Tribunal: TJMT
Processo: 1018155-08.2024.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018155-08.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Intervenção de Terceiros, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IVANES FONSECA DOS REIS - CPF: 925.719.991-68 (APELADO), FELIPE GABRIEL GUIDIO VILELLA - CPF: 020.141.021-47 (ADVOGADO), BANCO DA AMAZONIA SA - CNPJ: 04.902.979/0001-44 (APELANTE), DIEGO LIMA PAULI - CPF: 513.179.152-91 (ADVOGADO), LUCI ORTEGA BARRETO & BARRETO LTDA - CNPJ: 03.360.885/0001-28 (TERCEIRO INTERESSADO), LUCI ORTEGA BARRETO BORGES - CPF: 543.917.841-49 (TERCEIRO INTERESSADO), WILSON APARECIDO BARRETO - CPF: 174.386.591-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE ANTERIOR À EXECUÇÃO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. SÚMULA 84 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos de terceiro opostos, desconstituindo penhora sobre imóvel matriculado sob nº 78.114, situada no Loteamento Padre Ezequiel Ramin, em Rondonópolis/MT, realizada nos autos de execução de título extrajudicial ajuizada em 2008.

2. A embargante alegou ter adquirido o imóvel por contrato de compra e venda firmado em 12/11/2007 com a executada, anterior ao ajuizamento da execução, exercendo posse pública, contínua e de boa-fé, com instalação de residência e atividade comercial no local.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se a penhora realizada em 15/04/2024, no âmbito de execução iniciada em 17/04/2008, pode subsistir sobre imóvel cuja posse e propriedade, decorrente de contrato particular de compra e venda não registrado, foi transferida em 12/11/2007 a terceiro de boa-fé, estranho à relação executiva, verificando-se a presença dos pressupostos legais e fáticos que justificam a preservação da posse legítima do terceiro adquirente e o afastamento da constrição judicial.

III. Razões de decidir

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a oposição de embargos de terceiro fundados na posse advinda desse negócio jurídico, conforme estabelece a Súmula 84/STJ.

5. Os elementos constantes dos autos demonstram que a embargante adquiriu o imóvel mediante contrato particular firmado em 12/11/2007, anterior à distribuição da ação executiva ocorrida em 17/04/2008, exercendo posse qualificada, pública e contínua, comprovada por documentos como contas de consumo, carnês de IPTU, declaração da alienante confirmando a quitação e certidão de oficial de justiça atestando a ocupação desde 2008.

6. A penhora realizada em 15/04/2024 recaiu sobre bem que já havia sido alienado antes da própria distribuição da execução, mostrando-se incompatível com a realidade possessória consolidada no tempo, caracterizando hipótese de inoponibilidade da penhora ao terceiro de boa-fé.

7. Não se configura fraude à execução, uma vez que a alienação se deu antes do ajuizamento da ação executiva e da efetivação da penhora, sem qualquer indício de má-fé por parte da adquirente, aplicando-se a Súmula 375/STJ que condiciona o reconhecimento da fraude à execução ao registro da penhora ou à prova de má-fé do terceiro adquirente.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel não registrado, quando demonstrada a boa-fé do adquirente e o exercício de posse qualificada anterior à execução. 2. A penhora torna-se inoponível ao terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel antes do ajuizamento da execução, exercendo posse pública, contínua e inequívoca, ainda que o título aquisitivo careça de registro."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 674 e 85, §11; CC, art. 1.245, §1º.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 84/STJ; Súmula 375/STJ; TJ-MT, Apelação Cível 0003297-93.2019.8.11.0025, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 07/07/2025; TJ-MT, Apelação Cível 1026699-36.2022.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira, j. 03/04/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível
interposta pelo
BANCO DA AMAZÔNIA S/A
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos
autos dos embargos de terceiro com pedido de liminar nº 1018155-08.2024.8.11.0003, distribuídos por dependência do processo n° 0003570-27.2008.8.11.0003
, opostos por
IVANES FONSECA DOS REIS.

A sentença recorrida, julgou parcialmente procedentes os pedidos, desconstituindo a penhora imposta ao imóvel de matrícula nº 78.114, nos autos da
Execução Fiscal nº 0003570-27.2008.8.11.0003
, e extinguiu o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Além disso, com base no princípio da causalidade, condenou a parte embargante ao pagamento das despesas processuais, custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, cuja exigibilidade foi suspensa em razão da concessão da gratuidade da justiça.

Inconformado, o Banco da Amazônia S/A, em suas razões recursais, alega que a ausência de registro impede a transferência de propriedade, não tendo sido demonstrada a posse efetiva e contínua do bem, de modo que deve prevalecer a presunção de validade da penhora realizada sobre bem que, do ponto de vista registral, pertence à devedora executada.

Relata, ainda, que a parte apelada teve 16 (dezesseis) anos para promover o registro do imóvel ou, ao menos, reconhecer firma, registrar declaração de posse ou realizar qualquer ato de publicidade, o que, em sua ótica, evidencia má-fé.

Diante disso, requer a reforma da sentença, a fim de que seja julgada totalmente improcedente a demanda, com a condenação da parte apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Em contrarrazões, Ivanes Fonseca dos Reis, sustenta que a sentença de primeiro grau analisou de forma concreta os elementos de prova que demonstram sua posse legítima, tais como: ocupação pública e notória do bem; assunção dos encargos inerentes à fruição da propriedade (como o pagamento de tributos e encargos correlatos); uso contínuo e ininterrupto do imóvel; bem como a ausência de qualquer ato de ocultação ou fraude.

Ressalta que adquiriu o imóvel por meio de contrato firmado anteriormente à constrição judicial e dele usufrui de maneira inequívoca.

Pleiteia, o desprovimento do recurso de apelação, mantendo-se inalterada a sentença de primeiro grau que julgou procedentes os embargos de terceiro (Id. 306878867).

Preparo recursal recolhido no id. 307253387.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível
interposta pelo
BANCO DA AMAZÔNIA S/A
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos
autos dos embargos de terceiro com pedido de liminar nº 1018155-08.2024.8.11.0003, distribuídos por dependência do processo n° 0003570-27.2008.8.11.0003
, opostos por
IVANES FONSECA DOS REIS.

A sentença recorrida, julgou parcialmente procedentes os pedidos, desconstituindo a penhora imposta ao imóvel de matrícula nº 78.114, nos autos da
Execução Fiscal nº 0003570-27.2008.8.11.0003
, e extinguiu o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele
conheço.

Inicialmente, cumpre destacar que os embargos de terceiro constituem o instrumento processual adequado para a proteção da posse ou da propriedade contra atos de constrição judicial indevida, conforme previsão expressa no art. 674 do Código de Processo Civil.

Depreende-se dos autos que foi ajuizada, em
17/04/2008
, a
ação de execução de título extrajudicial nº 0003570-27.2008.8.11.0003,
proposta pelo
Banco da Amazônia S.A.
em face de
Luci Ortega Barreto & Barreto Ltda – ME
,
Luci Ortega Barreto
e
Wilson Aparecido Barreto
.

Em decorrência dessa execução, foi lavrado, em
15/04/2024
, termo de penhora sobre o imóvel matriculado sob o nº 78.114, correspondente ao Lote 01, Quadra 14, Loteamento Padre Ezequiel Ramin, localizado em Rondonópolis/MT, constante no id. 306877937.

Diante constrição,
Ivanes Fonseca dos Reis
opôs embargos de terceiro, alegando ser terceira de boa-fé, proprietária e possuidora direta do bem penhorado, não integrando a relação processual da execução. Afirma que celebrou
Contrato de Compra e Venda com Luci Ortega Barreto
, com a devida outorga de Wilson Aparecido Barreto, em
12/11/2007
, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Filêmon Pinto, nº 95, correspondente à matrícula nº 78.114, pelo valor de R$ 30.000,00, pago à vista. O instrumento contratual encontra-se assinado pelas partes e menciona que o imóvel estava “livre de ônus” à época (Ids. 306877929, 306877930 e 306877931).

Como prova de sua alegação, a embargante apresenta nos autos: (i) mudança e fixação de residência no imóvel; (ii) instalação de pequeno comércio no local; (iii) registros de IPTU, contas de água, energia e telefone em seu nome, bem como solicitação de novo padrão de energia elétrica para individualização do consumo residencial e comercial; (iv) declaração firmada pela própria executada, Luci Ortega Barreto, confirmando a quitação integral e a posse da embargante desde a celebração do contrato; (v)

certidão do oficial de justiça, datada de 05/05/2008, nos autos da execução, atestando que a embargante e seu companheiro já se encontravam residindo no imóvel;

(vi) documentos de inscrição do CNPJ do estabelecimento comercial, vinculado ao endereço do Loteamento Padre Ezequiel Ramin, indicando o exercício de atividade econômica no local (Ids. 306877931 até 306877935).

A questão central consiste em definir se a penhora realizada em
15/04/2024
, no âmbito da execução iniciada em
17/04/2008
, pode subsistir sobre imóvel cuja posse e alegada propriedade, decorrente de contrato particular de compra e venda não registrado foi transferida, em
12/11/2007
, a terceiro de boa-fé, estranho à relação executiva.

Nesse contexto, impõe-se examinar se estão presentes os pressupostos legais e fáticos que justificam a preservação da posse legítima do terceiro adquirente e o afastamento da constrição judicial incidente sobre o bem.

De fato, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil,
"enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
Contudo, a jurisprudência pátria, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento no sentido de que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a oposição de embargos de terceiro fundados na posse advinda desse negócio jurídico.

Isso porque a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, editada em contexto de maior flexibilização da proteção possessória nos embargos de terceiro, deve ser interpretada em harmonia com a legislação civil vigente, especialmente à luz do Código Civil de 2002.

Vejamos o teor da Súmula 84 do STJ:

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

No caso em análise, os elementos constantes dos autos demonstram que a embargante adquiriu o imóvel

anterior à penhora, com base em
contrato particular de compra e venda firmado em 12/11/2007
, anterior à distribuição da ação executiva,
ocorrida em 17/04/2008.

Consta nos autos prova da
ocupação residencial e comercial do imóvel desde então
, com apresentação de documentos em nome da embargante, como
contas de consumo, carnês de IPTU e pedido de individualização de fornecimento de energia elétrica
, os quais corroboram o exercício efetivo e público da posse.

Ademais, foi juntada
declaração da alienante, Luci Ortega Barreto
, confirmando tanto a quitação do preço quanto a tradição do bem, bem como
certidão lavrada por oficial de justiça em 05/05/2008
, nos autos da execução, atestando que a embargante e seu companheiro já se encontravam no imóvel, o que reforça a antiguidade da posse e a boa-fé objetiva da aquisição.

A penhora incidente sobre o imóvel, realizada apenas em 15/04/2024, recaiu sobre bem que, conforme alegado e parcialmente comprovado pela embargante, já havia sido alienado antes da própria distribuição da execução.

Nessas condições, a constrição mostra-se incompatível com a realidade possessória consolidada no tempo, diante da existência de posse qualificada, pública, contínua e exercida por terceiro estranho à relação processual executiva, com amparo documental que confere verossimilhança à alegação de alienação anterior.

Trata-se, portanto, da típica hipótese de inoponibilidade da penhora ao terceiro de boa-fé, cuja proteção encontra fundamento não apenas no art. 674 do Código de Processo Civil, mas também na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, inclusive com respaldo na Súmula 84/STJ, ressalvadas as exigências de boa-fé e posse inequívoca.

Ademais, nesse contexto, não há como se reconhecer a existência de fraude à execução, uma vez que a alienação do imóvel se deu antes do ajuizamento da ação executiva pelo banco apelante e da efetivação da penhora, não havendo qualquer indício de má-fé por parte da adquirente.

Esse é o entendimento consolidado na Súmula 375 do STJ:

“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

Nesse sentido, colaciono precedente do Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – PROCEDÊNCIA
– PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – ANÁLISE COM O MÉRITO - PENHORA DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA ANTERIOR À EXECUÇÃO - POSSE ANTIGA E INCONTESTADA - ESCRITURA PÚBLICA - FRAUDE À EXECUÇÃO - NÃO CONFIGURAÇÃO - SÚMULA 375 DO STJ - CONJUNTO PROBATÓRIO FAVORÁVEL AO EMBARGANTE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
1. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, em razão de o recorrente ter atendido aos requisitos previstos no artigo 1.010 do CPC/15, trazendo os fundamentos de fato e de direito, havendo pedido expresso de reforma da sentença.
2. A alegação de nulidade da sentença por falta de fundamentação não prospera quando o magistrado analisa adequadamente as provas produzidas e fundamenta sua decisão, enfrentando a questão central dos embargos.
3. Nos termos da Súmula 84 do STJ, "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".
4. Conforme estabelece a Súmula 375 do STJ, "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".
5. Não se configura fraude à execução quando comprovado por robusto conjunto probatório documental e testemunhal que o embargante exercia posse e propriedade sobre o imóvel muito antes do ajuizamento da execução.
6. O ônus da prova quanto à fraude ou simulação recai sobre quem a alega (art. 373, I, CPC), não sendo suficientes meras conjecturas e presunções baseadas no parentesco entre as partes e no suposto preço vil.
7. Recurso de apelação desprovido.”
(N.U 0003297-93.2019.8.11.0025, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/07/2025, Publicado no DJE 07/07/2025). (grifo nosso)

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO JULGADOS PROCEDENTES – CANCELAMENTO DE INDISPONIBILIDADE JUDICIAL – POSSE -
COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO - BOA-FÉ DO ADQUIRENTE
- IMÓVEL COMPRADO MUITO ANTES DA DECISÃO QUE MANTEVE A RESTRIÇÃO DOS BENS SITUADOS EM RONDÔNIA – REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – PEDIDO DEFERIDO – BAIXA COMPLEXIDADE DA CAUSA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO.
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida do registro”. (Súmula 84 do STJ).
Se o imóvel foi adquirido muito antes da decisão proferida na Apelação que manteve a indisponibilidade apenas dos bens encontrados em Rondônia, devem ser julgados procedentes os Embargos de Terceiro. A baixa complexidade da causa autoriza a minoração do valor fixado na primeira instância para a verba honorária.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1026699-36.2022.8.11 .0041, Relator.: Des. RUBENS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento:03/04/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data dePublicação:05/04/2024). (grifo nosso)

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO – PROVA DA MÁ-FÉ – NECESSIDADE – SÚMULA 375 DO STJ
– AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO EMBARGANTE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É pacífico na jurisprudência pátria o entendimento segundo o qual, não havendo registro da penhora, compete ao exequente fazer prova da má-fé do terceiro adquirente (Súmula375, STJ).

Hipótese em que não restou demonstrada a má-fé da parte embargante, que adquiriu o imóvel, antes do exequente exigi-lo como pagamento da obrigação exequenda
.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003632-69.2019.8.11.0007, Relatora Desa.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento:23/02/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data dePublicação:26/02/2024). (grifo nosso)

Assim, uma vez comprovado que a embargante firmou contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto da penhora, do qual exerce a posse de forma legítima, bem como evidenciada a ausência de penhora à época da aquisição e não demonstrada a ocorrência de fraude, conclui-se que, ainda que
ausente o registro do título aquisitivo em cartório
, não subsiste a constrição judicial incidente sobre o bem adquirido por terceiro de boa-fé.

Logo, mantém-se a sentença de procedência dos Embargos de Terceiro, com a condenação da parte embargada, ora apelante, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Ante o exposto

CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelo Banco da Amazônia S/A, mantendo-se integralmente a sentença, por seus próprios fundamentos.
Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil,
majoro os honorários advocatícios recursais em 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa
, a serem suportados pelo apelante, em favor do patrono da apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025