Tribunal: TJMT
Processo: 1000029-79.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-27
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
Direito civil e direito processual civil. agravo de instrumento. Ação anulatória. Leilão extrajudicial. Alienação fiduciária. Notificação do devedor. Exigência legal de intimação pessoal. Direito de preferência e de purga da mora. Suspensão de atos expropriatórios. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000029-79.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ROBSON GERALDO COSTA - CPF: 271.607.648-03 (ADVOGADO), ALLAN DA MATA GODOIS - CPF: 006.214.621-10 (AGRAVANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), MOISES BATISTA DE SOUZA - CPF: 107.126.608-01 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e direito processual civil. agravo de instrumento.
A
ção anulatória.
L
eilão extrajudicial.
A
lienação fiduciária.
N
otificação do devedor.
E
xigência legal de intimação pessoal.
D
ireito de preferência e de purga da mora.
S
uspensão de atos expropriatórios.
R
ecurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada para suspender o segundo leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, sob o argumento de desrespeito ao prazo legal entre as praças e ausência de intimação pessoal do devedor.

II. Questão em discussão

2.
A controvérsia consiste em verificar: (i) se houve intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões, conforme exigido pela legislação de regência; (
ii
) se restou violado o direito à purga da mora e o exercício da preferência na arrematação do bem; (
iii
) se presentes os requisitos para concessão da tutela recursal de urgência.

III. Razões de decidir

3.
A Lei nº 9.514/97, nos
arts
. 26, §§ 1º e 3º, e 27, § 2º-A, exige notificação pessoal do devedor quanto à consolidação da propriedade e às datas, horários e locais dos leilões, inclusive mediante correspondência aos endereços constantes do contrato.

4. A ausência de comprovação inequívoca da notificação pessoal do agravante compromete a regularidade do procedimento expropriatório e pode violar o direito de purga da mora e de preferência na aquisição do imóvel.

5. Verificados os indícios de ilegalidade e os riscos de dano irreparável, mostra-se justificada a concessão parcial da tutela recursal para impedir atos expropriatórios até a apuração do mérito.

IV. Dispositivo e tese

6
.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
É imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas designadas para a realização de leilão extrajudicial de imóvel objeto de garantia fiduciária, sendo a intimação por edital admitida apenas após o esgotamento de todas as tentativas de localização do devedor. A ausência de comprovação inequívoca da intimação pessoal, em sede de cognição sumária, autoriza a concessão parcial da tutela antecipada recursal para suspender os atos expropriatórios e manter o devedor na posse do imóvel, diante do risco de dano de difícil reparação.

_________

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 9.514/1997,
arts
. 26, §§ 1º e 3º, e 27, § 2º-A.

Jurisprudência relevante citada:

STJ,
AgInt
no
AREsp
1.831.696/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 3ª T., j. 13.09.2021.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
ALLAN DA MATA GODOIS
contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da Vara Especializada em Direito Bancário da comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação “
Anulatória
” (Proc. n.
1042000-72.2024.8.11.0002
), ajuizada pelo agravante em desfavor do
BANCO BRADESCO S.A.
, indeferiu o pedido de tutela antecipada referente à

suspensão do 2º leilão extrajudicial para venda do imóvel, alegando que o autor não observou o intervalo mínimo de 15 (quinze) dias entre o 1º e 2º leilão.

O agravante explica que almeja a
“
nulidade do procedimento extrajudicial, em razão dos vícios no

procedimento adotado,

sendo eles ausência de notificação da parte Agravante acerca das datas

de realização das praças em conformidade com o
entendimento
consolidado pel
o Superior Tribunal de Justiça”
(Id.
261260277
– Pág. 5).

Aduz que não foi respeitado a regra de intimação pessoal do devedor sobre as datas do leilão
; pois não foi intimado pessoalmente das datas de realização dos leilões
“p
ara que

pudesse acompanhar a lisura do procedimento, uma vez que o imóvel poderia ser levado

a leilão com valor de avaliação incorreto, descrição deficiente,
vícios
no edital, dentre outros, sendo-lhe retirado ainda o direito de efetuar a purga da mora, ou exercer seu

direito de preferência na
aquisição

do imóvel”
(Id.
261260277
– Pág
s
.
7-8
).

Afirma que
“
possui a prerrogativa de utilizar o direito de purgar o

débito, ou ainda de exercer o direito de preferência na arrematação do imóvel pelo valor

da dívida, definida no artigo 27,
parágrafo

3º da Lei nº 9.514/97”
(Id.
261260277
– Pág
. 8).

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, e, de imediato, que seja concedido a antecipação de tutela para
“
determinar a suspensão dos

efeitos dos leilões realizados, bem como de qualquer outra tentativa de alienação que

venha a ocorrer, oficiando-se oportunamente o Cartório de Registro de Imóveis
”

(Id.
261260277
– Pág.
19
).

O pedido de tutela antecipada recursal f
oi deferido parcialmente, apenas para obstar que sejam promovidos atos expropriatórios do imóvel e manter a parte agravante na posse do imóvel.

O Banco/agravado ofertou contrarrazões (Id. 265201252
),
alega, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por deserção (ausência de preparo) e impugna a concessão da justiça gratuita à Agravante, argumentando que esta possui condições financeiras para arcar com as custas processuais, conforme demonstrado por sua renda e pelo valor do financiamento. No mérito, o Banco sustenta a legalidade dos leilões, afirmando que comunicou a Agravante sobre as hastas, inclusive por WhatsApp e publicação em jornal local, no endereço constante no contrato.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A questão nodal posta a deslinde no presente Agravo de Instrumento reside na análise da decisão interlocutória que indeferiu a tutela antecipada pleiteada por ALLAN DA MATA GODOIS, visando a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto da garantia fiduciária constituída em favor do BANCO BRADESCO S.A.

Compulsando os autos, verifica-se que o agravante ajuizou a Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial (Processo nº 1042000-72.2024.8.11.0002), alegando, em síntese, a ausência de intimação pessoal acerca das datas designadas para os leilões, em patente desrespeito ao comando normativo inserto na Lei nº 9.514/97. Relata o mutuário que, após a contratação do financiamento imobiliário em 360 parcelas e a superveniência da perda de seu emprego, tornou-se inadimplente. Diante disso, os leilões teriam sido agendados sem a devida notificação, obstando a possibilidade de regularização do débito e a fiscalização da regularidade do procedimento expropriatório. Questiona, outrossim, o exíguo intervalo de 4 (quatro) dias entre as praças, reputando-o inferior ao prazo mínimo de 15 (quinze) dias previsto na legislação, e pugna pela declaração de nulidade do procedimento, em defesa de seus direitos e da legalidade do ato.

A decisão agravada, ao indeferir a suspensão do leilão, fundamentou-se na ausência de probabilidade do direito e perigo de dano na alegação de que o intervalo entre os leilões deveria ser de 15 (quinze) dias, interpretando que a lei exige apenas que o segundo leilão ocorra dentro do prazo de 15 (quinze) dias subsequentes ao primeiro, o que, em tese, teria sido observado, consoante precedentes jurisprudenciais.

No que concerne à alegação de ausência de notificação das datas designadas para a realização do leilão extrajudicial, impende destacar a dicção do artigo 26, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017, que estabelece a obrigatoriedade de comunicação prévia ao devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões. Tal exigência legal visa, primordialmente, garantir ao devedor fiduciante a oportunidade de exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

Destaco
:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e

do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)"

A
Lei 9.514/1997
, que dispõe sobre Sistema de Financiamento Imobiliário dispõe no art.
26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias,
vejamos
:

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o
fiduciante
, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

3º A intimação far-se-á pessoalmente ao
fiduciante
, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento
.

Especificamente quanto à forma de intimação para os leilões, o artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, estabelece:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

A antecipação da tutela recursal pressupõe a demonstração de
“elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”
(CPC, art. 300), ou seja, não se opera automaticamente só porque a parte quer e requer, exigindo, além de fundamentos relevantes, convincente demonstração de que o diferimento da análise da matéria possa tornar inútil a pretensão almejada se mais tarde concedida ou vir a causar ao postulante dano gravíssimo e/ou irreversível.

A intimação, no contexto da alienação fiduciária, possui uma finalidade precípua: assegurar ao devedor o conhecimento formal de um ato que pode acarretar a perda de seu patrimônio, qual seja, a propriedade do imóvel. Desse modo, a simples expedição da correspondência, sem a devida comprovação de seu efetivo recebimento e ciência pelo destinatário, revela-se insuficiente para garantir a observância dos princípios da segurança jurídica e da informação, basilares em um Estado de Direito.

A jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de exigir a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da designação da data do leilão extrajudicial do imóvel objeto da garantia fiduciária
(
AgInt
no
AREsp
n. 2.276.046/RJ e
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.931.921/SP), e
admitindo a intimação por edital, tanto para a purgação da mora quanto para a designação do leilão, apenas em casos de esgotamento de todas as tentativas de localização do devedor.

A propósito:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. (...) INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL. INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. (...) 6. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 7. A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis;
ii
) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou
iii
) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. 8. Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital
da mesma
. 9. Ademais, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida - por alegados motivos de doença e locomoção em cadeira de rodas -, mas confirmado, pelo funcionário que trabalha no edifício, que a mesma residia no local diligenciado”
(STJ – 3ª Turma – REsp n. 1.906.475/AM – Rela. Ministra Nancy Andrighi – j. 18/5/2021,
DJe
de 20/5/2021).

Em sede de cognição sumária, não restou suficientemente demonstrado nos autos se o agravante foi devidamente notificado, de forma pessoal, tanto para purgar a mora quanto acerca da data de realização do leilão. Persiste, portanto, uma zona de incerteza quanto à regularidade do procedimento expropriatório, questão que demanda aprofundamento probatório e a instauração do contraditório e da ampla defesa em favor do Banco agravado. Frise-se a impossibilidade de impor ao agravante a produção de prova negativa, recaindo sobre a instituição financeira o ônus de comprovar a regularidade das notificações. A alegação do Banco de comunicação via WhatsApp e publicação em jornal local, por si só, não comprova a intimação pessoal exigida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça nesta fase processual.

Todavia, é evidente o risco do prejuízo de difícil reparação que pesa sobre o agravante, visto que o imóvel pode ser definitivamente transferido para terceira pessoa por meio do leilão, tornando-se assim irreversível a medida.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao recurso de agravo de instrumento, para conceder a tutela antecipada

apenas para
obstar que sejam promovidos atos expropriatórios do imóvel e manter a parte agravante na posse do imóvel
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2025