Tribunal: TJMT
Processo: 1034008-31.2022.8.11.0002
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-02-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034008-31.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Propriedade, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LINDSLEY VIRGOLINO DA SILVA - CPF: 537.642.181-34 (APELADO), AMANDA GUIA MAINARDI BRITO - CPF: 003.154.961-69 (ADVOGADO), ROBERTO AUGUSTO DA SILVA PINHO - CPF: 913.190.211-15 (APELADO), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0038-26 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELA DO VALOR PAGO. JUROS DE MORA. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes, condenando a empresa ré à devolução de 85% dos valores pagos pelos compradores, com retenção de 15%, juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de apenas 15% do valor pago pelos compradores, em razão da rescisão contratual por culpa destes, é adequada à luz da jurisprudência do STJ; e (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora na restituição dos valores pagos, considerando o Tema 1002 do STJ.

III. Razões de decidir

O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos de compra e venda de imóveis nos quais a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, possibilitando a revisão de cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

O STJ consolidou entendimento de que, na rescisão contratual por culpa do comprador, a retenção pelo vendedor deve variar entre 10% e 25% do valor pago, sendo considerada abusiva cláusula que estabeleça percentual superior.

O percentual de retenção de 15% fixado na sentença está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite variação entre 10% e 25%, não havendo motivo para sua majoração conforme pleiteado pela apelante.

O entendimento firmado pelo STJ no Tema 1002, que determina a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, não se aplica ao caso concreto, pois o contrato foi firmado em 2021.

A sentença deve ser mantida, pois está em conformidade com a legislação, doutrina e jurisprudência aplicáveis.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “Nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao CDC, é válida a retenção entre 10% e 25% do valor pago pelo comprador na hipótese de rescisão por sua culpa. A cláusula que prevê retenção superior a esse percentual pode ser considerada abusiva e reduzida judicialmente. O Tema 1002 do STJ, que fixa o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado, não se aplica a contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; CC, art. 422.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002, REsp nº 1.740.911/DF; STJ, Súmula 543; STJ, AgRg no AREsp nº 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo; STJ, AgRg no AREsp nº 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interposto pela Rodobens Incorporadora Imobiliária 405 – SPE Ltda., em face da r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de rescisão de contrato c/c com devolução de quantias pagas que lhe move Lindsley Virgolino Da Silva Pinho e outro, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a empresa ré a restituir aos autores a quantia efetivamente paga pelo imóvel urbano, com retenção de 15% (quinze por cento), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso, além de condenar as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada.

Inconformada, a apelante alega que a r. sentença não observou os princípios da razoabilidade e proporcionalidade ao determinar a rescisão do contrato e a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, desconsiderando a responsabilidade exclusiva dos apelados pela rescisão contratual. Defende que os apelados escolheram a opção de pagamento via financiamento bancário, sendo que a responsabilidade pela obtenção do crédito era exclusivamente deles, sendo que o contrato era claro quanto a isso e que o inadimplemento foi causado pelos mesmos. Argumenta que o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) para devolução é excessivamente oneroso, requerendo que seja aplicada a retenção contratual prevista de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, ou, subsidiariamente, 25% (vinte e cinco por cento), conforme jurisprudência do STJ. Pede a aplicação da tese firmada no Tema 1002 do STJ, que determina a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado quando a rescisão for pedida pelo comprador de forma diversa da prevista no contrato. Sustenta que o contrato deve ser respeitado conforme pactuado, invocando o princípio
pacta sunt servanda
e argumentando que não houve fato superveniente que justificasse a revisão contratual. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação improcedente e, subsidiariamente que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, com incidência de juros de mora a contar do transito em julgado.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 264880841), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda, a majoração da verba honorária sucumbencial, conforme regra do §11, do art. 85, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 19 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Lindsley Virgolino Da Silva Pinho e outro ajuizaram ação de rescisão de contrato c/c com devolução de quantias pagas em desfavor da Rodobens Incorporadora Imobiliária 405 – SPE Ltda., aduzindo que as partes celebraram contrato particular de compromisso da Unidade 16, Quadra A-9, Etapa 02, do Empreendimento “Origem VG”, no Bairro Sesmaria Chapéu do Sol, na cidade de Várzea Grande/MT, pelo valor de R$ 392.870,00 (trezentos e noventa e dois mil, oitocentos e setenta reais), tendo efetuado o pagamento de R$ 12.019,95 (doze mil, dezenove reais e noventa e cinco centavos) e ao tentarem o financiamento do bem verificaram que o negócio seria excessivo financeiramente e desistiram do empreendimento, contudo, a empresa ré recusou a devolução dos valores pagos, motivando o manejo da demanda.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
, sob o fundamento de que a rescisão da avença se deu por culpa dos compradores, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a empresa ré a restituir aos autores a quantia efetivamente paga pelo imóvel urbano, com retenção de 15% (quinze por cento), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso, além de condenar as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada (id. 264880828).

Irresignada, a apelante alega que a r. sentença não observou os princípios da razoabilidade e proporcionalidade ao determinar a rescisão do contrato e a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, desconsiderando a responsabilidade exclusiva dos apelados pela rescisão contratual.

Defende que os apelados escolheram a opção de pagamento via financiamento bancário, sendo que a responsabilidade pela obtenção do crédito era exclusivamente deles, sendo que o contrato era claro quanto a isso e que o inadimplemento foi causado pelos mesmos.

Argumenta que o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) para devolução é excessivamente oneroso, requerendo que seja aplicada a retenção contratual prevista de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, ou, subsidiariamente, 25% (vinte e cinco por cento), conforme jurisprudência do STJ.

Pede a aplicação da tese firmada no Tema 1002 do STJ, que determina a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado quando a rescisão for pedida pelo comprador de forma diversa da prevista no contrato.

Sustenta que o contrato deve ser respeitado conforme pactuado, invocando o princípio
pacta sunt servanda
e argumentando que não houve fato superveniente que justificasse a revisão contratual. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação improcedente e, subsidiariamente que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, com incidência de juros de mora a contar do transito em julgado.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar ser incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes se deu por culpa dos compradores, até por inexistir qualquer irresignação neste sentido
.

Não obstante, necessário se faz dizer que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, consoante visto na espécie, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei).

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do
pacta sunt servanda
, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense
,

verbis
:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”

(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei).

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Superada essa questão
, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
(negritei e grifei).

Sendo assim, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador, confira,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015 – negritei).

Desse modo, ainda que o contrato firmado entre as parte tenha fixado a cláusula penal em 50% (cinquenta por cento) do valor pago, resta evidente a sua abusividade, nos termos da jurisprudência consolidada do Tribunal da cidadania, devendo ser afastada.

Nessa trilha, a d. magistrada agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 15% (quinze por cento) do valor efetivamente pago pelos promissários compradores, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial pacificado pelo c. STJ, reafirmo, não havendo motivo plausível para haver sua majoração consoante pleiteado pela recorrente.

Avançando na elucidação da celeuma, também não assiste razão à apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, uma vez o entendimento adotado pela Corte Superior, no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, se aplica aos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos, tendo em vista que o pacto em questão foi firmado em 27.05.2021 (id. 264880762).

A propósito:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei nº 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002, 2ª Seção, j. 14.08.2019
– negritei e grifei).

Outro não é o entendimento dessa Câmara,
mutatis mutandis
,
verbis
:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TEMA REPETITIVO DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:
Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual e condenou à devolução de 90% dos valores pagos pela autora, autorizando a retenção de 10% como penalidade. Pedido de fixação do percentual de retenção em 25%, conforme precedentes do STJ, dedução de despesas de IPTU e condomínio e aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão:
Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a retenção de 25% do valor pago, em conformidade com jurisprudência do STJ, em casos de rescisão por culpa do comprador; e (ii) determinar se é válida a dedução de despesas de IPTU e taxas condominiais.

III. Razões de decidir:
A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018
,
a retenção de 25% é razoável e suficiente para indenizar custos administrativos. A dedução de IPTU e taxas condominiais não se mostra cabível, pois o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora, que deve suportar tais encargos após a rescisão.
Juros de mora aplicáveis somente a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo nº 1002 do STJ
.

IV. Dispositivo e tese:
Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento
:

“1. Nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção de até 25% do valor pago pelo comprador é razoável quando a rescisão ocorre por culpa deste. 2. Não é válida a dedução de despesas de IPTU e taxas condominiais em razão da rescisão contratual. 3. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”[...]”
(RAC n. 1006249-43.2020.8.11.0041, minha relatoria, j. 22.01.2025 – negritei e grifei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos
.

De outra banda, estando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) sobre o percentual fixado na r. sentença à empresa ré, ora apelante, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 19 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2025