Tribunal: TJMT
Processo: 1021570-71.2025.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021570-71.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cheque]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDIVANI PEREIRA SILVA - CPF: 020.114.839-05 (ADVOGADO), ALAOR ZIBETTI - CPF: 205.847.333-72 (AGRAVANTE), JOELCI PEDRO ZANATTA - CPF: 298.787.211-91 (AGRAVADO), ROSA MARIA BERNARDI ZANATTA - CPF: 886.318.421-68 (AGRAVADO), METALURGICA ROTA DO SOL LTDA - CNPJ: 02.109.060/0001-72 (TERCEIRO INTERESSADO), SANDRO LUIZ KZYZANOSKI - CPF: 614.995.792-68 (ADVOGADO), ERICSON CESAR GOMES - CPF: 562.216.491-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. DISCREPÂNCIA ENTRE VALORES. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO JUDICIAL POR PERITO ESPECIALIZADO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1 Agravo de instrumento interposto por coproprietário de imóvel penhorado em execução de título extrajudicial, em face de decisão que indeferiu o pedido de nova avaliação judicial, diante da divergência entre o valor atribuído pelo oficial de justiça e aquele indicado em laudo técnico elaborado por corretor especializado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a discrepância significativa entre os valores da avaliação judicial e da avaliação particular do imóvel penhorado justifica a realização de nova avaliação por perito especializado, à luz dos arts. 870, p.u., e 873, I e III, do CPC.

III. Razões de decidir

3. A diferença superior a R$ 700.000,00 (mais de 30%) entre os valores atribuídos ao bem em curto intervalo de tempo caracteriza fundada dúvida sobre a correção da avaliação oficial. 4. A ausência de fundamentos técnicos, registros fotográficos e referências mercadológicas na avaliação realizada pelo oficial de justiça compromete a sua confiabilidade. 5. A avaliação particular apresentada contém maior rigor técnico e demonstra que o valor de mercado e de liquidação forçada do bem é inferior ao estimado pelo oficial. 6. Em se tratando de imóvel industrial de grande porte, com características específicas, impõe-se avaliação por perito com expertise adequada, nos termos do art. 870, p.u., do CPC. 7. A jurisprudência consolidada do TJMT e de outros tribunais reconhece o direito à nova avaliação quando presentes elementos objetivos que indiquem possível erro material no laudo anterior.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e provido. Determinada a realização de nova avaliação judicial do imóvel penhorado, a ser realizada por perito especializado.

Tese de julgamento
“1. A significativa discrepância entre o valor atribuído ao imóvel pelo oficial de justiça e aquele indicado por laudo técnico particular configura dúvida fundada sobre a avaliação oficial, autorizando nova avaliação judicial por perito especializado. 2. A avaliação de imóvel de grande porte e complexidade demanda conhecimento técnico específico, nos termos do art. 870, p.u., do CPC.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 870, p.u., e 873, I e III.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Ag. Inst. nº 1028646-83.2024.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 07.04.2025; TJMT, Ag. Inst. nº 1029739-81.2024.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 12.12.2024; TJDFT, Ag. Inst. nº 0715514-87.2017.8.07.0000, Rel. Des. Flavio Rostirota, j. 05.04.2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de

agravo de instrumento

interposto por
ALAOR ZIBETTI co
ntra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da ação de execução nº 0003813-83.2010.8.11.0040, que indeferiu o pedido de nova avaliação do imóvel penhorado nos autos da ação executiva movida em desfavor de
JOELCI PEDRO ZANATTA
e
ROSA MARIA BERNARDI ZANATTA.

O agravante alega, em síntese, que a avaliação realizada pelo oficial de justiça atribuiu ao imóvel penhorado (matrícula nº 6.458) o valor de R$ 2.300.000,00, correspondente a R$ 1.200,00 por m2. Contudo, avaliação particular realizada por corretor de imóveis especializado apontou valor de mercado de R$ 1.750.140,00 e de liquidação forçada de R$ 1.575.126,00 (R$ 630,00 por m2).

Sustenta que a diferença superior a R$ 700.000,00 entre os valores, em intervalo de apenas dois meses, revela indício de erro na avaliação judicial e impõe a necessidade de nova avaliação por perito especializado, com fundamento nos artigos 873, I e III, e 870, parágrafo único, do CPC.

Argumenta que o oficial de justiça não apresentou fotos ou referências detalhadas de mercado em sua avaliação, enquanto o laudo particular contém elementos técnicos mais robustos.

Requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, a reforma da decisão para determinar nova avaliação judicial por perito especializado.

Em decisão liminar, foi concedido efeito suspensivo ao recurso, suspendendo a eficácia da decisão agravada até o julgamento definitivo do presente agravo de instrumento (id. 298031362).

Não foi apresentado contraminuta.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Preambularmente, verifico que o recurso merece ser conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de
a
gravo de instrumento
interposto
por
ALAOR ZIBETTI
contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT
,
nos

autos da ação de execução nº 0003813-83.2010.8.11.0040, que indeferiu o pedido de nova avaliação do imóvel penhorado nos autos da ação executiva movida em desfavor
de JOELCI PEDRO ZANATTA
e
ROSA MARIA BERNARDI ZANATTA.

A controvérsia cinge-se à necessidade de nova avaliação do imóvel penhorado nos

autos da execução, em razão da significativa discrepância entre o valor atribuído pelo oficial de justiça (R$ 2.300.000,00) e aquele apontado em avaliação particular realizada por corretor de imóveis especializado (R$ 1.750.140,00 para valor de mercado e R$ 1.575.126,00 para liquidação forçada).

O Código de Processo Civil estabelece, em seu artigo 873, as hipóteses em que se admite nova avaliação de bens:

"Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação."

No caso em análise, verifica-se que a avaliação em novembro de 2024 atribuiu ao imóvel penhorado o valor de R$ 2.300.000,00, enquanto a avaliação particular realizada em janeiro de 2025 indicou o valor de mercado de R$ 1.750.140,00 e de liquidação forçada de R$ 1.575.126,00.

A discrepância entre as avaliações é significativa, alcançando montante superior a R$ 700.000,00, o que representa uma diferença de mais de 30% no valor do bem, no intervalo de apenas dois meses. Tal disparidade, por si só, constitui elemento suficiente para gerar fundada dúvida sobre a correção da avaliação oficial, enquadrando-se na hipótese prevista no inciso III do artigo 873 do CPC.

Ademais, conforme se depreende dos autos, a avaliação realizada pelo oficial de justiça não apresenta elementos técnicos detalhados que justifiquem o valor atribuído ao imóvel. Não há registro fotográfico, nem referências específicas de mercado que embasem a conclusão de que o metro quadrado na região valeria R$ 1.200,00. Por outro lado, a avaliação particular apresentada pelo agravante contém elementos técnicos mais robustos, incluindo fotos, métodos empregados, análise da localização, estado de conservação e benfeitorias existentes no imóvel (id. 176742515 – processo executivo):

Nesse contexto, ganha relevância o disposto no parágrafo único do artigo 870 do CPC, segundo o qual "
se o valor do bem depender de conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo
".

Tratando-se de imóvel industrial de grande porte, com área de 2.500,20 m2, é razoável concluir que sua avaliação demanda conhecimentos técnicos especializados, que possivelmente transcendem aqueles ordinariamente detidos por oficiais de justiça. A complexidade da avaliação de imóveis dessa natureza envolve análise de diversos fatores, como zoneamento, potencial construtivo, valorização da região, estado de conservação, benfeitorias existentes, entre outros aspectos que exigem expertise específica. A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE ELABORAÇÃO DE NOVO LAUDO POR PROFISSIONAL HABILITADO. EXCESSO DE PENHORA. QUESTÃO A SER ANALISADA APÓS A PERÍCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tese de julgamento:
A discrepância substancial entre o valor atribuído ao imóvel pelo Oficial de Justiça e o valor de mercado informado pela parte, sustentada por laudo técnico, configura dúvida fundada sobre o valor real do bem, permitindo a realização de nova avaliação. O simples fato de o valor do imóvel penhorado superar o montante executado não configura, por si só, excesso de penhora, sendo necessário avaliar o valor atualizado do bem.
(N.U 1028646-83.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 07/04/2025, Publicado no DJE 07/04/2025 – grifo nosso)

EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. DISCREPÂNCIA ENTRE AVALIAÇÕES. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME. 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que homologou a avaliação de imóvel realizada pelo oficial de justiça. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a avaliação realizada pelo oficial de justiça reflete o valor real de mercado do imóvel ou se há necessidade de nova avaliação por profissional habilitado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando há discrepância significativa entre os valores apresentados pelas partes e o valor atribuído pelo oficial de justiça. 4. A avaliação realizada pelo oficial de justiça foi contestada pelo agravante, que apresentou laudo de corretora de imóveis indicando valor expressivamente maior.

5. Não havendo concordância com o valor apresentado por uma das partes, não há que se falar em homologação de laudo unilateral, devendo o Juízo determinar nova avaliação imparcial.6. Diante da discrepância entre as avaliações, é prudente a realização de nova avaliação por profissional habilitado. IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: "É cabível nova avaliação de imóvel quando há significativa discrepância entre os valores apresentados pelas partes e o valor atribuído pelo oficial de justiça." Dispositivo relevante citado: CPC, art. 873. (N.U 1029739-81.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/12/2024, Publicado no DJE 12/12/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. VALOR AVALIAÇÃO. TERCEIRO INTERESSADO. COPROPRIETÁRIO. 1. A impugnação da avaliação do bem imóvel penhorado deve ser feita de forma fundamentada com indicação do erro ou dolo do avaliador. 2. No caso, houve a alegação de discrepância da avaliação do imóvel conscrito e o preço de mercado de outros imóveis na mesma localidade. Porém, tais imóveis possuem características e metragens bastante diversas, afastando a possibilidade de serem utilizados como parâmetro avaliativo. 3 . Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (TJ-DF 07155148720178070000 DF 0715514-87.2017.8 .07.0000, Relator.: FLAVIO ROSTIROLA, Data de Julgamento: 05/04/2018, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/04/2018)

As decisões citadas reconhecem a importância da correta avaliação dos bens penhorados para garantir a efetividade da execução e evitar prejuízos às partes. A avaliação deve refletir o valor de mercado atualizado do bem, sob pena de causar prejuízos tanto ao exequente, que pode ter a satisfação de seu crédito dificultada por um valor irreal, quanto ao executado, que pode ver seu bem alienado por um preço aquém ou além do seu real valor.

No caso em análise, a manutenção da avaliação questionada pode gerar graves prejuízos e afronta as normas processuais vigentes. A diferença de mais de setecentos mil reais entre as avaliações, em um curto período, demonstra não ser uma "mera alegação unilateral", mas sim um indicativo veemente da inexatidão da primeira avaliação, visto que não considerou as especificidades do imóvel, ou de uma significativa desvalorização.

Cabe ressaltar que a fé pública do oficial de justiça, embora seja um atributo importante, não o torna infalível na complexa tarefa de avaliar um imóvel, especialmente quando confrontado com um laudo técnico produzido por um especialista do mercado, cujos conhecimentos específicos são mais apropriados para a determinação do valor de um bem com características específicas.

A finalidade da avaliação judicial é conferir o valor real do bem, de modo a garantir uma alienação justa e eficaz, evitando prejuízos para ambas as partes. Ignorar uma avaliação realizada por um especialista que aponta uma diminuição de valor tão expressiva, em período tão curto, é desconsiderar a própria dinâmica do mercado imobiliário e a necessidade de que a execução seja realizada da forma menos gravosa e mais justa possível.

Diante desse cenário, a determinação de nova avaliação por perito especializado é medida que se impõe, em conformidade com o parágrafo único do artigo 870 e o artigo 873, incisos I e III, ambos do Código de Processo Civil.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do agravo de instrumento e lhe
DOU PROVIMENTO
para reformar a decisão agravada e determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado (matrícula 6.458) por perito especializado em avaliações imobiliárias, a ser nomeado pelo juízo de origem, em conformidade com o parágrafo único do art. 870 e art. 873, incisos I e III, ambos do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025