Tribunal: TJMT
Processo: 0000039-49.2015.8.11.0079
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-15
Data de publicação: 2025-04-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000039-49.2015.8.11.0079
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento, Comissão]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EDUARDO KNAPP - CPF: 958.697.941-53 (APELADO), JULIA FERNANDA SANTOS DE CARVALHO - CPF: 035.845.061-66 (ADVOGADO), SELSO LOPES DE CARVALHO - CPF: 358.723.060-91 (ADVOGADO), TIAGO THOMA MARTINS DE PAULA - CPF: 928.855.861-68 (ADVOGADO), TIAGO CANAN - CPF: 038.349.039-14 (ADVOGADO), DEJALMA KNAPP - CPF: 604.330.001-04 (APELADO), MARCO ANTONIO ADAMI - CPF: 101.188.107-15 (APELANTE), JULIO CESAR BROTTO - CPF: 876.259.039-15 (ADVOGADO), PATRICIA DOMINGUES NYMBERG - CPF: 017.129.609-54 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO ADAMI FILHO - CPF: 022.680.589-13 (APELANTE), DANIEL ADAMI - CPF: 037.303.659-08 (APELANTE), FLAVIA CRISTINA RIBEIRO ADAMI - CPF: 040.822.839-35 (APELANTE), FATIMA CRISTINA RIBEIRO ADAMI - CPF: 016.053.079-20 (APELANTE), VALDENEZIO XAVIER DA SILVA - CPF: 502.960.001-91 (ASSISTENTE), MAURO CARLOS SOUSA (ASSISTENTE), CLAUDIO FONTANA (ASSISTENTE), TITO ELIAS BERNI - CPF: 007.952.188-69 (ASSISTENTE), JOAO FRANKLIN RAMOS DE MELLO - CPF: 015.056.299-34 (ASSISTENTE), ALTAMIRO SCHNEIDER - CPF: 362.601.001-59 (ASSISTENTE), DARLAN FEIJO NUNES - CPF: 966.857.271-87 (ASSISTENTE), ROGERIA FAGUNDES DOTTI - CPF: 961.913.929-15 (ADVOGADO), CICERO ANDRADE BARRETO LUVIZOTTO - CPF: 026.306.289-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PROVA TESTEMUNHAL E CLÁUSULA CONTRATUAL. AUTORIZAÇÃO TÁCITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança de comissão de corretagem, reconhecendo a atuação dos autores na intermediação de contrato de compra e venda de imóvel rural, condenando os réus ao pagamento da comissão devida.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se os autores efetivamente atuaram como corretores no negócio jurídico de compra e venda do imóvel;

(ii) se houve autorização, ainda que tácita, para intermediação;

(iii) se a ausência de contrato formal e de menção nominal aos autores no contrato de compra e venda impede o reconhecimento do direito à comissão de corretagem.

III. Razões de decidir

3. A atuação dos autores na aproximação entre os vendedores e o comprador do imóvel restou demonstrada pela prova testemunhal.

4. Ainda que inexistente contrato formal, a conduta das partes e a cláusula contratual que atribui aos vendedores a responsabilidade pela comissão demonstram a autorização tácita para a corretagem, em conformidade com o art. 725 do CC.

5. A inexistência de inscrição profissional de um dos autores não obsta o direito à comissão, dado que a atividade foi exercida sob a responsabilidade de sócio regularmente inscrito no CRECI, e a jurisprudência admite a verificação da intermediação pela efetiva atuação e contribuição para o negócio.

6. Restando comprovada a intermediação e a eficácia do serviço prestado, é devida a comissão, ainda que o corretor não tenha participado das fases finais da negociação.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MARCO ANTONIO ADAMI, MARCO ANTONIO ADAMI FILHO, DANIEL ADAMI, FLAVIA CRISTINA RIBEIRO ADAMI E FATIMA CRISTINA RIBEIRO ADAMI contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Ribeirão Cascalheira/MT, que nos autos da
“Ação de Cobrança de Comissão”
(Proc. n. 0000039-49.2015.8.11.0079), ajuizada contra os apelantes por EDUARDO KNAPP E DEJALMA KNAPP, julgou procedente o pedido para condenar os requeridos ao pagamento de comissão de corretagem em favor dos autores em percentual a ser apurado em liquidação de sentença; a sentença condenou os requeridos ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. nº 233223672).

Os apelantes reinsistem em que não houve efetiva intermediação dos apelados na venda do imóvel rural denominado “Fazenda Adami”, pois as tratativas foram iniciadas após contato do Sr. Tito Berni diretamente com o administrador da fazenda, Sr. Valdenezio Xavier da Silva, que posteriormente repassou o interesse de compra à apelante. Ademais, conforme depoimentos das testemunhas e documentos anexados, toda a documentação necessária para a concretização da venda foi providenciada pelo administrador da fazenda e pelo advogado da vendedora, sem qualquer intervenção dos apelados, e, no caso, os apelados sequer compareceram às reuniões e nunca foram autorizados pela proprietária a intermediar qualquer transação referente ao imóvel.

Ademais, o depoimento do próprio apelado Dejalma revela que ele nunca sequer conheceu pessoalmente a vendedora antes do fechamento do contrato de compra e venda, de modo que, embora tenha constado do contrato que “
incumbia aos vendedores o pagamento da comissão de corretagem, isso jamais poderia levar à conclusão de que o corretor fosse DEJALMA
”.

Aduzem que o simples fato de os apelados terem informado ao comprador sobre a existência da fazenda não configura mediação ou intermediação, nos termos do artigo 725 do Código Civil, sendo necessário que tenham atuado efetivamente na negociação e influenciado na sua conclusão, o que não ocorreu no caso concreto.

Ademais, para além da inexistência de atuação profissional concreta a autorizar a pretensão de comissão, de todo modo os apelados não teriam direito ao recebimento de uma comissão em percentual nunca pactuado.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, julgando improcedente o pedido autoral (cf. Id. nº 233223673).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. nº 233223676, o autor/apelado dá combate às razões recursais e torce pelo desprovimento do Apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido formulado pelos autores, reconhecendo-lhes o direito à comissão de corretagem em razão da intermediação na venda de imóvel rural.

A controvérsia cinge-se à aferição da efetiva atuação dos autores como corretores na negociação entabulada entre os réus vendedores e o comprador do imóvel, bem como à legitimidade da cobrança da comissão decorrente da referida intermediação.

Destaco da sentença apelada, que julgou procedente a pretensão autoral, os seguintes tópicos relevantes:

“In casu, os requerentes trouxeram aos autos indícios de prova da alegada relação jurídica firmada com os requeridos, obtendo êxito com o depoimento das testemunhas em juízo. Vejamos:

Em juízo, o requerente DEJALMA afirmou: QUE conhecia o dono da Fazenda Adami; QUE também conhecia o Sr. Tito; QUE foi até a Fazenda Adami algumas vezes; QUE chegou a ligar para a “dona Fátima”; QUE a “dona Fátima” falou que iria pagar o valor referente à comissão de corretagem; QUE depois a “dona Fátima” disse que não iria pagar mais; QUE conhecia o Sr. Tito de tempos passados e que ele já era seu cliente; QUE assinaram o contrato de corretagem em 2010 e que, poucos dias depois, a compra e venda se perfectibilizou; QUE a “dona Fátima”, depois da perfectibilização, nunca mais o atendeu; QUE não conhece a “dona Fátima” pessoalmente e que toda a comunicação teria sido feita via telefone; QUE não possui CRECI; QUE é o seu sócio e irmão quem possui CRECI regular e ativo; QUE não fizeram contrato de corretagem por terem confiado no trato com os requeridos acerca da comissão; QUE não diligenciou, pessoalmente, para obter certidões e outros documentos para a perfectibilização do negócio jurídico, tendo em vista que o Sr. Tito tinha incumbido outra pessoa de fazê-lo; QUE não sabe o nome dessa pessoa.

Em juízo, a requerida FÁTIMA afirmou: QUE não existiu qualquer tipo de intermediação do requerente para a realização do negócio jurídico de compra e venda; QUE conversou com o Sr. Tito por cerca de duas vezes; QUE toda a tramitação afeta ao imóvel em discussão passou pelo Dr. Manoel, advogado e amigo da família, e pelo Sr. Valdenézio; QUE nunca atendeu o senhor DEJALMA; QUE na primeira vez que o senhor DEJALMA foi na fazenda teria sido sem autorização; QUE o senhor DEJALMA entrou em contato após a venda da fazenda; QUE não chegou a conversar com o então advogado sobre o porquê da cláusula de corretagem constar expressamente no contrato de compra e venda; QUE sabia que alguém receberia uma porcentagem pela venda da fazenda, mas não sabia quem era; QUE, em nenhum momento, o senhor Tito mencionou o nome do senhor DEJALMA.

Em juízo, o requerido MARCO ANTONIO ADAMI FILHO afirmou: QUE é filho da senhora FÁTIMA; QUE acompanhou as negociações; QUE não se lembra do Sr. Tito ter falado sobre como conheceu a fazenda; QUE não sabe como o Sr. Tito conseguiu o telefone da sua mãe; QUE não sabia e nem se lembra sobre alguém ter mencionado questões afetas à cláusula que determina um valor específico destinado à corretagem.

Em juízo, a testemunha arrolada pelos autores TITO BERNI, comprador do imóvel discutido, afirmou: QUE o senhor DEJALMA foi seu corretor quando da sua primeira aquisição de fazenda no Mato Grosso, no município de Canarana, em 2006; QUE o senhor DEJALMA e o senhor EDUARDO apresentaram a fazenda da senhora FÁTIMA, tendo em vista que se enquadrava nos requisitos procurados por ele; QUE foram até a fazenda com permissão de Fátima; QUE, primeiramente, o senhor DEJALMA teria visitado a fazenda superficialmente; QUE, em segundo momento, o senhor DEJALMA trouxe autorização da senhora Fátima para visitarem a fazenda; QUE entrou em contato com Fátima depois que DEJALMA estabeleceu o primeiro contato; QUE, em reunião com Fátima, chegou a comentar que a cláusula de corretagem seria destinada ao senhor DEJALMA; QUE Fátima teria, inclusive, reclamado da postura insistente de DEJALMA; QUE afirma que DEJALMA falou com a senhora Fátima por diversas vezes; QUE não teria como ter conhecido o imóvel se DEJALMA não tivesse apresentado à ele; QUE não se recorda de Fátima ter desligado telefone na sua cara na primeira tentativa de contato; QUE Fátima sempre foi educada; QUE DEJALMA participou das negociações iniciais para a perfectibilização do contrato de compra e venda; QUE, no outro imóvel em que utilizou os serviços do senhor DEJALMA, o valor da corretagem foi fixado da mesma forma que a discutida nestes autos, e que não houve problemas quanto ao pagamento da comissão; QUE não foi ele quem combinou as condições de porcentagem dos valores devidos à título de comissão de corretagem.

Em juízo, a testemunha arrolada pelos requerentes João Franklin Ramos de Mello afirmou: QUE tem conhecimento sobre a compra e venda discutida nestes autos; QUE foi o senhor DEJALMA e seu irmão quem fizeram os serviços de corretagem; QUE fez diligências junto com o DEJALMA, no sentido de apresentar a fazenda; QUE o DEJALMA não recebeu as comissões de corretagem; QUE não tem parceria de corretagem com os requerentes; QUE tem conhecimento sobre os valores negociados em virtude de conversas com o senhor DEJALMA; QUE o senhor EDUARDO participou das negociações; QUE não chegou a apresentar a fazenda pro sr. Tito.

Em juízo, a testemunha arrolada pelos requerentes Darlan Feijó Nunes afirmou: QUE esteve olhando a fazenda dos requeridos junto com o DEJALMA; QUE, posteriormente, foi com o Sr. Tito à fazenda; QUE quem apresentou o sr. Tito aos vendedores foi o DEJALMA; QUE não participou das negociações tratadas nos autos; QUE não tem participação financeira no negócio discutido nos autos.

Em juízo, a Testemunha arrolada pelos requeridos Cláudio Fontana afirmou: QUE fez a avaliação da Fazenda Adami; QUE esteve lá presencialmente; QUE quem o contratou foi a Fátima, e diretamente pelo doutor Manoel; QUE nunca ouviu os nomes de DEJALMA e EDUARDO; QUE também é corretor de imóveis; QUE é determinante realizar contrato de corretagem; QUE apenas fez a avaliação do imóvel solicitado; QUE, usualmente, a cláusula que trata a respeito de corretagem também está expressa no contrato de compra e venda; QUE, usualmente, não faz um contrato autônomo para discernir a respeito de valores e percentual de corretagem.

Em juízo, a Testemunha arrolada pelos requeridos Valdenézio Xavier da Silva afirmou: QUE deixou de prestar serviços à senhora Fátima após a venda da fazenda; QUE prestou informações da fazenda durante a fase de negociações; QUE buscou algumas certidões na tramitação das negociações; QUE o senhor DEJALMA afirmava que era o corretor da negociação; QUE recebeu imóveis pela senhora Fátima pelos serviços prestados durante todo o tempo que trabalhou na fazenda; QUE não tem conhecimento se o senhor DEJALMA fez contato direto com Fátima; QUE DEJALMA fez proposta de divisão da comissão da corretagem; QUE não lembra de ter andado com DEJALMA na fazenda; QUE acredita que foi o senhor DEJALMA que esteve na fazenda para mostra-la ao senhor Tito; QUE não sabe que autorizou a entrada de DEJALMA na fazenda.

Cinge-se o cerne da contenda à comportabilidade da cobrança da comissão de corretagem.
(...)

Com efeito, a comissão de corretagem é devida nos casos em que da aproximação dos interessados atinja o resultado útil da negociação, qual seja, a materialização do contrato de compra e venda.

Assim sendo, para a caracterização do direito à prefalada comissão, imperioso o preenchimento de 3 (três) requisitos: a) autorização para a mediação; b) aproximação das partes interessadas; e c) resultado útil, ainda que o negócio jurídico não se realize em virtude do arrependimento das partes.

Percebe-se, a partir do depoimento das testemunhas, que os fatos argumentados pelo autor se sustentam e são capazes de gerar firmeza nas alegações trazidas à apreciação jurisdicional.

Com efeito, reitero e ressalto o que a testemunha arrolada pelos autores TITO BERNI, comprador do imóvel em discussão, afirmou em juízo:
QUE não teria como ter conhecido o imóvel se DEJALMA não tivesse apresentado à ele
;
QUE DEJALMA participou das negociações iniciais para a perfectibilização do contrato de compra e venda
; QUE, no outro imóvel em que utilizou os serviços do senhor DEJALMA, o valor da corretagem foi fixado da mesma forma que a discutida nestes autos, e que não houve problemas quanto ao pagamento da comissão.

Corroborando, verifico que o depoimento das testemunhas arroladas pelos requeridos convergem ao depoimento do Sr. Tito. Vejamos novamente.

Em juízo, a Testemunha arrolada pelos requeridos Cláudio Fontana afirmou:
QUE, usualmente, a cláusula que trata a respeito de corretagem também está expressa no contrato de compra e venda; QUE, usualmente, não faz um contrato autônomo para discernir a respeito de valores e percentual de corretagem.

Conforme acostado ao ID. 65012461 - Pág. 29, verifica-se expressamente que o compromisso particular de promessa de compra e venda de imóvel rural, perfectibilizada com os trâmites do ID. 65012461 - Pág. 35, determinou que a comissão do corretor será custeada integralmente pelo vendedor.

Muito embora não conste o nome dos autores na referida cláusula, verifica-se, pelo depoimento de Valdenezio Xavier da Silva, testemunha arrolada pela parte requerida, em juízo: QUE o senhor DEJALMA afirmava que era o corretor da negociação;
QUE acredita que foi o senhor DEJALMA que esteve na fazenda para mostra-la ao senhor Tito.

É cediço que as provas são dirigidas ao juiz da causa, que deve apreciá-las em consonância aos elementos constantes dos autos.

No caso em exame, entendo que a controvérsia foi satisfatoriamente resolvida, de modo que o direito milita em favor da parte requerente, visto que, na dicção do art. 725 do CC, a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
(...)
(cf. Id. nº 233223672).

Ao tratar da corretagem, o art. 725 do Código Civil estabelece:

“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Gustavo Tepedino ensina que “
a doutrina identifica três condições para que o corretor tenha direito à remuneração: (I) relação contratual entre o corretor e uma das partes (ou as duas partes) interessadas, (II) conclusão do negócio mediado, e (III) contribuição do corretor, com sua atividade, para a conclusão do negócio mediado
”
(in
Comentários ao novo código civil. Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008. Volume X, página 420).

No presente caso, a sentença analisou detidamente os depoimentos colhidos em audiência, destacando a coerência e a convergência dos relatos prestados pelas testemunhas arroladas pelos autores — especialmente do comprador, Sr. Tito Berni —, que confirmou ter conhecido o imóvel por intermédio dos autores, atribuindo-lhes a função de intermediadores do negócio.

Tal depoimento, ademais, foi corroborado por outras testemunhas que acompanharam o processo de negociação e reconheceram a atuação dos autores na aproximação das partes e nas diligências iniciais voltadas à conclusão da venda.

Ressalta-se que, embora ausente contrato de corretagem formalmente celebrado, a prova testemunhal evidenciou a existência de autorização tácita para a intermediação, revelada pela conduta dos envolvidos e pela sequência dos fatos que culminaram na efetivação da compra e venda. A própria cláusula contratual que prevê o pagamento da comissão pelo vendedor — ainda que não identifique os autores nominalmente — reforça a existência do acordo nesse sentido.

Cumpre observar que a corretagem não exige, como condição de validade, a formalização por escrito da contratação, sendo possível sua configuração por outros meios de prova, inclusive por presunção decorrente do comportamento das partes e do contexto da negociação.

Nesse ponto, a prova oral foi apta a demonstrar que os autores atuaram de forma relevante na aproximação entre comprador e vendedores, sendo responsáveis pela apresentação do imóvel e pela condução dos contatos iniciais. A ausência de participação em etapas posteriores da negociação não descaracteriza a corretagem, pois o resultado útil da intermediação — a conclusão da venda — foi atingido com a contribuição direta dos autores.

Ademais, não prospera a alegação de que a comissão não seria devida pela inexistência de qualificação técnica formal, uma vez que restou incontroverso nos autos que o sócio dos autores possui inscrição regular junto ao órgão de classe, e que a atividade foi exercida sob sua responsabilidade.

Dessa forma, diante da demonstração da atuação eficaz dos autores como intermediadores e da relação de causalidade entre essa atuação e a concretização do negócio, mantém-se incólume a conclusão da sentença.

Pelo exposto,
nego provimento ao recurso,
mantendo integralmente a sentença de primeiro grau; consequentemente, majoro para 12% os honorários fixados.

Custas recursais pela parte apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2025