Tribunal: TJMT
Processo: 1002543-88.2025.8.11.0037
Relator(a): EDSON DIAS REIS
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1002543-88.2025.8.11.0037
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE]

Parte(s):

[KARLA EMANUELA CARRICO DA MATA - CPF: 076.690.256-03 (RECORRIDO), DANIELLE COSTA VASCONCELOS - CPF: 722.435.461-91 (ADVOGADO), KADU ARRUDA IMOVEIS LTDA - CNPJ: 17.422.786/0001-38 (RECORRENTE), LEONARDO COSTA NICOLINO - CPF: 011.949.911-81 (ADVOGADO), ANDRE ALEXANDRE PEDROSA - CPF: 335.250.638-81 (RECORRENTE), SAMARA BECKENKAMP LAUSCHNER - CPF: 054.236.501-43 (ADVOGADO), RAFAEL BOQUE DA SILVA - CPF: 967.943.481-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VÍCIOS ESTRUTURAIS. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso Inominado interposto contra sentença que reconheceu a responsabilidade do locador pelos vícios estruturais do imóvel e o condenou ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais, julgando improcedentes os pedidos de danos materiais e de responsabilização da imobiliária administradora.

II. Questão em discussão

Há seis questões em discussão:

(i) saber se o Juizado Especial é competente diante da alegada necessidade de prova pericial técnica;

(ii) saber se a relação locatícia atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor;

(iii) saber se os vícios do imóvel são de responsabilidade do locador ou da locatária;

(iv) saber se a imobiliária pode ser responsabilizada pelos danos experimentados;

(v) saber se os transtornos vivenciados pela locatária configuram dano moral indenizável;

(vi) saber se é cabível o acolhimento do pedido contraposto de desocupação do imóvel.

III. Razões de decidir

A competência do Juizado Especial não se afasta no caso concreto, pois as provas documentais (vídeos, fotos e mensagens) foram suficientes para o deslinde da causa, inexistindo necessidade de prova técnica complexa.

Ainda que regida pela Lei do Inquilinato, a relação locatícia admite a aplicação do CDC quando há intermediação de imobiliária fornecedora de serviços.

Os vícios estruturais (infiltrações, baixa pressão e vazamentos) são de responsabilidade do locador, nos termos do art. 22, incs. I e IV, da L. nº 8.245/1991, por excederem os limites da manutenção ordinária imputável à locatária.

Não restou demonstrada conduta omissiva ou falha da imobiliária na mediação do contrato e no repasse das reclamações, afastando sua responsabilização.

Inexistem elementos que justifiquem a condenação por dano moral, pois os transtornos relatados não extrapolam o campo dos aborrecimentos cotidianos, especialmente diante das tentativas de resolução.

O pedido contraposto de desocupação do imóvel exige ação própria, conforme rito específico da L. nº 8.245/1991, não sendo cabível em sede de pedido contraposto no Juizado Especial.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido, para afastar a condenação por danos morais, mantendo-se os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

"1. A aplicação do CDC é compatível com a relação locatícia intermediada por imobiliária prestadora de serviços."

"2. Os vícios estruturais do imóvel que extrapolam a manutenção ordinária são de responsabilidade do locador, nos termos do art. 22 da L. nº 8.245/1991."

"3. A inexistência de falha na atuação da imobiliária afasta sua responsabilização."

"4. Transtornos decorrentes de vícios no imóvel, quando inexistente conduta dolosa ou omissiva relevante, não configuram dano moral indenizável."

"5. O pedido contraposto de desocupação do imóvel por descumprimento contratual não é cabível no Juizado Especial."

Dispositivos relevantes citados: L. nº 9.099/1995, arts. 3º, 31 e 55; L. nº 8.245/1991, arts. 22 e 23; CF/1988, art. 5º, X; CDC, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Recurso Inominado nº 1022176-33.2024.8.11.0001, Rel. Des. Walter Pereira de Souza, j. 02.04.2025.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Turma:

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de Recurso Inominado interposto por
ANDRÉ ALEXANDRE PEDROSA
contra sentença proferida pelo Juizado Especial Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
KARLA EMANUELA CARRICO DA MATA
em ação de obrigação de fazer c/c danos morais e materiais.

A sentença condenou o recorrente ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais, reconhecendo sua responsabilidade pelos vícios estruturais do imóvel locado, e julgou improcedentes os pedidos de danos materiais e aqueles formulados em face da imobiliária
KADU IMÓVEIS
.

Em suas razões recursais, o recorrente alega: (i) incompetência do Juizado Especial pela necessidade de perícia complexa; (ii) inaplicabilidade do CDC à relação locatícia; (iii) corresponsabilidade da imobiliária KADU IMÓVEIS; (iv) responsabilidade da locatária pelas manutenções básicas do imóvel conforme contrato; (v) inexistência de dano moral; e (vi) procedência do pedido contraposto de desocupação do imóvel.

A parte recorrida apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença.

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

Quanto ao pedido de justiça gratuita formulado pelo recorrente,
defiro-o
, com base nos documentos que comprovam sua hipossuficiência financeira.

Da alegada incompetência do Juizado Especial.

Alega o recorrente a incompetência do Juizado Especial Cível para o processamento e julgamento da presente demanda, ao argumento de que seria necessária a realização de perícia técnica complexa para a verificação dos vícios estruturais do imóvel.

A preliminar não merece acolhimento.

Nos termos do art. 3º da Lei nº 9.099/1995, compete aos Juizados Especiais processar e julgar causas de menor complexidade. De fato, a necessidade de produção de prova pericial técnica complexa pode afastar tal competência, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

Todavia, no caso concreto, os elementos probatórios constantes dos autos, especialmente vídeos, fotografias e conversas entre as partes, mostram-se suficientes para formar o convencimento do julgador,
não sendo necessária a produção de prova pericial técnica especializada
.

Os vícios apontados — como infiltrações, baixa pressão da água e vazamentos — são de fácil constatação e perceptíveis por meio de provas simples, não demandando conhecimento técnico aprofundado.

Rejeito, portanto, a preliminar de incompetência do Juizado Especial.

Da inaplicabilidade do CDC.

Sustenta o recorrente que o Código de Defesa do Consumidor seria inaplicável à relação locatícia, a qual estaria regida exclusivamente pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

Também aqui a preliminar não merece prosperar.

Embora regida primariamente pela Lei do Inquilinato, a relação locatícia pode atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando presente a intermediação de imobiliária que atue profissionalmente na administração do imóvel.

No caso dos autos, a imobiliária KADU IMÓVEIS atuou como administradora do imóvel, prestando serviços tanto ao locador quanto à locatária. Nesse contexto, configura-se como fornecedora de serviços nos termos do art. 3º do CDC, enquanto a locatária enquadra-se como consumidora final desses serviços, nos moldes do art. 2º do referido diploma legal.

Rejeito, assim, a preliminar de inaplicabilidade do CDC.

MÉRITO

Da responsabilidade pelos vícios do imóvel.

A controvérsia cinge-se à responsabilidade pelos problemas estruturais e de manutenção constatados no imóvel locado.

O art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91 estabelece como obrigações do locador:

"Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(...)

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;"

Por outro lado, o art. 23, V, da mesma lei, impõe ao locatário:

"Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;"

Das provas constantes nos autos — vídeos, fotografias e conversas — verifica-se a existência de vícios como infiltrações, baixa pressão d’água e vazamentos em encanamentos. Ainda que o contrato de locação atribua à locatária a responsabilidade por reparos básicos, infiltrações severas e problemas estruturais excedem a manutenção ordinária, recaindo a responsabilidade sobre o locador.

Da responsabilidade da imobiliária KADU IMÓVEIS.

Requer o recorrente o reconhecimento da corresponsabilidade da imobiliária pelos danos sofridos pela locatária.

A sentença afastou tal responsabilização sob o fundamento de que a imobiliária atuou como mera intermediária, repassando adequadamente as reclamações ao proprietário.

Conforme a jurisprudência e o art. 22 da Lei do Inquilinato, a responsabilidade primária pela manutenção do imóvel é do locador. A imobiliária, na condição de administradora, age como mandatária, devendo responder apenas pelos atos praticados no exercício do mandato.

No caso em tela, não se verifica conduta omissiva ou falha atribuível à imobiliária que justifique sua responsabilização. As conversas juntadas aos autos demonstram que houve repasse das demandas à parte locadora.

Mantém-se, portanto, a improcedência dos pedidos formulados em face da imobiliária.

Do dano moral.

Alega o recorrente que os transtornos enfrentados pela recorrida não configuram dano moral indenizável.

Com razão.

O dano moral, na lição da doutrina e jurisprudência, configura-se quando há lesão a direitos da personalidade, causando sofrimento, angústia ou abalo psicológico que extrapole o mero dissabor cotidiano.

No caso em análise, embora a recorrida tenha enfrentado problemas no imóvel locado, as provas dos autos demonstram que houve tentativas de solução por parte do recorrente e da imobiliária
.

A jurisprudência tem entendido que os transtornos decorrentes de problemas em imóveis locados, quando há tentativa de solução por parte do locador, configuram mero aborrecimento, não ensejando reparação por danos morais:

"RECURSO INOMINADO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRELIMINAR. GRATUIDADE . AUSÊNCIA DE PROVA PARA REVOGAÇÃO. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA CULPA DO LOCADOR . MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO NÃO PROVIDO . 1- A revogação do benefício da gratuidade, depende da indicação objetiva das condições financeiras do beneficiário, em contradição ao referido benefício. Precedente. (STJ – 1ª T - EDcl no REsp 1513402/RS - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2015/0023424-0 – rel. Ministro SÉRGIO KUKINA – j . 22/03/2021 - DJe 25/03/2021).
2- A prova produzida, em especial o termo de vistoria em relação aos acessórios (eletrodomésticos) e, de outro lado, os alegados danos estruturais e infiltração, não indicaram de forma suficiente, que tais situações ocasionaram prejuízos relevantes a justificar, por si só, justa causa para a rescisão do contrato sem ônus, revelando correta a decisão em relação à multa proporcional, bem como, da negativa do dano moral
. 3- Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46, da Lei n.º 9 .099/95 c.c. art. 60, §§ 1º e 2º do Regimento Interno das Turmas Recursais Cíveis e Criminais dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso (Resolução TJMT/OE n .º 016/23/TJMT), fazendo parte integrante deste voto. 4- Nos termos do art. 55, da Lei nº 9.099/95, condeno a parte Recorrente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro: 4 .1) inexistindo condenação em primeiro grau, em 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa; 4.2) havendo condenação, em 20% (vinte por cento) sobre o valor desta; 4.3) considerado o proveito econômico inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo (até 3 salários mínimos), fixo o valor em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), nos termos do art . 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC; 4.4) fica ressalvado eventual benefício da Justiça Gratuita, em relação à execução das verbas sucumbenciais. 5- Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem, ou arquive-se, conforme o caso. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 10221763320248110001, Relator.: WALTER PEREIRA DE SOUZA, Data de Julgamento: 02/04/2025, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: 02/04/2025)

Ademais, as dificuldades de agendamento para realização dos reparos, conforme demonstram as mensagens trocadas entre as partes, evidenciam que não houve completa inércia do recorrente, mas sim dificuldades de compatibilização de horários e disponibilidade de profissionais.

Assim, os transtornos enfrentados não possuem gravidade suficiente para justificar condenação por danos morais. Eventuais reparos que poderiam ser realizados pela própria locatária, com posterior reembolso, também afastam a excepcionalidade necessária à caracterização do dano moral.

Reforma-se a sentença neste ponto, para afastar a condenação imposta a título de danos morais.

Do pedido contraposto de desocupação do imóvel.

O recorrente pleiteia a reforma da sentença para acolhimento do pedido contraposto de desocupação do imóvel pela recorrida, alegando descumprimento contratual por parte desta.

O pedido não merece acolhimento.

Nos termos do art. 31 da Lei nº 9.099/1995, o pedido contraposto deve guardar relação direta com os fatos discutidos na causa. A pretensão de retomada do imóvel por descumprimento contratual exige ação própria, conforme previsto na Lei do Inquilinato, com rito e garantias processuais específicos.

Mantenho, portanto, a improcedência do pedido contraposto.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE

PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença recorrida apenas no tocante à condenação por danos morais, afastando-a integralmente.

Nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95 e diante do provimento parcial do recurso, deixo de condenar a parte recorrente em custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025