Tribunal: TJMT
Processo: 1025019-45.2024.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025019-45.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[HELLEN ALVES MACHADO - CPF: 007.266.621-86 (APELADO), FERNANDA DOMINGAS RONDON - CPF: 034.159.131-98 (ADVOGADO), LUCINEY MARQUES DOS SANTOS - CPF: 695.164.801-87 (APELADO), CUIABA ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.248/0001-39 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA.
REGIME DE AFETAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PREVISTA NA AVENÇA.
PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

O recurso.
Apelação cível interposta por incorporadora em ação declaratória cumulada com pedido de reparação de danos materiais e morais, ajuizada por compradora de unidade imobiliária que pleiteou a rescisão do contrato por não aprovação de crédito bancário e restituição dos valores pagos.

Fato relevante.
As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial. A compradora pagou R$ 7.636,16 até a data em que solicitou a rescisão contratual, após não obter financiamento. O contrato previa cláusula de retenção de 10% em caso de rescisão pelo comprador.

A decisão recorrida.
A sentença declarou a rescisão contratual por culpa da compradora e fixou a devolução de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%. Houve condenação recíproca nas custas e honorários.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível aplicar a retenção de 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, §5º, da L. 4.591/1964, diante da alegação de patrimônio de afetação; e (
ii
) saber se é cabível a retenção da comissão de corretagem, na ausência de cláusula contratual expressa.

III. Razões de decidir

A previsão de patrimônio de afetação no contrato não é suficiente para aplicação do limite de retenção de 50%, exigindo-se averbação no registro de imóveis e comprovação da segregação patrimonial.

A jurisprudência do STJ admite retenção de até 25% nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, mesmo sem constituição formal do patrimônio de afetação.

A cláusula contratual que previa retenção de apenas 10% não reflete o padrão adotado pelo STJ para casos de rescisão por culpa do comprador.

A comissão de corretagem não pode ser retida, pois o contrato não contém cláusula expressa, destacada e previamente informada que atribua tal responsabilidade ao comprador.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% sobre os valores pagos,
vedada a retenção de comissão de corretagem. Mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de comprovação formal do patrimônio de afetação impede a aplicação da retenção de 50% prevista no art. 67-A, §5º, da L. 4.591/1964. 2. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de até 25% das quantias pagas, conforme orientação do STJ. 3. A retenção da comissão de corretagem exige cláusula expressa, destacada e previamente informada ao comprador."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 421 e 422; CPC/2015, arts. 85, §2º, e 98, §3º; L. 4.591/1964, art. 67-A, §5º; L. 10.931/2004, art. 31-B.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
2.590.853/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 3ª Turma, j. 12.08.2024; STJ,
AREsp
2.178.744/SE, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 08.09.2025; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2.681.985/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 07.04.2025.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Reparação de Danos Materiais e Morais, julgada parcialmente procedente para
:

“(...)
para
DECLARAR
a rescisão do contrato firmado entre as partes (ID. 142869344) e
CONDENAR
a ré
CUIABA ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA
a promover a
RESTITUIÇÃO
no valor de
R$ 6.872,55 (seis mil oitocentos e setenta e dois reais e cinquenta e cinco centavos),
acrescido da Taxa SELIC a partir do desembolso.

Em razão da sucumbência
recíproca,
condeno ambas ao
pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC,
ficando suspensa a

exigibilidade da Autora por ser beneficiária da justiça gratuita (artigo 98, §3º do CPC).
”

A apelante a
lega que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da compradora
e que, ao caso,
aplic
a-se
a Lei n. 13.786/2018, com retenção
de 50%.
dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964.

Contrarrazões no Id n.
321191382.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As partes firmara
m
o
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma,
em
22/06/2022 (Id nº 159098902),
para aquisição do
apartamento nº 302, Bloco 06,
no
empreendimento “Viva Parque Cuiabá”, na Rodovia Helder Cândia, bairro Ribeirão do
Lipa
, em Cuiabá
, por
R$188.398,00,
a serem pagos
mediante o pagamento de

sinal de R$ 1.000,00 e parcelas mensais intermediárias até a contratação do financiamento bancário, conforme cláusulas 3.1 a 3.4 d
a avença.

Os autores
anexa
ram

comprovantes de pagamentos de
R$ 7.636,16
(Ids nº 159099102/159099107) até a data em que, não obtendo aprovação do crédito imobiliário, manifestou expressamente a intenção de rescindir o contrato, por meio de requerimento de distrato protocolado junto à incorporadora em 06/10/2022 (Id nº 159099114).

O contrato contém cláusula expressa de perda parcial das quantias pagas em caso de rescisão por iniciativa do comprador (cláusula 9.3), fixando retenção de 10% dos valores pagos, a título de despesas administrativas, e mencionando, ainda, que o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação (cláusula 3.11).

A sentença declarou rescindido o contrato por culpa da compradora, determinando a restituição de R$ 6.872,55, correspondente a 90% dos valores pagos, com retenção de 10% pela vendedora.

Nesta Apelação a ré busca majorar o percentual de retenção
para 50% do valor pago,
assim como a retenção
do valores correspondentes

à comissão de corretagem.

A Lei nº 13.786/2018 introduziu o art. 67-A à Lei nº 4.591/1964, estabelecendo os parâmetros de retenção de valores pagos em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador:

“Art. 67-A. Em caso de resolução por iniciativa do adquirente, a incorporadora poderá reter até 25% das quantias pagas (...).

§5º Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, o limite da retenção será de até 50%.”

Contudo, a aplicação do percentual máximo de 50% exige comprovação efetiva do regime de afetação, mediante averbação do termo no Cartório de Registro de Imóveis e comprovação da segregação patrimonial (art. 31-B da Lei nº 10.931/2004)
, o que não ocorreu neste caso uma vez que,
embora o contrato mencione
esse
regime, não há comprovação documental de sua constituição formal, razão pela qual não se pode aplicar o limite de 50%,
impondo-se adequar o percentual.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO ACERCA DA CARÊNCIA DE PROVA DE CONSTITUIÇÃO DO REGIME DE AFETAÇÃO NO MOMENTO PROCESSUAL OPORTUNO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CABIMENTO DA RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO) POR CENTO DA QUANTIA PAGA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O acórdão estabeleceu que
a insurgente não fez prova da averbação da constituição do regime de afetação do imóvel, porquanto não juntou aos autos, no momento processual oportuno, a demonstração nesse sentido, o que seria feito pela colação da certidão da matrícula do bem emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
; bem como asseverou que a recorrida questionou todos os pontos trazidos na contestação; acrescentou que há a premissa no julgamento de que a prova da constituição de patrimônio de afetação não foi juntada no momento oportuno - aplicação do art. 434 do CPC. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.

2.
Julgados desta Corte Superior entendem que, mesmo na hipótese de devida comprovação da constituição do patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador pode chegar a até 50% (cinquenta por cento), conforme o estabelecido no art. 67-A, I, e § 5º, da Lei n. 13.786/2018; nada obsta, portanto, a que o seja em percentual menor, como no mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Precedentes.

3. Agravo interno desprovido.
”
(
AgInt
no
AREsp
n. 2.590.853/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024,
DJe
de 15/8/2024)
.

Por outro lado
, os 10%
de retenção fixados na sentença, tampouco reflete
m

o parâmetro que vem sendo definido nesta Câmara e no STJ
quando a rescisão se dá por culpa do comprador, que é
de 25%
s
obre as quantias pagas.

Nesse sentido:

“
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO

CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Na
rescisão
de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa do comprador
, é direito seu receber de volta o que pagou,
podendo a vendedora reter 25% como
percentual padrão

se, como na espécie, não há motivação razoável no acórdão recorrido apta a fixar percentual menor. Entendimento da Segunda Seção (REsp 1.723.519/SP).

2. A comissão de corretagem não pode ser ressarcida à construtora, pois não há cláusula contratual que transfira essa obrigação ao comprador, conforme exigido pelo Tema 938/STJ.

3. Agravo conhecido. Recurso especial desprovido.
”
(
AREsp
n. 2.178.744/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025)
.

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.

2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente:

EAg
1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012,
DJe
de 04/10/2012" (
AgInt
no
AREsp
1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020,
DJe
de 25/3/2020
).

3. Agravo interno desprovido.
”

(
AgInt
no
AREsp
n. 2.704.734/GO, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024,
DJe
de 13/11/2024)
.

Quanto à
comissão de corretagem

o contrato (Id nº 159098902) não contém cláusula expressa e destacada que atribua ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, tampouco previsão que autorize sua retenção em caso de rescisão
,
o que afasta o direito de descontar esse valor.

O STJ tem o seguinte entendimento a respeito desse tema:

“
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos
(REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016,
DJe
de 6/9/2016).

(...)
.

(
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025)
.

Assim, como neste caso a
rescisão decorreu de desistência da compradora após não conseguir financiamento bancário
,
mostra-se adequada a majoração da retenção para 25%, incidindo sobre o valor total pago de R$ 7.636,16
, já que não há delimitação expressa de comissão de corretagem
.

Pelo exposto,
d
ou parcial provimento
à apelação, para majorar o percentual de retenção para 25% sobre as quantias pagas, mantidos os demais termos da sentença, inclusive a sucumbência recíproca.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025