Tribunal: TJMT
Processo: 1017119-03.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017119-03.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[THEMYSTOCLES NEY DE AZEVEDO DE FIGUEIREDO registrado(a) civilmente como THEMYSTOCLES NEY DE AZEVEDO DE FIGUEIREDO - CPF: 004.981.261-02 (ADVOGADO), LUIZ RODOLFO BARROS MARQUES - CPF: 049.598.201-60 (AGRAVANTE), ATHOS VALADAO DOS SANTOS - CPF: 435.017.698-57 (AGRAVADO), ROSINEI PROCOPE VIEIRA DE SOUZA - CPF: 041.355.721-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE LIMINAR. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Sapezal/MT, nos
autos da Ação de Resolução Contratual c/c Pedido de Reintegração de Posse e Perdas e Danos, que deferiu
a
tutela de urgência para reintegrar o autor na posse de imóvel urbano situado no condomínio Royal
Boulevard
, Município de Sapezal, diante do inadimplemento do contrato de compra e venda celebrado entre as partes. O Agravante alegou violação ao contraditório, ausência de prova inequívoca do inadimplemento e impossibilidade de desocupação liminar de imóvel residencial sem decisão judicial prévia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível a reintegração de posse liminar com base em cláusula resolutiva expressa por inadimplemento contratual, sem prévia ação de resolução judicial; (
ii
) verificar se a decisão agravada violou o contraditório e o devido processo legal.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A cláusula resolutiva expressa, nos termos do art. 474 do Código Civil, opera de pleno direito, dispensando pronunciamento judicial prévio para sua eficácia em caso de inadimplemento, desde que comprovada
a
mora.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (
REsp
1.789.863/MS) reconhece a possibilidade de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa, desde que haja notificação do devedor e ausência de purgação da mora.

Os documentos acostados aos autos — contrato, notificações extrajudiciais e comunicação da instituição financeira sobre inadimplência — demonstram, em sede de cognição sumária, o inadimplemento e o descumprimento contratual pelo Agravante.

O perigo de dano decorre da impossibilidade de fruição do bem pelo autor e dos prejuízos suportados pelo proprietário registral, terceiro afetado pelo inadimplemento.

Não restou comprovada, pelo Agravante, a adimplência contratual ou a natureza residencial da ocupação do imóvel, tampouco a alegada violação ao contraditório, haja vista a possibilidade de discussão plena no curso da ação principal.

A
pactuação
da cláusula resolutiva expressa é legítima e vincula as partes, nos termos da autonomia da vontade e do princípio do pacta sunt servanda, previstos nos
arts
. 421 e 422 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, permitindo a reintegração de posse liminar quando comprovado o inadimplemento e a mora do comprador, ainda que sem ação judicial específica de resolução contratual.

A tutela de urgência pode ser concedida para reintegração de posse em caso de inadimplemento contratual, desde que presentes os requisitos do art. 300 do CPC e demonstrado o esbulho possessório.

A ausência de contraditório prévio na concessão da tutela de urgência não configura ilegalidade quando presentes os requisitos legais e garantida a possibilidade de contradita no curso do processo.

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 421, 422, 474 e 397; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp
nº 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 10.08.2021,
DJe
04.10.2021; TJ/MT, RAI 10157065720228110000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 07.12.2022,
DJe
13.12.2022; TJ/MT,
AgInt
10274224720238110000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 06.03.2024,
DJe
11.03.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
LUIZ RODOLFO BARROS MARQUES
, contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Sapezal/MT, que, nos autos da
Ação de Resolução Contratual c/c Pedido de Reintegração de Posse e Perdas e Danos n.º

1002770-86.2024.8.11.0078
,
ajuizada por

ATHOS VALADÃO DOS SANTOS
,

deferiu o pedido de tutela de urgência para reintegrar o Agravado na posse do bem imóvel correspondente ao Lote urbano sob o n. 23 da quadra n. 02, com a área privativa de 300,13m2, localizado no condomínio Royal
Boulevard
no Município de Sapezal, objeto da matrícula n. 6.199, do CRI de Sapezal.

Assevera o Agravante, em síntese, que a decisão agravada foi proferida em afronta ao contraditório e ao devido processo legal, visto que não teve oportunidade de juntar aos autos os comprovantes e a
contranotificação
que possui.

Sustenta que não há nos autos prova inequívoca da inadimplência, pois o contrato é complexo, com cláusulas envo
lvendo veículos, financiamento
e pagamentos indiretos, bem como sustenta que o despejo do imóvel em que reside com sua família
é
medida irreversível.

Salienta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça veda a desocupação liminar de imóvel residencial sem oitiva prévia e fundamentação excepcional. Ademais, realça que embora o contrato contenha
cláusula resolutiva, sua eficácia exige declaração judicial de resolução, o que ainda não ocorreu.

Afirma que a reintegração de posse com base em inadimplemento contratual exige prévia resolução judicial do contrato,
sob pena
de ofensa ao devido processo legal.

Com essas considerações, requer a
concessão de efeito suspensivo

ao presente Agravo para que seja suspensa a
r.
decisão que deferiu a reintegração do Agravado na posse do bem imóvel. No mérito, pleiteia o integral provimento do recurso com a revogação da tutela de urgência concedida em primeira instância e consequente manutenção do Agravante no imóvel objeto da ação.

Preparo devidamente recolhido (ID 289351354).

O efeito suspensivo vindicado foi indeferido (ID
290217879
).

Devidamente intimad
o
,
o Agravado

apresentou
contraminuta ao Agravo, requerendo o desprovimento recursal (ID

295898440
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cuida-se, na origem,
de
Ação de Resolução Contratual c/c Pedido de Reintegração de Posse e Perdas e
Danos
,
ajuizada por
ATHOS VALADÃO DOS SANTOS
,
em face de LUIZ RODOLFO BARROS MARQUES, sustentando o autor que celebrou com o requerido, ora Agravante, contrato particular de compra
e venda de dois imóveis urbanos, quais sejam, o lote n. 23, quadra n. 02 e a unidade habitacional n. 22, quadra n. 02, ambos com área privativa de 300,13m2, pelo valor inicia de R$ 1.200.000,00 (um milhão e
duzentos mil reais), o qual foi reduzido
para
R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) tendo em vista a resolução contratual sobre um dos imóveis.

Sustentou que do montante total foram pagos pelo requerido apenas o valor de R$ 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos reais), ficando o restante em situação de inadimplência, abrangendo, inclusive, parcelas de financiamento que o devedor se obrigou a efetuar o pagamento, conforme cláusulas contratuais firmadas, contudo, não realizou.

A inicial
do processo de origem
foi instruída com cópia do contrato firmado entre as partes, comprovantes de pagamento, notificações extrajudiciais e documentos pessoais.

Ao deferir o pedido de tutela de
urgência postulado na exordial
para reintegrar o Agravado na posse do bem imóvel n. 23 da quadra n. 02, com a área privativa de 300,13m2, o Magistrado de origem assim fundamentou:

“(...) Em análise aos documentos colacionados, verifico que o pleito a título de tutela de urgência merece acolhimento.

Na situação em apreço, a parte autora pugna pela reintegração na posse do imóvel em virtude do descumprimento das cláusulas contratuais firmadas e em indícios de que o devedor é contumaz na prática de estelionatos, visando coibir a prática de atos fraudulentos no imóvel objeto da venda até o julgamento final da ação.

Pois bem. A parte requerente demonstrou que pactuou com o requerido a venda do imóvel descrito, alicerçando a inicial com contrato de compra e venda devidamente assinado, com a expressa disposição de cláusula resolutiva, na qual prevê a resolução do contrato e restituição do imóvel em caso de inadimplência do devedor, conforme id. 179624206.

Ademais, há indícios de que o requerido deixou de adimplir as parcelas e demais condições previstas no pacto firmado, conforme evidenciam os comunicados emitidos pela instituição financeira responsável, noticiando o inadimplemento das prestações vinculadas ao financiamento incidente sobre o bem, conforme
IDs
179624225 e 179624226. Tal circunstância motivou o envio de notificação extrajudicial ao devedor, consoante se observa do documento constante no ID 179624207.

Outrossim
, no que tange ao requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, entendo que restou demonstrado, haja vista
que o financiamento fora celebrado junto à Caixa Econômica Federal, estando em nome de terceiro — proprietário registral do imóvel — o qual, ao que tudo indica, vem suportando os prejuízos decorrentes da inadimplência atribuída ao requerido.

Além disso, em sede de cognição sumária, verifica-se que o autor vem experimentando prejuízos de ordem material, tanto pela ausência de recebimento do valor integralmente ajustado quanto pela impossibilidade de fruição do bem cuja posse busca reaver, nos moldes estabelecidos no contrato celebrado entre as partes.

De igual forma, vislumbra-se existente tal requisito, posto que consoante teor dos documentos, o requerido é réu em ações penais que investigam a prática de estelionato, de modo que a tutela almejada visa obstar eventual alienação do bem a terceiros.

(...) Por todo o exposto, ante o preenchimento dos requisitos,
DEFIRO
o pedido de tutela de urgência postulado na exordial, para reintegrar o autor na posse do bem imóvel correspondente ao Lote urbano sob o n. 23 (vinte e três) da quadra n. 02 (dois), com a área privativa de 300,13m2 (trezentos metros quadrados), localizado no condomínio Royal
Boulevard
no Município de Sapezal, objeto da matrícula n. 6.199, do CRI de
Sapezal.
”

Pois bem.

Cediço que em sede de Agravo de Instrumento cumpre tão somente analisar se houve acerto ou desacerto da decisão atacada.

In
casu
, a
decisão impugnada foi devidamente baseada na inadimplência das parcelas e demais condições previstas no contrato de compra e venda, bem como nos prejuízos de ordem material enfrentados pelo Agravado, tanto pela ausência de recebimento do valor integralmente ajustado quanto pela impossibilidade de fruição do bem cuja posse busca reaver.

Ademais, a partir da
detid
a análise
dos autos,
constat
a-se
que o contrato entabulado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa (Cláusula
Terceira
)
, estipulando
o seguinte:

“Em consequência do acima pactuado, se o COMPRADOR não efetuar o pagamento TOTAL dos valores devidos e transferência dos veículos, o presente instrumento considerar-se-á rescindido de pleno direito, ficando o COMPRADOR constituído em mora e obrigado a restituir
imediatamente os imóveis adquiridos, ficando o vendedor isento de devolver quaisquer valores já pagos pelo comprador”.

Em relação
à cláusula resolutiva, prescreve o art. 474 do CPC que a cláusula resolutiva
expressa
opera de pleno direito, enquanto a tácita depende de interpelação judicial.

Além disso, o c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp
1.789.863/MS, decidiu pela inexistência de óbice para a aplicação de eventual cláusula resolutiva expressa em instrumento particular de compra e venda, para fins de reintegração de posse do bem mesmo antes da rescisão do pacto, nas hipóteses em que, mesmo após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente, não ocorra a purgação da mora, veja-se:

“RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO
PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.
(...) Inexiste
óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito
potestativo
concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária
ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que
refoge
o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. (...)”
(
REsp
n. 1.789.863/MS, rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j.
em
10/8/2021,
DJe
de 4/10/2021)

Esse entendimento tem sido reafirmado de forma consistente por este Sodalício, como se observa
nos seguintes
julgados:

“TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – DESCABIMENTO DO AGRAVO E PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINARES AFASTADAS – RESCISÃO DE CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR ANTERIOR –
REINTEGRAÇÃO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA
– PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – ART. 300, CPC – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. In
casu
, a decisão ora recorrida deferiu o pedido de reintegração direta da posse, ante o descumprimento da decisão liminar anteriormente deferida, não havendo o que se falar em descabimento do recurso, tampouco em preclusão
consumativa
. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência. In
casu
, o requerente demonstrou o inadimplemento contratual por parte dos
superficiários
, ante a exploração da área da superfície por terceiros, sem autorização do proprietário. Além disso, restou evidenciado o descumprimento contratual também no tocante à falta de contratação do seguro garantia, e na ausência de pagamento da parcela devida a título de remuneração da superfície.
Diante do inadimplemento da remuneração da superfície, o próprio contrato autoriza ao proprietário reaver o bem objeto de concessão de direito real de superfície, sobretudo considerando a mora
ex

re
. Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito
potestativo
de resolução da relação jurídica
.”
(TJ/MT. RAI 10157065720228110000. Relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 07/12/2022,
DJe
: 13/12/2022
) (
g.n
.)

“AGRAVO INTERNO
– DECISÃO MONOCRÁTICA EM SEDE LIMINAR EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA EX RE – EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora
ex

re
, a possibilidade de reaver o imóvel e o periculum in mora.
(...) As provas coligidas aos autos de origem demonstram que o requerido agravado não adimpliu com nenhum valor, restando evidenciado o descumprimento contratual. Diante da comprovação, prima facie, do inadimplemento, o próprio contrato traz expressa cláusula resolutiva, autorizando o vendedor a reaver o imóvel. Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito
potestativo
de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito. Despicienda a notificação pessoal da parte requerida agravada para fins de constituição em mora e conseguinte rescisão contratual, isso porque a mora no caso vertente é
ex

re
, na forma do art. 397 do Código Civil, consoante se infere da redação do § 2º da cláusula 10ª do contrato. (...). A posse do agravado e de terceiros está maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, sobretudo porque presentes a posse anterior do agravante, comprovada por meio do instrumento contratual e o esbulho praticado, sendo
indiferente
se tratar de posse nova ou velha, posto que os prejuízos suportados pelo autor denotam a patente existência do periculum in mora. (...
).
”
(TJ/MT.
AgInt
10274224720238110000. Relator Des. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 06/03/20
24,
DJe
: 11/03/2024) (
g.n
.)

No caso em análise, restou incontroverso que
o Agravante
se tornou inadimplente

e,
embora sustente
possui
r
diversos comprovantes de pagamento que não foram colacionados na inicial, não foram juntados neste recurso elementos que indiquem a suposta adimplência, tampouco
documentos que possam comprovar que o imóvel se trata, de fato, da residência do Agravante.

Ademais, ressalta-se que
a
pactuação
da cláusula resolutiva decorre do livre exercício da autonomia privada das partes
, sendo ambas
maiores
,
capazes
e

plenamente
conscientes das condições contratuais
ajustadas
.

O
princípio do
pacta sunt servanda
, consagrado nos artigos 421 e 422 do Código Civil,impõe que os contratos sejam cumpridos na exata medida em que foram ajustados, ressalvadas hipóteses excepcionais que legitimem a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual
, o que não é o caso.

Assim, a
partir de todas essas considerações
,
entendo que não há nenhum desacerto ou ilegalidade a permitir a reforma da decisão combatida
.

Ante o exposto,
conheço do recurso interposto e
LHE
NEGO PROVIMENTO
,
mantendo
incólume
a
r.
decisão combatida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025