Tribunal: TJMT
Processo: 1028547-79.2025.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL POR MEIO DE EDITAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ESGOTAMENTOS DOS MEIOS PARA INTIMAÇÃO. MEDIDA LIMINAR DE SUSPENSÃO DE LEILÃO MANTIDA. MULTA DIÁRIA ADEQUADA.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028547-79.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sistema Financeiro da Habitação, Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ELIAS RODRIGUES CARVALHAES - CPF: 460.560.681-53 (ADVOGADO), AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - CPF: 063.868.708-08 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVANTE), MARCELINO PATEL - CPF: 627.461.899-68 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE
(S):

BANCO BRADESCO S.A.

AGRAVADO
(S):

MARCELINO PATEL

EMENTA.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL RESIDENCIAL.
ALEGAÇÃO DE
NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL
POR MEIO DE EDITAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ESGOTAMENTOS DOS MEIOS PARA INTIMAÇÃO.
MEDIDA LIMINAR DE SUSPENSÃO DE LEILÃO MANTIDA. MULTA DIÁRIA ADEQUADA.
DECISÃO MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravante interpôs agravo de instrumento contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar o sobrestamento dos atos expropriatórios relativos a imóvel objeto de alienação fiduciária, diante da ausência de comprovação de intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, nos termos da Lei nº 9.514/97. A decisão também fixou multa diária de R$ 1.500,00 em caso de descumprimento. O agravante sustenta a regularidade do procedimento de consolidação e a legalidade da intimação por edital, além da suposta excessividade da multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a intimação por edital realizada pelo credor fiduciário atendeu aos requisitos legais para fins de consolidação da propriedade; (
ii
) estabelecer se a decisão agravada violou o exercício regular do direito do credor fiduciário à luz da Lei nº 9.514/97; (
iii
) determinar se a multa diária fixada
mostra-se
excessiva ou desproporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A intimação por edital para fins de purgação da mora é medida excepcional, admissível somente após esgotadas as tentativas de intimação pessoal do devedor fiduciante.

A ausência de comprovação de diligências suficientes para localização pessoal do devedor torna inválida a intimação por edital e, por consequência, o procedimento de consolidação da propriedade.

A decisão que determina a suspensão dos atos expropriatórios visa preservar a regularidade do procedimento e não configura violação ao direito do credor fiduciário.

O art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97, citado pelo agravante, ressalva expressamente a exigência de notificação válida do devedor fiduciante, condição não atendida no caso.

A multa diária de R$ 1.500,00, limitada ao valor do contrato, mostra-se adequada, proporcional e compatível com a finalidade coercitiva da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A intimação por edital para purgação da mora em contrato de alienação fiduciária somente é válida quando comprovado o esgotamento dos meios de intimação pessoal do devedor; sua inobservância invalida o procedimento de consolidação da propriedade, sendo legítima a suspensão dos atos expropriatórios e proporcional a imposição de multa para garantir a eficácia da medida.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97,
arts
. 26, §§ 3º e 4º, e 30, parágrafo único; CPC,
arts
. 300, 334, 335, 336, 337 e 537.

Jurisprudência relevante citada:

TJMT, 1003814-83.2024.8.11.0000

TJMT, 1047671-90.2023.8.11.0041

STJ,
AgInt
no REsp 1803468/RS

STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
1998722/TO

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por BANCO BRADESCO S.A. contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Consolidação de Propriedade c/c Pedido de Suspensão de Leilão c/c Pedido de Tutela de Urgência nº 1019070-84.2025.8.11.0015, que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada pelo agravado.

A decisão agravada possui o seguinte teor:

Vistos etc.

Cuida-se de “
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE C/C PEDIDO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
”, movida por
MARCELINO PATEL
, em face de
BANCO BRADESCO S/A,
na qual alega, em apertada síntese, que firmou com o requerido contrato de financiamento habitacional, garantido por alienação fiduciária concernente ao imóvel descrito na matrícula sob n. 44.347 do CRI de Sinop/MT.

Explica que em virtude de dificuldades financeiras veio a se tornar inadimplente. Afirma, ainda, que buscou alternativas de regularização junto ao requerido, as quais restaram infrutíferas.

Assevera que o requerido iniciou o processo de consolidação de propriedade, sem realizar sua notificação pessoal para purgação da mora, conforme estabelece pelo artigo 27 da Lei n. 9.514/97.

Lastreado nessa narrativa, pugna pela concessão de tutela de urgência, a fim de que: (a) seja imediatamente determinada a suspensão de qualquer leilão, praça ou medida expropriatória referente ao imóvel objeto do contrato de financiamento entabulado entre as partes; (b) seja autorizado o depósito judicial das parcelas vincendas, em virtude da recusa injustificada do requerido em
recebe-las
extrajudicialmente.

A inicial veio instruída com documentos.

É o relatório.

Fundamento e decido.

O artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece que a tutela de urgência será concedida quando: 1) houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito; 2) houver perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ademais, segundo estabelece o §3º do referido dispositivo legal, a tutela de urgência não será concedida se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

“In
casu
”
,
a probabilidade do direito no tocante a suspensão dos leilões designados/atos expropriatórios

decorre da possibilidade de irregularidade no procedimento adotado pelo requerido para executar a cláusula de alienação fiduciária (artigos 26 da Lei n. 9.514/97),

haja vista a alegação do requerente no sentido de que não foi notificado para purgar a mora, tampouco para tomar conhecimento sobre o leilão extrajudicial envolvendo o imóvel objeto de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia.

Outrossim, não se olvida a existência do perigo de dano, uma vez que o prosseguimento do leilão extrajudicial e/ou demais atos expropriatórios sem a comprovação de que foram cumpridos todos os requisitos exigidos pela legislação atinente a matéria, pode causar danos irreversíveis ao requerente, bem como a terceiro adquirente do bem.

Importa frisar, ainda, que não há perigo de irreversibilidade da medida, haja vista que a medida liminar pode ser cassada, mediante decisão fundamentada da existência de relevante motivo superveniente justificador.

Nesse contexto é o entendimento jurisprudencial, confira-se:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - “AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DOS EFEITOS DOS LEILÕES OCORRIDOS” - BANCÁRIO - INVERSÃO DO
ÔNUS PROBATÓRIO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DO LEILÃO - SUSPENSÃO DE REALIZAÇÃO DO ATO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Tribunal Superior preleciona a necessidade de intimação do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial do bem imóvel dado em garantia por alienação fiduciária.
2 .
Considerando que não houve comprovação pela instituição bancária de tentativa de intimação pessoal dos devedores acerca da acerca da data de realização do leilão extrajudicial do bem imóvel dado em garantia por alienação fiduciária, de rigor concluir pela anulação do procedimento expropriatório do bem imóvel dos apelados. 3. Decisão reformada.
4 .
Recurso provido. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1003814-83.2024.8 .11.0000, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 04/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PEDIDO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DEFERIDO EM SEDE DE TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DA AGRAVADA PARA PURGA DA MORA, BEM COMO DA DATA DO
LEILÃO .
MULTA DIÁRIA POR DESCUMPRIMENTO. POSSIBILIDADE. Nas hipóteses de alienação fiduciária de imóvel, a Lei n.º 9 .514/1997 dispõe acerca da necessidade de intimação pessoal do devedor quanto às datas dos leilões. Caso dos autos em que o agravante não comprova a notificação da parte agravada, tampouco que esgotou os meios para sua notificação. Além disso, a multa diária por descumprimento da decisão que concedeu a tutela de urgência não se mostra
elevada.NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO .(Agravo de Instrumento, Nº 53367139720238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: João Pedro Cavalli Junior, Julgado em: 12-03-2024) (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 53367139720238217000 PORTO ALEGRE, Relator: João Pedro Cavalli Junior, Data de Julgamento: 12/03/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 14/03/2024)

No tocante ao pedido de depósito das parcelas vincendas em juízo,não se vislumbra no conjunto probatório dos autos qualquer elemento que comprove a recusa injusta por parte da ré no que tange ao recebimento de valores em discussão, nos ditames dos artigos 313 e 314 do Código Civil, na medida em que a citada recusa encontra previsão na Lei n. 9.514/97, bem como no contrato entabulado entre as partes.

1. Posto isso, com fundamento no artigo 300, § 2º, do Código de Processo Civil,
DEFIRO

liminar e parcialmente a tutela provisória de urgência
,
para determinar o imediato sobrestamento de quaisquer atos expropriatórios referentes ao bem imóvel dado como garantia em alienação fiduciária,
sob pena de aplicação de multa diária em caso de descumprimento desta decisão, que fixo no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), limitada ao valor do contrato em questão.

2. Designe-se audiência de tentativa de conciliação, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil, em conformidade com a pauta do CEJUSC.

3. Cite-se a parte requerida, com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência, conforme disposto do artigo 334 do CPC, cientificando-a de que a contestação poderá ser apresentada, por petição, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da audiência de conciliação ou de mediação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição (art. 335, inciso I, do CPC), observando as matérias de defesa elencadas nos artigos 336 e 337 do CPC.

4. Deverá constar no mandado que o não comparecimento injustificado de qualquer das partes à audiência de conciliação será considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até 02% (dois por cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em favor da União ou do Estado (art. 334, § 8º, CPC), bem como que as partes deverão estar acompanhadas por seus advogados ou defensores públicos (art. 334, § 9º, CPC).

5. Intimem-se, sendo a parte requerente na pessoa de seu advogado (art. 334, § 3º, CPC).

6. Sem prejuízo da determinação do item “1”,
determino a intimação da parte requerente, por meio de seu advogado, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos documentos que comprove sua incapacidade momentânea de arcar com as custas processuais e taxa judiciária, sob pena de indeferimento da gratuidade e/ou do parcelamento ou, para que proceda ao recolhimento das custas processuais e taxa judiciária, sob pena de extinção do feito, sem resolução do mérito.

7. Decorrido o prazo supra, com ou sem manifestação da parte, o que deverá ser certificado, venham-me conclusos.

8. Intime-se. Cumpra-se, expedindo o necessário, com urgência.

Em suas razões recursais (ID. 309102368), a parte Agravante invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Regularidade do procedimento expropriatório e da intimação por edital

2. Violação à Lei nº 9.514/97 e ao exercício regular de direito do credor fiduciário

3. Excessividade da multa diária fixada

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão agravada, revogando a liminar que suspendeu os atos expropriatórios e excluindo ou reduzindo a multa imposta.

Recurso tempestivo (
Aba Expedientes – PJE 1º Grau –
Citação (42755305)) e preparo recolhido (ID. 309102368).

Contrarrazões (ID. 315368362) pelo desprovimento recursal, alegando preliminarmente a nulidade da intimação por edital e, no mérito, a manutenção da decisão agravada.

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE
(S):

BANCO BRADESCO S.A.

AGRAVADO
(S):

MARCELINO PATEL

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por BANCO BRADESCO S.A. contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada pelo agravado, determinando o sobrestamento de quaisquer atos expropriatórios referentes ao bem imóvel dado em garantia em alienação fiduciária, sob pena de multa diária de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).

A parte Agravante, em suma, defende a regularidade do procedimento expropriatório, sustentando que foram observados todos os requisitos legais para a consolidação da propriedade fiduciária, inclusive quanto à intimação do devedor, que não foi encontrado nos endereços fornecidos, ensejando a intimação por edital.

Argumenta que a decisão agravada viola o disposto na Lei nº 9.514/97, impedindo o exercício regular do direito do credor fiduciário, além de fixar multa em valor excessivo e desproporcional.

Por fim, requer a reforma da decisão com a revogação da liminar e a exclusão ou redução da multa imposta.

Lado outro, o Agravado assevera a nulidade da intimação por edital, alegando que não houve qualquer tentativa de intimação pessoal, em violação ao art. 26, §3º da Lei nº 9.514/97.

Sustenta que reside no mesmo endereço desde a celebração do contrato, sendo este de fácil acesso, com numeração visível, onde recebe regularmente correspondências.

Argumenta que o banco optou pelo caminho mais fácil e menos transparente do edital, em flagrante prejuízo ao seu direito de defesa.

Ao fim, pede o desprovimento recursal, sob o fundamento de que a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe para assegurar o resultado útil do processo e evitar prejuízos irreversíveis.

Passo à análise das teses recursais.

1. Regularidade do procedimento expropriatório e da intimação por edital

O Agravante sustenta que o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária seguiu rigorosamente os ditames da Lei nº 9.514/97, especialmente quanto à intimação do devedor fiduciante, que teria sido realizada por edital após tentativas infrutíferas de localização nos endereços fornecidos no contrato.

A questão central da controvérsia reside
, em uma perspectiva de cognição sumária,
na análise
sobre

a
validade da intimação por edital realizada pelo credor fiduciário para fins de consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia.

A Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece em seu art. 26 o procedimento a ser adotado para a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

[...]

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,
contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital."

Da análise dos dispositivos legais supracitados, depreende-se que a intimação por edital constitui medida excepcional, somente admissível quando esgotados os meios de localização pessoal do devedor fiduciante
, sendo esta
formalidade essencial ao procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, cuja inobservância acarreta a nulidade do ato.

No caso em apreço, o Agravante alega ter realizado diligências nos endereços fornecidos pelo Agravado no contrato, tendo sido certificado que este havia se mudado para local incerto e não sabido, o que autorizaria a intimação por edital.

Contudo, da análise dos documentos colacionados aos autos, não se verifica a comprovação de efetivas tentativas de localização pessoal do devedor fiduciante
, sendo que a
certidão juntada aos autos (ID.
309102377
) indica apenas que foram realizadas diligências em 06/03/2025, 10/03/2025 (em dois horários) e 11/03/2025, sem demonstrar o esgotamento dos meios disponíveis para localização do devedor.

Ademais, o Agravado, em suas contrarrazões, apresenta elementos que indicam que reside no mesmo endereço desde a celebração do contrato, inclusive com fotografias que demonstram a facilidade de acesso ao imóvel, com numeração visível e interfone
supostamente
em funcionamento
(ID.
315368367
)
.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a intimação por edital somente é válida quando esgotados todos os meios de localização do devedor fiduciante:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação de Suspensão de Leilão Extrajudicial e Anulação
doS
Efeitos da Consolidação de Imóvel
c.c
Ação de Consignação em Pagamento -– DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE CANCELAMENTO DE HASTA PÚBLICA – INDÍCIOS DE VÍCIOS NO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – PODER GERAL DE CAUTELA - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, DEMONSTRADOS – INTIMAÇÃO PESSOAL DA FIDUCIANTE ACERCA DA DATA DO LEILÃO – NECESSIDADE - LEI Nº 9.514/97 C/C DECRETO 70/66 – PRECEDENTES DO STJ –INTIMAÇÃO POR EDITAL – IRREGULARIDADE – NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE INTIMAÇÃO DA PARTE - DECISÃO SINGULAR REFORMADA - PRESENÇA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 300 DO CPC – AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. Para a concessão da tutela provisória de urgência é necessário que a parte comprove a probabilidade do direito reclamado bem como o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos exigidos pelo artigo 300, do CPC/15. Presentes os requisitos que autorizam a concessão da tutela de urgência, deve ser deferida a suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial de bem imóvel, dado em
alienação fiduciária como garantia de contrato de empréstimo bancário. Estando presente os requisitos previstos no art. 300 do CPC, deve ser deferida a suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial de bem imóvel, dado em alienação fiduciária como garantia de contrato de empréstimo bancário, ainda mais quando o prejuízo do Agravante resta cristalino, já que imóvel dado em garantia constitui sua moradia, podendo ficar sem ter onde morar, o que vai de encontro ao princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, previsto no artigo 1º, inciso III, da CF, isto à revelia de um procedimento extrajudicial aparentemente maculado. Em razão disso, a jurisprudência firme do Superior Tribunal de Justiça adotou a tese de que “o mutuário deve ser intimado pessoalmente acerca da data, hora e local do leilão em sede de execução extrajudicial (DL 70/66), sob pena de nulidade da praça”. (REsp 1115687/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma) “O Superior Tribunal de Justiça pacificou a orientação de que o mutuário deve ser pessoalmente intimado do dia, hora e local da realização do leilão do imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sob pena de nulidade da praça, conforme disposto no Decreto-Lei 70/1966”. (
AgRg
no REsp 309.106/SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA), sendo inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato. A princípio, não há comprovação de esgotamento das tentativas de intimação pessoal do agravante quanto aos termos do procedimento de excussão extrajudicial da garantia de alienação fiduciária, o que se faz premente para validade da intimação por edital levada a efeito pelo Cartório no bojo do procedimento questionado. Diante da provável mácula da intimação por edital, evidencia-se substanciada a probabilidade do direito da parte agravante. (N.U 1030301-27.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024,
Publicado
no DJE 13/03/2024)

No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a necessidade de esgotamento dos meios de localização do devedor fiduciante:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA .
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA
MORA .
REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS.
AUSÊNCIA .
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.
2 .
O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do
devedor.Precedentes
. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente
intimado para purgação da
mora.Precedentes
. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não
provido.(
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/06/2023)

Portanto, em juízo de cognição sumária, próprio desta fase processual, não se verifica a comprovação
inequívoca
do esgotamento dos meios de localização pessoal do devedor fiduciante, o que torna questionável a validade da intimação por edital e, consequentemente, do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

Assim, prudente a manutenção da decisão agravada que determinou o sobrestamento dos atos expropriatórios até o julgamento definitivo da ação principal.

2. Violação à Lei nº 9.514/97 e ao exercício regular de direito do credor fiduciário

O Agravante sustenta que a decisão agravada viola o disposto na Lei nº 9.514/97, especialmente o parágrafo único do art. 30, que estabelece:

"Art. 30. [...]

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo."

Argumenta que, uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, eventuais controvérsias sobre os requisitos procedimentais de cobrança e leilão devem ser resolvidas em perdas e danos, não podendo obstar o prosseguimento do procedimento expropriatório.

Contudo, o dispositivo legal invocado pelo Agravante ressalva expressamente a exigência de notificação do devedor fiduciante, que é justamente o ponto controvertido na
origem
.

A notificação válida do devedor fiduciante para purgação da mora constitui requisito essencial para a consolidação da propriedade fiduciária, cuja inobservância acarreta a nulidade do procedimento.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA .
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/
STF .
DECISÃO SURPRESA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA .
SÚMULA 211/STJ. INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO
PESSOAL .
INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ALTERAÇÃO DO MONTANTE FIXADO. REEXAME DE FATOS E
PROVAS .
INADMISSIBILIDADE. 1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, tendo em vista supostas irregularidades ocorridas no procedimento de excussão de imóvel da devedora fiduciante, objeto de garantia de cédula de crédito bancário.
2 .
Ação ajuizada em 22/05/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 02/12/2020. Julgamento: CPC/2015.
3 .
O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se: i) houve a prolação de decisão surpresa, em evidente afronta ao disposto no art. 10 do CPC/2015;
ii
) é possível, na presente hipótese, admitir a intimação por edital da devedora fiduciante acerca do leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia;
iii
) dados os comportamentos contraditórios da devedora fiduciante pode-se considerar que a mesma foi constituída em mora; e
iv
) a verba fixada a título de honorários advocatícios merece ser revista. 4. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso
especial .
5. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 6. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do
devedor .
7. A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis;
ii
) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou
iii
) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/
97 .
8. Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital
da mesma
. 9. Ademais, a intimação por edital, nos termos do
art
. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida - por alegados motivos de doença e locomoção em cadeira de rodas -, mas confirmado, pelo funcionário que trabalha no edifício, que
a mesma
residia no local diligenciado. 10. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à razoabilidade e proporcionalidade do valor arbitrado a título de honorários advocatícios, exige o reexame de fatos e provas, o que é
vedado em recurso especial pela Súmula 7/
STJ .
11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

(STJ - REsp: 1906475 AM 2020/0306388-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/05/2021)

Portanto, a alegação de violação à Lei nº 9.514/97 não merece acolhimento, uma vez que a própria lei ressalva a exigência de notificação válida do devedor fiduciante, cuja inobservância acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

Quanto à alegação de cerceamento do exercício regular de direito do credor fiduciário, cumpre ressaltar que o direito à propriedade não é absoluto, devendo ser exercido em conformidade com os requisitos legais.

No caso da alienação fiduciária de bem imóvel, a Lei nº 9.514/97 estabelece procedimento específico para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, cuja observância é imprescindível para a validade do ato.

A decisão agravada, ao determinar o sobrestamento dos atos expropriatórios até o julgamento definitivo da ação principal, não viola o direito do credor fiduciário, mas apenas assegura que o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária observe os requisitos legais, especialmente quanto à intimação válida do devedor fiduciante para purgação da mora.

Ademais, a tutela de urgência concedida pelo Juízo
a quo
tem caráter provisório, podendo ser revogada a qualquer tempo, caso se verifique a ausência dos requisitos que ensejaram sua concessão.

Assim, não se vislumbra violação ao exercício regular de direito do credor fiduciário, mas apenas a preservação do devido processo legal e da segurança jurídica, até que se verifique a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

3. Excessividade da multa diária fixada

Por fim, o Agravante questiona o valor da multa diária fixada pelo Juízo a quo em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), alegando ser excessiva e desproporcional.

A fixação de multa cominatória para o caso de descumprimento de decisão judicial encontra amparo no art. 537 do Código de Processo Civil:

"Art. 537. A multa independe de requerimento da parte e poderá ser aplicada na fase de conhecimento, em tutela provisória ou na sentença, ou na fase de execução, desde que seja suficiente e compatível com a obrigação e que se determine prazo razoável para cumprimento do preceito.

§ 1º O juiz poderá, de ofício ou a requerimento, modificar o valor ou a periodicidade da multa vincenda ou excluí-la, caso verifique que:

I -
se
tornou insuficiente ou excessiva;

II -
o
obrigado demonstrou cumprimento parcial superveniente da obrigação ou justa causa para o descumprimento."

O valor da multa deve ser fixado em montante suficiente para coagir o devedor ao cumprimento da obrigação, sem, contudo, configurar enriquecimento sem causa para o credor
devendo
observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

No caso em apreço, o Juízo a quo fixou a multa diária em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), limitada ao valor do contrato em questão.

A partir disso, c
onsiderando a natureza da obrigação (abstenção de praticar atos expropriatórios), a capacidade econômica do Agravante (instituição financeira de grande porte) e a limitação ao valor do contrato, não se vislumbra excessividade na multa fixada.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça tem admitido a fixação de multa diária em valores semelhantes ou até superiores, em casos análogos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MATÉRIA PRECLUSA. COMPENSAÇÃO. QUESTÃO NÃO CONTIDA NA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento de decisão da 9ª Vara Cível de Cuiabá, que, em Cumprimento de Sentença, determinou que a agravante cesse qualquer ato relacionado à consolidação da propriedade e venda de imóvel em litígio, sob pena de multa diária de R$ 100.000,00 e responsabilização por desobediência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Definir a possibilidade de compensação entre as dívidas de natureza concorrente, considerando a recuperação judicial da agravante e a natureza líquida do crédito da agravada; (
ii
) estabelecer se a decisão que impôs multa diária e responsabilização por desobediência à ordem judicial é válida, dado o contexto da recuperação judicial da agravante. III. RAZÕES DE DECIDIR A decisão agravada busca assegurar o cumprimento da ordem judicial anterior, a qual determinou a suspensão de atos de consolidação de propriedade e leilão extrajudicial do imóvel, devido à litigiosidade envolvida no bem e valores em disputa. A imposição da multa diária e a ameaça de responsabilização por crime de desobediência têm respaldo na necessidade de garantir o cumprimento da decisão judicial,
considerando a postura da agravante em descumprir a ordem anterior. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não conhecido. Tese de julgamento: A decisão agravada busca assegurar o cumprimento da ordem judicial anterior, a qual determinou a suspensão de atos de consolidação de propriedade e leilão extrajudicial do imóvel, devido à litigiosidade envolvida no bem e valores em disputa. A imposição da multa diária e a ameaça de responsabilização por crime de desobediência têm respaldo na necessidade de garantir o cumprimento da decisão judicial, considerando a postura da agravante em descumprir a ordem anterior. Quanto ao pedido de compensação, este não foi analisado na instância de origem, de modo que sua análise nesta instância implicaria em supressão de instância. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015,
arts
. 507, 508; Lei nº 11.101/2005, art. 6º, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.478.110/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª Turma, j. 24.11.2016. (N.U 1033840-64.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2025,
Publicado
no DJE 22/03/2025)

Portanto, não se vislumbra excessividade na multa diária fixada pelo Juízo a quo, que se mostra adequada e proporcional à natureza da obrigação e à capacidade econômica do Agravante, além de estar limitada ao valor do contrato em questão.

Conclusão.

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a
r.
decisão agravada
por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025