Tribunal: TJMT
Processo: 0003714-90.2017.8.11.0033
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003714-90.2017.8.11.0033
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Multa]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[TARLINE FRANCIELLY WINIARSKI GUAREZ - CPF: 057.055.019-00 (APELANTE), LUIZ OTAVIO PAIM - CPF: 033.461.551-88 (ADVOGADO), DIOGO WINIARSKI - CPF: 060.561.299-42 (APELANTE), CARLOS EDUARDO GUAREZ - CPF: 032.156.309-31 (APELANTE), JOSE ROBERTO RAMOS - CPF: 483.991.919-49 (APELADO), CRISTIANO PIZZATTO - CPF: 787.182.609-34 (ADVOGADO), JAIR KAUFFMAN - CPF: 206.612.231-91 (ADVOGADO), ANA MARIA CASAVECHIA RAMOS - CPF: 644.998.129-68 (APELADO), REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA - ME - CNPJ: 07.957.255/0001-96 (TERCEIRO INTERESSADO), DAIANA ANDREIA MULLER - CPF: 077.216.539-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E OUTRAS AVENÇAS – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS PELO COMPRADOR – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO OCORRÊNCIA – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – CABIMENTO – DECORRÊNCIA LÓGICA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – LUCROS CESSANTES – COMPENSAÇÃO – VIABILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual ajuizada pelo vendedor, em virtude de inadimplência voluntária do comprador no pagamento das parcelas do contrato de compra e venda de imóvel rural.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se é aplicável a exceção de contrato não cumprido quando o inadimplemento das parcelas contratuais for exclusivamente imputável ao promitente comprador; (ii) avaliar o cabimento da restituição dos valores pagos pela promitente compradora, como decorrência lógica da rescisão contratual; e (iii) analisar se há fundamento jurídico para a compensação de valores devidos entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) não é aplicável quando o vendedor cumpre regularmente suas obrigações contratuais e o inadimplemento é exclusivamente imputável ao promitente comprador, que deixou de pagar as parcelas pactuadas sem justificativa válida.

A rescisão do contrato, nos casos de inadimplência, implica o retorno das partes ao
status quo ante
, com a retomada do imóvel pelo vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo comprador, com a compensação de valores devidos entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

A exceção de contrato não cumprido é inaplicável quando o vendedor cumpre suas obrigações contratuais e o inadimplemento é exclusivamente imputável ao comprador.

A rescisão contratual por inadimplência do comprador promissor exige o retorno ao
status quo ante
.

A compensação das parcelas pagas pelo réu\comprador que se compensam com a indenização a que o autor\apelado faria jus pelo tempo de ocupação do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
TARLINE FRANCIELLY WINIARSKI GUAREZ e Outros
, contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de São José do Rio Claro (Dr. Luis Felipe Lara de Souza) que, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos nº 0003714-90.2017.811.0033,
julgou parcialmente procedente
o pleito exordial, para:

a-)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural, de 1.000 hectares, denominado Fazenda Casavechia, localizada no Município de São José do Rio Claro, de matrícula nº 217, no RGI de São José do Rio Claro (id. 190139690 - p. 207/237);

b-)
determinar a reintegração de posse dos autores\apelados no imóvel rural, devendo os réus\apelantes desocuparem no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do trânsito em julgado da sentença, caso não o façam voluntariamente antes;

c-)
condenar os réus\apelantes ao pagamento de indenização a título de perdas e danos (lucros cessantes), apurada de acordo com a produtividade do imóvel rural, deduzidas as despesas de produção e custeio, a contar de 17/09/2012 (data em que tomaram posse da área), até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, corrigido pelo INPC e acrescidos de juros legais de 1% ao mês, contados da citação;

d-)
assegurar aos réus\apelantes o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, autorizada a compensação de valores devidos entre as partes (artigo 368 do Código Civil).

Irresignada, aduz a parte recorrente que:

1. nulidade da sentença por cerceamento de defesa e decisão surpresa, uma vez que não houve intimação para apresentar alegações finais, bem como, manifestar sobre da última petição da parte Apelada (Id 95166714), qual tratava justamente de uma pedido de julgamento antecipado da lide;

1.1. o laudo pericial foi homologado de forma açodada, uma vez que se encontrava com vícios;

1.2. não foi oportunizado o direito dos Apelantes em terem a inclusão do Sr. Natanael Casavechia (Verdadeiro Vendedor e Proprietário da área rural em comento) como parte, seja no pedido de denunciação a lide, seja no chamamento ao processo;

2. o negócio jurídico entabulado entre as partes foi simulado, na medida em que foi realizado na tentativa de omitir o real proprietário/vendedor do imóvel, Sr. Natanael Casavechia;

2.1. houve descumprimento contratual dos autores\apelados, pois não cumpriram com diversas obrigações contratuais, tais como, demarcação do imóvel e regularização do georreferenciamento;

2.2. sem as devidas informações do quanto o imóvel estaria comprometido em sucessivas hipotecas e, com o justo receio de ao final do contrato, mesmo existindo a previsão contratual de reterem as últimas 03 (três) parcelas para a quitação das dívidas bancárias (Cláusula 8.3) e, ainda, perder o imóvel ou ter que adquiri-lo novamente via leilão ou negociando diretamente com o Banco, achou por bem notificar os autores\apelados de que não pretendiam levar adiante o combinado;

2.3. os autores\apelados estão em recuperação judicial e, portanto, os autos devem ser remetidos ao Juízo da Recuperação Judicial, onde deverá ocorrer a análise, se o imóvel rural e suas devidas obrigações, devem ser incluídas no Plano de Recuperação;

2.4. a presente ação deve ser suspensa, até a resolução da ação de rescisão até o julgamento final da Ação Declaratória nº 1000609-49.2021.8.11.0033, que visa a nulidade do negócio jurídico;

3. o valor pago poderá ser utilizado para o desconto da multa contratual aplicada, e o restante poderá ser abatido de outros débitos, como lucros cessantes que serão apurados em regular liquidação de sentença;

4. o juros de mora deve correr a partir do trânsito em julgado da sentença.

Desse modo, requer:

I-)
preliminarmente, seja anulada a sentença, para:

a-) determinar o retorno dos autos à origem, em face do cerceamento de defesa;

b-) seja revogada a homologação do Laudo Pericial;

c-) o acolhimento da denunciação da lide ou chamamento ao processo, para inclusão do Sr. Natanael Casavechia como parte na presente lide.

II-)
no mérito, requer a reforma da sentença para:

a-) declarar a nulidade do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural;

b-) declarar o descumprimento contratual iniciado pelos vendedores\apelados, devendo estes arcar com todos os ônus contratuais;

c-) seja determinada a remessa dos autos da presente lide de rescisão, para o Juízo onde tramita a Recuperação Judicial dos apelados;

d-) seja determinada a imediata suspensão da presente Ação de Rescisão Contratual, até o julgamento final da Ação Declaratória nº 1000609-49.2021.8.11.0033;

e-) seja reformada parcialmente a sentença recorrida, para determinar o retorno das partes ao
status quo ante
, com a retomada do imóvel aos apelados e a devolução dos valores a eles pagos;

f-) determinar que a data de início da incidência de juros, deve ser a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação.

Contrarrazões no id. 190140761. Sem preliminar.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Como visto, versam os autos acerca de ação de rescisão contratual c/c indenização por perdas e danos e multa contratual, movida pelos autores\apelados em desfavor dos réus\apelantes.

Passo a apreciar o recurso na ordem elencada pelos apelantes.

1. Da nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante a ausência de intimação para alegações finais.

A ausência de intimação das partes para apresentação de alegações finais, por si só, não configura qualquer irregularidade, ou nulidade processual.

As alegações finais, em regra interpostas oralmente e por vezes convertidas em memoriais diante da complexidade do fato ou do direito, nos termos do artigo 364 do CPC, não representam fase obrigatória do procedimento comum.

Consiste em oportunizar o contraditório e a ampla defesa após o encerramento da fase de instrução, permitindo às partes se manifestarem sobre as provas técnicas e orais produzidas, bem como fazer um apanhado geral das teses discutidas, ratificando alegações já trazidas aos autos na conformidade de seus interesses.

Ademais, a fase de alegações finais não constitui momento processual adequado a inovações no campo dos fatos e das provas, razão pela qual, já havendo sido oportunizada às partes a demonstração de seus argumentos, nenhum prejuízo se vislumbra.

Sobre o tema, o STJ consagrou o entendimento no sentido de ser necessária a comprovação de prejuízo para o reconhecimento da ausência de alegações finais, manifestação cuja oportunidade consiste em mera faculdade do julgador, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS.(...) 3. CERCEAMENTO DE DEFESA. (...) 3.2. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA A APRESENTAÇÃO DE ALEGAÇÕES FINAIS. NÃO DEMONSTRADO O EFETIVO PREJUÍZO. MÁCULA NÃO EVIDENCIADA. PROVIDÊNCIA FACULTATIVA PARA O JUIZ. PRECEDENTE. (...)

4. A ausência de intimação do recorrente para apresentar alegações finais, pois, assim como asseverado pelo Tribunal local, só se declara a nulidade que cause efetivo prejuízo à parte que a alega, conforme preconiza a máxima do sistema das nulidades processuais pas de nullité sans grief e o princípio da instrumentalidade das formas.

5. Outrossim, constitui faculdade do Juiz possibilitar às partes a apresentação de alegações finais (art. 454, § 3º, do CPC/1973), sendo que a ausência de intimação para a prática do referido ato processual não é suficiente, por si só, a se reconhecer a ocorrência de nulidade.
( AgInt no AREsp n. 1.264.791/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/5/2019).

Os apelantes também pugnam pela nulidade da sentença, uma vez que não foram intimados para se manifestar sobre a petição de id. 190140692.

Conforme se verifica nos autos, a referida petição é simples manifestação dos apelados, requerendo o julgamento
parcial
do mérito, com fundamento no I, do art. 356 do CPC. Já a sentença em revisão é fundamentada em seu dispositivo no art. 487, I, do CPC,

Assim, não há falar em nulidade da sentença, por afronta aos arts. 9º e 10º do Código de Processo Civil, pois, os apelantes foram ouvidos previamente nos autos, apresentando, inclusive, outras manifestações.

1.1 Da impugnação ao laudo pericial homologado prematuramente.

Alegam os apelantes que o laudo pericial foi homologado de forma açodada, uma vez que se encontrava eivado de vícios.

O Juízo singular foi cauteloso em certificar se as partes estavam devidamente cientificadas acerca da conclusão da perícia, tanto que por duas oportunidades (16.07.2021 - id. 190140177 e 15.12.2021 - id. 190140657) cuidou para que a irresignação dos réus\apelantes, fosse objetiva, clara e detalhadamente respondida pela perícia.

Em manifestação de id. 190140677, a empresa responsável pela perícia, respondeu e esclareceu os questionamentos feitos pelos apelados no id. 190140172, vejamos:

(...)

Os principais questionamentos realizados pela parte Requerida dizem respeito à média de produção utilizada no laudo pericial e dimensão apurada da área de cultivo, conforme segue evidenciado tais apontamentos.

“O r. perito realizou seu trabalho, utilizando-se da média de produção de uma extensa região de São José do Rio Claro, sendo que a média dessa região apurada é maior do que a média de produção na área rural periciada.”

“Outrossim, no laudo pericial ID 49764656, consta a apuração de produção, como se houvesse cultivo de soja e milho na totalidade (493,50 hectares) da área de cultivo da propriedade rural periciada.”

“Todavia, pela localização da área e janela (período) de cultivo da soja, o cultivo de milho sempre ficou prejudicado para se fazer em toda área. Assim, pela janela de cultivo da safrinha de milho, os Requeridos só conseguiam/conseguem fazer 50% da área de cultivo.”

(...)

2.2. ESCLARECIMENTOS DO PERITO

Na decisão de ID. 47465870 – Pág. 341/348, O M.M. Juízo fixou como pontos controvertidos: a) alegado descumprimento contratual e quem o causou; b) a existência de prejuízo patrimonial (danos emergentes, lucros cessantes); e c) O valor de eventual indenização em decorrência do prejuízo patrimonial. Assim, a prova pericial solicitada foi deferida, objetivando a apuração das perdas e danos a título de lucros cessantes suportados pelos autores. Ambas as partes do processo apresentaram assistentes técnicos e quesitos.

Quando da elaboração do laudo pericial, foram realizados diversos procedimentos técnicos para o cumprimento da demanda. No item 5.1 do laudo, está demonstrado as características da região, sendo que o item 5.2 trata da identificação da Fazenda Casavechia. Na data de 27/10/2020 a área foi vistoriada pela equipe técnica, de modo que no item 6 está demonstrada a situação da área em diferentes datas (2011, 2017 e 2020) através de imagens orbitais.

A análise do imóvel em diferentes anos possibilitou constatar a estabilidade das áreas abertas (área objeto de plantio), cuja dimensão perfaz 493,50 hectares, ou seja, 48,29% da área total, de modo que tal dimensão foi utilizada para fins de apuração da produção.

No que pese as argumentações da parte Requerida informando que não houve o plantio da área total do imóvel e que deveria ser desconsiderado para fins de cálculo aproximadamente 50% da área no “milho safrinha”, vale expor que para o cálculo de danos emergentes e lucros cessantes, utiliza-se como parâmetro a área disponível, pois ainda que não tenha sido plantada a totalidade da área por falta de logística ou outros motivos, a parte detinha a posse de todo o imóvel.

No item 7 do laudo pericial, está demonstrada a análise da atividade econômica, sendo verificado que o imóvel está situado em região em que é predominante o cultivo de soja e “milho safrinha”. O ciclo produtivo considerado, Safra de Soja e Safrinha de milho, trata-se de atividade comumente adotada na região em função das condições climáticas favoráveis, bem como vocação natural da região de localização da fazenda, notadamente agrícola.

(...)

Conforme demonstrado, os custos de produção consideram uma produtividade esperada, de modo que trazem a quantidade de insumos para tal produtividade. Quando atrelado o custo de produção com as médias regionais, obtém-se o panorama geral da região, sendo que tais médias estão de acordo com a presente demanda.

Ainda, quando citado pela parte que a produtividade obtida pela mesma foi menor do que a demonstrada no laudo, entende-se que os investimentos realizados no imóvel foram baixos, menores do que os demonstrados nas planilhas de custo de formação. Sendo assim, restam mantidos os resultados aferidos no laudo técnico.

(...)

Desse modo, constata-se que o laudo foi homologado de forma assertiva e sem bases para dúvidas, como também, restou dirimidas todas as fases de manifestação sobre o tema.

1.2. Da denunciação da lide e do chamamento ao processo do Sr Natanael Casavechia.

O apelante novamente pretende discutir acerca do chamamento ao processo do Sr. Natanael Casavechia, alegando ser este o real proprietário/vendedor da área em discussão.

Na data de 06.08.2018 (id. 190139691 - p. 325/326), o douto Julgador singular apreciou e indeferiu o pedido, sendo mantido também por este Tribunal, nos autos do Agravo de Instrumento nº 1001969-84.2022, cujo o acórdão transitou em julgado em 26.09.2022, de modo que a matéria está preclusa.

2. Da nulidade do negócio jurídico simulado.

Os apelantes alegam a nulidade do contrato firmado entre as partes, pois entendem que o negócio jurídico foi simulado, na tentativa de omitir o real proprietário/vendedor do imóvel, Sr. Natanael Casavechia.

Esclarecem que a simulação será demonstrada na ação declaratória de simulação nº 1000609-49.2021.8.11.0033, e que pode haver declaração de nulidade do negócio jurídico em duas lides.

Ocorre, todavia, que a referida ação foi julgada extinta sem resolução de mérito em 05.06.2023 e mantida por este Tribunal, cujo o acórdão foi proferido em 10.12.2024, com a seguinte redação:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. NÃO RECOLHIMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS. PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Carlos Eduardo Guarez e outros contra sentença que indeferiu a petição inicial e julgou extinto o processo sem resolução de mérito, em razão da ausência de recolhimento das custas processuais no valor de R$ 100.206,66 (cem mil, duzentos e seis reais e sessenta e seis centavos). Os apelantes requerem a anulação da sentença para permitir regular intimação para o recolhimento das custas, com a concessão do benefício da justiça gratuita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) analisar a possibilidade de concessão do benefício da gratuidade de justiça com base nos elementos probatórios apresentados pelos apelantes; e (ii) verificar a existência de eventual nulidade na sentença recorrida por irregularidade na intimação referente ao recolhimento das custas processuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, dispõe que o benefício da gratuidade de justiça pode ser concedido àqueles que comprovarem insuficiência de recursos. A mera declaração de hipossuficiência possui presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC/2015, sendo imprescindível a apresentação de elementos probatórios.

Os apelantes juntaram aos autos apenas extratos de Imposto de Renda do ano de 2021 e declaração de necessidade, sem comprovação detalhada de gastos mensais ou outros documentos que evidenciem a incapacidade financeira alegada. Mesmo após intimação para complementação probatória, os apelantes permaneceram inertes, não demonstrando a hipossuficiência requerida.

A existência de imóveis no patrimônio dos apelantes e a argumentação de que são essenciais à atividade agrícola não afastam a necessidade de comprovação objetiva da incapacidade financeira.

Não há nulidade na sentença recorrida, uma vez que os apelantes foram regularmente intimados, na pessoa de seu patrono, para providenciar o recolhimento das custas e comprovar a hipossuficiência, tendo o prazo legal transcorrido sem qualquer manifestação.

A matéria já foi objeto de análise e decisão anterior em Agravo de Instrumento nº 1001862-40.2022.8.11.0000, julgado por esta Câmara, não havendo fatos novos que justifiquem alteração do entendimento.

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

Além disso, essa irresignação foi reapreciada por esta Corte, no Agravo de Instrumento nº 1001969-84.2022, cujo o acórdão transitou em julgado em 26.09.2022, com a seguinte redação:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – INDEFERIMENTO DA LIMINAR DE SUSPENSÃO DA DEMANDA – AÇÃO DECLARATÓRIA DE SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO EM TRÂMITE – AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA –
CHAMAMENTO AO PROCESSO – INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TERCEIRO ESTRANHO AO OBJETO DA LIDE - DECISÃO MANTIDA
- AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Em que pese os argumentos da parte agravante, não se verifica a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, em especial a probabilidade do direito.

Isso porque a dita Ação Declaratória nº. 1000609-49.2021.8.11.0033, pela qual os agravantes alegam a necessidade de suspensão da presente ação de rescisão contratual, ainda se encontra em seu nascedouro e pendente de trânsito em julgado quanto à questão relativa ao indeferimento da gratuidade da justiça aos agravantes, já decidido no RAI 1001862-40.2022.8.11.0000, inclusive com risco de indeferimento da petição inicial e consequente extinção processual por ausência do recolhimento das custas iniciais.

Sem um posicionamento naquela lide, qualquer deliberação realizada sobre tal pretensão acabaria por violar o princípio do juiz natural e os limites da ação, não podendo o Poder Judiciário deliberar sobre posicionamento que ainda sequer foi emitido na demanda apropriada.

Assim, coerente a decisão guerreada, não justificando a suspensão da ação de rescisão, tendo em vista a ausência da alegada prejudicialidade, na medida em que, na hipótese de eventual reconhecimento do direito pleiteado na ação declaratória, a teor do artigo 167 do Código Civil, “subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma”.

Já no que toca ao pedido alternativo de chamamento ao processo do Sr. Natanael Casavechia, entende-se ser descabido porquanto não verificada a alegada responsabilidade solidária de terceiro estranho ao objeto da lide, uma vez que o Sr. Natanael atuou, prima facie, tão somente como procurador dos autores, sendo estes os proprietários do bem imóvel objeto do Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural (ID ́s 55034982 e 55034987 dos autos da Ação Declaratória).

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO
.

Portanto, a matéria está preclusa.

2.1. Do descumprimento contratual dos apelados.

Os recorrentes afirmam que os apelados não cumpriram diversas obrigações contratuais, tais como, demarcação do imóvel e regularização do georreferenciamento, as exigências formuladas pelo Registro de Imóveis, mencionando o teor da cláusula 6.4 do contrato, onde os vendedores apelados assumem responsabilidade exclusiva pelo cumprimento de eventuais diligências formuladas pelo oficial de registro de imóveis para fins de registro da escritura.

Alegam que somente a cópia do contrato dos apelados foi assinada e que isso impediu o registro do contrato e a possibilidade de obter o valor atualizado da dívida com o Banco do Brasil.

Entendem que foram os apelados que descumpriram inicialmente o contrato, e por isso requerem a aplicação do art. 476 do CC.

Sem razão, os recorrentes.

De acordo com a cláusula 8.3 (id. 190139690 - Pág. 231), ficou pactuado\autorizado aos compradores, ora recorrentes, suspender o pagamento das últimas três parcelas do contrato, a fim de garantir o pagamento das dívidas que recaiam sobre o imóvel, em caso de não comprovação do pagamento.

Os compradores\apelantes sabiam que havia restrições e averbações no imóvel, conforme se verifica pela cláusula 6.3 (id. 190139690 - Pág. 227), restando aos vendedores, o compromisso em efetivar o pagamento dos gravames constantes na matrícula do imóvel, apresentando os comprovantes de quitação no ato da assinatura da escritura pública de compra e venda, conforme cláusula 4.1 (somente após o pagamento da 8ª/12ª parcela) e 8.2.

Todavia, a partir do vencimento da sexta parcela, não houve cumprimento pelos compradores,
fato este incontroverso
nos autos, restando claro, portanto, o descumprimento contratual de sua parte, conforme suas próprias assertivas em não querer continuar com o contrato, confira-se:

Em um contrato de compra e venda, a principal obrigação do vendedor é entregar a posse e o domínio do imóvel, ao passo em que a do comprador é pagar o preço e, no caso em tela, a posse foi transmitida e exercida plenamente pelos compradores\recorrentes, desde o pagamento do sinal, sendo que os vendedores, tinham até a data de
28.02.2019
para baixar todos os gravames existentes na matrícula do imóvel, e, como visto, os compradores já estavam inadimplentes desde a data de
28.02.2017
(6ª parcela).

Assim, não há como afastar do comprador, a culpa pela não concretização da compra e venda, com a inadimplência de sua principal obrigação, que era pagar o preço, sendo descabida a tese da “Exceção de Contrato não Cumprido”.

2.3. Da remessa dos autos ao Juízo da Recuperação Judicial.

Os apelantes pretendem a remessa dos autos para que o Juízo onde tramita a Recuperação Judicial dos apelados, determine se a área rural objeto desta lide e suas devidas obrigações devem ser incluídas no Plano de Recuperação dos apelantes ou não.

Sem razão os recorrentes, a uma porque esse pedido foi apreciado e indeferido em 07.07.2021 (id. 190140173) e, a duas, porque escapa dos recorrentes, o interesse jurídico para que tal providência ocorra, pois, além de não ser credor, isto só lhe acarretaria prejuízo econômico, dado que não poderia obter o imóvel pela resolução do contrato.

2.4. Da suspensão desta ação até o julgamento final da Ação Declaratória nº 1000609-49.2021.8.11.0033, que visa a nulidade do negócio jurídico.

Tópico prejudicado, conforme item ‘2’.

3. Do retorno das partes ao status quo ante, face à rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução dos valores pagos.

Entendem os recorrentes que fazem jus à devolução dos valores pagos.

Com razão, os apelantes.

Esclareço, inicialmente, conforme visto no item ‘2.1’, o descabimento da alegação de adimplemento substancial do preço, pois os réus\compradores\apelantes estavam inadimplentes desde a
5ª
/12ª parcela e não demonstraram intenção de pagar o valor inadimplido, pleiteando, em suas manifestações, a rescisão por culpa dos autores\vendedores\apelados.

Desse modo, não havendo demonstração do interesse em manter o contrato, mediante pagamento integral do preço, ou ao menos, proposta de pagamento, é inaplicável essa teoria.

Com relação a devolução dos valores pagos, havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em atendimento ao pleito exordial, como consequência lógica, ocorre o desfazimento do negócio, impondo-se o retorno dos contratantes ao
status quo ante
, tanto quanto possível, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e
devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador
, sob pena de enriquecimento ilícito da parte adversa, o que não deve ser admitido.

Desse modo, por conta da rescisão e do efeito restitutivo, deve ser devolvido o preço pago, com dedução\compensação pelo tempo em que ocorreu a ocupação do bem (perdas e danos\lucros cessantes) conforme estipulado na sentença, a ser apurada em liquidação de sentença.

O STJ já consolidou esse entendimento conforme o julgado abaixo:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE.

1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes.

2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão.

3. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018)

No mesmo sentido, segue a orientação desta Corte em casos análogos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE POSSE DE FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA ESTAVA CONDICIONADA AO REGISTRO DA PROPRIEDADE – ÔNUS DA PARTE NÃO SATISFEITO – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPROVADOR – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – NECESSIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Deve ser declarada a rescisão de transferência de posse de imóvel rural, quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de posse de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensadas.

Apenas constitui objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo a inovação recursal. Na espécie, o pedido de aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato não foi aventado em momento oportuno. (N.U 0001630-34.2004.8.11.0046, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2019, Publicado no DJE 04/12/2019)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PERDA DE OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos.

2. Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela.

3. Por sua vez, tendo em vista que, até agora, têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.
(N.U 1004650-82.2017.8.11.0006, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

4. Juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.

Os apelantes pretendem a reforma da decisão, para que os juros de mora passem a incidir somente a partir do
trânsito em julgado da sentença
, em relação à indenização de perdas e danos por lucros cessantes.

Entretanto, em caso de responsabilidade contratual, como o presente, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil), conforme entendimento do STJ, confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROCESSO ANTERIOR PARA REVISÃO DE CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO EM CONTA CORRENTE.INSCRIÇÃO DO NOME DO DEVEDOR EM CADASTRO DE INADIMPLENTES.DESCUMPRIMENTO ORDEM JUDICIAL. DANO MORAL. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. PERCENTUAL. NOVO CÓDIGO CIVIL.

I. Os juros de mora têm início a partir da citação, por tratar-se de ilícito contratual. Inaplicável a Súmula 54/STJ.

II. Os juros moratórios, à falta de pactuação válida, são devidos no percentual de 0,5% ao mês até a vigência do atual Código Civil e, a partir de então, na forma do seu art. 406.

III. Recurso especial conhecido e provido em menor extensão.

(STJ - REsp: 828148 RS 2006/0069965-6, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 02/09/2008, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/11/2010)

No mesmo sentido, este Tribunal já assentou:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

(TJ-MT 10034322620208110002 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/10/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2021)

Assim, os juros moratórios sobre os valores oriundos das perdas e danos, a serem pagos aos apelados\vendedores, deve ser mantida a data da citação, pois trata-se de controvérsia relativa à responsabilidade contratual, além de que, os apelantes foram os responsáveis pela rescisão.

Com tais considerações, conheço do recurso e a ele
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para determinar a devolução do valor pago pelos compradores\apelantes, permitindo-se a compensação, ficando inalterados os demais termos estabelecidos na sentença, inclusive o ônus sucumbencial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2025