Tribunal: TJMT
Processo: 1033145-04.2024.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033145-04.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (APELANTE), DANIELA PEDROSA CARDOSO - CPF: 912.778.846-68 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE), VALDICK JUNIO DUQUE ARANTES - CPF: 059.994.611-38 (APELADO), TAYNAN MIRANDA DE OLIVEIRA - CPF: 061.426.781-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS. PAGAMENTO DE ALUGUEL. COMPROVADO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. INADMISSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação indenizatória, condenando solidariamente as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 e danos materiais de R$ 7.800,00 a título de aluguéis, decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta com prazo contratual vencido em 30/05/2024, incluído período de tolerância de 180 dias.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a empresa Viasul Engenharia Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista sua alegada condição de mera executora da obra; (ii) verificar se restou comprovado o atraso na entrega do imóvel e a consequente caracterização do inadimplemento contratual; (iii) analisar se os danos morais e materiais alegados pelo autor encontram amparo probatório e jurídico; e (iv) examinar se é juridicamente viável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, à luz da orientação consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça.

III. Razões de decidir

3. A legitimidade passiva da empresa de engenharia/construtora decorre de sua participação ativa no empreendimento, não se limitando à mera execução da obra, conforme documentação que comprova sua atuação como empreendedora e corresponsável, aplicando-se o disposto no artigo 7º, parágrafo único, do CDC, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento.

4. O inadimplemento contratual das apelantes restou inequivocamente demonstrado, considerando que o prazo máximo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância de 180 dias, encerrou-se em 30/05/2024, sem que houvesse a disponibilização das chaves ou justificativa plausível para o atraso, caracterizando mora contratual injustificada.

5. Os danos morais são presumidos em casos de atraso injustificado na entrega de imóvel residencial, especialmente quando há frustração de expectativas legítimas relacionadas a eventos familiares significativos, como o casamento planejado pelo autor, ultrapassando a esfera do mero aborrecimento e causando abalo psicológico compensável.

6. Os danos materiais consistentes no pagamento de aluguéis no valor de R$ 600,00 mensais, totalizando R$ 7.800,00, encontram-se devidamente comprovados documentalmente e decorrem diretamente do inadimplemento contratual, constituindo danos emergentes reparáveis.

7. A orientação jurisprudencial consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça veda expressamente a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, tendo em vista o caráter indenizatório substitutivo da multa contratual, sendo juridicamente adequada a condenação isolada ao pagamento dos aluguéis efetivamente desembolsados pelo consumidor.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário, constando em documentos publicitários e memoriais descritivos, possui legitimidade passiva solidária com a incorporadora, aplicando-se a responsabilidade conjunta prevista no artigo 7º, parágrafo único, do CDC. 2. O inadimplemento contratual em contratos de compra e venda de imóvel na planta, mesmo após esgotado o período de tolerância, gera presunção de danos morais ao consumidor, especialmente quando há frustração de expectativas familiares legítimas. 3. É juridicamente inviável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, conforme orientação do Tema 970/STJ, sendo admissível a condenação isolada ao pagamento de aluguéis efetivamente desembolsados durante o período de atraso."

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, e 7º, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; TJMT, Apelação 1030173-20.2019.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 27/06/2024; TJMT, Apelação 1015522-29.2021.8.11.0003, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 26/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível
interposta por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
VIASUL ENGENHARIA LTDA.,
contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da
Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes n. 1033145-04.2024.8.11.0003
, ajuizada por
VALDICK JUNIO DUQUE ARANTES
, julgou procedente os pedidos iniciais, reconhecendo o atraso na entrega do imóvel e condenando solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), e ao pagamento de R$ 7.800,00 (sete mil e oitocentos reais), a título de aluguéis, além das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignadas, as requeridas interpuseram o presente recurso de apelação, alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da empresa ViaSul Engenharia Ltda., sob o fundamento de que esta teria atuado unicamente como executora da obra, não mantendo qualquer vínculo contratual direto com o autor ou lastro comercial, requerendo a sua exclusão do polo passivo da ação.

No mérito, sustentam a ausência de comprovação dos danos materiais, quanto ao pagamento de aluguel no período alegado, por ausência de contrato de locação, recibo, transferência bancária ou qualquer documento que demonstre o efetivo prejuízo material.

Aduzem a inexistência de prova quanto à ocorrência de atraso na entrega do imóvel,

pois o prazo de conclusão da obra sequer se esgotou, qual seja, 36 (trinta e seis) meses contados da assinatura, bem como a ausência de cláusula penal estipulada em favor do comprador, o que, segundo argumentam, afastaria a possibilidade de inversão da penalidade e encontra obstáculo na tese consolidada no Tema nº 970/STJ.

Alegam, ainda, a incompatibilidade entre a condenação ao pagamento de lucros cessantes e a aplicação de cláusula penal, defendendo, por fim, a impropriedade da indenização por danos morais, diante da inexistência de prejuízo na esfera extrapatrimonial do autor.

Ao final, requerem o provimento do recurso, para que a demanda seja julgada integralmente improcedente. De forma subsidiária, pleiteiam: a exclusão da empresa Viasul Engenharia Ltda. do polo passivo da demanda; a exclusão da condenação ao pagamento de danos materiais, correspondentes a aluguéis; a reforma da decisão quanto à cláusula penal, sustentando a impossibilidade jurídica de sua aplicação em favor do comprador; bem como a reforma da condenação por danos morais, ante a inexistência de prova de abalo à esfera extrapatrimonial do autor, ou, alternativamente, a redução do valor fixado a título de indenização.

O apelado apresentou contrarrazões, nas quais pugna pela manutenção integral da sentença, argumentando que restou comprovado o atraso na entrega do imóvel em prazo superior ao limite de tolerância contratualmente estipulado.

Defende, ainda, que a jurisprudência admite a aplicação da cláusula penal em benefício do consumidor, especialmente diante da relação de consumo existente entre as partes.

Sustenta, por fim, que a condenação por danos morais encontra amparo nos fatos devidamente comprovados nos autos, bem como no entendimento já consolidado pelos tribunais superiores (Id. 301775082).

Preparo recursal recolhido no id. 301775078.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
apelação cível
interposta por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
VIASUL ENGENHARIA LTDA.,
contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da
Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes n. 1033145-04.2024.8.11.0003
, ajuizada por
VALDICK JUNIO DUQUE ARANTES
, julgou procedente os pedidos iniciais, reconhecendo o atraso na entrega do imóvel e condenando solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), e ao pagamento de R$ 7.800,00 (sete mil e oitocentos reais), a título de aluguéis, além das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

O recurso é tempestivo, foi preparado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele
conheço.

Inicialmente, cumpre à análise da
preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Viasul Engenharia Ltda.

A apelante ViaSul Engenharia Ltda. sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, alegando não integrar a relação contratual principal, atuando tão somente como construtora contratada.

Não assiste razão à recorrente.

O contrato celebrado entre o consumidor e as empresas rés revela, em sua essência, uma relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Conforme já pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, do CDC, é admissível a responsabilização solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, inclusive incorporadora, construtora e vendedora, diante da natureza coletiva da obrigação assumida perante o consumidor final.

Outrossim, constata-se dos autos que a Viasul Engenharia atua não apenas como executora da obra, mas também como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento, constando inclusive em documentos relacionados à publicidade e memorial descritivo do imóvel, constante no id. 179185563 – autos de origem.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso caminha no mesmo sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA –
PRELIMINARES
–
ILEGITIMIDADE PASSIVA
– CERCEAMENTO DE DEFESA – OFENSA À DIALETICIDADE – PRESCRIÇÃO – REJEITADAS – MÉRITO – CONTRATO SEM PACTUAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CONDICIONAMENTO À CAPTAÇÃO DE RECURSOS FINANCEIROS – ABUSIVIDADE – TEMA 996 DO STJ – ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA POR MAIS DE 12 MESES – DANO MATERIAL – PAGAMENTO DE ALUGUEIS – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 8.000,00 – VALOR RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO.

Não há que se falar em cerceamento de defesa quando as provas existentes nos autos são suficientes para formação do convencimento do magistrado.

Consoante precedentes desta Câmara, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado.

O prazo prescricional da pretensão relacionada à responsabilidade civil decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil, e não trienal, pois o prazo prescricional do art. 206, §3º, V, do mesmo Códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos.

Não há falar em ofensa à dialeticidade quando a parte expõe as razões de sua inconformidade com o decisum de forma clara, bem como os motivos pelos quais busca a sua reforma.

Na linha do Tema 996 do STJ, “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.”

A demora injustificada da entrega da obra por 12 (doze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal prejuízo ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.”

(N.U 1030173-20.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Vice-Presidência, Julgado em 27/06/2024, Publicado no DJE 27/06/2024). (grifo nosso)

Diante disso,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
.

Superada a preliminar, passo à análise das razões recursais.

Consta nos autos que,
Valdick Junio Duque Arantes
celebrou, em 22/03/2022, contrato de compra e venda com as empresas
Rondonópolis 1 Incorporação Imobiliária SPE Ltda e Viasul Engenharia Ltda
para aquisição de imóvel no empreendimento “Park Rita Maria”, unidade BL09UN401, com previsão contratual de entrega até 30/05/2024 (incluído o prazo de carência de 180 dias).

Confiando na entrega pontual do imóvel, o autor planejou e realizou seu casamento para 25/11/2023, prevendo iniciar a vida conjugal no imóvel adquirido. No entanto, o imóvel não foi entregue até a data estipulada (mais de dois meses após o prazo máximo contratual).

Diante do inadimplemento, Valdick alegou frustração dos planos familiares, necessidade de locação alternativa (R$ 600,00 mensais desde novembro/2023), além de continuar arcando com parcelas do financiamento do imóvel adquirido.

Em razão disso, ingressou com a presente ação pleiteando indenização por danos materiais (aluguéis pagos), cláusula penal inversa (50% do valor pago + multa de 1% conforme contrato), lucros cessantes alternativos e danos morais de R$ 20.000,00.

O Magistrado de origem julgou procedente, a presente
ação de indenização por danos morais, materiais e lucros cessantes,
com o seguinte fundamento:

“[...] Valdick Junio Duque Aranres ingressara com a presente ação em desfavor de Rondonópolis 1 Incorporação Spe Ltda e Via Sul Engenharia Ltda, pois, segundo alega na inicial, em data de 22 de março de 2022, firmou contrato de compra e venda com a parte ré, para aquisição da unidade do empreendimento Residencial Park Rita Maria. Fora estipulado o prazo para entrega, que ocorreria em 31 de novembro de 2023, porém, mesmo com o prazo de tolerância de 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue em 30 de maio de 2024, o que não ocorreu, caracterizando claro descumprimento contratual. Há descumprimento contratual, em decorrência disso, os planos do autor foram frustrados, uma vez que se programara para adentrar ao imóvel contando com o prazo estipulado pela ré. Aduz que deve ser aplicada a pena convencional estipulada. Assevera, ao final, que a parte ré deve ombrear com a indenização por danos materiais e morais, uma vez que é a única responsável pelo atraso da obra.

Em preliminar, a empresa ré – Via Sul Engenharia Ltda assevera ser parte ilegítima a figurar no polo passivo, pois quem firmou o contrato foi a empresa Jardim das Águas Incorporação Imobiliária Spe Ltda.

Sem razão a ré.

A propósito, o documento constante Id 179185563, mostra de forma clara a participação da ré, o que é o bastante para mantê-la no polo passivo.

Incontroverso que houve atraso na entrega do empreendimento, apesar da empresa ré ter afirmado que não ocorreu, para tanto, nada carreia ao processo no sentido de minorar a situação incômoda em que se encontra.

No que tange o pedido de inversão da cláusula penal formulado pelo autor deve, à evidência dos elementos encartados no processo, ser reconhecido.

De bom alvitre dizer que ao se proceder a um empreendimento do porte deste em discussão nos presentes autos, é claro que uma empreendedora já tem ciência das dificuldades a ele inerentes, devendo, por isso, já estipular um prazo de entrega condizente com os percalços que são naturais em tais empreitadas.

A responsabilidade é da vendedora.

Prevendo o contrato incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, portanto, é possível a inversão da multa em favor do consumidor, seja ela de natureza moratória ou indenizatória.

Nesse contexto, considerando que é fato incontroverso a inadimplência da parte ré em razão de sua mora para a entrega do imóvel, revela-se viável e necessária a aplicação de idêntica sanção prevista para eventual ocorrência de atraso no pagamento.

[...]

O dano moral tem caráter imaterial, logo, para sua comprovação, basta ser possível presumir a potencialidade ofensiva das circunstâncias e dos fatos concretos e a repercussão no patrimônio subjetivo da vítima.

A impossibilidade de entrega do imóvel ao consumidor por fornecedor gera não um mero aborrecimento, mas sim abalo moral passível de indenização. No que tange os danos morais, não há como não serem reconhecidos, pois, os infortúnios experimentados pela autora ultrapassam a fronteira do mero aborrecimento e causa inequívoco dano moral ao consumidor.

Quanto à dosagem da
indenização por danos morais
, predomina o critério do arbitramento judicial, tendo-se em conta que a reparação do dano moral tem duplo caráter: compensatório para a vítima e punitivo para o ofensor, assim, arbitro a importância de
R$ 6.000,00 (seis mil reais).

O pedido de condenação da parte ré em danos materiais não tem como não vingar.

Ademais, não há qualquer óbice à cumulação da multa contratual com a condenação da construtora inadimplentes ao pagamento de aluguéis mensais efetivamente pagos pelo consumidor – danos emergentes – durante o período relativo ao atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda.

[...]

Por fim, a multa convencional estipulada na cláusula 7.1.1, alíneas ‘a’ e ‘b’, consistente no pagamento de 50% do valor pago, não tem como prevalecer, uma vez que a mesma é prevista no caso de rescisão contratual, assim, é incabível a cumulação do pagamento de indenização por lucros cessantes – aluguéis – com a multa compensatória decorrente do inadimplemento contratual, sob pena de bis in idem.

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito atinentes à espécie,
JULGO PROCEDENTE
, a presente ‘Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais”, aforada por
VALDICK JUNIO DUQUE ARANTES
, com qualificação nos autos, em desfavor de
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA e VIA SUL ENGENHARIA LTDA
, com qualificação nos autos, para condenar a parte ré, de forma solidária, a pagar a importância de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais, a qual deverá ser corrigida: juros de 1% ao mês a partir do evento danoso e correção monetária INPC a contar do arbitramento; condenar a parte ré, de forma solidária, em danos materiais, consistente no pagamento da cláusula penal – inversão, valor que deverá ser apurado em liquidação de sentença, o qual deverá ser corrigido; juros de 1% ao mês a partir da citação; e, correção monetária INPC a contar desta decisão; condenar a parte ré, de forma solidária, no pagamento da importância de R$ 7.800,00 (sete mil e oitocentos reais) – aluguéis – valor que deverá ser corrigido: juros de 1% a partir da citação e correção monetária INPC a contar do desembolso; condenar a parte ré, de forma solidária, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação. [...]” (id. 301775075)

Pois bem. Conforme demonstrado na instrução, trata-se de típico contrato de compra e venda de imóvel na planta, envolvendo consumidor final e fornecedoras de serviço, o que atrai, sem dúvida, a incidência das normas protetivas do CDC, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

Diante da notória hipossuficiência técnica e informacional do consumidor, é cabível, como corretamente deferido na origem, a inversão do ônus da prova, nos moldes do artigo 6º, inciso VIII, do CDC.

Consta nos autos que o contrato previa a entrega do imóvel, unidade “BL09UN401”, Park Rita Maria, até
30/11/2023
, acrescido de prazo de tolerância de 180 dias, o que prorrogaria a entrega para
30/05/2024
. No entanto, à data da propositura da ação e mesmo do julgamento e prolação da sentença (13/05/2025),
não houve entrega das chaves
, tampouco justificativa plausível ou cronograma claro de conclusão.

Observa-se, ainda, a seguinte cláusula do contrato de compra e venda (Id.

301775043 - Pág. 22):

“Data de entrega estimada:
30/11/2023

Fica estabelecido que a conclusão das obras poderá ocorrer, para fins de direito,
em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estimada para a conclusão das obras
, não dará causa à resolução do contrato por parte do CLIENTE e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pela INCORPORADORA.

Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido neste item, desde que o CLIENTE não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por ele a resolução do contrato,
sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos estabelecido neste contrato
.” (negritei)

Diante do panorama relatado, é possível concluir que o autor é quem mais experimentou dos prejuízos decorrentes do atraso da entrega do imóvel adquirido da requerida, máxime porque a contratação/aquisição se deu em 22/03/2022, e cuja assinatura do contrato com a Caixa Econômica Federal se deu em 19/05/2022 (Id. 301775044 - Pág. 1/27).

Tal inadimplemento caracteriza
mora contratual injustificada
, sendo inequívoco o direito do consumidor à reparação pelos prejuízos sofridos (materiais e morais) decorrentes da situação narrada, oriunda do inadimplemento em relação ao prazo de entrega do imóvel.

Desse modo, mesmo aplicando a carência legal de 180 dias (cento e oitenta) dias, o prazo máximo para entrega do imóvel se encerrou em
30/05/2024,
não sendo entregue o imóvel até a data da prolação da sentença, não justificando o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado todos os períodos de tolerância contratuais.

Em casos semelhantes, já decidiu esta Corte de Justiça:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19
– NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – MORAL CONFIGURADO – QUANTUM MANTIDO – SENTENÇA ESCORREITA – INCONFORMISMO – PRETENSA REDISCUSSÃO – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CPC – “EMBARGOS REJEITADOS. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Deve ser mantido o valor da indenização fixado dentro dos padrões de razoabilidade e proporcionalidade, bem como por estar de acordo com os precedentes jurisprudenciais análogos. (...)” (N.U 1015522-29.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024, Publicado no DJE 30/06/2024). (grifo nosso)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA – REJEITADAS – INÉPCIA DA INICIAL – AFASTADA – MÉRITO –
ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA – 21 MESES DE ATRASO
– TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – COBRANÇA ILEGAL E ABUSIVA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO – CABÍVEIS SOMENTE APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 – VALOR REDUZIDO PARA R$7.000,00 VISANDO ATENDER AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O condômino e proprietário de uma das unidades do empreendimento possui legitimidade para pleitear danos materiais e morais em relação ao seu imóvel, tanto no tocante à área privativa, quanto à área comum, cuja expectativa de uso e gozo restou frustrada diante do atraso na entrega da obra. Consoante precedentes desta Câmara, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado entre comprador e agente financeiro. Se a petição inicial é clara e objetiva quanto aos fatos, e faz perfeita distinção quanto aos pedidos, não havendo que se confundir multa contratual com aluguel, ou com devolução dos juros da obra, ou ainda, danos morais, descabe falar em inépcia.
No caso, é notório o atraso desarrazoado na entrega do empreendimento, e, quanto a esse aspecto, não há que se falar em excludente de responsabilidade, imputando na Pandemia da COVID-19 a culpa pela quebra contratual, diante da ausência de provas concretas da influência do Coronavírus na evolução desta obra, especificamente.

Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.
A demora injustificada da entrega da obra por 21 (vinte e um) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir de R$10.000,00 (dez mil reais) para R$7.000,00 (sete mil reais) o valor dos danos morais decorrentes do injustificado atraso na obra.”

(N.U 1040009-12.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 19/06/2024). (grifo nosso)

Portanto, não há que se falar em excludente de responsabilidade, porquanto o atraso na entrega de imóvel pode ultrapassar o mero inadimplemento contratual, especialmente quando se verificam repercussões graves na vida pessoal do adquirente, como neste caso, em que houve frustração de expectativa relacionada ao casamento e necessidade de reorganização da vida familiar e financeira. Comprovado o abalo moral, é devida a reparação extrapatrimonial.

Quanto ao pedido para redução do montante indenizatório, as apelantes não apresentam justificativa plausível que autorize a redução; limitou-se a meras alegações.

Em verdade, o valor fixado na sentença recorrida a título de danos morais,
R$ 6.000,00 (seis mil reais),
se revela de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No que se refere à cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, verifica-se a incidência direta dos Temas 970 e 971 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, firmados no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, com
status
de repetitivos:

Tema 970:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (STJ - REsp: 1635428 SC 2016/0285000-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/05/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 25/06/2019 RSTJ vol. 255 p. 540) (grifo nosso).

Tema 971:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Os precedentes do STJ deixam assentado que a cláusula penal de natureza moratória possui finalidade nitidamente indenizatória, e quando arbitrada de modo razoável, substitui o dever de comprovação e reparação dos lucros cessantes.

No caso
sub judice
, a sentença de origem reconheceu que
“não há qualquer óbice à cumulação da
multa contratual
com a condenação da construtora inadimplente ao pagamento de aluguéis mensais efetivamente pagos pelo consumidor – danos emergentes – durante o período relativo ao atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda.”

O juízo a quo acertadamente
não cumulou
a cláusula penal estipulada no item 7.1.1, alíneas ‘a’ e ‘b’, do contrato que consiste no pagamento de 50% do valor pago, com lucros cessantes, por ser vedada sua cumulação, sob pena de caracterização de duplicidade indenizatória (bis in idem).

Nesse sentido,

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA –
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR – LUCROS CESSANTES – CUMULAÇÃO INVIÁVEL – TEMA 970/STJ
– DANO MORAL – VALOR MANTIDO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É juridicamente inviável a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória, quando esta última é aplicada como compensação pelo inadimplemento da incorporadora, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970 (REsp 1.635.428/SC – Repetitivo), que reconhece o caráter compensatório da multa e sua substitutividade das perdas e danos.

O valor arbitrado a título de danos morais, mostra-se adequado e proporcional à extensão do dano, à luz da jurisprudência regional, sendo suficiente para atender às funções compensatória e pedagógica do instituto, sem configurar enriquecimento sem causa.” (Apelação n. 1014307-13.2024.8.11.0003 - Terceira Câmara de Direito Privado, Relator Des. Dirceu dos Santos, publicado 25/07/2025). (grifo nosso)

Quanto aos lucros cessantes em razão do pagamento de aluguéis, o autor apresentou documentação idônea comprovando o pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 600,00, totalizando R$ 7.800,00 à época da inicial (Id. 301775048 – Págs. 1/5). Tais despesas decorreram diretamente do inadimplemento contratual das rés e, por isso, merecem integral reparação.

Portanto, agiu corretamente o Magistrado ao condenar as apelantes solidariamente no pagamento da importância de R$ 7.800,00 (sete mil e oitocentos reais) – aluguéis, não sendo cumulado com a
cláusula penal moratória.

Diante desta dinâmica de fatos e circunstâncias, reputa-se escorreita a sentença recorrida, pois o atraso injustificado na entrega do bem, gera, por si só, dano (material e moral) passível de indenização. Às requeridas competiam apresentar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado pelo autor, ônus do qual não se desincumbiu a recorrente (art. 373, inciso II, do CPC).

Ante o exposto,
conheço
do recurso de apelação,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada por Viasul Engenharia Ltda. e
nego-lhe provimento
, a fim de manter inalterada a sentença recorrida.

Por fim, majora-se em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação os honorários advocatícios arbitrados na origem, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025