Tribunal: TJMT
Processo: 1016845-39.2025.8.11.0000
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. REQUISITOS PARA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA DE INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por locatário contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016845-39.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[PLINIO JOSE DE SIQUEIRA NETO - CPF: 483.715.301-10 (ADVOGADO), OCIOMAR GALENO DE ARAUJO - CPF: 350.647.811-72 (AGRAVANTE), IBSON DA SILVA LEITE - CPF: 283.919.421-04 (AGRAVADO), ELANA CATARINA MONTEIRO MAYER - CPF: 898.831.871-49 (ADVOGADO), BENEDITO HUDSON MONTEIRO E MAYER - CPF: 651.985.491-34 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. REQUISITOS PARA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA DE INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por locatário contra decisão que, em Ação de Despejo por Descumprimento Contratual cumulada com Falta de Pagamento e Término de Contrato, deferiu liminar de desocupação do imóvel no prazo de quinze dias. O agravante sustenta não haver inadimplemento atual, argumentando que os débitos de água são anteriores ao contrato vigente e oriundos de uso por ex-inquilino, que o IPTU não foi pago por ausência de fornecimento de carnês ou dados cadastrais, e que realizou benfeitorias substanciais no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão preenchidos os requisitos legais para concessão de liminar de desocupação com base no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91; (
ii
) avaliar se a alegação de benfeitorias realizadas pelo locatário e a ausência de comprovação inequívoca do inadimplemento autorizam a revogação da tutela de urgência deferida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da liminar de despejo exige prova inequívoca da falta de pagamento de aluguel e encargos locatícios, o que não se evidencia no presente caso, dada a controvérsia sobre a origem dos débitos de água e a ausência de repasse de carnês ou dados do IPTU pelo locador.

A cognição sumária das tutelas de urgência não comporta exame aprofundado das responsabilidades pelo inadimplemento, especialmente diante de indícios de boa-fé do locatário e da necessidade de instrução probatória.

A existência de comprovantes de pagamento dos aluguéis em favor da filha do locador reforça a boa-fé do agravante no cumprimento da obrigação principal.

As benfeitorias substanciais realizadas no imóvel, documentadas por fotografias e indicativas de transformação de terreno em estrutura comercial, fundamentam direito
de retenção previsto no art. 35 da Lei do Inquilinato, cuja apuração demanda dilação probatória.

A jurisprudência reconhece que, havendo controvérsia relevante sobre inadimplemento e vínculo contratual, a medida liminar de despejo deve ser afastada, privilegiando-se o contraditório e a ampla defesa.

O risco de dano irreversível à atividade econômica desenvolvida no local, consolidada há mais de sete anos, recomenda a manutenção da posse até decisão final com base em instrução adequada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento exige prova inequívoca do inadimplemento, não sendo cabível quando há controvérsia fática relevante sobre a existência ou responsabilidade pelos débitos.

A alegação plausível de benfeitorias substanciais realizadas no imóvel locado, acompanhada de indícios documentais, justifica a análise em instrução probatória e afasta, em sede liminar, a ordem de desocupação.

A preservação da posse do locatário em imóvel comercial ocupado por longo período deve ser garantida diante de risco de dano irreparável e necessidade de apuração dos fatos sob o contraditório.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91,
arts
. 35 e 59, §1º, IX.

Jurisprudência relevante citada
: TJSC, Agravo de Instrumento nº 0033076-16.2016.8.24.0000, Rel. Des. Luiz Felipe Schuch, Câmara Especial Regional de Chapecó, j. 14.12.2016.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1016845-39.2025.8.11.0000

OCIOMAR GALENO DE ARAUJO
X
IBSON DA SILVA LEITE

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por OCIOMAR GALENO DE ARAUJO, com o fito de
reforma
r a decisão que, nos autos da Ação de Despejo por Descumprimento Contratual e Falta de Pagamento de Encargos da Locação e Término do Contrato nº 1018712-41.2025.8.11.0041, ajuizada por IBSON DA SILVA LEITE,deferiu liminarmente o pedido de desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

Para tanto, s
ustenta o agravante, em síntese, que não houve inadimplemento atual das obrigações locatícias. Alega que as contas de água se encontram adimplidas, que os débitos existentes são anteriores ao contrato e decorrentes de uso por ex-inquilino.

No tocante ao IPTU, afirma que não recebeu carnês nem número de inscrição para viabilizar o pagamento, razão pela qual entende que não pode ser responsabilizado
, bem como, que ainda
realizou benfeitorias substanciais no imóvel, o que reforçaria o direito à retenção e agravaria o risco de dano à atividade econômica em caso de desocupação imediata.

O pedido liminar recursal de efeito suspensivo foi deferido (id n. 289689350).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

A controvérsia central consiste em verificar se estão efetivamente preenchidos os requisitos autorizadores da tutela de urgência para desocupação do imóvel, nos termos do art
igo
59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

In
verbis
:

Art. 59.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Em análise detida dos autos e das alegações das partes, verifico que a liminar de despejo foi deferida sem a necessária certeza quanto ao inadimplemento dos encargos locatícios, em contexto fático que demanda maior dilação probatória.

O
a
gravante sustenta,
de modo plausível
, que as contas de água estão devidamente quitadas, e que os débitos apontados pelo
a
gravado são anteriores ao contrato, referentes a multa aplicada a um ex-inquilino que explorava atividade de lava-jato no local. Esta alegação é corroborada por documentos da concessionária de água anexados ao recurso
(id n. 288931376)
.

Quanto ao IPTU, o
a
gravante reconhece sua responsabilidade contratual pelo pagamento, mas alega que o
a
gravado, que reside no interior do estado, não lhe forneceu os boletos para pagamento, nem informou o número da inscrição imobiliária para emissão das guias. Aponta ainda que manifestou disposição para pagar os valores devidos assim que tivesse acesso aos documentos necessários.

Tais alegações apresentam plausibilidade suficiente para afastar, neste momento
em que a lide se encontra
, a certeza quanto ao inadimplemento contratual capaz de fundamentar a medida excepcional do despejo liminar.

A verificação da responsabilidade pelo não pagamento do IPTU - se decorrente de recusa deliberada do locatário ou de falha na disponibilização dos meios de pagamento pelo locador - demanda instrução probatória incompatível com a cognição sumária própria das tutelas de urgência.

Destaca-se ainda que o
a
gravante comprovou o pagamento regular dos aluguéis, juntando comprovantes de transferências bancárias realizadas em favor da filha do
a
gravado, o que indica sua boa-fé no cumprimento das obrigações principais do contrato.

Outro fator relevante a ser considerado é a alegação, acompanhada de documentação fotográfica, de que o Agravante realizou benfeitorias significativas no imóvel. As imagens anexadas ao recurso demonstram que o imóvel foi recebido como um terreno sem edificações e foi transformado em estabelecimento comercial estruturado, com escritório, banheiros, garagens cobertas e calçamento. Embora não haja documentação formal que comprove o valor exato investido, é visível a existência de melhorias substanciais.

Neste cenário, o
art
igo
35 da Lei do Inquilinato prevê o direito de retenção por benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, ou úteis, quando autorizadas. A extensão desse direito e a caracterização precisa das benfeitorias realizadas são questões que demandam instrução probatória, não podendo ser sumariamente afastadas em sede de cognição superficial.

Deve-se considerar, ainda,
que o a
gravante ocupa o imóvel há mais de sete anos, desenvolvendo atividade comercial consolidada no local
, de modo que o
despejo liminar, sem a devida instrução do feito e oportunidade de exercício pleno do contraditório e ampla defesa, pode acarretar danos graves e irreparáveis à sua atividade empresarial, afetando clientela, reputação comercial e investimentos realizados no ponto.

Nesse contexto, mostra-se prudente o indeferimento da liminar de despejo, permitindo que as questões controvertidas sejam adequadamente esclarecidas durante a instrução processual, com pleno exercício do contraditório.

A jurisprudência tem reconhecido a excepcionalidade da medida liminar de despejo, especialmente quando há controvérsia quanto ao inadimplemento e exercício de atividade empresarial no local:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DECISÃO INDEFERITÓRIA DA
LIMINAR DE DESPEJO. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N. 8 .245/1991. INÍCIO DE PROVA DA RELAÇÃO LOCATÍCIA NÃO DEMONSTRADO. INADIMPLÊNCIA DOS ALUGUÉIS SEQUER COMPROVADA NOS AUTOS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PERIGO DE DANO INEXISTENTE. CONTRAMINUTA. PEDIDOS DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA, CONDENAÇÃO POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E HONORÁRIOS RECURSAIS. INDEFERIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. "Pactuado verbalmente o contrato de locação, objetivando a locadora liminar de despejo por falta de pagamento dos aluguéis, deve comprovar, ainda que
indiciariamente
, a existência da relação
ex

locato
e a inadimplência da inquilina" (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2011.064595-6, de Biguaçu,
rel
.
Des. Monteiro Rocha, j. 23-8-2012). (TJSC, Agravo de Instrumento
n .
0033076-16.2016.8.24 .0000, de Abelardo Luz, rel. Luiz Felipe Schuch, Câmara Especial Regional de Chapecó, j. 14-12-2016).

(TJ-SC - Agravo de Instrumento: 0033076-16 .2016.8.24.0000, Relator.: Luiz Felipe Schuch, Data de Julgamento: 14/12/2016, Câmara Especial Regional de Chapecó)

Dessa feita,
dada a controvérsia quanto à natureza dos débitos, é de se privilegiar a preservação da posse
do agravante no imóvel
, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para
reformar a decisão
recorrida
e indeferir a tutela de urgência pleiteada na origem, determinando a manutenção do
a
gravante na posse do imóve
l.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025