Tribunal: TJMT
Processo: 1000791-75.2024.8.11.0018
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. ALIENAÇÃO POSTERIOR POR CONTRATO NÃO REGISTRADO. DIREITO DE SEQUELA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a penhora incidente sobre o imóvel objeto da lide, no bojo da execução de título extrajudicial promovida pela credora hipotecária. A apelante alegou nulidade da sentença por omissão quanto à prejudicialidade de ação anulatória do título executivo, ainda pendente de julgamento no STJ, e, no mérito, defendeu a posse justa e anterioridade do contrato de compra e venda celebrado em 2012, buscando a desconstituição da penhora sobre bem adquirido de terceiros, estranho à execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível o sobrestamento dos embargos de terceiro em razão da prejudicialidade externa representada por ação anulatória pendente de julgamento no STJ; e (ii) estabelecer se a penhora de imóvel gravado por hipoteca registrada anteriormente à alegada aquisição pela embargante é válida, à luz do direito de sequela do credor hipotecário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A suspensão do processo por prejudicialidade externa, nos termos do art. 313, V, 'a', do CPC, exige interdependência lógica e jurídica entre as ações, o que não ocorre no caso concreto, pois os embargos de terceiro discutem a legalidade da penhora com base na titularidade do imóvel, enquanto a ação anulatória trata exclusivamente da validade do título executivo que embasa a execução.
4. Não há

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000791-75.2024.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[AGROPECUARIA LAVRINHA LTDA - CNPJ: 06.088.188/0001-58 (APELANTE), LEONARDO LACERDA JUBE - CPF: 575.195.791-15 (ADVOGADO), GUERMAND INDUSTRIA E COMERCIO DE MADEIRAS LTDA - CNPJ: 05.265.287/0001-03 (APELADO), LUCAS KENJI RESENDE MURATA - CPF: 020.156.031-31 (ADVOGADO), JOSE ARIMATEA NEVES COSTA - CPF: 393.302.814-00 (ADVOGADO), ANTONIO JOAQUIM BRAGA - CPF: 523.089.101-78 (APELADO), ERCIO ERNO KETZER - CPF: 374.489.940-34 (ADVOGADO), SANDERSON LIENIO DA SILVA MAFRA - CPF: 058.453.174-52 (ADVOGADO), MARIA COSTA BRAGA - CPF: 771.803.561-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA, NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. ALIENAÇÃO POSTERIOR POR CONTRATO NÃO REGISTRADO. DIREITO DE SEQUELA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a penhora incidente sobre o imóvel
objeto da lide
, no bojo da execução de título extrajudicial promovida pela credora hipotecária. A apelante alegou nulidade da sentença por omissão quanto à prejudicialidade d
e
ação anulatória
do título executivo
, ainda pendente de julgamento no STJ, e, no mérito, defendeu a posse justa e anterioridade do contrato de compra e venda celebrado em 2012, buscando a desconstituição da penhora sobre bem adquirido de terceiros, estranho à execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível o sobrestamento dos embargos de terceiro em razão da prejudicialidade externa representada por ação anulatória pendente de julgamento no STJ; e (
ii
) estabelecer se a penhora de imóvel gravado por hipoteca registrada anteriormente à alegada aquisição pela embargante é válida, à luz do direito de sequela do credor hipotecário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A suspensão do processo por prejudicialidade externa, nos termos do art. 313, V, 'a', do CPC, exige interdependência lógica e jurídica entre as ações, o que não ocorre no caso concreto, pois os embargos de terceiro discutem a legalidade da penhora com base na titularidade do imóvel, enquanto a ação anulatória trata exclusivamente da validade do título executivo que embasa a execução
.

4.
Não há decisão nos autos da ação anulatória que suspenda os efeitos do título executivo ou que imponha sobrestamento do presente feito, sendo inaplicável o art. 313 do CPC diante da ausência de decisão judicial com efeito suspensivo e da autonomia dos fundamentos jurídicos das ações.

5.
A hipoteca regularmente registrada em 10/12/2010 confere ao credor hipotecário direito de sequela, autorizando a constrição judicial do imóvel mesmo após sua alienação, nos termos do art. 1.419 do Código Civil, independentemente da posse justa alegada pelo embargante.

6.
O contrato de compra e venda firmado pela embargante em 31/01/2012, sem registro, não produz efeitos
erga omnes
e, portanto, é inoponível ao credor hipotecário, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 2.
141.417
/S
C
, j. 22/04/2025).

7.
A promessa de compra e venda desacompanhada de registro não prevalece sobre hipoteca regularmente constituída e anterior, sendo inviável o reconhecimento de posse protegida contra o direito real garantido por hipoteca.

8.
A jurisprudência da própria Quarta Câmara de Direito Privado, em julgamento anterior do mesmo processo (AI nº 1028067-38.2024.8.11.0000), já reconheceu a validade da penhora diante da anterioridade do gravame hipotecário, afastando a aplicação da Súmula 84 do STJ nesse contexto.

9.
Discussões sobre validade do título executivo, excesso de execução ou cláusulas contratuais são incabíveis nos embargos de terceiro, devendo ser suscitadas nos próprios autos da execução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10
. Recurso
desprovido.

Tese de julgamento
:

1.
A suspensão dos embargos de terceiro por prejudicialidade externa exige interdependência lógica e jurídica entre os processos e decisão judicial que imponha o sobrestamento, o que não se verifica quando o feito pode ser resolvido com base nos próprios elementos constantes dos autos.

2.
A hipoteca regularmente registrada confere ao credor o direito de sequela, permitindo a penhora do imóvel mesmo após sua alienação por contrato não registrado.

3.
A promessa de compra e venda sem registro é inoponível ao credor hipotecário, não impedindo a constrição do bem garantido.

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 313, V, “a”; 995; 85, §11; Código Civil, art
.
1.419.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº
2.141.417
/S
C
, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, T4, j. 22.04.2025,
DJe
27.05.2025; TJMT, AI nº 1028067-38.2024.8.11.0000, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 25.11.2024.

R E L A T Ó R I O

RAC
1000791-75.2024.8.11.0018

AGROPECUARIA LAVRINHA LTDA

X
GUERMAND INDUSTRIA E COMERCIO DE MADEIRAS LTDA
,
ANTONIO JOAQUIM BRAGA
e
MARIA COSTA BRAGA

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por AGROPECUÁRIA LAVRINHA LTDA, com o fito de reformar a sentença proferida
pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Juara/MT
nos autos dos Embargos de Terceiro (
Proc. nº
1000791-75.2024.8.11.0018
), ajuizados em face de GUERMAND INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS LTDA, ANTONIO JOAQUIM BRAGA e MARIA COSTA BRAGA, que julgou improcedentes os pedidos iniciais e manteve a penhora incidente sobre o imóvel de matrícula nº 12.140 do CRI de Juara/MT, determinando o imediato prosseguimento dos atos executivos.

A parte apelante sustenta, inicialmente, que a sentença proferida nos embargos de terceiro é nula, por ter desconsiderado questão prejudicial relevante consistente na existência da Ação Anulatória nº 0001158-39.2012.8.11.0018, ainda pendente de julgamento definitivo no Superior Tribunal de Justiça, cujo objeto é a validade do título executivo que embasa a execução na qual recaiu a penhora impugnada. Argumenta que o desfecho dessa ação anulatória poderá resultar na desconstituição da execução e, por consequência, na invalidação da penhora, de modo que seria imprescindível o sobrestamento do presente feito
.

No mérito, a apelante alega que exerce posse justa, mansa e pacífica sobre o imóvel penhorado, desde 31/01/2012, por força de contrato de compra e venda firmado com os então proprietários, em negócio oneroso e juridicamente válido. Sustenta que essa situação de fato e de direito permanece intacta, sendo indevida a constrição sobre bem que se encontra na posse de terceiro adquirente, estranho à relação executiva.

Ao final, a parte apelante requer o provimento do recurso para que sejam cassadas as sentenças de Id. 176777191 e Id. 188156527
dos autos de origem
, a fim de que o feito permaneça suspenso até o julgamento definitivo da ação anulatória nº 0001158-39.2012.8.11.0018, com paralisação de qualquer ato de expropriação sobre o imóvel objeto da matrícula nº 12.140 do CRI
de Juara/MT. Alternativamente, pleiteia a reforma das sentenças para o fim de julgar procedentes os embargos de terceiro e cancelar a penhora incidente sobre o referido imóvel. Por fim, requer que todas as teses e questões de fato e de direito por ela suscitadas sejam expressamente enfrentadas, com fixação de premissas e emissão de juízo valorativo para fins de prequestionamento.

Foram apresentadas contrarrazões ao recurso (Id.
294000394
), por GUERMAND INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS LTDA, pugnando pelo desprovimento do apelo. Rebatem as alegações da apelante, enfatizando a ausência de prejudicialidade jurídica entre os processos, a validade da hipoteca regularmente registrada em data anterior à alienação e a inexistência de qualquer suspensão judicial da exigibilidade do título.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

Eminentes pares:

A parte apelante

sustentou, em caráter preliminar
ao mérito do recurso de apelação
, que o julgamento da presente demanda deveria aguardar a resolução da Ação Anulatória nº 0001158-39.2012.8.11.0018, proposta pelos devedores originários da execução subjacente, sob o argumento de que a validade do título executivo que embasa a constrição judicial objeto dos presentes embargos de terceiro encontra-se submetida à reapreciação pelo Superior Tribunal de Justiça. Alegou, nesse contexto, que o prosseguimento do feito poderia ocasionar decisões conflitantes e comprometer a segurança jurídica.

Posteriormente, a mesma parte reiterou esse pedido em manifestação autônoma protocolada sob o Id. 294000395, ocasião em que invocou expressamente o disposto no art. 313, inciso V, alínea “a”, §4º do Código de Processo Civil, requerendo o sobrestamento do processo até o julgamento final do recurso pendente na referida ação anulatória.

Todavia, a pretensão de suspensão do feito não merece acolhimento.

Nos termos do art. 313, V, “a”, do CPC, a suspensão do processo por prejudicialidade externa exige que a sentença de mérito dependa do julgamento de outra causa cujo objeto seja a declaração de existência ou inexistência de relação jurídica relevante para a solução do feito. Trata-se de hipótese excepcional, aplicável apenas quando houver efetiva interdependência lógica e jurídica entre os processos, o que não se verifica na espécie.

No caso concreto, embora o título executivo esteja sendo impugnado em ação anulatória, o objeto dos embargos de terceiro não se limita à validade do título, mas diz respeito à possibilidade de constrição judicial de bem que a embargante alega ter adquirido de terceiros por instrumento particular de compra e venda, em data posterior ao registro da hipoteca. Trata-se, assim, de controvérsia que pode — e deve — ser resolvida com base nos elementos constantes dos autos, notadamente a data da aquisição, o registro da garantia real e a oponibilidade dessa hipoteca perante terceiros.

Ademais, inexiste qualquer decisão judicial, seja do juízo de origem, seja do Superior Tribunal de Justiça, que tenha conferido efeito suspensivo ao recurso interposto na ação anulatória, ou determinado a suspensão dos efeitos do título executivo. De acordo com o art. 995 do CPC, os
recursos não possuem efeito suspensivo automático, sendo necessária decisão específica nesse sentido — o que, aqui, não se verifica.

O Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento de que
“
a paralisação do processo em virtude de prejudicialidade externa não ostenta caráter obrigatório, cabendo ao Juízo local aferir a plausibilidade da suspensão consoante as circunstâncias do caso
concreto
”
(
STJ -
AgInt
no REsp: 2026519 SP 2022/0289795-7, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 12/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
14/06/2023)
.

Dessa forma, ausente interdependência jurídica direta e inexistente decisão de suspensão nos autos da ação anulatória, não há fundamento legal ou fático que justifique o sobrestamento pretendido.

Por essas razões,
REJEITO
a preliminar de suspensão do feito por suposta prejudicialidade externa, devendo o recurso seguir para análise de mérito.

V
OTO
MÉRITO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a possibilidade de afastar a constrição judicial de imóvel adquirido por terceiro, em razão de hipoteca anterior regularmente registrada em favor da parte exequente.

Como relatado, trata-se de embargos de
terceiro opostos
por AGROPECUÁRIA LAVRINHA LTDA., visando desconstituir a penhora de imóvel adquirido por compromisso de compra e venda firmado após o registro da hipoteca que assegura a dívida executada. A controvérsia central reside na validade da constrição sobre bem de terceiro adquirente, diante da existência de hipoteca anterior registrada
.

No caso concreto, a hipoteca em favor da
Guermand
Indústria e Comércio de Madeiras Ltda. foi regularmente registrada em 10/12/2010, enquanto a aquisição alegada pela embargante ocorreu apenas em 31/01/2012, por meio de instrumento particular não levado a registro. Ainda que a embargante alegue posse justa, trata-se de posse derivada, fundada em título aquisitivo posterior e sem eficácia erga omnes.

Nos termos do art. 1.419 do Código Civil, a hipoteca confere ao credor o direito de sequela, permitindo-lhe perseguir o bem dado em garantia mesmo após sua alienação a terceiros. Trata-se de direito real de garantia que, uma vez registrado, vincula o imóvel ao cumprimento da obrigação, independentemente de quem o detenha posteriormente.

Esse entendimento, inclusive, foi reafirmado por esta própria Quarta Câmara de Direito Privado, sob a relatoria desta Desembargadora, nos autos do Agravo de Instrumento nº 1028067-38.2024.8.11.0000, interposto nestes mesmos embargos de terceiro,
o qual restou assim ementado
:

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA ANTERIORMENTE
REGISTRADA.
SUSPENSÃO DOS ATOS CONSTRITIVOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE SEQUELA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por GUERMAND INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS LTDA, buscando reformar decisão que, nos
autos dos Embargos de Terceiros opostos por AGROPECUÁRIA LAVRINHA LTDA, suspendeu os atos de constrição judicial do imóvel de matrícula nº 12.140 do CRI de Juara/MT, realizados na Execução de Título Extrajudicial nº 0002857-65.2012 .8.11.0018.

II .
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) avaliar se a suspensão dos atos constritivos sobre o imóvel é cabível, em razão da hipoteca registrada anteriormente à aquisição do bem pela embargante; e (
ii
) definir se o valor da causa nos embargos de terceiro deve corresponder ao valor do imóvel ou ao valor da dívida executada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição, a alegação de ilegitimidade ativa da embargante não pode ser analisada neste recurso, pois não foi decidida pelo juízo de origem.

A hipoteca devidamente registrada confere ao credor hipotecário direito real de sequela, permitindo a constrição do bem, mesmo que tenha sido posteriormente alienado, pois a garantia permanece vinculada à
dívida.

A suspensão dos atos constritivos nos embargos de terceiro exige demonstração de ilicitude da constrição, o que não se verifica no caso, pois o imóvel foi dado em garantia hipotecária anteriormente à aquisição pela embargante, tornando-se oponível a terceiros.

Quanto ao valor da causa nos embargos de terceiro, este deve corresponder ao valor do bem constrito, não podendo exceder o valor do débito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para revogar a determinação de suspensão dos atos de constrição judicial do imóvel sob a matrícula nº 12 .140 do CRI de Juara/MT, mantido o valor da causa fixado no montante da dívida executada.

Tese de julgamento: 1. O direito de sequela inerente à hipoteca permite a constrição judicial de imóvel alienado posteriormente, desde que o
gravame hipotecário tenha sido registrado anteriormente.
2 .
O valor da causa nos embargos de terceiro deve corresponder ao valor da dívida executada, não excedendo o montante do débito.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 674; Código Civil, art. 1 .419.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1341147/SP, Rel. Min. Marco
Buzzi
,
DJe
26/04/2022; TJ-MG, AC 0044545-53 .2015.8.13.0080,
Rel
.
Des. Luiz Carlos Gomes da Mata,
DJe
01/03/2019
.
”

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10280673820248110000, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024)

Naquela ocasião, esta Câmara já havia revogado a decisão liminar que havia suspendido a penhora sobre o imóvel, precisamente em razão da regularidade do gravame hipotecário e da ausência de qualquer ilicitude no ato constritivo.

Além disso, conforme decidido pela Quarta Turma do STJ no
2
.
141
.
417 SC
, julgado em maio de 2025, a promessa de compra e venda não registrada não prevalece sobre hipoteca regularmente constituída, por não produzir efeitos contra terceiros:

“
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL
COMERCIAL.
SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE
IMÓVEL.
INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA
REAL.
HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS
PROTELATÓRIOS.
NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A Súmula
n .
308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes. 2. Conforme dispõe o
art
.
1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a
terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes. 3.
O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real
. 4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório. 5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1 .026, § 2º, do CPC/2015.Liminar revogada
.
”
(STJ - REsp: 00000000000002141417 SC 2023/0138310-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 22/04/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025)

Dessa forma, não se admite a suspensão ou invalidação da penhora judicial fundada em hipoteca regularmente registrada, sob o argumento de aquisição por promessa de compra e venda não levada ao registro, tampouco sob o fundamento de posse justa.

A aplicação da Súmula 84 do STJ, que admite a oposição de embargos de terceiro por promitente comprador sem registro, não prevalece diante da existência de hipoteca anterior registrada, porquanto a eficácia
erga omnes
do direito real impede que negócios jurídicos particulares posteriores obstruam o exercício do direito de sequela do credor.

Do mesmo modo, eventual alegação de excesso de execução ou discussão de cláusulas do contrato de origem não se compatibiliza com os embargos de terceiro, devendo ser arguida nos próprios autos executivos, e não nesta via processual.

Diante da regularidade da hipoteca, da sua anterioridade ao título aquisitivo alegado pela embargante, da ausência de qualquer ilicitude na constrição judicial e da autoridade já firmada por esta própria Câmara sobre os mesmos fatos e fundamentos, impõe-se a manutenção da sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro.

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença proferida
e, considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 1
2
% sobre o valor
atualizado
da c
ausa
.

Custas recursais pel
a parte apelante
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025