Tribunal: TJMT
Processo: 1010906-19.2018.8.11.0002
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010906-19.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Benfeitorias, Citação]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), CUORE DI MARIA COMERCIO DE ARTESANATOS E ARTIGOS RELIGIOSOS LTDA - CNPJ: 23.240.222/0001-87 (APELADO), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), MARIANA DE ASSIS KLEIM - CPF: 025.204.851-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. SHOPPING CENTER. MORA DA LOCADORA NA ENTREGA DE ADITIVO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DEVERES DE BOA-FÉ OBJETIVA E COOPERAÇÃO. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA. RESTITUIÇÃO DA
RES SPERATA
. INDEVIDA A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto por Várzea Grande Shopping S.A. contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Locação Comercial c/c Pedido de Tutela de Urgência movida por Cuore di Maria Comércio de Artesanatos e Artigos Religiosos Ltda., julgou procedentes os pedidos principais e improcedente a reconvenção.

O Juízo singular reconheceu o inadimplemento contratual da locadora, que, ao demorar injustificadamente para entregar o termo aditivo de locação, inviabilizou a obtenção de financiamento bancário e a inauguração da loja, determinando a rescisão contratual por culpa da locadora, a devolução dos valores pagos a título de
res sperata
e o afastamento da multa contratual requerida na reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) definir a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão contratual;

(ii) estabelecer se é devida a restituição dos valores pagos a título de res sperata; e

(iii) examinar a exigibilidade da cláusula penal compensatória pleiteada na reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) impõe às partes deveres de lealdade e cooperação em todas as fases do contrato. A inércia da locadora em formalizar o aditivo contratual essencial ao funcionamento da loja violou esses deveres e configurou mora contratual.

A Apelante não comprovou ter informado tempestivamente à locatária que a entrega do aditivo estaria condicionada ao pagamento da taxa de transferência, nem demonstrou causa legítima para a demora, limitando-se a invocar tratativas internas e deliberações administrativas.

A omissão injustificada da Apelante impediu o acesso da locatária ao financiamento bancário necessário à instalação da loja, tornando inviável a execução do contrato e ensejando sua resolução por culpa exclusiva da locadora.

Confirmada a culpa da Apelante, impõe-se a restituição integral dos valores pagos a título de
res sperata
, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), pois a Apelada não chegou a usufruir da estrutura comercial, administrativa e mercadológica do shopping center.

A jurisprudência pacífica deste Egrégio Tribunal (TJMT, RAC nº 0011714-46.2015.8.11.0002; N.U. 0025417-44.2015.8.11.0002; N.U. 0011689-96.2016.8.11.0002) reconhece que, em hipóteses de rescisão por culpa do empreendedor, a restituição da
res sperata
é devida integralmente.

A improcedência da reconvenção é consequência lógica da culpa atribuída à locadora, pois a cláusula penal compensatória somente pode ser exigida pela parte inocente, não por quem deu causa à resolução do contrato (arts. 408 e 410 do Código Civil).

Mantém-se, assim, a sentença que reconheceu a responsabilidade exclusiva da locadora e determinou a restituição dos valores pagos, com a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 12% do valor da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Majorado os honorários de sucumbência para 12% sobre o valor atualizado da condenação (CPC, art. 85, § 11).

Tese de julgamento:

A mora injustificada da locadora na entrega de termo aditivo essencial à execução do contrato caracteriza violação aos deveres de boa-fé objetiva e cooperação, ensejando a resolução contratual por sua culpa.

É devida a restituição integral dos valores pagos a título de
res sperata
quando a rescisão ocorre antes da fruição do espaço e das vantagens do empreendimento, sob pena de enriquecimento sem causa.

A cláusula penal compensatória é inexigível pela parte que deu causa à rescisão do contrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por VÁRZEA GRANDE SHOPPING S.A. em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Locação com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por CUORE DI MARIA COMÉRCIO DE ARTESANATOS E ARTIGOS RELIGIOSOS LTDA.,
julgou procedentes
os pedidos da ação principal e improcedente a reconvenção.

Na petição inicial, a Autora, ora Apelada, narrou ter assumido a posição de locatária de um espaço comercial no empreendimento da Ré, ora Apelante, após a desistência de sua sócia original.

Alegou que, para viabilizar a inauguração da loja, necessitava de financiamento bancário, cuja obtenção dependia da formalização de um termo aditivo ao contrato de locação.

Sustentou que a Apelante incorreu em mora contratual ao demorar injustificadamente para entregar o referido aditivo devidamente assinado, o que teria inviabilizado o negócio e frustrado a abertura do estabelecimento.

Diante disso, pleiteou a rescisão do contrato por culpa da locadora, a restituição dos valores pagos a título de cessão de direito de uso (
res sperata
), no montante de R$ 17.689,96, e a abstenção de cobranças de aluguéis e multas.

Em sede de tutela de urgência, foi deferida parcialmente a pretensão para suspender os efeitos do contrato e obstar a negativação do nome da Autora (Id. 20589893).

Citada, a Ré/Apelante apresentou contestação com reconvenção (Id. 22913424).

Em sua defesa, argumentou que a rescisão contratual decorreu de dificuldades financeiras da própria Apelada. Afirmou que a demora na formalização do aditivo contratual foi causada pela Apelada, que não efetuou o pagamento da taxa de transferência prevista em contrato.

Em sede de reconvenção, imputou à Apelada a culpa pela rescisão antecipada e pleiteou sua condenação ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 56.339,40.

Após a instrução processual, sobreveio a r. sentença (Id. 304255931), que julgou procedentes os pedidos da ação principal e improcedente a reconvenção.

O douto magistrado
a quo
entendeu que a Apelante incorreu em descumprimento contratual ao não disponibilizar o aditivo em tempo hábil, o que configurou justa causa para a rescisão.

Consequentemente, declarou o contrato rescindido, condenou a Apelante a restituir a integralidade dos valores pagos a título de
res sperata
, e afastou a cobrança da multa contratual pleiteada na reconvenção.

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso (Id. 304255941), no qual reitera seus argumentos de defesa. Sustenta, em suma, que a culpa pela rescisão foi exclusiva da Apelada, que não comprovou a negativa de crédito em razão da ausência do aditivo contratual.

Defende a legalidade da retenção da
res sperata
, argumentando que tal verba remunera a reserva do espaço comercial, que ficou à disposição da Apelada por anos.

Por fim, pugna pela reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos da ação principal e procedente a reconvenção.

A Apelada apresentou contrarrazões (Id. 304255946), pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia recursal cinge-se em reexaminar a quem deve ser atribuída a culpa pela inexecução do contrato de locação, a fim de determinar a justeza da restituição da
res sperata
e a (in)exigibilidade da cláusula penal compensatória.

A Apelante busca a reforma da sentença, sustentando que a rescisão se deu por culpa exclusiva da Apelada.

Contudo, em que pesem os argumentos expendidos, a r. sentença não merece reparos.

1. Da Causa da Rescisão Contratual e da Culpa da Apelante

A relação jurídica estabelecida entre as partes, embora de natureza empresarial e regida pelo princípio da autonomia da vontade, conforme o art. 54 da Lei nº 8.245/91, não está imune aos princípios basilares do direito contratual, em especial o da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil.

Esse princípio impõe às partes um dever de conduta leal e cooperativa em todas as fases do contrato, desde as negociações preliminares até a sua execução e conclusão.

No caso em tela, a r. sentença, de forma percuciente, identificou a quebra desse dever por parte da Apelante.

Restou incontroverso nos autos que, após a desistência da sócia original da Apelada, tornou-se necessária a formalização de um termo aditivo para regularizar a titularidade da locação.

A Apelada demonstrou, por meio de trocas de e-mails e notificações (Ids. 304255434, 304255436, 304255437), ter solicitado reiteradamente a entrega do referido documento, essencial para a busca de financiamento bancário que viabilizaria a continuidade do empreendimento.

A Apelante, por sua vez, alega que a demora se deu pela inadimplência da Apelada quanto a uma taxa de transferência.

Todavia, como bem pontuou o juízo de primeiro grau, a Apelante não logrou comprovar ter comunicado de forma clara e tempestiva essa pendência como condição para a entrega do aditivo.

A boa-fé objetiva exige transparência e informação. Não pode a parte contratante permanecer inerte diante das solicitações da outra e, posteriormente, invocar uma cláusula contratual como justificativa para sua própria omissão, frustrando a legítima expectativa da contraparte.

De forma elucidativa, a própria Apelante, em sua contestação (ID 304255893), confirma a existência da demora e a descreve como um processo interno de negociação, transferindo o ônus do tempo à Apelada.

Afirma que, diante da insistência da Autora pela isenção da taxa, "
o Empreendimento se comprometeu a submeter novamente o pedido às instâncias superiores
" e que, "
após diversas tentativas de aprovação junto às instâncias competentes, o Requerido conseguiu autorização para concessão da isenção da taxa de transferência, e na sequência, entregou o instrumento assinado
".

Conclui, assim, que "
a demora na devolução do instrumento ocorreu pela ausência de pagamento da taxa de transferência, e insistência da Autora em conseguir a isenção
".

Ora, tal narrativa constitui uma confissão de que a Apelante reteve o documento essencial ao negócio enquanto deliberava internamente sobre uma questão acessória.

Ao invés de cumprir com seu dever de formalizar o aditivo e, se o caso, cobrar a taxa de transferência em apartado, a Apelante optou por condicionar o cumprimento de sua obrigação principal a uma negociação secundária, violando o dever de cooperação e lealdade.

Essa conduta, por si só, caracteriza a mora e a falha na prestação de suas obrigações contratuais.

A alegação da Apelante de que a rescisão decorreu de dificuldades financeiras da Apelada, confessadas na inicial, não afasta sua responsabilidade.

É cediço que o planejamento financeiro de um novo empreendimento depende do cumprimento de prazos e da cooperação entre as partes.

A mora da Apelante em fornecer um documento essencial para a captação de recursos quebrou a cadeia de eventos necessária para a viabilização do negócio, tornando a situação financeira da Apelada insustentável.

A conduta da Apelante, portanto, foi a causa primária que desencadeou a impossibilidade de execução do contrato pela Apelada.

Dessa forma, a conclusão da sentença de que houve descumprimento contratual por parte da Apelante, configurando justa causa para a rescisão, está em plena consonância com as provas dos autos e com a correta aplicação do direito, devendo ser mantida.

2. Da Correta Determinação de Restituição da Res Sperata

Uma vez confirmada a culpa da Apelante pela rescisão, a consequência lógica é o retorno das partes ao
status quo ante
, o que implica a devolução dos valores pagos pela Apelada.

A Apelante insurge-se especificamente contra a restituição da
res sperata
, argumentando que tal verba remunera também a reserva do espaço.

O argumento não prospera.

A
res sperata
, como instituto próprio dos contratos de
shopping center
, remunera o conjunto de vantagens que o empreendimento oferece ao lojista, incluindo o fundo de comércio, a clientela e a estrutura organizacional.

A reserva do espaço é um meio para que o lojista possa, ao final, usufruir dessas vantagens.

No presente caso, por culpa exclusiva da Apelante, a Apelada foi impedida de alcançar a fase de fruição.

Ela não inaugurou a loja, não operou comercialmente e não se beneficiou do "fundo de comércio" do empreendimento. Permitir que a Apelante, causadora da rescisão, retenha os valores pagos por uma vantagem que nunca foi efetivamente entregue, configuraria manifesto enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil.

A jurisprudência colacionada na r. sentença, inclusive deste Egrégio Tribunal de Justiça, é pacífica nesse sentido: desfeito o negócio por culpa do empreendedor, antes que o lojista tenha usufruído do fundo de comércio, a restituição integral da
res sperata
é medida que se impõe, confira-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONTRATO ANALISADO SOB A ÓTICA DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS À TÍTULO DE RES SPERATA. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DAS INSTALAÇÕES FÍSICAS E ADMINISTRATIVAS DO EMPREENDIMENTO. ALTERAÇÃO DOS JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 14.905/2024. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por empresa locadora contra sentença que declarou rescindido o contrato de locação comercial celebrado com os recorridos, determinou a devolução dos valores pagos a título de res sperata e julgou improcedente a reconvenção que visava à aplicação de cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa dos locatários, legitimando a aplicação de cláusula penal; (ii) saber se é devida a devolução dos valores pagos a título de res sperata; e (iii) saber se os juros moratórios devem observar a nova sistemática da Lei nº 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não se configura denúncia unilateral por parte dos locatários, mas sim a necessidade de resolução contratual por inadimplemento do empreendedor, sendo indevida a aplicação da cláusula penal.

4. É devida a devolução dos valores pagos a título de res sperata, diante da ausência de efetiva disponibilização do espaço e da fruição da estrutura do shopping center.

5. A superveniência da Lei nº 14.905/2024 impõe a aplicação da taxa Selic, deduzida da correção monetária (IPCA), aos juros moratórios após sua entrada em vigor, mantendo-se, até então, os critérios anteriores.

IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. A resolução de contrato de locação comercial por inadimplemento do empreendedor afasta a incidência de cláusula penal prevista para denúncia unilateral pelo locatário.

2. É devida a restituição dos valores pagos a título de res sperata quando ausente a efetiva fruição da estrutura física, administrativa e comercial do espaço locado.

3. A superveniência da Lei nº 14.905/2024 impõe a aplicação da taxa Selic, deduzida a correção monetária, como base de cálculo dos juros moratórios a partir de sua vigência.”

(N.U 0025417-44.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Vice-Presidência, Julgado em 20/05/2025, Publicado no DJE 20/05/2025)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – INOBSERVÂNCIA DO PRAZO CONTRATUAL À ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E INÍCIO DAS ATIVIDADES – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR/RÉU – DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA – DEVIDA – MULTA PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL – INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“Não sendo cumprido o prazo estabelecido para entrega do espaço comercial, restando claro que o Shopping Center não foi inaugurado, é razoável a conclusão de que o apelante ensejou a resolução do contrato. Comprovado que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento do empreendedor-administrador, inadmissível se beneficiar com o pagamento de multa contratual e demais cominações.

No caso, comprovado que o shopping center descumpriu os termos contratuais, procede a ação que visa obter a devolução dos valores pagos a título de res sperata.” (TJMT - 1ª Câmara de Direito Privado - RAC 0011714-46.2015.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 11/07/2017, DJe 18/07/2017)

(N.U 0011689-96.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 17/08/2022, Publicado no DJE 17/08/2022)

Portanto, a manutenção da sentença neste aspecto é obrigatória. Contudo, enfatizo que os valores a serem restituídos deverão ser aqueles efetivamente comprovados na fase de cumprimento de sentença.

3. Da Improcedência da Reconvenção e da Inexigibilidade da Cláusula Penal

A pretensão reconvencional da Apelante, que busca a condenação da Apelada ao pagamento da multa por rescisão antecipada, é corolário lógico de sua tese de culpa exclusiva da locatária.

Uma vez que essa tese foi rechaçada, e confirmada a culpa da própria locadora/reconvinte, a reconvenção perde seu fundamento.

A cláusula penal compensatória tem por finalidade prefixar as perdas e danos da parte inocente em caso de inadimplemento da outra.

Sendo a Apelante a parte que deu causa à rescisão, não lhe assiste o direito de exigir o pagamento de qualquer penalidade.

A improcedência do pedido reconvencional, portanto, foi corretamente decretada e deve ser mantida.

Conclusão

Ante o exposto, em consonância com os fundamentos ora delineados, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência, para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025