Tribunal: TJMT
Processo: 1040134-60.2023.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040134-60.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), REGINALDO COSTA - CPF: 016.936.423-28 (APELADO), MARIA ISABEL AMORIM PEREIRA PORTELA - CPF: 255.098.883-34 (ADVOGADO), SAULO AMORIM PORTELA - CPF: 040.509.001-30 (ADVOGADO), SOLANGE DA CONCEICAO DAMASCENO - CPF: 605.045.963-06 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL.
ARRAS.

BIS IN IDEM
NÃO CONFIGURADO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano, a restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se a comissão de corretagem deve ser restituída; (
ii
) analisar a
ocorrência de dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel; e (
iii
) avaliar se a cumulação da restituição das arras com a indenização por danos morais configura
bis in idem
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ estabelece que, em casos de rescisão contratual por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional para pleitear a restituição da comissão de corretagem se inicia com a resolução do contrato, sendo inaplicável o prazo trienal.

Nos casos em que a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do vendedor, a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, é devida, conforme a Súmula 543 do STJ.

O atraso de mais de 20 meses na entrega do imóvel impossibilitou o uso do bem pelos compradores, caracterizando abalo moral indenizável.

A cumulação da restituição das arras com a indenização por danos morais não configura bis in idem, pois as arras representam valores pagos no contrato, enquanto os danos morais decorrem do sofrimento causado pelo inadimplemento da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento
:

Na rescisão de contrato de compra e venda por inadimplemento do vendedor, a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, é devida, conforme a Súmula 543 do STJ.

O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar dano moral indenizável.

A cumulação da restituição das arras com a indenização por danos morais não configura bis in idem, pois possuem naturezas jurídicas distintas.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 405; Código de Processo Civil, art. 85, §2º e §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no REsp 1853761/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 18/05/2021,
DJe
de 24/05/2021; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação
de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga, Indenização por Dano Moral
julgada parcialmente procedente para:

a) DECLARAR a rescisão do contrato - quadra 21, Lote nº 22, Loteamento Residencial Alta Vista Parque, com área total de 200,00 m2. Rondonópolis-MT - por inadimplemento da ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;

b) CONDENAR, a requerida a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença;

c) CONDENAR, a requerida ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., a partir da citação (405 CC).

Sucumbente arcará a parte ré com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como com honorários advocatícios do patrono da parte autora, os quais, a teor do disposto no § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil, arbitro em 15% do valor da condenação.

Os apelantes sustentam que a comissão de corretagem não deve ser restituída.

Aduz que não foram comprovados danos morais passíveis de serem indenizados
e que nesse ponto a sentença está sem fundamentação o que acarreta sua nulidade
.

Afirma que essa reparação em conjunto com a restituição das Arras configura
bis in idem
.

Pede a exclusão da devolução da taxa de corretagem, da reparação por dano moral, o reconhecimento do
bis in idem
na restituição simultânea das arras e dos danos morais e a inversão do ônus
da
sucumbência.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação
de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga, Indenização por Dano Moral
julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (ID n.
267889766
), do Lote n. 2
2
, Quadra n.
21
, Loteamento Residencial Alta Vista Parque, em Rondonópolis – MT, por R$
53.606,00
, cujo prazo de entrega, previsto para ju
l
ho de 2021 mais 180 dias de tolerância, não foi cumprido.

É incontroversa a mora das empresas e, consequentemente, a sua culpa exclusiva pela rescisão.

As rés alegam
que a comissão de corretagem não deve ser restituída uma vez que além de prescrita, foi paga a terceiro.

Entretanto, o STJ tem decidido que o prazo prescricional trienal previsto na referida legislação é inaplicável às demandas que objetivem a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. CADEIA DE PRESTADORES DE SERVIÇOS. CORRÉS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. MATÉRIA DE FATO. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULAS
NºS
5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. (...)
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição
de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal.

(
AgInt
no REsp 1853761/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 18/05/2021,
DJe
de 24/05/2021).

Também o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto, inclusive a comissão de corretagem (Súmula 543/STJ).

Arguem que não há provas de abalo moral, portanto essa reparação deve ser excluída e que essa reparação não pode ser cumulada com a devolução da entrada.

Contudo, neste caso a inadimplência do vendedor foi tal que
, além de ultrapassar em mais de 20 meses a data da entrega,
levou a necessidade de rescisão contratual fazendo com que os compradores, não pudessem desfrutar do imóvel que pretendiam adquirir, assim, caracterizado o abalo moral passível de reparação.

Conforme a já citada Súmula 543/STJ, nesses casos em que a culpa pela rescisão é exclusiva do vendedor todos os valores pagos devem ser restituídos, inclusive as arras, que não se confunde
m
com indenização por danos morais.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso das rés e majoro a verba honorária
20
%
sobre o valor da condenação
(art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025