Tribunal: TJMT
Processo: 0015023-72.2015.8.11.0003
Relator(a): DEOSDETE CRUZ JUNIOR
Órgão julgador: DEOSDETE CRUZ JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0015023-72.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a). DEOSDETE CRUZ JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA]

Parte(s):

[ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (APELADO), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (APELADO), PERCIVAL SANTOS MUNIZ - CPF: 203.770.611-15 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (APELADO), IMOBILIARIA AURORA LTDA - EPP - CNPJ: 03.837.804/0001-38 (APELANTE), HUMBERTO SILVA QUEIROZ - CPF: 537.092.099-00 (APELANTE), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), ANDRE AUGUSTO VAQUERO COBIANCHI - CPF: 592.926.281-00 (APELANTE), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), SUELI DIAS PEREIRA COBIANCHI - CPF: 691.111.891-34 (APELANTE), JOSE ELSON VALERIANO JUNIOR - CPF: 017.629.771-50 (ADVOGADO), IMOBILIARIA AURORA LTDA - EPP - CNPJ: 03.837.804/0001-38 (TERCEIRO INTERESSADO), SUELI DIAS PEREIRA COBIANCHI - CPF: 691.111.891-34 (TERCEIRO INTERESSADO), DANIELLY GARCIA PIATO - CPF: 028.782.741-05 (ADVOGADO), ESTEVAO PINHEIRO JOTA - CPF: 882.664.271-00 (ADVOGADO), TAMARA CRISTINA PASCHOALINI DOS SANTOS - CPF: 084.648.176-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR DEOSDETE CRUZ JÚNIOR, 1º VOGAL EXMO. SR. DES. MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA E 2ª VOGAL EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO.

E M E N T A

DIREITO ADMINISTRATIVO E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO DE ÁREA VERDE MUNICIPAL. MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. IMPRESCRITIBILIDADE. INALIENABILIDADE DE BEM PÚBLICO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença que julgou procedente ação anulatória proposta pelo Ministério Público, com ingresso posterior do Município de Rondonópolis, para declarar a nulidade de escrituras públicas de compra e venda referentes à matrícula nº 57.657, relativa a área verde pública no Loteamento Vila Aurora – 3ª Etapa, e determinar o cancelamento das respectivas anotações registrais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber:

(i) se incidem as figuras da prescrição ou decadência na pretensão de anulação dos atos de alienação de bem público; e

(ii) se as escrituras de compra e venda celebradas por particulares com a imobiliária são válidas, à luz da suposta boa-fé dos adquirentes e da ausência de oposição administrativa do Município.

III. Razões de decidir

3. Áreas verdes, por integrarem o domínio público, são inalienáveis, imprescritíveis e insuscetíveis de usucapião, conforme dispõe o art. 99, I, c/c os arts. 100 e 102 do CC/2002.

4. A destinação pública da área consta expressamente do memorial descritivo aprovado pelo poder público, incidindo o art. 17 da L. nº 6.766/1979.

5. O negócio jurídico que tem por objeto bem de uso comum do povo sem prévia desafetação legal é nulo de pleno direito, nos termos do art. 166, II, do CC/2002.

6. A boa-fé dos particulares, ainda que presente, não afasta a nulidade do negócio jurídico nem autoriza sua convalidação.

7. O decurso do tempo e a incidência de tributos não convalidam a alienação indevida de bem público.

8. A jurisprudência pacífica do STJ e deste Tribunal reafirma o regime jurídico especial dos bens públicos e a imprescritibilidade da ação anulatória nesse contexto.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos de apelação desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A alienação de área verde já incorporada ao patrimônio público municipal é nula, por inobservância da inalienabilidade do bem público, exigindo prévia desafetação legal. 2. A ação anulatória de alienação de bem público imprescritível não se sujeita aos prazos do Código Civil, ainda que os adquirentes estejam de boa-fé.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Ação Anulatória
ajuizada pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso, com posterior integração do Município de Rondonópolis no polo ativo da lide, em desfavor de Humberto Silva Queiroz e André Augusto Vaquero Cobianchi, Sueli Dias Pereira Cobianchi e da Imobiliária Aurora LTDA – EPP, visando à declaração de nulidade das escrituras públicas de compra e venda da área identificada na matrícula n.º 57.657 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis, correspondente à quadra 09 do Loteamento Vila Aurora – 3ª Etapa, com área de 2.531,50 m2, registrada originalmente como área verde.

O ente ministerial sustentou que a referida área integra o patrimônio público municipal desde a aprovação do projeto de loteamento, e que a alienação realizada pela imobiliária a particulares constitui ato jurídico nulo, ante a inalienabilidade do bem público, nos termos do art. 17 da Lei n.º 6.766/79 e dos arts. 100 e 102 do Código Civil.

Após o trâmite processual, a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
julgou procedente o pedido inicial,
ratificando os efeitos da liminar anteriormente deferida, para declarar nulas as escrituras públicas de compra e venda da mencionada área, determinando, ainda, o cancelamento das anotações lançadas sob os registros R.1/57.657 e R.2/57.657. Não houve condenação ao pagamento de custas e honorários, em razão da não incidência no rito processual.

Irresignados, os réus Humberto Silva Queiroz e André Augusto Vaquero Cobianchi
interpuseram recursos de apelação
, sustentando, em preliminar, a ocorrência de prescrição e decadência, com fundamento nos prazos do Código Civil. No mérito, alegam a validade dos negócios jurídicos realizados, a inexistência de impedimentos legais à época da aquisição, bem como a boa-fé na transação, consubstanciada no pagamento de tributos municipais e ausência de qualquer oposição do Poder Público ao longo dos anos.

O Ministério Público do Estado de Mato Grosso e o Município de Rondonópolis apresentaram contrarrazões, rechaçando as preliminares suscitadas e reiterando a natureza pública e inalienável da área em questão, defendendo a imprescritibilidade da ação anulatória, por se tratar de proteção ao patrimônio público e, ainda, de bem de especial relevância ambiental e urbanística.

Instados a se manifestarem, os autos foram encaminhados à Procuradoria de Justiça Especializada em Defesa Ambiental e da Ordem Urbanística, que opinou pelo
desprovimento dos recursos
, acompanhando os fundamentos lançados na sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de recursos de apelação interpostos por Humberto Silva Queiroz e André Augusto Vaquero Cobianchi contra sentença que julgou procedente a ação anulatória promovida pelo Ministério Público Estadual, com posterior ingresso do Município de Rondonópolis no polo ativo, para declarar a nulidade das escrituras públicas de compra e venda da área verde correspondente à matrícula nº 57.657, situada na quadra 09 do Loteamento Vila Aurora – 3ª Etapa, com área de 2.531,50 m2.

Os apelantes sustentam, preliminarmente, a ocorrência de prescrição e decadência da pretensão anulatória. No mérito, defendem a validade do negócio jurídico, alegando boa-fé, ausência de oposição do ente público ao longo dos anos e regular recolhimento de tributos incidentes sobre o imóvel.

De plano, as preliminares devem ser rejeitadas.

A pretensão veiculada na presente demanda é de natureza eminentemente pública, voltada à tutela de bem de uso comum do povo, qualificado como
área verde
, com natureza jurídica de bem público, nos termos do art. 99, I, do Código Civil.

Referidos bens são regidos por regime jurídico especial de direito público, caracterizado, entre outros aspectos, pela sua
inalienabilidade
,
imprescritibilidade
e
impossibilidade de aquisição por usucapião
, conforme arts. 100 e 102 do mesmo diploma legal e, ainda, conforme jurisprudência desta Corte:

EMENTA CONSTITUCIONAL – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVOGAÇÃO DE DOAÇÃO IMÓVEL PÚBLICO – DOAÇÃO COM ENCARGO – NÃO CUMPRIMENTO – PREVISÃO LEGAL – REVERSÃO – IMPRESCRITIBILIDADE –RECURSO DESPROVIDO.
1. Uma das características dos bens públicos é a imprescritibilidade, ou seja, eles não podem ser adquiridos pelo instituto da usucapião, o que vem expressamente vedado pelos artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal e 102 do Código Civil
. 2 . O descumprimento dos encargos estabelecidos na Lei de Doação de Bem Público implica na reversão, de forma automática, do bem, ao patrimônio público, ou seja, se opera de pleno direito, não havendo, por essa razão, também, se falar ou admitir que se cogite a ocorrência de prescrição.

(TJ-MT - AC: 10028774520218110011, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 24/07/2023, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 09/08/2023)

Outrossim, conforme se vê dos autos, a destinação do imóvel como área verde está prevista expressamente memorial descritivo aprovado no projeto de loteamento (documento ID 72297037, páginas 42/50), circunstância que atrai a incidência do art. 17 da Lei nº 6.766/79, segundo o qual os espaços livres de uso comum e as áreas destinadas a equipamentos urbanos não podem ter sua destinação alterada pelo loteador, salvo mediante autorização específica, o que, no caso concreto, não ocorreu.

Dessa forma, a aquisição pelos particulares de área já incorporada ao patrimônio público municipal, por força da aprovação do projeto urbanístico, configura negócio jurídico com objeto juridicamente
indisponível
, o que atrai a aplicação do art. 166, inciso II, do Código Civil, segundo o qual é nulo o negócio jurídico cujo objeto é
ilícito, impossível ou indeterminável
.

A natureza nula do negócio jurídico impede qualquer convalidação, inclusive pelo decurso do tempo, à luz do art. 169 do mesmo Código.

É imperioso ressaltar que não se trata aqui de mero vício formal, mas de ausência de disponibilidade jurídica do bem, o que macula de forma insanável o pacto negocial celebrado. A alegada boa-fé dos adquirentes, conquanto reconhecida como elemento subjetivo relevante,
não tem o condão de convalidar negócio jurídico objetivamente nulo
, notadamente quando celebrado à revelia das restrições legais que impõem limitações à comercialização de bens públicos.

A jurisprudência pátria é assente no sentido da imprescritibilidade das ações voltadas à tutela do patrimônio público, notadamente aquelas que visam à
anulação de alienações indevidas de bens de uso comum do povo ou de uso especial
, como ocorre com áreas verdes urbanas.

De outra parte, os elementos documentais constantes dos autos, como a matrícula do imóvel e o projeto urbanístico do loteamento, confirmam que a área em questão estava desde o início designada como
área verde
, integrando o rol de espaços de uso público.

A simples ausência de oposição administrativa por parte do Município ou a incidência tributária de IPTU sobre o imóvel
não desnatura sua condição jurídica essencial
. Tais omissões, se existentes, não podem ser invocadas como fundamento para legitimar transação que fere normas de ordem pública.

Por fim, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal, bem como do Superior Tribunal de Justiça, é firme no sentido de que áreas verdes são bens públicos de uso comum do povo, insuscetíveis de alienação sem prévia desafetação formal, por meio de lei, o que inexiste no caso. Nessa linha:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – EDIFICAÇÕES IRREGULARES EM ÁREAS VERDES DE LOTEAMENTO – BEM PÚBLICO – MERA DETENÇÃO PRECÁRIA – INSUSCETIBILIDADE DE PROTEÇÃO POSSESSÓRIA PELOS OCUPANTES E DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – ART. 1.208 DO CC E SÚMULA 619/STJ – INVOCAÇÃO AO DIREITO SOCIAL DE MORADIA E AOS PRINCÍPIOS DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE – INVIABILIDADE PARA LEGITIMAR A OCUPAÇÃO IRREGULAR DE BEM PÚBLICO – NECESSIDADE DE DISCUSSÃO NA VIA ADEQUADA – RECURSO DESPROVIDO.

1. As áreas verdes integrantes de loteamentos são espaços de domínio público que desempenham função ecológica e paisagística, propiciando a melhoria da qualidade ambiental, funcional e estética da cidade (art. 4º, I e 22 da Lei nº 6.766/79), não podendo, portanto, pela sua natureza pública, ser ocupada por particulares e muito menos utilizadas para fins de moradia.

2. Conforme a Súmula 619, do Superior Tribunal de Justiça, “A ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias”.

3. “Não há falar em burla aos princípios da função social da propriedade e dignidade da pessoa humana ou violação do direito à moradia, pois não se mostra adequado o Estado dispor de bem público em privilégio de particular, em detrimento de outros cidadãos, que se encontram em situação idêntica ou menos favorecida. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME”. (Apelação Cível Nº 70072134190, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em 23/02/2017).

4. Ademais, além de tais direitos não serem absolutos, não podem ser discutidos e viabilizados na via estreita da ação de reintegração de posse, cujo objeto cinge-se à verificação da presença ou não dos requisitos necessários à concessão da proteção possessória, previstos no art. 561 do Código de Processo Civil.

(N.U 0000946-49.2014.8.11.0082, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, MARIA APARECIDA RIBEIRO, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 02/10/2023, Publicado no DJE 02/10/2023)(destaque nosso)

Portanto,
mantém-se hígida a sentença que reconheceu a nulidade das escrituras públicas de compra e venda
, determinando, de forma adequada, o cancelamento das anotações registrais subsequentes.

Diante do exposto,
nego provimento aos recursos de apelação
interpostos por Humberto Silva Queiroz e André Augusto Vaquero Cobianchi,
mantendo íntegra a sentença de primeiro grau
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025