Tribunal: TJMT
Processo: 1000277-58.2024.8.11.0007
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000277-58.2024.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ALTA VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 29.270.630/0001-68 (APELANTE), ALANA GABI SICUTO - CPF: 083.689.309-36 (ADVOGADO), S.V.S ARQUITETURA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 00.833.578/0001-29 (APELANTE), THALES ALEXANDRE MIDON DE MELO - CPF: 012.623.921-52 (ADVOGADO), RODRIGO CESAR MIDON DE MELO - CPF: 012.610.081-03 (ADVOGADO), MAURICIO DA SILVEIRA VERA - CPF: 124.682.208-38 (APELANTE), JAIR DUCTIEVICZ - CPF: 345.224.761-91 (APELADO), MARCELO RODRIGUES DALA - CPF: 016.101.101-29 (ADVOGADO), SANDRO NASSER SICUTO - CPF: 345.773.511-53 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSOS DESPROVIDOS, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

EMENTA

TRÊS RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS AMTERIAIS E MORAIS - PRELIMINAR - OFENSA À DIALETICIDADE - AFASTADA - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE ATIVA E APLICAÇÃO DO CDC - MATÉRIAS ANALISADAS EM SANEADOR SEM INTERPOSIÇÃO DE RECURSO - PRECLUSÃO CONSUMATIVA - NÃO CONHECIMENTO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE TRNFERÊNCIA - ALEGAÇÃO DE DESACORDO COMERCIAL ENTRE SÓCIOS - IMPOSSIBILIDADE - VENDA REALIZADA ANTES DO DITRATO E ENQUANTO SÓCIO POSSUÍA LEGITIMIDADE – TEORIA DA APARÊNCIA – APLICABILIDADE - ATRASO NA ENTREGA - DANOS MORAIS DEVIDOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MANUTENÇÃO - FIXAÇÃO RAZOÁVEL POSTO QUE FIXADOS SOLIDARIAMENTE -

RECURSOS DESPROVIDOS.

Se as razões da Apelação atacam diretamente a sentença e se contrapõem à tese adotada pelo magistrado singular, não há que se falar em ofensa à dialeticidade.

As matérias de ordem pública podem ser analisadas a qualquer tempo nas instâncias ordinárias. Todavia, quando decididas no bojo do despacho saneador, sujeitam-se a preclusão consumativa, caso não haja impugnação no momento processual oportuno.

São críveis as alegações de preenchimento dos requisitos para a validade do compromisso de compra e venda e de aplicação da teoria da aparência para validar contratação feita por procurador capaz à época do negócio jurídico para praticar os respectivos atos.

Ocorrendo atraso significativo na entrega da obra, inclusive, extrapolando em muito o prazo da prorrogação que no caso seria de 180 dias é admissível a condenação por danos morais, em razão do dissabor e desgosto experimentado pelo consumidor.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral fixado a titulo de atraso demasiado na entrega do imóvel.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1000277-58.2024.8.11.0007

APELANTE: ALTA VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e outros (2)

APELADO: JAIR DUCTIEVICZ

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ALTA VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, S.V.S ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA E MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA
contra sentença proferida nos autos da Ação de Dar Coisa Certa c/c Indenização por Danos Materiais (Lucros Cessantes) e Morais n. 1000277-58.2024.8.11.0007, da 3ª VARA DE ALTA FLORESTA/MT, nos seguintes termos
“ISTO POSTO, JULGO PROCEDENTES em parte os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC para FIXAR à incorporadora/requerida Alta Ville, a fixação da obrigação de dar, ou seja, de IMITIR o Autor na posse da unidade autônoma n. 64 do empreendimento (atualmente sob matrícula n. 41.201 junto ao Cartório do RGI desta Comarca), a ser cumprida no prazo de 15 (quinze) dias, contados do transito em julgado dessa sentença, sob pena de incidência de multa diária, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Ainda, CONDENO os requeridos SVS ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA e MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA ao pagamento do valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de danos morais, sobre o qual incidirá correção monetária pelo INPC a partir da presente data e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. CONDENO também os requeridos solidariamente à restituição ao Autor do pagamento das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que, com base no artigo 85, § 2° do CPC, fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos moldes acima delineados. Por fim, quanto às parcelas vincendas da unidade n. 64, determino o seu depósito em Juízo e liberação em favor do credor a ser indicado no julgamento da ação de exclusão de sócio e apuração de haveres sob o n. 100.7641-18.2023. Assim, após o transito em julgado, comunique-se ao Juízo da Sexta Vara desta Comarca sobre o valor depositado em Juízo.”.

Objeto: Imissão na posse da unidade autônoma n. 64 (sob matrícula n. 41.201) do Residencial Alta Ville, localizado no nº 321 da Av. Jaime Veríssimo de Campos, no município de Alta Floresta; bem como o cumprimento da obrigação omissiva de não alienação e indenização por lucros cessantes e danos morais.

A Recorrente
ALTA VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
sustenta, preliminarmente, a sua Ilegitimidade Passiva
“é óbvio que a empresa apelante não participou da negociação e não poderia anuir com tal contrato, sendo parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda.”

No mérito, argui que deve ser aplicado o
PRINCÍPIO NEMO AUDITUR PROPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS
, posto que no documento juntado pelo Apelado havia proibição de alienação das unidades até o término do empreendimento
“Ora, Nobres Julgadores, tendo em vista a regra geral de direito que proíbe que as partes locupletem-se da própria torpeza (Princípio do nemo auditur propriam turpitudinem allegans), é impossível que o apelado exija qualquer obrigação da ora apelante e/ou indenização advinda de contrato nulo, já que o apelado não pode valer-se da sua própria torpeza de ter admitido a simulação para depois questiona-la.”.

Argui a ocorrência de simulação, posto que negociado imóvel com impossibilidade de venda.

Assevera a inaplicabilidade da Teoria da Aparência, posto que conforme demonstrado, o Sr. Maurício, Sócio administrador da empresa ALTA VILLE não assinou o contrato em discussão.

Argui a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da responsabilidade solidária
“No caso em tela, é incabível a aplicação do CDC e a responsabilidade solidária, visto que a apelante Alta Ville não participou da negociação, não assinou o contrato e não tem qualquer relação com a empresa SVS.”.

Afirma a ocorrência de venda
non domino

“O artigo 1.228 do Código Civil dispõe que só é dono aquele que tem o poder de dispor do imóvel, assim o poder de alienar o imóvel é exclusivo do proprietário. No caso de venda realizada por terceiro não tem eficácia jurídica, como ocorre no caso dos autos. A venda foi realizada por terceira pessoa que além de não ser o proprietário do imóvel, não possui qualquer poder de alienar em nome da apelante Alta Ville.”,
asseverando a necessidade de
,
a teor do Art. 81 do CPC, seja reconhecida a LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ do Apelado e aplicado MULTA no importe máximo de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa devidamente retificado e corrigido.

Apresentadas contrarrazões pelo Apelado, o mesmo sustenta, preliminarmente, violação ao princípio da dialeticidade. No mérito pelo desprovimento.

Os Recorrentes
SVS ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA E MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA
sustentam que não são cabíveis os danos morais, bem como a responsabilidade de transferência do bem e que ocasionou o dano indenizado seria apenas da empresa ALTA VILLE.

Requerem
“Diante de todo exposto, requer o total provimento deste recurso, a fim de que a r. sentença seja reformada para: 1) afastar a condenação dos ora Apelantes pelo pagamento de indenização por danos morais; 2) determinar a liberação em favor dos ora Apelantes do montante depositado judicialmente como pagamento do negócio jurídico firmado entre as partes; 3) redistribuir os ônus sucumbenciais de forma proporcional entre as partes. Subsidiariamente, requer-se a minoração dos danos morais, readequando o valor com base nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, em quantia não superior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais).”.

Apresentadas contrarrazões pelo Apelado
“Pelo exposto, requer que o recurso seja conhecido, e, no mérito, seja provido em parte para equalizar a distribuição da condenação do dano moral. Quanto aos valores depositados em juízo, é imperioso que primeiramente seja destinado ao pagamento da verba sucumbencial como custas, honorários, bem como o dano moral, e, em seguida, seja depositado para quem o requer, pelo princípio do dispositivo. Ao final, requer que seja julgado improcedente o pedido de sucumbência em razão do apelado, uma vez que sucumbiu em parte mínima, nos termos do artigo 86 do CPC.”.

Em ID n. 274498856 o Apelado informa o recolhimento a menor do preparo recursal pela Apelante. Assim, fora determinado o encaminhamento dos autos encaminhados ao DEJAUX para certificação, bem como intimação dos Apelantes, que não apresentaram resposta.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

AS APELAÇÕES SERÃO ANALISADAS CONJUNTAMENTE

Inicialmente, registra-se quanto ao pedido de complementação do preparo, fora certificada

a regularidade conforme certidão de ID n. 274961363, de proveniência do Dejaux
“Certifico, nesta data, que ratifico as certidões de ids. 274058897 e 274117358 para constar que os recursos foram preparados de acordo com o § único do art. 7º - A da LEI N. 11.077/2020. Certifico, ainda, que conforme consta no id. 273368976 (sentença) condenou os requeridos SVS ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA e MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA ao pagamento do valor de R$ 20.000,00 a título de danos morais.”

Pelo que indefiro o pedido.

VOTO

Tendo em vista a pluralidade de Apelantes, para melhor compreensão dos autos, colaciona-se relatório posto no ato sentencial:

“Trata-se de ação denominada de ação de dar coisa certa c/c indenização por danos materiais (lucros cessantes) e morais c/c tutela de urgência ajuizada por JAIR DUCTIEVICZ em face de ALTA VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, representada por ABDO ALHAQUIM ASSAF, SVS ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA e MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA.

Aduz o autor que no intuito de buscar mais conforto, segurança e comodidade para si e sua família, celebrou em 02 de março de 2022 com Maurício da Silveira Vera, à época sócio administrador do empreendimento residencial Alta Ville, instrumento particular de promessa de venda e compra da unidade autônoma n. 64 do empreendimento (atualmente sob matrícula n. 41.201 junto ao Cartório do RGI desta Comarca), com 183,4750 m2 de área privativa real e 218.0350 m2 de área comum real, cuja fração ideal de terreno e demais coisas de uso comum corresponde a 1,7845%, com três vagas de garagem, comprometendo-se a pagar pelo imóvel o valor de R$1.095.000,00 (um milhão e noventa e cinco mil reais), e que pagou até a presente data, inclusive antecipando a prestação do mês de novembro, a importância de R$665.000,00 (seiscentos e sessenta e cinco mil reais) com recursos próprios.

Ademais, que consta no instrumento particular (item 07) o prazo para entrega do empreendimento aos 30 de julho de 2022, podendo ser prorrogado esse prazo, sem ônus, em até 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, até dezembro de 2022. Todavia, em que pese o prazo pactuado em contrato, alega que o habite-se do empreendimento somente foi expedido pela prefeitura municipal de Alta Floresta em 25 de setembro de 2023, com a criação e averbação das matrículas das unidades autônomas no cartório de registro de imóveis, na data de 23 de novembro de 2023 (AV.8/23.844).

Nesse ínterim, em abril de 2023, com o avanço das obras e sua finalização, o autor contratou a empresa de móveis planejados David Balduino da Silva LTDA, inscrita no CNPJ sob o n° 45.637.984/0001-54 para que seja realizado o projeto, confecção e instalação dos móveis sob medida no apartamento n. 64, pelo valor de R$70.000,00 (setenta mil reais).

Entretanto, afirma que, mesmo estando adimplente com o valor das parcelas fixadas, e o imóvel apto com todas as licenças de operação, instalação, licença prévia, habite-se, constituição do condomínio e matrícula, foi impedido de imitir na posse de seu imóvel, uma vez que foi realizada uma reunião por parte do condomínio, onde, o síndico informou que o Sr. Abdo Alhaquim Assaf, único sócio do Sr. Maurício da Silveira Vera no empreendimento Alta Ville, não entregaria o imóvel ao autor e outros adquirentes de unidades autônomas do empreendimento, tendo em vista que “O Sr. Maurício não teria apartamento, e que o mesmo realizou a venda dos imóveis sem possuí-los”.

Posteriormente, narra o autor que procurou o Sr. Abdo para que esse lhe entregasse o imóvel adquirido, mas lhe foi dito que houve um desacordo entre as partes (Maurício e Abdo), e que caso o autor tivesse interesse no imóvel, que solicitasse a restituição dos valores pagos ao Sr. Maurício ou adquirisse o imóvel diretamente do Sr. Abdo, por outro preço.

Diante de tal fato, acredita-se que a negativa se deu, em virtude de um conflito entre os sócios, que inclusive originou o processo de n. 1007641-18.2023.8.11.0007 em trâmite perante a 6ª Vara de Alta Floresta – MT.

Suscitando diversos preceitos legais, em sede de tutela de urgência, requer a imissão na posse do imóvel, inclusive para evitar maiores prejuízos ao autor como perda dos móveis planejados sob medida para o imóvel.

Subsidiariamente, na remota hipótese da não concessão da tutela de urgência para imitir o Autor na posse de seu imóvel, pugna que seja concedida tutela de urgência em caráter antecedente para que os réus cumpram obrigação omissiva de não alienar a unidade autônoma n. 64 do residencial Alta Ville, até o trânsito em julgado da presente demanda.

Ao final, pleiteia a procedência da ação.

Com a inicial, documentos.

Houve o deferimento do parcelamento das custas em 6 vezes, Id n. 139120350, com a comprovação de seu pagamento.

Sob o Id n. 139840412 determinou-se o declínio dos autos ao juízo da 6ª Vara da presente Comarca, em razão da conexão por prejudicialidade do presente feito com os autos de n. 1007641- 18.2023.8.11.0007. Contudo, o referido Juízo devolveu os autos, vez que não se constata na hipótese identidade de pedido ou de causa de pedir entre as demandas citadas.

Sob o Id 147996671, houve o recebimento da inicial, o deferimento em parte da medida liminar para determinar aos requeridos que se abstenham de alienar a unidade autônoma n. 64 do residencial Alta Ville, objeto da lide, até o trânsito em julgado da presente demanda, sob pena de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a determinação de citação/intimação das partes e a designação de audiência de conciliação junto ao CEJUSC.

Citados, os requeridos compareceram à audiência de conciliação, a qual restou inexistosa (Id 161056497).

Contestação pela requerida ALTA VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA sob o Id 162965497. Em sede preliminar, alegou sua ilegitimidade passiva ad causam, eis que não participou da negociação realizada entre o Autor e o requerido Maurício. Ainda, que em maio de 2022, houve a retirada de Maurício da posição de sócio-adminsitrador da empresa requerida Alta Ville. No mérito, que houve a descumprimento contratual entre SVS ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA e seu representante MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA, pelo que, a avença pactuada entre os sócios Maurício e Abdo sob o Id 138416646 foi desfeita. Assim, Maurício não possui nenhuma unidade autônoma no empreendimento Alta Ville, pelo que, nula foi a venda por ele realizada ao Autor. Ainda, na pactuação entre os sócios Maurício e Abdo, houve a proibição da comercialização de qualquer unidade, até o término das obras Também a existência de simulação entre o Autor e o requerido Maurício quanto ao contrato cujo cumprimento requer (sob o Id 138416643). Ausência de danos materiais e morais.

Contestação pela requerida SVS ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA e pelo requerido MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA sob o Id 163100642. Em sede preliminar, pugnou pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso. No mérito, a ausência de sua responsabilidade civil no feito, eis que foi a requerida Alta Ville quem descumpriu a negociação, negando-se a entregar a unidade n. 64, cabente ao requerido Maurício. A impossibilidade de Maurício entregar essa unidade ao Autor, sem a concordância da proprietária registral Alta Ville. A ausência de danos materiais e morais.

Impugnações sob os Id ́s 165198075 e 165543491.

Oportunizado às partes se manifestarem sobre o seu interesse na produção de outros meios de provas, todos requereram a produção de prova testemunhal (Id ́s 166829328, 168823203 e 168835111).

Em atividade saneadora (Id 169266732), houve a declaração de aplicação da legislação consumerista ao caso, com a inversão do ônus probatório. Ainda, houve a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela requerida Alta Ville Empreendimentos Imobiliários SPC Ltda, houve a fixação dos pontos controvertidos e o deferimento da prova oral em audiência, a qual foi designada.

Em audiência instrutória (Id 174754733), houve a oitiva das partes, bem como das testemunhas Niliane Gomes Pimenta e David Balduino da Silva.

Alegações finais sob os Id ́s 176057895, 176075397 e 176228317.

Após, os autos vieram-me concluso.”

RECURSO INTERPOSTO POR ALTA VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA

VOTO – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

A parte Apelada alega violação à Dialeticidade porquanto o Recurso seria Genérico.

Contudo, tal preliminar não merece acolhimento.

Sabe-se que o princípio da dialeticidade impõe àquele que impugna uma decisão judicial, o ônus de demonstrar, satisfatoriamente, o equívoco dos fundamentos nela consignados.

Na hipótese, o Juiz
a quo
julgou procedentes os pedidos com determinação de imissão à posse do empreendimento discutido, bem como fixou danos morais.

Nas razões recursais, o Recorrente, diferentemente do consignado pelo Julgador, afirma a impossibilidade de aplicação da Teoria da Aperência e impossibilidade de venda do bem, entre outras.

Assim,
rejeita-se a preliminar
, porquanto as razões recursais impugnam os termos da sentença.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E ALEGAÇÃO DE NÃO APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

A ilegitimidade
'ad causam'
trata-se de matéria de ordem pública, passível de análise a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição. No entanto, se decidida em despacho saneador, está sujeita a recurso de Agravo de Instrumento, nos termos do art. 1.015, inc. II, do CPC.

Logo, caso não impugnado no prazo legal, opera-se a preclusão consumativa.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. PRECLUSÃO. CONHECIMENTO DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA (DECADÊNCIA) OBJETO DE PRÉVIA

DECISÃO NÃO IMPUGNADA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 3. VÍCIO DE SIMULAÇÃO. NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional.

2. "As matérias de ordem pública, como prescrição e decadência, podem ser analisadas a qualquer tempo nas instâncias ordinárias. Todavia, quando decididas no bojo do despacho saneador, sujeitam-se a preclusão consumativa, caso não haja impugnação no momento processual oportuno" (AgInt no REsp 1542001/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 07/11/2019, DJe 12/11/2019), o que ocorreu no presente caso.

(...)

4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1448015/PR, Terceira Turma, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Julgado em 20-4-2020) – grifou-se.”

Ainda:

“APELAÇÃO CÍVEL. MANDATO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. DESACOLHIMENTO. Apesar da reprodução dos argumentos alinhados na petição inicial, os fundamentos da sentença foram impugnados em sede de apelação. Inocorrente, assim, violação ao disposto no art. 1.010, incisos II e III, do CPC, imperativo o conhecimento do recurso. PRELIMINAR RECURSAL DE PRESCRIÇÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. A prescrição é prefacial de mérito (art. 487, inc. II, do CPC), matéria de ordem pública, razão por que é passível de análise a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição. No entanto, se decidida no bojo de decisão interlocutória, está sujeita a recurso de agravo de instrumento (art. 1.015, II, CPC). Assim, caso não impugnada no prazo legal, se opera a preclusão consumativa (art. 507, CPC). No caso, a arguição de prescrição foi examinada em decisão nos autos proferida em saneador, e contra a qual não foi interposto recurso cabível. Portanto, operou-se a preclusão, a qual impede o reexame da matéria. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ADVOGADO. O advogado responde subjetivamente pelos danos que causar ao mandante no exercício do mandato (art. 32, caput, EOAB). DANOS MATERIAIS. NÃO VERIFICAÇÃO. Descabida a pretensão a reembolso de valores pagos à mandatária a título de remuneração pelos serviços prestados, porquanto, à época do pagamento, a advogada estava executando o mandato diligentemente. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. MAJORAÇÃO DO VALOR ARBITRADO NA SENTENÇA. No curso do cumprimento de sentença, a causídica deixou de atender às determinações do Juízo de forma reiterada. Esse agir negligente e desidioso impediu a realização de hasta pública dos bens penhorados e, consequentemente, a satisfação do crédito declarado devido ao autor. Desse modo, o abalo moral exsurge não só da longa espera do demandante à satisfação da obrigação, como também da frustração das suas expectativas legítimas ao bem da vida almejado por meio da ação proposta e da quebra da confiança depositada na advogada. Indenização majorada em observância às peculiaridades do caso concreto. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO VERIFICAÇÃO. Ausente, nos autos, conduta processual enquadrada nas hipóteses previstas no art. 80 do CPC, não é caso de imposição à mandatária da sanção por litigância de má-fé. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Não tendo o autor sucumbido em parte mínima do pedido, impõe-se a redistribuição da sucumbência, com a fixação de honorários advocatícios em prol da parte ré, advogada em causa própria. PRELIMINARES DESACOLHIDAS. NO MÉRITO, RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70082891516, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Thereza Barbieri, Julgado em: 28-10-2020) Grifei”

“APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. Apreciada a questão em decisão anterior pelo juízo singular, que não foi atacado por meio do instrumento processual adequado à época, incabível a renovação do pleito nesta instância recursal, sendo vedada a rediscussão, pois já abarcada pela preclusão consumativa. Orientação do STJ e do TJRS. RESPONSABILIDADE CIVIL. DESPRENDIMENTO DE UMA VIGA DE RESIDÊNCIA SOBRE O MENOR AUTOR. IMÓVEL EM RUÍNAS. DANOS MORAIS, FÍSICOS E ESTÉTICOS. IMÓVEL QUE NÃO PERTENCE AO PROPRIETÁRIO INDICADO, ORA AUTOR. Nos termos do art. 937 do Código Civil, é do proprietário do imóvel a responsabilidade pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos cuja necessidade fosse manifesta. Provas dos autos, entretanto, que evidenciou que o imóvel/edificação onde ocorrido o sinistro com o desprendimento da viga que atingiu o menor não pertence a parte indicada como demandada. Matrícula do álbum imobiliário aliado a ação civil pública movida pelo Ministério Público e o próprio depoimento do autor durante a instrução do processo que apontaram que o imóvel do local do acidente não pertence à parte demandada. Sentença de improcedência mantida. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. APELO DESPROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70082364159, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Tasso Caubi Soares Delabary, Julgado em: 10-09-2019) Grifei.”

“APELAÇÃO CÍVEL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. FUNDAÇÃO ATLÂNTICO DE SEGURIDADE SOCIAL. REVISÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE APOSENTADORIA. AGRAVOS RETIDOS NÃO REITERADOS NAS RAZÕES RECURSAIS E NAS CONTRARRAZÕES. DECISÃO PROFERIDA NA VIGÊNCIA DO CPC/73. NÃO CONHECIMENTO. PRELIMINARES RECURSAIS DE PRESCRIÇÃO, LITISPENDÊNCIA, LEGITIMIDADE DA OI S.A. E CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. AFASTADA A PRELIMINAR RECURSAL DE DECADÊNCIA. MÉRITO. MIGRAÇÃO DE PLANO. AUSÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO. APLICAÇÃO DO REGULAMENTO VIGENTE NA DATA EM QUE IMPLEMENTADOS OS REQUISITOS DE APOSENTADORIA. INCLUSÃO DE VERBAS RECONHECIDAS NO ÂMBITO DA JUSTIÇA DO TRABALHO NO CÁLCULO DO SALÁRIO REAL DE CONTRIBUIÇÃO/MANUTENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TESE FIXADA NO JULGAMENTO DO RESP Nº 1.312.736/RS. TEMA 955. MODULAÇÃO DE EFEITOS. FACULTADO A PARTE AUTORA A RECOMPOSIÇÃO DA RESERVA MEDIANTE O APORTE DE VALORES APURADOS ATRAVÉS DE PERÍCIA TÉCNICA ATUARIAL EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. Às fls. 963/965, foi proferida decisão saneadora pelo magistrado de origem, no sentido de rejeitar as preliminares de prescrição e litispendência, de reconhecer a ilegitimidade passiva da Oi S.A. e de indeferir o pedido de prova atuarial. Da referida decisão, foram interpostos agravos retidos pela autora (fls. 968/977) e pela Fundação Atlântico (fls. 979/988), no entanto, não podem ser conhecidos, porquanto não requerida, expressamente, a sua apreciação pelos agravantes, tanto nas razões recursais, como nas contrarrazões, conforme redação art. 523, § 1º, do CPC/73, este vigente na data da sentença. 2. Rejeitadas as preliminares recursais de prescrição, litispendência, legitimidade da Oi S.A. e de cerceamento de defesa ante o indeferimento de prova pericial, porquanto operada a preclusão consumativa, ainda que se tratem de matéria de ordem pública, tendo em vista que estas já foram objeto de apreciação pelo magistrado a quo, sem que tenha havido irresignação no momento oportuno.(...) . APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70070290184, Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Thais Coutinho de Oliveira, Julgado em: 13-06-2019) Grifei”

Nessa linha é o escólio de NELSON GODOY BASSILDAWER:

"O instituto da preclusão surgiu visando à correção daqueles que deixam de cumprir a lei ou que tenham interesse em retardar a solução do conflito. Portanto, se alguém deixar de realizar um direito processual dentro do prazo, a lei já que não pode forçado a isso, impõe a penalidade da perda do direito do ato que não quis efetivar. Com isso, a preclusão representa a garantia do bom andamento do processo, bem como um combate eficaz contra o comodismo ou a má-fé." (Curso de Direito Processual Civil, Editora Nelpa, São Paulo, p. 402)

No caso, a preliminar de Ilegitimidade Passiva, bem como aplicação do Código de Defesa do Consumidor foram levantadas pela Recorrente em preliminar da contestação, tendo sido objeto de análise e rejeição pelo Juízo
a quo da Ilegitimidade Passiva e Aplicação do CDC
, decisão contra a qual não fora Interposto Recurso.

Desse modo, incabível sua rediscussão, não podendo, agora, pretender rediscutir as mesmas questões, diante da preclusão consumativa, pelo que não deve ser conhecido o Recurso nestes pontos.

Com relação ao mérito, sustenta a Apelante que do contrato juntado pelo Apela, vislumbra-se que o imóvel tinha obstáculo de venda, eis que proibida alienação antes do término do empreendimento, o que acarretaria o
princípio nemo auditur propriam turpitudinem allegans
, venda
non domino
, simulação.

Entretanto, pelo que se vislumbra dos autos, em informações prestadas pelos sócios da Apelante, os fatos ocorreram da seguinte forma:

“O apelante Maurício e o terceiro Abdo constituíram a sociedade de propósito específico (SPE) Alta Ville Empreendimentos Imobiliários LTDA em 24/11/2017 (ID 163100643), registrada na JUCEMAT em 14/12/2017 sob o NIRE n. 51.201.577.251, também Apelante (ID 181452633).

O apelante Maurício também é sócio diretor da empresa apelante SVS Arquitetura e Construções LTDA, a qual foi contratada pela requerida Alta Ville para administrar e executar a obra do Condomínio Residencial Alta Ville, através de contrato de construção (ID 163100645).

Além disso, a apelante SVS, representada pelo apelante Maurício, e o terceiro Abdo constituíram a SPE Eco Ville Empreendimentos Imobiliários LTDA (ID 163100646).

Portanto, o terceiro Abdo é sócio do Maurício e da empresa SVS nas sociedades Alta Ville e Eco Ville, enquanto a SVS administrava e executava a obra da Alta Ville.

A apelante SVS, construtora contratada para administrar a obra e execução do empreendimento da também apelante Alta Ville, também realiza concomitantemente a construção de outras obras e do Condomínio Ecoville.

Por tal motivo, a apelante SVS possuía haveres/créditos junto à Alta Ville, haja vista que esta possuía delicada situação financeira devido à pandemia.

A apelante Alta Ville possui dívidas de grande monta com a apelante SVS, fato registrado em diversas auditorias, todas acostadas com a contestação e que não se revela necessário transcrever para evitar repetições desnecessárias.

Ou seja, durante a empreitada a Alta Ville não realizou o pagamento correto à SVS, de modo que esta ficou com haveres, justificando a celebração do negócio jurídico objeto da lide entre o apelante Maurício, proprietário da apelante SVS, e o Autor.”

O negócio jurídico ora questionado fora realizado em 02/03/2020 ente o Apelado e o Apelante Maurício da Silveira Vera, à época administrador do Empreendimento Residencial Alta Ville, via instrumento particular de promessa de venda e compra da unidade autônoma n. 64 do empreendimento, com 183,4750 m2 de área privativa real e 218.0350 m2 de área comum real, cuja fração ideal de terreno e demais coisas de uso comum corresponde a 1,7845%, com três vagas de garagem, comprometendo-se a pagar pelo imóvel o valor de R$1.095.000,00 (um milhão e noventa e cinco mil reais), com entrega do empreendimento era 30 de julho de 2022, podendo ser prorrogado esse prazo, sem ônus, em até 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, até dezembro de 2022.

Ultrapassado o prazo, quando já pendente transferência e entrega do imóvel, o Apelado fora informado que o imóvel não seria entregue porque teria havido desacordo entre os sócios, Sr. Maurício e Sr. Abdo e o sócio Maurício não teria imóveis naquele Residencial.

Pelo que se extrai dos autos, dos documentos e testemunhas arroladas, o negócio jurídico fora firmado quando imóvel em discussão pertencia ao também Apelante Maurício da Silveira Vera, administrador do Empreendimento à época, bem como os pagamentos realizados à Empresa Alta Ville Empreendimentos Imobiliários, não sendo crível o desfazimento pelo desacordo,
in judice
e posterior à avença.

Assim, não há como afastar a Teoria da Aparência, bem como aplicar a venda
non domino
porquanto este era responsável quando do negócio entabulado.

Nesse sentido:

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM PEDIDO REIVINDICATÓRIO. PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E PRECLUSÃO DE JUNTADA DE DOCUMENTOS. REJEITADAS. MÉRITO. NEGÓCIO JURÍDICO DE CESSÃO DE QUOTAS DA EMPRESA AUTORA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE OS SÓCIOS RETIRANTES. ANULAÇÃO. TERCEIROS DE BOA-FÉ. CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. TEORIA DA APARÊNCIA. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. - Preliminar contrarrecursal: Princípio da Dialeticidade. O apelo deve conter não só a exposição dos fatos e do direito como também as razões do pedido de reforma da decisão impugnada, nos termos dos incisos II e III do art. 1.010 do CPC. No caso dos autos, o recurso ataca a fundamentação da sentença, e não apenas repete os argumentos lançados durante a instrução do processo e peças lançadas na fase de conhecimento, portanto, merece rejeição a preliminar arguida. - Preclusão juntada de documentos com recurso: No caso, os documentos juntados pela parte apelante são cópias de documentos já constantes nos autos. Ausência de prejuízo. Rejeição. - Mérito: as partes firmaram um contrato de cessão de 100% das quotas societárias que engloba a totalidade do patrimônio ativo e passivo da empresa, ressalvando/excetuando os imóveis da sede da pessoa jurídica e da garagem da empresa, sitos no Município de Carazinho. Não houve ressalvas com relação a quaisquer outros imóveis. - A Parte ré que, muito embora já tivera cedido a integralidade das quotas da sociedade, efetuou contrato de contrato de compra e venda de imóvel da empresa, assinando-o na condição de sócio administrador, sob a justificativa de que o imóvel integraria parcela do pagamento do tanto quanto era devido à sócia minoritária. - Irregularidade na representação da empresa no contrato de compra e venda que se perfectibilizou no mundo dos fatos, muito embora a ainda não estivessem regularizados os quadros societários na Junta Comercial. - Impossibilidade de anular o negócio jurídico com retorno das partes ao status quo ante, em razão da existência de terceiros adquirentes de boa-fé. Adoção do princípio da conservação dos negócios jurídicos e da teoria da aparência, devendo o prejuízo da parte autora ser convertido em perdas e danos. - Necessidade de liquidação da sentença no que tange às perdas e danos, pois ausente prova concreta a respeito do valor do imóvel objeto da lide. - Ônus sucumbenciais redistribuídos em razão do resultado do julgamento. PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS REJEITADAS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70081300147, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 28-05-2020)”

A alegação de descabimento do Dano Moral pelo atraso na entrega será analisado conjuntamente com os Recursos interpostos por
S.V.S ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES LTDA E MAURÍCIO DA SILVEIRA VERA
porquanto este é seu único fundamento.

Sustentam as Apelantes a inocorrência do Dona Moral, não se configurando com o atraso na entrega da obra, diante da ausência de conduta ilícita, não havendo ofensa à personalidade a ensejar referida condenação, bem como não contribuíram para o fato.

Não assiste melhor sorte às Apelantes, tendo em vista que, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Desta forma, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

No caso o valor correspondente a R$ 20.000,00 (vinte

mil reais) a ser pago solidariamente para recompor os prejuízos morais se afigura em conformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a sua reparabilidade, além da finalidade pedagógica, bem como, está de acordo com os parâmetros que tem sido fixados por este Egrégio Tribunal de Justiça para casos semelhantes.

Nesse sentido é a jurisprudência desse e. Tribunal de Justiça:

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES. (N.U 1002959-74.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023).

“PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGAS – RESCISÃO CONTRATUAL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO À INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL SOB PENA DE BIS IN IDEM – DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)A frustração na expectativa de aquisição do imóvel, por culpa exclusiva do vendedor e em atraso considerável, gera o direito à indenização por danos morais, configurados quando há considerável abalo psicológico e frustração de um bem essencial como a moradia.

Os valores fixados observam os critérios pedagógicos da condenação, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. (N.U 1020311-03.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024).”.

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.' (TJMT 1004368512020811000, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022).

No mais, no pertinente ao presquestionamento da matéria aventada nos Autos cumpre anotar que a decisão não afronta quaisquer dos dispositivos legais e constitucionais suscitados, visto estar em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais deste e. Tribunal de Justiça e da Corte Superior.

Diante dessas considerações
NEGO PROVIMENTO
ao Recursos interpostos, mantendo-se a sentença recorrida em seus termos.

Neste contexto, na forma do artigo 85 § 11º do CPC majoro os honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da condenação para 11% sobre o valor atualizado da condenação.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025