Tribunal: TJMT
Processo: 1035812-77.2023.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035812-77.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/4738-47 (APELANTE), NELSON FEITOSA JUNIOR - CPF: 903.673.671-49 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), 3T HOLDING DE PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 20.968.799/0001-11 (APELADO), JUNIO CESAR DE NORONHA - CPF: 980.400.301-53 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

–
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE HIPOTECA

–
PARCIAL PROCEDÊNCIA –

UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADQUIRIDAS DE CONSTRUTORA

–

QUITAÇÃO COMPROVADA

–
HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA

–
SÚMULA
308 DO STJ

–
LEGITIMIDADE ATIVA DA PESSOA JURÍDICA ADQUIRENTE

–

DOCUMENTAÇÃO SUFICIENTE

–

RECURSO DESPROVIDO.

1.
A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel que comprovaram a quitação do preço, nos termos da Súmula 308 do STJ.

2.
Demonstrada a relação jurídica entre a pessoa jurídica autora e os imóveis objeto da lide, mediante autorização expressa da construtora para escrituração em seu nome, resta configurada sua legitimidade ativa para postular a adjudicação compulsória.

3.
A juntada de contratos de promessa de compra e venda, termos de quitação e matrículas dos imóveis constitui documentação suficiente para instruir a ação de adjudicação
compulsória, sendo dispensável a apresentação de comprovantes individualizados de pagamento quando a quitação é reconhecida pela própria construtora.

4.
Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação
cível
interposto p
elo

BANCO DO BRASIL S.A.
contra
a
sentença proferida n
a
ação de adjudicação compulsória cumulada com cancelamento de hipoteca ajuizada por
3T HOLDING DE PARTICIPAÇÕES LTDA - EPP
em face do apelante e de
CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, que julgou parcialmente procedente o pedido para:
a) condenar os requeridos a promoverem o cancelamento do gravame hipotecário existente sobre os imóveis descritos nas matrículas nº 106.392, 106.405 e 106.393, todas registradas no 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 20.000,00; b) adjudicar à autora os imóveis descritos nas matrículas nº 106.392, 106.405 e 106.393, determinando-se a expedição do competente mandado de registro ao Cartório de Registro de Imóveis para a transferência da titularidade em seu favor.

Com relação ao pedido referente à unidade 1002, o processo foi extinto sem resolução do mérito, ante o reconhecimento da inépcia do pedido pela ausência de documentos indispensáveis.

Condenou
ambos os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, proporcionalmente aos pedidos julgados procedentes, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Em suas razões recursais, o
BANCO DO BRASIL S.A.
alega, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da parte autora, sustentando que os contratos de promessa de compra e venda foram firmados por Edson Teles de Figueiredo Junior, pessoa física, e não pela pessoa jurídica
3T HOLDING DE PARTICIPAÇÕES
LTDA - EPP.

No mérito, argumenta que: a) houve violação à Lei nº 7.433/1985, pois os termos de quitação foram emitidos após a autorização para lavratura das escrituras; b) não se aplica a Súmula 308 do STJ ao caso, pois a hipoteca estava registrada antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, o que afasta a boa-fé da parte autora; c) não houve comprovação da quitação dos imóveis mediante apresentação de comprovantes de pagamento.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais.

Em contrarrazões, a parte apelada refuta os argumentos do apelante, defendendo sua legitimidade ativa, a validade dos termos de quitação e a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ. Pugna pelo desprovimento do recurso e majoração dos honorários advocatícios.

A
CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA não apresentou contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Preliminar: Ilegitimidade ativa

Inicialmente, quanto à preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelo apelante,
esta
não merece acolhimento.

Embora os contratos de promessa de compra e venda tenham sido firmados por Edson Teles de Figueiredo Junior, pessoa física, restou demonstrado nos autos que este é sócio da empresa autora e, na condição de adquirente original dos imóveis, indicou à vendedora que as unidades fossem escrituradas em nome da pessoa jurídica
3T HOLDING DE PARTICIPAÇÕES
LTDA - EPP.

Tal indicação está corroborada pela autorização expressa emitida pela construtora e pelos termos de anuência anexados aos autos, o que demonstra a relação jurídica entre a autora e os imóveis objeto da lide, conferindo-lhe legitimidade para postular a adjudicação compulsória
, razão pela qual
rejeito
a preliminar.

Mérito

Quanto à matéria de fundo,
a própria construtora reconheceu expressamente a relação jurídica com a autora, confirmando a quitação integral dos imóveis e manifestando-se favorável à procedência do pedido de adjudicação compulsória.

Não obstante os argumentos do apelante de que
houve violação à Lei nº 7.433/1985, pois os termos de quitação foram emitidos após a autorização para lavratura das escrituras
,
essa tese
não prospera,
pois
a
emissão posterior dos termos de quitação não descaracteriza o fato de que os imóveis foram integralmente quitados, conforme reconhecido pela própria construtora. Os termos de quitação foram atualizados apenas para atender exigências cartorárias, não havendo qualquer prejuízo ao negócio jurídico celebrado entre as partes.

Quanto à aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, o apelante alega que a hipoteca estava registrada antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, o que afasta a boa-fé da parte autora. Entretanto, tal argumento não encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A Súmula 308 do STJ dispõe expressamente que
"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"
. Portanto, o fato de a hipoteca ter sido registrada anteriormente à celebração dos contratos de promessa de compra e venda não impede a aplicação da súmula.

O objetivo da Súmula 308 do STJ é
justamente
proteger o adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação de pagamento, não podendo ser prejudicado por dívida contraída pela construtora junto à instituição financeira.

Aliás, a
jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o adquirente de boa-fé não pode ser penalizado pela inadimplência da construtora perante o agente financiador.

No caso em análise, restou comprovado que a parte autora adquiriu as unidades imobiliárias e quitou integralmente o preço, conforme reconhecido pela própria construtora.
Assim
, a hipoteca firmada
entre a construtora e o banco apelante não pode ser oposta à parte autora, sendo imperativa sua baixa para viabilizar a transferência da propriedade.

Por fim, quanto à alegação de ausência de comprovação da quitação dos imóveis mediante apresentação de comprovantes de pagamento, também não merece acolhimento. Os autos estão instruídos com os contratos de promessa de compra e venda, termos de quitação e matrículas dos imóveis, documentação suficiente para comprovar o direito da parte autora à adjudicação compulsória.

Ademais,
como já dito,
a própria construtora reconheceu expressamente a quitação integral dos imóveis, o que torna dispensável a apresentação de comprovantes individualizados de pagamento. O reconhecimento da quitação pela credora constitui prova suficiente do adimplemento da obrigação, nos termos do art. 320 do CC.

Portanto, estando comprovada a quitação dos imóveis e a recusa injustificada do banco apelante em proceder à baixa da hipoteca, correta a sentença que determinou o cancelamento do gravame hipotecário e a adjudicação dos imóveis em favor da parte autora.

Ante o exposto,
nego provimento

ao recurso
.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em
mais
5% sobre o valor já fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025