Tribunal: TJMT
Processo: 1056115-20.2020.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-12

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. CONTRADIÇÃO. VÍCIO SANADO. EFEITOS INFRINGENTES. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. QUESTÃO NEM SEQUER IMPUGNADA NA APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS PARCIALMENTE CONHECIDOS E NESSE PONTO ACOLHIDOS.
I.CASO EM EXAME
1.Embargos de Declaração opostos ao

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1056115-20.2020.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio, Efeitos]
Relator:
Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TAIRONE CONDE COSTA - CPF: 311.291.020-68 (EMBARGANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), SAVIO MARTINS REZENDE - CPF: 239.628.601-34 (EMBARGANTE), MARGARETE EPIFANIA SEBBA - CPF: 171.594.151-91 (EMBARGADO), ARMANDO NASCIMENTO - CPF: 048.365.531-72 (ADVOGADO), DENIZE APARECIDA SEBBA - CPF: 594.897.151-15 (EMBARGADO), SAVIO MARTINS REZENDE - CPF: 239.628.601-34 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCELLE THOMAZINI OLIVEIRA PORTUGAL - CPF: 933.296.601-04 (ADVOGADO), VICTOR DELIA DE LUCCA - CPF: 454.688.928-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO ACOLHIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. CONTRADIÇÃO. VÍCIO SANADO. EFEITOS INFRINGENTES. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. QUESTÃO NEM SEQUER IMPUGNADA NA APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS PARCIALMENTE CONHECIDOS E NESSE PONTO ACOLHIDOS.

I.CASO EM EXAME

1.Embargos de Declaração opostos ao acórdão que negou provimento à Apelação interposta em Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança e Pedido de Tutela de Urgência julgada procedente.

2.O órgão colegiado confirmou a rescisão do contrato de locação comercial, a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos, bem como reconheceu a exigibilidade da multa rescisória.

3.O embargante aponta contradição quanto à aplicabilidade da multa compensatória e omissão sobre a necessidade de aviso prévio na hipótese de locação por prazo indeterminado.

II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.Analisar se o aresto é contraditório no tocante à incidência da multa compensatória e omisso a respeito da tese que limita a cobrança ao valor de um mês de aluguel nas hipóteses de desocupação do imóvel sem aviso prévio em contratos de locação por prazo indeterminado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.A Câmara julgadora foi contraditória ao inicialmente afastar a aplicação da multa compensatória sob o fundamento de ausência de fato gerador e em seguida reconhecer sua exigibilidade.

6.A jurisprudência consolidada do STJ admite a cumulação das multas moratória e compensatória, desde que expressamente convencionadas entre os contratantes e fundadas em fatos geradores distintos.

7.No presente caso, a multa compensatória tem origem no descumprimento de obrigações acessórias — como o não pagamento de contas de água e IPTU, a falta de notificação prévia e o abandono do imóvel —, condutas que se diferenciam da mora no pagamento dos aluguéis, o que legitima a sua cobrança.

8.Por outro lado, no que se refere à suposta omissão quanto à limitação da cobrança a um mês de aluguel em caso de desocupação sem aviso prévio, não há como conhecer da matéria, pois não foi suscitada na Apelação nem apreciada no acórdão embargado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração parcialmente conhecidos e nesse ponto acolhidos com efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:

1.

Configura contradição no julgado a coexistência de fundamentos que, simultaneamente, afastam e admitem a aplicação da multa compensatória.

2.

A multa compensatória é exigível quando contratualmente prevista e fundada no inadimplemento de obrigações acessórias, distintas da mora no pagamento dos aluguéis;

3.

Não se conhece de omissão não suscitada no Recurso original nem enfrentada pelo aresto embargado.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 56.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1972293/SP, relator Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 6-3-2023, DJe 10-3-2023.

R E L A T Ó R I O

Embargos de Declaração opostos ao acórdão que negou provimento à Apelação interposta pelo embargante contra sentença que, na
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança e Pedido de Tutela de Urgência,
rescindiu o contrato de locação comercial, confirmou a tutela antecipada e condenou os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, acrescidos das multas contratuais previstas.

O embargante aponta contradição no aresto quanto à aplicação da multa rescisória, uma vez que, em determinado trecho, foi reconhecido o afastamento da penalidade, mas, na sequência, decidiu-se pela sua incidência, em razão do inadimplemento de encargos acessórios locatícios e da desocupação do imóvel sem aviso prévio.

Alega, ainda, omissão quanto à ausência de notificação prévia para a desocupação.

Sustenta que, tratando-se de contrato de locação por prazo indeterminado, a penalidade adequada seria o pagamento equivalente a um mês de aluguel vigente à época da rescisão, e não a multa correspondente a três meses.

Em contrarrazões, as embargadas afirmam a inexistência de vício no aresto.

Acrescentam que, embora a locação se desse por prazo indeterminado, o locatário (apelante/embargante) cometeu infração contratual ao utilizar o imóvel para comercialização de veículos de origem ilícita, com o intuito de lavagem de dinheiro. Destacam que ele foi preso pela Polícia Federal e passou a responder a processo criminal amplamente divulgado pela mídia.

Assinalam que o imóvel permaneceu fechado sem qualquer comunicação ao locador, razão pela qual consideram exigível a multa contratual.

Pleiteiam o não acolhimento dos Embargos (Id 281396870 - Págs. 1 a 3).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

No
voto condutor do acórdão ora combatido consignou-se, inicialmente, que “(...)
a locação passou a ser por prazo indeterminado (artigo 56 LEI do Inquilinato), e neste caso não existe fato gerador para a cobrança de multa compensatória, sendo devido apenas a moratória”.
Ocorre que, em momento posterior, foi registrado que a multa compensatória seria devida.

O STJ tem decidido que, “
conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato
e tenham fatos geradores distintos.
Precedentes
”. (AgInt no AREsp. n. 1972293 SP 2021/0262266-8, Quarta Turma, relator Ministro Marco Buzzi, j. 6-3-2023, DJe 10-3-2023).

No caso em análise, a multa compensatória estava prevista contratualmente e não decorreu da inadimplência dos aluguéis, mas sim do descumprimento de obrigações acessórias, como o não pagamento de contas de água e IPTU, da ausência de notificação prévia às locadoras a respeito da intenção de rescindir a avença - que deveria ter ocorrido com antecedência
mínima de 30 dias - e, por fim, do abandono do imóvel pelo locatário/apelante.

Portanto, sobrevieram fatos geradores distintos, que ensejam a responsabilização do embargante pelo pagamento da multa rescisória pactuada.

Dessa forma, deve ser sanada a contradição identificada no aresto.

No que tange à alegada omissão quanto ao argumento de que, na hipótese de desocupação sem aviso prévio em contratos de locação
sem prazo determinado
, incidiria apenas a cobrança de um mês de aluguel, e não de três, observa-se que tal matéria não foi objeto de discussão no julgado, tampouco foi impugnada na Apelação, o que veda o seu conhecimento.

Pelo exposto, conheço parcialmente dos Embargos de Declaração e nesse ponto os acolho com efeitos infringentes, conforme a fundamentação acima, para determinar a exclusão do parágrafo que contém a seguinte redação:

“Apesar de terem firmado aditivos contratuais, quando do vencimento do último, a locação passou a ser por prazo indeterminado (artigo 56 LEI do Inquilinato), e neste caso não existe fato gerador para a cobrança de multa compensatória, sendo devido apenas a moratória”.

Mantenho os demais termos do aresto embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025