Tribunal: TJMT
Processo: 1008494-22.2023.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008494-22.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 18.346.168/0001-19 (APELANTE), ANDRESSA CAROLINE TRECHAUD - CPF: 011.948.691-14 (ADVOGADO), ELADIO MIRANDA LIMA - CPF: 020.470.787-09 (ADVOGADO), EDUARDO FREITAS DUARTE - CPF: 098.754.446-26 (ADVOGADO), THIAGO XISTO FILARDI SABADINI E ABREU - CPF: 015.141.236-73 (ADVOGADO), BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO 01 - CNPJ: 02.299.270/0001-70 (APELANTE), PARRILLA71 STEAKHOUSE COMERCIO DE CARNES LTDA - CNPJ: 35.645.671/0001-94 (APELADO), MICHELLE BARBOSA FARIA JORGE - CPF: 040.465.081-32 (ADVOGADO), FRANCIELLE BARBOSA FARIA JORGE - CPF: 040.465.571-84 (TERCEIRO INTERESSADO), LEANDRO BORGES DE SOUZA SA - CPF: 039.112.451-06 (TERCEIRO INTERESSADO), BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO 01 - CNPJ: 02.299.270/0001-70 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA – PRELIMINAR DE OFÍCIO – DESERÇÃO DESCABIDA – POSSIBILIDADE DE SANEAMENTO AO FINAL SEM PREJUÍZO DA ANÁLISE DO RECURSO – MÉRITO – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – ALEGAÇÃO DE FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA DE FATURAMENTO E ONEROSIDADE EXCESSIVA – AUSÊNCIA DE PROVA DE GARANTIA DE FATURAMENTO MÍNIMO – RISCOS ORDINÁRIOS DA ATIVIDADE EMPRESARIAL – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO DO
PACTA SUNT SERVANDA
– ART. 54 DA LEI Nº 8.245/91 – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

O recolhimento do preparo do recurso é vício sanável, de modo que poderá ser efetivado após análise do mérito da insurgência recursal, conforme será determinado ao final desta decisão.

Comprovada a inadimplência contratual, revela-se legítima a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº. 8.245/91.

A mera frustração de expectativa de faturamento, sem a devida comprovação de garantia contratual mínima, não configura evento extraordinário ou imprevisível capaz de justificar a revisão judicial do contrato, tratando-se de risco ordinário da atividade empresarial.

Nas locações comerciais em shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato, conforme expressa previsão do artigo 54 da Lei do Inquilinato.

Ausente prova de desequilíbrio contratual apto a justificar a revisão ou modificação do pacto, deve prevalecer o princípio da força obrigatória dos contratos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1008494-22.2023.8.11.0041

APELANTE:

PARRILLA71 STEAKHOUSE COMÉRCIO DE CARNES LTDA

APELADO:

CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
PARRILLA71 STEAKHOUSE COMÉRCIO DE CARNES LTDA
, contra r. sentença proferida pela MM. Juíza da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
,
lançada nos autos da

ação de despejo por inadimplência, ajuizada pelo
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ
, que
julgou procedentes

os pedidos da lide principal
, para o fim de declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes e decretar o despejo da ré, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação forçada. Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Além disso,
julgou improcedentes

os pedidos formulados na reconvenção
, bem como condenou a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a apelante aponta que a inadimplência decorreu da excessiva onerosidade contratual, em virtude da disparidade entre o faturamento real do estabelecimento e os valores estimados durante as tratativas pré-contratuais.

Alega violação ao princípio da boa-fé objetiva, ao argumento de que houve promessa, pela locadora, de faturamento mínimo de R$2.000,00 (dois mil) por metro quadrado, o que não se concretizou, comprometendo a viabilidade econômica da operação e impedindo o cumprimento integral das obrigações assumidas.

Afirma, ainda, que a situação fática caracteriza caso de aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, pleiteando a revisão do contrato ou, alternativamente, o parcelamento dos valores devidos de forma proporcional ao faturamento.

Com essas considerações, pugna pelo provimento, para o fim de reformar integralmente a sentença, nos termos da fundamentação supra (Id 288674397).

Contrarrazões foram apresentadas no Id 288674401, onde o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, defendendo a inexistência de desequilíbrio contratual e sustentando que a sentença deve ser mantida na íntegra.

Ressalta que a apelante não logrou êxito em comprovar qualquer conduta ilícita da locadora ou evento imprevisível que justificasse a revisão contratual, destacando, ainda, a validade e eficácia das cláusulas livremente pactuadas entre as partes.

Certificado no Id 289961875 que
“Não foi identificado o pagamento do preparo referente a este recurso/ação”
(sic)

Retifique-se o cadastro no sistema PJE, fazendo constar como APELANTE:
PARRILLA71 STEAKHOUSE COMÉRCIO DE CARNES LTDA
e APELADO:
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, convém ressaltar que o recolhimento do preparo do recurso é vício sanável, de modo que poderá ser efetivado após análise do mérito da insurgência recursal.

Assim, muito embora o preparo, de fato, não tenha sido recolhido no ato da interposição do recurso, verifica-se que não houve a intimação da apelante para sanar a irregularidade para recolhimento em dobro, nos termos do artigo 1.007, § 4º, do Código de Processo Civil, de modo que determino seja sanado o vício conforme disposição final deste voto.

Nesse mesmo sentido já decidi:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – RESPONSABILIDADE CIVIL –
PRELIMINAR DE DESERÇÃO DESCABIDA – POSSIBILIDADE DE SANEAMENTO AO FINAL SEM PREJUÍZO DA ANÁLISE DO MÉRITO DO RECURSO
– MÉRITO – ACIDENTE DE TRÂNSITO – ENGAVETAMENTO ENTRE TRÊS CAMINHÕES – INDENIZAÇÃO POR ACIDENTE DE TRÂNSITO – CULPA CONCORRENTE – CONFIGURAÇÃO – LUCROS CESSANTES – INDISPONIBILIZAÇÃO DO VEÍCULO COMPROVADA – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – LIDE PRINCIPAL PROPORCIONALMENTE DISTRIBUÍDOS – LIDE SECUNDÁRIA (RECONVENÇÃO) – HONORÁRIOS FIXADOS EM FAVOR DOS RECONVINDOS PRO RATA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

O recolhimento do preparo do recurso é vício sanável, de modo que poderá ser efetivado após análise do mérito da insurgência recursal, conforme será determinado ao final desta decisão.

Em acidentes do tipo 'engavetamento', a culpa recai sobre o condutor que não mantém distância segura, podendo haver responsabilidade concorrente caso o impacto ocorra devido à proximidade insuficiente entre os veículos envolvidos.

A paralisação do veículo da parte autora foi demonstrada por documentos contábeis e laudos mecânicos, justificando a indenização por lucros cessantes, descontando-se 40% dos custos operacionais.

Honorários proporcionalmente distribuídos na lide principal, em virtude do decaimento parcial dos pedidos da inicial.

Em casos de improcedência da reconvenção, é devido o arbitramento de honorários advocatícios em favor da parte reconvinda, pro rata, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, considerando-se o princípio da causalidade e a necessidade de remunerar o trabalho desenvolvido na defesa da demanda reconvencional."
(N.U 0016703-92.2015.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Vice-Presidência, Julgado em 16/02/2025, Publicado no DJE 16/02/2025)

Ultrapassada a questão, cinge-se dos autos que as partes celebraram contrato de locação comercial, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, tendo por objeto o espaço LUC n.º SEC03010, localizado no Shopping Estação Cuiabá, com início em 01/12/2021 e término previsto para 30/11/2026.

A inadimplência da parte apelante quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, referentes ao período de setembro de 2022 a janeiro de 2023, restou incontroversa. A própria apelante, em suas razões, não nega o débito, limitando-se a justificar a mora com base na suposta frustração de expectativa de faturamento e na onerosidade excessiva do contrato.

No entanto, conforme bem analisado pela Magistrada de origem, não há nos autos qualquer prova inequívoca de que a locadora tenha garantido faturamento mínimo ao locatário, tampouco de que o contrato contenha cláusula que imponha tal obrigação.

Ademais, às alegações do apelante se amparam em tratativas preliminares, que não se incorporaram ao instrumento contratual definitivo e sequer foram documentalmente comprovadas.

Como cediço, o contrato de locação comercial, firmado entre sociedades empresárias, submete-se ao princípio do pacta sunt servanda, devendo prevalecer o que foi livremente pactuado pelas partes, nos exatos termos do artigo 54 da Lei nº. 8.245/91, que confere primazia às condições estabelecidas no contrato de locação em shopping centers.

Desse modo, a invocação da teoria da imprevisão não encontra respaldo na hipótese em exame, visto que a mera divergência entre a expectativa de faturamento e o resultado efetivamente obtido não caracteriza evento imprevisível ou extraordinário a ensejar a revisão judicial do contrato, sobretudo quando ausente comprovação robusta de que a prestação se tornou excessivamente onerosa a ponto de inviabilizar sua execução.

Quanto ao ponto, a sentença andou bem ao destacar que os riscos ordinários da atividade empresarial não podem ser transferidos ao locador, sendo certo que a apelante, ao firmar o contrato, assumiu os riscos inerentes ao empreendimento comercial.

No mais, a proposta de acordo apresentada pela recorrente foi expressamente rejeitada pela parte adversa, não havendo, portanto, composição entre as partes que pudesse obstar o regular prosseguimento da presente ação de despejo.

Desse modo, correta a sentença que reconheceu a inadimplência, bem como autorizou a rescisão do contrato e o despejo, nos termos do artigo 9º, III, da Lei nº. 8.245/91, bem como ao julgar improcedentes os pedidos reconvencionais, diante da ausência de comprovação de qualquer direito à revisão contratual ou manutenção da posse.

Nessa mesma linha e guardadas as particularidades dos casos, é o entendimento dos Tribunais Pátrios, bem como deste Sodalício,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS, PERDAS E DANOS E DESPEJO – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – INADIMPLEMENTO – ALEGADA FORÇA MAIOR – RISCO INERENTE À ATIVIDADE AGRÍCOLA – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE
– INVESTIMENTOS NO IMÓVEL – OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS – AUSÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Força maior: Eventos climáticos, como excesso de chuvas, são inerentes e previsíveis à atividade agrícola, não configurando força maior nos termos do art. 393 do Código Civil, salvo expressa disposição contratual alocando os riscos ao arrendador, o que não ocorreu no caso. Teoria da Imprevisão:
A aplicação do art. 478 do Código Civil exige desequilíbrio contratual excepcional, que não se verifica em atividade econômica sujeita a riscos naturais amplamente conhecidos e assumidos pelo arrendatário.
Investimentos no Imóvel: As despesas realizadas pelos arrendatários com preparo e limpeza do solo eram previstas como contrapartida contratual pelos primeiros anos de uso gratuito do imóvel. Esses investimentos não configuram benfeitorias indenizáveis. Lucros Cessantes: Ausência de comprovação de prejuízo econômico efetivo decorrente da rescisão contratual. O inadimplemento dos arrendatários foi a causa legítima da resolução do contrato, afastando qualquer responsabilidade do arrendador. Boa-Fé Objetiva: O comportamento dos arrendatários, ao deixar de cumprir as obrigações contratuais sem apresentar alternativas ou buscar renegociação, viola os deveres de cooperação e lealdade inerentes à relação contratual.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00058588420158110040, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 22/01/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

“DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19.
TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1, Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual de locação comercial, sob a alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia da Covid-19. O apelante sustenta que a crise sanitária afetou sua capacidade financeira, impossibilitando o pagamento do aluguel, e que tentou renegociar os termos do contrato sem sucesso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. A questão em discussão consiste em definir se a pandemia da Covid-19, por si só, configura fundamento suficiente para a rescisão do contrato de locação comercial com isenção de encargos contratuais, à luz da teoria da imprevisão. III . RAZÕES DE DECIDIR. 3. A pandemia da Covid-19, embora tenha impactado diversos setores da economia, não constitui, por si só, justificativa automática para o inadimplemento contratual, sendo necessária a demonstração concreta do prejuízo financeiro suportado pelo locatário.
4. A aplicação da teoria da imprevisão exige a comprovação de que eventos extraordinários e imprevisíveis geraram um desequilíbrio econômico substancial no contrato, impossibilitando o cumprimento da obrigação sem excessivo ônus. 5. No caso concreto, o apelante permaneceu no imóvel locado por dez meses após a celebração do contrato, sem demonstrar documentalmente que sua atividade profissional foi inviabilizada exclusivamente pelos efeitos da pandemia.

6. A mera alegação de dificuldades financeiras, sem a devida comprovação de sua extensão e impacto direto no cumprimento das obrigações contratuais, não autoriza a intervenção judicial para revisão ou rescisão do contrato com isenção de encargos.
7. O entendimento jurisprudencial predominante reafirma que a pandemia, por si só, não autoriza a aplicação irrestrita da teoria da imprevisão, sob pena de gerar insegurança jurídica e colapso econômico. IV. DISPOSITIVO E TESE; 8. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: A pandemia da Covid-19, por si só, não justifica a rescisão de contrato de locação comercial com isenção de encargos contratuais, sendo necessária a comprovação concreta da onerosidade excessiva. A aplicação da teoria da imprevisão exige prova inequívoca de que um evento extraordinário e imprevisível gerou desequilíbrio econômico substancial na relação contratual. A mera alegação de dificuldades financeiras não é suficiente para afastar o cumprimento das obrigações contratuais. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e por unanimidade, em conhecer do recurso apelatório interposto e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura eletrônica. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator.”
(TJ-CE - Apelação Cível: 02021404620218060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 09/04/2025, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2025)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL/SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – ARGUIDA E ACOLHIDA DE OFÍCIO – MÉRITO –
LOCAÇÃO PARA FIM NÃO RESIDENCIAL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO, EM RAZÃO DA PANDEMIA DE COVID-19 – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA – ARGUMENTOS GENÉRICOS, VAGOS E SUPERFICIAIS – PRECEDENTES QUE AFASTAM A APLICAÇÃO DA TEORIA NESTE TRIBUNAL
– NECESSIDADE DE REPAROS NO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, NÃO PROVIDO. I - Em sede recursal, somente podem ser apreciadas as matérias arguidas pela parte recorrente que tiverem sido objeto de apreciação pelo magistrado de origem, sob pena de supressão de instância. Preliminar arguida e acolhida de ofício. Recurso conhecido em parte . II - A Teoria da Imprevisão consiste na possibilidade de revisão ou resolução do contrato quando ocorrerem, durante a sua execução, situações que, à época da celebração da avença, não eram previsíveis pelos contratantes e que ocasionam onerosidade excessiva a uma das partes, com extrema vantagem à outra. III - Embora no decorrer das razões recursais, os apelantes afirmem fazer jus a um abatimento no aluguel, em razão do impacto econômico advindo da pandemia, verifica-se que as alegações são vagas, superficiais e genéricas, não se revelando capazes de convencer quanto à real impossibilidade de pagamento, principalmente por não terem trazido aos autos nenhuma prova nesse sentido. IV - De acordo com o contrato de locação, o locatário firmou o compromisso de manter o imóvel em perfeitas condições de conservação, fazendo às suas custas todos os reparos necessários. Levando em consideração que o autor juntou aos autos o Laudo de Vistoria no imóvel, bem como o Recibo de Entrega de Chaves, reputam-se comprovados os danos causados ao bem, os quais devem ser devidamente reparados.”
(TJ-MS - Apelação Cível: 0810614-20.2020.8.12.0002 Dourados, Relator.: Des. Marco André Nogueira Hanson, Data de Julgamento: 31/07/2023, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/08/2023)

Diante d
o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença objurgada, e, via de consequência,
majoro
os honorários advocatícios a serem suportados pela recorrente em mais 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC.

Por fim,
DETERMINO
que a parte requerida apelante. recolha as custas do preparo do seu apelo de forma
dobrada
, conforme delineado no início do voto, no prazo de 05 (cinco) dias a contar da publicação deste julgado, sob pena de anotação do saldo devedor e inscrição em dívida ativa (Provimento nº. 40/2014-CGJ e Provimento nº. 80/2014-CGJ) ou protesto em cartório (Provimento nº. 88/2014-CGJ e Instrução Normativa nº. 10/2014/PRES/DGTJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025