Tribunal: TJMT
Processo: 1000842-09.2023.8.11.0055
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-03-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000842-09.2023.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VANEREZ JOAO ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 183.456.389-53 (APELANTE), FELIPE PELEGRINI - CPF: 025.776.631-61 (ADVOGADO), JONAS COELHO DA SILVA - CPF: 759.308.111-72 (ADVOGADO), PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA - CPF: 788.525.281-72 (ADVOGADO), RUBIANE KELI MASSONI - CPF: 926.984.921-04 (ADVOGADO), JAMES LEONARDO PARENTE DE AVILA - CPF: 655.189.001-63 (ADVOGADO), VANESSA PELEGRINI - CPF: 882.472.521-04 (ADVOGADO), ANDERSON RODRIGUES DA SILVA - ME - CNPJ: 13.603.346/0001-26 (APELADO), VALNETE DALA BONA - CPF: 488.486.031-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E DANOS MATERIAIS. INCÊNDIO EM IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL LOCADO. AUSÊNCIA DE PROVA DA RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELO SINISTRO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PERECIMENTO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual c/c cobrança e danos materiais, condenando o requerido ao pagamento de valores residuais de contas de água. A parte autora, locador, pleiteia a responsabilização do locatário por danos decorrentes de incêndio em imóvel não residencial.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se o locatário pode ser responsabilizado por danos estruturais decorrentes de incêndio ocorrido no imóvel locado; e (ii) saber se o contrato de locação persiste após o sinistro que inviabilizou o uso do imóvel e se há obrigação de indenizar os alugueis e encargos posteriores.

III. Razões de decidir

A responsabilidade subjetiva exige demonstração de conduta, dano, nexo causal e culpa (CC, art. 186). No caso, o laudo pericial concluiu pela causa indeterminada do incêndio, sem indicativos de culpa do locatário.

O perecimento do imóvel sem culpa do locatário extingue a obrigação contratual de devolução do bem no estado original. A resolução do contrato operou-se diante da impossibilidade do cumprimento da obrigação principal (uso e gozo do imóvel). Precedentes.

Diante de ausência de provas aptas a corroborar a tese do autor, ônus que lhe incumbia nos moldes do artigo 373, inciso I, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“
1. A responsabilidade civil do locatário por danos no imóvel exige demonstração de culpa e nexo de causalidade, nos termos do art. 186 do CC. 2. A resolução do contrato operou-se diante da impossibilidade do cumprimento da obrigação principal (uso e gozo do imóvel).
”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186 e 238; CPC, art. 373, incs. I e II; Lei nº 8.245/1991, art. 22, inc. VIII.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.707.405/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 07.05.2019; TJSP, RAC nº 1002448-28.2020.8.26.0001, Rel. Des. Alfredo Attié, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 28.02.2024; TJRS, RAC nº 5000177-40.2023.8.21.0153, Rel. Des. Ergio Roque Menine, 16ª Câmara Cível, j. 07.12.2023; TJMT, RAC n.º 1012048-38.2018.8.11.0041, Rel. Desa. Antonia Siqueira Goncalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 25.09.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Vanerez João Alves de Oliveira contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, que nos autos
da “ação de resolução contratual c/c cobrança e danos materiais” ajuizada contra Anderson Rodrigues da Silva – ME., julgou parcialmente procedente os pedidos para condenar o requerido “
a restituição do pagamento das contas de água de competência dos meses 09 e 10/2020 com os respectivos valores de R$ 105,58 (cento e cinco reais e cinquenta e oito centavos) e R$ 113,74 (cento e treze reais e setenta e quatro centavos) com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso
.” Ainda, diante da sucumbência recíproca, condenou proporcionalmente as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 4.000,00, sendo 75% arcado pela parte autora e 25% pelo requerido.

Inconformado, recorre o autor, ora apelante, sustentando, em síntese, que o contrato de locação teria sido firmado sob abuso de confiança, uma vez que o proprietário/apelante, pessoa idosa e semianalfabeto, assinou o contrato feito pelo locatário sem plena compreensão das obrigações assumidas. Segue alegando o descumprimento contratual pelo abandono e que há claro intuito do apelado de se esquivar da responsabilidade, mormente àquelas que permaneceram após o incêndio no imóvel, diante da alegação de rescisão automática do contrato.

Aduz que o requerido não devolveu o imóvel no estado em que recebeu, de modo que o contrato deve permanecer vigente até o efetivo cumprimento, ou seja, até a devolução no estado em que fora entregue e/ou mediante indenização para tanto. Prossegue afirmando que a responsabilidade pelo incêndio deve ser atribuída ao locatário, haja vista que este não teria realizado a manutenção adequada das instalações elétricas do imóvel, fator que teria sido determinante para a ocorrência do sinistro. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da sentença para confirmar a resolução do contrato e condenar o apelado ao pagamento no valor de R$ 450.000,00 a título de danos materiais e R$ 49.962,92, pelos alugueis inadimplidos, bem como demais encargos.

O requerido apresentou contrarrazões (id. 267118814), pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 26 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Vanerez João Alves de Oliveira move ação de resolução contratual c/c cobrança e danos materiais contra Anderson Rodrigues da Silva – ME, visando a obtenção de provimento jurisdicional para a resolução contratual cumulada com cobrança e indenização por danos materiais.

O autor alega, em suma, que celebrou em 10 de março de 2016, o contrato particular de locação de imóvel não residencial, com vigência de 60 meses (término em 10 de setembro de 2020), referente ao imóvel situado na Rua 19, nº 466-S, Centro, Tangará da Serra/MT, no valor mensal de R$1.500,00, reajustado anualmente com base no salário mínimo.

Aduz que no contrato ficou ajustado que o locatário seria responsável pelo pagamento dos encargos, tais como tarifa de água, energia elétrica, além daquelas prevista na Lei n.º 8.245/91, bem como pela conservação e devolução do imóvel em boas condições. Entretanto, em 27 de outubro de 2020, ocorreu um incêndio de grandes proporções no interior do imóvel locado, que devastou sua estrutura interna e externa, conforme comprovado por laudos do Corpo de Bombeiros e da POLITEC. Após o evento, a empresa encerrou suas atividades no local e, desde então, abandonou o imóvel, deixando de arcar com os encargos contratuais e legais, inclusive os alugueres de novembro de 2020 em diante.

Prossegue narrando que tentou resolver a questão de forma extrajudicial, sem sucesso, inclusive mediante notificação formal. Sustenta ainda que, diante do abandono e da omissão da requerida, restaram caracterizadas diversas infrações contratuais e legais, sendo cabível a resolução do contrato, bem como a indenização pelos prejuízos materiais, especialmente os decorrentes da impossibilidade de utilização do imóvel e a consequente perda da renda locatícia.

Relata que, conforme orçamento de reforma, os custos para restabelecimento da estrutura do imóvel ao estado anterior ao sinistro somam R$450.000,00, valor este cuja reparação é requerida judicialmente. Além disso, assevera que o valor atualizado dos aluguéis inadimplidos é de R$49.962,92, bem como o pagamento feito pelo próprio Requerente de IPTU (R$13.872,50) e contas de água junto à SAMAE (R$1.756,56), que totalizam um prejuízo global de R$ 515.591,98.

Diante disso, postulou pela resolução do contrato e a imissão na posse do imóvel, bem com a condenação aos valores discriminados, atribuindo à causa o valor de R$515.591,98.

Decorrida a marcha processual e ultimada a instrução, com a produção de prova oral (id.

267118803), a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos para condenar o requerido “
a restituição do pagamento das contas de água de competência dos meses 09 e 10/2020 com os respectivos valores de R$ 105,58 (cento e cinco reais e cinquenta e oito centavos) e R$ 113,74 (cento e treze reais e setenta e quatro centavos) com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso.
” Ainda, considerando a sucumbência recíproca, condenou proporcionalmente as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), sendo que 75% deverá ser arcado pela parte autora e 25% pelo requerido (id. 267118806).

Inconformado, recorre o autor, ora apelante, sustentando, em síntese, que o contrato de locação teria sido firmado sob abuso de confiança, uma vez que o proprietário/apelante, pessoa idosa e semianalfabeto, assinou o contrato feito pelo locatário sem plena compreensão das obrigações assumidas. Segue alegando o descumprimento contratual pelo abandono e que há claro intuito do apelado de se esquivar da responsabilidade, mormente àquelas que permaneceram após o incêndio no imóvel, diante da alegação de rescisão automática do contrato.

Aduz que o requerido não devolveu o imóvel no estado em que recebeu, de modo que o contrato deve permanecer vigente até o efetivo cumprimento, ou seja, até a devolução no estado em que fora entregue e/ou mediante indenização para tanto.

Prossegue afirmando que a responsabilidade pelo incêndio deve ser atribuída ao locatário, haja vista que este não teria realizado a manutenção adequada das instalações elétricas do imóvel, fator que teria sido determinante para a ocorrência do sinistro.

Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da sentença para confirmar a resolução do contrato e condenar o apelado ao pagamento no valor de R$ 450.000,00 a título de danos materiais e R$ 49.962,92, pelos alugueis inadimplidos, bem como demais encargos.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho que a questão não é de difícil elucidação.

Cinge-se a controvérsia quanto à responsabilização do locatário pelos danos estruturais ao imóvel decorrentes do incêndio e à cobrança de alugueis e encargos após o sinistro.

Inicialmente, o recorrente afirma que o contrato de locação teria sido firmado sob abuso de confiança, uma vez que o proprietário/apelante, pessoa idosa e de pouca instrução, assinou sem plena compreensão das obrigações assumidas, mormente porque o instrumento foi elaborado pelo locatário.

Todavia, a tese não se sustenta, considerando que o instrumento contratual foi regularmente firmado, com assinatura reconhecida em cartório (id. 267117328), inexistindo qualquer indício de vício de vontade, como coação, dolo ou erro substancial, nos termos exigidos pelo artigo 171 do Código Civil, que dispõe:

“Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: I - por incapacidade relativa do agente; II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

Veja que a alegação de vulnerabilidade decorrente da idade não tem o condão de infirmar a presunção de validade do negócio jurídico, sendo certo que não foi demonstrada qualquer incapacidade civil do proprietário à época da contratação, tampouco que tenha sido impedido de buscar orientação jurídica ou técnica.

Dito isso, é cediço que a responsabilidade civil no ordenamento jurídico brasileiro pode ser objetiva ou subjetiva, sendo esta última a regra geral. Nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, para que haja responsabilização por ato ilícito, faz-se necessária a presença concomitante dos seguintes elementos: conduta, dano e nexo causal, veja:

“
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
”

No caso em análise, é indiscutível a ocorrência de dano material decorrente da destruição do imóvel locado em razão de incêndio. Contudo, não se pode presumir a responsabilidade do locatário pelo evento danoso sem a devida comprovação de conduta culposa — seja por negligência, imprudência ou imperícia — ou dolosa.

Digo isso, pois, para que houvesse a responsabilização do apelado, seria indispensável demonstrar que o incêndio foi provocado por ação ou omissão negligente de sua parte, bem como a existência de nexo de causalidade entre tal conduta e o sinistro.

Entretanto, as provas constantes dos autos afastam essa hipótese. Ao se examinar o laudo pericial elaborado pela Perícia Oficial e Identificação Técnica (POLITEC), constante do documento id. 267118768, verifica-se que o perito analisou as condições do imóvel e as circunstâncias do incêndio, concluindo pela inexistência de indícios de curto-circuito nos equipamentos internos. Além disso, não foram identificados elementos técnicos que indiquem falha ou omissão do locatário no tocante à manutenção elétrica do imóvel.

Por ser bastante elucidativo, transcrevo parte do referido documento oficial:

“
6 – CONSIDERAÇÕES TÉCNICO-PERICIAIS

Considerando:

1. O veículo GM-S10 observado no interior do estabelecimento;

2. Os danos observados no veículo.

O perito infere que não foram observados vestígios que indicassem que o fogo teve origem no veículo S10.

Considerando:

1. Os danos observados nas paredes do galpão;

2. Os danos observados nos portais de madeira;

3. A deposição de fuligem em pilares de concreto no interior do galpão;

O perito infere que são indicativos que o fogo tenha iniciado na região anterior direita (observador posicionado na Rua 19, voltado de frente para o estabelecimento) e deslocado para os fundos e para a esquerda. O calor e o fogo deslocam-se pela região superior (telhado) e atingiu os objetos mais distantes danificando-os primeiramente na região superior, como os objetos observados na recepção e no escritório.

Considerando:

1. Ausência de vestígios que indicassem uso de acelerante;

O perito infere que não foram encontrados vestígios que indicassem fogo posto.

Considerando:

1. As pérolas de fusão observadas nos fios encontrados no local.

O perito afirma que não possui elementos materiais para inferir que as pérolas observadas são causas ou consequências do incêndio.

Considerando:

1. A presença dos aparelhos de ar condicionado no estabelecimento;

2. A ausência de sinais de foco de incêndio em aparelhos de ar condicionado O perito infere que não foram observados sinais de curto-circuito e de foco de incêndio nos aparelhos de ar condicionados do estabelecimento, nem em outras tomadas presentes no local.

(...)

8 – CONCLUSÃO

Assim, diante do exposto, o perito conclui pelo incêndio no estabelecimento AR

Produção de Eventos, tendo causa indeterminada.
” (id. 267118768).

Além disso, a prova testemunhal colhida ao longo da instrução foi no sentido de que, no dia do incêndio, houve oscilações de energia na rede elétrica da concessionária, conforme se infere da oitiva do informante Jonathan Souza da Silva e da testemunha Égle Aparecida Ribeiro Victor.

Aliás, a testemunha Égle Aparecida, que trabalhava como secretária na empresa à época, afirmou que o início do fogo ocorreu em um poste, na parte superior, próximo do portão:

- Advogada de defesa:
Você estava presente no local do incêndio?

- Testemunha:
Estava presente.

- Advogada:
Você consegue relatar quem viu o fogo primeiro, você lembra?

- Testemunha:
Eu vi o fogo primeiro.

- Advogada:
Você sabe relatar como aconteceu, o que você viu?

- Testemunha:
Eu estava indo lá no fundo pegar água. Nossa geladeira ficava lá no fundo, eu fui pegar um copo de água e quando voltei, eu entrei no escritório e voltei para trás, porque me dei conta que vi uma claridade vindo do lado do portão. Aí voltei para ver o que era e vi que era fogo. Corri e gritei o Anderson, e nós voltamos para o depósito correndo e o Anderson tentou alcançar o extintor, aí eu lembro que o Anderson gritou Égle corre! Não dá tempo! Aí voltamos nós dois correndo para fora. E isso começou o fogo alto, explosão
...;

- Advogada:
Quando você fala lá no fundo, seria no barracão ou no escritório?

- Testemunha:
No barracão
.

- Advogada:
Você lembra se esse fogo estava mais alto ou mais baixo?

- Testemunha:
A impressão que dava é que ele não vinha de baixo, ele vinha do alto.

- Advogada:
Certo. No momento que você viu, você conseguiu ver se era de alguma tomada, de alguma extensão... Você conseguiu visualizar de onde saiu? Você teve noção nesse sufoco?

- Testemunha:
Tinha um poste onde ligava a tomada, bem na lateral do portão. Ficava atrás da caminhonete. E deu para ver que vinha ali daquele lugar, sabe?! Daquela altura.

- Advogada:
Certo. Mas ele estava mais no alto ou mais no chão?

- Testemunha: -
Mais no alto.

- Advogada:
Você teve a impressão de que saiu da tomada ou de uma extensão?

- Testemunha:
Eu tive a impressão de que saiu desse poste que ficava a tomada.

(...)

- Advogada:
Você lembra à época se teve alguma falha de energia, oscilação no dia ou não?

- Testemunha:
Teve, a oscilação no escritório foi a energia piscar.

(...)

- Advogada de defesa:
Mas como era?

- Testemunha:
Apagava e ligava, apagava e ligava... lá no negocinho do alto mesmo, na lâmpada.
”

Embora o autor busque atribuir ao requerido a responsabilidade pelo ocorrido, observa-se que não há comprovação de que as oscilações de energia tenham decorrido de reformas ou de eventual negligência da empresa apelada.

Com base nas provas pericial e testemunhal constantes dos autos, conclui-se que a origem do incêndio permaneceu indeterminada, tendo-se iniciado na parte interna do barracão, próximo do padrão de energia, em sua parte superior, não sendo possível, portanto, imputá-la ao apelado.

Assim, inexiste fundamento para responsabilizar o requerido pelos danos decorrentes do incêndio, uma vez que não se verificam os elementos essenciais da responsabilidade civil subjetiva, especialmente a conduta culposa ou dolosa.

Cumpre destacar que a eminente magistrada de primeira instância, ao examinar a responsabilidade atribuída ao requerido, concluiu pela inexistência de conduta dolosa ou culposa por parte deste. A decisão foi devidamente fundamentada, conforme se observa no seguinte excerto:

“A parte autora alega que o incêndio ocorreu por responsabilidade do requerido, e que este, por sua vez, deve indenizá-lo pelos danos ocorridos.

Em contestação, alega a ré que não teve qualquer participação no evento danoso, e que o laudo pericial aponta que a causa foi indeterminada.

Ainda, em sede de audiência, o representante da empresa requerida informou que as benfeitorias consistem em: um contrapiso na parte de depósito do barracão, algumas paredes de gesso, e instaladas algumas lâmpadas e tomadas na parte do escritório, sendo que o incêndio iniciou-se próximo ao padrão de distribuição de energia; ainda afirma que pagou algumas despesas que lhe foram solicitadas pelo filho do autor, além de ter pago todos os aluguéis em mãos; afirma também que o contrato foi realizado para garantia de permanência no imóvel ante todas as benfeitorias necessárias e voluptuárias que foram realizadas e que integralizaram o bem, e que elas não poderiam ser retiradas.

O Informante Jonathan afirmou ainda que no dia houve várias oscilações de energia; que o funcionário do requerido buscou alguns documentos na semana do ocorrido e que a limpeza do imóvel se iniciou após uns dois meses do ocorrido.

A testemunha Frantchiesko informou que o requerido pediu para que “eles” buscassem os documentos e posteriormente algumas coisas do escritório que deu para recuperar; que o veículo e algumas outras coisas demoraram para serem retiradas por burocracias, sendo que o proprietário posteriormente realizou a limpeza dos destroços; que no dia chegou e guardou o veículo e foi embora; que não manuseou “Makita”, mas apenas furadeira e tinta à base de água e que após os pinceis eram mergulhados em um balde com água e os cabos das extensões eram guardados nas caixas.

Desta forma, fica impossibilitada a determinação da causa do incêndio, pois o laudo técnico da Politec aponta somente que se iniciou na região interna do salão próximo ao padrão de energia e as testemunhas que presenciaram só souberam informar que o incêndio ocorreu dentro do barracão de armazenamento se espalhando rapidamente.

Sabe-se que para a caracterização do dever de indenizar por ato ilícito no âmbito da responsabilidade subjetiva, imprescindível a concorrência da conduta comissiva ou omissiva, do dano, do nexo de causalidade e da culpa.

No presente caso, a conduta da parte requerida sequer se encontra delineada, não se apurando o que de fato teria dado causa ao incêndio.
” (id. 267118806).

É certo que o incêndio ocasionou a perda do imóvel, de modo que o locador, proprietário da coisa, suportou o prejuízo. Assim, não se pode exigir do locatário a obrigação de restituir o bem nas condições pactuadas no contrato, diante da ausência de culpa a ele atribuída pelo sinistro, conforme restou demonstrado nos autos. Trata-se, portanto, da aplicação do princípio segundo o qual o prejuízo recai sobre o proprietário da coisa (
res perit domino
).

Não obstante, no caso vertente, o art. 373, inc. I e II, do CPC, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando que é ônus do réu, apresentar provas hábeis aptas à demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado,
verbis
:

“
Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
. ”

Assim, embora substanciosas as alegações do recorrente, tenho que não se desincumbiu do seu ônus, pois não demonstrou que o incêndio decorreu de ato ilícito praticado pelo locatário.

Nesse sentido, em casos semelhantes, aponta a jurisprudência, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. I. SOLUÇÃO DA LIDE COM BASE NO ÔNUS DA PROVA. NO CASO DOS AUTOS, A PARTE AUTORA NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE LHE CABIA (ART. 373, II, DO CPC), NO SENTIDO DE DEMONSTRAR QUE A PARTE RÉ DEU CAUSA AO INCÊNDIO QUE DESTRUIU O IMÓVEL OBJETO DE LOCAÇÃO. DESPROPOSITADO, ASSIM, O PLEITO INDENIZATÓRIO
. III. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA MAJORADOS, CONSOANTE PREVISÃO LEGAL. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.”
(TJRS, RAC n.º 50001774020238210153, Décima Sexta Câmara Cível, Rel. Des. Ergio Roque Menine, j. 07.12.2023 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. AFASTADA.
IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL INCÊNDIO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À CULPA DO LOCATÁRIO PELO EVENTO DANOSO. SEGURO INCÊNDIO. OBRIGAÇÃO DO LOCADOR NA CONTRATAÇÃO.
1. Apenas se pode afirmar que o Julgamento é extra petita quando a sentença julga pedido diverso ao pretendido pela parte, o que não se verifica no caso dos autos
. 2. Ainda que incontroversa a ocorrência do incêndio no imóvel comercial locado, não há nenhuma prova que aponte a sua causa, razão pela qual não se pode imputar ao locatário a responsabilidade pelo evento danoso, quanto mais, em se tratando de responsabilidade subjetiva, era ônus do autor demonstrar, além do dano, o nexo causal e a culpa do réu pelo evento.
3. A cláusula contratual que trata do seguro incêndio apenas atribui ao locatário obrigação do seu pagamento juntamente com o valor do locativo. Não há cláusula expressa atribuindo ao locatário a obrigação de contratar diretamente o seguro incêndio. Dada a redação da cláusula contratual em conjugação com o disposto no art. 22 da Lei de Locações, conclui-se que era obrigação do locador efetuar o contrato de seguro contra incêndio. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.
(TJRS, RAC n.º 70067634766, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Desa. Adriana da Silva Ribeiro, j. 13.04.2016 – destaquei).

“
LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INCÊNDIO NO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIR RESPONSABILIDADE AO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE PROVA DA RELAÇÃO DE CAUSALIDADE. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
1 . O incêndio, que causou danos ao imóvel não teve a causa suficientemente esclarecida, tendo a perícia indicado a possibilidade da ocorrência de chama livre no interior da casa. A prova não possibilita atribuir aos réus qualquer conduta omissiva ou comissiva que permita identificar a relação de causalidade, de onde decorre a improcedência.
2. De modo a atender aos parâmetros do artigo 85, § 11, do CPC, o valor da verba honorária é majorado a 12% sobre o valor atualizado da causa.
” (TJSP, RAC n.º 1004346-72.2022.8.26.0400, 31ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antônio Rigolin, j. 07.05.2024 – destaquei).

Por sua vez, quanto à rescisão contratual, é cediço que o contrato de locação tem por objeto o uso e gozo de bem imóvel mediante remuneração. Destruído o imóvel por evento imprevisível e inevitável, sem culpa do locatário, opera-se a resolução da obrigação.

Nesse sentido “
Se a obrigação for de restituir coisa certa, e esta, sem culpa do devedor, se perder antes da tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação se resolverá, ressalvados os seus direitos até o dia da perda.”
(Art. 238, do C. Civil).

In casu
, quanto à resolução contratual, esta se operou na data do incêndio, conforme bem observou a juíza sentenciante, diante da perda total da funcionalidade do imóvel, o que impossibilitou o exercício da atividade profissional pelo locatário e inviabilizou o regular gozo do bem locado, além de o autor haver retomado o bem, efetuando reparos.

Ademais, analisando o instrumento contratual entabulado entre as partes, verifica-se que não há cláusula impondo ao locatário a obrigação de reconstrução em caso de sinistro, ou de pagamento de seguro contra incêndio ou de IPTU. Ao contrário, a obrigação legal de contratar seguro contra incêndio e de pagar o IPTU, pretendido pelo autor, recai, na forma do artigo 22, inc. VIII, da Lei nº 8.245/91, sobre o locador, confira:

“Art. 22. O
locador
é obrigado a:

(...) VIII –
pagar os impostos
e taxas, e ainda o
prêmio de seguro complementar contra fogo
, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”

A propósito, o c. STJ assim enfrentou o tema,
in verbis
:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PERECIMENTO DO BEM EM INCÊNDIO
. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC.
ENTREGA DAS CHAVES EM MOMENTO POSTERIOR. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS NO PERÍODO CORRESPONDENTE.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(...)

3. A locação consiste na cessão do uso ou gozo da coisa em troca de uma retribuição pecuniária, isto é, tem por objeto poderes ou faculdades inerentes à propriedade. Assim, extinta a propriedade pelo perecimento do bem, também se extingue, a partir desse momento, a possibilidade de usar, fruir e gozar desse mesmo bem, o que inviabiliza, por conseguinte, a manutenção do contrato de locação.

4. O mutualismo que está na base dessa relação jurídica pressupõe, necessariamente, a existência de prestações e contraprestações recíprocas, sendo certo que a quebra desse sinalagma pode configurar enriquecimento sem causa vedado pelo ordenamento pátrio.

5. Recurso especial provido.”
(REsp n. 1.707.405/SP, Terceira Turma, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 07.05.019 - destaquei).

No mesmo sentido, segue a jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

“
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INCÊNDIO. AÇÃO INDENIZATÓRIA COM PLEITO RECONVENCIONAL. Sentença de parcial procedência do pedido principal e de procedência do pedido reconvencional. Recurso de apelação da autora.
Incêndio ocorrido no imóvel objeto da locação. Causa desconhecida. Partes que não solicitaram a produção de prova pericial, sob o crivo do contraditório. Perícia realizada por Instituto de Criminalística inconclusiva. Contrato que se encerrou pelo perecimento do bem, não sendo devida multa e demais encargos após o incêndio. Res perit domino (art. 393 do CC/2002). Precedente do STJ em caso análogo.
Reconvenção. Locatária que não comprovou a responsabilidade da locadora para o incêndio, cuja causa é desconhecida. Ré que não indicou provas e não se desincumbiu do ônus contido no art. 373, I, do CPC/2015. Partes que devem arcar com os próprios prejuízos
. Pedidos reconvencionais julgados improcedentes. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”
(TJSP, RAC n.º 1002448-28.2020.8.26.0001, 27ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Alfredo Attié, j. 28.02.2024 – destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS DECORRENTES DE INCÊNDIO EM IMÓVEL LOCADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR (LOCADOR). 1. Alegação de que a locatária tinha a obrigação de devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, devendo, por isso, ser responsabilizada pelos danos ocasionados em incêndio. Rejeição.
Interpretação sistemática do artigo 23, inciso III da Lei nº 8 .245/1991 e do artigo 238 do Código Civil. Locatário que não é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, caso o bem tenha se deteriorado sem culpa dele, devendo o locador sofrer a perda. 2. Ônus de comprovar a causa do incêndio que incumbia ao Autor (locador). Inteligência do artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil. Tratando-se de fato constitutivo do direito do locador à indenização, cabe a ele demonstrar que a deterioração do imóvel decorreu de culpa, conduta abusiva ou uso inadequado do bem pelo locatário. 3. Conjunto probatório insuficiente a demonstrar que as Rés foram culpadas pela destruição do imóvel
. (...)”
(TJPR, RAC n.º 00017656820218160189, 18ª Câmara Cível, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, j. em 21.10.2024 – destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ACESSÓRIOS – CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL – DEMONSTRAÇÃO – RESPONSABILIDADE PELA QUITAÇÃO DO IPTU E TAXAS – INEXISTÊNCIA DE AJUSTE PREVENDO A TRANSFERÊNCIA AO LOCATÁRIO – COBRANÇA INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

É obrigação do locador pagar impostos e taxas incidentes sobre o imóvel locado (art. 22, VIII da Lei nº 8.245/91), salvo disposição contratual expressa em contrário.

Inexistência de ajuste prevendo a transferência dessa obrigação ao locatário, motivo pelo qual indevida a condenação referente ao pagamento do IPTU e demais acessórios
.
”

(RAC n.º 1012048-38.2018.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antonia Siqueira Goncalves, j. 25.09.2024 – destaquei).

Desse modo, não há como se imputar ao requerido a obrigação de pagamento de aluguéis após a ocorrência do incêndio, tampouco é possível reconhecer a continuidade do vínculo contratual diante da extinção do objeto da prestação. Igualmente, não se pode exigir o pagamento do IPTU, na ausência de cláusula contratual expressa que imponha tal obrigação ao locatário.

Logo, confrontando-se os fatos alegados na petição inicial com as provas constantes dos autos, entende-se acertada a decisão proferida pela MMª Juíza, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos para condenar a parte requerida ao pagamento das faturas de consumo de água em aberto, de modo que não se verifica qualquer vício ou equívoco que justifique a reforma da respeitável sentença.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantido por seus próprios fundamentos.

De outra banda, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios em 5% sobre o valor já arbitrado, a cargo da parte recorrente, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025