Tribunal: TJMT
Processo: 1028844-82.2022.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028844-82.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[AURINDO FERNANDES SANTOS - CPF: 378.109.011-68 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCINDIDA POR INADIMPLEMENTO. CONSTRUÇÕES IRREGULARES SEM ALVARÁ OU AVERBAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitente comprador em razão de sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento contratual. O recorrente alegou direito à indenização mesmo diante da ausência de regularização formal das construções junto aos órgãos municipais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se há direito à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel cuja posse decorre de contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento, quando as construções foram realizadas sem alvará, aprovação de projeto, ou qualquer regularização perante os órgãos competentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 34 da Lei nº 6.766/1979 condiciona o direito à indenização por benfeitorias, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento, à sua conformidade com o contrato e com a legislação aplicável, vedando expressamente a indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade.

A legislação municipal (LC nº 91/2010 de Rondonópolis) exige a obtenção de alvará de construção e demais documentos autorizativos como condição para a legalidade das edificações.

O Código Civil, nos
arts
. 1.219 e 1.220, vincula o direito à indenização à boa-fé do possuidor e à natureza das benfeitorias, distinguindo o tratamento jurídico a ser dado conforme a boa ou má-fé e a essencialidade da obra.

A boa-fé exigida pelo ordenamento jurídico abrange não apenas a crença subjetiva na posse legítima, mas também o respeito às normas urbanísticas e contratuais, o que não se verifica no caso concreto.

A construção realizada pelo apelante, embora comprovadamente existente, foi efetuada sem qualquer comprovação de regularidade urbanística, não havendo nos autos alvará, projeto aprovado, habite-se, averbação na matrícula do imóvel ou qualquer outro documento que comprove a conformidade da obra com as normas legais.

O contrato firmado entre as partes continha cláusula expressa exigindo o cumprimento das normas municipais para a realização de qualquer obra, o que foi descumprido pelo apelante.

O argumento de enriquecimento sem causa da apelada não se sustenta, pois há vedação legal expressa à indenização por construções irregulares, nos termos do parágrafo único do art. 34 da Lei nº 6.766/1979.

Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirma que o direito à indenização por benfeitorias, inclusive acessões, está sujeito à conformidade com a lei e com o contrato, sendo incabível em caso de construções ilegais ou irregulares.

O ônus da prova quanto à regularidade das benfeitorias compete ao autor do pedido indenizatório, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual o apelante não se desincumbiu.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O direito à indenização por benfeitorias em caso de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador exige a demonstração da boa-fé do possuidor e da conformidade das obras com o contrato e com a legislação urbanística.

A ausência de alvará de construção, projeto aprovado, habite-se ou averbação da edificação na matrícula do imóvel impede o reconhecimento do direito à indenização.

O descumprimento das cláusulas contratuais e das normas urbanísticas afasta a boa-fé exigida para o reconhecimento de indenização por benfeitorias.

A vedação legal à indenização por construções irregulares afasta a aplicação do princípio do enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/1979, art. 34, parágrafo único; LC nº 91/2010 do Município de Rondonópolis, art. 41; CC/2002,
arts
. 1.219 e 1.220; CPC, art. 373, I e art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no REsp 1487000/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2019,
DJe
11.12.2019.

R E L A T Ó R I O

ApCiv
1028844-82.2022.8.11.0003

AURINDO
FERNANDES SANTOS X N C IMOVEIS LTDA

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por AURINDO FERNANDES SANTOS contra sentença
que na
Ação de Indenização por Benfeitorias com Pedido de Tutela Antecipada de Urgência (Processo nº 1028844-82.2022.8.11.0003), julgou improcedentes os pedidos formulados em face de NC IMÓVEIS LTDA.
, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, ao
fundamento de que não houve prova da legalidade da construção, ausente averbação na matrícula, registro municipal de área edificada, alvará, projeto aprovado ou qualquer documento que demonstrasse autorização dos órgãos competentes. Aplicou o art. 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979 e o art. 41, § 3º, da Lei Complementar nº 91/2010 de Rondonópolis, que vedam indenização por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou a lei.

O apelante,
alega, em síntese, que a jurisprudência pátria tem reiteradamente reconhecido que a ausência de regularização administrativa das benfeitorias, por si só, não configura impedimento absoluto ao direito de indenização, desde que demonstrados elementos essenciais como a boa-fé do possuidor e a possibilidade de posterior regularização das obras realizadas.

Argument
a
que o mero descumprimento de
exigências formais perante órgãos públicos não é suficiente para afastar de forma automática o direito de quem promoveu melhorias sobre imóvel alheio, especialmente quando tais melhorias conferem utilidade ou necessidade à coisa e foram executadas com a ciência do proprietário.

Sustent
a
que eventual irregularidade das benfeitorias somente obstaria a indenização quando se constatasse a existência de vícios insanáveis que comprometessem a segurança estrutural, violassem normas urbanísticas de ordem pública de forma irremediável ou acarretassem risco à coletividade, hipóteses excepcionais e não configuradas nos autos. Afirmou que as benfeitorias por ele realizadas seriam plenamente passíveis de regularização, caso necessário, e não comprometeriam a destinação do imóvel, tampouco teriam sido impugnadas pela apelada enquanto a posse era exercida de forma contínua e pacífica.

O apelante sustenta que agiu de boa-fé, porque realizou as benfeitorias enquanto detinha posse legítima do imóvel, decorrente de contrato válido com a apelada.

Alega que as melhorias foram feitas sob a crença de valorizar o bem e atender à finalidade contratual, devendo incidir o art. 1.219 do CC, que garante ao possuidor de boa-fé indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, além do direito de retenção.

Defende que a norma não condiciona a indenização à regularidade formal das obras, mas à sua utilidade e à boa-fé do possuidor. Afirma que a interpretação restritiva da sentença desvirtua o dispositivo legal e viola princípios da função social da posse, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, já que a apelada se beneficiaria integralmente das benfeitorias sem ressarcimento.

R
equer
o
provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, reconhecendo seu direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel da ré, ainda que consideradas irregulares, desde que passíveis de regularização e realizadas de boa-fé, com a consequente condenação da apelada ao pagamento da indenização correspondente, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil, com apuração do valor em sede de liquidação de sentença.

Nas
contrarrazões (ID 305743886), a apelada
defende o desprovimento do recurso, porque a sentença foi clara, coerente e alinhada à jurisprudência e ao art. 34, § 1º, da Lei 6.766/79, que veda indenização por benfeitorias irregulares. Reiterou que a construção não possuía averbação, alvará, habite-se, aprovação de projeto ou autorização, estando em desacordo com a legislação municipal e que cabia ao apelante comprovar a regularidade ou possibilidade de regularização da obra, ônus do qual não se desincumbiu, conforme art. 373, I, do CPC, estando a questão preclusa nos termos do art. 509, § 4º, do CPC.

Sustentou, ainda, que não há falar em boa-fé, porque o apelante era compromissário inadimplente e consciente da irregularidade da construção, sendo inaplicáveis a função social da posse e a vedação ao enriquecimento sem causa.
R
equere
r
o desprovimento da apelação, a manutenção da sentença e a condenação em honorários recursais (art. 85, § 11, CPC), com manifestação expressa sobre a preclusão da prova da regularidade da obra.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares,

A controvérsia central do presente recurso cinge-se à possibilidade de indenização por benfeitorias realizadas pelo apelante em imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento, tendo em vista a ausência de regularização formal das edificações perante os órgãos competentes.

O apelante sustenta, em síntese, que a ausência de regularização administrativa das benfeitorias, por si só, não configuraria impedimento absoluto ao direito de indenização, desde que demonstrados elementos essenciais como a boa-fé do possuidor e a possibilidade de posterior regularização das obras realizadas. Por outro lado, a apelada defende a manutenção da sentença, argumentando que a legislação aplicável veda expressamente a indenização por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

Para o deslinde da questão, faz-se necessário analisar o regramento jurídico aplicável à espécie, bem como as circunstâncias fáticas comprovadas nos autos.

O art. 34 da Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, estabelece que:

"Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei."

Da mesma forma, o art. 41 da Lei Complementar nº 91/2010 do município de Rondonópolis, que institui o Código de Edificações do Município, dispõe:

"Art. 41. Nenhuma edificação ou ampliação poderá ser executada sem o Alvará de Licença de Construção expedido pelo setor competente do Município. [...] § 3º A legalidade da edificação primitiva é comprovada através da averbação
da mesma
na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, do Projeto Arquitetônico aprovado, do Alvará de Licença de Construção anterior
ou Habite-se
expedido pela Prefeitura."

Por sua vez, o Código Civil, ao tratar das benfeitorias, estabelece:

"Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."

"Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de
levantar
as voluptuárias."

Da análise sistemática dos dispositivos legais supracitados, depreende-se que o direito à indenização por benfeitorias em caso de rescisão contratual por inadimplemento está condicionado a dois requisitos fundamentais: (i) a boa-fé do possuidor e (
ii
) a conformidade das benfeitorias com o contrato e com a lei.

No caso em apreço, conforme se extrai dos elementos probatórios carreados aos autos, restou incontroverso que o apelante realizou construções no imóvel objeto da lide, consistentes em uma edificação com área total de 50 m2, construída em alvenaria, com cobertura de telhado cerâmico, composta por uma área, uma cozinha que também serve como sala, um banheiro social e um quarto, com piso cerâmico e forro em madeira, avaliada em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), conforme auto de avaliação de ID
305743876
.

Contudo, também restou demonstrado que tais edificações foram realizadas sem a devida regularização perante os órgãos competentes, não havendo nos autos qualquer comprovação de que o apelante tenha obtido alvará de construção, aprovação de projeto, habite-se ou qualquer outro documento que ateste a conformidade da obra com as normas urbanísticas municipais.

A matrícula do imóvel (ID
305743852
) não contém qualquer registro de edificação, e o Boletim de Cadastro Imobiliário municipal (ID
305743851
3) indica a inexistência de área construída no imóvel, o que corrobora a tese de irregularidade da construção.

Nesse contexto, impende destacar que o parágrafo único do art. 34 da Lei nº 6.766/1979 é categórico ao estabelecer que "
não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".
Trata-se de norma cogente, que não comporta interpretação extensiva ou flexibilização, especialmente considerando sua finalidade de coibir construções irregulares e garantir o cumprimento das normas urbanísticas.

O apelante argumenta que a ausência de regularização administrativa das benfeitorias, por si só, não configuraria impedimento absoluto ao direito de indenização, desde que demonstrados elementos essenciais como a boa-fé do possuidor e a possibilidade de posterior regularização das obras realizadas. Contudo, tal interpretação não encontra respaldo no ordenamento jurídico pátrio, que condiciona expressamente o direito à indenização à conformidade das benfeitorias com o contrato e com a lei.

Ademais, cumpre ressaltar que, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito.

No caso em tela, cabia ao apelante comprovar não apenas a realização das benfeitorias, mas também sua regularidade ou, ao menos, a possibilidade concreta de regularização, ônus do qual não se desincumbiu.

Como dito, o
apelante não apresentou documentos que comprovassem a regularidade da construção ou sua possibilidade de regularização, como alvará de construção, projeto aprovado, certidão de regularidade da obra ou qualquer outro documento que atestasse a conformidade da edificação com as normas urbanísticas municipais.

Quanto à alegação de boa-fé, é certo que, à época em que realizou as benfeitorias, o apelante detinha a posse do imóvel em razão de contrato de promessa de compra e venda. Contudo, a boa-fé a que se refere o art. 1.219 do Código Civil não se limita à crença do possuidor de que detém legitimamente a posse do bem, mas abrange também o cumprimento das normas legais aplicáveis, especialmente aquelas de ordem pública, como as normas urbanísticas.

Nesse sentido, a realização de construções sem a devida autorização dos órgãos competentes e em desconformidade com as normas urbanísticas municipais configura conduta contrária à boa-fé objetiva, que impõe aos contratantes o dever de agir com lealdade, probidade e em conformidade com o ordenamento jurídico.

Ademais, conforme bem pontuado pela apelada, o contrato firmado entre as partes continha cláusula expressa que condicionava a execução de obras no terreno ao respeito às posturas municipais e aos regulamentos sanitários vigentes, comprometendo-se o promissário comprador, inclusive, a providenciar as obras para o sistema de tratamento de esgoto de acordo com a orientação do poder público.

A cláusula nona do contrato
(ID 305743367 - pág.
32)
, dispõe:

"Cláusula Nona - As obras que os Promissário Comprador executarem no terreno deverão ser feitas de maneira a não prejudicar os terrenos vizinhos, respeitadas as posturas municipais e os regulamentos sanitários vigentes, comprometendo-se, inclusive, providenciar as obras para o sistema de tratamento de esgoto de acordo com a orientação do poder público, conforme projeto em anexo.

Parágrafo Primeiro - Promissário Comprador assumem desde já a obrigação de respeitar as normas instituídas pelo poder público no que se refere à utilização do lote de terreno adquirido, bem como de cumprir as orientações estabelecidas pelos Promitentes Vendedores, conforme termo de compromisso firmado em separado, que fica fazendo parte integrante do presente."

Assim, ao realizar construções sem a devida autorização dos órgãos competentes e em desconformidade com as normas urbanísticas municipais, o apelante descumpriu não apenas a legislação aplicável, mas também cláusula expressa do contrato, o que, nos termos do parágrafo único do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, afasta seu direito à indenização pelas benfeitorias realizadas.

No que tange ao argumento de
enriquecimento sem causa
da apelada,
cumpre destacar que tal instituto pressupõe a ausência de justa causa para o enriquecimento, o que não se verifica no caso em tela,
porquanto
a não indenização das benfeitorias irregulares encontra fundamento legal expresso no parágrafo único do art. 34 da Lei nº 6.766/1979.

Ademais, conforme bem pontuado pela apelada, a jurisprudência tem reconhecido que, em casos de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, os valores eventualmente devidos a título de indenização por benfeitorias devem ser compensados com os valores devidos pelo uso e fruição do imóvel durante o período de ocupação indevida, o que, no caso em tela, poderia inclusive resultar em saldo negativo para o apelante, considerando o longo período de ocupação do imóvel (de 2019 a 2022).

Por fim, cumpre ressaltar que a interpretação restritiva do parágrafo único do art. 34 da Lei nº 6.766/1979 não implica descaracterização de seu conteúdo normativo ou contrariedade a princípios basilares do direito civil, como sustenta o apelante, mas sim a aplicação da norma em sua literalidade, em consonância com sua finalidade de coibir construções irregulares e garantir o cumprimento das normas urbanísticas.

Nesse sentido:

“
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TEORIA DA CAUSA MADURA. JULGAMENTO IMEDIATO DA DEMANDA NO ÂMBITO DA APELAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 515, § 3º, DO CPC/73. PROCESSO SUFICIENTEMENTE INSTRUÍDO. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES DO TRIBUNAL. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. O art. 515 do CPC/73 estabelecia que a apelação devolvia ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada, tratando do seu efeito devolutivo, sendo forçoso reconhecer que, no caso dos autos, o tema recorrido se referia a possibilidade de indenização pelas acessões.

3.

A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

5. Agravo interno não provido”.

(
STJ -
AgInt
no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019,
DJe
11/12/2019). (grifei)

A função social da posse e da propriedade, longe de legitimar construções irregulares, impõe justamente o respeito às normas urbanísticas e ambientais, em prol do interesse coletivo e da ordenação adequada do espaço urbano.

Diante do exposto, não merece reparo a sentença recorrida, que, com acerto, julgou improcedente o pedido de indenização por benfeitorias, ante a comprovada irregularidade das construções realizadas pelo apelante no imóvel objeto da lide.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao patrono da apelada em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida ao apelante, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025