Tribunal: TJMT
Processo: 1023728-02.2025.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-02
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023728-02.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CESAR HENRIQUE DE ALMEIDA SAMPAIO - CPF: 046.311.061-74 (ADVOGADO), MARCIA DE CAMPOS - CPF: 393.582.161-15 (AGRAVANTE), PAULO SERGIO MACIEL MARTINS - CPF: 363.054.801-68 (AGRAVADO), RAFAEL KRUEGER - CPF: 968.957.721-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Execução de Título Extrajudicial. Contrato de Compra E Venda De Imóvel. Exceção de Pré-Executividade. Alegação de Venda a
non domino
e inexigibilidade do Título. Transferência Regular do Imóvel. Obrigação Líquida, Certa e Exigível.
Recurso Desprovido.

I. Caso Em Exame

1. Agravo de Instrumento interposto em virtude da decisão que rejeitou Exceção de Pré-executividade na Execução de Título Extrajudicial, fundada em contrato de compra e venda de imóvel.

II.
Questão Em Discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se o contrato que lastreia a Execução configura título executivo válido e exigível.

III.
Razões De Decidir

3. O contrato particular de compra e venda assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas preenche o requisito do art. 784, III, do CPC, constituindo título executivo extrajudicial.

4. No caso, a escritura pública de compra e venda, registrada em cartório, goza de fé pública e comprova a transferência do bem à devedora, afastando a alegação de venda
a non domino
. Ademais, a dívida é líquida, certa e exigível, e não há prova de quitação do saldo remanescente que ensejou o ajuizamento da Execução.

5. Questões sobre extensão da área transferida devem ser discutidas em Ação própria, não em sede de Exceção de Pré-executividade, a qual é restrita a matérias de ordem pública e que prescindam de dilação probatória.

IV. Dispositivo E Tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “1. O contrato particular assinado pelas partes e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial válido. 2. A Exceção de Pré-executividade não comporta análise de matérias que demandem dilação probatória.”

_____________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 784, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.331.288/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.08.2023, DJe 23.08.2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.101.046/PR, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 07.04.2025, DJEN 11.04.2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1023728-02.2025.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Márcia de Campos
em virtude de decisão proferida pelo Juiz da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial n. 0039220-40.2016.8.11.0041, proposta por
Paulo Sérgio Maciel Martins,
rejeitou a Exceção de Pré-executividade.

A Recorrente alega que o contrato que lastreia a Execução é nulo por configurar venda
a non domino
, pois o imóvel objeto do ajuste foi adquirido por escritura pública de terceira pessoa e não pelo Exequente, o que revela a inexistência de relação jurídica entre as partes.

Ainda argumenta que o título é inexigível porque o Exequente não cumpriu a obrigação contratual de transferir a integralidade da área prometida, mas apenas parte do imóvel.

Pleiteia o provimento do Agravo de Instrumento e o reconhecimento da nulidade da Execução.

Subsidiariamente, requer a extinção da Execução em razão do não implemento da condição contratual.

O pedido liminar foi indeferido (Id. 300521855).

Contraminuta juntada no Id. 302022882.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Márcia de Campos
interpôs Recurso de Agravo de Instrumento em virtude da decisão que rejeitou a Exceção de Pré-executividade oposta nos autos da Execução de Título Extrajudicial movida por
Paulo Sérgio Maciel Martins

Em 18/10/2016, o recorrido Paulo Sérgio Maciel Martins ajuizou Execução com fundamento em Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de imóvel urbano, celebrado em 09/05/2016, cujo objeto era o terreno situado na Rua 38, Quadra 1A, Lote 40, Bairro Boa Esperança, em Cuiabá/MT, com área total de 1.345m2, dos quais 572m2 escriturados e 773m2 a serem regularizados. O preço ajustado foi de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), estipulado para pagamento à vista após a transferência do bem.

Afirmou ter cumprido integralmente sua obrigação contratual, que consistia em efetuar a transferência do imóvel em favor da Recorrente, a qual, contudo, adimpliu apenas R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) e permaneceu inadimplente quanto ao saldo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Citada, a Recorrente não pagou o débito.

Após alguns anos de tramitação, especificamente em 23/08/2021, a Recorrente apresentou Exceção de Pré-executividade. Sustentou inexigibilidade do título, sob o argumento de que a obrigação somente seria exigível após a integral conclusão da transferência da escritura definitiva, o que, em sua ótica, não ocorreu.

Argumentou, ainda, que o Recorrido não seria o proprietário do imóvel, pois na matrícula constava o nome de terceira pessoa, Sônia Maria Alves Guimarães, o que configura hipótese de venda
a non domino
. Acrescentou que não houve a transferência da integralidade da área contratada.

O Recorrido, por sua vez, impugnou a Exceção e afirmou que a transferência foi efetivada regularmente em favor da Recorrente, conforme demonstra a matrícula do imóvel, e que as alegações de venda
a non domino
configuraram mera tentativa protelatória.

O Juiz
a quo
rejeitou a Exceção de Pré-executividade, ao reconhecer que a execução se encontra devidamente instruída com título exigível e prova do inadimplemento da obrigação.

Inconformado, a Recorrente interpôs este Recurso, no qual reafirma que o contrato que lastreia a Execução é nulo por configurar venda
a non domino
, visto que o imóvel teria sido adquirido por Escritura Pública em nome de terceira pessoa, e não do Recorrido.

Ainda argumenta que o título é inexigível porque o Recorrido não cumpriu a obrigação contratual de transferir a integralidade da área prometida, mas apenas parte do imóvel.

Nos termos do artigo 784, inciso III, do CPC, considera-se título executivo extrajudicial o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas.

No caso, o contrato de compra e venda que lastreia a Execução está assinado pela Recorrente, pelo Recorrido e por duas testemunhas.

O fato de no contrato constar o nome do Recorrido e, na matrícula, constar o nome de terceiro (Sonia Maria Alves Guimarães), por si só, não desnatura o negócio jurídico, uma vez que aquele com quem se celebrou o ajuste detinha poderes para tanto.

A prova inequívoca está na Escritura Pública de compra e venda lavrada em 13/05/2016 e registrada sob n. R-07-73.976, na matrícula 73.976 do CRI de Cuiabá/MT, que goza de fé pública e atesta a transferência do bem à Recorrente, a qual tomou posse e se tornou titular do imóvel.

Portanto, houve efetiva transferência da propriedade à Recorrente, a qual, todavia, deixou de pagar integralmente o preço ajustado, o que motivou o ajuizamento da Execução.

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que
excepcionalmente, quando a certeza acerca da existência do ajuste celebrado pode ser obtida por outro meio idôneo, ou no próprio contexto dos autos, a exigência da assinatura de duas testemunhas no documento particular pode ser mitigada
( AgInt no AREsp n. 2.331.288/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023).

No caso, a contexto dos autos evidencia a existência da obrigação oriunda do contrato de compra e venda, bem como o inadimplemento da Recorrente, que não trouxe prova do pagamento da quantia remanescente. A exigibilidade do título somente poderia ser afastada mediante a demonstração da quitação integral, o que não ocorreu.

Questões relativas à extensão da área do imóvel ou à validade substancial do negócio devem ser discutidas em Ação própria, e não por meio de Exceção de Pré-Executividade, instrumento limitado a matérias de ordem pública e de prova pré-constituída, que prescindam de dilação probatória.

Nesse sentido, é a jurisprudência do STJ,
a Exceção de Pré-executividade é aceita pela jurisprudência como meio excepcional de defesa, restrita a matérias de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória
. A propósito: AgInt no REsp n. 2.101.046/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.

Assim, diante da validade do título executivo e da comprovação de que a Execução decorre do inadimplemento parcial da obrigação contratual, não há falar em inexigibilidade ou nulidade da Execução.

Dessa forma, o título executivo extrajudicial apresentado preenche os requisitos legais previstos no art. 784, inciso III, do CPC, porque representa obrigação líquida, certa e exigível, com delimitação clara das partes, objeto e valor, sendo apto à instauração da Execução.

Diante do exposto,
nego provimento ao Recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2025