Tribunal: TJMT
Processo: 1027587-05.2022.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1027587-05.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Comissão, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]
Parte(s):

[HELDER DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 481.906.911-04 (APELANTE), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), ROBSON WESLEY NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 024.654.301-90 (ADVOGADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), ELTON GONCALVES MONTIJO - CPF: 787.506.361-20 (APELADO), FABIO DE SA PEREIRA - CPF: 442.596.701-15 (ADVOGADO), MIRELI MARTINS DO NASCIMENTO MONTIJO - CPF: 361.925.378-10 (APELADO), GIULIANO GONCALVES MONTIJO - CPF: 835.685.221-87 (APELADO), MAYRA GOMES DA SILVA MONTIJO - CPF: 033.783.691-40 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Ação de Cobrança. Comissão de Corretagem. Ausência de Contratação e de Intermediação Útil. Improcedência do Pedido. Sentença Mantida.
Recurso Desprovido
.

I.
Caso em Exame

1. Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que julgou improcedente o pedido da Ação de Cobrança, por meio da qual o Autor buscava o recebimento de comissão de corretagem, sob alegação de que teria sido contratado verbalmente para intermediar a venda de cotas-partes de imóvel rural pertencentes aos Réus.

II.
Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se o Autor faz jus ao recebimento de comissão de corretagem, à luz da existência (ou não) de contrato de corretagem e da efetiva intermediação do negócio de compra e venda.

III.
Razões de Decidir

3. O contrato de corretagem, conforme o art. 722 do Código Civil, exige prova da contratação do corretor e da efetiva intermediação no negócio, sendo sua remuneração condicionada à utilidade do serviço prestado.

4. A inexistência de qualquer documento, comunicação ou prova mínima de que os réus contrataram os serviços do Autor inviabiliza o reconhecimento de vínculo jurídico que legitime a cobrança.

5. Os depoimentos colhidos, especialmente o do comprador, indicam que a negociação com os Réus foi conduzida por terceiro estranho à lide, sem participação do Autor.

6. A coincidência entre os valores inicialmente propostos e o preço final do contrato não comprova, por si só, a existência de intermediação útil e eficaz.

7. O art. 726 do Código Civil afasta a obrigação de pagamento da comissão ao corretor quando o negócio é concluído diretamente entre as partes, salvo contrato escrito com cláusula de exclusividade, o que não existe no caso.

8. O art. 727 do mesmo diploma exige demonstração de que os esforços do corretor foram determinantes para o sucesso da negociação, o que não ficou comprovado nos autos.

IV.
Dispositivo e Tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “1. A inexistência de prova de contratação, ainda que verbal, e de intermediação útil do corretor na concretização do negócio afasta o direito à comissão de corretagem. 2. A mera coincidência de valores entre propostas e contratos não comprova a atuação eficaz do corretor. 3. A remuneração prevista no contrato de corretagem somente é devida se demonstrada a efetiva participação do corretor na aproximação das partes e na celebração do negócio.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 722, 726 e 727; CPC, art. 85, § 11.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1027587-05.2022.8.11.0041

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Helder da Mota Oliveira
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT nos autos da Ação de Cobrança movida em face de
Elton Gonçalves Montijo, Mireli Martins do Nascimento Montijo, Giuliano Gonçalves Montijo e Mayra Gomes da Silva Pereira
.

O Juiz
a quo
julgou improcedente o pedido inicial e condenou o Autor ao pagamento das custas e processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta que foi contratado verbalmente pelos Apelados para promover a venda de suas respectivas cotas-partes da mencionada fazenda, ficando estipulada a comissão de 6% sobre o valor da negociação.

Narra que localizou o comprador José Eduardo Miranda, que manifestou interesse na aquisição integral do imóvel, e que realizou as tratativas iniciais com todos os coproprietários, inclusive com os Apelados.

Destaca que dois dos coproprietários (o espólio de Sander Gonçalves Montijo e Márcio Henrique Gonçalves Montijo) reconheceram sua atuação e procederam com o pagamento da comissão pactuada, ao contrário dos Apelados.

Argumenta que a coincidência dos valores propostos inicialmente ao comprador e os efetivamente pagos pelos Apelados, bem como o conteúdo dos depoimentos colhidos em audiência, evidenciam que houve a intermediação do negócio por parte do Apelante.

Defende que o negócio somente se concretizou em virtude de sua atuação, sendo, portanto, devida a comissão pleiteada, nos termos do art. 727 do Código Civil.

Sob tais argumentos, pugna pela reforma da sentença, com o consequente acolhimento do pedido inicial, a fim de que os Apelados sejam condenados ao pagamento da quantia de R$ 206.550,00 (duzentos e seis mil e quinhentos e cinquenta reais), correspondente à comissão de corretagem, acrescida de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

Contrarrazões no ID. 304033955.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

Desa. Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

V O T O S V O G A I S

VOTO VISTA

DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (
2
º VOGAL):

P
edi vista dos autos para melhor refletir sobre a
questão
instaurada, notadamente quanto à configuração do dano moral indenizável e à possibilidade de compensação de valores.

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por Helder da Mota Oliveira contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem, condenando o
a
utor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor da causa.

A controvérsia cinge-se à existência ou não do direito do apelante ao recebimento de comissão de corretagem
de 6% sobre o valor da negociação da
venda das cotas-partes dos apelados na Fazenda Vale do Sol ao comprador José Eduardo Miranda
, pelo valor

total
de

R$ 6.885.000,00 (seis milhões, oitocentos e oitenta e cinco mil reais
)
.

Em suas razões recursal o apelante a
firma ter localizado o comprador José Eduardo Miranda e realizado as tratativas que culminaram na efetivação da venda
, e que
dois outros coproprietários reconheceram a
atuação
do apelante
e procederam ao pagamento da comissão pactuada, ao contrário dos
a
pelados.

Destaca a coincidência entre os valores inicialmente propostos e o preço final dos contratos como evidência de sua intermediação
, invocando, ao final, pela aplicação do
disposto no artigo 727 do Código Civil e pela reforma da sentença
, a fim de que o pedido seja julgado procedente e os apelados condenados ao pagamento da comissão de corretagem
.

A Relatora, Desembargadora Clarice Claudino da Silva, negou provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida
, posicionamento que acompanho
integralmente
pelas
razões que passo a expor.

Conceitua-se,
a princípio
, o contrato de corretagem, nos termos de Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil, 23ª ed., v. III, Forense, p. 365), como sendo:

“[...] aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato. É intermediação que o corretor realiza, pondo o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que aquele necessita.
”

O art. 722 do Código Civil, por sua vez, dispõe:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para
a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
.

Amparado ness
e
conce
ito
, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o
vendedor
e o terceiro que com ele contrata.

Sendo assim,
se o corretor efetivamente aproximou as partes e viabilizou a celebração do contrato, esgotando sua participação na relação, fará jus à comissão de corretagem, ainda que, posteriormente, uma das partes desista do negócio
, pois, n
esse caso, o corretor terá atingido o resultado útil do contrato de mediação, consistente na aproximação das partes e na concretização do negócio jurídico
, nos termos do
art. 725 do Código Civil,
que
estabelece:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
.

No caso
em análise
, a questão consiste em verificar se o
a
pelante

Helder
logrou
êxito em
demonstrar, de forma satisfatória, a existência de vínculo contratual, ainda que verbal, com os
a
pelados
, e
a efetiva intermediação na concretização do negócio de compra e venda das cotas-partes
da
Fazenda Vale do Sol

a eles
pertencentes.

Da análise dos
autos,
constata-se que, de fato, o apelante
não
logrou êxito em comprovar a existência de contrato de corretagem
firmado com os apelados
, seja verbal ou escrito, tampouco demonstrou ter
efetivamente intermediado a negociação entre estes e o comprador José Eduardo Miranda.

Não há nos autos mensagens eletrônicas, correspondências, gravações telefônicas, testemunhas que tenham presenciado tratativas, ou qualquer outro indício que possa corroborar a alegação de que
o apelante
teria sido contratado pelos
apelados
para intermediar a venda de suas cotas-partes
.

Essa ausência probatória assume contornos ainda mais relevantes quando se constata que o próprio apelante celebrou contratos escritos de corretagem com os demais condôminos do imóvel, a saber, o espólio de Sander Gonçalves Montijo e Márcio Henrique Gonçalves Montijo, conforme se verifica nos documentos juntados sob os Ids nº 90612799 e nº 90612801.

Conclui-se, assim, que, se de fato tivesse havido contratação com os apelados
para a intermediação da venda d
e suas respectivas frações
, não
se
justificaria o apelante ter tomado o cuidado de formalizar contratos escritos com alguns vendedores e deixado de fazê-lo com os apelados, tratando-se da mesma negociação envolvendo o imóvel rural.

Esta circunstância não pode ser ignorada. A conduta do
a
pelante de formalizar contratos escritos com parte dos vendedores demonstra que ele tinha plena consciência da importância da documentação das relações contratuais
, e a
ausência de qualquer instrumento semelhante em relação aos
a
pelados reforça a versão defensiva de que jamais houve contratação entre as partes.

Outro elemento probatório de extrema relevância é
a prova oral
,

que
não
corrobora
a pretensão do
apelante
.

O depoimento do comprador José Eduardo Miranda, colhido em audiência de instrução e julgamento
(cf. Id. nº
190802814
)
, é
categórico ao afirmar que a negociação das cotas-partes pertencentes aos
a
pelados foi conduzida por profissional diverso, qual seja, o advogado que
os
representava, sem qualquer participação do
a
utor
, ora apelante
.
Ressaltando, ainda, que Helder representava apenas dois dos quatro vendedores

e que, “o doutor Fábio representava as outras duas partes”, ou seja, os apelados
; vejamos:

“Aí depois eu tive contato..., depois que eu fui tomar conhecimento de quem eram as outras partes, quem fazia parte do negócio, e eu fui atrás do Dr. Fábio, que é meu colega, e ele é advogado de uma das partes, do Elton, da sua esposa e do Giuliano. É..., em resumo o negócio foi dessa forma.”

E quando o comprador foi
questionado sobre como teve contato com o Dr. Fábio, o depoente respondeu:

“Ué, ele é meu colega! Eu
conheço ele
de Cáceres. Eu tenho fazenda em Cáceres desde 2009 e a gente atua também na política da OAB. Conheço ele daí.”

Ainda que o
apelante
tenha confirmado em seu depoimento ter conhecimento da proposta apresentada pelo comprador José Eduardo Miranda, tal fato, por si só, não comprova que o apelante tenha sido contratado pelos apelados para intermediar a venda ou que tenha efetivamente realizado a aproximação entre as partes.

Quanto à coincidência entre os valores constantes na proposta inicial e nos contratos de compra e venda celebrados posteriormente, tal circunstância não é suficiente para comprovar a intermediação do apelante.

A identidade de valores, por si só, não constitui prova de intermediação útil e eficaz, sobretudo porque os apelados apresentaram explicação razoável e convincente para esta coincidência, esclarecendo que os valores refletiam o preço de mercado do imóvel e foram balizados, em grande medida, pelas exigências dos processos de inventário e curatela que envolviam os demais coproprietários.

As vendas das cotas pertencentes ao espólio necessitavam de homologação judicial e prestação de contas, o que impunha a uniformização dos valores para evitar questionamentos sobre eventual desproporção nos preços.

Além disso, tratando-se de bem imóvel rural de características específicas, é perfeitamente razoável que diferentes interessados em sua aquisição cheguem a valores semelhantes de avaliação, com base nos parâmetros de mercado, na localização, na área e nas benfeitorias existentes. A fixação do mesmo valor para todas as cotas-partes visava, evidentemente, preservar o equilíbrio patrimonial entre os condôminos e facilitar as prestações de contas judiciais necessárias.

É importante destacar, ainda, que, o
s

precedente
s
desta Corte Julgadora
citado
s
pelo apelante
(
RAC
0031088-20.2016.8.11.0000
e RAC
0005940-25.2009.8.11.0041
)
não se aplica ao caso concreto, pois naquele
s
julgado
s
havia comprovação da atuação do corretor na aproximação das partes, o que não ocorre no presente caso.

Nos termos do art. 373, inciso I, do
CPC
, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. No caso em análise, cabia ao apelante comprovar a existência de contrato de corretagem firmado com os apelados, bem como a efetiva intermediação na venda das cotas-partes, ônus do qual não se desincumbiu.

Nesse sentido, colhe-se a jurisprudência deste Tribunal:

EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VENDA DE BEM IMÓVEL RURAL – INTERMEDIAÇÃO ÚTIL NÃO COMPROVADA – NEGOCIAÇÃO EFETIVADA ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR – NEGÓCIO REALIZADO SEM PARTICIPAÇÃO DE TERCEIRO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil.

Não comprovada nos autos, nem mesmo por prova oral, a contratação do corretor e que este tenha efetivamente aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já negociava a área vendida."

(TJMT – Relator: Des. Márcio Vidal
-
Apelação Cível n. 1002870-64.2020.8.11.0051, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 07/05/2024, publicado em 10/05/2024).

O
a
pelante invoca a aplicação do artigo 727 do Código Civil,
que
estabelece:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar
após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor
.

Entretanto, a aplicação deste dispositivo pressupõe a existência de dois elementos indispensáveis
, quais sejam
, a prévia contratação do corretor
e
a
demonstração de que o negócio posteriormente concretizado decorreu, efetivamente, dos esforços e da mediação anteriormente realizados pelo profissional.

E no caso,
como já destacado,
n
enhum destes requisitos restou comprovado nos autos
,
pois,
para além da inexistência de
prova de contratação prévia,
não há
demonstração de que o negócio realizado entre os
a
pelados e o comprador tenha resultado da aproximação conduzida pelo
a
pelante.

A jurisprudência do
STJ
tem decidido de forma uniforme que a comissão de corretagem somente é devida quando demonstrada, de forma inequívoca, a contratação do corretor e sua efetiva
aproximação dos vendedores e compradores
; vejamos:

EMENTA:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO NCPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO.DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na
sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Em razão do princípio da
unirrecorribilidade
recursal, para cada provimento judicial admite-se apenas um recurso, ocorrendo a preclusão consumativa ao que foi deduzido por último, porque
electa
una via non
datur

regressus
ad alteram.

3. Não há falar em omissão e falta de fundamentação no acórdão, quando o julgador adota fundamentação clara e suficiente para embasar a sua decisão. Ausentes os requisitos do art. 1022 do NCPC.

4. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

5. "
É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
." (
AgRg
no
AREsp
nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma,
DJe
de 19/5/2014)

6. Agravo interno não provido.

(
STJ -
AgInt
no REsp 1.828.390/DF, Relator o Ministro Moura Ribeiro,
DJe
de 19/2020 - sem grifo no original)
.

Portanto, a
manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe, não apenas pela ausência de prova dos fatos constitutivos do direito alegado pelo
a
utor
, ora apelante
, mas também pela
presença de elementos que corroboram a versão defensiva
e
afasta a pretensão inicial.

Diante d
o exposto, acompanho integralmente o voto da Eminente Relatora e
NEGO PROVIMENTO
ao
r
ecurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

VOTO VISTA

DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (
2
º VOGAL):

P
edi vista dos autos para melhor refletir sobre a
questão
instaurada, notadamente quanto à configuração do dano moral indenizável e à possibilidade de compensação de valores.

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por Helder da Mota Oliveira contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem, condenando o
a
utor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor da causa.

A controvérsia cinge-se à existência ou não do direito do apelante ao recebimento de comissão de corretagem
de 6% sobre o valor da negociação da
venda das cotas-partes dos apelados na Fazenda Vale do Sol ao comprador José Eduardo Miranda
, pelo valor

total
de

R$ 6.885.000,00 (seis milhões, oitocentos e oitenta e cinco mil reais
)
.

Em suas razões recursal o apelante a
firma ter localizado o comprador José Eduardo Miranda e realizado as tratativas que culminaram na efetivação da venda
, e que
dois outros coproprietários reconheceram a
atuação
do apelante
e procederam ao pagamento da comissão pactuada, ao contrário dos
a
pelados.

Destaca a coincidência entre os valores inicialmente propostos e o preço final dos contratos como evidência de sua intermediação
, invocando, ao final, pela aplicação do
disposto no artigo 727 do Código Civil e pela reforma da sentença
, a fim de que o pedido seja julgado procedente e os apelados condenados ao pagamento da comissão de corretagem
.

A Relatora, Desembargadora Clarice Claudino da Silva, negou provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida
, posicionamento que acompanho
integralmente
pelas
razões que passo a expor.

Conceitua-se,
a princípio
, o contrato de corretagem, nos termos de Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil, 23ª ed., v. III, Forense, p. 365), como sendo:

“[...] aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato. É intermediação que o corretor realiza, pondo o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que aquele necessita.
”

O art. 722 do Código Civil, por sua vez, dispõe:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para
a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
.

Amparado ness
e
conce
ito
, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o
vendedor
e o terceiro que com ele contrata.

Sendo assim,
se o corretor efetivamente aproximou as partes e viabilizou a celebração do contrato, esgotando sua participação na relação, fará jus à comissão de corretagem, ainda que, posteriormente, uma das partes desista do negócio
, pois, n
esse caso, o corretor terá atingido o resultado útil do contrato de mediação, consistente na aproximação das partes e na concretização do negócio jurídico
, nos termos do
art. 725 do Código Civil,
que
estabelece:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
.

No caso
em análise
, a questão consiste em verificar se o
a
pelante

Helder
logrou
êxito em
demonstrar, de forma satisfatória, a existência de vínculo contratual, ainda que verbal, com os
a
pelados
, e
a efetiva intermediação na concretização do negócio de compra e venda das cotas-partes
da
Fazenda Vale do Sol

a eles
pertencentes.

Da análise dos
autos,
constata-se que, de fato, o apelante
não
logrou êxito em comprovar a existência de contrato de corretagem
firmado com os apelados
, seja verbal ou escrito, tampouco demonstrou ter
efetivamente intermediado a negociação entre estes e o comprador José Eduardo Miranda.

Não há nos autos mensagens eletrônicas, correspondências, gravações telefônicas, testemunhas que tenham presenciado tratativas, ou qualquer outro indício que possa corroborar a alegação de que
o apelante
teria sido contratado pelos
apelados
para intermediar a venda de suas cotas-partes
.

Essa ausência probatória assume contornos ainda mais relevantes quando se constata que o próprio apelante celebrou contratos escritos de corretagem com os demais condôminos do imóvel, a saber, o espólio de Sander Gonçalves Montijo e Márcio Henrique Gonçalves Montijo, conforme se verifica nos documentos juntados sob os Ids nº 90612799 e nº 90612801.

Conclui-se, assim, que, se de fato tivesse havido contratação com os apelados
para a intermediação da venda d
e suas respectivas frações
, não
se
justificaria o apelante ter tomado o cuidado de formalizar contratos escritos com alguns vendedores e deixado de fazê-lo com os apelados, tratando-se da mesma negociação envolvendo o imóvel rural.

Esta circunstância não pode ser ignorada. A conduta do
a
pelante de formalizar contratos escritos com parte dos vendedores demonstra que ele tinha plena consciência da importância da documentação das relações contratuais
, e a
ausência de qualquer instrumento semelhante em relação aos
a
pelados reforça a versão defensiva de que jamais houve contratação entre as partes.

Outro elemento probatório de extrema relevância é
a prova oral
,

que
não
corrobora
a pretensão do
apelante
.

O depoimento do comprador José Eduardo Miranda, colhido em audiência de instrução e julgamento
(cf. Id. nº
190802814
)
, é
categórico ao afirmar que a negociação das cotas-partes pertencentes aos
a
pelados foi conduzida por profissional diverso, qual seja, o advogado que
os
representava, sem qualquer participação do
a
utor
, ora apelante
.
Ressaltando, ainda, que Helder representava apenas dois dos quatro vendedores

e que, “o doutor Fábio representava as outras duas partes”, ou seja, os apelados
; vejamos:

“Aí depois eu tive contato..., depois que eu fui tomar conhecimento de quem eram as outras partes, quem fazia parte do negócio, e eu fui atrás do Dr. Fábio, que é meu colega, e ele é advogado de uma das partes, do Elton, da sua esposa e do Giuliano. É..., em resumo o negócio foi dessa forma.”

E quando o comprador foi
questionado sobre como teve contato com o Dr. Fábio, o depoente respondeu:

“Ué, ele é meu colega! Eu
conheço ele
de Cáceres. Eu tenho fazenda em Cáceres desde 2009 e a gente atua também na política da OAB. Conheço ele daí.”

Ainda que o
apelante
tenha confirmado em seu depoimento ter conhecimento da proposta apresentada pelo comprador José Eduardo Miranda, tal fato, por si só, não comprova que o apelante tenha sido contratado pelos apelados para intermediar a venda ou que tenha efetivamente realizado a aproximação entre as partes.

Quanto à coincidência entre os valores constantes na proposta inicial e nos contratos de compra e venda celebrados posteriormente, tal circunstância não é suficiente para comprovar a intermediação do apelante.

A identidade de valores, por si só, não constitui prova de intermediação útil e eficaz, sobretudo porque os apelados apresentaram explicação razoável e convincente para esta coincidência, esclarecendo que os valores refletiam o preço de mercado do imóvel e foram balizados, em grande medida, pelas exigências dos processos de inventário e curatela que envolviam os demais coproprietários.

As vendas das cotas pertencentes ao espólio necessitavam de homologação judicial e prestação de contas, o que impunha a uniformização dos valores para evitar questionamentos sobre eventual desproporção nos preços.

Além disso, tratando-se de bem imóvel rural de características específicas, é perfeitamente razoável que diferentes interessados em sua aquisição cheguem a valores semelhantes de avaliação, com base nos parâmetros de mercado, na localização, na área e nas benfeitorias existentes. A fixação do mesmo valor para todas as cotas-partes visava, evidentemente, preservar o equilíbrio patrimonial entre os condôminos e facilitar as prestações de contas judiciais necessárias.

É importante destacar, ainda, que, o
s

precedente
s
desta Corte Julgadora
citado
s
pelo apelante
(
RAC
0031088-20.2016.8.11.0000
e RAC
0005940-25.2009.8.11.0041
)
não se aplica ao caso concreto, pois naquele
s
julgado
s
havia comprovação da atuação do corretor na aproximação das partes, o que não ocorre no presente caso.

Nos termos do art. 373, inciso I, do
CPC
, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. No caso em análise, cabia ao apelante comprovar a existência de contrato de corretagem firmado com os apelados, bem como a efetiva intermediação na venda das cotas-partes, ônus do qual não se desincumbiu.

Nesse sentido, colhe-se a jurisprudência deste Tribunal:

EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VENDA DE BEM IMÓVEL RURAL – INTERMEDIAÇÃO ÚTIL NÃO COMPROVADA – NEGOCIAÇÃO EFETIVADA ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR – NEGÓCIO REALIZADO SEM PARTICIPAÇÃO DE TERCEIRO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil.

Não comprovada nos autos, nem mesmo por prova oral, a contratação do corretor e que este tenha efetivamente aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já negociava a área vendida."

(TJMT – Relator: Des. Márcio Vidal
-
Apelação Cível n. 1002870-64.2020.8.11.0051, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 07/05/2024, publicado em 10/05/2024).

O
a
pelante invoca a aplicação do artigo 727 do Código Civil,
que
estabelece:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar
após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor
.

Entretanto, a aplicação deste dispositivo pressupõe a existência de dois elementos indispensáveis
, quais sejam
, a prévia contratação do corretor
e
a
demonstração de que o negócio posteriormente concretizado decorreu, efetivamente, dos esforços e da mediação anteriormente realizados pelo profissional.

E no caso,
como já destacado,
n
enhum destes requisitos restou comprovado nos autos
,
pois,
para além da inexistência de
prova de contratação prévia,
não há
demonstração de que o negócio realizado entre os
a
pelados e o comprador tenha resultado da aproximação conduzida pelo
a
pelante.

A jurisprudência do
STJ
tem decidido de forma uniforme que a comissão de corretagem somente é devida quando demonstrada, de forma inequívoca, a contratação do corretor e sua efetiva
aproximação dos vendedores e compradores
; vejamos:

EMENTA:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO NCPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO.DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na
sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Em razão do princípio da
unirrecorribilidade
recursal, para cada provimento judicial admite-se apenas um recurso, ocorrendo a preclusão consumativa ao que foi deduzido por último, porque
electa
una via non
datur

regressus
ad alteram.

3. Não há falar em omissão e falta de fundamentação no acórdão, quando o julgador adota fundamentação clara e suficiente para embasar a sua decisão. Ausentes os requisitos do art. 1022 do NCPC.

4. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

5. "
É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
." (
AgRg
no
AREsp
nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma,
DJe
de 19/5/2014)

6. Agravo interno não provido.

(
STJ -
AgInt
no REsp 1.828.390/DF, Relator o Ministro Moura Ribeiro,
DJe
de 19/2020 - sem grifo no original)
.

Portanto, a
manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe, não apenas pela ausência de prova dos fatos constitutivos do direito alegado pelo
a
utor
, ora apelante
, mas também pela
presença de elementos que corroboram a versão defensiva
e
afasta a pretensão inicial.

Diante d
o exposto, acompanho integralmente o voto da Eminente Relatora e
NEGO PROVIMENTO
ao
r
ecurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025