Tribunal: TJMT
Processo: 1026001-16.2023.8.11.0002
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-09-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026001-16.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[GIANNI GONCALVES FERREIRA ARAUJO - CPF: 792.878.401-72 (APELANTE), JESSICA BARBOSA NEVES - CPF: 046.184.901-10 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), GIANNI GONCALVES FERREIRA ARAUJO - CPF: 792.878.401-72 (APELADO), JESSICA BARBOSA NEVES - CPF: 046.184.901-10 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS.

E M E N T A

Ementa
:
Apelação cível. Ação de rescisão contratual. Compra e venda de imóvel. Pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado. Inaplicabilidade da lei nº 9.514/97. Incidência do código de defesa do consumidor. Percentual de retenção. Majoração para 25% dos valores pagos. Parâmetro consolidado pelo stj. Recurso do autor desprovido. Recurso da ré desprovido. Honorários recursais. Majoração.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de recursos de apelação cível interpostos tanto pela parte autora quanto pela parte requerida, contra sentença que acolheu parcialmente os pedidos iniciais, rescindindo o contrato de compra e venda e condenando a ré a restituir 75% dos valores pagos, com a retenção de 25%.
A
autora/apelante busca a redução do percentual de retenção para 10%.

A ré/apelante sustenta a aplicação integral da Lei nº 9.514/97, com a necessidade de prévio leilão do imóvel para eventual restituição de valores.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal cinge-se a dois pontos: (i) a aplicabilidade ou não da Lei nº 9.514/97 a contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado; e (ii) o percentual adequado de retenção dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por sua iniciativa.

III. Razões de decidir

3. O contrato com cláusula de alienação fiduciária não registrada no Cartório de Registro de Imóveis não se submete ao regime jurídico da Lei nº 9.514/97. O registro é requisito essencial para a constituição da propriedade fiduciária e para a aplicação do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

4. A relação jurídica entre as partes é de consumo, de modo que a rescisão contratual deve seguir as regras gerais aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, com a devolução parcial dos valores pagos pelo promitente comprador
.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.723.519/SP) consolidou o entendimento de que, em casos de rescisão por desistência do comprador, é adequado o percentual de retenção de 25% dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Não havendo circunstâncias excepcionais que justifiquem a redução, o percentual fixado na sentença deve ser mantido.

IV. Dispositivo

6. Recursos de Apelação desprovidos.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por GIANNI GONCALVES FERREIRA ARAUJO e também por BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA. contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da ação de “Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga” (Proc. nº 1026001-16.2023.8.11.0002), ajuizada pelo primeiro apelante contra o segundo, acolheu parcialmente os pedidos iniciais, para: (i) declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes; (ii) condenar a ré a restituir à autora o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) sobre os valores pagos, excluindo-se eventuais encargos moratórios; (iii) determinar a aplicação do INPC desde a citação e juros de mora desde o trânsito em julgado; (iv) arbitrar o ganho de causa em favor da autora em 80% e em favor da ré em 20%, fixando honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da condenação (cf. Id. nº 300661888).

Em suas razões recursais, o autor/apelante sustenta que (i) o percentual de retenção de 25% fixado na sentença é excessivo; (ii) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem fixado o percentual de retenção em 10% dos valores pagos; (iii) deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor para equilibrar a relação contratual. Requereu a reforma parcial da sentença para reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores pagos (cf. Id. nº 300661893).

Já o requerido/apelante sustenta em suas razões, que (i) o contrato firmado entre as partes possui natureza jurídica de compra e venda com financiamento garantido por cláusula de alienação fiduciária em garantia; (ii) a ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a existência do negócio jurídico nem descaracteriza sua natureza fiduciária; (iii) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou que, ainda que não registrado, o contrato com cláusula de alienação fiduciária atrai a aplicação da Lei nº 9.514/97; (iv) a restituição dos valores pagos somente é possível após a consolidação da propriedade e a realização de leilão público, conforme previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Requereu a reforma integral da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais (cf. Id. nº 300661889).

Apresentadas contrarrazões por ambas as partes com postulações recíprocas de desprovimento dos recursos de apelação (cf. Id. nº 300661896 e 300661895).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Vislumbra-se dos autos que Gianni Goncalves Ferreira Araujo ajuizou ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga contra BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

Na petição inicial, a parte autora alegou que: (i) firmou contrato de promessa de compra e venda com a requerida; (ii) efetuou diversos pagamentos a título de sinal e parcelas contratuais; (iii) teve dificuldades financeiras que a impossibilitaram de continuar adimplindo as prestações pactuadas; (iv) manifestou administrativamente seu interesse na rescisão do contrato, mas a requerida manteve a vigência do contrato e continuou a exigir o pagamento das prestações. Requereu a rescisão unilateral do contrato com a devolução de 90% dos valores pagos, a declaração de nulidade do pacto adjeto de alienação fiduciária e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Em contestação, a ré sustentou que: (i) a parte autora firmou o contrato de livre e espontânea vontade, estando ciente das cláusulas contratuais; (ii) a rescisão deve observar os termos pactuados com retenção superior ao percentual pleiteado.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes; (ii) condenar a ré a restituir à autora o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) sobre os valores pagos, excluindo-se eventuais encargos moratórios; (iii) determinar a aplicação do INPC desde a citação e juros de mora desde o trânsito em julgado; (iv) arbitrar o ganho de causa em favor da autora em 80% e em favor da ré em 20%, fixando honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da condenação.

A controvérsia recursal cinge-se a dois pontos principais: (i) a aplicabilidade ou não do regime jurídico da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97 ao contrato firmado entre as partes (recurso da requerida); e (ii) o percentual adequado de retenção dos valores pagos pela autora em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador (recurso da autora).

Pois bem.

A apelante BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA sustenta que o contrato celebrado entre as partes possui natureza jurídica de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, o que atrairia a aplicação da Lei nº 9.514/97, independentemente do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

Analisando detidamente os autos, verifico que o contrato firmado entre as partes efetivamente contém cláusula de alienação fiduciária, conforme se depreende do documento juntado aos autos. No entanto, é incontroverso que não houve o registro do referido contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente, tampouco existe matrícula individualizada do imóvel objeto da contratação.

A questão central, portanto, consiste em determinar se a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a aplicação do regime jurídico da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97.

O artigo 23 da Lei nº 9.514/97 estabelece expressamente que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. Trata-se, portanto, de requisito essencial para a constituição da propriedade fiduciária, sem o qual não se aperfeiçoa o negócio jurídico com os efeitos previstos na legislação especial.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em recente julgado nos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 1.866.844/SP, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, consolidou o entendimento de que “a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros”.

No entanto, o mesmo julgado também estabeleceu que “o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é sim imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997”.

Assim, embora o contrato de alienação fiduciária produza efeitos entre as partes independentemente do registro, a execução do procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/97 para a consolidação da propriedade e posterior leilão do imóvel depende necessariamente do prévio registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso em análise, não apenas inexiste o registro do contrato, como também não há sequer matrícula individualizada do imóvel, conforme demonstrado pela parte autora e não refutado pela ré. Tal circunstância impede materialmente a aplicação do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, notadamente quanto à consolidação da propriedade e realização de leilão público.

Ademais, é importante destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Nesse contexto, a interpretação das cláusulas contratuais deve ser feita de maneira mais favorável ao consumidor, nos termos do artigo 47 do CDC.

Considerando que a ausência de registro do contrato e de matrícula individualizada do imóvel impossibilita a aplicação do procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/97, e tendo em vista a necessidade de interpretação mais favorável ao consumidor, entendo que a rescisão contratual deve seguir as regras gerais aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, com a devolução parcial dos valores pagos pelo promitente comprador.

Portanto, não merece acolhimento a pretensão da apelante BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA de aplicação integral do regime jurídico da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97, especialmente quanto à necessidade de prévia consolidação da propriedade e realização de leilão público para eventual restituição de valores ao comprador.

Superada a questão relativa à natureza jurídica do contrato e à aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, passo a analisar o percentual adequado de retenção dos valores pagos pela autora em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

A sentença recorrida fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela autora, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A autora, por sua vez, pretende a redução desse percentual para 10%, alegando que este seria o patamar adotado pela jurisprudência do STJ e do TJMT.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, sob relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, consolidou o entendimento de que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, salvo situações excepcionais devidamente justificadas. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. [...] 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe 4/10/2012), sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença para tal fim entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento
. [...]"

Esse entendimento tem sido reiteradamente aplicado pelo STJ em julgados recentes, como se verifica nos seguintes precedentes: AgInt no REsp 2.104.313/SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 04/11/2024; AgInt no AREsp 2.672.525/ES, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/09/2024; AgInt no REsp 2.076.914/SP, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023; e AgInt nos EDcl no AREsp 2.361.506/ES, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023.

Conforme destacado nos precedentes citados, o percentual de 25% tem caráter indenizatório e cominatório, sendo considerado adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, prescindindo da demonstração individualizada das despesas tidas pela incorporadora com o empreendimento.

No caso em análise, não verifico a presença de circunstâncias excepcionais que justifiquem a redução do percentual de retenção para patamar inferior ao consolidado pela jurisprudência do STJ. A autora limitou-se a alegar dificuldades financeiras para adimplir as prestações pactuadas, situação que não configura excepcionalidade apta a afastar o entendimento jurisprudencial consolidado.

Portanto, entendo que a sentença recorrida não merece reparo quanto ao percentual de retenção fixado em 25% dos valores pagos pela autora, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A propósito, é o entendimento deste eg. Tribunal de Justiça em caso similar:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores pagos, declarando rescindido o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e condenando a requerida a restituir 75% dos valores pagos pelos compradores. A decisão fundamentou-se na ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e na aplicação das normas consumeristas. II. Questão em discussão 2. Há duas questões centrais em discussão: (i) determinar o regime jurídico aplicável ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado, especificamente se incide a Lei n. 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; e (ii) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida pelo juízo de primeiro grau, considerando o decaimento parcial dos pedidos autorais. III. Razões de decidir 3. A aplicação da Lei n. 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor exige o preenchimento cumulativo dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.095, especialmente o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, requisito não demonstrado nos autos. 4. O registro do contrato na legislação especial possui natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfectibilizam, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. 5. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, enquadrando-se os autores no conceito de consumidor do art. 2º do CDC e a requerida na definição de fornecedora do art. 3º do mesmo diploma legal. 6. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, com devolução parcial dos valores pagos mediante retenção de 25% pela vendedora, mostra-se adequada aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 7. A distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 60% para a requerida e 40% para os autores revela-se equânime e proporcional ao grau de decaimento de cada parte na demanda. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Em contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n. 9.514/97, sendo viável a rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2. A retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa encontra-se dentro dos parâmetros jurisprudenciais consolidados." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97, arts. 23 e 26, § 1º; CDC, arts. 2º, 3º e 53; CPC, arts. 85, §§ 8º, 11 e 14, e 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo n. 1.095 (REsp 1.891.498/SP); STJ, REsp n. 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 04.05.2021; STJ, Súmula 543; TJ-MT 10228807920208110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022. (TJMT, RAC 1002940-97.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/06/2025, Publicado no DJE 24/06/2025)

Ante o exposto, nego provimento a ambos os recursos de apelação e, em virtude da sucumbência recursal (artigo 85, §11º, do CPC), determino a majoração dos honorários advocatícios para 17% sobre o valor atualizado da condenação, mantendo a distribuição do ônus, ressalvada a suspensão da exigibilidade garantida à parte autora em virtude da concessão das benesses da assistência judiciária gratuita (artigo 98, §3º, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025