Tribunal: TJMT
Processo: 1008433-47.2024.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008433-47.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ADELSON FARIAS DA SILVA - CPF: 004.393.951-19 (APELADO), THEMYSTOCLES NEY DE AZEVEDO DE FIGUEIREDO registrado(a) civilmente como THEMYSTOCLES NEY DE AZEVEDO DE FIGUEIREDO - CPF: 004.981.261-02 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), MAIS DESENVOLVER PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 40.607.276/0001-57 (APELANTE), SEBASTIAO ALVES PEREIRA NETO - CPF: 854.728.911-91 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINARES DE INOVAÇÃO RECURSAL E DIALETICIDADE REJEITADAS.

AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. TEMA 1095 DO STJ. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM. RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c danos morais, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução dos valores pagos pelo autor (R$ 6.569,05) e condenando a requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) saber se ocorreu inovação recursal pela alegação de tese não apresentada em contestação; (ii) saber se o recurso atende ao requisito da dialeticidade ao enfrentar os fundamentos da sentença recorrida; (iii) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes está sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor ou à Lei nº 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel; (iv) saber se houve descumprimento contratual por parte da vendedora, notadamente quanto à conclusão das obras de infraestrutura do loteamento; v) saber se o alegado inadimplemento contratual configura dano moral indenizável; e (vi) saber se o quantum indenizatório fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

III. Razões de decidir

3. Quanto à alegada inovação recursal, não se verifica a apresentação de tese defensiva nova pela apelante em sede recursal, uma vez que os argumentos versam sobre questões contratuais e aplicação de legislação específica, matérias que constituem o núcleo da defesa apresentada, sendo permitida a ampliação argumentativa em grau de recurso.

4. O recurso de apelação atende ao requisito da dialeticidade ao apresentar argumentos específicos contra os fundamentos da sentença, especificamente quanto à inexistência de descumprimento contratual, à aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, à impossibilidade de rescisão contratual e à ausência de danos morais, demonstrando técnica recursal adequada.

5. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 1.866.844/SP (Tema 1095), consolidou o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

6. O registro, conquanto imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária e para a alienação extrajudicial do imóvel, é dispensável para conferir validade e eficácia aos termos ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza os procedimentos específicos em caso de inadimplência.

7. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor a contratos de alienação fiduciária, mesmo não registrados, desvirtua por completo o instituto e compromete a segurança jurídica das relações contratuais no mercado imobiliário, ignorando o princípio da especialidade normativa.

8. Não havendo inadimplência por parte do comprador, mas manifestação expressa de desinteresse na continuidade do contrato em razão do descumprimento pela vendedora, é cabível a rescisão contratual com devolução dos valores pagos.

9. O descumprimento contratual pela não entrega do imóvel nas condições pactuadas ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, porém o valor fixado comporta redução para adequação aos parâmetros jurisprudenciais.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso parcialmente provido apenas para reduzir o quantum indenizatório para R$ 5.000,00.

Tese de julgamento:

"1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel no competente Registro de Imóveis não afasta a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 entre os contratantes. 2. O registro é exigido para constituição da propriedade fiduciária e oponibilidade perante terceiros, mas não para conferir validade e eficácia ao pacto entre as partes. 3. A rescisão de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária deve observar exclusivamente os procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 406, 927; CDC, arts. 6º, VI; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CPC, art. 1.007, §4º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EREsp 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª Seção, j. 27.09.2023; STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP); STJ, AgInt no AREsp 2.405.683/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.06.2024, REsp 1987389/SP, 3ª T., j. 30/08/2022; STJ, Súmula 543

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
em face da
sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
, nos autos da
ação de rescisão contratual c/c danos morais n. 1008433-47.2024.8.11.0003
, ajuizada por
ADELSON FARIAS DA SILVA,
que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando a devolução dos valores pagos pelo autor e condenando a requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

Em suas razões recursais (ID 302976372), a apelante sustenta, em síntese, que não houve descumprimento contratual de sua parte, alegando que as obras de infraestrutura do loteamento já estavam concluídas quando o autor adquiriu o imóvel.

Afirma que
“não há que se falar em descumprimento contratual por parte da apelante, pois este não ocorreu. É imperioso ressaltar que o autor assinou o contrato em 23/05/2023, tendo visitado o local e escolhido o imóvel. Assim, revela-se absurdo e demonstra má-fé a alegação constante na inicial, no sentido de que os imóveis estariam aptos a serem entregues em junho dos anos de 2020 e 2021. Se o contrato foi firmado em maio de 2023, não há justificativa plausível para a rescisão com base em suposta não entrega ocorrida em 2020 ou 2021. O autor tinha pleno conhecimento da situação do bem no momento da compra.”

A apelante alega, ainda, que não se trata de relação de consumo, mas de contrato regido por legislação especial (Lei n.º 9.514/1997), que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Sustenta que “
a Lei n.º 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor – CDC. Nessas circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação das regras previstas nos arts. 26 e 27 da referida legislação especial.”

Defende a impossibilidade de rescisão contratual, argumentando que
“a modalidade contratual firmada entre as partes não prevê a possibilidade de rescisão, razão pela qual o pedido de resolução deve ser interpretado como manifestação de inadimplemento antecipado do contrato.”

Por fim, impugna a condenação por danos morais, sob o argumento de que
“o mero inadimplemento contratual (o qual sequer ocorreu no presente caso, visto que a ré cumpriu suas obrigações) não configura, por si só, dano moral”
. De forma subsidiária, requer a minoração do quantum indenizatório fixado.

Em contrarrazões, o apelado, alega em preliminar, o reconhecimento da deserção por ausência de comprovação do preparo recursal, nos termos do art. 1.007, §2º, do CPC (id. 302976374).

A parte apelada aponta a ocorrência de inovação recursal, sustentando que a apelante, em sede recursal, apresentou alegação de ilegitimidade passiva que não foi arguida em sua contestação.

Alega, ainda, a ausência de dialeticidade recursal, afirmando que a apelante “
limita-se a reiterar argumentos genéricos já expendidos em sua contestação, sem enfrentar diretamente os fundamentos que ensejaram a procedência da demanda.”

No mérito, pugna pela manutenção integral da sentença, ao argumento de que
“restou incontroverso nos autos que o autor celebrou contrato com a ré para aquisição de imóvel situado no loteamento denominado Parque Alta Vista e que a obra de infraestrutura não foi entregue, mesmo após o pagamento de diversas parcelas.”

Assevera que a apelante não comprovou a entrega do imóvel ao apelado, inexistindo
“auto de conclusão de obra”, “habite-se”, “termo de vistoria”,
ou qualquer outro documento que demonstrasse a finalização das obras e a efetiva disponibilização do bem.

Foi certificado pelo Departamento Auxiliar da Justiça (DEJAUX) em id. 303767893, que:
“Certifico que o Recurso de Apelação Cível, protocolizado sob o n. 1008433-47.2024.8.11.0003, foi recebido neste Tribunal e
está sem a devida comprovação do pagamento do preparo
.”

Em decisão monocrática (ID 305094897), este Relator
não conheceu do recurso de apelação, por deserção
, acolhendo a preliminar suscitada nas contrarrazões, destacando que,
"no momento da interposição do recurso, em
03/07/2025
, não houve o recolhimento do preparo recursal. Ademais, até a data certificada pelo DEJAUX, em
31/07/2025
, não foi apresentada qualquer comprovação do pagamento do preparo, tampouco houve formulação de pedido de gratuidade da justiça ou juntada de documentos que comprovassem a alegada hipossuficiência financeira."

Contra essa decisão, a apelante opôs Embargos de Declaração (ID 306453381), alegando a existência de omissão e contradição na decisão monocrática que não conheceu da apelação por deserção.
Sustenta que a decisão embargada foi omissa e contraditória ao acolher a preliminar de deserção formulada nas contrarrazões, ao fundamento de ausência de recolhimento do preparo recursal, sem intimar para realizar o recolhimento do preparo em dobro, nos termos do § 4º do art. 1.007 do CPC.

Na oportunidade, a embargante apresentou guia e comprovante de recolhimento em dobro do preparo, requerendo o regular processamento da apelação e a análise de seu mérito.

Em contrarrazões aos embargos de declaração (ID 306830369), o embargado sustenta a inexistência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, afirmando que os embargos de declaração
“servem exclusivamente para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da decisão nem à reabertura de prazo recursal.”

Alega que a embargante
“limita-se a afirmar que não foi intimada para o recolhimento em dobro do preparo recursal (art. 1.007, § 4º), sem, contudo, apresentar certidão ou apontar movimentação processual que comprove tal alegação.”
Afirma, ainda, que a juntada da guia e do comprovante de recolhimento apenas em sede de embargos é manifestamente extemporânea, uma vez que o recurso já foi reputado deserto.
Por fim, requer a aplicação da multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC, por considerar protelatórios os embargos interpostos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
ação de rescisão contratual c/c danos morais n. 1008433-47.2024.8.11.0003
, ajuizada por
ADELSON FARIAS DA SILVA
, que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando a devolução dos valores pagos pelo autor e condenando a requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

Inicialmente, analiso os
embargos de declaração
opostos contra a decisão monocrática que não conheceu do recurso de apelação por deserção.

O art. 1.007, § 4º, do CPC estabelece expressamente que
: "o recorrente que não comprovar, no ato de interposição do recurso, o recolhimento do preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, será intimado, na pessoa de seu advogado, para realizar o recolhimento em dobro, sob pena de deserção."

Compulsando os autos, verifico que não houve intimação específica dirigida à apelante para que realizasse o recolhimento do preparo em dobro, conforme determina o dispositivo legal supracitado. A ausência dessa intimação prévia configura omissão que merece ser sanada.

Ness sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – 1º RECURSO – INTERPOSIÇÃO SEM O RECOLHIMENTO DO PREPARO – PRAZO DO ART. 1.007, § 4º, DO CPC DESATENDIDO – DESERÇÃO CONFIGURADA – RECURSO NÃO CONHECIDO.
Se o recorrente não possui os benefícios da assistência judiciária e deixa de recolher o preparo recursal,
deve-se oportunizar o recolhimento em dobro, na forma do art. 1.007, § 4º, do CPC
.
A não observância do prazo concedido para a regularização do preparo impede o conhecimento do recurso, ante a ocorrência da deserção, nos termos do art. 1.007 do CPC. Recurso Não Conhecido. (TJ-MT - AC: 00056619720168110007, Relator: GILBERTO LOPES BUSSIKI, Data de Julgamento: 28/02/2023, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 24/03/2023)

Considerando que a embargante não foi previamente intimada para realizar o recolhimento do preparo em dobro e que apresentou o comprovante de pagamento em dobro juntamente com os embargos de declaração,
ACOLHO os embargos para sanar a omissão apontada, afastando a deserção anteriormente reconhecida e determinando o regular processamento do recurso de apelação.

Quanto ao pedido de aplicação da multa por embargos protelatórios, entendo que não merece acolhimento, uma vez que os embargos foram opostos com fundamento em omissão efetivamente verificada na decisão embargada.

DO RECURSO DE APELAÇÃO

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele
conheço.

DAS PRELIMINARES SUSCITADAS NAS CONTRARRAZÕES

Da Inovação Recursal

O apelado alega que a apelante, em sede recursal, apresentou alegação de ilegitimidade passiva que não foi arguida em sua contestação, configurando inovação recursal.

Analisando as razões recursais, não verifico a alegação expressa de ilegitimidade passiva por parte da apelante. O que se observa é a argumentação no sentido de que não houve descumprimento contratual e que a relação jurídica entre as partes seria regida pela Lei nº 9.514/1997, e não pelo Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, não vislumbro a ocorrência de inovação recursal, razão pela qual
REJEITO
esta preliminar.

Da Ausência de Dialeticidade Recursal

O apelado sustenta, ainda, a ausência de dialeticidade recursal, afirmando que a apelante limita-se a reiterar argumentos genéricos já expendidos em sua contestação, sem enfrentar diretamente os fundamentos que ensejaram a procedência da demanda.

No caso em análise, verifico que a apelante apresentou argumentos específicos contra os fundamentos da sentença, notadamente quanto à inexistência de descumprimento contratual, à aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, à impossibilidade de rescisão contratual e à inexistência de danos morais.

Assim, entendo que o recurso de apelação atende ao requisito da dialeticidade, razão pela qual
REJEITO
esta preliminar.

Do mérito

Depreende-se dos autos que
Adelson Farias da Silva
firmou contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, em 23/05/2023, referente ao lote nº 19, quadra nº 19, localizado no Bairro Parque Alta Vista, na cidade de Rondonópolis, pelo valor de
R$ 60.838,00 (sessenta mil, oitocentos e trinta e oito reais)
.

O montante foi dividido em 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas, sendo: entrada no valor de R$ 622,07, mais duas parcelas de R$ 870,90, outras 24 parcelas de R$ 599,00, e, por fim, 156 parcelas de R$ 699,84, conforme contrato de compra e venda no id. 302975890.

Consta nos autos, que a parte demandante efetuou o pagamento das parcelas no valor total atualizado de R$ 6.569,05 (Id. 152074402 – autos de origem).

Alega que a parte demandada
não cumpriu com as obrigações contratuais
, uma vez que
a obra de infraestrutura não foi concluída
.

Diante disso, requereu a procedência da demanda, com o reconhecimento da rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos e, ainda, a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Procedida regularmente a instrução processual, o Juízo
a quo
julgou procedente a demanda, nos seguintes termos:

“[...] O mérito da lide tem por objeto a rescisão de contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos.

É inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do instrumento particular de promessa de compra e venda, constante no Id. 152074401, restando indiscutível que a relação submetida a análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Consta nos autos, que a parte demandante efetuou o pagamento das parcelas no valor total atualizado de R$ 6.569,05 (Id. 152074402).

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em face do que dispõe o artigo 32, da Lei nº. 6.766[1], de 19 de dezembro de 1979, é cabível, visto que a mora enseja a rescisão da avença.

Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao
statu quo
ante e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes.

Ressalta-se ainda, que vige nos contratos o princípio do enriquecimento sem causa, decorrente do princípio geral suum cuique tribuere, princípio de ordem moral e que guarda relação com o interesse social, na medida em que o eleva à categoria de fonte normativa de obrigação, ou seja, como imposição legal de restituição, ficando a pessoa beneficiada.

Reza o artigo 26, V, da Lei n. 6.766/79:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do artigo 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

(...)

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal
, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito
e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses”.

Neste mesmo sentido dispõe o artigo 11, “f”, do Decreto–Lei n. 58/37:

Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

(...)

f) cláusula penal não superior a 10% do débito, só exigível no caso de intervenção judicial”.

(...)

Não prospera a pretensão da requerida em recusar a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pelo autor. Como dito acima
, houve o pagamento de 15 parcelas, que equivale o montante de R$ 6.569,05
, sendo justo e adequado que o percentual de 10% tenha incidência sobre o valor das prestações pagas.

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se.

Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária, sob pena de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "plus" que se acresce, mas um "minus" que se evita. Assim, a correção monetária deve incidir a contar do desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas.

No que concerne ao valor do dano moral, o quantum deve ser arbitrado com moderação, norteando-se o julgador pelos critérios da gravidade e repercussão da ofensa, da posição social da ofendida e da situação econômica da ofensora.

No caso em comento, as circunstâncias do caso; a condição pessoal da ofensora e a gravidade do dano, principalmente, impõem a sua
fixação no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
que se revela adequado aos propósitos as quais a indenização se destina, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

A quantia ora arbitrada atende satisfatoriamente aos interesses das partes, compensando o sofrimento e constrangimento do requerente, bem como, representa sanção a demandada de forma que agirão de maneira mais cautelosa quando adotar medidas que possam prejudicar seus clientes ou terceiros com quem não contratou.

Ex positis,
JULGO PROCEDENTE
o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato firmado entre as partes com o retorno ao

status quo ante
. Determino que a demandada proceda com a devolução do saldo a favor da parte autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, e juros de mora contados a partir do decurso do prazo recursal, quando a obrigação passa a ser exigida, bem como com o pagamento a título de cláusula penal. Observando o critério de razoabilidade, condição econômica da demandada, bem como do requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida, a pagar ao autor, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno, ainda, a parte ré nos pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, estes a favor do patrono do autor, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, remeta os autos ao departamento competente para as providências cabíveis, com a baixa e anotações necessárias. [...]” (id. 302976369).

Contra essa decisão, a
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A,
interpôs recurso de apelação.

Pois bem. A apelante sustenta que a relação jurídica estabelecida entre as partes
não estaria sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor, mas sim à Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.

Analisando o contrato firmado entre as partes (ID 152074401), verifico que se trata de instrumento particular de compromisso de compra e venda de lote/terreno, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, celebrado em
23/05/2023
, tendo por objeto o Lote nº 19, Quadra 19, com área total de 200,00 m2, localizado no empreendimento denominado "ALTA VISTA PARQUE".

O cerne da primeira questão reside em delimitar se é aplicável ao presente caso a Lei nº. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (CDC), de modo que se torne inviável o acolhimento do pedido de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, por liberalidade do comprador.

Antes de adentrar ao exame meritório da controvérsia, é imperioso que proceda a uma necessária reflexão sobre a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca da aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 aos contratos de alienação fiduciária não registrados.

Em oportunidades anteriores, este Relator adotava o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impedia a aplicação do regime jurídico especial previsto na Lei nº 9.514/97, atraindo a incidência plena do Código de Defesa do Consumidor. Tal posicionamento baseava-se na interpretação de que o registro seria requisito constitutivo não apenas da propriedade fiduciária, mas também da própria eficácia contratual entre as partes, permitindo assim a rescisão contratual com base nas normas consumeristas e a consequente restituição de valores nos moldes do CDC.

Todavia, após detida análise da recente evolução jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, particularmente com o julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 1.866.844/SP (Tema 1095), entendo necessário revisar tal posicionamento para alinhá-lo ao entendimento consolidado pela Corte Superior.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 1.866.844/SP (Tema 1095), consolidou entendimento definitivo sobre a matéria, estabelecendo que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

Conforme decidiu a Segunda Seção do STJ:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL.
COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.
MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1.
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.
2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997,
sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.4.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas
. 5. Embargos de divergência não providos. (STJ - EREsp: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 09/10/2023 - destaquei).

Da análise do referido precedente, extrai-se que o STJ promoveu importante distinção entre os efeitos do registro para fins de constituição do direito real de propriedade fiduciária (oponível
erga omnes
) e os efeitos obrigacionais do contrato entre as partes (
inter partes
).

O registro no Cartório de Imóveis é imprescindível para a consolidação da propriedade e eventual alienação extrajudicial do bem, mas sua ausência não invalida o negócio jurídico celebrado entre as partes.

Nesse contexto, embora o art. 23 da Lei n. 9.514/97 estabeleça que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui mediante registro, os artigos 26 e 27 da mesma lei, que disciplinam o procedimento de execução da garantia, permanecem aplicáveis entre os contratantes, independentemente do registro. O fundamento para tal interpretação reside no princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) e no princípio da especialidade normativa.

No caso em exame, é incontroverso que o contrato firmado entre as partes contém cláusula de alienação fiduciária. Analisando o instrumento contratual (ID 302975890), verifica-se tratar-se de compromisso de compra e venda de lote/terreno, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, celebrado em 23/05/2023.

A circunstância de não ter havido registro não descaracteriza a natureza jurídica do negócio entre as partes, limitando apenas seus efeitos perante terceiros. Conforme estabelecido pelo STJ no EREsp 1.866.844/SP,
"a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel."

Ademais, como bem pontuado no precedente citado, admitir a rescisão do contrato de alienação fiduciária com base nas normas de proteção ao consumidor, com a devolução da maior parte dos valores pagos, desvirtua por completo o instituto, com graves consequências para o mercado imobiliário e para os próprios consumidores, que teriam maior dificuldade de acesso ao crédito.

De fato, o STJ evidenciou, no precedente em questão, a bilateralidade do contrato de alienação fiduciária, reconhecendo direitos e obrigações recíprocas que devem ser preservados mesmo na ausência de registro. Ao devedor fiduciante, assegura-se o direito de não ter o imóvel alienado fora das hipóteses legais; ao credor fiduciário, garante-se o direito de utilizar os meios contratuais de execução da garantia em caso de inadimplência.

No presente caso, o autor ADELSON FARIAS DA SILVA pretende a rescisão unilateral do contrato com base em alegado descumprimento contratual por parte da vendedora. Todavia, tratando-se de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária, ainda que não registrado, a resolução da avença deve observar exclusivamente os procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97.

A modalidade contratual firmada entre as partes, com cláusula de alienação fiduciária, não prevê a possibilidade de rescisão unilateral pelo devedor fiduciante fora das hipóteses legais. O pedido de resolução contratual deve ser interpretado como manifestação de inadimplemento antecipado do contrato, não encontrando amparo legal.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor a contratos de alienação fiduciária, mesmo não registrados, desvirtua por completo o instituto e compromete a segurança jurídica das relações contratuais no mercado imobiliário, ignorando o princípio da especialidade normativa.

Nesse sentido, veja-se a aplicação deste entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça em outros casos análogos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO QUE NÃO AFASTA O RITO DA LEI 9.514/97. EFEITO MANTIDO ENTRE AS PARTES.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A 2ª Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866 .844/SP, por maioria, definiu que
a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios
" (AgInt no REsp 2.032 .867/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 7/11/2023, DJe de 16/11/2023). 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - AgInt no AREsp: 2405683 GO 2023/0231332-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2024 - destaquei).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, DE PLANO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A 2ª Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866 .844/SP, por maioria, definiu que
a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.
2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, de plano, dar provimento ao recurso especial”. (STJ - AgInt no REsp: 2032867 SP 2022/0324725-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 07/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2023 - destaquei).

De mesmo modo, veja-se a jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO COM BASE NO CDC. APLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. TEMA 1.095 DO STJ.
RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução das parcelas pagas com retenção de 20%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão consiste em verificar a possibilidade de rescisão do contrato com pacto de alienação fiduciária, sem registro no cartório, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC). III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
A jurisprudência recente do C. STJ, firmada no julgamento dos embargos de divergência (EREsp nº 1.866.844/SP), afasta a aplicação do CDC em contratos de alienação fiduciária de imóvel, ainda que sem registro, devendo o contrato ser resolvido conforme a Lei nº 9.514/97
. 4. Somente após a liquidação do patrimônio será possível discutir o cumprimento de sentença quanto à partilha dos bens, incluindo dívidas alegadas pelo apelado. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação cível conhecida e provida para julgar improcedente a ação. Tese de julgamento: "
A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, ainda que não registrada em cartório, deve seguir a Lei nº 9.514/97, sendo inaplicável o Código de Defesa do Consumidor
." (...)”. (TJ-SP - Apelação Cível: 10106869820218260066 Barretos, Relator.: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 09/10/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2024 - destaquei).

“APELAÇÃO CIVIL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. REJEITADA.
RESCISÃO CONTRATUAL. IMOTIVADA. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. VALIDADE. PREVALÊNCIA LEI 9.514/97. PROCEDIMENTOS INERENTES À LEI DE REGÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICÁVEL.
SENTENÇA REFORMADA. 1. Somente os prazos contra revel que não tenha patrono constituído nos autos é que fluirão da data de publicação do ato decisório no órgão oficial, conforme inteligência do art. 346 do Código de Processo Civil. Caso o réu revel esteja representado por procurador constituído nos autos, deverá ser intimado de todos os atos processuais, sob pena de nulidade. 2.
A resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quando decorrente da falta de pagamento do devedor, deve observar o procedimento da Lei 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor, por ser aquela legislação especial e posterior à norma consumerista.
Tese firmada no julgamento do Recurso Especial n 1.891498/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095) 3.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes.
Desse modo,
o devedor fiduciário não possui direito de promover a rescisão da avença por situações diversas daquelas previstas contratualmente.
Precedentes Superior Tribunal de Justiça. 4. Se tratando de Escritura Pública de Venda e Compra com pacto adjeto de Alienação Fiduciária, a natureza do negócio jurídico impõe a adoção do procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997, devendo toda forma de restituição entre o credor fiduciário e devedor fiduciante ser disciplinada pela legislação correlata. 5. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07252233020238070003 1927635, Relator.: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 03/10/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 08/10/2024 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO REVISÃO CONTRATUAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REEMBOLSO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – EFEITOS APENAS ENTRE OS CONTRATANTES
– SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. “
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas
.” (EREsp n. 1 .866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10137648320198110003, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/11/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024 - destaquei).

É importante destacar que o registro, embora dispensável para conferir eficácia ao contrato entre as partes, é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processam perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Esse aspecto procedimental, porém, não afasta a aplicabilidade da lei especial à relação contratual estabelecida entre as partes.

Quanto ao alegado descumprimento contratual, isso se deu, segundo o autor,
ADELSON FARIAS DA SILVA,
pelo fato de que

“a obra de infraestrutura não foi concluída, o que impossibilitou a entrega do imóvel nas condições pactuadas.”
Afirmando que
“o imóvel não foi entregue até a presente data”,
o que teria motivado o ajuizamento da ação de rescisão contratual c/c danos morais, em que foi deferida a
tutela de urgência
,
“para determinar que a ré se abstenha de efetuar cobranças referente ao contrato firmado entre as partes, devendo a ré se abster de inserir o nome do autor nos cadastros de inadimplentes, em razão do contrato firmado entre as partes.
”
(Id. 302976351)

Por sua vez, o apelante sustenta que não houve descumprimento contratual de sua parte, alegando que as obras de infraestrutura do loteamento já estavam concluídas quando o autor adquiriu o imóvel, em maio de 2023, anexando como prova, imagens do Google Earth que comprovariam a conclusão das obras.

Contudo, nas referidas imagens não é possível observar a infraestrutura do loteamento, mas apenas as áreas de vegetação ao redor do empreendimento.

Por outro lado, conforme se extrai da cláusula terceira, II, do contrato (ID 152074401 – pág. 4),
“a imissão na posse do imóvel objeto do presente instrumento dar-se-á quando da assinatura da proposta de compra e venda.”

No entanto, não há nos autos qualquer documento que comprove a efetiva entrega do imóvel ao autor, como termo de entrega, termo de vistoria ou qualquer outro documento que demonstre a conclusão das obras e a disponibilização do bem.

Nesse contexto, considerando a ausência de provas robustas que demonstrem a conclusão das obras de infraestrutura e a efetiva disponibilização do imóvel ao autor, não houve o inadimplemento por parte do comprador fiduciante.

Pois bem. O procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 destina-se a regular a execução da garantia fiduciária em caso de
inadimplemento do devedor fiduciante
,
após sua constituição em mora
. Trata-se de um procedimento executório, que pressupõe o
descumprimento da obrigação de pagamento e a consequente necessidade de execução da garantia
.

No entanto, quando o adquirente, antes de se tornar inadimplente,
manifesta seu desinteresse na continuidade do contrato e solicita o distrato
, estamos diante de uma situação jurídica diversa, que se aproxima mais da resilição unilateral prevista no Código Civil do que da execução da garantia fiduciária regulada pela Lei nº 9.514/97.

Não houve inadimplência por parte do comprador do lote n.º 19, quadra 19, do Loteamento Parque Alta Vista, localizado na cidade de Rondonópolis.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a distinção entre as situações de inadimplemento seguido de execução da garantia e de resilição unilateral por iniciativa do adquirente.

Colaciono o REsp 1987389/SP, julgado em 30/08/2022 pela Terceira Turma:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI Nº 9 .514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/2022. 2. O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e
b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei nº 9 .514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei nº 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos
. 6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1987389 SP 2022/0050671-4, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022).

O entendimento firmado pelo STJ no Tema 1095 trata especificamente da impossibilidade de o devedor fiduciante promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, em razão da ausência de registro. Contudo, este entendimento deve ser interpretado no contexto específico da execução da garantia fiduciária após o inadimplemento, e não como uma regra absoluta aplicável a qualquer situação envolvendo contratos com cláusula de alienação fiduciária.

No caso em análise, como já destacado, não estamos diante de uma situação de inadimplemento seguido de execução da garantia, mas de uma manifestação expressa do autor no sentido de não mais prosseguir com o contrato, sem que houvesse constituição em mora.

Portanto, entendo correta a sentença que declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando a devolução dos valores pagos pelo autor.

Nesse sentido, seguem julgados deste Tribunal de Justiça:

“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
DEVOLUÇÃO DE VALORES
E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ.
INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971 DO STJ. MANUTENÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame: 1. Apelação cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais, reconhecendo a culpa da construtora pela não entrega do bem no prazo pactuado.

II. Questão em discussão: 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se é devida a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção de percentual contratual; (ii) saber se é cabível a inversão da cláusula penal para aplicação da multa ao fornecedor inadimplente; (iii) saber se o valor de R$ 5.000,00 fixado a título de danos morais deve ser majorado; (iv) saber se a condenação por sucumbência deve recair integralmente sobre a requerida, ante a procedência substancial dos pedidos iniciais.

III. Razões de decidir: 3.
Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pelo inadimplemento contratual, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção, conforme Súmula 543/STJ
. 4. Aplicável, ainda, a multa contratual de 10% prevista contratualmente, mesmo na ausência de cláusula específica para o inadimplemento do fornecedor, nos termos do Tema 971/STJ. 5. O valor arbitrado a título de danos morais não se revela irrisório nem desproporcional, devendo ser mantido diante das peculiaridades do caso. 6. Diante da sucumbência mínima do autor e do reconhecimento dessa circunstância na própria sentença, impõe-se a condenação integral da requerida pelas custas e honorários, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CDC. IV. Dispositivo e tese: 7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "
1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, rescindidos por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas, vedada qualquer retenção contratual
. 2. É cabível a aplicação da cláusula penal estipulada apenas para o consumidor, de forma invertida, ao fornecedor inadimplente. 3. A sucumbência mínima do autor impõe à parte requerida a integralidade dos ônus sucumbenciais."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VI; 51, IV; CPC/2015, arts. 85, §2º, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 971.

(N.U 1036485-41.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/07/2025, Publicado no DJE 12/07/2025). (grifo nosso)

Portanto, entendo correta a sentença que declarou rescindido o contrato firmado entre as partes,
determinando a devolução dos valores pagos pelo autor.

A apelante impugna a condenação por danos morais, sob o argumento de que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral.

No entanto, no caso em análise, verifico que o descumprimento contratual por parte da requerida, que não entregou o imóvel nas condições pactuadas, ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano, causando frustração e angústia ao autor, que viu frustrada sua legítima expectativa de aquisição do imóvel.

Portanto, rejeito a pretensão recursal da empresa recorrente. A propósito, colaciono excerto de caso análogo, o qual reflete a tese ora sustentada. Vejamos:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL
. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. SIMÉTRICA. DEVIDA. INDENIZAÇÃO MORAL. AFASTAMENTO DE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA AUTORA E RECURSODAS REQUERIDAS DESPROVIDO.

(...) Tese de julgamento: "1. Atraso superior ao prazo contratualmente admitido para entrega de lote urbano caracteriza inadimplemento e enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem. 3. A cláusula penal compensatória pode ser aplicada inversamente à vendedora inadimplente para preservação do equilíbrio contratual. 4. É indevida a cobrança de encargos propter rem se não comprovada a posse do imóvel pelo comprador.
5. O inadimplemento prolongado justifica indenização por danos morais.
6. Os juros moratórios incidem desde a citação nos casos em que a resolução decorre de culpa da vendedora." (N.U 1015168-41.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/07/2025, Publicado no DJE 16/07/2025). (grifo nosso)

Subsidiariamente, pugna pela redução do quantum indenizatório arbitrado, no montante de
R$ 10.000,00 (dez mil reais).

No caso em apreço, a redução do valor indenizatório para
R$ 5.000,00 (cinco mil reais),
mostra-se mais adequado e consentâneo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mantendo estrita conformidade com os parâmetros delineados em precedentes análogos desta Egrégia 5ª Câmara, usualmente fixados por este órgão colegiado,
in verbis:

“DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO DESPROVIDO. (...) 8.
A fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a frustração das legítimas expectativas do consumidor
. (...)” (N.U 1016663-23.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/12/2024, publicado no DJE 16/12/2024). (grifo nosso)

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
DANOS MORAIS.
MULTA DIÁRIA AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, determinando a devolução integral das parcelas pagas e o pagamento de indenização por danos morais, com imposição de multa diária em caso de descumprimento da obrigação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A controvérsia envolve cinco questões: (i) saber se a pandemia da COVID-19 configura força maior hábil a eximir a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) saber se é possível a cumulação de multa do art. 523, §1º, do CPC com astreintes; (iii) saber se é devida a devolução da comissão de corretagem; (iv) saber se há dano moral indenizável; e (v) saber se é válida a imposição de multa diária em obrigação de pagar quantia certa.

III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A alegação de força maior não se sustenta por ausência de prova de que a pandemia causou efetivamente o atraso; a culpa pelo inadimplemento contratual é exclusiva da recorrente.

4. A restituição das parcelas deve ser integral, inclusive da comissão de corretagem, conforme jurisprudência consolidada e Súmula 543 do STJ, diante da rescisão por culpa da promitente vendedora.

5. O inadimplemento contratual acarretou frustração de legítimas expectativas do consumidor, configurando dano moral passível de indenização, em valor razoável e proporcional.

6. A multa diária imposta para garantir obrigação de pagar quantia certa revela-se indevida, impondo-se sua exclusão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido, apenas para afastar a multa diária fixada sobre a obrigação de pagar quantia certa, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

Tese de julgamento:

“1.
A rescisão contratual por inadimplemento da vendedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel compromissado, mesmo com cláusula de tolerância vencida, enseja indenização por danos morais.
3. É incabível a imposição de multa diária (astreintes) em obrigação de pagar quantia certa.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CC, arts. 389, 406, 927; CDC, arts. 6º, III, e 14; CPC, arts. 373, II, 537, §1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.863.961/RJ, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3ª T., j. 22/6/2021; STJ, AgInt no AREsp 2.392.437/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª T., j. 4/12/2023; STJ, AgInt no REsp 1.324.029/MG, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3ª T., j. 16/6/2016; TJMT, ApCív 1011419-50.2019.8.11.0002, 2ª CDPriv, j. 19/06/2024.”

(N.U 1035643-10.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2025, Publicado no DJE 30/07/2025). (grifo nosso)

Por tais considerações, o apelo, neste ponto, deve ser provido para reduzir o valor da indenização por danos morais no montante de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Por essas razões,
REJEITO
as preliminares de inovação recursal e ausência de dialeticidade,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
apenas para o fim de reduzir o quantum indenizatório para
R$ 5.000,00 (cinco mil reais),
mantendo-se, no mais, a integralidade da sentença recorrida.

Ante o resultado do julgamento, deixo de majorar os honorários sucumbenciais (art. 85, § 11, do CPC), em observância à tese firmada no Tema 1059 do STJ.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025