Tribunal: TJMT
Processo: 1018908-33.2022.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018908-33.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MATHEUS FELIPE SODRE SOARES SIMIONI - CPF: 060.746.021-07 (APELANTE), EMERSON ALVES DE FREITAS - CPF: 006.232.131-50 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 413 SPE LTDA. - CNPJ: 21.203.755/0001-63 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação e determinou a rescisão contratual, a devolução de 50% dos valores pagos e o pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 devido à inscrição indevida do nome do autor em cadastros de inadimplentes.

II. Questão em discussão

A controvérsia reside em saber se a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, prevista em contrato e respaldada pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, configura cláusula abusiva e se há fundamento para a condenação.

III. Razões de decidir

O contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não se configurando abusividade.

A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: "A cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime de patrimônio de afetação é válida, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito gera direito à indenização por dano moral."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 29.04.2024; TJMT, RAC n.º 1000159-95.2022.8.11.0090, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 26.06.2024; TJMT, RAC n.º 1029443-67.2023.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.11.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Matheus Felipe Sodré Soares Simioni visando reformar a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que na ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral, movida em desfavor de Rodobens Incorporadora Imobiliária 413 - SPE Ltda., julgou parcialmente procedente a ação, determinando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos pelo autor, limitando-se a retenção a 50% do montante pago, nos termos do contrato e da Lei nº 13.786/2018, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária e juros de mora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformado, o apelante alega, em síntese, que a rescisão contratual decorreu da não aprovação do financiamento bancário, fator alheio à sua vontade, de modo que não poderia ser aplicada a retenção de 50% dos valores pagos, conforme estabelecido na cláusula contratual. Sustenta que diante da ausência de inadimplência e considerando que solicitou a rescisão antes do vencimento das parcelas, deveria haver a devolução integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a aplicação de retenção limitada a 10%, conforme entendimento jurisprudencial do STJ. Argumenta, ainda, que a inscrição indevida de seu nome ocorreu indevidamente e por erro da própria ré, o que leva a crer que o autor não estava inadimplente com a apelada no momento da negativação.

Ao final, pretende afastar a retenção de 50% dos valores pagos, em razão da ausência de culpa do apelante ou, alternativamente, que seja limitada a retenção de 10% dos valores pagos, bem como seja considerado erro confessado pela ré em relação à negativação, afastando qualquer alegação de inadimplência pelo autor. Pugna pela reforma da sentença.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 268668305).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 19 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Matheus Felipe Sodré Soares Simioni
move ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral contra Rodobens Incorporadora Imobiliária 413 - SPE Ltda., aduzindo que em 31.12.2021, firmou contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de uma unidade residencial no Condomínio RNI Moradas Clube Vicente Bissoni, no valor de R$ 181.500,00, cuja forma de pagamento estava condicionada à obtenção de financiamento.

Afirma que realizou pagamentos iniciais totalizando R$ 5.411,00, mas teve seu financiamento negado pela Caixa Econômica Federal. Diante da impossibilidade de arcar com os pagamentos, em março de 2022, solicitou administrativamente a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, sem obter resposta concreta da ré. Apesar disso, a incorporadora continuou a cobrar valores indevidos e negativou o nome do autor nos cadastros de inadimplentes, mesmo após o pedido de rescisão, fato que teria sido causado por um erro de sistema, conforme reconhecido pela própria empresa.

Diante disso, ajuíza a ação visando a rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, ou a retenção máxima de 10% para cobrir eventuais custos administrativos, sem dedução de IPTU ou taxa condominial. Ainda, indenização por dano moral de R$ 15.000,00, em razão da inscrição indevida em cadastros de inadimplentes.

Após a regular instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente a ação, determinando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos pelo autor (R$ 5.411,21), limitando-se a retenção a 50% do montante pago, nos termos do contrato e da Lei nº 13.786/2018, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária e juros de mora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 268668294).

Inconformado, o apelante alega que a rescisão contratual decorreu da não aprovação do financiamento bancário, fator alheio à sua vontade, de modo que não poderia ser aplicada a retenção de 50% dos valores pagos, conforme estabelecido na cláusula contratual.

Sustenta que diante da ausência de inadimplência e considerando que solicitou a rescisão antes do vencimento das parcelas, deveria haver a devolução integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a aplicação de retenção limitada a 10%, conforme entendimento jurisprudencial do STJ. Argumenta, ainda, que a inscrição indevida de seu nome ocorreu indevidamente e por erro da própria ré, o que leva a crer que o autor não estava inadimplente com a apelada no momento da negativação. Ao final, requer reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente, observo que o próprio autor/apelante reconhece que a rescisão contratual ocorreu devido à não aprovação do financiamento bancário. No entanto, alega que essa circunstância escapava ao seu controle, razão pela qual considera excessiva a retenção de 50% dos valores pagos. Diante disso, o recorrente pleiteia a restituição integral das quantias pagas ou, subsidiariamente, a aplicação de uma retenção limitada a 10%, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Ocorre, com a devida vênia, que a sentença recorrida encontra-se em perfeita consonância com a atual legislação aplicável e com a jurisprudência dominante sobre a matéria.

Digo isso, porque é incontroverso que as partes firmaram contrato em
31.12.2021
(id. 268666323), com previsão expressa de retenção de 50% dos valores pagos no caso de rescisão por iniciativa do comprador.

Além disso, restou devidamente comprovado que o empreendimento se encontra sob o
regime de patrimônio de afetação
, circunstância que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018:

“
Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador
, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...)

(...)

II - a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

§5º
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente
, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
”
.

Note que o entendimento antes firmado pelo STJ, por ocasião do REsp 1.723.519/SP é no sentido de que, na rescisão de contrato por desistência do comprador, anterior à Lei n.º 13.786/2018,

deve prevalecer o percentual de retenção pactuado desde que dentro do limite de até 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor.

Ocorre que no caso vertente, tal entendimento deve ser afastado, haja vista que o contrato em análise é
posterior à Lei n.º 13.786/2018
, considerando que foi entabulado entre as partes em 31.12.2021.

Logo, e sem mais delonga, agiu com o costumeiro acerto o douto magistrado, uma vez, havendo pedido de rescisão pelo autor, deve ser aplicada a regra acima entabulada, reconhecendo o direito do apelado na retenção de 50% dos valores pagos, nos termos contratados, eis que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, averbada na matrícula do imóvel (id. 268666343) e o percentual está dentro dos parâmetros fixados pela lei, não havendo falar em abusividade.

A propósito, precedentes do c. STJ reconhecendo como válida a cláusula que versa sobre o direito de retenção de até 50%, como no caso dos autos, em que a incorporação é submetida ao regime de patrimônio de afetação,
in

verbis
:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE.
1."Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art . 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2 .110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.).
2 . Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2145090/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, j. 07/10/2024 - destaquei).

“
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO.
1 . Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2 . Agravo interno a que se nega provimento
.”
(STJ - AgInt no REsp: 2110077/SP, Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, j.

29.04.2024 - destaquei).

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO
. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...)

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.

5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial.

IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.”
(AgInt no AREsp n. 2.733.052/RJ, Terceira Turma, Relator Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), j. 17.02.2025 - destaquei).

Dessa forma, tendo em vista a existência de cláusula contratual expressa e a previsão legal que ampara a retenção, não há que se falar em abusividade na retenção de 50% ou na sua redução para 10%, conforme pleiteado pelo recorrente.

Nesse mesmo sentido, julgados desta Terceira Câmara,
verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE 50% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018 – ART. 67-A, §5º DA LEI 4.591/1967 – PARÂMETRO LEGAL - SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei nº 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.
(...)”
(RAC n.º 1000159-95.2022.8.11.0090, 3ª Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 26.06.2024 – destaquei).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – ART. 67-A, §5º, DA LEI 4.591/1967 – ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NA FORMA DO ARTIGO 86 DO CPC – DECAIMENTO MÍNIMO DA PARTE DEMANDADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Segundo esposado pelo c. STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.

Se a parte demandada decaiu em parte mínima do pedido, não há que se falar em ocorrência de sucumbência recíproca.”
(RAC n.º 1029443-67.2023.8.11.0041,

3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.11.2024 – destaquei).

O recorrente alega ter sido indevidamente negativado pela recorrida, mesmo após solicitar, por via administrativa, a rescisão do contrato, o que demonstraria sua ausência de inadimplência. Além disso, sustenta que a própria recorrida reconheceu a ocorrência de um erro sistêmico.

No entanto, é importante esclarecer que a rescisão contratual foi requerida pelo próprio autor em razão da não aprovação do financiamento, circunstância que não pode ser imputada à recorrida. Ademais, da análise dos autos, verifica-se que o recorrido não negou ter mantido a cobrança indevida, culminando na negativação do nome do autor mesmo após a solicitação de rescisão do contrato. Por esse motivo, o magistrado de primeira instância condenou a incorporadora ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00, montante fixado de forma proporcional e razoável, considerando os transtornos suportados pelo apelante.

Nesse aspecto, bem pontuou o douto magistrado: “
Quanto à condenação indenizatória, a empresa ré sequer nega que continuou realizando cobranças e que negativou o nome do autor por débito posterior à solicitação de distrato. Portanto, a negativação é indevida
.” (id. 268668295).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

De outra banda, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento) atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, restando a exigibilidade suspensa (art. 98, §3º, do CPC)..

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 19 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025