Tribunal: TJMT
Processo: 1001218-40.2023.8.11.0040
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001218-40.2023.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[FERNANDO MENDES SANCHES - CPF: 015.372.592-37 (APELADO), FERNANDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 022.793.739-20 (ADVOGADO), LORRANE DANTAS DE OLIVEIRA SANCHES - CPF: 043.302.761-43 (APELADO), ALFA CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 35.502.440/0001-21 (APELANTE), INCORPORADORA AMAZON PRIME SPE LTDA - CNPJ: 44.544.772/0001-60 (APELANTE), RODRIGO DE LACERDA FERREIRA - CPF: 263.198.868-03 (ADVOGADO), ADRIANO FRANCA CHAVES - CPF: 266.277.468-16 (ADVOGADO), EZEQUIEL CARLOS GOSSLER - CPF: 804.565.961-00 (ASSISTENTE), GILCEO ANTONIO RIGON - CPF: 475.969.370-04 (ASSISTENTE), FELIPE RIGON - CPF: 042.229.880-81 (ASSISTENTE), INDEPENDENCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 10.473.942/0001-40 (ASSISTENTE), ALFA CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 35.502.440/0001-21 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

INCORPORADORA AMAZON PRIME SPE LTDA
.

APELADO(S):

FERNANDO MENDES SANCHES e LORRANE DANTAS DE OLIVEIRA SANCHES
.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXAME DAS PRELIMINARES. INDEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA. REJEIÇÃO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA E DA NULIDADE DA SENTENÇA.
MÉRITO.
PARALISAÇÃO DA OBRA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INCORPORADORA.
MUDANÇA NO QUADRO SOCIETÁRIO.
CENÁRIO ADMINISTRATIVO DESCONHECIDO PELO CONSUMIDOR. TEORIA DA APARÊNCIA.
RESCISÃO PROVOCADA PELA VENDEDORA. DIREITO À RETENÇÃO DE VALORES. REJEIÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por adquirentes de três unidades do empreendimento
Amazon
Prime, diante da paralisação das obras e inadimplemento contratual pelas rés. Sentença que declarou rescindido o contrato e determinou a restituição integral do imóvel dado em pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há
seis
questões em discussão:

(i) saber se a incorporadora faz jus à justiça gratuita, à luz de sua condição econômica;

(
ii
) saber se há ilegitimidade passiva da incorporadora, por não figurar como parte principal no contrato;

(
iii
) saber se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada;

(
iv
) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive sem retenção de corretagem;

(v) saber se há responsabilidade solidária da incorporadora diante do inadimplemento contratual.

(vi) saber se há possibilidade
de retenção de valores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O pedido de justiça gratuita foi corretamente indeferido, diante da ausência de comprovação de hipossuficiência econômica e do recolhimento posterior do preparo.

A preliminar de ilegitimidade passiva ad causam foi rejeitada com base na teoria da asserção e na efetiva participação da incorporadora no contrato e no empreendimento.

A sentença não é nula, pois está suficientemente fundamentada, indicando os fatos e fundamentos que levaram ao julgamento de parcial procedência.

A paralisação da obra caracteriza inadimplemento contratual das rés, ensejando a rescisão do contrato e a restituição integral do valor pago pelos consumidores.

A incorporadora responde solidariamente com a construtora, por integrar a cadeia de fornecimento e beneficiar-se diretamente do contrato, à luz dos
arts
. 14 e 25, §1º, do CDC.

Não há direito de retenção nem de abatimento de valores referentes à corretagem,
em razão
do inadimplemento contratual provocado pela promitente-vendedora
.

A
expedição da certidão prevista no art. 828 do CPC, desde que haja indícios razoáveis de tentativa de dilapidação ou ocultação de patrimônio pelas empresas devedoras
.

Não há sucumbência recíproca quando uma das partes decai de parte mínima do pedido
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1.
A ausência de elementos comprobatórios de hipossuficiência econômica justifica o indeferimento da justiça gratuita.

A participação da incorporadora no contrato afasta a alegação de ilegitimidade passiva.

Fundamentação sucinta, mas coerente, afasta a alegada nulidade da sentença.

A incorporadora que participa do contrato como interveniente e atua na execução do empreendimento responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento.

A paralisação da obra por culpa da vendedora impõe a restituição integral dos valores pagos, inclusive do imóvel entregue em pagamento.

A
expedição da certidão prevista no art. 828 do CPC, desde que haja indícios razoáveis de tentativa de dilapidação ou ocultação de patrimônio pelas empresas devedoras
”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
arts
.
5º, XXXII
; 93, IX; CC/2002,
arts
. 47, 50, 422, 475; CPC,
arts
. 373, II; 489; CDC,
arts
. 2º, 3º, 7º,
p.u
., 14, 25, §1º, 28, 34; STJ, Súmula 543.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
1666090/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 28.09.2020; TJMT, Ap.
Cív
. 1005786-81.2021.8.11.0004, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 12.09.2023
; TJMT,
Ap.
Cív
.
1016520-68.2019.8.11.0002,
Rel.

Marcos
Regenold
Fernandes
, j.
30/08/2024
; TJMT,
RAI
1008422-27.2024.8.11.0000,
Rel.

Marcio Vidal
,
j.
26/07/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível
interposto por Incorporadora
Amazon
Prime SPE LTDA contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Fernando Mendes Sanches e
Lorrane
Dantas de Oliveira Sanches em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarando rescindido o contrato de compra e venda de três unidades imobiliárias e condenando as rés à restituição de valores, nos seguintes moldes:

“
[...]
Com efeito, diante das circunstâncias envolvidas nos autos, em particular a demonstração de paralisação das obras do Empreendimento
Amazon
Prime e, de consequência, o não cumprimento do contrato por parte das requeridas quanto à entrega dos apartamentos
nºs
704, 705 e 807, adquiridos contratualmente pelos requerentes
, nos termos do art. 475, do Código Civil/02[3], concluo que a parcial procedência dos pedidos para o fim de declarar rescindindo o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel Fungível com Entrega Futura, assim como determinar a restituição por parte das requeridas da quantia equivalente ao imóvel de
matrícula n° 48.570, do CRI de Sorriso/MT, entregue pelos requerentes às requeridas como forma de quitação parcial pelas
3
(três) unidades habitacionais, no caso, R$ 1.035.624,00 (um milhão trinta e cinco mil seiscentos e vinte e quatro reais), devidamente corrigida, é medida que se impõe na espécie.

[...]
Ante o exposto, com fundamento no art. 475 do Código Civil/02,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para DECLARAR rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel Fungível com Entrega Futura pactuado entre as partes para aquisição das
3
(três) unidades do Empreendimento
Amazon
Prime, apartamentos
n°s
807, 704 e 705, com 89,01 m2 cada, assim como para CONDENAR as requeridas em restituir aos autores a quantia de R$ 1.035.624,00 (um milhão trinta e cinco mil seiscentos e vinte e quatro reais), equivalente ao valor do imóvel de matrícula n° 48.570, do CRI de Sorriso/MT, entregue pelos requerentes às rés como forma de quitação parcial do referido contrato
, com correção monetária pelo INPC a contar da data do contrato de compra e venda (12/04/2022), acrescida de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação válida.

Por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favos dos requerentes que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.”
(
g.n
.
)

Em suas razões recursais o apelante invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1.
Preliminar
es
.

1.1.
Do benefício de justiça de gratuita.

1.2.
Da ilegitimidade passiva “ad causam”.

1.
3
. Da nulidade
da sentença – Ausência de fundamentação específica.

Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Mérito.

2.
1.
Da
Rescisão unilateral e da inexistência de responsabilidade
.

2.2
.
Do direito de retenção
.

2.3. Da retenção da corretagem.

2.4. Da responsabilidade exclusiva da Alfa Construtora.

2.5. Da ilegalidade das transações
imobiliárias
entre os autores e a Alfa Construtora
.

2.6. Da impossibilidade
de expedição da certidão premonitória
.

2.7. Da sucumbência recíproca.

A partes
apelada apresentou suas contrarrazões (ID.
276832467
), rebatendo as alegações da apelante, e defendendo o desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
INCORPORADORA AMAZON PRIME SPE LTDA.

APELADO(S):
FERNANDO MENDES SANCHES e LORRANE DANTAS DE OLIVEIRA SANCHES.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de apelação cível
interposto por Incorporadora
Amazon
Prime SPE LTDA contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Fernando Mendes Sanches e
Lorrane
Dantas de Oliveira Sanches em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarando rescindido o contrato de compra e venda de três unidades imobiliárias e condenando as rés à restituição de valores.

Em sua apelação, a recorrente sustenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva, alegando ter figurado no instrumento apenas como anuente, sem assumir obrigações contratuais nem ter recebido valores. Sustenta, ainda, que os contratos são distintos e que os valores foram repassados à Alfa Construtora. Alega que a sentença padece de nulidade por ausência de fundamentação (
arts
. 489 do CPC e 93, IX da CF), requer a reforma da condenação,
sob alegação
de sucumbência recíproca, diante da alegada inadimplência dos autores.

Por sua vez, os apelados pugnam pela manutenção da sentença, argumentando que a
Amazon
Prime participou ativamente das tratativas, beneficiou-se da avença e tem capacidade financeira suficiente para arcar com os encargos processuais.

VOTO-PRELIMINAR

1.
Preliminares arguidas pela parte apelante
INCORPORADORA AMAZON PRIME SPE LTDA
.

1.1. Do benefício de justiça de gratuita.

O apelante renovou seu pedido de gratuidade da justiça em sede recursal, sustentando hipossuficiência econômica.

Entretanto, verifica-se que
,

a
pós análise dos autos, este relator determinou que
o apelante
apresentasse comprovação nos autos dos pressupostos exigidos para a concessão da assistência judiciária
(ID 278698373)
e que após estes procederam com o devido recolhimento do preparo (ID.
302147887
).

Deste modo, não há que se falar em deferimento da justiça gratuita.

1.
2
. Da ilegitimidade passiva “ad causam”.

É
cediço que o exame da preliminar de ilegitimidade passiva deve ser realizado sob a ótica da teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação — entre elas,
a legitimidade de parte — devem ser aferidas com base nas alegações constantes da petição inicial, e não a partir da instrução probatória ou do mérito da causa.

Nesse sentido
colhe-se
os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
e
jurisprudência hodierna
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL .

LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM
. CADEIA DE FORNECIMENTO. CARACTERIZAÇÃO. REEXAME FÁTICO-
PROBATÓRIO .
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1 .
A conclusão
da Tribunal
a quo está em conformidade com o entendimento desta Corte Superior de que, segundo a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial.
2. A Corte de origem, analisando as alegações constantes da
inicial e o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que tanto a recorrente quanto a pessoa jurídica que consta do contrato de compra e
venda responsabilizaram-se
, perante a autora, pela entrega do imóvel, de modo que fica patente a legitimidade passiva da recorrente.
3 .
A modificação das conclusões da Corte a quo, tomadas com base no suporte fático-probatório dos autos, é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula
7
deste Pretório. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1666090 RJ 2020/0038563-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/09/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/10/2020)
(
g.n
.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
INCORPORADORA .
REJEIÇÃO. MÉRITO. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. ENTREGA DAS
CHAVES .
QUITAÇÃO DOS IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE CLÁSULA QUE IMPONHA PRÉVIO REGISTRO. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES DA AGRAVADA. INCLUSÃO DA CONSTRUTORA NO PÓLO PASSIVO DO
LITÍGIO .
IMPOSSIBILIDADE. 1. Se a incorporadora constou como interveniente/anuente no contrato de promessa de compra e venda firmado pela agravada e outra empresa, obrigando-se, nos termos da avença, a concluir e entregar o empreendimento, é parte legítima para figurar no
pólo
passivo da demanda.
2 .
A inexistência de controvérsia entre as partes sobre a quitação dos imóveis por parte da agravada, bem como de cláusula contratual que imponha à promitente compradora o prévio registro do imóvel como
condição à entrega das chaves, evidenciam
a verossimilhança das alegações da recorrida de que é vedada a imposição pela incorporadora da citada exigência como pressuposto à entrega dos imóveis vendidos à recorrida. 3. Conforme preceitua o art. 282, II, do CPC, incumbe à autora, ao redigir a petição inicial, a escolha de quem constará no
pólo
passivo do litígio, não prosperando, por isso, pleito da agravante de inclusão, como ré, de outra empresa no processo, que, registre-se, sequer possui relação contratual com a
demandante .
4. Agravo de instrumento improvido.

(TJ-DF 20110020094597 DF 0009459-
74.2011 .
8.07.0000, Relator.: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Data de Julgamento: 17/08/2011, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
25/08/2011.
Pág
.: 97)

Na hipótese dos autos, observa-se que a empresa apelante integrava, à época, a sociedade empresarial, bem como figurava nominalmente no contrato de compra e venda sub judice, na qualidade de anuente.

Assim, à luz da teoria da asserção, não há que se falar em ilegitimidade passiva, razão pela qual rejeito a preliminar arguida.

É como voto.

1.
3
. Da nulidade da sentença – Ausência de fundamentação específica.

A Apelante
, sustenta
que o juízo singular foi omisso quanto as teses apresentadas na contestação
.
No entanto,
ao se compulsar
os autos
,
verifica-se que a sentença apreciou detidamente os fatos e fundamentos deduzidos pelas partes, indicando com clareza os motivos que conduziram à parcial procedência da pretensão inicial, inclusive examinando os pontos controvertidos como a responsabilidade das requeridas, o inadimplemento contratual e os efeitos jurídicos da rescisão
, tanto que a parte apelante, de forma ampla, questiona todos os pontos fático-jurídicos que discorda em relação ao resultado da prestação jurisdicional oferecida.

Ademais, saliento que fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação, uma vez que o apelante indica os motivos de fato e de direito que levaram ao seu inconformismo, por tais razões, entendo que não merece acolhimento a preliminar arguida pela parte apelante.

Nesse sentido é a jurisprudência caseira:

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO –REJEIÇÃO – MÉRITO – CONSÓRCIO DE MOTOCICLETA – CONTEMPLAÇÃO IMEDIATA – CRÉDITO NÃO LIBERADO – EXIGÊNCIA DE GARANTIAS COMPLEMENTARES –PREVISÃO CONTRATUAL – ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA – INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há falar-se em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, se o julgador decidiu de forma sucinta e objetiva acerca das razões de fato e de direito ensejadoras do não acolhimento da pretensão jurisdicional almejada pelo recorrente.

A exigência de garantias adicionais previstas contratualmente não é abusiva, até porque não há qualquer ilegalidade em exigir avalista, fiador ou ainda devedor solidário, com capacidade econômico-financeira para assumir a cota na hipótese de impossibilidade por parte do consorciado, afinal, o objetivo é proteger o grupo de consórcio, sendo razoável uma garantia em favor dos demais consorciados, que ainda não foram contemplados.

Não comprovado pela apelante que cumpriu os requisitos para dar seguimento
a
contemplação do consórcio, já que não basta apenas ser contemplado, inexiste falha na prestação do serviço e, por conseguinte, o dever de indenizar da administradora do consórcio.

(N.U 1001072-44.2022.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/04/2024,
Publicado
no DJE 17/04/2024) (grifo nosso).

Portanto, rejeito a preliminar em referência.

É como voto.

VOTO-MÉRITO

2.1. Da Rescisão unilateral e da inexistência de responsabilidade.

No caso em análise, restou incontroverso que as obras contratadas pelos autores foram paralisadas, sem entrega do objeto prometido, o que caracteriza inadimplemento
contratual pel
a promitente-vendedora
.

A
empresa apelante alega
que não poderia ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual, uma vez que não teria sido a beneficiária dos valores, aduz ainda que
sua responsabilização seria indevida diante de suposta fraude cometida por ex-sócio
Tailon

Antonio

Wille
Feliz.

Pois bem.

A responsabilidade decorre não apenas da condição de credora, mas também da condição de incorporadora do empreendimento e interveniente anuente com ingerência sobre o contrato. Ao se vincular à avença e permitir que o imóvel dos autores fosse utilizado como forma de pagamento, a apelante assumiu corresponsabilidade pelos riscos da execução do contrato, sobretudo diante da sua posição de destaque no grupo societário envolvido.

A análise do conjunto probatório, somada à qualificação jurídica da relação em apreço, conduz, de forma inequívoca, ao reconhecimento da responsabilidade solidária entre as empresas rés –
Amazon
Prime SPE Ltda. e Alfa Construtora – pelas consequências jurídicas oriundas do inadimplemento contratual que atingiu os consumidores autores da presente demanda.

Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes reveste-se das características próprias da relação de consumo, nos termos do art. 2º e do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, pois de um lado estão consumidores finais, pessoas físicas que adquiriram unidade imobiliária com a finalidade de moradia, e de outro lado figuram pessoas jurídicas que exercem atividade econômica organizada voltada ao fornecimento de produtos e serviços habitacionais.

Nesse cenário, a responsabilidade civil nas relações de consumo possui regime próprio, de natureza objetiva, conforme prevê expressamente o art. 14 do CDC, sendo desnecessária a demonstração de culpa ou dolo para a configuração do dever de indenizar. Basta, para tanto, a existência do defeito na prestação do serviço ou do produto, bem como o nexo causal entre a conduta dos fornecedores e o dano experimentado pelo consumidor.

Desse modo, restando comprovado que a incorporadora requerida era a responsável pela edificação do empreendimento
(ID 276831877)
— sendo a causa de pedir consubstanciada na paralisação da obra e na ausência de entrega das unidades —, impõe-se o reconhecimento de sua responsabilidade solidária, não havendo como se eximir do inadimplemento.

[...]

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência caseira:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRESCRIÇÃO DA PARCELA REFERENTE À CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.<
br
/>Inexiste ofensa ao princípio da
dialeticidade
, se as apelantes atacam o pronunciamento judicial e fica evidente que os argumentos apresentados nas razões do recurso estão intrinsecamente ligados com o que ficou decidido na sentença.<
br
/>Carece de interesse recursal a pretensão de reconhecimento de prescrição das parcelas de comissão de corretagem, se a autora não se insurgiu contra essa retenção pelas rés/apelantes, nem ao menos as cobrou.<
br
/>
À luz da jurisprudência e da legislação consumerista, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a intermediadora (imobiliária) e a construtora, por integrarem a mesma cadeia de consumo, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
<
br
/>

(TJMT - 1005786-81.2021.8.11.0004,
Relator(
a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 12/09/2023, Data de Publicação: 13/09/2023)
(
g.n
.)

Ademais, mesmo que se alegue que eventual inadimplemento decorreu apenas da conduta de uma das rés (hipótese não demonstrada), a responsabilidade solidária subsiste em razão do disposto no art. 25, §1º do CDC, senão vejamos:

Art. 25. [...]

§ 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.

Além disso,
a possível existência de fraude por sócio que não integra mais a sociedade (
Tailon

Antonio

Wille
Feliz) não é capaz de prejudicar o pleito dos consumidores (Fernando Mendes Sanches e
Lorrane
Dantas de Oliveira Sanches).
Isso porque, a pessoa jurídica responde pelos atos praticados por seus administradores no exercício regular de suas funções. O art. 47 do Código Civil estabelece que
"obrigam
a pessoa jurídica os atos dos administradores, exercidos nos limites de seus poderes definidos no ato constitutivo.
"
. No caso,
Tailon
tinha poderes expressos para representar a
Amazon
Prime, conforme consta na cláusula sexta do contrato social juntado aos autos.

Como se observa no caso concreto,
Tailon

Antonio

Wille
Feliz atuava como administrador da
Amazon
Prime SPE Ltda., com poderes expressos no contrato social para representá-la, conforme demonstrado nos autos.

Assim, aplicando-se a Teoria da Aparência à relação de consumo (art. 34 do CDC), não é crível supor que o consumidor tivesse conhecimento da situação administrativa das requeridas no momento da celebração do negócio, como alega a apelante, ônus probatório do qual não se desincumbiu a incorporadora requerida (art. 373, II do CPC).

Ademais, ainda que se alegasse desvio de finalidade, a hipótese seria de desconsideração inversa da personalidade jurídica, nos moldes do art. 50 do Código Civil e do art. 28 do CDC, a fim de proteger terceiros de boa-fé — como os consumidores autores —
contra manobras
societárias.

Nessa linha, inexistindo provas em sentido contrário, resta claro que os consumidores agiram de boa-fé ao contratar, confiando na estrutura empresarial apresentada. A alegação de fraude interna não pode ser oposta aos consumidores,
porquanto afronta o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e o princípio da confiança nas relações de consumo.

Portanto, a responsabilidade solidária entre
Amazon
Prime SPE Ltda. e Alfa Construtora se impõe como decorrência natural da estrutura jurídica da relação de consumo, da atuação conjunta das rés, da confusão operacional apurada e da proteção normativa conferida ao consumidor final.

2.2. Do direito de retenção
.

A apelante invoca o direito de retenção sobre os valores a serem restituídos, alegando que deveria reter parte da quantia em razão de obrigações que imputa aos autores.

A tese, contudo, não merece prosperar.

Primeiro, porque a rescisão decorreu de inadimplemento imputável exclusivamente às rés, que paralisaram a obra e não cumpriram com o cronograma contratual. Nessa hipótese, conforme consolidado pela Súmula 543 do STJ, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, não havendo margem para retenção.

A propósito:

SÚMULA N. 543 STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Segundo, porque a retenção pressupõe a existência de contraprestação inadimplida pelo adquirente, circunstância não demonstrada nos autos. Pelo contrário, os autores entregaram imóvel em pagamento, cuja alienação inclusive foi realizada com a anuência da própria apelante.

2.4. Da
possibilidade de retenção de valores relativos
à

corretagem.

Defende ainda a apelante que parte do valor pleiteado pelos autores seria indevida, por se referir à comissão de corretagem.

Não assiste razão.

E
mbora seja válida a cláusula que transfere ao adquirente a obrigação pelo pagamento da corretagem, tal despesa deve ser expressamente pactuada e destacada no contrato, de modo a assegurar a transparência da avença.

No caso concreto, não há previsão contratual clara e específica que transfira aos compradores a obrigação de arcar com a corretagem.

Ademais, a restituição determinada na sentença decorre do inadimplemento contratual das rés, razão pela
qual eventuais
valores despendidos com intermediação não podem ser deduzidos da quantia a ser restituída.

Esse é o entendimento desta Egrégia Câmara Recursal:

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO

– INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PLEITO DE REFORMA – INAPLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DÉBITOS IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR- RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Não cumpre conhecer em sede recursal de matérias próprias de defesa, a teor dos artigos 336 e 373, II, do CPC, que não foram expostas em momento oportuno para análise do juízo de primeiro grau, caracterizando inovação recursal, obstando a apreciação desta parte do apelo.

2. A existência de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, com cláusulas embasadas na Lei nº 9.514/1997, não afasta a aplicabilidade do CDC nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora, reservando a Lei nº 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.

3. No caso em questão, a demanda versou sobre o inadimplemento contratual das apelantes (construtora e incorporadora). Portanto, a análise da controvérsia à luz do Código de Defesa do Consumidor é adequada, dado o ajuste entre pessoa física e jurídica (consumidor e fornecedor).

4. Como prescrito pela Súmula n. 543 do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo CDC deve resultar na imediata devolução das parcelas pagas pelo comprador, que se dará de forma integral se a culpa for exclusiva da vendedora/construtora, ou parcial se o comprador for responsável pelo desfazimento.

5. Assim, comprovada a culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, é acertada a determinação de imediata devolução do montante já adimplido, incluindo a comissão de corretagem,
devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, sem qualquer direito de retenção de valores.

6. O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.

7. Evidenciada a frustração das expectativas do promitente comprador, ultrapassado pela vendedora o prazo de tolerância concedido, tornando evidente o dever de indenizar, máxime se arbitrado com razoabilidade.

8. Recurso conhecido em parte e desprovido.

(N.U 1016520-68.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/08/2024,
Publicado
no DJE 30/08/2024)
(
g.n
.
)

Portanto, afasta-se igualmente a tese relativa à corretagem.

2.5. Da impossibilidade de expedição da certidão premonitória.

É cediço que a expedição da certidão prevista no art. 828 do CPC, desde que haja indícios razoáveis de tentativa de dilapidação ou ocultação de patrimônio pelas empresas devedoras
.

Nessa linha, esclarece a jurisprudência desta Corte:

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA – CAUTELAR DE ARRESTO – INDEFERIMENTO – AUSÊNCIA DE REQUISITOS – EXPEDIÇÃO DE CERTIDÃO PREMONITÓRIA – POSSIBILIDADE – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A ausência de elementos capazes de demonstrar o perigo de dano, acaso
a
parte autora tenha que aguardar o transcurso da ação, justifica o indeferimento da tutela de urgência de arresto de bens, pois essa medida possui natureza constritiva de bens.

Por outro lado, a expedição de certidão premonitória é uma medida não constritiva de bens, capaz de assegurar a utilidade da tutela jurisdicional, pois evita a dilapidação dos bens e resguarda o direito do credor perante o terceiro de boa-fé.

(N.U 1008422-27.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2024,
Publicado
no DJE 26/07/2024
)

No caso dos autos,
há elementos autorizadores
da referida constrição
, senão vejamos
:

A existência de estrutura societária complexa, com alterações sucessivas no quadro social das rés;

A saída do sócio
Tailon
, após assinatura do contrato e paralisação das obras.

Diante disso, a expedição da certidão premonitória é medida de prudência processual destinada à preservação da utilidade do provimento jurisdicional futuro,
em estrita consonância com os princípios da efetividade da tutela e da boa-fé objetiva.

2.6. Da sucumbência recíproca.

A tese recursal sustentada pela apelante diz respeito à suposta má aplicação do instituto da sucumbência, conforme previsto no art. 86 do Código de Processo Civil. Alega, em síntese, que a parte autora, ora apelada, não obteve êxito em todos os pedidos formulados na petição inicial, razão pela qual deveria ter sido reconhecida a sucumbência recíproca, com a consequente compensação proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

De início, é necessário rememorar que o art. 86 do CPC assim dispõe:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles
as
despesas.

No entanto, a correta exegese do referido dispositivo exige interpretação sistemática e finalística, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual não há sucumbência recíproca quando a parte obtém êxito substancial na demanda, ainda que algum pedido acessório ou secundário tenha sido rejeitado.

Nesse sentido:

TRIBUTÁRIO. PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO
FISCAL .
NULIDADE DA CDA. ICMS. REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DE 18% PARA 17%. ALTERAÇÃO DO TÍTULO POR SIMPLES CÁLCULO
ARITMÉTICO .
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
INEXISTÊNCIA AGRAVO
NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido da possibilidade de aproveitamento da Certidão de Dívida Ativa - CDA na hipótese de readequação do título por simples cálculo
aritmético .
Nesse contexto, a CDA não perderia os requisitos de liquidez e certeza, devendo apenas ser expurgado o eventual excesso. 2.
Não há sucumbência recíproca quando uma das partes decai de parte mínima do pedido
.
3 .
Agravo regimental não provido.

(STJ -
AgRg
no
AREsp
: 380739 SP 2013/0257579-3, Relator.: Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, Data de Julgamento: 19/11/2013, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/12/2013)

Com efeito, a sucumbência recíproca não se confunde com a mera improcedência parcial. O critério jurídico determinante para a sua caracterização não é a aritmética literal dos pedidos acolhidos ou rejeitados, mas sim a análise qualitativa do resultado do processo — vale dizer, a aferição do êxito substancial ou predominante de cada parte na relação processual.

No caso concreto,
“a sentença afastou o pedido dos Apelados de restituição integral do montante de R$ 1.350.000,00, reconhecendo que apenas R$ 1.035.624,00 deveriam ser restituídos, pois os Apelados não entregaram as esquadrias no valor de R$ 220.000,00, conforme estipulado contratualmente.
”

Não se trata, pois, de um insucesso autêntico e relevante da parte autora,
logo, não possui o condão de descaracterizar a vitória processual dos autores, tampouco serve de fundamento para a aplicação da sucumbência recíproca,
sob pena
de se incorrer em formalismo excessivo e injustificado, motivo pelo qual, rejeito a presente tese recursal.

Conclusão

Com essas considerações, conheço e recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter na integralidade a
r.
sentença objurgada.

Em observância ao disposto no art. 85, §11º, do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025