Tribunal: TJMT
Processo: 1008722-53.2019.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008722-53.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Indenização por Dano Material, Honorários Advocatícios]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[FABIA LUISA MILHOMEM VIOTT - CPF: 797.234.381-00 (APELADO), JOSE ANTONIO IGNACIO FERREIRA RIBAS - CPF: 551.692.101-59 (ADVOGADO), THAYANNE AYUME YOSHIDA DE ALMEIDA NAKAGAKI - CPF: 095.601.459-32 (APELANTE), ROBERTO HIROTEICA NAKAGAKI JUNIOR - CPF: 041.803.209-24 (APELANTE), KIMIE YOSHIDA - CPF: 522.653.311-04 (APELANTE), VANDERLEI CHILANTE - CPF: 140.235.479-72 (ADVOGADO), PAULINO VERDI - CPF: 296.983.169-49 (APELANTE), RAFAEL TORSI DE OLIVEIRA - CPF: 028.206.481-85 (ADVOGADO), THAYANNE AYUME YOSHIDA DE ALMEIDA NAKAGAKI - CPF: 095.601.459-32 (TERCEIRO INTERESSADO), ROBERTO HIROTEICA NAKAGAKI JUNIOR - CPF: 041.803.209-24 (TERCEIRO INTERESSADO), PAULINO VERDI - CPF: 296.983.169-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. IPTU. MULTA CONTRATUAL. VISTORIA UNILATERAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta por Kimie Yoshida contra a sentença da 1ª Vara Cível de Rondonópolis que julgou procedentes os pedidos de Fábia L. M. Viott para cobrança de encargos locatícios.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a responsabilidade pelo pagamento de despesas locatícias, incluindo IPTU, multa contratual e gastos com manutenção do imóvel. Examina-se ainda a validade da vistoria unilateral realizada pelo locador.

III. Razões de decidir

3. O contrato prevê expressamente a responsabilidade do locatário pelo pagamento do IPTU, não havendo fundamento para afastá-la, salvo quanto ao montante de R$ 580,00 relativo a 2018.

4. A multa contratual está em conformidade com o pactuado entre as partes e não se revela excessiva, devendo ser mantida nos termos do contrato.

5. O laudo de vistoria final foi realizado unilateralmente sem a presença da locatária, comprometendo sua validade como meio probatório exclusivo.

6. As despesas com manutenção do imóvel e cerca elétrica são de responsabilidade do locatário, conforme estipulação contratual e previsão da Lei do Inquilinato.

7. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. O laudo de vistoria unilateral não possui presunção absoluta de veracidade contra o locatário. 2. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser atribuída ao locatário, desde que haja previsão expressa no contrato. 3. A multa contratual deve ser mantida quando pactuada livremente entre as partes e não se revelar abusiva."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 413; CTN, art. 34; Lei 8.245/91, art. 23, III e V; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
TJMG, Apelação Cível 1.0702.08.495633-4/001, Rel. Des. Estevão Lucchesi, 14ª Câmara Cível, j. 04.07.2013; TJMG, Apelação Cível 1.0000.15.100556-8/001, Rel. Desª. Juliana Campos Horta, 12ª Câmara Cível, j. 13.04.2016.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Kimie Yoshida
, contra
r. sentença
exarada pelo Juízo da Primeira Vara cível de Rondonópolis, na Ação de Cobrança de Multa Contratual e Acessórios, n.° 1008722-53.2019.8.11.0003, ajuizada por
Fábia Luisa Milhomem Viott
, que
JULGOU PROCEDENTE
a exordial, para
condenar
a parte ré a efetuar o pagamento das importâncias:

“a) R$ 580,00 (quinhentos e oitenta reais), referente ao IPTU de 2018;

b) R$ 3.583,33 (cinco mil, quinhentos e oitenta e três reais, trinta e três centavos), relativo ao aluguel até a entrega efetiva do imóvel;

c) R$ 534,00 (quinhentos e trinta e quatro reais), referente a multa contratual;

d) R$ 1.927,00 (um mil, novecentos e vinte e sete reais), referente a conserto a pintura de móveis planejados;

e) R$ 800,00 (oitocentos reais), referente a honorárias de profissional de engenharia;

f) R$ 79,00 (setenta e nove reais), referente aos descontos das lâmpadas de LED;

g) R$ 441,04 (quatrocentos e quarenta e um reais, quatro centavos), referente a fatura de energia elétrica vencida em 20 de setembro de 2019;

h) R$ 485,12 (quatrocentos e oitenta e cinco reais, doze centavos), referente as fátuas de água dos meses de março e abril de 2018;

i) R$ 50,00 (cinquenta reais), referente a retirada do entulho;

j) R$ 1.024,00 (um mil e vinte e quatro reais), referente ao conserto da cerca elétrica e portão eletrônico e limpeza do imóvel, no valor total de R$ 9.503,49 (nove mil, quinhentos e três reais, quarenta e nove centavos) devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária – INPC a contar do desembolso, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”

Irresignada, a apelante em suas razões, assevera que nenhum desconto referente a reembolso por gastos advindos de energia elétrica, água, compra de lâmpadas de led e retirada de entulhos, foi operado si própria, mas pelo próprio preposto do apelada (Sr. Paulino Verdi).

Aduz ter feito pagamento majorado (aluguel + parcela dos IPTU), englobando os valores de cuja apelada pleiteia quitação. Ademais, assevera, que após desocupação do imóvel (abril 2019), não justificando qualquer cobrança.

Argumenta não ter retido indevidamente o imóvel, operando entrega de chaves ao Sr. Paulino Verdi desde abril/2019 (Inércia do novo corretor – Sr. Alexandre Moreira – em pegar as chaves). Alega quitação da multa no valor de R$ 625,00, ajustada baseada na proporcionalidade (cláusula 9° - contrato original; art. 413 C.C.). Ademais, aduz inexistir provas acerca gastos com reforma do imóvel referentes a pintura e móveis planejados.

Assevera ter inexistido qualquer vistoria, havendo falhas no laudo apresentado (ausência de ART e Assinatura Digital ou Física). Aduz que administração do imóvel, auxílio contratual à locadora, e possíveis descontos eram feitos pelo Sr. Paulino Verdi.

Ademais, alega lapso temporal de 07 meses, desde a desocupação do imóvel diante possível obrigação de manutenção em cerca elétrica e portão eletrônico. Por fim, requer que o recurso seja provido e conhecido, bem como, a reforma integral da sentença.

As Contrarrazões foram apresentadas. A apelada, reitera plena concordância com sentença, em relação aos pagamentos e descontos (contas de energia, água, lâmpadas e entulho), IPTU, aluguel, multa contratual, despesas de reforma e cerca elétrica e portão eletrônico, em razão do lastro probatório constante nos autos.

Ademais, asseverava válido o laudo de vistoria que confirma reparos necessários. Requer, por final, seja negado provimento a apelação, bem como, seja mantida inalterada a r. sentença de 1º grau, porém, seja majorado os honorários advocatícios sucumbenciais em
para 20% sobre o valor da condenação.

É o relatório

V O T O R E L A T O R

Trata-se de apelação interposta por Kimie Yoshida, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Rondonópolis (autos n. 1008722-53.2019.8.11.0003 - Ação de Cobrança de Multa Contratual e Acessórios), movido por Fábia L. M. Viott, que julgou procedentes os pedidos da exordial.

Sustenta apelante, em breve síntese:
a)
inexigibilidade dos valores relativos a reembolso de energia elétrica, água, compra de lâmpadas de LED e retirada de entulhos;
b)
inexistência de obrigação quanto ao pagamento do IPTU de 2018, tendo em vista a desocupação do imóvel em abril de 2019;
c)
inexistência de retenção indevida e entrega efetiva das chaves do imóvel;
d)
desproporcionalidade da multa contratual, nos termos do art. 413 do Código Civil;
e)
inexistência de provas quanto aos gastos com reforma do imóvel;
f)
falhas no laudo apresentado pela apelada;
g)
o lapso temporal afastaria a obrigação de manutenção da cerca elétrica.

A parte apelada, em suas contrarrazões, pugna pela manutenção da sentença, reiterando a existência de provas suficientes nos autos para justificar a condenação e requerendo, ainda, a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 20% sobre o valor da condenação.

Pois bem. Vejamos.

Compulsando os autos, verifica-se que a r. sentença recorrida encontra-se amparada no ordenamento jurídico vigente. Contudo, a presente lide encontra respaldo principal no princípio
pacta sunt servanda,
bem como, na Lei do Inquilinato n. 8.245/91 e disposições da Lei nº 13.105/2015.

Pelo princípio da obrigatoriedade, o
contrato (id. 247181724)
faz lei entre as partes e ao ser formalizado, deve ser cumprido
,
prestigiando a livre e soberana manifestação de vontades das partes, devendo cada uma das partes envolvidas no litígio arcar com a responsabilidade assumida no acordo.

No tocante ao IPTU, nos termos do
art. 34 do CTN
(Código Tributário Nacional), vemos que “
Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”,
logo,
não há previsão legal
que transfira tal obrigação ao LOCATÁRIO,
desde que haja disposição expressa
.

Entretanto, tal responsabilidade da apelante pelo
pagamento do tributo
encontra-se prevista no contrato, conforme os autos (
id. 247181724
- Cláusula 5, V
)
. Ademais,
demonstrou-se devidamente quitado,

pois houve pagamento a maior, referente ao aluguel de novembro/18, acrescidos dos valores em aberto do IPTU, conforme
id 247182246.

Em relação à
multa contratual
(Cláusula 9),
verifica-se o adimplemento conforme comprovante
(id. 247181736), observada pactuado entre as partes, não se mostrando o valor pago excessivo ou desproporcional (art. 413 do C.C.).
Contudo, tal constatação implica reforma da r. sentença neste ponto
.

Quanto aos valores relativos a despesas com energia elétrica, água, lâmpadas de LED e retirada de entulhos, restaram devidamente comprovados nos autos, sendo responsável a apelante pelo seu pagamento, conforme estipulado contratualmente.

No que pertine ao
laudo de vistoria, este
foi
produzido UNILATERALMENTE
sem a presença do locatário, logo, inidôneo.
O laudo de vistoria serve para determinar a forma como o imóvel deve ser devolvido ao proprietário pelo inquilino, devendo estar nas mesmas condições em que foi
recebido inicialmente
, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal,
art. 23, III, lei 8245/91 -
ausente laudo final de vistoria

(confirmação genérica de vistoria inicial no contrato cláusula 1, parágrafo I).

A propósito, neste sentido jurisprudencialmente temos:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES EM JUÍZO. ENCARGOS CONTRATUAIS. CITAÇÃO. LAUDO DE VISTORIA UNILATERAL. (...)
O laudo de vistoria final, realizado unilateralmente, sem a presença da locatária, não pode servir de norte para julgamento do processo."
(TJMG - Apelação Cível 1.0702.08.495633-4/001, Relator: Des. Estevão Lucchesi, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2013, publicação da sumula em 12/ 07/ 2013).
(Grifei)

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXCLUSÃO DE NEGATIVAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA - DÉBITO DECORRENTE DE REPAROS - VISTORIA FINAL - NOTIFICAÇÃO DA LOCATÁRIA E DO FIADOR - INOCORRÊNCIA - INEXIGIBILIDADE DA DÍVIDA - NEGATIVAÇÃO PROCEDIDA PELA IMOBILIÁRIA - ILEGALIDADE - EXCLUSAO DEVIDA - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REPARAÇÃO CABÍVEL - SENTENÇA REFORMADA.

[...] -
Inexistindo nos autos evidência de que os autores tenham sido convocados a participar da vistoria de saída do imóvel objeto do contrato de locação, imperativo é o reconhecimento da inexigibilidade do débito a eles atribuído, correspondente ao custeio dos reparos dos danos supostamente constatados com a sua realização
. [...]." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.15.100556-8/001, Relatora: Desª. Juliana Campos Horta, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/04/0016, publicação da sumula em 14/ 04/ 2016).
(Grifei)

Ainda que segundo o art. 373, incisos I e II, do CPC, o ônus da prova vincule à parte autora, aos fatos constitutivos do seu direito,
não pode o apelante arcar com honorários de profissional Engenheiro em
laudo apócrifo
.

No que tange aos gastos com reforma do imóvel, bem como, quanto à responsabilidade pela manutenção da cerca elétrica e portão eletrônico, o contrato estabeleceu expressamente a obrigação da locatária em zelar pela conservação do imóvel, de modo que a condenação deve ser mantida, nos
termos do art. 23, V, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
, in verbis:

" Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III -
restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu,
salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal ;

V -
realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos
".
(Grifei)

De forma contínua, levando-se em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, não ultrapassando o percentual máximo disposto no § 2° do artigo 85 do CPC, acerca dos honorários advocatícios sucumbenciais, importa esclarecer que, nos termos do § 11° do artigo 85 do Código de Processo Civil, ao julgar o recurso, o Tribunal de Justiça deverá majorar a verba honorária anteriormente fixada.

Ante o exposto,
DOU

PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso de apelação, deixando de CONDENAR a apelante, em relação à:

- R$ 580,00 (quinhentos e oitenta reais), referente ao IPTU de 2018;

- R$ 534,00 (quinhentos e trinta e quatro reais), referente à multa contratual;

- R$ 800,00 (oitocentos reais), referente a honorárias de profissional de engenharia;

Nos demais, pontos, mantenho inalterada a r. sentença.

Retifico o valor total para
R$ 7.589,49
(Sete mil quinhentos e oitenta e nove reais e quarenta e nove centavos) devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária – INPC a contar do desembolso, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Majoro os honorários advocatícios em 15% (quinze), além das custas e demais despesas processais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025