Tribunal: TJMT
Processo: 1006370-49.2021.8.11.0037
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006370-49.2021.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reajuste de Prestações, Revisão do Saldo Devedor, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), NELI ANTONIA SAMUELSSON - CPF: 032.128.839-44 (APELADO), ELOA KATIA SAMUELSSON - CPF: 017.611.261-80 (ADVOGADO), NELIO ALEXANDRE SAMUELSSON - CPF: 017.520.479-90 (ADVOGADO), NELIO ALEXANDRE SAMUELSSON - CPF: 017.520.479-90 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE REAJUSTE PELO IGP-M. PANDEMIA DA COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE PELO IPCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Ação revisional de contrato cumulada com pedido de tutela de urgência, proposta por adquirentes de imóvel, visando à substituição do IGP-M, previsto como índice de correção contratual, pelo IPCA, em razão da elevação extraordinária daquele índice nos anos de 2020 a 2022, durante a pandemia da COVID-19. Sentença de procedência para recalcular as parcelas do contrato com base no IPCA e determinar a compensação ou restituição de valores pagos a maior, além da condenação em honorários sucumbenciais.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a variação extraordinária do IGP-M, provocada por evento superveniente imprevisível (pandemia da COVID-19), justifica a revisão judicial da cláusula de reajuste contratual, substituindo-se o índice originalmente pactuado (IGP-M) pelo IPCA.

III. Razões de decidir

3. Embora seja válida a adoção do IGP-M em contratos imobiliários, sua aplicação pode ser judicialmente revista quando demonstrada a ocorrência de fato superveniente que provoque onerosidade excessiva, como ocorreu no caso concreto.
4. Durante os anos de 2020 a 2022, o IGP-M registrou índices inflacionários extraordinários, descolados de sua média histórica e do comportamento da inflação medida pelo IPCA, gerando desequilíbrio contratual injustificado.
5. Laudo pericial constatou que o índice deixou de cumprir sua função de recomposição inflacionária, impondo acréscimo desproporcional ao saldo devedor, o que torna legítima a substituição pelo IPCA para preservar a comutatividade e a função social do contrato.
6. A alegação de concessão de desconto pela recorrente não foi suficiente para restaurar o equilíbrio contratual, dado o impacto elevado e persistente da inflação.
7. Os efeitos econômicos da pandemia sobre a atividade da incorporadora não guardam relação de causalidade direta com o contrato objeto da lide, por tratar-se de unidade já concluída e comercializada antes da crise.
8. A ausência de produção de prova testemunhal e o regular aproveitamento do laudo pericial afasta alegação de cerceamento de defesa.
9. A jurisprudência desta Corte e do STJ reconhece a possibilidade de substituição do IGP-M pelo IPCA em hipóteses excepcionais de onerosidade excessiva causada por eventos imprevisíveis.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. É juridicamente admissível a revisão de cláusula contratual de correção monetária com base no IGP-M, diante de evento superveniente e imprevisível que provoque onerosidade excessiva, mediante substituição pelo IPCA como índice mais adequado à recomposição inflacionária.
2. A função social do contrato e o equilíbrio das prestações devem prevalecer sobre a rigidez do princípio do pacta sunt servanda, em contextos excepcionais que rompam a base objetiva do negócio jurídico."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 317, 421 e 478; CDC, art. 6º, V; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 14.06.2022; TJMT, AC 1002621-44.2023.8.11.0040, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª CDP, j. 21.08.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, nos autos da Ação Revisional de Contato c/c Pedido de Tutela de Urgência movida por
NELI ANTONIA SAMUELSSON
e
NÉLIO ALEXANDRE SAMUELSON
, julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para o fim de revisar o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos firmado entre as partes, determinando que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando o IPCA e determinando a compensação da diferença apurada com o saldo devedor existente ou, caso o contrato já tenha sido integralmente adimplido, a restituição à parte autora. Além disso, condenou a parte requerida ao pagamento de honorários sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido na causa (Id. 315475423).

Inconformada, a parte apelante argumenta que a sentença deixou de considerar elementos probatórios e jurídicos relevantes constantes dos autos, especialmente no que tange à validade da cláusula contratual que estipula a utilização do IGP-M como índice de correção monetária.

Sustenta que o referido índice é legal, usualmente adotado no mercado imobiliário e que sua aplicação não configurou onerosidade excessiva, tampouco desequilíbrio contratual.

Alega, ainda, ter concedido espontaneamente desconto sobre os reajustes contratuais, o que, em sua visão, seria suficiente para restabelecer a equidade da relação.

Aduz que a elevação dos custos operacionais decorrente da pandemia impactou diretamente sua atividade econômica, motivo pelo qual não poderia ser responsabilizada exclusivamente pelos efeitos da alta inflacionária.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação para que seja reformada a sentença, reconhecendo-se a legalidade da cláusula de reajuste contratual com a consequente improcedência dos pedidos iniciais (Id. 315475430).

Por sua vez, a parte apelada apresentou contrarrazões, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação (Id. 317937381).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se recurso de apelação cível interposto por
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, nos autos da Ação Revisional de Contato c/c Pedido de Tutela de Urgência movida por
NELI ANTONIA SAMUELSSON
e
NÉLIO ALEXANDRE SAMUELSON
.

A demanda tem por objeto a revisão da cláusula contratual que estabeleceu o IGP-M como índice de correção monetária no contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 30 de agosto de 2019, diante da alegada onerosidade excessiva decorrente da variação anormal do referido índice durante o período da pandemia da COVID-19.

A sentença reconheceu a ocorrência de desequilíbrio contratual superveniente e determinou a substituição do IGP-M pelo IPCA para os exercícios de 2020, 2021 e 2022, autorizando o recálculo das parcelas e, conforme o caso, a compensação com o saldo devedor ou restituição de eventual valor pago a maior. Condenou, ainda, a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o proveito econômico obtido.

Irresignada, a parte apelante sustenta, em linhas gerais, a legalidade do índice contratualmente estipulado, alegando que o IGP-M é usualmente adotado no mercado imobiliário, com amparo no artigo 46 da Lei nº 10.931/2004. Afirma ter promovido, de forma espontânea, um desconto de aproximadamente 15,98% (quinze vírgula noventa e oito por cento) na aplicação do índice, o que, em sua visão, seria suficiente para reequilibrar a relação obrigacional. Alega ainda que os aumentos de custos enfrentados pela empresa durante o período pandêmico inviabilizam a substituição do índice pactuado, pois tal medida implicaria desequilíbrio inverso, com prejuízo para a incorporadora. Argumenta, ademais, que a sentença teria desconsiderado provas técnicas e testemunhais relevantes, violando os princípios da ampla defesa e do contraditório. Por fim, invoca o princípio do “
pacta sunt servanda
”, bem como precedentes jurisprudenciais que, em sua ótica, reconheceriam a validade da cláusula de correção por IGP-M mesmo em contextos semelhantes.

As contrarrazões, por sua vez, defendem a manutenção integral da sentença, destacando que a própria concessão de desconto por parte da apelante já seria indicativo de reconhecimento tácito do desequilíbrio contratual. Alegam que a suposta valorização dos imóveis não interfere na legalidade da substituição do índice, sobretudo por não se tratar de contrato de consórcio ou similar. Observam, ainda, que não houve qualquer produção de prova testemunhal pela apelante, a despeito de sua alegação nesse sentido, e que os acórdãos colacionados por ela tratam de situações distintas, sem identidade substancial com o presente caso.

Passo à análise do mérito recursal.

Inicialmente, é necessário afirmar que não se discute, neste julgamento,
a validade genérica da adoção do IGP-M como índice de correção em contratos imobiliários
. A jurisprudência pátria é uniforme no sentido de
reconhecer a legalidade da cláusula que estipula tal índice, especialmente quando prevista expressamente no instrumento contratual, como ocorre na hipótese dos autos
. No entanto, a análise da validade da cláusula, em abstrato,
não exclui a possibilidade de revisão judicial de seus efeitos em casos concretos, notadamente quando demonstrado, de maneira cabal, que a aplicação do índice, em razão de FATOS SUPERVENIENTES e IMPREVISÍVEIS, deu causa a ONEROSIDADE EXCESSIVA, com vantagem extrema para uma das partes contratantes
.

É exatamente essa a hipótese verificada no presente processo. O contrato em exame foi firmado em 30 de agosto de 2019, ou seja,
em momento anterior à deflagração da pandemia de COVID-19 e antes da escalada inflacionária que atingiu o IGP-M de maneira extraordinária
. Durante os anos de 2020 e 2021, o IGP-M atingiu patamares de variação anual extremamente superiores à sua média histórica, com destaque para o acumulado de 23,14% (vinte e três vírgula quatorze por cento) em 2020 e 17,78% (dezessete vírgula setenta e oito por cento) em 2021. Em determinados meses, como em maio de 2021, o índice chegou a registrar aumento superior a 36% (trinta e seis por cento) em 12 meses, ao passo que o IPCA, no mesmo período, manteve-se abaixo de 9% (nove por cento).

Essa distorção é amplamente reconhecida, inclusive em laudo pericial juntado aos autos, o qual constatou que
o índice pactuado se descolou de sua função originária de mera recomposição inflacionária, passando a produzir efeitos distorcidos no equilíbrio do sinalagma contratual
. O próprio STJ, ao julgar o REsp 1.998.206/DF, firmou orientação no sentido de que a revisão dos contratos afetados pela pandemia deve ser analisada casuisticamente, conforme a natureza do ajuste e o impacto concreto do evento imprevisível na relação obrigacional. Neste caso, verifica-se que
o evento superveniente não apenas impactou o índice de correção, como o fez de forma tão intensa que resultou em prestações manifestamente desproporcionais às condições originalmente pactuadas
.

Cito:

“RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. CDC . REDUÇÃO DO VALOR DAS MENSALIDADES ESCOLARES. SUPRESSÃO DE DISCIPLINAS E VEICULAÇÃO DAS AULAS PELO MODO VIRTUAL. SERVIÇO DEFEITUOSO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEXISTÊNCIA . QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 6º, INCISO V, DO CDC. EXIGÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO IMODERADO . ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO FORNECEDOR. IRRELEVÂNCIA. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. SITUAÇÃO EXTERNA . REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO APTO À REVISÃO DO CONTRATO NA HIPÓTESE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1 .
As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto
. Precedentes . 2. O STJ de há muito consagrou a compreensão de que o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a
"demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor
" ( REsp n. 417 .927/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2002, DJ de 1/7/2002, p. 339.) 3. Nesse contexto,
a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor
. 4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes. 5. No caso, não houve comprovação do incremento dos gastos pelo consumidor, invocando-se ainda como ponto central à revisão do contrato, por outro lado, o enriquecimento sem causa do fornecedor - situação que não traduz a tônica da revisão com fundamento na quebra da base objetiva dos contratos . A redução do número de aulas, por sua vez, decorreu de atos das autoridades públicas como medida sanitária. Ademais, somente foram inviabilizadas as aulas de caráter extracurricular (aulas de cozinha experimental, educação física, robótica, laboratório de ciências e arte/música). Nesse contexto, não se evidencia base legal para se admitir a revisão do contrato na hipótese. 6 . Recurso especial não provido.” (STJ - REsp: 1998206 DF 2022/0009168-9, Data de Julgamento: 14/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/08/2022) (destaquei)

A apelante afirma ter concedido desconto de 15,98% (quinze vírgula noventa e oito por cento) nos reajustes aplicados. Embora essa alegação encontre algum respaldo na prova pericial, a própria sentença reconheceu que o abatimento, por mais que bem intencionado, foi
insuficiente para restaurar o equilíbrio contratual
. A diferença entre o IGP-M e o IPCA chegou, em determinados períodos,
a ultrapassar 450% (quatrocentos e cinquenta por cento)
. Nesse contexto, a redução concedida mostra-se absolutamente paliativa e incapaz de neutralizar os efeitos práticos da escalada inflacionária sobre o saldo devedor.

Argumenta-se, ainda, que os custos operacionais da empresa também teriam sido afetados pela crise sanitária, o que justificaria a manutenção do índice originariamente pactuado. No entanto, a relação contratual discutida nestes autos não versa sobre a execução de empreendimento em andamento, mas sim
sobre a comercialização de unidade já pronta, conforme expressamente reconhecido pela própria apelante em diversos trechos das manifestações processuais
. Logo, os aumentos de custo enfrentados pela empresa em razão de novos projetos não se conectam causalmente ao contrato objeto desta ação, e tampouco podem ser suportados unilateralmente pelos consumidores, que já haviam contratado em condições determinadas antes da ocorrência da crise.

A tese de valorização do imóvel também não se sustenta. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda, com valor fechado e parcelas definidas. A valorização de mercado é elemento externo à relação obrigacional estabelecida entre as partes, e não autoriza, por si só, qualquer alteração nas prestações contratadas. A função da cláusula de correção
é preservar o valor real da moeda, e não garantir lucros adicionais a uma das partes com base em especulações de mercado
.

Quanto à alegação de que a sentença teria desconsiderado provas essenciais, cumpre registrar que a prova pericial foi regularmente produzida, analisada e incorporada à fundamentação da sentença, inclusive com transcrição de trechos do laudo. A alegada prova testemunhal, por outro lado, sequer foi produzida, pois
a parte ré não compareceu à audiência designada para tanto
. Logo, não há falar em cerceamento de defesa ou nulidade processual.

A jurisprudência desta Corte, inclusive com precedentes envolvendo a própria empresa apelante, já pacificou o entendimento de que, diante de aumento imprevisível e extraordinário do IGP-M durante a pandemia,
é juridicamente admissível a substituição do referido índice por outro que melhor reflita a inflação do período, como o IPCA, especialmente com o escopo de preservar a função social do contrato e o equilíbrio das prestações
. O princípio do “
pacta sunt servanda
”, embora fundamental,
não pode ser invocado de forma absoluta a ponto de impedir a recomposição do equilíbrio contratual em hipóteses em que a execução do contrato se torne extremamente onerosa por fatores alheios à vontade das partes
.

Nesse sentido, vejamos:

“E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA - JUROS ACRESCIDOS AO IGP-M - FINALIDADE DO REFERIDO ENCARGO NÃO ESPECIFICADA – NULIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DO IGP-M PELO IPC-A – POSSIBILIDADE – ONEROSIDADE EXCESSIVA PROVOCADA POR EVENTO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL - PERÍODO DE PANDEMIA A SER CONSIDERADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Cláusula de reajuste com IGP-DI e taxa de 6% sem especificar a natureza dos juros viola o direito à informação clara do consumidor (art. 6º, III, CDC). “Demonstrada a ocorrência de evento superveniente, inevitável e imprevisível, consistente na situação de pandemia, que acarretou elevação excessiva na prestação do mútuo habitacional, possível a substituição do índice IGPM pelo IPCA, como índice de correção monetária da prestação do contrato de compromisso de compra e venda durante o período excepcional
” (TJ-MT - AC: 10156273320228110015, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 18/10/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2023) .” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10026214420238110040, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 21/08/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2024) (destaquei)

A atuação do Poder Judiciário, nesse contexto, não configura violação à autonomia privada,
mas sim exercício legítimo da jurisdição para assegurar a boa-fé, a comutatividade e a justiça contratual
.

Conforme exposto, não há vícios na sentença que justifiquem sua reforma. Ao contrário, os fundamentos lançados pelo Juízo “
a quo
” mostram-se consistentes, equilibrados e em conformidade com a jurisprudência dominante, com a legislação aplicável e com os elementos de prova constantes dos autos.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por Carisma Investimentos e Participações S/A, mantendo-se integralmente a respeitável sentença de primeiro grau, por seus próprios fundamentos, os quais ora se reforçam e adotam como razões de decidir.

Condeno a parte apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios recursais, que
MAJORO
para 17% (dezessete por cento) sobre o valor do proveito econômico, com fundamento no §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025