Tribunal: TJMT
Processo: 1001960-11.2018.8.11.0050
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001960-11.2018.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GLAUCIO ROGERIO DOS REIS CAPISTRANO - CPF: 121.149.868-96 (APELANTE), MAIKE FERREIRA DOS ANJOS - CPF: 021.094.101-40 (ADVOGADO), DEBORAH BARBOSA CAMACHO - CPF: 004.107.551-09 (ADVOGADO), RODRIGO NUSS - CPF: 046.792.909-27 (ADVOGADO), JULIO CELESTINO MOREIRA - CPF: 576.477.631-72 (APELANTE), CINTIA HATSUE TAKAZONO HATSUMURA - CPF: 135.718.618-50 (APELADO), GLAUCIA MANSUR SCHIMITH - CPF: 004.642.579-99 (ADVOGADO), FLAVIA TAKAZONO MIYASHITA - CPF: 261.379.188-82 (APELADO), HALISSOM TAKAZONO - CPF: 260.137.328-84 (APELADO), MAYKON HISASHI ABE - CPF: 007.691.959-54 (APELADO), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), WILLIAN NOBORU ABE - CPF: 037.298.319-76 (APELADO), LINCOLN ENICHI ABE - CPF: 043.039.749-60 (APELADO), EDSON KAMEO TAKAZONO - CPF: 315.533.548-34 (APELADO), OLGA SHIZUE KUROIVA TAKAZONO - CPF: 219.568.758-40 (APELADO), TEODOLINO GUEDES DA SILVA LIMA - CPF: 206.141.601-20 (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito civil e processual civil. apelação cível. ação declaratória de existência de negócio jurídico c/c cobrança de comissão por corretagem imobiliária. venda direta entre vizinhos. ausência de contrato formal ou exclusividade. não comprovação de intermediação efetiva.
recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposta em virtude da sentença de improcedência proferida na Ação Declaratória de Existência de Negócio Jurídico c/c Cobrança de Comissão por Corretagem Imobiliária, ajuizada com o propósito de obter o reconhecimento da atuação intermediadora dos Autores na venda de duas fazendas e o consequente pagamento de comissão de 5% (cinco por cento).

ii. questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve contrato, ainda que tácito, de corretagem entre as partes; (ii) estabelecer se os Autores efetivamente atuaram como intermediadores na negociação das propriedades rurais, de modo a justificar o pagamento da comissão pleiteada.

iii. razões de decidir

3. A comissão de corretagem depende da demonstração de que o corretor contribuiu de modo direto e eficaz para a celebração do negócio jurídico, promovendo a aproximação das partes e influenciando sua conclusão, nos termos do art. 722 do Código Civil.

4. A falta de contrato escrito ou de autorização formal dos proprietários dos imóveis impede o reconhecimento automático da relação de corretagem, exigindo prova robusta da intermediação.

5. Os documentos apresentados pelos Apelantes (conversas por WhatsApp, atas notariais e declaração de terceiro) não demonstram, com a clareza e a firmeza necessárias, que houve atuação eficaz e determinante na conclusão do negócio.

6. A prova oral, especialmente o depoimento do comprador, confirma que a negociação ocorreu diretamente entre vizinhos, sem participação dos Autores, afastando a alegação de intermediação relevante.

7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a mera tentativa de aproximação, desacompanhada de resultado útil, não justifica o pagamento de comissão.

8. A inexistência de contrato de exclusividade (art. 726 do CC) e a autonomia das partes na formalização do negócio reforçam a conclusão de que não houve corretagem nos moldes exigidos pela legislação.

9. A alegação de violação à boa-fé objetiva e de enriquecimento sem causa não se sustenta diante da inexistência de atuação eficaz e causalmente vinculada ao sucesso da venda.

IV. dispositivo e tese

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A comissão de corretagem somente é devida quando demonstrada, de forma clara e robusta, a atuação direta e eficaz do corretor na aproximação das partes e na conclusão do negócio. 2. A inexistência de contrato escrito e de prova firme da intermediação inviabiliza o reconhecimento do direito à comissão. 3. A venda direta entre partes com vínculo pessoal prévio, sem ingerência do corretor, não gera obrigação de pagamento de comissão, ainda que haja tratativas paralelas ou informais.”

____________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2239381/MG, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 18.09.2023; STJ, AgInt no AREsp 2142647/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 24.04.2023.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1001960-11.2018.8.11.0050

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Glaucio Rogerio dos Reis Capistrano e Júlio Celestino Moreira
em virtude da sentença de improcedência proferida pelo Juiz da 2.ª Vara da Comarca de Novo Parecis nos autos da Ação Declaratória de Existência de Negócio Jurídico c/c Cobrança de Comissão por Corretagem Imobiliária ajuizada em face de
Cintia Hatsue Takazono Hatsumura

e Outros (7 pessoas)
. Os Autores foram condenados ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Em suas razões, os Apelantes afirmam que atuaram diretamente na aproximação entre vendedores e compradores, apresentando os imóveis, repassando documentos e conduzindo tratativas, sendo a intermediação comprovada por atas notariais, mensagens de
WhatsApp
e declaração firmada por terceiro.

Alegam que a sentença desconsiderou provas documentais robustas e valorizou exclusivamente depoimentos orais contraditórios.

Defendem a existência de contrato tácito de corretagem, amparado pela conduta dos Apelados, que autorizaram a intermediação e forneceram documentos estratégicos.

Aduzem violação aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, pois os Apelados se beneficiaram do negócio sem remunerar quem viabilizou sua concretização.

Argumentam que não há provas da alegada negociação direta entre vendedores e compradores e que o curto lapso temporal entre sua atuação e a venda demonstra o nexo causal entre a corretagem e o resultado obtido.

Requerem, assim, a reforma da sentença para condenar os Apelados ao pagamento da comissão pleiteada.

Contrarrazões de Edson Kameo Takazono, Olga Shizue Kuroiva Takazono, Halissom Takazono, Flavia Takazono Miyashita, Cintia Hatsue Takazono Hatsumura e Lincoln Enichi Abe no ID. 303519040.

Contrarrazões de Maykon Hisashi Abe e Willian Noboru Abe no ID. 303519041.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Glaucio Rogerio dos Reis Capistrano e Júlio Celestino Moreira
ajuizaram Ação Declaratória de Existência de Negócio Jurídico c/c Cobrança de Comissão por Corretagem Imobiliária em face de
Cintia Hatsue Takazono Hatsumura, Flávia Takazono Miyashita, Halissom Tkazono, Edson Kameo Takazono, Olga Shizue Kuroiva Takazono, Maykon Hisashi Abe, Willian Noboru Abe, Lincoln Enichi Abe.

Na petição inicial, os Autores narraram que são corretores no ramo do comércio imobiliário e atuam na intermediação de compra e venda de imóveis urbanos e rurais na região de Campo Novo do Parecis/MT.

Seguiram dizendo que firmaram parceria no sentido de intermediar e concretizar a venda de dois imóveis rurais de propriedade dos Requeridos, quais sejam:

1) Fazenda Joanita: área com extensão de 470,33ha (quatrocentos e setenta hectares) devidamente registrada no CRI de Brasnorte – MT, sob a matrícula nº 2.876;

2) Fazenda Joanita: área com extensão de 1.062,66ha (um mil e sessenta e dois hectares) devidamente registrada no CRI de Brasnorte – MT, sob a matrícula nº2.877.

Os Autores afirmaram que após o início das negociações e divulgações dos imóveis, o corretor Wellingthon Rossiter Bezerra demonstrou interesse, informando que conhecia compradores interessados (Marlei Roque Sponchiado, Mauri Sponchiado e Marlene Sponchiado).

A partir daí, o Autor Júlio Celestino Moreira passou a interagir diretamente com o corretor Wellingthon, fornecendo documentos como Cadastro Ambiental Rural (CAR), informações sobre metragem, produtividade, valores e formas de pagamento.

Em 10/04/2018, Wellingthon Rossiter Bezerra apresentou a primeira proposta: 320 sacas de soja por hectare, totalizando 480.000 sacas, o que correspondia a aproximadamente R$ 30.912.000,00 (trinta milhões, novecentos e doze mil reais) pelo conjunto das duas fazendas.

Alegam que, posteriormente, tiveram ciência de que os Requeridos e os pretensos compradores (Marlei Roque Sponchiado, Mauri Sponchiado e Marlene Sponchiado) já se conheciam, pois eram vizinhos.

Destacaram que mesmo diante esse cenário, os Autores permaneceram insistindo na intermediação do negócio, oferecendo e dando toda assistência e atenção necessária aos compradores, inclusive à pessoa do Sr. Wellingthon Rossiter Bezerra.

Todavia, transcorridos mais alguns dias, descobriram que o negócio foi formalizado sem a participação dos Autores, por meio de escritura pública lavrada em 06/06/2018, com valor declarado de R$ 13.000.000,00 (treze milhões de reais), ou seja, muito inferior ao inicialmente negociado (R$ 30.912.000,00). Essa diferença, segundo os Autores, demonstra manobra para fraudar o fisco e evitar o pagamento da comissão de corretagem.

Os Autores ressaltaram que toda a transação só ocorreu graças à intermediação deles, sendo a exclusão de sua participação uma tentativa deliberada de não remunerar a intermediação imobiliária.

Citaram que o percentual de comissão usual na região é de 5% calculados sobre o valor real da venda, o que resultaria em R$ 1.545.600,00 (um milhão, quinhentos e quarenta e cinco mil e seiscentos reais).

Diante desses fatos, pugnaram pela declaração da existência de negócio jurídico, reconhecimento da intermediação realizada, condenação dos vendedores ao pagamento da comissão e atualização monetária desde a concretização do negócio.

Na contestação, Edson Kameo Takazono e Outros (4 pessoas) sustentaram a inexistência de intermediação imobiliária na venda das Fazendas Joanita, argumentando que os Autores não aproximaram compradores e vendedores, não participaram de negociações e não houve qualquer contrato de corretagem, seja verbal ou escrito, muito menos com cláusula de exclusividade.

Destacaram que os imóveis foram vendidos diretamente pelos Requeridos aos compradores, vizinhos e conhecidos, pelo valor de R$ 13.000.000,00 (treze milhões) e que jamais houve proposta inicial de R$ 30.912.000,00 (trinta milhões, novecentos e doze mil reais). Pontuaram que os documentos juntados à inicial, incluindo conversas de
WhatsApp
e declarações, não comprovam qualquer relação de corretagem ou representação por terceiros.

Aduziram que, nos termos do art. 726 do Código Civil, não é devida comissão ao corretor quando a venda ocorre diretamente entre as partes sem contrato escrito com exclusividade. Além disso, impugnaram o pedido de condenação ao pagamento de comissão de 5% sobre valor irreal, por configurarem enriquecimento sem causa. Defenderam a validade das escrituras públicas como prova plena da negociação direta e a inexistência de má-fé dos Requeridos. Acusaram, por fim, os Autores de litigância de má-fé por alterarem a verdade dos fatos e buscarem vantagem indevida. Pugnaram pela improcedência da pretensão inicial.

Já o Requerido Lincoln Enichi Abe sustentou sua ilegitimidade passiva, por não ter contratado ou autorizado os Autores a
intermediar
a venda dos imóveis. Alegou que a negociação ocorreu diretamente entre compradores e vendedores, sem corretagem, sendo indevida a comissão. Impugnou os documentos apresentados, afirmou que o valor real (R$ 13.000.000,00) consta na escritura pública, e pugnou pela improcedência da ação com condenação dos Autores por litigância de má-fé.

Réplica no Id. 303518917.

Os Requeridos Maykon Hisashi Abe e Willian Noboru Abe alegaram, em preliminar, a ilegitimidade ativa, pois os Autores não possuem registro no CRECI, o que os impede de cobrar comissão, e a ilegitimidade passiva, porque não contrataram os Autores e que o Requerido Halissom Takazono não tinha procuração válida para tanto.

No mérito, afirmaram que não houve contrato ou intermediação, pois a venda foi negociada diretamente entre o Requerido Edson Kameo Takazono e o comprador Marlei Roque Sponchiado, sendo que eles já se conheciam, não havendo aproximação útil e impugnaram os documentos apresentados com a Inicial. Subsidiariamente, requereram que eventual comissão seja calculada sobre o valor efetivo da venda (R$ 13.000.000,00), fixada em montante mínimo ou dividida com outro corretor, nos termos do art. 728 do CC. Ao final, pediram a extinção do processo ou a improcedência dos pedidos iniciais.

Encerrada a instrução processual, o Juiz sentenciante concluiu pela improcedência dos pedidos iniciais, tendo em vista a falta de provas da efetiva intermediação na venda das duas propriedades rurais e, por consequência, condenou os Autores ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Inconformados,
Glaucio Rogerio dos Reis Capistrano e Julio Celestino Moreira
interpuseram este Recurso de Apelação Cível.

Em suas razões, afirmam que atuaram diretamente na aproximação entre vendedores e compradores, apresentando os imóveis, repassando documentos e conduzindo tratativas, sendo a intermediação comprovada por atas notariais, mensagens de
WhatsApp
e declaração firmada por terceiro.

Alegam que a sentença desconsiderou provas documentais robustas e valorizou exclusivamente depoimentos orais contraditórios.

Defendem a existência de contrato tácito de corretagem, amparado pela conduta dos Apelados, que autorizaram a intermediação e forneceram documentos estratégicos.

Aduzem violação aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, pois os Apelados se beneficiaram do negócio sem remunerar quem viabilizou sua concretização.

Argumentam que não há provas da alegada negociação direta entre vendedores e compradores e que o curto lapso temporal entre sua atuação e a venda demonstra o nexo causal entre a corretagem e o resultado obtido.

Requerem, assim, a reforma da sentença para condenar os Apelados ao pagamento da comissão pleiteada.

Pelo que se vê, a controvérsia cinge-se à existência ou não de contrato de corretagem entre os Autores/Apelantes e os Apelados, bem como à efetiva atuação dos primeiros na intermediação da venda das fazendas, condição necessária à exigibilidade da comissão postulada.

Nos termos do artigo 722 do Código Civil,
“pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra por contrato de mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”
.

O contrato de corretagem, portanto, é oneroso e bilateral, ainda que de execução eventual, sendo lícita a pactuação verbal, embora a forma escrita constitua a regra e o meio de prova mais seguro.

Conquanto seja possível a comprovação da corretagem por outros meios, especialmente em hipóteses excepcionais, tal prova há de ser robusta, clara e convincente. E não é isso o que se verifica no caso.

Os Apelantes/Autores não apresentaram qualquer contrato escrito ou autorização formal para agir em nome dos Requeridos, proprietários Fazenda Joanita.

Com efeito, o que se tem nos autos é a juntada de extratos de conversas informais, cuja autenticidade e contexto não foram ratificados por depoimentos firmes ou documentos convergentes.

A ata notarial encartada limita-se a transcrever comunicações mantidas por aplicativo de mensagens, sem constituir prova cabal de contratação ou de efetiva mediação na concretização do negócio.

A prova oral colhida em audiência, ademais, enfraquece a tese inicial.

A testemunha Marlei Roque Sponchiado (comprador) foi categórica ao afirmar que conhecia os vendedores (família Takazono/Apelados) há décadas, que a negociação surgiu de conversas informais entre vizinhos e que nenhum corretor participou das tratativas. Reforçou que o pagamento foi feito diretamente aos proprietários, e que a escritura pública foi lavrada poucos dias após a formalização verbal do acordo, sem qualquer ingerência externa.

O próprio Apelante/Autor Gláucio Rogério dos Reis Capistrano reconheceu que não teve contato com o comprador, limitando-se a repassar a informação sobre a possível venda a terceiros. Seu parceiro, também Apelante/Autor, Júlio Celestino Moreira, tampouco apresentou elementos objetivos de intermediação, tendo inclusive admitido que não detinha autorização dos proprietários.

O informante Wellington Bezerra, cunhado do comprador Marlei Roque Sponchiado, indicado como possível elo de aproximação entre as partes, negou de forma categórica qualquer participação na intermediação do negócio. Relatou que apenas mencionou, de maneira casual, a disponibilidade de venda da área durante uma conversa informal na residência do próprio Marlei. Acrescentou que não conhece os proprietários da Fazenda Joanita e nunca manteve contato com eles.

Sobre a matéria, a jurisprudência é firme no sentido de que, para que se reconheça o direito à comissão de corretagem, é imprescindível a demonstração de que o corretor contribuiu de modo direto e eficaz para a celebração do negócio, promovendo a aproximação das partes e influindo na conclusão do contrato. Inexistente essa atuação determinante, não há base jurídica para a remuneração pleiteada.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. PARTICIPAÇÃO. INEXISTÊNCIA.
1. Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes. Precedentes.
2. O juízo prévio de admissibilidade do recurso especial não vincula o Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2239381 MG 2022/0344714-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2023) (sem destaque no original)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO . ART. 1.022 DO CPC. NÃO CONFIGURADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. SUFICIÊNCIA DAS PROVAS. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL. SÚMULA 7 DO STJ. DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR. NO CASO, DESISTÊNCIA DA PRÓPRIA COMPRADORA. NÃO CABIMENTO DE CORRETAGEM. ENTENDIMENTO TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM O DA CORTE DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
2. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor, ou seja, quando há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação.
3. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes. Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2142647 DF 2022/0166876-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023)

Em síntese: a comissão de corretagem depende, como regra, da comprovação da efetiva intermediação do corretor e da obtenção de resultado útil na negociação, de modo que a falta de provas de que sua atuação foi determinante para a aproximação das partes e para a concretização do negócio jurídico inviabiliza o pagamento da comissão. Logo, a remuneração somente é devida quando demonstrado que a atividade do corretor foi decisiva para a conclusão da transação.

Na hipótese, os elementos dos autos indicam que a venda foi entabulada com base em vínculos pessoais preexistentes entre compradores e vendedores (vizinhos), sem interferência substancial dos Autores.

Com efeito, a inexistência de contrato escrito, somada à fragilidade das provas documentais e testemunhais, conduz à improcedência da pretensão inicial.

A sentença, portanto, não comporta reparos.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários advocatícios para 12% do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025