Tribunal: TJMT
Processo: 1001639-04.2021.8.11.0039
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001639-04.2021.8.11.0039
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VERONICE DIAS PENACHIONI - CPF: 354.123.721-04 (APELANTE), DANIEL DA CRUZ MULLER ABREU LIMA - CPF: 831.034.221-72 (ADVOGADO), JANE STELLE BECA SANTOS - CPF: 034.508.071-88 (ADVOGADO), SERGIO HENRIQUE DE BARROS MACIEL EL HAGE - CPF: 551.635.131-68 (ADVOGADO), SUNDPEC MONTEREY EMPREENDIMENTOS SPE LTDA - CNPJ: 19.257.267/0001-97 (APELADO), DANIEL YOSHIDA SUNDFELD SILVA - CPF: 291.280.108-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL: REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: ACOLHIDA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
LOTE URBANO
.
AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. PRELIMINAR DO APELADO REJEITADA.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA.
CAUSA MADURA.
CLÁUSULAS CONTRATUAIS
.
CONDIÇÕES RESTRITIVAS AO DIREITO DE QUITAÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença de improcedência em ação revisional de cláusulas contratuais em compromisso de compra e venda de lote urbano, com pedido de substituição do índice de correção monetária, inclusão de amortização, declaração de nulidade de cláusulas e reconhecimento do direito à quitação e lavratura de escritura.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão:

(i) saber se o recurso preenche o requisito da dialeticidade recursal;

(
ii
) verificar se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão na apreciação de provas e fundamentos relevantes;

(
iii
) analisar a validade das cláusulas contratuais relativas à forma de reajuste, amortização e condições para quitação e lavratura de escritura definitiva.

III. Razões de decidir

Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, porquanto o recurso impugnou os fundamentos centrais da sentença, inclusive com indicação de cláusulas específicas e documentos relevantes.

Acolhe-se a preliminar de negativa de prestação jurisdicional, ante a ausência de apreciação das provas documentais e dos fundamentos jurídicos articulados pela parte, autorizando a aplicação da teoria da causa madura.

A cláusula contratual que prevê reajuste pelo IGP-M e juros compensatórios mensais de 0,5% mostra-se válida e compatível com a liberdade contratual, não configurando anatocismo nem abusividade.

A ausência de cláusula de amortização não implica nulidade, dada a licitude do regime de imputação de pagamentos conforme
arts
. 323 e 354 do CC.

Considera-se abusiva a imposição de condicionantes à liquidação antecipada da dívida e à lavratura da escritura, que violam o direito do consumidor à quitação e contradizem o art. 52, §2º, do CDC, bem como o princípio da boa-fé objetiva.

IV. Dispositivo e tese

Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada.

Preliminar de negativa de prestação jurisdicional acolhida.

Recurso parcialmente provido, para declarar a nulidade das cláusulas contratuais que impõem restrições à quitação e escrituração (itens 3.15, 3.16 e 3.19 do contrato).

Tese de julgamento:

“1. É válida a cláusula contratual que prevê reajuste com base no IGP-M e juros compensatórios mensais de 0,5% ao mês
.

2. A ausência de cláusula expressa de amortização não configura abusividade, quando respeitada a imputação legal do pagamento.

3. São nulas as cláusulas que
estabelecem condições restritivas à
quitação da dívida e
à
lavratura da escritura definitiva, por violarem direitos do consumidor garantidos pelo CDC.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 93, IX; CPC,
arts
. 1.010, 1.013, IV, e 489, §1º, IV; CC,
arts
. 323 e 354; CDC,
arts
. 6º, III, e 52, §2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 381; TJSP, Apelação Cível nº 1049281-28.2020.8.26.0576, Rel. Des. César Peixoto, j. 30.01.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1028569-46.2022.8.26.0576, Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro, j. 20.11.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apela
ção em Ação Revisional de Compromisso de Compra e Venda de Lote Urbano julgada
improcedente, com condenação d
a autora a arcar com as despesas processuais e os honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, porém suspensa a exigibilidade da obrigação nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

A apelante
sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, alegando violação aos artigos 370, 371, 373, II, 374, incisos II e III, 425, inciso VI, 436, 437, 464, §1º, incisos I e II e §2º, 489, §1º, inciso IV e 1.022, incisos I e II, todos do CPC
, e ao art. 93, inciso IX da CF
.

Argumenta que a sentença deixou de analisar as provas documentais juntadas aos autos, que demonstrariam a abusividade das cláusulas contratuais, bem como não apreciou os argumentos deduzidos na inicial e nos embargos de declaração.

No mérito,
aduz
que firmou contrato de compromisso de compra e venda do Lote 13, Quadra 2, do Loteamento Residencial Monterey, tendo
pago
mais de 90% do
valor
, mas, em razão da metodologia de cálculo adotada pela vendedora (sistema de “conta corrente”), o saldo devedor apresentado ainda supera o
montante
originalmente contratado, o que considera abusivo.

Sustenta que a cláusula 3 do contrato é redigida de forma confusa, prevendo reajustes sucessivos e cumulativos com base no IGPM e juros de 0,5% ao mês, sem permitir a amortização dos valores pagos
.

Defende que durante a pandemia de Covid-19 houve majoração exponencial do IGPM, elevando desproporcionalmente as parcelas, o que tornou a obrigação
excessivamente onerosa e incompatível com a função social do contrato.

Requer a substituição do IGPM pelo IPCA, ou pelo índice oficial menos oneroso, a cada 12 meses,
bem como
a declaração de nulidade dos itens 3.1 a 3.8 e 3.15 a 3.19 da cláusula 3, a inclusão de amortização nas parcelas e o reconhecimento do direito de quitação e lavratura da escritura após o pagamento integral
.

Contrarrazões no Id.
304859514
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Preliminar suscitada em contrarrazões – ausência de dialeticidade

A
apelad
a
suscita nas contrarrazões ausência de dialeticidade recursal sob a alegação de que “
a utilização de argumentos vagos e imprecisos não satisfazem esse pressuposto, impedindo o conhecimento do recurso
”.

O art.
1.010, II e III, do
CPC
,
exige que
o recorrente demonstre os motivos pelos quais entende que a decisão merece reforma, impugnando especificamente
seus
fundamentos
.

No caso, a
arguição é improcedente, já que a apelante combateu especificamente a
s justificativas da

sentença,
notadamente a conclusão de que seria necessária prova pericial para demonstração da abusividade das cláusulas contratuais e a aplicação da Súmula 381 do STJ.

Além disso, apontou as omissões e contradições, alegando que
não foram analisadas
as provas documentais juntadas aos autos
, tampouco
os argumentos deduzidos na inicial e nos embargos de declaração.

Rejeito a preliminar
.

Preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional

A presente ação revisional de compromisso de compra e venda de lote urbano busca a revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas pela autora, especialmente aquelas relacionadas à forma de cálculo do saldo devedor, à ausência de amortização e à aplicação de índices de correção monetária.

A demanda foi julgada improcedente, sob o
f
undamento
de que
"
todos os fatos alegados pela requerente à exordial dependem de prova pericial e, especificamente em relação aos fatos que ela imputa como abusivos, estes devem ser demonstrados no caso concreto
".

Nos termos do artigo 370
e seguintes
do
CPC
, é assegurado ao
juízo
ampla prerrogativa na direção do processo e na busca da verdade real, podendo determinar,
inclusive de ofício
, a produção da prova pericial quando se mostrar essencial
e
adequada
à
formação do convencimento judicial.

No caso, o juízo
de origem
reconheceu a necessidade de prova pericial para a verificação da abusividade das cláusulas contratuais
. Com isso,
deixou de analisar as provas documentais juntadas pela autora, que incluíam o contrato de compra e venda, e-mails trocados com a ré e relatórios contábeis que, segundo
ela
, demonstrariam a
ilegalidade arguida.

A
apelante
não suscitou as abusividades de forma genérica, uma vez que apontou os motivos pelos quais entende que alguns termos contratuais são nulos
, inclusive
identificou especificamente os itens da Cláusula 3 que considerava abusivos (itens 3.1
a
3.8 e 3.15 a 3.19)
, explicando detalhadamente por
que cada um deles violaria dispositivos do CDC e do Código Civil. Também apresentou documentos que

comprovariam suas alegações, incluindo e-mails da própria apelada reconhecendo a ausência de amortização e a forma de cálculo do saldo devedor.

Contudo, a
inda que
se o juízo entenda que
a prova pericial pudesse auxiliar na conclusão da lide, não é essencial para o seu deslinde, visto que
a documentação anexada é suficiente
para isso,
pois
os pedidos da autora são justamente de revisão das cláusulas contratuais, matéria unicamente de direito.

Desse modo,
acolho a preliminar de negativa de prestação jurisdicional para desconstituir a sentença
, e, u
ma vez que o feito está em condição de imediato julgamento,
aplico
a teoria da causa madura
para analisar
os pedidos formulados na petição inicial (art. 1.013, IV, do CPC).

Mérito

A autora firmou com a requerida, em 23-08-2014, Instrumento Particular de
Promessa de Venda e Compra de um lote urbano com 202,62 m2,
localizado no Loteamento
Residencial Monterey, em São José do Rio Preto - SP,
pelo valor total de R$ 93.205,20, a ser pago mediante entrada de R$ 6.524,36 e o saldo devedor de R$ 86.680,84 dividido em 168 parcelas mensais
,
com taxa de juros de 0,5% ao mês e correção monetária pelo IGP-M
(cláusulas 3.1 a 3.8 do ajuste.

A apelante alega que o contrato não prevê amortização do saldo devedor, fazendo com que, mesmo após o pagamento de 91 parcelas (54,16% do total), correspondentes a 90,19% do principal, o
remanescente
apurado pela requerida totalizasse R$ 90.825,35
.

Analisando os documentos juntados aos autos, verifica-se que a apelada, em e-mail enviado à apelante, informou que "não há amortização" e que o contrato se baseia na "quitação das parcelas e não do saldo devedor", ao qual denomina "sistema de conta corrente".

O contrato em questão foi firmado diretamente entre a compradora e a incorporadora,
em que estabeleceram
o pagamento de forma parcelada.

C
omo não
se trata de contrato de financiamento
sujeito ao regime do
Sistema Financeiro de Habitação
,
não há abuso
quando as partes pactuam pela
ausência de previsão de sistema de
amortização,
estabelecendo a
forma de imputação do pagamento prevista nos
arts
.
323
e
3
54 do Código Civil, que assim estabelecem:

Art. 323. Sendo a quitação do capital sem reserva dos juros, estes presumem-se pagos.

(...)

Art. 354. Havendo capital e juros, o pagamento imputar-se-á primeiro nos juros vencidos, e depois no capital, salvo estipulação em contrário, ou se o credor passar a quitação por conta do capital.

Quanto aos juros de mora, o
instrumento
prevê o percentual de 0,5% ao mês,
o que se mostra razoável à finalidade de remunerar o
capital,
s
em configurar excesso.

Em relação ao índice de correção monetária,
a apelante pede a aplicação da teoria da imprevisão, com a substituição do IGP-M pelo IPCA, visto que durante a Pandemia da Covid-19 o primeiro cresceu exponencialmente
, chegando a 37%
, o que, segundo aduz, causou
impacto desproporcional na dívida
, enquanto
o IPCA
teria acumulado apenas 3,22%
(Id.
304858410
, pág. 20)
.

A
inda que se p
ossa
admitir
a revisão do ajuste à luz da referida teoria,
é necessário que a situação seja analisada individualmente, a fim de verificar se a alteração de fato impactou o ajuste em questão.

N
a inicial a autora registrou que “
a requerida reajustou as parcelas de anos anteriores pelo índice oficial do IGPM. Contudo, às parcelas 11/2020 e 11/2021, aplicou os percentuais de 4,52% e 6,5%, respectivamente, a título de IGPM, de forma unilateral, sem demonstrar os parâmetros utilizados, sem ciência ou anuência da requerente, sob alegação de que o fizera em razão do crescimento exponencial desse índice, provocado pela crise financeira da pandemia
”
(Id.
304858410
, pág. 17).

Assim,
ainda que seja evidente a diferença entre ambos os índices, verifica-se que a
vendedora por deliberação própria optou por utilizar percentual inferior àquele legalmente estabelecido para o IGP-M.

Embora
ela
alegue que
a apelada
o fez unilateralmente, o fato é que a alteração a beneficiou, trazendo equilíbrio para o ajuste.

Portanto, não há que se falar na
substituição do índice pelo
IPCA.

Cabe registrar que ainda que as cláusulas 3.1 a 3.8 sejam repetitivas sobre
a forma de atualização da dívida, isso não as torna confusas ou de difícil compreensão
,
e não fere o direito de informação d
a
consumidor
a
(art. 6º, III, do CDC).

A propósito, confira-se os julgados o Tribunal de Justiça de São Paulo
em ações revisionais de
contratos
similares a este, envolvendo a mesma requerida e a mesma incorporação imobiliária
:

Ação de revisão de compromisso de venda e compra de lote, consignação incidental e repetição de indébito (Residencial Monterey S. J. do R. Preto/
SP)-
Procedência na origem - Legitimidade da atualização das parcelas pelo IGP-M/FGV e adição de juros compensatórios de 0,5% ao mês - Mecanismos decorrentes da inflação e da remuneração do capital comprometido na vigência da operação de longo prazo - Inteligência dos
arts
. 316 e 591 do Código Civil - Ausência de convenção da amortização pela tabela PRICE, sistema SAC ou SACRE - Simples imputação em pagamento - Aplicação dos
arts
. 323 e 354 do Código Civil - Liberdade na formação do preço - Inexistência de
potestatidade
, onerosidade, abusividade, nulidade ou defeitos afins - Validade e eficácia plena do negócio - Sentença reformada - Recurso provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1049281-28.2020 .8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator.: César Peixoto,
Data de Julgamento: 30/01/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/01/2024)

REVISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel em loteamento residencial. Insurgência recursal da demandante em face de sentença de improcedência. Alegação de que a incidência do reajuste monetário configura
anatocismo .
Impossibilidade. Reajuste que constitui mera recomposição do poder de compra da moeda, devidamente previsto no instrumento contratual. Substituição do índice de correção contratual IGP-M pelo IPCA. Adoção do entendimento prevalente na Câmara, em homenagem aos princípios da celeridade processual e da razoável duração do processo, no sentido de impossibilidade da substituição, por inexistência de abuso ou
ilegalidade .
Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1028569-46.2022 .8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator.: Wilson Lisboa Ribeiro, Data de Julgamento: 20/11/2023, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/11/2023)

E
mais
:

TJSP
–

AP
1006064-95.2021.8.26.0576
;

TJSP – AP 1005493-90.2022.8.26.0576.

A apelante
alega

também
que o
pacto
estabelece condições restritivas ao direito de quitação da dívida e de obtenção da respectiva Escritura definitiva.
Com isso, pede que sejam declaradas nulos os itens 3.15 a 3.19, da cláusula 3,

que estão assim redigidas:

3.15- O PROMISSÁRIO COMPRADOR poderá liquidar antecipadamente o débito, total ou parcialmente com a
concordância e autorização expressa da PROMITENTE VENDEDORA, desde que:

a) - notifique a PROMITENTE VENDEDORA, por escrito, com a antecedência de, no mínimo, cinco (5) dias;

b) - o pagamento ocorra na mesma data de vencimento das parcelas;

c) - a amortização seja igual ou maior ao valor de uma parcela mensal;

d) - os valores antecipados sejam imputados no pagamento das últimas prestações do preço;

e) - o saldo devedor a ser antecipado seja reajustado na data da antecipação pelos critérios de reajuste estipulados neste contrato;

f) - o reajustamento das prestações seja calculado "pro rata" até o dia do efetivo pagamento, aplicando-se o disposto neste contrato;

g) -o PROMISSRIO COMPRADOR deverá estar absolutamente em dia com os compromissos ora assumidos, principalmente os relacionados com os pagamentos e/ou parcelas do preço de venda e dos reembolsos dos tributos e das tarifas devidos à PROMITENTE VENDEDORA na forma deste instrumento.

3.16 - Mesmo na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do preço, a escritura de compra e venda somente será conferida ao PROMISSÁRIO COMPRADOR no momento aludido na Cláusula 6.

3.17 - Eventuais pagamentos recebidos fora das condições estipuladas neste contrato, não importarão em precedente, novação ou alteração contratual, constituindo sempre ato de simples tolerância ou mera liberalidade.

3.18- As partes, desde já, convencionam, como condição do presente negócio, que, em face do princípio
constitucional do respeito ao direito adquirido e ao ato
juridico
perfeito, não se aplicará a este contrato qualquer norma superveniente de congelamento ou deflação, total ou parcial, tablitas ou deflatores que eventualmente venham a ser instituídos por planos econômicos do governo Federal, do saldo devedor e/ou do valor de cada parcela.

3.19 - Em face do avençado, toda e qualquer quitação conferida pela PROMITENTE VENDEDORA acha-se condicionada à apuração posterior de eventual saldo devedor do PROMISSÁRIO COMPRADOR, ainda que tal ressalva não conste expressamente do respectivo recibo.

De fato,
as condições estabelecidas no
item 3.15

são
abusivas e contrárias ao direito d
a

compradora
de quitar antecipadamente o débito, previsto no art. 52, §2º, do CDC: "
É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos
"
.

Esse direito deve
ser resguardado,
independentemente de autorização da vendedora e sem as restrições ali impostas, com a
consequente redução proporcional dos encargos.

O mesmo ocorre em relação ao item 3.16,
pois

é direito d
a
consumidor
a
obter a escritura definitiva após a quitação integral do preço.

Quanto ao item 3.18, também é
manifestamente abusiv
o
e inválid
o
, pois busca
,
de maneira genérica e antecipada
,
afastar a incidência de normas legais futuras, em evidente violação ao princípio da legalidade e à imperatividade das normas de ordem pública, inclusive aquelas de natureza econômica.

Além disso,
implica desequilíbrio contratual ao impor
o
risco exclusiv
amente

à

autora
, na medida em que
a
impede de se beneficiar de eventuais reduções ou congelamentos de prestações
determinados por lei
, o que
contraria o princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato
(
arts
.
421 e 422 do
CC)
, bem como os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o
art.
51, IV, X e XIII, que preveem a nulidade de cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que contrariem normas legais de ordem pública.

O
item 3.19
, por sua vez,
gera insegurança jurídica e viola o princípio da

boa-fé objetiva
,
visto que
impede
a

autora
de ter uma declaração definitiva de quitação da dívida
.

Portanto,
devem ser declaras nulas as estipulações que
estabelecem condições restritivas ao direito de quitação da dívida

(cláusulas 3.15, 3.16
, 3.18
e 3.19)
.

Por outro lado,
o item
3.17

está em
conformidade
com os princípios da autonomia privada, da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, assegurando que eventuais condutas
pontuais das partes — como o recebimento de pagamento em atraso, ou de forma diversa da estipulada —
não sejam automaticamente interpretadas como aceitação tácita de modificação do pacto firmado.

Não
há abuso ou imposição de
desvantagem excessiva
à consumidora
. Ao
contrário
, busca-se
resguardar a integridade do ajuste originalmente pactuado,
impedindo que eventual descumprimento isolado ou tolerado crie precedentes contratuais vinculantes ou comprometa a coerência na execução do contrato.

Pelo exposto,
rejeito a preliminar de ausência de dialeticidade recursal suscitada pel
a
apelad
a
;
a
colho a preliminar de nulidade da sentença por
negativa de prestação jurisdiciona
l arguida pela apelante
e
, com isso,
dou parcial provimento ao Recurso.

Com amparo no art. 1.013, IV, do CPC, julgo a ação parcialmente procedente para declarar a nulidade
dos itens
3.15, 3.16
, 3.18
e 3.19
, da cláusula 3,
do ajuste.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 50% para cada
, com a ressalva do art. 98, §3º, do CPC, em relação à autora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025