Tribunal: TJMT
Processo: 1033240-43.2024.8.11.0000
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-04
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033240-43.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JULIANA DE ANDRADE - CPF: 830.182.471-91 (ADVOGADO), ASSESSORIA E DESPACHANTE IMOBILIARIO CASABELA LTDA - CNPJ: 24.357.564/0001-44 (AGRAVANTE), DOUGLAS GONCALVES BARBOSA - CPF: 833.675.602-78 (AGRAVADO), CASTRO LIMA DE SOUZA - CPF: 113.980.512-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. PROBABILIDADE DO DIREITO COMPROVADA PELO AGRAVADO. MULTA DIÁRIA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por Assessoria e Despachante Imobiliário Casabela Ltda. contra decisão do Juízo da Vara Única da Comarca de Sapezal, que deferiu tutela de urgência para determinar a outorga da escritura pública do imóvel identificado como Lote Urbano nº 07, Quadra nº 38, do Loteamento Cidezal I, sob pena de multa diária de R$ 500,00. A agravante alega inexistência de obrigação, inadimplência do agravado e risco de insolvência com a aplicação da multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência; (ii) analisar a razoabilidade da multa diária imposta para cumprimento da obrigação de fazer.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tutela de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC, requisitos que restam preenchidos no caso concreto.

O contrato firmado entre as partes comprova a relação jurídica e a obrigação da Agravante de outorgar a escritura definitiva do imóvel após a quitação integral do preço, o que foi demonstrado pelo Agravado nos autos.

O perigo de dano decorre da impossibilidade do Agravado em obter financiamento para construção da sede de sua empresa, em razão da ausência da escritura definitiva, gerando prejuízos financeiros contínuos.

A fixação da multa diária, nos termos do artigo 537 do CPC, visa garantir o cumprimento da obrigação de fazer e foi estabelecida dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não havendo provas concretas de que comprometeria a saúde financeira da agravante.

A alegação de inexistência de estelionato é irrelevante para a análise do recurso, pois a decisão recorrida não se fundamenta nesse aspecto, mas sim na existência de obrigação contratual inadimplida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela de urgência pode ser concedida quando demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do artigo 300 do CPC.

O cumprimento de obrigação de fazer pode ser garantido por multa diária, conforme artigo 537 do CPC, desde que respeitados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

O inadimplemento de obrigação contratual pode justificar a imposição de medidas coercitivas, independentemente da alegação de inexistência de ilícito penal.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento
interposto por
Assessoria e Despachante Imobiliário Casabela Ltda.
, contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Sapezal, que, nos autos da Ação de obrigação de fazer c/c Reparação de Danos materiais e Morais n. 1000409-96.2024.8.11.0078, deferiu o pedido de tutela de urgência, para determinar que a Requerida proceda à outorga da escritura pública referente ao imóvel identificado como Lote Urbano nº 07, Quadra nº 38, do Loteamento Cidezal I, com área superficial de 800,00 m2, matriculado sob o nº 103 no Cartório de Registro de Imóveis de Sapezal, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais).

Nas razões recursais, a Agravante sustenta, em síntese, a inexistência de prática de estelionato, porquanto restou comprovado, pelo próprio adquirente, que o imóvel objeto da lide encontrava-se regularmente registrado em nome do vendedor nos registros oficiais, ressaltando, ainda, tratar-se a Agravante de empresa atuante no ramo imobiliário.

Alega que os fatos narrados pelo Agravado não correspondem à realidade, tendo em vista que os pagamentos por ele efetuados não foram realizados nas datas pactuadas, razão pela qual entende ser incabível a manutenção da decisão proferida pelo Juízo de Primeiro Grau.

Aduz que as razões apresentadas pelo Requerente carecem de suporte probatório, ressaltando a necessidade de observância ao princípio do contraditório e da ampla defesa. Arguindo, ainda, que a multa fixada em decorrência do eventual descumprimento da medida de urgência possui potencial para comprometer gravemente sua saúde financeira, podendo levá-la à insolvência.

Diante desse contexto, a Recorrente pleiteia, por meio deste recurso, a concessão de efeito suspensivo.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso.

O efeito suspensivo ao recurso não foi concedido, nos termos da decisão id. 254512666.

Sem contrarrazões.

É o relatório
.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Como explicitado no relatório,
trata-se de
Recurso de Agravo de Instrumento interposto por Assessoria e Despachante Imobiliário Casabela Ltda., contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Sapezal, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos Materiais e Morais, deferiu o pedido de tutela de urgência formulado por Douglas Gonçalves Barbosa, determinando que a ora Agravante providencie, no prazo máximo de 30 dias, a outorga da escritura pública do imóvel objeto do litígio, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada ao montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Denota-se dos autos que
Douglas Goncalves Barbosa
ingressou com a
sobredita ação
, pugnando, em sede de antecipação de tutela, a determinação para que a Requerida providenciasse, em até 30 dias, a outorga da escritura definitiva do imóvel objeto da lide, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 e bloqueio de bens e valores.

O Juízo de Primeira Instância, ao analisar o pleito, decidiu pelo indeferimento do pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos:

“[...] Vislumbra-se que, em análise superficial aos elementos trazidos pela autora, a relação jurídica entre as partes foi comprovada na medida em que colacionou aos autos, instrumento contratual devidamente assinado pela requerida (Id. 143563050). De igual modo,
há elementos que denotam a quitação integral do bem
, consoante comprovantes de pagamento acostados ao Id. 143616801.

Nessa toada, com a quitação do preço estipulado, há previsão contratual determinando a outorga da escritura definitiva, no prazo de até 90 (noventa) dias. Vejamos:

“Cláusula 4ª - DA ESCRITURA DEFINITIVA DE VENDA E COMPRA E DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS:

4.1. Após quitação do preço de venda, o PROMITENTE VENDEDOR se compromete a outorgar a escritura definitiva de compra do Imóvel aos PROMISSÁRIOS COMPRADORES dentro de 90 (noventa) dias contados da data da quitação total pelos PROMISSÁRIOS COMPRADORES (...)”

Ressalto que, por ora e em sede de cognição sumária, resta demonstrada a probabilidade do direito da requerente para concessão da tutela antecipada vindicada na exordial.

No que atine ao perigo de dano, de igual forma, entendo estar preenchido, eis que, verifica-se que o imóvel se destinaria à construção da sede de um escritório de contabilidade de propriedade do requerente, e desde então, o autor tem arcado com custos relativos à locação do atual prédio da empresa, conforme comprovantes anexados ao Id. 143621471.

Vislumbra-se ainda que em exame perfunctório aos elementos trazidos, a requerente arcou com custos do projeto arquitetônico da construção, e não foi contemplada para aquisição de um financiamento ante a ausência de documentação sobre o imóvel (Ids. 143621467 e 143619585).

Nessa esteira, há indicativos que permitem concluir, com a verossimilhança necessária própria dessa fase processual, que a requerida vem descumprindo encargos contratuais o que implica em prejuízos econômicos ao requerente, notadamente nos custos mensais com o aluguel do prédio da empresa.

Por oportuno, convém destacar que o deferimento da tutela no caso em apreço não se traduz em irreversibilidade da medida, podendo ser revista a qualquer momento processual, com o cancelamento do instrumento público e comunicação à Serventia competente.

Face ao exposto, com base na motivação supra, DEFIRO a tutela requerida, para determinar que a requerida providencie, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a outorga da escritura pública do imóvel: Lote urbano n. 07, quadra n. 38, do Loteamento denominado Cidezal I, com área superficial de 800,00 m2, matriculado sob n. 103 do CRI de Sapezal, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Com supedâneo no inciso V, do artigo 139 do CPC, DESIGNO a sessão de conciliação/mediação para o dia 13 DE SETEMBRO DE 2024, ÀS 15H00MIN. [...]”.

A Agravante insurge-se contra a decisão, alegando, em síntese, que não houve prática de estelionato, pois o imóvel estaria registrado em seu nome e que os pagamentos realizados pelo Agravado não ocorreram nos prazos estabelecidos contratualmente.

Argumenta que a multa fixada compromete sua estabilidade financeira, podendo levá-la à insolvência.

Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão recorrida.

De início, cumpre destacar que o Juízo de origem fundamentou sua decisão na análise dos elementos probatórios apresentados, os quais demonstram, de forma inequívoca, a relação contratual entre as partes, bem como o cumprimento da obrigação de pagamento por parte do Agravado.

O contrato de compromisso de compra e venda foi devidamente assinado pelas partes e encontra-se acostado aos autos de origem, evidenciando a obrigação assumida pela Agravante de transferir a titularidade do imóvel mediante a quitação do preço. Veja-se:

Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel e Outras Avenças:

[...]

[...]

(id. 143563050, dos autos originários).

O artigo 300 do Código de Processo Civil prevê a concessão da tutela de urgência quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso concreto, tais requisitos restaram configurados.

A probabilidade do direito do Agravado decorre da demonstração da quitação integral do bem, conforme comprovantes de pagamento anexados aos autos. O perigo de dano, por sua vez, reside na impossibilidade de obtenção da escritura definitiva do imóvel, circunstância que tem lhe causado prejuízos financeiros, haja vista que o bem se destinava à construção da sede de seu escritório de contabilidade, sendo que a ausência do título de propriedade inviabilizou a obtenção de financiamento para tal fim.

A alegação da Agravante de que não houve prática de estelionato revela-se irrelevante para a análise da matéria, porquanto a decisão recorrida não se baseou nessa premissa, mas sim na existência de um contrato válido e na inobservância da obrigação pactuada.

No que tange à fixação da multa diária, tal medida encontra respaldo no artigo 537 do Código de Processo Civil, que prevê sua imposição para garantir o cumprimento de obrigação de fazer.

A fixação da penalidade foi estabelecida dentro dos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, considerando a inércia da Agravante em cumprir com sua obrigação contratual.

Ademais, não há nos autos qualquer elemento que demonstre, de forma concreta, que a imposição da multa comprometeria sua saúde financeira ou levaria à sua insolvência. Trata-se, pois, de mera alegação desprovida de lastro probatório.

Por todo o exposto, verifica-se que a decisão recorrida está em conformidade com os ditames legais, sendo medida necessária para a tutela do direito do Agravado. Dessa forma, não se justifica a concessão do efeito suspensivo pleiteado, tampouco a reforma da decisão proferida pelo Juízo de Primeiro Grau.

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por Assessoria e Despachante Imobiliário Casabela Ltda., mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2025