Tribunal: TJMT
Processo: 1001758-35.2016.8.11.0040
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001758-35.2016.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Acessão]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ADRIANO FABRICIO - CPF: 716.870.681-00 (APELANTE), JOAO BATISTA VARELLA RODRIGUES - CPF: 466.246.789-68 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO KOCH - CPF: 003.449.959-84 (ADVOGADO), ADALBERTO APARECIDO FABRICIO - CPF: 706.229.578-72 (APELANTE), MARIA DE FATIMA MENDONCA FABRICIO - CPF: 759.503.241-53 (APELANTE), BORTOLINI & BORTOLINI LTDA - ME - CNPJ: 26.782.748/0001-87 (APELADO), LEONARDO ZANELLA BONETTI - CPF: 941.708.350-34 (ADVOGADO), AGENOR LUIZ BORTOLINI - CPF: 196.128.189-91 (APELADO), GEMA MIOZZO BORTOLINI - CPF: 221.030.829-15 (APELADO), ANDERSON CARLOS ALVES BOTIN - CPF: 015.888.601-16 (TERCEIRO INTERESSADO), AGENOR LUIZ BORTOLINI - CPF: 196.128.189-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), GEMA MIOZZO BORTOLINI - CPF: 221.030.829-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Inadimplemento contratual. Benfeitorias. Multa contratual. Lucros cessantes. Litigância de má-fé. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, multa contratual e indenização por perdas e danos, em razão de inadimplemento de contrato de compra e venda de imóvel urbano.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se os apelantes fazem jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; (ii) estabelecer se é devida a indenização por perdas e danos e lucros cessantes; (iii) determinar se a multa contratual de 15% é abusiva e configura bis in idem quando cumulada com lucros cessantes; e (iv) verificar se houve litigância de má-fé dos apelados por não terem averbado caução determinada judicialmente e por terem vendido o imóvel sem comunicação ao juízos.

III. Razões de decidir

3. É válida a cláusula contratual que afasta o direito à indenização por benfeitorias em caso de rescisão por inadimplemento, aplicando-se por analogia o princípio da Súmula 335 do STJ, além de não haver comprovação adequada das benfeitorias alegadas pelos apelantes.

4. A multa contratual de 15% sobre o valor do contrato está dentro dos parâmetros considerados razoáveis pela jurisprudência, que estabelece retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em casos de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis por culpa do comprador.

5. Não há bis in idem na cumulação da multa contratual compensatória com a taxa de fruição do imóvel, pois possuem naturezas e finalidades distintas: enquanto a multa visa compensar os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, a taxa de fruição busca remunerar o proprietário pelo tempo em que ficou privado do uso do bem.

6. A eventual falha no cumprimento da determinação de averbação da caução na matrícula do imóvel ou a posterior alienação do bem não caracterizam, por si só, litigância de má-fé, especialmente porque não restou demonstrado prejuízo concreto aos apelantes ou intuito deliberado de causar dano processual.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por ADRIANO FABRICIO, ADALBERTO APARECIDO FABRICIO e MARIA DE FATIMA MENDONCA FABRICIO contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (Proc nº 1001758-35.2016.8.11.0040), ajuizada contra o apelante por BORTOLINI & BORTOLINI LTDA. - ME, acolheu parcialmente os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 18/12/2014, confirmar a reintegração de posse do imóvel determinada em sede de tutela provisória, condenar os requeridos solidariamente ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais), correspondente a 15% do valor total do contrato, e ao pagamento de indenização por perdas e danos e lucros cessantes no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) (cf. Id. nº 311436550).

Em suas razões recursais, os apelantes alegam, em síntese: (i) que realizaram benfeitorias no imóvel no valor total de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), sendo R$ 87.000,00 (oitenta e sete mil reais) na construção de muro, reforma de telhado, pisos e banheiros, e R$ 79.000,00 (setenta e nove mil reais) com serviços de escavação para águas fluviais, fazendo jus à indenização; (ii) que não há comprovação das perdas e danos e lucros cessantes alegados pelos apelados, sendo indevida a condenação nesse ponto; (iii) que as cláusulas décima primeira e décima quarta do contrato são abusivas, devendo ser declaradas nulas ou, subsidiariamente, reduzida a multa contratual para 10% sobre os valores pagos; (iv) que os apelados agiram com litigância de má-fé ao não procederem com a averbação da caução determinada judicialmente e por terem posteriormente vendido o imóvel sem comunicação ao juízo. (cf. Id. nº 311436551).

Nas contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença (cf. Id. nº 311436556).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, multa contratual e indenização por perdas e danos.

Alegam os Apelantes que: (1) fazem jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel no valor de R$ 166.000,00; (2) não há comprovação dos lucros cessantes fixados em R$ 40.000,00; (3) a multa contratual de 15% é abusiva e configura bis in idem quando cumulada com lucros cessantes; (4) os Apelados agiram com litigância de má-fé ao não averbar a caução determinada judicialmente e vender o imóvel sem comunicação ao juízo.

Já a parte Apelada defende que: (1) não há direito à indenização por benfeitorias, pois o contrato expressamente afasta tal possibilidade; (2) os lucros cessantes são devidos pela privação do uso do imóvel; (3) a multa contratual é válida e não configura bis in idem; (4) não houve litigância de má-fé, pois a alienação do imóvel não prejudicou o processo.

Pois bem.

A controvérsia central do presente recurso gira em torno da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel urbano por inadimplemento dos compradores, ora Apelantes, e seus efeitos jurídicos, especialmente quanto à indenização por benfeitorias, multa contratual e lucros cessantes.

Inicialmente, quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, verifico que não merece prosperar a pretensão dos Apelantes. O contrato celebrado entre as partes prevê expressamente, no parágrafo quarto da cláusula 10, que “Caracterizada a rescisão automática, o COMPRADOR ficará obrigado a desocupar a posse em 30 dias, sem direito a indenização e de retenção por eventuais benfeitorias, sob pena de ter contra si ajuizada ação de reintegração de posse e outra que se fizer necessária”.

Tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes e não apresenta abusividade que justifique sua invalidação. Embora a Súmula 335 do STJ trate especificamente de contratos de locação (“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”), seu princípio pode ser aplicado por analogia ao presente caso, reconhecendo-se a validade da cláusula que afasta o direito à indenização por benfeitorias em caso de rescisão por inadimplemento.

Ademais, os Apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar adequadamente as benfeitorias alegadas. Os documentos juntados aos autos (recibos e contratos) não são suficientes para demonstrar de forma inequívoca os valores despendidos e a efetiva realização das benfeitorias no imóvel objeto da lide. A prova testemunhal também não foi conclusiva quanto à valorização do imóvel em decorrência das intervenções realizadas pelos Apelantes.

Pelo contrário, há indícios de que algumas das intervenções realizadas podem ter sido prejudiciais ao imóvel, como a escavação sem projeto técnico ou acompanhamento profissional, conforme relatado por testemunha. Assim, não há como reconhecer o direito à indenização por benfeitorias, seja pela expressa previsão contratual em sentido contrário, seja pela insuficiência probatória.

No que tange à multa contratual, o percentual de 15% sobre o valor do contrato, estabelecido na cláusula 11, está dentro dos parâmetros considerados razoáveis pela jurisprudência. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em casos de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis por culpa do comprador, é razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso (AgInt no AREsp 1200273/DF).

Não há que se falar em nulidade da cláusula penal, pois o percentual fixado não se mostra excessivo ou desproporcional, considerando a natureza e finalidade do negócio. Também não procede o pedido subsidiário de redução da multa para 10%, pois o percentual de 15% já se encontra em patamar razoável, não justificando a intervenção judicial para sua minoração.

Quanto à alegação de bis in idem na cumulação da multa contratual com a indenização por perdas e danos e lucros cessantes, é necessário fazer uma importante distinção. De fato, o Tema Repetitivo 970 do STJ estabelece que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Contudo, no caso em análise, a multa contratual tem natureza compensatória, e não moratória, pois visa a compensar os prejuízos decorrentes do inadimplemento definitivo da obrigação, que resultou na rescisão do contrato. Já o valor fixado a título de perdas e danos e lucros cessantes (R$ 40.000,00) corresponde, na verdade, a uma taxa de fruição pelo período em que os Apelantes permaneceram na posse do imóvel sem a devida contraprestação.

A jurisprudência distingue claramente a multa compensatória da taxa de fruição, sendo possível a cumulação de ambas, pois possuem naturezas e finalidades distintas. Enquanto a multa visa a compensar os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, a taxa de fruição busca remunerar o proprietário pelo tempo em que ficou privado do uso do bem.

Nesse sentido, o valor de R$ 40.000,00 fixado na sentença representa aproximadamente R$ 1.200,00 mensais pelo período de 33 meses em que os Apelantes permaneceram na posse do imóvel, o que se mostra razoável considerando as dimensões e características do bem (área de 50.463,00m2). Tal valor não configura bis in idem com a multa contratual, pois remunera o uso do imóvel durante o período de ocupação, enquanto a multa compensa os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual.

Ademais, conforme precedente do STJ (AgInt no AREsp 1198893/MG), “Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida.”

Por fim, quanto à alegação de litigância de má-fé dos Apelados por não terem averbado a caução determinada judicialmente e por terem vendido o imóvel sem comunicação ao juízo, não vislumbro a configuração das hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

Embora tenha havido determinação judicial para averbação da caução na matrícula do imóvel, a eventual falha no cumprimento dessa determinação ou a posterior alienação do bem não caracterizam, por si só, litigância de má-fé, especialmente porque não restou demonstrado prejuízo concreto aos Apelantes ou intuito deliberado de causar dano processual.

Ademais, a questão da caução e da posterior alienação do imóvel não interfere no mérito da demanda, que diz respeito à rescisão contratual por inadimplemento. A sentença corretamente afastou a alegação de litigância de má-fé, pois não ficou caracterizada nenhuma das condutas tipificadas no art. 80 do CPC.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Considerando o disposto nos artigos 389, parágrafo único e 406, §1º, o valor da multa contratual deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA/IBGE, a partir da data do inadimplemento (30.03/2015) e acrescido de juros de acordo com a Taxa Legal (Taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária IPCA), a partir da citação, de igual sorte, o valor de condenação pela taxa de fruição, que deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA/IBGE a partir da data de propositura da ação e juros de mora pela Taxa Legal a partir da citação, motivo pelo qual altero, de ofício, os consectários legais fixados pela sentença.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos Apelantes aos patronos dos Apelados em 2% (dois por cento), passando para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

Advirto, desde já, que a interposição de recurso manifestamente protelatório contra esta decisão ensejará a aplicação de multa (artigos 80, VII, 81 e 1.026, §2, todos do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025