Tribunal: TJMT
Processo: 1028932-50.2023.8.11.0015
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028932-50.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BETHANIA RUTE HERMES SANTOS - CPF: 011.567.241-98 (APELANTE), RONALDO ALVES PICOLI - CPF: 990.844.301-15 (ADVOGADO), PARQUE DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 30.581.440/0001-40 (APELADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO), ERIKA CRISTINA DA SILVA SANTOS - CPF: 062.207.881-09 (ADVOGADO), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), RAFAEL BUSSOLARO (APELADO), ANDERSON ALYSSON BRANDT MARTINI - CPF: 009.354.661-00 (APELADO), HUDSON CARLOS BRANDT MARTINI - CPF: 009.418.781-98 (APELADO), AMANDA LAURENTINA GOMES MARTINI - CPF: 029.300.091-36 (APELADO), Dalton Benoni Martini (APELADO), DALTON BENONI MARTINI - CPF: 349.316.609-59 (APELADO), RAFAEL BUSSOLARO - CPF: 698.434.061-68 (APELADO), AMANDA LAURENTINA GOMES MARTINI - CPF: 029.300.091-36 (TERCEIRO INTERESSADO), BETHANIA RUTE HERMES SANTOS - CPF: 011.567.241-98 (APELADO), RONALDO ALVES PICOLI - CPF: 990.844.301-15 (ADVOGADO), PARQUE DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 30.581.440/0001-40 (APELANTE), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA AUTORA (BETHANIA) PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ (PARQUE DO LAGO) NÃO PROVIDO. UNANIME

E M E N T A

APELAÇ
ÃO E RECURSO ADESIVO
. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS C/C INDENIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE. DANOS MORAIS DEVIDOS. RECURSO DA AUTORA PROVIDO EM PARTE E RECURSO ADESIVO DA RÉ NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

A autora ajuizou ação em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura de imóvel
adquirido da ré, com pedido de aplicação da multa contratual de 20% sobre o valor avençado e indenização por danos morais. A ré, por sua vez, interpôs Recurso Adesivo buscando afastar a mora, excluir ou reduzir o valor da multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir a aplicação da cláusula penal no percentual previsto no contrato, considerando o atraso na entrega da obra
e es
tabelecer a legitimidade da indenização por danos morais em razão do atraso significativo na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ré assumiu a obrigação contratual de entregar a obra até 23-6-2023, sendo o atraso de vários meses não justificado,
mesmo com o período de prorrogação,
o que configura a mora contratual e justifica a aplicação da multa de 20% sobre o valor acordado, sem excludente de responsabilidade.

A aplicação de danos morais é justificada pela frustração das expectativas da autora e pela angústia causada pelo não cumprimento do prazo, considerando que o imóvel visava à moradia ou investimento, e não se tratou de mero aborrecimento.

O valor da multa contratual, conforme estabelecido no contrato, não se revela abusivo ou excessivo, sendo aplicável integralmente.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do dano, conforme a jurisprudência aplicável e os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da autora provido parcialmente para aplicar a multa contratual de 20%, no valor de R$34.000,00, e condenar a ré ao pagamento de R$10.000,00 por danos morais.

Recurso
A
desivo da ré
não
provido.

Tese de julgamento
:

O atraso injustificado na entrega do imóvel implica na aplicação da cláusula penal prevista contratualmente.

O atraso na entrega de imóvel, que frustra expectativas legítimas do comprador, configura dano moral indenizável.

A revisão do valor da multa contratual é
admiss
ível apenas quando manifestamente desproporcional, o que não se verifica no caso em análise.

Dispositivos relevantes citados
: STJ, Súmulas 54 e 362.

Jurisprudência relevante citada
:

TJRS, Apelação Cível n. 70056848286, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, relator Alex Gonzalez Custodio, julgamento em 23/11/2016;
STJ,
AgRg
no
AREsp
780.379/RS, rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
,
DJe
19/11/2015
, e STJ,
AgRg
no
AREsp
180.955/SE, relator ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgamento em 6/8/2015.

R E L A T Ó R I O

Apelação e Recurso Adesivo em Ação de Rescisão
C
ontrat
ual
julgada procedente para
condenar a ré ao pagamento

de
multa contratual
d
e R$
8
.
5
00,00,
e, diante da sucumbência recíproca, determinar que a ré arque com 70% e a autora com 30% dos respectivos ônus,
arbitrando-se os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação,
ress
alvada a suspensão da exigibilidade da obrigação com relação a esta última por ser beneficiária da justiça gratuita.

A autora, Bethânia Rute Hermes Santos,
sustenta
que
deve

ser
reconhecido o valor real do contrato, a aplicação integral da cláusula penal convencionada e a condenação da r
é
ao pagamento de indenização por danos morais.

Alega que, embora o contrato tenha sido formalizado no valor de R$170.000,00, o
montante
efetivamente pago foi de R$182.000,00, o que caracterizaria prática lesiva à boa-fé e transparência contratual, ensejando a revisão judicial para reconhecimento da integralidade do valor.

Aduz
, ainda, que a cláusula penal estabelecida contratualmente previa multa de 20% sobre o valor do contrato, sendo indevida sua redução a R$8.500,00, em afronta ao pactuado.

Quanto aos danos morais, defende que o atraso de cinco meses na entrega da infraestrutura do loteamento impediu o uso do imóvel, gerando frustração e abalo à sua esfera íntima, circunstância que ultrapassa os meros dissabores do cotidiano e autoriza a reparação moral.

Em contrarrazões, a empresa Parque do Lago Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
a
rgumenta que não há respaldo para a majoração da cláusula penal, por ausência de cláusula contratual que preveja o percentual de 20%, e que a fixação feita pela sentença já representa compensação justa e proporcional ao descumprimento verificado.

No tocante aos danos morais, defende que o simples inadimplemento contratual não gera, por si só, direito à indenização extrapatrimonial, ausente prova de sofrimento grave ou violação a direito da personalidade.

Por fim, rechaça a alegação de valor oculto no contrato,
afirma
ndo a inexistência de provas nos autos quanto a tal discrepância.

Por sua vez, a empresa r
é
interpôs
R
ecurso
A
desivo,
destacando
que, embora a sentença tenha reconhecido o atraso e fixado multa contratual, não há justificativa legal para sua condenação, uma vez que o prazo para entrega das obras ainda estava dentro do limite previsto em contrato e em lei, considerando-se inclusive prorrogações.

Requer a exclusão da multa contratual fixada e, sucessivamente, a redução do seu valor, por ausência de demonstração de prejuízo relevante à autora.

Reitera, ainda, a inexistência de inadimplemento contratual relevante e defende a manutenção da validade do contrato firmado entre as partes.

Em contrarrazões ao
R
ecurso
A
desivo, a autora
ressalta
que o atraso de cinco meses na conclusão das obras ficou devidamente comprovado nos autos, sendo fato incontroverso, o que justifica a aplicação da cláusula penal prevista no contrato.

Assevera
que a tentativa da r
é
de afastar sua responsabilidade ou reduzir o valor da penalidade contratual constitui inadmissível enriquecimento sem causa.

Pleiteia a manutenção da
condenação já imposta à r
é

e
o
não
provimento do
R
ecurso
A
desivo.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A autora ajuizou a presente demanda em virtude do atraso na entrega das obras de imóvel por ela adquirido da ré.

A controvérsia cinge-se à incidência da cláusula penal no percentual previsto no contrato
,

na incidência de
indenização por danos morais em razão do atraso significativo na entrega do lote e
na procedência do R
ecurso
A
desivo da ré, que busca afastar a mora, excluir a multa contratual ou, alternativamente, reduzir seu valor.

RECURSO DA AUTORA

Ficou c
omprovado nos autos que a ré assumiu contratualmente a obrigação de entregar as obras de infraestrutura do lote até 23
-6-
2023, e que a efetiva entrega ocorreu apenas em novembro do mesmo ano,
ficando
configura
do o
atraso injustificado.

É o que consta no Quadro Resumo do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (Id 290114862)
:

O parágrafo primeiro da

C
láusula
Oitava
prev
ê

a aplicação da multa contratual

de
20% sobre o valor avençado (R$170.000,00)
em caso do descumprimento de qualquer obrigação convencionada. Dessa forma, o atraso
ensej
a
a sua incidência
de forma integral, salvo prova de excludente de responsabilidade, o que não se verificou nos autos. Desse modo, impõe-se a reforma parcial
da sentença para majorar a multa para o montante de R$34.000,00, nos exatos termos contratados, respeitando o princípio do
pacta sunt servanda.

No que se refere aos danos morais, nas hipóteses de atraso significativo na entrega de imóvel, sobretudo quando esse retardo frustra expectativas legítimas do comprador, compromete planos pessoais e acarreta angústia e frustração, indo além de meros aborrecimentos
, devem ser aplicados
.

No caso, a autora quitou integralmente o valor do lote e, mesmo assim, ficou impossibilitada de usufruí-lo por vários meses após o prazo contratual, frustrando o uso do bem cuja finalidade presumivelmente se destinava à moradia própria ou investimento seguro. Trata-se de situação que transcende o inadimplemento ordinário e enseja reparação.

Diante disso, fixo a indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se revela adequado à gravidade do dano, observando os critérios de razoabilidade, proporcionalidade e prevenção.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA A VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ATRASO EXCESSIVO. ALUGUÉIS INDEVIDOS NO CASO CONCRETO. PENALIDADE PREVISTA CONTRATUALMENTE. DANO MORAL CARACTERIZADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. 1. As intempéries, escassez de mão-de-obra e materiais na construção civil, bem como e a paralização por órgãos fiscalizadores não são causas suspensivas do prazo de entrega do imóvel, pois são fatos previsíveis pelo construtor e não configuram hipótese de caso fortuito ou força maior para prorrogação do prazo
por tempo indeterminado. Precedentes desta Corte. 2.
Caracterizado o inadimplemento contratual pelo atraso na entrega da obra fica o Construtor responsável pelos encargos contratuais e indenização de danos morais, a contar do término do prazo previsto contratualmente
. 3 Multa contratual devida conforme cláusula expressamente prevista no contrato. 4.
O atraso na conclusão da obra foi infundado e excessivo, ultrapassando os limites do mero descumprimento contratual, caracterizando dano moral indenizável
. 5.
Quantum mantido em R$ 10.000,00, consideradas as especificidades do caso concreto e precedentes jurisprudenciais
. (...).”
(Apelação Cível n. 70056848286, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, relator Alex Gonzalez Custodio, julgamento em 23/11/2016, sem destaque no original).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL AFIRMADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 2. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXORBITÂNCIA NÃO VERIFICADA. REDUÇÃO DO QUANTUM. SÚMULA 7/STJ. 3. RECURSO IMPROVIDO. 1.
Consoante asseverado na decisão agravada, as instâncias ordinárias concluíram, após minucioso exame dos elementos de convicção juntados aos autos, não apenas inexistir justificativa plausível para o atraso na obra, como também que as peculiaridades da causa atestavam o dano moral sofrido pela agravada, notadamente diante do longo tempo de
atraso e da ausência de indicação de prazo, pelas agravantes, para a entrega do imóvel
. Sendo assim, infirmar a compreensão alcançada encontra óbice no enunciado n. 7 da Súmula desta Casa. 2. É cediço o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que "a revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo" (
AgRg
no
AREsp
453.912/MS, Relator o Ministro João Otávio de Noronha,
DJe
de 25/8/2014), sob pena de incidência do enunciado n. 7 da Súmula desta Corte, desproporcionalidade esta que não se constata na hipótese, visto que
foi fixada a indenização de R$ 10.000,00 (dez mil reais) com base nas peculiaridades da espécie
. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.”
(
AgRg
no
AREsp
780.379/RS, relator ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgamento em 10/11/2015,
DJe
de 19/11/2015, sem destaque no original).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL CARACTERIZADO. REEXAME DE PROVAS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Tendo a Corte de origem concluído pela caracterização da culpa e do dano moral, a revisão desse entendimento demanda a reapreciação de matéria probatória. Incidência da Súmula n. 7/STJ. 2. A revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso.
3. Agravo regimental desprovido.”
(
AgRg
no
AREsp
180.955/SE, relator ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgamento em 6/8/2015,
DJe
de 14/8/2015).

RECURSO ADESIVO DA RÉ

O contrato celebrado entre as partes estipulou de forma clara a data-limite para entrega das obras de infraestrutura, não havendo respaldo para a tese de ausência de mora ou de que o prazo contratual seria flexível ou elástico por força da legislação urbanística.

O contrato prevalece como fonte primária da obrigação, e eventual previsão legal de prazo mais dilatado não pode se sobrepor ao ajuste livremente pactuado. A mora contratual está devidamente caracterizada.

Com

a
mora injustificada
da ré
, é legítima a
aplicação
da penalidade, nos moldes contratualmente previstos, sobretudo porque não se trata de cláusula penal abusiva, tampouco excessiva.

A redução da penalidade

somente se justificaria se o valor estipulado se revelasse manifestamente desproporcional, o que não se vislumbra no presente caso.

Pel
o exposto,
dou

parcial provimento
a
o
R
ecurso da autora
para

a
p
licar a multa contratual no percentual integral de 20%, conforme pactuado, totalizando R$34.000,00
e
condenar a ré ao pagamento de R$10.000,00 a título de danos morais, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir da data desta decisão (Súmula 362/STJ), e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação (Súmula 54/STJ).

E
n
eg
o

provimento do
R
ecurso
A
desivo da ré
, mantendo-se a condenação imposta na origem quanto à configuração da mora e à obrigação de indenizar.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025