Tribunal: TJMT
Processo: 1020858-81.2025.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020858-81.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cheque, Penhora / Depósito/ Avaliação, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LADARIO SILVA BORGES FILHO - CPF: 841.307.251-49 (ADVOGADO), ENDRIGO REVERDITO - CPF: 017.574.161-10 (AGRAVANTE), ANDERSON DE MOURA DE OLIVEIRA - CNPJ: 32.352.119/0001-10 (AGRAVADO), ANA LUCIA DUARTE VIDAL - CPF: 912.344.091-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito processual civil. agravo de instrumento. execução de título extrajudicial. penhora de imóvel. bem de família. imóvel com uso misto. possibilidade de penhora da fração comercial autônoma.
recurso provido.

i. caso em exame

1. Recurso de Agravo de Instrumento interposto em virtude da decisão que desconstituiu a penhora do imóvel e reconheceu sua impenhorabilidade como bem de família nos autos de Execução de Título Extrajudicial. O Agravante defende a possibilidade de penhora parcial da área comercial do imóvel.

ii. questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a penhora de fração ideal de imóvel com uso misto, cuja parte comercial é autônoma e funcionalmente separável; (ii) estabelecer se a impenhorabilidade prevista na Lei n. 8.009/1990 se estende à totalidade do bem, ainda que a porção comercial seja destacável da parte residencial.

iii. razões de decidir

3. A Lei n. 8.009/1990 assegura a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio da entidade familiar, salvo hipóteses excepcionais previstas na própria norma.

4. A jurisprudência do STJ admite a penhora parcial de imóvel caracterizado como bem de família quando comprovada a possibilidade de desmembramento físico ou funcional da parte não residencial, desde que não comprometa a proteção à moradia.

5. O laudo técnico apresentado pelo próprio Executado/Agravado atesta, com fundamentação metodológica (Ross-Heidecke), a existência de duas edificações autônomas no imóvel, sendo uma residencial e outra comercial, com valoração individualizada e independência funcional entre elas.

6. A inexistência de averbação formal do desmembramento no registro imobiliário não impede a constrição da fração comercial quando demonstrada a separação material e o uso efetivamente comercial da parte penhorada, prevalecendo o princípio da realidade sobre a presunção registral.

7. A penhora da parte comercial do imóvel não compromete o direito fundamental à moradia, pois não recai sobre a área utilizada pela entidade familiar como residência.

iv. dispositivo e tese

8. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. Admite-se a penhora de fração de imóvel com uso misto quando demonstrada, por meio de laudo técnico, a existência de edificação comercial autônoma e separável da parte residencial. A impenhorabilidade prevista na Lei n. 8.009/1990 não se estende à porção comercial do imóvel utilizada exclusivamente para fins empresariais, ainda que o bem seja registrado sob matrícula única. 3. A inexistência de averbação do desmembramento no registro de imóveis não impede a penhora da fração destacável, desde que tecnicamente comprovada sua individualização funcional.”

______________

Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 8.009/1990.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.669.123/RS, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Des. Conv. TRF5), Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 22.03.2018; STJ, AgInt no AREsp: 1593892 SP Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 26/06/2023, DJe 28/06/2023.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1020858-81.2025.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Endrigo Reverdito
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 2.ª Vara da Comarca de Pontes e Lacerda/MT que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial n. 1001840-06.2023.8.11.0013, ajuizada em desfavor de
A M Serralheria & Calhas,
representada por seu sócio
Anderson de Moura
Oliveira, determinou a desconstituição da penhora sobre o imóvel registrado sob a matrícula n. 5.923 do CRI daquela Comarca.

Em suas razões, o Agravante alega que na decisão o Juiz singular não apreciou a peculiaridade do bem, que possui natureza mista, com área residencial independente e área comercial (galpão) igualmente autônoma, conforme demonstrado em laudo de avaliação apresentado pelo próprio Executado/Agravado.

Defende que a proteção conferida pela Lei nº 8.009/90 restringe-se ao imóvel destinado à residência familiar, não abrangendo a área comercial, que pode ser penhorada.

Aduz que a desconstituição integral da penhora gera risco de frustração da execução, pois permite a livre disposição do imóvel pelo Executado, comprometendo a satisfação do crédito.

Pugna, assim, pelo provimento do recurso para reformar a decisão e assegurar a constrição judicial da área comercial.

Contrarrazões no Id. 301948351.

O pedido liminar foi indeferido.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Endrigo Reverdito
propôs Ação de Execução de Título Extrajudicial em desfavor de
A M Serralheria & Calhas,
representada por seu sócio
Anderson de Moura Oliveira
, afirmando ser credor da quantia de R$ 335.524,00 (trezentos e trinta e cinco mil, quinhentos e vinte e quatro reais), representada por cinco cheques emitidos pelo proprietário da empresa, por intermédio de sua esposa e procuradora.

Alegou que os títulos, referentes a empréstimos pessoais, foram devolvidos por insuficiência de fundos.

Diante disso, requereu a intimação da Executada para pagamento do débito, sob pena de penhora.

A Executada opôs Embargos à Execução n. 1002228-06.2023.8.11.0013, recebidos sem efeito suspensivo.

A Execução prosseguiu e, diante da ausência de bens em nome da empresa, a Exequente informou que as buscas foram positivas em relação ao sócio proprietário Anderson de Moura Oliveira. Requereu a desconsideração da personalidade jurídica e a penhora do imóvel matriculado sob o n. 5.923 no CRI de Pontes e Lacerda/MT.

O Juiz singular deferiu o pedido ao reconhecer que o empresário individual responde pelas dívidas da firma, independentemente de procedimento de desconsideração, já que não há separação patrimonial entre pessoa física e jurídica.

Contra essa decisão, Anderson de Moura Oliveira interpôs Recurso de Agravo de Instrumento n. 10360312-22.2024.8.11.0000, mas desistiu, razão pela qual o recurso não foi conhecido.

A penhora do imóvel foi efetivada em 06/11/2024, com a avaliação em R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

O Executado Anderson de Moura Oliveira apresentou impugnação alegando que, embora tenha lavrado escritura pública de compra e venda em 21/11/2022, não conseguiu registrar o imóvel em seu nome por falta de recursos financeiros.

Sustentou que a crise econômica da empresa e de sua pessoa física iniciou no segundo semestre de 2022, quando foi ajuizada a primeira Execução em agosto daquele ano, seguida por outras cinco ações.

Reforçou que o imóvel penhorado constitui bem de família e requereu o reconhecimento da impenhorabilidade.

Em nova petição igualmente de natureza impugnativa, sustentou que a avaliação do imóvel não observou os requisitos do art. 872 do CPC, motivo pelo qual é necessária a realização de nova avaliação.

O Executado anexou, contudo, laudo de avaliação unilateral no qual os consultores de imóveis identificaram que no imóvel contem a edificação de uma residência e um barracão que, juntos é avaliado em R$ 852.883,77 (oitocentos e cinquenta e dois reais, oitocentos e oitenta e três reais e setenta e sete centavos), sendo R$ 401.800,97 (quatrocentos e um mil, oitocentos reais e noventa e sete centavos) refere a área residencial e R$ 144.466,83 (cento e quarenta e quatro reais, quatrocentos e sessenta e seis mil e oitenta e três centavos) à área onde funciona a empresa Executada.

O Exequente pugnou pela manutenção da penhora tal como realizada, pois o imóvel não se enquadra como bem de família. Alternativamente, pela que manutenção da penhora na fração comercial do imóvel.

O Juiz singular acolheu a alegação do Executado de que o imóvel penhorado constitui bem de família e determinou a desconstituição da penhora com fundamento na Lei n. 8.009/1990. Destacou que o Executado comprovou não possuir outros bens e que a circunstância de o imóvel estar desocupado ou alugado não afasta a proteção legal.

Ressaltou, ainda, que, diante da ausência de demonstração, pelo credor, da existência de outro patrimônio, deve prevalecer a impenhorabilidade assegurada pela referida lei, facultando o Exequente a indicação de outros meios para o prosseguimento da execução.

Os Embargos de Declaração opostos pelo Exequente foram rejeitados.

Neste Recurso de Agravo de Instrumento, Endrigo Reverdito alega que na decisão não foi apreciada a peculiaridade do bem, que é de natureza mista, com área residencial independente e área comercial (galpão) igualmente autônoma, conforme demonstrado em laudo de avaliação apresentado pelo próprio Executado/Agravado.

Defende que a proteção conferida pela Lei n. 8.009/90 restringe-se ao imóvel destinado à residência familiar, e não abrange a área comercial, que pode ser penhorada.

Aduz que a desconstituição integral da penhora gera risco de frustração da Execução, pois permite a livre disposição do imóvel pelo Executado, e compromete a satisfação do crédito.

Pugna, assim, pelo provimento do recurso, a reforma da decisão de modo a assegurar a constrição judicial da área comercial.

Sabe que a Lei n.º 8.009/1990 prevê, em seu art. 1º, a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio da entidade familiar, estabelecendo proteção ampla contra constrições judiciais que visem à satisfação de dívidas civis, comerciais, fiscais ou de outra natureza.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de manutenção da penhora sobre fração ideal de imóvel que, embora registrado sob única matrícula, apresenta composição mista entre uso residencial e uso comercial.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a penhora de fração ideal de imóvel caracterizado como bem de família quando houver a possibilidade de desmembramento físico ou funcional, sem descaracterização da unidade.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. DESMEMBRAMENTO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte assegura a prevalência da proteção legal ao bem de família, independentemente de seu padrão. A legislação é bastante razoável e prevê inúmeras exceções à garantia legal, de modo que o julgador não deve fazer uma releitura da lei, alegando que sua interpretação atende melhor ao escopo do diploma legal.
2. Admite-se, excepcionalmente, a penhora de parte do imóvel quando for possível o seu desmembramento em unidades autônomas, sem descaracterizá-lo, levando em consideração, com razoabilidade, as circunstâncias e peculiaridades do caso.
3. Na hipótese, apesar de o imóvel ser composto por três matrículas, a instância ordinária não examinou a possibilidade de seu desmembramento, sem descaracterização do bem ou prejuízo para a área residencial. 4. Agravo interno parcialmente provido, determinando-se o retorno dos autos à origem para que, reconhecida a impenhorabilidade do imóvel litigioso, seja avaliada a possibilidade de desmembramento em unidades autônomas, sem descaracterização do bem ou prejuízo para a área residencial. (STJ - AgInt no REsp: 1669123 RS 2017/0098276-0, Relator.: Ministro LÁZARO GUIMARÃES DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5 REGIÃO, Data de Julgamento: 15/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/03/2018) (sem destaque no original)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. BEM DE FAMÍLIA DIVISÍVEL. MORADIA CONSTRUÍDA EM QUATRO TERRENOS, CADA QUAL COM SUA MATRÍCULA NO CRI. BENS UTILIZADOS COMO MORADIA E COMO COMÉRCIO. CONSTRUÇÕES EDIFICADAS COM AMBAS AS FINALIDADES. DESMEMBRAMENTO DE APENAS UM DOS QUARTOS DA RESIDÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE DESCARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL COMO ABRIGO DA FAMÍLIA. CONCLUSÕES PROBATÓRIAS DAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE NA VIA ELEITA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Esta Corte tem entendimento iterativo de que é viável a penhora de parte de imóvel residencial quando o seu desmembramento não prejudique ou inviabilize a moradia da família.
2. Na espécie de que se cuida, são quatros imóveis, todos contíguos, cada qual com sua matrícula no CRI, sendo que a residência foi edificada nos fundos e sobre as construções, estas (duas) com destinação diferente da residencial (local de culto religioso e oficina mecânica). 3
. No caso concreto, em última
ratio
, portanto, a penhora recairá sobre imóvel comercial (oficina mecânica), pois, com a simples reversão de um dos dormitórios da residência para a sua destinação original (mezanino da oficina), não estará descaracterizada a moradia da família.
4. Conclusões das instâncias ordinárias que não podem ser revertidas na via do recurso especial, ante o veto da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1593892 SP 2019/0293639-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 26/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2023) (sem destaque no original)

No caso, o “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica” juntado aos autos pelo próprio Executado evidencia, de forma clara e inequívoca, que o imóvel matriculado sob o n. 5.923 possui 400m2 de área de terreno e 289,03m2 de área construída, sendo esta última composta por duas edificações autônomas: uma de uso comercial, destinada ao funcionamento da empresa “Calhas Qualidade & Rapidez”, e outra de uso residencial. A avaliação mercadológica foi realizada de forma segregada, atribuindo valores distintos às áreas residencial e comercial. Vejamos:

Ademais, a metodologia utilizada no parecer técnico (Ross-Heidecke) reforça o tratamento individualizado das edificações, o que comprova, com razoável grau de certeza técnica, a possibilidade de fracionamento material e funcional do bem.

Tal constatação afasta o argumento de que a inexistência de averbação formal do desmembramento no registro imobiliário obste a constrição judicial da parte comercial. Isso porque, o princípio da realidade deve prevalecer sobre a presunção registral, sobretudo quando o próprio Executado reconhece expressamente a dualidade de uso no imóvel, e dela se vale para pleitear o reconhecimento da impenhorabilidade integral do bem.

Embora se reconheça o conteúdo protetivo e social da Lei n. 8.009/90, como reiterado pelo Verbete Sumular 486 do STJ, o caso em tela comporta tratamento jurídico diverso:

Sum. 486 - É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

A proteção legal incide sobre o imóvel destinado à moradia da entidade familiar, não se estendendo à fração com características comerciais autônomas, cuja penhora não compromete o direito fundamental à moradia.

Aqui não se está diante de imóvel parcialmente utilizado para fins comerciais de forma acessória ou eventual. A fração comercial é identificável, separável e avaliada distintamente, o que autoriza a constrição exclusivamente sobre essa parte, sem afrontar a finalidade da norma protetiva.

Ainda que o imóvel seja o único bem do Executado/Agravado, a proteção legal não se estende a porção claramente desvinculada da função habitacional, quando demonstrada a possibilidade concreta de individualização da constrição.

Nesse panorama, revela-se necessária a modificação do
decisum
para autorizar a penhora da fração do imóvel de matrícula n. 5.923 correspondente à edificação comercial.

Feitas essas considerações,
dou provimento ao recurso
, reformo a decisão singular e determino a manutenção da penhora do imóvel objeto da matrícula n. 5.923 do Cartório de Registro de Imóveis de Pontes e Lacerda/MT, limitada à fração correspondente à edificação comercial, conforme delimitado no laudo técnico de avaliação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025