Tribunal: TJMT
Processo: 1036259-65.2023.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036259-65.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[RAPHAEL DE ARAUJO GOMES VIEIRA - CPF: 722.517.601-30 (APELANTE), VIVIANE PAMPONET REBOUCAS - CPF: 014.440.465-60 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO - CPF: 261.067.088-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPR
IEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL –
IMPROCEDÊNCIA –
ALIENAÇÃO FIDUCIÁR
IA DE IMÓVEL - LEI Nº 9.514/97 – INTIMAÇÃO POR EDITAL –
IRREGULARIDADE NÃO COMPROVADA –
CERTI
DÃO DO CARTÓRIO COM FÉ PÚBLICA –
TENTATIVA DE NOTIFICA
ÇÃO PESSOAL EM DOIS ENDEREÇOS –

CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE E LEILÃO REGULARES –
CIÊNCIA DO DEVED
OR SOBRE OS LEILÕES – INÉRCIA POR LONGO PERÍODO – RECURSO DESPROVIDO.

1. A certidão do oficial de registro goza de fé pública, só podendo ser infirmada mediante prova robusta em sentido contrário.

2. O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, previsto na Lei nº 9.514/97, quando obedecidos todos os requisitos legais, é válido e eficaz para transferir a propriedade ao credor fiduciário.

3. A intimação por edital é legítima quando certificada pelo oficial a impossibilidade de intimação pessoal do devedor nos endereços conhecidos.

4. O devedor que permanece inadimplente por quase dois anos, mesmo após a consolidação da propriedade, não pode alegar cerceamento do direito de purgar a mora.

5. Realizada a intimação para purgação da mora de acordo com as prescrições legais, tendo o devedor permanecido inerte, não há que se falar em nulidade do procedimento de consolidação da propriedade ou dos leilões subsequentes.

6. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto
por
RAPHAEL DE ARAUJO GOMES VIEIRA

contra a
sentença que julgou improcedente a
Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade c/c Anulatória de Leilão
proposta em face do
BANCO BRADESCO S.A
.,
condenando
o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro
u
em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Nas suas razões
, sustenta o autor
/apelante
que
consolidação da propriedade é nula por falta de intimação pessoal, pois a certidão cartorária (ID
.
129931557) registra apenas uma única tentativa de diligência em data e horário específicos (26/08/2022 às 17:18h), sem qualquer providência
posterior para sua localização.

Argumenta que o
comprovante de endereço (ID
.
129931552) e a declaração de imposto de renda (ID
.
129931553) demonstram que continuava residindo no local informado no contrato, tornando inválida a declaração
de "lugar incerto e não sabido".

Verbera que
a
jurisprudência do STJ determina que a intimação pessoal do devedor é requisito essencial para a validade do procedimento de consolidação da propriedade, sendo o edital admitido apenas após o esgotamento de todas as tentativas de localização;

Ressalta que
o juízo de 1º Grau
desconsiderou os impactos da crise sanitária da COVID-19 na sua atividade comerci
al e previsibilidade financeira e que
,
a
o recuperar sua estabilidade financeira, buscou regularizar o contrato, mas foi impedido pelo banco, que já havia consolidado a propriedade sem garantir-lhe a oportunidade
de purgar a mora no prazo legal.

Alega
que o juízo monocrático
ignorou o disposto no § 2º do artigo 26-A da Lei 9.514/97, que assegura ao devedor o direito de quitar as parcelas vencidas e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária.

Ao final, requer a reforma da sentença para: a) declarar a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel, determinando o cancelamento da AV-3 da matrícula nº 29.949 e todos os registros
subsequentes; b) declarar a nulidade dos leilões extrajudiciais; c) reconhecer o direito de purgar a mora e declarar a subsistência do contrato de alienação fiduciária; d) condenar o recorrido ao pagamento das despesas processuais e sucumbência majorada.

Em contrarrazões, o banco apelado defende a manutenção integral da sentença, reafirmando a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes.

Ressalta que as certidões cartorárias gozam de fé pública e que o apelante permaneceu inerte por mais de dois anos, somente ingressando com a ação após a consolidação da propriedade e a arrematação do imóvel em leilão por terceiro adquirente.

Argumenta ainda que a pandemia da COVID-19 não afasta a obrigação contratual nem justifica tamanha inadimplência sem qualquer tentativa de renegociação.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Conforme narra a inicial, o autor/apelante celebrou contrato de financiamento imobiliário com pacto de alienação fiduciária com o réu/apelado para aquisição do imóvel de matrícula nº 29.949, registrado no 7º Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá
,
no valor de R$
685.530,00, com prazo de 360 meses, tendo o autor dado uma entrada de R$ 214.470,00.

Alega que, em razão da crise econômica causada pela pandemia de COVID-19, deixou de adimplir algumas parcelas do contrato, mas que quando tentou regularizar a situação, foi surpreendido com a informação de que a propriedade já estava consolidada em nome do banco.

Sustenta que não foi devidamente intimado para purgar a mora, pois a certidão de notificação extrajudicial está irregular, contendo apenas uma única tentativa de citação, e que o cartório o declarou indevidamente como estando em "lugar incerto e não sabido", apesar de continuar residindo no mesmo endereço fornecido no contrato. Defende a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes.

O banco réu, em sua defesa, alegou a regularidade do procedimento extrajudicial, afirmando que tentou notificar o autor nos endereços fornecidos no contrato, mas não obteve êxito, o que ensejou a intimação por edital, conforme previsto no artigo 26, §4º
,
da Lei 9.514/97. Sustentou que o autor estava inadimplente desde agosto de 2021, permanecendo inerte por mais de dois anos. Informou ainda que o imóvel já havia sido vendido em leilão realizado em 26/07/2023.

Após a regular instrução processual, o magistrado de primeiro grau julgou improcedente o pedido inicial, entendendo pela validade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados, vez que observados os requisitos legais. Ressaltou que o autor permaneceu inadimplente por longo período, caracterizando comportamento protelatório.

Da regularidade da intimação por edital

O ponto central da irresignação do apelante reside na alegada irregularidade da intimação por edital realizada para constituí-lo em mora. Sustenta que não foram esgotados os meios de sua localização, tendo sido realizada apenas uma tentativa de intimação pessoal.

O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária está disciplinado no artigo 26 da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

[...]

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do
Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data
da última publicação do edital.

No caso em análise, verifica-se dos documentos acostados aos autos que o oficial responsável pela diligência certificou expressamente que o apelante não foi localizado para ser notificado nos dois endereços fornecidos pelo credor (tanto no endereço do imóvel quanto no endereço residencial indicado no contrato), certificando que ele não mais residia nesses locais, encontrando-se em "lugar incerto e não sabido".

Conforme se depreende das certidões emitidas pelo 1º Serviço Notarial e Registral, datadas de 30/08/2022 (ID
.
278197374 - pág. 10 e 11), foram realizadas diligências em ambos os endereços indicados pelo banco: 1) Rua Cinquenta e Um, nº 21, Quadra nº 38, Setor III, Morada da Serra/MT; e 2) Rodovia Helder Candia, nº 3059, MT 010, KM 4,7, Apartamento nº 602-A, Torre 1, do Condomínio Brasil Beach Cuiabá Home Resort, Ribeirão da
Lipa
, Cuiabá/MT.

O apelante alega que permanecia residindo no endereço indicado no contrato e, para comprovar tal fato, juntou comprovante de endereço e declaração de imposto de renda. Contudo, tais documentos, por si sós, não são suficientes para infirmar a certidão do oficial, que goza de fé pública.

É importante destacar que as certidões emitidas pelos oficiais de registro são dotadas de presunção de veracidade e legitimidade, em razão da fé pública de que gozam tais agentes auxiliares do serviço notarial e registral. Essa presunção, embora relativa (juris tantum), somente pode ser afastada mediante prova robusta em contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Nesse sentido, é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. CERTIDÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. As certidões emanadas dos oficiais de justiça, em razão de seu ofício, revestem-se de presunção juris tantum de legitimidade e de veracidade, em razão da fé pública de que gozam tais agentes auxiliares do Juízo. 2. Hipótese em que o Tribunal a quo, ao analisar a quaestio, concluiu que o agravante não logrou êxito em comprovar suas alegações. Infirmar tal entendimento, como pretende o recorrente, demandaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, impossível nesta Corte por força da Súmula 7/STJ. 3.
Agravo Regimental não provido.
(
AgRg
no
AREsp
267.927/MG, Rel.
Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2013,
DJe
22/05/2013)

No mesmo sentido, o entendimento deste Tribunal de Justiça:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - VALIDADE - FÉ PÚBLICA DO OFICIAL DE CARTÓRIO - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE - MORA CONFIGURADA - LIMINAR DEFERIDA - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. A notificação extrajudicial expedida por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos é válida para fins de constituição em mora do devedor. 2. As certidões expedidas por Oficial de Cartório gozam de fé pública e possuem presunção de veracidade, só podendo ser afastadas
por prova robusta em contrário.
(TJMT - AI 91744/2016, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 22/11/2016,
Publicado
no DJE 28/11/2016)

Ademais, quanto à alegação de que seria necessária a realização de três tentativas de intimação pessoal para justificar a intimação por edital, tal exigência não encontra respaldo na Lei nº 9.514/97. O §4º do artigo 26 é claro ao estabelecer que, certificada a impossibilidade de localização do devedor pelo serventuário encarregado da diligência, o oficial de Registro de Imóveis promoverá a intimação por edital.

A jurisprudência do STJ, ao contrário do que alega o apelante, não exige número específico de tentativas, mas sim o esgotamento dos meios para localização do devedor. No caso dos autos,
tendo o oficial certificado que o apelante não residia nos dois endereços indicados pelo credor (o do imóvel e o residencial informado no contrato), resta caracterizada a situação de "local incerto e não sabido" prevista na lei, legitimando a intimação editalícia.

Nesse sentido:

"RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. TENTATIVA NO ENDEREÇO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em contrato de alienação fiduciária de imóvel, a intimação do devedor para purgação da mora pode ser feita por edital, quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, no endereço do devedor. 2. Recurso especial provido." (REsp 1531144/PB, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2016,
DJe
01/02/2017)

Importante destacar que o apelante permaneceu inadimplente por mais de dois anos (desde agosto de 2021), sem demonstrar qualquer iniciativa para regularização da dívida ou comunicação com o credor fiduciário. Somente após a consolidação da propriedade e realização dos leilões é que ingressou com a presente ação, o que evidencia comportamento contraditório e incompatível com a boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.

Assim, não há falar em irregularidade na intimação por edital realizada para purgação da mora, visto que foram observados os requisitos legais para tanto.

Da regularidade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais

Verificada a regularidade da intimação por edital e não tendo o devedor purgado a mora no prazo legal de 15 dias, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário é consequência natural e prevista em lei.

Conforme consta dos autos, o apelado requereu a consolidação da propriedade do imóvel em 08/02/2023, tendo sido averbada em 17/03/2023 na matrícula do imóvel (AV-3/29.949), com o recolhimento do respectivo ITBI.

Após a consolidação da propriedade, foram realizados os leilões nos dias 29/05/2023 e 31/05/2023, seguidos de leilão convencional em 26/07/2023, no qual o imóvel foi arrematado por terceiro (
Antonio
Augusto Paes de Barros), conforme documentação juntada pelo banco apelado.

O apelante alega que não foi devidamente comunicado das datas dos leilões. Contudo, tal alegação não encontra respaldo nos autos. O banco apelado demonstrou que encaminhou correspondência (telegrama) ao apelante, informando as datas e horários dos leilões, além de ter procedido à publicação de editais em jornal de grande circulação, em conformidade com o disposto no artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97.

Ademais, o §2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece que "após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para
adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida", direito este que não foi exercido pelo apelante.

Vale destacar que a Lei nº 13.465/2017, que alterou diversos dispositivos da Lei nº 9.514/97, esclareceu definitivamente que a purgação da mora somente pode ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade, conforme dispõe o §2º do artigo 26-A:

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27, hipótese em que convalescerá o co
ntrato de alienação fiduciária.

Assim, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário (17/03/2023), não havia mais possibilidade jurídica de purgação da mora pelo apelante, restando-lhe apenas o exercício do direito de preferência, o que não ocorreu.

Da alegação de impacto da pandemia da COVID-19

O apelante alega que deixou de adimplir as parcelas do financiamento em razão das dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19, que teria afetado sua atividade comercial.

Sem dúvida, a pandemia da COVID-19 representou momento de grande adversidade par
a diversos setores da economia.

Contudo, tal circunstância, por si só, não tem o condão de afastar as obrigações contratualmente assumidas ou justificar a inadimplência por período superior a dois anos sem qualquer tentativa de renegociação.

O artigo 393 do Código Civil estabelece que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houv
er por eles responsabilizado".

Entretanto, para que tal excludente de responsabilidade seja aplicada, é necessária a comprovação do nexo causal entre o evento extraordinário e a impossibilidade de cumprimento da obrigação, ônus do qual o apelante não se desincumbiu.

No caso em análise, o apelante limitou-se a alegar genericamente que a pandemia afetou sua atividade comercial, sem apresentar qualquer prova concreta de tal impacto ou demonstrar ter buscado alternativas para regularização de sua situação junto ao credor. Além disso, o longo período de inércia (mais de dois anos) não se coaduna com a boa-fé objetiva que deve pautar as relações contratuais.

Como bem pontuou o STJ em situação análoga:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. REVISÃO. PANDEMIA DO COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 1. As instâncias ordinárias, soberanas na análise das circunstâncias fáticas da causa, concluíram que não ficou demonstrado o impacto da pandemia da Covid-19 na situação financeira do agravante, a ponto de justificar a revisão contratual com base na teoria da imprevisão. 2. Rever tal entendimento demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. 3. Agravo int
erno a que se nega provimento.
(
AgInt
no
AREsp
2147175/RS, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2023,
DJe
28/06/2023)

Assim, não há como acolher a alegação de que a pandemia da COVID-19 justificaria a inadimplência prolongada do apelante ou eximiria suas obrigações contratuais, especialmente considerando a ausência de provas concretas nesse sentido.

Da impossibilidade de purgação da mora após a consolidação e leilão do imóvel

O apelante requer, em suas razões recursais, que lhe seja reconhecido o direito de purgar a mora mesmo após a consolidação da propriedade e realização dos leilões, com a consequente manutenção do contrato de alienação fiduciária.

Como já exposto, a Lei nº 13.465/2017 estabeleceu claramente que a purgação da mora somente é possível até a data da averbação da consolidação da propriedade (artigo 26-A, §2º, da Lei nº 9.514/97).

No caso em análise, a propriedade já foi consolidada em nome do credor fiduciário (17/03/2023) e o imóvel já foi arrematado em leilão por terceiro estranho à lide (26/07/2023), conforme documentação juntada pelo banco apelado.

Assim, não há mais possibilidade jurídica de purgação da mora ou manutenção do contrato de alienação fiduciária, visto que o procedimento extrajudicial já foi concluído com a transferência da propriedade a terceiro adquirente.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL - LEI 9.514/97 - AQUISIÇÃO DO BEM POR TERCEIRO DE BOA-FÉ - IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL - RECURSO DESPROVIDO. 1. Uma vez consolidada a propriedade fiduciária, realizado o leilão extrajudicial e alienado o imóvel a terceiro de boa-fé, não há como restituir o bem ao devedor fiduciante, mesmo que comprovada irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, restando apenas eventual reparação por perdas e
danos. 2. Recurso desprovido.
(TJMT - N.U 1001087-08.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2021,
Publicado
no DJE 15/03/2021)

Ademais, cumpre destacar que o apelante tinha plena ciência da inadimplência e suas consequências contratuais e legais, tendo permanecido inerte por mais de dois anos, permitindo que todo o procedimento extrajudicial
seguisse
seu curso normal. Somente após a conclusão de tal procedimento, com a arrematação do imóvel por terceiro, é que buscou questioná-lo judicialmente, o que evidencia comportamento contraditório e incompatível com a boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.

Diante de todo o exposto, verifica-se que o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e os leilões extrajudiciais subsequentes observaram as disposições da Lei nº 9.514/97, não havendo qualquer nulidade a ser declarada.

A intimação por edital para purgação da mora foi regularmente realizada, após a certificação de que o apelante não foi localizado nos endereços indicados pelo credor. A consolidação da propriedade e os leilões extrajudiciais também seguiram o rito legal, tendo o imóvel sido arrematado por terceiro estranho à lide.

Por fim, considerando que o imóvel já foi arrematado em leilão por terceiro de boa-fé, não há mais possibilidade jurídica de purgação da mora ou manutenção do contrato de alienação fiduciária.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios
fixados na sentença em mais
em 5% (cinco por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025