Tribunal: TJMT
Processo: 0002154-48.2014.8.11.0024
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002154-48.2014.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ESPOLIO DE registrado(a) civilmente como DIRCEU PINHATTI MENDES - CPF: 188.688.869-87 (APELADO), NICOMEDES LINDOLFO FREITAS NETO - CPF: 882.907.191-91 (ADVOGADO), ARISTIDES PEREIRA CORREA - CPF: 152.378.188-20 (APELANTE), ANDRE LUIS DOMINGOS DA SILVA - CPF: 682.162.206-00 (ADVOGADO), GERALDA LIMA SANT ANNA - CPF: 015.281.448-56 (APELANTE), ESPOLIO DE registrado(a) civilmente como MARCOS GENTILIN - CPF: 483.518.229-49 (APELANTE), LEO NUNES - CPF: 507.902.189-68 (ADVOGADO), EUNICE ROSSI GENTILIN - CPF: 513.329.069-15 (APELANTE), GERSHON GENTILIN - CPF: 513.304.409-78 (APELANTE), CELIA VESCO GENTILIN - CPF: 892.786.581-20 (APELANTE), ESPÓLIO DE DIRCEU PINHATTI MENDES (APELADO), ROBSON FERNANDO SEBOLD - CPF: 044.779.319-56 (ADVOGADO), FRANCISCO DE SOUZA RANGEL - CPF: 308.321.441-34 (ADVOGADO), JOSE PLINIO SILVA NETTO - CPF: 086.096.739-52 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C PEDIDO DE DESCONSTITUIÇÃO DE COMPRA E VENDA, REVOGAÇÃO DE PROCURAÇÃO PÚBLICA, ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO DE ARRENDAMENTO – NATUREZA JURÍDICA CONFIGURADA – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA – VENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO FORMAL DO ARRENDATÁRIO – VIOLAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – EXERCÍCIO TEMPESTIVO – DESCONSTITUIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO POR AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS
.

Comprovada a relação de arrendamento rural, mediante cessão onerosa da posse para exploração agropecuária, afasta-se a tese de que o contrato teria natureza diversa, como a de mera locação de pastagem.

O contrato de arrendamento, ainda que firmado inicialmente por prazo inferior ao mínimo legal, renova-se automaticamente por força de norma cogente (art. 95 da Lei n. 4.504/64), desde que não haja notificação prévia válida no prazo legal.

A alienação de imóvel rural arrendado, sem prévia notificação formal do arrendatário, configura violação ao direito de preferência, permitindo ao arrendatário, nos termos do art. 92, §4º do Estatuto da Terra, pleitear judicialmente a adjudicação do imóvel, mediante depósito do valor da venda.

Não comprovada a notificação formal, e inexistente transcrição da alienação na matrícula, não se opera a decadência do direito de preferência, sendo tempestiva a demanda ajuizada após o efetivo conhecimento do negócio jurídico.

A desconstituição do negócio jurídico celebrado entre os alienantes e terceiros compradores é medida que assegura a eficácia do direito preterido, em observância à boa-fé objetiva e à função social da terra.

A adjudicação compulsória pressupõe a existência de matrícula individualizada e registrável do imóvel, condição que não se verifica no caso concreto, impedindo o acolhimento do pedido, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães que, nos autos da Ação Declaratória de Direito de Preferência c/c Pedido de Desconstituição de Compra e Venda, Revogação de Procuração Pública, Adjudicação de Imóvel Rural nº 2154-48.2014.811.0024, ajuizada por DIRCEU PINHATTI MENDES em face de GERALDA LIMA SANTANNA CORREA e outros, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para, dentre outras providências,
“declarar o direito de preferência do espólio de dirceu pinhatti mendes para a “(...) aquisição da “parte ideal equivalente a 1.128,6923 has (um mil cento e vinte e oito hectares, sessenta e nove ares e vinte e três centiares), remanescente de uma área maior com 1.193 has (um mil cento e noventa e três hectares) da “fazenda cristalina”, e decretar a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre os requeridos e referente ao imóvel do qual tem a preferência o autor”
. Em razão da sucumbência mínima, condenou as partes rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa.

Em suas razões recursais, de Id. 267778383, os primeiros recorrentes discorrem que o direito invocado pelo autor está prescrito, pois este deixou transcorrer mais de seis meses desde a ciência da venda do imóvel antes de ingressar com a ação, contrariando o prazo legal.

Aduzem que o contrato que fundamenta a alegação do autor não pode ser considerado de arrendamento rural, mas sim um contrato de aluguel de pastagem, apagando-se, assim, o direito de preferência previsto no Estatuto da Terra.

Esclarecem que, conforme se vê pelo contrato encartado nos autos de origem), embora traga a nomenclatura de contrato de Arrendamento, não o é, pois, o pagamento é de acordo com a quantidade de gado apascentada na fazenda - cláusula oitava, e ainda não cumpriu a forma prescrita em lei de contrato de arrendamento.

Afirmam que se trata de um contrato de aluguel de pasto, pois nesta modalidade é que se paga por animal apascentado na propriedade. O que mais uma vez evidencia a condição de nulidade do contrato.

No mais, dissertam que o contrato padece de vícios formais, especialmente pela ausência dos requisitos essenciais previstos no Decreto nº 59.566/66 e no Estatuto da Terra, bem com que houve erro substancial e dolo na celebração do negócio jurídico, tornando-o passível de anulação, além de que a notificação verbal alegada pelo autor não supre a exigência legal para o exercício do direito de preferência.

Pedem o provimento do recurso e a improcedência da ação.

Por sua vez, os segundos recorrentes, apelam, no Id. 267778386, sustentando, em breve síntese, que o contrato firmado entre as partes se trata de locação de pastagem (pastoreio) e não de locação rural, o que exclui o direito de preferência previsto no Estatuto da Terra.

Dizem que o prazo mínimo de três anos previsto para contratos de locação rural não se aplica ao caso, pois o contrato celebrado entre as partes não possuía os requisitos formais exigidos para a caracterização do arrendamento rural.

Pugnam pelo provimento do recurso para reconhecer que o contrato firmado entre as partes não se enquadra como locação rural, eliminando o direito de preferência do recorrido, julgando improcedente a ação.

Por último, o terceiro recorrente apela de forma adesiva, no Id. 267778393, ao argumento de que é indiscutível que o imóvel objeto da lide possui matrícula individualizada e georreferenciamento devidamente registrado no INCRA (NIRF 1.932.522-3), conforme expressamente consta na procuração em causa própria.

Assevera que a adjudicação do imóvel é plenamente viável, sendo a forma de concretizar o direito de preferência já reconhecido judicialmente. A negativa de adjudicação, sob o fundamento de inexistência de matrícula individualizada para a área, carece de respaldo, pois há clara possibilidade de abertura de nova matrícula com base no georreferenciamento existente, nos termos do art. 176 e §§ da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).

Pede a reforma parcial da sentença para o fim de julgar procedente o pedido de adjudicação da área de 1.128ha da Fazenda Cristalina, uma vez que cumprido o requisito contido no artigo 92, §4° da Lei 4.504/1964.

As contrarrazões foram apresentadas, nos ids. 267778392, 267778399 e 267777950, pugnando, cada qual, pelo desprovimento dos recursos da parte adversa.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara

Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada pelo Espólio de Dirceu Pinhatti Mendes em face de Geralda Lima Sant’Anna, Aristides Pereira Corrêa e demais corréus, na qual se pleiteia, cumulativamente, a declaração do direito de preferência, a desconstituição de negócio jurídico e a adjudicação compulsória de imóvel rural.

Após regular instrução, o juízo de origem julgou parcialmente procedente a demanda, reconhecendo o direito de preferência do autor e determinando a desconstituição da alienação efetuada entre os réus, mas indeferindo o pedido de adjudicação compulsória por ausência de matrícula individualizada do imóvel, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Pois bem.

Ab initio
, as preliminares de nulidade por prevenção e de cerceamento de defesa, por alegada desconsideração do depoimento da testemunha Ernesto Martins Filho, carecem de amparo.

A oitiva complementar foi realizada por determinação do Tribunal em recurso anterior, e a valoração do conteúdo testemunhal insere-se no juízo soberano do magistrado, sendo incabível a revisão dessa análise sem demonstração de manifesta arbitrariedade ou distorção probatória, o que não ocorreu.

Tampouco há falar em prescrição ou decadência do direito de preferência, pois, nos termos do §4º do art. 92 do Estatuto da Terra, o prazo de seis meses se conta da transcrição do título no registro imobiliário, ato que sequer foi realizado. O conhecimento da alienação pelo autor somente ocorreu em 25.04.2014, tendo sido a ação proposta em 15.07.2014, dentro do prazo legal.

Quanto ao mérito propriamente dito, não há como reconhecer a tentativa dos réus de desqualificar o contrato como arrendamento rural.

A relação jurídica estabelecida com o autor envolveu a cessão onerosa do uso da terra para atividade pecuária, com gestão e posse plena pelo arrendatário, o que preenche os requisitos legais do arrendamento, conforme art. 3º do Decreto 59.566/66.

A alegação de que o contrato se trataria de mera “locação de pasto” é incompatível com as provas dos autos e as próprias condutas das partes durante a execução contratual. Além disso, o pagamento proporcional por cabeça de gado constitui prática comum em certos arrendamentos, como reconhecido pela jurisprudência.

O contrato, firmado inicialmente por prazo de um ano (01.05.2007 a 01.05.2008), foi prorrogado automaticamente, nos termos da cláusula quinta e da legislação agrária, por mais três anos, com novo termo final em 01.05.2011 e, subsequentemente, até 01.05.2013.

Como esclarecido na sentença, o arrendamento rural é regido pela Seção II da Lei n. 4.504/64, em que é taxativo o prazo mínimo de três anos para os contratos por tempo indeterminado – Lei n. 4.504/64, art. 95, II. O prazo mínimo do contrato configura norma cogente, sendo inalterável pela vontade das partes.

Nesses termos:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO RURAL – LAVOURA TEMPORÁRIA – ARRENDAMENTO - PRAZO MÍNIMO DE TRÊS ANOS – INTELIGÊNCIA DO ART. 13, II, “A”, DO DECRETO 56.566/66 – PRECEDENTES DO STJ – CONTRATO FIRMADO PELO PRAZO DE DOIS ANOS – LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA – FALTA DE NOTIFICAÇÃO NO PRAZO LEGAL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ALEGADO NAS CONTRARRAZÕES – MATÉRIA NÃO ANALISADA PELO JUIZ A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Segundo precedentes recentes do STJ, “os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado por convenção das partes contratantes”. (REsp 1.455.709/SP e AgInt no REsp 1568933/MS). Se o arrendador pretendia retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, deveria notificar o arrendatário até seis meses antes do vencimento do contrato, e se não o fez no tempo e modo devidos, até prova robusta em contrário, o contrato de arrendamento considera se automaticamente renovado, conforme art. 22, §§ 1º e 2º do Decreto 59.566/66. Uma vez renovado automaticamente o contrato de arrendamento, é vedada a concessão liminar de despejo. Exegese do art. 32, I do Decreto 59.566/66. Se a tese de inadimplemento contratual não foi analisada pelo Juiz a quo, é vedada sua análise em segundo grau de jurisdição, pois acarretaria supressão de instância”
(N.U 1002759-05.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Vice-Presidência, Julgado em 23/06/2021, Publicado no DJE 04/08/2021).

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – ARRENDAMENTO RURAL – AÇÃO DE DESPEJO – TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM – IMPOSSIBILIDADE – NOTIFICAÇÃO EXTEMPORÂNEA - INOBSERVÂNCIA DO PRAZO MÍNIMO PARA CONTRATOS DE ARRENDAMENTO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. I - A rigor do artigo 300 do Código de Processo Civil, a obtenção da tutela de urgência, antecipada ou não, depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. II – De acordo com o art. 95, inciso IV, da Lei nº 4.504/1964 c/c art. 22, § 2º do Decreto nº 59.566/66, é necessário que o locador notifique extrajudicialmente o locatário no prazo de 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o que não ocorreu na hipótese dos autos, já que o contrato tinha vencimento para o dia 28.02.2019 (Id. 15208985) e a notificação extrajudicial foi efetivada na data de 30.10.2018 (id. 21445398), ou seja, de modo extemporâneo. III - O prazo mínimo de 03 (três) anos do contrato de arrendamento rural previsto no art. 96, inciso I do Estatuto da Terra também não foi observado pelo arrendante/agravado e, por mais que insistam no contrário, ao que parece, o montante da área arrendada do atual contrato é diferente do contrato anterior, o que fica evidente na parte final da cláusula primeira da avença”
(N.U 1013674- 84.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/12/2019, Publicado no DJE 13/12/2019).

A notificação de desocupação, realizada em 09.05.2011, foi intempestiva e ineficaz, por não respeitar o prazo de seis meses exigido para a denúncia do contrato (art. 95, V da Lei 4.504/64 c/c art. 22, §2º do Decreto 59.566/66), o que perpetuou a vigência do vínculo.

Restou demonstrado que o imóvel foi vendido sem a devida notificação formal do arrendatário, violando-se o direito de preferência assegurado nos arts. 92, §§ 3º e 4º da Lei 4.504/64. O autor, ao tomar ciência da venda, exerceu seu direito tempestivamente, promovendo a ação e realizando o depósito judicial do valor de R$600.000,00, constante da própria procuração em causa própria outorgada entre os réus. Tal medida visa proteger o arrendatário e garantir a estabilidade da atividade agrícola.

A desconstituição da alienação se configura como medida necessária à preservação da eficácia do direito de preferência do arrendatário, cujo conteúdo é incompatível com a possibilidade de mera conversão em perdas e danos.

Sendo assim, tal como entendido na sentença, a conclusão é pela procedência dos pedidos para a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre os requeridos, declaração do direito de preferência do requerente e adjudicação da área de terras, especificamente a parte ideal equivalente a 1.128,6923 has (um mil cento e vinte e oito hectares, sessenta e nove ares e vinte e três centiares), remanescente de uma área maior com 1.193 has (um mil cento e noventa e três hectares) da Fazenda Cristalina.

Por último, o recurso adesivo do autor pretende a reforma parcial da sentença para que se reconheça a possibilidade de adjudicação do imóvel.

Como esclarecido nas sentença, a ação de adjudicação, no âmbito da obrigação de fazer, objetiva compelir o alienante a outorgar escritura definitiva de venda de imóvel ou, ainda, obter sentença judicial substitutiva da sua vontade, para fins de transferência de domínio, mediante registro imobiliário em favor do adquirente. Ainda, destina-se a ação de adjudicação à obtenção de título dominial de imóvel compromissado à venda, desde que, obviamente, quitado o preço.

É pacífico no STJ que não é possível a adjudicação compulsória de lotes não individualizados no registro de imóveis, ou seja, lotes dentro de um todo maior sem matrícula própria no registro de imóveis não podem ser objeto de adjudicação.

Embora a pretensão se revela coerente com o reconhecimento do direito de preferência, o óbice levantado pela sentença —
ausência de matrícula individualizada da parte ideal a ser adjudicada
— encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ, como se depreende do precedente REsp 1.851.104/SP, segundo o qual:
“(...) 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. (...)”
.

A propósito, colaciono os arestos bem indicados no
decisum a quo
:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3. Recurso especial a que se nega provimento”
(STJ, REsp n. 1.297.784/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/9/2014, DJe de 24/9/2014).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E INDIVIDUALIZAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – IMPOSSIBILIDADE – EXTINÇÃO DO PROCESSO – VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA ARBITRADA POR EQUIDADE – REFORMA PARA PERCENTUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO. A ação de adjudicação compulsória é cabível quando a parte, munida de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Na hipótese, em que o imóvel não está devidamente desmembrado e individualizado perante o Registro Imobiliário, mostra-se impossível a adjudicação pretendida, porquanto merece ser mantida a sentença de extinção do feito. Considerado que, na hipótese, não há condenação, e não é caso de mensurar o proveito econômico do vencedor, cabível arbitrar os honorários advocatícios de sucumbência em 10% sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o art. 85, §2º do CPC. Precedentes do STJ.”
(TJMT, N.U 0027071-12.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Vice-Presidência, Julgado em 17/03/2021, Publicado no DJE 17/05/2021).

Assim, a adjudicação compulsória exige a existência de matrícula própria e registrável do bem, condição ausente no caso dos autos. A parte ideal pretendida ainda integra uma matrícula única, inviabilizando, por ora, a inscrição em nome do autor.

Correta a sentença ao se limitar à desconstituição do negócio jurídico e à declaração do direito de preferência, sem adentrar a adjudicação compulsória até que se regularize o registro imobiliário da área pretendida.

Em resumo, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o julgado está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço dos recursos e
NEGO-LHES PROVIMENTO.

Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários anteriormente fixados para 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025