Tribunal: TJMT
Processo: 1003046-64.2023.8.11.0010
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003046-64.2023.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[CLEUSDETE TEIXEIRA DO CARMO - CPF: 804.392.501-10 (APELANTE), VINICIUS CARLLOS CRUVINEL - CPF: 739.749.191-04 (ADVOGADO), LAZARA TEIXEIRA DO CARMO - CPF: 855.406.251-53 (APELANTE), WARLEN TEIXEIRA DE ARAUJO - CPF: 626.331.041-34 (APELADO), KAROLAINE VITORIA DENIZ BRASIL - CPF: 046.743.861-79 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
S
:
CLEUSDETE TEIXEIRA DO CARMO

L.T.C.

APELADO:

WARLEN TEIXEIRA DE ARAUJO

EMENTA
.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE
RECONHECIMENTO DE CONTRATO VERBAL COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE LIMINA
R. PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE VALIDADE DE CONTRATO
VERBAL DE MÚTUO COM DETERMINAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DE IMÓVEL
E
POSTERIOR CONSIGNAÇÃO DE SUPOSTO VALOR REMANESCENTE DO EMPRÉSTIMO.

INEXISTÊNCIA DE PROVA DA AVENÇA VERBAL E DA TRADIÇÃO DO NUMERÁRIO
PARA EMPRÉSTIMO
. CONJUNTO DOCUMENTAL HARMÔNICO COM A COMPRA E VENDA FORMALMENTE CELEBRADA, ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PARA CONFIGURAÇÃO DE SIMULAÇÃO E PACTO COMISSÓRIO. PRESUNÇÃO
JURIS TANTUM
DO TÍTULO NOTARIAL NÃO ELIDIDA.
ÔNUS DA PROVA CORRETAMENTE DISTRIBUÍDO.

PARECER MINISTERIAL QUE OPINA PELO DESPROVIMENTO DO RECURSO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por autoras que ajuizaram Ação de Reconhecimento de Contrato Verbal com Obrigação de Fazer e Pedido de Liminar, visando à declaração de validade de suposto contrato verbal de mútuo no valor de R$ 303.000,00, alegadamente pactuado com o réu para quitação de compromisso de compra e venda anterior, com consequente determinação de liberação da pretensa garantia real e transferência do imóvel matriculado sob o nº 20.939 para o nome da 1ª autora, bem como autorização para consignação em juízo do valor que afirmam remanescente do empréstimo (R$ 32.426,00). Sentença de improcedência dos pedidos,
com revogação da tutela de urgência e condenação das autoras ao pagamento de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Definir se as autoras comprovaram a existência de contrato verbal de mútuo, com tradição do numerário e pactuação de seus termos essenciais, apto a desconstituir o negócio de compra e venda formalizado em favor do réu (contrato particular, autorização de transferência, cheques, escritura pública e registro), bem como se há elementos que autorizem o reconhecimento de simulação do negócio jurídico e de pacto comissório, de modo a justificar a transferência da propriedade do imóvel em litígio para o patrimônio da 1ª autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Embora o contrato de mútuo não exija forma especial, competia às autoras, na qualidade de partes que afirmam a existência de contrato verbal de empréstimo, o ônus de comprovar, de forma clara e segura, a efetiva celebração da avença e seus termos essenciais (valor mutuado, juros, prazos e condições de restituição), nos termos do art. 373, I, do CPC. O conjunto probatório, contudo, não evidencia a tradição da quantia de R$ 303.000,00 às apelantes, mas, ao revés, demonstra que os cheques que totalizam referido valor foram emitidos pelo réu e pagos diretamente aos antigos proprietários do imóvel,
terceiros,
a título de preço da compra e venda
.

A prova documental é coesa no sentido da aquisição do imóvel pelo réu, mediante negócio translativo de domínio regularmente formalizado: contrato/compromisso particular de compra e venda de 20/05/2015, com anuência expressa das apelantes; autorização de transferência assinada pelas autoras, autorizando a transmissão diretamente ao apelado; cheques nominais emitidos em favor dos antigos proprietários,
terceiros,
totalizando R$ 303.000,00; e escritura pública de compra e venda lavrada em setembro de 2015, com recolhimento de ITBI e subsequente registro na matrícula nº 18.809 (atual 20.939). A evolução da cadeia dominial (georreferenciamento, encerramento da matrícula originária, abertura e
desmembramento em novas matrículas, permanecendo
as de n.º
18.807 e 18.808 em favor do núcleo familiar das autoras e
as de n.º
18.809/20.939 em favor do réu)
,
reforça a conclusão de compra e venda efetiva, não havendo indicativo de que o registro em nome do apelado se deu apenas como garantia de crédito.

Outro
ssim, o cotejo probatório demonstrou que a
s transferências bancárias realizadas pela 1ª autora em favor do réu, no ano de 2020, no valor total de R$ 270.574,00, não configuram amortização de contrato de mútuo de 2015, mas decorrem de negócio jurídico autônomo, consistente na aquisição, pela apelante, de parte do imóvel (50,7077 hectares), com abertura da matrícula nº 20.938 em seu nome e remanescendo a matrícula nº 20.939 em nome do réu, circunstância admitida pela própria autora em audiência. Documentos e ata notarial demonstram, ainda, a quitação de duas obrigações distintas, somando R$ 313.893,50, o que afasta a vinculação direta dessas transferências ao alegado empréstimo e confirma a conclusão sentencial de que se trata de nova compra e venda, e não de pagamento de dívida de mútuo não comprovada.

No âmbito da prova testemunhal, o Juízo de origem, em consonância com o art. 371 do CPC, procedeu à valoração conjunta do acervo probatório, conferindo maior relevo à prova documental robusta. As demais testemunhas indicadas pelas autoras não detêm conhecimento direto das tratativas jurídicas e não se mostram aptas a infirmar o quadro documental (posse observada de passagem, labor em áreas diversas da matrícula litigiosa, vínculo empregatício com o réu).

Diante da ausência de prova da existência de mútuo, pressuposto lógico para qualquer alegação de garantia disfarçada, não se configura simulação do negócio jurídico celebrado em 2015, tampouco pacto comissório vedado. O contrato firmado reveste-se de características próprias de compra e venda real e onerosa, com pagamento de preço, anuência das autoras, lavratura de escritura pública e registro imobiliário, inexistindo cláusula que autorize a apropriação definitiva do bem pelo suposto credor em caso de inadimplemento. A presunção de veracidade da escritura
pública, de natureza juris tantum, não foi elidida por prova robusta em sentido contrário, pois alegações de simulação e de pactuação verbal diversa não se sustentam frente aos instrumentos escritos e ao comportamento posterior das partes (exploração e pagamento de tributos e despesas pelo réu, comodato às autoras, entre outros).

O princípio da primazia da realidade sobre a forma, invocado pelas apelantes, não autoriza, no caso concreto, afastar o conteúdo dos instrumentos formais, porquanto a realidade que emerge do conjunto probatório coincide com a forma documental: aquisição onerosa da área pelo réu em 2015, com anuência familiar e subsequente exercício da posse direta, seguida de negócio autônomo em 2020, mediante venda de parte da área à 1ª autora.

Não se verifica violação ao art. 373 do CPC, pois as autoras não se desincumbiram do ônus de provar o fato constitutivo por elas alegado (existência de contrato verbal de mútuo com garantia imobiliária), ao passo que o réu comprovou fato impeditivo/modificativo, consistente na compra e venda válida, com escritura, registro e posse direta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10
. Recurso de apelação cível conhecido e desprovido

Teses de julgamento:

“A existência de contrato verbal de mútuo, especialmente quando invocada para desconstituir contrato escrito, escritura pública e registro imobiliário, exige prova robusta da avença e da tradição do numerário, não se desincumbindo do ônus probatório a parte que se limita a apresentar depoimentos frágeis, extratos bancários
genéricos
e conversas por aplicativo dissociados do conjunto documental que demonstra compra e venda efetiva.”

_________

Dispositivo relevante citado: CPC, arts. 373, I; 371; 487, I; 85, § 11; Código Civil, arts. 112 e 1.428.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível 1000227-89.2022.8.26.0296, Rel. L. G. Costa Wagner, 34ª Câmara de Direito Privado, j. 13.05.2024, publ. 31.05.2024; TJ-DF, AP 0707704-
88.2023.8.07.0020, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8ª Turma Cível, j. 21.05.2024, publ. 04.06.2024; STJ, REsp nº 1.501.640/SP.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de

recurso de
Apelação
,

interposto por
CLEUSDETE TEIXEIRA DO CARMO e
L
. T. C., curatelada e representeada pela primeira apelante
,
contra sentença (ID
.

32
1867
487
) proferida pelo Juízo da
2
ª

Vara
d
a Comarca de Jaciara
-MT que,
na

Ação de Reconhecimento de Contrato Verbal com Obrigação de Fazer e Pedido de Liminar
proposta
em desfavor de

WARLEN TEIXEIRA DE ARAUJO
, julgou
im
procedente
s
o
s
pedido
s
formulado
s na inicial,
nos seguintes termos:

[...]

Trata-se de ação de reconhecimento de contrato verbal combinado com obrigação de fazer com pedido de liminar ajuizada por
CLEUSDETE TEIXEIRA DO CARMO e LAZARA TEIXEIRA DO CARMO,

esta
representada por sua curadora
Cleusdete
Teixeira do Carmo
, em face de
WARLEN TEIXEIRA DE ARAUJO.

Aduzem as autoras, em síntese, que
em maio de 2015, a primeira requerente contraiu com o requerido um mútuo verbal no valor de R$ 303.000,00
(trezentos e três mil reais)
para quitar o Compromisso Particular de Compra e Venda firmado no ano de 2011 por sua
genitora Lazara
(segunda requerente) e por seu genitor Eurípedes (falecido em 2012) com os senhores
Waléria
Martins de Araujo e Nilton Cesar
Furcin
, antigos proprietários
do imóvel. Alegam que o pagamento do mútuo foi feito pelo requerido diretamente aos antigos proprietários do imóvel supracitado, de forma parcelada, sendo uma entrada de R$ 83.000,00 e outros R$ 220.000,00 em 08 parcelas
. Em razão disso
, foi celebrado o Compromisso de Compra e Venda entre o requerido e os antigos proprietários do imóvel na data de 20/05/2015, para fins de lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda em favor do réu pelo valor de R$ 303.000,00
.

Sustentam que desde a aquisição da integralidade da terra pelos genitores da primeira autora junto aos senhores
Waléria
e Nilton (2011), a primeira autora e sua família detêm a posse da área e arcam com todos os custos e despesas para sua manutenção. Afirmam que a primeira autora pagou R$ 270.574,00 ao requerido, restando uma suposta diferença de R$ 32.426,00 a pagar do mútuo. Aduz que o réu
não procedeu à liberação da garantia, ao argumento de que está só poderia ser dispensada com a quitação integral do valor, que deveria sofrer a incidência de juros, os quais seriam calculados. Relatam que concordaram em proceder com o desmembramento da terra, a partir de quando a matrícula de nº 18.809, seria dividida em outras duas, no intuito de liberar ao menos metade da terra, até que ela pudesse tentar um empréstimo bancário com alienação e permaneceria a outra matrícula com o requerido até o momento posterior
. Alegam que a primeira requerente tenta liquidar o saldo remanescente do mútuo desde 2021 para liberação total da garantia por meio da transferência integral do imóvel (M-20.939) para o seu patrimônio, porém
o requerido se recusa a receber a diferença do mútuo de R$ 32.426,00 e a liberar a garantia, sob a justificativa de que só transferirá o imóvel após a quitação integral do valor, que deverá sofrer a incidência de juros, os quais seriam calculados.
Recebida a inicial, a tutela de urgência foi deferida para determinar a averbação da presente demanda na matrícula do imóvel indicado na inicial, assim como a remessa dos autos ao CEJUSC para designação de audiência de conciliação (Id. 136387783)

[...]

Acrescentou que, embora tenha sido celebrado contrato de compra e venda referente à área de 296,9211 hectares, tal instrumento foi formalizado por exigência do réu, pois, em realidade, este apenas emprestaria o montante necessário para que sua família quitasse o débito remanescente junto aos antigos proprietários
.

Indagada acerca da anuência no contrato de compra e venda celebrado entre os antigos proprietários do imóvel e o Sr.
Warlen
, a autora esclareceu que
o referido contrato foi formalizado com o propósito de conferir aparência jurídica à operação, possibilitando ao réu a obtenção da respectiva escritura. Acrescentou, ainda, que assinou autorização para transferência da propriedade ao réu
.

Questionada se os documentos lhe foram apresentados como contrato de compra e venda ou como contrato de mútuo
, a autora afirmou ter ciência de que no instrumento constava a forma de compra e venda, mas destacou que, entre as partes, restou acordado tratar-se, em verdade, de empréstimo da quantia anteriormente mencionada
.

Aduziu, ainda, que foi convencionado verbalmente que, tão logo a família liquidasse a dívida perante o Sr.
Warlen
, o imóvel seria restituído ao seu núcleo familiar. Relatou que a quantia
supra mencionada
foi paga pelo réu diretamente aos antigos proprietários, acrescentando que a área em questão foi oferecida apenas em garantia da dívida, não tendo ocorrido, em momento algum, a efetiva alienação do referido imóvel ao réu.

A testemunha
Rosimary
Negro declarou que, embora não tenha adentrado na propriedade, transitava com frequência pela localidade e tinha conhecimento de que a posse da área sempre foi exercida pela família das autoras. Informou, ainda, que sua fazenda se situava a aproximadamente dez quilômetros da área em questão.

Acrescentou que seu conhecimento acerca da titularidade da propriedade pelas autoras decorre apenas de observação pessoal, uma vez que, ao transitar pela região, avistava as autoras na área. Indagada sobre eventual
negociação relativa ao imóvel, afirmou não possuir ciência de qualquer avença.

Marcelino Marques da Silva, ex-funcionário das autoras, declarou ter prestado serviços na área objeto da demanda, reconhecendo as autoras como legítimas proprietárias do imóvel. Indagado se, em algum momento, o réu se apresentou como proprietário da área, afirmou jamais o ter visto na localidade. Acrescentou que exerceu suas atividades no imóvel no período compreendido entre os anos de 2016
a
2021.

Nilton Cesar
Furcin
, alienante do imóvel, confirmou ter celebrado contrato de compra e venda com a Sra. Lázara e seu cônjuge, Sr. Eurípedes, já falecido. Declarou que os compradores não conseguiram adimplir integralmente o preço ajustado e que, embora não tenha presenciado a negociação firmada entre as autoras e o réu, tomou conhecimento de que a quantia de R$ 303.000,00 (trezentos e três mil reais), destinada à quitação do débito relativo à aquisição da fazenda, fora emprestada pelo réu para viabilizar a liquidação do contrato.

A testemunha declarou ter tomado conhecimento,
por intermédio de Donizete, filho da Sra. Lazara e irmão de
Cleusdete
, que o montante de R$ 303.000,00 teria sido disponibilizado pelo Sr.
Warlen
na modalidade de mútuo para a liquidação do débito oriundo da aquisição realizada
por Lazara
e seu consorte
. Indagado acerca de sua presença no momento da formalização do alegado negócio jurídico verbal, o depoente afirmou não ter testemunhado o ato, esclarecendo que tal informação lhe foi transmitida exclusivamente por Donizete.

O Sr. Donizete, filho da Sra. Lazara e irmão de
Cleusdete
, refutou a existência do negócio jurídico verbal narrado pelas autoras. Declarou ter aposto sua assinatura na qualidade de anuente no instrumento contratual de compra e venda firmado entre o Sr. Nilton e sua consorte e o réu.

Atestou que anteriormente a 2012, seus genitores foram beneficiários de aportes financeiros e insumos agrícolas provenientes do réu, destinados ao custeio da exploração agrícola de milho e ao tratamento médico de seu genitor. Ratificou que nas negociações ocorridas em 2014, o réu propôs a compensação dos valores anteriormente mutuados a Lazara e Eurípedes, adquirindo o remanescente da área diretamente dos alienantes
Waléria
e Nilton.

Confirmou que, no ajuste final, o quantum já adimplido por seus genitores a
Waléria
e Nilton excedeu o passivo existente perante o réu, circunstância que fundamentou a transmissão das matrículas 18807 e 18808 em benefício de seu núcleo familiar.
Inquirido sobre a razão pela qual a titularidade dos bens imóveis supracitados foi atribuída à Sra.
Cleudeste
, o informante esclareceu que esta havia contraído obrigação em nome de sua genitora, impossibilitando, por conseguinte, a transferência para o nome desta última. Quanto a si próprio, aduziu que além de estar com o nome sujo, não tinha condições de custear os valores para a transmissão da propriedade, justificando, assim, a transmissão da propriedade em favor de sua irmã.

Declarou que não houve nenhuma tratativa no sentido de constituição de garantia real sobre o imóvel em favor do crédito existente entre seu núcleo familiar e o Sr.
Warlen
, tendo asseverado que, por ocasião da celebração do negócio jurídico, não houve estipulação concernente a eventual pacto de recompra do bem imóvel em questão
.

Itamar dos Santos Silva afirmou laborar na Fazenda Araújo desde o ano de 2020, esclarecendo que o responsável pelo pagamento de sua remuneração e demais verbas trabalhistas é o réu. Asseverou não ter presenciado a autora
Cleusdete
exercendo atividades de plantio ou de criação de gado na referida área, tampouco visualizou empregados da Sra.
Cleusdete
desempenhando funções no mesmo local em que exerce suas atividades. Questionado acerca da natureza da atividade desenvolvida na fazenda, declarou haver criação de gado na propriedade
.

O requerido, por sua vez, juntou aos autos o compromisso particular de compra e venda firmado em 20 de maio de 2015 (Id. 157170882), no qual figura como promissário comprador do imóvel objeto da lide, sendo promitentes vendedores
Waléria
Martins de Araújo e Nilton Cesar
Furcin
. Referido contrato contém a anuência expressa das autoras e do Sr. Donizete da Cunha Teixeira (filho da segunda autora), conforme se verifica das assinaturas apostas no documento
.

Além disso, o requerido juntou cópias dos cheques utilizados para pagamento do imóvel aos antigos proprietários (Id. 157170883).

Também foi juntada aos autos a autorização para transferência do imóvel rural (Id. 157170885), assinada pelas autoras e pelo Sr. Donizete da Cunha Teixeira, autorizando expressamente a transferência do imóvel diretamente em favor do requerido.

Esses documentos demonstram que o requerido adquiriu o imóvel diretamente dos antigos proprietários, com anuência expressa das autoras, não havendo indícios da existência de contrato de mútuo entre a primeira autora e o requerido
.

Embora a testemunha Nilton, antigo proprietário do bem, tenha declarado ter tomado conhecimento, por intermédio de Donizete, de que o réu teria emprestado às autoras a quantia de R$ 303.000,00, a fim de viabilizar a quitação do contrato anteriormente celebrado, certo é que
tal testemunha não presenciou a alegada negociação entre os primos.

Ademais, quando inquirido, Donizete afirmou que jamais existiu contrato verbal de mútuo, esclarecendo que a real intenção das partes sempre foi a transferência do imóvel ao réu para que a família se livrasse da dívida com os antigos proprietários e com o réu
.

Ademais, o requerido comprovou que, desde a aquisição do imóvel, é ele quem explora e paga todos os impostos e despesas necessárias para a manutenção do bem, conforme documentos juntados aos autos (declarações e comprovantes de pagamento do ITR, CCIR, licença
ambiental, cadastro ambiental rural, inscrição estadual, folha de pagamento de funcionários, entre outros) (Id. 157174598 e seguintes).

Quanto às transferências bancárias realizadas pela primeira autora em favor do requerido em 2020, no valor total de R$ 270.574,00 (Id. 127684873), de acordo com a narrativa do réu e declarações de Donizete,
o valor se refere à aquisição de parte do imóvel (50,7077 hectares) pela primeira autora
.

Ademais, conforme se extrai das conversas e documentos juntados aos autos, verifica-se que o Sr. Donizete, irmão da autora, participou diretamente da negociação, tendo declarado em audiência que não se tratou de contrato de mútuo, mas, sim, de compra e venda realizada pelo réu.

Segundo o relato de Donizete, o réu se comprometeu a adquirir o imóvel, quitando junto aos proprietários o valor remanescente, enquanto os montantes já pagos por Lázara e Eurípedes seriam compensados com o empréstimo anteriormente contraído por estes. A diferença correspondente ao restante da área, de acordo com a narrativa de
Deonizete
foi, então, transferida para
Cleusdete
.

Ressalte-se, ainda, que os extratos de conversas mantidas por aplicativo de mensagens não corroboram a existência do alegado contrato verbal, tampouco demonstram que o bem teria sido transmitido ao réu a título de garantia, com posterior restituição às autoras após a quitação. Referidos elementos
apenas indicam a prestação de auxílio financeiro prestado pelo réu às autoras, além da necessidade de transferência de parte da área em favor da autora
Cleusdete
.

Cumpre salientar, ademais, que, em setembro de 2015, foi lavrada escritura pública de compra e venda entre o réu e os antigos proprietários, documento solene revestido de presunção de veracidade e que não pode ser desconstituído por meras alegações desacompanhadas de provas robustas
.

[...]

As autoras anuíram com a celebração do instrumento contratual de compra e venda e da autorização de transferência. Tais elementos demonstram a plena ciência das autoras do ato praticado e das consequências advindas do ato.

Assim, a alegação de existência de ajuste verbal entre as partes não pode prevalecer sobre o disposto na escritura pública, regularmente registrada na matrícula do imóvel.

Nesse sentido, a complexidade da relação negocial estabelecida entre as partes, aliada ao conjunto probatório produzido durante a instrução processual, não autoriza a vinculação objetiva e inequívoca quanto à existência de contrato verbal de mútuo.

Conforme entendimento jurisprudencial, a prova do contrato verbal de mútuo depende de demonstração dos termos pactuados, como valores, meios e prazos para pagamento, não sendo suficientes alegações genéricas.

[...]

No caso em tela, as autoras não se desincumbiram do ônus de provar a existência do alegado contrato verbal de mútuo, nos termos do
artigo 373, I, do CPC
, sendo de rigor a improcedência da ação.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial,
nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Revogo a tutela de urgência concedida na decisão de Id. 128042827, determinando o levantamento da averbação premonitória na matrícula nº 20.939 do Cartório de Imóveis de Jaciara/MT.

Condeno as autoras ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em
10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

[...]

[grifo
s

nosso
s e do original
]

Os apelantes,
em
suas razões recursais (ID
.

321867488
),
sustentam as seguintes teses
:

1.
Erro de julgamento na apreciação
e valoração
das provas

O apelado, por
sua vez,
apresentou contrarrazões
(ID. 321867495) nas quais rebate as alegações dos recorrentes.

O Ministério
Público, por sua vez, emitiu Parecer (ID. 329927365) no qual opina pelo desprovimento do recurso.

Recurso
tempestivo, conforme
certidão de ID. 32
1867492
, e preparo efetuado,
nos termos da certidão de ID.

322321363
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
CLEUSDETE TEIXEIRA DO CARMO

L.T.C.

APELADO:
WARLEN TEIXEIRA DE ARAUJO

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata
de

recurso de A
pelação cível interposto contra
a
sentença
proferida pelo
Juízo da

2ª Vara da Comarca de Jaciara-MT que, na Ação de Reconhecimento de Contrato Verbal com Obrigação de Fazer e Pedido de Liminar proposta em desfavor
do ora apelado,
julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial
.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu
que, embora o contrato de mútuo possa ser validamente celebrado de forma verbal, incumbia às autoras o ônus de demonstrar, de forma segura, a efetiva existência e os termos da avença (art. 373, I, do CPC), o que não se verificou no caso concreto
.

Destacou que
o conjunto probatório
,
especialmente o compromisso particular de compra e venda de 20/05/2015, a escritura pública subsequente lavrada em favor do requerido, os cheques emitidos em pagamento aos antigos proprietários, a autorização de transferência subscrita pelas próprias autoras e por Donizete, bem como os documentos que comprovam a exploração do imóvel e o adimplemento de impostos e despesas pelo réu
,
revela que este adquiriu diretamente a propriedade do bem, com anuência expressa das demandantes, não havendo elementos robustos
que corroborem a tese de que a transmissão teria ocorrido apenas em garantia de suposto mútuo
.

A
demais, os depoimentos colhidos em audiência, as transferências bancárias realizadas em 2020 (interpretadas como pagamento pela aquisição de parte da área) e as conversas por aplicativo de mensagens não foram considerados suficientes para infirmar a presunção de veracidade da escritura pública nem para demonstrar, de modo preciso, a alegada contratação verbal, razão pela qual reconheceu a não comprovação do contrato de mútuo verbal e julgou improcedentes os pedidos iniciais.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pelas apelantes.

1
. Erro de
julgamento na apreciação
e valoração
das provas

As apelantes sustentam que ocorreu erro de julgamento no que concerne à apreciação e valoração das provas.

Alegam que ocorreu
desvalorização indevida das provas produzidas pelas Apelantes (documental e testemunhal)
e
supervalorização indevida da escritura/contratos formais em detrimento da “verdade real”.

Afirmam que o
contrato verbal de mútuo entre
as a
pelantes e
o a
pelado
foi
mascarado por contrato de compra e venda simulado, utilizado apenas como garantia da dívida.

Sustentam a c
onfiguração de simulação (art. 167 CC) e de pacto comissório vedado (art. 1.428 CC),
pois
o imóvel foi usado como garantia de empréstimo, com o credor permanecendo com a propriedade em caso de não pagamento.

Para elucidar os fatos,
alegam que, primeiramente, foi firmado
um
c
ontrato de compra e venda anterior,
na data de

31/05/2011
, entre a segunda
a
pelante e seu esposo
, Euripedes Gomes do Carmo
(falecido em 02/08/2012 – ID
.
157170881)
, compradores,
e os vendedores Nilton Cesar
Furcin
e
Waléria
Martins
de Araújo, para
aquisição d
o
imóvel rural
de
matrícula
n.º
4/889
,
no valor de

R$ 550.000,00
, com saldo devedor posterior de
R$ 303.000,00

(ID
.
127684867
, autos de origem
).

Argumentam que, d
iante da dificuldade da família de honrar as parcelas vincendas
do contrato
após o falecimento
de Euripedes
, as
a
pelantes procuraram o
a
pelado (primo) para obter ajuda
.

Sustentam que fizeram a
cordo verbal
pelo qual o

a
pelado quitaria o saldo de R$ 303.000,00 junto ao vendedor originário, e as
a
pelantes
, em troca,
o reembolsariam, momento em que a propriedade seria “devolvida” a elas.

Alegam que
, p
ara viabilizar a garantia, o imóvel foi formalmente transferido ao
a
pelado por meio de um
“novo” contrato de compra e venda
(ID
.
127684869
, autos de origem
), com as
a
pelantes como anuentes, o que é apontado
pelas recorrentes
como
negócio simulado
(compra e venda aparente) destinado apenas a garantir o mútuo
verbal.

Asseveram que, e
m 2020, as
a
pelantes efetuaram pagamentos de R$ 270.574,00 ao
a
pelado (ID
.
127684873), como amortização substancial do empréstimo de R$ 303.000,00, restando saldo de R$ 32.426,00
a pagar ao recorrido.

Porém,
sustentam
que o apelado, a
pós receber
os
R$ 270.574,00,
t
ransferiu às
a
pelantes apenas uma pequena fração do imóvel (50,7077 ha, matrícula
n.º
20.938)
,
manteve para si a parte maior (246,1308 ha, matrícula
n.º
20.939)
e se recusou
a receber o saldo remanescente e a transferir a propriedade integral.

Argumentam que a f
amília das
a
pelantes teria despendido

cerca de
R$ 247.000,00
pagos pelo pai falecido +
R$ 270.574,00
pagos pelas
recorrentes, no total de

R$ 517.574,00
, e que a
pelado
, por sua vez,
teria desembolsado R$ 303.000,00 e ficado com a parte mais valiosa da terra, o que indicaria simulação e enriquecimento sem causa.

Assim, ressaltam que
o
contrato de compra e venda de 20/05/2015 seria
negócio jurídico simulado
(art. 167 do CC), utilizado para encobrir um
mútuo
verbal
com garantia imobiliária
, caracterizando
pacto comissório vedado
(art. 1.428 do CC).

Destacam que a
Apelante
Cleusdete
declarou, em depoimento, que:

sabia que assinava uma compra e venda, mas que o acordo real era um empréstimo;
e

a formalização como compra e venda foi exigência do
a
pelado para obtenção da escritura em seu nome como garantia.

Ademais, aduzem que o depoimento do antigo vendedor (Nilton Cesar
Furcin
),
c
onfirm
ou
que

os valores recebidos do
a
pelado
se referiam
ao pagamento de saldo remanescente da dívi
da da família e que teria ciência de que se tratava de empréstimo feito pelo recorrido para quitar a dívida.

Alegam que o depoimento de Nilton Cesar
Furcin
é a prova testemunhal de maior peso e credibilidade (“prova-chave”), e a sentença errou ao não lhe atribuir a devida relevância.

Ressaltam a falta de interesse de Nilton na causa, pois já teria recebido integralmente seu crédito,
não possuindo interesse patrimonial no resultado da lide,
o que torna
seu depoimento qualificado como isento e confiável
.

Por outro lado,
sustentam que o depoimento de Donizete Teixeira do Carmo (filho da segunda apelante e irmão da primeira a apelante e empregado do Apelado) é suspeito, parcial, contraditório e conduzido por perguntas indutivas, devendo ser desconsiderado ou tomado como mero informe.

Ademais, alegam a
usência de lastro probatório para
as
alegações
de Donizete, pois
e
le afirma que o
a
pelado arcou com “aportes financeiros”, “insumos agrícolas” e “tratamento médico” do pai das
a
pelantes
, mas
não há qualquer recibo, nota ou comprovante que comprove essas despesas.

Além disso, aduzem que há contradição entre o relato de Donizete com a
própria defesa do
a
pelado
, pois D
onizete di
sse
que “não houve promessa de recompra”
, mas
esta
afirmação colide com a própria contestação do
recorrido
, que admitiria acordo para futura revenda do imóvel, o que torna o depoimento contraditório e pouco crível.

Outrossim, sustentam incoerência econômica e lógica no relato de Donizete.

Donizete sustent
ou
que já em 2015 ficou acertado que as matrículas
n.º
18.807 (7,8869 ha – R$ 23.660,70) e
n.º
18.808 (22,9529 ha – R$ 28.011,77) seriam transferidas à primeira
a
pelante como forma de compensação
.

Porém, asseveram que, s
omados, esses imóveis totalizam cerca de R$ 51.672,47,
montante
que nem alcançaria o valor de entrada do primeiro contrato
.

Argumentam que, s
e essa versão fosse verdadeira, seria inexplicável o pagamento adicional de R$ 270.574,00 em 2020, o que mina a plausibilidade de sua narrativa.

Outrossim,
alegam que Donizete fez c
onfissão involuntária útil às
a
pelantes
, pois confirmou
que sua mãe (Lázara) permaneceu na posse do imóvel até 2022, o que reforça
ria
a tese de que a transferência formal ao
a
pelado tinha natureza apenas de garantia.

Além disso, a
s
a
pelantes alegam que a advogada do
a
pelado teria utilizado perguntas indutivas, apresentando os fatos e pedindo apenas confirmação, o que é vedado pelo art. 459 do CPC e comprometeria a espontaneidade e credibilidade do depoimento.

Outrossim, sustentam que exercem a posse contínua no imóvel
e que, nesse sentido, as testemunhas
Rosimary
Negro e Marcelino Marques da Silva afirmam que a posse da área sempre foi exercida pelas Apelantes.

Destacam que a testemunha Marcelino disse ter trabalhado na fazenda entre 2016 e 2021, reconhecendo as apelantes como proprietárias, sem nunca ver o apelado no local.

Além disso, as a
pelantes
, quanto às t
ransferências
bancárias
que totalizam R$ 270.574,00 ao
apelado, contestam a versão deste,
acolhida em parte pelo juízo, de que esse montante corresponderia à compra de outra área (50,7077 ha – matrícula
n.º
20.938)
.

Isso porque, d
estacam a ausência de qualquer contrato ou documento formal dessa suposta segunda venda
.

Ressaltam que o contrato da matrícula
n.º
20.938 indica valor de R$ 150.000,00 (ID
.
127684877), inferior ao valor efetivamente pago, tornando mais plausível a tese de amortização do mútuo
verbal
.

Ademais,
argumentam que a sentença errou ao conferir validade absoluta à escritura pública de compra e venda, quando a presunção de veracidade de tais documentos é relativa (
juris tantum
) e pode ser afastada por outras provas que revelem simulação e negócio dissimulado.

Asseveram que se deve aplicar ao caso o princípio da primazia da realidade sobre a forma, segundo o qual a intenção real das partes e a realidade fática devem prevalecer sobre a forma do negócio, especialmente quando a forma é usada para encobrir simulação e injustiça.

As apelante
s
destacam que sempre permaneceram no imóvel, exercendo poderes de don
o
, sem que o apelado assumisse a posse, o que contraria a lógica de uma compra e venda real.

Alegam, ainda, que a sentença
violou
o art. 373 do CPC
, ao inverter, na prática, o ônus da prova, desconsiderando provas robustas produzidas pelas
a
pelantes e aceitando alegações do
a
pelado sem comprovação.

O apelado, por sua vez,
assevera que não
ocorreu mútuo verbal em favor da 1ª
apelante e que n
ão houve entrega de numerário às
recorrentes
, requisito essencial do mútuo.

Alega que, o
que existiu foi compra e venda efetiva do imóvel, paga diretamente aos antigos proprietários.

Nesse sentido, destaca que os d
ocumentos
juntados aos autos
comprovam
as alegações do recorrido, quais sejam:

Contrato/Compromisso Particular de Compra e Venda, de 20/05/2015, com anuência expressa
das apelantes
e
de
Donizete (Id. 157170882);

Autorização de Transferência, assinada pelas
a
pelantes, Donizete e vendedores (Id. 157170885);

Cheques nominais emitidos pelo Réu em favor de Nilton e
Waléria
, totalizando R$ 303.000,00 (Id. 157170883);

Escritura pública lavrada em 02/09/2015, com recolhimento de ITBI (R$ 17.819,65) e registro na matrícula nº 18.809 (Id. 157174597 e 157170886).

Destaca a existência de cronologia dominial
regular. Esclarece que ocorreu o encerramento da matrícula nº 889 e a abertura da matrícula
n.º
18.806
.

Destaca que ocorreu o d
esmembramento em três áreas:
as de matrículas n.º
18.807 e 18.808 permanecem com a família das
a
pelantes;
a de matrícula n.º
18.809 (atual 20.939)
foi
adquirida pelo
a
pelado com anuência de todas as partes (Ids. 157170879, 157170880, 157170882, 157170885, 157170886).

Ressalta que não houve simulação ou pacto comissório
. Afirma que o
negócio de 2015 é compra e venda real, onerosa e registrada, e não operação simulada para mascarar garantia de mútuo.

Alega que é i
nviável falar em pacto comissório (art. 1.428 CC) porque não há mútuo nem cláusula de apropriação em garantia.

Outrossim, destaca que q
uem exerce, desde 2015, a posse e exploração da área é o
a
pelado, com pleno exercício dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 CC)
.

Ressalta que tem pagado o
ITR de 2016 a 2023, CCIR, CAR, licença ambiental, inscrição estadual rural, relatórios de despesas, contrato/folha de empregado,
e que o
comodato com
a segunda apelada e
Donizete e ata notarial, demonstram que o
recorrido
exerce, desde 2015, posse direta e poderes típicos de proprietário, com permanência de familiares
no local apenas a título precário
por
comodato

(Ids. 157173880, 157174598, 157174606, 157173881, 157173882, 157173883, 157175009)
.

Ademais, ressalta que o
juízo de primeiro grau apreciou de forma correta e justificada a prova oral e documental (art. 371 CPC).

Argumenta que o
depoimento do vendedor originário confirma a compra e venda e afasta o mútuo
e que o
depoimento de Donizete é coerente com a documentação, não sendo “imprestável”.

Aduz que a escritura pública de 02/09/2015 tem presunção
juris tantum
, reforçada –
e não enfraquecida – pelo conjunto probatório.

Destaca que n
ão há prova robusta capaz de afastar a presunção de veracidade do título público.

Sustenta que a
“realidade” alegada pelas
a
pelantes não encontra amparo probatório.

Aduz que
, no
caso concreto,
a
realidade fática e forma documental coincidem
em
compra e venda real, e não mútuo
verbal.

No que tange
à distribuição do ônus da prova, o
juízo aplicou corretamente o art. 373 CPC
e que c
abia às
a
utoras
, ora apelantes,
provar o fato constitutivo (mútuo verbal com garantia e posse própria), o que não foi feito.

Por outro lado, o a
pelado

sustenta que
comprovou fato impeditivo/modificativo (compra e venda válida, escritura, registro e posse direta).

O Ministério Público, por sua vez,
assevera que as
apelantes não comprovaram a existência do contrato verbal de mútuo alegado na inicial; logo, não demonstraram o fato constitutivo de seu direito.

Destaca que o apelado juntou:

Contrato de compra e venda firmado entre ele e os antigos proprietários da fazenda, com autorização expressa das apelantes; e

Contrato de comodato de área do imóvel rural, celebrado com as recorrentes.

Assevera que e
sses documentos são coerentes com a tese de compra e venda, e não de mútuo com garantia.

Outrossim, o Ministério Público ressalta que
o apelado colacionou aos autos comprovantes de pagamento de tributos referentes ao imóvel desde 2017, reforçando sua condição de proprietário/possuidor direto.

Conclui que, diante desse quadro, “as autoras, ora apelantes, não lograram êxito em comprovar o fato constitutivo de seu direito”, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Pois bem
.
Razão não assiste às apelantes.

Inicialmente, assevera-se que não se trata de ação com pedidos possessórios.

Conforme a
exordial
,
as autoras, ora apelantes,
postulam
pela declaração de validade do suposto Contrato de Mutuo verbal
pactuado entre as partes, determinando-se

que o
r
equerido
, ora apelado,
proceda com a liberação da garantida real, de modo a
transferir o imóvel matriculado sob o nº 20.939 do CRI de Jaciara-MT para o nome da 1ª autora
, com

autorização para
posterior consignação do valor remanescente do empréstimo em juízo
,

no importe de R$32.426,00 (trinta e dois mil quatrocentos e vinte e seis reais)
.

Porém, c
omo bem ressaltado pelo Juízo de origem, embora o contrato de mútuo não exija forma especial, competia às autoras, na qualidade de partes que afirmam a existência de contrato verbal de empréstimo, o ônus de comprovar, de forma clara e segura, a efetiva celebração da avença e seus termos essenciais (valor mutuado, taxa de juros, prazo e condições de restituição), nos termos do
art. 373, I, do Código de Processo Civil
.

Nesse contexto, a análise conjunta da prova documental e testemunhal conduz à mesma conclusão alcançada na sentença: não há suporte probatório idôneo para o reconhecimento do alegado mútuo verbal, ao passo que o acervo produzido
se coaduna
, de forma harmônica, com a existência de verdadeira compra e venda do imóvel em favor do apelado.

Com efeito, elemento nuclear do contrato de mútuo é a efetiva
tradição do numerário
ao mutuário.

No caso, não há qualquer prova de que a quantia de R$ 303.000,00 tenha sido entregue às apelantes.

Ao revés, tanto a prova documental quanto a prova oral convergem no sentido de que os cheques totalizando esse valor foram emitidos pelo apelado e pagos
diretamente
aos antigos proprietários do imóvel (Nilton e
Waléria
), a título de preço da compra e venda, inexistindo demonstração de que as recorrentes tenham recebido tal montante como empréstimo.

O próprio depoimento da 1ª apelante,
Cleusdete
, é categórico ao afirmar que
“nunca pegou dinheiro com ele num valor desse”
, admitindo, ainda, que o pagamento foi realizado pelo recorrido diretamente aos vendedores originários.

Tais declarações fragilizam, de plano, a narrativa de empréstimo pessoal em seu favor.

A cadeia documental, por sua vez, é coesa e revela de maneira clara a existência de
negócio translativo de domínio
em favor do apelado:

(a) contrato/compromisso particular de compra e venda de 20/05/2015, no qual
Warlen
figura como promissário comprador, com anuência expressa de Lázara,
Cleusdete
e Donizete (Id. 157170882);

(b) autorização de transferência do imóvel rural, igualmente subscrita pelas apelantes e por Donizete, autorizando a transmissão da propriedade diretamente ao apelado (Id. 157170885);

(c) cheques nominais emitidos pelo recorrido em favor dos antigos proprietários, somando R$ 303.000,00 (Id. 157170883); e

(d) escritura pública de compra e venda lavrada em 02/09/2015, com recolhimento do ITBI e subsequente registro na matrícula n.º 18.809 (atual 20.939).

Trata-se do percurso típico de uma compra e venda regular –
preço → anuência → título → registro
–, manifestamente incompatível com a tese de mera “garantia de mútuo verbal”.

A própria evolução da cadeia dominial reforça essa conclusão.

Após a aquisição do imóvel pelos genitores da 1ª apelante em 2011 e o subsequente inadimplemento, procedeu-se ao georreferenciamento, com encerramento da matrícula n.º 4.889 e abertura da matrícula n.º 18.806, posteriormente desmembrada.

As matrículas n.º 18.807 e 18.808 permaneceram em favor do núcleo familiar das apelantes, ao passo que a matrícula n.º 18.809 (atual 20.939) foi adquirida pelo apelado, com anuência expressa das recorrentes e de Donizete, tudo conforme contratos, autorizações e certidões colacionadas aos autos.

Não se vislumbra, nesse cenário, qualquer indicativo de que o registro em nome do apelado tenha ocorrido apenas como artifício para garantia de crédito.

No tocante às
transferências bancárias de 2020
, também não assiste razão às apelantes ao pretenderem qualificá-las como “amortização substancial” do alegado mútuo.

A prova produzida evidencia que, naquele ano, a 1ª apelante
efetuou negócio jurídico autônomo
, adquirindo do apelado a área de 50,7077 ha, o que deu origem à matrícula n.º 20.938 em seu nome, remanescendo a matrícula n.º 20.939 em favor do recorrido.

A própria
Cleusdete
, em audiência, reconheceu tratar-se de compra de parte da área, e não de simples quitação de empréstimo.

Ademais, os documentos e a ata notarial apontam que, em 2020, foram quitadas duas obrigações distintas, totalizando R$ 313.893,50, não havendo qualquer elemento que, com segurança, vincule tais pagamentos à suposta amortização de mútuo de R$ 303.000,00 celebrado em 2015.

Desse modo, não procede a tentativa de desconstituir a conclusão sentencial segundo a qual as transferências de 2020 dizem respeito à
aquisição autônoma de parte do imóvel
e ao adimplemento de outras obrigações, e não à quitação de contrato de empréstimo que sequer restou comprovado.

Não há, portanto, base fática consistente para acolher a tese de que o imóvel teria permanecido em nome do apelado apenas como garantia, à espera de “liberação” condicionada ao pagamento integral do mútuo.

No que concerne à
prova testemunhal
, também não se verifica o alegado
error
in
judicando
.

O Juízo
a quo
, em observância ao art. 371 do CPC, procedeu à apreciação
conjunta e motivada
do acervo probatório, conferindo prevalência ao conjunto documental robusto e atribuindo às testemunhas o peso compatível com o respectivo conteúdo e alcance.

Com efeito, a testemunha
Nilton Cesar
Furcin
, antigo proprietário do bem, confirmou a celebração de contrato de compra e venda em favor da família das apelantes em 2011 e, posteriormente, em favor do apelado em 2015, declarando que os cheques no valor de R$ 303.000,00 foram pagos
pelo recorrido diretamente a ele e à Sra.
Waléria
,
sem que tenha presenciado
as apelantes contraindo empréstimo com
Warlen
.

Quanto à suposta informação de que o valor teria sido objeto de “empréstimo”, o próprio depoente esclareceu tratar-se de notícia que lhe chegou por intermédio de Donizete, não tendo testemunhado qualquer ajuste verbal entre as partes.

Trata-se, pois, de relato de “ouvir dizer”, insuficiente para infirmar a prova documental e, sobretudo, incapaz de demonstrar a efetiva celebração de contrato verbal de mútuo.

Por seu turno, o depoimento de
Donizete Teixeira do Carmo
, embora apontado pelas apelantes como parcial e contraditório, mostra-se
coerente com a documentação carreada
.

O depoente afirmou que assinou como anuente o contrato de compra e venda celebrado entre Nilton e o apelado, refutou a existência do negócio jurídico verbal de mútuo narrado na inicial e esclareceu que a real intenção da família era transferir o imóvel ao recorrido, para se ver livre da dívida tanto para com os antigos proprietários quanto para com o próprio
Warlen
, em razão de empréstimos pretéritos.

Acrescentou, ainda, que a transmissão das matrículas n.º 18.807 e 18.808 à família das apelantes decorreu de compensações entre valores já pagos e créditos existentes, o que, longe de corroborar a tese de “garantia”, reforça a dinâmica de acerto de contas e aquisição definitiva de parte da área pelo apelado.

A suposta “suspeição” de Donizete, bem como alegadas perguntas indutivas, além de não terem sido oportunamente manejadas com demonstração de efetivo prejuízo, configurariam, em tese, nulidade
relativa
, sujeita à preclusão, o que, de toda forma, não se comprova nos autos.

E ainda que se desconsiderassem trechos de seu depoimento, o desfecho da demanda não se alteraria, porque a conclusão firmada na sentença se apoia, primordialmente, na prova documental (contrato, anuência, cheques, autorização de transferência, escritura e documentos de posse), corroborada pelas declarações da própria 1ª apelante, que nega ter recebido o numerário alegado.

Quanto às demais testemunhas arroladas pelas autoras, verifica-se que seus relatos não possuem densidade probatória suficiente para afastar o quadro documental.
Rosimary
Negro, por exemplo, limitou-se a afirmar que transitava pela região e via a família das apelantes na área, reconhecendo que seu conhecimento sobre a titularidade do imóvel decorre de mera percepção visual, sem qualquer participação negocial.

O ex-funcionário Marcelino declarou ter trabalhado na “fazenda” das autoras, mas as provas documentais indicam que sua atividade se relacionava às áreas de matrículas n.º 18.807 e 18.808 (Fazenda Saracura), e não à área objeto da lide (matrícula n.º 20.939).

Já o empregado Itamar, ouvido como testemunha do réu, afirmou trabalhar na Fazenda Araújo sob subordinação direta do apelado, sem ter visto exploração da área pelas apelantes, o que coaduna com os documentos fiscais e ambientais acostados.

Desse modo, é possível afirmar que o Juízo singular observou, com exatidão, as diretrizes do
art. 371 do CPC
, conferindo maior relevo à
prova documental robusta
e ponderando a prova oral em conformidade com seu efetivo
alcance, sem qualquer inversão ilógica de valoração. Não se configura, portanto, o alegado
error
in
judicando
na apreciação das provas.

Também não prospera a tese de
simulação do negócio jurídico
e de existência de
pacto comissório
vedado. Como visto, além de não comprovada a existência do mútuo – pressuposto lógico de qualquer alegação de “garantia disfarçada” – o conjunto probatório evidencia que o contrato celebrado em 2015
revestiu-se
de todas as características de compra e venda real e onerosa, com pagamento de preço, anuência formal das apelantes, lavratura de escritura pública e registro imobiliário. Inexistindo mútuo e ausência de cláusula que autorize a apropriação definitiva do bem em caso de inadimplemento, não há falar em pacto comissório (art. 1.428 do CC), tampouco em negócio simulado para encobrir empréstimo.

No que diz respeito à
escritura pública
, é certo que sua presunção de veracidade é relativa (juris tantum) e pode ser afastada por prova robusta em contrário. Todavia, no caso concreto, longe de se apresentar isolada ou contraditada, a escritura lavrada em 02/09/2015 encontra amplo respaldo na documentação particular antecedente, nos cheques nominativos, na autorização de transferência firmada pelas próprias apelantes e nos posteriores atos registrais e de exploração da área. A prova produzida pelas autoras – consistente em depoimentos frágeis, conversas por aplicativo e interpretação isolada de extratos bancários – não tem a força necessária para elidir o conteúdo do título notarial, mormente quando confrontada com as declarações pessoais da 1ª apelante, que nega a tradição do numerário alegado e reconhece a formalização da compra e venda.

Nesse cenário,
não se aplica
a invocada “primazia da realidade sobre a forma” em favor da tese recursal. Isso porque a realidade que emerge do conjunto probatório é justamente aquela retratada nos documentos: aquisição onerosa da área pelo apelado em 2015, com anuência familiar e subsequente exercício da posse direta, seguida de negócio autônomo em 2020, pelo qual a 1ª apelante adquiriu parcela do imóvel.

A forma documental não se apresenta como artifício para encobrir situação fática diversa; ao contrário, é a narrativa das apelantes que se distancia do que efetivamente se comprova nos autos.

Não há, portanto, substrato para afastar, com base no
art. 112 do CC
, o sentido literal dos instrumentos regularmente firmados.

Por fim, no que se refere ao
ônus da prova
, não se vislumbra qualquer violação ao
art. 373 do CPC
.

As autoras, ao afirmarem a existência de contrato verbal de mútuo com garantia imobiliária, assumiram o encargo de demonstrar o fato constitutivo do direito por elas invocado.

O Juízo de origem, em decisão de saneamento, fixou os pontos controvertidos e distribuiu o ônus probatório nos moldes legais, posteriormente concluindo pela ausência de prova suficiente do mútuo e pela comprovação, pelo réu, de fato impeditivo/modificativo – qual seja, a aquisição regular do imóvel mediante compra e venda, com posse e domínio exercidos desde então.

Não houve inversão indevida do ônus, tampouco redistribuição judicial sem observância dos requisitos do art. 373, §1º, do CPC.

Diante desse quadro, constata-se que:

(a) não restou comprovada a existência de contrato verbal de mútuo de R$ 303.000,00 em favor das apelantes;

(b) o conjunto documental é firme no sentido de compra e venda efetiva, com pagamento do preço pelo apelado diretamente aos proprietários originários, anuência das recorrentes, escritura pública e registro;

(c) a prova testemunhal, corretamente valorada, não infirma

a conclusão pela inexistência do mútuo;

(d) não há elementos que autorizem o reconhecimento de simulação ou de pacto comissório;

(e) a escritura pública permanece hígida, não tendo sido abalada por prova robusta em sentido contrário; e

(f) o ônus da prova foi adequadamente distribuído e observado.

A corroborar os entendimentos acima, cita-se:

Apelação. Ação de cobrança.
Contrato de mútuo verbal
. Sentença de
improcedência.
Recurso da Autora. Preliminar de cerceamento de defesa que deve ser afastada, diante do livre convencimento motivado do magistrado.
Alegação de mérito que a Ré solicitou o empréstimo de R$ 264.992,00 (duzentos e sessenta e quatro mil, novecentos e noventa e dois reais), devendo o valor ser transferido em favor de terceira pessoa, como forma de efetuar a compra de um imóvel, fazendo referência a comprovante de transferência à terceiro estranho aos
autos. Aduz que a pessoa favorecida pela transferência bancária, bem como as partes do instrumento particular de compra e venda de bem imóvel acostado aos autos demonstram claramente que o valor transferido e o valor pago a título de sinal para aquisição do imóvel são equivalentes de forma que restou comprovada a transferência de valores em benefício da Apelada. Ré que não comprova de forma mínima suas alegações, através de prova documental, observando-se que o único documento que comprova a transferência de valores tem como beneficiária terceira pessoa que sequer integra a relação jurídico processual. Situação fática que depõe contra a própria credibilidade da Autora, haja vista que não é crível que uma pessoa jurídica iria firmar contrato de mútuo "verbal" no importe atualizado aproximado de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), efetuando o depósito em favor de terceira pessoa estranha aos autos, sem qualquer garantia mínima.
Ausência inclusive de alguma gravação ou troca de mensagens que demonstre qualquer tratativa mínima entre as partes de forma a comprovar a existência de algum vínculo jurídico, não se prestando a prova testemunhal consistente de declarações unilaterais como meio apto a comprovar o empréstimo de valores. Risco do negócio jurídico, sem qualquer formalidade e garantia assumido pela Autora os riscos do negócio jurídico realizado de forma precária. Sentença bem fundamentada, não havendo qualquer ofensa ao disposto no art. 489, § 1º do
CPC .
Precedentes dessa Colenda Câmara. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO
DESPROVIDO .

(TJ-SP - Apelação Cível: 1000227-89.2022.8.26 .0296 Jaguariúna, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 13/05/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2024)
[grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIÃO ESTÁVEL. EX-CONVIVENTES. PERCENTUAIS. DECLARAÇÃO. QUITAÇÃO DO BEM. VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
PROVAS. AUSÊNCIA. SIMULAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO
. DEVER DE BOA-FÉ. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. A jurisprudência, sobretudo do STJ, conferiu nova perspectiva ao instituto da simulação ao admitir que os simuladores possam alegar o vício um contra o outro (STJ, REsp nº 1.501.640/SP).

2. O instituto da proibição do
venire
contra
factum

proprium
veda o comportamento contraditório e resguarda a boa-fé objetiva, bem como o cumprimento de seus deveres contratuais com lealdade, probidade e boa-fé. "
Venire
contra
factum

proprium
postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro -
factum

proprium
- é, porém, contrariado pelo segundo" (Menezes Cordeiro., op. cit.).

3.
Ante a proibição do
venire
contra
factum

proprium
, não pode o autor, depois de firmar escritura pública na qual afirma que não adquiriu bens junto com a ré, aguardar quase 10 anos para alegar vício de vontade em escritura pública de compra e venda de imóvel.

4. Ausentes provas concretas relacionadas à divergência entre a vontade interna e a declarada, bem como conluio entre as partes com intuito de enganar - características fundamentais da simulação - forçoso reconhecer a inexistência da nulidade alegada. 5. Recurso conhecido e não provido
.
(TJ-DF. AP 0707704-88.2023.8.07.0020, Relator.:

Diaulas Costa Ribeiro, Data de Julgamento: 21/05/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/06/2024)
[grifo nosso]

Por tais fundamentos, não há como acolher a alegação de
error
in
judicando
na apreciação e valoração das provas, tampouco as demais teses recursais veiculadas, impondo-se a
manutenção integral da sentença de improcedência
.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter
incólume
a sentença
objurgada
.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro os honorários sucumbenciais, em face das apelantes, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025