Tribunal: TJMT
Processo: 1013597-61.2022.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013597-61.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SANDRA MAGALHAES CORDEIRO - CPF: 008.810.251-35 (APELANTE), LUIZ SERGIO RIBEIRO CORREA JUNIOR - CPF: 280.486.468-54 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), LUIZ SERGIO RIBEIRO CORREA JUNIOR - CPF: 280.486.468-54 (ADVOGADO), SANDRA MAGALHAES CORDEIRO - CPF: 008.810.251-35 (APELADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

SANDRA MAGALHÃES CORDEIRO

APELANTE(S):

BRDU SPE VERMONT LTDA

APELADO(S):

BRDU SPE VERMONT LTDA

APELADO(S):

SANDRA MAGALHÃES CORDEIRO

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESILIÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO VAZIO) POR DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE – PARCIAL PROCEDÊNCIA –

PRESCRIÇÃO TRIENAL QUANTO À COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR QUANTO À REPETIÇÃO DA TAXA SATI – MÉRITO: CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/18 – DEVOLUÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL À LOTEADORA DESDE O JULGAMENTO DE AGRAVO – RESTITUIÇÃO 90% DOS VALORES PAGOS, CORRIGIDOS DESDE O DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – VEDADA A RETENÇÃO DE QUALQUER DAS VERBAS DO ART.67-A DA LEI N. 4.591/64 - ASTREINTE PARA DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA – VEDAÇÃO - RECURSO DA ADQUIRENTE AUTORA PROVIDO EM PARTE E APELO DA RÉ PROVIDO
.

1. Nos termos da primeira tese paradigma do Tema 938 do STJ, é de se reconhecer a prescrição trienal do direito da adquirente desistente à restituição da comissão de corretagem para no início do contrato, se ocorrido há mais de 3 (três) anos.

2. Inexiste interesse na declaração de abusividade e à restituição de valores correspondentes à chamada
Taxa SATI
, quando não demonstrada a cominação desse encargo, tampouco o pagamento de qualquer importância sob tal rubrica.

3. Se restou evidenciada a boa-fé da adquirente em buscar no Judiciário a desistência do negócio, restituindo desde logo a posse do imóvel em questão à loteadora/incorporadora alienante a fim de que este pudesse promover a revenda do bem a terceiro, conforme autorizado em sede de Agravo de Instrumento, deve-lhe ser garantido o direito à resolução do negócio da maneira menos gravosa possível.

4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei n.
13.786/18
, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador desistente, devidamente corrigidas a partir de cada desembolso e juros de mora do trânsito em julgado da sentença (Tema 1.002 do STJ), podendo a alienante reter, para fins de
compensação com gastos despendidos com
despesas administrativas diversas, parte razoável desse valor – no caso, 10% devido as circunstâncias do caso concreto, em especial o fato de se tratar de um lote vazio, e ter tido sua posse devolvida ao alienante logo no início da demanda, com autorização judicial para revenda.

5. Descabe a cominação de astreinte para o caso de descumprimento de obrigação de pagar quantia.

6. Recurso da alienante ré provido. Apelo da adquirente autora provido em parte.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

SANDRA MAGALHÃES CORDEIRO

APELANTE(S):

BRDU SPE VERMONT LTDA

APELADO(S):

BRDU SPE VERMONT LTDA

APELADO(S):

SANDRA MAGALHÃES CORDEIRO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes contra a
sentença proferida na
Ação de Rescisão Contratual, Repetição de indébito c/c Ressarcimento de perdas e danos e Tutela de urgência para não inscrição SERASA
n. 1013597-61.2022.8.11.0003 movida por
SANDRA MAGALHÃES CORDEIRO
em desfavor da
BRDU SPE VERMONT LTDA
, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para
(a)
declarar resolvido o contrato de compra e venda do(s) terreno(s) descritos na inicial com atribuição de culpa à autora;
(b)
reconhecer a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI);
(c)
determinar a restituição do valor pago, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$500,00, consoante súmula 543 STJ, com os abatimentos contratuais e sem cobrança da SATI;
(d)
determinar que o valor a ser restituído seja corrigido pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Por reconhecer que a requerida decaiu em parte mínima, ainda condenou a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação, cuja exigibilidade foi suspensa na forma do §3º do art.98 do CPC/15.

Apela primeiramente a autora através das razões de ID. n. 258632172 narrando que firmou com a empresa ré, na data de 18/07/2016, o
Contrato Particular de Compra
de um terreno urbano, constituído pelo lote 21, da quadra 13, do Loteamento denominado “
Jardim do Parque II
”, na cidade de Rondonópolis – MT, matriculado no CRI local, pelo preço de R$59.745,69, a ser pago da seguinte maneira: (i) uma comissão de R$1.215,00, (ii) uma entrada dividida em 4 (quatro) parcelas de R$608,00 cada, e (iii) outras 156 (cento e cinquenta e seis) prestações mensais e sucessivas no valor principal de R$701,78.

Relata que apesar de ter pagado até o presente momento parcelas que, atualizadas pela Tabela Prática do TJ/SP até 31/05/2022, somam R$68.741,95, devido às dificuldades financeiras, a autora agravante não conseguiu manter o contrato e, não conseguindo vender o terreno a terceiro, procurou a empresa alienante por diversas vezes para uma rescisão amigável.

Registra que, no entanto, a resposta que recebeu da requerida foi
somente uma planilha com os valores das parcelas que ainda faltavam ser pagas, na qual consta que, a despeito de já terem sido pagas 65 (sessenta e cinco) prestações, o saldo devedor pendente seria maior do que o valor inicial de compra do terreno, constituindo uma dívida impagável.

Ao argumento de que o contrato havido entre as partes seria adesivo e padece de abusividades vedadas pela legislação consumerista, ajuizou a presente demanda para postular a resolução do contrato, com o retorno das partes ao
status quo
– devolução da posse do imóvel à alienante ré, liberando-o para revenda perante outro comprador – assim como a restituição, em parcela única, de 90% do valor das parcelas pagas durante o cumprimento da avença, além dos valores pagos sob as rubricas, comissão de corretagem e taxa SATI, todas corrigidas a partir de cada desembolso e acrescidas de juros de mora desde a citação, requerendo, em sede de tutela de urgência, a

suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato rescindendo, bem como pela vedação à negativação de seu nome.

Inconformada com a sentença, e invocando a incidência do CDC ao caso dos autos, sustenta a abusividade dos cláusula e encargos penais previstos no contrato – que prevê a indenização no percentual de 10% do valor atualizado de todo o contrato –, pugna pela reforma da sentença a fim de que lhe sejam restituídos, em parcela única, 90% dos valores pagos pela autora no contrato (prestações e comissão de corretagem) corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela/valor, além da incidência de juros legais de 1%

desde a citação, até o efetivo pagamento, com fundamento nas súmulas 1, 2 e 3 do E. TJ/SP, não havendo falar em restituição de forma parcelada.

Recorre por sua vez a empresa ré, em razões de ID. n. 264972776, suscitando a prescrição trienal da pretensão de reaver os valores pagos a título de
comissão de corretagem
e de
taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), nos termos do Tema n. 938 STJ e o disposto no art. 26-A, inciso II da Lei n. 6.766/79.

Defende que, em relação à comissão de corretagem a sentença afronta a norma do art. 725 do CC/2002, a qual é clara em caracterizar a corretagem como obrigação de resultado, de maneira que, realizada a intermediação imobiliária, ultimado o negócio e paga a comissão, não é possível impor a obrigação de repetição da corretagem, pois mesmo que a compra e venda venha a ser rescindida, tal fato não descaracteriza a prestação do serviço.

Argumenta também que de acordo com tese fixada no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF (Tema n. 1.002 dos recursos especiais repetitivos), nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/18, uma vez pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.

Sustenta, por fim, a impossibilidade de fixação de multa diária de R$ 500,00 por eventual descumprimento de obrigação de pagar quantia certa, em evidente ofensa ao artigo 523 do CPC/15.

Contrarrazões da requerida no ID. n. 258632179 e da autora no ID. n. 265397259, pelo desprovimento do apelo da parte adversa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da prescrição do direito à repetição da comissão de corretagem e da Taxa SATI.

Suscita a empresa alienante a prescrição trienal da pretensão repetitória dos valores pagos pela adquirente autora a título de
comissão de corretagem
e de
Taxa SATI
.

A esse respeito, ao julgar os
REsp 1.599.511/SP e REsp n. 1.551.956/SP sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou três teses paradigma dentro do Tema 938, sendo que na primeira delas ficou reconhecida
“incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).”

A jurisprudência do STJ estabeleceu que
“o termo inicial de fluência do prazo prescricional do direito ao reembolso de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI é a data do efetivo pagamento.”
(AgInt no REsp n. 1.939.786/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2022, DJe de 7/12/2022).

No caso, conforme se depreende do
item IV
do “QUADRO RESUMO (PARTE I)” do contrato firmado entre as partes, o pagamento da
comissão de corretagem
se deu à vista, no momento da assinatura do pacto.

Além disso, segundo a planilha juntada pela autora no ID. n. 258631676, a mencionada comissão de corretagem, no valor de R$1.215,00, foi paga na data de
25/07/2016
.

Senão vejamos:

Logo, para o direito de reaver os valores desembolsados sob tal rubrica, a demanda deveria ter sido ajuizada até 24/07/2019, o que não ocorreu, sendo ajuizada apenas em 06/06/2022, quando já escoado o prazo prescricional trienal.

Sendo assim, não há como deixar de reconhecer a prescrição da pretensão de reaver o valor desembolsado pela autora a título de
comissão de corretagem
, devendo a pretensão recursal da ré ser atendida nesse ponto.

Por outro lado, em relação ao direito da autora à repetição do suposto valor pago a título de
taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)
, a sentença merece ser reformada, porém não pela prescrição do direito.

O fato é que, além de não indicar em que cláusula do contrato a chamada
Taxa SATI
restou convencionada, não houve qualquer indicação de qualquer valor que, em tese, tivesse sido pago pela autora a esse título.

Sendo assim, inexiste interesse processual na restituição de um valor que não se comprovou ter sido pago.

Com isso, a sentença deve ser reformada também nesse ponto para afastar a condenação a ordem de restituição da
Taxa SATI
ante a ausência de provas de sua pactuação e cobrança.

Do mérito recursal
.

No mérito, invocando a incidência do CDC ao caso dos autos, sustenta a abusividade das cláusulas e encargos penais previstos no contrato – que prevê a indenização no percentual de 10% do valor atualizado de todo o contrato –, pugna pela reforma da sentença a fim de que lhe sejam restituídos, em parcela única, 90% dos valores pagos pela autora no contrato (prestações e comissão de corretagem) corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela/valor, além da incidência de juros legais de 1%

desde a citação, até o efetivo pagamento, com fundamento nas súmulas 1, 2 e 3 do E. TJ/SP, não havendo falar em restituição de forma parcelada.

Nesse viés, conquanto esta Corte não se sujeita a súmulas de outro Tribunal estadual, o fato é que
não há qualquer vedação à resolução do contrato de compra e venda de imóvel, mais especificamente sobre um terreno não construído, uma vez que a jurisprudência do STJ é uníssona em permitir ao adquirente o direito de desistir do negócio, caso em que será garantido à vendedora o direito de reter parte razoável e proporcional das prestações já adimplidas.

Nesse sentido, vide os seguintes precedentes: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.987.597/SP; REsp n. 1.936.470/SP; REsp 1.286.144/MG; REsp 500.038/SP; etc.

No entanto, sendo o contrato rescindendo anterior à
Lei n. 13.786/2018, a loteadora requerida não faz jus à retenção das verbas elencadas no art.67-A da Lei n. 4.591/64.

De qualquer modo, se ficou evidenciada a boa-fé da adquirente por buscar no Judiciário manifestando sua intenção de desistir do negócio, restituindo desde logo a posse do imóvel em questão à loteadora/incorporadora alienante a fim de que esta pudesse promover a revenda do bem a terceiro, conforme autorizado por esta C. Câmara por ocasião do julgamento do
Agravo de Instrumento n. 1011880-23.2022.8.11.0000
– deve-lhe ser garantido o direito à resolução do negócio da maneira menos gravosa possível.

Nesse viés, mesmo em se tratando de contrato firmado com base na Lei n. 9.514/97, a recente jurisprudência tem admitido a resolução do contrato de compra e venda com financiamento, por desistência do adquirente, com a restituição de parte dos valores desembolsados no decorrer do contrato, retendo-se parte razoável montante – entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias que permeiam a causa – em favor da loteadora alienante.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DECORRÊNCIA DE ATITUDE DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO TEMA N. 1.095/STJ. ENTENDIMENTO PELA RESILIÇÃO DA AVENÇA, AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CEF OU COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se nota a viabilidade de suspensão do processo, tendo em vista já ter ocorrido o julgamento do Tema 1.095/STJ, que, inclusive nem abarca a questão proposta nestes autos. Na ocasião, firmou-se que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na
Lei nº 9.514/97
, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 2.
A aplicação do teor da Súmula 543/STJ e fixação de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos estão em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, ensejando a atração da Súmula 83/STJ
. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.450.135/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

Segundo jurisprudência dessa Corte, essa possibilidade é ainda mais evidente quando não houve o devido registros da alienação fiduciária perante o CRI da matrícula do imóvel. Vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO. A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor. De acordo com o art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC). (TJ/MT - Quarta Câmara de Direito Privado - N.U 1003692-32.2022.8.11.0003 - RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 22/03/2023, publ. no DJE 28/03/2023)

É importante reforçar que, de acordo com a súmula 543 do STJ, se o rompimento ocorrer por culpa do comprador, garante-se ao vendedor indenização pelas despesas e prejuízos oriundos do evento.

É bem verdade que segundo o entendimento mais recente da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018 deve prevalecer o percentual de retenção de 25%, definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, considerado adequado e suficiente para indenizar o loteador pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor (REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019). No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1154972/SP, Quarta Turma, julgado em 29/10/2019, DJe 05/11/2019.

A despeito disso, no caso concreto, não justifica a retenção de 25% do valor pago pela autora, porquanto esse patamar se revela excessivo, devendo ser limitado a
10% dos valores desembolsados pela adquirente.

E isso se deve ao fato de que o imóvel negociado entre as partes se trata de unidade imobiliária que valorizou com o decorrer dos anos, além de a autora sequer ter tomado posse efetiva – já que se trata de mero terreno

–

de maneira que a alienante pode revendê-lo pelo valor atualizado e valorizado, sem sofrer prejuízo.

Anoto que esta Câmara vem adotando esse entendimento, conforme julgado recente:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – TERMO DE CESSÃO DE DIREITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMPOVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – ITPU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANO MORAL – NÃO DEMONSTRAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO DE AMBAS PARTES PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da compradora, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi utilizado/habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.
[...] (
RAC 0007515-33.2019.8.11.0004 – relatoria Desa. Marilsen Andrade Addario – julgado em 17/08/2022
).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA - RETENÇÃO DE 10% – PRECEDENTES DO STJ – TERRENO NÃO USUFRUÍDO PELA COMPRADORA E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – PRETENDIDA FIXAÇÃO DE ALUGUEL PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – INCABÍVEL – RECURSO DA PROMITENTE COMPRADORA PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. [...] Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo escorreita a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois se trata de imóvel não habitado e sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revender pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo. Segundo o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça, é incabível cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (AgInt no REsp n. 1.974.289/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/06/2022, Dje de 22/06/2022. Inexistindo construção no imóvel, torna-se descabida a fixação de aluguéis por tempo de fruição do imóvel.

(N.U 1060623-43.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, j. em 15/02/2023, j. em no DJE 24/02/2023)

Importante, consignar, por outro lado, que de acordo com o
Tema 1002 do

STJ
, “
os compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
”

Nesse ponto, portanto, deve o apelo da ré ser acolhido.

Em resumo, portanto, tendo se concluído que o desfazimento do negócio se deu por culpa da compradora, os valores pagos devem ser restituídos, em parcela única, com direito de retenção, pela apelante, de 10% dos valores pagos pela autora no curso do contrato, devidamente atualizado desde cada desembolso, e juros de mora legais a partir o trânsito em julgado da sentença,
com a finalidade de compensação com gastos diversos
, tais como: propaganda, tributos, vendedores, despesas administrativas, dentre outros.

Por fim, ainda nos termos do relato, defende a empresa requerida
a impossibilidade de fixação de multa diária (
astreinte
) de R$500,00 por eventual descumprimento de obrigação de pagar quantia certa, em evidente ofensa ao artigo 523 do CPC/15.

Neste ponto, mais uma vez razão socorre à requerida.

Isso porque,
“a jurisprudência desta Corte Superior dispõe que, nas obrigações de pagar quantia certa, é descabida a fixação de multa diária como forma de compelir a parte devedora ao cumprimento da prestação que lhe foi imposta. Precedentes.”
(AgInt no AREsp 1441336/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. em 19/8/2019, DJe 22/8/2019).

Ainda nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.349.190/GO; AgInt no AgInt no AREsp n. 1.615.812/GO; AgInt no AREsp n. 1.441.336/SP; AgInt no AREsp n. 1.117.488/SP; AgRg no AREsp n. 401.426/RJ; etc.

Para o caso de descumprimento da sentença após o escoamento do prazo de 15 (quinze) dias desde a intimação do obrigado, o art.523 do CPC/15 já prevê reprimenda adequada, sem prejuízo de aplicação de multa por litigância de má-fé (art.77, §2º, do CPC/15) e de bloqueio
on line
de ativos.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao apelo da parte requerida e
parcial provimento
ao recurso da autora, reformando em parte a sentença para:

(i) reconhecer a prescrição trienal do direito à restituição da
comissão de corretagem
;

(ii) reconhecer a ausência de interesse processual no reconhecimento da abusividade e direito à restituição de valores pagos sob a rubrica
Taxa SATI
– ante a ausência de prova de contratação e de efetivo pagamento;

(iii) a partir da manutenção da resolução do contrato por desistência da adquirente, condenar a ré a restituir à autora 90% o valor de todas as parcelas do contrato por ela pagas no curso do contrato, corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso, e com juros de mora legais desde o trânsito em julgado da sentença, não podendo ser retidas quaisquer das verbas elencadas no art.67-A da Lei n. 4.591/64; e

(iv) vedar a incidência de multa diária (astreinte) para o caso de descumprimento da obrigação de pagar quantia.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025