Tribunal: TJMT
Processo: 1001090-08.2023.8.11.0044
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001090-08.2023.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SANDRO LUIS DA SILVA - CPF: 853.815.511-34 (APELANTE), JOAO RIBEIRO DA SILVA NETO - CPF: 486.049.091-68 (ADVOGADO), FAZENDA FK LTDA - CNPJ: 37.767.714/0001-30 (APELADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BENS. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPROPRIEDADE DOS PEDIDOS DE CONHECIMENTO EM MEIO CAUTELAR.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Ação
C
autelar de
P
rotesto contra alienação de bens ajuizada por adquirente de 25% de imóvel rural, com pedido de averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, fundada em alegado risco de alienação a terceiros e inadimplemento da obrigação de formalizar a escritura definitiva.

2.
Apelante alegou quitação integral do preço ajustado e comportamento evasivo da vendedora; a apelada, por sua vez, invocou a exceção do contrato não cumprido, negando o pagamento total.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a presença de requisitos para concessão da tutela cautelar de protesto contra alienação;

(
ii
) a possibilidade de apreciação de pedidos de condenação ao cumprimento da obrigação principal ou restituição de valores em sede cautelar antecedente.

III. Razões de decidir

4. A medida cautelar exige demonstração objetiva do direito alegado e do risco de dano irreparável, o que não se comprovou, dada a
falta
de nexo entre os pagamentos alegados e o contrato de cessão.

5. Aplica-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), diante da inadimplência do apelante quanto ao pagamento integral do preço.

6. Os pedidos de conversão em perdas e danos ou restituição do valor pago extrapolam os limites da tutela cautelar, cuja natureza é instrumental e provisória, devendo ser objeto de ação de conhecimento própria.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"É incabível o deferimento de protesto contra alienação de bens quando ausente prova objetiva da quitação contratual e presente
a
exceção do contrato não cumprido, sendo inviável, ainda, o conhecimento de pedidos principais em sede de tutela cautelar antecedente."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 300, 305, 308; CC, art. 476.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-MG, Apelação Cível 50011116820218130095, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 07/10/2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1001090-08
.20
2
3
.8.11.00
41

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
Sandro Luis da Silva

em virtude da
sentença proferida pelo
Juiz
da 2ª Vara Cível da Comarca de Paranatinga,
que julgou improcedente o pedido formulado n
a
A
ção
C
autelar de
P
rotesto contra
A
lienação de
B
ens a
T
erceiros, ajuizada em face de
Fazenda FK L
tda
.

Forte
nos
arts
. 300 do CPC e 476 do Código Civil,
o Juiz de primeiro grau
reconhece
u
a fragilidade probatória
d
o vínculo entre os pagamentos efetuados e a obrigação contratual, bem como
concluiu pela
inexistência de risco atual de alienação
.
Ao final, condenou-
o ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fix
ad
o
s
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformado, o Apelan
te
pediu, como matéria
preliminar, o reconhecimento da revelia da apelada sob o argumento de que houve comparecimento espontâneo
,

com a apresentação de procuração dotada de poderes para receber citação e a interposição de agravo de instrumento
em virtude da
decisão liminar que
foi
deferira
em parte
.

Disse que não houve apresentação da defesa escrita no prazo legal, e isso deveria ser
considerado.

N
o mérito,
sustentou ter celebrado instrumento particular de cessão de direitos sobre contrato de promessa de compra e venda referente a 25% do imóvel rural descrito na matrícula n.º 353 do CRI de Paranatinga, pelo valor de R$ 6.375.000,00
(seis milhões trezentos e setenta e cinco mil reais)
,

dos quais R$ 2.000.000,00
(dois milhões de reais) teriam sido
pagos à vista
,
no ato da assinatura
,
e o
saldo
restante quitado em 90
(noventa)
dias.

Disse que a
testemunha
Antônio Geraldo de Oliveira Filho
declarou em juízo que o apelante custeava as despesas da fazenda, comparecia diariamente ao local e era tratado pelo representante da apelada,
Sr. Fuad
, como sócio de 25% do imóvel, percentual idêntico à fração adquirida no contrato.

A
duziu que
a apelada teria reconhecido a existência do negócio jurídico ao propor
02 (
duas
)
ações de rescisão contratual (processos nº 1002054-35.2022 e 1002974-09.2022),
o que implica em
conf
issão
do recebimento de valores relativos à entrada.

Alegou que, embora tenha cumprido sua obrigação, a
Apelada
não providenciou a formalização da escritura pública e estaria em vias de alienar o bem a terceiros, o que justificaria o protesto para proteção de seus direitos.

Sustent
ou
que o Ju
i
z
singular
não apreciou as provas constantes dos autos,
em especial
o pedido subsidiário de restituição dos valores pagos, incorrendo em violação ao princípio da
congruência.

Assim, caso mantida a
improcedência da tutela cautelar antecedente,
requer
eu
o reconhecimento do direito à restituição dos valores pagos, especialmente a quantia de R$ 2.000.000,00

(dois milhões de reais)
, corrigida pelo INPC e acrescida de juros de 1% ao mês desde o desembolso.

Contrarrazões no ID 308935476.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Trata-se de
A
ção
C
autelar de
P
rotesto contra
A
lienação de
B
ens a
T
erceiro proposta p
elo agropecuarista

Sandro Luis da Silva
em face da sociedade empresária
Fazenda FK Ltda.
,
com o
objetivo
de
prevenir a prática de atos de disposição patrimonial que p
udesse
m comprometer a eficácia de futura ação principal de obrigação de fazer.

O pleito tem por fundamento o artigo 301 do Código de Processo Civil, que consagra a possibilidade de adoção de medidas acautelatórias idôneas, dentre as quais o registro de protesto contra alienação de bem, como instrumento de tutela preventiva destinado a resguardar a utilidade do processo principal.

R
elat
ou

ter
celebr
ad
o com a
apelada
, em 18
/04/
2022,
o
Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, mediante o qual adquiriu 25% do imóvel rural denominado Estância São Paulo, matriculado sob o nº 353 do Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga/MT, pelo preço de R$ 6.375.000,00 (seis milhões, trezentos e setenta e cinco mil reais).

Disse que
o valor foi integralmente quitado
e que teria
comprovado
o pagamento por meio de
comprovantes de transferência bancária.

In
obstante a adimplência contratual,
disse que a Apelada
teria deixado de cumprir
su
as obrigações, omit
e

na
entrega da cópia do contrato originário de promessa de compra e venda
, que foi
firmado com o proprietário
registral
da matrícula
.

Alegou
que a Apelada, também, se recusa a proceder a
escrituração definitiva da fração ideal de 25% em
seu
favor
, e
passou a adotar comportamento evasivo, recusando-se a atender ligações, correspondências e notificações extrajudiciais, o que despertou legítimas preocupações quanto à sua intenção de adimplir o contrato.

Argumentou que, diante d
e informações
obtidas por
fontes fidedignas
,
que dão conta de que a
apelada
estaria tentando rescindir o contrato de cessão, além de pretender alienar a integralidade do imóvel rural a terceiros de boa-fé, vislumbr
ou
risco concreto de alienação indevida do bem, o que inviabilizaria a futura execução de seu direito e ensejaria danos de difícil ou impossível reparação.

Registrou que a Apelada
ajuizou a Ação nº 1002947-09.2022.8.11.0044
, em trâmite
na comarca
de Paranatinga
,
com o
objetivo de
rescindir o contrato sob a alegação de inadimplemento contratual do
apelante
.

Com suporte nesses argumentos,
formul
ou
pedido de tutela cautelar antecedente para determinar a averbação da existência da ação e do contrato de cessão de direitos às margens da matrícula nº 353, com fixação de multa diária em caso de descumprimento.

Requer
eu
, ao final, a procedência do pedido para consolidar o protesto contra alienação de 25% do imóvel rural objeto da cessão.
E,
uma vez efetivada a medida liminar,
que
lhe seja assegurado o prazo de 30
(trinta)
dias para formula
r
o pedido principal, conforme o art. 308 do CPC.

Instruiu a inicial com a cópia do contrato, e alguns comprovantes de transferências
, inclusive para quitação de maquinários,

além de
cheques não nominais
.

O pedido liminar foi deferido, em parte. A Juíza
determino
u a
averbação
d
a existência da presente ação

à margem da matrícula nº 353, do Cartório de Registro Imobiliário de Paranatinga/MT.

Em sede de emenda, o Apelante
apresentou os seguintes pedidos
adicionais
, afetos à lide principal
:
(i) que a Apelada fosse compelida a
escritur
ar
25% (vinte e cinco por cento) da área da

matricula 353 do CRI de Paranatinga-MT,
no nome do Apelante
ou
,
em sua impossibilidade,
(
ii
)
seja convertida a obrigação
de fazer
em

perdas e danos, com a condenação da Requerida ao pagamento de 25% (vinte e

cinco por cento) do valor de mercado do imóvel, apurado em liquidação de sentença,

acrescido de juros de 1% ao
mês
, e fração dia, com correção monetária pelo INPC,

desde a citação ou,
ainda, que (
iii
) a apelada fosse
condenada a restituir os valores desembolsados, acrescidos dos juros de 1% ao mês e fração dia,

e correção monetária pelo INPC, desde o desembolso até o efetivo pagamento.

Em sua defesa, a Apelada
explicou
ter ficado impossibilitada de apresentar contestação no prazo legal porque, no início, o feito tramitou sob segredo de justiça e somente teve acesso aos dados do processo depois que o Juiz retirou tal anotação.

Quanto cerne da lide,
suscitou a exceção de contrato não cumprido.

Afirm
ou que

o apelante

não comprovou o pagamento integral da quantia avençada
.

C
onforme os registros contratuais,
o apelante se
comprometeu a pagar R$ 2.000.000,00
(dois milhões de reais)
no ato da assinatura e R$ 4.375.000,00
(quatro milhões trezentos e setenta e cinco mil)
restantes em até 90
(noventa)
dias, mediante transferência
bancária
,
para conta de titularidade da sócia-proprietária da empresa, Sra.
Josiane de Souza Cardoso
Kairuz
.

Expôs que o apelante
deposit
ou apenas
R$ 1.595.000,00
(um milhão quinhentos e noventa e cinco reais)
, deixando de adimplir o saldo
restante
, mesmo notificado em 20
/07/
2022, circunstância que o constituiu formalmente em mora.

Disse que o apelante
tenta induzir o
Juiz ao
erro,
pois
anex
ou
série de comprovantes de pagamento e cheques
que não
possuem vínculo negocial com a Fazenda FK.

D
escreve
u, de forma
detalhada
,
longa lista de comprovantes, transferências e cheques emitidos a pessoas estranhas à relação contratual
,
como
:
“Braz Soares de Aragão”, “Roger Serviços”, “HLX Agro”, “Gilberto Alves”, entre outros
,
que totalizam o montante de R$ 10.427.230,65
(dez milhões quatrocentos e vinte e sete mil duzentos e trinta reais e sessenta e cinco centavos)
, ou seja, valor superior ao próprio preço contratado.

Em capítulo autônomo, enfrent
ou
o pedido de averbação da existência da ação na matrícula do imóvel nº 353, sustentando sua inviabilidade jurídica e inutilidade prática.

Argumentou que
o imóvel denominado “Estância São Paulo”
se
encontra registrado em nome de terceiros
:

Lucimar
Eurípedes do Carmo e Ana Maria da Silva Campos Carmo
, conforme certidão atualizada.

Além disso,
disse que
est
á em curso procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial proposto por
Eduardo Odebrecht Pimentel
e
Adriana Manella Pimentel
, fundado em decisão transitada em julgado da Comarca de Uberlândia/MG, que reconheceu a quitação integral do contrato de compra e venda original.

Dessa forma,
explicou que
o imóvel será adjudicado a terceiros absolutamente alheios ao litígio, o que torna indevida a tentativa d
e
o
apelante
gravar a matrícula
, que
sequer
está registrada em nome da apelada
.

Pediu a total improcedência dos pedidos.

Apresentada a réplica,

realizou
-se
audiência de instrução. Logo em seguida, foi prolatada a sentença recorrida.

Inconformado, o apelante recorreu e, em resumo, repetiu os mesmos argumentos apresentados em suas alegações finais, o que passo a enfrentar por tópicos:

-
Preliminar de Revelia
:

O apelante insiste na tese de revelia da
apelada
, com base em seu comparecimento espontâneo sem apresentar contestação tempestiva.

A
questão foi expressamente decidida pel
a

J
uíz
a
de origem
no
ID 153624305, que reconheceu a tempestividade da contestação com base na indisponibilidade dos autos em virtude
da anotação de “s
egredo de justiça
”

Com base no art. 272, §9º, do CPC,
a Juíza da causa explicou que
o prazo começou a contar apenas
depois d
o levantamento do sigilo.
E mais:
em decisão de saneamento
e organização do processo
, reiterou a tempestividade da defesa e considerou a matéria preclusa, já que o
apelante
não interpôs recurso cabível.

Assim, não há revelia
e muito menos
presunção de veracidade dos fatos
.

De mais a mais, a falta
impugnação tempestiva d
a
decisão que reconhece
u
a tempestividade da contestação impede rediscussão da matéria em sede recursal.

A alegação de revelia, portanto, não subsiste.

-
Mérito Recursal
.

Direto ao ponto, o recurso não prospera.

A demanda foi proposta sob a forma de ação cautelar antecedente, prevista nos
arts
. 300 e seguintes do CPC
, e o

objetivo do autor
/apelante
era obter a averbação do protesto contra alienação de bens, com fundamento em suposta ameaça de transferência do imóvel a terceiros, antes da formalização do contrato de cessão.

E como bem de
limit
ado na sentença recorrida, a fumaça do bom direito não se fez presente, pois o apelante
não comprov
ou
a existência de vínculo direto entre os pagamentos realizados e a obrigação contratual, o que é essencial para a configuração da probabilidade do direito invocado.

Nas palavras de Nelson Nery Junior, a tutela cautelar pressupõe a existência de direito substancial aparente e o risco concreto de perecimento:

“A medida cautelar pressupõe não só a verossimilhança do direito alegado, mas também o fundado receio de que, caso não seja concedida, a parte sofrerá dano grave, de difícil ou impossível reparação.”

(NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado. 17. ed.)
.

No caso, a documentação apresentada
consistente em
extratos bancários e comprovantes de pagamento
que
não identifica
m
,

de forma segura
,
o objeto das transferências, tampouco estabelece relação direta com o contrato de cessão de direitos.

Correta, pois, a aplicação da
exceção do contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
)
,
conforme exegese d
o art. 476 do Código Civil
, segundo o qual
“
n
os contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
.

Tal doutrina é amplamente aceita
, conforme
palavras de Maria Helena Diniz:

“O contrato bilateral gera obrigações recíprocas, de modo que o inadimplemento de uma das partes legitima a outra a recusar o cumprimento da sua prestação.”

(DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, vol. 3, Contratos. 33. ed.)

Como devido respeito, não há como
conceder proteção cautelar a quem não demonstrou o cumprimento da própria obrigação contratual, tampouco indicou risco real e atual de dano.

A prova oral produzida
se
limit
ou
a indicar que o
apelante
possuía gestão sobre parte da área, inclusive com anuência da parte adversa. Contudo, tal elemento não supre a
falta de prova d
o pagamento
do preço
contrat
ad
o.

Com efeito
, em sede de tutela cautelar,
é necessário que
a prova do direito seja minimamente objetiva, o que não se extrai da simples posse do imóvel ou da convivência entre as partes
.

Portanto,
embora útil para indicar contexto de convivência e aparência de relação jurídica,
a
prova testemunhal
não é suficiente para fundamentar protesto registral, medida de caráter gravoso e com efeitos
erga omnes
.

No tocante aos pedidos formulados em sede de emenda à inicial, nominados como
subsidiários, há
óbice intransponível para o seu conhecimento neste meio processual acautelatório e de natureza eminentemente
efêmera, precária e acessória.

Conforme
relatado alhures, o
apelante
pediu
a conver
são d
a obrigação
de fazer
(escriturar o imóvel em seu nome)

em

perdas e danos, com a condenação da
apelada
ao pagamento de 25% (vinte e

cinco por cento) do valor de mercado do imóvel

ou

a
restituição da quantia paga a título de entrada, sob o argumento de
falta
de prestação correlata por parte da apelada.

Esta demanda tem rito cautelar específico e

s
eu escopo é exclusivamente instrumental, voltado à preservação do resultado útil de
futura
ação principal, conforme o art. 305 do CPC.

Logo, sem delongas, a
pretensão de devol
ver
valores
,
fundada em eventual inadimplemento contratual
,
exige ação própria de conhecimento, com ampla dilação probatória e cognição exauriente.

Nas lições de
Fredie
Didier Jr
,
“
a
s tutelas cautelares não têm por escopo o reconhecimento de direito material, mas apenas a proteção de uma situação jurídica em perigo. O mérito da causa não é objeto da tutela cautelar.”

(DIDIER JR.,
Fredie
. Curso de Direito Processual Civil. Vol. 2, 18. ed.)

A jurisprudência caminha no mesmo rumo. Para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL - TUTELA CAUTELAR REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE - INDEFERIMENTO DA LIMINAR - ADITAMENTO DA INICIAL COM O PEDIDO PRINCIPAL - PROVIDÊNCIA OBRIGATÓRIA APENAS NO CASO DE CONCESSÃO DA MEDIDA - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - IMPOSSIBILIDADE. 1. De acordo com o regramento próprio do procedimento da tutela cautelar requerida em caráter antecedente, o aditamento da petição inicial com o pedido principal só é imponível ao autor no caso de concessão liminar da tutela (art. 308 do CPC), não sendo obrigatória na hipótese de
indeferimento da medida, sobretudo por não se aplicar a ela a norma do § 6º do
art
.
303 do diploma processual, referente às tutelas antecipadas antecedentes. 2. Recurso provido.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50011116820218130095, Relator.:
Des.
(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD 2G), Data de Julgamento: 07/10/2024, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/10/2024)
.

Assim, ainda que haja prova de pagamento parcial, não é possível conhecer do pedido de restituição na via eleita, sob pena de violação do devido processo legal e da congruência entre causa de pedir e pedido.

Feitos
todos
esses esclarecimentos,

nego provimento ao apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para 12% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025