Tribunal: TJMT
Processo: 1038129-65.2023.8.11.0003
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038129-65.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MATHEUS ARRUE DE LIMA DALMASO - CPF: 032.111.541-40 (APELANTE), VINICIUS SANTANA DA SILVA NEVES - CPF: 043.899.381-00 (ADVOGADO), LUIS HENRIQUE PAIM CREMONEZ - CPF: 029.078.561-89 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), MATHEUS ARRUE DE LIMA DALMASO - CPF: 032.111.541-40 (APELADO), VINICIUS SANTANA DA SILVA NEVES - CPF: 043.899.381-00 (ADVOGADO), LUIS HENRIQUE PAIM CREMONEZ - CPF: 029.078.561-89 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE MATHEUS ARRUE DE LIMA DALMASO PARCIALMENTE PROVIDO, RECURSO NÃO PROVIDO DE RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA, UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL
.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
. ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR. PANDEMIA DE COVID-19. AUSÊNCIA DE PROVA.
INAPLICABILIDADE
.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM ALUGUEL
VEDAÇÃO
.

DANO MORAL CONFIGURADO E MAJORADO
.
HONORÁRIOS RECURSAIS
. CABIMENTO.
ART. 85, § 11, CPC
.
RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1.
Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que
,
julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido mediante contrato de promessa de compra e venda.

II. Questão em discussão:

2. As questões em discussão consistem em:

(i) verificar a responsabilidade da ré pelo atraso na entrega do imóvel, diante da alegação de caso fortuito/força maior (pandemia de COVID-19);

(
ii
) examinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com indenização por aluguéis;

(
iii
)
analisar a adequação do valor arbitrado a título de danos morais;

(
iv
) avaliar o pedido de redução dos honorários advocatícios
.

III. Razões de decidir:

3. A alegação de força maior não foi comprovada, sendo insuficiente a menção genérica à pandemia de COVID-19, pois a ré não demonstrou a impossibilidade absoluta de cumprir o contrato.

4.
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, de modo que se afasta sua cumulação com dano material em decorrência de ressarcimento dos
aluguéis
pagos (Tema 970 STJ).

5. Diante da extensão do atraso, da frustração das legítimas expectativas do consumidor e do porte econômico da ré, é cabível a majoração da indenização por danos morais para R$ 10.000,00.

6. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida para preservar o equilíbrio contratual, conforme entendimento do STJ (Tema 971).

IV. Dispositivo e tese:

5. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da ré não provido.

Tese de julgamento:

“1.
A rigor da tese firmada no Tema970do STJ são
inacumuláveis
a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel
. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido para moradia caracteriza dano moral indenizável. 3. A pandemia de COVID-19 não configura, por si só, excludente de responsabilidade contratual. 4. É admissível a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 6º, caput; CC,
arts
. 393, 421 e 422; CPC,
arts
. 373, II, e 85, § 11; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no REsp 2060968/SP, Rel.
Min. Marco
Buzzi
, j. 21.08.2023; STJ,
AgInt
no REsp 1927462/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.05.2021; TJ-MT, AC 1003474-67.2023.8.11.0003, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 25.09.2024; TJ-MT, AC 1035433-10.2021.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 05.02.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por
MATHEUS ARRUE DE LIMA e RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
,
em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos
formulados na Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais

Narr
ou
o autor
que firmou com a ré, em 31/07/2020, contrato de pro
messa de compra e venda, financiamento e alienação fiduciária, tendo como objeto imóvel

integrante do empreendimento denominado “
Viva Rondonópolis”
, com previsão de entrega até 31/07/2022, com tolerância de 180 dias. Sustenta que, embora tenha cumprido integralmente suas obrigações, o imóvel não foi entregue dentro do prazo contratualmente previsto, o que lhe ocasionou prejuízos materiais (pagamento de aluguel) e transtornos de ordem moral.

A sentença (
IDs
278671444) reconheceu o inadimplemento da obrigação contratual por parte da ré e condenou-a ao pagamento
de multa
por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato, e indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00, com juros e correção monetária, bem como ao pagamento das custas, taxas judiciárias e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

O Apelante Matheus Arrue de Lima
Dalmaso
, em suas razões recursais (ID 278671446),

requer
a majoração da indenização por danos morais, sob o argumento de que o valor fixado na sentença é irrisório e não reflete a gravidade do sofrimento causado pela construtora, bem como a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por danos materiais, referentes aos aluguéis pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel.

Na Apelação interposta por Rondonópolis 32 Incorporações SPE Ltda. (ID 278671446), a empresa
busca a reforma da sentença para afastar a
condenação ao pagamento de multa e danos morais
ao argumento de
caso fortuito/força maior (pandemia de COVID-19)
.

Defende a
inaplicabilidade de multa por inadimplência em seu desfavor, uma vez que o contrato prevê penalidade apenas para o adquirente em caso de inadimplência das parcelas
.
Sustenta a
inexistência de danos morais, argumentando que o mero descumprimento contratual não gera abalo moral indenizável
.
S
ubsidiariamente,
pugna pel
a redução dos honorários advocatícios
.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões aos recursos adversos (
IDs
278671855 e 278671447).

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia recursal cinge-se
à análise acerca da legitimidade da condenação da
ré
ao pagamento de indenização por danos materiais em virtude do atraso na entrega do imóvel, da possibilidade de majoração ou redução do valor fixado a título de danos morais, bem como da viabilidade de afastamento das condenações impostas
.

Verifica-se que a
Apelante
/
Ré
, não negou o inadimplemento contratual quanto à entrega do imóvel, limitando-se a alegar a ocorrência de caso fortuito e força maior, notadamente a pandemia de COVID-19, como excludente de sua responsabilidade.
Se extrai dos autos que o contrato firmado em 31/07/2020 previa a entrega da unidade até 31/07/2022, com tolerância de 180 dias corridos, nos termos da Cláusula 9.3 do instrumento contratual
(ID
278671374 - Pág. 12
)
. Assim, somando-se o prazo de tolerância ao prazo original, o marco final contratual se deu em 27/01/2023.

A Apelante/Ré alega que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior, em razão da pandemia de COVID-19, o que afastaria sua responsabilidade.

Contudo,
não demonstrou a existência de impossibilidade absoluta de cumprimento da obrigação, requisito indispensável à caracterização de caso fortuito ou força maior, nos termos do artigo 393 do Código Civil. Ainda que a pandemia tenha ocasionado obstáculos, não houve paralisação total das atividades de construção civil, as quais, inclusive, foram reconhecidas como essenciais no Estado de Mato Grosso.

Nesse contexto:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS – SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – FATO EXTINTIVO, MODIFICATIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO COMPROVADO –
ÔNUS QUE LHE INCUMBIA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância disposto no contrato.
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral e, eventualmente material, na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega. Compete à requerida apresentar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado pelo autor, ônus do qual não se desincumbiu a recorrente (art. 373, inciso II, do CPC).

(N.U 1003474-67.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024,
Publicado
no DJE 26/09/2024)

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. JULGAMENTO ULTRA E EXTRA PETITA. PRELIMINAR REJEITADA. COMPRA E VENDA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA.
PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. LEGALIDADE. ENTREGA DAS CHAVES. 24 MESES APÓS A ASSINATURA DO FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. ATRASO INJUSTIFICADO. DEVER DE REPARAÇÃO CONFIGURADO.
DANOS MORAIS. FIXAÇÃO EM QUANTIA EXCESSIVA. NECESSIDADE DE REDUÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

[
...
]
III. RAZÕES DE DECIDIR

Se o provimento jurisdicional está em consonância com o pedido inicial, não há julgamento ultra ou extra petita.

A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida e não configura abusividade, conforme entendimento consolidado dos tribunais, desde que a prorrogação não ultrapasse o limite razoável.

A prorrogação de 24 meses estipulada tendo como base a data da assinatura do financiamento imobiliário, e além dos 180 dias já previstos, configura abusividade, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

O atraso injustificado na entrega do imóvel gera responsabilidade da construtora, não sendo demonstrada causa excludente de responsabilidade, como caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil.

A pandemia de Covid-19, apesar das dificuldades causadas, não caracteriza hipótese de força maior, pois a construção civil foi considerada atividade essencial no estado de Mato Grosso
[...]

(N.U 1035433-10.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2025,
Publicado
no DJE 11/02/2025)

Portanto, não restando comprovado o nexo de causalidade entre a pandemia e o atraso na entrega do empreendimento, deve ser mantida a responsabilidade da Apelante/Ré pelo descumprimento contratual.

Quanto à inaplicabilidade da inversão da cláusula penal
, o
Superior Tribunal de Justiça, por meio de julgamento do REsp n.º 1631485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), decidiu que é possível a inversão, em desfavor da construtora
/incorporadora
, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento da construtora/incorporadora, pelo atraso na entrega, devendo as obrigações heterogêneas serem convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

No presente caso, o contrato estabelece multa por inadimplência apenas em favor da Apelante, o que configura um desequilíbrio contratual. Assim, a inversão da cláusula penal é medida que se impõe, a fim de garantir a igualdade entre as partes.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE ADVERSA
. 1. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor .
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema 971/STJ)".
2. Agravo interno desprovido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2060968 SP 2023/0097971-9, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento:
21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/08/2023)

Desse modo
, deve ser mantida a condenação da Apelante/Ré ao pagamento de multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato, em observância ao princípio do equilíbrio contratual e à jurisprudência do STJ.

No que tange aos danos morais, o
atraso na entrega do imóvel, por si só, não é suficiente para gerar dano moral indenizável. No entanto, no presente caso, o atraso extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias
, a
frustração desse tipo de negócio compromete diretamente as legítimas expectativas da parte apelada, afetando planos de vida e o ideal de moradia digna, direito social assegurado constitucionalmente. Os transtornos decorrentes do inadimplemento - angústia, frustração e decepção - caracterizam afronta à esfera extrapatrimonial da autora, evidenciando, de forma inequívoca, a ocorrência de dano moral.

Ademais, a empresa apelante não demonstrou ter adotado medidas para minimizar os prejuízos do autor, o que evidencia o descaso com o consumidor. Assim, entende-se que a condenação ao pagamento de indenização por danos morais é justa.

Nesse contexto:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. DANO
MORAL.
OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano
material.

2. Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes.
3.
Agravo interno no recurso especial não provido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1927462 RJ 2021/0075418-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/05/2021
)

No que concerne ao pedido de indenização por danos materiais formulado no recurso de apelação interposto
pelo autor
,

correspondentes aos valores despendidos com aluguel, entendo que tal pretensão não merece acolhimento.

O
Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 970), firmou entendimento no sentido de que a cláusula penal
constitui um pacto secundário acessório, mediante a qual as partes convencionam, de forma antecipada, uma penalidade pecuniária destinada a funcionar como prefixação da indenização decorrente do inadimplemento parcial da obrigação principal, assumindo, por essa razão, a configuração de cláusula penal moratória, dotada de natureza eminentemente reparatória.

Conforme consignado na afetação do Tema 970, é prática habitualmente

recorrente nos contratos de promessa de compra e venda a previsão de cláusula penal moratória fixada
em porcentagem
do valor total do imóvel por mês de atraso, valor esse que,
em regra
, corresponde à estimativa do rendimento locatício que o bem produziria caso estivesse regularmente disponível ao promitente comprador.

Diante desse cenário, havendo a cláusula penal no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe ressarcimento de aluguéis pagos, por não poder acumular as duas indenizações.

Nesse sentido:

“
[
...
]

A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são
inacumuláveis
a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.
”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183670820198110002, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

“
[
...
]

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, de modo que se afasta sua cumulação com dano material em decorrência de ressarcimento dos
alugueis
pagos (Tema 970 do STJ).
”

(
TJ-MT 00158563920168110041 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/05/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2021)

Quanto à majoração da indenização por danos morais, entendo que o valor fixado na sentença (R$ 2.000,00) é insuficiente para compensar os transtornos sofridos pelo Apelante e desestimular a reiteração da conduta pela Apelada. Considerando as peculiaridades do caso concreto, o tempo de atraso na entrega do imóvel e o porte econômico da Apelada, entendo que o valor da indenização deve ser majorado para R$ 10.000,00, conforme aplicado por esta Câmara em situações análogas, a fim de atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso do Apelante MATHEUS ARRUE DE LIMA DALMASO, tão somente para majorar a indenização por danos para R$ 10.000,00 e NEGO PROVIMENTO ao recurso da Apelante RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA.

Em razão do desprovimento do recurso da
Apelante/R
é,
majoro
os honorários advocatícios para
1
3
% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025