Tribunal: TJMT
Processo: 1029653-21.2023.8.11.0041
Relator(a): MARIA EROTIDES KNEIP
Órgão julgador: MARIA EROTIDES KNEIP
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM AÇÃO ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO FISCAL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. VALOR DE REFERÊNCIA. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo Interno interposto pelo Município de Cuiabá contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1029653-21.2023.8.11.0041
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Anulação de Débito Fiscal]
Relator:
Des(a).
MARIA EROTIDES KNEIP

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO]

Parte(s):

[P.R.C EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 26.828.090/0001-05 (AGRAVADO), GUSTAVO GOMES LOURENCO - CPF: 018.279.081-90 (ADVOGADO), PAULO CELIDONEO BRESSER DORES - CPF: 001.898.648-00 (AGRAVADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (AGRAVANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA EROTIDES KNEIP, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM AÇÃO ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO FISCAL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. VALOR DE REFERÊNCIA. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO. AGRAVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo Interno interposto pelo Município de Cuiabá contra decisão monocrática que negou provimento à apelação em Ação Anulatória de Lançamento Fiscal ajuizada por P.R.C. Empreendimentos e Participações Ltda., objetivando a anulação de cobrança de ITBI com base em valor venal de referência superior ao valor real da transação imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a utilização, pelo Fisco Municipal, de valor venal de referência como base de cálculo do ITBI em detrimento do valor da transação declarado pelo contribuinte; (ii) estabelecer se a pendência de julgamento do Tema 1.113/STJ impede a aplicação da tese já firmada em recurso repetitivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113, não se vinculando ao valor venal do IPTU nem podendo o Município fixar previamente valor de referência de forma unilateral.

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade quanto à compatibilidade com o valor de mercado, somente podendo ser afastado mediante instauração de processo administrativo com contraditório, nos termos do art. 148 do CTN.

A ausência de instauração de procedimento administrativo específico pelo Município para contestar o valor declarado pelo contribuinte inviabiliza a cobrança com base em valor de referência, invertendo indevidamente o ônus da prova.

A tese firmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.937.821 (Tema 1.113) já produz efeitos, não havendo determinação do STF para suspensão nacional dos feitos, tampouco efeito suspensivo decorrente da interposição de recurso extraordinário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não o valor venal arbitrado previamente pelo Fisco.

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado e só pode ser afastado mediante instauração de processo administrativo com contraditório.

A pendência de julgamento de recurso extraordinário no STF não impede a aplicação da tese firmada em recurso repetitivo pelo STJ.

Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 38 e 148; CPC, arts. 1.029, § 5º, 1.037, II e 1.040, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA EROTIDES KNEIP

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Agravo Interno interposto pelo Município de Cuiabá contra decisão monocrática que negou provimento à apelação manejada nos autos da Ação Anulatória de Lançamento Fiscal proposta por P.R.C. Empreendimentos e Participações Ltda.

A controvérsia refere-se à base de cálculo do ITBI, questionando-se a legalidade da utilização do valor venal de referência em detrimento do valor efetivo da transação.

O agravante sustenta a necessidade de sobrestamento do feito, em razão da pendência de julgamento do Tema 1.113/STJ, atualmente submetido ao STF (RE 1412419), o que impõe, segundo a tese recursal, a paralisação nacional dos processos sobre o tema.

No mérito, defende a legalidade do valor venal adotado pelo Município, previsto no art. 226 da LC nº 043/1997, com base em critérios técnicos e procedimentos padronizados, alegando que o valor da transação somente prevalece se não destoar do mercado – hipótese que demandaria processo administrativo específico.

Requer a reconsideração da decisão agravada ou, alternativamente, o julgamento do recurso pelo órgão colegiado com provimento do agravo.

Sem contrarrazões. (id. 289301375)

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA EROTIDES KNEIP (Relatora)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Agravo Interno interposto pelo Município de Cuiabá contra decisão monocrática que negou provimento à apelação manejada nos autos da Ação Anulatória de Lançamento Fiscal proposta por P.R.C. Empreendimentos e Participações Ltda.

A controvérsia cinge-se à base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, incidente sobre transação imobiliária envolvendo o imóvel de matrícula n.º 2.823, livro 02, registrado na 2ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT.

A parte autora pugnou, na origem, para que a base de cálculo do tributo correspondesse ao valor real da transação, em detrimento do valor venal de referência adotado unilateralmente pelo Fisco Municipal. O juízo singular acolheu a pretensão, determinando a emissão de nova guia de arrecadação (DAM) com base no valor declarado da operação.

Ao analisar a questão foi proferida decisão monocrática negando provimento ao Apelo para manter a sentença que julgou procedente o pedido da parte autora, PRC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, determinando que a autoridade impetrada expeça nova Declaração de Arrecadação Municipal (DAM) com base no valor da transação do imóvel de matrícula n. 2.823, conforme declarado na escritura pública de compra e venda, no seguintes fundamentos:

(...)

Como visto, a controvérsia recursal cinge-se à discussão quanto à base de cálculo do ITBI - imposto de transmissão inter vivos sobre bens imóveis.

O artigo 38, do Código Tributário Nacional estabelece a base de cálculo do mencionado imposto:

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

No âmbito do Distrito Federal, o ITBI é regulado pela Lei n . 3.830/2006, cujo artigo 6º, estabelece:

Art. 6º O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo.

§ 1º Na avaliação, serão considerados, quanto ao imóvel, dentre outros, os seguintes elementos:

I - forma, dimensão e utilidade;

II - localização;

III - estado de conservação;

IV - valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes;

V - custo unitário de construção;

VI - valores aferidos no mercado imobiliário. § 2º Para efeito de cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo.

Ocorre que, no julgamento no REsp 1.937.821, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses quanto à base de cálculo do imposto (Tema 1.113): a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente (g.n.).

Confira-se a ementa do julgado:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

9. Recurso especial parcialmente provido.

( REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) (g.n.)

Assim, nos termos do julgado, a base de cálculo do tributo, a priori, deve ser o valor da transação, que goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Tal presunção só pode ser afastada mediante processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148, do Código Tributário Nacional, in verbis:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados , ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial (g.n.).

No caso, conforme documentos colacionados aos autos, o Apelado adquiriu o imóvel por R$ 460.528,00 ( id. 255274659).

No entanto, a guia de arrecadação do ITBI apontou a base de cálculo do ITBI em R$ R$ 828.692,38 ( oitocentos e vinte e oito mil seiscentos e noventa e dois reais e trinta e oito centavos).

Contudo, o Apelante não instaurou o procedimento administrativo para afastar a presunção que paira sobre o valor da transação. Ao contrário, defendeu que cabe ao contribuinte impugnar o valor lançado pela Administração Tributária, o que colide com as teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça.

Por outro lado, a apelante formulou pedido administrativo de revisão da base de cálculo do imposto, citando os artigos 38 e 148, ambos do Código Tributário Nacional, e decisões do Superior Tribunal de Justiça.

Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, cabe ao Fisco demostrar, mediante instauração de procedimento administrativo, assegurado o contraditório, que o valor da transação é incompatível com o valor de mercado de bem.

O procedimento adotado pelo apelado, com adoção de valor arbitrário e impondo ao contribuinte o ônus da impugnação, inverte o procedimento previsto no artigo 148, do Código Tributário Nacional, e afronta o que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de Apelação para manter a sentença hostilizada, sem prejuízo de o Fisco instaurar o competente procedimento administrativo nos termos do artigo 148, do Código Tributário Nacional e do que fora decidido no REsp 1.937.821, Tema 1113, do Superior Tribunal de Justiça.

Em virtude do desprovimento do recurso majoro a verba honorária no percentual de 1% do montante fixado na sentença, nos termos do inciso do § 11º, do artigo 85, do Código de Processo Civil.”(id. 269494766)

É de se registrar que, a suspensão do processamento dos processos que versem sobre a questão afetada pelo Tema nº 1113 do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil, cessou com a publicação do acórdão paradigma, ocorrida em 3 de março de 2022, conforme dispõe o artigo 1.040, III, do citado Código:
“Publicado o acórdão paradigma os processos suspensos em primeiro e segundo graus de jurisdição retomarão o curso para julgamento e aplicação da tese firmada pelo tribunal superior”.

Além disso, a oposição de embargos de declaração contra o acórdão paradigma, os quais foram rejeitados pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça em julgamento ocorrido na data de 27 de abril de 2022, não suspendia a eficácia da tese jurídica firmada em sede de recursos repetitivos. Ainda, o recurso extraordinário não é, de regra, dotado de efeito suspensivo (Código de Processo Civil, artigo 1.029, § 5º).

Assim, à míngua de determinação do Tribunal Mais Alto no sentido de suspender o julgamento das causas que versem sobre a questão, o Juízo de Primeiro Grau prosseguiu com o julgamento do mérito da pretensão, consoante determina o artigo 1.040, III, do Código de Processo Civil.

Dito isso, constata-se que a decisão proferida encontra-se em sintonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado em sede de recursos repetitivos (Tema nº 1113), de que “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”, bem como “o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente” (STJ, Primeira Seção, REsp 1937821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 3 de março de 2022).

Diante de tais considerações, nego provimento ao recurso, a fim de manter incólume a decisão agravada em todos os seus termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025