Tribunal: TJMT
Processo: 1013374-43.2024.8.11.0002
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013374-43.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOSE ANTONIO ABDALA QUEIROZ - CPF: 218.791.256-68 (APELANTE), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), JORGE HONDA - CPF: 237.402.649-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL. PAGAMENTO DE 70% DO VALOR AJUSTADO. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MANUTENÇÃO DO CONTRATO.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, formulado por promitente vendedor em face de comprador inadimplente de parcela residual em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é aplicável, no caso concreto, a teoria do adimplemento substancial, a impedir a rescisão do contrato, mesmo diante de inadimplemento parcial de aproximadamente 30% do valor total ajustado.

III. Razões de decidir

3. O requerido comprovadamente adimpliu aproximadamente 70% do valor total do contrato, remanescendo débito residual a 30% do montante originalmente pactuado.

4. A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial em hipóteses em que há cumprimento expressivo da obrigação e demonstração de boa-fé objetiva na execução contratual.

5. A resolução do contrato mostra-se medida desproporcional e contrária à função social do contrato, especialmente quando a inadimplência não compromete a finalidade do negócio jurídico.

6. A manutenção do vínculo contratual não obsta a utilização dos meios ordinários de cobrança para exigir a parte remanescente do valor devido.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Majorado os honorários advocatícios (11%) sobre o valor da causa.

Tese de julgamento:

"1. É aplicável a teoria do adimplemento substancial quando verificado o cumprimento de parcela significativa da obrigação contratual, em percentual equivalente a 70%, afastando-se a resolução do contrato por inadimplemento parcial. 2. A inadimplência remanescente deve ser exigida por meio de ação própria de cobrança, nos termos do princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato."

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Trata-se de recurso de apelação interposto por
José Antônio Abdala Queiroz
contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da comarca de Várzea Grande, MT nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, proposta pelo ora recorrente, em face de
Jorge Honda
.

Prolatada a sentença (ID. 274001448), nos termos:

“Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial e, por conseguinte, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno o requerente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, atento à natureza da causa, o extenso tempo de tramitação e o zelo do profissional (CPC - § 2º, art. 85).”

Em suas razões recursais (ID. 274001451),
José Antônio Abdala Queiroz
apresenta tese de reforma da sentença, sob a alegação de ter o juízo ignorado os termos dispostos em contrato, contrariando princípio da
pacta sunt servanda
, ao comando de rescisão em caso de inadimplência do comprador.

Sustenta a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, a dívida estabelecida em R$70.000,00.

Acusa ser desproporcional e não reflete a boa-fé objetiva do comprador à sua disposição de parcelamento da dívida, pelo pagamento de R$200,00 mensais.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas (ID. 274001453).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Extrai-se dos autos que
Jose Antônio Abdala Queiroz
ajuizou a presente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse em face de
Jorge Honda
, alegando, em síntese, que, em 30/04/2013, celebrou com o requerido contrato de compromisso de compra e venda referente a um terreno localizado no bairro Jardim Eldorado II, em Várzea Grande/MT, com área total de 10.890 m2, pelo valor de R$ 198.000,00.

Aduz que o pagamento seria realizado de forma parcelada, em 100 prestações, com valores proporcionais às áreas adquiridas, a saber: área de 7.690 m2, pelo valor de R$ 70.000,00 (parcelas de R$ 700,00); área de 1.200 m2, pelo valor de R$ 30.000,00 (parcelas de R$ 300,00); e área de 2.000 m2, pelo valor de R$ 98.000,00 (parcelas de R$ 980,00).

Afirma que o requerido pagou o montante de R$ 127.200,00, porém tornou-se inadimplente ao deixar de quitar o saldo remanescente do contrato.

Sustenta que, embora não tenha efetuado o pagamento integral das parcelas devidas, o requerido ajuizou ação perante a 4ª Vara Cível de Várzea Grande/MT (processo nº 1019468-75.2022.8.11.0002), na qual contesta a titularidade do imóvel. Todavia, alega ser o legítimo proprietário do bem e que o requerido descumpriu as obrigações contratuais, não apenas pela inadimplência das parcelas, mas também pelo não pagamento dos tributos incidentes, como o IPTU.

Diante disso, requer a decretação da rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a consequente perda, pelo requerido, dos valores já pagos, bem como sua condenação ao pagamento pela fruição do imóvel, no montante equivalente a 1% do valor atualizado do bem por mês de ocupação.

Por fim, pleiteia a reintegração na posse do imóvel, com a expedição do competente mandado de despejo.

Em contrapartida, o requerido apresentou defesa, alegando incerteza quanto à propriedade do imóvel e sustentando que ajuizou ação de produção antecipada de provas com o objetivo de esclarecer tanto a titularidade quanto a localização do bem.

Invoca os princípios da função social da posse e da dignidade da pessoa humana, argumentando que exerce a posse sobre o imóvel desde 2013, tendo promovido benfeitorias e melhorias, além de defender a incidência da teoria do adimplemento substancial.

Em sentença, o juízo
a quo
julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse, fundamentando sua decisão na ocorrência de quitação substancial da obrigação contratual por parte do requerido, de modo que a rescisão do ajuste se mostraria desarrazoada e contrária ao equilíbrio contratual.

A controvérsia deve ser apreciada sob a ótica recursal, nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil, ou seja, conforme os limites traçados pela sentença recorrida.

A questão central reside em saber se aplicável ao caso a tese do adimplemento substancial do contrato.

No caso concreto, como bem elucidado na sentença, o requerido adquiriu do autor, três imóveis localizados no Jardim Eldorado II, em Várzea Grande/MT, com área total de 10.890 m2, pelo valor de R$ 198.000,00, conforme contrato de compromisso de compra e venda (ID 274001923).

É incontroverso nos autos que o requerido adimpliu o valor de R$ 127.200,00. Contudo, há divergência sobre o valor ainda devido. O autor sustenta inadimplemento de R$ 44.500,00, ao passo que o requerido afirma já ter pago R$ 134.648,60 (ID 274001433), o que reduziria a diferença para R$ 37.015,40.

Constata-se, assim, que o requerido cumpriu substancialmente a obrigação contratual, sendo a inadimplência residual inferior a 30% do valor total do negócio jurídico.

Diante disso, aplica-se ao caso a teoria do adimplemento substancial, que visa preservar o contrato quando este foi quase integralmente cumprido, afastando a rescisão por inadimplemento parcial, desde que este não comprometa a finalidade do negócio jurídico.

Nesse contexto, mostra-se mais adequado exigir-se o adimplemento do valor remanescente por vias ordinárias de cobrança, em consonância com os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e da proporcionalidade.

Dessa forma, a quantia paga pelo Apelado é suficiente para impedir a rescisão do contrato de compra e venda celebrado com o Recorrido.

A aplicação da teoria substancial do contrato está atrelada no principio da boa fé que devem ter os contratantes na formação e na execução do contrato, na dicção do art. 422 do Código Civil.

Trata-se de questão de cunho social e, sobretudo para impedir o enriquecimento sem causa e opção do devedor na situação que lhe é mais favorável, aplicando-se, na espécie, por analogia esta questão pertinente quando é tratada em nível de um processo de execução.

Consagra-se, portanto, esta teoria que, nos casos em que o contrato contraído estiver quase na totalidade cumprido, sendo a mora insignificante (como no caso em comento), não caberá a rescisão contratual ou sua extinção, mas tão somente outros efeitos jurídicos, isto é, mera cobrança daquele valor insignificante, em relação ao todo, não adimplido a tempo, forma, modo, pelo devedor constituído em mora.

De obrigação, merece ser registrado que, para fins e efeitos de aplicação da teoria substancial do contrato, alguns requisitos básicos devem ser observados: a)- o cumprimento expressivo do contrato e, neste aspecto, o requerido já quitou aproximadamente 70% (setenta por cento); b)- prestação realizada atenda a finalidade do negócio jurídico, igualmente consolidada com o pagamento do percentual já mencionado; c)- boa fé objetiva e preservação do equilíbrio contratual.

Ressalte-se que o requerido manifestou disposição em quitar o saldo devedor, o que evidencia sua boa-fé e intenção de adimplir integralmente o ajuste.

A jurisprudência pátria tem reiteradamente reconhecido a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, inclusive em hipóteses análogas, conforme se depreende dos julgados colacionados.

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA – PRELIMINARES – NULIDADES DA SENTENÇA – AFASTADAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO COMPRADOR – PERMUTA ENTRE IMÓVEIS – NEGÓCIO FORMALIZADO NA MODALIDADE AD CORPUS – DIFERENÇA NA METRAGEM QUE ACARRETA INVALIDADE DO CONTRATO – PAGAMENTO DE 74,61% DO PREÇO AJUSTADO – APLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – REFORMA DA SENTENÇA QUE RESCINDIU O CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO AUTOR – INEXISTÊNCIA –– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Não há falar em nulidade da sentença, quando a decisão é devidamente fundamentada, analisa o conjunto fático-probatório e, decide nos estritos limites da lide. Afasta-se a tese de cerceamento de defesa quando constatado que o Juiz deferiu o pedido de produção de prova testemunhal e que a oitiva não foi realizada porque o Recorrente não cumpriu o que determina o artigo 455 do CPC.

2- A diferença da área aduzida Autor/Recorrido não implica a rescisão do negócio jurídico formalizado com o Apelante, porque a negociação dos imóveis ocorreu na modalidade ad corpus, ou seja, o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico, já que as medidas são meramente enunciativas.

3- Constatado que o Apelado que pagou quantia superior a 70% da obrigação pecuniária, deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, que permite o cumprimento da parte derradeira da obrigação e afasta o direito de resolução contratual. Na hipótese, o Recorrente pagou 74,61% do total exigido para a aquisição do imóvel.

4- O artigo 80, II, do CPC, estabelece que será condenado por litigância de má-fé, aquele que: a) deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; b) alterar a verdade dos fatos; c) usar do processo para conseguir objetivo ilegal; d) opuser resistência injustificada ao andamento do processo; e) proceder de modo temerários em qualquer incidente ou ato do processo; f) provocar incidente manifestamente infundado; g) interpuser recurso com o intuito manifestamente protelatório. Neste caso, o Recorrido não praticou quaisquer dessas condutas, pois o relato dos fatos de acordo com o seu entendimento, não constitui em alteração da verdade. (N.U 0001220-10.2016.8.11.0028, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2020, Publicado no DJE 04/12/2020)

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INTEMPESTIVIDADE – REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO - IMPOSSIBILIDADE – PAGAMENTO DE 70% DO PREÇO CONTRATUAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – APLICABILIDADE – BOA-FÉ OBJETIVA DO DEVEDOR DEMONSTRADA – MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – PREVISÃO EXPRESSA – PREQUESTIONAMENTO – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. [...]. Em prestígio ao vínculo contratual, e pautados nos princípios de boa-fé e da função social do contrato (art. 421 e 422, do CC) aplica-se a teoria do adimplemento substancial, porquanto houve a quitação de 70% do valor total do imóvel. Mostra-se correta à condenação ao pagamento da multa de 25% sobre o valor do contrato, face a existência de previsão expressa no instrumento firmado entre as partes e diante do incontroverso inadimplemento dos requeridos. Torna-se desnecessária a manifestação expressa a respeito dos dispositivos legais, porquanto não está o magistrado obrigado a abordar artigo por artigo de lei, mas tão somente a apreciar os pedidos e a causa de pedir fundamentando a matéria que interessa ao correto julgamento da lide.” (TJ-MS - APL: 08040341620168120001 MS 0804034-16.2016.8.12.0001, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 05/02/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/02/2019). (sem grifos no original)

“RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – Ação de consignação em pagamento – Adimplemento substancial – Apelado que pagou quantia superior a 70% da obrigação pecuniária – Percentual que admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial – Tal teoria permite o cumprimento da parte derradeira da obrigação, o que afasta o direito de resolução - Autoriza que o credor promova outras formas de cobrança que não sejam desproporcionais, evitando-se, no caso concreto, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais – Solução que se impõe ainda mais diante do cumprimento da obrigação pendente por esta própria ação - - Afastamento da exigência de rescisão contractual – Precedentes deste E. TJSP – Sentença mantida – Recurso não provido.” (TJ-SP - AC: 00023224520128260075 SP 0002322-45.2012.8.26.0075, Relator: Mônica de Carvalho, Data de Julgamento: 29/03/2019, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2019).

“PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE MAIS DE 70% DO ACORDO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESCABIMENTO. MEDIDA DESPROPORCIONAL E DRÁSTICA DIANTE DÉBITO REMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APELO NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. (TJ-PE - APL: 4373579 PE, Relator: Eduardo Augusto Paura Peres, Data de Julgamento: 11/09/2018, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/09/2018).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRESENTE PROVA ACERCA DA NECESSIDADE DO BENEFÍCIO. CONCLUSÃO N. 49 DO CETJRS. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. SEGUNDO APELO NÃO CONHECIDO. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. OCORRÊNCIA. PAGAMENTO DE APROXIMADAMENTE 70% DO VALOR DO DÉBITO. SENTENÇA REFORMADA. I. (...). III. Segundo a teoria do adimplemento substancial, originária do direito norte-americano... (substancial performance), a hipótese de resolução contratual por inadimplemento haverá de ceder diante do pressuposto do atendimento quase integral das obrigações pactuadas, ou seja, do descumprimento insignificante da avença, não se afigurando razoável sua extinção como resposta jurídica à preservação e à função social do contrato. No caso, considerando que houve pagamento de aproximadamente 70% do débito por parte da promitente compradora, caracterizado está o adimplemento substancial, impondo seu reconhecimento. Sentença reformada. APELO PROVIDO. UNÂNIME. (TJRS. Apelação Cível Nº 70077437002, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 13/09/2018). (sem grifos no original)

Mostra-se abusiva a pretensão do requerente em ingressar com a medida rescisória e, por outro lado, tentar-se enriquecer sem causa justa, quando almeja, vultosos valores a titulo de fruição do imóvel por parte do requerido, multa contratual, e ainda se beneficiar das benfeitorias voluptuárias realizadas nos imóveis.

O contrato deve ser preservado em razão de sua inerente função social. Eventual rescisão contratual e a tentativa de retornar as partes ao ‘
status quo ante
’ ensejaria atribulações infinitamente maiores do que a manutenção do mesmo.

Insta destacar que a manutenção do contrato não impede que o credor receba seu crédito. Nesse sentido, confira o ensinamento do Ministro do Superior Tribunal de Justiça, JOÃO OTÁVIO DE NORONHA:
“(...) a Teoria do Adimplemento Substancial do Contrato, que é de origem germânica, tem por objetivo impedir a resolução do contrato, a extinção de um contrato ante o inadimplemento mínimo. Mas isso não pode, em hipótese alguma, tirar do credor a faculdade de receber o seu crédito pelos meios legais disponíveis”
. (Resp. 1255179-RJ).

Colhe-se precedente da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. INDEFERIMENTO DA LIMINAR DE BUSCA E APREENSÃO. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DOMINANTE. DECISÃO MANTIDA. 1. "O art. 557 do CPC tem por finalidade garantir a celeridade e economia processual evitando o seguimento de demandas, cuja matéria já está pacificada nos tribunais, inclusive nas cortes superiores, de sorte que a sua utilização pelo relator não caracteriza qualquer ofensa ao direito de recorrer pelas partes." (Acórdão n.823488, 20130710263086APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 01/10/2014, Publicado no DJE: 06/10/2014. Pág.: 105) 2. Caracteriza-se o adimplemento substancial sempre que há expressivo cumprimento do contrato e boa-fé objetiva na execução, de modo a preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa e o abuso de direito do credor. 3. A busca e apreensão do veículo dado em garantia, por ser medida excessivamente gravosa à devedora, deve ser obstada, em decorrência da aplicação da teoria do adimplemento substancial, o que não retira o direito de o credor buscar os efeitos desejados por outros meios menos gravosos. 4. A matéria se enquadra nas hipóteses em que o relator pode julgar de forma monocrática, nos termos do art. 557 do CPC, tendo em vista que a tese defendida no recurso é contrária à jurisprudência dominante desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça.” 5. Agravo Regimental conhecido, mas não provido. Unânime. (Acórdão n.917467, 20150020285337AGI, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento : 27/01/2016, Publicado no DJE: 05/02/2016. Pág.: 156)’.

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BUSCA E APREENSÃO DO VEÍCULO. INDEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO CARACTERIZADO. De acordo com a teoria do adimplemento substancial do contrato, é vedada a resolução do contrato com fundamento no inadimplemento quando este mostrar-se insignificante em relação às prestações estabelecidas pelas partes. Em tais casos, a resolução pretendida pelo credor revela-se desarrazoada e abusiva, tendo em vista o cumprimento quase integral da obrigação pelo devedor.’ (Acórdão n.797665, 20140020053460AGI, Relator: CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 18/06/2014, Publicado no DJE: 24/06/2014. Pág.: 182).

Portanto, tendo o juízo de origem bem resolvido a controvérsia, impõe-se a manutenção integral da sentença.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LE PROVIMENTO
.

Majoro
os honorários advocatícios devidos ao advogado da parte autora recorrente para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, nos termos que dispõe o §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025