Tribunal: TJMT
Processo: 1001680-77.2020.8.11.0015
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-18
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001680-77.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CONSTRURF INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 14.433.782/0001-67 (APELADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), EDUARDO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 050.341.389-56 (ADVOGADO), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), EDUARDO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 050.341.389-56 (ADVOGADO), CONSTRURF INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 14.433.782/0001-67 (APELANTE), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL MAJORADO PARA 20%. IPTU DEVIDO ATÉ A REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta pela Loteadora Assaí S/S
Ltda
contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e determinou a restituição de 90% dos valores pagos à autora, fixando a retenção em 10%, bem como condenou a autora ao pagamento do IPTU vencido desde a assinatura do contrato até a rescisão.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve: (i) a majoração da retenção sobre os valores pagos; (
ii
) a incidência de taxa de fruição sobre a posse do imóvel; (
iii
) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU até a efetiva reintegração de posse; e (
iv
) os ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ autoriza a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto. Considerando o longo período de indisponibilidade do imóvel (desde 2013) e os custos administrativos suportados pela vendedora, a retenção deve ser majorada para 20%.

4. A taxa de fruição não pode ser aplicada, pois (i) o contrato foi firmado antes da Lei n. 13.786/2018, que passou a prever a possibilidade dessa cobrança, e (
ii
) não há comprovação de efetivo proveito econômico do imóvel pela apelada.

5. O IPTU deve ser pago pelo comprador até a efetiva reintegração de posse pela vendedora, uma vez que a obrigação tributária decorre da posse jurídica do imóvel, ainda que não haja ocupação física.

6. Os honorários advocatícios e a distribuição dos ônus sucumbenciais devem ser mantidos nos termos fixados pela sentença, conforme o princípio da sucumbência recíproca.

IV. Dispositivo e tese

7. Apelação conhecida em parte e, na parte conhecida, parcialmente provida para majorar a retenção para 20% dos valores pagos e fixar a responsabilidade pelo IPTU até a data da reintegração de posse, mantendo-se os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

“
1. O percentual de retenção em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel pode ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.
2
. A taxa de fruição não pode ser exigida quando ausente previsão contratual e se o contrato foi celebrado antes da Lei n. 13.786/2018. 3. O pagamento do IPTU deve ser mantido sob a responsabilidade do comprador até a efetiva reinte
gração de posse pela vendedora.’

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º;
CDC, arts
.
2º, 3º
e 51, IV; Lei n. 6.766/79, art. 32; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ,
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, 4ª Turma, j. 20/6/2017; TJMT, N.U. 1001921-51.2020.8.11.0015, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 17/12/2024

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA
contra a sentença proferida pelo Dr. Guilherme Carlos
Kotovicz
, Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Nulidade de Cláusulas Abusivas e Pedido de Restituição de Valores Pagos n. 1001680-77.2020.8.11.0015, ajuizada por
CONSTRURF INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA
.
,
julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para declarar rescindido o contrato entre as partes e condenar a ré a restituir à autora, em parcela única, 90% dos valores pagos; e, do mesmo modo, parcialmente procedente a pretensão deduzida em sede de reconvenção, condenando a autora ao pagamento do IPTU vencido desde a assinatura do contrato até a rescisão, fixando honorários de sucumbência em 10% do valor da condenação na ação principal e em R$ 1.500,00 na reconvenção, na proporção de 2/3 para o réu e 1/3 para a autora
(ID. 267992790).

Em suas razões recursais
(ID. 267992799)
,
a Apelante alega, em síntese, que o juízo foi omisso quanto à extinção da execução de título extrajudicial (processo n. 1008823-54.2019.8.11.0015) pela perda do obje
to e condenação em honorários, bem como que
a multa contratual prevista (20% do valor do contrato) deveria ser mantida ou, subsidiariamente, aplicado o percentual de 10% sobre o valor do contrato conforme Lei 6.766/79, ou pelo me
nos 25% sobre os valores pagos; pugnando ainda pela fixação de
indenização pela fruição do imóvel desde a data da imissão na posse até a efetiva desocupação, mesmo tratando-se de lote não edificado;
bem como que
a responsabilidade pelo IPTU deveria perdurar até a efetiva reintegração de posse;
com a
sucumbência
recaindo
integralmente sobre a
A
pelada.

A
apelada apresentou contrarrazões no ID. 267992804, defendendo a
manutenção integral da sentença,
sob o argumento de que
o percentual de 10% dos valores pagos foi fixado em observância à jurisprudência do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, conforme as c
ircunstâncias do caso concreto, sustentando,
ainda, que não há fundamento para a majoração da multa rescisória nem para a fixação de indenização por fruição do imóvel, pois a posse exercida pela Apelada não configuraria enriquecimento ilícito.

R
ecurso tempestivo
(ID.
267992802
)
e preparado (ID.
268911789
).

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
a apelante
LOTEADORA ASSAÍ
pretende a reforma da sentença para

extinguir a execução conexa pela perda do objeto com conden
ação da apelada nos honorários,
manter a multa contratual prevista de 20% do valor do contrato ou, subsidiariamente, fixá-la em 10% do valor do contrato ou,
ainda,
ao menos, em 25% dos valores efetivamente pagos;
bem como para
incluir
a
indenização pela fruição do imóvel desde a imissão na posse até a efetiva desocupação
, além da extensão d
a responsabilidade da apelada pelo pagamento do IPTU até a
efetiva reintegração de posse,
impo
ndo à

A
pelada
a integralidade da sucumbência.

Do cotejo dos autos,
contudo,
entendo que o recurso comporta apenas parcial provimento
. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
, no que pertine:

“(...)
Inicialmente, vislumbra-se que há preliminares pendentes de apreciação, de modo que passo a deliberação.

(a)
FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL (PELA EXISTÊNCIA DE EXECUÇÃO EM ANDAMENTO E PELA IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL
)

As alegações do demandado não merecem ser acolhidas, mormente porque a existência de ação de execução em curso não obsta a propositura de ação revisional nem mesmo suspende seu curso.

Ademais, o interesse de agir diz respeito ao binômio necessidade-adequação, sendo que a necessidade está relacionada ao fato de a parte ter
de submeter
a
questão à análise do Poder Judiciário para ver satisfeita a sua pretensão e a adequação refere-se à utilização de meio processual apto à solução da lide.

Com isso, é evidente o interesse processual do autor, já que busca a rescisão do contrato com a anulação de cláusulas, portanto, necessária
a
intervenção do juízo.

A saber:
(...)
(TJ-RS - AI: 70067114173 RS, Relator:
Glênio
José
Wasserstein

Hekman
, Data
de Julgamento: 03/11/2015, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 09/11/2015)

Assim,
REJEITO a preliminar
aventada.

(...)

Cumpre anotar que o caso em apreço é hipótese que comporta o julgamento antecipado de mérito, nos termos do inciso I do artigo 355 do CPC, não havendo, salvo melhor juízo, a necessidade de dilação probatória:
(...
)

Depois, presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido, regular e eficaz do processo, bem como não havendo preliminares, passo à análise e decisão do mérito.

No ponto, insta frisar que, no caso concreto, por se tratar de relação de consumo, aplica-se o CDC, considerando que relação de consumo é a aquela na qual existe um consumidor (Autor), um fornecedor (Demandada) e um produto/serviço (
Lote adquirido pelo Autor
) que ligue um ao outro.

Com efeito, em que pese tratar-se de pessoa jurídica que utilizaria o lote com finalidade de lucro, é evidente a situação de vulnerabilidade, já que não houve possibilidade de discussão de cláusulas, cabendo, portanto, a aplicação do CDC, como já decidiu outros tribunais em casos análogos, senão vejamos:

(...)
(TJ-MG - AC:
50205317820218130024, Relator
: Des.(a) Marcelo Pereira da Silva, Data de Julgamento: 09/11/2022, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2022)

Muito bem.

1
) DA AÇÃO PRINCIPAL

Observa-se que o contrato entabulado entre as partes está anexado ao ID 29437872 e seguintes, do qual se extrai que foi alienado fiduciariamente um
imóvel urbano em favor da demandada, estando o contrato em tela sob a égide da Lei nº 6.766/79.

Entretanto, conforme já exposto, a relação entre as partes é nitidamente consumerista, pois a requerida se trata de fornecedora, tendo como atividade econômica a incorporação de empreendimentos imobiliários e o loteamento de imóveis próprios, enquadrando-se nos requisitos constantes no art. 3º, do Código de Defesa do Consumidor. A requerente, por sua vez, ao adquirir o imóvel comercializado pela requerida, caracteriza-se como destinatária final, nos termos do art. 2º do referido Diploma Legal.

Assim, aplicam-se as disposições do art. 54 do CDC, segundo o qual “contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”.

Desta forma, resta nítido que o contrato em discussão se trata de contrato de adesão, admitindo-se a revisão de eventuais cláusulas abusivas, de modo a extirpar ilegalidades, nos termos do art. 6º, do CDC.

DA RESCISÃO

Verifica-se que é incontroverso nos autos que a rescisão do contrato foi motivada pela requerente, em razão de sua impossibilidade em continuar arcando com as parcelas inerentes ao contrato.

Nesta senda, impende consignar que embora a lei 9.514/97 estabeleça que o contrato com alienação judiciária
tem
a cláusula resolutiva conforme previsão do seu artigo 26, o que, em tese, pode admitir a sua rescisão em caso de inadimplência do devedor, com vencimento antecipado das parcelas futuras, retomada imediata do bem pelo financiador e devolução de valores apenas se o imóvel, posteriormente, for vendido por preço maior que o valor pedido pela construtora, não se pode deixar de ressaltar a possibilidade resolução diante da onerosidade excessiva com escopo nos artigos 478 a 480 do CC que assim dispõem:
(...)

Ademais, seria incoerente manter uma pessoa atrelada
à
uma relação jurídica que não mais deseja, mormente quando, honestamente, assume que não possui condição financeira de continuar com o negócio.

Se não foi oferecida
pelas rés
nenhuma possibilidade de rever as cláusulas, deve ser julgada procedente a rescisão do contrato em questão, sem prejuízo excessivo para o comprador.

DA RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS

Malgrado
o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pelo promitente comprador
, é vedada a retenção integral das parcelas por ele pagas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.º 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

De qualquer sorte, é valioso consignar, desde já, que
a incidência da retenção contratualmente prevista no contrato em questão implica em perda exagerada das quantias pagas pelos adquirentes, revelando-se
abusiva
, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, não prospera a pretensão da requerida em recusar a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pelo autor. In
casu
, a requerida busca locupletamento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio,
ainda que a rescisão do contrato seja imotivada, caracteriza por simples insuficiência de recursos do comprador, que leva ao pedido de rescisão
.

Prevê o Código de Defesa do Consumidor:

"Art. 53.
(...)
"

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória
.

A saber:
(...)
(TJ-MG - AC: 10000205314420001 MG, Relator: Cabral da Silva
, Data
de Julgamento: 13/04/2021, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/04/2021)

Desse modo,
reputo como lícita a
RETENÇÃO
no valor das parcelas da quantia correspondente a
10% (dez por cento)
, dos valores efetivamente pagos, a título de despesas com a realização do empreendimento
.

É oportuno consignar que o direito à
retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória
, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel. Confira, nesse idêntico sentido, a orientação difundida por parte do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio anteriormente desenvolvido:
(...)
(STJ,
REsp
1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

DO PEDIDO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS

Defende a autora que há cumulação de juros moratórios de 0,5% (cinco décimos por cento) com remuneratórios de 1% (um por cento), ultrapassando o limite moratório legal, bem como consta também do mesmo diploma contratual a cumulação de multa indenizatória de 10% (dez por cento) com multa compensatória de 20% (vinte por cento) pelo mesmo fato.

Com efeito, em que pese
as
alegações da autora, necessário destacar que o magistrado não exerce função investigativa, de modo que cabe a parte indicar adequadamente qual a cláusula que considera abusiva e o porquê, até mesmo porque é ônus do autor comprovar os fatos constitutivos do seu direito, conforme indica o art. 373, I, do CPC.

Entretanto, observa-se que além de não justificar a abusividade, a autora sequer indica quais cláusulas que entende ser abusivas, ou seja, apenas alega que há no contrato juros e multa abusiva, sem indicar com precisão a cláusula onde reside a suposta abusividade. E mais, sequer a autora justifica o porquê da abusividade, apenas alega que os juros, da maneira como foram cobrados,
ultrapassam
o limite previsto no ordenamento jurídico, o que se mostra apenas uma impugnação genérica.

Assim,
descabe a apreciação do pedido
. A corroborar:

(...)
(TJ-MG - AC: 10245010008002001 MG, Relator: Pedro Bernardes
, Data
de Julgamento: 08/10/2019, Data de Publicação: 18/10/2019)

2
) DA RECONVENÇÃO

DAS DESPESAS DE IPTU

No ponto, tendo sido estipulado no contrato a obrigação pelo pagamento do IPTU a partir da sua assinatura, conforme cláusula 5ª do contrato de ID 36616623
, deve
ser autorizada a compensação de eventuais débitos relativos a encargos tributários (IPTU), comprovados ao ID 36616623, pelo período em que o promissário comprador se comprometeu a realizar o respectivo pagamento.

O inverso também é válido, ou seja, caso o autor tenha efetuado os pagamentos dos
IPTU’s
, não é devida a retenção de tais valores em favor da vendedora, visto se tratar de tributo de natureza
propter

rem
.

Colaciono:
(...)
(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator:
NILZA MARIA POSSAS
DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Neste sentido,
é
lícito a demandada
a retenção de tais valores desde a assinatura do contrato
até a rescisão
.

DA TAXA DE OCUPAÇÃO

Neste ponto, entendo que tal taxa deve ser afastada,
uma vez que não restou comprovado nos autos que a parte autora utilizou o terreno
, construiu edificação ou dele usufruiu, de modo que,
não havendo utilização do terreno para edificação ou qualquer outro fim, inexiste motivação para cobrança da taxa de fruição/ocupação
.

A corroborar o alegado:
(...)
(STJ -
AgInt
no REsp: 1941068 SP 2021/0164125-3, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/09/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2021)

(...)
(STJ -
AgInt
no REsp: 1897785 SP 2020/0250994-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2021).

DA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA 6º

Em razão da rescisão contratual aplicada, não há que se falar em atualização do saldo devedor, de sorte que os valores pagos deverão ser restituídos ao autor, não havendo dívida pendente em favor da demandada.

DISPOSITIVO
:

Quanto ao pedido principal,
ACOLHO EM PARTE
a pretensão deduzida na inicial e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora para:

(a)
DECLARAR
rescindido o contrato
pactuado entre as partes
.

(b)
CONDENAR
a parte demandada a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de
90% dos valores pagos
, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.

Diante da
sucumbência recíproca
,
CONDENO
as partes (na proporção de
2/3
ao réu e

1/3
à autora) ao pagamento das despesas,
custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados
estes em
10% (dez por cento) do valor da condenação
, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.

Já quanto a
Reconvenção
,
ACOLHO EM PARTE a pretensão deduzida na reconvenção
e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte demandada para:

(a)
CONDENAR
a autora ao pagamento do
IPTU vencido desde a assinatura do contrato até a rescisão
.

Diante da
sucumbência recíproca
,

CONDENO
as partes (na proporção de 2/3 ao réu e1/3 à autora) ao pagamento das despesas,
custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados
estes em
R$ 1.500,00
reais, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.

Autorizo desde já a dedução dos valores devidos a título de IPTU da quantia a ser restituída à autora.

Por oportuno,
DECLARO EXTINTO
o feito com resolução do mérito nos termos do inciso I do art. 487 do CPC.
(
...)”
(ID.
267992790
)
(
g.n
.)

Como visto,
o cerne da controvérsia recursal reside na adequação do percentual da multa rescisória aplicável ao caso concreto, na eventual necessidade de indenização pela fruição do imóvel e na definição da responsabilidade pelas
despesas processuais e honorários advocatícios
sucumbenciais, bem como encargos tributários até a desocupação do imóvel.

De início, porém, a Apelante sustenta que o juízo
a quo
teria sido omisso quanto ao pedido de extinção da execução de título extrajudicial n. 1008823-54.2019.8.11.0015 pela perda do objeto e condenação da Apelada ao pagamento de honorários advocatícios referentes à ação de execução.

Todavia, tal pedido não comporta conhecimento nesta seara recursal, uma vez que a pretensão deve ser deduzida nos próprios autos do processo executivo, e não como objeto de análise em sede de recurso de apelação em ação diversa, ainda que conexa.

Ora, eventual conexão reconhecida pelo juízo de origem entre os afeitos não implica na unificação dos processos, mas apenas na reunião para julgamento conjunto com o escopo de evitar decisões conflitantes, sendo certo que cada processo mantém sua autonomia procedimental, demandando manifestações e decisões específicas nos respectivos autos.

Portanto, a questão suscitada pela Apelante referente à extinção da execução n. 1008823-54.2019.8.11.0015 deve ser objeto de análise e deliberação naqueles autos, mediante petição específica, assegurando-se, assim, o devido processo legal e o contraditório.

Em razão disso, o pedido
NÃO DEVE SE
R
CONHECIDO
,
cabendo
a Apelante, se ainda não o fez, formular tal pretensão no processo executivo.

Pois bem.

No que tange à multa rescisória e
à
retenção sobre os valores pagos, verifica-se que,
apesar de
declarar a rescisão do contrato e
condenar a
Requerida

a restituir ao autor
os valores pagos, o Juízo
a quo
fixou a
retenção em apenas 10% (dez por cento) d
a quantia já adimplida.

De fato, r
escindido o contrato
por culpa
ou
opção
do comprador
, que não recorreu da sentença,
como na espécie,
impõe-se a imediata restituição, em parcela única, de parte do montante pago, em observância ao Tema Repetitivo n. 577 do STJ.

Isso porque, como bem fundamentado pelo Magistrado sentenciante, a relação jurídica entre as partes se enquadra nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos arts. 2º e 3º, do CDC, de modo que deve ser realizada uma interpretação sistemática das cláusulas dispostas no contrato.

Diante disso, embora seja admissível a condenação do comprador ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do art. 51, IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

Com efeito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes (
pacta sunt servanda
), cláusulas abusivas não devem prevalecer.

A propósito,
mister

colacionar o entendimento insculpido na Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça a aplicação do CDC na hipótese:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (Súmula n. 543, 2ª Seção, j. 26/08/2015, DJe 31/08/2015) (
g.n
.)

No caso
sub judice
, o contrato em questão (
“INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL URBANO EM LOTEAMENTO”
, firmado em
08/12/2013
, ID. 21262686) prevê a
cláusula contratual
permitindo a retenção do percentual de
20%

do preço total do imóvel
, em caso de
inadimplemento
do adquirente,
sendo
certo que tal cláusula se mostra abusiva
por trazer uma penalidade demasiada ao consumidor.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, devendo a retenção incidir sobre o valor efetivamente pago, conforme bem cons
ignado na
r.
sentença combatida, na esteira da jurisprudência do STJ, que
“tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado
entre 10% e 25%,
conforme as circunstâncias de cada caso
, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Rel
.
Min
. Marco
Buzzi
,
4ª Turma
,
j.
20/6/2017, DJe 29/6/2017)
.

Diante disso,
nesta

hipótese em
concreto, entendo que deve ser majorada
a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau,
para a
quantia equivalente a
20% dos valores pagos
,
c
onsiderando as circunstâncias específicas do presente caso, notadamente o longo período de indisponibilidade do imóvel (desde 2013), bem como os custos administrativos suportados pela vendedora e a necessidade de recolocação do bem à venda com novas despesas de publicidade e corretagem.

No tocante a taxa de fruição, melhor sorte não socorre à Apelante.

É que, em razão da ausência de previsão do contrato, a Lei n. 13.786/2018, em seu art. 67-A, III, estabelece que, na hipótese de distrato, é aplicável a taxa de fruição pela ocupação do imóvel no percentual de 0,5% por mês, sobre o valor do contrato.

Contudo,
com mencionado acima,
o contrato
em questão
foi celebrado no
final de 2013
, de modo que as alterações realizadas na Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), pela Lei de Distrato (Lei n.º 13.786/2018), não são aplicáveis ao caso em tela.

Logo, aplicar as disposições da Lei n. 13.786/2018 ao presente caso violaria o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito
Brasileiro
que estatui que
“a Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”
.

Assim, não estabelecida
a
taxa de fruição no contrato firmado entre as partes, esta não pode ser exigida pela promitente vendedora, mormente quando o contrato
é anterior à Lei n. 13.786/2018, além do que, como bem fundamentado pelo Juízo
a quo
,
“
não restou comprovado nos autos que a parte autora utilizou o terreno, construiu edificação ou dele usufruiu, de modo que, não havendo utilização do terreno para edificação ou qualquer outro fim, inexiste motivação para cobrança da taxa de fruição/ocupação
”
.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(...)
A taxa de fruição pressupõe a existência de proveito econômico pelo comprador, o que
não se verifica no caso de lote urbano não edificado
.

A ausência de edificações ou benfeitorias no terreno impede a caracterização do uso econômico do imóvel, afastando a possibilidade de indenização por fruição.

A jurisprudência consolidada estabelece que,
em se tratando de terreno sem construção ou aproveitamento econômico, não há que se falar em cobrança de taxa de fruição
.
(...)
Tese de julgamento:
A taxa de fruição é indevida quando o imóvel objeto da rescisão contratual consiste em lote urbano não edificado, pois não há proveito econômico passível de compensação
. (...)” (TJMT. N.U 1007115-46.2023.8.11.0041,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha
,
3ª
Câmara de Direito Privado,
j.
12/03/2025,
DJ
e
12/03/2025)
(
g.n
.)

A propósito, e
m caso análogo, envolvendo a mesma Apelante, assim se posicionou esta Câmara, em recurso de minha relatoria:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
INCIDÊNCIA SOBRE
O VALOR PAGO, E NÃO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL
. INAPLICABILIDADE DA
TAXA DE FRUIÇÃO
. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786/2018. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARCIAL PROVIMENTO.
(...)
2
.
É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção do percentual de 20% (vinte por cento)
sobre o valor atualizado do imóvel
em caso de rescisão por culpa do adquirente, devendo a retenção de valores pagos
incidir sobre o valor pago
.

3.
A taxa de fruição não se aplica a contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018 se não houver cláusula expressa nesse sentido
.

(...)
”
(TJMT. N.U 1001921-51.2020.8.11.0015,
Câmaras Isoladas Cíveis
d
e Direito Privado,
Rel. Des.
Marcos
Regenold
Fernandes
,
5ª
Câmara de Direito Privado,
j.
17/12/2024, DJ
e
27/12/2024
) (
g.n
.)

Quanto a
os efeitos da rescisão contratual sobre o IPTU
, n
o caso em análise,
restou
incontroverso que o imóvel nunca foi efetivamente ocupado pela
parte
apelada
, sendo certo que a
responsabilidade pelo pagamento do IPTU decorria exclusivamente de cláusula contratual, que foi extinta com a declaração de rescisão do contrato.

De todo modo, ainda que

c
om a rescisão contratual o imóvel
retorn
e
automaticamente ao patrimônio da
A
pelante,
é fato que
a posse jurídica do imóvel somente retorna ao vendedor com a efetiva reintegração, ou seja, com o cumprimento da sentença, período no qual o imóvel permanece à disposição do comprador, ainda que este não o utilize efetivamente.

Assim sendo, deve ser reformada a sentença também neste ponto, uma vez que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU deve perdurar até a efetiva reintegração de posse, ainda que não haja ocupação física do imóvel, pois o que determina a obrigação tributária é a situação jurídica da posse.

No mesmo
sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA - SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS - INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO - DESCABIMENTO -
LOTE NÃO EDIFICADO - DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA
- INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL - INADMISSIBILIDADE - CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI - REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO - APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO - INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 CPC - HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. (...)
A taxa de
IPTU
é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis
até a efetiva reintegração na posse destes
. (...)” (TJMT. N.U 1001470-91.2022.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Rel.
Desa
.
Antonia
Siqueira Goncalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 13/03/2024,
DJe
18/03/2024
) (
g.n
.)

Por fim, em relação à distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na sentença, que condenou as partes na proporção de 2/3 para o réu e 1/3 para a autora, e fixou os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação na ação principal e em R$ 1.500,00 na reconvenção,
entendo que não há razão para se imputar integralmente os ônus sucumbenciais à Apelada, devendo a sentença ser mantida também nesse ponto,
uma vez que em conformidade com o princípio da sucumbência recíproca, previsto no art. 86 do CPC, considerando o resultado final da demanda.

Diante do exposto
,
CONHEÇO
em parte do
r
ecurso
de

apelação da
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA
e, na parte conhecida,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para
MAJORAR
o percentual de retenção para
20%
(vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pela Apelada, bem como para fixar que a responsabilidade da Apelada pelos débitos de IPTU
persist
e
até a data da efetiva reintegração de posse em favor da
Apelante, m
antendo-se, no mais, a sentença recorrida por
estes e por
seus próprios fundamentos.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionada ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie
(STJ, Tema n. 1.059,
REsp
n. 1.864.633/RS)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2025