Tribunal: TJMT
Processo: 1013965-11.2022.8.11.0055
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013965-11.2022.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JRT-SGT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 18.367.457/0001-02 (APELADO), LIDIANE FORCELINI - CPF: 871.901.171-72 (ADVOGADO), ELIZEU BARROSO LIMA NETO - CPF: 073.351.271-22 (APELANTE), RODRIGO SCHWAB MATTOZO - CPF: 279.209.168-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. MORA DO DEVEDOR. IPTU E BENFEITORIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, proposta por empresa do ramo imobiliário em face de comprador inadimplente. O juízo a quo declarou a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a restituição de 75% dos valores pagos, autorizando a reintegração na posse do imóvel, e condenando o requerido ao pagamento de taxa de fruição mensal, multa compensatória, tributos incidentes, além das custas e honorários. Reconheceu, ainda, o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, desde que regularizadas, e julgou extintos outros processos conexos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil; (
ii
) definir a validade da cláusula de capitalização mensal de juros; (
iii
) examinar a legalidade da cláusula penal compensatória de 10%; (
iv
) analisar a legitimidade da taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês; (v) apurar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e pela indenização por benfeitorias; e (vi) avaliar a validade da cláusula de retenção de arras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova pericial contábil, diante da suficiência das provas documentais e da natureza eminentemente jurídica da controvérsia, não configura cerceamento de defesa, conforme o art. 370 do CPC e jurisprudência consolidada do STJ e do próprio Tribunal.

A cláusula de capitalização mensal de juros não se mostra válida por ausência de previsão expressa no contrato, sendo admitida apenas a capitalização anual, conforme entendimento jurisprudencial.

A cláusula penal compensatória de 10% sobre o saldo devedor é válida, pois pactuada contratualmente e compatível com os limites da razoabilidade, tratando-se de cláusula compensatória e não moratória.

A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato é legítima, por compensar o uso indevido do imóvel pelo comprador inadimplente, sendo razoável e proporcional.

Não restou comprovada a alegada mora do credor, sendo o apelante o único responsável pelo inadimplemento contratual, evidenciado pela ausência de pagamentos e recusas às propostas de renegociação.

O apelante, na qualidade de possuidor do imóvel, é o sujeito passivo do IPTU, nos termos do art. 34 do CTN, devendo arcar com os tributos incidentes enquanto esteve na posse do bem.

Não foram comprovadas as benfeitorias alegadas, nem sua natureza útil ou necessária, sendo incabível a indenização pleiteada, conforme ônus da prova do art. 373, II, do CPC.

A cláusula de retenção de arras confirmatórias é válida e eficaz, tendo sido pactuada expressamente entre as partes, nos termos do art. 418 do CC, não havendo abusividade ou violação à função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A ausência de prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é jurídica e os autos estão suficientemente instruídos.

É válida a cláusula penal compensatória de 10% quando pactuada expressamente, desde que proporcional e não abusiva.

A taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês é legítima como compensação pelo uso indevido do imóvel.

O possuidor do imóvel é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período de sua posse, conforme o art. 34 do CTN.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias depende de prova da sua realização e valor, ônus do possuidor de boa-fé.

A cláusula de retenção de arras confirmatórias é válida em caso de inadimplemento do comprador, quando ajustada contratualmente.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 370 e 373, II; CC,
arts
. 418 e 1.219; CTN, art. 34; Lei nº 9.514/1997, art. 5º, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.597.580/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 23.09.2024; TJMT, N.U 1009005-71.2022.8.11.0003, rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 29.01.2025; TJ-GO,
ApCiv
5620752-26.2022.8.09.0044, rel. Des.
Leobino
Valente Chaves, j. 08.05.2024; TJ-SP,
ApCiv
1009012-11.2022.8.26.0047, rel.
Rômolo
Russo, j. 15.04.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1013965-11.2022.8.11.0055

ELIZEU BARROSO LIMA NETO X JRT-SGT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por ELIZEU BARROSO LIMA NETO, com o fito de reformar a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos proposta pela JRT-SGT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do apelante, declarando rescindido o contrato referente ao lote 12, devendo a autora restituir 75% dos valores pagos pelo requerido, autorizando a reintegração do autor na posse do imóvel, bem como condenando o requerido ao pagamento de taxa de fruição no importe de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato até a efetiva desocupação, à multa compensatória de 10% sobre o saldo devedor atualizado, aos impostos referente ao imóvel objeto do contrato, e reconhecendo o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, desde que regularizadas perante órgãos oficiais, e ainda, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Por fim, julgou extintos os processos n. 1013938-28.2022.8.11.0055, n. 1013966-93.2022.8.11.0055 e n. 1013970-33.2022.8.11.0055.

Inconformado, o apelante sustenta, em suas razões recursais, em preliminar, cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo de origem indeferiu a produção de prova pericial contábil, indispensável para comprovar a ilegalidade da capitalização de juros e dos encargos contratuais, por não integrar a apelada o Sistema Financeiro Imobiliário. No mérito, alega que a cláusula que impõe a taxa de fruição em 0,5% ao mês e multa compensatória de 10% é abusiva, além de sustentar que a mora seria da empresa credora (
mora
accipiendi
), por esta ter criado obstáculos ao adimplemento contratual. Pugna em preliminar, pela nulidade da sentença. No mérito, requer a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a capitalização mensal de juros, com a consequente revisão dos valores cobrados (280658454).

Em contrarrazões, o apelado defende a manutenção integral da sentença e o desprovimento da apelação (Id. 280658456).

Preparo devidamente recolhido (Id. 287488376).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

- PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Eminentes pares:

Sustenta o apelante a ocorrência de cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial contábil por ele requerida, por considerá-la essencial à demonstração da cobrança indevida decorrente da capitalização de juros mensalmente.

O artigo 370 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que caberá ao Juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, podendo indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Logo, este dispositivo legal confere ao Magistrado a prerrogativa de decidir sobre a necessidade de produção de provas, alinhando-se ao princípio do livre convencimento motivado.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente afirmado que o juiz, como destinatário final da prova, pode indeferir a produção de provas quando entender que os autos já estão suficientemente instruídos, sem que isso configure cerceamento de defesa, confira-se:

“(...) 1. O magistrado é o destinatário final das provas, a quem compete aferir a conveniência e necessidade da prova, de modo que a ele cabe indeferir as diligências que considerar inúteis ou protelatórias, nos termos do art. 370 do NCPC. (...)”

(
AgInt
no
AREsp
n. 2.597.580/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024,
DJe
de 25/9/2024.).

O entendimento desta C. Câmara também reflete essa orientação, destacando-se:

“(...) 5. O indeferimento da prova pericial não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser resolvida com base em provas documentais já constantes nos autos, nos termos dos artigos 355, I, e 370, parágrafo único, do CPC. (...) 1. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando a prova documental existente é suficiente para a solução da controvérsia. (...)”.
(N.U 1009005-71.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2025,
Publicado
no DJE 31/01/2025).

No caso em comento, como expressamente fundamentado pelo juízo de origem, a controvérsia posta é eminentemente jurídica, centrada na legalidade de cláusulas contratuais, não exigindo dilação probatória, bem como há elementos suficientes para a formação do convencimento do julgador (Id. 280658448).

Por outro lado, o apelante sequer demonstrou, com a devida precisão, quais aspectos fáticos e contábeis não poderiam ser examinados com base nos documentos já constantes dos autos, não se desincumbindo do ônus de provar os fatos que alegados, nos termos do artigo 373, II do CPC (Id. 280658454).

Ante o exposto, REJEITO A PRELIMINAR de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO

- MÉRITO

Eminentes pares:

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, proposta por JRT-SGT Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Elizeu Barroso Lima Neto, em razão de inadimplemento contratual relativo à compra e venda de lote urbano no Loteamento Monte Carlo, em Tangará da Serra/MT. O imóvel foi negociado por R$ 190.570,00 (cento e noventa mil, quinhentos e setenta reais), com pagamento inicial de entrada e 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas mensais consecutivas, das quais o requerido quitou apenas a entrada, tornando-se inadimplente desde 10/07/2019. A autora promoveu renegociações por confissão de dívida, que foram infrutíferas, e notificou extrajudicialmente o requerido.

Diante da inadimplência reiterada e ausência de interesse em adimplir, pleiteou a rescisão do contrato, a reintegração de posse, a retenção de 25% das parcelas pagas, equivalente a R$2.029,67 (dois mil, vinte e nove reais e sessenta e sete centavos); a condenação do requerido ao pagamento de indenização pela fruição indevida do imóvel, no valor atualizado de R$110.521,99 (cento e dez mil, quinhentos e vinte e um reais e noventa e nove centavos), acrescida das parcelas vincendas até a desocupação; o reembolso dos valores de IPTU já quitados, que somam R$10.552,22 (dez mil, quinhentos e cinquenta e dois reais e vinte e dois centavos), bem como o pagamento dos tributos vincendos até a retomada do imóvel; a condenação ao pagamento das custas processuais, da notificação extrajudicial no valor de R$2.217,10 (dois mil, duzentos e dezessete reais e dez centavos) e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa; além da perda integral, em favor da autora, da quantia paga a título de arras, no valor de R$ 5.717,10 (cinco mil, setecentos e dezessete reais e dez centavos) (Id. 280658398).

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a validade da capitalização mensal de juros, da multa compensatória de 10% e da taxa de fruição de 0,5% ao mês. Examina ainda, a existência de mora do credor, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e por benfeitorias, bem como a validade da cláusula de retenção das arras.

No que tange à validade da cláusula contratual que prevê a capitalização de juros mensais, sob o argumento que a credora não integra o Sistema Financeiro Imobiliário, tal alegação não merece prosperar. A sentença bem esclarece que, nos termos do art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97, é plenamente lícita a capitalização de juros em contratos de financiamento imobiliário, ainda que a instituição credora não integre formalmente o referido sistema, tendo em vista que a legislação autoriza a equiparação contratual às condições praticadas pelas entidades que dele fazem parte.

Contudo, importa ressaltar que não há nos autos cláusula expressa prevendo a capitalização mensal de juros. O contrato é silente quanto à periodicidade da capitalização, tampouco há prova de que tal prática tenha sido efetivamente adotada pela empresa apelada (Id. 280658402).

A capitalização anual, por sua vez, é admitida pela jurisprudência consolidada, conforme precedente desta Corte no RAC n. 1002978-93.2020.8.11.0051, de relatoria do Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, julgado em 25/01/2023.

Dessa forma, não se verifica qualquer ilegalidade nos encargos estipulados contratualmente.

Quanto à alegação de que a multa compensatória de 10% sobre o saldo devedor e encargos é abusiva, tal argumento não se sustenta.

A cláusula penal estipulada naquele percentual, além de expressamente prevista no contrato (cláusula 5.1.1), encontra-se dentro dos limites da razoabilidade, não se aplicando ao caso a limitação do artigo 52, §1º, do CDC, a qual trata da mora contratual (Id. 280658402).

Isso porque, na hipótese, trata-se de cláusula penal de natureza compensatória, cuja função é pré-fixar os prejuízos decorrentes da resolução contratual por inadimplemento, e não penalizar o atraso no cumprimento de parcela isolada.

Nesse sentido, há entendimento jurisprudencial que admite a validade de cláusulas penais compensatórios fixadas em 10%, como se extrai a seguir:

“(...) 3. Na espécie, não se mostra abusiva a cláusula penal compensatória que prevê o desconto, das quantias a serem restituídas ao autor/apelado, de 10% (dez por cento) do valor atualizado da avença, ainda que a quantia por ele quitada seja inferior. 4. Isso porque a cláusula penal é compensatória e tem a função de
pré
fixar os prejuízos advindos da quebra da relação contratual. 5. A referida penalidade (cuja incidência é expressamente autorizada por dispositivo legal) não guarda vinculação com o saldo devedor ou as quantias eventualmente pagas, mas, tão somente, estabelece, de comum acordo, os prejuízos presumidamente causados à vendedora, que devem ser compensados pelo comprador desistente. (...)”.

(TJ-GO 5620752-26.2022.8.09.0044, Relator.: DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/05/2024).

Na mesma linha, observa-se que a sentença também reconheceu a legitimidade da penalidade, ao consignar:

“Assim, o culpado pelo descumprimento do contrato deve arcar com a multa compensatória avençada no contrato, desde que a outra parte contratante tenha, culposamente, deixado de cumprir a obrigação, ou incorrido em mora.

No caso em apreço, diante da inadimplência dos requeridos e da previsão contratual, mostra-se devida
a
aplicação da multa compensatória de 10% sobre o valor do saldo devedor devidamente atualizado monetariamente, e sobre eventuais encargos em atraso.” (Id. 280658448).

Diante disso, não se constata qualquer abusividade na cláusula penal em questão, devendo ser mantida tal previsão, conforme pactuado entre as partes e em consonância com o entendimento jurisprudencial e legal vigente.

No tocante à taxa de fruição, esta indenização é devida pelo uso do imóvel durante o período em que o comprador inadimplente permaneceu na posse do bem, funcionando como compensação equivalente a um aluguel. Sua fixação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com base na efetiva ocupação do imóvel e na impossibilidade de o vendedor usufruí-lo ou comercializá-lo durante o período da inadimplência.

A propósito, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem decidido de forma reiterada nesse sentido, confira-se:

“(...) Incidência de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do contrato, a partir da data da posse do bem até a data de sua desocupação pelo réu, com juros a contar da citação (...)”.
(TJ-SP - Apelação Cível: 10016372920248260292 Jacareí, Relator.: Thiago de Siqueira, Data de Julgamento: 11/10/2024, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/10/2024).

No caso concreto, restou incontroverso que o comprador inadimplente permaneceu na posse do imóvel por período considerável, mesmo após descumprir suas obrigações contratuais. Portanto, revela-se legítima a cobrança da taxa de fruição, fixada no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. Desse modo, valor fixado na sentença mostra-se razoável e compatível com o uso indevido da propriedade, não havendo que se falar em excesso ou abusividade (Id. 280658407).

Por conseguinte, deve ser mantida a condenação ao pagamento da taxa de fruição.

O apelante invoca, igualmente, mora do credor, alegando que foram impostos obstáculos à quitação das parcelas.

Entretanto, do exame dos autos não se extrai nenhuma conduta da parte credora que configure recusa injustificada ao recebimento das prestações.

Ao revés, o comprador não demonstrou ter realizado qualquer tentativa efetiva de pagamento que tenha sido injustificadamente recusada. Além disso, observa-se nos autos que sucessivas notificações extrajudiciais enviadas ao apelante com propostas de celebração de instrumentos de confissão de dívida e renegociação dos débitos inadimplidos, todas rejeitadas pelo devedor (Id. 280658406, 280658404).

Nesse contexto, inexiste qualquer comportamento contraditório por parte do credor ou obstáculo concreto imposto à quitação das parcelas.

Assim, resta inequívoca a mora do devedor, apelante.

Em relação à condenação ao pagamento de IPTU, é certo que, enquanto possuidor do imóvel, o apelante figura como sujeito passivo da obrigação tributária, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional.

A propósito:

“(...)
2 .
O Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou ainda o possuidor. No entanto, pacificado pelo C. STJ o entendimento de que, invadido o imóvel e privado o proprietário de seu uso, o contribuinte do imposto é quem estiver exercendo a posse. (...)”
(TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10289928620238260053 São Paulo, Relator.: Lúcia
Caninéo

Campanhã
- Colégio Recursal, Data de Julgamento: 03/07/2024, 2ª Turma Recursal de Fazenda Pública, Data de Publicação: 03/07/2024).

No caso, restou demonstrado que o apelante permaneceu na posse direta do bem mesmo após o inadimplemento contratual. Por consequência, é de sua responsabilidade o pagamento do IPTU referente ao período que exerceu o domínio de fato sobre o imóvel (Id. 280658405, 280658406).

Quanto às benfeitorias, o artigo 1.219 do CC assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de levantá-las, se não forem pagas, desde que sua retirada não acarrete prejuízo ao imóvel. Contudo, é indispensável a comprovação da efetiva realização, da natureza e do valor das benfeitorias a fim de reconhecer o direito à indenização.

Na hipótese, o apelante não indicou de forma específica quais benfeitorias foram realizadas, tampouco comprovou sua natureza útil ou necessária, ou seu valor, ônus que lhe competia conforme o artigo 373, inciso II do CPC.

A jurisprudência é firme nesse sentido:

“(...)
Hipótese em que não há disposição contratual (contrato verbal) ou autorização das
locadoras .
Indenização que exigiria demonstração de que as benfeitorias se caracterizam como necessárias. Benfeitorias realizadas que se referem à adaptação do imóvel a fim de que nele se instalasse um consultório de odontologia. Não são benfeitorias necessárias, mas sim úteis, aquelas realizadas para adaptar o imóvel à constituição de estabelecimento comercial. Precedentes do STJ e deste TJ/
SP .
Ônus da prova que cabia às rés. Art. 373, II, do CPC. (...)”
(TJ-SP - Apelação Cível: 1009012-11.2022 .8.26.0047 Assis, Relator.:
Rômolo
Russo, Data de Julgamento: 15/04/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/04/2024).

Dessa forma, é legítima a condenação do apelante ao pagamento do IPTU incidente durante o período em que exerceu a posse do imóvel e que inexiste direito à indenização por benfeitorias.

Quanto à cláusula de retenção de arras confirmatórias, esta é considerada válida quando pactuada entre as partes, nos termos do artigo 418 do Código Civil, que autoriza a sua retenção em caso de inexecução contratual por parte de quem as ofereceu.

No caso em análise, as arras foram ajustadas expressamente no contrato como sinal confirmatório do negócio jurídico, de modo que sua retenção pela credora, diante do inadimplemento do comprador, encontra amparo legal e contratual.

Ademais, não se verifica qualquer abusividade ou desequilíbrio contratual capaz de justificar a desconstituição da cláusula, tampouco foi demonstrado nos autos que a aplicação da penalidade tenha extrapolado os limites da boa-fé objetiva ou da função social do contrato (Id. 280658402).

Assim, é plenamente válida a cláusula de retenção das arras confirmatórias. Devendo, por isso, ser mantida a sua aplicação.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025