Tribunal: TJMT
Processo: 1011554-37.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011554-37.2022.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KEMPES BIDOIA FARIAS - CPF: 012.832.391-40 (EMBARGADO), VITOR LIMA DE ARRUDA - CPF: 877.177.861-68 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (EMBARGANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (EMBARGANTE), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), LEANDRO AMORIM DA COSTA - CPF: 038.622.491-90 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento a apelação, apenas para redistribuir os ônus sucumbenciais, mantendo a sentença que reconheceu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, autorizando a retenção de 25% dos valores pagos e afastando a dedução do IPTU. A embargante alegou omissão quanto à validade da cláusula de alienação fiduciária sem registro, responsabilidade pelo IPTU, divergência jurisprudencial e ausência de prequestionamento expresso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve omissão quanto à análise da cláusula de alienação fiduciária não registrada; (
ii
) definir se o acórdão foi omisso ao não reconhecer a responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU; (
iii
) examinar se houve omissão quanto à divergência jurisprudencial suscitada; (
iv
) averiguar a necessidade de prequestionamento explícito das matérias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O acórdão embargado enfrenta expressamente a ineficácia da cláusula de alienação fiduciária, por ausência de registro no Cartório de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, citando
precedentes do STJ que
corroboram o entendimento firmado na sentença
.

4.
A decisão rechaça a imputação de responsabilidade ao promitente comprador pelo IPTU, fundamentando que este jamais exerceu a posse ou fruição do imóvel, afastando-se a incidência da obrigação tributária de natureza
propter

rem
.

5.
A alegada divergência jurisprudencial foi considerada insuficiente para demonstrar omissão, pois os fundamentos legais foram analisados à luz do caso concreto, e a simples discordância da parte com o resultado não caracteriza vício.

6.
O julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, desde que fundamente sua decisão com base suficiente, conforme jurisprudência do STJ.

7.
O acórdão analisou as matérias necessárias ao deslinde da causa, sendo desnecessária a menção expressa aos dispositivos legais para efeito de prequestionamento, conforme o art. 1.025 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

1
.
A cláusula de alienação fiduciária só produz efeitos jurídicos entre as partes mediante o registro no Cartório de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97.
2.
A responsabilidade pelo IPTU recai sobre quem detém a posse e a fruição do imóvel, não sendo legítima a cobrança ao promitente comprador que jamais exerceu a posse.
3.
A divergência jurisprudencial não enseja acolhimento dos embargos quando a decisão está fundamentada nos fatos e no direito aplicável ao caso concreto.
4.
O julgador não está obrigado a enfrentar todos os argumentos das partes, bastando que fundamente adequadamente sua decisão.
5.
O prequestionamento é considerado satisfeito mesmo com a rejeição dos embargos, conforme o art. 1.025 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 23; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §2º, I; CPC,
arts
. 86, §1º, 926 e 1.025.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
REsp
1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
, Segunda Seção, j. 28.08.2019,
DJe
02.10.2019;
STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2681985/GO, Rel. Min. Raul Araújo,
DJe
11.04.2025; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2639509/SP, Rel. Min. Marco
Buzzi
,
DJe
04.04.2025; STJ,
AgInt
no
AREsp
2.033.680/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, j. 19.09.2022,
DJe
21.09.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração interposto
por

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
.
contra acórdão
(Id.
283216880
)
desta 5ª Câmara de Direito Privado, de minha relatoria, que, por unanimidade,
deu
provimento
, em parte,
ao recurso de apelação interposto
por

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
. e
GINCO URBANISMO

LTDA
,
reformando a sentença
tão somente para
a redistribuir
os ônus sucumb
enciais na proporção de 70% aos
apelantes e 30% ao

apelado, com adequação da verba honorária, mantendo os demais termos da sentença quanto ao

percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelo imóvel objeto do contrato, a título de

penalidade, afastada a dedução do valor de IPTU.

O Embargante alega, em síntese, que o acórdão incorreu em
omissões pelo não enfrentamento das teses jurídicas expressamente invocadas nas razões recursais, notadamente a validade e eficácia entre as partes da cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o registro imobiliário, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça no
EREsp
1.866.844/SP, que reconhece a incidência da Lei nº 9.514/97 entre os contratantes, ainda que não haja registro do contrato no cartório de imóveis.

Assegura que há d
ivergência jurisprudencial com precedentes do próprio TJMT e de outros Tribunais estaduais
, como
T
ribunal de Justiça do Estado de Goiás,
o que demanda uniformização jurisprudencial nos termos do art. 926 do C
ódigo de Processo Civil.

Além disso, assegura que o acórdão foi omisso
quanto à responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU, por se tratar de obrigação de natureza
propter

rem
, vinculada à posse e fruição do imóvel, cuja inadimplência estaria demonstrada nos autos, inclusive com fundamento no art. 67-A, §2º, I, da Lei nº 4.591/64, na forma da redação dada pela Lei nº 13.786/18
.

Requer
o
conhecimento e provimento dos embargos, para que sejam supridas as omissões apontadas, com expressa manifestação sobre os fundamentos ju
rídicos e precedentes indicados, e
prequestionamento expresso e específico das matérias suscitadas, com vistas à viabilização de eventual interposição de recurso às instâncias superiores, nos termos dos artigos 1.025 do CPC.

A parte
e
mbargad
a
apresentou contrarrazões em
Id.
288294855 – fls. 1/6
,
sustentando
a inexistência de qualquer omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, alegando que o verdadeiro intento da embargante é o de rediscutir matéria já decidida, o que não se coaduna com a via estreita dos embargos de declaração.

Quanto à validade da cláusula de alienação fiduciária sem registro, afirma que o acórdão enfrentou corretamente o tema à luz do art. 23 da Lei nº 9.514/97, segundo o qual a constituição da propriedade fiduciária depende de registro no Cartório de Imóveis, inexistente no caso concreto, o que torna o pacto ineficaz.

No tocante à cobrança de IPTU, defende que a responsabilidade pelo tributo pressupõe a posse efetiva do imóvel, o que jamais ocorreu, pois o embargado nunca recebeu as chaves nem teve qualquer imissão na posse, afastando-se, assim, a incidência da obrigação tributária, conforme jurisprudência dominante do STJ e do próprio TJMT.

Rechaça também a necessidade de prequestionamento, sustentando que a decisão embargada foi
clara e suficiente quanto aos fundamentos adotados, não havendo vício a ser sanado
.

Ao final, requer o não conhecimento ou o desprovimento dos embargos de declaração, mantendo-se
incólume
o acórdão proferido.

R
ecurso tempestivo
e isento de preparo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
trata-se de embargos de declaração opostos por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. em face do acórdão proferido por esta Egrégia Câmara, nos autos da Apelação Cível n.º 1011554-37.2022.8.11.0041, que
deu provimento, em parte, ao recurso interposto por
si e G
INCO URBANISMO LTDA, reformando a sentença tão somente para
a redistribuir
os ônus sucumbenciais na proporção de 70% aos apelantes e 30% ao apelado, com adequação da verba honorária, mantendo os demais termos da sentença quanto ao percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelo imóvel objeto do contrato, a título de penalidade, afastada a dedução do valor de IPTU.

A insurgência da embargante se restringe a omissões no acórdão recorrido, concernentes à validade da cláusula de alienação fiduciária, à responsabilidade pelo pagamento de IPTU, à jurisprudência aplicável ao caso concreto, bem como ao pleito de prequestionamento explícito das matérias debatidas.

Constou do voto condutor do
a
córdão embargado, sob a minha relator
ia
:

“
Colhe
-se dos autos que o autor, KEMPES BIDOIA FARIAS, firmou com as apelantes BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. e GINCO URBANISMO S.A., em 13 de julho de 2018, contrato de promessa de compra e venda de lote urbano situado no loteamento "Parque das Águas", pelo valor total de R$ 69.012,61 (sessenta e nove mil, doze reais e sessenta e um centavos), sendo R$ 849,34 (oitocentos e quarenta e nove reais e trinta e quatro centavos), pagos como entrada e o restante financiado em 184 parcelas mensais (Id. 276788368).

O contrato previa que a posse e propriedade do imóvel seriam transmitidas somente após a quitação integral do débito, consoante Cláusula Primeira, item VI. No entanto, após realizar pagamentos parciais, o autor optou por não prosseguir com o contrato em razão de dificuldades financeiras, comunicando sua desistência às rés e
requerendo a rescisão contratual (Id. 276788378 – fls. 1), a restituição proporcional dos valores pagos e a declaração de nulidade das cláusulas que reputava abusivas.

Não houve imissão do autor na posse, nem tampouco uso ou fruição do imóvel, que permaneceu registrado em nome da vendedora BRDU, conforme certidão imobiliária constante no Id. 276789398.

Com essas considerações, a sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconheceu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, e determinou a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, afastando a pretensão de indenização por danos morais.

[...]

Observa-se que a sentença fixou a retenção de 25% sobre os valores pagos, percentual que se mostra razoável e consentâneo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, deve prevalecer
a
retenção do percentual de 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

[...]

O entendimento permanece hígido, consoante recente julgado:

“A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do
REsp
1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (
REsp
1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
de 2/10/2019)”. (STJ, Quarta Turma,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2681985/GO, relator Ministro Raul Araújo,
Dje
11/4/2025).

Na hipótese, a avença foi voluntariamente celebrada em 13 de julho de 2018, antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, e a extinção do vínculo contratual resultou de iniciativa do promitente comprador, que sequer chegou a exercer posse sobre o bem, de modo que a retenção de 25% se mostra adequada e proporcional diante das peculiaridades do caso concreto.

Com efeito, trata-se de rescisão imotivada pelo promitente comprador, sem que tenha havido qualquer ônus adicional à vendedora decorrente de mora contratual ou exercício de posse, o contrato foi livremente pactuado e desfeito por iniciativa unilateral, sendo o percentual fixado com respaldo na jurisprudência consolidada do STJ, por entender ser parâmetro razoável de compensação pelos custos administrativos, despesas com a comercialização e eventual depreciação do ativo.

Inexistindo cláusula penal excessiva ou prestação de serviços além dos previstos, não há razão para alterar o percentual aplicado, o qual já incorpora os encargos ordinários decorrentes da desistência contratual. Assim, preserva-se o equilíbrio das relações contratuais,
desestimulando condutas oportunistas e assegurando indenização justa às vendedoras pela resolução antecipada do vínculo.

Do mesmo modo, quanto ao abatimento do valor referente ao IPTU, no montante de R$ 4.530,03 (quatro mil, quinhentos e trinta reais e três centavos), não prospera.

Isso porque o pagamento de IPTU é de responsabilidade da vendedora até a efetiva transmissão da posse ao adquirente, pois este não pode ser onerado com encargos incidentes sobre bem do qual não usufruiu.

Com efeito, os autos não indicam qualquer exercício de posse pelo apelado sobre o imóvel objeto do contrato, e a certidão de matrícula atualizada (Id. 276789398) comprova que o bem permaneceu registrado em nome das apelantes, sem qualquer averbação em favor do comprador.

Além disso, não há prova documental ou testemunhal de que o apelado tenha se instalado ou realizado qualquer atividade no lote, sendo ausente inclusive autorização de uso, vistoria de ocupação ou pagamento de tarifas de consumo. Em verdade, a ausência de fruição é, portanto, plenamente corroborada pela prova dos autos, reforçando a conclusão pela ilegitimidade da cobrança de IPTU ao promitente comprador.

Em tais circunstâncias, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal, é de que deve ser afastada a pretensão de abatimento do IPTU, uma vez que, inexistindo posse ou fruição do bem, não há fundamento para a transferência da obrigação tributária ao adquirente
.

[...]

No tocante ao ônus
da
sucumbência, assiste razão parcial às apelantes. Considerando que o pedido do autor foi apenas parcialmente acolhido, sendo negada a indenização moral e acolhida a retenção parcial dos valores pagos, impõe-se a redistribuição proporcional das custas e honorários, nos termos do art. 86, §§1º, do CPC, razão pela qual
fixo-os
em 70% para os apelantes e 30% ao apelado.

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, tão somente para redistribuir os ônus sucumbenciais na proporção de 70% aos apelantes e 30% ao apelado, com adequação da verba honorária, mantendo os demais termos da sentença quanto ao percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelo imóvel objeto do contrato, a título de penalidade, afastada a dedução do valor de IPTU.

É como voto.

[
...]
”
. (Id.
283216880
).

Pois bem.

Não se olvida que, segundo a jurisprudência do STJ, em hipóteses excepcionais, é possível a atribuição de efeitos infringentes aos Embargos de Declaração, para corrigir premissa equivocada no julgamento, bem como nos casos em que, sanada a omissão,
a contradição ou a obscuridade, a corrigenda da decisão surja como consequência necessária (
AgInt
no
AREsp
2
.
175
.
102/MT).

No caso,
constata-se que o acórdão embargado enfrentou de forma detalhada e exauriente todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, oferecendo respostas claras e fundamentadas aos pontos levantados pelas partes.

Com efeito,
a leitura atenta do acórdão revela que todas essas matérias foram
efetivamente enfrentadas de forma
clara, coerente e fundamentada, consignando
que
, à luz do art. 23 da Lei nº 9.514/97, a propriedade fiduciária somente se constitui com o competente registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, inexistente no caso concreto, de modo que a cláusula contratual de alienação fiduciária não produziu efeitos jurídicos plenos entre as partes.

Tal ponto foi objeto de análise explícita no voto condutor, não havendo omissão a ser suprida
, inclusive fazendo referência do precedente do Superior Tribunal de Justiça que corrobora o entendimento,
in
verbis
:

“
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do
REsp
1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que,
na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento d
os
EAg
1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
(
REsp
1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
de 2/10/2019)
”. (STJ, Quarta Turma,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2681985/GO, relator Ministro Raul Araújo,
Dje

11/4/2025
).
.

Quanto ao IPTU, restou fundamentado que não se pode imputar tal obrigação ao promitente comprador que não logrou a posse do imóvel nem teve acesso à unidade contratada, afastando-se a incidência da obrigação tributária de natureza
propter

rem
. O acórdão menciona inclusive precedentes do STJ que reconhecem essa tese em hipóteses de
inadimplemento contratual por parte da incorporadora
(STJ, Quarta Turma,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2639509/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
,
Dje
4/4/2025).

No que se refere à alegação de divergência jurisprudencial, tal questão também foi abordada, sendo certo que o acórdão enfrentou os fundamentos contratuais e legais à luz da situação concreta, ainda que não tenha seguido a tese sustentada pela embargante. O simples descontentamento da parte com o desfecho da causa não caracteriza vício a ser corrigido por meio dos embargos.

Ademais, também é certo que o julgador não se obriga a analisar, uma a uma, as alegações das partes, tampouco deve se ater aos fundamentos por elas indicados, quando já encontrou motivo suficiente para embasar sua decisão. Ele deve, sim, enfrentar a questão de acordo com o que entender conveniente ao processo, conforme seu livre convencimento.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não há a obrigatoriedade de se rebater todos os argumentos levantados pelas partes, desde que enfrente a questão e faça constar a fundamentação em que firmou seu convencimento para resolver a demanda, conforme se vê:

“De qualquer sorte, consoante a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça,
o julgador não está obrigado a abordar ou a rebater, um a um, todos os argumentos ou
todos dispositivos
de lei invocados pelas partes quando, por outros meios que lhes sirvam de convicção, tenha encontrado motivação suficiente para dirimir a controvérsia; devendo, assim, enfrentar as questões relevantes imprescindíveis à resolução do caso
”. Nesse sentido:
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 1.791.540/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma,
DJe
31/8/2021;
AgInt
no
REsp
n. 1.658.209/PR, relatora Ministra Nancy
Andrighi
, Terceira Turma,
DJe
1/7/2020;
AgInt
no
AREsp
n. 1.575.315/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma,
DJe
10/6/2020” (STJ.
AgInt
no
AREsp
n. 2.033.680/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, 2
ª Turma
, j. 19/09/2022,
DJe
de 21/09/2022) (
g.n
.)

Por fim, no tocante ao
prequestionamento
, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual
inconformismo.

Aliás, cumpre ressaltar que o artigo 1.025 do Código de Processo Civil prevê:

“
Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade
”.

Por tais razões, constatando-se que o acórdão não padece de erro de premissa, omissão ou de qualquer outro vício em relação
a
matéria nele abordada e, extraindo-se do recurso manejado unicamente o inconformismo do embargante quanto ao resultado do julgamento de seu recurso de apelação, a evidenciar que sua real pretensão é a de ver rediscutida a matéria já julgada, obtendo a reforma do julgado pela via inadequada dos embargos de declaração,
devem ser eles rejeitados
.

Diante do exposto,
REJEITO
os embargos de declaração opostos, mantendo-se
incólume
o acórdão embargado.

É como
voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025