Tribunal: TJMT
Processo: 1005937-20.2025.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-09
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. SENTENÇA ANULATÓRIA. ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DE TODOS OS ATOS SUBSEQUENTES. DIREITO À MORADIA. MANUTENÇÃO DA POSSE DOS AGRAVANTES ATÉ O JULGAMENTO DEFINITIVO DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005937-20.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Imissão]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - CPF: 010.984.351-76 (ADVOGADO), MARIONICE DE SOUZA LOPES SIMAO - CPF: 016.272.721-60 (AGRAVANTE), CONRADO INACIO SIMAO - CPF: 898.094.911-15 (AGRAVANTE), GLAINA DA SILVA RODRIGUES - CPF: 759.646.602-82 (AGRAVADO), EFSON FERREIRA DOS SANTOS RODRIGUES - CPF: 800.982.822-04 (AGRAVADO), EFSON FERREIRA DOS SANTOS RODRIGUES - CPF: 800.982.822-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S)
:

CONRADO INACIO SIMAO
e MARIONICE DE SOUZA LOPES SIMAO

AGRAVADO(S)
:

EFSON FERREIRA DOS SANTOS RODRIGUES e GLAINA DA SILVA RODRIGUES

AUTOS DE ORIGEM
:
1000990-11.2025.8.11.0003

EMENTA
.

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. SENTENÇA ANULATÓRIA.
ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
E DE TODOS OS ATOS
SUBSEQUENTES.

DIREITO À MORADIA.
MANUTENÇÃO DA POSSE DOS AGRAVANTES ATÉ O JULGAMENTO DEFINITIVO DA AÇÃO DE IMISSÃO
NA POSSE.
PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, nos autos da ação de imissão na posse, deferiu a tutela de urgência para determinar que os agravantes desocupassem o imóvel no prazo de 15 dias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se subsistem os requisitos legais para a imissão liminar na posse em favor dos adquirentes do imóvel em leilão extrajudicial, diante da existência de sentença proferida em ação anulatória, que declarou a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade
,
em nome da instituição financeira
, e de todos os atos posteriores, além de ter reconhecido a posse legítima dos
agravantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Comprovada a existência de ação anulatória com sentença que declarou nulo o procedimento de execução extrajudicial do contrato habitacional e todos os atos subsequentes, inclusive a consolidação da propriedade em nome da CEF.

4. A sentença proferida na ação anulatória, embora ainda não transitada em julgado, foi proferida por juízo competente, ostenta plena eficácia e reconheceu, inclusive, o direito possessório dos agravantes, deferindo sua manutenção na posse.

5. Em sede de cognição não exauriente, afasta-se a probabilidade do direito dos agravados, por ausência do requisito da consolidação da propriedade exigido pelo art. 30 da Lei n.º 9.514/1997, ao passo que se verificam, no presente caso, a probabilidade do direito dos agravantes, consubstanciada na sentença anulando a consolidação, e o risco de dano irreparável, diante da possibilidade de desocupação de imóvel que serve de moradia, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: “
Em sede de cognição sumária, a ausência de consolidação válida da propriedade em nome do adquirente, anulada por sentença judicial proferida em ação anulatória, inviabiliza a concessão de liminar de imissão na posse com fundamento no art. 30 da Lei n.º 9.514/1997. Reconhecida a probabilidade do direito dos agravantes e o
risco de dano irreparável, mostra-se cabível a manutenção na posse do imóvel, nos termos do art. 300 do CPC, até o julgamento definitivo da ação de imissão na posse
.”

___________

Dispositivos relevantes citados:

Lei n.º 9.514/1997,
arts
. 26 e 30; Código de Processo Civil, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AI 1011067-25.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO
,
interposto
por
CONRADO INACIO SIMAO
e
MARIONICE DE SOUZA LOPES SIMAO
, contra decisão interlocutória
(ID.
181382038
–
autos de origem PJE Nº

1000990-11.2025.8.11.0003
)
proferida pelo Juízo da
2ª Vara Cível de Rondonópolis
-MT

que
,
n
os autos da
Ação de Imissão na Posse com Pedido de Tutela de Urgência movida por
EFSON FERREIRA DOS SANTOS RODRIGUES
e
GLAINA DA SILVA RODRIGUES
,
deferiu
a tutela de urgência
postulada
para o fim de determinar que os requeridos
, ora agravantes,
providenciem, no prazo de 15 (quinze) dias, a desocupação do imóvel objeto
da
ação
,
sob os seguintes fundamentos:

[...]

GLAINA DA SILVA RODRIGUES e EFSON FERREIRA DOS SANTOS RODRIGUES, devidamente qualificados nos autos, ajuizaram a presente AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, em desfavor de CONRADO INÁCIO SIMÃO e MARIONICE DE SOUZA LOPES SIMÃO, também qualificados.

Segundo a exordial, os autores adquiriram, por meio de leilão extrajudicial e financiamento da Caixa Econômica Federal, o imóvel localizado na Rua Marina, nº 2344, em Rondonópolis - MT. A venda ocorreu após o inadimplemento dos requeridos em relação ao financiamento habitacional. A Caixa Econômica Federal consolidou a propriedade e a levou a leilões, sendo finalmente vendida aos autores.

Após a compra, os autores regularizaram a situação do imóvel, pagando débitos fiscais, ITBI e registrando a escritura pública. Em 26/09/2024, enviaram notificação via telegrama ao ocupante do imóvel para se imitirem na posse, sendo que a entrega foi comprovada pelo
carteiro
.

Diante da recusa e da ocupação ilegal do bem pelos Réus, os Autores buscam a tutela jurisdicional para serem imitidos na posse do imóvel, ressaltando que a aquisição foi regular
.

Com a inicial vieram os documentos de ID 180981981 a ID 180983223.

Custas devidamente recolhidas (ID 180999589).

Vieram-me os autos conclusos.

É o que basta relatar. Fundamento e decido.

Do cotejo dos autos, nota-se que o imóvel vindicado pelos autores foi adquirido, por eles, por meio de arrematação extrajudicial, regulada pela Lei 9.514/97.

De acordo com o artigo 30 daquela Lei, o adquirente do imóvel, por força do leilão público, terá direito a sua posse, a qual deverá ser concedida, liminarmente, com a ordem de desocupação da parte devedora, no prazo de 60 (sessenta) dias. Veja-se:

“Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome”.

Na hipótese, nota-se que foi comprovada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que leiloou o imóvel, que foi arrematado pelos Autores, estando, portanto, preenchidos os requisitos legais, para que eles possam ser imitidos na posse do bem.

Acerca do tema, é remansosa a jurisprudência:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – LIMINAR QUE DETERMINOU A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - MANUTENÇÃO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO – OBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/97 - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. I - A ação de imissão na posse visa conferir ao proprietário a posse do imóvel com fundamento em seu título aquisitivo. A obtenção de êxito nessa demanda condiciona-se à demonstração da aquisição da propriedade do imóvel pelo autor e da injusta posse exercida pelo demandado. II- Restando comprovada a condição de proprietária da agravada em relação ao imóvel, objeto da ação na origem, mediante o registro do referido bem no Cartório de Registro de Imóveis competente, nada há que a impeça de ser imitida na posse, tal como pleiteado e concedido, o que pressupõe a desocupação do imóvel por parte do agravante.” (TJ-MT 10262082620208110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/03/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2021).

Isto posto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência, para o fim de DETERMINAR que os requeridos providenciem, no prazo de 15 (quinze) dias, a desocupação do imóvel objeto da presente ação.

EXPEÇA-SE o competente mandado de imissão de posse.

Visando à efetivação da presente ordem, à luz dos fatos narrados na peça de ingresso, AUTORIZO a utilização de força policial quando do cumprimento do mandado de imissão na posse, se necessária
.

[...] [grifo
s
nosso
s e do original
]

Em sua minuta recursal (ID.
271421390), os agravantes apresentam as
seguintes teses:

Prejudicialidade externa em razão de ação anulatória sobre o mesmo bem e direito à moradia como direito fundamental

A tutela de urgência recursal foi deferida, nos termos da Decisão de ID. 272803378, proferida por este Relator, para sustar a determinação de desocupação do imóvel até o ulterior julgamento deste recurso.

O pedido de gratuidade da justiça, em sede recursal, foi deferido, na mesma Decisão de ID. 272803378, uma vez que os agravantes comprovaram a hipossuficiência financeira para a percepção do benefício.

Os agravados, por sua vez, apresentaram contraminuta
(ID.
276603359) nas quais rebatem as alegações dos agravantes.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme
tramitação do PJE nos
autos de origem (
ID. 183370353), e preparo isento, uma vez que os agravantes obtiveram os benefícios da gratuidade da justiça em sede recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):

CONRADO INACIO SIMAO e MARIONICE DE SOUZA LOPES SIMAO

AGRAVADO(S):

EFSON FERREIRA DOS SANTOS RODRIGUES e GLAINA DA SILVA RODRIGUES

AUTOS DE ORIGEM
: 1000990-11.2025.8.11.0003

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento, interposto

contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da
2ª Vara Cível de Rondonópolis-MT que, nos autos da Ação de Imissão na Posse com Pedido de Tutela de Urgência movida pelos ora agravados, deferiu a tutela de urgência postulada para o fim de determinar que os réus, ora agravantes, providenciem, no prazo de 15 (quinze) dias, a desocupação do imóvel objeto da ação.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que os agravados
comprovaram
a aquisição do imóvel por meio de leilão extrajudicial, devidamente regulamentado pela Lei nº 9.514/97, com a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal e posterior arrematação pelos autores,
ora recorridos,
bem como o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis.

Ademais, destacou
que, atendidos os requisitos legais, a parte adquirente tem direito à imissão na posse do bem, nos termos do artigo 30 da referida lei.

Ressaltou
, ainda, que a posse exercida pelos r
éus, ora agravantes,
é injusta, dada a aquisição regular e registrada pelos
agravados
. Para garantir a efetividade da medida, autorizou inclusive o uso de força policial, se necessário, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação do imóvel.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pelos agravantes.

1. Prejudicialidade externa em razão de ação anulatória sobre o mesmo bem e direito à moradia como direito fundamental

Os agravantes sustentam que
o imóvel objeto da ação de imissão na posse foi adquirido mediante financiamento concedido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

Contudo, em razão do
inadimplemento em relação às parcelas,
a Instituição Financeira
acabou por oferecer procedimento de execução extrajudicial, no qual consolidou a propriedade de referido imóvel para si.

Ocorre que
os agravantes argumentam que
tal procedimento é nulo de pleno direito,
pois os recorrentes
não foram pessoalmente intimados para a purgação da mora, tampouco acerca das datas dos leilões,
o que teria resultado em expressa violação do
ordenamento jurídico.

Asseveram que,
em razão da inexistência de notificação pessoal dos ora agravantes
,
para a purgação da mora, interpuseram ação de anulação, em trâmite pela 1ª Vara Federal de Rondonópolis, processo nº 1002492-98.2024.4.01.3602
.

Afirma
m
que
,

nos autos de referida ação mencionada, já houve prolação de sentença
que
reconheceu a nulidade do procedimento
,
pela falta de notificação dos ora agravantes para a purgação da mora,
sentença essa que
, inclusive,
anulou
todos os demais atos e negócios posteriores.

Ademais,
argumentam que
referida sentença antecipou os efeitos da tutela, determinando a suspensão da execução e a manutenção dos ora
agravantes
na posse do imóvel
.

Além disso, os agravantes sustentam que sua posse é mansa, pacífica e de boa-fé
, sem violência, clandestinidade ou precariedade.

Aduzem que deve ser observada a função social da propriedade, uma vez que o imóvel é utilizado como m
oradia e esta é direito fundamental que deve ser resguardado.

Outrossim, subsidiariamente, na eventualidade do desprovimento do
pedido de manutenção da posse, os agravantes sustentam erro na decisão, uma vez que fixou prazo de 15 dias para desocupação, em desacordo com o prazo legal de 60 dias
previsto no art. 30 da Lei n.º 9.514/97.

Desse modo, asseveram que, nos termos do art. 313, V, “a”, do Código de Processo Civil, o process
o da ação de origem deveria estar suspenso e que inexistem os requisitos do art. 300, do mesmo Código, para a concessão da tutela antecipada.

Assim, postulam pela cassação da decisão agravada e manutenção dos agravantes na
posse
,
bem como que seja determinado o sobrestamento do processo de imissão de posse enquanto não transitar em julgado a referida
ação anulatória.

Subsidiariamente, pedem que ao menos seja concedido o prazo de 60 dias para a desocupação do imóvel.

Os agravados, por sua vez,
argumentam que
a liminar está amparada pela legalidade da alienação fiduciária e pelo registro do imóvel.

Asseveram, ainda, que os agravantes estão na posse injusta do bem, que foi adquirido de forma legítima pelos agravados.

Ademais, os agravados
sustentam que
estão sendo prejudicados financeiramente por não poderem usufruir do imóvel, apesar de pagarem parcelas mensais de cerca de R$1.000,00.

No que tange à sentença da justiça federal, na ação anulatória, alegam que esta sentença é ineficaz em relação aos agravados, uma vez que ela só faz coisa julgada entre as partes
e eles, os recorridos, não foram partes na ação anulatória.

Alegam, também, que
eventuais nulidades no procedimento da CEF devem ser discutidas com ela, e não em prejuízo dos agravados.

Aduzem que, se os agravantes entenderem que houve ilegalidade, devem postular perdas e danos contra a CEF, com fundamento no art. 186 do CC.

Asseveram que
o agravo é meramente protelatório, sem fundamentos jurídicos consistentes, buscando prolongar indevidamente a posse dos agravantes e causar prejuízo aos legítimos proprietários.

Pois bem
. Primeiramente,
não se pode olvidar que
,
em matéria de agravo
de instrumento
,
a análise é restrita ao acerto, ou desacerto, do ato recorrido, sob pena de caracterizar supressão de instância, isso sem descurar do caráter de cognição não exauriente que impera nesta fase processual.

N
o caso em exame, a
controvérsia cinge
-se
quanto
ao

direito
ou
não,
dos agravados
,
em se verem imitidos na posse
do imóvel localizado na Rua Marina, nº 2344, Bairro Jardim Res. Mathias Neves, 2ª PTE, Rondonópolis - MT, CEP: 78750-660, adquirido via leilão extrajudicial, por meio de recursos próprios e financiamento da Caixa Econômica Federal.

Em
que
pese se tratar de
arrematação extrajudicial

regulada pela Lei 9.514/97
,
conforme
comprovado pela agravante sob ID. 271421392,
constata-se que
os agravantes
ajuizaram
Ação Anulatória
em trâmite pela 1ª Vara Federal de Rondonópolis, processo nº 1002492-98.2024.4.01.3602,
com sentença que
julgou

parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do bem em favor da CEF, e todos os atos subsequentes, a fim de que os devedores sejam, administrativa e validamente, intimados a purgar a mora, na forma do art. 26, § 1º da Lei n.º 9.514/97. Vejamos
:

[...]

Cuida-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por
Marionice
de Souza Lopes Simão
e
Conrado Inácio Simão
em desfavor da
Caixa Econômica Federal
, em que se objetiva a declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária decorrente de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, bem como a manutenção de posse relativamente ao bem imóvel, e indenização por danos morais.

Narra a inicial, em essência, que: a) os autores celebraram com a CEF um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia, cujo objeto é imóvel registrado sob a Matrícula n.º 104.960, Livro 2, do CRI de Rondonópolis/MT; b) em razão de dificuldades financeiras, deixaram de adimplir com as parcelas do financiamento. A CEF então iniciou procedimento de execução extrajudicial do contrato, e consolidou-se na propriedade do imóvel; c) o banco demandado não obedeceu às formalidades da Lei n.º 9.514/97, deixando de notificar os autores para purgar a mora, e acerca das datas dos leilões, causando prejuízo concreto e tornando todo procedimento executório inválido.

Com essas considerações, pleitearam provimento jurisdicional em caráter liminar, para suspensão dos efeitos dos leilões e manutenção na posse do imóvel. Juntaram documentos.

Por meio da decisão n.º 2137586278, o pedido urgente foi indeferido.

Citada, a CEF ofertou contestação (id. 2143048086), seguida de documentos, na qual sustentou, em síntese, que: a)“o presente contrato possui garantia de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA cujo objeto é o imóvel situado
à AV MARINA, LT 08 QD 07, MATHIAS NEVES, 78.720-072 RONDONOPOLIS/MT. O Referido bem, contrato 08.5555.2988691-2, teve a propriedade consolidada em favor da CAIXA, em 26/12/2023, e ingressou no estoque desta empresa pública, em 18/02/2024”;b)“informamos que o imóvel em referência recebeu proposta de compra em 2º leilão, realizado em 24/07/2024, não havendo valores sobejantes., restando quitada a dívida perante a Caixa. Atualmente, o imóvel se encontra em contratação de financiamento”;c)“não há qualquer impedimento legal acerca da alienação de imóvel para adimplir a dívida. Tanto é assim que o art. 27 da Lei 9.514/97 autoriza que, após 30 dias da notificação do devedor, sem que este purgue a mora, já possa ser promovido o leilão para a alienação do imóvel”;d)“cabe esclarecer que é incontroversa a inadimplência no presente caso. Outrossim, este alega que o procedimento de consolidação da propriedade foi realizado de forma irregular, sem a devida intimação. Entretanto, esta alegação não condiz com a realidade dos fatos, conforme documentação pertinente aos leilões e oferta de compra finalizada em leilão em anexo. Ademais, estamos encaminhando em anexo certidão de matrícula do imóvel em que consta informações sobre o processo de consolidação de propriedade do referido imóvel”;e)“é infundamentada a alegação de que seria exigível a notificação extrajudicial do devedor para sua constituição em mora no caso em tela, posto que se trata de obrigação com termo certo, portanto, em consonância com o artigo 397 do Código Civil, a única exigência que se faz é a comprovação da mora. Ou seja, é preciso comprovar ter havido a inadimplência do devedor, e não a constituição em mora deste”;f)“em nenhum momento na presente ação o Autor demonstrou interesse em quitar a sua dívida, apenas requer a anulação do presente procedimento de execução, MESMO SEM CUMPRIR O CONTRATO”;g)“de acordo com as teorias sobre o dano moral estabelecidas em nosso ordenamento jurídico, para surgir o dever de indenizar, é necessário, pelo menos, a evidência de que houve conduta ilícita por parte do agente, o que, ao menos por parte da CAIXA, não ocorreu no presente caso.(...)Na verdade, o que se vê é um mero inconformismo da parte autora, sem demonstrar que a situação repercutiu de forma danosa à sua moral, honra, e tampouco que ofendeu os direitos da sua personalidade”.

Seguiu-se a réplica (id. 2145749724).

É o relatório.
DECIDO.

O acervo documental reunido nos autos, aliado à ausência de requerimento justificado de produção de novas provas, autoriza o julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC.

A essência da controvérsia consiste em aferir a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade imóvel efetivado pela CEF, relativo a bem dado em garantia em contrato de mútuo firmado entre as partes,
à luz dos comandos da Lei n.º 9.514/97, e das disposições contratuais previamente assumidas
.

No momento em que
as partes celebraram o negócio, o domínio resolúvel do imóvel dado em garantia fiduciária passou à Caixa Econômica Federal, que, portanto, tornou-se a proprietária fiduciária do bem.

Desse modo, por intermédio do instituto da alienação fiduciária, o imóvel sob análise não pertencia, desde o momento de celebração do contrato de garantia fiduciária, ao patrimônio dos demandantes, mas ao patrimônio da instituição bancária, que poderia, mediante a inadimplência contratual, adotar providências para consolidar-se na propriedade e obter a posse direta do imóvel, como de fato ocorreu.

É certo que o credor fiduciante deverá obedecer criteriosamente aos
procedimentos de execução extrajudicial previstos na Lei n.º 9.514/97, a fim de conferir legitimidade ao procedimento de execução extrajudicial dos contratos de financiamento imobiliário, já que o controle judicial costuma ocorrer somentea posteriori.

O diploma legal referenciado comandava expressamente, em seu art. 26, previamente às alterações promovidas pela Lei n.º 14.711/2023, publicada em 31.10.2023 (posteriormente à prática dos atos que se pretende sindicar neste processo –tempus
regit

actum
):

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão
inter
vivos e, se for o caso, do laudêmio.”

Em seu art. 27, § 2º-A, ao tratar da realização do leilão público do imóvel, o citado normativo legal prescreve:“Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

No caso em apreciação, a Caixa Econômica Federal solicitou ao Oficial do 1º Tabelionato e Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT (id. 2143048526), que procedesse à intimação dos devedores fiduciantes a purgar a mora. Cumpre ressaltar que os próprios autores admitem na peça vestibular que pararam de pagar as prestações,restando incontroversa a inadimplência contratual.

No cumprimento do encargo, o Oficial de Registro certificou, em 31.08.2023 (id. 2143048526):“
CONRADO INÁCIO SIMÃO – CPF: 898.094.911-15 E MARIONICE DE SOUZA LOPES SIMÃO – CPF: 016.272.721-60
, referente ao Contrato Habitacional firmado em 14 de abril de 2014, registrado na
matrícula 104.960
, neste RGI, foram intimados por edital publicado no site www.registrodeimoveis.org.br/editais-online, nos dias 11, 14 e 15/08/2023; decorreu o prazo de 15 (quinze) dias em 30/08/2023, e até a presente data não compareceram nesta serventia para quitarem seu débito. A partir desta data, decorre o prazo para a consolidação da propriedade com o devido recolhimento do ITBI. Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem a averbação da consolidação da propriedade, os autos serão
arquivados, e exigirá novo procedimento de execução extrajudicial, conforme disposto no § 1º do Art. 973 do Provimento n. 42/2020 da CGJ”(com destaque no original).

A consolidação da propriedade foi averbada na data de 15.12.2023, conforme cópia da matrícula do imóvel ao id. 2143048706.

Veja-se que o oficial registrador, sem qualquer justificativa, providenciou a notificação dos autores para purgar a mora exclusivamente pela via editalícia, publicada em plataforma digital, em franca contradição às prescrições do art. 26, §§ 1º e 3º da Lei n.º 9.514/97, que exige a intimação pessoal dos devedores para tal finalidade.

Demais disso,
a instituição financeira também não demonstrou que tenha tentado promover, por outros meios, a intimação extrajudicial pessoal dos devedores para purgar a mora, no endereço onde poderiam ser encontrados.
Assim, é seguro afirmar que não foram esgotadas as diligências no sentido de garantir ciência pelos devedores.

Logo, tenho que a intimação por edital, sem outras tentativas de localização dos devedores para pagar a dívida em atraso,
não se presta a constituí-los validamente em mora, contaminando os atos subsequentes, como as notificações expedidas acerca da realização dos leilões (ids. 2143048343, 2143048379, 2143048398 e 2143048414), que igualmente não foram entregues aos destinatários
(essa conclusão se estende inclusive ao AR de id. 2143048316, recebido por terceira pessoa em endereço não reconhecido pelos autores em sede de réplica).

Os elementos probatórios coligidos aos autos são bastantes, portanto, para ilidir a alegação de cumprimento, por parte da empresa pública ré, das exigências fixadas na Lei n.º 9.514/1997, maculando de patente nulidade o procedimento de consolidação na propriedade do bem imóvel.

Nesse sentido, transcrevo os seguintes precedentes:

“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE MÚTUO. INADIMPLÊNCIA. LEILÃO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. APELAÇÕES DESPROVIDAS. 1. Entendimento pacífico do STJ e desta Corte sobre a necessidade de notificação prioritariamente pessoal do devedor no âmbito do procedimento de execução extrajudicial, inclusive para dar-lhe ciência sobre as datas de realização dos leilões. Precedentes. 2. Constata-se dos documentos trazidos aos autos pelas partes que o procedimento legal de consolidação da propriedade não foi regularmente observado, notadamente porque comprovou-se apenas a realização de diligências empreendidas pelo 1º Tabelionato de Protestos e Registro de Pessoas Jurídicas, Títulos e Documentos de Goiânia com essa finalidade. Não há sequer notícias da tentativa de intimação por meio dos Correios ou ainda por hora certa, que é possibilitada pela previsão do art. 26, § 3º-A, da Lei n. 9.514/97. 3. Não há nos autos comprovação de que houve tentativa de notificação pessoal do apelante acerca da realização dos leilões públicos para que, assim, frustrados esses procedimentos, fossem publicados os editais, do que se conclui que o procedimento executivo extrajudicial não foi regularmente observado, devendo ser anulado. 4. Apelações desprovidas.”(AC 0007905-33.2001.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON PEREIRA RAMOS NETO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA,
PJe
18/12/2024).

“SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. ART. 26, §1 º, §3 º, §3 º-A, §3 º-B, DA LEI N. 9.514 /97. INTIMAÇÃO POR EDITAL. CERTIDÃO EXPEDIDA POR OFICIAL
CARTORÁRIO CERTIFICANDO IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DA INTIMAÇÃO PESSOAL. IRREGULARIDADE. NÃO CUMPRIMENTO DE TODAS AS DILIGÊNCIAS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL. 1. Apelação em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de execução extrajudicial e suspensão de leilão, cuja pretensão recursal objetiva discutir o regular cumprimento das disposições da Lei 9.514/97, acerca da intimação pessoal para purgar a mora e da notificação sobre as datas e horários de realização dos leilões. 2. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira seja válida, é imprescindível que se observe o procedimento especificado pela Lei nº 9.514/1997. A regra estabelecida é a intimação pessoal do devedor (art. 26, §1 º e §3 º). 3. A intimação por edital é medida excepcional na qual é imprescindível que o fiduciante esteja em local incerto, ignorado ou inacessível e que tal circunstância seja devidamente certificada por quem realiza a diligência, o que pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de sua localização. 4. No caso dos autos, procedeu-se à intimação por edital, sendo certificada apenas a impossibilidade da realização da intimação pessoal. Não ficou demonstrado que o autor, encontrava-se em local incerto ou ignorado. 5. Uma vez efetuados atos expropriatórios sem esgotar os meios de localização do devedor, sem oportunizar a purgação da mora e a defesa do devedor fiduciante, impõe-se a reforma da sentença para reconhecer a nulidade procedimento de procedimento de execução extrajudicial, desde a intimação por edital e seus os atos subsequentes. 6. Apelação parcialmente provida.”(AC 1000126-91.2021.4.01.3311, DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ALVES ARAUJO ROMAN, TRF1 - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA,
PJe
25/11/2024).

A propósito, destaque-se que, declarada a nulidade da notificação editalícia, a Caixa Econômica Federal deverá adotar os procedimentos administrativos pertinentes para constituir validamente os devedores em mora,
unicamente quanto às prestações e respectivos encargos vencidos e não pagos até a notificação irregular
.

As prestações vencidas desde então deverão ser objeto de renegociação entre as partes
, a fim de que se retome o adimplemento contratual – caso purgada a mora acima aludida, por óbvio –, sob pena de submissão dos devedores a uma obrigação excessivamente onerosa, pois a extinção do contrato, pela consolidação da propriedade, obstou que os mutuários prosseguissem com o pagamento das parcelas.

Noutro tópico, tenho que as provas coligidas pelos autores não demonstram a pertinência da indenização por danos morais, pois não há evidências de que a conduta da ré tenha resultado em transtorno psicológico de grau relevante, suficiente para desencadear reparação por abalo moral.

Em verdade, os dissabores experimentados pelos demandantes decorreram precipuamente da confessa inadimplência contratual, sem a qual a CEF não teria lançado mão, ainda que inadequadamente, dos mecanismos legais à sua disposição, para promover o procedimento de execução extrajudicial da dívida.

Conquanto se tenha demonstrado que a conduta da credora fiduciária não observou com precisão as formalidades prescritas na Lei n.º 9.514/97, não há prova de que a atuação da CEF tenha desrespeitado propositalmente – leia-se, com dolo ou culpa, na medida em que se está diante de responsabilidade subjetiva, e não objetiva (art. 186/CC) – as balizas delineadas pela legislação pertinente.

Assim, o que se revela, em verdade, é tão somente o descontentamento dos postulantes, causado pelo exercício defeituoso das prerrogativas legais da
credora fiduciária, sem qualquer violação a direito da personalidade.

Sobre o tema, calha transcrever o seguinte julgado do Tribunal Regional Federal da 4ª Região:

“CIVIL. SFI. ALIENAÇÃO FICUDIÁRIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL OU PELO CORREIO COM AVISO DE RECEBIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DANO MORAL. - De acordo com o art. 26 da Lei n. 9.514/97, para que a propriedade resolúvel do credor fiduciário se consolide é imprescindível que o devedor fiduciante seja intimado pessoalmente. - A notificação por edital somente pode ser realizada quando o fiduciante estiver em lugar incerto e não sabido (§4º do art. 26 da Lei n. 9.514/97). - Havendo suspeita de ocultação e como a Lei n. 9.514/97 não prevê o procedimento a ser adotado nessa hipótese, a intimação deve ser realizada na forma prevista nos
arts
. 227, 228 e 229 do CPC, aplicável analogicamente ao caso. - Nulidade da intimação reconhecida. -
Não há dano moral a ser ressarcido, pois foi a falta de pagamento das prestações que levou o credor a realizar os procedimentos para cobrar os valores que lhe são devidos, sendo que os meios empregados para cobrar a dívida, não obstante o equívoco quanto à forma, não foram desproporcionais, excessivos ou ofensivos.
A TURMA, POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS APELOS, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.”(AC - APELAÇÃO CIVEL 2003.70.00.034437-3, Rel. Des. Federal EDUARDO TONETTO PICARELLI, TRF4 - Quarta Turma, DJ de 29.06.2005, p. 716).

Por fim, demonstrada, neste momento de cognição exauriente, a probabilidade do direito invocado na inicial, tenho que o perigo de dano também se mostra evidente, diante da informação da CEF de que o imóvel se encontra em processo de contratação de financiamento. O caso é, pois, de ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA, para determinar a suspensão imediata do procedimento de execução extrajudicial e qualquer ato/negócio jurídico envolvendo compra e venda do imóvel, com a manutenção da posse do bem em favor dos autores.

Ante o exposto,
julgo parcialmente procedentes ospedidos

deduzidos na petição inicial
, resolvendo o mérito da lide, nos termos do art. 487, I, do CPC, para
declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do bem em favor da CEF
, e todos os atos subsequentes,
a fim de que os devedores sejam, administrativa e validamente, intimados a purgar a mora
, na forma do art. 26, § 1º da Lei n.º 9.514/97
, considerado o débito exigível previamente à notificação extrajudicial por edital, com renegociação das prestações vencidas em momento posterior, na forma da fundamentação.

ANTECIPO OS EFEITOS DA TUTELA
, para determinar a suspensão imediata do procedimento de execução extrajudicial, e de qualquer ato/negócio jurídico envolvendo compra e venda do imóvel, com a manutenção da posse do bem em favor dos autores.

Ainda,
expeça-se ofício ao 1º Tabelionato e Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT
, para que proceda à anotação da existência da presente ação na Matrícula n.º 104960, Livro 2, Fl. 1.

Concedo a Conrado Inácio Simão os benefícios da gratuidade judiciária.

Diante da sucumbência recíproca das partes, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor pleiteado a título de danos morais, e a CEF à razão de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel dado em garantia do contrato (
arts
. 85, § 2º, e 86 do CPC).

Condeno ainda as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 30% (trinta por cento) para os autores e 70% (setenta por
cento) para a ré.

As verbas devidas pelos autores ficam com a exigibilidade suspensa (art. 98, § 3º, CPC).

Preclusas as vias impugnativas, certifique-se o trânsito em julgado e
expeça-se ofício ao 1º Tabelionato e Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT
, para que proceda ao cancelamento da averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF na Matrícula n.º 104960, Livro 2, Fl. 1.

[...] [grifo nosso]

Desse modo, constata-se que

a sentença, da Ação Anulatória supracitada,
anulou o procedimento de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal,
requisito
essencial
para
a concessão da liminar prevista no

art.
30
, combinado com o art. 26, ambos
da Lei n.º 9.514/97,

in
verbis
:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante,
será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.

[...]

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os
arts
. 26-A, 27 e 27-A,
a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei
. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Ademais, verifica-se que a mesma sentença
antecipou os efeitos da tutela para determinar a suspensão imediata do procedimento de execução extrajudicial e de qualquer ato/negócio jurídico envolvendo compra e venda do imóvel, com a manutenção da posse do bem em favor dos ora agravantes.

Apesar da interposição de recurso de apelação, não há notícia de concessão de efeito suspensivo, razão pela qual entendo, nesta fase de cognição sumária, que a decisão proferida na ação anulatória exerce influência direta no deslinde do presente agravo, sobretudo pela ausência, até o momento, da consolidação válida da propriedade do imóvel,
uma vez que foi anulada pela sentença da Ação Anulatória,
o que enfraquece os fundamentos da liminar deferida
pelo Juízo
a quo
.

Com efeito, a existência de sentença que declarou a nulidade do procedimento de consolidação em favor da CEF
, em ação adequada (de nulidade),
evidencia a probabilidade do direito dos agravantes, ao passo que a iminente desocupação do imóvel — sua única moradia — configura risco de dano irreparável, satisfazendo, portanto, os requisitos do
art. 300 do Código de Processo Civil
e, por outro lado, afastando a probabilidade do direito dos agravados, em obter a desocupação do imóvel em sede liminar.

A corroborar o entendimento, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – DECISÃO QUE SUSPENDEU DEFERIMENTO ANTERIOR DA LIMINAR DE IMISSÃO DA PARTE AUTORA NO IMÓVEL – IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO –
EXISTÊNCIA DE AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO - CAUSA PREJUDICIAL AO DEFERIMENTO DA LIMINAR DE IMISSÃO – MANUTENÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA EXISTENTE
- DECISÃO MANTIDA - AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O deslinde da Ação de Imissão na Posse depende de decisão a ser tomada na Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial nº. 1008980-12.2023.4.01.3600, em trâmite na 3ª Vara Federal Cível da SJMT, proposta pelo agravado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a anulação do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, pautada na ausência de notificação do devedor, em que foi deferida liminar suspendendo os efeitos do leilão extrajudicial em relação ao imóvel.

Assim, em que pese o vasto acervo documental constante dos autos acerca da propriedade do agravante sobre o imóvel, a manutenção da decisão é medida que se impõe, ante a possibilidade de anulação do referido leilão que prejudicará a venda do imóvel ao Agravante, evidenciando a prejudicial externa,
pois eventual constatação de irregularidade processual alegada na ação anulatória implicará em desconstituição da arrematação, a impedir a imissão na posse pelo arrematante.

(TJMT, AI 1011067-25.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024,
Publicado
no DJE 30/09/2024)

APELAÇÃO –
AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE
– CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – GARANTIA FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – CONSTITUIÇÃO EM MORA – AUSÊNCIA DE VÍCIOS – CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE –
NULIDADE DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL
– AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL –
NULIDADE QUE DEVE SER ARGUIDA EM AÇÃO PRÓPRIA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Infere-se a consolidação da posse do imóvel em favor do credor, conforme inserido no teor da matrícula, dando a este ensejo a presente ação de imissão na posse, devendo eventual anulação, em razão de vícios do leilão extrajudicial, se o caso,
ser arguido em ação própria
.

(TJMT, AC 1000061-25.2020.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE
DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2023,
Publicado
no DJE 26/06/2023)

Diante do exposto, conheço do recurso, ratifico o deferimento da liminar recursal e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a decisão interlocutória objurgada a fim de manter os agravantes na
posse do imóvel em litígio, até o
julgamento definitivo da Ação de Imissão na Posse dos autos de origem.

Sem majoração dos honorários de sucumbência, pois não foram arbitrados na decisão recorrida, sob a inteligência do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/05/2025