Tribunal: TJMT
Processo: 0017711-10.2015.8.11.0002
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0017711-10.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[REGINALDO LUIZ DE ALMEIDA FERREIRA - CPF: 441.955.911-04 (APELANTE), WHADY LACERDA - CPF: 007.560.406-04 (ADVOGADO), REJANE BELUSSI MIRANDA - CPF: 522.458.451-53 (ADVOGADO), CLEICIMAR DULCIANE RODUI - CPF: 024.873.269-21 (APELADO), INDYARA MARIA ASSUNCAO - CPF: 046.606.191-92 (ADVOGADO), ANDRE CASTRILLO - CPF: 209.615.881-87 (ADVOGADO), ADRIANO MARTINS SIMI - CPF: 621.360.891-53 (APELADO), RAQUEL CRISTINA ROCKEMBACH BLEICH - CPF: 830.731.671-53 (ADVOGADO), SILMONIA VIEIRA DE SOUZA - CPF: 420.311.091-20 (APELADO), LUIS APARECIDO FERREIRA TORRES - CPF: 403.964.791-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL RURAL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. RECONHECIMENTO DA POSSE COM JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. ACORDO POSTERIOR INEFICAZ EM RELAÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta de sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro opostos pelo apelante, com o objetivo de manter-se na posse de imóvel rural de 387,1135 hectares, adquirido por contrato particular de compra e venda firmado em 10/12/2007 com o apelado Adriano, que o teria adquirido das apeladas Cleicimar e Silmonia em 28/07/2007.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem produção de provas requeridas; e estabelecer se é legítima a posse exercida pelo embargante com base em contrato particular de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O julgamento antecipado da lide é válido quando as provas documentais constantes dos autos são suficientes à formação do convencimento do magistrado, nos termos do art. 355, I, do CPC, não configurando cerceamento de defesa.

O art. 674 do CPC autoriza o uso dos embargos de terceiro por quem sofre ameaça de turbação de posse sobre bem que detenha com justo título. A jurisprudência do STJ, por meio da Súmula 84, admite embargos com fundamento em posse advinda de contrato de compra e venda, ainda que não registrado.

O contrato firmado entre o embargante e o alienante está respaldado por comprovantes de pagamento, sendo suficiente para caracterizar justo título e presumir boa-fé, nos termos do art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil.

A cláusula contratual que condiciona a outorga da escritura à quitação do contrato originário não evidencia má-fé, mas sim cautela negocial; ademais, à época da compra, não havia litígio sobre o imóvel.

A ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada pelas alienantes foi julgada improcedente, o que reforça a validade da cadeia dominial e do título apresentado pelo embargante/apelante.

O acordo posterior firmado entre os apelados, após o imóvel já ter sido transferido ao embargante/apelante, configura simulação e é ineficaz em relação ao terceiro de boa-fé, conforme art. 167, §2º, do Código Civil.

A longa posse exercida de forma mansa e pacífica pelo embargante/apelante, há mais de 16 anos, reforça a necessidade de tutela jurídica e proteção possessória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

É legítima a posse exercida por terceiro adquirente de imóvel com base em contrato de compra e venda particular, ainda que não registrado, quando há justo título e presunção de boa-fé.

A existência de cláusula contratual que reconhece pendências anteriores não afasta, por si só, a boa-fé do adquirente.

O acordo firmado entre antigos vendedores, após alienação válida a terceiro, é ineficaz em relação ao novo possuidor de boa-fé, sendo nulo se simulado com o objetivo de fraudar seus direitos.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível de sentença proferida em Embargos de Terceiro nº 0017711-10.2015.811.0002, opostos pelo apelante (REGINALDO), visando manter a posse de um imóvel rural de 387,1135 hectares, matrícula 30.556, livro 02, do 1° Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande, sob o argumento de que o apelado (ADRIANO) lhe vendeu o imóvel em 10-12-2007 que, por sua vez, o adquiriu das apeladas (CLEICIMAR e SILMONIA) em 28-07-2007, e pelo qual o apelante alega ter pagado integralmente o valor contratado.

O apelante relata que o apelado, depois de litigar por anos contra as apeladas na Ação de Resilição de contrato c.c. Reintegração de Posse nº 0001192-04.2008.8.11.0002, na Impugnação ao Valor da Causa nº 0003212-31.2009.811.0002 e na Ação de Consignação em Pagamento nº 0001516-91.2008.811.0002, fez um acordo com estas na ação consignatória e devolveu a elas, em pagamento do valor da execução, o imóvel do qual o apelante detém a posse desde 10-12-2007.

O apelante argumenta que, nos termos do acordo, o apelado reconheceu uma dívida de aproximadamente 8 milhões de reais para com as apeladas e entregou o imóvel como pagamento da dívida, bem como prometeu a restituição do bem às apeladas, em prejuízo do apelante. Afirma, porém, que o apelado não poderia ter disposto de bem que não mais lhe pertencia e ressalta que o acordo, apesar de ter sido homologado pelo Juízo, seria nulo porque se trata de uma simulação com o objetivo de fraudar o apelante.

Sentindo sua posse ameaçada com a determinação de restituição do imóvel à posse das apeladas, opôs embargos de terceiros, no qual requereu a suspensão do acordo na Ação Consignatória e sua manutenção na posse do imóvel, com a posterior transferência da propriedade para o seu nome junto ao CRI de Várzea Grande.

Os embargos de terceiro foram julgados improcedentes e o embargante (ora apelante) condenado ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados em 10 % (dez por cento) do valor atualizado da causa.

O apelante recorre e alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, porque julgou antecipadamente a lide e concluiu pela ausência de provas da existência de posse com justo título e o adimplemento do contrato.

No mérito, assinala que a existência de cláusulas demonstrando que tinha conhecimento do negócio anterior não afasta a sua boa-fé ao celebrar o contrato, porque não existia demanda alguma envolvendo o imóvel quando este foi assinado.

Argumenta que a Ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse n.º 0001192-04.2008.811.0002, proposta pelas apeladas em 07-02-2008, foi julgada improcedente, logo o contrato foi considerado legítimo e desvinculado do pagamento da dívida.

Sustenta que o acordo foi uma simulação, com o objetivo de prejudicar o apelante, terceiro de boa-fé, tanto que o apelado declarou estar o imóvel livre e desembaraçado, porém requereu que a imissão das apeladas na posse fosse acompanhada por um oficial de justiça, pleito que foi indeferido. Por esse motivo, deve ser declarado nulo.

Pede a reforma da sentença para, reconhecendo a legitimidade da posse do apelante, julgar procedentes os Embargos de Terceiro e declarar a nulidade do acordo, para determinar a sua manutenção na posse, bem como o registro do imóvel em seu favor.

O apelado não apresentou contrarrazões e as apeladas suscitam, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, buscam a manutenção da sentença
.

O Apelo foi julgado em 26-03-2025 e o acórdão (ID 277670864) foi objeto de embargos de declaração, acolhidos, com efeitos infringentes, para declarar a nulidade da sessão de julgamento realizada em 26-03-2025, em razão da ausência de intimação dos patronos dos embargantes (ID 287073361).

Desse modo, passa-se ao novo julgamento do Apelo.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Da preliminar de cerceamento de defesa

O apelante alega cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide, afirmando que expressamente requereu a produção probatória na petição inicial, em especial designação de audiência de instrução e julgamento, oitiva de testemunhas e realização de perícia para demonstrar a existência de simulação e fraude no acordo firmado entre os apelados.

O julgamento antecipado da lide é perfeitamente cabível quando o magistrado considera que as provas documentais já produzidas são suficientes para a formação de seu convencimento, não necessitando de outras provas para decidir a causa. É o que estabelece o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

No caso em tela, a questão central dos embargos de terceiro - a aquisição do imóvel pelo apelante e o exercício da posse com base em justo título - está devidamente documentada nos autos por meio do contrato de compra e venda e dos recibos de pagamento, elementos que permitem o julgamento do mérito sem necessidade de dilação probatória adicional.

Ademais, este Tribunal tem entendimento pacífico de que não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado considera dispensável a produção de outras provas, por entender que os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação de seu convencimento.

Portanto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.

Do mérito

A questão central do litígio envolve a proteção possessória buscada pelo apelante por meio dos embargos de terceiro, com fundamento em contrato particular de compra e venda do imóvel.

O art. 674 do CPC estabelece que os embargos de terceiro constituem a ação adequada para que aquele que, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, possa requerer seu desfazimento ou sua inibição. O §1º do mesmo artigo esclarece que os embargos podem ser opostos pelo terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.

No caso dos autos, o apelante fundamenta sua pretensão na posse exercida sobre o imóvel, decorrente do contrato de compra e venda firmado com Adriano Martins Simi em 10/12/2007. Trata-se, portanto, de situação abrangida pela Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: "
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro
."

A sentença recorrida, ao julgar improcedentes os embargos, baseou-se essencialmente na cláusula terceira do contrato de compra e venda, que previa: "
A competente escritura pública será outorgada pelo VENDEDOR, quando da quitação total do contrato entabulado com as Srs, CLEICIMAR DULCIANE RODUI e SILMONIA VIEIRA DE SOUZA, em favor do ora COMPRADOR, ou a quem este indica
r".

Entendeu o magistrado que tal cláusula demonstraria o conhecimento do apelante acerca das pendências envolvendo o imóvel, o que afastaria sua boa-fé. No entanto, essa conclusão não se sustenta diante de uma análise mais abrangente do contexto fático-probatório.

Em primeiro lugar, cabe destacar que, nos termos do art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil, "
o possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção
". No caso, o apelante possui justo título - o contrato de compra e venda - e, portanto, sua posse se presume de boa-fé.

O mero conhecimento da cadeia dominial do imóvel e das condições necessárias para a transferência definitiva da propriedade não implica, necessariamente, má-fé do adquirente. Ao contrário, pode indicar diligência e cautela na celebração do negócio. A cláusula mencionada apenas estabelece uma condição para a outorga da escritura definitiva, o que é comum e legítimo em contratos dessa natureza.

Conforme apontado pelo apelante, quando da celebração do contrato de compra e venda (10/12/2007), não havia qualquer litígio pendente sobre o imóvel, tendo as ações judiciais sido ajuizadas posteriormente. Essa circunstância é fundamental para a avaliação da boa-fé do adquirente no momento da aquisição.

Ademais, a ação de rescisão contratual proposta por Cleicimar e Silmonia contra Adriano Simi foi julgada improcedente, mantendo-se, portanto, a validade da primeira transferência. Se o contrato original foi considerado válido e eficaz pelo Poder Judiciário, confirma-se a legitimidade da transferência subsequente para o apelante.

Ademais, o próprio juízo de primeiro grau, ao deferir a liminar de manutenção de posse no início do processo, reconheceu expressamente a boa-fé do apelante, afirmando que "
a boa-fé do embargante está plenamente caracterizada, já que adquiriu o imóvel em 10 de dezembro de 2007, antes de pender sobre ele qualquer lide judicial
".

Quanto ao acordo firmado entre os apelados após o trânsito em julgado das ações, no qual Adriano Simi devolveu o imóvel como forma de pagamento de dívida, merece destaque a alegação de simulação apresentada pelo apelante. É de fato singular que Adriano Simi, após ver reconhecida a validade de sua aquisição, tenha devolvido o imóvel que já havia alienado a terceiro, abrindo mão de valores substanciais sem explicação razoável.

O Código Civil, em seu art. 167, estabelece que é nulo o negócio jurídico simulado, ressalvando-se expressamente os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio (§2º). Essa proteção ao terceiro de boa-fé é fundamental no contexto dos embargos de terceiro, que visam justamente tutelar direitos de quem não participou da relação processual original.

No caso em apreço, os elementos constantes dos autos indicam que o acordo entabulado entre os apelados tinha por objetivo prejudicar o apelante, terceiro adquirente do imóvel. Adriano Simi não poderia dispor validamente do bem que já havia alienado ao apelante, sendo nulo o acordo neste aspecto específico, conforme estabelece o art. 167 do Código Civil.

O fato de o apelante exercer a posse do imóvel de forma mansa e pacífica há mais de 16 anos, com base em contrato de compra e venda, reforça a legitimidade de sua posição jurídica e a necessidade de proteção de seus direitos. A estabilidade das relações sociais e a segurança jurídica impõem que se reconheça a validade dessa posse, exercida com justo título e boa-fé.

Neste sentido, já decidiu este Tribunal:

"APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIROS – IMÓVEL EXCLUÍDO OBJETO DE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INTEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – POSSIBILIDADE – MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA - RECURSO DESPROVIDO. O prazo para opor embargos para o terceiro que não foi parte na ação, inicia-se com a turbação. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ). Não demonstrada a má-fé do adquirente, que realizou o negócio por meio de documento válido e eficaz, impõe-se o procedência dos embargos para mantê-lo na posse do imóvel." (N.U 0009486-42.2008.8.11.0003, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 09/01/2013, Publicado no DJE 18/01/2013)

Assim, reconheço a legitimidade da posse exercida pelo apelante sobre o imóvel objeto da lide, com base no contrato de compra e venda firmado com Adriano Martins Simi, sendo ineficaz em relação ao apelante o acordo posteriormente firmado entre os apelados.

Pelo exposto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa e, no mérito,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação para reconhecer a legitimidade da posse exercida pelo apelante sobre o imóvel rural de 387,1135 hectares, situado no município de Nossa Senhora do Livramento/MT, denominado "Bom Jardim", objeto da matrícula nº 30.556 do RGI da Comarca de Várzea Grande.

Por conseguinte, declaro ineficaz, em relação ao apelante, o acordo firmado entre os apelados nos autos da ação de consignação em pagamento nº 0001516-91.2008.811.0002, no que se refere à devolução do referido imóvel.

Inverto o ônus sucumbencial e condeno os apelados ao pagamento das custas e honorários advocatícios que majoro para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025