Tribunal: TJMT
Processo: 1035325-64.2022.8.11.0002
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035325-64.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Bloqueio de Matrícula, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[J E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 37.806.325/0001-76 (APELANTE), AMANDA VASCONCELOS DARE - CPF: 044.687.071-43 (ADVOGADO), EVERTON BENEDITO DOS ANJOS - CPF: 693.623.781-91 (ADVOGADO), DAMIAO ORLANDO DE OLIVEIRA LOTT - CPF: 009.603.481-58 (ADVOGADO), IGOR FERNANDES MELO - CPF: 033.373.431-98 (APELADO), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), RT CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 31.814.674/0001-53 (APELADO), RIUJI DE MELO ROSA KAMACHI - CPF: 022.123.971-51 (ADVOGADO), RT CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 31.814.674/0001-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGISTRO EM MATRÍCULA DIVERSA. DECADÊNCIA AFASTADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS CONSTRUTORAS. CULPA CONCORRENTE DO CONSUMIDOR NÃO CONFIGURADA. DANO MORAL CARACTERIZADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que condenou solidariamente as rés a regularizar a matrícula do imóvel adquirido pelo autor e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2.

Há três questões em discussão: (i) saber se houve decadência do direito de reclamar, aplicando-se o prazo do art. 26 do CDC, ou se incide o prazo prescricional do art. 27 do CDC; (ii) verificar a existência de culpa concorrente do consumidor pela aceitação do imóvel registrado equivocadamente; e (iii) avaliar a configuração e o valor da indenização por danos morais fixada.

III. Razões de decidir

3. A falha no registro imobiliário não configura vício aparente sujeito à decadência do art. 26 do CDC, mas dano decorrente de fato do serviço, sujeito ao prazo prescricional quinquenal do art. 27 do CDC.

4. O consumidor, parte vulnerável da relação, não pode ser responsabilizado pela conferência técnica do registro, ônus que compete às construtoras, inexistindo culpa concorrente.

5. O registro equivocado em matrícula de terceiro gera insegurança jurídica e afeta direitos da personalidade, configurando dano moral indenizável. O valor fixado em R$ 5.000,00 é proporcional e adequado às circunstâncias do caso.

6. Responsabilidade solidária das construtoras mantida, em conformidade com os arts. 7º, p.u., 14 e 34 do CDC.

IV. Dispositivo

7. Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento
: “1. A irregularidade no registro de imóvel adquirido pelo consumidor configura dano por fato do serviço, sujeitando-se ao prazo prescricional do art. 27 do CDC, e não à decadência do art. 26. 2. Não há culpa concorrente do consumidor pela falha registral decorrente de responsabilidade das construtoras. 3. O erro de registro em matrícula diversa enseja indenização por danos morais, sendo adequado o arbitramento em R$ 5.000,00.”

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por J E CONSTRUÇÕES LTDA, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA DE URGÊNCIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS (Proc. nº 1035325-64.2022.8.11.0002), ajuizada pelo apelado contra J E CONSTRUÇÕES LTDA e RT CONSTRUÇÕES LTDA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as requeridas à obrigação de fazer consistente na regularização do contrato de compra e venda e alteração da titularidade da matrícula dos imóveis, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais.

No recurso, a Apelante alega que ocorreu decadência do direito do autor com base no art. 26 do CDC, sustentando tratar-se de vício aparente constatado em 20/01/2022.

Sustenta que há culpa concorrente do comprador, que teria aceitado imóvel diverso do contratado sem a devida verificação, e que inexistem danos morais indenizáveis ante a proatividade da construtora em buscar solução extrajudicial.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso interposto, para que seja reconhecida a decadência ou subsidiariamente excluída a condenação por danos morais.

Nas contrarrazões, o Apelado refuta os argumentos recursais sustentando tratar-se de vício oculto sujeito ao prazo quinquenal do art. 27 do CDC, inexistência de culpa concorrente e manutenção da condenação por danos morais, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por J E CONSTRUÇÕES LTDA, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA DE URGÊNCIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS, ajuizada pelo apelado contra J E CONSTRUÇÕES LTDA e RT CONSTRUÇÕES LTDA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as requeridas à obrigação de fazer consistente na regularização do contrato de compra e venda e alteração da titularidade da matrícula dos imóveis, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais.

Extrai-se da inicial que IGOR FERNANDES MELO ajuizou a presente demanda em desfavor de J E CONSTRUÇÕES LTDA e RT CONSTRUÇÕES LTDA, requerendo a regularização contratual e retificação de matrícula do imóvel localizado na Rua Jeremias, quadra 06, área 01B, Residencial Nova Fronteira, bairro Canelas, Várzea Grande/MT, bem como indenização por danos morais.

Alega que adquiriu o referido imóvel das construtoras requeridas, porém o bem foi registrado equivocadamente na matrícula nº 119.523, pertencente à Sra. Alice de Arruda Vieira, gerando insegurança jurídica quanto à titularidade do bem e violação aos seus direitos como consumidor.

Devidamente citadas, as Requeridas, ora Apelante e litisconsorte, apresentaram contestação. A J E CONSTRUÇÕES LTDA arguiu preliminar de prescrição e, no mérito, alegou que a aquisição feita pelo requerente se referia a uma casa de esquina denominada 01-A, restando incontroverso que não houve aquisição do imóvel 01-B. A RT CONSTRUÇÕES LTDA arguiu preliminar de ilegitimidade passiva e, reconvencionalmente, pleiteou a condenação do autor por litigância de má-fé.

Após regular trâmite do feito, o Magistrado de primeiro grau proferiu sentença rejeitando as preliminares e julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando solidariamente as requeridas à obrigação de fazer e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, nos seguintes termos:

Da analise dos autos, verifica-se que restou incontroverso com as tratativas via whatsapp que o requerente adquiriu o imóvel localizado na Rua Jeremias, quadra 06, área 01B, Residencial Nova Fronteira, bairro Canelas, em Várzea Grande/MT, o qual foi registrado, equivocadamente, na matrícula nº 119.523, área 01A, de titularidade de Sra. Alice de Arruda Vieira.

Importante destacar que, na condição de construtoras e responsáveis pela venda e registro do imóvel, não adotaram as medidas necessárias para assegurar a correta individualização e registro do bem. Incide, portanto, o disposto no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que prevê a responsabilidade objetiva pela reparação dos danos causados por defeitos relativos à prestação de serviços e Tal equívoco configura falha na prestação do serviço pelas requeridas.

Responsabilidade civil.

Nos termos dos artigos 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, o fornecedor e o prestador de serviço possuem responsabilidade civil objetiva pelos danos causados ao consumidor, sendo presumida a culpa.

No entanto, essa responsabilidade objetiva pode ser excluída em caso de culpa exclusiva do consumidor e de terceiro (art. 12, §3º, III, e art. 14, §3º, II, ambos do CDC), bem como nas hipóteses de caso fortuito e força maior, conforme entendimento jurisprudencial pacificado do STJ:

RECURSO ESPECIAL (...) 1. Nos termos da jurisprudência firmada nesta Corte Superior, a responsabilidade do transportador em relação aos passageiros é objetiva, somente podendo ser elidida por fortuito externo, força maior, fato exclusivo da vítima ou por fato doloso e exclusivo de terceiro. (...) (STJ REsp 974.138/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 09/12/2016)

Quanto aos danos causados por parceiros empresariais, nota-se que há responsabilidade solidária de todos os envolvidos em virtude da sua culpa
in eligendo
e
in vigilando
.

(...)

Ademais, além da culpa
in eligendo
e
in vigilando
, com base na Teoria da Aparência, consagrada nas relações de consumo por meio do artigo 34 do CDC, aquele que se apresenta ao consumidor como responsável pelo serviço contratado tem plena responsabilidade civil, mesmo que a conduta ilícita tenha sido praticada por seus parceiros empresariais.

(,,,)

Desta forma, não importa se o ato ilícito foi praticado pela parte requerida ou por seu parceiro empresarial, não sendo possível eximir a responsabilidade daquela primeira.

Portanto, por não se aplicar nenhuma das excludentes da culpa em favor da parte reclamada que tenta se eximir, permanece inalterada a sua responsabilidade quanto à conduta ilícita detectada nos autos.

As requeridas devem, solidariamente, proceder com a regularização do contrato de compra e venda e a alteração da titularidade da matrícula, incluindo a exclusão do nome do requerente da matrícula nº 119.524 (área 01A) e o registro correto na matrícula nº 119.523 (área 01B), arcando com as despesas cartorárias e demais diligências necessárias.

Da obrigação de fazer
.

Constatada a falha na prestação do serviço, impõe-se o acolhimento do pedido de obrigação de fazer, consistente em proceder à regularização do contrato de compra e venda e à alteração da titularidade da matrícula do imóvel como requerido na inicial. As requeridas devem providenciar:

a) a exclusão do nome do autor da matrícula nº 119.524 (área 01A) e;

b) o correto registro do imóvel adquirido pelo autor na matrícula nº 119.523 (área 01B);

c) todas as diligências e despesas cartorárias necessárias à efetiva regularização.

O prazo para cumprimento será de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, nos termos do art. 536, § 1º, do CPC.

Do dano moral.

A falha na prestação do serviço por parte das requeridas resultou na indevida inscrição do imóvel adquirido pelo requerente em matrícula alheia, fato que gerou relevante insegurança e instabilidade jurídica quanto à titularidade do bem. Essa situação ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, atingindo diretamente direitos da personalidade do requerente, especialmente a paz de espírito e a confiança na aquisição de um imóvel, direito esse garantido constitucionalmente (art. 5º, X, da CF/88).

O nexo causal entre a conduta omissiva e falha das rés e o abalo psíquico e emocional experimentado pelo autor está devidamente evidenciado nos autos.

Quanto ao montante da indenização, deve-se observar o caráter pedagógico e compensatório da verba, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade (art. 944 do Código Civil), sem que importe enriquecimento ilícito da vítima ou penalidade excessiva aos requeridos.

Considerando as peculiaridades do caso concreto, as circunstâncias do dano e o porte econômico das partes, arbitro a indenização por danos morais em R$ 5.000,00, importância que se mostra suficiente para minorar o sofrimento experimentado pelo autor e desestimular condutas similares.

DISPOSITIVO:

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para:

a)

INDEFERIR
o pedido de justiça gratuita à requerida RT CONSTRUÇÕES LTDA;

b)

INDEFERIR
o pedido de condenação por litigância de má-fé;

c)

CONDENAR
solidariamente as requeridas a realizar a obrigação de fazer, consistente na regularização do contrato de compra e venda e na alteração da titularidade da matrícula dos imóveis, providenciando:

I - a exclusão do requerente da matrícula nº 119.524 (área 01A);

II - o correto registro do imóvel adquirido na matrícula nº 119.523 (área 01B) como requerido na inicial e;

III - todas as despesas e diligências cartorárias necessárias, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 100,00,
limitado a R$ 5.000,00 até o efetivo cumprimento (art. 536, CPC).

d)

CONDENAR
solidariamente as requeridas RT CONSTRUÇÕES LTDA e JE CONSTRUÇÕES LTDA a indenizar o autor pelos danos morais, que arbitro em R$ 5.000,00. (...)

Inconformada com o desfecho dado à lide, J E CONSTRUÇÕES LTDA interpôs o presente Apelo, o qual se passa à análise.

Cinge-se a controvérsia em definir se ocorreu decadência do direito do consumidor para reclamar o vício na prestação de serviços, se há culpa concorrente do adquirente do imóvel e se estão configurados os danos morais pleiteados.

Quanto ao primeiro ponto de insurgência recursal, relativo à alegada decadência, passo a tecer considerações.

A apelante sustenta que se trata de vício aparente, de fácil constatação, sujeito ao prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26, II, do CDC, tendo o autor ciência inequívoca do erro já em 20/01/2022, data da assinatura do contrato de financiamento com a CEF, mas ajuizando a demanda apenas em 03/11/2022.

Contudo, tal argumentação não merece prosperar.

A natureza da irregularidade verificada nos autos não se enquadra propriamente como vício do produto ou serviço nos moldes do art. 26 do CDC, mas sim como dano decorrente de fato do serviço, regido pelo art. 27 do mesmo diploma legal.

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo (Da Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço), iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

O registro equivocado do imóvel em matrícula de terceira pessoa não constitui mero defeito de qualidade ou quantidade do bem adquirido, mas falha na prestação do serviço de escrituração e registro que gerou dano ao patrimônio e à segurança jurídica do consumidor.

Nessa perspectiva, o erro no registro imobiliário caracteriza dano continuado, pois enquanto não corrigido, mantém o adquirente em situação de instabilidade quanto à titularidade do bem, impedindo o pleno exercício dos direitos dominiais. A distinção fundamental reside no fato de que o vício do art. 26 do CDC refere-se a defeitos intrínsecos do produto ou serviço, enquanto o art. 27 abrange os danos externos causados por falha na prestação de serviços, como ocorre na espécie.

No que concerne ao segundo argumento recursal, sobre a suposta culpa concorrente do consumidor, também não assiste razão à apelante. É certo que o art. 945 do Código Civil prevê a redução proporcional da indenização quando a vítima concorre culposamente para o evento danoso. Todavia, na relação de consumo se deve considerar a vulnerabilidade técnica e jurídica do consumidor.

O argumento de que o adquirente deveria ter percebido imediatamente que o imóvel entregue não correspondia ao contratado parte de premissa equivocada sobre o grau de conhecimento técnico exigível do consumidor comum. A diferenciação entre imóveis de esquina e subesquina, bem como a conferência de documentos registrais, não constituem ônus razoavelmente exigível de leigo em questões imobiliárias, sobretudo considerando que a responsabilidade pela correta individualização e registro do bem compete exclusivamente às construtoras vendedoras.

Outrossim, ainda que se pudesse cogitar de algum grau de desatenção por parte do adquirente, tal circunstância não teria o condão de romper o nexo causal ou eximir a responsabilidade objetiva das fornecedoras, estabelecida pelo art. 14 do CDC. A eventual negligência do consumidor, quando muito, poderia atenuar a responsabilidade, mas jamais eliminá-la completamente, especialmente quando a falha principal reside na inadequada prestação do serviço de registro e escrituração por parte das profissionais do ramo imobiliário.

Por outro lado, a alegação de que a construtora tentou solução extrajudicial não afasta sua responsabilidade pelos danos já causados nem descaracteriza a falha inicial na prestação do serviço. O direito à reparação nasce no momento do dano, sendo irrelevante para sua configuração posteriores tentativas de composição, embora estas possam ser consideradas no arbitramento da indenização como demonstração de boa-fé.

Relativamente ao terceiro ponto controvertido, referente aos danos morais, verifica-se que a r. sentença acertadamente reconheceu sua configuração. A indevida inscrição do imóvel adquirido pelo requerente em matrícula de terceira pessoa transcende o mero aborrecimento cotidiano, gerando legítima insegurança jurídica quanto à titularidade do bem e violando direitos fundamentais da personalidade, especialmente a tranquilidade e confiança depositada na aquisição do imóvel.

O valor arbitrado em R$ 5.000,00 mostra-se adequado e proporcional, considerando as peculiaridades do caso, o porte econômico das partes e a necessidade de que a condenação cumpra tanto função compensatória quanto pedagógica, desestimulando a reiteração de condutas similares. Não se vislumbra desproporcionalidade que justifique redução do
quantum
fixado, pois observados os parâmetros da razoabilidade exigidos pelo art. 944 do Código Civil.

Cumpre salientar, ainda, que a responsabilidade das construtoras é solidária, conforme bem decidido na origem, aplicando-se o art. 7º, parágrafo único, do CDC, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os causadores do dano. Ambas as empresas participaram da cadeia de fornecimento que resultou no erro de registro, devendo responder integralmente pelos prejuízos causados ao consumidor, sem prejuízo do direito de regresso entre elas.

A obrigação de fazer consistente na regularização da situação registral também foi corretamente imposta, constituindo medida necessária para restaurar o status quo ante e garantir a segurança jurídica do adquirente. O prazo de 60 dias fixado na sentença mostra-se razoável para o cumprimento das diligências cartorárias necessárias, assim como a multa diária estabelecida como meio coercitivo adequado para assegurar o cumprimento da obrigação.

Diante do exposto, nego provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto, para manter inalterada a r. sentença proferida pelo Juízo singular.

Mantida a sentença favorável à parte requerida, ora Apelada, e considerando o trabalho adicional apresentado pelo procurador da parte com a elaboração das contrarrazões, é caso de majoração da verba honorária, conforme determina o artigo 85, § 11 do CPC.

Desse modo, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor da condenação, considerados os critérios estipulados no § 2º do mencionado artigo, especialmente o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, e o tempo exigido para o serviço.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025