Tribunal: TJMT
Processo: 1011336-86.2023.8.11.0004
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1011336-86.2023.8.11.0004

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[COMPRA E VENDA, OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER]

RELATOR:
DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:
[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[PAULISTINHA AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 19.908.068/0001-00 (APELANTE), DENERSON DIAS ROSA - CPF: 646.332.921-53 (ADVOGADO), CAROLINE LEVERGGER COSTA - CPF: 042.528.651-74 (ADVOGADO), ROSA MARIA LEME DO PRADO STAUT - CPF: 158.712.168-97 (APELADO), DECIO PEREZ JUNIOR - CPF: 173.815.378-93 (ADVOGADO), JULIANA PRADO STAUT - CPF: 154.546.018-37 (APELADO), MARIA AMALIA PRADO STAUT - CPF: 120.345.978-50 (APELADO), JULIO CESAR PRADO STAUT - CPF: 154.546.008-65 (APELADO), LUIS PRADO STAUT - CPF: 154.545.988-60 (APELADO), ANTONIO AUGUSTO PRADO STAUT - CPF: 047.892.718-54 (APELADO), ANDRE ALEXANDRE ELIAS - CPF: 184.409.118-07 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E AMBIENTAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL NO PREÇO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DESMEMBRAMENTO DE PROPRIEDADE. CONCENTRAÇÃO INDEVIDA DE RESERVA LEGAL. BOA-FÉ CONTRATUAL. INDEXAÇÃO DE PARCELAS POR ARROBA DE BOI GORDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por sociedade empresária contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com pedido subsidiário de abatimento proporcional no preço, decorrente de contrato de compra e venda de imóvel rural. A controvérsia origina-se da concentração da totalidade da Reserva Legal (576,1123 hectares) na matrícula nº 82.614, adquirida pela apelante, após desmembramento da Fazenda Palmeiras, onerando desproporcionalmente sua propriedade em benefício da matrícula remanescente nº 82.615, dos apelados.

2.
A reconvenção.
Os apelados apresentaram reconvenção postulando o pagamento das parcelas remanescentes do preço, alegando inadimplemento parcial da apelante quanto às obrigações contratuais indexadas ao valor da arroba do boi gordo.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a concentração da totalidade da Reserva Legal na matrícula adquirida pela apelante, sem sua anuência expressa e sem observância dos requisitos legais do art. 16 do Código Florestal, configura violação aos princípios da boa-fé contratual e do equilíbrio das prestações; e (
ii
) saber se a indexação das parcelas contratuais ao valor da arroba do boi gordo autoriza variações tanto positivas quanto negativas, ou se constitui mero fator atuarial de acréscimos sobre valor fixo.

III. Razões de decidir

4. A concentração da Reserva Legal em uma única matrícula, embora admitida pelo art. 16 do Código Florestal, pressupõe anuência expressa de todos os proprietários envolvidos e cumprimento dos requisitos legais, inexistentes no caso concreto, configurando violação aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422, CC) e da função social do contrato (art. 421, CC).

5. A interpretação sistemática do contrato evidencia inequívoca intenção das partes de desvincular completamente as áreas desmembradas, criando matrículas autônomas, excluindo qualquer regime condominial de Reserva Legal, devendo ser instituída área de 494,0705 hectares na matrícula 82.614 e 82,0418 hectares na matrícula 82.615, respeitando-se a proporcionalidade das áreas.

6. A indexação das parcelas contratuais ao valor da arroba do boi gordo constitui critério de atualização integral livremente pactuado, admitindo variações positivas e negativas, sendo a flutuação do preço de commodities risco inerente e previsível do agronegócio, afastando-se a aplicação da teoria da imprevisão.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Procedência parcial do pedido principal. Improcedência da reconvenção.

Tese de julgamento:

"1. A concentração da totalidade da Reserva Legal em única matrícula, após desmembramento de propriedade rural, sem anuência expressa dos adquirentes e sem observância dos requisitos do art. 16 do Código Florestal, viola os princípios da boa-fé contratual e do equilíbrio das prestações. 2. A indexação de parcelas contratuais ao valor da arroba do boi gordo implica sujeição à flutuação de mercado para mais ou para menos, constituindo critério de atualização integral das prestações."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988,
arts
. 421 e 422; Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal),
arts
. 12, 15 e 16; CC,
arts
. 421, 422, 482 e 487; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MG, Apelação Cível nº 01648630820128130521, Rel. Des. Moreira Diniz, 4ª Câmara Cível, j. 11.03.2021; TJ-MT, AC nº 10053960520218110007, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 27.09.2023.

R E L A T Ó R I O

EXM
O
. SR.
DES.
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

(RELATOR):

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
PAULISTINHA AGROPECUÁRIA LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, nos autos da
ação de obrigação de fazer c/c pedido subsidiário de abatimento proporcional no preço
, movida em face de
ANTONIO AUGUSTO PRADO STAUT
,
LUIS PRADO STAUT
,
JULIO CESAR PRADO STAUT
,
MARIA AMALIA PRADO STAUT
,
JULIANA PRADO STAUT
e
ROSA MARIA LEME DO PRADO STAUT.
A sentença recorrida julgou improcedentes os pedidos da autora,

condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa,

e procedentes os da reconvenção, condenando-a ao pagamento do valor estipulado para a segunda e terceira prestação, fixado no valor de R$4.000.000,00 cada, acrescido de juros de mora de 1% a.m. e correção monetária pelo IPCA a contar do vencimento, autorizando, ainda, o levantamento do montante depositado judicialmente.

Em relação à sucumbência recíproca na reconvenção, condenou as partes no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, a ser suportados em 50% pela parte reconvinte e 50% pela parte reconvinda, nos termos do com fundamento no art.85, §2º, do CPC.

A apelante alega que, em 2021, celebrou com os apelados contrato particular de compromisso de compra e venda de parte da Fazenda Palmeiras, inicialmente registrada sob a matrícula nº 42.974, posteriormente georreferenciada e desmembrada, resultando nas matrículas nº 82.614 (adquirida pela Apelante) e 82.615 (remanescente dos Apelados).

Aponta que, após o desmembramento, a reserva legal correspondente à matrícula 82.615 foi irregularmente instituída dentro dos limites da matrícula 82.614, onerando injustificadamente o imóvel adquirido. Sustenta que a reserva legal das duas matrículas (82.614 e 82.615) foi declarada em conjunto, de forma que a da matrícula 82.615 (de sua propriedade) foi declarada dentro das divisas da matrícula 82.614, o que viola os princípios da boa-fé contratual, a legislação ambiental e configura ônus indevido sobre o seu imóvel, em prejuízo de seu direito de propriedade e exploração econômica da área.

Para reforçar sua alegação, argumenta que a compensação da Reserva Legal em matrícula de titularidade diversa é admitida apenas em situações previstas taxativamente na Lei 12.651/2012, todas elas de caráter oneroso e mediante anuência expressa do proprietário afetado, o que não se verifica no caso. Afirma ainda que a sentença é nula por omitir a base legal aplicada e por criar efeitos jurídicos não previstos contratualmente. Pleiteia, assim, o provimento do recurso para que os apelados sejam condenados à constituição de Reserva Legal autônoma para a matrícula nº 82.615 e, alternativamente, a compensação pecuniária correspondente à área de Reserva Legal que recai sobre a matrícula 82.614.

Além disso requer o reconhecimento do adimplemento das parcelas do contrato, com o indeferimento dos pedidos constantes da reconvenção, mantendo-se os depósitos judiciais até o trânsito em julgado da demanda, como também a inversão ou redução proporcional dos honorários sucumbenciais, com base no proveito econômico real da lide, conforme artigo 85, §2º, do CPC.

Em contrarrazões (Id 282811905), os apelados pugnam pela manutenção da sentença, sustentando a manutenção da sentença ao argumento de que destinação da Reserva Legal foi realizada em conformidade com a legislação ambiental vigente e que não havia obrigação contratual de individualizar a reserva entre as matrículas distintas. Por fim, afirmam que a apelante incorreu em inadimplência parcial das parcelas pactuadas e que os honorários sucumbenciais foram corretamente fixados com base no valor da causa.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do Procurador de Justiça Paulo Ferreira Rocha, opinou pelo desprovimento do recurso e a manutenção da sentença recorrida (id. 287671374).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA
O
ADVOGAD
O

DENERSON DIAS ROSA
, OAB
GO

54516
.

V O T O

EXMO. SR.
DES.
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

(RELATOR):

Doutor, ao analisar o recurso da apelação, vejo que realmente há uma discussão sobre a arroba do boi, porém, passou despercebida em minha análise inicial.

Tanto é que o voto
,
que
,
aliás,
apresentei antecipadamente
ao demais pares
,
não abordou essa questão.

Assim, p
ara evitar
a oposição de
eventuais embargos de declaração,
adio
o julgamento deste
recurso
.

Farei
a
reanálise completa dos autos e o trarei para a próxima sessão.

Peço desculpas ao douto advogado.

V

O

T

O

EXMO. SR.
DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES

(1º VOGAL)
:

Aguardo voto do Relator.

V O T O

EXMO. SR.
DES.
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA (2º VOGAL):

Aguardo voto do Relator.

SESSÃO DE

01
DE
JULHO

DE 2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR.
DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
(RELATOR):

Indefiro o pedido de sustentação oral formulado pelo
Décio Perez Junior (OAB/SP 200995).

A sustentação oral dos advogados de ambas as partes deveria ter acontecido na sessão anterior. O doutor
Denerson
Dias Rosa (OAB/GO 54516) estava presente e fez a sua sustentação. Já o doutor Décio Perez Junior

não estava na sessão, e por isso não realizou a sustentação oral.

Depois da sustentação oral, suspendi o julgamento e adiei a conclusão para a sessão seguinte.

Nesse caso, não há possibilidade de sustentação oral, já que o
advogado
não compareceu à sessão anterior, momento em que deveria ter realizado o ato.
Com as devidas vênias ao Dr. Décio, a quem atendi esta semana, o ato não foi realizado no momento processual oportuno,
restando
inviável sua realização agora.

Passo a proferir
meu voto.

Compulsando os autos de origem, verifica-se que a controvérsia decorre de contrato firmado em
15 de abril de 2021
, no qual a apelante comprometeu-se a adquirir 237 alqueires da Fazenda Palmeiras — área total de 1.477,0517 hectares — anteriormente registrada sob a matrícula n. 42.974, do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT.

Após georreferenciamento promovido pelos apelados, a matrícula foi
encerrada e substituída pela n. 78.584
, ajustando-se a área total para 1.476,9617 hectares, sendo
576,1123 hectares gravados como Reserva Legal.
Diante da alteração na configuração da área, foi celebrado
o 1º aditamento contratual
, com ajustes na qualificação das partes e correção da área do imóvel. Posteriormente,
em abril de 2022
, novo aditivo foi firmado, dispondo sobre valores e condições de pagamento.

Em
junho de 2023
, os apelados realizaram
o desmembramento da matrícula n. 78.584
, originando a
matrícula n. 82.614
(
área adquirida pela Apelante, com 1.153,8430 ha
) e a
matrícula n. 82.615
(remanescente, com 288,8293
ha
).

Aduz a apelante que, ao analisar a matrícula do imóvel que lhe fora destinado, constatou que
a totalidade da Reserva Legal foi concentrada indevidamente na matrícula 82.614
, onerando de forma desproporcional a área adquirida, em benefício da propriedade remanescente. Diante disso, ajuizou a presente ação, pleiteando: a constituição da Reserva Legal no interior da matrícula 82.615, desvinculando a matrícula 82.614 de qualquer ônus ambiental referente àquela e, alternativamente, o abatimento proporcional do preço relativo à área de Reserva Legal atribuída à sua matrícula.

Os apelados apresentaram contestação com reconvenção, postulando o pagamento das parcelas remanescentes do preço e da diferença apurada em virtude da área efetivamente adquirida, o que foi impugnado pela ora apelante. Após as partes dispensaram a produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide, a sentença recorrida foi proferida (Id. 282811892), onde o juízo de origem julgou improcedente o pedido principal, ao argumento de que a legislação ambiental permite a instituição de Reserva Legal concentrada em uma matrícula, desde que formalmente vinculada a outra, mediante inscrição no CAR e averbação registral e, ainda, julgou procedente a reconvenção, condenando a ora apelante ao pagamento do valor remanescente do preço, com juros moratórios de 1% ao mês, correção monetária pelo IPCA, autorizando o levantamento do montante depositado em juízo e repartição proporcional das custas e honorários advocatícios.

Foram opostos embargos de declaração, rejeitados pelo juízo de origem.

No recurso em pauta a parte autora, ora apelante, insurge-se contra a sentença ao fundamento de que a Reserva Legal foi concentrada na matrícula n. 82.614, em detrimento da matrícula remanescente n. 82.615, permanecendo com os apelados, defendendo, ainda, adimplemento das obrigações contratuais assumidas.

Pois bem.

DA RESERVA LEGAL E SUA INSTITUIÇÃO

A Reserva Legal encontra disciplina no Código Florestal (Lei n. 12.651/2012), constituindo área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art. 12 e seguintes, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa.

O artigo 15 do Código Florestal estabelece que será admitido o cômputo das Áreas de Preservação Permanente no cálculo do percentual da Reserva Legal do imóvel, desde que não implique a conversão de novas áreas para o uso alternativo do solo e quando a soma da vegetação nativa em Área de Preservação Permanente e Reserva Legal exceder a 80% do imóvel rural localizado na Amazônia Legal, senão vejamos:

Art. 15.
Será admitido o cômputo das Áreas de Preservação Permanente no cálculo do percentual da Reserva Legal do imóvel
, desde que:

I -
o
benefício previsto neste artigo não implique a conversão de novas áreas para o uso alternativo do solo;

II -
a
área a ser computada esteja conservada ou em processo de recuperação, conforme comprovação do proprietário ao órgão estadual integrante do Sisnama; e

III - o proprietário ou possuidor tenha requerido inclusão do imóvel no Cadastro Ambiental Rural - CAR, nos termos desta Lei.

§ 1º O regime de proteção da Área de Preservação Permanente não se altera na hipótese prevista neste artigo.

§ 2º O proprietário ou possuidor de imóvel com Reserva Legal conservada e inscrita no Cadastro Ambiental Rural - CAR de que trata o art. 29, cuja área ultrapasse o mínimo exigido por esta Lei, poderá utilizar a área excedente para fins de constituição de servidão ambiental, Cota de Reserva Ambiental e outros instrumentos congêneres previstos nesta Lei.

§ 4º É dispensada a aplicação do inciso I do caput deste artigo, quando as Áreas de Preservação Permanente conservadas ou em processo de recuperação, somadas às demais florestas e outras formas de vegetação nativa existentes em imóvel, ultrapassarem:

I - 80% (oitenta por cento) do imóvel rural localizado em áreas de floresta na Amazônia Legal
;

Por sua vez, o artigo 16 do Código Florestal dispõe sobre as modalidades de cumprimento da obrigação de manutenção da área de Reserva Legal, em regime de condomínio ou coletiva entre propriedades rurais, sendo que, no parcelamento de imóveis rurais, a área de Reserva Legal poderá ser agrupada em regime de condomínio entre os adquirentes, confira:

Art. 16. Poderá ser instituído Reserva Legal em regime de condomínio ou coletiva entre propriedades rurais, respeitado o percentual previsto no art. 12 em relação a cada imóvel.

Parágrafo único. No parcelamento de imóveis rurais, a área de Reserva Legal poderá ser agrupada em regime de condomínio entre os adquirentes.

Considerando os fatos apresentados nos autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes em 15 de abril de 2021 teve por objeto a compra e venda de parte da Fazenda Palmeiras, inicialmente registrada sob a matrícula n. 42.974, posteriormente georreferenciada e substituída pela matrícula n. 78.584, com área total de 1.476,9617 hectares, sendo 576,1123 hectares gravados como Reserva Legal.

Conforme documentado nos autos, o desmembramento posterior resultou na criação das matrículas n.
82.614, adquirida pela apelante com
1.153,8430 hectares
, e
n. 82.615, remanescente com
288,8293
hectares,
permanecendo
com os apelados
.

No entanto,
a totalidade da Reserva Legal
foi concentrada na matrícula 82.614, onerando desproporcionalmente a área por ela adquirida, em benefício da propriedade remanescente dos apelados.

Analisando detidamente a legislação ambiental aplicável, observa-se que
o Código Florestal não estabelece vedação expressa à concentração da Reserva Legal
em uma das matrículas resultantes de desmembramento, desde que observados os requisitos legais para tanto.

Todavia, em que pese a Lei n. 12.651/2012 permitir que a área de Reserva Legal seja demarcada em conjunto entre diferentes imóveis rurais, por meio de regime de condomínio entre os adquirentes, a aplicação de tal premissa pressupõe a
anuência expressa de todos os proprietários envolvidos
, bem como o
cumprimento dos requisitos estabelecidos na legislação
, notadamente a averbação do termo de compromisso nas respectivas matrículas e a inscrição no Cadastro Ambiental Rural - CAR.

Levando-se em consideração o referido aspecto, necessário se torna a análise do contrato de compra e venda entabulado entre as partes.

Nesse sentido, o contrato do id. 282811370 estabeleceu o seguinte:

Clique aqui para acessar a imagem - contrato do id. 282811370.png

Após descrever a área total, na cláusula segunda (id. 282811370 – pág. 3) os “promitentes vendedores” declararam que o imóvel se achava
“inteiramente livres e desembaraçados de
todo e quaisquer ônus, ou outras hipotecas legais, convencionais e de impostor de qualquer natureza, mesmo fiscais ou de ações reais, pessoais ou reipersecutórias, que os “Promitentes Vendedores” declaram ainda que não estão sujeitos às restrições previstas em lei para fins de alienação de imóveis, estando dispensados da apresentação de documentos comprobatórios de inexistência de débito para com o INSS;”
(grifo nosso)

Note-se que o contrato especificou a área adquirida pelo apelante, apontando que esta estaria delimitada pelos anexos do contrato.

Clique aqui para acessar o contrato especificando a área adquirira pelo apelante.png

Os documentos anexos ao contrato, apresentados pelo apelante (id. 282811370 – pág. 9/18) não indicam a existência de Reserva Legal sobre a área objeto da negociação. Calha consignar, que na ocasião em que as partes entabularam o contrato primitivo, a matrícula do imóvel era a de n.
42.974,
conforme se verifica da cláusula primeira, inexistindo área de Reserva Legal na ocasião.

A aludida assertiva é extraída do CAR do id. 282811387, de onde se extrai que a matrícula 42.974 não possuía a averbação de área de Reservas Legal.

Clique aqui para acessar a imagem - assertiva extraída do CAR do id 282811387.jpg

Calha rememorar que o contrato restou entabulado entre as partes em
15/04/2021.
Ocorreu o desmembramento da Matrícula n. 42.974 em
05/06/2023,
com abertura da matrícula n. 82.614 (área adquirida pelos apelantes) e a matrícula n. 82.615 (área remanescente dos apelados).

Clique aqui para acessar a imagem - Averbação de abertura de matrícula.jpg

A principal alegação dos apelados é a assertiva de que os apelantes tinham conhecimento e concordaram com a constituição da reserva legal integral na área adquirida em razão das assinaturas constantes do mapa do id. 135088201.

O documento mencionado se encontra no id. 135088201 – pág. 9/11 (ANEXO I) e é composto das seguintes informações:

Clique aqui para acessar a imagem - Anexo I memorial descritivo do imóvel.jpg

Clique aqui para acessar a imagem - Ministerio do desenvolvimento agrario.jpg

Clique aqui para acessar a imagem - Fazenda palmeiras desmembradas.jpg

Clique aqui para acessar a imagem - Fazenda palmeiras desmembradas 2.jpg

Os referidos mapas não apontam a existência de qualquer Reserva Legal. No mesmo sentido o Memorial descritivo do id. 282811370 – Pág. 11 (antigo id. 135088201), no qual a área adquirida está descrita da seguinte forma:

Clique aqui para acessar a imagem - Memorial descritivo.jpg

No caso em exame, verifica-se que a concentração da Reserva Legal na matrícula adquirida pela apelante ocorreu sem sua anuência expressa e sem o devido cumprimento dos requisitos legais estabelecidos para a compensação de Reserva Legal entre diferentes propriedades.

Isso porque, ao que se verifica do Contrato de Compra e Venda e respectivos Aditivos (ids. 282811370, 282811371 e 282811372), o negócio entabulado entre as partes
previu expressamente a obrigação dos réus de desmembrar e individualizar as áreas
, como condição prévia à lavratura da escritura. Aliás, o memorial descritivo anexado ao contrato principal evidencia o compromisso com a efetiva separação das áreas, tanto física quanto
registralmente
.

O desmembramento físico foi realizado. No entanto, houve
falha no desmembramento ambiental e registral da reserva legal
, conforme demonstrado pelo CAR e pelos registros públicos (id. 282811386, 282811387 e 282811388), tendo em vista que a matrícula do imóvel 82.614, de propriedade da autora, concentra toda a área de reserva legal de ambos os imóveis,
inclusive os 106,634 hectares que, em realidade, deveriam onerar a matrícula 82.615 de propriedade dos requeridos
, ora apelados.

Tal fato contraria não apenas o contrato, mas também princípios fundantes do direito obrigacional e do direito contratual moderno: a boa-fé objetiva (art. 422, CC) e a função social do contrato (art. 421, CC). Destaco que das relações contratuais emana diretamente a declaração de vontade dos seus contraentes, sendo que o direito busca vedar a deslealdade, oportunidade em que a intenção e a vontade do declarante deverão coadunar com as expectativas e confiança deliberadamente geradas no destinatário.

Este é o sentido em que disserta a doutrinadora Judith Martins Costa (2018), nos termos em que leciona:

"A manifestação negocial, assim, constitui a confiança legítima, ao mesmo tempo em que o negócio jurídico se fundamenta na confiança gerada pela declaração negocial. Há, portanto, um dever de coerência contratual, a impedir a deslealdade comportamental. Essa é a razão pela qual o Ordenamento veda condutas deslealmente contraditórias, apanhando-as em figuras que especificam, parcelarmente, o conteúdo do princípio da boa-fé objetiva, o qual tem, dentre suas funções, a vedação ao exercício de direitos subjetivos que sejam "manifestamente contrários à boa-fé" (Código Civil, art. 187); e a imposição, às partes de um contrato, do dever de agir de modo probo e correto (Código Civil, art. 422). (MARTINS-COSTA, Judith. A Boa-fé no Direito Privado: critérios para a sua aplicação. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2018, Capítulos Sétimo e Oitavo.)

Ao concentrarem a restrição ambiental sobre o imóvel alheio, os réus/apelados violam o equilíbrio contratual e a expectativa legítima da parte adquirente quanto à fruição plena da área útil.

Nesse passo, ainda que o artigo art. 16 do Código Florestal (Lei 12.651/2012), disponha a instituição da Reserva Legal em regime de condomínio ou coletiva entre propriedades rurais
,
a ser agrupada em regime de condomínio entre os adquirentes, a ausência de anuência expressa dos compradores, ora apelantes, coloca em xeque a conduta dos vendedores, ora apelados.

Pelo contrário, da análise do instrumento contratual, bem como dos aditamentos subsequentes, infere-se que houve inequívoca intenção das partes de desvincular completamente as áreas a serem desmembradas, inclusive com a obrigação de criar matrículas autônomas, fato que exclui a incidência de qualquer regime condominial.

Assim, não tendo havido acordo expresso para a instituição de reserva legal em regime de condomínio — e sendo certo que a autora adquiriu fração perfeitamente delimitada, com obrigação contratual clara dos alienantes de individualizá-la plenamente, sem ônus — resta inaplicável o regime excepcional do art. 16 do Código Florestal.

A circunstância de que a reserva legal da matrícula 82.615 tenha sido artificialmente inserida na matrícula 82.614, sem amparo legal (ausência de preenchimento dos requisitos autorizadores) ou contratual, reforça a pretensão da autora, cujo direito à plena fruição do imóvel está comprometido por conduta exclusiva dos réus.

Nesse sentido:

DIREITO CONSTITUCIONAL - DIREITO AMBIENTAL - DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - APELAÇÃO - REEXAME NECESSÁRIO - REALIZAÇÃO DE OFÍCIO - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - NULIDADE DA SENTENÇA - PEDIDO DE RECOMPOSIÇÃO DE ÁREA PROTEGIDA - FALTA DE APRECIAÇÃO - ARTIGO 1.013, PARÁGRAFO 3º, INCISOS III E IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - JULGAMENTO DA AÇÃO - DEGRADAÇÃO AMBIENTAL - AUSÊNCIA DE PROVA - INSTITUIÇÃO DE ÁREA DE RESERVA LEGAL - NOVO CÓDIGO FLORESTAL (LEI FEDERAL 12.651/12)- ALTERAÇÃO NA MANEIRA DE FORMALIZAÇÃO DA ÁREA - QUESTÃO QUE DIZ RESPEITO À EXECUÇÃO DA OBRIGAÇÃO - CADASTRO AMBIENTAL RURAL OU AVERBAÇÃO NO REGISTRO DO IMÓVEL - FACULDADE DO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR RURAL - IMÓVEL EM CONDOMÍNIO - RESERVA LEGAL - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RESPONSABILIDADE DE TODOS OS PROPRIETÁRIOS - MULTA DIÁRIA PARA O CASO DE DESCUMPRIMENTO DA DECISÃO - VALOR ADEQUADO - PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - RECURSO PREJUDICADO. - Não há como condenar a parte ré à obrigação de realizar projeto de recuperação da área, quando ausente prova da alegada degradação ambiental - A obrigação de manutenção de área de Reserva Legal nos imóveis rurais permaneceu no Novo Código Florestal (lei federal 12 .651/12), nos termos de seu artigo 12, sendo alterado apenas o modo de sua formalização, eis que foi facultado ao proprietário ou possuidor rural optar pelo registro da Reserva Legal no Cadastro Ambiental Rural - CAR, ou pela averbação da área no competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme previsto no artigo 18 da referida lei -
Se o imóvel é pertencente a diversos proprietários, em condomínio, e encontra-se registrado em uma única matrícula, não há dúvida de que a instituição de Reserva Legal é de responsabilidade de todos os proprietários, sendo a referida obrigação "
propter
rem".
(TJ-MG - Apelação Cível: 01648630820128130521 Ponte Nova, Relator.: Des.(a) Moreira Diniz, Data de Julgamento: 11/03/2021, Câmaras Cíveis / 4ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/04/2021)

DA BOA-FÉ CONTRATUAL E DO EQUILÍBRIO DAS PRESTAÇÕES

O contrato firmado entre as partes deve ser interpretado à luz dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio das prestações contratuais, conforme disposto nos
arts
. 421 e 422 do Código Civil.

A concentração da totalidade da Reserva Legal na propriedade adquirida pela apelante, sem a devida compensação no preço ou anuência expressa, configura desequilíbrio contratual que vulnera o princípio da boa-fé objetiva, uma vez que, como já dito, onera desproporcionalmente uma das partes em benefício da outra.

Conforme se depreende dos elementos constantes nos autos, a apelante comprometeu-se a adquirir área rural destinada à exploração agropecuária,
sendo legítima a expectativa de que a Reserva Legal fosse distribuída e instituída de modo proporcional entre as propriedades resultantes do desmembramento
, ou que houvesse compensação adequada no preço pela assunção do ônus ambiental integral.

Relativamente à reconvenção, verifica-se que os apelados postulam o pagamento das parcelas remanescentes do preço pactuado. Contudo, a existência de vício na formação da obrigação principal, decorrente da concentração indevida da Reserva Legal, afeta o cumprimento das demais obrigações contratuais. A apelante demonstrou ter efetuado depósitos judiciais correspondentes às parcelas controvertidas, evidenciando sua boa-fé no cumprimento das obrigações assumidas, condicionando o pagamento integral à regularização da questão ambiental.

A inclusão de toda reserva legal (576,1123 hectares da antiga matrícula n. 78.584)
, conforme pleiteado pelos apelantes, na matrícula n. 82.615 que seria a área dos apelados,
se revela impossível
, na medida em que esta área possui apenas 288,8293 hectares.

Contudo, percebe-se que a divisão proporcional se mostra possível.

Nesse sentido, a área total da matrícula 78.584, substituída pela matrícula n. 42.974, apresentava área total de
1.476,9617 hectares,
com uma área de Reserva Legal gravada de
576,1123 hectares,
que correspondia a
39% da área total.

A área adquirida pelos apelantes -
matrícula n.

82.614 –
correspondia a 78,12% da área total da antiga matrícula 42.974.
1.153,8430 hectares
.
Portanto, 78,12% da Reserva Legal - 576,1123 hectares - deveria ser instituída na área dos apelantes, ou seja, na matrícula 82.614.

Faço questão de ressalvar o verbo “deveria”, na medida em que no laudo de vistoria do ANEXO III (id. 282811370 – pág. 15), consta ciência da apelante quanto a existência de área de vegetação nativa de 494,0705ha.

Clique aqui para acessar a imagem - Anexo III Laudo de vistoria.png

Portanto, respeitando-se o princípio da boa-fé que deve nortear os contratantes,
deve ser instituída área de Reserva Legal na ordem de 494,0705 hectares na matrícula 82.614, e o saldo remanescente na área dos apelados (matrícula 82.615), o que importa em área de Reserva Legal na ordem de 82,0418 hectares
.

DA INSURGÊNCIA CONTRA A COBRANÇA DE DIFERENÇA DAS PARCELAS – VALOR DA ARROBA DO BOI GORDO

No tocante à condenação da apelante ao pagamento do valor remanescente das parcelas contratuais, imposta pelo juízo de origem na procedência da reconvenção, tem-se que a questão merece apreciação detida à luz da interpretação contratual e das disposições pactuadas no contrato original e aditivos, principalmente o
“2º Aditamento ao Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra”,
firmado em 19 de abril de 2022 (id. 135088203).

O contrato de compra e venda originário (id. 282811370) estabelecia que o valor do imóvel adquirido, com área de 237 alqueires seria alienado aos compradores pelo
valor fixo de R$ 12.000.000,00
(doze milhões de reais), que seriam pagos em 03 (três) parcelas, conforme se depreende da cláusula terceira.

Clique aqui para acessar a imagem - contrato de compra e venda originário (id. 282811370).png

Na sequência restou regulado que cada parcela possuiria o valor certo de
R$ 4.000.000,00
(quatro milhões de reais). Ressalte-se, entretanto que a primeira parcela deveria ser paga na data da assinatura do contrato (
15.04.2021
), ao passo que as demais parcelas deveriam ser pagas em
30/04/2022
e
30/04/2023,
com a conversão do valor em arroba de bois. Assim, cada parcela passou a equivaler ao montante de 12.523,48 arrobas,
inexistindo trava mínima do preço da arroba
nas aludidas cláusulas.

Clique aqui para acessar a imagem - contrato de compra e venda originário (id. 282811370) 02.png

Além de inexistir uma trava mínima no preço da arroba para garantir o valor mínimo da parcela, é certo que as partes negociaram e avençaram metodologia específica para a apuração do valor da arroba, realizando, assim, verdadeira indexação das parcelas ajustadas à variação do preço da arroba de boi.

Nesse sentido, o contrato estabelece que a cotação do preço da “@” de boi gordo seria cotado no 5º dia útil anterior ao vencimento das obrigações, ou seja, em
25/04/2022
e
24/04/2023
. A referida regulação de aferição do valor da arroba do boi gordo em data e praça específica confirma a indexação da prestação ajustada às variações típicas do mercado em questão.

Clique aqui para acessar a imagem - contrato de compra e venda originário (id. 282811370) 03.png

No 1º aditamento realizado entre as partes em
28/06/2021
(id. 282811371) houve alteração apenas e tão somente com relação à cláusula primeira e às cláusulas 5.5 e 5.5.1, que não se referem ao preço, forma e metodologia de apuração do valor, existindo, inclusive, cláusula estabelecendo que as demais cláusulas não seriam alteradas (cláusula 4).

O 2º aditamento (id. 282811372) foi realizado em
19/04/2022,
ou seja, 11 (onze) dias antes do pagamento da segunda parcela, regulada no contrato original. No referido aditamento a cláusula terceira do referido aditivo dispõe de forma expressa que o pagamento da segunda parcela, que deveria ser adimplido em
30/04/2022
,
seria pago apenas
60 (sessenta) dias após a entrega de alvará judicial

para venda da área alienada, tendo em vista que a pessoa de nome Maria Amália Prado Staut (vendedora) seria curadora das vendedoras Rosa Maria Leme do Prado Staut e Juliana Prado Staut.

O referido aditamento não mudou o valor das parcelas ou a indexação à arroba de boi, nem a metodologia de apuração junto à CEPEA/ESALQ/USP, considerando-se como base de conversão o valor do produto no quinto dia útil anterior ao vencimento de cada parcela. Importa destacar que essa indexação foi pactuada como fator de atualização do valor nominal estipulado, admitindo variações tanto positivas quanto negativas, não se restringindo a acréscimos, pois inexistia trava no valor mínimo da arroba, senão vejamos:

Clique aqui para acessar a imagem - O referido aditamento não mudou o valor das parcelas ou a indexação à arroba de boi.png

Friso, ainda, que o contrato de compra e venda está sujeito às regras do Código Civil que, em seus
arts
. 482 e 487 prevê:

“Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
”

“Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
”

Da documentação analisada o que se extrai, ainda, é que as partes são maiores, capazes (a parte incapaz estaria representada), são dotadas de grau de instrução e acordaram no objeto, no preço do bem negociado e na forma do pagamento, não se vislumbrando da avença qualquer vício do consentimento, sendo ainda certo que a lei permite às partes contratar por quaisquer índices que queiram, exigindo apenas que seja ele suscetível de
“objetiva determinação”
, do que se conclui pela legalidade na indexação da avença pela arroba do boi gordo.

Não se pode olvidar ainda que no negócio jurídico avençado não há desequilíbrio nas prestações, nem lucro desmedido para um dos sujeitos, de modo que ao escolherem que o pagamento seria fixado com base no valor da cabeça de gado, apenas estabeleceu uma forma de fixação de preço por índice de mercado, fato que não encontra vedação legal.

A jurisprudência já decidiu nesse sentido,
verbis
:

“EMBARGOS À EXECUÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADO - PREÇO DO PAGAMENTO DE PARCELAS FIXADO EM ARROBAS DE BOI – PREVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE – VÍCIO REDIBITÓRIO – INEXISTÊNCIA - READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.
Não há nulidade quando devidamente pactuado na escritura celebrada entre partes maiores e capazes, sem vício de consentimento, a fixação da arroba de boi como indexador monetário das parcelas.
Postulados vários pedidos e sendo acolhido apenas um deles, é de se reformar a sentença para adequar a sucumbência.” (RAC n.
0005582-34.2007.8.11.0040
, 3ª Câm. de Direito Privado, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 06.07.2016 - negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO – PRELIMINARES – CERCEAMENTO AO DIREITO DE DEFESA E NULIDADE DE SENTENÇA POR DESCUMPRIMENTO DA IDENTIDADE FÍSICA DO JUIZ – NÃO CONFIGURADOS – PRELIMINARES AFASTADAS – PACTA SUNT SERVANDA – RELATIVIZAÇÃO – RELAÇÃO DE CONSUMO – NÃO VERIFICADA – PAGAMENTO EM ARROBA – VÍCIO DE CONSENTIMENTO, TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADO – INEXISTENCIA DE ENCARGOS COBRADOS INDEVIDAMENTE NO PERÍODO DE NORMALIDADE E DEPÓSITO DE VALOR INCONTROVERSO – MORA NÃO DESCARACTERIZADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – INDEVIDA – PEDIDOCONTRAPOSTO – RITO ORDINÁRIO – IMPOSSIBILIDADE – RITO DA LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – INOVAÇÃO DA LIDE – MATÉRIA NÃO CONHECIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ARTIGO
20
, § 4º, DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
– PREQUESTIONAMENTO – PRESCINDÍVEL NA FASE RECURSAL – PRIMEIRO APELO (ELIAS LAUZI SOBRINHO E OUTROS) – CONHECIDO E DESPROVIDO – SEGUNDO APELO (CARLOS ROBERTO BERNARDI E OUTROS) – PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (...)
Se não restarem demonstrado nos autos os requisitos necessários ao reconhecimento do
vício
de consentimento, imprevisibilidade, tampouco a onerosidade excessiva, não há falar em ilegalidade na fixação da arroba de boi gordo como indexador monetário das parcelas do contrato
. (...)” (RAC n.
0000337-66.2008.8.11.0053
, 3ª Câm. de Direito Privado, Rela. Desa.
Cleuci
Terezinha Chagas Pereira da Silva, j. 03.06.2015 - negritei)

“RECURSOS DE APELAÇÕES - EMBARGOS DO DEVEDOR - EXCESSO DE EXECUÇÃO - MEMÓRIA DE CÁLCULO - POUCA COMPLEXIDADE DO CÁLCULO OU DE FÁCIL COMPREENSÃO - DISPENSABILIDADE - ARTIGO
739
DO
CPC
- CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - MULTA PENAL POR DESCUMPRIMENTO DE ACORDO - 30% - EXCESSIVIDADE - REDUÇÃO EQÜITATIVA - INCIDÊNCIA ARTIGO
413
DO
NOVO CÓDIGO CIVIL
- CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS - ARTIGOS
389
E
404
DO
CÓDIGO CIVIL
- AVALIAÇÃO - NEGOCIAÇÃO COMERCIAL - OFERTA E PROCURA - CORREÇÃO - ARROBAS DE BOI - PREVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE - READEQUAÇÃO DE HONORÁRIOS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE - RECURSO DOS EMBARGADOS PREJUDICIADO. (...)
De igual sorte, não há que se falar em excesso na correção da dívida, em especial de arrobas de boi, quando no contrato há previsão expressa nesse sentido quando do efetivo pagamento.
Os honorários advocatícios devem ser readequados quando a sentença é reformada e parte do pedido inicial é
procedente.
”
(RAC n.
0006015-47.2007.8.11.0037
, 2ª Câm. de Direito Privado, Rela. Desa.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 02.03.2011 - negritei)

Deve ser salientado, ainda, apenas a título de mera argumentação que
o aumento ou baixa de preços da arroba do boi gordo não configura caso fortuito ou força maior,
para fins do art. 478 do CC. Na realidade trata-se de fato previsível e usual dentro da variação da cotação do mercado interno e externo, que é flutuante e atrelado a inúmeras circunstâncias, dentre as quais as condições climáticas, a lei da oferta e da procura, a variação da moeda de um país em relação à de outro, as importações e exportações, dentre outros.

O risco assumido por ambas as partes era inerente à forma convencionada para o pagamento, de modo que, embora inevitável, era perfeitamente previsível a variação do índice adotado para correção das parcelas do contrato, o que afasta, por exemplo, a aplicação da teoria da imprevisão ao presente feito, pois, como ensina Sílvio de Salvo Venosa
“um fato será extraordinário e anormal para o contrato quando se afastar do curso ordinário das coisas. Será imprevisível quando as partes não possuírem condições de prever, por maior diligência que tiverem. Não podemos atribuir a qualidade de extraordinário ao risco assumido no contrato em que estavam cientes as partes da possibilidade de sua ocorrência...”
(
in
Direito Civil, Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, 3ª edição. Editora Atlas, 2003, pág. 465).

Fixado as referidas hipóteses, é incontroverso nos autos que a apelante efetuou o pagamento da
segunda parcela
no valor de
R$ 3.457.106,65
e depositou em juízo o montante de
R$ 2.854.727,27 referente à terceira parcela
.

No entanto, os apelados/
recovintes
apontam que a diferença no valor de
R$ 1.688.166,08
, resulta da desconsideração da cotação da arroba do boi gordo à época do vencimento da obrigação e da aplicação de valor fixo em desconformidade com a cláusula contratual pactuada.

A regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil estabelece:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
.
”

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:
“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (
exceptio
non
adimplenti

contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (
exceptio
non
rite

adimplenti
contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

Os apelados defendem que o contrato previa valor certo de R$ 12.000.000,00, e que a cláusula que fazia referência ao
“valor da arroba do boi gordo”
tinha finalidade meramente atuarial, não sendo suficiente para desconfigurar a natureza certa e determinada do preço ajustado, razão pela qual entendem que o valor de cada parcela em aberto é de R$4.000.000,00 (quatro milhões) cada, de modo que o ora apelante não poderia utilizar-se do valor da arroba do boi como indexador.

No entanto, a tese não se sustenta, pois embora o contrato possua valor certo, assim como as prestações, houve efetiva indexação das prestações à variação da arroba do boi gordo, conforme já demonstrado. A arguição de que a cláusula de correção monetária pela arroba do boi gordo não autorizaria a redução do valor das parcelas, mas apenas acréscimos, não encontra respaldo na literalidade contratual e na prática comercial.

Com efeito
:

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – PREÇO DO PAGAMENTO DE PARCELAS FIXADO EM CABEÇA DE GADO – PREVISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – COVID-19 – TEORIA DA IMPREVISÃO – ONEROSIDADE EXCESSIVA – INOCORRÊNCIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INAPLICABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Não há nulidade quando devidamente pactuado na escritura celebrada entre partes maiores e capazes, sem vício de consentimento, a fixação da cabeça de gado como indexador monetário das parcelas. A teoria da imprevisão, força maior e caso fortuito, são acontecimentos supervenientes capaz de alterar, de maneira significativa (ou estrutural), o equilíbrio econômico e financeiro da avença, dela decorrendo situação de onerosidade excessiva, de sorte que, se em tais circunstâncias o contrato fosse mantido, redundaria em extrema vantagem para o credor, em contrapartida a um empobrecimento da mesma natureza em relação ao devedor.
A ocorrência de oscilação cambial e a oscilação de preço no mercado (aumento ou diminuição do gado), configuram riscos inerentes ao agronegócio, que são considerados no momento da fixação do preço no contrato, não havendo que se falar em aplicação da teoria da imprevisão.
A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o não pagamento das obrigações constituídas, em que pese se tratar de circunstância que, por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. In
casu
, não demonstrado que a crise gerada pela pandemia tenha afetado a base jurídica contratual, causando desequilíbrio econômico-financeiro imoderado, ou a impossibilidade do exercício da atividade desenvolvida, não há como reconhecer a ocorrência de caso fortuito ou força maior, a afastar o inadimplemento. A exceção do contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão de prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC. (TJ-MT - AC: 10053960520218110007, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 27/09/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2023)

Deve ser ressalvado, ainda, que a estipulação da arroba como indexador implica obrigatoriamente na sujeição do valor pactuado à sua flutuação no mercado, para mais ou para menos, sob pena de desvirtuamento do critério de atualização livremente pactuado entre as partes, assumindo, ambas as partes, aos riscos do negócio realizado com indexação das parcelas através de cotação pela arroba de boi para pagamento
à
prazo em contrato de compra e venda de imóvel.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA - PROBABILIDADE DO DIREITO - AUSÊNCIA - RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR ONEROSIDADE EXCESSIVA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PREÇO ATRELADO AO VALOR DA ARROBA DO BOI GORDO - VARIAÇÃO PREVISÍVEL - AGRAVO DESPROVIDO. 1. A concessão da tutela de urgência é condicionada a demonstração da probabilidade do direito do requerente bem como do perigo de dano. 2. Incide a cláusula rebus sic stantibus, positivada no art. 479 do CC/02, quando, a ocorrência de evento superveniente à celebração do negócio jurídico, extraordinário e imprevisível, resulte no desequilíbrio das prestações com onerosidade excessiva para uma das partes.
3. A variação do preço de commodities, em princípio, não é imprevisível, não servindo de justificativa para o reconhecimento da onerosidade excessiva.
(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 2959056-62.2023.8.13 .0000 1.0000.23.295904-9/001, Relator.: Des.(a) Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 07/05/2024, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/05/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA. ARTIGO 489, INCISOS III E IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1-
A oscilação do preço da arroba do boi, após a celebração do contrato não se consubstancia acontecimento extraordinário e imprevisível, e não possui o condão de ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, por ser um risco inerente ao negócio, logo, afasta-se a alegação de onerosidade excessiva
. 2- Conforme orientação sedimentada pelo Superior Tribunal de Justiça o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida.? 3- Quanto ao pedido de prequestionamento da matéria deduzida no artigo 489, incisos III e IV, do Código de Processo Civil, cediço que o artigo 1 .025 do mesmo estatuto passou a acolher a tese do prequestionamento ficto, considerando incluídos no acórdão, para tal finalidade, os elementos suscitados pela parte. 4- Evidenciado o desprovimento do apelo interposto pelo embargante, impende majorar a verba honorária fixada, conforme disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. 5- APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO – Apelação Cível (CPC): 03698556220108090051, Relator.: NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, Data de Julgamento: 29/01/2019, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 29/01/2019)

Com efeito,
a condenação da apelante ao pagamento da suposta diferença revela-se indevida
, por destoar das cláusulas expressas do instrumento contratual, notadamente a que previu a correção pelo valor da arroba do boi como fator de atualização integral das parcelas remanescentes. Não há qualquer elemento nos autos que demonstre inadimplemento ou descumprimento das regras contratuais de pagamento, sendo indevida a pretensão reconvencional nesse aspecto.

Ressalte-se, ainda, que a adoção de interpretação diversa, no sentido de considerar o valor nominal das parcelas como fixo e imutável, implicaria violação à boa-fé objetiva e ao princípio da função social do contrato, na medida em que desconsidera o equilíbrio contratual e a própria lógica do indexador eleito pelas partes, com alteração indevida do contrato e supressão de cláusula contratual livremente estabelecida.

Desse modo, impõe-se a reforma da sentença em relação à condenação da apelante ao pagamento da diferença das parcelas, declarando-se adimplidas as obrigações contratuais relativas à segunda e terceira parcelas.

Diante do exposto,
CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO E, NO MÉRITO, DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL
para:

a)
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PRINCIPAL
, reconhecendo a invalidade da concentração da totalidade da área de Reserva Legal na matrícula nº 82.614, de titularidade da apelante, sem sua anuência expressa e sem observância dos requisitos legais e contratuais, condenando os apelados à constituição de Reserva Legal autônoma na ordem de
82,0418 hectares
referente a matrícula n. 82.615, reduzindo, então, a área de Reserva legal da matrícula 82.614 para o total de
494,0705 hectares
, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00

(mil reais), sem prejuízo da necessidade de cumprimento de obrigações ambientais complementares, conforme exigência dos órgãos competentes.

Caso seja impossível o cumprimento da obrigação de fazer, reconheço a possibilidade de compensação pecuniária correspondente ao valor da área de Reserva Legal que deve recair sobre a matrícula n. 82.614 -
82,0418 hectares
-, que deverá, então, ser apurado em liquidação de sentença.

Por fim, em razão da reforma parcial da sentença, condeno às partes ao pagamento de custas e despesas processuais, sendo 60% devido pela parte apelante e 40% devido pela parte apelada, bem como ao pagamento de advocatícios sucumbenciais recíprocos, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

b)
JULGAR IMPROCEDENTE OS PEDIDOS DA RECONVENÇÃO
, reconhecendo o adimplemento das obrigações da apelante mediante os depósitos efetuados, autorizando-se o levantamento dos valores depositados após o trânsito em julgado, bem como afastando-se a condenação da apelante ao pagamento de valores a título de diferença das parcelas contratuais remanescentes, por se reconhecer a quitação das obrigações contratuais nos moldes pactuados, conforme cláusula de atualização vinculada ao valor da arroba do boi gordo,
invertendo-se o ônus de sucumbência.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (1º VOGAL):

Acompanho o voto do Relator, em todos os seus termos.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA (2º VOGAL):

Acompanho integralmente o voto do Relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025