Tribunal: TJMT
Processo: 1016253-71.2022.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016253-71.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALEXANDRE MENEZES MARTINS - CPF: 052.862.501-22 (APELANTE), FLAVIO FONTOURA SAMPAIO FARIA - CPF: 672.857.751-34 (ADVOGADO), ROGERIO LEITE DOS SANTOS - CPF: 415.886.061-04 (APELADO), JACQUELINE CANDIDO DE SOUZA - CPF: 603.814.501-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR AFASTADA. NAO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL DO ADIMPLEMENTO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO MANTIDA. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de cobrança de valores supostamente pagos no âmbito de contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoas físicas. O apelante alega cerceamento de defesa pela ausência de audiência para oitiva de testemunhas e sustenta que comprovou o pagamento de parte significativa do preço, por meio de cheque e depósito bancário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova oral; (ii) verificar se há provas suficientes do pagamento das parcelas devidas no contrato de compra e venda, aptas a justificar a procedência da ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova oral está devidamente fundamentado na sentença, pois a controvérsia acerca do adimplemento contratual é resolúvel exclusivamente por prova documental, nos termos do art. 443, II, do CPC.

O magistrado de primeiro grau exerce o poder instrutório previsto nos arts. 370 e 371 do CPC, podendo indeferir provas consideradas inúteis ou protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa.

A existência de cheque no valor de R$ 197.500,00, alegadamente destinado ao pagamento do imóvel, foi infirmada pelo réu com documento comprobatório de que o título se refere a outra relação jurídica, fato não impugnado pelo autor.

O depósito de R$ 115.000,00 anexado pelo apelante não se relaciona diretamente à obrigação contratual discutida, sendo apresentado de forma isolada e sem qualquer contextualização nos autos, o que inviabiliza sua consideração como prova do pagamento.

A relação contratual em exame foi firmada entre particulares, sem configuração de relação de consumo, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da produção de prova oral quando o ponto controvertido da lide é resolúvel unicamente por meio de prova documental.

A ausência de comprovação documental idônea do adimplemento contratual justifica a improcedência do pedido de restituição de valores pagos.

Inexiste relação de consumo quando o contrato de compra e venda de imóvel é celebrado entre pessoas físicas, sem habitualidade ou profissionalismo na atividade comercial.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, 371, 443, II, e 444; CC, art. 206, § 3º, IV.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível 1002784-59.2019.8.26.0068, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j. 26.04.2021; TJSP, Apelação Cível 1011368-98.2020.8.26.0224, Rel. Des. Rosangela Telles, j. 11.12.2024.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1016253-71.2022.8.11.0041

ALEXANDRE MENEZES MARTINS x ROGERIO LEITE DOS SANTOS

Eminentes Pares,

Cuida-se de recurso de apelação interposto por ALEXANDRE MENEZES MARTINS contra a sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c devolução de valores excedentes nº 1016253-71.2022.8.11.0041, que julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor e procedentes os pedidos reconvencionais ajuizados por ROGERIO LEITE DOS SANTOS, declarando rescindido o contrato por inadimplemento do autor, com a determinação de devolução do imóvel e condenação ao pagamento de multa contratual, perdas e danos, taxas condominiais e IPTU.

Em síntese, alega cerceamento de defesa, em virtude da não realização da audiência de instrução e julgamento, impedindo a oitiva das testemunhas Lincoln de Matos Gonzaga e Roberta Larissa Santos Silva, fundamentais para a elucidação dos fatos.

Reclama omissão na análise do pagamento da entrada no valor de R$ 65.000,00, porquanto o comprovante de depósito de R$ 115.000,00 em favor de Lincoln de Matos Gonzaga, juntado na impugnação à contestação, não foi considerado.

Afirma ser incorreta a valoração das provas, notadamente quanto à desconsideração do cheque de R$ 197.500,00 emitido por Roberta Larissa Santos Silva, descartado sem instrução probatória;

Por fim, afirma erro da sentença ao afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, contrariando a Súmula 543 do STJ e necessidade de tutela recursal para suspender a tramitação da ação na origem e impedir a desocupação do imóvel, garantindo a preservação do
status quo
até a decisão do Tribunal.

Requer o provimento do recurso para que seja julgada procedente a ação com a rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução de R$43.131,80 remanescentes do pagamento da entrada e desconto da multa prevista no pacto e honorários de sucumbência.

Não foram apresentadas contrarrazões (id 282753379).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Eminentes Pares,

Inicialmente, cumpre analisar a arguição de cerceamento de defesa em virtude da ausência de realização da audiência de instrução e julgamento para oitiva das testemunhas arroladas pelo apelante.

No caso em análise, constata-se que a decisão de indeferimento da produção da prova oral encontra fundamentação idônea na sentença recorrida, porque o magistrado de origem entendeu que o ponto controvertido para a solução da lide residia na verificação da ocorrência ou não de pagamento do valor avençado entre as partes para a compra e venda do imóvel, fato suscetível de prova exclusivamente documental, à luz do disposto no art. 443, II, do Código de Processo Civil.

Nesse contexto, revela-se acertada a decisão de indeferimento da instrução, porquanto a demonstração do efetivo adimplemento contratual exige comprovação mediante exibição de documentos, tais como comprovantes de transferências bancárias, recibos, confissões de dívida etc., não sendo admissível a prova exclusivamente testemunhal para tal desiderato.

Nesse sentido, colhem-se os seguintes precedentes:

“
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de restituição de valores. Inadimplência das promitentes compradoras. Realização de leilão extrajudicial. Improcedência. Insurgência.

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas pretendidas carentes de potencial para demonstrar os itens alegados pelo recorrente. Matéria discutida eminentemente de direito ou de prova documental. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa.
Restituição comissão de corretagem. Pleito de cunho contratual, fundado em enriquecimento ilícito. Prescrição trienal reconhecida. Preceptivo do Artigo 206, §3º, inciso IV do Código Civil e diretriz emanada pelo A. STJ em sede de recurso repetitivo (Tema 938). Precedentes desta Egrégia Corte. Prejudicial de mérito arguida em contrarrazões acolhida. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Impossibilidade. As promitentes compradoras são pessoas jurídicas que atuam no mercado imobiliário com intuito de lucro. Não se está diante, pois, de destinatárias finais dos imóveis adquiridos. Restituição de valores pagos. Descabimento. Verificado o inadimplemento das apelantes (promitentes compradoras) dando azo à rescisão contratual. Comprovada notificação e realização de leilão extrajudicial, nos termos do art. 63 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 com as alterações da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965. Imóvel que, no segundo leilão, por ausência de licitantes, foi adjudicado em favor da credora pelo valor da dívida. Ausência de saldo remanescente. Incabível a restituição das quantias pagas. Inteligência do § 4º do artigo 63 da Lei 4591/94.

RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1002784-59.2019.8.26.0068; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/04/2021; Data de Registro: 26/04/2021)

O julgador, no regular exercício do poder instrutório previsto nos artigos 370 e 371 do CPC, indeferiu a produção de prova inadequada e desnecessária ao deslinde da controvérsia central, que era suscetível de prova estritamente documental. Não houve, portanto, qualquer cerceamento de defesa.

Ante o exposto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.

É como voto.

MÉRITO

Eminentes Pares,

A controvérsia reside na verificação da ocorrência ou não de pagamento do valor avençado para a compra e venda do imóvel, fato suscetível de prova exclusivamente documental, à luz do disposto nos artigos 443, II, e 444 do Código de Processo Civil.

De início, consigno que o principal fundamento do decreto de improcedência da pretensão autoral não foi exatamente a ausência de comprovação do pagamento da entrada de R$ 65.000,00, mas sim a absoluta falta de provas quanto ao adimplemento do valor remanescente, que, segundo o autor, teria sido efetivado por meio da emissão do cheque de R$ 197.500,00 por Roberta Larissa Santos Silva.

Ocorre que referido título restou devidamente comprovado pelo réu/apelado como sendo oriundo de outra relação jurídica que não aquela tratada nos autos, conforme o termo de acordo extrajudicial juntado. E, ainda que se reconhecesse a pertinência desse título para o presente caso, o seu valor não correspondia exatamente ao residual da obrigação contratual (R$ 250.000,00 - R$ 65.000,00 = R$ 185.000,00).

Assim, a improcedência da pretensão autoral encontra-se devidamente fundamentada na sentença impugnada, sendo certo que a oitiva das testemunhas arroladas pelo apelante não seria capaz de infirmar as provas documentais colacionadas aos autos pelo apelado, mormente a comprovação de que o cheque é proveniente de outra relação jurídica distinta.

No que tange à alegação de omissão na análise do comprovante de depósito de R$ 115.000,00 em favor de Lincoln de Matos Gonzaga, juntado na impugnação à contestação, sem razão o apelante.

Com efeito, o apelante simplesmente colacionou esse documento aos autos de forma isolada, sem tecer quaisquer considerações ou esclarecimentos adicionais sobre a origem e a destinação dos valores nele representados. E, por ser estranho à lide contratual discutida, não haveria como o magistrado de origem presumir qualquer vínculo com os fatos narrados, razão pela qual não há que se falar em omissão na sentença.

Bem a propósito, com acerto, a sentença enfrentou a questão:

“...O demandado, por sua vez, logrou êxito na demonstração de que o cheque fora emitido e posteriormente preenchido a seu favor, conforme documento juntado com a contestação, porém, para cumprimento de outra obrigação, outra relação contratual, firmada com pessoa distinta do autor, precisamente com o Senhor Sidinei Souza da Rocha.

Na impugnação à contestação o autor, sem rebater a comprovação feita de que o cheque no valor de R$ 197.500,00 está associado à relação jurídica dissonante da tratada nesta ação, junta aos autos um comprovante de depósito no valor de R$ 115.000,00, em favor de Lincoln de Mato Gonzaga e diz que tal pessoa será a testemunha capaz de elucidar os pagamentos.

Como se vê acima, em vez de impugnar a alegação e a prova de que o valor de R$ 197.500,00 não tem relação com o contrato firmado pelas partes, o autor volta à carga com mais um comprovante de valor estranho ao objeto do contrato, emitido por mais uma pessoa estranha à relação contratual e que, segundo ele, testemunharia acerca dos pagamentos, numa absoluta impropriedade do uso da prova testemunhal...”

No tocante à alegação de incorreta valoração das provas, especialmente quanto à desconsideração do cheque de R$ 197.500,00, verifica-se que a sentença recorrida analisou detidamente esse documento, conforme se extrai do seguinte excerto:

"O demandado, por sua vez, logrou êxito na demonstração de que o cheque fora emitido e posteriormente preenchido a seu favor, conforme documento juntado com a contestação, porém, para cumprimento de outra obrigação, outra relação contratual, firmada com pessoa distinta do autor, precisamente com o Senhor Sidinei Souza da Rocha."

Dessa forma, não se visualiza qualquer erro na valoração da prova pelo juízo de primeiro grau, porque a circunstância de o cheque se referir a outro negócio jurídico restou cabalmente comprovada pelo apelado mediante a exibição do termo de acordo extrajudicial firmado com Sidinei Souza da Rocha, não tendo o apelante logrado êxito em infirmar essa prova.

Quanto à alegação de erro na não incidência do Código de Defesa do Consumidor, razão não assiste ao recorrente.

Ressalto, por primeiro, que o entendimento consagrado na Súmula 543 do STJ é aplicável às hipóteses em que a demanda envolve promessa de compra e venda envolvendo construtora ou empresa do ramo imobiliário, situação distinta do caso em tela, no qual ambas as partes são pessoas físicas, ausente a caracterização de relação de consumo, conforme bem asseverado na sentença hostilizada.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, AJUIZADA PELO COMPRADOR. Sentença de improcedência, reconhecendo a validade da cláusula que estipulou a retenção pela vendedora da integralidade das parcelas pagas. Inconformismo do autor.
INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Contrato celebrado entre particulares. Vendedora que não desenvolve profissionalmente atividade de comercialização de imóveis no mercado de consumo. Não incidência da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça. (
....)”
(TJSP; Apelação Cível 1011368-98.2020.8.26.0224; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/12/2024; Data de Registro: 11/12/2024) (grifei)

Portanto, não há que se falar em aplicação da Súmula 543 do STJ ao caso em tela, sendo acertada a decisão de primeiro grau ao afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025