Tribunal: TJMT
Processo: 1032773-30.2025.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032773-30.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LEONARDO RANDAZZO NETO - CPF: 023.288.028-00 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE VALDEMIRO GUENO registrado(a) civilmente como VALDEMIRO GUENO - CPF: 004.750.929-53 (AGRAVANTE), PEDRO HERMES LOCATELLI - CPF: 061.090.800-63 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE VALDEMIRO GUENO registrado(a) civilmente como VALDEMIRO GUENO - CPF: 004.750.929-53 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LUIS CARLOS CONEJO - CPF: 471.273.259-87 (ADVOGADO), UMBERTO JOAO GUENO - CPF: 533.885.859-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS NÃO REGISTRADOS. POSSIBILIDADE. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso
. Agravo de instrumento interposto contra decisão da 3ª Vara Cível de Primavera do Leste, proferida na Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0006171-35.2007.8.11.0037, que manteve a penhora de 1/5 do imóvel rural matriculado sob o nº 669 do CRI de Paranatinga/MT.

Fato relevante
. O agravante alega que a penhora recaiu sobre direitos considerados mera expectativa, pois o contrato de compra e venda, datado de 29/06/2006, não foi registrado, além de existirem controvérsias quanto à área e ao georreferenciamento do imóvel, objeto de ações conexas.

A decisão recorrida
. Manteve a constrição sobre os direitos aquisitivos do executado, determinando a anotação no registro imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível penhorar direitos aquisitivos não registrados decorrentes de contrato de compra e venda; e (
ii
) saber se a existência de
A
ção
E
stimatória
e divergência de georreferenciamento justifica a suspensão da execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A ausência de registro do contrato não impede a penhora, pois os direitos aquisitivos possuem natureza patrimonial e estão expressamente previstos no art. 835, XII, do CPC.

6. O STJ admite a penhora sobre direitos aquisitivos, independentemente do registro, sendo o credor sub-rogado nesses direitos ou podendo aliená-los judicialmente.

7. A pendência de
Ação
Estimatória

e eventual controvérsia sobre o georreferenciamento do imóvel não impede a penhora, podendo apenas impactar na avaliação do bem, conforme previsto no art. 870 do CPC.

8. A suspensão da execução por prejudicialidade externa (art. 313, V, “a”, do CPC) não é cabível, pois a solução da causa conexa não é indispensável à continuidade dos atos executivos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo de instrumento
não
provido.

Tese de julgamento:
“1. É possível a penhora de direitos
aquisitivos decorrentes de contrato de compra e venda, ainda que não registrados no CRI. 2. A existência de controvérsias sobre área ou georreferenciamento do imóvel não impede a constrição judicial, podendo influir apenas na avaliação do bem.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 313, V, “a”, 835, XII, e 870; CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.015.453/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28.02.2023.

R E L A T Ó R I O

O
agravante
alega
que a constrição recaiu sobre direitos que seriam “mera expectativa”, pois o contrato de compra e venda (29/06/2006) ainda não teria sido levado a registro, e porque pendem controvérsias sobre a exata área e georreferenciamento da matrícula, objeto de ações conexas, inclusive Ação
Estimatória
c/ “
quanti
minoris
” nº 1003331-94.2024.8.11.0051 (1ª Vara de Feitos Gerais de Campo Verde).

Arguem que o título aquisitivo não foi registrado e que o vendedor teria promovido georreferenciamento fraudulento, reduzindo a área originalmente descrita na matrícula 669 para 1.162,3439 ha (antes 1.339,50 ha), o que recomendaria sustação dos atos executivos até
a resolução das outras demandas
. Sustentam que, sem a transferência dominial, não se poderia constranger a fração ideal apontada.

Pede o
provimento
do Recurso
para tornar sem efeito a penhora sobre a cota-parte da matrícula 669/CRI de Paranatinga
e
a
suspensão da execução até a definição das ações que tramitam em Campo Verde.

Intimado, o
agravado apresentou contraminuta (Id n
º
323351886
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O agravante insurge-se contra decisão
proferida nos seguintes termos:

“Defiro a penhora sobre a cota-parte de 1/5 (um quinto) do imóvel matriculado sob o nº 669 – CRI de Paranatinga/MT, em nome do executado, nos termos do art. 835 do CPC, para garantia da execução. Proceda-se à respectiva anotação no registro imobiliário competente, expedindo-se o mandado. Intimem-se as partes.”

O agravante sustenta que a penhora é nula, uma vez que o contrato de compra e venda do imóvel rural matrícula nº 669 do CRI de Paranatinga/MT, datado de 29/06/2006, não foi levado a registro, o que caracterizaria mera expectativa de direito e afastaria a possibilidade de constrição judicial.

Contudo, os
art
s
. 835, XII, do CPC e 1.245 do Código Civil,
estabelecem que
embora
a propriedade imobiliária somente se transf
ira
mediante registro do título translativo, os direitos aquisitivos decorrentes de compromisso de compra e venda possuem natureza patrimonial e podem ser penhorados, independentemente de registro.

Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15.
CONSEQUÊNCIAS.
SUB-ROGAÇÃO
(CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

(...)

2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel.

3.
O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte.

4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam
real
- a depender da existência ou não do registro da avença.

5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do §1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado.

(...)

7.
Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do
imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos.

8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15).

(...)

10.
Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda
.
”
(REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023,
DJe
de 2/3/2023)
.

Quanto ao
georreferenciamento
, o agravante argui que teria sido
realizado pelo vendedor
,
e que
teria reduzido a área total da matrícula 669 (de 1.339,50 ha para 1.162,34 ha), de modo que o imóvel penhorado estaria envolto em controvérsia a ser resolvida na Ação
Estimatória
c/
“quanti
minoris
”
nº 1003331-94.2024.8.11.0051,
em
tr
â
mit
e
na 1ª Vara de Campo Verde.

Pleiteia, com base no art. 313, V, “a”, do CPC, a suspensão da execução até o julgamento dessa demanda, por suposta prejudicialidade externa
, no entanto,
só é cabível quando a solução da causa prejudicial for necessária e indispensável ao julgamento da ação principal, o que não se verifica n
este caso, uma vez que a
penhora incide sobre os direitos patrimoniais do executado e eventual definição de área ou divergência geográfica não inviabiliza a constrição, apenas poderá repercutir na fase de avaliação do bem.

Ademais,
o art. 870 do CPC autoriza o juízo da execução a adequar a avaliação conforme a realidade fática do imóvel, de modo que eventual diferença de área não impede a continuidade dos atos executivos.

Assim, não há fundamento para suspender o processo nem para levantar a penhora.

Diante do exposto,
nego provimento
ao Agravo de Instrumento.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025