Tribunal: TJMT
Processo: 1030913-24.2021.8.11.0003
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2026-01-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030913-24.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Liminar]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[VILLAGGIO DE VENEZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.063.618/0001-75 (APELANTE), WESLEY HENRIQUE DE OLIVEIRA SOUSA - CPF: 028.819.891-36 (ADVOGADO), ROZINETE SOARES DE BRITO - CPF: 005.666.581-43 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Consumidor. Apelação Cível. Resolução Contratual Por Inadimplemento Cumulada Com Reintegração De Posse E Indenização Por Benfeitorias. Retenção De Parcelas. Dedução De Tributos. Construção Em Terreno Alheio.
Recurso Parcialmente Provido.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelação
C
ível interposta
por promitente vendedora
em virtude da sentença
que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda, determinou a reintegração de posse, condenou à restituição de valores pagos com retenção de 20% e reconheceu direito à indenização por benfeitorias
edific
adas pela compradora.

II.
Questão Em Discussão

2
.
Há três questões em discussão: i) saber se é cabível a majoração da cláusula penal de 20% para 30% sobre os valores pagos;
ii
) saber se devem ser deduzidos da restituição os tributos e encargos não pagos pela compradora;
iii
) saber se é devida a indenização por benfeitorias realizadas sem licença municipal.

III.
Razões De Decidir

3.

O percentual de 20% a título de cláusula penal está em conformidade com a jurisprudência do STJ e com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Pedido de majoração indeferido.

4.
A dedução de tributos e encargos relativos ao imóvel, não quitados pela compradora, deve ser admitida, por expressa previsão contratual, sob pena de enriquecimento sem causa.

5.
A edificação realizada pela compradora configura acessão de boa-fé, nos termos do art. 1.255 do CC,
torna
ndo devida a indenização, ainda que ausente licença municipal, em razão da vedação ao enriquecimento ilícito.

IV.
Dispositivo E Tese

6
.
Apelação
C
ível parcialmente provida para permitir, em liquidação, a dedução dos tributos e encargos atribuídos contratualmente à compradora. Mantida a indenização pelas benfeitorias e o percentual da cláusula penal.

Tese de julgamento:
“
1. O percentual de 20% de cláusula penal compensatória fixado em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor revela-se compatível com os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade delineados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. É legítima a dedução, da restituição devida ao promitente comprador inadimplente, dos tributos e encargos contratuais comprovadamente suportados pelo promitente vendedor, em observância às cláusulas pactuadas e ao princípio que veda o enriquecimento sem causa. 3. A edificação erigida de boa-fé em imóvel alheio, ainda que sem prévia licença administrativa, configura acessão indenizável, assegurando ao possuidor o direito à indenização correspondente, nos termos do art. 1.255 do Código Civil.”

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 884, 1.219 e 1.255; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 489, § 1º, IV.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AgInt
no REsp 1.940.984/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª Turma, j. 06.06.2022,
DJe
08.06.2022; STJ, Súmula 543.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
. 1030913-24.2021.811.0003

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Villaggio
de Veneza Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, em virtude da sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação de Resolução Contratual por Inadimplemento cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
proposta em face de
Rozinete
Soares de Brito
.

O Juiz sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 28/06/2018, determinou a reintegração de posse do imóvel em favor da autora, condenou a requerida à restituição dos valores pagos com abatimento de 20% a título de cláusula penal compensatória, a ser apurada em liquidação de sentença, bem como à indenização por eventuais benfeitorias realizadas, igualmente sujeita à apuração em liquidação, e rejeitou os pedidos de condenação ao pagamento de alugueres e perdas e danos. Por fim, condenou ambas as partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em relação à requerida beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, sustenta a Apelante, em síntese, que
o Julgador sentenciante
incorreu em equívocos relevantes ao fixar retenção de apenas 20% dos valores pagos, deferir restituição sem deduzir tributos e encargos não quitados, reconhecer indenização por benfeitorias sem prova idônea e deixar de condicionar a restituição à regularização documental prevista em contrato.

Afirma que tais omissões configuram violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC, pois a decisão não apreciou cláusulas contratuais essenciais que tratam da dedução de tributos e encargos e das condições para indenização de benfeitorias.

Alega que a sentença desconsiderou o princípio
pacta sunt servanda
e o art. 421-A, II, do Código Civil, comprometendo o equilíbrio contratual ao afastar disposições expressas sobre a alocação de riscos e obrigações.

Ressalta que a apelada permaneceu inadimplente, deixou de quitar tributos e taxas municipais e ainda usufruiu do imóvel, o que impõe a necessidade de compensação desses valores e majoração do percentual de retenção.

Ao final, requer o provimento do Recurso para reformar a sentença, a fim de condicionar a restituição dos valores à regularização documental e quitação das obrigações contratuais pela apelada, determinar a dedução dos tributos e encargos não pagos, excluir ou reduzir a indenização por benfeitorias e majorar a retenção para 30%. Subsidiariamente, pleiteia a reforma parcial para garantir a dedução dos encargos e a reavaliação da indenização por benfeitorias.

Nas contrarrazões, a Apelada pugna pelo desprovimento do Recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SR.ª

DES.ª
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Villaggio
de Veneza Empreendimentos Imobiliários Ltda.
ajuizou
Ação de Resolução Contratual por Inadimplemento c/c Pedido de Antecipação de Tutela, Reintegração de Posse e Perdas e Danos
em face de
Rozinete
Soares de Brito
, alegando que, em 28/06/2018, celebraram contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 04, Lote 07, com área de 263,75m2, situado no Loteamento Jardim Green Valley, em Rondonópolis, devidamente registrado sob a Matrícula n.º 114.820 do 1º Registro de Imóveis da Comarca local, pelo valor total de R$ 118.687,50, a ser pago mediante sinal de R$ 1.000,00 e o saldo em 144 parcelas de R$ 817,27, corrigidas anualmente pelo índice da construção civil da FGV e acrescidas de juros remuneratórios de 8% ao ano.

Sustentou que a Requerida efetuou apenas o pagamento parcial do preço, tendo quitado até o momento R$ 12.208,35, conforme extrato anexo, e que o último pagamento ocorreu em 20/07/2019, no valor de R$ 841,98, além de duas parcelas pagas em 2020, no valor de R$ 1.052,29 cada.

Afirmou que, apesar das tentativas de composição amigável e da notificação extrajudicial encaminhada, a Requerida permaneceu inadimplente e se recusou a efetuar os pagamentos devidos, inclusive os impostos relativos ao imóvel, causando expressivos prejuízos.

Alegou que, diante do descumprimento das obrigações pactuadas, restou configurado o inadimplemento contratual, o que autoriza a resolução do contrato e a consequente reintegração de posse do imóvel, nos termos da cláusula resolutiva expressa constante do instrumento particular firmado.

Argumentou que o descumprimento contratual perdura por mais de 25 meses, superando o prazo de tolerância previsto na legislação e no próprio contrato, e que a requerida se mantém indevidamente na posse do imóvel, sem quitar as prestações e sem arcar com os encargos decorrentes do uso do bem, o que justifica, inclusive, a condenação ao pagamento de aluguéis e perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença.

Diante disso, pleiteou a declaração de resolução do contrato por inadimplemento e a condenação ao pagamento das perdas e danos, multas contratuais, aluguéis e demais encargos.

Em contestação,
Rozinete
Soares de Brito alegou que a relação contratual é de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor. Sustentou que os encargos cobrados pela autora são abusivos, o que afasta a mora e atribui a culpa pela rescisão à vendedora. Requereu a repactuação da dívida com base na Lei n. 14.181/2021 e, de forma subsidiária, a devolução integral dos valores pagos e a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, com direito de retenção.

Encerrada a instrução processual, o Juiz singular julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 28/06/2018, determinou a reintegração de posse do imóvel em favor da autora, condenou a requerida à restituição dos valores pagos com abatimento de 20% a título de cláusula penal compensatória, a ser apurada em liquidação de sentença, bem como à indenização por eventuais benfeitorias realizadas, igualmente sujeita à apuração em liquidação, e rejeitou os pedidos de condenação ao pagamento de alugueres e perdas e danos.

Por fim, condenou ambas as partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em relação à requerida beneficiária da justiça gratuita.

Inconformada, a Autora interpôs este Recurso de Apelação, limitando-se a impugnar os pontos da sentença que fixaram retenção de apenas 20% dos valores pagos, deferiram restituição sem deduzir tributos e encargos não quitados, reconheceram indenização por benfeitorias sem prova idônea e deixaram de condicionar a restituição à regularização documental.

Ressalte-se que as questões referentes ao reconhecimento do inadimplemento contratual, à decretação da rescisão do compromisso de compra e venda e à determinação de reintegração da posse em favor da autora transitaram em julgado, à míngua de recurso da parte contrária.

Assim, a controvérsia recursal consiste em analisar o percentual da cláusula penal (retenção), a possibilidade de dedução dos débitos de IPTU do montante a ser restituído
e o cabimento da indenização por benfeitorias e seus requisitos.

Desde logo,
como bem reconheceu o Juiz
a quo
,
verifica-se que a relação jurídica em tela é
de natureza consumerista, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Em relação
à cláusula penal, a
Apelante (Vendedora) requer a majoração do percentual de retenção fixado na sentença (20%) para, no mínimo, 30% dos valores pagos.

É assente o entendimento jurisprudencial de que
esse
percentual pode ser objeto de revisão judicial quando verificada a sua abusividade, mormente em contratos de adesão firmados com consumidores: “
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
.”. (STJ, Terceira Turma,
AgInt
no REsp 1940984/RJ, Data de Julgamento: 06/06/2022, publicado no
DJe
08/06/2022).

Além disso, o Verbete 543 de Súmula do STJ dispõe que: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Na hipótese, a percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos encontra-se perfeitamente alinhado aos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade estabelecidos pela jurisprudência pátria, não se mostrando ínfimo. O pleito da Apelante pela majoração para 30% ultrapassa o limite máximo de 25% considerado justo pelo STJ, configurando-se abusivo à luz do art. 51, IV, do CDC.

Portanto, a sentença não merece reparo nes
se
ponto.

Quan
to
à dedução dos débitos de IPTU e encargos
propter
rem
,
no ponto,
assiste razão à Apelante.

O contrato firmado entre as partes é expresso ao transferir à compradora a responsabilidade pelos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel a partir da posse. A Cláusula 7.2 dispõe: “
A partir da data da assinatura da presente PROMESSA, ou da expedição do Termo de Entrega de Obras, o que ocorrer por último, passarão a correr exclusivamente por conta do COMPRADOR todos os impostos, taxas, tributos e quaisquer outras despesas que incidam ou venham a incidir sobre o LOTE, ainda que lançados em nome da VENDEDORA
(...)
”
.
E, a Cláusula 7.2.1. estabelece: “
Ficará o COMPRADOR obrigado a apresentar à VENDEDORA, enquanto não quitado integralmente o

PREÇO DE AQUISIÇÃO e efetivamente transferida a propriedade do LOTE, todos os comprovantes de

pagamentos de impostos, taxas, tributos e demais despesas relacionadas ao LOTE, a cada 03 (três) meses,
sob pena de incorrer em infração contratual
”.

A Apelante demonstrou na inicial a existência de débitos de IPTU referentes aos exercícios de 2018, 2019 e 2021, que eram de responsabilidade da Apelada.

A rescisão do contrato com o retorno das partes ao
status quo ante
implica direito da compradora à restituição dos valores pagos, mas também o dever da vendedora de ser ressarcida por todas as despesas de natureza
propter
rem
(como o IPTU) que eram de responsabilidade da compradora durante o período em que exerceu a posse do imóvel.

Permitir que a Apelada receba a restituição sem o devido abatimento dos impostos que ela mesma gerou e não pagou configuraria enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento (
a
rt. 884, CC).

A sentença, de fato, silenciou sobre este ponto.
Logo
, deve ser reformada para incluir, no cálculo da liquidação, o abatimento de todos os débitos de IPTU e taxas associadas ao imóvel, vencidos entre a data da imissão na posse (celebrada com o contrato em 28/06/2018) e a data da efetiva reintegração de posse.

A Apelante insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias, ao argumento de que a Apelada não comprovou a regularidade administrativa da obra (licença da Prefeitura), conforme exigido pela Cláusula 4.9.1 do contrato.

A Apelada, por sua vez, defende seu direito à indenização como possuidora de boa-fé, com base no Art. 1.219 do Código Civil e na vedação ao enriquecimento ilícito.

A sentença de origem deferiu a indenização, baseando-se no Art. 1.219 do Código Civil e nos vastos documentos que comprovam a realização das obras, determinando que o valor fosse apurado em liquidação por arbitramento.

A tese da Apelante não merece prosperar.

O que foi realizado no imóvel não foi uma simples benfeitoria (melhoria em algo existente), mas sim uma
acessão
(construção nova em terreno nu), regida pelo Art. 1.255 do Código Civil, que dispõe: "
Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização
."

A Apelada ingressou no imóvel munida de justo título (o contrato de promessa de compra e venda) e, portanto, iniciou a edificação de sua moradia como possuidora de boa-fé. O inadimplemento posterior não tem o condão de apagar a boa-fé inicial que norteou a construção.

O cerne da questão é a validade da Cláusula 4.9.1, que condiciona a indenização à aprovação da obra
pelo município
.

Embora o princípio do
pacta sunt servanda
seja regra, ele é mitigado nas relações de consumo, onde cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada são consideradas nulas, nos termos do Art. 51, IV, do CDC.

A referida cláusula é manifestamente abusiva. Ela permite que a Vendedora (Apelante), ao retomar o imóvel, incorpore ao seu patrimônio uma edificação inteira (cujo valor agregado supera em muito o valor do lote nu) sem pagar qualquer indenização, a pretexto de uma irregularidade administrativa (falta de alvará).

A Apelante receberá de volta não apenas o lote, mas a construção nele erigida com o esforço e os recursos da Apelada. Negar à Apelada o direito à indenização pela acessão configuraria um enriquecimento ilícito flagrante da Apelante, o que é vedado pelo nosso ordenamento.

A jurisprudência majoritária entende que o direito de indenizar do possuidor de boa-fé, fundamentado na vedação ao enriquecimento sem causa, prevalece sobre eventual irregularidade administrativa da construção.
Eventual falta
de licença d
o município
é uma questão administrativa, que pode influenciar o
quantum
indenizatório, mas não suprime o
direito
à indenização.

O
Juiz singular
agiu corretamente ao ignorar a cláusula contratual abusiva e fundamentar o direito à indenização diretamente no Código Civil, determinando que o valor seja apurado em liquidação por arbitramento.

Na fase de liquidação, o perito judicial deverá avaliar o valor de mercado da acessão (construção) agregada ao lote. Eventuais custos para a regularização administrativa da obra ou, em último caso, para sua demolição (se insanável a irregularidade), poderão ser abatidos do valor da indenização, mas o direito de indenizar a Apelada pelo valor que efetivamente agregou ao patrimônio da Apelante é medida que se impõe, sob pena de grave injustiça.

Dessa forma, mantenho a condenação da
Autora
ao pagamento de indenização à
Ré
pelas construções erigidas no imóvel, as quais constituem acessão edificada de boa-fé, a ser apurada em liquidação por arbitramento, nos termos do art. 1.255 do Código Civil.

Com essas considerações,
dou parcial
provimento
ao Recurso de Apelação interposto por
Villaggio
de Veneza Empreendimentos Imobiliários Ltda. apenas para determinar que,
na
liquidação de sentença, sejam deduzidos dos valores a restituir os tributos e encargos contratuais comprovadamente
pag
os pela vendedora e imputados à comprador.

Mantenho inalterados os demais termos da sentença.

Por fim, ao caso não se aplica a majoração prevista no artigo 85, § 11, do CPC, diante do provimento parcial do Apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025