Tribunal: TJMT
Processo: 1000082-85.2024.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000082-85.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[PRISCILA DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 004.191.391-41 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. RESSARCIMENTO DE IPTU. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame:

1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de responsabilidade civil por inadimplemento contratual, condenou as rés solidariamente ao pagamento de multa contratual de 25% sobre o valor pago, indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 e ressarcimento de R$ 421,01 a título de IPTU, em razão de atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido por contrato de promessa de compra e venda.

II. Questão em discussão:

2. Há cinco questões em discussão:
(i)
tempestividade do recurso diante de portaria que estabeleceu ponto facultativo em dias próximos ao fim do prazo recursal;
(ii)
alegada ilegitimidade passiva de empresa não signatária do contrato;
(iii)
caracterização do atraso como inadimplemento contratual, à luz da pandemia de COVID-19 e cláusula contratual de prorrogação por força maior;
(iv)
legalidade da inversão da cláusula penal em favor da consumidora;
(v)
existência de danos morais indenizáveis e obrigação de restituição do IPTU.

III. Razões de decidir:

3. Rejeita-se a preliminar de intempestividade, porquanto comprovada a tempestividade à luz da contagem de prazo legal e feriados locais.

4. A ilegitimidade passiva é afastada com fundamento no art. 7º, parágrafo único, e art. 18 do CDC, reconhecendo-se a responsabilidade solidária de empresas integrantes da cadeia de fornecimento e aplicando-se a teoria da aparência.

5. Restou comprovado atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual aditado e do período de tolerância legal de 180 dias previsto no art. 43-A da Lei nº 13.786/2018, sem demonstração de fato impeditivo hábil a afastar a responsabilidade das rés.

6. A jurisprudência do STJ autoriza a inversão da cláusula penal em favor do consumidor nos contratos de adesão, aplicando-se a multa de 25% sobre o valor pago em face do inadimplemento do promitente vendedor.

7. O atraso substancial e injustificado configura dano moral in re ipsa, com valor indenizatório arbitrado conforme os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em consonância com o art. 944 do CC.

8. A restituição do IPTU é devida, pois a obrigação tributária do comprador só se inicia com a imissão na posse do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual em sentido contrário.

IV. Dispositivo e tese:

9. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:
“1. É solidária a responsabilidade de empresas integrantes da cadeia de fornecimento por inadimplemento contratual, nos termos do CDC. 2. A pandemia de COVID-19 não afasta, por si só, a responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel, quando já houve prorrogação contratual específica e não demonstrado o nexo direto com a mora. 3. É válida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor nos contratos de adesão, em caso de inadimplemento do promitente vendedor. 4. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia, após o período de tolerância, configura dano moral in re ipsa. 5. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU surge apenas com a imissão na posse do bem.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.003, §5º; CC, art. 944; CDC, arts. 2º, 3º, 7º, par. único, e 18; Lei nº 13.786/2018, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1253328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 11.03.2024; STJ, AgInt no AREsp 929972/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 14.02.2017; STJ, AgInt no AREsp 2263061/RJ, DJe 27.04.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
Recurso de Apelação
interposto por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
E por
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da
4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
, nos autos da ação
nº 1000082-85.2024.8.11.0003
, ajuizada por
PRISCILA DE OLIVEIRA SILVA
em desfavor das ora apelantes, que julgou parcialmente procedente o pedido condenando as rés solidariamente ao pagamento de multa contratual de 25% sobre o valor pago pela autora no montante de R$ 6.847,08, indenização por danos morais de R$ 8.000,00 e ressarcimento de R$ 421,01 referente ao IPTU pago indevidamente.

A sentença reconheceu que a apelada firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 23/12/2019 no valor de R$ 185.000,00 com prazo inicial de entrega para 19/06/2022, posteriormente prorrogado por termo aditivo para 30/05/2023, sendo que, considerando a carência legal de 180 dias da Lei nº 13.786/2018, o prazo máximo para entrega encerrou-se em 30/11/2023. O magistrado a quo entendeu configurado o inadimplemento contratual das apelantes, rejeitando o argumento de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia de COVID-19 por ausência de prova cabal do impacto específico no empreendimento. Determinou ainda a inversão da cláusula penal em favor da consumidora com base no entendimento do STJ (REsp 1.614.721/DF), arbitrou danos morais considerando que o atraso ultrapassou o mero inadimplemento contratual causando transtornos e frustração, e condenou ao ressarcimento do IPTU por entender que a responsabilidade do comprador surge apenas com a efetiva posse do imóvel.

As
Apelantes
sustentam em suas razões recursais as seguintes teses: (i) tempestividade do recurso considerando a Portaria TJMT/PRES n. 1428/2024 que considerou ponto facultativo os dias 03 e 04 de março de 2025; (ii) ilegitimidade passiva da
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.
por não ter firmado diretamente o contrato com a apelada; (iii) inexistência de atraso na entrega por caso fortuito/fortuito externo/força maior decorrente da pandemia de COVID-19, que causou ausência de mão de obra qualificada, insumos para construção e restrições sanitárias; (iv) aplicação da cláusula contratual 10.4 que prevê prorrogação do prazo por quantos dias forem o retardamento causado por eventos de força maior, considerando que a OMS declarou o fim da emergência sanitária apenas em 05/05/2023; (v) inaplicabilidade de multa contratual por inversão da cláusula penal, argumentando que a cláusula 8.2 prevê multa de 25% apenas em caso de extinção do contrato por inadimplemento ou distrato. Aduzem ainda inexistência de danos morais por se tratar de mero inadimplemento contratual decorrente de caso fortuito, invocando precedentes do STJ que exigem circunstâncias excepcionais para configuração do dano extrapatrimonial, e sustentam a improcedência da restituição do IPTU com base na cláusula 14.2 do contrato que transfere a responsabilidade tributária desde a assinatura do contrato de financiamento com a instituição bancária.

As
Contrarrazões
apresentadas pela
Apelada
impugnam preliminarmente a tempestividade do recurso interposto por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
, alegando que a intimação da sentença ocorreu em 28/02/2025 e o recurso foi protocolado apenas em 24/05/2025, 17 dias úteis após o decurso do prazo legal de 15 dias. No mérito, sustenta: (i) legitimidade passiva da
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.
por participação ativa na cadeia de fornecimento e aplicação da Teoria da Aparência, uma vez que integra o grupo econômico e sua marca figura em materiais publicitários; (ii) configuração do inadimplemento contratual pelo atraso substancial na entrega além do prazo de tolerância legal, com entrega das chaves apenas em 26/11/2024 após o ajuizamento da demanda; (iii) insuficiência da invocação genérica da pandemia como causa impeditiva, citando precedente do TJMT que exige
"prova cabal"
do impacto específico no empreendimento; (iv) adequação da aplicação da multa contratual por inversão com base na jurisprudência consolidada do STJ (Tema 970) que determina aplicação da cláusula penal ao fornecedor inadimplente em contratos de adesão; (v) cabimento dos danos morais considerando que o atraso de mais de dois anos além do prazo previsto ultrapassou meros aborrecimentos e o valor de R$ 8.000,00 atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que as partes recorrentes buscam a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a demanda, condenando-as solidariamente ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais.

Alega a parte Apelante ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA sua ilegitimidade passiva por não ser signatária do contrato de compra e venda. Já a RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA sustenta inexistência de atraso injustificado em razão da pandemia, incorreção nos consectários legais e inexistência de danos morais indenizáveis.

Já a parte Apelada defende a manutenção integral da sentença por estar em consonância com as provas e jurisprudência consolidada.

Pois bem.

DA PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO

O recurso é tempestivo, pois foi interposto no dia 24 de março de 2025, enquanto a sentença foi publicada no dia 28 de fevereiro de 2025, de modo que o prazo de 15 dias somente se encerraria no dia 25 de março de 2025, estando, portanto, dentro do prazo legal previsto no artigo 1.003, §5º do Código de Processo Civil. Rejeito, pois, a preliminar

DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA:

No que tange à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA, cumpre evidenciar que o parágrafo único do artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor estabelece que
"tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo"
. Nesse sentido, o artigo 18 do mesmo diploma legal prevê que
"os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam"
.

É possível verificar nos autos que a apelante ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA participou ativamente da cadeia produtiva do empreendimento imobiliário. Constata-se que ambas as empresas integraram o processo de comercialização e entrega do imóvel à consumidora, caracterizando sua responsabilidade solidária pelos danos decorrentes do atraso injustificado na entrega da obra. Assim sendo, a teoria da aparência e os princípios da boa-fé objetiva nas relações contratuais fundamentam a manutenção da legitimidade passiva de ambas as requeridas, conforme acertadamente decidido pelo juízo de origem.

Por conseguinte, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.

MÉRITO:

A relação estabelecida entre a parte autora e as requeridas caracteriza-se pela aquisição de produto imobiliário para destinação final, configurando inequivocamente a relação de consumo prevista nos artigos 2º e 3º do CDC, atraindo integralmente a incidência das normas protetivas consumeristas.

Já no que se refere ao atraso na entrega do imóvel, tenho que restou cabalmente demonstrado nos autos, posto que a entrega somente ocorreu vários meses após esgotar o prazo previsto no termo aditivo contratual já acrescido do prazo legal de 180 dias previsto no artigo 43-A da Lei nº 13.786/2018. Observo que o prazo final para entrega do imóvel, considerando o período de tolerância, expirou em 30/11/2023, tendo o imóvel sido entregue somente posteriormente ao ajuizamento da presente ação.

Ademais, verifico que as apelantes não demonstraram satisfatoriamente que a ocorrência da pandemia entre os anos de 2020 e maio de 2023 se mostrou como fator determinante para o atraso da obra para além de novembro de 2023, ainda mais ao se considerar que já havia sido assinado um termo aditivo contratual prevendo acréscimo de prazo em razão da pandemia, conforme demonstrado no Comunicado de ID. 282974366. Outrossim, não há como se utilizar do contrato como forma de blindagem pela empresa para postergar ainda mais a previsão de entrega para o ano de 2025, posto que a própria empresa afirmou no comunicado mencionado qual seria o novo prazo de entrega já considerando o impacto da pandemia no seu cronograma.

Nesse sentido, pertinente transcrever que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que
"Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos"
(STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024).

No caso concreto, observa-se que o prazo de tolerância foi respeitado, porém o imóvel somente foi entregue posteriormente ao prazo final previsto no aditivo contratual, caracterizando atraso injustificado que enseja a responsabilização das apelantes.

É a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade civil objetiva aplica-se às relações de consumo, dispensando a comprovação de culpa para a configuração do dever de indenizar. Analisando-se os fatos, depreende-se dos autos que restou comprovado o nexo causal entre a conduta das apelantes e os danos experimentados pela parte consumidora, caracterizando inequivocamente a responsabilidade civil por descumprimento contratual.

No que tange à aplicação da multa contratual por inadimplência, tenho que a situação retratada nos autos justifica plenamente a inversão da cláusula penal em favor da consumidora. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que
"[...] Nos termos da jurisprudência consolidada nesta Corte, é possível a
inversão
da cláusula penal moratória em favor do consumidor, no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel na data acordada [...]"
(STJ - AgInt no AREsp: 929972 MG 2016/0148155-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/12/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/02/2017).

Dessa forma, é devida à parte consumidora a multa contratual no percentual de 25% sobre o valor pago, correspondente ao montante de R$ 6.847,08, devidamente atualizado, conforme fixado na sentença recorrida.

No que tange à configuração dos danos morais, tenho que a situação retratada nos autos revela-se além do mero inadimplemento contratual, constituindo circunstância que afeta diretamente a vida dos consumidores, causando-lhe profunda perturbação e aflição, atingindo os direitos da personalidade. O atraso após o período de tolerância contratual para a entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral in re ipsa, que dispensa comprovação específica do abalo psicológico sofrido.

Ademais, merece ser salientado que, no caso aqui analisado, além da entrega do imóvel com atraso, houve a frustração das expectativas da consumidora que realizou planejamento para mudança e contratou serviços de engenharia para reforma, tendo seus planos frustrados. A situação gerou, a meu ver, abalo moral em razão da evidente frustração sentida pela parte consumidora, que se viu privada do uso do bem adquirido de forma injustificada pelas apelantes, mesmo após ter assinado um termo aditivo prevendo extensão do prazo de obra por mais um ano, além do prazo legal de 180 dias.

Cumpre destacar que o valor arbitrado a título de danos morais (R$ 8.000,00) observou adequadamente os critérios estabelecidos pelo artigo 944 do Código Civil, que preconiza a proporcionalidade entre a extensão do dano e a reparação. A quantia fixada revela-se razoável e proporcional, atendendo simultaneamente às funções compensatória e pedagógica da indenização por danos morais, sem configurar enriquecimento sem causa em favor da parte beneficiária.

Nessa linha, transcrevo alguns julgados deste E. TJMT:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR - APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - LUCROS CESSANTES - CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE - DANO MORAL CONFIGURADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] Configuração de dano moral em razão do atraso substancial, ultrapassando o mero aborrecimento, com fixação de indenização em R$ 10.000,00, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
(N.U 0014554-72.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024, Publicado no DJE 10/12/2024).

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CITAÇÃO POR CARTA – AVISO DE RECEBIMENTO – RECEBIMENTO POR TERCEIROS – VALIDADE – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – AFASTADA – LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS – VALOR EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – ENTENDIMENTO FIXADO PELA SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS – TEMA 970 – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO EFETIVO PREJUÍZO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SÚMULA 43 DO STJ – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSOS DESPROVIDOS. [...] 3. O atraso da entrega do bem objeto de compromisso de compra e venda de imóvel na planta gera para o promitente vendedor a obrigação de indenizar o dano material causado ao adquirente pela privação injusta do uso do bem, no valor equivalente ao aluguel. [...] 5. O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.
(N.U 1031310-08.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2024, Publicado no DJE 05/08/2024)

Quanto ao ressarcimento do valor pago a título de IPTU, tenho que a condenação se mostra correta. É entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que
"[...] é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. [...]"
(STJ - AgInt no AREsp: 2263061 RJ 2022/0386184-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 03/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023).

A responsabilidade do comprador pelo pagamento das despesas de IPTU deve ser a partir de quando este possui o efetivo uso e gozo do bem imóvel, ou seja, da entrega das chaves. Como a autora não usufruiu o bem até a data da entrega das chaves, faz jus ao ressarcimento do montante de R$ 421,01, corrigido e acrescido de juros de 1% ao mês desde o desembolso.

Assim sendo, verifico que a sentença recorrida analisou corretamente os elementos fático-probatórios constantes dos autos, aplicando adequadamente a legislação consumerista e os precedentes jurisprudenciais pertinentes à matéria. As teses sustentadas pelas apelantes não se mostram suficientes para infirmar os fundamentos adotados pelo juízo de origem, que se revelaram técnica e juridicamente adequados para o deslinde da controvérsia.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AOS RECURSOS,
para manter integralmente a sentença recorrida.

Para os fins do §11º, do artigo 85 do CPC, majoro para 20% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença.

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025