Tribunal: TJMT
Processo: 1016376-69.2022.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016376-69.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[NILDA DA SILVA ALVES - CPF: 570.223.211-91 (APELANTE), CARLA RACHEL FONSECA DA SILVA - CPF: 019.512.781-19 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA RODRIGUES OLIVEIRA - CPF: 204.930.611-34 (APELADO), AMIR SAUL AMIDEN - CPF: 027.566.561-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO POR COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS APÓS ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA DE VALORES NÃO LIQUIDÁVEIS EM SEDE EXECUTIVA. MULTA CONTRATUAL DESPROPORCIONAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução n.º 1016376-69.2022.8.11.0041, determinando o prosseguimento da execução de título extrajudicial ajuizada por exequente/embargada. A apelante alega excesso de execução quanto a: (i) aluguéis e encargos cobrados após a entrega das chaves; (
ii
) reparos no imóvel não devidos; (
iii
) multa contratual de três aluguéis, pleiteando sua nulidade ou redução. Reconhece como devidos R$ 55.148,21, já depositados nos autos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a cobrança de aluguéis e encargos locatícios após a entrega das chaves; (
ii
) determinar se os valores de reparos no imóvel são exigíveis por meio de execução; (
iii
) estabelecer se a multa contratual estipulada é válida ou deve ser reduzida por excessiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cobrança de valores referentes a aluguéis, IPTU, taxa condominial, energia elétrica e água após a data da entrega das chaves é indevida, na ausência de cláusula contratual que preveja a continuidade das obrigações locatícias após a desocupação do imóvel.

A cobrança de valores relativos a supostos reparos no imóvel não possui liquidez, certeza e exigibilidade, sendo incabível sua exigência pela via executiva, devendo ser objeto de ação de conhecimento própria.

A cláusula de multa contratual correspondente a três vezes o valor do aluguel é manifestamente excessiva e desproporcional, devendo ser reduzida equitativamente para 10% sobre o valor proporcional ao tempo restante do contrato, conforme art. 413 do Código Civil.

A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa está em conformidade com o art. 85, §2º, do CPC, não havendo vício a ser corrigido, mas, ante a sucumbência recíproca, deve-se aplicar o disposto no art. 86, “caput”, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. É indevida a cobrança de aluguéis e encargos locatícios após a entrega das chaves, salvo cláusula expressa em sentido contrário. 2. A cobrança de valores por reparos no imóvel, por não possuir liquidez, certeza e exigibilidade, não pode ser realizada pela via executiva. 3. A multa contratual manifestamente excessiva deve ser reduzida equitativamente, nos termos do art. 413 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 85, §2º, e 86, “caput”; CC, art. 413; Lei nº 8.245/91, art. 23, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgRg
no Ag 969.319/MG, Rel. Min. Massami
Uyeda
, 3ª Turma, j. 16.09.2008; STJ,
AgRg
no
AREsp
280.836/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 19.03.2013; TJ-GO, AC 01452249520088090087, Rel. Des. Beatriz Figueiredo Franco, j. 04.11.2010; TJ-MG, Apelação Cível 26921814220118130024, Rel. Des. Marco Aurélio
Ferenzini
, j. 03.10.2024; TJ-SP, Apelação Cível 0002559-65.2012.8.26.0597, Rel. Des.
Kioitsi

Chicuta
, j. 22.06.2017.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares
:

Trata-se de Recurso de Apelação
Cível
, interposto por
NILDA DA SILVA ALVES
,
a fim de reformar
a
sentença
que
,
nos
a
utos
dos Embargos à Execução n.º
1016376-69.2022.8.11.0041
,

opostos
por

MARIA APARECIDA RODRIGUES OLIVEIRA
,
nos termos do no artigo 487, inciso I, do CPC,
julgou
im
procedentes os pedidos iniciais
, determinando o prosseguimento da execução.
Por consequência, condenou o embargante ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes fixados em

10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º do Código de Processo Civil

(
ID
265339283
– fls. 290/293
)
.

Irresignad
a
,
a
executad
a
/embargante/apelante
aduz
que houve excesso de execução em relação:
a) a
os valores cobrados a título de aluguel, IPTU, taxa condominial, energia e água após a entrega das chaves em 22/04/2021;
b) a
os reparos cobrados no imóvel, argumentando que muitos se referem a desgaste natural ou já existiam quando do início da locação;
c) à
cláusula de multa contratual no valor de 3 vezes o aluguel, pleiteando sua nulidade ou redução.

Por fim, reconhece como devidos apenas os valores de R$ 55.148,21, já depositados nos autos, relativos a algumas despesas específicas
(ID
265339285
)

A
e
xequente/embargad
a
/apelad
a

a
present
ou

contrarrazões
,
pugnando
, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso, por falta de dialeticidade. No mérito,
pelo seu desprovimento
(ID
265339289
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II)
VOTO
PRELIMINAR (DA FALTA DA DIALETICIDADE)

Eminentes Pares:

Em suas contrarrazões,
a
exequente/embargada/apelada
afirma que o recurso interposto é manifestamente protelatório, pois não se insurgiu contra os fundamentos da sentença recorrida, limitando-se a tecer pretensões dissociadas daqueles.

Contudo, em que pesem tal alegação, o art. 1.010, II, do CPC, consubstancia o princípio da dialeticidade recursal, exigindo expressamente que o recurso contenha as razões de fato e de direito que amparam a irresignação à decisão impugnada.

Na espécie, verifica-se que
a
executada/embargante/apelante
devolveu as questões suscitadas na inicial, o que não significa dizer tratar-se de mera reprodução daquela peça.

Destaca-se que, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de que a mera circunstância de consistir o recurso em cópia do conteúdo já lançado nos autos, por si só, não implica violação ao princípio da dialeticidade, desde que pelas razões possa-se vislumbrar o interesse na reforma da decisão, como ocorre na hipótese.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO -
REITERAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA PETIÇÃO INICIAL NAS RAZÕES DE APELAÇÃO - POSSIBILIDADE
- PRECEDENTES DO STJ - RECURSO IMPROVIDO
. (STJ -
AgRg
no Ag: 969319 MG 2007/0246490-9, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 16/09/2008, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/09/2008).

[...] APELAÇÃO. REQUISITOS. ART. 514 DO CPC. ARGUMENTOS DISSOCIADOS DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. IMPROVIMENTO. 1.- "
A reprodução na apelação das razões já deduzidas na contestação não determina a negativa de conhecimento do recurso, desde que haja compatibilidade com
os temas decididos na sentença
" (REsp924.378/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJ 11.4.2008). [...].
(STJ,
AgRg
no
AREsp
280.836/SP, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 19/03/2013, T3 - TERCEIRA TURMA).

Assim, verifica-se que
a
executada/embargante/apelante
expôs suas razões recursais, das quais se pode vislumbrar o interesse na reforma da decisão, não havendo que se falar em falta de dialeticidade.

Pelo exposto,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

I
I
I) VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por Nilda da Silva Alves contra a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face de Maria Aparecida Rodrigues Oliveira, nos autos da execução de título extrajudicial nº 1000915-57.2022.8.11.0041.

A apelante sustenta, em síntese, que: (i) houve excesso de execução em relação aos valores cobrados após a entrega das chaves em 22/04/2021 (aluguel, IPTU, taxa condominial, energia e água), bem como quanto aos reparos alegadamente indevidos no imóvel; (
ii
) a cláusula de multa contratual de 3 vezes o valor do aluguel deve ser
declarada
nula ou reduzida; e (
i
ii
) os honorários advocatícios estão excessivos. Reconhece como devidos apenas R$ 55.148,21, valor já depositado.

Pois bem.

Inicialmente,
d
iante dos elementos dos autos, entendo que a cobrança dos valores relativos aos gastos com a reforma do imóvel não pode ser efetivada por meio da ação de execução, uma vez que não se reveste dos requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade exigidos para o título executivo extrajudicial.

Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica ao estabelecer que, embora o contrato de locação represente título executivo extrajudicial para cobrança de aluguéis e encargos expressamente previstos, os gastos com reparos e reformas necessitam de maior dilação probatória, inadequada à via executiva, devendo ser objeto de ação de conhecimento própria, com observância do contraditório.

Logo, o valor relativo aos supostos gastos com reforma do imóvel, deve ser excluído da cobrança executiva, permitindo-se à exequente/embargada/apelada, caso queira, o ajuizamento de ação de conhecimento específica para essa finalidade, respeitando-se o contraditório e a ampla defesa.

Nesse sentido é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LIQUIDEZ DO TÍTULO. ENTREGA DAS CHAVES - ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO. SENTENÇA CASSADA. ART. 515, § 3º, CPC. ALUGUÉIS E ENCARGOS DEVIDOS - PROVA.
EXCESSO DE EXECUÇÃO - DESPESAS DE REFORMA DO IMÓVEL. 1 - O contrato de locação escrito constitui título executivo extrajudicial para cobrança de débitos e encargos decorrentes de aluguel, inclusive multa contratual, nos termos do inciso IV, artigo 585, CPC. 2 - Controvérsia sobre a data de desocupação do imóvel não desnatura a liquidez do instrumento contratual em questão. A ausência de apresentação do termo de entrega das chaves pelo locatário motiva o acolhimento das informações prestadas pela locadora recorrente, nos moldes do artigo 333, I e II, CPC. 3 - Incidência do art. 515, § 3º, CPC. 4- Não se mostra pertinente atribuir ao locador a prova do não recebimento dos aluguéis e encargos locatícios em atraso. Cabe ao locatário provar que os pagou, carreando aos autos os respectivos recibos, o que não ocorreu, no caso. 5 - As obrigações acessórias ao contrato de locação, tais como despesas com água, luz, multa e tributos, expressamente previstas no contrato, também estão compreendidas no artigo 585, V, CPC, legitimando a execução juntamente com o débito principal relativo aos aluguéis propriamente ditos. 6 -
O dispêndio com reforma e pintura porventura realizadas no imóvel, não integram o título executivo, exigindo a propositura de ação de conhecimento
. 7 - Apelo provido em parte, embargos à execução julgados parcialmente procedentes.
(TJ-GO - AC: 01452249520088090087 ITUMBIARA, Relator.: DES. BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, Data de Julgamento: 04/11/2010, 4A CAMARA CIVEL, Data de Publicação: DJ 710 de 02/12/2010)

Por sua vez, no tocante ao excesso de execução, assiste razão à executada/embargante/apelante.

Isso porque,
a
jurisprudência é pacífica no sentido de que, após a entrega das chaves, cessa a obrigação do locatário de pagar aluguéis e demais encargos locatícios, salvo previsão contratual em sentido diverso.

No presente caso, não há qualquer cláusula determinando a continuidade das obrigações d
a
locatári
a
após a devolução do imóvel.

Assim,
q
uanto aos valores cobrados após entrega das chaves, razão assiste à apelante no ponto, devendo ser excluídos da execução os valores cobrados a título de aluguel, IPTU, taxa condominial, energia elétrica e água a partir de 23/04/2021.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - COBRANÇA DE DÉBITOS POSTERIORES A ENTREGA DAS CHAVES - IMPOSSIBILIDADE - REPAROS NO IMÓVEL - VISTORIA FINAL - AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO LOCADOR - MULTA PENAL - PROPORCIONALIDADE. O juiz é o destinatário da prova, podendo ele, nos termos do art. 370, do CPC, determinar a realização das provas que entende necessárias ao deslinde do feito, bem como indeferir as que se mostrarem inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento ao direito de defesa das partes.
Incabível a cobrança de aluguéis e demais encargos referentes a período posterior a data de entrega das chaves no imóvel a imobiliária
. Nos termos do art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (
art
.
23, inciso III, da Lei nº 8.245/91). Deve ser assegurado ao locatário a participação na vistoria final do imóvel locado. Considerando que não foi comprovada a notificação do locatário para que pudesse acompanhar a vistoria após a devolução do imóvel, não há fundamento para condená-lo ao pagamento dos supostos danos
materiais.

A multa deve ser proporcional ao tempo que faltava para o cumprimento integral do contrato, já que o fato gerador da multa rescisória é a decisão espontânea dos réus de entregar as chaves do imóvel antes do prazo final pactuado em contrato
.

(TJ-MG - Apelação Cível: 26921814220118130024, Relator.: Des.(a) Marco Aurelio
Ferenzini
, Data de Julgamento: 03/10/2024, Câmaras Cíveis/14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/10/2024)
.

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS JULGADOS PROCEDENTES. SUBSÍDIOS CONSTANTES NOS AUTOS QUE COMPROVAM A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. EXIGÊNCIA DE VALORES DE ALUGUÉIS E ENCARGOS RELATIVOS A PERÍODO POSTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES, ESTANDO CONDICIONADA À REPARAÇÃO DE EVENTUAIS DANOS NO IMÓVEL. INADMISSIBILIDADE. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL NESSE SENTIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
A entrega das chaves do imóvel importa em fixação do termo final para a exigência dos valores dos locativos e encargos decorrentes da locação, sendo abusiva cláusula que estipule que os aluguéis e acessórios continuem a ser exigidos até a reparação de eventuais danos no imóvel, mesmo após a entrega das chaves
. O locador dispõe de meios legais para buscar ressarcimento de eventuais danos no imóvel e, no caso, tendo se utilizado do ajuizamento de ação de reparação de danos, o desfecho desta demanda julgada improcedente, com trânsito em julgado, só veio confirmar que inexistia fundamento para cobrança de valores locativos e encargos após a entrega das chaves.

(TJ-SP - Apelação Cível: 0002559-65.2012 .8.26.0597 Sertãozinho, Relator.:
Kioitsi

Chicuta
, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2017)

Por sua vez, a
cláusula contratual que previa multa de
0
3
(três)
vezes o valor do aluguel em caso de inadimplemento é de fato excessiva e desproporcional, violando os princípios da razoabilidade e da função social do contrato
, de modo que, ao caso, ap
lica
-se
o disposto no art. 413 do Código Civil, que permite a redução equitativa da penalidade quando manifestamente excessiva, devendo ser fixada em patamar condizente com os parâmetros usualmente adotados em casos similares.

Assim, entendo cabível a aplicação da
multa contratual em 10% sobre o valor
proporcional ao tempo que faltava para o cumprimento integral do contrato
, o que se mostra razoável e proporcional aos contornos do caso concreto.

Por fim, no tocante aos ho
norários advocatícios
, não há qualquer equívoco a ser sanado, porque a
verba honorária foi fixada em 10% sobre o valor da causa, em estrita observância ao disposto no art. 85, §2º, do CPC, não havendo excesso a ser corrigido.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
a
o recurso de apelação
a fim de

reformar a sentença, para julgar parcialmente procedente o pedido inicial para
: (i) excluir da execução os valores cobrados a título de aluguel, IPTU, taxa condominial, energia elétrica e água referentes ao período posterior a 22/04/2021, data da entrega das chaves; (
ii
)

excluir da execução os valores referente
s
aos supostos gastos com reforma do imóvel
;
(
iii
) reduzir a multa contratual para o patamar de 10% sobre o valor proporcional ao tempo que faltava para o cumprimento integral do contrato
. Por consequência, ante a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, estes fixados em
15
% (
quinze
por cento) sobre o valor dado à causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes, nos termos do art. 86, “caput”, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025