Tribunal: TJMT
Processo: 1013918-03.2023.8.11.0055
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013918-03.2023.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Prestação de Serviços, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[ANTONIO JOSE PARENTE - CPF: 007.094.711-22 (APELADO), JULIANA BERTOLDO - CPF: 011.313.571-83 (ADVOGADO), ALTEMAR DIAS DA GAMA - CPF: 963.281.261-15 (ADVOGADO), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (APELANTE), DAYANE BARATELLI TRINDADE - CPF: 049.971.411-35 (ADVOGADO), DARTORA CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 31.841.460/0001-76 (APELANTE), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. FINANCIAMENTO NÃO CONCRETIZADO POR IMPEDIMENTO CADASTRAL DO VENDEDOR DO TERRENO. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA. RESCISÃO CONTRATUAL POR FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO. RETENÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada em razão do insucesso de contrato de prestação de serviços para construção de imóvel, firmado entre o autor e a construtora Dartora Construções Ltda., com intermediação da empresa AB Negócios Imobiliários (Tangará Imóveis).

2.

O contrato previa a construção de residência financiada pela CEF, em terreno particular, pelo valor global de R$ 165.000,00, tendo o autor pago R$ 16.000,00 como sinal.

3.

O financiamento não foi aprovado em razão de pendência fiscal do vendedor do lote. As tratativas frustraram-se, levando o autor a pleitear a devolução do sinal e indenização moral.

4.

Sentença que condenou a construtora à restituição de 90% do valor pago e ao pagamento de R$ 8.000,00 por danos morais. A reconvenção foi julgada improcedente.

II. Questão em discussão

2.

As questões controvertidas consistem em: (i) verificar se a construtora apelante é responsável pela não efetivação do negócio; (ii) definir o percentual de restituição do sinal pago pelo autor; e (iii) examinar a configuração de dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3.

A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, pois envolve prestação de serviços e intermediação imobiliária.

4.

A não concretização do negócio decorreu de circunstância alheia à vontade das partes, de inscrição do vendedor do terreno na dívida ativa, fato que impediu o financiamento bancário e não pode ser imputado exclusivamente à construtora.

5.

O contrato previa que a negociação do terreno seria direta entre o comprador e o proprietário, não cabendo à construtora a verificação da regularidade cadastral do lote.

6.

Comprovado, entretanto, que a construtora envidou esforços para solucionar o impasse e suportou despesas no valor de R$ 6.937,15, é cabível a retenção parcial do sinal, nos limites da razoabilidade e da jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%.

7.

Mostra-se proporcional a restituição de 80% do valor pago (R$ 12.800,00), mantendo-se a retenção de 20% a título de despesas administrativas.

8.

O inadimplemento contratual, sem demonstração de dolo, má-fé ou violação de direitos da personalidade, não configura dano moral. A frustração do negócio, embora gere aborrecimento, não ultrapassa o campo dos meros dissabores cotidianos.

IV. Dispositivo e tese

9.

Recurso parcialmente provido. Reformada a sentença para afastar a condenação por dano moral e adequar o valor da restituição.

Tese de julgamento:
“1. A rescisão de contrato de construção de imóvel, frustrado por impedimento cadastral do vendedor do terreno, não gera responsabilidade exclusiva de qualquer das partes, impondo a restituição parcial do sinal pago. 2. A retenção de 20% do valor pago é proporcional e compatível com as despesas comprovadas pela construtora. 3. O inadimplemento contratual, por si só, não caracteriza dano moral indenizável.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
Dartora Construções Ltda.
contra sentença proferida pelo juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Reparação por Danos Materiais e Morais” movida por
Antônio José Parente
em desfavor de
AB Negócios Imobiliários Ltda. (Tangará Imóveis)
e

da ora recorrente.

Prolatada a sentença (ID 312077392), assim exarou:

“
III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para:

CONDENAR
a requerida DARTORA CONSTRUCOES LTDA, a restituir ao autor o valor de R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais), correspondente a 90% do valor pago como sinal, corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

CONDENAR
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (artigo 405 do Código Civil).

Por consequência,
JULGO IMPROCEDENTE
a reconvenção apresentada pela segunda requerida.

Considerando a sucumbência recíproca,
CONDENO
as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, na proporção de 70% (setenta por cento) pela requerida e 30% (trinta por cento) pelo autor, cuja exigibilidade fica suspensa em relação ao autor e à segunda requerida, em razão da gratuidade da justiça deferida, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC.”

Em suas razões recursais (ID. 312077407)
, a
Dartora Construções Ltda.
apresenta tese de reforma da sentença, alegando em síntese que: a) não tinha responsabilidade de verificar a situação cadastral do vendedor do terreno, conforme cláusula sétima do contrato; b) o reajuste aplicado estava previsto contratualmente na cláusula nona e decorreu da elevação dos custos de construção durante a pandemia de COVID-19; c) ofereceu alternativas para facilitar o pagamento do reajuste, como embutir a quantia no financiamento ou parcelamento direto; d) o autor foi devidamente informado sobre as consequências da desistência; e) comprovou despesas no valor de R$ 6.937,15 com o processo do autor, valor que deveria ser integralmente retido.

Requereu a reforma da sentença para julgar totalmente improcedente a demanda ou, subsidiariamente, para aumentar o valor a ser retido para R$ 6.937,15.

Contrarrazões apresentadas (ID. 312077411).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Extrai-se dos autos que o autor firmou contrato de prestação de serviços e outras avenças para a construção de um imóvel (casa própria) com a segunda requerida (Dartora Construções), tendo como intermediadora a primeira requerida (AB Negócios Imobiliários/Tangará Imóveis).

Alegou que o contrato previa a construção de imóvel a ser financiado pela Caixa Econômica Federal, com área de 360m2 sobre a qual seria edificada uma residência em alvenaria com 54m2 de área construída.

O valor global do contrato foi fixado em R$ 165.000,00, sendo R$ 60.000,00 referente à aquisição do terreno, R$ 94.500,00 referente aos materiais de construção e prestação de serviço, e R$ 10.500,00 referente à documentação do imóvel.

Afirmou que pagou R$ 16.000,00 como sinal do negócio, sendo informado que em no máximo 7 meses estaria morando na casa. Contudo, durante o processo de financiamento, surgiu um impedimento: o vendedor do terreno estava com o nome inscrito na dívida ativa, o que impossibilitava a aprovação do financiamento pela CEF.

Sustentou que em 03/09/2021 a pré-aprovação do financiamento na CEF venceu e, quando procurou as requeridas, foi informado que nada poderia ser feito e que o valor de R$ 16.000,00 não seria devolvido.

Requereu a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais arbitrada em 20 (vinte) vezes o valor do salário mínimo vigente, bem como a restituição do valor de R$ 16.000,00 a título de danos materiais.

Em contestação conjunta, arguiram a ilegitimidade passiva da primeira requerida (Tangará Imóveis) e, no mérito, alegaram que não têm responsabilidade quanto à aprovação do financiamento junto à instituição financeira.

A segunda requerida (Dartora Construções) apresentou reconvenção requerendo a condenação do autor ao pagamento de multa de 10% sobre o valor global do contrato, bem como o ressarcimento dos custos suportados no valor de R$ 6.937,15, totalizando R$ 23.437,15.

Após regular instrução processual, sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a requerida Dartora Construções Ltda a restituir ao autor o valor de R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais), correspondente a 90% do valor pago como sinal, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais). A reconvenção foi julgada improcedente.

Inconformada, a requerida Dartora Construções interpôs recurso de apelação alegando que não tinha responsabilidade de verificar a situação cadastral do vendedor do terreno, conforme cláusula sétima do contrato e que o reajuste aplicado estava previsto contratualmente na cláusula nona e decorreu da elevação dos custos de construção durante a pandemia de COVID-19, além de que comprovou despesas no valor de R$ 6.937,15 com o processo do autor, valor que deveria ser integralmente retido.

A controvérsia cinge-se à responsabilidade pela não efetivação do negócio jurídico, à devolução do valor pago pelo autor a título de sinal e à existência de danos morais.

Inicialmente, cumpre destacar que é incontroversa a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, visto que há relação de consumo entre as partes, onde o autor figura como consumidor e as requeridas como fornecedoras de serviços.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que a não conclusão do negócio decorreu de uma série de fatores que não podem ser atribuídos exclusivamente a qualquer das partes.

De um lado, é fato que o vendedor do terreno estava com o nome inscrito na dívida ativa, o que inicialmente impediu a aprovação do financiamento pela Caixa Econômica Federal. Esse fato, por si só, não pode ser imputado à construtora apelante, uma vez que o contrato firmado entre as partes expressamente previa na cláusula sétima que "o terreno não pertence à construtora e o cliente tem negociação direta desta aquisição com o Anuente".

Tal fato é corroborado pelo Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre o autor e o dono do lote (ID. 312076884), no qual não consta como parte a construtora apelante. Portanto, não se pode atribuir à construtora a responsabilidade pela verificação prévia da situação cadastral do vendedor do terreno.

Por outro lado, é certo que a construtora, ao tomar conhecimento do impedimento, tentou resolver o problema, inclusive se oferecendo para emprestar o recurso ao dono do lote para pagar o débito, conforme demonstrado nos autos.

Contudo, o tempo decorrido durante essas tratativas levou à necessidade de reajuste nos valores contratuais, com base na cláusula nona do contrato, que previa correção pelo índice CUB em caso de elevação superior a 5%. Esse reajuste, embora previsto contratualmente, resultou em um aumento significativo de 24,87% no valor do contrato, o que alterou substancialmente as condições inicialmente pactuadas.

Embora a construtora tenha oferecido alternativas para facilitar o pagamento do reajuste, como embutir a quantia no financiamento ou parcelamento direto, é compreensível que o autor, diante de um aumento tão expressivo, tenha optado por não prosseguir com o negócio.

Nesse contexto, entende-se por razoável que, a não efetivação do negócio decorreu de circunstâncias alheias à vontade de ambas as partes, não podendo ser atribuída culpa exclusiva a qualquer delas. Trata-se, na verdade, de uma situação de frustração do negócio por fatores supervenientes que tornaram sua execução excessivamente onerosa para o autor.

No que tange à devolução do sinal, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido a retenção parcial dos valores pagos, em percentual que varia entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto, como forma de ressarcimento pelas despesas administrativas.

No caso em análise, a construtora apelante comprovou ter incorrido em despesas no valor de R$ 6.937,15 com o processo do autor, conforme documentos juntados aos autos (ID. 312077359). Esse valor representa aproximadamente 43,36% do montante pago pelo autor a título de sinal (R$ 16.000,00).

Considerando que a não efetivação do negócio não decorreu de culpa exclusiva de qualquer das partes, mas de circunstâncias supervenientes, e tendo em vista as despesas comprovadamente suportadas pela construtora, entende-se por proporcional a retenção de 20% do valor pago a título de sinal, percentual este que se encontra dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência do STJ.

Assim, deve a construtora apelante restituir ao autor o valor de R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), correspondente a 80% do valor pago como sinal.

No tocante aos danos morais, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que o mero descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais indenizáveis, sendo necessário que o inadimplemento cause abalo psicológico de tal monta que ultrapasse o mero aborrecimento.

No caso em análise, embora seja compreensível a frustração do autor com a não concretização do sonho da casa própria, não vislumbro circunstâncias excepcionais que caracterizem dano moral indenizável.

A não efetivação do negócio decorreu de circunstâncias alheias à vontade das partes, não havendo conduta dolosa ou gravemente culposa por parte da construtora que justifique a condenação por danos morais.

Ademais, a retenção parcial do valor pago a título de sinal, dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência, não configura conduta abusiva capaz de gerar dano moral.

Portanto, entendo que deve ser afastada a condenação por danos morais.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

1)
Reconhecer
a ausência de responsabilidade exclusiva de qualquer das partes pela não efetivação do negócio;

2) Reformar parcialmente a sentença para determinar que a construtora apelante
restitua
ao autor o valor de
R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais)
, correspondente a 80% do valor pago como sinal, corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

3)
Afastar
a condenação por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, cuja exigibilidade fica suspensa em relação ao autor e à segunda requerida/apelante em razão da gratuidade da justiça deferida, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025