Tribunal: TJMT
Processo: 1009378-05.2022.8.11.0003
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-02-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1009378-05.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MARILEIDE CANAVERDE DE MATOS ALVES - CPF: 948.370.151-15 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO INTERNO Nº 1026642-10.2023.8.11.0000

AGRAVANTE:
WALDER MORAES COELHO.

AGRAVADO:

SANDRA RAAD E OUTROS.

EMENTA
.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA PARTICULAR – CONTRATO FIRMADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – RETENÇÃO DE PERCENTUAL PARA DESPESAS ADMINISTRATIVAS – RECURSO PROVIDO.

A autonomia da vontade, quanto às relações jurídicas estabelecidas entre particulares, confere prerrogativa para contratar livremente, em conformidade com os limites do ordenamento jurídico.

A resilição a incapacidade financeira da parte autora de continuar arcando com as prestações do imóvel ora discutido, é motivo capaz de conferir justificativa legítima a rescisão do contrato.

A consequência da rescisão contratual é o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução do imóvel adquirido pela requerente ao patrimônio da promitente vendedora, e a devolução àqueles das parcelas pagas, ainda que não integralmente (Súmula 543 - STJ).

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1009378-05.2022.8.11.0003

APELANTE:
MARILEIDE CANAVERDE DE MATOS ALVES.

APELADO:
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MARILEIDE CANAVERDE DE MATOS ALVES
,

insurgindo-se contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, constante do Id 191233457, que nos autos Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas n. 1009378-05.2022.8.11.0003, proposta em face da
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
conclui ao final por
julgar improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, consequentemente, condenando a parte Autora ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, todavia, suspensa sua exigibilidade em razão do benefício da gratuidade da justiça.

Assevera que a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao considerar a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais, tema que não foi ventilado pela parte apelante.

Aponta que a controvérsia se cinge a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, conforme exposto na peça inicial.

Defende que, ao analisar a questão sob a ótica da revisão de cláusulas, o juízo
a quo
se afastou do objeto da lide, incorrendo em julgamento
extra petita.

Aduz que busca a rescisão do contrato firmado com a apelada em razão de sua incapacidade financeira para continuar arcando com os pagamentos previstos, sendo a devolução dos valores pagos uma consequência natural da rescisão.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para que seja declarado rescindindo o contrato firmado, sendo a apelada condenada a restituir à apelante os valores pagos, em parcela única, devidamente corrigidos monetariamente, bem como seja autorizada a retenção de 25% do valor a título de despesas administrativas.

A apelada apresentou contrarrazões no id. 247537187, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, assinado e datado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO – MÉRITO
.

Eminentes pares.

Conforme se verifica dos autos, a Apelante ajuizou a ação originária alegando
no dia 08 (oito) de abril de 2019, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal com a Requerida, tendo como objeto a aquisição de um terreno do Loteamento Residencial Porto Ferreira, localizado na Avenida Porto Ferreira, Quadra 29, lote 15, no Bairro Anel Viário Conrado Sales Brito, na cidade de Rondonópolis-MT.

Afirmou, ainda, o imóvel foi adquirido pelo valor de
R$147.655,20 (cento e quarenta e sete mil seiscentos e cinquenta e cinco reais e vinte centavos) parcelado em 204 (duzentas e quatro) vezes de R$ 723,80 (setecentos e vinte e três reais e oitenta centavos), sendo efetuado o pagamento de sinal o montante de R$ 4.367,53 (quatro mil trezentos e sessenta e sete reais e cinquenta e três centavos) divididos em 3 (três) parcelas, uma no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) na data de assinatura do contrato, outra de R$ 1.057,27 (mil e cinquenta e sete reais e vinte e sete centavos) com vencimento em 20/05/2019 e mais uma de R$ 1.310,26 (mil trezentos e dez reais e vinte e seis centavos) com vencimento em 20/07/2019.

Apontou que, no entanto, em razão de sua incapacidade financeira não consegue mais arcar com os valores assumidos, motivo pelo qual pretendeu a rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos e a retenção de 25% para as despesas administrativas.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre destacar que a autonomia da vontade, no que diz respeito às relações jurídicas estabelecidas entre particulares, confere prerrogativa para contratar livremente, em conformidade com os limítrofes do ordenamento jurídico.

No entanto, é de conhecimento que os contratos são interpretados conforme a boa-fé objetiva, que, implicitamente, incita deveres anexos, entre os quais se destacam a lealdade, a informação, a confiança e a assistência.

Diante disso, o direito de extinguir contratos unilateralmente está vinculado a apresentação de motivos verossímeis a justificar o ato.

Nesse contexto, no presente caso a resilição está sendo pretendida com base na incapacidade financeira da apelante continuar arcando com as prestações do imóvel ora discutido, motivo capaz de conferir justificativa legítima.

Feitas tais considerações, entendo que a resilição unilateral, neste caso, deve ser concretizada.

Nesse sentido, a consequência da rescisão contratual, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, com o retorno do imóvel adquirido pela requerente ao patrimônio da promitente vendedora, e a devolução àqueles das parcelas pagas, ainda que não integralmente.

A Súmula 543 do STJ prevê:

"Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Nesses termos, tendo o contrato sido firmado em 2019, ou seja, sob a vigência da Lei 13.786 de 2018, o percentual de retenção deve ser fixado observando-se o disposto em seu artigo 32-A, que assim dispõe:

"Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas, do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997”

A jurisprudência pátria tem se consolidado no sentido de que a retenção de um percentual entre 10% e 25% dos valores pagos é considerada razoável para cobrir os custos administrativos e outras despesas decorrentes da rescisão contratual. Esse entendimento visa evitar o enriquecimento sem causa da promitente vendedora, ao mesmo tempo que assegura ao promissário comprador a restituição de parte significativa do valor pago.

No caso em apreço, a apelante manifesta concordância com a retenção de 25% dos valores pagos, considerando esse percentual suficiente para cobrir as despesas administrativas. Por outro lado, a ré não apresentou provas que demonstrem a inadequação desse montante. Diante disso, a retenção de 25% dos valores pagos pelo autor se mostra justa e equilibrada, atendendo aos princípios contratuais e ao direito do consumidor.

Com base nisso,
DOU PROVIMENTO
ao recurso proposto, para declarar rescindido o contrato de compra e venda avençado entre as partes, bem como para determinar a devolução dos valores pagos em razão do contrato,
com correção monetária pelo IPCA/IBGE a partir do efetivo desembolso e com a incidência de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão que deliberar sobre a rescisão contratual, com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) para fazer frente às despesas administrativas

Via de consequência, inverto o ônus de sucumbência para condenar a apelada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes no patamar de 10% sobre o valor do proveito econômico.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2025