Tribunal: TJMT
Processo: 1008872-12.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-04
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008872-12.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCIA HELENA NARDEZ RODRIGUES - CPF: 081.035.181-15 (APELADO), FERNANDO DINIZ ROBSON SANTOS - CPF: 629.500.611-68 (ADVOGADO), TENARESSA APARECIDA ARAUJO DELLA LIBERA - CPF: 040.461.736-02 (ADVOGADO), FILIPIS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 28.360.365/0001-46 (APELANTE), MARCELO DE SIQUEIRA LUZ - CPF: 932.060.381-20 (ADVOGADO), JULLIANE ANGELA NASCIMENTO LEITE BORBA (APELANTE), DANILO BORBA FERREIRA - CPF: 038.806.201-05 (APELANTE), JULLIANE ANGELA NASCIMENTO LEITE BORBA - CPF: 035.903.441-13 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. PROVA INSUFICIENTE. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de cobrança decorrente de contrato de locação, condenando os locatários ao pagamento de aluguéis vencidos, IPTU, contas de consumo, danos materiais, danos morais, lucros cessantes e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se houve comprovação da devolução das chaves do imóvel pelos Apelantes; (ii) a exigibilidade de indenização por danos materiais na ausência de laudo de vistoria inicial; (iii) a ocorrência de lucros cessantes pela demora na devolução das chaves; e (iv) a exclusão de valores relativos a reparos não comprovados.

III. Razões de decidir

3. Não comprovada a devolução das chaves, pois os prints de conversas no WhatsApp, desprovidos de ata notarial, carecem de presunção de veracidade, e a Apelada não confessou a recusa de recebê-las.

4. A condenação por danos materiais é indevida devido à ausência de laudo de vistoria inicial, essencial para comparar o estado inicial e final do imóvel, impossibilitando aferir danos atribuíveis aos locatários.

5. Configurada a obrigação de indenizar por lucros cessantes, em razão da demora na devolução das chaves, impedindo a utilização do imóvel para locação a terceiros.

6. Inexistente comprovação, quanto à realização dos reparos orçados no valor de R$ 3.500,00, devendo tal quantia ser excluída da condenação.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido, para afastar a condenação por danos materiais, mantendo-se os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de laudo de vistoria inicial inviabiliza a condenação por danos materiais em contrato de locação. 2. É devida a indenização por lucros cessantes em razão da demora na devolução das chaves do imóvel locado."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 373, I; 475; Lei n. 8.245/1991, art. 23, III.

Jurisprudência relevante citada:
TJPR, Apelação Cível n. 0060353-65.2012.8.16.0001, Rel. Desa. Denise Kruger Pereira; TJMT, Apelação Cível n.
1021932-96.2023.8.11.0015, Relator Des. Márcio Vidal, J. 29/10/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica J. A. Nascimento Leite Eireli e pelas pessoas físicas, Julliane Ângela Nascimento Leite Borba e Danilo Borba Ferreira, contra a sentença prolatada pelo Juízo da Décima Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Cobrança, proposta pela Recorrida, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condená-los ao pagamento dos: a) alugueis vencidos, no valor de R$ 11.600,00 (onze mil e seiscentos reais); b) danos morais, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais); c) danos materiais, na quantia de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais); e) lucros cessantes de R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais); f) honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor do débito (id. 259894723, págs. 01/06).

Os Recorrentes pretendem a reforma da sentença recorrida, alegando que os
prints
de mensagem do WhatsApp, mesmo não havendo ata notarial, comprovam a tentativa de devolução das chaves do imóvel à Apelada, bem assim que houve recusa em recebê-las, porque a própria confessou tal fato em seu depoimento em Juízo.

Aduzem que a recusa injustificada do recebimento das chaves, quanto o imóvel já está desocupado, encerra a obrigação do locatário de pagar aluguéis.

Salientam que os danos materiais não são devidos, uma vez que a Recorrida não trouxe aos autos os laudos de vistoria inicial e final da locação, com vistas a demonstrar que o imóvel foi danificado durante o período da locação.

Argumentam que, no início da locação, tiveram um gasto de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) que devem ser excluídos, caso mantida a sentença.

Ressaltam que ficou comprovado por meio de fotos do
Google Street View
que o imóvel apresentava danos desde o ano de 2012 e que as alegações da Recorrida são inconsistentes.

Defendem a inexistência de comprovação dos lucros cessantes, pois a Recorrida não trouxe qualquer proposta de locação do imóvel.

Por fim, assinalam que a condenação ao pagamento de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais) a título de danos materiais não se justifica, porque corresponde a verdadeira reforma na totalidade do bem, sendo desproporcional e injusta.

A parte Recorrida apresentou as contrarrazões ao Apelo, pugnando por seu desprovimento (id. 259894734, págs. 01/08).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica J. A. Nascimento Leite Eireli e pelas pessoas físicas, Julliane Ângela Nascimento Leite Borba e Danilo Borba Ferreira, contra a sentença prolatada pelo Juízo da Décima Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Cobrança, proposta pela Recorrida, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Consta dos autos que Márcia Helena Nardes Rodrigues propôs a Ação de Cobrança, contra a pessoa jurídica J. A. Nascimento Leite Eireli e as pessoas físicas, Julliane Ângela Nascimento Leite Borba e Danilo Borba Ferreira, alegando que firmou um contrato de locação com os Requeridos, no valor mensal de R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais).

Asseverou, na inicial, que os Requeridos efetuaram o pagamento inferior ao contratado, no período de janeiro/2020 a janeiro/2021 e deixaram de pagar o aluguel nos meses de agosto e dezembro de 2021 e janeiro de 2022, totalizando o montante de R$ 11.600,00 (onze mil e seiscentos reais).

Sustentou que os Requeridos não cumpriram o pactuado, pois não pagaram o IPTU, referentes aos anos de 2020 e 2021 (R$ 3.997,67), contas de energia dos meses de novembro e dezembro de 2021 (R$ 347,46), faturas de água, correspondentes aos meses de julho de 2021 a janeiro de 2022 (R$ 887,73), o que motivou a negativação de seu nome.

Salientou que o imóvel foi danificado, sendo necessário um gasto de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais) para reformá-lo.

Diante disso, pleiteou a condenação dos Requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos, do IPTU, das faturas de energia elétrica e de água, dos danos materiais e morais.

A Magistrada
a quo
prolatou sentença, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para condenar a parte requerida ao pagamento do valor de R$ 11.600,00 (onze mil e seiscentos reais), acerca do aluguel em aberto de março/2020 a janeiro/2022, devendo ser corrigido pelo IGP-M (pactuado) e os juros se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1º, do CC/02), ambos a partir de cada vencimento.

Condeno a parte ré ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1º, do CC), a partir da citação e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), a partir do arbitramento (sentença).

Condeno a parte ré ao pagamento de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais) para os reparos necessários no imóvel, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1º, do CC), a partir da citação e correção monetária pelo IGP-M, a partir da data do orçamento (24.02.2022 – Id. 79520338).

Condeno a parte ré ao pagamento de R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais) a título de lucros cessantes, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1º, do CC), a partir da citação e correção monetária pelo IGP-M (pactuado), a partir do arbitramento (sentença).

Condeno a parte ré ainda ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito atualizado, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Novo Código de Processo Civil.

(Sic).

Inconformados, os Requeridos opuseram o Recurso de Embargos de Declaração (id. 259894725, págs. 01/04).

A Juíza singular rejeitou os Declaratórios. Veja-se:

Com essas considerações,
REJEITO
os embargos de declaração de id. 173091556.
(Sic).

Contra essas decisões,
a pessoa jurídica J. A. Nascimento Leite Eireli e pelas pessoas físicas, Julliane Ângela Nascimento Leite Borba e Danilo Borba Ferreira, interpuseram o presente Recurso de Apelação Cível.

Os Apelantes defendem que os
prints
de mensagens do WhatsApp, mesmo não havendo ata notarial, comprovam a tentativa de devolução das chaves do imóvel à Apelada, bem assim que houve recusa em recebê-las, porque a própria confessou tal fato em seu depoimento em Juízo e, diante disso, não são devidos aluguéis, pois houve o encerramento do contrato.

É sabido que, nos termos do artigo 439, do Código de Processo Civil, a utilização de documentos eletrônicos no processo convencional dependerá de sua conversão à forma impressa e da verificação de sua autenticidade, na forma da lei.

A prova da autenticidade pode ser feita por meio de ata notarial, conforme prevê o artigo 384, do CPC,
in verbis
:

Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.

Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.

No caso vertente, entendo que os Apelantes não obtiveram êxito de comprovar a recusa de recebimento das chaves pela Recorrida, já que os
prints
das conversas do aplicativo WhatsApp, ante a ausência de registro em ata notarial, não possuem presunção de veracidade.

Ademais, diferentemente do sustentado nas razões recursais, a Apelada não confessou ter recusado o recebimento das chaves, mas apenas salientou que os Apelantes queriam devolvê-las sem que tivessem quitado os débitos de IPTU, energia elétrica e de água, ou seja, sem cumprir o previsto contratualmente.

Dessa forma, ainda que cabível a utilização dos diálogos no WhatsApp, como meio de prova, no processo judicial, os
prints
desprovidos de registro em ata notarial são insuficientes para comprovar o alegado pelos Apelantes.

Corroborando o entendimento, perfilho o seguinte julgado:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONSÓRCIO. PROMESSA DE CONTEMPLAÇÃO IMEDIATA NÃO DEMONSTRADA. CONTRATO EXPRESSO SOBRE SORTEIO OU LANCE. PROPAGANDA ENGANOSA NÃO COMPROVADA. VÍCIO DO CONSENTIMENTO NÃO DEMONSTRADO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO MANTIDA.

I. (...).

4. Não houve prova suficiente de que a vendedora da recorrida tenha feito promessa contrária ao contrato, sendo que
a ausência de ata notarial quanto a conversas via WhatsApp impede o reconhecimento da validade de tais provas
.

5. (...). (N.U 1021932-96.2023.8.11.0015, Relator Des. Márcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 29/10/2024, publicado no DJE 31/10/2024). (Destaquei).

Registro que a Apelada, embora não tenha questionado expressamente o conteúdo das mensagens, deixou expresso que não recusou o recebimento das chaves do imóvel locado.

Por tais considerações, tenho que a sentença, neste ponto, não merece reforma.

No que tange à condenação dos Apelantes ao pagamento de indenização por dano moral, entendo que deve ser mantida, já que, por força contratual – Cláusula Terceira – estavam obrigados ao pagamento do IPTU, das faturas de energia elétrica e da água, contudo, não cumpriram a obrigação, fazendo com que o nome da Recorrida fosse inserido no sistema da Serasa.

A negativação do nome da Apelada deu-se por culpa exclusiva dos Recorrentes que não cumpriram a obrigação de efetuar o pagamento das faturas de água. Logo, a condenação ao pagamento da indenização a título de danos morais revela-se correta e, por isso, deve ser mantido o ato sentencial impugnado.

Os Apelantes objetivam o afastamento da condenação ao pagamento de indenização por danos materiais em favor da Apelada, sob o argumento de que a cobrança é inexigível em razão da ausência de laudo de vistoria inicial, o qual é essencial para a apuração do estado do imóvel no início da relação locatícia.

O artigo 23, inciso III, da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) impõe ao locatário a obrigação de restituir o imóvel ao final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Essa previsão está refletida na Cláusula Quinta, do Contrato de Locação celebrado entre as partes, que atribui à parte locatária, ora Apelantes, o dever de zelar pela conservação do bem e devolvê-lo em perfeitas condições de uso.

Entrementes, no caso em exame, o conjunto probatório é insuficiente para demonstrar o estado inicial do imóvel, uma vez que não foi produzido laudo de vistoria inicial no momento da celebração do contrato de locação.

A ausência de tal documento é corroborada pelo depoimento da própria Recorrida que confirmou não ter havido vistoria de entrada, justificando que os Apelantes estavam com pressa de entrarem no imóvel. Essa justificativa, contudo, é insuficiente para suprir a omissão de prova documental objetiva.

Aliás, a jurisprudência é firme ao reconhecer que a ausência de laudo de vistoria inicial impede a aferição precisa das condições do imóvel no início da relação locatícia, tornando inviável a responsabilização do locatário por eventuais danos cuja existência não foi devidamente comprovada.

Nesse sentido, perfilho o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS – INCONFORMISMO DO AUTOR – PLEITO DE CONDENAÇÃO DO APELADO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO – NÃO ACOLHIDO – FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR – AUSÊNCIA DE PROVAS DAS CONDIÇÕES DO BEM QUANDO DO INGRESSO DO RECORRIDO – LAUDO DE VISTORIA INICIAL NÃO JUNTADO AOS AUTOS
–
PEDIDO DE AFASTAMENTO DA ORDEM DE COMPENSAÇÃO DO DÉBITO COM O VALOR RELATIVO À CAUÇÃO – ACOLHIMENTO – RECORRIDO QUE NÃO FEZ PROVA DO EFETIVO PAGAMENTO DO VALOR – ÔNUS DA PROVA QUE LHE INCUMBIA – PROVA NEGATIVA QUE NÃO PODERIA SER IMPUTADA AO APELANTE – JUROS MORATÓRIOS E ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – APELADO QUE NÃO SE INSURGIU QUANTO AOS TERMOS DO CONTRATO NESSE TOCANTE – APLICAÇÃO DA TAXA SELIC PELO JUÍZO DE ORIGEM – INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO – JULGAMENTO
EXTRA PETITA
– NULIDADE DA SENTENÇA QUANTO AO PONTO – MANUTENÇÃO DOS ENCARGOS CONTRATUAIS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 18ª C. Cível -
0060353-65.2012.8.16.0001
- Curitiba - Relatora Desa. Denise Kruger Pereira - J. 14.02.2022). (Destaquei).

Ademais, o laudo de vistoria apresentado pela Recorrida é insuficiente para suprir a ausência de vistoria inicial, uma vez que se trata de documento unilateral, produzido pela Locadora/Apelada, carecendo de imparcialidade e validade probatória autônoma.

Registro que,
in casu
, cabia à Apelada o ônus de comprovar a existência de danos no imóvel no momento de sua devolução, bem como a incompatibilidade dessas avarias com o uso normal da coisa, conforme disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Ocorre que a Recorrida não logrou êxito em demonstrar, por meio de provas idôneas, o estado inicial e final do imóvel de forma comparativa, o que inviabiliza o reconhecimento do direito indenizatório pleiteado.

Enfatizo que o fato de constar na Cláusula Primeira que os Apelantes receberam o imóvel objeto da locação com pintura nova, armários de cozinha e roupeiros de quartos em estado de novo não afasta a necessidade da vistoria de entrada, com vistas a comprovar o real estado do bem.

Nessa quadra, considerando a ausência de laudos de vistoria inicial e final aptos a comprovar a existência de danos materiais causados pelos Locatários/Apelantes, é de rigor o afastamento da condenação imposta.

Defendem os Apelantes a inexistência de comprovação dos lucros cessantes, pois a Recorrida não trouxe qualquer proposta de locação do imóvel.

Em que pese à alegação dos Recorrentes, penso que, comprovado a demora na devolução das chaves do imóvel locado à Apelada, é devida a indenização a título de lucros cessantes, já que é certo que o bem não pode ser alugado a terceiro.

A ausência de apresentação de proposta de locação não afasta a obrigação de indenizarem a Recorrida, pois sequer possuía em suas mãos as chaves do imóvel.

Sendo assim, neste ponto, a sentença não merece retificação.

Da mesma forma, a pretensão de exclusão do valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), visto que inexiste comprovação de que os reparos constantes do orçamento apresentado foram efetivamente realizados.

Dessarte, tenho que o Apelo deve ser parcialmente provido.

Forte nessas razões,
DOU PROVIMENTO, EM PARTE
, ao
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica J. A. Nascimento Leite Eireli e pelas pessoas físicas, Julliane Ângela Nascimento Leite Borba e Danilo Borba Ferreira, tão somente para afastar a condenação ao pagamento de indenização a título de danos materiais, mantendo os demais pontos inalterados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2025