Tribunal: TJMT
Processo: 1004789-64.2022.8.11.0004
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004789-64.2022.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), MARIANA ALMEIDA E SILVA STACIARINI - CPF: 901.223.801-34 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE URSOLINA PEREIRA DA SILVA registrado(a) civilmente como URSOLINA PEREIRA DA SILVA - CPF: 240.572.231-34 (APELADO), ROSANGELA PEREIRA DA SILVA SALES (APELADO), ROSANGELA PEREIRA SILVA SALES - CPF: 841.824.311-20 (APELADO), GLEYNE ALVES BASTOS - CPF: 006.471.931-67 (TERCEIRO INTERESSADO), LEONARDO ALMEIDA EDELBLUTH - CPF: 032.627.801-03 (ADVOGADO), ROSANGELA PEREIRA SILVA SALES - CPF: 841.824.311-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INADIMPLEMENTO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS REALIZADAS PELO COMPRADOR DE BOA-FÉ. MULTA CONTRATUAL. 10% DO VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por empresa promitente vendedora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, reconhecendo a culpa da compradora pelo inadimplemento, declarando a rescisão do contrato e determinando devolução parcial das parcelas pagas, com retenção de 25%. Reconhecido o direito da compradora à indenização por benfeitorias úteis e fixada taxa de fruição de 1% ao mês, compensável. Fixado prazo de 60 dias para desocupação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se é devida indenização por benfeitorias realizadas sem autorização contratual; (ii) se é aplicável cláusula penal prevista no contrato, com multa de 10% sobre o valor total; (iii) se os juros de mora devem incidir desde a citação ou apenas após o trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A construção de moradia sobre o lote pelo comprador, ainda que sem autorização contratual expressa, implica valorização do imóvel, sendo devida indenização por benfeitorias úteis e necessárias, nos termos dos arts. 884 e 1.219 do CC, em respeito à boa-fé e à vedação do enriquecimento sem causa.

4. A cláusula penal fixada em 10% sobre o valor total do contrato mostra-se abusiva, diante do desequilíbrio contratual, sendo adequada a retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

5. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora incidentes sobre os valores devidos ao comprador devem ser contados a partir do trânsito em julgado da decisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido, apenas para alterar o termo inicial dos juros de mora, que devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

Tese de julgamento: “1. É devida a indenização por benfeitorias úteis realizadas pelo comprador de boa-fé, ainda que sem autorização expressa, quando houver valorização do imóvel. 2. A cláusula penal pode ser limitada judicialmente a 25% dos valores pagos, conforme o CDC. 3. Os juros de mora sobre valores a restituir em ações de rescisão contratual por iniciativa do comprador, anteriores à Lei nº 13.786/2018, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 1.219; CDC, arts. 51, IV, e 53; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.06.2023; STJ, AgInt no REsp 2106885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.06.2024; STJ, AgInt no AREsp 2596111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 02.09.2024; TJMT, Apelação Cível 1016790-48.2022.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4ª Câmara Cível, j. 05.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por Administrabem Participações Ltda. contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato proposta pela ora apelante em face do Espólio de Ursolina Pereira da Silva, representada por sua inventariante Rosangela Pereira Silva.

Na origem, a parte autora propôs a ação de rescisão contratual em razão do inadimplemento reiterado do contrato de promessa de compra e venda de imóvel (Instrumento Particular nº 374/2013, referente ao Lote 18, Quadra 13, Residencial São Conrado, Barra do Garças/MT), pleiteando a rescisão do contrato, reintegração de posse do bem, aplicação de multa contratual e pagamento de taxa de fruição, além de outras obrigações pecuniárias.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a ação, declarando rescindido o contrato por culpa exclusiva da promitente compradora. Determinou, ainda, a devolução das quantias pagas, com retenção de 25%, a serem restituídas em parcela única. Condenou a autora a indenizar as benfeitorias úteis e necessárias a serem apuradas em liquidação e fixou taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do contrato, compensável com os valores a restituir. Após a compensação, fixou o prazo de 60 dias para desocupação do imóvel.

Nas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese: (i) a impossibilidade de indenização por benfeitorias, por ausência de autorização expressa e de prova dos gastos; (ii) a necessidade de aplicação da cláusula contratual que previa multa rescisória de 10%; (iii) a inaplicabilidade de juros moratórios desde a citação, requerendo que a contagem se inicie apenas com o trânsito em julgado, conforme entendimento firmado no Tema 1002 do STJ; e (iv) a majoração dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id. 322597984).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – Da indenização por benfeitorias

A apelante insurge-se contra o capítulo da sentença que reconheceu o direito do espólio apelado à indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. Sustenta que o contrato expressamente veda tal indenização, salvo autorização prévia e escrita da vendedora, o que não teria ocorrido. Alega, ainda, a ausência de prova dos alegados gastos, requerendo, por consequência, a exclusão da condenação.

O contrato celebrado entre as partes tinha por objeto a alienação de lote urbano desprovido de edificação, situado em condomínio residencial estruturado especificamente para fins habitacionais, composto por diversos lotes com idêntica destinação. Nesse contexto, é evidente que a finalidade econômica e social do negócio jurídico era justamente permitir a futura edificação de imóvel para moradia. Assim, não se pode considerar surpresa ou abuso o fato de o promitente comprador, uma vez na posse do bem, haver nele erguido construção compatível com esse fim.

É nesse sentido que se verifica que a compradora, ora representada pelo espólio, edificou residência sobre o lote, promovendo sua efetiva transformação de terreno nu em imóvel habitável, valorizando-o consideravelmente, conforme se observa da fotografia que acompanha a contestação (id. 322597924).

Ainda que a Cláusula 7.5 do contrato estipule vedação à realização de benfeitorias sem prévia autorização escrita da vendedora (id. 322597433 – pág. 6), essa disposição não pode ser interpretada de forma absoluta ou em descompasso com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. A função social do contrato exige que se reconheça a realidade fática construída com o tempo e que se evite que uma das partes aufira vantagem indevida à custa da outra.

Nos termos do art. 1.219 do Código Civil,
“o possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, à indenização pelas benfeitorias necessárias, bem como, quanto às úteis, se não forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa”
. Nesse sentido, o art. 884 do mesmo diploma estabelece que
“aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”

A responsabilidade civil, no caso, prescinde da regularidade formal da obra, quando demonstrado que o promitente vendedor dela se beneficiou ou beneficiará diretamente, notadamente ao retomar o imóvel com inequívoco acréscimo patrimonial decorrente das benfeitorias realizadas.

Subsidiariamente, o apelante requer que
“a indenização se restrinja àquelas benfeitorias que comprovadamente foram feitas em conformidade com a lei”
, todavia, a sentença não determinou o valor da indenização, mas apenas reconheceu o direito à sua apuração em sede de liquidação de sentença, assegurando às partes o contraditório quanto à extensão dos investimentos realizados, à natureza das benfeitorias e à efetiva valorização do bem.

De igual forma, é o entendimento desta eg. Câmara:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO. BENFEITORIAS REALIZADAS PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. INDENIZAÇÃO. POSSE DE BOA-FÉ. COISA JULGADA AFASTADA. PARCIAL PROVIMENTO. [...]

4. A autora exerceu posse de boa-fé, autorizada contratualmente a ocupar e realizar benfeitorias no imóvel, conforme cláusula expressa da promessa de compra e venda, afastando a tese de má-fé e garantindo o direito à indenização nos termos dos arts. 1.219 e 1.255 do Código Civil.

5. A regularidade formal da construção não é condição para indenização quando as benfeitorias resultam em acréscimo patrimonial para o proprietário, sendo aplicável o art. 884 do Código Civil que veda o enriquecimento sem causa.

(N.U 1009308-51.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2025, Publicado no DJE 14/08/2025)

Portanto, a sentença deve ser mantida no ponto.

II – Da cláusula penal contratual

O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 07/03/2013, no valor total de R$ 32.863,68, com pagamento pactuado em 144 parcelas mensais de R$ 228,22, corrigidas monetariamente pelo IGP-M e acrescidas de juros de 6% ao ano (id. 322597433 – pág. 3). Conforme consta da petição inicial, a promitente compradora adimpliu apenas 26 parcelas do contrato original e outras 4 parcelas oriundas de renegociações (id. 322597433 – pág. 20).

Nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pela vendedora, a título de cláusula penal compensatória (Súmula 543/STJ). No presente caso, é incontroverso que o distrato foi motivado pelo inadimplemento do comprador.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade da retenção parcial em benefício do vendedor, em patamar que varia de 10% a 25%, de modo a indenizar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa. Cita-se:

“[...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.”

(STJ - AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/06/2023, DJe 30/06/2023).

Também desta eg. Corte:

“[...] A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.”

(TJ-MT, Apelação Cível n. 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17/04/2024, DJe 22/04/2024).

Embora a resolução tenha decorrido por iniciativa do promitente comprador, não se mostra admissível a retenção de percentual incidente sobre o valor global do contrato, nos termos da cláusula 17 do instrumento (id. 322597433 – pág. 11).

Ainda que amparada pela literalidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (com as alterações promovidas pela Lei nº 3.786/18), a rescisão deve observar, também, os princípios e normas protetivos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a disposição do art. 53, que garante ao comprador o direito à restituição dos valores pagos em caso de resolução do contrato, e no art. 51, inciso IV, que veda cláusulas que imponham obrigações excessivamente onerosas ao consumidor.

Considerando o valor adimplido pelo autor e o preço total do imóvel pactuado, revela-se abusiva a cláusula contratual que estipula a incidência da multa sobre o valor integral do contrato, pois impõe penalidade desproporcional ao prejuízo efetivamente suportado pela vendedora.

A orientação do Superior Tribunal de Justiça converge no sentido de admitir a revisão judicial da cláusula penal, mesmo em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, quando sua aplicação for manifestamente desproporcional, à luz das peculiaridades do caso concreto. Confira-se:

“[...] 1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, à luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta [...]

(STJ - AgInt no AREsp: 2596111 SP 2024/0085204-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024).”

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 2106885 SP 2023/0397458-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2024)

De igual forma, também já decidiu esta eg. Câmara:

“[...] Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8.11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024).”

“[...] “É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art . 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024).”

Portanto, mostra-se acertada a sentença ao afastar a aplicação automática da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, substituindo-a por retenção judicial de 25% sobre os valores efetivamente pagos.

III – Do termo inicial dos juros de mora

A sentença recorrida determinou que a restituição das parcelas pagas pela compradora, após a retenção de 25% e a compensação com a taxa de fruição, ocorresse em parcela única, acrescida de juros de mora a partir da citação.

A apelante, todavia, sustenta a inaplicabilidade de juros moratórios desde a citação, alegando que, conforme entendimento firmado no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, o termo inicial dos juros, nas hipóteses de resolução deve ser o trânsito em julgado da sentença.

O Tema 1002 do STJ dispõe:

“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Na hipótese dos autos, o contrato foi firmado em 2013, ou seja, em momento anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018. Além disso, a presente ação de rescisão contratual foi ajuizada pela vendedora em razão do inadimplemento contratual da compradora, situação que atrai integralmente a incidência da tese firmada pelo STJ.

Dessa forma, a sentença deve ser reforma no ponto, para que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

IV – Da parte dispositiva

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para alterar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos da tese firmada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

Deixo de majorar os honorários, nos termos do Tema 1059 do STJ.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/12/2025