Tribunal: TJMT
Processo: 1013399-87.2023.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013399-87.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), MARIA REGINA GUIMARAES - CPF: 487.411.321-49 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR AFASTADA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANO MORAL INEXISTENTE. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente ação de resolução contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, proposta por Maria Regina Guimarães. A sentença rescindiu o contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a devolução integral dos valores pagos, impôs multa contratual de 10%, fixou indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 e condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar se houve inadimplemento contratual por parte da construtora que justifique a resolução contratual; (
ii
) definir se é cabível a restituição integral dos valores pagos sem retenção; (
iii
) analisar a validade da imposição da multa contratual contra a construtora; (
iv
) examinar a configuração de danos morais indenizáveis em decorrência do inadimplemento; e (v) apurar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a vigência contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Atraso de aproximadamente 15 meses na entrega do empreendimento, cuja conclusão estava prevista para setembro de 2018 e somente foi atestada oficialmente em dezembro de 2019, caracteriza inadimplemento contratual relevante, violando o dever de tempestividade e frustrando a legítima expectativa do consumidor.

A ausência de notificação formal à compradora acerca da conclusão e disponibilidade do lote para construção reforça a omissão da construtora no cumprimento do dever de informação, elemento essencial nas relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

A construtora não apresentou justificativa idônea para o atraso, não sendo admissível invocar entraves administrativos ou dificuldades empresariais como excludentes de responsabilidade, pois tais fatores integram os riscos do negócio.

Verificado o inadimplemento exclusivo da construtora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pela compradora, sem retenção, sob pena de enriquecimento sem causa da parte inadimplente.

A multa contratual prevista para inadimplemento do comprador deve ser aplicada também ao fornecedor inadimplente, com base nos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual nas relações de consumo.

Não restando demonstradas consequências excepcionais do inadimplemento, como impacto relevante na vida pessoal da autora ou frustração de uso imediato do imóvel, afasta-se a configuração de dano moral indenizável.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU permanece com a vendedora, diante da ausência de imissão na posse do bem pela compradora, nos termos da jurisprudência consolidada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O atraso significativo na entrega de loteamento, ainda que posteriormente concluído, configura inadimplemento contratual que justifica a resolução do contrato por culpa exclusiva da construtora.

Em caso de inadimplemento do fornecedor, impõe-se a restituição integral das quantias pagas pelo consumidor, sem qualquer retenção, independentemente de cláusula contratual em sentido diverso.

A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do consumidor deve ser aplicada também contra o fornecedor inadimplente, com base nos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

A condenação por danos morais exige a demonstração de consequências excepcionais que extrapolem os meros aborrecimentos decorrentes do inadimplemento contratual.

A obrigação tributária relativa ao IPTU somente se transfere ao promitente comprador após a imissão na posse do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC,
arts
. 421, 422 e 475; CDC,
arts
. 6º, III e V, 39, V, e 51, IV; CPC, art. 1.010, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
1029449/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 22.08.2017,
DJe
01.09.2017.

R E L A T Ó R I O

A
P

1013399-87.2023.8.11.0003

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
X

MARIA REGINA GUIMARAES

RE
LATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de

Recurso de
Apelação
inte
rposto por

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
,
com o fito de reformar a
sentença
que, nos autos
d
a Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de
Valores e Indenização por Danos Morais
proposta por
MARIA REGINA GUIMARAES
,
julgou procedente a ação,
para
:

a) declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda;

b) determinar a restituição integral dos valores pagos pela autora, sem qualquer retenção, em parcela única, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde o pagamento de cada parcela;

c) condenar a empresa ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor das parcelas pagas;

d) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 8.000,00, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da sentença; e

e) condenar a ré ao pagamento de custas
processuais e honorários advocatícios, que arbitrou em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, o apelante sustenta, em síntese,
a
inexistência de culpa da construtora pela rescisão contratual, uma vez que o empreendimento está concluído desde 2019, conforme comprovado pela diligência realizada pela prefeitura municipal e pelo mandado de constatação
.

Aduz pela
impossibilidade de restituição integral dos valores pagos, devendo ser aplicada a retenção de parte dos valores conforme previsto contratualmente ou, subsidiariamente, o percentual mínimo de 25%
.

Afirma que é inviável a
aplicação de multa contratual
e defende a
necessidade de fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação
, bem como requer seja afastada a condenação por
danos morais
.

Acrescenta que há
responsabilidade da autora pelo pagamento de eventuais débitos incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência contratual
.

Em contrarrazões, a autora
suscita preliminar de não conhecimento do recurso, por ausência de
impugnação específica à sentença, em afronta ao princípio da dialeticidade recursal
e, no
mérito, defende a manutenção integral da sentença
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (
DIALETICIDADE
)

Eminentes pares:

Em contrarrazões, a autora, ora apelada, suscita preliminar de não conhecimento do recurso, por ausência de dialeticidade, por não ter a apelante indicado os motivos de fato e de direito pelos quais requer o novo julgamento.

Não lhe assiste razão.

É que, segundo o artigo 1.010, inciso II, do Código de Processo Civil, a apelação deverá conter “os fundamentos de fato e de direito”:

“Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II -
a
exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV -
o
pedido de nova decisão.”

Assim, ainda que as razões recursais sejam genéricas, reiterando, na verdade, as teses defensivas, tal fato não leva necessariamente à inadmissibilidade do recurso, sendo bastante que se evidencie o inconformismo com os fundamentos da sentença, como no caso dos autos.

Nesse sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO

OCORRÊNCIA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS TIDOS COMO VIOLADOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. 3. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO. REITERAÇÃO DA CONTESTAÇÃO NAS RAZÕES RECURSAIS. IMPUGNAÇÃO DA SENTENÇA NO CASO CONCRETO. VERIFICAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 514, II, DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 4. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO LOCAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. 5. IMÓVEL COM DESTINAÇÃO EXCLUSIVA PARA USO RESIDENCIAL. PRAZO PRESCRICIONAL. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 6. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 7. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 3. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a mera
reprodução da petição inicial ou da contestação nas razões de apelação não configura violação à dialeticidade recursal, desatendendo ao disposto no art. 514, II, do CPC/1973, quando estas bastarem à impugnação da sentença apelada (v.g.
AgRg
no
AREsp
832.883/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016,
DJe
13/5/2016). (...). (
AgInt
no
AREsp
1029449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017,
DJe
01/09/2017)”

Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

Trata-se de demanda sobre relação contratual estabelecida entre Maria Regina Guimarães da Silva e Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., consubstanciada em instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, especificamente um lote de terreno (lote nº 15, quadra 27) localizado no Residencial Parque Rosa Bororo, na comarca de Rondonópolis/MT, com área de 329,97 m2.

Do exame,
extrai-se que o empreendimento imobiliário em questão teve seu início em setembro de 2014, com previsão inicial de entrega das obras de infraestrutura estabelecida para setembro de 2018, conforme amplamente divulgado pela construtora em suas mídias sociais e materiais
promocionais.

A autora/apelada efetuou pagamentos que totalizaram a quantia de R$ 20.731,83,
mas
diante do alegado atraso na conclusão e entrega do empreendimento, manifestou interesse na rescisão contratual e restituição dos valores adimplidos, o que não foi aceito pela construtora nos termos pretendidos pela compradora,
culminando no ajuizamento da ação originária.

A sentença de origem
julgou procedente a pretensão autoral
.

A controvérsia recursal está em saber se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel decorreu de inadimplemento exclusivo da construtora, notadamente em razão de atraso na entrega do empreendimento, ou de mera desistência imotivada da compradora, circunstância que influenciará diretamente na forma de restituição dos valores pagos, na possibilidade de retenção contratual ou aplicação de cláusula penal, no marco inicial para contagem dos juros moratórios, na configuração de danos morais indenizáveis e na responsabilidade pelo pagamento do IPTU
incidente durante o vínculo contratual, tudo à luz das normas consumeristas e da jurisprudência consolidada sobre o tema.

De início, a respeito da i
dentificação da parte responsável pelo desfazimento da relação contratual,
a
apelante defende a inexistência de culpa sua pelo rompimento contratual, sustentando que o empreendimento já está concluído desde dezembro de 2019, conforme informado pela Prefeitura Municipal de
Rondonópolis
e confirmado pelo mandado de constatação realizado em processo análogo. Afirma que o loteamento está liberado para construção, possuindo inclusive moradores, e que a rescisão decorreria exclusivamente do desinteresse imotivado da apelada.

Enquanto a
apelada argumenta que a construtora não cumpriu o prazo contratualmente estipulado para entrega do empreendimento,
que,
segundo
amplamente divulgado, seria setembro de 2018, tendo havido atraso significativo e injustificado. Aduz ainda que nunca foi
formalmente comunicada sobre a conclusão das obras e que buscou informações junto à empresa re
iteradas vezes sem sucesso.

Analisando os elementos de convicção presentes nos autos, observ
a-se
que efetivamente há documento oficial da Prefeitura Municipal de Rondonópolis
(Id.
284876360
)
atestando que o
empreendimento estaria liberado para comercialização desde dezembro de 2019. De igual modo, consta registro de mandado de constatação realizado em processo semelhante, confirmando que o loteamento já estaria concluído e com a presença de construções
(Id.
284876897 - Pág. 7 e seguintes
)
.

Entretanto, tais elementos, por si sós, não são suficientes para afastar a responsabilidade da construtora pelo desfazimento
do vínculo contratual, pelos fundamentos que passo a
expor.

Em primeiro lugar, é incontroverso que o prazo inicial para conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento era setembro de 2018, conforme amplamente divulgado pela própria
construtora em suas mídias sociais e materiais promocionais
(Id.
284875434 - Pág. 3 e seguintes
)
. Mesmo considerando a data de dezembro de 2019 mencionada no documento da Prefeitura Municipal como marco da conclusão do empreendimento (hipótese mais favorável
à
apelante), constata-se um atraso de aproximadamente 15 (quinze) meses na entrega do loteamento.

Tal circunstância

já caracteriza
inadimplemento contratual por parte da construtora,
já que
o adimplemento das obrigações não se resume apenas à entrega do objeto contratado, mas também à sua entrega tempestiva, observando-se o prazo estipulado. A tempestividade constitui elemento essencial da obrigação, especialmente em contratos de compra e venda imobiliários, nos quais o adquirente
organiza seu planejamento financeiro e pessoal com base na data prevista para recebimento do bem.

Em segundo lugar,
apesar da
alegação de conclusão posterior das obras, não há nos autos qualquer comprovação de que a apelante tenha formalmente comunicado a apelada sobre a finalização do empreendimento e disponibilização do lote para edificação. O dever de informação
integra
os princípios da boa-fé objetiva e da transparência, especialmente em relações de natureza consumerista, sendo obrigação
do fornecedor comunicar o consumidor sobre fatos relevantes relacionados ao objeto contratual.

Na hipótese, mesmo após a suposta conclusão do empreendimento em dezembro de 2019, a construtora permaneceu silente, não notificando formalmente a adquirente sobre a disponibilidade do lote para construção,
o que contraria o d
ever jurídico inerente à relação contratual estabelecida entre as partes.

Há,
ainda, um t
erceiro ponto relev
ante, que
reside no fato de que a apelante não apresentou qualquer justificativa plausível para o atraso verificado na conclusão do empreendimento.
Nota-se que o
atraso não pode ser caracterizado como hipótese de força maior ou caso fortuito, uma vez que as dificuldades inerentes à atividade empresarial, eventuais entraves burocráticos ou problemas financeiros constituem riscos próprios do empreendimento, inseridos na álea ordinária do negócio, não podendo ser transferidos ao consumidor.

Acrescente-se, por oportuno, que a existência de procedimentos administrativos ou judiciais relacionados a irregularidades ambientais, conforme mencionado pela apelada, apenas reforça a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento, posto que demonstra possível falta de diligência na condução do negócio e na obtenção das licenças e autorizações necessárias.

Diante desse cenário fático-jurídico, a conclusão que se impõe é no sentido de que o inadimplemento contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora/incorporadora, em razão do atraso injustificado na entrega do empreendimento,
legitimando plenamente o exercício do direito de resolução por parte da adquirente, com fundamento no princípio da exceção do contrato não cumprido.

Acerca da
forma de restituição dos valores pagos pela adquirente
, a
apelante defende a aplicação das cláusulas contratuais que preveem os percentuais de retenção pactuados no Compromisso Particular de Compra e Venda ou, alternativamente, a retenção do percentual mínimo de 25% sobre os valores pagos.

Por sua vez, a apelada sustenta a necessidade de restituição integral dos valores adimplidos, sem qualquer retenção, diante da culpa exclusiva da construtora pelo desfazimento do vínculo contratual.

Em análise do instituto da resolução, é imperioso reconhecer que seu efeito principal consiste no retorno das partes ao
status quo ante
, observando-se o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

Na hipótese da resolução decorrente de inadimplemento imputável a uma das partes, tem
-se
reconhecido que a parte inocente faz jus à restituição integral das prestações que adimpliu, sem qualquer retenção, sob pena de se premiar a parte inadimplente com vantagem financeira derivada de seu próprio comportamento antijurídico.

No caso,
tendo sido constatada a culpa exclusiva da construtora/incorporadora pelo inadimplemento contratual, não se afigura juridicamente admissível qualquer tipo de retenção sobre os valores pagos pela adquirente, pois tal providência configuraria hipótese de
enriquecimento sem causa da parte inadimplente, em flagrante violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Ressalte-se que as cláusulas contratuais invocadas pela apelante, prevendo percentuais de retenção em caso de rescisão, não têm aplicabilidade na hipótese em análise,
já
que foram concebidas para disciplinar situações de desistência imotivada ou inadimplemento por parte do adquirente, e não para hipóteses de resolução decorrente de culpa exclusiva da construtora/incorporadora.

Ademais, é importante considerar que, no caso em apreço, trata-se de lote sem edificação, no qual não houve qualquer intervenção física por parte da adquirente que justificasse a retenção de valores a título de desgaste ou utilização do bem.

No que tange à
possibilidade de aplicação da multa contratual em desfavor da construtora/incorporadora, quando a previsão contratual contempla tal penalidade apenas para a hipótese de inadimplemento do adquirente
, percebe-se que t
al desequilíbrio na distribuição dos riscos contratuais foi identificado pela doutrina e jurisprudência como prática potencialmente abusiva, contrária aos princípios da boa-fé objetiva, da equidade e do equilíbrio contratual, especialmente no âmbito das relações consumeristas.

Em resposta a esse cenário, consolidou-se o entendimento de que, em contratos de adesão regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, havendo previsão de cláusula penal apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor, tal penalidade deve ser considerada como bilateral, aplicável também ao fornecedor em caso de descum
primento de suas obrigações, em homenagem aos princípios da
isonomia, da equidade e do equilíbrio contratual.

Desse modo,
correta a sentença ao condenar a empresa ré ao pagamento de multa contratual no percentual de 10% sobre os valores pagos pela autora.

No que diz respeito à definição do termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos à adquirente em razão da resolução contratual, a apelante sustenta que os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado, ao passo que a apelada defende a fixação da citação como marco inicial, como determinado na sentença.

A distinção relevante está entre as hipóteses em que a rescisão decorre de culpa do vendedor e aquelas fundadas em desistência do comprador.

No caso, tendo sido reconhecido o inadimplemento exclusivo da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento, a mora configura-se com a citação, tornando acertada a sentença ao fixar este como termo inicial dos juros.

Além disso
,
a
apelante sustenta que o mero descumprimento contratual não justifica a condenação por danos morais
.

Certo é que a configuração do dano moral em decorrência de inadimplemento contratual exige análise rigorosa, especialmente nos contratos imobiliários, em que se reconhece que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, direito à indenização extrapatrimonial. A jurisprudência majoritária distingue entre o inadimplemento comum, que gera frustração e aborrecimento, e situações excepcionais, que, por sua gravidade e impacto, afetam de forma relevante a esfera psíquica do contratante, justificando reparação.

No caso, apesar do atraso na entrega do empreendimento, não foram demonstradas consequências excepcionais que extrapolassem os dissabores normais da vida contratual.

Isso porque se trata de aquisição de lote sem edificação, o que afasta, de plano, a presunção de que o imóvel seria utilizado como residência imediata, diferentemente do que se observa em casos de moradia frustrada, bem como não há provas de que a autora tenha iniciado qualquer projeto de construção ou planejado ocupação imediata do bem, tampouco há demonstração de impactos específicos em sua vida pessoal ou familiar. Assim, os aborrecimentos decorrentes do atraso não se mostram intensos ou duradouros o bastante para configurar lesão a direito da personalidade, conforme advertência doutrinária contra a banalização do instituto.

Diante disso, embora o inadimplemento da construtora seja reconhecido, os elementos dos autos não evidenciam dano moral indenizável, já que o quadro
apresentado se insere na normalidade das relações negociais, sem afetar atributos existenciais da autora, razão pela qual se impõe a reforma parcial da sentença para afastar a condenação por danos morais.

Por fim, a apelante pleiteia que a apelada seja responsabilizada pelo pagamento do IPTU incidente durante a vigência contratual ou, alternativamente, que seja autorizada a compensação dos valores eventualmente quitados. Contudo, a jurisprudência estabelece que tal responsabilidade somente se transfere ao promitente comprador após a efetiva imissão na posse, o que não se verificou no caso concreto, pois não houve entrega formal do lote nem notificação da conclusão das obras.

Diante da ausência de posse pela adquirente e do reconhecimento da culpa exclusiva da construtora pela rescisão
contratual, é incabível a imposição desse encargo tributário à consumidora, razão pela qual o pleito recursal é improcedente.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e mantenho a sentença nos demais pontos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025