Tribunal: TJMT
Processo: 1005510-23.2025.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005510-23.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - CPF: 851.633.257-87 (ADVOGADO), SAULO RONDON GAHYVA - CPF: 991.969.641-20 (ADVOGADO), COMERCIAL DE COMBUSTIVEIS SANTA EDWIGES LTDA - CNPJ: 01.877.629/0001-87 (AGRAVANTE), VIBRA ENERGIA S.A - CNPJ: 34.274.233/0001-02 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA REGULAR. CAUÇÃO PRESTADA. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E BOA-FÉ OBJETIVA. NÃO CONFIGURADOS ABUSO DE DIREITO OU ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESERVAÇÃO DA EMPRESA. INAPLICABILIDADE PARA OBSTAR DESPEJO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto por Comercial de Combustíveis Santa Edwiges Ltda. contra decisão que deferiu liminar de despejo em Ação de Despejo por Denúncia Vazia, determinando a desocupação do imóvel locado no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a locadora poderia exercer o direito potestativo de retomada do imóvel, mesmo diante da alegação de contrato coligado envolvendo exclusividade de revenda, comodato de equipamentos e cessão de marca, sustentando-se eventual violação à boa-fé objetiva, à função social do contrato e enriquecimento sem causa.

III. Razões de decidir

3. O contrato de locação por prazo indeterminado confere ao locador o direito potestativo de denúncia vazia, desde que respeitados os requisitos previstos no art. 59, § 1º, VIII, da L. 8.245/1991, quais sejam: notificação prévia para desocupação, propositura da ação no prazo legal e prestação de caução.

4. A notificação regular, a propositura tempestiva da ação e a caução comprovada autorizam a liminar de desocupação, independentemente das demais relações contratuais coligadas, cujas eventuais indenizações devem ser discutidas em ação própria.

5. O exercício regular do direito potestativo não caracteriza violação à função social do contrato ou à boa-fé objetiva, quando observados os trâmites legais e ausente demonstração de conduta contraditória ou abusiva.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. O locador detém direito potestativo de retomada do imóvel em contrato de locação comercial por prazo indeterminado, mediante denúncia vazia, desde que preenchidos os requisitos legais previstos na L. 8.245/1991. 2. Alegações relativas a contratos coligados, benfeitorias ou fundo de comércio não obstam o deferimento da liminar de desocupação e devem ser discutidas em ação autônoma."

Dispositivos relevantes citados: L. 8.245/1991, arts. 46, § 2º, 57 e 59, § 1º, VIII.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI nº 1005459-80.2023.8.11.0000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 26/07/2023; TJMT, AI nº 1014320-84.2025.8.11.0000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2025; TJMT, AC nº 1009826-75.2022.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 11/06/2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
COMERCIAL DE COMBUSTIVEIS SANTA EDWIGES LTDA
em face da decisão de ID 181697319 da Ação de Despejo por Denúncia Vazia nº 1081254-32.2024.8.11.0041, ajuizada por
VIBRA ENERGIA S.A.

A decisão agravada determinou a desocupação voluntária do imóvel locado no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação coercitiva.

O imóvel em questão é um posto de combustíveis, explorado pela agravante há mais de 23 anos, localizado na Av. Historiador Rubens de Mendonça, 119, Cuiabá/MT.

Em suas razões de ID 270664350, a agravante sustenta que sua relação contratual com a agravada não se trata de mera locação comercial, mas sim de um conjunto de contratos coligados, que envolvem:

- Contrato de Locação Comercial, celebrado em 2003, por prazo indeterminado;

- Exclusividade na revenda de combustíveis da distribuidora agravada;

- Comodato de equipamentos essenciais para a operação do posto;

- Uso da marca da agravada, vinculado a obrigações comerciais específicas.

A agravante alega que a notificação extrajudicial recebida em 19/11/2019, comunicando a denúncia vazia, foi emitida em contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva, violando legítimas expectativas contratuais, além de configurar abuso de direito e potencial enriquecimento sem causa.

Em contranotificação, a agravante pleiteou esclarecimentos sobre avaliação do imóvel e indicou impossibilidade de desocupação abrupta, argumentando que o fundo de comércio e os investimentos realizados ao longo dos anos integram seu patrimônio e devem ser indenizados, caso houvesse rompimento unilateral.

Sem resposta à contranotificação, a agravante foi incluída no polo passivo da Ação de Despejo, que resultou na decisão agravada determinando sua desocupação.

Diante disso, a recorrente requer a concessão de efeito suspensivo, para impedir a desocupação até o julgamento do mérito recursal por esta Câmara.

No mérito, pleiteia o provimento do recurso e a revogação da liminar de despejo concedida na origem.

Em decisão proferida em ID 272265377, foi concedido o efeito suspensivo, até o julgamento por está e. Câmara.

A agravada apresentou contrarrazões em ID 276524375, defendendo a legalidade da denúncia vazia, ressaltando a natureza potestativa do direito de retomada, a regularidade da notificação e a inaplicabilidade das teses relativas à boa-fé e função social para impedir o despejo, argumentando que eventuais indenizações devem ser pleiteadas em ação própria.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Como relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Comercial de Combustíveis Santa Edwiges Ltda., em face da decisão que deferiu liminar de despejo por denúncia vazia, determinando a desocupação do imóvel locado no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva, conforme autorizado pelos artigos 57 e 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91.

Peço vênia para transcrever a fundamentação da aludida
decisum
(ID 181697319)
:

“(...).

No que tange ao pedido liminar, o art. 59, da Lei nº 8.245/91 assim determina:

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

VIII – o término do prazo de locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

(Negritei).

Dessa forma, a liminar por denúncia vazia pode ser concedida caso o locador não possua mais interesse na manutenção do contrato não residencial, o qual vigora por tempo indeterminado, desde que preenchidos dois requisitos básicos: a prestação de caução e que a ação de despejo tenha sido proposta no prazo elencado no supracitado dispositivo.

Na hipótese, verifico que parte autora colacionou a cópia do Contrato de Locação para uso Comercial (id. 179827208/179827209), a notificação comunicando o intento de retomada, recebida pela parte ré em 19.11.2024 (id. 179827211) e tendo a Ação de Despejo sido proposta em até 30 (trinta) dias do término do prazo para o cumprimento voluntário da notificação (19.12.2024), ou seja, em 31.12.2024, faz jus a retomada do imóvel.

Sobre o tema, colha-se o julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – DENÚNCIA VAZIA – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI Nº. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO. Preenchidos os requisitos previstos pelo artigo 59, § 1º, VIII, da Lei nº. 8.245/91,
a liminar para desocupação do imóvel não residencial locado poderá ser concedida quando a ação de despejo tenha sido promovida em até 30 (trinta) dias do término do prazo para o cumprimento voluntário da notificação, mediante caução no valor equivalente a três meses de aluguel, deve ser deferida, inaudita altera pars, a medida liminar para desocupação do imóvel.
(TJMT, N.U 0029464-33.2016.8.11.0000, AI 29464/2016, Desa. Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2016, Publicado no DJE 30/06/2016). Negritei.

Por outro lado, o deferimento da medida antecipatória está condicionado ao oferecimento de caução, em razão do perigo de irreversibilidade do provimento antecipado. Isso porque, cumprido o mandado de despejo, o proprietário do imóvel poderá impossibilitar o retorno ao status quo ante, ao alugar ou alienar o bem a terceiro.

Diante do exposto, com base no art. 59, § 1º, inciso VIII, da Lei 8.245/1991,
DEFIRO
o pedido de liminar para determinar a desocupação voluntária do imóvel pela parte ré, no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva a partir do final deste prazo, o que desde já defiro, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário.

Apresentada a caução, lavre-se o respectivo termo. Após, expeça-se o necessário para cumprimento pelo plantão.” (SIC – original com destaques)

Feita a breve digressão, a controvérsia recursal cinge-se
tão somente
na verificação da presença ou não dos requisitos estabelecidos na Lei 8.245/91 para o deferimento da liminar de despejo por denúncia vazia.

Em que pesem os argumentos trazidos pela parte agravante, o recurso deve ser desprovido, explico.

A decisão agravada encontra respaldo no ordenamento jurídico, uma vez que é incontroverso nos autos que relação locatícia vigora por prazo indeterminado, conforme se vê da Cláusula Quinta, do Contrato acostado em ID 179827208 (autos de origem):

De igual modo, é incontroverso nos autos que a locadora (agravada) notificou regularmente a locatária (agravante) em 19/11/2024, concedendo o prazo legal de 30 dias para desocupação voluntária, conforme se vê de ID 179827211 dos autos de origem:

Restou igualmente comprovada a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel (
vide
comprovante acostado em ID 182978703 dos autos de origem), requisito previsto no art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91, e a propositura da ação no prazo legal de 30 dias após o término do aviso de desocupação, no caso, 19/12/24 encerrou o prazo para desocupação voluntária e ação foi proposta em 31/12/24.

Nesse contexto, o contrato de locação, por prazo indeterminado, autoriza a retomada do imóvel pelo locador, independentemente de motivação, por se tratar de direito potestativo,
conforme pacífica jurisprudência desta Corte
, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO EM 30 DIAS – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – ARTIGOS 46, §2º, E 59, §1º, INCISO VIII, DA LEI N. 8.245/1991 - REQUISITOS AUTORIZADORES DA LIMINAR QUE AUTORIZA O DESPEJO – SUSPENSÃO INDEVIDA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1- “Nos termos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8.245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel, o que ocorreu no caso. (N.U 1005459-80.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2023, Publicado no DJE 31/07/2023)

2- Preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, não há que ser suspensa a decisão que determinou o despejo do inquilino.

(N.U 1019916-20.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO,
Primeira Câmara de Direito Privado
, Julgado em 28/09/2023, Publicado no DJE 28/09/2023).

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO LIMINAR – INDEFERIMENTO - LOCAÇÃO COMERCIAL – DESINTERESSE DO LOCADOR NA RENOVAÇÃO CONTRATUAL - ARTIGO 59, § 1º, INCISO VIII, DA LEI Nº 8.245/91, COM ALTERAÇÕES DA LEI Nº 12112/2009 – AÇÃO PROPOSTA TRINTA DIAS DEPOIS DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS – DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Considerando que o contrato de locação comercial entabulado entre as partes é por prazo determinado e em razão do desinteresse na renovação contratual, a locadora ajuizou a ação de despejo no prazo de 30 dias do término do contrato, bem como prestou a caução exigida legalmente, cumpriu todos os requisitos autorizadores para a concessão liminar da medida, nos termos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91.

(N.U 1021280-27.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO,
Segunda Câmara de Direito Privado
, Julgado em 19/12/2023, Publicado no DJE 19/12/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO DETERMINADO – TÉRMINO REGULAR DO CONTRATO – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA DESOCUPAÇÃO – DEPÓSITO DE CAUÇÃO – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 59, §1º, VIII, DA LEI 8.245/91 – POSSE QUALIFICADA POR DESTINAÇÃO PROFISSIONAL – REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – DISCUSSÃO EM AÇÃO AUTÔNOMA – IRRELEVÂNCIA PARA O DEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A liminar de desocupação prevista no art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91, é cabível quando demonstrado o término regular do contrato de locação por prazo determinado, a prévia notificação da locatária para desocupação no prazo legal e o depósito da caução equivalente a três meses de aluguel, independentemente da demonstração de urgência específica.

A circunstância de a locatária utilizar o imóvel para atividade profissional (consultório odontológico), bem como a alegação de realização de benfeitorias indenizáveis, não afasta o direito potestativo da locadora de reaver o bem, sobretudo quando tais questões estão submetidas a processo autônomo, próprio para apuração de eventual indenização.

O deferimento da liminar em conformidade com os requisitos legais não configura violação à função social do contrato, tampouco ofensa ao princípio da boa-fé, quando ausente qualquer conduta abusiva ou desleal da parte locadora.

(N.U 1014320-84.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS,
Terceira Câmara de Direito Privado
, Julgado em 25/06/2025, Publicado no DJE 25/06/2025).

AGRAVO DE INSTRUMENTO –AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO EM 30 DIAS – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – ARTIGOS 46, §2º, E 59, §1º, INCISO VIII, DA LEI N. 8.245/1991 - REQUISITOS AUTORIZADORES DA LIMINAR PRESENTES – RECURSO NÃO PROVIDO.

Na Ação de Despejo, a tutela de urgência deve ser deferida se estiverem presentes todos os requisitos elencados nos artigos 46, §2º, e 59, §1º, inciso VIII, da Lei n. 8.245/1991.

(N.U 1002374-86.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,
Quarta Câmara de Direito Privado
, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 12/04/2023).

DIREITO CIVIL E LEI 8.245/91 – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL – PRAZO INDETERMINADO – MOTIVAÇÃO – DESNECESSIDADE – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – REQUISITOS – NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – TRINTA DIAS – ARTIGO 57 – SENTENÇA REFORMADA – PEDIDO PROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.

1. O despejo por "denúncia vazia" da locação comercial está previsto no artigo 57 da Lei 8.245/90, afigurando-se como direito potestativo do locador.

2. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, desde que concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação, prescindindo de qualquer motivação. Logo, é irrelevante o fato de que tenha o inquilino pago em dia os aluguéis durante o tempo da locação.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009826-75.2022.8.11 .0003, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 11/06/2024,
Quinta Câmara de Direito Privado
, Data de Publicação: 12/06/2024).

Constatada a regularidade formal da denúncia vazia acima, a agravante sustenta que a relação jurídica entre as partes é complexa e coligada, envolvendo contratos de exclusividade, comodato de equipamentos e cessão de marca, de modo que a extinção por denúncia vazia violaria a função social do contrato e a boa-fé objetiva.

Todavia, tais argumentos, ainda que relevantes, não têm o condão de infirmar a eficácia da denúncia vazia, sobretudo quando se constata que eventual pretensão de reparação por fundo de comércio ou investimentos deve ser veiculada em ação autônoma, não podendo impedir o exercício do direito potestativo de retomada do imóvel.

O princípio da boa-fé objetiva não impede o exercício regular de direito previsto em lei, especialmente quando formalmente observado todo o procedimento legal. A eventual alegação de comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
) não foi demonstrada de modo suficiente a caracterizar abuso de direito ou fraude à lei.

Por sua vez, a preservação da atividade empresarial, embora princípio constitucional relevante, não se sobrepõe à plena eficácia dos direitos patrimoniais do proprietário, que não está obrigado a manter a locação
ad infinitum
.

Ademais, a locatária dispõe de meios para pleitear indenização por eventuais benfeitorias e valores do fundo de comércio, o que não é objeto do presente recurso.

Em assim sendo, restando devidamente preenchidos os requisitos exigidos no artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº. 8.245/91, para a concessão da liminar de despejo por denúncia vazia, a decisão agravada deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, acrescido das razões expostas na presente
decisum
.

Ante o exposto, conheço do recurso, mas no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a decisão que deferiu a liminar de desocupação do imóvel.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025