Tribunal: TJMT
Processo: 0001233-84.2016.8.11.0003
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001233-84.2016.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOAO PAULO RIBEIRO - CPF: 459.451.521-53 (APELADO), FILLIPE MARCHIORI DE OLIVEIRA - CPF: 038.225.421-05 (ADVOGADO), VANESSA CARDOSO OLIVEIRA - CPF: 812.776.011-00 (APELADO), RICARDO ALVES ATHAIDE - CPF: 630.387.141-00 (APELANTE), RICARDO ALVES ATHAIDE - CPF: 630.387.141-00 (ADVOGADO), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), HABYA MIKAELLA DOURADO DO NASCIMENTO - CPF: 049.737.541-96 (ADVOGADO), BRENO FRANCA TABOSA RIBEIRO - CPF: 023.756.471-81 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO CITRA PETITA. JULGAMENTO PELO TRIBUNAL (ART. 1.013, § 3º, III, CPC). BASE DE CÁLCULO DA MULTA PENAL FIXADA EM 20% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. RESTITUIÇÃO DE VALORES INVESTIDOS EM MELHORIAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELO IMÓVEL COM DESCONTO DA MULTA. ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução opostos em decorrência de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, com determinação de afastamento da retenção das arras, fixação de multa penal de 20% sem explicitação da base de cálculo, e distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. O apelante requereu a nulidade da sentença por julgamento citra petita, a correta fixação da base de cálculo e parâmetros de atualização da multa, restituição de valores pagos e investidos no imóvel, nulidade de multa contratual, e redistribuição do ônus sucumbencial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de nulidade da sentença por julgamento citra petita; (ii) definir a base de cálculo e parâmetros de atualização da multa penal de 20%; (iii) estabelecer a restituição dos valores pagos a título de investimentos no salão de festas do imóvel; (iv) definir a restituição dos valores pagos pelo imóvel, com dedução da multa penal; (v) analisar a nulidade da multa contratual de 2% e a incidência de juros moratórios; (vi) readequar a distribuição do ônus sucumbencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença é nula por ser
citra petita
, ante a omissão no exame de pedidos expressamente formulados, violando o princípio da adstrição.

O art. 1.013, § 3º, III, do CPC autoriza o tribunal a julgar desde logo o mérito quando constatada omissão no exame de pedidos, inexistindo prejuízo às partes.

A multa penal deve observar o
pacta sunt servanda
, mas sua base de cálculo deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme entendimento consolidado do STJ e do TJ-MT, sendo abusiva a incidência sobre o valor total do contrato.

O apelante pagou R$ 120.000,00 (arras e parcelas), devendo a multa de 20% incidir sobre este montante, resultando em R$ 24.000,00, corrigidos pelo INPC desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

O valor de R$ 3.561,74, investido em melhorias no salão de festas, deve ser restituído, pois não impugnado pelos apelados (arts. 341 e 342 do CPC) e revertido em benefício destes.

Os valores pagos pelo imóvel (R$ 120.000,00) devem ser restituídos ao comprador, com dedução da multa penal (R$ 24.000,00), totalizando R$ 96.000,00, corrigidos desde cada desembolso, retornando as partes ao status quo ante.

A multa contratual de 2% e os juros moratórios são válidos, pois possuem natureza distinta da multa compensatória e visam sancionar o inadimplemento.

O ônus sucumbencial deve ser redistribuído em 60% para o apelante e 40% para os apelados, com honorários fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º, 3º, 4º, III e 6º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

A sentença
citra petita
é nula, cabendo ao tribunal julgar desde logo os pedidos omitidos, nos termos do art. 1.013, § 3º, III, do CPC.

A cláusula penal em contrato de compra e venda de imóvel deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de abusividade.

Valores investidos em benfeitorias devem ser restituídos ao comprador quando revertidos em benefício do vendedor e não impugnados.

Na restituição de valores pagos por imóvel, deve-se deduzir o valor da multa penal fixada e aplicar correção monetária desde cada desembolso.

A multa moratória e os juros de mora são cumuláveis com a multa compensatória quando possuírem natureza e fatos geradores distintos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por RICARDO ALVES ATHAIDE, contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis (Dr. João Filho de Almeida Portela), que, nos autos de Embargos à Execução nº 0001233-84.2016.8.11.0003, movida em face JOÃO PAULO RIBEIRO e VANESSA CARDOSO OLIVEIRA,
julgou-os parcialmente procedente

o pleito exordial para:

1-)
afastar a retenção do arras\sinal;

2-)
autorizar a dedução da multa penal no patamar de 20%, bem como fixar juros moratórios no limite de 1% (um por cento) ao mês;

3-)
reconhecer a sucumbência parcial e, condenar a parte embargante\apelante ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas judiciais, e a embargada\apelada em 30% (trinta por cento), e em idêntico percentual os honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2º, § 3º, § 4º, III e § 6º, do art. 85, do CPC.

Irresignado, o devedor\embargante\apelante aduz em síntese que:

1-)
há nulidade da sentença (julgamento
citra petita
);

2-)
deve ser fixado de maneira correta, a base de cálculo da multa penal e seus parâmetros de atualização;

3-)
há necessidade de fixação dos parâmetros de correção dos valores a serem restituídos;

4-)
a multa contratual (cláusula 11ª) deve ser declarada nula;

5-)
deve ser restituído os investimentos por si realizados no imóvel;

6-)
o ônus sucumbencial deve ser imputado exclusivamente aos exequentes\embargados\apelados ou, alternativamente, na razão de 50% para cada.

Contrarrazões, no id. 222691371. Sem preliminar.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de Embargos à Execução propostos pelo devedor\embargante\apelante, em decorrência do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda em caráter irrevogável e irretratável firmado em 09.09.2013 (id. 222691368) com os exequentes\embargados\apelados, tendo como objeto, o apartamento nº 601, no 6º pavimento do Edifício Monalisa, situado na Av. Paulista, nº 884, quadra nº 34, Parque Sagrada Família, matrícula nº 84.156, do CRI de Rondonópolis.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a apreciá-lo na ordem elencada pelo recorrente.

1. Da Sentença Citra Petita.

No caso, entendo que houve omissão nos termos da sentença quanto à análise dos seguintes temas:

a-)
base de cálculo da multa penal;

b-)
restituição dos valores pagos a título de investimentos no salão de festas (R$ 3.561,74 - três mil, quinhentos e sessenta e um reais e setenta e quatro centavos);

c-)
restituição dos valores pagos pelo imóvel (R$120.000,00 – cento e vinte mil reais, compreendendo as arras + parcelas) e respectivos parâmetros de atualização;devolução dos valores pagos pelo imóvel, compreendendo as arras e as parcelas, no valor total de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), e seus respectivos parâmetros de atualização;

d-)
base de cálculo e termo inicial dos juros de 1% ao mês; termo inicial e base de cálculo dos juros de 1% ao mês;

e-)
nulidade da multa de 2% e porcentagem dos juros de mora;anulação da multa de 2% e da porcentagem dos juros de mora.

Isso caracteriza o julgamento como
citra petita
, materializando ofensa ao Princípio da Adstrição e, segundo a doutrina, este princípio preceitua que:

O limite da sentença é o pedido, com a sua fundamentação
. É o que a doutrina denomina de princípio da adstrição, princípio da congruência ou da conformidade, que é desdobramento do princípio do dispositivo (art. 2º).
O afastamento desse limite caracteriza as sentenças citra petita, ultra petita e extra petita, o que constitui vícios e, portanto, acarreta a nulidade do ato decisório
. Sentença citra petita é aquela que não examina em toda a sua amplitude o pedido formulado na inicial (com a sua fundamentação) ou a defesa do réu
. (Elpídio Donizetti Nunes, Curso Didático de Direito Processual Civil, Ed. Atlas, 19ª ed. p. 438).

Portanto, nula a sentença atacada.

Dessa forma, apesar do que foi mencionado anteriormente, o processo está pronto para ser julgado, visto que a fase decisória foi atingida e a produção de provas decorrentes do andamento processual foi concluída, razão pela qual, entendo que o julgamento da pretensão inicial por este Sodalício, que não foi analisada em 1ª Instância, não prejudicará as partes.

Noto, inclusive, que o Código de Processo em vigor determina que o Tribunal adote tal postura na situação ora verificada, art. 1.013, § 3º, III, confira-se:

Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

(...)

§ 3º Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando:

I - reformar sentença fundada no art. 485;

II - decretar a nulidade da sentença por não ser ela congruente com os limites do pedido ou da causa de pedir;

III - constatar a omissão no exame de um dos pedidos, hipótese em que poderá julgá-lo;

IV - decretar a nulidade de sentença por falta de fundamentação.

(...)

Esclareço que a providência em comento se encontra em perfeita harmonia com o Princípio da Instrumentalidade das Formas, Celeridade e Eficiência Processual, pois permite que se atribua ao processo fluir de estilo, ante a inexistência de prejuízo para as partes em razão de vício, materializado pela omissão da análise de pedidos devidamente formulados.

2. Da base de cálculo da multa penal e parâmetros de atualização.

O recorrente alega que o Juízo sentenciante foi omisso quanto à base de cálculo da multa penal, pois consignou, tão somente, o importe de 20%, sem a fixação expressa da base de cálculo para apuração da referida multa e os parâmetros de incidência de correção monetária e juros de mora.

E assim, entende que a multa representaria um valor expressivo, notadamente se considerado que o pedido de rescisão se deu na fase inicial do contrato.

Sem razão o recorrente.

Nos termos do art. 397 do Código Civil, em se tratando de dívida líquida, os juros de mora incidem a partir do vencimento.

No mais, considerando que:

i-)
o contrato foi firmado por duas partes capazes, com objeto lícito, possível e determinado, sem ofensa à lei e, em casos tais, é medida imperativa a mínima intervenção estatal sobre o pactuado e a prevalência pelo cumprimento do que ficou pactuado (
pact sunt servanda
) (art. 421, parágrafo único, do CC);

ii-)
o apelante, na condição de advogado, que provavelmente redigiu, se não todas as cláusulas, termos e condições, ao menos parte delas, concordou e é responsável pela redação da cláusula penal (cláusula 11ª do contrato).

A referida cláusula restou assim exarada (id. 147953044, pág. 34):

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base no valor total do contrato ou no saldo devedor, devendo incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008).

2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento (STJ. AgInt no AREsp 1180352 / DF)

No mesmo sentido, esta Corte de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.

Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel.

É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8.11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024)

Assim, considerando que o apelante pagou o valor total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), sendo R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de arras e R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) referente às parcelas dos meses de outubro de 2013 a janeiro de 2014, a multa penal de 20% deve incidir sobre esse montante, resultando no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).

Quanto aos parâmetros de atualização da multa penal, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, deve incidir correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ.

3. Da restituição dos valores pagos a título de investimentos no salão de festas.

Em sua exordial (id. 147953044. pág. 01/28), o apelante discorreu acerca da quantia paga no importe de R$3.561,74 (três mil quinhentos e sessenta e um reais e setenta e quatro centavos), referente à taxa rateada entre os condôminos para melhorias no salão de festas do imóvel, vez que o imóvel fora devolvido, e as melhorias trarão benesses aos proprietários, ora apelados, com a devida valorização do bem.

Em sua Impugnação (id. 147953044, pág. 160/167), os apelados não se insurgiram quanto a esse pedido, situação que importa a hipótese prevista no art. 341, do CPC (ônus da impugnação especificada), ou seja, os fatos alegados pelo embargante na petição inicial e não impugnados especificamente pelo réu na contestação são presumidos verdadeiros.

Essa presunção decorre do Princípio da Eventualidade, que exige que o réu apresente toda a sua defesa na contestação, sob pena de vê-los considerados como verdadeiros, sendo que, no caso, a parte embargada não se exonerou desse dever (art. 342, do mesmo diploma).

Dessa feita, considerando que tanto a sentença quanto a Impugnação dos embargados restaram omissas quanto à referida restituição, bem como o retorno do imóvel aos apelados, o valor pago a título de investimento no salão de festas do imóvel, deve ser devolvido ao apelante.

4. Da restituição dos valores pagos pelo imóvel (R$120.000,00 – cento e vinte mil reais, compreendendo as arras + parcelas).

Em sua sentença, o Juízo
a quo
reconheceu a impossibilidade de cumulação das arras com a multa penal e autorizou a dedução da multa penal.

O pagamento foi dividido em sete parcelas, conforme a cláusula segunda do contrato.

Restou incontroverso o pagamento das arras, bem como das parcelas referentes aos meses de outubro de 2013 a janeiro de 2014, totalizando o valor de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais).

No entanto, a sentença não determinou a restituição dos valores equivalentes às parcelas pagas.

Desse modo, considerando que houve a devolução do imóvel pelo comprador\apelante e, por conseguinte, o retorno das partes ao
status quo ante
, a restituição, ao comprador, do valor despendido para a aquisição do bem é medida necessária.

Nesse sentido, o STJ:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO COMPRADOR . ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS . CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO A QUO. DATA DO DESEMBOLSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE . SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO . SÚMULA N. 284/STF. FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO . AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA . DECISÃO MANTIDA.

1. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"
(AgInt no REsp n. 1 .893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020), o que foi observado pelo Tribunal de origem.

2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n . 83/STJ).

3. A jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido de que "o termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça" ( AgInt no AREsp n. 2 .018.173/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/4/2022, DJe 19/4/2022), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Caso de incidência da Súmula n. 83/STJ.

4. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n . 182/STJ).

5. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 284 do STF e 83 do STJ . 6. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2023346 RJ 2021/0359143-2, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022)

Assim, deve ser determinada a restituição dos valores pagos pelo apelante, no montante de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), com a dedução da multa penal de 20% (R$ 24.000,00), resultando no valor de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) a ser restituído.

Por fim, tratando-se de rescisão de contrato por inadimplemento do comprador\recorrente, não havendo mora dos vendedores, no que tange à correção monetária, entendo como justo que o seu cômputo se dê nas datas em que ocorreu cada desembolso.

5. Da nulidade da multa de 2% e porcentagem dos juros de mora.

O recorrente argumenta que a multa estabelecida na cláusula 3ª do contrato é nula, configurando uma dupla punição pelo mesmo fato (
bis in idem
), uma vez que o imóvel foi devolvido aos apelados no início do contrato, restabelecendo a situação original (
status quo ante
).

Além disso, houve autorização para retenção de 20% do valor, a título de multa penal, sobre a qual já incidirão juros de mora. Entende que esse valor é considerado suficiente para cobrir eventuais despesas administrativas e cumprir o propósito da multa pela rescisão contratual.

Sem razão o recorrente.

A referida cláusula encontra-se assim redigida:

Além da fundamentação mencionada no tópico ‘
2
’, em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a incidência de juros moratórios e da multa, uma vez que o comprador foi o culpado da rescisão, face ao inadimplemento da obrigação.

A multa moratória, que é aplicada em caso de atraso no pagamento, é diferente da multa de desistência do contrato, que ocorre quando o comprador desiste do negócio ou quando se torna impossível prosseguir com o contrato.

Na mesma situação, é a dos juros moratórios, que também é uma penalidade aplicada ao inadimplente, devendo então, ser mantido.

Nesse sentido, o STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE

1. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à inexistência de julgamento extra petita demanda o reexame do acervo fático e probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.

2. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos. Precedentes.

2.1 . Rever a conclusão do aresto impugnado acerca da impossibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, pois oriundas do mesmo fato gerador, exige o reexame de provas e cláusulas contratuais, o que encontra óbice no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1972293 SP 2021/0262266-8, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

I-)
determinar que a base de cálculo da multa penal de 20% incida sobre os valores efetivamente pagos pelo apelante (R$ 120.000,00), resultando no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais);

II-)
julgar procedente o pedido de restituição do importe de R$3.561,74 (três mil quinhentos e sessenta e um reais e setenta e quatro centavos), referente à taxa rateada entre os condôminos para melhorias no salão de festas do imóvel;

III-)
determinar a restituição dos valores pagos pelo apelante, no montante de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), com a dedução da multa penal de 20% (R$ 24.000,00), resultando no valor de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) a ser restituído;

IV-)
readequar o ônus sucumbencial, devendo o recorrente arcar com 60% (sessenta por cento) de custas judiciais e os recorridos em 40% (quarenta por cento), bem como nos honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2º, § 3º, § 4º, III e § 6º, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025