Tribunal: TJMT
Processo: 1007883-06.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. Cláusula penal contratual abusiva. Direito de retenção de parte dos valores pagos. Dever de restituição imediata. Súmula nº 543 do stj. Retenção de 25% do total dos valores. Razoabilidade. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido do autor/promitente comprador para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir os valores pagos em razão do negócio jurídico, admitindo-se a retenção de 10% do total devido a título de multa compensatória.
II. Questão em discussão
2. O mérito recursal consiste em verificar a validade da cláusula penal ajustada contratualmente para o caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, e, se for o caso, definir qual é o percentual de retenção adequado diante das particularidades do caso concreto.
III. Razões de decidir
3. Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ.
4. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.
5. Segundo a jurisprudência do STJ, “ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007883-06.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), FARES LEANDRO DE OLIVEIRA - CPF: 026.328.231-70 (APELADO), CLEDNEI LIBORIO FELICIANO - CPF: 860.812.761-04 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. C
ontrato de
compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. Cláusula penal contratual abusiva. Direito de retenção de parte dos valores pagos. Dever de restituição imediata. Súmula nº 543 do stj. Retenção de 25% do total dos valores. Razoabilidade. R
ecurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido do autor/promitente comprador para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir os valores pagos em razão do negócio jurídico, admitindo-se a retenção de 10% do total devido a título de multa compensatória.

II. Questão em discussão

2. O mérito recursal consiste em verificar a validade da cláusula penal ajustada contratualmente para o caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, e, se for o caso, definir qual é o percentual de retenção adequado diante das particularidades do caso concreto.

III. Razões de decidir

3.
Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ.

4. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

5. Segundo a jurisprudência do STJ, “ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato” (STJ - Segunda Seção - REsp 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019).

IV. Dispositivo

6. Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por BRDU URBANISMO S.A. e BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação Declaratória de Resolução Contratual c/c Ressarcitória e Indenização por Dano Moral (Proc. nº 1007883-06.2022.8.11.0041), ajuizada contra as apelantes por FARES LEANDRO DE OLIVEIRA, julgou o pedido em parte procedente para declarar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a Incorporadora/ré à restituição de R$ 18.944,091, referente aos valores pagos pelo autor em razão do contrato resolvido já abatido o percentual de 10% a título de direito de retenção (cf. Id. nº 305865433 e 305865444).

As apelantes sustentam que, considerando que a resolução do contrato ocorreu por desistência imotivada do compromissário comprador, ou seja, por culpa exclusiva do autor/apelado, e que não foi constatada nenhuma ilegalidade ou abusividade nos termos do contrato entre eles firmado, não se pode modificar o que havia sido livre e validamente entabulado à hipótese de rescisão contratual por inadimplemento das parcelas, de modo que deve ser reconhecido o direito de reter parcela dos valores a serem restituídos a título de multa compensatória nos moldes previstos no contrato rescindendo; em todo caso, alegam que, no mínimo, é preciso que haja a majoração do percentual de retenção para 25%, a fim de possibilitar a reparação necessária em face das despesas com publicidade, estrutura comercial, mão de obra especializada, procedimentos administrativos e tantos outros para conseguir comercializar novamente o terreno outrora adquirido pelo recorrido.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja reconhecido o direito de retenção nos termos contratados, ou, ao menos, majorado o percentual de retenção para 25% dos valores pagos em razão do contrato (cf. Id. nº 305865447).

O apelado oferta contrarrazões junto ao Id. nº 305865452, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O negócio objeto da lide é representado pelo “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda - Loteamento Residencial Mirante do Parque” vinculado ao Id. nº 305865398, celebrado em 12.07.2014, tendo por objetivo a aquisição do Lote nº 036, Quadra nº 13, do Loteamento Mirante do Parque, Cuiabá/MT.

A r. sentença apelada deu pela parcial procedência do pedido formulado pelo autor/apelado/compromissário comprador para resolver o contrato em questão diante da desistência por ele manifestada e, entre outras providências, reconhecendo a invalidade da cláusula penal estipulada contratualmente, definiu o direito de retenção de 10% sobre o valor pago em razão do contrato rescindendo e condenou a Incorporadora/ré a restituir a quantia remanescente ao consumidor.

Conforme orienta a Súmula nº 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

No caso, como é ponto incontroversa a culpa do autor/apelado pela resolução contratual, resta definir os efeitos daí decorrentes, e, quanto a isso, a Corte Superior também já decidiu que “é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas sim no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor”

(STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), julgado em 20/02/2018), afinal, “as despesas gerais do construtor, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, já estão incluídas no percentual de retenção dos valores pagos pelos adquirentes” (STJ - Segunda Seção - REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019).

Logo, uma vez que a cláusula penal estipulada no contrato em litígio prevê a “perda de 10% (dez por cento) do valor total do lote” a título de “taxa de administração”, mais 25% do valor remanescente a ser restituído a título de indenização por outras despesas no geral (cláusula 15ª, §§ 1º e 2º - cf. Id. nº 305865398 – pág. 16), é flagrante a abusividade da previsão contratual, e, portanto, nulidade da respectiva cláusula, na medida em que impôs excessiva oneração só à parte consumidora, colocando-o em inegável desvantagem financeira (CDC, art. 51, IV), de modo que é cabível e devida a readequação dos seus termos nesse particular.

Sobre essa questão, o STJ
definiu que, “
ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” (STJ - Segunda Seção - REsp 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARTICULARIDADES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...). 2. Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor. (...).” (STJ -
Terceira Turma
- AgInt no AREsp n. 2.476.453/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024)

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. ‘A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato’ (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022). (...)”. (STJ -
Quarta Turma
- AgInt no AREsp n. 2.457.522/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 19/3/2024, DJe de 21/3/2024)

Então, sob esse enfoque, como a hipótese dos autos encerra caso de culpa exclusiva do
consumidor, inaplicabilidade do parâmetro previsto contratualmente, e como não há nenhuma particularidade ou peculiaridade que justifique a adoção de parâmetro diverso, admito que fixar o direito de retenção no percentual de 25% do valor total pago é a medida justa, razoável e adequada para atingir a finalidade de “indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato”, o que inclui a comissão de corretagem, na medida em que não se trata de despesa alheia ou autônoma em relação ao contrato, sendo admitido apenas que o seu custeio seja transferido ao consumidor, daí porque não há falar em ilegitimidade passiva, nem em prescrição da pretensão autoral, já que, “c
onforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 2.595.167/RJ, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024).

Pelo exposto, dou parcial provimento a
o recurso, para reformar a sentença no que se refere à condenação indenizatória, a fim de impor à ré/apelante o dever de
restituir,
de forma imediata e em parcela única,
75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelo autor/apelado em razão do contrato objeto da lide, o qual deve
ser acrescido de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde a data de cada desembolso, e, depois do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1º, do CC.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025