Tribunal: TJMT
Processo: 1005722-23.2022.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005722-23.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[PERON FRANCISCO PEREIRA - CPF: 035.063.631-15 (APELADO), Geraldo C Macedo registrado(a) civilmente como GERALDO DA CUNHA MACEDO - CPF: 171.519.371-72 (ADVOGADO), ALBERTO DA CUNHA MACEDO - CPF: 536.502.631-49 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COBRANÇA E PROTESTO DE IPTU ANTES DA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos morais e materiais, em razão de atraso prolongado na entrega de imóvel e cobrança indevida de IPTU referente a período anterior à entrega das chaves.

II. Questões em discussão

2. As questões em análise consistem em: (i) verificar eventual nulidade por cerceamento de defesa ante a ausência de produção de prova testemunhal; (ii) examinar a ocorrência de prescrição; (iii) aferir a possibilidade de cumulação de lucros cessantes e multa contratual; (iv) avaliar a responsabilidade da construtora pelo pagamento de IPTU antes da entrega do bem; e (v) analisar a configuração do dano moral pelo atraso da obra.

III. Razões de decidir

3. Inexiste cerceamento de defesa, uma vez que a parte permaneceu inerte na fase de especificação de provas, sendo desnecessária a oitiva de testemunhas para elucidar questão eminentemente documental.

4. A preliminar de inépcia da inicial não prospera, pois o pedido indenizatório foi devidamente fundamentado e quantificado.

5. O prazo prescricional aplicável é o decenal previsto no art. 205 do Código Civil, inexistindo prescrição.

6. A cumulação entre lucros cessantes e multa contratual foi corretamente afastada na sentença, diante de expressa impossibilidade.

7. O IPTU referente a período anterior à entrega do imóvel é de responsabilidade da construtora, não havendo que se imputar ao consumidor encargos tributários de bem ainda não disponibilizado.

8. O atraso na entrega do imóvel por período superior a seis anos (2013 a 2020) caracteriza dano moral indenizável, diante da frustração legítima da expectativa do consumidor.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

1.
“A ausência de produção de prova testemunhal, quando a parte deixa de se manifestar na fase de especificação de provas, não configura cerceamento de defesa.”

2.

“O atraso prolongado na entrega do imóvel e a cobrança de IPTU anterior à entrega das chaves configuram dano moral indenizável.”

3.
“O prazo prescricional para a pretensão de indenização por inadimplemento contratual é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 205 e 927; CDC, arts. 6º, VI, e 14.

Jurisprudência relevante: N.U 0004579-60.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 27/02/2024, Publicado no DJE 27/02/2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID. Num. 297460882) interposto por
CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME
, em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos de Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais n. 1005722-23.2022.8.11.0041, movida por
PERON FRANCISCO PEREIRA
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS
formulados na petição inicial para: b.1)
Declarar
a responsabilidade da Ré, CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., pelo pagamento do IPTU do imóvel objeto da lide referente ao período anterior à sua efetiva entrega ao Autor (até novembro de 2020); b.2)
Condenar
a Ré a
ressarcir
ao Autor, PERON FRANCISCO PEREIRA, o valor de
R$ 9.620,63 (nove mil seiscentos e vinte reais e sessenta e três centavos)
, a título de danos materiais referentes aos IPTUs pagos sob execução. Sobre este valor, incidirão correção monetária pelo IPCA a partir da data de cada pagamento efetuado pelo Autor e juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), a contar da citação; b.3)
Condenar
a Ré ao pagamento de
danos materiais
em favor do Autor decorrentes do atraso na entrega do imóvel, equivalentes à multa contratual pactuada (multa de uma locação mensal) e/ou à multa estabelecida pela Lei nº 13.786/2018 para o período de atraso injustificado, cujo montante será apurado em
liquidação de sentença;
b.4)
Condenar
a Ré ao pagamento de indenização por
danos morais
em favor do Autor no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
. Sobre esta quantia, incidirão correção monetária pelo IPCA a partir da data desta sentença (arbitramento) e juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), a contar da citação; b.5)
Condenar
a Ré a providenciar a
baixa definitiva do protesto
lavrado em nome do Autor relacionado aos débitos de IPTU de responsabilidade da Ré. E, considerando a sucumbência mínima do Autor em relação aos pedidos que foram acolhidos,
condenou
a Ré, CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios da parte Autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do
Artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Em síntese, a Apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa, eis que não foi deferida a produção de prova testemunhal, com depoimento pessoal do autor e do responsável da ré, o que confirmaria a verdade dos fatos.

Também suscita preliminar de inépcia da inicial ou exclusão/desconsideração dos danos morais, eis que a parte Autora sequer mensurou o valor pretendido a título de danos morais, muito menos contabilizou no valor da causa para fins de recolhimento das custas processuais.

No mérito, sustenta que o mero descumprimento de prazo de entrega de empreendimento se configura em mero dissabor da vida cotidiana, não podendo haver condenação por danos morais, pois não demonstrada qualquer situação vexatória.

Defende a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com multa contratual.

Assevera que o pedido indenizatório por danos materiais decorrente de suposto atraso na entrega das chaves do imóvel prescreveu, pois a causa de pedir se alicerça em suposto atraso, cuja previsão de entrega seria para junho/2013; todavia, a ação em tela somente foi proposta em fevereiro de 2022, quase nove anos após o fato, de modo que se aplica o disposto no artigo 206, § 3º, V, do Código Civil (prescrição trienal para pretensão de reparação civil).

Insurge-se contra a condenação a título de pagamento de IPTU; e que não possui legitimidade quanto ao pleito de indenização por danos morais decorrente de protesto em relação à cobrança de IPTU`s, eis que a promoção se deu exclusivamente pela Prefeitura Municipal de Cuiabá.

Requer o provimento do apelo para

-1) Preliminarmente, seja acolhidada a preliminar de cerceamento de defesa, anulando a sentença proferida ora recorrida, determinando a designação da requerida audiência de instrução e julgamento, com a oitiva das partes; - 2) Preliminarmente, requer seja afastado os pedidos de danos morais formulados pela autora, e assim, afastando a condenação por danos morais fixada em sentença, por não quantificar o valor pretendido a título de danos morais, nos termos do acima exposto conforme previsto no inciso V, do art. 292 do CPC; -3) No mérito, deve ser a referida sentença reformada, julgando improcedentes os pedidos da inicial, afastando a referida condenação em danos materiais (lucros cessantes), danos morais e multa contratual; -4) Caso não seja este o entendimento desta corte, o que não se espera, que ao menos seja determinado, o afastamento dos danos morais, por ausência de quantificação no valor da causa, nos termos do inciso V, art. 292 do CPC, contudo, caso seja mantido, que ao menos seja o valor reduzido e adequado ao entendimento pacificado por esta nobre corte quanto ao valor da indenização; - 5) caso não seja este o entendimento, e entendam ser devida algum tipo de indenização, houve contradição e violação ao próprio entendimento positivado no Tema 970, bem como houve contradição entre o dispositivo e a fundamentação apresentada na sentença, pois deveriam terem sido afastados os lucros cessantes no presente caso, aplicando-se apenas a multa contratual, desta forma requer seja sentença reformada, alterando a sentença proferida neste ponto para afastar a incidência de lucros cessantes, aplicando-se apenas a multa contratual, como determina a jurisprudência pátria. - 6) caso mantenha a indevida condenação por lucros cessantes, requer seja determinado, em sede de liquidação de sentença, modificado o termo final, que deve ser da data do recebimento das chaves pela autora, e o termo final deve ser novembro/2015, quando do requerimento do habite-se, nos termos da decisão deste TJMT nos autos agravo de instrumento nº 155415/2015 nos autos nº 0042594-98.2015.8.11.0041”.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do apelo interposto, bem como pela aplicação de multa por litigância de má-fé, por alteração da verdade dos fatos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO CONFORME O ESTADO DO PROCESSO.

A preliminar suscitada não merece prosperar.

No caso, o julgamento do feito prescinde de produção de prova testemunhal. Ademais, consta dos autos que as partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID. Num. 297460869); sendo que o Autor/Apelado afirmou que não teria provas a produzir, e a Requerida/Apelante permaneceu inerte.

Com este viés, não é o fato do Requerido/Apelante ter protestado por todos os meios de prova quando da apresentação da contestação que o exime de reafirmar o interesse de produção de provas, após a intimação do Juízo “a quo” para tal fim.

Portanto, não há falar em cerceamento de defesa, eis que as partes participaram do processo, em cada uma das fases, sendo apresentada a inicial, a contestação, a impugnação à contestação, cada qual trazendo argumentos e contra-argumentos, além de provas suficientes à elucidação do caso.

Por outro lado, também não considero que a afirmação de que havia a parte Requerida formulado pedido de produção de prova testemunhal como alteração da verdade dos fatos, pelo que desde logo, indefiro o pedido de aplicação de multa por litigância de má-fé.

Diante disso, tendo o Juízo “a quo”, perfeitas condições de julgar a lide, conforme o estado em que se encontrava, e não sendo necessária a produção da prova testemunhal, considera-se descabido o pleito de cassação da sentença, por cerceamento de defesa.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar.

PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL. POR FALTA DE VALORAÇÃO DOS DANOS MORAIS.

Melhor sorte não socorre à Apelante no que diz respeito ao pedido preliminar de inépcia da inicial, por falta de valoração dos danos morais.

No caso, o pedido foi expresso no valor de R$ 21.025,40 (vinte e um mil e vinte e cinco reais e quarenta centavos), perfazendo 10 vezes do valor do protesto lavrado.

E se não houve o real valor da causa, diante do pedido também de indenização por dano material, é fato que não houve impugnação até a prolação da sentença, de modo que se considera preclusa a matéria.

Diante disso,
REJEITO
também esta preliminar.

V O T O – MÉRITO
.

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais n. 1005722-23.2022.8.11.0041, movida por
PERON FRANCISCO PEREIRA
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS
formulados na petição inicial para: b.1)
Declarar
a responsabilidade da Ré, CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., pelo pagamento do IPTU do imóvel objeto da lide referente ao período anterior à sua efetiva entrega ao Autor (até novembro de 2020); b.2)
Condenar
a Ré a
ressarcir
ao Autor, PERON FRANCISCO PEREIRA, o valor de
R$ 9.620,63 (nove mil seiscentos e vinte reais e sessenta e três centavos)
, a título de danos materiais referentes aos IPTUs pagos sob execução. Sobre este valor, incidirão correção monetária pelo IPCA a partir da data de cada pagamento efetuado pelo Autor e juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), a contar da citação; b.3)
Condenar
a Ré ao pagamento de
danos materiais
em favor do Autor decorrentes do atraso na entrega do imóvel, equivalentes à multa contratual pactuada (multa de uma locação mensal) e/ou à multa estabelecida pela Lei nº 13.786/2018 para o período de atraso injustificado, cujo montante será apurado em
liquidação de sentença;
b.4)
Condenar
a Ré ao pagamento de indenização por
danos morais
em favor do Autor no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
. Sobre esta quantia, incidirão correção monetária pelo IPCA a partir da data desta sentença (arbitramento) e juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), a contar da citação; b.5)
Condenar
a Ré a providenciar a
baixa definitiva do protesto
lavrado em nome do Autor relacionado aos débitos de IPTU de responsabilidade da Ré. E, considerando a sucumbência mínima do Autor em relação aos pedidos que foram acolhidos,
condenou
a Ré, CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios da parte Autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do
Artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- Prescrição com base no artigo 206, § 3º, V, do Código Civil.

Direto ao ponto. Não é o caso de prescrição com base no artigo mencionado. O caso comporta análise de ação proposta em razão de inadimplemento de contrato, em razão de atraso na entrega de imóvel e de descumprimento de pagamento do IPTU antes da posse do bem.

No caso, portanto, incide o artigo 205 do Código Civil, cujo prazo para a propositura da ação é de 10 anos.

A esse respeito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL – PRESCRIÇÃO AFASTADA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil, e não trienal, pois o prazo prescricional do art. 206, §3º, inc. V, do mesmo Códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos.

Diante do descumprimento do contrato de forma injustificável resta caracterizado a ocorrência de danos morais indenizáveis, uma vez que afetou diretamente a vida do autor, causando-lhe prejuízos, perturbação e aflições, não se tratando de mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.

Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

(N.U 0004579-60.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 27/02/2024, Publicado no DJE 27/02/2024)”.

- Alegação de não cumulação de lucros cessantes com multa contratual.

Há que considerar a ausência de interesse quanto a esse ponto.

O Magistrado, em tempo algum, na sentença dispôs acerca da cumulação; ao contrário, ele mencionou que o Tema 970 aplicado pelo STJ afasta tal cumulação; e, ato contínuo fez constar expressamente que a apuração do valor indenizatório a título de danos morais seja efetiva em liquidação de sentença. Vejamos:

“(...)
Dos Danos Materiais (Multa Contratual/Legal por Atraso)

O atraso injustificado na entrega do imóvel por mais de 07 anos causou danos materiais ao Autor. O contrato prevê multa para o caso de atraso na entrega (equivalente a uma locação mensal).

A Lei nº 13.786/2018 também estabelece penalidades para o atraso, podendo ser aplicável ao período de mora posterior à sua vigência (respeitado o marco inicial do contrato, firmado antes da lei).

Conforme entendimento do STJ (Tema 970), a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes, possuindo natureza indenizatória.

Considerando a previsão contratual de multa por atraso e a possibilidade de aplicação de multa legal, o Autor tem direito à indenização pelos danos materiais decorrentes do atraso na entrega.

A apuração do valor exato dessa indenização (período de atraso a ser considerado e o valor mensal da multa contratual e/ou legal aplicável) exigirá
liquidação de sentença”
.

- insurgência contra a condenação a título de pagamento de IPTU e ilegitimidade passiva da Apelante/Construtora.

Também neste ponto a Requerida/Apelante não possui razão.

Expressamente a sentença fez constar que os tributos seriam devidos pela parte consumidora, no caso, o Apelado, a partir da data da entrega do imóvel (novembro de 2020).

Assim, os pagamentos anteriores a tal data – novembro/2020 - deveriam ser efetivados pela construtora.

E dentro dessa lógica, como tal tributo não foi pago, a Prefeitura fez seu papel e procedeu com o protesto.

Portanto, é totalmente descabido que a construtora queira se desincumbir de sua obrigação, simplesmente alegando que a Prefeitura é que seria a parte legítima.

Ora, a prefeitura somente protestou o débito referente ao IPTU porque a construtora deu causa a tal fato.

Isso está muito bem delineado na sentença:

“(...) O contrato de promessa de compra e venda estabelece claramente que os impostos, taxas e contribuições fiscais devidos em relação ao imóvel são ônus do comprador
"a partir da data de entrega do imóvel"
.

Tendo a entrega ocorrido somente em novembro de 2020, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU referente aos exercícios anteriores a essa data é da Ré.

A alegação da Ré de que pagou o IPTU até 2018 não foi comprovada nos autos. Ao contrário, a prova documental indica que a Ré, após assumir os débitos de IPTU em acordo com a Prefeitura para obter certidão negativa (conforme alegado pelo Autor na Réplica e sustentado por documentos), transferiu a titularidade dos lançamentos para o nome dos compradores (incluindo o Autor) sem que o Autor tivesse tido a posse do imóvel naquele período.

Essa conduta da Ré gerou cobranças de IPTU em nome do Autor e a consequente execução fiscal e bloqueio judicial que o forçaram a pagar os débitos.

Assim, reconheço que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do imóvel referente ao período anterior à efetiva entrega ao Autor (até novembro de 2020) é da Ré.

O pagamento de R$ 9.620,63 efetuado pelo Autor em decorrência de bloqueio judicial para quitação desses débitos constitui
dano material direto
, passível de ressarcimento”.

Desse modo, impõe-se o reconhecimento do dano, ante a falha na prestação de serviços ao consumidor, incidindo os artigos 6º, VI, e 14 do Consumerista, sendo ainda patente o dever indenizatório, com base no artigo 186 e 927, ambos do Código Civil.

- alegação de não incidência de danos morais, em razão de inadimplemento contratual.

A Apelante, ainda, alega que o caso é de mero aborrecimento; que não é cabível a condenação por danos morais por mero inadimplemento contratual, eis que o caso é de mero dissabor.

Não há como acolher as razões da Apelante.

No caso, o contrato envolve compra e venda de unidade residencial – Edifício Verdes Matas – cuja previsão de entrega seria para junho de 2013.

Ora, conforme já mencionado, a entrega ocorreu em novembro de 2020, não havendo como justificar a tese de mero aborrecimento.

O atraso por tantos anos, de uma unidade residencial, por si só, é suficiente para a condenação por danos morais, eis que ele, sem sombra de dúvidas, causa transtornos de ordem psicológica, que ultrapassam o mero aborrecimento.

Portanto, julgo plausível a condenação, bem como o valor fixado, que observou o critério pedagógico da condenação, bem como a proporcionalidade e razoabilidade.

Assim, não há motivos jurídicos para a reforma da sentença, a qual transcrevo, em parte:

“
Do Atraso na Entrega do Imóvel

É incontroverso nos autos que a previsão de entrega do imóvel era junho/julho de 2013 e que a entrega efetiva ao Autor ocorreu em novembro de 2020 (conforme alegado pelo Autor e corroborado por documentos como o instrumento de instituição do condomínio e convocação para assembleia juntados pela própria Ré, que datam de meados/final de 2020 e início de 2021, compatíveis com uma entrega das chaves em novembro/2020).

A alegação da Ré de que o Autor teve a posse antes de novembro de 2020 não restou cabalmente comprovada por documento que comprove a efetiva entrega das chaves em data anterior. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou 07 (sete) anos.

As justificativas apresentadas pela Ré para o atraso (Copa do Mundo, chuvas, problemas com financiamento, demora na emissão do Habite-se pela Prefeitura) não configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar sua responsabilidade. Tais eventos são considerados riscos inerentes à atividade de construção civil e devem ser gerenciados pela construtora.

A demora de órgãos públicos, como a Prefeitura na emissão do Habite-se, também integra o risco do empreendimento. Portanto, o atraso na entrega do imóvel é
injustificado
e configura inadimplemento contratual por parte da Ré.

Da Responsabilidade pelo IPTU e Danos Materiais (IPTU Pago)

O contrato de promessa de compra e venda estabelece claramente que os impostos, taxas e contribuições fiscais devidos em relação ao imóvel são ônus do comprador
"a partir da data de entrega do imóvel"
.

Tendo a entrega ocorrido somente em novembro de 2020, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU referente aos exercícios anteriores a essa data é da Ré.

A alegação da Ré de que pagou o IPTU até 2018 não foi comprovada nos autos. Ao contrário, a prova documental indica que a Ré, após assumir os débitos de IPTU em acordo com a Prefeitura para obter certidão negativa (conforme alegado pelo Autor na Réplica e sustentado por documentos), transferiu a titularidade dos lançamentos para o nome dos compradores (incluindo o Autor) sem que o Autor tivesse tido a posse do imóvel naquele período.

Essa conduta da Ré gerou cobranças de IPTU em nome do Autor e a consequente execução fiscal e bloqueio judicial que o forçaram a pagar os débitos.

Assim, reconheço que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do imóvel referente ao período anterior à efetiva entrega ao Autor (até novembro de 2020) é da Ré.

O pagamento de R$ 9.620,63 efetuado pelo Autor em decorrência de bloqueio judicial para quitação desses débitos constitui
dano material direto
, passível de ressarcimento.

Dos Danos Materiais (Multa Contratual/Legal por Atraso)

O atraso injustificado na entrega do imóvel por mais de 07 anos causou danos materiais ao Autor. O contrato prevê multa para o caso de atraso na entrega (equivalente a uma locação mensal).

A Lei nº 13.786/2018 também estabelece penalidades para o atraso, podendo ser aplicável ao período de mora posterior à sua vigência (respeitado o marco inicial do contrato, firmado antes da lei).

Conforme entendimento do STJ (Tema 970), a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes, possuindo natureza indenizatória.

Considerando a previsão contratual de multa por atraso e a possibilidade de aplicação de multa legal, o Autor tem direito à indenização pelos danos materiais decorrentes do atraso na entrega.

A apuração do valor exato dessa indenização (período de atraso a ser considerado e o valor mensal da multa contratual e/ou legal aplicável) exigirá
liquidação de sentença
.

Dos Danos Morais

A conduta da Ré em não entregar o imóvel no prazo por mais de 07 anos, somada à sua atuação em transferir indevidamente para o nome do Autor débitos de IPTU que lhe cabiam, culminando no protesto do nome do Autor e em execução fiscal com bloqueio de valores, excede o mero dissabor e configura dano moral indenizável.

A situação de ter o nome protestado e contas bancárias bloqueadas por dívida que não lhe pertencia no momento da cobrança, especialmente no contexto de um atraso tão prolongado na entrega do imóvel, causa abalo à honra e à tranquilidade psíquica do indivíduo.

O dano moral, neste caso, é
in re ipsa
, presumido a partir do ato ilícito. A propósito:

‘’O efetivo descumprimento do contrato pela construtora, caracterizado pelo prolongado atraso na entrega do imóvel, causa o chamado dano moral puro (in re ipsa), já sendo prova suficiente para ocasionar lesão à reputação do comprador, conforme precedentes do STJ(...)’’
(AREsp 2643791).

A fixação do
quantum
indenizatório deve ser razoável e proporcional à gravidade do ato ilícito, a intensidade do sofrimento da vítima, o caráter punitivo e pedagógico da indenização, e a capacidade econômica do ofensor.

O valor de R$ 21.025,40 pleiteado pelo Autor na inicial se mostra elevado. Considerando as particularidades do caso, como o longo atraso na entrega e o constrangimento e prejuízo de uma execução fiscal e bloqueio de valores por dívida que não era sua no momento da cobrança, e levando em conta precedentes judiciais em casos semelhantes envolvendo o mesmo empreendimento (sentença no processo nº 1003568-16.2017.8.11.0006, que arbitrou R$ 8.000,00 por dano moral decorrente do atraso), arbitro a indenização por danos morais em
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, valor que considero justo e adequado para compensar o dano sofrido e coibir novas condutas ilícitas por parte da Ré.

Dos Juros e Correção Monetária

Dada a vigência da Lei nº 14.905/2024, aplico a nova sistemática para o cálculo dos juros e correção monetária.

Sobre o dano material (ressarcimento do IPTU pago): A correção monetária pelo IPCA incide a partir da data de cada pagamento do IPTU pelo Autor. Os juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), incidem a contar da citação (Art. 406, § 1º e § 3º, do Código Civil, e Art. 389, parágrafo único, do Código Civil).

Sobre o dano material (multa por atraso na entrega): A correção monetária e os juros de mora a serem aplicados sobre os valores apurados em liquidação de sentença seguirão as regras do contrato e/ou da Lei 13.786/2018, e, subsidiariamente, as regras gerais do Código Civil (Art. 389, parágrafo único, e 406, § 1º e § 3º) e a jurisprudência (correção desde o vencimento de cada parcela mensal da multa equivalente ao aluguel, e juros de mora a partir da citação). A metodologia exata será definida na liquidação.

Sobre a indenização por danos morais: A correção monetária pelo IPCA (Art. 389, parágrafo único, do CC) incide a partir da data do arbitramento (data desta sentença - Súmula 362 do STJ). Os juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), incidem a partir da data da citação (Art. 405 c/c Art. 406, § 1º e § 3º, do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual/derivada da relação de consumo)”.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Majoro a verba honorária em 5%, à luz do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025