Tribunal: TJMT
Processo: 1014569-29.2021.8.11.0015
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014569-29.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Promessa de Compra e Venda, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Protesto Indevido de Título, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FRANCIVALDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 025.543.351-41 (APELANTE), ROSECLER DA ROSA - CPF: 014.591.231-07 (ADVOGADO), IVANILDO RAMOS VIEIRA - CPF: 206.046.881-72 (APELADO), MICHELLE PLINIO MUETZENBERG - CPF: 049.616.131-85 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELADO), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELADO), FRANCIVALDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 025.543.351-41 (APELADO), ROSECLER DA ROSA - CPF: 014.591.231-07 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELANTE), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELANTE), IVANILDO RAMOS VIEIRA - CPF: 206.046.881-72 (APELANTE), MICHELLE PLINIO MUETZENBERG - CPF: 049.616.131-85 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO E INFRAESTRUTURA. NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta em Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Declaração de Inexistência de Débito, Dissolução de Sociedade Civil e Danos Morais, julgada parcialmente procedente em primeiro grau para declarar a inexistência de débito referente à cobrança de taxas condominiais, condenar solidariamente os réus ao pagamento de danos morais e materiais, e determinar a baixa de protesto indevido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a legalidade da cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular; (
ii
) definir se a restituição das quantias pagas deve ser simples ou em dobro; e (
iii
) analisar a configuração de danos morais decorrentes do protesto indevido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O loteamento, denominado condomínio, não possui registro formal de parcelamento do solo na forma exigida pela Lei nº 6.766/79, conforme comprovado nos autos e em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público, o que afasta a possibilidade jurídica de cobrança de taxas condominiais.

As cláusulas contratuais que impõem essas cobranças são abusivas, nos termos do art. 51, IV e §1º, do Código de Defesa do Consumidor, especialmente considerando a ausência de infraestrutura básica prometida.

A devolução das quantias pagas deve ocorrer de forma simples, uma vez que não se demonstrou a má-fé dos réus, conforme previsto no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

O protesto indevido, resultante da cobrança de taxas sem respaldo jurídico, configura dano moral indenizável, fixado em R$ 8.000,00, valor razoável diante do constrangimento causado ao autor.

Inexistem elementos que comprovem litigância de má-fé por parte dos réus, não se aplicando a penalidade correspondente.

A majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação é cabível, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos não providos.

Tese de julgamento
:

A cobrança de taxas condominiais em loteamento sem regularização e sem prestação dos serviços prometidos é abusiva e nula.

A devolução de valores indevidamente cobrados deve ser simples, na ausência de demonstração de má-fé do credor.

O protesto indevido por cobrança ilegítima configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/79; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV e §1º, e art. 42, parágrafo único; Código Civil, art. 406; CTN, art. 161, §1º; CPC, art. 80 e art. 85, §§2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1.782.425/SP, rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021,
DJe
de 25/11/2021.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de
O
brigação de
F
azer, c/c
D
eclaratória de
N
ulidade de
C
obrança de
T
axa
C
ondominial,
D
issolução de
S
ociedade
C
ivil c/c
D
anos
M
orais
julgada parcialmente procedente para:

a) DECLARAR a inexistência de débito do autor perante a demandada, no que se refere a cobrança da taxa de condomínio e manutenção entabulada no adendo contratual (1º e 2º) e contrato (cláusula 11º) de id 62288856.

b) CONDENAR a parte Demandada, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o §1º, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso, conforme Súmula 54 do STJ, e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ).

c) CONDENAR a parte demandada, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 1.804,60, a título de danos materiais, devendo incidir juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o § 1º, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir do prejuízo sofrido.

d) DEFERIR a tutela de urgência para determinar que o requerido, solidariamente, PROCEDA com a BAIXA do protesto realizado, no prazo máximo de 5 dias, a contar da intimação da presente sentença, sob pena de multa ao qual fixo no valor R$1.000,00 (mil) reais, não se tratando de multa diária, o que já foi devidamente cumprido.

Pelo princípio da causalidade, CONDENO a parte Demandada, solidariamente, ao pagamento das despesas,
custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.

Sustenta a nulidade das cobranças condominiais por se tratar de um bairro e não de um condomínio regularizado.

Alega que o local não possui a infraestrutura básica prometida e que não houve melhorias
que justificassem referidas
cobranças.

Aponta abuso de cláusulas contratuais e enriquecimento ilícito por parte dos apelados.

Pede a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, que a condenação em danos morais seja majorada de do percentual dos honorários advocatícios, exclusão definitiva do seu nome dos cadastros de inadimplentes e condenação dos réus em litigância de má-fé.

Os réus, arguem
a inexistência de ilegalidade na cobrança,
uma vez
que os valores cobrados estão respaldados no contrato de adesão firmado entre as partes.

Dizem
que o local se configura como um loteamento fechado, e a taxa de manutenção se justifica pelos serviços prestados.

Defendem a legalidade do protesto em razão do inadimplemento do
autor
.

Pugnam pela d
a sentença para reconhecer a legitimidade da cobrança das taxas e a regularidade do protesto.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O processo envolve discussões sobre a legalidade das taxas condominiais e a regularidade do loteamento denominado “Camping Club Portal da Amazônia”.

A sentença reconheceu a nulidade das cobranças, decisão esta que foi objeto de apelação por ambas as partes.

As partes firmara
m
o Contrato Particular de Compromisso de Venda, Compra e Adesão (ID n.
237025188 - Pág. 4
) em que o autor adquiriu o lote 11-A da quadra 49, setor 03
, sem edificação, localizado no Condomínio Residencial Camping Club Portal da Amazônia, Bairro Lídia, em Sinop/MT, por R$ 14.000,00 à vista.

Conforme amplamente demonstrado nos autos, o chamado “Condomínio Residencial Camping Club Portal da Amazônia” não possui registro formal de parcelamento do solo como loteamento fechado, conforme exigido pela Lei nº 6.766/79
, conforme descrito na Ação Civil Pública que o
Ministério Público
move contra os réus, nos autos n. 1007558-51.2018.8.11.0015
,
(ID n.
237026226
)
, em que reforça a
irregularidade do loteamento
e diz que ele mais se
assemelha a um bairro comum
.

Por outro lado, os réus não demonstraram efetivamente, em nenhum momento, que possuem tal registro na forma da Lei n. 6.766/79.

Assim, não há
respaldo jurídico que autorize a cobrança de taxas condominiais.

As cláusulas contratuais que impõem
essas
cobranças são, portanto, abusivas conforme art. 51, IV e §1º, do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando os serviços prometidos — como manutenção de áreas comuns, segurança, e infraestrutura — não foram devidamente prestados. As provas juntadas aos autos revelam que as condições do local são precárias, sem infraestrutura adequada, com ausência de pavimentação e serviços básicos
(
ID
s

n
s
.
237026151
,
237026152 - Pág. 2
,
260224173 - Pág. 10
/11,
237026155 - Pág. 1
/5,
237026156 - Pág. 1
/11
.

No que diz respeito aos protestos
por inadimplência no pagamento das taxas condominiais
, vê-se que a cobrança ocorreu
sem a devida prestação de serviços que justificassem
, configurando, desse modo, ato ilícito passível de reparação por danos morais
.

Os
R$ 8.000,00
arbitrados para essa reparação
atende ao princípio da razoabilidade e proporcionalidade, considerando o constrangimento sofrido pelo autor ao ter seu nome negativado injustamente.

O autor pleiteia
, ainda,
a devolução em dobro das quantias pagas a título de taxas condominiais. No entanto, conforme o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, a devolução em dobro somente é cabível quando comprovada má-fé do credor. N
este
caso, não
houve a efetiva demonstração
que os réus agiram de forma dolosa ao efetuar as cobranças. Assim, a restituição deve ocorrer de forma simples
.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL

(CPC/2015). OBRIGAÇÃO DE FAZER. SEGURO DE ASSISTÊNCIA À SAÚDE.

MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE APÓS O FALECIMENTO DO

TITULAR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.

TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE. EXISTÊNCIA DE FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO

RECORRIDO NÃO ATACADO. SÚMULA Nº 283 DO STF.
DEVOLUÇÃO EM DOBRO DE

QUANTIAS COBRADAS A MAIOR. IMPRESCINDIBILIDADE DE QUE RESTE

INEQUÍVOCA A MÁ-FÉ PARA QUE SEJA APLICADA A SANÇÃO PREVISTA NO CDC.

DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. MULTA

POR
EMBARGOS PROTELATÓRIOS. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº

7/STJ.

AGRAVO DESPROVIDO.
”

(
AgInt
no
AREsp
n. 1.782.425/SP, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021,
DJe
de 25/11/2021)
.

Quanto ao pedido de condenação do réu em litigância de má-fé, para que seja possível
, é necessário demonstrar conduta dolosa, como a alteração maliciosa da verdade ou a utilização do processo para fins manifestamente ilegais (art. 80 do CPC)
, ônus do qual o autor/apelante não se desincumbiu.

A verba honorária foi
arbitranda
dentro dos parâmetros do art. 85, §2º, do CPC, devendo ser mantida, uma vez que a sentença não foi reformada.

Pelo exposto,
nego provimento
a ambos os Recursos. Majoro os honorários advocatícios devidos ao autor para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025