Tribunal: TJMT
Processo: 1023598-08.2022.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-03
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023598-08.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KAINAN BRUNNO SOUSA CAVALCANTE - CPF: 703.121.181-63 (APELADO), LAIS THALIA LIMA BARBOSA - CPF: 055.105.211-20 (ADVOGADO), HOSANA EMANUELLI FERREIRA DE SOUZA CAVALCANTE - CPF: 072.697.341-60 (APELADO), ERNANDO SILVA DE AMORIM - CNPJ: 25.230.427/0001-07 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), JORGIANA SANGALLI - CPF: 005.452.091-61 (ADVOGADO), JORGE AUGUSTO SANGALI (APELANTE), JORGE AUGUSTO SANGALLI - CPF: 005.452.171-80 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INFESTAÇÃO POR POMBOS. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO LOCADOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALUGUEL EM ABERTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação interposto por JORGE AUGUSTO SANGALLI e ERNANDO SILVA DE AMORIM – ME contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais ajuizada por HOSANA EMANUELLI FERREIRA DE SOUZA CAVALCANTE e KAINAN BRUNNO SOUSA CAVALCANTE. A sentença reconheceu a responsabilidade dos locadores pela insalubridade do imóvel locado, com infestação de pombos, condenando-os ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais, bem como julgou parcialmente procedente reconvenção para condenar os locatários ao pagamento do aluguel de setembro de 2022, no valor de R$ 746,24.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:

(i) determinar se a infestação de pombos no imóvel comprometeu a habitabilidade e justifica a rescisão contratual antecipada sem multa;

(ii) avaliar se há responsabilidade dos locadores pelo pagamento de indenização por danos morais; e

(iii) verificar se é devida a cobrança de encargos contratuais pela locadora, notadamente aluguel e reparos no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade do locador pela habitabilidade do imóvel decorre do art. 22, I e II, da Lei nº 8.245/1991, sendo incontroverso nos autos que a infestação de pombos, com fezes inclusive na parte interna da casa, comprometeu o uso regular do bem.

4. A rescisão contratual antecipada encontra amparo no art. 475 do Código Civil, em razão do inadimplemento do locador, que não adotou medidas eficazes, ainda que tenha sido reiteradamente notificado por cerca de nove meses.

5. A permanência do locatário no imóvel por longo período não elide a responsabilidade do locador, especialmente diante da omissão reiterada em solucionar questão de saúde pública.

6. A indenização por danos morais é devida diante da situação insalubre vivenciada pelos locatários, que extrapola os meros aborrecimentos do cotidiano e viola a dignidade da pessoa humana.

7. A condenação ao pagamento do aluguel de setembro de 2022 é correta, pois não há prova de desocupação anterior à data indicada pela defesa, sendo o termo final da locação a entrega das chaves.

8. A ausência de laudo de vistoria inicial e final impede a responsabilização do locatário pelos reparos no imóvel, pois não se comprovou o estado original do bem.

9. Diante da sucumbência recíproca, impõe-se a compensação parcial dos valores devidos, sendo exigível dos locadores apenas a diferença entre a indenização fixada e o valor do aluguel em aberto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A infestação de pombos no imóvel, com comprometimento da salubridade e habitabilidade, caracteriza inadimplemento contratual do locador e autoriza a rescisão antecipada do contrato sem aplicação de multa.

2. A omissão do locador em adotar providências para sanear vício oculto de natureza grave configura violação à boa-fé objetiva e enseja indenização por danos morais.

3. Na ausência de vistoria inicial e final, é incabível exigir do locatário o pagamento por reparos no imóvel, ante a ausência de prova do estado anterior do bem.

4. O aluguel é devido até a efetiva entrega das chaves do imóvel, conforme disposto na Lei nº 8.245/1991.

5. Na existência de obrigações recíprocas entre as partes, é cabível a compensação até o limite da menor obrigação.

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 8.245/1991, arts. 9º, II, 22, I e II; CC, arts. 368, 397, 422, 475; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
TJ/SP, RAC 1004632-53.2023.8.26.0032, Rel. Des. Rodolfo Cesar Milano, j. 10.07.2024; TJ/RJ, RAC 0043221-25.2019.8.19.0014, Rel. Des. Mauro Pereira Martins, j. 13.03.2025; TJ/RS, RAC 0036436-50.2020.8.21.7000, Rel. Desa. Liege Puricelli Pires, j. 30.04.2020; TJ/PR, RAC 0008608-70.2017.8.16.0001, Rel. Juiz Luciano Carrasco Falavinha Souza, j. 24.07.2019.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
JORGE AUGUSTO SANGALLI
e
ERNANDO SILVA DE AMORIM – ME
contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
proposta por
HOSANA EMANUELLI FERREIRA DE SOUZA CAVALCANTE
e
KAINAN BRUNNO SOUSA CAVALCANTE
, que
julgou parcialmente procedente
os pleitos iniciais, condenando os ora Apelantes ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais, bem ainda
julgando parcialmente procedente a reconvenção
, determinando o pagamento apenas do aluguel referente a setembro de 2022, no valor de R$ 746,24 (
vide
ID. 285615443).

Por suas razões recursai de ID. 285615445, os Apelantes sustentam, em síntese, que:
a)
não havia dano estrutural no imóvel que ensejasse obrigação de reparo por parte do locador;
b)
foram sempre diligentes e prestativos no atendimento às solicitações;
c)
não restou configurado dano moral indenizável;
d)
a reconvenção deveria ter sido julgada totalmente procedente.

Em Contrarrazões de ID. 285615449, os Apelados pugnam pela
manutenção da sentença recorrida
.

Recurso tempestivo e preparado (ID. 286737380).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e
adentro ao mérito recursal
.

Ressai do feito que, na origem,
KAINAN BRUNNO SOUSA CAVALCANTE
e
HOSANA EMANUELLI FERREIRA DE SOUZA CAVALCANTE
firmaram contrato de locação residencial com
JORGE AUGUSTO SANGALLI
e
ERNANDO SILVA DE AMORIM – ME
, em 10 de outubro de 2021, com vigência até 10 de outubro de 2022, no valor mensal de R$ 650,00.

Relataram que, em dezembro de 2021, comunicaram aos Requeridos a existência de ruídos de pombos no telhado do imóvel, problema que evoluiu progressivamente para invasão efetiva das aves ao forro da residência, com deposição de fezes tanto na área externa quanto interna do bem.

Sustentaram que, apesar das reiteradas comunicações aos locadores durante aproximadamente nove meses, nenhuma medida eficaz foi adotada para solucionar a questão, tornando o imóvel inabitável e forçando-os a rescindir antecipadamente o contrato em setembro de 2022.

Assim, postularam a rescisão contratual sem aplicação da multa por quebra antecipada, bem como indenização por danos morais e materiais no valor de R$ 5.000,00, alegando que a situação insalubre causou prejuízos à saúde e aos bens pessoais do casal.

A seu turno, os requeridos
JORGE AUGUSTO SANGALLI
e
ERNANDO SILVA DE AMORIM – ME
arguiram, em preliminares, a inexistência de citação válida de um dos réus e impugnaram o valor atribuído à causa. No mérito, sustentaram que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de habitabilidade, conforme laudo de vistoria inicial anexado aos autos. Argumentaram que sempre foram diligentes e prestativos no atendimento às solicitações dos locatários, sendo que a demora na solução decorreu de circunstâncias excepcionais relacionadas à pandemia e escassez de mão de obra, agravadas pela indisponibilidade de horários dos autores para receber prestadores de serviço. Afirmaram que o problema com pombos constitui fato da natureza que não enseja responsabilidade do locador, negando a ocorrência de danos morais e materiais indenizáveis.

Em sede de reconvenção, pleitearam a condenação dos autores ao pagamento de aluguel em aberto referente a setembro de 2022, gastos com pintura do imóvel e conserto de fechadura, totalizando R$ 3.076,85, sob o argumento de que o bem foi devolvido em estado diverso daquele em que foi entregue, sem observância das obrigações contratuais de conservação.

Finda a instrução processual, a magistrado
a quo
proferiu sentença julgando parcialmente procedente ação originária, assim como parcialmente procedente a reconvenção, nos seguintes termos:

“
Vistos etc
.

KAINAN BRUNNO SOUSA CAVALCANTE,
qualificado nos autos, ingressou com
AÇÃO DE RECISÃO CONTRATUAL C/C IDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS
contra
JORGE AUGUSTO SANGALI e ERNANDO SILVA DE AMORIM – ME,
também qualificados no processo, visando obter a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, bem como a inexigibilidade de encargos contratuais.

Aduz o requerente que, na data de 17 de dezembro de 2021, entrou em contato com os demandados relatando barulhos de pombos no telhado do imóvel, objeto de contrato de locação entre as partes, e requerendo providências. Que, no mês de fevereiro foram feitas novas reclamações da existência dos barulhos dos pombos e fezes do lado externo da residência. Diz que nos meses de junho, julho e agosto, as aves se instalaram no telhado do imóvel, fizeram ninhos e passaram a defecar também na parte interna da moradia, sendo tais fatos, uma vez mais, noticiados aos demandados que continuaram inertes. Decorridos mais de 09 (nove) meses sem que os problemas fossem resolvidos pelos locadores, não restou outra alternativa senão se mudar para outro imóvel, juntamente com a família. Sustenta justo motivo em face da inércia dos réus para a resilição unilateral do contrato, não havendo, assim, que se falar no pagamento da multa prevista no contrato de locação. Afirma que a desídia dos demandados lhe causou os alegados danos sofridos e pugna pela procedência do pedido inicial. Juntou documentos.

Os requeridos apresentaram defesa no id. 135725174. Alegam, em preliminar, inexistência de citação válida e impugnam o valor dado à causa. No mérito, aduzem que o primeiro contato da parte autora com eles, réus, ocorreu em dezembro de 2021, noticiando a existência de barulhos de pombo no telhado do imóvel. Que, somente em agosto de 2022, é que informaram que os pombos adentraram o forro, sendo que em setembro de 2022 houve a desocupação do imóvel. Dizem que sempre foram diligentes no atendimento às reclamações do autor. Afirmam que a casa não foi pintada, o terreno e as paredes estavam sujos, etc., ou seja, o imóvel não foi devolvido da mesma forma quanto locado. Pugna pela improcedência do pleito inicial. Juntou documentos.

Valendo-se da faculdade prevista no Código de Processo Civil, a parte requerida manejou reconvenção visando o recebimento de aluguel em atraso e na realização de obras visando a recuperação do imóvel, o qual estava totalmente deteriorado e inservível para nova locação.

A parte autora apresentou impugnação à contestação e defesa na reconvenção.

(id. 143129490)

Tréplica no id. 144160397.

Na audiência de instrução foi colhido o depoimento pessoal das partes, com oitiva de uma testemunha arrolada pela parte autora. Razões orais finais pelas partes em audiência.

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. EXAMINADOS.

DECIDO.

As questões preliminares suscitadas pela parte demandada, já foram objeto de enfrentamento pelo juízo por ocasião do saneador, cujo decisum de há muito transitou em julgado, estando, assim, preclusa qualquer manifestação sobre as matérias.

Revelam os autos que a parte autora pretende se eximir do pagamento da multa prevista no contrato de locação de imóvel firmado entre as partes, ao argumento de justo motivo para a rescisão unilateral antecipada da avença. O pedido formulado na peça de ingresse perdeu significância a partir da manifestação da parte requerida ao asseverar que:

‘(...)

28. Entendendo toda a situação ocorrida, os Requeridos acharam por bem isentar os Autores do pagamento da multa contratual
...” grifei’

Assim, o busílis da questão cinge-se nos alegados danos morais sofridos pelo autor e o pleito reconvencional formulado pelos requeridos.

É fato incontroverso que os problemas ocorridos no imóvel, com a infestação de pombos, foram levados ao conhecimento dos demandados em dezembro de 2021, os quais persistiram até a efetivação desocupação, por volta do mês de agosto de 2022. Da contestação colhe-se os seguintes excertos:

(...)

In casu, clarividente está o descaso dos réus em solucionar os problemas que afligiam o requerente e sua família. Segundo o nosso ordenamento jurídico, havendo cláusula contratual definidora da resolução, o rompimento do contrato deve ocorrer com sua observância. Do contrário, deve se dar consoante a lei, ou seja, conforme as regras do Código Civil, que dispõe:

(...)

A rescisão do contrato de locação por descumprimento também está prevista no art. 9º, II, da Lei 8.245/1991. Vejamos:

(...)

E não se pode descurar que o art. 422, do Código Civil, é cristalino ao estabelecer que os ‘os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé’.

Volvendo aos autos, tem-se por incontroverso que as partes, em 10 de outubro de 2021, celebraram contrato de locação de imóvel urbano, com vencimento para o dia 10 de outubro de 2022, com o valor do locativo mensal fixado em R$-650,00 (seiscentos e cinquenta reais), sendo certo, ainda, que a desocupação do imóvel ocorreu no mês de setembro de 2022.

A situação caótica vivenciada pelo requerente se encontra materializada nas conversas mantidas com o segundo demandado, no período de dezembro de 2021 a agosto de 2022, vejamos (id’s: 96107472 e 96107481):

(...)

In casu, flagrante a incidência da teoria do venire contra factum proprium, pois os locadores, conhecedores de tal irregularidade, não poderiam, a priori, negar tenham dado causa à rescisão prematura do pacto locatício. Trata-se, inclusive, de questão de saúde pública porquanto cediço que a infestação do pombo pode ocasionar a transmissão de inúmeras doenças. Assim, há de se reconhecer que o imóvel objeto da locação não estava totalmente apto a servir ao uso que se destinava, contrariando, assim, o preceito contido no art. 22, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, que diz:

(...)

Defende a parte autora que faz jus a indenização por danos morais em decorrência de ter sido obrigado a morar em local insalubre, infestado por pombos e contaminado pelas fezes dos referidos animais.

Vale ressaltar que compete ao locador do imóvel transferir ao locatário a posse do imóvel alugado em condições de atender ao uso a que se destina, o que abrange a um local salubre e asseado. Forçoso, assim, concluir que a culpa pela rescisão antecipada do contrato foi única e exclusiva dos locadores, pois se quedaram inertes na solução do grave problema apresentado no inicio do contrato de locação, sendo o caso, inclusive, de saúde pública. E, o só fato de o locatário ter permanecido no imóvel por aproximadamente 11 meses, por si só, não exime a culpa dos requeridos no tocante à regularização do bem, pois este foi colocado em locação sem que atendesse, totalmente, tal finalidade.

No que tange ao pleito reconvencional, consigna-se que são obrigações do locador e do locatário, conforme previsto na Lei 8.245,91, in verbis:

(...)

É incontroverso que o imóvel foi invadido por pombos, causando-lhe prejuízos.

Não obstante seja obrigação do locatário devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal, é certo que cabe ao locador entregar o bem em estado de servir ao uso a que se destina, bem como manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.

No caso dos autos, a invasão do imóvel por pombos, ocasionando diversos prejuízos materiais ao autor, é um evento imprevisível que, de certo, tornou o bem impróprio para o uso, em especial, porque não há qualquer prova nos autos de que os demandados, locadores do imóvel, tenham tomado as medidas necessárias para manter o bem em uso, ônus que lhes competia.

Dessa forma, legítima a rescisão antecipada do contrato, não havendo que se falar em cobrança de multa pelo desfazimento do pacto, visto que, ante a infestação de pombos, a permanência no imóvel e a continuidade do contrato tornaram-se inviáveis.

É de se pontuar, ainda, que apesar de afirmar que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de uso e funcionamento, a parte requerida não apresentou qualquer prova nesse sentido. Não foi veio aos autos termo de vistoria inicial e final, ônus que caberia aos locadores, não podendo se concluir que o bem foi entregue ao locatário na forma descrita na peça de defesa.

(...)

Logo, incabível a condenação do requerente ao pagamento da mão de obra e dos materiais utilizados para realização da pintura e limpeza imóvel, conforme requerido, haja vista que os requeridos não comprovaram o real estado que o bem foi entregue. Ora, a parte autora não pode ser responsabilizada por reparos do imóvel sem a devida comprovação de que tais avarias não existiam antes da locação.

Por fim, passo a analisar se é devida a cobrança do aluguel vencido em setembro de 2022.

Da análise dos autos, observa-se que o autor não demonstrou que notificou os réus da rescisão ou mesmo que entregou as chaves do imóvel anteriormente ao que consta na peça defensiva (setembro/2022). Dessa forma, caberia ao requerente ter quitado o aluguel vencido no mês de setembro, visto que, formalmente, ainda estava ocupando o imóvel.

Tratando-se de contrato de locação, o termo final será a data de entrega das chaves do imóvel ao locador, momento em que se finda o pacto e, por corolário lógico, as obrigações assumidas entre as partes. Logo, o demandante deverá ser condenado ao pagamento do aluguel vencido no mês de setembro/2022, no valor de R$ 746,24 (setecentos e quarenta e seis reais e vinte e quatro centavos). Tal quantia deverá ser corrigida monetariamente pelos índices da tabela da Corregedoria Geral de Justiça e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da data de vencimento da parcela, nos termos do artigo 397 do Código Civil.

Ex positis, julgo parcialmente procedente
o pedido inicial, declaro rescindido o contrato de locação do imóvel descrito na inicial, com o retorno das partes ao status quo ante, com a isenção da multa contratual. Observando o critério de razoabilidade, sendo que as condições econômicas dos requeridos, bem como do requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno os demandados a pagar ao autor, a título de ressarcimento pelo dano moral causados a este, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Pelas mesmas razões
julgo parcialmente procedente
a reconvenção. Determino que a parte autora/reconvinda proceda ao pagamento da quantia de R$ 746,24 (setecentos e quarenta e seis reais e vinte e quatro centavos), a título de aluguel relativo ao mês de setembro/2022, devendo referida quantia ser corrigida monetariamente pelos índices da tabela da Corregedoria Geral de Justiça e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da data de vencimento da parcela, nos termos do artigo 397 do Código Civil. Considerando que a parte autora/reconvinda decaiu em parte mínima do pedido, condeno os requeridos/reconvintes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em verba que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.”

Pois bem
.

Extrai-se do recurso que a controvérsia central reside na definição das responsabilidades contratuais das partes e na caracterização do inadimplemento que ensejou a rescisão antecipada do contrato de locação

Inicialmente, mister se faz constar que o art. 22, inc. I, da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece de forma cristalina que compete ao locador
“entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”
. Ademais, o inc. II do mesmo dispositivo determina que deve o locador “
garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado
”.

No caso em análise, resta incontroverso que os problemas relacionados à infestação de pombos foram comunicados aos Apelantes desde dezembro de 2021, conforme demonstram as conversas via aplicativo de mensagens acostadas aos IDs. 285614523 e 285614524.

Outrossim, a documentação de IDs. 285614521 e 285614522 evidencia que a situação evoluiu de meros ruídos para efetiva invasão das aves ao forro do imóvel, com deposição de fezes no interior da residência, comprometendo gravemente as condições de habitabilidade.

Assim sendo, constata-se que a alegação dos Apelantes de que se tratava de “fato da natureza”
não merece acolhimento
.

Embora seja verdade que a presença de pombos em áreas urbanas constitui fenômeno natural,
a manutenção das condições de habitabilidade do imóvel locado é responsabilidade inarredável do locador
, nos termos da legislação específica.

Sobre esse tema, a jurisprudência assim se assenta:

“APELAÇÃO. Ação de cobrança de aluguéis e indenização. Contestação com reconvenção. Impugnação à justiça gratuita. Presunção de necessidade. Ausência de provas apresentadas pelo impugnante. Benefício mantido. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Princípio do livre convencimento motivado. Pretensão de produção de prova oral para fins de comprovar os danos no imóvel. Inviabilidade. Ausência de laudo de vistoria de entrada. Impossibilidade de comparação do estado do imóvel no momento da desocupação. Precedentes. Aluguéis e taxa de condomínio devidos até a data da desocupação, momento em que se encerrou a relação locatícia.
Infestação de escorpiões no imóvel locado. Inabitabilidade e risco à saúde dos ocupantes. Culpa pela rescisão antecipada atribuída ao locador.
Multa contratual devida pelo reconvindo. Danos morais. Configuração no caso. Sentença mantida. Recurso desprovido.”
(TJ/SP. RAC 1004632-53.2023.8.26.0032. Relator Des. Rodolfo Cesar Milano, 25ª Câmara de Direito Privado. Julgamento: 10/07/2024, DJe: 10/07/2024; g. n.).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
ENTREGA DE UNIDADE EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, COM INFESTAÇÃO DE CUPINS
. SENTENÇA DE EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, QUANTO AO PEDIDO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO REPARATÓRIA.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ATRIBUÍDO AOS RÉUS DEVIDAMENTE DEMONSTRADO NO CASO CONCRETO, UMA VEZ QUE NÃO ENTREGARAM O IMÓVEL ADQUIRIDO PELOS DEMANDANTES EM CONDIÇÕES ADEQUADAS DE HABITAÇÃO
, FRUSTRANDO A EXPECTATIVA DOS CONSUMIDORES CONTRATANTES E FERINDO FRONTALMENTE OS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA CONFIANÇA RECÍPROCA. DANO MORAL CONFIGURADO. VERBA INDENIZATÓRIA FIXADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS), PARA CADA AUTOR, EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE, NÃO GERANDO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS CONSUMIDORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 343 DO TJRJ. PARCIAL REFORMA DA SENTENÇA QUANTO À TAXA DE JUROS INCIDENTES SOBRE OS VALORES DEVIDOS AOS DEMANDANTES, QUE DEVE CORRESPONDER À TAXA REFERENCIAL DO SISTEMA ESPECIAL DE LIQUIDAÇÃO E DE CUSTÓDIA (SELIC). INTELIGÊNCIA DO § 1º DO ART . 406, DO CÓDIGO CIVIL. PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.”
(TJ/RJ. RAC 0043221-25.2019.8.19.0014. Relator Des. Mauro Pereira Martins, 21ª Câmara de Direito Privado [antiga 19ª Câmara Cível]. Julgamento: 13/03/2025, DJe: 18/03/2025; g. n.).

Não se pode ignorar que o problema persistiu por aproximadamente 09 meses, período durante o qual os Apelantes, conquanto tenham demonstrado disposição em resolver a questão,
não lograram êxito em implementar medidas eficazes
.

Nesse cenário, compreenda-se que a pandemia e a escassez de mão de obra, embora constituam circunstâncias atenuantes, não eximem o locador de sua obrigação legal de manter o imóvel em condições adequadas de uso.

Nessa ordem de ideias, o art. 475 do Código Civil autoriza
expressamente
a resolução do contrato por inadimplemento, estabelecendo que:

“
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

A vista dessas razões,
denota-se que a rescisão antecipada operada pelos Apelados encontra amparo legal
, configurando-se como exercício regular de direito diante do inadimplemento dos Apelantes.

No tocante aos danos morais, a jurisprudência reconhece que situações que comprometem as condições mínimas de habitabilidade de imóvel locado são aptas a gerar abalo moral indenizável, prescindindo de prova específica do sofrimento experimentado.

O caso dos autos revela quadro de evidente violação à dignidade dos Apelados
, que se viram obrigados a conviver com
ambiente insalubre
, com deposição de fezes de animais no interior da residência, inclusive sobre móveis pessoais de valor sentimental.

A toda evidência, tal situação extrapola os meros aborrecimentos do cotidiano, caracterizando efetivo dano à esfera extrapatrimonial.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CIVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL DO AUTOR. DEVER DE REPARAR. DANOS MORAIS OCORRENTES. SENTENÇA MANTIDA. I. Aquele que por ato ilícito causar dano a outrem fica obrigado a reparar o dano (Art. 927 do CCB). Demonstrados os problemas e a inércia do condomínio em reparar os defeitos no prédio, bem como os danos causados pelas infiltrações no imóvel do autor, cabível a condenação do Condomínio aos consertos necessários. II. O dano moral indenizável pressupõe ocorrência de ato ilícito capaz de atingir direitos da personalidade do pretenso prejudicado. No caso,
o dano moral restou comprovado, uma vez que o caso ultrapassa o mero dissabor, sendo evidente os transtornos experimentados pelo autor que se viu obrigado a conviver com parte de seu imóvel em condições insalubres
. Dano moral configurado. Sentença mantida. À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”
(TJ/RS. RAC 0036436-50.2020.8.21.7000. Relatora Desa. Liege Puricelli Pires, 17ª Câmara Cível. Julgamento: 30/04/2020, DJe: 22/09/2020; g. n.).

Outrossim, vislumbra-se que a fixação do
quantum
indenizatório em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se adequada e proporcional à extensão do dano e às condições econômicas das partes, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade consagrados pela jurisprudência.

Quanto ao pedido reconvencional, a sentença recorrida acertadamente reconheceu a obrigação dos Apelados de pagar o aluguel vencido em setembro de 2022, uma vez que permaneceram na posse do imóvel até a efetiva desocupação.

Todavia, no que concerne aos gastos com pintura e conserto de fechadura,
a improcedência se impõe
, dado que a ausência de vistoria inicial e final prejudica sobremaneira a demonstração do estado em que o imóvel foi entregue e posteriormente devolvido.

A propósito:

“Apelação cível. Ação de obrigação de fazer. Sentença de improcedência. Contrato de locação. Pleito de reparos no imóvel. Impossibilidade. Ausência de vistoria inicial. Pagamento das faturas de água, luz e aluguéis até a reparação do bem. Insurgências afastadas. Faturas adimplidas e ausência de reparos a serem feitos. 1. ‘
A falta de vistoria inicial e final afasta a possibilidade de condenação da locatária ao pagamento das reformas no imóvel, pois ausente prova apta a demonstrar as condições do bem no início e ao final da relação locatícia
. 2. Relato de testemunhas e orçamentos confeccionados de forma unilateral. Elementos que não amparam a tese da parte autora. Demandante que não se desincumbiu de seu ônus probatório, a teor do 373, inciso I, do CPC .’ (TJPR - 11ª C.Cível - 0002701-93.2016.8 .16.0084 - Goioerê - Rel.: Rodrigo Fernandes Lima Dalledone - J. 09 .03.2018).2. Recurso conhecido e não provido.”
(TJ/PR. RAC 0008608-70.2017.8.16.0001. Relator Juiz de Direito Luciano Carrasco Falavinha Souza, 12ª Câmara Cível. Julgamento: 24/07/2019, DJe: 25/07/2019; g. n.).

Além de que, considerando que a rescisão decorreu de inadimplemento dos próprios Apelantes,
não é razoável exigir-se dos Apelados o cumprimento integral das obrigações acessórias previstas no contrato
.

Por derradeiro, registre-se que, diante da condenação recíproca das partes, opera-se automaticamente a compensação até o limite da menor obrigação, nos termos do art. 368 do Código Civil, cabendo aos Apelantes o pagamento aos Apelados a diferença entre o valor da indenização por danos morais e o aluguel em aberto.

Diante do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
JORGE AUGUSTO SANGALLI
e
ERNANDO SILVA DE AMORIM – ME
, mantendo integralmente a sentença recorrida por este e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte,
majoro

a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais para

15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2025