Tribunal: TJMT
Processo: 1012015-41.2024.8.11.0040
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012015-41.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOSE OLIVEIRA FEITOSA - CPF: 299.049.601-78 (APELANTE), RODRIGO LUIZ GOBBI - CPF: 862.853.351-68 (ADVOGADO), MAESTRIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 27.233.186/0001-85 (APELADO), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), CARMEM DANTAS - CPF: 020.399.799-99 (APELADO), CARMEM DANTAS - CPF: 020.399.799-99 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO NÃO COMPROVADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por promitente comprador contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória ajuizada em face da promitente vendedora e da imobiliária intermediadora, extinguiu o processo sem resolução do mérito, por ausência de comprovação da quitação integral do preço, condenando-o ao pagamento de custas e honorários, ressalvada a gratuidade da justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela ausência de intimação para comprovar a quitação; (ii) estabelecer se a imobiliária intermediadora possui legitimidade passiva para ação de adjudicação compulsória; (iii) determinar se os documentos apresentados em grau recursal podem ser admitidos para suprir omissão probatória quanto à quitação do preço.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A petição inicial da ação de adjudicação compulsória deve ser instruída com a prova da quitação integral do preço, documento indispensável à propositura, não sendo dever do juízo intimar a parte para suprir a omissão, nos termos dos arts. 320 e 373, I, do CPC.

4. A juntada de documentos na fase recursal é vedada quando não se enquadra nas hipóteses excepcionais do art. 435 do CPC, especialmente se os documentos estavam disponíveis antes do ajuizamento da ação.

5. A imobiliária intermediadora que não detém o domínio registral do imóvel carece de legitimidade passiva para responder por adjudicação compulsória, em observância ao princípio da continuidade registral.

6. A ausência de prova documental do pagamento integral inviabiliza a adjudicação compulsória, sendo insuficientes meras alegações para suprir a omissão probatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A prova da quitação integral do preço é requisito indispensável para a propositura da ação de adjudicação compulsória, competindo ao autor apresentá-la já na inicial.

2. A juntada de documentos em sede recursal é incabível quando não se enquadrar nas hipóteses excepcionais previstas no art. 435 do CPC.

3. A imobiliária intermediadora que não é titular do domínio registral do imóvel é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, arts. 320, 373, I, 435 e 485, IV; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; CPC, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 0000665-73.2018.8.11.0011, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 13.09.2023, DJE 13.09.2023.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 1012015-41.2024.8.11.0040.

JOSE OLIVEIRA FEITOSA X MAESTRIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA. E CARMEM DANTAS.

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por JOSE OLIVEIRA FEITOSA, com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº. 1012015-41.2024.8.11.0040, ajuizada em face MAESTRIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e CARMEM DANTAS, nos termos do artigo 485, inciso IV, do CPC, julgou extinto o processo sem resolução do mérito. Por consequência, condenou a requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2°, do CPC, ressalvada sua exigibilidade em razão da assistência judiciária gratuita concedida (ID 304575440).

Irresignado, o autor/apelante aduz, em síntese: (i) cerceamento de defesa, por não ter sido intimado para comprovar a quitação do preço; (ii) erro na apreciação das provas, pois os documentos juntados aos autos seriam suficientes para demonstrar a quitação; (iii) legitimidade passiva da imobiliária apelada, que teria intermediado o negócio e redigido o contrato (ID 304575442).

A parte apelada Maestria Negócios Imobiliários Ltda. apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento (ID 304575444).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

Eminentes Pares:

O apelante alega cerceamento de defesa, sustentando que não foi intimado para comprovar a quitação do preço, requisito essencial para a adjudicação compulsória.

A preliminar não merece acolhimento.

Com efeito, o artigo 320 do Código de Processo Civil estabelece que “a petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação”.

No caso da ação de adjudicação compulsória, a comprovação da quitação integral do preço constitui documento indispensável à propositura da demanda, por se tratar de requisito essencial à configuração do próprio direito material postulado.

Nesse sentido, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a comprovação do pagamento integral do preço constitui pressuposto para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, não sendo ônus do juízo intimar a parte para suprir tal omissão.

Ademais, o apelante teve ampla oportunidade de instruir adequadamente a inicial com os documentos necessários à demonstração do seu direito, bem como de complementar a instrução probatória quando da apresentação da réplica à contestação, ocasião em que a primeira requerida expressamente apontou a ausência de comprovação da quitação integral do preço.

Não se vislumbra, portanto, qualquer cerceamento de defesa, mas sim a inércia da parte autora em produzir prova essencial à demonstração do fato constitutivo do seu direito, ônus que lhe incumbia nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Pelo exposto, REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Inicialmente, convém destacar que o apelante juntou novos documentos quando da interposição do recurso de apelação, notadamente áudios que, segundo alega, comprovariam a recusa injustificada da segunda requerida em outorgar a escritura definitiva.

Contudo, tais documentos não podem ser conhecidos por este Tribunal.

Com efeito, o artigo 435 do Código de Processo Civil estabelece que “é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.”

O parágrafo único do mesmo dispositivo complementa que “admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º.”

No caso em apreço, os documentos juntados pelo apelante não se enquadram em nenhuma das hipóteses legais que autorizam a juntada extemporânea, sobretudo porque não se trata de documentos novos, formados após a petição inicial, nem de documentos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esse ato. Ao contrário, são documentos que, segundo o próprio apelante, já existiam antes mesmo do ajuizamento da ação e estavam à sua disposição.

A jurisprudência é pacífica no sentido de não admitir a juntada de documentos em fase recursal quando estes se destinam a suprir omissão probatória referente a fato constitutivo do direito do autor, salvo nas hipóteses excepcionais previstas no art. 435 do CPC, que não se verificam no caso concreto.

Ademais, o juízo de primeiro grau, em decisão posterior à interposição do recurso, determinou expressamente o desentranhamento de todos os documentos juntados aos autos pela parte autora após a prolação da sentença, decisão esta que não foi objeto de impugnação específica pelo apelante.

Portanto, os documentos juntados pelo apelante após a prolação da sentença não podem ser conhecidos por este Tribunal, em observância ao princípio da preclusão consumativa e às regras processuais que disciplinam a produção probatória.

Superada essa questão, tem-se que o apelante sustenta a legitimidade passiva da imobiliária apelada, argumentando que esta teria intermediado o negócio e redigido o contrato.

A alegação não merece prosperar.

A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade obter sentença que substitua a vontade do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda, transferindo a propriedade do imóvel ao promitente comprador que cumpriu integralmente sua obrigação de pagar o preço.

Para que tal pretensão seja viável, é imprescindível que o réu seja o titular do domínio registral do imóvel, pois somente este detém o poder jurídico de transferir a propriedade.

Trata-se de decorrência lógica do princípio da continuidade registral, segundo o qual a cadeia dominial deve ser preservada, sem interrupções ou lacunas.

No caso em apreço, a imobiliária apelada não é titular do domínio do imóvel objeto da lide, tendo atuado apenas como intermediadora do negócio. Sua participação, ainda que tenha incluído a redação do contrato, não lhe confere legitimidade para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, pois não detém o poder jurídico de transferir a propriedade do bem.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – BEM IMÓVEL – REQUISITOS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DA PROPRIEDADE – NÃO DEMONSTRADA A CADEIA SUCESSÓRIA - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O instituto da adjudicação compulsória induz que o direito de postular deve ser dirigido em face do proprietário do bem e não do cedente, sob pena de ofensa à continuidade registral. Trata-se de medida que depende da comprovação da titularidade do bem pelo vendedor. À luz dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o autor da ação de adjudicação compulsória deve preencher os seguintes requisitos: i) a prova do negócio jurídico celebrado entre as partes, ii) a quitação das obrigações assumidas pelo adquirente e iii) a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do bem para sua transcrição. A propositura da ação de adjudicação compulsória sem a presença de um de seus requisitos

impõe-se a manutenção da sentença de extinção da demanda, sem julgamento de mérito. (N.U 0000665-73.2018.8.11.0011, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/09/2023, Publicado no DJE 13/09/2023).

Portanto correta a sentença ao reconhecer a ilegitimidade passiva da imobiliária apelada.

Ademais, o apelante sustenta que os documentos juntados aos autos seriam suficientes para demonstrar a quitação integral do preço, requisito essencial para a adjudicação compulsória.

No entanto, a alegação não procede.

Conforme bem destacado na sentença recorrida, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. “Verbis”:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ocorre que, como dito, a comprovação da quitação integral do preço é requisito essencial para a adjudicação compulsória, o que não restou comprovado no caso em apreço.

Digo, embora o apelante tenha juntado aos autos o contrato de compra e venda, não apresentou recibos, comprovantes de pagamento ou qualquer outro documento que demonstrasse o adimplemento total da obrigação.

A mera alegação de que “caso contrário já haveria alguma execução em face do Apelante” não é suficiente para suprir a ausência de prova documental da quitação, especialmente considerando que o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito incumbe ao autor, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Assim, correta a sentença ao reconhecer a ausência de comprovação da quitação integral do preço, requisito essencial para a adjudicação compulsória.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, com o que majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para o percentual de 12% (doze por cento), nos termos do §11, do art. 85, do CPC, observando-se, contudo, o disposto no §3º, do art. 98, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025