Tribunal: TJMT
Processo: 1014510-36.2016.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. Não aprovação do financiamento pela instituição financeira. Inadimplemento das parcelas contratuais. Cláusula penal contratual abusiva. Direito de retenção de parte dos valores pagos. Dever de restituição imediata. Súmula nº 543 do stj. Retenção de 25% do total dos valores. Razoabilidade. Dano moral. Não configurado. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido dos autores/promitentes compradores para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir integralmente os valores pagos em razão do negócio jurídico e a indenizá-los pelos danos morais sofridos em decorrência da quebra contratual.
II. Questão em discussão
2. O mérito recursal versa sobre: (i) a investigação quanto ao culpado pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel; (ii) a validade da previsão contratual acerca da multa compensatória e condições de restituição de valores; (iii) a forma de devolução das quantias pagas pelo compromissário comprador; (iv) a caracterização de dano moral indenizável na espécie.
III. Razões de decidir
3. O contrato firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo passível de revisão das cláusulas que imponham excessiva onerosidade ao consumidor.
4. Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ.
5. “O arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 1º/8/2018).
6. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.
7. “(...) ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014510-36.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ISABEL CORVALAN DE BARROS - CPF: 309.174.251-20 (APELADO), LUZIA EUTIMIA DO NASCIMENTO - CPF: 111.166.761-68 (ADVOGADO), NILZA MENDES OZORIO registrado(a) civilmente como NILZA MENDES OZORIO - CPF: 396.061.631-72 (ADVOGADO), MARCO CEZAR TAVARES DE BARROS - CPF: 299.660.191-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. C
ontrato de
compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. Não aprovação do financiamento pela instituição financeira. Inadimplemento das parcelas contratuais. Cláusula penal contratual abusiva. Direito de retenção de parte dos valores pagos. Dever de restituição imediata. Súmula nº 543 do stj. Retenção de 25% do total dos valores. Razoabilidade. Dano moral. Não configurado. R
ecurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido dos autores/promitentes compradores para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir integralmente os valores pagos em razão do negócio jurídico e a indenizá-los pelos danos morais sofridos em decorrência da quebra contratual.

II. Questão em discussão

2. O mérito recursal versa sobre: (i) a investigação quanto ao culpado pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel; (ii) a validade da previsão contratual acerca da multa compensatória e condições de restituição de valores; (iii) a forma de devolução das quantias pagas pelo compromissário comprador; (iv) a caracterização de dano moral indenizável na espécie.

III. Razões de decidir

3. O contrato firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo passível de revisão das cláusulas que imponham excessiva onerosidade ao consumidor.

4.
Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ.

5. “O arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 1º/8/2018).

6. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

7. “(...) ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato” (STJ - Segunda Seção - REsp 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019).

IV. Dispositivo

8. Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ERBE INCORPORADORA 037 S.A. contra a sentença proferida pela MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer com Preceito Cominatório c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
” (Proc. nº 1000464-46.2022.8.11.0004), ajuizada contra a apelante por ISABEL CORVALAN DE BARROS e MARCO CEZAR TAVARES DE BARROS, julgou o pedido parcialmente procedente para “
determinar à parte ré que: a) pague aos autores o valor de 97.132,35, referente aos valores pagos de sinal, parcela e corretagem, acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso; b) indenize por danos morais no valor de R$ 5.000,00, a cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmulas 362 STJ)
” (cf. Id. nº 271287914).

A apelante afirma que “
a sentença foi omissa quanto a análise de culpa pela rescisão contratual,
(...) (já que)
os próprios assumiram, na inicial e demais manifestações, que não concluíram o negócio porque não tiveram aprovação do financiamento bancário
, (...),
ou seja, confessaram na inicial que não conseguiram arcar com os custos do contrato por situação alheia vontade da apelante
”, e alega que a “
restituição de valores, no presente caso, deverá observar a disposição do contrato de promessa de compra e venda, da qual ambas as partes estão plenamente cientes quando da assinatura do contrato
”.

Sustenta que “
a sentença recorrida foi omissa quanto à tese de ilegitimidade (passiva) para responder acerca do pedido de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem
”, asseverando que “
restou amplamente demonstrado que os valores de R$ 2.773,20 e R$ 6.932,98 foram pagos a intermediador particular contratado pelos apelados, estranhos à lide
”, de modo que “
não pode ser responsabilizada pela devolução de numerário que não lhe favoreceu, em relação contratual a qual não pertenceu e por serviços que não prestou
”; em outra frente, diz que, nesse particular, a pretensão já prescreveu, eis que, como a “
rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos adquirentes (Apelados), razão pela qual deve ser considerado o prazo específico estabelecido no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, ou seja, prescrição trienal
”.

Diz, por fim, que, além de não ter praticado ilícito ou incorrido em falha na prestação do serviço, “
o simples aborrecimento em nada altera o aspecto psicológico ou emocional de alguém, apenas causa uma gama de sensações negativas no ser humano, sendo que esse tipo de situação não pode ser elevado ao patamar de dano moral, mas sim aquela agressão que extrapola a naturalidade dos fatos da vida
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja reconhecido o direito de retenção nos termos contratados e afastada a condenação indenizatória por dano moral (cf. Id. nº 271287924).

Os apelados ofertaram contrarrazões junto ao Id. nº 271287928, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como relatado, cuida-se de ação de “
Obrigação de Fazer com Preceito Cominatório c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
” ajuizada pelos apelados Isabel Corvalan de Barros e Marco Cezar Tavares de Barros contra a apelante ERBE Incorporadora 037 S.A. (atual denominação da Brookfield MB Empreendimentos Imobiliários), tendo por objeto o negócio jurídico representado pelo “
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
” juntado ao Id. nº 271286923, celebrado entre as partes em 06.12.2010, cujo objetivo, nos termos descritos pelos autores, era “
a aquisição do imóvel residencial localizado à Av. Nigéria nº 333, Bairro Jardim Aclimação, apartamento 102 – Bloco 02 – Residencial Harmonia, na cidade de Cuiabá, Mato Grosso, com valor total do bem é de R$ R$ 267.613,43
”.

Segundo a petição inicial, os autores/promitentes compradores teriam sido propositalmente levados a erro no ato da celebração do contrato, por meio de um conluio entre a Incorporadora/ré e os corretores imobiliários, “pois, quando firmaram o contrato com a requerida (...), foram apresentados todos os documentos exigidos pela corretora Glaucia Monteiro para a comprovação de renda, como holerites, salário aposentadoria, renda extra de alugueres”, sendo lhes garantido, em função do resultado da simulação de crédito, o êxito na obtenção do financiamento bancário, o que foi o fator determinante para que fechassem o negócio, ou seja, “o contrato entre as partes só foi assinado, após feita a simulação da sua capacidade financeira, da análise de risco e salário compatível com o negócio, contudo, assim que terminou o pagamento acima demonstrado (sinal, primeiras parcelas e taxa de corretagem), para total surpresa dos Requerentes, ao contatar a financeira Banco Bradesco, este indicado pela Requerida (doc. 12), foram informados de que o seu financiamento não foi aprovado”, sendo que a Incorporadora/ré “rescindiu o contrato (de forma) unilateral, sem anuência dos requerentes, assim que o Banco Bradesco (lhes) negou o financiamento”.

Os autores alegaram, ainda, que, “
diante da negativa do Banco Bradesco em financiar o restante do preço, vez que sua renda é supostamente insuficiente, procurou a Requerida para desfazimento do negócio,
(sendo que)
ela, reconhecendo o ‘erro’ que levou os requerentes a praticar, de imediato se comprometeu a trocar o imóvel por outro de menor valor, que entregaria até o final de 2015, proposta esta que foi aceita
”, contudo, “
desde janeiro de 2016, vêm tentando junto à Requerida estabelecer negociação a fim de receber outro imóvel, conforme acordo verbal, porém, até o momento não houve, ainda, solução para o caso
”; diante desse cenário, pediram o provimento jurisdicional para compelir a Incorporadora/ré a realizar “
a permuta por imóvel dentro das suas capacidades financeiras
”, ou, então, se a permuta não for aceita, declarar a nulidade ou rescisão da promessa de compra e venda, com a condenação da ré “
a devolver a importância de R$ 97.132,35, relativo ao sinal, princípio de pagamento, corrigidos monetariamente, bem como ao pagamento de juros, despesas contratuais, perdas e danos (lucros cessantes), pela perda do veículo, 13º salário, férias, que também constitui diminuição no patrimônio dos requerentes, multa
”, e, ainda, em qualquer cenário, a indenizá-los pelos danos morais sofridos (cf. Id. nº 271286913).

A sentença apelada deu pela parcial procedência do pedido sob os seguintes fundamentos:

“Compulsando os autos, verifico que o contrato firmado entre as partes já fora rescindido, de modo que deve ser analisado apenas o que se refere à parte indenizatória.

Pois bem.

A priori, rejeito a alegação da ré de ilegitimidade passiva sobre os valores pagos em corretagem, porque a construtora/incorporadora, que figurou no negócio jurídico de compra e venda como vendedora do imóvel, tem legitimidade passiva
ad causam
para responder aos termos da ação em que o consumidor busca restituição de valores pagos e indenização por danos morais.

Posto isso, no presente caso, resultou incontroverso que o financiamento fora negado pelo banco aos compradores, todavia não há como vislumbrar a rescisão se deu por culpa dos compradores.

Além disso, esclareço que o Código de Defesa do Consumidor preceitua no artigo 51, II e IV, que são nulas as cláusulas que ‘
subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga”
e que
“estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade’
.

Da mesma forma, o art. 6º do CDC garante à parte hipossuficiente na relação de consumo ‘
a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou a sua revisão em razão de fato superveniente que as tornem excessivamente onerosas’
.

Desse modo, apesar do instrumento contratual prever a incidência da multa em caso de desfazimento do negócio, é certo que a causa da rescisão deve ser analisada em conformidade com a legislação, de modo que somente incidirá a cláusula penal se o motivo da rescisão for imputável a alguma das partes.

Assim, a negativa de financiamento do imóvel pelo banco revela o resultado ineficaz da negociação. A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a efetiva celebração do contrato e seu resultado útil, ou seja, a concretização da venda. Razão pela qual, entender de forma contrária oneraria demasiadamente tanto o vendedor como o comprador.

Dessa forma, considerando a ausência de prova quanto a culpa de qualquer das partes, pela não liberação do financiamento, impõe-se que a rescisão do contrato deveria ter sido sem a aplicação da multa prevista em contrato e, ainda, sem a retenção de qualquer valor.

(...)

À vista disso, se mostra devida a devolução do valor pago a título de sinal aos compradores, sem qualquer retenção por parte da ré, que deve devolver inclusive os valores pagos a título de corretagem.

(...)

Ademais, no tocante ao pedido de indenização por dano moral, tenho que este se mostra devido, tendo em vista que a retenção indevida dos valores pela ré, por si só, causa o dano moral.

O valor da indenização por danos morais deve ser ponderado e fixado em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, não se descurando do caráter pedagógico, punitivo e reparatório da indenização. Tratando-se de retenção indevida, mostra-se razoável a fixação dos danos morais, na hipótese, em R$5.000.00, para cada autor.

Com essas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para determinar que à parte ré que: a) pague aos autores o valor de 97.132,35, referente aos valores pagos de sinal, parcela e corretagem, acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso; b) indenize por danos morais no valor de R$ 5.000,00, a cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmulas 362 STJ).”

Conforme orienta a Súmula nº 543 do STJ, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”, assim, considerando que o mérito da lide envolve justamente a situação acima retratada, o primeiro passo decisório será impreterivelmente o de definir a culpa pela rescisão do contrato.

Como já citado, na exposição inicial, os autores/promitentes compradores afirmaram que a ré/promitente vendedora injustamente “
rescindiu o contrato
(de forma)
unilateral, sem anuência dos requerentes, assim que o Banco Bradesco
(lhes)
negou o financiamento
”, o que dá a entender que esse fator teria sido o motivo determinante à conduta da Incorporadora/ré, quando, na realidade, o que se vê muito claramente do conjunto fático-probatório é que o inadimplemento das parcelas contratuais, o que, é verdade, decorreu da negativa do financiamento pela instituição financeira, mas que com ela não se confunde, foi a real causa da rescisão do contrato.

O contrato objeto da lide prevê, na cláusula “
Do Preço e das Condições de Pagamento
”, que ”
as parcelas indicadas na penúltima e última linha como saldo do preço no Quadro Resumo poderão ser pagas: a) à vista com recursos do(s) adquirente(s): ou b)
através de financiamento bancário
a ser concedida pelo agente financeiro
que financiar a obra do empreendimento,
observadas pelo(s) adquirente(s) as condições especificas a serem estabelecidas pela instituição financeira
” (cláusula 3.3 -
grifei
e
destaquei
), e, ainda, que “
o(s) adquirente(s) deverá(ão) comunicar por escrito à vendedora, impreterivelmente, entre o 120 a 90 dia anteriores ao vencimento das referidas parcelas, a sua opção de realizar o pagamento à vista com recursos próprios ou mediante a contratação de financiamento bancário junto ao agente financeiro,
caso em que
será responsabilidade exclusiva da(s) adquirentes(s)
realizar as providências necessárias para tal contratação
” (cláusula 3.3.1 -
grifei
e
destaquei
) (cf. Id. nº 271286923 – pág. 2 e 3).

Ou seja, a opção pelo pagamento das parcelas contratuais por meio de financiamento bancário e a responsabilidade (e, portanto, o risco) de obtê-lo era exclusivamente dos promitentes compradores, não havendo nada nos autos que diga ao contrário, eis que a concessão ou não do crédito é afeta exclusivamente à atividade do banco, fugindo à esfera da vontade e influência da Incorporadora/ré, sendo que a prática de “simulação de crédito” serve para auxiliar e tentar antecipar a resposta do agente financeiro, porém, sem nenhum caráter vinculante.

Também não veio aos autos prova mínima acerca da alegada nulidade do negócio por vício de consentimento
(CC, art. 171, II), isto é, inexiste prova de que os autores só vieram fechar o contrato
porque foram induzidos, por meio de
artifícios ou atuação ardilosa da ré e de terceiros (no caso, a corretora), a erro determinante acerca do objeto do negócio
(CC, art. 145), afinal, consoante as disposições acima destacadas, o contrato deixa claro que o financiamento depende de um terceiro (agente financeiro) e que compete aos promitentes compradores ir atrás de obtê-lo, não sendo possível localizar nas demais cláusulas qualquer espécie de promessa – ou sugestão nesse sentido – de que o financiamento seria aprovado;

além disso, no e-mail enviado pela corretora, esta que sequer é parte deste processo, consta apenas que, “
para o seu empreendimento sugerimos o Banco Bradesco, que garantiu os recursos para a construção do seu imóvel, e já tem a documentação da empresa e do empreendimento analisada. A efetivação do financiamento será mais rápida que em outros bancos
” (cf. Id. nº 271286922), ou seja, simples e protocolar recomendação do procedimento a ser adotado pelos contratantes.

Anoto, por fim, para encerrar esse tópico, que também houve produção de prova em Juízo, sendo que ambas as partes dispensaram a instauração da fase instrutória, daí porque, por óbvio, também não restou comprovado nenhum dos “acordos verbais” mencionados na petição inicial.

É certo que a relação havida entre autores e ré é de natureza consumerista, regulamentada pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que, entre outras garantias processuais, comtempla o consumidor hipossuficiente com a inversão do ônus probatório em desfavor do fornecedor de serviço (CDC, art. 6º, VIII), o que, no entanto, não o isenta da responsabilidade de comprovar os fatos constitutivos do direito (CPC, art. 373, I), mas sim mecanismo de facilitação da defesa de seu direito em Juízo; o espírito da norma consumerista se volta à facilitação da defesa dos direitos do consumidor, sem, contudo, comprometer a isonomia do processo, sendo assim,
a inversão do ônus da prova tem por finalidade facilitar a tutela objetivada pelo consumidor, mas não a de lhe assegurar a vitória, nem de estabelecê-lo em posição meramente passiva no feito.

Os autores/apelados, como dito, não fizeram prova mínima de que foram induzidos a erro essencial sobre o objeto do negócio, muito menos de que a não aprovação do financiamento bancário decorreu por causa de conduta ou omissão praticado pela ré/apelante, logo, a única conclusão admissível é a de que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos promitentes compradores.

Definido o culpado pela resolução contratual, resta assentar os efeitos daí decorrentes, e, quanto a isso, o eg. STJ também já decidiu que “
é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas sim no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
”

(STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), julgado em 20/02/2018), afinal, “
as despesas gerais do construtor, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, já estão incluídas no percentual de retenção dos valores pagos pelos adquirentes
” (STJ - Segunda Seção - REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019); de igual modo, diante da natureza confirmatória do valor cobrado a título de arras/sinal no contrato celebrado entre as partes, mesmo diante da constatação da culpa do promitente comprador à rescisão d promessa de compra e venda, tem-se que “
o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados
” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 1º/8/2018).

Logo, considerando que, “
em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador
” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1224921/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado 26/04/2011), as disposições contidas
na cláusula 5ª do contrato
em questão são
flagrantemente abusivas, e, portanto, nulas, sobretudo no que toca à multa penal estipulada no item 5.3 (cf. Id. nº 271286923), na medida em que impôs excessiva oneração só à parte consumidora, colocando-o em inegável desvantagem financeira (CDC, art. 51, IV), de modo que é cabível e devida a readequação dos seus termos nesse particular.

Sobre essa questão, a Corte Superior já
definiu que, “
ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento
” (STJ - Segunda Seção - REsp 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARTICULARIDADES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...). 2. Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor. (...).” (STJ -
Terceira Turma
- AgInt no AREsp n. 2.476.453/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024)

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. ‘A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato’ (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022). (...)”. (STJ -
Quarta Turma
- AgInt no AREsp n. 2.457.522/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 19/3/2024, DJe de 21/3/2024)

Então, sob esse enfoque, como a hipótese dos autos encerra caso de culpa exclusiva dos
consumidores, inaplicabilidade do parâmetro previsto contratualmente, não havendo nenhuma particularidade ou peculiaridade que justifique a adoção de parâmetro diverso, estabelecer o direito de retenção no percentual de 25% do valor total pago é a medida justa, razoável e adequada para atingir a finalidade de “
indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
”, o que inclui a comissão de corretagem, na medida em que não se trata de despesa alheia ou autônoma em relação ao contrato, sendo admitido apenas que o seu custeio seja transferido ao consumidor, daí porque não há falar em ilegitimidade passiva, nem em prescrição da pretensão autoral, já que, “
c
onforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes
” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 2.595.167/RJ, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024).

Finalmente, como a responsabilidade pela rescisão do contrato recai sobre os próprios autores/apelados, não há falar em ato ilícito ou falha na prestação do serviço da ré/apelante a justificar a sua condenação indenizatória por danos morais.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
a
o recurso, para reformar a sentença no que se refere à condenação indenizatória, a fim de impor à ré/apelante o dever de
restituir,
de forma imediata e em parcela única,
75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide, o qual deve
ser acrescido de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde a data de cada desembolso, e, depois do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1º, do CC, e afastar a condenação a título de indenização por dano moral.

Redistribuo os ônus sucumbenciais, inclusive os honorários advocatícios, os quais mantendo em 10% do valor da condenação, na proporção de 70% aos autores/apelados e 30% à ré/apelante, lembrando que a exigibilidade do pagamento permanece suspensa em relação àqueles em razão do benefício da AJG.

Custas recursais pelos apelados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025