Tribunal: TJMT
Processo: 1001335-15.2025.8.11.0055
Relator(a): EDSON DIAS REIS
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1001335-15.2025.8.11.0055
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE]

Parte(s):

[SENIL GONCALVES DA SILVA - CPF: 452.611.051-53 (RECORRIDO), JULIANO DIAS SOARES - CPF: 998.130.092-68 (ADVOGADO), RAFAELA ALVES DOS SANTOS - CPF: 078.034.024-88 (RECORRENTE), MAYKON JEAN GONCALVES BERIGO - CPF: 028.900.661-93 (ADVOGADO), J. R. FERNANDES PARENTE LTDA - CNPJ: 53.815.264/0001-60 (RECORRENTE), MAEDSON DE LIMA (RECORRENTE), MAELDSON DE LIMA - CPF: 079.149.694-51 (RECORRENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

EMENTA

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. PARCIAL PROCEDENCIA. PEDIDO CONTRAPOSTO. IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO CARACTERIZADA. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Hipótese em que a parte autora comprovou a venda do bem imóvel e posterior adimplência, cumprindo o ônus probatório que lhe competia, conforme art. 373, I, do CPC.

A exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) exige demonstração de descumprimento contratual anterior pela parte adversa, o que não restou configurado no caso concreto.

Recurso conhecido e desprovido.

RELATÓRIO

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentados contra a sentença, com a seguinte parte dispositiva:

“[...]

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, OPINO pela:

a) procedência parcial do pedido inicial, para condenar a ré Rafaela Alves dos Santos ao pagamento da quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), correspondente ao valor remanescente do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, devidamente corrigido monetariamente desde a data do vencimento (nos termos do contrato) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

b) improcedência do pedido em relação aos réus Maedson de Lima e J. R. Fernandes Parente LTDA, com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, em razão da ilegitimidade passiva reconhecida nos autos;

c) indeferimento do pedido contraposto formulado pela ré Rafaela Alves dos Santos, uma vez que não há previsão contratual expressa que atribua ao autor a responsabilidade exclusiva pelas providências de regularização documental e registral do imóvel, ressalvando-se, contudo, o dever do autor de colaborar com os trâmites necessários à transferência da propriedade, conforme impõem os princípios da boa-fé objetiva e da cooperação, nos termos do art. 422 do Código Civil;

Sem custas e honorários, conforme artigo 55, da Lei n. 9.099/95. [...]”

Em suas razões recursais, a recorrente requer a reforma da sentença, para que seja acolhido o pedido contraposto e reconhecida a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), declarando que não houve mora da Recorrente, afastando-se, por consequência, a condenação ao pagamento residual até efetivo cumprimento das obrigações do vendedor/recorrido.

Contrarrazões pela manutenção da sentença.

É o relato do necessário.

VOTO

Colendos Pares,

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos do recurso.

Em síntese, a parte autora ajuizou a presente demanda, requerendo o pagamento da quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda de imóvel.

Alegou que celebrou contrato de compra e venda no valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), dos quais R$ 100.000,00 (cem mil reais) foram pagos, restando o saldo de R$ 30.000,00.

A Reclamada alega que deixou de efetuar o pagamento do valor restante do contrato em virtude do suposto descumprimento por parte do autor, quanto à obrigação de providenciar a regularização documental e registral do imóvel, inclusive a lavratura da escritura pública definitiva.

Pois bem.

Eis o trecho da sentença recorrida:

“[...]

Pois bem. Tratando-se de ação de cobrança, uma vez demonstrada a existência de relação contratual válida e documentada entre as partes, incumbe à parte ré, nos termos do art. 373, II, do CPC, comprovar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor, como o efetivo adimplemento da obrigação.

No caso em análise, o autor instruiu a inicial com o contrato de compra e venda devidamente assinado pelas partes (ID nº 183924780), além de comprovantes de transferência de valores que totalizam R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Assim, resta incontroverso que a maior parte da obrigação foi cumprida, havendo pendência quanto ao saldo remanescente de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), o que afasta qualquer alegação de ausência de vínculo contratual ou de adimplemento por parte da ré.

[...]

No mais, a parte ré, em sua contestação, alega que deixou de efetuar o pagamento do valor restante do contrato em virtude do suposto descumprimento, por parte do autor, da obrigação de providenciar a regularização documental e registral do imóvel, inclusive a lavratura da escritura pública definitiva.

Em razão disso, formulou pedido contraposto, requerendo a condenação do autor a realizar todas as providências necessárias para regularização do imóvel, tais como desmembramentos, obtenção de certidões, quitação de eventuais débitos e lavratura da escritura definitiva em seu favor.

Todavia, ao analisar os termos do contrato firmado entre as partes, não se verifica cláusula expressa que imponha ao autor a obrigação de arcar, isoladamente ou de forma vinculativa, com as providências administrativas ou cartorárias relacionadas à transferência definitiva do imóvel.

O instrumento contratual apresentado nos autos não dispõe, de forma clara, sobre encargos de registro, impostos, certidões ou quaisquer obrigações de natureza acessória nesse sentido, tampouco fixa prazos ou penalidades para eventual inadimplemento dessas obrigações.

Por força do princípio do pacta sunt servanda, as partes estão vinculadas aos termos expressamente convencionados, não sendo possível ao juízo ampliar, por via judicial, obrigações que não tenham sido previamente acordadas ou que não decorrem diretamente da natureza do contrato.

Assim, a ausência de previsão contratual expressa quanto à obrigação exclusiva do autor de proceder com a regularização documental e registral do imóvel impede o acolhimento do pedido contraposto, razão pela qual o mesmo deve ser indeferido.

Contudo, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da cooperação (art. 422 do Código Civil), é plenamente exigível que o autor, como vendedor do imóvel, colabore com a parte ré no cumprimento dos trâmites necessários à formalização da transferência da propriedade, inclusive fornecendo a documentação que estiver sob sua responsabilidade e comparecendo, se necessário, a órgão público ou cartório competente, de modo a viabilizar a lavratura da escritura definitiva.

Referida obrigação, no entanto, decorre da própria natureza do contrato de compra e venda, e não se confunde com a condenação pretendida no pedido contraposto, que envolve providências amplas e sem amparo contratual específico.

Dessa forma, indefere-se o pedido contraposto formulado pela parte ré, sem prejuízo do dever do autor de cooperar com os atos necessários à regular e definitiva transferência do imóvel, nos moldes do que se espera das partes contratantes sob os princípios da boa-fé, lealdade e função social do contrato.

[...]”

O recorrente sustenta a aplicação do art. 476 do Código Civil, que trata da exceção de contrato não cumprido, alegando que houve descumprimento do contrato por parte do autor, quanto à obrigação de providenciar a regularização documental e registral do imóvel.

Contudo, a aplicação dessa exceção requer demonstração clara de que o inadimplemento da outra parte precedeu e justificou a suspensão da própria obrigação. No caso concreto, não se verifica cláusula expressa que imponha ao autor a obrigação de arcar com as providências administrativas ou cartorárias relacionadas à transferência definitiva do imóvel.

A propósito:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEL DE GERADOR. DATA DA DEVOLUÇÃO DO BEM COMPROVADA. AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO CARACTERIZADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Hipótese em que a parte autora comprovou a locação do gerador e a data da devolução do bem, cumprindo o ônus probatório que lhe competia, conforme art. 373, I, do CPC.

2. A alegação de acordo não foi comprovada pelo recorrente, que não se desincumbiu do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, nos termos do art. 373, II, do CPC.

3. A exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) exige demonstração de descumprimento contratual anterior pela parte adversa, o que não restou configurado no caso concreto.

4. Recurso conhecido e desprovido.

(N.U 1001350-48.2024.8.11.0045, TURMA RECURSAL CÍVEL, EDSON DIAS REIS, Segunda Turma Recursal, Julgado em 22/04/2025, Publicado no DJE 22/04/2025)

Neste sentido, não merece reforma a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos da petição inicial e julgou improcedente o pedido contraposto.

Em face do exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter incólume a sentença prolatada.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, suspensa a sua execução em face ao disposto no art. 98, §3º do Código de Processo Civil.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025