Tribunal: TJMT
Processo: 1005136-07.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. ORDEM DE DESPEJO. ALIENAÇÃO ANTERIOR POR ESCRITURA PÚBLICA. CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. SUSPENSÃO DA ORDEM DE DESPEJO. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.”
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005136-07.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Compra e Venda, Aquisição, Intervenção de Terceiros, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DAYANE CASTRO BOTELHO DE CARVALHO - CPF: 023.590.211-09 (ADVOGADO), LEANDRO MUSSI - CPF: 158.206.068-17 (AGRAVADO), CECILIA NOBRE TORRES - CPF: 018.300.111-70 (ADVOGADO), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), AGROPECUARIA BIANCHINI LTDA - CNPJ: 17.647.226/0001-81 (AGRAVANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), ENI SAVENE SCHNEIDER ZANATTA - CPF: 272.358.660-04 (TERCEIRO INTERESSADO), SADI ZANATTA - CPF: 307.640.330-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O AGRAVO DE INSTRUMENTO E JULGOU PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO.

E M E N T A

“Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. ORDEM DE DESPEJO. ALIENAÇÃO ANTERIOR POR ESCRITURA PÚBLICA. CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. SUSPENSÃO DA ORDEM DE DESPEJO. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.”

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que, nos autos de embargos de terceiro, deferiu tutela de urgência para suspender a ordem de despejo referente ao imóvel de matrícula nº 30.464 do CRI de Sorriso, objeto de ação de despejo cumulada com rescisão contratual e cobrança de arrendamento

II. Questão em discussão

2.

A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência nos embargos de terceiro, à luz da alegação de aquisição regular do imóvel por escritura pública registrada anteriormente à propositura da ação de despejo, contraposta à existência de contratos particulares não registrados invocados pelo agravante.

III. Razões de decidir

3. A análise sumária da documentação acostada aos autos indica, neste momento processual, que a agravada demonstrou, mediante escritura pública lavrada em 20/06/2013 e registrada em 12/09/2013, a aquisição regular do imóvel, sendo presumida sua boa-fé como terceira adquirente, nos termos do art. 221 do CC/2002.

4. Os contratos invocados pelo agravante não foram levados a registro no CRI, afastando, por ora, os efeitos perante terceiros, nos termos do art. 221 do CC/2002, sendo inaplicável contra a embargante sentença proferida em ação declaratória da qual não foi parte, nos moldes do art. 506 do CPC.

5. Não se evidenciou com a robustez necessária prova capaz de afastar a presunção de boa-fé da embargante, tampouco se demonstrou que ela tinha ciência dos contratos particulares anteriormente firmados entre o agravante e os antigos proprietários.

6. A jurisprudência autoriza a utilização dos embargos de terceiro como meio de impedir a efetivação de ordem de despejo contra quem exerce posse amparada em título regularmente registrado

7. Diante da cognição sumária própria da tutela de urgência, constatou-se a presença dos requisitos legais, devendo ser mantida a suspensão da ordem de despejo até o julgamento final da ação de embargos.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido. Agravo Interno prejudicado.

Tese de julgamento:
“1. A escritura pública de compra e venda devidamente registrada, em análise sumária, prevalece sobre contratos particulares não levados ao registro imobiliário, sendo oponível a terceiros na ausência de má-fé comprovada. 2. A tutela de urgência em embargos de terceiro é cabível para suspender ordem de despejo contra quem exerce posse com respaldo em título dominial registrado

Dispositivos relevantes:
CC, art. 221; CPC, arts. 300, 506, 674

Jurisprudência relevante citada:

TJMT, AI nº 1008160-43.2025.8.11.0000, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 20.05.2025, DJE 23.05.2025.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por LEANDRO MUSSI contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que nos autos da ação de Embargos de Terceiro (Proc. nº 1000927-69.2025.8.11.0040), ajuizada pela agravada AGROPECUÁRIA BIANCHINI LTDA contra o agravante, deferiu o pedido de antecipação da tutela para "obstar/suspender a ordem de despejo nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Arrendamento (autos nº 0007457-24.2016.8.11.0040), até o julgamento final dos embargos" (cf. Id. nº 270004398).

No recurso de agravo de instrumento contido no Id. nº 270004393, o Agravante alega que a decisão agravada violou direitos anteriormente reconhecidos judicialmente, sustentando que o acórdão proferido nos autos do RAI nº 1005219-96.2020.8.11.0000 definiu com precisão o marco suspensivo da ação de despejo.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso interposto, para que seja revogada a tutela de urgência deferida pelo juízo
a quo,
que determinou a suspensão da ordem de despejo da matrícula nº. 30.464 do Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso.

Em apreciação liminar, deferiu-se o pedido antecipatório para suspender integralmente os efeitos da r. decisão agravada (CPC, art. 1.019, I).

Nas contrarrazões, a Agravada refuta os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 270012366).

A Agravada interpôs Agravo Interno (cf. Id. nº 270693366), com contrarrazões do Agravante (cf. Id. nº 270012369).

É o relatório.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por LEANDRO MUSSI, contra a r. decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Sorriso, que nos autos da ação de "Embargos de Terceiro" (Proc. nº 1000927-69.2025.8.11.0040), ajuizada pela embargante AGROPECUÁRIA BIANCHINI LTDA. contra o agravante, julgou procedente o pedido de tutela de urgência para obstar/suspender a ordem de despejo nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Arrendamento (autos nº 0007457-24.2016.8.11.0040), até o julgamento final dos embargos (cf. Id. nº 270004393).

Extrai-se da inicial que a agravada AGROPECUÁRIA BIANCHINI LTDA. ajuizou a presente demanda em desfavor de LEANDRO MUSSI, requerendo a suspensão/inibição de ordem de despejo que pudesse atingir o imóvel de matrícula 30.464 do CRI de Sorriso/MT.

A agravada defende que:

“os INSTRUMENTOS CONTRATUAIS firmados com Sadi e Eni Zanatta SÃO PARTICULARES E NÃO FORAM REGISTRADOS PERANTE O CARTÓRIO COMPETENTE.

Vejamos:

- Contrato particular de arrendamento rural firmado em 25/06/2010, tendo como o objeto, dentre outros, o de propriedade da Embargante, objeto da matrícula nº 30.464 do CRI de Sorriso-MT, o qual consta nas folhas 162/164 (id nº 86811763), o qual sequer consta com o reconhecimento da assinatura em cartório;

- Contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural com pacto de retrovenda firmado em 25/06/2010, tendo como o objeto, dentre outros, o de propriedade da Embargante, objeto da matrícula nº 30.464 do CRI de Sorriso-MT, o qual consta nas folhas 173/179 (id nº 86811763). (...)

Sadi e Eni Zanatta ESTAVAM NA POSSE DO IMÓVEL alienado à Embargante, por força do mencionado contrato de arrendamento firmado por eles com o Embargado. Portanto, estando o imóvel em nome de Sadi e Eni Zanatta perante o CRI de Sorriso (MT) e ainda estando na posse direta dos mesmos, era IMPOSSÍVEL da Embargante ter conhecimento dos negócios jurídicos PARTICULARES firmados entre o Embargado e Sadi e Eni Zanatta.

Deste modo, muito embora os referidos contratos tenham sido firmados no ano de 2010, isto é, anteriormente à compra e venda efetivada entre a Embargante, Sadi e Eni Zanatta, a qual ocorreu no ano de 2013, é CERTO QUE NÃO HOUVE O REGISTRO DOS INSTRUMENTOS PERANTE O CARTÓRIO COMPETENTE (CRI DE SORRISO), NÃO TENDO, PORTANTO, VALIDADE PERANTE TERCEIROS, DENTRE ELES, A EMBARGANTE (Doc.1 – Certidão negativa de Registro de qualquer instrumento contratual formalizado entre o Embargado, Sadi e Eni Zanatta).(...)

Por outro lado, muito antes de todas as medidas judiciais que Leandro Mussi intentou em face de Sadi e Eni Zanatta (cautelar e despejo) a Embargante, por intermédio de compromisso de compra e venda (Doc. 2) acompanhado de escritura pública (Doc. 3) lavrada em 20 de junho de 2013 (R.16/30.646), adquiriu um dos imóveis objeto da ação de despejo, sendo especificamente o descrito na matrícula 30.464 do CRI (Doc. 4) de Sorriso (MT).(...)

a documentação trazida à Vossa Excelência demonstra que a Embargante, Sadi e Eni Zanatta firmaram, em 18/06/2013, contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel rural objeto na matrícula nº 30.646 do CRI de Sorriso (MT).

No mesmo instrumento, os vendedores declararam que, com exceção de uma garantia hipotecária outorgada em favor da Fiagril Ltda., o imóvel negociado se encontrava livre de qualquer tipo de situação que pudesse inviabilizar a transferência do imóvel à Embargante. (...)

Por sua vez, em 20 de junho de 2.013, lavrou-se (logicamente por não haver qualquer impeditivo), a escritura pública de compra de venda no imóvel junto ao Cartório da Cidade de Ipiranga do Norte (MT) – Comarca de Sorriso (MT) – que, após aditamento de 12 de agosto de 2013, fora levada a registro junto aos registros imobiliário do imóvel em 12/09/2013 (Doc’s 3 e 4).

Assim, por inexistir qualquer impeditivo à negociação havida, operou-se a transferência da propriedade do imóvel em favor da Embargante. (...)

A transferência da posse e propriedade para a Embargante, por meio de escritura pública e foi formalizada regularmente ainda no ano de 2013, isto é, MUITOS ANOS ANTES DA PROPOSITURA DA DEMANDA envolvendo o embargado e Sadi e Eni Zanatta, que se deu em 02/09/2016.”

Em análise liminar nos embargos de terceiros, foi proferida decisão que deferiu o pedido liminar, diante do fundamento de que estavam presentes os requisitos do art. 300 do CPC, considerando a farta documentação apresentada, especialmente a escritura pública de compra e venda regularmente registrada, e o risco de dano decorrente da perda da posse do imóvel. Importante colacionar:

“A primeira condição para o deferimento da tutela de urgência – probabilidade do direito – é em verdade “aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. (...)

No caso em tela, os presentes embargos foram intentados em virtude da decisão prolatada nos autos 0007457-24.2016.8.11.0040, no qual determinou o Cumprimento de Ordem Liminar de Despejo em desfavor de Sadi Zanatta e Eni Savene Schneider Zanatta, in casu, em relação aos imóveis que foram objeto do contrato de compra e venda pactuado com o embargado, dentre os quais o imóvel discutido na lide, registrado perante a matrícula 30.464 do CRI de Sorriso/MT, com área total de 261,8859 hectares.

Nessa toada, considerando a farta documentação acostada à inicial pela embargante, em particular a escritura pública de compra e venda, datada de 20/06/2013, regularmente registrada junto ao CRI de Sorriso em 12/09/2013, concluo pela presença do referido pressuposto, de modo que, em relação ao imóvel debatido nos autos, autorizar a concessão da liminar postulada na inicial no sentido de obstar/suspender os efeitos da decisão com a ordem de despejo determinada nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Arrendamento de nº 0007457-24.2016.8.11.0040.

Noutro giro, a segunda condição para o deferimento da tutela de urgência – perigo de dano – é indiscutível nos autos, conforme exposto nos argumentos verberados na peça inicial, sobretudo em razão do manifesto risco da embargante de perder a posse do imóvel em comento.

Deste modo, concluo que tais fatos, neste momento processual de cognição sumária, em que as circunstâncias acerca do evento não estão exaustivamente delineadas, evidenciam a probabilidade do direito invocado na peça de ingresso, bem como autorizam a concessão da tutela de urgência pretendida pela parte embargante. (...)

Ante o exposto, com fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado na inicial para, em relação ao imóvel de matrícula 30.464 do CRI de Sorriso/MT, obstar/suspender a ordem de despejo nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Arrendamento (autos nº 0007457-24.2016.8.11.0040), até o julgamento final dos embargos.”

Inconformado, Leandro Mussi apresentou o presente agravo de instrumento, oportunidade na qual alega que a AGROPECUÁRIA BIANCHINI LTDA.
"tinha pleno conhecimento do negócio celebrado entre Sadi Zanatta e Leandro Mussi e mesmo assim assumiu o risco do negócio".

O agravante descreve os fatos da seguinte maneira:

“em 25.06.2010, Sadi Zanatta e sua esposa (vendedores) celebraram com Leandro Mussi (comprador) 03 contratos de “Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com pacto de Retrovenda”. (...)

simultaneamente, os envolvidos no negócio jurídico (Leandro Mussi – comprador e Sadi Zanatta e sua esposa - vendedores) firmaram 2 contratos de arrendamento rural, e depois um aditivo, envolvendo os mesmíssimos imóveis. (...)

em razão do inadimplemento da obrigação de outorga das escrituras de compra e venda envolvendo os imóveis adquiridos pelo agravante Leandro Mussi, os vendedores Saddi Zanatta e sua esposa, sem prévia anuência do agravante/comprador, alienaram a terceiros o imóvel matriculado sob nº 30.464 do CRI do Município de Sorriso, e, inclusive, deram em garantia fiduciária a Eco Securitizadora os imóveis matriculados sob o nº 30.455, 30.486 e 33.426, todos do CRI do Município de Sorriso, tendo posteriormente ocorrido de fato a venda das matrículas (...) e 30.464 (venda ocorrida em 20/06/2013 – objeto dos embargos de terceiro).

Tomando conhecimento dessa situação, o agravante Leandro Mussi, em 28.01.2016, ajuizou ação Cautelar de Sequestro contra os vendedores Saddi Zanatta e sua esposa, e, ainda contra os terceiros ECO Securitizadora de Direitos Creditórios, SICREDI Rota das Terras e Agropecuária Bianchini (ora agravada), ou seja, integra o polo passivo da referida ação (Número Único 0000669-91.2016.8.11.0040 – 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso), e liminarmente, requestou fosse averbada nas matrícula dos imóveis a indisponibilidade dos bens, cuja propriedade foi adquirida pelo agravante Leandro Mussi, e, ainda, fosse ordenado o sequestro desses imóveis (lote B, matrícula nº 33.242, e às matriculas de nº 33.245, 30.486, 32.041, 30.455, 30.464 (objeto dos Embargos de Terceiro), 33.246, todas do Serviço de Registro de Imóveis de Sorriso/MT, e, ainda, o lote nº 14 do Título INCRA/MT sob nº 02480.00000115, e lote nº 02 do Título INCRA/MT sob nº 0248000000105).”

A decisão monocrática proferida em sede liminar de agravo deferiu o pedido antecipatório para suspender integralmente os efeitos da r. decisão agravada que operou a suspensão da ordem de despejo nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Arrendamento (
autos nº 0007457-24.2016.8.11.0040
), sob os seguintes fundamentos:

“Analisando os autos, verifica-se que o agravante demonstra, em cognição sumária, a existência de forte probabilidade de direito, uma vez que há decisão judicial reconhecendo a validade dos contratos de compra e venda e de locação rural firmados entre ele e os antigos proprietários do imóvel matriculados sob o nº 30.464 do CRI de Sorriso/MT.

Outrossim, o próprio acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 1005219-96.2020.8.11.0000 já havia delimitado que a suspensão da ação de despejo deveria perdurar apenas até a sentença na ação declaratória de nulidade, o que já ocorreu, resultando na improcedência do pedido de anulação do contrato.

(...)

No caso, é no mínimo “questionável” a suspensão da tramitação da ação de Despejo (Proc. nº 0007457-24.2016.8.11.0040) por força de deferimento de pedido de tutela de urgência formulado nos Embargos de Terceiro, e isso por diversos motivos, expostos a seguir.

A tramitação da ação de Despejo não se confunde com ato constritivo, atual ou iminente, sobre bens ou sobre supostos direitos alegadamente incompatíveis com ato constritivo de qualquer natureza.

Poder-se-ia cogitar da suspensão do cumprimento da ordem de despejo, mas não da suspensão da tramitação do feito na origem, porque, na hipótese, o ato constritivo seria o cumprimento da ordem, e não a tramitação do processo de conhecimento.

Em outras palavras, os Embargos de Terceiro não são a via processual adequada para inibição da tramitação do feito, nem para a tentativa de defesa de direito dos alegados titulares do domínio do imóvel, inclusive porque o suposto direito dominial não seria, “per se”, incompatível com o único ato constritivo imaginável (a ordem de despejo).

Não fosse o bastante, a ordem foi cumprida por força de decisão proferida em maio de 2024, e os Embargos de Terceiros opostos em janeiro de 2025, e não há mínima explicação para a falta de adoção de medidas mais enérgicas pelos supostos titulares do domínio nesse considerável lapso temporal.

Não diviso, pois, preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, eis que não visualizo a probabilidade do alegado direito da terceira embargante/agravada à inibição ou desfazimento de qualquer ato constritivo na hipótese, sendo, portanto, imperativa a pronta intervenção deste eg. Tribunal de Justiça para modificação provisória do quadro decisório estabelecido em Primeiro Grau.

Além disso, a produção agrícola já foi devidamente resguardada não havendo risco iminente que justifique a manutenção da decisão agravada.

Por outro lado, há perigo de dano inverso ao agravante, uma vez que a suspensão do despejo impede o exercício do pleno de sua posse e propriedade sobre o imóvel, violando direito já reconhecido judicialmente e ampliando seus prejuízos.

Pelo exposto, presentes os requisitos à concessão de efeito suspensivo ao recurso ou à antecipação da pretensão recursal (CPC, arts. 300 e 995, p.ú.), recebo o Agravo de Instrumento nos termos do art. 1.019 do CPC, e DEFIRO o pedido antecipatório para suspender integralmente os efeitos da r. decisão agravada (CPC, art. 1.019, I), ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.”

Inconformada com a decisão liminar, AGROPECUÁRIA BIANCHINI LTDA. interpôs agravo interno, ocasião em que informa não ter participado da ação declaratória de legalidade do instrumento de compra e venda que abordou o imóvel debatido, sendo que a ação foi ajuizada em 2017 sem que ela fosse incluída no feito, mesmo tendo propriedade e posse da terra desde 2013.

Rebate a decisão, ante o argumento de que não houve suspensão da tramitação da ordem de despejo como um todo, mas apenas a suspensão dos efeitos da decisão de ordem de despejo da matrícula 30.464 objeto desse processo.

Ressalto inicialmente que, conquanto ainda não tenha sido julgado o recurso de Agravo Interno vinculado ao Id. 271906892, e considerando que o Agravo de Instrumento já está devidamente instruído e apto a pronto julgamento, posto que já ofertadas as contrarrazões, passo diretamente ao exame meritório e julgo prejudicado o recurso de Agravo Interno.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em definir se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência em embargos de terceiro, considerando a alegação de direito de propriedade sobre imóvel objeto de ordem de despejo proferida em ação da qual a embargante não foi parte.

O magistrado de primeiro grau acertadamente deferiu a tutela de urgência requerida, e suas razões merecem ser mantidas.

Analisando detidamente o conjunto probatório, verifica-se que a agravada comprovou, de forma suficiente para o juízo sumário próprio da tutela de urgência, ser proprietária do imóvel de matrícula 30.464 do CRI de Sorriso/MT, tendo adquirido o bem mediante escritura pública lavrada em 20/06/2013 e devidamente registrada em 12/09/2013. (cf. Id. nº 270012363)

Da apreciação do mencionado documento, resta clara a inexistência de informação do negócio celebrado entre Sadi Zanatta, Eni Savene Schneider Zanatta e Leandro Mussi. Na realidade, reforçando o alegado por Agropecuária Bianchini LTDA., consta apenas a declaração de conhecimento sobre a hipoteca realizada em favor de CHS Agronegócio, Indústria e Comércio Ltda. Convém colacionar:

“Pelo Outorgado Comprador me foi dito que declara expressamente que tem conhecimento que sobre o imóvel ora adquirido pesa hipoteca em favor de CHS Agronegócio, Indústria e Comércio Ltda., em garantia de contrato de compra e venda nº P650209-13, conforme R-14/30464-CRI-Sorriso.”

À época da aquisição, a matrícula do imóvel não apresentava qualquer restrição, gravame ou averbação que pudesse alertar sobre a existência de negócios anteriores ou litígios envolvendo Leandro Mussi.

Por outro lado, Leandro Mussi fundamenta seu direito em contratos particulares celebrados com o casal Zanatta em 25/06/2010, os quais, conforme se extrai dos autos, não foram levados a registro no cartório competente.

O artigo 221, do Código Civil, prescreve que
"o instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público".

Assim, conforme o dispositivo mencionado, os instrumentos particulares não registrados produzem efeitos apenas entre os contratantes, não sendo oponíveis a terceiros.

Ademais, a sentença proferida na ação declaratória que reconheceu a validade de tais contratos não pode prejudicar a embargante, que não participou daquele processo, aplicando-se o disposto no art. 506 do CPC.

Cabe informar que a agravada ingressou com petição de terceiro interessado, nos autos da ação declaratória de nulidade de ato jurídico simulado (
cf. Id. nº 258273655 – autos nº 0001600-60.2017.8.11.0040
), porém a manifestação não foi conhecida por inadequação da via eleita.

O agravante alega que a agravada tinha ciência dos litígios relacionados ao imóvel e, mesmo assim, decidiu comprá-lo, assumindo os riscos. Segundo essa alegação, isso eliminaria a presunção de boa-fé da mencionada empresa agropecuária.

No entanto, essa argumentação não pode ser acolhida no atual momento processual, pois carece dos elementos probatórios necessários para fundamentar a decisão. Para comprová-la, seria necessário produzir provas adicionais, o que não é compatível com esta fase do processo.

A cronologia dos fatos demonstra que a aquisição do imóvel pela embargante ocorreu em 2013, anteriormente ao ajuizamento das ações judiciais pelo agravante, que se iniciaram apenas em 2016.

Embora o agravante mencione que a agravada constou do polo passivo de ação cautelar, de primeira análise é possível observar que em agosto de 2017 estava expresso na ação cautelar que ainda não havia sido procedida a intimação da agropecuária. (
cf. Id. n° 85518710 – página 8 – autos da ação cautelar nº 0000669-91.2016.8.11.0040
)

Em sede de cognição sumária, não é possível afirmar categoricamente que em 2013 a embargante tinha conhecimento da existência dos negócios particulares celebrados entre o agravante e o casal Zanatta em 2010, visto que inexistia qualquer indício de negócio celebrado no instrumento público de registro.

A presunção é de boa-fé do adquirente que obtém escritura pública registrada quando a matrícula se encontra livre de restrições. Para afastar tal presunção, seria necessária prova robusta de má-fé, o que demanda instrução probatória mais aprofundada, incompatível com o juízo de urgência.

Os embargos de terceiro constituem o instrumento processual adequado para a proteção dos direitos de quem, não sendo parte no processo, sofre ou está ameaçado de sofrer constrição sobre bens que possua, conforme dispõe o art. 674 do CPC.

A jurisprudência desse E. Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de admitir os embargos para impedir o cumprimento de mandados de despejo quando terceiros estranhos ao processo estão ameaçados pelo ato executivo, a saber:

“EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE ORDEM DE DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL. POSSE DE BOA-FÉ. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DO AGRAVADO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. RECURSO PROVIDO.

(...)

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência para suspender os efeitos da decisão de desocupação e do mandado expedido nos autos do processo nº 1022925-32.2021.8.11.0041, garantindo à agravante a permanência no imóvel até o julgamento final dos Embargos de Terceiro.

(...)

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo de Instrumento provido. Agravo Interno prejudicado pela perda superveniente de objeto.

Tese de julgamento: "Para o deferimento do pleito liminar de suspensão das medidas constritivas incidentes sobre imóvel, no âmbito dos embargos de terceiro, é suficiente a apresentação de prova razoável da posse exercida sobre o bem, sendo incompatível com a boa-fé objetiva o comportamento contraditório do credor que, após manter tratativas diretas com o possuidor e receber dele valores relativos ao bem, pretende promover sua desocupação imediata."

(...)

(N.U 1008160-43.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/05/2025, Publicado no DJE 23/05/2025)”

Quanto aos requisitos do art. 300 do CPC, a probabilidade do direito se evidencia pela escritura pública registrada e pela condição de terceira possuidora da embargante, que não participou da ação de despejo. O perigo de dano é manifesto, considerando o risco de perda da posse do imóvel diante da iminência de cumprimento de despejo na ação de autos nº 0007457-24.2016.8.11.0040.

Não se pode, em sede de tutela de urgência e diante da cognição sumária que lhe é própria, determinar o despejo de quem se apresenta como legítima proprietária e possuidora do bem, com base em título registrado, sem que haja dilação probatória adequada para demonstrar eventual má-fé na aquisição.

A manutenção da embargante na posse, até o julgamento final da demanda, é medida que se impõe para evitar dano potencialmente irreversível.

Diante do exposto, julgo prejudicado o agravo interno, e
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, mantendo incólume a decisão proferida pelo juízo de primeiro grau. No mesmo ato, revogo a decisão liminar que concedera efeito suspensivo ao presente recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025