Tribunal: TJMT
Processo: 1001141-18.2022.8.11.0088
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001141-18.2022.8.11.0088
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Imissão]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PARANA LTDA - CNPJ: 10.620.693/0001-79 (APELANTE), JULIANA PAES PEREIRA - CPF: 037.225.731-30 (ADVOGADO), ALDEIZA NOGUEIRA DE LIMA - CPF: 418.765.202-72 (APELADO), ELISANGELA MAXIR PACHECO CEOLIN - CPF: 024.836.211-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito processual civil
. Apelação cível. Ação de Rescisão contratual c/c Reintegração de posse. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Obrigação de natureza pessoal. Ilegitimidade da adquirente do domínio, terceira estranha à relação contratual, para discutir e pleitear o desfazimento do negócio. Carência de condição da ação. Extinção do feito sem resolução do mérito.
Sentença mantida. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto pela parte autora contra sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, com
fulcro no art. 485, inciso VI, do CPC, por considerá-la parte ilegítima a discutir e pleitear a resolução de contrato do qual não fez parte.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se a recorrente, adquirente da área maior onde localizado o imóvel objeto do contrato, possui legitimidade ativa para pleitear, em nome próprio, a resolução contratual de negócio jurídico do qual não participou.

III. Razões de decidir

3. O conceito de legitimidade
ad causam
concerne à pertinência subjetiva entre o titular do direito invocado e a pretensão deduzida no processo, não sendo possível a terceiro, salvo previsão legal em sentido diverso, demandar direito alheio em nome próprio.

4.

O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel contempla uma promessa de natureza pessoal/obrigacional, que diz respeito exclusivamente às pessoas dos contratantes, daí porque a transferência da titularidade do domínio a outrem posteriormente, com todos os poderes e direitos que são inerentes ao direito de propriedade, por si só, não importa na sub-rogação do adquirente na posição contratual de promitente vendedor, e não havendo comprovação da cessão de direitos obrigacionais/creditórios, revela-se patente a ilegitimidade
ad causam
da adquirente para discutir e pleitear, em nome próprio, a resolução de contrato do qual não é parte, ou seja, de direito alheio (CPC, art. 18).

IV. Dispositivo

5. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARANÁ LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Aripuanã/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
” (Proc. nº
1001141-18.2022.8.11.0088
), ajuizada pela apelante em desfavor de ALDEIZA NOGUEIRA DE LIMA, ao verificar que “
a autora não figura como parte no contrato de compra e venda objeto da ação, mas tão somente Domingos Pasqualeto e Ursulina Sinski Pasqualeto, na condição de promitentes vendedores, e a ré Aldeiza Nogueira de Lima, na condição de compradora
”, de modo que “
não há possibilidade dela, terceira, impor o cumprimento de negócio jurídico do qual não fez parte, uma vez que este apenas faz lei entre os signatários
”, extinguiu o feito sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, inciso VI, do CPC, diante da constatação da ilegitimidade ativa da Empreendimentos Imobiliários Paraná Ltda (cf. Id. nº 288232397).

A apelante

insiste em que “
é, sim, parte legítima para pleitear tanto cobranças, notificações, ajuizar ações envolvendo os imóveis urbanos sito na área hoje conhecida como ‘Loteamento Jardim Paraná’, pois adquiriu, mediante escritura pública de compra e venda, datada de 18/03/2009, todos os direitos sobre os imóveis insertos na área total de 198.473,73m2 que pertencia aos antigos proprietários, promitentes vendedores no contrato que a presente ação visa rescindir por inadimplência da compradora
”, e que, “
com a formalização da escritura pública do imóvel, foi transferida (...) toda posse, jus, domínio, direito, ação, podendo a partir da assinatura a outorgada usar, gozar, dispor como seu
”, ou seja, foi transmitido “
não só o direito de propriedade, mas também todos os direitos e ações relacionados a esse imóvel
”.

Sustenta, nesse sentido, que, “
quando a escritura mencionou jus, direito e ação, referiu-se claramente a garantir o acesso dos outorgados ao Judiciário em tudo que envolvesse o imóvel adquirido, desta forma, não há o que se falar em ilegitimidade ativa,
(afinal)
, direito de ação refere-se ao poder de propor uma ação judicial para defender um direito ou interesse, enquanto o direito de propriedade diz respeito ao poder de usar, gozar, dispor e reivindicar um bem
”, assim, “
se o documento hábil para formalizar essa transferência de direitos sobre imóveis é a escritura pública de compra e venda, se a mesma está devidamente registrada, não há por que os outorgados serem impedidos de obter tutela jurisdicional envolvendo o bem
”.

Diz que, “
em que pese a decisão recorrida aduza que a ação de rescisão contratual seja um direito pessoal, ou seja, quando existe uma relação entre as partes, o que de fato é, a nossa legislação permite/autoriza a transferência desses direitos
”, e afirma que, no caso, com a venda do imóvel e transferência de sua propriedade, houve a “
transferência de direitos pessoais patrimoniais, como créditos ou obrigações
”; no mais, destaca que o “
contrato compromisso de compra e venda do lote urbano adquirido pela apelada já está rescindido de pleno direito, visto que existe cláusula de rescisão tácita em caso de inadimplência superior a duas parcelas,
(...)
, sendo que a apelada não comprovou a quitação
”.

Pede, pois,
o provimento do recurso, para que, reconhecida a sua legitimidade ativa e que a causa já está madura para imediato julgamento, seja reformada a sentença, a fim de julgar integralmente procedente o pedido deduzido nos autos (cf. Id. nº
288232400
).

A apelada oferta contrarrazões junto ao Id. nº 288232412, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A r. sentença apelada deu o seguinte desfecho ao processo:

“Trata-se de ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse ajuizada pela Empreendimentos Imobiliários Paraná Ltda em face de Aldeiza Nogueira de Lima, qualificados.

Narra a inicial que no dia 05/10/2004 os terceiros Domingos Pasqualeto e sua esposa Ursulina Pasqualeto, representados pela autora, celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a requerida, tendo por objeto um imóvel urbano constituído pelo Lote 07, da Quadra 02, do Jardim Paraná, com área de 390m2, situado nessa cidade de Aripuanã/MT.

Afirma que foi pactuado o preço de R$ 5.782,00, o qual deveria ser pago pela requerida em uma entrada de R$ 490,00 e mais vinte parcelas de R$ 264,60 cada, vencendo a primeira em 05/11/2004 e a última em 05/06/2006.

Aduz, contudo, que a requerida deixou de arcar com o pagamento das parcelas, adimplindo somente com R$ 1.578,60 da totalidade da dívida, sendo o último pagamento em 23/07/2005.

Conta que, posteriormente, no dia 18/03/2009, os terceiros Domingos e Ursulina venderam a área urbana do loteamento Jardim Paraná para a autora, mediante Escritura Pública de Compra e Venda, e que, desde então, vem tentando receber o pagamento da ré, relativo ao débito imóvel, sem êxito.

Sustenta, ainda, que a requerida se recusa a pagar os débitos correlatos do imóvel, como o IPTU e as contas de água em aberto, e que está levantando obras no terreno.

Diante disso, ingressou com a presente ação requerendo, liminarmente, a suspensão das obras no imóvel objeto do contrato.

No mérito, pugnou para seja declarada a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, em razão do inadimplemento da ré, com o retorno das partes ao status ‘quo ante’, reintegrando a autora na posse do imóvel. Requereu ainda a condenação da ré ao pagamento da taxa de aluguel ou ocupação do imóvel, do IPTU e outros débitos correlatos em aberto.

(...)

II. FUNDAMENTAÇÃO

II. 1. DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA

Segundo a teoria da asserção, as condições da ação devem ser analisadas sob a ótica das alegações presentes na petição inicial, ao exame da possibilidade, em tese, da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes.

A legitimidade das partes deve ser aferida a partir da causa de pedir que se refere aos fatos e fundamentos jurídicos que levaram o jurisdicionado a acionar o Poder Judiciário.

A teoria da asserção não é uma cláusula de mitigação da insegurança jurídica que geraria a admissão de ações propostas aleatoriamente. A legitimidade é requisito elementar da ação e matéria de ordem pública a ser controlada pelo Juiz.

Analisando a documentação colacionada nestes autos, de início, verifico que a autora não figura como parte no contrato de compra e venda objeto da ação, mas tão somente Domingos Pasqualeto e Ursulina Sinski Pasqualeto, na condição de promitentes vendedores, e a ré Aldeiza Nogueira de Lima, na condição de compradora (ID 91124815).

Ademais, observo que o fundamento utilizado pela autora para o ajuizamento da ação se pauta, justamente, no contrato de compra e venda de ID 91124815.

Entretanto, como a autora não é parte no contrato, não há possibilidade desta, terceira, impor o cumprimento de negócio jurídico do qual não fez parte, uma vez que este apenas faz lei entre os signatários.

Não se ignora que o fato de que a requerente firmou negócio jurídico posterior com os terceiros Domingos e Ursulina, referente a compra do loteamento Jardim Paraná (ID 91126113). Todavia, a causa de pedir se restringe à resolução do contrato e suas implicações práticas, não sendo objeto desta ação a discussão sobre a propriedade do terreno em si.

Noutras palavras, não se trata de ação de cunho petitório, pois não se discute propriedade, mas tão somente a resolução do contrato de compra e venda, repisa-se, firmado exclusivamente entre os terceiros Domingos Pasqualeto e sua esposa Ursulina, e a ré Aldeiza Nogueira, sem qualquer participação da autora.

Também não se verifica a alegação de que a autora tenha participado da avença na condição de representante legal dos vendedores, pois o contrato não fez nenhuma menção sobre isso (ID 91124815). Inclusive, quando da celebração do negócio, em 05/10/2004, a empresa autora sequer havia sido constituída, vindo a ser inaugurada somente em 05/02/2009, vários anos depois, conforme documentos constitutivos de ID 167508503 e 91063437.

Sendo assim, mesmo considerando verídica toda a narrativa exordial, a autora não possui legitimidade para ajuizar a presente ação de resolução do contrato, posto que apenas as partes contratantes podem exigir o cumprimento da referida avença, condição na qual a requerente não se enquadra.

Além disso, é inegável que eventual procedência do pedido provocaria efeitos reflexos na esfera jurídica de terceiros, especialmente dos promitentes vendedores, na medida em que o negócio celebrado por eles seria desfeito, retornando a propriedade do bem. Assim, o que se verifica na hipótese é que a autora está pleiteando em nome próprio direito alheio, o que não é permitido, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico, a teor do artigo 18 do Código de Processo Civil.

Assevero que os demais pedidos, referentes a desocupação do imóvel ou pagamento pela ré, são meramente subsidiários, decorrentes do pedido principal de extinção do contrato, de modo que restam igualmente prejudicados, em virtude da ilegitimidade ativa da autora para pleitear o direito em juízo.

Se o caso, visando discutir a propriedade ou posse do imóvel, deverá a autora ingressar na via própria, observados os procedimentos legais aplicáveis a essa espécie de demanda.

Pelo exposto, penitenciando-me por não ter identificado a irregularidade quando do despacho saneador, concluo que é patente a ilegitimidade da autora para propor a presente ação de rescisão de contrato, porquanto não é titular do respectivo direito.

(...)

Desta feita, acolho a preliminar de ilegitimidade ativa da parte autora, suscitada pela ré em sede de contestação, e por conseguinte,
julgo extinto o feito, sem resolução do mérito
, com fulcro no art. 485, inc. VI do CPC.”

Objetivamente, o raciocínio sentencial é irretocável.

O negócio jurídico objeto da lide, instrumentalizado por meio do “
Contrato de Compromisso de Venda e Compra
” juntado ao Id. nº 288231427, datado de 05.10.2004, celebrado entre os terceiros Domingos e Ursulina Pasqualeto e aqui ré/apelada Aldeiza de Lima, como já sugere o seu próprio nome,
contempla uma promessa de natureza pessoal/obrigacional, onde os promitentes vendedores
Domingos e Ursulina
prometeram e se comprometeram a transferir a propriedade do imóvel, mediante futura outorga de
título hábil à sua transferência,
desde que a promitente compradora Aldeiza cumprisse com a promessa de pagar o preço entre eles ajustado.

Ou seja, o vínculo jurídico formado entre os contratantes é de índole marcadamente pessoal, sendo que os
promitentes vendedores assumiram um compromisso futuro, consistente numa obrigação de fazer, isto é, de adotar os procedimentos necessários à transferência da propriedade do bem negociado após integral pagamento do preço ajustado, o que, veja bem, diante da natureza jurídica obrigacional do compromisso, independe de quem é o titular do domínio, afinal,
o pacto não atribui ao compromissário comprador a imediata titularidade de direito real sobre a coisa, constituindo, repita-se, em vinculo de índole meramente pessoal, em uma promessa de que, mais tarde, a propriedade será transferida regularmente.

Logo, conquanto tenha por objeto a aquisição de imóvel que atualmente pertence à autora/apelante Empreendimentos Imobiliários Paraná Ltda, o fato é que o contrato objeto da lide contém obrigação de caráter pessoal, que diz respeito exclusivamente às pessoas dos contratantes, daí porque a transferência da titularidade do domínio a outrem, com todos os poderes e direitos que são inerentes ao direito de propriedade, por si só, não importa na sub-rogação do adquirente na posição contratual dos promitentes vendedores, até porque, sem a prévia resolução do compromisso de compra e venda, em princípio, a depender do exame da boa-fé dos envolvidos, o negócio firmado entre o antigo proprietário e a adquirente pode ser considerado ineficaz em relação ao promitente comprador, e, no caso dos autos, ao examinar os termos da “
Escritura Pública de Venda e Compra
” juntada ao Id. nº 288231426, o que se lê é a redação formulaica relativa às transações envolvendo bem imóvel, não havendo a inserção de nenhuma cláusula ou ressalva a respeito da cessão de direitos obrigacionais/creditórios, nada, enfim, capaz de tornar a autora Empreendimentos Imobiliários Paraná parte legitima a discutir e pleitear, em nome próprio, a resolução de contrato do qual não é parte, ou seja, de direito alheio (CPC, art. 18).

Ora, a legitimidade
ad causam
refere-se à pertinência subjetiva entre o conflito trazido a juízo e a qualidade para litigar a respeito dele, exigindo uma correspondência lógica entre a causa posta em discussão e a qualidade para estar em juízo litigando sobre ela, assim, considerando que o pedido deduzido na inicial é de declaração de resolução contratual e a causa de pedir que o embasa é o inadimplemento por parte da compromissária compradora, vindo a pretensão de reintegração da posse meramente como consequência do desfazimento do negócio, a autora/apelante Empreendimentos Imobiliários Paraná Ltda realmente não é parte legitima para deduzir a pretensão formulada neste processo, sendo que, conforme já advertiu o MM. Juiz, o exercício do seu “
direito de ação
”, com lastro no “
direito de propriedade
”, a fim de
“
de obter tutela jurisdicional envolvendo o bem
”, deve ser deduzido pela via processual adequada, a exemplo da demanda petitória.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso,
e, em obediência à regra do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 5% os honorários advocatícios fixados na sentença.

Custas pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025