Tribunal: TJMT
Processo: 1032655-88.2024.8.11.0000
Relator(a): RODRIGO ROBERTO CURVO
Órgão julgador: RODRIGO ROBERTO CURVO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR MEIO DE PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. PROCEDIMENTO ANÁLOGO À ARREMATAÇÃO EM LEILÃO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. ENTENDIMEN DO STJ. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1032655-88.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Liminar]
Relator:
Des(a).
RODRIGO ROBERTO CURVO

Turma Julgadora:

[DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP]

Parte(s):

[VANESSA ROBERTA TONIAZZO - CPF: 002.090.341-30 (ADVOGADO), ADILSON FRANCISCO FISTAROL - CPF: 325.248.971-68 (AGRAVANTE), PREFEITO DE MARCELÂNDIA - MT (AGRAVADO), MUNICIPIO DE MARCELANDIA - CNPJ: 03.238.987/0001-75 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ANDREI CESAR DOMINGUEZ - CPF: 571.406.341-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA EROTIDES KNEIP, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR MEIO DE PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. PROCEDIMENTO ANÁLOGO À ARREMATAÇÃO EM LEILÃO.
BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. ENTENDIMEN DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar em mandado de segurança, cujo objeto era a suspensão dos efeitos de Documento de Arrecadação Municipal (DAM) e a expedição de nova guia de recolhimento do ITBI, com base no valor de aquisição do imóvel estabelecido em processo de regularização fundiária conduzido pelo INTERMAT.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste no deferimento da tutela de urgência para estabelecer a base de cálculo do ITBI do imóvel, considerando se o valor fixado em processo de regularização fundiária conduzido pelo Estado de Mato Grosso, no montante de R$ 1.388.976,90 (um milhão, trezentos e oitenta e oito mil, novecentos e setenta e seis reais e noventa centavos), deve prevalecer como base de cálculo do imposto em detrimento do arbitramento unilateral realizado pelo Município.

III. Razões de decidir

3. A base de cálculo do IT
BI
é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, podendo ser revista pela autoridade fiscal quando o valor declarado pelo contribuinte é incompatível com o de mercado, conforme
o art.
148 do Código Tributário Nacional.

4.
Conforme posicionamento consolidado do STJ, o procedimento licitatório realizado pelo Poder Público, em virtude de sua similaridade com a arrematação judicial, equivale à aquisição do bem alienado judicialmente, sendo aplicável o entendimento de que, nesses casos, o valor alcançado na hasta pública deve ser considerado como a base de cálculo do ITBI.

5.
Ambos os requisitos do art. 7º, III, da Lei n. 12.016/2009 foram satisfatoriamente demonstrados, justificando a concessão da liminar.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido.

Tese de julgamento:
“
A base de cálculo do ITBI, em casos de aquisição de imóvel por processo de regularização fundiária conduzido por ente estatal, deve corresponder ao valor fixado no procedimento oficial, considerando sua equivalência à arrematação judicial
".

___________

Dispositivos relevantes citados
:
CTN, art. 38; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp n. 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 09.12.2020; STJ,
AgRg
no REsp n. 1565195/MG, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. 03.12.2015; TJMT, N.U. 1000287-81.2023.8.11.0090, Rel. Des. Mário Roberto Kono de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 19.03.2024.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por
ADILSON FRANCISCO FISTAROL
contra decisão proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Marcelândia (MT) que, nos autos do mandado de segurança n. 1001037-89.2024.8.11.0109 impetrado contra ato tido como ilegal praticado pelo
PREFEITO DE MARCELÂNDIA (MT)
, indeferiu o pedido de liminar, consubstanciado na determinação de suspensão dos efeitos da DAM 568843/2024 e consequente expedição de nova guia de recolhimento do ITBI, considerando o valor da aquisição do imóvel, no valor de R$ 1.111.181,52 (um milhão cento e onze mil cento e oitenta e um reais e cinquenta e dois centavos).

A parte agravante relata ter adquirido o imóvel rural denominado Fazenda São Francisco por meio de regularização fundiária junto ao Estado de Mato Grosso, pelo valor de R$ 1.111.181,52 (um milhão cento e onze mil cento e oitenta e um reais e cinquenta e dois centavos), após a aplicação de desconto de 20% (vinte por cento).

Alega que, ao buscar a Prefeitura de Marcelândia para a emissão da guia de recolhimento do ITBI, foi surpreendida com a fixação do imposto com base em uma avaliação genérica da planta de valores, resultando no montante de R$ 205.956,00 (duzentos e cinco mil novecentos e cinquenta e seis reais), calculado sobre o valor arbitrado de R$ 10.297.800,00 (dez milhões duzentos e noventa e sete mil e oitocentos reais), em contrariedade à tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no tema 1.113.

Sustenta que “
apresentou documentos oficiais e incontestes que demonstram o valor da aquisição, especificamente o Título Definitivo de Propriedade emitido pelo Estado de Mato Grosso, que ostenta presunção de veracidade e demonstra claramente o valor real da transação
” e que “
cabe ao Fisco respeitar essa documentação válida, que cumpre integralmente os requisitos legais e confere segurança jurídica à base de cálculo apresentada pelo contribuinte
”.

Defende que “
a aplicação do artigo 148 do CTN, invocada na decisão de primeiro grau, é indevida neste contexto, pois tal dispositivo se aplica exclusivamente a casos
onde
as informações fornecidas pelo contribuinte não merecem fé ou são insuficientes para aferir o valor da base de cálculo
”.

Assevera haver perigo da demora, pois “
o impetrante encontra-se diante de um exíguo prazo para registro do imóvel, conforme estipulado em contrato, com a clara advertência de que o não cumprimento resultará na reversão do bem ao patrimônio do Estado
”.

Diante disso, requer a concessão de antecipação de tutela recursal para determinar a suspensão dos efeitos da “
os efeitos da DAM 568843/2024 com vencimento para 01/11/2024 e ato contínuo, ordene que se expeça a GUIA/DAM para recolhimento do ITBI, levando-se em consideração o valor da aquisição do imóvel sem o desconto concedido, por meio de concorrência pública de R$1.388.976,90 (um milhão, trezentos e oitenta e oito mil e noventa centavos)”.

A antecipação da tutela recursal foi deferida no Id.
253176167
.

Contrarrazões no
Id. 258177657, em que o ente municipal requer o não provimento do recurso.

A d. Procuradoria-Geral de Justiça manifestou pela desnecessidade de sua intervenção no feito (Id.
263831752
).

É o relatório
.

VOTO

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como exposto no relatório,
c
uida-se de agravo de instrumento interposto por Adilson Francisco
Fistarol

contra decisão proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Marcelândia (MT) que, nos autos do mandado de segurança n. 1001037-89.2024.8.11.0109 impetrado contra ato tido como ilegal praticado pelo
Prefeito de Marcelândia

(MT)
, indeferiu o pedido de liminar, consubstanciado na determinação de suspensão dos efeitos da DAM 568843/2024 e consequente expedição de nova guia de recolhimento do ITBI, considerando o valor da aquisição do imóvel, no valor de R$ 1.111.181,52 (um milhão cento e onze mil cento e oitenta e um reais e cinquenta e dois centavos).

Como cediço, para o deferimento da tutela de urgência pleiteada no presente recurso, faz-se necessária
a
presença dos pressupostos autorizadores da medida de urgência, quais sejam, a probabilidade do direito e o fundado receio de dano grave ou de difícil reparação, nos termos do artigo 300,
caput
, do Código de Processo Civil. Vejamos:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
.”
[sem destaque no original].

Infere-se dos autos que a parte ora agravante
,
Adilson Francisco
Fistarol
,
impetrou o mandado de segurança n. 1001037-89.2024.8.11.0109 contra ato considerado ilegal praticado pelo Prefeito de Marcelândia (MT), em razão da fixação unilateral e arbitrária da base de cálculo do ITBI, que desconsiderou o valor de mercado declarado no Título Definitivo e no Contrato de Compra e Venda do imóvel rural denominado Fazenda São Francisco, adotando uma avaliação própria e impondo uma base de cálculo muito superior ao valor de aquisição, sem observância ao devido processo administrativo.

Relata que a base de cálculo estabelecida pela parte agravada para o ITBI foi arbitrada em R$ 10.297.800,00 (dez milhões duzentos e noventa e sete mil e oitocentos reais), resultando em um imposto de R$ 205.956,00 (duzentos e cinco mil novecentos e cinquenta e seis reais), montante que excede substancialmente o valor efetivamente pago pela aquisição do imóvel junto ao Estado de Mato Grosso, qual seja, R$ 1.111.181,52 (um milhão cento e onze mil cento e oitenta e um reais e cinquenta e dois centavos).

Na decisão agravada, o d. Juízo de origem consignou que não se encontram presentes os requisitos para a concessão da medida liminar, pois “
é possível a instauração de procedimento administrativo, com fundamento no artigo 148 do Código Tributário Nacional, para dirimir eventual divergência de valores
” e que “
considerando a ausência de informações acerca da apuração da base de cálculo pelo ente tributante, inclusive se houve arbitramento de forma unilateral com base em planta de valores genéricos, não se vislumbra, nesse momento processual, a probabilidade do direito, de modo que se deve aguardar o exercício do contraditório
” (Id. 173979051).

Pois bem.

O cerne da controvérsia reside na definição da base de cálculo do ITBI em caso de aquisição de imóvel mediante processo de regularização fundiária junto ao Estado de Mato Grosso, especificamente se é possível ao Município arbitrar valor diverso daquele efetivamente pago ao ente estatal.

Importa destacar que a base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Sobre a questão, o c. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o
REsp
n. 1.937.821/SP (Tema 1.113), sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou as seguintes teses:

"
a)
a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente"
.

Com efeito,
ainda que seja possível ao Fisco apurar o real valor de mercado, é vedado o arbitramento da base de cálculo do ITBI de forma unilateral, pois esse deve ocorrer mediante a regular instauração de processo. Entretanto, no caso,
o valor da transação não decorre de mera declaração do contribuinte, mas de avaliação oficial realizada pelo próprio Estado de Mato Grosso.

Como se vê, o imóvel em questão foi adquirido em negócio jurídico entabulado com o Estado de Mato Grosso, resultante de processo licitatório de regularização fundiária junto ao INTERMAT (Instituto de Terras de Mato Grosso), realizado no processo administrativo n. INTERMAT-PRO-2022/14255.

Nesse processo, o ente público arbitrou o valor de R$ 1.388.976,90 (um milhão, trezentos e oitenta e oito mil, novecentos e setenta e seis reais e noventa centavos), com a consequente expedição de título definitivo da propriedade para fins de registro.

Ora, o referido processo de regularização fundiária, conduzido pelo Estado de Mato Grosso por meio do INTERMAT, segue metodologia própria de avaliação, com critérios técnicos específicos e controle de legalidade, não podendo ser desconsiderados mediante aplicação de valores predefinidos na legislação local.

À vista disso, em análise preliminar inerente a esta fase processual,
o valor de aquisição fixado pelo INTERMAT no referido processo administrativo deve ser considerado como base de cálculo do ITBI, uma vez que reflete a quantia efetivamente atribuída à área no processo de regularização fundiária, conforme extrato do contrato publicado no Diário Oficial de Mato Grosso.

Isso porque o procedimento administrativo
guarda analogia com a arrematação judicial, à medida que
a aquisição se deu por meio de ato público e com base em avaliação oficial do ente público
.

Diante disso,
conforme entendimento consolidado pelo c. Superior Tribunal de Justiça, em casos de arrematação de imóveis em leilão, o valor venal corresponde àquele
pelo qual foi arrematado, inclusive para fins de cálculo do ITBI. Vejamos:

“[...]

3. Na hipótese da arrematação a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao valor da aquisição do bem vendido judicialmente, devendo a quantia atingida em hasta pública ser considerada como valor venal do imóvel, posto que a arrematação possui natureza jurídica de venda, razão pela qual deve ser considerado esse valor do bem arrematado como seu valor venal.

4. No caso dos autos, o imóvel foi adquirido em procedimento licitatório realizada pelo Poder Público, assim em virtude da similaridade desse procedimento com arrematação judicial, aplica-se
mutatis mutandis
o entendimento pacífico na Primeira Seção/STJ de que a arrematação corresponde à aquisição do bem alienado judicialmente, razão pela qual se deve considerar, como base de cálculo do ITBI, o valor alcançado na hasta pública.
” (STJ,
AgRg
no REsp 1565195/MG, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 3.12.2015,
DJe
14.12.2015).

Além disso,
conforme
§ 3º do art. 137 do Código Tributário Municipal
(Lei Complementar Municipal n. 007/2005)
, "
na arrematação ou leilão e na adjudicação de bens imóveis, a base de cálculo será o valor estabelecido pela avaliação judicial ou administrativa, ou o preço pago, se este for maior
”.

Tal disposição normativa municipal, em harmonia com o entendimento jurisprudencial do c. STJ, reconhece expressamente que em procedimentos públicos de alienação de imóveis - como arrematações, leilões e adjudicações - a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da avaliação oficial (seja judicial ou administrativa) ou ao preço efetivamente pago, prevalecendo o que for maior.

Em que pese as alegações da parte agravada de não cumprimento da Portaria Normativa n. 001/2023
e da Lei Municipal n. 1.110/2022, o ente municipal não pode desconsiderar o valor
venal estabelecido pelo ente estatal em procedimento público,
que a
ssegurou a transparência e a legitimidade do valor da transação
, conforme estabelecido no próprio CTM.

Em mesma linha, é também o posicionamento deste e. Tribunal de Justiça em caso semelhante:

“
Aquisição de imóvel formalizada por meio de processo de regularização de ocupação fundiária, que resulta na realização de contrato de aquisição firmado entre o Instituto de Terras de Mato Grosso (INTERMAT) e o adquirente.

Procedimento licitatório do processo de regularização de ocupação fundiária que guarda similaridade com a arrematação judicial, devendo ser aplicada a mesma sistemática.

Conforme entendimento pacífico do STJ e deste Tribunal, nas hipóteses de arrematação judicial do imóvel, o valor venal do bem corresponde à importância paga pelo adquirente
.”

(TJMT, N.U 1000287-81.2023.8.11.0090, Rel. Des. Mário Roberto Kono De Oliveira, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, julgado em 19.3.2024, publicado no DJE 29.3.2024).

De igual maneira, está presente o perigo da demora, pois a parte agravante necessita do recolhimento do ITBI com base no valor efetivamente pago para registrar o imóvel no prazo estipulado contratualmente, sob pena de eventual reversão da aquisição ao patrimônio do ente estatal.

A partir dessas premissas, o valor de aquisição fixado pelo INTERMAT no referido processo administrativo, no montante de R$ 1.388.976,90 (um milhão, trezentos e oitenta e oito mil novecentos e setenta e seis reais e noventa centavos), deve ser considerado como base de cálculo do ITBI, uma vez que reflete a quantia efetivamente atribuída à área no processo de regularização fundiária, conforme extrato do contrato publicado no Diário Oficial de Mato Grosso (I
d.
252755650).

Diante do exposto e em consonância com a fundamentação
supra
,
DOU
PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento,
confirmando a decisão liminar,
para
determinar à parte agravada
que
proceda à expedição do documento de arrecadação municipal (DAM) para o registro do ITBI, com base no valor atribuído ao imóvel pelo Estado de Mato Grosso, qual seja, R$ 1.388.970,90 (um milhão, trezentos e oitenta e oito mil novecentos e setenta e seis reais e noventa centavos), no prazo de 5 (cinco) dias.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025