Tribunal: TJMT
Processo: 1014632-20.2022.8.11.0015
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO DE VALORES. PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES 28 SPE LTDA. contra sentença que, nos autos de ação de resolução contratual movida por RODRIGO DOERNER, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de unidade hoteleira, determinar a restituição de 75% dos valores pagos em parcela única, reconhecer a abusividade da cláusula que previa devolução parcelada, proibir a inscrição do autor em cadastros de inadimplentes e condenar a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
A apelante suscita preliminares de (i) ausência de dialeticidade recursal, (ii) inovação recursal e (iii) cerceamento de defesa. No mérito, alega que a rescisão contratual decorreu de desistência unilateral do comprador sem justificativa plausível, pleiteia a majoração do percentual de retenção para 30%, a exclusão da obrigação de restituir valores referentes à comissão de corretagem e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão:
(i) se a apelação preenche os requisitos de dialeticidade recursal;
(ii) se houve inovação recursal em relação à retenção da comissão de corretagem e ao pedido de revisão contratual;
(iii) se a sentença incorreu em cerceamento de defesa ao indeferir a produção de provas requeridas pela apelante; e
(iv) se a rescisão contratual foi corretamente decretada, com retenção de 25% dos valores pagos, e se a forma de restituição e os ônus sucumbenciais foram adequadamente fixados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A. Preliminares
A ausência de dialeticidade recursal não se verifica quando as razões da apelação demonstram inconformismo com a sentença e apresentam fundamentos de fato e de direito suficientes para permitir a reanálise da matéria pelo Tribunal. A mera repetição das teses defensivas não inviabiliza o conhecimento do recurso, desde que haja impugnação específica aos fundamentos da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:

1014632-20.2022.8.11.0015

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[RESCISÃO / RESOLUÇÃO, COMPRA E VENDA, COMPROMISSO]

REL
ATORA:
EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:
[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RODRIGO DOERNER - CPF: 862.853.001-00 (APELADO), DANIEL WINTER - CPF: 718.292.881-72 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES 28 SPE LTDA - CNPJ: 29.292.784/0001-50 (APELANTE), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO), VICTOR COUTINHO DA SILVA - CPF: 114.258.946-31 (ADVOGADO), ANA PAULA SCHEFFER - CPF: 030.290.796-35 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS
E

PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA.
RECURSO
CONHECIDO
EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA,
NÃO PROVIDO,
UNÂNIME
.

E

M

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N

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A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO DE VALORES. PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES 28 SPE LTDA. contra sentença que, nos autos de ação de resolução contratual movida por RODRIGO DOERNER, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de unidade hoteleira, determinar a restituição de 75% dos valores pagos em parcela única, reconhecer a abusividade da cláusula que previa devolução parcelada, proibir a inscrição do autor em cadastros de

inadimplentes e condenar a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A apelante suscita preliminares de (i) ausência de dialeticidade recursal, (
ii
) inovação recursal e (
iii
) cerceamento de defesa. No mérito, alega que a rescisão contratual decorreu de desistência unilateral do comprador sem justificativa plausível, pleiteia a majoração do percentual de retenção para 30%, a exclusão da obrigação de restituir valores referentes à comissão de corretagem e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:

(i) se a apelação preenche os requisitos de dialeticidade recursal;

(
ii
) se houve inovação recursal em relação à retenção da comissão de corretagem e ao pedido de revisão contratual;

(
iii
) se a sentença incorreu em cerceamento de defesa ao indeferir a produção de provas requeridas pela apelante; e

(
iv
) se a rescisão contratual foi corretamente decretada, com retenção de 25% dos valores pagos, e se a forma de restituição e os ônus sucumbenciais foram adequadamente fixados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A. Preliminares

A ausência de dialeticidade recursal não se verifica quando as razões da apelação demonstram inconformismo com a sentença e apresentam fundamentos de fato e de direito suficientes para permitir a reanálise da matéria pelo Tribunal. A mera repetição das teses defensivas não inviabiliza o conhecimento do recurso, desde que haja impugnação específica aos fundamentos da decisão recorrida (CPC, art. 1.010, II). Preliminar rejeitada.

Configura inovação recursal a introdução de pedido inédito em sede de apelação, sem que tenha sido debatido na instância de origem. No caso, a apelante pleiteia, pela primeira vez, a retenção de 5% a título de comissão de corretagem e a revisão contratual, sem que tais temas tenham sido objeto da contestação ou de reconvenção. Nos termos dos
arts
. 336 e 1.013 do CPC, essas questões não podem ser analisadas pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância. Assim, o recurso não é conhecido nesses pontos. Preliminar de inovação recursal acolhida.

O indeferimento da produção de prova oral e documental pelo juízo de primeiro grau não configura cerceamento de defesa quando as questões postas podem ser resolvidas com base nos elementos já constantes dos autos, cabendo ao magistrado indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC,
arts
. 370 e 371). Preliminar rejeitada.

B. Mérito

A relação entre as partes se enquadra no âmbito do Código de Defesa do Consumidor, pois a incorporadora atua como fornecedora de imóveis, e o adquirente, ainda que tenha adquirido a unidade para investimento, não exerce atividade habitual no mercado
imobiliário, sendo considerado consumidor nos termos da teoria finalista mitigada.

O percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que considera abusiva a retenção superior a esse percentual sem justificativa concreta.

A cláusula que previa a devolução dos valores pagos em 20 parcelas é abusiva, pois a Súmula 543 do STJ determina que a restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, salvo se houver fundamento excepcional para o parcelamento, o que não foi demonstrado pela apelante.

A alegação de sucumbência recíproca não se sustenta,
pois
a parte autora obteve êxito na maior parte de seus pedidos, sendo correta a condenação exclusiva da incorporadora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Preliminares de ausência de dialeticidade recursal e cerceamento de defesa rejeitadas. Preliminar de inovação recursal acolhida para não conhecer do recurso quanto aos pedidos de retenção da comissão de corretagem e de revisão contratual. No mérito, recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O recurso de apelação atende ao princípio da dialeticidade quando as razões apresentadas, ainda que sucintas, permitem a reanálise da matéria pelo Tribunal.

É vedada a inovação recursal, sendo incabível a análise de pedidos e teses não submetidos à apreciação da instância de origem.

O indeferimento de prova oral e documental pelo magistrado não caracteriza cerceamento de defesa quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o deslinde do feito.

O adquirente de unidade hoteleira pode ser considerado consumidor, nos termos da teoria finalista mitigada, quando não demonstrado que atua de forma profissional no mercado imobiliário.

A retenção de valores em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor não pode ultrapassar 25% das quantias pagas, salvo comprovação de custos extraordinários suportados pelo vendedor.

É abusiva a cláusula que prevê a restituição dos valores pagos pelo comprador em múltiplas parcelas, devendo a devolução ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015,
arts
. 336, 370, 371, 1.010 e 1.013; CDC,
arts
. 2º e 51, IV; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
1029449/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 22.08.2017; STJ, Súmula 543; TJ-MT, Apelação Cível 1040268-12.2019.8.11.0041, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 05.06.2024.

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L

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Ó

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I

O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por

PATRIMONIO INCORPORACOES 28 SPE LTDA.
, com o fito de reformar a sentença que, nos autos da ação de resolução contratual, que lhe move
RODRIGO DOERNER
, julgou parcialmente procedente a ação, para:

a) confirmar a tutela de urgência concedida;

b) determinar que a requerida se abstenha em inserir o requerente nos cadastros de proteção ao crédito, decorrente da dívida discutida nos autos;

c) declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a determinação de retorno ao
status quo ante
;

d) declarar a abusividade da cláusula terceira, item 3.6, do contrato celebrado entre as partes, em razão da impossibilidade de restituição de forma parcelada;

e) condenar a parte requerida a devolver 75% dos valores pagos pelo autor, a ser pago em parcela única, com correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 12% ao ano a partir do trânsito em julgado; e

f) condenar a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% sobre o valor da condenação.

A apelante suscita preliminar de nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, em razão da não admissão de prova oral e documental que demonstraria a plena capacidade financeira do recorrido para cumprir com suas obrigações contratuais.

No mérito, sustenta que a sentença deve ser reformada, ao argumento de que a extinção do contrato se deu por mera desistência do recorrido, sem comprovação de onerosidade excessiva ou fato superveniente que justificasse o rompimento da avença.

Argumenta que a unidade adquirida integra um empreendimento hoteleiro administrado em sociedade em conta de participação, o que descaracteriza a relação de consumo e afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Aponta violação ao princípio da segurança jurídica e ao
pacta sunt servanda
, destacando que o contrato, firmado em caráter irretratável e irrevogável, foi integralmente cumprido pela incorporadora, com a entrega da unidade antes do prazo previsto.

Aduz que o recorrido, investidor experiente e economicamente solvente, se valeu da instabilidade momentânea do mercado para tentar rescindir unilateralmente o negócio, caracterizando distrato especulativo.

Requer que, caso não seja afastada a rescisão, haja majoração do percentual de retenção para 30%, conforme estipulado contratualmente, além da exclusão da obrigação de restituir valores correspondentes à comissão de corretagem. Alternativamente, pleiteia a revisão das prestações para viabilizar a continuidade do contrato e, por fim, postula a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com fixação de honorários advocatícios em favor da recorrente, dada a sucumbência parcial.

Em contrarrazões (Id. 263831417), o apelado sustenta a inadmissibilidade do recurso por inovação recursal e ausência de impugnação específica, defende a aplicação do CDC ao caso, reafirma a validade da rescisão nos moldes fixados pela sentença e aponta a inexistência de sucumbência recíproca. Requer o não conhecimento ou, caso admitido, o desprovimento do recurso.

É o relatório.

SUTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
FELIPE MERGH FORTUNA
,
OAB
/
MG

119997-A

V O T O
(
PRELIMINAR
DE

AUSÊNCIA DE

DIALETICIDADE)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES

(RELATORA):

Eminentes Pares:

Em contrarrazões, o apelado suscita preliminar de não conhecimento do recurso, por ausência de dialeticidade, por não ter a apelante indicado os motivos de fato e de direito pelos quais requer o novo julgamento.

Não lhe assiste razão.

É que, segundo o artigo 1.010, inciso II, do Código de Processo Civil, a apelação deverá conter “os fundamentos de fato e de direito”,
in
verbis
:

“Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II -
a
exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV -
o
pedido de nova decisão.”

Assim, ainda que as razões recursais sejam genéricas, reiterando, na verdade, as teses defensivas, tal fato não leva necessariamente à inadmissibilidade do recurso, sendo bastante que se evidencie o inconformismo com os fundamentos da sentença, como no caso dos autos.

Nesse sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS TIDOS COMO VIOLADOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. 3. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO. REITERAÇÃO DA CONTESTAÇÃO NAS RAZÕES RECURSAIS. IMPUGNAÇÃO DA SENTENÇA NO CASO CONCRETO. VERIFICAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 514, II, DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 4. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO LOCAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. 5. IMÓVEL COM DESTINAÇÃO EXCLUSIVA PARA USO RESIDENCIAL. PRAZO PRESCRICIONAL. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 6. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 7. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 3. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a mera reprodução da petição inicial ou da contestação nas razões de apelação não configura violação à dialeticidade recursal, desatendendo ao disposto no art. 514, II, do CPC/1973, quando estas bastarem à impugnação da sentença apelada (v.g.
AgRg
no
AREsp
832.883/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016,
DJe
13/5/2016). (...). (
AgInt
no
AREsp
1029449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017,
DJe
01/09/2017)”

Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

É como voto.

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O

(
PRELIMINAR
DE
INOVAÇÃO RECURSAL
)
:

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes Pares:

Em contrarrazões (Id. 263831417), o apelado sustenta a inadmissibilidade do recurso por inovação recursal, sob o fundamento de que a apelante inovou em sede recursal ao pleitear a retenção de 5% a título de comissão de corretagem – que só teria sido mencionado nos embargos de declaração após a sentença – e ao pleitear a revisão contratual – que não foi objeto de reconvenção nem de pedido expresso anterior.

Afirma que isso contraria o princípio da delimitação objetiva do recurso e o duplo grau de jurisdição, já que as matérias não foram suscitadas na contestação nem submetidas ao contraditório na primeira instância.

Pois bem.

Com efeito, a recorrente, em sede de contestação, limitou-se a alegar genericamente que a retenção deveria ser acrescida da comissão de corretagem, sem especificar percentual ou apresentar qualquer prova concreta a esse respeito.

Vale dizer que o percentual de 5% foi mencionado apenas em sede de embargos de declaração, já após a prolação da sentença, momento processual em que não se admite a introdução de novas teses ou elementos fáticos, conforme o disposto no art. 1.022 do CPC/2015.

Da mesma forma, a apelante não formulou pedido de revisão contratual na contestação, tampouco apresentou reconvenção, o que
impede a apreciação do pleito em sede recursal, sob pena de supressão de instância e afronta ao princípio do contraditório e da ampla defesa.

O art. 336 do CPC determina que todas as matérias de defesa sejam suscitadas no momento oportuno, o que não ocorreu no caso vertente e, além disso, o art. 1.013 do CPC delimita a atuação do Tribunal como órgão revisor, restringindo-se ao exame da matéria discutida na instância de origem:

“Art. 336. Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir.

Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada”

A jurisprudência do TJMT é pacífica ao não admitir inovação recursal, sob pena de violação ao devido processo legal e ao duplo grau de jurisdição. Veja-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM RESSARCIMENTO DE VALORES – PRELIMINAR CONTRARRECURSAL – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – ACOLHIMENTO – TESE RECURSAL DE ABATIMENTO DE DÍVIDA DO ALUNO DO MONTANDE DEVIDO POR APROVEITAMENTO DE DISCIPLINAS – INOVAÇÃO – QUESTÃO NÃO SUSCITADA E APRECIADA NA ORIGEM – RECURSO NÃO CONHECIDO. É vedada a inovação recursal com matéria não suscitada em primeiro grau, sob pena de violação aos princípios constitucionais da ampla defesa e contraditório, por isso, constatada a inovação de tese pelo apelante, o não conhecimento do recurso é medida que se impõe, sob pena de supressão de instância”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1040268-12.2019 .8.11.0041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024).

Assim, diante da manifesta inovação recursal, é caso de não conhecimento do apelo nos referidos pontos, com vedação da análise dos pedidos de retenção da comissão de corretagem no percentual de 5% e de revisão contratual.

Ante o exposto,
ACOLHO
a preliminar para NÃO CONHECER do recurso nos referidos pontos.

É como voto.

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(
PRELIMINAR
DE
CERCEAMENTO DE DEFESA):

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes Pares:

A apelante/requerida suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova oral e documental que demonstraria a plena capacidade financeira do recorrido para cumprir com suas obrigações contratuais.

Como cediço, o juiz detém a faculdade de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem assim de livremente apreciar a prova, empregando-lhe o valor que entende devido, conforme os artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil.

No caso, considerando os princípios que regem o processo legal, não se verifica o cerceamento de defesa pela negativa de produção de prova.

Cumpre ressaltar que o indeferimento se sustenta na medida em que a prova requerida não se mostra imprescindível ao deslinde do feito, ou seja, as questões postas a julgamento podem ser devidamente esclarecidas por outros meios probatórios já constantes nos autos, notadamente a prova documental.

Ademais, ressalta-se que o magistrado detém a prerrogativa de direcionar a fase instrutória, indeferir as diligências que considere desnecessárias, em busca da máxima eficiência na administração da justiça e a adequada distribuição do ônus probatório.

Ante o
exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

V

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(
MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES

(RELATORA):

Eminentes Pares:

A controvérsia está em saber se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade hoteleira adquirida pelo recorrido foi corretamente decretada, com a retenção de 25% dos valores pagos e a devolução do saldo remanescente em parcela única, bem como se é possível a majoração da retenção para 30% e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. Além disso, discute-se a aplicabilidade do CDC ao caso, diante da alegação da apelante de que a relação estabelecida entre as partes configura um investimento imobiliário e não uma relação de consumo.

No que tange à natureza da relação jurídica, a tese da apelante não comporta acolhimento, porquanto o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que, ainda que o comprador tenha adquirido o imóvel com o intuito de investimento, se ele não atua de forma profissional no mercado imobiliário, pode ser considerado consumidor nos moldes da teoria finalista mitigada.

No caso, não há prova de que o recorrido exerça atividades habituais de compra e venda de imóveis ou que detenha expertise no ramo imobiliário, de modo que sua posição contratual se enquadra na figura do consumidor investidor, conforme a jurisprudência do STJ.

A relação de consumo resta configurada pelo fato de que a apelante se apresenta como fornecedora de produtos e serviços imobiliários, enquanto o recorrido, mesmo tendo adquirido a unidade hoteleira com fins econômicos, não detém conhecimentos técnicos ou experiência que o descaracterizem como destinatário final da prestação de serviço.

Assim, correta a aplicação das normas do CDC, especialmente no que se refere à abusividade das cláusulas rescisórias e ao direito à restituição de valores pagos.

Por outro lado, quanto ao direito à rescisão unilateral do contrato pelo adquirente/consumidor, há amparo no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência consolidada do STJ acerca do tema.

Com efeito, é assegurado ao consumidor o direito à rescisão unilateral do contrato, não podendo o fornecedor impor-lhe desvantagens exageradas que importem em renúncia ou disposição de direitos, daí a razão pela qual se afasta, em prol da defesa do consumidor, a cláusula de irretratabilidade presente no contrato discutido nos autos.

Nesse mesmo sentido, é a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:

SÚMULA N. 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Portanto, resta consagrada a solução de permitir a rescisão imotivada do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo adquirente/consumidor, desde que se opere a imediata restituição das parcelas pagas, com dedução da parcela retida pela construtora.

O percentual de 30% estipulado contratualmente foi corretamente afastado pela sentença, tendo em vista a jurisprudência consolidada do STJ que reconhece a abusividade de retenções superiores a 25%, salvo se houver justificativa concreta para percentual maior, o que não se verificou no caso dos autos.

O percentual de 25% fixado na sentença se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais, sendo suficiente para cobrir as despesas da incorporadora sem penalizar excessivamente o consumidor.

Quanto à forma de devolução dos valores pagos, a cláusula contratual que previa o pagamento em 20 parcelas também foi corretamente declarada abusiva, já que a Súmula 543 do STJ estabelece que a restituição deve ocorrer em parcela única, salvo se houver fundamento excepcional para o parcelamento, o que não foi demonstrado pela apelante.

Assim, a devolução integral do saldo remanescente em parcela única deve ser mantida.

Por fim, a apelante sustenta a redistribuição dos ônus sucumbenciais, sob o argumento de que houve sucumbência recíproca.

Contudo, a tese não prospera, pois a sentença acolheu a pretensão principal do recorrido ao decretar a rescisão contratual e afastar a retenção integral dos valores pagos e, ainda que o percentual tenha sido reduzido para 25% em vez dos 10% pleiteados na inicial, a parte autora obteve êxito na maioria dos seus pedidos, não havendo sucumbência recíproca.

Dessa forma, correta a condenação exclusiva da apelante ao pagamento dos honorários advocatícios e custas processuais.

Ante o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso e, neste ponto,
NEGO-LHE PROVIMENTO
. Por consequência, MAJORO o valor dos honorários recursais, com fundamento no art. 85, §11 do CPC, de 10% para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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EXMA SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (1ª VOGAL)
:

Peço vista dos autos para melhor análise d
a matéria
.

V

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EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL):

Aguardo
o pedido de vista dos autos.

EM 19 DE MARÇO DE 2025:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO POR CONTA DO PEDIDO DE VISTA DA 1ª VOGAL, DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, O 2º VOGAL AGUARDA. A RELATORA REJEITOU AS PRELIMINARES DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA. ACOLHEU A PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL E NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

SESSÃO DE 26 DE MARÇO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(
VISTA
)

EXMA SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (1ª VOGAL)
:

A sentença está em consonância com a jurisprudência do STJ, especialmente quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, à fixação da retenção em 25% e à abusividade da cláusula que previa devolução em 20 parcelas, conforme a Súmula 543/STJ.

Também concordo com o não conhecimento dos pontos inovadores suscitados em grau recursal e com o afastamento do alegado cerceamento de defesa.

Nego provimento à apelação, nos termos do voto condutor, com majoração dos honorários para 15%, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025