Tribunal: TJMT
Processo: 1009107-56.2023.8.11.0004
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009107-56.2023.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[WANDA MARCAL LOPES - CPF: 460.745.111-87 (APELADO), HERODOTO SOUZA FONTENELE JUNIOR - CPF: 050.944.481-45 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE MENEZES FREITAS - CPF: 036.756.761-02 (ADVOGADO), DENISE CASTRO VILELA - CPF: 002.851.071-27 (APELANTE), DENISE CASTRO VILELA - CPF: 002.851.071-27 (ADVOGADO), EURIPEDES FERREIRA MARTINS JUNIOR - CPF: 703.388.501-63 (ADVOGADO), HERODOTO SOUZA FONTENELE JUNIOR - CPF: 050.944.481-45 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE MENEZES FREITAS - CPF: 036.756.761-02 (ADVOGADO), WANDA MARCAL LOPES - CPF: 460.745.111-87 (APELANTE), DENISE CASTRO VILELA - CPF: 002.851.071-27 (ADVOGADO), DENISE CASTRO VILELA - CPF: 002.851.071-27 (APELADO), EURIPEDES FERREIRA MARTINS JUNIOR - CPF: 703.388.501-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1009107-56.2023.8.11.0004

APELANTE(S): DENISE CASTRO VILELA

WANDA MARCAL LOPES

APELADA(S): WANDA MARCAL LOPES

DENISE CASTRO VILELA

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E EXECUÇÃO DE MULTA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – NÃO PAGAMENTO DO VALOR CONTRATADO – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO – RESCISÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL – INAPLICABILIDADE – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA DO COMPRADOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIÇÃO ÚTIL NÃO DEMONSTRADA – COMISSÃO INDEVIDA – RECURSO DA REQUERIDA – DESERÇÃO – ART. 1.007 DO CPC/15 – RECURSO DA REQUERIDA NÃO CONHECIDO E RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO.

1. No caso, constou do contrato que em caso de descumprimento de quaisquer das cláusulas do contrato pelas partes, impõe-se a rescisão do contrato, com a condenação do infrator ao pagamento da multa contratual sob o valor total do contrato.

2. Descabe a incidência de multa moratória contratual, se o vendedor não providenciou a devida notificação/interpelação judicial ou extrajudicial do comprador, nos termos do art. 397, parágrafo único, do Código Civil, na data aprazada no contrato para a quitação pelo comprador.

3. O pagamento da comissão de corretagem somente é exigível quando o corretor obtiver o resultado previsto no contrato, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão da comprovada e efetiva intermediação.

4. Se a requerida/recorrente não comprovou fazer jus ao benefício da assistência judiciária gratuita e tampouco realizou o pagamento do preparo do recurso após ter sido intimada para tanto, o não conhecimento da apelação é medida que se impõe, consoante o artigo 1007, caput, do CPC/15.

5. Recurso da requerida não conhecido e recurso da autora desprovido.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
WANDA MARÇAL LOPES e DENISE CASTRO VILELA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual e Execução de Multa
para declarar rescindido o instrumento particular de promessa de compra e venda nº 335/620 e seu aditivo de contrato de compra e venda nº 01 firmado entre as partes. Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor do contrato, ou seja, a importância de R$ 190.000,00.

Em seu recurso, sustenta a autora
WANDA MARÇAL LOPES
, que as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda de um imóvel, no valor de R$ 190.000,00, todavia, até o ajuizamento da ação, a requerida não honrou o instrumento pactuado, ensejando a rescisão contratual, bem como o pagamento de multa rescisória no patamar de 20% do valor da causa, acrescidos de 5% do valor do contrato, correspondente aos honorários imobiliários, conforme cláusula 7.5 do instrumento assinado.

Aduz que o juízo singular entendeu pela ausência de prejuízo financeiro causado à apelante, em razão do cancelamento da compra do imóvel pela autora, o que impediria a aplicação da multa entabulada entre as partes no contrato, contudo, aduz que a aplicação da cláusula penal, incluindo a multa rescisória, encontra respaldo no ordenamento jurídico, especialmente nos artigos 408 e 409 do Código Civil.

Sustenta que não há se falar em cláusula abusiva ou em enriquecimento ilícito, posto que a cobrança de multa rescisória de 20%, acrescido de 5% de honorários para a imobiliária, está em plena consonância com o entendimento do STJ.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, a fim de acolher todos os pedidos da petição inicial.

Sem contrarrazões.

Por sua vez, sustentou a requerida
DENISE CASTRO VILELA
que não tem condições de pagar as custas processuais e honorários de sucumbência sem prejuízo do sustento de sua família, bem como que faz jus à concessão da justiça gratuita.

As contrarrazões foram aportadas no ID nº 246680163, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
WANDA MARCAL LOPES DE ASSIS
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual e Execução de Multa
em face de
DENISE CASTRO VILELA
, alegando, em suma, que no dia 10/10/2022 vendeu para a requerida um lote de terras, situado na zona urbana da cidade de Barra do Garças/MT, no loteamento denominado “Jardim Serra Azul”, sob o nº 12, da quadra 08, com área de 390,00 m2, registrado sob a matrícula nº 69.050 no CRI de Barra do Garças/MT, no valor de R$ 175.000,00, acrescido de um aditivo celebrado em 24/04/2023, concluindo o valor final de R$ 190.000,00.

Aduziu que a parte requerida está inadimplente até o presente momento, razão pela qual enviou uma notificação extrajudicial com intuito de informar sobre a rescisão contratual.

Sustentou que o pagamento seria realizado através de financiamento bancário, no prazo de 90 dias, contudo, não foi concluído o negócio e, em razão disso, a autora pleiteou a rescisão do contrato e, por consequência, a cobrança de multa contratual (20%), juros moratórios e honorários para imobiliária (5%), além de honorários advocatícios.

Na decisão de ID nº 246678689 foi deferido o benefício da justiça gratuita à autora.

Citada, a requerida ofertou contestação no ID nº 246678696, alegando, celebrou contrato de compra e venda com a autora, contudo, ao final do prazo estipulado, o financiamento não foi aprovado em seu nome, o que impossibilitou a compra do referido lote. Requereu a improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID nº 246678699.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autor pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID nº 246680153), enquanto a requerida quedou-se inerte.

A i. magistrada Dra. Augusta Prutchansky Martins Gomes julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra referida sentença, recorrem ambas as partes.

Por se tratar do mesmo objeto, os recursos serão julgados conjuntamente.

Pois bem.

Extrai-se dos autos, que no primeiro momento, as partes firmaram em 10/10/2022, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda nº 335/620, referente ao Lote nº 12, da quadra nº 08, do Loteamento “Jardim Serra Azul”, na cidade de Barra do Garças/MT, registrado na matrícula nº 69.050 do CRI de Barra do Garças/MT, pelo valor de R$ 175.000,00 que seriam pagos através de financiamento bancário, no prazo de 90 dias, a ser contados a partir da assinatura do contrato, conforme ID nº 246678681.

Em 24/04/2023 as partes celebraram o Aditivo de Contrato de Compra e Venda nº 01, reajustando o valor da venda para R$ 190.000,00 que, por sua vez, seriam pagos até o dia 31/05/2023, por meio de transferência bancária, conforme consta no ID nº 246678682.

Ocorre que a requerida não efetuou nenhum pagamento à autora, o que não foi negado por ela em sua peça contestatória, alegando, inclusive, que
o financiamento não foi aprovado em seu nome, o que impossibilitou a compra do referido lote.

E, no presente caso, constou do Aditivo de Contrato de Compra e Venda que não havendo os pagamentos acordados, a parte infratora responsabilizar-se-á pelo pagamento da multa e juros celebrados no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda nº 335/620. Vejamos (ID nº 246678682).

Por sua vez, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda nº 335/620, celebrado entre as partes estabelece em sua
cláusula sétima, item 7.5
que no caso de descumprimento das cláusulas estabelecidas no contrato, o negócio será resolvido pela parte inocente, e a parte infratora será condenada ao pagamento de multa de 20% do valor da venda do imóvel e 5% de honorários para imobiliária. Confira (ID nº 246678681):

Assim, comprovada a inadimplência da requerida, compradora do imóvel, impõe-se a rescisão contratual com o pagamento da multa rescisória.

A bem da verdade, a vendedora/apelante poderia exigir o cumprimento da obrigação da compradora na data aprazada no contrato para quitação pelo comprador, todavia, deveria constitui-la em mora, nos termos do parágrafo único do art. 397 do Código Civil,
in verbis:

“Art. 397. O inadimplemento da obrigação positiva e líquida, nos seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial e extrajudicial.”

No entanto, embora a autora alegue que tenha notificado extrajudicialmente a requerida, trazendo a notificação no ID nº 246678684, não existe nos autos provas de que a requerida tenha efetivamente recebido a notificação extrajudicial, tampouco comprovação do envio ao endereço da compradora, logo, incabível a multa pretendida.

Assim, se a ora apelante não providenciou a devida notificação/interpelação judicial ou extrajudicial, descabe falar-se em multa moratória.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À AÇÃO MONITÓRIA – PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO – REJEIÇÃO – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
NÃO PAGAMENTO NA DATA APRAZADA – IMÓVEL NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA EM NOME DOS VENDEDORES/EMBARGADOS – MERA ESCRITURA PÚBLICA - MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL – INAPLICABILIDADE
- AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA DOS COMPRADORES APÓS A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL EM NOME DOS VENDEDORES - RECURSO DESPROVIDO.

Deve ser rejeitada a preliminar de intempestividade do recurso se este foi protocolado no prazo legal.

Descabe a incidência de multa moratória contratual se na data aprazada no contrato de compra e venda para a quitação pelos compradores o imóvel não se encontrava registrado à margem da respectiva matrícula em nome dos vendedores.

A simples lavratura da escritura pública não confere o título dominial de propriedade do imóvel, o que somente ocorre após o seu registro na matricula competente. Assim, após a regularização do imóvel à margem da matrícula em nome dos vendedores, estes deveriam constituir em mora os compradores a fim de pretenderem a cobrança da multa moratória, nos termos do parágrafo único do art. 397 do Código Civil e se não o fizeram, há que ser mantida a sentença que acolheu os embargos monitórios”.-

(N.U 0021525-73.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/05/2022, Publicado no DJE 01/06/2022)

No tocante à corretagem, a jurisprudência do STJ vem entendendo que o pagamento da comissão de corretagem somente é exigível quando o corretor obtiver o resultado previsto no contrato, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão da comprovada e efetiva intermediação.

Confira-se:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA POR PARTE DO COMPRADOR. VENDA NÃOCONCRETIZADA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. 1.
Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil
. (...)”
(AgRg no REsp 1485788/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/02/2015, DJe 24/02/2015). destaquei

No mesmo sentido:

“CONTRATO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA.
Instrumento de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelas partes. Posterior não pagamento da entrada e das parcelas avençadas. Desistência do adquirente. Negócio não concretizado. Ausência de resultado útil que afasta o direito à comissão de corretagem pleiteada.
Precedentes desta C. Câmara e do E. STJ. Ação improcedente. Recurso provido.”

(TJ-SP - AC: 10102221020188260477 SP 1010222-10.2018.8.26.0477, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 12/07/2012, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/03/2019) destaquei

No presente caso, não foi concretizado negócio, na medida em que foi frustrada a venda do imóvel, com a negativa de financiamento e, por isso, indevida a comissão de corretagem.

Nesse passo, a sentença recorrida deve ser mantida.

No que tange ao recurso da requerida, de se destacar que este sequer deve ser conhecido.

Isto porque, consoante os termos do artigo 1.007, caput, § 2º, do CPC/15, o não pagamento do preparo ou o pagamento parcial com a não complementação, após a intimação da parte para regularização, implica na deserção do recurso, obstando, assim, o seu seguimento.

No caso, extrai-se que a requerida teve seu pedido de justiça gratuita indeferido pelo juízo
ad quem,
consoante decisão de ID nº 251266665; após o indeferimento, fora determinado por esta relatora a intimação da parte recorrente para recolher o preparo no prazo legal, sob pena de deserção (ID nº 251343196).

A requerida/apelante, entretanto, não efetuou o referido recolhimento, conforme se observa da certidão de trânsito em julgado de ID nº 256889692, situação que inviabiliza o seguimento recursal.

Corrobora esse entendimento o seguinte julgado do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO MONITÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DO STJ QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO ANTE A DESERÇÃO. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA RÉ.

1.
Não tendo a insurgente apresentado o comprovante do efetivo pagamento do preparo dentro do prazo determinado, a despeito de ter sido intimada para tanto, é de se reconhecer a deserção do recurso especial.

2. Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt no AREsp 1243379/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 18/09/2018).

No mesmo sentido, é o entendimento deste Tribunal:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE COBRANÇA DO SEGURO OBRIGATÓRIO (DPVAT) – QUEDA DE BICICLETA PROVENIENTE DE ATO PRATICADO NA CONDUÇÃO DE VEÍCULO AUTOMOTOR – EXISTÊNCIA DE BOLETIM DE OCORRÊNCIA, HISTÓRICO CLÍNICO E LAUDO PERICIAL – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – RECURSO DE PORTO SEGURO COMPANHIA DE SEGUROS GERAIS, CONHECIDO E DESPROVIDO – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DO PREPARO – CONCESSÃO DE PRAZO PARA O PAGAMENTO – NÃO OBSERVÂNCIA – DESERÇÃO CARACTERIZADA – EXEGESE DO ART. 1.007 C/C ART. 1.017, § 1º, AMBOS DO CPC – RECURSO DE ROSANGELA REGINA DA SILVA NÃO CONHECIDO.

(...)

A não observância do prazo concedido para a regularização do preparo impede o conhecimento do recurso, ante a ocorrência da deserção, nos termos do art. 1.007 do CPC.”
(TJMT – RAC Nº 1030959-64.2019.8.11.0041, REL DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/02/2021, publicado no DJE 18/02/2021) destaquei

Portanto, não conheço do recurso da requerida por ausência de pressuposto de admissibilidade, o qual declaro deserto por força do art. 1.007 do CPC/15.

Ante o exposto,
não conheço do recurso da requerida
e elevo os honorários sucumbenciais em 2% sobre o valor arbitrado pelo juízo singular, nos termos do art. 85, ­§ 11, do CPC/15.
Nego provimento ao recurso da autora
. Deixa-se de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, uma vez que o desprovimento do recurso interposto pelo vencedor para ampliar a condenação não implica honorários de sucumbência recursal para a parte contrária (STJ, EDcl. no AgInt. no AREsp. 1.040.024/GO).

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025