Tribunal: TJMT
Processo: 1018035-55.2018.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018035-55.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CLAUDIANE CRISTINA FIGUEIREDO SILVA - CPF: 804.371.681-15 (APELADO), FABIANA SEVERINO DA SILVA registrado(a) civilmente como FABIANA SEVERINO DA SILVA - CPF: 004.841.521-90 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0001-10 (APELANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e
do
Consumidor – Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Reparação de Danos Morais – Compra e Venda de Imóvel – Negativa de Financiamento Bancário – Culpa do Comprador não Evidenciada – Retenção de Valores – Inadmissibilidade – Restituição Integral – Juros e Correção até a Data do Depósito Judicial –
Recurso Parcialmente Provido.

I. Caso em exame

1.
Trata-se de Recurso de Apelação interposto
por
C
onstrutora em virtude de
sentença
de
parcial proced
ência

d
os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Reparação de Danos Morais
em que reconheceu
o direito
da consumidora
à restituição integral das quantias pagas, acrescidas de correção monetária e juros.

II. Questões em discussão

2. São elas: a) d
efinir se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da compradora, hipótese em que seria cabível a retenção de parte dos valores pagos
; b)

averiguar se
os juros e a correção monetária deveriam incidir após o depósito judicial efetuado pela
C
onstrutora.

III. Razões de decidir

3. Está
demonstrado que a
o
negócio jurídico
não se concretizou
em
virtude da não liberação
do financiamento bancário pela instituição financeira, fato alheio à vontade da compradora.

4.
Não configurada inadimplência culposa da adquirente, é indevida a retenção de percentual sobre os valores pagos, impondo-se a restituição integral.
Precedentes.

5. Tendo em vista que a construtora Recorrente

efetuou o
depósito judicial integral em 09/11/2018, os juros e a correção monetária incidem apenas até essa data, cessando a responsabilidade da devedora a partir do depósito.

IV. Dispositivo e tese

6.
Recurso parcialmente provido
.

Tese de julgamento
: “A negativa de financiamento bancário, quando não imputável ao promitente comprador, constitui fato superveniente e alheio à sua vontade, que autoriza a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com restituição integral dos valores pagos, sendo indevida a retenção pela construtora.”

_________

Dispositivos relevantes
: CPC,
arts
. 370, 355, I, 373, II e 487, I; CC, art. 408; CDC,
arts
. 6º, V, e 51, II e IV.

Jurisprudência relevante citada
:
TJ
MT
; RAC N.
1028927
-
47
.
2023
.
8
.
11
.
0041, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N. 1018035-55.2018.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Vanguard Home Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo
Juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Reparação de Danos Morais ajuizada por
Claudiane Cristina Figueiredo da Silva
.

Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes. O Juiz
a quo
declar
ou
inexigível a retenção da multa
, condenou a Apelante
a
devolver o
valor integral pago pela
Recorrida,
acrescido de correção monetária pelo INPC/IBGE e juros de 1%
(um por cento)
ao mês, a partir do desembolso dos valores
e a arcar com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento)
do
valor da condenação.

Inconformada, a A
pelante sustenta que a rescisão do contrato decorreu do inadimplemento
da Recorrida
, que não quitou as parcelas vencidas em 30/01/2015, 10/05/2015 e 10/06/2015, permanecendo inadimplente.

Alega que, de acordo com
a cláusula 9.1.2 do contrato
,
a obtenção do financiamento bancário era responsabilidade exclusiva da compradora, que assumiu esse risco contratual.

Argumenta que concluiu a obra
no prazo ajustado
e obteve o “habite-se” em 02/01/2015, de modo que não deu causa à rescisão.

Afirma que, conforme
o Verbete
543 d
a Súmula do
STJ e jurisprudência consolidada, quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, a
I
ncorporadora pode reter 25%
(vinte e cinco)
a 30%
(trinta por cento)
dos valores pagos, a título de ressarcimento de despesas como comissão de corretagem e tributos
.

A
duz
que
,
em 09/11/2018
,
depositou judicialmente a integralidade dos valores pagos pela autora (R$ 86.437,26), e que, em cumprimento à decisão judicial, a
R
ecorrida já levantou 70% desse montante.

Sustenta que a partir do depósito judicial, deve cessar a incidência de juros e correção monetária, sob pena de
bis in idem
, pois os valores já são remunerados pela instituição financeira depositária.

Relembra que a orientação do
STJ
é a de que
o depósito judicial afasta a mora e impede a incidência de encargos moratórios sobre quantias já depositadas

Pugna pela
reforma integral da sentença, para que

seja reconhecida a culpa exclusiva da compradora pela rescisão
e assegurado
o direito de reter 25% a 30% dos valores pagos
.

Alternativamente
,
que
seja determinada a compensação ou cessação dos encargos moratórios (juros e correção) a partir do depósito judicial de 09/11/2018
.

Contrarrazões no Id. 304941362.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
Recurso de Apelação interposto por
Vanguard Home Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em virtude d
e
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Reparação
de Danos Morais ajuizada por
Claudiane Cristina Figueiredo da Silva
.

Na inicial, a Autora alegou que adquiriu, em setembro de 2014, o apartamento n
.
501 do Edifício Piazza Di Siena – Torre 5, mediante o Contrato n
.
18655
, e que
desembols
ou
R$ 47.400,00
(quarenta e sete mil e quatrocentos reais).

Sustentou que, embora tivesse carta de crédito aprovada pela Caixa Econômica Federal desde julho de 2014, a construtora não finalizou a venda do imóvel e, posteriormente, houve suspensão nacional dos financiamentos, o que inviabilizou a conclusão do negócio.

Afirmou que não concorreu para o insucesso da operação, pois o saldo a financiar não foi liberado por fatores externos e pela demora da
Requerida
.

Aduziu
que buscou a restituição dos valores, mas a empresa tentou impor acordo com retenção de 30%
(trinta por cento)
sem correção, o que considerou abusivo.

Requereu a rescisão contratual, a devolução integral das quantias pagas, corrigidas, sem incidência de multa, além de indenização por
dano moral
de R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
.

Na
contestação
a empresa alegou que
a rescisão se deu por inadimplência da
Aut
o
ra
quanto a parcelas vencidas em
2015 e, subsidiariamente, pleiteou a retenção de 30%
(trinta por cento)
dos valores pagos.

Encerrada a instrução, sobreveio
a
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhec
eu
o direito da
A
utora à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros
.

Irresignada,
a empresa
interpôs
este R
ecurso de
A
pelação
.

Em síntese, insiste na tese de
que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da
Apelada
, que
permaneceu
inadimplente
.

D
efende a aplicação
do Verbete Sumular
543 do STJ,
a fim de que seja autorizada a
retenção de percentual entre 25%
(vinte e cinco)
e 30%
(trinta por cento)
das parcelas pagas.

Sustenta, ainda, que, tendo realizado depósito judicial integral em novembro de 2018, os juros e a correção monetária devem ser compensados ou cessados a partir dessa data.

Razão não assiste à apelante.

Conforme exposto
, as partes
celebraram
, em setembro de 2014, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda n
.
18655, pelo qual
a Apelada
comprometeu-se a adquirir a unidade n
.
501 do Edifício Piazza Di Siena – Torre 5, pelo preço de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais). O
pagamento seria realizado parcialmente com recursos próprios e, em maior proporção, mediante financiamento habitacional a ser contratado junto à Caixa Econômica Federal.

N
ão há dúvida de que o
negócio
não se concretizou em
virtude
da não liberação do financiamento bancário, circunstância alheia à vontade da
Recorrida
.

A carta de crédito
estava
aprovada, mas a efetiva liberação do montante não ocorreu por fatores relacionados à política interna da instituição financeira, não havendo qualquer elemento que impute culpa direta à compradora.

Dessa forma, o Julgador singular
foi preciso ao assentar que a frustração do financiamento não caracteriza inadimplemento voluntário ou desídia da
Apelada
, mas sim um obstáculo superveniente e externo, que inviabilizou o cumprimento do contrato. Não se trata, portanto, de descumprimento culposo, mas de frustração objetiva do negócio jurídico.

Nessas condições, a resolução contratual deve restabelecer o equilíbrio entre as partes, devolvendo cada qual à situação anterior à contratação (
status quo ante
).

A
retenção de parte
do valor pago

é
indevida, sobretudo porque a consumidora não deu causa ao rompimento da avença.

A jurisprudência converge nesse sentido
. Re
conhece que a negativa de financiamento, quando não imputável ao adquirente, configura fato alheio à vontade das partes,
que autoriza
a devolução integral das quantias despendidas
.

Para ilustrar, transcrevo precedente deste Tribunal de Justiça, de relatoria do Desembargador Dirceu dos Santos, publicado em 1º de agosto deste ano (2025):

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO CONSUMERISTA –
NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – FATO ALHEIO À VONTADE DAS PARTES – INEXISTÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR – RESCISÃO DO CONTRATO SEM IMPOSIÇÃO DE CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A negativa de financiamento bancário, quando não resultante de conduta culposa do promitente comprador, configura fato superveniente e alheio à vontade das partes, que inviabiliza a execução do contrato, autorizando a sua resolução com retorno das
partes ao status quo ante, mediante a restituição integral dos valores pagos, afastando-se cláusula penal compensatória e retenção de comissão de corretagem.

(TJ-MT
–

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
: 10289274720238110041, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 01/08/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2025)
. (sem destaques no original)

Assim,
“a
negativa de crédito bancário, por se tratar de evento externo à vontade do adquirente, não pode ser considerada inadimplemento contratual, devendo ser restituídos integralmente os valores pagos.”
(TJ-MG, AC 10000205742331001, Rel. Des. João
Câncio
, j. 02/02/2021).

No que tange ao pedido da Recorrente para
que
seja determinada a compensação ou cessação dos encargos moratórios (juros e correção) a partir do depósito judicial de 09/11/2018
, razão lhe assiste.

O Julgador condenou a Apelante a
devolver o
valor integral pago pela
Recorrida,
acrescido de correção monetária pelo INPC/IBGE e juros de 1%
(um por cento)
ao mês, a partir do desembolso dos valores
.

Ocorre que, quando ajuizou a Ação, a Recorrida formulou pedido liminar que foi parcialmente deferido, com a ordem para que a Apelante depositasse
a quantia integral
recebida
da Apelada
, devidamente atualizada com juros e correção monetária
.

Em
09/11/2018, a Recorrente depositou o valor de R$ 86.437,26 (oitenta e seis mil, quatrocentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos) (Id. 150751506).

Conforme se observa do Id. 150754515, em 17/12/2018, a Julgadora a quo autorizou o levantamento de 70% (setenta por cento) daquele montante em favor da Apelada, e o alvará foi expedido em 19/12/2018 (Id. 150754520).

Assim, não há dúvida de que os juros e correção monetária devem incidir desde o desembolso dos valores pela Recorrida quando celebraram o contrato, até o depósito judicial promovido pela Apelante,
efetuado o depósito, cessa a responsabilidade do devedor sobre a correção monetária e os juros moratórios da quantia depositada.

Diante do exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
, apenas para determinar que os juros e correção monetária da quantia a ser devolvida à Apelada incidirão até 09/11/2018, data do depósito judicial.

Não há majoração de honorários (Tema 1.059/STJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025