Tribunal: TJMT
Processo: 0003903-66.2018.8.11.0087
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003903-66.2018.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ARY PARACATU - CPF: 178.867.161-91 (APELADO), WESLEY RODRIGUES ARANTES - CPF: 028.871.176-96 (ADVOGADO), RENATO CESAR MARTINS CUNHA - CPF: 902.590.091-72 (ADVOGADO), MATHEUS MARTINS PARACATU - CPF: 702.638.411-20 (APELADO), EDMAR JOSE BROCH - CPF: 035.191.041-72 (APELANTE), IVAN CARLOS SANTORE - CPF: 019.601.539-19 (ADVOGADO), NILSA LORENZETTI BROCH - CPF: 852.045.521-20 (APELANTE), ARY PARACATU - CPF: 178.867.161-91 (APELANTE), MATHEUS MARTINS PARACATU - CPF: 702.638.411-20 (APELANTE), WESLEY RODRIGUES ARANTES - CPF: 028.871.176-96 (ADVOGADO), EDMAR JOSE BROCH - CPF: 035.191.041-72 (APELADO), IVAN CARLOS SANTORE - CPF: 019.601.539-19 (ADVOGADO), NILSA LORENZETTI BROCH - CPF: 852.045.521-20 (APELADO), PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA - CPF: 839.072.891-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ESTIMATÓRIA (
QUANTI MINORIS
). VENDA
AD MENSURAM
. DECADÊNCIA, PRESCRIÇÃO E JULGAMENTO
EXTRA PETITA
REJEITADOS. DIFERENÇA DE ÁREA. ABATIMENTO PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

Recursos de apelação cível interpostos contra sentença que, em ação estimatória (quanti minoris), reconheceu a venda ad mensuram de uma área rural, constatando divergência de 66,7501 hectares a menor. A sentença determinou o abatimento proporcional de R$ 152.540,23 e condenou as partes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

Há três questões centrais em discussão: (i) definir se houve decadência do direito de ação em função do prazo de um ano previsto no art. 501 do CC; (ii) estabelecer se houve prescrição das parcelas contratuais, nos termos do art. 206, §5º, I, do CC; (iii) verificar se a sentença configurou julgamento extra petita ao fixar critérios de liquidação; (iv) determinar se a venda do imóvel em questão se deu na modalidade ad mensuram ou ad corpus, bem como se houve ou não responsabilidade dos réus pela eventual redução da metragem da área de terras adquirida.

III. Razões de decidir

Afasta-se a alegação de decadência, uma vez que a ciência da divergência na metragem ocorreu apenas após georreferenciamento realizado em 2018, estando a demanda proposta dentro do prazo legal previsto no art. 501 do CC.

Rejeita-se a preliminar de julgamento extra petita, pois a sentença, nos termos do art. 491 do CPC, fixou critérios objetivos para a compensação do valor referente à área faltante, respeitando o princípio da congruência.

Não se verifica prescrição das parcelas contratuais, pois o prazo de cinco anos do art. 206, §5º, I, do CC foi interrompido pela propositura de execução contratual em 2018, reiniciando-se a contagem após citação válida.

A venda é caracterizada como ad mensuram, já que a extensão do imóvel foi elemento determinante do preço pactuado, ensejando o abatimento proporcional previsto no art. 500 do CC.

O valor de R$ 152.540,23 foi corretamente calculado, proporcional à área faltante, não havendo fundamento para ampliação do abatimento pretendido pelos apelantes.

IV. Dispositivo e tese

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento: “O prazo decadencial de um ano para a ação estimatória (quanti minoris) conta-se da data da ciência inequívoca da divergência de área. Não configura julgamento extra petita a sentença que, com base em critérios técnicos, quantifica a compensação de valores sem exceder os pedidos formulados pelas partes. A venda de imóvel rural será considerada ad mensuram quando a área for elemento determinante do preço, aplicando-se o abatimento proporcional em caso de discrepância na metragem.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 500 e 501; CPC, arts. 141, 491 e 492.

Jurisprudência relevante citada: RAC nº 99.202/2009, 6ª Câm. Cív., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 31.03.2010; RAC nº 59.909/2013, 5ª Câm. Cív., Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 13.11.2013.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interpostos em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte, que nos autos da ação estimatória (
quanti minoris
) movida por
Ary Paracatu e outro
contra Edmar José Broch e outra, julgou parcialmente procedente o feito, para reconhecer a venda/permuta na modalidade venda
ad mensuram
firmada entre as partes e a divergência de aproximadamente 66,7501 hectares, a menor, da área adquirida, a validade apenas do primeiro contrato como negócio jurídico entabulado para a real aquisição da área rural permutada, o pagamento integral da primeira parcela de 4.098 arrobas do gado em 03.10.2016, de 2.811 arrobas em 23.05.2017 e de 1.276 arrobas em 18.07.2017, como pagamento parcial da segunda parcela, com vencimento em 26.09.2017 e o débito dos autores de 4.109 arrobas, referente a essa parcela do contrato em questão, determinando o abatimento/compensação do valor de R$ 152.540,23 (cento e cinquenta e dois mil, quinhentos e quarenta reais e vinte e três centavos) a ser pago pelos réus, equivalente à área faltante reconhecida, acrescido dos consectários legais, condenando os litigantes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) cada.

Inconformados, Ary Paracatu e outro arguem, preliminarmente, a nulidade da r. sentença por liquidação indevida e julgamento extra petita, sob a alegação de que o magistrado fixou valores e indicou parâmetros líquidos de eventuais inadimplementos ainda na fase de conhecimento, sem que tivesse havido pedido expresso dos réus para tanto, antecipando indevidamente a fase de cumprimento de sentença, sem possibilitar que as partes pudessem se manifestar sobre os cálculos, o que afronta o devido processo legal. Em prejudicial de mérito, defendem que as parcelas contratuais supostamente inadimplidas estão prescritas, uma vez que o negócio jurídico foi firmado em 25.03.2016 e a segunda parcela venceu em 26.09.2017, sendo que os réus não ajuizaram reconvenção ou ação própria para cobrança das mesmas no prazo prescricional quinquenal, nos termos do art. 206, §5º, inc. I, do C. Civil, razão pela qual não há que se falar na compensação de valores. Na matéria de fundo, afirmam que a r. sentença não considerou corretamente o valor da arroba do gado na época do vencimento das parcelas, tampouco reconheceu os pagamentos já realizados, de modo que, diante da diferença de área encontrada no imóvel e considerando o valor do contrato, deve ser reconhecida a quitação total do débito, sem necessidade de pagamento adicional. Seguem sustentando que a fixação do abatimento no valor de R$ 152.540,23 (cento e cinquenta e dois mil quinhentos e quarenta reais e vinte e três centavos) foi incorreta, pois a compensação dever ser realizada de forma mais favorável aos compradores, já que a metragem foi determinante para o preço ajustado. Argumentam que, considerando os pagamentos já realizados e a diferença de metragem constatada, não remanesce saldo devedor algum em favor dos réus. Requerem a reforma parcial da r. sentença, para que haja o abatimento integral do preço e declaração de quitação do contrato, com o afastamento de qualquer obrigação residual perante os réus.

Já Edmar José Broch e outra, arguem, em prejudicial de mérito, a ocorrência de decadência do direito de ação, nos termos do art. 501, do C. Civil, pois o prazo decadencial de 01 (um) ano para propositura da ação
quanti minoris
se iniciou a partir da imissão dos autores na posse do imóvel em 28.05.2016 e a demanda somente foi ajuizada em 21.08.2018. Na matéria de fundo, alegam a diferença de metragem encontrada não supera um vigésimo (1/20) da área total negociada e, conforme o §1º, do art. 500, do C. Civil, presume-se que a referência às dimensões do imóvel é meramente enunciativa quando a diferença de área não excede cinco por cento (5%) da metragem originalmente declarada, devendo ser reconhecida a presunção de venda ad corpus, sem qualquer direito ao abatimento proporcional do preço, já que o imóvel foi adquirido sem vínculo absoluto com a metragem. Pontuam que as partes percorreram a área antes da negociação e tiveram plena ciência do que estavam adquirindo, razão pela qual não haveria qualquer vício na execução do contrato que justificasse a revisão do preço. Defendem que a compensação do abatimento reconhecido na r. sentença com as parcelas ainda devidas pelos autores foi correta e deve ser mantida, tendo em vista que os autores ainda possuem saldo devedor, pois não quitaram integralmente o contrato e, mesmo que se reconheça algum direito ao abatimento, este deve ser integralmente compensado com os valores pendentes, mantendo-se o saldo remanescente em seu favor. Requerem a reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente.

Os apelados, apesar de devidamente intimados, não apresentaram contrarrazões (id. 256755691).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Ary Paracatu e outro ajuizaram ação estimatória (
quanti minoris
) em desfavor de Edmar José Broch e outra, aduzindo que adquiriram dos réus, por meio de contrato de permuta e posterior compra e venda, em 28.03.2016, uma área de terras de 1.879,35ha (mil oitocentos e setenta e nove hectares e trinta e cinco ares), mediante a entrega de um imóvel urbano, matriculado sob n. 19.911, do CRI da Comarca de Alta Floresta/MT, o pagamento de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) em gado, a partir de 10.04.2016, e de 12.294 (doze mil, duzentas e noventa e quatro) arrobas de vaga, sendo 4.098 (quatro mil e noventa e oito) arrobas em 03.10.2016 e de 8.196 (oito mil, cento e noventa e seis) arrobas em 26.09.2017 e que, com relação a esse último pagamento foram entregues 2.811 (duas mil, oitocentas e onze) arrobas em 23.05.2017 e 1.276 (mil, duzentos e setenta e seis) arrobas em 18.07.2017, totalizando 4.087 (quatro mil e oitenta e sete) arrobas, sendo a escritura pública de permuta de imóveis lavrada em 13.07.2017, contudo, ao realizarem o georreferenciamento da área, constatou-se que a extensão real da propriedade era de 1.806,68ha (mil oitocentos e seis hectares e sessenta e oito ares), ou seja, 66,7501ha (sessenta e seis hectares e setenta e cinco ares) a menor, já descontada a faixa de domínio da estrada municipal de 5,9163ha (cinco hectares e noventa e um ares), motivando o manejo da demanda para requerer a restituição do valor pago a maior em relação a metragem do imóvel e a declaração de quitação total das arrobas de vaca faltantes.

O douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente o feito, para reconhecer a venda/permuta na modalidade venda
ad mensuram
firmada entre as partes e a divergência de aproximadamente 66,7501 hectares, a menor, da área adquirida, a validade apenas do primeiro contrato como negócio jurídico entabulado para a real aquisição da área rural permutada, o pagamento integral da primeira parcela de 4.098 arrobas do gado em 03.10.2016, de 2.811 arrobas em 23.05.2017 e de 1.276 arrobas em 18.07.2017, como pagamento parcial da segunda parcela, com vencimento em 26.09.2017 e o débito dos autores de 4.109 arrobas, referente a essa parcela do contrato em questão, determinando o abatimento/compensação do valor de R$ 152.540,23 (cento e cinquenta e dois mil, quinhentos e quarenta reais e vinte e três centavos) a ser pago pelos réus, equivalente à área faltante reconhecida, acrescido dos consectários legais, condenando os litigantes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) cada (id. 256755680).

Ary Paracatu e outro arguem, preliminarmente, a nulidade da r. sentença por liquidação indevida e julgamento
extra petita
, sob a alegação de que o magistrado fixou valores e indicou parâmetros líquidos de eventuais inadimplementos ainda na fase de conhecimento, sem que tivesse havido pedido expresso dos réus para tanto, antecipando indevidamente a fase de cumprimento de sentença, sem possibilitar que as partes pudessem se manifestar sobre os cálculos, o que afronta o devido processo legal.

Em prejudicial de mérito, defendem que as parcelas contratuais supostamente inadimplidas estão prescritas, uma vez que o negócio jurídico foi firmado em 25.03.2016 e a segunda parcela venceu em 26.09.2017, sendo que os réus não ajuizaram reconvenção ou ação própria para cobrança das mesmas no prazo prescricional quinquenal, nos termos do art. 206, §5º, inc. I, do C. Civil, razão pela qual não há que se falar na compensação de valores.

Na matéria de fundo, afirmam que a r. sentença não considerou corretamente o valor da arroba do gado na época do vencimento das parcelas, tampouco reconheceu os pagamentos já realizados, de modo que, diante da diferença de área encontrada no imóvel e considerando o valor do contrato, deve ser reconhecida a quitação total do débito, sem necessidade de pagamento adicional. Seguem sustentando que a fixação do abatimento no valor de R$ 152.540,23 (cento e cinquenta e dois mil quinhentos e quarenta reais e vinte e três centavos) foi incorreta, pois a compensação dever ser realizada de forma mais favorável aos compradores, já que a metragem foi determinante para o preço ajustado. Argumentam que, considerando os pagamentos já realizados e a diferença de metragem constatada, não remanesce saldo devedor algum em favor dos réus. Requerem a reforma parcial da r. sentença, para que haja o abatimento integral do preço e declaração de quitação do contrato, com o afastamento de qualquer obrigação residual perante os réus.

Já Edmar José Broch e outra, arguem, em prejudicial de mérito, a ocorrência de decadência do direito de ação, nos termos do art. 501, do C. Civil, pois o prazo decadencial de 01 (um) ano para propositura da ação
quanti minoris
se iniciou a partir da imissão dos autores na posse do imóvel em 28.05.2016 e a demanda somente foi ajuizada em 21.08.2018.

Na matéria de fundo, alegam a diferença de metragem encontrada não supera um vigésimo (1/20) da área total negociada e, conforme o §1º, do art. 500, do C. Civil, presume-se que a referência às dimensões do imóvel é meramente enunciativa quando a diferença de área não excede cinco por cento (5%) da metragem originalmente declarada, devendo ser reconhecida a presunção de venda
ad corpus
, sem qualquer direito ao abatimento proporcional do preço, já que o imóvel foi adquirido sem vínculo absoluto com a metragem.

Pontuam que as partes percorreram a área antes da negociação e tiveram plena ciência do que estavam adquirindo, razão pela qual não haveria qualquer vício na execução do contrato que justificasse a revisão do preço.

Defendem que a compensação do abatimento reconhecido na r. sentença com as parcelas ainda devidas pelos autores foi correta e deve ser mantida, tendo em vista que os autores ainda possuem saldo devedor, pois não quitaram integralmente o contrato e, mesmo que se reconheça algum direito ao abatimento, este deve ser integralmente compensado com os valores pendentes, mantendo-se o saldo remanescente em seu favor. Requerem a reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão, apesar de complexa, não é de difícil elucidação.

De pronto, destaco que os recursos serão analisados em conjunto, face a semelhança das razões recursais.

Por questão de prejudicialidade, passo a análise da prejudicial de mérito afeta a decadência arguida por Edmar José Broch e outra, nos termos do art. 501, do C. Civil, em que alegam que o prazo decadencial de 01 (um) ano para propositura da ação
quanti minoris
se iniciou a partir da imissão dos autores na posse do imóvel em 28.05.2016 e a demanda somente foi ajuizada em 21.08.2018, motivo pelo qual pugnam pela extinção do feito, com fulcro no art. 487, inc. II, do CPC.

Sem razão
. É cediço que, na forma do art. 501, do C. Civil, o prazo decadencial para o ajuizamento de ação
quanti minoris
, fundada em discrepância na metragem do imóvel adquirido, é de 01 (um) ano, contado do registro do título ou do momento em que o adquirente teve ciência do vício oculto.

No caso em exame, conforme apurado nos autos, os autores tomaram conhecimento da diferença na metragem do imóvel somente após a realização do georreferenciamento da propriedade.

Desse modo, a prova técnica juntada aos autos demonstra que os autores não tinham meios de aferir a diferença de metragem no momento da imissão na posse, pois o primeiro contrato e a escritura vinculam expressamente a metragem àquele constante do mapa anexo e o georreferenciamento que apontou a diferença só foi realizado posteriormente, no ano de 2018.

Assim, a ciência do vício oculto em questão ocorreu em 2018, sendo a presente demanda proposta no mesmo ano.

Dessa forma, afasta-se a alegação de decadência, uma vez que a demanda foi proposta dentro do prazo legal, contado a partir da ciência inequívoca da divergência.

Logo e sem maior delonga,
afasto a prejudicial de mérito afeta a decadência invocada
.

Já Ary Paracatu e outro, arguem, preliminarmente, a nulidade da r. sentença por liquidação indevida e julgamento
extra petita
, sob a alegação de que o magistrado fixou valores e indicou parâmetros líquidos de eventuais inadimplementos ainda na fase de conhecimento, sem que tivesse havido pedido expresso dos réus para tanto, antecipando indevidamente a fase de cumprimento de sentença, sem possibilitar que as partes pudessem se manifestar sobre os cálculos, o que afronta o devido processo legal.

Sem razão
. Com o devido respeito, é comezinho no Direito que o julgamento
extra petita
ocorre quando se aprecia algo fora do que é pedido pelo autor e contestado pelo réu.

Nessa trilha, os arts. 141 e 492, ambos do CPC, estabelecem limites à atividade jurisdicional, orientando que a decisão seja prolatada dentro do que foi pleiteado, prescrevendo a peça de ingresso e a defesa no âmbito da lide, estando o juiz adstrito e vinculado aos seus termos (princípio da congruência), senão vejamos,
verbis
:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Assim, não pode o juiz se pronunciar de ofício, acerca de fato não controvertido pela peça defensiva, substituindo os clamores das partes.

Nesse sentido é a lição de Luiz Guilherme Marinoni,
verbis
:

“
1. Princípio da Demanda.
O princípio da demanda (ou dispositivo em sentido material) concerne ao alcance da atividade jurisdicional, representando o maior limite a essa atividade.
O artigo em comento, como manifestação do princípio da demanda, visa a responder sobre o que há de se pronunciar o juiz para que logre decidir a causa. A decisão judicial que se pronuncia sobre fatos essenciais não levantados nos articulados das partes (decisão com excesso de pronúncia)
, que não se pronuncia sobre os fatos essenciais alegados pelas partes (decisão com ineficiência de pronúncia) e que não se limita a examinar o pedido tal como engendrado pela parte,
julgando extra
, ultra ou infra
petita, ofende o art. 141, CPC
[...]”

“
1. Sentença conforme ao pedido.
[...]
Em todos esses casos a sentença é desconforme ao pedido e viola os arts. 2º, 141, 490 e 492, CPC, podendo ser decretada sua invalidade. No caso de sentença infra e extra petita, pode o Tribunal determinar o retorno dos autos à primeira instância para prolação de nova sentença (STJ, 1ª Turma, REsp 784.488/PR, rel. Min. Luiz Fux, j. 12.06.2007, DJ 23.08.2007, p. 212)
.”
(Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª Ed., São Paulo: Editora RT, 2016 – negritei e grifei)

Na espécie, a r. sentença recorrida não realizou uma liquidação propriamente dita como alegado pelos autores, mas apenas determinou critérios objetivos para a compensação do valor correspondente à metragem supostamente faltante.

Assim, nos termos do art. 491, do CPC, o Juiz deve determinar a extensão da obrigação quando possível, evitando que a sentença seja genérica ou dependa de futura liquidação, salvo nos casos em que isso se mostre inviável, vejamos, verbis:

“Art. 491. Na ação relativa à obrigação de pagar quantia, ainda que formulado pedido genérico, a decisão definirá, desde logo, a extensão da obrigação, sempre que possível.”

No presente caso, reafirmo que a r. sentença não se limitou a declarar o direito dos autores ao abatimento proporcional do preço – o que poderia configurar uma sentença ilíquida –, mas sim quantificou a compensação com base nos elementos probatórios disponíveis, especialmente o relatório técnico de georreferenciamento.

Destarte, não houve liquidação indevida, pois a r. sentença apenas seguiu o comando do art. 491, do CPC, determinando o abatimento proporcional com base na área faltante e no valor do hectare.

Além disso, os autores próprios reconhecem nos autos que não pagaram integralmente a última parcela contratual, razão pela qual a r. sentença precisava esclarecer a existência desse saldo remanescente, como de fato o fez.

Dessa forma, não houve julgamento
extra petita
, pois o magistrado não concedeu mais do que foi pedido, apenas fixou os critérios necessários para o abatimento proporcional, razão pela qual
rejeito a preliminar vindicada
.

Em prejudicial de mérito, os autores defendem que as parcelas contratuais supostamente inadimplidas estão prescritas, uma vez que o negócio jurídico foi firmado em 25.03.2016 e a segunda parcela venceu em 26.09.2017, sendo que os réus não ajuizaram reconvenção ou ação própria para cobrança das mesmas no prazo prescricional quinquenal, nos termos do art. 206, §5º, inc. I, do C. Civil, razão pela qual não há que se falar na compensação de valores.

Sem razão
. O contrato discutido nos autos trata de obrigação de pagamento em arrobas de boi, sendo classificado como dívida contratual líquida e exigível.

Nos termos do artigo 206, §5º, inc. I, do C. Civil, a prescrição para cobrança de dívidas contratuais é de cinco anos:

“Art. 206. Prescreve:

§5º Em cinco anos:

I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;”

No caso em voga, a última parcela do contrato venceu em 26.09.2017, o que significa que o prazo prescricional se encerraria em 26.09.2022, caso não houvesse causa interruptiva.

Entretanto, os réus ajuizaram execução do contrato, em 12.12.2018, ou seja, pouco mais de 01 (um) ano após o vencimento da parcela, estando, portanto, dentro do prazo prescricional quinquenal.

Assim, na forma do art. 202, parágrafo único, do C. Civil, a interrupção da prescrição retroage à data da propositura da ação, de modo que, com o ajuizamento da execução, a contagem da prescrição foi reiniciada a partir da citação válida no referido feito.

Nessa trilha, a prescrição alegada não ocorreu, pois o prazo foi interrompido e passou a contar novamente após a citação dos devedores na execução, razão pela qual
afasto a prejudicial de mérito invocada
.

Superada essas questões, no mérito, a controvérsia de demanda está em determinar se a venda do imóvel em questão se deu na modalidade
ad mensuram
ou
ad corpus
, bem como se houve ou não responsabilidade dos réus pela eventual redução da metragem da área de terras adquirida, até porque apenas na primeira hipótese cabe a reparação pleiteada.

Sendo assim, o doutrinador Orlando Gomes, ao realizar a distinção de tais modalidades de venda, ensina:

“
A venda ad corpus é a que se faz com indicação do imóvel como coisa certa e discriminada, sem determinação de sua área, ou estipulação do preço por medida de extensão. O imóvel é vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontação, e, também, por sua denominação, quando rural
.

[...]

A venda ad mensuram caracteriza-se pela circunstância de que a indicação da área do imóvel constitui elemento determinante de fixação do preço, quer explícita, quer implicitamente. A área é explicitamente condição do preço quando este se estipula por medida de extensão, como, por exemplo, quando alguém compra um terreno à razão de tantos cruzeiros por metro quadrado
. A correlação entre as dimensões do imóvel e o preço de sua venda existe implicitamente, quando a área do bem é determinada, embora o preço não se calcule por medida, como, por exemplo, se o vendedor declara que o imóvel possui determinado número de tarefas e se pode inferir que as partes deram importância à expressão quantidade.”
(Contratos, 28ª Ed., São Paulo: Editora Forense, 2022 – negritei).

Como se vê, a venda
ad corpus
caracteriza-se pela alienação individualizada, por suas peculiaridades e limites, sendo a referência à extensão apenas enunciativa.

Todavia, a venda será
ad mensuram
quando a área do imóvel aparece como elemento determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado.

In casu
, para aferir a real intenção das partes, deve-se verificar a própria definição da área de terras constante no pacto, qual seja:

“TOTAL DE 1764 (HUM MIL SETECENTOS E SESSENTA E QUATRO) HECTARES, LOCALIZADA MICROLOCALIDADE CLARÃO DA MATA AS MARGENS DO RIO BRAÇO NORTE, SITUADA NO MUNICIPIO DE NOVO MUNDO, COMARCA DE GUARANTÃ DO NORTE, MEDIDA ESSA DA ESCRITURA ACRESCIDA DOS DIREITOS POSTERIORES REGISTRADOS NOS CAR ABAIXO DESCRIMINADOS E ENTREGUES 0S DIREITOS AOS PERMUTANTES 01 E 02 DENOMINADA FAZENDA CACHOEIRA (MEDIDA ATUAL)”
(id. 256755221 – pág. 20)

Além disso, os direitos posteriores referem-se às áreas de terra de 117,81 há (cento e dezessete hectares e oitenta e um ares) e outra de 2,1564 (dois hectares e quinze ares), totalizando 1.879,35ha (mil oitocentos e setenta e nove hectares e trinta e cinco ares) (id. 256755222 – pág. 15/18).

Assim, a leitura dos referidos dispositivos contratuais permite concluir que os réus alienaram uma área total de 1.879,35ha (mil oitocentos e setenta e nove hectares e trinta e cinco ares), pelo valor correspondente a entrega de um imóvel urbano, matriculado sob n. 19.911, do CRI da Comarca de Alta Floresta/MT, o pagamento de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) em gado, a partir de 10.04.2016, e de 12.294 (doze mil, duzentas e noventa e quatro) arrobas de vaga, sendo 4.098 (quatro mil e noventa e oito) arrobas em 03.10.2016 e de 8.196 (oito mil, cento e noventa e seis) arrobas em 26.09.2017 (id. 256755221 – pág. 19/26).

Por isso, entendo que as partes entabularam contrato de compra e venda por medida, uma vez que a extensão do imóvel constitui fator determinante da avença, sendo o principal, se não o único, elemento que descreve o objeto do contrato.

Ademais, seguindo a lição do notável doutrinador Orlando Gomes, caso a venda realizada pelos réus fosse
ad corpus
, deveria constar no referido contrato a delimitação precisa do imóvel, com seus limites e confrontações, suas peculiaridades e denominação, ao invés da simples indicação de sua área total, consoante visto na espécie.

Com o devido respeito, no caso dos autos, restou evidente que a metragem contratada era determinante para a fixação do preço, pois a própria escritura faz menção expressa ao mapa da área como parte integrante do negócio, bem como o contrato que prevê que a área foi determinada
“conforme medição realizada pelo engenheiro responsável”
, afastando qualquer presunção de venda
ad corpus
.

Neste contexto, apesar do contrato firmado entre as partes constar que a área vendida possuía 1.879,35ha (mil oitocentos e setenta e nove hectares e trinta e cinco ares), o parecer técnico elaborado pelo Engenheiro Agrônomo Elian Jader S. Deveke, em julho de 2018, que sequer foi objeto de impugnação pelos réus, apontou que
“Após a mediação da propriedade no campo pelo trabalho de georreferenciamento, foi constatado que o imóvel objeto da permuta repassado aos INTERESSADOS, possui uma área total líquida de apenas 1.806,6836 hectares, onde já foram descontados 5,9163 hectares da faixa de domínio da estrada municipal que secciona o Imóvel,
portanto a diferença líquida encontrada foi uma redução de 66,7501 hectares
”
(id. 256755222 – pág. 39/45 – negritei).

Assim sendo, incide na espécie o art. 500,
caput
, do C. Civil, que assim dispõe:
“Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”

De outro giro, também não se pode considerar a área expressa como meramente enunciativa, de molde a se considerar a venda
ad corpus
, conforme descrito no §1º, do art. 500, do mesmo
codex
.

Isso porque, embora a diferença apurada seja de 3,55% (três vírgula cinquenta e cinco por cento, as partes expressamente vincularam o preço à metragem do imóvel, devendo ser mantido o reconhecimento da venda
ad mensuram
e a possibilidade de abatimento proporcional.

Nesse sentido é o entendimento desse Tribunal,
verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO EX EMPTO - PROCEDÊNCIA - ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO - PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE - AFASTADA - ALEGAÇÃO DE VENDA AD CORPUS - NÃO COMPROVADA - CONSTATAÇÃO DE ÁREA MENOR - VENDA AD MENSURAM CARACTERIZADA - PRETENSÃO DE ALTERAR CRITÉRIO UTILIZADO PARA APURAR O QUANTUM INDENIZATÓRIO - AFASTADA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 500 DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO - ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO - POSSIBILIDADE - PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA - NÃO ACOLHIDO - DECISÃO MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.
Comprovado pelo adquirente de imóvel rural que a venda foi feita ad mensuram e a área recebida foi menor do que aquela correspondente ao valor quitado faz jus ao abatimento proporcional do preço, nos termos do artigo 500 do Código Civil (1.136, do Código Civil de 1916).

Em indenização decorrente de contrato de compra e venda de imóvel rural (venda ad mensuram), o valor da indenização, a título de danos materiais, no caso de área menor encontrada, corresponde ao critério de abatimento proporcional do preço, conforme disposição contida no caput do artigo 500 do novo código (artigo 1.136 do CCB/1916), especialmente porque, no caso concreto, não há notícias de disposição das partes no sentido de complementarem a área
.”
(RAC n. 99.202/2009, 6ª Câm. Cív., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 31.03.2010 – negritei).

“APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEIL – VENDA AD MENSURAM – ART. 500 DO CPC – ABATIMENTO DO PREÇO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Comprovada que a venda se deu sob a modalidade “ad mensuram” (CC, art. 500), pois a venda determinou “a respectiva área”, com sua dimensão, identificação do imóvel e não simplesmente a propriedade rural de terras, não podendo presumir que a referência à área foi meramente enunciativa, eis que a área faltante excede a fração de um vigésimo da área adquirida (art. 500, § 1º, do CC), o comprador faz jus ao abatimento do preço referente à área faltante, eis que impossível a sua entrega
.”
(RAC n. 128.992/2009, 1ª Câm. Cív., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 28.11.2012 – negritei).

“EMBARGOS À EXECUÇÃO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – ÁREA FALTANTE – VENDA AD MENSURAM – ABATIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR – POSSIBILIDADE – EXECUÇÃO – INVIABILIDADE – EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS – AUSÊNCIA DE MORA – RECURSO DESPROVIDO.

A venda ad corpus caracteriza-se pela alienação individualizada, por suas peculiaridades e limites, sendo a referência à extensão apenas enunciativa.
Será, contudo, ad mensuram, quando a área do imóvel aparece como elemento determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado, sendo nesta hipótese, possível o abatimento proporcional à área faltante. Caracterizada a venda ad mensuram e a aplicação da exceção do contrato não cumprido, não há que se falar em mora ou em viabilidade da execução em testilha.
”
(RAC n. 59.909/2013, 5ª Câm. Cív., minha relatoria, j. 13.11.2013 – negritei).

Nessa linha, conforme bem salientou o condutor do feito, entendo que a venda dos imóveis rurais indicados na peça vestibular foi realizada na modalidade
ad mensuram
, eis que, repita-se, encontra-se evidenciado nos autos que as áreas dos terrenos constituiu fator essencial da avença, possuindo relação direta com o preço pactuado entre as partes.

Por conseguinte, evidenciado que a compra e venda foi celebrada na modalidade
ad mensuram
, que a área real do imóvel é inferior àquela constante do instrumento contratual, e que não se mostra viável a sua complementação, torna-se impositiva a manutenção da r. sentença que autorizou o abatimento do preço proporcional à área faltante e demais corolários.

Avançando na elucidação da celeuma, a r. sentença fixou a compensação em R$ 152.540,23 (cento e cinquenta e dois mil, quinhentos e quarenta reais e vinte e três centavos), calculado proporcionalmente ao preço da terra por hectare.

Assim, os autores pretendem um abatimento maior, suficiente para quitar integralmente a última parcela contratual, mas não há amparo para tal pretensão, pois o desconto concedido foi proporcional à área faltante.

Digo isso, porque a r. sentença reconheceu que a área originalmente contratada era de 1.879,35ha (mil oitocentos e setenta e nove hectares e trinta e cinco ares), sendo efetivamente entregue 1.806,6836ha (mil oitocentos e seis hectares, sessenta e oito ares e trinta e seis centiares), restando a diferença de 66,7501ha (sessenta e seis hectares, setenta e cinco ares e um centiares).

Desse modo, não há dúvidas de que o valor total da transação foi de R$ 4.294.772,37 (quatro milhões, duzentos e noventa e quatro mil, setecentos e setenta e dois reais e trinta e sete centavos).

Neste diapasão, o MM. Juiz utilizou o método de proporcionalidade para determinar o valor unitário do hectare, chegando à conclusão de que o abatimento correto seria de R$ 152.540,23 (cento e cinquenta e dois mil, quinhentos e quarenta reais e vinte e três centavos).

No caso, a lógica da venda
ad mensuram
impõe que o preço seja ajustado na mesma proporção da área não entregue, não podendo o comprador exigir um abatimento desproporcional ao que efetivamente deixou de receber, pois isso implicaria uma redução indevida do valor da obrigação do vendedor.

Além disso, a diferença de metragem foi de apenas 3,55% (três vírgula cinquenta e cinco por cento) da área total contratada e, embora essa diferença justifique um abatimento proporcional, ela não tem impacto suficiente para anular integralmente a última parcela do contrato, que representa 4.109 (quatro mil cento e nove) arrobas de vaca.

Logo, o abatimento de R$ 152.540,23 (cento e cinquenta e dois mil, quinhentos e quarenta reais e vinte e três centavos) foi justo e proporcional, pois seguiu o critério de preço por hectare aplicado ao total da propriedade, de modo que a compensação integral da última parcela, conforme requerido pelos autores, não se justifica, pois representaria um desconto superior à real perda patrimonial sofrida.

A propósito:

“AÇÃO "QUANTI MINORIS" - VENDA "AD MENSURAM" CONFIGURADA - ABATIMENTO DO PREÇO - NECESSIDADE - LUCROS CESSANTES - AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO EFETIVO. - Demonstrado que a área do imóvel adquirida pelo Autor não é apontada apenas como elemento acidental, mas sim como fator determinante da avença, forçoso concluir que a intenção das partes era a de realizar a venda "ad mensuram" -
Ao pleitear o abatimento do preço, observada a proporcionalidade da área efetivamente adquirida, deve ser levado em conta o valor previamente acordado entre as partes e efetivamente quitado, cabendo a devolução da diferença devidamente corrigida, consoante interpretação do art. 500 do CC/2002
- Não há que se falar em lucros cessantes se não restou demonstrado o efetivo prejuízo decorrente da construção de prédios em área menor do que a inicialmente prevista no projeto arquitetônico.”
(TJMG, RAC n. 10479081529998001, 16ª Câm. Cív., Rela. Desa. Aparecida Grossi, j. 19.04.2017 – negritei).

Sendo assim, o desconto concedido foi proporcional à área faltante, e a r. sentença deve ser mantida nesse ponto.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço dos recursos e lhes
NEGO PROVIMENTO
.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025