Tribunal: TJMT
Processo: 1052971-38.2020.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1052971-38.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL TORRES DAS PALMEIRAS - CNPJ: 14.284.893/0001-59 (APELANTE), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), REGINALDO ANTONIO LUDOVICO DE ALMEIDA - CPF: 060.454.051-53 (APELADO), ELSO FERNANDES DOS SANTOS - CPF: 327.540.198-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PEDIDO DE INCLUSÃO DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL NO POLO PASSIVO. DESNECESSIDADE. PRINCÍPIOS DA CELERIDADE, EFETIVIDADE E ECONOMIA PROCESSUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta pelo condomínio autor contra sentença que, embora tenha julgado procedente a cobrança de cotas condominiais vencidas e vincendas, indeferiu a inclusão dos atuais proprietários do imóvel no polo passivo da demanda. O apelante pretende a reforma da decisão para autorizar a emenda da inicial e citação dos novos adquirentes.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é necessária a inclusão dos atuais proprietários do imóvel no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais, à luz da natureza propter rem da obrigação e da possibilidade de responsabilização futura no cumprimento de sentença.

III. Razões de decidir

3. As cotas condominiais possuem natureza propter rem (CC, art. 1.345), de modo que a obrigação acompanha o bem, independentemente da pessoa do devedor original.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça passou a admitir, revendo posicionamento anterior, a responsabilização do adquirente com a penhora do próprio imóvel, ainda que este não tenha integrado o polo passivo da ação de cobrança na fase de conhecimento.

5. Assim, não há necessidade de inclusão imediata dos novos proprietários no polo passivo, pois eventual inadimplemento poderá ensejar sua responsabilização na execução, preservando-se a celeridade e a economia processual, sobretudo quando a ação de cobrança já foi julgada e o mérito da demanda sequer foi objeto de irresignação pelas partes.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se incólume a sentença.

Tese de julgamento: “A obrigação condominial, por sua natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário do imóvel, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento, sendo desnecessária sua inclusão imediata no polo passivo da ação de cobrança.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TORRES DAS PALMEIRAS
contra sentença proferida pelo juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, nos autos da Ação de Cobrança de Taxas Condominiais ajuizada em face de
REGINALDO ANTONIO LUDOVICO DE ALMEIDA.

O juízo
a quo
julgou procedente o pedido da inicial, condenando o Requerido/Apelado ao pagamento do valor de R$ 8.512,39 (oito mil e quinhentos e doze reais e trinta e nove centavos), acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir de cada vencimento, juros de mora de 1% ao mês desde a citação até 28/08/2024 (e a partir de 29/08/2024, aplicando-se os juros legais equivalentes à diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA), multa de 2% sobre o valor atualizado do débito, além das cotas condominiais vincendas até o efetivo pagamento. Contudo, em sentença, indeferiu o pedido de inclusão dos novos proprietários no polo passivo da ação.

Em suas razões, o condomínio Apelante alega, em síntese, que o juízo
a quo
cometeu equívoco ao indeferir a inclusão dos compradores do imóvel no polo passivo da demanda, mesmo tendo ficado comprovada a alienação do imóvel mediante contrato de compra e venda.

Sustenta que o magistrado indeferiu o pedido sem qualquer justificativa legal ou jurisprudencial, apenas mencionando a ausência dos requisitos do art. 300 do CPC.

Argumenta que, conforme entendimento jurisprudencial e legal, é plenamente possível a inclusão dos novos proprietários no polo passivo, mediante aditamento da inicial, nos termos do art. 329, II, do CPC.

Requer, ao final, a anulação da sentença para possibilitar a emenda da inicial, com a inclusão e citação dos novos proprietários do imóvel gerador do débito condominial.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de Ação de Cobrança ajuizada pelo ora Apelante, visando o recebimento de débitos condominiais vencidos, no montante de R$ 8.512,39 (oito mil, quinhentos e doze reais e trinta e nove centavos), referentes às cotas inadimplidas entre os meses de novembro de 2019 a novembro de 2020, e vincendos.

O juízo de primeiro grau proferiu sentença, indeferindo a inclusão dos novos compradores do bem no polo passivo da lide e julgando procedente o pedido da exordial.

Inconformado, o Apelante objetiva a reforma da sentença para autorizar “
a emenda da inicial no sentido de citar e incluir ao polo passivo os novos proprietários do imóvel gerador do débito condominial da presente ação de cobrança
”.

Portanto, a controvérsia recursal consiste tão somente em averiguar a possibilidade e necessidade de

inclusão dos novos proprietários do imóvel no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais, mediante aditamento da petição inicial, fato que, certamente, ensejará na cassação da sentença.

De início, há que se consignar que as taxas condominiais possuem natureza
propter rem
, ou seja, são obrigações que acompanham o imóvel, independentemente de quem seja seu proprietário. Essa característica decorre do disposto no artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual "
o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios
".

A jurisprudência é uníssona no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o atual proprietário do imóvel, ainda que os débitos tenham sido constituídos em período anterior à aquisição, pois a obrigação de pagar vincula-se à titularidade do domínio ou à posse da unidade imobiliária, e não à pessoa do

devedor.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça, revendo jurisprudência anterior, consolidou entendimento de que, em razão da natureza
propter rem
do débito condominial, o comprador/proprietário do bem, ainda que não tenha figurado no polo passivo do processo na fase de conhecimento, pode ser incluído em sede de cumprimento de sentença, haja vista que o próprio bem do mesmo poderá ser objeto de penhora.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO BEM. CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 1. Conforme consignado na decisão agravada, a jurisprudência dominante desta Corte Superior firmou-se no sentido de que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. 2. Do mesmo modo, firmou-se entendimento jurisprudencial no sentido de que a obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança eventuais titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida, o que refuta pontualmente a reiterada alegação da agravante de que não teria legitimidade para compor o polo passivo da ação executiva de título judicial firmado entre o condomínio e o promitente comprador. 3."Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ"(AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023). 4. Alterar as conclusões do acórdão recorrido de que a Companhia de Habitação Popular de Curitiba jamais deixou de ser proprietária do imóvel demandaria necessário reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a incidência da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido."
(AgInt no AREsp n. 2.360.792/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023).

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS.EXECUÇÃO. VENDEDORA. IMÓVEL. RETOMADA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DÍVIDA. RESPONSABILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS Nº 284/STF E Nº 83/STJ. 1. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que, apesar de apontar o preceito legal tido por violado, não demonstra, de forma clara e precisa, de que modo o acórdão recorrido o teria contrariado, circunstância que atrai, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 2. Na hipótese, a decisão proferida pelo tribunal de origem está em harmonia com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, firmado no sentido de que a dívida condominial, pela sua natureza de obrigação propter rem, pode ser exigida do proprietário que não tenha participado da ação de conhecimento, inclusive com a penhora do imóvel gerador das despesas. Precedentes. 3. Quando o recurso especial não é admitido com fundamento na Súmula nº 83/STJ, a impugnação deve indicar precedentes contemporâneos ou supervenientes aos mencionados na decisão combatida, demonstrando-se que outro é o entendimento jurisprudencial desta Corte, o que não ocorreu no caso. 4. Agravo interno não provido."
(AgInt no AREsp n. 2.121.196/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 12/9/2023).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANEJO DA AÇÃO COGNITIVA CONTRA PROPRIETÁRIO REGISTRAL. CABIMENTO. EXEGESE DO RESP N. 1.345.331/RS. TEMA N. 886/STJ. RESPONSABILIDADE DO EFETIVO PROPRIETÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE CUMPRIMENTO/EXECUÇÃO. VIABILIDADE. REITERADO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. TESE PRESCRICIONAL PREJUDICADA. 1. O entendimento de origem se alinha com a jurisprudência do STJ, em especial com o Tema n. 886/STJ (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015), no qual consagrado que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários, dada a natureza propter rem da dívida em questão. 2. Do mesmo modo, sem amparo a tese do agravante de que não é responsável sobre os valores cobrados em razão de a ação de cobrança ter sido manejada contra o proprietário registral, quando já ciente o condomínio que exercia a propriedade. 3. Primeiro, porque o entendimento firmado no referido Tema n. 886/STJ tem por alvo resguardar o promitente vendedor e o proprietário registral, de modo que não fossem surpreendidos após a alienação do imóvel com a cobrança de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse. Não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse como pretende o agravante, uma vez que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante do art. 1345 do Código Civil. Precedentes. 4. Segundo,"Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ"(AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023). 5. Ademais, o Tribunal foi categórico no sentido de que o condomínio desconhecia que o imóvel era de propriedade do agravante no momento do ajuizamento do feito, entendimento que, a toda evidência, não pode ser modificado no recurso especial, em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ. 6. A questão prescricional perdeu seu objeto, visto que baseada na preliminar de irregularidade de citação da proprietária registral, tese rejeitada na hipótese. Agravo interno improvido."
(AgInt no AREsp n. 2.196.669/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023).

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. 1. Embargos de terceiro opostos em 28/04/2014. Recurso especial interposto em 17/05/2016 e concluso ao gabinete em 24/07/2017. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que tramitou apenas em face de seu ex-companheiro. 3. A ausência de decisão do Tribunal de origem acerca da questão suscitada pela recorrente - in casu, a preclusão - impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema, pois não satisfeito o requisito do prequestionamento. Aplicação da Súmula 211/STJ. 4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação" própria da coisa ", ou, ainda, assumida" por causa da coisa ". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. 5. Em havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente ocorre entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais é solidária, o que, todavia, não implica a existência de litisconsórcio necessário entre os co-proprietários, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver. Precedente. 6. Hipótese dos autos em que, à época da fase de conhecimento, o imóvel encontrava-se registrado em nome dos dois companheiros, mostrando-se válido e eficaz, portanto, o acordo firmado pelo ex-companheiro da recorrente com o condomínio. 7. Descumprido o acordo e retomada a ação, e em não sendo efetuado o pagamento do débito, é viável a penhora do imóvel gerador das despesas, ainda que, nesse novo momento processual, esteja ele registrado apenas em nome da recorrente, que não participou da fase de conhecimento. 8. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual"o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. 9. Ademais, a solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários advocatícios.
(REsp n. 1.683.419/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/2/2020, DJe de 26/2/2020).

No mesmo norte vem decidindo os Tribunais Estaduais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PRETENSÃO DE INCLUSÃO DO NOVO PROPRIETÁRIO REGISTRAL . Em se tratando de obrigação propter rem, possível a inclusão, na fase de cumprimento da sentença, do novo proprietário registral, que não constou no polo passivo da lide na fase de conhecimento. Precedentes do STJ e desta Corte.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
(TJ-RS - AI: 70083042218 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 12/12/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 16/12/2019).

CIVIL E PROCESSUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE E EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Insurgência do exequente contra a decisão que indeferiu pedido de inclusão no polo passivo da vendedora do imóvel . Retomada do imóvel à construtora em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse julgada procedente. Tendo em vista que a dívida condominial tem natureza propter rem, viável o ingresso da proprietária da unidade autônoma no polo passivo da demanda, em substituição ao réu originário. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e desta C . Corte Estadual. RECURSO PROVIDO.
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2222200-80.2023 .8.26.0000 Guarujá, Relator.: Mourão Neto, Data de Julgamento: 29/04/2024, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS . DECISÃO MONOCRÁTICA QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE APRESENTADA PELO EXECUTADO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER À EXECUÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – POSSIBILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR QUE RETOMOU A POSSE DO IMÓVEL FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM – DÍVIDA INERENTE AO BEM IMÓVEL. DECISÃO AGRAVADA PARCIALMENTE REFORMADA . INSURGIMENTO QUANTO AO TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL PRAZO PRESCRICIONAL QUE SOMENTE PODE SER INTERROMPIDO UMA VEZ – CITAÇÃO VÁLIDA DA EXECUTADA ORIGINÁRIA COMO MARCO INTERRUPTIVO DA PRESCRIÇÃO. PARTE DOS VALORES PRESCRITOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 . Trata-se de ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. COHAB proprietária registral do bem. Possibilidade de inclusão no polo passivo da demanda, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento. Inexistência de ofensa a coisa julgada material . Dívida que recai sobre o imóvel e não sobre o patrimônio do devedor. 2. A interrupção da contagem do prazo da prescrição na data da propositura da ação ocorreu com a citação válida da executada originária não se podendo ser considerado novamente interrompido com a citação da apelada Cohab-CT. Demanda proposta em data de 28 .01.2013, prazo quinquenal, parcelas anteriores a janeiro de 2008 prescritas. 3. Recurso parcialmente provido.
(TJ-PR 00183671720248160000 Curitiba, Relator.: Roberto Portugal Bacellar, Data de Julgamento: 19/10/2024, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/10/2024).

Nesse contexto, não se revela necessário a inclusão no polo passivo da lide dos atuais proprietários do bem, haja vista que se o débito não for adimplido pelo Apelado, o próprio bem responderá pelo pagamento da obrigação e, portanto, os atuais proprietários poderão ingressar na demanda, inclusive, tendo-lhes garantido o devido contraditório.

Autorizar a emenda da inicial para incluir os atuais proprietários, com a consequente cassação

da sentença, certamente viola os princípios da celeridade, efetividade e economia processual, sobretudo quando a ação de cobrança está devidamente julgada e o mérito sequer foi objeto de irresignação pelas partes.

Desse modo, a manutenção da sentença se revela medida necessária e adequada.

Diante do exposto,
conheço
do Recurso de Apelação e
nego-lhe provimento.

Diante do resultado do julgamento,

inviável se falar na majoração dos honorários sucumbenciais em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025