Tribunal: TJMT
Processo: 1020132-10.2025.8.11.0000
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020132-10.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LUCAS GUIMARAES PEREIRA - CPF: 061.251.301-77 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (AGRAVANTE), EDUARDO MARQUES CHAGAS - CPF: 010.741.671-98 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), EDNEY LUIZ HEBERLE - CPF: 872.362.491-49 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), FRANCISCO JOSE DE SOUZA - CPF: 299.871.641-53 (AGRAVADO), JORGE AUGUSTO BUZETTI SILVESTRE - CPF: 344.161.188-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO – POSSE LEGÍTIMA DECORRENTE DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO – PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE PROIBIÇÃO DE BENFEITORIAS E VENDA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO PREENCHIDOS – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Para a concessão da tutela de urgência é necessária a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme estabelece o art. 300 do Código de Processo Civil.

A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores estabelece que a reintegração de posse decorrente de inadimplemento contratual pressupõe a prévia resolução judicial do contrato, mesmo havendo cláusula resolutória expressa.

A posse do promitente comprador, ainda que inadimplente, não pode ser considerada injusta antes da efetiva resolução judicial do contrato, pois encontra fundamento no próprio instrumento contratual firmado entre as partes.

Para o deferimento do pedido subsidiário de proibição de benfeitorias e venda do imóvel com base no art. 77, VI, do CPC, é necessária a comprovação de risco concreto de inovação ilegal no estado de fato do bem litigioso, capaz de comprometer o resultado útil do processo, o que não se verificou no caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop, nos autos da ação declaratória de resolução de contrato cumulada com reintegração de posse e reparação de perdas e danos (Processo nº 1028335-47.2024.8.11.0015), que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela agravante.

A agravante ajuizou ação contra FRANCISCO JOSÉ DE SOUZA, alegando que firmaram contrato de promessa de compra e venda em 07 de maio de 2021, referente a um lote no Loteamento Residencial Bonnie Vie, em Sinop/MT. Segundo a agravante, o pagamento foi estipulado em uma entrada a título de sinal e o saldo remanescente em 194 parcelas mensais.

Sustenta a agravante que o agravado efetuou apenas o pagamento da entrada e de uma parcela, tendo abandonado o contrato desde abril de 2022, acumulando 39 parcelas em atraso, que totalizam R$ 39.482,53 (trinta e nove mil, quatrocentos e oitenta e dois reais e cinquenta e três centavos).

Afirma que notificou extrajudicialmente o agravado em 29/08/2022, que permaneceu inerte, e que o imóvel se encontra em estado de abandono, com vegetação em nível elevado, conforme imagens anexadas aos autos.

Em decisão datada de 26/05/2025, o magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido de tutela de urgência sob o fundamento de que a posse do requerido encontra respaldo no contrato firmado entre as partes, tornando-a legítima, e que seria necessário averiguar melhor as circunstâncias do inadimplemento contratual, oportunizando o contraditório e a ampla dilação probatória durante a instrução processual.

Em suas razões recursais (Id. 294559395), a agravante argumenta que, conforme cláusula sexta do contrato, a posse do agravado era precária e que, com o inadimplemento contratual, sua posse tornou-se injusta. Fundamenta ainda que o artigo 1.200 do Código Civil estabelece que a posse é justa quando não for violenta, clandestina e nem precária.

Requer a concessão de tutela recursal para determinar sua reintegração imediata na posse do imóvel ou, subsidiariamente, para compelir o agravado a abster-se de realizar benfeitorias e de vender o imóvel a terceiros, com fundamento no artigo 77, inciso VI, do Código de Processo Civil, que veda a inovação ilegal no estado de fato do bem ou direito litigioso.

Em decisão monocrática proferida em 24/06/2025, indeferi o pedido de antecipação da tutela recursal, por entender que não estavam presentes os requisitos necessários para a concessão da medida, especialmente considerando a jurisprudência consolidada sobre a necessidade de prévia resolução judicial do contrato para reintegração de posse em casos de inadimplemento, bem como a ausência de comprovação de risco concreto quanto ao pedido subsidiário.

Não houve apresentação de contrarrazões pelo agravado, conforme certidão de AR devolvido (Id. 301984859) por "endereço insuficiente para entrega".

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A questão central trazida a este Tribunal consiste em verificar se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência pleiteada pela agravante, seja para determinar a reintegração de posse do imóvel, seja para impedir que o agravado realize benfeitorias ou venda o bem a terceiros.

Para a concessão da tutela de urgência, conforme estabelece o artigo 300 do Código de Processo Civil, é necessária a presença simultânea de dois requisitos fundamentais: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Além disso, a medida não pode ser irreversível, ou seja, deve ser possível retornar ao estado anterior caso a decisão final do processo seja diferente.

Analisando o pedido principal de reintegração de posse, verifico que não estão presentes os requisitos necessários para seu deferimento neste momento processual.

Isso porque, como bem destacou o magistrado de primeira instância, a posse do agravado encontra fundamento no contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes. Embora a agravante alegue o inadimplemento contratual, este fato, por si só, não configura esbulho possessório antes da efetiva resolução judicial do contrato.

É importante esclarecer que o esbulho possessório ocorre quando alguém é privado de sua posse de forma injusta, por violência, clandestinidade ou precariedade. No caso em análise, a posse do agravado foi inicialmente concedida de forma legítima, por meio do contrato firmado entre as partes. O inadimplemento contratual, embora possa justificar a resolução do contrato, não transforma automaticamente a posse em injusta.

A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, incluindo o Superior Tribunal de Justiça, estabelece que a reintegração de posse decorrente de inadimplemento contratual pressupõe a prévia resolução judicial do contrato. Isso significa que, antes de se determinar a retomada do bem, é necessário que o contrato seja formalmente rescindido por decisão judicial, respeitando-se o devido processo legal e garantindo-se o contraditório e a ampla defesa.

Vejamos:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.

1. A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.

2. Agravo interno desprovido.”

(AgInt no AREsp n. 734.869/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/10/2017, DJe de 19/10/2017.)

Esta orientação jurisprudencial baseia-se no princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais, e no reconhecimento de que a posse do promitente comprador, ainda que inadimplente, não pode ser considerada injusta antes da efetiva resolução do contrato.

Cabe destacar que, mesmo havendo cláusula resolutória expressa no contrato, como parece ser o caso dos autos, a jurisprudência consolidada entende que tal cláusula não opera automaticamente, sendo necessária a manifestação judicial para que se efetive a resolução contratual. Isso porque o contrato deve ser interpretado à luz do princípio da conservação dos negócios jurídicos, que busca, sempre que possível, preservar a relação contratual, evitando sua extinção prematura.

Quanto ao pedido subsidiário para impedir a realização de benfeitorias e a venda do imóvel, embora o artigo 77, inciso VI, do Código de Processo Civil estabeleça o dever de não praticar inovação ilegal no estado de fato do bem ou direito litigioso, também não vislumbro, neste momento processual, a presença dos requisitos necessários para seu deferimento.

Para que se configure a inovação ilegal no estado de fato do bem litigioso, é necessário que haja uma alteração significativa e prejudicial ao direito discutido, capaz de comprometer o resultado útil do processo. No caso em análise, não há nos autos comprovação inequívoca de que o imóvel esteja sendo ofertado à venda ou que o agravado pretenda realizar benfeitorias no local. Pelo contrário, as imagens anexadas pela própria agravante mostram um terreno aparentemente sem qualquer intervenção recente, o que afasta, por ora, o perigo de dano iminente ou risco ao resultado útil do processo.

Além disso, a medida pleiteada poderia implicar severa restrição ao exercício de direitos do agravado sem a devida oportunidade de defesa, especialmente considerando que ele sequer foi localizado para apresentar contrarrazões ao presente recurso.

É importante ressaltar que o deferimento de tutela de urgência é medida excepcional, que deve ser concedida apenas quando presentes todos os requisitos legais. No caso em análise, não verifico a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, seja quanto ao pedido principal de reintegração de posse, seja quanto ao pedido subsidiário de proibição de benfeitorias e venda do imóvel.

Dispositivo.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025