Tribunal: TJMT
Processo: 1001658-58.2020.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001658-58.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SEBASTIAO

DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), JORGE ABDUL AHAD - CPF: 073.614.591-53 (APELANTE), DOUGLAS DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 024.918.711-65 (ADVOGADO), VALQUIRIA SARTORELLI PRADEBON - CPF: 822.518.351-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – DISTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO – DECISÃO SURPRESA – AUSÊNCIA DE OPORTUNIZAÇÃO DE MANIFESTAÇÃO AO LOCADOR – NULIDADE RECONHECIDA – CAUSA MADURA – APLICAÇÃO DOS §§ 2º E 3º, DO ART.1.013, CPC/15 – NECESSIDADE DE FIXAÇÃO DO ALUGUEL DEVIDO NO PERÍODO DE OCUPAÇÃO, APURADO POR MEIO DE PROVA PERICIAL – CARÁTER DÚPLICE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

A extinção de ação renovatória sem oportunização prévia de manifestação da parte caracteriza decisão surpresa e afronta o contraditório.

A ação renovatória tem caráter dúplice, podendo ser utilizada para discutir não apenas a renovação contratual, mas também a fixação do aluguel devido em caso de permanência do locatário no imóvel.

O fato de ter havido distrato e desocupação posterior do imóvel não afasta a necessidade de fixação judicial do aluguel devido pelo período de ocupação.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001658-58.2020.8.11.0002

APELANTE:

JORGE ABDUL AHAD

APELADO:

BANCO BRADESCO S/A

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JORGE ABDUL AHAD
, contra r. sentença proferida pela MMª Juíza
Silvia Renata Anffe Souza
, da 4ª Vara Cível de Várzea Grande-MT, lançada nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação nº. 1001658-58.2020.8.11.0002
,
ajuizada pelo
BANCO BRADESCO S/A
, que julgou extinta a demanda, sem julgamento de mérito, tendo em vista o distrato do contrato de locação, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC. Sem custas e honorários da forma pactuada entre as partes.

O apelante, em suas razões recursais, aduz que o distrato firmado não extinguiu a necessidade de julgamento da ação renovatória, pois nele constou expressamente ressalva de que a questão locatícia pendente deveria ser decidida judicialmente, com quitação futura após a definição do aluguel devido.

Afirma que a decisão de extinção configura decisão surpresa, violando os princípios do contraditório e da ampla defesa, pois o apelante não foi intimado para se manifestar antes da prolação da sentença.

Dessa forma, entende que a sentença deve ser declarada nula, com retorno dos autos à origem para que o apelante tenha oportunidade de manifestação, nos termos dos arts. 9º e 10 do CPC.

Salienta que a ação renovatória tem caráter dúplice, sendo que a questão da fixação do aluguel interessa tanto ao locador quanto ao locatário, e, portanto, a baixa do processo não poderia ter sido requerida unilateralmente pelo apelado.

Alega que o imóvel permaneceu ocupado pelo apelado até 14/06/2024, havendo necessidade de fixação judicial do aluguel para o período de 05/08/2020 a 14/06/2024.

Defende que caso a sentença não seja anulada, que seja
reformada
para reconhecer a subsistência do objeto da ação e determinar o prosseguimento do feito para a fixação do valor do aluguel devido (Id. 267555790).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que o juízo singular decidiu acertadamente, reconhecendo que a renovação contratual já não era objeto de controvérsia e que o contrato foi encerrado de forma consensual.

Elucida que o distrato celebrado entre as partes previu a entrega do imóvel com ampla quitação, restando pendente apenas a apuração das eventuais diferenças de aluguel, o que poderá ser feito em fase posterior de liquidação de sentença.

Explana que a ação renovatória não pode mais prosseguir, pois o próprio apelante reconhece que a ocupação do imóvel já se encerrou.

Menciona que o pagamento de eventuais diferenças de aluguel poderá ser discutido e apurado futuramente, sem necessidade de que a ação renovatória prossiga para julgamento de mérito.

Argumenta que se compromete a cumprir qualquer condenação eventualmente imposta, desde que apurada em fase de liquidação de sentença, caso haja valores a serem ajustados.

Dessa forma, requer seja negado provimento ao recurso, mantendo-se intacta a sentença de extinção por perda do objeto e posteriormente a inclusão do processo na fase de liquidação de sentença apenas para apurar o eventual valor dos aluguéis durante o curso do processo (Id. 267555794).

O preparo foi recolhido (Id. 267555792).

Pedido de sustentação oral realizado pela parte apelante na peça Id. 271953385.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação interposto, na forma do art. 1.009 do CPC.

Cinge-se dos autos que o
BANCO BRADESCO S/A
ajuizou a
ação renovatória de contrato de locação em desfavor de
JORGE ABDUL AHAD
, relatando, em suma, ser locatário do imóvel situado na Rua Alzira Santana, nº. 1307, no Hipercenter Várzea Grande/MT, referente a
duas salas comerciais (nºs. 03 e 04), por meio de um contrato de locação firmado em 05/08/2010, com prazo de dez anos, expirando em 05/08/2020.

Narra que o valor inicial do aluguel foi ajustado em R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais), reajustáveis anualmente pela variação do IGP-M, ficando estabelecido que se a variação foi negativa, o valor do aluguel não sofreria redução (Id. 267555304).

O autor ajuizou a presente ação renovatória em 20/01/2020, visando à prorrogação do contrato por mais cinco anos, diante da ausência de consenso quanto ao valor do aluguel.

O único ponto controvertido nos autos consistia na fixação do novo valor locatício.

Infere-se que o requerido apelante defendia que o valor deveria ser fixado em R$5.770,24 (cinco mil, setecentos e setenta reais e vinte e quatro centavos), enquanto o banco autor apelado propunha a renovação com base no valor de R$3.810,78 (três mil, oitocentos e dez reais e setenta e oito centavos), atualizado pelo IGP-M.

O processo contou com perícia judicial, a qual concluiu que o valor adequado do aluguel a partir de 05/08/2020 seria na ordem de R$5.980,80 (cinco mil, novecentos e oitenta reais e oitenta centavos).

No curso do feito, após a realização de perícia pela empresa Arquiteta e Consultora de Imóveis nomeada pelo juízo, o banco autor recorrido juntou aos autos um distrato do contrato de locação, manifestando ausência de interesse na locação, autorizando a parte locadora a ser imitida na posse do imóvel, a partir da assinatura do termo que ocorreu em 06/06/2024 (Id. 267555787 - Pág. 48).

Com base nessa manifestação, o Juízo de primeira instância extinguiu o processo sem resolução do mérito, sob o fundamento de perda do objeto e ausência de interesse processual superveniente (art. 485, VI, do CPC), cujos termos são agora questionados por meio do presente apelo.

Diante disso, tem-se que a controvérsia posta nos autos diz respeito à fixação do valor do aluguel no período de 05/08/2020 a 14/06/2024, durante o qual o apelado ocupou o imóvel.

Inicialmente, assiste razão ao apelante, em parte, quanto à nulidade da sentença, pois o Juízo singular extinguiu o processo sem oportunizar a manifestação do locador sobre o distrato apresentado unilateralmente pelo banco.

O Código de Processo Civil veda a prolação de decisão surpresa, conforme dispõe o art. 10 do CPC,
verbis
:

"O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício."

E a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça também reforça essa diretriz, senão vejamos:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL -
EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - ARTIGO 485, VI, DO CPC/15 - VIOLAÇÃO AO

PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO À DECISÃO SURPRESA E CONSTITUCIONAL – CONTRADITÓRIO - ARTIGOS 9º 10 e 933, TODOS DO CPC/15 – OCORRÊNCIA – SENTENÇA ANULADA
- RECURSO PROVIDO. Consoante disposto nos artigos 9º, 10 e 933, todos do CPC/15, é defeso ao juiz, em qualquer grau de jurisdição, proceder a qualquer ato decisório sem antes oportunizar às partes a se manifestarem, sob pena de violação do princípio da vedação à decisão surpresa e do contraditório, de modo que, no caso, a anulação da sentença é medida que se impõe.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00042052520158110015, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 26/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

Dessa forma, verifica-se a nulidade da sentença por ausência de contraditório, o que, por si só, já autoriza a sua reforma.

Ocorre que a presente demanda encontra-se madura para julgamento, nos termos do art. 1.013, §§2º e 3º, do Código de Processo Civil, pois todos os elementos necessários à solução da controvérsia já foram devidamente produzidos nos autos, inclusive com a realização de prova pericial, que fixou o valor do aluguel devido.

A tese do banco apelado no sentido de que a ação renovatória perdeu o objeto merece parcial acolhida.

Isso porque, de fato, houve perda superveniente do interesse do recorrido em continuar com o contrato de locação, após a realização da perícia técnica.

Contudo, a ação renovatória tem
caráter dúplice
, ou seja, tanto locador quanto locatário possuem pretensões a serem analisadas pelo Poder Judiciário.

Nesse sentido, a jurisprudência é firme:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - OMISSÃO - ACOLHIMENTO PARA DECLARAR O ACÓRDÃO - DOCUMENTO NÃO NOVO EM CONTRRAZÕES A EMBARGOS INFRINGENTES - NÃO CONHECIMENTO - FUNDO DE COMÉRCIO - REGISTRO DE IMÓVEIS - DESNECESSIDADE - PROVA PERICIAL DE OFÍCIO - NÃO DETERMINAÇÃO SE NÃO HOUVER NECESSIDADE -
AÇÃO RENOVATÓRIA - CARÁTER DÚPLICE
. Devem ser acolhidos os embargos declaratórios para declarar o acórdão, se nele houver omissão. Não se conhece de documento que não seja novo, juntado apenas nas contrarrazões a embargos infringentes (interpostos na vigência do cpc/73). Não há previsão legal de que compra e venda de fundo de comércio necessite de registro na matrícula de imóvel. Determina-se a realização de prova, ex-offício, quando houver necessidade para a formação do convencimento do julgador.
A ação renovatória de locação tem caráter dúplice, podendo nela ser reconhecido o direito tanto ao locatário quanto ao locador
.”
(TJ-MG - ED: 10024073915167004 Belo Horizonte, Relator.: Pedro Bernardes de Oliveira, Data de Julgamento: 25/10/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/11/2022)

Nesse cenário, em que pese à desocupação do imóvel pela parte autora apelada tenha se resolvido administrativamente, as partes deixaram claro e expresso a necessidade de aguardar a decisão final da ação renovatória para emissão da quitação dos valores devidos, seja de diferença de aluguel, seja de multa contratual.

Assim, a questão do valor do aluguel devido durante o período de ocupação ainda não foi resolvida, de modo que deve ser fixada judicialmente.

Conforme consta nos autos, foi realizada perícia judicial, a qual fixou o valor locatício devido em
R$5.980,80
(cinco mil, novecentos e oitenta reais e oitenta centavos, a partir de 05/08/2020 (Id. 267555787).

Consta da prova técnica que a mesma utilizou-se de amostras de imóveis similares na mesma região, comparando-se os valores locatícios praticados no mercado local para estabelecer um valor justo para as salas locadas.

Além disso, seguiu a Norma Brasileira NBR 14.653-2, que regula as avaliações de imóveis urbanos, garantindo critérios objetivos e fundamentados para a determinação do valor locatício .

Considerando que o banco ocupou o imóvel até
14/06/2024
, é inequívoco que este deve arcar com os aluguéis correspondentes a esse período, com as correções contratuais anuais pelo IGP-M, conforme estabelecido no contrato de locação (Id. 267555304).

A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que, na fixação judicial do valor dos aluguéis em ações renovatórias ou revisionais, deve-se priorizar o laudo pericial elaborado por perito oficial, salvo se houver elementos robustos que demonstrem erro técnico ou discrepância evidente em relação ao mercado imobiliário, senão vejamos:

“APELAÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO. VALOR DOS ALUGUÉIS. QUANTIA APURADA NO LAUDO PERICIAL.
SENTENÇA MANTIDA.
Nas ações renovatórias de locação, os alugueis devem ser fixados de acordo com o laudo apresentado pelo perito oficial, mormente quando não apontado qualquer vício capaz de invalidar a prova técnica
.”
(TJ-MG - Apelação Cível: 50001597220158130686, Relator.: Des .(a) José Maurício Cantarino Villela (JD 2G), Data de Julgamento: 30/09/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/10/2024)

“APELAÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO.
AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO AUTOMATICAMENTE. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DO LOCADOR.
VALOR DO ALUGUEL. RECONHECIMENTO DA VALIDADE DO MONTANTE PRETENDIDO PELO AUTOR EM PERÍCIA. CORRESPONDÊNCIA AO VALOR DE MERCADO.
MANUTENÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que reconheceu a quitação da obrigação locatícia pelo depósito judicial realizado pela apelante, manteve a prorrogação automática do contrato de locação e fixou o valor do aluguel em R$2.406,44 mensais, com base em laudo pericial. A apelada alega ausência de dialeticidade e a apelante insurge-se contra a decisão, alegando cerceamento de defesa, irregularidades na prorrogação do contrato e inconformidade com o valor locatício fixado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) verificar se há ausência de dialeticidade no Recurso de Apelação;

(ii) avaliar a ocorrência de cerceamento de defesa por ausência de documentos contratuais;

(iii) examinar a adequação da sentença quanto à prorrogação automática do contrato, à validade do laudo pericial utilizado para fixar o valor locatício e à possibilidade de extinção da demanda em razão do pedido de desistência formulado pela apelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, pois a apelante expõe de forma clara os pontos de discordância com a sentença, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois a ausência de juntada de documentos contratuais relacionados a imóvel diverso do objeto da lide não compromete a análise do caso, sendo irrelevantes para a controvérsia.

No mérito, a continuidade do processo, mesmo após o pedido de desistência da apelada, é justificada pela discordância manifestada pela apelante e pela existência de sentença já proferida, reconhecendo a quitação da obrigação.

A prorrogação automática do contrato é válida, nos termos da cláusula contratual e pela ausência de manifestação contrária tempestiva da apelante, não havendo ilegalidade ou irregularidade na continuidade da avença.

A fixação do valor locatício em R$2.406,44 mensais, fundamentada em laudo técnico elaborado por perito imparcial, reflete adequadamente as condições do imóvel e do mercado local. A ausência de provas técnicas apresentadas pela apelante para contestar o laudo inviabiliza a reforma da sentença.

A alegação de danos estruturais ao imóvel pela instalação de torres de rádio não é comprovada por laudos ou provas técnicas, o que enfraquece a tese da apelante.

V. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:

A ausência de impugnação específica a todos os fundamentos da sentença não caracteriza, por si só, ausência de dialeticidade quando a parte apresenta de forma clara os pontos de discordância.

O cerceamento de defesa não se configura quando a ausência de documentos irrelevantes para a controvérsia não compromete o exercício do direito de defesa.A prorrogação automática de contrato de locação é válida quando prevista em cláusula contratual expressa e não há manifestação contrária tempestiva das partes.

O valor locatício fixado com base em laudo técnico imparcial reflete a realidade do mercado, salvo demonstração robusta em sentido contrário.
”
(N.U 1047016-26.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2025, Publicado no DJE 02/02/2025)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO RENOVATÓRIA
– SHOPPING CENTER –
VALOR DO ALUGUEL
– POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO – CONTRATO QUE PREVÊ ISENÇÃO DO FUNDO DE PROMOÇÕES COLETIVA - DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO - ART. 73 DA LEI 8.245/91 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na renovatória, havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel mínimo, prestigiando o valor encontrado pelo perito judicial, mormente quando consistente e bem fundamentada a perícia
. Livre negociação que não autoriza intervenção do judiciário em sede de ação renovatória, de cláusula que isenta o lojista do fundo de promoções coletivas, pelo auto investimento em mídia a nível nacional. “Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8 .245/91. Precedente do STJ.” (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0022440-93.2014.8.11.0041, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 03/03/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 12/03/2020)

Diante das conclusões periciais devidamente fundamentadas e em conformidade com os parâmetros técnicos estabelecidos pela NBR 14.653-2, fixa-se
o valor do aluguel devido em R$5.980,80 (cinco mil, novecentos e oitenta reais e oitenta centavos) mensais, a partir de 05/08/2020, corrigidos pelo IGP-M na forma contratual e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação, nos termos do art. 397 do Código Civil. Esse montante deve ser considerado para fins de quitação do período de ocupação do imóvel pelo locatário até 14/06/2024.

Por fim, nota-se que o apelante também almeja o pagamento de multa, em decorrência de inadimplemento contratual.

Entretanto, não se pode afirmar, de imediato, que houve inadimplemento contratual por parte do locatário (Banco Bradesco S/A), pois o valor dos aluguéis estava em discussão judicial no âmbito da ação renovatória.

A ação renovatória foi proposta antes do término do contrato, demonstrando que o locatário não se recusava a pagar, mas sim que havia controvérsia sobre o valor justo a ser pago.

O próprio contrato de locação previa reajustes e critérios de fixação do aluguel, e a divergência entre locador e locatário sobre esse valor não configura, por si só, inadimplência, mas sim uma disputa legítima a ser resolvida judicialmente.

Logo, enquanto pendia discussão judicial sobre o valor do aluguel, o pagamento de qualquer quantia a mais ou a menos não pode ser considerado inadimplemento culposo, pois o devedor poderia ter boa-fé objetiva na sua conduta, confiando que sua interpretação contratual fosse correta.

Portanto, somente após a fixação definitiva do valor do aluguel devido pelo Judiciário é que se pode falar em eventual inadimplência caso o locatário não cumpra a determinação judicial de pagamento.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para anular a sentença extintiva e, no mérito, a teor do disposto no artigo 1.013, §§2º e 3º do CPC/15,
reconhecer
a perda parcial do objeto da demanda, com supedâneo no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, tendo em vista a falta superveniente de interesse processual oriundo do distrato realizado, e quanto aos valores dos aluguéis, julgo
improcedente
o pedido formulado na inicial, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, fixando o valor apontado na perícia de R$5.980,80 (cinco mil, novecentos e oitenta reais e oitenta centavos), a partir de 05/08/2020, corrigidos pelo IGP-M, a partir do vencimento anual do contrato, até a data do distrato formulado em 14/06/2024.

Condeno o apelado ao pagamento das diferenças de aluguel, a ser apurada em liquidação de sentença, com juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.

Por fim, condeno o requerente/apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido pelo requerido/apelante, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025