Tribunal: TJMT
Processo: 1016057-67.2023.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016057-67.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ADRIANE CHRISTINA MORBECK ESPADA - CPF: 029.519.151-10 (APELANTE), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), WESLLEY ANDRE SILVA - CPF: 022.392.781-37 (APELANTE), VALMIR VIEIRA DE ANDRADE - CPF: 117.264.608-27 (APELADO), MAURICIO AUDE - CPF: 568.581.751-72 (ADVOGADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM.
IMPROC
EDÊNCIA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROPOSTA DE COMPRA ASSINADA. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO ANTES DA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por corretores de imóveis contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem no valor de R$ 105.000,00, referente à intermediação de negócio imobiliário que não se concretizou em razão da desistência do comprador, após a assinatura de proposta de compra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se os corretores de imóveis fazem jus ao recebimento de comissão de corretagem quando há apenas a assinatura de proposta de compra, sem a formalização do contrato definitivo de compra e venda, em virtude da desistência unilateral do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de corretagem, disciplinado nos artigos 722 a 729 do Código Civil, constitui obrigação de resultado, sendo a
comissão devida apenas quando o trabalho do corretor alcança um resultado útil, com a efetiva concretização do negócio jurídico.

4. A mera assinatura de proposta de compra de imóvel, sem a formalização do contrato de promessa de compra e venda ou escritura pública, configura apenas tratativa preliminar, não caracterizando a conclusão definitiva do negócio jurídico.

5. A cláusula penal inserida em proposta de compra, prevendo o pagamento de multa e honorários em caso de desistência sem justa causa, não tem o condão de alterar a natureza jurídica da proposta, transformando-a em contrato definitivo.

6. A parte final do art. 725 do Código Civil, ao mencionar o arrependimento das partes como hipótese de manutenção do direito à comissão, refere-se à situação em que o negócio jurídico já foi celebrado, mas posteriormente uma das partes se arrepende, situação diversa da desistência antes da formalização do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido
.

Tese de julgamento:

1. A comissão de corretagem é devida apenas quando a intermediação resulta na efetiva conclusão do negócio jurídico, não sendo suficiente a mera assinatura de proposta de compra.

2. Não há resultado útil que justifique o pagamento da comissão de corretagem quando o negócio não se concretiza por desistência anterior à formalização do contrato
definitivo.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto
p
or

ADRIANE
CHRISTINA MORBECK ESPADA e WES
L
LEY ANDRÉ SILVA
contra sentença que julgou improcedente a
Ação de Cobrança

ajuizada em face de
VALMIR VIEIRA ANDRADE,
nos termos do art. 487, I, do CPC. Condenou a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este
s
fixado
s
em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC,
ficando suspensa sua exigibilidade, por ser beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais,
os apelantes, alegam,
em síntese, que o entendimento do juízo acerca da matéria não encontra respaldo, uma vez que o entendimento consolidado é no sentido de que o corretor de imóveis faz jus à comissão mesmo diante da desistência do negócio, desde que a resolução ocorra por motivo alheio à sua atuação, ainda que não tenha sido formalizada a promessa de compra e venda.

Sustentam que a comissão decorre da aproximação eficaz das partes e da manifestação de vontade inequívoca na celebração do contrato, sendo certo que o direito do corretor somente se afasta quando demonstrada a desistência em razão de falha direta em sua intermediação, hipótese que não se verifica nos autos.

Argumentam que, no caso em exame, restou caracterizado o êxito da mediação, visto que o promitente comprador assinou a proposta constante do instrumento ID 116783034, além de confirmar suas intenções em mensagens juntadas aos autos, circunstâncias que evidenciam o resultado útil da intermediação.

Afirmam que o negócio apenas não foi consolidado em razão do arrependimento unilateral da parte contrária, fato que não pode afastar o direito à comissão.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e reforma da sentença para julgar procedente a ação
.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº
325845895
, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Extrai-se dos autos que
ADRIANE CHRISTINA MORBECK ESPADA e WESL
L
EY
ANDRÉ SILVA
ajuizaram
Ação de
Cobrança
em face de
VALMIR VIEIRA DE ANDRADE
, alegando, em síntese, que
as partes intermediaram a negociação do imóvel matrícula nº 83.909, localizado no Condomínio Florais Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 2.100.000,00, tendo o requerido assinado a proposta de compra.

Sustentaram que o negócio estava encaminhado, com contrato definitivo disponibilizado, mas o requerido desistiu da aquisição sem apresentar justificativa.

Afirmaram que
a proposta previa multa de 10% sobre o valor da transação e o pagamento dos honorários de corretagem
em caso de desistência imotivada.

Aduziram que, conforme a tabela do CRECI-MT, a comissão devida é de 5% do valor do contrato, correspondente a R$ 105.000,00.

Relataram que o direito ao recebimento da corretagem subsiste mesmo quando
há
desistência do comprador,
uma vez que houve a aproximação das partes e assinatura da proposta de compra.

Ao final, requereram a condenação do requerido ao pagamento do valor de R$ 105.000,00 a título de honorário de corretagem.

Citado, o requerido apresentou contestação no ID nº
157850765, na qual, preliminarmente, impugn
ou
a gratuidade de justiça concedida aos autores. No mérito, em síntese, aleg
ou
que não houve a efetiva concretização do negócio imobiliário
e requereu a improcedência da ação.

Impugnação à contestação em
ID nº
160935624.

Instadas a especificarem provas, as partes requereram o julgamento antecipado da lide, em
ID nº
182924137 e
ID nº
183529826.

Ao sentenciar, a i. magistrada Dra.
Sinii
Savana Bosse Saboia Ribeiro julgou improcedente a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença, recorrem os autores.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se em verificar o direito dos autores
, ora apelante, ao recebimento de comissão de corretagem em razão da intermediação de negócio imobiliário que não se concretizou por desistência do comprador, ora apelado
.

O contrato de corretagem está disciplinado nos artigos 722 a 729 do Código Civil, sendo que o art. 722 estabelece que
“
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
”

Por sua vez, o art. 725 do Código Civil
dispõe que
“
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
”

Com efeito,
para a configuração do direito à comissão de corretagem é necessário que o trabalho do corretor alcance
um resultado útil, ou seja, que a intermediação resulte na aproximação eficaz das partes, levando à efetiva
concretização do negócio.

No caso,
verifica-se que foi assinada
apenas

proposta de compra
de imóvel residencial
(ID nº
116783034
), não tendo sido formalizado contrato
de promessa de compra e venda ou escritura pública.
Vejamos:

Denota-se que não houve a conclusão formal do
negócio, mas apenas tratativas preliminares. A proposta de compra, ainda que indique uma possível intenção inicial do requerido em
aceitar a
compra
, não é suficiente para comprovar a conclusão definitiva do negócio jurídico de compra
e
venda, especialmente considerando a necessidade de forma específica para tal transação, conforme exigido pelo ordenamento jurídico.

Ademais, basta uma singela análise da citada proposta para constatar que se trata daquela espécie de contrato
padrão

elaborado pela corretora, no qual as partes
no momento da assinatura
não
prestam atenção em seu conteúdo
e assinam de forma automática
, olvidando-se de eventuais prejuízos de tal fato no futuro poderiam ocasionar.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de que a obrigação do corretor é de resultado. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 7/STJ. SÚMULA 5/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça). 2
. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor.
3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2243705 SP 2022/0351683-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 16/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/10/2023)
destaquei

Quanto à cláusula 3ª da proposta, que prevê o pagamento de multa e honorários em caso de desistência sem justa causa, tal disposição não tem o condão de alterar a natureza jurídica da proposta, transformando-a em contrato definitivo. Ademais, a cláusula penal inserida em proposta de compra não vincula
as partes de forma definitiva, pois ainda não houve a celebração do negócio jurídico principal.

Ressalte-se que a parte final do art. 725 do Código Civil, ao mencionar o arrependimento das partes, refere-se à hipótese em que o negócio jurídico já foi celebrado, mas posteriormente uma das partes se arrepende, situação diversa da que ocorre nos autos, em que houve desistência antes da formalização do contrato.

Nesse sentido, é o entendimento do Tribunal de Justiça:

“
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. COBRANÇA DE
COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. INEXISTÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO
. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por corretores de imóveis contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de comissão de corretagem, fundamentado em suposta intermediação de venda de imóvel rural não formalizada entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se os autores fazem jus à comissão de corretagem em razão de tratativas para venda de imóvel, cuja proposta teria sido aceita verbalmente, mas não resultou em contrato formal ou escritura pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A corretagem constitui obrigação de resultado, sendo devida a comissão apenas quando há efetiva conclusão do negócio jurídico por intermédio do corretor, o que não ocorreu no caso.

4. Não houve prova de que o negócio entre a proprietária do imóvel e o comprador apresentado pelos autores tenha sido concluído, formalizado ou mesmo firmado verbalmente com todos os elementos essenciais.

5. A manifestação de aceitação via mensagens de aplicativo não caracteriza negócio perfeito e acabado, notadamente quando acompanhada de posterior retratação no prazo concedido para análise da proposta.

6. Inviabilidade de aplicação do art. 725 do Código Civil, ante a inexistência de contrato firmado e ausência de arrependimento posterior à conclusão do negócio.

7. Ausência de cerceamento de defesa, tendo sido oportunizada a produção de provas relevantes e realizada audiência de instrução, inclusive com oitiva de testemunha que acompanhou as tratativas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “
A comissão de corretagem é devida apenas quando a intermediação resulta na efetiva conclusão do negócio jurídico; não configurado o resultado útil, é indevida a remuneração, ainda que tenha havido tratativas preliminares entre as partes.”

Dispositivo relevante citado: Código Civil,
arts
. 722 a 725.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
2243705/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 16.10.2023; STJ,
AgRg
no
AREsp
514317/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 25.08.2015;
STJ,
AgInt
no
AREsp
2150792/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 26.02.2024.
”

(N.U 1017745-64.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/10/2025,
Publicado
no DJE 16/10/2025)
destaquei

Portanto,
não tendo sido concretizado o negócio jurídico principal, com a celebração do contrato de promessa de compra e venda ou escritura pública, não há se falar em resultado útil da mediação que justifique o pagamento da comissão de corretagem.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.
No mais, majoro
os honorários advocatícios, acrescentando mais 3% (três por cento) sobre o montante fixado na sentença, observando-se que a exigibilidade ficará suspensa por ser
em
o
s
autor
es
beneficiário
s
da justiça gratuita.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025