Tribunal: TJMT
Processo: 1036512-11.2025.8.11.0000
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ARGUIÇÃO DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO INTEMPESTIVAMENTE. PLAUSIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO PROVISÓRIA DA LOCATÁRIA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto pela locadora contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1036512-11.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[WILSON MASSAIUKI SIO JUNIOR - CPF: 729.204.163-91 (ADVOGADO), AGUA BOA PALACE HOTEL LTDA - CNPJ: 24.708.141/0001-21 (AGRAVANTE), J M DOS SANTOS & CIA LTDA - CNPJ: 17.476.547/0001-60 (AGRAVADO), LUDMILLA APARECIDA VILELA DA LUZ - CPF: 043.542.151-44 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ARGUIÇÃO DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO INTEMPESTIVAMENTE. PLAUSIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO PROVISÓRIA DA LOCATÁRIA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de Instrumento interposto pela locadora contra decisão que, em ação renovatória, deferiu tutela de urgência para manutenção integral da locatária no imóvel após o termo contratual (01/12/2025), até o julgamento final da demanda.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em exame prefacial, estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para permitir a permanência da locatária no imóvel até o fim do processo; e (ii) saber se a alegada intempestividade da ação renovatória e o não atendimento aos requisitos legais interferem na plausibilidade do direito invocado para fins de tutela provisória.

III. Razões de decidir
3. Em agravo de instrumento, cabe apenas verificar se o provimento atacado observou os requisitos do art. 300 do CPC, não comportando análise exauriente do mérito da renovatória.
4.
A ação renovatória exige observância estrita do prazo decadencial e dos requisitos do art. 71 da L. 8.245/1991, o que, em análise preliminar, revela controvérsias relevantes quanto à plausibilidade do direito da locatária
.
5. Apesar disso, a locatária explora o ponto comercial há mais de dez anos, com clientela consolidada,
o que revela risco concreto de prejuízo caso haja desocupação abrupta
.
6. O equilíbrio entre a plausibilidade apenas parcial do direito e o risco de dano recomenda a concessão mitigada da tutela, autorizando a permanência temporária pelo prazo de três meses, para permitir reorganização empresarial, evitando prejuízo desproporcional ao locador.

IV. Dispositivo e tese
7. Agravo de Instrumento parcialmente provido haja vista a plausibilidade dos argumentos do Agravante além da possibilidade de prejuízo caso a locatária permaneça no imóvel até o deslinde da causa possibilitando, todavia,

limitar a permanência da locatária no imóvel ao prazo de apenas três meses, contados da decisão, afastando a manutenção até o final do processo.

Tese de julgamento:
“1. A análise da tutela provisória em ação renovatória deve restringir-se aos requisitos do art. 300 do CPC, sem exame exauriente do mérito. 2. Constatada apenas plausibilidade parcial do direito alegado, mas evidente risco de dano pela desocupação imediata, admite-se a permanência provisória mitigada e por prazo determinado, suficiente para a reorganização da atividade empresarial.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 300 e 1.019, I; L. 8.245/1991, arts. 51, §5º, e 71.
R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1036512-11-2025

GRAVANTE:
AGUA BOA PALACE HOTEL LTDA

AGRAVADA:
JM DOS SANTOS & CIA LTDA (DROGA FÁCIL)

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de antecipação de tutela interposto por
Água Boa Palace Hotel Ltda
, em face da decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Água Boa/MT,
que na Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial c/c Tutela de Urgência, ajuizada pela Agravada deferiu tutela de urgência
para determinar a manutenção do contrato de locação

pactuado
entre as partes mesmo após seu termo final (01/12/2025 - id 199187263), ficando a parte autora mantida na posse do imóvel até o julgamento do mérito da causa, sob pena de aplicação de multa diária a ser arbitrada em caso de descumprimento. Designando audiência de conciliação.

Nas razões recursais o Agravante afirma que a Agravado ajuizou Ação Renovatória de Aluguel,

sendo deferida liminar em seu favor
, no entanto, o Juízo
a quo
não observou três pontos importantes quais sejam, a Ação Renovatória foi proposta fora do prazo de no mínimo 6 (seis) meses,

as cláusulas contratuais devem ser respeitadas, até porque o contrato faz lei entre as partes e deve ser respeitado e o cumprimento de todos os requisitos do artigo 71, da Lei 8.245/91.

Assinala que de conformidade com o § 5º do artigo 51 da Lei 8.245/91, o direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano
, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, acrescentando que no contrato de locação (documento 4), o termo final é na data de 01-12-2025, inclusive, termo que o imóvel deverá ser devolvido.

Verbera que a Ação Renovatória deveria ter sido proposta até
01 de junho de 2025
(seis meses antes do prazo final do contrato em vigor),

sendo que a ação foi proposta somente no dia 30 de junho de 2025, quase trinta dias depois,
totalmente fora do prazo, de modo que demonstrada a decadência do direito material invocado, é de rigor o provimento do recurso, a fim de suspender os efeitos da tutela antecipada deferida na instância de origem.

Alega que o contrato faz lei entre as partes e consta na Cláusula 2ª que findo o termo, o contrato estaria encerrado, com a devolução das chaves, nos termos da Cláusula Quarta e Parágrafos, sendo que na Cláusula 5ª, ficou estabelecido que o Contrato poderia ser renovado a critério e vontade do Locador/Agravante,
e que findo o prazo sem manifestação, presume-se que não têm a intenção de continuar a locação o que não foi observado pelo Recorrido
.

Afirma que
pelo transcurso do tempo, o aluguel apenas pela correção do IGP-M ficou defasado. Além disso, há outro interessado no ponto que aceitou pagar o aluguel de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) por mês, além do laudo emitido por imobiliária renomada na urbe, o que afasta a alegação do Agravado de que o Agravante estaria pedindo um valor de aluguel pela renovação que seria exorbitante.

Sustenta que ao propor ação renovatória, o Agravado deixou de apresentar a quitação dos aluguéis em dia e dos impostos e taxas referente ao imóvel alugado, em ofensa aos requisitos delineados no artigo 71 da lei nº 8.245/91. Pugna pelo provimento do recurso e reforma da decisão agravada.

Nas
contrarrazões
a Agravada J M Dos Santos & Cia Ltda-ME, sustenta o Agravante insurge-se

contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Água Boa/MT que deferiu tutela provisória de urgência em favor da ora Agravada (locatária), determinando a manutenção do contrato de locação comercial até o julgamento final da ação renovatória, assegurando à locatária a permanência no imóvel após o termo final do contrato (01/12/2025).

Verbera que o Agravante sustenta que a ação renovatória seria intempestiva, não proposta no prazo decadencial de 6 meses antes do término do contrato, o que afastaria o direito à renovação compulsória que existe cláusula contratual expressa vedando a renovação, pactuada entre as partes, a qual deveria prevalecer (“pacta sunt servanda”), tendo o locatário, inclusive, renunciado ao direito de ação renovatória por contrato; Argumenta que a Agravada não teria comprovado de imediato todos os requisitos do art. 71 da Lei do Inquilinato, especialmente a quitação integral dos tributos incidentes sobre o imóvel; e que não estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC

Argumenta que sustenta parte de seu recurso deduzindo matérias concernentes ao mérito entre as quais (decadência do direito à renovação, validade de cláusula contratual de renúncia, alegado descumprimento de requisitos legais etc.) cujas matérias não foram objeto de decisão definitiva pelo juízo de primeiro grau., quando é cediço que no Agravo de Instrumento deve ser analisado apenas os requisitos do artigo 300 do CPC.

Sustenta
ofensa à dialeticidade
argumentando que o
decisum
agravado destacou, em suma, que estavam presentes fortes indícios do direito da locatária à renovação, dada sua longa permanência no ponto comercial, o atendimento dos requisitos legais e a vedação legal de cláusula de renúncia prévia, bem como risco de dano irreparável, pois, a perda do local do comércio acarretaria prejuízo grave e de difícil reparação à empresa locatária, porém, o Agravante, porém, não rebate concretamente tais fundamentos, bem como não enfrenta a constatação do
periculum in mora
em favor da Agravada, qual seja, o risco de destruição de uma clientela construída ao longo de anos.

Alega que o agravo foi interposto sem a devida comprovação dos poderes de representação da pessoa jurídica Agravante, porquanto não se juntou o contrato social/ato constitutivo (
ou alteração consolidada) e/ou documentos pessoais que legitimem quem outorgou a procuração e quem subscreve em nome da sociedade (CPC, arts. 75, VIII, e 1.017, I).

Assevera que nos autos de origem, na “habilitação” da ré, constam apenas procuração e “Situação Cadastral no CNPJ”, sem o contrato/ato constitutivo e/ou documentos pessoais exigidos para demonstrar poderes dos subscritores da pessoa jurídica, sendo que no próprio instrumento do agravo (2º grau), a relação de peças igualmente não traz o contrato social da Agravante, há “processo completo”, “decisão agravada”, “citação”, “contrato de locação”, “notificações”, “parecer”, mas não o ato constitutivo.

Verbera a ação renovatória de locação empresarial tem por escopo justamente a proteção do fundo de comércio
, garantindo ao locatário, cumpridos os requisitos legais, o direito de manter seu contrato e ponto comercial, visando

coibir que o locador, ao término do contrato, despeje o inquilino apenas para se beneficiar do valor agregado pelo estabelecimento comercial desenvolvido no imóvel, sendo que o recurso visa rever o
decisum
interlocutório que concedeu a tutela provisória, não cabendo à instância recursal, sob pena de supressão de instância, decidir desde logo questões meritórias não enfrentadas na origem.

Argumenta que a decisão recorrida reconheceu com acerto que “a perda do imóvel comercial prejudicaria gravemente seus negócios”, ou seja, a saída forçada da locatária resultaria em perda do mercado construído, interrompendo a continuidade empresarial acrescentando que por outro lado, a
manutenção provisória da locatária no imóvel não causa dano inverso relevante ao Agravante, trata-se de mera extensão da relação locatícia pelo período necessário à solução da lide,
mantendo-se o pagamento dos aluguéis em dia.

Alega que deve ser observado a boa fé o objetiva e a lealdade contratual, havendo necessidade de resguardar as atividades da Agravada.
Sustenta ter encaminhado notificação extrajudicial manifestando pretensão de renovar o contrato e que somente ajuizou a demanda no final

de junho devido a resposta da Agravante em não pretender renovar o contrato.

Argumenta, ainda, que é nula a
cláusula contratual de renuncia a renovação compulsória. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas

Relatora

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR – OFENSA A DIALETICIDADE

Sustenta a
Agravada que no caso há ofensa ao Princípio a Dialeticidade
, tendo em vista que na decisão recorrida o Juízo fundamenta que estavam presentes fortes indícios do direito da locatária à renovação, dada sua longa permanência no ponto comercial, o atendimento dos requisitos legais e a vedação legal de cláusula de renúncia prévia, bem como risco de dano irreparável, pois a perda do local do comércio acarretaria prejuízo grave e de difícil reparação à empresa locatária,
porém, o Agravante, não rebate concretamente tais fundamentos, bem como não enfrenta a constatação do
periculum in mora
em favor da Agravada
, qual seja, o risco de destruição de uma clientela construída ao longo de anos.

Apesar de tais argumentos elencados pela Recorrida, não há falar em ofensa à dialeticidade embora o Agravante não se insurge quanto a todos os pontos destacados na decisão agravada, no entanto, demonstra as razões

da sua inconformidade e porque busca a reforma da decisão.

Além disso, não há prejuízo à Agravada, visto que apresentou sua peça de defesa sem qualquer obstáculo . Portanto, deixo de acolher referida preliminar.

PRELIMINAR – VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO – AUSÊNCIA DO CONTRATO SOCIAL.

Alega, ainda a Agravada, que o Agravante não juntou o contrato/ato constitutivo e/ou documentos pessoais exigidos para demonstrar poderes dos subscritores da pessoa jurídica.

Cumpre anotar que eventual irregularidade concernente ao vício de representação
poderá ser sanado a qualquer tempo,
podendo o Juízo
a quo
determinar a intimação da parte para tal finalidade
,
concedendo-lhe prazo para tanto, ademais, referido contrato é exigido quando houver fundada dúvida quanto a representação situação que, pelo menos a princípio, não é o caso até porque no contrato de locação juntado no ID 199187263 (proc origem), consta a pessoa de Cleverson Elias Jascoviski como representante do Agravante, Agua Boa Palace Hotel Ltda, mesmo sócio administrador que outorgou a procuração ID 211789669 (proc. origem), para a defesa do Agravante na Ação Renovatória ajuizada pela Agravada.

Outrossim, anoto que em sede de Agravo de Instrumento cumpre verificar apenas o acerto ou não da decisão agravada
e não adentrar em questões de mérito que devem ser objeto de análise pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

É cediço, portanto, que
cumpre ao relator apenas a análise dos requisitos contidos no artigo

300 do CPC, ou seja,
deve ser apreciada a
presença da probabilidade do direito invocado
e
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
conforme regra ditada pelo art. 300, caput, do CPC/15.

Com efeito, o artigo 1.019 do CPC dispõe que:

Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:

I -
poderá
atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;

II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso;

III - determinará a intimação do Ministério Público, preferencialmente por meio eletrônico, quando for o caso de sua intervenção, para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias.

Portanto, sabe-se, que o deferimento de liminar ou a tutela, cujo efeito se antecipa, é aquela que, mesmo à luz de um exame sumário, mostra-se marcadamente vocacionada a se tornar definitiva por ocasião do exame da matéria pelo mérito.

Com efeito, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

Constata-se da análise dos Autos, que
a
parte Autora é locatária do imóvel comercial situado na Avenida Araguaia, nº 335, Sala A, Centro, Água Boa/MT, de propriedade do Agravante em cujo local exerce atividade comercial sob o nome fantasia “DROGA FÁCIL” desde 01 de agosto de 2014, portanto,

há mais de 10 (dez) anos ininterruptos, e no local atende

grande clientela, sendo conhecida naquele ponto.

Nesse contexto, a autora/Agravada ajuizou Ação buscando renovar o contrato de locação firmado com o Agravante, sendo pertinente anotar que a referida demanda tem por finalidade exatamente proteger o fundo de comércio, visando evitar um despejo imediato ou abrupto, especialmente, como no caso em que a parte Agravante se encontra no imóvel há muitos anos exercendo atividade comercial e onde é amplamente conhecida por sua clientela.

O Agravante assevera que

referida demanda foi ajuizada intempestivamente, haja vista que a Ação Renovatória deve ser ajuizada entre
no máximo,
um ano e, no mínimo, seis meses antes do término do contrato
a ser renovado, situação que pelo menos a princípio ocorreu no caso, além disso, não foram juntados aos Autos
documentos comprobatórios do pagamento de obrigações tributárias pela Autora/Agravada em conformidade com a Lei 8.245/91, evidenciando nesta análise recursal, a plausibilidade das alegações do Agravante, tendo em vista que a lei que rege a matéria determina que referida ação seja ajuizada em até 6 meses antes do vencimento do contrato, o que não teria ocorrido.

Embora referidos questionamentos devem ser objeto de análise mais aprofundada pelo Juízo de origem no entanto, nesta análise prefacial não se verifica a plausibilidade dos argumentos elencados pela Autora/Agravada, mesmo porque, embora tenha direito à proteção do fundo de comércio, conforme argumenta em sua peça de defesa, no entanto, é necessário para t
anto o cumprimento das disposições legais que lhe impõe obrigações inafastáveis para renovação do contrato de aluguel que no caso, pelo menos a princípio, nesta análise recursal, não teriam sido observados pela Autora.

A possibilidade de manter o locatário no imóvel até o final do processo judicial embora possa ser um direito assegurado pela Lei do Inquilinato, porém, desde que o locatário utilize a via processual correta (Ação Renovatória) e cumpra os requisitos legais, sob pena de existir óbice à renovatória compulsória do contrato de locação.

Com efeito, a situação retratada nos Autos, não evidencia de pronto
que a Autora tenha demonstrado a plausibilidade do direito almejado com o ajuizamento da Renovatória de aluguéis para justificar deferimento da liminar, ou seja, não demonstra mediante prova pre-constituída a possibilidade de ser mantida no imóvel até o deslinde da causa que pode perdurar por tempo excessivo em prejuízo do Locador.

Ademais, necessário registrar que eventual nulidade de cláusula contratual como a que estabelece renuncia a renovação compulsória consiste em matéria pertinente ao mérito e deve ser analisada pelo Juízo de origem em momento oportuno, assim com as demais arguições pertinentes ao mérito da demanda, cabendo nesta análise recursal apenas verificação de juízo de plausibilidade, sob pena de esvaziamento da demanda, ademais, cumpre anotar que a presente decisão não vincula o Juízo de origem quando da análise do mérito da demanda após ampla dilação probatória à luz do contraditório e ampla defesa.

No entanto, por outro lado sopesando que a locatária se encontra no imóvel por cerca de 10 anos mantendo clientela no local, excepcionalmente, tenho que demonstra-se admissível que possa permanecer no imóvel,
todavia, não até

deslinde da causa que conforme mencionado pode perdurar por lapso temporal prolongado em prejuízo do credor, de forma que é admissível que a Agravada permaneça no imóvel, porém, por um período de 03 (três) meses até que possa se organizar, já que a saída abruta do imóvel poderia lhe causar

maiores prejuízos.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso
diante da plausibilidade do direito sustentado pelo Agravante e possibilidade de prejuízo, porém, determino que a Agravada possa permanecer no imóvel apenas pelo período necessário (03 (três) meses até que possa se organizar, visto que explora comércio no local, e não até o deslinde da causa.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025