Tribunal: TJMT
Processo: 1025793-37.2020.8.11.0002
Relator(a): RODRIGO ROBERTO CURVO
Órgão julgador: RODRIGO ROBERTO CURVO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1025793-37.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano]
Relator:
Des(a).
RODRIGO ROBERTO CURVO

Turma Julgadora:

[DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP]

Parte(s):

[IRMAOS GELA TRANSPORTES LTDA - ME - CNPJ: 12.980.913/0001-09 (APELANTE), RAFAELLE SILVA DE LARA PINTO - CPF: 029.901.631-58 (ADVOGADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (APELADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE (APELADO), ADRIAN ROBERTO MOREIRA - CPF: 908.422.351-91 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA EROTIDES KNEIP, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IPTU. PLANTA GENÉRICA DE VALORES. DISCREPÂNCIA ENTRE VALOR ADMINISTRATIVO E EFETIVO VALOR DE MERCADO. EXCESSO TRIBUTÁRIO CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pleito inicial em ação anulatória, que visa a desconstituição dos lançamentos de IPTU dos exercícios de 2017 a 2020.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a anulação de lançamentos tributários de IPTU quando há discrepância substancial entre o valor venal fixado pela planta genérica municipal e o valor efetivo de mercado apurado em perícia judicial.

III. Razões de decidir

3.

A planta genérica de valores constitui instrumento legítimo de padronização tributária, previsto em lei formal e em conformidade com os artigos 150, I, da Constituição Federal e 97 do Código Tributário Nacional.

4. A existência de metodologia legal não dispensa a compatibilidade do resultado com a realidade de mercado, sendo cabível o controle judicial quando o valor administrativo se distancia substancialmente do valor venal efetivo.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso provido.

Tese de julgamento
: “A demonstração pericial de discrepância substancial entre o valor venal administrativo e o efetivo valor de mercado do imóvel autoriza a anulação do lançamento tributário para adequação da base de cálculo do IPTU”.

___________

Dispositivos relevantes citados
: CF, art. 150, I; CTN, arts. 33 e 97; Lei Complementar Municipal n. 3.349/2009, arts. 1º, 14, 22, 25 e 31.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, AC 10000222288243001, Rel. Magid Nauef Láuar, j. 02.03.2023; TJSP, Apelação 10302632520158260114, Rel. Eurípedes Faim, j. 27.08.2024.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Cuida-se de apelação cível interposta por
IRMÃOS GELA TRANSPORTES LTDA. - ME
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Especializada de Fazenda Pública de Várzea Grande (MT) que, nos autos da ação anulatória n. 1025793-37.2020.8.11.0002 ajuizada contra o
MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE (MT)
, julgou improcedente o pleito inicial.

Em suas razões recursais, a parte apelante alega que “
restou comprovado nos autos através da perícia que o valor venal aplicado no presente caso é muito maior que o valor de mercado do imóvel, estando a planta genérica em desacordo com o estabelecido no Código Tributário Nacional, o qual estabelece que o IPTU é calculado de acordo com o valor venal do imóvel
”

Sustenta que a sentença não analisou a prova pericial produzida, nem foi demonstrada de forma inequívoca a discrepância entre o valor venal atribuído pelo município e o efetivo valor de mercado do imóvel.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para anular os débitos de IPTU dos anos de 2017, 2018, 2019 e 2020, bem como para determinar o recálculo dos valores com base na perícia judicial realizada.

Contrarrazões no Id. 290689457, pelo não provimento do recurso.

A d. Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pela desnecessidade de sua intervenção no feito
(Id. 294738891).

É o relatório.

VOTO

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como exposto no relatório, cuida-se de apelação cível interposta por Irmãos Gela Transportes Ltda. - ME

contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Especializada de Fazenda Pública de Várzea Grande (MT) que, nos autos da ação anulatória n. 1025793-37.2020.8.11.0002 ajuizada contra o Município de Várzea Grande (MT), julgou improcedente o pleito inicial.

Na origem, a parte autora alegou que o valor venal fixado pelo ente municipal, amparado na planta genérica de valores, é superior ao valor real de mercado, de modo a elevar o IPTU incidente sobre o imóvel.

O d. Juízo de origem julgou improcedente o pleito inicial, destacando-se as seguintes razões de decidir:

“[...]

Dos documentos que instruem os autos, verifica-se que o valor venal foi fixado por meio de planta genérica, nos exatos termos do Código Tribunal Municipal. Inclusive, na via administrativa, foi instaurado procedimento administrativo para impugnação do valor, o qual obedeceu ao devido processo legal.

Não há, no caso, qualquer apontamento de ilegalidade cometida pela Administração. O que se vê, na verdade, é mero inconformismo da demandante em face do valor venal fixado pelo demandado mediante procedimento administrativo instituído por lei, oportunidade, ainda, ao contraditório e à ampla defesa.

[...]

Na espécie, a fixação do valor venal do imóvel para fins de base de cálculo do IPTU é ato administrativo de natureza eminentemente discricionária, cuja pertinência é de competência da Administração Pública, com fulcro nos critérios de interesse e conveniência, com vistas à consecução do interesse público.

Ausente qualquer ilegalidade ou irregularidade, tendo sido conduzido o processo administrativo de maneira idônea e com respeito aos princípios constitucionais que o regem, não padece de qualquer nulidade os créditos de IPTU.”
(Id. 290689440).

Pois bem.

O cerne da controvérsia recursal cinge-se à anulação dos créditos de IPTU lançados de 2017 a 2020, amparados na planta genérica, com a fixação do valor venal, para fins de exigibilidade do tributo, conforme parâmetros da perícia judicial.

Sabe-se que o artigo 33 do Código Tributário Nacional estabelece que, para a cobrança do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), “
a base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel
”.

No âmbito do Município de Várzea Grande, os parâmetros para fixação do valor venal foram implementados pela Lei Complementar Municipal n. 3.349/2009, que estabelece metodologia específica para a obtenção do valor do imposto. Vejamos:

“
Art. 1º
- O valor venal do terreno (
Vvt
), construído ou não, resulta da multiplicação de sua área total (At), pelo valor do metro quadrado do lote padrão (
Vmq
), constante da tabela XIX, e pelos fatores de correção das Tabelas I a IX, aplicáveis conforme as circunstâncias peculiares do imóvel, de acordo com a seguinte fórmula:

V - A1 x
Vmq
x
Fprof
x
Ftest
x
Fforma
x
Fsq
x
Ftop
X Fisup x Fts x
Fcter
x
Fmp

Parágrafo único. os elementos ou fatores de ponderação empregados na fórmula desse artigo são descritos a seguir:

a)
Fprof
: fator de profundidade;

b)
Ftest
: fator de testada;

c)
Fforma
: fator de forma;

d)
Fsq
: fator de situação na quadra;

e)
Ftop
: fator de topografia;

f)
Fisup
: fator de início da superfície principal;

g)
Fts
: fator de tipo de solo;

h)
Fcter
: fator de comercialização do terreno;

i)
Fmp
: fator de melhoramentos públicos.

Art. 14.
O valor venal da construção (
Vvc
) resulta do produto da área construída bruta (
Acb
) pelo valor unitário de metro quadrado de construção (Cr), pelo fator de depreciação adequado, pelo fator de comercialização 1 (
Fcomp
), pelo fator de situação (
Fsit
) e pelo fator de condomínio vertical (
Fcv
), conforme a fórmula abaixo:

Vvc
=
Acb
x Cr x
Fdep
x
Fcomp
x
Fsit
x
Fcv

Art. 22.
O valor venal do imóvel (
Vvi
) construído será apurado pela soma do valor venal do terreno (
Vvt
), obtido na forma dos artigos anteriores, com o valor venal da construção (
Vvc
), conforme a fórmula abaixo:

VVI - =
Vvt
+
Vvc

Art. 25.

O valor do IPTU será obtido multiplicando-se a alíquota pelo valor venal do imóvel (
Vvi
) e posteriormente dividindo-se este resultado por cem (100)
.

Parágrafo único. Nos casos que houver mais de uma edificação no lote, será definida, para efeito de definição do valor de cada uma no respectivo imóvel, a fração ideal de terreno, proporcionalmente a área construída
das mesmas
.

[...]

Art. 31.
Os terrenos que possuírem área de preservação permanente terão o valor do terreno reduzido mediante aplicação do seguinte redutor
:

onde:

Rapp = redutor de área de preservação permanente;

App = área de preservação permanente;

At = área do terreno.”
[sem destaque no original].

Com efeito, a planta genérica de valores constitui instrumento legítimo de padronização tributária, previsto em lei formal e em conformidade com os artigos 150, I, da Constituição Federal e 97 do Código Tributário Nacional, que exigem lei para estabelecer a base de cálculo dos tributos.

Como se vê da referida legislação, o ente municipal estabeleceu um sistema de cálculo estruturado em três etapas fundamentais: primeiro, calcula-se o valor venal do terreno mediante aplicação de múltiplos fatores de correção que consideram características específicas como profundidade, testada, forma, situação topográfica e infraestrutura. Segundo, apura-se o valor venal da construção através de fatores que contemplam depreciação, comercialização e situação. Terceiro, soma-se ambos os valores para obter o valor venal total do imóvel.

Embora a lei municipal estabeleça critérios técnicos e legítimos para fixação do valor venal, sua aplicação deve necessariamente resultar em valor compatível com a realidade de mercado, conforme determina o artigo 33 do CTN.

A existência de metodologia legal não afasta a possibilidade de controle judicial quando o resultado de sua aplicação se distanciar substancialmente do valor venal,

uma vez que este não é arbitrário, devendo corresponder a um montante condizente com o valor de mercado.

Diante disso, quando o cálculo do imposto pelo Fisco municipal resultar em aplicação de valor venal divergente daquele praticado efetivamente no mercado, é possível que o Poder Judiciário intervenha para anulação do lançamento, com a adequação da tributação, em observância aos princípios de proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesse sentido, é o entendimento de outros tribunais pátrios:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA E DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - MUNICÍPIO DE CONTAGEM - CRÉDITO TRIBUTÁRIO - IPTU - VALOR VENAL DO IMÓVEL - PERÍCIA JUDICIAL.

[...]

O contribuinte pode desconstituir o arbitramento do valor venal do imóvel, utilizado como base de cálculo do IPTU, mediante comprovação de erro na apuração do valor em comparação com o valor de mercado.
”

(TJMG - AC: 10000222288243001 MG, Relator.: Magid
Nauef

Láuar
(JD Convocado), Data de Julgamento: 02/03/2023, Câmaras Cíveis / 7ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/03/2023)
[sem destaque no original].

“
TRIBUTÁRIO – APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO – AÇÃO ANULATÓRIA – MUNICÍPIO DE CAMPINAS - IPTU – EXERCÍCIOS DE 2011 A 2015 – ATRIBUIÇÃO DO VALOR VENAL DO IMÓVEL LOTEADO POR MEIO DE DECISÃO DO DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE RECEITAS IMOBILIÁRIAS.

[...]

Caso o sujeito passivo entenda que o valor venal do imóvel adotado no lançamento do IPTU não corresponde ao efetivo valor de mercado, é cabível a impugnação administrativa ou judicial da avaliação
– Nesse sentido, se comprovada a discrepância entre o valor venal e o valor de mercado do imóvel, é devida a anulação do lançamento, a fim de que seja realizada a adequação dos valores – Precedentes desta C. Câmara. No caso dos autos, a autora pleiteia, subsidiariamente, a revisão do lançamento do IPTU, sob o fundamento de discrepância entre o valor venal adotado pelo Município e o efetivo valor de mercado do imóvel – Discrepância que foi comprovada por meio da prova pericial produzida nos autos (fls. 535/703) – Devida, portanto, a revisão do lançamento a fim de que seja realizada a adequação dos valores.

[...]
”

(TJSP - Apelação: 10302632520158260114 Campinas, Relator.: Eurípedes
Faim
, Data de Julgamento: 27/08/2024, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 27/08/2024)
[sem destaque no original].

No presente caso, nos exercícios em discussão (2017 a 2020), verificam-se os fatores considerados pelo Município, com a seguinte evolução dos valores venais

(
Id. 290689360, p. 13)
:

Item de cálculo

2017

2018

2019

2020

Área do Terreno

0,00

31.400

31.400

31.400

Medida de Testada

46,60

46,60

46,60

46,60

Zona Fiscal

1,00

1,00

1,00

1,00

Métrica

158,37

162,80

169,39

174,93

Fator Gleba

1,00

1,00

1,00

1,00

Fator de Profundidade

0,71

0,71

0,71

0,71

Fator de Testada

1,19

1,19

1,19

1,19

Fator Forma

0,98

0,98

0,98

0,98

Fator de Topografia

1,00

1,00

1,00

1,00

Fator Situação de Quadra

-

1,15

1,15

1,15

Fator Inc. Sup. Principal

-

1,00

1,00

1,00

Fator Tipo de Solo

1,00

1,00

1,00

1,00

Fator Melhoramentos Públicos

1,00

1,00

1,00

1,00

Fator Comercialização

1,17

1,17

1,17

1,17

Fator Área de Preservação Permanente (APP)

-

1,00

1,00

1,00

Valor Venal Terreno

R$ 5.336.637,43

R$ 5.671.007,24

R$ 5.900.564,60

R$ 6.093.546,05

Área construída cadastrada (metros quadrados)

1080,00

1257,25

1257,25

1257,25

Valor Venal Edificação

R$ 281.675,96

R$ 659.382,57

R$ 678.279,19

R$ 692.402,07

Valor Venal Imóvel

R$ 5.618.313,39*

R$ 6.330.389,81

R$ 6.578.843,79

R$ 6.785.948,12

*
Valor corrigido em decorrência de erro material na tabela do Município.

Por sua vez, a perícia judicial realizada pelo Eng. Civil Adrian Roberto Reveles Moreira (CREA-MT 41753) seguiu metodologia científica reconhecida para avaliação de imóveis urbanos (ABNT NBR 14653-2), com abordagem comparativa entre imóveis na mesma região.

O laudo demonstrou, em síntese, que
há características que reduzem significativamente o valor do imóvel
: a existência de APP (Área de Preservação Permanente) de 9.561 m2 (30,4% da área total), inviabilizando o aproveitamento econômico de parcela substancial; declive de 4 metros, gerando custos adicionais e limitações construtivas; bem como a localização em área de liquidez média.

O perito ainda destacou que, em razão da topografia do terreno com declive moderado, é cabível a correção do valor por metro quadrado apurado para a região, como se vê:

“
Levando em conta o terreno avaliando possuir uma topografia de moderados declives, entende-se prudente arbitrar 5% a menos do valor calculado visando corrigir o valor obtido a partir de demandas para correção e nivelamento do terreno. Portanto, temos:

·
Valor obtido – R$ 82,96 m2 (oitenta reais e noventa e seis centavos por metro quadrado)

·

Valor Arbitrado – R$ 70,52 m2 (Setenta reais e cinquenta e dois centavos por metro quadrado)
”
(Id. 290689409, p. 18) [
g.o
].

Ademais, percebe-se que o município aplicou fator neutro (1,0) tanto para topografia quanto para APP, ignorando completamente estas limitações objetivas no cálculo do imposto pela planta genérica de valores.

Essas circunstâncias evidenciam que a metodologia municipal, embora formalmente legal, produziu resultado incompatível com a realidade econômica do bem, configurando excesso tributário, o que afronta o princípio da capacidade contributiva, previsto no art. 145, § 1º, da Constituição Federal.

A discrepância entre os valores venais arbitrados pelo Fisco municipal – entre 5,6
a
6,7 milhões de reais – e o valor encontrado pela perícia judicial para o imóvel, de R$ 2.998.724,29 (dois milhões novecentos e noventa e oito mil setecentos e vinte e quatro reais e vinte e nove centavos)
, comprova a necessidade de adequação da base de cálculo do IPTU para os anos questionados.

Embora o Município tenha impugnado o laudo pericial, sua manifestação limitou-se a questionamentos genéricos e à mera transcrição dos valores administrativos aplicados, sem afastar as principais limitações objetivas identificadas pela perícia, tais como a existência da área de preservação permanente e a topografia do imóvel.

Logo, se não há contraprova técnica capaz de demonstrar erro metodológico na perícia ou apresentar parâmetros de mercado divergentes que justifiquem desconsiderar as conclusões periciais, é cabível a nulidade do lançamento dos tributos, a fim de que seja realizada a adequação dos valores.

Diante do exposto e em consonância com a fundamentação
supra
,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a sentença e anular os lançamentos de IPTU dos exercícios de 2017, 2018, 2019 e 2020, com a realização de novos lançamentos, retificado o valor venal nos termos do laudo pericial.

Por derradeiro, inverto o ônus sucumbencial, na forma fixada na sentença – 10% do valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025