Tribunal: TJMT
Processo: 1035750-92.2025.8.11.0000
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:

1035750-92.2025.8.11.0000

CLASSE:

A
GRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:

[
LOCAÇÃO DE IMÓVEL, LIMINAR, DESPEJO POR INADIMPLEMENTO
]

RELATOR
A
:
EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:
[EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANA PAULA NINO - CPF: 026.542.281-77 (ADVOGADO), ATAIDES CARLOS NINO - CPF: 328.067.441-72 (AGRAVANTE), IGREJA UNIVERSAL DO REINO DE DEUS - CNPJ: 29.744.778/0001-97 (AGRAVADO), RENATA LUIZA ANDRADE DE SOUZA - CPF: 065.050.564-67 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do Exmo. Sr. Des. R
UBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
RECURSO

PROVIDO, POR MAIORIA, APÓS A RELATORA ADERIR
À
DIVERG
Ê
NCIA APRESENTADA PELO 1º VOGAL (DES. RUBENS
DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
). A 2ª VOGAL
(DESA. SERLY MARCONDES ALVES)
NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO
”
.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO. LIMINAR CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. MITIGAÇÃO DO ART. 59, § 1º, DA L. 8.245/1991. CRÉDITO SUPERIOR AO VALOR DA GARANTIA. DISPENSA DA CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento contra decisão que deferiu liminar de despejo por inadimplemento locatício, condicionando seu cumprimento à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, § 1º, da L. 8.245/1991.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se, diante de crédito locatício já consolidado e superior ao valor de três meses de aluguel, é possível dispensar a caução exigida para o cumprimento da liminar de despejo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência admite a mitigação da exigência de caução em hipóteses em que a dívida locatícia ultrapassa, de forma consolidada, o valor de três meses de aluguel, assegurado ao locatário o direito previsto no § 3º do art. 59 da L. 8.245/1991.

4. Os elementos dos autos demonstram inadimplência superior ao valor da caução legal, além de defasagem locatícia acumulada segundo avaliação técnica.

5. A manutenção da exigência de caução, nas circunstâncias do caso, configura ônus desproporcional ao locador, contrariando os princípios da proporcionalidade e da efetividade da tutela jurisdicional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: “Se os valores não pagos pelo locatário ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, é possível a dispensa de prestar caução legal desde que ao devedor seja assegurado o direito previsto no § 3º do art. 59 da Lei de Locações”.

Dispositivos relevantes citados: L. 8.245/1991, art. 59, § 1º e § 3º; CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJMT,
AgI
nº 1007300-13.2023.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 17.05.2023.

R E L A T Ó R I O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(RELATOR
A
):

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
Ataides
Carlos Nino contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Sapezal/MT, nos autos da Ação de Despejo nº 1000247-04.2024.8.11.0078.

A decisão agravada, embora tenha deferido a tutela de urgência para determinar a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, condicionou a expedição do mandado de despejo à prestação de caução em dinheiro, no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, com fundamento no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91.

Nas razões do recurso, o Agravante sustenta, em síntese, que o contrato de locação comercial teve sua vigência encerrada em 27/01/2023, permanecendo a Agravada no imóvel mediante pagamento de valor defasado. Alega que a diferença entre o valor efetivamente pago e o valor de mercado gerou um débito acumulado que supera, de forma expressiva, o montante da caução exigida. Defende ser possível a dispensa da caução quando o crédito locatício supera a garantia legal, podendo o próprio valor discutido servir como caução. Requer, assim, a reforma da decisão para afastar a exigência de caução e determinar o imediato cumprimento da ordem de despejo.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido.

Contraminuta pela manutenção da decisão agravada.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA):

Egrégia Câmara
:

A controvérsia cinge-se à possibilidade de dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para fins de cumprimento da liminar de despejo concedida na origem, sob o argumento de que o suposto crédito locatício em favor do locador superaria o valor da garantia legal.

Nos termos da Lei do Inquilinato, a concessão da liminar de despejo exige a prestação de caução correspondente a três meses de aluguel, medida de caráter eminentemente acautelatório, destinada a resguardar o locatário contra eventuais prejuízos caso a tutela antecipada seja posteriormente revogada. Trata-se, portanto, de garantia processual indispensável para mitigar o risco decorrente da imediata desocupação do imóvel antes do julgamento definitivo da ação.

É certo que a jurisprudência, tanto do Superior Tribunal de Justiça quanto deste Tribunal, admite a flexibilização dessa regra, excepcionalmente, quando a dívida locatícia apresentada pelo autor é líquida, certa, exigível e decorrente de inadimplemento contratual incontroverso, permitindo que tais aluguéis sirvam como caução substitutiva. Esse entendimento, contudo, não constitui regra, mas exceção condicionada à presença desses requisitos.

No caso concreto, as circunstâncias fáticas não permitem enquadrar a hipótese nos precedentes excepcionais referidos pelo agravante.

Os documentos juntados aos autos demonstram que a Agravada realiza pagamentos mensais no valor aproximado de R$ 5.080,00, quantia estipulada no último aditivo contratual firmado entre as partes (ID 329967395 e seguintes). O suposto débito alegado pelo agravante que, em seu entender, superaria a caução legal, resulta exclusivamente da diferença entre o valor efetivamente pago e aquele que o locador entende ser o valor de mercado do imóvel após o término contratual.

Verifica-se, portanto, que se trata de débito controverso.

Não há qualquer decisão judicial fixando novo valor de aluguel, acordo entre as partes acerca de reajuste, tampouco demonstração de cláusula contratual automática aplicável ao período pós-vigência. Trata-se, portanto, de pretensão unilateral de majoração, não reconhecida pela locatária e ainda dependente de apuração judicial, o que afasta a liquidez necessária para que o valor discutido possa substituir a garantia legal.

O débito invocado é carece de certeza e depende de dilação probatória para a definição do
quantum
debeatur
, razão pela qual não pode ser utilizado como caução.

Para ilustrar:

“[...] O artigo 59, IX, da Lei 8.245/91 tem previsão expressa de que para o deferimento da medida liminar de despejo é necessário o deposito de caução em valor correspondente a três meses de
aluguel.
3. A caução prevista em lei, se destina a proteger o locatário de eventuais prejuízos, considerado o fato de que a ação ainda está em fase inicial, e na eventualidade de posteriormente não se confirmarem as condições para a decretação da medida de despejo. 4. Embora se reconheça que existem julgados nesta Corte que admitem que o crédito devido pelo locatário seja dado em garantia, perfilha-se da posição majoritária em sentido oposto por duas razões
precípuas.
A uma, porque não há permissivo legal nesse sentido; a duas porque haveria a descaracterização da função da caução como garantia que é, haja vista que, se eventualmente afastada a mora do devedor, tal garantia seria dissipada, não resguardando os eventuais prejuízos do locatário. [...] (TJ-DF 07524171420238070000 1882405, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 20/06/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/07/2024).”

Assim, admitir a dispensa da caução com base em valores litigiosos equivaleria a esvaziar a finalidade do instituto, gerando risco de dano irreversível à locatária em caso de posterior improcedência da tese do locador.

À vista dessas considerações, a manutenção da exigência de caução fixada pelo juízo de origem revela-se medida prudente e juridicamente adequada, harmonizando os interesses das partes e assegurando a estabilidade da tutela provisória.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão agravada por seus próprios fundamentos.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da Vara Única de Sapezal na Ação de Despejo com pedido liminar n. 1000247-04.2024.8.11.0078, em que foi deferida a liminar de despejo, porém condicionou seu cumprimento à prestação de caução correspondente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91.

O agravante interpôs o presente recurso, requerendo a dispensa da caução com fundamento na inexistência de necessidade de garantia, pois o crédito locatício já excede consideravelmente o valor da caução legal, além de alegar risco de agravamento do dano caso mantida a exigência.

É o relatório.

A controvérsia está na exigência da caução para o cumprimento de liminar de despejo por inadimplemento locatício, prevista no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, norma que admite mitigação em casos excepcionais.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS – LIMINAR DEFERIDA – ARTIGO 300 DO CPC – REQUISITOS PRESENTES –LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA – ARTIGO 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 – DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – CAUÇÃO DISPENSADA – NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA DESNECESSÁRIA – MORA EX RE – CONEXÃO E PREVENÇÃO – QUESTÕES NÃO ENFRENTADAS NA ORIGEM – ANÁLISE VEDADA EM SEGUNDO GRAU – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.

Demonstrada a probabilidade do direito do agravado, credor de aluguéis não adimplidos pelo agravante, bem como o dano proveniente de privação de fruição do imóvel por anos, deve ser deferido o despejo liminar, com amparo no art. 300 do CPC e na Lei n. 8.245/1991.

Se os valores não pagos pelo locatário ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, é possível a dispensa de prestar caução legal desde que ao devedor seja assegurado o direito previsto no § 3º do art. 59 da Lei de Locações. (...)
”.(
TJMT - N.U 1007300-13.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/05/2023,
Publicado
no DJE 19/05/2023)

No presente caso, conforme se extrai dos autos:

A inadimplência da locatária está devidamente demonstrada e é superior ao valor da caução exigida, inclusive com pagamentos parciais e arbitrários após o fim do contrato vigente;

O valor atual de mercado do aluguel, com base em avaliações técnicas, supera substancialmente os valores pagos, configurando defasagem acumulada expressiva (R$ 173.160,00, segundo quadro apresentado na página 6 do recurso);

Ademais, a manutenção da exigência de caução impõe ônus desnecessário e desproporcional ao locador, em flagrante ofensa aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e efetividade da tutela jurisdicional.

Logo, diante do crédito já consolidado e superior à garantia exigida, mostra-se desnecessária a prestação da caução, devendo ser reformada a decisão agravada, com liberação da liminar independentemente de caução.

Pelo exposto,

divirjo do douto relator para dar provimento ao
Recurso

a
fim de dispensar a exigência de caução prevista no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, determinando o imediato cumprimento da liminar de despejo concedida nos autos de origem, independentemente da referida garantia.

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA):

Senhor Presidente
,

Retifico o meu voto e adiro integralmente ao voto de Vossa Excelência, para dar provimento ao Recurso, em consonância com o entendimento já pacificado por esta Câmara.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL):

Eminentes pares:

Peço vênia a Vossas Excelências para negar provimento ao Recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/12/2025