Tribunal: TJMT
Processo: 1016165-87.2021.8.11.0002
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016165-87.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), CLEIDE RODRIGUES DE LIMA SILVA - CPF: 513.427.589-00 (APELADO), PAULO ROSSI DA SILVA - CPF: 871.344.701-72 (ADVOGADO), MAURO SERGIO CRISPIM DA SILVA - CPF: 791.143.429-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM PEDIDO DE DANOS MORAIS E LIMINAR – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA C. CÂMARA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)
STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA.,
visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande–MT que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM PEDIDO DE DANOS MORAIS E LIMINAR nº 1016165-87.2021.8.11.0002, manejada por
CLEIDE RODRIGUES DE LIMA SILVA E OUTRO
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos:

“Ante o exposto, resolvo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e, como juíza, decido:

I. ACOLHER a preliminar de impugnação ao valor da causa e, com fulcro no artigo 292, incisos II e VI, do Código de Processo Civil, determinar a retificação do valor da causa para R$ 109.695,24 (cento e nove mil, seiscentos e noventa e cinco reais e vinte e quatro centavos). Proceda-se à alteração na autuação e no registro do processo.

II. No mérito, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de compra e venda do Lote 40, Quadra 05, Loteamento Parque das Águas, em Várzea Grande/MT, celebrado entre as partes.

b) CONDENAR a requerida BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos autores. O montante a ser restituído deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença e será corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta sentença, conforme Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024. A restituição deverá ocorrer em parcela única.

c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

CONFIRMO a tutela de urgência anteriormente concedida, que determinou a suspensão das cobranças e a abstenção de inclusão dos nomes dos autores em órgãos de proteção ao crédito.

Considerando que os autores decaíram em parte mínima de seus pedidos, condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios. Estes últimos, arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído aos autores, apurado em liquidação de sentença), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, e do artigo 86, parágrafo único, do mesmo diploma legal, observada a gratuidade da justiça concedida aos autores, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC.”

Em suas razões de Id. 309987369, a empresa recorrente sustenta a necessidade de retenção da cláusula penal na quantia equivalente a 25% dos valores pagos, a fim de atender aos precedentes jurisprudenciais que versam sobre o mesmo tema, bem como para possibilitar o retorno dos
status quo
e ressarcidos danos materiais comprovadamente suportados.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso para ajustar a sentença no ponto destacado.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O recurso merece prosperar.

O contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (
pacta sunt servanda
), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão, não violem os direitos básicos do consumidor, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença

Por se tratar a transação de um negócio jurídico perfeito e acabado, a sua anulação só é possível por dolo, coação ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa (artigo 849 do Código Civil), e essa, efetivamente, não é a hipótese dos autos. O que se verifica, na verdade, é a exteriorização de mero arrependimento, o que naturalmente nenhum efeito pode produzir.

In casu
, malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pelos promitentes compradores, é vedada a retenção integral das parcelas por ela pagas, cabendo-lhe a restituição parcial.

O conteúdo do verbete da Súmula n.º 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Confira, no mesmo sentido, a orientação difundida por parte do c. Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio desenvolvido:

“(..) A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador(...)”.
(STJ, REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

Dando sequência à linha de raciocínio, em relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça havia firmado o entendimento jurisprudencial no sentido de que nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção será de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, hipótese dos autos.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS.
EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%.
NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores. 2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.
3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.
Precedente. 4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ, AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.
2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).
3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2.336.114/RJ (2023/0101644-1), Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. em 21.08.2023 – destaquei).

Na mesma linha, esta C. Câmara e este Egrégio Tribunal de Justiça também entende lícita a retenção pela construtora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga em caso de rescisão contratual causada pelo promitente comprador:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS –
RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – STJ, TEMA 1002 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).”
(N.U 1050861-03.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2024, Publicado no DJE 09/06/2024)

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DA LEI No 13. 786/2018 – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRIBUIÇÃO DA VENDEDORA – PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MORAL INDENIZÁVEL NÃO CONFIGURADO – PREQUESTIONAMENTO – ANÁLISE PREJUDICADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1 – Incontroverso, pois, que o distrato foi motivado por conduta exclusiva da compradora, em especial porque não pagou as prestações na forma ajustada. 2 – “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (Sem grifos no original) 3 – A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos definiu que a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência. 4 – Extrai-se do contrato celebrado que a cláusula 14.1 prevê expressamente que a responsabilidade pelos custos com Comissão de Corretagem cabe à Construtora. 5 – Não há falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face da sua inadimplência contratual. 6 - A exigência de prequestionar com o escopo de se interpor Recurso Especial ou Extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador, que não necessita apontar expressamente se restaram ou não violados dispositivos legais ou constitucionais apresentados”
(TJ-MT 10391174520188110041 MT, Relator: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2020).

Portanto, a sentença merecer reforma, no ponto, para
autorizar a retenção no limite de 25%
, como forma de restabelecer o
status
anterior ao momento da avença, sendo adequado e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Dispositivo.

Com tais considerações, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para autorizar a retenção, a título de multa, no limite de 25% sobre o valor pago pelos autores, ora apelados.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025