Tribunal: TJMT
Processo: 1024924-07.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Tutela de urgência. Suspensão da exigibilidade da última parcela. Exceção de contrato não cumprido. Passivo ambiental não regularizado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024924-07.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PRISCILA GONCALVES DE ARRUDA - CPF: 027.027.441-33 (ADVOGADO), RAPHAEL FACCHIN ROCHA - CPF: 037.729.291-50 (ADVOGADO), IRACY MAITELLI ARMELIATO - CPF: 224.781.679-72 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA DE FATIMA JACOMEL - CPF: 930.708.701-63 (TERCEIRO INTERESSADO), LUCILO JACOMEL - CPF: 062.631.949-87 (TERCEIRO INTERESSADO), SONIA MARIA DOMINGUES JACOMEL - CPF: 314.419.551-00 (TERCEIRO INTERESSADO), LAFAETE JACOMEL - CPF: 169.424.429-68 (TERCEIRO INTERESSADO), ALANA ARMELIATO MACHADO - CPF: 934.845.691-15 (ADVOGADO), DORILDE FORTUNATA ARMELIATO - CPF: 113.464.262-87 (AGRAVANTE), ALCIDES SZULCZEWSKI NETO - CPF: 024.517.260-24 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação
de o
brigação de
f
azer
.
Contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
Tutela de
urgência.
Suspensão da exigibilidade da última parcela.
Exceção de contrato não cumprido.
Passivo ambiental não regularizado
.

Decisão mantida. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto
pela ré
contra decisão que

deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor para de
terminar a
suspen
são d
a exigibilidade da última parcela do contrato de promessa de compra e venda de imóvel
objeto da lide
até que
seja

documentalmente
comprov
ado
a quitação das obrigações
e débitos ambientais vinculados ao imóvel em questão, de modo a possibilitar a transferência livre e desembaraçada da propriedade.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em
verificar a
presen
ça

d
os requisitos legais
necessários a

autorizar a
concessão d
e
tutela
de urgência de natureza cautelar em favor do promitente comprador, consistente na
suspen
são d
a exigibilidade da última parcela do contrato
de compra e venda
de imóvel,
com base na
alegação de inadimplência
dos promitentes vendedores
em relação
à
obrigação de solucionar as pendências relacionadas à
regulariza
ção
ambiental do imóvel.

III. Razões de decidir

3. A concessão da tutela de urgência
é cabível nas hipóteses em que a fundamentação ofertada convença de plano da probabilidade do direito e de que a manutenção do quadro fático até o julgamento do mérito do recurso tem o potencial
concreto de gerar perigo de dano grave e de difícil reparação. Inteligência do art. 300 do CPC.

4
.
A probabilidade do direito
alegado pelo promitente comprador decorre da comprovação
documenta
l

d
a existência de

passivo ambiental não regularizado, inclusive com averbaç
ão premonitória
na matrícula do imóvel
, enquanto o p
erigo de dano se manifesta na possibilidade de o comprador ser compelido a pagar a última parcela do contrato sem garantia de que a propriedade será transferida livre de ônus
.

5.

O
agravo de instrumento é um recurso
secundum
eventum
litis
, cujo âmbito de cognição decisória se prende ao acerto ou desacerto da decisão que tem por objeto, nos exatos moldes e limitações da questão levada ao conhecimento do Juízo de 1º Grau,
assim, fatos e documentos novos, ocorridos ou produzidos após a decisão agravada, não tem o condão de alterar o quadro definido na decisão agravada, devendo,
antes de mais nada
, serem levados ao conhecimento do Juízo de origem.

IV. Dispositivo

6
. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se
de Recurso de AGR
AVO DE INSTRUMENTO interposto por
DORILDE FORTUNATA ARMELIATO

contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da
1ª
Vara
Cível
da Comarca de
Juína
/MT, que nos autos da ação
de Obrigação de Fazer

(Proc. nº
1001112-55.2025.8.11.0025
), ajuizada

por
ALCIDES SZULCZEWSKI NETO
em desfavor do agravante e de
LAFAETE JACOMEL, S
Ô
NIA MARIA DOMINGUES JACOMEL, LUCILO JACOMEL, MARIA DE FATIMA JACOME
e
IRACY MAITELLI ARMELIATO
,
def
eriu o pedido de
tutela de urgência
formulado pelo autor/agravado para
fins de
s
uspender a exigibilidade da última parcela

do contrato de promessa de compra e venda

de imóvel rural em litígio
,
no valor de 2
milhões de reais,
até que os
réus
comprovem nos autos:
“
a quitação integral das obrigações decorrentes do Auto de Infração nº 21033228/2021 (Processo SEMA-MT nº 75874/2021);

o cumprimento da sentença na Ação Civil Pública nº 1002813-90.2021.8.11.0025; e

a baixa da averbação correspondente na matrícula do imóvel
”
,

e, alternativamente,
autorizou
que o autor efetue a
consignação
do

valor da parcela em Juízo

(cf. Id. nº
194713831

dos autos de origem).

O
agravante
alega
que a decisão agravada

afront
ou
e
viol
ou
os princípios do contraditório e da ampla defesa,
haja vista
que determinou medida de caráter drástico sem
a
prévia oitiva da parte adversa e
sem que fosse
demonstra
da ou fundamentada a existência de situação de
urgência que justificasse a
concessão
inaudita altera
pars
.

Diz que o autor/
agravado
sempre
t
eve
plen
a

c
iência
do passivo ambiental
ligado à área e
da
existência
da A
ção
C
ivil
P
ública
envolvendo a questão, constando
cláusula
contratual
expressa
dispondo a respeito da questão, e, de igual modo, também sabe do fato de que
a responsabilidade pelos danos ambientais recai
exclusivamente sobre
os ombros de
José Alcir Paulino,
conforme já
reconhecido judicial e administrativamente
; após discorrer longamente sobre os percalços que vem enfrentando para regularizar a situação do imóvel, afirma que o conjunto de fatos e provas mostra que ele
e os demais interessados não foram omissos
e nem
deixaram de cumprir com
as
suas obrigações contratuais
.

Sustenta, nessa perspectiva, a ausência dos requisitos legais necessários à concessão da tutela de urgência pleiteada pelo autor/agravado
, já que comprovadamente os vendedores vêm se empenhando para resolver as pendencias que ainda afligem o imóvel, cuja solução, no entanto, não depende apenas de si, já que se submete a diversos fatores externos, como a morosidade no tramite judicial da questão
; além disso, aduz que nenhum efeito deve sobrevir da
decisão agravada
por ora, eis que
condicionou a eficácia da medida à
prévia
realização de depósito judicial
do valor da parcela
, o que não foi cumprido
pelo autor/agravado.

P
ede
,
então
,
o
provimento do recurso
,
para que, reformada a decisão agravada, seja
indeferido o pedido de tutela de urgência do autor/agravado, revogando-se a suspensão da exigibilidade da última parcela contratual, bem assim a autorização para que o respectivo valor seja consignado em Juízo;
d
e
imediato,
pede a

concessão de efeito suspensivo à interposição
(cf. Id.
nº

302406852
).

A decisão vinculada ao Id. nº
303328372

recebeu e admitiu o processamento do agravo de instrumento, mas indeferiu o pedido de

concessão de efeito suspensivo.

O agravado ofertou
contrarrazões
junto ao Id. nº

309102352
, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O objeto da lide é o negócio jurídico instrumentalizado pelo “
Contrato de
P
romessa
I
rretratável de
C
ompra e
V
enda de
I
móvel
R
ural”
,
datado

de

16
.11.
2022,
em que
a ré/agravante
Dorilde
Fortunata
Armeliato
, ao lado de seu marido
Iracy
Armeliato
e do casal
Lafaete

e
S
ô
nia

Jacomel
, figura como promitente vendedora, enquanto o
autor/agrava
do
Alcides
Szulczewski
Neto
aparece como o promitente comprador, do imóvel denominado Fazenda Canta Galo, registrado sob a matrícula nº 6.003 do CRI da comarca de Juína/MT, com o preço ajustado em
R$ 5.950.000,00
, a ser pago em
duas parcelas, a primeira,
no valor de R$ 1.950.000,00
,
em 28/02/2023
, e a
segunda
,
no valor de R$ 4.000.000,00, em 28/02/2024
(cf. Id. nº
188992834
dos autos de origem).

Em 14.03.2024, os contratantes celebraram aditivo contratual, a fim de readequar a forma de pagamento da 2ª parcela (
R$ 4.000.000,00
), de modo a dividi-la em duas prestações de
R$ 2.000.000,00
, cuja data de
vencimento
restou avençada
para
, respectivamente,
30 dias
e 12 meses depois d
a assinatura do aditivo contratual
(cf. Id. nº
188992838
dos autos de origem).

Em 31.03.2025, o promitente comprador
, ora autor/agravado,
propôs a presente
demanda

em face dos promitentes vendedores, em que se queixa de que, até então, mesmo após terem sidos devidamente notificados para esclarecer a questão, eles não cumpriram o compromisso assumido na
cláusula
11ª
do
c
ontrato
de transferir a propriedade do imóvel sem embaraços administrativos e ambientais,
já que não comprovaram a satisfação
das obrigações impostas no Processo nº 75874/2021, em decorrência do Auto de Infração da SEMA nº 21033228
, e nem na
Ação Civil Pública
nº
1002813- 90.2021.8.11.0025
, e, diante desse cenário, nos termos da petição inicial, “
a fim de que não incorra em mora,
(propôs)
a presente ação
para
que os requeridos sejam compelidos a cumprir com o passivo ambiental
da área,
(...)
, a fim de que a área seja desembargada
”, e, de imediato, requereu a concessão de tutela de urgência para se “d
eterminar a suspensão da exigibilidade do pagamento da última parcela constante no Aditivo Contratual, no valor de R$ 2.000.000,00, até que os
r
equeridos comprovem a integral quitação das obrigações ambientais mencionadas
” (cf. Id. nº
188992822
dos autos de origem).

A r.
decisão agravada
deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor/agravado sob os seguintes fundamentos:

“
Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência em caráter antecipado, ajuizada por ALCIDES SZULCZEMSKI NETO em face de LAFAETE JACOMEL, SONIA MARIA DOMINGUES JACOMEL, LUCILO JACOMEL, MARIA DE FÁTIMA JACOME, IRACY MAITELLI ARMELIATO e DORILDE FORTUNATA ARMELIATO, com o objetivo de compelir os réus a regularizarem obrigações ambientais relativas ao imóvel rural denominado Fazenda Canta Galo, objeto de contrato de promessa irretratável de compra e venda celebrado entre as partes.

Alega o autor que, embora já tenha efetuado o pagamento da maior parte do preço ajustado (R$ 3.950.000,00), o imóvel encontra-se embargado administrativamente pela SEMA-MT, em razão do Auto de Infração n. 21033228/2021, bem como vinculado à Ação Civil Pública n. 1002813-90.2021.8.11.0025, que tramitou perante o Juízo da 3ª Vara Cível de Juína/MT e foi julgada procedente, impondo ao anterior possuidor (José Alcir Paulino) obrigações de recomposição da área degradada e pagamento de indenização por dano moral ambiental no valor de R$ 90.000,00. A decisão transitou em julgado e encontra-se averbada na matrícula do imóvel.

Alega ainda que, conforme cláusula expressa do contrato (cláusula 11ª), incumbiu-se aos promitentes vendedores (ora requeridos) a responsabilidade por promover a regularização ambiental da área, quitando débitos e obrigações decorrentes do passivo ambiental, inclusive os constantes no processo administrativo junto à SEMA-MT e na Ação Civil Pública mencionada.

Sustenta que, mesmo após ter notificado extrajudicialmente os réus por duas vezes, nenhuma providência concreta foi adotada para o cumprimento das obrigações contratuais ambientais, de modo que a exigibilidade da última parcela (R$ 2.000.000,00) deve ser suspensa até o integral adimplemento das obrigações de fazer pactuadas.

Os autos vieram-me conclusos.

É o relatório. Decido.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão de tutela provisória de urgência exige a presença cumulativa de dois requisitos: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No presente caso, a probabilidade do direito (fumus boni iuris) encontra amparo nos documentos que instruem a inicial. O contrato firmado entre as partes estabelece, de forma expressa, que os promitentes vendedores assumirão integral responsabilidade pelas providências ambientais necessárias à regularização do imóvel (Id 188992834, fl. 6). Também restou demonstrado que há pendências administrativas junto à SEMA-MT, com embargo vigente, e obrigação judicial pendente de cumprimento imposta por sentença transitada em julgado em sede de ação civil pública, fatos confirmados pelos documentos acostados (Ids 188994158, 188994143, 188994146).

Por sua vez, o perigo de dano (periculum in mora) revela-se no risco de o autor ser compelido ao pagamento da última parcela contratual, sem a devida segurança jurídica de que a área será regularizada, o que comprometeria de forma grave e irreversível a finalidade do contrato – aquisição de imóvel livre e apto ao uso. Há, portanto, risco concreto de frustração do direito do autor e de onerosidade excessiva, caso se veja compelido a quitar o valor restante sem a efetiva contraprestação.

Destaca-se, ainda, a incidência da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo a qual, em contratos bilaterais, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da prestação da outra se ela própria não houver cumprido a sua. Assim, não tendo os réus adimplido a obrigação de fazer
(regularização ambiental do imóvel), não podem exigir do autor o pagamento da última parcela, sob pena de violação à boa-fé objetiva e enriquecimento sem causa.

De acordo com o art. 497 do CPC, havendo obrigação de fazer, o juiz deverá conceder a tutela específica ou adotar providências que assegurem o resultado prático equivalente, inclusive com imposição de medidas coercitivas, como multa.

Diante do conjunto probatório já apresentado e da urgência da medida, a suspensão imediata da exigibilidade da parcela remanescente mostra-se adequada para preservar o equilíbrio contratual, sem prejuízo posterior de reavaliação à luz da instrução probatória.

III - DISPOSITIVO

Diante do exposto, com fundamento nos
arts
. 300 e 497 do Código de Processo Civil, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA, para:

a) Suspender a exigibilidade da última parcela do contrato de promessa de compra e venda, no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), até que os requeridos comprovem nos autos:

a.1. a quitação integral das obrigações decorrentes do Auto de Infração nº 21033228/2021 (Processo SEMA-MT nº 75874/2021);

a.2. o cumprimento da sentença na Ação Civil Pública nº 1002813-90.2021.8.11.0025; e

a.3. a baixa da averbação correspondente na matrícula do imóvel.

b) Subsidiariamente, autorizo desde já a consignação judicial do valor mencionado, permanecendo o montante depositado inacessível às partes até a efetiva demonstração da regularização ambiental e da exclusão da anotação premonitória da matrícula.
”

Rejeito, de início, a arguição de nulidade da decisão agravada por cerceamento de defesa, já que a possibilidade de concessão da tutela provisória antes
da formação da relação jurídico-processual, com a

oitiva da parte contrária,
é
inerente
à própria
urgência que constitui a natureza da medida, sendo providência
expressamente admitida pela lei (CPC, art. 300, § 2º)
, e, no presente caso,
como bem pontuado pelo MM. Juiz, a situação de urgência, isto é, o perigo de dano, é ínsita às próprias circunstâncias discutidas na lide, em especial o notável valor da última parcela e o preocupante silêncio dos promitentes vendedores mesmo diante das notificações encaminhadas pelo promitente comprador.

Prosseguindo ao mérito recursal, o
agravo de instrumento é um recurso
secundum
eventum
litis
, cujo âmbito de cognição decisória se prende ao acerto ou desacerto da decisão que tem por objeto, nos exatos moldes e limitações da questão levada ao conhecimento do Juízo de 1º Grau, o que significa dizer que a matéria passível de ser conhecida e discutida nesta via recursal está diretamente vinculada e delimitada ao abordado e decidido no pronunciamento judicial atacado por meio deste recurso, com base no conjunto de fatos e provas disponibilizado ao Juízo de origem
,
o que, na hipótese dos autos, refere-se à presença ou não dos requisitos legais necessários a justificar a concessão da tutela de urgência de natureza cautelar de suspensão da exigibilidade do pagamento da última parcela do contrato objeto da lide.

Estabelecido esse ponto de partida, considerando que o quadro processual não sofreu alteração desde a interposição recursal, e que,
após
detida e meticulosa revisão dos elementos probatórios e dados informativos disponíveis à análise
, permanece inalterada a conclusão inicialmente estabelecida na decisão de Id. nº
303328372
, reafirmo que

não
se visualiza crítica ou
censura a ser
realizada
ao

raciocínio
adotado na decisão agravada, que se encontra fundada e firmemente

amparada
no clássico instituto civil da “exceção de contrato não cumprido”, afinal,
a documentação juntada aos autos com a petição inicial permite segura constatação, ainda que em caráter sumário, de que, até a data do vencimento da última parcela, as pendências administrativas vinculadas ao imóvel objeto da promessa de compra e venda não haviam sido resolvidas pelos promitentes vendedores, e, ainda, que,
antes de judicializar a questão, o promitente comprador procurou solucionar esse impasse de forma extrajudicial, com o envio de notificaç
ões, em duas distintas oportunidades, aos promitentes vendedores, nenhuma das quais recebeu resposta (cf. Id. nº
188994150
e
188994154
dos autos de origem).

Ora,
ainda que

a
solução de

ônus
e/
ou pendências
vinculadas ao
imóvel
não dependa exclusivamente do “agir”
ou da
“força de vontade” dos réus
/
promitentes
vendedores
neste momento
, o fato é que eles se comprometeram contratualmente
a
transferir a propriedade d
o
imóvel livre e desembaraçad
o de qualquer pendência ou ônus ao autor/
promitente
comprador
(
cláusula
5ª, 10ª e 11ª)
,
e,

no mínimo,
até
o momento da propositura da demanda, de acordo com o quadro submetido à apreciação do Juízo de 1º Grau, não haviam cumprido com a sua parte do trato, daí porque
, até que venham a fazê-lo,
realmente parece
justo e jurídico
, conforme definido na decisão agravada, que
não po
ssam
exig
ir
d
o outro contratante o
cumpr
imento de
sua parte do negócio
.

Somado a isso, conforme já ressalvado nestes autos, dessa vez,
por meio da
decisão de Id. nº
308938351
,
a despeito do caráter ou natureza pública dos documentos juntados no presente instrumento recursal
(o que não se confunde com o conceito de “c
onhecimento público e notório
”)
, os quais não
apenas
são inéditos, porquanto, até então, não integravam o processo principal, como também
, em sua maioria,
posteriores à data
em que proferida a decisão agravada
,
tenho que,
enquanto não oportunizado o
devido
contraditório a respeito do seu conteúdo
, com a submissão d
esse novo cenário de razões e provas
ao Juízo de origem
, não
cabe a esta Instância Revisora
afastar
o entendimento prudente e judicioso adotado na
decisão agravada,
sob pena de desnecessário e inaceitável supressão de instância,
eis
que,
se o

impasse
realmente
foi solucionado
administrativamente
,

nada impede que o magistrado reveja a sua posição inicial e revogue a medida liminar concedida, mas, antes disso, será necessário enfrentar as objeções levantas pelo
autor/agravado

na impugnação à contestação, as quais incluem a alegação de que não basta a baixa da averbação premonitória registrada na matrícula do imóvel,
na medida em
que a obrigação
contratual
se refere à
quitaç
ão
d
e
todos os

débitos decorrentes d
e
passivo ambiental
ligados ao imóvel, o que inclui multas administrativas e a indenização pelos danos morais ambientais arbitrada na ACP
, e que, ao primeiro olhar, parece pertinente dada a natureza
propter
rem
das obrigações ambientais
(STJ, Súmula nº 632 e Tema Repetitivo nº
1.204
).

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Custas pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025