Tribunal: TJMT
Processo: 1007065-05.2021.8.11.0004
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007065-05.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ - CPF: 748.966.101-30 (APELADO), CARLA ADRIANA POLIZELI LUZ DE MORAES - CPF: 052.568.201-50 (ADVOGADO), WESLEY EDUARDO DA SILVA - CPF: 994.674.291-87 (ADVOGADO), ROBERTA LOURENCO SILVA - CPF: 024.340.141-86 (ADVOGADO), ANTONIO DIAZ MARIN - CPF: 748.965.981-72 (APELADO), COLOMBO HOTEL LTDA - CNPJ: 10.199.055/0001-26 (APELANTE), ALESSANDRA FERREIRA - CPF: 753.595.536-34 (ADVOGADO), LUIZ PAULO GONSALVES DE REZENDE - CPF: 138.587.181-49 (ADVOGADO), ELENIR CALACIO DOS SANTOS - CPF: 909.736.151-68 (APELANTE), RAFAEL RABAIOLI RAMOS - CPF: 001.720.331-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO C/C PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. APURAÇÃO DO “QUANTUM DEBEATUR” EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta em ação declaratória de rescisão contratual de locação c.c. notificação judicial c.c. cumprimento de cláusulas contratuais c.c. perdas e danos, diante de dívida confessada e inadimplemento incontroverso, em que se busca a manutenção da relação contratual e afastamento das penalidades.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve: (i) verificar a ocorrência de inadimplemento capaz de justificar a rescisão do contrato de locação; (ii) definir a incidência de multa contratual; (iii) estabelecer a forma de apuração do valor devido, incluindo a restituição de bens móveis e utensílios.

III. Razões de decidir

3. O inadimplemento confessado pelas partes locatárias autoriza a rescisão do contrato, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91.

4. A multa contratual prevista em cláusula expressa deve ser observada, em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).

5. Considerando a existência de sociedade entre locadores e locatários, com definição de cotas societárias, a apuração do montante devido deverá ocorrer em liquidação de sentença, abrangendo a restituição ou incorporação de bens móveis e utensílios.

IV. Dispositivo e tese

6. Apelação cível desprovida.

Tese de julgamento:

"1. O inadimplemento incontroverso autoriza a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91. 2. A multa contratual é exigível quando pactuada de forma expressa. 3. A apuração do valor devido deve ser realizada em liquidação de sentença, abrangendo restituição, devolução ou incorporação de bens móveis e utensílios."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 9º, II e III.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
COLOMBO HOTEL LTDA
e
ELENIR CALÁCIO DOS SANTOS
, contra sentença prolatada pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c.c Notificação Judicial c.c Cumprimento de Cláusulas Contratuais c.c Perdas e Danos n. 1007065-05.2021.8.11.0004, proposta por
JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ
e
ANTONIO DIAZ MARIN
,
JULGOU PROCEDENTES

os pedidos iniciais para: -
DECLARAR rescindido o contrato particular de locação de imóvel para fins comerciais por prazo determinado
,
firmado entre as partes no dia 31.07.2016 (ID. 62606999). Por conseguinte,
DEVERÁ
a parte Requerida prestar contas de todas as obrigações acessórias assumidas na contratação, tais como: IPTU, TACIN, ÁGUA, ENERGIA, TELEFONE, INTERNET e demais taxas e impostos a cargo da Locatária, nos termos da CLÁUSULA SEXTA, do Contrato de ID. 62606999,
no prazo de 30 (trinta) dias
, a fim de que a devolução do imóvel seja efetivada, no
prazo de 30 (trinta) dias
, nas mesmas condições em que foi recebido (CLÁUSULAS NONA, DÉCIMA, DÉCIMA PRIMEIRA e DÉCIMA SEGUNDA); -
RECONHECER
o inadimplemento contatual da Locatária e
CONDENAR
a parte Requerida
no pagamento do valor correspondente aos aluguéis em atraso
,
tanto dos meses vencidos e não pagos em sua integralidade (junho/2020 a julho/2021), quanto dos reajustes pelo índice IGP-M, expressamente previstos em contrato e não observados pela Requerida
(CLÁUSULA QUARTA)
, tão somente a partir do exercício de 2020/2021,
haja vista a inexistência de cobrança ou notificação nos exercícios anteriores e a impossibilidade de cobrança retroativa. No entanto, a apuração do
“quantum debeatur”
dos referidos valores
DEVERÁ
ser objeto de Liquidação de Sentença para a correta elaboração dos cálculos e respectivas atualizações,
mediante abatimento dos valores comprovadamente quitados e dos 02 (dois) meses em que se verificou a dispensa de pagamento, por liberalidade dos sócios Autores
(abril e maio de 2020)
, em razão da pandemia de COVID-19
.
Ademais, os mencionados cálculos deverão respeitar, também, os encargos, multas e juros moratórios, nos termos previstos nas cláusulas contratuais (CLÁUSULA QUARTA E QUINTA), descontando-se o percentual correspondente à sócia ELENIR, na qualidade de LOCADORA e possuidora de 22% do imóvel locado
(CLÁUSULA PRIMEIRA) (ID. 62606999);
-
CONDENAR

a Requerida no pagamento da multa rescisória prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do Instrumento de Contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel (fls. 03, do ID. 62606999),
no prazo de 30 (trinta) dias
, haja vista que a quebra do contrato se deu por inadimplemento da Locatária/Requerida. 57. Com relação ao pleito relativo à
devolução de todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o imóvel
(CLÁUSULA DÉCIMA), tendo em vista que não foram devidamente elencados e individualizados de forma específica e pormenorizada para possibilitar a apreciação, bem como pelo fato de que a Requerida ELENIR é sócia dos Autores no imóvel e possuidora de 22% das cotas societárias do imóvel, em condomínio com os Autores,
DEVERÁ
ser realizado, em
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
, o inventário dos bens relacionados no ANEXO I, do Contrato (CLAUSULA DÉCIMA), para a correta apuração acerca de eventual incorporação e/ou restituição e devolução de móveis, utensílios e equipamentos genericamente mencionados na peça inicial, em favor dos Autores, descontada a parte pertencente à Requerida ELENIR, em decorrência de seus direitos como sócia proprietária do imóvel, em condomínio com ou Autores. E, em razão da sucumbência da Demandada e tendo em vista que a parte Autora decaiu de parte mínima do pedido,
CONDENOU-SE
a parte Requerida
no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
FIXANDO-OS em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido,
com fundamento no art. 85, §2º c/c art. 86, p. único, ambos do CPC/2015.

Em síntese, os Apelantes alegam que a sentença se prendeu à Lei n. 8.245/91 para decidir a questão, tendo em vista a pura relação de locação; todavia, o feito envolve sociedade patrimonial entre as partes.

Dizem que a rescisão contratual não pode, por si só, interferir no direito de propriedade e posse da Apelante, pois ela jamais transferiu ou abandonou a posse do bem desde que o terreno foi adquirido, e posteriormente edificado o prédio para o estabelecimento comercial.

Assevera que “(...) o contrato de locação em questão foi a forma encontrada entre os sócios para estabelecer rendimentos para os proprietários não possuidores direto, já que estes sequer possuíam a condição legal para constituir ou gerir empresa no Brasil”; que “(...) O estabelecimento/recorrente foi construído e mobiliado/equipado para fins específicos e sempre esteve sob administração da apelante mesma antes desta figurar como sócia patrimonial”.

Pedem a reforma da sentença, diante da condição da recorrente, como proprietária, igualando-se aos apelados; porém quanto à posse, não, eis que os Apelados jamais tiveram a posse sobre o imóvel; e muito menos o administraram em época alguma.

Afirmam que “(...) - A sentença que declara a rescisão do contrato de locação apenas confirma o que já se tinha ocorrido pelo termo do próprio, eis que o período de vigência deste foi de 01/08/2016 a 31/12/2021. 33-Ademais, a apelante reconhece inadimplências parciais, porém, sempre pagou/repassou parcialmente os valores contratuais aos apelados, conforme as planilhas dos juntadas com a defesa e não impugnadas quanto aos valores mensais e totais”; que “(...) -Os apelados jamais recusaram a receber os valores parciais e nem notificaram a apelante para não o fazer, conforme estava sendo a receita do estabelecimento. Assim, a apelante se esforçou ao máximo para o cumprimento das obrigações e o faz até atualmente, em clara demonstração de que age como sócia daqueles, não como mera inquilina”.

Sustenta, portanto, que com relação ao despejo da Apelante, a sentença merece reforma.

Aduzem que “(...) A prestação de contas quanto as cláusulas contratuais, como: TACIN, ÁGUA, ENERGIA, TELEFONE, INTERNET e demais taxas e impostos a cargo da “Locatária”, também não ensejam problemas, eis que são contratos firmados com as concessionárias diretamente pela apelante em nome próprio e, sem os cumprimentos dessas obrigações, sequer, estaria o estabelecimento funcionando, eis que, concessionárias não admitem mora pelos serviços públicos prestados. Portanto, embora conste do contrato de locação objeto da lide, nenhuma desses compromissos (água, energia, telefone, internet) possui nexos com os apelados. 38-Já quanto a multa contratual, mais um equívoco da decisão a quo, eis que o contrato venceu pelos seus próprios termos, e já transcorridos mais de três anos da propositura da presente ação, e pós vencimento do contrato, os sócios estrangeiros jamais apareceram para resolver a sociedade entre as partes, não nomearam procurador para tanto e sequer manifestam quanto a necessária dissolução da sociedade, já demonstrada que não deve persistir”.

Requerem que os honorários sucumbenciais sejam reduzidos.

Pedem, ainda, sob alegação de que a Apelante é proprietária do bem em questão, e não inquilina, que “(...)

sejam as presentes Razões Recursais recebidas e providas em todos os seus termos, afim de que seja reformada a r. sentença para que a apelante seja mantida no imóvel, de sua propriedade, bem como, seja mantida como sócia do empreendimento, prosseguindo às atividades empresariais, até que ocorra a dissolução justa da sociedade existente entre as partes e ainda, seja extirpada a multa contratual imposta à apelante”.

Requerem “(...) o deferimento do benefício da Justiça Gratuita às recorrentes, assegurados pela Lei nº 1060/50 e artigo 98, caput, do Código de Processo Civil”, bem como a condenação dos recorridos às custas processuais e honorários de sucumbência e demais emolumentos. E, “(...) Não sendo esse o entendimento desse E Tribunal, a r. sentença deve ser reformada para compelir os apelados a pagarem os honorários sucumbenciais cabíveis e ainda, para que ocorra a minoração dos honorários sucumbenciais devidos pelos apelantes, no patamar de 5%, considerando a procedência parcial e a baixa complexidade do caso”.

Em contrarrazões, pugna-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste recurso consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c.c Notificação Judicial c.c Cumprimento de Cláusulas Contratuais c.c Perdas e Danos n. 1007065-05.2021.8.11.0004, proposta por
JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ
e
ANTONIO DIAZ MARIN
, em face de
ELENIR CALÁCIO DOS SANTOS
e
COLOMBO HOTEL LTDA
,
JULGOU PROCEDENTES

os pedidos iniciais para: -
DECLARAR rescindido o contrato particular de locação de imóvel para fins comerciais por prazo determinado
,
firmado entre as partes no dia 31.07.2016 (ID. 62606999). Por conseguinte,
DEVERÁ
a parte Requerida prestar contas de todas as obrigações acessórias assumidas na contratação, tais como: IPTU, TACIN, ÁGUA, ENERGIA, TELEFONE, INTERNET e demais taxas e impostos a cargo da Locatária, nos termos da CLÁUSULA SEXTA, do Contrato de ID. 62606999,
no prazo de 30 (trinta) dias
, a fim de que a devolução do imóvel seja efetivada, no
prazo de 30 (trinta) dias
, nas mesmas condições em que foi recebido (CLÁUSULAS NONA, DÉCIMA, DÉCIMA PRIMEIRA e DÉCIMA SEGUNDA); -
RECONHECER
o inadimplemento contatual da Locatária e
CONDENAR
a parte Requerida
no pagamento do valor correspondente aos aluguéis em atraso
,
tanto dos meses vencidos e não pagos em sua integralidade (junho/2020 a julho/2021), quanto dos reajustes pelo índice IGP-M, expressamente previstos em contrato e não observados pela Requerida
(CLÁUSULA QUARTA)
, tão somente a partir do exercício de 2020/2021,
haja vista a inexistência de cobrança ou notificação nos exercícios anteriores e a impossibilidade de cobrança retroativa. No entanto, a apuração do
“quantum debeatur”
dos referidos valores
DEVERÁ
ser objeto de Liquidação de Sentença para a correta elaboração dos cálculos e respectivas atualizações,
mediante abatimento dos valores comprovadamente quitados e dos 02 (dois) meses em que se verificou a dispensa de pagamento, por liberalidade dos sócios Autores
(abril e maio de 2020)
, em razão da pandemia de COVID-19
.
Ademais, os mencionados cálculos deverão respeitar, também, os encargos, multas e juros moratórios, nos termos previstos nas cláusulas contratuais (CLÁUSULA QUARTA E QUINTA), descontando-se o percentual correspondente à sócia ELENIR, na qualidade de LOCADORA e possuidora de 22% do imóvel locado
(CLÁUSULA PRIMEIRA) (ID. 62606999);
-
CONDENAR

a Requerida no pagamento da multa rescisória prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do Instrumento de Contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel (fls. 03, do ID. 62606999),
no prazo de 30 (trinta) dias
, haja vista que a quebra do contrato se deu por inadimplemento da Locatária/Requerida. 57. Com relação ao pleito relativo à
devolução de todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o imóvel
(CLÁUSULA DÉCIMA), tendo em vista que não foram devidamente elencados e individualizados de forma específica e pormenorizada para possibilitar a apreciação, bem como pelo fato de que a Requerida ELENIR é sócia dos Autores no imóvel e possuidora de 22% das cotas societárias do imóvel, em condomínio com os Autores,
DEVERÁ
ser realizado, em
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
, o inventário dos bens relacionados no ANEXO I, do Contrato (CLAUSULA DÉCIMA), para a correta apuração acerca de eventual incorporação e/ou restituição e devolução de móveis, utensílios e equipamentos genericamente mencionados na peça inicial, em favor dos Autores, descontada a parte pertencente à Requerida ELENIR, em decorrência de seus direitos como sócia proprietária do imóvel, em condomínio com ou Autores. E, em razão da sucumbência da Demandada e tendo em vista que a parte Autora decaiu de parte mínima do pedido,
CONDENOU-SE
a parte Requerida
no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
FIXANDO-OS em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido,
com fundamento no art. 85, §2º c/c art. 86, p. único, ambos do CPC/2015.

Primeiramente,
defiro
o pedido de justiça gratuita, em sede recursal, eis que os documentos apresentados são aptos a demonstrar a dificuldade financeira experimentada pelos Apelantes, cabendo salientar que não basta que os Apelados se insurjam contra a concessão do benefício; é necessário demonstrar que os Apelantes possuem condições de arcarem com os ônus que envolvem o feito.

Pois bem.

Após a devida análise, verifica-se que apesar dos Apelantes alegarem que a questão foi tratada com base na lei que rege a matéria de locação de imóvel (Lei n.

8.245/91), mesmo sendo as partes Apelantes, proprietárias do bem, é fato que o processo comporta análise de Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de Aluguel c/c Cumprimento de Cláusulas c/c Perdas e Danos.

Então, é incontroverso que o feito envolve questão de locação do imóvel e demais avenças, com pedido de devolução do bem, com os utensílios que o incorporam.

Portanto, não basta argumentar que a Apelante, Sra. Elenir seja proprietária do bem. A sentença deixou claro que ela é proprietária de 22% das cotas societárias do imóvel, em condomínio com os Autores/Apelados. No contrato firmado está disposto, ainda, que JOSÉALBERTO PEREZ GONZALES possui 39% e ANTONIO DIAZ MARIN, outros 39%.

E dentro desse contexto, impõe-se, efetivamente, a manutenção da sentença, pois ocorreu o inadimplemento do contrato, à luz do artigo 9º, II e III, da Lei n. 8.245/91, sendo devida a condenação ao pagamento dos alugueres em atraso (meses vencidos e não pagos em sua integralidade), bem como os reajustes, salvo quanto aos exercícios anteriores aos de 2020/2021, eis que inexistentes cobrança e notificação a esse respeito. Ainda, em razão do inadimplemento, impõe-se a obrigação de pagar a multa contratual.

Por fim, é cabível a devolução de todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o bem, simplesmente porque assim foi pactuado.

Assim, há que ser mantida a sentença, com base na Lei n. 9.245/91, diante do inadimplemento do contrato – CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS POR PRAZO DETERMINADO – ID. Num. 288203704.

Ademais, também é incontroversa a existência de termo de Confissão de Dívida e Compromisso de Pagamento, com disposição de valores e parcelas mensais, as quais não foram honradas.

A esse respeito, “mutatis mutandis”,

já me posicionei anteriormente em julgamento nesta Câmara cível:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO EM RAZÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO – AUSÊNCIA DE NULIDADE DE CITAÇÃO – COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO – DESÍDIA EM PROVIDENCIAR DOCUMENTAÇÃO – PRETENSÃO DE NULIDADE – DESCABIMENTO – COMPROVAÇÃO DA CONTRATAÇÃO E DO INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL, IPTU E CONSECTÁRIOS – VIABILIDADE DO DESPEJO – APELO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE NULIDADE PELO NÃO JULGAMENTO CONJUNTO COM OUTRO FEITO CORRELATO – AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS – QUESTÕES RESOLVIDAS EM VOTOS HARMÔNICOS – AUSÊNCIA DE VÍCIOS – REDISCUSSÃO – INVIABILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS.

Em havendo comparecimento espontâneo considera-se suprida eventual nulidade de citação, destacando-se que não pode a parte se beneficiar de sua própria torpeza em relação à procuração nos autos, quando a desídia foi provocada por ela própria, devendo prevalecer o princípio da boa-fé.

“(...) O art. 239, § 1º, do CPC, dispõe que o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou a nulidade da citação, tendo início o prazo de contestação a partir de tal ato, que caracteriza ciência inequívoca da parte sobre o processo judicial contra si aforado, sendo desnecessária a existência de poderes específicos ao advogado para recebimento de citação. (TJ-SP 21416786620238260000 Campinas, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 28/06/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

Impõe-se a rescisão de contrato de locação, quando demonstrada a efetivação do negócio e o inadimplemento, em relação aos aluguéis e IPTU, cabendo o despejo.

“(...) 1. O inadimplemento dos alugueres e dos encargos da locação, nos termos em que pactuado, implica a mora do locatário, a autorizar a resilição do contrato de locação, por infração legal e contratual (art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91). 2. Apurga da mora deve ser feita nos termos da lei e do contrato, não estando o locador obrigado a sujeitar-se à proposta de pagamento dos débitos de forma parcelada. 3. Restando incontroverso o inadimplemento do locatário, a procedência do pedido de rescisão contratual e determinação de desocupação do imóvel sob pena de despejo é medida que se impõe. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 20150111102937 0032274-23.2015.8.07.0001, Relator: CARLOS RODRIGUES, Data de Julgamento: 22/02/2017, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/03/2017 . Pág.: 360/391)”.

À luz do artigo 1.022, não havendo vícios quanto ao acórdão embargado, impõe-se a rejeição dos aclaratórios, destacando-se que o não julgamento conjunto de feito correlatos não dá ensejo, necessariamente a anulação, eis que ausente prejuízos, tendo em vista que os julgados são harmônicos entre si, não havendo contradições.

(N.U 0025837-78.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 05/05/2025, Publicado no DJE 05/05/2025)”.

Diante disso, mantém-se a sentença, a qual transcrevo em parte:

“(...) 16. De início, cabe tecer breves considerações acerca da sociedade instituída por meio do Contrato Social, datado de 11.07.2008, entre os sócios JESUS MIGUEL ASENSIO MORA e JOSÉ ALBERTO GONZALEZ.

17. A dita sociedade, com nome empresarial de “J. M. A. MORA E GONZALEZ LTDA”, com sede na Avenida Governador Jaime Campos, s/nº, quadra 06, lote 03, Setor Industrial, tinha como objetivo a Prestação de Serviços de Hotelaria sem restaurante, conforme se extrai do Contrato Social, que faz parte integrante da contestação. Na Cláusula Sexta, observa-se a nomeação de ELENIR CALACIO DOS SANTOS, ora Requerida, como “Administrador não sócio da sociedade” (ID. 77365434).

18. Em 20.07.2009 houve a Primeira Alteração Contratual. Na oportunidade, houve o aumento do capital social e o ingresso do novo sócio ANTONIO DIAZ MARIN, passando a sociedade empresarial a denominar-se “J.M. A. MORA E CIA LTDA”, permanecendo como Administrador não sócio da sociedade, a Sra. ELENIR CALACIO DOS SANTOS, ora Requerida (ID. 77365435).

19. Na Segunda Alteração Contratual, datada de 14.09.2012, a administração da sociedade passou a ficar a cargo do sócio JESUS MIGUEL ASENSIO MORA (ID. 77365436).

20. Posteriormente, na Terceira Alteração Contratual, os sócios JOSÉ ALBERTO PEREZ GONZALES e ANTONIO DIAZ MARIN retiram-se da sociedade e transferem a totalidade de suas participações no capital social da empresa em favor do sócio JESUS MIGUEL ASENSIO MORA, que por sua vez, cede e transfere 60 (sessenta) quotas à sócia ingressante, Sra. ELENIR CALACIO DOS SANTOS, que passou a integrar a sociedade, conforme documento datado de 09.09.2013. Passa a sociedade a ser composta tão somente por JESUS MIGUEL ASENSIO MORA e ELENIR CALACIO DOS SANTOS (ID. 77365439).

21. Na Quarta Alteração Contratual, datada de 10.07.2019, em razão do falecimento de JESUS MIGUEL ASENSIO MORA, a sócia remanescente ELENIR CALACIO DOS SANTOS, então possuidora da integralidade de 6.000 (seis mil) quotas, transferiu 60 (sessenta) quotas para seu filho ARTHUR CALACIO MOTA, assistido pela genitora (ID. 7737174).

22. Os Autores se dizendo proprietários, em condomínio com a Requerida ELENIR CALACIO DOS SANTOS, do imóvel de Matrícula nº 69.008, no qual funciona atualmente o COLOMBO HOTEL LTDA, nova denominação social da empresa “J M A MORA E CIA LTDA”, ingressaram com a presente demanda.

23. Verifica-se dos autos, que a presente demanda tem por objeto a declaração de descumprimento contratual por parte dos Requeridos e, por corolário,
a rescisão do contrato de aluguel
firmado entre as partes, com fim aprazado para
31.12.2021
,
a devolução do imóvel e todos os utensílios que o integram
, bem como
a condenação dos Requeridos no pagamento de aluguéis vencidos
no período de
abril/2020 a julho de 2021
, em cumprimento às Cláusulas Terceira, Quarta, Quinta e Décima Sexta do contrato.

24. Pois bem, A celeuma do caso diz respeito à negociação jurídica que culminou no contrato de locação de imóvel comercial, entabulado no dia
31.07.2016
, pelo prazo de 65 (sessenta e cinco) meses, com vigência a partir de
01.08.2016 até 31.12.2021
(ID. 62606999).

25. Para a comprovação de seu direito, a parta Autora trouxe aos autos, dentre outros, a cópia da Matrícula nº. 69.008, do CRI de Barra do Garças/MT (ID. 62606132); Comprovante de Inscrição e Situação Cadastral da empresa Requerida (ID. 62606998); do Contrato Particular de Locação de Imóvel para fins comerciais, por prazo determinado (ID. 62606999); e do Instrumento Particular de Confissão de Dívida e Compromisso de Pagamento (ID. 62607001).

26. A Requerida, por sua vez, alega que tanto o inventário dos bens deixados pelo falecido marido de ELENIR, sócio primitivo dos Autores, quanto o Contrato de Locação firmado entre as partes foram elaborados sob orientação e por exigência dos Autores que ditaram todas as condições impostas no Instrumento. Afirma que sua inadimplência decorre das dificuldades e restrições enfrentadas em razão da COVID-19 e das determinações de fechamento e distanciamento social impostos pelos órgãos competentes que, praticamente, inviabilizaram o empreendimento por determinado período de tempo. Assevera que, à medida que o negócio foi retornando à normalidade, foi aumentando o repasse dos valores pactuados, até chegar nos R$ 12.000,00 (doze mil reais) mensais. Alega ter sido verbalmente dispensada das correções pelo índice IGP-M, pelos Autores. Reconhece o débito de R$ 59.000,00 (cinquenta e nove mil reais), para cada Autor em 2020 e de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), para cada um dos Autores em 2021, perfazendo um débito total de R$ 114.000,00 (cento e quatorze mil reais), nos termos da planilha de cálculos de fls. 38/39, do ID. 77365425. Com relação ao empréstimo recebido de JOSÉ ALBERTO para pagamento em 60 (sessenta) parcelas mensais, iguais e sucessivos, a Requerida reconhece o inadimplemento de 22 (vinte e duas) parcelas, no total de R$ 44.000,00 (quarenta e quatro mil reais).

27. Para a demonstração de suas alegações trouxe aos autos, dentre outros documentos, cópia de contracheque de colaboradores (ID. 77365433); do Contrato Social da empresa Requerida e da 1ª, 2ª, 3ª e 4ª alterações contratuais (ID. 77365434; ID. 77365435; ID. 77365436; ID. 77365439; ID. 77371741); e cópias das Matrículas nº. 47.157, nº. 40.521, nº. 40.522 (ID. 77371742 e ID. 77371743).

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

28. Colhe-se dos autos que o Contrato de Locação de Imóvel, causa de pedir desta demanda, teve de um lado ambos os Autores e a Requerida ELENIR, sócios proprietários do imóvel como LOCADORES e de outro lado a empresa J.M.A. MORA E CIA LTDA (atual COLOMBO HOTEL LTDA), representada pela Sócia Proprietária ELENIR CALÁCIO DOS SANTOS (ambos Requeridos nesta ação), como LOCATÁRIA.

29. No Instrumento consta que os Locadores são legítimos proprietários e possuidores do imóvel urbano destinado a atividade de hotelaria, composto por 26 apartamentos e instalações complementares e acessórias, completamente equipados com móveis, utensílios, aparelhos eletrônicos, enxovais etc. Sendo que a participação de cada sócio no condomínio é assim distribuída: JOSÉ ALBERTO = 39%; ANTONIO DIAS = 39%; e ELENIR CALACIO = 22% (ID. 62606999).

30. O prazo estipulado na avença foi de 65 (sessenta e cinco) meses,
com início em 01.08.2016 e término em 31.12.2021,
conforme Cláusula Terceira. Há previsão de reajustes (Cláusula Quarta), bem como multa e penalidade por inadimplemento (Cláusula Quinta) e multa rescisória (Cláusula Décima Sexta) (ID. 62606999).

31. Verifica-se também, um Contrato de Confissão de Dívida e Compromisso de Pagamento, no qual a Requerida ELENIR CALACIO confessa ser devedora do Autor JOSÉ ALBERTO, no valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) a serem pagos em 60 (sessenta) parcelas iguais, mensais e sucessivas de R$ 2.000,00 (dois mil reais) cada,
com início em 10.01.2017 e término em 10.12.2021
(ID. 62607001).

32. No que tange ao plano de fundo, percebe-se que apesar das extensas e elaboradas elucubrações da parte Requerida a respeito de seu relacionamento com seu falecido marido, Sr. Jesus Miguel A. Mora, de nacionalidade Espanhola e sócio primitivo dos Autores e da Constituição da Pessoa Jurídica J.M.A. Mora e Gonzalez Ltda, antiga denominação do atual COLOMBO HOTEL LTDA, há o reconhecimento expresso do inadimplemento contratual tanto com respeito à locação do imóvel quanto ao instrumento de confissão de dívida.

33. A tese defensiva apresentada pela parte Requerida reduz sua irresignação ao argumento de que:
I)
seriam divergentes os valores cobrados pelos Autores e os valores inadimplidos pela Demandada, notadamente, em razão do acordo verbal de dispensa dos reajustes pelo índice IGP-M, estipulados em contrato;
II)
seriam igualmente indevidos os valores cobrados de aluguéis não pagos no período pandêmico, considerando o evidente desequilíbrio econômico gerado na economia mundial, notadamente, o setor de hotelaria um dos mais impactados pelas restrições sanitárias impostas pelos órgãos fiscalizadores.

34. Temos que o inadimplemento dos aluguéis e do contrato de confissão de dívida, por determinado período de tempo, seja integral ou parcial, restaram incontroversos, haja vista que afirmado pelos Autores e reconhecido pela parte Requerida, conforme planilhas apresentadas (fls. 38/39, do ID. 77365425).

35. Com relação ao alegado acordo verbal que dispensava a Requerida de promover os reajustes dos aluguéis pelo índice oficial do governo (IGP-M), foi veementemente negado pelos Autores em suas respectivas manifestações e, também, por ocasião da audiência de instrução e julgamento. Por outro lado, a Requerida não apresentou nenhum elemento de prova capaz de embasar, ainda que minimamente, qualquer avença no sentido de dispensa dos reajustes.

36. Assim, não se verificando nos autos qualquer indício mínimo de prova da existência do alegado acordo de dispensa de reajustes e, por outro lado, havendo previsão expressa no Contrato de Locação entabulado entre as partes (Cláusula Quarta), resta evidente que a Requerida não se desincumbiu do ônus que lhe cabia, qual seja a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos Autores (art. 373, II, do CPC/2015).

37. Outrossim, tendo em vista que os Autores reconhecem a dispensa do aluguel no período de 02 (dois) meses, em que o hotel permaneceu fechado em razão da pandemia de COVID-19
(abril e maio de 2020)
e, ainda, que o reajuste anual só foi exigido da Requerida, em 2021, por ocasião da propositura da presente demanda, apesar de iniciado o contrato em 2016, sem que houvesse prova da exigência do aludido reajuste, nos anos anteriores, tenho que o reajuste pelo IGP-M deve ser aplicado, tão somente a partir do exercício de 2020/2021.

38. Isso porque, os fatos apresentados e a inexistência de cobrança nos anos anteriores ou de qualquer notificação extrajudicial nesse sentido, levam ao entendimento de aceitação dos Autores com a permanência dos valores inicialmente contratados sem o reajuste, bem como com relação à quitação dos meses anteriores a abril de 2020, início da alegada inadimplência da Requerida.

39. Além disso, é cediço que a cobrança de aluguel não pode sofrer reajuste retroativo, já que recebido mensalmente e aceito pelos Locadores, há que se considerar quitada a obrigação da Locatária, até a manifestação expressa em sentido contrário.

40. Desta feita, é improcedente qualquer pedido consistente no recebimento de reajuste retroativo do aluguel.

41. Com relação aos aluguéis dos meses de
abril e maio de 2020,
consta dos autos o consenso de que houve a dispensa de tais valores, em razão da pandemia de COVID-19 e do consequente fechamento dos estabelecimentos comerciais por determinação dos órgãos sanitários.

42. Portanto, a apuração do
“quantum debeatur”
, tanto dos meses vencidos e não pagos em sua integralidade
(junho/2020 a julho de 2021)
quanto dos reajustes expressamente previstos e não observados (Cláusula Quarta e Quinta) (ID. 62606999), no mesmo período, deverá ser objeto de Liquidação de Sentença para a correta elaboração dos cálculos e respectivas atualizações, mediante abatimento dos valores comprovadamente quitados e dos meses em que se verificou a dispensa de pagamento
(abril/2020 e maio/2020)
, em razão da pandemia de COVID-19.

43. Os mencionados cálculos deverão respeitar, também, os encargos, multas e juros moratórios (Cláusula Quarta e Quinta), descontando-se o percentual correspondente à sócia ELENIR, na qualidade de Locadora e possuidora de 22% do imóvel (Cláusula Primeira).

DA RESCISÃO CONTRATUAL

44. Conforme se extrai do art. 56, da Lei nº. 8.245/91, na locação comercial o contrato por prazo determinado, cessa de pleno direito ao final do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, senão vejamos:

“
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso
.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir
-
se
-
á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

45. O mesmo diploma legal, ao dispor sobre a locação em geral descreve em seu art. 9º, as hipóteses em que poderá se desfazer a locação.

“
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti
-
las.”

46. Pelo que foi dito nos autos, se faz inarredável o reconhecimento do descumprimento contratual por parte da Locatária, visto que faltou com sua obrigação de pagar o aluguel em favor dos Locadores/Autores em tempo e modo contratados.

47. Tal fato restou incontroverso diante do reconhecimento do inadimplemento pela própria Requerida, em sede de contestação, que apresentou como justificativa as restrições impostas pelo período pandêmico.

48. No entanto, apesar da forte influência negativa causada pela pandemia de COVID-19 à economia como um todo, tal fato não pode servir de supedâneo para o inadimplemento continuado e, nem tampouco para afiançar a quebra de contrato, haja vista que se deve ponderar não somente a dificuldade financeira enfrentada pela parte Devedora (Locatária), mas, também, aquela experimentada pela parte Credora (Locador) que tinha a locação como fonte de sua renda.

49. Acerca do exposto, confira-se os seguintes julgados:

“Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DÉBITO DE ALUGUÉIS. ÔNUS DO LOCATÁRIO DE COMPROVAR O PAGAMENTO. FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO. DIREITO DO CREDOR AO RECEBIMENTO DA QUANTIA ESTIPULADA. IMPOSSIBILIDADE DE REDUZIR OU ISENTAR OS DEVEDORES. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19 NAS RELAÇÕES JURÍDICAS. ANÁLISE CASUÍSTICA. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO DESPROVIDO
.” (TJ/RS - Recurso Inominado, Nº 50107831320218210052, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Cleber Augusto Tonial, Julgado em: 13-04-2023)

“Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. A SENTENÇA FOI CORRETA AO RECONHECER QUE, PELO ART. 9º, INCISO III, A LEI DE LOCAÇÕES CONFERE AO LOCADOR O DIREITO DE DESFAZER A LOCAÇÃO POR FALTA DE PAGAMENTO. A RESCISÃO DO CONTRATO É DIREITO LÍQUIDO E CERTO DO PROPRIETÁRIO QUE SE VÊ SUPRIMIDO DOS LOCATIVOS CONTRATADOS. ATÉ PORQUE, EM CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO NÃO HÁ QUE SE FALAR EM PRAZO REMANESCENTE A SER CUMPRIDO. NO CASO DA LOCAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO, CUJAS BASES DA AVENÇA SE RATIFICAM A CADA CICLO MENSAL, É CERTO QUE AS OBRIGAÇÕES DE PARTE A PARTE CAMINHAM JUNTAS E SOFREM O MESMO IMPACTO DE QUALQUER ADVERSIDADE GENERALIZADA – TAL COMO A ALUDIDA PADEMIA COVID-19.
OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE, OU MESMO O SENSO DE EQUIDADE, NÃO PERMITEM PRIVILEGIAR UMA DAS PARTES EM DETRIMENTO DA OUTRA. OS RISCOS DO NEGÓCIO, TAIS COMO A PROIBIÇÃO TEMPORÁRIA DO COMÉRCIO, DEVEM SER SUPORTADOS POR QUEM EMPREENDE, E NÃO POR QUEM APENAS DISPONIBILIZA O IMÓVEL PARA USO. MANTENHO A DECISÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
” (TJ/RS - Apelação Cível, Nº 50013031120208211001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 07-12-2022)

“E M E N T A - APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADAS – MÉRITO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – IMÓVEL COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – CONSTATAÇÃO – RESCISÃO DA LOCAÇÃO – CABIMENTO – ALUGUERES EM ATRASO – MULTA CONTRATUAL REDUZIDA NA ORIGEM – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não havendo necessidade de produção de outras provas e sendo àquelas produzidas suficientes para o deslinde da controvérsia, o julgamento antecipado não é mera faculdade, mas dever do magistrado em razão dos princípios da celeridade e economia processual. Apontados pelos apelantes os motivos do inconformismo, contrapondo-os com os fundamentos lançados na sentença vergastada, ainda que de forma concisa, não se verifica ofensa ao princípio da dialeticidade.
A Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, regulamenta os contratos locatícios e prevê que ao locatário cabe o pagamento do aluguel em dia, elemento essencial à locação, sendo o inadimplemento contratual situação autorizadora da rescisão do contrato e retomada da coisa locada
.
Estando o locatário em mora com os aluguéis, surge ao locador o direito de desfazer a locação, em decorrência da falta de pagamento, incidindo na planilha de cobrança, além do valor dos alugueres inadimplidos, os encargos decorrentes da penalidade pelo atraso no pagamento
.” (TJ/MT - N.U 1004505-16.2020.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/10/2021, Publicado no DJE 26/10/2021)

50. Dito isso, uma vez configurado o descumprimento contratual pelo inadimplemento dos aluguéis, bem como verificado o exaurimento do prazo contratado, com expressa manifestação de vontade dos Autores no sentido de reaverem o imóvel locado, há que se reconhecer cessados os efeitos da locação por prazo determinado e, por corolário,
a rescisão do Contrato pactuado entre as partes
.

51. Por conseguinte, deverá a Requerida prestar contas de todas as obrigações acessórias assumidas na contratação, tais como IPTU, TACIN, água, energia, telefone, internet e demais taxas e impostos a cargo da Locatária, a fim de que a devolução do imóvel seja efetivada nas mesmas condições em que foi recebido (Cláusula Sexta) (ID. 62606999).

52. Outrossim, tendo em vista que a quebra do Contrato se deu por inadimplemento da Requerida, deverá esta arcar com a multa rescisória prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do Instrumento de Contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel (fls. 03, do ID. 62606999).

53. Tendo em vista que os equipamentos, móveis e utensílios que integram o imóvel (Cláusula Décima), não foram devidamente elencados e individualizados de forma específica e pormenorizada para possibilitar uma apreciação mais acurada do pleito e, ainda, considerando que a Requerida ELENIR é sócia dos Autores e possuidora de 22% das cotas societárias, o pedido de devolução de móveis e equipamentos, bem como a justa análise de possível incorporação e/ou restituição devem ser objeto de procedimento próprio para tal fim.

54. Isso porque, a Cláusula Décima do Contrato de Locação prevê o dever da LOCATÁRIA restituir o imóvel em condições de uso, pinturas conservadas, higiene e manutenção, incluindo todos os móveis, equipamentos e utensílios relacionados no ANEXO I (ID. 62606999), que frise-se, não foi colacionado nos autos.

55. Por tudo isso e, considerando que a Requerida ELENIR também se acha na posição de LOCADORA e detentora de 22% das quotas da sociedade, é de rigor que após o inventário dos bens móveis, equipamentos e utensílios relacionados no mencionado ANEXO I, seja realizado o devido cômputo em Liquidação de Sentença, para apuração dos bens a serem restituídos aos Autores, descontada a parte pertencente à Requerida ELENIR, em decorrência de seus direitos como sócia proprietária do imóvel, em condomínio com ou Autores. (...)”.

No que diz respeito à alegação de desproporcionalidade da fixação do ônus sucumbencial – em 15% do valor da causa – considero-a descabida, tendo em vista que, apesar de se alegar baixa complexidade da causa, é fato que a demanda se arrasta desde 2021, havendo que se destacar a litigiosidade que comporta o percentual fixado, tendo sido interposto agravo de instrumento e teses que dão azo à fixação do percentual indicado.

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Majoro a verba honorária em 2%, em razão da sucumbência recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025