Tribunal: TJMT
Processo: 1023826-10.2023.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-22
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:
. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. ADEQUAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO COMPROVADO. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. A PARTIR DA ENTREGA/DISPONIBILIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, ajuizada por espólio de promitente comprador, decretando a resilição do contrato, com devolução de 75% dos valores pagos, autorizada a compensação de débitos de IPTU e afastada a cobrança de taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão:
(i) saber se é válida a cláusula penal que prevê retenção superior a 25% sobre os valores pagos;
(ii) saber qual o valor efetivamente quitado a ser considerado como base de restituição;
(iii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição do imóvel;
(iv) saber se a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser atribuída ao promitente comprador após a disponibilização do lote.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula contratual que estabelece penalidade superior a 25% mostra-se excessiva e abusiva, impondo ao consumidor desvantagem desproporcional, devendo ser reduzida à luz do art. 413 do Código Civil e da jurisprudência consolidada.
4. O valor de R$ 2.830,86, referente a custas de processo diverso, deve ser desconsiderado da base de cálculo de restituição; ao passo que os R$ 255,00 pagos a título de emolumentos cartorários relacionados à notificação de inadimplemento devem ser mantidos como parte dos valores adimplidos.
5. A taxa de fruição é indevida na ausência de comprovação da posse ou uso do lote pelo comprador, sendo ônus da promitente vendedora provar o fato, o que não ocorreu.
6. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU deve recair sobre o comprador somente a partir da disponibilização do lote, conforme entendimento pacificado, sendo válida a compensação determinada pela sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e parcialmente provido para fixar o valor de restituição em R$ 57.692,87, afastar a inclusão de custas processuais de ação diversa e reconhecer a responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU a partir da disponibilização do lote.
Tese de julgamento:
“1. É abusiva a cláusula penal que estabelece retenção superior a 25% do valor pago pelo promitente comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa.
2. Devem ser excluídas da base de restituição as quantias alheias ao contrato objeto da ação, mantendo-se apenas os valores efetivamente quitados e vinculados ao ajuste.
3. A cobrança de taxa de fruição exige prova da posse e uso do imóvel pelo comprador, sendo indevida quando ausente tal comprovação.
4. A obrigação de pagar tributos como o IPTU recai sobre o comprador apenas a partir da disponibilização do lote, admitida a compensação proporcional na devolução dos valores pagos.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 413; CPC, arts. 373, I, e 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023826-10.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[BARBARA IZABELA MENDES ORTIZ DA SILVA - CPF: 085.878.289-83 (APELADO), LIVIA GUIMARAES TOQUETON - CPF: 381.652.158-41 (ADVOGADO), M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.195.547/0001-67 (APELANTE), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE NELSON ORTIZ - CPF: 979.590.909-63 (APELADO), BARBARA IZABELA MENDES ORTIZ DA SILVA - CPF: 085.878.289-83 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

APELADO(S):

ESPÓLIO DE NELSON ORTIZ
.

EMENTA.
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.
ADEQUAÇÃO.
TAXA DE FRUIÇÃO.
NÃO COMPROVADO.
TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL.
A PARTIR DA ENTREGA/DISPONIBILIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO.
PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, ajuizada por espólio de promitente comprador, decretando a resilição do contrato, com devolução de 75% dos valores pagos, autorizada a compensação de débitos de IPTU e afastada a cobrança de taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão:

(i) saber se é válida a cláusula penal que prevê retenção superior a 25% sobre os valores pagos;

(
ii
) saber qual o valor efetivamente quitado a ser considerado como base de restituição;

(
iii
) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição do imóvel;

(
iv
) saber se a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser atribuída ao promitente comprador após a disponibilização do lote.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que estabelece penalidade superior a 25% mostra-se excessiva e abusiva, impondo ao consumidor desvantagem desproporcional, devendo ser reduzida à luz do art. 413 do Código Civil e da jurisprudência consolidada.

4. O valor de R$ 2.830,86, referente a custas de processo diverso, deve ser desconsiderado da base de cálculo de restituição; ao passo que os R$ 255,00 pagos a título de emolumentos cartorários relacionados à notificação de inadimplemento devem ser mantidos como parte dos valores adimplidos.

5. A taxa de fruição é indevida na ausência de comprovação da posse ou uso do lote pelo comprador, sendo ônus da promitente vendedora provar o fato, o que não ocorreu.

6. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU deve recair sobre o comprador somente a partir da disponibilização do lote, conforme entendimento pacificado, sendo válida a compensação determinada pela sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e parcialmente provido para fixar o valor de restituição em R$ 57.692,87, afastar a inclusão de custas processuais de ação diversa e reconhecer a responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU a partir da disponibilização do lote.

Tese de julgamento:

“1. É abusiva a cláusula penal que estabelece retenção superior a 25% do valor pago pelo promitente comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa.

2. Devem ser excluídas da base de restituição as quantias alheias ao contrato objeto da ação, mantendo-se apenas os valores efetivamente quitados e vinculados ao ajuste.

3. A cobrança de taxa de fruição exige prova da posse e uso do imóvel pelo comprador, sendo indevida quando ausente tal comprovação.

4. A obrigação de pagar tributos como o IPTU recai sobre o comprador apenas a partir da disponibilização do lote, admitida a compensação proporcional na devolução dos valores pagos.”

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 421, 422 e 413; CPC,
arts
. 373, I, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 14/08/2019,
DJe
22/08/2019 (Tema 1002);

STJ,
AgInt
no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 05/06/2023,
DJe
09/06/2023;

TJMT, Ap.
Cív
. nº 1016624-45.2016.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18/10/2022,
DJe
25/10/2022;

TJ-SP, Ap.
C
ív
. nº 1126458-07.2021.8.26.0100, Rel. Des. Paulo Ayrosa, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 21/12/2022,
DJe
21/12/2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível tirado contra sentença proferida pelo Juízo da
3
ª Vara
Cível da Comarca de Sinop
que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes moldes:

“
Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido vertido na petição inicial da ação de rescisão de contrato ajuizada por Espólio de Nelson Ortiz contra M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda., para a finalidade
de, Confirmar
a tutela de urgência anteriormente concedida, e:

a) Decretar a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’;

b) Declarar a abusividade do teor da cláusula n.º 16 do contrato, firmado entre as partes, para a finalidade
de Estabelecer
que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 25% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado e impedir a restituição de forma parcelada;

c) Condenar a companhia requerida a concretizar a devolução da quantia equivalente 75% dos valores comprovadamente quitados pelo requerente (incluído o valor a título de sinal e autorizado o desconto/compensação dos débitos de IPTU do bem imóvel), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019,
DJe
22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;

d) Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.
” (grifo nosso)

Em suas razões recursais os apelantes invocam os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1.
Da cláusula penal e da devolução dos valores pagos.

2.
Do valor efetivamente pago e dos encargos considerados
- Da necessidade de dedução dos encargos administrativos do valor a ser restituído

3.
Da possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição.

A partes apelada apresentou suas contrarrazões (ID.
278245399
), rebatendo as alegações da apelante, e defendendo o desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO(S):
ESPÓLIO DE NELSON ORTIZ.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que
Cuida-se de apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedente o pedido inicial para decretar a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, com fundamento na inadimplência não culposa, determinando a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, de forma imediata, retendo-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal, com o abatimento dos débitos incidentes a título de IPTU durante o período de vigência contratual. Indeferiu, por sua vez, a pretensão de cobrança da denominada taxa de fruição.

1.
Da cláusula penal e da devolução dos valores pagos.

A parte apelante sustenta a inexistência de abusividade da Cláusula 16ª, a qual estabelece:

CLÁUSULA 16ª: DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA

CONDIÇÃO E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO.

(...)

§ 1º - DAS PENALIDADES PELA RESCISÃO - HAVENDO A RESCISÃO

CONTRATUAL, POR VONTADE OU CULPA EXCLUSIVA DO
COMPRADOR,

SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS SEGUINTES PENALIDADES:

A) PERDA DA POSSE PRECÁRIA E DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO

LOTE/TERRENO, CABENDO AO COMPRADOR RESTITUIR A POSSE LIVRE DE

PESSOAS E COISAS E SEM DEBITOS DE QUALQUER NATUREZA SOBRE O

LOTE/TERRENO;

B) PERDA DA QUANTIA PAGA REFERENTE AO SERVIÇO CONTRATADO DE

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA.

C) MULTA COMPENSATÓRIA EM VALOR CORRESPONDENTE A 10% (DEZ POR

CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DESTE CONTRATO, A TÍTULO DE

INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DECORRENTES DA RESCISÃO;

D) PERDA DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS, A

TÍTULO DE RESSARCIMENTO POR DESPESAS TRIBUTÁRIAS,

ADMINISTRATIVAS, FINANCEIRAS, PUBLICITÁRIAS, LANÇAMENTO E DE

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EMERGENTES.

E) INDENIZAÇÃO DE 0,25% (ZERO VÍRGULA VINTE E CINCO POR CENTO) AO

MÊS DO VALOR ATUALIZADO DESTE CONTRATO, A TÍTULO DE

RESSARCIMENTO PELA OCUPAÇÃO, EXPLORAÇÃO E ALUGUEL DO

LOTE/TERRENO (FRUIÇÃO), DURANTE O PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE A

DATA DE ASSINATURA E RESCISÃO DESTE CONTRATO OU A DEVOLUÇÃO DA

POSSE PRECÁRIA À VENDEDORA, CONSIDERANDO O QUE OCORRER POR

ÚLTIMO
.

Da leitura da referida
Cláusula, observa
-se que houve a estipulação de penalidade equivalente a 30% (trinta por cento) do valor total pago – assim dividida: 20% (vinte por cento) a título de retenção e 10% (dez por cento) a título de multa rescisória, cumulada com a devolução parcelada dos valores remanescentes.

Pois bem. Entendo que não merece acolhimento a tese recursal, porquanto a retenção prevista contratualmente revela-se desarrazoada, uma vez que se considera razoável a estipulação de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). Percentual superior a esse coloca o consumidor em situação de desequilíbrio na relação contratual, violando o princípio da boa-fé objetiva.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência hodierna:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022). (grifo nosso).

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - FESTA DE CASAMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES - CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE MULTA DE 20% SOBRE O VALOR TOTAL DO AJUSTE EM CASO DE RESCISÃO PELO CONTRATANTE - CLÁUSULA ABUSIVA POR COLOCAR O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA - APLICAÇÃO DO ART. 51, IV, DO CDC - LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 20% DO MONTANTE PAGO - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. A cláusula contratual que estabelece a multa de 20% sobre o valor total da avença em caso de rescisão do ajuste por parte do consumidor, se mostra abusiva nos termos do art. 51, IV, do CDC, devendo ser anulada.
Assim, de rigor a parcial procedência do pedido para delimitar ao montante de 20% a retenção
sobre o valor pago pelos contratantes
, sendo devida a restituição do restante, acrescido de juros e correção monetária.

(TJ-SP - AC: 11264580720218260100 SP 1126458-07.2021.8.26.0100, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 21/12/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/12/2022)

Saliento que, quando pertinente e necessária, é devida a revisão judicial de condições ajustadas para o negócio jurídico, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e da razoabilidade, conforme previsão do art. 413 do Código Civil, senão, vejamos:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Ademais,
necessário destacar que
o percentual a ser retido
deve recair sobre o valor efetivamente pago e não sobre o valor atualizado do contrato.

Nesse contexto, a sentença prolatada pelo juízo monocrático, ao fixar a penalidade contratual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a serem retidos pela
promitente-
vendedora,
ora apelante,
mostra-se
razoável ao caso em exame
, motivo pelo qual, deve ser mantida a r. sentença
.

2.
Do valor efetivamente pago e dos encargos considerados.

Com relação
à controvérsia
ao valor a ser restituído a parte apelada
, cumpre observar a divergência numérica apontada entre os montantes de R$
60.148,02 (
sessenta mil, cento e quarenta e oito reais e dois centavos
)
indicado pela a
pelada, e R$ 57.692,87 (cinquenta e sete mil, seiscentos e noventa e dois reais e oitenta e sete centavos), indicados pela apelante.

Em análise ao caderno processual, verifica-se que o valor
de
R$ 2.830,86 (dois mil, oitocentos e trinta reais e oitenta e seis centavos) refere-se às custas processuais adiantadas pela autora em demanda executiva distinta,
proposta em face da ora apelada, a qual tramita de forma autônoma e, por conseguinte, não deve ser considerada neste feito.

No que tange à quantia de R$ 255,00 (duzentos e cinquenta e cinco reais), atinente a emolumentos cartorários despendidos para expedição de notificação extrajudicial de inadimplemento, entendo que referido valor guarda pertinência com o objeto da presente demanda, pois diz respeito à comunicação formal da rescisão contratual e à configuração da mora, razão pela qual merece ser computado como valor adimplido no âmbito contratual.

Desse modo,
merece parcial guarida o pleito recursal, eis que, deve desconsiderar da base de cálculo
de restituição a quantia de R$ 2.830,86 (dois mil, oitocentos e trinta reais e oitenta e seis centavos),
e afastar o valor R$ 255,00 (duzentos e cinquenta e cinco reais)
da importância a ser restituída
.

Logo, a importância a ser restituída
per
faz o montante de
R$ 57.692,87 (cinquenta e sete mil, seiscentos e noventa e dois reais e oitenta e sete centavos), c
onforme fatos registrados nos autos.

3. Da possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição.

No que tange a
o pleito de retenção de valores a título de taxa de fruição
, entendo que não merece guarida, eis que
a cobrança apenas é admissível diante da comprovação inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, circunstância que,
in
casu
, não restou demonstrada pela apelante, a quem incumbia o ônus da prova. Desse modo, correta a sentença ao indeferir a pretensão da ré nesse ponto, preservando-se a orientação consolidada no sentido da vedação à inversão indevida do ônus probatório.

Outrossim
, não restou demonstrado o proveito econômico pelo promitente comprador proporcionado pelo terreno. Portanto,
não há que se falar em taxa de fruição.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023) (grifo nosso)

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT) na mesma perspectiva:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações
pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) (grifo nosso)

Com relação aos tributos referentes ao imóvel,
é cediço
que, somente a partir da efetiva disponibilização/entrega do empreendimento é que o adquirente passa a deter a posse direta do bem, incumbindo a ele, a partir desse momento, o pagamento de tributos que incidam sobre o lote.

No caso dos autos,
observa-se que o juízo a quo proferiu
decisão
autorizando a compensação dos débitos de IPTU do referido imóvel
, senão vejamos:

“c) Condenar a companhia requerida a concretizar a devolução da quantia equivalente 75% dos valores comprovadamente quitados pelo requerente (incluído o valor a título de sinal e
autorizado o desconto/compensação dos débitos de IPTU do bem imóvel
), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019,
DJe
22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;” (
g.n
.)

Desse modo,
a responsabilidade pelo adimplemento dos tributos após a entrega
/disponibilização
do empreendimento é da parte
apelada.
.

Portanto, deve ser dado parcial provimento ao
pleito recursal em referência, para o fim de reconhecer a responsabilidade da parte apelada pelo pagamento do IPTU a partir da entrega/disponibilização do empreendimento
.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para o fim de:

Afastar da base de cálculo os valores referentes às custas do processo de execução e emolumentos car
torários, em razão da inadimplência do comprador, devendo,
portanto

ser restituído ao comprador, ora apelado, o importe de R$ 57.692,87 (cinquenta e sete mil, seiscentos e noventa e dois reais e oitenta e sete centavos)
;

Reconhecer a responsabilidade da parte apelada pelo pagamento do IPTU a partir da entrega/disponibilização do empreendimento
.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que está condicionado ao desprovimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023).

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2025