Tribunal: TJMT
Processo: 1007432-90.2025.8.11.0003
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-09-08
Data de publicação: 2025-09-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1007432-90.2025.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[LIOMAR ALMEIDA PEROBA - CPF: 983.936.261-53 (RECORRENTE), FIAMA LORRAINE MARTINS - CPF: 019.330.011-78 (ADVOGADO), OLIRIO DE SOUSA RODRIGUES - CPF: 074.510.671-49 (RECORRIDO), CARLOS EDUARDO ZANCHET GIRARDELLO - CPF: 823.451.200-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VENDA SEM RESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA ALIENAÇÃO. PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. PEDIDO CONTRAPOSTO. ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL DEVIDOS. REDUÇÃO DO QUANTUM. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE DOLO PROCESSUAL. AFASTAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto por locatário contra sentença que julgou improcedentes seus pedidos de indenização por danos materiais e morais, reconheceu procedente o pedido contraposto do locador para condená-lo ao pagamento de R$ 5.000,00, além de multa por litigância de má-fé no valor de R$ 1.500,00 e honorários advocatícios. O autor sustentou que o imóvel objeto de contrato de locação fora vendido sem observância do direito de preferência, o que teria frustrado seus investimentos em benfeitorias e gerado prejuízos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se houve alienação do imóvel locado sem respeito ao direito de preferência do locatário; (ii) estabelecer se são devidos danos materiais e morais em razão da conduta do locador; (iii) determinar o alcance do pedido contraposto e a subsistência da condenação por litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A ausência de matrícula atualizada, escritura, recibo de ITBI ou outro documento comprobatório impede reconhecer a efetiva alienação do imóvel, não se configurando violação ao direito de preferência (CPC, art. 373, I).

4.

Não demonstrada a venda do bem, inexiste suporte fático para condenação em danos materiais e morais, impondo-se a manutenção da improcedência dos pedidos do autor.

5.

O contrato de locação estabelece que o locatário deveria realizar benfeitorias em valor de R$ 6.050,00, a serem compensadas no pagamento dos aluguéis; contudo, as provas não evidenciam execução integral das benfeitorias, tampouco o adimplemento dos aluguéis vencidos a partir de setembro de 2024.

6.

O pedido contraposto deve ser parcialmente acolhido, sendo devidos os aluguéis referentes a setembro de 2024 a março de 2025 (R$ 2.310,00), acrescidos da multa contratual prevista (R$ 1.000,00), totalizando R$ 3.310,00.

7.

A configuração da litigância de má-fé exige dolo processual inequívoco (CPC, art. 80), o que não se verifica quando a parte apresenta tese não comprovada, mas amparada em elementos que reputava idôneos. Improcedência não se confunde com má-fé, devendo ser afastada a penalidade e seus consectários.

8.

Nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, afasta-se a condenação por litigância de má-fé, não subsiste fixação de honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A ausência de comprovação documental da venda de imóvel impede o reconhecimento de violação ao direito de preferência do locatário.

2.

Danos materiais e morais somente são devidos se demonstrado o ato ilícito gerador do prejuízo.

3.

O locatário que não comprova execução integral das benfeitorias pactuadas e inadimplente com os aluguéis responde pelo pagamento das parcelas vencidas e multa contratual.

4.

A litigância de má-fé exige dolo processual inequívoco, não se caracterizando pela mera improcedência da ação.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1007432-90.2025.8.11.0003

Classe CNJ:

460

Origem:

Primeiro Juizado Especial Cível de Várzea Grande

Recorrente(s):

Liomar Almeida Peroba

Recorrido(s):

Olírio de Sousa Rodrigues

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

08 a 11/09/2025 (Plenário Virtual)

Colendos Pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto contra a sentença que, após acolhimento dos embargos declaratórios, apresentou a seguinte parte dispositiva:

“Ante o exposto, opino pela
IMPROCEDÊNCIA
da pretensão inicial; e
PROCEDENCIA
do pedido contraposto, para
CONDENAR
o autor ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo

Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA),

a partir do efetivo prejuízo, acrescido de juros correspondente

à

taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária,

a partir da citação;
CONDENAR
a parte autora na multa por litigância de má-fé no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir da data do ajuizamento da ação, acrescido de juros de 1% ao mês, a contar da data do trânsito em julgado (§ 16 do art. 85 do CPC), em favor do réu; declaro extinto o feito, com resolução do mérito, a teor do disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”

“Diante disso, impõe-se o arbitramento de honorários advocatícios em razão da conduta temerária adotada, que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais)
,
valor compatível com a natureza da demanda e o desvio de finalidade processual evidenciado nos autos.”

Na petição inicial o autor alega que firmou contrato de locação com o réu para instalar um showroom de piscinas, tendo investido tempo e recursos em benfeitorias no terreno, mas que, de forma abrupta, o locador vendeu o imóvel sem qualquer aviso, frustrando seu negócio e impedindo o exercício do direito de preferência, o que lhe teria causado danos materiais de R$ 5.539,00 e danos morais estimados em R$ 5.000,00.

No recurso inominado reiterou a tese de que foi surpreendido pela alienação do imóvel, sem prévia notificação, e que realizou investimentos comprovados em benfeitorias, busca a reforma da sentença que julgara improcedentes seus pedidos. Sustentou violação à boa-fé objetiva e pleiteou a condenação do recorrido ao pagamento dos danos materiais e morais requeridos na inicial, com afastamento do pedido contraposto.

Nas contrarrazões o Recorrido alega que a petição inicial é capenga, que o Recorrente não comprovou minimamente seu direito, e que há litigância de má-fé. Diz que o imóvel não foi vendido, ainda é de sua propriedade, e que a afirmação do Recorrente é inverídica; que o Recorrente jamais cumpriu suas obrigações contratuais: não realizou as benfeitorias no prazo estipulado, tampouco pagou os aluguéis devidos a partir de setembro de 2024. Requer o improvimento do recurso.

A controvérsia gravita, de um lado, em torno da suposta alienação do imóvel locado, com preterição do direito de preferência do locatário, e, de outro, do alcance do pedido contraposto e da subsistência da condenação por litigância de má-fé.

Examinando o conjunto probatório, não há prova mínima de que o bem tenha sido efetivamente alienado a terceiro no curso da locação. O Recorrente não carreou matrícula atualizada, escritura, contrato de compra e venda, recibo de ITBI ou qualquer documento que demonstre a transferência. Os registros de conversa em aplicativo, datados de 20/02/2025, fazem referência a
“terreno no Jardim Atlântico
”, não coincidindo sequer com o bairro do imóvel locado (Jardim Europa), e não individualizam negócio jurídico de alienação.

À luz do art. 373, I, do CPC, faltou comprovação do fato constitutivo, impondo-se, portanto, a manutenção da improcedência dos pedidos de declaração de violação ao direito de preferência e das indenizações moral e material fundadas nessa narrativa.

Deve ser ressaltado que o contrato de locação não prevê de forma clara o valor devido mensalmente a título de aluguel, nem quanto em tempo deveria serem realizadas as benfeitorias,

No contrato não há previsão de pagamento de alugueis do início de locação até 16/08/2024, num total de cinco meses, porém o locatário deveria realizar benfeitorias “aterramento, cercamento e calçada” no valor R$ 6.050,00 e terão o valor abatido nos custos do aluguel de forma parcelada. (Cláusula II, § 2º).

O contrato de locação foi celebrado em 16/03/2024, pelo prazo de 2 anos, com vigência de 16/03/2024 a 15/03/2026. O aluguel seria devido a partir de 16/09/2024 no valor de R$ 330,00 mensais, referente a diferença do valor do aluguel e das parcelas das benfeitorias. (Cláusula III).

Pelo disposto na cláusula VII, o valor do aluguel seria de R$ 500,00, por prevê multa de dois aluguéis R$ 1.000,00 a parte que infringir as cláusulas contratuais.

Dessa forma, presume-se que o locatário tinha a obrigação de realizar tais benfeitorias no valor de R$ 6.050,00, para ter o benefício de desconto no valor do aluguel e pagar R$ 330,00. Mas ao que consta não houve a execução integral de tais benfeitorias.

As fotografias juntadas aos autos revelam, em momentos distintos, o terreno limpo/terraplanado e, também, bem como que houve aterramento e início de construção da cerca do terreno, porém não se visualiza a construção da calçada, o que impede reconhecer execução integral do que fora avençado.

Não há previsão no contrato das consequências para a hipótese de não ser realizada as referidas benfeitorias. Porém, não há razão para determinar a compensação dos gastos por pelo locatário para a retirada de entulhos e aplicações de herbicidas, por ausência de previsão contratual, nem com de 02 caminhões de aterro e retirada de tronco de árvores, e serviços na construção de cerca, por ausência de assinatura nos recibos.

Embora haja provas nos autos de terem sido enviadas notificações aos locatários, não há o conteúdo das notificações e o Boletim de Ocorrência está ilegível, sendo imprestável como prova.

Quanto ao cálculo realizado para quantificar o pedido contraposto, entendo que não foram observadas as determinações contratuais específicas.

Assim, considero serem devidos os aluguéis, no período de setembro de 2024 a março de 2025, no valor total de R$ 2.310,00, e também a multa contratual prevista no contrato de R$ 1.000,00, por não ter havido o pagamentos dos aluguéis.

Por fim, quanto a litigância de má-fé, é necessário destacar que a penalidade do art. 80 do CPC exige conduta dolosa, consistente em alterar conscientemente a verdade dos fatos, usar o processo para objetivo ilegal ou litigar temerariamente. No caso, embora a tese autoral sobre venda do imóvel não tenha sido comprovada, há contrato válido, há ocupação do lote e há gastos documentados, ao menos em parte, o que afasta a pecha de ação temerária não há o conteúdo das notificações, e o conteúdo do Boletim de Ocorrência está ilegível.

Os prints de conversa, ainda que insuficientes, revelam que o autor buscou sustentar sua versão com elementos que reputava idôneos. Não se identifica ardil processual, fraude probatória ou resistência maliciosa ao andamento do feito. Improcedência não se confunde com má-fé. À míngua de dolo inequívoco, impõe-se afastar a multa por litigância de má-fé e, por arrastamento, os honorários fixados exclusivamente em razão dela, observando-se o art. 55 da Lei 9.099/95.

Ante o exposto,
conheço do recurso,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
e reduzo o valor da condenação a título de pedido contraposto para R$ 3.310,00 (três mil reais, trezentos e dez reais). A
fasto a condenação do Recorrente por litigância de má-fé e consequentemente os honorários advocatícios.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/09/2025