Tribunal: TJMT
Processo: 1013270-82.2023.8.11.0003
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013270-82.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (APELANTE), MAYRA FERNANDA IANETA PALOPOLI ALBRECHT - CPF: 298.288.908-01 (ADVOGADO), OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - CPF: 317.005.378-73 (ADVOGADO), CELIO GOMES DA SILVA - CPF: 654.774.561-91 (APELADO), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), GABRIELLA STHEFANY SANTIAGO SILVA - CPF: 060.939.241-73 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TIME SHARING. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RETORNO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por S.P.E. Resort do Lago Caldas Novas LTDA contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada por Gabriella Sthefany Santiago Silva e Celio Gomes da Silva, referente à aquisição de fração imobiliária em sistema de time sharing. A sentença julgou procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual por culpa do vendedor, com restituição integral das quantias pagas, condenação por danos morais no valor de R$ 5.000,00, e fixação de custas e honorários de 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de percentual sobre os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor; (ii) estabelecer se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 a contrato firmado anteriormente à sua vigência e com inadimplemento da vendedora; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; e (iv) verificar a ocorrência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução contratual por iniciativa do adquirente, não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência nem a rescisões motivadas pelo inadimplemento do vendedor, conforme decidido pelo STJ no REsp 1.723.519/SP.

4. Comprovado o inadimplemento contratual por atraso injustificado na entrega da unidade, sem apresentação de justa causa pela vendedora, configura-se culpa exclusiva desta pela rescisão, impondo-se a devolução integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ.

5. A cláusula contratual de retenção não prevalece em desfavor do consumidor quando a resolução do contrato decorre de descumprimento pela incorporadora, sob pena de enriquecimento sem causa.

6. A restituição das parcelas pagas deve observar a incidência de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, consoante o art. 405 do Código Civil e a jurisprudência do STJ (REsp 1.943.772/RJ).

7. O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de danos morais é adequado, considerando a frustração gerada pela inércia da ré e a extensão dos prejuízos experimentados pelos autores, não havendo excesso ou enriquecimento indevido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência nem às hipóteses de inadimplemento do vendedor.

2. Na rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, inclusive comissão de corretagem.

3. A cláusula contratual de retenção não prevalece quando o distrato resulta do inadimplemento da vendedora.

4. Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação.

5. A frustração injustificada da entrega do imóvel em sistema de time sharing pode ensejar indenização por danos morais, quando presentes repercussões relevantes à esfera da personalidade.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
contra sentença proferida na “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais” ajuizada pelas partes recorridas
GABRIELLA STHEFANY SANTIAGO SILVA
e
CELIO GOMES DA SILVA
, que tramita perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

268510868 - ID de origem 169125989),

julgou procedente os pedidos iniciais,
e declarou a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda referente ao imóvel descrito nos autos. Determinou a restituição integral dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do trânsito em julgado e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação.

Além disso, condenou a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais, valor que deverá ser atualizado com correção monetária pelo INPC a partir da decisão e juros de 1% ao mês desde a citação.

Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, devidamente atualizado.

O apelante em suas razões
(ID.

268510878 - ID de origem 178032552) impugna a sentença que determinou a restituição integral das quantias pagas pelos Apelados, sem qualquer retenção, e a condenou ao pagamento de danos morais. Afirma que o contrato firmado entre as partes em 03/03/2019 previa cláusula expressa de retenção de 20% do valor pago, a título de despesas administrativas, comerciais e tributos.

Alega que, embora o contrato tenha sido celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, por envolver patrimônio de afetação, deve incidir a referida legislação, que admite retenção de até 50%. Sustenta que, alternativamente, deve ser fixada a retenção em 25% com base na jurisprudência consolidada do STJ, especialmente nos julgamentos dos Recursos Especiais 1.723.519/SP e 1.740.911/DF.

Requer, também, a dedução integral da comissão de corretagem, com fundamento no art. 67-A da Lei nº 4.591/64 (com redação da Lei nº 13.786/18), alegando que os serviços foram efetivamente prestados, o pagamento foi informado aos adquirentes, e a prática é consolidada no mercado imobiliário. Ressalta que a devolução desse montante implicaria enriquecimento ilícito por parte dos Apelados.

Insurge-se ainda contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Argumenta que não houve demonstração de ato ilícito, nexo causal e dano efetivo. Defende que os fatos narrados caracterizam mero aborrecimento decorrente de uma relação contratual, o que não enseja compensação. Requer, assim, o afastamento da condenação ou, a redução do valor.

Por fim, questiona o termo inicial dos juros de mora fixado na sentença. Defende que, conforme decidido pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1002, os juros devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, como no presente feito.

Contrarrazões sob ID. 268510881 - ID de origem 183919882.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Presentes os requisitos intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à sua análise.

Trata-se de ação de rescisão contratual e indenizatória proposta por CÉLIO GOMES DA SILVA e GABRIELLA STHEFANY SANTIAGO SILVA em face de S. P. E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, com o objetivo de obter a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em sistema de
time sharing
, a restituição integral dos valores pagos, indenização por danos morais e demais consectários legais.

O sistema de tempo compartilhado (time-sharing) possibilita que diversos usuários usufruam de um mesmo imóvel, em períodos determinados, mediante revezamento previamente estipulado em contrato.

Nesse panorama, a autora narrou ter firmado, em 03/03/2019, contrato de promessa de compra e venda de 7,69% do imóvel Bloco D-506 – PREMIUM 2Q L, no empreendimento “Resort do Lago”, mediante entrada de R$ 7.555,16, 39 parcelas de R$ 42.254,59 e taxas condominiais de R$ 12.261,83. Alegou inadimplemento contratual pela não entrega da obra e inércia da requerida mesmo após tentativas extrajudiciais, o que motivou a ação com pedido de tutela de urgência, parcialmente deferida.

Houve interposição de agravo de instrumento, de n. 1017455-75.2023.8.11.0000, com concessão de efeito ativo para dar provimento para, complementando a decisão agravada, determinar a imediata suspensão da cobrança da cota condominial.

A requerida foi citada regularmente,

e apresentou contestação requerendo a improcedência, sob o argumento de que a rescisão contratual pretendida não se justificaria e, se reconhecida, deveria observar as cláusulas contratuais sobre retenção de valores, penalidades e forma de devolução.

Alegou que os autores contribuíram para o inadimplemento e não teriam direito à restituição integral, sendo devidas retenções, compensações por fruição do imóvel e cobrança de taxas e tributos. Defendeu a validade da cláusula que prevê devolução parcelada e pleiteou a condenação dos autores ao pagamento das custas e honorários, juntando documentos à defesa.

O magistrado de 1º grau entendeu que Reconheceu que houve inadimplemento contratual pela requerida, consubstanciado no atraso da entrega da obra, o que configura descumprimento das obrigações contratuais, não tendo sido apresentados elementos capazes de justificar tal mora.

Fundamentou a decisão destacando que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral e imediata das quantias pagas, inclusive valores destinados à comissão de corretagem, sob pena de enriquecimento sem causa, com aplicação da Súmula 543 do STJ.

Irresignada, a parte ré interpôs Recurso de Apelação fundamentando sua tese na validade da cláusula contratual de retenção de 20%, ou, alternativamente, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, que admite retenção maior em casos de patrimônio de afetação. Requer ainda a dedução da comissão de corretagem, sustenta que não houve dano moral indenizável e pleiteia a incidência dos juros de mora apenas após o trânsito em julgado.

Quanto a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, sua aplicação está voltada especialmente para os casos de resolução contratual por inadimplemento do comprador, disciplinando os efeitos da desistência ou da rescisão nas aquisições de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no REsp 1.723.519/SP de que a Lei nº 13.786/2018, além de não possuir efeito retroativo, somente se aplica aos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, sem culpa do vendedor, sendo inaplicável nas hipóteses em que o distrato decorre do inadimplemento do fornecedor.

Dessa forma:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (...)
2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
(...).” (AgInt no REsp n.º 1.816.960/RJ, 2019/0157609-1, T4 - Quarta Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, j. 10.08.2020) (g.n).

Verifica-se que, mesmo após o prazo contratualmente convencionado, a unidade não foi entregue, por sua vez, as rés não apresentaram justificativa plausível ou prova de causa excludente de responsabilidade, caracterizando inadimplemento contratual por atraso injustificado.

Nesse contexto, é admissível a rescisão contratual mesmo nos contratos com garantia fiduciária, especialmente quando demonstrado que a própria loteadora deu causa ao inadimplemento, ao descumprir o prazo contratualmente estabelecido para a conclusão da obra.

A Apelante, em sede recursal, não impugnou especificamente a alegação dos Apelados quanto ao atraso na entrega do imóvel, limitando-se a discutir a possibilidade de retenção contratual. Contudo, sendo incontroversa sua inadimplência — causa direta da rescisão —, não faz jus à retenção de valores, nos termos do art. 475 do Código Civil e da jurisprudência que veda benefício à parte inadimplente.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE DAS REQUERIDAS PELA RESCISÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO. 1.
O contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, caracteriza relação de consumo, razão pela qual aplicável a lei 9.514/97 e as regras do CDC
.
2. A demora injustificada, mesmo com a observância da cláusula de tolerância na entrega do imóvel, dá guarida ao pleito de rescisão contratual formulado pelos autores, a quem deve ser assegurada a imediata e integral restituição do montante pago.
Inteligência da súmula 543/STJ . 3. Constatado que a culpa pela rescisão/ distrato contratual adveio do atraso na entrega da obra por parte das requeridas, mister a aplicação da multa penal compensatória prevista na cláusula vigésima sétima do contrato, no percentual de 30% (trinta por cento), incidente, porém, sobre os valores efetivamente desembolsados pelos compradores, e não sobre a integralidade do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa destes. 4. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, posto que possui amparo em lei especial (art. 43-A, lei 4.591/1964). 5. A jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, situação na vislumbrada na espécie. 6. Os juros de mora, incidentes sobre os valores a serem devolvidos, computam-se a partir da citação, nos termos dos arts. 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, razão de merecer reforma a sentença, no tópico. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS. (TJGO, AC 0154557- 04.2016.8.09.0051, Rel. Des. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 1a Câmara Cível, DJe Tribunal de Justiça do Estado de Goiás de 20/09/2022) (g.n).

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel motivada por inadimplemento exclusivo do promitente vendedor, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, abrangendo inclusive os valores desembolsados a título de comissão de corretagem.

A corte superior corrobora:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS . SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 d o STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame de matéria fático-probatória dos autos
. 2 Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)

Por outro lado, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, tendo em vista que a obrigação de restituir, embora reconhecida judicialmente, possui natureza ilíquida até a fixação do valor exato a ser devolvido. Conforme preceitua o artigo 405 do Código Civil, nas obrigações ilíquidas, os juros moratórios contam-se da citação, marco que configura a constituição formal em mora.

O Superior Tribunal de Justiça preleciona:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. ARTS. 50 E 134 DO CPC . AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ENUNCIADOS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. ARTS . 463 E 475 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ENUNCIADOS 282 E 356STF; CULPA NO DESFAZIMENTO DO VENDEDOR. PRESSUPOSTO ADMITIDO PELA CORTE LOCAL . REVISÃO DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO . CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. PRECEDENTES. ART. 927 DO CC . DANO MORAL. DANO QUE ULTRAPASSA O MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. HIPÓTESE FÁTICA PRESSUPOSTA. REVISÃO . ANÁLISE DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 1.. [...]. 5.
A restituição das partes ao estado anterior determinada em função da resolução do contrato impõe que a devolução das parcelas recebidas pelo contratado sejam restituídas com correção monetária desde o efetivo desembolso e juros de mora desde a citação.
6 . O Tribunal de origem concluiu pela existência de circunstância excepcional a ensejar a reparação por danos morais, tendo em vista que, segundo o acórdão recorrido, o recorrente extrapolou os limites do contrato e ingressou na esfera do ato ilícito. Assim, alterar o entendimento da Corte Estadual não é possível em sede de recurso especial, pois demandaria reexame de matéria fático - probatória, o que é inviável em razão do óbice da Súmula 7 do STJ. 7. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 1943772 RJ 2021/0179252-1, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/09/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/09/2021)

A resolução contratual impõe a restituição das parcelas com correção desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. Tal solução equilibra a necessidade de compensar o inadimplemento com a exigência de certeza quanto ao montante devido, assegurando o devido processo legal e a justa composição dos interesses contratuais desfeitos pela resolução.

Derradeiramente, o valor da indenização por danos morais arbitrado em R$ 5.000,00 mostra-se adequado às peculiaridades do caso concreto
, considerando-se a extensão do dano, a conduta da parte requerida e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. A quantia fixada atende ao caráter compensatório e pedagógico da indenização, sem importar em enriquecimento indevido da parte autora, razão pela qual deve ser integralmente mantida.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
NEGO PROVIMENTO
.

Determino
a majoração dos honorários advocatícios recursais para o importe de 12% (doze por cento) no art. 85, § 11º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025