Tribunal: TJMT
Processo: 1024649-66.2024.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024649-66.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Alienação Judicial]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOAO MARCHIONI DE FEO - CPF: 021.392.288-63 (APELANTE), FAUSTO ANDRE DA ROSA MIGUEIS - CPF: 698.600.921-68 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELADO), RICARDO NEGRAO - CPF: 135.943.438-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL SEM ESGOTAMENTO DOS MEIOS
DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR
. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de declaração de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária, sob alegação de intimação por edital sem tentativa de notificação pessoal no imóvel financiado.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão:

(i) saber se o recurso preenche o requisito da dialeticidade, na medida em que impugna adequadamente os fundamentos da sentença;

(
ii
) saber se a intimação por edital, realizada sem tentativa prévia no endereço do imóvel dado em garantia, é válida à luz da Lei nº 9.514/1997;

(
iii
) saber se é devida a restituição dos valores pagos a título de purgação da mora e comissão de leiloeiro, diante da anulação do procedimento de expropriação extrajudicial.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal deve ser rejeitada. O recorrente expôs, com clareza, os motivos pelos quais entende que a sentença deve ser reformada, tendo impugnado os fundamentos adotados pelo juízo de origem, em conformidade com o art. 1.010, II, do CPC.

4. A Lei nº 9.514/1997 exige que a intimação do devedor para purgar a mora seja realizada de forma pessoal, admitindo-se o uso do edital apenas quando o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível
.

4
. A ausência de diligência no imóvel dado em garantia descaracteriza o esgotamento dos meios de localização do devedor, tornando nula a intimação por edital e os atos dela decorrentes.

5
. Reconhecida a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes, é devida a restituição dos valores pagos a título de purgação da mora e comissão
de leiloeiro, sob pena de enriquecimento sem causa do credor fiduciário.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de apelação provido.

Tese de julgamento:

"1. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal deve ser rejeitada quando o recorrente apresenta impugnação específica e fundamentada aos termos da sentença, conforme exigido pelo art. 1.010, II, do CPC.

2. É nula a intimação por edital para purga da mora quando não precedida de tentativa de notificação no imóvel dado em garantia, nos termos do art. 26, § 4º-B, da Lei nº 9.514/1997.

3. A nulidade do procedimento expropriatório impõe a restituição dos valores pagos a título de purgação da mora e comissão de leiloeiro."

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV; CC,
arts
. 389,
p.u
., 406, §1º, 884; CPC, art. 1.010, II; L. 9.514/1997, art. 26, §§3º, 4º e 4º-B.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 19.06.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em
Ação Ordinária de Desconstituição de Ato Jurídico e Cancelamento de Registro de Carta de Adjudicação / Consolidação de Propriedade julgada
improcedente.

O apelante defende a nulidade da intimação
por edital
para purgar a mora,
arguindo que sempre residiu no imóvel financiado, mas não houve tentativa de intimação
naquele endereço.

Pede que esse ato seja declarado nulo e, consequentemente, todos os
subsequentes também.

Pugna pela restituição do montante pago para purgar a mora e pela comissão do leiloeiro.

C
ontrarrazões no Id.
307159435
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O autor
, ora apelante,
ajuizou a demanda relatando que
em 29-05-2012
celebrou contrato de financiamento imobiliário
com o apelado
, no valor de R$ 94.250,00,
em
360 parcelas, para aquisição do imóvel localizado na Rua Montes Claros, nº 83, Jd. Mariana, em Cuiabá-MT. Afirma que efetuou os pagamentos mensais até a centésima vigésima primeira prestação, quando teve dificuldades financeiras e buscou negociar a dívida com o banco réu, sem sucesso.

Relatou
que o banco requerido, de forma irregular, promoveu a consolidação da propriedade do imóvel sem a devida notificação pessoal para purga da mora, realizando intimação por edital indevidamente, uma vez que sempre residiu no imóvel financiado
, mas a tentativa de
notificação
pessoal foi feita em endereço diverso.

Preliminar

O apelado suscita preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade.

Contudo, o apelante expôs os motivos pelos quais entende que a sentença deve ser alterada e impugnou satisfatoriamente os fundamentos nela utilizados, como exige o art. 1.010, II, do CPC.

Rejeito a preliminar.

Mérito

Da validade da intimação para purgar a mora

A Lei n
.
9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece
no
art
.
26,
§
§3º
e 4º
, que a intimação para purga da mora deve ser feita pessoalmente ao devedor
, admitindo-se a intimação por edital apenas em casos
excepcionais, quando
ele
se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível
.

Além disso, no §4º
-B
, do mesmo dispositivo, estabelec
e que será presumido que está em lugar ignorado quando não for localizado no imóvel financiado, ou no endereço que tiver fornecido por último ao credor.

Confira-se:

Art. 26
(...)

§ 3º.
A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos
arts
. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no
art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos).

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3
(três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

(...)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia
.

No caso,
o apelante afirma que sempre
residiu no imóvel financiado,
mas não houve tentativa de
intimá-lo

ali
.

De fato,
esse foi o endereço indicado por ele
na sua declaração de imposto de renda
.

Por outro lado,
conforme se verifica dos documentos juntados aos autos, o Oficial do Registro de Imóveis tentou realizar a intimação pessoal
apenas
no endereço indicado pelo credor fiduciário (Rua N, n
.
104, casa 21, Bairro Distrito Industrial, Cuiabá-MT), tendo certificado que "percorrido a rua o número não foi localizado", sendo o endereço declarado como "ignorado e incerto" (ID nº 158763207).

A
jurisprudência do
STJ
é clara ao estabelecer que a intimação por edital somente é válida quando esgotados todos os meios para localização do devedor
.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.
2 .
O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do
devedor.Precedentes
. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da
mora.Precedentes
. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/06/2023)

No caso dos autos, não
ficou
demonstrado o esgotamento dos meios para localização do devedor, uma vez que não houve tentativa de intimação no imóvel dado em garantia, conforme exige o art. 26, §4º-B, da Lei n
.
9.514/97.

Diante disso,
a intimação por edital realizada é nula, assim como todos os atos subsequentes, incluindo a consolidação da propriedade
e a arrematação em leilão.

Da restituição dos valores pagos pelo apelante

O apelante requer a restituição dos valores pagos a título de purgação da mora (R$ 211.032,32) e comissão de leiloeiro (R$ 10.551,62), totalizando R$ 221.583,94.

O pagamento
foi
realizado
com a
finalidade
de
evitar a perda definitiva do imóvel, diante da iminência do leilão. Posteriormente, com a concessão da tutela recursal que suspendeu os efeitos do leilão e, agora, com o reconhecimento da nulidade de todo o procedimento de consolidação da propriedade, os valores pagos tornaram-se indevidos.

A manutenção
da quantia
em poder do banco configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil
.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso
para d
eclarar a nulidade da intimação para purga
ção
da mora realizada por edital e, consequentemente, de todos os atos subsequentes, determinando o retorno do imóvel à situação do registro anterior;

c
ondenar o apelado à restituição dos valores pagos pelo apelante a título de purgação da mora (R$ 211.032,32) e comissão de leiloeiro (R$ 10.551,62), totalizando R$ 221.583,94,
acrescido
s
de juros
de mora
calculados com base na taxa SELIC, deduzido o IPCA, desde a citação (art. 406, §1º, do CC), e correção monetária exclusivamente pelo IPCA, conforme apurado pelo IBGE, a partir
do desembolso
(art. 389, parágrafo único, do CC)
.

Condeno o apelado a arcar com as despesas processuais e os honorários advocatícios de 1
5
%
sobre o valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2025