Tribunal: TJMT
Processo: 1014531-82.2023.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014531-82.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (APELADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (APELANTE), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RETENÇÃO ARRAS/SINAL. INDEVIDA. APELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DO RÉU DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível contra sentença que declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos e determinou a devolução de valores pagos, autorizando retenção de 10%. Insurgência da vendedora quanto ao percentual fixado para retenção e do comprador quanto à retenção de valores sob a rubrica de comissão de corretagem e taxa de fruição.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula contratual que prevê retenção superior a 10% em caso de rescisão por iniciativa do comprador; e (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado e retenção de sinal.

III. Razões de decidir

Aplicação do CDC aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Fixação da retenção em 10%, observada a razoabilidade e a jurisprudência dominante sobre o tema. Indevida a cobrança de taxa de fruição, por se tratar de terreno não edificado e inexistir comprovação de uso ou benefício econômico pelo comprador. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal, se não há previsão expressa no contrato.

IV. Dispositivo e Tese

Apelo autor parcialmente provido. Apelo ré, desprovido.

Tese de julgamento:
"1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados antes da Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, sendo abusiva a cláusula que impõe percentual superior. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ante a ausência de efetiva fruição ou ocupação pelo comprador. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, se não há previsão expressa no contrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos, sucessivamente, por
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda
. e
Efraim Alves dos Santos
, contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos
da ação de rescisão contratual c.c devolução de valores pagos, que julgou parcialmente procedente o pedido autoral
para declarar rescindidos os contratos de promessas de compra e venda de imóveis referentes aos Lotes nº 06 e nº 07 da Quadra 40 do Loteamento Parque dos Lírios, em Rondonópolis-MT, determinando a restituição dos valores pagos pelo autor, com a

retenção de 10% do valor das prestações pagas a título de taxa de administração e fruição. Condenou, ainda, a ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais, Sólida Empreendimentos Imobiliários,

aduz, em síntese, que a rescisão contratual ocorreu

por iniciativa do autor, em razão de sua incapacidade financeira, não havendo falha imputável à

empresa.

Diz que as cláusulas contratuais estabelecem retenções proporcionais e razoáveis em casos de rescisão por culpa do comprador, nos termos da Cláusula 18ª, compreendendo multa contratual de 10%, despesas tributárias (5%), despesas administrativas (5%), fruição (1% ao mês) e pagamento do IPTU.

Assevera que o valor retido pela sentença (apenas 10% das prestações pagas) é insuficiente para cobrir os prejuízos e alega que a restituição dos valores deve obedecer à forma prevista contratualmente, com as deduções mencionadas.

Defende que é legítima a cobrança de taxa de fruição pelo tempo em que o imóvel permaneceu indisponível para venda e que os honorários advocatícios foram arbitrados em montante excessivo, requerendo sua redução.

Por sua vez, o autor alega que o valor pago a título de entrada não poderia ser confundido com comissão de corretagem, como entendeu a sentença, pois não restou comprovada a destinação desse montante a qualquer serviço de intermediação.

Ressalta que mesmo reconhecida a relação de consumo, a sentença aplicou prescrição trienal indevidamente ao valor da entrada, em afronta ao disposto no art. 53 do CDC, que impõe a restituição das quantias pagas e que a retenção do valor a título de corretagem é inadmissível ante a ausência de informação prévia e clara ao consumidor, em violação ao Tema 938 do STJ.

Contrarrazões ao apelo da Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Id 278317390), pelo seu desprovimento. Contrarrazões ao apelo do autor (ID 278317392 ), pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 07 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual c.c restituição de quantia paga proposta com o objetivo de obter o desfazimento do contrato de compra e venda de lotes residenciais situados no empreendimento imobiliário denominado
Loteamento Parque dos Lírios
, localizado no município de Rondonópolis.

Narrou o autor, na petição inicial, que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a ré, tendo por objeto a aquisição de dois terrenos destinados à construção, situados na Quadra 40, Lotes 06 e 07, no Residencial Parque dos Lírios. Relata, ainda, que diante da impossibilidade financeira de manter o contrato, buscou, por via administrativa, a rescisão da avença. Contudo, ante a recursa da ré, ajuizou a presente demanda, requerendo a rescisão contratual, bem como o ressarcimento dos valores pagos.

Regularmente processado o feito, a magistrada
a quo
julgou
parcialmente procedente
o pedido inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, condenando a ré à restituição dos valores pagos pelo autor, com autorização para retenção de 10% das parcelas adimplidas, além de imputar-lhe os ônus da sucumbência.

Inconformados com o teor da sentença, interpuseram recurso ambas as partes.

A construtora insurgiu-se contra o percentual fixado para retenção, alegando que seria insuficiente para cobrir os prejuízos suportados, defendendo a observância da cláusula contratual respectiva. O autor, por sua vez, impugna a retenção do valor referente à comissão de corretagem, argumentando que não houve a devida informação ao consumidor.

Inicialmente, mister se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, dentre as quais também se inclui o loteamento urbano, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ,
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Ultrapassada a questão,
ao que se verifica dos autos, tem-se que

a rescisão contratual em questão se deu por desistência

do autor,

que alegou a incapacidade financeira superveniente.

Destaca-se, outrossim, que o
Instrumento Particular de Venda e Compra do lote urbano foi firmado em
10.06.14,
ou seja, em momento anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Nesse contexto, no que tange à cláusula de retenção, a ré pretende que a restituição dos valores pagos observe o disposto na Cláusula 18ª do contrato, que prevê: multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, despesas tributárias no percentual de 5%, despesas administrativas também em 5%, além da chamada “fruição”, correspondente a 1% ao mês.

Todavia, à luz da norma consumerista (artigos 51, inciso IV e 53, ambos do CDC), se mostra abusivo a retenção da multa de 10% sobre o valor integral do contrato, pois se trata de disposição manifestamente desfavorável à parte consumidora.

Nesse sentido, colaciono precedente em caso análogo, vejamos:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS LEI N. 13.786/2018.
RETENÇÃO. VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE
. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO.

ONUS DE

SUCUMBÊNCIA. READEQUAÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

“Segundo a orientação mais recente do STJ sobre o tema, nos contratos firmados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, c
aso a previsão contratual acerca da multa tenha por base de cálculo o valor total do contrato e não o montante pago, deve-se adequar o valor à luz do regramento consumerista”.
(RAC n. 1032213-50.2023.8.11.0003, 5ª

Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcio Vidal. J. 27.08.24)

Tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel.

Nos termos do art. 86 do CPC, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Recurso parcialmente provido
.”

(RAC N.

1038323-65.2023.8.11.0003

3ª Câmara de Direito Privado, minha relatoria, J. 11.09.24 - negritei)

Assim, mostra-se indevida a retenção a título de multa calculada sobre o valor total do contrato, e não sobre o montante efetivamente pago, conforme pretende a apelante.

Outrossim, conforme

entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador. Desse modo, o percentual fixado pelo juiz
a quo
em 10% sobre as parcelas pagas, encontra-se em conformidade com os parâmetros atualmente admitidos pela jurisprudência, inclusive por esta Corte. Confira:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DISTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER INCIDENTAL – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – PRELIMINAR – DA NULIDADE PROCESSUAL - DECISÃO ULTRA PETITA – REJEITADA – MÉRITO - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS - TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANTIDOS – SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Caracterizado o provimento ultra petita, não é necessário anular a sentença, basta que seja decotada a parte na qual a decisão se excedeu.

Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto,
anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato
.

Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

No julgamento do RESP 1740911/DF o STJ fixou a seguinte tese para o tema 1002: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Parte autora que decaiu em parte mínima de seu pedido. Condenação do réu, nos exatos termos do parágrafo único do artigo 86 do CPC”.
(RAC n.

1008542-23.2019.8.11.0040,

1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, J. 25.02.25 - negritei)

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DA COMPRADORA – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – CABIMENTO - PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – MAJORAÇÃO – INCABIMENTO - FIXAÇÃO ENTRE O PERCENTUAL MÍNIMO (10%) E MÁXIMO (25%) ADMITIDO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO – INVIABILIDADE DA COBRANÇA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1.
Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

2. Logo, infere-se que o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.

3. Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
(...)” (RAC n. 1015108-94.2022.8.11.0003, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, J. 21.02.24 - negritei)

Pretendem ainda, a reforma da sentença no sentido de se ver reconhecido como devido e condenado o autor em relação a taxa de fruição, correspondente a 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Todavia em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

“
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –
COMPRA DE IMÓVEL – LOTE – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR
– CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULAS ABUSIVAS – STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS

– CLÁUSULA PENAL – 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – ONERAÇÃO EXCESSIVA DO CONSUMIDOR –
TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – INDEVIDA

– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – OBSERVÂNCIA DOS DITAMES DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.

(...)

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários”.
(RAC n.

1032213-50.2023.8.11.0003,

5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcio Vidal J. 27.08.24 - negritei)

Outrossim, no que pertine ao apelo autoral, questiona o desconto a título de comissão de corretagem, alegando a se trata de sinal/entrada.

Razão lhe assiste, porquanto, o Tema 938 do STJ, condiciona a validade da cobrança da comissão de corretagem à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso em pauta, ao que se verifica da evolução do contrato, o valor da entrada paga em 10.06.14, se deu a titulo de sinal, sem qualquer destaque à comissão de corretagem.

Veja:

Logo, há expressa menção de se tratar de sinal/entrada

não podendo ser reconhecida como comissão de corretagem por se tratar de verbas distintas. Como sabido, o dever de informação constitui um dos princípios consectários do princípio da boa-fé objetiva, consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as relações negociais.

A propósito:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – RESCISÃO
DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS REQUERIDOS/VENDEDORES – DESCABIMENTO – DESISTÊNCIA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO SINAL – IMPOSSIBILIDADE
– RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

1. Não prospera a argumentação do demandante no sentido de que o negócio não foi finalizado por culpa dos requeridos, que não forneceram a documentação necessária ao agente financiador no prazo estabelecido, uma vez que as provas juntadas aos autos e a própria narrativa do autor na petição inicial demonstram que foi ele quem desistiu da compra nas duas negociações iniciadas com os demandados, ambas após o pagamento do sinal.

2. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, se não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais.

3. Recurso provido parcialmente
.”- (RAC n.

0010076-21.2016.8.11.0041,

Marilsen Andrade Addario, 2ª Câmara de Direito Privado, J. 06.11.24)

Logo, não há se falar em retenção das arras pela ré, as quais não possuem natureza penitencial em caso de resilição contratual por culpa do compromissário comprador.

Assim a sentença merece parcial reforma a fim de determinar a restituição à parte autora do valor de R$ 3.000,00, referente ao pagamento das arras/sinal do contrato, sobre o qual deve incidir a retenção de 10% pela rescisão unilateral da avença.

Tendo em vista o resultado do julgado e a sucumbência mínima da parte autora, deve ser mantido o encargo sucumbencial na forma estabelecida na sentença.

Posto isso, conheço de ambos os recursos e
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
ao apelo do autor. Lado outro,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da ré.

Cuiabá, 07 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025