Tribunal: TJMT
Processo: 1044546-22.2020.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044546-22.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), GERALDO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 495.513.371-15 (ADVOGADO), ELISABETE AUGUSTA DE OLIVEIRA - CPF: 482.217.911-72 (ADVOGADO), PAOLA CORREIA SANCHES - CPF: 020.267.641-23 (APELADO), RUBENS SANTOS ALVES - CPF: 899.293.301-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SENTENÇA ANULADA.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por
Kasual
Ar Empreendimento Boa Esperança SPE Ltda. contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos pela autora. O imóvel objeto da lide foi financiado por meio de mútuo bancário firmado com a Caixa Econômica Federal, contendo cláusula de alienação fiduciária.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal reside em definir se a Caixa Econômica Federal deveria integrar o polo passivo da demanda, configurando litisconsórcio necessário, e, consequentemente, se a competência para julgar o feito seria da Justiça Federal.

III. Razões de decidir

3. O contrato de compra e venda encontra-se intrinsecamente vinculado ao financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, circunstância que atrai a incidência do art. 114 do CPC, impondo o litisconsórcio passivo necessário.

4. O imóvel, alienado fiduciariamente, integra o patrimônio da Caixa Econômica Federal até a quitação do financiamento, tornando a instituição financeira parte interessada na lide.

5.
Estando
demonstrada o registro da alienação fiduciária, com averbação na matrícula do imóvel da escritura pública firmada,
torna-se imperioso observar as regras da
Lei nº 9.514/97

6.
A jurisprudência do STJ e dos Tribunais Regionais Federais confirma a necessidade
da
Caixa Econômica Federal figurar no polo passivo quando a rescisão contratual impacta a relação de financiamento habitacional.

7
. Nos termos do art. 109, I, da CF/1988, a competência para processar e julgar a causa é da Justiça Federal, uma vez que há interesse de empresa pública federal.

IV. Dispositivo e tese

8
. Recurso provido para anular a sentença e determinar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda, com a remessa dos autos à Justiça Federal.

Tese de julgamento:
"1. Em contratos de compra e venda de
imóvel vinculados
a financiamento habitacional com alienação fiduciária, há litisconsórcio passivo necessário da instituição financeira. 2. A Justiça Federal é competente para processar e julgar a demanda quando há interesse da Caixa Econômica Federal na lide."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, art. 114; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no CC 161539/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 24/04/2019; TJ-MG, AI 1593312-50.2022.8.13.0000, Rel. Des. Marcelo Rodrigues, j. 25/01/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto
por
KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANÇA SPE LTDA.,

em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de
Cuiabá/MT
, que
, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual
movida
por
PAOLA CORREIA SANCHES
,
julgou
procedente o pleito autoral,
rescindindo
o
contrato de compra e venda de imóvel f
irmado entre as partes, além de determinar
a restituir à autora a integralidade dos valores pagos, incluindo juros de obras
.

Inconformada, a empresa requerida sustenta a nulidade da sentença em razão da ausência da Caixa Econômica Federal no polo passivo, argumentando que o imóvel objeto da ação está vinculado a um financiamento bancário e gravado com alienação fiduciária, configurando, assim, litisconsórcio passivo necessário, nos termos do artigo 114 do Código de Processo Civil.

Alega, ainda, que a rescisão do contrato de compra e venda não pode ser decretada sem a correspondente rescisão do contrato de financiamento junto à instituição financeira,
sob pena
de violação à segurança
jurídica e enriquecimento sem causa da parte apelada, uma vez que os valores serão restituídos sem que a empresa recupere a posse do imóvel.

Diante disso, requer a cassação da sentença recorrida, com a determinação de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, em razão de sua competência absoluta.

Contrarrazões no Id.
262705843
, pelo desprovimento do apelo.

Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Na origem, cuida-se
ação de
rescisão contratual
a
juizada por

Paola Correia Sanches
, em face de KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANÇA SPE LTDA
., relatando ter adquirido,
em 15/12/2015,
junto a requerido, imóvel residencial
pelo preço total de R$173.600,00
, que se daria da seguinte forma:

“
a)
Entrada com pagamento à vista no montante de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), que deveria ser efetuado através de boleto bancário à título de sinal do negócio jurídico. Tal pagamento se daria diretamente para o corretor de imóveis; b) Financiamento direito no montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) que deveria ser efetuado diretamente à ré através de boletos em 36
(trinta e seis) parcelas consecutivas no importe de R$ 833,33 (oitocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos) a partir da data de 10/02/2018 e as demais nos meses subsequentes;
c) Financiamento bancário no montante de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) pagos através do financiamento habitacional em operação realizada junto à Caixa Econômica Federal
.”
.

Dos autos, verifica-se que a entrega do imóvel estava prevista para dezembro de 2019. No entanto, até a propositura da demanda, não havia sequer uma previsão para a sua efetiva entrega, havendo elementos que comprovam tal alegação.

Regularmente citada, a requerida suscitou a ilegitimidade passiva, arguindo que a Caixa Econômica Federal deveria figurar no polo da demanda, uma vez que o contrato de financiamento habitacional firmado com a instituição estaria intrinsicamente vinculado ao instrumento de compra e venda objeto da controvérsia.

Em decisão saneadora, o juízo de primeiro grau afastou
as preliminares
levantadas. Posteriormente, proferiu sentença julgando procedentes os pedidos autorais, determinando a rescisão do contrato em questão e a restituição dos valores pagos.

É a sentença recorrida, no essencial:

“
[...]

A autora pretende rescindir o contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, por atraso na entrega do imóvel, que tinha como prazo 24 meses a partir da assinatura do mútuo, que ocorreu em 15/12/2017, o que não ocorreu até a propositura da ação em 2020, assim, pede a devolução integral do valor pago, inclusive, juros de obra que, segundo apurou na inicial, perfazia R$ 45.304,64, sem a devida correção.

É incontroverso o atraso na entrega do imóvel adquirido pelo autor, que deveria ocorrer até dezembro/2019, inclusive, se computados os 180 dias, a entrega deveria ocorrer até junho/2020, o que não ocorreu.

A tese de caso fortuito ou de força maior arguida pela requerida não merece prosperar, pois, o alegado atraso decorrente de crise financeira/pandemia, que acarretou a recuperação judicial sãofatores que não se prestam para afastar a responsabilidade da Construtora, pois, dizem respeito ao risco do empreendimento, que não pode ser dividido com os consumidores.

[...]

Ressalto ainda, que a cláusula que permite a prorrogação da entrega por 180 dias não se mostra abusiva, ao revés, é adotada como medida de precaução pelas construtoras, eis que as atividades desenvolvidas pela demandada são de natureza complexa e sujeita a situações imprevisíveis.

Destarte, inexistindo outra justificativa manifestada pela requerida para a ausência de entrega do bem no prazo pactuado, deverá ser ela responsabilizada pelos danos decorrentes desse descumprimento contratual.

Nesse passo, entre as parcelas pagas pela autora e que ela pede a devolução estão os juros de obra, que são encargos devidos durante o período de construção do imóvel, cobrados do adquirente do imóvel pela Instituição Financeira que concedeu o financiamento.

Em síntese, os juros de obra somente serão ilegais se (i) a sua cobrança não estiver prevista expressamente no contrato de compra e venda/mútuo e (
ii
) se a cobrança continuar ocorrendo após o fim do prazo de conclusão das obras e entrega das chaves, já acrescido do prazo de tolerância.

[...]

No caso, os juros de obra foram expressamente pactuados no contrato de mútuo, portanto, sua cobrança poderia ocorrer até a data prevista para a entrega do imóvel, o que não ocorreu, dessa forma,a requerida deve ressarcir o autor do valor pago pelos juros de obra, conforme apresentado na inicial.

Da mesma forma, a requerida deve ressarcir todo o valor pago pela autora, que, segundo consta na inicial perfaz o valor bruto deR$ 45.304,64, que não foi especificamente contestado pela requerida.

Ante o exposto,
julgo procedentes os pedidos
, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

1
)Confirmar a liminar e rescindir o contrato firmado entre as partes;

2
)Condenar a parte requerida a ressarcir a autora todo o valor pago, inclusive os juros de obras que, segundo apresentou na inicialperfaz R$ 45.304,64.Tal valor deveráser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso, com juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

3
)
CONDENO
a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.
[
...]
”

C
inge-se
controvérsia recursal

na
ausência da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação, circunstância que, segundo a recorrente, configura nulidade processual por ausência de litisconsorte necessário, além de afetar a competência do Juízo Estadual, devendo os autos ser remetidos à Justiça Federal.

Pois bem.

Da detida
análise
do feito, entendo
que

a tese recursal merece ser acolhida.
Explico.

A análise do contrato objeto da lide evidencia que a relação jurídica entre as partes não se limita ao contrato de compra e venda do imóvel
(Id.
262702348
)
, mas também abrange contrato de financiamento habitacional
,
c
om alienação fiduciária em f
avor da Caixa Econômica Federal, o que atrai, por conseguinte, circunstância de litisconsórcio passivo
necessário, expressamente definida pelo Código de Processo Civil
.

Dispõe o art. 114 do CPC:

“Art. 114.
O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica
controvertida,
a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes
.
”

No caso concreto, verifica-se que a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre a apelante e a autora interfere diretamente no
instrumento de
financiamento habitacional
(
Id. 62705750
)
,
uma vez que
o imóvel foi adquirido com recursos advindos de mútuo bancário e alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.

Além disso, do cotejo
dos autos,
observa-se que a
Matrícula nº 42.103 (
Id.
262702349
)
,
referente ao imóvel
sub judice,
contém averbação da garantia fiduciária regularmente constituída.

Logo,
é evidente que o contrato preliminar de promessa de compra e venda celebrado entre as partes restou exaurido a partir do momento em que a escritura pública de compra e venda do terreno, acompanhada do mútuo para construção da unidade vinculada ao empreendimento, com fiança e alienação fiduciária em garantia, foi lavrada e registrada no cartório competente. Com isso, o imóvel deixou a esfera patrimonial da construtora e passou a integrar o patrimônio da Caixa Econômica Federal.

Diante desse contexto, não é possível extinguir o contrato de compra e venda isoladamente, uma vez que este foi substituído pelo contrato de financiamento, que contém cláusula de alienação fiduciária. Assim, a participação da Caixa Econômica Federal na lide é imprescindível,
sob pena
de prolação de sentença ineficaz e incompleta.

O
Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a Caixa Econômica Federal deve integrar o polo passivo de demandas em que há impacto na relação contratual de financiamento imobiliário,
sob pena
de nulidade do processo:

“
AGRAVO INTERNO NO CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA COMUM ESTADUAL E JUSTIÇA COMUM FEDERAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
CUMULADA COM INDENIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA.
PRETENSÃO VOLTADA CONTRA A CONSTRUTORA. INTERESSE DO ENTE FEDERAL FINANCIADOR DA TRANSAÇÃO
. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO.

1
.
Os autores pretendem a rescisão de contrato
de venda e compra de imóvel residencial
realizado com a construtora e incorporadora
e indenização pelos ônus financeiros acarretados pelo atraso na entrega do bem,
em operação financiada pela Caixa Econômica Federal
.

2.
No contexto, ressai o interesse da empresa pública federal no deslinde da ação de rescisão contratual, o qual reside no fato de que o consequente contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia somente foi celebrado com os autores da ação porque anteriormente fora firmado o negócio que ora se pretende desfazer
. Logo,
o desfazimento do primeiro pode ter impactos diretos no segundo contrato
, embora a pretensão indenizatória possa ser, em tese, autônoma e independente da eventual rescisão do primeiro contrato.

3.
A possibilidade de repercussão do resultado da lide nos interesses da Caixa Econômica Federal
determina o deslocamento da competência para o
conhecimento e julgamento da causa perante a Justiça Federal
.

4. Agravo interno provido.
” (
STJ -
AgInt
no CC 161539/DF 2018/0267938-5,
Órgão Julgador
:
S2 - SEGUNDA SEÇÃO
; Data do Julgamento: 24/04/2019;
DJe
08/05/2019).

Nesse sentido, a jurisprudência dos tribunais nacionais, incluindo este Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, tem se manifestado de forma consistente:

“
Agravo de instrumento - Ação de rescisão contratual - Promessa de compra e venda - Imóvel com cláusula de alienação fiduciária - Litisconsórcio passivo necessário - Agente financeiro - Caixa Econômica Federal - Competência
da Justiça Comum Federal - Recurso ao qual se dá provimento.

Em se tratando de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel
,
com pacto de alienação fiduciária,

resta configurada a hipótese de litisconsórcio passivo necessário

dado que eventual procedência do pedido poderá interferir na esfera do
patrimônio do credor fiduciário
.

[...]
”
(
TJ-MG
- Agravo de Instrumento: AI 1593312-50.2022.8.13.0000;
Órgão Julgador
:
21ª Câmara Cível Especializada
-
Data de julgamento
:
25/01/2023
;
Data de publicação
:
26/01/2023
–
Relator
:
Des.(a) Marcelo Rodrigues
)
(
g.n
).

“
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. DESISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE.

A relação jurídica havida entre as partes é de consumo; no entanto, sendo a Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, norma especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, ela deve ser aplicada.
Lavrada a escritura pública, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia
,
não se mostra cabível discutir
a validade/abusividade das cláusulas do
contrato de promessa de compra e venda firmado anteriormente pelas partes
, pois os
seus efeitos já se encontram exauridos
. A possibilidade de desistência é possível apenas na vigência da promessa de compra e venda, porquanto,
após
celebrada escritura pública de compra e venda e de alienação fiduciária, há nova relação jurídica, firmada em definitivo, remanescendo apenas financiamento com a instituição financeira
, nos termos da Lei nº 9.514/97.
” (
TJ-DF
: 0715555-06.2021.8.07.0003 1625799;
Órgão Julgador
:
6ª Turma Cível
;
publicação
:
26/10/2022
;
julgamento
:
05/10/2022
;
Relator
: Des. (a)
ESDRAS NEVES
)
(
g.n
)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA PARA SUSPENDER A
COBRANÇA DE PARCELAS VINCENDAS –
IMÓVEL FINANCIADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
– RESCISÃO QUE DEVE SER ACATADA PELO AGENTE FINANCIADOR – DESLOCAMENTO DE COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL – RECURSO PROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

A legitimidade da Caixa Econômica Federal para integrar o polo passivo do presente feito mostra-se patente
, tendo em vista ser a
credora fiduciária do imóvel objeto da presente ação e a eventual devolução de valores pertinente à rescisão contratual requerida na inicial envolver interesses da instituição financeira
.

Declínio de competência para a Justiça Federal, nos termos do art. 109, I da Constituição Federal.

Agravo interno prejudicado.
”
(
TJMT
-
N.U 1013165-85.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/10/2021,
Publicado
no DJE 26/10/2021)
(
g.n
).

Outrossim
, deve ser observada a competência absoluta da Justiça Federal para
processar e julgar a demanda
, nos termos do
art. 109, I, da Constituição Federal
, que preconiza
:

“
Art. 109.
Aos juízes federais compete processar e julgar:

I -
as
causas em que a União, entidade autárquica ou
empresa pública federal forem interessadas
na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho;
[...]
”

Nessa perspectiva, é evidente que a Caixa Econômica Federal, na condição de agente
financeiro e credora do imóvel
, possui interesse jurídico direto na demanda
,
haja vista que
eventual rescisão do contrato impacta sua posição
tanto
como titular do crédito e como proprietária fiduciária do bem até a quitaçã
o do financiamento, sendo, portanto,
incompetente o Juízo Estadual para processar e julgar a matéria.

Desta feita,
com as devidas vênias ao entendimento adotado pelo juízo sentenciante, entendo que a sentença deve ser anulada, determinando-se a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, em observância às disposições da Lei nº 9.514/97 e ao artigo 109 da Constituição Federal.

Ante ao exposto, forte nas razões alhures,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANÇA SPE LTDA.
, para

anular a sentença
recorrida,
determinando a inclusão da Caixa Econômica Federal – CEF no polo passivo da demanda e, por conseguinte, a remessa do feito à Seção Judiciária do Estado de Mato Grosso – TRF1, ante a incompetência absoluta da Justiça Estadual para processar e julgar o
feito
.

Sem verba honorária
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025