Tribunal: TJMT
Processo: 1006126-74.2022.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-18
Data de publicação: 2025-03-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006126-74.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JOAO VICTOR VIEIRA - CPF: 067.694.576-79 (APELANTE), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS SEM A REALIZAÇÃO DE LEILÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

A relação contratual regida pela alienação fiduciária segue as disposições da Lei nº 9.514/1997, que prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor no que tange à rescisão e devolução de valores pagos, sendo inaplicável a jurisprudência relacionada ao CDC.

A restituição dos valores pagos somente é possível se, após a realização do leilão do imóvel, houver saldo remanescente, conforme previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.

Não há fundamento jurídico para devolução de percentual superior aos valores previstos pela legislação específica, afastando-se a aplicação da Súmula 543 do STJ.

A pandemia da COVID-19, por si só, não justifica a revisão contratual, sendo necessária a comprovação específica da onerosidade excessiva que inviabilize o cumprimento do contrato.

Sentença mantida. Recurso de apelação desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por JOÃO VICTOR VIEIRA, contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 5ª Vara Cível da comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual n. 1006126-74.2022.8.11.0041 movida em desfavor de BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA, forte no artigo 487, I, do CPC, julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. pela sucumbência e já que devida, condenou a parte autora ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, ficando a cobrança condicionada à suspensão disposta no art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, ante a assistência judiciária gratuita concedida nos autos.

Alega o apelante que há entendimento pacífico no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em contratos de adesão entre fornecedores de serviços e consumidores finais, o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado, notadamente quando há uma relação de desigualdade econômica entre as partes. Argumenta que, no presente caso, o apelante adquiriu os imóveis para fins de moradia ou investimento, e não como atividade empresarial.

O apelante invoca a Súmula 543 do STJ, que estabelece que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que prevê a retenção integral dos valores pagos”. Defende que a alienação fiduciária, regida pela Lei n. 9.514/1997, não afasta a proteção ao consumidor conferida pelo CDC, especialmente quanto à abusividade de cláusulas de retenção de valores.

Segue dizendo que: em casos de inadimplemento do comprador, a retenção de valores não pode ultrapassar o percentual de 25% a 30% dos valores pagos, salvo quando houver pactuação clara e expressa em contrário. No caso concreto, não há previsão contratual que justifique a retenção de percentual superior, razão pela qual requer a devolução de ao menos 70% dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros, com base na jurisprudência do STJ, evitando o enriquecimento sem causa da parte apelada.

Ademais, aduz que a pandemia da COVID-19 impactou significativamente sua situação financeira, pois ele e sua esposa sofreram um colapso financeiro devido ao fechamento do negócio familiar, o que inviabilizou o cumprimento das obrigações contratuais. Alega que a teoria da imprevisão (artigos 317 e 478 do Código Civil) deve ser aplicada, pois eventos extraordinários e imprevisíveis justificam a revisão ou rescisão contratual em termos mais equitativos.

Ao final, requer: a) O reconhecimento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao contrato, declarando abusiva a retenção dos valores pagos; b) A devolução de, no mínimo, 70% dos valores pagos pelos imóveis, acaso não seja possível a devolução integral, com correção monetária e juros legais, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça; c) O reconhecimento de que a pandemia da COVID-19 configura força maior, justificando a rescisão contratual em termos que não penalizem excessivamente o consumidor.

As contrarrazões foram apresentadas pela parte apelada (id. 251843156), defendendo a manutenção da sentença, refutando os argumentos do apelante e sustentando a legalidade das cláusulas contratuais pactuadas.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por JOÃO VICTOR VIEIRA, contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 5ª Vara Cível da comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual n. 1006126-74.2022.8.11.0041 movida em desfavor de BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA, forte no artigo 487, I, do CPC, julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. pela sucumbência e já que devida, condenou a parte autora ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, ficando a cobrança condicionada à suspensão disposta no art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, ante a assistência judiciária gratuita concedida nos autos.

Inicialmente, cumpre analisar se a relação jurídica firmada entre as partes atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

É pacífico no Superior Tribunal de Justiça que a compra e venda de imóveis realizada por incorporadoras ou loteadoras, quando destinada a consumidores finais, pode configurar relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC. No entanto, em casos em que há alienação fiduciária em garantia, a jurisprudência da Corte tem sido firme no sentido de que a legislação específica (Lei n. 9.514/1997) deve prevalecer sobre o CDC quanto à forma de resolução do contrato e aos seus efeitos patrimoniais.

Com efeito, o artigo 27 da Lei n. 9.514/1997 estabelece que, diante da inadimplência do adquirente, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor fiduciário, o qual deve proceder à alienação do bem por meio de leilão público. Apenas se houver saldo positivo após o leilão, o montante remanescente poderá ser devolvido ao devedor fiduciante.

Dessa forma, a jurisprudência do STJ tem entendido que o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para a análise de eventuais abusividades contratuais, mas não afasta o regime jurídico específico da Lei n. 9.514/1997 no que concerne à forma de rescisão e restituição de valores.

Logo, correta a sentença ao afastar a incidência do CDC no tocante à devolução dos valores pagos, aplicando-se, na íntegra, a disciplina da Lei n. 9.514/1997.

No mérito, é incontroverso nos autos que o apelante confessou sua impossibilidade financeira de manter os pagamentos do contrato, configurando, assim, a inadimplência. A consequência legalmente prevista para tal hipótese, no regime da alienação fiduciária, é a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, com posterior realização de leilão para a satisfação do crédito.

Assim, a restituição de valores pagos pelo comprador inadimplente somente será possível se, após a realização do leilão, houver saldo remanescente, conforme expressamente previsto no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997. Destarte, não há que se falar em retenção abusiva de valores, pois a devolução está condicionada ao desfecho do procedimento legalmente previsto.

Ademais, o pleito do apelante para que seja devolvido percentual mínimo de 70% dos valores pagos carece de fundamento jurídico, pois parte da premissa equivocada de que a rescisão contratual deveria observar as regras da Súmula 543 do STJ. Como já demonstrado, a referida súmula não se aplica ao caso, dada a incidência da Lei n. 9.514/1997.

O apelante também alega que a pandemia da COVID-19 comprometeu sua capacidade financeira, o que justificaria a revisão do contrato com fundamento na teoria da imprevisão (artigos 317 e 478 do Código Civil).

Todavia, não há nos autos qualquer demonstração concreta de que a crise sanitária tenha tornado a prestação excessivamente onerosa para o apelante a ponto de inviabilizar o cumprimento do contrato. A jurisprudência tem sido firme no sentido de que a pandemia, por si só, não autoriza a revisão de obrigações contratuais, exigindo-se a comprovação específica do impacto econômico no caso concreto.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que a pandemia da COVID-19 não pode ser invocada genericamente como causa para revisão de contratos, sendo necessária a demonstração inequívoca da onerosidade excessiva, o que não restou comprovado nos autos.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor, ora apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2025