Tribunal: TJMT
Processo: 1015469-52.2022.8.11.0055
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015469-52.2022.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CID RODRIGUES - CPF: 016.409.641-85 (APELADO), BIANCA REIS BEDUSCHI - CPF: 060.421.961-03 (ADVOGADO), NELIO JARBAS SPOLTI - CPF: 029.585.499-50 (ADVOGADO), FRANCISCO OLAVO RIZZON - CPF: 398.267.750-53 (APELANTE), MARIA APARECIDA DOS SANTOS COZER - CPF: 960.868.901-53 (ADVOGADO), DICKSON DIEGO CAMPOS DEBESA - CPF: 001.916.301-01 (ADVOGADO), DANIELLY ROQUE PIVANTE - CPF: 057.242.081-13 (ADVOGADO), MAICON FERREIRA DUARTE - CPF: 011.664.621-70 (TERCEIRO INTERESSADO), ALINE MORGANA BETTIO registrado(a) civilmente como ALINE MORGANA BETTIO - CPF: 893.236.450-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO FALSA SOBRE AVERBAÇÃO DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença, que, nos autos de Ação
Monitória,
julgou procedente o pedido inicial para constituir em título executivo judicial o valor de R$
2
5.000,00, referente à comissão de corretagem pela intermediação de contrato de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2
.
A questão em discussão consiste em definir se é devida a comissão de corretagem ao corretor que, ao redigir o contrato de compra e venda, incluiu informação inverídica sobre a metragem averbada do imóvel, induzindo o comprador a erro e comprometendo a validade do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A informação constante do contrato, redigido pelo próprio corretor, afirmava que o imóvel possuía 408 m2 averbados, quando, na realidade, apenas 143,
2
5 m2 constavam da matrícula, configurando afirmação falsa e relevante para o negócio.

4. O corretor incorre em violação ao dever legal de diligência e prudência previsto no art. 7
2
3 do Código Civil ao omitir ou distorcer dados relevantes sobre o imóvel, sobretudo quando é o responsável direto pela confecção do contrato.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça condiciona o direito à comissão de corretagem à inexistência de culpa do corretor pela frustração do negócio (
AgInt
no
AREsp
n.
2
.
1
1
2
.
498/PR;
AgInt
no
AREsp
n.
2
443749/SC).

6. Quando a desistência do negócio decorre de vício relevante causado por culpa do corretor, não se configura o resultado útil da mediação, mesmo havendo assinatura do contrato.

7. O reconhecimento de que o corretor agiu com culpa afasta a incidência do art. 725 do Código Civil, que prevê o direito à remuneração apenas quando o resultado útil é obtido sem vício ou dolo imputável ao intermediador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem é indevida quando o próprio corretor, responsável pela redação contratual, insere informação falsa relevante que compromete a validade do negócio e dá causa à sua rescisão.

O resultado útil da mediação somente se configura quando não há culpa do corretor pela frustração contratual.

O dever de diligência do corretor inclui a verificação da documentação essencial do imóvel, sob pena de responsabilidade civil por vício informacional.

_________________

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 7
2
3 e 7
2
5; CPC,
arts
. 85, §
2
º, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
n.
2
.
1
1
2
.
498/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/9/
2
0
2
2
,
DJe
4/10/
2
0
2
2
; STJ,
AgInt
no
AREsp
n.
2
443749/SC, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 30/9/
2
0
2
4,
DJe
3/10/
2
0
2
4; STJ, REsp n. 1.783.074/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 1
2
/11/
2
019,
DJe

2
1/11/
2
019.

R E L A T Ó R I O

Cuida
-se de r
ecurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
FRANCISCO OLAVO RIZZON
contra a sentença proferid
a
pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, que, nos autos da Ação Monitória nº
1015469-5
2
.
2
0
2
2
.
8.11.0055
, ajuizada por
CID RODRIGUES
em face do apelante,
julgou procedente o pedido inicial para constituir em título executivo judicial o valor de R$
2
5.000,00 (vinte e cinco mil reais), referente à comissão de corretagem
(
cf. Id. nº
2
47073700)

O apelante alega que a sentença proferida nos autos da ação monitória ajuizada por Cid Rodrigues foi equivocada ao julgar procedente a cobrança de comissão de corretagem no valor de R$
2
5.000,00. Sustenta que firmou contrato de compra e venda de um imóvel em 03/11/
2
0
2
2
com base em informações prestadas pelo corretor (apelado), nas quais constava que o imóvel possuía 408 m2 devidamente averbados à margem da matrícula. Contudo, ao buscar assessoria jurídica e solicitar a documentação do imóvel, constatou que apenas 143,
2
5 m2 estavam efetivamente averbados, o que, segundo ele, demonstra vício no contrato e má-fé por parte do corretor e do vendedor.

Afirma que, ao descobrir a divergência, tentou resolver a questão amigavelmente, propondo a compensação da diferença de metragem na última parcela do pagamento, proposta que foi recusada pelo vendedor. Alega que essa postura, bem como o conteúdo de áudio constante nos autos, demonstra a intenção do vendedor de não averbar a área da piscina, contrariando cláusula expressa do contrato. Reforça que a obrigação de averbar a metragem integral, inclusive da piscina, decorre de norma municipal, conforme o Decreto nº
2
01/
2
0
2
3 de Tangará da Serra.

O apelante sustenta que foi induzido a erro pelo corretor de imóveis, que confessou ter redigido o contrato e incluído informações inverídicas, mesmo ciente da metragem efetivamente averbada. Argumenta que a conduta do corretor violou o Código de Ética Profissional e configura falha no dever de informação, gerando responsabilidade civil e impedindo o recebimento da comissão de corretagem. Alega ainda que o juiz sentenciante ignorou provas relevantes, inclusive os depoimentos colhidos na audiência de instrução, nos quais as testemunhas confirmaram que tanto o corretor quanto o vendedor sabiam da diferença de metragem desde o início.

Requer, ao final, o conhecimento e provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença para julgar improcedente a cobrança da comissão de corretagem, reconhecendo que a rescisão contratual decorreu de conduta dolosa do apelado e do vendedor, e que, portanto, não é devida qualquer penalidade ao apelante. Pede, ainda, o acolhimento de todos os pedidos formulados nos embargos e alegações finais
(cf. Id. nº
2
47073701).

O apelado apresentou con
trarrazões ao recurso (Id.
nº
2
47073706
), pugnando pelo

desprovimento do recurso.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como relatado, cuida-se de apelação cível interposta por FRANCISCO OLAVO RIZZON contra sentença que reconheceu o direito do corretor CID RODRIGUES à comissão de R$
2
5.000,00, com fundamento na assinatura do contrato de compra e venda do imóvel objeto da intermediação.

Consta dos autos que o corretor foi responsável não apenas pela aproximação das partes, mas também pela redação do contrato. No item 3 do instrumento particular (Id. nº
2
47073196
), consta a afirmação de que “
s
ob o
t
erreno está edificada uma casa em alvenaria com 408 m2, devidamente averbada à margem da matrícula”. Tal informação, no entanto, mostrou-se flagrantemente inverídica.

A matrícula do imóvel (Id.
nº
2
47073657
)
demonstra que apenas 143,
2
5 m2 estavam averbados. A diferença entre o declarado e a realidade registral é substancial, e impacta diretamente a regularidade jurídica do bem. O corretor, que possui o dever legal de atuar com diligência e prudência (art. 7
2
3 do Código Civil), não apenas negligenciou a verificação da documentação básica do imóvel, como também assumiu a responsabilidade pela informação falsa que induziu o comprador a erro.

O art. 7
2
5 do Código Civil dispõe que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Todavia, a jurisprudência do STJ condiciona tal entendimento à ausência de culpa do corretor pela frustração negocial
.

A propósito:

EMENTA: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.

COMISSÃO CORRETAGEM. VENDA DE COTAS SOCIAIS. INTERMEDIAÇÃO REALIZADA COM SUCESSO. COMISSÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato,
desde que não por culpa do corretor
. "(
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
n. 1.1
2
8.381/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 14/3/
2
0
2
2
,
DJe
de
2
1/3/
2
0
2
2
).
2
.
Agravo interno a que se nega provimento."

AgInt
no
AREsp
n.
2
.
1
1
2
.
498/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/9/
2
0
2
2
,
DJe
de 4/10/
2
0
2
2
.
)

EMENTA:
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA. SÚMULA
2
11/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS.

INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO

ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação de cobrança de comissão de corretagem.

2
.
A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.

3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

5. É devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes.

Precedentes.
6
. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido."

(
AgInt
nos
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
n. 1.9
2
8.461/CE, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
2
1/
2
/
2
0
2
2
,
DJe
de
2
4/
2
/
2
0
2
2
.
)

EMENTA:
"DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA.

1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel.

2
.
Ação ajuizada em 05/05/
2
016. Recurso especial concluso ao gabinete em
2
4/08/
2
018. Julgamento: CPC/
2
015.

3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel.

4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 7
2
5 do CC/0
2
.

5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que
o mesmo
se dê por causa estranha à sua atividade.

6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido.

7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie.
10. Recurso especial conhecido e provido."

REsp n. 1.783.074/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 1
2
/11/
2
019,
DJe
de
2
1/11/
2
019.)

EMENTA:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO INTERPOSTO PELA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. Negativa de prestação jurisdicional não configurada. É clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte.

2
.
"O art. 7
2
5 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os
arts
. 7
2
3 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC; e
2
0, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado."

(REsp 1364574/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
2
4/10/
2
017,
DJe
30/11/
2
017).

2
.
1
. No caso sub judice, conforme o acórdão recorrido, foi celebrada a promessa de compra e venda, muito embora não se tenha confeccionado a escritura, por simples desistência da recorrida, sem qualquer culpa dos corretores. Verifica-se, portanto, que a aproximação das partes e o resultado útil ocorreram, sendo devida a comissão de corretagem.

3. Agravo interno desprovido."

(
AgInt
no
AREsp
n. 1.168.989/RS, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/9/
2
019,
DJe
de 4/10/
2
019)

EMENTA: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO MONITÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. O entendimento proferido pelo Tribunal de origem destoa da jurisprudência firmada neste Tribunal Superior, no sentido de
que:"quando
a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de
corretagem .
" (REsp n. 1.786.7
2
6/TO, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/
2
/
2
0
2
1,
DJe
de 17/
2
/
2
0
2
1 .
).
2
.
Agravo interno desprovido”. (STJ -
AgInt
no
AREsp
:
2
443749 SC
2
0
2
3/0
2
9797
2
-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 30/09/
2
0
2
4, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
03/10/
2
0
2
4)

No caso concreto, a atuação do corretor foi determinante para o insucesso do negócio. O instrumento contratual por ele redigido continha afirmação objetiva e falsa, relativa à regularização do imóvel, fato que comprometeu a higidez do ajuste, justificando a rescisão por vício relevante.

Diante disso, não se configura o resultado útil da mediação – ainda que a promessa tenha sido assinada, sua celebração se deu com base em vício relevante causado por culpa do corretor.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso de apelação
,
para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e julgar improcedente a ação monitória ajuizada por CID RODRIGUES, reconhecendo que o corretor não faz jus ao recebimento de comissão em razão da sua própria conduta culposa que deu causa à frustração do negócio.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §
2
º do CPC
, ficando suspensa sua exigibilidade em razão da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Custas recursais pelo apelado, observada a mesma regra do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025