Tribunal: TJMT
Processo: 1026225-17.2024.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-10-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026225-17.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[FRANCISCA PEREIRA DA COSTA - CPF: 589.309.144-20 (APELANTE), PEDRO ISRAEL DE ABREU LIMA - CPF: 009.322.741-88 (ADVOGADO), DJESSITHON PEREIRA DA COSTA - CPF: 043.889.481-28 (APELANTE), VARZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 32.228.719/0001-70 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), FRANCISCA PEREIRA DA COSTA - CPF: 589.309.144-20 (APELADO), PEDRO ISRAEL DE ABREU LIMA - CPF: 009.322.741-88 (ADVOGADO), DJESSITHON PEREIRA DA COSTA - CPF: 043.889.481-28 (APELADO), PEDRO ISRAEL DE ABREU LIMA - CPF: 009.322.741-88 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 32.228.719/0001-70 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E DANOS MORAIS. DISTRATO UNILATERAL. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA PROMOVIDA PELA INCORPORADORA. IMPEDIMENTO À FORMALIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO. ABALO MORAL CARACTERIZADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO
DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta
contra sentença que, em
Ação
d
e Cumprimento Contratual
c/
c
Obrigação
d
e Fazer
e
Danos Morais
, restabeleceu contrato de promessa de compra e venda de imóvel,
tornando sem efeito o distrato unilateral promovido pela ré, determinando a retomada do cronograma contratual com isenção de encargos moratórios e condenando a recorrente ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$ 18.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
: (i) verificar a legitimidade da rescisão contratual unilateral promovida pela incorporadora sob alegação de inadimplemento dos compradores em razão da não formalização do financiamento bancário;

(
ii
) apurar se a restrição creditícia imposta à compradora decorreu de conduta da vendedora;

(
iii
) examinar se há configuração de dano moral indenizável em razão da frustração do contrato e
da
negativação indevida
; e (
iv
) analisar se o
quantum
indenizatório arbitrado se mostra razoável e proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Restou c
omprovado nos autos que a negativação no nome da autora decorreu de protesto indevido promovido pela própria incorporadora, circunstância que inviabilizou a formalização do contrato de financiamento.

4.
A prova documental e os registros de comunicação entre as partes demonstram que os compradores buscaram viabilizar o financiamento e adimpliram substancial parte das obrigações contratuais, inexistindo omissão dolosa ou negligente que justificasse a resolução contratual
.

5.
É juridicamente inadmissível que a incorporadora se beneficie de sua própria conduta irregular para rescindir a avença, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima, da lealdade contratual e da função social dos contratos
.

6.
A frustração do legítimo projeto de aquisição de imóvel, somada à rescisão arbitrária do contrato, configura abalo moral passível de reparação pecuniária, sendo razoável o valor fixado na sentença.

7.
O restabelecimento do contrato com isenção de encargos no período em que os autores ficaram impedidos de efetuar os pagamentos por conduta da própria vendedora preserva o equilíbrio da relação e impede o enriquecimento sem causa
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso conhecido e

desprovido.

Tese
s
de julgamento: “
1. É inválido o distrato unilateral do contrato de compra e venda de imóvel quando o inadimplemento dos compradores decorre de
conduta

imputável à
própria incorporadora.

2. A inclusão indevida do nome do consumidor em cadastro
restritivo de crédito, que inviabiliza a contratação de
financiamento e resulta em resolução contratual, caracteriza dano moral indenizável.
”

Dispositivo
s
relevante
s
citado
s
:
CDC
,

arts
. 4º, 6º, III e 14
;
C
PC, art. 85, § 11
.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.987.240/SP
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
V
Á
RZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
.
contra
sentença proferida pelo
Juiz de Direito
Wladys
Roberto Freire do Amaral
, da 3ª
Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da
Ação
d
e Cumprimento Contratual
c/c
Obrigação
d
e Fazer
e
Danos Morais
movida por
FRANCISCA PEREIRA DA COSTA
e

DJESSITHON PEREIRA DA COSTA
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos
iniciais,
para
: (i)
restabelecer o

contrato de compra e venda firmado entre as partes, tornando sem efeito jurídico o

distrato unilateral
promovido pela ora recorrente
; (
ii
) determinar qu
e a ré
retome
a emissão dos boletos bancários
referentes às parcelas mensais pendentes (vencidas e vincendas)
,
conforme
cronograma

originalmente pactuado, sem a incidência de juros, correção e multa relativos ao período em que os
compradores

estiver
am impedidos de realizar
o adimplemento
por conduta imputável à própria
empresa
,
bem como
fixe

novo prazo
,

não inferior a 30 dias
,
para

que os
demandantes
encaminh
em
os documentos necessários à formalização do

financiamento junto à instituição financeira
indicada
; e (
iii
)
condenar
a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no
importe
total de

R$
18.000,00, sendo R$ 9.000,00 para cada
parte
autor
a
,
além
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15%

sobre o valor da condenação
(id.
320196392
).

Nas razões recursais, a apelante sustenta que os
recorridos
descumpriram obrigação contratual essencial ao não comparecerem para formalização do financiamento bancário junto à instituição financeira, apesar de reiterados contatos.

Argumenta que as notificações foram devidamente enviadas ao endereço eletrônico informado pelos compradores no ato da contratação, jamais atualizado conforme prevê a cláusula 14.5 do contrato, implicando recebimento tácito das comunicações.

Considera
que a rescisão decorreu exclusivamente do inadimplemento dos apelados, que não entraram em contato com o correspondente bancário nem enviaram os documentos necessários para liberação do financiamento, inexistindo nos autos qualquer prova de
que tenham sido impedidos de
concretizar o mútuo

por restrição em seus nomes.

R
efuta a premissa adotada pela sentença de que
a
suposta
negativação
por ela
promovida teria sido o motivo determinante para impossibilidade de obtenção do financiamento,
aduzindo a
ausência de nexo causal entre os eventos.

Enfatiza que a
inadimplência
contratual dos próprios apelados precedeu qualquer discussão sobre eventual
negativação
, sendo esta omissão o que efetivamente causou a rescisão, não constituindo ato arbitrário d
e sua parte
, mas consequência direta da inércia e descumprimento dos compradores em relação à sua principal obrigação.

Afirma
que a conduta de rescisão unilateral
pautou-se
estritamente pelo contrato firmado, invocando as cláusulas 13.4 e 13.10
,
que preveem a rescisão na hipótese de
ausência de
entrega da documentação solicitada e inadimplemento decorrente da não obtenção do financiamento.

Assevera
que enviou duas notificações extrajudiciais por e-mail alertando sobre o risco de rescisão, não sendo ato surpresa, mas consequência natural
e
prevista
do não cumprimento das obrigações
.
Consigna
que a tentativa dos apelados de se desvencilharem das cláusulas
da avença
afronta o princípio do
pacta

sunt

servanda
, e que o restabelecimento do contrato com isenção de encargos
premia o inadimplemento e penaliza a parte que agiu em estrita conformidade

com o pactuado
, criando insegurança jurídica
.

Defende a
inexistência de ato ilícito capaz de gerar responsabilidade civil, posto que agiu em estrito cumprimento das disposições contratuais
,
alegando haver culpa exclusiva dos recorridos e mero dissabor negocial comum, não configurado abalo moral que justifique indenização.

I
mpugna o
quantum

indenizatório
fixado em R$ 18.000,00,
o qual reputa
abusivo e desproporcional,
caracterizando
enriquecimento ilícito.

Com essas considerações,
postula

a
reforma
d
a sentença
para que os pedidos iniciais sejam
julgado
s
totalmente improcedentes, afastando a condenação por danos morais e revertendo a determinação de restabelecimento
das condições contratuais
com isenção de encargos. Subsidiariamente,
requer
a redução do
importe dos danos morais
para
quantia
just
a
e proporcional.
Ainda, vindica
a condenação dos
apelados ao pagamento integral das custas processuais e honorários de sucumbência.

O
s

recorrid
o
s
apresent
aram
contrarrazões
,
pugnando pelo
desprovimento
do apelo
(id.
320196396
)
.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
FRANCISCA PEREIRA DA COSTA
e
DJESSITHON PEREIRA DA COSTA

ajuiz
aram

Ação de Cumprimento Contratual c/c Obrigação de Fazer e Danos Morais

em
desfavor

de
VÁRZEA GRANDE
AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
,
visando
,
liminarmente,

à
continuidade do recebimento das parcelas mensais vincendas referentes ao imóvel objeto do contrato firmado entre as partes
e à
proibição de nova comercialização do bem até a solução da lide, com imposição de multa diária em caso de descumprimento.

No mérito,
almejam
a anulação do distrato unilateral promovido pela requerida, com o consequente restabelecimento da validade do
instrumento
e preservação da unidade imobiliária adquirida, além da condenação ao pagamento de R$ 18.000,00 a título de danos morais, acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária desde a data da citação, bem como dos ônus
sucumbenciais
(ids. 320195886, 320196352 e 320196355).

O
s
pedido
s
de tutela de urgência fo
ram
indeferido
s
(id.
320196356
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que
julgou
parcialmente
procedentes os
pleitos
iniciais, nos seguintes termos:

“(...)
A controvérsia
cinge-se a analisar a legitimidade do distrato unilateral promovido pela requerida, a possibilidade de manutenção do contrato com a continuidade do adimplemento das prestações pactuadas e a existência de danos morais indenizáveis suportados pelos autores.

A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, subsumindo-se aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor. A parte autora enquadra-se na condição de consumidora, nos termos do artigo 2º do referido diploma legal, enquanto a parte requerida configura-se como fornecedora. Nesse contexto, mostra-se cabível a inversão do ônus da prova, conforme deferido no ID n. 167858575, competindo à parte requerida demonstrar a regularidade de sua conduta.

O art. 14 do CDC prevê que o fornecedor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços.

Nos termos do citado artigo, compreende-se que, toda vez que a má prestação do serviço implicar risco à segurança do consumidor e dela decorrer efetivo dano, surge para o fornecedor o dever de indenizar. A responsabilidade somente será elidida mediante comprovação de uma das seguintes excludentes: a) inexistência do defeito; b) culpa exclusiva do consumidor ou de
terceiro
; ou c) ocorrência de caso fortuito ou força maior.

No caso em análise, o contrato celebrado entre as partes estabelece, em suas cláusulas 13.1 e 13.4 (ID n. 163671625 - Pág. 6):

A requerida alega ter notificado os autores, por meio de e-mail, nos meses de setembro e outubro de 2023, a fim de que providenciassem a formalização do contrato de financiamento, e que, diante da inércia destes, efetuou o distrato unilateral do ajuste entabulado.

Todavia, a análise dos documentos acostados aos autos evidencia que a comunicação entre as partes se dava, de forma habitual, por intermédio do aplicativo WhatsApp, conforme demonstram as capturas de tela constantes do ID n. 163671631.

Ademais, observa-se que a requerida não logrou êxito em comprovar o efetivo recebimento, pelos autores, das mensagens eletrônicas (e-mails) supostamente encaminhadas nos meses de setembro e outubro de 2023 (
IDs
n. 175503845 e 175503851).

Verifica-se, ainda, que, em outubro de 2023, a própria funcionária da requerida (
Adrielly
), comunicou aos autores, por meio de mensagem enviada via aplicativo WhatsApp, a existência de restrição de crédito em nome da autora Francisca Pereira da Costa, circunstância que estaria
obstando
a formalização do financiamento (ID n. 163671631 - Pág. 19):

A autora Francisca respondeu que já havia realizado o pagamento, tendo, inclusive, encaminhado o respectivo comprovante. Na sequência, foi informada de que “a restrição não é com a ECHER”:

O ponto central da presente controvérsia reside precisamente nesse aspecto, porquanto, conforme se extrai da sentença transitada em julgado proferida nos autos do processo n. 1032373-44.2024.8.11.0002 (ID n. 188627022), restou comprovado que a restrição creditícia que
inviabilizou
a
formalização do financiamento decorreu de protesto
indevido
promovido pela própria requerida.

Naquela ação, o juízo reconheceu a irregularidade do apontamento, determinando a respectiva baixa e condenando a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Verifica-se, portanto, que a
impossibilidade
de formalização do contrato de financiamento pelos autores decorreu de ato ilícito

imputável

à

própria requerida, consistente no protesto
indevido
que resultou na negativação do nome da autora Francisca Pereira da Costa. Nessas circunstâncias, revela-se juridicamente
inadmissível
que a requerida se beneficie da própria torpeza, ao efetuar a resolução unilateral do contrato com fundamento em impedimento por ela mesma originado.

Assim, aplica-se o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes o dever de atuar com lealdade, honestidade e cooperação recíproca na formação e execução do vínculo contratual, bem como o princípio do
venire
contra
factum

proprium
, em que estabelece ser inadmissível que a parte se beneficie de sua própria conduta contraditória ou reprovável.

Nesse sentido, dispõe o STJ:
(...)

No caso em análise, os autores adimpliram 34 das 48 parcelas previstas no contrato, o que corresponde a 70,83% do total das parcelas, demonstrando substancial cumprimento de sua obrigação.

Ademais, os requerentes demonstraram interesse em regularizar a situação e dar continuidade ao cumprimento das obrigações pactuadas, não se verificando justificativa plausível para a resolução contratual, sobretudo diante do fato de que o impedimento à formalização do financiamento teve origem em conduta
imputável
à própria requerida.

Desse modo, reconhecida a
invalidade
do distrato unilateral, deve-se haver o restabelecimento do contrato de compra e venda, com a continuidade dos pagamentos das parcelas vincendas.

Impõe-se a observância do princípio da conservação dos negócios jurídicos, que estabelece que se deve, sempre que
possível, privilegiar a manutenção do vínculo contratual, notadamente quando verificado que uma das partes já realizou investimentos significativos na relação jurídica e manifesta inequívoca intenção em sua continuidade.

A esse respeito:
(...)

Ressalte-se, ainda, que, conforme demonstrado nos autos, o impedimento à formalização do financiamento, consistente na negativação do nome da autora Francisca, decorreu de conduta da própria requerida, que promoveu
indevidamente
o protesto do título, circunstância esta reconhecida em sentença transitada em julgado proferida nos autos do processo n. 1032373-44.2024.8.11.0002.

Assim, a continuidade da relação contratual revela-se medida compatível com os princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do equilíbrio contratual, viabilizando que os autores deem prosseguimento ao projeto de aquisição da casa própria, que já se encontrava em estágio avançado de concretização.

Quanto à retomada dos pagamentos, deverá ser considerado o período em que os autores ficaram impossibilitados de pagar as parcelas por ato da requerida (a partir de fevereiro de 2024), estabelecendo-se um novo cronograma para quitação das parcelas vincendas, sem incidência de juros e multa por esse período.

Por fim, os autores postulam a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), sob o argumento de que sofreram abalo emocional em decorrência da resolução unilateral e imotivada do contrato por parte da requerida.

O dano moral caracteriza-se como a lesão a interesse juridicamente tutelado, ligado à esfera extrapatrimonial da pessoa, consubstanciado na violação dos direitos da personalidade ou de atributos inerentes à dignidade humana. Para sua configuração, impõe-se a presença cumulativa de conduta ilícita, dano efetivo e nexo de causalidade entre ambos.

No caso sob exame, restou evidenciado que a requerida incorreu em conduta ilícita grave ao promover o distrato unilateral do contrato com fundamento em impedimento cuja origem lhe é
atribuível, conforme reconhecido em decisão judicial transitada em julgado proferida em ação diversa.

A frustração do legítimo anseio de aquisição da casa própria, sobretudo após o adimplemento de 34 (trinta e quatro) parcelas ao longo de período superior a dois anos, aliada à insegurança e angústia ocasionadas pelo cancelamento abrupto do contrato, configura dano moral passível de reparação, por exceder os limites do mero dissabor cotidiano.

O STJ tem reconhecido a configuração de danos morais em casos de descumprimento contratual, quando este ocasiona reflexos que extrapolam a esfera patrimonial:
(...)

No âmbito do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, também se reconhece a possibilidade de danos morais em casos de inadimplemento contratual qualificado:
(...)

A reparação por danos morais tem caráter pedagógico, devendo-se observar a proporcionalidade e a razoabilidade na fixação dos valores, atendidas as condições do ofensor, ofendido e do bem jurídico lesado.

Cabe ao julgador definir a indenização de forma que, suportada pelo patrimônio do devedor, cumpra o propósito educativo da pena, inibindo futuros atos lesivos. Ao mesmo tempo, a vítima, considerando sua posição social e a extensão do dano, deve ser razoável e proporcionalmente ressarcida.

Considerando todas as circunstâncias do caso, especialmente a gravidade da conduta da requerida, que não apenas negativou indevidamente o nome da autora, mas utilizou essa negativação como fundamento para cancelar o contrato, tem-se que o valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) pleiteado na inicial, sendo a quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais) para cada requerente, se mostra adequado e proporcional à extensão do dano sofrido.

Ressalte-se que o fato de a primeira autora já ter sido indenizada no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), em ação autônoma relativa à negativação indevida, não obsta a condenação ora pretendida, porquanto se trata de dano moral distinto, decorrente de conduta diversa, ainda que relacionada ao mesmo contexto fático.

III – Do dispositivo:

Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de

Processo Civil,

JULGO PARCIALMENTE

PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial para:

i)
RESTABELECER
o contrato de compra e venda firmado entre as partes, tornando sem efeito jurídico o instrumento de distrato unilateral realizado pela empresa requerida;

ii
)
DETERMINAR
que a empresa requerida proceda ao restabelecimento da emissão dos boletos bancários referentes às parcelas mensais pendentes (vencidas e vincendas), nos moldes estabelecidos no cronograma originalmente pactuado, sem a incidência de juros, correção e multa relativos ao período em que os autores se encontraram impedidos de realizar os pagamentos por conduta imputável à própria requerida (de fevereiro de 2024 até o efetivo restabelecimento da emissão dos boletos), bem como fixe novo prazo para que os autores procedam o encaminhamento dos documentos necessários à formalização do contrato de financiamento junto à instituição financeira indicada pela requerida, não inferior a 30 (trinta) dias;

iii
)
CONDENAR
a requerida ao pagamento de indenização por danos morais aos autores, no valor total de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais),sendo a quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais) para cada requerente.

O valor da condenação deve ser pago de uma só vez, atualizado na forma do artigo 406, § 1º, do Código Civil, do Tema Repetitivo 112/STJ e das Súmulas 54/STJ e 362/STJ.

Condeno
a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de verba honorária ao(à) patrono(a) da parte requerente(CPC art. 85, §2º),que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

(...)”.
(id.
320196389
).

Irresignad
a
,
a
apelan
te interpôs o presente recurso
,

por meio do qual pretende
a total improcedência dos pedidos formulados na petição inicial
e, de
forma subsidiária,
a redução d
a quantia arbitrada a título de
danos morais
.

Pois bem.

Após detida análise, constata-se que o recurso não comporta provimento.

A controvérsia
se consubstancia
na
verificação da legitimidade do distrato unilateral promovido pela apelante, sob o argumento de inadimplemento contratual por parte dos autores em razão da não formalização d
e
financiamento imobiliário, bem como à eventual configuração de danos morais em virtude do cancelamento do negócio jurídico.

Cinge-se dos
autos

que as partes celebraram, em 2
6/02/
2021,
Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia
(id.
320195889),
relativa à
unidade

identificada como
“
QD A LT 09
”
, integrante do empreendimento denominado
“
Viva Várzea Grande
”
, pelo valor total de R$ 183.558,93
, sendo
R$ 58.615,87
com
recursos próprios, R$ 11.168,85 d
e
FGTS, R$ 111.424,21

financiados e R$ 2.350,00 mediante subsídio.

A prova documental demonstra que os autores/apelados
quitaram

o valor de entrada, correspondente a R$ 15.000,00,
além de
34 das 48 parcelas avençadas, conforme
demonstrativo de pagamentos
(id. 320195894). Não obstante, em janeiro
/
2024, a incorporadora procedeu ao distrato unilateral do contrato,
alegando i
nadimplemento
quanto ao saldo devedor destinado ao financiamento bancário.

Deveras,

embora o contrato previsse, em sua cláusula 13.4, a possibilidade de resolução do ajuste caso o comprador não preenchesse os requisitos exigidos pela instituição financeira, impedindo a liberação do crédito, o conjunto probatório não confirma que
o insucesso

d
o
financiamento decorreu de conduta imputável à parte compradora. Ao contrário, as mensagens trocadas via aplicativo WhatsApp
(id. 320195895)
revelam que os adquirentes mantiveram comunicação constante e colaborativa com a vendedora, demonstrando inequívoco interesse em concluir o negócio e cumprir todas as exigências necessárias à formalização do financiamento.

Observa-se que e
m
outubro
/
2023

a empresa informou à apelada
FRANCISCA PEREIRA DA COSTA
sobre a existência de uma restrição

em seu nome, no valor de R$ 967,69, que estaria impedindo a aprovação do crédito pela instituição financeira. A autora, contudo, prontamente esclareceu não haver qualquer pendência, dirigindo-se ao cartório indicado pela própria incorporadora e verificando que a parcela objeto do protesto já se encontrava quitada. Não obstante, mesmo após encaminhar os comprovantes de pagamento e buscar esclarecimentos, não obteve retorno satisfatório da empresa, sendo posteriormente surpreendida com a realização do distrato unilateral.

Desse modo, evidencia-se que não houve omissão, desídia ou resistência dos compradores em cumprir suas obrigações contratuais. Ao revés, restou demonstrado que o impedimento à concretização do financiamento decorreu de fato alheio à sua vontade, originado, em verdade, de falha da própria apelante. Ainda que esta tenha afirmado, em suas comunicações, que a restrição “
não
é
com a E
CHER
”,
vislumbra
-se que o valor indicado no protesto
-
R$ 967,69
-
corresponde exatamente ao montante da parcela contratual então em discussão, o que permite concluir que o registro se vinculava diretamente ao contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Tal constatação encontra respaldo na sentença proferida nos autos do processo n. 1032373-44.2024.8.11.0002, na qual se reconheceu expressamente que a negativação do nome da autora
FRANCISCA PEREIRA DA COSTA
foi indevida e promovida pela própria empresa ora apelante
, demonstrando que a restrição creditícia teve origem em ato ilícito da incorporadora.

Dessa forma, resta claro que o protesto irregular, reconhecido judicialmente, inviabilizou a formalização do financiamento bancário e serviu de fundamento para o distrato unilateral do contrato - medida que, portanto, decorreu de conduta imputável exclusivamente à apelante,
que não pode se beneficiar da própria conduta
indevida
para justificar a rescisão do negócio jurídico.

Registre-se,
também
, que após o protesto a incorporadora persistiu na cobrança e no recebimento das parcelas mensais, mantendo diálogo com os
compradores acerca da regularização documental, vindo apenas meses depois a rescindir unilateralmente o contrato.

Tal comportamento evidencia contradição manifesta, pois a empresa continuou a se beneficiar economicamente da relação contratual enquanto já considerava inviável a operação de crédito, reforçando a conclusão de que o distrato não decorreu de inadimplemento dos compradores, mas de decisão unilateral e injustificada da própria vendedora.

Cumpre registrar, ainda, que durante aproximadamente três anos de execução contratual, a parte compradora realizou o pagamento de 34 das 48 parcelas avençadas, demonstrando
conduta regular
no adimplemento
das obrigações assumidas
, hi
stórico
que
revela inequívoco interesse na manutenção do vínculo e afasta qualquer alegação de desídia ou descumprimento voluntário do
pactuado
.

Soma-se a isso o fato de que as notificações enviadas em setembro e outubro de 2023
(ids. 320196370 e 320196371)
, destinadas a
comunicar
os compradores acerca d
a necessidade de apresentação dos documentos necessários para a contratação do financiamento
e sua efetiva realização
, a fim de quitar
o saldo devedor,
não apresentam qualquer comprovação de recebimento, tampouco de ciência inequívoca dos consumidores.

Embora
a cláusula 14.5 do contrato disponha que “
todas as notificações e comunicações serão feitas por meio do e-mail e telefones informados neste contrato, e consideradas recebidas na data de sua transmissão
”, tal previsão
não exime a fornecedora de comprovar a efetiva ciência dos destinatários, sobretudo em se tratando de relação de consumo, regida pelos princípios da boa-fé objetiva, da confiança e da transparência (
arts
. 4º, 6º, III e 14 do CDC).

Ademais
, o
s próprios autos demonstram que a comunicação entre as partes se dava habitualmente por meio do aplicativo WhatsApp, canal em que, inclusive, foi informada pela empresa a existência do protesto que obstou o financiamento, reforçando a ausência de transparência quanto às supostas notificações por e-mail.

A postura da incorporadora, ao rescindir o ajuste mesmo diante da comprovada diligência da compradora e do equívoco decorrente de sua própria atuação, configura manifesta violação aos deveres de lealdade e cooperação que regem as relações contratuais e asseguram a observância da função social do contrato.

Nesse cenário, ao incluir indevidamente o nome da adquirente em cadastro restritivo e, em seguida, romper o vínculo sob o argumento de ausência de financiamento, a apelante incorreu em flagrante contradição, em afronta ao princípio do
venire
contra
factum

proprium
, sendo-lhe vedado
se
beneficiar da própria torpeza.

Em situação análoga, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que

a incorporadora incorre em inadimplemento por violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva quando, após induzir o consumidor à celebração do contrato com a promessa de financiamento, adota conduta que inviabiliza a obtenção do crédito
, senão vejamos:

“Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, sobre a qual foi firmada hipoteca entre a incorporadora e o agente financeiro como garantia ao empréstimo tomado para a construção do empreendimento, a culpa pela resolução contratual deve ser atribuída à incorporadora, quando ela informa, no contrato com o consumidor, a possibilidade financiar o saldo devedor, induzindo-o à celebração pelas facilidades ofertadas, mas adota conduta contraditória, inviabilizando a obtenção do financiamento, por não pagar o valor mínimo de desligamento (VMD) da hipoteca exigido pela instituição financeira. Trata-se de inadimplemento por violação aos deveres anexos à boa-fé objetiva, dentre eles o dever de informação (art. 6º, III, do CDC), a justificar a resolução do contrato com restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente (Súmula 543/STJ)”
.
(STJ, REsp n. 1.987.240/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023,
DJe
de 26/5/2023)
.

O precedente é plenamente aplicável à espécie, pois, assim como no referido julgado, a conduta da incorporadora aqui também frustrou o financiamento
prometido, não por fato imputável aos compradores, mas por ato ilícito de sua própria iniciativa
-
o protesto indevido que originou a restrição creditícia.

Diante disso, mostram-se escorreitas as determinações contidas na sentença de primeiro grau, que restabeleceu o contrato de compra e venda, determinou a retomada da emissão dos boletos mensais nos moldes originalmente pactuados
-
afastando a incidência de juros e multa durante o período em que os autores ficaram impedidos de realizar os pagamentos por conduta da própria incorporadora
-
e ordenou que a empresa fixasse novo prazo, não inferior a
30
dias, para que os compradores procedessem ao encaminhamento dos documentos necessários à formalização do contrato de financiamento junto à instituição financeira indicada. Tal solução harmoniza-se com os princípios da conservação dos negócios jurídicos e do equilíbrio contratual, assegurando a continuidade da avença e evitando o enriquecimento ilícito da fornecedora em detrimento do consumidor.

Outrossim, imperioso destacar que a conduta da apelante extrapola o mero inadimplemento contratual, atingindo a esfera da dignidade dos consumidores.

Com efeito, após quase três anos de vigência do contrato, período em que os compradores honraram suas obrigações e mantiveram legítima expectativa de concretizar o negócio, a empresa promoveu indevidamente a inclusão do nome da adquirente nos cadastros restritivos e, em decorrência desse ato, inviabilizou a operação de financiamento. Tal conduta frustrou o legítimo projeto de aquisição da casa própria
-
bem de inegável relevância social
-
e
caracteriza
, de modo inequívoco, o dano moral indenizável.

O valor arbitrado na origem,
de
R$ 18.000,00
-
sendo R$ 9.000,00 para cada autor
-
, revela-se adequado aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atendendo tanto ao caráter compensatório quanto ao pedagógico da condenação, sem representar enriquecimento indevido.

À vista disso,
verifica-se que
o
decisum
examinou com precisão os elementos fáticos e jurídicos da controvérsia, aplicando corretamente os princípios da boa-fé objetiva, da confiança e da conservação dos contratos, razão pela qual não há razões para
su
a reforma.

Em face do exposto, conheço

e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
de apelação interposto por
VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
, mantendo
incólume
a sentença vergastada.

Por conseguinte, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios de 1
5
% para
20
%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025