Tribunal: TJMT
Processo: 1028223-97.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INEXIGIBILIDADE DO SALDO REMANESCENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta por Marcela Cristina da Silva contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, declaratória e condenatória movida em face de BRDU SPE Várzea Grande LTDA, objetivando a nulidade de cláusulas abusivas, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição parcial dos valores pagos e a inexigibilidade do saldo remanescente. A sentença reconheceu a validade da cláusula de alienação fiduciária e afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sob o fundamento de que a avença estaria regulada pela Lei nº 9.514/97, mesmo sem registro em cartório.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula de alienação fiduciária inserida em contrato sem registro atrai a incidência da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer o percentual de restituição de valores pagos pela compradora na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do consumidor; e (iii) determinar a inexigibilidade do saldo devedor remanescente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando os efeitos reais do pacto e a incidência da Lei nº 9.514/97, conforme decidido no Tema 1.095 do STJ, restando aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual.
Conforme a Súmula 543 do STJ, é devida a restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, sendo admitida retenção de percentual razoável a título de despesas administrativas e perdas do vendedor.
A retenção de 15% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional, conforme jurisprudência dominante do STJ e desta Corte, evitando enriquecimento sem causa e preservando o equilíbrio contratual.
A rescisão contratual por iniciativa do consumidor afasta a exigibilidade do saldo devedor remanescente, abrangendo parcelas vencidas, vincendas, encargos e penalidades, em respeito à função protetiva do CDC.
Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028223-97.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARCELA CRISTINA DA SILVA - CPF: 998.072.111-15 (APELANTE), SILSI DE OLIVEIRA MENDES HENRIQUE BARBOSA - CPF: 053.011.938-21 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), DANIEL GREGORIO DA SILVA FLORENCIO - CPF: 463.110.988-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

MARCELA CRISTINA DA SILVA
.

APELADO(S):

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
.

E
MENTA
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INEXIGIBILIDADE DO SALDO REMANESCENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Marcela Cristina da Silva contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, declaratória e condenatória movida em face de BRDU SPE Várzea Grande LTDA, objetivando a nulidade de cláusulas abusivas, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição parcial dos valores pagos e a inexigibilidade do saldo remanescente. A sentença reconheceu a validade da cláusula de alienação fiduciária e afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sob o fundamento de que a avença estaria regulada pela Lei nº 9.514/97, mesmo sem registro em cartório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula de alienação fiduciária inserida em contrato sem registro atrai a incidência da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) estabelecer o percentual de restituição de valores pagos pela compradora na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do consumidor; e (
iii
) determinar a inexigibilidade do saldo devedor remanescente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando
os efeitos reais do pacto e a incidência da Lei nº 9.514/97, conforme decidido no Tema 1.095 do STJ, restando aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual.

Conforme a Súmula 543 do STJ, é devida a restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, sendo admitida retenção de percentual razoável a título de despesas administrativas e perdas do vendedor.

A retenção de 15% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional, conforme jurisprudência dominante do STJ e desta Corte, evitando enriquecimento sem causa e preservando o equilíbrio contratual.

A rescisão contratual por iniciativa do consumidor afasta a exigibilidade do saldo devedor remanescente, abrangendo parcelas vencidas, vincendas, encargos e penalidades, em respeito à função protetiva do CDC.

Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que reconhece o direito à restituição, conforme fixado no Tema 1.002 do STJ, enquanto a correção monetária incide desde cada desembolso, nos moldes dos índices legais aplicáveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a
aplicação da Lei nº 9.514/97, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de percentual razoável, nos termos da Súmula 543 do STJ.

É inexigível o saldo devedor remanescente após a rescisão contratual por iniciativa do consumidor, inclusive encargos, multas e parcelas vincendas.

Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97,
arts
. 22, §1º, e 23; Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 4º, I, e 53, caput e §2º; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,
DJe
29.06.2020; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.002; TJMT, Apelação Cível nº 1005885-25.2019.8.11.0003, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 17.05.2021; TJMT, Apelação Cível nº 1003692-32.2022.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 22.03.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por Marcela Cristina da Silva, contra a sentença (ID 280740432 – Autos de Origem nº 1028223-
97.2024.8.11.0041), proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual, declaratória e condenatória, movida em desfavor de BRDU SPE V
ÁRZEA GRANDE
, fundada na alegação de validade da cláusula de alienação fiduciária prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a consequente inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Nos autos da Ação, a autora pleiteia a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do Lote nº 24, Quadra 28, no empreendimento “Parque das Águas”, em Várzea Grande

-

MT, ao preço de R$ 73.465,00, parcelado em 180 prestações mensais, com a declaração de nulidade das cláusulas tidas por abusivas e restituição parcial dos valores pagos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais.

A r. sentença concluiu que a avença encontra-se regulada pela Lei nº 9.514/97, reconhecendo a validade da cláusula de alienação fiduciária independentemente do registro do contrato em cartório, razão pela qual afastou a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor e julgou improcedente a demanda, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, observada a gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais (ID 280740442), a apelante sustenta, em síntese:

-
Que houve desvirtuamento da alienação fiduciária, por ausência de financiamento por terceiro, tratando-se de mero parcelamento entre as partes, o que afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97;

-
Que houve violação à tese firmada no Tema 1.095 do STJ, diante da ausência de registro do contrato e de constituição formal em mora;

-
Que se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor, com base na Súmula 543 do STJ, reconhecendo-se o direito potestativo à rescisão contratual e a consequente devolução de 90% a 75% dos valores pagos, sem deduções de corretagem, IPTU, taxas de conservação ou fruição;

-
Que deve ser reconhecida a inexigibilidade do saldo devedor remanescente;

E que a ré deve ser condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

A parte apelada apresentou contrarrazões (ID 280740444), nas quais defende o desprovimento do recurso, aduzindo que a cláusula de alienação fiduciária é válida entre as partes, ainda que ausente o registro, conforme recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.866.844-SP), devendo ser mantida a sentença de improcedência.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, sendo o preparo dispensado ante o deferimento da gratuidade da justiça à autora (ID 161601986).

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
MARCELA CRISTINA DA SILVA
.

APELADO(S):

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, na Ação de Rescisão Contratual, Declaratória e Condenatória, julgou improcedentes os pedidos formulados
por Marcela Cristina da Silva, mantendo a validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e reconhecendo a legitimidade da retenção dos valores pela vendedora.

Em síntese, o Juízo de origem entendeu pela validade da cláusula de alienação fiduciária, ainda que ausente o registro do contrato na matrícula do imóvel, desde que celebrado entre pessoas físicas ou jurídicas, nos termos do art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/97; reconheceu a inadimplência da autora como incontroversa e considerou que eventual restituição de valores somente seria devida após a realização de leilão do imóvel e se houvesse saldo remanescente; afastou ainda a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, por considerar a Lei nº 9.514/97 especial e posterior ao CDC.

Passo ao exame das teses sustentadas pela
apelante.

1. Da inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 e do desvirtuamento da alienação fiduciária
.

A apelante sustenta que a cláusula de alienação fiduciária foi inserida indevidamente em contrato de promessa de compra e venda celebrado diretamente com a vendedora, sem intermediação de instituição financeira e sem registro na matrícula do imóvel, o que descaracteriza a natureza fiduciária do pacto e impõe a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor.

Razão lhe assiste.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, relegando os efeitos do pacto ao campo
obrigacional, e afastando a aplicação da Lei nº 9.514/97 (REsp 1.891.498/SP, Tema 1.095).

Nessa hipótese, impõe-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 53, caput e §2º, que veda cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em caso de inadimplemento.

No mesmo sentido, esta Corte já decidiu que:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL.
RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Apelação Cível interposta por BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos ajuizada por ANTÔNIO CARLOS BARBOSA, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e condenou a requerida à restituição de 85% do total pago pelo comprador, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato firmado entre as partes, contendo cláusula de alienação fiduciária, está sujeito às disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor; e (
ii
) estabelecer o marco inicial para a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

O contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Imóveis não constitui direito real de garantia, restringindo-se ao âmbito
obrigacional, o que afasta a incidência da Lei nº 9.514/97 e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Conforme a Súmula 543 do STJ, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é devida a restituição parcial dos valores pagos, sendo razoável a retenção de percentual para cobertura de custos administrativos e prejuízos suportados pelo vendedor.

O percentual de retenção fixado em 15% sobre os valores pagos pelo comprador está em conformidade com a jurisprudência do STJ, assegurando equilíbrio contratual e evitando enriquecimento sem causa.

Nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme fixado no Tema 1.002 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei nº 9.514/97 e permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, para evitar prejuízos ao vendedor.

Nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 23; Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 4º, I, e 53; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.891.498 (Tema 1095); STJ, REsp 1.976.082/DF; STJ, Súmula 543; STJ,
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma,
DJe
29.06.2017; STJ, Tema 1.002; TJ-MT, Apelação Cível nº 1003692-32.2022.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22.03.2023; TJ-MT,
Apelação Cível nº 1005885-25.2019.8.11.0003, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17.05.2021.

(N.U 1027898-50.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2025,
Publicado
no DJE 14/02/2025)
”

2. Do direito à rescisão contratual e restituição dos valores pagos.

Reconhecida a relação de consumo, deve-se aplicar ao caso a Súmula 543 do STJ, segundo a qual:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,

deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

A apelante quitou aproximadamente R$ 60.000,00 em prestações, e pretende rescindir o contrato por dificuldade financeira. Embora o
distrato
por iniciativa do consumidor não autorize restituição integral, a retenção excessiva de valores pagos se mostra abusiva.

No caso, revela-se razoável a retenção de 15%

dos valores pagos (prestações e arras/sinal)
para ressarcimento de despesas administrativas, conforme precedentes desta Corte e do STJ.

3. Da inexigibilidade do saldo devedor.

Em consequência da rescisão contratual e da incidência do CDC, o saldo remanescente vinculado ao contrato — compreendendo parcelas vencidas, vincendas, encargos, multas e demais penalidades — revela-se inexigível, sob pena de tornar
inócua
a função protetiva do consumidor que opta pelo desfazimento do
negócio. Assim, merece acolhimento o pedido da apelante quanto à declaração de inexigibilidade do débito remanescente.

4. Da incidência de juros e correção monetária.

Nos termos do Tema 1.002/STJ, tratando-se de contrato celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que reconhece o direito à restituição.
Quanto à correção monetária, deve incidir desde cada desembolso, utilizando-se o INPC até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, e, posteriormente, a aplicação da taxa SELIC, em conformidade com as disposições atuais.

CONCLUSÃO

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL
, para reconhecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes; condenar a apelada à restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; declarar a inexigibilidade do saldo devedor remanescente vinculado ao contrato;

Por fim, quanto aos honorários recursais previstos no art. 85, §11, do CPC, cumpre esclarecer que, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, não cabe a fixação de honorários advocatícios recursais em hipóteses de provimento parcial do recurso.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025