Tribunal: TJMT
Processo: 1008465-27.2025.8.11.0000
Relator(a): VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DIFERENÇA ENTRE VALOR CONTRATUAL E VALOR DECLARADO AO FISCO MUNICIPAL. IMPOSIÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DO IMPOSTO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto por Bonfanti Trein Agronegócios Ltda. contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1008465-27.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Base de Cálculo, Compra e Venda, Liminar, Registro de Imóveis]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), LEONARDO BONFANTI TREIN - CPF: 050.665.391-90 (ADVOGADO), BONFANTI TREIN AGRONEGOCIOS LTDA - CNPJ: 25.239.888/0001-40 (AGRAVANTE), MUNICIPIO DE NOVA UBIRATA - CNPJ: 01.614.521/0001-00 (AGRAVADO), VAGNER MARTINS DOS REIS (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DIFERENÇA ENTRE VALOR CONTRATUAL E VALOR DECLARADO AO FISCO MUNICIPAL. IMPOSIÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DO IMPOSTO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Bonfanti Trein Agronegócios Ltda. contra decisão proferida nos autos do Mandado de Segurança n. 1000643-88.2024.8.11.0107, que indeferiu pedido liminar para afastar a exigência de recolhimento complementar do ITBI pelo Município de Nova Ubiratã/MT. A agravante pleiteia o reconhecimento da inexigibilidade da complementação do imposto, argumentando que o valor atribuído à operação de compra e venda de imóvel rural (Fazenda Mosquito) é estimativo, pactuado em sacas de soja, e sujeito a variações de mercado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se é lícito ao Município exigir complementação do ITBI com base na diferença entre o valor venal declarado ao fisco e o valor total estipulado no contrato de compra e venda, ainda que este último tenha sido pactuado em commodity sujeita à variação de preços.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A base de cálculo do ITBI deve refletir o valor efetivo da transação, conforme declarado pelo contribuinte, não sendo vedado ao Município utilizar o valor do negócio jurídico declarado como parâmetro para cobrança complementar do imposto.

4. O valor de R$ 36.000.000,00 atribuído ao imóvel na escritura de compra e venda representa o montante reconhecido pela própria adquirente como preço da operação, sendo legítima sua utilização pelo Município como base de cálculo do ITBI.

5. A mera alegação de que o pagamento se dará em sacas de soja, com valores sujeitos a oscilação de mercado, não descaracteriza o valor total da obrigação assumida, tampouco constitui óbice à apuração do imposto com base nesse montante.

6. A conduta do Município não ofende o Tema 1113 do STF, pois a exigência do ITBI não se baseou em valor de referência unilateralmente fixado pela Administração, tampouco vinculou a base de cálculo à do IPTU.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O Município pode exigir complementação do ITBI com base no valor da transação declarado pelo contribuinte, ainda que o pagamento tenha sido pactuado em commodity sujeita a variação.

2. Não há ilegalidade na utilização do valor total constante do contrato de compra e venda como base de cálculo do ITBI, quando este expressa o preço real da operação.

3. A revisão da base de cálculo do ITBI pelo Município, fundada em declaração do contribuinte, não configura violação à jurisprudência do Tema 1113 do STF.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 156, II; CTN, arts. 38 e 142.

Jurisprudência relevante citada
: STF, RE 796.376 (Tema 1113), Rel. Min. Luiz Fux, Plenário, j. 05.08.2020.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
BONFANTI TREIN AGRONEGÓCIOS LTDA.
contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Nova Ubiratã, nos autos do Mandado de Segurança n. 1000643-88.2024.8.11.0107, impetrado em face de ato do
Secretário Municipal da Fazenda de Nova Ubiratã/MT
.

A decisão recorrida indeferiu o pedido de liminar que visa à expedição, pelo Município, de documento oficial reconhecendo a não incidência do diferencial de alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI,

na operação discutida.

A agravante sustenta que a autoridade coatora, de forma indevida, condicionou o adimplemento tributário à exigência de recolhimento complementar do ITBI, com base na diferença entre o valor constante na certidão de valor venal e o montante global consignado no contrato de compra e venda do imóvel rural.

Esclarece que o imóvel foi adquirido por meio de contrato de compra e venda, cujo pagamento foi pactuado em sacas de soja, modalidade usual na região. Ressalta que o valor atribuído à transação foi fixado conforme a cotação da referida commodity agrícola na data da formalização do contrato, estando, portanto, sujeito às naturais oscilações de mercado até o efetivo cumprimento da obrigação.

Aduz, ainda, que o valor declarado no contrato e transcrito na escritura pública representa mera estimativa legalmente exigida para fins de eventual hasta pública, em caso de inadimplemento ou alienação forçada do bem, não correspondendo, necessariamente, ao valor final da operação.

Diante de tais fundamentos, requer a concessão da tutela de urgência recursal, para que o Secretário de Finanças do Município de Nova Ubiratã reconheça e declare a inexigibilidade do recolhimento complementar do ITBI na operação impugnada. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, com a consequente reforma da decisão agravada e a confirmação da liminar anteriormente pleiteada.

A tutela de urgência foi indeferida no ID 276265394.

Sem contrarrazões.

Desnecessária a intervenção ministerial, haja vista o que está previsto na Súmula n. 189 do Superior Tribunal de Justiça.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

Na origem, trata-se de
mandado de segurança, impetrado por Bonfanti Trein Agronegócios Ltda. contra ato coimado de ilegal atribuído ao Secretário Municipal de Finanças do Município de Nova Ubiratã/MT, com o objetivo de obter a declaração de inexigibilidade da complementação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), na operação de compra e venda do imóvel rural denominado Fazenda Mosquito.

Conforme demonstram os documentos juntados pela agravante
, especialmente o
instrumento particular de compra e venda firmado em
27/10/2023

(ID 275548858), ao imóvel rural foi atribuído o valor de
R$ 36.000.000,00 (trinta e seis milhões de reais)
, com pagamento de R$ 12.000.000,00 (doze milhões de reais) a título de sinal e o saldo remanescente de R$ 24.000.000,00 (vinte e quatro milhões de reais) parcelado em seis vezes de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) a serem quitadas em março dos anos subsequentes.

Ocorre que, conforme se verifica na “Guia de Informação do ITBI nº 181” (ID 275548853), em
30/11/2023
,
a impetrante declarou ao fisco municipal o “valor da transação” como sendo de
R$ 2.789.904,00
,

para ser utilizada como base de cálculo para o recolhimento do ITBI.

Consta, ainda, que a operação foi levada a registro na matrícula do imóvel em
2/2/2024
(ID 275548859), ocasião em que o oficial do cartório de registro de imóveis exigiu a complementação do ITBI, com base na diferença entre o valor estipulado no contrato de compra e venda e o valor declarado para a emissão da guia.

O juízo
a quo
proferiu a decisão ora agravada, indeferindo a liminar pleiteada no
mandamus
, sob o fundamento de que o valor indicado no ato impugnado não foi apurado unilateralmente pelo Município, mas corresponde ao valor declarado na transação pelo contribuinte, o qual se presume compatível com o valor de mercado do imóvel negociado.

Destaco o seguinte trecho da decisão agravada:

“Da análise dos autos, verifico, em sede de cognição sumária, que não restou demonstrada a probabilidade do direito, vez que o valor não foi apurado unilateralmente pelo Município, mas sim trata-se do valor da transação declarado pelo contribuinte, este que se presume condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado.

Também, verifico que o ato da autoridade coatora não é contrário à tese do Tema nº 1113, visto que o Município não vinculou a base de cálculo do ITBI à base de cálculo do IPTU, bem como não se trata de arbitramento com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
(ID 170152103)

A partir dessas premissas, e considerando a legalidade da revisão da base de cálculo do ITBI pelo ente municipal, não vislumbro, ao menos neste momento, a probabilidade do direito alegado pela parte agravante. Por esse motivo, a decisão recorrida deve ser integralmente mantida, com fundamento em seus próprios e consistentes argumentos jurídicos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento, mantendo-se íntegra a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025