Tribunal: TJMT
Processo: 1008314-45.2019.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008314-45.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[DOUGLAS ARRUDA DOS REIS - CPF: 733.062.071-87 (APELADO), BRUNO CESAR DE SOUZA HUNGRIA - CPF: 005.602.711-74 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), NADESKA CALMON FREITAS - CPF: 502.482.601-97 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais em ação ordinária, declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda do “Loteamento Campestre EcoVille Pantanal” e condenando os réus à restituição integral das quantias pagas, inversão da cláusula contratual, bem como ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) Analisar se o empreendimento foi entregue dentro do prazo, conforme contratado; (ii) Definir se a culpa pela rescisão contratual é do comprador, justificando a retenção de valores; e (iii) Verificar se a inversão da cláusula penal é acertada e se a condenação por danos morais é devida e se o montante fixado é razoável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A publicidade veiculada pelo fornecedor integra o contrato, conforme o art. 30 do Código de Defesa do Consumidor.

O descumprimento contratual por parte da vendedora justifica a rescisão do contrato e a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A cláusula que prevê a retenção de dos valores pagos é inaplicável pela vendedora, pois o inadimplemento contratual foi atribuído exclusivamente à apelante.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, havendo inadimplemento contratual por parte do promitente vendedor, especialmente no que diz respeito à não entrega do imóvel no prazo estipulado, é lícita a inversão da cláusula penal originalmente prevista em desfavor do consumidor, de modo a beneficiá-lo pela inadimplência do fornecedor.

O significativo atraso na entrega do imóvel, que resultou na rescisão contratual, frustra as expectativas e metas do adquirente, gerando abalo extrapatrimonial que excede o mero aborrecimento.

A indenização por danos morais, fixada em R$ 8.000,00, está em conformidade com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando os transtornos gerados pela inexecução contratual e o longo período de espera.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por
CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA
a fim de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Danos Morais e Materiais c/c Rescisão Contratual 1008314-45.2019.8.11.0041, movida por
DOUGLAS ARRUDA DOS REIS
, julgou procedentes os pedidos iniciais nestes termos:

“(...) Diante do exposto, e por tudo que dos autos constam, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial para declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então, bem como para:

a) Condenar a parte Requerida a restituir à parte Autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 18.327,13 (dezoito mil, trezentos e vinte e sete reais e treze centavos), mais o valor de R$ 4.483,29 (quatro mil, quatrocentos e oitenta e três reais e vinte e nove centavos), a título de sinal e taxa de corretagem, ambos de forma simples, sendo que o saldo deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M/FGV, desde a data do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado (índices contratuais);

b) Condenar a parte Requerida ao pagamento de multa contratual no equivalente a 10% sobre o valor do contrato que corresponde a importância de R$ 7.679,52 (sete mil, seiscentos e setenta e nove reais e cinquenta e dois centavos);

c) Condenar a parte Requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos pelo Autor, no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1º, do CC), e a correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC). Os juros serão contados a partir da citação, e a correção monetária, a partir do arbitramento.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2º c/c art. 86, do Código de Processo Civil. (...)”

Nas razões recursais, a apelante sustenta que o empreendimento foi entregue dentro do prazo, conforme certidão de conclusão emitida em 2018 pela Prefeitura de Santo Antônio de Leverger.

Diz que a culpa pela rescisão contratual seria exclusivamente do recorrido, por razões financeiras, de modo que não é devida a multa de 10%.

Defende a aplicação de cláusula contratual que autoriza a retenção de 23% do valor pago pelo autor para cobrir despesas administrativas.

Argui que a condenação por danos morais seria indevida, pois não houve qualquer ato ilícito apto a gerar abalo extrapatrimonial significativo. Subsidiariamente, pede a redução do montante.

Pede o provimento do recurso para que sejam afastadas a multa contratual e a indenização por danos morais, bem como seja descontada a multa de 23% sob o valor a ser devolvido ao apelado.

Contrarrazões no ID 277240025.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

O autor ajuizou a Ação em desfavor da CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA. almejando a rescisão contratual do compromisso de compra e venda de uma unidade imobiliária no “Loteamento Campestre EcoVille Pantanal”, localizado no Município de Santo Antônio do Leverger, pelo valor de R$ 76.795,29, já tendo efetuado o pagamento de 19.307,58.

A controvérsia diz respeito à análise da suposta entrega do empreendimento contratado, bem como à validade da previsão contratual de retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão, e à condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Inicialmente, verifico que os documentos anexados aos autos pelas partes demonstram que a previsão de “entrega dos serviços e obras” do loteamento, conforme estipulado na Cláusula 17ª do contrato, era para o mês de outubro de 2017, com tolerância adicional de 06 meses em caso de força maior, ou seja, até maio de 2018.

Contudo, até a propositura da presente ação, em 26/02/2019, o projeto ainda não havia sido entregue com todas as benfeitorias prometidas na propaganda e especificadas contratualmente, quais sejam: guarita de segurança, perímetro externo com alambrado e cerca viva, tablados para pesca, rampa para barcos, salão de festas, quiosques com churrasqueiras, quadras esportivas, paisagismo, e parque saúde com lago contemplativo.

Ressalta-se que a publicidade veiculada pelo fornecedor integra o contrato, conforme dispõe o art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, que assim determina:

“Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Nesse contexto, ficou comprovado o descumprimento contratual por parte da apelante, o que justifica plenamente a rescisão do contrato, com a devolução integral das quantias pagas pelos apelados, nos termos da Súmula 543 do STJ, que estabelece:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Quanto à alegação de validade da cláusula que prevê a retenção de 23% dos valores pagos, é necessário observar que tal previsão é inaplicável ao presente caso. Conforme assentado na sentença, o inadimplemento contratual foi atribuído exclusivamente à apelante, sendo indevida qualquer retenção de valores.

No tocante à indenização por danos morais, verifico que a decisão do juízo de origem foi proferida em estrita conformidade com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, fixando o valor em R$ 8.000,00, considerando os transtornos gerados pela inexecução contratual e o longo período de espera.

Ademais, este Tribunal possui forte entendimento no sentido de que o significativo atraso na entrega do imóvel, que na hipótese deu causa à rescisão contratual, frustra as expectativas e metas dos adquirentes quanto à aquisição de imóvel próprio, não se podendo admitir que tal abalo fique apenas no plano do mero aborrecimento.

Confira julgados deste Tribunal acerca do mesmo empreendimento:

APELAÇÕES – AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – OFENSA AO PRINCIPIO DA DIALETICIDADE – NÃO CONFIGURADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE –
RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM
– LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – DANO PRESUMIDO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PEDIDO NÃO FORMULADO – DANO MORAL DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.Não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade, quando a Recorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso.Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem. A previsão de cláusula de tolerância (180 dias a mais para entrega do imóvel) não encontra qualquer óbice no ordenamento jurídico pátrio, desde que expressamente pactuada, e configura-se como o período razoável para o cumprimento das formalidades necessárias para a entrega de um empreendimento de grande porte e complexidade.“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.” (EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ).Deixa-se de analisar pedido não formulado na origem quanto a aplicação da cláusula penal moratória. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. (N.U 1000695-91.2020.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/09/2021, Publicado no DJE 04/10/2021)

TERCEIRO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM
– PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – OMISSÃO VERIFICADA – PEDIDO DE RESSARCIMENTO MATERIAL DECORRENTE DO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE MODO INTEGRAL JÁ DETERMINADO NA SENTENÇA VÍCIO SANADO – SEM EFEITOS INFRINGENTES – EMBARGOS ACOLHIDOS.Na forma do artigo 1.022 do CPC, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida.Os honorários convencionais despendidos pela parte ao seu advogado não constitui ato ilícito passível de reparação por danos materiais. Trata-se, na verdade, de legítimo exercício do direito de ação ou de defesa, sem que a parte adversa dele tenha participado, de modo que esta não pode ser compelida a arcar com a referida verba.(N.U 1002147-75.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM A CONCRETIZAÇÃO DAS OBRAS ANUNCIADAS NA PROPAGANDA E NO CONTRATO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO – DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. O interesse extrapatrimonial dos compradores foi atingido pela conduta ilícita da apelante, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por eles em razão da morosidade na entrega das benfeitorias do empreendimento.
Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

(TJ-MT - AC: 10046497520188110002 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 02/09/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/09/2020)

No tocante à cláusula penal, salienta-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, havendo inadimplemento contratual por parte do promitente vendedor, especialmente no que diz respeito à não entrega do imóvel no prazo estipulado, é lícita a inversão da cláusula penal originalmente prevista em desfavor do consumidor, de modo a beneficiá-lo pela inadimplência do fornecedor.

Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA. AFASTAMENTO . C
OMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO.
RECONHECIMENTO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.
CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE
. TEMA Nº 971. SÚMULA Nº 83/STJ. COTAS CONDOMINIAIS. SÚMULA Nº 284/STF . 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias acerca do descumprimento contratual e da responsabilidade do promitente vendedor pelo atraso na entrega do imóvel demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido à incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ . 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado
. Súmula nº 83/STJ. 4 . No que diz respeito ao pagamento das cotas condominiais, o recurso especial esbarra no óbice da Súmula nº 284/STF, pois suas razões encontram-se dissociadas daquilo que decidiu o acórdão recorrido. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2042000 SP 2021/0396133-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)

Assim, não se verifica qualquer vício ou ilegalidade na sentença apelada, a qual deve ser integralmente mantida.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Tendo em vista o resultado do julgamento, majoro os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025