Tribunal: TJMT
Processo: 1008225-76.2018.8.11.0002
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008225-76.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DOMINGOS SAVIO PINTO - CPF: 176.059.111-49 (APELANTE), LUCAS OLIVEIRA BERNARDINO SILVA - CPF: 995.999.291-87 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP - CNPJ: 36.915.056/0001-13 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), ANTÔNIA DE CAMPOS MACIEL (APELADO), IVANILDO SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 473.916.851-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. AUSÊNCIA DE PROVAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença proferida nos autos da ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c indenização por dano moral. A sentença acolheu a prejudicial de mérito relativa à prescrição e extinguiu o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC, condenando o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) A prescrição é aplicável à pretensão anulatória baseada em nulidade de ato jurídico? (ii) A regularidade do cancelamento de averbação de registro imobiliário foi demonstrada nos autos?

III. Razões de decidir

O negócio jurídico nulo é insuscetível de confirmação ou convalidação pelo decurso do tempo, sendo, portanto, imprescritível, conforme os arts. 169 e 167 do Código Civil.

A aplicação da teoria da causa madura permite o julgamento imediato do mérito, uma vez afastada a prescrição.

A ausência de notificação do autor, como alegado, não se comprova nos autos. As rés demonstraram a regularidade do cancelamento da averbação, incluindo a publicação de editais em jornais de grande circulação, conforme o art. 32 da Lei n. 6.766/79.

O autor não apresentou provas documentais suficientes para demonstrar a quitação do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, enquanto a demandada comprovou o cumprimento dos procedimentos legais para o cancelamento.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “O negócio jurídico nulo não é passível de prescrição, nos termos do art. 169 do Código Civil. A transferência do domínio de imóvel somente se opera com o registro do título aquisitivo no cartório competente. O cancelamento de averbação, realizado em conformidade com a legislação aplicável, é válido na ausência de prova de irregularidade ou fraude.”

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 166, IV; 167; 169; CPC, arts. 85, §2º; 98, §3º; 487, I e II; 1.013, §4º; Lei n. 6.015/73, art. 213; Lei n. 6.766/79, art. 32.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC n. 1048969-25.2020.8.11.0041, 2ª Câm. Dir. Priv., Rel. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 21.02.2024; TJMT, RAC n. 1004936-09.2016.8.11.0002, 3ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 22.01.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Domingos Sávio Pinto, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c indenização por dano moral que move contra Antônia de Campos Maciel e outras, acolheu a prejudicial de mérito afeta a ocorrência da prescrição e julgou extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. II, do CPC, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observado o quanto disposto no art. 98, §3º, também do CPC.

Inconformado, o apelante defende a inocorrência da prescrição, sob a alegação de que não foi devidamente notificado sobre o cancelamento da averbação ou a posterior venda do imóvel, tendo em vista que, ao solicitar uma certidão de ônus reais em 2014, não foi informado de qualquer irregularidade, pois o documento indicava que o bem ainda estava registrado em seu nome e não apresentava quaisquer ônus, tendo a descoberta da alienação e do cancelamento ocorrido apenas em 2018, que deve ser o termo inicial do prazo prescricional. Defende que, afastada a prescrição, o mérito da demanda seja julgado imediatamente, uma vez que o processo não necessita de mais provas, devendo ser aplicada a teoria da causa madura. Argumenta que o cancelamento da averbação não seguiu o rito legal previsto no art. 213, da Lei n 6.015/73, que exige a notificação prévia do confrontante no endereço constante no registro de imóveis, de modo que a ausência desta notificação caracteriza a nulidade do ato, nos termos do art. 166, inc. IV, do Código Civil. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 260737270 e id. 260737271), arguindo, preliminarmente, o não conhecimento do recurso, por ausência de dialeticidade, bem como a revogação da concessão da gratuidade de justiça, e no mérito, pugnam pelo seu desprovimento.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 05 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Nas contrarrazões, as apeladas requerem o não conhecimento do recurso
por ausência de dialeticidade, nos termos do art. 1010, inc. III, do CPC.

Sem razão
. Basta uma simples leitura das razões recursais para constatar que o apelante
dirigiu o seu inconformismo contra a r. sentença, sendo de clareza solar que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do
decisum
.

Logo,
afasto a preliminar
.

Ainda preliminarmente, a recorrida Antônia de Campos Maciel requer a revogação da concessão dos benefícios da gratuidade de justiça concedida ao apelante, bem como o não conhecimento do apelo por deserção.

De pronto, não conheço do pedido por inadequação da via eleita, haja vista que a apelada Antônia de Campos Maciel deveria ter adotado o procedimento próprio para a sua pretensão, o que não ocorreu na espécie.

Além disso, sendo o recorrente beneficiário da justiça gratuita, não há que se falar em deserção.

Logo e sem maior delonga,
não conheço da preliminar
.

Cinge-se dos autos que Domingos Sávio Pinto ajuizou ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c indenização por dano moral em desfavor de Antônia de Campos Maciel e outras, aduzindo que, em 13.04.1992, por intermédio de contrato de transferência, adquiriu um terreno localizado no Lote 17, quadra 94, no Loteamento Parque Paiaguás, na cidade de Várzea Grande/MT, com área total de 465,00 m2 (quatrocentos e sessenta e cinco metros quadrados), o qual já havia sido quitado em 09.09.1991, sendo a referida aquisição averbada em nome em janeiro de 2009, conforme consta na matrícula n. 63.337, ficha 01-V, livro 02, do Cartório do 1º Serviço Notarial e de Registro da mesma Comarca, contudo, tomou conhecimento de que o referido imóvel também foi vendido ainda no ano de 2009 para a ré Barbosa e Ramos Ltda., sem a sua permissão e após ser cancelada a averbação em seu nome.

Segue aduzindo, que o cancelamento realizado pelo Cartório foi irregular, pois o imóvel já havia sido quitado, estando em desacordo com a Lei n. 6.766/79, uma vez que jamais foi notificado acerca das possíveis irregularidades, sendo a publicação direta do edital uma forma de burlar o sistema e vender o imóvel de sua propriedade, pelo que entende que o procedimento realizado é nulo de pleno direito, motivando o manejo da demanda.

Devidamente citadas, as rés arguiram prejudicial de mérito afeta a prescrição e, na matéria de fundo, defenderam a improcedência da demanda.

O douto magistrado
a quo
acolheu a prejudicial de mérito afeta a ocorrência da prescrição e julgou extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. II, do CPC, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observado o quanto disposto no art. 98, §3º, também do CPC (id. 260737248).

Inconformado, o apelante defende a inocorrência da prescrição, sob a alegação de que não foi devidamente notificado sobre o cancelamento da averbação ou a posterior venda do imóvel, tendo em vista que, ao solicitar uma certidão de ônus reais em 2014, não foi informado de qualquer irregularidade, pois o documento indicava que o bem ainda estava registrado em seu nome e não apresentava quaisquer ônus, tendo a descoberta da alienação e do cancelamento ocorrido apenas em 2018, que deve ser o termo inicial do prazo prescricional.

Defende que, afastada a prescrição, o mérito da demanda seja julgado imediatamente, uma vez que o processo não necessita de mais provas, devendo ser aplicada a teoria da causa madura.

Argumenta que o cancelamento da averbação não seguiu o rito legal previsto no art. 213, da Lei n 6.015/73, que exige a notificação prévia do confrontante no endereço constante no registro de imóveis, de modo que a ausência desta notificação caracteriza a nulidade do ato, nos termos do art. 166, inc. IV, do Código Civil. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a matéria é comum a essa Câmara, que já julgou recursos semelhantes, envolvendo a mesma questão.

In casu
, a pretensão autoral consiste em anular negócio jurídico por erro,
dolo, simulação ou fraude
, sendo que o art. 169, do C. Civil, é suficientemente claro ao dispor que
“
O negócio jurídico nulo
não é suscetível de confirmação
,
nem convalesce pelo decurso do tempo
”
(negritei).

Desse modo, reafirma-se que o autor almeja que seja declarada nula a venda realizada a ré Barbosa e Ramos Ltda. em 2009, sob alegação de erro.

Logo, com o devido respeito a fundamentação posta no ato sentencial, é comezinho no Direito que, por ser o ato atacado imprescritível, não há que se falar em prescrição no caso vertente.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL –
NEGÓCIO SIMULADO – COMPRA E VENDA
– VENDEDOR FALECIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE – CARÊNCIA DA AÇÃO AFASTADA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O negócio jurídico simulado é nulo (art. 167 do CC) e não é suscetível de confirmação, nem se convalesce pelo decurso do tempo, conforme exposto no artigo 169 do CC
.

Não há falar em cerceamento de defesa se não for comprovado eventual prejuízo pela ausência de produção da prova solicitada. Deve ser rejeitada a preliminar de carência da ação quando existe nos autos o documento tido por ausente pela parte.

A litigância de má-fé deve incidir nos casos em que a parte busca alterar a verdade dos fatos.”
(TJMT, RAC n. 1048969-25.2020.8.11.0041, 2ª Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 21.02.2024 – negritei).

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
PRESCRIÇÃO EXTINTIVA. AFASTAMENTO. DIREITO DE PROPRIEDADE. IMPRESCRITIBILIDADE.
RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra a sentença que, nos autos da Ação Reivindicatória c/c Anulatória de Negócio Jurídico e Danos Morais e Materiais, reconheceu a prescrição da pretensão inicial e extinguiu o feito, com fundamento no art. 487, II, do CPC.

A apelante alega ter adquirido o imóvel em 1996, tomando conhecimento de fraude na matrícula em 2015, e propôs a ação em 2016. Requer a anulação da sentença por cerceamento de defesa e o afastamento da prescrição, com julgamento do mérito em seu favor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) definir se a pretensão reivindicatória da apelante está prescrita;

(ii) verificar a existência de cerceamento de defesa e determinar o prosseguimento da instrução probatória no juízo de origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito de propriedade, garantido pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, é imprescritível, salvo a aquisição por usucapião, mediante preenchimento dos requisitos legais (arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil).

A ação reivindicatória decorre diretamente do direito de propriedade e não está sujeita ao prazo prescricional do art. 205 do Código Civil, pois a extinção do direito de propriedade apenas ocorre com a ocorrência de usucapião em favor de terceiros.

A sentença também incorreu em erro ao confundir o prazo decadencial de 4 anos para anulação de negócios jurídicos (art. 178, II, do Código Civil) com o direito à ação reivindicatória, que possui natureza jurídica distinta e imprescritível.

O reconhecimento da prescrição pelo juízo de origem obstou a análise do mérito, especialmente quanto ao preenchimento dos pressupostos para o exercício da ação pela autora e à eventual consolidação da posse por usucapião em favor dos réus.

A análise das questões relativas à boa-fé dos adquirentes, à validade dos registros imobiliários e à comprovação de titularidade pela autora depende de instrução probatória.

IV. DISPOSITIVO

Recurso provido para afastar o reconhecimento da prescrição e determinar o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento
.”
(TJMT, RAC n. 1004936-09.2016.8.11.0002, 3ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 22.01.2025
– negritei).

Sendo assim, o MM. Juiz não agiu com o costumeiro acerto ao reconhecer a prescrição no caso vertente, ante a imprescritibilidade da demanda, razão pela qual afasto a prescrição reconhecida na r. sentença.

À vista disso, na espécie, com o afastamento da prescrição, entendo que deve ser aplicada a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, §4º, do CPC, uma vez que a demanda está apta para o julgamento do mérito, mormente por inexistir nada mais para alegar ou provar. Nesse sentido ensina Nelson Nery Jr.,
verbis
:

“
9. Condição de julgamento imediato
. Embora da norma conste a aditiva ‘e’, indicando que o tribunal só pode julgar o mérito se se tratar de matéria exclusivamente de direito e a causa estiver em condição de julgamento imediato, é possível o julgamento de mérito pelo tribunal, quando a causa estiver madura para tanto.”
(Código de processo civil comentado, 11ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010).

Superada essa questão, observa-se que a parte autora, ora apelante, informou na inicial que o imóvel objeto da lide encontra-se quitado há mais de 18 (dezoito) anos, contudo, não há provas da aludida alegação, mormente pelo fato dos documentos de id. 260737156 e id. 260737157 não se destinar a esse fim.

Isso porque, nos referidos documentos não há qualquer descrição acerca da finalidade dos comprovantes, ou seja, não há como saber o que estava sendo pago com os mesmos.

Assim, o autor, ora recorrente, não comprovou os pagamentos, ônus lhe competia, nos termos do art. 371, inc. I, do CPC.

Além disso, restou demonstrado a existência de diversas dívidas de oriundas de IPTU e de taxas administrativas (id. 260737209).

Na verdade, em que pese os argumentos do autor, ora apelante, o certo é que o mesmo foi convocado a comprovar o seu pagamento por meio do procedimento estipulado na época, seguindo todos os passos e realizado junto ao cartório competente (id. 260737204 a id. 260737205), porém, não apresentou os documentos pertinentes.

Não obstante, convém ressaltar que a averbação da compra e venda do imóvel não garante a sua quitação e tampouco propriedade do bem, mas sim, o seu registro junto ao Cartório competente, o que definitivamente não ocorreu na espécie.

Ora, o cancelamento da averbação está previsto no art. 32, da Lei n. 6.766/79, que assim dispõe,
verbis
:

“Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.”

Na espécie, conforme as provas apresentadas pelas rés, ora apeladas, o cancelamento da averbação obedeceu aos ritos previstos na legislação de regência, inclusive com as publicações dos editais, via diário e jornais de grande circulação, inexistindo qualquer ilegalidade.

Ademais, a legalidade do cancelamento das averbações foi reconhecido perante o Juízo responsável pelos Cartórios, com transito em julgado (id. 260737208), além de TAC firmado com o Ministério Público do Estado de Mato Grosso (id. 260737213).

Logo, em se tratando de imóvel, reafirmo que a transferência do domínio somente se opera com o registro do título aquisitivo no Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (art. 167, da Lei n. 6.015/73), conforme regra dos arts. 1.245 e 1.267, ambos do C. Civil.

Outro não é o entendimento desse Tribunal ao julgar questões envolvendo o mesmo empreendimento objeto da lide, confira,
verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA IMÓBILIÁRIA C/C CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO E REGISTRO IMOBILIÁRIO
C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIADADE. REJEITADA.
PROCEDIMENTO DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. REGULARIDADE. FRAUDE. NÃO CONSTATADA.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade, uma vez que a parte se insurge contra a sentença e discute argumentos e matérias que foram deduzidos no Juízo de piso.

Verificada a regularidade do procedimento de cancelamento das averbações, não se evidencia nenhuma nulidade nos atos praticados. Cabia a parte autora comprovar a fraude, porém não o fez
.”
(RAC n. 1006023-29.2018.8.11.0002, 1ª Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho, j. 21.03.2023 – negritei).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA IMOBILIÁRIA, CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO E REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C INDENIZAÇÃO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO – INADIMPLÊNCIA – ERRO – NÃO CONSTATAÇÃO – DANO MORAL E PERDAS E DANOS – ATO ILÍCITO INEXISTENTE –SENTENÇA CONFIRMADA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Sendo possível extrair o inconformismo da apelante, inexiste violação à dialeticidade recursal.

Não há falar em decadência e/ou prescrição, porque o negócio jurídico realizado com erro, dolo, simulação ou fraude é nulo, portanto, insuscetível de confirmação, pois não se convalesce pelo decurso do tempo, conforme exposto no artigo 169 do CC.

Para a nulidade de um ato jurídico por erro ou a sua anulação em virtude de fraude ou dolo é necessário haver prova inequívoca das alegações da parte que se diz prejudicada pelo negócio.

A autora não produziu prova documental suficiente para comprovar que quitou o contrato de promessa de compra e venda. Em contrapartida, a empresa demandada demonstrou que o cancelamento da averbação da venda foi realizado de forma regular e lícita.

Tendo em vista que a opoente não provou a nulidade da escritura de compra e venda do imóvel, não há falar em pagamento da indenização por danos morais e nem mesmo de perdas e danos
.”
.”
(RAC n. 1034119-83.2020.8.11.0002, 3ª Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 21.03.2023 – negritei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma, para afastar a prescrição, e nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, julgar improcedente os pedidos da inicial, ante a ausência de provas do direito alegado, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos art. 85, §2º, também do CPC, observado o quanto disposto no art. 98, §3º, do mesmo
codex
.

Posto isso, conheço do recurso interposto e

lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 05 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025