Tribunal: TJMT
Processo: 1000981-62.2024.8.11.0010
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000981-62.2024.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ANGELO OLIVEIRA SILVA - CPF: 007.860.971-24 (APELANTE), JOAO ROGERIO MELLO MARTINS - CPF: 972.031.301-34 (ADVOGADO), DANIELA MARIANA GOMES DE FREITAS - CPF: 018.301.271-28 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (APELADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO CONTRATUAL LIMITADA A 10%. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRINCÍPIO DO
PACTA SUNT SERVANDA
. CLÁUSULAS LEGAIS E VÁLIDAS.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a validade das cláusulas contratuais em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que previam a retenção de valores em caso de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador. Pretensão do desconto de 10% sobre o valor das quantias pagas e declaração de abusividade de cláusula de percentual sobre o valor do contrato.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o recurso preenche o requisito da dialeticidade; e (ii) saber se são válidas as cláusulas de retenção de valores, previstas em contrato firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, em razão de distrato por iniciativa do comprador.

III. Razões de decidir

3. O recurso preenche os requisitos legais de admissibilidade, apresentando impugnação específica à fundamentação da sentença. Rejeição da preliminar de ausência de dialeticidade.

4. A rescisão contratual decorreu exclusivamente de iniciativa do comprador, circunstância que autoriza a aplicação das disposições da Lei nº 13.786/2018 quanto à cláusula penal.

5. A cláusula que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato está de acordo com o art. 32-A da L. nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018.

6. Não há fundamento jurídico a pretensão do autor de ilegalidade nos descontos.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação
desprovido
.
Majorados
os honorários advocatícios.
Suspensa
a exigibilidade por benefício da
Justiça Gratuita
.

Tese de julgamento:
“1. É válida a cláusula penal contratual que estabelece retenção de até 10% do valor do contrato em caso de rescisão por iniciativa do comprador, conforme o art. 32-A da L. nº 6.766/1979.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Angelo Oliveira Silva
contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Jaciara/MT, nos autos da “ação condenatória de restituição de valores” movida pelo ora apelante em face de
Villa Campo Verde SPE Ltda.

Prolatada a sentença (ID. 260227168):

“Ante ao exposto,
julgo improcedente a pretensão autoral
e, consequentemente,
declaro extinto o feito com resolução de mérito
com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC.

Condeno
o autor ao pagamento de custas, taxas e despesas processuais e de honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, contudo,
a exigibilidade da condenação ficará suspensa
, pois a parte é beneficiária da gratuidade da justiça (artigo 98, §§ 2º e 3º, do CPC).”

Em suas razões recursais (ID. 260227170),
o apelante

acusa abusividade em cláusulas contratuais, por multa imposta por rescisão, de 10% sobre o valor do lote (contrato).

Sustenta que o desconto deve ocorrer sobre o valor pago e não sobre o valor do bem.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões sob ID. 260227174, a apelada suscita preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelada suscita preliminar de não conhecimento do recurso por
violação ao princípio da dialeticidade
.

Sabe-se que para o conhecimento do recurso, necessário se faz o cumprimento dos requisitos para a sua admissibilidade.

Dessa forma a argumentação de que o recurso do apelante não rebate especificamente a fundamentação da sentença recorrida não prospera, pois, da leitura do recurso de apelação, é possível depreender a pretensão de reforma do julgado, bem como as razões que sustentam a tese de procedência dos pedidos iniciais.

Dessa forma,
rejeito
a preliminar.
Superada a questão preliminar, passo à análise e julgamento do mérito recursal.

Na origem, o autor ajuizou ação de restituição de valores pagos, com o objetivo de revisar cláusula contratual considerada abusiva, por estipular retenção excessiva de valores em caso de rescisão contratual.

Alega que firmou contrato particular de promessa de compra e venda, em 17 de dezembro de 2020, com a parte apelada, tendo por objeto os lotes 26 e 27 da quadra 05, situados no loteamento Residencial J. Ville.

O valor pactuado para cada lote foi de R$ 112.264,80 (cento e doze mil, duzentos e sessenta e quatro reais e oitenta centavos), sendo convencionada entrada no valor de R$ 6.735,95 (seis mil, setecentos e trinta e cinco reais e noventa e cinco centavos) e pagamento do saldo remanescente por meio de parcelas mensais fixas de R$ 756,04 (setecentos e cinquenta e seis reais e quatro centavos).

Sustenta que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, deixou de adimplir as parcelas acordadas, tendo buscado a rescisão amigável do contrato, por meio de distrato.

Todavia, insurge-se contra as cláusulas contratuais que preveem a retenção de valores — inclusive os destinados à comissão de corretagem —, a cobrança de taxa de fruição e a devolução parcelada das quantias pagas, reputando-as abusivas.

A controvérsia, portanto, centra-se na validade e proporcionalidade das cláusulas de penalidade previstas contratualmente para hipótese de resolução contratual, à luz da legislação consumerista e da disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Da análise dos autos, constata-se fato incontroverso: a rescisão contratual decorreu da desistência do comprador (autor).

Os contratos de promessa de compra e venda dos imóveis foram celebrados em 17/12/2020 (ID. 260227161 e 260227162), tendo como valor certo e ajustado, para cada lote, o montante de R$ 112.264,80, a ser pago conforme estipulado.

Conforme demonstrado, o autor realizou o pagamento do sinal, entrada e algumas parcelas referentes a ambos os lotes (26 e 27). Todavia, diante da impossibilidade de continuidade do pagamento, propôs o distrato à requerida, que, nos termos contratuais, apresentou os cálculos simulados (ID. 260226685 e 260226683):

Como visto, em contrapartida ao pedido de rescisão contratual, a vendedora impôs a retenção/desconto de R$ 21.457,05 (vinte e um mil, quatrocentos e cinquenta e sete reais e cinco centavos), referente aos valores pagos pelo autor.

Quanto à legislação aplicável, impõe-se o reconhecimento da incidência da Lei nº 13.786/2018, que regulamenta a resolução de contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e parcelamento de solo urbano.

O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, consolidou entendimento por meio da Súmula nº 543, segundo a qual, nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, devem ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade, caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor ou, restituição parcial caso a culpa rescisória tenha origem em atos do comprador.

Dessa forma, nos termos da Lei do Distrato, deve ser verificado se a cláusula penal prevista contratualmente observa os limites legais.

O artigo 3º da mencionada lei alterou a Lei nº 6.766/1979, para incluir o art. 32-A, que estabelece os parâmetros para a retenção de valores em caso de resolução contratual por iniciativa do adquirente. Dentre esses, destaca-se a possibilidade de cláusula penal limitada a 10% do valor atualizado do contrato, além da possibilidade de dedução de comissão de corretagem, desde que previamente ajustada e destacada.

Conforme comprovado nos autos, o contrato firmado entre as partes estabeleceu, em sua cláusula décima quarta (“XIV”), a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato em caso de rescisão, valor este compatível com o limite previsto em lei.

Desta forma, tem-se que a cláusula penal contratual é válida, pois está dentro do limite previsto pela Lei nº 13.786/2018.

Nesse sentido, esta egrégia Câmara:

EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO)– PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser aplicada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.
Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato
,
na forma da cláusula penal pactuada.

Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018
. Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1017924-13.2022.8.11.0015, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 15/05/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2024) (g.n.)

E ainda, sob minha relatoria:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL EM 10% – LEGALIDADE – RECURSO DA 1ª APELANTE CONHECIDO E PROVIDO – RECURSO DO 2º APELANTE PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual por inadimplência do comprador em compromisso de compra e venda de imóvel. Em razão da rescisão, o vendedor pleiteia a retenção de 10% do valor do contrato, conforme cláusula penal prevista no instrumento contratual e em consonância com o percentual previsto pela Lei nº 13.786/2018, aplicável ao caso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato é válida e aplicável na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, conforme estipulado na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 13.786/2018 regulamenta a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos.

A cláusula penal contratual que estipula a retenção de 10% sobre o valor do contrato é válida, pois está dentro do limite previsto pela Lei nº 13.786/2018.

A retenção de 10% a título de cláusula penal visa compensar o vendedor pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento do comprador e desestimular o descumprimento contratual, sendo compatível com a função compensatória e punitiva da cláusula penal prevista em lei.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é válida a cláusula penal que prevê a retenção de até 10% sobre o valor do contrato. (N.U 1023908-41.2023.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2024, Publicado no DJE 30/11/2024)

Portanto, tendo em vista que a rescisão do contrato se deu exclusivamente por vontade do autor, os descontos aplicados estão de acordo com os termos contratualmente estipulados e com a legislação vigente, especialmente a Lei nº 13.786/2018, além de conformidade com o princípio do
pacta sunt servanda
.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro
os honorários advocatícios para o 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85 §11 do Código de Processo Civil, contudo, fica sua exigibilidade suspensa, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025