Tribunal: TJMT
Processo: 1002009-61.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-13
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002009-61.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ALEX DE LAURA DALTRO DE SOUZA - CPF: 688.226.931-91 (ADVOGADO), LUCIANA APARECIDA MAGLIA DE AZEVEDO - CPF: 178.752.968-11 (AGRAVANTE), CONDOMINIO DO RESIDENCIAL VARZEA GRANDE QUADRA 16 - CNPJ: 00.230.047/0001-41 (AGRAVADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), SILMAR AUGUSTO BASTOS PARREIRA - CPF: 346.029.681-04 (TERCEIRO INTERESSADO), JOAO ALBERTO DE AZEVEDO - CPF: 433.645.199-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ROSELI SILVANA NAKAYAMA - CPF: 830.388.501-44 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA NATIVIDADE MARTINS SANTOS - CPF: 763.237.811-15 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIS ALEXANDRE FIORAVANTE - CPF: 257.897.638-47 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PENDÊNCIA DE AÇÃO ANULATÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por LUCIANA APARECIDA MAGLIA DE AZEVEDO contra decisão proferida pela MMª Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta nos autos da Ação de Execução de Título Judicial movida pelo CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VÁRZEA GRANDE QUADRA 16, objetivando a suspensão da execução ou o reconhecimento de ilegitimidade passiva da Agravante, sob o argumento de que o imóvel gerador da dívida foi alienado a terceiro mediante procuração supostamente falsa, cuja nulidade é objeto da Ação Anulatória n. 1000310-73.2018.8.11.0002.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a pendência da Ação Anulatória sobre a validade da procuração utilizada para a venda do imóvel gera efeito suspensivo sobre a execução de cotas condominiais e se afasta a legitimidade passiva da Agravante, ainda formalmente proprietária do bem no registro imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza
propter rem
, vinculada diretamente ao imóvel e ao titular do direito real registrado, independentemente de eventual posse ou uso por terceiros.

4. A existência de Ação Anulatória pendente, que discute a validade da procuração utilizada para a alienação do imóvel, não altera, por si só, a responsabilidade do proprietário registral perante o condomínio, nem suspende automaticamente a execução, ausente decisão judicial definitiva com efeitos
erga omnes
.

5. A exceção de pré-executividade é meio restrito a matérias de ordem pública ou nulidades evidentes verificáveis de plano, sendo inviável sua utilização para discutir questões que demandam dilação probatória, como a alegada nulidade de procuração.

6. A suspensão da execução com fundamento no art. 313, V, “a”, do CPC, por prejudicialidade externa, é medida de caráter excepcional e facultativa, cabível apenas quando a causa pendente influir diretamente no mérito da execução, o que não se verifica no caso concreto.

7. A jurisprudência do STJ (Tema 886) admite exceções à responsabilidade do proprietário registral quando demonstrados posse e ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, hipóteses não comprovadas nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, por força da natureza
propter rem
da obrigação, salvo prova inequívoca de posse por terceiro e ciência do condomínio sobre a transação.

2. A pendência de Ação Anulatória sobre a validade de procuração utilizada para a venda do imóvel não suspende, por si só, a execução de despesas condominiais nem afasta a legitimidade passiva do proprietário registral.

3. A exceção de pré-executividade não se presta à discussão de nulidade de negócio jurídico que demande dilação probatória.

Dispositivo relevante citado
: CPC, arts. 313, V, “a”; 300; 1.345 do CC.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015 (Tema 886/STJ); TJ/SC, RAC 03141463920178240064, Rel. Des. André Carvalho, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 30.08.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
LUCIANA APARECIDA MAGLIA DE AZEVEDO
em face de r. decisão proferida pela MMª. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, Dra. Ester Belém Nunes, nos autos da
Ação de Execução de Título Judicial n. 0021986-07.2012.8.11.0002
manejada pelo
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VÁRZEA GRANDE QUADRA 16
, que
rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela ora Agravante
(
vide
ID. 264793753).

Em suas razões recursais, a Agravante sustenta, em síntese, que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução, uma vez que o imóvel gerador das despesas condominiais objeto da cobrança teria sido alienado a terceiros mediante o uso de uma procuração supostamente falsa.

Informa ter ajuizado Ação Anulatória, registrada sob n. 1000310-73.2018.8.11.0002, visando desconstituir referida procuração e, por conseguinte, a venda do imóvel.

Argumenta que nunca esteve na posse do bem e que as taxas condominiais cobradas se referem a período em que terceiros se beneficiavam do imóvel.

Defende, assim, a necessidade de suspensão do processo executivo, com fulcro no art. 313, inc. V, alínea 'a', do CPC, até o julgamento final da mencionada Ação Anulatória, por entender que a questão da propriedade do imóvel é prejudicial ao deslinde da execução.

Com essas considerações, requer,
liminarmente
, a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no
mérito
, o provimento do agravo para reformar a decisão de primeiro grau, acolhendo a exceção de pré-executividade para determinar a suspensão da execução ou,
subsidiariamente
, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva.

O pedido de gratuidade da justiça foi indeferido ao ID. 265154267, seguida da interposição de Agravo Interno no ID. 268351787 e posterior juízo de retratação positivo ao ID. 274726363, deferindo-se o benefício da justiça gratuita para fins recursais.

Primando pela celeridade processual, determinou-se a intimação da parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal.

Intimada, a parte agravada deixou transcorrer in albis seu prazo, conforme certificado ao ID. 281584371.

Recurso tempestivo e dispensado do preparado (ID. 274726363).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Inicialmente, cumpre consignar que o agravo de instrumento é um recurso
secundum eventum litis
, ou seja, tem a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a matéria de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau, sob pena de supressão de instância.

Na origem,
LUCIANA APARECIDA MAGLIA DE AZEVEDO
opôs Exceção de Pré-Executividade nos autos da
Ação de Execução de Título Judicial n. 0021986-07.2012.8.11.0002
ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VÁRZEA GRANDE QUADRA 16
, objetivando a suspensão do feito executório, em razão do trâmite da Ação Anulatória n. 1000310-73.2018.8.11.0002, na qual se discute a validade da procuração utilizada para a alienação do imóvel gerador do débito condominial.

Ao apreciar o aludido pedido, o Juízo
a quo
rejeitou-o, nos seguintes termos:

“Trata-se de exceção de pré-Executividade apresentada por Luciana Aparecida Maglia de Azevedo, no curso da execução de título judicial nos autos de n.º 0021986-07.2012.8.11.0002, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, objetivando a suspensão do feito executório.

Alega a excipiente a ocorrência de fato superveniente consistente no trâmite da Ação Anulatória nº 1000310-73.2018.8.11.0002, que discute a validade da procuração utilizada para a alienação do imóvel gerador do débito condominial. Sustenta que o reconhecimento da nulidade da referida procuração poderá implicar na modificação da legitimidade passiva no presente feito. Invoca o artigo 313, V, “a”, do CPC, que prevê a suspensão do processo quando a sentença de mérito depender de julgamento de outra causa. Requer, ainda, a concessão de efeito suspensivo à execução, sustentando que estão presentes os requisitos do artigo 919, §1º, do CPC.

Em manifestação o credor apresentou impugnação aos argumentos da excipiente, pleiteando a rejeição da exceção.

Afirma que a dívida condominial possui natureza propter rem, sendo obrigação vinculada ao imóvel, independentemente de mudanças de titularidade. Sustenta que a excipiente consta como proprietária do bem, conforme matrícula registrada em nome do espólio de João Alberto de Azevedo, do qual Luciana Aparecida Maglia de Azevedo é herdeira, não havendo, portanto, dúvida sobre sua legitimidade passiva.

Ademais, argumenta que a exceção de pré-executividade não é meio processual adequado para discutir questões que demandem dilação probatória, como é o caso da alegada nulidade da procuração. Por fim, requer a condenação da excipiente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor da execução.

Vieram-me os autos conclusos.

SÃO OS FATOS EM SUMA. PONDERO E DECIDO:

A exceção de pré-executividade, conforme entendimento consolidado, é cabível para discussão de matérias de ordem pública, como ausência de pressupostos processuais ou de condições da ação, ou para arguição de nulidades que possam ser verificadas de plano, sem necessidade de dilação probatória.

No caso concreto, a excipiente argumenta a necessidade de suspensão do presente cumprimento de sentença, com fundamento no artigo 313, inciso V, "a", do CPC, em razão do trâmite da Ação Anulatória nº 0010874-31.2018.8.11.0002 – fato posteriormente corrigido pela parte, que discute suposta nulidade de procuração utilizada para alienação do imóvel gerador do débito condominial.

Todavia, os argumentos apresentados não se sustentam, conforme se demonstrará a seguir.

Conforme consta nos autos o presente cumprimento de sentença foi instaurado em data anterior ao ajuizamento da mencionada ação anulatória, sendo, portanto, juridicamente inviável que fatos supervenientes venham a obstar o curso regular do feito.

Além disso, os fatos discutidos na ação anulatória não possuem o condão de interferir na presente execução, pois não se referem à existência, liquidez ou exigibilidade do título executivo, tampouco afastam a legitimidade passiva da excipiente, já que esta permanece como proprietária formal do imóvel na matrícula pública, condição indispensável para a configuração de sua responsabilidade.

Relativamente ao objeto da ação, representada por dívida condominial, caracteriza-se como obrigação propter rem, vinculada diretamente ao imóvel e exigível de quem constar como proprietário no registro público, conforme pacífico entendimento doutrinário e jurisprudencial. Nesse sentido, independentemente de eventual nulidade ou questionamento sobre a alienação do imóvel, a responsabilidade permanece com a proprietária formal, que no caso é a excipiente.

(...)

Portanto, a legitimidade passiva da excipiente subsiste inalterada, independentemente da discussão promovida em outra demanda.

Consigno, também, que eventual alegação de fraude ou irregularidade relativa à procuração deve ser discutida exclusivamente nos autos da ação anulatória, sem interferir na tramitação deste cumprimento de sentença, tão pouco, no direito ou interesses do condomínio.

DIANTE DISSO, REJEITO a exceção de pré-executividade apresentada, determinando o prosseguimento do cumprimento de sentença.

Sem custas processuais ou honorários em razão da natureza do incidente processual

Intime-se a credora para atualizar a dívida e impulsionar o feito. Após, voltem-me.”

A Agravante sustenta que, em razão da Ação Anulatória n. 1000310-73.2018.8.11.0002, em que se busca a anulação da procuração pública que teria sido utilizada para a venda do imóvel a
Roseli Silvana Nakayama
, sua legitimidade passiva na presente execução de cotas condominiais estaria incerta.

Assim, invoca o disposto no art. 313, V, 'a', do Código de Processo Civil, que prevê a suspensão do processo quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente.

Pois bem.

In casu
, denota-se que a controvérsia central do presente Agravo de Instrumento reside em definir se a pendência de Ação Anulatória, na qual se discute a validade da procuração que ensejou a alienação do imóvel gerador dos débitos condominiais, constitui causa para a suspensão da execução e/ou para o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Agravante, que ainda figura como proprietária registral do bem.

De acordo com o previsto no art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito (
fumus boni iuris
) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
).

É cediço que as despesas condominiais constituem obrigação
propter rem
, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa.

Por essa razão, o proprietário do imóvel, assim considerado aquele que consta no registro imobiliário, é, em regra, o responsável pelo seu pagamento, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria, inclusive no âmbito do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE . CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação .b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido”.
(STJ. REsp 1.345.331/RS. Relator Min. Luís Felipe Salomão, Segunda Seção. Julgamento: 08/04/2015, Publicação: 20/04/2015;
Tema n. 886/STJ
).

No caso dos autos
, é incontroverso que a Agravante ainda figura como proprietária formal do imóvel na matrícula pública
, de modo que a
existência de uma Ação Anulatória visando desconstituir o negócio jurídico que resultou na alienação do bem a terceiro
, embora possa, em tese, alterar futuramente a titularidade dominial,
não possui, por si só, o efeito imediato de eximir a proprietária registral da responsabilidade pelas obrigações condominiais vencidas e vincendas enquanto perdurar tal condição
.

Em verdade, a alegação de que a Agravante nunca esteve na posse direta do imóvel ou que terceiros se beneficiaram dele, embora relevante sob a ótica da justiça material,
não descaracteriza, a priori, a natureza
propter rem
da dívida e a responsabilidade que recai sobre o titular do domínio perante o condomínio
, que tem o direito de buscar a satisfação de seu crédito em face daquele que a lei e o registro público indicam como proprietário.

Outrossim, quanto à suspensão do processo executivo com base no art. 313, V, “a”, do CPC, é preciso ponderar que tal medida é facultativa ao julgador nos casos de prejudicialidade externa, devendo ser aplicada com cautela para não obstar indevidamente a satisfação do crédito, especialmente em se tratando de dívidas de natureza condominial, essenciais para a manutenção da coletividade condominial.

Aliás, a jurisprudência tem se orientado no sentido de que a simples existência de ação discutindo a propriedade ou posse do imóvel não implica, automaticamente, a suspensão da ação de cobrança de cotas condominiais, principalmente quando não há demonstração cabal de que o condomínio tinha ciência inequívoca da transação ou da ilegitimidade do proprietário registral.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA DEMANDADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E TESE DE ILEGALIDADE DA COBRANÇA, CONTRA A APELANTE, DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À DATA DE SUA IMISSÃO NA POSSE. DESPROVIMENTO. INAPLICABILIDADE AO CASO DO ENTENDIMENTO ASSENTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (TEMA 886 - RESP 1345331/RS), UMA VEZ QUE A DEMANDADA É PROPRIETÁRIA REGISTRAL DO IMÓVEL, ALÉM DE TER-SE IMITIDO NA POSSE, CIRCUNSTÂNCIAS ABSOLUTAMENTE DISTINTAS DO PRECEDENTE PARADIGMA.
"A obrigação de pagamento de despesas condominiais tem natureza propter rem, ou seja, está umbilicalmente vinculada ao próprio bem . No caso sub judice, o proprietário registral é responsável pelo pagamento das cotas condominiais em atraso, inclusive as vencidas anteriormente à posse, notadamente considerando o disposto no art. 1.345 do Código Civil, o qual dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Inaplicabilidade, no caso em exame, do entendimento consolidado pelo Recurso Especial nº 1.345.331/RS, porque, aqui, trata-se de compra e venda de imóvel devidamente registrado, figurando o apelado como proprietário registral"
(Apelação Cível, Nº 70081533267, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em: 27-06-2019). (...). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”
(TJ/SC. RAC 03141463920178240064. Relator Des. André Carvalho, Sexta Câmara de Direito Civil. Julgamento: 30/08/2022; g. n.).

No caso concreto,
a decisão agravada ressaltou que o cumprimento de sentença foi instaurado em data anterior ao ajuizamento da Ação Anulatória
.

A par disso, a discussão sobre a validade de uma procuração e a consequente anulação de um negócio jurídico é complexa e pode demandar tempo considerável para sua resolução definitiva, de sorte que condicionar a execução das taxas condominiais, que possuem caráter alimentar para o condomínio, ao desfecho de tal ação poderia impor um ônus desproporcional à coletividade dos condôminos.

Não ignora que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto, especialmente no que tange à ciência inequívoca do condomínio sobre a transação e à imissão na posse pelo adquirente (Tema n. 886/STJ).

Contudo, na hipótese dos autos, a Agravante não alega a existência de um compromisso de compra e venda válido e com ciência do condomínio,
mas sim uma alienação supostamente fraudulenta
, cuja nulidade busca ver declarada.

Assim sendo,
enquanto não houver uma decisão judicial transitada em julgado na Ação Anulatória que altere a titularidade do imóvel ou reconheça a fraude com efeitos
erga omnes
de forma a impactar a relação jurídica com o condomínio
,
a responsabilidade da proprietária registral persiste
.

Nessa ordem de ideias, a via estreita da exceção de pré-executividade, conforme bem pontuado pelo juízo de origem, destina-se à arguição de matérias de ordem pública ou nulidades flagrantes, que possam ser verificadas de plano,
sem necessidade de dilação probatória
.

A toda evidência, a discussão sobre a validade da procuração e da alienação do imóvel, objeto da Ação Anulatória,
demanda cognição exauriente
,
incompatível com o rito sumário do incidente de exceção de pré-executividade
, sendo que
a questão da ilegitimidade passiva
, no presente contexto,
confunde-se com o próprio mérito da Ação Anulatória
.

Em suma, enquanto a Agravante figurar como proprietária no álbum imobiliário, sua legitimidade para responder pelas cotas condominiais, em princípio, subsiste, ressalvado eventual direito de regresso contra quem entenda ser o verdadeiro devedor, caso obtenha êxito na demanda anulatória.

Escorreita, por conseguinte, a decisão objurgada, inexistindo razão para sua reforma
.

Por todo o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO

ao Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
LUCIANA APARECIDA MAGLIA DE AZEVEDO
, mantendo incólume a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2025