Tribunal: TJMT
Processo: 1001651-53.2023.8.11.0037
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001651-53.2023.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CHAOANA GOMES - CPF: 027.547.421-66 (APELANTE), DANIEL DE FRANCA TAVARES - CPF: 854.878.721-04 (ADVOGADO), APOENO HENRIQUE SILVA SOARES - CPF: 041.076.651-86 (ADVOGADO), GIORGIO APARECIDO DA COSTA MAGNE - CPF: 001.144.461-48 (APELADO), CARLOS ALBERTO SILVA - CPF: 667.754.429-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA COMPENSATÓRIA. BOA-FÉ OBJETIVA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA POR OMISSÃO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, negando restituição dos valores pagos e condenando a autora ao pagamento de custas e honorários, suspensa a exigibilidade pela gratuidade de justiça.

II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Incidência de nulidade parcial da sentença por ausência de enfrentamento dos pedidos subsidiários e sucessivos, notadamente a devolução proporcional dos valores pagos, a aplicação de multa compensatória contratual e a análise da boa-fé objetiva.

3. Ocorrência de inadimplemento contratual por parte do vendedor, diante da omissão na entrega da documentação necessária ao financiamento e tentativa de substituição da garantia originalmente pactuada, inviabilizando a concretização do negócio.

III. Razões de decidir

4. A ausência de análise dos pedidos alternativos e fundamentos jurídicos relevantes enseja nulidade parcial da sentença, por ofensa ao art. 489, §1º, IV, do CPC e ao art. 93, IX, da CF/1988.

5. Reconhecida a maturidade da causa, impõe-se o julgamento imediato do mérito pela instância recursal, nos termos do art. 1.013, §3º, III, do CPC.

6. Configurado inadimplemento contratual do vendedor pela ausência de entrega da documentação exigida pela instituição financeira e tentativa de substituição da garantia, frustrando o financiamento e, por consequência, o cumprimento da obrigação da compradora.

7. Caracterizada a culpa exclusiva do vendedor pela frustração do contrato, com consequente direito à rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos e incidência de cláusula penal de 10%, conforme pactuado.

8. Devida a correção monetária desde o desembolso e juros legais a partir da citação, consoante jurisprudência do STJ (Súmulas 43 e 54).

9. Reversão da sucumbência, com fixação de honorários de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação, majorados em 2% na instância recursal. Suspensa a exigibilidade da verba nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. A omissão na análise de pedidos subsidiários e fundamentos jurídicos relevantes configura nulidade parcial da sentença, que pode ser suprida pela instância recursal, nos termos do art. 1.013, §3º, III, do CPC.

2. A ausência de entrega de documentação necessária ao financiamento e a tentativa de substituição da garantia por bem inadequado constituem inadimplemento contratual do vendedor.

3. O inadimplemento contratual impõe a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos, correção monetária, juros legais e aplicação da multa compensatória contratualmente pactuada.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, §1º, IV; 1.013, §3º, III; 85, §§2º e 11; 98, §3º; CC/2002, art. 421; CDC, arts. 6º, III, e 51.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmulas nº 43 e 54; TJMT, ApC 1006557-52.2024.8.11.0037, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 05.07.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de Apelação Cível interposta por CHAOANA GOMES em face da sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Primavera do Leste/MT, que julgou improcedente a pretensão deduzida pela apelante na presente ação de rescisão de contrato movida em face de GIORGIO APARECIDO DA COSTA condenando a apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida à autora.

A apelante sustenta, inicialmente, que a sentença é nula por ausência de fundamentação completa e adequada, em afronta ao disposto nos arts. 489, caput e §1º, do Código de Processo Civil, e 93, inciso IX, da Constituição Federal, porquanto o juízo singular teria deixado de analisar pontos essenciais ao deslinde da controvérsia.

Argumenta que a decisão se limitou a julgar improcedente o pedido principal, sem, contudo, enfrentar os pedidos subsidiários e sucessivos formulados na inicial e reiterados nas alegações finais, o que configuraria omissão relevante e violação ao dever constitucional de motivação das decisões judiciais.

Afirma que, de forma expressa, requereu, além da rescisão contratual por inadimplemento do apelado, a devolução proporcional dos valores pagos com retenção de multa de 10%, a compensação recíproca das penalidades contratuais e a aplicação da penalidade por atraso na devolução, conforme previsto na cláusula sexta do contrato firmado entre as partes.

Aduz, contudo, que a sentença impugnada não apreciou nenhum desses pedidos alternativos, limitando-se a rejeitar de modo global os pleitos formulados, sem examinar os fundamentos jurídicos e fáticos que poderiam conduzir a conclusão diversa, em evidente violação ao art. 489, §1º, inciso IV, do CPC.

A apelante alega, ainda, que o juízo de origem desconsiderou cláusula contratual expressa que impõe ao vendedor o dever de restituir os valores pagos, ainda que a rescisão decorra de culpa da compradora, com a retenção de 10% a título de multa compensatória. Sustenta que o contrato é claro quanto à devolução dos valores em qualquer hipótese de rompimento do negócio, o que reforça o vício da sentença, que, ao deixar de enfrentar essa disposição expressa, negou vigência ao princípio do pacta sunt servanda e incorreu em incompletude decisória.

Além disso, argumenta que o magistrado singular deixou de se manifestar sobre a aplicabilidade da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a qual dispõe que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão. Tal omissão, segundo a apelante, torna a sentença materialmente nula, pois suprimiu a análise de jurisprudência consolidada e de observância obrigatória.

Por fim, a recorrente ressalta que a sentença também não enfrentou o argumento central relativo à boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa, já que o apelado permaneceu com o imóvel e com o montante de R$ 100.000,00 recebido a título de entrada, sem qualquer contraprestação.

Entende que a ausência de pronunciamento sobre tais pontos, somada à falta de apreciação dos pedidos subsidiários e das cláusulas contratuais pertinentes, configuraria prestação jurisdicional incompleta, apta a ensejar a nulidade integral da sentença.

Com base nesses argumentos, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, com o reconhecimento do inadimplemento contratual do apelado, a rescisão do contrato e a devolução integral da quantia de R$ 100.000,00, acrescida de correção monetária e juros legais, além da aplicação da multa contratual de 10%.

Subsidiariamente, pleiteia a rescisão com retenção da multa contratual, a devolução do valor remanescente, a multa por mora e a compensação das penalidades, em caso de inadimplemento recíproco.

Caso não acolhidas as teses de mérito, pede a nulidade da sentença por omissão e ausência de fundamentação, com retorno dos autos à origem. Alternativamente, requer o julgamento do mérito diretamente pelo Tribunal, nos termos do art. 1.013, §3º, IV do CPC. Por fim, requer a condenação do apelado nas custas e honorários sucumbenciais.

E contrarrazões, o apelado defende a manutenção da sentença, ao argumento que a rescisão do contrato decorreu da incapacidade da apelante em levantar os recursos necessários para lavrar a escritura do imóvel, e não por qualquer inadimplemento de sua parte.

Sustenta que a diferença de 0,64m2 na metragem do imóvel é irrelevante, jamais foi contestada anteriormente e não compromete a essência do contrato.

Argumenta, ademais, que dois financiamentos foram aprovados para atender ao valor contratado, e que a autora agiu de má-fé ao tentar transferir a responsabilidade pela rescisão ao apelado, e que todas as tentativas de solução amigável, foram frustradas por inércia da compradora. (id. 319875922).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

1. Da nulidade da sentença por ausência de fundamentação e omissão na análise dos pedidos subsidiários e sucessivos. Aplicação da Teoria da Causa Madura.

Sustenta a apelante, com razão, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, nos termos do art. 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil e do art. 93, IX, da Constituição Federal.

No caso, o juízo singular limitou-se a julgar improcedente o pedido de rescisão contratual, sob o fundamento de que a diferença entre a metragem constante no contrato (80m2) e a área efetivamente construída (79,36m2) seria irrelevante, não restando comprovado que a autora teria condicionado a celebração do contrato à exatidão da metragem.

Vejamos:

“Compulsando detidamente os autos, constata-se que o contrato de compra e venda firmado entre as partes previu área edificada de 80m2, ao passo que a matrícula imobiliária registra 79,36m2.

(...)

Percebe-se, dos dispositivos acima transcritos, que a resolução do contrato em virtude da entrega de imóvel com área inferior àquela prevista contratualmente somente é cabível mediante a demonstração de que as dimensões do bem foram determinantes para a celebração do negócio (venda
ad mensuram
), e não foram simplesmente enunciativas (venda
ad corpus
).

Na hipótese em apreço, incide a presunção legal de que o negócio celebrado entre as partes foi uma venda
ad corpus
, em que a menção à metragem do imóvel foi meramente enunciativa. Isso porque, a área faltante reclamada pela autora não excede a vigésima parte da área total enunciada, nos termos do art. 500, § 1º, do Código Civil, na medida em que 1/20 da área enunciada corresponde a 4,00 m2, aproximadamente, sendo que, no caso, a diferença é de apenas 0,64 m2.

Acrescenta-se, nesse ponto, que não se pode extrair dos autos elementos capazes de indicar que a autora não celebraria o negócio caso estivesse ciente acerca dessa disparidade ínfima entre as metragens, ônus este que lhe incumbia. Ademais, da análise do conjunto probatório, notadamente das mensagens trocadas entre as partes e colacionadas pelo requerido, infere-se que a real motivação para a intenção de desfazimento da avença reside na ausência de aprovação do financiamento bancário no valor verbalmente ajustado, e não na diminuta diferença de área edificada constatada.

Outrossim, ausente demonstração de que a autora teria condicionado a celebração do contrato à metragem exata do imóvel, ônus que lhe incumbia, revela-se inviável reconhecer inadimplemento contratual apto a ensejar a resolução do pacto, impondo-se, assim, a improcedência do pedido.”

Contudo, não houve qualquer enfrentamento dos demais fundamentos jurídicos invocados pela autora na petição inicial e reiterados nas alegações finais, especialmente: (i) a alegação de inadimplemento contratual pelo apelado ao não fornecer os documentos necessários à obtenção de financiamento bancário; (ii) a tentativa de substituição da garantia originalmente pactuada (veículo Amarok) por outro imóvel com averbação premonitória; (iii) o pedido subsidiário de rescisão com devolução parcial dos valores pagos, com retenção contratual de 10%, conforme cláusula sexta do contrato; (iv) a aplicação da penalidade por mora na devolução de valores, prevista contratualmente; (v) a compensação recíproca de penalidades contratuais, em caso de inadimplemento de ambas as partes.

Trata-se, portanto, de omissão relevante, que acarreta nulidade parcial da sentença por ser
citra petita
. No entanto, os autos já se encontram amadurecidos e instruídos com todos os documentos necessários à análise do mérito da causa, que versa sobre questões exclusivamente de direito, permitindo a aplicação do art. 1.013, §3º, III, do CPC.

Essa é, inclusive, a orientação firmada por esta Câmara, em precedente da minha relatoria no qual se reconheceu a aplicação da teoria da causa madura em hipóteses análogas:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE SUPRIDA PELA TEORIA DA CAUSA MADURA. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO PARA CAPITAL DE GIRO FIRMADO POR PESSOA JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. JUROS REMUNERATÓRIOS DENTRO DA MÉDIA DE MERCADO. CAPITALIZAÇÃO DIÁRIA SEM INDICAÇÃO DA TAXA CORRESPONDENTE. VIOLAÇÃO AO DEVER DE TRANSPARÊNCIA. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
4.Ainda que presente deficiência na fundamentação da sentença, a matéria é exclusivamente de direito e o feito encontra-se apto a julgamento, sendo aplicável a Teoria da Causa Madura (CPC, art. 1.013, § 3º, III)
. (N.U 1006557-52.2024.8.11.0037, Julgado em 05/07/2025, Publicado no DJE 05/07/2025) (destaquei)

Assim, em vez de anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem, o presente recurso está em plenas condições de ser julgado desde logo por esta instância
ad quem
, com base na documentação constante dos autos, em observância aos princípios da celeridade, economia processual e efetividade da tutela jurisdicional.

2.Do mérito

No caso, as partes firmaram, em 15/11/2022, instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel residencial, tendo como objeto o lote 21, da quadra 21, situado no loteamento Vertente das Águas, em Primavera do Leste/MT, matriculado sob o n.º 27.746, do CRI local.

O citado imóvel foi prometido à venda pelo valor de R$ 390.000,00, tendo a autora/apelante efetuado, a título de entrada, o pagamento da quantia de R$ 100.000,00, comprometendo-se a quitar o saldo remanescente (R$ 290.000,00) por intermédio de financiamento bancário, cuja obtenção estava condicionada à apresentação, por parte do vendedor/apelado da documentação exigida pela instituição financeira.

O contrato previa, ainda, como garantia do negócio, a alienação fiduciária de um veículo Amarok de propriedade do apelado. Todavia, segundo sustentado pela autora, o réu/apelado, nu curso da negociação teria tentado substituir a garantia por outro imóvel, gravado com averbação premonitória, o que comprometeria a segurança da operação e frustraria o prosseguimento do financiamento.

A apelante atribui ao recorrido o descumprimento das obrigações contratuais, sobretudo pela ausência de providências necessárias à obtenção da documentação exigida para a efetivação do financiamento bancário, além da adoção de condutas contrárias aos deveres de boa-fé e cooperação.

Em razão da frustração do negócio, a apelante ajuizou a presente ação de rescisão contratual cumulada com restituição dos valores pagos e aplicação das penalidades previstas, pleiteando, em caráter principal, a resolução do contrato por inadimplemento do réu, com devolução integral das quantias despendidas. De forma subsidiária, postulou a rescisão com retenção de multa compensatória, devolução proporcional e compensação de penalidades em caso de culpa concorrente.

O juízo de origem, entretanto, julgou improcedente o pedido principal, ao entender que a diferença de 0,64m2 entre a metragem contratada (80m2) e a constante na matrícula do imóvel (79,36m2) seria ínfima e incapaz de caracterizar inadimplemento por parte do vendedor.

Entretanto, como se demonstrará a seguir, o conjunto probatório revela descumprimento contratual pelo apelado, impondo-se o reconhecimento da resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos. O feito, ademais, encontra-se apto para julgamento imediato, nos termos do art. 1.013, §3º, III, do Código de Processo Civil, sendo desnecessário o retorno dos autos à instância de origem.

As alegações da autora estão amparadas nos documentos apresentados, como a notificação extrajudicial, os comprovantes de pagamento, além das mensagens eletrônicas trocadas com o apelado.

Tais elementos caracterizam inadimplemento contratual por parte do apelado, não havendo como imputar à autora a responsabilidade exclusiva pela rescisão do contrato, tampouco se sustentar culpa recíproca.

Extrai-se dos autos que após o pagamento da entrada de R$ 100.000,00, a apelante diligenciou para a formalização do financiamento do saldo remanescente junto à instituição bancária, o que dependia, necessariamente, da apresentação, por parte do vendedor, de documentos exigidos pela instituição financeira.

A recorrente narra que, além de não fornecer tempestivamente a documentação necessária, o apelado ainda teria tentado substituir a garantia acordada (o veículo Amarok, de sua propriedade) por outro bem imóvel gravado com averbação premonitória, fato esse que, por si só, afronta os princípios da boa-fé objetiva.

Nesse contexto, ao frustrar a principal condição para o adimplemento contratual, no caso a obtenção do financiamento, incorreu em inadimplemento.

O único argumento do apelado e que foi acolhido pela sentença, de que a causa de rescisão residiria unicamente relacionada à pequena diferença na metragem do imóvel não se sustenta, como visto acima. A diferença consistiu em apenas um dos elementos apontados pela autora.

Registre-se que após ser notificado pela autora, o requerido permaneceu inserte, não adotando quaisquer providências para restituir os valores, tampouco discutir as condições de eventual resolução amigável.

Como consequência do inadimplemento do apelado, o contrato deve ser rescindido com a consequente restituição integral da quantia de R$ 100.000,00 paga a título de entrada, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros moratórios a partir da citação, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 43 e Súmula 54).

Dessa forma, restando caracterizada a culpa exclusiva do apelado pela frustração do negócio e configurada sua mora na restituição dos valores pagos, é de rigor o reconhecimento da rescisão contratual por inadimplemento do réu, com devolução integral do montante de R$ 100.000,00, acrescido de correção monetária desde cada desembolso, juros legais a partir da citação e aplicação da multa compensatória de 10%, conforme pactuado (cláusula sexta).

Ante o exposto, com base no art. 1.013, §3º, III, do CPC, acolho a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto aos pedidos subsidiários e sucessivos, suprindo-a neste momento, e, no mérito, dou parcial provimento ao recurso, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

a) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por inadimplemento do apelado;

b) condenar o apelado à restituição da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), recebida a título de entrada, com correção monetária desde o desembolso e juros legais a partir da citação;

c) aplicar a cláusula penal compensatória prevista na cláusula sexta do contrato, no importe de 10% sobre o valor do contrato;

d) inverto a sucumbência, para o fim de condenar o apelado ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC, majora-se a verba honorária em mais 2%, nos termos do §11 do mesmo dispositivo, em razão do trabalho adicional em grau recursal;

e) suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial nos termos do art. 98, §3º, do CPC, diante da concessão dos benefícios da justiça gratuita ao apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025