Tribunal: TJMT
Processo: 1014624-11.2024.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014624-11.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GABRIELA MONYQUE GUIDIO VILELLA - CPF: 033.988.831-84 (APELANTE), ROBSON GERALDO COSTA - CPF: 271.607.648-03 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), CLAUDIO KAZUYOSHI KAWASAKI - CPF: 112.086.028-88 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

D
IREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta em Ação Anulatória de Leilão movida contra Banco Bradesco S.A., visando a anulação da consolidação da propriedade fiduciária e dos subsequentes leilões extrajudiciais do imóvel dado em garantia. O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, reconhecendo a regularidade do procedimento extrajudicial com base em certidão cartorária e editais de leilão.

II. Questão em discussão

3. Discute-se se houve nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em razão de:

(i) ausência de intimação pessoal da devedora para purgação da mora (art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei nº 9.514/97);

(ii) utilização irregular da intimação por edital sem comprovação de esgotamento das tentativas de localização da devedora;

(iii) validade dos atos subsequentes (consolidação e leilões).

III. Razões de decidir

4. A Lei nº 9.514/97 exige a intimação pessoal do devedor fiduciante para a purgação da mora, admitindo a intimação por edital apenas de forma excepcional, quando comprovada a impossibilidade de localização.

5. No caso concreto, o banco recorrido não demonstrou tentativas reais e infrutíferas de notificação pessoal, limitando-se à juntada de certidão cartorária e edital publicado.

6. A jurisprudência do TJ-MT e do STJ firmou-se no sentido de que a intimação editalícia sem prévio esgotamento das tentativas pessoais é inválida, o que acarreta a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões subsequentes.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido. Sentença reformada. Declarada a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões realizados.

Tese de julgamento:
“1. A intimação do devedor fiduciante para purgação da mora deve ser pessoal, somente admitida a via editalícia quando demonstrado o esgotamento das tentativas de localização.” “2. A ausência de intimação pessoal válida acarreta a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais subsequentes.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 19, II; CC, art. 884, parágrafo único; CC, art. 401; CPC, art. 85, § 8º; Lei nº 9.514/97, arts. 26, §§ 1º, 3º, 4º e 7º; art. 27, § 2º-A.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, Apelação nº 1046798-95.2020.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06/04/2022; TJ-MT, Apelação nº 1047671-90.2023.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 30/04/2024; TJ-MT, Apelação nº 1021919-19.2023.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 31/07/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GABRIELA MONYQUE GUIDIO VILELLA
,

em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT
, Dra. Milene Aparecida Perera Beltramini, que julgou improcedente a
A
ção Anulatória de Leilão
movida
em face de BANCO BRADESCO S.A.

Inconformada, a Apelante apresentou razões recursais, sustentando
a ausência de notificação pessoal para a purga da mora, em afronta ao disposto no art. 26 da Lei nº 9.514/97, uma vez que a certidão cartorária apresentada não demonstra a ciência da apelante, inexistindo prova de recebimento da notificação por ela.

Aduz que a falta de intimação pessoal retira a sua última oportunidade de saldar o débito, razão pela qual deve ser declarada a nulidade da consolidação da propriedade.

Argumenta, ainda, a inexistência de intimação pessoal acerca da data de realização dos leilões, defendendo que a comunicação por telegrama, e-mail ou mensagens de aplicativo não comprovam o efetivo recebimento, sendo necessária a intimação pessoal do devedor, sob pena de nulidade do ato.

Ressalta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da imprescindibilidade da intimação pessoal do mutuário acerca da data, hora e local do leilão extrajudicial, aplicando-se subsidiariamente as disposições do Decreto-Lei nº 70/66.

Aduz, também, a inobservância do prazo legal entre os leilões, porquanto não respeitado o lapso mínimo de quinze dias previsto no art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/97, tendo transcorrido apenas três dias entre a primeira e a segunda praça. Sustenta que a violação ao prazo acarreta a nulidade do procedimento, por se tratar de requisito formal essencial à validade do leilão, diretamente ligado ao princípio da publicidade e à possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

Assim, pugna pela reforma integral da sentença, com o reconhecimento da nulidade da consolidação da propriedade em favor do banco, bem como da nulidade dos leilões extrajudiciais realizados e de seus efeitos, requerendo a determinação para repetição dos leilões.

O banco apelado apresentou contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 310855378)

É o relato do necessário.

Em Pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Consta nos autos que
GABRIELA MONYQUE GUIDIO VILELLA
, ajuizou
A
ção Anulatória de Leilão
em face de BANCO BRADESCO S.A
,
alegando que firmou contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária sobre o imóvel registrado sob a matrícula nº 102.670 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, localizado na Rua Francelino Teixeira de Arruda, sede antiga da Rua GV-17, Setor Residencial Granville II.

Alegou que, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes, restou inadimplente. Aduziu, entretanto, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial sob três fundamentos principais:
(i)
ausência de notificação pessoal para a purga da mora; (
ii)
ausência de intimação pessoal quanto às datas de realização dos leilões; e
(iii)
inobservância do prazo mínimo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão.

Após a instrução processual, o juízo singular assim sentenciou o processo:

“(...) No mérito. Em atenção aos argumentos das partes, in casu, será analisada se houve ou não a observância do cumprimento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre os contratos de financiamento imobiliário, diante da irresignação da parte requerente, conforme narrado na inicial.

Nesse sentido, dispõe o art. 26, § 1º c.c. § 7º, da Lei n.º 9.514/97, que a devedora
fiduciante será intimada
, a requerimento do credor fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, senão vejamos:

(...) E, decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, o oficial do Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação
, na matrícula do imóvel (Art. 26, § 7º, da Lei n.º 9.514/97) e procedendo à consolidação da propriedade em nome do fiduciário, como se denota abaixo:

(...)Nessa senda, verifica-se dos autos que foi emitida a notificação para o endereço da autora, conforme demonstrado no Id. 167339614, com a certificação pelo Cartório competente (Id. 167339592).

Assevera-se que, com fulcro no art. 19, II, da CF/88, a certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de veracidade e legalidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzido prova ao contrário, o que não ocorreu, cito:

(...) Logo, sendo válido e eficaz o ato que constituiu a devedora em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe, conforme realizada na averbação feita na matrícula do imóvel em litígio, nos termos do § 7º, do art. 26 da Lei n.º 9.514/1997, como já dito.

Depreende-se pelo Edital de Leilão colacionado aos autos (
Ids. 167339599 e seguintes
), que o imóvel objeto da lide foi levado a leilão extrajudicial,
em regular processamento do procedimento da execução extrajudicial
, como previsto na Lei n.º 9.514/97.

O artigo 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997, que trata dos contratos de financiamento imobiliário, é expresso ao dispor que a propriedade do imóvel em nome do fiduciário consolidar-se-á depois de constituído o fiduciante em mora.

Se presente a constituição da devedora em mora, evidente a configuração da consolidação da propriedade do bem em favor do fiduciário.

Ainda, vislumbro que a requerente não postulou pelo exercício do direito de preferência, direito a ser exercido no prazo de 15 dias, e sequer apresentou qualquer proposta neste sentido.

E, muito menos, postulou pela possibilidade de purgar a mora, nos termos do art. 401 do Código Civil.

Neste sentir, ao caso em tela, a conduta da requerente não demonstra interesse em purgar a mora ou exercer o direito de preferência, pelo contrário, revela a tentativa de se beneficiar de uma situação que decorre de sua própria inércia e inadimplemento contratual.

Essa postura encontra óbice na vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884, parágrafo único, do Código Civil.

Por conseguinte, não é cabível permitir que a requerente obtenha vantagem indevida em detrimento da parte requerida, que seguiu os procedimentos legais para a consolidação da propriedade e livre disponibilidade do bem, observando os preceitos da Lei n.º 9.514/1997.

Outrossim, referente a arguição de nulidade quanto ao prazo entre 1º e 2º leilão, denota-se do art. 27 da lei supracitada, em seu § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº
13.465
, de 2017)”.

Inexiste a determinação do prazo aventado pela autora e sim, fica clarividente que “será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes, ou seja, no prazo de até quinze dias, cumpridas as formalidades legais, inexiste mácula ou vício.

Ademais, não há falar-se em continuação do contrato, com a consolidação perfeita ocorrida, merecendo a
improcedência da ação
. Consecutivamente, também não há falar-se em nulidade da consolidação, diante da intimação e confirmada da ciência do leilão, ante a interposição da presente demanda.

Destarte, prevalece o que foi avençado, em obediência ao princípio da pacta sunt servanda. Tal princípio foi consagrado pelo Direito Brasileiro, pelo que não pode a avença ser alterada ao sabor da conveniência de uma delas.

Desta forma, visto que não foi demonstrada a ilegalidade da medida ou nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel, a improcedência é medida que impõe.

Ex Positis
, e de tudo mais que dos autos consta
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido inicial. Condeno a parte demandante nos pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, a favor do patrono da parte ré, em verba que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), na forma do art. 85, § 8º, do CPC, no entanto resta prejudicada a sua exigibilidade, visto que é beneficiária da Justiça Gratuita. Transitada em julgado ou havendo desistência do prazo recursal, ao arquivo com baixa e anotações necessárias. (...)
”. (ID. 310855374)

Pois bem.

A controvérsia se volta à alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais subsequentes, sob a assertiva de que não teria sido respeitada a exigência de intimação pessoal válida da devedora fiduciante, como condição para validade da penhora extrajudicial, nos moldes previstos na Lei nº 9.514/1997, interpretada à luz do Decreto-Lei nº 70/1966 e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Importa, desde logo, ressaltar que a alienação fiduciária de bem imóvel se encontra disciplinada na mencionada Lei nº 9.514/97, a qual autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário em caso de inadimplemento, mediante procedimento extrajudicial, observadas determinadas formalidades.

Assim, o art. 26, § 1º, da referida lei, dispõe:
“Para fins do disposto neste artigo, o
devedor
e, se for o caso, o terceiro
fiduciante serão intimados
, a requerimento do fiduciário,
pelo oficial do registro de imóveis
competente, a
satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias
, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento (...)”.

Ainda:
“A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato
serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão
nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei...”.

Por sua vez, o art. 27, § 2º-A, determina que:
“Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

A apelante sustenta que não foi pessoalmente intimada para purgar a mora, e que a utilização da via editalícia ocorreu sem a comprovação de esgotamento das demais formas de cientificação previstas em lei, considerando os dispositivos acima mencionados, entendo que
razão lhe assiste.

Ora, a Lei nº 9.514/97, dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelecendo o procedimento a ser observado para a execução extrajudicial do bem dado em garantia em caso de inadimplemento.

Com efeito, o art. 26, §3º e §4º, da Lei n. 9.514/97, exige que a intimação do devedor fiduciante seja realizada pessoalmente, seja por intermédio do oficial do Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos, ou mesmo pelo correio, com aviso de recebimento.
Apenas em caráter excepcional
, caso reste demonstrado que o mutuário se encontra em lugar incerto ou não sabido,
admite-se a utilização da intimação por edital.

No caso concreto, observa-se que o recorrido se limitou a apresentar certidão cartorária (id. 31085357) e o edital publicado (id. 310855361), mas não trouxe aos autos qualquer prova de que foram efetivamente esgotadas as tentativas de localização da apelante em seu domicílio ou endereço constante no contrato.

Não há aviso de recebimento assinado, nem certidão detalhando diligências frustradas que pudessem justificar a adoção da via excepcional.

A jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a intimação por edital somente é válida quando precedida de tentativas reais e infrutíferas de localização do devedor. Ausente a demonstração de tais diligências, impõe-se reconhecer a nulidade da notificação e, por consequência, da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.

Nesse sentido:

APELAÇÃO –
AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL
–ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ––
INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA – DESCUMPRIMENTO DO § 3º DO ART. 26 DA LEI 9.514/97 - CIENTIFICAÇÃO POR EDITAL
– NÃO ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR – MEDIDA EXCEPCIONAL - ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – RECURSO PROVIDO. Na Execução Extrajudicial da garantia fiduciária de coisa imóvel, o devedor deve ser pessoalmente notificado para satisfazer a obrigação em quinze dias,
admitindo-se que ocorra pela via editalícia apenas quando esgotados todos os meios de localização do devedor
(art . 26, §§ 1º e 4º da Lei 9.514/97). A inobservância dos requisitos legais,
implica na nulidade da consolidação da propriedade da garantia fiduciária e demais atos subsequentes
. (TJ-MT 10467989520208110041 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/04/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/04/2022) (g. n.)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ANULAÇÃO DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DE IMÓVEL C.C AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO –
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – IRREGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL
– NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . Tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei nº. 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora,
sendo inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato. A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor
. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1047671-90.2023.8.11 .0041, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 30/04/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2024) (g. n.)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – EXPROPRIAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL - ÓBITO DO PROPRIETÁRIO – LEGITIMIDADE ATIVA DO ESPÓLIO OU CONJUNTO DE HERDEIROS – PEDIDO DE MANUTENÇÃO DA CÔNJUGE SUPÉRSTITE NO POLO ATIVO – INVIABILIDADE - PRELIMINAR REJEITADA –
PURGAÇÃO DA MORA – INTIMAÇÃO POR EDITAL – REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS – LEI N. 9.514/97
- NULIDADE – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Falecido o proprietário do imóvel, a legitimidade ativa para a Ação de Nulidade de procedimento de expropriação extrajudicial de imóvel é do espólio ou do conjunto de herdeiros, mas não de um dos herdeiros isoladamente.
Para a expropriação extrajudicial de imóvel deve ser observado o procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, que exige a prévia intimação pessoal para a purgação da mora e, apenas em casos excepcionais ocorrerá por edital, sob pena de nulidade
. A inobservância do procedimento não gera, por si só, dano moral passível de reparação, que depende de comprovação pela parte. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10219191920238110041, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 31/07/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/07/2024) (g. n.)

Assim, não havendo comprovação do esgotamento das medidas ordinárias de notificação, tem-se por nula a intimação por edital, o que contamina todo o procedimento subsequente, inclusive a consolidação da propriedade e os leilões realizados.

Diante disso, impõe-se a reforma da sentença para reconhecer a nulidade do procedimento expropriatório, declarando-se inválidos os leilões e seus efeitos.

Ante ao exposto, conheço e
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por
GABRIELA MONYQUE GUIDIO VILELLA,
para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes.

Com isso, a sucumbência integral ficará a cargo da apelada, nos termos delineados na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025