Tribunal: TJMT
Processo: 1038442-48.2019.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038442-48.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Imissão, Aquisição, Propriedade, Perda da Propriedade, Despesas Condominiais, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA - CPF: 038.710.291-49 (APELADO), RICARDO BASSO - CPF: 008.636.831-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1038442-48.2019.8.11.0041

APELANTE:
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

APELADO:
GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA

EMENTA

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA DE TAXA CONTRATUAL DE OCUPAÇÃO C/C COBRANÇA DE MULTAS CONTRATUAIS

–

PARCIAL PROCEDÊNCIA DA
AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO
–
PRELIMINAR
ES – PRECLUSÃO CONSUMATIVA EM RELAÇÃO
À
RECONVENÇÃO E NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA
–
REJEIÇÃO –

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO –
DESCABIMENTO -
INADIMPLÊNCIA DO
CONTRATANTE DURANTE O PRAZO ORDINÁRIO DE ENTREGA DO IMÓVEL –
MULTA CONTRATUAL
EM FAVOR DA AUTORA – DESCABIMENTO – ENTREGA DO IMÓVEL APÓS O PRAZO
PREVISTO NO CONTRATO
– R
ECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.

D
iante da tempestividade do recurso de apelação cível,
no qual
há impugnação
espec
ífica
em relação

à
condenação
d
a
ação de
reconvenção,
não há falar-se em preclusão consumativa
em relação
ao referido julgado
.

2
.
Não há falar-se em nulidade da sentença por
cerceamento de defesa se a
justificativa da ausência do patrono da
autora
na audiência de instrução e julgamento ocorreu após o seu início, ou seja, não
foi
comprovado
pela parte
o impedimento até a abertura da audiência, na forma do artigo 362, §1º, do CPC/15.

3
.
Se
a inadimplência do contratante
teve in
ício
antes mesmo do término do prazo ordinário de entrega dos imóveis pela construtora, inviável a aplicação da tese da exceção do contrato não cumprido e, via de consequência, da multa contratual, uma vez que não se pode atribuir à
vendedora
a culpa pela inadimplência, a qual, diga-se de passagem, notificou o requerido por mais de uma vez
acerca do descumprimento
da obrigação
.

4
.
De igual forma,
a autora também não tem direito à multa contratual pois,
apesar
da inadimplência
do demandando,
os elementos dos autos demonstram que
também deixou de cumprir a
obrigação contratual
, tendo em vista a não entrega das unidades habitacionais no prazo estipulado.

5
. Recurso
parcialmente
provido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

na
Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Cancelamento de Registro e Reintegração de Posse c/c Cobrança de Taxa Contratual de Ocupação c/c Cobrança de Multas Contratuais

ajuizada em desfavor de
GERALDO ANTONIO MENDES DA SILVA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para:

a)

Rescindir parcialmente o contrato de compromisso de compra e venda, mantendo a avença com relação à unidade do Edifício Goiabeiras Tower;

b)

Condenar a parte requerida ao pagamento das taxas de condomínio e IPTU vencidas a partir de 28/10/2016.

E ainda, julgou parcialmente procedente a reconvenção para:

a)

condenar a reconvinda ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor total do contrato;

b)

Manter o contrato com relação à unidade residencial do Goiabeiras Tower, devendo o imóvel, em sede de liquidação, ser avaliado, a fim de apurar eventuais haveres do reconvinte ou do reconvindo.

Por fim, condenou as partes, na proporção de 65% a autora e 35% a requerida, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Preliminarmente, argui a apelante a nulidade da sentença por violação ao devido processo legal e ao contraditório e

à ampla defesa, uma vez que o patrono da apelante não pode, justificadamente, comparecer à audiência de instrução em razão de compromisso médico com a sua filha, contudo, a audiência prosseguiu com a oitiva da testemunha da parte adversa. Assim, a negativa de redesiginação da audiência comprometeu o exercício da defesa da apelante.

Salienta que não foi possível contraditar a testemunha ouvida, na forma do artigo 457, §1º, do CPC/15, a qual possuía evidente animosidade em relação à construtora.

No mérito, sustenta que houve inadequada valoração da prova testemunhal, cujo testemunho era no sentido de que o apelado possuía apenas uma reserva de apartamentos e não uma compra que o habilitasse a invocar a exceção do contrato não cumprido.

Defende a inexistência de culpa da apelante, em razão de ter entregado o empreendimento no prazo de tolerância contratual, bem como alega que a responsabilidade de entrega diz respeito à conclusão da obra e expedição do “Habite-se”, a qual foi devidamente cumprida antes do término dos seis meses de tolerância (junho/2012).

Aduz que há prova documental de que o contrato não fora cumprido pelo apelado por razões financeiras e não pelo atraso da entrega da unidade, não podendo ser imputada a tese de exceção do contrato não cumprido em desfavor da construtora, uma vez que foi o adquirente que não conseguiu honrar as parcelas do contrato.

Assevera que antes do prazo ordinário de entrega do imóvel (dezembro/2011), o apelado já se encontrava inadimplente em relação à parcela com vencimento em novembro/2011.

Afirma que a outorga da posse antecipada do imóvel do Edifício Goibeiras Tower ao apelado constitui um ato de mera liberalidade por parte do apelante, bem como que o pagamento realizado até aquele momento representava apenas o sinal da transação e não quitação individualizada do bem entregue.

Defende o cancelamento do registro do imóvel junto ao Cartório do Segundo Ofício, sob o nº 92.696, em razão da impossibilidade de individualização dos imóveis.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Ao apresentar as contrarrazões, o apelado alegou a preclusão consumativa em relação à procedência da ação de reconvenção, ao argumento de que o recorrente não teria impugnado explicitamente tal julgado.

No mérito, refutou os argumentos do recurso, requerendo o seu desprovimento

(ID 251226791).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a autora, ora apelante,
em 19/01/2010
,
vendeu ao
requerido/apelado
um lote de imóveis, formalizado por meio de contrato de compra e venda.

Segundo a demandante,
a negociação abrangeu 05 (cinco) imóveis, sendo 04 (quatro) apartamentos novos, em construção na época, e um imóvel usado que a autora havia recebido em pagamento, ainda em nome de terceiros.

Afirma que todos os apartamentos fizeram parte da compra e venda, de modo que o preço restou estabelecido de forma global, ou seja, sem delimitação individual de valores.

Narra que foi
estabelecido no pacto de venda o pagamento pelo
requerido
de uma entrada, no valor de R$ 918.335,68 (novecentos e dezoito mil trezentos e trinta e cinco reais e sessenta e oito centavos), com vencimento em 30/04/2011, somado ao pagamento de 16 (dezesseis parcelas), totalizando o saldo remanescente do valor global de R$ 1.983.368,00 (um milhão novecentos e oitenta e três mil trezentos e sessenta e oito reais.

Aduz que o réu pagou somente a entrada e as parcelas 01, 02, 03, 04, 05 e 06, esta última vencida em outubro de 2011. As demais parcelas inadimplidas, de 08 a 16, totalizam R$1.844.326,24 (um milhão oitocentos e quarenta e quatro trezentos e vinte e seis reais e vinte e quatro centavos).

Alega que, em decorrência do pa
gamento parcial, a pedido do requerido
, um dos imóveis foi escriturado em seu favor
,
bem como que a
autorização do registro do referido imóvel tratou-se de mera liberalidade, posto não ter constado qualquer obrigação neste sentido em contrato.

Em razão da inadimplência do requerido, foi ajuizada
ação declaratória de rescisão contratual
c.c
cancelamento de registro e reintegração de posse
c.c
cobrança de taxa contratual de ocupação
c.c
cobrança de multas contratuais
.

Pois bem
.

PRELIMINAR DE PRECLUSÃO CONSUMATIVA
QUANTO À SENTENÇA DA RECONVENÇÃO.

Consoante relatado,
ao apresentar as contrarrazões, o apelado alegou a preclusão consumativa em relação
à
procedência da ação de reconvenção, ao argumento de que o recorrente não teria impugnado explicitamente tal julgado.

Contudo, observa-se das razões recursais, que a apelante se insurge especificamente contra a condenação
d
a reconvenção (pagamento de multa contratual no importe de 20% sobre o valor total do contrato), apresentando fundamentos de fato e de direito pelos quais requer a reforma da sentença.

Desta feita, diante da tempestividade do recurso de apelação cível, não há falar-se em preclusão consumativa d
a

sentença
proferida
na ação reconvencional, razão pela qual rejeito a preliminar suscitada.

PRELIMINAR DE
NULIDADE DA SENTENÇA POR
CERCEAMENTO DE DEFESA.

N
ão há falar-se em nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou
violação ao devido processo legal em razão de
o patrono da apelante não ter podido, de forma justificada, comparecer à audiência de instrução em razão de
compromisso médico com a sua filha e ter sido negada a
redesiginação
da audiência, obstando ao recorrente contraditar a testemunha ouvida.

Isto porque, conforme explicado na sentença, a comunicação da ausência foi protocolada às 14:29
hrs
(ID
251226764
), após aproximadamente 30 minutos depois de iniciada.

Portanto, considerando que a justificativa da ausência do patrono da apelante na audiência de instrução
e julgamento ocorreu após o seu início, ou seja, não comprovado o impedimento do autor até a abertura da audiência, na forma do artigo 362, §1º, do CPC/15, não se verifica nenhuma ilegalidade no seu prosseguimento sem a presença do causídico.

Logo, rejeito a preliminar suscitada.

MÉRITO
.

A apelante alega que
houve inadequada valoração da prova testemunhal
.

Com efeito
,
em
relaç
ão à
natureza do negócio jurídico, razão assiste à apelante, uma vez que o contrato firmado entre as partes demonstra que a avença não se tratava de simples reserva de
apartamentos,
mas de efetiva compra de imóveis
, consoante se observa abaixo:

C
onforme se observa
acima, foi realizada a venda pela apelante ao apelado, de quatro unidades habitacionais (apartamentos nº 2503, 2504, 2603 e 2604) do Edifício Maison Nicoli, ainda na planta, ou seja, em fase de construção, bem como de um apartamento nº 2901do Edifício Goiabeiras Tower (imóvel usado, recebido como forma de pagamento pela construtora).

Verifica-se ainda que
além da entrada
no valor de R$ 918.335,68 (novecentos e dezoito mil trezentos e trinta e cinco reais e sessenta e oito centavos), com vencimento em 30/04/2011,
o requerido deveria efetuar o pagamento
de 16 (dezesseis parcelas), totalizando R$ 1.983.368,00 (um milhão novecentos e oitenta e três mil trezentos e sessenta e oito reais.

Portanto, constatado que o negócio firmado entre as partes se tratava de efetiva venda dos apartamentos e não de apenas reserva de compra, conforme alegado pelo apelado,
resta
esclarecer a responsabilidade das partes pela rescisão contratual e consequente aplicação ou não da exceção do contrato não cumprido.

Para tanto, v
ejamos o que dispõe o contrato sobre o prazo de entrega (ID 251226284-Pag. 1/13:

Conforme se observa acima, os quatro apartamentos
,
do Edifício Maison Nicoli
,
deveriam ser entregues até dezembro/2011, prazo que poderia ser prorrogado por seis meses, ou seja, até junho/2012.

Ocorre que, de acordo com o demonstrativo de pagamento acostado aos autos pela construtora (ID 251226289-Pag. 4), das 16 parcelas que o requerido deveria pagar, foram quitadas apenas as
seis primeiras, bem como sua
inadimplência ocorreu antes mesmo de acabado o prazo ordinário de entrega do imóvel (dezembro/2011), uma vez que o apelado já se encontrava inadimplente com a parcela com vencimento em novembro/2011.

Portanto, considerando que a inadimplência do contratante
teve início
antes mesmo do término do prazo ordinário de entrega dos imóveis pela construtora, inviável a aplicação da tese da exceção do contrato não cumprido e, via de consequência, da multa contratual, uma vez que não se pode atribuir à autora a culpa pela inadimplência, a qual, diga-se de passagem, notificou o requerido por
mais de uma vez para o cumprimento da obrigação, conforme se verifica dos
IDs

251226287-Pag. 1 e 251226289-Pag. 1/2.

Logo, a reforma da sentença neste ponto é medida que se impõe.

Por outro lado,
apesar do descumprimento contratual do demandando,
da análise
do conjunto probatório,
constata-se que
a autora também deixou de cumprir a sua parte na avença, tendo em vista a não entrega das unidades habitacionais no prazo estipulado.

Isto porque
,
a despeito
d
a
expedição do “Habite-se”,
verifica-se d
o termo de vistoria realizado em 04/01/2013

(
ID

251226757
)

a existência de
diversas inconformidades encontradas no edifício, as quais
confirma
a informação de que não houve conclusão da obra, seja em dezembro/2011, seja em junho/2012.

Corrobora tal fato o laudo pericial produzido na Ação C
autelar
nº
5443-64.2016.811.0041
, o qual
indica que em janeiro/2013 as unidades condominiais do Edifício Maison Nicole ainda não haviam sido entregues aos proprietários, além de
apontar
diversas desconformidades estruturais (
ID

251226760
).

Nesse sentido, aliás, foi o depoimento da testemunha
Simone
Balena
de Brito:

“
[...] foram convidados ao Maison Nicole janeiro/2013, mas ainda não tinha ocorrido a entrega dos apartamentos; em abril/2013 já haviam alguns moradores no prédio, que decidiram entrar nos apartamentos da forma inacabada como estava; tem conhecimento que houve desacordo comercial entre o réu e a imobiliária; foi informado que houve atraso na obra e por isso não havia interesse do réu em ficar com o apartamento; enquanto síndica, entrou com ação contra a construtora; houveram prejuízos à vários moradores e havia
desconformidade da estrutura condominial; houve embargo da obra em razão de uma ação trabalhista; acredita que houve, em média, 01 ano de atraso; o ‘habite-se’ não confere com a data em que houve entrega dos imóveis; alguns moradores ajuizaram ação contra a imobiliária e tomou conhecimento disso em razão do atraso no pagamento das taxas condominiais; [...]
” – termos gravados em mídia digital.
(ID
251226765
)

Desta forma, evidenciado o inadimplemento por ambas
as
partes, não há falar-se na aplicação da multa contratual de 20%.

Melhor sorte não socorre a apelante quanto ao pedido de cancelamento do
registro do imóvel junto ao Cartório do Segundo Ofício, sob o nº
92.696
, em razão da suposta impossibilidade de individualização dos imóveis.

I
nsta salientar que apesar da alienação dos cinco imóveis ter sido realizada por meio de uma única avença com valor global, não se trata de contato indivisível conforme alega apelante, tendo em vista envolver a venda de cinco unidades autônomas e independentes entre si.

Nesse contexto
,
apesar de a apelante alegar que o contrato deve ser
rescindido

na sua totalidade
,
na hipótese
não se mostra razoável o retorno das partes ao
status quo
.

Isto porque, além do pagamento, pelo adquirente, de
R$ 1.088.477,16 (um milhão, oitenta e oito mil, quatrocentos e setenta e sete reais e dezesseis centavos),
de um total
de R$ 2.901.703,68 (dois milhões, novecentos e um mil, setecentos e três reais e sessenta e oito centavos)
, ou seja, do adimplemento de mais de um terço do valor total do contrato, o imóvel já se encontra
n
a posse
do apelado e devidamente escriturado em seu nome há mais de 10 anos, desde março/2012 (ID
251226699
).

E não se diga que a transferência do imóvel para o requerido ocorreu por ato de mera liberalidade da apelante, pois o houve a sua efetiva quitação. Caso contrário, por certo que não teria sido transferido
pela construtora
.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para reformar em parte a sentença, a fim de excluir a condenação da autora/apelante ao pagamento da multa contratual.

Por consequência, diante da sucumbência mínima da parte autora/reconvinda e total improcedência da reconvenção, condeno o demandado/reconvinte ao pagamento, na integralidade, das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025