Tribunal: TJMT
Processo: 1015928-31.2024.8.11.0040
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015928-31.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ILIONE TEIXEIRA RODRIGUES - CPF: 257.592.051-53 (APELANTE), ANDRE STEFANO MATTGE LIMA - CPF: 887.189.992-04 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), JOSE CARLOS RODRIGUES - CPF: 177.135.871-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, RETENÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INADIMPLEMENTO PROLONGADO. ALEGADA OMISSÃO NA SENTENÇA. PURGAÇÃO DA MORA E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PARCELAMENTO JUDICIAL. PROTEÇÃO À MORADIA DO IDOSO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.Apelação contra sentença que decretou a rescisão contratual por inadimplemento, determinou a reintegração na posse do imóvel, autorizou a retenção de percentual dos valores pagos, reconheceu o direito à indenização por benfeitorias úteis a ser apurada por arbitramento e fixou sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Examina-se a existência de omissão na sentença quanto à purgação da mora e ao parcelamento do débito; a incidência da teoria do adimplemento substancial; a legalidade da cláusula de retenção e da indenização por benfeitorias; bem como os efeitos da alegada condição de idoso e do direito à moradia sobre a possibilidade de rescisão do contrato.

III. Razões de decidir

3. A sentença analisou de forma suficiente os fundamentos da controvérsia, afastando a nulidade por ausência de prestação jurisdicional.

4. A inadimplência prolongada, superior a três anos, sem qualquer proposta concreta de quitação ou purgação da mora, inviabiliza a manutenção do contrato.

5. O inadimplemento quantitativa e qualitativamente relevante impede a aplicação da teoria do adimplemento substancial, especialmente em face da ausência de conduta compatível com a boa-fé contratual.

6. A pretensão de parcelamento judicial do débito vencido não foi instruída com proposta viável ou elementos que demonstrassem capacidade de pagamento, inviabilizando a sua concessão.

7. A cláusula de retenção de 10% dos valores pagos é válida, conforme previsão contratual, sendo correta a determinação de compensação com valores devidos por benfeitorias úteis.

8. A condição de idoso e o tempo de residência no imóvel não impedem a rescisão contratual por inadimplemento reiterado, embora possam ser considerados na fase de cumprimento de sentença.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

"1. A inadimplência prolongada e não purgada autoriza a rescisão do contrato, afastando a incidência da teoria do adimplemento substancial.

2. O parcelamento judicial da dívida vencida exige proposta viável e demonstração de capacidade de pagamento.

3. É válida a cláusula contratual de retenção parcial dos valores pagos, desde que observada a compensação com benfeitorias úteis.

4. A condição de idoso e o direito à moradia não obstam, por si só, a rescisão contratual fundada em inadimplemento reiterado."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 6º; CC, arts. 421, 422, 475, 884; CPC/2015, arts. 489, §1º, IV, e 85, §11; L. 6.766/1979, art. 32.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.581.505/SC; TJMT, ApC 1039979-74.2022.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 08.10.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
Espólio de Ilione Teixeira Rodrigues
, representado por
José Carlos Rodrigues
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Retenção de Valores e Devolução Proporcional, ajuizada por
Pôr do Sol Urbanizações Ltda
.

A sentença reconheceu a inadimplência e julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão contratual; determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, com prazo de 90 dias para desocupação; autorizar a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo requerido; condenar a autora à indenização pelas benfeitorias úteis, a ser apurada em liquidação por arbitramento; determinar a compensação entre os valores devidos por ambas as partes; além de fixar sucumbência recíproca.

Na origem, a autora alegou que celebrou, em 29 de janeiro de 2014, contrato de promessa de compra e venda do Lote nº 17, Quadra nº 29, do Residencial Santa Clara, município de Sorriso/MT, no valor de R$ 93.264,00, com entrada de R$ 6.000,00 e parcelamento do saldo em 120 parcelas mensais de R$ 727,20, sujeitas a correção monetária e juros.

Após o falecimento da compromissária compradora,
Ilione Teixeira Rodrigues
, o administrador provisório do espólio,
José Carlos Rodrigues
, teria assumido a gestão do contrato, permanecendo, contudo, inadimplente, com parcelas vencidas desde 25/11/2021 até 25/01/2024, perfazendo o montante de R$ 75.141,66, além de débitos de IPTU. Requereu a rescisão do contrato, reintegração de posse, retenção contratual de 10% sobre os valores pagos e abatimento dos débitos de IPTU.

Em contestação, o espólio suscitou preliminares de justiça gratuita e de inépcia parcial da inicial. No mérito, alegou adimplemento substancial, já que quitou R$ 105.825,84, valor superior ao originalmente contratado, e que construiu residência avaliada em R$ 491.676,00 no imóvel, onde reside há mais de 10 anos.

Argumentou ainda que a inadimplência decorreu de força maior (tratamento oncológico da falecida esposa), e requereu a improcedência do pedido ou, subsidiariamente, a indenização pelas benfeitorias, com direito de retenção, parcelamento judicial do saldo remanescente e preservação do direito à moradia, considerando a condição de idoso do administrador do espólio.

O espólio apelante insurge-se contra a sentença, alegando, em síntese: (i) nulidade parcial por negativa de prestação jurisdicional (art. 489, § 1º, IV, CPC); (ii) ocorrência de adimplemento substancial e possibilidade de purgação da mora; (iii) aplicação dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato, vedação ao enriquecimento sem causa e direito à moradia do idoso; (iv) direito de retenção até o integral pagamento da indenização por benfeitorias; e (v) revisão do ônus de sucumbência.

A apelada apresentou contrarrazões, requerendo o desprovimento do recurso. Sustenta, em suma, a inexistência de nulidade, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial diante da inadimplência prolongada e a inexistência de direito subjetivo ao parcelamento compulsório. Defende, ainda, a validade da sentença quanto à indenização por benfeitorias por meio de arbitramento e compensação, além da impropriedade da retenção como condição para reintegração.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A controvérsia gira em torno da validade da rescisão contratual promovida judicialmente pela promitente vendedora, diante do inadimplemento contratual do espólio da compradora, bem como das consequências jurídicas da ocupação prolongada do imóvel e das edificações nele realizadas.

1. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação (art. 489, §1º, IV, CPC)

Não se verifica nulidade da sentença por omissão, nos termos do art. 489, §1º, do CPC. O juízo singular enfrentou de forma suficiente os argumentos centrais da controvérsia: inadimplemento contratual, construção no imóvel, benfeitorias e condição de idoso do requerido.

A alegada omissão quanto à possibilidade de parcelamento ou purgação da mora não compromete a validade da decisão, pois o magistrado, ao reconhecer o inadimplemento continuado e afastar o adimplemento substancial, implicitamente refutou a possibilidade de manutenção da avença.

Portanto, a prestação jurisdicional foi completa, adequada e suficiente ao deslinde da controvérsia, razão pela qual,
Rejeito
a preliminar.

2. Da inadimplência contratual e da possibilidade de purgação da mora

Restou incontroverso nos autos que o contrato previa pagamento em 120 parcelas, das quais uma parte substancial foi efetivamente quitada, conforme reconhecido pelas partes. Contudo, também se demonstrou nos autos que o espólio deixou de adimplir as parcelas a partir de novembro de 2021 até janeiro de 2024, período superior a 3 anos de inadimplemento contínuo.

A notificação realizada por ata notarial não foi acompanhada de registro no Cartório de Imóveis, como prevê o art. 32 da Lei 6.766/79. Ainda assim, não se verificou nos autos qualquer iniciativa concreta do apelante em purgar a mora, seja mediante pagamento integral da dívida vencida, seja por proposta de parcelamento com caução ou demonstração de capacidade financeira.

Embora na contestação tenha sido solicitado o parcelamento do saldo devedor, tal pedido não foi instruído com qualquer elemento objetivo que demonstrasse viabilidade da composição. Tampouco houve demonstração de recusa injustificada da autora.

Assim, a mera alegação de vontade em quitar o débito, desacompanhada de qualquer conduta proativa ou proposta formal, não tem o condão de impedir a rescisão do contrato após inadimplemento tão prolongado.

Nesse contexto, revela-se legítima a pretensão de resolução contratual promovida pela autora, diante da ausência de purgação da mora no prazo legal e da consolidação da situação de inadimplemento.

3. Da inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial

O espólio sustenta, em sede de apelação, que houve adimplemento substancial do contrato, destacando que foram pagas quantias que ultrapassariam o valor original contratado, de R$ 93.264,00. No entanto, conforme cláusula contratual expressa, a quantia total avençada está sujeita à correção monetária e à incidência de encargos moratórios em caso de inadimplemento. Dessa forma, o valor nominal original não pode ser utilizado isoladamente como critério para apuração da eventual proporção adimplida.

Além disso, de acordo com o relatório de inadimplência acostado pela parte autora e não impugnado pelo apelante, restou demonstrado que o falecido compromissário comprador deixou de adimplir ao menos 26 parcelas mensais consecutivas, entre 25/11/2021 e 25/01/2024, acumulando débito superior a R$ 75.000,00. A inadimplência é prolongada e substancial, e representa mais de dois anos de descumprimento contratual contínuo, sem comprovação de qualquer tentativa de pagamento parcial, depósito judicial ou proposta concreta de composição nesse intervalo.

O contrato em questão também prevê expressamente a possibilidade de resolução por inadimplemento, com constituição em mora na forma da Lei nº 6.766/79. Ainda que o apelante sustente a possibilidade de purgar a mora, não há nos autos comprovação de que essa tenha sido efetivamente exercida após a lavratura da ata notarial. Tampouco se pode concluir pela existência de boa-fé contratual em face do comportamento reiterado de descumprimento por período tão extenso.

Nesse cenário, não se verifica cumprimento significativo e útil das obrigações contratuais capazes de justificar a preservação do vínculo. Pelo contrário, a conduta do compromissário comprador revela inadimplemento relevante sob o aspecto quantitativo e qualitativo, afastando, por conseguinte, a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

A jurisprudência desta Corte tem se posicionado no mesmo sentido, rechaçando a aplicação da teoria do adimplemento substancial quando há inadimplemento prolongado e ausência de iniciativa do devedor para cumprir a obrigação, especialmente quando a continuidade do contrato se revela insustentável. Confira-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PROLONGADO. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL PROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...).

3. A teoria do adimplemento substancial, incorporada ao ordenamento jurídico brasileiro como corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não se limita ao aspecto meramente quantitativo do adimplemento, devendo ser considerados também elementos qualitativos da relação contratual. 4. Para aplicação da teoria do adimplemento substancial, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.581.505/SC), são necessários requisitos cumulativos: a) existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) pagamento faltante ínfimo em relação ao total do negócio; c) possibilidade de conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor.
5. O inadimplemento prolongado por aproximadamente 12 anos, sem qualquer iniciativa para negociação da dívida ou depósito judicial, mesmo diante de diversas tentativas de cobrança, revela comportamento incompatível com a boa-fé objetiva necessária para aplicação da teoria do adimplemento substancial
. 6. (...). (N.U 1039979-74.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/10/2025, Publicado no DJE 08/10/2025) (destaquei)

Rejeita-se
, assim, a alegação de adimplemento substancial como fundamento para afastar os efeitos da rescisão contratual.

4. Da ausência de direito à purgação da mora e parcelamento judicial

O espólio também pleiteia, de forma subsidiária, a possibilidade de purgar a mora mediante parcelamento judicial do saldo vencido. Contudo, conforme verificado nos autos, há inadimplemento contratual persistente e relevante: o apelante deixou de adimplir, de forma contínua, ao menos 26 parcelas no período entre 25/11/2021 e 25/01/2024, acumulando débito superior a R$ 75.000,00.

Embora alegue dificuldades pessoais e financeiras, o espólio não demonstrou, em momento anterior ao ajuizamento da ação, qualquer iniciativa concreta de quitação, depósito judicial ou negociação do débito. A pretensão de parcelamento judicial do saldo vencido somente foi apresentada em contestação, sem qualquer proposta objetiva ou início de pagamento.

Ainda que o artigo 32 da Lei nº 6.766/79 estabeleça que a mora do adquirente de lote deve ser formalizada por notificação extrajudicial via cartório de registro, os elementos dos autos indicam que houve constituição de mora por outros meios, incluindo a citação válida e a ata notarial de notificação extrajudicial lavrada em 13/11/2024 ([Ata Notarial.pdf]), o que, somado à ciência inequívoca do apelante sobre o débito e à oportunidade plena de contraditório, afastam eventual nulidade.

Não se verifica, portanto, direito subjetivo ao parcelamento judicial da dívida, especialmente diante da ausência de adimplemento voluntário e da notória mora prolongada e injustificada, o que autoriza a resolução contratual conforme decidido pelo juízo singular.

5. Da regularidade da cláusula de retenção e da indenização por benfeitorias

A sentença recorrida autorizou a retenção de 10% dos valores pagos, com base em cláusula contratual expressa, e reconheceu o direito à indenização pelas benfeitorias úteis eventualmente comprovadas, cuja avaliação foi determinada em sede de liquidação por arbitramento.

Ambas as medidas encontram respaldo no contrato e nas provas constantes dos autos, inclusive o laudo de avaliação particular apresentado pelo próprio apelante.

Ressalte-se que o apelante reconhece a necessidade de compensação entre os valores pagos e os eventuais valores devidos à autora, o que foi corretamente contemplado na sentença mediante determinação de compensação financeira entre as partes, afastando enriquecimento sem causa.

6. Do direito à moradia e da condição de idoso

O apelante afirma ser idoso, aposentado e residir no imóvel há mais de dez anos, invocando o direito à moradia e à proteção especial assegurada pelo Estatuto do Idoso.

Ainda que se reconheça a sensibilidade da situação social e pessoal descrita, tais elementos não afastam os efeitos da inadimplência contratual reiterada, especialmente quando garantida a indenização pelas benfeitorias realizadas e concedido prazo razoável para desocupação voluntária (90 dias).

A proteção ao idoso, nessa hipótese, pode e deve ser considerada na fase de cumprimento de sentença, mas não é oponível à pretensão rescisória fundada na inadimplência prolongada e não justificada ao longo do contrato.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC,
majoro
os honorários advocatícios devidos à parte apelada em 2% sobre o valor atualizado da causa, considerando o trabalho adicional desenvolvido em grau recursal.

Observa-se, contudo, a sucumbência recíproca reconhecida na sentença, de modo que a majoração incidirá proporcionalmente à parcela atribuída à autora (50%), e permanece suspensa a exigibilidade em relação ao espólio, beneficiário da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

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Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2025