Tribunal: TJMT
Processo: 1006068-92.2025.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006068-92.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CRISTIANA FRANCA CASTRO BAUER - CPF: 028.056.377-98 (ADVOGADO), GESIELE CEFALO CARVALHO DA SILVA - CPF: 017.435.361-86 (AGRAVADO), ELEANDRO FERREIRA DA SILVA - CPF: 009.972.431-63 (AGRAVADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (AGRAVANTE), RENATO APOLINARIO CARDOSO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 020.612.900-94 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. COMUNICAÇÃO NOS TERMOS DA LEI. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para suspender os atos extrajudiciais de alienação e/ou adjudicação do imóvel objeto da Matrícula nº 5.265, bem como os efeitos da consolidação da propriedade e da quitação da dívida, sob o fundamento de que os devedores fiduciantes não teriam sido regularmente notificados para fins de purgação da mora e das datas dos leilões extrajudiciais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) foram observados os requisitos legais para a intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, nos termos do art. 26, §§1º e 3º da Lei nº 9.514/97; e (ii) se houve a devida comunicação ao devedor fiduciante acerca da realização dos leilões, conforme exigência do art. 27, §2º-A da mesma Lei.

III. Razões de decidir

3. O credor fiduciário promoveu, por meio da atuação do oficial do registro de imóveis, a intimação pessoal dos agravados após seis diligências, tendo esta se efetivado em 27 de setembro de 2024, nos endereços indicados no instrumento contratual firmado entre as partes.

4.. A ausência de purgação da mora no prazo legal de 15 dias ensejou a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, com a devida averbação na matrícula do imóvel em 05.11.2024, em estrita observância ao disposto no art. 26, §7º da Lei nº 9.514/97.

5.. Após a consolidação da propriedade, os agravados foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões públicos por meio de telegrama, e-mail, WhatsApp e edital, em conformidade com o art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, que não exige intimação pessoal para este ato, mas apenas comunicação dirigida aos endereços constantes do contrato.

6.. A alegada separação de fato dos agravados não produz efeitos em relação ao credor fiduciário que não foi formalmente comunicado, tendo este agido nos estritos limites da boa-fé objetiva ao proceder às notificações nos endereços informados no contrato.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Agravo de Instrumento provido para reformar a decisão agravada, revogando a tutela de urgência concedida.

Tese de julgamento:

"1. A consolidação da propriedade do bem imóvel objeto de alienação fiduciária observará o procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97, sendo válida a intimação feita no endereço indicado no contrato. 2. Para a realização do leilão extrajudicial, a lei exige apenas comunicação dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não sendo necessária a intimação pessoal do devedor."

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 9.514/97, arts. 26, §§1º, 3º, 4º, 7º e 27, §2º-A; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT - AC 1047671-90.2023.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 30/04/2024; TJES - AI 5008142-06.2023.8.08.0000, Rel. Des. Heloísa Cariello, 2ª Câmara Cível, j. 27/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
agravo de instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A
., contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico n. 1000951-82.2025.8.11.0045, proposta por
ELEANDRO FERREIRA DA SILVA e GESIELE CEFALO CARVALHO DA SILVA
, que deferiu tutela de urgência para suspender os atos extrajudiciais de alienação e/ou adjudicação do imóvel objeto da Matrícula nº 5.265 do CRI da referida Comarca, bem como os efeitos da consolidação da propriedade e da quitação da dívida, com imposição de multa diária em caso de descumprimento.

Alega o agravante que os agravados firmaram, em 12.08.2021, contrato de
financiamento imobiliário com alienação fiduciária
, no valor de
R$ 256.000,00, a ser pago em 420 parcelas
. Após inadimplemento das obrigações pactuadas, promoveu o
procedimento extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/97.
Sustenta que os devedores foram devidamente intimados para purgar a mora, conforme certidão lavrada pelo Oficial do Registro de Imóveis em 09.08.2024, e que, transcorrido o prazo legal sem purgação, foi averbada a consolidação da propriedade em favor do banco.

Argumenta que o juízo de origem deferiu a medida de urgência sem a oitiva prévia da instituição financeira, violando o contraditório, além de não estarem preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, especialmente pela ausência de probabilidade do direito invocado.
Ressalta que a decisão desconsiderou a presunção de veracidade dos atos do registrador, conforme art. 3º da Lei 8.935/94, e que os agravados foram notificados validamente por diferentes meios quanto à realização dos leilões (telegrama, e-mail, WhatsApp e edital).

Enfatiza que o procedimento observou rigorosamente os preceitos legais, inclusive com a lavratura de autos negativos dos leilões e emissão do termo de quitação, extinguindo a dívida e a relação contratual.

Por fim, requer a reforma da decisão agravada, com a revogação da tutela de urgência concedida.

Preparo recursal, id. 272286930.

Efeito suspensivo concedido, id. 272773865.

Contrarrazões, id. 278737857.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como o explicitado, cuida-se de
agravo de instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A
., contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico n. 1000951-82.2025.8.11.0045, proposta por
ELEANDRO FERREIRA DA SILVA e GESIELE CEFALO CARVALHO DA SILVA
, que deferiu tutela de urgência para suspender os atos extrajudiciais de alienação e/ou adjudicação do imóvel objeto da Matrícula nº 5.265 do CRI da referida Comarca, bem como os efeitos da consolidação da propriedade e da quitação da dívida, com imposição de multa diária em caso de descumprimento.

Depreende-se dos autos que as partes ora agravadas ajuizaram demanda visando à declaração de nulidade do leilão extrajudicial, sob o fundamento de que não teriam sido regularmente notificadas para fins de purgação da mora, tampouco quanto às datas dos leilões extrajudiciais já realizados, inclusive daquele designado para ocorrer em 11 de fevereiro de 2025.
Constata-se, ainda, que as partes litigantes firmaram contrato de compra e venda de bem imóvel com financiamento, sob a égide de cláusula de alienação fiduciária, tendo sido, inclusive, averbada na matrícula do referido imóvel a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira requerida.

O pedido liminar foi deferido na origem, assim grafada:

“ [...] É o relato do essencial. Fundamento e Decido.

2.
Prefacialmente,
defiro
os benefícios da gratuidade da justiça em favor dos autores, eis que comprovaram,
a priori
, a insuficiência de recursos.

3.
A tutela provisória de urgência (cautelar ou antecipada), disciplinada no art. 300 do Código de Processo Civil, tem como requisitos concomitantes a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (
fumus boni iuris
) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
).

Pois bem.

Em um juízo de sumária cognição, típico desta quadra processual, penso que os requisitos legais indispensáveis para a concessão da tutela de urgência antecipada se encontram presentes.

Isso porque o autor comprova a existência de contrato de compra de imóvel financiado, com cláusula de alienação fiduciária, firmado com a requerida (Id. 183085058), bem como da averbação na matrícula do imóvel quanto à “consolidação da propriedade” em favor do banco requerido (AV-7/5.625 – Id. 183085056), ao passo que os autores afirmam não terem sido notificados para fins de purgação da mora e tampouco quanto às datas dos leilões extrajudiciais já realizados, assim como para aquele que está agendado para ocorrer em 11.02.2025 (Id. 183353571).

Nesse viés, cediço que a falta de intimação pessoal do fiduciante é causa de nulidade que contamina o procedimento de consolidação de propriedade decorrente de alienação fiduciária, conforme entendimento jurisprudencial, inclusive, do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, vide:

“APELAÇÃO CÍVEL – Ação de Suspensão de Leilão Extrajudicial e Anulação dos Efeitos da Consolidação de Imóvel c.c Ação de Consignação em Pagamento – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – IRREGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei nº. 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, sendo inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato.
A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1047671-90.2023.8.11.0041, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 30/04/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2024)

“TUTELA PROVISÓRIA CAUTELAR ANTECEDENTE – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA BEM IMÓVEL - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA E ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NULIDADE – RECURSO DESPROVIDO. Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é
indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial
, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade do leilão extrajudicial referente ao imóvel. Recurso desprovido.”

(TJ-MT 10185562120218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022)

Aliás, inobstante não seja possível aos autores fazer prova negativa de suas alegações (ausência de notificação), há que se considerar verdadeira sua narrativa em razão do princípio da boa-fé contratual, além do que o risco de perecimento do direito (
perigo da demora
) em razão da iminência de novo leilão (agendado para 11.02.2025) se sobrepõe a tal questão, a qual será dirimida posteriormente com a instrução processual.

4.
Ante o exposto, sem prejuízo de uma análise exauriente por ocasião do julgamento meritório,
DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR
para
SUSPENDER
os atos extrajudiciais de alienação e/ou adjudicação do imóvel pelo requerido, bem como todos os possíveis efeitos oriundos da consolidação da propriedade e da “quitação da dívida”, ambas averbadas na Matrícula de nº 5.265 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lucas do Rio Verde (MT), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, limitada ao valor de R$ 30.000,00 e sem prejuízo de majoração.

4.1 DEFIRO,
outrossim, o pedido para anotação da existência da presente ação judicial na matrícula do imóvel (nº 5.265 do RI de Lucas do Rio Verde/MT), especialmente como forma de informar terceiros quanto ao litígio instaurado envolvendo o imóvel. [...]”

Como se sabe, em sede de agravo de instrumento cumpre tão somente analisar se houve acerto ou desacerto na decisão atacada, e se estão presentes ou não os requisitos necessários para a concessão da medida pretendida, de forma que resta inviabilizada a incursão em matéria não analisada na decisão agravada, sob pena de configurar supressão de instância.

Pois bem.

A irresignação recursal merece prosperar.

Inicialmente, cumpre salientar ser possível inferir, a partir do conjunto probatório constante dos autos, que o ora agravante
observou o rito legal pertinente à intimação
do devedor fiduciante para fins de purgação da mora.
É cediço que a alienação fiduciária de bens imóveis é regulada pela Lei n. 9.514/97 e, no que concerne às formalidades exigidas para o procedimento de expropriação extrajudicial, em caso de inadimplemento, dispõe o artigo 26:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital”

Com efeito, a consolidação da propriedade do bem dado em garantia à parte fiduciária, com a consequente realização da execução extrajudicial da garantia advinda de contrato de alienação fiduciária, somente é devida mediante o cumprimento dos requisitos supra indicados na Lei nº 9.514/97.

Com efeito, constata-se que a parte recorrente promoveu, por meio da atuação do oficial do registro de imóveis, a tentativa de intimação pessoal dos agravados. Após seis diligências infrutíferas (id. 271693861), a intimação revelou-se eficaz em 27 de setembro de 2024, nos endereços indicados no instrumento contratual firmado entre as partes.

Os devedores fiduciantes, ora agravados, não efetuaram a purgação da mora no prazo legal de 15 (quinze) dias (id. 271693864), o que ensejou a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nos termos do art. 26, §7º da Lei nº 9.514/97, com a devida averbação na matrícula do imóvel em 05.11.2024.

Em evolução, verifica-se que após a consolidação da propriedade, os agravados foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões públicos, por meio de telegrama (id. 271693868), e-mail (id. 271693869), WhatsApp e edital (id. 271693862, 271693863 e 271693874), em conformidade com o disposto no art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, que não exige a intimação pessoal para este ato, mas apenas comunicação dirigida aos endereços constantes do contrato.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM A VIOLAÇÃO AO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO. 1. Acerca das tutelas provisórias de urgência, o art. 300, caput e § 3º, do Código de Processo Civil, destaca a necessidade de demonstração, em sede de cognição sumária, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, obstando-se a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada se houver risco de irreversibilidade da decisão.
2. O Agravante afirma que credor fiduciário não respeitou o que prescreve o art. 27 e parágrafos, da Lei 9.514/1997 (com a redação anterior às alterações estabelecidas pela Lei nº 14.711/2023), notadamente o comando inserto em seu § 2º-A, o qual impõe seja o devedor comunicado da data do leilão mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico.

3. Observa-se, nesta fase de cognição sumária, que o credor fiduciário expediu as correspondências dirigidas ao endereço do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme se observa dos documentos colacionados aos autos.
4. Com efeito, à míngua de lastro probatório inicial capaz de demonstrar a violação ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, é de rigor o indeferimento da tutela provisória de urgência postulada no feito de origem, pois ausente o pressuposto da probabilidade do direito ( CPC, art. 300), razão pela qual merece ser confirmada a decisão vergastada. (Data: 27/Jun/2024, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 5008142-06.2023.8.08.0000, Magistrado: HELOISA CARIELLO, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO)

A alegação dos agravados no sentido de que estariam separados de fato à época das intimações, e de que o agravado Eleandro residiria no endereço indicado no contrato, não merece acolhida, por duas razões substanciais.

A primeira reside no fato de que a suposta separação de fato jamais foi formalmente comunicada ao credor fiduciário. Trata-se de princípio elementar do ordenamento jurídico pátrio que os fatos jurídicos não produzem efeitos em relação a terceiros que deles não tenham ciência. O Banco Santander, ao proceder às notificações exigidas, agiu nos estritos limites da boa-fé objetiva, considerando o estado civil informado no contrato, não tendo qualquer conhecimento prévio da alegada alteração na convivência conjugal das partes.

A segunda razão repousa no fato de que o endereço utilizado para fins de intimação corresponde ao próprio bem imóvel objeto da alienação fiduciária, local no qual a agravada Gesiele foi regularmente notificada, consoante certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis competente. Não há, tanto no contrato firmado quanto na legislação aplicável, qualquer imposição legal que exija do credor fiduciário a adoção de diligências adicionais para localização de endereços não informados pelos devedores.

Outrossim, o contrato firmado entre as partes estabelece expressamente, em sua Cláusula 26, a
solidariedade entre os devedores
, sendo suficiente a intimação de um deles para a validade do ato. Conforme a Cláusula 19.3, os mutuários, na qualidade de cônjuges, constituíram-se reciprocamente procuradores um do outro para o recebimento de intimações extrajudiciais.

Com efeito, à míngua de lastro probatório inicial capaz de demonstrar a violação ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, é de rigor o indeferimento da tutela provisória de urgência postulada no feito de origem, pois ausente o pressuposto da probabilidade do direito (CPC, art. 300), razão pela qual merece ser reformada a decisão vergastada.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento para reformar a decisão agravada, revogando a tutela de urgência concedida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025