Tribunal: TJMT
Processo: 1040442-65.2024.8.11.0002
Relator(a): GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-23
Data de publicação: 2025-06-27

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO. DISTRATO FORMALIZADO ENTRE AS PARTES. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DA CORRETAGEM. DIFERENÇA REMANESCENTE DEVIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso interposto pela reclamante contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1040442-65.2024.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[VALDETE MARIA DA SILVA - CPF: 037.009.461-12 (RECORRENTE), ADRIANO BRAUN - CPF: 031.459.181-84 (ADVOGADO), AFONSO WINTER JUNIOR - CPF: 695.869.001-00 (ADVOGADO), FABIANA CURI - CPF: 569.773.871-49 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (RECORRIDO), PDL ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 26.557.391/0001-33 (RECORRIDO), FELIPE COSTA FERNANDO - CPF: 040.583.971-52 (ADVOGADO), LORENA LUZIA SILVA DE FIGUEIREDO - CPF: 056.281.041-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1ª TURMA RECURSAL

Nº Recurso:
1040442-65.2024.8.11.0002.

Origem
: 1º JUIZADO ESPECIAL DE VÁRZEA GRANDE.

Recorrente:
VALDETE MARIA DA SILVA.

Recorridas:
IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME e PDL ENGENHARIA E

CONSTRUÇÃO LTDA - EPP.

Relator
:
Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de julgamento
: 23 A 26/06/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL).

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO. DISTRATO FORMALIZADO ENTRE AS PARTES. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DA CORRETAGEM. DIFERENÇA REMANESCENTE DEVIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso interposto pela reclamante contra decisão monocrática, que homologou o projeto de sentença e extinguiu o feito sem resolução de mérito, em ação ajuizada por consumidora visando à restituição integral dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado em 30/08/2021, no valor total de R$ 145.000,00. Diante da não aprovação do financiamento, a autora optou por rescindir o contrato, tendo firmado termo de distrato com as reclamadas, PDL Engenharia e Ideale, com previsão de devoluções parciais. Após o cumprimento parcial das obrigações, a autora pleiteia a restituição de saldo remanescente e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se a autora faz jus à restituição de diferença residual dos valores pagos, à luz do distrato e da legislação aplicável;
(ii) verificar se a situação enseja reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) à relação contratual entre as partes, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, sendo cabível a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII).

A rescisão do contrato por inadimplemento do consumidor autoriza a retenção da comissão de corretagem, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018 – Lei do Distrato).

A análise documental evidencia que a autora pagou R$ 13.929,51 e recebeu devoluções nos valores de R$ 3.500,00 (Ideale) e R$ 3.451,00 (PDL Engenharia). Deduzidos R$ 6.500,00 a título de corretagem, subsiste saldo a restituir no valor de R$ 478,51, cuja devolução é devida.

A responsabilidade das rés é solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC, por integrarem a cadeia de fornecimento.

A formalização do distrato e o cumprimento das obrigações pelas rés afastam a caracterização de ato ilícito ou falha na prestação do serviço, inexistindo elementos que justifiquem a indenização por dano moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do adquirente autoriza a retenção da comissão de corretagem e devolução proporcional dos valores pagos, conforme previsão legal e contratual.

Havendo restituição parcial, é devida a devolução do saldo residual demonstrado documentalmente.

A existência de distrato e o adimplemento das obrigações afastam a configuração de dano moral, ausente prova de conduta abusiva ou violadora da dignidade da parte autora.

A responsabilidade solidária entre fornecedores na cadeia de consumo permite a condenação conjunta, independentemente da divisão interna de obrigações.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VIII; 7º, parágrafo único; 14; 25, § 1º; CPC, arts. 373, I e II; 345, I; 487, I; 1.013, § 3º, I; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, I.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Recurso Inominado nº 1041382-64.2023.8.11.0002, 2ª Turma Recursal, j. 13.06.2025; TJMT, Recurso Inominado nº 1023612-29.2021.8.11.0002, Turma Recursal Única, j. 23.09.2022.

R E L A T Ó R I O

A reclamante pretende a reforma da decisão monocrática proferida no ID 287644350, que homologou o projeto de sentença elaborado pela juíza leiga e julgou
extinto o feito, sem análise do mérito,
ao argumento de que o valor da relação jurídica (R$ 137.750,00) supera o valor de alçada.

Em suas razões recursais, a recorrente alega que o imóvel não é objeto da ação, mas sim o distrato, no valor de R$ 13.929,51. Ao final, requer a reforma da sentença recorrida.

Em contrarrazões, a reclamada, PDL Engenharia e Construção, refuta os fundamentos expostos nas razões recursais, pugnando pela manutenção da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1ª Turma Recursal:

Conforme a petição inicial, a reclamante firmou, em 30/08/2021, com a reclamada, instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade habitacional autônoma, no valor de R$ 145.000,00, sendo R$ 115.781,84 por meio de financiamento, e R$ 29.218,16 com recursos próprios.

Relata ter efetuado o pagamento de entrada de R$ 10.025,00 à reclamada Ideale, bem como oito parcelas diretamente à PDL Engenharia, totalizando R$ 3.883,06. Diante da não aprovação do financiamento, optou pela rescisão contratual e requereu a restituição dos valores pagos, no total de R$ 13.929,51.

Diante disso,
em 14/11/2022
,
as partes firmaram termo de distrato, no qual restou estabelecido que o valor de R$ 6.525,00
(seis mil, quinhentos e vinte e cinco reais)
seria restituído em forma de crédito para a compra de outro imóvel do portfólio da empresa PDL Engenharia, e o valor de R$ 3.500,00
(três mil e quinhentos reais)
seria restituído, no prazo de 30 dias após a assinatura do distrato
, pela reclamada Ideale.

A PDL Engenharia sustenta que o financiamento foi negado devido à negativação do nome da autora, fato ocorrido após a assinatura contratual. Ademais, informa a celebração de segundo distrato, no qual se comprometeu a restituir R$ 3.451,00.

A reclamada Ideale, apesar de devidamente citada e intimada em 09/12/2024 (ID 287643889), deixou de comparecer à audiência de conciliação realizada no dia 21/01/2025 (ID 287643895),
sendo declarada revel.

Preliminares

A contumácia da reclamada Ideale importa em confissão ficta dos fatos aduzidos na inicial; contudo, não induz, necessariamente, a procedência do pedido, desde que convicção diversa possa ser extraída dos elementos existentes nos autos, nos termos do art. 20 da Lei nº 9.099/95. Todavia, em razão da pluralidade de réus e da apresentação de contestação pelos demais, a decretação da revelia, no caso, não opera qualquer efeito, nos termos do art. 345, I, do CPC.

No caso,
não há que se falar em incompetência do Juízo, uma vez que a controvérsia cinge-se à ausência de restituição dos valores pagos pela consumidora, consoante o distrato firmado entre as partes
, e
não
à rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

Ademais, conforme dispõe o Enunciado 39, do FONAJE:

“Em observância ao art. 2º da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido”.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. EMENDA À INICIAL PARA ADEQUAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO ALMEJADO.
O valor da causa deve corresponder ao valor econômico da pretensão perseguida em juízo.
Tendo a parte autora postulado a condenação da ré ao pagamento de determinada quantia a título de indenização por danos morais, o valor da causa deverá corresponder ao conteúdo econômico delimitado, nos termos do art. 259 do Código de Processo Civil. Precedentes jurisprudenciais. HIPÓTESE DE NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
(Agravo de Instrumento Nº 70060824885, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Lessa Franz, Julgado em 25/07/2014) (grifei).

Desse modo,
c
onsiderando que o feito foi extinto sem resolução de mérito e estando a causa madura para julgamento, passo à análise, com fundamento no artigo 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil.

In casu
, a relação travada entre as partes é de natureza consumerista, devendo ser aplicado ao caso os ditames contidos no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O artigo 14 do CDC dispõe:
“O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre fruição e riscos”.

Tal responsabilidade é afastada apenas quando comprovada que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (§ 3º, I e II, do art. 14, do CDC).
No entanto,
não tendo a prestadora do serviço se desincumbido do ônus da prova que lhe cabia
, deve responder objetivamente pelos danos causados à parte autora em razão da falha na prestação de seu serviço.

Assim, compete à parte reclamante comprovar o fato constitutivo do seu direito, ainda que minimamente, apesar da inversão do ônus da prova prevista no CDC, e às reclamadas os fatos modificativos, impeditivos e extintivos do direito do demandante (art. 373, I e II, do CPC).

No caso concreto, constata-se que
a reclamante pleiteia a restituição integral do montante de R$ 13.929,51
(treze mil, novecentos e vinte e nove reais e cinquenta e um centavos).

Nesse contexto, a Lei nº 4.591/1964, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), passou a prever expressamente a não possibilidade de restituição da taxa de corretagem. Vejamos:

“Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador,
mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente
, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador,
atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
.

I - a integralidade da comissão de corretagem;

(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo (...)”
(grifei)

Em detida análise das provas constantes dos autos, especialmente dos comprovantes de pagamento nos valores de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), realizado em 25/11/2022 pela reclamada Ideale (ID 287643884), e de R$ 3.451,00 (três mil, quatrocentos e cinquenta e um reais), depositado na mesma data pela demandada PDL Engenharia (ID 287643899, pág. 3),
verifica-se que, deduzida a comissão de corretagem (R$ 6.500,00) e os valores já restituídos (R$ 6.951,00)
, a reclamante faz jus à diferença de R$ 478,51 (quatrocentos e setenta e oito reais e cinquenta e um centavos).

Logo, tendo em vista a comprovação de que o desfazimento do contrato celebrado entre as partes se deu por inadimplemento de obrigação da adquirente/reclamante, conforme demonstrado no ID 287643898, é devida a restituição do valor de
R$ 478,51
(quatrocentos e setenta e oito reais e cinquenta e um centavos), consoante os distratos firmados entre as partes, juntados nos IDs 287643882 e 287643883.

No que se refere aos
danos morais
,
não são devidos
, pois as obrigações assumidas foram adimplidas pelas reclamadas no prazo pactuado, inexistindo violação de direitos da personalidade ou elementos que justifiquem reparação de natureza extrapatrimonial.

A propósito:

RECURSO INOMINADO.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DECORRENTE DE NÃO APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS À CONSTRUTORA. CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NÃO CONFIGURADA.
AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. COBRANÇA VÁLIDA E PREVISTA CONTRATUALMENTE. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL.
SETENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
A rescisão contratual por não aprovação de financiamento imputável à parte autora afasta a responsabilidade da construtora por suposto dano material e moral. Restituídos os valores pagos diretamente à vendedora e estando a taxa de corretagem expressamente prevista no contrato, mostra-se descabida a repetição do indébito.
Inexistência de ato ilícito ou falha na prestação do serviço que justifique reparação. Sentença de improcedência mantida. Recurso conhecido e desprovido.
(N.U 1041382-64.2023.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, EDSON DIAS REIS, Segunda Turma Recursal, Julgado em 13/06/2025, Publicado no DJE 13/06/2025). (grifei)

RECURSO INOMINADO –
RELAÇÃO DE CONSUMO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – TAXA DE CORRETAGEM DEVIDA – DISTRATO PELA IMPOSSIBILIDADE DO FINANCIAMENTO – DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM – DANO MORAL INOCORRENTE
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Cinge-se a controvérsia na rescisão contratual da compra de imóvel, tendo em vista a não aprovação do financiamento pretendido pela recorrida. Assim, requereu a devolução da quantia paga e indenização por danos morais. Em que pese a validade da cobrança da taxa de corretagem, a sua retenção integral não é razoável, considerando que a autora não teve qualquer proveito com o negócio realizado; outrossim, o imóvel pode ser comercializado para terceiros.
Em relação ao dano moral inexistente dano moral em desavença regrada por Código Civil, na modalidade in re ipsa.
Recurso conhecido e parcialmente provido.
(N.U 1023612-29.2021.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, Turma Recursal Única, Julgado em 23/09/2022, Publicado no DJE 23/09/2022). (grifei)

Portanto, diante da ausência de prova em sentido contrário,
cujo ônus probatório incumbia à reclamante
, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, o pedido de indenização por dano moral deve ser indeferido.

Por fim, cumpre ressaltar que a
responsabilidade das reclamadas é solidária, conforme os artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, por integrarem a mesma cadeia de fornecimento.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, pois tempestivo e, no mérito,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

para julgar
parcialmente procedente
a pretensão inicial, condenando as reclamadas, solidariamente, ao pagamento do valor de
R$ 478,51
, acrescido de juros legais desde a citação, nos termos dos artigos 405 e 406 do Código Civil, e correção monetária pelo IPCA, a partir do distrato, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95.

É como voto
.

Juiz

GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2025