Tribunal: TJMT
Processo: 1042875-90.2022.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042875-90.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELIVALDO JOSE DE LIMA - CPF: 427.877.856-20 (APELANTE), JADIR WILSON DA SILVA DALVI - CPF: 457.571.942-00 (ADVOGADO), DEVERSINDO PROVENCI - CPF: 431.421.339-68 (APELADO), ALAN ALMEIDA SANTOS - CPF: 057.257.421-56 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO REZENDE DE OLIVEIRA - CPF: 022.271.161-29 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO RECONVENCIONAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de outorga de escritura pública referente à compra de imóvel urbano e procedente a reconvenção para declarar a rescisão do contrato de compra e venda.

Autor alegou ter quitado integralmente o preço ajustado mediante entrega de veículo, imóvel, valores em espécie e cheque pós-datado, exigindo a lavratura da escritura definitiva. Réu sustentou inadimplemento substancial do contrato e requereu a rescisão do pacto, o que foi acolhido em primeira instância.

Sentença reconheceu a ausência de comprovação do adimplemento integral, em especial quanto à compensação do cheque e à inexistência de registro do imóvel dado em pagamento, julgando procedente o pedido reconvencional.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve adimplemento do contrato de compra e venda apto a justificar a obrigação de outorga da escritura pública; e (ii) saber se a ausência de comprovação do pagamento e da disponibilidade jurídica do bem ofertado em pagamento autoriza a rescisão contratual pleiteada em reconvenção.

III. Razões de decidir

O contrato previa o pagamento do preço mediante entrega de bens e valores, incluindo cheque de R$ 40.000,00, cuja quitação não foi comprovada pelo recorrente.

O imóvel ofertado como parte do pagamento não estava registrado em nome do autor, inviabilizando sua transferência jurídica no momento da contratação.

O inadimplemento contratual obsta a exigência de cumprimento da obrigação da parte contrária, conforme o art. 476 do CC.

A posse do bem pelo recorrido não supre a necessidade de comprovação da quitação contratual, nem transfere a propriedade.

Inexistência de provas de que a obrigação foi cumprida na integralidade. Correta a sentença ao declarar a rescisão e determinar que cada parte mantenha o bem que detém.

Ausente omissão na sentença quanto a perdas e danos, não tendo havido pedido específico ou instrução probatória nesse sentido.

Com a improcedência do pedido principal, cessa automaticamente a eficácia da tutela antecipada, nos termos do art. 296 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: “1. Não se configura adimplemento contratual quando ausente a comprovação de pagamento de parcela pactuada por cheque e inexistente a titularidade jurídica sobre bem ofertado em pagamento. 2. A exceção do contrato não cumprido impede a exigibilidade da obrigação da parte contrária. 3. Julgado improcedente o pedido principal, cessam os efeitos da tutela antecipada anteriormente concedida.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 421, 422, 476; CPC, art. 296.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, RAC 1000950-88.2020.8.11.0040, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 23.04.2024; TJMT, RAC 1007608-09.2020.8.11.0015, 5ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Marcio Vidal, j. 18.06.2024; TJSP, RAC 0020221-29.2022.8.26.0100, 37ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Pedro Kodama, j. 07.03.2023; TJMG, RED n.

5002748-56.2023.8.13.0686.1.0000, 10ª Câm. Cível, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 09.04.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por Elivaldo José de Lima contra sentença proferida nos autos da ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada em face de Deversindo Provenci, pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedente o pedido inicial, reconhecendo o inadimplemento contratual por parte do autor, ora apelante, especialmente no que tange à não comprovação do pagamento de cheque no valor de R$ 40.000,00 e à ausência de regular transferência da propriedade de um imóvel dado em pagamento, e, em sede de reconvenção, julgou procedente o pedido de rescisão contratual formulado por Deversindo Provenci, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Ainda, condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa por ser ele beneficiário da justiça gratuita.

Inconformado, o apelante aduz, em síntese: (i) que quitou integralmente o preço do imóvel, inclusive quanto ao cheque de R$ 40.000,00, cuja quitação teria sido formalizada mediante termo próprio, desacompanhado de recibo bancário; (ii) que houve pactuação entre as partes no sentido de que a transferência dos imóveis dar-se-ia apenas após a reclassificação da área da Fazenda Carumbé de rural para urbana, o que teria ensejado a postergação da lavratura da escritura definitiva; (iii) que não houve omissão de sua parte quanto à entrega de bens e pagamento de IPTU, juntando documentos nesse sentido e alegando, ainda, a utilização do imóvel pelo recorrido, com percepção de rendas decorrentes de locação; (iv) que a sentença de primeiro grau teria ignorado provas relevantes constantes dos autos, configurando omissão e contradição, especialmente quanto ao comprovante de quitação do cheque e à ausência de carimbo de devolução na cártula apresentada pelo recorrido; (v) que não há impedimento para a transferência do imóvel ofertado em pagamento, visto que é o legítimo proprietário do bem.

Ao final, pugna pela reforma integral da sentença, com o consequente reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva do imóvel objeto do contrato, nos termos do art. 497 do CPC.

Nas contrarrazões de id. 298663934, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso.

Após, através da petição de id. 304346397,

o apelante requer a aplicação de multa por descumprimento da tutela provisória de urgência anteriormente deferida, sob a alegação de que o recorrido estaria violando a ordem judicial de manutenção da posse sobre o imóvel objeto da lide.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 24 de setembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Elivaldo José de Lima
propôs
ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência
em face de
Deversindo Provenci
, objetivando a
compulsória outorga da escritura pública e transferência da propriedade de imóvel rural
, posteriormente transformado em urbano, com área de
1,469175 hectares
, situado na região denominada
Fazenda Carumbé – Várzea Grande IV
, no município de Cuiabá/MT, registrado sob a
matrícula n.º 92.681
, junto ao Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis da Capital.

Alega, o autor, que, em 27 de novembro de 2014, celebrou com o réu contrato de compra e venda do referido imóvel, tendo pago o preço ajustado de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), por meio da entrega de um veículo, um imóvel, valores em espécie e um cheque pós-datado no valor de R$ 40.000,00, declarando ter quitado integralmente sua obrigação contratual. Sustenta que a transferência não foi concluída à época em razão de pendências quanto à reclassificação da área de rural para urbana, e que, após finalizado tal processo, passou o requerido a recusar-se, injustificadamente, a lavrar a escritura pública.

Pleiteia, assim, a condenação do réu à obrigação de fazer, consistente na outorga da escritura e efetiva transferência da propriedade, nos termos convencionados contratualmente, cominando-se, ainda, multa diária pelo descumprimento.

O réu apresentou
contestação com reconvenção
(Id. 109447891), na qual sustentou o
inadimplemento substancial do contrato pelo autor
, especialmente pela
não compensação do cheque de R$ 40.000,00
, bem como pela
ausência de transferência do imóvel dado em pagamento
, o qual sequer se encontraria registrado em nome do autor, além de inadimplência tributária referente ao imóvel (IPTU). Em razão desses descumprimentos, postulou, reconvencionalmente, a
rescisão do contrato de compra e venda celebrado
entre as partes.

Ao sentenciar o feito, o juízo
a quo

julgou improcedente o pedido inicial
, ao fundamento de que não restou comprovado o adimplemento integral do contrato por parte do autor, sobretudo pela ausência de comprovação bancária da quitação do cheque de R$ 40.000,00 e da impossibilidade de transmissão do imóvel oferecido como parte do pagamento. Em consequência,
julgou procedente o pedido reconvencional
para decretar a
rescisão contratual
, determinando que
cada parte permaneça com o bem que detém
, condenando o autor ao pagamento de custas e honorários, fixados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa ante a concessão da justiça gratuita.

Inconformado, o autor interpôs
recurso de apelação
, sustentando: (i) a
comprovação da quitação do cheque
, mediante termo firmado entre as partes e ausência de comprovação de sua devolução por insuficiência de fundos; (ii) que
o imóvel dado em pagamento fora regularmente adquirido
, sendo legítimo possuidor, embora ainda não registrado em seu nome; (iii) que
a obrigação de transferência era mútua e deveria ser simultânea
, sendo injustificável que o recorrido exija a tradição do imóvel recebido sem ter cumprido sua própria obrigação; (iv) que houve
erro material no Termo de Compromisso de 2019
, no qual erroneamente consta que o comprador transferiria o imóvel, quando, na verdade, essa obrigação seria do vendedor; (v) que o juízo
a quo

ignora provas constantes nos autos
, tais como o comprovante de quitação, o levantamento topográfico que demonstra divergência de metragem do imóvel e a ocupação do imóvel pelo recorrido, que aufere rendimentos com sua locação.

Ao final, pleiteia a
reforma integral da sentença
, para que seja julgado procedente o pedido inicial e rejeitada a reconvenção, com condenação do recorrido à lavratura da escritura e demais providências para a transferência do imóvel.

Pois bem. Da acurada análise dos presentes autos, constata-se que o presente recurso não merece provimento, devendo, pois, ser mantida integralmente a sentença de primeiro grau. Explico.

O ponto nodal da controvérsia reside na ausência de comprovação suficiente do adimplemento das obrigações contratuais assumidas pelo recorrente, notadamente quanto à parcela representada pelo cheque e à transferência do imóvel dado em pagamento.

De acordo com os termos do contrato firmado entre as partes, o recorrente comprometeu-se a pagar o valor de R$ 300.000,00, mediante: (i) a entrega de um veículo, (ii) de um imóvel, (iii) de valores em espécie, e (iv) de um cheque no valor de R$ 40.000,00. Além disso, assumiu a obrigação de providenciar a quitação do IPTU incidente sobre o imóvel objeto da avença.

Em relação ao cheque de R$ 40.000,00, o recorrente não apresentou prova da efetiva quitação da obrigação. Embora tenha juntado um termo de quitação (id. 298663030), o documento indica pagamento parcial no valor de R$ 13.000,00 e não há comprovação bancária da compensação ou devolução da cártula, a qual permaneceu em poder do recorrido.

Quanto ao imóvel prometido como parte do pagamento, é incontroverso que não estava registrado em nome do recorrente (id. 298663901), o que inviabilizava sua transmissão jurídica à época da contratação. Ainda que o recorrido estivesse na posse do bem, tal circunstância não supre a obrigação contratual de transferência da titularidade, tampouco equivale ao adimplemento pactuado.

Dessa maneira, torna-se forçoso reconhecer que o apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar o cumprimento das suas obrigações contratuais, impossibilitando, assim, a exigência de cumprimento da obrigação da parte recorrida, como pretendido, incidindo na hipótese a previsão contida no art. 476 do Código Civil.

Sobre esse tema, já decidiu este Tribunal:

“APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESMEMBRAMENTO. IMPROCEDÊNCIA.
EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PARTE AUTORA QUE NÃO CUMPRIU COM SUAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS
E INCUMBE OBRIGAÇÕES NÃO PREVISTAS NO CONTRATO À PARTE RÉ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO .
“O contrato de compromisso de compra e venda é ato bilateral, sendo certo que a nenhuma das partes é permitido exigir o implemento da obrigação da outra contratante sem que antes tenha cumprido a sua, nos termos do que preconiza o artigo 476 do Código Civil.”
(TJ-MS - APL: 00064185820118120001 MS 0006418-58.2011.8 .12.0001, Relator.: Des. Sérgio Fernandes Martins, Data de Julgamento: 29/06/2015, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2015)”
(TJMT, RAC 1000950-88.2020.8.11.0040, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Desa. Nilza Maria Possas De Carvalho, j. 23.04.2024 – negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL -
AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DE VEÍCULO - EXCESSÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - APLICAÇÃO - COMPRADOR QUE NÃO SE DESONEROU DE SUAS OBRIGAÇÕES
- PERÍCIA NÃO REALIZADA POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RECURSO DESPROVIDO.
No pacto formulado entre as partes, há previsão para cumprimento imediato de cláusula contratual a cargo do comprador, qual seja realizar a transferência do veículo GM/S-10 ao vendedor, a fim de possibilitar a continuidade dos atos previstos para cumprimento regular do contrato, o que não foi devidamente observado. O contrato de compromisso de compra e venda é bilateral, sendo certo que a nenhuma das partes é permitido exigir o implemento da obrigação do outro contratante, sem que antes tenha cumprido a sua, nos termos do art. 476, do Código Civil .”
(TJMT, RAC 10076080920208110015, 5ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Marcio Vidal, j. 18.06.2024 – negritei)

Por fim, quanto à alegação de omissão na sentença em relação às perdas e danos, observa-se que não houve pedido específico nesse sentido nem instrução probatória voltada à sua demonstração. Assim, inexiste omissão no julgado, podendo eventual pretensão indenizatória ser deduzida pela via própria, se preenchidos os requisitos legais.

Diante disso, não comprovado o cumprimento das obrigações essenciais por parte do recorrente, especialmente no que tange à parcela representada pelo cheque e à transferência do imóvel prometido em pagamento, revela-se acertada a sentença que reconheceu o inadimplemento e declarou a rescisão do contrato.

Com relação ao pedido de id. 304346397, cabe anotar que, embora a sentença não tenha se pronunciado expressamente sobre a tutela de urgência anteriormente deferida, o fato é que, uma vez julgada improcedente a pretensão principal,
cessa automaticamente a eficácia da medida antecipatória
, nos termos do art. 296 do Código de Processo Civil.

Nessa hipótese,
a multa cominatória fixada para compelir o cumprimento da tutela não é exigível
, por ausência de título executivo. Esse entendimento encontra respaldo pacífico na jurisprudência dos tribunais pátrios, que reconhecem que a improcedência do pedido principal obsta a execução da penalidade imposta a título provisório (Precedentes: TJSP, RAC 0020221-29.2022.8 .26.0100, 37ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Pedro Kodama, j. 07.03.2023; TJMG, RED n.

5002748-56.2023.8.13.0686.1.0000, 10ª Câm. Cível, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 09.04.2024).

Como consequência, majoro os honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 24 de setembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025