Tribunal: TJMT
Processo: 1002965-22.2023.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-10-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002965-22.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[HUDSON SERGIO DA COSTA BENITES - CPF: 035.039.931-00 (APELADO), PHETERSON CALAZANS DO PRADO DUARTE - CPF: 033.364.641-02 (ADVOGADO), LOUREMBERGUE ALVES JUNIOR - CPF: 963.477.081-91 (ADVOGADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELANTE), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REPARATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. TEMA 996 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por HUDSON SÉRGIO DA COSTA BENITES em ação reparatória de danos materiais e morais, condenando a apelante ao pagamento de R$ 39.444,52 a título de lucros cessantes e R$ 10.000,00 por danos morais, decorrentes do atraso na entrega da unidade 304 do empreendimento "Mirante do Coxipó", com previsão original de entrega em dezembro de 2020.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o autor mantém legitimidade ativa para a ação, diante da alegação de que não constou o imóvel em sua declaração de imposto de renda; (ii) verificar se ocorreu julgamento extra petita pela fixação de valor de aluguel diverso do pleiteado; (iii) analisar a adequação da concessão da gratuidade de justiça; e (iv) examinar a configuração do inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel e o consequente dever de indenizar por danos materiais e morais.

III. Razões de decidir

3. A legitimidade ativa decorre da titularidade do direito material discutido, qual seja, o cumprimento das obrigações contratuais assumidas pela incorporadora, mantendo o autor sua condição de promitente comprador independentemente da situação patrimonial atual do bem não entregue.

4. Inexiste nulidade por julgamento extra petita, porquanto o autor formulou pedidos distintos de ressarcimento de aluguéis pagos e indenização por lucros cessantes, sendo que o magistrado acolheu apenas o segundo com base no valor de mercado estimado pelo próprio autor na inicial.

5. A concessão da gratuidade de justiça encontra respaldo na presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural, não sendo a existência de aplicações financeiras, por si só, motivo para afastamento automático do benefício.

6. Caracteriza-se relação de consumo entre as partes, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova em favor do consumidor hipossuficiente, competindo à fornecedora comprovar o cumprimento de suas obrigações contratuais.

7. Ficou demonstrado o inadimplemento contratual pela não entrega do imóvel no prazo estabelecido em dezembro de 2020, não se aplicando ao caso a Lei nº 13.786/2018 por ser posterior à celebração do contrato, tampouco as excludentes de responsabilidade alegadas pela apelante.

8. Conforme o Tema 996 do STJ, o prejuízo do comprador é presumido no caso de atraso na entrega do imóvel, consistindo na injusta privação do uso do bem, ensejando indenização na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel assemelhado.

9. O dano moral se configura pelo atraso significativo na entrega do imóvel destinado à moradia, extrapolando o mero aborrecimento cotidiano e frustrando a legítima expectativa do consumidor, aplicando-se a teoria do dano moral in re ipsa.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de apelação cível conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"1. Na incorporação imobiliária, o atraso injustificado na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual que gera presunção de prejuízo ao adquirente, ensejando indenização por lucros cessantes e danos morais. 2. A aplicação da Lei nº 13.786/2018 não alcança contratos celebrados anteriormente à sua vigência, mantendo-se o prazo originalmente pactuado para entrega do empreendimento."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, LXXIV; CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII; CC, arts. 186, 402 e 927; CPC, art. 99, §§ 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25/09/2019 (Tema 996); STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1815822/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 20/04/2020; STJ, AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 22/03/2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz Alexandre Elias Filho da 8ª Vara Cível de Cuiabá/MT nos autos da ação reparatória de danos materiais e morais ajuizada por
HUDSON SÉRGIO DA COSTA BENITES.

O autor alegou ter firmado em 12/12/2018 contrato de promessa de compra e venda da unidade 304 do empreendimento "Mirante do Coxipó" pelo valor de R$ 129.275,00, com prazo de entrega previsto para dezembro de 2020 (Contrato juntado no id.

318146943). Sustentou que a obra não foi entregue no prazo, causando-lhe prejuízos materiais e morais, pleiteando indenização por lucros cessantes, ressarcimento de aluguéis pagos, aplicação de cláusula penal e danos morais.

A requerida contestou (Id.

318147372), alegando preliminar de ilegitimidade ativa, impugnação à gratuidade de justiça, inexistência de mora por força de cláusula de tolerância e pandemia da COVID-19, além de impugnar os valores pleiteados e a configuração de danos morais. Juntou aos autos
Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações Programa Minha Casa, Minha Vida, com novo prazo para entrega do imóvel: 16/05/2022.

O magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos (Id. 318147382), condenando a requerida ao pagamento de R$ 39.444,52 a título de lucros cessantes e R$ 10.000,00 por danos morais, rejeitando os demais pedidos por ausência de prova suficiente.

A apelante insurge-se contra a sentença (Id.

318147391), sustentando preliminares de perda de legitimidade ativa e nulidade por julgamento além do pedido, além de questionar a concessão da gratuidade de justiça e o mérito da condenação.

O apelado apresentou contrarrazões (Id. 318147394), pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
recurso de apelação
interposto por
COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz Alexandre Elias Filho da 8ª Vara Cível de Cuiabá/MT nos autos da ação reparatória de danos materiais e morais ajuizada por
HUDSON SÉRGIO DA COSTA BENITES.

Conheço
do recurso, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

A controvérsia central do presente recurso reside na análise da condenação da Apelante (COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA.), ao pagamento de indenizações por danos emergentes no valor
R$ 39.444,52 a título de lucros cessantes e R$ 10.000,00 por danos morais, em decorrência
do
inadimplemento contratual por atraso na entrega da unidade 304
do empreendimento "Mirante do Coxipó", adquirido pelo Apelado (HUDSON SÉRGIO DA COSTA BENITES) em 12 de dezembro de 2018, cuja previsão original de entrega era Dezembro de 2020.

I. DAS QUESTÕES PRELIMINARES

1.1. Da alegada ilegitimidade ativa

A apelante sustenta que o autor perdeu a legitimidade para a ação por não constar o imóvel em sua declaração de imposto de renda, indicando que teria alienado o bem a terceiros.

Tal argumento não merece prosperar. Conforme se verifica no contrato de promessa de compra e venda (Id. 318146943) e contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (Id. 318147373), o autor figura como promitente comprador e adquirente e devedor fiduciante. A mera ausência do bem na declaração de imposto de renda não comprova, por si só, a alienação do imóvel, podendo decorrer de diversos fatores, inclusive da própria não entrega da obra pela construtora.

Ademais, a legitimidade ativa decorre da titularidade do direito material discutido, qual seja, o cumprimento das obrigações contratuais assumidas pela incorporadora. O autor mantém sua condição de promitente comprador e credor das obrigações contratuais, independentemente da situação patrimonial atual do bem, que sequer foi efetivamente entregue até a propositura dessa ação.

Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa.

1.2. Da alegada nulidade por julgamento além do pedido

A apelante alega que o magistrado fixou valor de aluguel em R$ 1.500,00 quando o autor pleiteou com base em R$ 600,00, configurando julgamento extra petita.

Analisando detidamente a petição inicial (Id. 318146940), verifica-se que o autor formulou dois pedidos distintos de natureza material: (i) ressarcimento dos aluguéis efetivamente pagos no valor de R$ 600,00 mensais; e
(ii) indenização por lucros cessantes

correspondente ao valor que
deixou de auferir
com a locação do imóvel, estimado em R$ 1.500,00 mensais
.

Ao impugnar o valor dos aluguéis na região (Id. 318147373), o apelante não juntou qualquer documentação para comprovar valores diferentes do alegado na petição inicial. Apenas afirmou:

(...) A parte autora alega ao fundamentar o pedido de letra “e” que os alugueres na região com imóvel de mesmas características tem valor de R$ 1.500,00 (Mil e quinhentos reais), mas curiosamente ao dar valor referente ao período em que alega atraso na entrega de valor quebrado, ou seja, aponta o valor de R$ R$39.444,52 (trinta e nove mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos), o que compreenderia 26,29 (vinte e seis virgula vinte e nove meses), portanto fica impugnado.

Imperioso impugnar também o valor indicado do aluguel, pois desprovido de qualquer prova nesse sentido, ônus que lhe incumbia a rigor do art. 373, I do CPC, pelo que torna de plano o pedido improcedente. Contrariando a própria tese de lucro cessante,
a parte autora afirma pagamento de alugueres de R$ 600,00 (seiscentos reais), o que enterra definitivamente a tese autoral para recebimento de lucro cessante.
(...)”

O magistrado, ao analisar as provas, rejeitou o primeiro pedido por ausência de comprovação adequada do contrato de locação e dos pagamentos,
mas acolheu o segundo, fixando os lucros cessantes
com base no valor de mercado estimado pelo próprio autor na inicial.

O apelante não se desincumbiu em provar valor diverso, limitando-se apenas a indicar o valor do aluguel pago pelo autor, que não corresponde a prova suficiente. O contrato dado como parâmetro sequer foi suficiente para condenar o apelante à devolução dos valores dos alugueis pagos.

Deste modo, agiu acertadamente o magistrado ao fixar como parâmetro dos lucros cessantes o valor
indicado pela parte autor
na inicial de R$ 1.500,00 para imóveis similares na região. Cujo valor final da indenização será mais bem detalhado no mérito, após análise do período do atraso da obra.

Assim, entendo que não há nulidade por julgamento
extra petita
.

1.3. Da impugnação à gratuidade de justiça

A apelante impugna a concessão da gratuidade de justiça com base nas aplicações financeiras declaradas pelo autor.

O direito à gratuidade da justiça encontra fundamento no art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal, que estabelece que
"o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos"
. No plano infraconstitucional, o Código de Processo Civil disciplina a matéria nos artigos 98 a 102, estabelecendo que a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça.

O art. 99 do mesmo diploma estabelece, por sua vez, que "presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural". Em especial, os §§ 2º e 3º do artigo 99 do CPC preveem que:

“§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.”

Cumpre salientar que a concessão da gratuidade judiciária não está condicionada à miserabilidade absoluta do requerente, mas sim à demonstração da impossibilidade atual, mesmo que momentânea, de arcar com as despesas do processo, sem prejuízo do seu sustento próprio e familiar.

Sobre o assunto, é assente o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, veja-se:

ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. DEFERIMENTO, DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO, PELA CORTE DE ORIGEM DO BENEFÍCIO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA . ENTENDIMENTO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O Tribunal de origem, soberano na análise fático-probatória da causa, concluiu, fundamentadamente, com os elementos dos autos, que a recorrida faz jus ao benefício da assistência judiciária gratuita,
esclarecendo que não se exige que o beneficiário da justiça gratuita se encontre em estado de penúria
para fazer jus à benesse, bastando que o dispêndio com as despesas do processo possam prejudicar sua subsistência e de sua família . Desse modo, a revisão, em Recurso Especial, do aresto vergastado, quanto ao ponto, revela-se inviável por esbarrar na vedação prescrita na Súmula 7/STJ. 2. Ademais, o estado de hipossuficiência financeira não decorre necessariamente da remuneração percebida pela parte, pouco superior a R$ 2.000,00, mas sim do cotejo desse valor com as obrigações mensais fixas a seu cargo. 3. Agravo Regimental do MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE/MG a que se nega provimento, de acordo com a jurisprudência do STJ. (STJ - AgRg no AREsp: 78526 MG 2011/0195255-8, Relator.: Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, Data de Julgamento: 05/11/2015, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2015

A jurisprudência pátria também é pacífica sobre esse assunto:

RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. Justiça Gratuita Os benefícios da justiça gratuita não
são concedidos apenas àqueles que se encontram em situação de miserabilidade, mas, também, àqueles cuja situação financeira indica que não estão em condições econômicas que lhes permita pagar despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio ou da família.
Dados coligidos aos autos permitem a conclusão de que o agravante faz jus à benesse. RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO Insurgência contra a respeitável decisão que, em síntese, deferiu a liminar de busca e apreensão, porque comprovada a constituição do devedor-fiduciante em mora . Alegação do agravante de que deve ser juntada a Cédula de crédito bancário firmada. Desnecessidade. Decisão mantida. Recurso de agravo de instrumento não provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2283618-19.2023.8.26 .0000 Capivari, Relator: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 01/12/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023).

O magistrado de primeiro grau analisou a realidade fática do caso concreto, a movimentação financeira da requerente, sua renda mensal e patrimônio disponível.
A existência de aplicações financeiras, por si só, não afasta automaticamente o direito ao benefício, devendo-se analisar a situação concreta do requerente.

No caso, o apelante não trouxe documentação nova capaz de modificar a análise realizada pelo magistrado de primeiro grau.

Mantenho a concessão da gratuidade de justiça.

II. DO MÉRITO

De início, impõe-se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre a apelante e o apelado se caracteriza como relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. A apelante, na qualidade de pessoa física que adquiriu serviços de construção para uso próprio como destinatária final, enquadra-se perfeitamente no conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC. Por outro lado, o apelado, como prestador de serviços de construção civil no mercado de consumo, configura-se como fornecedores, conforme dispõe o art. 3º do mesmo diploma legal.

Nesse sentido é o entendimento desta corte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA INDEFERIDA PELO JUÍZO A QUO –
CONTRATO DE EMPREITADA - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Como as partes firmaram contrato de empreitada, contrato típico da construção civil, onde um dos contratantes (empreiteiro) se obriga a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, determinada obra para o proprietário do imóvel, com material próprio ou fornecido por este, tal atividade se insere no conceito de fornecedor, previsto no artigo 3º do CDC. (
TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10040284020258110000, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 28/04/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2025). (Destaquei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REDIBITÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. COMPRA DE VEÍCULO. VÍCIO OCULTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
A relação estabelecida entre as partes é de consumo, e nos autos há hipossuficiência técnica por parte da agravada, de modo que a inversão do ônus é plenamente possível.
Com isso, não se está a tratar de prova diabólica, pois a pretensão é de saber ou não sobre a existência do vício oculto, portanto a probabilidade do direito e o risco de prejuízo não estão demonstrados. (TJ-MT - AI: 10186742620238110000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 03/10/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/10/2023). (Destaquei)

Dessa forma, considerando que a proteção do consumidor é considerada uma questão de ordem pública, reconheço que s
ão aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos
2º
e
3º
da Lei
8.078
/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

Reconhecida a relação de consumo, impõe-se a aplicação do art. 6º, VIII, do CDC, que estabelece como direito básico do consumidor "a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências".

Analisando o contrato de promessa de compra e venda (Id. 318146943), verifica-se que o prazo de execução das obras foi estabelecido em 24 meses, com previsão de entrega em dezembro de 2020.

Posteriormente, foi firmado contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (Id. 318147373), que estabeleceu novo cronograma com prazo para construção/legalização até 16/05/2022.

Contudo, conforme narrado na própria inicial e não contestado adequadamente pela requerida, na data do protocolo da ação (janeiro de 2023), a obra ainda não havia sido entregue, caracterizando inequívoco descumprimento contratual mesmo considerando as prorrogações.

Aplicando-se o CDC, competia à requerida, na qualidade de fornecedora, comprovar o cumprimento de suas obrigações contratuais, especialmente a entrega da obra no prazo estabelecido ou a existência de causa excludente de responsabilidade.

A apelante não apresentou cronograma detalhado da obra
, habite-se, termo de entrega das chaves ou qualquer documento que comprovasse o adimplemento de sua obrigação principal. Mesmo após a intervenção da CEF como agente fiscalizador, no segundo contrato, não demonstrou o efetivo cumprimento do novo cronograma estabelecido.

Assim, além de não adimplir o primeiro contrato realizado com a apelada, com previsão de entrega em dezembro de 2020, também não comprovou se o segundo contrato realizado perante a Caixa Econômica foi adimplido até a data fixada de 16/05/2022.

Ficou comprovado que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, e até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Colaciono o julgado:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.
1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.”
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (Destaquei)

Diante do pronunciamento do STJ sobre a matéria, o prazo para entrega do imóvel deve ser considerado aquele constante do contrato de compra e venda,
dezembro de 2020
.

Logo, a alegação da apelante de que o contrato de financiamento firmado com o autor e a Caixa Econômica renovou o prazo, não se sustenta.

O apelante suscitou ainda, a aplicação da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19. Utilizou as seguintes disposições, introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 à
Lei 4.591/64
, para justificar a legalidade de seus prazos e a validade de sua conduta:

Art. 43-A.
A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento
, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

(...)

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade,
indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato
.

Ocorre que a Lei 13.786/2018 entrou em vigor a partir de 27/12/2018 e o contrato foi assinado em
12/12/2018.
Portanto, não se aplica ao presente ao caso o § 2º do art. 43-A da Lei 13.786/2018.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. COMPENSAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. ARRAS. ALEGAÇÃO DISSOCIADA DA REALIDADE DOS AUTOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INVIABILIDADE DE CONHECIMENTO DE QUESTÕES DEDUZIDAS SEM A PERTINENTE ALEGAÇÃO DE OFENSA À LEI FEDERAL. SÚMULA 284/STF. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. (...) 6.
Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor
. (...) Precedente. 8. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1815822/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020) destaquei

Assim, reconheço o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado em
12 de dezembro de 2018
com entrega prevista para
dezembro de 2020,
no entanto, até o presente momento não há evidências de que o imóvel tenha sido entregue.

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado,
caracterizada a inadimplência da requerida
, ora apelante.

O período de atraso deve ser computado a partir de janeiro de 2021
, conforme demonstrativo de cálculos apresentado pela Autora (Id. 318146947) até a efetiva entrega das chaves, que não consta nos autos.

Contudo, se reconhecermos que o cálculo deverá ser realizado até a data da entrega das chaves, reformaremos
in pejus,
porquanto o magistrado de primeiro grau aplicou valor fixo de R$ 39.444,52 a título de lucros cessantes
, com correção monetária desde cada vencimento mensal e juros de mora a partir da citação.

“(...) A impossibilidade de fruição do imóvel adquirido justifica o pedido de lucros cessantes, nos termos do art. 402 do Código Civil, sobretudo quando o bem é destinado à moradia ou investimento. Considero que o valor estimado de R$ 1.500,00 mensais é condizente com o porte do imóvel e o mercado local. (...)

Nesse passo,
acolho o pedido de pagamento pela ré de R$ 39.444,52 a título de lucros cessantes, com correção monetária desde cada vencimento mensal e juros de mora a partir da citação
.

(...) Com essas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por HUDSON SÉRGIO DA COSTA BENITES, para condenar ao pagamento de lucros cessantes, no valor de R$ 39.444,52 e ao pagamento de danos morais, no valor de R$ 10.000,00.”

Assim, deve ser mantida a sentença que reconheceu o valor fixo de R$ 39.444,52 a título de lucros cessantes
, com correção monetária desde cada vencimento mensal e juros de mora a partir da citação.

No tocante à indenização
pelos danos morais
, tem-se que a situação vivenciada pelo autor excede o mero aborrecimento, uma vez que a entrega do imóvel estava prevista para dezembro de 2020, até a presente data não se sabe qual data foi entregue.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.
Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-
(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020). (Destaquei)

EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto. Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019. O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento . No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.
O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.-
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183670820198110002, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

No mesmo sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.
Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021). (Destaquei)

De igual modo, o atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia extrapola o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral indenizável. A frustração da legítima expectativa do consumidor, somada à insegurança quanto ao cronograma de conclusão da obra, compromete o planejamento familiar, econômico e psicológico do adquirente.

O Código Civil, em seu art. 186, estabelece que "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito". O dano moral, por sua vez, configura-se quando há violação aos direitos da personalidade, causando sofrimento, angústia e abalo psicológico que ultrapassam o mero dissabor cotidiano.

Segundo Sérgio Cavalieri Filho, pode ser considerado
"uma agressão a um bem ou atributo da personalidade" (CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 90), ou seja, uma lesão aos bens mais essenciais e elementares do indivíduo, de sua personalidade, como a sua imagem, honra, conceito próprio, pode ser considerado dano moral.

Ensina Pontes de Miranda:

O homem que causa dano a outrem não prejudica somente a este, mas a ordem social: a reparação para o ofendido não adapta o culpado a vida social, nem lhe corrige o defeito de adaptação. O que faz é consolar o prejudicado com a prestação do equivalente, ou o que mais preciso e exato, com expectativa jurídica da reparação (Apud DIAS, José de Aguiar. Da responsabilidade civil. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, volume I, p. 8).

A aquisição da casa própria representa, para a maioria dos brasileiros, a realização de um sonho, fruto de anos de economia e planejamento. A frustração desse sonho, em razão de cobranças abusivas e ameaças de interrupção da obra, configura dano moral indenizável.

Nesse contexto, aplicável a teoria do dano moral
in re ipsa
, segundo a qual o dano extrapatrimonial decorre do próprio fato, dispensando a comprovação do prejuízo concreto. O atraso injustificado da obra, extrapolam o mero dissabor cotidiano, enseja reparação por danos morais.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL – CONSTRUÇÃO CIVIL – DEFEITO NA OBRA – DANO MATERIAL CONFIGURADO - FALHAS NO PROJETO - DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Para apuração da responsabilidade civil faz-se necessária a cumulação de três elementos quais sejam, a ação, o dano e o nexo de causalidade, os quais, estando presentes deve haver a responsabilização do agente e o dever de indenizar pelos danos causados
. Na espécie, sendo constatado na perícia que os vícios apresentados na estrutura da residência decorrem de falhas no projeto, o engenheiro responsável por sua elaboração tem o dever de indenizar os proprietários pelos danos materiais. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10003473320208110034, Relator.: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 25/06/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/07/2024). (Destaquei)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – CONSTRUTORA – CONSUMIDOR –CONSTRUÇÃODE IMÓVEL RESIDENCIAL – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – EXECUÇÃO DEFEITUOSA – COMPROVADO – PERÍCIA QUE ATESTA A FALHA NA FASE DE ACABAMENTO – CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO –
RESPONSABILIDADE CIVIL DO PRESTADOR DE SERVIÇO –
COMPROVADO – DEVER DEINDENIZAR– DANO MORAL – OCORRÊNCIA – DANO MATERIAL – OCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.1. Tendo sido constatado, através de perícia judicial, que os danos no imóvel em questão decorreram de vícios naconstrução, e não culpa do morador ou de terceiro, o construtor tem responsabilidade pelo ressarcimento dos prejuízos causados. 2. Os vícios constatados em imóvel recém-construído ocasionam angústia, aflição, insegurança e incerteza aos proprietários do bem, cujo defeito ocorreu por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. 3.
Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais
. (N.U 1020442-68.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/05/2024, Publicado no DJE 23/05/2024). (Destaquei)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAS E MORAIS–CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO CDC – RISCOS INERENTES AO RAMO DE CONSTRUÇÃO CIVIL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL –
DANO MORAL CONFIGURADO
– MANUTENÇÃO DO QUANTUM – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO ADESIVO- QUITAÇÃO DO DÉBITO - NÃO COMPROVADO - RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Por se tratar de relação jurídica de consumo, sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, não há como eximir a responsabilidade da Apelante pelo significativo atraso para a conclusão das obras, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes ao ramo de construção civil, assumidos por ela na qualidade de incorporadora e construtora de bens imóveis. Por conseguinte, restam evidenciados os elementos do dever de indenizar, consubstanciados no descumprimento injustificado do prazo de entrega da unidade, o dano pela impossibilidade de usufruir o bem, bem como o nexo de causalidade. No que tange ao valor indenizatório, doutrina e jurisprudência convergem no sentido de que para a fixação deve-se considerar a extensão do dano experimentado pela vítima, nos termos do art . 944 do Código Civil.
Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levá-lo a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos
. (TJ-MT - Apelação: 00308649520128110041, Relator.: SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 09/05/2017, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 12/05/2017).

Desta feita,
o valor de R$ 10.000,00 fixado pelo magistrado de primeiro grau mostra-se adequado
aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da condenação.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE
provimento, mantendo a sentença na íntegra.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025