Tribunal: TJMT
Processo: 1012061-81.2019.8.11.0015
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-04-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012061-81.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Prestação de Serviços, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MAIRA ADRIANE DA SILVA BATISTA - CPF: 052.393.011-90 (APELANTE), JANDERSON MEMORIA RAMOS - CPF: 023.194.151-06 (ADVOGADO), GUSTAVO VOLPATO FRANCA - CPF: 003.211.891-08 (ADVOGADO), ROSANGELA ROSA DA PURIFICACAO - CPF: 885.339.301-78 (APELADO), LUIS CARLOS BERNARDINO TEIXEIRA - CPF: 025.739.718-30 (ADVOGADO), ODAIR JOSE SILVA CORRETOR - ME - CNPJ: 19.345.026/0001-08 (APELADO), LINDOMAR SOARES DE LIMA - CPF: 179.985.158-30 (ADVOGADO), IZILDA ALVES DA SILVA - CPF: 789.405.321-04 (ASSISTENTE), ANA PAULA ARAUJO DOS SANTOS - CPF: 703.483.361-36 (ASSISTENTE), TUANY DA CRUZ DIVINO - CPF: 103.611.436-80 (ASSISTENTE), SIMONE DA SILVA - CPF: 034.805.441-69 (ASSISTENTE), MARIA ROSA ALVES DA SILVA - CPF: 572.299.961-04 (ASSISTENTE), MARIA APARECIDA DOS SANTOS LIMA MONTEIRO - CPF: 022.791.461-93 (ASSISTENTE), VILMA RITA SALVADOR - CPF: 819.456.391-72 (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONDICIONADA À OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CULPA DAS PARTES. INAPLICABILIDADE DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e prestação de serviços, com restituição parcial de valores pagos, e rejeitou pedidos de multa contratual, danos morais e restituição integral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se há responsabilidade das contratadas pelo inadimplemento, se é devida a multa contratual e indenização por danos morais, bem como a redistribuição do ônus sucumbencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obtenção de financiamento pela autora era condição suspensiva dos contratos, não implementada por motivo alheio à vontade das partes.

4. Inexistente prova de inadimplemento ou conduta dolosa das apeladas, afasta-se a cláusula penal e o dever de indenizar, devendo ser restituídas as partes ao
status quo
, mantendo-se a restituição parcial do valor pago, com retenção de valores relativos a despesas comprovadas.

5. Mantida sucumbência recíproca, diante da ausência de reforma da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A não obtenção de financiamento habitacional, quando estabelecida como condição suspensiva, afasta a incidência de cláusula penal e indenização por danos morais, se ausente culpa das partes. 2. Rescindido o contrato por motivo alheio à vontade das partes, é devida a restituição parcial do valor pago, descontadas despesas comprovadamente realizadas.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 121, 125, 408, 476 e 186; CPC, arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.508.590/TO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 13.06.2016; TJMG, AC 1000020-57.2019.8.13.0001, Rel. Des. João Câncio, 18ª Câmara Cível, j. 02.02.2021; TJDF, AC 0705561-28.2019.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, 2ª Turma Cível, j. 24.06.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de Apelação Cível interposta por MAIRA ADRIANE DA SILVA BATISTA contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais proposta em face de ROSANGELA ROSA DA PURIFICAÇÃO e ODAIR JOSÉ SILVA CORRETOR – ME, declarando rescindidos os contratos de compra e venda de imóvel e de prestação de serviços celebrados entre as partes e condenando a empresa Castelo Imóveis Ltda. à devolução parcial da quantia paga, no valor de R$ 5.957,36.

Os demais pedidos foram julgados improcedentes, ante o reconhecimento de que a rescisão ocorreu por fato alheio à vontade de ambas as partes. A sucumbência foi fixada de forma recíproca não equivalente, atribuindo à autora o pagamento de 65% das custas e honorários, e às requeridas os 35% restantes.

Nas razões recursais, sustenta a apelante/autora que a sentença merece reforma, argumentando que a inadimplência contratual decorreu da conduta dolosa das apeladas, que alienaram o imóvel a terceiros durante a vigência do contrato sem comunicação prévia, comprometendo a obtenção do financiamento imobiliário.

Requer, com base nesses fundamentos, a condenação das apeladas ao pagamento das multas contratuais, restituição integral do valor pago, indenização por danos morais e redistribuição do ônus sucumbencial.

Em contrarrazões, a apelada Rosangela Rosa da Purificação defende a manutenção da sentença, asseverando que não pode ser responsabilizada pelas obrigações decorrentes dos contratos.

O apelado Odair José Silva Corretor – ME (Castelo Imóveis) não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

A controvérsia recursal cinge-se à análise da ocorrência de inadimplemento contratual nos contratos de compra e venda de imóvel e de prestação de serviços de construção, diante da alegação de negociação do

imóvel com terceiros durante a vigência contratual pelas apeladas.

Discute-se, assim, se é cabível a condenação das apeladas ao pagamento das multas previstas nos instrumentos contratuais, à indenização por danos morais, à restituição integral do valor pago pela apelante e à inversão da distribuição dos ônus sucumbenciais.

O Juízo
a quo
concluiu que a rescisão dos contratos decorreu da não obtenção do financiamento, conforme narrado pela própria autora em seu depoimento pessoal, afastando a aplicabilidade das multas contratuais.

Afirma a apelante, todavia, que houve inadimplemento doloso por parte das apeladas, que venderam o imóvel a terceiro
. Por sua vez, os requeridos sustentaram que os contratos foram descumpridos pela apelante, que não obteve o financiamento em razão de ter se desligado de um de seus empregos, que garantia a renda necessária para aprovação do crédito imobiliário.

A cláusula penal está regulamentada nos artigos 408 e seguintes do Código Civil e prevê penalidade para quem deixar de cumprir obrigação ou se constituir em mora (
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.).

Em ambas as avenças, as cláusulas contratuais estipularam como pagamento, além da entrada (R$ 7.500,00), os valores a serem obtidos pela apelante perante a Caixa Econômica Federal, fixando em 10 dias após a liberação do financiamento, o termo para a imissão na posse do terreno e o início das obras (IDs 255996762 e 255996767). No entanto, não foi estipulado prazo máximo para a conclusão do processo de financiamento, tampouco cláusula resolutiva expressa para o caso de não obtenção do crédito.

Assim, embora omissos os instrumentos contratuais, a obtenção do financiamento habitacional pela autora configura, ainda que implicitamente, condição suspensiva de eficácia dos negócios jurídicos discutidos (arts. 121 e 125 do Cód. Civil). Ou seja, apenas se aperfeiçoaria — ou produziria efeitos jurídicos — com a implementação da condição (aprovação do crédito).

Quanto à causa da negativa do crédito, embora a apelante afirme que a perda de um dos seus empregos não foi o motivo determinante, mas sim a venda do terreno, não há nos autos qualquer documento que ateste o motivo de eventual negativa da instituição financeira.

A alegada culpa pela rescisão contratual também não decorreu da alienação o imóvel, pois o compromisso de compra e venda que consta dos autos, foi firmado pela primeira requerida (Rosangela) com terceiro, apenas cerca de dois anos depois, em 10/02/2020 (ID 255996824). Nesta data, quando inclusive já estava em trâmite a ação na origem, a segunda requerida (Castelo Imóveis) já havia informado a autora acerca da indisponibilidade do terreno e o financiamento não havia se concretizado.

Conforme diálogo transcrito na inicial, o representante da Castelo Imóveis informou à autora, em 27/08/2019 – 01 ano depois da assinatura dos contratos –, que o terreno não estaria mais disponível e se dispôs a encontrar outro imóvel (ID 255996776). Do mesmo diálogo, deduz-se que os trâmites do financiamento já estavam suspensos naquele momento, pois a própria autora questiona se ainda poderia ficar com aquele imóvel caso desse continuidade ao processo.

Além disso, o contrato de prestação de serviços estabeleceu obrigações à apelante em relação à manutenção das condições pessoais para aprovação do crédito de financiamento (manter o nome limpo, não contrair outros financiamentos e manter vínculo laboral) e, conforme confirmado em depoimento pela requerente, de acordo com a cópia de CTPS acostada à inicial, em 30/10/2018, foi encerrado um dos vínculos de trabalho que garantia a renda inicialmente declarada (ID 255996757).

Assim, a venda posterior do imóvel, ainda que sem comunicação formal, não pode ser interpretada como descumprimento doloso do contrato,
pois se deu após o período em que a apelante, mesmo que sem culpa, também permaneceu em mora
.

Ausente comprovação de culpa ou dolo pelo não implemento da condição (obtenção do crédito), é de se concluir que ocorreu por motivo alheio à vontade das partes, não havendo que se falar em inadimplemento contratual, o que afasta a aplicação de penalidades, como cláusula penal e perdas e danos.

Nesse sentido, o seguinte precedente do Superior Tribunal de Justiça:

5. Afastada a culpa do devedor ausente quanto ao inadimplemento e consequente resolução contratual, deve ser afastada a responsabilidade por eventuais danos, devendo as partes serem restituídas ao status quo ante - eficácia restitutória da resolução contratual -, com a devolução do preço pago e indenização por benfeitorias. [...] (STJ - REsp 1508590 / TO, Relator(a): Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147), T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Julgamento: 13/06/2016, Data de Publicação: 26/06/2016)

A jurisprudência dos Tribunais pátrios em casos análogos segue nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II - A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador. III - É de responsabilidade do Promissário Comprador a liberação de crédito, por meio de financiamento junto a instituição financeira, para a aquisição de imóvel, de modo que frustrada a compra e venda por negativa de aprovação de crédito, não há que se falar em indenização por danos morais. (TJ-MG - AC: 10000205742331001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 02/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2021)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA SUSPENSIVA. [...] 2. Na hipótese, a aprovação de financiamento pela Caixa Econômica Federal para quitação do contrato figurou como condição suspensiva da promessa de compra e venda entabulada pelas partes (art. 125 do CC) e,
não implementada tal condição por motivos alheios à sua vontade, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, devendo os contratantes retornar ao status quo ante
, o que enseja a devolução do sinal entregue como princípio de pagamento. [...] 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07055612820198070001 DF 0705561-28.2019.8.07 .0001, Relator.: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 24/06/2020, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/07/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Como consequência, o retorno ao
status quo
demanda que seja feito o encontro de contas, com a restituição do valor pago, descontadas as despesas comprovadas pela contratada.

Em relação ao pedido de restituição integral do valor pago, a solução adotada pelo Juízo Singular (restituição parcial) é a que melhor se adequa ao deslinde da controvérsia, tendo em vista que a retenção das despesas iniciais com elaboração do projeto da obra, comprovadamente suportadas pela intermediadora, encontra respaldo na cláusula 06.03 do contrato de prestação de serviços (ID 255996831) – pagamento das despesas realizadas até a rescisão do contrato.

Não demonstrada a prática de ato ilícito (art. 186 do Código Civil), a improcedência do pedido de indenização por danos morais também deve ser mantida.

Por fim, no que diz respeito à distribuição do ônus sucumbencial, não havendo alteração no provimento judicial, tem-se que permanece caracterizada a sucumbência recíproca, devendo ser mantida a proporção estabelecida na origem, porque fixada dentro dos parâmetros legais (CPC, art. 86, parágrafo único).

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo inalterada a sentença.

Como consequência, majoro os honorários advocatícios com acréscimo de 2% sobre o percentual fixado na sentença em favor dos patronos das apeladas, conforme art. 85, § 11, CPC, observada a gratuidade concedida na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2025