Tribunal: TJMT
Processo: 1019661-56.2023.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019661-56.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ALLAN ROBERTO HENRIQUE CRAVEIRO DA LUZ - CPF: 018.788.581-81 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, ajuizada por adquirente de imóvel que alegou impossibilidade financeira de adimplir as parcelas, pleiteando a restituição dos valores pagos, com retenção de 15%. Sentença julgou procedentes os pedidos, rescindindo o contrato e determinando a restituição de 85% dos valores pagos, em parcela única, fixando juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal envolve: (i) a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, diante da existência de cláusula de alienação fiduciária sem registro no Cartório de Registro de Imóveis; e (ii) o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o valor a ser restituído.

III. Razões de decidir

3. A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e, por conseguinte, afasta a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Nessa hipótese, a relação contratual mantém-se no âmbito obrigacional, regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

4. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.987.389/SP) é pacífico no sentido de que, sem o registro da alienação fiduciária, não se aperfeiçoa o direito real de garantia, inexistindo a consolidação da propriedade em nome do credor.

5. O percentual de retenção de 15% sobre as parcelas pagas é compatível com os parâmetros jurisprudenciais (entre 10% e 25%), e reflete razoável compensação pelas despesas administrativas e eventuais prejuízos do vendedor.

6. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, os embargos de declaração opostos na origem fixaram o trânsito em julgado como marco inicial, conforme orientação do Tema 1002/STJ.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a constituição da propriedade fiduciária e a incidência do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997. 2. Em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo legítima a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 421; CDC, arts. 4º, III, 6º, VI e 51, IV; L. nº 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 30.08.2022; STJ, AgInt no AREsp 1.384.313/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 26.03.2019; TJMT, N.U. 1026311-65.2024.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Póvoas, 2ª Câm. Dir. Priv., j. 31.05.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA.
, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4
ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT
, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas (nº.1019661-56.2023.8.11.0002), ajuizada em por
ALLAN ROBERTO HENRIQUE CRAVEIRO DA LUZ
que integrada a decisão dos embargos de declaração (id.304244363),

JULGOU PROCEDENTE os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, e no que tange ao termo inicial dos juros de mora, os quais deverão incidir à razão de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da presente decisão. Condenou, a requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2º CPC/2015).

Em suas razões recursais, a apelante sustenta: a) a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 ao caso, com base na rediscussão do Tema 1095 do STJ, que teria estabelecido a desnecessidade de registro do contrato para sua validade entre as partes; b) a incidência do Tema 1002 do STJ, que determina que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador.

Em contrarrazões, o apelado defende a manutenção integral da sentença, id.304244370.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ALLAN ROBERTO HENRIQUE CRAVEIRO DA LUZ
ajuizou a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas em face de
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA.,
pleiteando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado com a ré/apelante em 01/12/2013, tendo como objeto o Lote nº 22 da Quadra nº 04 do Loteamento Residencial Mirante do Parque, pelo valor de R$ 40.731,10 (quarenta mil, setecentos e trinta e um reais e dez centavos). Alegou impossibilidade financeira de manter o contrato, requerendo a devolução dos valores pagos com retenção de 15% a título de indenização à vendedora.

A ré/apelante, em contestação, sustentou que o contrato celebrado não seria de mera promessa de compra e venda, mas sim de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, razão pela qual o distrato deveria seguir o rito específico previsto nos artigos 26 e 27 da referida lei. Subsidiariamente, requereu a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento do STJ.

O juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, determinando a restituição de 85% do total do valor pago pelo autor, em parcela única, e no que tange ao termo inicial dos juros de mora, deverão incidir à razão de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão. Condenou, a requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85 § 2º CPC/2015).

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso pugnando pelo conhecimento e integral provimento para o fim de que: seja aplicada a Lei de Alienação Fiduciária à decisão que julgou a rescisão do contrato sub judice, considerando a rediscussão do Tema 1095 do STJ; seja fixado o termo inicial para os juros moratórios como a data do trânsito em julgado da sentença (Tema 1002 do STJ) e;

seja a Apelada condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC, em razão da reforma da sentença.

Pois bem. O recurso merece conhecimento, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

A controvérsia recursal cinge-se a dois pontos principais: a) a aplicabilidade ou não da Lei nº 9.514/97 ao contrato firmado entre as partes, considerando a ausência de registro da alienação fiduciária; b) o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos.

A apelante sustenta que, com base na rediscussão do Tema 1095 do STJ, o contrato de alienação fiduciária seria válido entre as partes independentemente de registro, devendo ser observado o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/97 para a resolução contratual.

Contudo, tal argumento não merece prosperar.

É fato incontroverso nos autos que o contrato firmado entre as partes, embora contivesse cláusula de alienação fiduciária, não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme se verifica da matrícula atualizada juntada aos autos.

O art. 23 da Lei nº 9.514/97 é expresso ao estabelecer que:

"Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título."

Trata-se, portanto, de requisito constitutivo da garantia fiduciária, sem o qual não se aperfeiçoa a transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário. Na ausência do registro, o contrato permanece na esfera obrigacional, sem a constituição do direito real de garantia que justificaria a aplicação do procedimento especial de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou em caso análogo:

"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI N. 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 - NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. [...] 4. No regime especial da Lei n. 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei n. 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos." (REsp 1987389/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2022, DJe 01/09/2022)

Quanto ao Tema 1095 do STJ, invocado pela apelante, é importante esclarecer que a tese firmada não autoriza a aplicação do procedimento da Lei nº 9.514/97 em contratos não registrados. A discussão naquele tema refere-se à validade do contrato entre as partes, mas não confere eficácia à cláusula de alienação fiduciária sem o competente registro, requisito constitutivo da garantia.

Ademais, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso já se manifestou sobre a questão:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997
. INCIDÊNCIA DO CDC. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

[...]
3. A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei nº 9.514/1997.

4. A relação jurídica estabelecida atrai a aplicação do CDC, considerando-se a vulnerabilidade do adquirente e o não aperfeiçoamento da garantia fiduciária.

5. Diante da inexistência de posse, uso ou personalização do imóvel, a retenção de 10% revela-se proporcional e suficiente para ressarcir eventuais prejuízos ordinários sofridos pelo vendedor”.
(N.U 1026311-65.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/05/2025, Publicado no DJE 31/05/2025)

Portanto, correta a sentença ao afastar a aplicação da Lei nº 9.514/97 e reconhecer a possibilidade de rescisão judicial do contrato, com a restituição parcial dos valores pagos pelo autor/apelado.

No tocante ao percentual de retenção, embora a apelante tenha mencionado em suas razões recursais a questão do percentual de retenção, não formulou pedido específico para sua modificação, limitando-se a requerer a aplicação da Lei nº 9.514/97 ou, subsidiariamente, a alteração do termo inicial dos juros moratórios.

De qualquer forma, cumpre registrar que o percentual de retenção de 15% fixado na sentença encontra-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.384.313/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019.)

Portanto, não há razão para modificar o percentual de retenção fixado na sentença.

No que tange ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que os embargos de declaração opostos pela apelante já foram acolhidos conforme consta da decisão (id.304244358) para fixar o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com o Tema 1002 do STJ.

Assim, este ponto do recurso já foi atendido na origem, não havendo interesse recursal neste aspecto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida, já modificada pelos embargos de declaração quanto ao termo inicial dos juros de mora.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 2% (dois por cento) totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025