Tribunal: TJMT
Processo: 1010459-98.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010459-98.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[KATYA REGINA CURVO GALITZKI - CPF: 362.960.401-30 (APELADO), DIEGO MORAES DA SILVA - CPF: 038.281.341-30 (ADVOGADO), CLAUDIA CRISTINA DE OLIVEIRA - CPF: 804.367.221-00 (APELANTE), NILTON LUIS FERREIRA DA SILVA - CPF: 987.048.341-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento, julgou procedentes os pedidos do locador e improcedente a reconvenção da locatária. A decisão recorrida afastou a alegação de problemas no imóvel como justificativa para o inadimplemento e aplicou a cláusula de renúncia a benfeitorias. A apelante requer a anulação da sentença por cerceamento de defesa, para produzir provas sobre os fatos alegados.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se o julgamento antecipado da lide, que impediu a produção de prova pericial e oral tempestivamente requerida, configurou cerceamento de defesa, notadamente para comprovar: (i) a comunicação ao locador sobre a necessidade de reparos urgentes no imóvel; e (ii) a natureza das benfeitorias realizadas para eventual compensação ou ressarcimento.

III. Razões de decidir:

3. Ocorre cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado impede a parte de produzir provas essenciais ao deslinde da controvérsia fática, especialmente quando a sentença fundamenta a procedência do pedido justamente na ausência de comprovação das alegações da parte ré.

4. A alegação de que vícios no imóvel, como infiltrações, demandaram reparos urgentes e justificaram a suspensão dos aluguéis, constitui matéria de fato que depende de dilação probatória, não podendo ser indeferida quando tempestivamente requerida pela parte interessada.

5. Embora a Súmula 335 do STJ valide a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, a instrução probatória é indispensável para aferir se as obras realizadas consistiram em benfeitorias renunciáveis ou em reparos urgentes de responsabilidade do locador, conforme as obrigações previstas na Lei do Inquilinato.

6. A anulação da sentença para reabertura da fase de instrução é medida que se impõe para assegurar o contraditório e a ampla defesa, direitos garantidos constitucionalmente, sendo prematuro o julgamento sem o esgotamento das provas pertinentes.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso provido para anular a sentença.

Tese de julgamento:
“1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide que indefere a produção de provas requeridas pela locatária para demonstrar a existência de vícios no imóvel e a natureza das obras realizadas, sobretudo quando a sentença se baseia na falta de provas para julgar procedente a ação de despejo e improcedente o pedido reconvencional de indenização.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, art. 355, I; Lei nº 8.245/1991, art. 22.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 335 do STJ; STJ, REsp 1.640.578/RS.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CLAUDIA CRISTINA DE OLIVEIRA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c.c Rescisão Contratual c.c Despejo por Falta de Pagamento, registrada sob o nº
1010459-98.2024.8.11.0041
, ajuizada por
KATYA REGINA CURVO GALITZKI
em desfavor da apelante, que julgou procedentes os pedidos iniciais e improcedente a reconvenção.

A sentença (
ID. 294901385
) reconheceu o inadimplemento da locatária,
CLAUDIA CRISTINA DE OLIVEIRA
, referente aos aluguéis desde janeiro de 2023 e ao IPTU desde 2016. O juízo fundamentou que a alegação de infiltrações no imóvel não justifica a suspensão unilateral dos pagamentos, pois a locatária não comprovou a notificação formal à locadora para realizar os reparos necessários, nem ajuizou ação para rescindir o contrato ou obter autorização para efetuá-los por conta própria. Com base na ausência de prova do pagamento, declarou a rescisão do contrato e condenou a ré ao pagamento dos débitos em atraso. No tocante à reconvenção, julgou-a improcedente ao aplicar a cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, validada pela Súmula 335 do STJ, e afastou o pedido de indenização por fundo de comércio, por entender que o despejo motivado por inadimplência não gera tal direito. Por fim, condenou a ré/reconvinte ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação na ação principal e sobre o valor da reconvenção.

Inconformada, a parte
CLAUDIA CRISTINA DE OLIVEIRA
interpôs recurso de apelação (
ID. 294901390
). Sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o julgamento antecipado da lide a impediu de provar que comunicou a apelada sobre a necessidade de reparos urgentes no imóvel devido a fortes chuvas e que obteve consentimento para a suspensão dos aluguéis e posterior compensação das despesas. Aduz que a produção de provas demonstraria a legitimidade da suspensão dos pagamentos, o que afastaria o inadimplemento. Defende a possibilidade de relativização da cláusula de renúncia à indenização com base no princípio da boa-fé objetiva. Requer, assim, a anulação da sentença para permitir a produção probatória ou, subsidiariamente, a sua reforma para que sejam julgados procedentes os pedidos de compensação pelas benfeitorias e de indenização pelo fundo de comércio.

Nas Contrarrazões (
ID. 294901393
), a parte
KATYA REGINA CURVO GALITZKI
defendeu a manutenção da sentença. Alegou que não há cerceamento de defesa, pois o juiz pode julgar antecipadamente a lide quando a documentação existente for suficiente, e que a apelante não indicou elementos concretos que justificassem a produção de outras provas. Afirma que o inadimplemento contratual da apelante é incontroverso e injustificado, pois a eventual existência de infiltrações não a desobrigaria do pagamento dos aluguéis, cabendo-lhe buscar a rescisão ou compensação judicialmente, o que não ocorreu. Postula pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que a parte recorrente busca a reforma da sentença que julgou procedente a ação de despejo por inadimplemento contratual cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, bem como improcedente a reconvenção que pleiteava indenização por benfeitorias e fundo de comércio.

Alega a parte Apelante que houve cerceamento de defesa na medida em que o magistrado não lhe permitiu provar que comunicou à locadora sobre problemas de infiltração no imóvel, que tais problemas justificaram a suspensão do pagamento dos aluguéis, que realizou benfeitorias necessárias e que teve prejuízos decorrentes da perda do fundo de comércio.

Já a parte Apelada defende que não houve cerceamento de defesa, pois os elementos constantes dos autos eram suficientes para o julgamento antecipado da lide, sustentando que a sentença foi correta ao reconhecer o inadimplemento injustificado e ao aplicar a cláusula contratual de renúncia às benfeitorias.

Pois bem. O recurso comporta acolhimento.

A análise detida dos autos revela que efetivamente ocorreu cerceamento de defesa, devendo a sentença ser anulada para permitir a adequada instrução probatória. Inicialmente, cumpre destacar que o direito à ampla defesa e ao contraditório constitui garantia fundamental inscrita no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal, assegurando às partes o direito de demonstrar suas alegações por meio da produção das provas pertinentes e adequadas. O julgamento antecipado da lide, embora seja medida de economia processual prevista no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, somente se justifica quando a questão controvertida for exclusivamente de direito ou quando desnecessária a produção de outras provas para o convencimento do magistrado.

No caso em exame, verifica-se que a parte apelante, por meio da manifestação de ID. 294901383, requereu expressamente a produção de provas específicas e pertinentes para a defesa dos seus direitos, quais sejam: "
(01) – depoimento pessoal da autora, sob pena de confissão, a fim de que relate a forma de contração e permissão reforma do imóvel pela ré, comunicação da ré para a autora sobre as condições do imóvel e sua entrega, antes da propositura da demanda. (02) – prova pericial judicial a fim de comprovar as benfeitorias realizadas no imóvel pela ré e seu valor respectivo. (03) - prova pericial judicial a fim de comprovar o valor do ponto comercial desenvolvido pela ré e prejuízo pela sua perda. (04) – prova pericial judicial a fim de comprovar se a infiltração do imóvel ensejaria as reformas e sua necessidade e despesas realizadas.
"

Nesse sentido, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça,
"há cerceamento de defesa quando a parte, embora pugnando pela produção de provas, tem obstado o ato processual e há julgamento contrário ao seu interesse com fundamento na ausência de provas de suas alegações"
(STJ - REsp: 1640578 RS 2016/0309727-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 16/02/2017, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2017). Tal orientação jurisprudencial aplica-se perfeitamente ao caso dos autos, uma vez que a apelante pugnou pela produção de provas específicas, teve obstado o ato processual e houve julgamento contrário ao seu interesse com fundamento justamente na ausência de provas de suas alegações.

Outrossim, a questão fática controvertida nos autos demanda necessariamente dilação probatória para seu adequado esclarecimento. A alegação da apelante de que comunicou à locadora sobre problemas de infiltração no imóvel, de que tais problemas justificaram obras urgentes e a suspensão temporária do pagamento dos aluguéis, bem como de que houve consentimento da proprietária para tais medidas, constitui matéria eminentemente fática que não pode ser resolvida apenas com base na análise documental.

A sentença vergastada reconheceu que não há nos autos prova de que a ré tenha comunicado formalmente à autora sobre os problemas de infiltração no imóvel e que ainda que a ré tenha comunicado a autora sobre os problemas de infiltração, tal fato não a eximiria da obrigação de pagar os aluguéis. Entretanto, justamente porque não havia tal prova nos autos é que se fazia necessária a produção probatória requerida pela apelante, especialmente o depoimento pessoal da locadora e a prova pericial para demonstrar as condições do imóvel, a necessidade e urgência das obras realizadas, bem como eventual aquiescência da proprietária quanto à suspensão temporária dos pagamentos.

Isso porque, conforme dispõe o art. 22 da Lei 8.245/1991, é dever do locador “
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina
”, “
garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado
” e, entre outras coisas, “
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
”, de modo que, a meu ver, não se mostra justo exigir do locatário o cumprimento integral do contrato quando o locador deixa de cumprir com as suas obrigações legais.

Sob essa ótica, entendo que ao menos a oitiva de testemunhas se mostra pertinente e adequada para compreender a realidade fática debatida, principalmente quanto ao efetivo conhecimento, pela proprietária, da data da desocupação, bem como sobre os fatores determinantes que levaram à desocupação e inadimplemento. A produção de prova pericial também se afigura relevante para demonstrar as condições do imóvel à época dos alegados problemas de infiltração, o valor das benfeitorias efetivamente realizadas pela locatária e sua classificação quanto à natureza (necessárias, úteis ou voluptuárias), elementos esses fundamentais para o julgamento tanto da ação principal quanto da reconvenção.

Nesse diapasão, embora seja válida a cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, consoante estabelece a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça (
"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção"
), tal questão também demanda adequada instrução probatória para verificar se as obras realizadas efetivamente se enquadram como benfeitorias ou se constituem reparos urgentes necessários para manter a funcionalidade do imóvel, hipótese em que poderia haver direito à compensação ou ressarcimento, especialmente se demonstrado o consentimento da locadora ou a sua injusta omissão.

Por conseguinte, o indeferimento da produção probatória requerida pela apelante caracterizou efetivo cerceamento de defesa, violando os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. O julgamento antecipado da lide em tais circunstâncias revelou-se prematuro e inadequado, prejudicando o direito da parte de demonstrar suas alegações por meio das provas pertinentes. Impõe-se, portanto, a anulação da sentença para que seja oportunizada à apelante a devida instrução probatória, permitindo-se o esclarecimento das questões fáticas controvertidas mediante a produção das provas requeridas.

Por derradeiro, consigno que a anulação da sentença não implica prejulgamento sobre o mérito da controvérsia, devendo as questões de fundo ser examinadas pelo juízo de origem após a devida instrução probatória, observando-se os princípios do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal.

Ante todo exposto,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
para anular a sentença proferida nos autos, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para que seja procedida a devida instrução probatória, com a produção das provas requeridas pela apelante que se mostrarem pertinentes e adequadas, devendo nova sentença ser proferida após o contraditório.

Ao caso não se aplica o disposto no artigo 85, caput e §§ 1º, 2º e 11, do CPC, porque, conforme entendimento do STJ,
"Não são cabíveis honorários recursais na hipótese de recurso que anula a sentença"
(AgInt no AREsp: 1418198 SP 2018/0337486-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/07/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2019).

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025