Tribunal: TJMT
Processo: 1002063-62.2020.8.11.0045
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002063-62.2020.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Benfeitorias, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA - CPF: 026.531.221-38 (APELADO), LIDIANE PAULA DE SOUSA - CPF: 265.046.448-88 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO registrado(a) civilmente como JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO - CPF: 052.429.061-03 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL N. 1002063-62.2020.8.11.0045

APELANTE:
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADA:

VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO SEM REGISTRO. INADIMPLEMENTO ESSENCIAL DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL MANTIDA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM RETENÇÃO PARCIAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS DEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Repetição de Indébito e Indenização por Benfeitorias ajuizada por Voltaire Pereira de Lima, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, condenar a requerida à devolução das parcelas pagas com autorização de retenção proporcional e indeferir o pedido de indenização por benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) reconhecer se houve cerceamento de defesa por ausência de produção de prova pericial; (ii) verificar se incide prescrição quinquenal sobre as parcelas pagas anteriormente a 30/04/2015; (iii) avaliar se é válida a rescisão contratual decretada em razão do inadimplemento da promitente vendedora; (iv) definir se é devida indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz pode indeferir a produção de provas que considere desnecessárias ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, especialmente quando os autos já contêm elementos suficientes para o julgamento da lide.

A ausência de prova pericial decorre da inércia da parte interessada, que abriu mão da instrução processual e não pode, posteriormente, alegar cerceamento de defesa, sob pena de violação à boa-fé objetiva e à vedação do comportamento contraditório
(venire contra factum proprium).

A jurisprudência do STJ afasta a prescrição quinquenal em contratos de trato sucessivo enquanto o vínculo contratual estiver em vigor, e aplica o prazo decenal do art. 205 do Código Civil para pedidos de restituição fundados em inadimplemento contratual.

A ausência de registro do loteamento e a inexistência de aprovação pelos órgãos competentes configuram inadimplemento essencial da promitente vendedora, autorizando a resolução do contrato com base no art. 475 do Código Civil.

A fruição do imóvel pelo comprador não elide o inadimplemento contratual da vendedora, tampouco impede a devolução das parcelas pagas, com retenção proporcional a título de uso e despesas administrativas.

A existência de cláusulas abusivas no contrato justifica a revisão judicial das penalidades previstas, como a cláusula de retenção excessiva ou multa compensatória, nos termos do CDC.

A indenização por benfeitorias é cabível diante da comprovação da construção de edificação de 100m2 no imóvel, não impugnada especificamente pela ré, sendo possível sua apuração em fase de liquidação de sentença, conforme art. 491 do CPC.

A distribuição do ônus da sucumbência deve observar os critérios de sucumbência recíproca parcial, fixando-se 80% para a requerida/apelante e 20% para o autor/apelado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A ausência de registro e aprovação do loteamento pelo poder público configura inadimplemento essencial da promitente vendedora, autorizando a rescisão contratual com devolução proporcional das parcelas pagas.

Em contratos de trato sucessivo, o prazo prescricional para restituição de valores pagos somente se inicia com o rompimento do vínculo contratual, afastando-se a prescrição de parcelas isoladas.

Não configura cerceamento de defesa a ausência de prova pericial quando a parte interessada deliberadamente abre mão da instrução e os autos contêm provas suficientes ao julgamento.

É cabível a indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador quando comprovadas e não impugnadas pela parte contrária, podendo seu valor ser apurado em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 205, 206, §5º, I, e 475; Código de Processo Civil, arts. 370, parágrafo único, 491 e 85, §11; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º e 51.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1002063-62.2020.8.11.0045

APELANTE:
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADA:

VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Repetição de Indébito e Indenização por Benfeitorias proposta por
VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA
,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, condenando a requerida à restituição das parcelas pagas, autorizada a retenção de percentual razoável, e indeferindo o pleito indenizatório por benfeitorias.

Em suas razões, a apelante suscita preliminar de prescrição quinquenal, requerendo o reconhecimento da prescrição das parcelas quitadas anteriormente a 30/04/2015, nos termos do art. 206, §5º, I, do Código Civil.

Sustenta, ainda, cerceamento de defesa, ao argumento de que houve julgamento antecipado da lide sem a realização de prova pericial necessária.

No mérito, alega que não houve inadimplemento de sua parte, sustentando que a ausência de registro do loteamento não compromete a validade do contrato e que o autor usufruiu do imóvel, tendo inclusive nele construído.

Defende, ainda, que a culpa pela rescisão é exclusivamente do autor, que teria manifestado desinteresse e deixado de cumprir suas obrigações contratuais.

Requer a majoração do percentual de retenção e a reforma da sentença quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, com o reconhecimento da sucumbência recíproca.

As contrarrazões foram apresentadas no id. 287406903, refutando as razões recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data do sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Egrégia câmara:

Verifica-se dos autos que a apelante suscita, ainda que implicitamente, nulidade da sentença por suposto cerceamento de defesa, ao argumento de que houve julgamento antecipado da lide sem a realização de prova pericial técnica necessária à apuração das benfeitorias eventualmente realizadas pelo autor.

A preliminar não prospera.

Nos termos do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, compete ao magistrado avaliar a necessidade de produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos, podendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, desde que o faça por decisão fundamentada, como ocorreu na espécie.

A sentença impugnada fundamentou-se nos elementos probatórios já presentes nos autos, sobretudo nos documentos que comprovam a ausência de registro do loteamento e a inexistência de prova idônea acerca das benfeitorias.

Ademais, a própria apelante, em sede recursal, reconhece que não houve a produção de prova pericial contábil, circunstância que, no caso concreto, não pode ser imputada ao juízo, mas sim à parte interessada, que deliberadamente abriu mão da instrução probatória. Requerer, agora, a nulidade da sentença por ausência de prova pericial contábil traduz tentativa de rediscussão de estratégia processual mal conduzida, em flagrante violação à boa-fé objetiva e à proibição de comportamento contraditório (
venire contra factum proprium).

Dessa forma, rejeito a preliminar suscitada.

VOTO – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO QUINQUENAL

Nota-se dos autos que a parte apelante argui ainda a ocorrência de prescrição quinquenal quanto à pretensão de restituição das parcelas pagas anteriormente a 30/04/2015, nos termos do artigo 206, §5º, I, do Código Civil.

Sem razão.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, em contratos de trato sucessivo, o prazo prescricional somente se inicia com o rompimento do vínculo contratual ou com a ciência inequívoca da lesão, não havendo falar em prescrição de parcelas isoladas enquanto o contrato se mantiver em vigor.

Ainda, tratando-se de pretensão fundada em inadimplemento contratual com pedido de resolução e restituição dos valores pagos, aplica-se o prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.

Rejeita-se, portanto, a preliminar de prescrição quinquenal.

VOTO - MÉRITO

No mérito, a controvérsia reside na validade da rescisão contratual decretada na origem, com base na inadimplência da compromitente vendedora, notadamente quanto à ausência de registro do loteamento onde situado o bem objeto do pacto, bem como à legitimidade da devolução parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual a título de fruição e despesas administrativas, e à possibilidade de indenização por benfeitorias supostamente realizadas pelo comprador.

Ficou incontroverso nos autos que o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda ainda não possui registro individualizado e que o loteamento onde situado não foi aprovado junto aos órgãos competentes e tampouco registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Tal omissão compromete diretamente a finalidade contratual e autoriza a resolução do contrato por inadimplemento essencial, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A alegação de que o autor usufruiu do bem, tendo inclusive nele edificado, não elide a caracterização do inadimplemento da vendedora. A posse exercida pelo comprador não substitui a obrigação legal da promitente vendedora de promover a regularização do imóvel.

No que se refere ao argumento de que o autor teria confessado o inadimplemento, é necessário fazer uma distinção relevante: a inadimplência do consumidor, isoladamente, não configura culpa exclusiva sua, especialmente quando decorre de cláusulas contratuais abusivas, como se verificou nos autos.

O juízo de origem não desconsiderou o inadimplemento, mas compreendeu que este foi motivado pela onerosidade excessiva e pelas práticas contratuais que violaram os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A jurisprudência desta Corte e do STJ tem reiteradamente assentado que, em contratos de adesão, a verificação de cláusulas abusivas autoriza a resolução contratual com devolução das parcelas pagas, mitigando-se as penalidades previstas contratualmente, sobretudo quando o inadimplemento decorre de práticas abusivas do fornecedor.

A sentença foi precisa ao determinar o retorno ao
status quo ante
, afastando a cláusula de multa compensatória de 10% e a retenção de valores excessivos, autorizando apenas a retenção proporcional por fruição do bem e eventual pagamento de tributos pelo período de posse do autor.

No que concerne à autorização de retenção de 1% sobre o valor do contrato a título de fruição do imóvel, a medida mostra-se juridicamente adequada, proporcional e razoável, observando os contornos doutrinários e jurisprudenciais que norteiam o tema.

Cumpre, inicialmente, distinguir a natureza dessa retenção da cláusula penal compensatória de 10% afastada na sentença. A cláusula penal tinha natureza punitiva, vinculada à hipótese de rescisão por culpa do comprador.

Já a retenção de 1% tem natureza indenizatória e compensatória, e decorre da ocupação efetiva do imóvel pelo promitente comprador, independentemente da configuração de mora formal.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, mesmo quando a resolução do contrato decorre de práticas abusivas por parte do vendedor — como a capitalização indevida de juros ou cláusulas excessivamente onerosas —, é legítima a indenização pela fruição econômica do imóvel, sobretudo quando a posse é exercida de forma duradoura e o imóvel não é restituído imediatamente após o ajuizamento da ação.

O entendimento consolidado é o de que, ao ocupar o bem, o promitente comprador aufere vantagem econômica equivalente ao uso exclusivo de um bem imóvel, o que autoriza a fixação de indenização proporcional, nos termos do art. 884 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, veja-se:

"É possível, na hipótese de resolução do contrato por onerosidade excessiva ou abusividade contratual, a fixação de indenização proporcional ao tempo de fruição do imóvel pelo promitente comprador, desde que tal uso tenha gerado benefício econômico indevido, evitando-se o enriquecimento ilícito."

(STJ, REsp 1.602.376/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 19/12/2016)

De igual modo, o STJ reafirmou o caráter autônomo da indenização por fruição, inclusive quando afastadas cláusulas penais por abusividade:

“A cláusula penal pode ser afastada por abusiva, mas subsiste o dever de indenizar pela ocupação do imóvel, ainda que se reconheça a invalidade de outras cláusulas do contrato.”

(AgInt no AREsp 1.179.093/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 28/06/2018)

No presente caso, conforme narrado na inicial e reconhecido na sentença, o autor efetivamente permaneceu na posse do lote, sobre o qual, inclusive, construiu edificação residencial de 100 m2, o que reforça o grau de aproveitamento econômico do bem. Embora a edificação construída seja objeto de indenização autônoma, a ocupação do solo urbano e sua fruição como bem de uso residencial justifica, em linha com a melhor doutrina, indenização adicional pelo uso em si do terreno, dissociada do valor agregado pelas benfeitorias.

Por outro lado, a fixação do percentual de 1% do valor do contrato como base de cálculo da indenização de fruição se mostra moderada e inferior ao que já foi aceito como razoável pela jurisprudência, que admite percentuais variando entre 0,5% a 2% ao mês, a depender do tempo de posse e da utilização concreta do bem.

A sentença, prudentemente, condicionou a exigibilidade da indenização à fase de liquidação, em que deverão ser considerados:
o período exato de posse exercida pelo autor após o inadimplemento; a data de desocupação efetiva; a prova documental ou pericial eventualmente produzida para apurar tais marcos; e a comprovação pela requerida de valores de IPTU eventualmente não quitados.

Portanto, a medida não implica violação à função social do contrato, nem se apresenta como forma de punição, mas sim como instrumento de reequilíbrio contratual, apto a restaurar a equivalência das prestações diante do uso prolongado e exclusivo do bem pelo autor.

Não se trata de penalidade contratual, mas de indenização derivada da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme previsto nos arts. 884 a 886 do Código Civil. A previsão de liquidação futura assegura, ainda, o pleno contraditório e a ampla defesa na apuração dos valores efetivamente devidos.

Dessa forma, a manutenção da cláusula de retenção de 1% sobre o valor do contrato a título de fruição, com apuração em liquidação de sentença, deve ser confirmada, por estar em estrita consonância com os princípios da razoabilidade, do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Quanto à indenização por benfeitorias, a existência da edificação de 100 m2 construída pelo autor foi documentada nos autos, e não foi objeto de impugnação específica pela requerida, a qual, mais uma vez, optou por não produzir prova em sentido contrário.

A fixação do valor indenizatório para apuração em sede de liquidação de sentença encontra amparo no art. 491 do CPC e preserva o contraditório.

Por fim, a alegação de “prova diabólica” também não merece prosperar. A inversão do ônus da prova não exime o consumidor da apresentação de indícios razoáveis de verossimilhança, os quais foram satisfatoriamente demonstrados por meio dos extratos, do laudo extrajudicial e da evolução das parcelas apresentadas com a exordial.

Cabia à parte fornecedora, em contrapartida, apresentar sua versão técnica dos fatos, o que não foi feito. Assim, não se trata de presunção absoluta, tampouco de inversão indevida do encargo probatório, mas da aplicação coerente do regime do CDC e do princípio do equilíbrio nas relações contratuais.

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a sentença recorrida.

Nos termos do art. 85, §11 do CPC, em razão do provimento do recurso, redistribuo os ônus da sucumbência na proporção de 80% para a apelante e 20% para o apelado, os quais deverão ser fixados sobre o percentual de 10% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025