Tribunal: TJMT
Processo: 1031869-23.2021.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031869-23.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GILSON PINTO SAMPAIO - CPF: 914.483.791-72 (APELANTE), GUILHERME BARROS DE OLIVEIRA - CPF: 006.319.111-38 (ADVOGADO), ELIZAIL RIBEIRO DE SIQUEIRA SAMPAIO - CPF: 005.564.101-65 (APELANTE), GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (APELADO), ABNER BRANDAO CARVALHO - CPF: 124.334.417-22 (ADVOGADO), VIVIANE LOPES DE ALMEIDA - CPF: 033.499.081-52 (ADVOGADO), WALLAS HENRIQUE DE LIMA DOS SANTOS - CPF: 016.082.831-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
REJULGAMENTO DETERMINADO PELO STJ
– AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE VALORES – APLICABILIDADE DA SÚMULA 543 DO STJ – DEFINIÇÃO DO PERCENTUAL – FIXAÇÃO EM 25% – DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO SALDO REMANESCENTE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer integralmente quando a culpa for exclusiva do vendedor, e parcialmente, com retenção, quando a rescisão for por iniciativa do comprador, conforme disposto na Súmula 543 do STJ.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem consolidado a possibilidade de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das peculiaridades do caso concreto.

Considerando os custos administrativos e operacionais suportados pela vendedora, bem como a inexistência de abusividade na cláusula de retenção, é legítima a fixação do percentual de 25% sobre os valores pagos pelo comprador.

A devolução do saldo remanescente deve ocorrer imediatamente e em parcela única, corrigida monetariamente desde cada pagamento e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, em conformidade com o entendimento do STJ.

Recurso parcialmente provido para ajustar a decisão ao que foi determinado pelo STJ no Agravo em Recurso Especial.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. visando reformar a sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS nº 1031869-23.2021.8.11.0041, em ID 176070008, julgou procedente o pleito exordial para

declarar a rescisão do contrato, referente ao imóvel Lote 11, Quadra 25, Alameda 12, Loteamento Residencial Parque Bela Conquista, Cuiabá/MT, pelo preço de R$131.868,00, por culpa da recorrente e condená-la à devolução do valor de R$19.583,86, com juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso. Condenou a apelante ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, na quantia equivalente a 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2°, do CPC.

Em suas razões de ID 176070018 a apelante alega que o artigo 4°
caput
, § 2°, da Lei n° 9.307/96, estabelece que as partes em comum acordo podem estabelecer a cláusula compromissória para que qualquer controvérsia em relação ao negócio pactuado, seja resolvida definitivamente de acordo com as regras do Juízo Arbitral. Sustenta que foi pactuada de forma expressa e incontroversa a cláusula arbitral por meio da qual a contratante abriu mão da utilização das vias do Poder Judiciário, escolhendo de forma prévia o Juízo Arbitral para dirimir eventuais impasses e/ou avenças relativas ao pacto contratual. Defende que a cláusula foi redigida e assinada conforme prevê a legislação atinente.

Al final requer a reforma da sentença para extinção do processo sem resolução do mérito, em razão da existência de cláusula compromissória arbitral, pactuada expressamente e de forma prévia entre as partes, nos termos do artigo 485, inciso IV, e VII do Código de Processo Civil.

Contrarrazões no ID 176070024.

O recurso foi originalmente julgado por esta Câmara Cível, ocasião em que foi, à unanimidade, provido o apelo
“para desconstituir a sentença e julgar extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso IV e VII, do Código de Processo Civil”
, conforme acórdão de ID 183378675.

Apresentados embargos de declaração em ID 183848684, estes foram rejeitados, a teor do acórdão de ID 193439156.

Foi interposto Recurso Especial de ID 199687190, devidamente contrarrazoado no ID 203697658, inadmitido pela Vice-Presidência em decisão de ID 207836172. Em face dessa decisão, foi apresentado Agravo em Recurso Especial de ID 211557681, o qual foi provido pelo Min. Marco Aurélio Belizze no ID 238691662 para devolver os autos à segunda instância para ser apreciada toda a apelação como entender de direito, afastando-se a extinção da ação.

Os autos foram, então, encaminhados pela Vice-Presidência à esta Câmara para nova apreciação, conforme ID 248960169.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A autora comprometeu-se com a aquisição de imóvel descrito como Lote 11, Quadra 25, Alameda 12, Loteamento Residencial Parque Bela Conquista, Cuiabá/MT, pelo preço de R$131.868,00.

Segundo a cláusula terceira do referido contrato, o saldo devedor seria corrigido, anualmente, com base no IGP-M, observado o índice acumulado dos últimos doze meses, com apresentação anual dos novos valores e boletos das próximas doze parcelas, devidamente corrigidas, até a quitação do contrato.

Contudo, após o pagamento de R$21.759,85, a parte autora optou pela rescisão do contrato.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se à definição do percentual de retenção sobre os valores pagos pelos compradores, em razão da rescisão contratual por iniciativa dos apelantes.

O STJ pacificou a matéria por meio da Súmula 543, que dispõe:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

No presente caso, ficou demonstrado que a rescisão ocorreu por iniciativa dos compradores, o que impõe a retenção de parte dos valores pagos para compensar os custos administrativos e operacionais da vendedora.

O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que o percentual de retenção em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve variar entre 10% e 25%, dependendo das circunstâncias do caso concreto. Essa flexibilidade é reconhecida em diversos precedentes.

Um dos julgados que aborda essa questão é o AgInt no AREsp 725.986/RJ, relatado pelo Ministro Marco Buzzi, onde se afirma que
"o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"
(julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).

Outro exemplo é o REsp 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra Isabel Gallotti, que reafirmou que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, considerado adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).

Além disso, no AgInt no AREsp 1062082/AM, o Ministro Luis Felipe Salomão também reiterou que a jurisprudência do STJ considera razoável a retenção de valores entre 10% e 25%, dependendo das particularidades do caso (julgado em 18/05/2017, DJe 23/05/2017).

Esses precedentes demonstram que o STJ avalia as circunstâncias específicas de cada caso para determinar o percentual de retenção, garantindo assim um equilíbrio entre os direitos das partes envolvidas.

No caso concreto, a construtora litigante não apenas comprometeu recursos administrativos na negociação, mas também suportou custos financeiros para viabilizar o empreendimento, o que justifica a retenção do percentual máximo permitido pela jurisprudência, ou seja, 25% sobre os valores pagos pelos compradores.

Prosseguindo, quanto à devolução dos valores restantes, o Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que a devolução do saldo remanescente em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, e não de maneira parcelada ou ao final do empreendimento. Essa posição é respaldada por diversos precedentes.

Um exemplo é o julgamento do REsp 1.723.519/SP, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, onde se afirma que
"a devolução deve ocorrer em parcela única, pois os valores pagos pelos requerentes já se incorporaram ao patrimônio das requeridas e geraram lucro, não havendo razão para o seu parcelamento"
(julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

Outro caso relevante é o AgInt no AREsp 1.034.624/SP, em que o relator, Ministro Antonio Carlos Ferreira, reiterou que
"não há falar em retenção de valores de caráter administrativo na hipótese de descumprimento contratual, sendo devida a restituição integral e imediata dos valores já pagos"
(julgado em 20/06/2017, DJe 28/06/2017).

Além disso, no AgRg no AREsp 803.290/DF, o Ministro Marco Buzzi destacou que
"a jurisprudência do STJ estabelece que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador"
(julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017).

Esses precedentes demonstram que o STJ tem se posicionado de forma firme em favor da devolução imediata e em parcela única dos valores pagos, assegurando a proteção dos direitos dos consumidores em contratos de compra e venda de imóveis.

Dessa forma, o saldo remanescente após a retenção deverá ser restituído aos autores de imediato e de forma integral, corrigido monetariamente desde a data de cada pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Dispositivo.

Com essas considerações, em cumprimento à decisão do STJ no Agravo em Recurso Especial, CONHEÇO do recurso apresentado e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para fixar a retenção de 25% sobre os valores pagos pelos autores, em conformidade com a jurisprudência do STJ e determinar a devolução do saldo remanescente de forma imediata e em parcela única, devidamente corrigido desde a data de cada pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Considerando a existência de sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, determino que as custas processuais e os honorários sucumbenciais sejam distribuídos equitativamente entre as partes litigantes, em igual proporção, mantendo-se o percentual estabelecido na instância de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025