Tribunal: TJMT
Processo: 1000498-20.2020.8.11.0027
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000498-20.2020.8.11.0027
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[JAIRO CARRIJO BARBOSA - CPF: 695.720.899-00 (APELADO), FREDERICO AUGUSTO SANTOLIN DE OLIVEIRA - CPF: 879.882.831-20 (ADVOGADO), THIAGO LACERDA CARRIJO - CPF: 036.957.151-70 (ADVOGADO), GERALDO FERREIRA DE CARVALHO FILHO - CPF: 283.968.801-82 (APELANTE), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO), LAURA CLAUDINE PEREIRA SILVEIRA DE CARVALHO - CPF: 615.607.071-00 (APELANTE), JAIRO CARRIJO BARBOSA - CPF: 695.720.899-00 (APELANTE), FREDERICO AUGUSTO SANTOLIN DE OLIVEIRA - CPF: 879.882.831-20 (ADVOGADO), GERALDO FERREIRA DE CARVALHO FILHO - CPF: 283.968.801-82 (APELADO), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO), LAURA CLAUDINE PEREIRA SILVEIRA DE CARVALHO - CPF: 615.607.071-00 (APELADO), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – INFRAESTRUTURA HÍDRICA INSUFICIENTE E PASTAGEM INADEQUADA – PROVAS TESTEMUNHAL E TÉCNICA CORROBORANDO A IMPOSSIBILIDADE DE SUPORTE AO REBANHO CONTRATADO – MERAS FOTOGRAFIAS INCAPAZES DE COMPROVAR A EXISTÊNCIA OU FUNCIONAMENTO DA RODA D’ÁGUA – RESCISÃO CONTRATUAL MANTIDA – CLÁUSULA PENAL – APLICAÇÃO PROPORCIONAL AO PERÍODO REMANESCENTE DO CONTRATO – OBSERVÂNCIA AO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL –
QUANTUM
FIXADO CORRETAMENTE – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL ROBUSTA DOS GASTOS ALEGADOS – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR (ART. 373, I, CPC) NÃO SATISFEITO –
RECURSOS DESPROVIDOS
.

Comprovado que os arrendantes não entregaram o imóvel com infraestrutura hídrica adequada nem pastagem suficiente, resta caracterizado o inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato de arrendamento rural e a aplicação da cláusula penal prevista.

A penalidade, fixada em 20% do valor do arrendamento proporcional ao período restante do contrato, observa a literalidade da avença e o art. 413 do Código Civil, afastando a majoração pretendida.

Inexistindo prova robusta dos supostos gastos extraordinários com a retirada do rebanho e a contratação de nova área de pastagem, inexiste fundamento para indenização por perdas e danos.

Recursos desprovidos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº
1000498-20.2020.8.11.0027

APELANTES:

GERALDO FERREIRA DE CARVALHO FILHO e LAURA CLAUDINE PEREIRA SILVEIRA DE CARVALHO (requeridos) e JAIRO CARRIJO BARBOSA (autor)

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelações interpostas pelos requeridos
GERALDO FERREIRA DE CARVALHO FILHO
e
LAURA CLAUDINE PEREIRA SILVEIRA DE CARVALHO
, de um lado, e pelo autor
JAIRO CARRIJO BARBOSA
, de outro, contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Itiquira, subscrita pela Juíza de Direito
Fernanda Mayumi Kobayashi
, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos
, processo nº.
1000498-20.2020.8.11.0027
, na qual foi
rescindido o contrato de arrendamento rural
firmado entre as partes e determinada a condenação solidária dos requeridos ao pagamento da
multa contratual de R$45.833,33
, corrigida monetariamente pelo IPCA desde 28/06/2020 e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, reconhecendo-se sucumbência recíproca com divisão das custas processuais e fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Nas razões do primeiro apelo (Id. 288255881), os recorrentes Geraldo Ferreira de Carvalho Filho e Laura Claudine Pereira Silveira de Carvalho sustentam, em síntese, que a sentença incorreu em erro de julgamento ao concluir pelo descumprimento contratual por parte dos arrendantes.

Argumentam que a roda d’água prevista no contrato foi regularmente instalada e que a área arrendada possuía capacidade de suporte adequada para a quantidade de gado prevista, fato corroborado por pecuarista que posteriormente arrendou a mesma área.

Alegam que o laudo apresentado pelo autor avaliou apenas 582 hectares e não a área total de 1.200 hectares, sendo suas conclusões equivocadas.

Aduzem que as testemunhas arroladas pelo autor não souberam indicar datas ou detalhes concretos e que o arrendatário tinha plena ciência das condições do imóvel quando firmou o contrato.

Asseveram o
“depoimento da testemunha MACIEL OLIVEIRA HEITOR DE MENDONÇA, pecuarista reconhecido em nossa região, que arrendou a mesma área objeto do contrato, pouco tempo depois do abandono pelo apelado, onde atesta, com firmeza, que manteve rebanho de vacas paridas na área de pastagens, confirmando a qualidade e capacidade de suporte desta, bem como a suficiência de recursos hídricos e de benfeitorias necessárias à atividade”
(sic).

Imputam ao autor abandono do imóvel e inadimplemento contratual, afirmando que este buscava rescindir a avença apenas para se eximir de dívidas.

Postulam, ao final, a reforma da sentença para afastar a rescisão imputada por culpa dos arrendantes e a condenação ao pagamento da multa contratual, com inversão do ônus sucumbencial.

Nas razões do segundo apelo (Id. 288255887), o recorrente Jairo Carrijo Barbosa pondera, em suma, que ao fixar a multa contratual no valor de R$45.833,33, a sentença desconsiderou a literalidade da cláusula penal, que estipulava 20% sobre o valor total do contrato remanescente.

Diz que a penalidade deveria incidir sobre todo o período de um ano ainda vigente (de junho de 2020 a maio de 2021), conforme previsto na avença, e não em valor reduzido arbitrariamente, de modo que imperiosa a majoração da multa contratual para que correspondesse integralmente a 20% do valor do arrendamento relativo ao período de um ano.

Afirma que houve
gastos adicionais no valor de R$48.200,00
, referentes à retirada do rebanho da área arrendada em razão da baixa qualidade das pastagens e da ausência de água suficiente, com necessidade de contratação emergencial de outra área de pastagem e realização de benfeitorias no imóvel, como perfuração de poços artesianos e implantação de estruturas hídricas, sendo que esses valores estavam documentalmente comprovados e guardavam relação direta com o inadimplemento dos arrendantes reconhecido pelo juízo de origem.

Pede, ao final, a reforma parcial da sentença, para condenar os réus, além do valor apontado a título de multa, ao pagamento de R$48.200,00 por perdas e danos, com correção monetária e juros, bem como para ajustar o cálculo da multa contratual, aplicando-se integralmente o percentual previsto no contrato sobre todo o período remanescente.

Em contrarrazões ao primeiro recurso (Id. 288255895), o recorrido Jairo Carrijo Barbosa defende a manutenção da sentença, afirmando que as provas documentais e testemunhais evidenciaram o inadimplemento dos arrendantes, a insuficiência da área de pastagem e a ausência de roda d’água funcional.

Em contrarrazões ao segundo recurso (Id. 293707394), os recorridos Geraldo Ferreira de Carvalho Filho e Laura Claudine Pereira Silveira de Carvalho sustentam a manutenção da sentença quanto ao indeferimento do pedido de perdas e danos e quanto ao cálculo da multa contratual, afirmando que a penalidade foi corretamente fixada de forma proporcional ao período remanescente do contrato e que não havia comprovação robusta dos prejuízos alegados pelo autor.

Custas de preparo recolhidas por ambos os recorrentes, conforme Id. 288955858.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Analisando os autos, observa-se que os recursos interpostos contém preparo, são adequados e tempestivos, de modo que
RECEBO
os apelos interpostos.

Conforme relatado, trata-se de apelações interpostas por Geraldo Ferreira de Carvalho Filho e Laura Claudine Pereira Silveira de Carvalho, de um lado, e por Jairo Carrijo Barbosa, de outro, contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Itiquira, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos, que rescindiu o contrato de arrendamento rural firmado entre as partes, condenando os requeridos ao pagamento da multa contratual de R$45.833,33, com correção monetária desde 28/06/2020 e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além de reconhecer a sucumbência recíproca e fixar honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

No primeiro apelo (Id. 288255881), Geraldo Ferreira de Carvalho Filho e Laura Claudine Pereira Silveira de Carvalho sustentam que não houve inadimplemento contratual de sua parte, pois a roda d’água prevista na avença foi instalada e a área possuía condições adequadas de pastagem, conforme depoimento de pecuarista que arrendou a propriedade posteriormente. Alegam que o laudo agronômico do autor avaliou apenas parte da área e em período inadequado, e que as testemunhas apresentadas não souberam precisar datas ou fatos com exatidão. Afirmam que o autor abandonou a área e não cumpriu suas obrigações financeiras, buscando a rescisão apenas para se eximir de dívidas, razão pela qual pedem a reforma integral da sentença, afastando a rescisão por culpa dos arrendantes e a multa contratual, com inversão do ônus sucumbencial.

No segundo apelo (Id. 288255887), Jairo Carrijo Barbosa alega que a multa contratual fixada foi inferior à prevista na cláusula penal, que estipulava 20% sobre o valor total do contrato remanescente, devendo ser considerada a integralidade do período de um ano ainda vigente (junho de 2020 a maio de 2021). Afirma também ter suportado gastos adicionais de R$48.200,00 com a retirada do rebanho e contratação de nova área de pastagem, além de benfeitorias necessárias à atividade, devidamente comprovados nos autos e diretamente vinculados ao inadimplemento reconhecido na sentença. Pede a majoração da multa para o valor integral previsto no contrato e a condenação dos réus ao pagamento da indenização de R$48.200,00, com atualização monetária e juros.

A fim de ilustrar a controvérsia, oportuna a colação do teor da sentença recorrida, no ponto de interesse ao deslinde da controvérsia,
ipsis litteris
:

“(...) A controvérsia reside em verificar se houve o inadimplemento contratual por parte dos requeridos, apto a ensejar a rescisão do contrato de arrendamento rural e a condenação dos últimos ao pagamento de multa e indenização por perdas e danos.

O requerente alega que os requeridos não cumpriram as obrigações contratuais, uma vez que a área de pastagem negociada era de baixa qualidade e não possuía água suficiente para dessedentação dos animais, o que o forçou a retirar seu gado e alugar outras pastagens para a alocação.

Os requeridos, por sua vez, negam qualquer descumprimento contratual e imputam ao autor o abandono da área no segundo ano do contrato. Também alegam que o requerente deixou de honrar obrigação pecuniária.

Após detida análise das provas produzidas nos autos, entendo que assiste razão ao autor.

O contrato particular de arrendamento de pastagens estipula as obrigações dos arrendantes, ora requeridos, da seguinte forma (ID 35042124):

“(...)
IV - DAS OBRIGAÇÕES DOS ARRENDANTES

CLÁUSULA OITAVA - Os ARRENDANTES ficam obrigados a providenciar a imediata confecção das cercas de 04 (quatro) divisões de pastos, e duas mangas entre os pastos, sendo todas as despesas são por conta dos ARRENDANTES, tais como postes, palanques, arames e inclusive mão de obra, iniciando-se em 08/04/2019 com prazo máximo até 30/05/2019.

§ 1° - Os ARRENDANTES obrigam-se a providenciar imediatamente roda d'agua ou bomba d'água para abastecer 02 (duas) pilhas, que serão fornecidas pelo ARRENDATÁRIO, que serão alojadas no pasto localizado na parte de cima da terra (parte do chapadão), até o prazo máximo de 30/05/2019.

§ 2° - 0s ARRENDANTES obrigam-se a efetuar a limpeza dos pastos de cima até dezembro de 2019, os demais pastos da parte do meio e da parte de baixo, serão limpos gradativamente a cada 06 (seis) meses.

Os ARRENDANTES obrigam-se a efetuar a reforma do mangueiro imediatamente, iniciando-se em 08/04/2019, com prazo máximo para término de 30/05/2019.

§ 4° - Os ARRENDANTES obrigam-se a efetuar imediatamente a construção de uma casa medindo 9,00 X 6,00, sendo a mesma dividida da seguinte forma: cozinha/sala estilo americana, dois quartos com um banheiro no meio dos quartos, uma varanda contendo um cômodo para dispensa.

§ 5° - Os ARRENDANTES obrigam-se a reformar imediatamente (iniciando no dia 08/04/2019), a casa do funcionário, bem como a reforma do barracão com término até de 30/05/2019..

§ 6° - Os ARRENDANTES obrigam-se a construir imediatamente (iniciando no dia 08/04/2019), 04 (quatro) casinhas de cochos, com prazo máximo de término no dia 30/05/2019.

§ 7° - Todas as despesas referentes às reformas descritas nos parágrafos anteriores serão única e exclusivamente às expensas dos ARRENDANTES.

§ 8º - Os ARRENDANTES se comprometem a providenciar toda documentação necessária para que o ARRENDATÁRIO possa efetuar a inscrição estadual sobre a área arrenda.

$ 9º - 0s ARRENDANTES se comprometem a baixar as inscrições estaduais existente sobre matrículas de áreas maiores do presente arrendamento, ou transferir para as matrículas de áreas menores, no prazo máximo de 20 (vinte) dias contados da assinatura do presente instrumento.

CLÁUSULA NONA - Fica convencionado entre as partes que o presente contrato é de caráter irrevogável e irretratável, em todos os seus expressos termos. (...)

A engenheira agrônoma
JULIANA NUNES DE OLIVEIRA
testemunhou em juízo que a área em questão não era suficiente para o pastoreio de 700 a 1000 cabeças de gado, apresentando capacidade de suporte significativamente inferior ao alegado pelos requeridos:

“Eu fiz um laudo que está nos autos.
Eu fui até a Fazenda. Em geral, o pasto estava bem baixo.
Um ou dois pastos que estava um pouco maior. No geral, estava um pasto bem baixo. Não me lembro se tinha gado nas pastagens. Nós medimos pelo Google Earth, desenhando as áreas que o Sr. Jairo mostrou para gente. Pelo que avaliei junto com eles, foi em torno de 500 e pouco hectares. A gente só mediu os pastos. A área total a gente não aferiu.
A área de pastagem não era suficiente para 700 a 1000 cabeças de gado. Naquela época, dava uns 300 e poucos.
Se houvesse 1200 hectares, dependeria de como estaria a pastagem, dependendo caberia esse tanto de gado. Eu cheguei a ir na propriedade, visitei todos os pastos. Eu não me recordo da represa de água. Foi o nome que Jairo falou o nome da Fazenda. Quando fiz o laudo, não tive acesso ao contrato nem as matrículas. Eu só fiz o laudo em cima de uma área que o Sr. Jairo indicou. Eu simplesmente fui às áreas que me levaram. Eu fiz esse laudo na pandemia, 2020 ou 2021. A gente estava no meio da pandemia. Foi na época da seca que eu fiz o laudo. Junho, julho ou agosto. Eu me recordo que constei que estávamos na época da seca e que tende a diminuir a área de pastagem e estávamos longe ainda dos períodos das águas. Hoje eu não trabalho mais com pecuária mas geralmente é em torno de 1hua por hectare mas depende do pasto.”

O trabalhador rural
JOAQUIM DIAS DA SILVA
, também em juízo, confirmou que não havia roda d'água instalada na propriedade quando o autor iniciou o arrendamento. Ele também afirmou que o autor construiu um aterro para represar a água existente, que era escassa. Além disso, a testemunha declarou que a pastagem era insuficiente, o que obrigou o autor a encaminhar o gado para outra área:

“Eu fazia diária para o Sr. Jairo. Mas a gente ia no arrendamento, uns 2 ou 3 dias por semana.
Era uma água parada. A gente foi lá fazer diária, passávamos pela represa, mas nunca teve roda dágua, Era uma água parada só. Sr. Jairo arranjou uma máquina lá. A gente ajudou a transferir os gados.
Eu não me lembro bem o nome, mas um tal de Betão. Eu trabalhei nessa Fazenda, mas não sei dizer o mês e ano. Não sei o tamanho da área que foi arrendada para o Sr. Jairo. Ele não comentou disso comigo. Não sei dizer que o Sr Jairo vistoriou antes de arrendar. Ele não comentou, não estou por dentro desse assunto. Essa roda dágua nunca funcionou. Eu identifiquei essa roda d’água no final.
Tinha pasto braquiária, misturada com outras.
”

No mesmo sentido foi o depoimento da testemunha
CARLITO ELIAS DA SILVA
, trabalhador rural, que trabalhou para o autor e afirmou a inexistência de roda d'água instalada na propriedade em comento. A testemunha também confirmou a realização de benfeitorias na propriedade por parte do autor:

“
Eu trabalhei com Jairo no início do arrendamento
. Eu não me lembro o mês que trabalhei para ele. Também não me lembro do ano.
Mas desde que o Sr. Jairo entrou eu estava com ele.

Não me lembro de roda d’água na represa. Sr. Jairo fez melhorias lá. Na sede não tinha poço, ele furou 2 poços, fez o reservatório e cerca.
O dono da propriedade dessa outra Fazenda para a qual o gado foi levado foi a do Betão. Eu não sei o tamanho da área arrendada. Trabalho de vaqueiro há muito tempo. Eu não sei quantas cabeças de gado tinham lá.”

A testemunha
MACIEL OLIVEIRA HEITOR DE MENDONÇA
, pecuarista, afirmou que arrendou a mesma área objeto do contrato e não havia roda d'água instalada, razão pela qual dependia de poço artesiano para abastecimento de água:

“Já arrendei essa Fazenda do Sr. Geraldo. Em agosto de 2021 por ai, por fevereiro de 2023. 860 matrizes. Essa foi a quantidade que começamos. Nesse período em que arrendei, tinha condições para a produção tanto é que permaneci por 2 anos e meio.
Não tenho a informação se arrendei antes ou depois do Sr. Jairo. Eu arrendei as áreas de pastagem. Eu criei gado lá. Tinha água de poço, de represa também, além de poço. Não tinha roda d’água para distribuir água. O mínimo que tive lá ou 600, 650
. Peguei um período de seca prolongada lá. Tem uma ferramenta de medição que dá uma referência muito boa. Eu estou nessa área desde os 15 anos de idade. Nós sabemos de hectares.”

Em seu depoimento pessoal, o requerido
GERALDO FERREIRA DE CARVALHO FILHO
negou tais fatos e sustentou ter realizado a instalação da roda d’água:

“A Fazenda é composta por umas 5 ou 6 matrículas. Dentre essas matrículas, uma delas se chama Nossa Senhora da Graça. Na época do arrendamento, eu possuía o que está no contrato, 1200 hectares de pastagem. Não me lembro quantas divisórias de pasto existia
. No contrato tem a previsão da instalação da roda d’água, e foi instalada.
Não me lembro a data exata.
No prazo do contrato.
Foi no primeiro ano. O pagamento atrasava, mas nós fizemos tudo dentro do prazo. Eu não acompanhei o tabelião no dia da ata notarial. Sobre a limpeza das pastagens, tem uma parte que limpamos. Durante o ano. Mas aí parou o contrato. Chegamos a fazer uma parte.”

Do conjunto probatório, resta evidente que os requeridos não cumpriram com as obrigações contratuais, uma vez que a área de pastagem era inferior àquela contratada e não possuía água suficiente para dessedentação dos animais.

Nos termos do art. 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

No caso em tela, o autor optou pela resolução do contrato, o que se mostra cabível diante do inadimplemento contratual por parte dos requeridos.

Quanto à indenização por perdas e danos, o autor pleiteia o ressarcimento da importância de R$ 48.200,00 (quarenta e oito mil e duzentos reais), referente aos gastos que teve em virtude do descumprimento contratual dos requeridos.

Analisando os autos, constato que o autor não apresentou provas suficientes para comprovar os gastos alegados em decorrência do descumprimento contratual dos requeridos. Embora tenha apresentado um contrato de arrendamento de outra área rural, não há evidências de que se trate do mesmo gado que estava na área do requerido. Além disso, não há documentos nos autos que comprovem despesas com perfuração de poços artesianos ou compra de água para os animais.

Dessa forma, entendo que o pedido de indenização por perdas e danos não merece prosperar, tendo em vista que o mero descumprimento do contrato não caracteriza o dever de indenizar.

(...)

Quanto à multa contratual, o autor pleiteia o pagamento da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), prevista na cláusula penal do contrato.

A cláusula penal é um pacto acessório, por meio do qual as partes contratantes fixam, de antemão, o valor das perdas e danos que poderão decorrer do inadimplemento culposo da obrigação.

No caso em tela, a cláusula penal foi estipulada em caso de descumprimento de qualquer das cláusulas contratuais, da seguinte forma:

“
V - DAS PENALIDADES

CLÁUSULA DÉCIMA - As partes estabelecem a multa penal no importe de 20% (vinte por cento) do valor do arrendamento pelo período restante do contrato, ocorrendo descumprimento de quaisquer cláusulas do presente instrumento. (...)”

Diante do exposto, entendo que o pedido de condenação dos requeridos ao pagamento da multa contratual deve ser acolhido, nos termos do contrato. Isso significa que os requeridos devem pagar 20% do valor do arrendamento pelo período restante do contrato.

Considerando que o contrato, com valor anual de R$ 250.000,00, terminaria em 30/05/2021, e o descumprimento ocorreu em 28/06/2020 (data informada pelo autor), o período restante é de aproximadamente 11 meses. Portanto, o valor da multa contratual é de aproximadamente R$ 45.833,33, correspondente a 20% do valor do arrendamento para o período restante do contrato.

Pelo exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado na inicial para:

a) DECLARAR
rescindido o contrato de arrendamento rural firmado entre as partes;

b) CONDENAR
os requeridos, solidariamente, ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 45.833,33 (quarenta e cinco mil e oitocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data do descumprimento contratual (28/06/2020) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Considerando a sucumbência recíproca,
CONDENO
as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada parte. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a proporção da sucumbência.

Publique-se. Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.

Itiquira/MT, data registrada no sistema.

Fernanda Mayumi Kobayashi

Juíza de Direito”

Pois bem.

Com efeito, observa-se que a sentença examinou detidamente as provas documentais e orais produzidas, concluindo que
os arrendantes não comprovaram o efetivo cumprimento das obrigações contratuais relacionadas à infraestrutura hídrica e à capacidade de suporte das pastagens
.

Fundamentou corretamente que
o conjunto probatório indicou a insuficiência de água disponível na área arrendada e a necessidade de o autor realizar medidas emergenciais para suprir essa deficiência, destacando que a instalação da roda d’água, embora alegada, não foi comprovada de modo robusto, havendo prova testemunhal apontando dificuldades no fornecimento de água e insuficiência de pastagem para o número de cabeças contratadas
.

As contrarrazões apresentadas pelo autor reforçam esse entendimento ao enfatizar que as testemunhas relataram a
insuficiência
e
precariedade
da pastagem e de
recursos hídricos
no período de execução contratual, além de confirmar que a roda d’água existente não estava em funcionamento.

A engenheira agrônoma
Juliana Nunes de Oliveira
, ouvida em juízo, declarou, em suma, que a área objeto do arrendamento não possuía capacidade de suporte suficiente para o pastoreio de 700 a 1000 cabeças de gado, sendo significativamente inferior ao alegado pelos requeridos. Relatou que elaborou um laudo juntado aos autos, após vistoria presencial na fazenda. Segundo afirmou, os pastos estavam, em sua maioria, com formação baixa, havendo apenas um ou dois talhões em condições ligeiramente melhores, mas, no geral, a pastagem apresentava baixa qualidade. Disse não se recordar de ter visto gado no momento da vistoria. Explicou que as medições foram realizadas utilizando o Google Earth, delimitando as áreas indicadas pelo Sr. Jairo, chegando-se a uma extensão aproximada de 500 e poucos hectares, correspondente exclusivamente às áreas de pastagem, sem abranger a área total da propriedade. De acordo com a análise realizada, a capacidade de suporte naquele período era de cerca de 300 cabeças de gado, não comportando, portanto, as 700 a 1000 cabeças previstas no contrato. Acrescentou que, caso a área realmente tivesse 1.200 hectares, a capacidade dependeria do estado de conservação das pastagens, mas, no cenário encontrado, isso não seria possível. Afirmou ter percorrido todos os pastos indicados, dizendo não se recordar de ter visto represa de água. Esclareceu que, ao elaborar o laudo, não teve acesso ao contrato ou às matrículas do imóvel, limitando-se às áreas apresentadas. Informou que a vistoria ocorreu durante a pandemia, nos anos de 2020 ou 2021, em período de seca (junho, julho ou agosto), circunstância que naturalmente reduz a disponibilidade de pasto, conforme consignado no laudo. Por fim, mencionou que, embora atualmente não atue mais com pecuária, a proporção comumente utilizada é de uma cabeça por hectare, variando conforme a qualidade da pastagem.

Como se vê,
a própria testemunha, engenheira agrônoma responsável pelo laudo juntado aos autos foi clara ao afirmar que a área efetivamente utilizada para o pastoreio, medida a partir das delimitações indicadas pelo arrendatário, correspondia a aproximadamente 500 hectares
, e que,
no estado em que se encontravam as pastagens no período da vistoria, a capacidade de suporte era de cerca de 300 cabeças de gado, muito aquém das 700 a 1000 cabeças ajustadas no contrato
.

Ademais, a menção hipotética a uma área de 1.200 hectares não constituiu constatação fática da perícia, mas mera consideração técnica genérica, desprovida de qualquer afirmação de que a propriedade arrendada, de fato, tivesse essa extensão ou condições de manejo adequadas.

De outra feita, também pondera-se as demais provas testemunhais coligidas ao feito.

O trabalhador rural
Joaquim Dias da Silva
, ouvido em juízo, declarou que não havia roda d’água instalada na propriedade no início do arrendamento realizado pelo autor. Explicou que a água disponível era proveniente de uma represa, mas sem qualquer equipamento para sua distribuição. Disse que o autor construiu um aterro para represar a água existente, que era escassa, e que, em razão da insuficiência de pastagem, foi necessário transferir parte do gado para outra área. Relatou que prestava serviços diários ao autor, em média dois ou três dias por semana, tendo inclusive participado da transferência dos animais. Esclareceu que não sabia informar a dimensão da área arrendada nem se o autor havia feito vistoria antes de firmar o contrato, mas ressaltou que a roda d’água nunca funcionou durante o tempo em que trabalhou no local, sendo as pastagens formadas predominantemente por braquiária misturada com outras espécies.

O trabalhador rural
Carlito Elias da Silva
, também testemunha, afirmou ter trabalhado com o autor desde o início do arrendamento e igualmente confirmou não ter visto roda d’água instalada na represa. Relatou que o autor realizou diversas benfeitorias na propriedade, incluindo a perfuração de dois poços, a construção de um reservatório e a instalação de cercas, além de ter transferido parte do gado para uma fazenda pertencente a um produtor conhecido como “Betão”. Disse não se recordar da extensão exata da área arrendada nem da quantidade de animais mantida, mas confirmou que as melhorias foram executadas pelo arrendatário.

O pecuarista
Maciel Oliveira Heitor de Mendonça
declarou que arrendou posteriormente a mesma área objeto do contrato e confirmou que não havia roda d’água instalada para a distribuição de água durante o período em que manteve seu rebanho no local, dependendo, portanto, de poço artesiano e de represas. Informou ter iniciado suas atividades com aproximadamente 860 matrizes, mantendo em média entre 600 e 650 animais, permanecendo na propriedade por dois anos e meio. Ressaltou que enfrentou período de seca prolongada, utilizando instrumentos de medição de área e manejo de pastagens, e destacou sua experiência de longa data na pecuária.

Em depoimento pessoal, o requerido
Geraldo Ferreira de Carvalho Filho
negou tais informações e afirmou que a roda d’água prevista no contrato foi efetivamente instalada dentro do prazo ajustado, embora não recordasse a data exata da execução. Disse que a fazenda era composta por cinco ou seis matrículas, incluindo uma denominada Nossa Senhora da Graça, e que possuía 1.200 hectares de pastagens, conforme previsto no contrato, tendo realizado serviços de limpeza de parte dessas áreas. Reconheceu atrasos no pagamento por parte do arrendatário, mas reiterou que as obrigações foram cumpridas no prazo, incluindo a instalação da roda d’água.

Embora o requerido tenha alegado em seu depoimento pessoal e juntado fotografias para sustentar a tese de que a roda d’água foi instalada, tais imagens, por si sós, não comprovam a efetiva existência nem o funcionamento regular do equipamento durante a vigência contratual na área da propriedade objeto do arrendamento controvertido, sendo as testemunhas que frequentaram a propriedade e nela trabalharam no período do arrendamento convergentes em afirmar que não verificaram a existência de roda d’água funcionando, sendo necessária a adoção de soluções emergenciais pelo autor, como a construção de um aterro e a perfuração de poços.

Neste contexto, o depoimento pessoal referendado por fotografias isoladas e estáticas, sem vinculação a datas, local exato ou comprovação de operação do equipamento, não possuem a força probatória suficiente para infirmar o conjunto robusto de depoimentos colhidos sob o crivo do contraditório.

Outrossim, a alegação de que outro arrendatário utilizou posteriormente a área sem dificuldades não afasta a caracterização do inadimplemento no período contratual vigente com o autor, mormente porque cada relação contratual estabelecida na terra deve ser analisada em seu contexto e tempo de execução, não sendo possível inferir, de contratos celebrados de forma anterior ou posterior, a ausência de inadimplemento no contrato objeto da controvérsia.

Desse modo, a versão defensiva dos arrendantes apelantes não encontra amparo no conjunto probatório, sendo insuficiente para afastar o reconhecimento do inadimplemento que fundamentou a rescisão contratual e a imposição da multa.

No campo normativo, tem-se que a relação contratual entre as partes é regida pelos princípios estabelecidos nos artigos 421 e 422 do Código Civil, que dispõem: “
A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato”
(art. 421) e
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”
(art. 422).

No caso, o contrato particular de arrendamento de pastagens estipula as obrigações dos arrendantes, ora requeridos, da seguinte forma:

“(...)
IV - DAS OBRIGAÇÕES DOS ARRENDANTES

CLÁUSULA OITAVA - Os ARRENDANTES ficam obrigados a providenciar a imediata confecção das cercas de 04 (quatro) divisões de pastos, e duas mangas entre os pastos, sendo todas as despesas são por conta dos ARRENDANTES, tais como postes, palanques, arames e inclusive mão de obra, iniciando-se em 08/04/2019 com prazo máximo até 30/05/2019.

§ 1° -
Os ARRENDANTES obrigam-se a providenciar imediatamente roda d'agua ou bomba d'água para abastecer 02 (duas) pilhas
, que serão fornecidas pelo ARRENDATÁRIO, que serão alojadas no pasto localizado na parte de cima da terra (parte do chapadão), até o prazo máximo de 30/05/2019.

§ 2° - 0s ARRENDANTES obrigam-se a efetuar a limpeza dos pastos de cima até dezembro de 2019, os demais pastos da parte do meio e da parte de baixo, serão limpos gradativamente a cada 06 (seis) meses.

Os ARRENDANTES obrigam-se a efetuar a reforma do mangueiro imediatamente, iniciando-se em 08/04/2019, com prazo máximo para término de 30/05/2019.

§ 4° - Os ARRENDANTES obrigam-se a efetuar imediatamente a construção de uma casa medindo 9,00 X 6,00, sendo a mesma dividida da seguinte forma: cozinha/sala estilo americana, dois quartos com um banheiro no meio dos quartos, uma varanda contendo um cômodo para dispensa.

§ 5° - Os ARRENDANTES obrigam-se a reformar imediatamente (iniciando no dia 08/04/2019), a casa do funcionário, bem como a reforma do barracão com término até de 30/05/2019..

§ 6° - Os ARRENDANTES obrigam-se a construir imediatamente (iniciando no dia 08/04/2019), 04 (quatro) casinhas de cochos, com prazo máximo de término no dia 30/05/2019.

§ 7° -
Todas as despesas referentes às reformas descritas nos parágrafos anteriores serão única e exclusivamente às expensas dos ARRENDANTES.

§ 8º - Os ARRENDANTES se comprometem a providenciar toda documentação necessária para que o ARRENDATÁRIO possa efetuar a inscrição estadual sobre a área arrenda.

$ 9º - 0s ARRENDANTES se comprometem a baixar as inscrições estaduais existente sobre matrículas de áreas maiores do presente arrendamento, ou transferir para as matrículas de áreas menores, no prazo máximo de 20 (vinte) dias contados da assinatura do presente instrumento.

CLÁUSULA NONA - Fica convencionado entre as partes que o presente contrato é de caráter irrevogável e irretratável, em todos os seus expressos termos. (...)”

Além disso, o contrato de arrendamento tinha como objeto a exploração pecuária com capacidade prevista para
1000 cabeças de gado
, com tolerância para de 30% para mais ou para menos (cláusula segunda contrato Id. 288254851), o que pressupunha a entrega de imóvel com infraestrutura hídrica adequada conforme descrito no contrato, bem como pastagens suficientes, de modo que, a inexistência ou a inoperância da roda d’água, aliada à insuficiência de pastagens, inviabilizou a plena execução do contrato e comprometeu o uso regular do imóvel para a finalidade ajustada.

Essa conduta caracteriza inadimplemento contratual, nos termos do artigo 475 do Código Civil, segundo o qual:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”
.

Nesta senda, ressalta-se que a boa-fé objetiva impõe ao arrendante o dever de entregar o imóvel em condições aptas ao uso contratado e de fornecer as informações e a infraestrutura necessárias ao desenvolvimento da atividade econômica do arrendatário.

Desse modo, a versão defensiva dos arrendantes apelantes não encontra amparo no conjunto probatório, sendo insuficiente para afastar o reconhecimento do inadimplemento que fundamentou a rescisão contratual e a imposição da multa.

Por conseguinte, também verifica-se que a cláusula penal foi corretamente aplicada, nos termos dos artigos 408 e 409 do Código Civil, que dispõem:

“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou a ela adicionada posteriormente, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”

Portanto, no caso, estando caracterizado o inadimplemento culposo dos arrendantes, é legítima a imposição da multa prevista na avença, não havendo razão para a sua exclusão, de modo que
merece desprovimento o apelo dos requeridos.

De outro lado, no recurso interposto por Jairo Carrijo Barbosa, discute-se a improcedência do pedido de indenização por perdas e danos no valor de R$48.200,00, bem como o valor fixado a título de multa contratual. O apelante defende que houve comprovação de gastos adicionais, como a retirada do rebanho e contratação de nova área de pastagem, além da realização de benfeitorias, o que justificaria a condenação dos réus ao ressarcimento. Além disso, sustenta que a multa deveria incidir integralmente sobre todo o período remanescente de um ano, em conformidade com a cláusula penal estipulada no contrato.

Contudo, verifica-se que a sentença rejeitou corretamente o pedido indenizatório porque, embora tenham sido alegadas despesas extraordinárias,
não houve comprovação documental robusta e específica do valor indicado, tampouco do nexo causal entre tais despesas e o inadimplemento reconhecido
.

Nas contrarrazões, os requeridos apelados reforçam essa conclusão, destacando a ausência de documentos hábeis a demonstrar efetivamente os custos suportados ou sua relação direta com o inadimplemento contratual, ressaltando-se nesta senda que, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos do seu direito, ônus do qual não se desincumbiu de forma suficiente para amparar a condenação pretendida.

Quanto ao valor da multa contratual, a sentença aplicou corretamente a cláusula penal de forma proporcional, considerando o período remanescente e o contexto contratual, afastando interpretação que pudesse levar a enriquecimento sem causa.

No caso em tela, a cláusula penal foi estipulada em caso de descumprimento de qualquer das cláusulas contratuais, da seguinte forma:

“
V - DAS PENALIDADES

CLÁUSULA DÉCIMA - As partes estabelecem a multa penal no importe de 20% (vinte por cento) do valor do arrendamento pelo período restante do contrato, ocorrendo descumprimento de quaisquer cláusulas do presente instrumento. (...)”

Na hipótese, não se discute a validade da cláusula penal, mas apenas o seu
quantum
.

Além disso, a sentença recorrida, ao aplicar a penalidade, também observou, ainda que implicitamente, o artigo 413 do Código Civil, que confere ao magistrado a faculdade de reduzir equitativamente o valor da cláusula penal quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante se revelar manifestamente excessivo:
“A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

No caso concreto, o contrato tinha valor anual de
R$250.000,00
, com término previsto para 30/05/2021, sendo que o descumprimento contratual ocorreu em 28/06/2020.

Restava, portanto, período de aproximadamente 11 meses de execução.

Aplicando-se o percentual de 20% sobre o valor do arrendamento (R$250.00,00) proporcional ao período remanescente (11 meses), chega-se ao montante de R$45.833,33, valor este fixado corretamente na sentença.

Neste sentido, verifica-se que a solução adotada pelo juízo de origem é adequada por duas razões:

Primeiramente, porque observa a literalidade da cláusula penal, que prevê a multa sobre o período restante do contrato, afastando qualquer interpretação que pudesse resultar em enriquecimento sem causa.

Em segundo lugar, porque, como sobredito, a proporcionalidade aplicada está em conformidade com o artigo 413 do Código Civil, evitando que a penalidade assumisse caráter manifestamente excessivo em relação ao descumprimento verificado.

Destarte, a pretensão recursal de majoração, buscando aplicar o percentual de 20% sobre o valor integral anual, desconsidera a limitação temporal estabelecida pela própria cláusula, além de afrontar o princípio da equidade, pois resultaria em penalidade superior à proporcionalidade do descumprimento e, consequentemente, em desequilíbrio contratual.

Ou seja, é devida a aplicação da cláusula penal na forma proporcional fixada na sentença, correspondendo a R$45.833,33, valor resultante de 20% do arrendamento referente ao período remanescente de aproximadamente 11 meses, não havendo base legal ou contratual para a majoração pretendida pelo apelante.

A propósito do acima exposto,
mutatis mutandis
:

“APELAÇÃO CÍVEL - SENTENÇA ÚNICA - AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM PEDIDO DE PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL E PERDAS E DANOS - CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE POSTO DE GASOLINA - DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA PACTUADA - RESCISÃO - MULTA CONTRATUAL - APLICAÇÃO - CONSTITUIÇÃO DA MORA - DESNECESSIDADE - QUANTUM MANTIDO - ART. 413 DO CC/02 - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE - INAPLICABILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
O contrato de arrendamento é revogado quando há descumprimento da cláusula que disciplina a rescisão. E em tal circunstância incide, caso convencionada, a multa, que não precisa ser constituída em mora para sua aplicação se ela foi estabelecida na avença com efeito imediato em hipótese de inadimplemento. Mantém-se o valor fixado se de acordo com o art. 413 do CC/02.
Descabido invocar o princípio da causalidade para a inversão do ônus de sucumbência quando a parte não comprovou que ajuizou a ação em virtude de ato praticado pelo outro litigante.”
(N.U 0003829-42.2007.8.11.0040, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/02/2015, Publicado no DJE 02/03/2015)

Assim, tanto o pedido de perdas e danos quanto a majoração da multa contratual não encontram respaldo nas provas dos autos, nem na interpretação jurídica adequada das cláusulas contratuais.

Por todo o exposto, não se verificam razões para alterar a sentença recorrida, que analisou adequadamente as provas e aplicou corretamente o direito à espécie, sendo de rigor a manutenção integral do julgado.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos,
mantendo-se hígida a sentença por seus próprios fundamentos.

Indevida a majoração da verba honorária no caso concreto.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025