Tribunal: TJMT
Processo: 0020798-71.2015.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0020798-71.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[PRATUS RESTAURANTE E LANCHONETE LTDA - CNPJ: 13.022.695/0001-54 (APELADO), LEILA MARIA DE ALMEIDA - CPF: 328.164.131-87 (ADVOGADO), LINEIDE VIEIRA DE ALMEIDA - CPF: 523.277.101-97 (ADVOGADO), NADIA ELAINE MATIAS BORGES - CPF: 595.064.151-53 (APELADO), DLAILA NUBIA MATIAS BORGES - CPF: 595.063.691-00 (APELADO), FAC IMOVEIS LTDA (APELANTE), FERNANDO ROBERTO FELFILI - CPF: 314.414.321-91 (ADVOGADO), SHINJU YAMAUCHI - CPF: 045.801.921-68 (APELANTE), FAC IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 01.045.004/0001-59 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VÍCIO OCULTO ESTRUTURAL NO TELHADO. INFILTRAÇÕES E GOTEIRAS. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, condenando solidariamente os locadores ao pagamento de indenização por defeitos estruturais no telhado de imóvel comercial destinado a restaurante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o defeito no telhado do imóvel locado caracteriza-se como vício oculto preexistente à locação; (
ii
) estabelecer se o locador é responsável pelos danos decorrentes desse vício; e (
iii
) verificar a adequação do quantum indenizatório fixado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O defeito estrutural no telhado que se manifesta apenas com o início das chuvas, não sendo perceptível no momento da vistoria inicial, caracteriza-se como vício oculto preexistente à locação.

O locador tem obrigação legal de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91.

A carência de aluguel concedida para pequenas adaptações e reparos cosméticos não abrange defeitos estruturais ocultos, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A permanência do locatário no imóvel após a constatação do problema não configura renúncia tácita ao direito de reclamar pelo vício oculto, especialmente quando há reclamações e tentativas de solução.

Infiltrações e goteiras que comprometem o funcionamento de estabelecimento comercial ultrapassam o mero dissabor contratual, configurando dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O locador responde objetivamente pelos vícios ocultos estruturais preexistentes à locação, ainda que tenha sido concedida carência de aluguel para pequenos reparos.

A indenização por danos decorrentes de vícios ocultos em imóvel locado abrange danos materiais, lucros cessantes e danos morais quando o defeito compromete o regular funcionamento da atividade empresarial.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0020798-71.2015.8.11.0002

SHINJU YAMAUCHI X PRATUS RESTAURANTE E LANCHONETE LTDA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por SHINJU YAMAUCHI, representado pela IMOBILIÁRIA FAC IMÓVEIS LTDA, contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes ajuizada por PRATUS RESTAURANTE E LANCHONETE LTDA - ME e suas sócias
, para condenar
os réus, de forma solidária, ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes, ambos a serem apurados em liquidação de sentença, além de danos morais fixados em R$ 20.000,00, a ser dividido entre as autoras.
Ainda, condenou os réus ao pagamento solidário das custas processuais, bem como honorários advocatícios,
que arbitrou em 15% sobre ovalor da condenação,

Em suas razões, o apelante sustenta que
: (i) o imóvel foi vistoriado e aceito pelas locatárias; (
ii
) foi concedida carência de quatro meses para reparos; (
iii
) realizou substituição das telhas quando surgiram problemas; (
iv
) a solução definitiva exigiria paralisação do restaurante, recusada pelas apeladas; (v) as locatárias permaneceram no imóvel após o término do contrato, deixando de pagar aluguéis; (vi) não havia vícios estruturais no telhado; e (
vii
) as próprias locatárias contrataram reparos em 2013, demonstrando ciência da situação. Requer a improcedência dos pedidos ou redução do
quantum
indenizatório.

Em contrarrazões, as apeladas defendem a manutenção da sentença, argumentando que o imóvel apresentava vícios ocultos estruturais no telhado, revelados apenas com as chuvas, e que a carência concedida se destinava apenas a pequenas reformas, não abrangendo reparos estruturais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes.

O caso versa sobre contrato de locação comercial firmado em abril de 2013 entre as partes, tendo como objeto imóvel destinado à instalação de restaurante. As autoras/apeladas alegam que o imóvel apresentava vícios ocultos estruturais no telhado, que se manifestaram apenas com o início das chuvas, ocasionando infiltrações e goteiras que comprometeram o funcionamento do estabelecimento comercial.

O réu/apelante, por sua vez, sustenta que o imóvel foi devidamente vistoriado e aceito pelas locatárias, que teriam assumido a responsabilidade pelos reparos necessários em contrapartida à carência de quatro meses no pagamento dos aluguéis. Afirma ainda que realizou a substituição das telhas quando surgiram os problemas, mas que a solução definitiva exigiria a paralisação temporária do restaurante, medida à qual as apeladas se opuseram.

A sentença reconheceu a existência de vício oculto estrutural no telhado e condenou os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais e lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença, além de danos morais fixados em R$ 20.000,00.

A controvérsia do recurso reside na caracterização ou não do defeito no telhado como vício oculto preexistente à locação, na responsabilidade do locador por tais vícios e na comprovação dos danos alegados pelas autoras. Subsidiariamente, discute-se o
quantum
indenizatório fixado a título de danos morais.

Após análise dos autos, verifico que a sentença recorrida não merece reparos.

O conjunto probatório, composto por documentos, fotografias, vídeos e depoimentos colhidos sob o crivo do contraditório, demonstra de forma inequívoca que o imóvel locado apresentava defeito estrutural no telhado, não perceptível no momento da vistoria inicial, e que se manifestou apenas com o início do período chuvoso.

A cronologia dos fatos corrobora a tese das autoras/apeladas: o imóvel foi locado em abril de 2013, com aparente regularidade estrutural, mas os problemas de infiltração e goteiras surgiram apenas em setembro do mesmo ano, com o início das chuvas, revelando um defeito preexistente que não era detectável por simples inspeção visual.

Nos termos do art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), é obrigação do locador "
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina
" e "
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
". O Código Civil reforça essa obrigação nos
arts
. 566 e 567, ao estabelecer que o locador deve manter a coisa em estado de servir ao uso convencionado durante o tempo do contrato.

O vício oculto é aquele que não se revela por simples inspeção, manifestando-se apenas com o uso do bem ou em determinadas condições. No caso em análise, o defeito estrutural no telhado somente se tornou perceptível com as chuvas, caracterizando-se como vício oculto preexistente à locação.

A alegação do apelante de que a locatária teria assumido a responsabilidade pelos reparos em contrapartida à carência de aluguel não prospera. A carência concedida, como bem pontuou a magistrada sentenciante, destinava-se a pequenas adaptações e reparos cosméticos, não abrangendo defeitos estruturais ocultos. Interpretar de forma diversa violaria o princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC) e a função social do contrato (art. 421, CC).

Ademais, o fato de as locatárias terem permanecido no imóvel após a constatação do problema não configura renúncia tácita ao direito de reclamar pelo vício oculto. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a continuidade da locação não implica aceitação dos defeitos, especialmente quando há reclamações e tentativas de solução, como ocorreu no caso em tela.

No caso em análise, restou comprovado que o apelante, mesmo após tomar conhecimento do problema, não providenciou a reparação adequada. A mera substituição de algumas telhas, sem correção da inclinação do telhado, mostrou-se insuficiente para sanar o defeito estrutural.

A alegação de que a solução definitiva exigiria a paralisação temporária do restaurante não exime o locador de sua responsabilidade. Cabia-lhe propor alternativas viáveis ou compensações adequadas para viabilizar o reparo, o que não ocorreu.

Os danos materiais e lucros cessantes foram devidamente comprovados nos autos, por meio de notas fiscais, recibos e depoimentos que demonstraram os gastos emergenciais com reparos improvisados e a queda de faturamento decorrente das infiltrações.

O art. 402 do Código Civil estabelece que a indenização abrange tanto o dano emergente (o que efetivamente se perdeu) quanto o lucro cessante (o que razoavelmente se deixou de lucrar). No caso em tela, as autoras/apeladas comprovaram que realizaram
gastos não previstos para mitigar os efeitos das infiltrações e que sofreram queda de faturamento em razão dos transtornos causados aos clientes.

A determinação de liquidação de sentença para apuração dos valores exatos foi medida adequada, que preserva o contraditório e evita enriquecimento sem causa, não merecendo qualquer reparo.

O dano moral fixado em R$ 20.000,00 mostra-se proporcional e razoável diante das circunstâncias do caso. As infiltrações e goteiras no telhado do restaurante ultrapassaram o mero dissabor contratual, afetando a imagem do estabelecimento perante os clientes, frustrando legítimas expectativas empresariais e causando desgaste emocional às sócias.

A jurisprudência reconhece que, em hipóteses como a presente, o dano moral é configurado quando o vício do imóvel inviabiliza o regular exercício da atividade empresarial
.

O valor arbitrado atende aos critérios de compensação do lesado, desestímulo ao ofensor e vedação ao enriquecimento sem causa, não comportando redução.

Por fim, n
ão se vislumbra conduta processual desleal por parte das autoras/apeladas que justifique a condenação por litigância de má-fé. Ao contrário, o conjunto probatório corrobora a versão por elas apresentada, demonstrando a existência do vício oculto e dos danos dele decorrentes.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes
para 20% s
obre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025