Tribunal: TJMT
Processo: 0002909-41.2014.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C PEDIDO DE RESSARCIMENTO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO. NULIDADE DO ATO DELIBERATIVO. CONVOCAÇÃO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE QUÓRUM. PREVISÃO EM CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CABIMENTO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS POR EQUIDADE. PERTINÊNCIA. ADEQUAÇÃO AOS PARÂMETROS LEGAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por EMI-KA Empreendimentos Imobiliários Ltda - EPP contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação anulatória de ata condominial ajuizada por moradores do Condomínio Residencial Elias Domingos. A

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002909-41.2014.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Condomínio]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[PAULA ADRIANA LIMA DE MATOS FREITAS - CPF: 594.065.421-53 (APELADO), SILVIO EUGENIO FERNANDES - CPF: 317.017.018-04 (ADVOGADO), ADAO EUGENIO DA SILVA - CPF: 545.470.321-49 (APELADO), MANOEL ADAO DA COSTA - CPF: 022.334.441-91 (APELADO), ANTONIO BALBUENO - CPF: 411.358.571-72 (APELADO), EDVIRGEN MARIA DA SILVA - CPF: 630.966.251-15 (APELADO), ODILENE PAULINA DE SOUZA - CPF: 632.178.211-49 (APELADO), EMILIANA MARIA RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 850.136.171-20 (APELADO), MARIA JOSE FABRIS MAIA - CPF: 162.201.291-72 (APELADO), MIRTES MIGUELINA DE FIGUEIREDO - CPF: 325.825.361-72 (APELADO), SUZANA FLORENCIO DE ATAYDE - CPF: 057.464.488-18 (APELADO), EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 00.121.201/0001-47 (APELANTE), MARCELO DOS SANTOS BARBOSA - CPF: 546.001.111-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, A TURMA JULGADORA DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

APELANTE:

EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

APELAD
O
S
:
PAULA ADRIANA LIMA DE MATOS; ADAO EUGENIO DA SILVA; MANOEL ADAO DA COSTA; ANTONIO BALBUENO; EDVIRGEN MARIA DA SILVA; ODILENE PAULINA DE SOUZA; EMILIANA MARIA RODRIGUES DE SOUZA; MARIA JOSE FABRIS MAIA; MIRTES MIGUELINA DE FIGUEIREDO; SUZANA FLORENCIO DE ATAYDE; PAULO HENRIQUE DA SILVA GONÇALVES; WALDIR PEREIRA DA SILVA.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C PEDIDO DE RESSARCIMENTO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO. NULIDADE DO ATO DELIBERATIVO. CONVOCAÇÃO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE QUÓRUM. PREVISÃO EM CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES.
CABIMENTO
. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS POR EQUIDADE.
PERTINÊNCIA
. ADEQUAÇÃO AOS PARÂMETROS LEGAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por EMI-KA Empreendimentos Imobiliários Ltda - EPP contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação anulatória de ata condominial ajuizada por moradores do Condomínio Residencial Elias Domingos. A decisão anulou a ata da assembleia extraordinária de 16/03/2012, invalidou o reajuste da taxa condominial aprovado e determinou a restituição dos valores pagos
a maior. Indeferiu-se o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão:

(i) saber se os autores, na qualidade de arrendatários do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), possuem legitimidade ativa para propor a ação;

(
ii
) saber se a Justiça Federal é competente para julgar a demanda, em razão da alegada necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo;

(
iii
) saber se houve regularidade formal e material na convocação e realização da assembleia que deliberou sobre o aumento da taxa condominial;

(
iv
) saber se os valores pagos a maior são passíveis de restituição;

(v) e se a verba honorária arbitrada deve ser reduzida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As preliminares de ilegitimidade ativa e de incompetência da Justiça Estadual foram corretamente afastadas. Os arrendatários do PAR têm legitimidade para discutir deliberações condominiais que impactem sua posse e encargos. A controvérsia é de natureza privada e não envolve interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal, inexistindo justificativa para deslocamento da competência.

4. A assembleia extraordinária foi realizada sem a devida convocação dos condôminos, em desacordo com a convenção condominial, e sem comprovação de quórum mínimo para deliberação sobre majoração de encargos.

5. Demonstradas as nulidades, impõe-se a invalidação da ata e do reajuste aprovado, com consequente devolução dos valores pagos a maior, a ser apurada em liquidação de sentença.

6. Considerando a complexidade moderada da causa e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, impõe-se a redução da verba
honorária arbitrada na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido para reduzir os honorários advocatícios fixados na sentença, mantendo-se os demais pontos do julgado.

Tese de julgamento:

“1. Os arrendatários do Programa de Arrendamento Residencial detêm legitimidade para propor ação anulatória de deliberação condominial que repercuta sobre a unidade ocupada.

2. A Justiça Estadual é competente para julgar demandas que versem sobre atos internos de administração condominial, ainda que o imóvel esteja vinculado a um programa federal.

3. A ausência de convocação formal e de quórum deliberativo apto acarreta a nulidade da assembleia condominial e das deliberações nela tomadas.

4. Reconhecida a nulidade do ato assemblear, é devida a restituição dos valores pagos a maior, mediante apuração em sede de liquidação.

5. A verba honorária arbitrada por equidade deve guardar proporcionalidade com a complexidade da causa e o trabalho desempenhado.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CC,
arts
. 884, 1.334, III, e 1.351; L. n. 4.591/1964, art. 17, §1º; CPC/2015,
arts
. 85, § 2º, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgRg
no REsp 1.112.759/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 10.11.2011; TJMT,
Ap

Cív
0037443-54.2015.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 14.05.2020; TJGO,
Ap

Cív
0070772-79.2014.8.09.0160, Rel. Des.
Delintro
Belo de Almeida Filho, j. 07.03.2018.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível

interposto

por
EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP
,
contra sentença

proferida
pelo
Juízo
da

1
ª
Vara

Cível da
Comarca de
Várzea
Grande
-MT
que
,
nos autos d
a
Ação Anulatória de
Ata Condominial
ajuizada
por
PAULA ADRIANA LIMA DE MATOS e outros
,

julgou
parcialmente
procedentes os pedidos
iniciais
,
nos seguintes
termos:

“
[...]

DIANTE DISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos feitos nesta Ação Anulatória para:

a)
ANULAR
a ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16 de março de 2012, promovida pela empresa ré
EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP
, com a consequente invalidação do reajuste da taxa condominial aprovado naquela reunião; e

b)
CONDENAR
a ré à restituição dos valores pagos a maior pelos autores, a serem apurados em sede de liquidação de sentença.

c)
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido de indenização por danos morais.

[...]” – (grifos originais)

Em suas razões recursais, a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Preliminar
es
.

Da ilegitimidade ativa
“ad causam”
dos autores da demanda;

Da denunciação à lide da Caixa Econômica Federal e consequente remessa dos autos à Justiça Federal, em razão da alegada incompetência da Justiça Estadual para o julgamento da causa.

Mérito Recursal.

Defende a
validade da assembleia, alegando que foram cumpridos os requisitos legais e regimentais para sua convocação e realização, bem como a necessidade do reajuste para equilíbrio financeiro do condomínio.

Da
impossibilidade de restituição dos valores pagos a maior.

Da necessidade de redução dos honorários sucumbenciais
.

O recurso é tempestivo, conforme certidão de
ID nº 304687869
, e o preparo recursal foi devidamente recolhido em dobro, nos termos da certidão de
ID nº 317824393
.

Os recorridos apresentaram contrarrazões, rebatendo as alegações da parte recorrente e pugnando pelo desprovimento do apelo
(ID nº 304687871).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE: EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

APELADOS:
PAULA ADRIANA LIMA DE MATOS; ADAO EUGENIO DA SILVA; MANOEL ADAO DA COSTA; ANTONIO BALBUENO; EDVIRGEN MARIA DA SILVA; ODILENE PAULINA DE SOUZA; EMILIANA MARIA RODRIGUES DE SOUZA; MARIA JOSE FABRIS MAIA; MIRTES MIGUELINA DE FIGUEIREDO; SUZANA FLORENCIO DE ATAYDE; PAULO HENRIQUE DA SILVA GONÇALVES; WALDIR PEREIRA DA SILVA.

VOTO

Egrégia Câmara:

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação interposto.

Conforme relatado anteriormente,
trata-se de Recurso de Apelação Cível interposta por
Emi
-Ka Empreendimentos Imobiliários
Ltda
–
Epp
contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação Anulatória cumulada com pedido de indenização por danos morais, ajuizada por diversos condôminos do Condomínio Residencial Elias Domingos, entre os quais Paula Adriana Lima De Matos Freitas, Adão Eugênio Da Silva, Manoel Adão Da Costa, entre outros, todos devidamente qualificados.

Na origem, os autores alegaram a ocorrência de nulidades insanáveis na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16/03/2012, promovida pela então administradora do Condomínio Residencial Elias Domingos, sob a responsabilidade da ré, ora apelante.

Sustentaram que a assembleia teria sido conduzida sem a devida convocação de todos os condôminos, violando os princípios da publicidade, legalidade e participação democrática, e ainda, que não houve observância do quórum qualificado exigido para a deliberação de aumento da taxa condominial, que foi majorada de R$ 90,00 para R$ 110,00.

Requereram a anulação da ata da assembleia, a restituição dos valores pagos a maior e indenização por danos morais.

O juízo de primeiro grau acolheu parcialmente o
s
pedido
s
inicia
is
,
reconhecendo a procedência parcial das pretensões deduzidas pelos autores. No decisum, o Juízo de origem anulou a ata da assembleia condominial realizada em 16 de março de 2012, por entender configuradas irregularidades em sua condução. Em consequência, declarou a invalidade do reajuste da taxa condominial ali deliberado, determinando, ainda, a restituição dos valores pagos a maior, os quais deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença.

Quanto à sucumbência, o magistrado fixou-a de forma recíproca, atribuindo 80% à parte ré e 20% aos autores, arbitrando os honorários advocatícios no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), observada a gratuidade da justiça anteriormente deferida aos demandantes.

Irresignad
o
,
o condomínio ré/recorrente interpôs recurso de apelação, arguindo,
preliminarmente, a ilegitimidade ativa ad causam dos autores, sob o fundamento de que seriam meros arrendatários, e não condôminos, conforme previsão expressa da convenção condominial, o que lhes retiraria a legitimidade para pleitear a anulação de assembleia.

Suscitou também a necessidade de d
enunciação da lide à Caixa Econômica Federal
, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), responsável pelo empreendimento, e
consequente
remessa dos autos à Justiça Federal, por suposta incompetência da Justiça Estadual.

No mérito,
defendeu a validade da assembleia
, alegando que
foram cumpridos os requisitos legais e regimentais para sua convocação e realização,
bem como a
necessidade do reajuste para equilíbrio financeiro do condomínio.

Por fim, requer a reforma da sentença para o julgamento de improcedência total dos pedidos.

Foram apresentadas contrarrazões, nas quais os apelados pugnaram pela manutenção integral da sentença, alegando a total ausência de comprovação das alegações recursais, e reafirmando a nulidade da assembleia por vícios formais e materiais.

Pois bem
.

Superada a exposição dos contornos fáticos e processuais pertinentes, passo, doravante, ao exame das teses preliminares e meritórias deduzidas no recurso interposto.

Preliminar
es
suscitadas
pelo recorrente EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP
.

Da
ilegitimidade ativa
“ad causam”
dos autores, por serem arrendatários, e não condôminos, conforme dispõe a convenção condominial.

A parte recorrente sustenta que os autores são arrendatários, e não condôminos, razão pela qual não estariam legitimados para propor ação anulatória de deliberação assemblear condominial, com base no que dispõe a própria convenção do condomínio
.

Pois bem.

Com efeito, o art. 17, §1º, da Lei nº 4.591/64, bem como o art. 1.334, §2º, do Código Civil, delimitam os titulares de direitos sobre unidades autônomas como os sujeitos aptos a figurar como condôminos e, por conseguinte, com legitimidade ativa em ações voltadas à tutela de interesses condominiais.

Entretanto, embora a convenção estabeleça que os arrendatários não integram formalmente o corpo de condôminos, é necessário perquirir a natureza do arrendamento em questão. Segundo consta dos autos, os autores são beneficiários de contratos firmados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, operado por meio do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e gerido pela Caixa Econômica Federal.

Nesses contratos, embora o arrendador seja formalmente o FAR, o poder de uso, gozo e gestão da unidade residencial é transferido integralmente ao arrendatário, que passa a arcar com os ônus da posse direta, inclusive encargos ordinários, como taxas condominiais. Não se cuida, portanto, de mero locatário, mas de ocupante com função análoga à do promitente comprador.

A jurisprudência dos tribunais pátrios, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, já reconheceu que, nessas hipóteses, o arrendatário de imóvel do PAR possui legitimidade para discutir questões que afetem diretamente sua posse e uso da unidade, especialmente quando relacionadas à administração condominial ou à imposição de encargos
.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO CONFIGURADO. CONDÔMINO. PARTE LEGÍTIMA PARA PLEITEAR A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA ASSEMBLEIA.
ELEIÇÃO DE SÍNDICO. EMPATE NA
PRIMEIRA VOTAÇÃO. DECISÃO SOBERANA DA ASSEMBLEIA. ILEGALIDADE NÃO DEMONSTRADA.
1 - Essa egrégia Corte de Justiça possui entendimento assente no sentido de que o condômino possui legitimidade ativa para discutir temas referentes a relação jurídica existente com o condomínio, principalmente quando se refere à pretensão de anulação de assembleia condominial. 1 .1 - Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
2 - As decisões tomadas em assembleia são soberanas, de modo que só podem ser desconstituídas por outra decisão soberana da própria assembleia ou por decisão judicial, quando se mostrar patente a sua ilegalidade.
[...]”

(TJ-DF 20150110663050 0018896-97.2015.8 .07.0001, Relator.: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 05/10/2016, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no
DJE:
28/10/2016. Pág.: 210/225)

Ademais, a parte ré/apelante foi regularmente citada e não impugnou oportunamente a legitimidade dos autores, o que configura preclusão.
A
contestação
apresentada
, como bem destacou a sentença
vergastada
, foi reputada intempestiva, motivo pelo qual os fatos articulados na inicial, inclusive quanto à legitimidade ativa, tornaram-se incontroversos
, nos termos do
art
igo
344 do CPC
.

Destarte, rejeit
o a
preliminar de suscitada
.

É como voto.

1.2. Da alegada necessidade de denunciação à lide da Caixa Econômica Federal e da incompetência absoluta da Justiça Estadual para julgar a demanda.

A apelante sustenta que, por se tratar de empreendimento financiado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), cuja gestão é atribuída à Caixa Econômica Federal, haveria interesse jurídico dessa empresa pública federal, o que atrairia a competência da Justiça Federal para o julgamento da causa, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.

Todavia, tal pretensão recursal não merece acolhimento.

A controvérsia submetida à apreciação judicial possui natureza estritamente condominial, regida pelas normas de direito privado, sem qualquer relação com cláusulas contratuais ou obrigações decorrentes de contrato bancário federal. A Caixa Econômica Federal não foi citada no feito, tampouco detém interesse jurídico direto no seu desfecho. Ressalte-se, ainda, que a referida instituição não participou do ato assemblear impugnado nem figura como corresponsável pelas deliberações questionadas, razão pela qual sua intervenção na lide mostra-se manifestamente descabida.

Portanto, a
questão limita-se à análise da legalidade do procedimento assemblear conduzido pela empresa apelante.

Aliás, como bem destacado na sentença, não se discute qualquer inadimplemento ou vício no contrato de arrendamento, tampouco há pedido de indenização fundado em responsabilidade da CEF. A causa de pedir está restrita à irregularidade do procedimento adotado pela apelante EMI-KA na condução da assembleia condominial, supostamente realizada à margem das formalidades legais e convencionais.

Com efeito, não se está diante de relação contratual ou obrigacional entre a parte autora e a CEF que justifique a incidência do art. 125 do CPC ou do art. 70, III, do CPC/1973
– vigente à época dos fatos
, quanto à denunciação obrigatória.

Outrossim, a denunciação da lide constitui faculdade processual excepcional e de aplicação restrita, não se confundindo com o chamamento ao processo ou com a formação de litisconsórcio necessário. Inexistindo relação
obrigacional entre a apelante e a CEF, cujo inadimplemento ou responsabilidade subsidiária esteja sendo discutida, é indevida a denunciação.

Ressalte-se, ainda, que eventual relação entre o FAR e a empresa apelante é interna
corporis
, regida por contrato administrativo ou convenção extrajudicial, cujo descumprimento não constitui objeto de análise nestes autos.

O fato de a convenção condominial prever cláusula de eleição de foro federal não vincula terceiros, tampouco desloca a competência absoluta constitucionalmente estabelecida.

Portanto,
a mera vinculação do imóvel a programa habitacional federal não atrai, por si só, a competência da Justiça Federal, quando a controvérsia não envolver diretamente a instituição federal gestora
.

Assim, não há que se falar em litisconsórcio necessário, tampouco em interesse jurídico apto a ensejar a denunciação da lide ou a modificação da competência ratione personae.

A denunciação, portanto, configuraria inovação indevida da demanda, além de evidente protelação processual.

Dessa forma,
rejeito o pedido de denunciação à lide, bem como a preliminar de incompetência absoluta
, mantendo-se a competência da Justiça Estadual para o julgamento da presente demanda.

É como voto.

Das razões recursais meritórias suscitadas no apelo recursal de EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

Da validade da assembleia, alegando que foram cumpridos os requisitos legais e regimentais para sua convocação e realização, bem como a necessidade do reajuste para equilíbrio financeiro do condomínio.

No mérito, a controvérsia cinge-se à verificação da regularidade formal e material da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16/03/2012, cuja ata foi impugnada sob a alegação de irregularidade na convocação e de ausência de quórum deliberativo suficiente para a aprovação do reajuste da taxa condominial para o valor de R$ 110,00.

Pois bem.

Como é cediço, o art. 1.334, inciso III, do Código Civil dispõe que a convenção de condomínio deve estabelecer, entre outros aspectos, a competência das assembleias, a forma de sua convocação e o
quórum

exigido para as deliberações,
in
verbis
:

“
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular,
a convenção determinará:

[...] III
-
a competência das
assembléias
, forma de sua convocação e
quorum
exigido para as deliberações
;
[...]” – grifo nosso

Ademais, o art. 1.351 do mesmo diploma legal estabelece a necessidade de quórum qualificado de dois terços dos condôminos para a aprovação de deliberações que importem alteração significativa nas contribuições condominiais, garantindo-se, todavia, a participação de todos os condôminos, inclusive dos inadimplentes, aos quais é vedado apenas o direito de voto, mas não o de presença nas assembleias.

Nesse contexto, observa-se que o
artigo 27 da Convenção Condominial

(ID.
304687851)

dispõe expressamente que as Assembleias
Gerais, ordinárias e extraordinárias, serão realizadas mediante convocação por circular assinada pelo Síndico, colocada em local visível a todos, e enviada por carta registrada ou sob protocolo a cada condômino, com antecedência
mínima de oito (8) dias da data fixada para sua realização
, restringindo-se ao debate dos assuntos previamente inseridos na pauta,
senão vejamos:

A propósito, tal previsão estatutária visa assegurar a ampla ciência e participação dos condôminos, garantindo a transparência e legitimidade dos atos deliberativos, cuja inobservância acarreta a nulidade das deliberações adotadas.

No presente caso, nota-se que os autores/recorridos demonstraram, por meio de documentos e declarações, que não foram regularmente convocados, nem participaram da assembleia que deliberou o reajuste da taxa condominial. Soma-se a isso o fato de que
não há prova do envio do edital de convocação aos condôminos por carta registrada, como determina o artigo 27 da convenção
, limitando-se o condomínio a alegar que a convocação teria sido fixada em local público, sem qualquer comprovação, nesse sentido, nos autos.

Constata-se, ainda, que os autores/recorridos acostaram
vasta documentação, como abaixo-assinado, declarações de moradores e ausência de edital ou notificações individuais

(ID 304687399 e 304687850)
,
corroborando a falta de publicidade e transparência do procedimento deliberativo.

No tocante ao quórum de presença, verifica-se que
a lista de assinaturas acostada aos autos (
IDs
304687850 – págs. 30 e 31) contém pouco mais de 20 subscrições
, enquanto o abaixo-assinado confeccionado pelos moradores
reúne mais de 40 (quarenta) assinaturas
, número superior ao daqueles que participaram da assembleia. Tal discrepância evidencia irregularidades na condução do ato assemblear pela administradora do condomínio, conferindo presunção de veracidade às alegações dos recorridos, como se depreende dos elementos probatórios coligidos aos autos.

Vejamos o teor do referido documento:

Noutro giro, a ré, ora recorrente,
não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso II
, do Código de Processo Civil, visto que, além de ter sido
decretada sua revelia em razão da apresentação intempestiva da contestação, deixou de comprovar o cumprimento das formalidades legais e convencionais, limitando-se a apresentar alegações genéricas, destituídas de qualquer respaldo probatório idôneo.

Outrossim, a alegação de que teria havido afixação de edital ou justificativa para o aumento da taxa condominial
não encontra amparo nos autos, diante da completa ausência de prova documental
.
Ressalte-se que a parte recorrente não acostou qualquer documento que comprove a efetiva convocação ou comunicação aos condôminos, apresentando apenas documento unilateral, emitido pela própria administração condominial, sem
assinatura ou ratificação pelos recorridos, o que evidencia a fragilidade de sua argumentação e reforça a irregularidade do procedimento assemblear.

Com efeito,
a ausência de convocação regular, bem como a inobservância do quórum qualificado, compromete de forma substancial a higidez do ato deliberativo.
A assembleia condominial, por se tratar de ato jurídico de natureza coletiva,
exige o cumprimento rigoroso dos requisitos formais e materiais previstos em lei e na convenção condominial, notadamente aqueles referentes à devida publicidade, à participação isonômica dos condôminos, ao quórum deliberativo adequado e à estrita vinculação à pauta previamente estabelecida.
A inobservância de tais exigências configura
violação aos princípios da legalidade, da autonomia da vontade coletiva e da boa-fé objetiva, caracterizando vício insanável que macula o procedimento deliberativo e impõe, como providência necessária, a sua nulidade.

Aliás, tal entendimento encontra respaldo na jurisprudência hodierna, in
verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
– AÇÃO ANULATÓRIA DE ELEIÇÃO E DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL CONDOMINIAL
C/C DESTITUIÇÃO DA POSSE DOS ELEITOS – PREJUDICIAL DE MÉRITO E PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADAS - ELEIÇÃO DE SÍNDICO, SUBSÍNDICO E CONSELHO CONSULTIVO – CONVOCAÇÃO EM PRAZO INFERIOR AO ESTABELECIDO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO – AUSÊNCIA DE FIRMA RECONHECIDA NAS PROCURAÇÕES
– EXIGÊNCIA DA CONVENÇÃO – NULIDADE DEMONSTRADA -
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Para que sejam válidos os atos praticados e decisões tomadas em assembleia extraordinária de condôminos, faz-se necessária a convocação de todos os condôminos dentro do prazo mínimo e pelos meios de comunicação exigidos em sua convenção, sob pena de nulidade do ato.
[...]”

(N.U 0037443-54.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/05/2020, publicado no DJE 14/05/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ATA DE ASSEMBLEIA ORDINÁRIA.
VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE. PRECLUSÃO.
ATA DE ELEIÇÃO DA DIRETORIA. IRREGULARIDADES. ÔNUS DA PROVA.
CONVOCAÇÃO DE NOVAS ELEIÇÕES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não há falar em violação ao princípio da dialeticidade, porquanto não houve mera repetição dos argumentos contidos na contestação, como alude o Apelado, afastando predita nulidade. 2. Analisada a preliminar de ilegitimidade via decisão saneadora, da qual não houve recurso, resta preclusa a matéria.
3. Pelo ônus da prova,caberia à Apelante/R. demonstrar que a Assembleia Geral Extraordinária foi realizada de acordo com as normas regentes, o que não ocorreu.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA”.
(TJGO, APELACAO 0070772-79.2014.8.09.0160, Rel. DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, 5ª Câmara Cível, julgado em 07/03/2018,
DJe
de 07/03/2018)

“CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.
RECONHECIMENTO DE VÍCIO NA CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA E NA VOTAÇÃO DA DELIBERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DA OBRA, IMPONDO-SE APENAS O RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO PELO DEMANDANTE.
PARCIAL PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É inegável a ocorrência de vício na convocação da assembleia geral extraordinária, pois não obedecida a forma prevista na convenção. Daí decorre a procedência do pleito anulatório, com o ressarcimento dos valores efetivamente pagos pelo demandante
para custeio da obra
, mas sem a possibilidade de suspensão do trabalho, considerando o decurso do tempo e o grave prejuízo aos demais condôminos. 2. Diante do acolhimento parcial do pedido, constata-se a ocorrência de sucumbimento recíproco, o que determina a adequação da disciplina da responsabilidade pelo pagamento das verbas respectivas, na forma do artigo 86 do CPC.
(
TJSP; Apelação
Cível 1017910-90.2018.8.26.0196; Relator (a):
Antonio

Rigolin
; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 08/05/2019)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO ANULATÓRIA. ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. CONVOCAÇÃO DE PARTE DOS CONDÔMINOS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NÃO OBSERVÂNCIA. NULIDADE.
ATOS PRATICADOS. MANUTENÇÃO, SI ET IN QUANTUM.

[...]
Com base em tal preceito, a jurisprudência desta Corte é no sentido de que, para a validade da
assembleia
condominial é indispensável que se promova a convocação de todos os condôminos, e não apenas daqueles das unidades residenciais, não importando se na
assembleia
compareceu o
quórum
necessário para a eleição do síndico e tomada de outras decisões.

A nulidade, no caso, não está nas decisões tomados na
assembleia
, mas, antes, na sua convocação, o que invalida a
assembleia
.

[
...]
”
(TJMG
- Apelação

Cível 1.0693.08.076397
-4/001, Relator(a): Des.(a) Luciano
Pinto ,
17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/03/2012, publicação da súmula em 27/03/2012)

Diante de tais fundamentos, revela-se acertada a sentença que declarou a nulidade da assembleia e, por consequência, do reajuste condominial impugnado, razão pela qual deve ser integralmente mantida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Da
impossibilidade de r
estituição dos valores pagos a maior.

A anulação do ato assemblear implica, como consectário lógico, o retorno ao
status quo ante
, com o restabelecimento da situação anterior à deliberação viciada, nos termos do princípio da
restitutio
in
integrum
.

No caso em apreço, como já reiteradamente salientado, o reajuste da taxa condominial para o valor de R$ 110,00 (cento e dez reais) representou o único efeito prático da assembleia posteriormente declarada nula, razão pela qual, reconhecida a invalidade do ato assemblear, inexiste fundamento jurídico que legitime a manutenção da cobrança majorada.

Ainda nesta senda, registre-se que a própria recorrente, tanto na contestação (ID 304687852 – págs. 1 e 2) quanto no apelo recursal,
reconhece que a administração do condomínio em questão foi transferida para outra empresa
, a saber, Exponencial Serviços de Consultoria e Assessoria, a partir de 02/12/2013 (ID 304687852 – págs. 1 e 2).

Dessa forma, eventual
omissão quanto à determinação de restituição dos valores pagos a maior configuraria enriquecimento sem causa por parte da
empresa

recorrente
, situação expressamente vedada pelo art. 884 do Código Civil
,
in
verbis
:

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”

– grifo nosso

Nessa linha de intelecção, não merece acolhimento a alegação recursal de que não há prova dos pagamentos realizados pelos autores/recorridos com base na taxa condominial de R$ 110,00, o que inviabilizaria a restituição. Isso porque
a sentença recorrida não determinou a devolução automática dos valores,

mas condicionou expressamente a restituição à comprovação individualizada dos pagamentos na fase de liquidação de sentença, observando, ainda, o prazo prescricional aplicável às cobranças em questão.

Dessa forma, a
eventual ausência de comprovantes nos autos principais não afasta o reconhecimento do direito à restituição
. Portanto,
não há qualquer vício na condenação imposta
, uma vez que o juízo de origem fixou de maneira adequada seus limites e condições, em estrita observância aos princípios da razoabilidade, da segurança jurídica e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Da redução da verba honorária fixada pelo juízo
a quo
.

Com efeito, o arbitramento por equidade tem por escopo evitar tanto a fixação de honorários em valor irrisório quanto a atribuição de quantia desproporcional, devendo sempre refletir o labor efetivamente desempenhado pelo patrono e a complexidade da demanda.

Nessa perspectiva, a jurisprudência nacional tem reconhecido, de forma reiterada, a possibilidade de revisão do quantum honorário quando o montante arbitrado, ainda que sob o critério da equidade, se mostra superior aos parâmetros da razoabilidade, notadamente em causas de reduzida complexidade e de rápida tramitação.

A propósito:

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. FINANCIAMENTO DE VEÍCULO. SEGURO “AP PREMIADO” E “AUTO RCF”. VENDA CASADA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATAÇÃO FACULTATIVA EM INSTRUMENTOS APARTADOS. INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA. DANO MORAL AFASTADO.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. VALOR DA CAUSA ÍNFIMO. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE (ART. 85, § 8º E § 8º-A, CPC).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

[...] III. Razões de decidir

[...]
6
.
Honorários: sendo irrisório o proveito econômico (valor da causa baixo), cabível fixação por equidade (art. 85, § 8º e § 8º-A, CPC), em observância aos critérios do § 2º
, arbitrando-se quantia fixa de R$ 1.500,00, mantida a suspensão da exigibilidade (art. 98, § 3º, CPC). Honorários recursais incabíveis quando o recurso é provido, ainda que em parte (Tema 1.059/STJ). [...]”

(N.U 1000055-63.2025.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2025, publicado no DJE 11/09/2025)

No que tange aos honorários advocatícios, embora se reconheça a correção da distribuição proporcional da sucumbência, fixada em 80% em favor
dos autores e 20% em favor da ré, em razão do decaimento recíproco dos pedidos, entendo que o valor arbitrado em primeiro grau comporta pequeno ajuste, a fim de melhor adequá-lo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

A sentença fixou os honorários, por equidade, no importe global de
R$ 7.000,00 (sete mil reais)
, considerando a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido pelo patrono da parte autora e o valor simbólico atribuído à causa, de
R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Todavia, embora a controvérsia possua relevância prática
e o feito tenha perdurado por aproximadamente 11 (onze) anos,
não se verifica maior complexidade técnica, tampouco a necessidade de ampla instrução probatória ou de diligências processuais extraordinárias
, circunstâncias que autorizam a adequação do montante fixado a título de honorários.

Registre-se, ainda, que, nos autos da ação cautelar inominada distribuída por dependência a estes autos principais,
sob o número 0014981-94.2013.8.11.002,
também foram fixados honorários sucumbenciais, circunstância que
, sem dúvidas,
deve ser considerada quando da fixação da verba honorária por equidade
nestes autos.

Dessa forma, considerando os critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, incisos I a IV, e § 8º, do Código de Processo Civil, que impõem a análise do grau de zelo do profissional, do local da prestação do serviço, da natureza e importância da causa, bem como do tempo exigido para o seu desempenho,
revela-se
mais compatível a fixação da verba honorária no patamar de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
. Assim, em observância aos princípios da moderação e da proporcionalidade,
reduzo os honorários advocatícios a esse valor
,
mantendo-se, contudo, a distribuição da sucumbência nos moldes definidos na sentença de origem.

CONCLUSÃO

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,
apenas para reduzir os honorários advocatícios para
R$
5.000,00 (cinco mil reais)
, mantida a distribuição da sucumbência fixada na origem e, quanto ao mais, inalterada a sentença vergastada.

Por fim, ante o resultado do julgamento, mantenho os honorários sucumbenciais, tal como arbitrados pelo juízo a quo, em observância à tese firmada no Tema 1059 do Superior Tribunal de Justiça:
“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.”
(STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023)

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025