Tribunal: TJMT
Processo: 1040493-90.2023.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040493-90.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[NILTON CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 502.619.321-87 (APELADO), CELIA CRISTINA SOARES DE OLIVEIRA - CPF: 054.631.111-38 (ADVOGADO), LEONARDO RONDON VILELA - CPF: 066.814.821-71 (APELANTE), CARLOS RAFAEL DEMIAN GOMES DE CARVALHO - CPF: 956.505.041-72 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 998.649.241-68 (ADVOGADO), EROALDO VILELA ROCHA - CPF: 580.863.581-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Despejo Por Falta De Pagamento. Alegação De Acordo Verbal Para Compensação De Aluguéis Por Benfeitorias. Cerceamento De Defesa Configurado. Sentença Cassada
.

Recurso Provido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis fundada em contrato de locação rural, em que o locatário alegou acordo verbal para compensação dos aluguéis por benfeitorias realizadas no imóvel.

2.
Sentença rescindiu o contrato e determinou a desocupação do imóvel, desconsiderando requerimento de produção de prova oral sobre o suposto acordo informal.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar

se a supressão da fase instrutória, com indeferimento da prova oral, configurou cerceamento de defesa apto a ensejar a nulidade da sentença.

III. Razões de decidir

4. A existência de alegado acordo verbal de compensação dos aluguéis por benfeitorias requer instrução probatória, especialmente oitiva de partes e testemunhas.

5. O julgamento antecipado, sem análise do pedido de prova oral, violou o contraditório e a ampla defesa (CF, art. 5º, LV), configurando cerceamento de defesa.

6. A ausência de enfrentamento da tese de purgação da mora reforça a necessidade de reabertura da instrução.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento:
"
Caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado de ação de despejo quando há controvérsia sobre acordo verbal de compensação de aluguéis por benfeitorias e pedido de produção de prova oral não analisado pelo juízo
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 10, 355, I, 370 e 373, II; CF, art. 5º, LV; Lei 8.245/91, art. 62, II.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1040493-90
.20
2
3
.8.11.00
41

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Cuida-se de
Recurso de A
pelação interpost
o
por
Leonardo Rondon Vilela
e
Eroaldo
Vilela Rocha

em virtude

d
a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedente
s os pedidos feitos na

A
ção de
D
espejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis movida por
Nilton Cesar de Oliveira
.

O Juiz de primeira instância
rescindiu o contrato de locação firmado entre as partes, conden
ou os Apelantes
ao pagamento d
e
aluguéis vencidos e encargos locatícios, abatendo-se os valores depositados em juízo.
Lado outro, o
pleito de indenização por danos morais foi
julgado improcedente. Ao final,
condenou os locatários nas verbas de sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 15% sobre o valor
da condenação
.

Em suas razões recursais, os apelantes alega
ra
m, em
preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Arguiram que não tiveram a
oportuni
dade de
produ
zir
prova oral
para demonstrar a
existência de acordo verbal
com o locador,
no sentido de que as
benfeitorias realizadas no imóvel seriam compensadas com os aluguéis devidos
durante certo tempo.

Disseram que a falta de
instrução probatória compromete
u
a possibilidade de demonstra
r

os
fatos impeditivos ou extintivos do direito do
Apelado/
autor (CPC, art. 373, II), violando os princípios do contraditório, ampla defesa (CF, art. 5º, LV) e não surpresa (CPC, art. 10).

Requerem a declaração de nulidade da sentença e a reabertura da instrução processual, para produção da prova oral pleiteada.

No mérito, defenderam que a
ocorrência de purgação da mora durante o curso da demanda, mediante pagamentos parciais, afastar
ia o direito de o locador pedir a
rescisão contratual, nos termos do art. 62, II, da Lei 8.245/91;

Sustentaram, no mais, a
fragilidade da prova documental apresentada pelo
Apelado
, notadamente quanto a supostas irregularidades ambientais e invasão de área vizinha, baseadas em notificação extrajudicial unilateral.

Pediram o provimento do apelo, ao argumento de que o Juiz
teria se baseado exclusivamente em planilhas unilaterais e
contas de energia elétrica vencidas, ignorando as alegações defensivas.

Contrarrazões anexadas no ID
296243988.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Trata-se de
A
ção de
D
espejo por falta de pagamento cumulada com
C
obrança de
A
luguéis proposta por
Nilton Cesar de Oliveira
em face de
Leonardo Rondon Vilela
e
Eroaldo
Vilela Rocha
, com fundamento em contrato de locação de imóvel rural
:
Chácara Bispo
localizada n
a Comunidade
Aguaçu
,
Distrito da Guia
,
município de Cuiabá/MT
.

Disse que a locação foi
firmad
a
em 01/01/2023, com vigência de 36
(trinta e seis)
meses,
término previsto para 01/01/2026
,
ao valor mensal de R$ 1.000,00
(um mil reais)
,
sujeito a reajuste pelo INPC/IBGE, além da obrigação de arcar com encargos acessórios, como energia elétrica e demais despesas correlatas.

Narrou que o co
ntrato fora celebrado com Leonardo Cesar de Oliveira
;
contudo, quem ocupa
va
o imóvel
era
seu pai, Sr.

Eroaldo
Vilela Rocha
, que
além de utilizar a área para fins diversos da destinação pactuada, teria promovido desmatamento de área de preservação permanente, acarretando ao
locador
a imposição de multa administrativa ambiental no montante de R$ 200.000,00
(duzentos mil reais)
, circunstância que agrav
ou
a inadimplência contratual
, iniciada des
de fevereiro/2023
.

O
locador
alegou
que
, até setembro de 2023,
os alugu
é
is atrasados
e atualizados

soma
vam o valor de
R$ 11.379,58
(onze mil trezentos e setenta e nove reais e cinquenta e oito centavos), isso sem falar na falta de paga
mento de encargos como energia elétrica.

Ressalt
ou
que foram inúmeras as tentativas extrajudiciais de cobrança, todas infrutíferas, o que levou
o locador a providenciar
registro de boletim de ocorrência e, por fim, à necessidade de socorrer-se ao Poder Judiciário.

Forte nesses argumentos, o Apelado pediu
a rescisão do contrato de locação, a c
ondenação
do locatário
ao pagamento

dos aluguéis vencidos (R$ 11.379,58 até 10/09/2023), com juros e correção
, dos
alugu
é
is vincendos até a efetiva desocupação
e a
o pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
, sob fundamento punitivo-pedagógico
.

A inicial está acompanhada d
o contrato de locação, memorial descritivo,
planilha de custo, boletim de ocorrência e documentos pessoais. Isto é, não
há prova da
multa por desmatamento na ordem de
R$ 200.000,00
(duzentos mil reais)
.

O Juiz da 1ª instância deferiu, liminarmente, a desocupação
voluntária
do imóvel
no prazo de 15 (quinze) dias, com a autorização para uso de
re
forç
o
policial, caso necessário.

Citado, o locatário

compareceu no processo
e, dentro do prazo concedido para a desocupação voluntária, juntou comprovante de depósito
judicial no valor de R$ 13.349,08 (treze mil, trezentos e quarenta e nove reais e oito centavos),
aduzindo que tal
quantia compreende a integralidade dos alugueres vencidos no período de
março a dezembro de 2023
, atualizados com os encargos legais de correção monetária, juros de mora, multa contratual e honorários advocatícios, em estrita observância à legislação aplicável.

À
luz do ordenamento jurídico vigente, com amparo no princípio da função social do contrato, da continuidade das relações locatícias e na norma expressa do §3º do art. 59 da Lei do Inquilinato,
o locatário
requ
ereu
o
reconhecimento da purgação da mora, seguida do
cancelamento da
ordem
de despejo
.

Além disso, o locatário juntou
cópia do seu extrato bancário de fevereiro de 2023 como prova de pagamento do aluguel vencido naquele mês (ID 296243874)
, bem como o comprovante de pagamento de janeiro/2024
.

Na contestação,
esclareceu que
a relação contratual teve início em novembro de 2022
e que, e
m janeiro de 2023,
formaliza
ram
o vínculo
loca
tício
por
03 (
três
)
anos
.

Prosseguiu no arrazoado dizendo que,
em momento posterior à formalização do
novo
pacto, ajustaram
de forma
verbal que os valores dos aluguéis seriam suspensos por certo período, em razão
d
e
benfeitorias realizadas pelo locatário
(e seu pai)
no imóvel rural.

Disse que t
ais benfeitorias incluíram roçada manual e mecânica, instalação de cerca, tratoragem para limpeza do terreno e plantio de pastagem, totalizando investimentos que ultrapassam R$
R$ 29.500,00

(vinte e
nove
mil
e quinhentos
reais)
.

Afirmou que, e
m retribuição, o locador deliberadamente se recusou a receber os aluguéis pactuados por período determinado, em reconhecimento tácito do valor agregado ao imóvel.

Arguiu que, in
obstante tal acordo,
fo
i
surpreendido com notificação extrajudicial, expedida em setembro de 2023, exigindo a desocupação do imóvel e o pagamento dos aluguéis, sob alegação de inadimplência relativa aos últimos oito meses.

Alegou
que, d
e imediato, busc
ou
quitar os débitos, tendo inclusive solicitado os dados bancários do
locad
or para efetuar o pagamento,
mas
sem sucesso
.

Diante da situação,
promoveu
o depósito judicial dos aluguéis vencidos entre março e dezembro de
2023, com os devidos acréscimo
s
, e os aluguel
de janeiro de 2024, vencido no curso da demanda.

No tocante às alegações de desmatamento de área de preservação e débitos de energia elétrica, refut
ou
integralmente
as alegações
.

Sustent
ou
que não há prova
da
multa ambiental ou inadimplemento de encargos acessórios, o que viola
ria
o ônus probatório imposto ao
locador/
autor nos termos do art. 373, I, do CPC.

Afirmou
que
trata de alegações destituídas de comprovação mínima, não podendo sustentar pretensão condenatória ou
de
rescis
ão contratual
.

O locatário/apelante
, ainda,

prop
ôs
reconvenção, visando à anulação da cláusula quinta do contrato, que prevê juros de mora de 10% ao dia, requerendo sua substituição por taxa legal de 1% ao mês, nos moldes do art. 406 do Código Civil c/c art. 2º da Lei 5.421/68, e da Lei de Usura (Decreto nº 22.626/1933).

Argument
ou
que
a
cláusula com juros diários de 10% é manifestamente abusiva, usurária e nula de pleno direito, sendo amplamente repelida pela jurisprudência pátria.

Aleg
ou
,

por fim
,
dificuldades de desocupação
no prazo fixado
em
virtude
de criação de animais
.

P
leitearam produção de prova oral.

Diante da purgação da mora
e da juntada dos comprovantes de pagamento dos
aluguéis
vencidos ao longo do trâmite processual
, o Juiz suspendeu a ordem de despejo coercitivo.

De seu turno,
o locador/apelado levantou
todos os
valor
es
d
e

aluguéis

que foram
consignados em juízo.

Logo em seguida, o Juiz encerrou antecipadamente a instrução e
proferiu sentença de mérito
. J
ulg
ou
parcialmente procedente
os pedidos.

D
eclar
ou
a rescisão do contrato de locação, conden
ou o locatário
ao pagamento dos aluguéis vencidos e encargos, com abatimento dos valores depositados em juízo
.

Lado outro, julgou improcedente o pedido de
indenização por danos morais.

Ao final, compeliu o locatário
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitr
ad
o
s
em 15% sobre o valor da condenação
.

Inconformado, o locatário e seu pai recorreram.

-
Preliminar de nulidade da sentença
– Cerceamento de Defesa
:

Conforme
relatado
,
desde antes da
contestação,
os Apelantes
sustentaram a existência de acordo verbal para compensação de aluguéis pelas benfeitorias realizadas no imóvel
rural
locado
, avaliadas em R$ 29.500,00

(vinte e nove mil e quinhentos reais)
, e requereram expressamente a produção de prova oral, consistente na oitiva de partes e testemunhas, a fim de demonstrar tal pacto informal.

A despeito disso,
o magistrado
singular

sequer analisou
tal requerimento,
uma vez que procedeu a
o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC), sob o fundamento de que os documentos constantes dos autos seriam suficientes para o deslinde da controvérsia.

Em que pesem às judiciosas fundamentações do Juiz sentenciante
, não se pode perder de vista que a controvérsia posta nos autos não se restringe ao inadimplemento contratual em si, mas abrange a alegação defensiva de que os pagamentos de aluguéis foram compensados por benfeitorias realizadas em comum acordo com o locador
/apelado
.

A prova desse fato, por sua própria natureza, não se limita a documentos formais, mas demanda a escuta das partes e de testemunhas que possam atestar a realidade da relação locatícia que, como se vê, se deu em contexto rural e familiar, permeado por práticas informais.

Nesse cenário, o indeferimento da prova oral configur
ou
violação ao direito constitucional ao contraditório e à
ampla defesa (art. 5º, LV, CF/88), bem como afronta os
arts
. 10 e 370 do CPC, que impõem ao julgador o dever de oportunizar a produção de provas pertinentes à elucidação da controvérsia.

Ressalte-se que, embora o art. 373, II, do CPC atribua ao réu o ônus de comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, a negativa de instrução probatória impossibilitou que o locatário cumprisse o encargo processual que lhe competia, configurando cerceamento de defesa.

Some-se a isso o fato de que os autos registram pagamentos parciais realizados pelos
Apelantes
no curso do processo, circunstância que reclama análise sob a ótica da purgação da mora prevista no art. 62, II, da Lei 8.245/91.

Tal tese, embora suscitada
mais de uma vez no processo
, não foi enfrentada pela sentença de forma adequada, o que reforça a necessidade de dilação probatória para correta aferição da extensão do débito.

De igual modo, quanto às supostas irregularidades no uso do imóvel, é de se observar que
Juiz de 1º grau
se apoiou em notificação extrajudicial de empresa vizinha, sem lastro em perícia, auto de infração ou outro meio técnico idôneo.

Esse aspecto, ainda que secundário, também reforça que o julgamento no estado em que se encontrava o processo não contemplava a integralidade da controvérsia.

Portanto,
por qualquer ângulo que se analise a controvérsia,
o caso concreto exige a reabertura da instrução processual, exclusivamente para permitir a produção de prova oral quanto à existência do alegado acordo verbal de compensação de aluguéis por benfeitorias.

Trata-se d
e
ponto controvertido que pode influenciar diretamente na definição do
montante
devido e
, talvez,
na própria subsistência da rescisão contratual.

Assim, impõe-se a cassação da sentença, a fim de que o juízo de origem designe audiência de instrução e julgamento para a colheita da prova oral requerida, prosseguindo-se posteriormente no regular julgamento da demanda.

De conseguinte, fica prejudicada a análise do mérito.

Feitos esses esclarecimentos,

dou provimento
à apelação
, anulo
a sentença e determin
o
o retorno dos autos à origem a fim de que seja realiza
da
audiência destinada à produção de prova oral sobre a existência de acordo verbal de compensação dos aluguéis
e das
benfeitorias.

Deixo de fixar os h
onorários advocatícios
recursais face à reabertura da instrução
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025