Tribunal: TJMT
Processo: 1003513-95.2022.8.11.0004
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003513-95.2022.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Servidão]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUIZ WALDOW - CPF: 325.303.231-00 (APELADO), VINICIOS MATOS PEREIRA - CPF: 987.784.201-72 (ADVOGADO), JPM LOTEADORA LTDA - CNPJ: 24.843.889/0001-37 (APELANTE), JOAO HENRIQUE DE SOUZA LEITE PALAZZO DE MELLO - CPF: 046.492.769-26 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. ALEGAÇÃO DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DISTINÇÃO ENTRE SERVIDÃO DE PASSAGEM E PASSAGEM FORÇADA. REJEIÇÃO. CONSTITUIÇÃO POR CLÁUSULA EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. VALIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO. IRRELEVÂNCIA FRENTE AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL SERVIENTE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
QUE ACOMPANHA O IMÓVEL. SERVIDÃO APARENTE E DE CONHECIMENTO DO ADQUIRENTE. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela parte requerida contra sentença que, em ação declaratória de servidão de passagem, julgou procedente o pedido para reconhecer a validade de cláusula inserida em escritura pública de compra e venda como título hábil para o registro do direito real.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) saber se a cláusula inserida em escritura pública de compra e venda constitui título hábil para a instituição de servidão de passagem; e (ii) se a ausência de registro na matrícula do imóvel serviente impede a sua oponibilidade em face da atual proprietária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A constituição de servidão de passagem por ato
inter vivo
s exige declaração expressa de vontade, nos termos do art. 1.378 do Código Civil, sendo válida a cláusula inserida em escritura pública de compra e venda que contenha os elementos essenciais do direito real, não se impondo a lavratura de instrumento autônomo.

A servidão convencional de passagem (CC, art. 1.378) é direito real que nasce da vontade das partes para proporcionar comodidade ao prédio dominante, não se confundindo com o direito de vizinhança de passagem forçada (CC, art. 1.285), que decorre da lei e pressupõe o encravamento do imóvel.

A servidão, uma vez constituída por título válido, qualifica-se como obrigação propter rem e adere ao imóvel, sendo oponível ao adquirente do prédio serviente, ainda que não registrada, sobretudo quando se trata de servidão aparente.

Devem ser mantidos os honorários advocatícios fixados em observância aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando a complexidade jurídica da causa e o trabalho desenvolvido pelo patrono.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por JPM LOTEADORA LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Barra do Garças, que, na Ação Declaratória para Registro de Servidão de Imóvel n. 1003513-95.2022.8.11.0004, ajuizada por LUIZ WALDOW, julgou procedente o pedido para declarar a validade da cláusula de servidão de passagem constante em Escritura Pública de Compra e Venda como título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, condenando a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 7.000,00.

Aduz a apelante que a sentença partiu de premissa equivocada ao considerar que a simples menção em escritura pública firmada entre terceiros seria suficiente para instituir servidão de passagem, pois o documento invocado não contém uma cláusula constitutiva com os requisitos essenciais exigidos pelo art. 1.378 do Código Civil (CC), como a descrição clara do objeto, a extensão da limitação e a manifestação inequívoca de vontade de instituir um direito real.

Assevera que, ainda que se admitisse a existência de uma convenção, a suposta servidão seria ineficaz perante si, por ausência de registro no fólio real do imóvel serviente, o que impede sua oponibilidade a terceiros, conforme dispõe o art. 1.227 do Código Civil.

Afirma que a decisão judicial viola a autonomia privada e o princípio da legalidade ao impor uma restrição ao seu direito de propriedade (art. 5º, II e XXII, da CF) sem base em título jurídico válido e bilateral, substituindo a vontade negocial das partes.

Argumenta que a via eleita pelo apelado é inadequada, pois, na ausência de título constitutivo, a pretensão de passagem sobre imóvel alheio deveria ser discutida em Ação de Passagem Forçada, nos termos do art. 1.285 do Código Civil, a qual exige a comprovação de encravamento do imóvel e o pagamento de indenização, pressupostos não demonstrados nos autos.

Sustenta que, na remota hipótese de manutenção da condenação, o valor dos honorários advocatícios, fixado em R$ 7.000,00, mostra-se desproporcional, tratando-se de demanda de baixa complexidade, julgada à revelia e sem instrução probatória.

Ao final, requer o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido inicial. Subsidiariamente, pleiteia a redução do valor fixado a título de honorários advocatícios.

Contrarrazões apresentadas no ID 305235375.

A Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer da lavra da Dra. Naume Denise Nunes Rocha Müller, manifestou-se pela ausência de interesse público que justifique a intervenção ministerial, devolvendo os autos sem análise de mérito (ID 321213395).

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A presente Ação Declaratória para Registro de Servidão de Imóvel foi ajuizada por Luiz Waldow em face de JPM Loteadora Ltda sob a alegação de que é sucessor de seus genitores na propriedade de dois imóveis (matrículas nº 64.859 e 64.860), cuja aquisição original foi formalizada por meio de uma Escritura Pública de Compra e Venda.

Nesse documento, foi expressamente consignado o direito de servidão de passagem sobre uma estrada vicinal localizada em área vizinha (matrícula nº 35.016), que hoje pertence à empresa ré. O autor relata que, ao tentar registrar formalmente essa servidão no Cartório de Registro de Imóveis, teve seu pedido recusado sob a justificativa de que seria necessária uma escritura pública específica para a constituição do direito, e não apenas a cláusula contida no contrato de compra e venda.

Diante disso, o autor busca o provimento jurisdicional para que se declare a validade da cláusula existente na escritura original como título hábil e suficiente para o registro da servidão, garantindo assim a formalização do seu direito real de passagem.

O juízo a quo julgou procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$ 7.000,00.

A apelante pretende a reforma da sentença defendendo a inexistência de título jurídico hábil à instituição da servidão.

A controvérsia central devolvida a esta Corte consiste, portanto, em definir se a cláusula inserida em Escritura Pública de Compra e Venda é título hábil para a constituição da servidão de passagem e, em caso afirmativo, se a ausência de seu registro específico na matrícula do imóvel serviente obsta o seu reconhecimento e oponibilidade em face da atual proprietária.

Inicialmente, cumpre afastar o argumento da apelante acerca da inadequação da via eleita.

A passagem forçada, prevista no art. 1.285 do CC, é um direito de vizinhança, de gênese legal, que visa garantir a função social da propriedade, evitando que um prédio reste "encravado", ou seja, sem acesso a via pública, nascente ou porto. Sua constituição é compulsória, independe da vontade do proprietário do imóvel vizinho e pressupõe o pagamento de indenização. Trata-se de uma limitação legal ao direito de propriedade, imposta pelo Estado para assegurar a viabilidade econômica e social de um imóvel.

Por outro lado, a servidão de passagem, disciplinada a partir do art. 1.378 do Código Civil, é um direito real sobre coisa alheia. Constitui um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), com o fito de proporcionar a este maior utilidade ou comodidade. A voluntariedade é, pois, da sua essência. Não se exige o encravamento do imóvel dominante; a servidão pode ser instituída por mera conveniência ou para facilitar o acesso, tornando-o mais curto ou prático.

Conforme ensina Carlos Roberto Gonçalves, a servidão de passagem "
geralmente nasce de um contrato, não correspondendo necessariamente a um imperativo determinado pela situação dos imóveis, mas à simples conveniência e comodidade do dono de um prédio não encravado que pretende uma comunicação mais fácil e próxima
" (Goncalves, Carlos Roberto Direito civil 2: esquematizado: contratos em espécie, direito das coisas / Carlos Roberto Gonçalves. – 6. ed. – Sao Paulo: Saraiva Educação, 2018. Livro digital. Pg. 587).

No caso dos autos, conforme se extrai da petição inicial e dos documentos que a instruem, a pretensão do apelado não se funda na alegação de encravamento de seu imóvel, mas sim na existência de um direito real de servidão validamente constituído por negócio jurídico, formalizado por seus antecessores e pelo antecessor da apelante. A via eleita – Ação Declaratória – é, portanto, perfeitamente adequada para obter um provimento jurisdicional que reconheça a validade e a eficácia do título que, segundo alega, instituiu o direito real.

Superada a questão prejudicial, passo à análise do mérito propriamente dito.

O art. 1.378 do Código Civil estabelece que a servidão se constitui "
mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis
". A norma exige, para a constituição por ato
inter vivos
, uma "declaração expressa", mas não impõe que tal declaração conste, obrigatoriamente, de um instrumento autônomo e específico, intitulado "Escritura de Instituição de Servidão".

A interpretação teleológica e sistemática do dispositivo permite concluir que o requisito legal é a manifestação de vontade inequívoca, clara e solene do proprietário do prédio serviente em gravar seu imóvel com o ônus real em favor do prédio dominante. A forma pública, exigida para negócios jurídicos que visem à constituição de direitos reais sobre imóveis de valor superior ao legal (art. 108, CC), confere a solenidade necessária.

No caso concreto, a Escritura Pública de Compra e Venda (ID 305234919) que originou a aquisição do imóvel pelos genitores do apelado (e que consta do R-01 das matrículas nº 64.859 e 64.860) contém a seguinte e cristalina cláusula:

Conforme documentado nos autos, a referida cláusula identifica as partes, o objeto (a servidão da estrada vicinal), a sua localização (margeando as áreas adquiridas, remanescentes da Matrícula nº 35.016 – o prédio serviente) e, fundamentalmente, expressa a vontade de instituir um direito de caráter permanente e transmissível aos sucessores ("terão direitos plenos"). A utilização do termo técnico "servidão" e a menção à sucessão do direito afastam por completo a tese de que se trataria de mera autorização precária ou de um acordo informal.

Portanto, a manifestação de vontade foi expressa, inequívoca e revestida da forma pública exigida por lei, preenchendo todos os requisitos para a constituição válida do direito real de servidão. Condicionar a validade do ato à existência de um instrumento apartado seria um formalismo excessivo e contrário à boa-fé objetiva que deve nortear as relações jurídicas.

A apelante argumenta, com base no art. 1.227 do CC, que a ausência de registro da servidão na matrícula do imóvel serviente a torna ineficaz perante si. Embora o registro seja, de fato, o ato que confere publicidade e oponibilidade
erga omnes
aos direitos reais, sua ausência, no contexto específico dos autos, não tem o condão de extinguir o direito ou torná-lo ineficaz em face da apelante.

A servidão, uma vez validamente constituída pelo título, gera uma obrigação
propter rem
, que adere à coisa e a acompanha em todas as suas mutações subjetivas. O ônus vincula o dono do prédio serviente, seja ele quem for, pois nas servidões, serve a coisa, e não o dono. A apelante, ao adquirir o imóvel, sucedeu o antigo proprietário em todos os direitos e obrigações a ele inerentes, inclusive na obrigação de respeitar a servidão por ele instituída.

Não se pode considerar a apelante uma "terceira de boa-fé" que foi surpreendida por um ônus oculto. A servidão em questão é aparente, materializada pela existência física da estrada vicinal, cujo uso pelo apelado e seus antecessores não foi impugnado.

A jurisprudência pátria, consolidada na Súmula 415 do Supremo Tribunal Federal, embora trate da proteção possessória, reflete o princípio de que as servidões aparentes, mesmo que não tituladas (o que não é o caso, pois aqui há título), geram efeitos jurídicos: "
Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória
".

No presente caso, a situação é ainda mais robusta, pois existe um título válido. A função do registro, nesse cenário, seria dar publicidade a terceiros completamente estranhos à relação originária. A apelante, como sucessora da parte que instituiu o gravame, não pode se valer da omissão registral – que, aliás, a presente ação visa justamente sanar – para se eximir de uma obrigação que acompanha o imóvel que adquiriu.

Sobre a matéria:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO COM PEDIDO LIMINAR – SERVIDÃO DE PASSAGEM APARENTE – TRILHA OU CAMINHO PARA ACESSO A IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DOS REQUERIDOS E RECURSO ADESIVO DO AUTOR – MÉRITO – TRILHA EXISTENTE NO FUNDO DO IMÓVEL RURAL DOS REQUERIDOS, SITUADO ENTRE DOIS IMÓVEIS DO AUTOR – VIA QUE É UTILIZADA PELA PARTE AUTORA PARA SAÍDA DE SUA RESIDÊNCIA PARA ACESSAR SEU OUTRO IMÓVEL EM QUE EXPLORA ATIVIDADE RURAL – PLEITO DE REFORMA DA SENTENÇA PARA JULGAR IMPROCEDENTE A AÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – PROVAS TESTEMUNHAIS NO SENTIDO DE QUE O AUTOR, ORA APELANTE ADESIVO, BEM COMO OUTRAS PESSOAS UTILIZAM A PASSAGEM POR MAIS DE 40 ANOS SEM QUALQUER OPOSIÇÃO – OBSTRUÇÃO INJUSTIFICADA –
CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS QUE EVIDENCIAM SE TRATAR DE SERVIDÃO DE TRÂNSITO NÃO TITULADA, PORÉM, TORNADA PERMANENTE PELAS MARCAS DE USO E PELA VISIBILIDADE DO CAMINHO – DIREITO À PROTEÇÃO POSSESSÓRIA CONFIGURADO
– INCIDÊNCIA DA SÚMULA 415 DO STF – ALEGAÇÕES DOS APELANTES/REQUERIDOS DE QUE EXISTEM OUTRAS ESTRADAS E UM “CARREADOR CENTRAL” PARA ACESSAR A OUTRA PROPRIEDADE DO AUTOR – NÃO ACOLHIMENTO –
EXISTÊNCIA DE OUTROS ACESSOS AO IMÓVEL QUE NÃO IMPEDE O RECONHECIMENTO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM TAMPOUCO A PROTEÇÃO POSSESSÓRIA – UTILIDADE E FACILIDADE DA PASSAGEM, AO PRÉDIO DOMINANTE, COMPROVADAS NOS AUTOS – INEXIGIBILIDADE DE ENCRAVAMENTO DO IMÓVEL PARA CARACTERIZAR A SERVIDÃO – ART. 1.378, DO CÓDIGO CIVIL
– PRECEDENTES DESTA CORTE –
ALEGAÇÃO DE QUE OS REQUERIDOS/APELANTES NÃO CONCORDARAM COM A PASSAGEM – IRRELEVÂNCIA
– SERVIDÃO DE PASSAGEM QUE É USADA HÁ MAIS DE TRÊS DÉCADAS ANTES DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELOS REQUERIDOS –
ÔNUS QUE NÃO E IMPOSTO A UMA PESSOA, MAS A UM PRÉDIO, DE MODO QUE “SUPORTA-O, POR CONSEGUINTE, QUEM TENHA A SUA POSSE, SEJA A QUE TÍTULO FOR
” – PLEITO DE RECONHECIMENTO DE PASSAGEM FORÇADA E PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – PASSAGEM FORÇADA NÃO CONFIGURADA PORQUE AUSENTE SITUAÇÃO DE IMÓVEL ENCRAVADO– PLEITO DE CONDICIONAMENTO DE USO DA PASSAGEM SOMENTE APÓS AUTORIZAÇÃO DO ÓRGÃO AMBIENTAL – NÃO ACOLHIMENTO – EXISTÊNCIA OU NÃO DE AUTORIZAÇÃO DO ÓRGÃO AMBIENTAL PARA A PASSAGEM NA MATA CILIAR QUE É IRRELEVANTE PARA A PRESENTE AÇÃO POSSESSÓRIA – TESTEMUNHA, FISCAL DO ÓRGÃO AMBIENTAL, QUE AFIRMOU EM JUÍZO QUE A TRAVESSIA DO AUTOR PELA MATA CILIAR OU A EXISTÊNCIA DA “PINGUELA” (PONTE) PARA CHEGAR À SUA OUTRA PROPRIEDADE NÃO IMPLICA A EXISTÊNCIA DE DANO AMBIENTAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVO – PLEITO DE AFASTAMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA EM RAZÃO DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PRINCIPAL DO AUTOR – ACOLHIMENTO – INEXISTÊNCIA DE PEDIDO DE CONDENAÇÃO AUTÔNOMO E DETERMINADO – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR EVENTUAIS PREJUÍZOS EXISTENTES PARA LIBERAÇÃO DA PASSAGEM, ADEMAIS, QUE É GENÉRICO E SE REVELA DESDOBRAMENTO DA EFETIVAÇÃO DA TUTELA CONCEDIDA AO PEDIDO PRINCIPAL – AFASTAMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL (01) CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVO (02) CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-PR 00003171120218160173 Umuarama, Relator.: Francisco Cardozo Oliveira, Data de Julgamento: 01/08/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/08/2024)

PRELIMINAR – NULIDADE DA R. DECISÃO POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO, afastada – Hipótese em que se verifica que a sentença recorrida se encontra suficientemente fundamentada – Inexistência de afronta ao artigo 93, IX, da Constituição Federal - Preliminar rejeitada. PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PRIMEIROS RÉUS reconhecida – A legitimidade passiva será daquele que promoveu o ataque à posse (esbulho) ou a ameaça – Réus que, em contestação, afirmaram que venderam o imóvel à empresa "Duas Retas Empreendimentos Ltda" – Preliminar rejeitada. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SERVIDÃO DE PASSAGEM EM IMÓVEL RURAL – Direito real – Alegação do Autor de que a conduta da ré acabou por impedi-lo de acessar a sua propriedade por meio da área submetida à servidão –
Desnecessidade de registro na matrícula do imóvel quando aparente e permanente – Aplicação da Súmula nº 415 do C . STF – Prova dos autos demonstram a servidão aparente e permanente - Direito à proteção possessória – Encravamento do imóvel dominante – Desnecessidade – Instituto que não se confunde com a passagem forçada – Precedentes – Demonstrado o direito à posse e comprovada a existência da servidão por vários anos
, a posse sobre ela e o esbulho praticado – Reintegração devida – Danos morais – Inocorrência – Mero dissabor – Indenização indevida – Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - APL: 00438395020108260576 SP 0043839-50.2010.8 .26.0576, Relator.: Denise Andréa Martins Retamero, Data de Julgamento: 12/12/2018, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/12/2018)

Dessa forma, a sentença agiu com acerto ao declarar a escritura pública como título hábil ao registro, superando o óbice formal imposto pelo Cartório de Registro de Imóveis e garantindo a efetividade do direito material validamente constituído.

Por fim, no que tange ao pedido subsidiário de redução dos honorários advocatícios, fixados em R$ 7.000,00, entendo que o valor se mostra razoável e proporcional.

A fixação por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, deve considerar os critérios do § 2º do mesmo artigo.

Embora a causa tenha sido julgada à revelia, a complexidade jurídica da matéria – envolvendo direitos reais, direito registral e a interpretação de negócios jurídicos – não pode ser subestimada.

O patrono do apelado demonstrou zelo na instrução do feito, na elaboração da tese jurídica e, inclusive, atuou em grau recursal (Agravo de Instrumento n. 1016505-66.2023.8.11.0000, contra a decisão que rejeitou a nulidade da citação), o que justifica a verba honorária arbitrada pelo juízo
a quo
. O valor remunera condignamente o trabalho realizado e a importância da causa para o apelado, que busca garantir a viabilidade de suas atividades no imóvel.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de R$ 7.000,00 para R$ 8.000,00.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025