Tribunal: TJMT
Processo: 1004009-23.2024.8.11.0015
Relator(a): GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-12-11
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA CONTRATUAL IMPONDO AO COMPRADOR O PAGAMENTO DE TRIBUTOS. ABUSIVIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso interposto pelo ente municipal contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1004009-23.2024.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Anulação de Débito Fiscal, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE SINOP - CNPJ: 15.024.003/0001-32 (RECORRENTE), CLAUDIA INOCENTE SANTANA BONDESPACHO DO NASCIMENTO - CPF: 567.482.211-53 (RECORRIDO), CLAUDIA INOCENTE SANTANA BONDESPACHO DO NASCIMENTO SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA - CNPJ: 33.034.002/0001-50 (RECORRIDO), CLAUDIA INOCENTE SANTANA BONDESPACHO DO NASCIMENTO - CPF: 567.482.211-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
Gabinete 1 – 1ª TURMA RECURSAL.

N. Processo:
1004009-23.2024.8.11.0015.

Origem:
1º JUIZADO ESPECIAL DE SINOP.

Recorrente:
MUNICÍPIO DE SINOP.

Recorridos:
CLAUDIA INOCENTE SANTANA BONDESPACHO DO NASCIMENTO SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA E OUTRO.

Relator
:

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de julgamento
: 11 A 15/12/2025.

Ementa:
DIREITO CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA CONTRATUAL IMPONDO AO COMPRADOR O PAGAMENTO DE TRIBUTOS. ABUSIVIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso interposto pelo ente municipal contra decisão monocrática, que homologou o projeto de sentença elaborado por juiz leigo, declarou abusiva a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de IPTU antes da efetiva imissão na posse de dois terrenos objeto de contrato de compra e venda firmado em 02/02/2022, situados no Loteamento Parque do Lago, em Sinop, e manteve o entendimento de que a reclamante não pode ser compelida ao pagamento do imposto referente ao exercício de 2023, pois os imóveis ainda não foram liberados para construção pela loteadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é legal a cobrança de IPTU do comprador antes da sua imissão na posse dos imóveis ainda não liberados para construção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU decorre da propriedade, do domínio útil ou da posse (CTN, art. 32), de modo que não se pode atribuir ao adquirente o pagamento do tributo referente a período em que não exerce a posse material do imóvel.

A cláusula contratual que transfere ao comprador obrigações tributárias antes da entrega do bem é abusiva quando este não está imitido na posse, conforme precedentes das Turmas Recursais do TJMT.

O registro administrativo municipal que indica o nome da autora como possuidora não tem força para caracterizar posse efetiva, diante da ausência de liberação dos lotes e da impossibilidade de construção.

O recorrente não se desincumbe do ônus de comprovar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da autora, conforme exige o art. 373, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:

A construtora é responsável pelo pagamento do IPTU até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel.

A cláusula que impõe ao comprador o pagamento de IPTU antes da posse é abusiva quando o imóvel não está liberado para construção.

O registro administrativo municipal que indica o adquirente como possuidor não substitui a posse material para fins de atribuição de responsabilidade tributária.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I e II; CTN, art. 32; Lei nº 9.099/1995, art. 46.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Recurso Inominado nº 1024050-92.2020.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, j. 09/04/2024, 3ª Turma Recursal, publ. 12/04/2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso interposto pelo município de Sinop (ID 327732394) contra sentença, que homologou o projeto elaborado por juiz leigo e julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para declarar a inexigibilidade do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) até que haja a individualização dos lotes adquiridos pela parte autora, independentemente da existência de autorização para construção.

Em suas razões recursais, o ente municipal alega a incidência tributária do IPTU, nos termos dos arts. 115 e seguintes da Lei Complementar nº 109/2014 (CTM), elencando as realidades fáticas que implicam a subsunção do fato à norma, fazendo incidir o imposto em comento no caso concreto.

Sustenta, ainda, que, em recente julgado do C. STJ, no REsp nº 1.848.802/SP, extrai-se que a incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.

Defende a aplicação da Súmula nº 626 do STJ, segundo a qual:
“A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.”

Ao final, requer a reforma da sentença, com a rejeição dos pedidos iniciais.

Apenas a reclamante apresentou contrarrazões (ID 327732410), nas quais refuta os argumentos apresentados pelo recorrente e pugna pela manutenção integral da sentença de primeiro grau.

O Ministério Público, por meio do Ofício nº 87/2017-CPC/NFDTIPI, informou que irá manifestar apenas nos processos que envolverem interesse público capaz de justificar tal intervenção, seja em razão da matéria (saúde), ou em razão das partes (menores e incapazes),
o que não é o caso dos autos
, razão pela qual não houve a sua remessa para manifestação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1ª Turma Recursal:

Conforme narrado na inicial, a reclamante assinou, em 02/02/2022, contrato de compra e venda para aquisição de dois terrenos urbanos situados no Loteamento Parque do Lago, em Sinop, correspondentes aos lotes nº 12 e 13 da Quadra nº 43, com áreas de 396,75 m2 e 360,82 m2, respectivamente.

Ocorre que os terrenos ainda não estão aptos à construção, pois dependem da execução da infraestrutura pela Loteadora e da posterior solicitação de vistoria para liberação dos lotes, conforme informado pela PRODEURBS do município de Sinop.

Ressalta que, embora não detenha a posse dos imóveis, foram lançadas em seu nome cobranças de IPTU referentes aos terrenos adquiridos, no valor de R$ 1.724,44 (lote nº 12) e R$ 1.725,01 (lote nº 13).

Por essa razão, pleiteia a declaração de abusividade da cláusula 09 dos contratos, que impõe ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas a partir da assinatura do instrumento contratual.

O cerne recursal restringe-se à averiguação da legalidade da cobrança de IPTU, referente a imóvel ainda não liberado para construção.

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao demandado compete demonstrar eventual fato modificativo, impeditivo ou extintivo da pretensão autoral, conforme dispõe o inciso II do mesmo dispositivo.

No caso concreto, apesar da existência de cláusula contratual em sentido contrário, a reclamante não exerce a posse efetiva dos bens, uma vez que não houve a liberação para construção e foi cobrada pelo IPTU do exercício de 2023, relativo aos terrenos mencionados (IDs 327731946/327731947).

É incontestável a aplicação da Súmula nº 626 do STJ, segundo a qual:
“A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.”

Todavia, tais circunstâncias
não
afastam que
as despesas com IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente
.

Isso porque, embora o IPTU tenha como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), não pode a adquirente ser obrigada a pagar tributo referente ao período em que não foi imitida na posse, sobretudo quando não deu causa ao atraso na disponibilização do bem.

Ainda que o município afirme constar o nome da autora como possuidora no Sistema de Tributos, tal registro administrativo não é suficiente para legitimar a cobrança, uma vez que a reclamante não exerce a posse material dos imóveis.

Nesse sentido, colhem-se precedentes:

RECURSO INOMINADO.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU. DIRECIONAMENTO POR DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL. CLÁUSULA ABUSIVA.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.
A obrigação tributária consistente no pagamento de débitos de IPTU é de natureza propter rem, no entanto, em se tratando de contrato de compra e venda, o direcionamento da responsabilidade pelo pagamento do referido imposto ao comprador, sem que tenha ocorrido sua imissão na posse do bem, é abusivo.
Precedentes do STJ. In casu,
sendo evidenciado que não houve a imissão dos compradores na posse do imóvel quando da compra, é indevido o direcionamento da responsabilidade pelo pagamento do IPTU a eles em relação ao período anterior a sua posse, sendo devida a restituição integral dos valores pagos para quitação do tributo
.

2. Recurso conhecido e não provido. 3. Custas processuais e honorários advocatícios, pela parte recorrente (art. 55 da Lei n. 9.099/95).

(TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 1024050-92.2020 .8.11.0001, Relator.: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Data de Julgamento: 09/04/2024, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 12/04/2024) (grifei).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REGRESSIVA. COBRANÇA DE IPTU. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DO IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta em face de sentença que julgou procedente Ação Regressiva para cobrança de valores pagos a título de IPTU referente aos exercícios de 2013 e 2014, determinando o ressarcimento à autora, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC/IBGE desde o pagamento, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 1 .500,00. A apelante alegou ilegitimidade passiva, por ter transferido o imóvel antes do surgimento dos débitos, e pediu, subsidiariamente, a revisão do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a apelante é legítima para figurar no polo passivo da ação regressiva; e (ii)
avaliar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU relativo ao período indicado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre quem detém a posse do imóvel, conforme entendimento consolidado,
sendo a apelante responsável pelos débitos referentes ao período de 2013 e 2014, já que recebeu o imóvel em março de 2013.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes atribui à apelada a obrigação pelos débitos anteriores à entrega do imóvel, o que está em conformidade com a decisão de primeiro grau.

A alegação da apelante de que teria transferido o imóvel ou negociado os débitos junto ao Município carece de comprovação nos autos, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe cabia, nos termos do art . 373, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o possuidor do imóvel no período correspondente ao débito.

O ônus de comprovar a ilegitimidade passiva ou a transferência do imóvel recai sobre a parte que alega tal fato.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, II; CF/1988, art. 156, I.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível nº 1043997-12.2020.8.11 .0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2024, Publicado no DJE 08/07/2024.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10320303320218110041, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/01/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025) (grifei).

Diante disso, verifica-se que o recorrente não se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da reclamante, como exige o art. 373, inciso II, do CPC. Ausentes elementos capazes de infirmar as alegações autorais, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, pois tempestivo e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/1995.

Deixo de condenar o Município de Sinop ao pagamento das custas e despesas processuais por ser isento nos termos do art. 236 da CNGC/MT, condenando-o ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95.

É como voto
.

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/12/2025