Tribunal: TJMT
Processo: 1002997-60.2024.8.11.0051
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002997-60.2024.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ANA PAULA GONCALVES MARZINOTTI MEDEIROS - CPF: 017.824.471-64 (APELANTE), RONILDO PEREIRA DE MEDEIROS JUNIOR - CPF: 009.218.881-80 (ADVOGADO), RESIDENCIAL NOVA FRONTEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 28.654.288/0001-37 (APELADO), HELIO JOSE DE ARAUJO - CPF: 590.980.151-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória, na qual a autora, ora apelante, pleiteava a limitação do percentual de retenção em caso de rescisão contratual por sua iniciativa e o reconhecimento de danos morais.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber qual o percentual adequado de retenção a ser aplicado em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, considerando a cláusula décima quinta do contrato que prevê retenção de 30% dos valores pagos; e (ii) verificar se a conduta da vendedora durante o processo de rescisão contratual ensejou danos morais indenizáveis.

III. Razões de decidir
3. É abusiva a cláusula contratual que estabelece a retenção de 30% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por sua iniciativa, conforme o art. 53 do CDC, que veda a perda total ou substancial das prestações pagas.

4.

Consoante jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte, em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, considera-se razoável a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, conforme as circunstâncias de cada caso.

5.

No caso concreto, considerando suas peculiaridades, mostra-se adequado o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos pela apelante, compensando as despesas administrativas e operacionais suportadas pela apelada.

6.

A rescisão contratual ocorreu por iniciativa da própria apelante, em razão de sua impossibilidade financeira de arcar com as parcelas pactuadas, não havendo nos autos elementos que indiquem conduta abusiva por parte da apelada capaz de gerar dano moral indenizável.

7.

O mero descumprimento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais, sendo necessária a demonstração de situação excepcional que cause abalo psíquico além do mero aborrecimento, o que não ocorreu no presente caso.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido para determinar a retenção de 20% dos valores efetivamente pagos e a imediata restituição do valor remanescente.

Tese de julgamento:

"1. Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, conforme as circunstâncias do caso. 2. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. O mero descumprimento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais."

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 53; Súmula 543/STJ.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 20/06/2017; REsp 1740911/DF (Tema 1002); TJ-MT, AC 10117112520218110015, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 22/01/2025; TJ-MT, AC 10220114820228110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES.

LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara
:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
ANA PAULA GONÇALVES MARZINOTTI MEDEIROS
(id. 309227897) contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Campo Verde-MT (id. 309227896), que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação declaratória ajuizada em face de
RESIDENCIAL CAMPO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

A apelante alega, em síntese, que celebrou contrato de compra e venda referente ao lote 18 da quadra 37 do loteamento Greenville II, situado na cidade de Campo Verde-MT. Devido a dificuldades financeiras, não conseguiu manter os pagamentos das parcelas, o que resultou na rescisão contratual. Contudo, discorda do percentual de retenção aplicado pela apelada (30% sobre os valores pagos), considerando-o abusivo.

Em suas razões recursais, sustenta que o juízo de origem não analisou corretamente os documentos comprobatórios juntados, pois a apelada se recusou a entregar cópia expressa do contrato firmado entre as partes. Argumenta que o contrato acostado na inicial se tratava de prova emprestada de outros processos relacionados a ações similares. Defende que o percentual de retenção deveria ser limitado entre 10% e 25%, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

Requer, ao final, a reforma da sentença para que seja reconhecida a abusividade da cláusula de retenção e fixado o percentual em 10%, bem como a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 309228350), pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença.

Certidão de isenção do recolhimento do preparo consta em id. 310836374.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES.

LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara
:

Como relatado anteriormente, versam os autos acerca do
recurso de apelação
interposto por
ANA PAULA GONÇALVES MARZINOTTI MEDEIROS
(id. 309227897) contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Campo Verde-MT (id. 309227896), que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação declaratória ajuizada em face de
RESIDENCIAL CAMPO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Conheço do recurso, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

A controvérsia central do presente recurso reside na definição do percentual de retenção a ser aplicado em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, bem como na verificação da ocorrência de danos morais indenizáveis.

No caso em apreço, verifica-se que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, o qual foi posteriormente rescindido por iniciativa da apelante, que não conseguiu adimplir com as parcelas pactuadas. A cláusula
décima quinta
do contrato (id. 309228355) estabelece que,
em caso de desistência, cancelamento ou rescisão motivada pelo comprador antes de pagas 1/3 das parcelas previstas, ‘
será cobrada multa equivalente a 30% (TRINTA POR CENTS) do valor atualizado das parcelas efetivamente pagas, a titulo de indenização por despesas administrativas e de implantação do loteamento’
.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

O art.

53
do
CDC
,
in verbis
:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Ressalvo, ainda, o entendimento insculpido
na Súmula
543
do Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”
(SÚMULA
543
, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Dessa feita, a aplicação da cláusula penal de retenção de 30% dos valores pago não se mostra adequada. O STJ firmou entendimento de que ‘
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados’.

(
AgInt no AREsp 725.986/RJ
,
Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).

Esta Corte tem entendimento consolidado no sentido de que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, considera-se razoável a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, conforme as circunstâncias de cada caso e os prejuízos suportados.

Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ –
RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025) (destaquei)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais
. 2 . É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4 . Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024) (destaquei)

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ – RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.º 13.786/2018 E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto . Precedentes STJ.
(...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93 .2020.8.11.0015, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso concreto, considerando as peculiaridades da situação, entendo razoável fixar o percentual de retenção em
20% sobre os valores efetivamente pagos pela apelante
. Este percentual mostra-se adequado para compensar as despesas administrativas e operacionais suportadas pela apelada, sem onerar excessivamente a consumidora.

Ressalta-se, ainda, que a restituição deverá se dar nos termos da
Súmula
543
do STJ, ou seja:
“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
,
deve ocorrer a IMEDIATA RESTITUIÇÃO das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”
(SÚMULA
543
, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No tocante ao pedido de indenização por
danos morais
, entendo que não merece acolhimento. Isso porque a rescisão contratual ocorreu por iniciativa da própria apelante, em razão de sua impossibilidade financeira de arcar com as parcelas pactuadas, conforme ela própria admite em sua petição inicial. Não há nos autos elementos que indiquem conduta abusiva por parte da apelada capaz de gerar dano moral indenizável.

O mero descumprimento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais, sendo necessária a demonstração de situação excepcional que cause abalo psíquico além do mero aborrecimento. No caso em análise, não se vislumbra tal situação excepcional, tratando-se de divergência quanto aos termos da rescisão contratual, questão de natureza eminentemente patrimonial.

À propósito:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL PELA VENDEDORA POR SUPOSTO INADIMPLEMENTO . AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL NÃO OBSERVADA. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELO RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES DEVIDA .
DANO MORAL NÃO CONFIGURADO
. PARCIAL PROCEDÊNCIA. I. Caso em Exame 1 . A autora alega ser ilícita e imotivada a rescisão unilateral de compromisso de venda e compra, bem como a retenção parcial de valores pagos, sobretudo porque não observada a necessidade de notificação premonitória II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar a regularidade da rescisão unilateral e da retenção parcial das quantias pagas III. Razões de Decidir 3 . Não houve prévia notificação para purgação da mora nos termos do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69 (com a redação recentemente alterada pela Lei nº 13.097/2015) 4. A rescisão desse modo mostrou-se abusiva, devendo as partes, que não possuem mais interesse na manutenção do negócio, serem repostas ao estado anterior, com devolução integral das importâncias pagas pela compradora, incluída a comissão de corretagem
5 . Não se comprovou situação de extraordinária angústia ou humilhação imposta à autora, apta a gerar dano moral indenizável
6. A sucumbência é recíproca, cabendo distribuição dos ônus sucumbenciais IV. Dispositivo 7. Sentença reformada 8 . Recursos parcialmente providos. (TJ-SP - Apelação Cível: 10621618320248260100 Embu-Guaçu, Relator.: Augusto Rezende, Data de Julgamento: 22/01/2025, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2025) (destaquei)

Ademais, não ficou comprovado nos autos que a apelada tenha se recusado a fornecer cópia do contrato à apelante ou que tenha agido de má-fé durante as tratativas para a rescisão. O fato de a apelada não ter contestado a ação não significa, necessariamente, que tenha reconhecido a procedência do pedido, mas apenas que optou por não se defender, sujeitando-se aos efeitos da revelia.

Dessa forma, não há que se falar em indenização por danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pela requerida.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar a sentença para
determinar
que a retenção pela apelada se limite a 20% (quinze por cento) dos valores efetivamente pagos pela apelante, e para que a restituição dos valores pagos, aplicados os descontos devidos, se dê nos termos da Súmula 543 do STJ, ou seja, de forma imediata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025