Tribunal: TJMT
Processo: 1000488-65.2024.8.11.0049
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000488-65.2024.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ADILSON RICKOWSKI - CPF: 820.025.841-68 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), BUENA VISTA INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 15.650.114/0001-54 (APELADO), THAIS SILVA FEITOZA - CPF: 064.220.261-37 (ADVOGADO), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), GRAZIELLA MARTINS DA SILVA - CPF: 050.716.781-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto por ADILSON RICKOWSKI contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas, com retenção de 10% sobre o valor total do contrato, além de atribuir ao autor a responsabilidade pelo pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel. O apelante impugna (i) a base de cálculo da retenção, pleiteando que incida sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor total do contrato; e (ii) a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, alegando montante irrisório

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) definir se a retenção de 10% em favor da incorporadora deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; e

(ii) estabelecer se os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados na sentença devem ser majorados.

III. Razões de decidir

3. A relação entre as partes configura relação de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), nos termos dos artigos 2º e 3º. Assim, o contrato deve ser interpretado de forma a evitar desequilíbrios excessivos e desvantagens exageradas ao consumidor.

4. O artigo 32-A, inciso II, da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), autoriza a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, mas essa retenção deve ser analisada sob a ótica do CDC, especialmente o artigo 51, inciso IV, que considera nulas as cláusulas que imponham obrigações abusivas ou desproporcionais ao consumidor.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) entende que a retenção deve ser razoável e proporcional, evitando a perda excessiva dos valores pagos pelo comprador e o enriquecimento sem causa da incorporadora, que poderá revender o imóvel.

6. No caso concreto, a retenção de 10% sobre o valor do contrato resultaria em devolução ínfima ao comprador, configurando desvantagem exagerada e violação ao artigo 53 do CDC, que veda a perda total das parcelas pagas em contratos de compra e venda a prazo. Assim, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, garantindo equilíbrio na relação contratual.

7. Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, a fixação em 10% sobre o valor da condenação resultaria em montante irrisório, incompatível com a relevância da causa e o trabalho desenvolvido pelo patrono do apelante. O artigo 85, § 8º-A, do CPC, determina que, nos casos de fixação equitativa, deve-se observar o valor mínimo de 10% ou o montante recomendado pela OAB, adotando-se o que for mais benéfico ao advogado.

8. Diante da complexidade do caso e do trabalho exigido, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para R$ 2.000,00, em observância aos critérios do artigo 85, § 2º, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A retenção de valores em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de violação ao Código de Defesa do Consumidor.

2. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados de forma equitativa quando o percentual sobre a condenação resultar em valor irrisório, observando-se os critérios do artigo 85, § 2º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º, 51, IV, e 53; Lei n. 6.766/79, art. 32-A, II; CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 8º-A, e 413.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 2073412/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 03.10.2023, DJe 05.10.2023; TJMT, RAC 0004430-11.2016.8.11.0015, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 27.03.2024, DJE 27.03.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ADILSON RICKOWSKI
contra r. sentença proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara da Comarca de Vila Rica/MT que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos
manejada contra
BUENA VISTA INCORPORADORA LTDA.
,
julgou parcialmente procedentes
os pedidos iniciais e determinou a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas pela Autora, de uma só vez, assegurando o direito de retenção do percentual de 10% sobre o valor do contrato, bem como declarou a responsabilidade do Autor sobre o pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel (
vide
ID. 264877268).

Por suas razões recursais de ID. 264877273, o Apelante se insurge contra 02 pontos específicos da sentença:
(i)
a base de cálculo para retenção do percentual de 10% em favor da vendedora recorrida, argumentando que deve incidir sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor do contrato; e
(ii)
o
quantum
fixado a título de honorários advocatícios sucumbenciais, pleiteando majoração por entender irrisório o montante arbitrado.

Recurso tempestivo (ID. 264877275) e não possui preparo, em razão da Parte Apelante possuir o benefício da
justiça gratuita
deferida nos autos (ID. 265663754).

Intimado, o Apelado deixou transcorrer
in albis
seu prazo para apresentar Contrarrazões (ID. 264877275).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, portanto, dele conheço.

Extrai-se do feito que a controvérsia central do recurso reside na definição da base de cálculo sobre a qual deve incidir o percentual de retenção em favor da vendedora -
se sobre o valor do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador
-, bem como sobre a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Inicialmente, é imperioso destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes se enquadra nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2º e 3º do CDC, conforme consolidado entendimento jurisprudencial, devendo ser realizada uma interpretação sistemática das cláusulas dispostas no contrato.

Assim, embora seja admissível a aplicação de sanções previstas no instrumento contratual para a hipótese de desistência do negócio por iniciativa do comprador, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do art. 51, inc. IV, do CDC, que possibilita a revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas,
in verbis
:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”

Nesse sentido, é pertinente invocar a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Partindo dessas premissas, sem maiores delongas,
entendo que assiste razão ao Apelante
.

O caso concreto envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre
ADILSON RICKOWSKI
e
BUENA VISTA INCORPORADORA LTDA.,
em setembro de 2019, portanto, já na vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/79:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II -
o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.”
(g. n.).

O referido dispositivo estabelece em seu inciso II que, em caso de resolução por fato imputado ao adquirente, poderá ser descontado, frisa-se, "
o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
".

No entanto, a aplicação deste dispositivo deve ser feita em consonância com os princípios e normas do CDC, em especial o art. 51, IV, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

No caso em exame, conforme demonstrado pelo Apelante,
a aplicação do percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 82.368,30) resultaria em retenção de R$ 8.236,83
, o que,
considerando o montante total pago pelo comprador (R$ 9.980,52)
,
lhe permitiria recuperar apenas R$ 1.743,69 do valor desembolsado
.

Tal situação configura evidente desvantagem exagerada ao consumidor e potencial enriquecimento sem causa da vendedora, que além de retomar o imóvel -
podendo comercializá-lo novamente com a valorização de mercado
-, ainda reteria praticamente todo o valor pago pelo comprador.

Justo por essa realidade, o Código de Defesa do Consumidor prevê uma série de normas destinadas a proteger o aderente, assegurando-lhe, dentre outros direitos, a modificação de cláusulas contratuais desproporcionais, onerosas ou que o coloquem em desvantagem exagerada em relação ao estipulante.

Ademais,
o próprio art. 32-A, II da Lei 6.766/79 estabelece um limite máximo ("
limitado a
") e não um percentual fixo
, cabendo ao juiz, no caso concreto, verificar a proporcionalidade e razoabilidade de sua aplicação, podendo inclusive reduzi-lo com fundamento no art. 413 do Código Civil, que determina a redução equitativa da penalidade quando esta se mostrar manifestamente excessiva.

Esse cenário viola, de igual forma, o art. 53 do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda das prestações pagas em benefício do credor nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações. A saber:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Em situação análoga, esta egrégia Corte de Justiça já decidiu:

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ –
BENFEITORIA/CONSTRUÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ART. 373, INC. I, DO CPC – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral. (...)”.
(TJ/MT. RAC 0004430-11.2016.8.11.0015. Relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 27/03/2024, DJE: 27/03/2024; g. n.)

Logo, não cabe se cogitar que o contrato, no caso concreto, deve ser rigorosamente cumprido tal como redigido, em homenagem ao princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

Isso porque, a jurisprudência do STJ tem considerado abusiva a aplicação da multa penal sobre o valor atualizado do contrato quando isso resulta em perda substancial dos valores pagos pelo consumidor, mesmo em contratos celebrados após a Lei do Distrato.

A propósito:

“CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79
. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO.
DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS.
ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 2.
É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta
. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido.”
(STJ. REsp: 2073412 SP 2023/0160572-3. Relator Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma. Julgamento: 03/10/2023, DJe: 05/10/2023; g. n.).

Nessa ordem de pensar,
considerando que
ADILSON RICKOWSKI
adimpliu aproximadamente 30 parcelas do contrato
,
demonstrando boa-fé na tentativa de cumprir suas obrigações
, e
que
BUENA VISTA INCORPORADORA LTDA.
poderá comercializar novamente o imóvel
,
entendo razoável e proporcional que a retenção de 10% incida sobre o valor efetivamente pago pelo comprador (R$ 9.980,52)
, o que resultará em retenção de R$ 998,05 em favor da vendedora.

In casu
, tenho que
tal montante se mostra suficiente para compensar eventuais despesas administrativas e operacionais da vendedora
, sem onerar excessivamente o consumidor ou configurar enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

No diz respeito aos
honorários advocatícios sucumbenciais
, fixados pela sentença em 10% sobre o valor da condenação,
também neste ponto assiste razão ao Apelante
.

Ao ponto, denoto que a condenação se limitará à diferença entre o valor pago pelo Apelante (R$ 9.980,52) e o montante retido pela Apelada (R$ 998,05), de modo que a base de cálculo para os honorários seria de aproximadamente R$ 8.982,47,
resultando em verba honorária de apenas R$ 898,24
.

Atento às particularidades do caso e de todo seu trâmite, entendo que o aludido valor se mostra manifestamente irrisório e não condiz com a natureza alimentar dos honorários advocatícios,
nem com o trabalho desenvolvido pelo patrono do Apelante ao longo do processo
, que incluiu
elaboração da inicial, réplica, participação em audiência, oposição de embargos de declaração e interposição de recurso de apelação
.

O art. 85, § 8º do CPC estabelece que "
nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º
".

Já o § 8º-A do mesmo artigo, incluído pela Lei n. 14.365/2022, determina que nas hipóteses de arbitramento por equidade "
o juiz deverá observar os valores recomendados pelo Conselho Seccional da Ordem dos Advogados do Brasil a título de honorários advocatícios ou o limite mínimo de 10% (dez por cento) estabelecido no § 2º deste artigo, aplicando-se o que for maior
".

Destarte, sendo manifestamente irrisório o valor que resultaria da aplicação do percentual sobre a condenação,
impõe-se a fixação equitativa dos honorários
, observando-se o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para seu serviço (art. 85, § 2º, CPC).

Considerando tais parâmetros,
entendo adequada a fixação dos honorários sucumbenciais em R$ 2.000,00
, montante que melhor remunera o trabalho desenvolvido pelo patrono do Apelante e se mostra compatível com a natureza e complexidade da causa.

Por todo o exposto, conheço e
DOU PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação de
ADILSON RICKOWSKI
para:

i)
determinar que a retenção de 10%, em favor de
BUENA VISTA INCORPORADORA LTDA.,
incida sobre o valor efetivamente pago pelo comprador (R$ 9.980,52), resultando em retenção de R$ 998,05;

ii)
majorar os honorários advocatícios sucumbenciais para R$ 2.000,00.

Deixo de majorar os honorários recursais
(art. 85, §11, do CPC), uma vez que condicionada esta ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, como na espécie
(STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023, DJe 21/12/2023)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025