Tribunal: TJMT
Processo: 1015420-74.2025.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015420-74.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Evicção ou Vicio Redibitório]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[DANIELLA CRISTINA CURY GONCALVES - CPF: 025.984.241-90 (ADVOGADO), GISLENE SANTANA DA SILVA - CPF: 029.761.011-24 (AGRAVANTE), CARLOS EDUARDO DA SILVA BARROS - CPF: 022.500.621-96 (AGRAVADO), GRAZIELE SANTOS MARCHEZINI BARROS - CPF: 001.532.881-32 (AGRAVADO), MLW SERVICOS NEGOCIOS FINANCEIROS E COMERCIO LTDA - CNPJ: 33.885.169/0001-25 (AGRAVADO), DORA REIS - CPF: 667.447.251-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. LIMINAR INDEFERIDA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO CONFIGURADOS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar de obrigação de fazer em ação cumulada com indenização por danos morais e perdas e danos.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo) a justificar a concessão da tutela de urgência.

III. Razões de decidir

3. A concessão da liminar exige demonstração inequívoca dos pressupostos legais, não configurados no caso concreto.

4. O juízo de origem agiu com acerto ao indeferir o pedido, diante da considerável complexidade da causa e da necessidade de se resguardar o contraditório e a ampla defesa.

5. Ausentes os requisitos da tutela de urgência, impõe-se a manutenção da decisão agravada.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

"A ausência de demonstração suficiente dos requisitos do art. 300 do CPC justifica a manutenção da decisão que indeferiu a liminar, especialmente em casos de maior complexidade que demandam contraditório e ampla defesa."

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: (TJDFT - Acórdão 1417193, 0724985-88.2021.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/04/2022, publicado no DJe: 03/05/2022.)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
GISLENE SANTANA DA SILVA
, em face de decisão proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais e Perdas e Danos nº. 1034574-52.2025.8.11.0041, manejada em face de
CARLOS EDUARDO DA SILVA BARROS, GRAZIELE SANTOS MARCHEZINI BARROS e MLW SERVICOS NEGOCIOS FINANCEIROS E COMERCIO LTDA
,
INDEFERIU
a liminar requerida, a qual objetivava que os Requeridos/Agravados procedessem “(...)
à suas expensas, a regularização registral da área de construção do imóvel de matrícula 109.598 do 6º RGI da Terceira Circunscrição Imobiliária Cuiabá/MT, sob pena de fixação de multa diária, nos termos dos artigos 497 e 536 do CPC, bem como suspender, enquanto não cumprida a obrigação retro, a exigência da cláusula 3.3 do contrato (financiamento), nos termos do art. 300/CPC.”

Em síntese, a Agravante defende a reforma da decisão, afirmando que há provas suficientes da verossimilhança das alegações, eis que “(...) narrou a Agravante na exordial que celebrou contrato com os Agravados para compra do imóvel residencial de matrícula nº 109.598 do 6º RGI de Cuiabá/MT, ficando estipulado como valor a ser pago a monta de R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais), conforme termos da cláusula 3ª do instrumento:

“CLÁUSULA 3ª – PREÇO DO IMÓVEL E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO 3.1) A transação objeto deste instrumento contratual tem preço certo e ajustado de R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais) e será realizado pelo COMPRADOR ao VENDEDORES da seguinte forma: 3.2) Sendo R$ 225.740,00 (duzentos e vinte e cinco mil setecentos e quarenta reais) pago na assinatura desse contrato. Sendo 5% referente ao pagamento total dos honorários de intermediação R$ 23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos reais) será transferido na conta da intermediadora imobiliária DIAMOND HOUSE IMÓVEIS - MLW SERVIÇOS NEGÓCIOS FINANCEIROS E COMERCIO EIRELI, CNPJ 33.885.169/0001-25 ... -R$ 202.240,00 (duzentos e dois mil e duzentos e quarenta reais) transferidos na conta do vendedor CARLOS EDUARDO DA SILVA BARROS ... 3.3) sendo R$ 244.260,00 (duzentos e quarenta e quatro mil e duzentos e sessenta reais), que será pago por meio de recursos financiamento imobiliário a vendedora pelo banco SICREDI, com prazo máximo de 70 dias a partir da assinatura do contrato de compra e venda. ...”

Diz que “(...) No que se refere à obrigação do item 3.2, houve um aditivo contratual firmado em 23/01/2025 (ID. 191223455) para estabelecer que a Agravante, além do pagamento feito no valor de R$ 100.000,00, entregaria seu veículo Toyota/Corolla, no valor de R$ 118.000,00, além do pagamento do remanescente no valor de R$ 7.740,00, o que foi cumprido pela Agravante, resultando na entrega das chaves do imóvel, em 24/01/2025, dando início a segunda fase do pagamento que seria realizado mediante financiamento imobiliário junto ao Banco Sicredi, na forma prevista da cláusula 3.3 do contrato”.

Menciona que “(...) embora aprovado o crédito para financiamento do imóvel, quando da vistoria realizada pela instituição financeira Sicredi, tomou conhecimento a Agravante de que a área de construção do imóvel não estaria corretamente averbada, isto é, a área declarada era menor que a de fato construída, fato que, de acordo com declaração do próprio Banco Sicredi, impede a liberação do financiamento, muito embora tenha a Agravante cumprido com os demais requisitos (...)”.

Traz documento emitido pela instituição financeira quanto ao cumprimento dos requisitos.

Argumenta que “(...) Na tentativa de resolver o imbróglio, que, frise-se, constitui vício redibitório de responsabilidade exclusiva dos Agravados, conforme previsão da cláusula quarta do instrumento, a Agravante passou a experenciar o pior tratamento ao cliente pela empresa Agravada Diamond, principalmente quando envolvida a Sra. Kátia, diretora da empresa. Em resposta, a sócia-proprietária da imobiliária, em um primeiro momento, reconheceu a existência do vício e afirmou que a responsabilidade pela regularização competia exclusivamente ao vendedor, o qual, segundo informou, já havia sido devidamente orientado a promover a averbação da edificação/construção junto ao cartório de registro de imóveis e a prefeitura. Tal posicionamento registrado por prova documental reforça a ciência inequívoca da irregularidade, bem como a sua gravidade e repercussão no negócio jurídico. Todavia, ao longo do tempo, a postura da imobiliária tornou-se contraditória, passando a eximir-se de qualquer responsabilidade e sugerindo que a Agravante buscasse instituição financeira que aceitasse viabilizar o financiamento mesmo diante da ausência de averbação, circunstância que, a toda evidência, não elide o vício existente”.

Ressalta que “(...) embora determinadas instituições financeiras, por critérios internos, possam aprovar financiamentos mesmo diante da ausência de averbação da edificação, tal medida não supre a irregularidade urbanística e registral do imóvel. A ausência de averbação implica, dentre outros aspectos, no recolhimento inadequado de tributos perante o Município, podendo ensejar futuras notificações, exigências de regularização ou imposição de sanções administrativas, inclusive multas, em desfavor da parte adquirente”.

Aponta que “(...) todos os encargos e ônus relacionados a vícios preexistentes à tradição do bem, ainda que descobertos em momento posterior à celebração do compromisso, devem ser suportados pelo alienante, a tentativa de imposição à Agravante do ônus de contratar com instituição financeira que admita a irregularidade não afasta o dever legal do vendedor de entregar o imóvel livre e desembaraçado de vícios que comprometam sua regularidade documental e registral”; que “(...) as tentativas de resolver a questão direcionadas à intermediadora Agravada Diamond, sucederam, sem exceção, com grosseria e tom ameaçador, tentando a Agravada a todo tempo impor à Agravante a responsabilidade pela regularização do imóvel, ao mesmo tempo em que ameaçava executar o contrato e impor multa contratual à Agravante caso não cumprisse com a obrigação de contratação do financiamento. Sem qualquer esperança de resolver a situação junto à imobiliária e com medo de ser prejudicada, a Agravante sugeriu a busca por outras instituições financeiras que, apesar da irregularidade registral o imóvel, pudessem autorizar o financiamento do imóvel. Foi quando, então, verificou a disponibilidade do financiamento junto ao Banco Bradesco, contudo, a uma taxa de juros substancialmente superior ao Banco Sicredi, o que resultaria em demasiada oneração à Agravante, mas essa não era a preocupação da Agravada Diamond, que insistia pela contratação do financiamento mais oneroso em detrimento daquele previsto no contrato. Diante desse impasse e suspeitando a Agravante de que os vendedores não estariam cientes das tratativas iniciais, especialmente quanto à responsabilidade de regularização da área de construção do imóvel, a Agravante, por intermédio de sua procuradora, realizou a Notificação Extrajudicial com o objetivo de resolver a questão de modo extrajudicial e em seguida sugeriu que fosse realizada uma reunião presencial de conciliação, com a presença de todas as partes, no dia 31/03/2025, nesta mesma comarca de Cuiabá/MT. Na reunião, dois fatos foram esclarecidos: (i) os vendedores estavam cientes de que a área de construção se encontrava irregular, alegando que tal informação foi repassada à imobiliária Agravada; e (ii) a Agravada Diamond em nenhum momento da negociação informou a Agravante quanto à irregularidade tampouco, por óbvio, transferiu tal responsabilidade à Agravante”.

Afirma que “(...) Ao final, reconhecida a responsabilidade dos Agravados, as partes acordaram que a regularização do imóvel seria custeada no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) pela imobiliária, enquanto o remanescente seria pago pela compradora e vendedores, na proporção de 25% (vinte e cinco por cento) cada, ficando os Agravados responsáveis pela regularização da área de construção. Na oportunidade, ficou definido que, em razão da pressa dos vendedores em receber a quantia prevista na cláusula 3.3, a Agravante daria seguimento ao financiamento mais oneroso pelo Banco Bradesco”.

Alega que “(...) Embora acertados os termos acima descritos, no momento da confecção do segundo termo aditivo, por resistência da Agravada Diamond em cumprir com a regularização do imóvel, em conjunto com os vendedores/Agravados, não foi possível concretizar a conciliação, o que evidencia a inadimplência dos Agravados quanto à obrigação prevista na cláusula quarta, no que diz respeito à regularização de área construída do imóvel, ao passo que a Agravante se encontra impossibilitada de prosseguir com os termos originais do contrato, isto é, o financiamento pelo Banco Sicredi previsto na cláusula 3.3 do instrumento”.

Assevera, portanto, que “(...) há PROVA INEQUÍVOCA do inadimplemento da cláusula 4ª do contrato pelos agravados, no que diz respeito à regularização da área de construção do imóvel, demonstrado através de: 1. Laudo de inspeção emitido pela instituição financeira SICREDI, onde atesta a irregularidade na averbação da área de construção do imóvel; 2. Conversas extraídas do aplicativo WhatsApp entre a Agravante e a imobiliária Agravada, onde esta confessa a existência do vício e reconhece a necessidade de regularização do imóvel (ID. 191223480; 191223482; 191223483; 191223485; 191223486); 3. Troca de e-mails entre a Agravante, os vendedores e a imobiliária, ora Agravados, em que se tratou dos termos do acordo (não concretizado), demonstrando que houve reconhecimento do descumprimento da obrigação contratual pelos Agravados (ID. 191223456; 191223469)”.

Requer o deferimento liminar recursal, apontando que “(...) fica evidenciado o desacerto na análise dos fatos e das provas pelo juízo de origem, sendo de rigor o provimento do recurso para que, reformando a decisão agravada, seja deferida a tutela antecipada de urgência, a fim de determinar que os Agravados promovam, à suas expensas, a regularização registral da área de construção do imóvel de matrícula 109.598 do 6º RGI de Cuiabá/MT, sob pena de fixação de multa diária, nos termos dos artigos 497 e 536 do CPC, bem como suspender, enquanto não cumprida a obrigação retro, a exigência da cláusula 3.3 do instrumento.

Requer o “(...) recebimento do agravo de instrumento, para que, preliminarmente, seja concedida a tutela recursal antecipada, a fim de determinar que os Agravados promovam, à suas expensas, a regularização registral da área de construção do imóvel de matrícula 109.598 do 6º RGI de Cuiabá/MT, sob pena de fixação de multa diária, bem como suspender, enquanto não cumprida a obrigação, a exigência descrita na cláusula 3.3 do contrato, considerando a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, nos termos do art. 1.019, I, do CPC”.

No mérito, pede provimento ao agravo, ratificando os termos da liminar requerida.

O pleito liminar foi indeferido.

Em contrarrazões, pugna-se pelo desprovimento do agravo, bem como pela aplicação de “(...) multa não inferior a 10% sobre o valor da causa, além de indenização pelos prejuízos processuais causados aos Agravados”. Ainda, pede “(...) A condenação da Agravante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §2º do CPC, em percentual adequado sobre o valor da causa ou do proveito econômico, os quais ficarão suspensos pela gratuidade, podendo ser cobrados em eventual demonstração na condição econômica da agravante”.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste agravo consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a decisão que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais e Perdas e Danos nº. 1034574-52.2025.8.11.0041, manejada por
GISLENE SANTANA DA SILVA
, em face de
CARLOS EDUARDO DA SILVA BARROS, GRAZIELE SANTOS MARCHEZINI BARROS e MLW SERVICOS NEGOCIOS FINANCEIROS E COMERCIO LTDA
,
INDEFERIU
a liminar requerida, a qual objetivava que os Requeridos/Agravados procedessem “(...)
à suas expensas, a regularização registral da área de construção do imóvel de matrícula 109.598 do 6º RGI da Terceira Circunscrição Imobiliária Cuiabá/MT, sob pena de fixação de multa diária, nos termos dos artigos 497 e 536 do CPC, bem como suspender, enquanto não cumprida a obrigação retro, a exigência da cláusula 3.3 do contrato (financiamento), nos termos do art. 300/CPC.”

Malgrado as alegações recursais, impõe-se a manutenção da decisão, pois há necessidade de contraditório e ampla defesa no primeiro grau, durante a instrução do feito.

Frise-se que as obrigações que existem no feito originário são diversas, demonstrando certa complexidade, e devem ser analisadas com a devida cautela após manifestações das partes envolvidas.

Em sendo assim, sob pena de supressão de instância, cabe ao Juízo “a quo” tal análise, não podendo o Juízo “ad quem” antecipar-se.

Ao arremate, a questão atinente às obrigações para lavratura da escritura pública de compra e venda e registro posterior é meritória, não havendo qualquer prejuízo decorrente da análise cuidadosa do Juízo singular após a citação dos Requeridos, ora Agravados.

Assim, mantém-se a decisão interlocutória combatida, a qual transcrevo, em parte:

“(...) a concessão da tutela de urgência tem como pressupostos a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Nesse contexto, a despeito dos argumentos trazidos em sua súplica inicial, em perfunctória análise de suas razões e da documentação acostada ao pedido, não constato a plausibilidade mínima necessária e nem os pressupostos legais autorizativos para a concessão da medida pleiteada
initio litis.

Isso porque, nesta fase de cognição sumária, não vislumbro a prova inequívoca tendente à verossimilhança das alegações ora firmadas que ensejam a tutela pleiteada, pois a narrativa apresentada pela parte é de natureza unilateral; de forma que garantir às partes o devido processo legal, nele compreendido a ampla defesa e o contraditório, é a medida mais prudente nesse momento.

Ressalto, por oportuno, que a prova inequívoca é aquela fundada em prova preexistente, não necessariamente literal ou documental; porém, há de ser clara e evidente, portadora de grau de convencimento para tanto, a ponto que não se possa levantar dúvida razoável a seu respeito da total ignorância.

Assim, em que pese as alegações da parte, as questões levantadas pelos requerentes são de natureza complexa, merecendo a comprovação de determinados fatos relevantes e de peso decisivo para o acolhimento do pedido, provas estas e razões que ainda não se aportaram ao feito, devendo, desse modo, ser mantido o quadro atual, o que, todavia, não afasta posterior reapreciação da matéria.

Posto isso, do cotejo dos termos acima reproduzidos,
INDEFIRO o pedido de tutela de urgência pleiteado,
dada a ausência de preenchimento dos requisitos legais exigidos pelo art. 300 do CPC (...)”.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO LIMINAR. TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIDA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO PREENCHIDOS. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

1. A controvérsia cinge-se na verificação da existência dos requisitos objetivos para a concessão da tutela de urgência.

2. A tutela de urgência pressupõe a demonstração, de forma simultânea, da plausibilidade do direito invocado e do perigo da demora no julgamento da ação (art. 300 do CPC).

3. No caso, da leitura do caderno processual depreende-se que a pretensão da Agravante é controversa, sendo necessária a consecução dos atos processuais e o estabelecimento do contraditório para verificação dos fatos alegados, bem como, do direito invocado, o que impede, neste átimo processual, a verificação da probabilidade do direito.

4. Agravo de Instrumento desprovido. Decisão mantida. (TJDFT - Acórdão 1417193, 0724985-88.2021.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/04/2022, publicado no DJe: 03/05/2022.)

Quanto ao pedido de aplicação de multa, não o considero plausível, eis que não há demonstração cabal de má-fé da Agravada; mas apenas a utilização de recurso cabível dentro do ordenamento jurídico pátrio, a fim de ver seus interesses satisfeitos.

Também se mostra descabida a pretensão de fixação de honorários advocatícios em sede de agravo de instrumento, notadamente porque o caso comporta análise em se de ação de obrigação de fazer c/c danos morais e perdas e danos, sem qualquer fixação de percentual pelo Juízo “a quo” até o momento, não havendo possibilidade de arbitramento por este Tribunal; eis que não é o caso de majoração, como ocorre em apelação cível e também porque não se cuida o feito de processo em fase de cumprimento de sentença.

Com esses apontamentos, mantenho a decisão recorrida, a qual transcrevo em parte:

Ante ao exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025