Tribunal: TJMT
Processo: 1009129-83.2021.8.11.0037
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009129-83.2021.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), LUCIANO MESSIAS DA SILVA - CPF: 046.262.681-45 (APELADO), PAULO RENATO CARDOSO PAIAO - CPF: 038.348.279-83 (ADVOGADO), DORNELES LAITHARTH E SILVA - CPF: 723.234.509-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E TABELA PRICE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M DURANTE A PANDEMIA. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença parcialmente procedente em ação revisional de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia
.

II. Questão em discussão

2.
Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a pactuação da capitalização mensal de juros e da Tabela
Price
por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional; e (
ii
) saber se a utilização do IGP-M como índice de correção monetária no período da pandemia da Covid-19 gera desequilíbrio contratual que autorize a revisão judicial do pacto.

III. Razões de decidir

3.
A capitalização mensal de juros é vedada para contratos firmados com incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional, sendo admitida apenas a capitalização anual, conforme entendimento consolidado do STJ e a Súmula 121 do STF.

4.
A Tabela
Price
, ao implicar capitalização composta dos juros, configura prática abusiva em contratos de compra e venda com incorporadoras, sendo inadequada na hipótese dos autos.

5.
A variação atípica e expressiva do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 comprometeu o equilíbrio contratual, autorizando a substituição temporária do índice por média histórica anterior, à luz dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

6.
A fixação dos honorários de sucumbência em 15% sobre o valor do proveito econômico, na proporção determinada pela sentença, observa os critérios de equidade e proporcionalidade previstos no CPC, não merecendo
redução.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso
não
provido.

Tese de julgamento:

“1. É vedada a capitalização mensal de juros em contratos de compra e venda de imóvel firmados com incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional.”

“2. A elevação excepcional do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 autoriza a revisão judicial do contrato, com substituição do índice por média histórica anterior, para preservação do equilíbrio contratual.”

“3. A fixação equitativa de honorários advocatícios, quando em consonância com os critérios do CPC/2015, deve ser mantida.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CC,
arts
. 421, 422, 478, 479; CDC, art. 6º, V; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STF, Súmula 121; STJ,
AgInt
no REsp 1905596/PR, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, j. 13.11.2023; STJ,
AREsp
2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.06.2023; TJMT, AP 1000628-09.2022.8.11.0037, j. 24.09.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda e Financiamento Imobiliário
julgada
parcialmente procedente
para
afastar
a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela
Price
, admitindo a capitalização anual, mediante a utilização da Tabela SAC;

determinar que a correção monetária incidente sobre o contrato, nos anos 2020 a 2022, seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam a pandemia (2017 a 2019); e
determinar
a compensação da diferença apurada com o saldo devedor existente;
e
que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista.

As partes foram condenadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 15% sobre o valor do proveito econômico obtido, na proporção de
2
0
%para
o
autor e
80
%para a ré.

A apelante sustenta que a sentença desconsiderou elementos jurídicos e probatórios relevantes, em especial o laudo pericial que comprovaria a inexistência de desequilíbrio contratual.

Afirma, ainda, que não se considerou o aumento expressivo dos custos dos insumos e materiais relacionados à sua atividade empresarial durante a pandemia da Covid-19, bem como a valorização significativa dos lotes do empreendimento, inclusive do adquirido pel
o apelado
.

Ressalta que a utilização da Tabela
Price
é legal e não configura abuso ou ilegalidade e que o índice IGP-M foi previamente aceito e ajustado entre as partes, sendo prática usual nas transações imobiliárias. E mais, que concedeu espontaneamente desconto de
44
% no percentual de correção
.

Requer a reforma da sentença para reconhecer a validade do contrato, restabelecendo integralmente a eficácia de todas as suas cláusulas, especialmente quanto à incidência da capitalização mensal de juros, utilização da Tabela
Price
e correção monetária pelo IGP-M na forma pactuada.

Subsidiariamente, pleiteia a redução do percentual arbitrado a título de honorários de sucumbência.

C
ontrarrazões
no Id.
315675981
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O ora apelado
ajuizou a presente demanda buscando a revisão do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, firmado com a apelante em
21-12
-2019, referente ao lote
20
, quadra
93
, do loteamento denominado "Vertente das Águas"
,
objeto da matrícula n
.
28.181, do CRI de Primavera do Leste (MT), pelo preço total de R$ 60.980,00
.

A
demanda foi julgada
parcialmente procedente para: i) afastar a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela
Price
, admitindo a capitalização anual, mediante a utilização da Tabela SAC;
ii
) determinar que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019);
iii
) determinar a compensação da diferença apurada com o saldo devedor existente;
iv
) determinar que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista.

Da
capitalização de juros e utilização da Tabela
Price

A sentença afastou a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
, admitindo apenas a capitalização anual, mediante a utilização da Tabela SAC.

Em relação à capitalização mensal de juros, o entendimento do STJ é de que é permitida quando expressamente estabelecida em operações de crédito realizadas pelas instituições que fazem parte do SFN e desde que o contrato seja firmado a partir da
entrada em vigor da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, entendimento também consolidado pela Súmula n. 539 do STJ.

Como as construtoras/incorporadoras não estão vinculadas às entidades já referidas, não podem utilizar o Sistema
Price
de amortização nem cobrar juros de forma capitalizada.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO
SFI .
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO .

1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados.
2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1905596 PR 2020/0240969-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/11/2023, sem destaque no original).

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

(STJ,
AREsp
. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicação em 22-6-2023, sem destaque no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (
REsp.
n. 2005302).

Na Tabela
Price
os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF).

A tutela de urgência será concedida quando preenchidos os requisitos elencados no artigo 300 do Código de Processo Civil.

(TJMT – AI 1027917-91.2023.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 13/03/2024)

Embora a apelante cite precedente do STJ que admite a utilização da Tabela
Price
(
AgInt
no
AREsp
751655/SP), é importante destacar que tal precedente não afasta a vedação à capitalização mensal de juros para empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, apenas reconhece que a Tabela
Price
, por si só, não implica necessariamente em anatocismo.

Quanto à Tabela
Price
, o laudo pericial produzido nos autos confirmou que o valor inicial da parcela foi calculado com juros compostos, seguindo exatamente os termos da Tabela
Price
à taxa de 0,75% a.m.

Portanto, considerando que a apelante não é instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional, correta a sentença ao afastar a capitalização mensal de juros, admitindo apenas a capitalização anual, em consonância com a Súmula 121 do STF e jurisprudência consolidada do STJ.

Da correção monetária pelo
IGP-M

A sentença determinou que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

A jurisprudência tem reconhecido que a pandemia da Covid-19 representou evento extraordinário e imprevisível, causando desequilíbrio em diversos contratos, especialmente naqueles que adotaram o IGP-M como índice de correção monetária, tendo em vista sua expressiva elevação no período pandêmico.

A apelante sustenta que o índice IGP-M foi previamente aceito e ajustado entre as partes, que concedeu desconto espontâneo de 44% sobre o percentual de reajuste, e que a sentença violou os princípios da autonomia da vontade privada e do
pacta sunt servanda
.

Conforme constatado na sentença e confirmado pelo laudo pericial (Id. 310702889), o IGP-M apresentou variação atípica durante a pandemia, chegando a acumular 23,14% em 2020 e 17,78% em 2021, valores muito superiores à média histórica e significativamente maiores que outros índices inflacionários como o IPCA.

O impacto da alta do IGP-M no contrato é manifesto e desproporcional, caracterizando onerosidade excessiva superveniente, nos termos do art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece como direito básico do consumidor "
a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas
".

No mesmo sentido, o
Código Civil, em seu artigo 478, prevê que "
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.".

Por sua vez, o artigo 479 estabelece que "
A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.".

O laudo pericial indicou que, considerando as diferenças apuradas nos 53 pagamentos realizados, houve um desconto nominal pela apelante de 19,19% sobre a variação oficial do IGP-M, e não de 44% como alega. Mesmo assim, tal desconto não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual, considerando que o IGP-M chegou a atingir mais de 36% em 12 meses (maio de 2021), enquanto o IPCA, por exemplo, subiu menos de 9% no mesmo período.

Nesse contexto, a revisão contratual determinada pela sentença, mediante a observância da média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia, é a solução adequada para restabelecer o equilíbrio contratual, em consonância com o princípio da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil).

O argumento da apelante de que houve aumento significativo dos custos dos insumos e materiais vinculados à sua atividade empresarial no período da pandemia não é suficiente para afastar a revisão contratual, pois o risco do negócio é inerente à atividade empresarial, não podendo ser transferido integralmente ao consumidor.
Além disso,
o laudo pericial demonstrou que
o
desconto

concedido
não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual, considerando a expressiva elevação do IGP-M no período.

Quanto à alegada valorização do lote adquirido pelo apelado, tal circunstância também não afasta a onerosidade excessiva das prestações, pois o que se discute é o desequilíbrio contratual causado pela variação atípica do índice de correção monetária, e não o valor de mercado do imóvel.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA EFETIVAMENTE DEMONSTRADA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – AUMENTO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrada efetivamente a onerosidade excessiva na parcela de financiamento imobiliário em razão de aumento desproporcional do IGPM, índice de correção monetária contratado, decorrente de fatores extraordinários, é autorizada a substituição pelo IPCA para a recomposição do valor da moeda no período de excepcionalidade.

(TJMT – AP 1006814-82.2021.8.11.0037, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 03/07/2024)

Portanto, deve ser mantida a determinação de recálculo da correção monetária para o período dos exercícios 2020/2021/2022, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

Dos honorários advocatícios

E
m relação ao pedido subsidiário de redução do percentual arbitrado a título de honorários de sucumbência, verifica-se
que foi fixado em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido, considerando o tempo de duração da demanda e a natureza da causa.

Considerando que a lide foi julgada parcialmente procedente, reconhecendo a sucumbência recíproca e condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de
20
% para a parte autora e
80
% para a parte requerida, entendo que o percentual de 15% sobre o proveito econômico obtido mostra-se adequado e proporcional, em consonância com os parâmetros estabelecidos no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Precedente desta Câmara

Por fim, cabe
registrar que esta Câmara julgou recentemente a Apelação n.
1000628-09.2022.8.11.0037
,
em que fo
i analisado contrato de compra e venda firmado pela ora apelante
e
relativo ao mesmo empreendimento.

Confira-se
a ementa:

APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA POR IGP-M. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

III. Razões de decidir

A capitalização mensal é vedada em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN, conforme STJ e Súmula 121/STF.

A adoção da Tabela
Price
implica capitalização composta, vedada na hipótese.

A variação anormal do IGP-M durante a pandemia justifica o recálculo dos reajustes com base na média dos três anos anteriores, para restaurar o equilíbrio contratual.

Cláusulas que exigem anuência para transferência e impõem custos prefixados sem comprovação violam o art. 31 da L. 6.766/1979 e o art. 51 do CDC.

Honorários advocatícios mantidos em 15%, por equidade e proporcionalidade, com majoração de 2% em grau recursal.

IV. Dispositivo e tese

Recurso não provido.

Tese de julgamento:

“1. É vedada a capitalização mensal de juros em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN.”

“2. A expressiva elevação do IGP-M durante a pandemia autoriza o recálculo da correção monetária com base na média histórica anterior, para preservar o equilíbrio contratual.”

“3. São nulas cláusulas que condicionam a transferência contratual à anuência do vendedor e fixam despesas administrativas sem demonstração de custos reais.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC,
arts
. 421, 422, 478, 479; CDC, art. 51, IV; L. 6.766/1979, art. 31; CPC, art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 1905596/PR, j. 13.11.2023; STJ,
AREsp
2301701, j. 22.06.2023; STF, Súmula 121.

(AP
1000628-09.2022.8.11.0037
, julgada em
24/09/2025
).

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
.

Diante do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 2% (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025