Tribunal: TJMT
Processo: 0001600-60.2017.8.11.0040
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-13
Data de publicação: 2025-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001600-60.2017.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SADI ZANATTA - CPF: 307.640.330-34 (APELANTE), ROQUE ADEMIR DA SILVA VIEIRA - CPF: 000.449.370-24 (ADVOGADO), ENI SAVENE SCHNEIDER ZANATTA - CPF: 272.358.660-04 (APELANTE), DANIEL RADINS - CPF: 945.185.800-87 (ADVOGADO), LEANDRO MUSSI - CPF: 158.206.068-17 (APELADO), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), DAYANE CASTRO BOTELHO DE CARVALHO - CPF: 023.590.211-09 (ADVOGADO), CECILIA NOBRE TORRES - CPF: 018.300.111-70 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO RANGEL DE ALCKMIN - CPF: 182.288.951-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COM CLÁUSULA DE RETROVENDA. ALEGAÇÃO DE LESÃO, SIMULAÇÃO E MÚTUO USURÁRIO. AUSÊNCIA DE PROVAS. INCAPACIDADE E PREMENTE NECESSIDADE NÃO CONFIGURADAS. VÍCIOS DE LESÃO E SIMULAÇÃO AFASTADOS. FIXAÇÃO DE JUROS DE 8% A.A. E CLÁUSULA PENAL DE 20% VÁLIDAS ENTRE PARTICULARES. CLÁUSULA DE RETROVENDA LÍCITA. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de declaração de nulidade de contratos de compra e venda de imóveis rurais com cláusula de retrovenda, instrumentos de confissão de dívida e contratos de arrendamento, por suposta ocorrência de lesão e simulação visando encobrir mútuo usurário.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. (i) Se os recorrentes comprovaram a alegada premente necessidade ou incapacidade civil na celebração dos contratos impugnados; (ii) Se restaram configurados os vícios de lesão e simulação a ensejar a nulidade pleiteada; (iii) Se as taxas de juros pactuadas (8% a.a. e cláusula penal de 20%) extrapolam os limites legais aplicáveis a negócios entre particulares.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não houve comprovação de que os recorrentes atravessavam estado de premente necessidade ou que um dos contratantes era incapaz civilmente quando da assinatura dos contratos, ante a inexistência de provas robustas nesse sentido e tendo as testemunhas afirmado que os negócios eram geridos normalmente.

4. Também não ficou caracterizada a ocorrência de lesão ou simulação nos contratos firmados entre as partes. Os documentos evidenciam que houve efetiva manifestação de vontade quanto aos ajustes negociais, dentro dos limites da autonomia privada, inexistindo demonstração de que visavam encobrir mútuo usurário, conforme alegado.

5. As taxas estipuladas de juros remuneratórios de 8% ao ano e cláusula penal de 20% para inadimplemento se encontram dentro dos limites legais para negócios firmados entre particulares, não havendo abusividade ou ilegalidade.

6. A cláusula de retrovenda, por si só, não configura simulação ou pacto comissório proibido, tratando-se de instituto regulamentado no Código Civil cuja inclusão pressupõe manifestação de vontade das partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso de apelação desprovido. Sentença de improcedência mantida.

Tese de julgamento:"1. A mera alegação de premente necessidade ou incapacidade não é suficiente para decretar a nulidade de um negócio jurídico válido, sendo necessária prova robusta de tais circunstâncias. 2. Não restam caracterizados os vícios de lesão ou simulação quando os contratos representam a efetiva manifestação de vontade das partes, dentro dos limites da autonomia privada, inexistindo demonstração de que visavam encobrir negócio jurídico distinto, ainda que oneroso. 3. As taxas de juros remuneratórios de 8% a.a. e cláusula penal de 20% para inadimplemento são lícitas em contratos firmados entre particulares. 4. A cláusula de retrovenda, por si só, não configura simulação ou pacto comissório proibido, tratando-se de instituto previsto no Código Civil."

__________________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 157, 167, 406, 408, 421 e 505.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de Apelação interposto por SADI ZANATTA e ENI SAVENE SCHNEIDER ZANATTA contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso que, na
Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico Simulado
ajuizada em face de LEANDRO MUSSI (proc. n. 0001600-60.2017.8.11.0040), julgou improcedentes os pedidos, condenando os Autores/Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Aduzem que “
as provas documentais e testemunhais são plenamente cristalinas e suficientes a evidenciar indícios de lesão e simulação dos contratos que se objetiva a anulação
”.

A uma, “
porque pendiam acusações graves de submissão de seus empregados a trabalho escravo, vindo a ser denunciado pela justiça pública e incluído na “Lista Suja” do Ministério do Trabalho e Emprego, não logrando obter crédito junto às instituições financeiras
”.

A duas, “
porque os contratos de compra e venda de imóveis e arrendamento rural dos mesmos bens foram celebrados contemporaneamente à grave crise financeira enfrentada pelo Apelante, fato constatado pelas testemunhas, o que revela o aproveitamento dessa situação pela parte adversa
”.

A três, “
porque os contratos se revelam extremamente onerosos ao Apelante, haja vista transferir a propriedade para o Apelado e, no mesmo momento, arrendar os mesmos imóveis a este, circunstância que certamente encobria o negócio jurídico verdadeiro de mútuo
”.

A quatro, “
porque a cláusula de retrovenda é característica de simulações de contratos de mútuo usurário, sendo vista com ressalvas pela jurisprudência dominante, vez que transfere ao credor a propriedade sobre os bens dados em garantia contratual, incidindo no óbice do pacto comissório
”.

A cinco, “
porque o grave estado de saúde desencadeado pelo Apelante de depressão em período coincidente com sua crise financeira e os contratos onerosos celebrados com o Apelado corrobora que estava em estado de premente necessidade, não vendo outra solução senão obter crédito a juros abusivos (fato comprovadamente demonstrado) em contratações dissimuladas
”.

Defendem, ainda, a nulidade decorrente da comprovada prática oculta de usura, visto que “
o Apelado se valeu da ausência de conhecimento dos Apelantes acerca da vedação legal do pacto comissório, na modalidade de simulação por meio de contratos de compra e venda, arrendamento e confissão de dívida, e, como se não bastasse, impôs ocultamente juros usurários manifestamente acima do teto legal permitido para a modalidade mutuária entre particulares, no percentual efetivo de 33% ao ano
”.

Pugnam pela procedência do recurso para que sejam declarados nulos os contratos de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda, de Confissão de Dívida e de Arrendamento Rural celebrados pelas partes.

Contrarrazões pelo desprovimento, com pedido de condenação da parte contrária em litigância de má-fé (Id. 238879677).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta por SADI ZANATTA e ENI SAVENE SCHNEIDER ZANATTA contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso que, na Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico Simulado ajuizada em face de LEANDRO MUSSI (proc. n. 0001600-60.2017.8.11.0040), julgou improcedentes os pedidos.

Defendem os Autores/Apelantes, em síntese, a nulidade dos contratos de compra e venda com clausula de retrovenda celebrados com o ora Apelado, ao argumento de que este, se aproveitando do estado de aflição psicológica de Sadi Zanatta, teria arquitetou as avenças para encobrir o verdadeiro negócio jurídico de mútuo com juros exorbitantes.

Razão não lhes assiste.

Com efeito, é cediço que a demonstração da ocorrência de agiotagem constitui ônus do devedor, sendo necessária a apresentação de provas seguras da atividade ilícita.

No caso, como indicado na sentença, o atestado e o prontuário médico juntados nos autos não indicam qualquer cenário clínico de incapacidade civil ao Apelante Sadi Zanatta, na medida em que a simples indicação de quadro de depressão não tem, por si só, tal condão.

Ao revés, a prova testemunhal foi uníssona ao indicar que, desde o ano de 2009, Sadi Zanatta sempre geriu seus negócios, e em momento algum se afastou de tal gestão, estando, inclusive, acompanhado de seu irmão durante as negociações com o Apelado, o que fragiliza as teses recursais de incapacidade civil e de que Apelado teria se aproveitado de suposto quadro de premente necessidade do recorrente para fazer negócio simulado.

Aliás, embora a ação tenha sido ajuizada apenas por Sadi Zanatta e sua esposa, verifica-se que o maior Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda não foi celebrado apenas ele, mas também por Eni Savene Schneider Zanatta, Neri Zanatta e Eliane Daniel Zanatta, todos com firma reconhecida, fato sequer questionado nas razões recursais, o que também fragilizada a tese de que Apelado teria se aproveitado do suposto quadro depressivo ou premente necessidade psíquica e aflitiva do Apelante Sadi Zanatta para impingir-lhe as contratações.

Afinal, como pontuado em sede de contrarrazões, “
será que todos os contratantes estavam em situação de premente necessidade psíquica e aflitiva?
”.

Inobstante, conquanto a parte Recorrente afirme que Sadi Zanatta estava impossibilitado da contratação de crédito pelas vias ordinárias por estar na “Lista Suja” do Ministério do Trabalho, sendo absolvido na Justiça Federal apenas no ano de 2017, da análise das matrículas dos imóveis objetos dos contratos se verifica a existência de diversas contratações de crédito perante instituições financeiras entre os anos de 2010 e 2013, período em que, supostamente, haveria impedimento para tanto.

Anota-se que não há ilicitude na contratação de arrendamento entre o novo proprietário da área e o produtor que a vendeu, prática por vezes adotada na atividade rural, tampouco na inclusão de cláusula de retrovenda na contratação de compra e venda, a qual encontra previsão no art. 505 do CC, pelo que tais circunstâncias não podem ser consideradas elementos comprobatórios de simulação.

Outrossim, apesar dos Recorrentes insistirem na alegação de ausência de
animus dominus
do Recorrido, que teria começado a movimentar a máquina judiciária apenas quando do inadimplementos dos pagamentos, em 2015, não há como se desconsiderar, como assentado pelo julgador singular, o fato de que ele adotou diversas providências para exercer seu direito de proprietário das áreas, inclusive com ajuizamento de ação de despejo, notadamente após constatar que os Apelantes haviam realizado nova alienação de um dos imóveis objetos dos contratos de compra e venda

De outro norte, igualmente não se verifica a cobrança de juros efetivos de 33% ao ano, visto que, pelo que se infere

das razões recursais, para o cálculo de tal percentual fora considerada a cláusula penal de 20% prevista nas avenças.

Deveras, o que se verifica dos contratos é a estipulação de cláusula penal de 20%, calculada sobre o saldo inadimplido (e não sobre o total da avença) para aquele, comprador ou vendedor, que descumprisse qualquer obrigação contratual, o que se encontra em consonância com a legislação.

Logo, ausente prova robusta acerca de lesão contratual ou agiotagem, ônus que incumbia à parte Autora, a manutenção da sentença é medida que se impõe, senão vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CHEQUE PRESCRITO. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PRÁTICA DE AGIOTAGEM. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de Apelação Cível interposto por ESPÓLIO DE PEDRO VIANA NETO contra sentença proferida em Ação Monitória que julgou procedente o pedido da parte recorrida, declarando constituído de pleno direito o título executivo judicial no valor de R$ 52.991,00 (cinquenta e dois mil novecentos e noventa e um reais), acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data de emissão e juros de mora de 1% ao mês desde a primeira apresentação. A parte apelante alega cerceamento de defesa em razão da não intimação para substituir testemunha, prática de agiotagem e litigância de má-fé pela parte recorrida, e pleiteia a revisão do termo inicial de juros e correção monetária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela ausência de intimação para substituição de testemunha; (ii) estabelecer se o crédito monitório decorre de prática de agiotagem e se houve litigância de má-fé por parte da apelada; e (iii) determinar se é cabível a alteração do termo inicial de juros de mora e correção monetária. III. RAZÕES DE DECIDIR Não há cerceamento de defesa, pois é dever da parte que arrola testemunha fornecer os dados necessários à sua intimação. Cabe ao magistrado, como destinatário das provas, avaliar sua necessidade, podendo indeferir diligências que considere desnecessárias, nos termos dos arts. 370 e 455 do CPC. A prática de agiotagem não foi comprovada, sendo o ônus da prova do embargante (art. 373, II, do CPC). A mera alegação, desacompanhada de elementos robustos, não é suficiente para infirmar a validade do crédito representado pelo cheque prescrito. Inexiste litigância de má-fé, visto que não se constatou nos autos conduta dolosa ou alteração da verdade dos fatos por parte da apelada, mas apenas exercício regular do direito de defesa. Juros de mora devem incidir a partir da primeira apresentação do cheque à instituição financeira, enquanto a correção monetária é devida desde a data de emissão da cártula, conforme entendimento consolidado pelo STJ (REsp repetitivo nº 1.131.990/PR). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O cerceamento de defesa não se configura quando o juiz, como destinatário das provas, avalia que a produção probatória requerida é desnecessária e quando a parte não cumpre seu dever de fornecer os dados necessários à intimação de testemunha.
A prática de agiotagem não se presume e deve ser comprovada por quem a alega, sendo insuficiente a mera afirmação desacompanhada de elementos probatórios robustos.
Juros de mora incidem a partir da primeira apresentação do cheque, enquanto a correção monetária incide desde a data de sua emissão. (N.U 0000942-98.2009.8.11.0110, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/03/2025, Publicado no DJE 13/03/2025)
(destaquei)

Por derradeiro, cumpre consignar que não se verifica, neste momento, má-fé por parte dos Recorrentes, mas apenas o exercício do direito de recorrer.

Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

0001600-60
.20
17
.8.11.00
4
0

VOTO
VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos.

Sadi Zanatta
e sua esposa
Eni

Savene
S
c
hneider Zanatta
ajuizaram Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico Simulado em face de
Leandro Mussi
.

Expuseram que, em 2008,
foram denunciados no Ministério Público do Trabalho
pel
a prática de
trabalho análogo
a
escravo
, o que deu causa
à
denúncia do crime capitulado no art. 149 do CP
-
Processo n. 00002251-66.2009.4.01.3603
-
que
tr
a
mit
ou
na 1ª Vara da Seção Judiciária Federal de Sinop
.

Esclareceram que
, em vista da denúncia trabalhista, figuraram na
“lista suja” de empregadores, instituída pela Portaria MTE n. 540/2004,
cujos
efeitos negativos perduraram por 05 (cinco) safras
,
com a
proibi
ção
de
obte
r
crédito
nas instituições bancárias
.

Alegaram que,
para dar continuidade n
o cultivo das
lavoura
s
,
a única
alternativa

que encontraram
fo
i

contratar
empréstimos com pessoas jurídicas e/ou físicas
a juros exorbitantes, acoimados de usurários.

Afirmaram que
o Apelado
se
prontificou a financiar a
safra 2010/2011
,
mediante cobrança de juros
remuneratórios
acima de
25% (vinte e cinco por cento)
ao ano,
bem
superiores ao praticado no mercado,
c
uja

média
era
de 7,65% ao ano.

A
duzi
ram que
, para
dissimular os empréstimos
feitos pelo Apelado,
foram
celebr
ados
02 (dois) Contratos
Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda
em 29/06/2010
, sendo
:

*

Contrato de Compra e Venda do imóvel
matriculado sob o n. 33.242 do CRI de Sorriso,
com área de 134 hectares
, pelo valor de 40.200 (quarenta
mil e duzentas) sacas de soja
;

*

Contrato de Compra e Venda d
e 06 (seis)
imóveis

registrados nas
matrículas
ns
. 33.245, 30.486,
32.041, 30.455, 30.464 e 33.246, do CRI de Sorriso
, total de 1.034,50 hectares
, pelo valor de 310.350 (trezentos e dez mil trezentos e cinquenta) sacas de soja
.

Expuseram que, no mesmo ato da compra, as partes firmaram Contratos de Arrendamento das áreas
alienadas
, a fim de que

pudessem continuar
o cultivo das safras
.

Afirm
aram
que
o
s
compromisso
s
de compra e venda
firmados com o Apelado
são nulos de pleno direito, posto que
,
na
realidade, traduz
iram
-se
em
instrumento para o credor ficar com o
s
be
ns
dado
s
em garantia de obrigações decorrentes de contrato
(verbal)
de mútuo usurário, se est
e
s não forem adimplid
o
s.

Acrescentaram
que
, diante da dificuldade financeira,
também
v
ender
am
para o Apelado uma área
de 142 hectares pelo valor de 42.600 (quarenta e dois mil e seiscentas) sacas de soja
,
apesar de o imóvel valer mais.

Sustentaram que
, em 29/06/2010, tomaram do Apelado a importância de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais)
,
dos quais
restituíram a quantia de R$ 570.000,00 (quinhentos e setenta mil reais) em 15/02/2011, por meio do Contrato n. 003/2011
firmado com o Apelado
(venda de soja verde).

Arguiram que a
form
a
de restituição do empréstimo
(contrato de compra de soja verde)

comprova
a simulação d
o
empréstimo mediante juros extorsivos, cuja
dissimulação
está
representada
por meio dos contratos de compra e venda

que
os Apelantes pretendem anular.

Arguiram que, na
s

s
afra
s
2010/2011
e 2011/2012
, os A
pelantes não conseguiram quitar o pacote de insumos e, em vista isso, o Apelado cobrou juros acima de 25%
e 30%
,
respectivamente,

conforme recibos emitidos
, o que culminou no aumento
vertiginoso
da dívida
.

Po
r isso,

disseram ter sido
obrigados a celebrar
novo Contrato de Confissão de Dívida, com previsão expressa de juros de 25% ao ano sobre o saldo devedor
, o que tornou
a dívida
impagável.

Considerando que os Apelantes
não têm conseguido honrar os compromissos (empréstimos
)
,
depois de 05 (cinco) anos da primeira negociação,
foram demandados
pelo Apelado na
Ação de Protesto a Alienação de Bens n. 000870-81.2015.8.11.0040
– código 136.428 –
por meio da
qual pretende averbar
os contratos dissimulados às margens das matrículas dos imóveis.

Assevera
ra
m que o
Apelado
n
unca
exerceu posse com
â
nim
o

de
do
no
sobre os bens adquiridos, permiti
u
que os
Apelantes
permanecessem nos imóveis arcando com impostos e encargos,
isto é, até o momento em que os Apelantes estavam adimplentes, o Apelado
pratic
ou
atos de posse incompatíveis com a alienação realizada, o que reforça a tese de simulação contratual.

Aduz
iram
que os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, arrendamento rural e confissão de dívida firmados com o
A
pelado configuram simulação para encobrir
contrato de mútuo com juros usurários, em contexto de estado de premente necessidade, sendo nulos os instrumentos
de compra e venda dos imóveis
por
que
forjar
a
m garantia real em manifesta violação à vedada cláusula comissória (
arts
. 104, 166, 167, CC/02 e art. 15 do Decreto n. 22.626/33).

Isto é,
os Apelantes requereram
a
nulidade dos 02 (dois) Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda,
atinente
s
aos imóveis de matrícula n.
33.242, 33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 e 33.246
,
fundado no art. 166
, VI, c/c 167, II, ambos do Código Civil.

Instruíram a inicial com
: (i)
os

02 (dois) Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda
, firmados em 25/06/2010
(ID 238878184 – pág.
34/52),
(
ii
)
diversos
recibos
assinados pelos Apelantes de
“
recebimento de parte do valor da compra
”
(28/06/2010
, 30/03/2011
e

30/03/2014
)
,
(
iii
)
Instrumento Particular de Confissão de Dívida
de defensivos agrícolas não quitados,
assinado em 20/09/2012 (ID 238878192 – pág. 9)
,
(iv)
Instrumento Particular de Confissão de Dívida
assinado em 21/10/2013 no qual o Apelante confessa dívida de 51.587,20 sacas de soja (ID 238878192 – pág. 13/15), (v)
vários comprovantes de depósitos de parte do empréstimo (ID 238878192 – pág. 17
/27), (vi) recibo assinado pelo Apelado
de quitação parcial do contrato de confissão de dívida de R$
1.320.000,00 (um milhão trezentos e vinte mil reais)
(ID 238878182 – pág. 27)
,
(
vii
)
comprovantes de depósito de soja
e devolução do valor emprestado
(ID 238878182 – pág. 29/32)
, (
viii
) Contratos de Compra e Venda de soja em grão
(ID 238878182 – pág. 50/54), (
ix
)
notificação judicial tirada d
a Ação de
Protesto
a
Alienação de Bens n.
000870-81.2015.8.11.0040
, no qual o Apelado afirma que adquiriu os imóveis dos Apelantes e, no mesmo instrumento, os arrendou
, (x) contranotificação ao protesto
, (xi)
comprovantes de pagamento de impostos (ITR e CCIR)
(ID 238878198 – pág. 14/61)
, (
xii
) Contrato de Compra e Venda da área de 142 hectares, (
xiii
)

02 (dois)
Contratos de Arrendamento
dos imóveis dados em garantia dos empréstimos
pelo prazo de 07 (sete) anos
(ID 238878654 – pág. 6/
13)
,
e
(
xiv
) cópia das matrículas e mapas
.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido
e confirmado no RAI 1007513-92.2018.8.11.0000, distribuído à relatoria do Des. Rubens de
Oliveira Santos Filho (ID 238878661 – pág. 38/40)
e redistribuído para o Des. João Ferreira Filho, que não conheceu do agravo por ser intempestivo (ID 238878698 – pág. 9/
11)
.

Na contestação, o Apelado aduziu que

tantos os contratos de compra e venda de imóveis, quanto os de arrendamento
s
são negócios jurídicos válidos
, e que os Apelantes tentam furtar-se do cumprimento da obrigação
assumida
.

Alegou ter cumprido sua parte na obrigação, com a quitação das parcelas combinadas
.
No entanto, os Apelantes recusa
ra
m transferir a titularidade dos imóveis
.

Afirmou que, em um dos contratos de confissão de dívida, abateu crédito que os Apelantes possuíam, cuja compensação foi registrada no documento.

Aduziu que os Apelantes
promoveram a venda
de alguns
dos
imóveis
para terceiros
,
sem sua anuência
. A
lém da venda, passaram a gravar os
bens
com vários ônus (hipoteca e alienação fiduciária)
, o que motivou
o
ajuiza
mento d
a Ação de Protesto a Alienação de Bens n. 000870-81.2015.8.11.0040 (
distribuída em
29/09/2015)
.

Disse que, em 02/09/2016, distribuiu a ação principal de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Arrendamento n. 0007457-24.2016.8.11.0040 (código 156874)
visando desfazer os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, cobrar o saldo pendente sobre os arrendamento
s
, ser indenizado por perdas e danos e

imitido na posse
.

Postula
ram a improcedência do pedido e a condenação
dos Apelantes
por
litigância de má-fé
(ID 238878676 – pág. 01/44)
.

Impugnada a contestação (ID 238878698 – pág. 12/
20),
fixou-se

o
ponto controvertido
:
comprovação da simulação.

O processo foi digitalizado e incluído na plataforma do
PJe
em
27/02/2022.

Na audiência de instrução
fo
ram
ouvida
s

0
3
(
três
)
testemunha
s

arroladas pel
os Apelantes
, 0
2
(
duas
) testemunha
s

e 01 (um)
informante

arrolados pelo
Apelado
.

Em seguida, encerrou-se a instrução
,
com a prolação da sentença recorrida.

A sentença de primeiro grau, conquanto
concisa
,
enfrentou
todas as
teses autorais sob três principais fundamentos: (i) inexistência de incapacidade civil d
o Apelante
Sadi Zanatta à época dos contratos, (
ii
) inexistência de juros abusivos nos contratos formais
;
(
iii
) existência de indícios de que o
Apelado
efetivamente pretendia
adquirir
a propriedade dos bens.

Ao final,
co
ndeno
u os Apelantes
no ônus
da
sucumbência,
cujos honorários foram arbitrados em
10%
d
o valor
atualizado da causa.

O ilustre relator do apelo, Dr. Marcio Aparecido Guedes, confirmou integralmente a sentença.

Reforçou que os Apelantes não comprovaram a prática de agiotagem pelo Apelado
ou outro vício,
pois além de
o atestado médico não indica
r
cenário clínico de incapacidade civil do Apelante
, a
prova oral é uníssona em apontar que sempre geriu os negócios
da família
.

Destacou que um dos
Contrato
s
de Compromisso de Compra e Venda com Pacto de Retrovenda foi celebrado
com
os Apelantes
e
,
também
, com seu irmão
Neri Zanatta e
esposa
,
o que
f
ragiliza
a
tese de aproveit
amento

do quadro depressivo do Apelante para impingir-lhe as contratações.

Fundamentou que a
pesar de
figura
rem
na “lista suja” do Ministério Público do Trabalho,
os Apelantes
contrataram empréstimos com instituições
financeiras entre 2010 e 2013.

E
xplic
it
ou que o art. 505 do Código Civil admite a
retrovenda como cláusula especial da compra e venda,
que
é ilícito arrenda
r
a área
vendida e que o
Apelado
tomou

providências
na condição de dono
, com
o manejo d
a Cautelar de Protesto e
d
a ação principal de despejo.

Pois bem.
Os Apelantes
alega
m
que diversos contratos firmados
com o Apelado,
notadamente contratos de compra e venda de imóveis rurais com pacto de retrovenda, contratos de arrendamento rural e instrumentos de confissão de
dívida
,
seriam
frutos de simulação, ou seja,
na verdade, encobririam empréstimos
a juros extorsivos
, pactuados em contexto de grave crise financeira
, ocorrida em 2008.

Os imóveis envolvidos (matrículas 33.242, 33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 e 33.246 – CRI de Sorriso/MT)
teriam sido
utilizados como garantias desses empréstimos, com cláusulas que transfeririam a propriedade
a
o Apelado
em caso de inadimplemento.

No tocante aos juros extorsivos, s
ustenta
ra
m que ultrapassariam 33%
(trinta e três por cento)
ao ano e que o negócio jurídico foi formalizado com vícios, sobretudo porque Sadi Zanatta estaria em estado depressivo, o que comprometeria sua capacidade negocial.

A meu ver, depois de avaliar detidamente o
s elementos probatórios dos autos, especialmente
os

02 (dois)

contratos com cláusulas de retrovenda, arrendamento rural dos mesmos bens e confissões de dívida,
ressai clara a

falt
a
de prova
da

incapacidade
para os atos da vida civil dos Apelantes
à época dos fatos
(2010)
,
e
evidenci
a
a

ausência
de
indícios de simulação para encobrir negócio jurídico de mútuo usurário.

Com efeito,
conquanto os Apelantes digam que
o desiderato da alienação não era compra e venda imobiliária
s
,
nota-se
que os instrumentos foram
firmados de forma regular, com reconhecimento de firma e assinaturas das partes, inclu
indo
familiares dos Apelantes, e com a participação de duas testemunhas.

Em um dos contratos – ID 238878184 – os Apelantes, juntamente com Neri Zanatta e Eliana Zanatta,
venderam os imóveis matriculados sob os
ns
.
33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 e 33.246
pelo valor de R$ 7.758.750,00 (sete milhões setecentos e cinquenta e oito mil setecentos e cinquenta reais)
, cujo pagamento deveria ser feito
anualmente,
por meio da entrega de insumos agrícolas
, de 2011 a 2017
.

De acordo com a Cláusula 3ª,
o pacto de retrovenda poderia ser exercido, desde que
os Apelantes
arrendassem o imóvel pelo mesmo prazo do vencimento da
compra,
com o acréscimo de 8% ao ano, para
cobrir os
cust
os com
despesas com escrituração
e benfeitorias que viessem ser feitas pelo comprador (Apelado)
.

A Cláusula 4ª diz que
os vendedores ficariam responsáveis pelo pagamento dos impostos até a data da venda (25/06/2010). Já na Cláusula 10ª, há a previsão de cláusula penal de 20%
sobre o saldo inadimplido, sem prejuízo dos consectários legais.

O recibo emitido em 28/06/2010 evidencia que os Apelantes receberam a importância de R$
969.825,00 (novecentos e
sessenta e nove mil oitocentos e vinte e cinco reais) em espécie, e em
30/03/2011

receberam insumos agrícolas para o cultivo da safra 2010/2011
, correspondentes a
: item b
, c, d, e
da Cláusula 2ª
.

Em 20/09/2012, os Apelantes assinaram Instrumento Particular de Confissão de Dívida no qual assumiram
obrigação de
entregar 20.000 sacas de soja ao Apelado
ou o correspondente em pecúnia (R$ 1.320.000,00)
, cujo débito “
refere-se ao saldo da venda de defensivos agrícolas para soja safra 2011/2012 que foram entregues na propriedade do comprador
, na Fazenda Curitiba e Emas, no Município de Ipiranga do Norte
”.

Convencionou-se que, caso os Apelantes não honra
sse
m a entrega do
s
grão
s
,
seria computada a cláusula penal de 20%, mais juros moratórios de 12% ao ano e multa contratual de 2%
(item 4) – ID 238878192 – pág. 09
– o que não se revela ilegal, pois encontra eco no ordenamento jurídico
.

Em 21/10/2013,
firmou-se o
segundo
Contrato de Confissão de Dívida, no qual os Apelantes
novaram a dívida confessada em 20/09/2012
e deveriam pagar o saldo recalculado

mediante

juros
de 25% ao ano (Cláusula Primeira – Parágrafo 3º)
, que implicou na dívida correspondente à obrigação de entregar 51.587,20 sacas de soja
.

Além disso, a Cláusula Segunda da Confissão de Dívida firmada em outubro/2013 dispõe que
“
(...) em caso de inadimplemento, fica o credor autorizado a proceder com a compensação do CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE RETROVENDA
”.

O mesmo modelo contratual ocorreu no Contrato de Compra e Venda com
pacto de retrovenda
do imóvel matrícula n. 33.242.
Isto é, os Apelantes receberam parte em espécie (R$ 125.625,00) e a outra parte em insumos, consoante recibos juntados na inicial.

Ora, conquanto os
contratos de compra e venda com pacto de retrovenda tenha
m
sido celebrado
s
em 29/06/2010,
e não foram
registr
ad
o
s
nas matrículas dos imóveis
,
os Apelantes manifestaram a intenção de
vender seus imóveis, com a chance de recompra, desde que quitado o arrendamento.

Quanto ao alegado estado de necessidade, também não
fic
ou comprovado de maneira contundente.

O suposto quadro depressivo d
o Apelante
Sadi Zanatta não foi ratificado por laudo médico conclusivo, e os depoimentos colhidos demonstram que permaneceu na gestão de seus negócios.

Ademais, a simples dificuldade financeira, por si só, não caracteriza estado de necessidade apto a ensejar a nulidade do negócio jurídico.

No que tange à alegada abusividade de juros
cobrados na Confissão de Dívida
, é certo que os contratos foram devidamente pactuados
mediante
taxas em patamares legalmente aceitáveis
(25% ao ano)
.

Relativamente à
previsão de
cláusula penal de 20%, mais juros moratórios de 12% ao ano e multa contratual de 2% (item 4) – ID 238878192 – pág. 09
,
trata-se de
c
onsectário
previst
o
de forma bilateral.

A tentativa de descaracterização desses parâmetros por meio da análise de recibos unilaterais ou valores pagos fora do âmbito contratual não prospera sem a devida prova pericial.

De toda sorte, o
conjunto probatório
não
revela
a presença de elementos de prova ou indícios concretos
de
simulação subjetiva
,
sobretudo porque
foi combinado entre as partes que os Apelantes continuariam na posse direta dos imóveis
(contrato de
arrendamento
)
, o que
, por óbvio, impediria o Apelado de exercer o
s

poderes de dono relativos à posse direta
.

Além do mais, também não há falar em
simulação objetiva
,
uma vez que há
conformidade entre a forma contratual
(compra e venda de imóvel com pacto de retrovenda)
e a finalidade econômica pretendida
(
vender a área com a possibilidade de retrovenda, desde que honrado o arrendamento
).

Feitos esses esclarecimentos,
acompanho o Relator e
nego provimento ao recurso
.

É como voto.

RECURSO DE APELAÇÃO N.º 0001600-60.2017.8.11.0040

VOTO VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos.

Sadi Zanatta
e sua esposa
Eni Savene Schneider Zanatta
ajuizaram Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico Simulado em face de
Leandro Mussi.

Expuseram que, em 2008, foram denunciados no Ministério Público do Trabalho pela prática de trabalho análogo a escravo, o que deu causa à denúncia do crime capitulado no art. 149 do CP - Processo n. 00002251-66.2009.4.01.3603 - que tramitou na 1ª Vara da Seção Judiciária Federal de Sinop.

Esclareceram que, em vista da denúncia trabalhista, figuraram na “lista suja” de empregadores, instituída pela Portaria MTE n. 540/2004, cujos efeitos negativos perduraram por 05 (cinco) safras, com a proibição de obter crédito nas instituições bancárias.

Alegaram que, para dar continuidade no cultivo das lavouras, a única alternativa que encontraram foi contratar empréstimos com pessoas jurídicas e/ou físicas a juros exorbitantes, acoimados de usurários.

Afirmaram que o Apelado se prontificou a financiar a safra 2010/2011, mediante cobrança de juros remuneratórios acima de 25% (vinte e cinco por cento) ao ano, bem superiores ao praticado no mercado, cuja média era de 7,65% ao ano.

Aduziram que, para dissimular os empréstimos feitos pelo Apelado, foram celebrados 02 (dois) Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda em 29/06/2010, sendo:

*
Contrato de Compra e Venda do imóvel
matriculado sob o n. 33.242 do CRI de Sorriso, com área de 134 hectares, pelo valor de 40.200 (quarenta mil e duzentas) sacas de soja;

*
Contrato de Compra e Venda de 06 (seis) imóveis
registrados nas matrículas ns. 33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 e 33.246, do CRI de Sorriso, total de 1.034,50 hectares, pelo valor de 310.350 (trezentos e dez mil trezentos e cinquenta) sacas de soja.

Expuseram que, no mesmo ato da compra, as partes firmaram Contratos de Arrendamento das áreas alienadas, a fim de que pudessem continuar o cultivo das safras.

Afirmaram que os compromissos de compra e venda firmados com o Apelado são nulos de pleno direito, posto que, na realidade, traduziram-se em instrumento para o credor ficar com os bens dados em garantia de obrigações decorrentes de contrato (verbal) de mútuo usurário, se estes não forem adimplidos.

Acrescentaram que, diante da dificuldade financeira, também venderam para o Apelado uma área de 142 hectares pelo valor de 42.600 (quarenta e dois mil e seiscentas) sacas de soja, apesar de o imóvel valer mais.

Sustentaram que, em 29/06/2010, tomaram do Apelado a importância de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais), dos quais restituíram a quantia de R$ 570.000,00 (quinhentos e setenta mil reais) em 15/02/2011, por meio do Contrato n. 003/2011 firmado com o Apelado (venda de soja verde).

Arguiram que a forma de restituição do empréstimo (contrato de compra de soja verde) comprova a simulação do empréstimo mediante juros extorsivos, cuja dissimulação está representada por meio dos contratos de compra e venda que os Apelantes pretendem anular.

Arguiram que, nas safras 2010/2011 e 2011/2012, os Apelantes não conseguiram quitar o pacote de insumos e, em vista isso, o Apelado cobrou juros acima de 25% e 30%, respectivamente, conforme recibos emitidos, o que culminou no aumento vertiginoso da dívida.

Por isso, disseram ter sido obrigados a celebrar novo Contrato de Confissão de Dívida, com previsão expressa de juros de 25% ao ano sobre o saldo devedor, o que tornou a dívida impagável.

Considerando que os Apelantes não têm conseguido honrar os compromissos (empréstimos), depois de 05 (cinco) anos da primeira negociação, foram demandados pelo Apelado na Ação de Protesto a Alienação de Bens n. 000870-81.2015.8.11.0040 – código 136.428 – por meio da qual pretende averbar os contratos dissimulados às margens das matrículas dos imóveis.

Asseveraram que o Apelado nunca exerceu posse com ânimo de dono sobre os bens adquiridos, permitiu que os Apelantes permanecessem nos imóveis arcando com impostos e encargos, isto é, até o momento em que os Apelantes estavam adimplentes, o Apelado praticou atos de posse incompatíveis com a alienação realizada, o que reforça a tese de simulação contratual.

Aduziram que os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, arrendamento rural e confissão de dívida firmados com o Apelado configuram simulação para encobrir contrato de mútuo com juros usurários, em contexto de estado de premente necessidade, sendo nulos os instrumentos de compra e venda dos imóveis porque forjaram garantia real em manifesta violação à vedada cláusula comissória (arts. 104, 166, 167, CC/02 e art. 15 do Decreto n. 22.626/33).

Isto é, os Apelantes requereram a
nulidade dos 02 (dois) Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda, atinentes aos imóveis de matrícula n. 33.242, 33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 e 33.246
, fundado no art. 166, VI, c/c 167, II, ambos do Código Civil.

Instruíram a inicial com: (i) os 02 (dois) Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pacto de Retrovenda, firmados em 25/06/2010 (ID 238878184 – pág. 34/52), (ii) diversos recibos assinados pelos Apelantes de “recebimento de parte do valor da compra” (28/06/2010, 30/03/2011 e 30/03/2014), (iii) Instrumento Particular de Confissão de Dívida de defensivos agrícolas não quitados, assinado em 20/09/2012 (ID 238878192 – pág. 9), (iv) Instrumento Particular de Confissão de Dívida assinado em 21/10/2013 no qual o Apelante confessa dívida de 51.587,20 sacas de soja (ID 238878192 – pág. 13/15), (v) vários comprovantes de depósitos de parte do empréstimo (ID 238878192 – pág. 17/27), (vi) recibo assinado pelo Apelado de quitação parcial do contrato de confissão de dívida de R$ 1.320.000,00 (um milhão trezentos e vinte mil reais) (ID 238878182 – pág. 27), (vii) comprovantes de depósito de soja e devolução do valor emprestado (ID 238878182 – pág. 29/32), (viii) Contratos de Compra e Venda de soja em grão (ID 238878182 – pág. 50/54), (ix) notificação judicial tirada da Ação de Protesto a Alienação de Bens n. 000870-81.2015.8.11.0040, no qual o Apelado afirma que adquiriu os imóveis dos Apelantes e, no mesmo instrumento, os arrendou, (x) contranotificação ao protesto, (xi) comprovantes de pagamento de impostos (ITR e CCIR) (ID 238878198 – pág. 14/61), (xii) Contrato de Compra e Venda da área de 142 hectares, (xiii) 02 (dois) Contratos de Arrendamento dos imóveis dados em garantia dos empréstimos pelo prazo de 07 (sete) anos (ID 238878654 – pág. 6/13), e (xiv) cópia das matrículas e mapas.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido e confirmado no RAI 1007513-92.2018.8.11.0000, distribuído à relatoria do Des. Rubens de Oliveira Santos Filho (ID 238878661 – pág. 38/40) e redistribuído para o Des. João Ferreira Filho, que não conheceu do agravo por ser intempestivo (ID 238878698 – pág. 9/11).

Na contestação, o Apelado aduziu que tantos os contratos de compra e venda de imóveis, quanto os de arrendamentos são negócios jurídicos válidos, e que os Apelantes tentam furtar-se do cumprimento da obrigação assumida.

Alegou ter cumprido sua parte na obrigação, com a quitação das parcelas combinadas. No entanto, os Apelantes recusaram transferir a titularidade dos imóveis.

Afirmou que, em um dos contratos de confissão de dívida, abateu crédito que os Apelantes possuíam, cuja compensação foi registrada no documento.

Aduziu que os Apelantes promoveram a venda de alguns dos imóveis para terceiros, sem sua anuência. Além da venda, passaram a gravar os bens com vários ônus (hipoteca e alienação fiduciária), o que motivou o ajuizamento da Ação de Protesto a Alienação de Bens n. 000870-81.2015.8.11.0040 (distribuída em 29/09/2015).

Disse que, em 02/09/2016, distribuiu a ação principal de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Arrendamento n. 0007457-24.2016.8.11.0040 (código 156874) visando desfazer os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, cobrar o saldo pendente sobre os arrendamentos, ser indenizado por perdas e danos e imitido na posse.

Postularam a improcedência do pedido e a condenação dos Apelantes por litigância de má-fé (ID 238878676 – pág. 01/44).

Impugnada a contestação (ID 238878698 – pág. 12/20), fixou-se o ponto controvertido: comprovação da simulação.

O processo foi digitalizado e incluído na plataforma do PJe em 27/02/2022.

Na audiência de instrução foram ouvidas 03 (três) testemunhas arroladas pelos Apelantes, 02 (duas) testemunhas e 01 (um) informante arrolados pelo Apelado.

Em seguida, encerrou-se a instrução, com a prolação da sentença recorrida.

A sentença de primeiro grau, conquanto concisa,

enfrentou todas as teses autorais sob três principais fundamentos: (i) inexistência de incapacidade civil do Apelante Sadi Zanatta à época dos contratos, (ii) inexistência de juros abusivos nos contratos formais; (iii) existência de indícios de que o Apelado efetivamente pretendia adquirir a propriedade dos bens.

Ao final, condenou os Apelantes no ônus da sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 10% do valor atualizado da causa.

O ilustre relator do apelo, Dr. Marcio Aparecido Guedes, confirmou integralmente a sentença.

Reforçou que os Apelantes não comprovaram a prática de agiotagem pelo Apelado ou outro vício, pois além de o atestado médico não indicar cenário clínico de incapacidade civil do Apelante, a prova oral é uníssona em apontar que sempre geriu os negócios da família.

Destacou que um dos Contratos de Compromisso de Compra e Venda com Pacto de Retrovenda foi celebrado com os Apelantes e, também, com seu irmão Neri Zanatta e esposa, o que fragiliza a tese de aproveitamento do quadro depressivo do Apelante para impingir-lhe as contratações.

Fundamentou que apesar de figurarem na “lista suja” do Ministério Público do Trabalho, os Apelantes contrataram empréstimos com instituições financeiras entre 2010 e 2013.

Explicitou que o art. 505 do Código Civil admite a retrovenda como cláusula especial da compra e venda, que é ilícito arrendar a área vendida e que o Apelado tomou providências na condição de dono, com o manejo da Cautelar de Protesto e da ação principal de despejo.

Pois bem. Os Apelantes alegam que diversos contratos firmados com o Apelado, notadamente contratos de compra e venda de imóveis rurais com pacto de retrovenda, contratos de arrendamento rural e instrumentos de confissão de dívida, seriam frutos de simulação, ou seja, na verdade, encobririam empréstimos a juros extorsivos, pactuados em contexto de grave crise financeira, ocorrida em 2008.

Os imóveis envolvidos (matrículas 33.242, 33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 e 33.246 – CRI de Sorriso/MT) teriam sido utilizados como garantias desses empréstimos, com cláusulas que transfeririam a propriedade ao Apelado em caso de inadimplemento.

No tocante aos juros extorsivos, sustentaram que ultrapassariam 33% (trinta e três por cento) ao ano e que o negócio jurídico foi formalizado com vícios, sobretudo porque Sadi Zanatta estaria em estado depressivo, o que comprometeria sua capacidade negocial.

A meu ver, depois de avaliar detidamente os elementos probatórios dos autos, especialmente os 02 (dois) contratos com cláusulas de retrovenda, arrendamento rural dos mesmos bens e confissões de dívida, ressai clara a falta de prova da incapacidade para os atos da vida civil dos Apelantes à época dos fatos (2010), e evidencia a
ausência
de indícios de simulação para encobrir negócio jurídico de mútuo usurário.

Com efeito, conquanto os Apelantes digam que o desiderato da alienação não era compra e venda imobiliárias, nota-se que os instrumentos foram firmados de forma regular, com reconhecimento de firma e assinaturas das partes, incluindo familiares dos Apelantes, e com a participação de duas testemunhas.

Em um dos contratos – ID 238878184 – os Apelantes, juntamente com Neri Zanatta e Eliana Zanatta, venderam os imóveis matriculados sob os ns. 33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 e 33.246 pelo valor de R$ 7.758.750,00 (sete milhões setecentos e cinquenta e oito mil setecentos e cinquenta reais), cujo pagamento deveria ser feito anualmente, por meio da entrega de insumos agrícolas, de 2011 a 2017.

De acordo com a Cláusula 3ª, o pacto de retrovenda poderia ser exercido, desde que os Apelantes arrendassem o imóvel pelo mesmo prazo do vencimento da compra, com o acréscimo de 8% ao ano, para cobrir os custos com despesas com escrituração e benfeitorias que viessem ser feitas pelo comprador (Apelado).

A Cláusula 4ª diz que os vendedores ficariam responsáveis pelo pagamento dos impostos até a data da venda (25/06/2010). Já na Cláusula 10ª, há a previsão de cláusula penal de 20% sobre o saldo inadimplido, sem prejuízo dos consectários legais.

O recibo emitido em 28/06/2010 evidencia que os Apelantes receberam a importância de R$ 969.825,00 (novecentos e sessenta e nove mil oitocentos e vinte e cinco reais) em espécie, e em 30/03/2011 receberam insumos agrícolas para o cultivo da safra 2010/2011, correspondentes a: item b, c, d, e da Cláusula 2ª.

Em 20/09/2012, os Apelantes assinaram Instrumento Particular de Confissão de Dívida no qual assumiram obrigação de entregar 20.000 sacas de soja ao Apelado ou o correspondente em pecúnia (R$ 1.320.000,00), cujo débito “
refere-se ao saldo da venda de defensivos agrícolas para soja safra 2011/2012 que foram entregues na propriedade do comprador, na Fazenda Curitiba e Emas, no Município de Ipiranga do Norte
”.

Convencionou-se que, caso os Apelantes não honrassem a entrega dos grãos, seria computada a cláusula penal de 20%, mais juros moratórios de 12% ao ano e multa contratual de 2% (item 4) – ID 238878192 – pág. 09 – o que não se revela ilegal, pois encontra eco no ordenamento jurídico.

Em 21/10/2013, firmou-se o
segundo
Contrato de Confissão de Dívida, no qual os Apelantes novaram a dívida confessada em 20/09/2012 e deveriam pagar o saldo recalculado mediante juros de 25% ao ano (Cláusula Primeira – Parágrafo 3º), que implicou na dívida correspondente à obrigação de entregar 51.587,20 sacas de soja.

Além disso, a Cláusula Segunda da Confissão de Dívida firmada em outubro/2013 dispõe que “
(...) em caso de inadimplemento, fica o credor autorizado a proceder com a compensação do CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE RETROVENDA
”.

O mesmo modelo contratual ocorreu no Contrato de Compra e Venda com pacto de retrovenda do imóvel matrícula n. 33.242. Isto é, os Apelantes receberam parte em espécie (R$ 125.625,00) e a outra parte em insumos, consoante recibos juntados na inicial.

Ora, conquanto os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda tenham sido celebrados em 29/06/2010, e não foram registrados nas matrículas dos imóveis, os Apelantes manifestaram a intenção de vender seus imóveis, com a chance de recompra, desde que quitado o arrendamento.

Quanto ao alegado estado de necessidade, também não ficou comprovado de maneira contundente.

O suposto quadro depressivo do Apelante Sadi Zanatta não foi ratificado por laudo médico conclusivo, e os depoimentos colhidos demonstram que permaneceu na gestão de seus negócios.

Ademais, a simples dificuldade financeira, por si só, não caracteriza estado de necessidade apto a ensejar a nulidade do negócio jurídico.

No que tange à alegada abusividade de juros cobrados na Confissão de Dívida, é certo que os contratos foram devidamente pactuados mediante taxas em patamares legalmente aceitáveis (25% ao ano).

Relativamente à previsão de cláusula penal de 20%, mais juros moratórios de 12% ao ano e multa contratual de 2% (item 4) – ID 238878192 – pág. 09, trata-se de consectário previsto de forma bilateral.

A tentativa de descaracterização desses parâmetros por meio da análise de recibos unilaterais ou valores pagos fora do âmbito contratual não prospera sem a devida prova pericial.

De toda sorte, o conjunto probatório não revela a presença de elementos de prova ou indícios concretos de simulação subjetiva, sobretudo porque foi combinado entre as partes que os Apelantes continuariam na posse direta dos imóveis (contrato de arrendamento), o que, por óbvio, impediria o Apelado de exercer os poderes de dono relativos à posse direta.

Além do mais, também não há falar em simulação objetiva, uma vez que há conformidade entre a forma contratual (compra e venda de imóvel com pacto de retrovenda) e a finalidade econômica pretendida (vender a área com a possibilidade de retrovenda, desde que honrado o arrendamento).

Feitos esses esclarecimentos, acompanho o Relator e
nego provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2025