Tribunal: TJMT
Processo: 1020585-05.2025.8.11.0000
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:

1020585-05.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[
COMPRA E
VENDA,
EFEITO SUSPENSIVO / IMPUGNAÇÃO / EMBARGOS À EXECUÇÃO
]

RELATO
RA:
EXM
A
. SR
A
. DES
A
.

ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora
: [EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ODAIR GELLER - CPF: 824.250.279-04 (AGRAVANTE), FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA - CNPJ: 42.588.996/0001-48 (AGRAVADO), ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), EDENIR RIGHI - CPF: 630.307.481-20 (ADVOGADO), RAQUEL MANSANARO - CPF: 312.719.618-06 (ADVOGADO), PEDRO RICARDO VERGELY FRAGA FERREIRA - CPF: 227.550.018-95 (ADVOGADO), ANA CAROLINA DE OLIVEIRA LAGE - CPF: 367.598.588-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do Exmo. Sr. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: “
AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. UNÂNIME”.

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A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA. POSSE E EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DO IMÓVEL PELO EXEQUENTE.
ATRASO EM
GEOREFERENCIAMENTO E REGISTRO IMOBILIÁRIO DECORRENTE DE ENTRAVES TÉCNICOS E ADMINISTRATIVOS. DILIGÊNCIA E BOA-FÉ DA EMBARGANTE DEMONSTRADAS. DESNECESSIDADE DE GARANTIA DO JUÍZO. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO DESPROPORCIONAL EM HIPÓTESE DE MORA JUSTIFICADA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA DE INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL DEPENDENTE DA REGULARIZAÇÃO DOMINIAL. REQUISITOS LEGAIS PRESENTES. EFEITO SUSPENSIVO MANTIDO. RECURSO NÃO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu efeito suspensivo a embargos à execução de obrigação de fazer relativa ao georreferenciamento e ao registro de imóvel rural.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia envolve: (i) a alegada nulidade da decisão por ausência de fundamentação; e (
ii
) a possibilidade de manutenção do efeito suspensivo concedido aos embargos à execução, à luz da natureza da obrigação de fazer, da posse exercida pelo exequente, da diligência da embargante e da pertinência da cláusula penal e da obrigação acessória de integralização de capital social.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de nulidade não merece acolhimento quando a decisão agravada está fundamentada, com base no art. 300 do CPC, aferindo a probabilidade do direito e perigo de dano, sem representar violação aos
arts
. 489 do CPC e 93, IX, da CF/1988.

4. O imóvel é ocupado e explorado pelo exequente há mais de 17 anos, o que preserva a fruição econômica da terra. A pendência do georreferenciamento e do registro resulta de entraves técnicos e administrativos, não configurando inadimplemento voluntário.

5. A embargante demonstrou diligência e boa-fé, contratando serviços técnicos, arcando com despesas relevantes e adotando medidas administrativas e judiciais.

6. Nessas condições, a aplicação imediata da cláusula penal seria desproporcional, violando a boa-fé objetiva e a função social do contrato, além de vedar o enriquecimento sem causa.
O mesmo
se aplica à obrigação acessória de integralizar capital social, dependente da regularização dominial.

7. Tratando-se de execução de obrigação de fazer de natureza não pecuniária, a exigência de caução é desnecessária, sobretudo ausente risco concreto de frustração da execução.

8. O efeito suspensivo tem natureza acautelatória, não implica julgamento antecipado do mérito e visa apenas resguardar a utilidade do processo executivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso não provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
: 1. O efeito suspensivo aos embargos à execução de obrigação de fazer pode ser concedido independentemente de garantia do juízo quando o cumprimento da obrigação depende de atos técnicos ou administrativos alheios à vontade do devedor. 2. A cláusula penal contratual deve observar a boa-fé objetiva e a função social do contrato, sendo desproporcional sua aplicação imediata em hipóteses de mora justificada. 3. A obrigação acessória de integralização de capital social, vinculada ao registro dominial, somente se torna exigível após a conclusão do georreferenciamento e da regularização da matrícula.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC,
arts
. 300, 489 e 919, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.021978-4/001, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 14.04.2023.

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GLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

(RELATOR
A
):

Egrégia Câmara
:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
Odair Geller
contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Nova Mutum/MT, que deferiu o efeito suspensivo aos Embargos à execução opostos por FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA., na Execução de obrigação de fazer nº 1001528-68.2024.8.11.0086.

O Juízo entendeu por evidenciada a probabilidade do direito e o perigo de dano, pois o procedimento para outorga da escritura pública
depende do
georreferenciamento
da matrícula mãe, o qual ainda não foi finalizado por motivos alheios à vontade do embargante, e poderia incidir a multa diária e sua majoração.

O agravante sustenta, em preliminar, nulidade da decisão por ausência de fundamentação. No mérito, afirma a ausência de requisitos autorizadores do efeito suspensivo, por ausência de garantia do Juízo e plausibilidade do direito invocado. Defende que, decorridos mais de 18 anos da lavratura da escritura, a obrigação de resultado assumida permanece inadimplida, não havendo justificativa idônea para a mora. Requer, assim, o provimento do recurso para revogar o efeito suspensivo dos Embargos para dar prosseguimento à Execução (id. 295258397).

Concedida a liminar recursal (id. 295737377), ensejando a interposição de Agravo interno (id. 301057895),
contrarrazoado
no id. 305795869.

A agravada, em contrarrazões, refuta a preliminar de nulidade da decisão agravada e defende que os requisitos do efeito suspensivo foram preenchidos, sendo dispensável a garantia do
Juízo
para a execução de obrigação de fazer. Que sempre adotou providências para concluir o
georreferenciamento
, enfrentando entraves administrativos e fundiários junto aos órgãos competentes.

Afirma que não há prejuízo ao agravante, pois exerce posse e exploração econômica do imóvel desde a lavratura da escritura. Requer o desprovimento do recurso (id. 305795869).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

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ARAM
DA PALAVRA
O
S
ADVOGAD
O
S

ABEL SGUAREZI
, OAB/MT
8347/
O
, E PEDRO RICARDO VERGELY FRAGA FERREIRA, OAB/SP 315407.

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

(RELATORA):

Requeiro o adiamento
da
conclusão para a próxima sessão.

SESSÃO DE 10 DE SETEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(PRELIMINAR – NULIDADE DA DECISÃO POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

O agravante sustenta nulidade da decisão que concedeu efeito suspensivo aos embargos à execução, alegando ausência de fundamentação.

A decisão, contudo, está motivada, com expressa referência ao art. 300 do CPC e reconhecimento dos requisitos legais. O juízo de origem
apontou a probabilidade do direito, ao consignar que a outorga da escritura pública depende da conclusão do
georreferenciamento
, ainda pendente por fatores alheios à vontade do embargante. Reconheceu, ainda, o perigo de dano diante da possibilidade de imposição de multa diária.

Não há, pois, afronta ao dever constitucional de motivação (art. 93, IX, da CF/88) nem à exigência de fundamentação lógica (art. 489 do CPC).
Rejeito a preliminar.

DECISÃO UNÂNIME

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

A controvérsia cinge-se à possibilidade de concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução manejados por
FAZENDDAS PAULISTAS REUNIDAS
, em execução ajuizada por
ODAIR ELLER
, cujo objeto é a obrigação de promover o
georreferenciamento
e o registro de imóvel rural vendido por escritura pública lavrada em 22/11/2007.

Consoante se extrai da escritura pública de compra e venda, convencionou-se que a vendedora, ora agravada, promoveria, no prazo de 18 meses, o
georreferenciamento
da gleba alienada e providenciaria o respectivo registro junto ao cartório competente,
sob pena
de multa contratual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel.

A execução ajuizada pelo agravante visa compelir o cumprimento dessa obrigação de fazer, formulando três pretensões: (i) a conclusão do
georreferenciamento
e sua averbação registral; (
ii
) o registro da integralização de capital social em nome do Sr. Luiz Affonso de Mello de
Álvares Otero perante a empresa adquirente; e (
iii
) a majoração da cláusula penal em razão do alegado inadimplemento.

Nos termos do art. 919, §1º, do CPC, a suspensão da execução exige probabilidade do direito, perigo de dano e garantia do juízo. A interpretação, todavia, deve considerar a natureza da obrigação executada.

No caso, o imóvel vem sendo ocupado e explorado pelo agravante desde a celebração do contrato, há mais de 17 anos, o que demonstra que o objeto central da avença, a fruição econômica da terra, permanece preservado, sem notícia de oposição possessória ou restrição imposta pela agravada.

Esse quadro revela o cumprimento substancial do contrato, sendo a pendência do
georreferenciamento
e do registro da matrícula uma obrigação de fazer cujo inadimplemento decorre de entraves técnicos e burocráticos impostos por órgãos públicos, como o INCRA, o INTERMAT e o cartório de Nova Mutum/MT.

A documentação comprova que a embargante contratou empresas especializadas, arcou com despesas superiores a R$ 320.000,00, ajuizou mandado de segurança e participou de reuniões técnicas, evidenciando diligência e boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Aplicar cláusula penal em prestação condicionada a fatores externos, sem prejuízo concreto ao exequente, configuraria desproporção e afrontaria a função social do contrato (art. 421 do CC) e a vedação ao enriquecimento sem causa.

O mesmo raciocínio se aplica à integralização do capital social, obrigação acessória que depende da regularização dominial e, portanto, ainda inexigível.

Assim, permitir a retomada da execução neste momento, inclusive com imposição de penalidade, importaria risco de irreversibilidade e violação aos princípios da boa-fé objetiva (art. 113 do CC) e da função social do
contrato, ao se compelir a parte ao cumprimento de obrigação ainda controvertida.

Além disso, tratando-se de obrigação de fazer de natureza não pecuniária, sujeita a atos técnicos e administrativos de órgãos públicos, mostra-se desproporcional a exigência de caução, sobretudo sem risco concreto de frustração da execução.

A jurisprudência admite, em hipóteses semelhantes, a
flexibilização
do requisito, ainda que não comprovada hipossuficiência econômica:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO OBRIGAÇÃO FAZER. EFEITO SUSPENSIVO. REQUISITOS ATENDIDOS.

- Tratando-se de execução que visa executar uma obrigação de fazer e não uma quantia certa, desnecessária se apresenta a prévia garantia do Juízo nos embargos do devedor para pleitear a suspensão da execução, mormente porque a ausência de caução não frustrará os fins da execução.

(TJMG
- Agravo
de Instrumento-
Cv 1.0000.23.021978
-4/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da
Mata ,
13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/04/2023, publicação da súmula em 17/04/2023)

Por fim, o efeito suspensivo deferido não antecipa o mérito, mas constitui medida acautelatória destinada a resguardar a utilidade do processo executivo, em conformidade com o art. 300 do CPC.

Ante o exposto,
REJEITO A PRELIMINAR
suscitada e
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, mantendo a decisão que deferiu efeito suspensivo aos embargos à execução.

PREJUDICADO
o agravo interno, em razão da superveniência deste julgamento colegiado.

É como voto.

V O T O
(MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Acompanho o voto d
a
Relator
a
.

V O T O
(MÉRITO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2º VOGAL):

Eminentes pares,

O que me chama a atenção é quando será entregue esse
georreferenciamento
para a confecção e regularização do registro do imóvel, ou seja, quanto tempo
a
parte terá.

Como tenho conhecimento superficial da causa, peço vista dos autos para uma melhor análise da
matéria
.

SESSÃO DE 24 DE

SETEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(
V
IST
A
-
MÉRITO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2º VOGAL

CONVOCADO
)

Eminentes Pares,

P
edi

vista para examinar essa questão do efeito suspensivo e cheguei à mesma conclusão que a relatora
. A
té porque
,

o
processo
está na fase de processamento, e
haverá tempo para se analisar
essa questão que,
ao meu ver
,
é essencial com relação à entrega da coisa
.

Isso se deve ao fato de que se comprou um bem, e esse bem

não está sendo
entregue por
motivos alheios à
vontade do comprador, po
is o
vendedor não
e
staria fornecendo a documentação adequada
.

P
orém
,
essa matéria deverá ser objeto do mérito
,
bem examinada após
a
devida instrução processual.

De modo que
,

acompanho
o voto d
a relatora.

É como voto.

Data da Sessão
: 24-09-2025