Tribunal: TJMT
Processo: 1025102-87.2024.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NECESSIDADE DE PRÉVIA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025102-87.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[REMI CRUZ BORGES - CPF: 904.330.411-53 (ADVOGADO), ALEX SANDRO AROCA GALVES - CPF: 818.932.051-34 (AGRAVANTE), ZILMAR MARQUES SANTANA - CPF: 890.280.401-10 (AGRAVADO), ANDERSON LUIZ RASIA - CPF: 020.953.521-06 (ADVOGADO), RAFAEL PEREIRA LOPES - CPF: 004.028.391-70 (ADVOGADO), LIVIA DO NASCIMENTO MORAES QUINTIERI - CPF: 005.631.981-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO

CIVIL
E

PROCESSUAL
CIVIL
.
A
GRAVO DE
INSTRUMENTO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL.
TUTELA DE URGÊNCIA.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
NECESSIDADE DE PRÉVIA RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. A
gravo de instrumento interposto contra decisão que
deferiu parcialmente
pedido de tutela provisória de urgência
para reintegrar o
recorrido
na posse do
imóvel rural objeto do litígio.
O agravant
e
pleiteia

que

seja revogada a tutela de urgência concedida em primeira instância, determinando sua manutenção na posse do imóvel rural objeto da avença celebrada com o recorrido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A quest
ão
em discussão consiste em

verificar a possibilidade de deferimento de reintegração de posse em favor do promitente-vendedor antes da declaração judicial de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A reintegração na posse pressupõe necessariamente anterior manifestação judicial declarando rescindido o negócio jurídico, sendo inviável a concessão do provimento liminar sem prévia análise da dissolução do vínculo contratual.

4.
A antecipação da tutela possessória, sem análise da resolução
contratual, pode ocasionar impacto significativo sobre o patrimônio e a relação jurídica das partes, violando os princípios da boa-fé objetiva e do contraditório.

5.
A manutenção da posse pelo recorrente até a resolução do
contrato garante maior segurança jurídica e observância aos direitos de ambas as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
. Recurso

provido
para revogar a decisão liminar e manter o agravante na posse do imóvel até posterior decisão judicial sobre a resolução contratual.

Tese de julgamento: “
A concessão de liminar de reintegração de posse
de imóvel

em favor do promitente-vendedor
exige prévia declaração judicial
acerca
da rescisão do contrato
de promessa de compra e venda
, observados os princípios da boa-fé e do contraditório.
”

Dispositivo relevante citado:

CPC, art.
300
.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
REsp
n. 1.997.300/DF; TJMT, N.U 1018653-16.2024.8.11.0000, N.U 1008171-09.2024.8.11.0000, N.U 1029400-59.2023.8.11.0000.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de

agravo de instrumento
com pedido
de
efeito suspensivo
interposto
por

ALEX SANDRO AROCA GALVES

contra decisão
proferida pelo Juízo da
2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste que, nos autos da
Ação Declaratória de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda
de
Imóvel Rural
c.c
. Pedido de Reintegração na Posse, de Indenização e de Tutela de Urgência
n. 1001454-64.2024.8.11.0037, movida por
ZILMAR MARQUES SANTANA
,
deferiu parcialmente o pleito liminar para reintegrar o autor na posse do imóvel rural
objeto do litígio
(id. 237424151).

Sustenta, em síntese,
que a reintegração do promitente-vendedor na posse apenas é permitida após a resolução do contrato, ainda que o promitente-comprador esteja inadimplente, e que não é razoável a antecipação da tutela nesta fase processual, em razão da necessidade de dilação probatória.

Consigna que o agravado formulou pedido expresso de resolução do instrumento; que não há qualquer inadimplência de sua parte, mas sim do recorrido,
o qual
não realizou o
georreferenciamento
do imóvel rural tal como pactuado; e que deve ser realizada ampla produção de prova nos autos de origem.

Aduz que quitou o equivalente a
75
% (
setenta e cinco por cento
) do preço
avençado
pela compra e
venda,
o que, a seu ver, impede a rescisão contratual, haja vista o adimplemento substancial d
o ajuste
,
e que houve significativa mudança no cenário econômico vivenciado em seu ramo (pecuária),
alegando que o fato de ter honrado com significativa parcela do instrumento
evidencia

sua boa-fé na negociaç
ão
.

Defende que deve ser
aplicado ao caso a exceção do contrato não cumprido,
asseverando
que o
recorrido
não pode exigir a total quitação do preço
pactuado
sem antes adimplir com o
previsto
na cláusula décima segunda do contrato de compra
e venda, referente ao
“
pagamento das despesas do CAR e GEO
”
do imóvel

em questão,
ressaltando
que
a ausência de
georreferenciamento
do bem, a cargo do
agravado
,
impossibilita a transferência
da propriedade
para seu nome
, situação que, segundo afirma, dá causa à suspensão do último pagamento
acordado
e afasta sua mora.

Esclarece que nunca foi notificado quanto à pretensão do agravado em rescindir o contrato
entabulado
ou em demonstrar o quanto seria devido, de modo que não restou constituída sua mora, ensejando a extinção do feito de origem sem julgamento de mérito
, por ser tal prova pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular da ação de rescisão de contrato amparada na Lei n. 6.766/79.

Com essas considerações,
intenta a revogação da tutela de urgência deferida na origem, para manter-se na posse do imóvel rural em comento.

O
requerimento
de
efeito suspensivo foi
deferido
, tendo sido determinada a
sustação
dos efeitos da decisão objurgada
(id.
238962184
).

O
agravado
apresentou sua
contraminuta
, pugnando pelo desprovimento do recurso
(id.
245031191
).

Designado o julgamento do feito (id.
262574753
), as partes peticionaram em conjunto
para requerer
a retirada da pauta e
suspender
o trâmite
processual por 10 (dez) dias, em razão de tratativas de acordo em andamento (id.
264106258
).

Tendo em vista o decurso do prazo de suspensão do processo (id.
268927287
), foi determinada a intimação do recorrente para esclarecer se persiste o interesse no prosseguimento da demanda (id.
270671867
).

Em resposta, o agravante postulou
o
seguimento do feito, haja vista a tentativa frustrada de acordo
(id.
273527363
).

É o relatório.

Inclua-se
em
pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Cinge-se dos autos que
ZILMAR MARQUES SANTANA
ajuizou
Ação Declaratória de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural
c.c
. Pedido de Reintegração na Posse, de Indenização e de Tutela de Urgência

em face de
ALEX SANDRO AROCA GALVES
, objetivando a concessão de medida liminar para que fosse determinada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, bem como a imediata reintegração do autor na posse do imóvel rural objeto da avença (id.
142138310, na origem
).

Ao apreciar a demanda,
a
Magistrad
a

a quo

deferiu parcialmente a
tutela de urgência
vindicada
, nos seguintes termos:

“(...)
A concessão da tutela provisória de urgência demanda a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil.

Sob tal conjuntura jurídica, há elementos processuais que evidenciam a probabilidade do direito quanto
a
reintegração de posse do bem imóvel, ainda mais porque o autor juntou a comprovação da interpelação do devedor da constituição em mora (Num. 142138320), demonstrando o inadimplemento do réu e a existência de cláusula resolutiva expressa.

Em outras decisões, este Juízo vinha adotando o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que já pontuou ser “imprescindível
a
prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa,
diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos”. (...)

Ocorre que, embora o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tivesse posicionamento semelhante, recentemente tem proferido decisões no sentido de que é possível o deferimento da liminar de reintegração de posse, em caso de inadimplemento da obrigação e existência de cláusula resolutiva expressa: (...
)

Em relação ao pedido de liminar para a rescisão contratual, inviável neste momento, diante de todos os efeitos advindos dessa medida, inclusive a devolução de valores pelo autor, sendo necessária a integralização do contraditório para melhor análise da questão.

Isso posto
, DEFIRO PARCIALMENTE O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, para reintegrar o autor na posse do imóvel rural com área de 542,7819 hectares, denominado “Fazenda Cristo Rei”, no município de Planalto da Serra/MT, inscrito na matrícula nº 13.117, Livro nº 2-CK, Folha 030, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT. (
...)”
.
(id. 165046226, na origem)
.

Irresignado, o agravante interp
ôs o presente recurso, por meio do qual objetiva
que seja revogada a tutela de urgência concedida em primeira instância, determinando sua manutenção na posse do
imóvel rural objeto da avença
celebrada com o recorrido, ante a necessidade de dilação probatória e a impossibilidade do deferimento de ordem de reintegração de posse sem prévio pronunciamento judicial quanto à rescisão contratual.

Pois bem.

Após detida análise, vislumbra-se que o recurso comporta provimento.

Isso porque,
entende-se que
a reintegração da posse pelo alienante do bem imóvel pressupõe, necessariamente,
prévia manifestação judicial
reconhecendo a rescisão do contrato, sendo insuficiente a mera existência de cláusula resolutiva expressa no instrumento negocial firmado entre as partes
.

A propósito:

“(...) Nada obstante a importância do interesse do contraente para a manutenção da avença
, há
firme a jurisprudência desta Corte Superior em preceituar que é
“
imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
”
. Precedentes. (...)”
.
(STJ,
REsp
n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy
Andrighi
, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022,
DJe
de 14/9/2022).

Como se
vê,
tal posicionamento é sustentado pela aplicação do princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes o dever de cooperação mútua e o respeito às legítimas expectativas geradas pela relação contratual.

Assim, tendo em vista o notável impacto da medida de reintegração de posse pleiteada pelo agravado e seu potencial lesivo ao patrimônio do recorrente, impõe-se ao Poder Judiciário realizar criterioso exame das circunstâncias concretas, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da confiança, como pressuposto necessário para eventual declaração de rescisão contratual e subsequente modificação da situação patrimonial das partes.

Nesse sentir, uma vez que a demanda tem por fundamento possível descumprimento das obrigações assumidas pelo agravante em compromisso particular de compra e venda de bem imóvel rural, o deferimento da reintegração possessória
se
condiciona à prévia declaração judicial reconhecendo a resolução do negócio firmado entre os contratantes, não se admitindo a concessão de tutela provisória antes do pronunciamento jurisdicional acerca da extinção da relação contratual.

Outro não é o entendimento deste Sodalício
,
in verbis
:

“(...) A reintegração de posse atrelada a pedido de rescisão contratual de compra e venda não admite antecipação de tutela antes de resolvida a avença ou pelo menos da cognição
exauriente
.”.
(TJMT, N.U 1018653-16.2024.8.11.0000, Rubens de
Oliveira Santos
Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 28/08/2024, publicado no DJE 31/08/2024).

“(...) A concessão da reintegração de posse, nos casos de rescisão contratual, é consequência desta última e, por isso, somente deve ser concedida após a declaração judicial de rescisão do contrato de promessa de compra e
venda,
celebrado entre as partes, quando houver restabelecido o status quo ante.”.
(TJMT, N.U 1008171-09.2024.8.11.0000, Márcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 07/06/2024, publicado no DJE 12/06/2024).

“(...) Em regra, não há falar-se em antecipação de tutela
reintegratória
de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, porquanto a fruição revela aparente exercício de direito.”.
(TJMT, N.U 1029400-59.2023.8.11.0000,
Guiomar Teodoro Borges
, Quarta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 06/03/2024,
p
ublicado no DJE 06/03/2024).

Logo,
tem-se que
a
ordem de reintegração na posse pressupõe, necessariamente, anterior manifestação judicial declarando rescindido o negócio celebrado entre as partes,
sendo
inviável a concessão do provimento liminar sem prévia análise acerca da dissolução do vínculo contratual.

Deveras, somente após a resolução do contrato é que poderá haver posse injusta, momento este, portanto, adequado para se avaliar a legitimidade
do pedido de reintegração de posse
,
considerando-se os elementos probatórios coligidos nos autos.

Destarte, revela-se prematura e juridicamente inadequada
a
determinação de reintegração de posse sem prévia análise da validade e eficácia da resolução contratual, especialmente considerando os substanciais valores já adimplidos e as questões controversas que permeiam a relação negocial.

Outrossim
, re
gistre-se que os demais argumentos suscitados pelo agravante se consubstanciam em matéria afeta ao mérito da demanda de origem, sendo todos atinentes à rescisão contratual
e
exigindo ampla dilação probatória, razão pela qual devem ser objeto da instrução processual, não sendo a via estreita do agravo de instrumento o meio adequado para tal desiderato.

À vista disso
,
a
reforma da decisão
combatida
é medida que se impõe.

Por fim, vale mencionar que não se desconhece a existência de entendimento contrário ao presente, no sentido de ser desnecessária a prévia rescisão contratual para a reintegração da posse. Contudo,
ressalte-se que
inexiste caráter vinculativo
a respeito, razão pela qual
entendo que deve
prevalece
r
,
no caso em análise, a necessidade de uma interpretação que privilegie o contraditório e a ampla defesa, especialmente diante da controvérsia sobre o cumprimento das obrigações contratuais por ambas as partes.

Em face do exposto, conheço e
DOU
PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto por
ALEX SANDRO AROCA GALVES
, para

revogar a decisão vergastada, mantendo o agravante na posse do imóvel rural objeto da lide até ulterior deliberação acerca da resolução contratual, após regular instrução processual.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025