Tribunal: TJMT
Processo: 1024061-74.2023.8.11.0015
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-04
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA, POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS. REQUISITOS PREENCHIDOS. AUSÊNCIA DE OBSTÁCULO JURÍDICO. LEGITIMIDADE DO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a adjudicação compulsória de imóveis em favor do autor, adquirente dos direitos de compra e venda.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a alegada nulidade da sentença por ausência de fundamentação; e
(ii) examinar se os requisitos para adjudicação compulsória – contrato válido, quitação do preço e resistência injustificada do vendedor – foram devidamente preenchidos.
III. Razões de decidir
3. A sentença está devidamente fundamentada, atendendo ao disposto nos arts. 93, IX, da CF/1988, e 489 do CPC/2015. A

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024061-74.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[NEREU LUIZ VOLKWEIS - CPF: 523.081.971-53 (APELADO), RICARDO LUIZ HUCK - CPF: 452.029.821-00 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELANTE), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), MAISA AUGUSTA VALENTE - CPF: 064.741.721-93 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA, POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS. REQUISITOS PREENCHIDOS. AUSÊNCIA DE OBSTÁCULO JURÍDICO. LEGITIMIDADE DO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I.
Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a adjudicação compulsória de imóveis em favor do autor, adquirente dos direitos de compra e venda.

II.
Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a alegada nulidade da sentença por ausência de fundamentação; e
(ii) examinar se os requisitos para adjudicação compulsória – contrato válido, quitação do preço e resistência injustificada do vendedor – foram devidamente preenchidos.

III.
Razões de decidir

3. A sentença está devidamente fundamentada, atendendo ao disposto nos arts. 93, IX, da CF/1988, e 489 do CPC/2015. A decisão enfrentou os argumentos das partes e demonstrou a regularidade do contrato e da quitação prévia ao fato jurídico da cessão societária.

4. A transação foi concluída antes da transferência da empresa titular do domínio, sendo o recorrido legitimado para exigir a adjudicação compulsória.

5. A resistência injustificada da recorrente à outorga da escritura pública legitima o pedido de adjudicação compulsória, consoante o art. 1.418 do CC/2002.

IV.
Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: "1. A adjudicação compulsória exige contrato válido, quitação integral do preço e resistência injustificada do vendedor à outorga da escritura pública. 2. É legítima a adjudicação compulsória mesmo quando o contrato de compra e venda tenha sido concluído previamente à cessão da titularidade da empresa vendedora."

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, arts. 11, 489; CC/2002, art. 1.418.

Jurisprudência relevante citada
: TJRS, AC 50042393720208215001, Rel. Marco Antônio Ângelo, j. 30/09/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Pissinatti Empreendimentos Ltda., contra a sentença prolatada pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Sinop, que julgou procedente o pedido, formulado nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, proposta pelo Recorrido (id. 256454181, págs. 01/09).

A Recorrente levanta a preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, quanto à tese de ausência de pretensão resistida, defendida na contestação e, no mérito, alega que os requisitos para a adjudicação compulsória não foram preenchidos, já que à época em que houve a negociação do imóvel, objeto da ação, o Recorrido não era mais o administrador/proprietário da empresa titular do domínio.

Aduz que o contrato particular firmado entre a empresa Rio Areia Madeiras e o Apelado, embora datado de 30/07/2018, somente teve o reconhecimento de firma das assinaturas em 06/08/2018, o que implica reconhecer que a partir desta data é que o pacto passou a ter vigência.

Salienta que houve pedido de alteração contratual para transferência de titularidade da empresa Rio Areia Madeiras, em 19/07/2018 e que o deferimento ocorreu em 06/08/2018.

Afirma que, por força do previsto no artigo 36, da Lei n. 8.934/1994, a data da transferência retroage ao dia do protocolo.

Enfatiza que na data de 19/07/2018 a empresa Rio Areia Madeiras já não era mais de titularidade do Apelado, tendo se retirado totalmente do quadro social daquela, não sendo sequer procurador e, por isso, não tinha poderes para assumir qualquer obrigação em nome daquela. Logo, não poderia assumir o risco de outorgar escritura ao Recorrido.

Ao final, assevera que, na hipótese de manutenção da sentença, que seja afastada a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, pois não houve recusa infundada.

O Apelado apresentou as contrarrazões ao Apelo, pugnando pelo seu desprovimento, com a majoração dos honorários advocatícios (id. 256454195, págs. 01/11).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Pissinatti Empreendimentos Ltda., contra a sentença prolatada pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Sinop, que julgou procedente o pedido, formulado nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, proposta pelo Recorrido.

Consta dos autos que Nereu Luiz Volksweis propôs a Ação de Adjudicação Compulsória, contra a pessoa jurídica Pissinatti Empreendimentos Ltda., alegando que, em 07/11/2011, a empresa de sua propriedade, Rio Areia Madeiras, por meio de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, adquiriu da Requerida, os Lotes ns. 13 e 14, da Quadra 30, com área de 525m
2
, do Loteamento denominado Residencial Florença, no Município de Sinop, tendo efetuado a quitação dos bens em 08/12/2011.

Salientou, na inicial, que, em 30/07/2018, adquiriu da empresa Rio Areia Madeiras, através do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, os aludidos imóveis, pelo preço de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), tendo efetuado a quitação integral do preço.

Sustentou que, no ano de 2023, solicitou à Requerida que efetuasse a cessão de transferência do imóvel para que pudesse efetuar a escrituração e, ante a demora, enviou notificação, para efetuasse a transferência, sendo que foi contranotificado que não realizaria o ato.

Diante disso, pleiteou que fosse determinada a adjudicação compulsória dos imóveis.

O Magistrado
a quo
prolatou sentença, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Ante o exposto,
refuto
a preliminar suscitada, de modo que, adentrando o mérito,
julgo procedente
em parte o pedido, com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para
adjudicar
a parte requerente NEREU LUIZ VOLKWEIS o bem imóvel descrito em Id. 130119857.

Por conseguinte, uma vez transitada em julgado a sentença constitutiva, a ostentar a mesma eficácia do ato não praticado,
adjudicado
restará o aludido imóvel ao autor, compromissário comprador, valendo o próprio decisum como título suficiente para a necessária transcrição no Registro Imobiliário, a suprir judicialmente a outorga não conferida em escritura pública.

Condeno
a parte requerida, pagar as custas e as despesas processuais, assim como honorários advocatícios da parte adversa que arbitro estres em 10% do valor atribuído à causa. Força do art. 82, 84 e 85, § 2.°, inciso I a IV, do citado códex instrumental.
(Sic).

Inconformada, a Requerida opôs o Recurso de Embargos de Declaração, ao argumento de omissão (id. 256454183, págs. 01/07).

O Magistrado singular rejeitou os Declaratórios. Veja-se:

6. Ante o exposto, conheço dos embargos de declaração opostos e, no mérito, nego-lhes provimento, mantendo a decisão conforme proferida. (Sic).

Contra essas decisões, a pessoa jurídica Pissinatti Empreendimentos Ltda. interpôs
o presente Recurso de Apelação Cível.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, levantada pela Apelante.

Preliminar

de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação

A Recorrente defende a nulidade da sentença, argumentando que se encontra desprovida de fundamentação.

Sabe-se que o artigo 93, inciso IX, da Constituição da República Federativa do Brasil, impõe o dever de fundamentação das decisões judiciais,
in verbis
:

Art. 93 - (...):

IX - todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no sigilo não prejudique o interesse público à informação;

Por sua vez, os artigos 11 e 489, §1
o
, do CPC estabelecem:

Art. 11. Todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade.

Art. 489 - (...):

§1º - Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

Vê-se, portanto, que as sentenças, decisões interlocutórias, necessariamente, devem ser fundamentadas, cabendo ao Magistrado expor as razões do seu convencimento, demonstrando a interpretação que fez da norma jurídica aplicável e a correlação entre ela e os fatos específicos do caso concreto.

Entrementes, a decisão concisa não conduz à ausência de fundamentação, desde que fiquem expressas as razões do seu convencimento.

In casu
, após analisar a sentença impugnada, entendo que a
Julgadora
a quo
apresentou, com clareza, os motivos que o levaram a julgar procedente o pedido deduzido na inicial.

Com efeito, a Magistrada singular consignou, expressamente, que toda a transação, inclusive o pagamento integral do preço, ocorreu antes da transferência da empresa para terceiro, bem assim que os requisitos da adjudicação compulsória tinham sido preenchidos. Veja-se:

Na hipótese dos autos, o requerente era administrador único da empresa MADEIREIRA EL CAMINO LTDA., compradora originário dos imóveis aqui discutidos. Embora a parte requerente afirme que ele é ilegítimo, observado que toda a transação, inclusive o pagamento integral do preço, ocorreu antes da transferência da empresa para outrem, julho/2018.

Logo, estão presentes os três elementos para que haja a adjudicação compulsória: 1) necessária prova da existência de contrato preliminar de compra e venda, pelo contrato de compra e venda; 2) assim como do pagamento integral do preço ajustado, declarado no próprio contrato; 3) e da recusa da parte requerida em anuir ou em outorgar a escritura pública definitiva, posto que houve certa confusão na cadeia negocial.

Desta forma, tem-se o autor como legitimado a exigir a adjudicação compulsória e outorga da escritura, posto que, por instrumento válido, adquiriu os direitos decorrentes do contrato originário.

Nota-se que, na verdade, a Recorrente discorda da decisão proferida pelo Juízo singular, mas não se trata de ato judicial desprovido de fundamentação.

Nesse passo, não há cogitar a nulidade da decisão por ausência de fundamentação.

Diante disso, rejeito a preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação.

Do Mérito

No caso em exame, verifico que o Autor/Recorrido pleiteou, na inicial, a adjudicação compulsória de imóveis adquiridos por meio de instrumento válido, qual seja, um Contrato de Compra e Venda de Imóvel (id. 256453695, págs. 01/03).

A
adjudicação compulsória, como sabido, é medida judicial que visa assegurar a transferência da propriedade imobiliária, em casos de inadimplemento do promitente vendedor.

Os requisitos necessários para a adjudicação compulsória são os seguintes:
(i) a existência de uma obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel; (ii) a quitação integral do preço pelo promitente comprador; e (iii) a recusa do promitente vendedor em proceder à outorga da escritura definitiva de compra e venda.

Analisando detidamente o caderno processual, entendo que os elementos de provas demonstram que o Recorrido preencheu os requisitos necessários para a procedência do pleito, já que é incontroversa a celebração de contrato de compra e venda entre ele a empresa Rio Areia Madeiras; comprovou a quitação do preço, sendo tal fato declarado no próprio contrato e a parte Apelante apresentou resistência infundada à outorga da escritura definitiva, mesmo diante da inexistência de qualquer óbice jurídico ou contratual.

Ademais, observo que o Apelado desempenhava a função de administrador único da empresa Rio Areia Madeiras, originariamente contratante da compra dos imóveis objeto desta lide e a transferência da empresa a terceiro, ocorrida em julho de 2018, deu-se em momento posterior à celebração do contrato de compra e venda, sendo inequívoco que toda a transação, inclusive a quitação integral do preço, fora concluída previamente.

Dessa forma, não há dúvidas de que as alegações de que o Apelado não tinha poder para alienar os imóveis carecem de respaldo, porque, no momento da celebração do contrato, estava plenamente legitimado a transferir os bens, pois, repito, a alienação ocorreu antes da transferência de propriedade da pessoa jurídica a terceiro.

Frise-se que o contrato firmado entre a empresa Rio Areia Madeiras e o Apelado evidencia a aquisição dos direitos decorrentes de um pacto originário, cujo teor prevalece sobre qualquer ajuste posterior, nos termos do princípio da primazia dos contratos regularmente celebrados.

Ressalto que, na mesma linha, a jurisprudência tem consolidado entendimento no sentido de que a cessão sucessiva dos direitos decorrentes de uma promessa de compra e venda importa na sub-rogação do cessionário nos direitos do promitente comprador, facultando-lhe pleitear o registro definitivo do bem perante o proprietário registral. Esse raciocínio encontra amparo no princípio da continuidade registral e no respeito à segurança jurídica nas relações contratuais.

Nesse sentido, perfilho o seguinte aresto:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. (...). ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente-vendedor em transferir o bem objeto do negócio.
A cessão sucessiva de direitos decorrentes de promessa de compra e venda implica sub-rogação do promitente-comprador no direito de obter o registro definitivo do imóvel junto ao proprietário.
No caso concreto, resultando demonstrada a cadeia negocial, o pagamento do preço e, havendo recusa do promitente-vendedor em transferir o imóvel, impositiva a procedência do pedido. APELAÇÃO DO BANCO SANTANDER S/A PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. EM JULGAMENTO IMEDIATO, JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO. APELAÇÃO DA AUTORA PREJUDICADA. (TJ-RS - AC: 50042393720208215001 Porto Alegre, Relator: Marco Antônio Ângelo, Data de Julgamento: 30/09/2022, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 07/10/2022). (Negritei).

Ao demais, o fato de o reconhecimento de firma das assinaturas ter ocorrido em 06/08/2018 não afasta a validade da negociação, pois na data da assinatura (30/07/2018) o Recorrido era o proprietário da empresa Rio Areia Madeiras e, logicamente, tinha poderes para alienar os referidos imóveis.

Deve-se registrar que o Recorrido comprovou que o protocolo de transferência da titularidade da mencionada empresa, na JUCEMAT, ocorreu em 03/08/2018 (id. 256454195, pág. 06) e a negociação dos Lotes em 30/07/2018.

Nessa senda, ainda que o ato de transferência retroaja à data do protocolo, a alienação dos imóveis foi legítima, legal, porque ocorreu em data anterior.

Por fim, anoto que a pretensão de afastamento da condenação ao pagamento dos honorários advocatícios não merece acolhimento, porque, diferentemente do sustentado pela Recorrente, houve recusa em efetuar a transferência dos imóveis ao Apelado.

Por tais considerações, o não provimento da Apelação é medida que se impõe.

Com relação aos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono da parte Recorrida, devem ser majorados em 2% (dois por cento).

Forte nessas razões,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, interposto
pela pessoa jurídica Pissinatti Empreendimentos Ltda.,
mantendo inalterada a sentença recorrida.

Majoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 12% (doze por cento) sobre o valor da atualizado da causa, em favor do patrono do Recorrido, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2025