Tribunal: TJMT
Processo: 1036476-03.2024.8.11.0000
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036476-03.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[RICARDO BARBOSA DE ABREU - CPF: 221.609.638-52 (ADVOGADO), ALMEIDA & SOUZA LTDA - CNPJ: 05.393.041/0001-09 (AGRAVANTE), REDE MAIS COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA - CNPJ: 23.891.404/0001-18 (AGRAVADO), WALDIR CECHET JUNIOR - CPF: 109.725.058-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO - PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA - FUNÇÃO SOCIAL
- RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar de desocupação de imóvel comercial sublocado, com base no art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91.

2. A agravante sustenta que exerce atividade empresarial no imóvel há 22 anos, com ampliação progressiva dos serviços oferecidos e sem oposição da agravada durante a vigência do contrato.

3. Pretensão de cassação da liminar ou, subsidiariamente, a concessão de prazo razoável para desocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A controvérsia consiste em saber se a concessão de liminar para desocupação de imóvel comercial deve considerar o princípio da preservação da empresa e sua função social, postergando-se a análise para após a oitiva da parte agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A concessão da liminar de despejo sem a oitiva do locatário pode causar prejuízo irreparável e comprometer a atividade empresarial, que desempenha relevante função social.

6. O princípio da preservação da empresa impõe que a análise da medida antecipatória seja feita com maior cautela, garantindo-se o contraditório antes da desocupação compulsória.

7. Jurisprudência consolidada admite a flexibilização do prazo da liminar de despejo em casos nos quais a atividade empresarial exercida no imóvel justifica a necessidade de análise mais aprofundada dos impactos da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo de instrumento conhecido e provido para cassar a liminar de desocupação concedida pelo juízo de origem.

Tese de julgamento:
“A concessão de liminar de despejo em imóvel comercial deve considerar o princípio da preservação da empresa e sua função social, postergando-se a análise para após a citação e oitiva do locatário, salvo em hipóteses excepcionais devidamente fundamentadas.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, art. 59, §1º, VIII.
Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AI nº 1009566-70.2023.8.11.0000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 20.09.2023, DJE 25.09.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por ALMEIDA E SOUZA LTDA visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança, com pedido de tutela antecipada nº 1010277-27.2024.8.11.0037,
deferiu
a liminar para desocupação do imóvel comercial, localizado na rua do Comércio, nº 4907, Lote 53, da quadra 01, Distrito Industrial, em Primavera do Leste (MT), no prazo de 15 dias, sob os seguintes fundamentos:

“A parte autora postulou pela concessão da medida liminar, oferecendo caução, na forma do artigo 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91.

A petição inicial foi instruída com o contrato de sublocação comercial (Num. 172662776) e a notificação extrajudicial (Num. 172662781).

Conforme instrumento contratual, a sublocação não residencial findou-se em 31/10/2020, consoante cláusula quarta (Num. 172662776 - Pág. 13), com previsão de vigência por prazo indeterminado caso as partes não renovassem o contrato por escrito e, mesmo assim, a sublocatária permanecesse no imóvel (Cláusula Quarta, §2º)

Há, ainda, comunicação escrita do intento de retomada, formalizada pela parte autora, em 20/08/2024 (Num. 172662780), recebida em 27/08/2024, conferindo o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, nos moldes previstos na cláusula quarta, §3º, do contrato de sublocação, sendo que, findado o prazo, o autor propôs esta ação dentro do transcurso de 30 (trinta) dias após o cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

Portanto, configurada a hipótese legal de despejo (Lei nº 8.245/91, art. 59, §1º, VIII),
concedo a medida liminar
para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária,
mediante prévia prestação de caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel
.

Cite-se o sublocatário para responder ao pedido de rescisão do contrato e cobrança.

Intimem-se os terceiros Borracharia Rodbem, Auto Elétrica Fhan Diesel e a Tornearia.”

Em suas razões recursais, a parte agravante alega, em síntese, que está em exercício na mesma localização há 22 anos, tendo iniciado suas atividades em 18 de novembro de 2002, sendo empresa reconhecida na região pelo seu trabalho.

Aduz que durante os 22 anos de atividade, foram sendo acrescidos às atividades da empresa outros ofícios que não apenas de oficina mecânica, como, por exemplo, o trabalho de borracharia e tornearia, que são realizados há mais de 6 anos, com início anterior ao contrato firmado com a agravada em 2019.

Afirma que não há como se falar em descumprimento contratual, uma vez que a agravante está exercendo suas atividades da mesma forma desde que foi firmado o contrato de sublocação.

Pede a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, o indeferimento da tutela de urgência deferida pelo Juízo
a quo
. Subsidiariamente, pleiteia que “
seja concedido prazo razoável para a desocupação do imóvel, de no mínimo de 6 (seis) meses a contar da publicação da intimação do acordão, a fim de que o Agravante não seja demasiadamente prejudicado em seus negócios jurídicos entabulados com terceiros, podendo de forma gradual rescindir e adimplir os contratos de trabalho, em homenagem ao princípio da vedação à onerosidade excessiva
”.

A liminar foi deferida, nos termos da decisão de Id. 260317664.

Contrarrazões sob Id. 261325796, pelo desprovimento recursal.

Em breve relato, era o que merecia apreço.

Peço dia.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato de sublocação referente às salas comerciais nº 14 e 15, localizadas em imóvel posto de gasolina, situado na Rua do Comércio n° 4.907, Distrito Industrial, Primavera do Leste-MT.

Aduz que está em exercício na mesma localização há 22 anos, tendo iniciado suas atividades em 18 de novembro de 2002, sendo empresa reconhecida na região pelo seu trabalho.

Afirma que, antes mesmo de firmar o contrato de sublocação que enseja a ação de despejo movida pela agravada, esta possuía conhecimento das atividades realizadas pela agravante nos imóveis sublocados e, durante os últimos 5 anos de vigência do contrato, nunca reclamou.

In casu
, verifica-se que a liminar de despejo pleiteada não deve ser deferida sem a oitiva dos agravantes, sob pena de lhe causar prejuízo irreparável e, assim, minar a possibilidade de continuar exercendo sua atividade empresarial que, como bem sabido, envolve relevante função social, gerando riquezas, postos de trabalho, circulação de mercadorias, etc.

A Lei 8.245/91, em seu art. 59, corrobora essa assertiva, confira-se:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Desse modo, a liminar
inaudita altera parte
para desocupação em trinta (30) dias, nesse caso, choca-se com o princípio da preservação da empresa e, desse modo, com a função social que exerce.

Dessa feita, entendo que primeiramente deve-se ouvir a agravante em primeira instância para, somente então, analisar-se, com maior segurança, a possibilidade de deferimento de liminar, atendendo-se, também, ao princípio do devido processo legal.

A propósito, nesse sentido, já decidi:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – LIMINAR – PRAZO EXÍGUO PARA DESOCUPAÇÃO – PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA – FUNÇÃO SOCIAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A liminar para desocupação em quinze (15) dias, independentemente da audiência da parte contrária, prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, alterada pela Lei 12.112/09, não deve ser concedida quando, no caso concreto, vislumbra-se que a locatária exerce atividade empresarial no imóvel locado, mostrando-se exíguo o prazo fixado na lei. Em casos que tais, a liminar inaudita altera parte não deve ser deferida, postergando-se a sua análise para depois da citação da locatária e eventual apresentação de sua defesa, em atenção ao devido processo legal e ao princípio da preservação da empresa e da função social que desempenha.”
(N.U 1009566-70.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/09/2023, Publicado no DJE 25/09/2023)

No mesmo sentido, é o entendimento desta c. Câmara,
in verbis
:

“AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – ART. 300, CPC – PRESSUPOSTOS AUSENTES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência, o que não se verificou na espécie. Mostra-se temerário o deferimento da antecipação de tutela se a questão depende de provas a serem produzidas na instrução.”
(N.U 1009818-73.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/07/2023, Publicado no DJE 09/07/2023)

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para revogar a decisão proferida pelo Juízo
a quo
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025