Tribunal: TJMT
Processo: 1018599-78.2023.8.11.0002
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018599-78.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[JOCILENE XAVIER GONCALVES - CPF: 016.449.681-50 (APELADO), ISAQUE LEVI BATISTA DOS SANTOS - CPF: 030.119.241-39 (ADVOGADO), AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.787.146/0001-94 (APELANTE), TALLES DRUMMOND SAMPAIO SANTOS - CPF: 046.251.601-62 (ADVOGADO), BRUNO REICHE - CPF: 037.015.891-19 (ADVOGADO), H. JORDAN SILVA GONCALVES - CNPJ: 35.075.500/0001-77 (APELANTE), WAGNER DOS SANTOS GOUVEIA - CPF: 045.546.661-07 (ADVOGADO), AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.787.146/0001-94 (APELADO), BRUNO REICHE - CPF: 037.015.891-19 (ADVOGADO), H. JORDAN SILVA GONCALVES - CNPJ: 35.075.500/0001-77 (APELADO), TALLES DRUMMOND SAMPAIO SANTOS - CPF: 046.251.601-62 (ADVOGADO), WAGNER DOS SANTOS GOUVEIA - CPF: 045.546.661-07 (ADVOGADO), ISAQUE LEVI BATISTA DOS SANTOS - CPF: 030.119.241-39 (ADVOGADO), JOCILENE XAVIER GONCALVES - CPF: 016.449.681-50 (APELANTE), ANDRE KAMIL FARES (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO E RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. AUMENTO UNILATERAL DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO
.
RECURSO DA IMOBILIÁRIA PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição integral dos valores pagos pela adquirente. A imobiliária recorrente sustenta que a rescisão do contrato decorreu da impossibilidade de financiamento da autora e requer a retenção de valores pagos.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se houve aumento unilateral do preço do imóvel, impedindo a consumação do contrato; (ii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual; e (iii) determinar se a retenção parcial dos valores pagos é cabível.

III. Razões de decidir

3. Não restou comprovado o alegado aumento unilateral do preço do imóvel, sendo constatada a negativa de financiamento da autora devido a restrição de crédito em seu nome.

4. O contrato deve ser rescindido por impossibilidade da autora em obter o financiamento, não havendo culpa exclusiva da imobiliária.

5. Nos termos da jurisprudência consolidada, na rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual do valor pago para compensar custos administrativos.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso da autora não conhecido por ausência de razões recursais.

7.
Recurso da imobiliária parcialmente provido para reformar a sentença
, reconhecendo a rescisão contratual por iniciativa da adquirente e fixando a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25% pelo vendedor.
Condenação
da autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Suspensa a exigibilidade por benefício da Justiça Gratuita.

Tese de julgamento
: "1. Na rescisão contratual por impossibilidade do comprador em obter financiamento, admite-se a retenção de percentual dos valores pagos para cobrir despesas administrativas. 2. A ausência de razões recursais na apelação inviabiliza seu conhecimento."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Tratam-se de recursos de Apelações Cíveis interpostos por JOCILENE XAVIER GONÇALVES e AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra sentença proferida pelo juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, MT, nos autos da “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS” movida por
JOCILENE XAVIER GONÇALVES
em desfavor de
AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
MORAR NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Prolatada a sentença (ID 250990676), assim exarou:

“
Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente ação para
DECLARAR RESCINDIDO
o contrato entre as partes, devendo as partes retornar ao status quo ante da contratação, devendo a ré ressarcir a parte autora todos os valores pagos (R$ 8.100,00), imediatamente (Súmula 543 STJ), corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC),
CONDENO
as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 10% (dez por cento) sobre valor da causa, nos termos do que preceitua parágrafo 2º do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora, sendo que demandante ficará isenta das custas processuais por ser beneficiárias da assistência judiciária gratuita, e, terá suspensa a exigibilidade da condenação dos honorários advocatícios na forma do artigo 98, § 3° do CPC.”

Em suas razões recursais (ID. 250990682),
AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
suscita preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
, sob alegação de que nunca teve ciência da tentativa de compra do imóvel, tão pouco assinou ou autorizou a venda à Apelada.

Aduz que a construtora apelante nunca teve conhecimento do contrato e que a Imobiliária corré recebeu os valores de corretagem.

Argui ainda preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação, alegando ausência de análise da tese de ilegitimidade passiva pelo Magistrado a quo.

No mérito, acusa a falta de documento em que se comprova o aumento do valor do imóvel.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, e julgado improcedentes os pedidos iniciais.

Já o “apelo” interposto pela autora sob o ID. 250990685
, apresenta somente a folha de rosto do recurso, sem exposição das suas razões recursais. Posteriormente em 24/10/2024, sob o ID. 250990689, interpõe novamente a apelação, devidamente acompanhado com as razões recursais.

Apresenta na ocasião deste último recurso, preliminar de pedido de justiça gratuita.

No mérito, apresenta tese de reforma da sentença a procedência do pedido de condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença para condenar as apeladas ao pagamento da indenização por danos morais.

Contrarrazões apresentadas por ANDRÉ KAMIL FARES (ID. 250990691), suscita preliminar de não conhecimento do recurso da autora apelante, por intempestividade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelante AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS suscita preliminar de
ilegitimidade passiva
da construtora na ação.

Analisando detidamente os autos, é possível inferir a participação da construtora no negócio jurídico, pois o nome da referida empresa consta no contrato particular imobiliário de compra e venda de bem imóvel sob os IDs 250989279 e 250990665.

Assim, seja pela integração na cadeia de consumo, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, seja pela teoria da aparência, que permite ao consumidor demandar contra qualquer integrante da cadeia de consumo, resta configurada a responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes de eventual ato ilícito.

Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA - TESE DE FORÇA MAIOR – PANDEMIA – REJEIÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NEXO DE CAUSALIDADE – ATRASO QUE PERDUROU APÓS O ARREFECIMENTO DA PANDEMIA – ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESCABIMENTO EM CASO DE DESCUMPRIMENTO PELAS PRÓPRIAS VENDEDORAS – CORRETAGEM – DEVER DE RESTITUIÇÃO QUANDO RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – MULTA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO – INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR – DANO MORAL – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS 1. Descabe a aplicação do procedimento de alienação extrajudicial previsto na Lei n.o 9.514/1997, em caso de inadimplemento das próprias vendedoras. 2. Resolvido o contrato por culpa das vendedoras, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção. 3. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa” (TJ-MT - AC: 10052573120228110003, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2023).

Desta forma, rejeito a preliminar suscitada.

No mais, quanto à arguição de preliminar sobre a
ausência de análise/fundamentação
da tese de ilegitimidade passiva pelo juízo de origem, verifica-se que a sentença recorrida contém os fundamentos para a rejeição da referida preliminar, com o reconhecimento da relação consumerista e a composição da cadeia negocial nos seguintes termos:

“
A autora firmou um contrato de promessa de compra e venda com as rés, AK Fares Empreendimentos Imobiliários Ltda e Morar Negócios Imobiliários Ltda., com base em condições específicas previamente acordadas, incluindo o valor do imóvel e o financiamento bancário.
”

E conclui: “
A modificação unilateral das condições contratuais, especialmente quanto ao preço, viola essa norma, tornando nula a alteração realizada pelas rés
.”

Portanto, tendo sido analisada e fundamentada a rejeição da preliminar, não há que se falar em ausência de análise ou fundamentação da tese.

Rejeito preliminar.

A apelada AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS suscita preliminar de
não conhecimento do recurso de apelação da autora
, sob o argumento de
intempestividade
.

Verifica-se nos autos que a sentença referente aos embargos de declaração foi publicada em 13/09/2024 (sexta-feira), iniciando-se o prazo recursal em 16/09/2024 (segunda-feira), com término em 04/10/2024 (sexta-feira).

O “recurso” (folha de rosto) foi interposto no último dia do prazo, todavia, sem a apresentação das razões recursais.

Destarte, resta evidenciada a inépcia da petição recursal, ante a ausência das razões recursais no ato de interposição.

Isso porque, não tendo a apelação sido acompanhada das razões vinculadas, a peça processual torna-se inócua, pois, conforme o art. 1.010 do Código de Processo Civil, a apelação deve conter, no ato de seu peticionamento, todas as razões do pedido de reforma ou decretação de nulidade.

Oportuno destacar que o ato de interposição do recurso obsta sua complementação posterior, em razão da preclusão consumativa. Sobre esse instituto, dispõe o art. 223 do Código de Processo Civil.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. I NTERPOSIÇÃO DE APELAÇÃO NO PRAZO LEGAL, DESACOMPANHADA DAS RAZÕES RECURSAIS. JUNTADA DAS RAZÕES FORA DO PRAZO GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIV A. INTEMPESTIVIDADE. I - A matéria de fundo tem origem com os embargos à execução, ajuizados para questionar a cobrança de taxas municipais. Julgado improcedente o pedido, foi interposta apelação, dentro do prazo recursal, entretanto desacompanhada das razões do pedido de reforma, as quais somente foram colacionadas após o decurso do prazo recursal. II - Não tendo a apelação acompanhado as razões vinculadas, apresenta-se inócua a peça processual , porquanto, conforme expresso no art. 514 do CPC/1973 (art. 1.010 do CPC/2015), a apelação civil deve conter, no ato do seu peticionamento, todos os requisitos do referido dispositivo legal, dentre eles as "razões do pedido de reforma ou decretação de nulidade". III - Assim, embora o recorrente tenha apresentado tempestivamente o recurso de apelação, somente após transcorrido o prazo recursal, sobreveio a juntada das razões pelas quais considerava necessária a reforma da decisão recorrida, ocorrendo a chamada preclusão consumativa, que é a perda do prazo para a prática de um determinado ato processual, in casu, as razões em que se fundava a peça recursal, maculando toda a peça de extemporaneidade. Nesse sentido, confiram-se: AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.588.958/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/5/2020, DJe 18/5/2020 e REsp n. 1.737.884/PE, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 5/6/2018, DJe 23/11/2018. IV - Recurso especial da Universidade Federal do Rio Grande do Norte provido e recurso especial do Município de Natal prejudicado. (STJ - REsp: 1637914 RN 2016/0297826-4, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 01/12/2020, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2020)

Portanto, a ausência das razões recursais constitui vício insanável que inviabiliza a análise do recurso, razão pela qual acolho a preliminar suscitada e
não conheço do recurso interposto pela autora.

Ultrapassadas as preliminares, passo à análise do mérito recursal.

Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, ajuizada por
Jocilene Xavier Gonçalves
, em que alega ter firmado um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com as requeridas.

Todavia, pouco antes da entrega do bem, as requeridas alteraram unilateralmente o valor do imóvel, inviabilizando o financiamento bancário previamente aprovado e impossibilitando a conclusão do negócio.

A ação foi julgada parcialmente procedente, com a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos.

A construtora interpôs apelação, a pretensão de modificação da sentença, alegando ausência de documento que comprove o aumento do valor do imóvel.

Dos autos verifica-se do documento de instrumento particular de compra e venda de bem imóvel (ID. 250990665), sito à Rua Jaboticabeira, Casa/Lote 23, Jequitiba-VG, com estipulação do preço em “Cláusula 3ª”, ao valor expresso de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais), sendo liquidado da seguinte forma:

Narra a requerente que após o pagamento do valor de R$8.100,00 (oito mil e cem reais) a título de primeira parcela de R$2.100,00 (dois mil e cem reais) e pagamento das condições iniciais do contrato de permuta no valor de R$6.000,00 (seis mil reais), a autora recebeu a informação da imobiliária que o valor do imóvel teria aumentado para R$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), o que lhe acarretou consequentemente na negativa do pedido de financiamento.

Diante da surpreendente informação, buscou a resolução (distrato) do contrato administrativamente, com a devolução do valor pago, contudo, não obteve resposta aos seus anseios.

Fez prova da tentativa do distrato com pedido de recebimento dos valores pagos, via aplicativo de celular (whatsapp).

A imobiliária requerida, em sua defesa (ID. 250990664), acusou ser culpa da própria requerente a negativa do financiado, pela sua condição de “restrição ao crédito” fato que negativou o nome da autora, a impossibilitar a aprovação do financiamento.

Neste importe, fez referência a documento de “restrição ao crédito”, apresentado a própria autora em conversa de aplicativa, a demonstrar sua condição de negativada (ID. 250989281).

Alegou que o valor cobrado no contrato (surpresa), se trata de taxa de corretagem, expressamente prevista em cláusula 18ª, no valor de R$9.000,00 (nove mil reais).

Neste contexto, a despeito da tese da autora, denota-se dos autos que o fato – aumento surpreendente e unilateral do imóvel, não restou comprovado nos autos.

E a despeito das alegações iniciais, tem-se precipuamente dos documentos comprobatórios, a sua condição de negativada junto ao SCPC, por eventual inadimplência com instituição “
Pitágoras –Sistema de Educação Superior
”, motivo pelo qual não conseguiu a aprovação de financiamento junto a instituição financeira.

Destarte, a autora não conseguiu obter o financiamento bancário para concluir o negócio de compra e venda de imóvel.

Neste caso, não há se falar em culpa da imobiliária a rescisão do contrato, mas, pelos fatos tratados nos autos e seus documentos comprobatórios, temos em deslinde da lide, a impossibilidade da autora em concretizar/manter o contrato, pelo pedido negado de financiamento, devendo desta forma, haver a rescisão do contrato por sua vontade.

Nestes termos, reforma-se a sentença, para declarar a rescisão do contrato por culpa da requerente.

A jurisprudência está consolidada no sentido de que o comprador tem direito a rescindir o negócio, independentemente da existência de vício ou previsão no contrato ou de inadimplemento da parte contrária, caso em que terá direito à devolução de parte dos valores pagos.

Nesse sentido:

BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DO MONTANTE PELA INCORPORADORA. PERCENTUAL. NOVA FIXAÇÃO EFETUADA. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PARCIAL PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Incontroverso que a rescisão do contrato ocorreu por intenção dos autores, a retenção de parte dos valores pagos é admitida, segundo jurisprudência pacífica desta Corte.
Porém, no que tange ao percentual de retenção, o C. Superior Tribunal de Justiça adotou em recente decisão a taxa de 25%
. Assim, de acordo com orientação da jurisprudência, a que adere esta Turma Julgadora, limita-se o percentual de retenção para 25%. 2. Por outro lado, não há que se falar em restituição do valor pago pela comissão de corretagem, uma vez que o serviço se aperfeiçoou com a formalização do negócio, ainda que posteriormente desfeito. (TJSP; Apelação Cível 1048424-50.2018.8.26.0576; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 22/04/2020) (g.n.)

Neste norte, deve haver a devolução/restituição de 75% (setenta e cinco por cento) de todo valor pago à autora, e de consequente, o direito a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) em favor da imobiliária.

No mais, no caso em espécie, não há que se falar em restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, por questão óbvia de que não houve seu pagamento, haja vista que o serviço não se aperfeiçoou com a formalização do negócio.

Isto posto, NÃO CONHEÇO do recurso da autora/apelante,
CONHEÇO
do recurso da requerida AK FARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
DOU PROVIMENTO EM PARTE
, para reformar a sentença e
DECLARAR
rescindido o contrato, devendo as partes retornar ao estado anterior da contratação, com determinação às requeridas de restituir a parte autora 75% (setenta e cinco por cento) de todo valor pago (R$ 8.100,00), corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

Em razão do resultado da demanda,
condeno
a autora ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.
Lembrando que suspensa a exigibilidade
em face do benefício da Justiça Gratuita concedida (artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025