Tribunal: TJMT
Processo: 1031845-16.2024.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-01-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031845-16.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDILIA FERNANDES DAS GRACAS - CPF: 027.463.306-01 (ADVOGADO), ELIETE LUIZA DA SILVA GALDINO - CPF: 001.102.911-07 (AGRAVANTE), BREST PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 49.544.394/0001-38 (AGRAVADO), JEANCARLO RIBEIRO - CPF: 843.743.819-53 (ADVOGADO), ANDRE MARTINS KAWABATA - CPF: 899.999.591-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO. INFRAÇÃO DE CLÁUSULA LOCATÍCIA. CONTESTAÇÃO DA VALIDADE CONTRATUAL. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. PERIGO DE DANO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela provisória para desocupação de imóvel em 15 dias. A agravante alega falsidade contratual e aponta controvérsia sobre a titularidade do imóvel e a destinação do bem, além de questões de saúde da moradora.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se a ordem de despejo imediata do imóvel deveria prevalecer, considerando a contestação da validade do contrato, a existência de litígio sobre a titularidade do imóvel e os efeitos sobre a dignidade e saúde da ocupante idosa.

III. Razões de decidir

A necessidade de dilação probatória é patente diante das alegações de falsificação contratual e controvérsia sobre a destinação do imóvel.

O estado de saúde da ocupante e o princípio da dignidade humana justificam a suspensão da ordem de desocupação imediata, evitando danos irreparáveis antes da completa instrução.

IV. Dispositivo e tese

Agravo conhecido e provido.

Tese de julgamento: "É inviável a desocupação liminar de imóvel locado quando há controvérsia sobre a validade do contrato, pendência de litígio acerca da titularidade do bem e potencial risco à dignidade e saúde do ocupante."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 1º, III; CC/2002, art. 422; CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAI nº 1013462-87.2024.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 12.06.2024; TJMT, RAI nº 1022580-24.2023.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 31.01.2024; TJMT, RAI n. 1004662-41.2022.8.11.0000, Marilsen Andrade Addario, j. 27.04.22

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de tutela antecipada recursal interposto por Eliete Luiza da Silva Galdino em face da r. decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da “ação de rescisão de contrato de locação por infração de cláusulas pactuadas na relação c/c tutela antecipada de despejo”, ajuizada por Brest Participações Ltda., deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, concedendo a ordem de desocupação do imóvel, no prazo de 15 dias, condicionando, todavia, à prestação de caução no valor correspondente aos 03 últimos alugueis.

Inconformada, a agravante alega que o juízo
a quo
foi induzido em erro, uma vez que a autora/recorrida faltou com a verdade ao apresentar o imóvel como comercial, omitindo seu caráter predominantemente residencial, comprovado por fotos aéreas. Destaca que a sua genitora, Sra. Albertina Luiza da Silva, reside no imóvel há quase 40 anos e está gravemente doente, com condições como cardiopatia e câncer, o que torna o despejo ainda mais prejudicial. Além disso, refuta a existência de qualquer contrato de locação legítimo com agravada, sugerindo que sua assinatura no suposto contrato foi falsificada.

Segue aduzindo que a agravante e sua mãe tomaram conhecimento da suposta venda do imóvel apenas após receberem uma notificação extrajudicial para exercer um “direito de preferência”. Ao serem surpreendidas, verificaram junto ao CRI local que o imóvel havia sido transferido para Dheison Galdino da Silva, neto da residente, sem os requisitos legais necessários, e insiste que sua mãe, Sra. Albertina, nunca teve a intenção de vender o imóvel. Em decorrência disso, cita que foi ajuizada uma ação anulatória de negócio jurídico c/c cancelamento de registro público (1028826-90.2024.8.11.0003), cujo desfecho certamente impactará na disputa. Forte em tais argumentos requer a reforma da decisão agravada que deferiu a desocupação do imóvel na origem.

A tutela provisória recursal foi
deferida
(id. 252461185), suspendendo os efeitos da decisão agravada.

As informações foram prestadas pelo juízo
a quo
(id.

254381241).

Contraminuta pela agravada (id. 215569698), pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 22 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de a ação de rescisão de contrato de locação por infração de cláusulas pactuadas c/c pedido de tutela antecipada de despejo ajuizada por Brest Participações Ltda. contra Eliete Luiza da Silva Galdino, visando à rescisão do contrato de locação de imóvel comercial e ao despejo da locatária e de eventual sublocatário.

Alega que o contrato, para fins comerciais, foi celebrado em 15.08.2023, com término previsto para 14.08.2025, estipulando aluguel mensal de R$ 600,00 nos primeiros 12 meses e R$ 1.000,00 após esse período.

Aduz ter notificado a ré para exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, o que não foi respondido.

Posteriormente, descobriu que a locatária realizou sublocação sem consentimento, descumprindo a cláusula segunda, § 1º do contrato, que proíbe expressamente a sublocação sem autorização do locador. Assevera que após tomar conhecimento da sublocação, notificou novamente a locatária em 24.05.2024, mas não obteve resposta ou ação efetiva.

Diante disso, postula pela concessão da tutela antecipada de urgência, visando a desocupação imediata do imóvel em 15 dias, sob pena de multa diária e medidas coercitivas.

O d. magistrado
a quo
, no despacho inicial, deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, concedendo a ordem de desocupação do imóvel, no prazo de 15 dias, condicionando, todavia, à prestação de caução no valor correspondente aos 03 últimos alugueis (id. 168231945).

Contra esta decisão, insurge-se a ré, ora agravante, alegando que o imóvel, objeto da decisão liminar, não é preponderantemente comercial, como alegado pela agravada, mas predominantemente residencial, sendo ocupado há cerca de 40 anos por sua mãe, Albertina Luiza da Silva, pessoa idosa e em delicado estado de saúde (portadora de cardiopatia grave e câncer de estômago).

Além disso, assegura que jamais estabeleceu contrato de locação com a agravada e aponta a falsificação de sua assinatura no suposto contrato de locação.

Segue aduzindo que a agravante e sua genitora tomaram conhecimento da suposta venda do imóvel apenas após receberem uma notificação extrajudicial para exercer um “direito de preferência”. Ao serem surpreendidas, verificaram junto ao CRI de Rondonópolis, que o imóvel havia sido transferido para Dheison Galdino da Silva, neto da residente, sem os requisitos legais necessários, e insiste que sua mãe, Sra. Albertina, nunca teve a intenção de vender o imóvel.

Destaca a existência de uma ação anulatória de negócio jurídico cumulada com cancelamento de registro público (nº 1028826-90.2024.8.11.0003), ajuizada por sua mãe, questionando a transferência de propriedade do imóvel, cujo desfecho certamente impactará na disputa.

Por fim, afirma que o despejo imediato do imóvel geraria impactos graves à saúde de sua mãe, dada sua idade avançada e condição de saúde delicada, e que a continuidade da ação de despejo pode inviabilizar a preservação do direito de propriedade caso a ação anulatória seja julgada procedente. Ao final, requer a revogação da decisão que determinou a desocupação do imóvel na origem.

Pois bem.

Cinge-se a questão em analisar a possibilidade de cumprimento imediato da ordem de despejo, em detrimento do direito à ampla defesa e ao contraditório da parte agravante, que nega a celebração do contrato e alega irregularidades na cadeia dominial do imóvel, além do quadro de saúde da genitora que ocupa o bem.

É cediço que o agravo de instrumento constitui recurso
secundum eventum litis
, devendo limitar-se a atacar o que restou decidido pelo ato agravado, cabendo ao relator analisar, unicamente, o acerto ou desacerto da decisão agravada.

Nessa linha de intelecção, atento aos limites objetivos da decisão agravada, o recurso deve ser analisado tão somente sob o aspecto da decisão que
deferiu a desocupação no prazo de 15 dias do imóvel objeto do contrato de locação
sub judice
.

Dito isso,
conquanto se revele possível a rescisão do contrato e o despejo com a consequente desocupação do imóvel,
in casu,
neste momento inicial do processo, a matéria controvertida – existência e validade da relação jurídica locatícia, bem como o descumprimento contratual alegado pela agravada – não pode ser resolvida no atual estágio processual sem que seja oportunizada a dilação probatória.

Digo isso, porque a recorrente, além de negar se tratar de imóvel não residencial, impugna a validade do contrato de locação, sustentando que sua assinatura foi falsificada. Esse ponto, por sua gravidade, não pode ser ignorado, especialmente diante da relevância de sua comprovação para o deslinde da controvérsia, mormente considerando se tratar de assinatura digital.

Não obstante, conforme o artigo 422 do Código Civil, as relações contratuais devem ser regidas pela boa-fé objetiva, sendo imprescindível que se esclareça se a relação jurídica locatícia alegada foi efetivamente estabelecida pelas partes.

Ademais, a agravante aponta a existência de uma ação anulatória de negócio jurídico cumulada com cancelamento de registro público, questionando a cadeia dominial do imóvel. Tal circunstância reforça a necessidade de se apurar com maior profundidade, por meio de instrução probatória, a regularidade da titularidade do bem, elemento que impacta diretamente na legitimidade da agravada em exigir a rescisão contratual e a desocupação do bem.

Deste modo, o risco de desocupação imediata, sem a análise aprofundada dessas condições, pode causar prejuízos irreparáveis, especialmente diante do estado de saúde da ocupante do imóvel (id

251184194). Veja que a intervenção judicial em situações de potencial vulnerabilidade exige cautela, inclusive em respeito ao princípio da dignidade da pessoa humana, consagrado no art. 1º, inc. III, da Constituição Federal.

Logo, com a devida vênia, não havendo elementos suficientes nesse momento processual para analisar a validade da relação jurídica locatícia, bem como o descumprimento contratual alegado pela agravada, descabido o deferimento do despejo, por se tratar de medida extrema.

A propósito:

“AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA PAGAMENTO C.C RESCISÃO DA LOCAÇÃO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMOVEL – DEFERIMENTO – PURGAÇÃO DA MORA - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – CONTROVÉRSIA QUANTO AOS TERMOS DO AJUSTE – RECURSO PROVIDO.

Para a concessão da tutela de urgência de despejo de imóvel objeto de arrendamento rural, nos termos do artigo 300 do CPC, é indispensável a comprovação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado pelo autor, somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Existindo controvérsia quanto as obrigações contratuais firmadas em contrato de locação comercial, revela-se temerária a concessão de ordem liminar de despejo,

à mingua da regular instrução probatória.
Recurso provido.”
(RAI n.º 1013462-87.2024.8.11.0000, 3ª Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 12.06.2024 – destaquei).

“AGRAVO –
AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA C.C RESCISÃO DA LOCAÇÃO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS/ACESSÓRIOS – DEFERIMENTO PREMATURO DE LIMINAR DE DESPEJO – DISCUSSÃO SOBRE AS OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS DA LOCAÇÃO

ESTAR DEVIDAMENTE QUITADAS QUE DESAFIA A INSTRUÇÃO DO PROCESSO
– AGRAVO PROVIDO – DECISÃO REFORMADA.

A necessidade da realização de instrução para resolver questão sobre a alegação de que as obrigações financeiras da locação estão devidamente quitadas possibilita o indeferimento de pedido formulado em sede de tutela de urgência, consistente na suspensão dos efeitos do despejo determinado pela origem de forma prematura
”.
(RAI n.

1022580-24.2023.8.11.0000,

4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j 31.01.24 - negritei)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDA

–
ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO – PROPRIEDADE CONTROVERSA –
ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO – DECISÃO MANTIDA
– RECURSO DESPROVIDO.

Se existe controvérsia sobre a aquisição da propriedade da requerida pela prescrição aquisitiva (alegação de usucapião) e da validade do contrato de locação, prudente que se aguarde o término da fase instrutória para análise, por parte do d. juízo a quo, sobre o preenchimento dos requisitos para a concessão do pedido liminar de despejo
.” (RAI n.

1004662-41.2022.8.11.0000, Marilsen Andrade Addario, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 27.04.22 - negritei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. decisão que deferiu a tutela de urgência pleiteada deve ser revogada.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 22 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025