Tribunal: TJMT
Processo: 1000755-57.2020.8.11.0023
Relator(a): MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão julgador: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-04-29
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1000755-57.2020.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeitos, Rescisão]
Relator:
Des(a).
MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE PEIXOTO DE AZEVEDO 03.238.631/0001-31 (APELANTE), MUNICIPIO DE PEIXOTO DE AZEVEDO - CNPJ: 03.238.631/0001-31 (APELANTE), NIUCEIA MARIA CORREA - CPF: 690.920.870-68 (ADVOGADO), IVANETE FERREIRA DE SOUZA DA SILVA - CPF: 452.001.141-87 (APELADO), ARLON DE SOUZA PORTO - CPF: 621.910.391-20 (ADVOGADO), DANIEL OLIVEIRA COSTA - CPF: 021.372.201-13 (ASSISTENTE), LEUDINAR DOS ANJOS SILVA - CPF: 888.819.541-68 (ASSISTENTE), DAMIÃO LÓPES GONÇALVES (ASSISTENTE), SALESIO WRONSKI - CPF: 213.111.969-00 (ASSISTENTE), ROSIMAR FERNANDES PEREIRA - CPF: 395.396.873-49 (ASSISTENTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE PROVERAM O RECURSO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,1ª VOGAL EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO E 2º VOGAL EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTREGA DE IMÓVEL LOCADO. RECUSA INDEVIDA DA LOCADORA EM RECEBER AS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE PROVA DOS DANOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA RETIFICADA.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação cível interposto pelo Município de Peixoto de Azevedo contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com pedido de danos materiais e lucros cessantes, condenando-o ao pagamento de aluguéis vencidos e indenização por danos materiais.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se houve descumprimento contratual por parte do Município quanto à reforma e devolução do imóvel; (ii) analisar a validade da recusa da locadora em receber as chaves; e (iii) aferir a existência de prova idônea dos alegados danos materiais.

III. Razões de decidir
3. Os documentos demonstram que o Município promoveu a desocupação do imóvel e realizou reforma no bem antes de devolver as chaves, ainda que fora do prazo contratual.
4. Os valores referentes a aluguéis foram pagos até a data de desocupação, e a recusa da locadora em receber as chaves não encontra justificativa razoável, devendo responder por eventual mora.
5. A ausência de laudo de vistoria inicial e o lapso temporal entre a saída do ente público e a realização da vistoria final inviabilizam a comprovação do nexo causal entre os alegados danos e a conduta da Administração Pública.
6. Não se desincumbiu a autora do ônus probatório que lhe cabia (CPC, art. 373, I), restando improcedente o pedido de indenização.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: "A ausência de vistoria inicial e a realização tardia da vistoria final, somadas à recusa injustificada da locadora em receber as chaves, afastam a responsabilidade do locatário pelos danos alegados, impondo a improcedência dos pedidos formulados."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I; 85, §3º, I.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Ap 0007224-78.2015.8.11.0002, Rel. Des. Helena Maria Bezerra Ramos, j. 07/12/2020; TJMG, AC 10024082473984001, Rel. Des. Antônio Bispo, j. 29/04/2021.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto pelo Município de Peixoto de Azevedo, em face da r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara da Comarca de Peixoto de Azevedo, que nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Pedido de Danos Materiais e Lucros Cessantes e Penhora de Bens e Valores nº 1000755-57.2020.8.11.0023 julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarando resolvido o contrato de locação, bem como, condenando o apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, no valor total de R$ 46.465,12 (quarenta e seis mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais e doze centavos), corrigido monetariamente, e ao pagamento dos danos materiais, cujos valores serão apurados em liquidação de sentença.

Ainda, condenou o Município ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §3º, I, do CPC (id. nº 269271316, págs. 01/05).

Inconformado, o Município de Peixoto de Azevedo interpôs recurso de apelação cível, alegando que a sentença merece ser reformada.

Afirma que não houve a realização de laudo de vistoria inicial do imóvel locado, obrigação esta imposta pela lei ao locador, sendo, contudo, tal documento essencial para especificar as condições nas quais o imóvel deveria ser entregue pelo locatário.

Aduz que a ausência de laudos de vistoria inicial e final, impossibilita averiguar se as avarias alegadas ocorreram em razão do uso indevido do bem, ou por decorrência da ação inexorável do tempo.

Sustenta que não ficou demonstrado o nexo de causalidade necessário à configuração da responsabilidade civil, bem como, não restou comprovado o dano suportado pela apelada.

Verbera que houve cobrança indevida de aluguéis, posto que os valores pleiteados na inicial se referem ao período posterior à reforma do imóvel, durante o qual a apelada se recusava, injustificadamente, a receber as chaves do imóvel.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso interposto, nos termos das razões apresentadas (id. nº 269271321, págs. 01/17).

Devidamente intimada, Ivanete Ferreira de Souza da Silva apresentou contrarrazões rechaçando os argumentos lançados pelo apelante, requerendo, ao final, o desprovimento do recurso interposto (id. n° 269271326, págs. 01/04).

A Procuradoria Geral de Justiça deixou de manifestar-se aduzindo a ausência de interesse público no caso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE PEIXOTO DE AZEVEDO/MT contra a sentença (id. 269271316) que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por IVANETE FERREIRA DE SOUZA DA SILVA na ação de resolução contratual c/c pedido de danos materiais, lucros cessantes e penhora de bens e valores.

A autora narrou ser legítima proprietária de um imóvel situado em Peixoto de Azevedo/MT, o qual foi locado ao Município em 2009 para funcionamento do CAPS. Em 2018 o imóvel foi desocupado, mas o Município não realizou as reformas previstas no contrato, nem devolveu as chaves, deixando também de pagar os aluguéis subsequentes à desocupação.

Aduz que após frustradas tentativas de resolução administrativa e judicial, a autora ajuizou a presente ação pleiteando, em síntese, a resolução do contrato, o pagamento de aluguéis atrasados, danos materiais, lucros cessantes e a penhora dos valores devidos.

O juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar resolvido o contrato; b) condenar o réu ao pagamento de R$ 46.465,12 de aluguéis atrasados; c) indeferir a penhora de valores e o pedido de lucros cessantes; d) condenar ao pagamento de danos materiais, a serem apurados em liquidação.

Inconformado, o município recorre buscando a reforma da sentença.

Pois bem.

Ao contrário do entendimento consignado na r. sentença objurgada, os elementos constantes nos autos demonstram o cumprimento substancial das obrigações contratuais por parte do ente público municipal.

Isso porque, o Município desocupou o imóvel em março de 2018; em 07 de junho de 2018, a Secretaria de Saúde encaminhou um pedido de dispensa de licitação para que fosse contratada uma empresa para fazer a devida reforma; os serviços foram finalizados em meados de agosto do referido ano; não obstante, em razão da mora, reconhecida pelo Ente público, este pagou os aluguéis até dezembro de 2018, mesmo não usufruindo do bem.

Os valores reclamados a título de aluguéis na primeira instância dizem respeito ao período posterior à realização da reforma e aos pagamentos efetuados pela Fazenda Pública. Toda a controvérsia surgiu porque a parte apelada se negava a receber as chaves do imóvel, sob a alegação de que a reforma realizada não atendia às suas expectativas.

verifica-se que, em que pese não tenha ficado do agrado da apelada, o Município efetuou algumas reformas no imóvel locado, antes de entregá-lo, conforme demonstram os documentos de id. 269271296, que atestam os gastos com mão de obra e materiais para os reparos, sendo que o descontentamento com a reforma realizada pelo ente municipal, não justifica a negativa da locadora em receber as chaves do imóvel, na medida que eventual prejuízo poderia ter sido discutido em ação própria.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ENTREGA DAS CHAVES - RECUSA INDEVIDA - RECONHECIMENTO - OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE EFETUAR REPARAÇÕES NO IMÓVEL - RESTITUIÇÃO NO MESMO ESTADO EM QUE RECEBEU. Ante a indevida recusa no recebimento das chaves, a locadora não tem o direito de cobrar os aluguéis e encargos referentes ao período posterior à aludida recusa. A locadora, finda a locação, tem o direito de exigir a reparação de eventuais danos causados no imóvel, mediante ação própria, mas não de recusar o recebimento das chaves. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

(TJ-MG - AC: 10024082473984001 Belo Horizonte, Relator.: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 29/04/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)

Além disso, é certo que o contrato de locação firmado entre as partes previa que o imóvel estava sendo entregue pelo locador ao locatário em perfeitas condições de uso e que ao findar o contrato este deveria ser entregue reformado, conforme recebeu, ficando afastado naquele momento a confecção de laudo inicial, no entanto, deve se reconhecer que o laudo final juntado pela requerente, que alega a ausência de manutenção do imóvel, fora confeccionado em 30 de dezembro de 2019, após mais de um ano da “desocupação” do imóvel.

Assim, não é possível a utilização do laudo de vistoria final como documento hábil de comprovação, no que se refere as avarias do imóvel, já que houve vários meses entre a desocupação do imóvel pelo apelante, e a realização da vistoria reconhecida pelo laudo anexo a inicial.

Senão, vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INSURGÊNCIA RECURSAL APENAS QUANTO A CONDENAÇÃO EM REPARAR O IMÓVEL - AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL – AUTO DE VISTORIA E CONSTATAÇÃO ELABORADO OITO MESES APÓS A ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO - AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL À ÉPOCA DA OCUPAÇÃO – RECURSO PROVIMENTO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. De acordo com as cláusulas contratuais, o locador ficou obrigado a entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de conservação e uso, responsabilizando-se pela garantia da estrutura física do imóvel, bem como que o locatário ficou responsável pela conservação do imóvel, comprometendo-se a devolvê-lo em idêntico estado de conservação e limpeza, toleradas as deteriorações decorrentes do uso normal.

2. Ocorre que, em que pese a referida menção à manutenção e entrega, não foi realizada a vistoria inicial no imóvel (não existe ou não foi juntada aos autos), tampouco a final, que deveria ser realizada na presença do locatário e, no momento da entrega das chaves, sendo que o laudo elaborado nos autos, muito embora confeccionado por Oficial de Justiça, que possui fé pública, foi realizado somente 8 (oito) meses após a entrega das chaves em juízo.

3. Desta forma, não logrando o Autor/Apelado êxito em provar a origem dos efetivos danos que alega, ou seja, se foram ocasionados durante a locação, não há como condenar o locatário ao ressarcimento dos reparos no imóvel, eis que os danos podem ter ocorrido nesses meses em que as chaves estavam depositadas nos autos.

(N.U 0007224-78.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 07/12/2020, Publicado no DJE 17/12/2020)

Portanto, não restou devidamente demonstrado o prejuízo alegado pela apelada, tampouco sua ligação direta com uma ação ou omissão atribuível ao Ente Público
, sendo que o ônus comprobatório era incumbido ao autor, conforme previsto no art. 373, I, do CPC.

Em face de todo o exposto, DOU PROVIMENTO ao presente recurso de apelação para reformar integralmente a sentença vergastada, julgando improcedentes todos os pedidos formulados pela autora na presente demanda.

Por conseguinte, inverto o ônus sucumbencial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2025