Tribunal: TJMT
Processo: 1037902-68.2017.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037902-68.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SERGIO CORREA DE CARVALHO - CPF: 641.106.133-53 (APELADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), GIZELA BARRETO SAMPAIO - CPF: 046.375.801-37 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), SERGIO CORREA DE CARVALHO - CPF: 641.106.133-53 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO E RECURSOS PREJUDICADOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE PERDAS E DANOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL COM DEFEITO/VÍCIO DE CONSTRUÇÃO – PRODUÇÃO DE LAUDO PERICIAL UNILATERAL – NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA COM VISTAS A AFERIR A RESPONSABILIDADE PELOS SUPOSTOS VÍCIOS – BUSCA PELA VERDADE REAL DOS FATOS – QUESTÃO DE FATO – SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO –
RECURSOS PREJUDICADOS
.

As supostas falhas na construção apontadas na contestação e durante a instrução devem ser elucidadas através de perícia técnica, haja vista que, sem que seja realizada não há como se dirimir a controvérsia acerca da existência de vícios construtivos, bem como demonstrar a devida responsabilidade das partes e a verdade real dos fatos.

A teor do disposto no parágrafo único do artigo 370 do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado da lide, sem que o Juízo de origem indeferisse, em decisão fundamentada, a produção da prova pericial pleiteada pelas construtoras, caracterizou, nos autos, o apontado cerceamento do direito ao contraditória e à ampla defesa.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1037902-68.2017.8.11.0041

APELANTES: ERBE INCORPORADORA 076 LTDA e outra
e
SÉRGIO CORRÊA DE CARVALHO

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA
e
outra
(requeridos)

e

SÉRGIO CORRÊA DE CARVALHO
(autor), contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Ângelo Judai Júnior
, lançada nos autos da Ação de Perdas e Danos c/c Indenização por Danos Morais nº. 1037902-68.2017.8.11.0041, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
“[...] confirmar a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, no valor de R$ 5.100,89 (já cumprida) e condenar a parte requerida a pagar ao autor, a título de danos morais, a quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice do INPC, o dano material deverá ser corrigido a partir da data do sinistro, juros a partir da citação”
(sic)

Por fim, determinou que
“Considerando que a parte autora decaiu de parte considerável do pedido (lucros cessantes), cabe aplicar aqui o disposto no art. 86, caput, do CPC, onde se lê que “serão proporcionalmente distribuídas” entre os litigantes “as despesas”. Condena-se, assim, as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais, com suporte no art. 85, § 2º, do CPC, deverão ser fixados em 15% sobre o valor da condenação, levando-se em conta a natureza da demanda, o bom trabalho desempenhado pelos advogados e o tempo exigido para o seu serviço, a ser suportado na proporção de 60% pela parte autora e 40% pela ré”
(sic).

As apelantes
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA e outra
, em suas razões recursais, sustentam que
“O juízo a quo condenou ainda a Apelante a realizar o pagamento de R$ 8.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por dano moral, por entender que houve suposta falha na prestação de serviço e que esta é capaz de gerar dever de indenizar com base na responsabilidade objetiva decorrente do risco da atividade. Entretanto, cumpre ressaltar que no caso dos autos, o distrato inicial ocorreu por vontade exclusiva do Apelado, uma vez que o mesmo ao adquirir o imóvel de n.º 2501, tinha plena ciência do que estava adquirindo, não logrando êxito o Autor na comprovação de suas alegações. Dessa forma, ao optar por distratar o contrato, celebrando um novo para a unidade 1201 assumiu o risco da possibilidade de reprogramação da data de entrega, posto que, apesar de concluída a obra, para que seja possível a entrega das chaves se faz necessário o cumprimento de requisito essencial, qual seja, a quitação do contrato. Tal assertiva é de pleno conhecimento do Apelado, o qual não pode alegar qualquer desconhecimento neste sentido”
(sic).

Ponderam que
“Nesse sentido, a declaração do Apelado de que foi prejudicado, uma vez que o imóvel seria entregue pelas Apelantes em 30 de abril de 2015 não se mostra Página 5 de 12 verdadeira, na medida que a entrega do imóvel se encontra condicionada ao pagamento integral do saldo devedor ou assinatura da escritura de alienação fiduciária em garantia, ou seja, o Apelado deve estar rigorosamente em dia com todas as obrigações assumidas neste contrato. Veja, portanto, que o Apelado somente quitou a unidade em 16/07/2015, conforme atesta extrato colacionado abaixo e que igualmente segue anexo aos autos”
(sic).

Dizem que
“é inequívoco que não houve qualquer conduta das Apelantes que pudesse gerar o dever de indenizar ao Apelado pelos alegados danos morais, uma vez que não é qualquer dissabor ou aborrecimento que enseja o dever de reparar os danos morais que uma pessoa diz ter sofrido. Página 6 de 12 Assim, até a quitação integral do preço do imóvel não estavam presentes os requisitos indispensáveis para o recebimento da posse do imóvel, conforme amplamente demonstrado nos autos. Ainda, é relevante expor que, não obstante a não quitação do imóvel, as Apelantes, por mera liberalidade e numa clara demonstração de boa-fé fez a entrega da unidade ao Apelado em 26 de junho de 2015. Portanto, não há que se falar em atraso na entrega do empreendimento”
(sic).

Mensuram que
“em relação aos supostos vícios de construção, não é possível presumir que os defeitos apresentados no imóvel tenham sido capaz de causar abalo emocional ao Apelado, a ponto de justificar indenização por danos morais. Não obstante, no caso, em análise inexistiu qualquer risco à integridade física e segurança dos moradores do imóvel decorrente dos ventilados vícios na construção, razão pela qual não resta configurada a violação do patrimônio imaterial do Apelado”
(sic).

Expõem que
“Ainda que fosse responsabilidade das Apelantes sobre eventuais vícios de construção, não seria o caso de indenização por danos morais, pois se trataria de mero inadimplemento contratual. Dessa forma, não há que se falar em qualquer ação ou omissão por parte da Apelante que possa caracterizar o alegado sofrimento do Apelado, ou ainda, qualquer atitude que possa gerar o efetivo dano”
(sic).

Explanam que
“Subsidiariamente, caso não seja esse o entendimento deste Tribunal, o que realmente não se espera e aduz em homenagem ao princípio da eventualidade, cumpre às Apelantes pleitearem a redução do valor fixado a titulo de danos morais. Extrai-se dos autos que a condenação foi arbitrada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), revelando-se extremamente exorbitante, levando em consideração todo o contexto fático probatório apresentado, a condição socioeconômica das partes e os pseudos prejuízos suportados pela parte autora-recorrida. No caso, inexistiu qualquer risco à integridade física e segurança dos moradores do imóvel decorrente dos ventilados vícios na construção, razão pela qual não resta configurada a violação do patrimônio imaterial do Apelado. Ademais, como se sabe, a valoração da compensação moral deve ser apurada mediante prudente arbítrio do magistrado, motivado pelo princípio da razoabilidade, e observadas a gravidade e a repercussão do dano, bem como a intensidade e os efeitos do sofrimento”
(sic).

Entendem que “
A finalidade compensatória, por sua vez, deve ter caráter didático-pedagógico, evitado o valor excessivo ou ínfimo, objetivando, sempre, o desestímulo à conduta lesiva. A compensação moral deve, ainda, obedecer aos princípios da proporcionalidade (intensidade do dano, dos transtornos etc.), da exemplaridade (desestímulo à conduta) e da razoabilidade (adequação e modicidade). Assim, em homenagem aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atento ao grau de reprovabilidade da conduta, à sua repercussão na esfera íntima do ofendido, ao caráter educativo e à capacidade econômica das partes, mostra-se excessivo o quantum indenizatório fixado pelo Juízo de origem em R$ 8.000,00 (oito mil reais), sendo devida a sua redução”
(sic).

Afirmam que
“merece reforma a r. sentença, para que seja afastada a condenação por danos morais, pois conforme demonstrado, o simples inadimplemento contratual, que nem sequer existiu na hipótese dos autos, não é suficiente para configuração do dano moral indenizável. Subsidiariamente, em homenagem aos princípios da razoabilidade, considerando a exorbitância do quantum indenizatório, fixado na origem em R$ 8.000,00 (oito mil reais), pugna a Apelante pela redução da indenização, nos termos da fundamentação acima delineada”
(sic).

A par destes argumentos, pedem o provimento do apelo, “
para que seja afastada a condenação a título de danos morais, pois conforme demonstrado, o simples inadimplemento contratual, que nem sequer existiu na hipótese dos autos, não é suficiente para configuração do dano moral indenizável. Subsidiariamente, considerando a exorbitância do quantum indenizatório, fixado na origem em R$ 8.000,00 (oito mil reais), pugna a Apelante pela redução da indenização, para patamar que atenda aos princípios da razoabilidade, nos termos da fundamentação acima delineada”
(sic).

O apelante
SÉRGIO CORRÊA DE CARVALHO
, em suas razões recursais, sustenta que “
Com a devida vênia, o magistrado a quo, em que pese tenha observado que o havia contrato anterior entre as partes com rescisão em decorrência do imo vel entregues ser totalmente diverso daquele comercializado, equivocadamente na o reconheceu a culpa da ora apelada pelos danos experimentados pelo comprador/ora apelante. Pelo vasto arcabouço probatório acostado aos autos, resta comprovado: i. o atraso na entrega da obra; ii. A divergência do imóvel comercializado e entregue; iii. A existência de distrato entre as partes decorrente da diferença do produto; iv. Os danos financeiros experimentados pelo autor/ora apelante que necessitou, realizar nova contratação, efetuar novo financiamento banca rio por culpa da construtora, que culminou em desembolso de mais de R$ 7.936,94, referente aos juros com o novo financiamento”
(sic).

Salienta que
“Inobstante, o atraso na entrega no imóvel obrigou o apelante a realizar desembolsos com moradia (aluguel) enquanto aguardava. Ale m da entrega tardia, a construtora na o cumpriu com os padro es estipulados em contrato. Isto culminou na alteração dos móveis planejados do autor/ora apelante que, pautado no projeto e contrato entregues pelo apelado, contratou a elaboração de móveis sob medida para seu tão aguardado lar”
(sic).

Afirma que
“a decisão mostra desacerto ao afirmar que o autor agiu corretamente ao solicitar a cumulação de pedidos de lucros cessantes com a multa moratória, ao passo que, logo em seguida, nega a possibilidade dessa cumulação com base no Tema 970 do STJ1. Pois bem, sabe-se que ha distinção entre os lucros cessantes e danos emergentes. Ambos são espécies de danos materiais: o lucro cessante e o que a vítima deixou de ganhar, ao passo que o dano emergente e o que ocasionou efetiva diminuição patrimonial desta”
(sic).

Aduz que “
verifica-se que nos processos que versem sobre o atraso na entrega de bens imóveis, diante da ausência de apreciação do STJ, no Tema 970, quanto a impossibilidade de cumulação de danos emergentes com a clausula penal moratória, e por estarmos diante de institutos com natureza jurídica distinta dos lucros cessantes, leva-se a admitir a referida cumulação. Por fim, ao na o examinar adequadamente a natureza das penalidades envolvidas no contrato, a decisão combatida acaba por se contradizer
” (sic).

Entende que
“A sentença recorrida fixou os danos morais em um valor claramente insuficiente, que na o condiz com a extensa o dos danos sofridos pelo Apelante. O artigo 944 do Código Civil estabelece que a indenização se mede pela extensão do dano Os danos materiais sofridos pelo Apelante foram demonstrados nos autos através de: contrato, recibos, contrato de financiamento, comprovante de alugueis e condomínio entre outros documentos juntados aos autos. No entanto, a r. sentença na o considerou tais provas de maneira adequada, deixando de condenar o Apelado ao ressarcimento integral dos prejuízos sofridos”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para
“[...] que seja reformada sentença objurgada, reconhecendo o direito a responsabilização das apeladas, com restituição dos lucros cessantes, danos materiais; Ainda, requer a majoração dos danos materiais sofridos pelo Apelante, condenando o Apelado ao pagamento integral desses valores”
(sic).

Contrarrazões de
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA e outra
, em Id. 240516296, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação de
SÉRGIO CORRÊA DE CARVALHO.

Contrarrazões de
SÉRGIO CORRÊA DE CARVALHO
, em Id. 267611793, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação de
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA e outra
.

Preparo recursal referente ao recurso de apelação de
SÉRGIO CORRÊA DE CARVALHO
devidamente recolhido, conforme certidão de Id. 240939650.

Preparo recursal referente ao recurso de apelação de
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA e outra
devidamente recolhido, conforme certidão de Id. 240939659.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Antes de adentrar ao cerne da questão, pertinente tecer breves relatos dos fatos para melhor compreensão da matéria.

Cinge-se dos autos que
SÉRGIO CORRÊA DE CARVALHO
ajuizou a presente ação de perdas e danos c/c indenização por danos morais, relatando, em síntese, que em 08 de dezembro de 2014, adquiriu uma unidade no “Residencial Bonavita” (apartamento nº. 2501 do Bloco B) com base em promessas publicitárias e projeto arquitetônico fornecido pelas rés, visando estabelecer residência em Cuiabá-MT.

Sustenta que o imóvel foi ofertado como novo, na planta original, com entrega prometida para 30 de abril de 2015, pelo valor de R$478.000,00 (quatrocentos e setenta e oito mil reais). Contudo, ao visitar o apartamento adquirido, deparou-se com um imóvel profundamente alterado, com reformas supostamente realizadas por um proprietário anterior — fato que afirma jamais ter sido informado pelas rés no momento da venda.

Alega que sentindo-se ludibriado, procedeu com o distrato da aquisição inicial em 23 de abril de 2015, firmando, na mesma data, novo contrato para a compra do apartamento 1201 do mesmo condomínio e bloco, pelo valor de R$465.000,00 (quatrocentos e sessenta e cinco mil reais), com compensação parcial do valor já pago no importe de R$96.057,57 (noventa e seis mil, cinquenta e sete reais e cinquenta e sete centavos).

Mensura que em razão de a nova unidade já estar concluída na época da contratação, as rés condicionaram a entrega das chaves à apresentação de contrato de financiamento assinado e registrado, além da quitação de tributos, tendo obtido a posse do imóvel em 26 de junho de 2015, após sofrer inúmeros percalços, como a necessidade de moradia temporária em quitinete, aumento dos juros bancários decorrente de novo financiamento.

Ressalta que identificou no imóvel adquirido vários defeitos construtivos, como infiltrações por falta de vedação nas janelas, chuveiro sem fiação elétrica e piso desigual nos banheiros, forçando o autor a custear reformas e adaptações em um imóvel recém-entregue.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
“[...] confirmar a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, no valor de R$ 5.100,89 (já cumprida) e condenar a parte requerida a pagar ao autor, a título de danos morais, a quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice do INPC, o dano material deverá ser corrigido a partir da data do sinistro, juros a partir da citação”
(sic).

Por fim, determinou que
“Considerando que a parte autora decaiu de parte considerável do pedido (lucros cessantes), cabe aplicar aqui o disposto no art. 86, caput, do CPC, onde se lê que “serão proporcionalmente distribuídas” entre os litigantes “as despesas”. Condena-se, assim, as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais, com suporte no art. 85, § 2º, do CPC, deverão ser fixados em 15% sobre o valor da condenação, levando-se em conta a natureza da demanda, o bom trabalho desempenhado pelos advogados e o tempo exigido para o seu serviço, a ser suportado na proporção de 60% pela parte autora e 40% pela ré”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...]
Das preliminares

Da impossibilidade jurídica de cumulação de pedidos de lucros cessantes e cláusula penal e da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor –

Quanto à questionada possibilidade de cumulação dos pedidos de lucros cessantes e de cláusula penal, cumpre observar que ficou estipulada, no contrato celebrado entre as partes, cláusula com previsão de pena compensatória, exclusivamente em caso de inadimplemento do adquirente, ora autor, visualizando-se na cláusula 6.4 a opção conferida apenas à vendedora, aqui ré, de rescisão contratual com devolução de parte do preço de aquisição do imóvel pactuado, observadas as proporções de pagamentos realizados, com expressa afirmação na cláusula 6.4.1 que a parte restante das quantias pagas pelo adquirente será perdida em favor da vendedora, a título de pena compensatória.

Mais adiante, na cláusula 6.5., se lê o seguinte:

‘Fica assegurada à Vendedora a prerrogativa de, alternativamente, cobrar a multa compensatória prevista acima ou as efetivas perdas e danos geradas pela rescisão deste instrumento.’

[...]

Sendo assim, incidem aqui as regras dispostas nos artigos 53 e 54 do CDC, de modo a assegurar ao autor, em nome do equilíbrio contratual, a mesma possibilidade de invocação de cláusula contratual de inadimplemento antes prevista apenas em favor da parte contrária, especialmente agora com o reforço advindo do decidido no julgamento dos Recursos Especiais 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, que redundou no Tema 971:

‘No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.’

Diante disso, ao se examinar os pedidos formulados pelo autor, o que se vê é que este fez uso da opção anteriormente prevista na cláusula 6.5 somente em prol da ré vendedora, agindo, assim, de acordo com o contratado e sob o manto do CDC, sem ferir o Tema 971.

Por outro lado, é visível no elenco de pedidos dos autos a cumulação dos lucros cessantes com a multa moratória, prevista na cláusula 7.3.1.2 do contrato, que ele, acertadamente, afirma não se confundir com a multa compensatória, contemplada, como visto, na cláusula 6.5 do contrato.

Ocorre que a cumulação vedada pelo recente Tema 970 é justamente entre a multa moratória e os lucros cessantes, sendo evidente, pois, a sua incidência no caso em exame, ao contrário do que sustenta o autor, conforme se observa a seguir:

‘A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.’

O efeito dessa constatação de bis in idem na cumulação de pretensões que, ao fim, objetivam o mesmo intuito reparatório não consiste, no entanto, na extinção do processo sem resolução do mérito por inépcia da petição inicial, como pretendem as rés, uma vez que não se está aqui diante de pedidos com procedimentos distintos a justificar tal desfecho, mas no afastamento de uma das pretensões.

Desse modo, havendo no contrato celebrado entre as partes a previsão da multa moratória, descabido é o pedido de lucros cessantes, que deve, por isso, ser afastado.

Nesse norte, impõe-se o
acolhimento em parte da preliminar
apenas para
afastar os lucros cessantes da análise do mérito
, em caso de procedência dos pedidos indenizatórios.

Do mérito

Quanto ao

mérito, impende salientar que a questão de fundo transita pela análise da apontada falha das rés no negócio jurídico de compra e venda firmado com o autor, mais precisamente no atraso na entrega do imóvel, que teria acarretado prejuízos de ordem material e moral, além dos vícios verificados no imóvel, cabendo salientar que nesse ponto, em particular, não há controvérsia, uma vez que as partes acordaram com a conversão do pedido em perdas e danos, cuja questão já foi solvida nos autos.

Pois bem, de plano impõe-se observar que é incontroverso o fato de que as partes estão atreladas a um contrato e que tinham plena ciência de seus termos, assim se observando que o autor, ao assinar o distrato do primeiro, de
livre e espontânea vontade,
como ali se observa: “A DISTRATADA e o DISTRATANTE por não terem mais interesse em manter a Compra E Venda, vigente entre si, neste ato e de comum acordo, distratam-a, nos termos previstos neste DISTRTO” (id. 11178645 sic), assumiu toda a responsabilidade acerca do pagamento da verba de devolução (cláusula terceira) e da quitação, afirmando as partes que:

‘Sem prejuízo aos §§5º e 7º da cláusula segunda cima, a DISTRATADA e o DISTRATANTE conferem reciprocamente a ais pena, rasa, geral, irrevogável quitação, nada podendo reclamar ou ao outro, em Juízo ou fora dele, seja a que título for, renunciando a qualquer ato ou fato relacionado à COMPRA E VENDA DO IMÓVEL e, por consequência, poderá a DISTRATADA dispor do IMÓVEL como lhe convier, uma vez eu a venda, anteriormente convencionada fica distratada e sem mais nenhum efeito.’ (id. 11178645 sic).

Vê-se, portanto, que o autor tinha ciência de que estava encerrando um contrato e que iniciaria um novo, ou seja, haveria a contratação e um novo financiamento, o que acarretaria encargos, de inteira responsabilidade do contratante, como previsto na cláusula XVI, b.2, do contrato id. 11178666 e novo trâmite, o que demandaria tempo.

Embora o autor alegue que tenha sido induzido pelas rés a contratar com um banco específico, o contrato é claro de que o financiamento poderia ser feito em banco de livre escolha do cliente e o contrário não ficou demonstrado nos autos, de modo que
os encargos
que o autor alega ter tido com o novo financiamento não podem ser atribuídos às demandadas.

Pela mesma razão acima, se observa que não houve atraso na entrega no imóvel, pois, diante dos novos trâmites contratuais, diga-se: avençados em comum acordo entre as partes, novos prazos foram estabelecidos, de acordo com os termos do contrato, cabendo transcrever aqui a cláusula 7.3.1 – DO PRAZO E PROCEDIMENTO DE ENTREGA:

O imóvel mencionado no item VI do Quadro Resumo do instrumento particular de promessa de compra e venda e outros pactos será entregue pela VENDEDORA ao ADQUIRENTE desde que o ADQUIRENTE tenha cumprido e observado o disposto na cláusula 9.1., abaixo.” (id. 13203383)

A cláusula 9.1, por sua vez, estabelece que:

‘O ADQUIRENTE somente será imitido na posse do imóvel objeto deste instrumento desde que, cumulativamente:

Tenha pagado integralmente as parcelas previstas no presente instrumento, nos termos da cláusula 4.4, acima;

a) (...)

9.2 Caso o ADQUIRENTE tenha optado quitar seu saldo devedor através de financiamento imobiliário bancário com Instituição Financeira de sua livre escolha, a quitação, e consequentemente a imissão na posse, é dada somente após a liberação dos recursos financiados na conta corrente da VENDEDORA e bem coo após o pagamento, pelo ADQUIRENTE, referente ao reajuste do saldo devedor durante o período da assinatura do instrumento de financiamento e efetiva liberação dos recursos financiados.’ (id. 13203287)

Como se verifica do texto acima, a imissão do comprador na posse do imóvel estava condicionada à efetiva liberação do valor financiado pelo banco em favor das rés, de sorte que, de maneira alguma a entrega poderia ter ocorrido em abril, ainda que o contrato tenha sido efetivado em 23.4.2015, pois, de acordo com o “Demonstrativo do Custo Efetivo Total (CET) do Financiamento Imobiliário” id. 11178740, a assinatura do contrato de financiamento só ocorreu em 29.5.2015.

As rés esclarecem, e com razão, que o crédito financiado só foi liberado em 16.7.2015, entretanto, por liberalidade e boa-fé, entregaram as chaves ao comprador em 26.6.2015 e, por isso, não houve violação contratual a ensejar penalidade ou indenização de ordem material ou moral, pois as obrigações contratuais devidas pelo autor ainda estavam sendo consolidadas.

[...]

Por fim, no tocante à obrigação de fazer, que foi posteriormente convertida em perdas e danos, no valor de R$ 5.100,89, já reconhecida pelas rés e cumprida nos autos, cumpre assinalar que todo o constrangimento e dissabor suportado pelo autor em decorrências da conduta danosa praticada pelas rés, contrária aos princípios da transparência e da boa fé objetiva, somada, ainda, à frustração vivenciada pelo autor ao se deparar com o imóvel defeituoso, implica indenização extrapatrimonial, pois toda a frustração por ele vivida supera a situação de mero aborrecimento.

Nesse rumo, impõe-se fixar o valor a ser indenizado a título de
danos morais
, cumprindo destacar que, de acordo com a doutrina e a jurisprudência especializada, deve o julgador, segundo seu prudente arbítrio, encontrar um valor que compense a ofensa moral, buscando o equilíbrio entre a dor, o sofrimento ou a humilhação experimentada e as condições econômicas do ofensor e do ofendido.

Nessa linha, considerando as circunstâncias em que se deram os fatos, as condições econômicas do autor e das rés, atento, ainda, ao caráter pedagógico da condenação em casos como o visualizado aqui, que implica em censurar e coibir falhas na prestação de serviço e, por outro lado, do vitimado, para que não se configure o locupletamento ilícito, mostra-se justo arbitrar a verba indenizatória a título, de
dano moral
, em R$ 8.000,00.

III - DISPOSITIVO

Diante do exposto, este juízo
JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para confirmar a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, no valor de R$ 5.100,89 (já cumprida) e condenar a parte requerida a pagar ao autor, a título de danos morais, a quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice do INPC, o dano material deverá ser corrigido a partir da data do sinistro, juros a partir da citação.

Declara-se extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Considerando que a parte autora decaiu de parte considerável do pedido (lucros cessantes), cabe aplicar aqui o disposto no art. 86, caput, do CPC, onde se lê que “serão proporcionalmente distribuídas” entre os litigantes “as despesas”.

Condena-se, assim, as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais, com suporte no art. 85, § 2º, do CPC, deverão ser fixados em 15% sobre o valor da condenação, levando-se em conta a natureza da demanda, o bom trabalho desempenhado pelos advogados e o tempo exigido para o seu serviço, a ser suportado na proporção de 60% pela parte autora e 40% pela ré.”
(Id. 240516286).

Após detida análise dos autos, verifico que em sua peça contestatória a
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA
e
outra
requereram, de forma
específica
, a realização de prova pericial, vejamos:

“[...] Ademais, com relação aos supostos vícios construtivos encontrados no imóvel efetivamente recebido, qual seja, o de n.º 1201, veja que o Autor ao receber a unidade assinou termo declarando-se ciente do recebimento do imóvel no estado em que se encontrava.

Nesse sentido, as Rés quando acionadas pelo Autor a fim de verificar os supostos danos construtivos, constatou que havia sido realizada uma reforma, a qual não possuem às Rés qualquer responsabilidade por eventual dano sofrido no imóvel em decorrência desta.

Posto isso, imprescindível se faz, a fim de se aferir a efetiva responsabilidade das partes, principalmente no que se refere à responsabilidade pela origem do vício construtivo, objeto da presente demanda, a
realização de PROVA PERICIAL
.

Somente um laudo pericial imparcial poderá constatar, de forma inequívoca, que os danos relatados pelo Autor são provenientes da reforma efetuada pelo mesmo ou advindos da construção das Rés.

Ademais, para as Rés resta claro que os danos existentes não são decorrentes de sua má conduta, conforme já amplamente relatado, não podendo serem estas responsabilizadas por um fato o qual não deram causa. [...]”
(Id. 240516210)

Tal pedido foi reiterado na manifestação de Id. 240516677, a qual constou:

“[...] Ademais, com relação ao laudo técnico acostado à inicial pelo Autor, verifica-se que o mesmo é omisso com relação aos vícios decorrentes de reforma realizada no imóvel pelo próprio Autor, além de parcial, visto que elaborado sem a presença das partes como meio de se assegurar o respeito ao princípio do contraditório.

Desse modo, imprescindível se faz a realização de prova pericial idônea a fim de que se constate se supostos danos são decorrentes da construção das Rés ou de reparo posterior feito pelo Autor.

Conforme verifica-se no anexo (Relatório de Vistoria de Reforma), referido documento emitido pelo próprio condomínio em que localizado o imóvel objeto da demanda, comprova-se a realização de reforma no imóvel efetuada pelo Autor, razão pela qual necessário de faz esclarecer a origem dos supostos vícios relatados à inicial.

Assim, requer seja deferida prova pericial para elaboração de laudo pericial essencial para solução da demanda.”
(Id. 240516677)

Desse modo, tenho que não andou bem o douto Magistrado ao julgar o feito antecipadamente, pois, no caso em apreço, o autor sustenta a existência de vícios construtivos no imóvel, os quais foram explicitados apenas em laudo produzido unilateralmente por ele.

Nesse passo, visando dirimir a controvérsia acerca da existência de vícios construtivos, bem como demonstrar a devida responsabilidade das partes e a verdade real dos fatos, necessário se faz a realização de perícia técnica.

Principalmente porque entendo que a matéria dos autos se trata de matéria exclusivamente de direito, mas sim, questão de fato, que demanda oportunizar às partes a produção da prova necessária à demonstração dos fatos constitutivos do direito alegado, sob pena de cerceamento de defesa.

Por conseguinte, é perfeitamente possível que o Magistrado julgue a lide de forma antecipada, entretanto, não lhe é permitido rejeitar o pedido inicial nos casos em que a dilação probatória é fundamental, sob pena de cerceamento do direito de defesa e violação aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal, conforme o disposto no art. 5º, LIV e LV, da CF.

Nesse sentido é o entendimento proferido por este Tribunal em situações análogas,
verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL, MORAL E TEMPORAL - CERCEAMENTO DO DIREITO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA – PRELIMINAR ACOLHIDA –
NECESSIDADE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL - SENTENÇA ANULADA
– RECURSO PROVIDO.

1. As supostas falhas na construção apontadas na inicial devem ser elucidadas através de perícia judicial, haja vista que, sem que seja realizada não há como se dirimir a dúvida entre ser um vício de construção ou se decorre pela falta de cuidado do requerente, ora apelado.

2. A teor do disposto no parágrafo único do artigo 370 do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado da lide, sem que o Juízo de origem indeferisse, em decisão fundamentada, a produção da prova pericial pleiteada pela requerida/construtora, ora segunda apelante, caracterizou, nos autos, o apontado cerceamento do direito ao contraditória e à ampla defesa
.”
(N.U 1028734-03.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/05/2023, Publicado no DJE 14/05/2023) (Destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO – IMPROCEDENCIA –
ALEGAÇÃO DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO

– NECESSIDADE DE PERÍCIA – DETERMINAÇÃO DE OFÍCIO – POSSIBILIDADE – ART. 370 DO CPC/15 – SENTENÇA ANULADA
– RECURSO PROVIDO.

Nos casos em que a parte autora apresenta início de provas consistentes de vícios no imóvel por infiltração, não há dúvida de que para deslinde da controvérsia se faz essencial a realização de perícia para apuração dos alegados vícios e, uma vez identificados, deve-se averiguar a sua origem (se provenientes da construção do imóvel ou por seu mau uso).

O art. 370 do CPC/15 estabelece que caberá ao juiz, de ofício, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, ainda que não haja pedido das partes.

Sentença anulada para a realização da prova pericial.
”
(N.U 1004013-72.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/11/2021, Publicado no DJE 29/11/2021)
(Destaquei)

Logo, entendo ser prudente a realização da perícia técnica, que não trará prejuízo algum, pelo contrário, já que possibilitará a produção do conjunto probatório pertinente ao direito postulado, antes de ser proferida a decisão de mérito.

Diante do exposto, de ofício,
ANULO
a sentença recorrida, determinando retorno dos autos à origem para a regular instrução, na forma da fundamentação supra.

Por conseguinte,
julgo prejudicados
os apelos interpostos por ambas as partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025