Tribunal: TJMT
Processo: 1027898-50.2021.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-11
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027898-50.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ANTONIO CARLOS BARBOSA - CPF: 966.271.401-44 (APELADO), CARLOS HENRIQUE BARBOSA - CPF: 021.758.811-56 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos ajuizada por ANTÔNIO CARLOS BARBOSA, declarou rescindido o contrato
firmado entre as partes e condenou a requerida à restituição de 85% do total pago pelo comprador, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato firmado entre as partes, contendo cláusula de alienação fiduciária, está sujeito às disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor; e (
ii
) estabelecer o marco inicial para a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

O contrato de compra e venda com cláusula de alienação
fiduciária não registrado
no Cartório de Imóveis não constitui direito real de garantia, restringindo-se ao âmbito obrigacional, o que afasta a incidência da Lei nº 9.514/97 e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Conforme a Súmula 543 do STJ, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é devida a restituição parcial dos valores pagos, sendo razoável a retenção de percentual para cobertura de custos administrativos e prejuízos suportados pelo vendedor.

O percentual de retenção fixado em 15% sobre os valores pagos pelo comprador está em conformidade com a jurisprudência do STJ, assegurando equilíbrio contratual e evitando enriquecimento sem causa.

Nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme fixado no Tema 1.002 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei nº 9.514/97 e permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, para evitar prejuízos ao vendedor.

Nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97, art. 23; Código de Defesa do Consumidor,
arts
.
4º, I, e 53
; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp
1.891.498 (Tema 1095); STJ,
REsp
1.976.082/DF; STJ, Súmula 543; STJ,
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma,
DJe
29.06.2017; STJ, Tema 1.002; TJ-MT, Apelação Cível nº 1003692-
32.2022.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22.03.2023; TJ-MT, Apelação Cível nº 1005885-25.2019.8.11.0003, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17.05.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto

por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA

cont
ra
sentença proferida
pelo MM. Ju
iz
de Direito da
4
ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/
MT,
que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos

ajuizada
por

ANTÔNIO CARLOS BARBOSA
,
julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais para d
eclarar rescindido o contrato
sub judice
firmado entre as partes,
condenando a
requerida
a
restituir 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

I
nconformad
o
,
o Apelante
sustenta
que
o contrato firmado entre as partes
não está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de
u
m instrumento de Compra e Venda
com pacto de Alienação Fiduciária, regido pela Lei nº. 9.514/1997
,
o qual não possui
cláusula resolutiva do contrato ou previsão de rescisão via judicial, não sendo possível, portanto,
a devolução dos valores pagos como pretende o
Apelado.

Realça que
a desistência da parte não acarreta imediata rescisão
do contrato
,
pois, de acordo com os
arts
. 26 e 27
da
Lei nº. 9.514/1997
,
deve
o devedor ser constituído em mora e ser
notificado para, no prazo de 15 dias, satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, bem como todos os encargos contratuais e legais existentes.

Afirma que a desídia do
fiduciante
acarretará
na
convalidação da propriedade em nome do credor, inician
do-se os atos expropriatórios e,
após
ultimada a expropriação, se o produto da arrematação for suficiente para o pagamento de todo o valor devido, acrescido de todos os custos incorridos, inclusive impostos de toda natureza e dívidas
propter
rem
, lhe se
rá
restituído o que exceder
.

Subsidiariamente, requer que os juros de moram incidam a partir do trânsito em julgado da ação de rescisão
, por não ter dado causa ao encerramento do contrato
.

Devidamente intimado, o Apelado apresentou contrarrazões (ID 262378260) almejando o desprovimento recursal.

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR
)

Egrégia Câmara:

Cinge-se
dos autos que
ANTÔNIO CARLOS BARBOSA

ajuizou

A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c
R
estituição de
V
alores
P
agos

em desfavor de
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
, sustentando que
em 14/05/
2018 adquiriu um imóvel

l
ocalizado na quadra 17, lote 37,
no loteamento Bairro Planejado Parque das águas,
em Várzea Grande, pelo valor de R$
69.012,61 (sessenta e nove mil doze r
eais e sessenta e um centavos),
através de instrumento particular de promessa de compra e venda
com a requerida.

Afirma q
ue houve um aumento significativo dos valores das parcelas, considerando as taxas de juros e a atualização monetária,
o que culminou
em seu
desinteresse
em prosseguir com o contrato
, razão pela qual solicitou a devolução dos valores pagos junto
à Apelante.

Em contestação, a Apelante
defende
u

que o contrato de compra e venda firmado com a autora contém pacto adjeto de alienação fiduciári
a, regido pela Lei n. 9.514/97 e que,
em caso de inadimplemento
,
o imóvel vai a lei
lão,
não havendo possibilidade de distrato,
tampouco
aplicação do
Código de Defesa do Consumidor.

Após a devida instrução processual, o Magistrado de origem julgou
parcialmente
procedente
os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)

Saliente-se que no tocante a questão da aquisição do imóvel, mediante alienação fiduciária como garantia de preço, a Lei 9.514/97 não estabeleceu normas gerais de proteção e defesa dos consumidores, não ocorrendo assim revogação ou alteração do Código de Defesa do Consumidor, sendo nessa direção a seguinte jurisprudência:

(...)

Dessa forma, considerando a fragilidade da parte autora, diante da impossibilidade financeira em prosseguir no pagamento dos valores referentes ao contrato em questão, observa que a requerida deixou de observar o princípio do mutualismo contratual, para se prevalecer da vulnerabilidade dos consumidores no mercado (art. 4º, inciso I, da Lei n. 8.078/90).

Por conseguinte, revela-se abusiva e apta a gerar enriquecimento sem causa do credor, sobretudo considerando a omissão sobre o resultado de eventual alienação extrajudicial do bem, a perda pelos consumidores, da integralidade dos valores pagos pelo imóvel que pretendiam adquirir, cuja propriedade pertence
a
requerida (consolidação da propriedade diante do não pagamento), conforme se verifica das cláusulas contratuais.

Ademais, cumpre ressaltar o que dispõe o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, in
verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
clausulas
que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
beneficio
do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”
.

(...)

Desse modo, não há que se falar em violação a sistemática prevista na Lei 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de bens imóveis, sendo certo que os dispositivos da referida lei devem ser interpretados conjuntamente com o Código de Defesa do Consumidor,
assim certo
que
permitida
a
resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago.

(...)

Quanto ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aceitado entre 10% e 25%, para hipóteses de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, a fim de se evitar prejuízos ao alienante. Nesse sentido:

(...)

Assim sendo, é justo e razoável admitir-se a restituição de parte dos valores pagos, garantindo ao vendedor o direito de retenção de percentual sobre tal quantia, de forma a indenizá-los pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas e possíveis despesas para a alienação extrajudicial do bem.

Desse modo, conforme entendimento citado
, entendo
que a restituição deve se dar em percentual de 85% sobre o valor pago, aplicando, por consequência, o percentual de 15% de retenção.

Posto isto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única,
cujo valores
deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
”

Pois bem.

Embora não se desconheça o entendimento firmado pelo STJ no Recurso Especial n.º 1.891.498 (Tema 1095), o qual dispõe que
"
e
m contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado
em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº
9.514
/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor",
n
o caso
sub judice
,
a despeito da previsão contratual de alienação fiduciária em favor da própria vendedora, não houve registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis.

O registro do título é requisito indispensável para a aquisição do direito real e a transferência do domínio resolúvel, concretizando a constituição da propriedade fiduciária (art. 23 da Lei nº 9.514/97). Sua ausência impede a formação do direito real, restringindo as partes ao âmbito obrigacional e impossibilitando o surgimento da propriedade fiduciária.

Assim,
inobstante a irresignação da Apelante,
a
falta de registro cartorário do pacto torna
inócua
a garantia prevista, o que admite a incidência das disposições especiais do
Código de Defesa do Consumidor
, como chancelado pelo STJ no julgamento do
REsp
1.976.082/DF
.

Por conseguinte, não se mostra possível a liquidação do contrato conforme a Lei nº
9.514
/97, remanescendo apenas o contrato de venda, o qual pode ser resolvido a pedido do adquirente, n
os termos da Súmula
543 do STJ, que assim dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Nesse sentido
é o entendimento deste Sodalício
:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.
A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna
inócua
a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e
admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.
De acordo com o art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1273751/DF). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, § 11, do CPC).

(TJ-MT - EMBDECCV: 10036923220228110003, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023)
(
g.n
.)

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado
a registro
no Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei nº 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (
Súmula 543 do STJ
)
(...)

(TJ-MT 10058852520198110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 17/05/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/05/2021)
(
g.n
.)

In
casu
,
comprovada a
iniciativa do comprador

para a
rescisão do contrato,
o Superior Tribunal de Justiça
“
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Desse modo, razoável a sentença que fixou a retenção de 15% do valor pago, percentual que
garante o equilíbrio contratual,
não causando enriquecimento ilícito para nenhuma das partes e
suficiente para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação.

Vale
consignar, por fim
,
que
no julgamento
REsp
nº 1.740.911/DF
, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou a orientação de que
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº
13.786
/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1.002)
.

Na hipótese dos autos, constata-se que o contrato de compra e venda foi
firmado
em
14/05/2018, isto é, antes da entrada em vigor da referida Lei, razão pela qual deve
a empresa
Apelante
ser condenada a restituir ao
Apelado
os valores por ele pago pelo negócio, corrigidos monetariamente pelo INPC
até a

entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024
(momento a partir do qual
deverá ser aplicada a taxa Selic), contados a partir de
cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais a partir do
trânsito em julgado da sentença
.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
,
tão somente para
determinar que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado a decisão.

Ao caso não se aplica o disposto no artigo 85, § 11, do CPC, porque de acordo com o STJ, “
não cabe
a
condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais de sucumbência no caso de parcial provimento ao recurso
”. (
AgInt
no
AREsp
1451789/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2019,
DJe
22/08/2019).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2025