Tribunal: TJMT
Processo: 1042238-76.2021.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042238-76.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.567/0001-35 (APELANTE), IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - CPF: 668.956.185-20 (ADVOGADO), RESIDENCIAL CHAPADA DO MIRANTE - CNPJ: 27.650.957/0001-30 (APELADO), FATIMA LUZENY LEITE DE OLIVEIRA - CPF: 340.137.251-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSE DIRETA DO IMÓVEL. LIMITAÇÃO CONVENCIONAL DE RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida nos Embargos à Execução n.º 1042238-76.2021.8.11.0041, que julgou improcedentes os pedidos da embargante. Sustenta a apelante sua ilegitimidade para responder pelas cotas condominiais em razão da suposta imissão da compradora na posse do imóvel em 21/06/2018, requerendo, subsidiariamente, a aplicação de cláusula da Convenção Condominial que limita sua responsabilidade ao pagamento de 30% das taxas condominiais das unidades não comercializadas, bem como a aplicação da Taxa SELIC como juros legais, apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a incorporadora embargante é parte legítima para responder pelo pagamento das taxas condominiais vencidas antes da efetiva entrega da posse direta à compradora; (
ii
) verificar a validade de cláusula convencional que limita a 30% a obrigação da incorporadora quanto às taxas condominiais das unidades não vendidas; e (
iii
) determinar o termo inicial e o índice aplicável à incidência dos juros moratórios sobre as cotas condominiais inadimplidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse direta do imóvel não se transfere automaticamente com o contrato de promessa de compra e venda, sendo necessária a efetiva entrega das chaves, nos termos dos
arts
. 1.267 e 1.268 do CC. Ausente
prova inequívoca da imissão da compradora na posse, mantém-se a responsabilidade da incorporadora pelas taxas condominiais do período anterior à entrega.

Documento unilateral apresentado pela embargante, que atesta a suposta ocupação do imóvel pela compradora, não possui força probante suficiente para afastar a presunção de legitimidade do condomínio exequente quanto à cobrança das cotas.

A sentença proferida em ação autônoma de obrigação de fazer, ajuizada pela compradora, reconheceu que a entrega das chaves só se deu em data posterior ao período cobrado na execução, confirmando a posse da embargante durante o período discutido.

A cláusula da convenção condominial que prevê o pagamento reduzido (30%) de taxas condominiais para unidades ainda não comercializadas pela incorporadora é nula, pois fere a isonomia entre condôminos e onera indevidamente os demais, conforme entendimento do STJ no REsp n. 1.816.039/MG.

Quanto aos juros moratórios, aplica-se a Taxa SELIC conforme o art. 406, §1º, do CC, com incidência simples e sem cumulação com outros índices de correção. Entretanto, os juros incidem desde o inadimplemento de cada parcela, conforme interpretação consolidada do art. 397 do CC pelo STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre aquele que detém a posse direta do imóvel, independentemente da existência de promessa de compra e venda.

Cláusula convencional que prevê redução da cota condominial em favor da incorporadora é nula, por violar o princípio da isonomia entre os condôminos.

Os juros moratórios sobre cotas condominiais incidem desde o inadimplemento de cada parcela e devem observar a Taxa SELIC, de forma simples, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 1.267, 1.268, 1.334, I, 397 e 406, §1º; CPC,
arts
. 85, § 2º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 04.02.2020,
DJe
06.02.2020; STJ,
AgInt
no REsp 1168753/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 02.08.2016,
DJe
05.08.2016.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇAO CÍVEL
DE Nº
1042238-76.2021.8.11.0041
.

Apelante (s):
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA
.

Apelado (s):
RESIDENCIAL CHAPADA DO MIRANTE
.

______________________________________________________________

RELATÓRIO

Eminentes pares
:

Trata-se de Recurso de Apelação
Cível
, interposto por
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
.
,
a fim de reformar
a
sentença
que
,
nos
a
utos
dos Embargos à Execução n.º
1042238-76.2021.8.11.0041
,

opostos
em face de

RESIDENCIAL CHAPADA DO MIRANTE
,
nos termos do no artigo 487, inciso I, do CPC,
julgou
im
procedentes os pedidos iniciais
.
Por consequência, condenou o embargante ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes fixados em

10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º do Código de Processo Civil

(
ID
275855357
)
.

Irresignad
a
,
a
executad
a
/embargante/apelante
aduz
, em suma,
que
é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que o imóvel foi invadido pela compradora, em
21/06/2018
, razão pela qual é dela a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais do período executado.

Sustenta que
a necessidade de r
econhecimento da limitação prevista no art. 31 da Convenção Condominial, que estabelece o pagamento de 30% do valor da taxa condominial para as unidades ainda não comercializadas pela incorporadora
.

Defende
a
incidência de juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado
da sentença
, consoante a novel redação do art. 406 do Código Civil, que determina a aplicação da Taxa SELIC para os juros legais

(ID
275855370
)
.

A
e
xequente/embargad
a
/apelad
a

a
present
ou

contrarrazões
,
pugnando
,
pelo desprovimento
do recurso
(ID
275855374
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II)
VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Como relatado,
a embargante sustenta sua ilegitimidade para responder pelas taxas condominiais vencidas no período de janeiro a novembro de 2019 e março de 2020, aduzindo que a promitente compradora já havia se
imitido na
posse direta do imóvel em 21/06/2018
.

No entanto, não
obstante, a existência de vínculo obrigacional entre as partes, como no caso dos contratos de promessa de compra e venda, não transmite automaticamente a posse do bem ao promitente comprador, à luz do
s
art
igos 1.277 e
1.268 do Código Civil, faz
endo
-se necessária a tradição da coisa, consubstanciada,
via de regra
, na entrega das chaves do imóvel, para que se opere a transferência da posse direta.
Senão vejamos:

Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição
.

Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo
constituto
possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

§ 1
o
Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade,
considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição
.

§ 2
o
Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

Assim,
no âmbito dos compromissos de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais pode ser atribuída tanto ao promitente vendedor quanto ao promissário comprador, a depender das circunstâncias fáticas do caso concreto, sendo certo que a simples aquisição da propriedade não implica, por si só, a transferência da obrigação de pagar as taxas, que possui natureza
“
propter
rem
”
e é devida por aquele que efetivamente exerce a posse direta da unidade imobiliária.

Nessa linha de intelecção,
tem-se que
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação
.

Portanto, a pretensão recursal de reconhecer a ilegitimidade da embargante para o adimplemento das cotas condominiais em discussão demanda o exame acerca da efetiva imissão da promitente compradora na posse da unidade autônoma, bem como a ciência inequívoca do condomínio credor sobre a transação imobiliária subjacente.

Na hipótese,
apesar de a embargante
/apelante
ter colacionado aos autos extrato interno (ID 275853470) que aponta para a suposta invasão do imóvel pela promitente compradora em 21/06/2018, tal documento, produzido de forma unilateral, sem qualquer participação do condomínio exequente, não possui força probante suficiente para desconstituir a presunção de legitimidade da embargada para exigir o pagamento das taxas condominiais devidas pela promitente vendedora.

Ademais, conforme ressaltado pelo Juízo
de origem,
a promitente compradora ajuizou ação de obrigação de fazer (processo nº
.
1018378-85.2017.8.11.0041) em desfavor da embargante, visando obter a imissão na posse do imóvel e a entrega das chaves, tendo sido proferida sentença, apenas em 17/12/2020, condenando a construtora ao pagamento das taxas condominiais
“
até a data do recebimento das chaves pela parte autora
”
.

Nesse diapasão, considerando que a sentença prolatada nos autos da ação de obrigação de fazer transitou em julgado em
17/02/2021
(
conforme se infere daqueles autos – ID
4926267
), forçoso reconhecer que, ao menos durante o período de janeiro a
novembro de 2019 e março de 2020, a posse direta da unidade autônoma ainda se encontrava com a embargante
/apelante
, de modo que sua responsabilidade pelo adimplemento das respectivas cotas condominiais restou devidamente caracterizada.

Por tais razões, não merece prosperar a tese recursal de ilegitimidade da embargante
/apelante
para responder pelas taxas condominiais executadas, devendo ser mantida a sentença hostilizada nesse ponto.

Lado outro, e
m caráter subsidiário, postula a
embargante/apelante
o reconhecimento da limitação prevista no art. 31 da Convenção Condominial, que estabelece o pagamento de apenas 30% do valor da taxa condominial para as unidades não comercializadas pela incorporadora.

Contudo, tal limitação não deve prevalecer, tendo em vista que a
Corte Superior firmou a orientação de que
são nulas as
cláusulas inseridas unilateralmente pelas incorporadoras, prevendo a isenção ou redução das taxas condominiais para as unidades de sua propriedade.

Apenas para registro, segue precedente:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nºs
2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida.

3.
A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial.

4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência.

5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos
demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do

CC/2002
.
6. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.816.039/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020,
DJe
de 6/2/2020)
.

Assim, não há que se admitir a
redução de taxas condominiais para unidades da incorporadora
, ora embargante/apelante.

Por fim, no
tocante à incidência de juros moratórios, o cerne da insurgência recursal diz respeito à aplicação da novel redação do art. 406 do Código Civil, introduzida pela Lei nº 14.905/2024, que determina a observância da Taxa SELIC para os juros legais, devendo sua contagem ter início apenas a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.

Sem razão, contudo, porquanto,
em caso de cobrança de cota condominial,

a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça aponta no sentido de que os encargos moratórios, compreendidos pelos juros e correção monetária, são devidos desde o inadimplemento de cada prestação, nos exatos termos do art. 397 do Código Civil
.
“
Verbis
”:

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Com efeito,
em casos tais
, o inadimplemento de cada parcela faz incidir os encargos moratórios naquele momento, independentemente do ajuizamento da ação de cobrança ou do trânsito em julgado da sentença condenatória.

Desta feita, evidencia-se que a tese recursal de aplicar a Taxa SELIC a título de juros moratórios apenas após o trânsito em julgado da sentença encontra óbice na diretriz hermenêutica firmada p
ela
Corte Superior, que determina, em casos de cobrança de taxas condominiais, o cômputo de juros e correção monetária a partir da data do inadimplemento de cada prestação mensal
.

A propósito:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ.
NÃO PROVIMENTO. 1. "
Os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela
" (
AgRg
no
AREsp
636.255/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/10/2015,
DJe
16/10/2015). 2. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ -
AgInt
no REsp: 1168753 RS 2009/0234380-6, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 02/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/08/2016).

Forte nessas razões e fundamentos jurídicos, conheço em parte do recurso apenas para determinar a reforma parcial da r. sentença, a fim de que,

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
a
o recurso de apelação
, a fim de reformar parcialmente a sentença, apenas para
determinar que, no cálculo dos juros moratórios incidentes sobre o montante exequendo, deverá ser observado o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil, aplicando-se a Taxa SELIC, de forma simples e sem cumulação com outros índices de correção monetária,
contudo, com incidência desde a data do inadimplemento de cada parcela mensal, na esteira do entendimento consagrado por esta Corte Superior em interpretação ao art. 397 do Código Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025