Tribunal: TJMT
Processo: 1010630-75.2020.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-22
Data de publicação: 2025-01-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010630-75.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), EDUARDO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 050.341.389-56 (ADVOGADO), TEREZINHA WINHARSKI DA ROCHA - CPF: 335.931.839-00 (APELADO), ALEKISSANDRA STEFANY BERTOLDO MORES ALVES - CPF: 017.708.591-60 (ADVOGADO), RENATO TENORIO ALVES - CPF: 985.029.561-91 (ADVOGADO), JOAO GONCALVES DA ROCHA - CPF: 255.176.949-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO FINANCEIRO DOS PROMITENTES COMPRADORES – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO –
TAXA DE CORRETAGEM COM ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
–
DECISUM
MODIFICADO NESTES PONTOS – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017) (Tema 1002 STJ).

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão ser arcados na proporção bem estipulada na sentença, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LOTEADORA ASSAI S/S LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual n. 1010630-75.2020.8.11.0015, ajuizada em face de JOÃO GONÇALVES DA ROCHA e outra, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) determinar a resolução do Contrato de Compromisso de Compra e Venda acostado nos id n.º 36297986, retornando as partes ao
status quo ante
, reintegrando a requerente na posse do imóvel; (ii) condenar os requeridos ao pagamento do IPTUs incidente sobre o imóvel, no período em que permaneceram na posse; (iii) determinar que seja devolvido os valores pagos pelos requeridos, em parcela única, podendo reter para si 10% (dez por cento) dos valores pagos, os quais deverão ser acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da sentença; (iii) diante da existência de sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando 20% para a autora e 80% das aludidas verbas para os requeridos, cuja exigibilidade em desfavor destes ficará suspensa em razão das benesses da assistência judiciária.

Em suas razões, a recorrente sustenta que, diante da inequívoca passagem da posse do imóvel ao apelado, ficou sem o direito de usufruir de seu bem ou ainda compromissá-lo à venda, sendo devido o direito de retenção do percentual de 0,75% ao mês a título de fruição pela utilização do imóvel.

Em outro ponto, aduz que deve ser determinada a retenção dos valores que se referem a comissão de corretagem, bem como que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da sentença condenatória.

Quanto ao ônus sucumbencial, alega que a decisão se mostrou injusta e contraditória ao deixar de observar o princípio da causalidade, posto que os apelados ocasionaram o ajuizamento da ação em razão da sua própria desídia, os tornando inadimplentes, dando causa à rescisão contratual.

As contrarrazões aportaram no Id. 248373206, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

No que tange ao pedido de indenização por fruição do imóvel, convém esclarecer que a pretensão visa compensar o prejuízo financeiro sofrido pelo credor em razão da privação do exercício de sua posse após o inadimplemento do devedor.

De modo geral, com a rescisão do contrato e com o retorno das partes ao
status quo ante
, o promitente vendedor tem direito de deduzir e/ou compensar o valor relativo ao período em que o promissário comprador utilizou o imóvel, de modo a evitar o enriquecimento sem causa em favor daquele que esteve na posse do imóvel sem nada pagar a título de aluguel.

Contudo, no caso em apreço, inexiste qualquer comprovação do proveito econômico obtido pelo apelado ou do prejuízo financeiro sofrido pela apelante em razão da privação do exercício de sua posse, mormente porque se trata de imóvel não edificado.

Assim, inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido ou o prejuízo financeiro sofrido pela requerida/apelante em razão da privação do exercício de sua posse, não prospera tal pretensão.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA RELATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. (...) III - Descabida a indenização pela fruição do imóvel ante a não demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente ou prejuízo financeiro sofrido pela construtora em razão da privação do exercício de sua posse. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 0457711-88.2015.8.09.0051, Rel. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 31/10/2018, DJe de 31/10/2018).

Desta feita, entendo que não merece acolhimento o cálculo sobre a fruição, a qual sequer fora comprovada.

Prosseguindo, o tema atinente à comissão de corretagem já foi objeto de discussão no STJ, o qual firmou tese sob o rito dos recursos repetitivos,
in verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
( REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Quanto à retenção da taxa de comissão, conforme entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, é válida a sua cobrança, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Na hipótese, verifica-se do instrumento particular de compromisso venda e compra de imóvel urbano em loteamento firmado entre as partes, a previsão de que o valor das despesas comerciais (comissões, publicidades, etc) e tributárias originadas no referido instrumento é fixada em 6% sobre o valor das parcelas pagas (pág. 29 do Id. 248373201).

De igual forma, o item 5.7 do contrato é claro ao dispor que
“se a vendedora pleitear a resolução do contrato e a retomada do imóvel alienado, em razão do inadimplemento do comprador, ser-lhe-á restituído o valor até então efetivamente pago, feitas a seduções e no mesmo prazo que ele tiver pago”.

Desse modo, afigura-se inviável que os valores atinentes à taxa de corretagem sejam devolvidos aos recorridos, porquanto o contrato em comento prevê que a incumbência pelo pagamento de tais valores é do comprador, diretamente à empresa de intermediação.

Nessa hipótese, é pacífico no STJ o entendimento de que,
“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é válida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

No mesmo sentido, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO - IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - APLICAÇÃO DO CDC - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGÍTIMA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR - INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA A ESSE RESPEITO - DEVOLUÇÃO LIMITADO À QUANTIA COMPROVADAMENTE DISPENDIDA - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 34 do CDC, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço.
É legítima a transferência ao consumidor do dever de arcar com o pagamento de comissão de corretagem se ele foi adequada e previamente informado a esse respeito (REsp nº. 1599511/SP). E o desfazimento do contrato de compra e venda não justifica a devolução dessa taxa, se a intermediação se aperfeiçoou (art. 725 do CC).
Se o consumidor não deu causa à rescisão da avença tem direito a ser reembolsado por aquilo que comprovadamente dispendeu.”
(N.U 0019386-90.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 14/06/2019).

Também assiste razão à recorre quanto ao termo inicial de incidência dos juros, uma vez que o STJ tem entendido que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Finalmente, quanto à distribuição do ônus sucumbencial, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, deve pautar-se no número de pedidos e na parcela de decaimento das partes,
in verbis
:

“A distribuição dos ônus sucumbenciais, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos. Precedente.[17]”

No caso em questão, a condenação da autora ao pagamento de 20% (vinte por cento) do ônus sucumbencial é proporcional ao decaimento de seu pedido de pagamento de taxa de fruição do imóvel pelos demandados, não havendo motivos para modificar a sentença neste ponto.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para desobrigar a recorrente na devolução do valor desembolsado pelos compradores a título de taxa de corretagem, bem com fixar a data do trânsito em julgado da ação como termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o saldo a ser restituído.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/01/2025