Tribunal: TJMT
Processo: 1001287-73.2020.8.11.0009
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001287-73.2020.8.11.0009
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRUNO MERTENS - CPF: 277.409.601-44 (APELANTE), ALEXANDRE FRANKLIN CARDOSO - CPF: 825.275.479-15 (ADVOGADO), SALETE RUBERT MERTENS - CPF: 949.680.041-68 (APELANTE), ESPÓLIO DE NOBORU TOMIYOSHI registrado(a) civilmente como NOBORU TOMIYOSHI - CPF: 074.079.168-02 (APELADO), ANTONIO CALZOLARI - CPF: 045.429.301-14 (ADVOGADO), ADALBERTO CESAR PEREIRA MARTINS JUNIOR - CPF: 228.830.818-40 (ADVOGADO), ANA ARAKAKI TOMIYOSHI - CPF: 365.502.301-44 (APELADO), MURILO MASANOBU TOMIYOSHI - CPF: 025.269.121-05 (APELADO), NOBORU TOMIYOSHI JUNIOR - CPF: 029.587.351-50 (APELADO), ANA CAROLINA TOMIYOSHI - CPF: 045.604.091-96 (APELADO), COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO NORTE MATO-GROSSENSE E OESTE PARAENSE - SICREDI GRANDES RIOS MT PA AM - CNPJ: 37.442.605/0001-42 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO INDIVISÍVEL. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer com pedido de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos materiais e morais, fundada em contrato de compromisso de compra e venda de seis imóveis rurais. Os autores alegaram ter quitado aproximadamente 88,9% do valor contratado e requereram a adjudicação de quatro lotes registrados. O juízo de origem indeferiu o pedido por ausência de quitação integral, rejeitando também os pedidos indenizatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a adjudicação compulsória de parte dos imóveis pactuados, diante de adimplemento substancial do contrato; (
ii
) determinar se há responsabilidade dos réus por perdas e danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A adjudicação compulsória exige, como requisito indispensável, a quitação integral do preço ajustado, conforme dispõe o art. 1.418 do Código Civil.

4.
O contrato celebrado possui natureza una e indivisível, firmado sob preço global, sem cláusula de rateio proporcional ou previsão de adjudicação fracionada.

5.
A teoria do adimplemento substancial não se aplica às ações de adjudicação compulsória, dada a natureza constitutiva e a exigência formal da quitação total como pressuposto à substituição da vontade do promitente vendedor.

6.
A ausência de depósito judicial do saldo remanescente inviabiliza qualquer tentativa de suprir a exigência legal de quitação integral.

7.
A inadimplência parcial dos autores, ainda que numericamente expressiva, afasta a possibilidade de transferência coativa da propriedade.

8.
Os pedidos de indenização por danos materiais e morais foram corretamente indeferidos, diante da ausência de comprovação do prejuízo, do nexo causal e do inadimplemento absoluto por parte dos réus.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1.
A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço pactuado, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial.
2.
A indivisibilidade contratual e a ausência de cláusula autorizando a cisão da obrigação impedem a adjudicação parcial de bens objeto de contrato uno.
3.
A ausência de comprovação dos pressupostos legais afasta a possibilidade de indenização por danos materiais e morais.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil,
arts
. 1.417 e 1.418; CPC,
arts
. 85, § 2º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,
DJe
09.06.2025; STJ, REsp 2.207.574/RO, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma,
DJe
11.09.2025; TJ/SP, Ap.
Cív
. 1006577-81.2022.8.26.0009, Rel. Des. Fátima Cristina
Ruppert
Mazzo, j. 23.10.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação
interpost
o
p
or

BRUNO MERTENS
e
SALETE RUBERT MERTENS

c
ontra
a sentença
p
roferida
pel
a
MM. Ju
íza
de Direito
Érika Cristina Camilo
Camin

d
a
2
ª Vara
de Colíder
/MT,
nos autos da
ação de obrigação de fazer com pedido de adjudicação compulsória
c/c
indenização por perdas e danos materiais e morais com
tutela de urgência
,
ajuizada

por
si contra
ESPÓLIO DE NOBORU TOMIYOSHI e outros
,

que julgou
improcedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões recursais,
os apelantes
sustenta
m q
ue

firmaram com o de cujus contrato de compromisso de compra e venda, datado de 15 de outubro de 2013, envolvendo seis imóveis rurais situados no município de Colíder/MT, sendo quatro deles registrados (lotes
nºs
233, 234, 235 e 236) e dois em situação possessória vinculada ao INCRA (lotes
nºs
237 e 222). O valor global da transação foi ajustado em R$ 3.445.450,00, dos quais R$ 2.200.000,00 foram pagos à vista. O restante foi objeto de aditivos contratuais, convertendo-se parte do saldo em pagamento mediante arrobas de boi.

Alega-se que, apesar de terem adimplido aproximadamente 88,9% do valor contratado até junho de 2016, os recorridos deixaram de outorgar as escrituras públicas referentes aos quatro lotes registrados, descumprindo a cláusula sexta do contrato. Apontam, ainda, que firmaram três aditivos para reequilíbrio da avença, sendo o segundo condicionado à regularização de área adicional de 42,59 hectares, a qual não foi cumprida, e o terceiro prorrogando o prazo de pagamento final.

Sustentam os apelantes que não estão em mora, uma vez que a obrigação restante estava condicionada ao cumprimento, pelos recorridos, de obrigações previamente avençadas, como a regularização fundiária e a outorga de escrituras.
Apontam violação à boa-fé objetiva, à função social do contrato e à autonomia da vontade, destacando o princípio pacta sunt servanda.

Impugnam, assim, a sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória sob o fundamento de ausência de pagamento integral, sustentando que a obrigação de outorga das escrituras é proporcional e divisível, conforme estipulado contratualmente, sendo admissível a adjudicação parcial.

Ao final, requerem o provimento do recurso, para reformar a sentença e determinar a adjudicação compulsória dos lotes
nº
s
233, 234, 235 e 236, com base nas respectivas matrículas imobiliárias
n
os
11.477, 5.847, 1.901 e 4.481
, em favor dos recorrentes.

Alternativamente, na impossibilidade dos apelados em cumprir a totalidade das obrigações, requer a condenação destes à indenização por perdas e danos, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, ante a privação do uso e gozo da área, ainda, a condenação em indenização por danos morais no montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), além da inversão do ônus
da
sucumbência.

Contrarrazões apresentadas
p
elo
ESPÓLIO DE NOBORU TOMIYOSHI e outros
(
Id.
320712440
)
,
nas quais requerem: (i) o não conhecimento do recurso, por preparo recursal insuficiente, nos termos do Provimento n.º 58/2025-CGJ; (
ii
) o reconhecimento de inovação recursal, pela alteração substancial da causa de pedir e da tese jurídica em sede de apelação; e, no mérito, (
iii
) o desprovimento do recurso, sustentando que o contrato é uno, indivisível, e que a adjudicação compulsória exige quitação total do preço, nos termos do art. 1.418 do Código Civil e da jurisprudência do
s Tribunais.

Ressaltam
ainda,
que o pagamento parcial foi confessado, inexistindo depósito judicial do saldo.

Requerem o desprovimento do recurso e
manutenção da sentença.

O recurso é tempestivo e
o comprovante do recolhimento do preparo consta no Id
.
320712437
.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O (
PRELIMINAR
)
DESERÇÃO POR INSUFICIÊNCIA DE PREPARO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Afasta-se, desde logo, a preliminar de preparo recursal insuficiente, arguida pelos apelados em contrarrazões.

Com efeito, a ação foi distribuída em 16/06/2020
(
Id. 320710932
)
, marco temporal anterior à vigência da Lei Estadual n.º 11.077, de 10 de janeiro de 2020, que somente entrou em vigor em
1º
/07/2020, por força de seu artigo 16.

À luz desse regramento, as alterações promovidas nos valores de custas judiciais pela novel legislação não se aplicam aos processos distribuídos anteriormente à sua vigência, preservando-se, em nome da segurança jurídica, o regime de custas anteriormente em vigor
, Lei nº 7.603/2001
.

Nesse cenário, verifica-se que os apelantes recolheram o preparo conforme os valores vigentes ao tempo da distribuição, inexistindo insuficiência.

REJEITO, portanto, a preliminar.

É como voto.

V O T O (
PRELIMINAR
)
INOVAÇÃO RECURSAL

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Do mesmo modo,
deve ser rejeitada a preliminar de inovação recursal.

Embora os apelantes tenham aprofundado os fundamentos jurídicos nas razões de apelação, especialmente quanto à aplicação do adimplemento substancial, tal argumentação não traduz inovação, mas sim o desenvolvimento lógico da tese exordial, voltada à adjudicação compulsória dos lotes
nº
s
233 a 236 da Fazenda
Carapá
.

Na inicial já se alegava a existência de pagamento substancial do preço (aproximadamente 88,9%) e a pretensão de outorga compulsória da escritura. As razões recursais tão somente enfrentam, com maior densidade argumentativa, os fundamentos da sentença que condicionou a adjudicação à quitação integral, sem que disso se extraia alteração da causa de pedir ou modificação da pretensão jurídica deduzida.

Logo,
REJEITO
a preliminar de inovação recursal arguida.

V O T O (
MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

P
resentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação.

A controvérsia gira em torno da possibilidade de adjudicação compulsória de parte dos imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda
(Id. 320710935)
, diante do pagamento parcial do valor avençado, à luz do artigo 1.418 do Código Civil.

Os apelantes sustentam que, embora não tenha havido quitação total, o pagamento expressivo da obrigação e a posse exercida sobre os imóveis legitimariam a adjudicação, com fundamento na boa-fé contratual e no adimplemento substancial.

No caso, trata-se de contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado em 15
/10/
2013 entre os ora apelantes e o
então
promitente vendedor NOBORU TOMIYOSHI, referente à aquisição da Fazenda
Carapá
, localizada na zona rural de Colíder/MT, composta por seis imóveis: quatro registrados (lotes
nºs
233, 234, 235 e 236, matriculados no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Colíder
sob os
nº
s

11.477, 5.847, 1.901 e 4.481, respectivamente
) e dois
, lotes n
os
237 e 222,
ainda vinculados ao INCRA, em regime de posse. O preço total da transação foi ajustado em R$ 3.445.450,00
(três milhões, quatrocentos e quarenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais)
, dos quais R$ 2.200.000,00
(dois milhões e duzentos mil reais)
foram pagos à vista no ato da assinatura contratual, sendo o restante parcelado
(Id. 320710941)
.

Posteriormente, foram celebrados três termos aditivos ao contrato original. O primeiro aditivo, de 1
0/12/2013
, contemplou nova forma de pagamento do saldo, mediante entrega de arrobadas de boi gordo
(Id. 320710940)
.

O segundo aditivo, de 2
3/6/2015
,
constatou área adicional de
42,59 hectares (lote 222),
e os promitentes vendedores deram quitação da parcela vencida em 20/6/2014 e 20/6/2015, mais R$ 90.000,00 (noventa mil reais)
representado por uma Plantadeira Valtra, ano 2010, restando ainda aos compradores a obrigação de pagar 2 parcelas de R$ 311.362,50 (trezentos e onze mil, trezentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos) em 20/6/2016 e 20/6/2017, em arrobas de boi gordo, além da condicionante acerca da área excedente (42,59 há), subordinada ao fornecimento do título dominial da área (Id. 320710941).

Já o terceiro aditivo, de 1º de dezembro de 2015, estendeu o prazo final da quitação até
20/6/2018 (Id. 320710943)
.

Os apelantes afirmam ter adimplido cerca de 88,9% do valor global ajustado, alegando que o restante se encontra suspenso em razão da inexecução de obrigações pelos vendedores, especialmente no tocante à regularização da área vinculada ao INCRA e à omissão na lavratura das escrituras definitivas.

Com base nessa argumentação, ajuizaram a presente ação, em 2020
(
Id. 320710932
)
, pleiteando a adjudicação compulsória apenas dos
4 (
quatro
)
lotes registrados
(l
ote n
º
233 – Matrícula 11.477
, l
ote rural n
º
234 – Matrícula 5.847
, l
ote n
º
235 - Matrícula n. 1.901
e l
ote n
º
236 - Matrícula n. 4.481
), com um total de 1
81.9779 (cento e oitenta e

um hectares noventa e sete ares e setenta e nove centiares)
,
cuja documentação está regularmente transcrita em nome do promitente vendedor e cujos pagamentos, segundo sustentam, estariam quitados ou substancialmente satisfeitos.

Durante a instrução, foram juntados os contratos, os aditivos e documentos relativos às matrículas dos imóveis. Os réus, sucessores do promitente
vendedor falecido, contestaram alegando ausência de quitação integral e indivisibilidade da avença, requerendo a
sua
improcedência.

O juízo de origem proferiu sentença julgando improcedente o pedido de adjudicação compulsória, sob o fundamento de que os autores não comprovaram a quitação total do preço, condição essencial para a procedência do pleito, e que a alegação de adimplemento substancial não se sobrepõe à exigência legal prevista no art. 1.418 do Código Civil
, r
ejeit
ando
, também, os pedidos indenizatórios cumulativos.

A sentença ora analisada é do seguinte teor, no essencial:

“
[...]

I. Da Obrigação de Fazer – Adjudicação de Propriedade:

Frisa-se que embora a presente demanda esteja formalmente intitulada como “Ação de Obrigação de Fazer”, verifica-se, a partir da causa de pedir e do pedido principal, que o objeto da lide consiste na outorga da escritura definitiva de imóveis adquiridos mediante contrato de compromisso de compra e venda, circunstância que atrai a sua real natureza jurídica: trata-se, em verdade, de ação de adjudicação compulsória.

Partindo dessa premissa, cinge o artigo 1.418 do Código Civil, que, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Para tanto, exige-se, cumulativamente: a celebração de promessa de compra e venda referente a imóvel individualizado, a demonstração do adimplemento integral do preço ajustado e a recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

[...]

No caso dos autos, os próprios autores reconhecem expressamente que não houve quitação integral do valor contratado, tendo adimplido aproximadamente 85% (oitenta e cinco por cento) do preço avençado no compromisso de compra e venda. Trata-se, portanto, de adimplemento parcial, ainda que substancial em termos quantitativos.

Contudo, o ordenamento jurídico brasileiro é claro ao estabelecer que, para o manejo exitoso da ação de adjudicação compulsória, não basta o pagamento substancial: é imprescindível que o preço pactuado tenha sido integralmente quitado, sob pena de a ação carecer de interesse de agir.

A jurisprudência dos Tribunais Superiores converge nesse sentido, inclusive assentando que o cumprimento parcial — ainda que majoritário — não supre o requisito da quitação total, dado o caráter estritamente formal da adjudicação, que visa à transmissão forçada do domínio sem anuência do promitente vendedor.

[...]

Esse entendimento decorre da própria natureza da adjudicação compulsória, que não tem como pressuposto uma análise da boa-fé ou da utilidade econômica do contrato, mas sim a demonstração objetiva e documental do adimplemento completo do preço.

A exceção ao formalismo contratual, em benefício da teoria do adimplemento

substancial, pode ser invocada em hipóteses de resolução contratual ou indenização por

inadimplemento parcial, mas não em ações que buscam a transferência coativa da propriedade.

Essa distinção, aliás, tem sido reiterada em diversos precedentes, nos quais se assevera

que o inadimplemento parcial do comprador obsta o acolhimento da adjudicação,

independentemente de eventual mora do vendedor ou de desequilíbrios negociais ocorridos durante

a execução do contrato.

No presente caso, o adimplemento parcial é incontroverso, o que por si só já afasta

a procedência da demanda.

E mais, cinge-se que nos autos do processo nº 0001306-72.2015.811.0009, que tramitou

perante este mesmo Juízo, foi expressamente determinado à parte autora o depósito judicial do valor

residual, mecanismo que permitiria, inclusive, viabilizar a regularização dominial dos imóveis

mediante futura adjudicação. Todavia, a parte optou por não efetuar o depósito nos autos,

mantendo-se inadimplente.

Inclusive, reforçando em audiência de instrução e julgamento destes autos, não obstar

motivos para continuar a realizar o pagamento da monta pactuada.

Essa conduta reforça a ausência do requisito objetivo da quitação integral, mas também

evidencia a inexistência de resistência
injustificada à outorga da escritura definitiva por parte dos

promitentes vendedores, outro requisito cumulativo para a procedência da adjudicação compulsória.

Afinal, não se pode exigir o cumprimento de obrigação de transferir a propriedade sem

que o adquirente tenha cumprido a sua contrapartida financeira, especialmente quando lhe foi

oportunizada, em juízo, a via para tanto.

Diante disso, a ausência de demonstração da quitação integral do preço, somada à

inexistência de recusa ilegítima na formalização do título definitivo, o reconhecimento da

improcedência do pedido adjudicatório é
medida
que se impõe, uma vez que não foram preenchidos os requisitos legais indispensáveis à procedência da ação.

[...]

Por outro lado, para a responsabilização por perdas e danos, é imprescindível a

demonstração inequívoca da existência do dano, do inadimplemento ou ato ilícito e do nexo de

causalidade entre estes e o prejuízo alegado.

No presente caso, embora haja indícios de que os requeridos tenham transferido os

imóveis a terceiros, a prova dos prejuízos efetivamente suportados pelos autores, em termos

patrimoniais e morais, não restou suficientemente demonstrada nos autos.

Além disso, deve ser ressaltado que os autores optaram por suspender o pagamento das

parcelas remanescentes, circunstância que contribui para a incerteza jurídica e pode influenciar na

análise da boa-fé e da responsabilidade contratual.

Diante do exposto, o pedido de indenização por perdas e danos formulado na inicial não

merece acolhimento, uma vez que não restou comprovada a presença dos requisitos legais para sua

procedência.

Frisa-se, por oportuno, que as partes poderão buscar a resolução da controvérsia

referente a eventual indenização pelas vias ordinárias próprias, onde poderão produzir as provas

necessárias e promover a adequada apuração dos fatos e valores.

[...]

Cumpre destacar, ademais, que os próprios autores reconhecem não terem adimplido

integralmente o contrato, tendo quitado aproximadamente 85% (oitenta e cinco por cento) do valor

avençado, circunstância que, por si, impede a caracterização de inadimplemento absoluto por parte

dos réus e fragiliza a tese de lesão moral. A ausência de quitação total do preço pactuado afasta,

inclusive, a configuração de eventual comportamento
doloso ou abusivo passível de gerar

responsabilidade por danos extrapatrimoniais, notadamente porque não se verifica, nos autos, a

intenção deliberada dos requeridos de lesar os autores ou de frustrar injustamente a concretização do

negócio.

Assim, a improcedência do pedido de indenização por danos morais formulado pelos

autores é medida que se impõe, restando ressalvada a possibilidade de apuração de eventuais perdas

e danos materiais pelas vias ordinárias competentes, caso demonstrados os requisitos legais.

IV. Dispositivo:

Ante o todo exposto, JULGAM-SE IMPROCEDENTES os pedidos iniciais,

EXTINGUINDO-SE O PROCESSO com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

CONDENA-SE a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem

como ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor

atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, com as ressalvas do

artigo 98, §3°, do Código de Processo Civil.
[...]
(Id.
320712427
).

A controvérsia
sub judice
cinge-se à possibilidade jurídica de adjudicação compulsória de parte dos imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda

celebrado em 15
/10/
2013 entre os ora apelantes e
apelados,
referente à aquisição da Fazenda
Carapá
, localizada na zona rural de Colíder/MT, composta por seis imóveis
(
lotes
nºs
233, 234, 235 e 236, matr
ículas
nº
s

11.477, 5.847, 1.901 e 4.481, e lotes n
os
237 e 222,
vinculados ao INCRA, em regime de posse
),

à luz do artigo 1.418 do Código Civil, diante do adimplemento parcial do preço ajustado.

“
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”
.

Os apelantes sustentam que, não obstante a ausência de quitação integral, o pagamento substancial da obrigação
,
equivalente a 88,9% do valor global
contratado
,
e a posse exercida sobre os bens legitimariam a adjudicação dos
4 (
quatro
)
lotes registrados, com fundamento nos princípios da boa-fé contratual, da função social do contrato e da teoria do adimplemento substancial.

Conforme se extrai dos autos, o contrato firmado em 15
/10/
2013, com seus aditivos posteriores, previu a aquisição da integralidade da Fazenda
Carapá
, compreendendo
6 (
seis
)
imóveis rurais localizados na zona rural de Colíder/MT. Dentre esses, apenas os lotes
nº
s
233, 234, 235 e 236 possuem matrícula própria registrada, ao passo que os lotes
nº
s
237 e 222
são
glebas em situação possessória vinculada ao INCRA.

O preço total da transação foi ajustado em R$ 3.445.450,00, tendo os apelantes comprovado o pagamento de aproximadamente R$ 3.063.000,00
,
dos quais R$ 2.200.000,00
(dois milhões e duzentos mil reais)
foram pagos à vista no ato da assinatura contratual, sendo o restante
em parcelas (Id. 320710941),
o que representa cerca de 88,9% do montante.

O pedido formulado na exordial limitou-se à adjudicação dos
4 (
quatro
)
imóveis registrados, não abrangendo os bens de natureza possessória. A opção processual dos autores revela intento de execução parcial da avença, fundado na suposta divisibilidade objetiva do contrato.

Todavia, conquanto haja pluralidade de bens com matrículas autônomas, a avença é dotada de natureza una, firmada sob preço global, sem qualquer previsão contratual de rateio de valores entre os imóveis ou cláusula que autorize a cisão da obrigação de outorga da escritura em caso de adimplemento parcial.

Os aditivos contratuais, por sua vez, reafirmam a indivisibilidade econômica da avença, vinculando o pagamento remanescente à regularização de área diversa (lote 222), evidenciando o entrelaçamento obrigacional das partes. Ademais, os próprios apelantes afirmaram, em diversos momentos processuais,
inclusive no
depoimento oral do apelante
Bruno
Mertens
,
q
ue o contrato é uno e indivisível, circunstância que impede a cisão artificial para fins de adjudicação fracionada.

Embora a doutrina e a jurisprudência admitam, em situações excepcionais, a adjudicação proporcional de bens em contratos com prestações divisíveis e perfeitamente quantificáveis, tal possibilidade pressupõe a inequívoca correspondência entre o valor quitado e o bem objeto da adjudicação, circunstância não evidenciada no presente caso.

“
APELAÇÃO. Ação de Adjudicação Compulsória. Pretensão de adjudicação compulsória de fração ideal de imóvel. Sentença de extinção por ausência de interesse processual. Inadequação da via eleita. Inconformismo da autora. Alegação de individualização da área na matrícula do imóvel.
Imóvel que integra matrícula maior, sem desmembramento ou individualização específica. Ausência de matrícula própria que inviabiliza a adjudicação compulsória.
Necessidade de desmembramento formal e regularização no registro de imóveis. Princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva que devem ser observados. Sentença
mantida .
Recurso da autora a que se NEGA PROVIMENTO
”
.

(TJ
/
SP
, apelação
10065778120228260009 São Paulo, Relator.: Fatima Cristina
Ruppert
Mazzo, Data de Julgamento: 23/10/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2024)

A ausência de estipulação contratual que permita o fracionamento, aliada à inexistência de parâmetros objetivos de equivalência entre o valor pago e os imóveis reclamados, inviabiliza o acolhimento da pretensão dos apelantes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça

é categórica ao afirmar que a adjudicação compulsória exige, como condição necessária, a quitação integral do valor avençado, sendo inaplicável, nessa sede, a teoria do adimplemento substancial
. Vejamos
:

“
Direito civil. Recurso especial. imóvel rural. Adimplemento substancial. Adjudicação compulsória. IMPOSSIBILIDADE.

I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, sob o fundamento de ausência de quitação integral do preço. 2. A ação foi proposta com o objetivo de adjudicar compulsoriamente 50% da Fazenda Canaã II, localizada em Ariquemes/RO, alegando-se quitação integral do contrato de compra e venda, apesar de divergência sobre o valor da arroba do boi gordo. 3. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, mas o Tribunal de Justiça reformou a decisão, entendendo pela impossibilidade de adjudicação sem quitação integral do preço.

II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar a teoria do adimplemento substancial em ação de adjudicação compulsória de imóvel, considerando a existência de saldo devedor.

III. Razões de decidir 5.
A teoria do adimplemento substancial, embora baseada na boa-fé objetiva, não se aplica à adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço
. 6.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que a adjudicação compulsória requer a quitação integral do valor avençado, sendo inviável a pretensão sem este requisito, mesmo que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor
.

IV. Dispositivo e tese 7. Recurso especial improvido.

Tese de julgamento: "1.
A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial.
2.
A quitação integral é requisito imprescindível para a adjudicação compulsória, independentemente da via eleita pelo promitente comprador
".

Dispositivos relevantes citados: Código Civil,
arts
. 1.417 e 1.418; Lei n. 6.015/1973, art. 216-B. Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 1.907.401/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, REsp n. 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 9/6/ 2025
”.
(STJ, Terceira Turma, REsp 2207574/RO, relator Ministro Humberto Martins,
Dje
11/9/2025
).

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME

1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.

4.
Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).

5.
Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.

6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento
mostra-se
ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido.
Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão
. I

V. DISPOSITIVO

7. Recurso especial conhecido e não provido.
(STJ, Terceira Turma, REsp 2207433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Dje
9/6/2025
).

Tal entendimento repousa na premissa de que a adjudicação compulsória configura substituição judicial da manifestação de vontade do promitente vendedor, exigindo, por isso, o cumprimento integral da contraprestação assumida pelo comprador. O saldo remanescente, ainda que pequeno em proporção, subsiste como obstáculo intransponível à outorga forçada da escritura.

Com efeito, a
inadimplência parcial, ainda que substancialmente mitigada, rompe o equilíbrio contratual necessário à tutela específica da obrigação.

Ademais, n
ão há notícia de depósito judicial do saldo, tampouco de novação, compensação ou remissão. A simples alegação de que o cumprimento da obrigação estaria suspenso por descumprimento contratual da parte contrária não exonera o promitente comprador da necessidade de solver integralmente o preço, porquanto a via adequada para tal controvérsia seria a reconvenção, ou eventual consignação em pagamento, o que não se verificou.

A eventual inércia dos promitentes vendedores quanto à exigência do saldo devedor também não implica renúncia tácita ao crédito, tampouco gera presunção de quitação. A
inda
, a adjudicação compulsória possui natureza constitutiva e não pode operar em detrimento do direito de propriedade do vendedor, sob pena de violação à segurança jurídica.

Por fim, cumpre destacar que a hipótese não se compatibiliza com a via da adjudicação compulsória, mas eventualmente com a ação de usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais, o que escapa ao objeto da presente demanda.

Assim, diante da inexistência de quitação integral do preço ajustado, da indivisibilidade do contrato e da ausência de previsão contratual de adjudicação fracionada, a improcedência do pedido inicial revela-se medida juridicamente acertada.

Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas nas contrarrazões e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo-
se integralmente a sentença de improcedência, por seus próprios fundamentos, diante da ausência de quitação integral do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda, o que inviabiliza a procedência da adjudicação compulsória, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Por consequência, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em favor do patrono da parte apelada em 5% (cinco por cento), nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil

É como
voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025