Tribunal: TJMT
Processo: 1015670-67.2022.8.11.0015
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015670-67.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[C. B. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.739.196/0001-54 (APELADO), MAISA AUGUSTA VALENTE - CPF: 064.741.721-93 (ADVOGADO), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), EDUARDO MARQUES CHAGAS - CPF: 010.741.671-98 (ADVOGADO), J. V. ARROTEIA - ME - CNPJ: 12.573.326/0001-97 (APELANTE), ADRIANO VALTER DORNELLES DIAS - CPF: 730.717.490-15 (ADVOGADO), CARLOS FERNANDO FERRACIOLLI - CPF: 277.038.279-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COMERCIAL. VALIDADE DO LAUDO PERICIAL JUDICIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação revisional de aluguel ajuizada, visando à readequação do valor locatício mensal de imóvel comercial situado no Distrito Industrial de Sinop/MT, locado inicialmente por R$ 11.000,00 em 2019.

2.

A parte autora alegou desatualização do valor do aluguel diante da valorização imobiliária da região e pleiteou a majoração para R$ 42.500,00. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, fixando o valor locatício em R$ 32.859,00 com base no laudo pericial oficial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há seis questões em discussão: (i) saber se é cabível o conhecimento do pedido de efeito suspensivo formulado como preliminar recursal; (ii) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide sem nova perícia; (iii) saber se a sentença é nula por ausência de enfrentamento dos argumentos técnicos apresentados pela parte ré; (iv) saber se o laudo pericial judicial apresenta vícios metodológicos capazes de invalidá-lo; (v) saber se é necessária a reabertura da fase de instrução para apuração de responsabilidades por benfeitorias ou reparos no imóvel; e (vi) saber se deve prevalecer o valor sugerido em parecer técnico unilateral apresentado pela parte ré.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O pedido de efeito suspensivo à apelação deve ser formulado por petição autônoma, nos termos do art. 1.012, §3º, do CPC, não se conhecendo do pedido formulado como preliminar no recurso.

5. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide é fundamentado na suficiência da prova pericial oficial regularmente produzida, sendo facultado ao juiz indeferir diligências protelatórias (arts. 355 e 370, p.u., CPC).
6. A sentença não é nula por ausência de fundamentação quando enfrenta os argumentos centrais da impugnação e justifica a adoção das conclusões periciais com base em metodologia técnica e imparcialidade do perito nomeado.
7. O laudo pericial oficial observou a NBR 14.653-2/IBAPE, utilizou amostra robusta, metodologia estatística e considerou as particularidades do imóvel avaliado, não sendo infirmado por parecer unilateral divergente.
8. A ação revisional de aluguel tem por objeto apenas a adequação do valor locatício ao mercado, não se exigindo perícia complementar para apurar obrigações contratuais relativas a benfeitorias, já disciplinadas nos arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991.

9. O valor sugerido pelo assistente técnico da parte requerida não possui a mesma credibilidade nem observância metodológica do laudo judicial, que é dotado de presunção de imparcialidade e foi corretamente valorizado pelo juízo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É válida a utilização de laudo pericial judicial como principal meio de prova em ação revisional de aluguel, quando elaborado com base em metodologia adequada e análise técnica detalhada. 2. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando presentes provas suficientes para formação do convencimento judicial. 3. Não é nula a sentença que enfrenta os argumentos essenciais das partes, mesmo sem rebater ponto a ponto as alegações técnicas.”

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, 370, 371, 479, 1.012, §3º; Lei nº 8.245/1991, arts. 19, 22, 23.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp 636.461/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 03.03.2015; STJ, AgInt no AREsp 1854466/PR, T2, j. 16.05.2022; STJ, EREsp 1411420/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 03.06.2020; TJ-MG, AC 5011744-61.2018.8.13.0672, j. 04.10.2023.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
J. V. ARROTEIA - ME
, em face de sentença prolatada pelo Juízo da
1ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT
, que julgou parcialmente procedente o pedido contido nos autos da
Ação de Revisão Contratual com Pedido de Tutela Antecipada
,

ajuizada por
C B LOCAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA.

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta a ocorrência de cerceamento de defesa, ao argumento de que a matéria exigia maior aprofundamento técnico e que o juízo de origem deixou de oportunizar a complementação da prova pericial, não obstante a complexidade reconhecida na própria sentença.

Alegou, também, que a sentença é nula por ausência de fundamentação quanto à impugnação apresentada ao laudo judicial e por ter valorado de forma equivocada a prova técnica, acolhendo conclusões baseadas em imóveis que não seriam comparáveis ao locado e aplicando taxa de retorno inadequada, além da violação ao dever de fundamentação específica previsto no art. 489, §1º, IV, do CPC, por não enfrentar os argumentos técnicos da impugnação ao laudo pericial.

Ao final, requereu a anulação da sentença para reabertura da fase instrutória e realização de nova perícia, ou, subsidiariamente, a sua reforma para redução do valor do aluguel. (ID. 327768971)

Foram apresentadas contrarrazões, nas quais a parte apelada sustenta a regularidade da prova pericial e da sentença, bem como a inexistência de cerceamento de defesa ou qualquer vício que justifique a anulação do julgado. Pede a manutenção integral da decisão proferida. (ID. 327768976)

Preparo devidamente recolhido.

É o relatório.

Em pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Trata-se, na origem, de
Ação de Revisão Contratual com Pedido de Tutela Antecipada
,

movida por
C B LOCAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA
,

em face da
J. V. ARROTEIA - ME,
alegando a
defasagem do valor locatício vigente
, estipulado no contrato firmado em 31/01/2019, com prazo de 63 meses, pelo valor inicial de R$ 11.000,00, atualizado anualmente pelo IGPM, relativamente à locação de um galpão com área construída de 2.650 m2, edificado sobre terreno de 3.000 m2, situado à
Rua João Pedro Moreira de Carvalho, n.º 545, às margens da BR-163, no Distrito Industrial e Comercial de Sinop/MT
.

A parte Autora sustentou que o valor do aluguel se encontrava desatualizado frente à valorização imobiliária ocorrida na cidade, pleiteando a revisão para o montante de
R$ 42.500,00 mensais
. Juntou laudo técnico particular.

Após a instrução processual, o juiz de primeira instância assim sentenciou o processo:

“(...) Cumpre assinalar que o feito comporta o julgamento antecipado, nos termos do inciso I, artigo 355, do Código de Processo Civil, uma vez não haver necessidade de produção de outras provas nos autos.

Na hipótese em exame, o feito se encontra maduro para sentença, sem necessidade de produção de outras provas. Embora a questão versada nos autos seja de fato e de direito, a prova já produzida nos autos se revela suficiente ao deslinde da causa, sendo a questão legal cognoscível pelo julgador.

Com efeito, o magistrado possui liberdade para fazer a classificação jurídica dos fatos que lhe são apresentados, em conformidade com o direito aplicável ao caso em concreto, por incidência dos brocardos latinos mihi factum, dabo tibi ius e iura novit curia, admitidos em nosso ordenamento jurídico.

Destarte, depois de realizada a perícia técnica, a parte requerida a impugnou, alegando inúmeros problemas e defeitos, conforme pode ser observado na petição de Id. 160477349, motivo pelo qual deveria ser desconsiderada a prova produzida.

No presente caso, a perícia colacionada aos autos foi subscrita pelo engenheiro civil Carlos Fernando Ferraciolli, CREA n.º 120407147-0, o qual foi nomeado por este juízo, tendo esse apresentado suas credenciais e sua proposta de honorários, os quais as partes não impugnaram em nenhum momento.

Ora, pelo que se extrai dos autos, bem como do cerne da questão apresentada para análise judicial, trata-se de demanda complexa, que exige conhecimento técnico acima da média, a fim de que a melhor solução para o caso seja encontrada.

O perito compromissado encampou todos os atos, tendo se responsabilizado automaticamente por todos eles, ao mesmo tempo em que apresentou suas conclusões e justificou o porquê de ter chegado a estas mesmas conclusões.

Há questionamentos técnicos acerca da metodologia empregada na realização da perícia, fato que causa estranheza, vez que ambas as partes tiveram a oportunidade de indicar assistentes técnicos para acompanhar a realização da prova.

A parte requerida leva a crer que os questionamentos são invocados unicamente em face do desagrado pelo resultado final da inspeção local, trazendo como contraposição um parecer produzido unilateralmente por profissional especificamente contratado para esse fim.

Desta forma, inexiste qualquer irregularidade a ser sanada, muito menos suficiente a inviabilizar a perícia apresentada.

De fato, é consabido que o magistrado é livre para apreciar motivadamente as provas produzidas no processo, dando-lhes o valor que bem entender. O princípio do livre convencimento motivado do juiz possibilita que ele realize, de forma fundamentada, a aferição e sopesamento das provas produzidas no processo.

Entende-se que o princípio da persuasão racional ou da livre convicção motivada do juiz possibilita ao magistrado apreciar livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias dos autos, desde que o faça de modo fundamentado (REsp 1270187/AM, Relatora Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 21/05/2013).

Neste diapasão, o laudo pericial oficial ocupa grande relevância no processo. A despeito de o julgador não estar adstrito à perícia judicial, é inquestionável que, tratando-se de controvérsia cuja solução dependa de prova técnica, por força do art. 156 do CPC, o juiz só poderá recusar a conclusão do laudo se houver motivo relevante, uma vez que o perito judicial se encontra em posição equidistante das partes, mostrando-se imparcial e com mais credibilidade (AgInt no REsp 1356723/RO, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 16/06/2016).

Verdadeiramente o magistrado dificilmente possuirá conhecimentos técnicos em fixação de aluguel comercial que o tornem apto a afastar as conclusões do estudo detalhado realizado no laudo pericial.

No caso dos autos, o laudo do perito designado pelo Juízo realizou detalhamento minucioso sobre o bem, revelando a área do imóvel locado, descrevendo a metodologia utilizada e utilizando ampla produção fotográfica, além de vasto estudo do mercado imobiliário.

Desse modo, a conclusão do laudo do perito oficial não infringiu o livre convencimento motivado, pois dentre as provas produzidas no processo, o laudo pericial oficial adotou as diretrizes necessárias para ser considerado válido, que, como registrado pela jurisprudência pátria, ocupa grande importância no processo judicial envolvendo imóveis, notadamente quando inexistem motivos para sua nulidade ou desconsideração.

Neste sentido é a jurisprudência:

(TJ-MG - AC: 42035387120138130024, Relator.: Des.(a) Márcio Idalmo Santos Miranda, Data de Julgamento: 10/10/2023, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/10/2023);

(TJ-SP - APL: 00487597520128260001 SP 0048759-75.2012.8 .26.0001, Relator.: Francisco Occhiuto Júnior, Data de Julgamento: 01/12/2016, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/12/2016)

Assim sendo, os argumentos lançados pela parte requerida para desqualificar o laudo pericial não prevalecem, razão pela qual o
homologo.

Continuando, constato que estão presentes as condições da ação, nem como os pressupostos de constituição e desenvolvimento do processo e, ainda, que as partes estão regularmente representadas.

Verifico também que não há questões preliminares e/ou prejudiciais de mérito. E que não foram arguidas ou constatadas ilegitimidades, nulidades processuais ou vícios de representação e que não há incidentes processuais pendentes de apreciação, sendo possível analisar o mérito do feito. Feito em ordem e regularmente instruído.

Trata-se de pedido de revisão judicial de aluguel de imóvel residencial/comercial.

O ponto controvertido se mostra bastante simples de ser revolvido, diante das provas dos autos e das versões apresentadas pelas partes.

A relação negocial é incontroversa. O primeiro contrato de locação fora entabulado pelas partes no ano de 2019 e as renovações vieram ocorrendo, desde então, atualizadas pelo IGPM, além de um aumento de valores, gradual, ano a ano.

Como ambas as partes querem manter o contrato, resta ao juízo apenas fixar o valor e forma de correção. E estes são os pontos controvertidos.

Nos termos do artigo 19 da Lei 8.245/91, "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado".

Por sua vez, o artigo 68 e seguintes da Lei nº 8.245/91 prevê a possibilidade de propositura de ação revisional de aluguel, a qual tem como objeto a readequação do aluguel ao valor de mercado da locação.

A ação revisional de aluguel, portanto, visa à readequação do locativo ao valor de mercado praticado. O cerne da controvérsia, portanto, é aferir o valor de mercado da locação.

No caso em questão, a perícia judicial (muito bem realizada), estipulou os seguintes valores como parâmetros para locação do referido imóvel naquela região da cidade:

TABELA

Irrelevante o valor inicial do aluguel, pois a variação do mercado imobiliário não é idêntica à variação dos índices de preços, que dizem respeito à inflação em geral, não a imóveis em particular (menos ainda imóveis de determinada região específica).

Portanto, simplesmente aplicar a correção monetária sobre o valor inicial do contrato não é suficiente para rever a prestação, pois diversos outros fatores impactam o valor de mercado do aluguel em determinada região (que pode ser muito superior ou inferior ao montante inicialmente cobrado devidamente corrigido, a depender da evolução do mercado imobiliário na região).

Nessa linha de raciocínio, é de conhecimento comum que a cidade de Sinop foi a que mais cresceu economicamente no último ano no Estado de Mato Grosso (
https://emmatogrosso.com.br/como-sinop-se-tornou-um-dos-mais-importantes-municipios-do-mato-grosso/
).

Deste modo, é nítido que o preço do aluguel praticado no ano de 2019 não corresponde à realidade do mercado atual, sendo que nem mesmo o aumento progressivo do preço pactuado entre as partes ou ainda a correção monetária, conseguem refletir isso.

Para que aja equilíbrio contratual, é imprescindível a revisão das cláusulas estipuladas entre as partes, especificamente no tocante aos valores. Até porque, existindo a sublocação e sua não proibição, para o requerido, ainda que ocorra mudança significativa, não há evidente prejuízo.

A jurisprudência também comina do mesmo entendimento:

(TJ-MG - AC: 10040140031002001 Araxá, Relator.: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 23/11/2022, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/11/2022);

(TJ-RS - AC: 70075806208 RS, Relator.: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 13/12/2017, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 23/01/2018).

No que tange às alegações do requerido de que teria contribuído diretamente com a valorização do imóvel, esclareço que, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não havendo consenso entre as partes da ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem.

In verbis:

(STJ - EREsp: 1411420 DF 2013/0349083-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/06/2020, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Portanto, de rigor a revisão do valor locatício do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes, o qual deve refletir o valor de mercado para aluguel de imóvel com as mesmas características, incluído eventual benfeitorias realizadas pelo locatário, especialmente, diante do grande crescimento no setor imobiliário em nossa região.

Para tanto, considero como justo o valor recomendado na perícia de R$ 32.859,00 (trinta e dois mil, oitocentos e cinquenta e nove reais), devendo ser corrigidas nos termos do contrato (IGPM), mantidas as demais cláusulas integralmente, até mesmo o desconto por pagamento até o 5ª dia útil.

Diante do exposto, com fundamento nos arts. 68 e ss. da Lei Federal n.º 8.245/91,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido revisional feito por C. B. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP em face de J. V. ARROTEIA – ME, para o fim de
FIXAR
o valor dos aluguéis em R$ 32.859,00 (trinta e dois mil, oitocentos e cinquenta e nove reais), mantidas as demais cláusulas contratuais.

O valor acima retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da presente sentença, em conformidade com o art. 69 da Lei n.º 8.245/91.

Por ter o autor decaído minimamente em seus pedidos,
condeno
a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, o qual fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

(...)”.
(ID. 327768969)

Pois bem.

Inicialmente, vejo que a empresa Apelante requer a concessão do
efeito suspensivo a apelação
, para que seja suspenso os efeitos da sentença. No entanto, o
art. 1.012 do CPC, § 1º, II e §3º, I e II
, assenta o seguinte:

Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§ 1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:

(...)

§ 3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II - relator, se já distribuída a apelação.

Da simples leitura dos dispositivos legais supramencionados, verifica-se que o pedido de
atribuição de efeito suspensivo
deve ser
formulado em petição autônoma
, dirigida ao Tribunal ou, caso o recurso já tenha sido distribuído, ao relator, também em petição própria, e
não em sede de preliminar recursal.
Isso porque, sua análise ocorreria apenas por ocasião do julgamento do mérito do recurso, restaria
esvaziada
sua utilidade prática, razão pela qual o referido pedido
não merece ser conhecido.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO DE FAMÍLIA - REVISIONAL DE ALIMENTOS - EFEITO SUSPENSIVO - ALTERAÇÃO DA CAPACIDADE CONTRIBUTIVA DO ALIMENTANTE - ART. 373, INC. I, DO CPC - NÃO DEMONSTRAÇÃO - RECURSO DESPROVIDO. -
O pedido de atribuição de feito suspensivo em recurso de apelação deve ser formulado por petição autônoma, dirigida ao Tribunal, ou, quando já distribuído ao relator, por petição própria, e não como preliminar recursal (Art . 1.012, § 3º, incisos I e II, do CPC)
- A Ação de Revisão de Alimentos tem como pressuposto a alteração do trinômio possibilidade/ necessidade/proporcionalidade, destinando-se a estabelecer a redefinição do encargo alimentar (Art. 1.699 do Código Civil)- O percentual fixado em primeiro grau, a título de pensão alimentícia, se mostra equilibrado, tendo observado o parâmetro esculpido no art . 1694, § 1º do CPC, que dispõe sobre o trinômio legal, necessidade, possibilidade e capacidade, preservando-se o mínimo existencial da alimentanda. (TJ-MG - AC: 50124116620198130525, Relator.: Des.(a) Ivone Campos Guilarducci Cerqueira (JD Convocado), Data de Julgamento: 02/05/2023, Núcleo da Justiça 4.0 - Especi / Câmara Justiça 4 .0 - Especiali, Data de Publicação: 08/05/2023) Destaquei

Por essas razões,
não conheço
do pedido, por inadequação da via eleita.

Quanto aos temas do recurso, vejo que a controvérsia recursal repousa sobre a validade e a suficiência da prova pericial produzida nos autos para embasar a revisão do valor do aluguel pactuado entre as partes, à luz dos critérios técnicos empregados na avaliação do imóvel locado, e, em consequência, sobre a legalidade da sentença que julgou antecipadamente a lide, com fundamento no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

I.

Vejo que a empresa Apelante alega
cerceamento de defesa
em razão do julgamento antecipado da lide, sem apreciação da impugnação ao laudo pericial e dos quesitos complementares apresentados.

A preliminar
não merece acolhimento.

O
art. 370 do Código de Processo Civil
estabelece que “Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”, complementando em seu parágrafo único que “o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”.

No caso em análise, o magistrado de primeiro grau, após a realização da perícia técnica e manifestação das partes, entendeu que o feito estava
suficientemente instruído para julgamento
, nos termos do
art. 355, I, do CPC.

Conforme se depreende da sentença recorrida, o juiz analisou expressamente a impugnação ao laudo pericial apresentada pelo Requerido, concluindo pela inexistência de irregularidades que justificassem a complementação da prova técnica ou a realização de nova perícia:

“(...) Há questionamentos técnicos acerca da metodologia empregada na realização da perícia, fato que causa estranheza, vez que ambas as partes tiveram a oportunidade de indicar assistentes técnicos para acompanhar a realização da prova.

A parte requerida leva a crer que os questionamentos são invocados unicamente em face do desagrado pelo resultado final da inspeção local, trazendo como contraposição um parecer produzido unilateralmente por profissional especificamente contratado para esse fim.

Desta forma, inexiste qualquer irregularidade a ser sanada, muito menos suficiente a inviabilizar a perícia apresentada. (...) (sentença de ID. 327768970)

O magistrado fundamentou adequadamente sua decisão, destacando que o laudo pericial oficial
“realizou detalhamento minucioso sobre o bem, revelando a área do imóvel locado, descrevendo a metodologia utilizada e utilizando ampla produção fotográfica, além de vasto estudo do mercado imobiliário.”.

É pacífico na jurisprudência que o juiz, como destinatário da prova, tem ampla liberdade para determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo aquelas que considerar inúteis ou protelatórias, sem que isso configura cerceamento de defesa, desde que o faça de forma fundamentada.

Nesse sentido a Corte Cidadã:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. 2. Rever o acórdão que afastou o cerceamento de defesa implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no AREsp: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2015)

No caso concreto, o magistrado analisou a impugnação ao laudo pericial e concluiu, fundamentadamente, pela desnecessidade de complementação ou realização de nova perícia, por entender que o laudo apresentado era suficiente para formar seu convencimento.

Ademais, a empresa Apelante teve ampla oportunidade de exercer o contraditório, apresentando impugnação ao laudo pericial e parecer técnico divergente, os quais foram devidamente considerados pelo juízo, ainda que para rejeitá-los.

Portanto,
não há
que se falar em cerceamento de defesa, razão pela qual
rejeito
a preliminar.

II.

Ainda, alega que a sentença é
nula
por não enfrentar os argumentos técnicos apresentados na impugnação ao laudo pericial, violando o disposto no
art. 489, §1º, IV, do CPC.

A alegação
não procede.

O
art. 489, §1º, IV, do CPC
estabelece que não se considera fundamentada a decisão judicial que
“não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador”.

No caso em análise, verifica-se que o magistrado enfrentou os argumentos centrais da impugnação ao laudo pericial, concluindo pela sua improcedência. Embora não tenha rebatido
ponto
a
ponto
cada alegação técnica, o juiz fundamentou adequadamente sua decisão, destacando a qualidade técnica do laudo, a metodologia empregada e a ausência de vícios que justificassem sua desconsideração.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que
“o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão”
(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1854466 PR 2021/0077935-2, Data de Julgamento: 16/05/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/05/2022).

No mesmo sentido, este Eg. Tribunal de Justiça:

(...) 4. O julgador não está obrigado a rebater, ponto a ponto, todos os argumentos das partes, sendo suficiente que exponha os fundamentos que embasam a solução da lide, conforme entendimento pacificado do STJ (AgInt no AREsp 1831223/PR). (...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10026995720208110003, Relator.: JOSE LUIZ LEITE LINDOTE, Data de Julgamento: 23/04/2025, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 25/04/2025)

Portanto, não há que se falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação específica, uma vez que o magistrado enfrentou os argumentos centrais da impugnação ao laudo pericial,
fundamentando adequadamente sua decisão.

III.

Alega que o laudo pericial apresenta
vícios metodológicos
, por não observar a NBR 14.653-2/IBAPE, especialmente quanto à amostra de imóveis comparáveis, que não seriam semelhantes ao objeto do contrato de locação.

A alegação
não merece acolhimento.

Da análise do laudo pericial (ID 327768954), verifica-se que o perito judicial utilizou o método comparativo direto de dados de mercado, em conformidade com a NBR 14.653-2, considerando uma amostra de 39 imóveis para a avaliação.

O perito descreveu detalhadamente a metodologia empregada, realizou tratamento estatístico dos dados e considerou as características específicas do imóvel, incluindo sua localização, área construída, padrão construtivo e estado de conservação.

Quanto à alegação de que os imóveis da amostra não seriam semelhantes ao objeto da perícia, observa-se que o perito realizou homogeneização dos dados, técnica prevista na NBR 14.653-2 para ajustar as diferenças entre os elementos da amostra e o imóvel avaliando.

Ademais, o perito considerou expressamente o estado de conservação do imóvel, classificando-o da seguinte forma (ID. 327768955 – pág. 43):

Tais considerações foram devidamente ponderados na avaliação final.

O laudo pericial apresenta fundamentação técnica adequada, com descrição clara da metodologia, tratamento estatístico dos dados e conclusão coerente com os elementos analisados.

É importante ressaltar que, nos termos do art. 479 do CPC,
“O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.

No caso em análise, o magistrado considerou adequado o método utilizado pelo perito e fundamentou sua decisão nas conclusões do laudo, não havendo qualquer ilegalidade nesse proceder.

Quanto ao parecer técnico divergente apresentado pela empresa Apelante, observa-se que foi elaborado unilateralmente, sem observar o mesmo rigor metodológico do laudo oficial, utilizando amostra reduzida e sem o devido tratamento estatístico.

Nesse contexto, o magistrado agiu
corretamente ao privilegiar o laudo pericial oficial
, elaborado por profissional de sua confiança e com metodologia adequada, em detrimento do parecer técnico unilateral apresentado pelo Apelante.

Portanto, não há que se falar em invalidade do laudo pericial, que observou a metodologia adequada e apresentou fundamentação técnica suficiente para embasar a decisão judicial.

I.

Continua alegando a necessidade de reabertura da fase de produção de prova pericial para apurar a quem incumbem os reparos e obras estruturais de melhoria do imóvel, contudo
, sem razão.

Em primeiro lugar, cabe destacar que a questão relativa à responsabilidade pelos reparos e obras estruturais
não é objeto específico da ação revisional de aluguel
, que visa apenas à
adequação do valor locatício
ao preço de mercado, nos termos do
art. 19 da Lei 8.245/91
.

Ademais, a Lei do Inquilinato já estabelece claramente, em seus arts. 22 e 23, as obrigações do locador e do locatário quanto à manutenção do imóvel, não havendo necessidade de produção de prova pericial para essa finalidade.

Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. REFORMA NO TELHADO NO CURSO DA AVENÇA. OCORRÊNCIA DE CHUVA QUE ATINGIU BENS DOS LOCATÁRIOS E ENSEJOU A RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO LOCADOR. RECONHECIMENTO. DANO MATERIAL E MORAL. PRESENÇA. RESPONSABILIDADE CIVIL DE INDENIZAR. VERIFICAÇÃO. MULTA RESCISÓRIA. BIS IN IDEN. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I- Nos termos do art. 22 da Lei 8.245/1991, cabe ao locador realizar as reformas estruturais do imóvel, a garantir que ele sirva ao uso a que se destina. II- Se o imóvel alugado apresentava danos no telhado, ocasionando reforma no curso da locação, se esta se deu no período das chuvas, sem proteção a evitar infiltrações, ocasionando a perda de bens do locatário e a necessidade dele se mudar do local com a família, evidente a culpa do locador pela rescisão contratual e sua responsabilidade pelo pagamento de indenizações por danos material e moral. III- Havendo previsão contratual de pagamento de multa rescisória, equivalente ao valor do dano, se este já está sendo indenizado, inviável a exigência dúplice, sob pena de bis in iden. IV- Recurso conhecido e provido parcialmente. (TJ-MG - AC: 50117446120188130672, Relator.: Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 04/10/2023, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/10/2023)

O perito judicial considerou o estado de conservação do imóvel em sua avaliação, classificando-o como
“obsoleto, com considerável estado de decrepitude”
, o que foi devidamente ponderado na fixação do valor locatício.

Portanto, não há necessidade de reabertura da fase de produção de prova pericial para apurar a quem incumbem os reparos e obras estruturais de melhoria do imóvel, uma vez que essa questão
já está disciplinada na legislação
e foi considerada pelo perito na avaliação do valor locatício.

II.

Ainda, a empresa Apelante alega que o valor do metro quadrado mensal não pode ser lançado de forma homogênea sobre áreas de natureza distinta (galpão, administrativo, pátio/manobra).

Da análise do laudo pericial, verifica-se que o perito considerou as características específicas do imóvel, incluindo sua área total, área construída, padrão construtivo e estado de conservação.

O perito utilizou o método comparativo direto de dados de mercado, considerando uma amostra de 39 imóveis, e realizou homogeneização dos dados para ajustar as diferenças entre os elementos da amostra e o imóvel avaliando.

Não há qualquer evidência de que o perito tenha aplicado o valor do metro quadrado de forma homogênea sobre áreas de natureza distinta,
sem considerar suas especificidades
.

Pelo contrário, o laudo pericial apresenta análise detalhada das características do imóvel e utiliza metodologia adequada para a avaliação do valor locatício, em
conformidade com a NBR 14.653-2
.

Portanto,
não há que se falar em inadequação do valor

do metro quadrado mensal
, que foi apurado com base em metodologia adequada e considerando as características específicas do imóvel.

III.

Por fim, quanto ao pedido de adoção do valor do aluguel sugerido pelo seu assistente técnico, no importe de R$ 25.200,00 (vinte e cinco mil e duzentos reais), entendo que não merece acolhida.

Conforme já exposto, o laudo pericial oficial apresenta fundamentação técnica adequada, com descrição clara da metodologia, tratamento estatístico dos dados e conclusão coerente com os elementos analisados.

Por outro lado, o parecer técnico apresentado pela empresa Apelante foi elaborado unilateralmente, sem observar o mesmo rigor metodológico do laudo oficial, utilizando amostra reduzida e sem o devido tratamento estatístico.

Nos termos do art. 479 do CPC, o juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.

No caso em análise, o magistrado considerou adequado o método utilizado pelo perito oficial e fundamentou sua decisão nas conclusões do laudo,
não havendo qualquer ilegalidade nesse proceder
.

Portanto,
não há razão
para adotar o valor do aluguel sugerido pelo assistente técnico da empresa Apelante, em detrimento do valor apurado pelo perito judicial, que utilizou metodologia adequada e considerou as características específicas do imóvel.

Posto isso,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
J. V. ARROTEIA - ME
, mantendo intacta a sentença prolatada.

Desprovido o apelo, majoro a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% (doze por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como
VOTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025