Tribunal: TJMT
Processo: 1000217-42.2025.8.11.0107
Relator(a): JONES GATTASS DIAS
Órgão julgador: JONES GATTASS DIAS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1000217-42.2025.8.11.0107
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Efeitos]
Relator:
Des(a).
JONES GATTASS DIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO, DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[MARCELO ROBERTO SVIECH - CPF: 019.586.361-50 (APELADO), PAULO CESAR BARBIERI - CPF: 015.620.581-50 (ADVOGADO), VANESSA DALSOQUIO BARBIERI - CPF: 036.318.971-89 (ADVOGADO), BIANCA RODRIGUES TOMIYA - CPF: 119.238.959-07 (ADVOGADO), PREFEITO DO MUNICÍPIO DE NOVA UBIRATÃ/MT (APELADO), MUNICIPIO DE NOVA UBIRATA - CNPJ: 01.614.521/0001-00 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, A TURMA JULGADORA NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO E, EM REMESSA NECESSÁRIA, RATIFICOU A SENTENÇA NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. JONES GATTASS DIAS.

E M E N T A

Ementa:

direito tributário. Apelação cível. I
TBI
. Base de cálculo. Alienação administrativa. Valor da transação declarado em título público. Arbitramento unilateral pelo fisco sem processo administrativo. Ilegalidade. Recurso não provido.

I.
Caso em exame

1.
Apelação cível interposta por Município contra sentença que concedeu mandado de segurança para reconhecer a ilegalidade da exigência de ITBI com base em valor venal de referência fixado unilateralmente pela Fazenda Pública, em detrimento do valor efetivo da transação imobiliária constante de título de domínio expedido pelo INCRA, no montante de R$ 377.536,17. O Município sustentou que o valor declarado seria irrisório e defendeu a legitimidade do arbitramento administrativo, com base em sua tabela de valores de referência.

II.
Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:

(i) definir se é adequada a via do mandado de segurança para discutir a legalidade da exigência do ITBI com base em valor de
referência municipal;

(
ii
) estabelecer se é legítima a exigência do imposto com base em valor arbitrado pelo Município, sem instauração de processo administrativo regular, em detrimento do valor constante do título público.

III.
Razões de decidir

3. O mandado de segurança é via adequada para impugnar exigência tributária fundada em arbitramento unilateral do valor de base de cálculo do ITBI, quando há prova documental pré-constituída e a controvérsia se restringe a questão de direito.

4. A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel transmitido em condições normais de mercado, conforme art. 38 do CTN, não podendo ser substituída por valor de referência fixado unilateralmente pela Fazenda Pública.

5. O valor da transação declarado em título público goza de presunção de legitimidade, somente podendo ser afastado por meio de procedimento administrativo regular, com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN.

6. A ausência de instauração de processo administrativo de avaliação, com a substituição direta do valor declarado por valor de referência sem motivação concreta, configura violação ao princípio da legalidade tributária e à exigência de devido processo legal.

7. A jurisprudência do STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), firmou o entendimento de que o arbitramento da base de cálculo do ITBI exige procedimento
regular e contraditório, sendo vedado o uso automático de valores de referência.

8. Em se tratando de alienação realizada por ente público, mediante procedimento formal e controlado, o valor fixado no título é apto a representar o valor venal do imóvel para fins de ITBI.

9. A presunção de veracidade do valor declarado em título público, especialmente em regularização fundiária conduzida por órgão estatal, afasta qualquer presunção de subavaliação, sendo ilegítima sua desconsideração sem processo administrativo.

IV.
Dispositivo

10. Recurso não provido.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LXIX, e art. 156, II;

CTN,
arts
. 38 e 148; Lei nº 12.016/2009, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no RMS 57.479/SC, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 18.5.2020,
DJe
22.5.2020; STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Seção, j. 30.6.2022 (Tema 1.113);

TJMT, Apelação Cível 1003526-09.2023.8.11.0021, Rel. Des. Maria Aparecida Ribeiro, j. 3.12.2024;

TJMT, Agravo de Instrumento 1028943-90.2024.8.11.0000, Rel. Des. Rodrigo Roberto Curvo, j. 17.2.2025;

TJMT, Agravo de Instrumento 1032655-88.2024.8.11.0000, Rel. Des. Rodrigo Roberto Curvo, j. 12.2.2025;

TJRS, Apelação Cível 70079017307, Rel. Des. Marilene
Bonzanini
, 22ª Câmara Cível, j. 13.12.2018.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara

A
pelação
C
ível
interpost
a
contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Nova Ubiratã, nos autos do Mandado de Segurança impetrado por Marcelo Roberto
Sviech
, que teve por objeto o ato administrativo consistente na exigência de recolhimento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) com base no valor venal do imóvel rural transmitido, em detrimento do valor efetivamente pago e constante do título de domínio expedido pelo INCRA.

Na origem, o impetrante alegou ter adquirido, por meio de procedimento de concorrência pública, área rural de 504,1338 hectares, pelo valor de R$ 377.536,17 (trezentos e setenta e sete mil, quinhentos e trinta e seis reais e dezessete centavos), conforme título de domínio expedido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

Sustentou que, ao solicitar a emissão da guia para recolhimento do ITBI, foi surpreendido com a cobrança baseada em valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco municipal, que fixou como base de cálculo o valor venal de R$ 3.262.789,24, resultando em imposto no montante de R$ 65.255,78.

Afirmou que tal procedimento afronta o disposto nos
arts
. 38 e 148 do Código Tributário Nacional, bem como a tese firmada pelo Superior
Tribunal de Justiça no Tema 1.113, segundo a qual o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, somente podendo ser afastado mediante regular processo administrativo de avaliação contraditória.

Requereu, assim, a concessão da segurança para determinar que o Município emitisse nova guia de ITBI, tomando como base o valor efetivamente pago na aquisição do imóvel, nos termos do título de domínio.

O Município de Nova Ubiratã, em suas informações, sustentou a legalidade do procedimento adotado, defendendo que o valor atribuído pelo INCRA serviria apenas para fins de regularização fundiária, não refletindo o valor de mercado do bem, motivo pelo qual deveria prevalecer o valor venal de referência constante da legislação municipal.

Arguiu, ainda, a inadequação da via eleita, por entender que a controvérsia demandaria dilação probatória
,
notadamente perícia, incompatível com o rito do mandado de segurança, o que afastaria a existência de direito líquido e certo.

Após regular processamento, sobreveio sentença, que concedeu a segurança, determinando que o Município expedisse nova guia de ITBI, tendo como base de cálculo o valor constante do título de domínio (R$ 377.536,17), salvo se instaurado procedimento administrativo regular para apurar valor de mercado diverso, em observância ao art. 148 do CTN e ao Tema 1.113 do STJ
.

O Juízo destacou que a documentação juntada aos autos era suficiente para comprovar o direito líquido e certo do impetrante, afastando
a alegação de necessidade de produção de provas, e que o Município não demonstrou indícios de fraude, simulação ou preço vil na transação.

Determinou, ainda, que o processo fosse isento de custas e honorários, com fundamento nas Súmulas 512 do STF e 105 do STJ.

Irresignado, o Município apelante sustenta, preliminarmente, a inadequação da via eleita, sob o argumento de que o mandado de segurança exige prova pré-constituída e que a divergência quanto ao valor de mercado do imóvel demandaria prova pericial, incompatível com a via mandamental.

Aduz que não há direito líquido e certo a amparar o impetrante, visto que o valor atribuído pelo INCRA não reflete o preço real do imóvel, sendo inaplicável como base de cálculo do ITBI, cuja instituição e fiscalização são de competência municipal (art. 156, II, da CF).

Defende, no mérito, que a legislação local autoriza a utilização do valor venal de referência como parâmetro para a apuração do imposto, e que o Tema 1.113 do STJ não impediria o arbitramento pelo Fisco quando o valor declarado for nitidamente inferior ao de mercado.

Requer, ao final, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e denegar a segurança, reconhecendo a legalidade da base de cálculo fixada pela municipalidade
.

Foram apresentadas contrarrazões pelo impetrante, nas quais requer o desprovimento da apelação e a manutenção integral da sentença. Sustenta que a questão é exclusivamente de direito, não havendo necessidade de dilação probatória; que o direito líquido e certo
se
encontra
plenamente
comprovado por prova documental pré-constituída; e que o Município não instaurou qualquer procedimento administrativo regular para afastar o valor da transação, limitando-se a impor, de forma unilateral, valor de referência sem contraditório ou ampla defesa
.

O Ministério Público do Estado de Mato Grosso
opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO

–
Preliminar - D
e inadequação da via eleita

Egrégia Câmara:

De início,
conheço
do Recurso, uma vez que foi interposto tempestivamente por parte legítima e constitui instrumento processual adequado e necessário à consecução da finalidade pretendida. Desse modo, encontram-se preenchidos
os requisitos de admissibilidade.

Nos termos do art. 5º, LXIX, da Constituição Federal, e do art. 1º da Lei n.º 12.016/2009, o mandado de segurança é cabível para proteger direito líquido e certo quando demonstrado de plano, por prova documental pré-constituída, que a autoridade pública praticou ato ilegal ou abusivo.

No caso concreto, a impetração não se volta à rediscussão de valores de mercado ou à necessidade de reavaliação imobiliária, mas à
verificação da legalidade do procedimento administrativo adotado pelo Município, que, sem instaurar processo contraditório e sem motivação concreta, desconsiderou o valor constante do título público e impôs arbitrariamente valor de referência superior.

Trata-se, portanto, de questão estritamente jurídica, cuja solução prescinde de prova técnica ou de instrução probatória, bastando o exame da documentação já acostada aos autos (título de domínio, guia de ITBI e comunicação fiscal).

Assim, é plenamente adequada a via mandamental, consoante entendimento reiterado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual “o mandado de segurança é meio idôneo para impugnar ato ilegal de exigência tributária fundada em valor arbitrado sem prévio processo administrativo” (
AgInt
no RMS 57.479/SC, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, j. 18.5.2020,
DJe
22.5.2020).

Rejeit
o
,
pois, a prelimina
r
.

Mérito

Egrégia Câmara:

A controvérsia devolvida a esta instância diz respeito à legalidade da exigência municipal de ITBI calculado sobre o valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Fisco, em detrimento do valor efetivamente pago na aquisição do imóvel constante do título de domínio expedido pelo INCRA, no montante de R$ 377.536,17.

O Município apelante afirma que o valor atribuído pelo INCRA seria irrisório e inapto a refletir o valor de mercado do imóvel, razão pela qual deve prevalecer o valor venal constante de sua base de dados fiscais.

O argumento, contudo, não merece guarida.

O cerne da controvérsia reside em definir qual deve ser a base de cálculo do ITBI: se o valor venal de referência fixado pelo Município ou o valor efetivo da transação, constante do título de domínio expedido pelo INCRA.

O art. 156, II, da Constituição Federal estabelece que compete aos Municípios instituir o ITBI, cuja base de cálculo é definida pelo art. 38 do Código Tributário Nacional:

“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

O art. 148 do mesmo diploma complementa que, havendo dúvida quanto ao valor declarado, o Fisco deve proceder à avaliação mediante processo regular, com contraditório e ampla defesa.

“
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado,
ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
”

No caso, o Município não instaurou processo administrativo de avaliação, limitando-se a substituir o valor constante do título de domínio por “valor de referência” unilateral, sem motivação técnica ou comprovação de subavaliação
, ao menos é o que se verifica das informações, que vieram desacompanhada de qualquer documentação nesse sentido (Ids 315047860 e seguintes), o que viola frontalmente o princípio da legalidade tributária.

Nesse sentido já decidiu este Tribunal de Justiça:

“
Consoante entendimento consolidado pelo STJ, o valor da transação imobiliária declarado goza de presunção de veracidade, a qual somente pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo específico, nos moldes do art. 148 do CTN, assegurando-se o contraditório e ampla defesa".

(TJ-MT - A
pelação
/
R
emessa
N
ecessária
C
ível: 10035260920238110021,
R
elator.:
M
aria
A
parecida
R
ibeiro
, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo,
DJE
3
.
12
.
2024)

“
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO UNILATERAL. NECESSIDADE DE PRÉVIO PROCESSO ADMINISTRATIVO. RECURSO PROVIDO
” (...)
“É ilegal o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI pelo ente
municipal, sem prévia instauração de procedimento administrativo que observe o contraditório e a ampla defesa".

(TJ-MT
–

Agravo de Instrumento
: 10289439020248110000, Relator.:
Rodrigo Roberto Curvo
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 17
.
2
.
2025)

Com efeito, consoante ensina Hugo de Brito Machado, a Administração Tributária não pode substituir a base de cálculo legalmente prevista por critérios próprios ou tabelas de referência, sob pena de violar o princípio da estrita legalidade tributária (Curso de Direito Tributário, 41ª ed., São Paulo: Malheiros, 2020, p. 170).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo n.º 1.113 (REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Seção,
DJe
30/06/2022), pacificou a seguinte tese:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante regular processo administrativo (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência unilateral.

Portanto, a autoridade fiscal não pode presumir subavaliação e desconsiderar o valor declarado sem instaurar procedimento administrativo contraditório. O valor de transação, constante do título de domínio expedido pelo INCRA, goza de presunção de legitimidade, pois decorre de ato público de alienação, submetido a critérios legais e objetivos.

Nesse contexto, como leciona Roque
Antonio

Carrazza
, o conceito de valor venal deve corresponder ao valor real da operação de transmissão, efetivamente praticado pelas partes, não sendo admissível a fixação de montante fictício ou arbitrado pela Fazenda Pública, pois a legislação não autoriza a substituição da realidade negocial por estimativas presumidas (ICMS, ISS e ITBI – Estudos e Pareceres, 4ª ed., São Paulo: Malheiros, 2019, p. 515).

Na mesma linha, Ricardo Lobo Torres adverte que o princípio da capacidade contributiva veda a tributação com base em critérios arbitrários, ressaltando que a base de cálculo deve refletir a realidade econômica do fato gerador, sob pena de afronta à exigência de lei em sentido estrito e ao próprio princípio constitucional da capacidade contributiva (Tratado de Direito Financeiro e Tributário – Vol. III:
Os tributos na Constituição
, 8ª ed., Rio de Janeiro: Renovar, 2014, p. 147).

Desse modo
, não se pode equiparar o “valor de referência” municipal ao “valor venal” previsto no CTN. O primeiro é mera estimativa genérica, enquanto o segundo corresponde ao valor de mercado real e concreto da transação.

A jurisprudência também vem reconhecendo que, nas alienações públicas
,
sejam judiciais, extrajudiciais ou administrativas, o valor da transação deve prevalecer como base de cálculo do ITBI, conforme julgado
a seguir
:

“
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR MEIO DE PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. PROCEDIMENTO ANÁLOGO À ARREMATAÇÃO EM LEILÃO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. ENTENDIMEN DO
STJ.
RECURSO PROVIDO. I. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar em mandado de segurança, cujo objeto era a suspensão dos efeitos de Documento de Arrecadação Municipal (DAM) e a expedição de nova guia de recolhimento do ITBI, com base no valor de aquisição do imóvel estabelecido em processo de regularização fundiária conduzido pelo INTERMAT
.
II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste no deferimento da tutela de urgência para estabelecer a base de cálculo do ITBI do imóvel, considerando se o valor fixado em processo de regularização fundiária conduzido pelo Estado de Mato Grosso, no montante de R$ 1.388 .976,90 (um milhão, trezentos e oitenta e oito mil, novecentos e setenta e seis reais e noventa centavos), deve prevalecer como base de
cálculo do imposto em detrimento do arbitramento unilateral realizado pelo Município.

III. Razões de
decidir

3
. A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, podendo ser revista pela autoridade fiscal quando o valor declarado pelo contribuinte é incompatível com o de mercado, conforme o
art
.
148 do Código Tributário Nacional.

4. Conforme posicionamento consolidado do STJ, o procedimento licitatório realizado pelo Poder Público, em virtude de sua similaridade com a arrematação judicial, equivale à aquisição do bem alienado judicialmente, sendo aplicável o entendimento de que, nesses casos, o valor alcançado na hasta pública deve ser considerado como a base de cálculo do ITBI.

5 .
Ambos os requisitos do art. 7º, III, da Lei n. 12.016/2009 foram satisfatoriamente demonstrados, justificando a concessão da liminar
.
IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: “A base de cálculo do ITBI, em casos de aquisição de imóvel por processo de regularização fundiária conduzido por ente estatal, deve corresponder ao valor fixado no procedimento oficial, considerando sua equivalência à arrematação judicial
" .

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 38; CPC, art. 300.
” (
TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10326558820248110000, Relator.: RODRIGO ROBERTO CURVO, Data de Julgamento: 12/02/2025,
Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 17/02/2025)

“A base de cálculo do ITBI, por resultar da transmissão de bem imóvel, deve corresponder ao ato negocial que lhe deu causa. Na hipótese de aquisição do imóvel por meio de hasta pública, a base de cálculo é o valor da arrematação, e não o da avaliação posteriormente procedida pela Fazenda.”

(TJRS, Apelação Cível nº 70079017307, 22ª Câmara Cível, Rel. Des. Marilene
Bonzanini
, j. 13
.
12
.
2018)

No caso em tela
a alienação do imóvel pelo INCRA, resultante de processo público de regularização fundiária, é dotada de publicidade, objetividade e controle estatal, de modo que o valor ali fixado representa o valor venal efetivo, afastando qualquer presunção de subavaliação.

Como bem sintetiza Hugo de Brito Machado Segundo:

“O valor venal, para fins de ITBI, é o valor de mercado da operação concretamente realizada, e não o que o Fisco entende que deveria ser. A utilização de valores de referência pré-fixados é incompatível com o princípio da legalidade tributária.”

(MACHADO SEGUNDO, Hugo de Brito.
Comentários ao Código Tributário Nacional
. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2022, p. 302)

Dessa forma, diante da clareza dos dispositivos legais, da doutrina majoritária e da orientação jurisprudencial consolidada, é inequívoco que a conduta municipal violou os princípios da legalidade, da segurança jurídica e da capacidade contributiva, ao impor base de cálculo desvinculada da operação efetivamente realizada.

A tributação deve refletir o valor real da transmissão e não uma estimativa unilateral, sob pena de desnaturar o próprio fato gerador do imposto e transformar o ITBI em instrumento de arrecadação arbitrária. O respeito ao valor constante do título de domínio, salvo prova de fraude ou preço vil apurada em procedimento regular, é expressão do dever estatal de tributar conforme a realidade econômica, em estrita observância ao art. 148 do CTN e à tese vinculante firmada no Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça.

Diante do exposto, rejeito a preliminar de inadequação da via eleita e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2025