Tribunal: TJMT
Processo: 1002642-81.2016.8.11.0002
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002642-81.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[BLESS SHOES COMERCIO DE CALCADOS LTDA - CNPJ: 23.132.133/0001-17 (APELANTE), ERICK RAFAEL DA SILVA LEITE - CPF: 012.677.021-25 (ADVOGADO), ARACELI MONTEIRO - CPF: 046.186.161-56 (APELANTE), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), SAGA MALLS ANAPOLIS S.A. - CNPJ: 17.316.708/0001-59 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
COM PERDAS E DANOS
–
CONTRATO DE LO
C
AÇÃO
COMERCIAL
“SHOPPING CENTER”
–
IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE
NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO –
ALTERAÇÃO DA PLANTA DO SHOPPING CENTER APÓS A CONTRATAÇÃO – INSTALAÇÃO DE UNIDADE DO GANHA TEMPO – CLAÚSULA CONTRATUAL QUE AUTORIZA A MODIFICAÇÃO
–

RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA LOCATÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.

A ausência tanto da parte quanto de seu advogado à audiência de instrução, sem justificativa prévia ou apresentada tempestivamente, configura desinteresse na produção da prova, sendo desnecessária a designação de nova data para o ato.
Assim, rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

2.
É válida a cláusula contratual que permite ao empreendedor do Shopping Center alterar o projeto de construção,
desde que não haja
prejuízo ao lojista e sejam observados os princípios da boa-fé objetiva.

3. Não se comprova o nexo de causalidade entre a instalação do Ganha Tempo no shopping center e o insucesso do empreendimento comercial do lojista, especialmente quando
esta recusa
a oferta de relocação feita pelo empreendedor.

4. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ARACELI MONTEIRO e BL
ESS SHOES COMERCIO DE CALCADOS LTDA
contra a sentença que julgou improcedente
a
Ação de Rescisão Contratual
com Perdas e Danos
ajuizada em face de
SAGA MALLS
ANAPOLIS S/A e VARZEA GRANDE SHOPPING S/A
,
para condenar a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85
, § 4º, do CPC.

Por outro lado, j
ulgou procedente em parte a
r
econvenção
apresentada pela requerida, condenando a autora
ARACELI MONTEIRO a
o pagamento
de R$ 126.865
,15, decorrente de aluguel, custas e despesas condominiais, além do remanescente da
Res
Sperata
,
bem como a quantia
de R$ 13.200,32 a título de multa por rescisão antecipada do contrato, valores que totalizam R$ 140.065,47
.

O re
c
onvinte decaiu de parte sucumbencial do pedido, pois o deferimento parcial
de seu pleito resultou em uma redução de 50% do valor cobrado, acarretando o rateio do ônus
da
sucumbência, nos termos do art. 86 do CPC.

Fixou os honorários 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, que serão rateados na razão de 50% em favor de ARACELI MONTEIRO e o restante, 47% em favor de VARZEA GRANDE SHOPPING S/A.

Em suas razões recursa
is, as apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o juízo não observou a Portaria nº
399/2020/TJMT/CGJ, que determinava o fechamento das portas do judiciário em razão da pandemia de COVID-19
, bem como
estando a apelante a época gestante e estando em cenário de pandemia de COVID-19, a recorrente não poderia comparecer no ato que ocorreu de forma presencial.

No mérito, alegam que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do SHOPPING, em razão da modificação da estrutura arquitetônica, com a instalação do Ganha Tempo, sem prévio conhecimento ou consentimento.

Questionam a autenticidade do contrato juntada pela requerida, afirmando que a cláusula que autoriza alterações na estrutura do empreendimento seria falsa e inexistente no contrato original.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e a reforma da sentença a fim de julgar procedente a ação.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº
268422792
, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO
– PRELIMINAR D

E NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO.

Egrégia Câmara:

As apelantes alegam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sustentando que o juízo
a quo
não observou
a Portaria nº 399/2020/TJMT/CGJ, que determinava o fechamento das portas do judiciário durante a pandemia de COVID-19
. Argumentam que a autora estava grávida e pertencia ao grupo de risco, não podendo comparecer à audiência
de instrução
presencial.

Contudo, a preliminar não merece acolhimento.

Isto porque, o art. 362, §§ 1º e
2º, do CPC/15, estabelece:

“Art. 362. A audiência poderá ser adiada:

(...)

§ 1º
O impedimento deverá ser comprovado até a abertura da audiência, e, não o sendo, o juiz procederá à instrução.

§ 2º
O juiz poderá dispensar a produção das provas requeridas pela parte cujo advogado ou defensor público não tenha comparecido à audiência, aplicando-se a mesma regra ao Ministério Público.
”

No caso, verific
a-se
que a audiência de instrução foi designada com aproximadamente dois meses de antecedência,
visto qu
e
ela foi designada no dia 07/08/2020 para se realizar em 22/10/2020,
tempo suficiente para que as apelantes pudessem se manifestar sobre eventual impossibilidade de comparecimento ou solicitar que o ato fosse realizado por videoconferência, considerando o contexto da pandemia.

Todavia, as apelantes somente apresentaram justificativa no dia seguinte à realização da audiência
(23/10/2020)
, quando já encerrado o ato processual. Além disso, conforme bem destacado na sentença, não apenas a autora deixou de comparecer, mas também seu advogado, que não apresentou qualquer justificativa para sua ausência.

Esse comportamento demonstra desinteresse na produção da prova, sendo desnecessária a designação de nova data para audiência de instrução.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – PROVA TESTEMUNHAL – AUSÊNCIA DE COMPARECIMENTO DO AUTOR E DE SEU ADVOGADO NA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO – DISPENSA DA PROVA – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO AUTOR – INTIMAÇÃO DO PATRONO SUFICIENTE – ATESTADO MÉDICO DISPONÍVEL ANTES DA AUDIÊNCIA – APRESENTAÇÃO POSTERIOR – AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PARA A FALTA DO ADVOGADO NA AUDIÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO AUTORAL NÃO PROVIDO 1. Não se exige a intimação pessoal do autor para o comparecimento na audiência de instrução. Basta a intimação através do advogado constituído nos autos. 2.
Ainda que o autor justifique a sua própria ausência na audiência de instrução, a falta de justificativa para a ausência do advogado determina a dispensa da produção da prova, por força do art. 362, § 2º do CPC.”

(TJ-MT 00035130420118110003 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/05/2022, Quarta
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2022)
destaquei

Assim, a
alegação de que a pandemia de COVID-19, por si só, impediria a realização do ato não se sustenta, especialmente porque havia mecanismos processuais que permitiriam a realização da audiência por videoconferência, caso tivesse sido solicitado previamente.

Ademais, embora a apelante alegue que estava grávida e que pertencia ao grupo de risco para a COVID-19, tal circunstância já era conhecida desde abril de 2020, conforme indica em suas razões recursais, não havendo justificativa plausível para a omissão em comunicar essa situação ao juízo antes da realização da audiência.

Portanto,
rejeito
a preliminar
arguida.
-

VOTO (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai
-se
dos autos que
ARACELI MONTEIRO e BLESS SHOES COMERCIO DE CALÇADOS LTDA – EPP
ajuizaram a
Ação de Rescisão Contratual
c/c Perdas e Danos
em face de
SAGA MALLS SPE 010 LTDA e VARZEA GRANDE SHOPPING S/A,
alegando, em síntese, que firmaram contrato com o requerido VARZEA GRANDE SHOPPING onde previa que o lojista deveria entregar a obra até o dia 30/05/2015, ensejando alto custo de mão de obra e celeridade na busca por mercadorias.

Sustentaram que cumpriram sua obrigação, mas o requerido
não adimpliu com sua parte na avença, entregando o empreendimento com atraso, o que as levou a efetuar gastos excessivos e consequentes prejuízos.

Aduziram que, por ocasião da celebração do contrato, não foram informadas sobre a inclusão do “Ganha Tempo” no corredor de acesso ao seu estabelecimento, fato que interrompeu o fluxo de transeuntes e lhes acarretou prejuízos.

Argumentaram que se soubessem da inclusão do “Ganha Tempo” e de que o corredor onde localizado o estabelecimento se tornaria “alameda de serviços” do shopping não teria contratado com o requerido.

Narraram que fizeram investimentos ao “fundo de promoção” do requerido, mas que não foram beneficiadas com a aplicação do fundo, pois não foi providenciada qualquer alteração ou promoção que aumentasse o fluxo de clientes no empreendimento.

Descreveram que a execução da cláusula contratual “Res
Sperata
” visa a produção de a movimentação da estrutura do estabelecimento requerido a fim de viabilizar o giro de consumo e que o seu não cumprimento lhe
acarretou prejuízos, razão pela qual pleitearam a restituição dos valores recolhidos sob tal rubrica.

Requereram a declaração da rescisão contratual nos termos do tópico 4, do contrato, por culpa exclusiva do requerido, além da indenização por perdas e danos
dos pagamentos feitos em razão da cláusula
Res
Sperata
e Fundo de Promoção. Pugnaram, ainda, que a multa contratual seja declarada nula além do deferimento da tutela provisória e justiça gratuita.

No ID nº
268422261
foi indeferido o pedido de justiça gratuita.

A tutela provisória foi indeferida na decisão de ID nº
268422267
.

Realizada audiência de conciliação no ID nº 5478490 com realização de acordo em relação a uma parte da lide, onde ficou avençado que a autora retiraria o mobiliário do espado físico onde funcionava o empreendimento comercial e procederia à entrega das chaves ao requerido no prazo de 10 dias, prosseguindo a ação em relação ao
resto da demanda.

Citados, os requeridos apresentaram contestação no ID nº
268422307
, onde suscitam a ilegitimidade passiva das requeridas SAGA MALLS ANAPOLIS S/A e SAGA MALLS SPE 010 LTDA, bem como a ilegitimidade ativa da requerente BLESS SHOES COMERCIO DE CALÇADOS LTDA – EPP. No mérito,
pede a improcedência da ação e apresentada Reconvenção onde afirma que a autora deu causa à rescisão contratual, pois deixou de adimplir com as obrigações contratuais
.

Contestação à reconvenção no ID nº
268422330
.

Impugnação à contestação no ID nº
268422338
.

Intimados a especificarem as provas que pretendiam produzir,
a autora na petição de ID nº
268422343
requereu o julgamento
antecipado da lide, enquanto a parte requerida no ID nº
268422352
postulou pela oitiva de testemunhas.

No despacho saneador de ID nº
268422353
,
foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida SAGA
MALLS ANÁPOLIS S/A (nova denominação SAGA MALLS SPE 010 LTDA) e
acolhida a preliminar de ilegitimidade ativa de BLESS SHOES COMERCIO DE CALÇADOS LTDA
, determinando sua exclusão da lide, com a designação de audiência de instrução e julgamento.

Realizada audiência de instrução e julgamento no ID nº
268422393
.

Memoriais finais pela
parte requerida no
ID nº
268422778
.

Ao sentenciar a i. magistrada Dra. Myrian Pavan
Schenkel
julgou improcedente a ação, conforme relatado.

Pois bem.

A controvérsia
recursal cinge-se em determinar se a rescisão do contrato de locação
entre as partes ocorreu
por culpa exclusiva do shopping center, em razão da instalação do "Ganha Tempo" no corredor de acesso à loja da apelante, ou se, ao contrário, a rescisão se deu por iniciativa e culpa da locatária.

Inicialmente, é importante destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em especial pelo seu art. 54, que dispõe:

“Art. 54.
Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
”

Desse modo, conforme já estabelecido na sentença recorrida, afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, devendo prevalecer as condições livremente pactuadas entre as partes no contrato de locação.

Analisando o contrato firmado entre as partes, verific
a-se
que o documento juntado pela
parte requerida no ID nº
268422308
prevê expressamente na
Cláusula Primeira
que são integrantes da avença
os documentos descritos nos itens de I a VI, dentre eles as
“
Normas Gerais Complementares dos Contratos de Locação e outras Avenças do(s) Espaço(s) Comercial(
is
) do Várzea Grande Shopping Center
”.

Essas Normas Gerais, juntadas no
ID nº

268422309
, estabelecem em seu item 2.3:

Portanto, ao contrário do que alegam as apelantes, havia previsão contratual expressa que permitia ao empreendedor alterar o projeto de construção a qualquer momento, inclusive após a inauguração do shopping.

Essa previsão contratual não pode ser considerada falsa ou inexistente, como alegado
na apelação
, pois integra o conjunto de normas que regem a relação jurídica entre as partes, conforme expressamente previsto no contrato principal.

No que se refere à instalação do
“
Ganha Tempo
”
no corredor de acesso à loja da apelante, a prova testemunhal produzida nos autos, especificamente o depoimento da testemunha
SAMARA REGINA LUCAS BARBOSA
(
ID nº
268422770
), demonstrou que durante as negociações para a implantação do órgão público, foi realizada uma reunião com todos os lojistas localizados na área, informando sobre a alteração e oferecendo oportunidade para realocação dos estabelecimentos. Essa proposta foi aceita por outras lojas, como Casa Prado e Solução Cosméticos, mas rejeitada pela apelante, que optou por permanecer no mesmo local.

Esse fato demonstra que o empreendedor agiu com boa-fé ao comunicar os lojistas sobre a alteração e oferecer alternativas para aqueles que pudessem ser afetados pela mudança.

No caso, a
opção da apelante em permanecer no local, mesmo após ser informada sobre a instalação do
“
Ganha Tempo
”
, afasta a alegação de que o shopping tenha agido de forma unilateral ou surpresa, causando prejuízos à locatária.

Além disso, conforme bem pontuado na sentença recorrida, não há nos autos elementos probatórios suficientes para estabelecer uma relação de causa e efeito entre a instalação do
“
Ganha Tempo
”
e o insucesso do empreendimento comercial da apelante.

Isto porque, o
estudo de impacto de viabilidade que acompanhou a inicial (
ID nº
26842129
) foi produzido de forma unilateral, sem o crivo do contraditório, não podendo ser considerado como prova suficiente do fato constitutivo do direito alegado.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER - PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS - ART. 54 DA LEI Nº 8.245/91 - INSUCESSO DO EMPREENDIMENTO - CULPA DA LOCADORA - NÃO COMPROVAÇÃO - RESCISÃO POR CULPA DO LOCATÁRIO - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - AFASTADOS. -Os contratos de locação comercial em 'shopping centers' são avenças atípicas, e devem ser regidos pelas condições livremente pactuadas pelos contratantes, nos termos do
art
. 54 da Lei nº 8.245/91 -
Não há que se falar em responsabilidade do locador, se inexiste, no contrato de locação em shopping center, cláusula que impute a ele a obrigação de garantir o sucesso comercial do locatário, sobretudo se ausente prova de que este resultado se deu por culpa efetiva do shopping empreendedor.
”

(TJ-MG - AC: 10000190784587001 MG, Relator.: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 24/06/2020, Data de Publicação: 25/06/2020)
destaquei

DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA - RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJAS EM SHOPPING CENTER LOJISTA. INSUCESSO DO EMPREENDIMENTO. EMPREENDEDOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DECISÃO MANTIDA
Nos contratos de locação comercial de 'shopping centers', que são avenças atípicas, não há que se falar em responsabilidade do empreendedor pelo mero insucesso do lojista, posto que o fracasso comercial é risco inerente à atividade empresária.”

(TJMG - Apelação Cível 1.0324.12.007993-8/001, Relator (a): Des.(a) Cabral da
Silva ,
10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/05/2017, publicação da sumula em 30/06/2017)
destaquei

Quanto às alegações relativas ao descumprimento contratual relacionado ao
“
Fundo de Promoção
”
, também não há nos autos elementos que comprovem que o shopping deixou de aplicar os recursos na promoção do empreendimento como um todo.

Conforme previsto no contrato, esses recursos são destinados à promoção institucional do shopping, visando atrair público e potenciais consumidores ao estabelecimento como um todo, não havendo obrigação específica de direcionar ações promocionais para determinadas áreas ou lojas.
Vejamos (ID nº
268422308
):

Por outro lado, restou incontroverso nos autos que a apelante abandonou o imóvel locado, mantendo-o fechado por mais de 10 (dez) dias, em clara violação ao item 3.4 das Normas Gerais Complementares, que estabelece
. Confira (ID nº
268422309
– Pág. 7):

Esse fato não foi impugnado pela apelante em sua contestação à reconvenção, configurando descumprimento contratual que justifica a rescisão do contrato por sua culpa.

No que diz respeito à multa aplicada pela rescisão antecipada do contrato, o juízo
a quo
agiu corretamente ao reduzi-la equitativamente, com fundamento no art. 413 do Código Civil, fixando-a em valor equivalente a 3 (três) aluguéis, em consonância com a jurisprudência dos tribunais pátrios em casos semelhantes.

Portanto, não há elementos que justifiquem a reforma da sentença recorrida
.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/15.

É
como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025