Tribunal: TJMT
Processo: 1048443-92.2019.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1048443-92.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ELIAS NASRALA NETO - CPF: 437.148.626-68 (APELADO), ALEX SANDRO RODRIGUES CARDOSO - CPF: 693.002.401-53 (ADVOGADO), LUDMILLA DE MOURA BOURET - CPF: 395.487.911-53 (ADVOGADO), MARA LILIAN SOARES NASRALA - CPF: 535.376.296-72 (APELADO), ROSSI RESIDENCIAL SA - CNPJ: 61.065.751/0001-80 (APELANTE), LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - CPF: 297.378.908-76 (ADVOGADO), THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.468.532/0001-37 (APELANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL -

AÇÃO DE COBRANÇA - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR

- INCIDÊNCIA DO CDC - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO AO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – DIREITO DE RETENÇÃO DA VENDEDORA DE RETENÇÃO 15% PARA SE RECOMPOR DE EVENTUAIS PREJUÍZOS SOFRIDOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO
–
CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE A LEI
13.786/2018
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 10% SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA – MANUTENÇÃO – HIPÓTESE QUE NÃO SE ENQUADRA NA POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR EQUIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel ainda que por culpa do comprador que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado
entre 10% e 25%
, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados, sendo que no caso considerando as circunstâncias da rescisão contratual, além do fato de que as vendedoras não enfrentaram grandes dificuldades em revender o imóvel,
a retenção de 15% sobre o valor pago aos compradores demonstra-se razoável.

Em se tratando de contrato firmado
anteriormente a Lei
13.786/2018
os juros de mora sobre o montante a ser restituído ao comprador incide desde a citação e não do trânsito em julgado da sentença.

A fixação de honorários por equidade, que é uma exceção, ocorre quando o proveito econômico é inestimável ou irrisório, ou o valor da causa é muito baixo. Em outras palavras, a regra é fixar os honorários com base em percentuais sobre o valor da causa, mas o critério da equidade se aplica quando esse valor não pode ser medido ou é insignificante
o que não é o caso retratado nos Autos.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1048443-92-2019

APELANTE:
ROSSI RESIDENCIAL S/A e
NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADOS:
ELIAS NASRALA NETO E OUTRO

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Rossi Residencial S/A
, em face da
sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedente a Ação de Cobrança ajuizada pelos Apelados
, determinando que
as rés que paguem aos autores/Apelados os valores dados a título de sinal e parcela referente ao imóvel adquirido das Apelantes,

acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso
,

condenou a parte ré/Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, em 10% sobre o valor atualizado do débito, ante a natureza da causa, o grau do zelo dos trabalhos profissionais, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (CPC, §2º, art. 85).

Nas razões recursais as Apelantes afirmam que os Autores ajuizaram a demanda em que afirmam que
em 13/12/2014, as partes firmaram Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações, para aquisição do apartamento nº 1.202 do Edifício Residencial Rossi Ópera Prima, e que pagaram às rés o valor de R$ 11.167,94, restando saldo remanescente de R$ 543.592,19 para a quitação do imóvel

que seria parcialmente financiado pela Caixa Econômica Federal, que o financiamento ainda estava pendente de liberação, mas que, mesmo assim, em 28/05/2015, foram notificados da rescisão do contrato.

Afirmaram que até o momento da rescisão unilateral, foi pago pelos autores o valor de R$ 116.475,07, e que as rés, rescindiram o contrato e colocaram o imóvel a venda a terceiros, sem dar oportunidade de acordo ou esclarecimentos
.

Pleitearam que
as Requeridas/Apelantes sejam compelidas a restituir aos Autores/Apelados os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, retendo-se, se o caso, o percentual de 10% (dez por cento) de tais valores, como forma de compensar as Requeridas por eventuais despesas incorridas,

a restituição do valor pago, já descontado o percentual de retenção estabelecido, seja feito em única parcela, com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação
e que seja a Requerida condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que requer sejam fixados no percentual de 20% (vinte por cento) do valor da condenação, sobrevindo a sentença recorrida.

Alegam as Apelantes que a determinação de restituição integral dos valores pagos aos compromissários compradores não deve prosperar, aduzindo que
o Instrumento de Compra e Venda é expresso ao prever que na hipótese de inadimplemento/distrato, haverá a devolução proporcional dos valores pagos
, acrescentando que ,
como a rescisão se deu por culpa exclusiva dos Apelados, eles devem indenização pelos prejuízos decorrentes da quebra do contrato, pelo que a condenação imposta às Apelantes não se justifica.

Alegam que a retenção é aceita para fazer frente às despesas das vendedoras com publicidade, administração e demais custos decorrentes do cancelamento do negócio, tendo as mesmas direito a retenção de 25% do valor pago pelo compromissário comprador.

Asseveram que referido percentual visa

compensar eventuais perdas e danos decorrentes da quebra de expectativa sobre o adimplemento integral do contrato, acrescentando que
os juros de mora sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir do trânsito em julgado da sentença
.

Sustentam que os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa demonstra-se excessivo, devendo ser fixado de forma equitativa conforme artigo 85 § 8º do CPC. Pugnando ao final pelo provimento do recurso.

Nas
contrarrazões
os Apelados alegam que há impossibilidade de retenção do percentual de 25% do valor a ser restituído, tendo em vista que não deram causa a rescisão contratual, acrescentando que não houve desistência dos Apelados, mas sim rescisão unilateral promovida pelas Rés, em decorrência da não aprovação de financiamento pela instituição bancária, fato totalmente alheio à vontade dos consumidores.

Alegam que o
STJ já decidiu que a negativa de financiamento configura justa causa para rescisão, impondo a restituição integral dos valores, acrescentando que
o termo inicial dos juros de mora é a partir da citação como consta da sentença.

Alegam que quanto aos honorários o percentual fixado na sentença está em conformidade com o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, que estabelece os parâmetros para sua fixação, sendo que a causa demandou zelo e trabalho do profissional, e o percentual de 10% se mostra razoável e proporcional. Pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que determinou às Apelantes
a restituição integral do valor pago aos compromissários compradores em razão da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, insurgindo-se a Apelante ao argumento de que tem direito à retenção de 25% para cobrir despesas com o desfazimento do negócio jurídico por culpa dos Apelados
. Argumenta que os juros de mora devem ocorrer a partir do trânsito em julgado bem como os honorários advocatícios devem no caso ser fixados por equidade.

Conforme ressai dos Autos, as partes firmaram Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações, para aquisição do apartamento nº 1.202 do Edifício Residencial Rossi Ópera Prima, sendo que os Apelados ajuizaram a presente demanda em que afirmaram que realizaram pagamento de 11.167,94, restando saldo e remanescente de R$ 543.592,19 para a quitação do imóvel, cujo valor seria objeto de financiamento

pela Caixa Econômica Federal.

Alegaram que, no entanto, o financiamento foi negado,

sendo que em 28/05/2015
, foram notificados da rescisão do contrato e que até o momento da rescisão do contrato

já haviam pago R$ 116.475,07, que não foi restituído aos mesmos pelas demandadas, apesar de terem rescindido unilateralmente o contrato e colocado o imóvel à venda a terceiros,

sem oportunizar aos Apelados a realização de acordo.

Cumpre, assim, verificar no caso em análise a possibilidade de retenção de percentual de 25% sobre o valor a ser restituído aos Apelados, o termo inicial da incidência de juros de mora e o valor dos honorários advocatícios que a Apelante afirma ser excessivo.

Constata-se que no caso a rescisão do contrato foi levada a efeito pelas Apelantes, diante da impossibilidade/
negativa de financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal pelos compromissários compradores
, que até o momento da rescisão haviam pago às Apelantes o valor correspondente a R$ 116.475,07 (cento e dezesseis mil quatrocentos e setenta e cinco reais e sete centavos).

Anoto que na Ação de Obrigação de Fazer e Não Fazer ajuizada pelos Apelados (
processo 0026985-75-2015),
já foi reconhecido
que a responsabilidade pela obtenção do financiamento seria dos autores ora Apelados
,
sendo que estes não comprovaram a sua efetivação e que a notificação extrajudicial enviada pelas Requeridas em 13 de maio de 2015 na qual continha intimação para o pagamento em 15 dias sob pena de rescisão contratual, trata-se de mero exercício regular de direito, mormente,

quando os autores já se encontravam em mora há três meses, sendo reconhecida a legalidade da rescisão contratual levada a efeito pelas ora demandadas
naquele processo n. (
0026985-75-2015)

Dessa forma, pelo que se verifica na realidade a rescisão contratual ocorreu em razão de inadimplemento dos Autores
como reconhecido naquele Feito.

Cumpre anotar que foi carreado aos Autos o Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações por meio do qual, os Autores o imóvel foi cedido aos Autores por Ricardo Gomes de Almeida, constando a anuência da empresa Nievre Empreendimentos Imobiliários Ltda, valendo ressaltar que na contestação a demandada alega que,
conforme quadro resumo do contrato (não juntando contudo este aos Autos), consta que caso tivesse ocorrido pagamento de até 10% do valor total o comprador receberia 10% do valor pago,

havendo pagamento do 10,1 até 30% a devolução seria de 15% do valor pago e havendo pagamento de 30,1% até 50%

do total do preço a devolução seria de 20% do valor pago
e
havendo pagamento de mais de 50,1% do total do preço o valor a ser restituído seria de 25% do valor pago, portanto, estes seriam os percentuais que devolveriam aos compromissários compradores

Necessário anotar que o caso versa sobre relação de consumo demonstrando-se abusiva a retenção dos valores pagos na forma estabelecida

na quase totalidade do montante pago pelos compradores/Apelados
, evidenciando manifesto prejuízo ao comprador, valendo ressaltar que
apesar de ser admitida retenção de parte do valor pago na hipótese de rescisão contratual como ocorreu no presente caso,

para que a vendedora possa ser compensada por eventuais prejuízos que posse ter suportado,
porém, não se admite que referida retenção seja na quase totalidade dos valores pagos
.

Acerca da questão o entendimento jurisprudencial é uníssono que o percentual de retenção deve ocorrer em torno de 10% a 25% do valor pago pelo comprador senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1.
Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
.Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n . 5 e 7/STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024) (g.n)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que determinou a devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa deste. O promitente vendedor postula o direito de reter percentual sobre os valores pagos, com fundamento nas cláusulas contratuais e na jurisprudência consolidada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é cabível a retenção parcial dos valores pagos pelo promitente comprador, em virtude da rescisão contratual por iniciativa deste, e qual o percentual adequado à luz das disposições contratuais e da jurisprudência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores admite a retenção de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, quando o distrato decorre de sua iniciativa, como forma de compensar os custos administrativos e perdas do promitente vendedor.

4. O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável, conforme entendimento pacificado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para reconhecer o direito de reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos.

Tese de julgamento:

1. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por sua iniciativa, desde que observadas as disposições contratuais e a jurisprudência consolidada.

(N.U 1019309-61.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/10/2025, Publicado no DJE 03/10/2025).

No caso em análise, considerando as cláusulas contratuais firmadas entre as partes e a orientação jurisprudencial consolidada, impõe-se o reconhecimento de que a restituição do valor pago aos compradores deve ocorrer não de forma integral como consta da sentença, para
admitir

a retenção de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores
, a título de compensação às

promitentes vendedoras pelas despesas suportadas e pela frustração do negócio, até porque no caso, pelo que ressai dos Autos, as Apeladas

conseguiram êxito em vender o imóvel a terceiro logo depois da rescisão do contrato formado com os Apelados.

Ademais o valor deve ser restituído em parcela única, corrigido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, conforme estabelecido na sentença recorrida.

Embora as Apelantes tenham argumentado que os juros de mora sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir do trânsito em julgado da sentença não prospera referida pretensão.

Com efeito, admite-se a incidência de

juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ, e dispõe a Lei 13.786/2018,
no entanto,
referida legislação é aplicada aos contratos firmados após a sua vigência
,
para os contratos firmados anteriormente aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, de forma que os juros de mora sobre o valor a ser restituído ocorre desde a citação,
não merecendo reforma a sentença quanto a este ponto.

Com relação aos honorários advocatícios as Apelantes argumentam ser excessiva a sua fixação em 10% sobre o valor da causa e que deve ser arbitrado equitativamente.

Ocorre que
a fixação de honorários por equidade, que é uma exceção, ocorre quando o proveito econômico é inestimável ou irrisório, ou o valor da causa é muito baixo. Em outras palavras,
a regra é fixar os honorários com base em percentuais sobre o valor da causa, mas o critério da equidade se aplica quando esse valor não pode ser medido ou é insignificante
o que
não é a hipótese retratada nos Autos.

No caso, constata-se que o valor atribuído à causa é de R$
150.639,55 (cento e cinquenta mil, seiscentos e trinta e nove reais e cinquenta e cinco centavos),

não se enquadrando na hipótese legal em que os honorários devem ser fixados conforme a regra do artigo 85 § 8º do CPC, de forma que a fixação dos honorários em 10% do valor atribuído à causa está em consonância com a regra do artigo 85 § 2º do CPC, não havendo falar em fixação por equidade.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso
para admitir que sobre o valor a ser restituído ao comprados/Apelados as Apelantes poderão reter o percentual de 15% sobre o montante pago pelo promitente comprador, mantendo no mais a sentença recorrida.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025