Tribunal: TJMT
Processo: 1036362-27.2025.8.11.0001
Relator(a): EDSON DIAS REIS
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1036362-27.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Acidente de Trânsito]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE]

Parte(s):

[PAULO CESAR SEMEDO FERNANDES - CPF: 167.945.241-04 (RECORRENTE), FABIO SCHNEIDER - CPF: 569.193.101-63 (ADVOGADO), EDSON LUIZ TORTOLA - CPF: 387.794.809-00 (ADVOGADO), PAULO FERNANDO SCHNEIDER - CPF: 525.284.720-72 (ADVOGADO), MARIA DUARTE COELHO ALECRIM - CPF: 468.995.531-04 (RECORRIDO), ISABELLY FURTUNATO - CPF: 052.938.109-52 (ADVOGADO), JOEDNA DOS SANTOS SILVA - CPF: 666.724.901-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCERRAMENTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AUSÊNCIA DE VISTORIA FINAL. ALUGUEL PROPORCIONAL E DESPESAS DE REPARO. ÔNUS DA PROVA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA PARA CONDENAÇÃO EM IPTU. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso Inominado interposto contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de aluguéis, encargos locatícios e despesas de reparos, ajuizada pelo espólio do locador contra ex-locatária de imóvel residencial.

O recorrente alega que a entrega das chaves foi irregular e sem vistoria, com posterior desocupação do imóvel em 15/04/2025, que permaneceu indisponível até 14/05/2025 em razão da necessidade de reparos, pleiteando cobrança de aluguel integral e proporcional, além de encargos (pintura, condomínio, IPTU e reparos hidráulicos).

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão:

(i) definir se houve inadimplemento de aluguel referente ao período de 20/03/2025 a 20/04/2025;

(ii) estabelecer se há responsabilidade da locatária pelo pagamento proporcional de aluguel entre 21/04/2025 e 14/05/2025, em razão da indisponibilidade do imóvel;

(iii) verificar se são exigíveis as despesas com tinta, mão de obra e reparos hidráulicos;

(iv) avaliar a exigibilidade da taxa condominial;

(v) apurar a responsabilidade da locatária quanto ao pagamento do IPTU dos meses de março e abril de 2025.

III. Razões de decidir

O contrato previa pagamento antecipado de aluguel, e o comprovante de 19/03/2025 comprova quitação referente ao período até 20/04/2025. Ausente prova de compensação por dívida anterior, presume-se quitado o mês subsequente.

A cláusula de exigência de vistoria final foi revogada por aditivo contratual, tornando desnecessária a formalização da entrega. A comprovação da mudança e ausência de laudo de entrega afastam a alegação de mora da locatária.

As notas fiscais e recibos apresentados não demonstram nexo de causalidade entre as despesas com pintura e reparos e qualquer conduta imputável à locatária, diante da ausência de vistoria de entrada e saída.

A cláusula contratual estipulava que a taxa condominial estava incluída no valor do aluguel, já comprovadamente quitado.

Em relação ao IPTU, o contrato impõe expressamente a responsabilidade ao locatário. Embora ausente comprovação de envio dos boletos pelo locador, a obrigação contratual subsiste. Diante da ausência de comprovação de pagamento pela locatária, é devido o valor pleiteado.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e condenar a recorrida ao pagamento de R$ 303,22, a título de IPTU dos meses de março e abril/2025, com atualização monetária pelo IPCA-E desde o vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Mantida a improcedência dos demais pedidos.

Tese de julgamento:

"1. A cláusula contratual que prevê pagamento antecipado de aluguel gera presunção de quitação do mês subsequente quando comprovado o pagamento na data acordada.

2. A dispensa contratual de vistoria final inviabiliza a cobrança de encargos ou aluguel proporcional por suposta mora na entrega do imóvel.

3. A ausência de laudo de vistoria de entrada e saída e a falta de correlação entre despesas e conduta da locatária impedem o ressarcimento por pintura e reparos.

4. É indevida a cobrança da taxa condominial quando seu valor está incluído no aluguel pago.

5. A cláusula contratual que impõe ao locatário o pagamento do IPTU é suficiente para reconhecer a obrigação, ainda que ausente o carnê ou a comprovação do repasse do boleto."

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 373, I; CC/2002, arts. 421, 422 e 567; L. 8.245/1991, art. 23, III; L. 9.099/1995, arts. 2º e 55.

Jurisprudência relevante citada:

TJMT, Recurso Inominado nº 1032959-78.2024.8.11.0003, Rel. Juíza Eulice Jaqueline da C. S. Cherulli, j. 07.08.2025.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

VOTO RELATOR

Colendos Pares,

Trata-se de recurso inominado interposto por
ESPÓLIO DE PAULO CESAR SEMEDO FERNANDES
contra sentença proferida pelo 4º Juizado Especial Cível de Cuiabá, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada em face de
MARIA DUARTE COELHO ALECRIM
.

O processo teve origem em ação de cobrança na qual o recorrente alegou que a recorrida, após celebrar contrato de locação residencial com vigência até 20/04/2025, desocupou o imóvel em 15/04/2025, entregando as chaves de forma irregular, sem realizar a devida limpeza e pintura.

Sustentou que o imóvel permaneceu indisponível para nova locação até 14/05/2025, período em que foram realizados reparos e pintura. Pleiteou o pagamento de aluguel do período de 20/03/2025 a 20/04/2025 (R$ 2.700,00), aluguel proporcional do período de 21/04/2025 a 14/05/2025 (R$ 2.160,00), despesas com tinta (R$ 410,00), mão de obra do pintor (R$ 1.200,00), IPTU de março e abril/2025 (R$ 303,22), taxa condominial (R$ 676,16) e reparos hidráulicos (R$ 313,80).

Em suas razões recursais, sustenta o recorrente que: a) houve inversão indevida do ônus da prova, pois cabia à recorrida comprovar a entrega formal das chaves e o estado do imóvel; b) a sentença violou a cláusula 12.3 do contrato, que previa a entrega do imóvel mediante vistoria final; c) a recorrida não comprovou o pagamento do aluguel de março/2025; d) o pagamento antecipado alegado pela recorrida foi utilizado para quitar o último mês do contrato anterior; e) a recorrida não comprovou ter devolvido o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, com pintura nova; f) o imóvel permaneceu indisponível para nova locação até 14/05/2025.

Em contrarrazões, a recorrida defende a manutenção da sentença, argumentando que: a) o pagamento do aluguel era feito de forma antecipada, conforme cláusula contratual; b) o pagamento realizado em 19/03/2025 garantia sua permanência no imóvel até 20/04/2025; c) a desocupação ocorreu dentro do prazo contratual; d) não há prova da necessidade dos reparos cobrados; e) o recorrente não comprovou o pagamento do IPTU.

É o relatório.

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.

A controvérsia central consiste em definir se a recorrida é devedora dos valores cobrados pelo recorrente, relativos a aluguéis, encargos e reparos no imóvel locado
.

No sistema dos Juizados Especiais, vigora o princípio da simplicidade e informalidade (art. 2º da Lei nº 9.099/95), sendo dever da parte instruir a petição inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação, conforme determina o art. 320 do CPC.

Do aluguel de 20/03/2025 a 20/04/2025.

Analisando os autos, verifico que o contrato de locação celebrado entre as partes (ID 195487885) previa, em sua cláusula 4.5, que "
o pagamento do aluguel será mês antecipado e deverá ser feito todo dia 20 (vinte) de cada mês diretamente ao LOCADOR
".

Esta cláusula estabelece claramente o sistema de pagamento antecipado, ou seja, paga-se no dia 20 para utilizar o imóvel no mês seguinte.

A recorrida, em contrapartida, apresentou os seguintes comprovantes de pagamento em sede de contestação:

Referência

Data de Pagamento

ID.

jan/23

16/01/2023

314407356 e 314407371

fev/23

16/02/2023

314407357 e 314407372

mar/23

15/03/2023

314407358 e 314407373

abr/23

11/04/2023

314407359 e 314407374

mai/23

10/05/2023

314407360 e 314407375

dez/24

23/12/2024

314407361 e 314407376

jan/25

24/01/2025

314407362 e 314407377

jan/25

28/01/2025

314407363 e 314407378

mar/25

19/03/2025

314407364 e 314407364

Taxa de mudança

14/04/2025

314407366 e 314407381

O comprovante de pagamento juntado pela recorrida (ID’s. 314407364 e 314407364) demonstra que em 19/03/2025 foi realizado o pagamento de R$ 2.700,00 ao recorrente.

Considerando a sistemática contratual de pagamento antecipado, este valor garantia o direito de uso do imóvel até 20/04/2025.

Ademais, a alegação de que houve compensação por outro período — de 20/12/2024 a 20/01/2025 — não se sustenta, visto que a recorrida acostou o comprovante de pagamento referente à respectiva ocasião.

O ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, sobretudo em se tratando de relação contratual com obrigações periódicas e rastreáveis.

Inexistindo prova da realocação do pagamento, prevalece a presunção de quitação do aluguel correspondente ao mês subsequente, como expressamente convencionado no instrumento contratual inicial.

Assim, correta a conclusão da sentença ao reconhecer que não há débito referente ao período de 20/03/2025 a 20/04/2025.

Do aluguel proporcional de 21/04/2025 a 14/05/2025.

O recorrente sustenta que a recorrida deve pagar aluguel proporcional pelo período em que o imóvel permaneceu indisponível para nova locação (21/04/2025 a 14/05/2025), em razão da necessidade de reparos e pintura.

Embora o contrato original previsse em sua cláusula 12.3 que "
A entrega do imóvel só se aperfeiçoará de forma expressa e com o “de acordo” do LOCADOR, subordinado à prévia vistoria final de suas instalações
",
verifico que o aditivo contratual celebrado entre as partes (ID. 314405885)
dispensou expressamente a necessidade de vistoria final, notificação prévia ou aviso formal da saída
. Vejamos:

Esta modificação contratual, livremente pactuada entre as partes, simplificou o procedimento de entrega do imóvel, tornando desnecessárias as formalidades inicialmente previstas.

Assim, a alegação do recorrente de que a recorrida descumpriu o contrato ao não realizar a vistoria final não se sustenta, uma vez que
tal exigência foi dispensada pelo aditivo contratual
.

A entrega das chaves e a desocupação do imóvel, comprovadas pela taxa de mudança paga pela recorrida, são suficientes para caracterizar a regular devolução do bem, nos termos do que foi posteriormente acordado entre as partes.

Ademais, não há nos autos prova suficiente de que a indisponibilidade do imóvel para nova locação decorreu de ato imputável à recorrida.

O recorrente juntou notas fiscais e recibos de serviços de pintura e reparos hidráulicos, mas
não apresentou laudo de vistoria final ou qualquer outro elemento que comprovasse o estado do imóvel no momento da devolução
.

Os princípios que regem os Juizados Especiais, notadamente a simplicidade e informalidade, reforçam o entendimento de que as partes podem simplificar procedimentos inicialmente previstos, desde que de comum acordo, como ocorreu no presente caso.

Dessa forma, conclui-se, como bem observado na sentença, que a relação locatícia foi regularmente encerrada em 20/04/2025, inexistindo qualquer fundamento para a cobrança de aluguel proporcional de 21/04 a 14/05/2025.

Despesas com pintura e reparos hidráulicos.

O recorrente pleiteia o ressarcimento de despesas com tinta (R$ 410,00), mão de obra do pintor (R$ 1.200,00) e reparos hidráulicos (R$ 313,80), alegando que a recorrida devolveu o imóvel em condições diversas das contratadas.

Conforme já mencionado, o aditivo contratual dispensou a necessidade de vistoria final, o que dificulta a comprovação do estado do imóvel no momento da devolução. Além disso, o recorrente não apresentou laudo de vistoria final ou qualquer outro documento que comprovasse o estado do imóvel quando da sua devolução.

A mera apresentação de comprovantes de despesas com pintura e reparos, sem a devida correlação com danos causados pela recorrida, não é suficiente para fundamentar a condenação pretendida. Não há como estabelecer nexo causal entre a conduta da recorrida e as despesas realizadas pelo recorrente.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA DE DESPESAS DE REPARO. AUSÊNCIA DE LAUDOS DE VISTORIA E NOTAS FISCAIS. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso Inominado interposto pelo autor contra sentença que julgou improcedente o pedido inicial e procedente o pedido contraposto formulado pela requerida, condenando o autor ao pagamento de R$ 2.010,20 referente a reparos e pintura em imóvel locado. O recorrente sustenta cerceamento de defesa, ausência de prova quanto ao estado do imóvel no inicio da locação e inexistência de documentação que comprove o valor cobrado, requerendo a reforma da sentença e declaração de inexigibilidade do débito protestado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão da ausência de audiência de instrução para produção de prova testemunhal; (ii) estabelecer se a cobrança referente aos supostos reparos no imóvel é legítima, em especial diante da ausência de contrato assinado, laudos de vistoria e comprovação das despesas realizadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser resolvida com base em prova documental, sendo legítima a atuação do juiz na condução da instrução e indeferimento de provas inúteis ou irrelevantes.

4. A cláusula contratual que isenta o locatário da obrigação de pintura do imóvel ao final do contrato, desde que o bem seja devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, encontra respaldo em gravação de áudio juntada pela própria parte recorrida.

5. Incumbe à locadora o ônus de comprovar eventual deterioração do imóvel além do desgaste natural, mediante apresentação de laudos de vistoria técnica de entrada e saída com registros fotográficos, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 e art. 373, II, do CPC.

6. A ausência de laudos e de notas fiscais de materiais e serviços impossibilita a exigência do valor cobrado, não sendo legítimo o protesto do título fundado em tais despesas.

7. A inscrição indevida em cartório, por si só, não gera dano moral presumido, sendo necessária a comprovação de prejuízo concreto, o que não ocorreu no caso, conforme a Conclusão nº 5 da 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do TJMT.

8. Inexistindo prova do dano moral, deve ser mantida a improcedência do pedido indenizatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O juiz pode indeferir produção de prova testemunhal quando os elementos constantes nos autos são suficientes para o julgamento da causa.

2. Cabe ao locador o ônus de provar, mediante laudos de vistoria e documentos idôneos, a deterioração do imóvel além do desgaste natural.

3. A ausência de laudo de vistoria e notas fiscais torna inexigível o débito decorrente de reparos em imóvel locado.

4. A inscrição em cartório sem prova de abalo concreto não gera dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 23, III; CPC, arts. 373, II, e 487, I; Lei nº 9.099/95, art. 55.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC 10000222532178001, Rel. Des. Marco Aurélio Ferrara Marcolino, j. 26.01.2023; TJMT, Recurso Inominado n.º 1016819-03.2023.8.11.0003, Rel. Juiz Valdeci Moraes Siqueira, j. 23.05.2024; TJMT, Recurso Inominado n.º 1028670-11.2024.8.11.0001, Rel. Juiz Walter Pereira de Souza, j. 07.10.2024.” (N.U 1032959-78.2024.8.11.0003, TURMA RECURSAL CÍVEL, EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, Primeira Turma Recursal, Julgado em 07/08/2025, Publicado no DJE 07/08/2025)

Assim, não há como acolher o pedido de ressarcimento das despesas com pintura e reparos hidráulicos. Correta, portanto, a sentença ao julgar improcedente o pedido.

Taxa condominial.

Quanto à taxa condominial, a cláusula 4.2 do contrato estabelece que "
Neste valor de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), mensais está incluso nesse valor da taxa de condomínio que será pago pelo Locador.
". Esta cláusula é clara ao estabelecer que o valor do condomínio está incluído no valor do aluguel.

Considerando que a recorrida comprovou o pagamento do aluguel referente ao período de 20/03/2025 a 20/04/2025, conforme já analisado, não há como exigir pagamento adicional a título de taxa condominial, sob pena de
bis in idem
.

Portanto, não há como acolher o pedido de cobrança da taxa condominial.

Do IPTU de março e abril/2025.

No que diz respeito ao IPTU, verifico que a cláusula 4.3 do contrato original estabelece expressamente que “
4.3 - O IPTU de 2024 será pago integralmente pelo LOCATÁRIO sob a inscrição municipal n.º 01.09.32.041.0176.688, e os boletos serão entregues pelo LOCADOR com antecedência da data dos pagamentos
”.

Esta obrigação contratual não foi modificada nos aditivos contratuais posteriores, permanecendo válida durante toda a relação locatícia.

Embora o recorrente não tenha juntado os carnês de IPTU, a obrigação de pagamento pela locatária está claramente estabelecida no contrato.

Considerando que a recorrida não comprovou o pagamento deste tributo, deve ser condenada ao ressarcimento dos valores de IPTU referentes aos meses de março e abril de 2025, no total de R$ 303,22, conforme indicado na petição inicial.

A ausência dos carnês de IPTU não impede o reconhecimento da obrigação contratual da recorrida, uma vez que o contrato é expresso quanto à responsabilidade pelo pagamento do tributo. Ademais, a recorrida não contestou especificamente o valor cobrado a título de IPTU, limitando-se a alegar que o recorrente não comprovou o pagamento.

Assim, considerando os princípios que regem os Juizados Especiais e a análise das provas produzidas, entendo que a sentença merece reforma parcial, apenas para reconhecer a obrigação da recorrida quanto ao pagamento do IPTU, mantendo-se a improcedência quanto aos demais pedidos.

DISPOSITIVO

Por essas razões,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença e condenar a recorrida ao pagamento de R$ 303,22 (trezentos e três reais e vinte e dois centavos), referente ao IPTU dos meses de março e abril de 2025, com correção monetária pelo IPCA-E a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, mantendo-se a improcedência quanto aos demais pedidos.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, em razão do parcial provimento do recurso.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025