Tribunal: TJMT
Processo: 0000900-70.2011.8.11.0048
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-10-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000900-70.2011.8.11.0048
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SAMUEL MORAES DE REZENDE - CPF: 383.690.281-87 (APELADO), MARA REZENDE DE OLIVEIRA PIMENTEL - CPF: 875.306.511-53 (APELANTE), SAMIR BADRA DIB - CPF: 568.184.081-68 (ADVOGADO), LANNING PIRES AMARAL - CPF: 890.365.731-49 (ADVOGADO), VALDOMIRO DE MORAES SIQUEIRA - CPF: 340.075.391-20 (ADVOGADO), HILARIO AMARAL NETO - CPF: 967.312.731-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO REGULARMENTE FIRMADO. PROPRIEDADE DEVIDAMENTE REGISTRADA. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO E UNIÃO ESTÁVEL AFASTADA. DETENÇÃO CONFIGURADA. SUB-ROGAÇÃO LOCATÍCIA. INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por Mara Rezende de Oliveira contra sentença que julgou improcedente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança, em razão de suposta simulação do contrato de locação e alegada posse de Luciana de Matos Figueira, terceira ocupante do imóvel.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a validade do contrato de locação e a legitimidade da autora para exigir o despejo; (ii) definir as consequências da inadimplência do locatário e da detenção exercida por terceira ocupante.

III. Razões de decidir

3. A escritura pública e a matrícula imobiliária comprovam a propriedade da autora, cujo título não foi desconstituído por ação própria, devendo prevalecer o registro (CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 1.245, § 2º).

4. O contrato de locação firmado com Samuel M. de Rezende, não impugnado quanto à autenticidade, confere presunção de validade (CPC/2015, art. 411).

5. A ocupante Luciana não demonstrou posse autônoma, configurando mera detenção, sem legitimidade para questionar o título, caracterizando-se como fâmula da posse (STF, Súmula 487).

6. A sub-rogação locatícia prevista no art. 12 da Lei nº 8.245/1991 assegura a continuidade da relação
ex locato
, impondo a quem permaneceu no imóvel o dever de adimplir os encargos.

7. A inadimplência do locatário autoriza a rescisão contratual e o consequente despejo (Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, II e III, e 62).

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar procedente a ação de despejo c/c cobrança. Invertidos os ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento
: "1. O contrato de locação regularmente firmado e não impugnado goza de presunção de validade. 2. A posse exercida por terceiro, sem título autônomo, caracteriza mera detenção e não impede o despejo. 3. A sub-rogação legal assegura a continuidade da relação locatícia em favor de quem permanece no imóvel, impondo-lhe também os deveres do contrato. 4. O inadimplemento contratual autoriza a rescisão do contrato e o despejo, com condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARA REZENDE DE OLIVEIRA
contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Juscimeira, nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Aluguéis
, ajuizada pela ora recorrente em face de
SAMUEL MORAES DE REZENDE
.

Prolatada a sentença (ID. 112254994), nos termos:

“3. DISPOSITIVO.

3.1. ANTE O EXPOSTO, julgo IMPROCEDENTE a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS, ajuizada por MARA REZENDE DE OLIVEIRA em face de SAMUEL MORAES DE REZENDE, com a resolução do mérito do presente processo, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

3.2. Condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 20 % (vinte por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2°, do NCPC.”

Em suas razões recursais (ID. 112254994, fls. 247 e ss.), a autora,
Mara Rezende de Oliveira
, apresentou tese de reformada da sentença alegando em síntese que a aquisição do imóvel objeto da lide, por parte dela, proprietária foi efetuada num ato jurídico perfeito entre ela e o locatário requerido e da mesma forma, entre eles.

Aduz que o contrato de locação foi estabelecido de acordo com a Lei do Inquilinato, e reconhecido pelas partes e testemunhas e ausente a legitimidade de mera fâmula da posse para questionar a venda do imóvel.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas (ID.
112254994, fls. 247 e ss.
).

Acórdão publicado em 12/12/2017 (Certidão ID.
112254994, fls. 270), à unanimidade, desproveu o recurso sob a ementa:

Foram interpostos os recursos Especial e Extraordinário ao Superior Tribunal de Justiça e Supremo Tribunal Federal, respectivamente, pela autora.

Certidão de transito em julgado da decisão do STJ 01/09/2021 (ID. 290874863).

Comunicação ao juízo do feito, por certidão (ID. 292907882), devolvendo os autos conclusos à douta Relatora, em razão do acórdão proferido na Ação Rescisória n. 1031376-67.2024.8.11.0000 que julgou procedente o pedido para desconstituir o acórdão proferido pela Segunda Câmara de Direito Privado, nos autos da presente apelação, determinando o retorno dos autos para novo julgamento da causa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Primeiramente, depreende-se dos autos a superveniência de decisão proferida por
acórdão da Egrégia Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, nos autos da Ação Rescisória n. 1031376-67.2024.8.11.0000
, movida por Mara Rezende de Oliveira Pimentel, que julgou procedente o pedido para desconstituir o acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado, nos autos da presente “Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança”,
determinando o retorno dos autos para novo julgamento da causa
, conforme ementa:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. MANUTENÇÃO DE POSSE FUNDADA EM SUPOSTA UNIÃO ESTÁVEL E SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. VIOLAÇÃO MANIFESTA A NORMA JURÍDICA E ERRO DE FATO CONFIGURADOS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RESCISÓRIO COM REFORMA INTEGRAL DO ACÓRDÃO RESCINDENDO.

I. CASO EM EXAME

Ação Rescisória proposta por Mara Rezende de Oliveira Pimentel, com fundamento nos incisos V e VIII do art. 966 do CPC, visando à desconstituição de acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado do TJMT que manteve sentença de procedência em ação de manutenção de posse ajuizada por Luciana de Matos Figueira, sob alegação de posse decorrente de união estável e simulação de compra e venda. A autora sustenta violação manifesta a normas jurídicas e erro de fato no acórdão rescindendo, requerendo, ainda, no juízo rescisório, o reconhecimento de seu direito à reintegração na posse do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão rescindendo violou manifestamente normas jurídicas ao reconhecer posse baseada em domínio não registrado e em alegações de simulação sem prévia desconstituição judicial do título; (ii) determinar se houve erro de fato na admissão de união estável e na origem dos recursos utilizados na aquisição do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão do acórdão se justifica por violação manifesta ao art. 1.245, § 2º, do CC e ao art. 252 da Lei nº 6.015/73, que atribuem eficácia plena ao registro imobiliário até sua desconstituição por ação própria.

O acórdão rescindendo contrariou o art. 5º, XXXVI, da CF/1988 ao desconsiderar o registro de propriedade válido e o contrato de locação sem ação anulatória prévia, violando o princípio do ato jurídico perfeito e da segurança jurídica.

A simulação da compra e venda e do contrato de locação foi reconhecida com base em prova exclusivamente testemunhal inconclusiva, em afronta à jurisprudência consolidada do STJ de que a simulação exige prova robusta.

A caracterização da união estável foi feita em contrariedade aos elementos dos autos, que evidenciavam relação de concubinato impuro, dado que Samuel era e continua casado, configurando erro de fato nos termos do art. 966, VIII, do CPC.

O reconhecimento da aquisição do imóvel “na constância da união estável” constitui erro de fato, uma vez que os documentos comprovam aquisição exclusiva por Samuel Moraes de Rezende, sem participação financeira da ré.

A notificação extrajudicial enviada ao locatário para desocupação do imóvel constitui exercício regular de direito e não configura, por si só, turbação possessória, nos termos do art. 153 do CC e da jurisprudência consolidada.

Contradições internas no acórdão rescindendo evidenciam fundamentação deficiente e erro na valoração da prova, comprometendo a coerência da decisão.

No juízo rescisório, restou comprovada a propriedade da autora e a inexistência de posse autônoma da ré, impondo-se a improcedência da ação possessória e o reconhecimento do direito da autora à reintegração na posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Pedido procedente.

Tese de julgamento:

Viola manifestamente norma jurídica a decisão que reconhece posse baseada em alegação de domínio não registrado, sem prévia desconstituição do título de propriedade por meio de ação própria.

O reconhecimento de simulação de negócio jurídico exige prova robusta e não pode se fundar unicamente em depoimentos inconclusivos.

Incorre em erro de fato a decisão que admite a existência de união estável quando os elementos dos autos indicam concubinato impuro.

A notificação extrajudicial para desocupação de imóvel constitui exercício regular de direito e não configura turbação possessória.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXII, XXIII e XXXVI; CC, arts. 1.245, § 2º, 1.228, 104, 153 e 188; Lei nº 6.015/73, arts. 252 e 259; Lei nº 8.245/91, art. 13; CPC/2015, art. 966, V e VIII; Súmula 487 do STF.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SC, APL nº 5004591-94.2021.8.24.0015, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 16.05.2023; TJMG, APL nº 1.0434.18.000528-3/001, Rel. Des. Márcio Idalmo Santos Miranda, j. 26.07.2023. (N.U 1001214-55.2025.8.11.0000, CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Julgado em 26/07/2025, Publicado no DJE 26/07/2025)

Dessa forma, uma vez reconhecido em acórdão rescisório que a decisão rescindenda violou manifestamente normas jurídicas, especialmente o art. 1.245, § 2º, do Código Civil, o art. 252 da Lei de Registros Públicos e o art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, além de ter incorrido em
erro de fato ao admitir a existência de união estável entre a ré e Samuel Moraes de Rezende
, bem como ao considerar que o
imóvel teria sido adquirido na constância dessa suposta união estável
, passo à reanálise dos fatos e documentos constantes dos autos para proferir novo julgamento.

Trata-se de
ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis
, ajuizada por Mara Rezende de Oliveira em face de Samuel Moraes de Rezende, objetivando a desocupação do imóvel situado na Rua “P”, nº 431, Bairro Cajus, Lote 03, Quadra 28, Juscimeira/MT, CEP 78810-000, bem como o recebimento dos aluguéis referentes aos meses de julho, agosto e setembro de 2011.

A petição inicial foi instruída com a Escritura Pública de Compra e Venda e a matrícula do imóvel (ID. 112254990, fls. 12 e ss.), constando Mara Rezende de Oliveira como adquirente e legítima proprietária do referido bem.

A autora também juntou contrato de locação firmado entre as partes (fls. 18 e ss.), no valor mensal de R$ 200,00, por prazo indeterminado.

Devidamente citado (certidão às fls. 25/26), o requerido deixou de purgar a mora e de apresentar defesa escrita.

A parte autora requereu liminar inaudita altera parte para desocupação do imóvel, com fulcro no art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/91, acompanhada de depósito judicial correspondente a três meses de aluguel, pedido que foi indeferido, em razão de se encontrar apensada aos autos ação autônoma (oposição) proposta por Luciana de Matos Figueira, alegando estar na posse do imóvel há mais de 14 anos e sustentando a simulação do contrato de locação.

Em sentença, o juízo a quo julgou improcedente a ação, sob o fundamento de que: “...a alegação deduzida pela parte autora tem por escopo a retirada da posse do referido imóvel da pessoa de Luciana de Matos Figueira, a qual nele reside juntamente com os filhos do requerido, que, por sua vez, teria simulado com a autora tanto a negociação do imóvel quanto o contrato de aluguel ora cobrado.”

Insurge-se a autora contra a sentença, alegando que a aquisição do imóvel se deu em ato jurídico perfeito, e que o contrato de locação foi firmado de acordo com a Lei do Inquilinato, devidamente reconhecido pelas partes e testemunha, não possuindo legitimidade a mera detentora da posse para questionar a venda.

Assim, tem-se que a controvérsia central reside na existência e validade da relação locatícia entre as partes e nas consequências jurídicas da inadimplência alegada.

Após análise dos fatos e documentos, verifica-se que a relação locatícia foi validamente estabelecida em 22/05/2004, mediante contrato devidamente assinado pelo locatário Samuel M. de Rezende e testemunhado por Ademir Costa de Lima.

Saliente-se que a assinatura aposta no contrato não foi impugnada pelo requerido, o que, nos termos do art. 411 do Código de Processo Civil, confere presunção de autenticidade ao documento.

De igual modo, a escritura pública comprova que a autora é legítima proprietária do imóvel, podendo dispor da posse, nos termos da Súmula 487 do STF: “Será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada”.

Isso se deve, pelo fato da ocupante do imóvel
sub judice
,
Luciana de Matos Figueira
ter ajuizado ajuizou ação de manutenção de posse (nº 0000748-22.2011.811.0048), alegando aquisição conjunta com Samuel e afirmando que a autora seria mera “interposta pessoa”. Contudo, não comprovou seus argumentos com provas robustas, tampouco promoveu a prévia anulação do título de propriedade registrado em nome da autora, requisito indispensável.

Os depoimentos testemunhais colhidos não infirmam a validade da relação locatícia, apenas confirmam que Luciana residia no imóvel em razão de sua relação permissiva do Samuel, em possível concubinato impuro, já que o locatário é casado. Nessas circunstâncias, não há que se falar em união estável.

Assim, devem prevalecer os documentos de propriedade e de locação, visto que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a simulação não se presume, devendo ser cabalmente demonstrada por prova robusta.

Conclui-se, portanto, que a posse exercida por Luciana é mera detenção, em nome da locadora, caracterizando-se como fâmula da posse, sem legitimidade para ações possessórias. Nesse contexto, a notificação extrajudicial enviada para desocupação constitui exercício regular do direito da locadora, não configurando turbação possessória.

Nesse sentido:

“REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE COMPTOVAÇÃO DE POSSE SOBRE O IMOVEL – MERA DETENÇAO – ILEGITIMIDADE CONFIGURADA. (...) Servo ou fâmulo da posse é aquele que, apesar de gozar de um poder físico sobre a coisa, a detém em nome de outro a quem deve obedecer e seguir instruções, e a quem está unido por um vínculo de subordinação. O mero detentor não dispõe de ações possessórias, nem pode, em nome próprio, exercer autodefesa do bem sob seu poder. (AP n. 1.0155-06.011.970-0/001, 14ª. Câmara Cível, julgamento em 02/10/2008, publicação em data de 18/11/2008, Relator Desembargador ROGÉRIO MEDEIROS, fonte sítio do TJMG)’.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – MANUTENÇÃO DE POSSE – FÂMULO DA POSSE – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC – PRESENÇA – DEFERIMENTO. Aquele que é mero detentor e exerce o poder de fato sobre o bem, é considerado fâmulo da posse, não possui a posse sobre o imóvel e sim mera detenção, não podendo exercer a proteção possessória, sendo parte ilegítima para figurar no pólo passivo da presente ação de manutenção de posse. Nas ações possessórias, para fazer jus à concessão da liminar, deve o autor comprovar os requisitos previstos no artigo 927 e incisos do CPC.” (RAI n. 1.708.06.016063-5/001, julgado em 09/02/2007, publicação em data de 01/03/2007, Relator Desembargador LUCS PEREIRA)’.

Como se sabe, o detentor, no jargão jurídico é denominado serventuário da posse, detento mero contato físico com a coisa e o único direito é fazer uso do desforço imediato, não podendo ingressar com ações possessórias, não possui qualquer proteção jurídica que, no caso, somente poderia ser utilizado pelo locador.

Assim, considerando que o locatário não contestou a relação jurídica nem os aluguéis em atraso, trata-se de fato incontroverso nos autos. Ressalte-se que, nos termos do art. 12 da Lei do Inquilinato, a relação locatícia se prorroga em favor de quem permanece no imóvel, operando-se a sub-rogação automática.

Vale destacar que no caput do artigo 12 está assegurada a continuidade da relação
ex locato
em favor de quem permanecer no imóvel, sub-rogação que se opera em seu benefício, automaticamente.

Nesse sentido, já decidiu este Sodalício, in verbis:

“RECURSO DE APELAÇÃO – DESPEJO – DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE – CONTRATO DE LOCAÇÃO – SUB-ROGAÇÃO AQUELE QUE PERMANECEU NO IMÓVEL – DEVER DE ARCAR COM TODOS OS DIREITOS E DEVERES DO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
"Na hipótese de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres e direitos relativos ao contrato
. A comunicação por escrito sobre a SUB-ROGAÇÃO visa, exclusivamente, a garantir ao locador o oferecimento de novo fiador ou nova garantia, não se podendo responsabilizar o ex-marido pelos débitos posteriores a separação judicial." (REsp. n. 187.500-SP, Rel. Min. Vicente Leal)” (N.U 0032518-54.2011.8.11.0041, , NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/07/2016, Publicado no DJE 01/08/2016) (destaquei)

Desta forma, ausentes os fundamentos para permanência da parte requerida no imóvel locado e por vez preenchidos os pressupostos da ação de despejo é de se impor a procedência da ação, além de comprovados a ausência de cumprimento legal de pagamento dos alugueis, eis que comprovados a quebra do contrato.

Portanto, a sentença comporta reforma, diante da inadimplência, que autoriza a rescisão contratual e o consequente despejo, nos termos dos arts. 9º, III, e 62, da Lei n. 8.245/91.

Isto posto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença e julgar procedente a ação, declarando a rescisão do contrato de locação, na forma do art. 9º, incisos II e III, da Lei n. 8.245/91, decretando o despejo do imóvel, bem como condenando a parte requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde julho de 2011 até a data da efetiva desocupação, corrigidos monetariamente a partir da propositura da demanda (Súmula 14 do STJ) e acrescidos de juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

Em razão do resultado da demanda,
inverto o ônus sucumbencial
, condenando o requerido apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, a ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025