Tribunal: TJMT
Processo: 1033493-31.2024.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-04
Data de publicação: 2025-02-11

Ementa:
. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. PRELIMINAR DE

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033493-31.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Direito de Vizinhança, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[JOAO PAULO FOGACA DE ALMEIDA FAGUNDES - CPF: 248.481.638-38 (ADVOGADO), COMERCIO DE DERIVADOS DE PETROLEO BALDUINO LTDA - CNPJ: 26.582.684/0001-70 (AGRAVANTE), ASSOCIACAO ALPHAVILLE CUIABA - CNPJ: 06.037.250/0001-82 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

AGRAVANTE(S)
:

COM
É
RCIO DE DERIVADOS DE PETR
Ó
LEO BALDUINO LTDA
.

AGRAVADO(S)
:

ASSOCIA
ÇÃ
O ALPHAVILLE CUIAB
Á

AUTOS DE ORIGEM
:
1048856-32.2024.8.11.0041

EMENTA
.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA.
PRELIMINAR DE DECISÃO SURPRESA E VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. DECISÃO QUE EXAMINOU PEDIDO EXPRESSAMENTE POSTULADO PELA AUTORA. FUNDAMENTAÇÃO OBSERVADA. AUSÊNCIA DE PROVAS COM A EXORDIAL QUE NÃO IMPLICAM EM VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. ÔNUS DA PARTE AUTORA E NÃO DO JUÍZO. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. AUSÊNCIA DA PROBABILIDADE DO DIREITO. ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela antecipada de urgência em ação de nunciação de obra nova, proposta pela agravante para obstar a construção de espaços comuns aprovados em assembleia condominial.

2.
A agravante, proprietária de imóvel no condomínio, sustenta que adquiriu o imóvel em razão de sua localização privilegiada, com vista livre para o lago e ausência de circulação de pessoas na frente da sua casa. Argumenta que a construção de novos espaços comuns, especificamente o "Espaço de Contemplação do Lago" e o "Espaço Gourmet/Espaço de Eventos", afetará diretamente sua privacidade, alterará a paisagem e aumentará o fluxo de pessoas e ruídos na área.

3.
Alega, ainda, que a obra desvalorizará seu imóvel e que, embora tenha aprovado a revitalização da área comum em assembleia, o projeto final não respeitou suas considerações e necessidades. Diante disso, busca impedir a continuidade da construção por meio de tutela de urgência.

I. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.
A controvérsia consiste em analisar:

a) Se a decisão agravada violou
o princípio da vedação à decisão surpresa e o
contraditório e a ampla defesa ao indeferir a tutela de urgência sem oportunizar à agravante a produção de novas provas.

b) Se há probabilidade do direito invocado para justificar a paralisação da obra, considerando os argumentos de violação ao direito de propriedade, vizinhança e privacidade da agravante.

c) Se os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil estão preenchidos para concessão da tutela antecipada pleiteada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.
Preliminar de decisão surpresa e violação ao contraditório e à ampla defesa: A decisão recorrida apreciou pedido de tutela antecipada formulado expressamente pela agravante, analisando os documentos apresentados na petição inicial. O indeferimento da medida não configura decisão surpresa, pois o contraditório e a ampla defesa devem ser garantidos no curso do processo, permitindo
-se
à parte agravante produzir
novas
provas
em momento posterior. Assevera-se que o
ônus da prova
,
quanto à probabilidade
,
do direito incumbe à parte autora, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, não sendo atribuição do juízo supri-lo.

6.
Mérito: Para que a tutela de urgência seja concedida, exige-se a presença concomitante dos requisitos do artigo 300 do CPC: probabilidade do direito e risco de dano irreparável ou de difícil reparação.

7.
No presente caso, não restou demonstrado, de forma inequívoca, que a obra
autorizada pelo condomínio
viola normas urbanísticas, de vizinhança ou de propriedade a ponto de justificar a sua
proibição e paralização.

8.
A aprovação do projeto em assembleia confere presunção de regularidade à construção, cabendo à agravante demonstrar concretamente que seus direitos foram violados, o que não ocorreu até o momento.

9.
A alegação de desvalorização do imóvel e de prejuízos à privacidade e tranquilidade da agravante não são, por si sós, suficientes para suspender a execução da obra, especialmente na ausência de laudos técnicos
e demais provas
que comprovem impactos graves e irreversíveis.

IV. DISPOSITIVO E TESES

10.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"A paralisação de obra em ação de nunciação de obra nova exige prova inequívoca da ilegalidade da construção ou de iminente risco de dano irreparável, sendo insuficiente a alegação de desvalorização do imóvel ou impacto na privacidade
quando desprovida de provas
."

____
__

Dispositivo relevante citado: Código de Processo Civil, art. 300
e
art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AI 10134654720218110000, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 24/11/2021.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
interposto
por
COM
É
RCIO DE DERIVADOS DE PETR
Ó
LEO BALDUINO LTDA
.
, contra decisão interlocutória proferida (ID.
173670148
–
autos de origem PJE Nº

1048856-32.2024.8.11.0041
) pelo Juízo da
5ª Vara Cível
d
a Comarca de
Cuiabá
-MT
que
, na Ação de Nunciação de Obra Nova com Obrigação de Fazer e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência, movida pela ora agravante em desfavor de

ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
,
in
deferiu
a
liminar vindicada

que pretendia
obst
ar
a construção
de novos espaços
aprovados pelo condomínio
(
“
E
spaço
de Contemplação do Lago
”
e
“
E
spaço
G
ourmet
/
Espaço de Eventos
”
)
,

nestes termos
:

Trata-se de AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA proposta por COMERCIO DE DERIVADOS DE PETROLEO BALDUINO LTDA em face de ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ, ambos devidamente qualificados nos autos.

Alega que, em 11.12.2013, adquiriu os terrenos dos lotes 21 e 22 da Quadra 1 no Condomínio Alphaville, em Cuiabá, conforme a Matrícula 92.837 do 6º CRI de Cuiabá, pelo valor de R$ 300.000,00, registrado por
Escritura Pública de Compra e Venda no 2º Cartório de Notas e Registro dessa cidade e que escolheu os referidos lotes se deu justamente por conta da vista para o lago do condomínio
.

Narra que, em 09.03.2023, houve uma assembleia para revitalização da área com a criação de dois espaços sendo um para contemplação do lago, que foi aprovado pela maioria e que aprovou o projeto, desde que as construções não ocorressem em frente sua residência.

Aduz que a construção lhe trará enormes prejuízos, aumentando a movimentação de pessoas em sua rua e retirando sua vista para o lago.

Assim, requer a concessão da liminar para que o requerido obste a construção dos espaços bem como que as transfira para outro local.

É o relatório. Fundamento e decido.

A Ação de Nunciação de Obra Nova tem como finalidade impedir, suspender ou demolir uma obra que esteja sendo realizada e que possa causar prejuízo ou dano iminente ao direito de propriedade ou de posse de um vizinho.

É uma medida essencial para a defesa do direito de propriedade e de vizinhança, garantindo que uma construção não cause danos ou interfira indevidamente no imóvel de terceiros.

Por sua vez o artigo 300 do Código de Processo Civil, o qual exige para a concessão de tutela provisória a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No entanto,
não restou suficientemente demonstrada a probabilidade do direito invocado pela parte autora, uma vez que os documentos juntados não são suficientes para comprovar, de forma clara e inequívoca, o alegado prejuízo, observa-se que, embora o autor alegue que a obra realizada pelo réu acarrete riscos, até o momento, os elementos probatórios apresentados são insuficientes para sustentar a plausibilidade de sua alegação. Não foram juntados documentos técnicos ou laudos periciais capazes de indicar com clareza que a obra seja irregular ou cause danos iminentes ao imóvel do autor.

A ação de nunciação de obra nova se destina a proteger o direito de vizinhança e, principalmente, a segurança e a estabilidade das construções, o simples início ou andamento de uma construção não é, por si só, fundamento suficiente para justificar a interrupção da obra.

É necessário que o autor demonstre que o projeto ou a execução da obra está em desacordo com normas técnicas, legislação urbanística ou que efetivamente viole seu direito de posse e uso
do imóvel vizinho, o que não se verifica nesta fase inicial dos autos.

O simples receio ou alegação não é o bastante para justificar a concessão de tutela de urgência, sendo imprescindível a comprovação de elementos concretos que indiquem o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

Assim, não estando presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência previstos no artigo 300 do CPC, sendo necessária a dilação probatória para análise da matéria discutida.

Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AGRANO INTERNO – PERDA DE OBJETO -AÇÃO DE DENUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C DEMOLIÇÃO – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – SOBRESTAMENTO DA CONSTRUÇÃO – ARTTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – NÃO DEMONSTRAÇÃO – CONDOMÍNIO – AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR – DECISÃO SOBERANA - ALVARÁ FORNECIDO PELO MUNICÍPIO DE CUIABÁ - LEGALIDADE – AUSENCIA DE VIOLAÇÃO DO CÓDIGO DE PÓSTURAS MUNICIPAL - AUSÊNCIA DE PROVA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES E PROBABILIDADE DO DIREITO
– AUSÊNCIA DE DANO OU RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. Recurso conhecido e provido, tutela de urgência revogada. (
1)-
Se o mérito constante do recurso de agravo de instrumento já está em condições de julgamento, não reside ilegalidade que, em obediência a primazia de mérito consubstanciado pelo artigo 4º do Código de Processo Civil, que o Tribunal, atento ainda ao princípio de celeridade da prestação jurisdicional enfrente diretamente o julgamento do recurso e consigna perda de objeto em relação ao agravo interno cuja pretensão pretendida diz respeito, ainda, ao efeito suspensivo não concedido. Quem pode o mais, pode o menos. (
2)-
Para que seja concedida TUTELA DE URGÊNCIA, indispensável a parte autora, na inicial, demonstrar a verossimilhança de suas alegações consubstanciadas em elementos sólidos que evidenciem a probabilidade do direito material pretendido. (3)- Em se tratando de ação de nunciação de obra nova c/c demolição já a edificação praticamente concluída e onde, de igual forma, reside pedido de demolição, estando a construção feita através de aprovação de reunião do CONDOMÍNIO, cuja decisão, até que se prove ilegalidade, é soberana e aliado ao fato de a construção
esta

sendo edificada com projeto aprovado pelo órgão competente do município, não divisando quebra no Código de Posturas Municipal, não se verifica a existência indiscutível de probabilidade do direito e, neste aspecto, não é caso de concessão de TUTELA DE URGÊNCIA, não cumprindo o primeiro requisito à espécie. (
4)-
E, conquanto o bastante para indeferimento da TUTELA DE URGENCIA, em face destes requisitos não estarem ligados umbilicalmente com perigo de dano ou resultado útil do processo, sendo independentes, até dispensável perquirir, vislumbra-se no caso que a continuação da obra paralisada, não reside a autora da ação perigo de dano ou resultado útil do processo. Isto porque, se vencedora da demanda, a tempo, forma, modo, a obra parcialmente construída, poderá ser demolida na sua totalidade sofrendo a parte que deu ensejo ao ato com os prejuízos decorrentes. (
5)-
Reside, por outro lado, sérias probabilidades do dano ‘in verso’ na medida em que consta prova material de que, com a paralisação da obra, por força da liminar, o condomínio se apresenta de todo vulnerável a atos de vândalos, da possibilidade de roubos e furtos, colocando em risco, além de eventuais perdas materiais, a própria vida de todos os condôminos integrantes daquela unidade habitacional e, nestes, indiscutivelmente, encontra-se a própria autora da demanda. (
6)-
Neste viés, o direito individual do condômino cuja alegação não está comprovada de plano, cede lugar aos interesses de todos, devendo respeito ao decidido na assembleia, não detectando por outro lado, de plano, qualquer dose de ilegalidade cometida. De rigor, se apresenta, portanto, que a revogação da liminar concedida pelo juízo de piso que paralisou a obra e, consequentemente, a continuação
da mesma
é questão que se impõe em face da ausência dos requisitos processuais hábeis à concessão da tutela de urgência, equivocadamente deferida em primeiro grau. (TJ-MT 10134654720218110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 24/11/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2021)

EMENTA: AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE NEXO CAUSAL ENTRE A OBRA DOS RÉUS E OS DANOS NO IMÓVEL DO AUTOR. IMPROCEDÊNCIA. - A ação de nunciação de obra nova destina-se ao proprietário, possuidor, condômino e ao município em face do confinante que constrói violando as normas do direito de vizinhança ( Código Civil) ou normas municipais, também cabendo ao coproprietário que realiza obra com prejuízo/modificação da coisa comum, ou mesmo ao particular que edifique contra a lei, regulamento ou código de postura (artigo 934, incisos I a III, do Código de Processo Civil)-
Em ação de nunciação de obra nova, inexistindo a demonstração efetiva da relação de causalidade entre a obra dos réus e os danos ocorridos no imóvel do autor, a improcedência do pedido é medida que se impõe - Recurso não

provido. (TJ-MG - AC: 10024130774524002 Belo Horizonte, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 23/10/2018, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/10/2018)

Ante o exposto, INDEFIRO, por ora, A TUTELA ANTECIPADA PLEITEADA
.

[...]

grifos nossos]

Em sua minuta recursal (ID
254333163
),
a
agravante
sustenta a seguinte preliminar:

Decisão surpresa que violou os princípios do contraditório e da ampla defesa

No mérito, a recorrente
apresenta as seguintes teses:

Violação aos direitos de propriedade, de vizinhança
, de privacidade e de tranquilidade e sossego

A tutela de urgência recursal foi
in
deferida, conforme Decisão de ID
256310668
proferida por este Relator.

Dispensada a intimação da agravada, uma vez que
se trata de r
ecurso contra decisão que indeferiu liminar postulada antes da citação da ré.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (
Decisão
-
35527494
), e preparo
efetuado
, nos termos da certidão de ID
254388688
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):

COM
É
RCIO DE DERIVADOS DE PETR
Ó
LEO BALDUINO LTDA
.

AGRAVADO(S):

ASSOCIA
ÇÃ
O ALPHAVILLE CUIAB
Á

AUTOS DE ORIGEM
:
1048856-32.2024.8.11.0041

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente
, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória, proferida pelo Juízo da

5ª Vara Cível
da Comarca de
Cuiabá
-MT que
, na Ação de Nunciação de Obra Nova com Obrigação de Fazer e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência, movida pela ora agravante em desfavor de

A
ssociação
A
lphaville Cuiabá
, indeferiu a liminar vindicada que pretendia
obst
ar
a construção
de novos espaços aprovados
pelo condomínio (“Espaço de Contemplação do Lago” e “Espaço
Gourmet /
Espaço de Eventos
”
).

Em síntese, o Juízo
a quo

asseverou
que a simples alegação de danos potenciais não basta para justificar a interrupção da obra, sendo imprescindível a comprovação de elementos técnicos que indiquem violação a normas urbanísticas, técnicas ou de direito de vizinhança.

Além disso,
o Juízo Singular destacou
que o projeto foi aprovado em assembleia condominial e não há, nos autos, prova de que a construção seja irregular ou ilegal.

A seguir, passo ao exame das teses
preliminares
sustentadas pela
Agravante.

1.

Decisão surpresa que violou os princípios do contraditório e da ampla defesa

A agravante sustenta que a decisão do Juízo a quo, que indeferiu a tutela de urgência por insuficiência de provas, caracteriza decisão surpresa, pois antes do indeferimento, deveria ter conferido oportunidade, à ora recorrente, para apresentar provas consideradas imprescindíveis.

Assim, sustenta que teve seu direito ao contraditório e à produção de provas cerceado, ficando limitada a apresentar um Laudo de Avaliação juntou ao seu pedido de reconsideração.

Pois bem
. Não assiste razão à agravante. Isso porque, a decisão ora agravada não se trata de ato
judicial

ex

officio
, mas de resposta ao pedido de tutela de urgência liminar postulado
expressamente
pela ora recorrente, antes da citação da ré.

A referida decisão, sem adentrar em seu mérito,
além de avaliar os requisitos previstos no
art. 300 do Código de Processo Civil
, também
examinou
normas
especiais que regem a matéria, em cognição não exauriente
quanto à probabilidade do direito sustentado pela autora
, não havendo que se falar em violação ao princípio da não surpresa ou ao contraditório e à ampla defesa

É de se ressaltar que, pela lógica dos atos processuais, o referido contraditório e ampla defesa cabe
m, a partir de então,
à ré, qual seja, o direito de se defender das alegações proferidas pela autora, ora agravante
, não obstando novos pedidos de tutela de urgência
a serem postulados, na origem,
pela requerente.

A
demais,
assevera-se que o
pedido de tutela de urgência

formulado na petição inicial da autora/agravante
foi requerido
sem o aludido Laudo de Avaliação
,
sequer mencionado pela
recorrente
em sua exordial
.

Ressalta-se
, ainda,
que é ônus do autor, e não do Juízo, apresentar as provas quanto à sustentada probabilidade do direito, com fulcro no
art. 373, I, do Código de Processo Civil
,
in
verbis
:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I -
ao
autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito
;

[...]

E q
uando da interposição do presente recurso, destaca-se que o pedido de reconsideração da decisão objurgada, postulado perante a Primeira Instância

com a juntada do novo documento (Laudo de Avaliação)
,
ainda não havia sido apreciado pelo Juízo
a quo
e, portanto,
não pode ser examinada
neste recurso,
sob pena de violação ao duplo grau de jurisdição, à inércia da jurisdição, à unicidade recursal e à dialeticidade recursal
.

Assevera-se que, conforme consta nos autos de origem, o
Juízo
a quo
,
após o
indeferi
mento d
a tutela de urgência
recursal,
proferiu
nova

decisão
(ID
178986477
, autos de origem
,
inserida no PJE em
17/12/2024
)
quanto ao mencionado pedido de reconsideração com o Laudo de Avaliação, mas
não acolhendo a reconsideração e indeferindo novamente os pedidos da agravante, decisão esta que,
posterior à interposição deste recurso
, não é objeto deste agravo de instrumento, conforme se verifica do andamento processual no PJE:

Desse modo, a preliminar suscitada pela agravante deve ser
rejeitada
.

É como voto.

VOTO
DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

2.

Violação aos direitos de propriedade, de vizinhança, de privacidade e de tranquilidade e sossego

A agravante destaca que sua casa
é um bem imóvel adquirido e planejado com características específicas que fundamentaram sua escolha e valoração, incluindo vista livre para o lago, ausência de vizinhos próximos e baixo fluxo de pessoas.

Assevera que a
construção dos novos espaços comuns
determinada pela Associação Alphaville Cuiabá
descaracteriza o imóvel e reduz seu valor de mercado.

Desse modo, argumenta violação ao
artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal
, que
assegura o direito fundamental à propriedade.

Ademais, ressalta que seu direito de usufruir, gozar e dispor da propriedade também está assegurado pelo art. 1.228 do Código Civil.

Nesse sentido, argumenta que o direito de usar o bem abrange o direito de
habitar e aproveitar o imóvel sem interferências externas indevidas.

Quanto ao direito de gozar o bem, sustenta que também envolve
usufruir dos benefícios que motivaram a compra do imóvel
, no caso,
vista livre para o lago, tranquilidade e privacidade.

Em relação ao direito de dispor do bem, aduz que, no caso, envolve o direito de manter a valorização econômica do bem para futura venda ou locação.

Assim, assevera que a
construção dos espaços de lazer viola esse
s
direito
s
ao modificar as condições ambientais do imóvel da agravante.

Quanto à desvalorização econômica do imóvel, sustenta qu
e, após ser proferida a decisão ora agravada, que indeferiu a tutela liminar de urgência postulada na origem, a agravante apresentou pedido de reconsideração juntando Laudo de Avaliação que comprovaria a referida desvalorização do bem, porém, o pedido de reconsideração não foi apreciado pelo Juízo
a quo
.

Quanto ao mencionado Laudo de Avaliação, destaca que nele se demonstra que a construção dos novos espaços do condomínio resultará
na desvalorização do imóvel em 33%.

Assevera que, de acordo com o Laudo de Avaliação,
O valor de mercado, atualmente estimado em R$ 10.026.750,73, será reduzido para R$ 6.717.923,00.

A agravante assevera que e
ssa desvalorização ocorre pela perda de privacidade, aumento do fluxo de pessoas e obstrução da vista do lago.

Quanto ao seu direito de privacidade, tranquilidade e sossego, a agravante destaca que o
artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal
,
protege a privacidade e vida privada.

Assim, argumenta que a
Constituição assegura ao indivíduo o direito de não ter sua tranquilidade violada de forma arbitrária.

Aduz que a
casa da agravante foi adquirida exatamente por sua localização privilegiada e ausência de vizinhança próxima.

No que tange à proteção jurídica contra a poluição sonora, ressalta que o
artigo 3º, inciso III, “a”, da Lei nº 6.938/1981 prevê que poluição sonora constitui degradação ambiental prejudicial à saúde e ao bem-estar.

Ademais, destaca que a
Lei Municipal nº 3.819/99, artigos 1º e 5º, proíbe ruídos excessivos que perturbem o sossego público.

Desse modo, argumenta que a
construção dos espaços de lazer próximos ao imóvel
da agravante
agravará os ruídos, com:

f
estas e confraternizações no "Espaço Gourmet"
;

m
úsica alta e conversas em tom elevado
;

f
luxo constante de veículos e pedestres
;
e

Possível consumo de bebidas alcoólicas, que pode gerar ainda mais barulho e transtornos.

Assim, a
agravante sustenta que, mesmo com regras da associação sobre horário e barulho, não há garantias de que os problemas cessarão, tornando a medida preventiva necessária.

No que concerne ao direito de vizinhança, a agravante destaca a previsão legal dos
arts
. 1.277 e 1.299 do Código Civil.

Ressalta que o
artigo 1.277 do Código Civil estabelece que o proprietário pode impedir interferências prejudiciais à segurança e ao sossego.

Quanto ao
artigo 1.299 do Código Civil
, destaca que
permite construções dentro do terreno próprio, desde que respeitados os direitos dos vizinhos.

Assim, argumenta que a construção dos novos espaços no condomínio
interfere diretamente no direito de vizinhança ao:

alterar a privacidade do imóvel da agravante;

criar um fluxo de pessoas que antes não existia; e

afetar a qualidade de vida dos moradores.

Ressalta que a
agravada não realizou qualquer estudo para avaliar o impacto da construção sobre vizinhos
(Estudo de Impacto de Vizinhança)
.

Desse modo, assevera que a
ausência desse estudo impossibilita prever ou mitigar danos.

Quanto ao prejuízo econômico eminente, destaca que a
construção dos espaços de lazer reduzirá em R$ 3.308.827,23 o valor do imóvel.

Além disso, afirma que, quanto ao aluguel, afirma que a
estimativa é que o aluguel caia de R$ 50.133,75 para R$ 33.589,61, gerando um prejuízo mensal de R$ 16.544,15.

Assim, aduz que, e
m uma locação de 30 meses, a perda estimada seria de R$ 496.624,31.

Pois bem
.
Impende salientar que
,
para justificar o deferimento do pleito
recursal que pretende obter a reforma de decisão para que seja concedia a tutela de urgência postulada na origem
, é imprescindível que a parte demonstre a existência de perigo de dano, e que o prejuízo será irreversível ou de improvável recomposição caso não
seja antecipada a tutela recursal vindicada. Além, é claro, da probabilidade do direito
, com fulcro no
art. 300 do C
ódigo de Processo Civil
.

Nesse diapasão, nos estreitos limites deste instrumental, o exame das questões de fundo do direito discutido, sendo pertinente apenas aferir se estão, ou não, presentes os requisitos necessários para concessão do efeito
pretendido
.

Ocorre que, d
o exame das peças e argumentos, não se visualizam elementos suficientes a provocar, em sede de liminar,
a concessão
da tutela
pretendid
a
, máxime porque, não se observa, de pronto,
a probabilidade do direito
.

Como bem observado pelo juízo de origem,
o simples início ou andamento de uma construção não é, por si só, fundamento suficiente para justificar a interrupção da obra. Para além, ao indeferir a medida o juízo singular assim consignou:

[...]

No entanto,
não restou suficientemente demonstrada a probabilidade do direito invocado pela parte autora, uma vez que os documentos juntados não são suficientes para comprovar, de forma clara e inequívoca, o alegado prejuízo
, observa-se que, embora o autor alegue que a obra realizada pelo réu acarrete riscos, até o momento,
os elementos probatórios apresentados são insuficientes para sustentar a plausibilidade de sua alegação
. Não foram juntados documentos técnicos ou laudos periciais capazes de indicar com clareza que a obra seja irregular ou cause danos iminentes ao imóvel do autor.

A ação de nunciação de obra nova se destina a proteger o direito de vizinhança e, principalmente, a segurança e a estabilidade das construções, o simples início ou andamento de uma construção não é, por si só, fundamento suficiente para justificar a interrupção da obra.

É necessário que o autor demonstre que o projeto ou a execução da obra está em desacordo com normas técnicas, legislação urbanística ou que efetivamente viole seu direito de posse e uso do imóvel vizinho, o que não se verifica nesta fase inicial dos autos.

O simples receio ou alegação não é o bastante para justificar a concessão de tutela de urgência, sendo imprescindível a comprovação de elementos concretos que indiquem o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

[...] [ID 173670148, autos de origem] [grifo nosso]

Por oportuno, c
onvém destacar que

em matéria de agravo de instrumento a análise é restrita ao acerto, ou desacerto, do ato recorrido, sob pena de caracterizar
supressão de instância, isso sem descurar do caráter de cognição não exauriente que impera nesta fase processual.

Ressalta-se que
a Ação de Nunciação de Obra Nova visa resguardar direitos de propriedade e vizinhança, prevenindo eventuais danos decorrentes de construções inadequadas. Contudo, para a concessão da tutela de urgência, é indispensável a demonstração da probabilidade do direito e do risco iminente de dano, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

Assim, n
o caso em análise, não há nos autos elementos suficientemente robustos que atestem, de forma inequívoca, a irregularidade da obra ou a ocorrência de prejuízos iminentes à agravante. A simples insatisfação ou receio de impactos negativos não é suficiente para justificar a paralisação imediata da construção. O direito de vizinhança deve ser harmonizado com o direito de propriedade, exigindo-se, para qualquer restrição, a comprovação clara de violação a normas urbanísticas ou de segurança.

Além disso, para que uma obra seja impedida, é fundamental que se demonstre o descumprimento de normas técnicas ou regulamentos administrativos que impactem negativamente terceiros. No presente caso, não se verificam provas conclusivas de que a construção esteja sendo realizada de forma irregular ou que comprometa o uso e gozo do imóvel da agravante.

O simples descontentamento com a alteração da paisagem ou com o aumento de fluxo de pessoas não constitui fundamento jurídico suficiente para embargar a obra.

Dessa maneira, a análise detalhada da matéria exige a produção de provas mais aprofundadas, sendo prematura qualquer decisão que imponha restrições à construção sem a devida comprovação de ilegalidade ou prejuízo significativo ao imóvel da agravante.

A corroborar o entendimento, cita-se:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AGRA
V
O INTERNO – PERDA DE OBJETO -AÇÃO DE DENUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C DEMOLIÇÃO – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – SOBRESTAMENTO DA
CONSTRUÇÃO – ARTTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – NÃO DEMONSTRAÇÃO – CONDOMÍNIO – AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR – DECISÃO SOBERANA - ALVARÁ FORNECIDO PELO MUNICÍPIO DE CUIABÁ - LEGALIDADE – AUSENCIA DE VIOLAÇÃO DO CÓDIGO DE PÓSTURAS MUNICIPAL - AUSÊNCIA DE PROVA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES E PROBABILIDADE DO DIREITO – AUSÊNCIA DE DANO OU RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. Recurso conhecido e provido, tutela de urgência revogada. (
1)-
Se o mérito constante do recurso de agravo de instrumento já está em condições de julgamento, não reside ilegalidade que, em obediência a primazia de mérito consubstanciado pelo artigo 4º do Código de Processo Civil, que o Tribunal, atento ainda ao princípio de celeridade da prestação jurisdicional enfrente diretamente o julgamento do recurso e consigna perda de objeto em relação ao agravo interno cuja pretensão pretendida diz respeito, ainda, ao efeito suspensivo não concedido. Quem pode o mais, pode o menos. (
2)-
Para que seja concedida TUTELA DE URGÊNCIA, indispensável a parte autora, na inicial, demonstrar a verossimilhança de suas alegações consubstanciadas em elementos sólidos que evidenciem a probabilidade do direito material pretendido. (3)- Em se tratando de ação de nunciação de obra nova c/c demolição já a edificação praticamente concluída e onde, de igual forma, reside pedido de demolição, estando a construção feita através de aprovação de reunião do CONDOMÍNIO, cuja decisão, até que se prove ilegalidade, é soberana e aliado ao fato de a construção
esta
sendo edificada com projeto aprovado pelo órgão competente do município, não divisando quebra no Código de Posturas Municipal, não se verifica a existência indiscutível de probabilidade do direito e, neste aspecto, não é caso de concessão de TUTELA DE URGÊNCIA, não cumprindo o primeiro requisito à espécie. (
4)-
E, conquanto o bastante para indeferimento da TUTELA DE URGENCIA, em face destes requisitos não estarem ligados umbilicalmente com perigo de dano ou resultado útil do processo, sendo independentes, até dispensável perquirir, vislumbra-se no caso que a continuação da obra paralisada, não reside a autora da ação perigo de dano ou resultado útil do processo. Isto porque, se vencedora da demanda, a tempo, forma, modo, a obra parcialmente construída, poderá ser demolida na sua totalidade sofrendo a parte que deu ensejo ao ato com os prejuízos decorrentes. (
5)-
Reside, por outro lado, sérias probabilidades do dano ‘in verso’ na medida em que consta prova material de que, com a paralisação da obra, por força da liminar, o condomínio se apresenta de todo vulnerável a atos de vândalos, da possibilidade de roubos e furtos, colocando em risco, além de eventuais perdas materiais, a própria vida de todos os condôminos integrantes daquela unidade habitacional e, nestes, indiscutivelmente, encontra-se a própria autora da demanda. (
6)-
Neste viés, o direito individual do condômino cuja alegação não está comprovada de plano, cede lugar aos interesses de todos, devendo respeito ao decidido na assembleia, não detectando por outro lado, de plano, qualquer dose de ilegalidade cometida. De rigor, se apresenta, portanto, que a revogação da liminar concedida pelo juízo de piso que paralisou a obra e, consequentemente, a continuação
da mesma
é questão que se impõe em face da ausência dos requisitos processuais hábeis à concessão da tutela de urgência, equivocadamente deferida em primeiro grau.

(TJ-MT 10134654720218110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 24/11/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2021)

Ademais
, a
ssevera-se que a
documentação acostada em sede de pedido de reconsideração na origem sequer deve ser considerada
para fim de julgamento do presente
recurso
, pois, conforme asseverado, ainda não teria sido apreciado pelo Juízo
a quo
e, posteriormente ao indeferimento da tutela recursal deste agravo de instrumento, o Juízo de Primeira Instância não acolheu o pedido de reconsideração, decisão esta que também não é, obviamente, objeto do presente
agravo de instrumento.

Por fim, verifico que a própria parte agravante
afirma que “votou favoravelmente à construção dos novos espaços”,
sendo ressalva
da
apenas uma “possibilidade de alterar o projeto”
. Logo, ao menos
a priori
,
não vislumbro o preenchimento da probabilidade do direito
.

Ausente a probabilidade do direito vindicado (
fumus boni iuris
) depreende-se que fica prejudicada a discussão em torno do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
), eis que os pressupostos para a atribuição de efeito suspensivo/ativo ao agravo de instrumento devem estar presentes de forma concomitante, o que não se verifica neste caso.

Portanto, não assiste razão à agravante, sendo necessária a manutenção da decisão interlocutória
objurgada que indeferiu a tutela antecipada pleiteada.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a decisão interlocutória recorrida.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, deixo de majorar os honorários, uma vez que não foram fixados na decisão objurgada.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2025