Tribunal: TJMT
Processo: 1002475-88.2017.8.11.0015
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002475-88.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Compromisso, Esbulho / Turbação / Ameaça, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELADO), CAMILA SILVA ROSA - CPF: 738.581.371-20 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), EDUARDO MARQUES CHAGAS - CPF: 010.741.671-98 (ADVOGADO), JORGE AUGUSTO BUZETTI SILVESTRE - CPF: 344.161.188-80 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), MATHEUS DALL AGNOL PIRES - CPF: 057.680.451-71 (ADVOGADO), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), ELIZEU JOSE MOYSES DOS SANTOS - CPF: 804.529.061-72 (APELANTE), ADRIANO BULHOES DOS SANTOS - CPF: 096.296.318-65 (ADVOGADO), DARVIN KRAUSPENHAR JUNIOR - CPF: 604.470.601-04 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE: ELIZEU JOSÉ MOYSES DOS SANTOS

APELADO: PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCIPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE 20% - RAZOABILIDADE - ARRAS - INCLUSÃO NO MONTANTE A SER RESTITUÍDO - TAXA DE FRUIÇÃO - BENFEITORIAS - VALOR ADEQUADAMENTE FIXADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, em razão de o recorrente ter atendido aos requisitos previstos no artigo 1.010 do CPC/15, trazendo os fundamentos de fato e de direito, havendo pedido expresso de reforma da sentença.

2. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é significativo e os pagamentos realizados durante o trâmite processual são feitos de forma unilateral, sem anuência do credor e sem autorização judicial, não observando as condições pactuadas.

3. Mostra-se lícita a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de resolução contratual por inadimplência, conforme entendimento pacificado pelo STJ. Percentual de 20% que se mostra razoável e adequado às circunstâncias do caso concreto.

4. O valor pago a título de arras, reconhecido pela própria apelada na petição inicial, deve integrar o montante a ser restituído ao apelante, com a devida retenção do percentual estabelecido a título de cláusula penal, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

5. A taxa de fruição é devida desde o momento em que o comprador se torna inadimplente, pois a partir desse momento sua posse passa a ser exercida sem a devida contraprestação.

6. O valor da indenização pelas benfeitorias úteis, fixado com base no laudo pericial e correspondente ao montante efetivamente gasto pelo possuidor, devidamente atualizado, está em consonância com o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

7. Recurso parcialmente provido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ELIZEU JOSÉ MOYSES DOS SANTOS
contra sentença proferida na
Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos nº 1002475-88.2017.8.11.0015

ajuizada por

PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA,
que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para o fim de determinar a resolução do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, retornando as partes ao status quo ante, reintegrando a requerente na posse do imóvel, mediante indenização pelas benfeitorias, no valor de R$ 196.689,65 (cento e noventa e seis mil, seiscentos e oitenta e nove reais e sessenta e cinco centavos), descontando-se a quantia de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), que será necessária para fins de regularização das benfeitorias realizadas no imóvel.

O valor deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde maio/2019 (data em que houve a realização das benfeitorias no imóvel, de acordo com o laudo pericial juntado aos autos) e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação da sentença.

Ainda, condenou o requerido ao pagamento dos IPTUs incidentes sobre o imóvel, desde a celebração do contrato, a taxa de fruição, esta no valor mensal de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), a partir da inadimplência (05/04/2016), até a efetiva desocupação do imóvel, cujo valor deve ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da aludida data, bem como condenou o requerido ao pagamento de R$ 2.447,39 (dois mil, quatrocentos e quarenta e sete reais e trinta e nove centavos), a título de ressarcimento pelas despesas com a cobrança administrativa da dívida, cuja quantia deve ser atualizada monetariamente pelo INPC e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde o efetivo desembolso.

Por fim, condenou o requerido ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC/15.

O apelante alega não ter dado causa ao inadimplemento contratual, que decorreu da recusa da autora em fornecer novos boletos, bem como a ocorrência de adimplemento substancial do contrato, tendo quitado cerca de 89 das 100 parcelas previstas.

Aduz que houve abusividade da cláusula penal de 20% sobre os valores pagos, assim como a necessidade de inclusão do valor pago a título de arras na quantia a ser restituída.

Salienta equívoco quanto ao termo inicial da taxa de fruição do imóvel; a incorreção do valor fixado a título de indenização pelas benfeitorias; e a ausência de comprovação dos valores para regularização do imóvel.

Ao final, requer o provimento do recurso a fim de reforma o recurso para que seja aplicado o princípio/teoria do adimplemento substancial, com a manutenção do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária nº 048/008/2013, e a consequente improcedência do pedido de rescisão contratual; com a manutenção do contrato, deve ser reconhecido o montante de R$ 133.693,00 devidamente atualizados, pagos durante o trâmite processual, e aceitos tacitamente pela apelada, pois nunca recusou/devolveu, restando o ajuste para pagamento das parcelas restantes do contrato e, valores de correção monetários das parcelas já pagas, a serem definidos em liquidação de sentença; caso mantida a rescisão contratual, seja reduzida a multa contratual da cláusula penal ao patamar de 10%, aplicado apenas sobre os valores regularmente pagos, antes do ingresso da presente ação e das parcelas pagas em atraso, não devendo ser aplicados sobre o montante pago a título de arras e pagos durante o trâmite processual, equivalente a R$ 156.460,55; seja reconhecido como devida a restituição ao apelante o valor de R$ 47.610,55 pagos a título de arras, ou ainda, caso não haja a restituição da arras, seja determinado que a apelada fique com o referido valor como substitutivo de cláusula penal, pois vedada sua cumulação; seja considerado como termo inicial da cobrança da taxa de fruição a data de 21/06/2016, quando da constituição em mora do apelante, através da notificação extrajudicial; seja reconhecido o valor de R$ 288.496,00; como devido pela indenização das benfeitorias do imóvel, considerando o direito do apelante a ser indenizado pela quantia atual das benfeitorias, como possuidor de boa-fé, ficando a restituição do imóvel condicionada ao pagamento da indenização; seja reconhecida a necessidade de comprovação dos reais valores a título de regularização do imóvel com documento emitido pelo órgão competente.

Em contrarrazões (ID 234380313), a apelada rebateu as alegações do apelante, sustentando, preliminarmente: a) o indeferimento do pedido de justiça gratuita; e b) a ausência de dialeticidade das razões recursais. No mérito, defendeu a manutenção da sentença em todos os seus termos.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO (OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE)

Egrégia Câmara:

Em suas contrarrazões, a parte apelada suscita a presente preliminar, sob o argumento de que o recurso não aponta os fundamentos jurídicos pelos quais ataca a sentença, possuindo nítido propósito procrastinatório.

Alega a existência de violação ao princípio da dialeticidade, asseverando que a recorrente

deve atacar, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, o que não ocorreu no caso.

Ao final, requer o não conhecimento do recurso, nos termos do artigo 1.010, inciso II, do CPC/15.

Sobre a ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença, o artigo 932, inciso III, do CPC/15 estabelece que:

“
Art. 932. Incumbe ao relator: [...]

III -
não conhecer de recurso
inadmissível, prejudicado ou
que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida
;
” (g.n.).

É cediço que a apelação deve atacar os fundamentos da sentença, em atendimento aos requisitos dispostos no artigo 1.010 do CPC/15. Confira-se:

“
Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II - a exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV - o pedido de nova decisão.
”.

Nos termos do artigo supracitado, tem-se que a motivação configura um dos pressupostos do recurso, devendo constar a fundamentação na qual o recorrente baseia seu pedido de reforma da sentença. Tal fundamentação é responsável por limitar a matéria que será devolvida ao juízo de segundo grau.

No caso em exame, denota-se das razões recursais que a parte apelante se insurgiu contra a sentença, citando trechos do
decisum
e pugnando pela reforma da sentença.

No caso em tela, o apelante atendeu ao princípio da dialeticidade e aos requisitos previstos no artigo 1.010 do CPC/15, em especial o inciso II, trazendo os fundamentos de fato e de direito, tanto é que a parte apelada apresentou contrarrazões, rebatendo às alegações do recorrente.

Portanto,
rejeito
a preliminar.-

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
ajuizou a
Ação de resolução contratual c/c indenização por perdas e danos nº 1002475-88.2017.8.11.0015
em face de
ELIZEU JOSE MOYSES DOS SANTOS,
aduzindo que

em 24/04/2013, vendeu ao requerido o imóvel denominado lote n.º 08, da quadra 48, com área de 252,54m2, situado na Estrada Glória, Bairro Eunice, Sinop/MT, objeto da matrícula n.º 36.731, do CRI de Sinop/MT, para pagamento de R$ 47.610,55 (quarenta e sete mil, seiscentos e dez reais e cinquenta e cinco centavos), a título de arras, e o valor de R$ 181.200,00 (cento e oitenta e um mil e duzentos reais), mediante 100 (cem) prestações.

Alegou que foi pago o valor das arras, o montante integral de 29 (vinte e nove) parcelas e parte da parcela 30ª (trigésima) prestação, havendo inadimplemento quanto ao remanescente desde 05/04/2016.

Aduziu que, mesmo inadimplente, o requerido realizou obra de construção civil no imóvel, contrariando as disposições contratuais.

Salientou que após ser notificado extrajudicialmente em 17/06/2016 para purgar a mora, o requerido não regularizou a situação, o que ensejou o ajuizamento da presente ação, visando à rescisão contratual e à reintegração na posse do imóvel. No mérito, requereu a rescisão do contrato, mediante a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo requerido; bem como a condenação do requerido nas despesas referente à cobrança administrativa, débitos que recaem sobre o imóvel e no aluguel mensal de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) referente o período de inadimplência.

Na contestação, o requerido alegou que o inadimplemento ocorreu devido ao extravio dos boletos do ano de 2016, e que a autora se recusou a fornecer novos boletos para pagamento das parcelas vencidas e vincendas. Afirmou ter buscado a solução da lide de forma amigável, mas a autora se mostrou irredutível e durante o trâmite processual, o requerido realizou depósitos diretamente na conta bancária da autora. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos iniciais e, caso sejam acolhidos, seja deferida a retenção das benfeitorias realizadas no imóvel.

O requerido apresentou contestação no ID 43600971 e a autora impugnou a defesa no ID 43600971, sendo determinada a especificação de provas que pretendiam produzir (ID 4360097), sendo que o requerido postulou pela produção de pericial e testemunhal (ID 43600971).

Ao decidir, a magistrada Dra. Giovana Pasqual de Mello, indeferiu o pedido de produção de prova pericial e testemunhal.

Dessa decisão, o requerido interpôs recurso de agravo de instrumento nº 1011111-83.2020.8.11.0000, o qual foi provido para determinar a realização das provas pleiteada (oral e pericial).

Diante da decisão proferida no agravo de instrumento, a magistrada deferiu a produção de prova pericial e oral, sendo o laudo pericial juntado no ID 234380258 e os esclarecimentos complementares no ID 234380270.

Ao decidir, a magistrada
Dra. Giovana Pasqual de Mello
, julgou procedente a demanda, conforme relatado.

Inconformada, recorre o requerido ELIZEU JOSÉ MOYSES DOS SANTOS.

Pois bem.

Da alegação de manutenção do contrato e adimplemento substancial

O apelante defende a manutenção do contrato, sob o argumento de que não deu causa ao inadimplemento contratual, que teria ocorrido devido ao extravio dos boletos bancários e à recusa da apelada em fornecer novos boletos para pagamento.

Alega também a ocorrência de adimplemento substancial, uma vez que teria quitado aproximadamente 89% do contrato, considerando-se os pagamentos realizados durante o trâmite processual.

Entretanto, tais argumentos não merecem prosperar.

Primeiramente, quanto à alegação de que o inadimplemento não decorreu de culpa do apelante, observa-se que o extravio dos boletos não constitui justificativa plausível para o não pagamento das parcelas, uma vez que o devedor tem a obrigação de cumprir sua prestação independentemente do recebimento de boletos.

Ademais, como bem pontuado na sentença recorrida, há comprovação nos autos, conforme ID 15991679, de que o apelante já havia sido notificado anteriormente, ainda em 2013, para adimplir débitos em atraso, o que afasta a alegação de que sempre pagava pontualmente.

No que diz respeito ao adimplemento substancial, a teoria visa impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor quando o inadimplemento é mínimo frente ao que foi executado do contrato.

No entanto, para sua aplicação, devem estar presentes alguns requisitos, entre eles: (i) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; (ii) o pagamento faltante há de ser ínfimo em relação ao total; (iii) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.

No caso em tela, quando do ajuizamento da ação, o apelante havia adimplido apenas 29 parcelas integrais e parcialmente a 30ª, de um total de 100 parcelas previstas no contrato, ou seja, menos de 30% do valor total.

Ainda que se considere o valor pago a título de entrada (arras), o percentual adimplido não chega a 50% do valor total do contrato, o que afasta, por si só, a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Em relação aos pagamentos realizados durante o trâmite processual, estes não podem ser considerados para fins de adimplemento substancial, pois foram realizados unilateralmente pelo apelante, sem anuência da apelada e sem autorização judicial.

Além disso, observa-se que o apelante ajuizou ação de consignação em pagamento (processo nº 1002905-40.2017.8.11.0015), que foi extinta sem resolução de mérito justamente pela impossibilidade de exonerar o devedor da obrigação, já que o depósito da quantia que entendia correta não era suficiente ao cumprimento do ajuste entre as partes.

Outrossim, os depósitos realizados pelo apelante durante o processo não seguiram as condições pactuadas, não contemplando a correção monetária e os juros previstos contratualmente, o que demonstra a intenção de adimplir o contrato apenas da forma que lhe era conveniente.

Portanto, não se aplica ao caso a teoria do adimplemento substancial, sendo correta a rescisão do contrato determinada na sentença.

Da cláusula penal

O apelante alega abusividade na fixação da cláusula penal em 20% sobre o valor das parcelas pagas.

Contudo, tal percentual está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos.

Na hipótese, o percentual fixado (20%) encontra-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência e corresponde ao previsto contratualmente (cláusula 12ª do contrato).

Ressalta-se que o art. 413 do Código Civil estabelece que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Desse modo, o percentual de 20% não se mostra excessivo, considerando-se as despesas administrativas, os prejuízos com a indisponibilidade do imóvel e os demais encargos suportados pela apelada.

Assim, não há razão para reduzir o percentual da cláusula penal, devendo ser mantida a sentença neste particular.

Da restituição dos valores pagos a título de arras

O apelante pleiteia a inclusão do valor pago a título de arras (R$ 47.610,55) na quantia a ser restituída, alegando que a autora reconheceu expressamente esse pagamento na petição inicial.

De fato, a petição inicial menciona o pagamento de R$ 47.610,55 a título de arras.

Contudo, ao analisar o contrato juntado aos autos (ID’s 4787045/4787057), observa-se que este não faz referência a tal pagamento, estabelecendo apenas o valor de R$ 181.200,00, dividido em 100 parcelas de R$ 1.812,00.

Não obstante, considerando que a própria apelada reconhece o recebimento desse valor a título de arras, e tendo em vista o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, verifica-se que que tal quantia deve integrar o montante a ser restituído ao apelante, com a devida retenção do percentual de 20% a título de cláusula penal, conforme estabelecido na sentença.

Portanto, neste ponto específico, merece provimento o recurso para determinar que o valor pago a título de arras também seja restituído ao apelante, observada a retenção de 20%.

Do termo inicial da taxa de fruição

O apelante questiona o termo inicial fixado para o pagamento da taxa de fruição, sustentando que esta deveria ser devida apenas a partir da sua constituição em mora, que ocorreu em 21/06/2016, por meio de notificação extrajudicial.

A sentença estabeleceu como termo inicial da taxa de fruição a data da inadimplência, qual seja, 05/04/2016.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que "
a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de adimplir as prestações devidas, não o exime do pagamento pelo tempo em que utilizou o bem
" (REsp 911.126/DF).

Em outras palavras, a taxa de fruição é devida desde o momento em que o comprador se torna inadimplente, pois a partir desse momento sua posse passa a ser exercida sem a devida contraprestação.

Portanto, correta a sentença ao fixar o termo inicial da taxa de fruição na data da inadimplência (05/04/2016), não havendo razão para sua modificação.

Do valor indenizatório das benfeitorias

O apelante alega que o valor fixado a título de indenização pelas benfeitorias (R$ 196.689,65) não corresponde ao valor apurado no laudo pericial, que seria de R$ 288.496,00, correspondente ao valor atual das benfeitorias.

De acordo com o art. 1.222 do Código Civil, o reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de boa-fé, deve fazê-lo pelo valor atual.

Contudo, no caso em análise, o perito judicial apurou tanto o valor atual das benfeitorias (R$ 288.496,00) quanto o valor gasto pelo apelante à época da realização das obras (R$ 196.689,65).

Considerando que a indenização tem por objetivo evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes, o valor fixado na sentença (R$ 196.689,65), correspondente ao efetivo gasto pelo apelante com as benfeitorias, devidamente atualizado desde maio/2019, está adequado e não merece reparo.

Ademais, como salientado pela magistrada, o valor será "
corrigido monetariamente pelo INPC, desde maio/2019 (data em que houve a realização das benfeitorias no imóvel, de acordo com o laudo pericial juntado aos autos) e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação desta sentença
", o que afasta qualquer alegação de prejuízo para o apelante.

Portanto, também neste ponto a sentença não merece reparo.

Do valor para regularização do imóvel

Por fim, o apelante questiona o valor de R$ 19.000,00, fixado na sentença para regularização das benfeitorias realizadas no imóvel, alegando que esse montante foi indicado unilateralmente pela apelada, sem qualquer comprovação.

Todavia, como se verifica dos autos, tal valor foi apurado pelo perito judicial nomeado para realização da prova técnica, constando expressamente no documento de ID 93691659:

"Para regularizar a referida ampliação 86,71 m2, conforme pude apurar os custos para regulariza: neste caso obra executada em desacordo com o código de obras, os custos incluindo contratação de profissional para elaborar os projetos de conformidade com a legislação municipal, taxas de ART's, taxas devidas ao município de Sinop, INSS e averbação no cartório de registro de imóveis, somados todos estes custos tem um valor médio de R$ 19.000,00."

Portanto, o valor para regularização do imóvel foi determinado com base na prova pericial realizada nos autos, não havendo razão para sua modificação.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para determinar que o valor pago a título de arras (R$ 47.610,55) também seja restituído ao apelante, observada a retenção de 20% a título de cláusula penal, mantendo-se a sentença em seus demais termos.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025