Tribunal: TJMT
Processo: 1002996-97.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-15
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO REGULAR. EXISTÊNCIA DE GARANTIA ANTERIOR. POSSÍVEL NULIDADE DO PROCEDIMENTO. PRESERVAÇÃO DO DIREITO À MORADIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto pelo Banco Barigui S/A Crédito, Financiamento e Investimentos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002996-97.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOAO LEONELHO GABARDO FILHO - CPF: 541.761.669-91 (ADVOGADO), BARIGUI S/A CREDITO FINANCIAMENTO E INVESTIMENTOS - CNPJ: 00.556.603/0001-74 (AGRAVANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA PAULA - CPF: 800.022.691-04 (AGRAVADO), WASHINGTON LUIS PEREIRA MILHOMEM - CPF: 593.717.301-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa
: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO REGULAR. EXISTÊNCIA DE GARANTIA ANTERIOR. POSSÍVEL NULIDADE DO PROCEDIMENTO. PRESERVAÇÃO DO DIREITO À MORADIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto pelo Banco Barigui S/A Crédito, Financiamento e Investimentos contra decisão proferida nos autos da ação de tutela antecipada antecedente ajuizada por Patrícia de Oliveira Paula, que deferiu tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária. O banco alega a regularidade do procedimento extrajudicial e sustenta que houve notificação válida da devedora para purgação da mora, além da publicação do edital em jornal de grande circulação. A autora, por sua vez, aponta ausência de intimação pessoal e existência de alienação fiduciária anterior registrada em nome da Caixa Econômica Federal, razão pela qual requer a suspensão do leilão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de intimação válida da devedora compromete a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do subsequente leilão extrajudicial; e (ii) determinar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência, em especial quanto à probabilidade do direito e ao perigo de dano irreparável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A Lei nº 9.514/1997 exige que o devedor fiduciante seja regularmente notificado, por meio pessoal ou via cartório de registro de imóveis, para purgar a mora, sob pena de nulidade da consolidação da propriedade e do leilão subsequente.

4.

A ausência de comprovação inequívoca da intimação pessoal da devedora para purgação da mora impede o afastamento da alegação de vício formal no procedimento extrajudicial, o que justifica a suspensão do leilão até a apuração judicial da regularidade dos atos praticados.

5.

A existência de alienação fiduciária anterior em favor da Caixa Econômica Federal, mesmo que posteriormente cancelada, exige análise judicial específica quanto à preferência registrária e aos efeitos sobre a atual consolidação, matéria que não comporta julgamento liminar e demanda dilação probatória.

6.

Estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência, uma vez que a probabilidade do direito é evidenciada pelas alegações amparadas em documentos, e o perigo de dano reside na iminência da alienação do único imóvel residencial da agravada, o que comprometeria seu direito à moradia.

7.

A preservação do imóvel até o julgamento do mérito visa garantir a efetividade da tutela jurisdicional e prevenir prejuízos irreparáveis, especialmente diante da natureza irreversível do leilão em caso de aquisição por terceiro de boa-fé.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A intimação pessoal do devedor fiduciante é requisito essencial para a validade do procedimento de consolidação da propriedade e subsequente leilão, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.

2.

A existência de alienação fiduciária anterior, ainda que cancelada, exige análise judicial quanto à preferência registrária, não podendo ser ignorada liminarmente.

3.

Presentes indícios de irregularidade na intimação e diante da iminência de alienação do único bem de moradia, é cabível a concessão de tutela de urgência para suspensão do leilão, com base nos arts. 300 e 303 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, arts. 300 e 303.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1995145/SC, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 05/04/2022; TJ-SP, AI 2033972-24.2023.8.26.0000, Rel. Paulo Ayrosa, DJ 18/03/2023; TJMT, AI 1033295-91.2024.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, julgado em 19/03/2025, DJE 20/03/2025

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de antecipação de tutela, interposto pelo Banco Barigui S/A Crédito, Financiamento e Investimentos contra decisão proferida pelo Juízo da Primeira Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT, nos autos da ação de tutela antecipada antecedente n. 1081058-62.2024.8.11.0041, ajuizada por Patrícia de Oliveira Paula, que deferiu tutela antecipada para suspender leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária.

Em suas razões recursais, a Recorrente sustenta, em síntese, a regularidade do procedimento extrajudicial, alegando que houve notificação válida da devedora para purgação da mora e publicação do edital de leilão em jornal de grande circulação, em conformidade com o artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.

Argumenta, ainda, que a agravada não comprovou a inexistência de intimação válida, e que a tese da proteção do bem de família não se aplica a imóveis dados em alienação fiduciária, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A agravada, nos autos de origem, alegou que o procedimento extrajudicial para a consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira não observou as exigências da Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à notificação extrajudicial e à publicação do edital de leilão.

Além disso, sustentou que o bem se qualifica como bem de família, razão pela qual estaria protegido pela Lei nº 8.009/1990. Com base nesses fundamentos, pleiteou a suspensão do leilão do imóvel.

O Juízo de origem concedeu a tutela antecipada requerida, determinando a imediata suspensão do leilão, sob o fundamento de que havia elementos suficientes a indicar a probabilidade do direito da agravada, bem como o perigo de dano irreparável, caso o imóvel fosse alienado antes da verificação da regularidade do procedimento extrajudicial.

Inconformada, interpõe este Agravo de Instrumento e requer a concessão da tutela antecipada recursal, a fim de suspender os efeitos da decisão agravada, com a consequente liberação do leilão do imóvel, argumentando que a manutenção da tutela antecipada causa grave prejuízo financeiro e operacional à instituição financeira.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso.

A tutela antecipada recursal foi indeferida, id.267782270

Ausentes as contrarrazões, id.273479861.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como visto, a parte requerida, ora agravante, se insurge em face da decisão que concedeu a tutela antecipada, nos autos n. 1081058-62.2024.8.11.0041, e determinou a suspensão do leilão do imóvel objeto da alienação fiduciária.

Confere-se dos autos
que a parte agravada (autora), na data de 23/09/2021, celebrou com a Agravante um Contrato de mútuo, com alienação fiduciária, no valor de R$90.000,00 (noventa mil reais) estabelecendo pagamento por meio de 240 (duzentos e quarenta) parcelas mensais no valor de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais).

Em razão da inadimplência, o banco recorrente procedeu com as medidas constritivas, e iniciou o processo de leilão do imóvel.

A agravada, então, ajuizou ação de tutela cautelar antecedente, alegando irregularidades na consolidação da propriedade fiduciária do imóvel de matrícula nº 17.814, do 7º Ofício de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Cuiabá/MT, em favor da instituição financeira agravante. Sustentou, na petição inicial, que o bem constitui seu único imóvel residencial, sendo, portanto, caracterizado como bem de família;

Afirmou que não foi regularmente notificada para purga da mora, o que, segundo alega, viciaria todo o procedimento extrajudicial de consolidação previsto na Lei nº 9.514/1997;

Asseverou que foi surpreendida com correspondência informando que o imóvel já havia sido consolidado em nome da credora fiduciária e seria levado à leilão nos dias 09/01 e 16/01/2025;

Informou, além disso, existe anterior alienação fiduciária registrada em favor da Caixa Econômica Federal, a qual não teria sido respeitada, o que afetaria a validade da consolidação operada pela instituição agravante.

O Juízo de Primeira Instância, ao analisar o pleito, decidiu pelo deferimento do pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos:

“ Com o intuito de evitar dano mais intenso, impõe o art. 300 CPC que o juiz poderá conceder "a tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo".

Desse modo, encontra-se em discussão judicial o leilão de imóvel dado em garantia e principalmente à alegação de irregularidade em sua consolidação em favor da instituição financeira, em virtude da não observância ao procedimento extrajudicial adequado.

Analisando o feito através desta ótica, vislumbro os requisitos necessários a concessão da tutela antecipada, pois que presentes os requisitos exigidos pelo art. 303 CPC.

Nesse sentido, o entendimento do artigo art. 303 § 1, inciso I do CPC, a petição inicial da ação que visa à prestação da tutela antecipada antecedente expõe que cabe ao requerente aditar a petição inicial, com a complementação de sua argumentação, juntada de novos documentos e a confirmação do pedido de tutela final, no prazo de 15 (quinze) dias.

Dito isso, vislumbro,
a priori
, que merece prosperar o pedido de tutela antecipada em caráter antecedente, pois que presentes os requisitos exigidos pelo art. 303 CPC, quais sejam, a probabilidade do direito pretendido (
fumus boni iuris
) e ao risco do resultado útil do processo (
periculum in mora
).

Os fatos narrados presumem-se verdadeiros, ante o princípio da boa fé processual, inerentes a todos que litigam em juízo.

Ademais, informa a parte autora não ter ocorrido notificação extrajudicial, por agente do cartório, sobre o procedimento para consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia, cuja situação viola o disposto para o tema.

Neste ponto, importante observar, a despeito da matrícula apresentada estar desatualizada, que se constata a existência de alienação prévia a CEF, a qual detém preferência ao imóvel.

Ainda, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo reside nos efeitos que corre a autora, pela venda do imóvel antes mesmo de verificada a regularidade da consolidação ou dispensa da preferência da CEF.

Diante do exposto,
defiro
a tutela antecipada requerida em caráter antecedente, INDEPENDENTE de caução, pelo que
SUSPENDO/CANCELO O LEILÃO do imóvel de matrícula n. 17.814, do 7º Ofício de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Cuiabá
,

pelo que fica a instituição financeira impedida de proceder a venda/entrega do imóvel, sem que haja expressão autorização deste Juízo,
sob pena de desobediência e eventual imposição de multa.
”. (id. 180237881 autos de origem).

Dessa decisão se insurge o Banco Barigui.

Pois bem, a controvérsia posta neste agravo restringe-se à validade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e à existência dos pressupostos para concessão da tutela de urgência (art. 300 do CPC), especialmente quanto à probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

É cediço que a Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece que, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, o devedor deve ser previamente notificado para que possa exercer seu direito de purgar a mora. Não sendo feito o pagamento no prazo legal, o credor pode promover o leilão do bem, mediante publicação de edital em meio de comunicação adequado.

Embora a agravante sustente que toda a cadeia de atos exigidos pela Lei nº 9.514/1997 foi devidamente cumprida, os elementos constantes do processo originário indicam a presença de dúvidas relevantes sobre a regularidade da notificação extrajudicial e a validade da consolidação da propriedade, à vista da suposta existência de garantia anterior em favor da CEF, cuja preferência registrária deve ser averiguada em juízo.

A alegação da agravada de que não foi devidamente notificada para purgar a mora não é infirmada de plano pelos documentos anexados ao recurso, e a mera citação da existência de edital publicado ou telegrama recebido não basta, nesta fase, para afastar os indícios de vício formal alegado.

Além disso, a averbação de alienação fiduciária anterior em favor da CEF, ainda que posteriormente cancelada, impõe uma verificação judicial quanto à validade e tempestividade de tal cancelamento e sua eventual repercussão no procedimento atual de consolidação, matéria que demanda dilação probatória.

No tocante à tutela de urgência concedida, verifica-se que a probabilidade do direito decorre da existência de alegações relevantes, acompanhadas de documentos que, à primeira vista, indicam possível vício no procedimento extrajudicial, o que justifica a medida de suspensão do leilão até análise mais aprofundada no curso da ação principal.

O perigo de dano é evidente, pois a alienação do único imóvel residencial da parte agravada pode provocar prejuízo irreparável, notadamente diante da alegação de ser o bem de família e da possibilidade de nulidade do procedimento.

Note-se que o deferimento da tutela não implica juízo definitivo sobre a validade da consolidação, mas tão somente a preservação do
status quo
para evitar dano irreversível antes da análise da lide no juízo de origem.

Embora a agravante alegue, com fundamento em jurisprudência do STJ, que a proteção conferida pela Lei nº 8.009/1990 não impede a alienação fiduciária de imóvel residencial, esse debate ainda não pode ser enfrentado de forma conclusiva neste momento processual, sem o exame da cadeia registral completa e da relação contratual entre as partes.

O que se examina neste recurso é tão somente a legitimidade da medida liminar deferida para impedir o leilão, o que se mostra juridicamente viável diante da verossimilhança das alegações e do risco de dano iminente.

Assim, em que pese os argumentos do agravante, a alienação do imóvel em leilão público configura um dano potencialmente irreversível à agravada, pois, uma vez consolidada a venda do bem a terceiro adquirente de boa-fé, eventual reversão do ato poderia se tornar inviável ou excessivamente onerosa.

Dessa forma, o perigo de dano irreparável milita em favor da agravada, pois a manutenção da tutela antecipada impede a alienação do bem até que haja decisão colegiada sobre a regularidade do procedimento extrajudicial.

A preservação do imóvel sob a titularidade da agravada garante a efetividade da prestação jurisdicional e evita eventuais prejuízos irreparáveis.

À propósito:

III) EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. SUSPENSÃO DO LEILÃO. PROTEÇÃO AO DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por devedores fiduciários contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal e violação ao direito à moradia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de intimação pessoal do devedor compromete a validade do procedimento de leilão extrajudicial; e (ii) avaliar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 9.514/97 exige a intimação pessoal do devedor fiduciário acerca da realização do leilão extrajudicial, sendo imprescindível para a validade do procedimento.

A ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor configura irregularidade que compromete a higidez do ato expropriatório, podendo resultar em sua nulidade.

O perigo de dano está evidenciado pela iminência da perda do único bem de moradia dos agravantes, o que viola o direito fundamental à moradia e à dignidade da pessoa humana.

A suspensão do leilão não causa prejuízo irreparável ao credor fiduciário, pois o procedimento pode ser retomado caso a ação principal seja julgada improcedente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido, para reformar a decisão agravada e determinar a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel até o julgamento definitivo da ação principal.

Tese de julgamento:

A intimação pessoal do devedor fiduciário acerca da realização do leilão extrajudicial é requisito essencial à validade do procedimento, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

Na ausência de comprovação da intimação pessoal, a suspensão do leilão deve ser deferida para evitar prejuízo irreparável ao devedor, especialmente quando o imóvel for bem de moradia.

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27.

Código de Processo Civil, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AREsp 1995145/SC, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 05/04/2022.

TJ-SP, AI 2033972-24.2023.8.26.0000, Rel. Paulo Ayrosa, DJ 18/03/2023.

TJ-PR, AI 0048477-67.2022.8.16.0000, Rel. Rogério Luis Nielsen Kanayama, DJ 19/04/2023. (N.U 1033295-91.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/03/2025, Publicado no DJE 20/03/2025).

Nessa linha de intelecção, a urgência do pedido deve ser avaliada dentro do contexto do contraditório e da necessidade de dilação probatória, garantindo-se a ampla defesa a ambas as partes, o que deve ocorrer no curso do processo de origem.

Assim, mostra-se prudente a manutenção da decisão que concedeu a tutela de urgência para suspender a realização de leilão do imóvel em questão, ou seus efeitos, evitando-se, assim, possíveis danos aos agravantes.

Forte nesses argumentos,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO,
mantendo a decisão que deferiu a tutela de urgência para suspender o leilão do imóvel objeto da lide, com fundamento nos arts. 300 e 303 do CPC.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2025