Tribunal: TJMT
Processo: 1011749-42.2022.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011749-42.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[REGIANE CRISTINA DE SOUZA VIEIRA - CPF: 619.399.432-72 (APELADO), SERGIO ANTONIO GARCIA PEREIRA - CPF: 344.420.731-04 (ADVOGADO), DAVISON DAVID GARCIA VIEIRA - CPF: 909.809.722-72 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE LIMINAR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ACESSÃO NO LOTE URBANO – DIREITO DOS AUTORES À INDENIZAÇÃO – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255 DO CPC – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 DO STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Tema 1.095 do STJ que estabeleceu:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”
.

No caso dos autos, além de não ter sido o contrato sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, com apresentação de propostas por parte da apelante, e, inclusive, com pactuação de aditivo contratual entre as partes, o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97.

Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação.

Outrossim, no caso dos autos, trata-se de um contrato de compra e venda entabulado dentro de uma relação de consumo, com o pagamento parcelado pela própria construtora, prevalecendo assim o Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, a lei 9.514/97 só se aplicaria em contratos em que a compra e venda do imóvel fosse financiada por um banco ou instituição financeira, com alienação fiduciária como garantia, de modo que a alienação fiduciária garantiria o pagamento do financiamento, e não da compra e venda do imóvel.

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

É devida indenização pela acessão realizada em lote de terras, objeto do contrato, máxime se não há comprovação de que a regularização da construção seja insanável.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 do STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1011749-42.2022.8.11.0002

APELANTE: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADOS: REGIANE CRISTINA DE SOUZA VIEIRA e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
,

contra sentença proferida pela MMª. Juíza da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT,
Dra. Silvia Renata Anffe Souza
, lançada nos autos da Ação de Resilição Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido de Liminar n. º 1011749-42.2022.8.11.0002, ajuizada por
REGIANE CRISTINA DE SOUZA VIEIRA e outro
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
“[...] declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação”
(sic).

Condenou ainda a apelante ao pagamento do valor de R$ 16.019,87 (dezesseis mil, dezenove reais e oitenta e sete centavos), para a requerente, a título de indenização pelas benfeitorias realizadas no lote de terreno urbano, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados da citação e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Foram opostos embargos de declaração em Id. 259287667, estes foram rejeitados em Id. 259287670.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Materiais e Morais, ajuizada pelos Apelados, pleiteando a rescisão unilateral de um Contrato de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em que adquiriu 01 (um) lote, situado no Bairro Planejado Parque das Águas, Lote 05, na Quadra 41, localizado no município de Várzea 3 Grande/MT. Os Apelados alegaram não possuir interesse na manutenção do contrato, motivo pelo qual pleiteiam a rescisão, bem como a devolução dos valores pagos
” (sic).

Afirma que
“Os Apelados firmaram com a Apelante dois Instrumentos Particular de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças, ambos regidos pela Lei 9.514/97. Alienação fiduciária é a garantia consistente na transferência feita pelo devedor da propriedade resolúvel de bem infungível para efeito de assegurar o pagamento de valor do financiamento concedido para sua aquisição. Como garantia, a alienação fiduciária é um direito acessório, dependente de uma obrigação principal, pela qual o devedor, por si ou por intermédio de terceiro, efetua a entrega de um bem imóvel ao credor em propriedade resolúvel, enquanto viger a obrigação principal, que é a de mútuo”
(sic).

Salienta que
“No contrato, a Vendedora é a própria financiadora que por sua vez é a Credora Fiduciária. Ou seja, a Apelante é aquela que vendeu, efetuou o aporte financeiro, financiando a aquisição do imóvel, que por fim se tornou a Credora Fiduciária visto a instituição da garantia fiduciária em seu favor. Já o Apelado se encontra no polo oposto (Comprador/Tomador do financiamento/Devedor Fiduciário). Por força do referido contrato, os Apelados compraram os dois imóveis e de outro lado receberam da vendedora, ora Apelante, financiamento próprio para o pagamento do imóvel adquirido. Em garantia ao referido financiamento, os Apelados instituíram a Alienação Fiduciária em benefício da Vendedora, na forma regulamentada pelos artigos 22 e seguintes da Lei nº. 9.514/97, bem como da Cláusula Sexta do referido pacto
” (sic).

Defende que
“Registre-se que o propósito estampado no referido Instrumento Contratual era somente a compra e venda pura, sem qualquer possibilidade de distrato, pois sequer consta cláusula rescisória, mesmo por que, o contrato regido pela Lei de Alienação fiduciária se equipara a escritura pública e, portanto, não há previsão de rescisão contratual, conforme se pode ver no Art. 38 da Lei 9.514 de 1997”
(sic).

Sustenta que
“ao se manter a sentença de primeiro grau, que limitou a retenção a 15% (quinze por cento) do valor pago pelo recorrido manifesta é a afronta ao art. 67-A da lei 4.591/1964 e a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual merece reforma também nesse tocante”
(sic).

Assinala que “
o contrato firmado entre as partes é um instrumento de Compra e Venda, com pacto de Alienação Fiduciária, regido pela Lei nº. 9.514/1997. Ante a natureza especial do referido contrato, considerando que a compra e venda já produziu todos seus efeitos, inclusive a transferência da propriedade resolúvel para a parte Apelada, a partir daí o que temos vigente entre as partes é um contrato de MÚTUO, garantido por uma garantia real, no qual as Autoras são devedores e a Requerida é credora. Não há cláusula resolutiva nesse contrato, sua rescisão pela via judicial sequer pode ser reconhecida como possível, uma vez que prevê procedimento próprio pela via extrajudicial
” (sic).

Registra que
“O contrato, na verdade, prevê que a rescisão ocorrerá com a consolidação da propriedade em nome da Requerida, ao passo que a restituição da Requerente se dará por meio do valor que sobejar a venda do imóvel no leilão extrajudicial, em conformidade com o art. 27 da Lei nº. 9.514/97. Excelência, não há qualquer abusividade em exigir que o desfazimento do negócio obedeça a natureza especial do contrato avençado. As cláusulas contratuais são completamente claras quanto à Instituição da Alienação Fiduciária como garantia do financiamento contraído, portanto, obrigar a Requerida a rescindir um negócio jurídico perfeito, sem que tenha dado causa, e ainda sem respeitar o regramento especial do contrato, afronta aos princípios da força obrigatória do contrato, da função social do contrato e da boa-fé objetiva”
(sic).

Assevera que
“conforme ementa acima, foi aplicado os ditames da Lei de Alienação Fiduciária, em detrimento ao Código de Defesa do Consumidor, mesmo que não exista inadimplência do comprador, ou seja, nada obsta que o mesmo deva ocorrer no caso aqui em discussão. Portanto, é imprescindível o cumprimento da Lei Específica (Lei nº 9.514/1997) observando os procedimentos ali estabelecidos, em detrimento da aplicação do Código de Defesa ao Consumidor, norma geral”
(sic).

Expõe que
“Na respeitável sentença proferida pelo Douto Juízo, foi fixado o juros a partir da citação, referente aos valores a serem restituídos pela rescisão determinada da Requerida na devolução dos valores pagos pela rescisão. Subsidiariamente, caso este Egrégio Tribunal entenda ser cabível a devolução de valores, vem esta Requerente requerer pela aplicação do Tema Repetitivo 1002 do STJ. Uma vez que a iniciativa da rescisão do contrato partiu da parte Autora, sem culpa da Requerida, bem não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato, os juros de mora deverá ser a partir de trânsito julgado da ação de rescisão”
(sic).

Explana que
“não há o que se falar em surpresa, tendo em vista que a requerente teve acesso previamente às cláusulas contratuais, bem como assinado especificamente na cláusula, tendo plena ciência do contrato firmado, que não prevê indenização por benfeitorias, pois não há comprovação de regularidade do imóvel. Excelências, ao pedir a devolução dos valores dispendidos com as benfeitorias realizadas, a autora deveria comprovar minimamente a regularidade na construção, pois, incumbe a quem constrói o ônus de comprovar que tal edificação foi procedida das autorizações competentes, eis que é o portador das informações necessárias para as devidas liberações junto à municipalidade”
(sic).

Pondera que
“Do teor do julgado acima colacionado, percebe-se que, conforme narrado, tão somente seria possível a indenização das benfeitorias, desde que comprovada a regularidade pela parte Autora. A compradora é quem tem o dever de providenciar administrativamente a regularização necessária para construção no imóvel, visto que é a detentora das informações necessárias a serem passadas para os órgãos competentes e, de tal modo, deveria ter comprovado nos autos a sua regularidade. Assim, existe óbice à indenização pelas benfeitorias/edificação realizadas de maneira irregular, conforme demonstrado nos autos. Ainda, é incontroverso a ausência de regularização das construções pelo comprador, conforme já narrado. Ex positis, requer-se que seja reformada a sentença para que esta Apelante não seja condenada a indenizar a parte Apelada valores gastos com as edificações construídas de maneira absolutamente irregular”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para:

“
a)
A aplicação da Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária), uma vez que há entendimento do STJ acerca do reconhecimento da alienação independente do registro em matrícula;
b)
Subsidiariamente, caso seja entendido pela devolução de valores, requer a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença – tema repetitivo 1002 do STJ;
c)
Seja reformada a sentença para que não seja a Apelante condenada a pagar pelas alegadas benfeitorias realizadas, vez que não houve qualquer comprovação nos autos de sua realização ou sequer sua regularidade;”
(sic).

Contrarrazões da apelada em Id. 259287675 pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Custas recolhidas conforme Id. 260469198.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
REGIANE CRISTINA DE SOUZA VIEIRA e outro
, ajuizaram Ação de Resilição Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido de Liminar em desfavor da
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
, relatando, em síntese, que em 24/06/2017 pactuaram um contrato de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, tendo por objeto a aquisição de um Lote Residencial Urbano, localizado na Rua 19, quadra 41, lote 05 – no LOTEAMENTO BAIRRO PLANEJADO PARQUES DAS ÀGUAS.

Aduziram que o pagamento restou pactuado da seguinte forma: comissão de corretagem de R$ 1.810,00; sinal/entrada de R$ 1.095,09, pagos em três parcelas; 184 parcelas mensais de R$ 529,42, corrigidas pelo IGPM; e 14 parcelas anuais "balão" de R$ 1.812,31, também corrigidas pelo IGPM. Sustentam que, adquiriram materiais de construção e contrataram serviços para benfeitorias no terreno, totalizando R$ 16.019,87. Contudo, alegam que, ao tentarem obter financiamento, constataram que as parcelas oferecidas eram excessivamente onerosas, inviabilizando sua capacidade financeira.

Aduzem que com dificuldades financeiras, atrasaram algumas parcelas e, por volta da 50ª prestação, não puderam mais prosseguir com os pagamentos. Afirmam que, diante dessa situação, buscaram junto à requerida um acordo para rescisão contratual, requerendo a devolução dos valores pagos, ainda que com retenção proporcional. No entanto, a requerida ofereceu devolução irrisória e impôs penalidades contratuais excessivas, tornando a restituição praticamente inexistente. Além disso, a devolução do saldo remanescente seria feita de forma parcelada.

Após devida instrução do feito, a Magistrada que conduziu o processo julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, para
“[...] declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação”
(sic). Condenou ainda a apelante ao pagamento do valor de R$ 16.019,87 (dezesseis mil, dezenove reais e oitenta e sete centavos), para a requerente, a título de indenização pelas benfeitorias realizadas no lote de terreno urbano, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados da citação e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Na hipótese versada, resta incontroverso que as partes firmaram Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com adjeto de alienação fiduciária, de lote urbano localizado no Bairro Planejado Parque das Águas, nesta Comarca pelo valor de R$ 70.711,23 (setenta mil setecentos e onze reais e vinte e três reais), de forma parcelada, contudo em razão de dificuldade financeiras os autores pretendem a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos e das benfeitorias realizadas no imóvel.

Saliente-se que no tocante a questão da aquisição do imóvel, mediante alienação fiduciária como garantia de preço, a Lei 9.514/97 não estabeleceu normas gerais de proteção e defesa dos consumidores, não ocorrendo assim revogação ou alteração do Código de Defesa do Consumidor [...]

[...]

Dessa forma, considerando a fragilidade da parte autora, diante da impossibilidade financeira em prosseguir no pagamento dos valores referentes ao contrato em questão, observa que a requerida deixou de observar o princípio do mutualismo contratual, para se prevalecer da vulnerabilidade dos consumidores no mercado (art. 4º, inciso I, da Lei n. 8.078/90).

Por conseguinte, revela-se abusiva e apta a gerar enriquecimento sem causa do credor, sobretudo considerando a omissão sobre o resultado de eventual alienação extrajudicial do bem, a perda pelos consumidores, da integralidade dos valores pagos pelo imóvel que pretendiam adquirir, cuja propriedade pertence a requerida (consolidação da propriedade diante do não pagamento), conforme se verifica das cláusulas contratuais.

[...]

Desse modo, não há que se falar em violação a sistemática prevista na Lei 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de bens imóveis, sendo certo que os dispositivos da referida lei devem ser interpretados conjuntamente com o Código de Defesa do Consumidor, assim certo que permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago.

[...]

Quanto ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aceitado entre 10% e 25%, para hipóteses de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, a fim de se evitar prejuízos ao alienante.

[...]

Assim sendo, é justo e razoável admitir-se a restituição de parte dos valores pagos, garantindo ao vendedor o direito de retenção de percentual sobre tal quantia, de forma a indenizá-los pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas e possíveis despesas para a alienação extrajudicial do bem.

Desse modo, conforme entendimento citado, entendo que a restituição deve se dar em percentual de 85% sobre o valor pago, aplicando, por consequência, o percentual de 15% de retenção.

Indenização das benfeitorias

[...]

Outrossim, cediço que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel constituído por lote despido de construção gera ao promitente vendedor o dever de ressarcir ao promissário comprador o valor das acessões nele edificadas, por evidente acréscimo patrimonial, sob pena de enriquecimento ilícito do proprietário que teve o seu imóvel melhorado.

[...]

No caso, restou comprovada pela parte autora os gastos despendidos com a construção iniciada no imóvel adquirido, conforme documentos colacionados nos Ids. 81745577 e 81745580.

Portanto, é devida a indenização pelas benfeitorias realizadas pela autora, sob pena de enriquecimento sem causa da requerida.

Aliás, inadmissível a fundamentação da requerida de que a indenização pelas benfeitorias seria indevida, com base de que as fotos trazidas aos autos não trazem coordenadas, não demonstrando que se refere ao imóvel, objeto do contrato, ou ainda, que não juntou nos autos a descrição do que seriam exatamente as benfeitorias realizadas e em qual obra cada material seria realizado, porquanto, a requerida não se desincumbiu do ônus em comprovar tais fatos, o que era seu encargo, nos termos do artigo
373
, inciso
II
, do
CPC
. Não podendo se valer de meras deduções ou suposições, repito.

Portanto, evidente que a autora realizou benfeitorias no imóvel, porquanto havia celebrado o instrumento de compra e venda e desejava adquirir o domínio do imóvel, bem como que as melhorias valorizaram o imóvel e certamente foram consideradas por ocasião de sua revenda, razão pela qual devida a indenização das benfeitorias realizadas no imóvel.

No presente caso, será considerado o valor de R$ 16.019,87 (dezesseis mil, dezenove reais e oitenta e sete centavos), comprovados pelos extratos e notas fiscais colacionadas no Id. 81745577.

Posto isto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condeno
ainda a requerida ao pagamento do valor de
R$ 16.019,87 (dezesseis mil, dezenove reais e oitenta e sete centavos)
, para a requerente,
a título de indenização pelas benfeitorias realizadas no lote de terreno urbano, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento
, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados da citação.

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC e confirmo a liminar deferida nos autos.

Condeno
a requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2º CPC/2015).”
(Id. 259287666)

De proêmio, a empresa apelante aduz ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, para o caso em questão, vez que o contrato celebrado é regido pela Lei 9.514/97.

In casu
, tem-se que de acordo com o Tema 1.095 STJ, para aplicação da Lei nº 9.514/97, exigia-se (i) o contrato devidamente registrado em cartório e (ii) a devida constituição em mora do devedor.
verbis
:

“Em contrato de compra e venda de imóvel
com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora
, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Em julgamento recente, a Quarta Turma do STJ, passou a entender pela desnecessidade do registro do contrato, para fins de aplicabilidade da lei 9.514/97, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO.
EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros
" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento
. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.).

Contudo, entendo que tal entendimento não tem o condão de superar o firmado na tese do Tema 1.095 do STJ.

Isso porque, além do pacto objeto dos autos, não ter sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, com apresentação de propostas por parte da apelante, e, inclusive, com pactuação de aditivo contratual entre as partes (Id. 259287187 – Pág. 26), o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97.

Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação.

Nesse sentido, é o entendimento deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO -
DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA
– SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS -
INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
- JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 STJ).”

(N.U 1009993-41.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 12/08/2024) (Destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. INAPLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO DA LEI 9.514/97 E TEMA 1.095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CDC.
CONTRATO NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. RETENÇÃO DO VALOR PAGO EM 15% PROPORCIONAL AO PAGO NO CASO CONCRETO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO EM CASO DE CULPA DO COMPRADOR. HONORÁRIOS MANTIDOS. RECURSO EM PARTE PROVIDO.

Para o caso em questão, tem-se que a jurisprudência firmada pela Quarta Turma do STJ, de fato passou a entender pela desnecessidade do registro do contrato, para fins de aplicabilidade da lei 9.514/97.

Ocorre que, tal entendimento não tem o condão de superar o firmado na tese do Tema 1.095 do STJ que estabeleceu: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Isso porque, além dos autos, não ter o contrato sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, através de e-mails, inclusive com apresentação de propostas por parte das apelantes, o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97.

Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação, quando o devedor não aceitou a referida proposta.

Isso invalida e se torna prejudicial ao devedor consumidor, por inversão das cláusulas contratuais a ponto de incidir o Código de Defesa do Consumidor, no caso em questão, nos termos do que preconiza o artigo 51 e 53 do CDC.

Pretende a retenção de 25% do valor pago, contudo, o entendimento jurisprudencial é de que a retenção deva ocorrer entre 10% a 25%, sendo razoável o percentual arbitrado em sentença, pois deve ser considerada a proporção adimplida no caso concreto.

Com relação a correção monetária incide a partir do desembolso, e os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, por se tratar de culpa do comprador.

Os honorários devem ser mantidos, por ter a parte decaído de parte mínima do pedido.”

(N.U 1008176-35.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/10/2024, Publicado no DJE 17/10/2024) (Destaquei)

Outrossim, no caso dos autos, trata-se de um contrato de compra e venda entabulado dentro de uma relação de consumo, com o pagamento parcelado pela própria construtora, prevalecendo assim o Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, a lei 9.514/97 só se aplicaria em contratos em que a compra e venda do imóvel fosse financiada por um banco ou instituição financeira, com alienação fiduciária como garantia, de modo que a alienação fiduciária garantiria o pagamento do financiamento, e não da compra e venda do imóvel.

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

Assim, plenamente aplicável as seguintes normas:

“CDC, Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(STJ, SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Avançando na celeuma, quanto ao debate acerca de indenização por benfeitorias, na verdade, o que se discute é a existência de acessão no lote
sub judice
, e não benfeitoria.

Observa-se que o contrato de compra e venda foi originariamente firmado para venda de um lote não edificado, mas que, posteriormente, iniciou-se obras no local, visando a construção de uma residência (Id. 259287189).

Por consequência lógica, diante da acessão iniciada pelos autores no lote adquirido da empresa apelante, nasce em favor dos particulares o direito de serem indenizados pela edificação implantada no imóvel.

Ressalta-se que, mesmo que se trate de acessão, tem-se que a indenização é devida quando aquele que construiu procedeu de boa-fé, nos termos do disposto no art. 1.255, do Código Civil:

“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização”.

Necessário ressaltar que, para efeitos de aplicação deste artigo, a boa-fé é presumida, máxime se não há prova da má-fé da parte que construiu no imóvel.

No caso, restou demonstrada, por meio da documentação acostada no Id. 259287188 (Págs. 05 a 33) que foi realizada acessão no terreno.

Dessa forma, cabível a condenação da apelante ao pagamento do valor de R$ 16.019,87 (dezesseis mil, dezenove reais e oitenta e sete centavos), a título de indenização pela acessão realizada no lote de terreno urbano.

Consigne-se, ainda, que não há comprovação de que a acessão, erguida pela promitente compradora, tenha sido construída sem aprovação de autoridade competente ou, mesmo que esse seja o caso, que não é possível a sua regularização, a fim de que a empresa possa comercializar o lote de terreno a outrem, com a construção realizada pela promitente compradora.

Assim, demonstrado que o lote objeto do contrato discutido na presente demanda foi edificado, e frente à falta de comprovação de que a regularização desta construção seja insanável, é devida a indenização pela acessão efetuada, sob pena de enriquecimento sem causa da empresa

requerida.

Nesse sentido, colaciono julgado de minha relatoria:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESCISÃO CONTRATUAL CULPA COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO NA APELAÇÃO – NECESSIDADE DE REQUERIMENTO AUTÔNOMO – MÉRITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REAJUSTE – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS - CUMULAÇÃO – POSSIBILIDADE – FUNÇÕES DISTINTAS – RECOMPOSIÇÃO DA MOEDA E REMUNERAÇÃO DO CAPITAL EMPREGADO - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA -
ACESSÃO NO LOTE URBANO – DIREITO DA PRIMEIRA APELANTE EM SER INDENIZADA – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255 DO CPC –
COMPENSAÇÃO – CONFIRMADA
–
JULGAMENTO EXTRA PETITA – NÃO OCORRÊNCIA - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – INCABÍVEL MAJORAÇÃO – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – BASE DE CÁLCULO – ALTERAÇÃO PARA O VALOR DA CONDENAÇÃO – ART. 85, § 2º, DO CPC – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação deve ser formulado em petição incidental em apartado e não no bojo da própria peça recursal, consoante disposto no Código de Processo Civil.

Não há abusividade na cumulação de juros remuneratórios, e correção monetária, já que possuem funções distintas. Enquanto a correção monetária visa recompor o poder aquisitivo da moeda em face do decurso do tempo no período de normalidade contratual, os juros remuneratórios tem por escopo remunerar o capital empregado pela construtora para aquisição e implementação de infraestrutura do loteamento.

Uma das consequências da resolução contratual é o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido.

É devida indenização pela acessão realizada em lote de terras, objeto do contrato, máxime se não há comprovação de que a regularização da construção seja insanável.

Ainda que não pleiteada expressamente pela parte requerida a “indenização por acessão/benfeitoria”, trata-se de uma consequência natural da própria matéria, pelo que é passível de análise e julgamento ex officio pelo Julgador, de modo que não há falar em julgamento extra et ultra petita.

O mesmo raciocínio lógico se aplica quanto à compensação de dívida/saldo devedor estabelecido pelo Juiz da causa, a qual se encontra estabelecida no art. 368 do Código Civil.

A requerente deve ressarcir a acessão realizada em seu imóvel e a parte requerida deverá adimplir a soma referente à fruição do imóvel, afigura-se como uma consequência jurídica natural que haja compensação entre o crédito e o débito havido entre as partes.

O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 10% (quinze por cento) dos valores pagos.

As alterações promovidas pela Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

‘Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação’ (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93.2020.8.11.0015, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023).”

(N.U 1009278-14.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024, Publicado no DJE 08/12/2024)
(Destaquei)

Em razão disso, escorreita a sentença que determinou o ressarcimento pela acessão efetivada no lote urbano objeto da lide.

Por fim, a apelante requer, subsidiariamente, a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que, na sentença primeva, restaram fixados a partir da citação. Verifico que, no ponto, assiste razão à apelante.

Isso porque,
o termo inicial dos
juros de mora
sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora de imóvel, segundo o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado
, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Esta colenda Casa de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – STJ, TEMA 1002
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos: ‘Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF)’.
”

(N.U 1050861-03.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 09/06/2024)

(Destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR
- RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA - PRECEDENTES DO STJ -
JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO - TEMA REPETITIVO 1002/STJ -
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

2. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal e Justiça tem considerado válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

3. No âmbito do julgamento do Tema 1002, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que ‘nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
’.”

(N.U 1000195-77.2024.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024, Publicado no DJE 29/09/2024) (Destaquei)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para, e tão somente, fixar os juros da mora em 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ, Tema 1.002.

Diante do provimento parcial do recurso, não há que se falar em majoração ou fixação de honorários sucumbenciais recursais (STJ. AgInt nos EDcl no REsp nº 1.357.561/MG - Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – 3ª Turma - DJe 19-4-2017).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025