Tribunal: TJMT
Processo: 1038442-48.2019.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038442-48.2019.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Perdas e Danos, Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Imissão, Aquisição, Propriedade, Perda da Propriedade, Despesas Condominiais, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (EMBARGADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA - CPF: 038.710.291-49 (EMBARGANTE), RICARDO BASSO - CPF: 008.636.831-18 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (EMBARGANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA - CPF: 038.710.291-49 (EMBARGADO), RICARDO BASSO - CPF: 008.636.831-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

1038442-48.2019.8.11.0041

EMBARGANTE:

IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

EMBARGADO:

GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA

EMBARGANTE
:
GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA

EMBARGADO
:
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

E M E N T A

RECURSOS DE
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM APELAÇÃO CÍVEL
–

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA DE TAXA CONTRATUAL DE OCUPAÇÃO C/C COBRANÇA DE MULTAS CONTRATUAIS
–
PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO
–
MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DA AUTORA – DESCABIMENTO – R
ECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO
.

–

OMISSÕES E CONTRADIÇÃO
–
NÃO CONSTATAÇÃO DOS VÍCIOS APONTADOS
PELA AUTORA
–

OMISSÃO ALEGADA PELO
REQUERIDO EM RELAÇÃO AO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA

–

CONSTATAÇÃO

–
DISTRIBUIÇÃO DE FORMA PROPORCIONAL
–
ART
.
86,
CAPUT
, DO CPC/15

–
REJEIÇÃO DOS ACLARATÓRIOS
DA AUTORA
–
ACOLHIMENTO
PARCIAL
DOS EMBARGOS
DO
REQUERIDO
.

1.

Devem ser rejeitados os embargos de declaração
da

a
utora

se
ausente
s

a
s omissões e contradições
apontada
s
e pretende rediscutir matéria.

2.
Ainda que tenha sido afastada a multa contratual concedida no pedido reconvencional, não se pode negar que o requerido teve êxito em parte relevante dos pedidos formulados pela parte autora, tendo em vista a rescisão contratual de forma parcial e
o indeferimento dos
pedidos: de reintegração de posse e de cancelamento do registro perante o Cartório d
e um dos imóveis objeto da ação
, de multa contratual, além da não concessão do pagamento dos custos de comercialização dos imóveis.

3. Assim, constatada
a omissão no acórdão embargado quanto à distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, impõe-se seu suprimento mediante a redistribuição das custas e honorários advocatícios na proporção de
50%
para
cada parte
.

4.
Aclaratórios

da autora
rejeitados. Embargos de declaração
do
requerido parcialmente

acolhido
s
.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Embargos de Declaração opostos por
GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA

e

pela

IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA
no
s

ID
s

299313356

e

299306381
,
respectivamente
,
objetivando sanar suposta
s omissões e

contradições
que estariam maculando o acórdão constante no ID nº
297028360
, proferido
no Recurso de Apelação Cível interposto
pelo
segundo
embargante em face do
primeiro
que
, por
unanimidade
,
deu parcial provimento ao recurso
“
para
reformar em parte a sentença, a fim de excluir a condenação da autora/apelante ao pagamento da multa contratual. Por consequência, diante da sucumbência mínima da parte autora/reconvinda e total improcedência da reconvenção, condeno o demandado/reconvinte ao pagamento, na integralidade, das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa
”
.

O
requerido/apelado

GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA

alega
que dos
dez pedidos iniciais formulados pela construtora autora, somente quatro foram parcialmente acolhidos, tendo ela sucumbido em mais da metade de suas pretensões, o que justifica a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais
.

Argumenta que não foi formulado pedido de reforma da sentença reconvencional, havendo com isso a preclusão consumativa em relação a tal questão.

No mais,
prequestiona
os artigos
343, §2º; 1.013, §1º;

492 e 502, todos, do CPC
/15 e, ao final, pugna pelo
provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID
303148365
).

Por sua vez,
a autora/apelante

IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

aduz
em seu recurso
a existência de contradição e omissão no acórdão embargado quanto à aplicação da tese de culpa recíproca e consequente afastamento da cláusula penal
,
prevista em
favor da construtora.

Alega
que o acórdão reconheceu que o inadimplemento do requerido antecedeu o término do prazo ordinário para
a
entrega das unidades imobiliárias, o que afasta a aplicação da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, mas contraditoriamente também excluiu o direito da construtora de receber a multa contratual.

Sustenta ainda omissão quanto à natureza indivisível do contrato e à manutenção da posse e propriedade do imóvel do Edifício Goiabeiras Tower pelo requerido, mesmo reconhecendo seu inadimplemento.

P
requestiona
os artigos

362, II, 457, §1º, e 459, todos do CPC/15; os artigos 421, 422, 475 e 476 do Código Civil; e as cláusulas 12.1 e 15.2 do instrumento contratual.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões
pelo desprovimento (ID
303186383
)
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

De início, cabe ressaltar que os embargos de declaração devem ser acolhidos quando verificada a presença na decisão embargada de quaisquer dos requisitos dispostos no artigo 1.022 do CPC/15, quais sejam:
omissão, obscuridade, contradição ou erro material
,
in
verbis
:

“
Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir
omissão
de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III -
corrigir erro material
.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I -
deixe
de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II -
incorra
em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º
.”
(
g.n
.)
.

No caso, s
egundo

a construtora embargante
,

o acórdão reconheceu que o inadimplemento do requerido antecedeu o término do prazo ordinário para entrega das unidades imobiliárias, o que afasta a aplicação da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, mas contraditoriamente também excluiu o direito da construtora de receber a multa contratual.

Alega
ainda omissão quanto à natureza indivisível do contrato e à manutenção da posse e propriedade do imóvel do Edifício Goiabeiras Tower pelo requerido, mesmo reconhecendo seu inadimplemento.

Por sua vez, o requerido/embargante aduz que não foi formulado pedido de reforma da sentença reconvencional, havendo com isso a
preclusão consumativa em relação a tal questão.

Contudo
.
tais questões foram devidamente analisadas e fundamentadas no acórdão embargado, consoante se verifica abaixo:

“
Extrai-se dos autos que a autora, ora apelante, em 19/01/2010, vendeu ao requerido/apelado um lote de imóveis, formalizado por meio de contrato de compra e venda.

Segundo a demandante, a negociação abrangeu 05 (cinco) imóveis, sendo 04 (quatro) apartamentos novos, em construção na época, e um imóvel usado que a autora havia recebido em pagamento, ainda em nome de terceiros.

Afirma que todos os apartamentos fizeram parte da compra e venda, de modo que o preço restou estabelecido de forma global, ou seja, sem delimitação individual de valores.

Narra que foi estabelecido no pacto de venda o pagamento pelo requerido de uma entrada, no valor de R$ 918.335,68 (novecentos e dezoito mil trezentos e trinta e cinco reais e sessenta e oito centavos), com vencimento em 30/04/2011, somado ao pagamento de 16 (dezesseis parcelas), totalizando o saldo remanescente do valor global de R$ 1.983.368,00 (um milhão novecentos e oitenta e três mil trezentos e sessenta e oito reais.

Aduz que o réu pagou somente a entrada e as parcelas 01, 02, 03, 04, 05 e 06, esta última vencida em outubro de 2011. As demais parcelas inadimplidas, de 08 a 16, totalizam R$1.844.326,24 (um milhão oitocentos e quarenta e quatro trezentos e vinte e seis reais e vinte e quatro centavos).

Alega que, em decorrência do pagamento parcial, a pedido do requerido, um dos imóveis foi escriturado em seu favor, bem como que a autorização do registro do referido imóvel tratou-se de mera liberalidade, posto não ter constado qualquer obrigação neste sentido em contrato.

Em razão da inadimplência do requerido, foi ajuizada ação declaratória de rescisão contratual
c.c
cancelamento de registro e reintegração de posse
c.c
cobrança de taxa contratual de ocupação
c.c
cobrança de multas contratuais.

Pois bem
.

PRELIMINAR DE PRECLUSÃO CONSUMATIVA QUANTO À SENTENÇA DA RECONVENÇÃO.

Consoante relatado,
ao apresentar as contrarrazões, o apelado alegou a preclusão consumativa em relação à procedência da ação de reconvenção, ao argumento de que o recorrente não teria impugnado explicitamente tal julgado.

Contudo, observa-se das razões recursais, que a apelante se insurge especificamente contra a condenação da reconvenção (pagamento de multa contratual no importe de 20% sobre o valor total do contrato), apresentando fundamentos de fato e de direito pelos quais requer a reforma da sentença.

Desta feita, diante da tempestividade do recurso de apelação cível, não há falar-se em preclusão consumativa da sentença proferida na ação reconvencional, razão pela qual rejeito a preliminar suscitada.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA.

Não há falar-se em nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou violação ao devido processo legal em razão de
o patrono da apelante não ter podido, de forma justificada, comparecer à audiência de instrução em razão de compromisso médico com a sua filha e ter sido negada a
redesiginação
da audiência, obstando ao recorrente contraditar a testemunha ouvida.

Isto porque, conforme explicado na sentença, a comunicação da ausência foi protocolada às 14:29
hrs
(ID 251226764), após aproximadamente 30 minutos depois de iniciada.

Portanto, considerando que a justificativa da ausência do patrono da apelante na audiência de instrução e julgamento ocorreu após o seu início, ou seja, não comprovado o impedimento do autor até a abertura da audiência, na forma do artigo 362, §1º, do CPC/15, não se verifica nenhuma ilegalidade no seu prosseguimento sem a presença do causídico.

Logo, rejeito a preliminar suscitada.

MÉRITO
.

A apelante alega que
houve inadequada valoração da prova testemunhal.

Com efeito, em relação à natureza do negócio jurídico, razão assiste à apelante, uma vez que o contrato firmado entre as partes demonstra que a avença não se tratava de simples reserva de apartamentos, mas de efetiva compra de imóveis, consoante se observa abaixo:

[...]

Conforme se observa acima, foi realizada a venda pela apelante ao apelado, de quatro unidades habitacionais (apartamentos nº 2503, 2504, 2603 e 2604) do Edifício Maison Nicoli, ainda na planta, ou seja, em fase de construção, bem como de um apartamento nº 2901do Edifício Goiabeiras Tower (imóvel usado, recebido como forma de pagamento pela construtora).

Verifica-se ainda que
além da entrada no valor de R$ 918.335,68 (novecentos e dezoito mil trezentos e trinta e cinco reais e sessenta e oito centavos), com vencimento em 30/04/2011, o requerido deveria efetuar o pagamento de 16 (dezesseis parcelas), totalizando R$ 1.983.368,00 (um milhão novecentos e oitenta e três mil trezentos e sessenta e oito reais.

Portanto, constatado que o negócio firmado entre as partes se tratava de efetiva venda dos apartamentos e não de apenas reserva de compra, conforme alegado pelo apelado, resta esclarecer a responsabilidade das partes pela rescisão contratual e consequente aplicação ou não da exceção do contrato não cumprido.

Para tanto, vejamos o que dispõe o contrato sobre o prazo de entrega (ID 251226284-Pag. 1/13:

[...]

Conforme se observa acima, os quatro apartamentos, do Edifício Maison Nicoli, deveriam ser entregues até dezembro/2011, prazo que poderia ser prorrogado por seis meses, ou seja, até junho/2012.

Ocorre que, de acordo com o demonstrativo de pagamento acostado aos autos pela construtora (ID 251226289-Pag. 4), das 16 parcelas que o requerido deveria pagar, foram quitadas apenas as seis primeiras, bem como sua inadimplência
ocorreu antes mesmo de acabado o prazo ordinário de entrega do imóvel (dezembro/2011), uma vez que o apelado já se encontrava inadimplente com a parcela com vencimento em novembro/2011.

[...]

Portanto, considerando que a inadimplência do contratante teve início antes mesmo do término do prazo ordinário de entrega dos imóveis pela construtora, inviável a aplicação da tese da exceção do contrato não cumprido e, via de consequência, da multa contratual, uma vez que não se pode atribuir à autora a culpa pela inadimplência, a qual, diga-se de passagem, notificou o requerido por mais de uma vez para o cumprimento da obrigação, conforme se verifica dos
IDs

251226287-Pag. 1 e 251226289-Pag. 1/2.

Logo, a reforma da sentença neste ponto é medida que se impõe.

Por outro lado, apesar do descumprimento contratual do demandando, da análise do conjunto probatório, constata-se que a autora também deixou de cumprir a sua parte na avença, tendo em vista a não entrega das unidades habitacionais no prazo estipulado.

Isto porque, a despeito da expedição do “Habite-se”, verifica-se do termo de vistoria realizado em 04/01/2013 (ID 251226757) a existência de diversas inconformidades encontradas no edifício, as quais confirma a informação de que não houve conclusão da obra, seja em dezembro/2011, seja em junho/2012.

Corrobora tal fato o laudo pericial produzido na Ação Cautelar nº 5443-64.2016.811.0041, o qual indica que em janeiro/2013 as unidades condominiais do Edifício Maison Nicole ainda não haviam sido entregues aos proprietários, além de apontar diversas desconformidades estruturais (ID 251226760).

Nesse sentido, aliás, foi o depoimento da testemunha
Simone
Balena
de Brito:

“
[...] foram convidados ao Maison Nicole janeiro/2013, mas ainda não tinha ocorrido a entrega dos apartamentos; em abril/2013 já haviam alguns moradores no prédio, que decidiram entrar nos apartamentos da forma inacabada como estava; tem conhecimento que houve desacordo comercial entre o réu e a
imobiliária; foi informado que houve atraso na obra e por isso não havia interesse do réu em ficar com o apartamento; enquanto síndica, entrou com ação contra a construtora; houveram prejuízos à vários moradores e havia desconformidade da estrutura condominial; houve embargo da obra em razão de uma ação trabalhista; acredita que houve, em média, 01 ano de atraso; o ‘habite-se’ não confere com a data em que houve entrega dos imóveis; alguns moradores ajuizaram ação contra a imobiliária e tomou conhecimento disso em razão do atraso no pagamento das taxas condominiais; [...]
” – termos gravados em mídia digital. (ID 251226765)

Desta forma, evidenciado o inadimplemento por ambas as partes, não há falar-se na aplicação da multa contratual de 20%.

Melhor sorte não socorre a apelante quanto ao pedido de cancelamento do
registro do imóvel junto ao Cartório do Segundo Ofício, sob o nº 92.696, em razão da suposta impossibilidade de individualização dos imóveis.

Insta salientar que apesar da alienação dos cinco imóveis ter sido realizada por meio de uma única avença com valor global, não se trata de contato indivisível conforme alega apelante, tendo em vista envolver a venda de cinco unidades autônomas e independentes entre si.

Nesse contexto, apesar de a apelante alegar que o contrato deve ser rescindido na sua totalidade, na hipótese não se mostra razoável o retorno das partes ao
status quo.

Isto porque, além do pagamento, pelo adquirente, de R$ 1.088.477,16 (um milhão, oitenta e oito mil, quatrocentos e setenta e sete reais e dezesseis centavos), de um total de R$ 2.901.703,68 (dois milhões, novecentos e um mil, setecentos e três reais e sessenta e oito centavos), ou seja, do adimplemento de mais de um terço do valor total do contrato, o imóvel já se encontra na posse do apelado e devidamente escriturado em seu nome há mais de 10 anos, desde março/2012 (ID 251226699).

E não se diga que a transferência do imóvel para o requerido ocorreu por ato de mera liberalidade da apelante, pois o houve a sua efetiva quitação. Caso contrário, por certo que não teria sido transferido pela construtora.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para reformar em parte a sentença, a fim de excluir a condenação da autora/apelante ao pagamento da multa contratual.

Por consequência, diante da sucumbência mínima da parte autora/reconvinda e total improcedência da reconvenção, condeno o demandado/reconvinte ao pagamento, na integralidade, das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.

É como
voto.-
”

Portanto, fica evidente que em relação a tais questões, pretendem os embargantes verem reapreciada a matéria, sem que exista, de fato, os vícios apontados.

Assim é que a legislação processual vigente não admite a utilização dos embargos de declaração com o intuito de rediscutir questões já apreciadas
.

Por conseguinte, ainda que tenham os embargos declaratórios a finalidade específica de prequestionamento, devem ser preenchidos os requisitos do mencionado dispositivo legal, sob pena de rejeição.

Por outro lado, razão assiste
ao
requerido
quanto à
alegação de
omissão
relativa
à distribuição dos ônus d
e
sucumbência.

Com efeito, o acórdão embargado reconheceu que houve culpa recíproca das partes na rescisão contratual, afastando tanto a aplicação da multa contratual em desfavor da construtora (objeto da reconvenção) quanto o direito da construtora de receber a multa prevista no contrato (objeto da ação principal).

Ao final, contudo, condenou apenas o réu-reconvinte ao pagamento da integralidade das custas processuais e honorários advocatícios.

Ocorre que o artigo
86 do CPC/15 é claro ao estabelecer que, havendo sucumbência recíproca, os honorários serão proporcionalmente
distribuídos entre as partes:

"
Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
."

No caso, a autora formulou diversos pedidos em sua petição inicial, dentre os quais: reintegração das quatro unidades do Ed. Maison Nicole; declaração de rescisão integral do contrato; condenação do réu ao pagamento de multa contratual; cancelamento do registro de propriedade da unidade do Ed. Goiabeiras Tower; reintegração na posse desta unidade; condenação do réu ao pagamento de taxa de ocupação; entre outros.

O acórdão, ao manter a sentença quanto à rescisão parcial do contrato (somente em relação às quatro unidades do Ed. Maison Nicole), manteve a posse e propriedade da unidade do Ed. Goiabeiras Tower com o réu, além de afastar o direito da construtora à multa contratual e à taxa de ocupação.

Assim, ainda que tenha sido afastada a multa contratual concedida no pedido reconvencional, não s
e pode negar que
a autora não obteve
êxito em parte relevante dos pedidos formulados, tendo em vista que a rescisão contratual ocorreu de forma parcial e foram indeferidos os pedidos: de reintegração de posse do Edifício Goiabeiras Tower, de reintegração de posse e de cancelamento do registro perante o Cartório do referido imóvel, de multa contratual, além da não concessão do pagamento dos custos de comercialização dos imóveis.

D
iante desse cenário, é evidente
que
a ocorrência de sucumbência recíproca
na hipótese não se enquadra
na exceção prevista no parágrafo único do art. 86 do CPC/15, que trata da sucumbência mínima
, razão pela qual impõe-se o acolhimento parcial dos
aclaratórios
do requerido para que o
ônus de sucumbência seja distribuído de forma proporcional entre as partes
.

Logo, c
onsiderando
que d
o conjunto dos pedidos formulados e o resultado do julgamento, onde a autora obteve êxito apenas quanto à rescisão parcial do contrato e condenação do réu ao pagamento das taxas de condomínio e IPTU vencidas a partir de 28/10/2016, razoável a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de
50
% para
cada parte
.

Ante o exposto,
rejeito os embargos d
a autora
e
acolho
os
aclaratórios

do
requerido
,
para reconhecer a
omissão apontada e, mediante efeitos infringentes, reformar parcialmente o acórdão embargado a fim de determinar que
o ônus de sucumbência seja distribuído
na proporção de 50% para cada parte
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025