Tribunal: TJMT
Processo: 1009754-57.2023.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009754-57.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[VERA LUCIA DE ARRUDA CAETANO - CPF: 979.898.861-20 (APELADO), DANIELI CRISTINA OSHITANI - CPF: 877.621.969-00 (ADVOGADO), ROGERIO CAPOROSSI E SILVA - CPF: 668.038.451-68 (ADVOGADO), SPE - GOLDEN GARDEN EMPRENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 17.272.965/0001-36 (APELANTE), MONIZA NUNES DE ALMEIDA BORGES - CPF: 033.312.071-01 (ADVOGADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), SILVANE AGOSTINETTO PASINATO AMORIM - CPF: 522.983.531-15 (TERCEIRO INTERESSADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):
SPE - GOLDEN GARDEN EMPRENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO(S):
VERA LUCIA DE ARRUDA CAETANO.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO COM CLÁUSULA ABUSIVA. CONDICIONAMENTO DO REEMBOLSO A EVENTO FUTURO. NULIDADE. RENÚNCIA DE ACESSO À JUSTIÇA. VÍCIO CONTRATUAL. MULTA INVERSA AFASTADA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso interposto contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual por culpa exclusiva das rés, com restituição integral de valores pagos, aplicação de multa contratual inversa e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:

(i) saber se é válida a cláusula contratual que condiciona a restituição dos valores pagos ao lançamento de novo empreendimento;

(
ii
) saber se é devida a multa contratual inversa diante da novação contratual realizada entre as partes;

(
iii
) saber se configuram os pressupostos para a condenação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. É nula a cláusula que condiciona a devolução de valores pagos à ocorrência de evento futuro e incerto exclusivamente dependente da vontade da fornecedora, por violar o CDC (art. 51, IV) e os princípios da boa-fé objetiva e equilíbrio contratual.

4. A cláusula de renúncia ao direito de ação judicial é abusiva e nula de pleno direito (CDC, art. 51, VII; CF/1988, art. 5º, XXXV).

5. A multa contratual inversa é indevida, pois o distrato firmado em 2018 não previu penalidade, operando novação que extingue cláusulas do contrato original (CC, art. 364).

6. A mora prolongada e a resistência injustificada à devolução configuram dano moral indenizável, por extrapolar o mero aborrecimento (CDC, art. 14).

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido para afastar a multa contratual inversa.

Tese de julgamento:

"1. É abusiva a cláusula que subordina a restituição de valores pagos a evento futuro incerto dependente da vontade exclusiva da fornecedora.

2. Não subsiste cláusula penal originária quando as partes firmam novo acordo sem previsão expressa de penalidade.

3. O inadimplemento prolongado e injustificado pelo fornecedor caracteriza dano moral indenizável no âmbito da relação de consumo."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC,
arts
. 122, 364; CDC,
arts
. 6º, VI; 14; 51, I, IV e VII.

Jurisprudência relevante citada:
– STJ, Súmula 543;

– STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1962573/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.03.2022,
DJe
23.03.2022;

– STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2088555/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 27.03.2023,
DJe
31.03.2023;

– TJ-MT, RI 1014776-98.2020.8.11.0003, Rel. Juiz
Luis

Bortolussi
Jr., Turma Recursal Única, j. 14.03.2023;

– TJ-DF,
ApC
0749338-58.2022.8.07.0001, Rel. Des. Ana Maria Ferreira da Silva, 3ª Turma Cível, j. 08.05.2024, DJE 22.05.2024
;

- TJ-MT,
ApC
1037256-14.2024.8.11.0041, Rel. Marcos
Regenold
Fernandes,
5ª Câmara
de Direito Privado, j. 20.08.2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Vera Lucia de Arruda Caetano em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, nos seguintes moldes:

“[...] DIANTE DISSO, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES os pedidos feitos nesta ação
para:

a) DECLARAR rescindido o contrato
firmado entre as partes, referente à unidade 11, quadra J, no empreendimento Golden Garden Residencial;

b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem à autora o valor de R$ 59.715,00
(cinquenta e nove mil, setecentos e quinze reais),
corrigido pelo INCC até a data da propositura da ação e, a partir daí, pelo IPCA, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde 27/04/2018;

c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de multa contratual inversa, no importe de R$ 11.943,00
(vinte por cento sobre o valor pago), com os mesmos encargos acima descritos; e

d) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00
(dez mil reais), com correção monetária a partir desta sentença e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

Pelo princípio da sucumbência condeno as rés, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.” (
g.n
.)

Em suas razões recursais o apelante invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1.
Pleiteia a restituição
na forma acordada entre as partes – Restituição do valor pago, corrigido pelo INCC
e sem juros
.

2. Afastar a aplicação de multa.

3. Afastar a condenação
a título de danos morais.

A partes apelada apresentou suas contrarrazões (ID.
302530906
), rebatendo as alegações da apelante, e defendendo o desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
SPE - GOLDEN GARDEN EMPRENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO(S):
VERA LUCIA DE ARRUDA CAETANO.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de
Apelação Cível
interposto por SPE Golden Garden Empreendimento Imobiliário Ltda. e
Echer
Empreendimentos Ltda. contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Várzea Grande/MT, que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão contratual por culpa das rés, determinando a restituição integral dos valores pagos, condenando ao pagamento de cláusula penal inversa e, ainda, fixando indenização por danos morais.

1.
Do pleito de restituição na forma acordada entre as partes – Restituição do valor pago, corrigido pelo INCC e sem juros.

Inicialmente, importa reconhecer que o negócio jurídico em comento se insere nitidamente no âmbito das relações de consumo, estando presentes os requisitos previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

A apelada, consumidora final, adquiriu unidade habitacional com o intuito de habitação própria, sem qualquer conotação de intermediação comercial, enquadrando-se como destinatária final do produto. As apelantes,
por sua vez, enquadram-se como fornecedoras, na medida em que exercem atividade habitualmente voltada à incorporação e comercialização de imóveis.

Reconhecida a relação de consumo, aplica-se integralmente o Código de Defesa do Consumidor, inclusive os princípios da vulnerabilidade do consumidor, boa-fé objetiva e equilíbrio contratual.

Pois bem.
Razão não assiste ao apelante
.

Isso porque, é
incontroverso nos autos que, em 19/03/2018, as partes firmaram termo de acordo, o qual condicionava o reembolso dos valores pagos à consumação de evento futuro e incerto, qual seja, o lançamento de novo empreendimento imobiliário no mesmo local.

Tal condição, embora redigida sob aparência de equilíbrio contratual, revela-se flagrantemente abusiva, à luz dos dispositivos legais consumeristas
.

Com efeito, a cláusula em questão submete o consumidor à indefinição temporal do cumprimento da obrigação, permitindo que o fornecedor postergue indefinidamente a restituição dos valores pagos, mediante argumento de conveniência comercial para o lançamento de novo empreendimento, o que fere os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da proteção contra cláusulas abusivas, nos moldes do artigo 51, IV e §1º, II, do CDC.

Destaca-se que não se pode atribuir ao consumidor o encargo decorrente dos riscos inerentes à atividade empresarial, tais como a viabilidade econômica de futuros
empreendimentos
.

Ademais, a condição suspensiva estabelecida no acordo foge à razoabilidade, pois remete o adimplemento a fato cuja realização depende exclusivamente da vontade unilateral da fornecedora
, o que configura prática vedada pelo art. 122 do Código Civil e pelo art. 51, inciso IV, do CDC
.

O acordo ainda apresenta cláusula de renúncia ao direito de ação judicial, prevendo que a consumidora não poderia ajuizar qualquer medida judicial para reclamar os valores devidos.

Tal disposição contratual viola frontalmente o princípio constitucional da inafastabilidade do controle jurisdicional, previsto no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição da República, sendo, portanto, nula de pleno direito, conforme dispõe o art. 51, inciso VII, do CDC.

Outrossim
, consoante
dispõe o artigo 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que “
impliquem renúncia ou disposição de direitos
” pelo consumidor.

No campo das relações de consumo, a proteção da parte hipossuficiente é de ordem pública e interesse social (art. 1º, CDC), razão pela qual não há espaço para transações que restrinjam direitos fundamentais assegurados pela legislação consumerista.

Assim, qualquer estipulação contratual que busque afastar, limitar ou renunciar ao acesso do consumidor a garantias deve ser reputada absolutamente nula, independentemente de provocação da parte.

Nesse sentido, colaciona-se julgado
proferido pela

Turma Recursal
Única
do Tribunal de Justiça de Mato Grosso
:

EMENTA RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.
NEGATIVAÇÃO .
AQUISIÇÃO DE TÍTULO DE HOSPEDAGEM E SERVIÇOS. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. ABUSIVIDADE. ARTIGO 51, INCISOS I E IV DO
CDC .
RESCISÃO CONTRATUAL CORRETAMENTE DECLARADA. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO DA QUANTIA PAGA). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE
PROVIDO .
1. Recurso inominado. Sentença de parcial
procedencia
que reconheceu a declaração de rescisão do contrato, devolução do valor pago na monta de R$ 718,00, danos morais em R$ 3.000,00 e devolução dos cheques de posse da
promovida .
3.Pretensão recursal da promovida, para reconhecer a validade do negócio jurídico, reformando pela
improcedencia
, sob alegação de inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais e de responsabilidade legal pelo cancelamento do contrato. Sustenta a impossibilidade de devolução dos valores já adimplidos e inexistência de ato ilícito.
4 .A
cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade demonstra nulidade acertada na sentença de piso, culminando na rescisão do contrato firmado entre as partes
. 5.Cláusula contratual que implique renúncia ou disposição a direito ou que seja incompatível com a boa-fé e equidade, for
força
do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, são “nulas de pleno direito”.

6 .A
parte recorrente que se nega a ultimar o contrato de associação do consumidor, mesmo ante a manifestação expressa dele, e continua a promover cobranças, caracterizado o ato ilícito praticado em razão da possibilidade de apontamento desabonador. 7.Conforme código civil, é devida a retenção de 10% sobre o valor integralizado pelo consumidor, a título de rescisão contratual e ressarcimento de eventuais despesas, notadamente quando inexistem provas de que a Reclamada, tenha suportado prejuízos superiores a esse valor/percentual ou de que o Reclamante tenha se utilizado do programa contratado.
8 .Recurso
conhecido e parcialmente provido.

(TJ-MT - RI: 10147769820208110003, Relator.: LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Data de Julgamento: 14/03/2023, Turma Recursal Única, Data de Publicação: 16/03/2023)

Trata-se
, portanto,
de cláusula incompatível com o ordenamento jurídico vigente, pois fere direito fundamental de acesso à Justiça, não podendo prevalecer, sobretudo em um contrato de adesão firmado entre partes com desigualdade técnica, econômica e informacional.

No que tange a
restituição integral dos valores pagos, determinada na sentença de primeiro grau, encontra amparo na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”.

N
o que concerne à correção monetária incidente sobre os valores devidos, a aplicação dos precedentes do STJ impõe a observância de critério técnico de modulação temporal dos índices.

O juízo
a quo
, estabeleceu
a atualização pelo INCC nos seguintes moldes:

“b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem à autora o valor de R$ 59.715,00 (cinquenta e nove mil, setecentos e quinze reais),
corrigido pelo INCC até a data da propositura da ação e, a partir daí, pelo IPCA, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde 27/04/2018
;”
(
g.n
.)

Com efeito, o Índice Nacional de Custo da Construção – INCC é aplicável apenas até a data prevista para a entrega do imóvel, ou seja, 27/04/2018, marco temporal que representa o limite objetivo da obrigação da incorporadora. A partir daí, a manutenção da atualização pelo INCC revelaria evidente desvantagem ao consumidor, uma vez que este índice reflete custos do setor da construção civil e não mais guarda relação com a realidade do crédito a ser restituído.

Nesse sentido, colhe
-se
recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. JULGAMENTO FORA DO PEDIDO. NÃO
CARACTERIZAÇÃO .
INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO PEDIDO. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/
STF .
REEXAME DE FATOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO
STJ .
SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de obrigação de fazer c/c indenização, ajuizada em razão de atraso na entrega de imóvel.
2 .
Não implica julgamento fora do pedido a concessão de tutela jurisdicional que se encontra, ainda que implicitamente, abrangida no pedido formulado na petição recursal, extraída mediante sua interpretação.
Súmula 568/STJ. 3. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao
tema .
4. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.
5. Não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data limite para entrega da
obra .
Precedentes. 6. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.
Precedentes .
7. Ante o entendimento do tema nesta Corte Superior, aplica-se, no particular, a Súmula 568/STJ. 8. Agravo interno no recurso especial não
provido .

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1962573 SP 2021/0274371-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/03/2022)
(
g.n
.)

Imperioso destacar, que
por se tratar de matéria de ordem pública, entendo que deve ser modificado o
marco temporal
dos juros de mora
e correção monetária
, promovendo-se a devida adequação
.

Nesse sentido, consigne-se o entendimento acolhido pelo c. Superior Tribunal de Justiça,
ad litteris
:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIO NA DECISÃO. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1
. A correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados até mesmo de ofício, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, não configura julgamento extra petita nem reformatio in pejus.
2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
: 2088555 MS 2022/0073250-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
31/03/2023) (
g.n
.)

Desse modo, a partir de 28/04/2018, portanto, deve incidir o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
–
IPCA
, para assegurar a preservação do valor da moeda em hipótese de restituição pecuniária.

INCC até 27/04/2018 (data limite para a entrega do imóvel);

IPCA a partir de 28/04/2018 até o efetivo pagamento.

Cumpre destacar, por oportuno, que tal alteração não atinge o mérito da condenação, limitando-se a ajustar tecnicamente a forma de cálculo da atualização monetária.

Desse modo,
ex

officio
, impõe-se a adequação do marco temporal da correção monetária, conforme pontuado alhures.

Além disso, a tese da parte apelante quanto à ausência de incidência de juros não merece prosperar, uma vez que referida obrigação decorre da lei (art. 389 do Código Civil), constituindo consequência automática da mora, sendo o percentual de 1% ao mês adequado, à luz do princípio do equilíbrio contratual.

O silêncio do acordo quanto aos juros não afasta sua incidência, pois decorrem da própria mora, sendo devidos desde o término do prazo para o cumprimento da obrigação.

Por tais razões, rejeitam-se as teses aduzidas pelo apelante, devendo ser reformada a sentença apenas para promover
, de ofício,
a adequação da correção monetária.

2. Afastar a aplicação de multa

contratual
inversa
.

Inicialmente, cumpre salientar que o termo de acordo celebrado entre as partes em 19/03/2018, com expressa anuência de ambas as sociedades empresárias envolvidas, possui natureza jurídica de distrato, conforme claramente evidenciado na cláusula oitava do instrumento, a qual consigna, de forma inequívoca, a extinção do contrato originário de promessa de compra e venda.

No presente caso, não há, no acordo firmado em 2018, qualquer estipulação de cláusula penal em favor de qualquer das partes, o que revela
um silêncio deliberado das contratantes quanto à aplicação de sanção pecuniária por descumprimento das novas obrigações estabelecidas.

Assim
, nos termos do art. 364 do Código Civil, a novação operada extingue a obrigação anterior, inclusive seus acessórios, entre os quais se incluem eventuais cláusulas penais originalmente pactuadas no contrato pretérito. Com isso, eventual cláusula penal prevista no contrato de 2015 não possui mais eficácia jurídica, tampouco subsiste como fundamento para aplicação por analogia ou por inversão, nos moldes da jurisprudência consolidada no Tema 971 do STJ.

No mesmo sentido, se manifesta a
jurisprudência hodierna;

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CÉDULA DE CRÉDITO
BANCÁRIO .
NOVAÇÃO DE DÍVIDA. CONFIGURAÇÃO. PRESENÇA
DO ?ANIMUS
NOVANDI? (INTENÇÃO DE NOVAR). CRIAÇÃO DE NOVA RELAÇÃO JURÍDICA DESVINCULADA DO CONTRATO
ORIGINÁRIO .
SEGURO PRESTAMISTA VIGENTE NO INSTRUMENTO CONTRATUAL PRIMITIVO. EXTINÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 364 DO CÓDIGO
CIVIL .
1. Nos termos do art. 360, inciso I, do Código Civil, a novação corresponde a instituto jurídico pelo qual ocorre a substituição de uma obrigação anterior por uma obrigação nova, diversa da primeira criada pelas partes.
Seu principal efeito é a extinção da dívida primitiva, com todos os acessórios e garantias, sempre que não houver estipulação em
contrário .
2. O conjunto fático e probatório contido nos autos demonstra que a operação bancária que culminou com a extinção do contrato originário e a celebração da cédula de crédito bancário objeto desta lide consistiu em novação de dívida, estando expresso no novo instrumento contratual a intenção de novar
(?animus

novandi
?) dos contratantes. 3. Considerando a criação de relação jurídica nova e desvinculada daquela que lhe deu origem, as garantias e acessórios vigentes no pacto contratual originário, inclusive o seguro prestamista, não tem mais vigência, já que não foram previstos expressamente no novo negócio jurídico bancário, conforme exige o
art
.
364 do Código Civil. 4. Recurso de apelação desprovido. Majoração dos honorários advocatícios fixados na
r .
sentença, por força do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

(TJ-DF 0749338-58.2022 .8.07.0001 1855770, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 08/05/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/05/2024) (
g.n
.)

Neste ponto, impõe-se, portanto, a reforma da sentença para afastar a condenação das apelantes ao pagamento da multa contratual inversa de 20%
(vinte por cento)
, uma vez que tal penalidade não encontra amparo no ordenamento jurídico, nem previsão no instrumento contratual vigente entre as partes, devendo prevalecer a literalidade do ajuste celebrado e o respeito à vontade manifesta dos contratantes.

3.

Da ausência de comprovação de ocorrência dos danos morais.

Assim, no que concerne ao pedido indenizatório, é importante salientar que o dano moral decorre
frustração do negócio relativo
a
compra de um imóvel
, somado a demora injustificada para a restituição dos valores pagos
pelo referido imóvel
,
que

sem dúvida, gera desconforto, aflição e transtornos e, por isso, tem a extensão suficiente para configurar o dano moral.

Imperioso destacar, também, que o deslinde da questão fático-jurídica aqui registrada passa pela
responsabilidade civil do fornecedor que, em casos tais, é objetiva, em face da sua condição de prestador de serviços que lhe impõe o dever de zelar pela perfeita qualidade do serviço prestado, em conformidade com os ditames do

art. 14,
“caput”,
do Código de Defesa do Consumidor, senão vejamos:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Por isso, diante da falha na prestação dos serviços,
penso que inegavelmente, trouxe desgaste emocional e prejuízos de ordem moral à parte recorrente, indenizáveis, portanto
.

O inadimplemento contratual que se protraiu por oito anos ultrapassa os limites do mero aborrecimento cotidiano, configurando verdadeira violação aos direitos da personalidade do consumidor, notadamente em se tratando de investimento de natureza imobiliária, cujo objetivo é assegurar moradia ou patrimônio familiar.

Nesse sentido se manifesta o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT):

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. COMPENSAÇÃO COM SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Apelação interposta por MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Gislene Lopes Nascimento, julgou procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 1% ao mês sobre o valor do contrato entre 31/03/2024 e 18/02/2025, e de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, ambos com correção e juros, além das custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel decorreu de inadimplemento da compradora ou de mora da construtora; (
ii
) estabelecer se subsiste o direito da autora a indenização por lucros cessantes e danos morais; (
iii
) determinar a possibilidade de compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14, CDC).

A baixa da hipoteca, requisito indispensável para o registro da escritura e entrega do imóvel, incumbia exclusivamente à construtora, que a providenciou apenas em 13/01/2025, após o prazo contratual e de tolerância, caracterizando mora exclusiva da vendedora.

A alegação de inadimplemento da compradora é afastada, pois a não formalização da escritura com cláusula de alienação fiduciária decorreu da impossibilidade de registro causada pela própria construtora.

Os lucros cessantes são devidos, pois o atraso injustificado privou a compradora de usufruir do imóvel, sendo aplicável a cláusula contratual que prevê indenização de 1% ao mês sobre o valor do contrato.

O dano moral é configurado, pois a conduta da construtora superou o mero inadimplemento, gerando frustração legítima, insegurança e violando o direito à moradia, ensejando reparação proporcional fixada em R$ 8.000,00.

É inviável a compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor, por se
tratarem
de obrigações de naturezas distintas e regidas por normas específicas (Lei nº 9.514/1997), não havendo reciprocidade ou liquidez para compensação automática.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A construtora que atrasa a entrega do imóvel por não promover a baixa de hipoteca responde por lucros cessantes e danos morais, independentemente de culpa.

O atraso injustificado na entrega das chaves caracteriza dano moral quando frustra legítima expectativa e compromete o direito à moradia do adquirente.

Não é possível compensar valores indenizatórios com o saldo devedor de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CDC, art. 14; CPC,
arts
. 82, §2º; 85, §§2º e 11; 355, I; 487, I; CC,
arts
. 189 e 927; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 e Tema 970; TJ-MT, Apelação Cível nº 1018367-08.2019.8.11.0002, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 19/06/2024; TJ-MT, Apelação Cível nº 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12/06/2024.

(N.U 1037256-14.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/08/2025,
Publicado
no DJE 20/08/2025)

Diante dessas considerações, deve
ser rejeitado a tese da parte apelante, eis que, comprovado a responsabilidade civil objetiva da instituição financeira, ante a falha na prestação do serviço.

4.
Do combate ao valor indenizatório a título de danos morais.

Neste ponto recursal, entendo ser razoável a estipulação
, pelo juízo
a quo
,
da quantia de
R$
10
.000,00 (
dez
mil reais)
, a título de indenização por
danos morais sofridos pela parte recorrente, atendendo-se assim, ao binômio jurídico da reparabilidade do dano experimentado e o efeito pedagógico a ser imposto à parte recorrida, sem descurar das condições pessoais e financeiras das partes litigantes.

Nesse contexto, a indenização fixada pelo juízo
a quo
revela-se adequada, razoável e proporcional, devendo ser integralmente mantida.

Conclusão

Com essas considerações, conheço e recurso e
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
,
para os seguinte
s fins:

Afastar a condenação
ao
pagamento da multa
contratual
inversa
;

Adequar,
ex

officio
, o termo inicial da correção monetária, a qual deverá observar a incidência do INCC até 27/04/2018 (data limite para a entrega do imóvel), e, a partir de 28/04/2018 até o efetivo pagamento, do IPCA, mantendo-se, quanto ao mais, a sentença objurgada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que está condicionado ao desprovimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023).

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025