Tribunal: TJMT
Processo: 1008933-13.2024.8.11.0004
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008933-13.2024.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cancelamento de Hipoteca, Por Terceiro Prejudicado]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LUIZ ALVES DO PRADO - CPF: 050.177.931-00 (APELADO), LUIZ ALVES DO PRADO - CNPJ: 02.406.601/0001-24 (APELADO), ANDERSON ADIEL POSTAL - CPF: 875.598.111-91 (ADVOGADO), WILIAN RODRIGUES DA ROCHA - CPF: 031.180.381-44 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO), CREDFACTOR FOMENTO MERCANTIL LTDA. - ME - CNPJ: 07.469.575/0001-05 (APELANTE), CREDFACTOR FOMENTO MERCANTIL LTDA. - ME - CNPJ: 07.469.575/0001-05 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZ ALVES DO PRADO - CPF: 050.177.931-00 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE HIPOTECA. NULIDADE DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA RECONHECIDA EM AÇÃO ANULATÓRIA TRANSITADA EM JULGADO. MANUTENÇÃO INDEVIDA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que julgou procedente pedido de cancelamento de hipotecas incidentes sobre imóveis cuja titularidade foi restituída ao autor após reconhecimento judicial de nulidade de escritura de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Discute-se se, diante da nulidade da escritura de compra e venda reconhecida judicialmente, é possível a manutenção de hipotecas constituídas por terceiro sem legitimidade dominial sobre os imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Reconhecida judicialmente a inexistência de aquisição válida pela empresa devedora, revela-se insustentável a manutenção das garantias reais constituídas por ela.

5. A instituição financeira tinha ciência da fragilidade da garantia, conforme manifestação em outro processo de execução, na qual requereu a desconstituição da constrição.

6. Inexistência de afronta ao princípio do pacta sunt servanda, diante da ausência de vínculo jurídico válido entre a titularidade registral e o negócio garantidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

“1. É inválida a hipoteca constituída por terceiro que, à época do gravame, não detinha a propriedade do imóvel nem autorização legal para sua disposição. 2. A declaração judicial de nulidade da escritura de compra e venda impede a subsistência da hipoteca, impondo o cancelamento do respectivo registro.”

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 15.03.2016; STJ, Tema 1.059.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível
interposta Banco do Brasil S.A. contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que julgou procedente a Ação de Cancelamento de Averbação de Hipoteca ajuizada por Luiz Alves do Prado, determinando o cancelamento das hipotecas registradas sobre os imóveis matriculados sob os nºs 29.106 (R.10), 29.107 (R.10) e 29.108 (R.09 e R.10), todos do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças.

Na origem, o autor relatou que ajuizou ação anulatória de ato jurídico, cuja procedência implicou na nulidade da escritura de compra e venda dos imóveis firmada pela empresa Barra Motos Ltda., determinando-se o retorno da titularidade ao autor. Apesar disso, as hipotecas constituídas pelos réus permaneceram registradas, comprometendo o pleno exercício do direito de propriedade, motivo pelo qual requereu o cancelamento das respectivas averbações.

O juízo
a quo
julgou procedente o pedido, determinando o cancelamento das hipotecas e condenando os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

O apelante, por sua vez, sustenta a inexistência de ato ilícito ou falha na prestação de serviço a justificar a responsabilização da instituição financeira, afastando-se, por conseguinte, a incidência do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Invoca a legalidade e validade das hipotecas constituídas, destacando que sua extinção só poderia ocorrer nas hipóteses previstas no art. 1.499 do Código Civil.

Alega ainda que o autor tinha ciência da existência das hipotecas ao firmar contrato com a construtora, assumindo os riscos decorrentes do negócio. Sustenta que eventual cancelamento do gravame afronta o princípio do
pacta sunt servanda
, sendo indevida a imposição de ônus ao banco.

Por fim, questiona a aplicação dos princípios da sucumbência e da causalidade, requerendo, em suma, a reforma integral da sentença e o reconhecimento da legitimidade das hipotecas constituídas.

Em contrarrazões, o apelado suscita, preliminarmente, a inadmissibilidade do recurso, por violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, pugna pelo desprovimento (id. 331576883).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

O apelado pugna pelo não conhecimento do recurso, alegando ofensa ao princípio da dialeticidade.

O art. 1.010, II, do CPC, que consubstancia o princípio da dialeticidade recursal, exige-se expressamente que o recurso contenha as razões de fato e de direito que amparam a irresignação à decisão impugnada.

Na espécie, verifica-se que o apelante expôs suas razões recursais, das quais se pode verificar o interesse na reforma da sentença recorrida, portanto, não há falar em falta de dialeticidade.

Registra-se, ademais, que o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Pelo exposto,
rejeita-se a preliminar
e, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

É como voto.

VOTO
MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Cuida-se de apelação cível interposta por Banco do Brasil S.A. contra sentença que, nos autos da Ação de Cancelamento de Averbação de Hipoteca ajuizada por Luiz Alves do Prado, julgou procedente o pedido inicial, determinando o cancelamento das hipotecas registradas sobre os imóveis matriculados sob os nºs 29.106 (R.10), 29.107 (R.10) e 29.108 (R.09 e R.10), todos do Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT.

Sustenta o apelante a validade das hipotecas regularmente constituídas em seu favor, por meio de escrituras públicas firmadas com a empresa Barra Motos Ltda., terceira que, à época, figurava como proprietária dos imóveis. Defende que o gravame hipotecário somente se extinguiria por alguma das hipóteses previstas no art. 1.499 do Código Civil, e que o cancelamento da averbação sem a devida quitação afrontaria os princípios da legalidade registral, da segurança jurídica e da força obrigatória dos contratos.

A controvérsia encontra-se diretamente relacionada aos efeitos de decisão judicial transitada em julgado, proferida em anterior ação anulatória de ato jurídico (autos de nº 0002868-34.2015.8.11.0004), na qual restou reconhecida a nulidade da escritura de compra e venda celebrada entre Luiz Alves do Prado e a empresa Barra Motos Ltda.. Como efeito dessa anulação, os imóveis descritos nas matrículas retro mencionadas retornaram ao patrimônio do ora apelado, restabelecendo-se sua condição de legítimo proprietário.

Nos termos do art. 1.473 do Código Civil, a hipoteca é direito real de garantia que pode ser constituído sobre imóveis, desde que obedecidos os requisitos legais. Ocorre que, para a regular constituição da hipoteca, exige-se que o gravame seja instituído por quem detenha a titularidade dominial do imóvel ou possua autorização legal para dispor sobre ele. Essa exigência decorre da própria natureza do direito real de garantia, que, conforme estabelece o art. 1.227 do Código Civil, somente se constitui e produz efeitos perante terceiros mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, sendo essencial a correlação entre o proprietário registral e o instituidor do ônus.

Na presente hipótese, revela-se juridicamente insustentável a manutenção das hipotecas instituídas pela empresa Barra Motos Ltda., uma vez que restou judicialmente reconhecido que ela jamais adquiriu validamente os imóveis, sendo nulo o título que lhe conferia aparente legitimidade para dispor sobre os bens.

Nesse sentido, inclusive, conforme destacado pelo magistrado singular (id. 331576879):

“[...] Corrobora essa conclusão a própria manifestação do Banco do Brasil nos autos da Execução nº 0006994-98.2013.8.11.0004 (Id. 167854308), na qual reconhece a impossibilidade de penhora dos imóveis em questão e requer a desconstituição da constrição, justamente em virtude do
cancelamento da compra pela empresa Barra Motos LTDA
. Tal postura, ainda que em outro processo, revela a ciência do banco sobre a fragilidade da garantia e reforça a procedência do pleito autoral.”

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença.

Majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC e do tema 1.059 do STJ.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025