Tribunal: TJMT
Processo: 1032810-91.2024.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-24
Data de publicação: 2025-06-26

Ementa:
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCEDIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE. ART. 303 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRADORES QUE POSTULAM POR PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE COBRANÇA E DE PROIBIÇÃO DE PAGAMENTO DE CRÉDITO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. NÃO APLICÁVEL. CRÉDITOS EXTRANCONCURSAIS EXCLUÍDOS PELO ADMINISTRADOR JUDICIAL. CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INCIDENTE DE IMPUGNAÇÃO DE CRÉDITO AINDA NÃO JULGADO. PEDIDO LIMINAR DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE DOIS IMÓVEIS DENTRE OS TRÊS OBJETO DO CONTRATO. PROBABILIDADE DO DIREITO QUANTO À QUITAÇÃO DAS DUAS ÁREAS, REMANESCENDO A TERCEIRA QUANTO À INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PERIGO DE DANO OU DE RISCO AO RESULTADO ÚTIL AO PROCESSO. AJUIZAMENTO DOS PEDIDOS DE TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE ANOS APÓS AS QUITAÇÕES DOS DOIS IMÓVEIS.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032810-91.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[BRUNO YOHAN SOUZA GOMES - CPF: 223.920.208-41 (ADVOGADO), JACSON CASTILHO BERGAMASCO - CPF: 038.341.911-59 (AGRAVANTE), PAULO CESAR BALDISSERA - CPF: 535.305.271-49 (AGRAVADO), ELISA BALDISSERA - CPF: 057.447.781-01 (ADVOGADO), ANTONIO LUIZ FERREIRA DA SILVA - CPF: 544.729.971-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):
JACSON CASTILHO BERGAMASCO

AGRAVADO(S):
PAULO CESAR BALDISSERA

MARILSE INES BALDISSERA

AUTOS DE ORIGEM
: 1004803-25.2024.8.11.0086

EMENTA
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCEDIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE. ART. 303 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRADORES QUE POSTULAM POR PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE COBRANÇA E DE PROIBIÇÃO DE PAGAMENTO DE CRÉDITO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. NÃO APLICÁVEL. CRÉDITOS EXTRANCONCURSAIS EXCLUÍDOS PELO ADMINISTRADOR JUDICIAL. CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INCIDENTE DE IMPUGNAÇÃO DE CRÉDITO AINDA NÃO JULGADO. PEDIDO LIMINAR DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE DOIS IMÓVEIS DENTRE OS TRÊS OBJETO DO CONTRATO. PROBABILIDADE DO DIREITO QUANTO À QUITAÇÃO DAS DUAS ÁREAS, REMANESCENDO A TERCEIRA QUANTO À INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PERIGO DE DANO OU DE RISCO AO RESULTADO ÚTIL AO PROCESSO. AJUIZAMENTO DOS PEDIDOS DE TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE ANOS APÓS AS QUITAÇÕES DOS DOIS IMÓVEIS. ACÓRDÃO PROFERIDO EM OUTRO AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE MANTEVE O AGRAVANTE NA POSSE DOS DOIS REFERIDOS IMÓVEIS.
REQUISITOS CUMULATIVOS DO ART. 303 NÃO PRESENTES.
DECISÃO MANTIDA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar formulado em sede de procedimento de tutela antecipada antecedente, visando à suspensão de cobranças e atos constritivos, proibição de pagamento de crédito declarado inadimplido, e
obrigação de fazer para transferência da propriedade de dois imóveis rurais e subsidiariamente a adjudicação dos bens, sob o fundamento de quitação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se a presença dos requisitos autorizadores da tutela provisória de urgência, especialmente quanto à urgência contemporânea e ao risco de dano, além da eventual influência da recuperação judicial do agravante sobre os efeitos do contrato de compra e venda de imóveis em análise.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Quanto ao pedido liminar de suspensão de cobrança e de pagamento do crédito concernente ao contrato, não assiste razão ao agravante, pois a recuperação judicial do recorrente não repercute na análise da tutela, pois os créditos foram classificados como extraconcursais pelo administrador judicial e o incidente de impugnação de crédito nº 1051079-55.2024.8.11.004 ainda não foi julgado.

4. Quanto à probabilidade do direito, no que tange ao pedido liminar de obrigação de fazer consistente na transferência ou adjudicação de dois dos três imóveis objeto do contrato, embora os documentos juntados aos autos indiquem quitação parcial em relação a duas das três áreas rurais, a demora de anos para o ajuizamento da medida de urgência descaracteriza o perigo de dano atual.

5. Ademais, o perigo de dano e risco ao resultado útil do processo também estão afastados, pois a posse dos imóveis permanece com o agravante, conforme reconhecido em acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 1000928-77.2025.8.11.0000, o que afasta a possibilidade de prejuízo irreversível.

6. Ausente a concomitância dos requisitos
processuai
s do “fumus boni iuris” e do “periculum in mora”, nos termos do art. 303 do Código de Processo Civil,
deve ser mantida a decisão objurgada que indeferiu o pedido de tutela antecipada antecedente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “É indevida a concessão de tutela antecipada em caráter antecedente quando ausente o requisito cumulativo da urgência contemporânea, a caracterizar o perigo de dano ou risco ao resultado útil
do processo,
em concomitância com a probabilidade do direito,
nos termos do art. 303 do Código de Processo Civil.”

_________

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil,
arts
. 300 e 303.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MS - Agravo de Instrumento: 14198330920238120000 Dourados, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 08/07/2024; (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 01081666920248269061 São Paulo, Relator.: Gustavo Santini Teodoro - Colégio Recursal, Data de Julgamento: 20/09/2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

EGRÉGIA CÂMARA:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO
, interposto por
JACSON CASTILHO BERGAMASCO
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 173217498 –
autos de origem PJE Nº 1004803-25.2024.8.11.0086
) pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Nova Mutum-MT que, nos autos do procedimento de tutela antecipada em caráter antecedente à ação de obrigação de fazer c/c com adjudicação compulsória em desfavor de
PAULO CESAR BALDISSERA
e
MARILSE INES BALDISSERA
, indeferiu a tutela de urgência antecipada em caráter antecedente, que buscava: a suspensão de cobrança de dívida e de qualquer execução ou atos de retenção, arresto, penhora, sequestro, busca e apreensão e constrição judicial e extrajudicial dos réus agravados sobre os bens do agravante; a proibição de pagamento do crédito pleiteado pelos réus em razão do deferimento e processamento da Recuperação Judicial; a transferência de imóveis por Escritura Pública ou, subsidiariamente, a adjudicação compulsória dos mesmos bens, além de pedido para proibição dos réus/agravados em adentrar nos imóveis delimitados, conforme cita-se:

[...]

Cuida-se de
procedimento de tutela antecipada em caráter antecedente promovida pelo requerente JACSON CASTILHO BERMASCO, em desfavor dos requeridos PAULO CÉSAR BALDISSERA e MARILSE INÊS

FERRABOLI
, todos já qualificados nos autos.

O autor aduz que em
30/05/2019, ele e seu irmão Jefferson Castilho Bergamasco, na qualidade de compradores, firmaram contrato de compra e venda de áreas rurais com os requeridos PAULO CÉSAR e MARILSE INÊS, na qualidade de vendedores, no valor de R$ 25.099.900,00
(vinte e cinco milhões, noventa e nove mil e novecentos reais), sendo objeto do negócio três áreas, com as seguintes dimensões e números de matrículas:

1)
Uma área de 332,0647 hectares
, localizada no Município de Nova Mutum/MT, no Projeto de Colonização Mutum, e registrada
sob a matrícula n. 11.752, do CRI de Nova Mutum/MT;

2)
Uma área de 210,3058 hectares
, localizada no Município de Nova Mutum/MT, no Projeto de Colonização Mutum, e registrada
sob a matrícula n. 1.174, do CRI de Nova Mutum/MT;

3)
Uma área de 181,1045 hectares
, localizada no Município de Nova Mutum/MT, no Projeto de Colonização Mutum, e registrada
sob a matrícula n. 14.415, do CRI de Nova Mutum/MT.

O valor da obrigação em reais foi convertido em 418.333 (quatrocentas e dezoito mil, trezentas e trinta e três) sacas de soja de 60 Kg, que deveriam ser adimplidos da seguinte forma
:

1) 83.333 (oitenta e três mil, trezentas e trinta e três) sacas de soja, representadas pela importância de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), consubstanciados em uma entrada no valor de R$ 4.550.000,00 (quatro milhões, quinhentos e cinquenta mil reais) em pecúnia e um apartamento registrado sob a matrícula n. 11.597 do CRI de Nova Mutum/MT, representando a importância de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais);

2) 215.000 (duzentas e quinze mil) sacas de soja de 60 Kg (sessenta quilos) cada, devendo ser entregues nas seguintes datas e quantidades:

[...]

3) 120.000 (cento e vinte mil) sacas de soja, representadas por 360.000 (trezentos e sessenta mil) sacas de milho, devendo ser entregues nas seguintes datas e quantidades:

[...]

Na ocasião da pactuação do instrumento, as partes estabeleceram que a transferência dos imóveis ocorreria gradativamente, conforme os pagamentos fossem realizados, nos termos da cláusula 3, a qual transcrevo abaixo:

“3.1)
Após a quitação das duas parcelas com vencimento no ano de 2020 será transferida a área de 332,0647
has
(trezentos e trinta e dois hectares, seis ares e quarenta e sete centiares), registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 11.752, aos COMPRADORES 02, Sra. Quem os COMPRADORES indicarem;

(...)

3.2)
Após a quitação das duas parcelas com vencimento no ano de 2022 será transferida a área de 181,1045
has
(cento e oitenta e um hectares, dez ares e quarenta e cinco centiares), registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 14.415, a quem os COMPRADORES indicarem;

3.4) Após a quitação das duas parcelas com vencimento no ano de 2026 será transferida a área de 210,3058
has
(duzentos e dez hectares, trinta
ares e cinquenta e oito centiares), registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 1.174, a quem os COMPRADORES indicarem.”

Em 16/03/2023, as partes celebraram o Primeiro Termo Aditivo Consolidado
, consolidando a dívida em aberto no valor de 100.664 (cem mil, seiscentas e sessenta e quatro) sacas de soja e 141.745 (cento e quarenta e um mil, setecentas e quarenta e cinco) sacas de milho, mantendo-se inalteradas as demais cláusulas do contrato originário.

No mais,
em outubro de 2023
, os vendedores PAULO CESAR e MARILSE INÊS teriam emitido e fornecido ao requerente
um recibo, declarando que os compradores teriam quitado as obrigações referentes às
entregas de sacas de soja e milho dos períodos safra de 03/2020, 07/2020, 03/2021, 07/2021, 03/2022, 07/2022, 03/2023 e 07/2023, de modo que teriam reconhecido o pagamento das respectivas parcelas pelos compradores.

Entretanto, o demandante menciona que os requeridos não teriam cumprido com sua obrigação de efetuar as transferências dos imóveis sob as matrículas n. 11.752 e 14.415, mesmo havendo o recibo de pagamento emitido por eles e o efetivo pagamento das prestações
.

Ademais, o requerente alega que teria recebido uma notificação extrajudicial realizada pelos demandados, em 16/09/2024, na qual estes sustentam o inadimplemento contratual de 57.000 (cinquenta e sete mil) sacas de soja e 80.000 (oitenta mil) sacas de milho, as quais tiveram vencimento em 30/03/2024 e 30/07/2024.

Além disso, os requeridos estariam exigindo o pagamento de multa de 50% (cinquenta por cento) do valor consolidado da dívida, perfazendo o valor total de R$ 31.705.094,04 (trinta e um milhões, setecentos e cinco mil e noventa e quatro reais e quatro centavos).

Todavia, o requerente estaria em recuperação judicial, a qual foi recebida nos autos n. 1043525-06.2023.811.0041, que tramita perante a Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, motivo pelo qual não poderia quitar a dívida neste momento, tendo em vista que o pagamento dos valores remanescentes do contrato aqui discutido seria incluído no plano de recuperação judicial e o pagamento em desconformidade com o plano acarretaria tratamento diferenciado aos credores.

Sendo assim, argumenta o autor que estariam configurados os elementos que evidenciam a probabilidade do seu direito o perigo de dano irreparável ou difícil reparação e postulou neste procedimento a concessão da tutela antecipada em caráter antecedente, sem oitiva da parte contrária, para
:

a) Impedir que os requeridos adotem qualquer medida, judicial ou extrajudicial, para a
cobrança do valor
que entendem ser devido pelo Autor;

b) Determinar que os demandados
imediatamente cumpram com o item 3.1 e 3.2 do Contrato, para transferir em Escritura Pública de Compra e Venda referente aos imóveis registradas no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob os n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e 14.415 (atual Matrícula nº 23.674), comprovadamente quitado pelo Autor, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de pagamento de multa diária em valor não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais) ou

valor que este Juízo entender pertinente;

c)
Na hipótese de descumprimento dos requeridos quanto à transferência da propriedade dos imóveis, requereu a adjudicação compulsória
, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil e no Decreto-Lei n. 58/37;

d)
Sejam os Réus impedidos de adentrar no imóvel rural e de tomar qualquer medida em seu nome em prejuízo ao Autor
;

e) Que nos termos do artigo 6º, inciso II e III da Lei 11.101/05,
qualquer execução contra o Autor seja suspensa, bem como os atos de retenção, arresto, penhora, sequestro, busca e apreensão e constrição judicial ou extrajudicial sobre seus bens
;

f)
Declarar a vedação de pagamento do crédito pleiteado pelos Réus
em razão do deferimento e processamento da Recuperação Judicial do Autor, devendo os Réus buscarem em vias próprias o que entendem de direito, como a habilitação do crédito nos autos da Recuperação Judicial do Autor.

[...]

De proêmio,
importa salientar que a parte Requerente postula em juízo pela concessão da tutela antecipada de caráter antecedente, com fundamento no artigo 303 e seguintes do Código de Processo Civil
, quando, então, denota-se que a medida postulada
tem caráter satisfativo
, de modo que o citado dispositivo apresenta a seguinte redação:

“Art. 303.
Nos casos em que a urgência for contemporânea à propositura da ação, a petição inicial pode limitar-se ao requerimento da tutela antecipada e à indicação do pedido de tutela final, com a exposição da lide, do direito que se busca realizar e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo
.

§ 1º
Concedida a tutela antecipada a que se refere o caput deste artigo:

I -
o
autor deverá aditar a petição inicial
, com a complementação de sua argumentação, a juntada de novos documentos e a confirmação do pedido de tutela final, em 15 (quinze) dias ou em outro prazo maior que o juiz fixar;

II -
o
réu será citado e intimado para a audiência de conciliação ou de mediação na forma do art. 334;

III - não havendo autocomposição, o prazo para contestação será contado na forma do art. 335.

§ 2
º Não
realizado o aditamento a que se refere o inciso I do § 1
º deste
artigo, o processo será extinto sem resolução do mérito.

§ 3º O aditamento a que se refere o inciso I do § 1
º deste
artigo dar-se-á nos mesmos autos, sem incidência de novas custas processuais.

§ 4
º Na
petição inicial a que se refere o caput deste artigo, o autor terá de indicar o valor da causa, que deve levar em consideração o pedido de tutela final.

§ 5
º O
autor indicará na petição inicial, ainda, que pretende valer-se do benefício previsto no caput deste artigo.

§ 6
º
Caso
entenda que não há elementos para a concessão de tutela antecipada, o órgão jurisdicional determinará a emenda da petição inicial em até 5 (cinco) dias, sob pena de ser indeferida e de o processo

ser extinto sem resolução de mérito
.”

Desta forma, considerando que a parte Autora faz uso deste feito com natureza satisfativa, procedo com a análise nos ditames do artigo 303 e seguintes do Código de Processo Civil.

Estabelece o artigo 303 do Código de Processo Civil, que a petição inicial da ação que pretende a proteção antecipada em caráter antecedente limitar-se-á a
promover a indicação do pedido de tutela final, com exposição sumária da lide e do direito, bem como a existência de perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo
.

Assim, a parte deverá indicar a urgência da medida com a correlata indicação do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso em análise, o requerente menciona a pactuação de contrato de compra e venda de área rurais com a parte requerida e no instrumento contratual, foi previsto que os pagamentos seriam realizados de forma parcelada e a transferência dos imóveis seria realizada de forma escalonada, conforme fossem realizados os pagamentos.

Nesse diapasão, foi previsto que após o pagamento das duas parcelas referentes a entrega de sacas de soja e milho com vencimento em março e julho de 2020, os vendedores transfeririam aos compradores a área de 332,0647
has
(trezentos e trinta e dois hectares, seis ares e quarenta e sete centiares), registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 11.752; bem como após a entrega de sacas de soja e milho com vencimento em março e julho de 2022, os vendedores transfeririam aos compradores a área de 181,1045
has
(cento e oitenta e um hectares, dez ares e quarenta e cinco centiares), registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 14.415.

O autor argumenta que efetuou o pagamento da entrada, além das prestações de entrega de soja e milho vencidas até o ano de 2023, no entanto, os demandados não efetuaram a transferência das áreas acima mencionadas e, por isso, requereu a tutela de
antecipada antecedente
para que o Juízo determinasse aos requeridos que procedessem às transferências, conforme disposição contratual.

Entretanto,
a concessão da tutela antecipada em caráter antecedente deve estar amparada nos requisitos dos elementos de probabilidade do direito e no perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Assim, dos elementos trazidos aos autos, não obstante a juntada do contrato de compra e venda (ID 170921328), do primeiro termo aditivo consolidado (ID 170921331) e do recibo fornecido pelos vendedores (ID 170921333),
entendo que o requisito da urgência para a transferência dos imóveis não se verifica
.

A área de 332,0647 hectares e de matrícula n. 11.752 já estaria apta a ser transferida desde julho de 2020, enquanto a área de 181,1045 hectares e matrícula n. 14.415 tornou-se apta a transferência desde o mês de julho de 2022, sendo que o requerente ajuizou a presente ação mais de quatro anos após a aptidão da primeira área e mais de dois anos depois da aptidão da segunda área.

Portanto, não há como se reconhecer a urgência para a determinação para que os requeridos transfiram a propriedade das duas áreas para o nome do autor.

No mais, observo que no Primeiro Termo Aditivo Consolidado, instrumento em que a dívida original foi acrescida da obrigação para que o requerente entregasse mais 100.664 (cem mil, seiscentas e sessenta e quatro) sacas de soja e 141.745 (cento e quarenta e um mil, setecentas e quarenta e cinco) sacas de milho, em adição ao montante previsto no contrato originário, há uma cláusula assim redigida:

“2.5. As modificações introduzidas
tem
origem em negociações particulares entre as partes acerca de mútua ajuda no campo.”

Portanto, seria possível inferir que o requerente e os requeridos possuem outros negócios jurídicos celebrados conjuntamente, e que o autor possivelmente não tenha adimplido nas condições originais, de modo que teria sido necessário aditar o contrato de compra e venda de imóveis, acrescentando novos valores.

Desta feita, mesmo argumentando que teria tido deferido o processamento de ação de recuperação judicial em seu favor nos autos n. 1043525-06.2023.811.0041, que tramita perante a Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, reputo que o requisito da urgência não se verifica.

Portanto, é de rigor o indeferimento dos pedidos formulados pelo autor para que seja determinado que os requeridos procedam à transferência dos imóveis para o seu nome, de modo que consequentemente, não haverá que se falar em adjudicação compulsória em caso de desobediência à ordem judicial.

Ressalto que
também não deve ser acolhido o pleito para impedir que os requeridos adotem qualquer medida judicial ou extrajudicial para a cobrança
do valor que entendem devido pelo autor, posto que tal atitude
seria cercear aos demandados o seu direito de ação, constitucionalmente previsto no artigo 5°, inciso XXXV, de forma que
o mesmo
se pode dizer quanto ao pedido para que os demandados sejam impedidos de adentrar o imóvel rural e tomar qualquer medida em seu nome em prejuízo do autor.

Ademais, quanto ao pedido para a suspensão de qualquer execução em desfavor do autor e seus atos correlatos, saliento que a suspensão será apreciada no bojo dos feitos executórios, após informações do Juízo
Recuperacional
acerca da vigência do
stay

period
.

Por fim, indefiro o pedido para declarar a vedação do pagamento do crédito
referente ao contrato de compra e venda objeto desta demanda, em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial do autor, considerando que
tal medida deve ser adotada nos autos da própria ação de recuperação judicial.

Ante todo o exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE postulada pelo requerente JACSON CASTILHO BERGAMASCO em face de PAULO CESAR BALDISSERA e MARILSE INÊS FERRABOLI, de acordo com a fundamentação supratranscrita.

Determino ainda que a parte autora, no prazo de 05 (cinco) dias, promova a emenda da petição inicial, com fundamento no artigo 303, § 6°, do CPC, sob pena de indeferimento e extinção processual sem julgamento do mérito
.

[...] [grifo nosso]

O agravante, em sua minuta recursal (ID. 253058676), apresenta as seguintes teses:

Probabilidade do direito e urgência demonstrada: integral pagamento das áreas rurais registradas sob as matrículas de n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e 14.415 (atual Matrícula nº 23.674) e recuperação judicial do Grupo Osmar Bergamasco

A tutela de urgência recursal foi indeferida pelo Exmo. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho (ID. 253509670).

Inconformado, o agravante opôs Embargos de Declaração (ID. 254910184), os quais foram rejeitados (ID. 255514668).

Os agravados, por sua vez, apresentaram contraminuta recursal (ID. 282338373) na qual rebatem as alegações do recorrente.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (Decisão-35436680) e preparo recursal efetuado, nos termos da certidão de ID. 253174664.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):
JACSON CASTILHO BERGAMASCO

AGRAVADO(S):
PAULO CESAR BALDISSERA

MARILSE INES BALDISSERA

AUTOS DE ORIGEM
: 1004803-25.2024.8.11.0086

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória, proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Nova Mutum-MT que, nos autos do procedimento de tutela antecipada em caráter antecedente à ação de obrigação de fazer c/c com adjudicação compulsória em desfavor dos ora agravados, indeferiu o pedido liminar da tutela de urgência antecipada em caráter antecedente, que buscava: a suspensão de cobrança de dívida e de qualquer execução ou atos de retenção, arresto, penhora, sequestro, busca e apreensão e constrição judicial e extrajudicial dos réus agravados sobre os bens do agravante; a proibição de pagamento do crédito pleiteado pelos réus em razão do deferimento e processamento da Recuperação Judicial; a transferência de imóveis por Escritura Pública ou, subsidiariamente, a adjudicação compulsória dos mesmos bens, além de pedido para proibição dos réus/agravados em adentrar nos imóveis delimitados.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que, embora os documentos acostados aos autos demonstrem a celebração do contrato de compra e venda e o adimplemento parcial das obrigações por parte do autor, ora agravante, não se encontram presentes os requisitos da tutela de urgência, em especial o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, porquanto as propriedades cuja transferência foi postulada já estariam aptas à transmissão desde os anos de 2020 e 2022, e a presente ação somente foi ajuizada mais de dois e quatro anos após essas datas, respectivamente.

Ademais, o Juízo
a quo
registrou que a existência de aditivo contratual com novos débitos indica a possível inadimplência anterior do autor, e que eventuais pleitos relacionados à recuperação judicial devem ser veiculados nos autos próprios.

Por fim, entendeu que a tutela de urgência postulada possui natureza satisfativa e, ausente a urgência, deve ser indeferida, restando incabíveis os demais pedidos acessórios, como a adjudicação compulsória, a proibição de acesso aos imóveis e a suspensão de atos constritivos, os quais violariam o direito de ação dos requeridos.

Em sede recursal, o agravante, por sua vez, postula pela reforma da decisão objurgada para que seja deferida a antecipação dos efeitos da tutela, nos termos do artigo 300,
caput
e 305 do Código de Processo Civil, no que tange à obrigação de fazer consistente na transferência dos imóveis, em Escritura Pública de Compra e Venda, referente às áreas rurais registradas no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob os n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e 14.415 (atual Matrícula nº 23.674).

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pelo agravante.

1. Probabilidade do direito e urgência demonstrada: integral pagamento das áreas rurais registradas sob as matrículas de n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e 14.415 (atual Matrícula nº 23.674) e recuperação judicial do Grupo Osmar Bergamasco

O agravante sustenta que o contrato de compra e venda firmado em 30/05/2019, é referente a três imóveis rurais, no valor total de R$ 25.099.900,00 (418.333 sacas de soja), e que contava com pagamento escalonado, com diversas parcelas já quitadas.

Assevera, inclusive, que os agravados emitiram recibo de pagamento das parcelas quitadas concernentes a dois dos três imóveis objeto do contrato, quais sejam, as áreas rurais registradas sob as matrículas de n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e de nº 14.415 (atual Matrícula nº 23.674).

Desse modo, por estarem quitados, não haveria fundamento jurídico para que os agravados se recusem à lavratura de escritura definitiva.

Outrossim, questiona a cobrança dos vendedores agravados, por notificação extrajudicial encaminhada ao recorrente em 16/09/2024, quanto ao suposto inadimplemento de 57.000 sacas de 60kg de soja e 80.000 sacas de 60 kg de milho, com ilegítima aplicação de cláusula penal em 50% sobre o valor consolidade da dívida, o que totalizou o montante de R$ 31.705.094,04 (trinta e um milhões, setecentos e cinco mil e noventa e quatro reais e quatro centavos).

Assim, destaca que os dois imóveis que se pretende registrar são distintos do terceiro imóvel com parcelas inadimplidas. Ou seja, segundo o recorrente, a inadimplência se limita à última etapa contratual (terceiro imóvel, animais e equipamentos).

Ademais, sustenta que, em razão da Recuperação Judicial do Grupo Bergamasco (n.º 1043525-06.2023.8.11.0041), os imóveis objeto da controvérsia seriam essenciais à manutenção da empresa, gerando empregos e renda, e sua expropriação colocaria em risco a função social da propriedade e o princípio da preservação da empresa (art. 47 da Lei 11.101/2005).

Desse modo, assevera, também, que em razão da Recuperação Judicial, sequer poderia se falar em inadimplemento contratual concernente aos imóveis objeto do contrato.

Além disso, argumenta que, apesar do Administrador Judicial ter entendido pela exclusão dos imóveis da
concursalidade
, o agravante pleitearia a reinserção do crédito concernente às aludidas áreas rurais.

No que tange ao
periculum in mora
, o Agravante assevera que decorre da citada notificação extrajudicial, encaminhada pelos vendedores, ora agravados, em 16/09/2024, pois contém o alerta de que a não efetuação do pagamento dos R$ 31.705.094,04 resultaria em rescisão contratual imediata, o que demonstra o risco de os agravados reaverem os três imóveis, em que pese dois deles já terem sido quitados.

Neste contexto, ressaltam que os imóveis rurais que postulam pela adjudicação são a maior fonte de renda da atividade do agravante, eis que lá se concentram as plantações e atividades agrícolas desenvolvidas, a qual se busca a assegurar a continuidade das atividades, pois depende desses imóveis para o cumprimento das obrigações financeiras junto a terceiros, que serão comprometidos pela conduta dos Agravados.

Assim, assevera que eventual expropriação dos imóveis poderia trazer prejuízos imensuráveis à recuperação judicial do agravante.

Os agravados, por sua vez, sustentam que a parte agravante não cumpriu com as entregas de milho desde 2022 e apenas parcialmente com as de soja.

Alegam que essa inadimplência motivou a celebração de aditivo contratual em 2023, que repactuou as dívidas vencidas e ampliou prazos de pagamento.

Porém, ressaltam que o aditivo não significa quitação das obrigações anteriores, mas sim a incorporação de débitos não adimplidos até então.

Ademais, os agravados argumentam que nenhuma matrícula foi totalmente quitada. Ressaltam que o agravo busca a adjudicação compulsória com base em "recibo de pagamento" que não implica quitação total, mas apenas liquidação contábil dentro da repactuação.

Outrossim, os agravados afirmam ter agido de boa-fé, concedendo prazos, realizando empréstimos de grãos e reconfigurando dívidas, inclusive com o filho Thiago Baldissera.

Alegam terem sido prejudicados por manobras do agravante, que após repactuar os débitos, incluiu-os na recuperação judicial como se fossem créditos sujeitos.

Nesse sentido, asseveram que o crédito é garantido por cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e por reserva de domínio, sendo, portanto, extraconcursal.

Destacam que essa circunstância foi reconhecida pelo administrador judicial (autos da recuperação: 1043525-06.2023.8.11.0041).

Outrossim, alegam a existência de desmembramentos, alienações fiduciárias e gravames em nome do agravante, com risco de fraude contra credores.

Assim, asseveram que as matrículas foram usadas como garantia em operações de crédito do agravante, expondo os agravados à execução indevida.

Alegam, também, que não há urgência ou essencialidade quanto aos imóveis, pois não seriam utilizados para a atividade produtiva do agravante, uma vez que a área estaria abandonada ou arrendada.

Aduzem, ainda, que a tutela possui caráter satisfativo e irreversível e que a eventual adjudicação e transferência dos imóveis esgotaria o objeto da ação principal, comprometendo o contraditório e ampla defesa.

Pois bem
. Inicialmente, importa destacar que boa parte da matéria a respeito do contrato de compra e venda em exame já foi enfrentada por este Tribunal ao julgar, na sessão de 28/03/2025, o Agravo de Instrumento n.º 1000928-77.2025.8.11.0000, o qual foi protocolado posteriormente a este recurso (21/01/2024) contra decisão interlocutória proferida em outra ação (Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos com Pedido de Tutela Provisória de Urgência Antecipada n.º 1005736-95.2024.8.11.0086) movida pelos ora agravados.

A referida decisão do Juízo
a quo
, nos autos n.º 1005736-95.2024.8.11.0086, que resultaram no mencionado Agravo de Instrumento n.º 1000928-77.2025.8.11.0000, havia indeferido o pedido de tutela de urgência para reintegração dos vendedores, ora agravados, na posse dos três imóveis objeto do contrato de compra e venda em exame.

Esta
colenda Câmara, por sua vez, conforme Acórdão do Agravo de Instrumento n.º 1000928-77.2025.8.11.0000, entendeu pelo parcial provimento do recurso quanto à tutela de urgência para a reintegração de posse, deferindo a liminar aos vendedores apenas quanto ao terceiro imóvel, pois concluiu, em cognição sumária, que os dois primeiros imóveis haviam sido quitados.

A elucidar, abaixo cita-se, na íntegra, o teor do Acórdão:

EMENTA
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE TRÊS IMÓVEIS RURAIS. TUTELA DE URGÊNCIA POSSESSÓRIA. DECISÃO DE ORIGEM QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA SOB O FUNDAMENTO DE INEXISTÊNCIA DE RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR. INSUBSISTÊNCIA. CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO. PRINCÍPIOS DO ACESSO À JUSTIÇA, DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 525, 526, 1.196, 1.197, 1.200 E 1.202 DO CÓDIGO CIVIL. REQUISITOS DOS ARTS. 300, CAPUT, 560 E 561 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PRESENTES. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DAS PARCELAS CONTRATUAIS PELOS COMPRADORES E SEM A CONTRAPRESTAÇÃO FINANCEIRA DO ITR. QUITAÇÃO APENAS DAS PARCELAS ANUAIS DOS DOIS PRIMEIROS IMÓVEIS RELACIONADOS NO CONTRATO. TERCEIRO IMÓVEL COM INADIMPLÊNCIA SUBSTANCIAL QUANTO ÀS PARCELAS ANUAIS. MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA PURGAÇÃO. CRÉDITO EXTRACONCURSAL JÁ RECONHECIDO PELO ADMINISTRADOR JUDICIAL EM AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL POSTULADA PELOS AGRAVADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 49, § 3º, DA LEI N.º 11.101/2005. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERICULUM IN MORA DEMONSTRADOS APENAS QUANTO AO TERCEIRO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO. REQUISITOS PRESENTES PARA A REINTEGRAÇÃO PROVISÓRIA DA POSSE SOBRE O TERCEIRO IMÓVEL. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela provisória de urgência possessória requerida nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, sob o fundamento de que a rescisão contratual ainda não havia sido decretada judicialmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em determinar se a tutela de urgência possessória pode ser concedida antes da decretação da rescisão do contrato de compra e venda e se o pedido dos agravantes preenche os requisitos exigidos pelos
arts
. 300, caput, 560 e 561 do Código de Processo Civil para a reintegração provisória na posse dos imóveis litigiosos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e de diversos Tribunais pátrios, inclusive o do egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, passou a admitir a concessão de liminar de reintegração de posse no contexto das ações de rescisão de contrato de compra e venda, desde que demonstrados os requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora.

4. O contrato firmado entre as partes contém cláusula de reserva de domínio e de transferência definitiva da posse, pela qual a propriedade dos imóveis e a posse precária apenas se consolidariam, em favor dos compradores, com a quitação integral do preço. O inadimplemento substancial do contrato, aliado à constituição em mora por notificação extrajudicial e o decurso do prazo para purgação, configura o esbulho possessório.

5. Porém, os autos demonstram que os agravados quitaram integralmente as parcelas anuais referentes aos dois primeiros imóveis mencionados no contrato, conforme teor do 1º termo aditivo contratual e recibo de pagamento, não havendo fundamento para deferir a reintegração liminar sobre essas áreas. Assevera-se que não há sequer a probabilidade de que o débito restante seria concernente à incorporação de todas as parcelas do contrato, como se nenhuma tivesse sido quitada, pois tal interpretação, nesta fase de cognição sumária, seria não só contrária à boa-fé (art. 113, § 1º, III, do Código Civil), mas também iria de encontro ao expresso teor do 1º aditivo contratual e do recibo de pagamento constantes dos autos.

6. No que concerne ao terceiro imóvel objeto da lide, restou configurado o inadimplemento substancial das parcelas contratuais anuais e a ausência de qualquer contraprestação financeira quanto ao pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR).

7. O periculum in mora decorre do risco de agravamento do prejuízo dos recorrentes, que se mantêm privados da posse de imóvel cujo pagamento não foi quitado, além de suportarem encargos tributários sem a devida contraprestação financeira.

8. A ação de recuperação judicial postulada pelos agravados não impede a concessão da tutela possessória, pois o crédito dos agravantes, garantido por reserva de domínio, é extraconcursal, conforme expressamente reconhecido pelo administrador judicial e nos termos do art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005.

9. Preenchidos os requisitos dos
arts
. 300, caput, 560 e 561 do Código de Processo Civil, e conforme a inteligência dos
arts
. 525, 526, 1.196, 1.197, 1.200 e 1.202 do Código Civil, revela-se adequada a reforma parcial da decisão agravada, para conceder a tutela de urgência possessória apenas em relação ao terceiro imóvel objeto do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido, para determinar a reintegração provisória da posse apenas quanto ao terceiro imóvel objeto do contrato.

Teses de julgamento:

"A tutela de urgência possessória, cumulada com rescisão de contrato compra e venda de imóvel com cláusula de reserva de domínio, pode ser concedida antes da decretação judicial da rescisão contratual, desde que demonstrado o inadimplemento substancial, a constituição do devedor em mora e o preenchimento dos requisitos dos
arts
. 300 e 561 do Código de Processo Civil."

__________

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil,
arts
. 8º, 300, caput, 560 e 561; Código Civil,
arts
. 525, 526, 1.196, 1.197, 1.200 e 1.202; Lei nº 11.101/2005, art. 49, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021; REsp n. 1.056.837/RN, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015; TJMT, N.U 1000815-94.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023; TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1020187-63.2022.8 .11.0000, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 01/02/2023, Segunda Câmara de Direito Privado; TJ-SC - AI: 50116747520228240000, Relator.: José Agenor de Aragão, Data de Julgamento: 26/01/2023; (TJRJ – AI n.º 0039810-45.2021.8.19.0000 – Relatora Desembargadora Denise
Nicoll
Simões – 5ª Câmara Cível – j. em 22/02/22; TJ-MS - Agravo de Instrumento: 14015189320248120000 Campo Grande, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 15/10/2024; TJ-GO - AI: 03042249320208090000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a) . JAIRO FERREIRA JUNIOR, Data de Julgamento: 25/01/2021; TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 0100634-39.2015.8.20.0133, Relator: ANA CLAUDIA SECUNDO DA LUZ E LEMOS, Data de Julgamento: 30/08/2022; TJ-MS - Agravo de Instrumento: 14198330920238120000 Dourados, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 08/07/2024).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

EGRÉGIA CÂMARA:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO
, interposto por
MARLISE INES FERRABOLL e PAULO CESAR BALDISSERA
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 179264343 – autos de origem PJE Nº 1005736-95.2024.8.11.0086) pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Nova Mutum-MT que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Reintegração de Posse movida em desfavor de
JEFFERSON CASTILHO BERGAMASCO

e Outros
, indeferiu a liminar pleiteada para reintegrar os autores, ora agravantes, na posse dos imóveis objeto da lide, sob os seguintes fundamentos:

Trata-se de ação de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ajuizada por PAULO CESAR BALDISSERA e MARILSE INES BALDISSERA em face de JEFFERSON CASTILHO BERGAMASCO, NICOLE PORTINHO BERGAMASCO, JACSON CASTILHO BERGAMASCO e DAYANNE KLAUDINE SANTANA MARTINS BERGAMASCO, ambos devidamente qualificados nos autos.

Em sua peça exordial,
o requerente aduz que firmou com os requeridos instrumento particular de promessa irretratável e irrevogável de compra e venda de imóvel rural
, com 723,475 hectares, denominada
Fazenda Viaduto
, registrada nas matrículas nº 23.674, 24.004 e 23.672 do CRI de Nova Mutum/MT.

Alega que
o imóvel foi comprado pelo valor de R$ 25.099.900,00
(vinte e cinco milhões, noventa e nove mil e novecentos reais),
a ser pago da seguinte forma
:

a)
Entrada no valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões), representado pelo pagamento de R$ 4.550.000,00 e 01 (um) apartamento no Residencial Parque dos Jambos e uma vaga de garagem;

b) 215.000 sacas de soja de 60kg cada,
dividos
da seguinte forma: b.1)
25.000 soja
de 60kg cada, com vencimento em 30/03/2020;

b.2)
25.000 soja
de 60kg cada, com vencimento em 30/03/2021
;

b.3)
25.000 soja
de 60kg cada, com vencimento em 30/03/2022;

b.4)
35.000 soja
de 60kg cada, com vencimento em 30/03/2023;

b.5)
35.000 soja
de 60kg cada, com vencimento em 30/03/2024;

b.6)
35.000 soja
de 60kg cada, com vencimento em 30/03/2025;

b.7)
35.000 soja
de 60kg cada, com vencimento em 30/03/2026;

c) 120.000 sacas de soja de 60kg, convertida em 360.000 sacas de 60kg de milho, assim divididos:

c.1) 51.428 sacas de milho de 60kg, com vencimento em 30/07/2020;

c.2) 51.428 sacas de milho de 60kg, com vencimento em 30/07/2021;

c.3) 51.428 sacas de milho de 60kg, com vencimento em 30/07/2022;

c.4) 51.428 sacas de milho de 60kg, com vencimento em 30/07/2023;

c.5) 51.428 sacas de milho de 60kg, com vencimento em 30/07/2024;

c.6) 51.428 sacas de milho de 60kg, com vencimento em 30/07/2025; c.7) 51.432 sacas de milho de 60kg, com vencimento em 30/07/2026;

Sustenta que a partir de 2022 iniciaram-se as dificuldades dos requeridos em honrarem com os pagamentos, de modo que os requeridos inadimpliram a parcela com vencimento em 30/07/2022. Formalizaram um instrumento particular, repactuando a dívida e alongando o prazo para pagamento, em 16/03/2023
.

Em 04/12/2023 os requeridos pediram recuperação judicial e em 25/06/2024, a Administradora Judicial excluiu o crédito do processo
recuperacional
, por se tratar de crédito extraconcursal
.

No ano de 2024, os requeridos inadimpliram as parcelas com vencimento em março 2024 e julho 2024. Diante do inadimplemento, os requerentes notificaram os requeridos para pagamento dos valores inadimplidos, sob pena de rescisão contratual. Todavia, estes se mantiveram inertes.

Assim, ajuizaram a presente demanda visando a rescisão de contrato, a indenização em perdas e danos. Em tutela de urgência, pleitearam pela reintegração de posse.

Juntou documentos de ID nº 175884548, 175884549, 175884551, 175884552, 175884556, 175884558, 175884562, 175885622, 175884570, 175884572, 175884573, 175884574, 175884575, 175884576, 175884578, 175884579, 175884580, 175884581, 175884582, 175884585, 175884586, 175884588, 175884589, 175885591, 175885592, 175885593, 175885596, 175885602, 175885604, 175885606, 175885623, 175885608, 175885611, 175885612, 175885613, 175885615, 175885616, 175885617, 175885618, 175885619 e 175885621.

Proferida decisão no ID nº 176014284, deferindo o parcelamento das custas processuais e taxas judiciárias em 06 (seis) parcelas mensais e consecutivas, bem como determinada a expedição de ofício ao juízo
recuperacional
para que tome ciência acerca da presente ação e informe sobre a
concursalidade
/
extraconcursalidade
do crédito discutido nos autos.

A autora informou o recolhimento da primeira parcela das custas processuais e taxas judiciárias (
ID’s
nº 176247970, 176247971 e 176247972).

Proferida decisão no ID nº 177574564, reconhecendo a conexão do presente feito com os autos número 1004803-25.2024.811.0086 e 1005205-09.2024.811.0086, bem como designando audiência de justificação.

A NBS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES postulou por sua habilitação no feito, o que foi indeferido no ID nº 178639176.

No ID nº 178998024 a parte requerida se manifestou quanto à liminar de reintegração de posse
.

A audiência de justificação foi realizada, momento em que
foi
ouvido o informante
Jucimar
Rodrigues Moreira e a testemunha Elenilson Tavares de Lima, bem como os autos retornaram conclusos para decisão da liminar
.

Vieram os autos conclusos.

É o breve relato.

Fundamento e decido.

Antes de apreciar o pleito de reintegração de posse, oportuno tecer algumas considerações sobre o procedimento especial e comum nas ações possessórias.

Conforme preceitua o artigo 558 do Código de Processo Civil, a manutenção e/ou reintegração de posse, quando proposta dentro de um ano e dia da turbação ou esbulho, deve observar o procedimento previsto no artigo 560 e seguintes do Código de Processo Civil. Por sua vez, passado o prazo de 01 (um) ano e dia do esbulho e/ou turbação, será observado o procedimento comum.

In
casu
,
como já mencionado na decisão de ID nº 177574564, o esbulho possessório teria ocorrido em setembro/2024 e a ação foi ajuizada em novembro/2024, de modo que a reintegração de posse deve ser analisada de acordo com o procedimento especial previsto no art. 560 e seguintes do Código de Processo Civil.

Os artigos 560 e 567 do Código de Processo Civil assim preceituam:

“Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.”

“Art. 567. O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado na posse poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório em que se comine ao réu determinada pena pecuniária caso transgrida o preceito.”

A diferenciação das ações possessórias está
ligado
diretamente ao grau de agressão à posse sofrida. Sendo assim, no caso de ameaça à posse, será cabível o interdito proibitório, tratando-se de turbação, caberá ação de manutenção de posse e, por fim, diante do esbulho possessório, poderá ser ajuizada ação de reintegração de posse.

Sobre o tema, importante colacionar à baila os dizeres de Cristiano Chaves de Farias:

“Ao contrário da ação de reintegração de posse, que pressupõe uma posse perdida, as ações de manutenção de posse e interdito proibitório demandam que o autor inequivocadamente prove uma posse atual. Porém, enquanto na ação de manutenção de posse o autor pleiteia ao magistrado a cessação de uma moléstia já concretizada, no interdito a agressão é temida, sem que ainda tenha se
concretizado.(
Farias, Cristiano Chaves de. Curso de direito civil: direitos reais. 15ª ed. rev.
ampl
. e atual. Editora:
Juspodvim
. Salvador, 2019).”

Além do mais, é de se registrar que perante as ações possessórias impera o princípio da fungibilidade, posto que com rapidez as ameaças podem se converter em turbações e, estas, em esbulho.

A ação de reintegração de posse, tem como objeto a cessação de esbulho frente à posse exercida, incumbindo ao demandante comprovar as exigências do artigo 561, do Código de Processo Civil, vejamos:

“Art. 561. Incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.”

Em audiência de justificação,
foi
ouvido o informante
Jucimar
Rodrigues Moreira e a testemunha Elenilson Tavares de Lima, os quais informaram ter conhecimento acerca do inadimplemento contratual dos requeridos quanto ao compromisso de compra e venda do imóvel rural denominado Fazenda Viaduto.

In
casu
,
entendo que não demonstrados os requisitos do art. 561 do Diploma Processual Civil,
uma vez que se tratando de reintegração de posse decorrente de contrato de compra e venda, ainda que haja o inadimplemento contratual, somente estará caracterizado o esbulho possessório com a decretação judicial da rescisão do contrato
, o que será apreciado apenas no julgamento do mérito da ação.

Ademais nesse sentido é o entendimento jurisprudencial dos Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. LIMINAR REINTEGRATÓRIA INDEFERIDA NA ORIGEM. EXIGÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL.

1 - Para a concessão da liminar de reintegração de posse necessários os requisitos alinhados no artigo 561, Código de Processo Civil, dentre os quais exige-se a ocorrência do esbulho possessório.

2 - Em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, temerário o deferimento da tutela provisória de urgência antecipada para reintegração na posse do bem, ainda que caracterizado o inadimplemento do contrato. A reintegração apenas poderá ocorrer a partir da decretação judicial de rescisão contratual, pois enquanto não rescindido o contrato a posse é merecedora de proteção, porquanto ausente a prática de esbulho. Precedentes deste tribunal e do Superior Tribunal de Justiça.

3 - Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (TJ-GO - AI: 00212877320218090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, Data de Julgamento: 26/04/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/04/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE TUTELA INIBITÓRIA. Decisão agravada que indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse, por ausência de prévio reconhecimento judicial da resolução contratual por inadimplemento, ainda que haja cláusula resolutória expressa. Insurgência. Descabimento. Posse injusta que apenas se caracteriza após manifestação judicial de rescisão contratual, razão pela qual, por ora, descabe a reintegração de posse, bem como o deferimento de tutela inibitória. Precedentes do C. STJ e deste E. TJSP. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AI: 21468490420238260000 Piracicaba, Relator: Heloísa
Mimessi
, Data de Julgamento: 22/06/2023, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2023)

Sem mais delongas, ante a ausência do preenchimento dos requisitos necessários para concessão da tutela possessória, o indeferimento desta é medida que se impõe
.

Ante o exposto, tendo em vista a ausência dos requisitos necessários ao deferimento da medida,
INDEFIRO a liminar de reintegração de posse
.

Aguarde-se o transcurso do prazo para contestação, o qual está fluindo desde a realização da audiência de justificação, conforme consta do termo de audiência.

[...] [grifo nosso]

Em sua minuta recursal (ID 263134294), os agravantes apresentam as seguintes teses:

Inadimplemento substancial dos agravados e periculum in mora: preenchimento dos requisitos dos art. 300 e 561 do Código de Processo Civil

A tutela de urgência recursal foi indeferida, nos termos da Decisão de ID 264806344 proferida por este Relator.

Os agravados, por sua vez, apresentam contraminuta recursal (ID 269875774) na qual rebatem as alegações dos recorrentes.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme tramitação do PJ nos autos de origem (Decisão-36446654), e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID 263167255.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T
O R
E L A T O R

AGRAVANTE(S):
MARLISE INES FERRABOLL e PAULO CESAR BALDISSERA

AGRAVADO(S):
JEFFERSON CASTILHO BERGAMASCO e Outros

AUTOS DE ORIGEM
: 1005736-95.2024.8.11.0086

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Nova Mutum-MT que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Reintegração de Posse movida em desfavor dos ora agravados, indeferiu a liminar pleiteada para reintegrar os autores, ora agravantes, na posse dos imóveis objeto da lide.

Em síntese, o Juízo a quo asseverou que, no caso concreto, embora os requeridos, ora agravados, tenham sido inadimplentes com parcelas do contrato de compra e venda, o esbulho, por enquanto, não estaria configurado, pois a rescisão contratual ainda não foi decretada judicialmente.

A seguir, passo ao exame das teses suscitadas pelos agravantes.

1. Inadimplemento substancial dos agravados e periculum in mora: preenchimento dos requisitos dos art. 300 e 561 do Código de Processo Civil

Os agravantes destacam que as partes celebraram, em 30 de maio de 2019, um Instrumento Particular de Promessa Irretratável e Irrevogável de Compra e Venda de Imóvel Rural.

O objeto do contrato seria a Fazenda Viaduto, com 723,475 hectares, localizada em Nova Mutum/MT, registrada nas matrículas n.º 23.674 (antiga 14.415), n.º 24.004 (antiga 11.752) e n.º 23672 (antiga. 1.174), todas do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum/MT.

E, segundo os recorrentes, o pagamento, no total de R$ 25.099.900,00, foi firmado em 418.333 sacas de soja transgênica de 60 kg, representadas no contrato por entrada em dinheiro e em bem imóvel pertencente aos agravados (entrada em dinheiro no valor de R$ 4.550.000,00 e imóvel, no valor de R$ 450.000,00, qual seja, um apartamento com inclusão do box de garagem), além de subsequentes parcelas sucessivas em sacas de soja e de milho,
a partir de 30/03/2020
.

O contrato teria, ainda, reserva de domínio, isto é, a propriedade permaneceria com os agravantes até a quitação total.

Porém, os recorrentes asseveram que,
a partir da parcela de 30/07/2022
, os agravados começaram a descumprir os pagamentos.

Aduzem que tentaram auxiliar os agravados, quanto à dificuldade financeira destes, por meio de contrato de mútuo em commodity (sacas de soja)
e também
ao comprarem a soja dos agravados, cujos empréstimos e compras também não foram adimplidos integralmente peloso recorridos. Outrossim, ressaltam que venderam animais e equipamentos aos recorridos, os quais igualmente teriam inadimplido com o pagamento da respectiva venda.

Asseveram que,
após 30/07/2022, os agravados teriam entregado apenas 35.000 sacas de soja correspondentes ao pagamento da parcela atrasada do contrato de compra e venda do imóvel com vencimento em 30/03/2023;
além dos pagamentos parciais, em grãos de soja, referentes aos supramencionados outros contratos de mútuo e de compra e venda de soja, animais e equipamentos.

Ocorre que, pela persistência da dificuldade financeira dos agravados e por solicitação destes, alegam que as supracitadas sacas de soja, entregues pelos agravados a partir de 30/07/2022, foram a eles devolvidas por empréstimo, em um total de 53.600 sacas.

Em razão do aumento da dívida, ressaltam que as partes firmaram, em 16 de março de 2023, o 1º termo aditivo ao instrumento particular de compra e venda do imóvel rural, repactuando o débito e alongando o prazo para o pagamento.

Porém, os agravantes destacam que, após firmar o aditivo, os agravados, em 04 de dezembro de 2023, pediram recuperação judicial, incluindo os ora recorrentes como credores, para pagamento da dívida com deságio e em inúmeras parcelas, apesar do crédito, segundo os recorrentes, não se sujeitar à recuperação judicial.

Os agravantes asseveram que, apesar disso, o administrador judicial da recuperação, em 25 de junho de 2024, reconheceu a
extraconcursalidade
do crédito agravado, pois o contrato está garantido com reserva de domínio e, assim, foi excluído do processo
recuperacional
.

Aduzem que, em sequência, o Juízo a quo expediu ofício, ao Juízo
recuperacional
, para confirmar a
extraconcursalidade
do crédito dos agravantes, o que foi confirmado pelo administrador judicial.

Assim, destacam que, em 16 de setembro de 2024, notificaram os agravados para que adimplissem com os pagamentos, com multa e juros, no prazo de 15 dias, sob pena de rescisão contratual e responsabilização por perdas e danos, mas sem sucesso.

Desse modo, os agravantes postulam pela reforma da decisão objurgada para a concessão da tutela de urgência pela reintegração liminar da posse sobre o imóvel em exame.

Para tanto, os recorrentes argumentam que, uma vez comprovado o inadimplemento contratual substancial e para evitar prejuízos ao promitente vendedor, é possível a concessão da antecipação de tutela para reintegração de posse, antes da decisão judicial de rescisão do contrato, com fulcro nos
arts
. 300 e 561 do Código de Processo Civil e em diversas ementas de julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça.

Quanto ao perigo de dano, os agravantes asseveram que, embora inadimplentes, os recorridos permanecem na posse exclusiva do imóvel sem qualquer contraprestação, enquanto os recorrentes amargam prejuízos por iniciarem o quarto ano consecutivo sem fluxo de caixa por não disporem do imóvel, tendo inclusive que arcar com o ITR da área, apesar do contrato dispor o contrário.

Os agravados, por sua vez, alegam que não há ocupação injusta, violenta, clandestina ou decorrente de abuso de confiança a caracterizar o alegado esbulho.

Sustentam que a posse foi transferida aos recorridos por consentimento dos agravantes, mediante o “Instrumento Particular de Promessa Irretratável e Irrevogável de Compra e Venda de Imóvel Rural” em exame.

Ressaltam que o contrato, na verdade, se refere à compra de três áreas, sendo a quantia total delas de aproximadamente 723,4750 ha e que a transferência dos imóveis seria gradativa.

Nesse sentido, ressaltam que, conforme o contrato, todas as parcelas vencidas em 2020, 2021 e 2022 foram integralmente quitadas pelos agravados.

Explicam que, em 19/10/2023, os agravantes entregaram aos agravados Recibo de Pagamento (“Recibo”) no qual declararam o recebimento dos pagamentos relacionados às sacas de grãos de soja e milho, pertinentes aos períodos-safra 03/2020, 07/2020, 03/2021, 07/2021, 03/2022, 07/2022 e 03/2023, havendo pendência de pagamentos apenas das parcelas vincendas nos anos de
2024 a 2027
.

Asseveram que, conforme disposto no contrato, após os pagamentos das duas primeiras parcelas dos anos de 2020 e 2022, caberia aos Agravantes a obrigação de transferência de duas das três áreas registradas no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum, quais sejam, as de n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e de n.º 14.415 (atual Matrícula nº 23.674), o que não foi cumprido pelos recorrentes.

Além disso, argumentam que os pagamentos deixaram de ser realizados em razão da submissão dos recorridos ao regime de recuperação judicial.

Aduzem que, apesar do crédito dos agravantes ter sido excluído da relação de credores, ainda estaria sob análise no incidente de impugnação de crédito nº 1051079-55.2024.8.11.0041, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT.

Pois bem
. Ressai dos autos de origem que o “Instrumento Particular de Promessa Irretratável e Irrevogável de Compra e Venda de Imóvel Rural” envolveu realmente
três áreas de terra
, nos termos do “Objeto do Contrato”, que totalizam 723,4750 ha, in
verbis
:

[...]

OBJETO DO CONTRATO
:

01 – Firmam entre si o presente instrumento particular de promessa irretratável e irrevogável de compra e venda de imóvel rural, mediante as cláusulas e condições seguintes, de áreas de terras descritas na cláusula 1º, alíneas A, B,
C,:

Primeira
com área de 332,0647
has
[...] matrícula imobiliária n.º 11.752 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum – MT. [...]

Segunda
com a área de 210,3058
has
[...] matrícula imobiliária n.º 1.174 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum – MT;

Terceira
com a área de 181,1045
has
[...] matrícula imobiliária n.º 14.415 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum – MT;

[...] (ID 175884551, p. 01-02, autos de origem) [grifo do original]

Em relação ao pagamento pelos três imóveis, verifica-se que,
no contrato original
, foi assim estabelecido (ID 175884551, p. 02-03, autos de origem):

O
valor total do contrato era de
R$ 25.099.900,00
.

Este valor foi convertido em 418.333
(quatrocentos e dezoito mil trezentos e trinta e três)
sacas de soja
transgênica, de 60 kg, livre de umidade e impureza, padrão
concex
.

O montante de 418.333 sacas de soja, por sua vez, foi representado, no contrato, mediante a seguinte previsão de pagamento
:

c.1)
Entrada em dinheiro no valor de
R$ 4.550.000,00
.

c.2) Um
apartamento
quitado, livre de ônus e com box de garagem incluso, no valor de
R$ 450.000,00
.

c.3)
215.000 Sacas de
Soja
de 60 kg
, padrão
Concex
, representadas por
sete parcelas, anuais
, de sacas de soja assim distribuídas:

PARCELAS

VENCIMENTO

SACAS DE
SOJA

Parcela 01

30/03/2020

25.000

Parcela 02

30/03/2021

25.000

Parcela 03

30/03/2022

25.000

Parcela 04

30/03/2023

35.000

Parcela 05

30/03/2024

35.000

Parcela 06

30/03/2025

35.000

Parcela 07

30/03/2026

35.000

TOTAL

215.000

c.4) 120.000 Sacas de Soja, representadas por
360.000 Sacas de
Milho
, em
sete parcelas anuais de 51.428 sacas
, com idênticas datas de vencimento dos pagamentos com Soja, assim distribuídas:

PARCELAS

VENCIMENTO

SACAS DE
MILHO

Parcela 01

30/03/2020

51.428

Parcela 02

30/03/2021

51.428

Parcela 03

30/03/2022

51.428

Parcela 04

30/03/2023

51.428

Parcela 05

30/03/2024

51.428

Parcela 06

30/03/2025

51.428

Parcela 07

30/03/2026

51.428

TOTAL

360.000

No que tange à transmissão plena da posse e à previsão de registros da escritura pública para a transferência da propriedade das referidas três áreas rurais, cita-se as
cláusulas 3, 3.1, 3.2 e 3.4
do contrato em exame:

[...]

3) Em
30/07/2019
, e após a assinatura do presente Contrato serão transferidas a posse precária, das 03 áreas objeto deste Contrato,

sendo a Escritura Pública de Compra e Venda Transferida na seguinte Ordem
:

3.1)
Após a quitação das duas Parcelas com vencimento no ano de
2020
será transferida a área de 332,0647
has
(trezentos e trinta e dois hectares seis ares e quarenta e sete centiares),
Registrada
no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 11.752
, aos COMPRADORES 02, Sra. ... quem os COMPRADORES indicarem;

3.1.2) Vale ressaltar que dentro da área supracitada, já não
esta
sendo computada a área total remanescente de 10,00 hectares que será desmembrada da matrícula após a averbação do
Georferenciamento
.

3.2)
Após a quitação das duas Parcelas com vencimento no ano de
2022
será transferida a área de 181,1045
has
(cento e oitenta e um hectares, dez ares e quarenta e cinco centiares),
Registrada
no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 14.415
, a quem os COMPRADORES indicarem;

3.4)
Após a quitação das duas Parcelas com vencimento no ano de
2026
será transferida a área de 210,3058
has
(duzentos e dez hectares, trinta ares e cinquenta e oito centiares),
Registrada
no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 1.174
, a quem os COMPRADORES indicarem.

Parágrafo único: As procurações serão transferidas inicialmente apenas para atuação junto aos órgãos
pu ́blcios
Federais, Estaduais e
Municiapis
, tais como (INCRA, INTERMAT, RFB, SEMA, IBAMA, PREFEITURA,
etc
). As Procurações dando poderes para registro/escrituração, serão transferidas conforme a cláusula 3 supracitada.

[...] (ID 175884551, p. 04, autos de origem) [grifos nossos e do original. Observação: por erro de digitação do contrato, não há a cláusula 3.3]

Desse modo,
verifica-se que a cláusula de reserva de domínio, bem como a cláusula dispondo sobre a posse plena e definitiva, foram firmadas para envolver,
separadamente
, cada um dos três imóveis citados e a depender da quitação de diferentes parcelas anuais de soja e milho, com termos finais também distintos.

E no que concerne ao instrumento contratual intitulado de “
1º Termo Aditivo
Consolidado ao Instrumento Particular de Promessa Irretratável e Irrevogável de Compra e Venda de Imóvel Rural e ao Contrato de Compra e Venda de Equipamentos e Animais” (ID 179000005, autos de origem), firmado entre as partes em
16 de março de 2023
, verifica-se que nele foi previsto, na
cláusula 4.2
, que
a dívida em aberto
envolvendo o contrato de compra e venda de imóvel em exame, somada à dívida de outros contratos de compra e venda de bens móveis e animais firmados pelas partes, envolveria as parcelas de sacas de soja e milho vencidas e vincendas a
partir de

30/03/2024 até 30/07/2026
, o seja,
a partir da parcela n.º 05 do contrato original
,
conforme tabelas citadas acima.

Além disso, o referido 1º Termo Aditivo
acrescentou mais sacas de soja e milho às citadas parcelas entre março de 2024 a julho de 2026
, bem como mais duas parcelas, quais sejam, a de
30/03/2027 e a de 30/07/2027
.

Destaca-se, também, do mencionado
1º Termo Aditivo
, o seguinte teor das
cláusulas 6.1 e 6.2
:

[...]

6.1.
Todas as demais disposições contratuais originárias e que aqui não foram modificadas,
permanecem inalteradas
.

6.2.
Este aditivo torna-se parte integrante dos dois contratos que menciona
.

[...] (ID 179000005, p. 04-05, autos de origem) [grifo nosso]

Ocorre que, o pedido dos ora agravantes busca abranger
todas as três áreas rurais
objeto do contrato, que perfazem o total, já mencionado, de 723,4750 ha.

Contudo, antes de se verificar a probabilidade do direito dos agravantes em relação ao pedido amplo de reintegração possessória dos três imóveis, é fundamental analisar se, processualmente, seria possível conceder a tutela de urgência possessória, em ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse, antes da decisão judicial que venha a declarar a rescisão do contrato
.

Embora a jurisprudência mais antiga do Superior Tribunal de Justiça tenha se posicionado em sentido contrário, especialmente em decisões anteriores à vigência do atual Código de Processo Civil, verifica-se que, mais recentemente, o STJ passou a admitir a concessão de liminar de reintegração de posse no contexto da resolução de contrato de compra e venda.

Esse entendimento também vem sendo adotado por este Egrégio Tribunal de Justiça, desde que observados os requisitos cumulativos do fumus boni iuris e do periculum in mora, exigidos pelo art. 300 do Código de Processo Civil, conforme se demonstrará adiante.

Essa possibilidade, afastando-se o dogma proibitivo de concessão da liminar possessória apenas pela circunstância de ser pedido cumulado com rescisão contratual, está em consonância com os
princípios constitucionais da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à justiça
, extraídos do
art. 5º, XXXV, da CF/88
, e da expressa previsão dos
princípios da razoabilidade e proporcionalidade
no
art. 8º do atual Código de Processo Civil
.

Nesse sentido, a jurisprudência atual tem entendido que é possível a concessão da tutela de urgência possessória, ainda que se discuta e peça a rescisão contratual da compra e venda, cuja probabilidade do direito
depende do esbulho caracterizado pela inadimplência; da estipulação de cláusula de reserva de domínio e da constituição do comprador inadimplente em mora
, com fulcro nos
arts
. 525, 526, e 1.202 do Código Civil
, cumulados com os
artigos 300, caput, 560 e 561 do Código de Processo Civil
, in
verbis
:

Código Civil

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio
após constituir o comprador em mora
, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido;
ou poderá recuperar a posse da coisa vendida
. [...] [grifo nosso]

Código de Processo Civil

Art. 300. A tutela de urgência será concedida
quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
.

[...]

Art. 560.
O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho
.

Art. 561.
Incumbe ao autor provar
:

I -
a
sua posse;

II -
a
turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV -
a
continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

[...]

Art. 1.202.
A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente
.

[grifo nosso]

Ou seja, a circunstância processual do pedido de tutela provisória possessória estar cumulado com o pedido de rescisão do contrato de compra e venda não é obstáculo para a concessão ou não da respectiva liminar.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado do Superior Tribunal de Justiça e deste e de outros Tribunais pátrios:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que
refoge
o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.

(REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021,
DJe
de 4/10/2021.) [grifo nosso]

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE INTENTADA PELO VENDEDOR DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA ESPECIAL DE RESERVA DE DOMÍNIO - TRIBUNAL DE ORIGEM QUE REFORMA A SENTENÇA PARA INDEFERIR O PLEITO POSSESSÓRIO, ANTE A INEXISTÊNCIA DE RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR - INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.

Hipótese:
A controvérsia diz respeito à necessidade ou não de prévia rescisão do contrato de compra e venda com reserva de domínio a fim de viabilizar a manutenção/recuperação da posse do bem vendido, ante o inadimplemento do comprador
.

1.
A
cláusula de reserva de domínio
ou
pactum

reservati

dominii
é uma disposição inserida nos contratos de compra e venda que permite ao vendedor conservar para si a propriedade e a posse indireta da coisa alienada até o pagamento integral do preço pelo comprador, o qual terá apenas a posse direta do bem, enquanto não solvida a obrigação
.

Nascido na prática mercantil, o pacto com reserva de domínio é hoje um instituto difundido no mundo dos negócios e foi sistematizado no ordenamento jurídico a partir do advento do Código Civil de 2002 (
arts
. 521-528), porém já contava com tratamento esparso antes mesmo do citado diploma legal.

2. Quanto aos meios judiciais cabíveis para o vendedor/credor salvaguardar o seu direito, esse pode optar por duas vias.

Caso não objetive resolver o contrato, mas apenas cobrar as parcelas inadimplidas: a) se munido de título executivo, intentar ação executiva contra o devedor pelo rito dos
arts
. 646 a 731 do Código de Processo Civil, ou seja, execução por quantia certa contra devedor solvente; b) se desprovido de título executivo, ação de cobrança, nos termos do artigo 526 do Código Civil.

Na hipótese de pretender rescindir o negócio jurídico mediante a retomada do bem, viável o ajuizamento de a) ação de busca e apreensão e depósito da coisa vendida pelo vendedor/credor, conforme preceituado no art. 1.071 do CPC, desde que provada a mora pelo protesto do título ou interpelação judicial. Nessa medida já está prevista a recuperação da coisa, nos termos dos
arts
. 526, parte final, e 527 do diploma civilista, visto que esses dispositivos remetem ao procedimento previsto na lei processual civil, o que se relaciona à retomada liminar do bem constante do artigo 1071 daquele diploma legal e à b) ação
desconsitutiva
pelo procedimento ordinário, quando desprovida a parte de título executivo ou, embora munida de título executivo não tenha realizado o protesto/interpelação judicial, sendo que nessa a reintegração liminar somente pode ser conferida se provados os requisitos do art. 273 do CPC.

3.
Desnecessário o ajuizamento preliminar de demanda rescisória do contrato de compra e venda, com reserva de domínio, para a obtenção da retomada do bem. Isso porque não se trata, aqui, da análise do
ius

possessionis
(direito de posse decorrente do simples fato da posse), mas sim do
ius

possidendi
, ou seja, do direito à posse decorrente do inadimplemento contratual, onde a discussão acerca da titularidade da coisa é inviabilizada, haja vista se tratar de contrato de compra e venda com reserva de domínio onde a transferência da propriedade só se perfectibiliza com o pagamento integral do preço, o que não ocorreu em razão da inadimplência do devedor.

Cabia ao vendedor/credor optar por qualquer das vias processuais para haver aquilo que lhe é de direito, inclusive mediante a recuperação da coisa vendida (ação de manutenção de posse), sem que fosse necessário o ingresso preliminar com demanda visando rescindir o contrato, uma vez que a finalidade da ação é desconstituir a venda e reintegrar o vendedor na posse do bem que não chegou a sair do seu patrimônio, dando efetivo cumprimento à cláusula especial de reserva de domínio.

4. É sabido que o magistrado não está
adstrito
à fundamentação jurídica apresentada pelas partes, cumprindo-lhe aplicar o direito à espécie, consoante os brocardos latinos
mihi

factum
dabo
tibi

ius
e
iuria

novit

curia
. Por essa razão, não há provimento extra petita quando a pretensão é deferida nos moldes em que requerida judicialmente, ainda que com base em argumentação jurídica diversa daquela suscitada na petição inaugural.

Depreende-se da inicial que a parte credora ajuizou a ação "para manter-se na posse do veículo, que, por direito lhe pertence", tendo requerido a procedência da demanda "com a consequente manutenção definitiva da autora na posse do veículo automotor". Desta forma, o pedido da ação não corresponde apenas ao requerido ao final da petição inicial, mas da interpretação lógico-sistemática da inicial como um todo. Precedentes.

Assim, sendo incontroversa a propriedade do bem e o inadimplemento do devedor comprovado pelo protesto, bem ainda de não ter o comprador purgado a mora ou comprovado o pagamento integral do preço, deve ser julgada procedente a ação de manutenção/recuperação da coisa, sem a necessidade de devolução dos valores pagos pelo comprador, uma vez que a coisa pereceu/fora descaracterizada por ato atribuído ao devedor.

5. Recurso especial provido para julgar procedente a ação de manutenção de posse consolidando a propriedade do veículo com a parte autora.

(REsp n. 1.056.837/RN, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015,
DJe
de 10/11/2015.) [grifo nosso]

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO - PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência, o que se verificou na espécie.

No contrato de compra e venda de veículo, com pacto de reserva de domínio, comprovada a inadimplência e a mora, quanto o bastante para o deferimento de liminar de reintegração provisória na posse do bem.

(N.U 1000815-94.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023,
Publicado
no DJE 19/04/2023) [grifo nosso]

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE MAQUINÁRIOS AGRÍCOLAS COM RESERVA DE DOMÍNIO –
INADIMPLEMENTO – NÃO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES
– CHEQUES SUSTADOS –
MORA COMPROVADA – POSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DOS BENS VENDIDOS PELO AGRAVANTE – PROVAS SUFICIENTES PARA O DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR (TUTELA DE URGÊNCIA)
–– PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – RECURSO PROVIDO. Restando comprovado os requisitos do artigo 561 do Código de Processo Civil, quais sejam: a posse indireta dos autores, tendo em vista a cláusula de reserva de domínio constante do contrato (cláusula 4.3 – ID. 93931986 -
Pág
. 3); o esbulho praticado pelo réu, diante do inadimplemento contratual, o que transforma a natureza da posse direta por ele exercida em injusta; e, por fim, a data do esbulho, que corresponde à data do inadimplemento contratual, o deferimento da liminar de reintegração na posse dos maquinários, objetos do contrato de compra e venda celebrado entre os litigantes, é medida que se impõe, para que maiores danos sejam
evitados.-

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1020187-63.2022.8 .11.0000, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 01/02/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2023) [grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
.
INSURGÊNCIA DA REQUERIDA CONTRA DECISÃO QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA E DETERMINOU A EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL. DEFENDIDA A NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO DO CONTRATO E INSTRUÇÃO PROBATÓRIA PARA DEFERIMENTO DA
LIMINAR .
INSUBSISTÊNCIA. ELEMENTOS COLACIONADOS AOS AUTOS EVIDENCIANDO O INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA REQUERIDA POR CERCA DE 2 (DOIS) ANOS DE UM IMÓVEL DE ALTO PADRÃO, DE LOCALIZAÇÃO PRIVILEGIADA, E SEM A CONTRAPRESTAÇÃO FINANCEIRA DO IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO. PECULIARIDADES DO CASO QUE PERMITEM A CONCESSÃO DA LIMINAR
. DECISÃO
ACERTADA .
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-SC - AI: 50116747520228240000, Relator.: José Agenor de Aragão, Data de Julgamento: 26/01/2023, Quarta Câmara de Direito Civil) [grifo nosso]

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO COMPRADORES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE
. DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR. REFORMA QUE SE IMPÕE. Na origem, cuida-se de ação de reintegração de posse, tendo como causa de pedir a celebração de contrato de promessa de compra e venda, no qual a parte agravada permaneceu inadimplente. Entendeu o juízo a quo, pela apreciação posterior do requerimento, após a audiência de justificação. Irresignação que merece acolhimento.
Do cotejo dos autos verifica ser incontroversa a inadimplência da parte agravada, a sua resistência em sair do imóvel bem como a adoção de medidas indevidas, inviabilizando o regular andamento do feito. Parte que vem se furtando a ser intimada/citada. A manutenção da decisão agravada implicaria em premiar a parte que não vem agindo com boa fé processual, não devendo ser chancelada por este Colegiado. Ademais, é certo que o inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda enseja esbulho. Precedentes do
Eg
. STJ e do TJRJ
. Reforma da decisão que se impõe para determinar a reintegração de posse do imóvel. RECURSO PROVIDO.”

(TJRJ – AI n.º 0039810-45.2021.8.19.0000 – Relatora Desembargadora Denise
Nicoll
Simões – 5ª Câmara Cível – j. em 22/02/22). [grifo nosso]

Agravo de Instrumento –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – REFORMA DA DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Discute-se no presente recurso o preenchimento, ou não, dos requisitos legais para o deferimento de tutela provisória de natureza antecipada, destinada a concessão liminar de ordem de reintegração de posse.

2 .

O art. 300, do CPC/2015, prevê que a tutela de urgência, espécie de tutela provisória (art. 294, CPC/15), será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, podendo ser de natureza cautelar ou antecipada
.
3 .

Os artigos 558 c/c 562, ambos do CPC/2015, autorizam a concessão de liminar nas ações possessórias
, com manutenção ou reintegração de posse, quando a ação for proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho afirmado na petição inicial, e, concomitantemente, esteja comprovada (art. 560, do CPC/2015): I – a posse do autor; II – a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III – a data da turbação ou do esbulho, e IV – a continuação da posse, embora turbada, na Ação de Manutenção, ou a perda da posse, na Ação de Reintegração (art. 561 CPC/2015).
4 .
Existindo substrato probatório suficiente para comprovar os requisitos dos art. 560 c/c 300 do CPC/2015, lastreados na comprovação na inadimplência e notificação do requerido para desocupação voluntária, sem purgação da mora, deve ser deferida a tutela provisória de reintegração de posse. Decisão reformada.
5 .
Agravo de Instrumento conhecido e provido.

(TJ-MS - Agravo de Instrumento: 14015189320248120000 Campo Grande, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 15/10/2024, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/10/2024) [grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NO JUÍZO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA. ARTIGO 300 DO
CPC .
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSIBILIDADE. ARTIGO 561 DO CPC.
1 .
Para o deferimento da tutela provisória de urgência faz-se imprescindível a presença concomitante da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, consoante preleciona o artigo 300, do Código de Processo Civil. 2.
Conforme o disposto no artigo 561, do CPC, para que o pedido liminar de reintegração de posse seja deferido, aquele que se diz esbulhado deve, obrigatoriamente, comprovar determinados requisitos, quais sejam, a posse, ocorrência do esbulho, sua data e a efetiva perda da posse.
3 .
Comprovados os requisitos estabelecidos nos artigos 300 e 561 do CPC, está patente o direito do autor/agravante de ter concedida a liminar pleiteada de reintegração de posse do bem móvel
. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.

(TJ-GO - AI: 03042249320208090000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a
) .
JAIRO FERREIRA JUNIOR, Data de Julgamento: 25/01/2021, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 25/01/2021) [grifo nosso]

Ultrapassada o enfrentamento quanto à possibilidade processual de se conceder a tutela de urgência possessória antes da decisão judicial de rescisão do contrato, importa primeiramente verificar a presença ou não dos requisitos cumulativos dos supracitados
arts
. 300 e 561 do CPC
.

Quanto às
duas primeiras áreas
de terra que compõem a totalidade dos imóveis rurais objeto do contrato de compra e venda (332,0647 ha, matrícula n.º 11.752, e 181,1045 ha, matrícula n.º n. 14.415), faz-se necessário verificar se teria ocorrido ou não a quitação quanto ao pagamento das parcelas anuais respectivas, uma vez que a referida quitação conferiria o direito, aos ora agravados, de exigir aos agravantes a transmissão plena da posse e o a transferência da propriedade dessas duas áreas, mediante registro por escritura pública.

Quanto à
primeira área de terra
(332,0647 ha, matrícula n.º 11.752), conforme supracitado, a
cláusula 3
do contrato de compra e venda estabeleceu que a dívida seria plenamente quitada e o imóvel transferido, em posse e propriedade, aos recorridos,
se estes quitassem as duas parcelas anuais de 2020
, quais sejam:

25.000 sacas de soja com vencimento em 30/07/2020
.

51.428 sacas de milho com vencimento em 30/07/2020
.

E no que tange à
segunda área de terra
(181,1045 ha, matrícula n.º n. 14.415), a
cláusula 3
do contrato de compra e venda estabeleceu que a dívida seria plenamente quitada e o imóvel transferido, em posse e propriedade, aos recorridos,
se estes quitassem as parcelas anuais entre 2021 e 2022
, quais sejam:

25.000 sacas de soja com vencimento em 30/03/2021
.

25.000 sacas de soja com vencimento em 30/03/2022.

51.428 sacas de milho com vencimento em 30/07/2021.

51.428 sacas de milho com vencimento em 30/07/2022.

Nesse contexto, conforme já destacado, ressai dos autos que o
1º Termo Aditivo
expressamente consignou, na
cláusula 4.2
, que
a dívida remanescente dos agravados, em aberto, envolveria apenas as parcelas anuais de sacas de grãos
com vencimento a partir de 30/03/2024
, ou seja, se referem, portanto, ao
terceiro
imóvel objeto do contrato que, então, restaria em
inadimplemento substancial
, qual seja,
a área de terra correspondente a 210,3058 ha, de matrícula n.º 1.174, conforme a cláusula 3.4 do Contrato de Compra e Venda
.

A corroborar, consta também nos autos o recibo de pagamento
assinado pelos próprios agravantes, do qual cita-se:

[...]

A quantia de sacas de grãos soja (Março de cada ano) e milho (Julho de cada ano) pertinentes aos períodos safra
03/2020, 07/2020, 03/2021, 07/2021, 03/2022, 07/2022, 03/2023 e 07/2023

restando apenas parcelas vincendas do período de 2024 a 2027
quando aditam contrato de compra e venda da fazenda Viaduto em Nova Mutum-MT, instrumento firmado em
30/05/2019
liquidação de parcelas retroativas e acrescentam volumes de sacas para referidas parcelas a vencer conforme clausulas
2.2
e
2.3
do aditivo celebrado em
16 de março de 2023
.

[...] (ID 179000003, autos de origem) [grifos nossos e do original]

Assevera-se que não há sequer a probabilidade de que o débito restante seria concernente à incorporação de todas as parcelas do contrato, como se nenhuma tivesse sido quitada, pois tal interpretação, nesta fase de cognição sumária, seria não só contrária à boa-fé (art. 113, § 1º, III, do Código Civil), mas também iria de encontro ao expresso teor do 1º aditivo contratual e do recibo de pagamento
, conforme citados acima.

Desse modo, ao menos nesta fase de cognição sumária,
sem razão os agravantes no que concerne à probabilidade do direito (art. 300 do Código de Processo Civil) quanto ao pedido de reintegração da posse, em tutela de urgência, no que tange às
primeira e segunda
áreas de terra que compõem o total do imóvel objeto do contrato de compra e venda
(332,0647 ha, matrícula n.º 11.752 e 181,1045 ha, matrícula n.º n. 14.415).

Assim, passa-se ao exame quanto à reintegração da posse, em tutela de urgência, no que tange ao imóvel rural
correspondente a 210,3058 ha, de matrícula n.º 1.174 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum – MT
.

Em cognição não exauriente, verifica-se que,
no que concerne a esse imóvel
, os ora agravados, em relação às
dez parcelas anuais
concernentes à entrega de sacas de soja e milho,
entre 2023 a até então
, com vencimento da última parcela para 30/07/2027 (vencimento antecipado em razão da inadimplência, nos termos da cláusula 5 do 1º Termo Aditivo),
só comprovaram o pagamento referente a 03/2023 e 07/2023, permanecendo inadimplentes, substancialmente, quanto às oito restantes parcelas, inclusive acrescidas de multa e correção monetária, conforme se depreende do próprio recibo citado pelos recorridos
(ID 179000003, autos de origem).

Assim, em razão da inadimplência substancial dos agravados, o esbulho, a data deste (a partir da inadimplência) e a perda da posse dos agravantes, nos termos do art. 561 do Código de Processo Civil, se evidenciam.

Importante ressaltar que, de acordo com o
art. 1.200 do Código Civil
, “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.”

O
art. 1.202 do Código Civil
, por sua vez, prevê que “A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.”

Ademais, nos termos dos
arts
. 1.196 e 1.197 do Código Civil
, a posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, conforme cita-se:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real,
não anula a indireta
, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto. [grifo nosso]

Assim, no caso em exame, os agravantes, promissários vendedores, detém a posse indireta da terceira área do imóvel supracitado e, reconhecendo-se a probabilidade do direito quanto ao inadimplemento substancial dos agravados, a causa que legitimava a permanência no bem deixa de se evidenciar.

Nesse sentido, a jurisprudência majoritária adota o entendimento de que o inadimplemento em sede de contrato de compra e venda de imóvel implica esbulho possessório, porque torna a posse controvertida injusta, passível de reintegração de posse na forma do
art. 560 do Código de Processo Civil
.

A corroborar o entendimento, cita-se:

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO EM FACE DO PROMITENTE VENDEDOR
. PROMITENTE COMPRADOR QUE REVENDEU O IMÓVEL. ADQUIRENTE QUE SE TORNOU CIENTE DA INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERDA DO CARÁTER DE BOA-FÉ DA SUA POSSE. ART. 1.202 DO CÓDIGO CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE QUE SE IMPÕE COM BASE NO ART. 560 DO CPC. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.

-
A jurisprudência majoritária adota o entendimento no sentido de que o inadimplemento em sede de contrato de compra e venda de imóvel
implica esbulho possessório
, porque torna a posse controvertida injusta, passível de reintegração de posse na forma do art. 560 do CPC
.

-
Incontroversa a inadimplência da compra e venda do imóvel em questão, fica configurado o esbulho possessório em face do Promitente Vendedor,
cuja posse indireta sobre este imóvel se configura tão somente pelo fato desta ostentar a qualidade de Promitente Vendedor
.

(TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 0100634-39.2015.8.20.0133, Relator: ANA CLAUDIA SECUNDO DA LUZ E LEMOS, Data de Julgamento: 30/08/2022, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 30/08/2022) [grifo nosso]

Além disso, verifica-se que o contrato em exame
conta com cláusula de reserva de domínio
, conforme cita-se:

3) Em 30/07/2019, e após a assinatura do presente Contrato serão transferidas
a posse precária
,
das 03 áreas objeto deste Contrato, sendo a Escritura
publica
de Compra e Venda Transferida
na seguinte Ordem
:

[...]

5.1 - Na data pré-estabelecida acima
os COMPRADORES serão emitidos na posse precária
das áreas
objeto deste instrumento; já a posse definitiva e plena, será transferida conforme previsto na Cláusula 03, juntamente com o domínio, através da escritura pública de compra e venda
, após o pagamento pontual e integral, com último vencimento em
Julho
de 2026.

[...] (ID 175884551, autos de origem) [grifo nosso]

No que tange à
constituição dos devedores
, ora agravados,
em mora
, verifica-se que os agravantes a efetivaram, via notificação extrajudicial mediante o 1º Ofício De Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos de Nova Mutum-MT, conforme
IDs
175884574 ao 175884578 (autos de origem).

Quanto ao periculum in mora, verifica-se, nos autos de origem, a juntada de Ata Notarial que constatou o abandono da área em exame pelos ora agravados, sem manejo, com cercas quebradas e caídas no chão; porteiras danificadas, sem indícios sequer de preparo do solo para a próxima safra ou de gago ou qualquer rebanho (ID 175885623, autos de origem), conforme cita-se:

(ID 175885623, p. 43)

(ID 175885623, p. 43)

(ID 175885623, p. 32)

Os agravados, por sua vez, nos autos de origem, apresentaram manifestação na qual juntaram fotos aos autos sustentando serem referentes às áreas em exame. Porém, não se desincumbiram de seu ônus probante (
art. 373, II, do CPC
) a demonstrar o periculum in mora inverso, pois trata-se de fotos unilaterais das quais não é possível aferir se são ou não de toda a área em litígio, não contando com fé pública tal qual a Ata Notarial possui
(art. 384 do CPC e 3º da Lei 8.935/1994
). Sequer existe identificação, placas ou qualquer outro elemento a corroborar que as referidas fotografias são de plantação concernente ao imóvel em litígio:

(ID 179000006)

(ID 179000006)

Assevera-se que, em sede de contraminuta ao presente agravo, os recorridos sequer mencionam a existência de benfeitorias no imóvel, pois apenas sustentam que:

inexiste esbulho, pois a ocupação dos recorridos não seria injusta, violenta, clandestina ou decorrente de abuso de confiança;

As parcelas das duas primeiras áreas foram quitadas, mas a transferência das mesmas não foi efetivada pelos agravantes;

Os créditos dos agravantes seriam concursais e submetidos à recuperação judicial.

Ou seja, os agravados não se desincumbiram de alegar ou comprovar o risco de ano irreparável ou de difícil reparação caso a liminar possessória seja concedida quanto ao terceiro imóvel em questão.

No que tange à alegação dos agravados de que, apesar do crédito dos recorrentes, concernente ao contrato de compra e venda em exame , ter sido excluído da relação de credores na Recuperação Judicial, ainda estaria sob análise no incidente de impugnação de crédito nº 1051079-55.2024.8.11.0041, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, também não afeta a probabilidade do direito dos agravantes, uma vez que, a petição de divergência de crédito apresentada pelos recorrentes nos autos da ação de recuperação judicial foi acolhida (ID 177442158, autos de origem), pelo Administrador Judicial, em razão da garantia de reserva de domínio prevista no contrato em análise, em consonância com o expressamente previsto no
art. 49, § 3º, da Lei n.º 11.101/2005
, in
verbis
:

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

[...]

§ 3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias,
ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio
,
seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais
, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.

[grifo nosso]

Assevera-se que o já citado
1º Termo Aditivo
manteve a cláusula de reserva de domínio do contrato originário, em razão das já citadas
cláusulas 6.1 e 6.2
do aditivo, in
verbis
:

[...]

6.1.
Todas as demais
disposições contratuais originárias e que aqui não foram modificadas,
permanecem inalteradas
.

6.2.
Este aditivo torna-se parte integrante dos dois contratos que menciona
.

[...] (ID 179000005, p. 04-05, autos de origem) [grifo nosso]

Uma vez que os instrumentos contratuais em análise foram firmados antes do pedido de recuperação judicial dos agravados,
distribuído em 14 de novembro de 2023
, em cognição sumária verifica-se que o crédito dos recorrentes não se submete aos efeitos da Recuperação Judicial.

A corroborar com o entendimento, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE PRODUTO COM RESERVA DE DOMÍNIO - DÉBITO NÃO SUJEITO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL – EXCEÇÃO PREVISTA NO ART. 49, § 3º, DA LEI Nº 11.101, DE 09/02/2005
– DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1 .
Discute-se no presente recurso se o crédito executado nos autos de origem se submete ou não aos efeitos do processo de recuperação judicial da empresa executada, de tal sorte que a exequente deva
habilita-lo
junto ao juízo universal. 2. O artigo 49, da Lei n. 11 .101, de 09/02/2005, estabelece que "estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos", sendo tal regra aplicável, portanto, aos créditos constituídos em data anterior ao deferimento do pedido de Recuperação Judicial. 3. A própria Lei nº 11.101, de 09/02/2005, prevê exceções, ou seja, créditos que não são atingidos pelos efeitos da Recuperação Judicial, como, a exemplo do crédito de compra e venda com reserva de domínio
( §
3º, da
art
. 49, da Lei nº 11.101, de 09/02/2005). 4. Na espécie, verifica-se que o negócio que deu origem à dívida é um "instrumento particular de venda e compra e venda de produto com reserva de domínio", firmado em data anterior ao pedido de recuperação judicial da empresa devedora, mas que não se sujeitará aos seus efeitos, uma vez que, conforme visto, trata-se hipótese de
exceção .
5. O Código Civil ao tratar da venda com reserva de domínio, em se artigo 526, estabelece que: "verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida". Desse modo, versando sobre crédito dotado de reserva de domínio, no caso de mora do comprador, é facultado ao vendedor/credor ingressar com ação de cobrança do valor faltante e de seus acessórios ou retomar a coisa vendida.
6 .

Considerando o teor do § 3º do artigo 49 da Lei nº 11.101, de 09/02/2005, não se pode afirmar que a
extraconcursalidade
em relação à recuperação judicial exista apenas sobre a garantia e não sobre o crédito em si, uma vez que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça segue no sentido de que os créditos decorrentes de contrato de compra e venda com reserva de domínio não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial
. 7. Agravo conhecido e não provido.

(TJ-MS - Agravo de Instrumento: 14198330920238120000 Dourados, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 08/07/2024, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/07/2024) [grifo nosso]

Destaca-se, ainda, que apesar da previsão contratual, os agravados
também estão inadimplentes em relação aos pagamentos anuais do ITR
, obrigação dos recorridos nos termos da
cláusula 5.6
do Contrato de Compra e Venda, mas que têm sido
arcada
pelos agravantes (ID 175885606):

5.6 -
O comprador assume todos os encargos tributários
e trabalhistas, de qualquer natureza, que incidam sobre o imóvel ou sua exploração e que tenham fatos geradores ocorridos a partir da data de assinatura deste instrumento. Da mesma forma aqueles que tenham fatos geradores ocorridos em data anterior são de responsabilidade do promitente vendedor.

(ID 175884551, p. 06, autos de origem) [grifo nosso]

O periculum in mora também se evidencia pelo fato
dos
agravantes estarem impedidos de usufruir da terceira área do imóvel e sem a devida contraprestação pecuniária.

Assim, verifica-se que estão presentes os requisitos para a concessão parcial da tutela de urgência postulada, qual seja, a referente à reintegração de posse da terceira área objeto do contrato, concernente à
cláusula 3.4
do Contrato de Compra e Venda: a de 210,3058 ha (duzentos e dez hectares, trinta ares e cinquenta e oito centiares), registrada, à época, no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum-MT, sob o n. 1.174.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a decisão objurgada a fim de

determinar, em tutela provisória de urgência, a reintegração dos agravantes na posse do imóvel descrito na cláusula 3.4 do Contrato de Compra e Venda, qual seja, o de 210,3058 ha (duzentos e dez hectares, trinta ares e cinquenta e oito centiares), registrado, à época, no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum-MT, sob o n.º 1.174, até o julgamento do mérito da ação originária.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte recorrente ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Por fim, com fulcro no art. 3º, § 3º, do Código de Processo Civil, quanto aos demais pedidos da ação principal e considerando-se que a solução negocial é um importante instrumento de desenvolvimento da cidadania e meio eficaz e econômico de resolução de litígios, para evitar outros desdobramentos futuros que possa atravancar o trâmite da ação, remetam-se os autos ao Núcleo Central de Conciliação e Mediação de 2º Grau de Jurisdição.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

[grifos do original]

Após esses breves esclarecimentos, passa-se ao enfrentamento e exame do mérito deste recurso.

Ressai dos autos de origem que o “
Instrumento Particular de Promessa Irretratável e Irrevogável de Compra e Venda de Imóvel Rural
” envolveu realmente
três áreas de terra
, nos termos do “Objeto do Contrato”, que totalizam 723,4750 ha,
in
verbis
:

[...]

OBJETO DO CONTRATO
:

01 – Firmam entre si o presente instrumento particular de promessa irretratável e irrevogável de compra e venda de imóvel rural, mediante as cláusulas e condições seguintes, de áreas de terras descritas na cláusula 1º, alíneas A, B,
C,:

Primeira
com área de 332,0647
has
[...] matrícula imobiliária n.º 11.752 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum – MT. [...]

Segunda
com a área de 210,3058
has
[...] matrícula imobiliária n.º 1.174 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum – MT;

Terceira
com a área de 181,1045
has
[...] matrícula imobiliária n.º 14.415 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Mutum – MT;

[...] (ID 175884551, p. 01-02, autos de origem) [grifo do original]

Pois bem. Em relação ao procedimento de tutela antecipada antecedente à ação de obrigação de fazer e adjudicação compulsória, por sua vez, no que tange aos pedidos liminares de suspensão da cobrança da dívida do supracitado contrato de compra e venda e de proibição de pagamento do crédito correspondente, não assiste razão ao agravante.

Isso porque, apesar do agravante alegar de que que a exclusão do crédito dos agravados, da relação de credores na Recuperação Judicial, ainda estaria sob análise no i
ncidente de impugnação de crédito nº 1051079-55.2024.8.11.0041
, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, verifica-se que a petição de divergência de crédito, apresentada pelos agravados, nos autos da ação de recuperação judicial, foi acolhida (ID. 177442158, autos de origem) pelo Administrador Judicial em razão da garantia de reserva de domínio prevista no contrato em análise, em consonância com o expressamente previsto no
art. 49, § 3º, da Lei n.º 11.101/2005
,
in
verbis
:

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

[...]

§ 3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias,
ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio
,
seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais
, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.

[grifo nosso]

Assevera-se que o já citado
1º Termo Aditivo
manteve a cláusula de reserva de domínio do contrato originário, em razão das já citadas
cláusulas 6.1 e 6.2
do aditivo,
in
verbis
:

[...]

6.1.
Todas as demais
disposições contratuais originárias e que aqui não foram modificadas,
permanecem inalteradas
.

6.2.
Este aditivo torna-se parte integrante dos dois contratos que menciona
.

[...] (ID 179000005, p. 04-05, autos de origem) [grifo nosso]

Assim, uma vez que os instrumentos contratuais em análise foram firmados antes do pedido de recuperação judicial do agravante,
distribuído em 14 de novembro de 2023
, em cognição sumária verifica-se que o crédito dos agravados não se submete aos efeitos da Recuperação Judicial.

Outrossim,
também se verifica que os agravantes postularam, em tutela de urgência ao Juízo da Recuperação Judicial (autos n.º 1043525-06.2023.8.11.0041), que fosse assegurada a essencialidade dos três imóveis rurais
concernentes ao contrato de compra e venda em exame (Fazenda Viaduto, registrada nas matrículas, atuais, nº 23.674, 24.004 e 23.672 do CRI de Nova Mutum/MT).

Todavia, em decisão interlocutória, publicada no DJE em
23/05/2025
, ID. 190650771, dos autos n.º 043525-06.2023.8.11.0041 (Recuperação Judicial), o Juízo da 1º Vara Cível da Comarca de Cuiabá
indeferiu o pedido de reconhecimento da essencialidade em relação aos dois primeiros imóveis objeto da quitação (matrículas de n.º 11.752, atual Matrícula nº 24.004, e 14.415, atual Matrícula nº 23.674)
, nestes termos:

[...]

Observa-se, portanto, que somente os imóveis com atividade produtiva efetiva e vínculo comprovado com o Grupo Recuperando podem ser tidos como essenciais nos termos legais.

Ante o exposto, com fundamento no art. 300 do CPC e art. 49, § 3º da Lei 11.101/2005, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de tutela provisória de urgência, para reconhecer a essencialidade e garantir a manutenção da posse e uso pelos requerentes:

a) Da Fazenda Conquista, matrículas nº 14.254 e 14.704 e da área de 210 hectares da Fazenda Viaduto, matrícula nº 23.672;

b) DETERMINO, em relação aos bens acima, a suspensão de quaisquer medidas de constrição, alienação, remoção ou retirada da posse pelo período de suspensão previsto no art. 6º, § 4º da Lei 11.101/2005, prorrogado até a data de homologação do plano de recuperação judicial.

c) I
NDEFIRO o pedido
quanto à Fazenda Colibri (matrícula nº 26.494) e
quanto às matrículas nº 23.674 e 24.004 da Fazenda Viaduto, por ausência de demonstração fática e documental da alegada essencialidade.

d) INTIME-SE o grupo devedor para no prazo de 15 (quinze) dias apresentar as certidões de regularidade fiscal previstas no art. 57 da Lei n.11.101/2005, bem como para apresentar a relação de trabalhadores FGTS Digital Detalhado ou Folha de Pagamento da Rio Bravo referente aos meses de abril e outubro de 2024, bem como o produtor rural Jose Osmar Bergamasco entre os meses de julho a setembro de 2024 conforme solicitado pelo Administrador Judicial no Relatório de Atividades de ID 192343965).

e) Remetam-se os autos para o Ministério Público do Estado de Mato Grosso, para manifestação acerca dos aditivos ao plano de recuperação apresentados pelo grupo devedor (
IDs
. 191080423 e 187390885).

[...] [grifos nossos e do original]

Desse modo, sem razão o agravante quanto aos referidos pedidos de suspensão de cobrança e de pagamento do crédito.

A corroborar com o entendimento, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE PRODUTO COM RESERVA DE DOMÍNIO - DÉBITO NÃO SUJEITO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL – EXCEÇÃO PREVISTA NO ART. 49, § 3º, DA LEI Nº 11.101, DE 09/02/2005
– DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1 .
Discute-se no presente recurso se o crédito executado nos autos de origem se submete ou não aos efeitos do processo de recuperação judicial da empresa executada, de tal sorte que a exequente deva
habilita-lo
junto ao juízo universal. 2. O artigo 49, da Lei n. 11 .101, de 09/02/2005, estabelece que "estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos", sendo tal regra aplicável, portanto, aos créditos constituídos em data anterior ao deferimento do pedido de Recuperação Judicial. 3. A própria Lei nº 11.101, de 09/02/2005, prevê exceções, ou seja, créditos que não são atingidos pelos efeitos da Recuperação Judicial, como, a exemplo do crédito de compra e venda com reserva de domínio
( §
3º, da
art
. 49, da Lei nº 11.101, de 09/02/2005). 4. Na espécie, verifica-se que o negócio que deu origem à dívida é um "instrumento particular de venda e compra e venda de produto com reserva de domínio", firmado em data anterior ao pedido de recuperação judicial da empresa devedora, mas que não se sujeitará aos seus efeitos, uma vez que, conforme visto, trata-se hipótese de
exceção .
5. O Código Civil ao tratar da venda com reserva de domínio, em se artigo 526, estabelece que: "verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida". Desse modo, versando sobre crédito dotado de reserva de domínio, no caso de mora do comprador, é facultado ao vendedor/credor ingressar com ação de cobrança do valor faltante e de seus acessórios ou retomar a coisa vendida.
6 .

Considerando o teor do § 3º do artigo 49 da Lei nº 11.101, de 09/02/2005, não se pode afirmar que a
extraconcursalidade
em relação à recuperação judicial exista apenas sobre a garantia e não sobre o crédito em si, uma vez que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça segue no sentido de que os créditos decorrentes de contrato de compra e venda com reserva de domínio não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial
. 7. Agravo conhecido e não provido.

(TJ-MS - Agravo de Instrumento: 14198330920238120000 Dourados, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 08/07/2024, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/07/2024) [grifo nosso]

Em sequência, quanto ao pagamento pelos três imóveis objeto da lide, verifica-se que,
no contrato original
, foram determinadas as seguintes obrigações (ID 175884551, p. 02-03, autos de origem):

O
valor total do contrato era de
R$ 25.099.900,00
.

Este valor foi convertido em 418.333
(quatrocentos e dezoito mil trezentos e trinta e três)
sacas de soja
transgênica, de 60 kg, livre de umidade e impureza, padrão
concex
.

O montante de 418.333 sacas de soja, por sua vez, foi representado, no contrato, mediante a seguinte previsão de pagamento
:

c.1)
Entrada em dinheiro no valor de
R$ 4.550.000,00
.

c.2) Um
apartamento
quitado, livre de ônus e com
box
de garagem incluso, no valor de
R$ 450.000,00
.

c.3)
215.000 Sacas de
Soja
de 60 kg
, padrão
Concex
, representadas por
sete parcelas, anuais
, de sacas de soja assim distribuídas:

PARCELAS

VENCIMENTO

SACAS DE
SOJA

Parcela 01

30/03/2020

25.000

Parcela 02

30/03/2021

25.000

Parcela 03

30/03/2022

25.000

Parcela 04

30/03/2023

35.000

Parcela 05

30/03/2024

35.000

Parcela 06

30/03/2025

35.000

Parcela 07

30/03/2026

35.000

TOTAL

215.000

c.4) 120.000 Sacas de Soja, representadas por
360.000 Sacas de
Milho
, em
sete parcelas anuais de 51.428 sacas
, com idênticas datas de vencimento dos pagamentos com Soja, assim distribuídas:

PARCELAS

VENCIMENTO

SACAS DE
MILHO

Parcela 01

30/03/2020

51.428

Parcela 02

30/03/2021

51.428

Parcela 03

30/03/2022

51.428

Parcela 04

30/03/2023

51.428

Parcela 05

30/03/2024

51.428

Parcela 06

30/03/2025

51.428

Parcela 07

30/03/2026

51.428

TOTAL

360.000

No que tange à transmissão plena da posse e à previsão de registros da escritura pública para a transferência da propriedade das referidas três áreas rurais, cita-se as
cláusulas 3, 3.1, 3.2 e 3.4
do contrato em exame:

[...]

3) Em
30/07/2019
, e após a assinatura do presente Contrato serão transferidas a posse precária, das 03 áreas objeto deste Contrato,

sendo a Escritura Pública de Compra e Venda Transferida na seguinte Ordem
:

3.1)
Após a quitação das duas Parcelas com vencimento no ano de
2020
será transferida a área de 332,0647
has
(trezentos e trinta e dois hectares seis ares e quarenta e sete centiares),
Registrada
no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 11.752
, aos COMPRADORES 02, Sra. ... quem os COMPRADORES indicarem;

3.1.2) Vale ressaltar que dentro da área supracitada, já não
esta
sendo computada a área total remanescente de 10,00 hectares que será desmembrada da matrícula após a averbação do
Georferenciamento
.

3.2)
Após a quitação das duas Parcelas com vencimento no ano de
2022
será transferida a área de 181,1045
has
(cento e oitenta e um hectares, dez ares e quarenta e cinco centiares),
Registrada
no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 14.415
, a quem os COMPRADORES indicarem;

3.4)
Após a quitação das duas Parcelas com vencimento no ano de
2026
será transferida a área de 210,3058
has
(duzentos e dez hectares, trinta ares e cinquenta e oito centiares),
Registrada
no cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum sob o n. 1.174
, a quem os COMPRADORES indicarem.

Parágrafo único: As procurações serão transferidas inicialmente apenas para atuação junto aos órgãos
pu ́blcios
Federais, Estaduais e
Municiapis
, tais como (INCRA, INTERMAT, RFB, SEMA, IBAMA, PREFEITURA,
etc
). As Procurações dando poderes para registro/escrituração, serão transferidas conforme a cláusula 3 supracitada.

[...] (ID 175884551, p. 04, autos de origem) [grifos nossos e do original. Observação: por erro de digitação do contrato, não há a cláusula 3.3]

Desse modo,
verifica-se que a cláusula de reserva de domínio, bem como a cláusula dispondo sobre a posse plena e definitiva, foram firmadas para envolver,
separadamente
, cada um dos três imóveis citados e a depender da quitação de diferentes parcelas anuais de soja e milho, com termos finais também distintos.

E no que concerne ao instrumento contratual intitulado de “
1º Termo Aditivo
Consolidado ao Instrumento Particular de Promessa Irretratável e Irrevogável de Compra e Venda de Imóvel Rural e ao Contrato de Compra e Venda de Equipamentos e Animais
” (ID 179000005, autos de origem), firmado entre as partes em
16 de março de 2023
, verifica-se que nele foi previsto, na
cláusula 4.2
, que
a dívida em aberto
envolvendo o contrato de compra e venda de imóvel em exame, somada à dívida de outros contratos de compra e venda de bens móveis e animais firmados pelas partes, envolveria as parcelas de sacas de soja e milho vencidas e vincendas a
partir de

30/03/2024 até 30/07/2026
, o seja,
a partir da parcela n.º 05 do contrato original
,
conforme tabelas citadas acima.

Além disso, o referido 1º Termo Aditivo
acrescentou mais sacas de soja e milho às citadas parcelas entre março de 2024 a julho de 2026
, bem como mais duas parcelas, quais sejam, a de
30/03/2027 e a de 30/07/2027
.

Destaca-se, também, do mencionado
1º Termo Aditivo
, o seguinte teor das
cláusulas 6.1 e 6.2
:

[...]

6.1.
Todas as demais disposições contratuais originárias e que aqui não foram modificadas,
permanecem inalteradas
.

6.2.
Este aditivo torna-se parte integrante dos dois contratos que menciona
.

[...] (ID 179000005, p. 04-05, autos de origem) [grifo nosso]

Assim, quanto às
duas primeiras áreas
de terra que compõem a totalidade dos imóveis rurais objeto do contrato de compra e venda (332,0647 ha, matrícula n.º 11.752, e 181,1045 ha, matrícula n.º n. 14.415), faz-se necessário verificar se há probabilidade, nesta fase de cognição sumária, de que teria ocorrido a quitação quanto ao pagamento das parcelas anuais respectivas, uma vez que a referida quitação conferiria o direito, aos ora agravados, de exigir aos agravantes a transmissão plena da posse e o a transferência da propriedade dessas duas áreas, mediante registro por escritura pública.

Quanto à
primeira área de terra
(332,0647 ha, matrícula n.º 11.752), conforme supracitado, a
cláusula 3
do contrato de compra e venda estabeleceu que a dívida seria plenamente quitada e o imóvel transferido, em posse e propriedade, aos recorridos,
se estes quitassem as duas parcelas anuais de 2020
, quais sejam:

25.000 sacas de soja com vencimento em 30/07/2020
.

51.428 sacas de milho com vencimento em 30/07/2020
.

E no que tange à
segunda área de terra
(181,1045 ha, matrícula n.º n. 14.415), a
cláusula 3
do contrato de compra e venda estabeleceu que a dívida seria plenamente quitada e o imóvel transferido, em posse e propriedade, aos recorridos,
se estes quitassem as parcelas anuais entre 2021 e 2022
, quais sejam:

25.000 sacas de soja com vencimento em 30/03/2021
.

25.000 sacas de soja com vencimento em 30/03/2022.

51.428 sacas de milho com vencimento em 30/07/2021.

51.428 sacas de milho com vencimento em 30/07/2022.

Nesse contexto, conforme já destacado, ressai dos autos que o
1º Termo Aditivo
expressamente consignou, na
cláusula 4.2
, que
a dívida remanescente dos agravados, em aberto, envolveria apenas as parcelas anuais de sacas de grãos
com vencimento a partir de 30/03/2024
, ou seja, se referem, portanto, ao
terceiro
imóvel objeto do contrato que, então, restaria em
inadimplemento substancial
, qual seja,
a área de terra correspondente a 210,3058 ha, de matrícula n.º 1.174, conforme a cláusula 3.4 do Contrato de Compra e Venda
.

A corroborar, consta também nos autos o recibo de pagamento
assinado pelos próprios agravantes, do qual cita-se:

[...]

A quantia de sacas de grãos soja (Março de cada ano) e milho (Julho de cada ano) pertinentes aos períodos safra
03/2020, 07/2020, 03/2021, 07/2021, 03/2022, 07/2022, 03/2023 e 07/2023

restando apenas parcelas vincendas do período de 2024 a 2027
quando aditam contrato de compra e venda da fazenda Viaduto em Nova Mutum-MT, instrumento firmado em
30/05/2019
liquidação de parcelas retroativas e acrescentam volumes de sacas para referidas parcelas a vencer conforme clausulas
2.2
e
2.3
do aditivo celebrado em
16 de março de 2023
.

[...] (ID 179000003, autos de origem) [grifos nossos e do original]

Assevera-se que não há sequer a probabilidade de que o débito restante seria concernente à incorporação de todas as parcelas do contrato, como se nenhuma tivesse sido quitada, pois tal interpretação, nesta fase de cognição sumária, seria não só contrária à boa-fé (art. 113, § 1º, III, do Código Civil), mas também iria de encontro ao expresso teor do 1º aditivo contratual e do recibo de pagamento
, conforme citados acima.

Desse modo,
constata-se a probabilidade do direito
dos agravantes quanto à alegação de quitação dos dois primeiros imóveis registrados sob as matrículas n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e 14.415 (atual Matrícula nº 23.674).

Porém, para a concessão da tutela antecipada requerida em caráter antecedente, além da probabilidade do direito, faz-se necessário, cumulativamente, a demonstração do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, nos termos do
art. 303 do Código de Processo Civil
,
in
verbis
:

CAPÍTULO II

DO PROCEDIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE

Art. 303. Nos casos em que a urgência for contemporânea à propositura da ação, a petição inicial pode limitar-se ao requerimento da tutela antecipada e à indicação do pedido de tutela final, com a exposição da lide, do direito que se busca realizar e do
perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo
.

[...] [grifo nosso]

Ocorre que, no caso em exame, conforme asseverado pelo Juízo
a quo
, os dois imóveis rurais registrados sob as matrículas de n.º 11.752 (atual Matrícula nº 24.004) e 14.415 (atual Matrícula nº 23.674)
já estariam aptos a serem transferidos desde julho de 2020
, enquanto a área de 181,1045 hectares e matrícula n. 14.415
tornou-se apta à transferência desde o mês de julho de 2022
.

Todavia, o ora agravante ajuizou o procedimento de tutela antecipada antecedente
mais de quatro anos após
a quitação da primeira área e mais de dois anos depois da quitação da segunda área, o que afasta a alegada urgência sustentada pelo recorrente.

Nesse sentido, cita-se:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. EXCLUSÃO DE PROGRAMA HABITACIONAL.
AÇÃO PROPOSTA CINCO ANOS APÓS EXCLUSÃO. AUSÊNCIA DE URGÊNCIA IMEDIATA
. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO PREENCHIDOS. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a concessão de tutela de urgência, em ação visando à reintegração de autora em programa habitacional, após sua exclusão ocorrida em 2017, cinco anos antes da propositura da demanda. A questão em discussão consiste em avaliar se estão presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência antecipada, conforme o art. 300 do CPC, notadamente em relação à urgência e ao perigo de dano.
A tutela de urgência requer a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme o
art
. 300 do CPC. O longo período de cinco anos entre a exclusão da autora do programa habitacional e a propositura da ação compromete a demonstração de urgência e de perigo de dano iminente, elementos indispensáveis à concessão da tutela antecipada.
Agravo de instrumento desprovido.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 01081666920248269061 São Paulo, Relator.: Gustavo Santini Teodoro - Colégio Recursal, Data de Julgamento: 20/09/2024, 5ª Turma Recursal de Fazenda Pública, Data de Publicação: 20/09/2024)

Além disso,
verifica-se que, após a decisão interlocutória ora objurgada, o ora agravante, nos autos de origem, manifestou-se pedindo reconsideração da decisão sob nova alegação
: a de que as transferências das matrículas seriam essenciais em razão de um projeto de loteamento firmado em 04 de outubro de 2023, por meio de
Instrumento Particular de Contrato de Parceria de Loteamento
(ID. 174009205)
com
Bortolotti Participações e Investimentos LTDA
.

Ocorre que, em sequência, o Juízo de origem
indeferiu
o pedido de reconsideração (ID. 173843521) e asseverou a
ausência de urgência
, uma vez que, conforme data do referido contrato de loteamento, a circunstância é de ciência do agravante
desde outubro de 2023
, ou seja, s
equer se trata de fato novo, o que reforça a ausência d
o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo
.

A
demais
, o Juízo
a quo

também
ressaltou a ausência de risco ao resultado útil do processo ou de perigo de dano sustentado pelo agravante sob o argumento de risco de rescisão contratual imediata. Veja-se:

[...]

No entanto,
mantenho a decisão anterior por seus próprios fundamentos. Não houve a implementação de fato novo
para que haja a alteração da decisão já proferida nos autos, de modo que o provimento jurisdicional deverá ser mantido na sua integralidade. O fato de que a área sob a matrícula n. 24.004, anterior matrícula n. 11.752
não é novo, haja vista que ocorreu no mês de outubro de 2023
.

Ainda que o requerente tenha sido notificado para efetuar o pagamento do débito sob pena de rescisão contratual imediata
, consigno que para que haja a rescisão do negócio jurídico,
deverá ser ajuizado processo judicial para tal, ocasião em que o autor desta demanda poderá prestar os esclarecimentos que entender devidos e realizar a sua defesa
quando lhe couber falar nos autos.

Ademais, se a citada ação for proposta enquanto estiver vigente o
stay

period
da ação de recuperação judicial, será determinado o seu sobrestamento pelo prazo que for determinado pelo Juízo
recuperacional
.

[...] (ID. 173843521) [grifo nosso]

Outrossim, também se verifica, nos autos n.º 1043525-06.2023.8.11.0041
(Recuperação Judicial
), que a
parceira contratada pelo citado Instrumento Particular de Contrato de Parceria de Loteamento de 2023,
Bortolotti Participações e Investimentos LTDA.
,
peticionou nos autos (ID. 187818677), informando ao Juízo da Recuperação
Judicial
que
, após tomar conhecimento da recuperação judicial e do inadimplemento dos devedores perante os proprietários da área (Sr. Paulo César Baldissera e esposa), bem como da existência de diversas restrições legais e registrais,
concluiu que era inviável a aprovação e implementação do referido loteamento
.

Porém,
Bortolotti Participações e Investimentos LTDA.
asseverou
que, mesmo
assim, os devedores
, incluindo o ora agravante,
passaram a indicar o loteamento como estratégia de recuperação
, sem atender à notificação da peticionante
de desinteresse com o loteamento
, o que configura
ria
má-fé.

Assim, a peticionante
, Bortolotti Participações e Investimentos LTDA.,
requer
eu
ciência aos credores, manifestação do administrador judicial à assembleia, exclusão da menção ao loteamento no plano e inform
ou
que tomará medidas processuais em razão da tentativa dos devedores de delegar a terceiros um projeto já contratado com ela.

Ademais
, assevera-se que, em decorrência do
supracitado
resultado do julgamento proferido no Acórdão do Agravo de Instrumento n.º 1000928-77.2025.8.11.0000,
o agravado foi mantido na posse dos dois imóveis que sustenta serem essenciais à recuperação de suas atividades empresariais
,
o que também afasta, por enquanto, o peri
g
o de dano ou do risco ao resultado útil do processo
.

Como é cediço, para a concessão da tutela de urgência, ainda que na espécie antecipada antecedente,
faz-se necessária a cumulação dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo
, nos
termos dos
arts
. 300 e 303 do Código de Processo
Civil
, cumulação esta não presente no caso em exame.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte recorrente ao pagamento das verbas sucumbenciais.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2025