Tribunal: TJMT
Processo: 1036341-54.2025.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036341-54.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RANNIER FELIPE CAMILO - CPF: 022.235.901-36 (ADVOGADO), SPE - COSTA FAZENDAS S/A - CNPJ: 15.007.629/0001-30 (AGRAVANTE), VICENTE APARECIDO FRANCISCO COSTA - CPF: 060.928.468-10 (AGRAVANTE), ILDA ONESCO COSTA - CPF: 340.383.021-72 (AGRAVANTE), NOELI IVANI ALBERTI - CPF: 097.578.208-81 (ADVOGADO), ADAMA BRASIL S/A - CNPJ: 02.290.510/0001-76 (AGRAVADO), FERNANDO HACKMANN RODRIGUES - CPF: 437.519.460-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARTA PRECATÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. DECURSO TEMPORAL DE MAIS DE 6 ANOS. IMÓVEL URBANO. ALTERAÇÃO DE VALOR DE MERCADO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. PROTEÇÃO DO PATRIMÔNIO DO EXECUTADO. PREVENÇÃO DE ALIENAÇÃO POR PREÇO VIL. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação, homologou parecer técnico atribuindo ao imóvel penhorado o valor de R$ 755.000,00 (baseado em avaliação de 18/02/2019) e determinou o praceamento do bem, em carta precatória oriunda de ação de execução em trâmite na 8ª Vara Cível de Londrina/PR.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o decurso de mais de seis anos entre a avaliação judicial do imóvel (18/02/2019) e a fase de praceamento (outubro/2025) justifica a realização de nova avaliação, considerando-se: (i) a aplicabilidade do art. 873, inciso II, do CPC, que autoriza nova avaliação quando verificada majoração ou diminuição no valor do bem posteriormente à primeira avaliação; (ii) o dever do magistrado de determinar, de ofício, a atualização do laudo pericial quando houver decurso temporal significativo entre a avaliação e a hasta pública; e (iii) a necessidade de prevenir alienação por preço vil e eventual nulidade do ato de arrematação.

III. Razões de decidir

3. O lapso temporal superior a seis anos e oito meses entre a avaliação e o praceamento configura período manifestamente significativo, sendo notório que o mercado imobiliário está sujeito a oscilações decorrentes de desenvolvimento urbano, variações na oferta e demanda, alterações econômicas e inflação acumulada, tornando razoável presumir alteração relevante no valor de mercado do imóvel urbano.

4.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que constitui dever do juiz determinar, de ofício, a atualização do laudo de avaliação quando decorrer tempo significativo entre sua realização e a alienação judicial, visando evitar caracterização de preço vil, conforme precedentes da Primeira e Quarta Turmas do STJ.

5.

A regularidade formal do laudo elaborado em 2019 não afasta a necessidade de nova avaliação, pois a controvérsia não diz respeito à metodologia empregada na confecção original, mas à atualidade do valor atribuído ao bem diante do expressivo lapso temporal transcorrido.

6.

A determinação de nova avaliação constitui medida adequada, necessária e proporcional que equilibra a proteção do patrimônio do executado com a efetividade da tutela jurisdicional executiva, prevenindo nulidade futura do ato de arrematação sem causar prejuízo desproporcional ao exequente.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Agravo de Instrumento provido para reformar a decisão agravada e determinar nova avaliação do imóvel.

Tese de julgamento:

"1. O decurso de lapso temporal superior a seis anos entre a avaliação judicial e o praceamento do bem configura alteração presumida no valor de mercado do imóvel, autorizando nova avaliação nos termos do art. 873, inciso II, do CPC. 2. Constitui dever do magistrado determinar, de ofício, a atualização do laudo de avaliação quando transcorrido tempo significativo, independentemente de pedido expresso da parte, visando prevenir alienação por preço vil e garantir a regularidade do procedimento expropriatório."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 872; 873, II; 1.015, parágrafo único; 1.017; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no REsp 1.196.471/RS, Rel. Min. Luiz Fux, 1ª Turma, j. 02/12/2010; STJ, AgInt no REsp 1.130.982/PB, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15/08/2017; TJ-MT 10117668420228110000, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 09/08/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
SPE – COSTA FAZENDAS S/A, VICENTE APARECIDO FRANCISCO COSTA
e
ILDA ONESCO COSTA
contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Lucas do Rio Verde/MT, nos autos da
Carta Precatória nº 0002096-45.2015.8.11.0045,
oriunda da
Ação de Execução nº 0053919-55.2011.8.16.0014
, em trâmite na 8ª Vara Cível de Londrina/PR, manejada por
ADAMA BRASIL S/A
.

A decisão agravada, rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação, homologou o parecer técnico que atribuiu ao imóvel penhorado o valor de
R$ 755.000,00
(com base na avaliação realizada em
18/02/2019
) e determinou o praceamento do bem, com a nomeação de leiloeiro judicial.

Os agravantes sustentam que, transcorridos mais de
seis anos
entre a data da avaliação (18/02/2019) e a atual fase de praceamento (outubro/2025), configura lapso temporal manifestamente significativo, apto a ensejar alterações relevantes no valor de mercado do imóvel, com risco de nulidade do ato de arrematação.

Alegam que o art. 873, inciso II, do Código de Processo Civil autoriza nova avaliação quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem, invocando que constitui dever do magistrado determinar, de ofício, a atualização do laudo pericial quando houver decurso temporal significativo entre a avaliação e a hasta pública, a fim de evitar alienação por preço vil.

Requerem a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender o praceamento do imóvel até o julgamento definitivo do recurso e, no mérito, pugnam pela reforma da decisão agravada, com a consequente determinação de nova avaliação do bem penhorado.

O preparo recursal foi recolhido no id.

322463868.

Foi deferido o pedido de
efeito suspensivo
ao presente agravo de instrumento, determinando a suspensão dos efeitos das decisões agravadas de id. 168715334 e integrativa de id. 209892225 e do praceamento do imóvel de matrícula nº 2.953 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT (Id. 322768353).

A parte agravada sustenta que o laudo de avaliação foi elaborado em conformidade com as normas da ABNT e com o art. 872 do CPC, não havendo elementos técnicos que permitam afastar a avaliação realizada.

Argumenta que nenhuma das hipóteses do art. 873 do CPC restou configurada, inexistindo arguição fundamentada de erro ou dolo, prova de majoração ou diminuição do valor do bem, ou dúvida fundada do juiz quanto ao valor atribuído.

Alega que o simples decurso temporal não impõe, por si só, a necessidade de nova avaliação, especialmente quando foi oportunizada impugnação no momento processual adequado, já exercida e rejeitada, e quando o laudo cumpriu fielmente os termos do art. 872 do CPC.

Ao final, requer a revogação do efeito suspensivo e desprovimento do agravo de instrumento (Id. 328989398)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

A decisão agravada foi proferida em
Carta Precatória de Cumprimento de Sentença/Execução
, sendo, portanto, impugnável por agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal previstos no art. 1.017 do CPC,
CONHEÇO
do recurso.

Os agravantes possuem legitimidade recursal, na qualidade de executados no processo de origem, bem como manifesto interesse em recorrer, ante a iminência do praceamento do imóvel de sua propriedade com base em avaliação realizada há mais de seis anos.

A controvérsia recursal cinge-se à necessidade de realização de nova avaliação do imóvel penhorado, em razão do significativo lapso temporal transcorrido entre a data da avaliação judicial (18 de fevereiro de 2019) e a atual fase de praceamento do bem (outubro de 2025), perfazendo mais de seis anos e oito meses.

Os agravantes sustentam que o art. 873, inciso II, do Código de Processo Civil autoriza a realização de nova avaliação quando se verificar, posteriormente, majoração ou diminuição no valor do bem, invocando, ainda, que constitui dever do magistrado determinar, de ofício, a atualização do laudo pericial sempre que houver decurso temporal relevante entre a avaliação e a hasta pública, a fim de se evitar alienação por preço vil.

A parte agravada, por sua vez, sustenta que o laudo de avaliação foi elaborado em conformidade com as normas técnicas aplicáveis e com o art. 872 do Código de Processo Civil, inexistindo elementos que justifiquem o afastamento da avaliação realizada.

Pois bem. A avaliação constitui ato processual essencial no procedimento expropriatório, destinando-se a estabelecer o valor de mercado do bem penhorado para fins de alienação judicial.

O art. 872 do CPC estabelece os requisitos da avaliação, determinando que:

“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:

I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;

II - o valor dos bens.”

Por sua vez, o art. 873 do CPC estabelece as hipóteses em que é
admitida nova avaliação
, dispondo que:

“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que
houve

majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” (grifo nosso)

A interpretação sistemática desses dispositivos revela que o legislador estabeleceu um regime jurídico voltado a equilibrar dois valores fundamentais no processo de execução: de um lado, a efetividade da tutela jurisdicional executiva, que demanda celeridade na satisfação do crédito exequendo; de outro, a proteção do patrimônio do executado, que não pode ser alienado por valor inferior ao de mercado, sob pena de configurar-se preço vil.

Conforme documentado nos autos, o
laudo de avaliação
foi elaborado em
18/02/2019
, atribuindo ao imóvel comercial de matrícula nº 2.953 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT o valor de
R$ 755.000,00
. O imóvel consiste em lote urbano de 702m2, com edificação de 345m2, situado no Bairro Centro de Lucas do Rio Verde/MT.

A decisão que homologou o referido laudo e determinou o praceamento foi proferida em
08/11/2024
, ou seja,
mais de 5 (cinco) anos e 8 (oito) meses
após a realização da avaliação. Até a presente data, já
transcorreram mais de 6 (seis) anos e 8 (oito) meses
desde a confecção do laudo pericial. O imóvel ainda não foi levado a hasta pública, estando em fase de nomeação de leiloeiro e providências preparatórias.

Os agravantes apresentaram impugnação ao laudo de avaliação, a qual foi rejeitada pelo Juízo a quo, sob o fundamento de que o parecer técnico apresentado pelos executados encontrava-se em desconformidade com a NBR 14.653-2 da ABNT, que disciplina os procedimentos para avaliação de imóveis urbanos, não contendo informações precisas acerca do imóvel nem da metodologia empregada para apuração do valor do bem.

O Juízo homologou o parecer técnico de avaliação mercadológica constante no documento de ID 84450922, diante da concordância expressa da parte exequente e por estar em conformidade com as normas técnicas exigíveis ao procedimento.

Posteriormente, os executados opuseram embargos de declaração, sustentando a existência de omissão quanto à necessidade de nova avaliação do imóvel, em razão do significativo lapso temporal transcorrido desde a primeira avaliação.

Os
embargos foram rejeitados
sob o fundamento de que a decisão embargada já havia se manifestado de forma fundamentada acerca dos motivos pelos quais rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação, não se prestando os aclaratórios à apreciação de pedido não formulado de reavaliação do bem nem ao reexame da metodologia utilizada na elaboração do laudo homologado.

É notório que o mercado imobiliário está sujeito a oscilações de preço decorrentes de múltiplos fatores, tais como desenvolvimento urbano da região, implantação de infraestrutura pública, as variações na oferta e demanda de imóveis, as alterações nas condições econômicas gerais e locais, além da inflação acumulada no período. Tais fatores tornam razoável presumir que o valor de mercado de um imóvel urbano sofra alterações relevantes quando transcorre lapso temporal significativo entre a avaliação e a alienação judicial.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que constitui dever do juiz determinar, de ofício, a atualização do laudo de avaliação quando entre sua realização e a data da alienação judicial decorrer tempo significativo, a fim de evitar a caracterização de preço vil.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS. ARREMATAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. PRECLUSÃO. LAPSO TEMPORAL DE 7 ANOS ENTRE A AVALIAÇÃO E A ARREMATAÇÃO. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO
.

1. Os embargos à arrematação são servis ao desfazimento da arrematação por preço vil (RESP 45.346/SPRESP 45346/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, PRIMEIRA TURMA).
2. É dever do juiz determinar de ofício a atualização do laudo de avaliação, quando entre sua realização e a data da alienação judicial decorrer tempo significativo
(RESP 156512/SP, Rel. Ministro GARCIA VIEIRA, PRIMEIRA TURMA).

3.

In casu restou assentado no acórdão recorrido que a avaliação dos bens se deu 7 (sete) anos antes da arrematação, sendo razoável supor que possa ter havido variação significativa no preço dos imóveis
. 4. Deveras, na Prefeitura os imóveis ostentam valor significativamente superior ao da avaliação, o que indicia a vileza do preço do expropriado. 5. Agravo regimental desprovido.” (STJ, AGRG no RESP 1196471/RS, Rel. Min. LUIZ FUX, 1ª Turma, julgado em 2.12.10, publicado no DJE de 14.12.10). (grifo nosso)

No mesmo sentido julgado do Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo,
verbis:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título extrajudicial. Cédula Rural Hipotecária nº 40/00956-4 firmada em 19/04/2013, no valor de R$ 1.000 .000,00. Penhora. Imóveis rurais. Decisão que, dentre outras deliberações, negou a suspensão dos atos expropriatórios dos imóveis penhorados. Insurgência da executada. Pretensão de nulidade de todas as intimações e atos processuais pós juntadas da procuração de fl. 245. Inadmissibilidade. Descabida a alegação de violação ao disposto no art. 272, § 2º, do CPC/2015, posto que as intimações foram dirigidas ao procurador anteriormente constituído. Ausência de comunicação de revogação ou substabelecimento do mandato anterior. Nulidade inexistente.
Pedido de nova avaliação dos bens constritos. Admissibilidade. Avaliação dos imóveis se deu quatro anos antes da hasta pública. Inteligência do art. 873 do CPC. Lapso temporal que se mostra suficiente a alterar o valor dos bens. Necessidade de se apurar o seu real estado
. Não há nulidade da penhora por falta de intimação do cônjuge. Intimação, no entanto, necessária antes de se realizar a alienação judicial. Inexistência de prova da cômoda divisão do imóvel. Matéria, ademais, que não foi enfrentada em primeira instância e que não pode ser analisada em grau recursal, sob pena de supressão de instância. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido, com determinação.” (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2263347-86.2023.8.26.0000 Guará, Relator.: Helio Faria, Data de Julgamento: 09/01/2024, 18ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/01/2024)

Este Tribunal de Justiça de Mato Grosso perfilha o mesmo entendimento:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMETO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PEDIDO DE SUSPENSÃO DE PRAÇA E NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO. “
1. A realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem
. 2. Ademais, é de se considerar que a variação do valor de imóveis perante o mercado imobiliário não ocorre pelos mesmos índices aplicáveis à dívida executada, de modo que se torna essencial que o leilão ocorra com base no valor atualizado do bem, para evitar descompasso entre o valor pago pelo arrematante e o verdadeiro valor do bem. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1130982/PB, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2017, DJe 29/08/2017)”. (TJ-MT 10117668420228110000 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 09/08/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2022). (grifo nosso)

No caso em análise, o decurso de mais de seis anos e oito meses entre a data da avaliação (18 de fevereiro de 2019) e a atual fase de praceamento (outubro de 2025) configura lapso temporal manifestamente significativo, apto a ensejar alterações relevantes no valor de mercado do imóvel, seja em razão de valorização imobiliária local, seja em virtude de variações econômicas e dos índices inflacionários acumulados no período.

Além disso, os agravantes trouxeram elementos que servem como indício razoável de possível majoração no valor de mercado do bem, ao juntarem aos autos anúncio de imóvel comercial semelhante, situado na mesma região (bairro Menino de Deus, em Lucas do Rio Verde/MT), sendo ofertado por valor significativamente superior àquele constante do laudo elaborado em 2019. Embora tal elemento não constitua prova técnica conclusiva, serve como indício que reforça a presunção de alteração no valor de mercado do imóvel.

A decisão que rejeitou os Embargos de Declaração (ID. 209892225) afastou o pedido de nova avaliação com fundamento na inexistência de vício ou contradição na decisão embargada, consignando que a decisão objurgada discorreu de forma fundamentada sobre os motivos pelos quais rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação, não se prestando os aclaratórios para avaliar pedido não formulado de reavaliação do bem ou questionar a metodologia empregada na confecção do laudo homologado.

Contudo, tal fundamentação não enfrentou adequadamente a tese central sustentada pelos agravantes, qual seja, o dever do magistrado de determinar, de ofício, a atualização do laudo pericial quando houver decurso temporal significativo.

Com efeito, a questão não se refere à metodologia empregada na confecção do laudo homologado, mas sim à atualidade do valor atribuído ao bem, considerando o significativo lapso temporal transcorrido entre a avaliação e o praceamento. Trata-se de questão que pode e deve ser conhecida de ofício pelo magistrado, independentemente de pedido expresso da parte, pois relacionada à regularidade do procedimento expropriatório e à prevenção de alienação por preço vil.

Ademais, a parte agravada sustenta que o laudo de avaliação foi elaborado em conformidade com as normas técnicas aplicáveis e com o art. 872 do Código de Processo Civil, não havendo elementos que justifiquem o afastamento da avaliação realizada. Argumenta que nenhuma das hipóteses previstas no art. 873 do CPC restou configurada, inexistindo alegação fundamentada de erro ou dolo, prova de majoração ou diminuição do valor do bem, ou dúvida fundada do Juízo quanto ao valor atribuído.

Sem razão a agravada.

Ocorre que, a controvérsia não diz respeito à regularidade formal do laudo de avaliação elaborado em 2019, o qual, de fato, pode ter observado adequadamente as normas técnicas vigentes à época de sua elaboração, mas sim à atualidade do valor atribuído ao bem, diante do expressivo lapso temporal transcorrido entre a data da avaliação e o momento do praceamento.

A solução da controvérsia deve considerar a aplicação dos princípios constitucionais da efetividade da tutela jurisdicional (art. 5º, XXXV, da CF), da proporcionalidade e da razoabilidade, que informam a interpretação das normas infraconstitucionais aplicáveis.

Diante do contexto apresentado, a ponderação entre os interesses em conflito conduz à conclusão de que a determinação de nova avaliação do imóvel constitui medida adequada, necessária e proporcional em sentido estrito, pois assegura a proteção do patrimônio do executado sem causar prejuízo desproporcional ao exequente, além de prevenir a nulidade do ato de arrematação e a necessidade de repetição do procedimento expropriatório.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do agravo de instrumento e lhe
DOU PROVIMENTO
para reformar a decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação do imóvel de matrícula nº 2.953 do Cartório de Registro de Imóveis de Lucas do Rio Verde/MT, nos termos do art. 873, inciso II, do Código de Processo Civil, devendo o Juízo a quo nomear perito avaliador para elaboração de novo laudo pericial, observando-se o contraditório e as demais formalidades legais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025