Tribunal: TJMT
Processo: 1034954-38.2024.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034954-38.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Benfeitorias, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[VAGNER SOARES SULAS - CPF: 299.480.688-66 (ADVOGADO), MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA - CNPJ: 36.677.439/0001-09 (AGRAVANTE), COMERCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA - CNPJ: 47.288.314/0001-03 (AGRAVANTE), ROBSON SOARES DOS SANTOS - CPF: 729.502.341-00 (AGRAVANTE), CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (AGRAVADO), LEANDRO ALVES DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 691.622.201-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO CONHECIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

ROBSON SOARES DOS SANTOS

AGRAVANTE(S):

COMÉRCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA

AGRAVANTE(S):

MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA

AGRAVADO(S):

CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – LIMINAR DEFERIDA - REDISTRIBUIÇÃO DO FEITO PARA JUÍZO ONDE JÁ TRAMITAVA AÇÃO CONEXA – PREVENÇÃO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE –

TEORIA DA PRESERVAÇÃO DA VALIDADE E EFICÁCIA DOS ATOS PROCESSUAIS PRATICADOS PERANTE O JUÍZO INCOMPETENTE
– ART. 64, §4º, DO CPC/15 – MERA RATIFICAÇÃO DA LIMINAR PELO JUÍZO COMPETENTE – NÃO REABERTURA DO PRAZO RECURSAL – PRECLUSÃO TEMPORAL – RECURSO NÃO CONHECIDO.

1. Exegese da norma do §4º do art. 64 do CPC/15, a preservação dos atos processuais até então praticados autoriza o reconhecimento da eficácia preclusiva, motivo pelo qual a simples ratificação, pelo juízo competente (declinado), da decisão do juízo incompetente (declinante) que havia deferido a liminar de despejo, não reabre prazo recursal nem permite a rediscussão da matéria ante a ocorrência da preclusão.

2. Recurso não conhecido.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

ROBSON SOARES DOS SANTOS

AGRAVANTE(S):

COMÉRCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA

AGRAVANTE(S):

MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA

AGRAVADO(S):

CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA E OUTRO(S)
contra a decisão proferida na
Ação de Despejo
n. 1034954-38.2024.8.11.0000 ajuizada por
CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME
,

que deferiu liminar de despejo dos agravantes de um Escritório comercial com 09 (nove) salas e 03 (três) banheiros, com aproximadamente 150m2, e do estacionamento da frente, localizado na Rua Rouxinol esquina com Rua Seis, n. 10, Bairro Recanto dos Pássaros, CEP 79075-210, em Cuiabá-MT.

Narram os recorrentes que em16/07/2024 ajuizaram a
Ação Declaratória
n. 1030212-41.2024.8.11.0041 em desfavor da construtora agravada demonstrando que são “locatários” de 3 (três) espaços na mesma área, sendo (i) o
primeiro
espaço destinado ao ramo de supermercado e lojas; (ii) o
segundo
a estacionamento; e (iii)
o terceiro
, destinado à construção de uma quadra e um campo de futebol, tendo instruído a inicial com as cópias dos contratos mantidos com a locadora sendo o primeiro deles relativo à área onde funciona o
SUPERMERCADO FAVORITO
, vencimento previsto para 31/07/2024, e os outros dois espaços com vencimento em 31/01/2027.

Explicam que, em 2022, logo após a pandemia, os contratantes firmaram um aditivo ao contrato locatício com prazo final para 31/01/2024, de modo que, além de ampliar o imóvel no qual está instalado o supermercado, no início de 2023 receberam a oferta da construtora recorrida para a locação dos outros dois espaços, a se vencer no ano de 2027, com a promessa de renovação da locação do espaço do supermercado também para o mesmo período, assim que vencesse o prazo do contrato inicialmente ajustado para 31/07/2024.

Relatam que, no entanto, em janeiro

de 2024, os “locatários” recorrentes foram surpreendidos com uma notificação promovida pela locadora agravada, sob a alegação de que o
Grupo COMPER
desejava comprar uma porção de 15.000 m2, dentro de uma área maior, de 111.000 m2, sem especificar o local desse perímetro, mas que, diante da oferta, lhes teria informado do direito de preferência sobre o espaço locado, ofertando-lhes à venda apenas dos espaços objeto dos 3 (três) contratos de locação.

Registram que levando em consideração todos os gastos já despendidos com a ampliação do supermercado e com o início da construção do campo de futebol, os “locatários”, ora agravados, deram aceite à proposta, através de contranotificação, deixando expressamente claro a metragem sobre a qual pretendiam exercer a preferência, pelo mesmo valor do metro quadrado ofertado pelo
Grupo COMPER
(R$833,33/m2) para a aquisição da área maior.

Anotam que, todavia, como forma de recusar a proposta dos agravantes – até porque já havia feito a venda e omitido tal fato dos “locatários”, em nítido ato de má-fé – a locadora agravada asseverou que a proposta dos recorrentes não se deu nos mesmos termos da oferta do
Grupo PEREIRA-COMPER
e, logo em seguida, deu início às medições de área, sem qualquer aviso, tendo ainda iniciado a destruição do campo que estava sendo construído no espaço locado, cujo contrato tinha duração até 2027.

Pontuam que, das promessas, dos investimentos a serem indenizados, depois da confecção de vários
Boletins de Ocorrência
, os “locatários” agravantes ajuizaram a mencionada

Ação Declaratória
para buscar a garantia de seu direito de preferência, à reparação dos gastos que tiveram com as benfeitorias que implementam e, ainda, ao direito de retenção do imóvel, tendo o juízo da 4ª Vara Cível da Capital, entretanto, indeferido pedido de liminar por entender que os contratos de locação juntados não estavam assinados.

Consignam que, considerando equivocada a referida decisão, os “locatários” opuseram
embargos de declaração
em 27/08/2024 pugnando pelo deferimento da liminar diante das inúmeras provas e da urgência que o caso estaria a demandar, sobretudo porque mesmo sem qualquer licença, o
Grupo COMPER
já estaria edificando um hipermercado no local aproveitando-se de todo o seu poderio econômico, na certeza de que os agravantes não lograriam êxito na demanda e nas denúncias às autoridades competentes.

Esclarecem que, paralelamente, enquanto aguardavam o julgamento dos declaratórios, a locadora continuou enviando os boletos para recebimento dos aluguéis, mesmo com a destruição do campo de futebol na área locada e, em relação ao espaço onde funciona o
SUPERMERCADO FAVORITO
e duas lojas, enviou o último boleto em agosto de 2024 – ou seja, após o prazo inicial de locação, que era até 31/07/2024, abarcando, assim, não só os próximos 30 (trinta) dias de locação, como também pressupondo que o contrato foi automaticamente renovado pelo mesmo período do anterior, nos termos da
CLÁUSULA 5ª
do aditivo contratual assinado em 2022.

Asseveram que, com o pagamento do aludido boleto vencido em agosto de 2024, o “locatário”
SUPERMERCADO FAVORIDO
teria, na pior das hipóteses, o direito de permanecer no imóvel locado ao menos até 10/09/2024.

Afirmam que, nesse interregno, apoiada em mentiras, a locadora agravada ajuizou
Ação de Despejo
, distribuída ao juízo da 8ª Vara Cível da Capital na data de 26/08/2024, pugnando pela liminar de despejo sob a alegação de que o prazo do contrato de locação do espaço do SUPERMERCADO havia vencido em 31/07/2024 e que não houve renovação, tampouco pagamento, tendo o referido juízo deferido a liminar de despejo em 28/08/2024.

Apontam que assim que citado, o agravante apresentou contestação na qual pugnou pelo reconhecimento da incompetência do juízo da 8ª Vara Cível bem como pela remessa dos autos para o juízo da 4ª Vara Cível, postulando, assim, pelo reconhecimento de dependência das ações, mormente porque na ação declaratória se buscava liminar de direito de retenção e paralisação das obras pelo
Grupo COMPER
, em colisão com a liminar de despejo.

Registram que, apesar de o juízo da 8ª Vara Cível se declarar incompetente e o processo de despejo ser encaminhado para a 4ª Vara Cível em 26/09/2024, onde pendia de apreciação os
embargos de declaração
que haviam sido opostos contra o indeferimento da liminar da ação declaratória, sem que tenha havido efeito modificativo.

Anotam que, na mesma ocasião, o juízo da 4ª Vara Cível manteve a liminar de despejo, com a imediata expedição de
mandado de desocupação coercitiva
, o que foi providenciado pela secretaria do juízo antes mesmo de publicada a decisão.

Inconformados, sustentam nessa via recursal:

(a) a ilegitimidade da construtora locadora o ajuizamento da ação de despejo, à medida em que, por força do art.8º da Lei n. 8.245/91, uma vez alienado o imóvel, somente o adquirente teria legitimidade para denunciar os “locatários”, com prazo mínimo de 90 (noventa) dais para a desocupação, pelo que a referida ação haverá de ser extinta sem resolução de mérito;

(b) a renovação automática do contrato de locação pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, nos termos da respectiva
Cláusula 5ª
, a partir do momento em que, depois de já vencido o prazo de locação previsto no primeiro aditivo contratual (31/07/2024), a locadora enviou aos locatários o boleto no mês de
agosto de 2024
, o qual foi devidamente pago;

(c) a decadência do direito do grupo econômico adquirente em denunciar o contrato de locação;

(d) a notificação enviada pela locadora oportuniza aos locatários o exercício do direito de preferência especificamente em relação à área objeto dos contratos de locação havidos entre as partes

(e) o efetivo exercício do direito de preferência pelos locatários agravantes, mediante contranotificação à locadora, dando conta do aceite da proposta de aquisição da fração específica da área locada pelo mesmo preço do metro quadrado ofertado pelo Grupo COMPER;

(f) a pendência da ação declaratória ajuizada anteriormente pelos locatários, para discutir os direitos destes à prorrogação do contrato, indenização, à preterição ao seu direito de preferência;

(g) a má-fé da locadora que, após investimentos que foram feitos na ampliação do local e na construção de campo de futebol sintético, assim como na fixação de um ponto comercial no local destinado a supermercados e lojas pelos agravantes, sorrateiramente alienou a área de 15.000m2 – dentro da qual se insere a fração locada – a uma outra empresa do mesmo ramo.

Ressaltam que, além de o supermercado agravante se tratar de um estabelecimento comercial com inúmeros produtos perecíveis, instalações elétricas, freezer, balcões, gôndolas, etc., que demandam mais de 30 (trinta) dias para ser desocupado, as decisões liminares proferidas em ambas das ações, mais especialmente na de despejo, praticamente fulmina o direito dos locatários recorrentes à medida em que, com a

sua saída do local, o prédio será derrubado, impedindo assim as perícias necessárias para a demonstração das ampliações (benfeitorias) implementadas no imóvel, a serem indenizadas.

Com tais argumentos, pugnaram, inicialmente, pela concessão de efeito suspensivo a fim de sustar a liminar deferida em favor da parte adversa, requerendo, que por ocasião do julgamento definitivo do recurso, seja reconhecida a
ilegitimidade ativa da locadora em função da alienação do imóvel objeto da locação
e, no mérito, a reforma da decisão agravada mediante o reconhecimento da falta de requisitos para a propositura da ação de despejo em face da renovação automática do contrato de locação.

A liminar recursal foi deferida na decisão de ID. n. 257708182
para suspender os efeitos da decisão agravada, ficando a locatária agravada e eventuais adquirentes da área maior impedidos de promover qualquer alteração no perímetro da área objeto dos contratos locatícios, até ulterior deliberação
.

Informações do juízo de origem no ID. n. 258871706.

Contrarrazões no ID. n. 264876791, pugnando, preliminarmente, pelo reconhecimento da intempestividade do recurso interposto, assim como pela ilegitimidade ativa das empresas recorrentes e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da intempestividade da interposição
.

Suscita a construtora locadora a intempestividade da interposição haja vista que a decisão do juízo competente (4ª Vara Cível) que apenas ratificou a decisão do juízo incompetente (8ª Vara Cível) que havia deferido a liminar de despejo em desfavor do locatário
ROBSON SOARES DOS SANTOS
, o qual teria sido de intimado do aludido
decisum
em 30/08/2024, quando de sua citação.

Explica que a redistribuição do processo para a 4ª Vara Cível não suspendeu a contagem do prazo recursal para a impugnação do teor de tal
decisum
à medida em que, segundo o art. 64, § 4º, do CPC/15, os atos decisórios de um juízo incompetente mantêm sua validade e eficácia até que o juízo competente sobre ele se manifeste.

A esse respeito, importante consignar que, segundo a norma do aludido §4º do art.64 do CPC/15,
“salvo decisão judicial
em sentido contrário
,
conservar-se-ão os efeitos de decisão proferida pelo juízo incompetente
até que outra seja proferida, se for o caso, pelo juízo competente.”

Com efeito, sobre o tema, o legislador fez prevalecer a
teoria da preservação da validade e eficácia dos atos processuais praticados perante o juízo incompetente
, bem lembrando
Leonardo Faria Schenk
que, na hipótese do citado §4º,

“o processo retomará o seu curso perante o juízo competente,
preservando-se, em princípio, todos os efeitos processuais e substanciais dos atos processuais praticados no juízo incompetente,
com a projeção das preclusões já consumadas
, dos direitos subjetivos processuais anteriormente adquiridos e a conservação, nas fases sucessivas, das faculdades decorrentes de atos ou fases anteriores, ainda que não previstas no procedimento adequado”
. (SCHENK, Leonardo Faria. Teresa Arruda Alvim Wambier
et al
. (Coord.).
Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil
. 3ª ed., São Paulo: RT, 2016, p. 267).

Nesse contexto, “
a preclusão indica perda da faculdade processual, pelo seu não uso dentro do prazo peremptório previsto pela lei (preclusão temporal)
, ou, pelo fato de já havê-la exercido (preclusão consumativa), ou, ainda, pela prática de ato incompatível com aquele que se pretenda exercitar no processo (preclusão lógica).
(NERY, Nelson Jr. & Rosa Maria de Andrade.
In

Código de Processo Civil Comentado.
5ª ed., São Paulo: RT, 2020, edição digital)

No caso concreto dos autos, importante lembrar que a decisão ora agravada (ID. n. 167156365 dos autos de origem) foi proferida pelo juízo da
8ª Vara Cível desta Capital
em 28/08/2024, sendo o locatário requerido dela intimado em 30/08/2024, consoante certidão de ID. n. 167418780 dos autos originários.

De se destacar, nesse particular, que apesar de o locatário demandado ter se manifestado nos autos em 13/09/2024, suscitou incompetência do juízo daquela
8ª Vara Cível
, em função da prevenção do juízo da
4ª Vara Cível desta Capital
ao qual foi distribuída anteriormente a
Ação Declaratória de obrigação de fazer e não fazer c/c Pedido alternativo de ressarcimento
n. 1030212-41.2024.8.11.0041 movida em desfavor da locadora, ora agravada, cujo objeto seria mais abrangente.

Na sequência, o juízo da
8ª Vara Cível
proferiu em 26/09/2024 a decisão de ID. n. 170413780 dos autos de origem, na qual além de declinar de sua competência e determinar a redistribuição dos autos à
4ª Vara Cível

preventa, consignou que caberia a esse novo juízo deliberar sobre a eventual revogação da liminar de despejo deferida.

O juízo declinado proferiu em 03/12/2025 a decisão de ID. n. 177471133, na qual se limitou a manter a decisão ora recorrida, determinando a expedição do respectivo mandado.

O fato, porém, é que a essa nova decisão não reabre o prazo recursal para a impugnação do ato decisório que efetivamente se pretende desconstituir, e do qual se tomou ciência mais de 3 (três) meses antes da interposição do recurso, quando já operada a preclusão temporal pelo não exercício do direito processual de recorrer dentro do prazo legal, haja vista que mesmo proferida por juízo incompetente, mencionado
decisum
nunca deixou de gerar efeitos, desde sua prolação, justamente em virtude da
teoria da preservação da validade e eficácia dos atos processuais praticados perante o juízo incompetente
de que trata o §4º do art.64 do CPC/15.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS AGRÁRIOS. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA COLETIVA. RATIFICAÇÃO DOS ATOS DECISÓRIOS PROFERIDOS PELO JUÍZO INCOMPETENTE CONSERVAM A SUA EFICÁCIA, INCLUSIVE COM A PROJEÇÃO DAS PRECLUSÕES JÁ CONSUMADAS. TEORIA DA PRESERVAÇÃO DA VALIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS.
A preservação dos atos processuais até então praticados autoriza o reconhecimento da eficácia preclusiva, motivo pelo qual a simples ratificação pelo Juízo competente não reabre prazo recursal nem permite a rediscussão da matéria.
AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO CONHECIDO. (TJ/RS - Décima Nona Câmara Cível - Agravo de Instrumento n. 50546336020238217000, Relator: Marco Antonio Angelo, j. em 16/03/2023)

Com isso, há que ser acolhida a preliminar de inadmissibilidade do recurso pela intempestividade de sua interposição.

Forte nessas razões,
não conheço

do recurso ante sua intempestividade, ficando revogada a decisão de ID. n. 257708182.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025