Tribunal: TJMT
Processo: 1009748-84.2022.8.11.0002
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009748-84.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JOLVAIR BATISTA DE MELO - CPF: 314.014.061-49 (APELADO), CASSIO QUEIROZ COELHO DA CRUZ - CPF: 737.826.611-68 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA. - CNPJ: 21.403.427/0001-00 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), DEBORAH MARGARIDA MARTINS FERREIRA DA CRUZ - CPF: 734.002.111-68 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
PARCIAL PROCEDENCIA
–
NULIDADE DA SENTENÇA
–
OUTORGA UXÓRIA – DESNECESSIDADE –
RESCISÃO
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL –
RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – ABUSIVIDADE –
MANUTENÇÃO
DO PERCENTUAL
DE
25%

–
EMPREENDIMENTO CONCLUÍDO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – PEDIDO PREJUDICADO

–

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA
E PROPORCIONAL
– OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE
–
RECURSO
DES
PROVIDO.

1
.
Na ação que versa sobre compromisso de compra e venda de imóvel e sua rescisão, a validade e eficácia do contrato não se subordinam à outorga uxória, porque os referidos negócios jurídicos produzem efeitos meramente obrigacionais, não havendo falar em litisconsórcio necessário em relação ao cônjuge anuente.

2.
Ainda que o
contrato de compra e venda
tenha sido ce
lebrado após as regras introduzidas pela Lei nº 13.786/18, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga
em caso de rescisão por culpa do comprador
, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva,
mormente se
o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada. Assim, com a
rescisão
do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a
retenção
dos valore
s
pagos deve observar o máximo de
25
% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 13.786/2018.

3
.
A despeito da insurgência do réu/apelante acerca da restituição da comissão de corretagem, verifica-se na sentença que o juízo de 1º Grau não determinou a devolução ao autor/agravado,
não havendo interesse recursal neste ponto.

4
.
Não há como a
fastar a condenação da ré/apelante
ao pagamento da verba de sucumbência, se ao contrário do que alega, deu causa à propositura da ação ao se recusar rescindir o contrato de compra e venda de forma amigável e devolver à autora a
quantia devida na forma da lei.

5.
In
casu
,
verifica-se que os litigantes foram vencedores e vencidos, motivo pelo qual o juízo de 1º Grau, acertadamente, arbitrou o ganho de causa em favor do autor em 60% e em favor da ré em 40%, o que norteará o pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85,
§ 2º, do
CPC
/2015
, consoante o artigo 86, parágrafo único, do CPC/15
.

6
. Recurso
d
esprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível
interposto
por
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA

em face da sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais,
interposta por
JOLVAIR BATISTA DE MELO
para o fim de
declarar rescindido

o contrato de compra e venda firmado pelas partes;
condenar
a ré a restituir ao autor o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) sobre os valores pagos, que deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos simples, excluindo-se eventuais encargos moratórios pagos
. Julgou improcedente
o pedido de danos morais, assim como a restituição da comissão de corretagem. Pelo princípio da sucumbência,
arbitrou o ganho de causa em favor do autor em 60% e em favor da ré em 40%, o que norteará o pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85,
§ 2º, do
CPC
/2015
.

Nas suas razões, alega a apelante
a nulidade da sentença ante a ausência de outorga uxória. Argumenta que o apelado e sua esposa firmaram o contrato, motivo pelo qual deve figurar no polo ativo da presente ação para que o pedido tenha validade.

Afirma que quem deu causa
à
rescisão contratual foi o apelado, de modo que devem ser observados os percentuais de retenção previstos no contrato, que no caso é de 50%, em razão de o
empreendimento estar submetido ao regime de afetação e não 25% como fixado na sentença.

Argumenta que o pagamento
da comissão do corretor é devido
pelo apelado, assim, tem o direito de reter do valor a ser restituído ao apelado
o montante de
R$
14.763,23 paga a título de comissão de corretagem.

Por fim, aduz que, como foi o apelado que deu causa ao ajuizamento da ação de rescisão foi o apelado, deve

a sucumbência ser redistribuída.

O apelado contrarrazoou, ID. 285593896, requerendo o desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
JOLVAIR BATISTA DE MELO

ajuizou a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
em face de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA
, alegando que
firmou com a ré um compromisso de compra e venda, no qual ficou aco
rdado o pagamento inicial de R$
70.000,00
(setenta mil reais) à vista,
seguido
de parcelas de R$ 3.810,00
(três mil oitocentos e dez reais)
e demais valores necessários para a quitação mediante financiamento bancário.

A
legou que pagou
um total de R$ 79.476,66
(setenta e nove mil quatrocentos e setenta e seis reais e sessenta e seis centavos
)
, englobando o valor inicial e demais quantias devidas para a execução do contrato.

Afirm
ou
que
no momento da assinatura do contrato, em 25.06.2021, foi informado pelo corretor que a matrícula individualizada do imóvel, com a averbação do “Habite-se” e aprovação da planta pela Prefeitura de Várzea
Grande-MT
, estaria disponível em breve. No entanto, apenas em outubro de 2021 a ré conseguiu disponibilizar a documentação necessária, justificando o atraso com
o
consequência da pandemia.

De acordo com o autor, esse atraso de 05 (cinco) meses na entrega da matrícula individualizada impediu a obtenção do financiamento do saldo devedor.

Aduz que
tentou contratar o financiamento com o Banco do Brasil e, posteriormente, com o Banco Bradesco, contudo, as condições se tornaram desfavoráveis devido ao tempo decorrido, acarretando aumento nas taxas de juros e redução do prazo disponível para pagamento.

O
autor alegou
que o valor máximo de financiamento disponível passou a ser insuficiente para cobrir o saldo devedor integral, levando a um custo adicional de mais de R$ 30.000,00.

Requer
eu
a rescisão do contrato, com a declaração de nulidade de cláusulas abusivas e devolução integral dos valores pagos, indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 e multa contratual de R$ 39.738,33.

Na contestação, a ré afirmou não ser contrária à rescisão contratual, contudo, atribui a responsabilidade pelo distrato ao autor, em razão de seu inadimplemento.

Segundo a ré, o autor não quitou o valor restante do contrato, configurando inadimplemento, fazendo com que fosse notificado extrajudicialmente para quitação do saldo, contudo, ele permaneceu inadimplente, o que justificou a rescisão contratual.

Mencion
ou
que o contrato firmado entre as partes prevê a retenção de valores em caso de desistência do comprador, como forma de ressarcimento. Com base na Lei 13.786/2018, defende
u
a retenção de até 50% do montante pago pelo autor, em virtude de o empreendimento estar sob o regime de patrimônio de afetação. A ré aleg
ou
que a obtenção do financiamento bancário era de exclusiva responsabilidade do autor, não sendo de sua competência garantir a concessão do crédito junto às instituições financeiras.

O juízo de 1º Grau julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Pois bem.

Da nulidade da sentença – ausência de outorga uxória

Nas suas razões, alega a apelante a nulidade da sentença ante a ausência de outorga uxória. Argumenta que o apelado e sua esposa firmaram o contrato, motivo pelo qual deve figurar no polo ativo da presente ação para que o pedido tenha validade.

Extrai-se dos autos que o autor
JOLVAIR BATISTA DE MELO
e sua esposa
Solange Fernandes de Melo
, celebrara
m compromisso de compra e venda, ID. 285593433.

Porém, devido ao inadimplemento contratual do promitente comprador, por questões de dificuldades econômicas, o próprio
autor
buscou, sem êxito, rescindir o pacto junto
à
promitente vendedora e, após, ajuizou a presente ação, sem que a sua esposa tenha sido incluída no polo ativo da lide.

Em que pese o
réu/apelante
aduzir que
Solange Fernandes de Melo
deveria figurar na lide, contudo, não se trata de hipótese litisconsórcio necessário ativo, dada a dispensa da outorga uxória no caso vertente.

Neste sentido,
colaciono jurisprudência,
in
verbis
:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO C/C INDENIZATÓRIA. CÔNJUGE VIRAGO ANUENTE. LITISCONSÓRCIO. AUSÊNCIA. GRUPO ECONÔMICO. LEGITIMIDADE PASSIVA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. DEVER DE REPARAÇÃO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. AUSÊNCIA. 1.Na ação que versa sobre compromisso de compra e venda de imóvel e sua rescisão, a
validade e eficácia do contrato não se subordinam à outorga uxória, porque os referidos negócios jurídicos produzem efeitos meramente obrigacionais, não havendo falar em litisconsórcio necessário em relação ao cônjuge
anuente.
2.(...) (TJGO, 4a Câmara Cível, Apelação Cível nº 0119734-64.2017, Rel. Des.
Delintro
Belo de Almeida Filho,
Dje
de 04/09/2023, g.)

Logo, não
há que se falar em nulidade da sentença,
visto
ser plenamente possível o ajuizado da demanda somente pelo autor/apelado.

No mérito

Do percentual de retenção

Comprovada a desistência do comprador
em dar continuidade ao vínculo contratual, a resilição contratual é medida que se impõe, com a restituição dos valores pagos, ainda que retida determinada quantia pelo vendedor.

No caso, o contrato foi celebrado em

25/06/2021
, portanto, na vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que entrou em vigor em 27/12/2018, em específico os dispositivos referentes
à compra e venda de imóvel sob
regime de afetação celebrado pelo consumidor exclusivamente com a incorporadora.

A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à possibilidade de revisão do percentual de retenção na hipótese dos autos, mesmo
em
se tratando de contratos firmados sob a égide da Lei 13.786
/2018, quando os valores a serem
retidos

resultarem

em desvantagem exagerada para o consumidor (art. 51, § 1º, IV, do CDC).

No caso, a resilição por iniciativa d
o comprador está disciplinada no item 6.5
, do instrumento firmado entre as partes, estipulando o percentual de 50% de retenção. Vejamos

(ID
. 285593433

– pág. 13
):

Contudo, tal disposição mostra-se desproporcional, configurando desvantagem exagerada ao
vendedor
, isto porque,
ainda que a ré/apelante tenha cumprindo sua obrigação, com a finalização da obra e obtenção do “Habite-se”, não
há qualquer razão para que
seja imposta
a aplicação do regime de afetação, uma vez que o empreendimento foi concluído e sua finalidade alcançada, ainda que não extinta a afetação formalmente, pois seus efeitos não podem ser impostos ao adquirente, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador.

Assim, com a rescisão do
contrato por culpa exclusiva do comprador
, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67
-A, II, da Lei nº 13.786/2018).

Nesse sentido:

APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de
multipropriedade
. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgada parcialmente procedente. Recurso do autor. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei nº
13.786/2018. Devolução das parcelas. Cabimento. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3/TJSP e 543/STJ. Retenção de 50% dos valores pagos ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (
arts
. 31-A e 31-F da Lei nº 4.591/64). Inadmissibilidade.
Conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição de condomínio e atribuição das unidades aos adquirentes, segundo a afirmação do autor que foi confirmada pelas rés (art. 374, II, CPC). Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 25% do montante pago (art. 67-A, II, da Lei nº 13.786/2018), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora
. Honorários advocatícios sucumbenciais. Majoração. Não conhecimento. Recurso que não apresenta expressa impugnação aos fundamentos adotados nesse capítulo da r. sentença. Inexistência de razões de inconformismo nesse ponto, em plena violação ao princípio da dialeticidade (art. 1.010, III, do CPC). Sentença parcialmente modificada. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO, sem

reflexono
ônus
da
sucumbência.
(TJ-SP - AC: 10092893420228260562 SP 1009289-34.2022.8.26
.0562, Relator: Sergio Alfieri,
Data de Julgamento: 23/02/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Pu
blicação: 23/02/2023) Negritei

APELAÇÃO. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Vendedora condenada na restituição de
50% dos valores pagos pelos compradores. Recurso dos autores pleiteando que lhes sejam restituídos 75% dos valores pagos. Teórica inaplicabilidade do § 5º do art. 67-A, da Lei nº 4.591/64 à hipótese dos autos. Regra que excepciona a incidência do inciso II do mesmo artigo, e que somente deve ser aplicada enquanto subsistente o patrimônio de afetação na forma dos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64. Conclusão da obra que resulta na extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E da Lei nº 4.591/64). Hipótese na qual em que não mais subsistia a afetação patrimonial. Retenção que deve observar o limite estabelecido pelo inciso II do art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Apelo provido.” (TJ-SP - AC: 10489449120218260224 Guarulhos, Relator:
Rômolo
Russo, Data de Julgamento: 28/06/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

Da comissão de corretagem

O réu/apelante argumenta que o pagamento da comissão do corretor é devido pelo autor/apelado, assim, tem o direito de reter do valor a ser restituído ao apelado o montante de R$ 14.763,23 paga a título de comissão de corretagem.

A despeito da insurgência do réu/apelante
acerca da restituição da comissão de corretagem
, verifica-se na sentença que o juízo de 1º Grau não determinou a devolução
ao autor/agravado
, muito pelo contrário, negou o pedido ao autor/apelado, vejamos:

A despeito do pedido de restituição, aré comprova que a importância de R$ 14.763,23 foi paga à Ideale Imóveis a título
de comissão de corretagem, inclusive, houve emissão de nota fiscal (
Id’s
89978256 e 89978257).

Logo, não há que se falar em obrigação da ré em restituir a importância paga a título de corretagem.

Assim, julgo prejudicado esse pedido.

Por derradeiro,
não há como a
fastar a condenação da ré/apelante
ao pagamento da verba de sucumbência, como pretende.

Isto porque, ao contrário do alegado,
a apelante
deu causa à propositura da ação ao se recusar rescindir o contrato de compra e venda de fo
rma amigável
.

Ademais,
verifica-se que
os litigantes foram vencedores e vencidos, motivo pelo qual o juízo de 1º Grau, acertadamente, arbitrou o ganho de causa em favor do autor em 60% e em favor da ré em 40%, o que norteará o pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85,
§ 2º, do
CPC
/2015
, consoante o artigo 86, parágrafo único, do CPC/15, o qual prevê:

Art. 86.Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
.

É como
voto
.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025