Tribunal: TJMT
Processo: 1015684-91.2025.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015684-91.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), EUDIVAN ZIMERMANN DE SOUZA - CPF: 061.805.961-07 (AGRAVANTE), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C TUTELA DE URGÊNCIA -
DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS - IMPEDIMENTO DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES - PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A TUTELA PROVISÓRIA – ART. 300 CPC –
RECURSO PROVIDO.

É cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como o impedimento de inscrição do nome do promitente comprador em cadastros de inadimplentes, em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel, quando preenchidos os requisitos da tutela provisória de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC.

A probabilidade do direito se manifesta pela possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador,
com base na Súmula nº 543/STJ,
que não possui mais interesse em manter o negócio jurídico, e a consequente suspensão das cobranças para evitar onerar o consumidor.

O perigo de dano é evidente, considerando o risco de o nome do comprador ser incluído em cadastros de inadimplentes devido à impossibilidade de arcar com as parcelas, gerando prejuízos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1015684-91.2025.8.11.0000

AGRAVANTE: EUDIVAN ZIMERMANN DE SOUZA

AGRAVADO: SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, interposto por
EUDIVAN ZIMERMANN DE SOUZA
, contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Aripuanã/MT,
Dr. Guilherme Leite Roriz
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência n. º 1000420-61.2025.8.11.0088, ajuizada em face da
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
,

que indeferiu a tutela de urgência pleiteada, ao argumento de que a simples alegação de dificuldade financeira, não evidentemente comprovada nos autos, não é suficiente para a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, devendo prevalecer as condições do contrato, à luz do
pacta sunt servanda.

Em suas razões recursais o agravante sustenta que
“Tendo em vista que o contrato firmado não foi rescindido e o Juízo a quo INDEFERIU A SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS das parcelas do lote, que continuam sendo cobradas pela ré, o requerente interpõe este recurso a fim de requerer a suspensão imediata das cobranças, visto que, por não possuir interesse em manter com o contrato, a suspensão das parcelas deve ser deferida, pois está evidente os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil”
(sic).

Diz que
“Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Nesse sentido, e com base no caso em análise, é evidente o direito do autor à concessão da tutela de urgência para que, até que ocorra a rescisão do contrato de compra e venda. Isto é, a liminar pleiteia a RESCISÃO do contrato ou alternativamente a SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, bem como se abstenha de inserir o nome do autor no cadastro de inadimplentes, ou se incluídos a sua exclusão, uma vez que preenchem os requisitos do perigo de dano, ou periculum in mora e a probabilidade do direito, ou fumus boni iuris, como ficará provado.”
(sic).

Assevera que “
A probabilidade do direito se caracteriza por conta do desinteresse do agravante em manter com o contrato firmado com a ré, e desse modo é claro o direito do autor em ter suspensas as parcelas, visto que a discussão deste recurso se limita apenas a suspensão das cobranças do contrato. Já o perigo de dano se verifica, uma vez que o autor não mais tem condições de arcar com as parcelas pactuadas com a ré, existindo, portanto, parcelas em atraso, correm o sério risco de que o imóvel seja consolidado em favor da requerida”
(sic).

Defende que “Não apenas isso, mas tem que se considerar a questão de que, se o requerente continuarem pagando as parcelas do lote em caso de eventual rescisão, a ré terá retido parte do valor pago já na constância da presente ação, o que trará enorme prejuízo ao agravante, visto que as prestações mensais devem ser suspensas ante o desinteresse de manutenção do contrato! Desta feita, requer o deferimento da LIMINAR no presente agravo para suspensão das parcelas vencidas e vincendas, por ser questão de Direito e Justiça”

(sic).

Afiança que
“Desse modo, como já mencionado, a probabilidade do direito está caracterizada ante o desinteresse do agravante em manter com o negócio jurídico, motivo pelo qual ingressou com a rescisão contratual, e por ser assim, NÃO RESTAM DÚVIDAS DE QUE AS PARCELAS DO CONTRATO DEVEM SER SUSPENSAS, pois eles não pretendem continuar com o contrato. Além disso, o perigo de dano se caracteriza a partir da inadimplência do autor, visto que, além de não possuir interesse em manter com o contrato, o agravante já não tem condições de arcar com as parcelas pactuadas com a ré, existindo, portanto, parcelas em atraso, correm o sério risco de que o imóvel seja consolidado em favor da requerida. Assim, faz jus o agravante ao pleito suscitado, tendo em vista que, se as parcelas do contrato não forem suspensas, há um grande risco de ser negativado pelo inadimplemento, pois já não possem condições financeiras para arcar com os altos valores cobrados pela ré”
(sic).

Dispõe que “
Sendo assim, não se justifica a cobrança das parcelas do contrato, visto que se a r. decisão de ID: 190998439 não for reformada, acarretará graves prejuízos ao agravante, pois já não possuem interesse em manter com o negócio, sendo clara a sua pretensão na dissolução do feito. Além do mais, como já esclarecido por este Tribunal, a rescisão contratual é um direito protestativo do agravante, motivo pelo qual ingressou com a ação, e por ser assim, a SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS DO CONTRATO NÃO AFETARÁ A RÉ SOB NENHUMA PERSPERCTIVA, sendo claro o seu direito em não continuar com os pagamentos que estão sendo realizados!”
(sic).

Explana que
“Desse modo, torna-se evidente o direito do agravante em ter deferido o pedido de Tutela de Urgência para SUSPENSÃO das parcelas do contrato, pois é claro o risco ao resultado útil do processo e o perigo de dano, pois já não possui as mesmas condições que possuía no momento do firmamento do contrato, e por isso não podem mais arcar com as parcelas do lote, e que o mesmo JÁ NÃO POSSUI INTERESSE EM MANTER COM O NEGÓCIO JURÍDICO! Sendo assim, requer que seja CONHECIDO e PROVIDO o presente recurso, reformando-se a r. decisão de ID: 190998439 a fim de conceder a TUTELA DE URGÊNCIA pleiteada nos autos, para que haja a suspensão das parcelas vencidas e vincendas, por ser questão de Direito e Justiça!”
(sic).

A par desses argumentos, pugna
“[...] Ab initio, REQUER-SE QUE SEJA DEFERIDA A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA a agravante, para SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, suspendendo-se a decisão agravada, até o julgamento final deste recurso por ser questão de direito e Justiça”
(sic).

No mérito pleiteia
“Ex positis, diante dos motivos de fato e de direito acima aduzidos, invocando ainda os valiosos suplementos Jurídicos desta Colenda Câmara, REQUER o RECEBIMENTO e PROCESSAMENTO deste AGRAVO DE INSTRUMENTO para, no MÉRITO, lhe ser CONHECIDO e PROVIDO, reformandose a decisão de ID: 190998439 da Vara Única Cível de Aripuanã/MT, a fim de CONCEDER a TUTELA DE URGÊNCIA, para SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, posto que os agravante já não possuem interesse em manter com o contrato, visando a rescisão do mesmo, e para impedir que a empresa ré inclua o nome dos autor no cadastro de inadimplentes, ou a exclusão dele, caso tenha ocorrido, prosseguindose o feito, por ser questão da mais iminente JUSTIÇA.”
(sic)

A almejada tutela de urgência foi
deferida
por esta Relatora, em 23/05/2025, conforme Id. 288670364.

Sem Contraminuta (Id. 296261350).

Preparo recursal não recolhido, em razão da parte agravante ser beneficiária da justiça gratuita, conforme Id. 286925377.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge a controvérsia recursal em aferir o acerto ou não da decisão interlocutória que indeferiu a tutela de urgência pleiteada, ao argumento de que a simples alegação de dificuldade financeira, não evidentemente comprovada nos autos, não é suficiente para a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, devendo prevalecer as condições do contrato, à luz do
pacta sunt servanda.

Eis o teor do
decisum
, no ponto de interesse:

“[...] Vistos.

Trata-se de ação de rescisão contratual aforada por
EUDIVAN ZIMERMANN DE SOUZA
em face da
SPE – ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, partes qualificadas na inicial.

Narra o autor, em suma, ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel com a ré, mas que devido a dificuldades financeiras, conseguiu arcar apenas com R$ 27.919,49 do valor total do contrato, não reunindo condições de arcar com o restante.

[...]

Nos termos do artigo 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo e para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

Os requisitos gerais para o seu deferimento são a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, que se entende pela provável existência de um direito a ser tutelado e um provável perigo em face do dano ao possível direito pedido. Os referidos requisitos são o fumus boni iuris e o periculum in mora dos provimentos cautelares.

[...]

Pois bem. Analisando detidamente o pedido formulado, entendo que não se verificam presentes os requisitos para a concessão da tutela antecipada.

Em resumo, sustenta a parte autora a necessidade de suspender as parcelas do contrato de compra e venda de imóvel firmado com a ré, tendo em vista a ausência de capacidade financeira para arcar com os custos das parcelas.

O contrato em questão foi juntado pelo autor em ID 187302240. Em breve análise, percebo que se trata de contrato de aquisição de imóvel, com valor de R$ 131,028,28, s.m.j., a ser pago em 180 parcelas de R$ 705,90 cada, vencendo a primeira em 15/12/2019, e as demais nos meses subsequentes.

O autor fez prova do valor pago até o momento, qual seja, R$ 27.919,49, conforme demonstrativo de ID 187304491, tendo sido a última parcela paga em 30/01/2024, há mais de um ano atrás.

O incontentamento da parte autora, neste caso, decorre da incapacidade de continuar arcando com as parcelas do contrato, devido a dificuldades financeiras, razão pela qual requer a rescisão do negócio jurídico e a devolução dos valores pagos.

Não obstante, entendo que em sede de cognição sumária, a simples irresignação da parte autora ou a alegada dificuldade financeira, não evidentemente comprovada nos autos, não é suficiente para a rescisão unilateral do contrato, sendo necessário ouvir previamente a parte contrária, e produzir provas acerca do descumprimento contratual.

Assim, ao menos liminarmente, deve prevalecer as condições do contrato, à luz do pacta sunt servanda, na medida em que o autor, na condição de contratante, assumiu os termos e diretrizes do negócio jurídico, comprometendo-se ao pagamento das parcelas da forma pactuada.

A resilição contratual depende de dilação probatória e oitiva da parte contrária, devendo ser resguardado o devido processo legal.

Saliento que o deferimento da liminar, nestas condições, poderia provocar efeitos reversos desfavoráveis a ré, que assumiu compromissos recíprocos no contrato.

Outrossim, a parte autora não provou concretamente o perigo de dano, no sentido de que o pagamento das parcelas cause impactos relevantes na sua subsistência, devendo também ser oportunizada a produção de provas nesse sentido.

Dessa forma, não sendo preenchidos os requisitos legais (CPC, art. 300),
indefiro
o pedido de antecipação dos efeitos concretos da sentença.”
(Id. 190998439 – Autos de origem).

Pois bem. É cediço que o agravo de instrumento constitui recurso
secundum eventum litis
, devendo limitar-se a atacar o que restou decidido pelo ato agravado, cabendo ao relator analisar, unicamente, o acerto ou desacerto da decisão agravada.

Nessa linha de intelecção, atenta aos limites objetivos da decisão recorrida, o recurso deve ser analisado tão somente sob o aspecto da decisão que indeferiu a tutela provisória de urgência.

Dito isso, entendo que restaram evidenciados os requisitos da tutela provisória de urgência requestada.

A probabilidade do direito vindicado evidencia-se diante da plausibilidade na resilição do compromisso de compra e venda de imóvel na forma pretendida, porquanto não havendo mais interesse do comprador na continuidade do negócio jurídico, é possível a rescisão contratual por vontade da parte, mesmo sem justo motivo, e, por conseguinte, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, para não onerar o consumidor.

Não se mostra razoável que se exija do adquirente que continue arcando com pagamento de valores relativos a contrato quando não mais almeja adquirir o imóvel, arcando o promitente comprador com os ônus da sua desistência, ou seja, com a incidência das retenções devidas e encargos decorrentes.

Logo, a questão restringir-se à forma em que será realizada a restituição dos valores pagos, conforme o reconhecimento da responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda, nos termos da Súmula n. 543 do STJ.

A propósito, colaciono jurisprudências deste Sodalício em casos análogos:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS E IMPEDIMENTO DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. PROBABILIDADE DO DIREITO. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A TUTELA PROVISÓRIA.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu tutela provisória de urgência em ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, requerendo a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e o impedimento de inscrição em cadastros de inadimplentes. A agravante alega desistência da compra por superveniente incapacidade financeira.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência a fim de suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e impedir a inscrição da agravante nos órgãos de proteção ao crédito, diante da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.

III. Razões de Decidir

3. Evidenciada a probabilidade do direito da agravante, que busca a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por desistência, com base na Súmula nº 543/STJ, a qual autoriza a rescisão sem justo motivo, desde que o promitente comprador suporte as retenções e encargos devidos.

4. Presente o perigo de dano, em razão do risco de inscrição nos cadastros de inadimplentes e das consequências do inadimplemento das parcelas.

IV. Dispositivo e Tese

5. Agravo de instrumento conhecido e provido.

Determinação de suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e de abstenção de inscrição da agravante nos cadastros de inadimplentes até o julgamento final da ação originária.

Tese de julgamento:
"É cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e o impedimento de inscrição em cadastros de inadimplentes em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, quando presentes os requisitos da tutela provisória de urgência."

(N.U 1020901-52.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/10/2024, Publicado no DJE 21/10/2024) (Destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, DANOS MORAIS –
DECISÃO QUE INDEFERIU TUTELA PARA DETERMINAR QUE A RÉ SUSPENDA AS COBRANÇAS DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, BEM COMO SE ABSTENHA DE INCLUIR O NOME DA PARTE AUTORA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - POSSIBILIDADE - DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, DEMONSTRADOS
– DECISÃO REFORMADA - AGRAVO PROVIDO.

Vislumbra-se a presença da probabilidade do direito invocado pela parte autora, ora agravante, para a suspensão da exigibilidade do contrato firmado entre as partes e, consequentemente, a abstenção de inclusão de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito ou outro ato que resulte em restrição ao crédito, diante do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo advindo da continuidade do pagamento das parcelas, porquanto evidenciado seu desinteresse no empreendimento, mediante o ajuizamento da presente demanda.

Se o pleito final é o de resolver o negócio, não se justifica, ao menos por ora, a necessidade de manutenção de cobrança de valores da Agravante, evitando-se o risco, de um lado, desta se ver na contingência de pagar valores em favor da promitente vendedora, mas que, depois, terão de ser ressarcidos, sujeitando-se ao perigo de insolvabilidade ou dissipação patrimonial; e, de outro, o perigo, bem conhecido, dos efeitos decorrentes da restrição cadastral, vedando o próprio acesso ao crédito
.”

(N.U 1000142-67.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/06/2024, Publicado no DJE 20/06/2024) (Destaquei)

Por fim, o perigo de dano se evidencia haja vista que o inadimplemento das parcelas vincendas poder acarretar restrições creditícias aptas a gerar prejuízos a parte agravante.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento, para suspender a exigibilidade das prestações vencidas e vincendas, da avença entabulada entre as partes, e determinar às rés que se abstenham de efetuar quaisquer registros, protestos ou anotações em nome do autor, em relação ao contrato litigioso, até julgamento do mérito da ação originária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025