Tribunal: TJMT
Processo: 1011258-78.2023.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011258-78.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CLADIR MARIA DALLA VECHIA - CPF: 508.980.608-00 (APELANTE), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), LEONILDO DE AMORIM - CPF: 110.230.071-34 (APELADO), GISELIA SILVA ROCHA - CPF: 569.637.691-68 (ADVOGADO), MARCELO VENTURA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 006.565.241-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

direito civil e processual civil. recurso de apelação. rescisão de contrato de compromisso de compra e venda c/c reintegração de posse e multa. inadimplemento contratual. cláusula penal abusiva. bis in idem. restituição parcial dos valores pagos. condicionamento da reintegração de posse ao depósito do valor devido. sentença mantida.
recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta em virtude da sentença que, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda c/c reintegração de posse e multa, julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinou a rescisão do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, com restituição parcial dos valores pagos pelo comprador, deduzida a multa contratual.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve julgamento
ultra petita
ao determinar a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador e condicionar a reintegração da vendedora à devolução do montante devido; e (ii) verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção integral dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão.

III. Razões de decidir

3. Não há julgamento
ultra petita
, pois a devolução parcial dos valores pagos decorre logicamente do pedido de rescisão contratual, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

4. A cláusula contratual que prevê a cumulação de multa e perda integral dos valores pagos pelo comprador configura
bis in idem
, sendo abusiva e vedada pelo ordenamento jurídico.

5. O retorno das partes ao
status quo ante
exige que a vendedora restitua os valores pagos, deduzida a multa contratual, para evitar enriquecimento sem causa.

6. A condição imposta pelo juízo de origem, de condicionar a reintegração de posse ao depósito do valor devido, está alinhada com o princípio do equilíbrio contratual.

IV. Dispositivo e tese

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Não configura julgamento
ultra petita
a determinação judicial de restituição parcial dos valores pagos pelo comprador em contrato de compra e venda rescindido, pois decorre logicamente do retorno das partes ao
status quo ante
. 2. É abusiva a cláusula contratual que prevê a cumulação de multa moratória e perda integral dos valores pagos pelo comprador inadimplente, configurando
bis in idem
e enriquecimento sem causa.”

_____________________________________________________

Dispositivos relevantes citados:

CC/2002, arts. 474 e 475. CPC/2015, art. 489, § 1.º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2.224.935/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 1/7/2024; TJ-MG, AC 04451135120108130024, Rel. Des. Maurílio Gabriel, 15ª Câmara Cível, j. 27/08/2020.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1011258-78.2023.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Cladir Maria Dalla Vechia
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 9.ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Multa ajuizada em desfavor de
Leonildo de Amorim
,

declarou rescindido o contrato objeto da lide, determinou o retorno das partes ao estado anterior e condenou a Apelante à restituir todos os valores até então recebidos do Apelado, sem esquecer o decote da multa contratual (R$ 7.049,32).

Consignou que a penalidade contratual deve ser corrigida monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.

Condicionou à reintegração da Apelante na posse do imóvel ao depósito do valor a ser restituído ao Apelado, e concedeu o prazo de 15 (quinze) dias para que o Recorrido, voluntariamente, desocupe o bem.

Por fim, compeliu o Apelado a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que foram fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

Em suas razões, a Recorrente argui preliminar de nulidade de sentença por falta de fundamentação e julgamento
ultra petita.

No mérito, ressalta o princípio
pacta sunt servanda
e

defende a vigência da Cláusula Décima do Instrumento Contratual que prevê, para hipóteses de rescisão por inadimplemento, a perda do direito do Comprador aos pagamentos efetuados e as benfeitorias realizadas no imóvel.

Sem contrarrazões, pois o Apelado foi citado pessoalmente e não constituiu Advogado.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que Cladir Maria Dalla Vechia ajuizou Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Multa em desfavor de Leonildo de Amorim.

Na exordial, narrou que a avença entabulada em 05/02/2018 tem como objeto a alienação do imóvel situado na Rua Sorriso, Quadra 07, Lote 12-A, Bairro Doutor Fábio, nesta Capital, pelo preço de 30.000,00 (trinta mil reais).

Explicitou que a forma de pagamento foi ajustada em 06 (seis) parcelas mensais e sucessivas. A primeira com vencimento em 26/05/2018 e última em 26/10/2008.

Alegou que Leonildo de Amorim quitou apenas R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) e, portanto, está inadimplente com a quantia de R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais).

Ressaltou que as diversas tentativas de cobrança e negociação do valor devido foram infrutíferas, haja vista o desinteresse da Comprador em efetuar o pagamento da dívida.

Requereu a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda com a consequente reintegração na posse no imóvel, sem que o Requerido tenha direito a indenização, compensação, retenção de valores e benfeitorias. Além disso, pugnou que o Requerido fosse condenado ao pagamento da multa prevista na Cláusula Nona do Instrumento particular.

Na decisão prefacial o Juiz indeferiu o pedido de antecipação de tutela que consistia na reintegração da Vendedora na posse do bem (Id. 248848161).

Intimado e citado, o Requerido não compareceu à audiência conciliatória, tampouco apresentou Contestação; de conseguinte, Cladir Maria Dalla Vechia requereu a aplicação da revelia (Id. 248848172).

Intimada para especificar as provas que pretendia produzir, a Autora/Apelante pugnou pelo julgamento antecipado da lide (Id. 248848176).

Na sentença, o Juiz acolheu parcialmente os pedidos, declarou rescindido o Contrato e determinou o retorno das partes ao estado anterior à contratação.

Em consequência da rescisão do contrato, condenou Autora/Apelante a restituir todos os valores recebidos do Recorrido, deduzida a multa contratual no valor de R$ 7.049,32 (sete mil, quarenta e nove reais e trinta e dois centavos), com correção monetária pelo INPC desde o pagamento e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.

Determinou também que, depositada a quantia em juízo, a vendedora Cladir Maria Dalla Vechia deve ser reintegrada na posse do bem, respeitado o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária de Leonildo de Amorim.

Por fim, compeliu o Requerido a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios que foram fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Irresignada, Cladir Maria Dalla Vechia interpôs este Apelo.

VOTO PRELIMINAR (NULIDADE DE SENTENÇA
ULTRA PETITA
)

A Recorrente alega que a sentença decidiu além do pedido, pois não postulou a restituição dos valores recebidos pelo Apelado, detraído a cláusula penal, tampouco requereu que sua reintegração na posse do imóvel fosse condicionada ao depósito de parte do montante pago pelo Recorrido.

Afirma, nesse particular, que o julgamento foi além da sua pretensão.

Para melhor compreensão, analiso a preliminar juntamente com o mérito.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR (NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO)

A Apelante alega o Juiz
a quo
não apresentou qualquer fundamentação para condená-la a restituir o Apelado os valores por ele adimplidos.

A Constituição Federal determina, no dispositivo 93, inciso IX, que todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e todas as decisões fundamentadas, sob pena de nulidade.

É essencial, portanto, que as decisões judiciais estejam fundamentadas com os fatos apresentados pelas partes. A fundamentação do julgado, por sua vez, não pode se mostrar incompreensível ou contraditória, ao ponto de gerar dúvida acerca da conclusão apresentada pelo Julgador.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 489, § 1.º, estabelece de modo preciso quais as hipóteses em que não se considera fundamentada a decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão:

Art. 489. [...]

§ 1.º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

Na hipótese, em que pese aos argumentos da Apelante, na sentença não

falta fundamentação, pois o Julgador consignou expressamente que
“a estipulação de multa contratual, juntamente com cláusula de rescisão com a perda de todos os pagamentos até então efetuados, caracteriza em cláusula abusiva, visto que, fere o princípio non bis in idem e, consequentemente, geraria enriquecimento ilícito ao requerente”.

Assim, concluiu que
“retornando as partes ao status quo ante da contratação, deve a autora restituir a requerida por todos os valores até então pagos.”

Esses apontamentos, se certos ou equivocados, à toda certeza, atendem o comando da Lei Processual Civil e, nem de longe, configura ausência de fundamentação do Julgador para a condenação da Apelante à restituição dos valores pagos pelo Apelado.

Rejeito, pois, a preliminar
.

VOTO (MÉRITO)

Já foi exposto neste voto que a Apelante promoveu a demanda com o intuito de rescindir o Contrato de Compra e Venda firmado com o Recorrido.

Além da rescisão contratual, requereu sua reintegração na posse do imóvel alienado, sem que o Apelado tivesse direito a indenização, compensação, retenção de valores e benfeitorias e, também, pugnou que o Recorrido fosse condenado ao pagamento da multa prevista na Cláusula Nona do Instrumento Particular.

O Juiz sentenciante rescindiu o contrato; todavia, considerou abusiva a cláusula contratual que estipula pagamento de multa e perda de todos os pagamentos até então efetuados pelo comprador Apelado.

Consignou que a retenção dos valores pela Apelante cumulada com a multa acarretaria
bis in idem
e enriquecimento indevido da vendedora Apelante.

Assim, declarou rescindido o contrato, porém, determinou que a Recorrente restitua ao Apelado o montante que dele recebeu, descontado o valor da multa contratual de R$ 7.049,32 (sete mil, quarenta e nove reais e trinta e dois centavos), e condicionou sua reintegração na posse do imóvel, ao depósito da quantia que deverá restituir ao Recorrido.

De acordo com a Apelante a sentença e
ultra petita
, pois não postulou a restituição dos valores recebidos pelo Apelado, detraído a cláusula penal, tampouco requereu que sua reintegração na posse do imóvel fosse condicionada ao depósito de parte do montante pago pelo Recorrido.

O argumento não prospera, pois é assente na jurisprudência do STJ que:

[...]. 3. Não configura julgamento ultra petita ou extra petita o provimento jurisdicional proferido nos limites do pedido, o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente a partir do pedido como um todo. Precedentes. 4. É consequência lógica do pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao status quo ante, a restituição, pelo vendedor, de parte dos valores pagos pelo comprador, independentemente de pedido expresso 5. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp n. 2.224.935/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 8/7/2024).

Assim, a preliminar de julgamento
ultra petita
deve ser rejeitada.

No que tange à insurgência da

Apelante contra o capítulo da sentença que determinou a devolução de parte dos valores pagos pelo Apelado, melhor sorte não lhe assiste.

A Recorrente defende que, por força do disposto no artigo 475, do CPC,

e da Cláusula Décima do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, o direito à rescisão da avença subsiste sem o dever de retenção dos valores pagos pelo Apelado, sob pena de ofensa ao princípio
pacta sund servanda
.

Para análise do tema, transcrevo as Cláusulas Nona e Décima do Instrumento contratual:

CLAUSULA NONA: Em caso de inadimplência com a obrigação ora assumida, no tocante ao preço ajustado, e seu pagamento, desde já estabelecido que serão cobrados os seguintes encargos moratórios: 1) 20% (vinte por cento) de multa, sobre o valor corrigido do débito; 2) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, mais correção monetária, apurada pela variação do IGP-M (FGV).

CLÁUSULA DÉCIMA - DA RESCISÃO POR FALTA DE PAGAMENTO: Considerar-se-á rescindido o presente contrato particular de promessa de compra e venda, caso os promitentes compradores, devidamente notificados, deixarem de pagar o preço ajustado no prazo de 60 (sessenta dias). Nessa hipótese, perderão, em favor dos promitentes vendedores, a título de perdas e danos, aqui pré-fixados, todos os pagamentos até então efetuados, sem direito à indenização, compensação ou retenção. Na hipótese de rescisão contratual, com a consequente retomada do imóvel, os promitentes compradores perderão, em benefício dos promitentes vendedores, todas

e quaisquer benfeitorias que porventura tenham sido feitas no imóvel em apreço.

Da leitura, percebe-se que foi pactuado que, em caso de mora no pagamento do preço ajustado, haveria incidência de multa moratória de 20% (vinte por cento) do valor corrigido do débito, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e, ainda, correção monetária pelo IGPM.

Também foi ajustado que o Comprador perderia todo o valor pago, caso o contrato fosse rescindido por sua inadimplência.

Agiu com acerto o Julgador singular, pois indevida a cumulação da multa de 20% do valor corrigido, com encargos da mora e, ainda, a perda dos valores pagos pelo Comprador (perdas e danos).

Todas as penalidades dispostas no contrato decorrem da inadimplência no pagamento do preço e, dessa forma, a cumulação configura
bis in idem
, vedado no ordenamento jurídico.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - CULPA DO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - PREVISÃO CONTRATUAL - CUMULAÇÃO COM PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1. Ocorrendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do comprador, este deverá arcar com a cláusula penal, como estipulado no contrato. 2. As perdas e danos não poderão ser cumuladas com a cláusula penal, quando possuírem a mesma natureza jurídica, sob pena de bis in idem.
(TJ-MG - AC: 04451135120108130024 Belo Horizonte, Relator: Des.(a) Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 27/08/2020, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/09/2020)

Na sentença, convém repisar, o Juiz determinou o retorno das partes
ao status quo ante
e, de conseguinte, determinou que a Apelante devolva ao Apelado todos os valores por ele pagos,
“descontado o valor da multa contratual, no importe de R$ 7.049,32, devendo também ser corrigido monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação.”

O termo em latim
“status quo ante”
significa “estado anterior”. Refere-se à restauração das partes à situação jurídica e patrimonial anterior à celebração do contrato, de modo a eliminar os efeitos do negócio frustrado.

No contexto da inadimplência do comprador em contratos bilaterais, especialmente nos contratos de compra e venda com cláusula resolutiva expressa ou tácita, o retorno do vendedor ao estado anterior configura medida de reequilíbrio contratual e de preservação da segurança jurídica.

Nessa linha de intelecção, o retorno
ao status quo ante
ocorre quando o contrato é rescindido em razão do inadimplemento do comprador, resultando na recomposição da posição jurídica original do vendedor. Isso significa que, diante da mora ou do descumprimento definitivo das obrigações do comprador, o vendedor pode reivindicar a devolução do bem alienado, bem como buscar compensações pelos prejuízos decorrentes da frustração contratual.

Nos contratos de compra e venda, essa recomposição pode ocorrer tanto de forma extrajudicial (se houver cláusula resolutiva expressa e previsão contratual que permita a retomada do bem sem a necessidade de ação judicial) quanto por meio de decisão judicial, caso o comprador conteste a rescisão ou haja necessidade de reintegração forçada da posse.

O Código de Processo Civil dispõe, no artigo 475, que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso concreto, porém, a Clausula Décima não trata de perdas e danos decorrentes do uso do imóvel, e sim da própria inadimplência, ou seja, tanto a multa (cláusula penal), quanto à perda dos pagamentos, tem o mesmo fato gerador, qual seja: a inadimplência e, por esse motivo, está configurado o
bis in idem.

Somente não estaria caracterizada a dupla penalidade, se existisse cumulação da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem, o que não é o caso.

Desse modo, não há como acolher o pedido da Apelante e reformar a sentença para autorizar que retenha integralmente o valor pago pelo Recorrido.

Agiu com acerto o Julgador ao autorizar a retenção da multa e determinar a devolução do remanescente pago pelo Recorrido.

No mesmo norte:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE - PRESCRIÇÃO - AFASTADA - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPRADORES - POSSE INJUSTA - REINTEGRAÇÃO - POSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DAS PARTES À SITUAÇÃO ANTERIOR - RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS - MULTA COMPENSATÓRIA - BIS IN IDEM - REFORMA PARCIAL - As ações que dizem respeito à promessa de compra e venda têm natureza de direito pessoal, estando subordinadas ao prazo estabelecido pelo art. 205 do Código Civil/2002 - Ainda que os réus tenham quitado parte das parcelas, o descumprimento do contrato, pela inadimplência, enseja a transformação da natureza da posse, de justa para injusta -
Ocorrida a rescisão contratual, deve ser imposta a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação pretérita -
É indevida a cumulação da multa compensatória e a retenção de determinado percentual dos valores pagos, sob pena de bis in idem e enriquecimento ilícito do vendedor.
(TJ-MG - Apelação Cível: 5002189-31.2020.8.13.0290, Relator: Des.(a) Marcelo Paulo Salgado (JD Convocado), Data de Julgamento: 29/01/2024, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/01/2024). (sem destaques no original)

Feitas essas considerações,
nego provimento ao Recurso.

Não há falar em majoração dos honorários porque a Recorrente não foi condenada ao

pagamento da verba na Instância singela.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025