Tribunal: TJMT
Processo: 1000031-11.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-11
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000031-11.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CLAUDIO MOISES FELTRIN MEDEIROS - CPF: 903.921.831-53 (APELADO), JULIANO DA SILVA BARBOZA - CPF: 016.613.821-50 (ADVOGADO), RENATA MARIEN KNUPP MEDEIROS - CPF: 010.552.941-98 (APELADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRIBUTOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão de contratos de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos pelos compradores, com retenção de 10%, afastando a cobrança de taxa de fruição, tributos e reconhecendo a devolução da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) majoração do percentual de retenção dos valores pagos pelos compradores; (
ii
) possibilidade de cobrança de taxa de fruição e tributos sobre o imóvel; (
iii
) prescrição do direito à restituição da comissão de corretagem; e (
iv
) redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O percentual de retenção dos valores pagos deve ser majorado para 20%, observando a razoabilidade e os precedentes do STJ, que admitem retenção entre 10% e 25% conforme as circunstâncias do caso
(STJ,
AgInt
no
AREsp
2597051/GO,
Dje
20/12/2024)
.

A cobrança de taxa de fruição não se aplica, pois os compradores não usufruíram do imóvel e os contratos foram firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.

A obrigação tributária possui caráter
propter
rem
, recaindo sobre o proprietário registral do imóvel, inexistindo prova de posse pelos compradores que justifique a retenção de tributos.

A pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, nos termos do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, pois o prazo trienal
se
iniciou no pagamento da comissão e transcorreu sem ajuizamento de ação.

Os honorários advocatícios devem ser redistribuídos proporcionalmente ao decaimento das partes, fixando-se em 50% para cada parte sobre o valor da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:
1.
O percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador pode ser ajustado para 20%, em observância ao princípio da razoabilidade e ao entendimento consolidado do STJ.
2.
A cobrança de taxa de fruição é indevida quando não há usufruto do imóvel e o contrato foi firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.
3.
A responsabilidade pelo pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel recai sobre o proprietário registral, salvo prova de posse pelo comprador.
4.
A restituição da comissão de corretagem
, nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador,
está sujeita à prescrição trienal, nos termos do art. 206, §3º, IV, do Código Civil.
5.
Os honorários advocatícios devem ser redistribuídos conforme o decaimento das partes, aplicando-se o art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 206, §3º, IV, 725; CDC,
arts
. 2º, 3º, 51, IV e §1º, I e III; CPC, art. 86; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Isabel Gallotti; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.568.920/GO, Rel. Min. Raul Araújo; TJ-MT, AC 10188977220208110003, Rel. Sebastião Barbosa Farias.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação interposto p
or

Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
e
Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.,
contra a sentença
(Id.
258623166 – fls. 1/11
),
proferida em
ação de rescisão
contratual com pedido de
devolução de
valores
n. 1000031-11.2023.8.11.0003 pro
posta
por
Claudio Moisés Feltrin Medeiros
e
Renata Marien
Knupp
Medeiros
, que determinou a rescisão dos contratos de compra e venda firmados entre as partes, condenando as apelantes à restituição dos valores pagos, com retenção de 10% do montante total a título de taxa de administração.

Em suas razões
(Id. 258623174)
,
os
recorrente
s
sustenta
m
que
a retenção de 10%
(dez por cento)
dos valores pagos não cor
responde ao percentual adequado para penalizar os apelados pela rescisão contratual e “
ao mesmo tempo, indenizar às apelantes pelos gastos decorrentes da transação
”,
pleiteando a majoração desse percentual para 25%
(vinte e cinco por cento)
dos valores pagos pel
os

promitentes compradores,
conforme jurisprudência do c. STJ.

Asseguram q
ue os apelados usufruíram do imóvel durante determinado período, devendo arcar com os tributos incidentes sobre a propriedade
, notadamente o IPTU em aberto pelo período em que estiveram
na posse dos imóveis, além de que deve ser
reconhecido o direito
de desconto da taxa de fruição
dos imóveis
.

Afirmam que ocorreu a prescrição do direito à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, considerando o transcurso do prazo trienal entre a data do pagamento e o protocolo da inicial
, com base no artigo 206, §3º, IV, do Código Civil.

Asseveram que
a retenção do valor pago a título de sinal deve ser admitida
, uma vez que possui caráter indenizatório “
diante do não cumprimento das cláusulas contratuais assumidas pela parte compradora
”
.

Argumentam que os juros moratórios e multas não devem incidir sobre os valores a serem restituídos,
“
conquanto tais valores decorreram da mora dos apelados no cumprimento de suas obrigações, não havendo que se falar em restituição dos mesmos por seu caráter punitivo
”
.

Pleiteiam a redistribuição dos ônus sucumbenciais, alegando que a sentença impôs encargos desproporcionais às apelantes, mesmo tendo decaído de parte mínima do pedido.

Requerem o provimento do recurso.

C
ontrarrazões

de
Claudio Moisés Feltrin Medeiros
e
Renata Marien
Knupp
Medeiros

(Id. 258623181
– fls. 1/10
)
,
pelo desprovimento do recurso.

Diante da matéria
sub judice
, desnecessária a intervenção da d. Procuradoria-Geral de Justiça.

Satisfeitos os requisitos de admissibilidade do recurso, submeto-o ao julgamento colegiado.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Colhe-se dos autos que
os apelados
,
Claudio Moisés Feltrin Medeiros
e
Renata Marien
Knupp
Medeiros
,
firmaram com as apelantes contratos de compromisso de compra e venda de imóveis
d
os Lotes 8 e 9 da Quadra 26 do Loteamento Parque dos Lírios, cada um pelo valor de R$ 59.572,00
, na data de 7/6/2014 (Id. 258622173 – fls. 15) e 20/6/2014 (Id. 258622174 – fls. 15)
. Posteriormente, os compradores manifestaram a intenção de rescindir o contrato, alegando dificuldades financeiras, notificando as apelantes para o distrato.

As apelantes pleiteiam a devolução dos valores pagos com retenção de multas e taxas previstas contratualmente, incluindo taxa de fruição, juros moratórios e tributos. Requerem ainda a majoração da retenção para 25% e o reconhecimento da prescrição da restituição da comissão de corretagem.

A sentença de primeiro grau determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%
(dez por cento)
e afastou a cobrança de taxa de fruição e tributos
,
nos seguintes termos, no essencial
:

“[...]

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade

financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à

promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Desse modo, reputo como lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por

cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.

[...]

No que tange ao pagamento de impostos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é

propter
rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em
cujo o
imóvel está registrado.

Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome das rés, ante o contrato

estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na

quitação da avença. Desse modo é dever das construtoras de promover a liquidação.

[...]

O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o

resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento

das partes, demanda harmonização com os
arts
. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do
CDC ;
e 20, I e

VIII, da Lei n. 6.530 /1978.

[...]

Com relação a taxa de fruição do imóvel, conforme entendimento pacificado pelo STJ – Súmula 83, é

perfeitamente cabível a cobrança da referida taxa, isto é, enseja a retribuição proporcional pelo tempo de

permanência, de forma a não permitir o enriquecimento ilícito do consumidor.

Colhe-se dos autos que houve pagamento da quantia total de R$ 53.088,49 (cinquenta e três mil e oitenta e

oito reais e quarenta e nove centavos).

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida,

pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de

admitir-se.

[...]

Ex
positis, julgo parcialmente procedente o pedido inicial.
Declaro a rescisão dos contratos de compra e venda constantes nos Ids. 106920570 e 106920571. Determino que as requeridas promovam a restituição dos valores pagos no importe total de R$ 53.088,49 (cinquenta e três mil e oitenta e oito reais e quarenta e nove centavos), procedendo
a retenção de

10% do valor das prestações pagas
, a título de taxa de administração, devolvendo o restante à parte autora, em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão.

Condeno, ainda, as demandadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a favor do patrono do autor, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do § 2º, do artigo 85, do CPC.

[...]
”.
(Id. 258623172).

Pois bem.

A
relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de contrato de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, o que caracteriza relação
de consumo, nos termos dos artigos
2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor
, uma vez que o
s apelados, na condição de consumidores, são destinatários finais do bem adquirido, enquanto os apelantes figuram como fornecedores.

E
mbora
o comprador possa ser responsabilizado pelo desfazimento do contrato,
tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV,

e §1º, I e III
,
que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas
,
in
verbis
:

“
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
;

[...]

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I -
ofende
os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence
;

[...]

III -
se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso
.”

Sobre o tema:

“(...)
Não merece guarida o pleito para aplicação de cláusula contratual abusiva
(cláusula 18ª do contrato),
face à incidência do CDC
, tendo em vista que os termos nela previstos, quase em sua totalidade,
mostram-se extremamente desfavorável à parte consumidora.
(...) (TJ-MT - AC: 10188977220208110003, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 18/04/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/04/2023) (
g.n
).

A

propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes (
pacta sunt servanda
), cláusulas abusivas não prevalecerão.

Faz-se mister colacionar o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
quanto à
aplicação do CDC
, além de
estabelece
r
que a devolução das parcelas pagas deve ocorrer integralmente em caso de culpa do vendedor ou
parcialmente quando o comprador der causa à rescisão
, sendo admitida retenção proporcional
:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

submetido

ao Código de Defesa

do Consumidor,

deve

ocorrer

a imediata

restituição das parcelas

pagas pelo promitente

comprador

- integralmente,

em caso

de culpa exclusiva do promitente

vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe31/08/2015)
.

In
casu
,
é incontroverso que a rescisão do contrato ocorreu por desistência dos compradores, e
o
contrato firmado entre as partes prevê a possibilidade de rescisão contratual, impondo, contudo, a retenção de valores em percentual significativamente elevado
com o
abatimento do “
valor pago corrigido (excluído multa e juros de mora), valor de IPTU e Taxas, Despesas Tributárias (5% do valor pago), Despesas Administrativas (5% do valor pago), multa contratual (10% do valor atualizado do contrato)
, Fruição (1% do valor do contrato corrigido, por mês de inadimplência) e intermediação
”,
o que, segundo os apelados, atinge
82%
(oitenta e dois por cento) dos valores pagos
.

De fato,
se considerarmos os termos em que os apelantes pretendem restituir os apelados, conforme os descontos
constantes nas
cláusulas contratuais
,
além de
h
onorários advocatícios e demais despesas

geralmente estimado em 20% do valor da causa
,
d
o valor efetivamente pago pelos apelados
no montante
de R$ 53.088,49 (cinquenta e três mil, oitenta e oito reais e quarenta e nove centavos),
os compradores receberiam
, em média,
R$ 24.006,15
(vinte e quatro mil, seis reais e quinze centavos)
de restituição
, correspondente a
57,78%
do valor pago.

Além disso,
o contrato
estabelece a devolução do saldo residual de forma parcelada e condicionada à revenda do imóvel
(Cláusula 18º, parágrafo único, do contrato, Id. 258622174).

Inarredável, portanto, a vantagem indevida percebida pelas apelantes, resultando em prejuízo desproporcional suportado pelos compradores
.

Deveras,
o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem sido no sentido de que a retenção deve ser proporcional aos prejuízos suportados pelo vendedor, devendo
flutuar entre
10% e 25%
dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Nesse sentido:

“
A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser
de até 25% do total da quantia paga.
Precedente:
EAg
1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012,
DJe
de 04/10/2012
’

(
AgInt
no
AREsp
1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020,
DJe
de 25/03/2020)
”
.
[...] (STJ, Quarta Turma,
AgInt
no
AREsp
2597051/GO, relator Ministro Raul Araújo,
Dje

20/12/2024
).

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. AJUSTE DO ACÓRDÃO QUANTO À IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES.

[...]

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O acórdão embargado enfrentou, de forma expressa, a aplicação da Lei nº 13.786/2018 e do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, afirmando a prevalência das normas consumeristas sobre cláusulas abusivas, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (
arts
. 51, IV, e 53).

6. A retenção de valores foi limitada a 25%, em conformidade com jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e afastou-se a cobrança de taxa de fruição, dada a ausência de edificação no lote objeto do contrato.

7. Quanto à comissão de corretagem, o acórdão embargado considerou descabida sua dedução, por ausência de informação clara e precisa no contrato, seguindo o entendimento do Tema 938 do STJ.

8. Em relação ao IPTU, entendeu-se que sua cobrança caberia exclusivamente à vendedora, uma vez que não houve posse ou fruição do imóvel pelo comprador.

[...]”
.

(N.U 1040595-32.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2025,
Publicado
no DJE 30/01/2025)

Conforme se vê, o
entendimento predominante do STJ e d
este Tribunal é de fixação de
retenção entre 10% e 25%, a depender das peculiaridades do caso concreto
, com incidência sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do bem.

Logo, c
onsiderando que os compradores não usufruíram do imóvel e que a retenção fixada na sentença (10%) é inferior ao padrão jurisprudencial, ajusto-a para 20%
(vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos.

No tocante a taxa de fruição,
a Lei nº 13.786/2018 prevê sua incidência em contratos firmados após sua vigência. No entanto, no caso concreto, os contratos foram celebrados antes da referida norma
(
7/6/2014 e 20/6/2014)
, impossibilitando sua aplicação retroativa.

Ademais,
a taxa pressupõe o efetivo uso do imóvel, o que não ocorreu
na hipótese por se tratar de lotes não edificados
.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO
. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTADO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com
efeito,a
jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem
causa
.
[...]
”. (STJ
, terceira Turma,
AgInt
no REsp: 2060756
/
SP,
r
elator
Ministro
Marco Aurélio
Bellizze
,
DJe
09/06/2023).

No
que tange
à pretensão de devolução dos valores com base apenas nos valores fixos das parcelas, excluindo os juros e encargos moratórios, não assiste razão às apelantes.

A uma porque não se verifica comprovação do
atraso no pagamento das parcelas
, a duas porque
o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça
é
de que a restituição deve ocorrer sobre o valor efetivamente pago,
considerando que
a retenção a ser aplicada em favor das requeridas também incidirá sobre o montante efetivamente pago
. P
ermitir a dedução dos valores correspondentes aos juros e encargos caracterizaria enriquecimento sem causa em favor do vendedor.

Assim,
mantém-se a determinação de restituição com base no valor total pago pelos compradores, sem dedução dos encargos de juros e mora.

Do mesmo modo, em relação à
retenção de valores a título de IPTU
, é certo que
a obrigação tributária possui caráter
propter
rem
, recaindo sobre o possuidor do imóvel durante o período em que exerceu a posse.

Dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento do imposto se vincula ao efetivo detentor do bem, não podendo ser transferida ao comprador em caso de rescisão contratual, especialmente quando não há comprovação de sua imissão na posse.

Ademais,
os apelantes não demonstraram ter arcado com os tributos durante o período contratual, sendo inadmissível a retenção de valores sem a
devida comprovação de pagamento, consoante entendimento deste Tribunal:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – RESERVA DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n.
725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “
propter
rem” que são de responsabilidade do possuidor, no lapso em que a exerceu
”
.

(N.U 1023933-73.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em
04/12/2024
,
Publicado
no DJE 09/12/2024)

Dessa forma,
n
ão havendo comprovação da posse
dos apelados ou de pagamento de tributos e taxas
pelos apela
ntes
, não cabe a retenção.

Quanto
à comissão de corretagem, o
s apelantes argumentam que deve ser mantida a
retenção dos
valores pagos
,
sustentando que tais quantias fazem parte dos custos da transação e não devem ser devolvidas ao comprador
, a
inda
, sustentam que o pleito de restituição está prescrito.

É certo que
a cobrança da comissão de corretagem deve estar expressamente prevista no contrato e especificada separadamente do valor do imóvel
, nos termos do entendimento do Tema 938 do STJ, c
aso contrário, não pode ser retida pelo vendedor
.

Por outro lado,
cumpre observar
que
,

no mesmo Tema 938, o STJ esclarece que
no caso de rescisão contratual por desistência do comprador
o prazo de
incidência da prescrição
da pretensão de restituição dos valores de comissão de corretagem é
trienal,

nos termos do art.
206, § 3º, IV, do Código Civil
com termo inicial a partir do efetivo desembolso:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SÚMULA 284/STF. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO
INICIAL. PAGAMENTO
. SÚMULA 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, por incidência da Súmula 284/STF.

Reconsideração.

2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que "
o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)
" (REsp 1.724.544/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2018,
DJe
de 08/10/2018).

3. Conforme estabelecido no Tema 938/STJ, ocorre a "incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)" (REsp 1.551.956/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016,
DJe
de 6/9/2016).

[...]
5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial
”
.
(STJ, Quarta Turma,
AgInt
no
AREsp
2239994/MS, relator Ministro Raul Araújo,
Dje
22/5/2023).

Deste modo, o
prazo prescricional de três
(3)
anos
se
inicia a partir do efetivo desembo
lso da quantia pelo consumidor que, n
o caso concreto,
ocorreu em 7/6/2014, consoante recibo do valor em Id. 258623174 – fls. 25, e consta nos autos que a comunicação da rescisão contratual ocorreu em 17/11/2022 (Id. 258622177), quando há muito já havia transcorrido o prazo de
três anos contados do pagamento.

Assim,
o prazo foi ultrapassado
sem o ajuizamento da ação, resta
ndo
consumada a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, sendo inviável o acolhimento do pleito de devolução desses valores.

Nesse sentido:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS POR RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL MANTIDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA PARTE REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – PARTE REQUERIDA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PELA PARTE AUTORA.

A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3º, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP).

[...]”. (N.U 1020437-12.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023,
Publicado
no DJE 29/04/2023)

Ante o exposto, em consonância com os fundamentos delineados, conclui-se que o ajuste do percentual de retenção para 20%
(vinte por cento)
dos valores pagos
pelos compradores melhor
atende ao princípio da razoabilidade e aos precedentes jurisprudenciais aplicáveis.

Além disso, reconhece-se a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, afastando a condenação das apelantes nesse ponto.

Por fim, promove-se o redimensionamento da sucumbência, de modo que os honorários advocatícios sejam redistribuídos na proporção do decaimento das partes. No mais, mantém-se a sentença em seus demais termos, consolidando um desfecho que respeita os preceitos legais e os direitos das partes envolvidas.

Diante do exposto,
DOU

PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para:

ajustar o percentual de retenção para 20%
(vinte por cento)
dos valores efetivamente pagos pelos
apelados;

ii
)

r
econhecer a prescrição do pleito de devolução da comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, §3º, IV, do Código Civil, afastando a condenação das apelantes à sua restituição.

r
edimensionar a sucumbência, redistribuindo os honorários advocatícios na proporção do decaimento das partes,
que fixo em
50
% (cinquenta por cento) para cada parte, mantendo o percentual de 15
% (
quinze por cento) sobre o valor da
condenação,
nos termos do artigo 86,
caput
, do Código de Processo Civil.

No mais, mantém-se a sentença tal como proferida.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2025