Tribunal: TJMT
Processo: 0011393-74.2016.8.11.0002
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011393-74.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELIANA S DE ARAUJO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS - CNPJ: 04.306.602/0001-22 (APELANTE), LUCIANA BORGES MOURA CABRAL - CPF: 846.156.301-82 (ADVOGADO), JESSIKA NAIARA VAZ DA SILVA - CPF: 022.104.581-37 (ADVOGADO), ALBERTO NAJJAR - CPF: 219.217.331-87 (APELANTE), JOAO BATISTA BENETI - CPF: 473.459.938-68 (ADVOGADO), LEONAN ROBERTO DE FRANCA PINTO - CPF: 734.630.001-72 (ADVOGADO), LETICIA PEREIRA - CPF: 044.559.741-05 (ADVOGADO), AMAZON CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 97.411.771/0001-03 (APELANTE), DEBORA REGINA SOUZA - CPF: 865.775.901-25 (ADVOGADO), JULIO SERGIO GREGUER FERNANDES - CPF: 980.643.121-91 (ADVOGADO), CONENGE CONSTRUCAO CIVIL LTDA - CNPJ: 14.930.440/0001-52 (APELANTE), THALES DO VALLE BARBOSA ANJOS - CPF: 958.755.221-00 (ADVOGADO), VALFRAN MIGUEL DOS ANJOS - CPF: 052.348.915-34 (ADVOGADO), ALBERTO NAJJAR - CPF: 219.217.331-87 (APELADO), LEONAN ROBERTO DE FRANCA PINTO - CPF: 734.630.001-72 (ADVOGADO), JOAO BATISTA BENETI - CPF: 473.459.938-68 (ADVOGADO), LETICIA PEREIRA - CPF: 044.559.741-05 (ADVOGADO), CONENGE CONSTRUCAO CIVIL LTDA - CNPJ: 14.930.440/0001-52 (APELADO), VALFRAN MIGUEL DOS ANJOS - CPF: 052.348.915-34 (ADVOGADO), THALES DO VALLE BARBOSA ANJOS - CPF: 958.755.221-00 (ADVOGADO), AMAZON CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 97.411.771/0001-03 (APELADO), JULIO SERGIO GREGUER FERNANDES - CPF: 980.643.121-91 (ADVOGADO), DEBORA REGINA SOUZA - CPF: 865.775.901-25 (ADVOGADO), ELIANA S DE ARAUJO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS - CNPJ: 04.306.602/0001-22 (APELADO), LUCIANA BORGES MOURA CABRAL - CPF: 846.156.301-82 (ADVOGADO), JESSIKA NAIARA VAZ DA SILVA - CPF: 022.104.581-37 (ADVOGADO), AMAZON CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 97.411.771/0001-03 (TERCEIRO INTERESSADO), MAURO ALEXANDRE MOLEIRO PIRES - CPF: 773.671.621-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. PERMUTA DE IMÓVEIS. CONTRATO VERBAL. COMPROVAÇÃO DA INTERMEDIAÇÃO E RESULTADO ÚTIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas contra sentença que condenou solidariamente os réus ao pagamento de comissão de corretagem referente à intermediação de permuta de um terreno de 280.000 m2, em 5% sobre o valor da área, e indeferiu os pedidos de danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A controvérsia consiste em definir se a comissão de corretagem é exigível em razão da intermediação do negócio de permuta do imóvel; se a sentença deve ser anulada por cerceamento de defesa; se a ré CONENGE é parte legítima para figurar no polo passivo; e se são devidos danos materiais e morais à autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de corretagem não pressupõe forma específica e pode ser celebrado verbalmente ou por comportamento concludente. No caso, ficou demonstrado que a autora atuou na intermediação da permuta do imóvel entre os réus, sendo devida a referida comissão, uma vez que houve aproximação das partes e resultado útil.

4.

Não há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado da lide é admitido quando o conjunto probatório é suficiente para a formação do convencimento judicial, sendo dispensável a produção de provas testemunhais.

5.

A ré CONENGE é parte legítima para figurar no polo passivo, em decorrência da sua participação ativa na negociação da permuta e da sua anuência quanto à comissão de corretagem.

6.

O acordo firmado entre a autora e um dos réus, no qual foi paga comissão pela venda de unidades construídas no imóvel, não abrange a comissão referente à intermediação da permuta, que permanece devida.

7.

O pedido de ressarcimento de danos materiais foi corretamente rejeitado, pois a autora não comprovou os valores efetivamente despendidos na regularização do bem em discussão.

8.

O mero inadimplemento contratual, sem comprovação de violação a direitos da personalidade, não configura dano moral.

V. DISPOSITIVO E TESE

Recursos não providos.

Tese de julgamento:

A comissão de corretagem é exigível quando demonstrada a intermediação do negócio e o resultado útil da aproximação entre as partes, independentemente da formalização escrita do contrato.

O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa se há provas suficientes nos autos para a formação do convencimento judicial.

A empresa que participou ativamente da negociação imobiliária e se beneficiou da intermediação pelo corretor é parte legítima para responder pela obrigação de pagar a comissão.

O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, salvo se demonstrada violação a direitos da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CPC, arts. 4º, 6º, 8º e 331, I; CC, arts. 722 e 725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.027.176/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 14-10-2008, DJe 20.10.2008; TJMT, Apelação Cível 1012945-41.2023.8.11.0000, Rel. Des. João Batista de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 5-12-2023, DJE 7-12-2023.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis interpostas pela autora Eliana S. de Araújo Empreendimentos Imobiliários e pelos réus Conenge Construção Civil Ltda., Amazon Construtora Ltda. e Alberto Najjar contra a sentença do Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande (MT) que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem.

A autora alega que foi responsável pela intermediação e apresentação da proposta para a permuta de um terreno de 280.000 m2, situado na Avenida Leôncio Lopes de Miranda, esquina com a Rodovia do Imigrantes, bairro Vitória Régia, em Várzea Grande (MT), inscrito no Cartório de 1º Serviço Notarial e de Registro, Livro 02, Ficha 01, Matrícula 41.703, Várzea Grande -MT, o qual é de propriedade do réu Alberto. A proposta foi submetida à análise das rés Conenge e Amazon, que tinham a intenção de construir no local o empreendimento denominado Portal dos Imigrantes.

Esclarece que receberia comissão de corretagem correspondente a 1/3 de 5% do valor total da área, com o metro quadrado avaliado em R$25,00.

Os pedidos da autora foram parcialmente deferidos e, em julgamento antecipado (art. 331, I, CPC), os réus foram condenados solidariamente ao pagamento da comissão de corretagem, em 5% sobre a permuta do imóvel de 280.00m2, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a prolação da sentença.

Foram afastados os danos material e moral (Id 140495600, complementado pelo
decisum
de Id 161258268).

Contra essa decisão foram interpostos
três Recursos
.

ALBERTO NAJJAR
requer, preliminarmente, a
revogação da justiça gratuita;
a
regularização da parte apelada
que promoveu sua extinção voluntária em junho de 2019 na Junta Empresarial; e carência de ação devido à
ausência de interesse processual
, uma vez que a autora já recebeu R$80.000,00 pela venda das 296 residências edificadas no local. Argui também a nulidade da sentença por
cerceamento de defesa
, pois a lide foi julgada antecipadamente sem fundamentação adequada para o indeferimento das provas pleiteadas.

No mérito, sustenta que
não existe contrato
prevendo o pagamento da comissão postulada pela autora,
nem prova da contratação verbal de corretagem para a permuta.

Ressalta que a autora não demonstrou intermediação útil para o sucesso do negócio e em 6-10-2015 deu quitação plena, geral e irrevogável por R$80.000,00, no procedimento 62737/2015 da Central de Conciliação e Mediação da Capital, em relação ao “
contrato verbal de comissão de corretagem firmado com o Solicitado sobre a área de propriedade do mesmo
” (sic)

Id 60437405 - Pág. 106.

Pede a reforma da sentença, com acolhimento das preliminares, sem resolução do mérito, ou a sua anulação para reabertura da fase probatória. No mérito, aponta a inexistência de contrato de corretagem válido e requer a improcedência da lide (Id 240531185)

.

A empresa
CONENGE
recorre alegando, preliminarmente, a
nulidade da sentença
, por ter sido proferida sem a devida produção das provas testemunhais e depoimentos pessoais solicitados.

Suscita a sua
ilegitimidade passiva
, pois não teria firmado contrato de corretagem diretamente com a autora.

Argumenta

que o
vendedor seria o responsável pelo pagamento da comissão
e que, embora tenha havido uma negociação inicial, a
permuta não se concretizou
, pois os imóveis não foram transferidos, o que tornaria indevida qualquer cobrança de comissão.

Relata ainda que, após o encerramento da sociedade com a
AMAZON
, ficou com a parte dos imóveis que não foram objeto da permuta (quadras 10 e 11 e áreas comerciais 12 e 13 - Id 60437437 – Pág. 265).

Por fim, requer a
nulidade da sentença
por cerceamento de defesa, além do reconhecimento de sua
ilegitimidade passiva.
Subsidiariamente, postula a exclusão da cobrança da comissão de corretagem e dos danos materiais e morais

.

ELIANA S. DE ARAÚJO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – TENDA IMOBILIÁRIA
busca a reforma da sentença para

que seja reconhecido o
dano moral
e fixada indenização adequada, bem como a condenação dos réus ao
pagamento de

R$50.000,00,
referentes aos serviços prestados para a regularização do empreendimento

.

Nas contrarrazões, os apelados pedem a extinção da demanda ou a reforma da sentença conforme exposto anteriormente.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

VOTO

Egrégia Câmara:

A controvérsia central diz respeito à cobrança de comissão,

correspondente a 5% sobre a transação,

pela intermediação de negócio imobiliário, envolvendo a permuta de um terreno de 280.000m2, além do pedido de indenização por danos materiais, referentes aos custos com a regularização do imóvel,
e danos morais
pelo não pagamento voluntário. Foi atribuído à causa o montante de
R$400.000,00

.

A ré
Conenge Construção Civil Ltda
. pede a revogação da justiça gratuita concedida à autora, sob a alegação de que se trata de corretora que negocia imóveis de grande porte. Contudo, ao mesmo tempo em que apresenta essa justificativa, também informa que ela não atua mais nesse ramo, pois cancelou sua inscrição na junta comercial em 26-6-2019 (Id 240531186 - Pág. 1 e 2).

Assim, por ausência de prova da capacidade financeira da parte,
mantenho o

benefício.

Aduz, ainda, que a demanda deveria ter sido suspensa após o encerramento da referida empresa (autora), para possibilitar a substituição processual.

No entanto, a substituição da empresa pela sua sócia já foi realizada (Id 255987183 - Pág. 1), por isso não há motivo para suspender o andamento da lide.

Ambos os réus (Alberto e Conenge) requerem a extinção da Ação sem resolução do mérito, por falta de interesse processual, uma vez que a autora já teria recebido a comissão de R$80.000,00 pela venda das 296 residências edificadas no empreendimento em questão.

Contudo, as vendas são distintas, feitas entre partes diferentes, ainda que ambas tenham sido intermediadas pela autora.

A comissão objeto destes autos refere-se à permuta entre os réus, Alberto (proprietário do imóvel) e as empresas Conenge e Amazon (responsáveis pela construção do futuro empreendimento). Por outro lado, a comissão recebida pela autora, consoante acordo celebrado com Alberto no processo n. 62737/2015, que tramitou na Central de Conciliação e Mediação da Capital, é relativo à venda das unidades construídas naquele local para terceiros.

Dessa forma,
persiste o interesse da autora em receber a comissão pela intermediação da permuta
.

Os réus suscitam preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide, sem a autorização ou fundamentação para o indeferimento da produção das provas orais requeridas.

Inicialmente a sentença foi omissa nesses dois pontos, porém o vício foi corrigido nos Embargos de Declaração, em que foram esclarecidas as razões para a antecipação em detrimento da produção de novas provas.

O julgamento antecipado é autorizado e até preferível quando o conjunto probatório é suficiente para formar o convencimento judicial, tornando dispensável a prova oral, conforme os princípios da celeridade e economia processual (art. 5º, LXXVIII, da CF/1988; arts. 4º, 6º e 8º do CPC).

Neste caso não houve cerceamento de defesa, pois o indeferimento do pedido de depoimento da parte e de oitiva de testemunhas é justificável. Há elementos probatórios suficientes nos autos, como documentos que demonstram a contratação da autora para intermediar a permuta, mesmo sem formalidades em contratos de corretagem.

Posto isso, rejeito a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa
.

A ré CONENGE suscita sua ilegitimidade passiva, porque não teria firmado contrato direto de corretagem com a autora.

Todavia, as mensagens trocadas entre o representante da empresa e a autora revelam claramente que a imobiliária intermediou a negociação entre a construtora e o proprietário do imóvel permutado (Id 240531154 - Pág. 173).

Além disso, a apelante afirma que a obrigação de pagar a comissão é do
vendedor
e que, embora tenha ocorrido uma negociação inicial, a
permuta não foi efetivada,
uma vez que os imóveis não foram transferidos à construtora, o que afastaria a exigibilidade do pagamento da comissão.

No entanto, a construtora foi informada de que, apesar de a responsabilidade pelo pagamento da comissão normalmente recair sobre o proprietário, neste caso específico, considerando tratar-se de permuta, a própria construtora anteciparia o pagamento à imobiliária, com posterior desconto do valor junto ao proprietário (Id 240531154 - Pág. 173).

O documento em questão é um email encaminhado à empresa CONEGE, na pessoa de seu representante legal (Luiz Carlos), com cópia para o proprietário do imóvel ALBERTO, no qual se lê
(Id 240531154 - Pág. 173)
:

“
Dr Luiz Carlos, boa tarde.

Conforme solicitação sobre a negociação da área do Dr Alberto Najjar, o combinado da comissão (honorários relativos aos serviços prestados e a intermediação imobiliária é de 5% (cinco porcento) do valor total da área negociada, ou seja, 280.000 m2 (duzentos e oitenta mil). Vele frisar, que o valor do m2 da área é de R$25,00 (vinte e cinco reais).

Assim, o responsável pelo pagamento da comissão (honorários) é o proprietário da área Dr. Alberto Najjar.

Entretanto,
como a negociação da área foi feita 100% permuta, a Construtora CONENGE representada pelo Dr Luiz Carlos, antecipará o pagamento da comissão às imobiliárias na assinatura do contrato, e posteriormente descontará do proprietário o valor que foi pago às mesmas
. (...)” (sic ).

Na sequência, a empresa remeteu à imobiliária os seus dados cadastrais (ID 240531154 - Pág. 175).

A informalidade na contratação da corretora inviabilizou a definição precisa sobre quem deveria arcar com a comissão, razão pela qual todos os envolvidos na transação e que dela se beneficiaram devem assumir essa obrigação.

Não se pode cogitar em unilateralidade dos documentos apresentados, visto que os e-mails anexados ao processo evidenciam a interação entre todas as partes envolvidas na negociação da permuta.

Por fim, a não concretização da permuta não exclui o direito da autora ao recebimento pela intermediação realizada.

Desse modo,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da construtora (apelante)
.

No mérito, a controvérsia limita-se à análise da legitimidade da comissão de corretagem pela mediação de negócio imobiliário que compreende a permuta de uma área de 280.000 m2, bem como à verificação da existência de direito à indenização por danos morais e ao ressarcimento dos valores que a autora alega ter desembolsado para a regularização do imóvel antes da permuta.

Os apelantes sustentam a ilegitimidade da mencionada cobrança, argumentando que não há contrato formal entre a autora e os réus, tampouco
prova de contratação verbal para a intermediação do negócio jurídico.

A comissão de corretagem consiste na remuneração devida ao corretor pelos serviços prestados no gerenciamento da venda ou permuta de imóveis. Sua formalização não exija instrumento escrito, pelo contrário, admite-se a contratação verbal ou mesmo sua caracterização por comportamento concludente.

Nesta lide, ficou demonstrada a existência de contrato verbal entre as partes para a intermediação da permuta do imóvel pertencente à Alberto, onde as empresas CONENGE e Amazon Construtora ergueram o empreendimento denominado
Portal dos Imigrantes. Evidenciou-se, ainda, que foi a autora quem
aproximou as partes, desempenhando, assim, o papel de facilitador da negociação.

Tal conclusão se sustenta nas diversas comunicações trocadas entre as partes a respeito da documentação necessária para a negociação, incluindo solicitações da imobiliária sobre dados do comprador e a anuência do vendedor para o projeto (Id 240531154 - Pág. 163/175), além de documentos de regularização da área emitidos pelo Município (Id 240531154 - Pág. 111/123).

Ademais, ficou comprovado que os compradores apresentados pela autora ao vendedor foram os mesmos que adquiriram o imóvel mediante a permuta e nele edificaram o empreendimento, o que confirma a efetividade da intermediação.

Dessa forma, a comissão de corretagem é devida, pois demonstrada a atuação da autora.

Os réus dizem que produziram prova de fato extintivo do direito da autora, pois em 6-10-2015 ela e Alberto celebraram acordo no montante de R$80.000,00, concedendo plena, geral e irrevogável quitação no procedimento 62737/2015, que tramitou na Central de Conciliação e Mediação da Capital.

Além de reiterar que houve contrato verbal de comissão de corretagem
(
Id 60437405 - Pág. 106), o referido acordo especifica que se refere à venda individualizada das 296 unidades construídas no imóvel e posteriormente comercializadas a terceiros. Contudo, o pagamento efetuado não abrangeu a intermediação voltada à concretização da permuta do imóvel em sua totalidade entre o proprietário e os construtores.

Assim, não ficou comprovada a quitação da quantia pleiteada na presente Ação. Por consequência,
não há fundamento para reformar a sentença no ponto que condenou as rés ao pagamento da comissão de corretagem
.

Por sua vez, a autora também recorre alegando ter direito ao ressarcimento dos valores despendidos no processo de regularização da área junto ao órgão municipal e às concessionárias de água e energia elétrica, os quais totalizam R$50.000,00.

Porém, o dano material não pode ser presumido, uma vez que sua reparação exige comprovação de prejuízo econômico realmente suportado.

Embora a autora tenha anexado documentos que revelam a solicitação de regularização perante os órgãos competentes, não conseguiu comprovar as respectivas despesas.

Dessa maneira,
deve ser mantida a sentença no ponto que indeferiu a restituição dos valores supostamente gastos.

No mesmo sentido, a frustração decorrente do não pagamento da comissão não gera danos morais. E não há nenhum indício de ato ilícito praticado pelos réus; cuida-se de mero descumprimento contratual, que, por si só, não ultrapassa o mero dissabor.

Por conseguinte, mantenho a sentença também nessa parte.

Pelo exposto, rejeito as preliminares e
nego

provimento aos Recursos da autora e das rés
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025