Tribunal: TJMT
Processo: 1028453-34.2025.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028453-34.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compromisso, Cabimento, Liminar, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JEANCARLO RIBEIRO - CPF: 843.743.819-53 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), AMERICA INCORPORADORA E ADMINISTRADORA DE BENS LTDA - CNPJ: 19.340.943/0001-91 (AGRAVANTE), AUGUSTO CESAR VAQUERO COBIANCHI - CPF: 011.046.131-23 (AGRAVANTE), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), AUREO CANDIDO COSTA - CPF: 007.944.301-04 (AGRAVADO), ALEXANDRE LIMA ROSSONI - CPF: 022.144.811-09 (ADVOGADO), TAMARA CRISTINA PASCHOALINI DOS SANTOS - CPF: 084.648.176-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Processual Civil. Agravo
de
Instrumento. Tutela Cautelar
Antecedente
. Indisponibilidade
de
Bens Imóveis. Medida Excepcional Para Preservação
do
Resultado Útil
do
Processo.
Averbação
da Demanda na Matrícula do Imóvel. Possibilidade.

Recurso Desprovido.

I.
Caso Em Exame

1.
Agravo de instrumento interposto
em virtude da
decisão
proferida nos autos da Ação de Natureza Cautelar de Caráter Antecedente, na qual o Julgador

decretou
a indisponibilidade registral de unidades imobiliárias
,
determinou a averbação da demanda nas matrículas dos imóveis objeto do litígio
e
impediu novas
lavratura
s
de escrituras públicas
de compra e venda
em relação às unidades imobiliárias
.

II.
Questão Em Discussão

2.
A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela cautelar de urgência, notadamente a decretação de indisponibilidade de bens, com o fim de assegurar o deslinde eficaz da controvérsia principal.

III.
Razões De Decidir

3.
A tutela cautelar de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme o art
igo
300 do CPC.

4.
A indisponibilidade de bens constitui
medida
de natureza excepcional que

visa apenas resguardar o objeto da demanda e evitar esvaziamento patrimonial antes da solução definitiva do litígio
.

5. A averbação da demanda na matrícula do imóvel
constitui
ato meramente informativo e não implica restrição do direito de propriedade do Agravado
.

6
.
No caso, as medidas deferidas visam preservar o estado atual do litígio, resguardando o deslinde da controvérsia quanto à validade e aos efeitos de cessões de direitos aquisitivos impugnadas judicialmente.

IV.
Dispositivo E Tese

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela cautelar de urgência pode ser deferida quando presentes os requisitos do art
igo
300 do CPC, com vistas a resguardar a utilidade da futura decisão de mérito.

A indisponibilidade de bens é medida excepcional e idônea para impedir a consolidação de atos jurídicos controvertidos, até a resolução definitiva da lide.

_________________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 294, 300 e 301.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, Agravo de Instrumento n
.
2391836-10.2024.8.26.0000, Rel. Des. Alcides Leopoldo, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 23/07/2025
.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1028453-34.2025.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto
América Incorporadora e Administradora de Bens Ltda.
e
Augusto César
Vaquero

Cobianchi

em virtude da decisão
proferida pelo Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT
, nos autos da Tutela Cautelar Antecedente
n.
1012561-76.2025.8.11.0003
ajuizada por
Aureo Cândido Costa
.

O Juiz singular

decretou a indisponibilidades
de seis unidades imobiliárias
descrit
a
s na inicial
,
bem como
determinou que a empresa Splendore Construtora e Incorporadora SPE Ltda. se abstenha de lavrar escritura pública referente às unidades
imobiliárias
. Ainda ordenou a averbação da existência dessa Ação nas respectivas matrículas
dos imóveis.

Os Recorrentes sustentam
ter
legitimidade para interpor o
R
ecurso, na qualidade de terceiros interessados e legítimos proprietários dos imóveis atingidos pela decisão agravada
.

Alegam que
adquiriram

os imóveis
, por escritura pública
,

com
anuência da proprietária registral
,
Splendore Construtora
,
e em data anterior à propositura d
esta Ação cautelar
, o que evidencia a boa-fé.

Afirmam que
os contratos de

cessão

celebrados
entre o Agravado
e a empresa TMI (requerida na Ação
Cautelar
), não foram levadas a registro e, em sendo assim, constitui contratos particulares sem eficácia perante terceiros
.

Argumentam que
a manutenção da
tutela cautelar afronta à segurança jurídica
e aos princípios da ampla defesa e do contraditório,
pois
não foram ciados na Ação Cautelar.

Com base nessas considerações, pleiteiam o provimento do Recurso e a reforma da decisão agravada, com o
levantamento da indisponibilidade das unidades
e a
retirada da averbação da existência da demanda nas matrículas
.

Além disso, requer
em
a autorização para lavratura de escrituras públicas pela empresa Splendore Construtora

e Incorporadora SPE Ltda
.

O pedido liminar foi indeferido (Id.
309289877
)
.

Contraminuta juntada no Id.
314969853
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

América Incorporadora e Administradora de Bens Ltda.
e
Augusto César
Vaquero

Cobianchi
,
alega
m
ser terceiro
s
interessado
s
e interp
useram
Agravo de instrumento
em virtude da
decisão
proferida nos autos da Tutela Cautelar Antecedente
n.
1012561-76.2025.8.11.0003
ajuizada por
Aureo Cândido Costa

em desfavor de TMI Investimentos Imobiliários Ltda.

Á
ureo Cândido Costa
ajuizou Ação Cautelar
de Caráter

Antecedente
em desfavor de TMI Investimentos Imobiliários Ltda.

Na petição inicial, alegou ser titular dos direitos
aquisitivos sobre
as
unidades
(apartamentos) n.º 1201 (mat. 143.160), n.º 1202 (mat. 143.161), n.º 1301 (mat. 143.162), n.º 1302 (mat. 143.163), n.º 1401 (mat. 143.164), n.º 1402 (mat. 143.165), n.º 1501 (mat. 143.166), n.º 1502 (mat. 143.167), n.º 1601 (mat. 143.168), n.º 1602 (mat. 143.169) e n.º 1701 (mat. 143.170), do Condomínio Edifício Splendore, consoante se verifica da escritura pública de compra e venda lavrada no dia 02/10/2019
.

Afirmou
que essas
unidades foram objeto de cessões temporárias de direitos,
celebradas
com a
empresa TMI
, com cláusulas expressas de reversão automática ao término de prazos.

Asseverou que a
empresa TMI
, mesmo ciente da natureza precária das cessões,
transferiu

os

direitos
aquisitivos
das
unidades

n.º 1301 (mat. 143.162), n.º 1302 (mat. 143.163), n.º 1401 (mat. 143.164), n.º 1402 (mat. 143.165), n.º 1601 (mat. 143.168) e n.º 1701 (mat. 143.170)
a terceiros
estranhos à relação jurídica
, sem
sua
comunicação
ou anuência
,
em contrariedade ao estipulado no
contrato.

Argumentou
que a
empresa TMI
se encontra em notória crise financeira, amplamente divulgada na imprensa local e
confirmada por
A
ções judiciais em trâmite, o que agrava o risco de dilapidação dos bens e justifica a medida cautelar de urgência.

Requereu
, liminarmente,

a indisponibilidade registral das matrículas de seis unidades imobiliárias
supostamente transferidas a terceiros
; a intimação da
empresa Splendore Construtora e Incorporadora SPE Ltda.
responsável para abster-se de lavrar escritura pública referente aos imóveis; a averbação da existência da demanda judicial nas respectivas matrículas, como forma de publicidade e proteção a terceiros.

No primeiro momento, o Juiz singular indeferiu o pedido, sob
o fundamento
de que não havia, naquele momento,
prova da
efetiva transferência das unidades a terceiros, tampouco se evidenciava risco concreto e iminente capaz de comprometer a utilidade do provimento jurisdicional.

Posteriormente, o Recorrido
requereu a reconsideração
da decisão
com base em fatos novos
. Alegou que, em
13
/05/2025
, a empresa Splendore Construtora e Incorporadora SPE Ltda. foi formalmente notificada por terceiros que se apresentaram como cessionários legítimos das unidades n.º 1301, 1302, 1401, 1402, 1601 e 1701,
e exigiram
a lavratura das respectivas escrituras públicas de compra e venda.

Diante disso, o Juiz singular deferiu o pedido,
determinou a averbação d
a indisponibilidade
das seis unidades
imobiliárias
e desta Ação nas respectivas matrículas imobiliárias, bem como
ordenou à empresa Splendore Construtora que se
abstivesse de lavrar escritura pública
referente às unidades
.

Cientes,
América Incorporadora e Administradora de Bens Ltda. e Augusto César
Vaquero

Cobianchi

interpuseram este Recurso.

Os Recorrentes sustentam
ter
legitimidade para interpor o
R
ecurso, na qualidade de terceiros interessados e legítimos proprietários dos imóveis atingidos pela decisão agravada.

Alegam que adquiriram os imóveis, por escritura pública, com anuência da proprietária registral, Splendore Construtora, e em data anterior à propositura desta Ação cautelar, o que evidencia a boa-fé.

Afirmam que os contratos de cessão celebrados entre o Agravado e a empresa TMI (requerida na Ação Cautelar), não foram levadas a registro e, em sendo assim, constitui contratos particulares sem eficácia perante terceiros.

Argumentam que a manutenção da tutela cautelar afronta à segurança jurídica e aos princípios da ampla defesa e do contraditório, pois não foram ciados na Ação Cautelar.

Nos termos do Código de Processo Civil, a
tutela provisória
fundamentada na
urgência
pode assumir natureza
cautelar ou antecipada
(artigo 294 do CPC)
.

O ordenamento processual autoriza o autor a formular pedido de tutela cautelar de urgência voltado à adoção de medidas como arresto, sequestro, arrolamento de bens ou qualquer outra providência idônea destinada a assegurar o resultado útil da futura sentença proferida
na

A
ção de conhecimento
(
artigo 301 do CPC
)
.

Para a concessão da medida, exige-se a
demonstração d
a probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo
, nos termos do artigo 300 do CPC
.

Ao que se extrai dos autos,
a empresa TMI Investimentos Imobiliários Ltda.
recebeu
por meio de contrato a cessão temporária de unidades imobiliárias pertencentes ao
R
ecorrido/
A
utor, com a expressa previsão de cláusula de reversão automática em seu favor após o término do prazo estipulado. No entanto, mesmo ciente da natureza provisória da cessão, a requerida teria, em tese, transferido os direitos sobre
essas
unidades a terceiros
que não participaram da relação negocial
,
o que teria ocorrido sem a observância das
cláusulas contratuais
, as quais
vedavam expressamente alienações
.

Dessa forma, correta a decisão recorrida, uma vez que o Juiz singular atuou com acerto ao reconhecer a presença dos requisitos legais da tutela cautelar e
ao determinar a indisponibilidade
, diante do risco concreto de alienação dos imóveis e da necessidade de preservar o resultado útil da demanda principal.

Especificamente sobre a
indisponibilidade de bens,
cuida-se de
medida
de natureza excepcional que

visa apenas resguardar o objeto da demanda e evitar esvaziamento patrimonial antes da solução definitiva do litígio
.

A despeito de a medida de indisponibilidade envolver restrição patrimonial, sua adoção se justifica diante da prova, que demonstra a transferência de direitos sobre os imóveis a terceiros alheios à relação jurídica original, sem o cumprimento da cláusula de reversão.

Nesse cenário, é cabível a concessão da tutela cautelar para impedir a alienação
e até mesmo
a consolidação da propriedade dos imóveis objeto da lide em nome de terceiros, até que se resolva, em definitivo, a controvérsia sobre a validade e os limites das cessões realizadas.

Ademais, o perigo de dano é evidente diante da existência de notificação extrajudicial encaminhada por terceiros à empresa Splendore Construtora e Incorporadora SPE Ltda., por meio da qual requerem a lavratura imediata das escrituras públicas das
unidades imobiliárias objeto da lide, advertindo que, no caso de inércia, será proposta
A
ção de
A
djudicação
C
ompulsória.

Importa salientar que, ainda que os
R
ecorrentes aleguem ter adquirido os imóveis de boa-fé, a medida deferida não implica reconhecimento de nulidade
da
aquisição
ou transferência de propriedade, mas tão somente a preservação
da situação anterior
até o julgamento definitivo,
de forma a assegurar
a eficácia da tutela jurisdicional.

Neste contexto, t
rata-se de medida provisória
e
reversível, que não causa prejuízo imediato ao patrimônio dos
R
ecorrentes, mas atua como salvaguarda processual.

No que se refere à averbação da existência da demanda nas matrículas dos imóveis,
trata-se de
ato
meramente informativo
e que não implica restrição
do direito de propriedade do Agravado. Ao contrário,

a medida se revela adequada e não comporta qualquer reparo, uma vez que assegura a publicidade do litígio, resguardando a boa-fé de terceiros e
contribui
para prevenir novas transferências que possam comprometer a eficácia da tutela jurisdicional.

Nesse sentido:

(...)
2. A questão em discussão consiste em determinar se estão presentes os requisitos para a
concessão da tutela de urgência cautelar para indisponibilidade do imóvel, considerando a alegada insolvência dos agravados e a doação do bem. III. Razões de Decidir 3. A tutela provisória de urgência é concedida quando há probabilidade do direito e perigo de dano, conforme art. 300 do CPC/2015. 4.
A indisponibilidade do imóvel é medida cautelar atípica, resguardando o resultado prático da ação, conforme precedentes do STJ.
(...)

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23918361020248260000 São Paulo, Relator.: Alcides Leopoldo,
j.
23/07/2025, 4ª Câmara de Direito Privado,
DJe
23/07/2025)
.
(sem destaques no original)

Ademais, a restrição à formalização da escritura pública não configura afronta ao direito de propriedade
, pois
constitui
medida necessária,
com o
objetivo é evitar a consolidação definitiva da titularidade do imóvel antes da resolução judicial da controvérsia sobre a validade das cessões.

Dessa forma,
verifica-se que o
R
ecorrido preencheu os requisitos legais para a concessão da tutela cautelar, razão pela qual a decisão agravada deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Ante o exposto,
nego provimento ao Recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025