Tribunal: TJMT
Processo: 1005255-10.2023.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005255-10.2023.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 40.482.200/0001-42 (EMBARGANTE), ROGERIS PEDRAZZI - CPF: 404.073.900-06 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO FERNANDES - CPF: 819.675.860-04 (ADVOGADO), WILLIAN JESUS SANTOS - CPF: 305.249.848-75 (EMBARGADO), MARCOS AURELIO DA COSTA - CPF: 569.994.291-20 (ADVOGADO), EDUARDO SANTOS LUCCHESE - CPF: 030.374.650-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARACAO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE.
EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela embargante em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão capaz de justificar a integração do julgado, nos termos do art. 1.022 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão embargada afasta a existência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, pois examina de forma clara, completa e fundamentada todas as questões pertinentes ao deslinde da controvérsia, atendendo aos arts. 93, IX, da CF e 489, §1º, do CPC.

O acórdão embargado aprecia expressamente os temas levantados na apelação: percentual de retenção, taxa de fruição, IPTU, forma de restituição das parcelas, ônus sucumbencial e incidência da jurisprudência do STJ (inclusive Súmula 543 e REsp 1.300.418/SC).

A parte embargante utiliza os embargos de declaração para rediscutir matéria de mérito já enfrentada, finalidade incompatível com a natureza integrativa do recurso previsto no art. 1.022 do CPC.

O prequestionamento pretendido não autoriza o acolhimento dos embargos quando inexistentes os vícios legais, conforme reiterada jurisprudência.

IV. DISPOSITIVO

Embargos de declaração rejeitados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração opostos NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA contra o acórdão proferido por esta Terceira Câmara de Direito Privado que, à unanimidade, proveu em parte o recurso de Apelação interposto pelo embargante, assim ementado:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEDUÇÃO DE IPTU DEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de Apelação interposto por Norte Construtora e Imobiliária Ltda. contra a sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de lote e determinando a devolução das quantias pagas, com retenção de 10%. A apelante sustenta a validade das cláusulas contratuais, requerendo retenção de 25% dos valores pagos, dedução do IPTU e reforma da condenação em honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos, em distrato por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento e dedução de IPTU; (iii) analisar a forma de restituição dos valores e a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR Em contrato de promessa de compra e venda de lote, por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de até 20% dos valores pagos, conforme critérios de razoabilidade e proporcionalidade. É cabível a dedução do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/1979. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e de uma só vez, sendo abusiva a devolução parcelada. O princípio da causalidade orienta a distribuição dos ônus sucumbenciais quando a ré dá causa à demanda. IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente provido, apenas para autorizar a dedução, do montante a ser restituído, dos valores de IPTU vencidos e não pagos durante a posse do comprador.”
(id. 329603885).

Em suas razões de Id. 331414359, a embargante alega omissão no acórdão e replica os mesmos argumentos utilizados no recurso de apelação.

Assim, requer o acolhimento dos embargos para sanar a alegada omissão.

Contrarrazões no id. 333307365.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Cuidam-se de Embargos de Declaração opostos o acórdão proferido por esta Terceira Câmara de Direito Privado que, à unanimidade, proveu em parte o recurso de apelação interpostos pelo embargante.

A embargante alega que o julgado incorreu em omissão.

Pois bem.

Os embargos de declaração são cabíveis somente quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, omissão ou contradição,
não sendo viável a sua oposição com o escopo único de prequestionamento ou reapreciação do julgado
, salvo nos casos em que se constate quaisquer dos vícios apontados e a correção destes leve à modificação da decisão embargada. Admite-se, ainda, a possibilidade de acolher os embargos para correção de eventual erro material identificado (art. 1.022 do CPC).

É consabido que
omissa
é a decisão que deixa de se manifestar sobre algum dos pedidos formulados pelas partes ou sobre questão ou aspectos da causa de influência fundamental para julgamento;
contraditória
é a decisão cujos fundamentos estão postos no sentido contrário do dispositivo;
obscura
é a decisão redigida de maneira incompreensível, que padece de falta de clareza; o
erro material
é o equívoco verificável de plano, consistente em lapso involuntário, erro de escrita ou digitação.

Da análise das razões apresentadas, tem-se que a parte embargante entendeu perfeitamente o desfecho dado ao recurso e apenas reagita questão já superada, pela qual a via eleita é manifestamente inadmissível.

No caso, o acórdão embargado enfrentou, de forma clara e fundamentada, todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, conforme exigem os arts. 93, IX, da Constituição Federal, e 489, §1º, do CPC, vejamos:

“Trata-se de Recurso de Apelação interposto por NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, contra a sentença da 11º Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada julgou os pedidos parcialmente procedente.

O autor narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Residencial Santa Cruz III, em Luis Eduardo Magalhães/BA, mas, diante de dificuldades financeiras, não pôde continuar com os pagamentos, bem como em decorrência de sua mudança para Cuiabá/MT, dificultou o usufruto do bem, razão pela qual pleiteou a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%.

O juízo a quo julgou procedente o pedido, determinando a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, com retenção de 10% sobre o total adimplido.

Inconformada, a ré apelante defende a legalidade das cláusulas contratuais, a possibilidade de retenção de 25% sobre o valor pago; dedução de IPTU; e conversão da condenação dos honorários advocatícios, pois não deu causa ao inadimplemento e a presente ação. Ao final, requer a reforma integral da sentença, com a aplicação das cláusulas contratuais e da legislação invocada.

Pois bem.

A questão central devolvida a esta Corte consiste em reexaminar os efeitos da rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de lote, por iniciativa do adquirente, à luz da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada neste Sodalício.

De início, é inegável que o contrato em tela, firmado em 12 de novembro de 2014, de maneira que deve estar atinente aos princípios basilares que regem as relações de consumo, notadamente a proteção contra cláusulas abusivas e a vedação à onerosidade excessiva, conforme preceitua o Código de Defesa do Consumidor.

O ponto fulcral da insurgência do apelante reside no percentual de retenção, mesmo em contratos posteriores à "Lei do Distrato", deve ser fixado entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador.

No caso concreto, a sentença fixou a retenção no patamar de 20% sobre as quantias adimplidas, o que se revela razoável e suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, sem impor ao consumidor uma sanção excessiva. Portanto, a sentença, neste ponto, deve ser mantida por seus próprios fundamentos, ainda que com o acréscimo da presente fundamentação.

No que tange à taxa de fruição, a conclusão da sentença também se mostra correta. Com base nas provas descritas nos autos, o objeto do contrato é um lote de terreno sem qualquer edificação. A jurisprudência é pacífica ao entender que a indenização pela fruição pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, com a obtenção de algum proveito econômico pelo adquirente. A mera imissão na posse de um lote vago não gera, por si só, o dever de indenizar, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa da vendedora.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado . Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador. “É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art . 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP).” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

De outro lado, assiste razão às apelantes quanto à responsabilidade pelo pagamento do IPTU. A obrigação de arcar com os tributos incidentes sobre o imóvel a partir da imissão na posse é decorrência lógica da transferência dos direitos sobre o bem. Ademais, o artigo 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79, autoriza expressamente a dedução de tais débitos do montante a ser restituído. Assim, a sentença merece reforma para permitir a compensação dos valores de IPTU em aberto, vencidos durante o período em que o imóvel esteve na posse do apelado.

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos . A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

Quanto ao parcelamento, o Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.

A matéria, inclusive, já foi objeto de Recurso Repetitivo (REsp 1300418/SC) e da Súmula 543 do STJ, que determina a imediata restituição parcial das parcelas pagas na hipótese de desfazimento do negócio por iniciativa do comprador.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.2. Recurso especial não provido.(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Finalmente, quanto ao ônus sucumbencial, não merece amparo a pretensão.

A distribuição do ônus sucumbencial, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, deve pautar-se no número de pedidos e na parcela de decaimento das partes, in verbis:

“A distribuição dos ônus sucumbenciais, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos. Precedente.[17]”

No caso em questão, a parte autora ajuizou a referida ação uma vez que a apelante não aceitava a rescisão do contrato, e esta sucumbiu da pretensão de impossibilidade de resilição do contrato, bem como teve rejeitado o seu pedido de retenção sobre o valor atualizado do imóvel, sendo acolhida apenas a condenação ao pagamento de IPTU, portanto, a luz do princípio da causalidade, deve arcar com o ônus sucumbencial.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a sentença unicamente para autorizar que a ré, ora apelante, deduza do montante a ser restituído os débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) que tenham vencido durante o período de vigência do contrato e não tenham sido quitados, a serem apurados em liquidação de sentença.”

Assim, constata-se que a embargante, a pretexto de apontar omissão e contradição, busca apenas rediscutir matéria de mérito já apreciada, o que não se coaduna com a estreita via dos embargos declaratórios.

Por fim, o prequestionamento para eventual interposição de recursos aos Tribunais Superiores só é viável quando o acórdão padece de vícios a que se refere o art. 1.022 do CPC, o que, como já dito, não se verificou na espécie.

Dispositivo.

Com tais considerações,
REJEITO
os embargos de declaração.

Ficam as partes advertidas de que a repetição imotivada das teses já enfrentadas poderá ensejar a aplicação da penalidade prevista no § 2º do art. 1.026 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025