Tribunal: TJMT
Processo: 1025419-51.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-09-02

Ementa:
DIREITO CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO RELATIVA. POSSIBILIDADE DE RECUSA PELO REGISTRADOR QUANDO EVIDENCIADO SUBFATURAMENTO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1025419-51.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Liminar, Registro de Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). ANA CRISTINA SILVA MENDES, DES(A). JONES GATTASS DIAS]

Parte(s):

[JOSE DOS SANTOS NETO - CPF: 492.812.758-72 (ADVOGADO), JOSE DOS SANTOS NETO - CPF: 492.812.758-72 (AGRAVANTE), RUBIA MARA OLIVEIRA CASTRO GIRAO - CPF: 537.315.221-87 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS DA COMARCA DE JUARA - CNPJ: 06.153.420/0001-94 (AGRAVADO), RUBIA MARA OLIVEIRA CASTRO GIRAO - CPF: 537.315.221-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, A TURMA JULGADORA NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa:
DIREITO CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO RELATIVA. POSSIBILIDADE DE RECUSA PELO REGISTRADOR QUANDO EVIDENCIADO SUBFATURAMENTO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, nos autos de Mandado de Segurança, deferiu parcialmente a tutela de urgência para afastar a exigência de recolhimento prévio do ITBI como condição para registro da escritura pública, mas indeferiu o pedido para que fosse aceito o valor declarado na escritura (R$ 10.000,00) como base de cálculo do imposto.

II. Questão em Discussão

2. Há questão em discussão consiste em definir se o registrador pode recusar o valor declarado pelo contribuinte quando este se mostrar manifestamente incompatível com a realidade de mercado.

III. Razões de Decidir

3. O valor declarado pelo contribuinte para fins de ITBI goza de presunção relativa de veracidade, conforme entendimento do STJ (Tema n. 1.113), podendo ser afastado diante de elementos objetivos que revelem evidente subfaturamento.

4. O registrador de imóveis, nos termos do art. 289 da Lei n. 6.015/73, tem o dever de verificar a legalidade dos atos submetidos a registro, podendo recusar títulos quando constatar vício ou fraude.

5. A atribuição de valor manifestamente desproporcional ao imóvel afronta a boa-fé objetiva (CC, art. 422) e compromete a segurança jurídica do ato registral.

IV. Dispositivo e Tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI goza de presunção relativa, podendo ser recusado quando evidenciado subfaturamento por elementos objetivos.

O registrador de imóveis pode recusar título quando constatar vício patente, nos termos do art. 289 da Lei n. 6.015/73, inclusive em relação à base de cálculo manifestamente incompatível com a realidade de mercado.

_________________________________

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LXIX; Lei n. 12.016/09, art. 1º; Lei n. 6.015/73, art. 289; CC, art. 422.

Jurisprudência relevante citada
: STF, RE 796.376, Tema 1.124 da repercussão geral; STJ, Tema 1.113 dos recursos repetitivos; TJ-MG, Apelação Cível n. 0088287-61.2017.8.13.0209, Rel. Des. José Marcos Vieira, j. 25.01.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia
Câmara
,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por José dos Santos Neto, contra a decisão prolatada pelo Juízo da Segunda Vara da Comarca de Juara, que, nos autos do
Mandado de Segurança
n. 1001568-26.2025.8.11.001, deferiu, parcialmente, os pedidos formulados em sede de antecipação da tutela.

Esclarece o Recorrente que o Ofício de Registro de Imóveis, ora Agravado, deve realizar o registro de sua escritura com base no valor declarado no documento.

Aduz que o entendimento deste Sodalício coaduna com o pedido formulado.

Com tais razões, requer a reforma da decisão prolatada para que seja deferido o pedido de tutela de urgência antecipada.

O recurso foi recebido sem concessão d
o
pedido de antecipação da tutela recursal
formulado
(id.
303
360356
).

Não houve contraminuta.

Instada a se manifestar, a Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer da lavra do Procurador Luiz Eduardo Martins Jacob, opinou pelo desprovimento do recurso interposto (id. 305384873).

É
o relatório.

V
O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes
P
ares,

Conforme relatado,
José dos Santos Neto insurge-se contra a decisão que indeferiu um dos pedidos de tutela de urgência, formulado nos autos do Mandado de Segurança por ele impetrado.

Extrai-se dos autos originários que
o Mandado de Segurança foi impetrado pelo Agravante, em desfavor do 1º Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos
da Comarca de Juara, com fundamento em ato indigitado de coator, praticado, em tese, pela Oficiala Rúbia Mara Oliveira Castro, consistente na recusa do pedido de registro da escritura pública referente a compra e venda do imóvel objeto da matrícula n. 2.325 do Registro de Imóveis daquela municipalidade.

Ao apreciar o pedido de tutela de urgência antecipada, o Juízo de primeiro grau prolatou decisão nos seguintes termos:

“[...]

Em análise de cognitiva sumária, típica dos pleitos liminares, quanto ao pedido para que à Autoridade Coatora se abstenha de exigir o recolhimento prévio do ITBI como condição para efetuar o registro da escritura pública, verifico a probabilidade do direito invocado com base nas provas documentais acostadas aos autos (Id. 199837129) e na orientação do Supremo Tribunal Federal no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ocorre com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis (Tema 1.124 da repercussão geral).

Nessa toada, esclarece a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

AGRAVO INTERNO — APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA — MANDADO DE SEGURANÇA — REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL — IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE PRÉVIO RECOLHIMENTO DO IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS E DE DIREITOS A ELES RELATIVOS (ITBI) ANTES DE EFETIVAR A TRANSFERÊNCIA DE PROPRIDADE DO BEM — APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL FIRMADO EM SEDE DE REPERCUSSÃO GERAL (TEMA Nº 1124). REVISÃO DO LANÇAMENTO POR DECLARAÇÃO — NECESSIDADE DE PRÉVIA INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO TRIBUTÁRIO — INCIDÊNCIA DA TESE DE RECURSOS REPETITIVOS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (TEMA Nº 1113). Não é admissível a exigência de prévio recolhimento de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a
eles Relativos
– ITBI para fim de registro da escritura pública de compra e venda de bem imóvel, visto que o fato gerador ocorre com a transferência da propriedade mediante o registro do título, conforme decidiu o Supremo Tribunal Federal no julgamento da repercussão geral (Tema nº 1124). O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema nº 1113), decidiu que o valor da transação de aquisição de bem imóvel declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de que aquele condiz com o preço de mercado, que pode ser afastado pelo fisco, desde que assegurado o exercício do contraditório e da ampla defesa em regular processo administrativo tributário a ser instaurado para revisar o lançamento por declaração. Recurso não provido. (TJ-MT - AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL: 1010226-17.2021.8.11.0006, Relator: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/04/2024, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 30/04/2024) (destaquei)

Logo, reputo ilegítima a exigência do recolhimento do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do imóvel, pois o fato gerador do imposto somente se perfectibiliza com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Sobre o valor declarado na escritura (R$ 10.000,00) - em atenção as considerações aportadas pela Oficial do Cartório (Id. 199837129 / fls. 19/26) referente ao valor da operação de compra e venda pertinente ao mesmo bem objeto da lide ocorrida no passado (11/05/013), no importe R$ 260.000,00 - reconheço ser diminuta e desproporcional a quantia anunciada pelo Impetrante quando da lavratura da escritura.

Ora, considerando que no passado o valor da operação foi muito além, não se pode admitir que, após mais dez anos, o valor atribuído como de mercado seja tão inferior.

No ponto, conquanto o entendimento de que o afastamento do valor atribuído as partes seja incumbência do Fisco – quando da análise de sua incompatibilidade com a realidade de mercado – em procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, o fato é que a disparidade observada demonstra ser evidente a desconsideração do Impetrado quanto às condições normais de mercado.

Assim sendo, considero que o valor atribuído pelo Impetrante, ante as informações coligidas, está dissociado de qualquer elemento possível de aferição, seja o valor venal, seja o valor do imóvel em condições normais de mercado ou o valor de compra/transação.

Portanto, referente a insurgência do Impetrante quanto a recusa do valor atribuído como de mercado (base de cálculo), considero inexistir elementos para o deferimento da liminar.

Diante do exposto, defiro em parte o pedido liminar a fim de determinar à Autoridade Coatora que se abstenha de exigir o recolhimento prévio do ITBI como condição para efetuar o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel (Lote nº. 13 - Quadra nº. 133 - Área de 525 m2) objeto da matrícula nº 2.325 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Juara/MT
”
(id. 201178578, dos autos originários)
.

Da decisão,
José dos Santos Net
o aviou o prese
nte Recurso de Agravo de Instrumento, o qual se passa à análise.

É de sabença incontroversa que, para a concessão da ordem mandamental, exige-se a demonstração inequívoca de direito líquido e certo, nos termos do artigo 5º, inciso LXIX, da Constituição da República e do artigo 1º da Lei n. 12.016/09, de modo que a controvérsia não possa demandar dilação probatória ou avaliação subjetiva.

No caso dos autos, o cerne da controvérsia reside na recusa, por parte da Oficiala do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Juara, em promover o registro da escritura pública de compra e venda com base no valor declarado pelo impetrante, qual seja, R$ 10.000,00 (dez mil reais), montante este que seria adotado como base de cálculo para o recolhimento do ITBI.

Contudo, verifica-se que o mencionado valor
se mostra
manifestamente incompatível com os parâmetros mínimos de razoabilidade e proporcionalidade, notadamente quando confrontado com o histórico da matrícula do imóvel, cujo preço de transação, em negócio jurídico anterior datado de 2013, atingiu o montante de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais).

Importa ressaltar que, embora o valor declarado pelo contribuinte goze, à luz do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema n. 1.113), de presunção relativa de veracidade, essa presunção não é absoluta, e pode ser infirmada quando presentes elementos objetivos e concretos que revelem evidente subfaturamento ou tentativa de burla fiscal, como na hipótese vertente.

Consoante dispõe o art. 289 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos):

Incumbe ao oficial verificar, no exercício de suas atribuições, a legalidade dos atos que lhe forem submetidos a registro, podendo recusar o registro quando verificar vício que o torne inválido ou ineficaz, ou contrário às normas legais.

A atuação do registrador, portanto, não se limita à conferência formal do título, mas compreende zelo técnico e jurídico pela segurança jurídica do tráfico imobiliário, inclusive no que tange à prevenção de práticas que atentem contra o interesse público, a regular arrecadação tributária e a boa-fé nas relações registrais.

Nesta linha de intelecção, colaciona-se o seguinte julgado:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. FORMAL DE PARTILHA E DECLARAÇÃO DE BENS À RECEITA
ESTADUAL.
DIVERGÊNCIA NO DIREITO DE CADA HERDEIRO. RETIFICAÇÃO DE INFORMAÇÕES. GUIA DO ITCMD. DEVER DE FISCALIZAÇÃO TRIBUTÁRIA. POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Por imperativo legal, o oficial de registro tem o dever de fiscalizar os tributos (Art. 30, XI, da Lei 8 .935/94; art. 289 da Lei 6.015/73; e art. 19, XI, do Provimento nº 260 CGJ/MG) - Se o oficial do registro de imóveis constata haver discrepância de informações entre a guia de ITCD e o formal de partilha de inventário, tem o dever de constatar tal fato como empecilho ao registro pretendido pelos herdeiros na matrícula do bem.

(TJ-MG - Apelação Cível: 00882876120178130209 Curvelo, Relator.: Des.(a) José Marcos Vieira, Data de Julgamento: 25/01/2023, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 27/01/2023)

Ademais, a discrepância entre o valor atual declarado e os parâmetros anteriores e objetivos, como o valor venal do imóvel e o histórico da matrícula, evidencia afronto ao princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, segundo o qual os contratantes devem guardar, tanto na conclusão como na execução do contrato, os deveres de lealdade e probidade.

Logo, estou convencido de que o
valor declarado pelas partes na escritura pública de compra e venda de bem imóvel, ainda que dotado de presunção relativa de veracidade, pode ser recusado pela Administração ou pelo registrador quando evidenciado, por elementos concretos e objetivos, o flagrante distanciamento da realidade do mercado imobiliário.

N
ão se trata de antecipação indevida de juízo por parte do cartório ou invasão de competência da Fazenda Pública.
Cuid
a-se, isto sim, de recusa legítima ao registro diante da constatação de vício patente no título apresentado, capaz de comprometer a higidez do ato registral.

Destarte, ausente o direito líquido e certo a ser tutelado, e diante da ausência de ilegalidade na conduta da Autoridade apontada como coatora, impõe-se a manutenção da decisão agravada, que deferiu parcialmente a liminar apenas para afastar a exigência prévia do ITBI
,
nos moldes do

Tema
n.
1
.
124 do STF, mas corretamente indeferiu o pedido para registro com base em valor manifestamente subavaliado.

Forte nessas razões,

em consonância com o parecer ministerial,
NEGO
PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento, interposto p
or José dos Santos Neto
, para manter inalterada a decisão prolatada pelo Juízo de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025