Tribunal: TJMT
Processo: 1009209-81.2023.8.11.0003
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009209-81.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ANDERSON FREITAS DE OLIVEIRA - CPF: 911.143.571-20 (APELANTE), ROGERIO SALES FERNANDES GIONGO - CPF: 940.876.791-87 (ADVOGADO), PAULO RICARDO RIBEIRO MIRANDA - CPF: 035.722.461-21 (APELADO), GILBERTO DE MORAES VIANA - CPF: 730.387.841-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA AUTORIZAÇÃO E DA EFETIVA MEDIAÇÃO. PARENTESCO ENTRE CORRETOR E COMPRADORA. MENSAGENS INSUFICIENTES. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À COMISSÃO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO DE RESSARCIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por corretor de imóveis visando a reforma da sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se: (i) houve autorização para intermediação; (ii) o apelante aproximou de forma útil as partes; (iii) a celebração do negócio jurídico decorreu de sua atuação efetiva; e (iv) existe direito ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais.

III. Razões de decidir

3. O contrato de corretagem exige prova inequívoca da atuação do corretor como intermediador do negócio, nos termos dos arts. 725 e 727 do CC/2002.

4. No caso concreto, não há contrato escrito, verbal ou tácito que vincule o apelante ao recorrido. O contrato de compra e venda não indica o beneficiário da comissão e foi assinado pelo apelante apenas como testemunha, sendo a compradora sua genitora.

5. As mensagens juntadas aos autos não evidenciam a contratação do apelante como corretor. O informante ouvido em audiência negou a existência de qualquer tratativa sobre pagamento de comissão.

6. Inexistindo prova robusta da autorização e da mediação efetiva, não se configura o direito à comissão de corretagem.

7. Quanto ao pedido de ressarcimento de honorários contratuais, a jurisprudência pacífica do STJ estabelece que tais valores não se enquadram em danos materiais indenizáveis, cabendo exclusivamente à parte que os contratou.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados para 17% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ANDERSON FREITAS DE OLIVEIRA
contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, que julgou improcedente a Ação de Cobrança ajuizada em face de
PAULO RICARDO RIBEIRO MIRANDA
.

Na petição inicial, o Autor, ora Apelante, alega ser corretor de imóveis e ter intermediado, em 15/07/2022, a venda de um lote de terra rural com 1.600 m2, denominado "Estância Frutaria Goiana", situado no Distrito de São Lourenço de Fátima, município de Juscimeira-MT, de propriedade do Requerido, ora Apelado, pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Sustenta que, conforme previsto no contrato de compra e venda, faria jus ao pagamento de comissão de corretagem no importe de 5% (cinco por cento) do valor do negócio jurídico, totalizando R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), a ser adimplido pelo vendedor mediante a venda do veículo FIAT TORO VOLCANO AT D4. Afirma que, apesar de o veículo ter sido vendido, o Requerido se recusou a pagar a comissão devida. Consigna que adimpliu R$ 3.000,00 (três mil reais) para contratar serviço de advocacia para ser ressarcido, cujo montante deve ser restituído.

Em contestação, o Apelado negou ter contratado os serviços do Apelante como corretor, afirmando que este assinou o contrato apenas na qualidade de testemunha e não como corretor responsável pela transação. Destaca que o Apelante é filho da compradora, Sra. Deuzimar Maria de Oliveira, e que não há qualquer instrumento contratual celebrado entre as partes que estabeleça o pagamento de comissão de corretagem.

O magistrado de primeiro grau julgou improcedente o pedido inicial, sob o fundamento de que o Apelante não comprovou a intermediação do negócio, bem como a existência de contrato de corretagem entre as partes. Ainda, julgou igualmente improcedente o pedido reconvencional, consistente na condenação do Apelante ao pagamento de litigância de má-fé.

Em suas razões, o Apelante sustenta que, mesmo não constando seu nome expressamente no contrato como corretor, atuou efetivamente na intermediação do negócio, promovendo a aproximação entre vendedor e comprador, acompanhando todas as etapas da negociação, inclusive a visitação ao imóvel e a mediação das condições comerciais.

Argumenta que o contrato firmado entre as partes prevê o pagamento de comissão de corretagem no valor de 5% (cinco por cento) do montante negociado, e que a ausência de menção nominal ao Apelante não é suficiente para afastar o direito à remuneração, desde que comprovada sua atuação.

Invoca a teoria da aparência e a responsabilidade objetiva, alegando que o Apelado se beneficiou da intermediação realizada e que a negativa de pagamento configura enriquecimento sem causa.

Ao fim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, julgando procedente o pedido da inicial, a fim de condenar o Apelado ao pagamento de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais), além do pagamento de honorários sucumbenciais.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia central do presente recurso consiste em verificar se o Apelante, na qualidade de corretor de imóveis, efetivamente intermediou a venda do imóvel rural de propriedade do Apelado, fazendo jus à comissão de corretagem prevista no contrato de compra e venda.

O contrato de corretagem encontra-se disciplinado nos artigos 722 a 729 do Código Civil, sendo definido como aquele pelo qual "
uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
".

O artigos 725 e 727, ambos do Código Civil, assim estabelecem:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Nesse contexto, tem-se como devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

Assim, não é suficiente que o corretor apenas indique ou apresente o comprador ao vendedor, sendo indispensável que a concretização do negócio jurídico decorra diretamente de sua atuação efetiva.

Nessa linha, para que se reconheça o direito à comissão de corretagem, impõem-se os seguintes
requisitos cumulativos
:
(a)
existência de autorização para intermediar a compra e venda;
(b)
efetiva aproximação entre as partes interessadas; e
(c)
demonstração de que a conclusão do negócio resultou da atuação substancial do corretor.

Desse modo, incumbe ao autor, em demanda destinada ao recebimento da referida comissão, comprovar de forma contundente que a celebração da compra e venda somente se concretizou em virtude de sua intermediação, atuação e condução negocial, tendo sido alcançado o resultado útil, ou seja, a efetiva alienação do bem, conforme preconiza o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

A propósito, esse é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . COMISSÃO DEVIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 2. Agravo regimental desprovido.
(STJ - AgRg no AREsp: 465043 SP 2014/0012746-2, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 08/05/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/05/2014).

No caso em exame, embora o esforço argumentativo do Apelante, não se vislumbra no conjunto probatório qualquer elemento que comprove a existência de contrato de corretagem entre o Apelante e o Apelado, seja escrito, verbal ou tácito.

No contrato de compra e venda (ID 303930353) não há qualquer identificação do beneficiário da comissão, muito menos indicação de que o Apelante seria o

corretor responsável pela intermediação. Ao contrário, o Apelante assina apenas como testemunha, fato que é relevante, haja vista que a compradora é genitora do Apelante. Tal circunstância enfraquece significativamente a tese do Apelante de que teria atuado como intermediário no negócio.

Essa relação de parentesco, por si só, não impediria o apelante de atuar como corretor na transação. Contudo, tal circunstância exigiria uma prova ainda mais robusta de sua efetiva atuação como intermediário, o que não ocorreu no presente caso.

Deve-se registrar que as mensagens juntadas aos autos (ID 303930384) não demonstram de forma inequívoca que o Apelante atuou como corretor na transação, tampouco que o apelado o teria contratado para tal finalidade. As mensagens apenas indicam que houve comunicação entre as partes, sem evidenciar a natureza da relação estabelecida.

Ademais, durante a instrução processual o Apelante não arrolou testemunhas com o condão desincumbir do seu ônus probatório. Conforme termo de audiência acostado em ID 303930407, apenas as partes foram ouvidas e o informante Leônidas Pereira Miranda, o qual é genitor do Apelado e não corroborou a tese de que o recorrente atuou como corretor na transação.

Ao contrário, na audiência instrutória o informante Leonidas assim consignou, ao ser questionado (gravação audiovisual de ID 165622745):

Pergunta: Em algum momento ficou claro entre vocês, ele se apresentou como corretor? Ou seu Leonidas, eu sou corretor e vou fazer essa venda, o senhor vai pagar 5% em cima dela? Em algum momento ele chegou a ter essa tratativa, essa conversa com o senhor?

Leonidas: Não.

No recurso, o Apelante afirma que a tese está comprovada, apontando trechos do próprio depoimento pessoal da parte, o que não se revela hábil.

Dessa forma, inexistem provas da autorização para o Apelante intermediar a compra e venda e de que a conclusão do negócio resultou da atuação substancial do corretor/autor, evidenciando que o Apelante não faz jus ao recebimento da comissão de corretagem pela suposta intermediação da venda do imóvel rural denominado "Estância Frutaria Goiana", situado no Distrito de São Lourenço de Fátima, município de Juscimeira-MT.

Convém ressaltar que a teoria da aparência invocada no apelo não foi suscitada em momento algum do processo, seja na inicial ou na impugnação, se tratando de nítida inovação recursal, o que não se admite e, portanto, a matéria não será apreciada.

Ademais, embora a matéria não tenha sido tratada na sentença e no apelo, evidencia-se que o Apelante pretende o recebimento de R$ 3.000,00 (três mil reais), pois “
fora obrigado a contratar serviço de advocacia (...) para ver seu direito
” – sic pág 5 da inicial (ID 303929899).

Contudo, a jurisprudência é pacífica no sentido de que os honorários contratuais convencionados entre a parte e seu patrono, com o fim de promover sua defesa, não constitui dano material passível de indenização, o que afasta de imediato a tese trazida pelo Apelante.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS PELO ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE MENÇÃO A CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS QUE INDIQUEM ABALO À PERSONALIDADE. SÚMULA N . 7/STJ. RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS PELO VENCIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N . 83/STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, quanto à não ocorrência de responsabilidade civil apta a gerar danos morais indenizáveis, demandaria necessariamente novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto no enunciado sumular n. 7 deste Tribunal Superior. 2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a incidência da Súmula n . 7/STJ impossibilita o conhecimento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo.
3. Consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, os honorários contratuais são de responsabilidade da parte contratante, de modo que descabe condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora,
Súmula n. 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento
. (STJ - AgInt no AREsp: 2464661 PB 2023/0302499-7, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2024) – destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÓRIA DE CONTRATO - REPARAÇÃO CIVIL - DANOS MATERIAIS - HONORÁRIOS CONTRATUAIS - INCLUSÃO - IMPOSSIBILIDADE. Os honorários advocatícios contratuais não integram os valores devidos a título de reparação por perdas e danos, conforme o disposto nos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil de 2002. "
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que inexiste a obrigação de reembolso dos honorários advocatícios contratuais despendidos pela parte vencedora da demanda ." (STJ, REsp. n. 1589076/SP - DM: Relator (a) Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA).
Recurso provido.
(TJ-MG - AC: 10000210386249001 MG, Relator.: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 05/05/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/05/2021) – destaquei.

Note-se que o Apelante escolheu de forma livre um profissional de sua confiança, que, por sua vez, estabeleceu um valor pela prestação de um serviço advocatício, não cabendo impor à parte contrária o pagamento, mormente quando a pretensão é indevida.

Em assim sendo, a manutenção da sentença de improcedência se revela necessário.

Diante do exposto,
conheço
do Recurso de Apelação

e
nego-lhe provimento.
Por consequência,
majoro
a verba honorária para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa por força da justiça gratuita (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025