Tribunal: TJMT
Processo: 1024110-54.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024110-54.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JOSE LUCAS DE SOUZA SILVA - CPF: 055.196.821-43 (APELANTE), HELIO JUNIOR LOPES AVELINO - CPF: 032.312.441-02 (ADVOGADO), EDILMA AVELINO DOS SANTOS ROSSONI - CPF: 630.571.151-87 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 413 SPE LTDA. - CNPJ: 21.203.755/0001-63 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
direito civil e do consumidor. Apelação cível. Compra e venda de imóvel na planta. Atraso na entrega. 13 dias após prazo de tolerância. Inadimplemento contratual configurado. Cláusula penal moratória unilateral. Aplicação inversa (tema 971/stj). Multa de 1% pro rata die sobre o valor pago. Danos materiais comprovados (aluguel pago no período do atraso). Ressarcimento devido. Danos morais. Atraso ínfimo. Ausência de circunstâncias excepcionais. Mero descumprimento contratual. Indenização indevida. Sucumbência recíproca. Honorários advocatícios. Rateio. Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais, bem como de inversão da cláusula penal, em razão do atraso de 13 dias na entrega de imóvel adquirido na planta.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside na análise da responsabilidade civil da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel, na aplicabilidade da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na existência de danos materiais e morais indenizáveis.

III. Razões de decidir

3. É inequívoco o atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância previsto em contrato, configurando inadimplemento contratual por parte da requerida.

4. Havendo previsão de cláusula penal moratória apenas para o inadimplemento do adquirente, deve ser aplicada inversamente em favor do consumidor pelo inadimplemento da vendedora (Tema 971/STJ).

5. Os danos materiais restaram comprovados pelo pagamento de aluguel durante o período do atraso na entrega do imóvel, sendo devida a indenização correspondente.

6. Quanto aos danos morais, o entendimento jurisprudencial consolidado é que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado em atraso na entrega de imóvel, não gera dano moral indenizável, salvo em situações excepcionais que não se verificam no presente caso, no qual o atraso foi de apenas 13 dias.

Iv. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação parcialmente provido. Sentença reformada.

Tese de julgamento: “
O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, ainda que por curto período após o prazo de tolerância, configura inadimplemento contratual que enseja a aplicação inversa da cláusula penal moratória prevista para o adquirente e a indenização por danos materiais comprovados. Contudo, o atraso ínfimo, por si só, não gera dano moral indenizável
”

_____________________

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 402 e 408; Código de Processo Civil, arts. 86 e 98, §3º; Tema 971 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ - AgInt no REsp n. 1.914.489/RJ; TJMT, RAC 1027641-44.2017.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOSÉ LUCAS DE SOUZA SILVA, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da ação de “E
xecução de Multa Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
” (Proc. nº 1024110-54.2023.8.11.0003, ajuizada pelo apelante em face de RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 413 SPE LTDA, julgou improcedentes os pedidos iniciais, ao fundamento de que não restou comprovado dano indenizável em virtude do alegado atraso na entrega do imóvel adquirido na planta (cf. Id. nº 271267354).

O apelante sustenta que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a parte apelada em janeiro de 2021, com previsão de entrega em 31/08/2022. Assevera que, conforme cláusula de tolerância contratual, o prazo final para entrega seria 28/02/2023, contudo o imóvel foi efetivamente entregue apenas em 13/03/2023, o que caracterizaria mora contratual.

Aduz que o atraso gerou obrigações financeiras adicionais, incluindo o pagamento de mais um mês de aluguel, devidamente comprovado nos autos, bem como ensejaria o pagamento de multa contratual no valor de R$ 174,01 e penalidades previstas no próprio instrumento contratual.

Enfatiza que a sentença é omissa e contraditória, pois reconhece o inadimplemento contratual, mas deixa de condenar a ré ao pagamento das penalidades previstas. Defende, ainda, a aplicação da tese firmada pelo STJ no Tema 971, no sentido de que, em contratos de adesão, cláusulas penais estabelecidas apenas em desfavor do consumidor podem ser revertidas em seu benefício.

Defende que houve violação à função social do contrato, à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual, pois a incorporadora não cumpriu o prazo pactuado e não pode se eximir de responsabilidade por um atraso mesmo que de poucos dias, considerando o impacto concreto na vida do consumidor.

Pede, pois, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando procedentes os pedidos de: (i) execução da multa contratual no valor de R$ 174,01; (ii) indenização por danos materiais no valor de R$ 450,00, referente a aluguel adicional; (iii) pagamento de penalidade contratual de R$ 1.740,15 e multa de R$ 8.700,78, conforme previsão contratual invertida; (iv) indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 ou quantia a ser arbitrada; e (v) condenação da parte apelada ao pagamento das custas e honorários de sucumbência (cf. Id. nº 271267356).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 271267358).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por JOSE LUCAS DE SOUZA DA SILVA contra a sentença que rejeitou os pedidos iniciais, por entender que o atraso de 13 (treze) dias na entrega do imóvel não foi capaz de gerar dano indenizável ao autor, nos seguintes fundamentos:

“
Analisando a questão posta à liça, verifico que a pretensão da parte autora não tem como vingar.

A propósito, a obra foi entregue à autora, portanto, não há que se falar em inversão da cláusula contratual.

Para o correto desate da questão posta em discussão, deve ser esclarecido que não pode ser a data do habite-se considerada como a da conclusão da obra, pois, após sua obtenção, em regra, são necessários atos de conclusão do empreendimento - finalização - de modo que apesar de estar o imóvel apto a ser habitado, não se encontra adimplida a obrigação de maneira integral sob o ponto de vista contratual.

Assim, a entrega somente se caracteriza quando o comprador é convocado para a realização da vistoria e a aprova, ocorrendo em consequência a entrega das chaves, ato que materializa a entrega do imóvel, sendo esta, portanto, a data do adimplemento da obrigação a cargo da construtora e do encerramento da fluência dos encargos moratórios contratuais e extracontratuais, acaso a mora tenha ocorrido.

Pois bem.

Quando da realização do contrato, restou consignado data para entrega da obra, com tolerância de 180 dias, sendo que este prazo expirou em 28 de fevereiro de 2023. O habite-se foi deferido pelo Poder Público Municipal em 21 de fevereiro de 2023, sendo que a entrega das chaves ocorreu em 13 de março de 2023, consoante documento Id 125819032.

Portanto, inequívoco o atraso na entrega das chaves.

Fugindo à regra de que o mero descumprimento contratual não engendra danos morais indenizáveis, a conduta da construtora que retarda a entrega de obra por período muito superior ao prazo de tolerância previsto contratualmente viola direito da personalidade do consumidor, todavia, não é o caso dos autos, onde o atraso foi de poucos dias.
(...)

Portanto, no caso em desate, não faz jus à indenização por danos morais, uma vez que o atraso ínfimo na finalização do empreendimento configura mera descumprimento contratual, seguido de dissabores, razão pela qual não enseja dever de indenizar danos morais não demonstrados.

De outro norte, o relevante atraso na entrega de imóvel em construção representa inadimplente contratual e enseja reparação dos danos materiais, desde que comprovadamente suportados pelo adquirente, além do pagamento dos encargos contratuais decorrentes da mora.

Em sendo assim, o pedido de inversão da cláusula penal formulado pelo autor não deve, à evidência dos elementos encartados no processo, ser reconhecido.

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito atinentes à espécie,
JULGO IMPROCEDENTE
, a presente Ação de Indenização por Danos Material e moral, aforada por
JOSÉ LUCAS DE SOUZA SILVA
, com qualificação nos autos, em desfavor de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 413 SPE LTDA
, pessoa jurídica de direito privado, condenando o autor no pagamento das custas processuais e horários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, observando-se o disposto no § 3º, do artigo 98 do Código de Processo Civil
”.

A controvérsia em exame circunscreve-se à apuração de eventual responsabilidade civil da incorporadora apelada em razão do atraso de 13 (treze) dias na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, após o decurso do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância.

A sentença de origem reconheceu expressamente o inadimplemento da obrigação de fazer por parte da incorporadora, porém julgou improcedentes os pedidos indenizatórios e de inversão da cláusula penal, sob o fundamento de que o atraso foi ínfimo, caracterizando mero aborrecimento, e que os danos materiais e as penalidades contratuais não restaram suficientemente demonstrados.

Com o devido respeito, a decisão merece reforma.

Ora, está documentalmente comprovado nos autos que o imóvel deveria ser entregue até o dia 28/02/2023, considerando o prazo contratual de 19 meses mais os 180 dias de tolerância. A entrega, no entanto, ocorreu apenas em 13/03/2023, como se extrai do termo de imissão na posse acostado aos autos (ID 125819032).

Assim, inequívoco o inadimplemento contratual por mora, ainda que por período reduzido, atraindo a incidência da cláusula penal moratória, nos termos do artigo 408 do Código Civil, que dispõe:

“
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
”.

O contrato celebrado entre as partes estipula penalidades apenas em desfavor do comprador, o que caracteriza cláusula penal unilateral, prática reputada abusiva conforme o entendimento consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, que firmou a seguinte tese:

“
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
”.

Aplicando-se tal entendimento ao caso concreto, deve ser reconhecida a legitimidade da cláusula penal em favor do consumidor, nos exatos termos contratualmente previstos para o adquirente inadimplente. Sendo o valor efetivamente pago pelo recorrente de R$ 17.401,57, a multa de 1% pro rata die resulta no valor de R$ 174,01, como corretamente postulado na exordial e reiterado em sede recursal.

Dessa forma, impõe-se a condenação da recorrida ao pagamento da cláusula penal no valor referido.

Com relação aos danos materiais, o recorrente comprova documentalmente (cf. Id. nº 125819034) o pagamento de aluguel no valor de R$ 450,00, relativo ao mês de março de 2023, justamente em razão da indisponibilidade do imóvel que deveria ter sido entregue no mês anterior.

Trata-se, portanto, de despesa efetiva e diretamente relacionada ao inadimplemento da obrigação pela incorporadora, não se tratando de lucros cessantes, mas de dano emergente, perfeitamente indenizável à luz do artigo 402 do Código Civil.

A jurisprudência é pacífica em reconhecer o direito à indenização por despesas comprovadamente suportadas em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Nesse sentido:

“
EMENTA
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE PELA DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". RISCO DO NEGÓCIO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido pelos autores e condenou a incorporadora ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes aos aluguéis pagos no período de mora, além de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se a demora na expedição do "habite-se" configura excludente de responsabilidade da incorporadora e se o valor da indenização por danos morais deve ser reduzido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência dominante considera que dificuldades administrativas e burocráticas não configuram excludentes de responsabilidade da incorporadora, pois integram o risco do negócio imobiliário.

4. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano material, ensejando indenização correspondente ao valor locatício de imóvel similar. 5. O atraso injustificado na entrega do imóvel pode configurar dano moral indenizável, sendo, contudo, necessária a adequação do quantum indenizatório aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 6. No caso concreto, a indenização por danos morais foi reduzida de R$ 15.000,00 para R$ 10.000,00, considerando precedentes em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação cível parcialmente provida, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 10.000,00, mantida a condenação por danos materiais e os honorários advocatícios.

Tese de julgamento: “1. O atraso na entrega do imóvel, ainda que decorrente da demora na expedição do 'habite-se', não exime a incorporadora de responsabilidade. 2. A indenização por danos morais deve ser fixada em valor proporcional ao transtorno causado ao consumidor, observados os precedentes do tribunal.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 927 e 944. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019; TJMT, Ap 1016704-09.2016.8.11.0041, Rel. Marilsen Andrade Addario, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 05.07.2023, DJE 10.07.2023.

(TJMT, RAC 1027641-44.2017.8.11.0041, rela. desa. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 09/04/2025)”

Logo, assiste razão ao apelante quanto ao ressarcimento do valor desembolsado com aluguel, no montante de R$ 450,00, devidamente corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros legais a contar da citação.

Quanto ao pleito indenizatório por danos morais, entendo que melhor razão não assiste ao apelante.

É consolidado na jurisprudência nacional, inclusive desta Corte, o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, sem demonstração de consequências que transbordem o plano do dissabor cotidiano, não configura dano moral indenizável, mormente quando o atraso na entrega do imóvel é ínfimo, como no presente caso.

O atraso verificado foi de apenas 13 dias além do prazo final já acrescido da cláusula de tolerância, o que, embora inadmissível sob a ótica da boa-fé contratual, não é suficiente para configurar abalo à dignidade do consumidor ou lesão a direito da personalidade.

Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“
EMENTA
: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL. 1. Questões acerca dos reflexos do atraso na entrega de obra por culpa da vendedora já pacificadas por esta Corte Superior, inclusive em sede de recursos repetitivos. 2. Não sendo demasiado o atraso na entrega da obra e não havendo circunstância outra a corroborar o maltrato a direitos da personalidade do adquirente, é indevida a indenização por danos morais. 3. AGRAVO INTERNO DES PROVIDO” (AgInt no REsp n. 1.914.489/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022).

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação interposto por José Lucas de Souza Silva, para acolher parcialmente os pedidos iniciais e determinar a condenação da recorrida Rodobens Incorporadora Imobiliária 413 SPE Ltda. ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 174,01 (cento e setenta e quatro reais e um centavo), devidamente corrigido monetariamente desde o inadimplemento e acrescido de juros desde a citação, bem como, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais), igualmente corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros legais desde a citação. Correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros pela Taxa Legal (artigos 389, parágrafo único e 406, §1º, ambos do Código Civil).

Mantenho, contudo, a improcedência do pedido de indenização por danos morais.

Diante da sucumbência recíproca, arbitro os honorários recursais e de primeira instância em 10% sobre o valor da condenação, rateando-se proporcionalmente entre as partes, nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, ressalvada a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, §3º, do mesmo códex.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025