Tribunal: TJMT
Processo: 1033447-16.2024.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
direito civil e processual civil. recurso de apelação cível. ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. quitação integral do preço. omissão do comprador em promover a transferência de titularidade. responsabilidade contratual e legal. consequências danosas ao vendedor. dano moral configurado. sentença mantida. recurso desprovido.
I. caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de vendedora de imóvel, condenando o comprador à obrigação de transferir a titularidade do bem e ao pagamento de indenização por danos morais. A condenação decorreu da omissão prolongada do comprador em regularizar o registro do imóvel após a quitação integral do preço, o que resultou na inscrição do nome da vendedora em dívida ativa, protesto por débitos propter rem e outras mazelas.
II. questão em discussão
2. Há duas questões centrais em discussão: (i) definir a quem incumbe a responsabilidade pela efetivação da transferência de titularidade do imóvel após a quitação do contrato de promessa de compra e venda; e (ii) estabelecer se as consequências negativas suportadas pela vendedora (cobranças fiscais, protesto e intimação policial) em razão da omissão do comprador configuram dano moral indenizável, mesmo após a quitação dos débitos no curso da ação.
III. razões de decidir
3. A obrigação de promover o registro da transferência da propriedade imobiliária incumbe ao comprador, por força de expressa disposição contratual e por determinação legal (art. 490 do Código Civil), não sendo a responsabilidade afastada pela menção contratual a um terceiro para acompanhar e finalizar o processo, cuja função é meramente instrumental.
4. A omissão do comprador em transferir o imóvel por anos, mantendo a vendedora como proprietária registral, constitui ato ilícito que ultrapassa o mero inadimplemento contratual, especialmente quando gera consequências práticas danosas.
5. A exposição da vendedora a cobranças de tributos, a inscrição de seu nome em dívida ativa, o protesto extrajudicial e, notadamente, a sua intimação para prestar depoimento em inquérito policial relacionado ao comprador, são fatos que violam direitos da personalidade, como a honra, a imagem e a tranquilidade, configurando dano moral indenizável.
6. A quitação dos débitos tributários pelo comprador somente após o ajuizamento da ação não possui o condão de afastar o dano moral, pois não apaga os transtornos e constrangimentos já suportados pela vendedora. Tal ato apenas corrobora a mora do devedor e enseja a perda superveniente do objeto quanto ao pedido cominatório de pagamento, mas não afeta o direito à reparação pelo dano já consumado.
7. As preliminares de nulidade da sentença por contradição e omissão devem ser rejeitadas, pois a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033447-16.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[KATIA CRISTINE DE ARRUDA MATTOS - CPF: 460.642.061-87 (APELADO), LEANDRO RODRIGUES DO PRADO - CPF: 722.173.751-72 (ADVOGADO), CELIO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 949.713.401-06 (APELANTE), CAROLINA PEREIRA TOME WICHOSKI - CPF: 022.659.681-88 (ADVOGADO), RICARDO SALDANHA SPINELLI - CPF: 027.163.361-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. recurso de apelação cível. ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. quitação integral do preço. omissão do comprador em promover a transferência de titularidade. responsabilidade contratual e legal. consequências danosas ao vendedor. dano moral configurado. sentença mantida. recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de vendedora de imóvel, condenando o comprador à obrigação de transferir a titularidade do bem e ao pagamento de indenização por danos morais. A condenação decorreu da omissão prolongada do comprador em regularizar o registro do imóvel após a quitação integral do preço, o que resultou na inscrição do nome da vendedora em dívida ativa, protesto por débitos propter rem e outras mazelas.

II. questão em discussão

2. Há duas questões centrais em discussão: (i) definir a quem incumbe a responsabilidade pela efetivação da transferência de titularidade do imóvel após a quitação do contrato de promessa de compra e venda; e (ii) estabelecer se as consequências negativas suportadas pela vendedora (cobranças fiscais, protesto e intimação policial) em razão da omissão do comprador configuram dano moral indenizável, mesmo após a quitação dos débitos no curso da ação.

III. razões de decidir

3. A obrigação de promover o registro da transferência da propriedade imobiliária incumbe ao comprador, por força de expressa disposição contratual e por determinação legal (art. 490 do Código Civil), não sendo a responsabilidade afastada pela menção contratual a um terceiro para acompanhar e finalizar o processo, cuja função é meramente instrumental.

4. A omissão do comprador em transferir o imóvel por anos, mantendo a vendedora como proprietária registral, constitui ato ilícito que ultrapassa o mero inadimplemento contratual, especialmente quando gera consequências práticas danosas.

5. A exposição da vendedora a cobranças de tributos, a inscrição de seu nome em dívida ativa, o protesto extrajudicial e, notadamente, a sua intimação para prestar depoimento em inquérito policial relacionado ao comprador, são fatos que violam direitos da personalidade, como a honra, a imagem e a tranquilidade, configurando dano moral indenizável.

6. A quitação dos débitos tributários pelo comprador somente após o ajuizamento da ação não possui o condão de afastar o dano moral, pois não apaga os transtornos e constrangimentos já suportados pela vendedora. Tal ato apenas corrobora a mora do devedor e enseja a perda superveniente do objeto quanto ao pedido cominatório de pagamento, mas não afeta o direito à reparação pelo dano já consumado.

7. As preliminares de nulidade da sentença por contradição e omissão devem ser rejeitadas, pois a decisão distingue adequadamente a perda do objeto da obrigação de pagar e a configuração do dano moral pretérito, além de ter analisado expressamente a alegação de litigância de má-fé.

IV. dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A responsabilidade pela transferência da titularidade do imóvel, incluindo as despesas de escritura e registro, é do comprador, conforme o art. 490 do Código Civil, não sendo essa obrigação principal afastada por cláusula contratual que designa terceiro para meramente auxiliar na execução dos trâmites. 2. A omissão prolongada do comprador em registrar o imóvel em seu nome, resultando em prejuízos ao vendedor que extrapolam o mero aborrecimento, como a inscrição em dívida ativa, protestos e envolvimento em procedimentos investigatórios, configura dano moral indenizável. 3. A quitação de débitos acessórios pelo comprador após o ajuizamento da ação não retroage para elidir o dano moral já consolidado em desfavor do vendedor.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 186, 422 e 490. Código de Processo Civil, arts. 81, 85, § 11, e 489.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Sebastião Barbosa Farias, Apelação Cível nº 1013910-34.2024.8.11.0041, j. 08/10/2025.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CELIO RODRIGUES DA SILVA contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação por Danos Morais” (Processo nº 1033447-16.2024.8.11.0041), ajuizada por KATIA CRISTINE DE ARRUDA MATTOS, ora apelada, contra o apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando à obrigação de fazer, consistente na transferência da titularidade do imóvel objeto do contrato de compra e venda para seu nome, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido dos consectários legais (cf. Id. nº 324654869).

A r. sentença, ainda, condenou as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada.

Em suas razões recursais, o apelante suscita, em sede preliminar, a nulidade da sentença por contradição e omissão (cf. Id. nº 324654874).

No mérito, sustenta, em suma, a ausência de sua responsabilidade pela transferência do imóvel, atribuindo-a a terceiro, conforme previsão contratual.

Defende a inexistência de ato ilícito e de nexo causal que justifiquem a condenação por danos morais, argumentando que a quitação dos débitos acessórios no curso do processo e a ausência de lesão a direitos da personalidade afastam o dever de indenizar.

Pugna, também, pela readequação do ônus sucumbencial.

Pede, sob esses fundamentos, subsidiariamente, a nulidade da sentença, e, alternativamente, o provimento do recurso, com vistas a reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais (cf. Id. nº 324654874).

Em contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 324654878).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

O apelante argui, preliminarmente, a nulidade da sentença por vícios de fundamentação, consistentes em contradição e omissão.

Sustenta haver contradição no julgado ao reconhecer a perda superveniente do objeto quanto à quitação dos débitos de IPTU e, ao mesmo tempo, manter a condenação por danos morais com base nos efeitos gerados por essas mesmas dívidas.

A tese, contudo, não prospera.

A contradição que invalida uma decisão judicial é aquela interna, verificada entre as premissas da fundamentação e a sua conclusão.

No caso, a sentença foi clara e coerente ao distinguir os dois momentos, sendo o primeiro, o dano moral se consumou no período em que a apelada sofreu os transtornos decorrentes da inadimplência do apelante (protesto, inscrição em dívida ativa, etc.), sendo um fato pretérito e consolidado. A posterior quitação dos débitos, realizada somente após a provocação do Judiciário, ensejou a perda do objeto do pedido cominatório (obrigação de pagar), mas não possui o condão de apagar os prejuízos extrapatrimoniais já suportados.

São, portanto, consequências jurídicas distintas que não se excluem.

Quanto à alegada omissão na análise do pedido de condenação da apelada por litigância de má-fé, verifica-se que a sentença abordou expressamente o tema, concluindo que as condutas processuais de ambas as partes, embora por vezes questionáveis, não atingiram o patamar de dolo ou culpa grave exigido pelo art. 81 do Código de Processo Civil para a aplicação de tal penalidade.

Por fim, a arguição de omissão quanto à distribuição proporcional do ônus sucumbencial confunde-se com o próprio mérito da questão e com o resultado do julgamento, não se tratando de vício que macule a estrutura da sentença.

A decisão fundamentou a sucumbência recíproca na parcial procedência dos pedidos, o que será reavaliado no mérito recursal.

Diante do exposto, REJEITO a preliminar de nulidade na sentença.

VOTO - MÉRITO

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível em que a parte recorrente, CELIO RODRIGUES DA SILVA, busca a reforma da sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por KATIA CRISTINE DE ARRUDA MATTOS, para condená-lo à obrigação de transferir a titularidade do imóvel objeto da lide e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Nesses termos, o MM. Juízo sentenciou da seguinte forma:

“(...) DECIDO.

Com fulcro na permissão legal do artigo 370 do CPC, sobretudo considerando ser o juiz destinatário das provas, por estar suficientemente convencido sobre os pontos controvertidos, tomando por base as provas carreadas no caderno processual, passo a sentenciar o feito, na forma do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil.

No caso em tela, a parte autora busca a condenação do requerido à obrigação de fazer, consistente na transferência da titularidade do imóvel para seu nome e a assunção das dívidas acessórias (IPTU e contas de consumo), além da aplicação da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, conforme Cláusula 6ª do instrumento contratual e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

O Requerido, por sua vez, não nega a ausência da transferência formal, mas a qualifica como uma "mera formalidade", argumentando que o adimplemento substancial da obrigação principal (pagamento integral do preço) inviabilizaria a rescisão contratual. Alega que o envolvimento em investigações policiais (Operação CURARE) gerou obstáculos significativos que dificultaram a formalização de transações imobiliárias, mas que tais entraves não configuram inadimplemento contratual, e sim um cenário de adversidades externas.

A controvérsia central da demanda reside na alegada falha do Requerido em promover a transferência da titularidade do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, mesmo após a quitação integral do preço.

Consta dos autos que em 23/07/2020 as partes firmaram o "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel”, cujo objeto é Lote de terreno (Casa) no Condomínio Residencial Vila Paço Real, sito à Av. República do Líbano, nº 2.205, Bairro: Senhor dos Passos, Cuiabá-MT, matrícula nº 90.980 – Cartório 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, Inscrição Municipal nº 01.8.44.013.0220.001 (ID. 164415203), pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o qual foi devidamente quitado.

O contrato de promessa de compra e venda, ao estabelecer a responsabilidade do comprador pela transferência do imóvel (Cláusulas 7ª e 8ª), cria uma obrigação de fazer que é essencial para a plena consolidação da propriedade em nome do adquirente e para a desoneração do vendedor de encargos e responsabilidades inerentes à titularidade registral.

Ademais, independentemente de previsão contratual expressa, o artigo 490 do Código Civil estabelece que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador.

Esta norma legal reforça a compreensão de que a transferência da propriedade é uma etapa intrínseca e fundamental do negócio jurídico de compra e venda, cuja responsabilidade pela formalização recai sobre o adquirente.

A ausência de registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis mantém o vendedor como proprietário formal do bem, expondo-o a responsabilidades civis, tributárias e administrativas, como demonstrado pela Autora.

A alegação do Requerido de que a ausência de transferência é uma "mera formalidade" não se sustenta diante das consequências práticas e jurídicas que tal omissão acarreta para a Autora.

A manutenção do imóvel em nome da vendedora a expõe a cobranças de tributos (IPTU), taxas e, como alegado, a investigações policiais relacionadas ao bem, gerando prejuízos e constrangimentos que transcendem a esfera de um simples aborrecimento.

A obrigação de transferir a propriedade, portanto, não é acessória ou secundária a ponto de ser desconsiderada; ela é um desdobramento lógico e necessário da compra e venda, essencial para a segurança jurídica de ambas as partes.

As dificuldades enfrentadas pelo Requerido em razão de investigações policiais, embora compreensíveis, não justificam o descumprimento de uma obrigação contratual e legal que perdura por anos. Tais circunstâncias, ainda que alheias à sua vontade, não eximem o devedor de sua responsabilidade, especialmente quando a mora na transferência gera prejuízos concretos à outra parte.

A boa-fé contratual (Art. 422 do Código Civil) impõe às partes o dever de cooperação para o cumprimento integral do pacto, o que inclui a formalização da transferência.

Assim, a pretensão da Autora de compelir o Requerido à obrigação de fazer, consistente na transferência da titularidade do imóvel, encontra sólido amparo legal e contratual.

Tal medida está prevista, de forma mais atual, no Código Civil, em seus artigos 1.417 e 1.418, os quais transcrevo:

(...)

Ressalto ainda, que é de responsabilidade do comprador o pagamento dos impostos incidentes em momento posterior sobre o imóvel, ainda que o título não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

(...)

No caso em tela, o pagamento integral do preço do imóvel pelo Requerido representa, de fato, o cumprimento da obrigação pecuniária principal e de maior vulto econômico, sendo que a obrigação de transferência, embora importante, não configura um inadimplemento tão grave a ponto de justificar a resolução do contrato. A rescisão, nesse contexto, poderia configurar um enriquecimento sem causa da parte vendedora, que reaveria o imóvel já quitado, motivo pelo qual, improcede o pedido de rescisão e por consequência, o pedido de pagamento da multa rescisória.

A Autora alegou que a não transferência do imóvel resultou em cobranças de IPTU e faturas de água em seu nome, gerando negativação e protestos (ID 164413804, ID 164415223). Requereu a transferência ou o pagamento dessas dívidas.

O Requerido, em contestação (ID 176289014), apresentou Certidão Negativa de Débitos Imobiliários (ID 176292101), datada de 23/10/2024, atestando a quitação dos débitos de IPTU. A Autora, em sua impugnação (ID 183653858), confirmou que os débitos foram quitados, mas ressaltou que isso ocorreu "tão somente após o ajuizamento da presente demanda".

A quitação dos débitos de IPTU e contas de consumo no curso do processo implica a perda superveniente do objeto em relação ao pedido de obrigação de fazer para o pagamento ou transferência dessas dívidas específicas. O provimento jurisdicional, nesse ponto, não teria mais utilidade prática, uma vez que a obrigação já foi cumprida pelo Requerido.

DOS DANOS MORAIS

A mora excessiva na transferência da propriedade de um imóvel, que se estendeu por anos, ultrapassa o mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, embora possa recair solidariamente sobre o proprietário registral e o possuidor, é, por convenção contratual (Cláusula 5.01 do contrato em ID 164415203) e por força do Art. 490 do Código Civil, do comprador após a entrega das chaves.

A omissão do Requerido em pagar esses tributos e em promover a transferência da propriedade, que o desoneraria da responsabilidade formal, expôs a Autora a cobranças indevidas.

A cobrança indevida não imputável ao indivíduo é, via de regra, causa de dano moral in re ipsa, ou seja, o dano é presumido pela própria ocorrência do fato, dispensando a comprovação de efetivo prejuízo à honra ou à imagem.

A situação de ser cobrado por dívidas de um imóvel que já foi vendido e quitado, e cuja transferência não foi realizada pelo comprador, ultrapassa o mero dissabor e atinge a esfera da dignidade da pessoa.

A conduta do Requerido, que se mostrou desidiosa na regularização da documentação do imóvel, forçando o Autor a buscar a via judicial e a despender tempo e energia para garantir um direito básico, justifica a reparação por danos morais.

Para a fixação do quantum indenizatório a título de danos morais, devem ser observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando-se a extensão do dano, a capacidade econômica das partes, o caráter pedagógico e punitivo da medida, e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Considerando-se a gravidade da conduta, a duração do transtorno, e os precedentes em casos análogos, entendo que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) se mostra adequado e suficiente para compensar o Autor pelos danos morais sofridos, sem configurar enriquecimento ilícito, e para cumprir o caráter pedagógico da condenação, desestimulando a reiteração de condutas semelhantes pelo Requerido.

DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

O Requerido pleiteia a condenação da Autora por litigância de má-fé, alegando que ela alterou a verdade dos fatos e se utilizou de pretensão descabida (ID 176289014).

A Autora, por sua vez, imputa má-fé ao Requerido por protelar a transferência e só quitar os débitos após o ajuizamento da ação (ID 183653858).

A litigância de má-fé, prevista nos artigos 80 e 81 do Código de Processo Civil, exige a comprovação de dolo ou culpa grave da parte que age de forma desleal no processo, alterando a verdade dos fatos, usando o processo para fim ilícito, ou praticando atos protelatórios. A mera improcedência de um pedido ou a interpretação equivocada de fatos ou normas não configura, por si só, má-fé.

No caso, a Autora, ao ajuizar a ação, buscou a tutela de seus direitos diante de uma situação de fato que lhe causava prejuízos (manutenção da titularidade do imóvel, cobranças de IPTU, protestos). Embora a petição inicial tenha apresentado pedidos contraditórios que levaram à inépcia (em análise hipotética, superada), a Autora buscou sanar o vício por meio de emendas, demonstrando a intenção de adequar sua pretensão.

A alegação de que os débitos foram quitados após o ajuizamento da ação (ID 183653858) e a comprovação de protestos anteriores (ID 164415223) enfraquecem a tese de que a Autora alterou a verdade dos fatos.

Por outro lado, a conduta do Requerido de não transferir o imóvel por mais de quatro anos e de só quitar os débitos de IPTU após a propositura da ação, embora possa configurar inadimplemento contratual e gerar responsabilidade civil, não necessariamente se traduz em litigância de má-fé processual, a menos que se comprove que sua defesa foi pautada por dolo processual, e não por uma interpretação jurídica dos fatos.

Considerando o contexto, é improvável que qualquer das partes seja condenada por litigância de má-fé, uma vez que as condutas processuais, embora por vezes questionáveis, não parecem ter atingido o patamar de dolo ou culpa grave exigido para a aplicação das sanções do Art. 81 do CPC.

DIANTE DO EXPOSTO, nos termos do artigo 487 do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial formulado pela Requerente KATIA CRISTINE DE ARRUDA MATTOS, para CONDENAR o Requerido CELIO RODRIGUES DA SILVA, a cumprir a obrigação de fazer consistente na transferência da titularidade do imóvel para o seu nome, bem como, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária a partir da data desta sentença e juros de mora (SELIC) a partir da citação.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, vedada a compensação. (...)”

Irresignada com o desfecho da demanda, o apelante interpôs o presente recurso de apelação (cf. Id. nº 324654874).

Alega, em síntese, a nulidade da sentença por contradição e omissão.

No mérito, sustenta que a responsabilidade pela transferência do imóvel era de terceiro, conforme previsão contratual, e que a quitação dos débitos acessórios no curso do processo afasta a configuração do dano moral, pugnando pela improcedência total dos pedidos ou, subsidiariamente, pela redistribuição do ônus sucumbencial.

Já a parte apelada, em contrarrazões, defende a manutenção integral da sentença, argumentando que a responsabilidade pela transferência é inegavelmente do comprador, que os danos morais restaram devidamente configurados pelas consequências da omissão do apelante e que o recurso possui caráter meramente protelatório.

Pois bem.

A controvérsia central reside em aferir a responsabilidade do apelante pela omissão na transferência de titularidade de imóvel por ele adquirido e quitado, bem como as consequências jurídicas decorrentes dessa inércia.

Depreende-se dos autos que as partes celebraram, em 23/07/2020, um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um imóvel residencial, cujo preço foi integralmente adimplido pelo comprador, ora apelante.

Contudo, passados mais de quatro anos da quitação, o apelante não promoveu os atos necessários à transferência da propriedade para o seu nome, mantendo a apelada, vendedora, como proprietária formal perante o registro imobiliário e os órgãos fiscais.

A tese defensiva de que a responsabilidade pela transferência recairia sobre um terceiro, Sr. Marcelo Arnold de Souza e Silva, com base no parágrafo único da Cláusula 7ª do contrato, não se sustenta.

Uma leitura atenta e sistemática do instrumento contratual revela que a obrigação principal é, inequivocamente, do comprador. A Cláusula 8ª é expressa ao atribuir ao “COMPRADOR” a responsabilidade por todas as despesas com este instrumento particular e com a cessão de direitos e posteriormente o registro:

“08.01-) Todas as despesas com este instrumento particular e com a cessão de direitos e posteriormente o registro sua respectiva averbação perante o Cartório de Registro de Imóveis, tais como impostos, taxas, custas, registros, emolumentos e quaisquer outras que venham a ser criadas ou cobradas, serão de única e exclusiva responsabilidade do COMPRADOR.”

A menção a um terceiro para “acompanhar e finalizar o processo” (Cláusula 7ª, parágrafo único) denota, claramente, a indicação de um intermediário ou despachante para auxiliar na execução dos trâmites burocráticos, mas jamais a transferência da obrigação personalíssima e do ônus financeiro que, por lei e por contrato, incumbem ao adquirente.

Ademais, a matéria é disciplinada pelo Código Civil, que em seu art. 490 estabelece:

“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”

Não havendo no contrato disposição que isente o apelante de tal dever, sua responsabilidade é manifesta.

Configurada a omissão do comprador, ora apelante, passa-se à análise de suas consequências, principalmente com relação aos danos morais.

Nesse sentido, o art. 186 do Código Civil dispõe o seguinte:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

A jurisprudência da Corte Superior, em casos similares, entendeu que o simples inadimplemento contratual, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas caracterizadoras da lesão extrapatrimonial.

Na doutrina, Carlos Alberto Bittar esclarece que os danos morais
“qualificam-se como morais os danos em razão da esfera da subjetividade, ou do plano valorativo da pessoa na sociedade, em que repercute o fato violador, havendo-se como tais aqueles que atingem os aspectos mais íntimos das personalidade humana (o da intimidade e da consideração pessoal), ou o da própria valoração da pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da consideração social)”
(Reparação civil por danos morais, n.º 7, p. 41,inCAHALI, Yussef Said).

Portanto, para a configuração do dano extrapatrimonial, é necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que evidenciem violação à dignidade da pessoa humana ou sofrimento psíquico de elevada gravidade, por exemplo.

Logo, a manutenção indevida do nome da apelada como proprietária do imóvel gerou-lhe uma série de transtornos que extrapolam, em muito, a esfera do mero aborrecimento cotidiano.

A documentação acostada à inicial comprova que, em razão da inércia do apelante, a vendedora teve seu nome inscrito em Dívida Ativa do Município de Cuiabá e sofreu protesto em cartório por débitos de IPTU (cf. Id. nº 324654429).

Além disso, foi compelida a prestar depoimento perante a Polícia Federal no âmbito de uma investigação criminal que mirava o apelante, unicamente por ainda constar como proprietária do bem (cf. Id. nº 324654427).

Entendo que tais fatos, isoladamente e em conjunto, caracterizam ofensa a direitos da personalidade.

Ser cobrado judicial e extrajudicialmente por dívida que não lhe pertence, ter o nome associado a cadastros de inadimplentes e, ainda, ser envolvido, mesmo que como testemunha, em inquérito policial, são situações que geram angústia, constrangimento e abalo à honra objetiva, configurando o dano moral indenizável.

A alegação do apelante de que a quitação dos débitos tributários no curso da lide afastaria o dano moral é descabida.

O pagamento tardio, efetuado apenas após a citação judicial, não tem o poder de retroagir no tempo para apagar os transtornos, a preocupação e o constrangimento já suportados pela apelada durante anos. Ao contrário, a conduta de somente adimplir suas obrigações após ser demandado em juízo reforça a sua desídia e a necessidade da tutela jurisdicional para a resolução do conflito, o que legitima a reparação civil.

É o entendimento desta Câmara Cível:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEMORA INJUSTIFICADA NA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, determinando à ré a transferência de imóvel em quinze dias, sob pena de multa, e condenando-a ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de reparação moral. O juízo também indeferiu a gratuidade da justiça, diante de elementos que evidenciam capacidade financeira da parte.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a apelante faz jus ao benefício da justiça gratuita, diante da alegada hipossuficiência financeira agravada por condição de saúde grave; (ii) saber se o atraso prolongado e injustificado na transferência do imóvel configura dano moral indenizável, e se o valor fixado na sentença observa os critérios de razoabilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão do benefício da justiça gratuita está condicionada à demonstração idônea da hipossuficiência. No caso, a existência de documentação que revela padrão econômico incompatível com a alegada carência afasta a presunção legal.

4. 4. O descumprimento contratual, quando acrescido de repercussões negativas prolongadas, como cobranças fiscais e protestos vinculados ao bem não transferido, ultrapassa o mero aborrecimento e enseja reparação moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. O indeferimento da gratuidade da justiça é legítimo quando há prova nos autos da capacidade financeira da parte, afastando-se a presunção legal de hipossuficiência. 2. A mora injustificada na transferência de imóvel, com repercussões negativas na esfera pessoal e patrimonial do promitente comprador, configura violação aos direitos da personalidade e enseja compensação por dano moral.”

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - Relator: Sebastião Barbosa Farias - Apelação Cível nº 1013910-34.2024.8.11.0041, Julgado em 08/10/2025, Publicado no DJE 08/10/2025)

Portanto, a sentença agiu com acerto ao reconhecer o ato ilícito e o nexo de causalidade com os danos morais sofridos, fixando a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da medida, sem implicar enriquecimento ilícito.

Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, para manter incólume a sentença recorrida.

De ofício, esclareço que, considerando o disposto nos artigos 389, parágrafo único e 406, §1º, do Código Civil, o valor da condenação em danos morais deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir da data do arbitramento e acrescido de juros de acordo com a Taxa Legal (Taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária IPCA), a partir da citação.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo apelante ao patrono da apelada para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, mantida a distribuição proporcional das custas e despesas processuais fixada na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2025