Tribunal: TJMT
Processo: 1002474-32.2023.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-01-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002474-32.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JANEISA DAIANI DE CARVALHO LOPES - CPF: 032.761.481-10 (APELANTE), DIEGO CARVALHO ALVES - CPF: 941.094.431-72 (ADVOGADO), LUCIANA DE SOUSA BRAGA - CPF: 898.359.561-20 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/97. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, envolvendo contrato de compra e venda de imóvel financiado, com pacto adjeto de alienação fiduciária. O pedido busca a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para a devolução de valores pagos, com retenção de 10%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor ou pela Lei n. 9.514/97; (ii) estabelecer se há direito à devolução de valores pagos antes do procedimento previsto na legislação especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei n. 9.514/97, por ser norma especial, prevalece sobre as disposições gerais do Código de Defesa do Consumidor nas relações contratuais com pacto adjeto de alienação fiduciária, mesmo na ausência de registro do contrato em cartório, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

O procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 deve ser observado para a resolução de contratos de alienação fiduciária. A devolução de valores pagos depende da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e de eventual saldo remanescente após a venda do imóvel em leilão.

O inadimplemento ou desinteresse do comprador não gera direito imediato à restituição de valores com base no CDC, sendo inaplicável o disposto no artigo 53 do referido diploma legal.

A sentença de improcedência está em consonância com a legislação especial aplicável e a jurisprudência predominante, não havendo motivo para reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: A Lei n. 9.514/97 prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor em contratos de alienação fiduciária, independentemente do registro do contrato.

A devolução de valores pagos em contratos com alienação fiduciária depende do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, com consolidação da propriedade em favor do credor e realização de leilão.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Janeisa Daiani de Carvalho Lopes
, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de
Rondonópolis
, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c tutela antecipada movida em desfavor da
Brdu Urbanismo S.A.
, julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, revogando a liminar inicialmente concedida, bem como condenando a parte autora ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa pelo prazo previsto em lei, uma vez que é beneficiária da justiça gratuita.

Inconformada, a autora recorre, sustentando que revela-se inconteste a aplicação das regras consumeristas preconizadas no Código de Proteção e Defesa do Consumidor, posto que estar-se-á diante de uma relação de consumo, se amoldando as partes, com perfeição, à hipótese legal (consumidor e fornecedor).

Segue sustentando que o contrato não foi levado a registro, razão pela qual a lei especial n. 9.514/97 aplicada ao caso, não deve prevalecer sobre o CDC.

Ao arremate, requer a reforma da r. sentença, a fim de ser
afastada a aplicação da Lei n. 9.514/97, bem como
realizada a rescisão contratual nos moldes do Código de Defesa do Consumidor, com a devolução dos valores pagos e retenção de 10% para cobrir quaisquer despesas oriundas da rescisão.

Contrarrazões no id. 254255684, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 22 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual

c/c devolução de quantias pagas c/c tutela antecipada movida por Janeisa Daiani de Carvalho Lopes, em desfavor de Brdu Urbanismo S.A., aduzindo, em síntese, que em 1º de maio de 2020, adquiriu um imóvel (lote 22, quadra 12, com 200,00 m2) da requerida pelo valor de R$ 117.902,40 (cento e dezessete mil e novecentos e dois reais e quarenta centavos). O contrato previa a entrada de R$ 99,00 (noventa e nove reais) mais R$ 1.338.41 (mil trezentos e trinta e oito reais e quarenta e um centavos) com vencimento para o dia 18 de maio de 2020, mais 24 (vinte e quatro) parcelas no valor de 499,00 (quatrocentos e noventa e nove reais), com vencimento para todo dia 15, e o restante em 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas no valor de R$ 953,99 (novecentos e cinquenta e três reais e noventa e nove reais), com vencimento para todo dia 15 até a quitação.

A autora sustentou que realizou o pagamento total de 17 (dezessete) parcelas, contando com a entrada e o valor de R$ 1.338,41 (mil trezentos e trinta e oito reais e quarenta e um centavos), mais 10 (dez) parcelas no valor de R$ 499,00 (quatrocentos e noventa e nove reais). Entretanto, a partir do mês de outubro de 2021, as parcelas aumentaram, passando a ser, em média, a quantia de R$ 1.259,12 (mil duzentos e cinquenta e nove reais e doze centavos), ou seja, valor muito acima do que foi acordado entre as partes, sendo que só conseguiu pagar 5 (cinco) parcelas.

Em razão disso, por não possuir condições financeiras para arcar com a mensalidade atual, a autora decidiu rescindir o contrato, recorrendo ao Judiciário para evitar o enriquecimento ilícito da parte ré. Por fim, a autora pleiteou a concessão da tutela de urgência para suspender os pagamentos das parcelas restantes e que a ré fosse compelida a não efetuar qualquer restrição em seu nome até a decisão final do processo.

Recebida a inicial, foi deferida parcialmente a tutela de urgência pleiteada, a fim de determinar a suspensão da obrigação de pagamento das prestações mensais assumidas pela requerente no Instrumento Particular de Compra e Venda. Além disso, foi concedido os benefícios da justiça gratuita, sendo determinada a citação da parte requerida.

Em contestação (id. 126942437 – autos de origem), a requerida, Brdu Urbanismo S.A., alegou, preliminarmente, a ilegitimidade passiva
ad causam
, falta de interesse de agir e a inépcia da exordial. Além disso, impugnou a gratuidade da justiça concedida a parte autora e o deferimento da tutela provisória de urgência. No mérito, pugnou pela improcedência da ação.

Foi realizada audiência de conciliação, que restou infrutífera, id. 130876545.

Impugnação à contestação apresentada no id. 124721955.

Instadas a se manifestarem acerca das provas que pretendiam produzir, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

Decorrido o
iter
procedimental, o magistrado
a quo
julgou
improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, revogando a liminar inicialmente concedida, bem como condenando a parte autora ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa pelo prazo previsto em lei, uma vez que é beneficiária da justiça gratuita.

Não concordando com o édito sentencial
, a autora recorre, sustentando que revela-se inconteste a aplicação das regras consumeristas preconizadas no Código de Proteção e Defesa do Consumidor, posto que estar-se-á diante de uma relação de consumo, se amoldando as partes, com perfeição, à hipótese legal (consumidor e fornecedor).

Segue sustentando que o contrato não foi levado a registro, razão pela qual a lei especial n. 9.514/97 aplicada ao caso, não deve prevalecer sobre o CDC.

Ao arremate, requer a reforma da r. sentença, a fim de ser
afastada a aplicação da Lei n. 9.514/97, bem como
realizada a rescisão contratual nos moldes do Código de Defesa do Consumidor, com a devolução dos valores pagos e retenção de 10% para cobrir quaisquer despesas oriundas da rescisão.

Pois bem. A
vexata quaestio
reside em averiguar qual legislação deve ser aplicada na lide que visa a resolução do contrato firmado entre as partes.

Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas com amparo na Lei n. 9.514/97.

Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, a rescisão do contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deverá observar a forma prevista nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, não sendo necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros, veja
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência
. 2. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 03.06.2024).

Nesse contexto, o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("
antecipatory breach
"), decorrendo daí a aplicação do disposto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, que trata do inadimplemento do adquirente (devedor-fiduciante), para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do remanescente.

Logo,

só se poderá falar em restituição dos valores pagos pelo devedor-fiduciante depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora, evidenciado eventual saldo em favor deste com a venda do imóvel em leilão, consoante jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça,
verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC.

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia.

2.
Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC
. Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ. AgInt no REsp 1863255/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, J. 10.08.20
).

Dito isso, não resta dúvida que a
relação jurídica aqui discutida, se subsume ao procedimento de venda extrajudicial do bem previsto na citada lei especial, e não à norma consumerista, como advoga a parte autora. A propósito, colaciono julgados desta Corte nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE - LEI 9.514/97 - NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC
– RECURSO NÃO PROVIDO.

"
A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC
. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial".

(AgInt no REsp 1.822.75)”
. (RAC n.

1001506-58.2018.8.11.0041, 4ª Câmara de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 23.09.20 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADA COM PEDIDO LIMINAR, RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.º 9.514 DE 1997 - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

- PRECEDENTES DO STJ
- SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.

1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018).

2.
O resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só pode ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda for superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.

3. In casu, o contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel e garantiu a propriedade resolúvel do contratado, não sendo assim possível a resilição de negócio jurídico perfeito e acabado sem a indicação de vício.

4. Mesmo descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária”.
(RAI n. 1043608-61.2019.8.11.0041, 1ª Câm. Dir. Privado.

Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, J. 31.05.21 - negritei).

Diante desse cenário, é possível sim a resolução do pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente, todavia, a devolução dos valores pagos pelo devedor-fiduciante não se dará na forma do art. 53 do CDC, em que, ressarcidas as despesas do vendedor mediante a retenção de parte do pagamento, devolve-se o restante ao adquirente, porquanto
deverá observar o procedimento estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor fiduciário para, então, submeter-se o bem a leilão na forma dos §§1º e 2º do art. 27, satisfazendo-se o débito do devedor demandante e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, devolver eventual remanescente ao adquirente
.

Desta forma, em que pese os argumentos vertidos pela apelante, não há falar-se em reforma da sentença.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso, e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

De outra banda, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, restando suspensa a exigibilidade vez que beneficiária da justiça gratuita.

Cuiabá, 22 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025