Tribunal: TJMT
Processo: 1025915-64.2019.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025915-64.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[WLADIMIR FRANSOSI - CPF: 346.069.391-68 (APELADO), ELAINE CRISTINA OGLIARI - CPF: 880.800.131-87 (ADVOGADO), KELLY CRISTINA DE CARVALHO BALBINO - CPF: 721.818.771-49 (ADVOGADO), JANAINA GRAZIELLA GUIMARAES - CPF: 667.549.841-04 (APELADO), VILLA JARDIM INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 12.213.335/0001-77 (APELANTE), LAIS OLIVEIRA BASTOS RIBEIRO - CPF: 013.460.345-16 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), WLADIMIR FRANSOSI - CPF: 346.069.391-68 (APELANTE), KELLY CRISTINA DE CARVALHO BALBINO - CPF: 721.818.771-49 (ADVOGADO), ELAINE CRISTINA OGLIARI - CPF: 880.800.131-87 (ADVOGADO), JANAINA GRAZIELLA GUIMARAES - CPF: 667.549.841-04 (APELANTE), KELLY CRISTINA DE CARVALHO BALBINO - CPF: 721.818.771-49 (ADVOGADO), ELAINE CRISTINA OGLIARI - CPF: 880.800.131-87 (ADVOGADO), VILLA JARDIM INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 12.213.335/0001-77 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), LAIS OLIVEIRA BASTOS RIBEIRO - CPF: 013.460.345-16 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), LAIS OLIVEIRA BASTOS RIBEIRO - CPF: 013.460.345-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
REQUERIDAS PROVIDO, AUTORES PREJUDICADO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. DESNÍVEL TOPOGRÁFICO E ESTAÇÃO ELEVATÓRIA DE ESGOTO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO OU DANO INDENIZÁVEL. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.
RECURSO DAS RÉS PROVIDO. RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.

I. Caso em exame

O recurso. Apelação cível interposta por rés condenadas solidariamente ao pagamento de danos materiais e morais, em ação de obrigação de fazer com indenização por danos, ajuizada por compradores de lote residencial.

Fato relevante. Aquisição de lote em condomínio de padrão elevado com desnível topográfico natural e posterior implantação de Estação Elevatória de Esgoto (EEE) em área institucional lindeira. Laudo pericial reconheceu inexistência de impacto físico da EEE, embora apontasse desvalorização do imóvel.

A decisão recorrida. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar as rés ao pagamento de R$ 300.000,00 por danos materiais e R$ 10.000,00 por danos morais, mantendo a negativa de obrigação de fazer (remoção da EEE).

II. Questão em discussão

4. Há três questões em discussão: (i) saber se a existência de desnível topográfico e a instalação da EEE configuram vício oculto ou fato gerador de responsabilidade civil das rés; (
ii
) saber se houve comprovação suficiente de desvalorização do imóvel para fins de indenização por dano material; e (
iii
) saber se há configuração de abalo moral indenizável decorrente dos fatos narrados.

III. Razões de decidir

5. A topografia irregular do terreno era visível, compatível com a conformação natural do solo e não foi contrariada por qualquer publicidade ou informação falsa.

6. A EEE não se encontra dentro do condomínio, tampouco em frente ao lote dos autores, e não gera ruído, odor ou interferência na salubridade, o que afasta qualquer impacto físico relevante.

7. O laudo pericial apontou desvalorização do imóvel com base em método comparativo frágil e sem validação mercadológica. As rés apresentaram contraprova com dados concretos de valorização.

8. A caracterização do dano moral exige lesão concreta e relevante, não configurada no caso, dada a inexistência de qualquer prejuízo à convivência ou à dignidade dos autores.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso das rés provido para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Recurso adesivo dos autores julgado prejudicado.

Tese de julgamento: “1. A existência de desnível topográfico natural e visível não configura vício oculto nem gera responsabilidade civil. 2. A ausência de impacto físico da EEE e a fragilidade do método pericial afastam a comprovação do dano material. 3. O dano moral exige abalo concreto, não presumido, o que não se verifica no caso.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 186, 927; CPC, arts. 85, § 2º, e 373, I
.

Jurisprudência relevante citada:
TJMG, AC 10000212554786001, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª Câmara Cível, j. 08.03.2022; TJSC, AC 20110753686, Rel. Des. Newton
Trisotto
, 1ª Câmara de Direito Público, j. 24.06.2013

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Obrigação de Fazer com Reparação de Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente
nos seguintes termos
:

1.
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido de
Obrigação de Fazer
consistente na remoção da Estação Elevatória de Esgoto (EEE), ante a inviabilidade técnica comprovada nos autos.

2.
CONDENAR
as Rés VILA JARDIM INCORPORAÇÕES LTDA. e GINCO URBANISMO LTDA., solidariamente, ao pagamento de indenização por
Danos Materiais
ao Autor RODRIGO RAFAEL DOS SANTOS [corrigir nome dos autores: WLADIMIR FRANSOSI e JANAÍNA GRAZIELLA GUIMARÃES FRANSOSI], na quantia de
R$ 300.000,00 (trezentos mil reais)
, acrescida de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir da data do Laudo Pericial (considerando ser o momento da apuração do valor da desvalorização) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data da citação.

3.
CONDENAR
as Rés VILA JARDIM INCORPORAÇÕES LTDA. e GINCO URBANISMO LTDA., solidariamente, ao pagamento de indenização por
Danos Morais
aos Autores WLADIMIR FRANSOSI e JANAÍNA GRAZIELLA GUIMARÃES FRANSOSI, na quantia de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescida de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data da citação.

Considerando que os Autores obtiveram êxito na parte substancial dos pedidos, e sopesando o resultado em relação ao pedido de obrigação de fazer que foi julgado improcedente por inviabilidade técnica, entendo que a sucumbência dos Autores foi
mínima
.

Assim, com fulcro no Artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil,
CONDENO
as Rés VILA JARDIM INCORPORAÇÕES LTDA. e GINCO URBANISMO LTDA., solidariamente, ao pagamento
integral
das
custas processuais
e dos
honorários advocatícios
em favor dos patronos dos Autores. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do Artigo 85, § 2º, do CPC.

As rés
alegam
que
todos os projetos foram regularmente aprovados e licenciados
,
que não houve propaganda enganosa e
que a Estação Elevada de Esgoto
está fora
do perímetro do condomínio
e que não afeta o imóvel dos autores
.

Alegam que
o laudo pericial
foi
contradi
tório
ao concluir pela inexistência de influência física da EEE, mas reconhecer desvalorização do imóvel
e que
ignorou elementos de prova constantes
na
impugnação ao laudo e documentos por elas produzidos
.

Defendem a inexistência de
ato ilícito ou dano indenizável
.

Requerem a reforma integral da sentença, julgando-se improcedentes os pedidos. Subsidiariamente, pedem a redução ou exclusão das indenizações.

Os autores, interpuseram
A
pelação
A
desiva
em que pediram a
majoração dos danos morais
, o provimento
da obrigação de fazer
que consiste na
remoção da EEE
, além da
correção da metodologia utilizada para fixação do dano material.

C
ontrarrazões dos autores
no
Id nº 323239986 e
das rés
Id nº 323239991, defendendo a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A
s partes firmaram
o
Contrato de Compra e Venda
de Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação Fi
duciária
(Id
323239355
), por meio do qual os autores adquiriram das rés um
lote no Condomínio Villa Jardim
, Quadra 03, Lote 18, empreendimento de padrão elevado localizado no Bairro Ribeirão do
Lipa
, em Cuiabá
, por
R$167.993,91
.

Para uma melhor compreensão dos fatos, registra-se a cronologia dos acontecimentos relevantes

que conduziram a esta demanda:

04/12/2012 – Aquisição do lote

– Escritura/contrato e documentos correlatos
(Ids
323239355, 323239356).

2015 – Início das obras

– Autorização e comunicações da construtora
(Id n.
323239357
)
.

2016 – Constatação do desnível e adaptações no projeto

– Levantamento planialtimétrico e alterações no projeto arquitetônico
(
I
d
s 323239362 a 323239366
)
.

2016

– Aprovação do Projeto de Sistema de Tratamento de Esgoto
pela
Secretaria de Meio Ambiente de Cuiabá (Id n.
323239865
)

2018 – Informações sobre a EEE e questões ambientais

– Comunicação sobre a estrutura instalada
(Ids
323239371 a 323239373
)
.

– Parecer ambiental/SMADES
(Id
323239376
)
.

2019 – Ajuizamento da ação

Essa linha do tempo mostra que, da aquisição do imóvel em 2012 e sua entrega para construção
até o ajuizamento da Ação, transcorreram no total 7 anos e entre a posse efetiva, considerando
a autorização/comunicação para o início das obras até a
reclamação sobre a topografia do terreno, pass
ou-se 1 ano, ou seja, o comprador tinha acesso e conhecimento do terreno que comprou.

O imóvel foi adquirido ainda em fase inicial de implantação do condomínio. O terreno já existia fisicamente, demarcado e identificado no local, contendo desnível topográfico natural, típico da conformação da área, conforme reconhecido expressamente pelos próprios autores em sua peça inicial e confirmado pelo laudo pericial (Id n.
323239923
).

Os autores alegam
que apenas após a contratação do arquiteto constataram o desnível aproximado de 4 metros, e que teriam sido surpreendidos pela implantação de uma Estação Elevatória de Esgoto – EEE, localizada em área institucional lindeira ao condomínio.

A
responsabilização civil,
impõe a comprovação conjunta de
conduta, dano e nexo causal
e, mesmo com a aplicação do CDC, o início de prova
, especialmente do dano sofrido deve ser de quem alega
, conforme anotado no julgamento da AP
10008766120218110052
,
TJMT, Rela. Desa.
Marilsen
Andrade
Addário
,
que destacou a importância de produção prévia de prova
a fim de que
“
a interpretação distorcida do Código de Defesa do Consumidor, não podendo ser usado como escudo para quaisquer tipos de desajustes contratuais, muito menos para albergar teses totalmente desprovidas do mínimo comprobatório, como se vê no caso dos autos.
”
E continua dizendo que “
mesmo que invertido o ônus da prova em face da hipossuficiência da consumidora, isto não a exime de comprovar minimamente os fatos constitutivos do direito que pleiteia.
(...).”

O
referido
laudo pericial reconhece
u que o
terreno possui desnível compatível com a geografia do local
, que é
possível visualizá-lo a olho nu
e que
o lote jamais foi apresentado como plano
.

A própria imagem
do lote
,
anexad
a
pelos
autores
,
demonstra
a inexistência de
vegetação densa ou qualquer obstáculo que impedisse a percepção do relevo.

A planta do empreendimento mostra apenas a delimitação do lote, sem qualquer representação gráfica de que o terreno fosse plano. Tampouco os autores apresentaram publicidade prometendo nivelamento artificial.

Portanto
, não há nexo causal entre alegada omissão e suposto dano patrimonial, pois a topografia era

preexistente,

visível,

inerente à condição natural do solo
e
não contraditada por publicidade ou promessa contratual.

A
propósito:

“(...)
Aquele que adquire terreno situado em área alagada - e, por isso, de preservação permanente - sem jamais ter estado no local não pode invocar "defeito ou vício oculto" (CC, art. 441) para postular, mais de 20 (vinte) anos após, a anulação do contrato e a reparação dos danos
.”
(TJ-SC - AC: 20110753686 SC 2011.075368-6, Relator.: Newton
Trisotto
, Data de Julgamento: 24/06/2013, Primeira Câmara de Direito Público Julgado)
.

Logo, não há dano material decorrente da topografia.

No que diz respeito à Estação Elevatória de Esgoto
está expresso nos autos que
a EEE não está localizada em frente ao lote, mas sim em área externa ao condomínio, com acesso lateral
e inexiste
ruído, vibração
ou
presença de insetos
,
por conseguinte
,
não há desvalorização automática
do imóvel
.

Desse modo
, a
ausência de prova de impacto físico afasta qualquer dano material mensurável.

Quanto à desvalorização
,

a
sentença considerou suficiente o laudo pericial que, entretanto, apresenta fragilidades técnicas relevantes
, como o m
étodo comparativo com amostragem reduzida e sem comprovação de equivalência mercadológica
,
a
usência
de laudos anteriores demonstrando valorização abaixo da média do condomínio
.

Em
c
ontraprova as rés demonstra
m
que

imóveis similares valorizaram de maneira uniforme
,
lotes com desnível tiveram valorização igual ou superior
e que
a EEE não impactou as negociações internas.

Ademais,
há nos autos a sentença proferida
em 04/10/2024,
com trânsito em julgado
em 26/11/2024,
no processo n. 1023428-24.2019.8.11.0041, da 9ª Vara Cível de Cuiabá
(Id n.
323239965
)
, cujo teor
, embora não vinculante, esclarece fatos importantes par
a o julgamento
deste feito.

Ess
e processo
envolve o mesmo empreendimento (Condomínio Villa Jardim), as mesmas rés e questões fáticas substancialmente idênticas
, quais sejam,
desnível do terreno,

alegação de vício oculto,

questionamentos sobre EEE/ETE,

suposta desvalorização
e
pedidos de dano material e moral
que foram julgados improcedentes,
concluindo pela inexistência de ato ilícito,
ante a
naturalidade da topografia e pela ausência de prova de desvalorização ou dano moral.

Essa circunstância reforça a coerência e racionalidade jurídica da conclusão
de que
não há vício oculto, não há desvalorização comprovada, e não há dano moral.

Diante disso e
da ausência de prova concreta, o dano material não foi demonstrado
, portanto, impassível de reparação
.

Eis a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO.

Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbe ao autor provar os fatos constitutivos do seu direito. Os danos materiais exigem sólida e precisa comprovação, ou seja, devem ser
cabalmente demonstrados, não admitindo presunção e nem estimativa do prejuízo vivenciado, na medida em que a reparação respectiva deverá se dar exatamente no montante da perda financeira experimentada pela vítima. Logo, ausente a prova do prejuízo, não há que se falar em danos materiais. O fato de o apelado ter colocado cadeado no portão do imóvel do apelante, obrigando-o a quebrar o referido cadeado, não configura danos morais passíveis de indenização.”
(TJ-MG - AC: 10000212554786001 MG, Relator.: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 08/03/2022, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/03/2022).

Já a
caracterização do dano moral exige abalo concreto, apto a ultrapassar o mero dissabor (art. 186 do CC e art. 6º do CDC)
e, neste caso, do mesmo modo que acima mencionado
nos danos materiais, o desnível do terreno era visível à olho nu e constitui característica natural da gleba, não há evidência de
ato ilícito das rés
e esse fato não obstou
a construção do imóvel que, conforme pode ser visto na foto é de alto padrão.

No que tangue à EEE,
conforme se vê do documento de Id n.
323239867
, a Estação
foi doada para a
concessionária de águas
e
é dela a responsabilidade
a partir do referido Termo.

E
,
a
s
foto
s

anexada
s
no laudo pericial (
Id n.
323239923
– Pág. 88 até
96
), mostra
m
claramente que está localizada fora do perímetro
do condomínio, separada pelo muro deste, uma rua de terra e o muro da própria EEE,
além de inexistir qualquer
contato próximo não foi
demonstra
do algum
r
isco ambiental
ou
interferência na salubridade
, p
ortanto, não há fato lesivo capaz de gerar dano moral.

No Id n. 32329923 – Pág. 96 consta que
“Não foi possível verificar a estrutura da Estação Elevatória de Esgoto, seus componentes, materiais e funcionamento em geral. Do portão de acesso, não foi observado ruído ou
mau
odor.”

E, no citado processo de outro morador do mesmo condomínio, acima citado,
também
foi
constatado que a EEE
não
exala mau cheiro.

Ademais, não houve
violação ao projeto de vida das partes, afinal no lote foi construído um imóvel de alto padrão
e não há indícios de que a convivência no local seja permeada por qualquer tipo de sofrimento
.

Diante disso, não há dano moral indenizável
e, com isso, fica prejudicado o Recurso Adesivo dos autores.

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso das rés
para julgar improcedentes os pedidos iniciais
e
julgo prejudicado
o
Apelo Adesivo dos autores.

Inverto o ônus
da
sucumbência.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025