Tribunal: TJMT
Processo: 1058638-05.2020.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1058638-05.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUCIMAR RIBEIRO GOMES - CPF: 721.107.241-53 (APELADO), RAFAEL PAIVA MACHADO - CPF: 707.546.911-87 (ADVOGADO), PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (APELANTE), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (TERCEIRO INTERESSADO), MATO GROSSO GOVERNO DO ESTADO - CNPJ: 03.507.415/0008-10 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ALAIRCE GOMES DOS REIS - CPF: 831.198.921-49 (TERCEIRO INTERESSADO), NAIR RIBEIRO DA SILVA BRAGA - CPF: 117.330.578-54 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA APARECIDA DE QUEIROS SANTANA (TERCEIRO INTERESSADO), JULIO CESAR MENEZES DE OLIVEIRA - CPF: 007.364.861-27 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL RESIDENCIAL. REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL PREENCHIDOS. POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E EXERCIDA COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE 15 ANOS. IRRELEVÂNCIA DO INADIMPLEMENTO TRIBUTÁRIO OU CONTRATUAL. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE TERCEIROS NÃO OPOSTA AO POSSUIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

A apelante sustenta que a posse exercida pela apelada é precária, em virtude de contrato de compra e venda inadimplido por terceiros, e que a ausência de pagamento de IPTU descaracteriza o
animus
domini
,
pleiteando a improcedência da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) verificar se a apelada preenche os requisitos da usucapião extraordinária previstos no art. 1.238 do Código Civil, notadamente posse mansa, pacífica, ininterrupta e exercida com
animus
domini

por mais de 15 anos; e

(
ii
) determinar se a ausência de quitação de tributos ou o vínculo contratual inadimplido entre a apelante e terceiros impede o reconhecimento da usucapião.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse contínua e ininterrupta da apelada desde 25-05-2004 está comprovada por documentos como contas de energia elétrica e comprovantes de pagamento de condomínio, configurando o período superior a 15 anos exigido pelo art. 1.238 do Código Civil.

A ausência de oposição da apelante ao longo de mais de 16 anos, sem notificações ou tentativas de retomada do imóvel até 2020, evidencia a posse mansa, pacífica e pública da apelada.

O pagamento de IPTU é apenas um indício de
animus
domini
,
mas sua ausência, pela possuidora
,
não impede o reconhecimento da usucapião, quando outros elementos demonstram a posse qualificada, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

O vínculo contratual inadimplido entre a apelante e terceiros não é oponível à apelada, uma vez que esta adquiriu a posse de forma autônoma e preencheu todos os requisitos legais da usucapião extraordinária, sem qualquer relação jurídica com o titular registral ou as partes contratantes.

O instituto da usucapião extraordinária independe de justo título ou de vínculo contratual com o proprietário formal, tratando-se de forma originária de aquisição da propriedade, fundamentada exclusivamente na posse com os requisitos legais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A posse contínua, mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 15 anos, exercida com
animus
domini
, preenche os requisitos da usucapião extraordinária, independentemente do pagamento de tributos ou de vínculo contratual inadimplido entre terceiros.

A relação jurídica entre o titular registral e terceiros não é oponível ao possuidor que exerce posse direta, autônoma e qualificada para usucapião.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 1.238; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-PR, APL nº 0001170-45.2015.8.16.0071, Rel. Des. Ramon de Medeiros Nogueira, 17ª Câmara Cível, j. 22/04/2019.

TJ-MS, AC nº 0824664-54.2020.8.12.0001, Rel. Juiz Vitor
Luis
de Oliveira
Guibo
, 2ª Câmara Cível, j. 17/07/2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA
, contra sentença que julgou procedente a Ação de Usucapião Extraordinária nº

1058638-05.2020.8.11.004
1,
ajuizada por
LUCIMAR RIBEIRO GOMES,
declarando-a proprietária do imóvel descrito como Apartamento 402, Bloco B1, Condomínio Residencial Porto do Sol, Cuiabá/MT.

Em síntese,
argumenta que a sentença recorrida ignorou que a posse do imóvel exercida pela apelada se origina do Instrumento Particular de Outorga de Opção para Aquisição de Unidade Habitacional sob Condição e Mediante Antecipação de Posse em Caráter Precário, firmado
em 25-05-2004
,

entre
a apelante
e
Andréa
Negrisoli
da Silveira Lopes e Everton Juliano Florêncio Lopes

(id 257810153)
,

cujas
obrigações
, especialmente a quitação dos valores do apartamento, não foram cumpridas,
frente a ausência
das respectivas comprovações
.

Sustenta que a
inda que a posse tenha sido exercida
no decorrer dos anos,
sua origem precária permanece inalterada,
na medida em que
as cláusulas contratuais não foram adimplidas, impedindo sua conversão em posse apta à usucapião.

Diz que além de não comprovar o pagamento das obrigações contratuais, a apelada também não contestou os débitos de IPTU de 2012 a 2020 (id 257810178), de sorte que tal omissão configura confissão tácita e reforça a improcedência da ação.

P
ede o provimento do recurso a fim de julgar improcedente a ação com a condenação da apelada ao
p
agamento
do ônus sucumbencial.

Nas contrarrazões, a apelada pede o desprovimento do apelo (id 257810274).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A con
trovérsia está em saber se restaram preenchidos os requisitos da Ação de Usucapião Extraordinária
previstos no artigo 1.238 do Código
Civil, ajuizada
por
Lucimar Ribeiro Gomes, sobre o imóvel descrito como Apartamento 402, Bloco B1, Condomínio Residencial Porto do Sol, Cuiabá
-
MT
, objeto da Matrícula 71.959 do Segundo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá-MT
(id 257810151)
.

Para tanto, é necessário verificar: i) a posse contínua e ininterrupta por 15 anos (ou 10 anos, em caso de residência habitual);
ii
) a posse mansa e pacífica, sem oposição;
i
ii
)
a demonstração do
animus
d
omini
.

No caso, é incontroverso que a apelada exerce a p
osse contínua e ininterrupta
no imóvel em que reside desde 25-05-2004, data da compra e venda firmada
com os anteriores possuidores (id 257810153), o que se extrai das
contas de energia elétrica e comprovantes de pagamento de condomínio anexados aos autos.

Ressalta-se, no ponto, que a posse deve ser analisada em sua essência, não sendo exigido o pagamento de tributos como condição absoluta para a configuração do domínio.

Dito isso, o pagamento do IPTU é apenas um indício do exercício da posse com
animus
domini
, mas sua ausência pode ser suprida por outros elementos que demonstrem o comportamento do possuidor como proprietário, exatamente como no caso em análise, justamente porque o direito à usucapião decorre da natureza e qualidade da posse, e não de obrigações tributárias.

Ressalto
a ausência de
comprovação de que a apelante tenha se oposto à posse exercida pela apelada. Ao contrário, a
falta

de qualquer notificação
tempestiva
ou tentativa de retomada do imóvel demonstra a natureza pacífica da posse.

Registro que as notificações encaminhadas pela ora apelante, apenas no ano de 2020 (id 257810174 e 257810176), para “regularização da propriedade” evidenciam a inércia da proprietária registral acerca do imóvel, época em que a apelada exercia a posse já há pelo menos dezesseis anos, suficiente, portanto, ao reconhecimento do pedido.

Em conclusão, e
mbora o pagamento do IPTU possa ser usado como
indício de animus
domini
,
sua
falta
não impede o reconhecimento da usucapião se os demais requisitos forem devidamente comprovados.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA JULGADA PROCEDENTE. INSURGÊNCIA DOS REQUERIDOS. ALEGADA PERMISSÃO DE USO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. PAGAMENTO DE IPTU. IRRELEVÂNCIA. POSSE EXERCIDA PELOS REQUERENTES POR MAIS DE 20 (VINTE) ANOS DE FORMA MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”
(TJ-PR - APL: 00011704520158160071 PR 0001170-45.2015.8.16.0071
-
Relator: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira, Data de Julgamento: 22/04/2019, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/04/2019)
(grifei)

Por fim, o argumento da
apelante de que a apelada não poderia adquirir o imóvel por usucapião, porquanto estaria inadimplente em relação à titular do domínio formal, não merece ser acolhido.

Ocorre que a relação jurídica entre a apelante (Primus Incorporação e Construção LTDA) e os antigos possuidores (Andrea
Negrisoli
da Silveira Lopes e Everton Juliano Florêncio Lopes) restringe-se exclusivamente ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre eles, sendo certo que a apelada, Lucimar R. Gomes, não é parte desse contrato, tampouco assumiu qualquer obrigação decorrente dele.

O vínculo contratual entre a apelante e os antigos possuidores não tem repercussão sobre a relação possessória exercida pela apelada, que se fundamenta no instituto da usucapião extraordinária, regido pelos requisitos legais do art. 1.238 do Código Civil.

Destaco, porque necessário, que o instituto da usucapião não exige que o possuidor tenha qualquer vínculo contratual com o proprietário formal do bem, na medida que se trata de procedimento autônomo de aquisição de propriedade, que prescinde de justo título ou de qualquer ajuste formal com o titular registral.

Em conclusão, ainda que houvesse pendência contratual entre a apelante e os antigos possuidores, tal fato não é oponível à apelada, porque desde a aquisição da posse com os
antigos possuidores, no ano
de 2004,
ela exerce os poderes
da posse mansa, pacífica, contínua e pública,
com
animus
domini
,

preenchendo os requisitos legais da usucapião extraordinária.

Acrescento, uma vez mais, que a ausência de qualquer oposição ou cobrança da apelante contra a apelada ao longo de mais de 16 anos demonstra que não houve tentativa de retomada do imóvel ou execução de obrigações contratuais pendentes, o que corrobora o caráter manso e pacífico da posse da apelada e afasta qualquer argumento de inadimplência em relação à titularidade formal.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – MÉRITO - REQUISITOS PREENCHIDOS – POSSE MANSA, PACÍFICA E CONTÍNUA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Discute-se no presente recurso: se estão preenchidos os requisitos da usucapião extraordinária. Os requisitos necessários para se adquirir imóvel por usucapião extraordinária são: posse de quinze (15) anos, que pode ser reduzida para dez (10) anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo, exercida com ânimo de dono, mansa, pacífica e ininterrupta. No caso, configurado o tempo e a posse ad
usucapionem
, exercida sem oposição, o pedido de usucapião extraordinário deve ser julgado procedente.”
(TJ-MS - AC: 08246645420208120001 Campo Grande, Relator: Juiz Vitor
Luis
de Oliveira
Guibo
, Data de Julgamento: 17/07/2023, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/07/2023)

Portanto, ausentes fundamentos que infirmem a conc
lusão d
a sentença hostilizada.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação para manter a sentença impugnada,
com a majoração dos honorários de
sucumbência

recursal de 10%
para 15% s
obre o valor da causa
, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025