Tribunal: TJMT
Processo: 1021502-24.2025.8.11.0000
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. PRECLUSÃO TEMPORAL. NOVA AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por RODRIGO MARTINS DE FREITAS e JESUS DE ANDRADE BARRETO contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021502-24.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[KAIO RONNARO SILVA DIAS - CPF: 042.129.371-31 (ADVOGADO), JESUS DE ANDRADE BARRETO - CPF: 100.716.898-69 (AGRAVANTE), RODRIGO MARTINS DE FREITAS - CPF: 896.398.121-53 (AGRAVANTE), VALDEIR RIBEIRO SOBRINHO - CPF: 135.924.831-53 (AGRAVADO), JOAO EDUARDO CHAVES NASCIMENTO - CPF: 019.067.111-43 (ADVOGADO), ALMINO AFONSO FERNANDES - CPF: 251.784.401-10 (ADVOGADO), GUSTAVO LISBOA FERNANDES - CPF: 021.663.661-20 (ADVOGADO), RYCHER ARAUJO SOARES - CPF: 042.840.711-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. PRECLUSÃO TEMPORAL. NOVA AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por RODRIGO MARTINS DE FREITAS e JESUS DE ANDRADE BARRETO contra decisão proferida nos autos da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial nº 1001271-61.2021.8.11.0017, movida por VALDEIR RIBEIRO SOBRINHO, que indeferiu o pedido de reabertura do prazo para impugnação da avaliação do imóvel penhorado, bem como o pleito de nova avaliação. Os agravantes alegam ausência de preclusão por força de acordo extrajudicial supostamente firmado no prazo legal, cuja validade foi posteriormente impugnada. Sustentam ainda que a avaliação oficial seria deficiente, contrapondo-se a ela com laudo técnico de maior complexidade e valor substancialmente superior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes perderam, por preclusão temporal, o direito de impugnar a avaliação do imóvel penhorado; e (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos legais para a realização de nova avaliação nos termos do art. 873 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A intimação para manifestação sobre a avaliação judicial foi regularmente realizada na pessoa dos advogados constituídos, em conformidade com o art. 841, §1º, do CPC, sendo desnecessária a intimação pessoal dos executados.

O prazo de 10 (dez) dias úteis foi concedido para manifestação, tendo os agravantes permanecido inertes, o que caracteriza preclusão temporal, nos termos do art. 223 do CPC.

A alegação de celebração de acordo extrajudicial dentro do prazo legal não configura justa causa para a inércia processual, especialmente porque o referido acordo foi impugnado por suspeita de falsidade e não foi homologado judicialmente.

A avaliação realizada por Oficial de Justiça possui presunção de veracidade e fé pública, nos termos do art. 872 do CPC, e somente pode ser afastada por prova robusta de erro ou dolo, o que não se verificou no caso.

A simples apresentação de laudo técnico particular, com divergência de valores, não é suficiente para ensejar nova avaliação, à míngua dos requisitos do art. 873 do CPC.

A existência de decisões anteriores da mesma Corte em agravos semelhantes ajuizados pelos mesmos agravantes reforça a ausência de fundamento novo e caracteriza tentativa de rediscussão da matéria.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A inércia da parte intimada para manifestação sobre avaliação judicial dentro do prazo legal configura preclusão temporal, ainda que exista acordo extrajudicial não homologado.

A avaliação realizada por Oficial de Justiça goza de presunção de legitimidade, sendo imprescindível prova inequívoca de erro ou dolo para sua desconstituição.

A divergência entre laudo particular e avaliação judicial não autoriza, por si só, a realização de nova avaliação nos termos do art. 873 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 223, 841, §1º, 872 e 873.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-DF, AI 0720923-73.2019.8.07.0000, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 19.02.2020;

TJ-MG, AI 1.773.011-64.2023.8.13.0000, Rel. Des. Juliana Campos Horta, j. 11.10.2023;

TJ-DF, AI 0707343-68.2022.8.07.0000, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 22.06.2022.

R E L A T Ó R I O

AI
1021502-24.2025.8.11.0000

RODRIGO MARTINS DE FREITAS
e
JESUS DE ANDRADE BARRETO

x

VALDEIR RIBEIRO SOBRINHO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por RODRIGO MARTINS DE FREITAS e JESUS DE ANDRADE BARRETO, com o fito de reformar a decisão que, nos autos da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial n. 1001271-61.2021.8.11.0017, proposta pelo VALDEIR RIBEIRO SOBRINHO, indeferiu o pedido de reabertura de prazo destinado à impugnação da avaliação do imóvel penhorado, bem como o pleito de nova avaliação.

Em suas razões recursais, os agravantes sustentam que não ocorreu a preclusão temporal para impugnação da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, uma vez que, dentro do prazo para manifestação, as partes firmaram acordo extrajudicial que, segundo os executados, deveria encerrar a lide, razão pela qual deixaram de impugnar a avaliação do imóvel penhorado.

Afirmam que, apesar da assinatura do agravado no acordo extrajudicial, o exequente posteriormente negou a autenticidade da assinatura, o que resultou na não homologação do acordo pelo juízo de origem, que determinou o prosseguimento da execução.

Argumentam que a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça é genérica, simplória e carente de elementos técnicos, constando apenas de duas páginas, em desacordo com o art. 872 do CPC, que exige avaliação em forma de laudo.

Alegam que apresentaram laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo, com 61 páginas, utilizando metodologia adequada, que avaliou o imóvel em valor superior em mais de R$ 15.000.000,00 (quinze milhões de reais) ao valor atribuído pelo Oficial de Justiça.

Requereram, em caráter liminar, a suspensão da decisão agravada para impedir a realização de leilão do imóvel penhorado enquanto não definida a necessidade de nova avaliação. No mérito, pleitearam a reforma da decisão para afastar a alegação de preclusão temporal e determinar a realização de nova avaliação do imóvel.

O pedido liminar foi indeferido (Id.
297386870
).

Em contrarrazões (I
d.
302360395), o agravado defendeu a manutenção da decisão recorrida
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares:

A controvérsia central deste recurso cinge-se a verificar se houve preclusão temporal do direito dos agravantes de impugnarem a avaliação do imóvel rural penhorado nos autos da execução e,
ainda
, se estão presentes os requisitos legais para a realização de nova avaliação, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil.

Inicialmente, constata-se que a Fazenda Colorado foi devidamente avaliada por oficial de justiça nomeado pelo Juízo de origem, no curso da execução nº 1001271-61.2021.8.11.0017.

A avaliação foi realizada em 08/10/2024, fixando o valor do imóvel em R$ 20.650.285,06 (vinte milhões, seiscentos e cinquenta mil, duzentos e oitenta e cinco reais e seis centavos), conforme documento de ID 162404943, sendo os agravantes regularmente intimados para manifestação em 09/10/2024, por meio de seus patronos constituídos (certidão ID 171878880).

Nesse ponto, ressalte-se que é válida a intimação da avaliação realizada na pessoa do advogado, conforme dispõe o art. 841, § 1º, do CPC, sendo desnecessária a intimação pessoal do executado.
Assim,
a intimação por meio do patrono ocorreu de forma regular e eficaz, não havendo nulidade a ser reconhecida.

Conforme o ato ordinatório de ID 171878879, foi concedido aos agravantes o prazo de 10 (dez) dias úteis para manifestação sobre a avaliação judicial. Os agravantes, no entanto, permaneceram inertes, deixando transcorrer in albis o prazo assinalado pelo juízo.

Os agravantes justificam a ausência de impugnação tempestiva alegando que, dentro do prazo para manifestação sobre a avaliação, as partes teriam celebrado acordo extrajudicial para encerrar a lide, cujo teor foi juntado aos autos em 24/10/2024 (ID 173536739). Contudo, tal argumentação não prospera para afastar a preclusão temporal.

O referido acordo foi veementemente impugnado pelo exequente em 11/11/2024 (ID 175131189), que alegou falsidade documental, apresentando boletins de ocorrência e atas notariais (
IDs
175132053 a 175132058). O juízo de origem, diante da controvérsia, não homologou o acordo e determinou, em 16/12/2024, o prosseguimento da execução com a realização de hasta pública (ID 178714444).

Ainda que os executados
aleguem ter

agido sob a expectativa de extinção consensual do feito, tal circunstância não suspendeu o curso do processo nem afastou seu ônus de impugnar tempestivamente a avaliação. A mera expectativa de homologação do acordo não configura
justa causa para a não realização do ato processual no prazo legal, nos termos do art. 223 do CPC
, máxime porque a validade do acordo foi prontamente contestada pela parte exequente.

Assim, a ausência de manifestação tempestiva sobre a avaliação não pode ser atribuída a vício processual imputável ao juízo, mas sim à conduta omissiva da parte, que, diante de um acordo ainda não homologado, optou por não impugnar a avaliação, incorrendo em preclusão.

Quanto ao mérito do pedido de nova avaliação, também não assiste razão aos agravantes.

O art. 873 do CPC estabelece as hipóteses excepcionais em que é admitida nova avaliação:

“
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I -
qualquer
das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II -
se
verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
”

No caso em análise, os agravantes não demonstraram

a ocorrência
inequívoca
de erro na avaliação ou dolo do avaliador, tampouco comprovaram majoração ou diminuição significativa no valor do imóvel após a realização da avaliação pelo Oficial de Justiça.

A avaliação realizada por Oficial de Justiça goza de fé pública e, ainda que sucinta, atende aos requisitos mínimos exigidos pelo art. 872 do CPC, tendo sido realizada vistoria e apresentadas as características do imóvel, bem como o valor atribuído ao bem. A mera alegação de que o laudo seria simplório, sem a demonstração efetiva de erro material ou metodológico grave, não é suficiente para desconstituir a avaliação oficial.

Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA E AVALIAÇÃO DE BEM
IMÓVEL.
OFICIAL DE JUSTIÇA. FÉ PÚBLICA. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ADEQUADOS.
1.
Goza de fé pública a avaliação realizada pelo Sr. Oficial de Justiça, e nova avaliação exige demonstração cabal de ter ocorrido erro ou dolo na avaliação
do imóvel penhorado, não sendo suficiente a mera alegação de falha na avaliação.
2. Apenas a juntada de anúncios extraídos da internet, referentes a imóveis que não se sabe se guardam semelhança com o imóvel penhorado, ante a ausência de esclarecimentos e critérios avaliativos, por si só não enseja nulidade da avaliação
oficial.
3. Agravo de instrumento não provido. Prejudicado o agravo interno.

(TJ-DF 07209237320198070000 DF 0720923-73 .2019.8.07.0000, Relator.: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 19/02/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE:
19/03/
2020.
Pág.: Sem Página Cadastrada.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO FISCAL -
PENHORA DE BEM IMÓVEL - AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA - FÉ PÚBLICA - NOVA AVALIAÇÃO - NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 873 DO CPC - É cabível nova avaliação se restar provado erro ou dolo do avaliador, se verificar posteriormente que houve majoração ou diminuição no valor do bem ou se houver dúvida em relação ao valor -
A avaliação de imóvel penhorado realizada por Oficial de Justiça, que possui fé pública, apenas pode ser desconstituída por prova robusta em sentido contrário - Ausentes os requisitos previstos no art. 873 do Código de Processo Civil, torna-se inviável o pedido de uma nova avaliação do imóvel.

(TJ-MG - AI: 17730116420238130000, Relator.: Des.(a) Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 11/10/2023, 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/10/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. AVALIAÇÃO DE
IMÓVEL.
OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. LAUDO AVALIATIVO. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E VERACIDADE. NÃO
AFASTADAS.
ART. 872 DO CPC. CRITÉRIOS OBSERVADOS. FÉ
PÚBLICA.
NÃO ELIDIDA. 1.
A avaliação feita pelo Oficial de Justiça dispõe de presunção de legitimidade e veracidade, a qual, embora não ostente caráter absoluto, exige, para que seja afastada, prova robusta em sentido diverso, não sendo suficiente a simples discordância da parte quanto
ao valor apurado.
2 .
A certidão de avaliação firmada pelo Oficial de Justiça deve ser impugnada pela parte interessada, mediante efetiva demonstração de vício formal, erro na avaliação ou dolo do avaliador (art. 873, I, do CPC), o que, in
casu
, não foi demonstrado pela parte agravante. 3
. Considerando que o laudo de avaliação observou o contido no
art
.
872 do CPC, descrevendo de forma pormenorizada o contexto fático e mercadológico no qual o imóvel avaliado encontra-se inseridos, explicitando, inclusive, os fundamentos que levaram à conclusão proposta, forçoso reconhecer a validade do laudo avaliativo. 4. Recurso desprovido.

(TJ-DF 07073436820228070000 1433405, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 22/06/2022, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 08/07/2022)

É relevante mencionar que a matéria já foi objeto de análise por esta Corte nos autos do Agravo de Instrumento nº 1007570-66.2025.8.11.0000, no qual se decidiu
que “
q
uanto à alegada omissão relacionada à divergência de avaliações do bem penhorado, a matéria foi enfrentada de forma implícita ao se concluir pela inexistência de risco de dano irreparável e pela manutenção do leilão judicial, considerando ausente o requisito da probabilidade do direito. A existência de laudos divergentes não é suficiente, por si só, para suspender a execução, mormente quando inexiste demonstração de lesão efetiva ou avaliação manifestamente incompatível com o valor de mercado.
”

Assim, o
fato de os agravantes terem interposto outros agravos paralelos com argumentos semelhantes demonstra tentativa de rediscussão sucessiva da mesma controvérsia, o que fragiliza a boa-fé processual.

Diante de todo o exposto, verifico que a decisão agravada não merece reforma, pois corretamente reconheceu a ocorrência da preclusão temporal quanto à impugnação da avaliação do imóvel e

a ausência dos requisitos legais para a realização de nova avaliação.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025