Tribunal: TJMT
Processo: 1027509-32.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual. Promessa de compra e venda de imóveis rurais. Tutela de urgência. Reintegração de posse. Violação ao princípio da vedação à

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027509-32.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ANDRE ARCHETTI MAGLIO - CPF: 077.848.778-46 (ADVOGADO), ROBERTO ALEXANDRE MIRALHA - CPF: 152.782.138-25 (AGRAVANTE), HEMILENE REGISTRO MIRALHA - CPF: 253.530.568-25 (AGRAVANTE), QUATRO E COMERCIO E PARTICIPACOES LTDA. - CNPJ: 08.453.376/0001-63 (AGRAVADO), SELSO LOPES DE CARVALHO - CPF: 358.723.060-91 (ADVOGADO), TIAGO THOMA MARTINS DE PAULA - CPF: 928.855.861-68 (ADVOGADO), JULIANA PAULA SARTORE DONINI - CPF: 318.378.008-98 (ADVOGADO), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual
.

Promessa de compra e venda de imóveis rurais.

Tutela de urgência. R
eintegração de posse.
Violação ao princípio da vedação à decisão surpresa. Incorrência. Prévia manifestação da parte ré quanto aos documentos novos e o pedido incidental formulado pela parte autora. Nulidade por fundamentação decisória
insuficiente
. Inexistência de
vício
formal
a
invalid
ar
o ato decisório.
Preclusão
pro

judicato
. Não configurada. Fatos novos e circunstâncias supervenientes que autorizam a reanálise do pedido de concessão de tutela provisória. Probabilidade do direito.
Cláusula resolutiva expressa. Inadimplemento substancial do contrato. Prévia notificação extrajudicial d
a parte
ré.
Perigo de dano. Penalidades administravas por ilícitos ambientais. Multas e embargo da área.
Preenchimento dos requisitos legais necessários à antecipação da tutela. Recurso
des
provido.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto pelos réus contra decisão que deferiu o pedido incidental de tutela de urgência formulado pela autora para determinar a desocupação dos imóveis objetos do contrato rescindendo, reintegrando-a na posse da área, uma vez constatado que o contrato em questão possui cláusula resolutiva expressa e demonstrada a prévia interpelação dos promissários compradores, ora réus/agravantes, sobre o inadimplemento contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em
aferir:

(i)
se
houve violação ao princípio da não surpresa na apreciação do pedido
incidental
de tutela de urgência;

(
ii
)
se
a decisão agravada
é nula por
ausência de fundamentação idônea e suficiente;

(
iii
)
se o anterior indeferimento do pedido de antecipação da tutela impede a análise do posterior pedido incidental de tutela de urgência em decorrência da
preclusão
pro
judicat
o
; e (
iv
) se estão presentes os requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Considerando que a ciência da parte ré quanto aos documentos novos e o teor do pedido incidental formulado pela parte autora, inclusive com expressa manifestação e impugnação ao seu conteúdo, não há falar em nulidade da decisão que veio na sequência por violação ao princípio da não surpresa.

4.

N
ão
há
falar em preclusão
pro
judicato
em relação à concessão ou revogação da tutela de urgência,
nem em
impossibilidade de revistar as questões inerentes aos requisitos legais necessários à concessão da medida, afinal, trata-se de pedido que pode ser formulado pela parte a qualquer tempo, sendo que a existência de decisão anterior a respeito do tema não impede o posterior reexame do cabimento da medida quando sobrevier fatos/elementos novos capazes de alterar a conclusão antes estabelecida pelo Juízo, porquanto não representativo de pronunciamento definitivo, mas sim, como dito, precário e provisório.

5.
Conforme atual orientação da jurisprudência do STJ, “inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente”, até porque “impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que
refoge
o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa” (STJ - Quarta
Turma - REsp 1.789.863/MS, relator Ministro Marco
Buzzi
, julgado em 10/8/2021,
DJe
de 4/10/2021).

IV. DISPOSITIVO

6
. Recurso
des
provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se
de Recurso de AGR
AVO DE INSTRUMENTO interposto por
ROBERTO ALEXANDRE MIRALHA e HEMILENE REGISTRO MIRALHA
c
ontra a
r.
decisão proferida pel
o
MM. Ju
iz
de Direito da
2ª Vara Cível da Comarca de Água Boa
/MT, que nos autos da ação de “
Resolução Contratual c
/c
Perdas e Danos
”
(Proc.
1000684-22.2024.8.11.0021
), ajuizada
em desfavor dos agravantes por
QUATRO E COMÉRCIO E PARTICIPAÇÕES LTDA
, deferiu o pedido de antecipação da tutela para
d
eterminar a reintegração d
a autora/agravada na
posse
do imóvel objeto do contrato rescindendo, uma vez constatado
que o
pacto

em questão possui
cláusula resolutiva
expressa e que houve prévia
interpel
ação

d
os promissários compradores
, ora réus/agravantes, sobre o inadimplemento contratual
(cf. Id. nº
204156111
dos autos de origem).

O
s

agravante
s
sustentam a nulidade da decisão agravada, seja
por infringência ao princípio da não surpresa, na medida em que não houve a sua intimação formal para manifestar sobre os documentos novos trazidos pela parte contrária, seja por

ausência de fundamentação

adequada e
suficiente, uma vez que
o magistrado não
enfrentou e nem pautou a sua conclusão n
os
motivos suscitados

pela agravada em seu
pedido incidental de tutela
de urgência
, limitando-se a
versar sobre
aspectos analisados anterior
mente nos autos, os quais já foram considerados insuficientes à concessão da medida liminar.

Afirmam, ainda sob esse enfoque, que a
r.
“
decisão agravada, além de nula
e
injusta, viola de chapa decisão anteriormente proferida de forma fundamentada e corretíssima, de sorte que o pedido de reanálise sob o enfoque da inexistente mora
(...)
sequer poderia ter sido objeto de novo
(pronunciamento)” em função do fenômeno da preclusão
pro

judicato
.

Pede
m
, então, o provimento do recurso, para que,
cassada ou
reformada a decisão agravada,
seja indeferido o pedido incidental de tutela de urgência formulado pela autora/agravada;
de imediato,
pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso
(cf. Id. nº

307172899
).

A decisão vinculada ao Id. nº
307971896
recebeu e
admitiu o processamento do agravo de instrumento, mas indeferiu o pedido de
concessão de efeito suspensivo.

O agravado oferta contrarrazões junto ao Id. nº
314379884
, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Ressalvo, de início, que, conquanto ainda não tenha sido julgado o Recurso de Agravo Interno vinculado ao Id. nº
311613884
, interposto pel
os

réus
/agravante
s
contra a decisão vinculada ao Id. nº
307971896
, que, ao receber este Recurso de Agravo de Instrumento, indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo, como o presente recurso (principal) já se encontra instruído e apto para julgamento, passo diretamente ao enfrentamento do mérito do Recurso de Agravo de Instrumento, o que compreende – e esvazia por completo – o objeto do Recurso de Agravo Interno.

Recapitulando, a agravada
Quatro E Comércio
e
Participações Ltda
ajuizou a presente
ação
em face dos agravantes
Roberto Alexandre
Miralha

e

Hemilene
Registro
Miralha
, objetivando a declaração de
resolução d
o
contrato de

c
ompromisso
d
e
c
ompra
e

v
enda
de imóveis rurais, datado

de
22
.12.
2021
, em que
a empresa/autora/agravada consta como compromissária vendedora, enquanto os réus/agravantes figuram como compromissários compradores, em
decorrência
do inadimplemento
destes das prestações ajustadas à quitação do preço total de
R$ 47.000.000,00
pelos mais de
14.452

hectares
de terra objeto da avença.

No julgamento do mérito do RAI
1014368-77.2024.8.11.0000
, interposto pela empresa/autora contra a decisão inaugural que indeferiu o pedido de antecipação da tutela para que fosse ordenada a sua imediata reintegração na posse dos imóveis objetos da lide, esta
eg
. Câmara Julgadora já
apreciou, ainda que em cognição sumária e perfunctória, as circunstâncias fáticas e jurídicas discutidas na lide, bem assim o conjunto probatório documental juntado por ambas as partes,
oportunidade em que restou observado
que o “
conjunto probatório indica a falta de pagamento integral da parcela de R$ 3,5 milhões prevista no item
‘b’
da Cláusula Décima do Contrato celebrado pelas partes e de cumprimento da obrigação de
dação em pagamento ou de
‘recompra’
do imóvel, contidas nos itens
‘c.1’ e ‘c.2’
da mesma cláusula, fato contraposto pelos agravados nas contrarrazões e na peça contestatória
”, e, ainda, que “a
s razões de resistência à interpelação não parecem constituir fato impeditivo, modificativo ou extintivo do alegado direito da promitente vendedora à rescisão do contrato, e não parecem, por si só, conferir ares justificadores ao descumprimento das obrigações contidas nos itens
‘b’ e ‘c’
da Cláusula Décima do contrato celebrado pelas partes
”, no entanto, considerando o momento processual em que se inseria aquela discussão,
a conclusão estabelecida
ao final
foi a de que a “
divergência entre a narrativa apresentada na exordial e na contestação, por autor/agravante e réus/agravados, somada à sensibilidade da presente questão e à ausência de maturação da fase instrutória do feito de origem, conduz à conclusão de que deve é temerária a concessão da tutela de urgência requestada pela promitente vendedora autora/agravante no tocante à sua imediata reintegração na posse da área rural objeto do contrato rescindendo
”, de modo que somente foi concedida a
tutela de urgência de natureza cautelar
para determinar a
averbação da existência da lide nas matrículas nº 11.108, 11.375 e 11.376 do SRI da Comarca de Água Boa/MT
.

Finalizada a fase postulatória, depois de proferido o despacho saneador, a autora
Quatro E Comércio
e
Participações Ltda
voltou aos autos para, diante da superveniência de fatos novos diretamente relacionados aos imóveis em litígio,
consubstanciados, em resumo, nas
autuações ambientais de natureza grave lavradas pela SEMA/MT
, as quais, segundo a autora, representam risco concreto de
danos irreparáveis
, seja ante a
natureza
propter
rem
das infrações,
seja diante da possibilidade de as áreas virem a ser embargadas pelo Poder Público,
pedir a concessão de
tutela de urgência para que fosse determinada a sua reintegração na posse dos imóveis.

O MM. Juiz de 1º Grau, em primeiro momento, indeferiu o pedido

incidental, sob o lacônico fundamento de que
, antes de qualquer decisão
,
seria necessária a prévia dilação probatória,

mas
, no julgamento do RAI
1006411-88.2025.8.11.0000
,
referida
decisão
acabou sendo
cassada em razão d
a deficiência da
fundamentação apresentada,
uma vez que nada dispôs de concreto
acerca

d
os novos fatos noticiados pela autora.

Sobreveio, então, a decisão ora agravada, em que o MM. Juiz de origem deferiu o pedido autoral de tutela de urgência nos seguintes termos:

“
De início, observo que o Autor notificou extrajudicialmente os Requeridos a respeito de
‘
débitos existentes em razão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmado entre o NOTIFICANTE e os NOTIFICADOS, referentes às parcelas vencidas desde março/2022
’
(id. 142428334).

Tal providência, somada ao ajuizamento da presente demanda, evidencia, em juízo de cognição sumária, a probabilidade de direito da pretensão de resolução do negócio jurídico.

Do exame do conjunto probatório, verifica-se, prima facie, a inadimplência dos compradores, atraindo a incidência das cláusulas resolutivas expressas constantes do contrato (id. 142428330), as quais transcrevo:

‘
DÉCIMA NONA: Ressalvada a hipótese de sobrestamento das prestações prevista na cláusula DÉCIMA SEXTA, no caso de inadimplemento pelos PROMITENTES COMPRADORES, de qualquer das prestações ora ajustadas, por mais de 60 dias, ensejará o vencimento antecipado de todas as parcelas futuras, ficando facultado à PROMITENTE VENDEDORA, em observância aos artigos 474 e 475 do Código Civil Brasileiro, exigir o cumprimento do Contrato ou rescindi-lo de pleno direito
’
.

‘
VIGÉSIMA: Rescindido o contrato, por culpa exclusiva dos PROMITENTES COMPRADORES, será a PROMITENTE VENDEDORA
imediatamente reintegrada na posse do imóvel, e os PROMITENTES COMPRADORES não terão direito à indenização de benfeitorias que eventualmente tenham erigido sobre a terra, as quais ficarão incorporados ao imóvel.
’

Sobre a cláusula resolutiva, estabelece o Código Civil que:
(...).

O fato de constar em lei que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito não implica dizer que ela se dá de forma automática, sendo necessário que o vendedor comunique o comprador a sua intenção de resolver o ajuste.

(...)

Assim, tendo em vista que o contrato de compra e venda consigna expressamente cláusula resolutiva e que o autor interpelou os promissários compradores, tem-se que a conclusão a que se chega é no sentido de que houve a resolução do pacto de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora
ex

re
,
isto é, que decorre do simples decurso do tempo.

Lado outro, diferentemente da tese construída pelos Requeridos, há fortes indícios de que sua posse seja clandestina, uma vez que pelo conjunto probatório produzido, encontram-se inadimplentes.

Nesse contexto, tomando o atual entendimento do STJ (REsp n. 1.789.863/MS, j. 10/08/2021), bem como diante da pretensão de resolução do contrato de compra e venda fundado no inadimplemento dos adquirentes originais, merece deferimento a liminar pleiteada, já que cumpridos os pressupostos do art. 300 do CPC.

Isso porque, pelo menos nesta fase do procedimento, parece claro que (i) há o inadimplemento dos promissários compradores e que (
ii
) existe cláusula resolutiva expressa no contrato, e que o autor os notificou de sua intenção de resolver o pacto.

Diante do exposto, DEFIRO o pedido liminar de reintegração de posse, forte nos artigos 560 e 462, ambos do Código de Processo Civil, nos termos do pedido vertido na inicial, uma vez que, presente os requisitos legais, para fins de:

a) DETERMINAR a expedição de mandado de reintegração de posse em favor da parte Autora, garantindo-lhe, portanto, o direito ao livre exercício da posse
do imóvel disposto na exordial, de modo que
intime-se
a parte Requerida para desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 dias;

b) DETERMINAR a cominação de multa diária no valor de R$ 1.000,00, limitados em R$ 50.000,00, caso seja transgredido o preceito desta e enquanto perdurar, sem prejuízo da manutenção ou reintegração de posse.

Considerando eventual resistência por parte da Requerida, defiro desde logo o reforço policial para cumprimento desta decisão, devendo o ofício requisitório ser expedido para que a autoridade policial cumpra com ponderação a liminar e se utilize da força física somente em caso de extrema necessidade para o exercício dos seus trabalhos.
”

Em primeiro lugar, no que se refere à arguição de nulidade da decisão agravada por violação ao princípio da não surpresa, leitura do processo de origem

mostra que,
logo após o pedido incidental formulado pela
autora/
agravada, acompanhado dos novos documentos relativos às
alegadas
infrações ambientais, os réus/agravantes manifestaram-se
nos autos
, combatendo especificamente o teor do referido petitório autoral (cf. Id. nº
182616018
dos autos de origem),
além disso, conforme o histórico acima traçado,
a ativa e regular participação dos réus no
RAI 1006411-88.2025.8.11.0000
conduz à conclusão de que tiveram inequívoca ciência dos “novos documentos”,
daí porque
não há falar em
“decisão surpresa”,
muito menos em nulidade da decisão agravada por prejuízo e cerceamento de defesa.

Segundo, no que atinte à tese de nulidade da
decisão

à falta
d
e

fundamentação
decisória
adequada e suficiente
, reafirmo a ponderação
que fiz na decisão inicial de que,
tendo em vista que a concessão da tutela restou motivada
por conclusão favorável à presença da
probabilidade do direito invocado pela autora, eventual desfoque
ou lacuna
da fundamentação exposta pelo MM. Juiz de origem
aparentemente
encerra hi
pótese de
error
in
judicando
, e não de
error
in procedendo
a afetar a validade do ato decisório
; em todo caso, a ampla revisão da
questão agora, por força da abrangente devolução da matéria a esta 2ª Instância, é
remédio hábil a
sanar eventual defeito/vício processual.

Terceiro,
a respeito
da alegada nulidade da decisão agravada por violação à coisa julgada formal, uma vez que o pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravada já havia sido objeto de decisão anterior nos autos,
anoto que, diante da natureza provisória e precária própria ao instituto,
n
ão se pode falar em
p
reclusão
pro
judicato
em relação

à concessão ou revogação da tutela de urgência, nem em impossibilidade de revistar a
s questões inerentes
aos requisitos
legais
necessários à concessão da

medida
, afinal, trata-se de pedido que pode ser formulado pela parte a qualquer tempo, sendo que a existência de decisão anterior a respeito do tema não impede o
posterior
reexame do cabimento da medida quando sobrevier fatos/elementos novos capazes de alterar a conclusão antes estabelecida pelo Juízo, porquanto não
representa
tivo de pronunciamento definitivo,
mas
sim
, como dito,

precário e
provisório
.

Então, de uma perspectiva técnico-processual,
considerando que o pedido
(
incidental
)
de tutela de urgência formulado pela autora/agravada
está fundado em fatos novos capazes de demonstrar a superveniente mudança do quadro inicialmente constituído nos autos,
o indeferimento do pedido de antecipação dos efeitos da tutela
inaudita altera
pars
,
ainda que

confirmado
em grau recursal, não
constitui motivo
idôneo a
obstar o c
onhecimento d
o
pedido incidental
objetivando a mesma providência (no caso dos autos, reintegração da posse), nem
a
condicionar ou vincular a análise do julgador ao que foi decidido anteriormente,
até porque,
apesar de não haver falar em coisa julgada
na presente hipótese
,
sempre é válido lembrar
que
os motivos e os fundamentos
, por mais importantes que sejam para determinar o alcance do decidido, não fazem coisa julgada (CPC, art. 504, I), ou seja, eles não se revestem, mesmo com o trânsito em julgado da decisão definitiva, dos predicados da imutabilidade e/ou
indiscutibilidade
.

Além do mais, s
ob
enfoque diverso
,
sequer é justo dizer que as razões expostas na decisão agravada afrontam ou conflitam com os fundamentos decisórios adotados no julgamento do RAI nº
1014368-77.2024
,
porque,
embora a prudência e a cautela,
cujo peso foi
sobrelevado pelo momento processual em que se deu a análise
da questão (isto é, decisão inicial acerca da antecipação dos efeitos da tutela
inaudita altera
pars
),
tenha levado
esta

Câmara
Julgadora
a
decidir

pelo indeferimento do pedido liminar de reintegração de posse,
a conclusão alcançada naquela ocasião
já
se mostrou favorável à
presença de elementos
fático-
probatórios contundentes
acerca da
probabilidade do direito da autora, notadamente no que se refere
ao descumprimento
d
as obrigações
contrat
uais, nos termos em que definido no pacto,
por parte dos réus,
sendo que o fiel da balança naquele julgado realmente foi a
constatação de que inexistia situação urgente ou
indício
de risco de dano
atual e
iminente a justificar e autorizar a antecipação da tutela antes da regular formação do processo, com a prévia oitiva da parte contrária por meio da contestação, circunstância esta que, no entanto, não mais subsiste
nos autos
,
pois
, de um lado,
já finalizada a fase postulatória,
onde
foi garantido o exercício do contraditório e ampla defesa aos réus,
e, por outro lado,

o
alegado
perigo/risco
de dano encontrou base mais sólida
onde
se assentar,
cons
ubstanciada
na

prova
da

superveniência de
autuações ambientais de natureza grave
relacionadas aos imóveis em litígio,
que,
inclusive
, resultou

n
o ajuizamento da ACP nº
1000946-35.2025.8.11.0021
,
o que
, a meu ver,
alter
ou
sensivelmente o quadro
inicialmente e
xaminado, consistindo em
aspecto inédito
e
juridicamente
relevante a respeito d
o “risco de dano” e “perigo de demora”,
e que, em cotejo com os demais
elementos fático-probatórios, mostra-se
suficiente
a
justificar a revisão do quadro decisório
a fim de deferir a
tutela de urgência de reintegração na posse
em favor da autora/agravada.

Como já
bem pontuado na decisão agravada,
a atual orientação da jurisprudência do STJ é a de que, “em se tratando de contratos de compra e
venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 21/11/2023,
DJe
de 23/11/2023), ou seja, “inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente”, até porque “impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que
refoge
o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa” (STJ - Quarta Turma - REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco
Buzzi
, julgado em 10/8/2021,
DJe
de 4/10/2021), restando, portanto, superada a posição anteriormente predominante de que, em prestigio ao princípio da boa-fé objetiva, para que se pudesse cogitar a reintegração na posse do imóvel, ainda que existente cláusula resolutória expressa, seria imprescindível a prévia manifestação judicial acerca da rescisão do negócio jurídico.

A propósito:

EMENTA: COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. VIABILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. MULTA. ARTIGO 1.021, § 4º, DO CPC/2015. MERA IMPROCEDÊNCIA. NÃO CABIMENTO. NÃO PROVIDO. 1. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021,
DJe
4/10/2021). 2. O mero não conhecimento ou improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação na multa do artigo 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisada caso a caso. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (
AgInt
no
AREsp
n. 2.386.370/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024,
DJe
de 18/4/2024)

EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA.1. Não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC quando as controvérsias postas nos autos foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada e clara, apenas em sentido contrário ao pretendido pela parte recorrente. 2. Há cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda para o caso de inadimplemento, que autoriza também a imediata restituição da posse do imóvel, segundo asseverado pelas decisões proferidas na instância primeva. 3. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a
purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021,
DJe
04/10/2021). 4. Ausência de decisão extra petita ante a possibilidade de resolução do contrato pela via extrajudicial. 5. Agravo interno não provido. (
AgInt
no REsp n. 1.966.946/MS, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022,
DJe
de 3/5/2022)

EMENTA: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. (...). Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que
refoge
o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só
é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021,
DJe
de 4/10/2021)

No caso,
uma vez que
o
“
Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural
” contém cláusula resolutiva expressa (cf. Id. nº
142428330
dos autos de origem), que
há prova idônea
quanto à
notificação extrajudicial e judicial a respeito d
a mora
contratual e da opção pela resolução do pacto
(cf. Id. nº
142428334
e
142429902

dos autos de origem)
,
e

que
, em cognição sumária,
a partir da análise das

provas documentais que vieram aos autos, não é possível encontrar

efetivo
respaldo probatório

à afirmação de quitação d
as prestações c
ontratua
is vencidas
, sendo que
as justificativas
expostas pelos réus
não sugere
m
a presença de justo motivo para
o não cumprimento das obrigações contratualmente assumidas
no modo e prazo
s
entre eles
ajustados,
inclusive porque é sabido que o credor
não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida
ou de forma diferente da que avençada (CC,
arts
. 313, 314 e 315),
admito
que restou suficientemente demonstrada a probabilidade do direito alegado pela autora.

Reafirmo,
a propósito,
até porque não sobreveio
substancial
alteração do quadro
processual
de
razões
e provas
quanto
a esse ponto
particular
, as considerações
e conclusões
realizadas
no
cotejo das provas dos autos
quando do julgamento do
RAI nº
1014368-77.2024
:

“
O pedido de tutela de urgência, formulado precipuamente para fins de reintegração de posse e indeferido pela r. decisão agravada, se apoia nas assertivas de que restou demonstrado o inadimplemento, de que os promitentes compradores réus foram notificados tanto extrajudicialmente, em 21/07/2022, quanto em Juízo, nos autos do pedido de
‘
Interpelação Judicial
’
(Proc. nº 1002568-23.2023.8.11.0021), acerca do inadimplemento e da resolução do contrato, e na assertiva de que
‘
o contrato possui cláusula resolutiva e prevê peremptoriamente que na hipótese de inadimplemento pelos promitentes compradores, a promitente vendedora deve ser imediatamente reintegrada na posse do imóvel
’
(sic – cf. Id. nº 142428320 - Pág. 11/12 dos autos de origem).

O conjunto probatório indica a falta de pagamento integral da parcela de R$ 3,5 milhões prevista no item
‘
b
’
da Cláusula Décima do Contrato celebrado pelas partes e de cumprimento da obrigação de dação em pagamento ou de
‘
recompra
’
do imóvel, contidas nos
itens
’
c.1
’
e
‘
c.2
’
da mesma cláusula, fato contraposto pelos agravados nas contrarrazões e na peça contestatória.

Como dito pela decisão que acolheu em parte o pedido antecipatório, é bastante relevante a queixa da promitente vendedora autora/agravante sobre a falta de pagamento do preço ajustado, contudo, não é capaz de, por si só, suprir patentemente a demonstração da probabilidade do direito de rescisão do contrato por parte da agravante, motivo pelo qual a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada para fins de reintegração de posse dos imóveis objeto do contrato se mostra inviável neste sentido.

Fosse pouco, o direito da promitente vendedora à rescisão do contrato não decorre automaticamente do simples descumprimento do pacto pelos promitentes compradores; a rescindibilidade é condicionada à existência de inadimplementoinjustificadoda avença, consoante as regras dos
arts
. 396, 475 e 476 do Código Civil.

Citados nos autos da ação de
‘
Interpelação Judicial
’
(Proc. nº 1002568-23.2023.8.11.0021), os promitentes compradores réus/agravados responderam alegando que
‘
jamais existiu qualquer mora dos interpelados
’
, pois
‘
as obrigações foram devidamente pagas, cumpridas e inteiramente quitadas via Escrituras
Públicas de Venda e Compra outorgadas em 13/05/2022, no tocante as glebas descritas nas matrículas
nºs
11.108, 11.375 e 03/06/2022 objeto da matrícula 11.376
’
(sic – cf. Id. nº 132637411 - Pág. 2/8 daqueles autos).

As razões de resistência à interpelação não parecem constituir fato impeditivo, modificativo ou extintivo do alegado direito da promitente vendedora à rescisão do contrato, e não parecem, por si só, conferir ares justificadores ao descumprimento das obrigações contidas nos itens
‘
b
’
e
‘
c
’
da Cláusula Décima do contrato celebrado pelas partes.

Basta constatar, nesse aspecto, que o
‘
Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural
’
foi celebrado para aquisição de posse e domínio dos imóveis objeto das matrículasnº 11.108, 11.109, 11.110, 11.375, 11.376, 11.377 e 11.378 do SRI da Comarca de Água Boa/MT pelo preço total de R$ 47 milhões, e a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 13/05/2022 se refere apenas aos imóveis matriculados sob os nº 11.108 e 11.375, mencionando expressamente, em sua Cláusula Quarta, que
‘
o preço ajustado entre as partes para a compra e venda de que se trata este instrumento, para fins e efeitos fiscais, é a quantia de R$ 9.157.950,93
’
(sic – cf. Id. nº132637429 - Pág. 7 dos autos da
‘
Interpelação Judicial
’
).

Já a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 03/06/2022 se refere apenas ao imóvel objeto da matrícula nº 11.376 e menciona, também em sua Cláusula Quarta, que
‘
o preço ajustado entre as partes para a compra e venda de que se trata este instrumento, para fins e efeitos fiscais, é a quantia de R$ 12.966.475,94
’
(sic – cf. Id. nº132637431 - Pág. 4 dos autos da
‘
Interpelação Judicial
’
).

Ainda que fosse razoável e veraz a alegação dos promitentes compradores de que a promitente vendedora lhes outorgou
‘
plena, geral e irrevogável quitação
’
nas duas Escrituras Públicas de Compra e Venda, não se poderia reputar, somente por esse fundamento, inexistente
‘
fato ou omissão imputável ao devedor
’
(Código Civil, art. 396).
”
(TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – RAI nº 1014368-77.2024.8.11.0000, relator Juiz
de Direito
Convocado Marcio Aparecido Guedes, julgado em 11/02/2025)

Já quanto ao
“
perigo de dano
”
,
ao lado do
prejuízo econômico
inerente

à alegação de
inadimplemento contratual,
que
resulta em
situação

em que a autora nem
recebe a contraprestação
contratual
devida,
nem pode
usar a coisa que lhes pertence, cujo potencial de exploração econômica é inquestionável
, e do lapso considerável de tempo transcorrido desde o acionamento da cláusula resolutiva por inadimplência, não sobrevindo nenhum ato por parte dos litigantes que sinalize a intenção de composição amigável à manutenção do
trato
, tem-se, agora, a notícia de
imposição de
penalidades
administrativas por ilícios ambientais praticados nos imóveis objetos da lide, incluindo embargo de parte da área, que, ao que parece, de tão graves, deu ensejo à propositura de Ação Civil Pública pelo Ministério Público (Proc. nº
1000946-35.2025.8.11.0021
), e, isso, como já dito, especialmente em face da
natureza
propter
rem
das obrigações ambientais (STJ, Súmula nº 632 e Tema Repetitivo nº 1.204)
, quando somado às demais circunstâncias acima delineadas sobre os contornos fáticos da lide, conduz à conclusão da presença do requisito do perigo de dano necessário à concessão da tutela provisória de urgência,
o que, aliás, está alinhado ao posicionamento deste Tribunal de Justiça em situações similares, onde já se decidiu que o “
perigo de dano irreparável ou de difícil reparação é evidente, pois a permanência dos agravantes na posse do imóvel aumenta o dano ambiental, que pode se tornar irreversível, conforme evidenciado pelas multas ambientais e pela Ação Civil Pública em trâmite. A concessão da tutela de urgência está respaldada pelo princípio da precaução, tendo em vista que a atividade dos agravantes está em desacordo com as normas ambientais e sua continuidade causaria danos irreversíveis ao meio ambiente
”
(
TJMT – Q
uarta
Câmara de Direito Privado – RAI
1014351-07.2025.8.11.0000,
Rel. Des.
Rubens
d
e Oliveira Santos Filho,
j
ulgado em 20/08/2025,
p
ublicado no DJE 20/08/2025)
.

No mesmo sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE LIMINAR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
(...).
A concessão de tutela provisória de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme o art. 300 do CPC.

A agravante comprova a existência de contrato de compra e venda de imóvel rural com cláusula resolutiva expressa e inadimplemento por parte dos agravados, o que autoriza a resolução contratual de pleno direito, nos termos do art. 475 do CC. A jurisprudência desta Corte reconhece que, havendo cláusula resolutiva expressa e inadimplemento incontroverso, não se exige a prévia decretação judicial da rescisão para deferir liminarmente a reintegração de posse. A posse injusta dos agravados, que continuam explorando o imóvel mesmo após o inadimplemento, justifica a urgência na concessão da tutela para resguardar o direito da agravante e evitar prejuízos, inclusive ambientais e fiscais.
(...).
(
TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAI
1019690-44.2025.8.11.0000,
Rel. Desª.
Se
rly
Marcondes Alves
,
j
ulgado em 22/08/2025,
p
ublicado no DJE 22/08/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - FORÇA VELHA – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – CONTRATO DE PERMUTA – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL EVIDENCIADA – OCORRÊNCIA DE CRIME AMBIENTAL – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO DEMONSTRADOS - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

A concessão de liminar de reintegração de posse em ação de força velha depende da comprovação da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC
)
.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo, presentes tais
requisitos deve
ser mantida a decisão agravada que deferiu a tutela de urgência.

Embora seja entendimento
consolidado do Superior Tribunal de Justiça quanto à necessidade da prévia rescisão contratual para que seja deferida a reintegração de posse, no presente caso não restou caracterizada a boa-fé do atual possuidor, uma vez que omitiu informações quanto ao desmate ilegal ocorrido na área objeto do contrato de permuta.

No caso em tela restou evidenciada probabilidade do direito da parte agravada diante das próprias alegações apresentadas pelo agravante que confirmam o inadimplemento contratual. Outrossim, é evidente o perigo de dano em face da parte agravada, uma vez que recebeu imóvel que é objeto de Ação Civil Pública ajuizada com base em dano ambiental, sendo que este ônus recairá sob sua responsabilidade caso não desfeita a permuta, em razão da natureza
propter
rem das cobranças a serem efetivadas.

(
TJMT -
Segunda Câmara de Direito Privado
- RAI
1024259-59.2023.8.11.0000,
Rel. Desª.

Maria Helena
Gargaglione
Povoas
,
j
ulgado em 25/04/2024,
p
ublicado no DJE 25/04/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO. INADIMPLENCIA CONTRATUAL CARECTERIZADA. OCORRÊNCIA DE CRIME AMBIENTAL. SITUAÇÕES QUE AUTORIZAM A REINTEGRAÇÃO DE POSSE.AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. PROVAS SUFICIENTES.DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(...).
3. O perigo de dano dos proprietários que ingressaram com a ação de reintegração de posse é evidente, pois, como é sabido as obrigações ambientais possuem natureza “
propter
rem”, ou seja,
a cobrança de eventuais multas podem
ser feitas aos proprietários do imóvel no caso os agravados. Nesse sentido é a súmula 623 do STJ: “As obrigações ambientais possuem natureza
propter
rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.” (Súmula 623, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 12/12/2018,
DJe
17/12/2018).

4. Nos termos do artigo 300 do Novo Código de Processo Civil, a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil
do processo. Na hipótese, a prova dos autos demonstra o preenchimento dos referidos requisitos, notadamente porque ficou caracterizado o inadimplemento contratual do Agravante.

5. Não há necessidade de condicionar a concessão da liminar de reintegração de posse à rescisão do contrato, quando há, inequivocamente, o inadimplemento e o devedor notificado
pratica
o descumprimento de obrigações acessórias, sem qualquer justificativa, sendo absolutamente injusto que o proprietário espere um processo judicial de longos anos para que só então no final, depois de todo um prejuízo, possa efetivar o que tem de direito.
(
TJMT –
Primeira
Câmara de Direito Privado – RAI

1002077-50.2021.8.11.0000
, Rel. Des. João Ferreira Filho, julgado em
10/08/2021
,
publicado no DJE
30/08/2021)

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Custas pelos agravantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2025