Tribunal: TJMT
Processo: 1011082-56.2018.8.11.0015
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011082-56.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ADEMILDE APARECIDA GABRIEL KATO - CPF: 206.379.349-20 (APELADO), ANELISE INES ANDRUCHAK - CPF: 615.599.891-49 (ADVOGADO), ELIZANGELA BRAGA SOARES ALTOE - CPF: 042.841.076-66 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO SIMPLES. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação, reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais de compromisso de compra e venda de lotes, declarando a rescisão dos contratos e determinando a devolução de 80% dos valores pagos, em parcela única, além da repetição de valores referentes à comissão de corretagem em dobro.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber: (i) se a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento da comissão de corretagem é válida sem previsão contratual expressa e clara; (ii) se a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem deve ser realizada de forma simples ou em dobro; (iii) se os ônus sucumbenciais foram corretamente distribuídos.

III. Razões de decidir

Nos termos do Tema 938/STJ, a validade da cláusula contratual que transfere a obrigação de pagar comissão de corretagem depende de pactuação expressa, com destaque do valor, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Não demonstrada má-fé na cobrança da comissão de corretagem, a devolução deve ser realizada de forma simples, conforme precedentes do STJ.

Quanto aos ônus sucumbenciais, aplica-se o princípio da causalidade, imputando à parte que deu causa à demanda a responsabilidade pelas despesas processuais.

IV. Dispositivo e tese

Apelação conhecida e parcialmente provida, para reformar a sentença, determinando que a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem seja realizada de forma simples.

Tese de julgamento: “1. A cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida desde que pactuada de forma expressa, clara e com destaque do valor correspondente. 2. Não demonstrada má-fé do fornecedor, a restituição de valores pagos indevidamente deve ocorrer de forma simples. 3. O princípio da causalidade determina a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais à parte que deu causa à demanda, quando comprovada sua conduta irregular.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, inc. IV; CC, art. 422; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP e 1.551.956/SP, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); TJMT, RAC 0022405-02.2015.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 01.09.2021; TJMT, RAC n.º 1007352-71.2017.8.11.0015, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 14.07.2021.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Loteadora Assai S/S Ltda. visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas que lhe move Ademilde Aparecida Gabriel Kato, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial para: a) confirmar a tutela de urgência anteriormente concedida, determinando que a requerida se abstenha de inserir o nome da requerente nos cadastros de proteção ao crédito, relacionado à dívida discutida nos autos; b) declarar rescindidos os contratos de compra e venda firmados entre as partes; c) declarar a abusividade da cláusula contratual que previa a restituição dos valores de forma parcelada, estabelecendo que a devolução deverá ser feita em parcela única; d) condenar a requerida a devolver 80% dos valores comprovadamente pagos pela autora, incluído o valor correspondente ao sinal; e) declarar a abusividade da cláusula que estabelecia a cobrança de comissão de corretagem; f) condenar a requerida ao pagamento em dobro (repetição do indébito) dos valores indevidamente cobrados a título de comissão de corretagem, observado o prazo prescricional de três anos, e com direito à compensação; g) condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, conforme o disposto no art. 85, § 2.º, do CPC.

Inconformada, a apelante recorre sustentando a legalidade da cláusula contratual que prevê que a quantia cobrada a título de comissão de corretagem integra o valor do negócio celebrado, sendo lícita a transferência da obrigação ao consumidor, pois a exigência legal diz respeito tão somente à transparência nessa atribuição. Caso não seja o entendimento, assevera que a restituição deve ocorrer na forma simples, ante a ausência de comprovada má-fé. Assevera ainda, que a autora deve suportar a integralidade do ônus sucumbencial, ante a aplicação do princípio da causalidade. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da sentença.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 259467220).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 05 de fevereiro 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Ademilde Aparecida Gabriel Kato ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas contra Loteadora Assai S/S Ltda., aduzindo que as partes celebraram em 2013, contratos de compromisso de compra e venda, tendo por objeto os lotes 01 e 02 da quadra 08 do Loteamento Jardim Portinari, na cidade de Sinop/MT, com valores ajustados em R$ 108.000,00 e R$ 90.000,00, respectivamente. Sustentou que, em virtude de aumentos inflacionários abusivos, não conseguiu honrar o pagamento das parcelas, tornando-se inadimplente. Argumentou a abusividade de cláusulas contratuais, mormente aquelas que previam a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão e a restituição dos valores pagos de forma parcelada. Ao final, requereu a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos, equivalente a 90%, e a declaração de abusividade das cláusulas supramencionadas, pleiteando a repetição em dobro de valores pagos indevidamente.

Após o trâmite processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para: a) determinar a proibição de inscrição do nome da autora em cadastros de proteção ao crédito; b) declarar a rescisão dos contratos celebrados entre as partes; c) declarar a abusividade da cláusula sexta, parágrafo quarto, em razão da impossibilidade de restituição de forma parcelada; d) condenar a requerida à devolução de 80% dos valores comprovadamente pagos pela autora, incluído o valor a título de sinal, a ser pago em parcela única; e) declarar a abusividade da cláusula terceira, parágrafo primeiro, referente à cobrança de comissão de corretagem; f) condenar a requerida ao pagamento de indenização, por repetição do indébito, no valor equivalente ao dobro da quantia efetivamente quitada, fruto da cobrança indevida de comissão de corretagem; por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação (id. 259467213).

Inconformada, a apelante recorre sustentando a legalidade da cláusula contratual que prevê que a quantia cobrada a título de comissão de corretagem integra o valor do negócio celebrado, sendo lícita a transferência da obrigação ao consumidor, pois a exigência legal diz respeito tão somente à transparência nessa atribuição. Caso não seja o entendimento, assevera que a restituição deve ocorrer na forma simples, ante a ausência de comprovada má-fé.

Assevera ainda, que a autora deve suportar a integralidade do ônus sucumbencial, ante a aplicação do princípio da causalidade. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento sedimentado no c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei).

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, como no caso em exame, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Visto isso,
no tocante à insurgência recursal quanto à comissão de corretagem pela venda do bem objeto da demanda, consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

In casu
, em análise detida dos instrumentos firmados entre as partes (id.

259466076 e id. 259466077), não se verifica qualquer contratação expressa atinente à comissão de corretagem.

Na verdade, destaco que nos documentos constante dos autos, denominados de “
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Urbano em Loteamento
”, por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida taxa, uma vez que além de não encontrar previsão contratual expressa, nos referidos documentos não constam também os valores discriminados nas cláusulas atinentes ao preço da aludida.

Com efeito, verifica-se tão somente na cláusula terceira, parágrafo primeiro, dos contratos em questão, a previsão referente a custos e despesas, porém, sem a especificidade, clareza e transparência exigidas pelo c. STJ.

Vale citar as teses firmadas no STJ, no tema 938, relacionado aos precedentes suscitados da reclamação,
verbis
:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).

(ii, parte final)
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
(negritei)

Assim, para que a comissão seja imputada ao comprador-consumidor é imprescindível o ajuste ou a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, mencionando que a comissão será imputada ao comprador, sob pena de vigorar a regra geral, que reserva ao vendedor a imputação da comissão
.

Nota-se também nos precedentes, a necessidade de informação do preço total da aquisição com destaque no valor da comissão, o que também não ocorreu na espécie.

Neste sentido já decidiu esta Terceira Câmara, confira
in

verbis
:

“INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADAS – APLICABILIDADE DO CDC –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – INOCORRÊNCIA – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES
– RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E NÃO DA CORRETORA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO –HONORÁRIO RECURSAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

(...)

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos,
para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente
.

Os documentos apresentados pelas empresas construtoras, por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão.

A conduta irregular das empresas, com a cobrança indevida dos valores, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé. (...)”
(RAC n. 0022405-02.2015.8.11.0041, 3ª Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 01.09.2021 - negritei)

“RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL – IRRESIGNAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO POR TURMA RECURSAL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA –
COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL
– SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) – ABUSIVIDADE NA COBRANÇA – INAPLICABILIDADE NO CASO EM TELA – ACÓRDÃO REFORMADO – RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o contrato contenha cláusula expressa, o que não ocorreu no caso em tela.

A comissão de corretagem é diferente da cobrança do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), o qual é considerado abusivo pelo STJ e não foi cobrado na demanda em análise”.
(RCL n. 1010755-93.2017.8.11.0000, Seção de Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 19.04.2018 – negritei)

Ainda sobre o tema, veja:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA COM RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL PAGO. REDIMENSIONAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA E JURÍDICA. TEMA 938 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 1.040, INCISO III, DO CPC. ENCARGOS IMPOSTOS AO ADQUIRENTE PELA INCORPORADORA. ABUSIVIDADE VERIFICADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. [...]
Cabia às requeridas demonstrarem a ciência prévia e clara do adquirente sobre o ônus e o fato de não estar incluído no valor total do negócio a despesa correspondente à comissão de corretagem. Inexistindo tal conduta, a cobrança é abusiva
. Havia flagrante confusão entre a incorporadora e a empresa que intermediava o negócio, tanto que os recibos da taxa SATI e da comissão de corretagem estão firmados por representantes da recorrente. Restituição devida, na forma simples. RECURSO IMPROVIDO”.
(TJRS, Rec. Cív. n. 71005968409, 1ª T. Rec. Cív., Rel. Dr. José Ricardo de Bem Sanhudo, j. 28.03.2017).

Assim, a r. sentença merece ser mantida neste ponto.

Avançando na resolução da celeuma,
no que concerne à restituição dos valores pagos indevidamente pela autora, entendo que a conduta irregular da apelante, com a cobrança abusiva, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, contudo, de
forma simples
e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé. Neste sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TR. PREVISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. (...) 3. A jurisprudência iterativa da Terceira e Quarta Turma orienta-se no sentido de admitir, em tese, a repetição do indébito, ficando relegado às instâncias ordinárias o cálculo do montante, a ser apurado, se houver, mas sempre na forma simples. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.”
(STJ, REsp 401.589/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 04.10.2004 - grifei).
"Direito civil. Agravo no agravo de instrumento. Repetição do indébito. Forma simples.
- O entendimento dominante neste STJ é no sentido de admitir a repetição do indébito na forma simples, e não em dobro, salvo prova da má-fé.
Negado provimento ao agravo
.” (STJ, AgRg no AG 570.214/MG, Rela. Mina. Nancy Andrighi , j. 28.06.2004 - destaquei).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE –INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ – REQUISITO NECESSÁRIO – INAPLICABILIDADE DO ART. 42 DO CDC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).

Não comprovada a má-fé do fornecedor, não se aplica a restituição em dobro prevista no artigo 42 do CDC
. (AgInt no REsp 1433215/SC).”
(RAC n.º 1007352-71.2017.8.11.0015, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 14.07.2021 – destaquei).

Por fim,
no tocante à insurgência recursal quanto ao ônus sucumbencial, apesar de a recorrente afirmar que deve ser imposto à autora, não há que se falar em reforma neste particular, mormente considerando que a requerida deu causa à propositura da ação ao se recusar a rescindir o contrato de forma amigável, bem como devolver a quantia na forma da lei.

Além disso, o juízo
a quo
considerou corretamente a sucumbência mínima da autora na sentença, de modo que a ré/apelante foi vencida na maior parte dos pedidos, motivo pelo qual deve ser mantida a condenação integral ao pagamento do ônus sucumbencial. Nesse sentido:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE QUITADO – RETENÇÃO DE 25% - PERCENTUAL CONVENCIONADO – APLICABILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR ESTABELECIDA NO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – NÃO INCIDÊNCIA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA - ARTIGO 85, §11, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO. É lícita a retenção pelo promitente vendedor de 25% do montante pago pelo promitente comprador quando há essa previsão na avença. Estabelecido no Contrato que a comissão de corretagem é de responsabilidade do vendedor, o adquirente faz jus à restituição se efetua esse pagamento.
Os ônus sucumbenciais são distribuídos segundo o decaimento de cada litigante. Quando reconhecido que o autor decaiu de parte mínima dos pedidos, não incide o princípio da causalidade, sendo tais despesas atribuídas integralmente ao réu.”

(RAC n.º 1008940-74.2021.8.11.0015, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 19.06.2024 – negritei).

Portanto, por esses termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença
deve ser parcialmente reformada para afastar a condenação à repetição do indébito em dobro, determinando que o valor cobrado indevidamente seja restituído de forma simples.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 05 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025