Tribunal: TJMT
Processo: 1010847-06.2021.8.11.0041
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-11
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010847-06.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Condomínio em Edifício, Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL BONAVITA - CNPJ: 19.383.026/0001-94 (APELADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva, julgou procedente a Ação de Cobrança, condenando a apelante ao pagamento das cotas condominiais vencidas no valor de R$ 68.549,10, acrescidas de encargos moratórios e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia cinge-se a duas questões: (i) se a apelante pode ser eximida do pagamento das taxas condominiais em razão da alienação do imóvel a terceiros, sem o correspondente registro imobiliário; e (ii) se houve irregularidade na fixação das despesas condominiais por ausência de aprovação em Assembleia Geral Ordinária.

III. Razões de decidir

3. As cotas condominiais constituem obrigação
propter rem
, vinculando o proprietário registral ao pagamento, independentemente da posse do imóvel por terceiros, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.
4. O contrato particular de compra e venda, sem o devido registro no Cartório de Imóveis, não transfere a propriedade, sendo irrelevante para a responsabilização perante o condomínio, conforme dispõe o art. 1.245, §1º, do Código Civil.

5. A apelante não comprovou que a administração condominial foi formalmente comunicada da alienação do imóvel e da transferência da obrigação ao adquirente.
6. A realização de Assembleia Geral Extraordinária para a aprovação das taxas condominiais atendeu às exigências legais e convencionais, inexistindo comprovação de qualquer irregularidade procedimental.
7. A recorrente, como proprietária registral, pode exercer eventual direito de regresso contra os adquirentes do imóvel, sem que tal fato afaste sua responsabilidade perante o condomínio.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento:

"1. O débito condominial constitui obrigação
propter rem
, vinculando o proprietário registral ao pagamento das taxas, independentemente da posse do imóvel por terceiros. 2. A alienação do imóvel, sem o devido registro imobiliário, não afasta a responsabilidade do vendedor pelas despesas condominiais vencidas até a formalização da transferência. 3. A aprovação das despesas condominiais em Assembleia Geral Extraordinária é válida, desde que respeitadas as disposições convencionais e legais aplicáveis."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 1.245, §1º e 1.345; Lei nº 4.591/1964.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se
Recurso de Apelação Cível, interposto pela Erbe Incorporadora 076 Ltda., contra a sentença prolatada pela Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT, que nos autos da Ação de Cobrança, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e julgou procedente a ação, condenando a Requerida ao pagamento dos valores devidos, acrescidos de juros, correção monetária e multa, além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A Recorrente pretende a reforma da sentença recorrida, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva,

uma vez que o imóvel objeto da cobrança foi alienado a terceiros. No mérito, que o contrato firmado com os adquirentes do imóvel possui cláusula expressa estabelecendo que todas as despesas condominiais seriam de responsabilidade dos compradores a partir da assinatura do contrato, incluindo taxas ordinárias e extraordinárias.

Assevera que a obrigação
propter rem
não afasta a possibilidade de responsabilização do possuidor do imóvel quando há transferência da posse e ciência do condomínio sobre a transação.

Defende que o condomínio agiu com desídia, pois poderia ter direcionado a cobrança diretamente aos adquirentes, os quais efetivamente ocupavam e utilizavam o imóvel durante o período da inadimplência.

Aduz, ainda, que a cobrança das taxas condominiais não observou os procedimentos exigidos pela convenção do condomínio, o que tornaria a cobrança irregular, já que, nos termos da Lei nº 4.591/64, as despesas condominiais devem ser devidamente estipuladas pela convenção condominial ou aprovadas em Assembleia Geral Ordinária, o que não ocorreu no caso concreto.

A parte Recorrida apresentou as contrarrazões ao Apelo, sustentando a manutenção da sentença recorrida, sob o fundamento de que a apelante figura como proprietária registral do imóvel, o que a torna responsável pelos encargos condominiais, independentemente da existência de contrato particular de compra e venda. (id. 263553321).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se
de Recurso de Apelação Cível, interposto pela Erbe Incorporadora 076 Ltda., contra a sentença prolatada pela Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT, que nos autos da Ação de Cobrança, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e julgou procedente a ação, condenando a Requerida ao pagamento dos valores devidos, acrescidos de juros, correção monetária e multa, além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Consta dos autos que a Condomínio Residencial Bonavita propôs a Ação de Cobrança contra a Erbe Incorporadora 076 Ltda., alegando, na inicial, que a Requerida é devedora da quantia de R$ 68.549,10 (sessenta e oito mil quinhentos e quarenta e nove reais e dez centavos), correspondente às cotas condominiais vencidas entre os meses de abril de 2016 e março de 2021.

Sustentou que, mesmo cumprindo as condições do plano de gerenciamento de risco previstas na apólice, teve o sinistro negado pela seguradora, motivo pelo qual requereu a condenação ao pagamento da indenização contratada, acrescida de juros e correção monetária.

Alegou, ainda, que diversas tentativas extrajudiciais de composição foram infrutíferas, o que motivou a propositura da demanda para o recebimento dos valores devidos, acrescidos de juros, correção monetária e honorários advocatícios.

Após regular instrução processual e, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Posto isso rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, JULGO PROCEDENTE a Ação de Cobrança ajuizada pelo Condomínio Residencial Bonavita, em face de MB Engenharia SPE 039 S/A, para: a. Condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais em atraso, no valor de R$ 68.549,10 (sessenta e oito mil e quinhentos e quarenta e nove reais e dez centavos) em favor do autor, bem como, eventuais taxas vencidas até a apresentação do pedido de cumprimento de sentença por tratar-se de prestações periódicas e decorrerem da mesma relação, o que faço com amparo nos princípios da economia, efetividade e aproveitamento de atos. Para fins de liquidação da sentença, o valor supra deverá ser atualizado com juros de 1%, correção monetária pelo INPC e multa de 2% desde a propositura da ação. Existindo valores vencidos no curso da demanda, a atualização deverá ser feita da mesma forma, desde o vencimento de cada prestação. b. Condenar a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

Contra essa decisão,
a Erbe Incorporadora 076 Ltda., interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Prefacialmente, passo a analisa da questão prévia suscitada pela Apelante em sua razão recursais.

Da

Ilegitimidade Passiva

A Recorrente alega a sua ilegitimidade passiva,

uma vez que o imóvel objeto da cobrança foi alienado a terceiros.

Analisando os autos eletrônicos, tenho que
a preliminar não prospera, pois
débito condominial constitui obrigação
propter rem
, ou seja, acompanha o imóvel e vincula seu proprietário registral ao pagamento das taxas condominiais.

Nota-se,
a Apelante figura como titular da unidade autônoma na matrícula do imóvel, registrada junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, circunstância que, por si só, confirma sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Ainda que a apelante sustente ter alienado o imóvel a terceiros por meio de contrato particular de compra e venda, tal fato não altera sua responsabilidade perante o condomínio.

Assim, nos termos do artigo 1.245, § 1º, do Código Civil, a transferência da propriedade de bens imóveis somente se opera mediante o registro do título translativo no cartório competente, o que não ocorreu no caso concreto.

Dessa forma, a ausência de averbação impede a oponibilidade da alienação perante terceiros, inclusive o condomínio, razão pela qual a obrigação de pagar as taxas condominiais permanece sob a responsabilidade da Apelante até que a formalização da transferência seja devidamente concluída.

Sendo assim, rejeito a preliminar arguida.

Do Mérito.

Como visto, a Apelante é quem consta como proprietária no registro do imóvel, conforme se depreende da certidão de matrícula imobiliária acostada na inicial.

Desse modo, como bem observado pelo magistrado singular, a mera existência de Contrato Particular de compra e venda, sem a efetiva comunicação ao condomínio, tampouco no registro do imóvel, não afasta a obrigação do réu.

Logo, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o proprietário registrado até que seja formalmente comunicada a transferência de propriedade.

Todavia, nada obsta que a Recorrente busque o seu direito de regresso em face do terceiro possuidor, mediante comprovação da relação deste com o bem ao tempo do vencimento das cotas condominiais.

Assim, eventual direito da apelante deve ser exercido em ação regressiva contra os adquirentes, não podendo o condomínio ser penalizado pela omissão do proprietário registral quanto à regularização da alienação.

No que tange a alegação da Apelante que que a cobrança das taxas condominiais não teria observância ao procedimento previsto na convenção condominial, alegando a ausência de deliberação em Assembleia Geral Ordinária para fixação das despesas, constato que esse argumento não prospera.

Consta nos autos a convocação e realização de assembleia geral extraordinária, na qual as despesas condominiais foram discutidas e aprovadas, sendo devidamente comunicadas aos condôminos.

Frisa-se, o Apelado apresentou documentos comprobatórios das deliberações condominiais, enquanto a apelante não trouxe qualquer prova concreta da suposta irregularidade alegada, limitando-se a afirmações genéricas que não encontram respaldo nos autos.

Além disso, a convenção do condomínio prevê expressamente a obrigatoriedade da contribuição de todos os condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias, sendo irrelevante eventual discordância individual quanto à forma de deliberação.

Desta maneira, na condição de proprietária registral e condômina, a Apelante não pode se eximir da obrigação de pagar as cotas condominiais regularmente instituídas pelo condomínio, sob pena de comprometer a gestão financeira e a manutenção dos serviços comuns.

Por tais considerações, o desprovimento do Apelo é medida que se impõe.

Com relação aos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono da parte Recorrida, devem ser majorados em 1% (um por cento).

Forte nessas razões,
REJEITO
a questão prévia. No mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Civil, interposto, mantendo inalterado o ato sentencial recorrido.

Majoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono da Apelada, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2025