Tribunal: TJMT
Processo: 1048812-13.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1048812-13.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ADAILTON JOSE DA SILVA - CPF: 275.122.401-63 (APELADO), EURIPES GOMES PEREIRA - CPF: 780.462.978-87 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame:

1.

Ação ajuizada por consumidor visando à rescisão contratual de compra e venda de dois lotes urbanos, com pedido de devolução dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% e exclusão da comissão de corretagem, além da suspensão de cobranças e negativação. Sentença julgou procedente o pedido, com restituição parcial dos valores pagos, ressalvada a comissão de corretagem.

II. Questão em discussão:

2. Há três questões em discussão:

(i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda com alienação fiduciária;(ii) saber se é válida a cláusula de retenção de apenas 10% dos valores pagos;(iii) definir o momento de incidência dos juros de mora e da correção monetária na devolução dos valores, bem como a restituição da comissão de corretagem.

III. Razões de decidir:

3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica em análise, por se tratar de contrato de adesão entre consumidor e incorporadora.

4. A cláusula de retenção de apenas 10% dos valores pagos revela-se razoável diante da ausência de inadimplemento culposo e da jurisprudência que admite intervalo entre 10% e 25% conforme o caso concreto.

5. A restituição da comissão de corretagem foi corretamente afastada, pois seu pagamento foi previamente informado e pactuado.

6. A correção monetária incide a partir de cada desembolso; os juros de mora, a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme orientação do STJ.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, em se tratando de contrato de adesão.

2. A cláusula de retenção de valores em percentual inferior a 25% é válida quando razoável diante das circunstâncias do caso concreto.

3. É válida a cláusula de transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que haja prévia e adequada informação.

4. Na hipótese de resolução contratual por iniciativa do comprador, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, e os juros moratórios, a partir do trânsito em julgado.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 51, IV, 54; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2709555/GO; REsp 1.723.519/SP; AgInt no AREsp 725.986/RJ; AgInt no AREsp 2672525/ES; REsp 2142722/SP; AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ.

R E L A T Ó R I O

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA,

contra a r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação
de
Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos
,
ajuizada por ADAILTON JOSÉ DA SILVA, julgou-a procedente, declarou rescindidos os contratos pactuados entre as partes, condenou a parte requerida a restituir à parte autora, a quantia de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com a retenção somente no percentual de 10% (dez por cento), além dos valores a título de taxa de corretagem, com juros de mora mediante taxa SELIC, cuja incidência deverá ser feita a partir de cada desembolso, pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC.

A empresa apelante alega inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Aduz que o juízo singular ignorou entendimento do STJ quanto ao percentual de retenção sobre o valor pago. Entende que o valor da comissão de corretagem não deve ser objeto de retenção. Assevera que os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da sentença.

Requer a reforma do
decisum
pelas razões aludidas
.

Contrarrazões (Num. 271008908).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ADAILTON JOSÉ DA SILVA busca
por meio da ação competente
, a rescisão dos contratos

de compra e venda de dois lotes urbanos, denominados de Lotes 30 e 31 da quadra 15, no LOTEAMENTO BAIRRO PLANEJADO PARQUE DAS ÁGUAS, situado na cidade e comarca de Várzea Grande, com valor unitário de R$ 83.782,19 (oitenta e três mil setecentos e oitenta e dois mil reais e dezenove centavos), sendo o valor total a ser pago, o montante de R$ 167.564,38 (cento e sessenta e sete mil quinhentos e sessenta e quatro reais e trinta e oito centavos), em razão de sua impossibilidade em continuar arcando com as parcelas inerentes à obrigação pactuada, com a devolução integral, ressalvada a retenção de 10% (dez por cento) em favor da requerida. Liminarmente, postulou pela suspensão das cobranças e que a demandada se abstivesse de negativar o nome da parte autora.
O juízo
a quo
decidiu pela procedência do pleito,

conforme extrato (Num. 271008889):

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE
a presente

ação para
DECLARAR RESCINDIDO
S os contratos firmados entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, além dos valores a título de taxa de corretagem, fixando, desde já, juros de mora mediante taxa SELIC, cuja incidência deverá ser feita a partir de cada desembolso.

RATIFICO
a tutela anteriormente deferida.

CONDENO
a parte Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, esta arbitrada em 10% sobre o valor da condenação, em favor da Requerente, na forma prevista no artigo 85, §§ 2º e 8.°, do CPC.

A empresa apelante não se conforma. Alega inaplicabilidade do CDC a disciplinar o litígio, pois que se trata de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e alienação fiduciária, estando sujeito ao disposto na lei nº 9.514/1997 e que tais instrumentos celebrados devem ser cumpridos, visto que decorrentes da liberdade de contratar e o dever de cumprimento dos pactos livremente celebrados.

Importante assinalar que a relação entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme art. 2º e art. 3º. Ainda, disciplinam o caso em tela, o art. 51, IV, e art. 54, ambos do CDC:

Art. 51
- São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Art. 54
- Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

O c. STJ assentou entendimento de que a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel está submetido ao Código de Defesa do Consumidor e deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcialmente, por culpa do comprador (STJ AgInt no AREsp 2709555/GO)

A empresa apelante não se conforma com a retenção determinada pelo juízo singular. Entende que limitar a 10%

(dez por cento) sobre o valor pago pelo apelado, viola a legislação que regulamenta a matéria e jurisprudência dominante no âmbito do STJ e do próprio TJMT que em situações deste jaez autorizam a retenção de 25%(vinte e cinco) sobre os valores pagos. Sem razão, no entanto.

Cláusulas que preveem retenção excessiva são abusivas, nos termos do art. 51, IV, do CDC. O c. STJ, através de jurisprudência consolidada do STJ entende que cláusulas que estabelecem retenções abusivas são nulas, devendo-se aplicar o percentual máximo de 25% (vinte e cinco por cento) em casos de rescisão por inadimplência do comprador (STJ REsp n. 1.723.519/SP).

Ainda, o c. STJ especifica que nas hipóteses de rescisão do contrato por culpa exclusiva do comprador, a jurisprudência entende ser razoável que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme circunstâncias de cada caso; em regra, deve ser adotado o percentual de retenção mais baixo do referido intervalo (STJ AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).

Ressai dos autos que a motivação para a rescisão contratual de deveu à impossibilidade, por parte do comprador, de continuar a cumpri-lo, visto que em dia com o adimplemento das parcelas (Num. 271008890). O c. STJ entendeu que na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem (STJAgInt no AREsp 2672525/ES).

A empresa apelante, quanto à restituição do valor da comissão de corretagem, entende que não deve ser objeto de restituição, visto que cumpriu seu dever de informação do montante a ser pago por esta prestação de serviços, devidamente pactuada (271008901 - pag. 15/16).

Ressai dos autos (Num. 271008852 – pág. 02), cláusula contratual a estabelecer o valor correspondente aos serviços de corretagem, no montante de R$ 4.876,21 (quatro mil, oitocentos e setenta e seis reais e vinte e um centavos). Importante salientar que o juízo singular, em seu dispositivo, excluiu do dever de restituir, valor correspondente à comissão de corretagem.

Ademais, apenas por amor ao debate, colaciono entendimento do c. STJ, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ AgInt no AREsp 1528578/RJ).

Em sua irresignação com o
decisum,
a empresa apelante se manifesta contra a fórmula do juízo singular na determinação da incidência dos juros e correção monetária. Assevera que os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da sentença. Deve-se assinalar que a m
atéria relativa aos juros de mora e à correção monetária, é de ordem pública

(STJ
AgRg nos EREsp 1394554/SC)
.

O c. STJ, quanto ao tema, decidiu que os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado,

posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor (STJ

REsp 2142722/SP).

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso (STJ AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ).

Diante do exposto, cotejados os elementos trazidos ao feito, reformo o
decisum.
Afasto a restituição da comissão de corretagem. Determino a correção monetária sobre o montante a ser restituído, a partir de cada desembolso e juros de mora, a partir da data do trânsito em julgado. Mantidos os demais termos da sentença singular.

Com estas considerações, PROVEJO EM PARTE o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025