Tribunal: TJMT
Processo: 1054668-94.2020.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1054668-94.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELIANA PUZIOL - CPF: 707.148.511-91 (APELANTE), GRACE ALVES DA SILVA - CPF: 008.962.871-30 (ADVOGADO), C. A. T. - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 10.547.551/0001-23 (APELADO), JOSE OTAVIO MAGALHAES DE OLIVEIRA - CPF: 027.381.401-06 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), JOAO CARLOS POLISEL - CPF: 340.046.371-04 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÃNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CONTAGEM EM DIAS CORRIDOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO. PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL. INVIABILIDADE. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais formulados em Ação Revisional de Contrato c/c Consignação em Pagamento, extinguindo o processo com resolução de mérito (CPC, art. 487, I), e condenando a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. A apelante sustenta que a sentença ignorou diligências realizadas para quitação do débito e aponta descumprimento contratual da ré, especialmente quanto ao prazo de entrega da obra. Requer a revisão contratual com base na boa-fé objetiva e, subsidiariamente, a redução dos honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve descumprimento contratual pela ré quanto ao prazo de entrega da obra; (ii) estabelecer se é cabível a revisão contratual para prorrogação da quitação do saldo devedor e, em caso negativo, se é devida a redução dos honorários advocatícios sucumbenciais com base no efetivo proveito econômico.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo de tolerância previsto em contrato para conclusão da obra deve ser computado em dias corridos, por aplicação do art. 47 do CDC e da jurisprudência consolidada do STJ, o que implica reconhecer atraso da ré, tendo em vista que o prazo final expirou em 28/05/2020, mas a entrega ocorreu apenas em 28/10/2020.

4. O reconhecimento do descumprimento contratual pela ré não impõe automaticamente a revisão do contrato com base no princípio da conservação dos negócios jurídicos, pois a autora não comprovou capacidade financeira para adimplir a obrigação nos termos pactuados nem diligência efetiva para tanto, revelando conduta incompatível com os princípios da boa-fé e da probidade.

5. A situação de desequilíbrio contratual recíproco, em virtude da pandemia, não autoriza a revisão compulsória do contrato, pois não restou demonstrado prejuízo excessivo exclusivo da autora.

6. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados com base no proveito econômico obtido pela parte vencedora, que corresponde aos valores já pagos pela autora e não ao valor integral da causa, sendo necessária a redução de 10% sobre R$ 407.517,48 para 10% sobre R$ 113.999,80.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. O prazo de tolerância para conclusão de obra em contrato de compra e venda de imóvel deve ser computado em dias corridos, sendo inválida a contagem em dias úteis. 2. O descumprimento contratual por atraso na entrega do imóvel não impõe, por si só, a revisão compulsória do contrato, especialmente quando não demonstrada diligência e capacidade financeira do comprador para cumprir sua obrigação. 3. Os honorários sucumbenciais devem observar o efetivo proveito econômico da parte vencedora, podendo ser reduzidos quando o valor da causa não corresponde ao benefício obtido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, art. 421-A; CDC, art. 4

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 14.03.2022, DJe 05.04.2022; STJ, REsp 1.727.939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 11.09.2018, DJe 17.09.2018.

R E L A T Ó R I O

Apelante(s): ELIANA PUZIOL.

Apelado(s): C. A. T. - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME.

I) RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pelo ELIANA PUZIOL, com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação Revisional de Contrato c/c Consignação em Pagamento nº 1054668-94.2020.8.11.0041, ajuizada em face da C. A. T. - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC. Por consequência, condenou o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC (ID 263814809).

Irresignada, a autora/apelante alegando, em síntese, a premissa equivocada da sentença sobre ausência de diligências para quitação, pois desde setembro/2021 buscava acordo extrajudicial com a ré, inclusive notificando em 12/2021 com proposta de pagamento, recusada pela demandada em ressaltar a rescisão contratual.

Sustenta o descumprimento contratual da ré quanto ao prazo de entrega, pois os 180 dias de tolerância devem ser contados em dias corridos e não úteis, expirando em 28/05/2020, antes da efetiva entrega em 28/10/2020.

Defende a aplicabilidade do princípio da conservação dos negócios jurídicos para permitir a quitação do contrato em observância à boa-fé, equidade e equilíbrio contratual.

Por fim, pugna pela reforma da sentença, a fim de julgar procedentes os pedidos iniciais. Subsidiariamente, pugna pela redução dos honorários sucumbenciais ao valor já pago (R$ 113.999,80) ou fixação por equidade (ID 263814823).

A ré/apelada apresentou contrarrazões, nas quais pugna, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso, por inovação recursal. No mérito, pelo seu desprovimento (ID 263814829).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II) VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Trata-se de Ação Revisional de Contrato c/c Consignação em Pagamento ajuizada por Eliana Puziol em desfavor de C.A.T. Construtora e Incorporadora Ltda., em que a autora narra ter firmado em abril/2018 contrato de compra e venda da unidade autônoma nº 63, condomínio Vistas Residence, pelo valor total de R$ 480.000,00, com entrada de R$ 55.000,00 paga em 6 parcelas de R$ 9.833,33 e saldo devedor de R$ 366.000,00 para pagamento na entrega das chaves prevista inicialmente para 30/11/2019 (ID 263814779 – fls. 216/237).

A autora alega que após o prazo contratual de 180 dias de tolerância, a ré não concluiu a obra, apenas comunicando em 28/10/2020 que o imóvel estava pronto para entrega, ocasião em que já enfrentava dificuldades financeiras em razão da pandemia da Covid-19.

Afirma ter proposto à ré revisão para parcelamento do saldo devedor remanescente, o que foi recusado, sendo então ajuizada a presente ação em 19/11/2020 pleiteando em sede de tutela antecipada a suspensão do contrato para impedir sua rescisão, sendo este pedido deferido em 24/03/2022.

No mérito, a autora requereu a prorrogação da quitação do saldo devedor de R$ 407.517,48 por 12 meses até 10/2021, quando teria condições de pagamento ou, alternativamente, o depósito de 30% do débito com parcelamento do remanescente. Ainda, realizou depósito judicial de R$ 6.436,62 referente a acessório contratual.

A ré apresentou contestação, arguindo preliminares de carência da ação por perda do objeto ante o decurso do prazo de 12 meses pleiteado; inépcia da inicial por não discriminar obrigações contratuais controversas e quantificar valor incontroverso; e impugnação à tutela antecipada deferida. No mérito, sustentou não ter havido atraso na conclusão da obra, acusou a autora de má-fé processual por não ter quitado o débito mesmo com recursos de venda de imóveis, pugnou pela improcedência dos pedidos e acolhimento da preliminar de carência.

Após instrução processual, a sentença julgou improcedente o pedido autoral, revogou a tutela antecipada e condenou a autora em custas e honorários de 10% do valor da causa, por entender não comprovado o alegado desequilíbrio contratual capaz de obstar a exigibilidade do débito no prazo contratual (ID 263814809), sentença contra a qual a autora/apelante se insurge, nos termos do relatório.

Pois bem.

Inicialmente, rejeito a preliminar de não conhecimento do recurso por inovação recursal arguida nas contrarrazões da ré/apelada, pois os temas relativos ao descumprimento contratual e fixação dos honorários sucumbenciais tangenciam o mérito da ação, sendo permitido rediscuti-los na via recursal extraordinária.

Superada essa questão, da análise detida dos autos, constato que a sentença de improcedência merece reforma parcial por dois motivos principais, um relacionado ao reconhecimento do descumprimento contratual pela ré, e outro concernente à redução dos honorários advocatícios.

Quanto ao primeiro ponto, as provas documentais realmente revelam que houve descumprimento contratual pela ré/apelada no tocante ao prazo para conclusão e entrega do empreendimento.

O contrato estabelecia previsão inicial de conclusão da obra para 30/11/2019, admitindo prazo de tolerância de 180 dias com possibilidade de antecipação ou prorrogação (Cláusula 7ª – ID 263814779 - Pág. 3 – fls. 218).

Destaca-se que, apesar da previsão de cômputo do prazo de tolerância em dias úteis, prevalece a jurisprudência no sentido de que tal prazo deve ser contado em dias corridos, por ser mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias CORRIDOS" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022) . 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero

inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido. 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024).

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias CORRIDOS no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias

úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias CORRIDOS, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1727939 DF 2016/0253671-9, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/09/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/09/2018).

Assim, ainda que se considere a previsão de prorrogação em 180 dias contados a partir de 30/11/2019, o prazo final para conclusão da obra seria 28/05/2020. No entanto, as provas demonstram que o “habite-se” foi emitido apenas em 15/06/2020 (ID 263814786 – fls. 247) e a ré/apelada somente comunicou a autora/apelante sobre a conclusão da obra em 28/10/2020 (ID 263813913 – fls. 20), portanto em flagrante descumprimento do prazo contratual.

No entanto, muito embora se reconheça o descumprimento contratual pela ré/apelante na condução da obra, esse fato por si só não vincula automaticamente o Poder Judiciário a determinar a manutenção do vínculo a qualquer custo e com mera inversão do polo desfavorável.

Logo, não há como prosperar a alegação autoral de aplicabilidade irrestrita do princípio da conservação dos negócios jurídicos para imposição de revisão contratual, ante as peculiaridades do caso concreto.

Digo, verifica-se dos autos que a própria autora/apelante não demonstrou ter envidado todas as diligências necessárias para cumprir a sua parte no ajuste.

Aliás, suas razões recursais comprovam apenas tentativas esparsas de acordo sobre o valor remanescente, mas inexiste prova cabal de que possuía condições financeiras suficientes para adimplir a obrigação nos exatos termos pactuados.

Ao revés, a ausência de pagamento por lapso temporal superior a 04 (quatro) anos – desde o ajuizamento desta ação - aliada à alienação de 02 (dois) imóveis seus no curso da demanda evidencia comportamento contrário aos princípios da boa-fé e probidade que deveriam nortear seus atos.

Ora, se de fato almejasse a conservação da avença, deveria ter direcionado os recursos obtidos com as vendas imobiliárias ao adimplemento da obrigação contratual, e não se mantido inerte como demonstram os autos.

Ademais, se é verdade que a autora/apelante enfrentou percalços financeiros por ocasião da pandemia, a mesma realidade de fato indigitado foi vivenciada pela ré/apelada, que arcou com o ônus da inércia do empreendimento naquele período complicado e precisou suportar sozinha as despesas tributárias, condominiais e conservatórias sobre a unidade incontroversa, além de não poder negociá-la.

Assim, resta evidenciado que ambas as partes foram vítimas da excepcionalidade da pandemia em 2020, restando evidenciado desequilíbrio contratual recíproco, sem que se possa reputar como predominantemente excessiva a onerosidade a qualquer delas.

Logo, muito embora seja necessário reconhecer o descumprimento contratual da ré/apelante na condução da obra, nos presentes autos não se revelam presentes todos os requisitos ensejadores da revisão compulsória com manutenção do ajuste em observância ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, razão pela qual o pedido autoral principal deve ser rejeitado.

Por sua vez, quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, tem-se que é inegável que o valor objeto da causa (R$ 407.517,48 referente ao saldo devedor) não corresponde ao efetivo proveito econômico da ré/vencedora, pois na hipótese de improcedência, a obrigação de pagar não se concretiza.

Ao contrário, o proveito econômico emana justamente dos valores já adimplidos pela autora/apelante no montante de R$ 113.999,80 (R$ 55.000,00 de entrada + 6 parcelas de R$ 9.833,33), que devem lhe ser restituídos nos termos das próprias cláusulas contratuais.

Nesse contexto, os honorários advocatícios não podem ser fixados com base no valor total da causa, mas sim com observância do proveito econômico da ré/apelada, uma vez que mantida a improcedência.

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação apenas para reconhecer o descumprimento contratual pela ré no tocante ao prazo de conclusão da obra do empreendimento; bem como reduzir os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença de 10% sobre o valor da causa para 10% sobre o valor já pago pela autora de R$ 113.999,80 (cento e treze mil novecentos e noventa e nove reais e oitenta centavos), a ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025