Tribunal: TJMT
Processo: 1001890-67.2020.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001890-67.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), EWERTON HENRIQUE ALVES DA CONCEICAO - CPF: 052.159.911-38 (APELADO), FELIPE SANTIAGO DOMINGOS DA SILVA - CPF: 063.652.961-42 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL E FINAL. JUROS MORATÓRIOS. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. BENFEITORIAS IRREGULARES. CONSTRUÇÃO CLANDESTINA. AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO MUNICIPAL. POSSUIDOR DE MÁ-FÉ. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual, reintegração de posse e perdas e danos, condenando a apelante à restituição de valores pagos pelo comprador com retenção de 25%, ao pagamento de indenização por benfeitorias, distribuindo os ônus sucumbenciais em proporção igualitária entre as partes.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões principais em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção das parcelas pagas pelo comprador inadimplente, considerando a previsão contratual de 20% e o percentual de 25% fixado na sentença; (ii) determinar o período de incidência da taxa de fruição do imóvel, especificamente se deve abranger apenas o lapso temporal entre o inadimplemento e o ajuizamento da ação ou se deve estender-se até a efetiva desocupação; (iii) estabelecer o termo inicial para a incidência dos juros de mora na devolução das parcelas pagas, à luz da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1002; (iv) verificar se é devida indenização por benfeitorias realizadas em desconformidade com a legislação urbanística, sem aprovação prévia dos órgãos municipais competentes e sem registro na matrícula do imóvel, caracterizando construção clandestina; (v) analisar a adequação da distribuição paritária dos ônus sucumbenciais estabelecida na sentença, diante do resultado do julgamento e da sucumbência preponderante de uma das partes.

III. Razões de decidir

3. O percentual de retenção das parcelas pagas deve observar a expressa vontade das partes manifestada no contrato.

4. A taxa de fruição constitui mecanismo de reequilíbrio contratual destinado a evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente que permanece ocupando o imóvel após o descumprimento de suas obrigações contratuais.

5. Embora o contrato tenha sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já reconhecia, mesmo anteriormente à vigência da nova legislação, a possibilidade de cobrança de indenização pela ocupação do imóvel como forma de restaurar o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual.

6. O termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas encontra-se definitivamente estabelecido pela tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF).

7. O direito à indenização por benfeitorias ou acessões realizadas pelo promissário comprador inadimplente encontra-se condicionado à regularidade da edificação perante os órgãos públicos competentes ou, ao menos, à demonstração de que eventual irregularidade detectada é passível de regularização.

8. O laudo pericial acostado aos autos (Id. 315477383) foi categórico e inequívoco ao atestar que a edificação não possui regularização em matrícula, não foram apresentados projetos técnicos de engenharia, hidráulicos ou elétricos, e a titularidade do imóvel junto ao município permanece registrada em nome da promitente vendedora, inexistindo qualquer registro de obra ou aprovação municipal.

9. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar o princípio da causalidade e a regra da proporcionalidade estabelecida no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

IV. Dispositivo e tese

10. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Tese de julgamento:

"1. Havendo previsão contratual expressa de percentual de retenção de parcelas pagas em caso de rescisão por inadimplemento do comprador, dentro dos limites estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (10% a 25%), deve prevalecer o pactuado, em respeito ao princípio da autonomia privada e ao postulado da congruência, especialmente quando a própria parte beneficiada requer expressamente a aplicação do percentual contratual. 2. A taxa de fruição, destinada a evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente que permanece na posse do imóvel, deve incidir desde a data do inadimplemento até a efetiva desocupação, independentemente de o contrato ter sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça que reconhece tal indenização como mecanismo de reequilíbrio contratual. 3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução contratual decorre materialmente do inadimplemento do comprador, os juros de mora na devolução das parcelas pagas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1002. 4. Não é devida indenização por benfeitorias ou acessões realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei, nos termos do art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79, especialmente quando a edificação caracteriza construção clandestina, sem aprovação prévia dos órgãos municipais competentes, sem licenciamento, sem observância das normas técnicas e urbanísticas, e sem registro na matrícula imobiliária, configurando manifesta irregularidade insanável que afasta o dever indenizatório. 5. O promissário comprador inadimplente que se torna possuidor de má-fé a partir do descumprimento de suas obrigações contratuais não faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas após o inadimplemento, aplicando-se o regramento restritivo do art. 1.220 do Código Civil, que somente assegura ao possuidor de má-fé o ressarcimento de benfeitorias necessárias, desde que devidamente discriminadas e comprovadas.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º; CC/2002, arts. 421-A, §1º, 405, 1.219, 1.220 e 1.255; CPC/2015, arts. 85, §8º, 86, parágrafo único, e 98, §3º; Lei nº 6.766/79, arts. 32 e 34, §1º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.723.519/SP; STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 1.940.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 06/06/2022; STJ, AgInt no REsp 1.959.759/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 02/05/2022; STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21/06/2019; STJ, AgInt no AREsp 2.487.058/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/08/2024; TJ-MT, AC 10220114820228110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2024; TJ-MT, AC 10087522520188110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 22/08/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
N C IMÓVEIS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada em face de
EWERTON HENRIQUE ALVES DA CONCEIÇÃO
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para:

1. DECRETAR
a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda nº 02960-5, de 03/07/2012;

2. DETERMINAR
a reintegração da posse do imóvel descrito na matrícula nº 91.809 à autora, expedindo-se mandado após o trânsito em julgado;

3. CONDENAR
a autora a restituir ao réu R$ 32.945,78 a título de devolução proporcional das parcelas pagas, com correção monetária desde cada pagamento e juros de mora desde a citação;

4. CONDENAR
a autora a indenizar o réu no valor de R$ 47.542,64 pelas benfeitorias realizadas no imóvel, nos termos do laudo pericial, corrigido desde o laudo (ID 96759236) e com juros legais a partir do trânsito em julgado;

5. CONDENAR
o réu ao pagamento de R$ 1.168,43, referente a IPTU em aberto, com correção monetária desde o vencimento e juros de mora desde a citação.

CONDENAR
ambas as partes ao pagamento proporcional das custas processuais (50% cada).
FIXO
os honorários advocatícios em R$ 3.000,00, também a serem suportados na proporção de 50% por cada parte (art. 85, §8º do CPC), ressalvado o disposto no artigo 98, §3º, do CPC/2015.

Alega a recorrente que a sentença foi omissa sobre qual percentual de retenção das parcelas pagas foi adotado, contrariando o contrato firmado entre as partes que previa expressamente a retenção de vinte por cento.

Para tanto, sustenta que o contrato foi celebrado em 03 de julho de 2012 e o percentual de retenção elegido está dentro dos parâmetros aceitos pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme entendimento consolidado, sendo que a sua redução contraria o princípio do
pacta sunt servanda
, bem como afronta o artigo 421-A, parágrafo primeiro, do Código Civil, segundo o qual nos contratos civis e empresariais presume-se paridade e simetria entre os contratantes.

Para reforçar sua alegação, argumenta que embora seja reconhecido na fundamentação da sentença o dever do apelado em indenizar pela fruição indevida do imóvel, foi omisso no dispositivo, e fixou limitando a fruição desde o inadimplemento até o ajuizamento da ação. Sustenta ainda que houve omissão quanto à continuidade da posse injusta pelo apelado mesmo após o ajuizamento da ação, considerando que a reintegração da posse ainda não se concretizou, conforme o próprio dispositivo da sentença que determina a expedição de mandado apenas após o trânsito em julgado.

Sustenta ainda que a sentença fixou os juros moratórios a partir da citação, contrariando o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002, que fixou tese no sentido de que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei número 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Argumenta que a sentença o condenou ao pagamento de indenização por benfeitoria, sem que houvesse nos autos prova de que a construção se deu em desacordo com a lei ou o contrato.

Doutro norte, alega que a titularidade junto ao município ainda se encontra em seu nome, de modo que o apelado jamais formalizou a obra junto ao município, não houve qualquer requerimento de alvará de licença de construção, auto de conclusão ou
habite-se
, deixando incertezas quanto a procedência da edificação. Por fim, pleiteia a reforma parcial da sentença.

Em contrarrazões, a parte recorrida alega que o contrato particular de compra e venda de imóvel à aquisição do lote foi celebrado em 03 de março de 2012, ou seja, antes da Lei número 13.786/2018, que passou a permitir a indenização pela fruição do imóvel, sendo que até 28 de outubro de 2018, quando entrou em vigor a nova legislação, não havia previsão legal que suportasse a indenização a título de fruição, sendo a sua cobrança indevida até a promulgação.

Argumenta que o fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora, de modo que razoável a fixação de retenção no percentual de dez por cento sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

Defende que o dever da imobiliária é de restituir os valores pagos em parcela única, a partir de seu desembolso. Sustenta ainda que na qualidade de possuidora de boa-fé do imóvel
sub judice
, tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel. Por fim, requer que seja mantida a sentença proferida pelo Juízo a quo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Ao compulsar os autos, extrai-se que a parte autora, ora apelante, celebrou com o requerido, ora apelado, contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano em 03/07/2012, referente ao lote nº 23, quadra nº 49, do loteamento "Vila Mineira", matriculado sob nº 91.809 no CRI local, pelo valor de R$ 42.840,00, sendo R$ 2.040,00 pagos como sinal e o restante em 96 parcelas mensais, corrigidas pelo INPC e acrescidas de juros de 1% ao mês (id. 315476870).

Todavia, ante o pagamento de apenas 65 parcelas, já que a inadimplência iniciou em fevereiro de 2018, ajuizou a presente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, sendo que, antes, notificou extrajudicialmente o requerido em 23/09/2019, sem que houvesse purgação da mora.

Por sua vez, o requerido, ora apelado, em sua defesa, arguiu, preliminarmente, a inexistência de cláusula resolutória expressa no contrato e, no mérito, reconheceu parcialmente a inadimplência, mas alegou que realizou benfeitorias no imóvel, razão pela qual requereu indenização e a compensação dos valores pagos.

Após regular instrução, inclusive com realização de perícia técnica (id. 315477383 e 315477384), o magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para: 1) decretar a rescisão do contrato; 2) determinar a reintegração da posse do imóvel à autora; 3) condenar a autora a restituir ao réu R$ 32.945,78 a título de devolução proporcional das parcelas pagas, com correção monetária desde cada pagamento e juros de mora desde a citação; 4) condenar a autora a indenizar o réu no valor de R$ 47.542,64 pelas benfeitorias realizadas no imóvel; 5) condenar o réu ao pagamento de R$ 1.168,43, referente a IPTU em aberto. Determinou ainda que ambas as partes arquem com custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 50% cada.

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese: a) que o percentual de retenção das parcelas pagas deveria ser de 20%, conforme pactuado no contrato; b) que a taxa de fruição deveria incidir desde a transmissão da posse até a efetiva desocupação do imóvel; c) que os juros de mora da devolução das parcelas deveriam incidir a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ; d) que não seria devida indenização por benfeitorias irregulares, conforme atestado pela perícia; e) que a distribuição dos ônus sucumbenciais deveria ser revista, considerando que a autora foi vencedora na maior parte dos pedidos.

Em contrarrazões, o apelado defendeu a manutenção da sentença, argumentando que: a) não seria devida taxa de fruição, pois o contrato foi celebrado antes da Lei nº 13.786/2018; b) os juros moratórios deveriam incidir a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil; c) a cláusula penal seria abusiva, nos termos do art. 53 do CDC; d) a devolução dos valores pagos deveria ocorrer em parcela única; e) seria devida a indenização pelas benfeitorias, por ser possuidor de boa-fé.

Pois bem.

A controvérsia presente no recurso envolve o percentual de retenção das parcelas pagas, a análise sobre a incidência ou não da taxa de fruição, a determinação do momento inicial para aplicação dos juros de mora na devolução dos valores, a possibilidade de indenização pelas benfeitorias realizadas e a forma de distribuição dos ônus sucumbenciais.

Por outro lado, é incontroversa a inadimplência do comprador, ora apelado.

Tanto em relação à clausula resolutiva expressa, assim como o percentual de retenção das parcelas pagas, verifica-se que
o contrato firmado entre as partes em 03/07/2012 prevê em sua Cláusula Sétima, que a rescisão do contrato por falta de pagamento dar-se-á nos termos do Art. 32 da Lei nº 6.766 e, ainda, que a retenção será de 20%
dos valores pagos, senão vejamos:

A sentença recorrida, embora tenha reconhecido a validade da cláusula,
fixou a retenção em 25%
, percentual usualmente admitido pela jurisprudência como adequado à compensação de despesas administrativas e custos operacionais da vendedora.

Todavia,
a própria apelante, N C IMÓVEIS LTDA, em suas razões recursais, pleiteia a redução do percentual para aquele expressamente previsto no contrato (20%)
, sustentando que essa previsão contratual deve prevalecer, por expressar a autonomia da vontade das partes e observar os limites aceitos pelo Superior Tribunal de Justiça — entre 10% e 25%, conforme REsp 1.723.519/SP.

Nesse passo, o percentual de 20% (vinte por cento) estabelecido no contrato deve ser observado. A propósito:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE. REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL. REFORMA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. Tendo o contrato objeto do litígio expressa previsão de retenção de 20% dos valores pagos, inviável reformar o acórdão que aplicou referido índice, de forma inversa, sob pena de ofensa das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.
4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 6. A Corte estadual reputou inviável a retenção das despesas havidas com a realização do leilão extrajudicial, porque referida pretensão não fora deduzida em qualquer peça processual da fase de conhecimento, de modo que a formulação de tal pedido somente quando inaugurada a fase recursal revela-se inovação recursal, o que impede seu conhecimento, sob pena de acarretar violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Reforma do entendimento que atrai a incidência da Súmula nº 7 do STJ. 7. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1940984 RJ 2021/0008926-6, Data de Julgamento: 06/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022)

Assim, embora o percentual de 25% fixado na sentença seja juridicamente válido e, em tese, mais favorável à vendedora,
homologa-se a vontade expressa da apelante
, que, exercendo sua liberdade dispositiva,
requereu expressamente a aplicação do percentual contratual de 20%
.

Desse modo,
reduz-se o percentual de retenção das parcelas pagas para 20%
, conforme pactuado, em estrita observância ao princípio da autonomia privada (art. 421-A, §1º, do Código Civil) e ao postulado da congruência.

No tocante à taxa de fruição
, assiste razão à apelante.

É que, embora o contrato tenha sido convencionado antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência já reconhecia a possibilidade de cobrança de indenização pela ocupação do imóvel após o inadimplemento como forma de evitar o enriquecimento sem causa, cujo entendimento ainda é mantido pelo Superior Tribunal de Justiça, confira:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.
DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 2. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Julgado da Segunda Seção.
3. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem,
desde a data em que a posse lhe foi transferida
. Precedentes
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, parcialmente provido (STJ - AgInt no REsp: 1959759 RS 2021/0291531-2, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022)

No caso, o réu permaneceu na posse do imóvel mesmo após o inadimplemento das parcelas, configurando posse injusta a partir de então, de modo que a taxa de fruição deve ser contada a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição à apelante.

Assim, a taxa de fruição deve incidir desde o inadimplemento (28/02/2018) até a efetiva desocupação do imóvel, e não apenas até o ajuizamento da ação
, como fixado na sentença.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas
, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1002, fixou tese no sentido de que
"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

No caso em análise, embora a ação tenha sido proposta pela vendedora, a resolução contratual decorre do inadimplemento do comprador, situação que se amolda à tese firmada pelo STJ.

Portanto, os juros de mora na devolução das parcelas pagas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4 . Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

Logo, no tocante aos juros, a sentença não merece qualquer reparo.

No que concerne à indenização por benfeitorias,
o laudo pericial de Id 315477383 atestou expressamente que "
a edificação não consta regularização em matrícula"
e que não foram apresentados projetos técnicos de engenharia, hidráulicos ou elétricos. Além disso, verificou-se que a titularidade do imóvel junto ao município ainda se encontra em nome da apelante, evidenciando que o apelado jamais formalizou a obra junto aos órgãos competentes.

Ao mesmo tempo, chegou à seguinte conclusão:

16.2 - Concluiu-se que, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada, bem como o padrão de construção, acabamento, estado físico e conservação do imóvel, o valor de mercado para a venda do imóvel objeto desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, Imóvel Residencial localizado na Rua Valdir Duarte, Lote 23, Quadra 49 – Vila Mineira, Rondonópolis/MT, dentro da margem de 10% (dez porcento) para baixo é de: R$ 123.571,69 (Cento e vinte e três mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta e nove centavos), considerando o valor de mercado de venda dos lotes de terreno semelhantes ao imóvel objeto desse PTAM de R$ 76.029,05 (Setenta e seis mil, vinte e nove reais e cinco centavos). Temos:

16.3- Por fim, deduz-se que a diferença entre o valor de venda da casa e do valor de venda do terreno, é o valor relativo as benfeitorias (área construída) no valor de R$ 47.542,64 (Quarenta e sete mil, quinhentos e quarenta e dois reais e sessenta e quatro centavos), considerando a área de 77,72 m2 de área útil construída do imóvel objeto desta avaliação.

O art. 34, §1º, da Lei 6.766/79, assim estabelece:

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

§1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do
caput
deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento a esse respeito:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS EM LOTES CONTÍGUOS. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO PERANTE A MUNICIPALIDADE. VÍCIO INSANÁVEL. INVIABILIDADE TÉCNICA DE DESMEMBRAMENTO DA CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO NÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ,
"a ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano"
(
REsp 1.191.862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe de 22/05/2014).
2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que a irregularidade é insanável, uma vez que a inviabilidade técnica de desmembramento das edificações construídas na divisa entre os dois lotes impede a regularização da construção perante o Poder Público, afastando o dever de indenizar. 3 . Para rever as conclusões do acórdão recorrido sobre a questão, seria necessária a incursão no acervo fático-probatório, prática vedada pela Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2487058 SP 2023/0335908-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024)

Nesse ponto, a Sra. Perita, ao responder os quesitos apresentados pelas partes, assim concluiu:

01) A Edificação é regularizada junto à municipalidade e demais órgãos públicos?

Resposta: Conforme documentação apresentada aos autos, ora analisada, a edificação não consta regularização em matricula.

02) A Edificação possui projetos técnicos engenharia, hidráulicos, elétricos etc.?

Resposta: Impossibilidade de resposta por esta profissional, uma vez que a esposa do SR. Ewerton, quem acompanhou a vistoria não soube responder e não apresentou nenhum documento relativo. –

Id. 315477383.

Ao que se observa, o laudo pericial acostado aos autos, embora tenha apurado a existência de edificação e atribuído valor à construção, foi categórico ao responder negativamente aos quesitos sobre a regularização da edificação junto à municipalidade e demais órgãos públicos, bem como quanto à existência de projetos técnicos de engenharia, hidráulicos e elétricos.

Por outro lado, a Cláusula Terceira do Contrato de Compra e Venda, estabelece o seguinte:

Esta cláusula contratual, embora permita ao promitente comprador a realização de benfeitorias e construções, estabelece duas condições fundamentais: primeiro, que tais edificações sejam realizadas oportunamente, ou seja, no tempo adequado e em conformidade com o desenvolvimento do negócio jurídico; segundo, e mais importante, que as construções não alterem o plano traçado para o desenvolvimento urbano e aproveitamento industrial da cidade, o que necessariamente pressupõe observância da legislação urbanística e das normas municipais de parcelamento do solo e edificação.

A interpretação sistemática desta cláusula contratual com a legislação urbanística aplicável
conduz à conclusão de que a autorização contratual para edificar não dispensa o promitente comprador de observar os requisitos legais e regulamentares para a realização de construções, especialmente a necessidade de aprovação prévia de projetos, obtenção de licenças e alvarás
, e posterior regularização da edificação perante os órgãos competentes.

O laudo pericial acostado aos autos, embora tenha apurado a existência de edificação e atribuído valor à construção, foi categórico ao responder negativamente aos quesitos sobre a regularização da edificação junto à municipalidade e demais órgãos públicos, bem como quanto à existência de projetos técnicos de engenharia, hidráulicos e elétricos.

A análise do Boletim de Cadastro Imobiliário colacionado ao laudo pericial e da matrícula do imóvel demonstra inequivocamente que a titularidade junto ao município permanece em nome da promitente vendedora, não havendo qualquer registro de obra ou aprovação municipal.

A edificação realizada sem aprovação prévia dos órgãos competentes, sem licenciamento e sem observância das normas técnicas e urbanísticas configura manifesta violação à Cláusula Terceira do contrato
, que condiciona a realização de benfeitorias ao respeito ao plano de desenvolvimento urbano. Uma construção clandestina, por definição, não observa o plano urbanístico e representa grave descumprimento das obrigações assumidas contratualmente pelo promitente comprador.

Sobre o controle da construção, leciona Hely Lopes Meirelles, em sua clássica obra, Direito de Construir, atualizada por Adilson Abreu Dallari e outros
3
:

Toda construção urbana, e especialmente a edificação, fica sujeita a esse duplo controle - urbanístico e estrutural - , que exige a prévia aprovação do projeto pela Prefeitura, com a subsequente expedição do alvará de construção e, posteriormente, do alvará de ocupação, vulgarmente conhecido por habite-se. Além da aprovação do projeto, o controle da construção estende-se à execução da obra, mediante fiscalização permanente, que possibilitará embargo e demolição quando em desconformidade com o projeto aprovado, ou com infringência das normas legais pertinentes.

Ainda segundo o doutrinador, a edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

Nesse viés, se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à irregularidade da edificação efetivada por aquele.

Em outras palavras, o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote,
desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável, o que não restou demonstrado nos autos.

Neste prisma, vejamos o entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.
3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.
5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ. 3a Turma. REsp 1643771/PR. Min. NANCY ANDRIGHI. DJe 21/06/2019).

Esta Corte de Justiça assentou entendimento no sentido de que não são devidas indenizações por benfeitorias realizadas irregularmente, em desacordo com a legislação urbanística e sem a devida aprovação pelos órgãos competentes:

APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. OBRAS REALIZADAS IRREGULARMENTE. AUSÊNCIA DE DIREITO INDENIZATÓRIO.
RETENÇÃO POR BENFEITORIA INDEVIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. ADEQUAÇÃO. 25%. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1 -
O art. 34 da lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, estabelece que, “Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”. Em contrapartida, seu § 1º bem estabelece que, “Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”
. 2- “Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. (...)” (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022). (TJ-MT - AC: 10087522520188110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 22/08/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2023)

No presente caso,
não apenas está comprovada a irregularidade da edificação pela ausência de aprovação municipal e de registro na matrícula do imóvel, como também resta configurada a má-fé superveniente do promitente comprador
.

É que, embora inicialmente a posse pudesse ser considerada de boa-fé, a partir do momento em que o promitente comprador se tornou inadimplente em fevereiro de 2018 e deixou de cumprir suas obrigações contratuais, sua posse passou a ser injusta e de má-fé.
A edificação realizada neste período, portanto, não pode ser indenizada
, sob pena de se prestigiar comportamento contraditório e violador da boa-fé objetiva.

Os artigos 1.219 e 1.220 do Código Civil, dispõem:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

Nesse passo, ainda que o artigo 1.219 do CC estabeleça que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, tal dispositivo deve ser interpretado sistematicamente com o artigo 1.220 do Código Civil, que preconiza que ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias, não lhe assistindo o direito de retenção pela importância destas, nem o de se levantar as voluptuárias.

Ainda que se pudesse argumentar pela existência de benfeitorias necessárias, estas não foram discriminadas no laudo pericial, que atribuiu valor global à edificação sem distinguir sua natureza.

Ademais, há que se considerar que o promitente vendedor, ao retomar a posse do imóvel, poderá optar pela demolição da construção irregular, hipótese em que não haveria qualquer acréscimo patrimonial que justificasse a indenização. A imposição de indenização por benfeitoria irregular vincula o promitente vendedor a manter edificação clandestina, em desconformidade com a legislação urbanística, situação que não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário.

Por fim, quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, considerando que a apelante obteve êxito em seus principais pedidos (rescisão contratual e reintegração de posse) e que, com a reforma da sentença nos pontos acima mencionados, tornou-se vencedora na maior parte das questões controvertidas, deve ser revista a distribuição dos ônus sucumbenciais.

Assim, considerando o princípio da causalidade e o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC, entendo que o apelado deve arcar com 70% das custas processuais e honorários advocatícios, ficando a apelante responsável pelos 30% restantes.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para
fixar o percentual de retenção das parcelas pagas em 20%
, conforme pactuado no contrato,
determinar

que a taxa de fruição incida desde o inadimplemento (28/02/2018) até a efetiva desocupação do imóvel
,
afastar a condenação da apelante ao pagamento de indenização pelas benfeitorias
realizadas pelo apelado e, por fim,
redistribuir os ônus sucumbenciais
para que o apelado arque com 70% das custas processuais e honorários advocatícios, ficando a apelante responsável pelos 30% restantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2025