Tribunal: TJMT
Processo: 0025734-85.2016.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025734-85.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[VALDECIR CALCA - CPF: 527.552.078-68 (APELANTE), KATIA REGINA SANTANA NUNES - CPF: 705.128.501-78 (ADVOGADO), ALEXANDRE GIL LOPES - CPF: 594.614.201-10 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA S. SILVA (APELADO), MARCELO AUGUSTO BORGES - CPF: 405.403.911-15 (ADVOGADO), WOLNEY LEITE DE LIMA - CPF: 585.811.038-04 (ADVOGADO), MARCELO AUGUSTO BORGES - CPF: 405.403.911-15 (APELADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ROMANO - CNPJ: 26.563.759/0001-76 (APELADO), AMANDA BORGES LANGE ADRIEN - CPF: 925.322.331-68 (ADVOGADO), PAULO VITOR BORGES PORTELLA - CPF: 729.977.531-04 (ADVOGADO), MARCELO AUGUSTO BORGES - CPF: 405.403.911-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA APARECIDA SEBASTIAO SILVA - CPF: 270.217.261-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

VALDECIR CALCA

APELADO(S):

CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ROMANO

EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO. DIREITO DE PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLEIAS. INADIMPLÊNCIA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA CONDUTA ILÍCITA IMPUTADA. AUSÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por condômino contra sentença que, em ação de obrigação de não fazer ajuizada pelo condomínio, julgou procedente o pedido para restringir os direitos de participação de inadimplentes em assembleias condominiais, impondo-lhes a obrigação de se abster de votar, manifestar-se ou candidatar-se a cargos, limitando-se a assistir às reuniões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em saber se, no caso concreto, restou comprovado que o apelante praticou atos de tumulto ou de participação indevida em assembleias condominiais, legitimando a restrição imposta e a condenação em custas e honorários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 1.335, III, do Código Civil prevê que somente o condômino adimplente pode votar nas deliberações condominiais, sem, contudo, obstar o seu direito de presença.

4. A ação proposta pelo condomínio tinha por objeto compelir os condôminos inadimplentes a não tumultuarem as assembleias. Contudo, não houve comprovação de que o apelante tivesse praticado a conduta ilícita imputada.

5. A mera inadimplência não basta para caracterizar tumulto ou participação irregular na assembleia, sendo imprescindível prova do comportamento vedado, o que não ocorreu.

6. Configurada a ausência de demonstração da conduta ilícita, a ação deve ser julgada improcedente em relação ao apelante, afastando-se a condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, com redistribuição do ônus sucumbencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido para julgar improcedente a ação em relação ao apelante, com redistribuição do ônus sucumbencial.

Tese de julgamento
: “Na ação de obrigação de não fazer proposta por condomínio, a restrição de direitos do condômino inadimplente depende de prova da prática de conduta ilícita alegada, não bastando a mera inadimplência para caracterizar tumulto ou participação irregular em assembleia.”

Dispositivo relevante citado
: Código Civil, art. 1.335, III; Código de Processo Civil, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo n. 1059.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível, interposto por Valdecir Calça, contra a sentença (ID. 312570868 – Autos de Origem nº 0025734-85.2016.8.11.0041), proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que, nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer
c.c
Pedido Liminar de Tutela de Urgência, ajuizada pelo Condomínio do Edifício Residencial Romano, julgou procedentes os pedidos formulados.

Na sentença recorrida (ID. 312570868), o juízo a quo decidiu, em síntese:

“[...]
Trata-se de ação de obrigação de fazer, ajuizada por CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ROMANO, em face de VALDECIR CALÇA,MARIA APARECIDA S. SILVA e MARCELO AUGUSTO BORGES, todos qualificados nos autos.

Na petição inicial, a parte demandante sustenta que os condôminos das unidades 1.001 e 1.002 encontram-se inadimplentes, motivo pelo qual a situação de mora lhes retira o direito de participar das assembleias, votar ou serem eleitos para qualquer cargo da administração condominial.

Alega, ainda, que os referidos condôminos vêm promovendo atos com o intuito de tumultuar e impedir a realização das assembleias.

Dessa forma, em sede de tutela de urgência, requereu a determinação para que os condôminos inadimplentes se abstenham de se manifestar, de candidatar-se a cargos de administração e, no máximo, apenas assistam à assembleia, especialmente a que estava designada para o dia 19/07/2016.

Ao final, postulou a procedência integral da ação, com a confirmação da tutela anteriormente deferida, condenando-se definitivamente os requeridos à obrigação de não fazer.

A inicial foi recebida, oportunidade em que foi deferida a tutela de urgência. (Id. 42501985 – fls. 136/140).

O primeiro demandado apresentou contestação com reconvenção. (Id. 42502295 – fls. 156/164).

Por sua vez, as demais partes presentes no polo passivo apresentaram contestação. (Id. 42502301 – fls. 174/179).

Impugnação a contestação e contestação à reconvenção. (Id. 42502306 – fls. 209/218).

Decisão inicial mantida em sua integralidade, nos termos do acórdão em agravo de instrumento. (Id. 42502308 – fls. 229/237).

O feito foi saneado, oportunidade em que a reconvenção foi extinta em razão do não recolhimento das custas. (Id. 42502324 - Pág. 244/245).

Por sua vez, a parte demandante requereu o julgamento antecipado. (Id. 42502324 – fls. 247/248).

A parte demandante requereu a desistência em face do segundo e terceiro demandado. (Id. 109875131).

Considerando o pedido retro, o processo foi extinto em face das referidas partes, de modo que foi determinada a intimação das partes para manifestarem acerca do interesse em audiência de instrução. (Id. 118160156).

O primeiro demandado informou não possuir interesse em audiência de instrução. (Id. 118283666).

Em consonância com a manifestação retro, a parte demandante afirmou que não possui interesse em audiência. (Id. 120662586).

Vieram os autos conclusos.

É O RELATÓRIO.

DECIDO.

A matéria de que tratam os autos é essencialmente de direito, cujos fatos alegados por uma e outra parte não dependem de outros elementos senão aqueles apresentados com a ação e com a resposta.

O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo se fazem presentes, assim como as condições da ação.

Assim, trata-se de hipótese de julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.

Pois bem, diante das provas trazidas aos autos pela parte demandante e pela ausência de elementos que afastem essas provas, o pleito autoral comporta acolhimento.

Ademais, a solução do litígio não demanda muito esforço, uma vez que o Código de Processo Civil estabelece que compete ao autor provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu fato modificativo, impeditivo ou extintivo do referido direito.

Além disso, segundo a regra estampada no Código de Processo Civil, compete ao réu alegar, na contestação, toda matéria de defesa, apresentando as razões de fato e de direito, com que impugna o pedido do autor, sob pena de presumirem verdadeiros os fatos não impugnados.

No presente caso, restou incontroversa a inadimplência da parte demandada no que tange às taxas condominiais.

Ademais, não obstante as alegações da parte demandada, o Sr. Valdecir Calça reconheceu ser devedor da diferença das taxas condominiais, o que caracteriza seu inadimplemento à época dos fatos, bem como a propriedade, conforme se verifica do acordo constante no Id. 42502308 – fls. 226/228.

No que concerne ao direito de voto do condômino, para o seu exercício e participação nas deliberações condominiais, é imprescindível a situação de adimplemento.

Tal assertiva é colhida do art. 1.335, III, que preceitua:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I -
usar
, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II -
usar
das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando
quite.(
grifo nosso).

Nesse ínterim, o referido dispositivo legal estabelece a regra relativa ao direito de participação, mediante voto, dos condôminos nas deliberações concernentes aos interesses do condomínio, ressaltando que tal direito é garantido ao condômino que se encontrar adimplente com suas obrigações condominiais.

Na esteira deste entendimento, vale colacionar as seguintes ementas:

APELAÇÃO.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DIREITO A VOTO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. REQUISITO. ADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PELO PROPRIETÁRIO
. DÍVIDAS ANTERIORES À AQUISIÇÃO. TEMA Nº 886.
DIVERGÊNCIA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. QUITAÇÃO DO DÉBITO. NÃO COMPROVAÇÃO. ART. 373, INCISO II, DO CPC. 1. As despesas condominiais, por se constituírem em obrigação
propter
rem, aderem à coisa, e não à pessoa que as contraiu, recaindo o pagamento sobre aquele que figura, ou venha a figurar, como proprietário ou possuidor direto do imóvel
. Nesse sentido, o art. 1.345, do CC, determina que

o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
2. O direito de participação e voto em assembleias condominiais somente pode ser exercido por aqueles condôminos que
estiverem quites com suas obrigações condominiais, conforme o art. 1.335, inciso III, do CC. Dada a natureza
propter
rem da obrigação de pagamento das taxas condominiais, as prestações em aberto, ainda que anteriores à aquisição do imóvel, impedem que o atual proprietário ou possuidor exerça esse direito.
3. Quando o autor é proprietário de elevado número de unidades imobiliárias, as taxas condominiais em aberto somente impedem o exercício do direito de participação e voto nas assembleias condominiais em relação às respectivas unidades inadimplentes. 4. É possível, em sede de ação declaratória de nulidade de assembleia geral ordinária, onde se discutir o valor das taxas condominiais, o depósito das parcelas incontroversas, sendo facultado ao autor depositar aquilo que entende devido. Entretanto, a consignação em valor inferior ao devido não tem o condão, por si só, de elidir os efeitos da mora, nem de impedir que o consignante seja considerado inadimplente junto ao condomínio, até que haja uma decisão judicial nesse sentido. A dívida, portanto, somente será quitada até o limite do montante consignado, ficando assegurado ao credor a possibilidade de exigir o restante.
5 .
Nos termos do art. 373, do CPC, compete ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito e ao réu incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor. Dessa forma, considerando que o pagamento em consignação das taxas condominiais não é suficiente para caracterizar o adimplemento do autor junto ao condomínio, reputa-se que não foram provados os fatos constitutivos do seu direito. 6. O ajuizamento de diversas ações em desfavor da parte, por si só, não pode ser considerado como abuso ao direito de litigar, de modo suficiente para configurar o assédio processual, sobretudo, quando a parte possuía fundamentação mínima e legítimo interesse em cada demanda proposta. 7. Apelos não providos.

(TJ-DF 07041856520238070001 1902581, Relator.: ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 01/08/2024, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/08/2024)

(grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. INEXISTENTE.
ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. REGULARIDADE. CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO OBSTADO
. ÔNUS DA PROVA. REGULARIDADE DA ATA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em inovação recursal quando a matéria discutida foi trazida no juízo a quo.
2. Para o exercício do direito de voto e de participação nas deliberações condominiais, é imprescindível a situação de adimplemento, conforme art. 1.335, inciso III, do CC.
3. O Autor/Apelante não demonstrou nem a novação estipulada entre as partes, bem como o seu adimplemento condominial, não se desincumbindo de seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil - CPC. 4. A conversão da reunião condominial em sessão permanente não é uma faculdade do presidente, tendo em vista que sua aprovação depende da maioria dos presentes, nos termos do
art
. 1.353, § 1º, do CC. 5. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-DF 0711076-45.2023.8.07.0020 1866596, Relator.: JOSE FIRMO REIS SOUB, Data de Julgamento: 21/05/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/06/
2024)(
grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL -
PARTICIPAÇÃO E VOTO - IMPEDIMENTO DO AUTOR - INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA - INTELIGÊNCIA DO ART. 1.335, INCISO III DO CÓDIGO CIVIL
- SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM.
O art. 1.335 do Código Civil estabelece os direitos dos condôminos, sendo que o inciso III dispõe que somente os que estivem quites com o pagamento das cotas condominiais poderão participar e votar nas
assembléias
. E, no caso em análise, o autor admite que estava inadimplente com o pagamento das cotas condominiais na época da realização da
assembléia
. Sendo assim, em que pese o fato de que o demandante sequer ter comprovado nos autos que efetivamente foi impedido de participar do ato, o autor não poderia participar tampouco votar na referida
assembléia
. Sentença de improcedência que se mantém. Negado provimento ao recurso.

(TJ-RJ - APL:
00203361920168190209 ,
Relator: Des (a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 25/08/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/08/
2020)(
grifo nosso).

Embora assim seja, tal circunstância não implica impedimento de acesso dos condôminos inadimplentes à assembleia, na qualidade de meros espectadores, sob pena de lhes ser imposta sanção não prevista na Lei.

Dessa forma, diante da inadimplência decorrente da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, é legítimo o impedimento ao exercício do voto na assembleia objeto da presente ação.

Evidencia-se, portanto, que o direito de participação e voto dos condôminos nas assembleias fica condicionado à quitação de suas obrigações condominiais, nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil, sendo-lhes assegurado, apenas, o direito de presença nas reuniões.

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE
a presente ação, para o fim de
CONFIRMAR
a tutela de urgência concedida, aplicando-se em caso de descumprimento do ora decidido, a penalidade nela prevista.

CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, os quais fixo no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 8º e§ 2°, do Código de Processo Civil.

DECLARO EXTINTO O FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
, com base no inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil.
”

Em suas razões recursais (ID. 312570873), o apelante sustenta, em primeiro lugar, que não mais detém a propriedade da unidade condominial desde o ano de 2012. Afirma, ainda, que sequer participou da assembleia objeto da ação e tampouco praticou atos de tumulto, razão pela qual não poderia ser responsabilizado.

Argumenta, outrossim, que, à luz do princípio da causalidade, não deveria ser condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
porquanto não deu causa à propositura da demanda. Ao final, pugna pela reforma integral da sentença, com a exclusão da condenação que lhe foi imposta.

O apelado, por sua vez, apresentou contrarrazões (ID. 312570878), nas quais defende
que o
recorrente reconheceu ser devedor de taxas condominiais em manifestação anterior (ID. 42502308), o que confirma a pertinência de sua permanência no feito.

Destaca que o apelante
encontrava-se
inadimplente, circunstância que justifica a restrição ao direito de voto e de participação em assembleias condominiais. Ressalta, ainda, que a homologação da desistência ocorreu apenas em relação a outros corréus, permanecendo o recorrente no polo passivo por sua própria conduta.

Aduz, ademais, que o apelante apresentou contestação, reconvenção – extinta por ausência de preparo – e diversas manifestações ao longo da instrução, razão pela qual deve suportar o pagamento das custas e honorários, à luz do princípio da causalidade. Requer, ao final, o improvimento da apelação e a manutenção integral da sentença, com eventual majoração da verba honorária em grau recursal.

Dispensado o parecer ministerial, por se tratar de matéria de natureza eminentemente cível e inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, e preparo devidamente recolhido (
IDs
. 312570874 e 312570875).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

VALDECIR CALCA

APELADO(S):

CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ROMANO

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, interposto contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que, na Ação de Obrigação de Não Fazer
c.c
Pedido Liminar de Tutela de Urgência, julgou procedentes os pedidos formulados pelo Condomínio do Edifício Residencial Romano, determinando a restrição de direitos dos réus em razão da inadimplência condominial.

Em síntese, o Juízo a quo concluiu que, diante da inadimplência dos requeridos, caberia impedir-lhes o exercício de direitos em assembleias condominiais, notadamente a possibilidade de se manifestarem, votarem e concorrerem a cargos administrativos, limitando-lhes a presença apenas como ouvintes.

Passo ao exame das teses sustentadas pelo apelante.

O cerne da presente controvérsia reside na análise da obrigação de não fazer imposta na origem, cujo escopo foi compelir os réus – dentre eles Valdecir Calça, ora apelante – a se absterem de participar das assembleias condominiais enquanto perdurasse a inadimplência.

Observo, ainda, que se fundamentou
a medida judicial na alegação de que tais condôminos estariam tumultuando o desenvolvimento regular das assembleias, mesmo sem deter o direito de participação em virtude do débito.

Ocorre que, conforme se extrai dos autos, mostra-se incontroverso que o apelante foi incluído no polo passivo da ação apenas porque figurava como proprietário do imóvel e porque havia débitos condominiais em aberto em seu nome.

Contudo, a presente demanda não versa sobre cobrança de taxas condominiais, mas sim sobre obrigação de não fazer, cujo objeto era compelir os demandados a não tumultuarem e a não participarem das assembleias.

Nessa perspectiva, competia à autora comprovar que o ora apelante também teria incorrido na conduta reputada ilícita – ou seja, de efetivamente tentar participar das assembleias sem legitimidade, gerando tumulto e prejuízo à coletividade condominial. Entretanto, tal prova não restou produzida, de modo que não se pode atribuir-lhe a mesma conduta dos demais corréus
– que, inclusive, acordaram pela desistência da ação
.

Convém lembrar que a lide
traduz-se
na pretensão resistida submetida à apreciação jurisdicional. No caso, a pretensão do condomínio era vedar a participação de condôminos inadimplentes que estivessem tumultuando as assembleias.

Todavia, não se extrai do conjunto probatório que o apelante tenha praticado a conduta alegada, sendo sua inclusão no polo passivo fundamentada apenas no fato de constar como proprietário do imóvel e possuir débitos condominiais. Tal situação não basta, por si só, para caracterizar a prática de tumulto ou participação irregular em assembleia, que constitui o objeto da lide.

Portanto, diante da ausência de demonstração da conduta ilícita imputada, a solução jurídica correta é julgar improcedente a ação em relação ao apelante, afastando-se a condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Assim, impõe-se a redistribuição do ônus sucumbencial, mantidos os patamares fixados na origem, de modo que o apelado deverá suportar a verba honorária e as custas processuais relativamente à improcedência ora reconhecida.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, deixo de majorar os honorários, porquanto aplicável à hipótese o Tema Repetitivo n. 1059, segundo o qual:

“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, §11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, §11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.”

Dispositivo

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para julgar improcedente a ação em relação a Valdecir Calça, redistribuindo-se o ônus sucumbencial nos termos acima delineados, sem majoração de honorários recursais, em conformidade com o Tema 1059 do STJ.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025