Tribunal: TJMT
Processo: 0054433-57.2014.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-13
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0054433-57.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[LUIZ MARIO PIRES DA SILVA - CPF: 900.680.411-87 (APELANTE), ROGERIO BORGES FREITAS - CPF: 831.989.031-49 (ADVOGADO), MARLENE PIMENTEL DOURADO - CPF: 138.808.021-49 (APELADO), CIBELLY DE JESUS AMARAL - CPF: 004.099.661-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

A
PELANTE
(S)
:

LUIZ MARIO PIRES DA SILVA

A
PELADO
(S)
:

MARLENE PIMENTEL DOURADO

EMENTA
.

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO SUSCITADA PELA APELADA. REJEITADA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. ACOLHIDA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO PARCIAL DOS ALUGUÉIS. NÃO CONHECIMENTO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MÉRITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO VÁLIDO. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DIREITO À MORADIA COMO NORMA PROGRAMÁTICA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, decretando a rescisão contratual, o despejo do réu e sua condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2
. Verifica-se:

(i) a admissibilidade do recurso, diante da alegação de ausência de dialeticidade e de vício de representação processual;

(
ii
) a ausência de apreciação do pedido de justiça gratuita formulado na origem;

(
iii
) a legitimidade ativa da autora;

(
iv
) a alegação de prescrição parcial dos aluguéis vencidos;

(v) a validade do contrato de locação, a existência de inadimplemento, a legalidade da cláusula de não indenização por benfeitorias, e a aplicação do direito à moradia e da boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3
. Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso, porquanto presentes os requisitos do art. 1.010, II e III, do CPC.

4
. Acolhe-se a preliminar de ausência de apreciação do pedido de justiça gratuita, reconhecendo-se seu deferimento tácito com efeitos
ex

tunc
. Inteligência do Art. 99, §§ 2º e 3º, do CPC
, e entendimento do STJ.

5
. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa, com base na teoria da asserção, tendo a autora alegado vínculo locatício
bom base em contrato de locação e contrato prévio de compra e venda com terceiro,

suficiente para justificar sua atuação processual.

6
. Quanto à prejudicial de mérito, não se conhece da alegação de prescrição parcial por ausência de interesse recursal,
pois
a sentença
expressamente declarou prescritos
os aluguéis anteriores a 19/11/2011.

7
. No mérito, o contrato de locação é válido,
expressamente se refere ao Lote no qual o apelante reside,

a mora do locatário restou comprovada

e a cláusula que veda indenização por benfeitorias foi livremente pactuada.
Inteligência do
art
s
. 421
e 566, II,

do
CC;
arts
.
9º, III
; 22, II
; 35
e 62 da Lei n.º 8.245/91;
Súmula nº 335/STJ.

8
. A invocação do direito à moradia, previsto no art. 6º da CF, não se sobrepõe à exigibilidade dos deveres contratuais assumidos voluntariamente em relação privada, por se tratar de norma programática
voltada ao Estado e não aos particulares entre si.
Art. 6º da CF
e
Princípio da função social do contrato (art. 421, CC)
.

IV. DISPOSITIVO E TESES

9. Recurso parcialmente conhecido e, no que conhecido, parcialmente provido apenas para deferir a gratuidade da justiça ao apelante.

Teses de julgamento:

“A ausência de apreciação expressa do pedido de justiça gratuita implica seu deferimento tácito, com efeitos
ex

tunc
.”

“A legitimidade ativa
ad causam
deve ser aferida
in status
assertionis
, à luz das alegações constantes da petição inicial, sendo desnecessária a comprovação da propriedade do imóvel para propositura de ação de despejo fundada em contrato de locação.”

“É válida a cláusula contratual que afasta o direito à indenização e retenção por benfeitorias realizadas no imóvel locado, quando livremente pactuada entre as partes.
Inteligência do art.
35 da Lei n.º 8.245/1991 e do enunciado da Súmula n.º 335/
STJ

”
.

“
O direito à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, constitui norma de eficácia programática voltada à atuação estatal, não podendo ser invocado para afastar os efeitos de inadimplemento contratual em relação privada
de locação
.”

______

Dispositivos relevantes citados: art. 6º da CF;
arts
. 421 e 566, II, do CC;
arts
. 9º, III; 22, II; 35 e 62 da Lei n.º 8.245/91
; art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada: Súmula n.º 335/STJ;
STJ,
gInt
no
AREsp
1137758/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/5/2020; TJMT, AC 1002200-02.2023.8.11.0025, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/02/2025;
J-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1004409-88.2017.8.11 .0045, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 26/03/2024; TJ-DF 0744134-67.2021 .8.07.0001 1851874, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 23/04/2024;
TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22477539520248260000 Iguape, Relator.: Dario Gayoso, Data de Julgamento: 30/09/2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
,

interposto
por
LUIZ MARIO PIRES DA SILVA
,

assistido pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso,
contra
sentença
(ID
281194367
)

proferida
pelo Juízo da
8
ª
Vara Cível
da Comarca de
Cuiabá
-MT

que
,
na

A
ção de
D
espejo por
F
alta de
P
agamento c/c
C
obrança de
A
luguéis e

P
edido de
Tutela Antecipada

proposta por
MARLENE PIMENTEL DOURADO
,
julgou
parcialmente procedente o pedido autoral
e prejudicado o pedido de reconvenção
,

conforme cita-se
:

[...]

A presente ação fora proposta por Marlene Pimentel Dourado em desfavor de Luiz Mario Pires da Silva, objetivando o despejo e a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis no valor de R$ 7.828,00
.

Pois bem.

Consta dos autos que as partes pactuaram contrato de locação do imóvel comercial localizado na localizado na Rua 3, quadra 86, Lote 2, bairro Centro América, Cuiabá-MT.

Entretanto, dispõe o réu que o contrato se referia a outro imóvel (ao lado) e que sobre o imóvel ocupado por ele, de fato, inexiste vínculo locatício.

Ocorre que, verifico que a prova testemunhal divergiu em vários pontos
, tendo em vista que cada testemunha apresentou uma informação diferente, sendo alegado que havia contrato de locação entre as partes ou que a casa foi ocupada por estar abandonada ou, ainda, que a autora havia cedido a casa para o réu.

Dessa forma, se mostra válido o contrato apresentado nos autos, que teve início em 2011 e que está com vários meses de aluguéis pendentes de pagamento, tendo em vista que o locatário deixou de honrar com os pagamentos.

Assim, diante da inadimplência, a autora requer o despejo com a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis vencidos até a data da efetiva desocupação do imóvel.

[...]

Dessa forma, importante ressaltar que
o réu não comprovou o pagamento dos aluguéis em atraso
e, em que pese a sua alegação de que não existia locação no imóvel objeto do contrato, está nítido o vínculo locatício entre as partes, conforme o disposto no próprio contrato objeto dos autos.

Além disso, do contrato de locação, foi possível vislumbrar que fora estipulado na cláusula VIII que “toda e qualquer benfeitoria que vier a ser edificada deve ter o consentimento do LOCADOR, bem como passara a integrar imediatamente ao patrimônio do LOCADOR, não podendo a
mesma ser
demolida sem o consentimento prévio deste, e quando da devolução do referido imóvel, não suscitará qualquer indenização, ressarcimento das despesas efetuadas pela LOCATÁRIA”.

Assim, a invocação dos requeridos sobre o suposto direito à indenização e retenção do imóvel por benfeitorias nele realizadas não encontra amparo contratual, pois que inexiste qualquer nulidade nessas cláusulas, visto que livremente pactuadas entre as partes.

Diante disso, passo a constar que:

a)
Está autorizado o despejo e a rescisão do contrato existente entre as partes, eis que suficientemente demonstrado nos autos a inadimplência do réu com suas obrigações, bem como a condenação deste ao pagamento dos aluguéis vencidos até a data da efetiva desocupação, em conjunto com a multa por atraso estipulada em contrato;

b)
Deve ser respeitado o prazo prescricional de três anos (art. 206, §3º, I, CC), de modo que declaro prescritos os aluguéis vencidos anteriores a 19/11/2011, levando em consideração que o ajuizamento da ação se deu em 19/11/2014;

c)
Não prospera o pedido do réu de ressarcimento pelas benfeitorias, diante da cláusula VIII do contrato firmado pelas partes
.

d)
O pedido de reconvenção, consubstanciado no pedido de manutenção da posse no imóvel e, ainda, de condenação do reconvindo em indenização por danos morais, se mostra prejudicado, tanto pela procedência da ação de despejo, como pela sua inadmissibilidad
e
, por não contribuir com a celeridade processual
: (TJ-SP - AI: 21649491220208260000 SP, Relator: Cesar Luiz de Almeida, Data de Julgamento: 03/08/2020, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/08/2020).

Posto isto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação de despejo, a fim de declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, decretando o despejo da requerida, fixando o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária
(Lei nº 8.245/91 – “b”, §1º, art. 63)
e, não sendo o imóvel desocupado no prazo retro, determino que se expeça Mandado de Despejo, que deverá ser cumprido na forma do art. 65, da Lei nº 8.245/91.

Além o que, condeno o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos no período de 19/11/2011 até a data da efetiva desocupação, em conjunto com a multa de atraso estipulada em contrato.

Tais valores deverão ser
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e corrigidos pelo índice INPC a partir do vencimento de cada prestação
(artigo 397, CC).

Custas e despesas processuais deverão ser suportados pelo réu, assim como hono
rários advocatícios de sucumbência, que fixo em
15% (quinze por cento) do valor da condenação
, nos termos dos artigos 82, §2º e 85, §2º, ambos do CPC.

[...]
[
Grifos
nossos e
do original]

O
apelante
, em
suas razões recursais
(ID
281194379
)
,

sustenta as seguintes teses
preliminares
:

Da não apreciação do pedido de Justiça Gratuita formulado pelo apelante

Da ilegitimid
ade ativa da apelada

Prescrição dos aluguéis

No mérito, o apelante apresenta as seguintes teses:

1. Invalidade do contrato de locação

2. Função social do imóvel e direito à indenização e retenção por benfeitorias

3. Má-fé da autora e abuso de direito

A parte apelada, por sua vez, apresenta
contrarrazões (ID
.

281194393
) nas quais
suscita a seguinte preliminar:

Inadmissibilidade do recurso de apelação

No mérito, a
apelada re
bate
as alegações do apelante.

Dispensado o Parecer Mi
nisterial em razão da matéria
.

Recurso tempestivo,
co
nforme aba de expedientes dos autos de origem (
Sentença (31644097)
, e preparo
não
efetuado
,
nos termos da
certidão de ID
281991379, uma vez que o apelante postula pela gratuidade da justiça
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

LUIZ MARIO PIRES DA SILVA

APELADO(S):
MARLENE PIMENTEL DOURADO

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de recurso de

Apelação Cível
interposto
contra sentença proferida pelo Juízo da
8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, na Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Pedido de Tutela Antecipada proposta pela ora apelada, julgou parcialmente procedente o pedido autoral e prejudicado o pedido de reconvenção.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que restou comprovada a existência de vínculo locatício entre as partes e a inadimplência do réu quanto ao pagamento dos aluguéis avençados, motivo pelo qual decretou o despejo e a rescisão contratual, bem como condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 19/11/2011, respeitado o prazo prescricional trienal.

Rejeitou, ainda, o pedido de indenização por benfeitorias, diante de cláusula contratual que excluía tal pretensão, e considerou prejudicada a reconvenção, por ser incompatível com a procedência da ação principal e por não contribuir com a celeridade processual.

A seguir, passo ao exame das preliminares
suscitadas pelas partes.

Preliminar suscitada pela apelada:

1. Inadmissibilidade do recurso de apelação

A apelada sustenta que o recurso é inadmissível, pois o apelante limitou-se a repetir teses genéricas já refutadas na sentença.

Assevera que o recorrente não impugnou especificamente os fundamentos da decisão.

Alega, ainda, irregularidade na representação processual do apelante
, pois sustenta que a apelante peticionou
, nos autos de origem,
para a
retificação de
sua
representação (ID 59977019)
, mas
sem reconstituição adequada de poderes
, o que violaria

o
art. 76, §1º, I, do CPC
, comprometendo a regularidade do ato recursal.

Pois bem
.
Não assiste razão à apelada
,
pois
as razões recursais abordam, detalhadamente, todos os pontos fático-jurídicos expostos no r.
decisum
fustigado,
não se tratando de
mera reprodução da peça
defensiva
.

Ademais, não há ausência de dialeticidade se as razões expostas pelo apelante combatem fundamentos da sentença, como determina o art. 1.010, II do Código de Processo Civil.

A
lém disso
, a petição de retificação de representação, mencionada pela apelada, foi apresentada em 07/07/2021 pela parte ré,
nos autos de origem,
apenas para que fosse retificado, no PJE
, a substituição do nome pessoal do Defensor Público pela Instituição Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, o que foi corregido, não havendo que se falar em
nulidade ou em
qualquer prejuízo para
o exercício do contraditório e da ampla defesa pela
ap
elada
.

Desse modo, a
preliminar deve ser
rejeitada
.

É como voto.

Preliminares suscitadas pela parte apelante
:

2. Da não apreciação do pedido de Justiça Gratuita formulado pelo apelante

O apelante sustenta que
, assistido pela Defensoria Pública, juntou declaração de hipossuficiência e comprovantes de renda e INFOSEG, perante o Juízo
a quo
, demonstrando ausência de vínculo empregatício e de bens.

Assevera que o pedido de gratuidade foi formulado expressamente na contestação (ID 53467885), mas não foi apreciado na sentença, nem nos embargos de declaração, caracterizando omissão e negativa de prestação jurisdicional.

Assim, cita o art. 489, §1º, IV, do CPC, alegando nulidade da sentença por ausência de enfrentamento da matéria suscitada e, portanto, postula pela anulação da sentença por nulidade; ou concessão expressa da justiça gratuita;
ou
reconhecimento do deferimento tácito do benefício.

A apelada, por sua vez,
alega que o pedido de gratuidade só foi apresentado em grau recursal e que os documentos juntados são genéricos (declaração de hipossuficiência, cópias pessoais, INFOSEG).

Assim, sustenta a violação ao art. 99, §§ 2º e 3º do CPC, por ausência de prova inequívoca e requerimento em momento inadequado.

Pois bem
.
Quanto a assistência judiciaria gratuita, a
Constituição Federal
, como é cediço, prevê em seu
artigo 5º, LXXIV
:

Art. 5º

[...]

LXXIV –
o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos
;

[...]

Assim, o referido dispositivo constitucional prevê a assistência jurídica sem ônus, contudo, não isenta o pagamento de custas, despesas processuais ou do ônus de sucumbência.

Por sua vez, o
Código de Processo Civil

regulamenta a assistência judiciária gratuita para parcelar ou dispensar no todo ou em parte o recolhimento de custas e despesas do processo e o pagamento de honorários; e suspender a exigibilidade da sucumbência
, conforme
art. 98, §§ 2º
,
3º
, 5º e 6º

do referido Código:

Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios têm direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.

[...]

§ 2
º
A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência.

§ 3
º
Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário.

[...]

§ 5
º
A gratuidade poderá ser concedida em relação a algum ou a todos os atos processuais, ou consistir na redução percentual de despesas processuais que o beneficiário tiver de adiantar no curso do procedimento.

§ 6
º
Conforme o caso, o juiz poderá conceder direito ao parcelamento de despesas processuais que o beneficiário tiver de adiantar no curso do procedimento.

[...]

Assevera-se
que o C
ódigo de Processo Civil possibilita o pedido e concessão da
Justiça Gratuita
em qualquer fase do processo
,
não havendo que se falar em preclusão, conforme sustentado pela apelada,
autorizando-se o indeferimento
apenas
quando houver elementos para que o Juiz determine prova da necessidade e
, em sequência,

ocorra insuficiência de demonstração pela parte que pleiteia tal concessão
, nos termos do
art. 99 e parágrafos
:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 1
º
Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.

§ 2
º
O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3
º
Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

§ 4
º
A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça.

§ 5
º
Na hipótese do § 4o, o recurso que verse exclusivamente sobre valor de honorários de sucumbência fixados em favor do advogado de beneficiário estará sujeito a preparo, salvo se o próprio advogado demonstrar que tem direito à gratuidade.

§ 6
º
O direito à gratuidade da justiça é pessoal, não se estendendo a litisconsorte ou a sucessor do beneficiário, salvo requerimento e deferimento expressos.

§ 7
º
Requerida a concessão de gratuidade da justiça em recurso, o recorrente estará dispensado de comprovar o recolhimento do preparo, incumbindo ao relator, neste caso, apreciar o requerimento e, se indeferi-lo, fixar prazo para realização do recolhimento.

Por outro lado, quando da ausência de apreciação do pedido de gratuidade da justiça, pela falta de impugnação
ou omissão
do

julgamento
, presume-se a concessão do benefício, pois, a ausência do indeferimento implica nos efeitos da concessão.

No caso, a carência de manifestação pelo Juízo
a quo
quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita
postulado
expressamente

pelo apelante no
ID.
53467885 (p. 49)
, induz-se à conclusão de seu
deferimento tácito
,
a permitir
, inclusive,
a interposição de recurso cabível sem o correspondente preparo
.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados do
colendo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. 1. APELAÇÃO. DESERÇÃO. CONCESSÃO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA QUE SE ESTENDE A TODOS OS ATOS DO PROCESSO, ENQUANTO NÃO REVOGADA EXPRESSAMENTE. 2.
EVENTUAL OMISSÃO DO JUÍZO A QUO ACERCA DO PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO TÁCITO, A AUTORIZAR A INTERPOSIÇÃO DO RECURSO SEM O RECOLHIMENTO DO PREPARO RESPECTIVO
. 3. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. 4. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência deste Superior Tribunal dispõe no sentido de que, uma vez concedida a gratuidade da justiça, tal benesse conserva-se em todas as instâncias e para todos os atos do processo, salvo se expressamente revogada. 2.
A Corte Especial do STJ assenta que se presume "o deferimento do pedido de assistência judiciária gratuita não expressamente indeferido por decisão fundamentada, inclusive na instância especial. [...] A ausência de manifestação do Judiciário quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita leva à conclusão de seu deferimento tácito, a autorizar a interposição do recurso cabível sem o correspondente preparo"

(
AgRg
nos
EAREsp
440.971/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Corte Especial, julgado em 3/2/2016,
DJe
17/3/2016). [...] 4. Agravo interno desprovido. (
AgInt
no
AREsp
1137758/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/5/2020,
DJe
de 8/5/2020,
g.n
.)
[
grifo nosso
]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AGRAVANTE.

1.
A omissão do juízo
a quo
em analisar o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça implica em seu deferimento tácito, sobretudo quando apresentado por pessoa física, a favor de quem se presume verdadeira a declaração de hipossuficiência.

[...]

3. Agravo interno parcialmente provido.

(
AgInt
no
AREsp
1406846/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/6/2019,
DJe
de 28/6/2019)
[grifo nosso]

No mesmo sentido, é o entendimento
desta egrégia Quinta Câmara de Direito Privado:

EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PEDIDO ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA NÃO APRECIADO. CONCESSÃO TÁCITA. EFEITO "EX TUNC". SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança, referente a contrato de ensino superior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a Apelante faz jus à concessão dos benefícios da justiça gratuita com efeito retroativo ("
ex

tunc
"), considerando a ausência de manifestação expressa do juízo de primeira instância sobre o pedido de gratuidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Constituição Federal, em seu artigo 5º, LXXIV, prevê a assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O Código de Processo Civil (CPC) regulamenta a assistência judiciária gratuita, permitindo a suspensão da exigibilidade das custas processuais e honorários advocatícios.

A ausência de manifestação expressa do juízo de primeira instância sobre o pedido de gratuidade implica em seu deferimento tácito, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Apelante apresentou documentos que comprovam sua hipossuficiência econômica, justificando a concessão do benefício.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento: "A ausência de manifestação expressa do juízo sobre o pedido de justiça gratuita implica em seu deferimento tácito, autorizando a concessão do benefício com efeito retroativo ('
ex

tunc
')."

Dispositivo relevante citado: Constituição Federal, art. 5º, LXXIV; Código de Processo Civil, art. 98, §§ 2º, 3º, 5º, 6º; art. 99, §§ 1º, 2º, 3º, 7º.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
1137758/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 04.05.2020; STJ,
AgInt
no
AREsp
1406846/SP, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 24.06.2019; TJMT, N.U 0003893-56.2017.8.11.0087, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 06.03.2023; TJMT, N.U 0006769-98.2012.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 16.05.2023.

(
TJMT, AC
1002200-02.2023.8.11.0025, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/02/2025,
publicado
no DJE 28/02/2025)
[grifo nosso]

Assim, a omissão do Juízo
a quo

opera em benefício da garantia constitucional de acesso à jurisdição e de assistência judiciária gratuita, pressupondo-se o deferimento do pedido de justiça gratuita, mesmo em se tratando de pedido apresentado ou considerado somente no curso do processo.

P
ortanto,
deve ser reconhecida a assistência judiciária gratuita ao Apelante
, com efeitos “
ex

tunc
” o que autoriza a
isenção do preparo recursal e a s
uspensão da exigibilidade da condenação no pagamento das custas, despesas processuais, e honorários advocatícios
, caso seja mantida a condenação.

É como voto.

3. Da ilegitimidade ativa da apelada

O apelante sustenta que a apelada não comprovou a propriedade ou posse legítima do imóvel do Lote 02, onde reside o réu, o qual não corresponde ao bem do contrato de locação.

Sustenta que o contrato de compra e venda apresentado pela autora, ora apelada, se refere a outro imóvel (Lote 02 da Quadra 57, Centro América II), cuja matrícula pertence a terceira pessoa (Sirlei Guiomar Leite da Silva), e não à apelada.

Assevera que não houve qualquer demonstração de que a autora possuía poder de fato sobre o imóvel ocupado e cita confusão entre imóveis vizinhos e depoimentos testemunhais que demonstram desconhecimento da autora quanto ao Bairro do imóvel.

A apelada, por sua vez, quanto a este ponto, não apresentou teses divergentes.

Pois bem
.
A legitimidade para a causa é qualidade para estar em juízo, como demandante, no polo ativo, ou como demandado, no polo passivo, em relação à determinada lide ajuizada.

Quanto à legitimidade
ad causam
, esclarece
Fredie
Didier Jr:

[...]

A legitimidade para agir (
ad causam pretendi
ou
ad
agendum
) é requisito de admissibilidade que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os "pressupostos processuais" subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda, que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo.

[...]

A legitimidade ad causam é bilateral, pois o autor está legitimado para propor em face daquele réu, e não em face de outro. "Pode-se dizer, no que tange à legitimidade do réu, que não constitui ela normalmente uma legitimidade autônoma e desvinculada daquela do autor. Ambos são legitimados quando inseridos na mesma relação jurídico-processual emergente da pretensão. Da mesma forma, serão ambos carentes de legitimidade quando um deles estiver alheio a tal relação.

[...] (in Curso de Direito Processual Civil, Volume 1, 22a ed., Salvador: Ed.
Jus
Po
divm
, 2020, p. 440-442).

E pela teoria da asserção, à qual me filio, a verificação da legitimidade das partes é realizada
in status
assertionis
, ou seja, de acordo com as assertivas deduzidas na inicial.

Sobre a teoria da asserção, confira-se o escólio de JOSÉ CARLOS BARBOSA MOREIRA:

O exame da legitimidade, pois como o de qualquer das condições da ação - t
em de ser feito com abstração das possibilidades que, no juízo de mérito, vão deparar-se o julgador:
a de proclamar existente ou a de declarar inexistente a relação jurídica que constitui a res in judicio deducta.
Significa isso que o órgão judicial, ao apreciar a legitimidade das partes, considera tal relação jurídica in
statu

assertionis
, ou seja, à vista do que se afirmou. Tem ele de raciocinar como que admita, por hipótese, e em caráter provisório, a veracidade da narrativa
, deixando para a ocasião própria o juízo de mérito a respectiva apuração, ante os elementos de convicção ministrados pela atividade instrutória
. ("Legitimação para agir", in "Temas de Direito Processual". Primeira Série. 2.a ed. São Paulo: Saraiva, p. 200).

No caso em exame, a apelada, em sua exordial,
alega ter firmado contrato de locação do imóvel em litígio e que o réu, ora apelado, estaria inadimplente desde 2
9
/09/2011.

Assim, a autora postulou, em sua inicial, pelo despejo do apelado e por sua condenação ao pagamento dos aluguéis.

A narração afirmada pela autora tem suporte no Contrato de Locação de Imóvel juntado com a exordial (ID. 53467885, p. 21, autos de origem), do qual se destaca:

Assinado em 01/09/2011.

A apelada figura como locadora e o apelado como locatário
e ambos assinaram o contrato.

O objeto do contrato de locação é: “
um imóvel residencial tipo edícula, contendo área de serviço, quarto e banheiro simples, situado a Rua 3,
Qd
. 86,
Lote 02
, no Bairro América
, na cidade de Cuiabá-MT
.
”

Além disso, a autora juntou Contrato de Compra e
V
enda com terceiro (Sr.
Suelito
Moreira Curado), datado de 23 de junho de 2009, com firmas reconhecidas pelo 2º Serviç
o Notarial e Registral de Cuiabá,
cujo objeto do contrato
foi a aquisição de imóvel com a seguinte descrição: “
[...]
um lote de terras situado no Loteamento denominado Centro América II, com os seguintes limites e Confrontações: frente
para a Rua 3, com 10
mt
de lado direito com lote 3, 20
mt
lado esquerdo com lote 1, com 20
mt
fundo com a área de lazer,
10
mt
da quadra 57 - Área Total do Lote – 200 m2
.” (ID. 53467885, p. 38).

Ora, desse modo,
à luz da teoria da asserção, não se mostra inverossímil a alegação da autora/apelada de que celebrou contrato de locação com o apelante, ao ponto se se afastar a sua legitimidade ativa.

Assim,
para se analisar
a
divergência suscitada pelo apelante
, há que se

adentrar ao mérito para se concluir e confirmar se o referido contrato de locação se refere ou não ao mesmo
imóvel
no qual reside o ora
recorrente.

A propósito, o entendimento do col
endo
Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. BENEFICIADO APOSENTADO. PRETENSÃO DE REDUÇÃO DO VALOR DO PRÊMIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRADESCO SAÚDE S.A. NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DA TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A EX-EMPREGADORA NÃO VERIFICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Na linha dos precedentes desta Corte,
as condições da ação, aí incluída a legitimidade para a causa, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações contidas na petição inicial
.

[...]

(
AgInt
no REsp 1594490/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017,
DJe
04/05/2017)

[
grifo nosso]

Desse modo, a preliminar deve ser
rejeitada
.

É como voto.

4. Prejudicial de mérito: p
rescrição dos aluguéis

O apelante defende a prescrição de todos os aluguéis vencidos antes de 19/11/2011
,
quais sejam, os referentes aos meses de setembro, outubro e novembro de 2011,
com base no
prazo trienal previsto no

art. 206, §3º, I, do Código Civil.

Argumenta que a sentença errou ao declarar prescritos apenas os aluguéis anteriores a
setembro
de 2011
.

Assevera que a
ação foi ajuizada em 19 de novembro de 2014,

portanto, qualquer cobrança de aluguéis anteriores a 19 de novembro de 2011

está prescrita
.

Isso porque, segundo o apelante, a contagem do prazo prescricional inicia-se a partir
do momento em que o aluguel se torna exigível, ou seja, no mês subsequente
ao vencimento de cada parcela.

Portanto, os aluguéis de setembro de 2011 venceram
em outubro de 2011, os de outubro de 2011 venceram em novembro de 2011, e
os de novembro de 2011 venceram em dezembro de 2011.

Desse modo, argumenta que, considerando o prazo
prescricional de três anos, a pretensão de cobrança desses aluguéis prescreveu,
respectivamente, em outubro de 2014, novembro de 2014 e dezembro de 2014.

Como a ação foi ajuizada em 19 de novembro de 2014, apenas os aluguéis
referentes a outubro e novembro de 2011 ainda poderiam ser discutidos, mas
os de setembro de 2011 já estariam prescritos.

A parte apelada, por sua vez, não apresentou contrarrazões quanto a esta prejudicial.

Pois bem
.
Nesse ponto, a
pretensão
recursal do apelante não merece ser conhecida.

Isso porque,
não há interesse recursal
,
por ausência do binômio “necessidade-utilidade”,

uma vez que a sentença objurgada expressamente declarou prescritos todos os alugu
éis vencidos antes de 19 de novembro de 2011, e não apenas os antes de setembro de 2011, conforme cita-se:

[...]

b) Deve ser respeitado o prazo prescricional de três anos (art. 206, §3º, I, CC),
de modo que declaro
prescritos os aluguéis vencidos anteriores a 19/11/2011
, levando em consideração que o ajuizamento da ação
se deu em 19/11/2014;

[...] [ID. 281194379, Sentença] [grifo nosso]

Nesse sentido, cita-se entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça:

[...]
o interesse recursal repousa no binômio necessidade e utilidade. A necessidade refere-se à imprescindibilidade do provimento jurisdicional pleiteado para a obtenção do bem da vida em litígio, ao passo que a utilidade cuida da adequação da medida recursal alçada para atingir o fim colimado
. [...] (STJ, REsp 1.732.026/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA,
D
Je

de 21/11/2018) [grifo nosso]

Desse modo, a prejudicial de mérito suscitada
não deve ser conhecida
.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

1.
Invalidade do contrato de locação

O apelante sustenta que
o
contrato apresentado pela autora é inválido por tratar de imóvel diverso daquele efetivamente ocupado.

Sustenta que o
imóvel objeto da ação (Lote 02 da Quadra 86, Centro América) foi ocupado após o apelante desocupar, a pedido da autora, o Lote 01.

Alega que n
ão houve formalização com o verdadeiro proprietário, tampouco correspondência entre o contrato e a ocupação real.

Sustenta que o
juiz ignorou provas documentais e testemunhais que demonstram a inexistência de vínculo locatício legítimo
.

A apelada, por sua vez,
assevera que a ação foi fundada no art. 9º, III, e art. 62 da Lei nº 8.245/91, com comprovação documental da locação, do inadimplemento locatício e da
notificação extrajudicial.

Ressalta a inexistência de prova de quitação e a mora qualificada, nos termos do art. 394 do CC.

Destaca que a cumulação de despejo com cobrança é admitida por lei (art. 62 da Lei do Inquilinato) e que planilha de débitos, juntada com a exordial, detalha valores, período de inadimplemento e encargos contratuais.

Assevera que o
réu, ora apelado, sequer apresentou cálculos alternativos ou prova de pagamento.

Pois bem
. Em que pese o apelante sustentar que o contrato de locação juntado pela apelada ao ID.
53467885 (p. 21, autos de origem) se referem ao Lote 01 e não ao Lote 02,
a alegação contraria exatamente o que está expresso no referido contrato
. Para elucidar, cita-se
novamente
a descrição do imóvel
, objeto do contrato em exame:

[...]
um imóvel residencial tipo edícula, contendo área de serviço, quarto e banheiro simples, situado a Rua 3,
Qd
. 86,
Lote 02
, no Bairro América, na cidade de Cuiabá-MT
.

[...] (ID. 53467885, p. 21, autos de origem) [grifo nosso]

Ademais,
além de inexistir nos autos
laudo de consta
ta
ção ou qualquer outra perícia a comprovar o sustentado pelo recorrente
, este sequer menciona quais seriam as exatas medidas do imóvel que reside.

Como é cediço, nos termos do
art. 373, II, do Código de Processo Civil
, é ônus do réu comprovar os alegados fatos impeditivos, modificativos ou extintivos dos direitos do autor.

Assevera-se, inclusive,
o teor da
s declarações de vizinho
s juntadas pelo apelante
aos autos de origem, pois,
tod
as contam com a afirmação
de que o aluguel se referia ao Lote 01,
mas
que
o recorrente morava no Lote 02, or
a, exatamente o Lote objeto do contrato de locação
.

Além disso,
ressalta-se que,
na relação de locação, não há necessidade de
coincidência entre a posição de locador e a de proprietário
. Não há, na legislação, nenhuma obrigatoriedade de que o contrato seja firmado pelo proprietário, de modo a
ser admissível que se efetive pelo posseiro, usufrutuário ou aquele que detém a
administração do bem em seu nome ou em nome de outrem.

No caso,
há contrato de locação, há notificação extrajudicial para pagamento, há reconhecimento da existência do contrato
de locação pelo apelante, que apenas sustenta que seu objeto seria o Lote 01, em que pese o objeto do contrato ser o Lote 02 e
que as próprias declarações de vizinhas, juntadas pelo réu/apelante, afirmarem que o recorrente está residindo no Lote 02.

A apelada juntou, ainda, contrato de compra e venda do lote, firmado anos antes do contrato de locação.

Tudo indicando, portanto, que não há que se falar em ausência de legitimidade ativa da apelada, tampouco em invalidade do contrato de locação firmado entre as partes.

Conforme reiterada jurisprudência, a validade do contrato de locação não depende da comprovação da propriedade do bem pelo locador, bastando a posse ou a detenção legítima, as quais restam configuradas, no caso em exame, tanto pelo contrato de locação, quanto pelo contrato de compra e venda juntado pela recorrida.

Além disso, o
artigo 22, II, da Lei n.º 8.245/1991
, cumulada com o
artigo 566,
II,

do Código Civil
expressamente prevê que o locador é obrigado a assegurar o uso pacífico do imóvel durante o prazo do contrato, o que pressupõe que ele detenha a posse, e não necessariamente a propriedade:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I -
entregar
ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II -
garantir
, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado
;

[...]

Art. 566. O locador é obrigado:

I -
a
entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II -
a
garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa
.

Nesse sentido, cita-se ementas de julgado deste Tribunal e de outros
Tribunais pátrios
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE
ALUGUEIS
– LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – LEGITIMIDADE ATIVA –
PARTE INTEGRANTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL E EM DEFESA DE DIREITO PRÓPRIO – LOCADOR QUE NÃO PRECISA SER PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL LOCADO
– AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO – RÉU QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBATÓRIO – CONTRATO VÁLIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Detém legitimidade para pleitear a rescisão contrato de locação e o despejo do inquilino aquele que figura com parte do contrato e desde que formule pedido em nome e de direito próprio.

2.
A lei não exige que o locador seja o proprietário do imóvel, mas apenas que garanta, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (Lei nº 8.245/1991, art. 22, II).

3. Para a verificação e declaração de nulidade do negócio por simulação, não basta meras assertivas da parte interessada acerca da existência do vício desamparadas de suporte probatório, exigindo-se, antes, invariavelmente, prova capaz de garantir um juízo seguro de certeza ao julgador.

4. Comprovado que o locatário não efetuou o pagamento completo dos
alugueis
mensais, é devida a decretação de rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8 .245/91

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1004409-88.2017.8.11 .0045, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 26/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/04/2024)
[grifo nosso]

Apelação. Locação. Ação de despejo para uso próprio. Sentença de extinção da
ação .
Ilegitimidade ativa do Autor corretamente reconhecida. Autor que não figurou como locador no contrato de locação.
Despicienda a discussão acerca da propriedade do imóvel, eis que não há necessidade
da
figura do locador coincidir com a do legítimo proprietário do imóvel locado. Relação "
ex

locato
" de natureza pessoal, bastando a comprovação da posse direta do locador e sua transmissão ao locatário
. Inexistência de relação jurídica entre o Autor e os locatários do imóvel objeto da presente demanda. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO
DESPROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10063717220198260009 SP 1006371-72.2019.8.26 .0009, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 08/07/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/07/2021)
[grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE
DEFESA .
REJEIÇÃO. PRECLUSÃO QUANTO AO REQUERIMENTO DA PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL. MÉRITO. VALIDADE E EFICÁCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO ENTRE AS
PARTES .

LOCAÇÃO QUE PODE SER ESTABELECIDA DE FORMA ESCRITA OU VERBAL, NÃO SE FAZENDO NECESSÁRIO QUE O LOCADOR OSTENTE A QUALIDADE DE PROPRIETÁRIO, MAS QUE APENAS DETENHA A POSSE DO BEM E A DISPOSIÇÃO DE SEU USO E GOZO
. QUESTÕES ATINENTES AO INVENTÁRIO DO FALECIDO, SUPOSTO "POSSEIRO DO IMÓVEL", BEM COMO VIOLAÇÃO AO ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SÃO MATÉRIAS ESTRANHAS À LIDE E DEVEM SER SUSCITADAS EM AÇÃO PRÓPRIA. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS, QUE ENSEJA A VIOLAÇÃO DO
ART.
23 DA LEI Nº 8.245/91 E AUTORIZA A DECRETAÇÃO DO DESPEJO (ART. 62, DA LEI DE LOCAÇÕES). DEVIDO O PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS A PARTIR DO INADIMPLEMENTO (OUTUBRO DE 2020) E DEMAIS ENCARGOS VENCIDOS ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. PRECEDENTES. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS (ART. 85, PARÁGRAFO 11, DO CPC). RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-RJ - APELAÇÃO: 0014551-03.2021.8 .19.0209 202300195738, Relator.: Des(a). CLÁUDIO DE MELLO TAVARES, Data de Julgamento: 06/02/2024, DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15, Data de Publicação: 08/02/2024)
[grifo nosso]

Importa salientar que a prova documental coligida aos autos, especialmente o contrato de locação e a notificação extrajudicial, demonstram a existência da relação locatícia e a inadimplência contratual por parte do apelante,
o qual não se
desincumbiu
de comprovar qualquer pagamento,

legitimando, assim, a propositura da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, nos termos do
art. 9º, inciso III, e do art. 62
, I,
da Lei n.º 8.245/91
, que regulam as hipóteses de resolução do contrato por falta de pagamento e autorizam a cumulação da ação de despejo com a pretensão de cobrança. Veja-se:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III -
em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
;

[...]

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I –
o
pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação
; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

[...]
[grifo nosso]

Ademais, a prova testemunhal colhida nos autos apresentou versões contraditórias quanto à forma de ocupação do imóvel e à existência da relação locatícia entre as partes, revelando divergência substancial nos depoimentos prestados.

Enquanto algumas testemunhas afirmaram que o imóvel fora ocupado por estar supostamente abandonado, outras indicaram que teria havido uma cessão informal do bem por parte da autora, ou ainda, a existência de contrato de locação regular entre os litigantes. Essa pluralidade de narrativas enfraquece a tese sustentada pelo apelante no sentido de que jamais houve vínculo contratual para o Lote 02, pois, ao invés de produzir um quadro convergente de fatos, a prova testemunhal reforça o caráter dúbio e não conclusivo da sua versão dos fatos, além de contrariar frontalmente o teor do objeto do contrato e das próprias declarações de vizinhos juntadas pelo apelante, que afirmam
que
sua mor
ad
i
a
é
no Lote 02
.

Além disso, destaca-se o
comportamento contraditório do apelante
, que, ao mesmo tempo em que impugna a validade do contrato de locação, reconhece expressamente a veracidade do instrumento contratual juntado aos autos, limitando-se a alegar que o referido contrato se referiria ao Lote 01, e não ao Lote 02. Ocorre que, conforme se extrai da própria cláusula descritiva do imóvel, o contrato firmado entre as partes menciona, de forma clara e inequívoca, que o bem locado está situado na Rua 3, Quadra 86,
Lote 02
, no Bairro Centro América.

Tal alegação, portanto, não apenas contradiz o conteúdo literal do contrato que o próprio apelante admite como autêntico, como também se revela desprovida de respaldo probatório, especialmente porque o recorrente reside atualmente no Lote 02, conforme afirmado pelas testemunhas por ele mesmo arroladas
e nas já referidas declarações de vizinhos
.

A conduta do apelante, nesse aspecto, vulnera os
princípios da boa-fé objetiva
e da
co
operação
processual
, consagrados nos
artigos 5º e 6º do Código de Processo Civil
.

Nesse cenário, ausente prova capaz de desconstituir o contrato de locação, restando incontroversa a inadimplência e não se comprovando qualquer vício formal ou material apto a infirmá-lo, é de rigor o reconhecimento de sua validade, com a consequente manutenção da sentença no ponto em que decretou o despejo e condenou o apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos.

2.
Função social do imóvel
e direito à indenização e retenção por benfeitorias

O apelante sustenta que
o
imóvel estava abandonado e em estado de degradação
.

Assim,
o apelante
argumenta
conferiu
ao bem
destinação habitacional digna, passando a morar com sua família.

Nesse sentido, alega que a
tentativa de retomada pela autora desconsidera o princípio da função social da propriedade (CF, art. 5º, XXIII), caracterizando abuso de direito.

Caso se mantenha o despejo, o apelante alega que, uma vez que
reformou e reconstruiu o imóvel, tornando-o habitável, arcando com custos materiais e pessoais, tem direito à indenização e retenção pelas benfeitorias.

Argumenta que a cláusula contratual que proíbe indenização por benfeitorias seria inaplicável, pois se refere a outro imóvel, qual seja, o do Lote 01.

Assim, po
stula pela reforma da sentença para
apuração das benfeitorias em sede de liquidação de sentença, com retenção do imóvel até a indenização correspondente
.

Pois bem
.
Ressai dos autos de origem que o apelante realmente formulou o pedido de retenção e de indenização pelas benfeitorias que teria realizado no imóvel, não se tratando de inovação recursal.

Porém, conforme expressamente disposto no contrato de locação entre as partes,
há cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção e de indenização das benfeitorias, nestes termos:

[...]

CLÁUSULA VIII – DAS BENFEITORIAS

Toda e qualquer
benfeitoria
que vier a ser edificada deve ter o consentimento do LOCADOR, bem como passará a integrar imediatamente ao patrimônio do LOCADOR
, não podendo a
mesma ser
demolida sem o consentimento prévio deste,
e quando da devolução do referido imóvel, não suscitará qualquer indenização,
ressarcimento
das despesas efetuadas pela LOCATÁRIA
.

[...] (ID. 53467885, p. 22, autos de origem) [grifo nosso]

E conforme já asseverado, o contrato se refere expressamente ao Lote 02 e não ao Lote 01,
contrariamente
ao sustentado pelo apelante.

Desse modo, não há que se falar em direito do apelante à retenção ou indenização pelas benfeitorias, com fulcro na primeira parte do
art. 35 da Lei n.º 8.245/1991
,
in
verbis
:

Art. 35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário
, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção
.

No mesmo sentido,
dispõe o enunciado da
Súmula n.º 335 do colendo Superior Tribunal de Justiça
, "
nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
".

A corroborar o entendimento, cita-se:

EMENTA: APELAÇÃO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL.
Havendo no contrato de locação cláusula expressa de renúncia pelo locatário ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias, não há direito à retenção ou a indenização
.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50043563320178130223, Relator.: Des.(a) Evangelina Castilho Duarte, Data de Julgamento: 14/03/2024, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/03/2024)
[grifo nosso]

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. VIOLAÇÃO. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INDENIZAÇÃO.
BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA. VALIDADE
. LOJISTA. ROUBO. ESTABELECIMENTO. INTERIOR DO SHOPPING CENTER. RELAÇÃO MERCANTIL. DANO MORAL AUSÊNCIA. SENTENÇA
MANTIDA.

1. Afasta-se a preliminar de violação à dialeticidade recursal quando a
ratio

decidendi
do pronunciamento judicial foi devidamente atacada pelo recurso.

2.
Nos termos da Súmula nº 335 do
c .
STJ, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
”

3. A caracterização dos danos morais demanda a comprovação de uma situação de tamanha gravidade que ofenda a honra ou abale sobremaneira o estado psicológico do indivíduo, circunstância não configurada na hipótese dos
autos.

4. É assente na jurisprudência desta
eg
. Corte de Justiça o entendimento de que a inadimplência contratual, em regra, é mero dissabor da vida em sociedade e, por si só, não implica o direito de reparação por dano moral.
5. Apelação conhecida e não provida. Preliminar rejeitada.

(TJ-DF 0744134-67.2021 .8.07.0001 1851874, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 23/04/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 07/05/2024) [grifo nosso]

APELAÇÃO. LOCAÇÃO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS.
INDENIZAÇÃO.
RENÚNCIA. CLÁUSULA EXPRESSA. IMPROCEDÊNCIA.

1. O art. 35 da Lei nº 8.245/91, ao estabelecer a regra geral de ressarcimento e retenção das benfeitorias necessárias e úteis (estas últimas, desde que autorizadas pelo locador),
autoriza que as partes, no legítimo uso de sua autonomia privada, disponham de maneira diversa
.

2.
Nos termos da Súmula nº 335 do STJ, “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Atenta contra os princípios de hermenêutica e contra a lógica jurídica a insinuação de que não há tal renúncia na cláusula em que, expressamente, a locatária se responsabiliza “pelos custos, encargos e obrigações advindos das obras que realizará no imóvel” (cláusula sexta).

3. A interpretação sistemática do contrato e a conduta das partes durante sua execução jamais se cogitando cobrança alguma ou nenhuma prestação de contas nos seis anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento desta demanda corroboram a intelecção da referida cláusula como renúncia completa ao direito de indenização por benfeitorias. Inteligência dos
arts
. 112 e 113 do Código Civil. 4. DESPROVIMENTO DO
RECURSO.

(TJ-RJ - APELAÇÃO: 0257282-43.2019.8.19 .0001 2023001104965, Relator.: Des(a). MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES, Data de Julgamento: 03/04/2024, DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA, Data de Publicação: 05/04/2024)

Por fim,
cumpre afastar qualquer interpretação de que a procedência do pedido de despejo implicaria violação ao direito fundamental à moradia, à função social do imóvel ou ofensa ao princípio da dignidade da pessoa humana
.

Com efeito, o direito à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, insere-se no rol dos direitos sociais de cunho programático, cuja eficácia plena depende da atuação positiva do Estado, por meio de políticas públicas voltadas à garantia de acesso à habitação para a população em situação de vulnerabilidade.

Assim, d
iferentemente do sus
tentado pelo apelante
, tal direito não impõe a particulares, como no caso da a
pelad
a/locadora, o dever de suportar, indefinidamente, a ocupação gratuita e involuntária de seu imóvel, sem contraprestação e à revelia do vínculo contratual regularmente estabelecido.

A tutela do direito à moradia, como direito social,
não pode ser instrumentalizada para autorizar a manutenção indefinida da posse do bem por quem descumpre obrigações assumidas voluntariamente
, especialmente quando tal permanência
representa desequilíbrio contratual e deslegitima a própria função social dos contratos
(ar
t. 421 do Código Civil
), que exige cooperação, boa-fé e respeito aos compromissos firmados.

Ademais, a
dignidade da pessoa humana
, fundamento da República (art. 1º, III, da CF),
não se realiza por meio da supressão das garantias mínimas de equilíbrio nas relações privadas, mas, sim, pelo respeito mútuo entre as partes e pela efetividade dos instrumentos jurídicos disponíveis
.

N
o caso, a sentença apenas reconheceu o direito da parte locadora à desocupação do imóvel, diante da inadimplência contratual, sem qualquer caráter arbitrário ou desumano, tendo sido assegurado ao locatário o contraditório, a ampla defesa e o prazo legal para desocupação voluntária, conforme o
art. 63, §1º, da Lei n.º 8.245/91
.

Permitir que o contrato seja esvaziado de eficácia, com o pretexto de proteger o direito à moradia em contexto não amparado pelo Estado, s
eria transformar um dever público em uma imposição indevida a particulares
, o que contraria a própria lógica do sistema constitucional.

A corroborar o entendimento, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo por falta de pagamento. Liminar para determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias. Caução do próprio imóvel. Dispensa do depósito pelo autor. Possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel locado, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução, nos casos de despejos que tenham por fundamento a falta de pagamento de aluguéis, estando a locação desprovida de garantias. O locatário confessa o inadimplemento. Observância do artigo 23, I, da Lei 8 .245/1991.
A procedência do pedido de despejo não significa infringência ao direito constitucional à moradia ou à dignidade da pessoa humana, porque o direito à moradia (artigo 6º, da Constituição Federal) consiste em norma programática direcionada ao Estado e não ao particular, pois a intervenção que ora se pretende, seria legitimar a moradia gratuita ao agravante em detrimento do locador
. Mandado de despejo cumprido. Perda do objeto deste recurso.
RECURSO PREJUDICADO.

(
TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22477539520248260000 Iguape, Relator.: Dario Gayoso, Data de Julgamento: 30/09/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2024) [grifo nosso]

Desse modo, não assiste razão ao apelante.

3.
Má-fé da autora e abuso de direito

O apelante sustenta que a apelada
acompanhou a construção realizada pelo apelante e permaneceu inerte por dois anos, apenas

j
udicializando

após a valorização do imóvel.

Alega que o
contrato apresentado é “de gaveta”, sem registro e sem a devida correspondência com o imóvel ocupado.

Sustenta que a
ação, assim, visa se apropriar das benfeitorias realizadas pelo apelante, constituindo enriquecimento sem causa e violação à boa-fé objetiva
.

Pois bem
. Também não assiste razão ao apelante, pois
a ausência de registro do contrato de locação não compromete sua validade, pois não é circunstância exigida pela Lei n.º 8.245/91, sendo suficiente o instrumento particular assinado pelas partes.

Nesse sentido, o contrato juntado aos autos é claro quanto ao objeto e às obrigações, inclusive prevendo expressamente que as benfeitorias dependeriam de autorização do locador e não gerariam direito à indenização.

Além disso, não há prova de que a autora/apelada tenha agido com dolo, abuso ou desvio de finalidade. O ajuizamento da ação decorreu da inadimplência contratual, fato incontroverso nos autos.

Por fim, a conduta do apelante, ao reconhecer a autenticidade do contrato de locação firmado com a apelada, mas ao mesmo tempo negar os efeitos jurídicos do instrumento e contestar a identificação do imóvel locado (Lote 02
x Lote
01), revela postura contraditória e incompatível com os deveres de lealdade e boa-fé objetiva que regem o processo (
arts
. 5º, 6º e 80, II, do Código de Processo Civil)
, o que enfraquece sua argumentação e confirma a regularidade da conduta da apelada.

Diante do exposto,
não conheço do recurso quanto à prejudicial de prescrição
, por ausência de interesse recursal, e, no mais, conheço do recurso e
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
apenas para deferir a gratuidade da justiça
ao apelante
,
mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.

Por fim, com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 17% sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal, em razão do deferimento da gratuidade da justiça ao apelante.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2025