Tribunal: TJMT
Processo: 1004486-57.2025.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004486-57.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Cédula de Crédito Rural]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[OTTO MARQUES DE SOUZA - CPF: 129.229.128-17 (ADVOGADO), OTTO MARQUES DE SOUZA - CPF: 129.229.128-17 (AGRAVANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO), ANDRE ANTONIO WESCHENFELDER - CPF: 190.388.790-91 (ADVOGADO), EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

OTTO MARQUES DE SOUZA

AGRAVADO(s):

BANCO DO BRASIL S/A

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE – HOMOLOGAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL REALIZADA HÁ QUASE TRÊS ANOS – SUBAVALIAÇÃO – AUSÊNCIA DE VALORAÇÃO DE BENFEITORIAS EXISTENTES NO IMÓVEL – RECENTE VALOR VENAL 58% MAIOR QUE O DA AVALIAÇÃO – REPETIÇÃO DO ATO ÀS CUSTAS DO EXECUTADO – RECURSO PROVIDO.

1. Segundo a interpretação dada pela jurisprudência deste Tribunal à norma do inciso III do art. 873 do CPC/15, é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir fundadas dúvidas quanto à avaliação, mesmo quando já designado leilão.

2. Considerada a ausência de descrição detalhada e valoração das benfeitorias do imóvel penhorado; a recente emissão de Certidão Fiscal da Secretaria de Finanças do município de origem, atribuindo ao imóvel um valor venal 58% maior que o valor estimado pelo oficial de justiça avaliador; e o transcurso de quase três anos desde a data da última avaliação, a repetição do referido ato processual é medida que se impõe.

3. Recurso provido.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

OTTO MARQUES DE SOUZA

AGRAVADO(s):

BANCO DO BRASIL S/A

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
OTTO MARQUES DE SOUZA
contra a decisão proferida na
Execução por quantia certa contra devedor solvente
n. 0001358-25.2013.8.11.0046 (Cód. 62329) ajuizada pelo
BANCO DO BRASIL S/A
, a qual
(i)

homologou o valor da avaliação realizada por oficial de justiça no
Auto de Penhora e Avaliação
lavrado em 09/06/2022
e, por consequência;
(ii)
determinou a alienação judicial do bem penhorado, através de leilão;
(iii)
nomeou para o encargo o Leiloeiro
Thiago de Miranda Carvalho
;
(iv)
determinou que o primeiro e o segundo leilão ocorram no mesmo dia, com intervalo mínimo de uma hora, nos termos do art. 892 do CPC/15;
(v)
autorizou o pagamento do bem arrematado em 3 (três) prestações mensais e sucessivas, devendo a primeira parcela ser depositada no prazo máximo de três (3) dias a contar da arrematação, e as demais a cada 30 (trinta) dias, devendo a comissão do leiloeiro ser paga imediatamente;
(vi)
consignou que a carta de arrematação somente será expedida após o último pagamento, autorizando, contudo, a imissão na posse com o depósito da primeira parcela;
(vii)
fixou como vil, para fins do art.891 do CPC/15, o valor correspondente a 50% do valor de avaliação; e
(viii)
determinou a expedição de edital, nos moldes do art.886, a ser afixado no placar do fórum e publicado no diário oficial com antecedência de cinco (5) dias da data marcada para o leilão, assim como publicado na rede mundial de computadores, assim como a intimação do executado acerca do dia, hora e local da alienação judicial.

Narra o recorrente que em 07/02/2020, o juízo singular determinou a expedição de mandado de penhora/avaliação/intimação do bem indicado pelo agravante, em substituição da penhora de imóvel anteriormente constrito, sendo que na data de 28/06/2022, o Oficial de Justiça
Marcos Luiz Gonçalves
, anexou aos autos a “Certidão” informando a realização da penhora, avaliação e intimação relativa ao ato, tendo avaliado o bem pelo valor de R$620.000,00, sem consignar no respectivo
Auto de Penhora e Avaliação
as benfeitorias que guarnecem o imóvel.

Destaca que, por não ter havido a avaliação das benfeitorias, o banco exequente requereu nova avaliação, sendo que apesar do pedido ter sido deferido pelo juízo, o oficial de justiça se limitou a certificar o registro das benfeitorias, sem, no entanto, lhes atribuir os valores correspondentes.

Inconformado, sustenta que além de a avaliação realizada pelo oficial de justiça não ter observado os princípios e diretrizes da NBR 14653-2 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, o executado estaria sendo prejudicado pelo decurso de quase 3 (três) anos desde a avaliação do imóvel, sobretudo em razão de o bem penhorado se tratar de um imóvel urbano com valorização contínua, como todos os imóveis urbanos em Comodoro, principalmente pela localização, no Setor Industrial II.

Alude, para tanto, a certidão venal da Prefeitura Municipal de Comodoro/MT, em que o poder público lhe atribui o valor genérico de R$979.039,29.

Assevera que essa discrepância de R$359.039,29 entre o valor apresentado na avaliação oficial de justiça e o valor venal atribuído ao imóvel pela municipalidade evidenciam a necessidade da realização de uma nova avaliação nos termos dos artigos 480 e 873, parágrafo único, ambos do CPC/15, a fim de se aferir o valor real de mercado, modo a impedir a expropriação do bem por valor inferior ao que ele de fato vale, evitando-se enriquecimento sem causa do agravado ou do arrematante.

Sustenta, ainda, que quando ajuizamento da causa em 30/04/2013, o
Banco do Brasil S/A
atribuiu à causa o valor R$ 65.596,92, porém, mesmo após o transcurso de mais de 11 (onze) anos de tramitação dos autos, o exequente não atualizou o valor da dívida, o que impossibilita o agravante computar o débito para mensurar a diferença entre a avaliação do imóvel penhorado e o débito sob execução.

Com tais argumentos, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de sustar o prosseguimento dos atos expropriatórios nos autos executivos de origem até o julgamento final do Agravo, requerendo, ao final, a que seja procedida nova avaliação do imóvel à vista da valorização desde a avaliação em 09/06/2022, com atribuição de valor de mercado do imóvel, e a inclusão do valor das benfeitorias, em conformidade com as normas da ABNT, bem como a apresentação do valor atualizado da dívida.

A liminar recursal foi deferida pela decisão de ID. n. 270728871, tão somente para suspender os efeitos da decisão agravada, até ulterior deliberação.

Informações do juízo singular no ID. n. 276619363.

Sem contrarrazões, consoante certidão de ID. n. 276619363.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo a interpretação dada pela jurisprudência deste Tribunal à norma do inciso III do art. 873 do CPC/15,
“‘
é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão, dúvidas fundadas quanto à avaliação
. É natural que se suspenda a hasta para uma reavaliação, a fim de se evitar eventual arrematação por preço vil’ (Precedentes oriundos das Turmas de Direito Público: REsp 550.497/PB, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 02.08.2005, DJ 05.09.2005; e REsp 1.020.886/RS, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 17.04.2008, DJe 15.05.2008”.
(TJMT - N.U 1011541-40.2017.8.11.0000, Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. em 27/02/2018, publ. no DJE 02/03/2018)

Mais que isso, a norma do parágrafo único do art.873 do CPC/15 impõe ser aplicável ao pedido de nova avaliação prevista a regra do art.480 do mesmo
Codex
, que permite que a renovação do ato avaliatório se dê a critério do juiz, toda vez que pairar dúvida sobre a real correspondência do valor avaliado – ainda que atualizado pelo leiloeiro – com aquele praticado no mercado local do bem a ser praceado.

Nesse viés, importante destacar que na linha da jurisprudência deste Tribunal,
“tanto no Laudo de Avaliação como no Edital de Leilão deve estar contida, obrigatoriamente,
a descrição dos bens,
com as suas benfeitorias
, características
, a indicação do estado em que se encontram
e expressão monetária.
”
(TJ/MT - Quarta Câmara de Direito Privado – N.U 1001370-53.2019.8.11.0000, Relatora: SERLY MARCONDES ALVES, j. em 24/04/2019, publ. no DJE 29/04/2019)

E de uma análise superficial do
Auto de Penhora e Avaliação
de ID. n. 88580362 dos autos de origem – confeccionado em 09/06/2022 – a descrição do imóvel avaliado não traz, aparentemente, qualquer menção às benfeitorias eventualmente implementadas ou edificadas no imóvel avaliado, muito menos a indicação da expressão financeira desses possíveis incrementos.

Senão, vejamos:

Além do mais, a CERTIDÃO FISCAL VENAL de ID. n. 268880766, emitida pela Secretaria de Finanças do município de Comodoro, datado de 11/02/2025, aponta como
valor venal
do imóvel penhorado
R$979.039,29
, que é 58% maior que o valor homologado pelo juízo singular (R$620.000,00). Vejamos:

Assim, considerada (i) ausência de descrição detalhada e valoração das benfeitorias, (ii) a recente emissão de CERTIDÃO FISCAL VENAL pela Secretaria de Finanças do município de origem atribuindo ao imóvel um valor venal 58% maior que o valor estimado pelo oficial de justiça avaliador e (iii) o transcurso de quase três anos desde a data da última avaliação, a realização de nova avaliação é medida que se impõe.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao
recurso para
determinar a suspensão definitiva do leilão designado, a fim de que seja realizada nova avaliação do imóvel penhorado, cuja diligência deverá ser suportada pela parte executada que requereu a repetição do ato processual
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025