Tribunal: TJMT
Processo: 1022019-13.2019.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022019-13.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 78.638.061/0001-76 (APELADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE MAGALI SILVA PEREIRA - CPF: 048.376.141-91 (APELANTE), PAULO RICARDO GODOY AZEVEDO FERREIRA - CPF: 725.084.261-72 (ADVOGADO), AMAZON SUBTIL RODRIGUES JUNIOR - CPF: 257.519.561-68 (ADVOGADO), RITA DE CASSIA OLIVEIRA CHILETTO - CPF: 744.610.797-91 (APELANTE), THEREZA PEREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 065.898.981-20 (APELANTE), THEREZA PEREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 065.898.981-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), RITA DE CASSIA OLIVEIRA CHILETTO - CPF: 744.610.797-91 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA BEATRIZ DE LIMA ROSA - CPF: 043.775.271-26 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE PELA REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO APLICÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou procedente a ação

para compelir a parte requerida à escrituração e transferência do imóvel adquirido mediante contrato de promessa de compra e venda, além da condenação em custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em saber se a distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar o princípio da sucumbência ou da causalidade, considerando a ausência de resistência substancia
l
da parte ré à pretensão inicial e o decurso de longo tempo sem a formalização da transferência do imóvel prometido à venda.

III. Razões de decidir

3

O contrato celebrado entre as partes atribuiu expressamente à compradora a obrigação de formalizar a transferência do bem, arcando com tributos e despesas decorrentes da escritura e registro.

4. A jurisprudência desta Corte reconhece ser legítima a pretensão do vendedor em compelir o comprador à formalização da propriedade, sendo indevida a alegação de interesse exclusivo da parte autora.

5
. A ausência de oposição à pretensão somente foi alegada de forma genérica, sem demonstração de efetiva colaboração capaz de afastar a responsabilidade pela instauração do processo judicial.

6
. Diante da procedência integral dos pedidos e da constatação de que a parte requerida deu causa ao litígio por descumprimento contratual reiterado, impõe-se a aplicação do princípio da sucumbência.

7
. A sentença, nesse ponto, merece ser mantida, inclusive com a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, em razão da apresentação de contrarrazões ao recurso.

I
V. Dispositivo e tese

8
. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“
1
.
Nos casos de procedência total do pedido em ação de obrigação de fazer fundada em inadimplemento contratual, aplica-se o princípio da sucumbência para fixação dos ônus processuais. 2. A omissão prolongada e injustificada da parte devedora em cumprir obrigação de formalização de propriedade justifica a responsabilização pelos encargos do processo.
"

D
ispositivos relevantes
:
CC,
arts
. 397, 463, 1.245, §1º; CPC,
arts
. 85, §11; 373, I e II

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp nº 2.185.309/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.04.2025; TJMT, AI nº 1009303-43.2020.8.11.0000, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Marilsen
A.
Addario
, j. 10.02.2021

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ESPÓLIO DE MAGALI SILVA PEREIRA, representado por THEREZA PEREIRA DE OLIVEIRA, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Cuiabá, que nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos (Proc. nº 1022019-13.2019.8.11.0041), ajuizada por PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA contra o Espólio, julgou procedente o pedido inicial para determinar que a requerida providencie a escrituração e transferência do apartamento 103 do Edifício Barão de Mauá para seu nome, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualiz
ado da causa. (cf. Id. nº
271027426)

No recurso
de id.
271027432
, a Apelante alega que não houve qualquer oposição à pretensão da Apelada, sustentando que ambas as partes concorreram para o desarranjo relativo à transferência do imóvel e que o princípio da causalidade/interesse deve prevalecer sobre o da sucumbência.

Pede o provimento do recurso para afastar a condenação em custas e honorários advocatícios
arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa
.

Nas contrarrazões, a Apelada refuta os argumentos recursais, demonstrando que houve tentativas de composição amigável e que o apelante deu causa à demanda pelo inadimplemento prolongado da obrigação de transferir o imóvel, pugnando pelo desprovimento integral do recurso e majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ESPÓLIO DE MAGALI SILVA PEREIRA, representado por THEREZA PEREIRA DE OLIVEIRA, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Cuiabá, que nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos, ajuizada por PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA contra o Espólio, julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar que a requerida providencie a escrituração e transferência do apartamento 103 do Edifício Barão de Mauá para seu nome no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Extrai-se da inicial que PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA ajuizou a presente demanda em desfavor de MAGALI SILVA PEREIRA (posteriormente substituída pelo Espólio), requerendo a compelir a requerida a providenciar a formalização da escritura definitiva e o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além de reparação pelos eventuais prejuízos advindos da falta de transferência.

Devidamente citado, o Requerido, ora Apelante
apresentou defesa, recebida como contestação, oportunidade na qual alega que
o imóvel
discutido foi objeto de uma permuta e que
,
atualmente
, Ana Maria Costa Pereira
é
a
proprietária
. (cf. Id. nº
271027422
)

Diante disso,
requer a emissão da Autorização de Escritura e o Registro de Propriedade que será feito no Cartório de Registro de Imóveis.

Instad
a a se
manifestar,
PLAENGE EMPREENDIMENTOS manifestou
-se
no sentido de que
“
a eventual
cessão
de direitos
hereditários
e a possibilidade de se transferir bem
imóvel
do
Espólio
diretamente para terceiro deve ser discutida no
âmbito
do processo de
inventário
, sendo este
juízo
verdadeiramente incompetente para deliberar sobre tal
questão
, em
razão
da
matéria
”.

Após regular trâmite do feito, o Magistrado de primeiro grau proferiu sentença satisfativa nos seguintes termos:

“
No mérito, a controvérsia reside na definição de quem deve assumir a responsabilidade pela formalização do registro do imóvel e, consequentemente, pelas obrigações tributárias e administrativas decorrentes da titularidade, além de esclarecer se a autora, ainda que formalmente proprietária, tem direito a tutela específica e a reparação pelos possíveis danos decorrentes da omissão da requerida.

A autora,
Plaenge
Empreendimentos Ltda., sustenta que a requerida, Magali Silva Pereira, tem a obrigação contratual de concluir a transferência formal da propriedade, pois já pagou pelo imóvel e está em posse dele. A requerida, por outro lado, não tomou as providências para realizar essa transferência, levando a autora a ingressar judicialmente para compelir a regularização.

A autora argumenta que, enquanto a transferência não for concluída, permanece formalmente como proprietária do imóvel e, portanto, vulnerável a cobranças de tributos, como o IPTU, e a eventuais protestos por inadimplemento da requerida. Esse risco é uma das motivações para o pedido de reparação de danos e para a tutela de urgência. A requerida, por sua vez, realiza um depósito judicial, sinalizando disposição para um acordo, mas sem cumprir integralmente com as exigências de transferência.

A requerida questiona a legitimidade ativa da autora e a sua representação processual, sugerindo que a empresa autora
ou sua representante não teria direito de exigir a transferência ou qualquer ressarcimento.

O Código de Processo Civil Brasileiro, em seu art. 373, incisos I e II, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando que é ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado
,
verbis
:

(...)

O contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes caracteriza-se como um contrato preliminar com efeitos obrigacionais, estabelecendo o compromisso da requerida, enquanto adquirente do imóvel, de proceder à regularização formal da transferência do bem.

A cláusula sexta do contrato impõe à requerida a responsabilidade de arcar com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e com as despesas para a lavratura da escritura pública e o respectivo registro em cartório, após a quitação do imóvel.

De acordo com o Código Civil brasileiro, o contrato preliminar, conforme dispõe o art. 463, confere à parte adimplente o direito de exigir o cumprimento da obrigação prevista no contrato definitivo.

No caso em tela, a autora cumpriu suas obrigações ao entregar o imóvel à requerida após a quitação total do preço, sendo agora responsabilidade da requerida promover a regularização da titularidade, sob pena de caracterizar descumprimento contratual.

Além disso, o inadimplemento das obrigações de formalização e recolhimento de tributos coloca a autora em
situação de risco, uma vez que continua formalmente registrada como proprietária perante a Prefeitura Municipal e o Cartório de Registro de Imóveis.

Tal omissão pode levar a autora a arcar com responsabilidades fiscais, em especial o IPTU, o que é indevido, dado que a posse e uso do imóvel são exercidos pela requerida.

Verifica-se que a autora realizou várias tentativas de solucionar a questão extrajudicialmente, enviando diversas notificações à requerida para que tomasse as providências necessárias à formalização do imóvel.

Essas notificações extrajudiciais, datadas de 01/09/2015, 02/02/2016, 20/03/2017, 22/08/2018 e 12/12/2018, foram todas ignoradas pela requerida, configurando omissão que caracteriza descumprimento contratual.

O Código Civil, em seu art. 397, prevê que o inadimplemento de uma obrigação positiva e líquida constitui de pleno direito a mora do devedor, o que, no caso, se concretizou pela recusa da requerida em providenciar o registro do imóvel em seu nome.

Ao permanecer inerte, a requerida viola os princípios da boa-fé objetiva e do adimplemento contratual, prejudicando a autora, que, por sua vez, fica sujeita a encargos e tributos de um imóvel do qual não possui mais a posse ou uso direto.

A negligência da requerida em não concluir a transferência demonstra má-fé ao não regularizar a titularidade, ignorando os reiterados avisos formais emitidos pela autora.

Diante do exposto, enfrentadas as questões trazidas
a
baila e capazes a influir à conclusão, com fulcro no artigo 487, I do CPC,JULGO PROCEDENTEo pedido
inicial,
paraDeterminar
que a requerida, Magali Silva Pereira, providencie a escrituração e a transferência do imóvel descrito nos autos, identificado como apartamento 103 do Edifício Barão de Mauá, situado em Cuiabá/MT, para o seu nome, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária.

Condeno, a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa
”
.

Inconformado com o desfecho dado à lide, especificamente quanto à condenação em custas e honorários advocatícios, o ESPÓLIO DE MAGALI SILVA PEREIRA interpôs o presente Apelo, o qual se passa à análise.

Cinge-se a controvérsia em definir se deve prevalecer o princípio da sucumbência ou o princípio da causalidade/interesse para distribuição dos ônus processuais em ação de obrigação de fazer onde não houve resistência substancial do réu à pretensão autoral.

Quanto ao ponto de insurgência recursal, passo a tecer considerações.

O apelante sustenta, em síntese, que: (i) não houve oposição à pretensão da autora; (
ii
) ambas as partes concorreram para o desarranjo que originou a demanda; (
iii
) a
Plaenge
aguardou tempo demasiadamente longo (32 anos) para tomar providências judiciais; (
iv
) o interesse na regularização seria exclusivo da autora; e (v) deve incidir o princípio da causalidade ao invés da sucumbência.

Pois bem.

Da análise do disposto no artigo 85,
§2º, do Código de Processo Civil,
se observa a preocupação do legislador processual
em balizar
a fixação dos honorários sucumbenciais de modo a reduzir as arbitrariedades na aferição das custas e ônus
resultantes do processo.

Para isso, estabeleceu
critérios objetivos como a variação de percentual entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento),
o
s
parâmetro
s
de base
, ou seja
,
valor da condenação, proveito econômico obtido e valor da causa e por fim
o atendimento de al
gumas ponderações subjetivas
como o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço

Porém,
em casos excepcionais,
por exemplo,
os casos de extinção sem resolução de mérito,
a
jurisprudência do STJ
tem

admitido
subsidiariamente,
a aplicação do princípio
da

causalidade
no intuito de alcançar
maior proporcionalidade ao decidido
.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
vide:

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. CAUSA SUPERVENIENTE. RESPONSABILIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

(...)
3. A jurisprudência do STJ é no sentido que a condenação ao pagamento dehonoráriosadvocatícios é uma consequência objetiva da extinção do processo, sendo orientada, em caráter principal, pelo princípio dasucumbência

e, subsidiariamente, pelo d
a
causalidade.

4. A aplicação da causalidade e a justa distribuição das despesas e dos honorários resulta na imputação da responsabilidade a quem tornou necessário o processo ou
quem seja responsável pela causa superveniente que ensejou sua extinção.

5. Assim, segundo a jurisprudência desta Corte, no âmbito da Terceira Turma, a verificação da justiça na distribuição dos encargos processuais demanda, segundo o princípio da causalidade, a necessidade de se questionar, não só quem é que deu causa à instauração do processo ou incidente, mas também a quem pode ser atribuído o motivo superveniente que dá azo à extinção do processo.
(...)

(REsp n. 2.185.309/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.)

No caso em exame,
resta evidente
a
aplicação do princípio da sucumbência, diante da
decisão terminativa
com
procedência total
dos pedidos
constantes

d
a petição inicial
.
Assim, não há que se falar em sucumbência recíproca ou distribuição dos ônus de sucumbência.

Isso posto, convém esclarecer que

a aplicação do princípio da causalidade
, é
subsidiária,
de modo que nesses casos
deve ser feita a análise de

quem deu causa a instauração do processo e
o contexto de
colaboração no trâmite processual.

É incontroverso que a cláusula sexta do contrato estabeleceu expressamente a responsabilidade da compradora de arcar com o ITBI e despesas de escrituração após a quitação. (cf. Id. nº 271025388). Diante disso, a recorrida juntou aos autos diversas notificações extrajudiciais realizadas entre 2015 e 2018.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de reconhecer o interesse legítimo do vendedor em compelir o comprador a regularizar a transferência imobiliária. Assim, resta evidente que a inadimplência reiterada da apelante e sua omissão às notificações deram causa à abertura da lide
, a saber:

“
E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - TUTELA DE URGÊNCIA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – AÇÃO AJUIZADA PELO PROMITENTE VENDEDOR CONTRA PROMITENTE COMPRADOR PARA COMPELI-LO A ESCRITURAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO IMÓVEL – PREÇO QUITADO INTEGRALMENTE
- PREVISÃO
CONTRATUAL – MORA EX RE - ARTIGO 397 DO CÓDIGO CIVIL – INTERESSE DO COMPRADOR - ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL - RECURSO PROVIDO.
(...)
O vendedor do imóvel devidamente quitado pode compelir o promitente comprador proceder a escrituração e a transferência da sua titularidade, conforme previsão contratual, inclusive desnecessária notificação, uma vez que em se tratando de inadimplemento de obrigação positiva, líquida no seu termo, a mora
ex

re
independe de qualquer ato do credor. Inteligência do artigo 397, do Código Civil.

Ademais, o pedido da agravante é, acima de tudo, do interesse do agravado, afinal, como se sabe, no ordenamento jurídico pátrio vigora a velha máxima de que “quem não registra não é o dono”. Portanto, somente com a escrituração e transferência do imóvel o agravado poderá gozar de toda a proteção legal, pois passará ter domínio sobre a coisa, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil. (N.U 1009303-43.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/02/2021,
Publicado
no DJE 23/02/2021)

Quanto à alegada postura cooperativa do apelante, observo que o mero depósito de valores relacionados a dívidas condominiais realizado em ação de cobrança não exime o cumprimento da obrigação principal de transferir o imóvel, que permanece inadimplida mesmo após quase 6 anos de tramitação processual.

Importante observar que apenas em sede de recurso de apelação a requerida se insurgiu contra as notificações extrajudiciais entre 2015 e 2018 apresentadas pelo recorrido, oportunidade na qual argumentou que não haveria comprovação de efetiva ciência pela moradora.

A recorrente narra que houve proposta de acordo para que fosse autorizada a emissão de escritura e registro de propriedade e repreende a conduta da empresa, segundo se extrai da manifestação de que
"a postura da Apelada PLAENGE foi negativa, sem qualquer justificativa, dando predileção a continuar desnecessariamente o litígio, lamentavelmente".

Obstante o mencionado, o que se observa é a manifestação expressa do recorrido no seguinte sentido:

“
A eventual
cessão
de direitos
hereditários
e a possibilidade de se transferir bem
imóvel
do
Espólio
diretamente para terceiro deve ser discutida no
âmbito
do processo de inventa rio, sendo este
juízo
verdadeiramente incompetente para deliberar sobre tal
questão
, em
razão
da
matéria
. 3. Pelos elementos que existem nos autos sequer e
possível
aferir quem
são
os herdeiros de Magali Silva Pereira e se todos eles de fato esta o de acordo com o instrumento de “acordo de troca” acostado aos autos. 4. Por outro lado, os herdeiros de Manoel Saturnino
também

são
pessoas estranhas aos autos e que na o esta o aqui representadas. 5. Saliente-se que o inventa rio do requerido tramita perante a 2ª
Vara Especializada de
Família
e Sucesso es da Comarca de
Cuiabá
/MT, sob o n. 1014682-02.2021.811.0041, em segredo de justiça, e a requerente na o tem
ciência
se a
matéria
trazida aos presentes autos
já
foi apreciada por aquele
j
uízo
. 6. Na presente lide, o pedido da requerente e de
condenação
do
Espólio
requerido ao cumprimento da
obrigação
de fazer

de concluir a
escrituração
e
transferência
do
imóvel
,
obrigação
esta que
ha
anos e descumprida”.

Por fim
,
cumpre observar que
a mencionada permuta foi
formalizada em maio de 2023
e informada nos autos
apenas
em junho de 2024
, evidenciando a falta de zelo da recorrente ao caso
. (cf. Id. nº
271027422)

R
egistro que o interesse na ação não é "
único e exclusivo
" da autora, como alegado, mas decorre diretamente do inadimplemento contratual do apelante. A
inda, a
regularização da propriedade atende também ao interesse do próprio comprador, que somente com o registro adequado poderá gozar de toda proteção legal conferida ao proprietário (art. 1.245
,
§1º
, CC).

Evidenciado que
a decisão hora combatida se deu
por sentença satisfativa de mérito,
que
o pleito foi concedido integralmente como requerido na petição inicial, que
a parte recorrente efetivamente deu causa ao processo pelo inadimplemento prolongado da obrigação contratual de transferir o imóvel, e considerando que não agiu com efetiva cooperação apta a resolver o litígio,
não há que se falar em aplicação do princípio da
causalidade
, razão pela qual entendo acertada a decisão de primeiro grau.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto, para manter inalterada a r. sentença
proferida pelo Juízo singular
e condenar
ESPÓLIO DE MAGALI SILVA PEREIRA
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Por força do disposto no § 11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, em razão da apresentação de contrarrazões ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025