Tribunal: TJMT
Processo: 1037757-02.2023.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037757-02.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANA MARIA RAMALHO - CPF: 537.822.671-68 (APELADO), JOAO PAULO SLHESSARENKO RIBEIRO - CPF: 037.601.511-08 (ADVOGADO), THIENEZ PEDROSO SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA - CNPJ: 30.131.703/0001-10 (APELANTE), BRUNA BATTISTELLA - CPF: 015.111.211-81 (ADVOGADO), THIENEZ PEDROSO LEMES PINTO - CPF: 013.889.171-06 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. READEQUAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

11. Apelação cível interposta por locatária em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de cobrança cumulada com indenização por danos materiais, reconhecendo inadimplemento contratual, fixando multa correspondente a três aluguéis e honorários advocatícios em 20%, com sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova pericial e testemunhal; (ii) saber se a sentença carece de fundamentação idônea, à luz do art. 489, §1º, do CPC; (iii) saber se é cabível a redução proporcional da multa contratual, conforme art. 4º da L. nº 8.245/1991 e cláusula contratual específica; e (iv) saber se os honorários advocatícios devem ser reduzidos, nos termos do art. 85, §8º, do CPC.

III. Razões de decidir

Preliminares:
3. A sentença está suficientemente fundamentada, tendo analisado os elementos de prova constantes dos autos, especialmente quanto à alegada existência de vícios estruturais no imóvel, e justificando o indeferimento da instrução probatória.

4. O indeferimento das provas pericial e testemunhal não configura cerceamento de defesa, diante da suficiência do acervo probatório e da faculdade conferida ao magistrado de julgar antecipadamente a lide, nos termos do art. 370 do CPC.

Mérito:

4. A multa contratual deve observar o princípio da proporcionalidade, conforme previsão contratual expressa e o art. 4º da Lei nº 8.245/1991. Aplicação da fração 19/36, correspondente ao período restante do contrato no momento da desocupação do imóvel.

5. A causa não apresenta complexidade significativa, justificando a redução dos honorários advocatícios de 20% para 15%, nos termos do art. 85, §8º, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“"1. O indeferimento de provas pericial e testemunhal, quando o conjunto probatório é suficiente à formação do convencimento judicial, não configura cerceamento de defesa. 2. A sentença está suficientemente fundamentada quando expõe os elementos fáticos e jurídicos essenciais à resolução da lide, ainda que de forma sucinta. 3. A cláusula penal por rescisão antecipada de contrato de locação deve observar a proporcionalidade prevista no art. 4º da L. nº 8.245/1991. 4. A fixação dos honorários advocatícios deve observar os critérios do art. 85, §2º e §8º, do CPC, podendo ser reduzida nos casos de baixa complexidade e ausência de instrução probatória.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º e §8º, 355, I, 370, 373, II, e 489, §1º; L. nº 8.245/1991, art. 4º; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1604351/MG, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª T., DJe 20/06/2022; TJMT, Apelação Cível nº 1022439-52.2018.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto A. da Rocha, j. 06/03/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível
interposta por Thienez Pedroso Sociedade Individual de Advocacia contra a sentença proferida pelo juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na Ação de Cobrança c/c Indenizatória, ajuizada por Ana Maria Ramalho.

Na origem, a autora narrou que celebrou contrato de locação comercial com a requerida em 04/04/2022, com vigência até 04/04/2025, tendo por objeto imóvel situado no Bairro Parque das Nações, Cuiabá/MT (container), com valor inicial de R$ 6.000,00, reajustado para R$ 6.279,04 após um ano. A autora sustentou que a locatária deixou de pagar os aluguéis desde fevereiro de 2023, desocupando o imóvel apenas em 25/09/2023, sem observar as cláusulas contratuais relativas à devolução do bem, não realizando pintura nem devolvendo certos bens móveis.

A sentença reconheceu a inadimplência da requerida quanto aos aluguéis dos meses de maio a setembro de 2023, além dos encargos de energia e IPTU, e aplicou multa contratual correspondente a três aluguéis. Rejeitou, contudo, o pedido de indenização por danos materiais, fixando sucumbência recíproca e honorários em 20% do valor da condenação, divididos entre as partes.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova pericial e testemunhal, imprescindíveis para comprovar vícios estruturais graves no imóvel locado. Alega ainda que a sentença carece de fundamentação suficiente, pois não apreciou devidamente as provas apresentadas nem justificou o indeferimento das provas requeridas.

No mérito, defende a inaplicabilidade ou, ao menos, a redução proporcional da multa rescisória com base no art. 4º, §2º, da Lei nº 8.245/91, bem como a minoração dos honorários de sucumbência com fundamento no art. 85, §8º, do CPC, dada a inexistência de maior complexidade da causa e a ausência de instrução probatória.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id. 300615370).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A apelante suscita duas preliminares de nulidade da sentença: (i) por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da produção de prova pericial e testemunhal, e (ii) por ausência ou insuficiência de fundamentação, especialmente no que se refere à análise das provas produzidas e ao indeferimento das diligências requeridas.

A requerida/apelante alegou, em contestação
“que foi a parte autora que deu causa a rescisão, em razão da estrutura do container, que estava com risco de desabamento
”. Nesse sentido, juntou
prints
de conversas via
Whatsapp
e requereu perícia técnica para comprovar.

Em decisão saneadora, o magistrado singular postergou a análise do pedido de produção provas, tendo em vista a verificação de vício na representação processual da ré (id. 300615360). Promovida a regularização (id. 300615362), sobreveio a sentença recorrida, em que o juízo de origem consignou (id. 300615366):

“A requerida, por sua vez, não apresentou qualquer prova que infirmasse a alegação de inadimplência, limitando-se a contestar genericamente os valores cobrados, sem apresentar qualquer cálculo ou documento que comprovasse o pagamento dos aluguéis.

Nesse contexto, é importante ressaltar que o ônus da prova incumbe ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, do qual a requerida não se desincumbiu.

Em relação à alegação de que a rescisão do contrato foi motivada por problemas estruturais no imóvel, que apresentava risco de desabamento, a requerida não apresentou qualquer laudo técnico ou prova robusta que comprovasse tal alegação, limitando-se a juntar conversas de WhatsApp (ID. 148555896), que não são suficientes para comprovar a existência de vícios estruturais no imóvel que impossibilitassem a sua utilização.

Ademais, ainda que se comprovasse a existência de problemas estruturais no imóvel, tal fato não eximiria a requerida da obrigação de pagar os aluguéis devidos, porquanto, caso entendesse que o imóvel não estava em condições de uso, deveria ter rescindido o contrato judicialmente ou consignado os aluguéis em juízo, o que não fez.”

Ao contrário do que sustenta a apelante, a sentença apresentou fundamentação suficiente e específica para embasar o julgamento da controvérsia. O magistrado de origem afirmou, de forma expressa, que os documentos apresentados não comprovavam os alegados vícios estruturais, destacando que as conversas de
WhatsApp
não possuíam valor probante suficiente para infirmar a obrigação contratual inadimplida.

Além disso, registrou que, ainda que se admitisse a existência de problemas no imóvel, competia à locatária buscar a resolução judicial da relação contratual ou promover o depósito judicial dos aluguéis, o que não foi feito.

Nos termos do art. 489, §1º, do Código de Processo Civil, não se exige que o julgador enfrente, uma a uma, todas as alegações ou provas carreadas pelas partes, mas sim que apresente os fundamentos jurídicos e fáticos que sustentam sua conclusão. Isso foi feito, ainda que de forma sucinta.

No que se refere ao indeferimento das provas pericial e testemunhal, também não se constata nulidade. O art. 370 do CPC confere ao magistrado ampla liberdade para conduzir a instrução do feito, podendo indeferir, de forma fundamentada, provas que entender desnecessárias ou protelatórias. No caso, o juiz entendeu que os elementos constantes dos autos eram suficientes ao julgamento, o que afasta a alegação de cerceamento de defesa.

O direito à prova deve ser exercido nos limites da boa-fé e da utilidade processual. A mera alegação genérica de necessidade de produção probatória, desacompanhada de elementos mínimos que demonstrem sua relevância para a solução da lide, não é apta a ensejar a anulação da sentença.

O juiz, como destinatário da prova, possui discricionariedade, sem que isso configure cerceamento de defesa. Nesse sentido, é uniforme o entendimento do STJ:

“Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias.”

(STJ - AgInt no AREsp: 1604351 MG 2019/0312071-3, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 20/06/2022)

A inexistência de prejuízo efetivo, somada à fundamentação apresentada na sentença sobre a suficiência do conjunto probatório, reforça a regularidade do julgamento antecipado da lide, nos moldes do art. 355, I, do CPC.

Assim,
rejeitam-se as preliminares
de cerceamento de defesa e de ausência de fundamentação.

VOTO
MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A apelante, locatária, sustenta que não deu causa à rescisão, pois o imóvel apresentava vícios estruturais graves, como risco de desabamento, o que inviabilizou o uso comercial pretendido.

Para que se reconheça a justa causa do locatário na rescisão antecipada do contrato de locação, é imprescindível a demonstração de que a prestação do locador se tornou inadimplida ou excessivamente onerosa, por fato a ele imputável. No caso dos autos, tal ônus probatório incumbia à ré, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Ocorre que, a apelante não se desincumbiu minimamente desse ônus, os
prints
de conversas via aplicativo de mensagens juntados, desacompanhados de fotografias, ou mesmo laudo técnico unilateral, não são suficientes para comprovar a existência de vícios estruturais capazes de comprometer a habitabilidade ou funcionalidade do imóvel comercial.

Além disso, conforme consignado em sentença, a apelante não adotou qualquer providência formal para resguardar seus direitos contratuais. Não buscou a resolução judicial da avença, tampouco promoveu a consignação dos aluguéis em juízo, permanecendo inadimplente por vários meses, até a desocupação espontânea do imóvel. Tal conduta não se coaduna com a alegação de inadimplemento culposo da parte locadora.

Dessa forma, não há que se falar em rescisão por justa causa.

Ultrapassada a análise sobre a inexistência de justa causa para a rescisão contratual, passa-se à apreciação do pedido subsidiário de redução proporcional da multa contratual.

A cláusula em questão estabelece que, em caso de rescisão após os seis primeiros meses do contrato, o locatário deverá pagar à locadora multa correspondente a três aluguéis mensais vigentes à época do distrato. Ocorre que o próprio contrato, em sua cláusula 9.4, prevê expressamente que, transcorrido o prazo de 12 meses de vigência, o locatário poderá devolver o imóvel, desde que pague a multa de forma proporcional ao período restante de cumprimento do contrato, com base no aluguel vigente à época. Segue o teor abaixo extraído (id. 300614907):

No caso, o contrato firmado em 04/04/2022 possuía vigência de 36 meses, encerrando-se em 04/04/2025. A locatária desocupou o imóvel em 25/09/2023, ou seja, após 17 meses de vigência, restando 19 meses até o termo final do contrato.

Conforme disposto no art. 4º, da Lei nº 8.245/91, a multa estipulada deve ser aplicada de forma proporcional ao tempo restante do contrato,
in verbis
:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Dessa forma, a aplicação integral da multa, nos termos da sentença, contraria tanto a legislação quanto o próprio pacto firmado entre as partes, que consagra a proporcionalidade como critério de cálculo.

A jurisprudência desta eg. Corte é uniforme sobre a necessidade de adequação da multa contratual ao tempo de cumprimento da avença. Cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO - MULTA RESCISÓRIA - DEVIDA – REDUÇÃO – POSSIBILIDADE – ADEQUAÇAO À PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - RECURSO PROVIDO.

Nos termos do art. 4º da Lei n. 8.245/91, o locatário que devolver o imóvel antes do prazo previsto no contrato obriga-se ao pagamento da multa estipulada, que será proporcional ao tempo de cumprimento da avença.

Recurso provido.

(N.U 1022439-52.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 06/03/2024)

“[...] A multa contratual, embora prevista contratualmente, pode ser reduzida com base no art. 413 do Código Civil, quando manifestamente excessiva, de modo a preservar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.”

(N.U 1011445-91.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 10/02/2025)

“[...] 1. A cláusula penal estipulada para a rescisão antecipada de contrato de locação deve ser reduzida equitativamente pelo juiz, nos termos do art. 413 do Código Civil, considerando-se a proporção entre o período cumprido e o período remanescente do contrato.”

(N.U 1054121-15.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/05/2025, Publicado no DJE 13/05/2025)

No caso concreto, a multa contratual cheia, correspondente a três aluguéis vigentes em 2023 (R$ 6.279,04), totaliza R$ 18.837,12. Considerando-se que restavam 19 meses por cumprir num contrato de 36 meses, aplica-se a fração 19/36, resultando no valor proporcional de R$ 9.939,91.

A apelante requer, por fim, a minoração dos honorários advocatícios, arbitrados pelo juízo
a quo
em 20% sobre o valor da condenação, sob o argumento de que a causa não apresentou complexidade.

Nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, os honorários devem ser fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação, levando-se em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço.

Na hipótese, trata-se de demanda de baixa complexidade, com controvérsia restrita ao inadimplemento contratual e interpretação de cláusulas objetivas em contrato de locação, resolvida com base em prova documental pré-constituída, sem necessidade de instrução probatória ou produção de provas técnicas ou orais.

Diante disso, com fundamento no art. 85, §8º, do CPC, entendo adequado reduzir os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, mantida a repartição proporcional entre as partes, em virtude da sucumbência recíproca reconhecida na sentença.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para reduzir a multa contratual para R$ 9.939,91, a ser corrigida nos termos fixados na sentença e readequar os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, mantida a divisão proporcional em virtude da sucumbência recíproca.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025