Tribunal: TJMT
Processo: 1030543-23.2024.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030543-23.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Direito de Imagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[REALCE INDUSTRIA E COMERCIO DE PERSIANAS LTDA - CNPJ: 02.969.599/0001-00 (APELADO), GLECY KELLY NUNES DE MELO - CPF: 692.806.222-34 (ADVOGADO), PEDRO DE SOUZA BATISTA - CPF: 281.993.919-87 (APELADO), ROGERIO STWART ALBERNAZ GARCIA - CPF: 156.773.381-68 (APELANTE), FERNANDO HONORATO DE OLIVEIRA FILHO - CPF: 731.477.451-04 (ADVOGADO), BARTIRA PEREIRA DE SOUZA ALBERNAZ GARCIA - CPF: 013.085.011-02 (APELANTE), MICHEL ANDERSON AZEVEDO ACHITTI - CPF: 918.342.601-91 (ADVOGADO), PEDRO DE SOUZA BATISTA - CPF: 281.993.919-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À SERVIDÃO DE PASSAGEM. DOCUMENTOS CONTRADITÓRIOS. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA CASSADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que condenou solidariamente os Apelantes ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 58.526,70, afastando a reparação por danos morais, em razão da suposta omissão dolosa quanto à existência de servidão de passagem incidente sobre o imóvel alienado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova testemunhal do corretor de imóveis que intermediou o negócio, cuja oitiva havia sido requerida pelas partes e se mostrava imprescindível à elucidação da controvérsia.

III. Razões de decidir

3. O indeferimento da prova oral, reputada “desnecessária” pelo juízo de origem, contrariou a própria fundamentação da sentença, que desqualificou a prova documental apresentada, exatamente por carecer de corroboração.

4. O julgamento antecipado da lide, sem a produção da prova testemunhal, configurou cerceamento de defesa, por violação ao contraditório, à ampla defesa e ao devido processo legal (CF/1988, art. 5º, LV).

5. A jurisprudência do STJ e desta Corte é pacífica no sentido de que a negativa imotivada de prova essencial, seguida de decisão fundada na ausência dessa mesma prova, conduz à nulidade da sentença.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de apelação conhecido e provido
em sua pretensão alternativa
. Sentença cassada para determinar a reabertura da instrução processual, com a oitiva da testemunha requerida, ficando prejudicada a análise do mérito recursal.

Tese de julgamento: “1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide que indefere a produção de prova testemunhal necessária para a solução da controvérsia. 2. Nula é a sentença que se funda na ausência de prova cujo deferimento foi negado à parte.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 370, p.u., e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no AREsp nº 2.833.855/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª T., j. 18.08.2025; TJMT, N.U 1038506-82.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5ª Câm. Dir. Priv., j. 02.09.2025; TJMT, N.U 0001212-77.2016.8.11.0078, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câm. Dir. Priv., j. 29.01.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de apelação cível interposto por
ROGÉRIO STWART ALBERNAZ GARCIA
e
BARTIRA PEREIRA DE SOUZA ALBERNAZ GARCIA
contra a sentença proferida pelo Dr. Gilberto Lopes Bussiki, Juiz de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Indenização por Dano Material e Moral n. 1030543-23.2024.8.11.0041, ajuizada por
REALCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP
, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para condenar os Apelantes, de forma solidária, ao pagamento de R$ 58.526,70 a título de indenização por danos materiais, afastando a reparação por danos morais, com honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor da condenação (ID. 310062396).

Em suas razões (ID. 310062407), os Apelantes alegam, em síntese, a necessidade de reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais, sustentando que a Apelada tinha pleno conhecimento prévio da existência da servidão de passagem sobre o imóvel, fato que teria sido informado de forma transparente durante as negociações.

Para tanto, amparam-se na Escritura Pública Declaratória do corretor de imóveis, Sr. Bruno Araujo Parizotto, que atesta ter o representante da Apelada recebido, inclusive, uma cópia encadernada do processo judicial que originou o gravame, defendendo que, ciente do ônus, a Apelada age de má-fé ao pleitear indenização.

Alternativamente, pugnam pela anulação da sentença para que seja oportunizada a oitiva do referido corretor, a fim de que este reafirme em juízo os fatos narrados na escritura declaratória e elucide as controvérsias existentes.

A Apelada apresentou contrarrazões no ID. 310062427, suscitando em preliminar a deserção do recurso por ausência de preparo. No mérito, pugna pelo desprovimento do apelo, defendendo que a omissão sobre a servidão foi dolosa e que a declaração do corretor é ideologicamente falsa, contradizendo um documento anterior no qual ele mesmo afirmara a inexistência de limitações sobre o bem, alega, ainda, que os novos documentos juntados com a apelação são intempestivos e não provam a ciência prévia da compradora no momento do negócio.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

O recurso
é
tempestivo
(ID. 310062425)
,
tendo os Apelantes recolhido a primeira parcela do preparo (ID. 317449857
)
, após o indeferimento da gratuidade da justiça (ID. 316103388).

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-

PREJUDICIAL

Cerceamento de defesa
–

prova testemunhal

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

De início, cumpre registrar que não prospera a alegação da Apelada quanto à deserção
do recurso
, visto que os Apelantes postularam pela gratuidade da justiça nas razões do apelo, tendo recolhido a primeira parcela do preparo tempestivamente (ID. 317449857), após o indeferimento da gratuidade da justiça (ID. 316103388).

Superada esta questão
,
impõe-se a análise da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, suscitada pelos Apelantes em
sua pretensão
alternativ
a (pedido
e1
das razões)
, ainda que assim não intitulad
a
, a qual, a meu sentir,
merece acolhimento e prejudica a análise das demais questões
.
Vejamos
.

Constou da sentença objurgada, no que pertine:

“
(...)

Trata-se de ação de indenização por dano material e moral ajuizada por
Realce Empreendimentos Imobiliários Ltda. - EPP
em desfavor de
Rogério Stwart Albernaz Garcia
e
Bartira Pereira de Souza Albernaz Garcia
, todos devidamente qualificados nos autos.

Narra a parte autora que, em 07 de fevereiro de 2022, adquiriu imóvel de propriedade dos requeridos pelo valor de R$ 1.600.000,00, conforme contrato de compra e venda e escritura pública devidamente lavrada em 11 de fevereiro de 2022.

No entanto, em abril de 2023, tomou conhecimento de que tramitava perante a 6ª Vara Cível de Cuiabá o processo nº 0003861-49.2004.8.11.0041, no qual os requeridos figuram como réus e que
culminou em decisão judicial
determinando o recuo da cerca em 2,5 metros, a fim de permitir a servidão de passagem para acesso aos imóveis vizinhos. Em razão disso, a autora foi compelida a ceder parte do imóvel adquirido, totalizando uma área de 405,45m2, o que resultou em perda patrimonial calculada em R$ 58.526,70, considerando o valor proporcional do metro quadrado
.

Sustenta, ainda, que a omissão dos réus quanto à existência do referido processo e da obrigação judicial de recuo causou-lhe não apenas prejuízos materiais, mas também ofensa à sua honra objetiva, abalando sua imagem perante terceiros, motivo pelo qual requer, além da indenização material, a condenação ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais.

Ao final, pleiteia a procedência da demanda, com condenação dos requeridos ao pagamento das indenizações pleiteadas, correção monetária com base no IPCA e juros moratórios pela taxa SELIC, além das custas processuais e honorários advocatícios.

Com a inicial anexa documentos.

Liminar indeferida via ID. 25770383.

Devidamente citados, os requeridos Rogério Stwart Albernaz Garcia e Bartira Pereira de Souza Albernaz Garcia apresentaram contestação, alegando preliminarmente o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, instruindo o pedido com declarações de hipossuficiência e documentos comprobatórios de suas rendas mensais, argumentando que não possuem condições financeiras de arcar com os custos do processo sem comprometer o próprio sustento.

No mérito, alegam em síntese que a negociação do imóvel se deu de forma transparente e que a existência da estrada de servidão era de pleno conhecimento da parte autora desde o início das tratativas. Sustentam que o representante da autora esteve no local do imóvel juntamente com o corretor Bruno Araújo Parizotto e com o requerido Rogério, ocasião em que foi devidamente informado sobre a faixa de servidão, inclusive tendo recebido cópia encadernada do processo judicial nº 0003861-49.2004.8.11.0041, que tratava da demarcação da estrada.

Afirmam que não houve qualquer ocultação ou má-fé dos réus e que, ao contrário, toda a negociação foi pautada pela boa-fé objetiva, com plena ciência da autora sobre a realidade do imóvel adquirido.

Asseguram que a obrigação judicial de manutenção da estrada de servidão foi estabelecida muito antes da negociação e que, embora tal servidão não constasse averbada na matrícula do imóvel, tal informação foi expressamente repassada à compradora, de forma que eventual alegação de desconhecimento não se sustenta. Invocam os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, aduzindo que não há que se falar em indenização por dano material ou moral, visto que inexiste ato ilícito, nexo causal, culpa ou comprovação de qualquer prejuízo efetivo à imagem da empresa autora.

Impugnam ainda os pedidos de indenização moral, alegando que a pessoa jurídica somente pode pleitear tal reparação quando demonstrado abalo concreto à sua honra objetiva, o que não teria ocorrido nos autos. Ao final, requerem o reconhecimento da improcedência total da ação, a condenação da parte autora por litigância de má-fé, nos termos dos arts. 80 e 81 do CPC, bem como por ato atentatório à dignidade da justiça, nos moldes do art. 77, inciso VI, do mesmo diploma legal, e a condenação ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais.

A parte autora apresentou impugnação à contestação, reiterando, em síntese, os fundamentos da petição inicial e rebatendo pontualmente os argumentos deduzidos pelos requeridos. Sustentou que não teve ciência prévia da existência da estrada de servidão ou do processo judicial que impôs a obrigação de recuo da cerca em 2,5 metros, sendo surpreendida apenas após a aquisição do imóvel, quando já havia realizado a integralidade do pagamento e lavrado a escritura pública de compra e venda.

Aduziu que os requeridos omitiram dolosamente a informação sobre a existência da obrigação judicial que recai sobre o imóvel objeto da transação, frustrando assim a legítima expectativa da autora de adquirir um bem livre e desembaraçado. Rechaçou a alegação de que houve visita ao imóvel acompanhada de corretor e de que lhe teria sido entregue cópia
do processo judicial mencionado, asseverando que tais fatos não restaram minimamente comprovados nos autos.

Reforçou que o recuo forçado da área comprometeu sua esfera patrimonial e causou prejuízos evidentes à atividade empresarial desenvolvida no local, além de afetar sua imagem perante terceiros, razão pela qual entende ser devida a reparação tanto pelo dano material já quantificado quanto pelo abalo à sua honra objetiva.

Por fim, reiterou os pedidos formulados na exordial e pugnou pelo total acolhimento da demanda, com a condenação dos requeridos nos moldes inicialmente requeridos.

Intimados a especificar as provas que ainda pretendiam produzir, foi pugnada a produção de prova oral com o depoimento do corretor de imóveis, responsável pelo intermédio da venda
.

É o relatório.

Decido.

De início, rejeito a preliminar de justiça gratuita formulada pelos requeridos.

A alegação de hipossuficiência econômica, para que seja acolhida, deve vir acompanhada de provas idôneas, especialmente quando, como no caso, os documentos constantes dos autos demonstram renda mensal superior ao patamar de subsistência e ausência de encargos extraordinários aptos a justificar a alegada impossibilidade de arcar com as despesas do processo.

Ressalte-se que o benefício da gratuidade não se destina à simples conveniência econômica da parte, mas à proteção de quem comprovadamente não possui condições de custear o processo sem prejuízo de sua subsistência, o que não restou demonstrado com a robustez exigida.

Indeferido, portanto, o pedido.

Em seguida, no tocante ao requerimento de produção de prova testemunhal, em especial a oitiva do corretor de imóveis Sr. Bruno Araújo Parizotto,

verifico que tal diligência se revela desnecessária ao deslinde da controvérsia
.

Isso porque consta nos autos declaração expressamente firmada pelo referido corretor, na forma de escritura pública declaratória
, onde este afirma ter participado da visita ao imóvel juntamente com o representante da parte autora e com o requerido Rogério, ocasião em que supostamente
houve ciência da existência da estrada de servidão e do processo judicial que versa sobre a matéria.

A referida declaração
– juntada aos autos sob o título “Escritura Pública Declaratória Bruno” –
constitui meio de prova documental com fé pública, subscrita em cartório, e foi trazida aos autos pelos próprios requeridos
.

Seu conteúdo reflete unicamente a versão unilateral dos vendedores quanto aos fatos relacionados à negociação, não sendo corroborada por qualquer outro elemento de prova que demonstre de forma inequívoca que a parte autora teve plena ciência e aquiescência
quanto à obrigação judicial de recuo da cerca e à existência de servidão
.

Importa destacar que, no processo judicial nº 0003861-49.2004.8.11.0041, cuja leitura integral dos elementos essenciais é possível pelos documentos juntados aos autos, ficou assentado judicialmente, por meio de decisão proferida em 07/02/2023 (ID 109271035), que o requerido Rogério Stwart Albernaz Garcia descumpriu reiteradamente ordem judicial que determinava o recuo de 2,5 metros da cerca para manutenção de estrada de servidão, conforme acordo anteriormente homologado entre os quinhoeiros. Dentre os fundamentos da decisão, constou que “o apontado quinhoeiro construiu a cerca no limite de sua parcela (...) em virtude de suas extremidades estarem localizadas com as mesmas coordenadas dos limites de seu quinhão”, o que, de acordo com o magistrado, desconsiderou a faixa de servidão acordada, gerando violação à coisa julgada.

A própria existência dessa controvérsia judicial, anterior à alienação do imóvel, demonstra que os requeridos não apenas tinham pleno conhecimento da obrigação judicial de recuo como também figuravam como sujeitos diretamente atingidos pela determinação judicial que, inclusive, impunha penalidade por descumprimento.

A tentativa de atribuir à parte autora o conhecimento presumido do processo judicial, por suposta entrega de cópia encadernada dos autos ou por visita prévia ao imóvel, não encontra amparo em qualquer outro elemento probatório além da referida declaração do corretor
. E, ainda que se aceitasse como verdadeiro o conteúdo da referida escritura declaratória, esta não substitui o dever legal dos vendedores de informar expressamente
no instrumento contratual, ou na escritura pública de compra e venda, a existência de ação judicial que incida sobre o bem objeto da transação, sobretudo quando dela decorre restrição efetiva à posse e uso do imóvel.

Por fim, eventual oitiva do corretor teria caráter meramente confirmatório da versão já externada em sua declaração, não tendo potencial probatório de elucidar questão de direito que já se encontra suficientemente demonstrada por meio dos documentos constantes dos autos, inclusive por decisões judiciais definitivas no processo anterior. A prova pretendida, portanto, além de ser redundante, representa inovação probatória que não se presta à demonstração de fato novo ou controvertido essencial à resolução da causa.

Diante disso,
INDEFIRO a produção da prova testemunhal requerida pela parte autora, por ser manifestamente impertinente e desnecessária, nos termos do art. 370, inciso I, do Código de Processo Civil
.

No que tange ao mérito, a controvérsia restringe-se à responsabilidade dos alienantes pela omissão de informação relevante quanto à existência de decisão judicial determinando o recuo de área do imóvel vendido para manutenção de servidão de passagem.

Compulsando os autos, observa-se que a existência da decisão judicial que impôs a obrigação de recuo é incontroversa, bem como que os réus eram partes no processo em que tal determinação foi fixada.

Por outro lado,
não consta nos autos qualquer cláusula contratual ou ressalva expressa, na escritura pública de compra e venda, que tenha informado a autora acerca da limitação existente sobre o imóvel, tampouco foi apresentada prova documental idônea de que tal fato foi transmitido de forma clara e inequívoca à adquirente no curso das tratativas
.

A mera alegação de que o corretor teria entregue cópia do processo judicial à autora, desacompanhada de qualquer registro escrito ou comprovação concreta, revela-se insuficiente para afastar a responsabilidade dos alienantes
. Em transações dessa natureza, impõe-se aos vendedores o dever de informar, de forma completa e transparente, sobre quaisquer ônus, litígios ou limitações incidentes sobre o imóvel.

Aliás, conforme já dito acima “A tentativa de atribuir à parte autora o conhecimento presumido do processo judicial, por suposta entrega de cópia encadernada dos autos ou por visita prévia ao imóvel, não encontra amparo em qualquer outro elemento probatório além da referida declaração do corretor. E, ainda que se aceitasse como verdadeiro o conteúdo da referida escritura declaratória, esta não substitui o dever legal dos vendedores de informar expressamente no instrumento contratual, ou na escritura pública de compra e venda, a existência de ação judicial que incida sobre o bem objeto da transação, sobretudo quando dela decorre restrição efetiva à posse e uso do imóvel.”

A omissão, ainda que parcial, caracteriza violação do dever de lealdade e boa-fé contratual, autorizando a responsabilização civil nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Nesse sentido:

(...) (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0001622-98.2014 .8.19.0041 202300187779, Relator.: Des(a). CRISTINA TEREZA GAULIA, Data de Julgamento: 02/04/2024, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA, Data de Publicação: 03/04/2024).

No que tange ao valor pretendido a título de indenização por danos materiais, observa-se que a parte autora especificou, de forma detalhada e fundamentada, o montante de R$ 58.526,70 como sendo o valor correspondente à metragem efetivamente perdida em decorrência do recuo judicial imposto sobre o imóvel adquirido. Tal quantia foi apurada a partir da fração de área cedida compulsoriamente (405,45 m2), multiplicada pelo valor do metro quadrado unitário obtido pela divisão do preço total da compra (R$ 1.600.000,00) pela área total constante do contrato de compra e venda (11.084 m2), resultando no valor unitário de R$ 144,35/m2.

A planilha de cálculo apresentada mostra-se objetiva, racional e aderente aos critérios técnicos usualmente aceitos em ações indenizatórias fundadas em redução de área adquirida. Ressalte-se que a quantificação do prejuízo seguiu fórmula matemática simples e compatível com os elementos contratuais firmados entre as partes.

Os requeridos, embora tenham contestado genericamente a existência de qualquer prejuízo e afirmado que a parte autora já teria ciência da
existência da estrada de servidão, deixaram de impugnar, de forma específica e fundamentada, os critérios utilizados na apuração do valor da indenização. Não infirmaram o valor do metro quadrado atribuído, tampouco demonstraram a existência de qualquer erro material, omissão ou excesso no cálculo apresentado.

A ausência de impugnação específica nesse ponto implica, nos termos do artigo 341, do Código de Processo Civil, a presunção de veracidade dos fatos articulados pela parte autora, notadamente quanto ao quantum debeatur, uma vez que a matéria era plenamente delimitável e passível de enfrentamento direto.

Ainda que tenham negado genericamente a ocorrência de dano, os réus não apresentaram qualquer estimativa alternativa de valor, nem tampouco prova técnica que infirmasse a proporcionalidade do critério utilizado.

Ademais, tratando-se de obrigação de ressarcimento por perda parcial do bem adquirido, é firme o entendimento de que o valor da indenização deve corresponder ao equivalente patrimonial efetivamente frustrado, o que, no presente caso, foi adequadamente demonstrado pela autora com base no próprio contrato firmado entre as partes. A ausência de impugnação objetiva, associada à coerência dos parâmetros utilizados, confere ao valor pleiteado credibilidade e consistência jurídica.

Dessa forma,
reputo como devido o valor de R$ 58.526,70, conforme requerido na inicial, a título de indenização por danos materiais
. Tal montante deverá ser atualizado monetariamente pelo IPCA desde a data da perda efetiva da posse (abril de 2023) e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC a partir da citação, nos termos da Lei nº 14.905/2024.

No tocante ao pedido de indenização por danos morais, este não merece prosperar.

A jurisprudência dominante tem assentado o entendimento de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera automaticamente o dever de indenizar por danos morais, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional que atinja a esfera extrapatrimonial da parte.

No presente caso, a controvérsia versa sobre vício na prestação da informação na relação contratual, sem que haja demonstração de qualquer
repercussão negativa concreta à imagem institucional da autora ou à sua honra objetiva.

Trata-se de mero descumprimento contratual,
que não configura, por si, violação a direitos da personalidade
.

Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por Realce Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP para CONDENAR os requeridos Rogério Stwart Albernaz Garcia e Bartira Pereira de Souza Albernaz Garcia, de forma solidária, ao pagamento da quantia de R$ 58.526,70 (cinquenta e oito mil, quinhentos e vinte e seis reais e setenta centavos), a título de
indenização por danos materiais
, com incidência de correção monetária pelo IPCA a contar do efetivo prejuízo (abril de 2023) e juros moratórios pela taxa SELIC a partir da citação, nos termos da Lei nº 14.905/2024.

CONDENO
os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, e aos
honorários advocatícios, fixo em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação
, nos termos do que preceitua parágrafo 2º do art. 85 do CPC.
(
...
)
” (ID.
310062396
).

Pois bem
.

Como visto,
a controvérsia fática central que permeia toda a demanda consiste em definir se a empresa compradora
REALCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP
, ora Apelada, tinha ciência prévia e inequívoca da existência de uma servidão de passagem que onerava o imóvel adquirido
,
sustenta
ndo
uma omissão dolosa, amparada na ausência de qualquer ressalva nos instrumentos formais do negócio
; enquanto
os
a
pelantes
ROGÉRIO STWART ALBERNAZ GARCIA
e
BARTIRA PEREIRA DE SOUZA ALBERNAZ GARCIA

defendem a tese da transparência, alegando que todas as informações foram verbalmente prestadas e que, inclusive, uma cópia do processo judicial pertinente
teria sido
entregue ao representante da compradora.

Para sustentar sua versão, os Apelantes trouxeram aos autos uma Escritura Pública Declaratória do corretor que intermediou a venda, Sr. Bruno Araujo Parizotto, na qual este corrobora a tese defensiva
(ID. 310062375).

A Apelada, por sua vez,
questionou
a credibilidade de tal documento, apresentando uma declaração anterior do mesmo corretor
(ID. 310062384)
, com conteúdo diametralmente oposto, e acusando-o de falsidade ideológica.

Instaurou-se, portanto, um
a

relevante
contradição
probatóri
a
, cujo deslinde dependia crucialmente da elucidação da verdade sobre a conduta e as declarações do corretor

Bruno Araujo Parizotto
.

Cientes disso, ambas as partes, em momentos distintos, requereram a sua oitiva em juízo: a
parte
Autora
/Apelada
,
asseverando que
“
O depoimento do corretor Bruno Araujo Parizotto, é imprescindível para comprovar a falsificação das declarações feita em 06.06.2023 junto ao 6º Serviço Notarial e Registral de Imóveis
”
(ID. 310062393)
; os Réus, de forma alternativa, caso o juízo não entendesse pelo julgamento antecipado com base na prova documental
(ID. 310062395).

Ocorre que o douto magistrado de primeiro grau, ao sanear o feito, indeferiu a produção da prova testemunhal, sob a seguinte e crucial fundamentação:

“
Isso porque consta nos autos declaração expressamente firmada pelo referido corretor, na forma de escritura pública declaratória
(
...
)
A referida declaração

(
...
)

constitui meio de prova documental com fé pública, subscrita em cartório, e foi trazida aos autos pelos próprios requeridos
”

Nesse momento, o juízo
deixou claro
às partes que a prova oral era
“
desnecessária
”
, pois a prova documental já existente
-
a declaração
por escritura pública
do corretor
Bruno -
seria suficiente para a formação de sua convicção.

Contudo, ao proferir a sentença de mérito
, julgando antecipadamente a lide
, o mesmo magistrado adotou uma linha de raciocínio paradoxal e manifestamente contraditória
, uma vez que, a
o fundamentar a condenação dos
Apelantes,
passou a
desqualific
ar
a mesma prova documental que antes reputara suficiente, afirmando
que
:

“
(...)
Seu conteúdo reflete unicamente a versão unilateral dos vendedores quanto aos fatos relacionados à negociação, não sendo corroborada por qualquer outro elemento de prova que demonstre de forma inequívoca que a parte autora teve plena ciência e aquiescência

(...)
”

E arremat
ando, ao final
:

“(...)
A tentativa de atribuir à parte autora o conhecimento presumido do processo judicial, por suposta entrega de cópia encadernada dos autos ou por visita prévia ao imóvel, não encontra amparo em qualquer outro elemento probatório além da referida declaração do corretor

(...)”.

Diante disso, tenho que
a
conduta do julgador, com a devida vênia, configura
patente
cerceamento de defesa
, na medida em que o
s Apelantes foram impedidos de produzir a prova oral
postulada -
a oitiva do corretor
Bruno

-
sob o pretexto de que sua declaração escrita já era prova robusta, para, ao final, serem condenados justamente porque a referida declaração foi considerada frágil, unilateral e carente de corroboração.

Ora,
a oitiva da testemunha em juízo, sob o crivo do contraditório, era o meio processual idôneo para que os Apelantes pudessem, exatamente, tentar corroborar a declaração, conferindo-lhe a força probante que o magistrado, ao final, entendeu faltar.

A jurisprudência do
STJ
e dest
a

Corte
de Justiça é pacífica no sentido de que o julgamento antecipado da lide, com o indeferimento de prova pertinente e necessária, configura cerceamento de defesa, mormente quando a sentença se baseia na ausência de comprovação do fato que se pretendia provar.

Nesse sentido
:

“(...)
Há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a realização de prova oral e pericial, requeridas oportuna e justificadamente pela parte autora, com o fito de comprovar suas alegações,
e o pedido é julgado
improcedente por falta de provas
. Precedentes. (...)” (STJ. EDcl no AgInt no AREsp n. 2.833.855/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 18/8/2025, DJEN 22/8/2025) (g.n.)

Este Sodalício segue a mesma trilha, conforme se extrai de precedente
s
análogo
s
:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMPRÉSTIMO CONSIGNADO.
CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
.
PRELIMINAR ACOLHIDA. NULIDADE DA SENTENÇA
. RECURSOS PREJUDICADOS. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A dispensa da fase instrutória sem enfrentamento dos pedidos de prova caracteriza cerceamento de defesa, por violação aos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal (art. 5º, LIV e LV, CF). 4.
A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que se configura cerceamento de defesa quando o magistrado julga antecipadamente a lide e conclui pela ausência de comprovação do fato constitutivo do direito sem oportunizar à parte a produção das provas oportunamente requeridas
(AgInt no AREsp 1281518/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 17/12/2018; AgInt no AREsp 770037/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 12/12/2022). 5. No caso concreto, a controvérsia cinge-se à existência ou não de relação contratual válida, havendo, inclusive, alegação de fraude documental,
questão que demanda produção de
prova
técnica e
oral
para a adequada solução
. IV. DISPOSITIVO E TESE. 6. Recursos conhecidos. Recurso do BANCO ITAÚ CONSIGNADO S.A. provido. Sentença anulada para reabertura da instrução processual, com retorno dos autos à origem. Tese de julgamento: “
Configura cerceamento de defesa a prolação de sentença sem análise e deferimento das provas oportunamente requeridas pelas partes, notadamente quando imprescindíveis para a elucidação da controvérsia acerca da validade contratual, impondo-se a anulação da decisão e o retorno dos autos à origem para regular instrução
.” (...)” (TJMT. N.U 1038506-82.2024.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Des.
Sebastião de Arruda Almeida, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 02/09/2025, DJe 02/09/2025) (g.n.)

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS EM AGRAVO INTERNO. OMISSÃO. RECONHECIMENTO DE OBSCURIDADE. ENTENDIMENTO DO STJ NO AGINT NO RESP 1708154/SP NÃO APLICÁVEL NO CASO CONCRETO. DISTINGUISHING. HIPÓTESE EM QUE
O JUIZ NÃO PERMITIU A PRODUÇÃO DE PROVAS E JULGOU IMP
R
OCEDENTE O PEDIDO POR FALTA DE PROVAS
.
CERCEAMENTE DE DEFESA
. EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. (...) 3. “
Esta Corte já firmou posicionamento no sentido de que configura cerceamento de defesa a decisão que,
a despeito de pedido de produção probatória, julga de forma antecipada o pedido improcedente com fundamento na ausência de provas
.” (REsp 1119445/RJ, Rel. Ministro Antônio Carlos Ferreira, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/09/2019, DJe 25/11/2019). 4. “
Evidenciada a necessidade de produção de provas, o julgamento antecipado da lide acarreta, além do cerceamento de defesa, violação aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal, como ocorreu na hipótese dos autos
.” (STJ - AgInt no AREsp: 1281518 DF 2018/0091093-2, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 17/12/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/02/2019) 5. Embargos de declaração acolhidos para sanar a obscuridade, sem atribuir efeitos infringentes ao acórdão.” (TJMT. N.U 0001212-77.2016.8.11.0078, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 29/01/2021, DJe 29/01/2021) (g.n.)

Vale destacar que, n
o caso concreto, a prova testemunhal não era
“
desnecessária
”
,
nem
“
inútil ou meramente protelatória
”
(art. 370, parágrafo único, CPC)
, mas, ao
contrário, era o único caminho para se tentar solver a contradição instalada pelas duas declarações do
corretor
Bruno Parizotto e para aferir a veracidade da alegação de que a
Compradora apelada
teve, de fato, ciência prévia do ônus
que recaía sobre o imóvel.

Assim, a
o negar essa via e, subsequentemente, fundamentar a condenação na fragilidade da prova documental, o juízo de origem violou o devido processo legal e o direito à ampla defesa, insculpido no art. 5º, LV, da Constituição Federal.

Desse modo
, o julgamento antecipado se mostrou prematuro, sendo a anulação da sentença medida que se impõe, para que os autos retornem à primeira instância e seja realizada a prova testemunhal, garantindo-se às partes o contraditório pleno para a busca da verdade real
, restando
prejudicada
, por corolário lógico,
a análise das demais
alegações das partes
.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
ROGÉRIO STWART ALBERNAZ GARCIA
e
BARTIRA PEREIRA DE SOUZA ALBERNAZ GARCIA
, em sua pretensão alternativa,
para
ACOLHER
a preliminar de cerceamento de defesa e, por conseguinte,
CASSAR
a

sentença objurgada, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para a reabertura da fase de instrução, com a regular produção d
e
prova testemunhal, notadamente a oitiva do Sr. Bruno Araujo Parizotto,
restando
PREJUDICADA
a análise das demais teses do recurso.

Sem honorários recursais, uma vez que o acórdão que reconhece o
error in procedendo
e
anula
a sentença
também
torna sem efeito a sucumbência fixada na origem,
a qual constitui
pressuposto para a majoração em grau recursal, pela própria redação do art. 85, § 11, do
CPC
(STJ. AgInt nos EDcl no REsp n. 2.004.107/PB)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025