Tribunal: TJMT
Processo: 1020200-57.2025.8.11.0000
Relator(a): ANA CRISTINA SILVA MENDES
Órgão julgador: ANA CRISTINA SILVA MENDES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-09-02
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO RESTRITA AO VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. EXCLUSÃO DE CONSTRUÇÃO FUTURA. MANUTENÇÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pelo Município de Sinop contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA
CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

NÚMERO ÚNICO:
1020200-57.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTERVIVOS DE BENS MÓVEIS E IMÓVEIS]

RELATOR:
EXMO. SR. DES
. MARCIO VIDAL

REDATORA DESIGNADA:
EXMA. SRA. DRA. ANA CRISTINA SILVA MENDES

Turma Julgadora:
[
EXMO. SR.
DES. MARCIO VIDAL,
EXMA. SRA.
DESA. ANA CRISTINA SILVA MENDES,
EXMO. SR.
DES. JONES GATTASS DIAS]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE SINOP - CNPJ: 15.024.003/0001-32 (AGRAVANTE), BRAVANTE E CAMPO INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA (AGRAVADO), PACAEMBU SINOP 449 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ARISTOTELES DE QUEIROZ CAMARA - CPF: 028.516.144-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do EXMO. SR. DES.
MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
POR MAIORIA, A TURMA JULGADORA REJEITOU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE E, NO MÉRITO, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª VOGAL,
EXMA. SRA.
DRA
.
ANA CRISTINA SILVA MENDES, SENDO ACOMPANHADA PELO 2º VOGAL,
EXMO. SR.
DES. JONES GATTAS DIAS. VENCIDO O RELATOR,
EXMO. SR.
DES. MÁRCIO VIDAL
”
.

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO RESTRITA AO VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. EXCLUSÃO DE CONSTRUÇÃO FUTURA. MANUTENÇÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo Município de Sinop contra decisão que, nos autos de mandado de segurança, deferiu liminar para determinar a emissão das guias do ITBI com base apenas no valor da fração ideal do terreno, afastando da base de cálculo o valor correspondente à construção futura das unidades habitacionais.

2. Fato relevante.
As impetrantes, incorporadoras responsáveis por
empreendimentos
vinculados a programas habitacionais, alegaram que a incidência do ITBI deve limitar-se ao terreno transmitido, sob pena de inviabilizar a política pública de habitação de interesse social.

3. As decisões anteriores.
O juízo de primeiro grau deferiu a medida liminar, decisão agora impugnada no presente recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se as impetrantes possuem legitimidade ativa para questionar a exigência do ITBI; e (
ii
) saber se a base de cálculo do ITBI deve compreender apenas o valor da fração ideal do terreno transmitido ou se deve abranger também os valores destinados à construção futura das unidades.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. As impetrantes são responsáveis solidárias pelo recolhimento do ITBI e estão diretamente afetadas pela orientação administrativa municipal, o que configura legitimidade ativa para impetrar mandado de segurança.

6. A concessão de efeito suspensivo em agravo de instrumento depende da demonstração concomitante do
fumus boni iuris
e do
periculum in mora
, conforme art. 995, parágrafo único, do CPC.

7. O fato gerador do ITBI ocorre com a transmissão
inter
vivos
da propriedade imobiliária, não abrangendo valores relacionados à construção futura, conforme art. 156, II, da CF/1988, art. 35 do CTN e Súmula 110 do STF.

8. A transmissão efetiva, no caso concreto, limita-se à fração ideal do terreno, sendo a construção futura financiada com recursos públicos e executada por terceiro, não configurando transferência de domínio.

9. A orientação administrativa municipal que impõe o ITBI sobre o valor total do contrato – incluindo parcela de construção – viola os princípios da legalidade tributária e da segurança jurídica.

10. A jurisprudência relevante, tanto do STF quanto dos tribunais estaduais, reafirma que o ITBI incide apenas sobre a parte efetivamente transmitida no momento do registro, excluindo o valor da construção futura estabelecido em contrato de mútuo para construção de imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

11. O risco de dano grave está na revogação da liminar, que impediria o registro dos contratos junto ao cartório, inviabilizando o financiamento habitacional de famílias de baixa renda e comprometendo a execução de políticas públicas de moradia.

12. Julgado o mérito do agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno interposto pelas impetrantes contra decisão anterior que havia atribuído efeito suspensivo ao recurso do Município.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A legitimidade ativa para impetrar mandado de segurança contra exigência de ITBI é reconhecida a pessoas jurídicas responsáveis solidárias pelo recolhimento do tributo.

2.

A base de cálculo do ITBI limita-se ao valor da fração ideal de terreno transmitida no momento da celebração do contrato, excluindo-se valores destinados à construção futura estabelecido em contrato de mútuo para construção de imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

3.

A incidência do ITBI sobre valores referentes à construção futura viola os princípios da legalidade tributária e da segurança jurídica e compromete a execução de políticas públicas habitacionais.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988,
arts
. 6º, 150, I, e 156, II; CTN,
arts
. 35 e 38; CPC,
arts
. 932, III, e 995, parágrafo único; Lei 4.591/1964, art. 29; Código Civil, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada:
STF, Súmula 110; TJ-SP, Apelação nº 1000076-81.2023.8.26.0137, Rel. Des. Fernando Figueiredo
Bartoletti
, j. 14.06.2024; TJPR, RN nº 0006164-87.2020.8.16.0024, Rel. Desa.
Lidia

Matiko

Maejima
, j. 07.12.2021; TJ-SC, AI nº 5030151-20.2020.8.24.0000, Rel. Desa. Sônia Maria Schmitz, j. 08.07.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCIO VIDAL (RELATOR):

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Município de Sinop/MT, contra a decisão prolatada pelo Juízo da 6ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de igual denominação, que, nos autos do Mandado de Segurança Preventivo n. 1015969-39.2025.811.0015, impetrado pelas Recorridas, deferiu a liminar, determinando que o ente municipal emitisse guias de ITBI apenas com base no valor dos terrenos, constantes dos contratos de compra e venda, celebrados com terceiros adquirentes, excluindo-se da base de cálculo o valor das construções a serem edificadas.

O Agravante pretende a reforma da decisão recorrida, levantando a preliminar de ilegitimidade ativa das Recorridas, já que não podem discutir a relação jurídico-tributária do ITBI concernente a negócios jurídicos firmados por terceiros, sendo estes sim os verdadeiros contribuintes do tributo municipal em questão.

No que se refere ao mérito, sustenta que a operação de compra e venda tratada nos contratos não se restringe à transmissão da fração ideal do terreno, mas abrange, também, a obrigação de fazer assumida pelas incorporadoras, consistente na entrega das unidades habitacionais prontas.

Assevera que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor global da transação, nos moldes do artigo 38, do Código Tributário Nacional, não se justificando a exclusão do valor das edificações.

Aduz que a aquisição se dá mediante financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH –, e que a legislação municipal (LC n. 109/2014) estabelece alíquota reduzida de 0,5% sobre a parcela financiada e de 2% sobre o valor custeado com recursos próprios, o que configura benefício fiscal legítimo, já reconhecido como constitucional pelo Supremo Tribunal Federal no RE n. 728.855/RS.

Aponta que há risco de lesão irreparável ao erário municipal, diante da possibilidade de significativa perda de arrecadação tributária.

Dessa forma, pleiteou o acolhimento do pedido de efeito suspensivo, para sustar os efeitos da decisão combatida, bem como o provimento do Recurso, a fim de reformá-la integralmente.

O pedido de efeito suspensivo foi concedido, nos termos da decisão de id. 295201883, pág. 01/03.

As Recorridas apresentaram pedido de reconsideração (id. 297444427, págs. 01/13), que não foi conhecido (id. 297500898, págs. 01/02), e interpuseram o Recurso de Agravo Interno (id. 297880854, págs. 01/17).

Além disso, apresentaram contraminuta ao Recurso de Agravo de Instrumento, pugnando pelo seu desprovimento (id. 300395852, págs. 01/27).

A Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do parecer da lavra do Dr. Paulo Ferreira Rocha, opinou pelo desprovimento do Agravo de Instrumento (id. 302229850, págs. 01/06).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO SAULO RONDON GAHYVA, OAB
/MT 13.190.

PARECER ORAL

EXMO. SR. DR. THEODÓSIO FERREIRA DE FREITAS (PROCURADOR DE JUSTIÇA):

Ratifico
o parecer escrito.

V O T O
(PRELIMINAR
DE ILEGITIMIDADE ATIVA DAS RECORRIDAS)

EXMO. SR. DES. MARCIO VIDAL (RELATOR):

Eminentes Pares,

Como explicitado no relatório, o Município de Sinop/MT insurge-se contra a decisão que deferiu a liminar pleiteada nos autos do Mandado de Segurança n. 1015969-39.2025.811.0015, impetrado pelas Recorridas.

Denota-se dos autos que as pessoas jurídicas
Bravante
e Campo Incorporações Imobiliárias Ltda. e Pacaembu Sinop 449 – Empreendimento Imobiliário Ltda. – impetraram Mandado de Segurança Preventivo, com pedido liminar, contra ato, tido por ilegal, praticado pela Secretária Municipal de Finanças e Orçamento de Sinop/MT, consubstanciado na inclusão, na base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI –, do valor das edificações futuras previstas no empreendimento “
Rhodivi
Morada do Bosque”, composto por 1.645 lotes vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida, ainda em fase inicial de construção.

As Impetrantes relataram que firmaram contratos coligados de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, nos quais há expressa segregação entre o valor do lote e o custo da obra, a qual será executada por empresa distinta.

Aduziram que a municipalidade, por meio do Parecer n. 186/2025, manifestou-se pela incidência do ITBI sobre o valor global da negociação, incluindo a construção futura, ainda inexistente e sem habite-se, em afronta às Súmulas
n.ºs
110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF) e ao Tema n. 1.113, dos recursos repetitivos, do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Sustentaram que tal cobrança é ilegal, pois o fato gerador do imposto limita-se à transmissão do lote de terreno, sendo indevida sua incidência sobre serviços de construção – já sujeitos ao ISS – e sobre benfeitorias inexistentes, além de a Declaração de Valor Venal emitida pelo próprio Município reconhecer a inexistência de área edificada.

Requereram, liminarmente, a determinação para que a base de cálculo do ITBI fosse restrita ao valor do lote constante dos contratos, excluindo-se o valor das futuras edificações, e, ao final, a concessão definitiva da segurança, com as repercussões legais cabíveis.

O Julgador singular deferiu o pedido liminar, ficando a parte dispositiva assim grafada:

“‘
Ex
positis’
, CONCEDO o PEDIDO LIMINAR, para DETERMINAR ao impetrado que, no prazo de 5 (cinco) dias, emita as guias de ITBI sobre o valor da transação dos lotes de terreno constante dos contratos de compra e venda dos terrenos do empreendimento habitacional “
Rhodivi
Morada do Bosque”, excluindo-se da base de cálculo o valor das edificações futuras.” (Sic).

Contra essa decisão, o Município de Sinop interpôs o presente Recurso de Agravo de Instrumento.

De início, cumpre analisar a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelo Agravante.

Da Preliminar de Ilegitimidade Ativa das Recorridas

O Agravante levanta a preliminar de ilegitimidade ativa das Recorridas, alegando não poderem discutir a relação jurídico-tributária do ITBI, concernente a negócios jurídicos firmados por terceiros – verdadeiros contribuintes do tributo municipal em questão.

Analisando os autos, entendo que a preliminar deve ser rejeitada. Explico.

É certo que o artigo 18, do Código de Processo Civil, veda a postulação, em nome próprio, de direito alheio, salvo quando autorizado por lei.

Entrementes, na espécie, as Agravadas não pleiteiam, na ação de base, a defesa abstrata de interesses de terceiros; buscam, isto sim, afastar orientação administrativa concreta – corporificada no Parecer n. 186/2025 – que define o modo de cálculo do ITBI nas operações do empreendimento que desenvolvem e do qual são partes nos instrumentos padrão, firmados com os adquirentes, repercutindo de maneira direta e imediata sobre a possibilidade de conclusão dos negócios, registros e liberações financeiras, inerentes ao modelo SFH/PMCMV.

Ademais, a decisão atacada, inclusive, registrou que a impetração tem por objeto impedir a inclusão, na base de cálculo do ITBI, do valor da construção futura, a partir de manifestação explícita do Município Recorrente nesse sentido.

Este cenário traduz, no meu entendimento, ameaça concreta a direito próprio das Impetrantes/Agravadas – de não se submeterem a exigência reputada ilegal no fluxo de contratação e entrega das unidades –, o que satisfaz, no âmbito do mandado de segurança, a exigência de titularidade do direito invocado e de utilidade da tutela, sem que isso importe em substituição processual dos adquirentes.

Não há desconsiderar que as Agravadas têm interesse jurídico, pois são solidariamente responsáveis pelo pagamento do referido imposto.

Diante disso,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade ativa.

V O T O (
MÉRITO
)

EXMO. SR. DES. MARCIO
VIDAL
(RELATOR):

Egrégia Câmara,

O cerne deste Recurso é verificar se, na ação de base, os requisitos necessários ao deferimento do pedido liminar – a relevância dos motivos, em que se assenta o pedido na inicial, e a possibilidade de ocorrência de lesão irreparável ao direito da parte impetrante, se vier a ser reconhecida a decisão de mérito –, foram, ou não, preenchidos.

A Constituição da República, em seu artigo 156, inciso II, confere aos Municípios competência para instituir o ITBI, cujo fato gerador é a transmissão
inter
vivos
, a título oneroso, da propriedade de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, excetuados os de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição.

O Código Tributário Nacional, por sua vez, estabelece que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, considerado no momento da ocorrência do fato gerador (art. 38).

No contexto das operações vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação, a Lei n. 4.380/1964, no artigo 61, § 5
o
, confere aos contratos a natureza de título com eficácia de escritura pública, reconhecendo tratar-se de um único negócio jurídico estruturado para viabilizar a aquisição/construção da unidade residencial, com o respectivo registro.

Analisando o caderno processual, verifico que o instrumento padrão utilizado no empreendimento, em nome de Fernanda
Pianovski

Martimiano
Alves, qualifica-se como “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos do FGTS – Programa ser Família Habitação – Apoio ao Crédito Habitacional”, no qual se descreve, como objeto:

“Casa do Lote n
o
14 da Quadra n
o
16, integrante do Empreendimento denominado RHODIVI MORADA DO BOSQUE” (Sic).

Além disso, o contrato indica a área privativa e total, prevendo, ainda, de forma expressa, a transferência do terreno, a destinação dos recursos para aquisição/construção e a obrigação de entrega da unidade pronta pela incorporadora/construtora.

Constou, também, do referido contrato o valor global da operação (R$ 218.483,30 – duzentos e dezoito mil, quatrocentos e oitenta e três reais e trinta centavos), que discrimina o montante referente ao terreno (R$ 35.000,00 – trinta e cinco mil reais) e estabelece que o remanescente será destinado à construção, sendo creditado conforme o andamento das obras, sob acompanhamento e liberação técnica/financeira, consoante as regras do programa.

Há, portanto, unidade econômica do negócio, veja-se: o adquirente não compra isoladamente um lote para, por sua conta e risco, construir; adere a uma operação integrada, em que a alienante/incorporadora se compromete a entregar a unidade habitacional concluída, cabendo ao agente financeiro operar o fluxo de recursos, segundo o cronograma físico-financeiro da obra.

Esse desenho negocial tem consequências jurídicas no âmbito do ITBI, pois sendo a materialidade do imposto a transmissão onerosa de bens imóveis por natureza ou por acessão física, a base de cálculo deve refletir o conteúdo econômico do bem ou direito transmitido.

Quando a obrigação contratual da vendedora/incorporadora é entregar a unidade pronta, e os recursos do financiamento se destinam, desde a contratação, à aquisição/construção daquele bem determinado, a transmissão que se pretende registrar e viabilizar insere-se no contexto da unidade imobiliária como um todo, e não de um terreno abstrato desvinculado da acessão que lhe dá destinação e valor.

Daí por que o Município/Agravante, ao orientar a incidência do ITBI sobre o valor total da operação, e não apenas sobre a fração correspondente ao lote, alinha-se à definição legal da base de cálculo, sem desbordar dos contornos do artigo 38 do CTN.

Registro que nada disso colide com o tratamento fiscal favorecido às operações do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) previsto na legislação local.

O Código Tributário Municipal de Sinop (LC n. 109/2014), no artigo 149, estabelece alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre a parcela financiada e de 2% (dois por cento) sobre a parcela adimplida com recursos próprios nas transmissões compreendidas no SFH, regime que constitui benefício fiscal na aplicação da alíquota, não regra de desvalorização da base de cálculo.

Em outras palavras, a lei municipal não autoriza que se desmembre a base para excluir, por antecipação, a componente relativa à construção quando esta integra o próprio objeto do negócio; apenas determina que, uma vez apurado o valor do bem transmitido, a exação observe alíquota reduzida sobre a parcela financiada, mantida a alíquota geral sobre a parcela própria.

Da mesma forma não procede a premissa adotada na decisão liminar, no sentido de que os contratos comprovariam aquisição apenas de terreno, com a construção a cargo do adquirente.

Na verdade, os documentos juntados pelas próprias Recorridas revelam o oposto: a obrigação de construir e entregar a unidade é da incorporadora/construtora, e o financiamento é estruturado para custear, de maneira indissociável, a integralização do preço do terreno e o custo total da edificação, com previsão de prazo para construção/legalização e de liberação parcelada de recursos conforme avanço da obra.

O Parecer n. 186/2025, emanado da Secretaria de Finanças, expressamente consigna essa realidade fática e normativa, além de relembrar que, no âmbito municipal, a repartição de alíquotas varia conforme a origem dos recursos, sem alterar o conceito legal de base de cálculo.

Deve-se enfatizar que se trata de venda de uma unidade de um conjunto habitacional que, como se sabe, é um agrupamento de unidades residenciais, normalmente padronizadas e concentradas numa mesma área. Não há alienação de lote e, sim, de uma casa residencial.

Por fim, cumpre salientar que a liminar deferida no Primeiro Grau, de nítido caráter satisfativo, impôs à Administração a emissão de guias com base de cálculo restrita, com efeito multiplicador sobre centenas de operações vinculadas ao empreendimento, à míngua de prova pré-constituída capaz de demonstrar, de forma individualizada, que os adquirentes teriam assumido, em cada caso, o ônus integral da construção, o que contraria as cláusulas-padrão colacionadas aos autos.

Nessa esteira, tenho que os requisitos necessários para a concessão da liminar (art. 7
o
, III, da Lei n. 12.016/2009), especialmente a plausibilidade jurídica, não foram preenchidos.

Registro que, embora haja jurisprudência acolhendo a tese das Impetrantes, ora Recorridas, não evidencio, de plano, lesão ao suposto direito líquido e certo, tendo em vista a natureza jurídica mista do contrato que combina elementos de compra e venda e de alienação fiduciária e, também, porque, na realidade, o seu objeto é a aquisição de uma casa do programa Minha Casa, Minha Vida e não de um terreno.

Diante disso, o provimento do Recurso é
medida
que se impõe.

Forte nessas razões,
REJEITO
a preliminar de ilegitimidade ativa e, no mérito,
DOU PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento, interposto pelo Município de Sinop, para reformar a decisão recorrida e, de consequência, indeferir o pedido liminar, formulado na ação mandamental, impetrada pelas Recorridas.

É como voto.

EXMA. SRA. DRA. ANA CRISTINA MENDES (2ª VOGAL):

Eminente relator, tenho uma dúvida.

Doutor Saulo,
o
procedimento administrativo para a discussão do cálculo foi realizado antes da impetração?

I
LMO. SR. DR.
SAULO RONDON GAHYVA,
ADVOGADO
-
OAB/MT 13.190.

Sim, foi feito
, mas
não foi acolhido.

V O T O

EXMA. SRA. DRA. ANA CRISTINA MENDES (2ª VOGAL):

Eminentes pares,

P
eço vênia ao nobre relator para pedir vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. JONES GATTAS DIAS (1º VOGAL):

Aguardo o pedido de vista.

SESSÃO DE 02
DE SETEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DRA. ANA CRISTINA MENDES (2ª VOGAL):

Pedi vista dos autos para melhor compreensão da controvérsia e dos fundamentos lançados pelas partes. Após análise minuciosa dos autos, cheguei
a
conclusão diversa do digno Relator, a quem peço vênia para divergir, conforme passo a expor.

Cuida-se de
agravo de instrumento
interposto pelo Município de Sinop contra decisão que, nos autos do mandado de segurança impetrado por
Bravante
e Campo Incorporações Imobiliárias Ltda. e Pacaembu Sinop 449 – Empreendimento Imobiliário Ltda., deferiu medida liminar para determinar a emissão das guias do ITBI com base exclusivamente no valor correspondente à fração ideal do terreno,
excluindo-se da base de cálculo os valores destinados à construção futura das unidades habitacionais
.

Da controvérsia e delimitação do objeto recursal

A controvérsia principal será apreciada no julgamento de mérito do mandado de segurança, e consiste na
legalidade da orientação administrativa expedida pela Secretaria Municipal de Finanças e Orçamento de Sinop/MT
, que define como base de cálculo do ITBI o
valor global de contratos firmados no âmbito de programas habitacionais
, os quais compreendem, em um único instrumento, a alienação de fração ideal de terreno e o financiamento da construção da unidade habitacional, garantido por alienação fiduciária.

Entretanto,
neste agravo de instrumento, examina-se exclusivamente a legitimidade da liminar concedida
, à luz dos requisitos legais para concessão de tutela provisória, nos termos do art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Da Preliminar – Ilegitimidade Ativa

O Município agravante sustenta que as impetrantes não possuem legitimidade ativa, sob o argumento de que não são adquirentes diretas dos imóveis e, portanto, não teriam interesse jurídico para impetrar mandado de segurança visando discutir o lançamento do ITBI.

Contudo, conforme corretamente apontado pelo Relator, as impetrantes figuram como responsáveis solidárias pelo recolhimento do tributo e são diretamente afetadas pela orientação administrativa impugnada, a qual impacta os registros imobiliários e a viabilidade das operações financeiras, notadamente no âmbito de programas de habitação de interesse social.

Rejeito, pois, a preliminar.

Do Mérito – Requisitos para o efeito suspensivo

Nos termos do art. 995, parágrafo único, do CPC, a concessão de efeito suspensivo em sede de agravo de instrumento exige a demonstração de:

probabilidade de provimento do recurso (
fumus boni iuris
); e

risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação (
periculum in mora
).

A decisão agravada, ao deferir a liminar, afastou a orientação administrativa municipal e determinou que o ITBI fosse calculado apenas sobre o valor da fração ideal do terreno, desconsiderando o valor total previsto no contrato celebrado entre as impetrantes e os adquirentes finais, o qual também contempla a obrigação de construir.

Tese das agravadas – Segmentação contratual e defesa da política habitacional

Em suas contrarrazões, reforçadas em sustentação oral, as impetrantes argumentam que os contratos celebrados no contexto dos programas “Minha Casa, Minha Vida” e “Ser Família Habitação” apresentam estrutura que
distingue juridicamente duas obrigações distintas
:

1. A
transmissão da fração ideal do terreno
, com valor próprio e declarado;

2. A
contratação de mútuo habitacional
com recursos públicos, para futura construção da unidade.

Defendem que a incidência do ITBI deve limitar-se ao valor da propriedade efetivamente transmitida – o terreno –, sendo
inviável tributar o valor da construção futura
, que não se configura como transmissão imobiliária na data da celebração do contrato.

Aduzem, ainda, que a exigência do imposto sobre o valor global inviabiliza a formalização contratual junto à Caixa Econômica Federal e compromete o acesso ao crédito habitacional por famílias de baixa renda,
afetando diretamente a execução da política pública habitacional
.

Tese do Município – Indivisibilidade do negócio jurídico e risco à arrecadação

O Município sustenta que a operação formalizada configura
negócio jurídico unitário
, em que a alienação da fração ideal do terreno está
indissociavelmente vinculada à obrigação de edificar e entregar a unidade pronta
, nos moldes do art. 29 da Lei n. 4.591/1964.

Defende que o valor total da avença expressa a real base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do CTN, e que a exclusão da parcela correspondente à construção implica violação à legislação tributária.

Além disso, sustenta que a liminar deferida acarreta
grave risco de dano à ordem e à economia públicas
, em razão da redução substancial da arrecadação em empreendimentos de grande escala.

Fundamentação – Presença dos requisitos legais

Na presente fase de
cognição sumária
, constato que há
elementos suficientes a indicar a plausibilidade jurídica da tese das impetrantes
, aptos a justificar a manutenção da medida liminar concedida.

Quanto ao
fumus boni iuris
, a tese sustentada pelos impetrantes e acolhida pelo juízo singular encontra
amparo legal e jurisprudencial relevante
.

Nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal e do art. 35 do CTN, o fato gerador do ITBI é a transmissão
inter
vivos
, a qualquer título, da propriedade imobiliária, o que exige a presença de dois requisitos objetivos:

Existência de transferência de domínio de bem imóvel;

Onerosidade do negócio.

No caso, é evidente que
somente a fração ideal do terreno
foi objeto de transferência de domínio no momento da lavratura e registro do instrumento contratual. A
edificação futura
não constitui bem imóvel existente e nem foi transmitida no ato, sendo apenas
expectativa de direito a ser executada por terceiro com recursos públicos
.

Ainda que o Município invoque o
art. 29 da Lei n. 4.591/1964
para sustentar a unidade do contrato, tal dispositivo trata da incorporação imobiliária e
não possui o condão de ampliar a materialidade do fato gerador do imposto
, que permanece restrito à transmissão efetiva de domínio, nos termos do CTN.

Do mesmo modo, a orientação administrativa local mencionada pelo Município, ainda que tenha força normativa no âmbito da gestão tributária,
não pode se sobrepor à legalidade estrita que rege a constituição de crédito tributário
, conforme previsto no art. 150, I, da Constituição Federal.

A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, firmada no Enunciado da Súmula 110, é clara:

“
O imposto de transmissão ‘
inter
vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.
”

A propósito, corroborando este entendimento, colaciono julgados recentes de Tribunais de Justiça, com especial destaque para:

Apelação – Mandado de segurança – ITBI – Município de Cerquilho –
Sentença concedendo a ordem, "para afastar o ato coator tendente à exigência do imposto municipal sobre o valor total do contrato de aquisição de terreno com financiamento de construção futura e determinar que a autoridade impetrada emita os documentos necessários para o pagamento do imposto com observância da regra da base de cálculo prevista no art. 38 do CTN, sob pena de arbitramento de multa diária em caso de descumprimento"
– Insurgência do Município de Cerquilho e da autoridade impetrada – Não cabimento –
Contrato celebrado pelos impetrantes revelando que adquiriram lote de terreno e para construção de imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH, de modo que o ITBI incidente na transação é devido apenas sobre o valor pago pela aquisição do terreno, como pretendido, considerando o disposto
nas
Súmulas números 110 e 470, do E. STF – Precedentes
– O ITBI incide apenas sobre a transferência imobiliária e não na parte do ajuste relacionada à aquisição da construção, logo, correto que o tributo seja pago apenas sobre o valor correspondente à transferência do lote de terreno, no momento do registro da escritura pública respectiva, sem encargos, observados os termos dos artigos 156, II, da CF, 35, I, II e III, do CTN, e 1.245, do Código Civil – Sentença mantida – Remessa necessária e recurso de apelação não providos .
(TJ-SP - Apelação: 1000076-81.2023.8.26.0137, Relator Des. Fernando Figueiredo
Bartoletti
, Data de Julgamento: 14/06/2024)

REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. COBRANÇA PROCEDIDA AO ARREPIO DA LEI. BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO QUE DEVE OBSERVAR O VALOR VENAL DO IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE DE AGREGAR À BASE DE CÁLCULO O VALOR SOBRE EDIFICIAÇÃO OU CONSTRUÇÃO FUTURA. SENTENÇA MANTIDA EM SEDE DE REMESSA NECESSÁRIA
.
(TJPR - 3ª C. Cível - 0006164-87.2020.8.16 .0024, Relatora Desa.
Lidia

Matiko

Maejima
, Data de Julgamento: 07/12/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. LIMINAR. ITBI. BASE DE CÁLCULO. TUTELA ANTECIPATÓRIA CONCEDIDA NA ORIGEM PARA DETERMINAR A INCIDÊNCIA DA EXAÇÃO SOMENTE SOBRE A FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL. INSATISFAÇÃO DO MUNICÍPIO. DESCABIMENTO. FATO GERADOR LIMITADO À AQUISIÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. PRECEDENTES.
É indevida a cobrança do ITBI sobre o valor do contrato destinado à construção futura de imóvel, porquanto não constitui seu fato gerador, devendo incidir apenas sobre o montante da fração ideal do respectivo terreno, este efetivamente adquirido e transferido
.

(TJ-SC – AI n. 5030151-20 .2020.8.24.0000, Relatora Desa. Sônia Maria Schmitz, Data de Julgamento: 08/07/2021)

Nesse sentido, permitir que o Município
tribute valores alheios à operação de transmissão de propriedade
viola os princípios da legalidade tributária e da segurança jurídica. Trata-se de
prática que onera artificialmente operações de interesse social
, compromete o acesso ao crédito habitacional e fere o interesse público na promoção da política de moradia digna, conforme previsto no art. 6º da Constituição Federal.

No que se refere ao
periculum in mora
, entendo também configurado. A revogação da liminar, como pleiteia o Município,
acarretaria prejuízo irreparável às impetrantes
, pois inviabilizaria o registro dos contratos junto ao cartório de imóveis. Ou seja, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, não está na manutenção da liminar, mas justamente em sua revogação, o que impõe a preservação da medida concedida.

Do Agravo Interno interposto pelas impetrantes

As impetrantes interpuseram
agravo interno
contra decisão monocrática que atribuiu efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento. Contudo, com o
julgamento definitivo deste recurso
, a insurgência das impetrantes
resta prejudicada
, nos termos do art. 932, III, do CPC.

Conclusão

Ante o exposto,
REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa
e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento
interposto pelo Município de Sinop, para manter a liminar concedida no mandado de segurança.

Julgo
prejudicado
o agravo interno interposto pelas impetrantes.

É como voto.

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR):

Eminentes pares,

Uma observação, q
uando elaborei o voto, eu
não desconhecia
as jurisprudências
que foram mencionadas
. A
matéria trata de
um
programa social
.
Quando um indivíduo se candidata a esse programa, ele não está comprando o terreno para construir; quem constrói é a construtora, que deve entregar o imóvel pronto a ele. Por isso, meu julgamento seguiu essa linha de raciocínio.

É claro que a empresa tem seus interesses econômicos.

V O T O

EXMO. SR. DES. JONES GATTAS DIAS (1º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Agravo de Instrumento
interposto pelo Município de Sinop/MT contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Sinop, que, nos autos do Mandado de Segurança Preventivo n. 1015969-39.2025.8.11.0015, impetrado pelas Recorridas, deferiu pedido liminar determinando a emissão de guias de ITBI com base apenas no valor dos terrenos constantes dos contratos de compra e venda, excluindo-se da base de cálculo o valor das construções futuras do empreendimento habitacional "
Rhodivi
Morada do Bosque", vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida.

Nas razões recursais, o Agravante sustenta preliminar de ilegitimidade ativa das Recorridas, argumentando que não detêm legitimidade para discutir relação jurídico-tributária do ITBI concernente a negócios jurídicos firmados por terceiros adquirentes, sendo estes os verdadeiros contribuintes do tributo municipal. No mérito, alega que a operação não se restringe à transmissão da fração ideal do terreno, mas abrange obrigação de fazer assumida pelas incorporadoras, consistente na entrega das unidades habitacionais prontas, devendo a base de cálculo do ITBI refletir o valor global da transação, nos moldes do artigo 38 do CTN. Aduz que a legislação municipal estabelece benefício fiscal mediante aplicação de alíquotas diferenciadas sobre as parcelas financiadas e próprias, sem modificar o critério legal da base de cálculo. Aponta risco de lesão irreparável ao erário municipal diante da possibilidade de significativa perda de arrecadação tributária. Requer a reforma da decisão recorrida.

Nas contrarrazões, as Recorridas sustentam sua legitimidade ativa em virtude da sujeição passiva por solidariedade, do interesse direto na efetivação dos registros imobiliários e da afetação direta à esfera jurídica patrimonial e contratual. Defendem que a cobrança viola as Súmulas 110 e 470 do STF, o Tema 1.113 do STJ e a jurisprudência pacífica, argumentando tratar-se de dois contratos distintos coligados: alienação do lote e contratação da construção futura, caracterizando incorporação indireta com segregação expressa dos valores e destinações.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido pela decisão de Id 295201883, sob fundamento de aparente ilegitimidade ativa das Agravadas e risco de dano grave ao Agravante.

Contra essa decisão, as Agravadas opuseram Agravo Interno, pugnando pela revogação do efeito suspensivo e restauração da eficácia da medida liminar.

A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo não conhecimento da preliminar de ilegitimidade ativa e, no mérito, pelo provimento do recurso para reforma da decisão liminar.

Em seu voto, o Relator, Des. Márcio Vidal, fundamentou que a preliminar de ilegitimidade ativa deve ser rejeitada porquanto as agravadas são diretamente afetadas pela orientação administrativa que impacta a viabilidade econômica e jurídica dos contratos vinculados ao programa habitacional. No mérito, destacou que o ITBI é a transmissão onerosa da propriedade imobiliária e sua base de cálculo deve corresponder ao valor venal do bem transmitido, considerando sua integralidade, não se admitindo fracionamento entre terreno e futura construção quando há previsão contratual de entrega da unidade edificada. Votou pelo provimento do recurso para reformar a decisão e, consequentemente, indeferir o pedido liminar.

Com a máxima vênia ao eminente Desembargador Relator, divirjo do entendimento adotado, tanto quanto à preliminar como em relação ao mérito.

Da preliminar de ilegitimidade ativa

Respeitosamente, divirjo do entendimento do ilustre Relator quanto ao conhecimento da preliminar de ilegitimidade ativa. Penso não se tratar de caso de rejeição da preliminar, mas sim de não conhecimento por supressão de instância.

A matéria não foi objeto de apreciação pela instância de origem, circunstância que impede sua análise por esta Corte, sob pena de indevida supressão de instância. Embora reconheça tratar-se de questão de ordem pública, os Tribunais pátrios têm adotado, com fundamento na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o entendimento de que, mesmo nestes casos, a matéria não pode ser conhecida quando não decidida pelo juízo de origem.

Neste sentido, colaciono precedente elucidativo,
mutatis mutandis
:

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. REALIZAÇÃO DE CIRURGIA. RESPONSABILIDADE DOS ENTES FEDERADOS. SOLIDARIEDADE. INOBSERVÂNCIA DO TEMA 793 DO STF. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto pelo contra decisão monocrática que não conheceu do Agravo de Instrumento interposto nos autos de Ação Civil Pública, cujo objeto é a realização de cirurgia. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.
A questão em discussão consiste em definir se as matérias de ordem pública não apreciadas pela instância de origem podem ser analisadas pelo juízo ad quem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A supressão de instância veda a análise, pelo órgão colegiado, de matérias que não foram objeto de deliberação na instância de origem, mesmo que se trate de questões de ordem pública. O entendimento está consolidado no Superior Tribunal de Justiça (STJ), que assevera a impossibilidade de conhecimento de matérias não decididas no juízo de origem (
AgInt
no
AREsp
nº 899.431/RJ,
rel
. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 09/03/2017).
4. As alegações do recorrente, apesar de fundamentadas, não foram objeto de análise pelo juízo de origem, o que impede sua apreciação pela Turma Julgadora, sob pena de violação ao duplo grau de jurisdição. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A supressão de instância veda o conhecimento de matérias de ordem pública não decididas pela instância de origem. __________ Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 337 e 1 .021; RITJMG, art. 65, § 2º, V. Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 899.431/RJ,
rel
. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 09/03/2017.

(TJMG, Agravo Interno Cv: 47481173620248130000, Rel. Des. Fábio Torres de Sousa, Câmaras Cíveis / 5ª Câmara Cível, j. 13.2.2025) (Destaquei)

Portanto,
não conheço
da preliminar de ilegitimidade ativa por supressão de instância.

Do mérito

Superada a preliminar, cumpre analisar se restaram preenchidos os requisitos para deferimento da liminar mandamental, quais sejam, a probabilidade do direito invocado e o perigo de lesão irreparável.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é tributo de competência municipal que incide sobre a transmissão
inter
vivos
, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, conforme previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal.

O fato gerador corresponde à transmissão da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, tendo como base de cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional.

Da divergência quanto ao mérito

Com o devido respeito ao ilustre Relator, divirjo no tocante ao mérito da questão. As Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal são cristalinas ao estabelecer que o ITBI não incide sobre construção realizada pelo adquirente, mas apenas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno:

"Súmula 110. O imposto de transmissão '
inter
vivos' não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno."

"Súmula 470. O imposto de transmissão '
inter
vivos' não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda."

A análise dos elementos probatórios revela inequivocamente que a operação em exame se refere a contratos de compra e venda de terreno conjugados com mútuo para construção futura de unidades habitacionais, inexistindo edificação no momento da transmissão. A própria Declaração de Valor Venal emitida pelo Município reconhece expressamente a ausência de área construída no imóvel (Id de origem 195458159).

O exame detido da documentação carreada aos autos demonstra a existência de dois negócios jurídicos distintos e coligados: de um lado, a alienação do terreno; de outro, a contratação de empreitada futura para construção das unidades habitacionais.

O contrato juntado no Id de origem 195458157 estabelece em sua Cláusula 1.6 o valor do terreno (R$ 35.000,00), já as Cláusulas 2 e 3 dispõem sobre a destinação específica e segregada dos recursos. O valor do terreno será depositado em favor do alienante, ao passo que os valores referentes a construção serão liberados em parcelas mensais na proporção do andamento das obras em conta vinculada ao empreendimento.

Ademais, a construção será realizada por empresa diversa (Pacaembu Construtora S/A), mediante construção por administração, caracterizando incorporação indireta. Há, inclusive, possibilidade de substituição da empresa construtora (Cláusula 4.15).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em alinhamento às súmulas do STF, reconhece que o ITBI não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ART. 535 DO CPC. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. TERRENO NÃO EDIFICADO, COM POSTERIOR CONSTRUÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 1.227 DO CC/2002 E 38 DO CTN. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMANDO NORMATIVO SUFICIENTE PARA INFIRMAR O FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 284/STF. DEFINIÇÃO DO ASPECTO TEMPORAL DO FATO GERADOR. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. I. A alegação genérica de ofensa ao
art
. 535, II, do CPC, sem particularizar qual seria a suposta omissão existente no acórdão recorrido, que teria implicado em ausência de prestação jurisdicional, importa em deficiência de fundamentação, nos termos da Súmula 284/STF. Nesse sentido: STJ,
AgRg
no REsp 1.353.958/PR,
Rel
. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 02/05/2014;
AgRg
no
AREsp
475.411/RJ, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 02/05/2014;
AgRg
no
AREsp
465.420/RJ,
Rel
. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 14/04/2014;
AgRg
no
AREsp
467.177/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 22/04/2014. II. Considera-se deficiente a fundamentação do recurso, quando a norma indicada como violada não possui comando normativo suficiente para infirmar o fundamento do acórdão recorrido e amparar a pretensão do recorrente. Aplicação da Súmula 284/STF. Precedentes: STJ,
AgRg
no
AREsp
163.221/RJ,
Rel
. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA,
DJe
de 12/06/2013;
AgRg
no
AREsp
281.086/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 18/03/2013; REsp 1.264 .738/SC, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 17/10/2012;
AgRg
no
AREsp
144.399/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 18/06/2012. III. Hipótese em que o recorrente aponta, como violados, os
arts
. 1.227 do CC/2002 e 38 do CTN, para amparar a tese de que, na base de cálculo do ITBI, deve ser incluído o valor venal do imóvel não edificado, acrescido das acessões efetuadas pelo adquirente, após a realização do negócio jurídico. Contudo, os referidos dispositivos legais não disciplinam o momento da ocorrência do fato gerador do tributo. IV. Ausência de prequestionamento acerca do tema da definição do aspecto temporal do fato gerador do ITBI, reconhecida pelo próprio recorrente, nas razões do Agravo Regimental. Incidência da Súmula 211/STJ. Precedentes: STJ,
AgRg
no REsp 1.388.986/PE, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 26/08/2014;
AgRg
no
AREsp
451 .717/RJ, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 14/08/2014;
AgRg
no
AREsp
524.768/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 15/08/2014.
V. Ademais, ainda que superados todos os óbices, o Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI) não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno, nos termos das Súmulas 110 e 470 do STF.
VI. No caso dos autos, é incontroversa a situação fática, consistente na realização de permuta entre um imóvel não edificado, por quatro salas, posteriormente construídas pelo adquirente do terreno, pretendendo a Municipalidade que o valor do ITBI seja calculado considerando o valor do imóvel com as edificações realizadas após a realização do negócio jurídico. VII. Agravo Regimental improvido.

(STJ,
AgRg
no REsp n. 1244921 RN 2011/0056410-8, Rel. Min. Assusete Magalhães, T2 - Segunda Turma, j. 18.9.2014) (Destaquei)

Vale reproduzir, a seguir, julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo em casos muito parecidos com o examinado nestes autos:

Agravo de Instrumento – Mandado de Segurança – A decisão recorrida deferiu a tutela de urgência para autorizar o recolhimento do ITBI com base apenas no valor do terreno – Contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Transmissão formal restrita ao lote, com edificação futura por terceiro, mediante financiamento – Probabilidade do direito evidenciada – Inexistência da construção no momento do fato gerador – Risco de lesão irreversível à regularização registral e ao acesso à moradia – Requisitos legais da liminar demonstrados – Recurso desprovido.

(TJSP, AI n. 2129985-17.2025.8.26.0000, Rel. Des. Beatriz Braga, 18ª Câmara de Direito Público, j. 18.8.2025)

Colhe-se do voto condutor do julgado acima o seguinte trecho, que muito coincide com o caso em análise neste julgamento:

“Cuida-se, portanto, de situação em que, ao tempo do fato gerador do tributo qual seja, o registro da transmissão onerosa do bem imóvel inexiste a edificação. A unidade habitacional, embora prevista, não integra materialmente o bem objeto do registro e, por conseguinte, não pode compor a base de cálculo do ITBI naquele instante.

O imposto de transmissão tem como base de cálculo o valor venal do bem transmitido. Exigir o tributo sobre valores correspondentes à edificação ainda inexistente e cuja titularidade não está sendo transmitida representa alargamento indevido da hipótese de incidência tributária.”

Na mesma linha, outro precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo:

AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA - ITBI - Município de São José dos Campos - Procedência em primeiro grau - "Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Imóvel na Planta – SFH" - Lançamento do tributo com base no valor total do contrato - Inadmissibilidade - A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos à época da negociação - Nos termos das Súmulas 110 e 470 do E. STF, o ITBI não incide sobre a construção a ser realizada posteriormente pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno - Contratos tendo como objeto a aquisição de fração ideal do terreno e a formação de condomínio para fins de incorporação imobiliária - Base de cálculo, que deve ser o valor total da fração ideal integral do terreno adquirido - Cobrança que não pode considerar edificação a ser acrescida - Alegação de sentença parcialmente extra petita acolhida - Dispositivo condenando a ré em correção monetária e juros moratórios referentes à repetição de indébito não pleiteada - Parcial reforma – Sucumbência com majoração na fixação de honorários em 1% sobre o valor da condenação, nos termo do artigo 85, § 11, do CPC – Sentença reformada em parte, apenas para correção de dispositivo da sentença - Apelo municipal provido em parte mínima.

(TJSP, AC n. 1000159-04.2024.8.26.0577, Rel. Silva Russo, 15ª Câmara de Direito Público, j. 11.8.2025)

Este Tribunal também já decidiu no mesmo sentido:

RECURSO INOMINADO. FAZENDA PÚBLICA. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. NÃO INCIDÊNCIA SOBRE CONSTRUÇÃO REALIZADA EM MOMENTO POSTERIOR À PERFECTIBILIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO TERRENO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Nos termos do entendimento jurisprudencial, o ITBI não incide sobre a construção realizada pelo adquirente posteriormente à aquisição do terreno. Súmulas 110 e 470 do STF. (N.U 1034206-19.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 18/09/2023,
Publicado
no DJE 29/09/2023)

(TJMT, RI n. 1041026-72.2023.8.11.0001, Rel.
Antonio
Veloso Peleja Junior, Segunda Turma Recursal, j. 25.5.2024)

A inclusão do valor de edificação futura na base de cálculo do ITBI configura cobrança indevida de imposto sobre serviço de construção, que já é tributado pelo Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS, violando o princípio constitucional da não-bitributação e os postulados da competência tributária.

Presente, portanto, a probabilidade do direito invocado pelas impetrantes, amparado pelas Súmulas do Supremo Tribunal Federal e pela jurisprudência dos Tribunais Superiores.

O perigo de lesão irreparável também se configura, considerando que a exigência indevida do ITBI sobre edificação futura compromete o registro dos contratos, a liberação dos recursos financeiros pela Caixa Econômica Federal e, consequentemente, a continuidade do empreendimento habitacional de interesse social, afetando diretamente centenas de famílias beneficiárias do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Do Agravo Interno

Quanto ao Agravo Interno oposto contra a decisão que deferiu o efeito suspensivo ao presente recurso, entendo que não deve ser conhecido, considerando o julgamento do mérito do Agravo de Instrumento ora proferido e a consequente falta de interesse recursal, já que o recurso principal está sendo desprovido.

A manutenção da decisão que deferiu a liminar torna prejudicada a discussão sobre o efeito suspensivo, caracterizando perda superveniente do objeto recursal.

Ante o exposto, com a devida vênia ao eminente Relator, divirjo para
NÃO CONHECER
da preliminar de ilegitimidade ativa por supressão de instância e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, mantendo inalterada a decisão que deferiu a liminar nos autos do Mandado de Segurança.

Outrossim,
NÃO CONHEÇO
do Agravo Interno.

É como voto.