Tribunal: TJMT
Processo: 1000465-04.2022.8.11.0013
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-24

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. POSSE QUALIFICADA. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S.A. contra sentença que reconheceu o domínio de João Carlos dos Santos Moitinho sobre imóvel urbano de 178m2, situado em área urbana, com fundamento na usucapião especial urbana prevista no art. 1.240 do Código Civil. O banco recorrente sustenta a inexistência de animus domini, a posse precária e a ausência de comprovação do pagamento de tributos, requerendo a reforma da sentença.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a posse exercida pelo autor sobre o imóvel preenche os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião especial urbana; (ii) definir se o pedido de usucapião pode ser acolhido com base na fungibilidade entre espécies, mesmo tendo sido fundamentado inicialmente em modalidade distinta.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A usucapião especial urbana, conforme o art. 1.240 do Código Civil, exige posse com animus domini, mansa, pacífica e ininterrupta, por no mínimo cinco anos, sobre imóvel urbano de até 250m2, destinado à moradia do possuidor ou de sua família, desde que não seja o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A existência de registro imobiliário em nome do apelante não impede o reconhecimento da usucapião, por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade, independente da vontade do titular registral.
A posse exercida pelo autor, desde 2004, foi devidamente comprovada por meio de provas documentais e testemunhais, revelando-se contínua, pacífica, com ânimo de dono e voltada à moradia familiar.
A ausência de pagamento de tributos não descaracteriza a posse qualificada, pois não constitui requisito legal para a configuração da usucapião, sendo mero indício complementar.
A alegação de posse precária ou clandestina não se sustenta, pois inexiste vínculo jurídico entre as partes, e a posse exercida é pública e notória, como atestado pelas testemunhas.
A área do imóvel é inferior ao limite legal de 250m2, e não há nos autos prova de que o autor seja proprietário de outro imóvel, ônus que incumbia ao recorrente.
O princípio da fungibilidade entre espécies de usucapião permite o reconhecimento da modalidade adequada aos fatos, ainda que distinta da invocada na petição inicial, desde que preenchidos os requisitos legais, sem configurar

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000465-04.2022.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião da L 6.969/1981]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOAO CARLOS DOS SANTOS MOITINHO - CPF: 185.472.218-24 (APELADO), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAULO LINO DA SILVA - CPF: 654.970.821-49 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICÍPIO DE PONTES E LACERDA - CNPJ: 15.023.989/0001-26 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. POSSE QUALIFICADA. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S.A. contra sentença que reconheceu o domínio de João Carlos dos Santos Moitinho sobre imóvel urbano de 178m2, situado em área urbana, com fundamento na usucapião especial urbana prevista no art. 1.240 do Código Civil. O banco recorrente sustenta a inexistência de
animus
domini
, a posse precária e a ausência de comprovação do pagamento de tributos, requerendo a reforma da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a posse exercida pelo autor sobre o imóvel preenche os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião especial urbana; (
ii
) definir se o pedido de usucapião pode ser acolhido com base na fungibilidade entre espécies, mesmo tendo sido fundamentado inicialmente em modalidade distinta.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A usucapião especial urbana, conforme o art. 1.240 do Código Civil, exige posse com
animus
domini
, mansa, pacífica e ininterrupta, por no mínimo cinco anos, sobre imóvel urbano de até 250m2, destinado à moradia do possuidor ou de sua família, desde que não seja o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A existência de registro imobiliário em nome do apelante não impede o reconhecimento da usucapião, por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade, independente da vontade do titular registral.

A posse exercida pelo autor, desde 2004, foi devidamente comprovada por meio de provas documentais e testemunhais, revelando-se contínua, pacífica, com ânimo de dono e voltada à moradia familiar.

A ausência de pagamento de tributos não descaracteriza a posse qualificada, pois não constitui requisito legal para a configuração da usucapião, sendo mero indício complementar.

A alegação de posse precária ou clandestina não se sustenta, pois inexiste vínculo jurídico entre as partes, e a posse exercida é pública e notória, como atestado pelas testemunhas.

A área do imóvel é inferior ao limite legal de 250m2, e não há nos autos prova de que o autor seja proprietário de outro imóvel, ônus que incumbia ao recorrente.

O princípio da fungibilidade entre espécies de usucapião permite o reconhecimento da modalidade adequada aos fatos, ainda que distinta da invocada na petição inicial, desde que preenchidos os requisitos legais, sem configurar decisão
extra petita.

A inércia prolongada do titular registral reforça o abandono do bem e corrobora a função social da posse exercida pelo autor, legitimando a aquisição originária da propriedade por meio da usucapião.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O reconhecimento da usucapião especial urbana exige o preenchimento cumulativo dos requisitos legais do art. 1.240 do Código Civil, especialmente a posse qualificada por mais de cinco anos sobre imóvel urbano de até 250m2 destinado à moradia.

A existência de registro em nome de terceiro não obsta a usucapião, por tratar-se de forma originária de aquisição da propriedade.

É válida a aplicação do princípio da fungibilidade entre espécies de usucapião quando os fatos demonstram o preenchimento de requisitos legais diversos dos inicialmente invocados, sem que isso configure julgamento extra petita.

A ausência de pagamento de tributos não afasta, por si só, o
animus
domini
.

A posse exercida com
animus
domini
, pública, contínua e pacífica, prepondera sobre a inércia do proprietário registral, legitimando a aquisição da propriedade pelo usucapiente.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXIII; CC,
arts
. 1.208, 1.240 e 1.242; CPC, art. 373, II, e art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - Apelação Cível: 0059106-98.2011.8.26.0100

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL 1000465-04.2022.8.11.0013

BANCO DO BRASIL
SA x
JOAO CARLOS DOS SANTOS MOITINHO

Eminentes Pares,

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação, interposto p
elo
BANCO DO BRASIL S.A., contra sentença proferida nos autos da Ação de Usucapião Especial Urbana ajuizada por JOÃO CARLOS DOS SANTOS MOITINHO, na qual foi julgado procedente o pedido inicial, declarando o domínio do autor sobre o imóvel urbano situado na Rua Darci de Freitas Queiroz, nº 334, centro, na cidade de Pontes e Lacerda/MT, com área de 178m2 (cento e setenta e oito metros quadrados), com fundamento nas disposições constitucionais e infraconstitucionais atinentes à usucapião especial urbana.

Irresignado, o BANCO DO BRASIL S.A. reitera os argumentos
de
que: (i) a posse exercida pelo autor é clandestina e, portanto, incapaz de conduzir à usucapião; (
ii
) o imóvel foi arrematado pelo banco em 1990, conforme registro constante da matrícula imobiliária, fato reconhecido pelo próprio autor; (
iii
) o contrato de compra e venda apresentado pelo autor é inservível como prova, por não conter assinatura de testemunhas nem reconhecimento de firmas; (
iv
) o suposto vendedor (Joni
Lorent
Vilas Boas) nunca foi proprietário do imóvel, não podendo, portanto, transmiti-lo ao autor; (v) não há comprovação do
animus
domini
,
do lapso temporal e da continuidade possessória; (vi) o autor jamais demonstrou ter arcado com os tributos incidentes sobre o imóvel; e (
vii
) a posse é precária, pois ciente o autor da irregularidade do título que lhe deu origem.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgado improcedente o pedido inicial.

Apresentadas contrarrazões pelo autor/apelado, pugnando pela manutenção da sentença recorrida
(id 294749450).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares,

Após detido exame dos autos e das razões recursais, em que pese a competente argumentação do recorrente, entendo que o recurso não merece provimento, conforme passo a fundamentar.

A questão controvertida cinge-se à verificação da presença ou ausência dos requisitos necessários à aquisição da propriedade por meio da usucapião especial urbana, modalidade aquisitiva da propriedade imóvel prevista no artigo 183 da Constituição Federal, e reproduzida no artigo 1.240 do Código Civil de 2002.

Para o correto deslinde da controvérsia, impõe-se a análise aprofundada dos pressupostos para a configuração do instituto da usucapião especial urbana, à luz das disposições legais aplicáveis à espécie e das provas produzidas nos autos.

Em conformidade com o artigo 1.240 do Código Civil, aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Da
inteligência
do dispositivo legal supra, extraem-se os seguintes requisitos para a configuração da usucapião especial urbana: a) posse com
animus

domin
i
; b) exercício ininterrupto e sem oposição da posse; c) lapso temporal mínimo de cinco anos; d) área urbana não excedente a duzentos e cinquenta metros quadrados; e) utilização do imóvel para moradia própria ou da família; e f) não ser o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A posse apta a conduzir à usucapião, denominada
ad
usucapionem
,
caracteriza-se pela intenção de ter a coisa como própria, com
animus
domini
,
e deve ser exercida de modo manso, pacífico e ininterrupto pelo período estabelecido em lei. Revela-se inservível, para tal finalidade, a posse que não reúne esses atributos, como a violenta, a clandestina ou a precária, conforme expressamente consignado no artigo 1.208 do Código Civil.

No caso concreto, após minuciosa análise do conjunto probatório carreado aos autos, verifica-se que todos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião especial urbana encontram-se devidamente preenchidos, não merecendo reparo, portanto, a sentença objurgada.

Inicialmente, quanto à alegação de que o imóvel pertence ao banco recorrente desde 1990, impende ressaltar que a existência de registro imobiliário em nome do apelante não constitui óbice ao reconhecimento da usucapião, que, por sua natureza, configura modo originário de aquisição da propriedade, operando-se pelo simples implemento dos requisitos legais, independentemente da vontade ou colaboração do antigo proprietário.

Com efeito, a usucapião caracteriza-se como forma de aquisição originária da propriedade, mediante a qual o usucapiente adquire o domínio do bem diretamente, sem vinculação com qualquer transmitente.

Assim, a propriedade surge
ex
novo
para o possuidor, desvinculada de qualquer relação jurídica anterior, prescindindo, portanto, da aquiescência do antigo proprietário.

No que concerne à natureza da posse exercida pelo autor/apelado, o apelante sustenta tratar-se de posse precária e clandestina, inservível para a configuração da usucapião, porquanto iniciada por meio de contrato de compra e venda firmado com pessoa que não detinha a propriedade do imóvel.

A tese recursal, contudo, não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos.
Ao revés, o
autor/apelado comprovou o exercício da posse sobre o imóvel desde dezembro de 2004, quando formalizou contrato particular de compra e venda com o Sr. Joni
Lorent
Vilas Boas, tendo nele estabelecido sua moradia e de sua família, exercendo todos os poderes inerentes à propriedade, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com animus
domini
.

A posse
ad
usucapionem
, como é cediço, caracteriza-se pela intenção de ter a coisa como própria, com
animus
domini
,
e deve ser exercida de modo manso, pacífico e ininterrupto pelo período estabelecido em lei.

No caso vertente, as provas produzidas nos autos, notadamente a prova testemunhal e documental, demonstram, de forma inequívoca, o preenchimento desses requisitos.

As testemunhas ouvidas em juízo, Valter Xavier Oliveira e Dario de Carvalho, confirmaram que o autor reside no imóvel há muitos anos, tendo a testemunha Dario afirmado que é vizinho do autor há 18 ou 19 anos, o que comprova o exercício da posse por tempo superior ao exigido em lei para a configuração da usucapião especial urbana.

Em que pese a alegação recursal de que o contrato particular apresentado pelo autor seria inservível como prova por não conter assinatura de testemunhas nem reconhecimento de firmas, impende ressaltar que tal documento, ainda que passível de questionamento quanto à sua validade formal, constitui apenas um dos elementos de convicção considerados pelo magistrado sentenciante, que se baseou, precipuamente, na prova testemunhal produzida e nos demais documentos carreados aos autos.

Ademais, a existência de contrato particular de compra e venda
(id 294749355)
, ainda que firmado com pessoa que não detinha a propriedade registral do imóvel, não descaracteriza a posse
ad
usucapionem
exercida pelo autor/apelado, desde que presentes os demais requisitos legais.

É incontroverso que
o autor adquiriu o imóvel de boa-fé, estabeleceu nele sua moradia, exercendo a posse com
animus
domini

por mais de cinco anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, o que é suficiente para o reconhecimento da usucapião especial urbana.

O apelante sustenta, ainda, que o autor/apelado não comprovou ter arcado com os encargos tributários incidentes sobre o imóvel, o que demonstraria a ausência de
animus
domini
.

Tal argumentação, contudo, não prospera, po
rquanto,
embora o pagamento de tributos constitua indício da intenção de dono, não é requisito essencial para a configuração da usucapião, que se perfaz pelo exercício da posse qualificada (com animus
domini
) pelo tempo estabelecido em lei.

Não fosse suficiente,
o autor/apelado juntou certidão negativa de débitos que dá conta da ausência de débitos imobiliários na comarca do imóvel (id 294749354).

No caso em tela, o
animus
domini
restou evidenciado pelo comportamento do autor/apelado em relação ao imóvel, utilizando-o como sua moradia e de sua família, exercendo os poderes inerentes à propriedade de forma exclusiva e oponível erga omnes, sem qualquer oposição do proprietário registral por mais de 18 anos.

Convém ressaltar que a inércia do proprietário registral, que permaneceu inerte por mais de 18 anos sem exercer qualquer ato de fiscalização ou conservação do imóvel, constitui forte indício de abandono do bem, corroborando a presunção de que o autor/apelado exerceu a posse com
animus
domini
.

Ora, a inércia do Banco, por período superior a 15 anos, demonstra desinteresse pelo bem e autoriza a transferência do domínio ao possuidor, conforme os princípios que orientam o direito de propriedade e sua função social.

É incontroverso que o requisito do
animus
domini
foi devidamente comprovado, porque os apelados ocupam o imóvel com exclusividade, investiram em sua construção e manutenção, e manifesta, por meio de seus atos, a intenção de exercer a propriedade, cumprindo a função social do bem.

Ademais, o direito de propriedade, embora resguardado constitucionalmente, não é absoluto. De modo que encontra limites na função social, princípio este que orienta o próprio instituto da usucapião.

A manutenção do imóvel sob titularidade de um ente que não o utiliza contraria o objetivo da norma, que visa atribuir a propriedade àquele que efetivamente o utiliza e cumpre a função social.

Logo, a sentença bem reconheceu a usucapião, porquanto comprovada a posse contínua, com animus
domini
, sem interrupção nem oposição.

Assim, não há como afastar o exercício da posse pelos autores/apelados sobre o imóvel “sub judice”,
aliás, por tempo muito superior aos cinco anos previstos na norma,
com ânimo de dono, sem violência e oposição do proprietário
registral
.

Dessa forma, quando a recorrente comprova o exercício da posse por mais de 15 anos, torna possível o reconhecimento da usucapião extraordinária, dispensando o justo título, o qual constituiu o óbice à configuração da usucapião para
que seja julgado improcedente o pedido
.

Ressalto, ainda, que independente do pedido inicial ter sido feito baseado na usucapião ordinária do artigo 1.242 do CC, é possível que seja aplicado no caso em tela a fungibilidade entre as modalidades de usucapião, que permite a alteração do pedido de uma por outra, se preenchidos os requisitos para tanto. Configura a aplicação ao caso concreto do brocardo da
mihi

factum
dabo
tibi

jus,
não se tratando, assim, de decisão extra petita.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de usucapião de bem imóvel. 1. Usucapião ordinária julgada improcedente pela ausência de justo título hábil a preencher os requisitos da usucapião ordinária, conforme artigo 1 .242 do Código Civil. 2. Transcurso de tempo, no curso da ação, hábil a configurar a usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238, do mesmo diploma legal. Caso sub judice onde foi comprovada a posse contínua e inconteste por período superior há 15 anos, independente de justo título e boa-fé. 3. Fungibilidade das modalidades de usucapião. Admissibilidade. Aplicação do artigo 493 do Código de Processo Civil. 4. Reforma da r. sentença para declarar a usucapião do bem imóvel pleiteada. 5. Sem honorários de sucumbência, ante a ausência de resistência ao pedido pelas partes citadas. 6. Recurso provido.” (
TJ-SP - Apelação Cível: 0059106-98.2011.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Débora Brandão, Data de Julgamento: 12/06/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024)

No que tange à alegação de que a posse do autor/apelado seria precária e clandestina, inservível para a configuração da usucapião, também não assiste razão ao recorrente.

A precariedade da posse, nos termos do artigo 1.208 do Código Civil, caracteriza-se pela existência de vínculo jurídico entre o possuidor e o proprietário, pelo qual aquele recebe o bem com o dever de restituí-lo. No caso em análise, não há qualquer evidência de vínculo jurídico dessa natureza entre o autor/apelado e o banco recorrente.

Da mesma forma, não se pode falar em clandestinidade da posse,
porquanto

esta
se caracteriza pelo exercício da posse às ocultas, de forma furtiva, o que não ocorreu no caso vertente. Ao contrário, o autor/apelado exerce a posse sobre o imóvel de forma pública e notória, como atestado pelas testemunhas ouvidas em juízo, estabelecendo nele sua moradia e identificando-se perante a comunidade como seu possuidor.

Outrossim, quanto à área do imóvel, constatou-se, por meio do memorial descritivo e mapa acostados aos autos (ID 75154364), que o bem possui 178m2 (cento e setenta e oito metros quadrados), enquadrando-se, portanto, no limite de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) estabelecido pela legislação para a usucapião especial urbana.

De igual modo, restou comprovada a utilização do imóvel pelo autor/apelado como sua moradia e de sua família, requisito essencial para a configuração da usucapião especial urbana, conforme atestado pelas testemunhas ouvidas em juízo.

Por fim, não há nos autos qualquer evidência de que o autor/apelado seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, ônus probatório que incumbia ao banco recorrente, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, e do qual não se desincumbiu.

Dito isto
, estando presentes todos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião especial urbana, impõe-se a manutenção da sentença recorrida, que julgou procedente o pedido inicial, declarando o domínio do autor sobre o imóvel objeto da lide.

Ressalte-se, por oportuno, que o instituto da usucapião, além de modo de aquisição da propriedade, constitui importante instrumento de concretização da função social da propriedade, princípio de estatura constitucional previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal.

Ao conferir juridicidade à situação fática consolidada pelo tempo, a usucapião promove a estabilização das relações sociais e jurídicas, privilegiando aquele que confere ao bem uma destinação socialmente útil, em detrimento daquele que, embora detentor do título formal de propriedade, mantém-se inerte por longo período.

No caso em análise, o autor/apelado conferiu ao imóvel a função social que lhe é inerente, utilizando-o como sua moradia e de sua família por mais de 18 anos, enquanto o banco recorrente, proprietário registral, manteve-se inerte durante todo esse período, deixando de exercer qualquer ato de fiscalização ou conservação do bem.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelo BANCO DO BRASIL S.A., mantendo integralmente a sentença recorrida, que julgou procedente o pedido inicial de usucapião especial urbana formulado por JOÃO CARLOS DOS SANTOS MOITINHO, nos termos da fundamentação supra.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao patrono do apelado em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, perfazendo o total de 12% (doze por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025