Tribunal: TJMT
Processo: 1022304-22.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-02
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
direito civil e processual civil. agravo de instrumento. ação renovatória de contrato de locação comercial. cláusula de renovação automática. interpretação. prorrogação por prazo indeterminado. novo contrato celebrado com previsão de prazo de 90 dias. ausência de requisito essencial do art. 51, i, da lei nº 8.245/91. tutela de urgência. inexistência de probabilidade do direito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022304-22.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CHRISLAYNE KARINE FERREIRA LOPES - CPF: 043.467.281-54 (ADVOGADO), CONVENIENCIA BARAO LTDA - CNPJ: 58.837.431/0001-97 (AGRAVANTE), WELISON JUNIOR DE OLIVEIRA - CPF: 022.229.951-75 (AGRAVANTE), CARLOS BENTO DE OLIVEIRA - CPF: 274.436.981-00 (AGRAVANTE), VAGNER DE LIMA SOBRAL - CPF: 003.078.371-22 (AGRAVADO), NELSON RIBEIRO - CPF: 650.046.801-59 (AGRAVADO), RICARDO AMBROSIO CURVO FILHO - CPF: 050.473.611-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
direito civil e processual civil. agravo de instrumento. ação renovatória de contrato de locação comercial. cláusula de renovação automática. interpretação. prorrogação por prazo indeterminado. novo contrato celebrado com previsão de prazo de 90 dias. ausência de requisito essencial do art. 51, i, da lei nº 8.245/91. tutela de urgência. inexistência de probabilidade do direito. decisão mantida. recurso desprovido.

i. caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para manter os agravantes em imóvel comercial objeto de ação renovatória, sob alegação de preenchimento dos requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91 e de cláusula contratual de renovação automática.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em definir se a cláusula contratual que prevê renovação automática por igual período caracteriza contrato por prazo determinado apto a embasar ação renovatória ou se implica prorrogação por prazo indeterminado nos termos do art. 56, p.u., da Lei nº 8.245/91, bem como se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência.

III. Razões de decidir

3. A cláusula de renovação automática, interpretada à luz do art. 47 da Lei do Inquilinato, acarreta prorrogação por prazo indeterminado, inexistindo contrato escrito e vigente com prazo mínimo de cinco anos, requisito do art. 51, I, da Lei nº 8.245/91.

4. A celebração de novo contrato com prazo de 90 dias e cláusula expressa de desocupação rompe o vínculo anterior e afasta a possibilidade de renovação compulsória.

5. Ausente a probabilidade do direito e não configurado perigo de dano, pois o risco de desocupação é inerente à locação por prazo indeterminado e não há lesão irreparável à atividade empresarial.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: "1. A cláusula de renovação automática com referência ao art. 47 da Lei nº 8.245/91 implica prorrogação por prazo indeterminado, não atendendo ao requisito do art. 51, I, da mesma lei. 2. A celebração de novo contrato de locação com prazo e cláusulas próprias rompe vínculo anterior e inviabiliza ação renovatória."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 47, 51, I, 56, p.u., e 57; CPC, art. 300.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CONVENIÊNCIA BARÃO LTDA, WELISON JUNIOR DE OLIVEIRA e CARLOS BENTO DE OLIVEIRA, contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Cáceres/MT, que nos autos da ação de “Renovação de Contrato de Locação Comercial” (Proc. nº 1004259-49.2025.8.11.0006), ajuizada pelos agravantes contra VAGNER DE LIMA SOBRAL, indeferiu o pedido de tutela de urgência para manutenção no imóvel comercial até o desfecho da ação (cf. Id. nº 197136705).

Em suas razões recursais, os agravantes alegam que a cláusula nona do contrato original prevê expressamente a renovação automática por igual período, configurando contratos sucessivos com prazo determinado, e não por prazo indeterminado como entendeu o magistrado.

Sustentam que preenchem todos os requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato, tendo direito ao ponto comercial após cinco anos de ocupação ininterrupta.

Afirmam ser incontestável, na hipótese, o fundado receio de dano irreparável, presumindo-se inadiável a prestação jurisdicional, tendo em vista que a localização do imóvel é imprescindível para o regular funcionamento da empresa.

Dizem que não têm a intenção de permanecer no imóvel gratuitamente, comprometendo-se a continuar efetuando o pagamento do aluguel mensal nos próprios autos, como de fato tem feito desde o início da relação negocial estabelecida entre as partes.

Requerem a concessão de tutela de urgência para garantir sua permanência no imóvel até o julgamento final da ação renovatória, e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada (cf. Id. nº 298016397).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Os agravantes ajuizaram ação renovatória de locação de imóvel comercial em face de VAGNER DE LIMA SOBRAL, posteriormente emendada para incluir NELSON RIBEIRO no polo passivo, alegando que firmaram contrato de locação comercial em 07/03/2020 com o antigo proprietário do imóvel (Nelson Ribeiro), com prazo inicial de um ano e cláusula de renovação automática por igual período.

Sustentam que o contrato foi sucessivamente renovado de forma automática nos anos de 2021, 2022, 2023, 2024 e 2025, completando cinco anos de ocupação ininterrupta do imóvel comercial, onde exploram atividade de conveniência (bar).

Narram que em abril de 2025 foram surpreendidos por Vagner de Lima Sobral, que informou ter adquirido o imóvel de Nelson Ribeiro e apresentou um novo contrato de locação com prazo de 90 dias, o qual foi assinado pelos agravantes, segundo alegam, por "ausência de conhecimento técnico".

Argumentam que possuem direito à renovação compulsória do contrato por preencherem os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, bem como direito ao ponto comercial, além de sustentarem que a saída do local traria prejuízos imediatos aos contratos comerciais em andamento, especialmente por estar o estabelecimento localizado na orla do Rio Paraguai e na lateral da Praça Barão do Rio Branco, ponto central da vida noturna e turística da cidade de Cáceres.

Ao analisar o pedido de tutela de urgência formulado pelos autores, ora agravantes, o MM. Juiz indeferiu-o, por entender que, após o término do prazo inicial do contrato, em março de 2021, a relação locatícia foi prorrogada por prazo indeterminado, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, não se atendendo ao requisito do art. 51, inciso I, da mesma lei, que exige contrato por escrito e com prazo mínimo de cinco anos.

Colaciono o inteiro teor da decisão agravada:

"É o caso de indeferimento da liminar. O art. 300 do Código de Processo Civil exige para a concessão da tutela de urgência o delineamento da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Embora se reconheça a existência de contrato de locação comercial e a exploração da atividade comercial pelos requerentes, a análise dos elementos dos autos revela óbice intransponível à concessão da medida antecipatória.

O contrato de locação acostado aos autos (ID 193670802), firmado em 07 de março de 2020, estabeleceu prazo determinado de vigência até 14 de março de 2021, com cláusula de renovação automática. Conforme narrado na própria petição inicial e corroborado pelos documentos juntados, após o término deste prazo, houve permanência dos locatários no imóvel com continuidade do pagamento de aluguéis, situação que perdura até os dias atuais. Esta situação configura a incidência do art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91: 'Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.'

A permanência no imóvel após 14/03/2021 transformou a relação em contrato por prazo indeterminado.

Ocorre que a ação renovatória pressupõe necessariamente contrato por prazo determinado, conforme art. 51, I, da Lei 8.245/91: 'o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado'.

Vencido o prazo contratual sem a propositura tempestiva da ação renovatória, o contrato perde sua característica de prazo determinado, inviabilizando juridicamente a pretensão renovatória.

[...] Desta feita, inexistindo contrato de locação por prazo determinado - requisito essencial para o cabimento da ação renovatória -, revela-se ausente a probabilidade do direito alegado pelos requerentes, o que conduz necessariamente ao indeferimento do pedido liminar."

Cinge-se a controvérsia em definir se a cláusula de renovação automática por igual período, constante do contrato original de locação, configura contrato com prazo determinado apto a ensejar ação renovatória ou se caracteriza prorrogação por prazo indeterminado nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, bem como verificar a presença dos requisitos para concessão da tutela de urgência pleiteada.

O ponto nodal da questão reside na interpretação da cláusula nona do contrato original, que dispõe:

Cláusula Nona: Conforme prevê o artigo 47 da lei nº 8.245, de 18/01/91, no vencimento do prazo ajustado no referido contrato, não havendo manifestação por escrito de qualquer das partes, O presente contrato prorrogar-se-á automaticamente por igual período, sem que torne necessária a confecção de um novo contrato, havendo presunção da anuência do Locador, podendo, contudo, os Locatários, mediante notificação ou aviso e com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, dar por findo o contrato e então prorrogado, prevalecendo só as mesmas garantias do contrato primitivo.

A interpretação adequada desta cláusula exige uma análise sistemática, considerando tanto seu texto quanto a remissão expressa ao art. 47 da Lei do Inquilinato, que estabelece:

"Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo igual ou superior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."

Embora a cláusula mencione a prorrogação "por igual período", a referência expressa ao art. 47 da Lei nº 8.245/91 não pode ser desconsiderada na interpretação contratual, pois, o dispositivo legal citado trata especificamente da prorrogação automática por prazo indeterminado, e não por prazo determinado.

Assim, a expressão "por igual período" constante da cláusula nona deve ser compreendida como referente às condições contratuais, e não necessariamente ao prazo, que seguiria o regime legal expressamente mencionado.

Ademais, conforme narrado pelos próprios agravantes, após o término do prazo inicial, em março de 2021, permaneceram no imóvel, continuando a efetuar o pagamento dos aluguéis, situação que se enquadra perfeitamente na hipótese prevista no art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91:

"Art. 56. [...]

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado."

Este dispositivo reforça a natureza indeterminada da prorrogação quando há aquiescência tácita das partes após o término do prazo contratual, situação que se amolda perfeitamente ao caso em análise.

Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça
“
escoado o prazo fixado no contrato de locação e sendo prorrogado por prazo indeterminado, qualquer das partes pode encerrá-lo, mediante simples notificação”. (TJMT - Segunda Câmara de Direito Privado – Rel. Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - N.U 1018168-58.2022.8.11.0041, Julgado em 24/06/2025, Publicado no DJE 24/06/2025).

Por conseguinte, inexiste contrato de locação por prazo determinado vigente, requisito essencial previsto no inciso I do artigo 51 da Lei do Inquilinato para o ajuizamento de ação renovatória.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal é pacífica no sentido de que o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado pelo locador, não havendo, portanto, direito potestativo à renovação.

Nesse sentido:

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – ISENÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR O IMÓVEL – ACORDO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

In casu, restou configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião de recebimento do imóvel, além dos alugueis inadimplidos.

Não há ensejo para a indenização de fundo de comércio no contrato por tempo indeterminado, uma vez que não se trata de locação passível de renovação compulsória, nos termos do § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91.

Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

(TJMT - Vice-Presidência - Rel. Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA – N.U 1004055-28.2020.8.11.0055, Julgado em 31/10/2022, Publicado no DJE 31/10/2022).

Outro ponto relevante que merece destaque é que os próprios agravantes celebraram, em abril de 2025, um novo contrato de locação com prazo determinado de 90 dias e cláusula expressa prevendo a desocupação do imóvel até 30 de junho de 2025, conforme reconhecido na petição inicial e comprovado pelo documento vinculado ao Id. nº 298198850.

A celebração desse novo instrumento contratual representa uma nova convenção locatícia, dotada de autonomia e que rompe de maneira definitiva com qualquer vínculo anterior. Não se trata de mera prorrogação ou renovação tácita, mas de uma substituição voluntária da base obrigacional, com novo marco temporal, novo prazo de vigência e obrigação clara de restituição do imóvel.

A cláusula décima quarta do contrato prevê expressamente que:

Findo o prazo da locação, o locador deve restituir o imóvel livre e desembaraçado, como ora recebe, obviamente, não havendo interesse das partes na sua prorrogação;

Como se vê, a cláusula que prevê o direito do locador de reaver o imóvel após o término do prazo de locação, uma vez que, encerrada sua vigência em 30 de junho de 2025, não havia mais interesse na prorrogação, está redigida de forma clara, direta e objetiva, não apresentando qualquer ambiguidade ou obscuridade que pudesse gerar dúvida razoável sobre seu conteúdo.

Quanto ao
periculum in mora
, embora os agravantes aleguem prejuízos decorrentes da necessidade de desocupação do imóvel, com menção a contratos comerciais em vigência e características específicas da localização do estabelecimento, a análise jurídica da urgência invocada revela a ausência deste requisito essencial para a tutela pleiteada.

Primeiramente, não se pode presumir que a alteração da propriedade do imóvel necessariamente acarretará lesão irreparável ou de difícil reparação ao locatário, uma vez que os alegados contratos comerciais firmados pelos agravantes, incluindo aqueles mencionados com a empresa AMBEV, podem ser mantidos e executados em outro estabelecimento comercial, não havendo vinculação indissociável entre a atividade empresarial e a localização específica que justifique a intervenção judicial urgente.

Ademais, tratando-se de locação que, conforme demonstrado, opera por prazo indeterminado, os agravantes tinham plena ciência de que a relação locatícia poderia ser denunciada por qualquer das partes mediante simples aviso prévio de trinta dias, nos termos do artigo 57 da Lei nº 8.245/91. Dessa forma, o risco de desocupação constitui consequência previsível e inerente à própria natureza jurídica do vínculo contratual, não se configurando como evento súbito ou inesperado que justifique a proteção cautelar do Poder Judiciário.

Por fim, cumpre destacar que eventual mudança de localização do estabelecimento comercial, embora possa representar transtorno empresarial, não constitui dano irreparável ou de difícil reparação, posto que os ativos empresariais, incluindo clientela, contratos e atividade comercial, são essencialmente móveis e transportáveis, podendo ser realocados em outro ponto comercial adequado às necessidades do empreendimento, ainda que com eventual período de adaptação.

Dessa forma, ausente a probabilidade do direito alegado pelos agravantes, uma vez que não preenchem os requisitos legais para a ação renovatória, especialmente no que tange à existência de contrato por prazo determinado, e considerando que o perigo de dano não se verifica diante da natureza previsível do risco e da possibilidade de reorganização empresarial em outro local, não se justifica a concessão da tutela de urgência, como corretamente entendeu o MM. Juiz prolator da r. decisão recorrida.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo inalterada a r. decisão recorrida.

Custas pelos agravantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2025