Tribunal: TJMT
Processo: 1044182-79.2022.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044182-79.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[AMANDA MARIA VIEIRA RAMALHO - CPF: 721.979.941-15 (APELADO), MURILO CARLOS RISSO DOS SANTOS - CPF: 051.187.711-02 (ADVOGADO), LUTHIERO JOSE DA SILVA TERENCIO - CPF: 011.906.691-29 (ADVOGADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELANTE), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO), BRUNO HENRIQUE ANDRADE ALVARENGA - CPF: 066.773.566-63 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ATO ILÍCITO CONFIGURADO. DANO MORAL. VALOR MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada por adquirente de unidade imobiliária em desfavor de incorporadora e construtora, reconhecendo o atraso superior a um ano na entrega do imóvel, e condenando as rés ao pagamento de multa de 1% ao mês, lucros cessantes, devolução de valores pagos a título de taxa de evolução de obra e indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) saber sobre as preliminares de incidência da multa prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64, ausência de fundamentação e sobre a legitimidade passiva das rés para responder por valores relativos à taxa de evolução de obra; (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel justifica a incidência de multa e indenização por lucros cessantes; (iii) saber se o inadimplemento contratual caracteriza o dano moral.

III. Razões de decidir

Segundo a legislação aplicável, o prazo de tolerância para entrega da obra é até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento.

As empresas requeridas são legítimas para figurar no polo passivo da demanda, em relação à cobrança da taxa de evolução de obra, na medida em que o escopo da ação é ter o ressarcimento das perdas decorrentes da demora na entrega do imóvel adquirido.

O atraso na entrega da unidade imobiliária, superior ao prazo de tolerância, presume a ocorrência de lucros cessantes e impõe a obrigação de indenizar.

O inadimplemento qualificado pela mora superior ao prazo razoável e que inviabiliza a posse e fruição do imóvel autoriza a condenação por dano moral.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: "1. Será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. 2. A incorporadora e a construtora são legítimas para responder por cobranças indevidas relacionadas à taxa de evolução de obra. 3. O atraso na entrega do imóvel presume a existência de lucros cessantes e enseja indenização. 4. Em casos excepcionais, o inadimplemento contratual que frustra expectativas essenciais do consumidor configura dano moral."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, 6º, 14, 42 e 51; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, § 2º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25.09.2019; TJDF, RAC nº 0700958-38.2017.8.07.0014, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7ª Turma Cível, j. 14.08.2019; TJMT, RAC nº 1000047-96.2022.8.11.0003, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 24.05.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda. e Via Sul Engenharia Ltda. em face da r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de indenização por dano material, lucros cessantes e dano moral, que lhes move Amanda Maria Vieira Ramalho,
julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para condenar a parte ré ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 5.000,00, além do pagamento de danos materiais, consistente no ressarcimento dos aluguéis, no valor total de R$ 13.000,00. Ainda, condenou ao ressarcimento de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, no período compreendido entre 01.07.2021 a 06.09.2022 e ao pagamento de multa de 1% sobre o valor efetivamente pago, para cada mês pago,
pro rata die
, nos termos do artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64. Por fim, condenou ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixado em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as apelantes
sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença, alegando julgamento contrário à lei, sob o argumento de que a penalidade imposta não teria previsão no contrato. Além disso, defendem a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e a ilegitimidade passiva para responderem pela cobrança da taxa de evolução de obra.

No mérito, pugnam pela reforma da sentença para reconhecer a inexistência de mora na entrega da obra, diante da previsão contratual de prazo de tolerância e da incidência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia da Covid-19. Além disso, alegam que deve ser afastada a condenação ao pagamento de multa de 1% ao mês sobre o valor pago, por ser incompatível com as disposições contratuais e a necessidade de exclusão da condenação referente aos lucros cessantes, por ausência de comprovação específica do valor locatício à época do inadimplemento. Ainda, pretende afastar a condenação por dano moral, sustentando que o inadimplemento contratual, por si só, não configura abalo extrapatrimonial. Ao final, requer a reforma da sentença.

Contrarrazões (id. 275026428), pugnando pelo desprovimento.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 07 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Amanda Maria Vieira Ramalho ajuizou ação de indenização por dano material, lucros cessantes e dano moral, em desfavor de Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda. e Via Sul Engenharia Ltda., aduzindo que em abril de 2019, firmou contrato de compra e venda com a empresa requerida Via Sul Engenharia Ltda., referente ao imóvel denominado Condomínio Residencial Campos do Coxipó / Mirante do Coxipó, localizado no Bairro Chácara dos Pinheiros, em Cuiabá/MT, no valor total de R$ 152.274,00, cuja entrega estava estipulada para ocorrer em dezembro de 2020.

Afirma, entretanto, que o imóvel foi efetivamente entregue somente em agosto de 2022, caracterizando-se significativo atraso e, ainda assim, sem comunicação prévia ou justificativa plausível por parte das rés. Destaca que, não obstante a inexecução do contrato, a instituição financeira passou a exigir o adimplemento das parcelas do financiamento, circunstância que agravou sobremaneira a situação financeira da autora.

Sustenta a incidência das normas consumeristas na relação jurídica, destacando os direitos básicos do consumidor, a função social do contrato e a necessidade de interpretação mais favorável ao aderente, tudo com esteio nos artigos 2º, 3º, 4º e 6º do CDC.

Alega, ainda, que houve manifesta violação ao princípio do
pacta sunt servanda
e da função social do contrato, com a imposição de cláusulas abusivas que favorecem exclusivamente as fornecedoras. Reforça que o contrato celebrado é de adesão, devendo suas disposições serem interpretadas sob o prisma do consumidor.

No tocante à responsabilidade civil, assevera tratar-se de responsabilidade objetiva, nos termos do artigo 14 do CDC, e que o atraso na entrega do imóvel, bem como os danos dele decorrentes, são imputáveis exclusivamente às demandadas.

Além disso, em relação à multa contratual, fundamentou o pedido na aplicação do artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64, sustentando ser devida a penalidade legal de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso na entrega do imóvel,
pro rata die
, a partir do término do prazo de tolerância contratual de 180 dias, até a efetiva entrega das chaves. Alega que tal sanção decorre da própria lei e visa compensar os adquirentes pelos transtornos advindos da mora do incorporador/construtor.

Ao final formula pedidos específicos com base no inadimplemento, pugnando pelo o pagamento de multa de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, no total de R$ 22.590,59, referente ao período de julho/2021 a agosto/2022, com fundamento no artigo 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/64. A repetição do indébito em dobro, do valor pago a título de juros de obra após o prazo contratual, no montante de R$ 18.560,20, com base no artigo 42, parágrafo único, do CDC. A aplicação da cláusula penal ao fornecedor inadimplente, requerendo o pagamento de R$ 76.137,00, correspondentes a 50% do valor total do contrato. O reembolso do valor de R$ 464,82, a título de IPTU cobrado antes da imissão na posse.

Exige ainda a condenação ao pagamento de valores relativos à privação do uso do imóvel, no total de R$ 13.000,00, correspondentes a aluguel presumido de R$ 1.000,00 por mês entre julho/2021 e agosto/2022 e a fixação da indenização por dano moral em R$ 40.000,00, defendendo a configuração do dano
in re ipsa
.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para condenar a parte ré ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 5.000,00; ao pagamento de danos materiais, consistente no ressarcimento dos aluguéis, no valor total de R$ 13.000,00; ao ressarcimento de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, no período compreendido entre 01.07.2021 a 06.09.2022 e ao pagamento de multa de 1% sobre o valor efetivamente pago, para cada mês pago,
pro rata die
, nos termos do artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64. Por fim, condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença, alegando julgamento contrário à lei, sob o argumento de que a penalidade imposta não teria previsão no contrato. Além disso, defendem a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e a ilegitimidade passiva para responderem pela cobrança da taxa de evolução de obra.

No mérito, pugnam pela reforma da sentença para reconhecer a inexistência de mora na entrega da obra, diante da previsão contratual de prazo de tolerância e da incidência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia da Covid-19. Além disso, alegam que deve ser afastada a condenação ao pagamento de multa de 1% ao mês sobre o valor pago, por ser incompatível com as disposições contratuais e a necessidade de exclusão da condenação referente aos lucros cessantes, por ausência de comprovação específica do valor locatício à época do inadimplemento. Ainda, pretende afastar a condenação por dano moral, sustentando que o inadimplemento contratual, por si só, não configura abalo extrapatrimonial. Ao final, requer a reforma da sentença.

Pois bem.

As apelantes sustentam, preliminarmente, que a sentença é nula por ter imposto penalidade não prevista no contrato celebrado entre as partes. Alegam, para tanto, que o empreendimento em questão encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação e que é indevida a incidência da multa prevista no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 ao caso.

Todavia, razão não lhes assiste.

O artigo 43-A, da Lei n.º 4.591/64, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, tem aplicação cogente nas relações jurídicas que envolvem aquisição de unidades imobiliárias. Tal dispositivo legal preceitua, de forma cristalina, que, em caso de entrega do imóvel com atraso superior ao prazo contratualmente ajustado e à tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias, é devida indenização mensal ao adquirente adimplente no importe de 1% sobre o valor efetivamente pago.

A propósito, segue o seguinte julgado sobre o tema, confira:

“
CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS CORRIDOS. ART. 43-A DA LEI N. 13.786/2018. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. FIXAÇÃO. OBSERVÂNCIA DO § 2º DO ART. 43-A DA LEI N. 13.786/2018. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. IMPOSSIBILIDADE.

1. A demora injustificada na entrega de imóvel dá ensejo à reparação por lucro cessante ao comprador, que, em razão disso, deixou de auferir renda com os aluguéis que poderia ter recebido e se viu impedido pelo atraso, não sendo relevante perquirir sobre a destinação do imóvel adquirido.

2. Nos termos do art. 43-A da Lei n. 13.786/2018, o prazo de tolerância para entrega da obra é até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento.

3. O valor da indenização deve ser fixado segundo os critérios do § 2º do art. 43-A da Lei n. 13.786/2018, o qual dispõe que na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
(...).”
(TJDF, RAC n.º 0700958-38.2017.8.07.0014, 7ª Turma Cível, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, j. 14.08.2019 - destaquei).

Logo, não houve criação arbitrária de sanção pela magistrada, mas sim aplicação de norma imperativa, protetiva do consumidor, que se sobrepõe às cláusulas contratuais eventualmente restritivas.

Em arremate, não há que se cogitar de ausência ou deficiência de fundamentação ou de julgamento
ultra
ou
extra petita
, uma vez que a sentença fundamentou o reconhecimento do atraso, da obrigação de indenizar e da aplicação do CDC, todos pontos essenciais e suficientes para solução da lide.

Assim
rejeito a preliminar.

Ainda, as recorrentes aduzem que em razão do regime de financiamento adotado e da atuação da instituição financeira na operação, não seriam legítimas para figurar no polo passivo da presente ação no tocante ao pedido de devolução da taxa de evolução de obra.

Mais uma vez, sem razão.

Digo isso, pois, ainda que a cobrança da mencionada taxa tenha decorrido de cláusulas inseridas no contrato de financiamento bancário, é induvidoso que a relação jurídica estabelecida entre autora e as requeridas é de consumo, devendo a construtora responder pelas obrigações contratuais e eventuais cobranças indevidas a que der causa.

Nesse sentido, segue a jurisprudência deste Tribunal, confira:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. AUSÊNCIA DE EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO CONTRATUAL. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

(...)

Teses de julgamento:
“1. A construtora é parte legítima para responder por cobranças relativas à taxa de evolução de obra, mesmo quando o empreendimento for financiado por instituição financeira;

2. É legítima a cobrança da taxa de evolução de obra até a efetiva conclusão da construção, desde que respeitado o prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância previsto no contrato
.” (...)
”. (RAC n.º 1040793-91.2019.8.11.0041, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 10.12.2024 – destaquei).

Logo,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
.

Superados esses pontos, avançando na resolução do mérito, necessário se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do
pacta sunt servanda
, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense
,

verbis
:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”

(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei).

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta aos arts. 421 e 422, do C. Civil.

In casu,
é incontroverso nos autos que a entrega da unidade imobiliária adquirida pela autora ocorreu em 20 de agosto de 2022 (id. 275026394), sendo que, conforme previsão contratual expressa, o prazo máximo para a imissão na posse expiraria em junho de 2021, considerando-se, para tanto, o prazo de tolerância de 180 dias (id. 275025384 – Pág. 3).

Tem-se, pois, configurado atraso superior a um ano além do limite contratualmente ajustado, o que atrai a incidência da responsabilidade civil das requeridas, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Ora, em casos de aquisição de imóvel para fins residenciais, a incorporadora responde de forma objetiva pelos danos oriundos do descumprimento do prazo de entrega da unidade, sendo irrelevante a demonstração de culpa.

Ainda que tenha sido aventada, no decorrer da instrução, a tese de caso fortuito e força maior, decorrente da pandemia de Covid-19, tal alegação não se sustenta, considerando que
não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

A propósito, assim decidiu esta Terceira Câmara,
in litteris
:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor
. (...) Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.”
(RAC n. 1000047-96.2022.8.11.0003, 3ª Câm. de Dir. Priv., Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, J. 24.05.2023 - negritei)

Portanto, evidenciada a mora das requeridas, incabível qualquer afastamento da responsabilidade civil.

Diante do atraso injustificado e da não resolução do contrato, é imperativa a aplicação da penalidade prevista no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64, dispositivo introduzido pela Lei nº 13.786/2018, por se tratar de norma cogente e protetiva.

Isso porque, o referido dispositivo legal prevê que, ocorrendo o atraso e ultrapassados os 180 dias de tolerância, os compradores podem optar pela rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos ou, caso optem por manter o contrato, como no presente caso, a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago será devida, confira:

“
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

(...)

§ 2º
Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato
.”

Nesse sentido, segue a jurisprudência pátria:

“
RECURSO DE APELAÇÃO – Ação de indenização por danos material e moral – Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta – Sentença que condenou a ré ao pagamento de indenização de 1% ao mês, pro rata die, sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, nos termos do artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 - Interpretação do apelante de que a sentença determinou que a indenização de 1% deveria ser calculada a partir do final do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves - Ambiguidade verificada na r. sentença quanto à base de cálculo da indenização –
Artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 que estabelece a incidência da indenização de 1% ao mês sobre o montante total efetivamente pago pelo adquirente ao longo de todo o contrato, até a data da entrega do imóvel, e não apenas sobre os valores desembolsados durante o período de atraso – Ambiguidade que poderia ter sido resolvida por embargos de declaração - Recurso provido, somente para fazer constar que a base de cálculo da indenização deve considerar o valor total efetivamente pago pelo adquirente ao longo de todo o contrato, até a data da entrega do imóvel, conforme o disposto no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4 .591/64
.
” (TJSP, RAC n.º 10132378520238260032, 25ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Ana Luiza Villa Nova, j. 17.09.2024 – destaquei)

“
CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS CORRIDOS. ART. 43-A DA LEI N. 13.786/2018. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. FIXAÇÃO. OBSERVÂNCIA DO § 2º DO ART. 43-A DA LEI N. 13.786/2018. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. IMPOSSIBILIDADE.

(...)

2. Nos termos do art. 43-A da Lei n. 13.786/2018, o prazo de tolerância para entrega da obra é até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento.

3. O valor da indenização deve ser fixado segundo os critérios do § 2º do art. 43-A da Lei n. 13.786/2018, o qual dispõe que na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato
.
(...).”
(TJDF, RAC n.º 0700958-38.2017.8.07.0014, 7ª Turma Cível, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, j. 14.08.2019 - destaquei).

Não obstante, as recorrentes ainda sustentam que o artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 seria inaplicável ao caso em análise, sob o argumento de que referido dispositivo teria sido introduzido no ordenamento jurídico posteriormente à celebração do contrato.

Ora, conforme bem destacado pela sentença o contrato em análise foi celebrado em abril de 2019, quando já vigente a Lei nº 13.786/2018, que inseriu o artigo 43-A na Lei nº 4.591/64, de modo que deve ser aplicado à relação havia entre as partes.

Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento de que a cobrança de juros de obra ou encargos similares torna-se indevida após o prazo ajustado para entrega do imóvel, incluindo o período de tolerância, uma vez que a responsabilidade pelos custos da construção cabe exclusivamente à incorporadora.

Assim, ao ultrapassar o prazo estipulado para a conclusão, é dever da parte requerida suportar os encargos decorrentes da obra. Não se mostra legítimo transferir essa obrigação à consumidora, que permaneceu privada do imóvel e impossibilitada de usufruí-lo, sendo injusto que suporte os prejuízos decorrentes do descumprimento contratual por parte da fornecedora.

Por tais razões, a sentença encontra-se em perfeita sintonia com a legislação consumerista e com a jurisprudência consolidada.

Ademais, com relação aos lucros cessantes, imperioso observar que a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que, verificado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente que, privado do bem, deixa de auferir renda presumida ou é compelido a arcar com despesas relativas à sua moradia alternativa.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 996, assentou que o atraso na entrega da unidade gera o dever de indenizar a título de lucros cessantes, independentemente da comprovação de efetivo dano.

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.
” (REsp n.º 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019 - destaquei).

No caso em exame, o juízo de origem arbitrou o valor dos lucros cessantes com base em critério equitativo, em consonância com a prova documental acostada aos autos e com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A propósito, bem pontuou a douta magistrada
a quo
neste ponto, confira:

“
Compulsando os autos, verifico que é fato incontroverso que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda,
referente a uma unidade habitacional no empreendimento Mirante do Coxipó, nesta Capital.

Na cláusula 5ª, acerca do prazo de entrega, consta estipulado em dezembro/2020 (id nº 104146995), com tolerância de mais 180 dias (junho/2021).

Em sua defesa, a parte requerida defende que o prazo para entrega das chaves deve ser contado após a assinatura do financiamento.

Ocorre que o STJ, no REsp 1729593/SP, submetido no rito repetitivo (
Tema 996
), assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Portanto, a cláusula que estipula prazo para a entrega do imóvel após captação do recurso financeiro ou em data futura
é nula
, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, vez que deixa o consumidor em desvantagem exagerada, colocando-o em desequilíbrio no que se refere às obrigações assumidas pelas partes,
razão pela qual será considerada a data de junho/2021 para o termo final da entrega da imóvel
, incluso os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação legal.

Ademais, não há que se falar em ocorrência de caso fortuito ou força maior, diante do risco inerente à atividade exercida pela construtora, não podendo sob esta alegação exime-se da responsabilidade na demora na entrega de imóvel, pois todos estes fatores são previsíveis.

(...)

No tocante ao pedido de
reconhecimento da ilegalidade dos juros de obra fora do prazo, bem como, aplicação de repetição do indébito
, vislumbro que o Demonstrativo de Evolução juntado no id nº 104146997 comprova que a requerente/consumidora estava arcando com o pagamento da taxa de evolução de obra no período de atraso e também depois da entrega do imóvel, sendo devido o ressarcimento das quantias pagas a este título a partir de 01/07/2021.

Conforme é cediço, a taxa de evolução de obra é paga durante o período de construção e o seu valor não é utilizado para amortização do saldo devedor, assim, é evidente o prejuízo financeiro causado ao consumidor, que deve ser ressarcido de referida despesa no período de atraso e também no período posterior à entrega das chaves.

Todavia, não há se falar em repetição do indébito, sendo o valor total de R$ 9.280,10.

Idêntico raciocínio ocorre no que diz respeito ao aluguel para moradia, cabendo às requeridas ressarcirem os gastos comprovadamente mantidos com referido encargo no período de atraso de entrega de imóvel, a saber, 01/07/2021 a 06/09/2022 no valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais).
”
(id. 275026865).

Nesse mesmo sentido:

“
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL . ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM . ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" ( REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27 .9.2019).
(...)”
(AgInt no REsp: 1779271/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, j. 01.06.2021 – destaquei).

Destarte, merece ser integralmente mantida a condenação fixada na sentença.

Finalmente, no que toca à indenização por dano moral, igualmente não merece guarida a irresignação das rés.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado (id. 275025384).

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes não terem cumprido as obrigações assumidas, confere-se à compradora o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

O inadimplemento contratual, em regra, não enseja, por si só, o dever de indenizar por dano extrapatrimonial. Contudo, em hipóteses como a presente, em que o atraso na entrega do imóvel ultrapassa significativamente o prazo de tolerância, acarretando à adquirente frustração da legítima expectativa de receber o bem para sua moradia própria e impondo-lhe transtornos que excedem os meros aborrecimentos cotidianos, a reparação por dano moral é medida que se impõe.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria a autora, ora recorrida, a modificação de seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento,
in

verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

(...)

II -
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pela apelada, em razão do erro cometido.

É sabido que a Constituição Federal em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

A indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda, em relação à ofendida, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-lo, visando à compensação pelo dano sofrido.

Logo, a quantificação desses valores oferecem grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesta trilha, considerando o grau de responsabilidade da parte requerida, ora recorrente, frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pela autora, ora apelada, entendo que deve ser mantida a condenação no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

De outra banda, estando desprovido o recurso das apelantes, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo
ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 07 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025