Tribunal: TJMT
Processo: 1006667-39.2024.8.11.0041
Relator(a): MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO
Órgão julgador: MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. IPTU. INCIDÊNCIA SOBRE FRAÇÃO IDEAL DE CONDOMÍNIO DE LOTES. EXCLUSÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP) DA BASE DE CÁLCULO. ALÍQUOTA CORRIGIDA.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1006667-39.2024.8.11.0041
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano, Anulação de Débito Fiscal]
Relator:
Des(a).
MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA]

Parte(s):

[VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI - CPF: 044.588.661-76 (AGRAVANTE), VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI - CPF: 044.588.661-76 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO A EXCELENTÍSSIMA SRA. DESA. RELATORA MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, 1º VOGAL, EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR E 2º VOGAL, EXMO. SR. DES. MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA.

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. IPTU. INCIDÊNCIA SOBRE FRAÇÃO IDEAL DE CONDOMÍNIO DE LOTES. EXCLUSÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP) DA BASE DE CÁLCULO. ALÍQUOTA CORRIGIDA. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I.
Caso em exame

1. Agravo interno interposto por Victor Hugo Almeida Giraldelli contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação do Município de Cuiabá para reconhecer a legalidade da incidência do IPTU sobre a fração ideal da unidade autônoma do agravante, mantendo, contudo, a exclusão das áreas de preservação permanente (APP) da base de cálculo e a correção da alíquota aplicada no exercício de 2022.

II.
Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar (i) se há nulidade da decisão monocrática por ausência de intimação para pauta de julgamento; e (ii) se é legítima a incidência do IPTU sobre a fração ideal de áreas comuns de condomínio de lotes, excluídas as áreas de preservação permanente.

III.
Razões de decidir

3.
O art. 932, incisos IV e V, do CPC autoriza o relator a julgar monocraticamente o recurso, inexistindo exigência de prévia inclusão em pauta; assim, não há nulidade por cerceamento de defesa.

4. A fração ideal representa parte da propriedade comum atribuída a cada condômino, possuindo valor econômico e agregando utilidade direta à unidade privativa, legitimando a incidência do IPTU (art. 32, do CTN).

5. As áreas de preservação permanente (APP), por não possuírem potencial construtivo, devem ser excluídas da base de cálculo do imposto, conforme a jurisprudência do STJ (REsp 1.771.429/PR).

6. Mantida a correção da alíquota aplicada, substituindo-se a territorial de 2% pela predial de 0,4%, nos termos da LC Municipal n.º 43/1997, art. 212, inciso I, “a”.

7. Inexistindo novos elementos capazes de infirmar os fundamentos da decisão agravada, impõe-se sua manutenção integral.

IV.
Dispositivo e tese

8.
Agravo interno conhecido e desprovido
.

Tese de julgamento: “1. É legítima a incidência do IPTU sobre a fração ideal de áreas comuns de condomínio de lotes, por representarem propriedade do condômino e integrarem o valor venal da unidade. 2. Devem ser excluídas da base de cálculo as áreas de preservação permanente (APP) e aplicadas as alíquotas legais correspondentes à natureza do imóvel.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, inciso LV, 150, inciso IV e 182; CTN, art. 32; CPC, art. 932; CC, arts. 1.331 § 3º e 1.358-A; LC Municipal n.º 43/1997, art. 212; LC Municipal n.º 389/2015, art. 5º, XXXVI.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.771.429/PR, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 13.11.2018; STJ, AgInt no AREsp 1.428.944/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, j. 09.04.2019; TJDFT, ApC 0713841-05.2017.8.07.0018, Rel. Des. Carmelita Brasil, j. 23.06.2021.

RELATÓRIO:

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
“
AGRAVO INTERNO
”,
interposto por VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI,

contra a decisão monocrática proferida por esta Relatora (ID. 305013362), que deu parcial provimento ao “
RECURSO DE APELAÇÃO
” da parte agravada, reformando parcialmente a sentença, para reconhecer a legalidade da incidência do IPTU sobre a fração ideal da unidade autônoma do agravante, mantendo, contudo, o reconhecimento da irregularidade da alíquota aplicada no exercício de 2022 e a exclusão da área de preservação permanente (APP) da base de cálculo, nos seguintes termos:

“
DECISÃO MONOCRÁTICA

Vistos, etc.

Trata-se de
“
RECURSO DE APELAÇÃO”
, interposto pelo MUNICÍPIO DE CUIABÁ contra a sentença proferida pela Excelentíssima Juíza de Direito, Dra. Amini Haddad Campos, que, na “
AÇÃO DECLATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA C/C AÇÃO ANULATÓRIA DO LANÇAMENTO DO IMPOSTO TERRITORIAL URBANO C/C PEDIDO DE TUTELA DE EVIDÊNCIA
” n.º 1006667-39.2024.8.11.0041, ajuizada por VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI, cujo trâmite ocorre na Vara Especializada de Execução Fiscal Municipal da Comarca de Cuiabá, MT, que julgou procedente os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito, com resolução do mérito, nos seguintes termos (ID. 296415899):

“Vistos etc.

Trata-se de
Ação declaratória de inexistência de débitos
, proposta por
VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI
, em face do
Município de Cuiabá
, cujo objeto é a anulação dos lançamentos do Imposto Territorial Urbano (IPTU), referentes aos exercícios de 2022 a 2024, sob o argumento de que a base de cálculo do imposto incluiu indevidamente áreas de preservação permanente e de uso comum do condomínio Florais dos Lagos.

Em síntese, aduz o autor ser proprietário de uma unidade autônoma no empreendimento denominado “Condomínio Florais dos Lagos”, e que a propriedade possui área privativa de 464,95 metros quadrados, conforme Matrícula apresentada.

Relata, contudo, que o Município demandado tem realizado o lançamento do IPTU não sobre a área privativa do requerente, mas sim sobre a parcela denominada “fração ideal” que,
aos olhos da análise precária do município
, corresponderia ao montante de 1.115,64 metros quadrados, quase o triplo da área efetivamente adquirida. Ressalta que a ação irregular teria majorado, de forma ilegal, o valor do imposto.

Nesse contexto, o autor aduz que o ente demandado agiu de forma não autorizada, para inserir área de preservação permanente sobre a dita metragem fictícia (distribuição
pro rata
da oneração tributária referente às áreas comuns), o que revela conduta abusiva, uma vez que tal medida trouxe responsabilidade desmedida ao requerente, com aumento indevido da base de cálculo do IPTU.

Argumenta que a cobrança do IPTU deve recair somente sobre as áreas edificáveis, e não sobre as áreas de preservação permanente ou reserva legal, uma vez tratar-se de áreas que não são passíveis de construção, disposição ou manejo.

O requerente aduz, portanto, que o ente municipal teria praticado nítida violação ao princípio da não utilização de tributo com efeito de confisco (quase triplicou a responsabilidade fiscal do adquirente da área), violando disposições constitucionais e legais.

No mérito, o autor pleiteia a declaração de inexistência jurídico-tributária sobre o arbitramento à maior (fração ideal), a fim de que a metragem utilizada para o cálculo do IPTU seja apenas a que corresponda à área privativa de sua propriedade (464,95 metros quadrados).

Em sede liminar, pleiteou a concessão de tutela de evidência (art. 311 do CPC), para o fim de suspender o protesto referente ao IPTU do ano de 2022, bem como a suspensão da exigibilidade dos débitos objetados.

A inicial veio instruída com documentos (Ids. 142268657 a 142268675).

Antecipação de tutela concedida no Id. 143745002.

Devidamente citado, o ente demandado apresentou contestação, alegando a legalidade dos lançamentos e sustentando que a base de cálculo do IPTU deve contemplar a fração ideal das áreas comuns, conforme previsto na legislação municipal e nas normas que regem os condomínios de lotes. (151994839 e anexos).

Impugnação em Id. 155502856 e anexos, na qual a parte autora refutou os argumentos do requerido.

Ato seguinte, as partes foram instadas a manifestar o interesse na produção de outras provas. O autor manifestou no sentido da desnecessidade de produção probatória, pleiteando o julgamento antecipado da lide (Ids. 162795013), enquanto o Município requerido deixou o prazo transcorrer
in albis
.

Vieram-me os autos conclusos

É o breve relatório.

Fundamento e decido.

O feito se encontra devidamente instruído, sendo desnecessária a produção de outras provas, comportando julgamento antecipado da lide nos moldes do artigo 355, I, do CPC.

A controvérsia cinge-se quanto ao correto cálculo do IPTU, o qual fora efetivado sobre a parcela denominada “fração ideal” (correspondente ao montante de 1.115,64 metros quadrados), defendendo o autor que o cálculo seja efetivado acima tão somente da área privativa do requerente (464,95 metros quadrados),
não se incluindo áreas de preservação permanente e de uso comum
.

Aduz que a forma em que foi cobrada pelo requerido, a área tributada representou quase o triplo da área efetivamente adquirida, de forma a majorar substancialmente o valor do imposto.

Nos termos do Código Tributário Nacional (CTN), o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do município (art. 32, CTN).

Outrossim, segundo o art. 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

In casu
, o autor alega que as áreas de preservação permanente e de uso comum não devem ser tributadas, pois não são passíveis de edificação. Essa tese encontra respaldo no entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já decidiu que áreas de preservação permanente não devem ser incluídas na base de cálculo do IPTU, por não representarem capacidade contributiva do proprietário (REsp: 1771429 PR):

TRIBUTÁRIO, AMBIENTAL E URBANÍSTICO. IPTU. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ART. 32 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL. LIMITAÇÃO AMBIENTAL AO DIREITO DE PROPRIEDADE. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. IMPOSSIBILIDADE ABSOLUTA DE USO DA TOTALIDADE DO BEM PELO PROPRIETÁRIO. IMPACTOS TRIBUTÁRIOS DA NATUREZA NON AEDIFICANDI DE IMÓVEL URBANO. DIREITO TRIBUTÁRIO NO ESTADO DE DIREITO AMBIENTAL. PRINCÍPIO POLUIDOR-PAGADOR. EXTERNALIDADES AMBIENTAIS NEGATIVAS. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, "o bem de propriedade do apelante se localiza em Área de Preservação Permanente (APP), de declividade e nascentes, bem como de vegetação de Mata Atlântica em estágio médio de regeneração, servindo de refúgio para espécies em extinção, impedindo-se, assim, seu uso e gozo e, por consequência, tais restrições ambientais descaracterizariam a incidência do IPTU, que vem sendo cobrado pela Municipalidade de Serra Negra". Acrescenta que, consoante o laudo pericial, as limitações ambientais "resultam na inexequibilidade absoluta de uso pelo autor, não possuindo, portanto, qualquer edificação". 2. Quanto à questão jurídica de fundo propriamente debatida, afirma o Tribunal: "No que tange aos lançamentos de IPTU, cumpre elucidar que, em regra, o fato de estar, o imóvel, localizado em área de preservação permanente (APP), por si só, não afasta a incidência do tributo, vez que, ainda que existam algumas restrições ao direito de propriedade decorrentes do aspecto ambiental da função social da propriedade (limitação administrativa), é certo que, em geral, não há impossibilidade absoluta de uso e gozo da propriedade/posse, a não ser que haja comprovação nos autos do contrário. Foi o que ocorreu no caso." 3. O acórdão recorrido está lastreado em prova pericial, o que impõe a aplicação da Súmula 7/STJ. 4. Ainda que se considerasse superado o óbice dessa súmula, a irresignação não mereceria prosperar. Nos termos do art. 32, caput, do CTN, o IPTU "tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel" na zona urbana. Leitura apressada do dispositivo poderia transmitir a equivocada impressão de serem redondamente estranhas considerações acerca de fundamentos ético-jurídicos subjacentes à conformação legal do IPTU, como a concreta impossibilidade de explorabilidade econômica lato sensu da inteireza e não de parcela do imóvel, em razão de restrições estatais (urbanísticas, ambientais, sanitárias, de segurança). 5. Como regra, limitação urbanística, ambiental, sanitária ou de segurança - de caráter geral e que recaia sobre o direito de explorar e construir, v. g., gabarito das edificações, recuo de prédios, espaços verdes, Áreas de Preservação Permanente - não enseja desapropriação indireta e não acarreta dever do Estado de indenizar, mesmo quando a condição non aedificandi venha a abranger, de ponta a ponta, o bem em questão, p. ex., aquele derivado de subdivisões sucessivas ou adquirido após o advento da restrição.
Contudo, tal negativa de ressarcimento, apurada à luz do Direito das Obrigações e da principiologia de regência do Direito Público, não equivale a pintar de irrelevância jurídica - para fins tributários e de conformação do fato gerador do imposto - a realidade de total, rematada e incontroversa afetação do imóvel a utilidade pública. Ou seja, o titular de domínio (ou de fração dele) de área non aedificandi, apesar de não fazer jus à indenização pela intervenção estatal, merece ser exonerado do IPTU exatamente por conta desse ônus social, se, repita-se, cabal e plenamente inviabilizado
o direito de construir no imóvel ou
de usá-lo econômica e diretamente na sua
integralidade
.(...)

(STJ - REsp: 1771429 PR 2018/0263596-5, Relator: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Publicação: DJ 17/12/2021)

Dos documentos apresentados pelo autor verifica-se que a área utilizada para o cálculo do IPTU é de 1.115,64 metros quadrados, quase o triplo da área privativa adquirida de 464,95 metros quadrados. A ausência de delimitação legal para justificar a cobrança sobre áreas não identificáveis como de propriedade individual dos condôminos reforça a argumentação do autor.

Analisando-se as Memórias de Cálculo apresentadas pelo autor nos Ids. 142268664, 142268665 e 142268667, relativas ao IPTU dos anos de 2021, 2022 e 2023, respectivamente, verifico que a área identificada para fins de cálculo do IPTU corresponde, de fato, não à área edificável do demandante, mas sim à fração ideal, totalizando 1.115,64 metros quadrados, consoante afirmado pelo requerente. Isso quase triplica a sua responsabilidade, sem a devida informação plausível à majoração.

Ademais, não se pode olvidar que o dever de urbanização pertence ao município. Contudo, comumente condomínios (empreendedores do condomínio) assumem responsabilidades na realização do potencial construtivo (§1°, do art. 1.358-A, CC). Ademais, o empreendimento assume a fiscalização e a segurança dos ambientes comunitários, com a abertura de ruas e asfaltamento, construção de praças de convivência, áreas de circulação
e outros ambientes comunitários que não estão sob a disponibilidade de cada condômino
.

Cada condômino não poderá gerir ou dispor efetivamente das áreas, devendo-se observar as regras legais para tanto.

Sabe-se que a existência de condomínios facilita a gestão dos municípios, visto que há diminuição dos ônus decorrentes da atividade fiscalizatória (abertura de ruas, asfaltamento, confecção de praças, ambientes de convivência, medidas de segurança).

A par dessa questão, sabe-se que a fração ideal, em condomínio de lotes, corresponde à porção que cada condômino possui
sobre as áreas comuns do loteamento
(passíveis de alhear ou gravar, conforme
caput
do art. 1.314 do CC).

Áreas verdes ou de conservação não se encontram sob a disponibilidade (alhear ou gravar) de cada condômino.

Afinal, como descrito pelo art. 1.358-A, nos condomínios, pode-se haver
“partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”
. Em síntese refere-se às áreas de uso coletivo. Justamente por esse motivo, a fração ideal não comporta caráter propriamente de disponibilidade,
não sendo possível dizer que este pode
dispor da coisa
, ou que seja
seu possuidor
nas áreas comuns
.

Isto é, o condômino não pode exercer,
em nome próprio
, sobre a fração ideal, nenhum dos poderes que são inerentes à propriedade (art. 1.204, Código Civil).

Mais gravosa é a situação quanto às áreas verdes de conservação existentes. Portanto, a parte ideal jamais poderia identificar tais espaços à consagração da cobrança de IPTU, visto que é uma modalidade de tributo que está circunscrito ao exercício da propriedade, domínio ou atos de disposição.

Segue entendimentos da jurisprudência:

APELAÇÃO. DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRITORIAL URBANA - IPTU. IMÓVEL SITUADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. RESTRIÇÃO ABSOLUTA IMPOSTA AO BEM. HIPÓTESE DE NÃO INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com a Lei 12.651/2012 - Código Florestal -, as Áreas de Preservação Permanente são áreas protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, com função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas - artigo 3º, II. 2. O Direito Ambiental estabeleceu um regime diferenciado de proteção das Áreas de Preservação Permanente, limitando sobremaneira o pleno exercício do direito de propriedade através da obrigação de manutenção integral de sua vegetação pelo proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado. 2.1 Essas restrições administrativas tornam os bens situados em Áreas de Preservação Permanente insuscetíveis de uso, gozo e disposição, poderes inerentes à propriedade, repercutindo na esfera tributária e impossibilitando o lançamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana - IPTU. 2.2 Trata-se de verdadeira hipótese de não incidência tributária, em virtude da ausência de elementos mínimos caracterizadores do fato gerador da obrigação. 3. Como o imóvel do autor não possui qualquer acessão e está localizado em Área de Proteção Permanente - APP onde são vedadas novas edificações, fica afastada a possibilidade de cobrança do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana - IPTU, por conta da restrição absoluta e total imposta ao bem. 4. É irrelevante, para fins de restituição do tributo, o pedido de inclusão do imóvel no cadastro fiscal imobiliário efetuado pelo próprio autor, já que a atuação administrativa está jungida ao princípio da legalidade, não podendo o agente público se afastar dos mandamentos da Lei com a mera requisição do particular. 5. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-DF 07138410520178070018 DF 0713841-05.2017.8.07.0018, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 22/11/2018, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe : 23/11/2018 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Ademais
, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) foi instituído no Município de Cuiabá pelos Artigos 208 e 208-A, da Lei Complementar Municipal nº 043, de 23 de dezembro de 1997, denominado Código Tributário Municipal de Cuiabá (CTM). O IPTU incide sobre a
propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza, como definidos na Lei Civil
. São contribuintes do imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou seu possuidor.

Diferente de outra delimitação negocial do âmbito civil é dever público, de ordem vinculada (obrigatória), individualizar devidamente a responsabilidade de cada contribuinte.
Não se podem ampliar responsabilidades, sem os atributos da legalidade exigida à caracterização do imposto.

Assim, conforme exigência das normativas vigentes,
a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel
(art. 212 do CTM), que inclui
o valor do terreno e da construção
, calculado conforme a Planta de Valores Genéricos (PVG) - Lei 5.355, de 12 de novembro de 2010, atualizado anualmente pelo IPCA, conforme art. 202-B do CTM.

Vale acrescer, as áreas de uso comum em condomínio de lotes são indivisíveis e inalienáveis, razão pela qual
tampouco caberia falar no exercício dos direitos reais relativos à propriedade
(art. 1.228, Código Civil).

Registre-se que, ao que se observa pelos elementos presentes, não há, por parte do ente demandado, qualquer delimitação legal a justificar a cobrança do aludido imposto de áreas não identificáveis devidamente como de propriedade de cada condômino, ou seja,
presença de domínio útil ou efetiva posse, sobretudo quando ausente a condição de contribuinte (proprietário, possuidor ou titular do domínio útil)
.

Em consulta aos documentos apresentados no bojo da inicial, verifico ainda a existência de ações conexas à presente causa, em razão da matéria discutida.
Vê-se que as mesmas foram julgadas procedentes, reconhecendo a ausência de responsabilidade do condômino quanto ao IPTU relativo à fração ideal, o que corrobora à arguição dispendida pela parte autora (Ids. 142268674 e 142268675).

Diante do exposto, e em consonância com a fundamentação supra,
ACOLHO o pedido
, para o fim de: (i)
DECLARAR
a inexistência de
débitos
referente aos lançamentos de IPTU dos exercícios de 2022 a 2024,
na forma inicialmente calculada pela Municipalidade requerida, quanto à fração ideal
; (ii)
DETERMINAR ao Município de Cuiabá que proceda ao recálculo do IPTU, considerando apenas a área privativa de 464,95 m2, excluindo as áreas de preservação permanente e de uso comum da base de cálculo
; (iii)
SUSPENDER
a exigibilidade dos débitos e protestos relacionados aos lançamentos ora anulados. Por conseguinte, com a procedência,
JULGO EXTINTA
a presente ação, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Deixo de condenar a Fazenda Pública ao pagamento das custas e despesas processuais, em razão do que dispõe o art. 3º, I, da Lei Estadual nº 7.603/01 e o art. 236 da CNGC.

Condeno o ente público ao pagamento dos honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, na forma do artigo 85, caput, §2º e §3º, do CPC.

Oficie-se ao Cartório do 4º Serviço Notarial de Cuiabá e ao SPC/Serasa para fins de exclusão dos apontamentos decorrentes no nome do autor

Esta sentença não está sujeita a reexame necessário porque não se amolda a nenhuma das hipóteses versadas no art. 496 do CPC.

Preclusas a vias recursais, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se estes autos, com as baixas e demais formalidades de estilo.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Amini Haddad Campos

Juíza de Direito” (Destaque no original)

Em suas razões, a parte apelante aduz, em síntese, que a sentença merece ser reformada, alegando que “(...)
Os lançamentos de IPTU, realizados em face da inscrição municipal nº 02.2.33.023.0446.001 (lote 04) – imóvel de propriedade do Apelado, está em consonância com a legislação pertinente e em harmonia com princípios constitucionais vigentes
”.

Sustenta que “(...) o empreendimento Florais dos Lagos foi construído sob a natureza de condomínio urbanístico (condomínio de lotes), composto por unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum,
com vias de domínio privado e sem a existência de vias públicas internamente ao condomínio
”.

Defende que a legislação municipal e o regime de condomínio de lotes estabelecem que a base de cálculo do IPTU corresponde à fração ideal de cada unidade, a qual também representa a participação nas áreas comuns, indivisíveis e de uso coletivo, inexistindo qualquer ilegalidade na cobrança do tributo.

Assevera que a exclusão das áreas comuns revela-se incompatível com o regime de condomínio edilício previsto no Código Civil, bem como a metodologia instituída pela legislação municipal.

Com base no exposto, requer: “(...)
CONHECIMENTO E PROVIMENTO DA APELAÇÃO
, para
REFORMAR A SENTENÇA
, tendo em vista ser
inadmissibilidade da segregação da base cálculo do IPTU, para exclusão da incidência da exação tributária sobre as ÁREAS DE USO COMUM do Condomínio Florais dos Lago
,
vez que a área dos imóveis integrantes de condomínio de lotes deve ser representada pela respectiva FRAÇÃO IDEAL, sendo qualificada pela legislação vigente como parte indissociável da unidade autônoma (lote)
, e, consequentemente, ser julgado improcedente o pedido de repetição do suposto indébito tributário” (ID. 296417351).

A parte apelada, em contrarrazões, pugna pelo desprovimento do apelo, pois: “(...)
o fisco municipal está realizando a distribuição
pro rata
da oneração tributária do IPTU, referente às áreas comuns (APPs, lagos etc.) entre os condôminos, implicando em aumento ilegal da base de cálculo do imposto. Em outras palavras, há cobrança do imposto em situação de inexistência de fato gerador, posto que as áreas de preservação ambiental e reserva legal, não são passíveis de edificação e construção, sendo indevida a tributação por meio de IPTU
” (ID. 296417356).

Desnecessária a intervenção ministerial, nos termos do art. 178, do CPC e da Súmula n.º 189, do STJ.

É o relatório

DECIDO.

O recurso de apelação é regular, tempestivo e cabível, estando a Fazenda Pública Estadual dispensada do recolhimento do preparo, nos termos do artigo 3.º, inciso I, da Lei Estadual n.º 7.603/2001.

De acordo com o art. 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil, o Relator poderá
julgar monocraticamente
, provendo ou desprovendo um recurso, a fim de conferir maior coesão e celeridade ao sistema de julgamento monocrático, com base em acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos.

Como relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE CUIABÁ, contra sentença proferida pelo Juiz da Vara Especializada de Execução Fiscal Municipal da Comarca de Cuiabá, MT, que julgou procedente o feito.

Da análise dos autos, verifica-se que VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI, no dia
23.02.2024
, ingressou com a presente ação declaratória em desfavor do MUNICÍPIO DE CUIABÁ, com objetivo de anular os lançamentos do Imposto Territorial Urbano (IPTU), referentes aos exercícios de 2022 a 2024, sob o argumento de que a base de cálculo do imposto incluiu indevidamente áreas de preservação permanente e de uso comum do condomínio Florais dos Lagos.

Narra que é proprietário de uma unidade autônoma no empreendimento denominado “Condomínio Florais dos Lagos”, cuja área privativa de 464,95 m2, conforme Matrícula apresentada.

Sustenta que o Município vem efetuando o lançamento do IPTU com base não na área privativa de sua unidade imobiliária, mas sim sobre a denominada "fração ideal", que, consoante avaliação imprecisa da Administração, corresponderia a 1.115,64 m2 — quase o triplo da metragem efetivamente adquirida. Alega que tal conduta ensejou majoração indevida do tributo, em afronta ao princípio da legalidade.

Afirma que houve inclusão de área de preservação permanente na base de cálculo do imposto, mediante rateio proporcional da carga tributária relativa às áreas comuns, o que configuraria abuso de poder, ao impor ao contribuinte obrigação excessiva e desproporcional.

Defende que o lançamento do IPTU deve incidir exclusivamente sobre áreas edificáveis, com exclusão das destinadas à preservação permanente ou reserva legal, por não serem suscetíveis de aproveitamento construtivo ou econômico.

Ressalta que a conduta do ente federativo afronta o princípio constitucional que veda o efeito confiscatório dos tributos, na medida em que quase triplicou a carga fiscal incidente sobre a unidade do autor, em desacordo com os parâmetros legais e constitucionais.

Ao final, pugna pelo reconhecimento da inexistência de relação jurídico-tributária que ampare a cobrança sobre a fração ideal atribuída, com o consequente recálculo do imposto tomando-se por base exclusivamente a área privativa de sua propriedade, correspondente a 464,95 m2 (ID. 296415863).

A petição inicial foi instruída com os seguintes documentos: ID: 296415864 – cópia da CNH; ID. 296415865 – Registro do imóvel; ID. 296415866, 296415867 e 296415868 – memorial do cálculo do IPTU; ID. 296415869 – protesto extrajudicial; ID. 296415870 – extrato da prefeitura; e ID. 296415871 e 296415872 – precedentes.

Recebida a exordial, em
07.03.2024,
o juízo de origem deferiu a tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade dos créditos tributários (ID. 296415881).

A Fazenda Pública apresentou contestação, defendendo a legalidade dos lançamentos, uma vez que a base de cálculo do IPTU deve incluir a fração ideal das áreas comuns (ID. 296415886), a parte autora, impugnação (ID. 296415891).

Em 18.07.2024, foi proferido despacho saneador, com a intimação das partes para se manifestarem sobre eventual interesse na produção de outras provas (ID. 296415896).

A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide (ID. 296415898); o Fisco permaneceu inerte.

Sobreveio, então, em
27.01.2025
, a sentença que julgou procedente os pedidos formulados na inicial, para “(...)
DECLARAR
a inexistência de
débitos
referente aos lançamentos de IPTU dos exercícios de 2022 a 2024,
na forma inicialmente calculada pela Municipalidade requerida, quanto à fração ideal
; (ii)
DETERMINAR ao Município de Cuiabá que proceda ao recálculo do IPTU, considerando apenas a área privativa de 464,95 m2, excluindo as áreas de preservação permanente e de uso comum da base de cálculo; (iii) SUSPENDER
a exigibilidade dos débitos e protestos relacionados aos lançamentos ora anulados”. (ID. 296415899).

Com essas considerações, passo à análise das insurgências recursais.

Do exame dos autos, verifica-se que a controvérsia recursal restringe-se à análise da legalidade da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)
incidente sobre áreas comuns
do Condomínio Florais dos Lagos.

Isso porque, conforme apontado pela Fazenda Pública em suas razões recursais, “já foi determinado o recálculo das áreas de preservação permanente e áreas verdes de preservação ambiental na ação nº 1034021-49.2018.8.11.0041, restringindo-se a discussão destes autos, a questão afeta à
área privativa do imóvel e área comum (fração ideal)
” (
sic
– ID. 296417351 - Pág. 3).

Como se sabe, o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal devido por proprietários de imóveis urbanos, como casas, apartamentos e estabelecimentos comerciais. Ele também pode incidir sobre terrenos não edificados, desde que localizados em áreas urbanizadas.

O artigo 32, do Código Tributário Nacional estabelece que o IPTU incide sobre a propriedade predial e territorial urbana e tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, desde que situado na zona urbana.

No âmbito municipal, a Lei Complementar n.º 43, de 23.12.1997, que instituiu o Sistema Tributário do Município de Cuiabá, estabeleceu a base e as alíquotas aplicáveis ao referido imposto, confira-se:

“Art. 208 O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física,
como definidos na Lei Civil, localizado na zona urbana do Município.

Art. 212 A base de cálculo do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
é o valor venal do imóvel.
Para efeito de cálculo do Imposto, aplicar-se-ão as seguintes alíquotas: (Redação dada pela Lei Complementar nº 47, de 23 de dezembro de 1998)

I - Predial:

a) 0,4% (quatro décimos por cento). (Redação dada pela Lei Complementar nº 129, de 26 de dezembro de 2005)

II - Territorial:

a) 2,0% (dois inteiros por cento). (Redação dada pela Lei Complementar nº 127, de 21 de outubro de 2005)

Art. 213 O valor venal dos imóveis, para fins de lançamento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana,
será de 100% (cem por cento) do valor constante do Cadastro Imobiliário,
apurado com base nos dados obtidos através da Planta de Valores Genéricos. (Redação dada pela Lei Complementar nº 70, de 18 de dezembro de 2000)”(grifo nosso)

Ressalte-se que o Cadastro Imobiliário contempla informações como localização, dimensões, uso e valor venal do imóvel. Ademais, é certo que, ao adquirir unidade em condomínio, o comprador torna-se coproprietário das áreas comuns, por meio da “fração ideal” vinculada à sua unidade.

Nos termos do artigo 5.º, incisos XXIV e XXXVI, da Lei Complementar n.º 389, de 03.11.2015, regulamentada pelo Decreto n.º 7.963, de 23.06.20200, que disciplina o uso e ocupação do solo no Município de Cuiabá, o condomínio urbanístico corresponde “a divisão da área em unidades autônomas destinadas à edificação, as quais correspondem a frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado e vedadas as de domínio público internamente ao perímetro do condomínio”.

Por sua vez, a fração ideal é definida como o “índice de participação abstrata e indivisa de cada condômino nas coisas comuns do condomínio urbanístico ou edificação de propriedade coletiva”.

Quanto à área construída, o art. 16, §7.º, inciso II, do Decreto n.º 7796, de 14.02.2020, que regulamenta os procedimentos de atualização e manutenção do cadastro imobiliário, dispõe que:

“Art. 16. Para cadastramento de condomínios de edificações horizontais e verticais, o requerente deverá apresentar a seguinte documentação específica:

(...)

§ 7º Em caso de distorção do valor venal do imóvel, sempre que esta for identificada:

(...)

II - Considerar-se-á como área construída, para efeito de cálculo e lançamento de tributos imobiliários em condomínios formados por casas e sobrados, a somatória da área construída privativa da unidade autônoma e a fração correspondente à área equivalente de construção das áreas de uso comum;”

No que se refere ao valor venal do imóvel, infere-se que sua apuração tem como base a Planta de Valores Genéricos (PVG).

Portanto, nos condomínios de lotes, a área considerada para fins de apuração do valor venal e, por conseguinte, da base de cálculo do IPTU, nos termos da metodologia prevista na Lei n.º 5.355, de 12.11.2010, deve corresponder à fração ideal atribuída a cada unidade, conforme os critérios de rateio definidos no ato constitutivo do condomínio, nos termos do artigo 1.358-A, do Código Civil.

Dessa maneira, a cobrança relativa às áreas comuns recai sobre os proprietários das unidades autônomas, uma vez que tais espaços são de titularidade coletiva, não integrando o patrimônio do condomínio, cuja atuação limita-se à sua administração.

Verifica-se, a partir das matrículas (ID. 296415865 e 296415889), que a unidade autônoma possui área privativa de 464,95 m2, sendo atribuído ao proprietário o percentual de 0,127% do terreno total, o que corresponde a
1.115,64 m2 de fração ideal
.

Essa área foi incluída na base de cálculo do IPTU, conforme documentos fiscais (ID. 296415866, 296415867 e 296415868). A base de cálculo utilizada pela Administração Tributária, portanto, encontra respaldo legal. A única dúvida diz respeito à alíquota aplicada.

Como demonstrado, o imóvel da parte autora é composto por área privativa de 464,95 m2, acrescida da fração ideal, totalizando 1.115,64 m2 (ID. 296415865 e 296415889).

Constata-se, entretanto, que foi aplicada a alíquota de 2,0% no exercício de 2022 (ID. 296415866), sobre toda a área do imóvel, sem distinção entre área edificada e área não edificada.

A propósito, a parte apelante admite, inclusive, que:
“o imóvel, objeto da presente análise, nos anos de 2020 e 2021 estava cadastrado como territorial, sujeito à alíquota de 2%, no dia 01/12/2023 foi realizado a alteração cadastral do imóvel para predial, edificado e com área total construída de 415,83 m2, portanto, atualmente sujeita à alíquota predial de 0,4% (quatro décimos percentuais)”
(
sic
– ID. 296417351 - Pág. 3).

No caso, observa-se que a sentença reconheceu a ilegalidade da cobrança do IPTU sobre áreas de preservação permanente (APP), excluindo-as da base de cálculo do tributo, entendimento que deve ser mantido, uma vez que esse ponto não foi objeto de impugnação específica pelo Município.

Por outro lado, assiste razão parcial à municipalidade quanto à incidência do IPTU sobre a fração ideal da unidade autônoma, por se tratar de parte integrante do imóvel nos termos da legislação urbanística e tributária vigente. Todavia, identificou-se que, no exercício de 2022, houve aplicação equivocada da alíquota de 2,0%, própria de terrenos não edificados, sobre área que compreende edificação regular, o que contraria a legislação municipal, a qual determina, nesse caso, a aplicação da alíquota predial de 0,4%.

Neste sentido:

RECURSO INOMINADO – FAZENDA PÚBLICA – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO -
PRETENSÃO DE REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DO IPTU – ÁREA COMUM EDIFICADA – INCIDÊNCIA DA ALÍQUOTA DE 0,4% (QUATRO DÉCIMOS POR CENTO)
– RESTITUIÇÃO DO VALOR COBRADO A MAIOR - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

De acordo com a legislação tributária municipal, em se tratando de condomínio formado por casas e sobrados, a área comum, desde que edificada, é considerada área construída, de forma que é cabível à redução da alíquota do tributo para o percentual de 0,4% (quatro décimos por cento).

(TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 1008542-04.2023.8.11.0001, Relator.: ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO, Data de Julgamento: 06/11/2023, Segunda Turma Recursal, Data de Publicação: 10/11/2023)

RECURSO INOMINADO – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE AFASTADA – FAZENDA PÚBLICA – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO -
PRETENSÃO DE REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DO IPTU – ÁREA COMUM EDIFICADA – INCIDÊNCIA DA ALÍQUOTA DE 0,4% (QUATRO DÉCIMOS POR CENTO)
– RESTITUIÇÃO DO VALOR COBRADO A MAIOR - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

(TJ-MT 10240419620218110001 MT, Relator.: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Data de Julgamento: 18/07/2022, Turma Recursal Única, Data de Publicação: 19/07/2022)

Diante do exposto, e ante tudo o mais que nos autos consta, CONHEÇO e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE CUIABÁ, para reformar parcialmente a sentença, exclusivamente quanto ao exercício de 2022, reconhecendo a legalidade da incidência do IPTU sobre a fração ideal da unidade autônoma da parte autora, e, em consequência, afastando a exclusão integral dessa base de cálculo.

Todavia, mantém-se o reconhecimento da irregularidade da alíquota aplicada no exercício de 2022, devendo o Município de Cuiabá proceder ao recálculo do IPTU desse exercício, aplicando, sobre a área edificada, a alíquota predial de 0,4%, nos termos da legislação municipal vigente.

Fica mantida a sentença quanto à exclusão da área de preservação permanente (APP) da base de cálculo, por não ter sido objeto de impugnação recursal.

Deixo de condenar o Município ao pagamento das custas e despesas processuais, nos termos do art. 3.º, inciso I, da Lei Estadual n.º 7.603/01, e do art. 236, da Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso (CNGC).

As custas e as despesas processuais remanescentes serão suportadas pela parte autora, na forma da legislação aplicável.

Tendo em vista a sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50% dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o proveito econômico, nos termos do artigo 85, §§2.º e 3.º, do CPC.

Transcorrido
in albis
o prazo recursal, retornem os autos ao juízo de origem, com as cautelas e homenagens de estilo.

Intimem-se. Cumpra-se.

Cuiabá, MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Aparecida Ferreira Fago

Relatora
” (destaques no original)

Em suas razões, a parte agravante suscita preliminarmente,

a nulidade da decisão monocrática por ausência de intimação acerca da pauta e da data do julgamento da apelação, o que teria cerceado seu direito de defesa em violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

No mérito, sustenta a necessidade de negar provimento ao recurso de apelação do Município de Cuiabá, argumentando que houve flagrante erro na tributação referente aos anos de 2021 a 2023, com ampliação indevida da base de cálculo e cobrança de IPTU sobre APP e reserva legal. Defende que a cobrança do IPTU deve recair somente sobre as áreas edificáveis, não incidindo sobre áreas de preservação permanente ou de reserva legal.

Com base no exposto, requer (ID.

313013853):

“
(...)

a)
O conhecimento e provimento do presente Agravo Interno, para reconhecer a nulidade da Decisão Monocrática de id. 305013362, ante a ausência de intimação do Apelado acerca da pauta de julgamento
;

b)
Subsidiariamente, que seja reformada a Decisão Monocrática de id. 305013362, ora agravada, a fim de negar provimento às Razões de Apelação do Município de Cuiabá, confirmando a Sentença prolatada pelo Magistrado
a quo
em sua íntegra
;

c) A majoração dos honorários advocatícios em favor do Agravante,
fixados anteriormente na r. Sentença de primeiro grau, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, de acordo com o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil
”.

A parte agravada, em contrarrazões, rebate as razões recursais, e, ao final, requer o desprovimento do recurso (ID. 313936393).

É o relatório.

VOTO DA
RELATORA

EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de recurso de
AGRAVO INTERNO
interposto por VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI contra a decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela parte agrava, reformando parcialmente
a sentença, para reconhecer a legalidade da incidência do IPTU sobre a fração ideal da unidade autônoma do agravante, mantendo, contudo, o reconhecimento da irregularidade da alíquota aplicada no exercício de 2022 e a exclusão da área de preservação permanente (APP) da base de cálculo.

O agravo interno está previsto no ordenamento jurídico brasileiro, dispondo o artigo 1.021, do Código de Processo Civil, que:

“Art. 1.021. Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal.

§ 1º Na petição de agravo interno, o recorrente impugnará especificadamente os fundamentos da decisão agravada.

§ 2º O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para manifestar-se sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias, ao final do qual, não havendo retratação, o relator levá-lo-á a julgamento pelo órgão colegiado, com inclusão em pauta.

§ 3º É vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno.

§ 4º Quando o agravo interno for declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, o órgão colegiado, em decisão fundamentada, condenará o agravante a pagar ao agravado multa fixada entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa.

§ 5º A interposição de qualquer outro recurso está condicionada ao depósito prévio do valor da multa prevista no § 4º, à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final.”

Por sua vez, assim disciplina o Regimento Interno deste Sodalício:

“
Art. 134-A.
Contra decisão proferida pelo relator em recurso ou processo de competência originária caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, no prazo de 15 (quinze) dias.

§ 1º - O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para se manifestar sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias e, não havendo retratação, o relator o levará a julgamento no órgão colegiado, com inclusão em pauta. (Alterado pela E.R. n.º 028/2017 - TP)

§ 2º -
Quando o agravo interno for declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, o órgão colegiado, em decisão fundamentada, condenará o agravante a pagar ao agravado multa fixada entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa.

§ 3º - A interposição de qualquer outro recurso está condicionada ao depósito prévio do valor da multa prevista no parágrafo anterior, à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final.

§ 4º -
A sustentação oral em agravo interno é cabível apenas nas hipóteses de extinção da ação rescisória, mandado de segurança de competência originária e reclamação, nos termos do art. 937, §3º, do Código de Processo Civil.

§ 5º -
Além das regras gerais previstas no Código de Processo Civil, serão observadas as disposições da Lei n. 8.038/90. (Acrescido pela E.R. n.º 025/2016 - TP)”

Com essas considerações, passo à análise das insurgências recursais.

A despeito dos argumentos tecidos pela parte agravante, esta não trouxe aos autos novos elementos capazes de modificar o entendimento exarado na decisão monocrática recorrida.

Preliminarmente, o agravante suscita a nulidade da decisão monocrática por ausência de intimação para a sessão de julgamento da apelação, o que teria violado os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, previstos no art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal.

Contudo, este argumento não merece prosperar. A decisão agravada foi proferida monocraticamente, com fundamento no art. 932, incisos IV e V, do CPC, que autoriza o relator a julgar singularmente o recurso em determinadas hipóteses, prescindindo de inclusão em pauta para julgamento colegiado.

O texto legal é claro ao estabelecer:

“
Art. 932. Incumbe ao relator:

(...)

IV - negar provimento a recurso que for contrário a:

a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal;

b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos;

c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência;

V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a:

a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal;

b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos;

c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência;
”

Nesse contexto, a característica essencial das decisões monocráticas é justamente sua prolação pelo relator sem necessidade de inclusão prévia em pauta de julgamento colegiado. O contraditório e a ampla defesa são plenamente assegurados pela possibilidade de interposição do agravo interno, que permite à parte irresignada submeter a questão ao órgão colegiado, como ocorre no presente caso.

A jurisprudência citada pelo agravante (AgInt no AREsp 1.428.944/SP) refere-se à nulidade por ausência de intimação para sessão de julgamento colegiado, situação diversa da presente, em que a decisão foi proferida monocraticamente.

Portanto,
rejeito a preliminar de nulidade
suscitada.

No mérito, o agravante defende que a decisão monocrática merece reforma para que seja negado provimento integral ao recurso de apelação do Município de Cuiabá, restabelecendo-se a sentença de primeiro grau em sua totalidade, com a exclusão completa da fração ideal da base de cálculo do IPTU.

A controvérsia central deste recurso consiste em definir se é legítima a incidência do IPTU sobre a fração ideal das áreas comuns do Condomínio Florais dos Lagos, excluídas as áreas de preservação permanente (APP), cuja exclusão já foi reconhecida tanto na sentença quanto na decisão monocrática agravada.

Para melhor compreensão da questão, é necessário analisar a natureza jurídica dos condomínios de lotes e o tratamento tributário aplicável às diferentes áreas que os compõem.

O condomínio de lotes foi expressamente disciplinado no ordenamento jurídico brasileiro com o advento da Lei n.º 13.465/2017, que incluiu o art. 1.358-A no Código Civil, com a seguinte redação:

“
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes:

I – o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; e

II - o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor
.”

Da leitura do dispositivo, depreende-se que o condomínio de lotes é caracterizado pela existência de áreas de propriedade exclusiva (lotes individuais) e áreas de propriedade comum dos condôminos, sendo a fração ideal a representação da participação de cada condômino nas áreas comuns.

No âmbito municipal, a Lei Complementar n.º 389/2015 de Cuiabá, em seu art. 5º, inciso XXXVI, define fração ideal como “
o índice de participação abstrata e indivisa de cada condômino nas coisas comuns do condomínio urbanístico ou edificação de propriedade coletiva
”.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), por sua vez, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município, conforme estabelece o art. 32 do CTN e o art. 208 da Lei Complementar Municipal n.º 43/1997.

A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel (art. 212 da LC 43/1997), apurado conforme a Planta de Valores Genéricos (PVG) instituída pela Lei Municipal n.º 5.355/2010, que considera a área do terreno para a determinação do valor venal.

Diante desse arcabouço normativo, a decisão monocrática agravada reconheceu corretamente a legalidade da incidência do IPTU sobre a fração ideal da unidade autônoma do agravante, excluídas as áreas de preservação permanente (APP).

O agravante argumenta que a cobrança do IPTU sobre a fração ideal das áreas comuns viola o princípio do não confisco (art. 150, inciso IV, da CF/88) e as disposições constitucionais sobre o meio ambiente artificial (art. 182 da CF/88), especialmente quanto ao cumprimento da função socioambiental da propriedade urbana.

Contudo, tal argumentação não se sustenta. A fração ideal representa a participação do condômino nas áreas comuns do empreendimento, como ruas internas, áreas de lazer e infraestrutura de segurança, que são de uso exclusivo dos condôminos e agregam valor substancial à unidade privativa.

Essas áreas, embora de uso comum, são de propriedade dos condôminos na proporção de suas
frações ideais
, conforme estabelece o art. 1.331, § 3º, do Código Civil, aplicável aos condomínios de lotes por força do art. 1.358-A, § 2º, do mesmo diploma legal:

“
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(...)

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
”

A matrícula do imóvel do agravante (ID. 296415865 e 296415889) expressamente qualifica
a fração ideal de 111,564 m2
para o lote n.º 04 da Quadra 27, cuja área privativa
é de 464,95 m2.
Este registro define a extensão da propriedade do agravante, não sendo possível ignorá-lo para fins de cálculo tributário.

Importante destacar que a decisão monocrática manteve a exclusão das áreas de preservação permanente (APP) da base de cálculo do IPTU, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.771.429/PR) e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (Apelação 0713841-05.2017.8.07.0018), que reconhecem a impossibilidade de tributação dessas áreas por sua natureza de proteção ambiental e pela ausência de potencial construtivo.

Ademais, a decisão agravada corrigiu a alíquota aplicada no exercício de 2022, determinando a aplicação da alíquota predial de 0,4% sobre a área edificada, em vez da alíquota territorial de 2% indevidamente utilizada pelo Município, em conformidade com o art. 212, inciso I, "a", da Lei Complementar Municipal n.º 43/1997.

Quanto aos precedentes citados pelo agravante (Processos n.º 1018022-85.2020.8.11.0041 e n.º 1034021-49.2018.8.11.0041), é importante esclarecer que estes se referem à exclusão das áreas de preservação permanente (APP) da base de cálculo do IPTU, questão já pacificada e mantida pela decisão monocrática agravada.

O agravante tenta estender indevidamente a interpretação dessas decisões para excluir também as áreas comuns que não são APPs (ruas internas, áreas de lazer, etc.), o que não encontra respaldo legal, pois estas áreas, embora de uso comum, integram a propriedade dos condôminos na proporção de suas frações ideais e lhes conferem benefícios diretos.

A tributação dessas áreas comuns não configura confisco nem viola a função socioambiental da propriedade, pois reflete a real extensão da propriedade do agravante no condomínio e sua capacidade contributiva. As áreas comuns, embora não edificáveis individualmente, são de uso exclusivo dos condôminos e agregam valor substancial às unidades privativas.

Por fim, quanto ao pedido de majoração dos honorários advocatícios, não há fundamento para tal pretensão. A decisão monocrática reconheceu corretamente a sucumbência recíproca, determinando que cada parte arcasse com 50% dos honorários advocatícios, em conformidade com o art. 86 do Código de Processo Civil, uma vez que houve decaimento de ambas as partes em suas pretensões.

O agravante obteve êxito na exclusão das áreas de preservação permanente (APP) da base de cálculo do IPTU e na correção da alíquota aplicada para o exercício de 2022, enquanto o Município logrou êxito no reconhecimento da legalidade da incidência do IPTU sobre a fração ideal das áreas comuns não caracterizadas como APPs.

Desse modo, não há razões que justifiquem o acolhimento da pretensão recursal da parte autora, razão pela qual permanece incólume o entendimento firmado na decisão agravada.

Ressalta-se, por oportuno, que
“(...) ocorrendo a manutenção dos fundamentos que serviram de base para a decisão monocrática ou venha o recorrente a suscitar fundamentos insuficientes para mitigar as razões de decidir já explicitadas pelo julgador monocrático, apresenta-se válida a reprodução dos argumentos anteriormente expendidos, não estando caracterizada a inobservância do art. 1.021, § 3º, do CPC/2015”.
(
ex vi,
ARESP n.º 1.020.939/RS, rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, Segunda Turma, DJe 13.05.2019).

Diante do exposto, e ante tudo o mais que nos autos constam, CONHEÇO e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo interno interposto por VICTOR HUGO ALMEIDA GIRALDELLI, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025