Tribunal: TJMT
Processo: 1029603-58.2024.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029603-58.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), TATIANA VANESSA RIOS RIBEIRO - CPF: 862.018.321-49 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Do Consumidor. Apelação Cível. Ação De Rescisão Contratual C/C Restituição De Valores E Danos Morais. Compra De Imóvel Em Construção. Obra Paralisada. Inadimplemento Antecipado. Danos Morais Configurados.
Recurso Desprovido.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelação cível interposta em virtude da sentença que julgou procedente
s os
pedido
s
de rescisão contratual, restituição de valores pagos e indenização por danos morais, em virtude da paralisação de obra de empreendimento imobiliário.

II.
Questão Em Discussão

2
.
Há quatro questões em discussão: i) saber se a paralisação da obra antes do fim do prazo contratual configura inadimplemento;
ii
) saber se a existência de alienação fiduciária impede a resolução contratual;
iii
) saber se houve julgamento ultra petita ao determinar a devolução integral dos valores pagos; e
iv
) saber se estão presentes os requisitos para a indenização por danos morais.

III.
Razões De Decidir

3
.
A paralisação da obra sem previsão concreta de retomada caracteriza inadimplemento antecipado, conforme entendimento do STJ sobre a perda da utilidade da prestação.

4
.
A alienação fiduciária em favor da instituição financeira não impede a rescisão contratual por inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade da vendedora é autônoma.

5
.
A sentença respeitou os limites do pedido inicial, que previu expressamente a devolução integral, afastando alegação de julgamento ultra petita.

6
.
A frustração da expectativa legítima de moradia, somada ao investimento significativo e à ausência de informações, configura dano moral indenizável.

IV.
Dispositivo E Tese

7
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A paralisação da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento contratual, mesmo antes do término do prazo contratual. 2. A existência de alienação fiduciária não impede a rescisão do contrato por culpa da incorporadora. 3. Não há julgamento ultra petita quando a restituição integral foi expressamente requerida. 4. O inadimplemento que frustra a legítima expectativa de moradia autoriza a indenização por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 395,
p.u
., e 927; CPC,
arts
. 141 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
Ag
Rg
n
o
AR
Esp
1
20.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cu
eva
,
3ª Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.02.2015; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Cea Saddi S
PE
Ltda
.
em virtude da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais

proposta por
Tatiana Vanessa Rios Ribeiro
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição integral do valor de R$ 32.577,00 (trinta e dois mil, quinhentos e setenta e sete reais), bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

Em suas razões recursais, sustenta a Apelante, em síntese, que o prazo contratual para entrega do imóvel ainda não se encontraria esgotado, razão pela qual não se configuraria o inadimplemento contratual. Alega, ainda, que o imóvel foi objeto de alienação fiduciária em favor da CEF, o que impediria a resolução contratual. Sustenta, por fim, que a sentença teria sido ultra petita ao conceder a devolução integral dos valores pagos, e que não restaram caracterizados os danos morais.

A
o
final,
req
uer
o provimento do recurso
para
reformar
integ
ralmente a
sentença
.

Contrarrazões apresentadas pelo Apelado, em que pugna pela manutenção da sentença.

Dispensável

a inti
ma
ção d
a
Procuradoria-Geral de Justiça
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SR.ª

DES.ª
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tatiana Vanessa Rios Ribeiro
propôs
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais
, com alegação de

que, em 25/03/2021,
celebrou com a construtora
Cea Saddi
Spe
Ltda.

contrato de compra e venda da unidade 201 do Bloco 02 do empreendimento “Residencial C&A Saddi”, no valor promocional de R$ 157.365,04, com entrada parcelada e saldo a ser financiado pela Caixa Econômica Federal.

Narra que
o
prazo contratual de entrega era de 36 meses, prorrogável por mais 180 dias
e
que
pagou R$ 32.577,00
(trinta e dois mil reais)
.
Contudo,
a obra parou por mais de 11 meses, sem previsão concreta de retomada
.
A autora alegou descaso e desinformação
pela Ré
, o que ensejou pedido de tutela antecipada (deferida) para suspender obrigações contratuais e impedir inscrição nos cadastros de inadimplentes
, deferido pela
Magistrada
a quo
.

A sentença reconheceu o inadimplemento da construtora, rescindiu o contrato e determinou a restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora,
bem como
fi
xou
indenização por danos morais no
montante
de R$ 10.000,00.

Inconformada, a Ré interpôs este recurso, sustentando a ausência de inadimplemento e a impossibilidade de rescisão diante da existência de alienação fiduciária firmada com a CEF.

A controvérsia gira em torno da caracterização ou não de inadimplemento contratual, apto a ensejar a resolução do contrato e a devolução integral dos valores pagos
, bem como indenização por danos morais

In
i
cialmente, registro que, os contratos de compra e venda firmados com incorporadoras, nos quais estas se obrigam à construção e entrega de unidades imobiliárias, submetem-se às normas do Código de Defesa do Consumidor,
consoante entendimento do Superior Tribunal de

Justiça
: “
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal.
”

(STJ, Terceira Turma,
AgRg
no
AREsp
nº 120.905/SP, relator Ministro Ricardo Villas Boas
Cueva
, julgado em 06/05/2014).

No caso,
as partes firmaram compromisso particular de compra e venda em 25 de março de 2021, referente à aquisição de 01 (um) imóvel residencial, unidade autônoma n.º 201, bloco 02, com área privativa de 48,69m2, integrante do Residencial C&A SADDI, situado na Avenida
Ayçar
Saddi, s/n, Loteamento Jardim Presidente, Cuiabá, imóvel este vinculado à matrícula n.º 99.026 do 5º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis da Comarca d
a Capital
.

O
contrato celebrado previa a entrega do imóvel em até 36 (trinta e seis) meses, com possibilidade de prorrogação por mais 180 dias.
Todavia
, conforme restou comprovado por meio de ata de reunião juntada aos autos, a obra encontra-se paralisada e a própria
Apelante
reconhece que a previsão de conclusão foi postergada por mais 24 meses, contados de aditamento ainda não formalizado.

É de se registrar que, ainda que não exaurido o prazo contratual final (36 meses + 180 dias), a paralisação da obra, aliada à ausência de cronograma concreto de retomada e à admissão da própria
R
é quanto à necessidade de prorrogação por mais 24 meses, caracteriza inadimplemento antecipado.

Nesse sentido, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a mora pode ensejar o inadimplemento substancial da obrigação, autorizando a resolução do contrato quando a prestação se torna inútil ao credor em razão do atraso
:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 421. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 395. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. A regra do art. 395 do CC/2002 responsabiliza o devedor em mora e possibilita ao credor rejeitar a prestação que, devido à mora, tornou-se para si inútil, exigindo indenização. Na hipótese, a inutilidade da prestação consulta o interesse do credor, levando em conta elementos objetivos, relacionados às normas contratuais e à natureza da prestação, e elementos subjetivos, relativos à necessidade do credor e sua legítima expectativa.

2. Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial. O v. acórdão recorrido fez a correta subsunção da norma inserta no art. 395, parágrafo único, do CC/2002 ao caso, entendendo que a mora ensejou o desfazimento do negócio, caracterizando inadimplemento definitivo, pois considerou que o objeto do contrato
tornou-se
inútil aos recorridos.

3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (REsp n. 1.294.101/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/2/2015,
DJe
de 26/8/2015.)

Daí decorrente. a manutenção do vínculo contratual impõe ao consumidor ônus excessivo e desproporcional, em afronta aos princípios da confiança legítima e da proteção da parte vulnerável, que orientam a interpretação e aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais,
embora o contrato de financiamento para aquisição da unidade tenha sido firmado com a Caixa Econômica Federal, com garantia de alienação fiduciária, tal circunstância não obsta a rescisão contratual pretendida pela adquirente.

Isso porque a constituição de propriedade fiduciária em favor da instituição financeira não obsta o exercício, pelo promitente comprador, do direito à resolução contratual em razão do inadimplemento da incorporadora.

A responsabilidade contratual da vendedora é autônoma e persiste independentemente da existência de financiamento garantido por alienação fiduciária, motivo pelo qual não se sustenta
o argumento de
impossibilidade jurídica do pedido.

Quanto à alegação de
sentença
ultra petita,

extrai-se
da petição inicial que a
A
utora requereu

a devolução integral dos valores pagos, formulando pedido subsidiário de aplicação de percentual de retenção
.
Nesse contexto, a sentença observou os limites da demanda, em conformidade com os
artigos
141 e 492 do CPC.

De toda sorte,
em relação a necessidade de retenção parcial dos valores pagos,
o
Verbete 568 da Súmula do STJ
dispõe
que
:
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Na hipótese,

a paralisação das obras é de inteira responsabilidade da incorporadora, que não demonstrou qualquer causa legítima para o atraso, tampouco apresentou medidas efetivas para a retomada do empreendimento.

Diante disso, a devolução integral determinada na sentença mostra-se plenamente compatível com a jurisprudência dominante e com os princípios que regem as relações de consumo.

Por derradeiro,

quanto
a indenização por danos morais
, de fato, a frustração da legítima expectativa de aquisição da moradia própria, aliada ao investimento de quantia expressiva por consumidores de perfil econômico vulnerável, bem como à ausência de informações claras por parte da incorporadora e à incerteza quanto à efetiva conclusão do empreendimento, configura situação de angústia e instabilidade que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano.
Logo, a questão
configura dano moral indenizável.

Referente ao
valor fixado
na
sentença
a título de danos morais
no montante de
R$ 10.000,00
,
mostra-se razoável e proporcional,
pelo que deve
ser mantido.

De igual forma, a Terceira Câmara de Direito Privado deste Tribunal, ao julgar Recurso de Apelação interposto pel
a
mesm
a
Apelante, em causa com identidade fática e jurídica, decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – OBRA PARALISADA – RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO MANTIDAS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. Pedido formulado por adquirentes de imóvel em virtude do atraso na entrega de unidade habitacional, com fundamento na paralisação das obras do empreendimento.

A sentença declarou a rescisão do contrato de compra e venda, determinando a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora, e condenou a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a paralisação da obra antes do fim do prazo contratual configura inadimplemento; (
ii
) saber se a existência de alienação fiduciária impede a resolução contratual; (
iii
) saber se houve julgamento ultra petita ao determinar a devolução integral dos valores pagos; e (
iv
) saber se estão presentes os requisitos para a indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A paralisação da obra sem cronograma de retomada configura inadimplemento antecipado, tornando inútil a prestação ao consumidor. Aplicação do art. 395, parágrafo único, do CC e jurisprudência do STJ.

A existência de financiamento com garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade da vendedora é autônoma.

A sentença observou os limites do pedido inicial, que requereu, ainda que subsidiariamente, a restituição integral dos valores pagos, afastando alegação de julgamento ultra petita.

O inadimplemento substancial e a frustração da legítima expectativa de moradia justificam a condenação por danos morais, em valor compatível com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1
. A paralisação da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento contratual, mesmo antes do término do prazo contratual. 2. A existência de alienação fiduciária não impede a rescisão do contrato por culpa da incorporadora. 3. Não há julgamento ultra petita quando a restituição integral foi expressamente requerida. 4. O inadimplemento que frustra a legítima expectativa de moradia autoriza a indenização por dano mora
l.”

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 395, parágrafo único, e 927; CPC,
arts
. 141 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgRg
no
AREsp
120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3ª Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.02.2015; Súmula 543/STJ.
(TJMT, Terceira Câmara de Direito Privado, apelação
1030925-16.2024.8.11.0041
, relator

Desembargador Dirceu dos Santos, publicado no DJE em
13/04/2025
).
[sem negrito no original].

Dessa forma, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem sólidos e em perfeita consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência sobre a matéria.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 1
8
% (d
ezoito
por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025