Tribunal: TJMT
Processo: 1066970-19.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1066970-19.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MRV PRIME PROJETO MT E INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.417.544/0001-81 (APELANTE), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS - CNPJ: 41.341.232/0001-90 (APELADO), ERIKA PAES LEMES PAIVA - CPF: 054.482.371-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):
MRV PRIME PROJETO MT E INCORPORACOES SPE LTDA.

MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A.

APELADO(S):
HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS.

EMENTA.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. TEMA 886/STJ. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. LIMITAÇÃO DE RESPONSABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução, mantendo a cobrança de cotas condominiais em desfavor da construtora, por ausência de comprovação de imissão na posse do adquirente e ciência inequívoca do condomínio, nos termos do Tema 886/STJ.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a construtora mantém legitimidade passiva para responder por débitos condominiais após a venda das unidades; (ii) saber se houve transferência da responsabilidade pelas taxas condominiais antes da entrega das chaves; e (iii) saber se é possível limitar a responsabilidade da construtora até a data da entrega formal das unidades.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ (Tema 886) estabelece que a responsabilidade pelas cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até a comprovação cumulativa da imissão do comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio.

4. Ausente prova de comunicação formal ao condomínio acerca da posse dos adquirentes, persiste a responsabilidade da construtora.

5. As cobranças referem-se a período anterior à entrega das chaves, não havendo parcelas posteriores que justifiquem a limitação da responsabilidade.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. A construtora responde pelas despesas condominiais até a efetiva imissão na posse dos adquirentes, com ciência inequívoca do condomínio, nos termos do Tema 886/STJ. 2. Inviável a limitação da responsabilidade até a data da entrega formal das chaves quando todas as cobranças se referem a período anterior."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, I; CPC, arts. 373, II, e 487, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 12.11.2014 (Tema 886).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
MRV PRIME PROJETO MT E INCORPORAÇÕES SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, contra sentença (ID. 302039425 – Autos de Origem nº 1066970-19.2024.8.11.0041), proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que julgou improcedentes os embargos à execução, nos autos da Ação de Embargos à Execução, sob os seguintes fundamentos:

[...] “Nos termos da tese fixada no Tema Repetitivo nº 886, é do promitente vendedor a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais enquanto não comprovadas, cumulativamente, a imissão do promissário comprador na posse direta do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio a esse respeito.” [...]

Em razões recursais (ID. 302039428), a parte apelante sustenta as seguintes teses:

1. Ilegitimidade passiva da Apelante – Celebração de contrato de compra e venda;

2. Ausência de responsabilidade da Apelante para arcar com a taxa condominial

3. Subsidiariamente, limitação da responsabilidade até a data da entrega das chaves;

A parte apelada apresenta contrarrazões (ID. 280732885) nas quais rebate as alegações do apelante, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes, e preparo efetuado.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
MRV PRIME PROJETO MT E INCORPORACOES SPE LTDA.

MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A.

APELADO(S):
HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que, na Ação de Embargos à Execução, julgou improcedentes os pedidos formulados pelas embargantes
MRV PRIME PROJETO MT E INCORPORAÇÕES SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, mantendo a execução fundada em título extrajudicial relativo à cobrança de despesas condominiais, promovida pelo
HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS.

Em síntese, o Juízo
a quo
concluiu que a responsabilidade pelas cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até que se comprove, de forma cumulativa, a imissão do adquirente na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, nos termos do Tema 886 do STJ; que os documentos apresentados pelas embargantes não comprovaram essa ciência nem o reconhecimento dos compradores como condôminos; que a cobrança da taxa de assessoria de cobrança é válida por estar prevista em convenção regularmente constituída; e que a limitação da responsabilidade a 30% não possui respaldo jurídico, por decorrer de minuta de convenção sem registro e, portanto, sem eficácia normativa.

Passo ao exame das teses sustentadas pelo apelante.

1. PRELIMINAR.

1.1. DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE.

A Apelante defende sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que as unidades foram alienadas a terceiros antes do período de cobrança, tratando-se, portanto, de obrigação
propter rem
, transferida automaticamente ao adquirente.

A tese não merece prosperar.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), fixou a seguinte tese:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

Logo, o simples contrato de compra e venda, desacompanhado da efetiva imissão na posse e da ciência do condomínio, não exime a construtora da responsabilidade pelo pagamento das taxas.

No presente caso, a Apelante não trouxe prova nos autos de que o condomínio tenha sido formalmente notificado acerca da posse dos adquirentes, nem demonstrou que estes passaram a exercer, com ciência do ente condominial, os direitos e deveres de condômino.

Assim, rejeito a preliminar.

É como voto.

2. MÉRITO.

2.1. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA RÉ PARA ARCAR COM A TAXA CONDOMINIAL.

A Apelante ainda defende que, conforme previsão contratual e notificações expedidas, a responsabilidade pelas taxas condominiais teria sido transferida aos compradores a partir da comunicação da disponibilidade dos imóveis, independentemente da efetiva entrega das chaves.

Todavia, tal argumentação desconsidera a exigência de comprovação da posse e da ciência inequívoca do condomínio, conforme exige o precedente qualificado já mencionado.

A simples notificação ao adquirente não produz efeitos em relação ao condomínio, que não participou da contratação particular celebrada entre as partes.

Além disso, a análise minuciosa dos termos de posse colacionados aos autos, especialmente o quadro-resumo apresentado, demonstra de forma inequívoca que todos os valores cobrados se referem a períodos anteriores às respectivas datas de entrega das chaves. Vejamos:

Tais dados demonstram, de maneira irrefutável, que as cotas executadas são anteriores à imissão na posse dos promitentes compradores, motivo pelo qual a responsabilidade pelas obrigações condominiais permanece integralmente com a Apelante.

Nesse sentido é o entendimento consolidado nesta Corte:

DIREITO CIVIL.
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO
.
TAXAS

CONDOMINIAIS
. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS ENTRE NOVEMBRO DE 2017 E JANEIRO DE 2018. POSSE EFETIVA. ENTENDIMENTO DO STJ (TEMA 886). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME

1.
Embargos
à
execução
opostos com alegação de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o imóvel foi vendido a terceiro e as chaves entregues em novembro de 2017, devendo a obrigação pelo pagamento das cotas
condominiais
recair sobre o adquirente, não mais sobre a construtora.

Sentença de improcedência dos
embargos
, reconhecendo que, no período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, a posse efetiva ainda não havia sido transferida ao adquirente por vícios construtivos, mantendo a responsabilidade da construtora pelas despesas
condominiais
do período.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em definir a responsabilidade pelo pagamento das cotas
condominiais
relativas ao período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, se da construtora, que formalmente entregou as chaves, ou do adquirente, que, contudo, não exerceu a posse efetiva do imóvel devido a vícios construtivos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As despesas
condominiais
têm natureza propter rem, recaindo sobre quem detém a posse efetiva do imóvel e usufrui dos serviços
condominiais
.
4. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), consolidou que a responsabilidade pelas obrigações
condominiais
não se define exclusivamente pelo contrato de compra e venda, mas pela posse real e efetiva.

5. Comprovada a impossibilidade de uso do imóvel pelo adquirente durante o período discutido, permanece a responsabilidade da construtora pelo pagamento das cotas
condominiais
até a efetiva imissão na posse do novo proprietário. 6. A entrega formal das chaves, desacompanhada da posse efetiva, não transfere a obrigação pelo pagamento das
taxas

condominiais
ao adquirente, sobretudo quando evidenciados vícios construtivos impeditivos da ocupação.

IV. Dispositivo e tese

7. Sentença mantida. Recurso desprovido. Tese de julgamento:

"1. A responsabilidade pelo pagamento das
taxas

condominiais
recai sobre quem detém a posse efetiva do imóvel, ainda que haja entrega formal das chaves, enquanto o adquirente não puder exercer a posse por vícios construtivos, permanece a obrigação com a construtora." "2. O mero ato formal de entrega de chaves não transfere, por si só, a responsabilidade pelas obrigações
condominiais
, se não configurada a posse efetiva pelo adquirente."
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 12.11.2014, DJe 19.12.2014 (Tema 886); TJPR, 15ª Câmara Cível, Apelação Cível 0008205-67.2018.8.16.0001, Rel. Des. Shiroshi Yendo, j. 13/03/2019.

(N.U 1011650-09.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/07/2025, Publicado no DJE 02/07/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO
.
TAXAS

CONDOMINIAIS
. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO
CONDOMINIAL
. EXCESSO DE
EXECUÇÃO
NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta pela construtora inconformada com a sentença que julgou improcedentes os
embargos
à
execução
ajuizados contra cobrança de
taxas

condominiais
. A sentença rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva e reconheceu a validade da cobrança integral, inclusive quanto à revogação da cláusula
condominial
que previa responsabilidade parcial da incorporadora.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se a incorporadora mantém legitimidade passiva para responder por débitos
condominiais
relativos a unidades ainda não entregues ou cuja posse não foi transmitida; e (ii) saber se houve excesso de
execução
em razão de cláusula convencional que limitava a responsabilidade da construtora a 30% do valor da
taxa
.

III. Razões de decidir

A jurisprudência do STJ (Tema 886) reconhece que a responsabilidade por
taxas

condominiais
decorre da posse efetiva do imóvel, sendo legítima a cobrança da incorporadora quando a unidade ainda não foi entregue ao comprador.
Nos autos, restou comprovado que as
taxas
executadas se referem a período anterior à entrega das unidades, conforme documentos acostados (matrículas e termos de posse).

Em relação ao alegado excesso de
execução
, comprovou-se que a cláusula da convenção que previa responsabilidade parcial da construtora foi regularmente revogada em assembleia
condominial
, que aprovou a cobrança integral das
taxas
.

Ausente demonstração de vício na
execução
ou ilegalidade na alteração da convenção, mantém-se a sentença.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A construtora responde pelo pagamento integral das
taxas

condominiais
incidentes sobre unidades ainda não entregues ou não postas na posse dos adquirentes."

"2. É válida a alteração da convenção
condominial
que revoga cláusula de responsabilidade parcial da incorporadora, quando realizada em assembleia regularmente convocada e deliberada."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, e 487, I; CC, art. 1.336, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 11.12.2013 (Tema 886); STJ, REsp 1.366.894/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 22.10.2013.
(N.U 1028503-05.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2025, Publicado no DJE 21/07/2025)

Ademais, a Apelante requer, subsidiariamente, que sua responsabilidade seja limitada até a data da entrega das chaves, transferindo-se aos adquirentes os débitos posteriores.

Tal pretensão, contudo, não encontra amparo nos autos nem na realidade fática do processo.

Como já demonstrado, todas as cobranças tratam de períodos anteriores às datas de entrega formal das unidades, de modo que não há qualquer parcela da dívida que recaia após a imissão dos compradores na posse.

Logo, não há como se cogitar de limitação da responsabilidade, por absoluta ausência de suporte fático.

CONCLUSÃO

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.

Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) sobre o valor anteriormente fixado, considerando o desprovimento do recurso.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025