Tribunal: TJMT
Processo: 1002449-04.2019.8.11.0021
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002449-04.2019.8.11.0021
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ANTONIO FERNANDES DE MELLO - CPF: 758.319.029-00 (APELADO), PAULO SERGIO DINIZ - CPF: 648.705.709-63 (ADVOGADO), ELIANA GIACOMOLLI - CPF: 869.974.321-15 (APELADO), JANIO MALHEIROS DE QUEIROZ - CPF: 124.333.491-68 (APELANTE), VINICIUS BORGES DI FERREIRA - CPF: 831.641.381-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO BILATERAL COM OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – AUSÊNCIA DE BAIXA DOS GRAVAMES HIPOTECÁRIOS E OUTORGA DA ESCRITURA – INCIDÊNCIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CC) – CONDUTA DO COMPRADOR PAUTADA PELA BOA-FÉ OBJETIVA – SUSPENSÃO JUSTIFICADA DO PAGAMENTO DAS PARCELAS – INEXISTÊNCIA DE MORA – IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA INICIAL – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Em contratos bilaterais com obrigações recíprocas e interdependentes, a parte que deixa de cumprir sua prestação essencial não pode exigir o adimplemento da contraprestação, sob pena de afronta ao princípio da reciprocidade contratual consagrado no art. 476 do Código Civil.

Demonstrado que a parte vendedora não regularizou a matrícula do imóvel, nem providenciou a baixa dos gravames e a lavratura da escritura pública, mesmo após o recebimento substancial do preço ajustado, revela-se legítimo o exercício da exceção do contrato não cumprido pelo comprador, com suspensão do pagamento das parcelas vincendas.

A conduta do promitente comprador, que notificou extrajudicialmente a contraparte e ajuizou ação consignatória, evidencia boa-fé objetiva e zelo contratual, não podendo ser caracterizada como mora ou inadimplemento.

A improcedência da demanda inicial se impõe, sob pena de legitimar enriquecimento sem causa e comportamento contraditório da parte vendedora.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta pelo JÂNIO MALHEIROS DE QUEIROZ, visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Água Boa que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Condenação em Perdas e Danos n.º 1002449-04.2019.8.11.0021, movida por ELIANA GIACOMOLLI E OUTRO, julgou procedente o feito para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, bem como determinar a reintegração de posse do imóvel denominado "Fazenda O Guri", com Matrícula nº 13.888, situado no município de Nova Nazaré-MT, em favor dos autores, com a consequente desocupação, além de condenar réu ao pagamento de perdas e danos, que incluirão a multa contratual de 30% sobre o valor inadimplido, bem como a compensação pelos frutos do imóvel desde 01/09/2017, conforme estipulado no contrato, sendo os valores exatos a serem apurados em fase de liquidação de sentença, tudo a ser apurado em liquidação de sentença. Ainda, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, o apelante Sustenta que o juízo de origem deixou de reconhecer e declarar a conexão entre a presente demanda e a Ação Declaratória c/c Obrigação de Fazer e Consignação em Pagamento (Processo nº 1002671-98.2021.8.11.0021), proposta pelo próprio Apelante, envolvendo as mesmas partes e discutindo os mesmos fatos e obrigações contratuais.

Alega que a omissão quanto à reunião das ações afronta os artigos 55, §3º e 58 do CPC, cuja redação impõe, em caráter obrigatório, o julgamento conjunto de processos conexos ou com risco de decisões conflitantes. Sustenta que tal omissão acarreta nulidade absoluta da sentença, por violação à regra de competência e segurança jurídica.

Afirma que a sentença padece de vício de fundamentação, na medida em que ignora argumentos centrais da defesa e não enfrenta questões fáticas relevantes. Argumenta que houve erro de premissa fática ao afastar a aplicação da exceção do contrato não cumprido, sob o fundamento de que as obrigações das partes não seriam simultâneas.

Aponta que a cláusula sétima do contrato expressamente condicionava o pagamento da parcela vencida em 30/05/2018 à entrega do imóvel livre de ônus e com escritura pública lavrada, obrigações estas que não foram cumpridas pelos Apelados, conforme reconhecido inclusive em audiência pelo próprio autor.

Alega também que a sentença omitiu a existência de gravames relevantes sobre o imóvel (inclusive um novo aditivo hipotecário lançado unilateralmente pelo Banco do Brasil sem anuência do comprador) e a tentativa frustrada do Apelante em regularizar a relação contratual, mediante notificação extrajudicial de 22/11/2019 e a propositura da ação consignatória supracitada.

Argumenta, ainda, que a sentença deixou de considerar a conduta contraditória dos Apelados, que, mesmo após a alienação do imóvel, ocuparam o bem, não transferiram a titularidade, ocultaram dívidas na matrícula e, em 2020, ajuizaram pedido de recuperação judicial declarando falsamente ainda serem proprietários do imóvel já vendido.

Reitera a tese de que o contrato celebrado é sinalagmático e impõe obrigações recíprocas e simultâneas, especialmente no que tange à lavratura da escritura pública e baixa dos gravames hipotecários. Destaca que a inadimplência dos Apelados ao não entregarem o imóvel livre e desembaraçado justifica o legítimo exercício da exceção do contrato não cumprido, com suspensão dos pagamentos posteriores, inclusive mediante notificação formal e ação consignatória.

Afirma que não poderia ser compelido ao adimplemento enquanto a contraparte permanecia inadimplente com obrigação essencial. Reforça a impossibilidade de exigir o cumprimento da prestação por uma das partes, sem que a outra tenha cumprido a sua, citando doutrina especializada e vasta jurisprudência sobre a matéria.

E ainda, que a sentença, ao reconhecer a mora do Apelante, inverte a lógica do contrato, protege o inadimplente e enfraquece a segurança jurídica nas relações contratuais, em afronta ao equilíbrio contratual e aos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Por fim, sustenta que não incorreu em mora, tendo adimplido as parcelas vencidas até 30/05/2018, assumido a posse do imóvel e os encargos incidentes, e apenas suspenso os pagamentos subsequentes por descumprimento das obrigações pelos apelados.

Defende que, se mantida a sentença, ocorrerá enriquecimento injustificado dos Apelados, que receberam valores substanciais sem cumprir sua obrigação essencial de regularizar o imóvel e transferi-lo, de fato e de direito, ao Apelante.

Assevera que sua conduta foi pautada pela boa-fé objetiva, tendo buscado solução extrajudicial e judicial (com a propositura de ação consignatória), sendo inadmissível a sentença que premia o comportamento contraditório e desleal dos Apelados.

Forte nisso, pede o provimento do recurso para anular a sentença por ausência de fundamentação e por não reconhecimento da conexão processual ou, sucessivamente, a improcedência total da ação de rescisão contratual.

Contrarrazões, no Id. 313175456, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível contra a respeitável sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos, que julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, reconhecendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes, deferindo a reintegração de posse e condenando o ora Apelante ao pagamento de perdas e danos, nos termos amplamente expostos na sentença.

O ponto nodal da insurgência recursal consiste na alegada incidência da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, diante do inadimplemento contratual pelos Apelados,
notadamente pela inobservância da cláusula sétima do instrumento contratual, que impunha como obrigação aos vendedores a entrega do imóvel livre de quaisquer ônus até a data de 30.05.2018
, ocasião que coincidia com o vencimento da quarta parcela do preço ajustado.

Com efeito, dispõe o artigo 476 do Código Civil:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

O contrato em exame é nitidamente sinalagmático, e contempla obrigações recíprocas e interdependentes, sendo que o pagamento das parcelas vincendas pelo promitente comprador estava vinculado à regularização dominial do imóvel, com a lavratura da escritura pública e, sobretudo, à baixa de gravames hipotecários que oneravam a matrícula do bem.

Verifica-se que o Apelante, após adimplir substancial parte do contrato (R$1.630.000,00 até 30.0.2018), suspendeu justificadamente os pagamentos subsequentes,
após notificar extrajudicialmente os Apelados
, requerendo o cumprimento das obrigações contratuais, inclusive quanto à regularização da matrícula e à lavratura da escritura. Ainda,
buscou judicialmente a consignação em pagamento das parcelas remanescentes, mediante ação própria
(processo nº 1002671-98.2021.8.11.0021).

Neste cenário, é flagrante o inadimplemento dos Apelados, porquanto permaneceram silentes diante da notificação formal, omitiram a existência de ônus pretéritos (como a Cédula Rural Hipotecária registrada sob a AV-02-13.888) e, mais grave, averbaram unilateralmente novo aditivo hipotecário (AV-04-13.888), em manifesta afronta ao pactuado, sem anuência do comprador, revelando quebra de confiança negocial e desequilíbrio contratual relevante.

Comprovado que os Apelados não cumpriram a obrigação essencial que lhes competia –
qual seja, regularizar o imóvel e viabilizar a transferência da titularidade
–, impõe-se o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, afastando-se, por consequência, a caracterização da mora do Apelante.

Tal conclusão é amplamente respaldada pela jurisprudência, conforme colacionado expressamente nas razões recursais,
in verbis
:

“No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em caráter irretratável, a ser pago em parcelas, o inadimplemento pela promitente vendedora da prestação de outorgar a escritura pública, no prazo estipulado, autoriza a suspensão do pagamento das prestações vincendas pelo promitente comprador. Art. 476 do CC. A promitente vendedora que não cumpre a prestação de outorgar a escritura pública, no prazo fixado no contrato, não pode pedir a resolução do contrato, alegando inadimplemento superveniente dos promitentes compradores”
(TJ-RS - AC: 70083913426 VACARIA, Rel. Des. Maria Isabel de Azevedo Souza, julgado em 27/07/2023, 19ª Câmara Cível, DJe 10/08/2023).

E ainda:

“A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. Verificado a ausência de comprovação de regularidade da área rural objeto do contrato de compra e venda, cabe a aplicação da regra de exceção de contrato não cumprido em face do promitente-vendedor”
(TJ-MT - APL: 0000687-75.2007.811.0025, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, julgado em 06/06/2018, 3ª Câmara Cível, DJe 14/06/2018).

Do mesmo modo:

“Nos contratos bilaterais, os contratantes têm o dever de cumprir com as obrigações assumidas, não podendo ser exigido o cumprimento de uma parte contratante, quando não demonstra a outra o cumprimento de sua parte na avença. Segundo orientação do STJ, nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, correspondente à transposição para o processo da máxima civilista do exceptio non adimpleti contractus (REsp 826.781/RS).”
(TJ-MG - AC: 10027130209656001, Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos, julgado em 06/11/2019, DJe 13/11/2019).

O reconhecimento da exceção contratual no caso dos autos, portanto, não é mera faculdade interpretativa, mas medida imperiosa diante do conjunto fático-probatório e da própria literalidade contratual, que impõe a simultaneidade das obrigações assumidas pelas partes.

Outro ponto, se tem a conduta processual e negocial do Apelante que
se revela compatível com os princípios da boa-fé objetiva, cooperação e equilíbrio contratual, consagrados nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

O Apelante adimpliu valores expressivos, assumiu encargos da posse do imóvel e, diante da inércia dos Apelados quanto à obrigação de regularização, buscando soluções extrajudiciais e judiciais para dar cumprimento ao pacto sem gerar prejuízos irreparáveis. A própria notificação e a ação consignatória evidenciam sua intenção de manter o negócio, desde que fosse respeitada a equação contratual.

Em situações dessa natureza, não se pode atribuir mora à parte que suspende o cumprimento de sua prestação como forma de exercer um direito de resistência legítimo. Impor-lhe a responsabilidade por inadimplemento equivaleria a premiar a conduta reprovada dos Apelados e afrontar o equilíbrio e a função social do contrato.

Diante de todo o exposto, impõe-se a reforma da sentença, não apenas por considerar incorreto o afastamento da exceção do contrato não cumprido, mas também em razão da inversão valorativa da prova e da desconsideração da conduta diligente e de boa-fé demonstrada pelo Apelante durante toda a relação jurídica.

Dispositivo

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para, com base nos artigos 476, 421 e 422 do Código Civil, julgar improcedente a ação e condenar os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa, observando-se os critérios do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Inaplicáveis as disposições do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025