Tribunal: TJMT
Processo: 1005998-93.2018.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005998-93.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Citação]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CLAUDIO DE REZENDE SOUZA - CPF: 406.715.421-68 (APELADO), ACY FRANCISCO SILVA - CPF: 051.113.901-20 (APELADO), KATIA ALESSANDRA FERREIRA ROJAS - CPF: 703.618.431-00 (APELANTE), ADI PEDROSA DE ALMEIDA registrado(a) civilmente como ADI PEDROSA DE ALMEIDA - CPF: 517.726.201-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL ENTRE O AUTOR E O PROPRIETÁRIO REGISTRAL - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória ajuizada com base em contrato particular firmado com terceiro não proprietário registral do imóvel. A autora alegou ter quitado o preço do imóvel e exercido posse desde 2005, pleiteando a transferência da titularidade por via judicial. A sentença reconheceu a ausência dos pressupostos legais do pedido, condenando a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se é possível adjudicar compulsoriamente imóvel quando o contrato de compra e venda foi firmado com terceiro que não detinha domínio, posse comprovada ou legitimidade para alienar o bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ admite a adjudicação compulsória mesmo sem o registro da promessa de compra e venda, conforme Súmula 239, desde que haja vínculo obrigacional direto entre comprador e proprietário.

No caso, não há comprovação de qualquer relação contratual ou jurídica entre o promitente comprador e o titular registral, inviabilizando a substituição da vontade do proprietário por decisão judicial.

Ausente prova de cessão de direitos ou de procuração autorizando o vendedor a agir em nome do proprietário, não há como reconhecer a legitimidade da transação.

A posse prolongada e eventual boa-fé não suprem a necessidade de relação obrigacional válida com o proprietário registral, sendo mais apropriada a via da usucapião.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A adjudicação compulsória exige relação obrigacional válida entre o autor da ação e o proprietário registral do imóvel. 2. A ausência de vínculo contratual com o titular registral inviabiliza o deferimento do pedido, ainda que demonstrada posse prolongada e adimplemento contratual perante terceiro.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 239; STJ, REsp 1.360.969/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 13.12.2016.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por KATIA ALESSANDRA FERREIRA ROJAS visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº 1005998-93.2018.8.11.0041 ajuizada em face de CLÁUDIO DE REZENDE SOUZA e ACY FRANCISCO DA SILVA, julgou improcedentes os pedidos da inicial e, consequentemente, condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões, a apelante aduz que a lide preenche todos os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e Súmula 239 do STJ.

Ressalta que a autora chamou ao feito todas as partes interessadas que pudessem contestar ou se opor à presente ação, no entanto optaram em ficar inertes, especialmente o primeiro reclamado que consta como proprietário do imóvel em questão.

Alega que como se trata de obrigação de fazer, não há necessidade de registro da cadeia de cessões.

Diz que o Juízo
a quo
considerou como provas elementos extraídos de uma contestação intempestiva, em violação ao devido processo legal e à revelia (art. 344 do CPC).

Argumenta que o preço de venda e o preço de revenda do imóvel não devem ser questionados porque se trata de bem disponível, e que “
a alienante, representada por seu pai e procurador, sendo ambas pessoas esclarecidas e vividas (ela arquiteta e empresária na cidade de Sorriso, ele ex-vereador de Sorriso, ex-prefeito de Aral Moreira-MS, conhecido negociador na cidade, empresário, produtor rural, demandante e demandado em várias ações, principalmente na condição de não cumprir suas obrigações), se aceita uma proposta de venda e ele próprio oferece um valor bem maior para recompra, onde está a ilegalidade ou vício?
”.

Pede a reforma da sentença para que a ação seja julgada totalmente procedente.

A apelada, em contrarrazões (Id. 241350160), sustentou a presença de fraude e simulação no contrato de compra e venda, apontando, entre outros elementos, que o pagamento do preço do imóvel foi transferido ao advogado Pedro Pereira de Souza, sem que ela tenha recebido qualquer benefício.

Aponta supostas cláusulas abusivas, como a possibilidade de recompra pelo valor de até R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais) em um prazo inferior a um ano, evidenciando usura e disparidade econômica.

Frisa a existência de ações judiciais pendentes sobre a área, incluindo disputa reivindicatória e reintegração de posse, que comprometem a plena utilização do bem.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de apelação interposto por KATIA ALESSANDRA FERREIRA ROJAS DO NASCIMENTO, inconformada com a sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel situado na Avenida A, Quadra 36, Lote 01, no bairro Três Barras, na cidade de Cuiabá/MT, sob o fundamento de ausência dos pressupostos legais que autorizam tal providência.

Alega a apelante ter adquirido o referido bem em 15/08/2005 por meio de contrato particular de compra e venda firmado com o Sr. Acy Francisco da Silva, a quem atribui a qualidade de possuidor e vendedor.

Argumenta que quitou integralmente o preço avençado, exercendo a posse pacífica e de boa-fé desde então, e que não conseguiu obter a escritura definitiva do imóvel em razão da inércia e ausência de localização do proprietário registral, Cláudio de Rezende Souza, em face de quem também foi ajuizada a presente ação.

Inicialmente, é necessário pontuar que, à luz da sistemática do Código Civil de 2002 e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a ação de adjudicação compulsória constitui meio processual hábil à obtenção da escritura definitiva, nas hipóteses em que há inadimplemento do promitente vendedor em formalizar a transferência de propriedade, desde que inexistente cláusula de arrependimento, comprovado o adimplemento contratual e válido o instrumento de promessa de compra e venda.

Nesse sentido, aplica-se a Súmula 239 do STJ, que dispõe:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Contudo, como bem salientado pela r. sentença de primeiro grau, a jurisprudência também reconhece limites à aplicação do enunciado sumular, especialmente quando não há relação jurídica entre o promitente comprador e o proprietário registral.

A súmula visa a proteger o adquirente diante da omissão do vendedor com quem celebrou negócio jurídico direto. Todavia, não se aplica quando o contrato foi firmado com terceiro que não detinha domínio, posse comprovada ou legitimidade para alienar o bem.

Deste modo, o Juízo de 1ª instância, considerando indícios de irregularidades, entendeu que não seria possível adjudicar o imóvel à parte autora, razão pela qual julgou improcedente a demanda.

Confira os trechos pertinentes:

“(...)Em relação a necessidade do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a obtenção da titularidade de direito real, após ampla discussão jurisprudencial, o STJ editou a Súmula 239, com o seguinte enunciado: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Contudo, o verbete sumular está associado aos casos em que o comprador litiga única e diretamente
com o vendedor
, sem envolvimento de terceiros, o que definitivamente não é o caso dos autos.

Acerca do tema, o Enunciado n. 95, da I Jornada de Direito Civil, elucida:

“Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”

Compulsando os autos, verifico que o proprietário registral do imóvel à época, era o Sr. Cláudio de Rezende Souza.

Todavia, não há nos autos qualquer documento que comprove que o Sr. Acy possuía autorização para realizar a venda do imóvel que, frise-se, não estava registrado em seu nome.

Aliás, a parte autora sequer informa nos autos se, anteriormente a aquisição do bem, houve alienação do imóvel pelo proprietário registral em favor do Sr. Acy, ou se este possuía procuração outorgada pelo proprietário para realizar a venda do bem.

De um modo ou de outro, o fato é que não há nos autos contrato de compra e venda entre os senhores Claudio de Rezende Souza e Acy Francisco da Silva, ou procuração outorgada pelo primeiro, que justificasse a venda do imóvel pelo segundo.

Desse modo, em que pese às alegações da autora, não vislumbro a presença dos requisitos indispensáveis para a procedência do pleito de adjudicação, haja vista que o contrato de compra e venda foi firmado com terceira pessoa que não é a proprietária registral, não havendo qualquer comprovação de que este era o verdadeiro possuidor do bem.

Portanto, resta evidente que o imbróglio titularizado pela autora não pode ser resolvido pela lide interposta, não sendo caso de aplicação do instituto da adjudicação compulsória.

Assim, o caminho a ser trilhado pela autora, para invocar os seus direitos, é outro – e não pode, por obvio, ser alcançado pela ação proposta. (...)”

A apelante se insurge contra o
decisum
sob o argumento de que como se trata de obrigação de fazer, não há necessidade de registro da cadeia de cessões.

Além disso, alega que comprovou o domínio sobre o imóvel, bem como a sua posse, desde o ano de 2005, de modo que a boa-fé e a veracidade das alegações da apelante restaram demonstradas, não podendo a adquirente ser prejudicada pela inércia e falta de interesse dos respectivos vendedores em dar prosseguimento a realizar a transferência do registro.

No caso concreto, a parte autora não comprovou que o Sr. Acy Francisco da Silva era titular do domínio do imóvel, tampouco demonstrou qualquer vínculo jurídico entre ele e o proprietário registral, Sr. Cláudio de Rezende Souza.

Além disso, inexistem nos autos cessão formal, procuração, autorização de venda ou qualquer documento que ateste que Acy atuava em nome do proprietário.

Como se sabe, é ônus da parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, demonstrar os requisitos essenciais à procedência do pedido, o que não ocorreu.

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

Mesmo diante da apresentação de contrato particular e da prova de posse antiga e contínua da apelante, não se pode suprir, por via judicial, a ausência de manifestação do verdadeiro titular do domínio quando este não teve relação com o negócio jurídico alegado, o que configuraria ofensa ao princípio da continuidade registral e da segurança jurídica do registro imobiliário.

A adjudicação compulsória é ação pessoal, que substitui a vontade do titular registral (obrigação de fazer) pela do Estado-Juiz. No entanto, essa substituição só é juridicamente possível se houver relação obrigacional anterior entre o autor da ação e o proprietário, direta ou validamente formalizada – o que inexiste no caso dos autos.

Ademais, ainda que se reconheça a boa-fé da autora e a longa permanência no imóvel, esses elementos são jurídicos e probatórios relevantes, mas mais apropriados à ação de usucapião, que possui requisitos e rito próprios, e que não se confunde com a via da adjudicação compulsória.

Portanto, embora compreensível a situação da autora, a ação manejada não é o meio adequado à regularização da titularidade do imóvel, pois a adjudicação compulsória pressupõe vínculo obrigacional com o proprietário formal, que não está presente.

Por tais razões, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Dispositivo
.

Com tais considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Tendo em vista o resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025