Tribunal: TJMT
Processo: 1048401-43.2019.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1048401-43.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MADEMOISELLE COMERCIO DE COSMETICOS E ACESSORIOS LTDA - CNPJ: 23.093.068/0001-68 (APELANTE), HOMERO HUMBERTO MARCHEZAN AUZANI - CPF: 654.901.691-68 (ADVOGADO), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (APELADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação. Locação Comercial. Divergência De Metragem. Cerceamento De Defesa. Necessidade De Perícia Técnica. Sentença Anulada
–
Recurso Provido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais proposta por locatária que alega divergência entre a metragem contratada (48m2) e a efetivamente entregue (43,2m2) em loja de shopping center, buscando rescisão contratual sem multa e indenização. Sentença julgou improcedentes os pedidos, sem realização de prova pericial.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar

se a ausência de produção de prova pericial para aferir a metragem do imóvel, segundo os critérios contratuais, caracteriza cerceamento de defesa.

III. Razões de decidir

3.
A controvérsia exige conhecimento técnico sobre a aferição da metragem contratada, segundo critérios específicos previstos no contrato e no caderno técnico do shopping.

4.
A ausência de prova pericial impede a adequada elucidação dos fatos, configurando cerceamento de defesa (art. 5º, LV, da CF e art. 370 do CPC).

5.
O STJ possui entendimento consolidado de que é nula a sentença proferida sem a realização de prova técnica indispensável à solução da lide (
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
2179869/CE).

IV. Dispositivo e tese

6
. Recurso provido.

Sentença anulada para reabertura da instrução com realização de perícia técnica de engenharia.

Tese de julgamento: "
A ausência de perícia técnica indispensável para aferir metragem contratada caracteriza cerceamento de defesa e impõe a anulação da sentença
"
.

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
CF, art. 5º, LV; CPC, art. 370.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
2179869/CE.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1048401-43
.20
19
.8.11.00
41

Trata-se de
Recurso de A
pelação interpost
o
por
Ma
demoiselle Comércio d
e Cosméticos Ltda.

em virtude da
sentença
proferida pelo Juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que

julgou improcedentes os pedidos
formulados na
Ação De Rescisão Contratual
c
umulada
c
om Indenização
p
or Danos Materiais
e
Morais
,
ajuizada em face do
Condomínio Civil Pantanal Shopping
.

O Juiz de 1º grau
reconhece
u que
a rescisão do contrato de
locação se deu de
forma imotivada, a pedido da
Apelante; de conseguinte,
afast
ou a
responsabilidade do
locador
e
,
ainda,
compeliu a Apelante a arcar o ônus
da
sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

A A
pelante
sustenta
que na sentença o Julgador incorreu
em erro de valoração das provas e que foi
cercea
da no direito de
defesa,
uma vez que a questão da metragem ainda é controvertida e
foi indeferida a realização de prova pericial imprescindível para a elucidação da controvérsia.

Defende que o contrato de locação celebrado ostenta características de contrato de adesão,
e que pretende
demonstrar
o desequilíbrio na relação contratual, de modo que deveria ser aplicada a regra do art. 373, § 1º, do CPC, impondo à Apelada o dever de demonstrar a metragem correta do imóvel.

Alega ter suportado pagamento por área que efetivamente não foi entregue, motivo pelo qual requer a condenação da Apelada
à
devolução proporcional dos valores pagos a maior, tanto a título de aluguel quanto de encargos
, como por exemplo,
taxa condominial calculada sob
re metragem equivocada
.

Além disso, disse que teve a honra objetiva ofendida, pois fora
induzida a contratar
espaço comercial atraída
por informaçõe
s inverídicas quanto à metragem,
tendo
s
uport
ad
o transtornos, perda de clientela e prejuízos decorrentes
da inadequação do espaço físico, o que foi
agrav
ad
o
pelo descaso da Apelada na solução do problema.

Pediu, ao final, o provimento do apelo e a cassação da sentença para permitir a realização da prova técnica.

Contrarrazões no ID 286714417.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Mademoiselle Comércio de Cosméticos e Acessórios Ltda
. ajuizou a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais em desfavor do
Condomínio Civil Pantanal Shopping

ao argumento de que
, em 22/04/2019,

celebrou contrato de locação comercial
d
o espaço nº 1
.
053, com metragem contratada de 48m2
de área privativa
, pelo prazo de 60
(sessenta)
meses.

Narrou que,
ao solicitar o alvará de funcionamento, constat
ou
,
por meio de laudos técnicos, vistorias e pareceres
emitidos por
engenheiro, arquiteto e fiscalização da Prefeitura de Cuiabá, que a área real do imóvel é
menor,
de 43,2 m2.

Diante da divergência de área, a
Apelante
buscou, sem sucesso, revisar o contrato junto ao
Apelado
, motivo pelo qual
pediu a concessão da tu
tela de urgência
para
autoriza
r a devolução das
chaves e
dos
valores
que
reputava
devidos.

No mérito, pediu a r
escisão contra
tual por culpa do Apelado,
isto é, sem implicação da multa contratual, além da
indenização por d
anos materiais
referentes aos valores pagos a título de CDU (R$ 27.000,00), mídia (R$ 7.000,00) entre outros acessórios.

A
lém d
isso, pediu a
d
evolução
,
em dobro
,
da taxa de vistoria e do fundo de reserva
e a da m
ulta contratual inversa
, no total de R$ 41.400,00 (quarenta e um mil e quatrocentos reais), bem como indenização por
d
anos morais
.

A
tutela
de urgência f
oi

parcialmente
deferida com
a
autorização para devolver
as chaves e
consignar o
valor de R$ 6.132,43
(seis mil cento e trinta e dois reais e quarenta e três centavos)
, referente
s
aos aluguéis proporciona
is de
outub
ro, novembro e dezembro de 2019 (ID 286713938).

As chaves da sala comercial foram devolvidas em 31/12/2019.

Na c
ontest
ação, o locador
defendeu a
inexistência d
a
obrigação de revis
ar o contrato e, ao final, pugnou pela
improcedência dos pedidos indenizatórios.

Disse que
o
imóvel possui 48m2, considerando os critérios expressamente previstos no contrato
, os quais
incluem:

perímetro externo, e
spessura das paredes
e d
ivisão proporcional de paredes comuns.

A
rguiu que a Apelante
tinha pleno conhecimento das medidas contratuais quando realizou as obras de adaptação do espaço, o que evidencia
ria
sua má-fé
, e mesmo q
ue houvesse
divergência de até 5%,
assevera que
o contrato prevê que tal variação não gera revisão dos encargos.

Arguiu que o pedido de rescisão não tem lastro justo e que
a
alegação de divergência na metragem não inviabiliza a utilização do espaço
, tampouco
descaracteriza sua destinação comercial.

Defendeu, no mais, que a
cláusula penal pactuada para rescisão antecipada é plenamente válida e aplicável, nos termos dos
arts
. 4º, 54 e 54-A, §2º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Tanto a Apelante, quanto o Condomínio Apelado pugnaram pela realização da prova pericial; no entanto, d
urante a
instrução processual
,
realiz
ou-se apenas a
audiência e produção de prova testemunhal
, cujo relatório de mídias está anexado no ID 286714404
.

Em seguida, foi prolatada
a sentença na qual o
Juiz
afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor,
pois
a relação estabelecida
entre as partes
se trata de contrato de locação empresarial, regido pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato),
além de ter
enfatizad
o
a força obrigatória dos contratos (art. 421 e 422 do Código Civil), especialmente em relações comerciais.

Quanto ao ponto nodal da lide,
reconheceu que a metragem real
(43m2)
divergia da contratada (48m2).

Contudo,
destacou que tal di
ferenç
a não se mostrou suficientemente relevante
,
ou comprovada
,
como causa para ensejar inadimplemento por parte do
locador
.

Fundamentou que
é prática comum em
shopping centers
construção de pare
de
s internas pelos próprios lojistas, o que naturalmente reduz o espaço útil, sem que isso configure descumprimento contratual por parte do condomínio.
No mais, ressaltou que o magistrado não exerce função investigativa e que a Apelante apresentou alegações genéricas. Em vista desses fundamentos, julgou
improce
dente
s
os pedidos iniciais.

Inconformada, a locatária da sala comercial recorreu.

A controvérsia gira, exclusivamente, em torno da divergência entre a metragem contratada (48m2) e a metragem efetivamente entregue
que
, segundo alega
a Apelante
, seria de 43,2m2, conforme vistoria realizada pela Prefeitura Municipal de Cuiabá e laudo técnico particular
, o que estaria em desacordo do espaço alugado e dá ensejo à revisão contratual, em especial para fins de exonerar do pagamento da multa (cláusula penal)
.

Com efeito, é
sabido que o magistrado detém poderes para conduzir o processo e valorar a necessidade da produção de provas, nos termos do artigo 370 do CPC
.

A despeito disso,
tal prerrogativa não é absoluta, encontrando limite na garantia constitucional do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, da CF), especialmente quando a matéria litigiosa exige conhecimento técnico específico, cuja elucidação extrapola o juízo de simples valoração documental
, como neste caso
.

Aqui
,
o ponto nodal da lide
—

metragem do espaço comercial locado, considerando os critérios contratuais (perímetro externo) — é, inequivocamente, de natureza técnica
e, portanto
, exig
e
apuração precisa por meio de prova pericial de engenharia.

O próprio contrato celebrado entre as partes e o caderno técnico do shopping estabelecem regras específicas sobre o modo de aferição da metragem,
conforme trecho abaixo transcrito
:

O perímetro dos espaços comerciais incluirá as linhas da fachada e, integralmente, as linhas externas das paredes que as limitam com toda a sua espessura; sendo que, caso uma parte das paredes seja comum a dois espaços comerciais, essa parte comum será dividida igualmente entre estes respectivos espaços comerciais
.

Portanto, a aferição correta da metragem contratada e da metragem efetivamente entregue demanda análise criteriosa, à luz dos critérios técnicos de medição previstos no
próprio contrato
, não bastando o confronto dos argumentos apresentados, sob pena de decidir com base em suposições
.

Em outros termos, n
ão cabe ao
julgador
, sem suporte técnico especializado, concluir se a diferença de metragem decorre de práticas arquitetônicas padrão — como construção de paredes internas — ou se, de fato, há vício no objeto da locação.

O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente decidido que:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDEFERIMENTO DE PROVAS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CONCLUSÃO PELA AUSÊNCIA DE PROVAS A AMPARAR A PRETENSÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. OCORRÊNCIA. JULGAMENTO CITRA PETITA. POSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. JULGAMENTO EXTRA PETITA.
AUSÊNCIA .
PROVIMENTO NEGADO.

1.
O Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que há cerceamento de defesa quando o Tribunal de origem julga improcedente o pedido por ausência de provas, cuja produção foi indeferida no curso do processo
.
(...)

(
STJ -
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
: 2179869 CE 2022/0236605-7
, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 04/12/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/12/2023)
.

Portanto
,
não tenho dúvidas em afirmar que
é inequívoca a necessidade de produção de prova
pericial técnica de engenharia
para esclarecer:
(i) a
real metragem do espaço comercial locado,
(
ii
) se
a metragem foi aferida corretamente segundo os critérios contratuais e o caderno técnico do shopping,
(
iii
) s
e há, de fato, diferença substancial entre a metragem contratada (48m2) e a efetivamente entregue, considerando o perímetro externo e os parâmetros acordados.

Diante da inegável centralidade desse elemento na solução da lide, a ausência da perícia caract
eriza cerceamento de defesa e, por isso,
imp
õe
a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para a realização da prova técnica necessária, assegurando-se às partes a possibilidade de acompanhamento do ato pericial, formulação de quesitos e indicação de assistentes técnicos.

Feitos esses esclarecimentos,

dou provimento
ao apelo,
anulo
a sentença e determino a reabertura da instrução para realizar a perícia técnica
de engenharia, destinada a aferir a metragem exata do imóvel objeto do contrato, conforme os critérios
previstos no instrumento contratual e no caderno técnico do shopping.

Deixo de fixar h
onorários advocatícios
em virtude da reabertura da instrução
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025