Tribunal: TJMT
Processo: 1032991-58.2025.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032991-58.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Acessão, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SANDRO MARCOS DE OLIVEIRA - CPF: 911.896.086-34 (ADVOGADO), VICENTE GONCALVES DELGADO - CPF: 627.692.351-68 (AGRAVANTE), DANIELE BALIEIRO GALVAO DELGADO - CPF: 986.733.351-91 (AGRAVANTE), ELVIA LUCIA KUHN SARMENTO - CPF: 270.751.728-32 (AGRAVADO), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTE PONTO, NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.
CONEXÃO E LITISPENDÊNCIA
. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA DESOCUPAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE,
NÃO
PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, que deferiu liminar para desocupação voluntária do imóvel em quinze dias, sob pena de desocupação coercitiva.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se há prejudicialidade externa e litispendência entre esta ação e a anterior declaratória de nulidade contratual, justificando a suspensão do feito; e (
ii
) verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo.

III. Razões de decidir

3. A análise da existência de litispendência, conexão e prejudicialidade externa não foi objeto da decisão agravada, sendo incabível sua apreciação direta pelo Tribunal sob pena de supressão de instância.

4. Restou comprovado que, findo o prazo contratual, os agravantes permaneceram no imóvel sem pagamento dos aluguéis, ensejando a prorrogação da locação por prazo indeterminado e a caracterização da inadimplência.

5. A liminar de despejo foi corretamente deferida com fundamento no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, diante da ausência de garantias locatícias, inadimplemento e prestação de caução pela locadora.

6. O pedido subsidiário de prazo de 90 dias para desocupação não foi acolhido por ausência de comprovação de fato impeditivo relevante ou justificativa idônea.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte,
não
provido.

Tese de julgamento: “1. Não se conhece do agravo de instrumento quanto às matérias não enfrentadas na decisão agravada, sob pena de supressão de instância. 2. Caracterizada a prorrogação do contrato por prazo indeterminado e o inadimplemento dos aluguéis, é cabível a concessão de liminar para desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da L. nº 8.245/1991.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC,
arts
. 56, 313, V, 1.016, III; Lei nº 8.245/1991,
arts
. 9º, III, 56,
p.u
., e 59, § 1º, IX.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AI 1027876-
27.2023.8.11.0000, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 15.05.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento n. 1032991-58.2025.8.11.0000 de decisãoda 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c com Cobrança de
Alugueis
, deferiu a liminar para a desocupação voluntariamente o imóvel no prazo de 15 dias.

Os agravantes alegam que em 16/06/2025, ajuizaram a Ação Declaratória de Nulidade Contratual n. 1056375-24.2025.8.11.0041 contra a agravada e está com audiência designada para o próximo mês de outubro.

Aduzem que, ignorando o feito em curso, ela ingressou com duas novas demandas, reintegração de posse, em julho de 2025 e a de despejo, em agosto de 2025.

Argumentam haver caso típico de litispendência entre as três ações, pois envolvem as mesmas partes, cujos pedidos e causa de pedir recaem sobre idênticos fatos e fundamentos jurídicos, devendo aplicar-se os institutos da conexão e continência previstos nos artigos 56, 57 e 58 do CPC.

Argumentam haver prejudicialidade externa (art. 313, V do CPC), pois a sentença de despejo depende do julgamento da nulidade contratual, devendo aquela ser suspensa até decisão desta.

Quanto ao mérito, sustentam que não há inadimplência, pois cumpriram integralmente as 12 parcelas de R$3.500,00 ajustadas (junho/2024 a junho/2025), além da entrada de R$ 75.000,00.

Consignam que a alegada inadimplência refere-se ao período posterior ao término do contrato, inexistindo cláusula de renovação.

Pontuam que a avença apresenta vícios graves, tais como declarações falsas da agravada sobre ser proprietária quando o imóvel está em alienação fiduciária ao Banco Bradesco, ausência de anuência do credor fiduciário e datas conflitantes no documento.

Afirmam inexistir o
periculum in mora
, pois ela (agravada) já recebeu R$ 117.000,00 e possui outros bens, enquanto eles têm cinco filhos menores, e investiram substancialmente no imóvel.

Subsidiariamente, postulam a concessão de prazo de 90 dias para desocupação voluntária, tendo em vista as circunstâncias familiares e o elevado valor já investido no bem.

E
feito suspensivo
deferido (Id.
317423364
).

Contraminuta no Id.
323552885
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A agravada ajuizou o feito alegando que firmou com os agravantes Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel c/c Locação, referente ao apartamento nº 1101 do Edifício Saint
Riom
, em Cuiabá.

Diz que eles se comprometeram a pagar aluguel de R$3.500,00 por doze meses, e foram imitidos na posse.

Afirma que, decorrido esse prazo, não pagaram o valor estipulado da compra, e não adimpliram os aluguéis de junho até agosto de 2025.

Pleitearam o imediato despejo, o que foi concedido nos seguintes termos:

Diante do exposto, com respaldo nos princípios do livre convencimento motivado e da fundamentação dos atos jurisdicionais, e estando presentes os requisitos do art. 300 do CPC e art. 59, § 1º, inciso IX da Lei 8.245/1991,
DEFIRO
o pedido de liminar para determinar a parte ré
desocupar voluntariamente
o imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva, a partir do final deste prazo, o que desde já defiro, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário.

A controvérsia central deste recurso reside na análise da legalidade da decisão que concedeu liminar de despejo em favor da agravada, considerando a existência de ação declaratória de nulidade contratual previamente ajuizada pelos agravantes.

Os agravantes suscitaram
a
prejudicialidade
externa entre esta demanda e a ação de nulidade contratual que ajuizou contra a agravada,
além da
litispendência
e conexão entre elas.

Todavia, essa
questão
não foi matéria da decisão agravada e

o efeito devolutivo do Agravo possui o condão de levar ao Tribunalapenas as questões já enfrentadas, tornando insuscetível à cognição as não inseridas neste limite, não obstante serem de ordem pública.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO–CUMPRIMENTO DE SENTENÇA NA AÇÃO CIVIL PÚBLICA N. 0008465-28.1994.4.01.3400–CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA ENTRE O BANCO CENTRAL, UNIÃO E BANCO DO BRASIL-SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA –IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – REJEIÇÃO LIMINAR -RAZÕES DISSOCIADAS - ART. 1.016, III, DO CPC –
RECURSO NÃO CONHECIDO
.

O efeito devolutivo do Agravo de Instrumento alcança apenas as questões analisadas pelo juízo de primeiro grau. É vedado ao Tribunal conhecer matérias não enfrentadas na decisão combatida, ainda que sejam de ordem pública, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição.

O agravante deve expor as razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão (art. 1.016, III, do CPC). Se os fundamentos apresentados estão dissociados dosutilizados pelo juízo de origem, impõe-se o não conhecimento do Recurso.
(AI
1027876-27.2023.8.11.0000
, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 15/05/2024)

Desse, modo,
não conheço do Recurso nesse ponto
.

No mérito,
alegam que não há inadimplência porque cumpriram integralmente as 12 parcelas de aluguel pactuadas, de junho/2024 a junho/2025. Contudo, conforme se extrai dos autos, eles permaneceram no imóvel após o término do prazo contratual, sem pagar os aluguéis
desde
junho/2025.

Nesse ponto, é importante destacar que, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato):

"Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado."

O art. 300 do CPC estabelece que “
A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
”
.

A
o permanecerem no imóvel após o término do prazo contratual, sem oposição da locadora, a locação prorrogou-se por prazo indeterminado, mantendo-se todas as demais cláusulas, inclusive a obrigação de pagar o aluguel mensal.

Desse modo, a
inadimplência está configurada a partir do momento em que os agravantes deixaram de
efetuar esses pagamentos,
o que justifica o ajuizamento da ação de despejo com fundamento no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91
, o que configura a probabilidade do direito.

Quanto ao perigo de dano, a agravada demonstrou que o imóvel está alienado fiduciariamente ao Banco Bradesco e que depende dos aluguéis para honrar as parcelas do financiamento.

Comprovou, ainda, que o Banco já iniciou procedimento de alienação do imóvel junto ao CRI de Cuiabá, conforme Ofício 1862/2025 do 2º Ofício de Cuiabá/MT.

Nesse contexto, a manutenção dos agravantes na posse do imóvel sem o pagamento dos aluguéis coloca em risco o direito de propriedade da agravada, que pode perder definitivamente o bem em razão da execução da garantia fiduciária.

Por outro lado, os agravantes não demonstraram que a desocupação do imóvel lhes causará dano irreparável ou de difícil reparação. A alegação de que possuem cinco filhos menores,
além de não ter sido comprovada,
não é suficiente
,

por si só,
para afastar a aplicação da lei, especialmente quando há inadimplemento confesso dos aluguéis após o término do prazo contratual.

A liminar de despejo foi concedida com fundamento no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, que dispõe:

"Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo."

No caso, a agravada comprovou que o contrato não possui qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato e que os agravantes estão inadimplentes com os aluguéis. Além disso, prestou caução no valor equivalente a três meses de aluguel, conforme exigido pela lei
(art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato).

Portanto, estão presentes todos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo.

Os agravantes formularam pedido subsidiário para que, caso não seja acolhida a tese principal, seja-lhes concedido prazo de 90 dias para desocupação do imóvel.

Contudo, não apresentaram justificativa razoável para
afastar a regra legal de desocupação em quinze dias
, e embora tenham arguido que possuem cinco filhos menores,
não trouxeram qualquer comprovação disso.

Pelo exposto,
conheço em parte do Recurso e, nesse ponto, nego-lhe provimento
, para manter a decisão agravada que determinou a desocupação voluntária do imóvel em quinze dias.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025