Tribunal: TJMT
Processo: 1022706-06.2025.8.11.0000
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-27

Ementa:
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DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO. ALEGAÇÃO DE SUBAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. METODOLOGIA TÉCNICA E ADEQUAÇÃO À NBR 14653. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1022706-06.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ABELARDO ANDRE REZENDE registrado(a) civilmente como ABELARDO ANDRE REZENDE - CPF: 436.235.818-87 (AGRAVANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), ANDREA MARIA REZENDE CARDINAL - CPF: 594.447.971-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), HERNANI ZANIN JUNIOR - CPF: 006.037.781-00 (ADVOGADO), ACMA PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 61.602.801/0001-11 (TERCEIRO INTERESSADO), SUELI APARECIDA GONCALVES SOARES - CPF: 594.580.031-72 (TERCEIRO INTERESSADO), AGROPECUARIA REZENDE LTDA - CNPJ: 00.724.438/0001-12 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDRE LUIS REZENDE - CPF: 551.709.001-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A
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EMENTA
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DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO. ALEGAÇÃO DE SUBAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. METODOLOGIA TÉCNICA E ADEQUAÇÃO À NBR 14653. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de ação de execução de título extrajudicial, que homologou laudo pericial de avaliação de três imóveis rurais penhorados e autorizou sua alienação em hasta pública, ante a alegação de subavaliação dos bens e descumprimento do art. 872, I, do CPC.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a avaliação judicial homologada, elaborada mediante método comparativo direto com homogeneização por fatores, atendeu aos requisitos legais e técnicos exigidos no art. 872, I, do CPC, e se sua homologação teria violado o direito do executado diante da alegada subavaliação dos imóveis.

III. Razões de decidir

3. O laudo pericial descreveu detalhadamente as características dos imóveis, localização, ocupações, existência de litígio possessório e demais elementos relevantes, em conformidade com o art. 872, I, do CPC.
4. O perito judicial, regularmente habilitado, adotou metodologia reconhecida e respaldada pela NBR 14653, com utilização de critérios estatísticos para análise das amostras e exclusão de outliers, sendo realizada vistoria in loco e identificadas peculiaridades que justificaram a avaliação da terra nua, sem benfeitorias.

5. A impugnação apresentada limitou-se a discordância subjetiva do valor apurado, sem apontamento de vício técnico, erro material ou dolo, sendo, portanto, insuficiente para invalidar o laudo.
6. A ocupação irregular de um dos imóveis por famílias há mais de trinta anos foi adequadamente considerada pelo perito e não compromete a validade da avaliação global dos bens.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: "1. O laudo pericial que adota metodologia reconhecida pela NBR 14653, com descrição detalhada dos bens, análise técnica adequada e fundamentação estatística, atende aos requisitos legais para avaliação de bens penhorados nos termos do art. 872, I, do CPC. 2. A mera discordância quanto ao valor atribuído, desacompanhada de demonstração de vício técnico, não enseja a invalidação da avaliação judicial homologada."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 872, I.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.277.766/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 14.03.2013.
R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo
ESPÓLIO DE ABELARDO ANDRÉ REZENDE
(Id-298682387) contra decisão proferida pela MMª. Juíza de Direito da 2ª Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, que em sede de
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
nº. 0005530-45.2021.8.11.0041
, proposta pelo
BANCO BRADESCO S. A.,
com o objetivo de obter efeito suspensivo à decisão judicial que homologou laudo de avaliação de imóveis penhorados em sede de execução, alegadamente subavaliados, com consequente autorização de leilão, sem observância aos critérios legais de avaliação previstos no art. 872, I, do CPC.

Alega a parte autora que:

·

Em ação de execução de título extrajudicial ajuizada originalmente pelo
Banco Itamarati S/A
(hoje
Banco Bradesco S/A
), em
08/09/1998
, contra
Agropecuária Rezende Ltda.
e os avalistas
Abelardo André Rezende
(
de cujus
),
André Luiz Rezende
e
Sueli Aparecida Soares Rezende
, foi determinada a avaliação de três imóveis rurais penhorados pertencentes ao espólio;

·

O espólio não foi citado diretamente, tendo tomado ciência da demanda e oposto exceção de pré-executividade alegando prescrição intercorrente, tendo o pedido sido rejeitado;

·

Apesar da tramitação de agravo de instrumento contra essa rejeição, o juízo de primeira instância determinou a avaliação e posterior leilão dos imóveis rurais, mesmo com impugnação fundada na insuficiência técnica do laudo pericial apresentado;

·

Os imóveis avaliados foram:

1.

Fazenda Vitória do Vale (2.402,7662 ha) — R$ 12.700.000,00

2.

Fazenda Vitória da Serra (1.190,3628 ha) — R$ 6.300.000,00

3.

Fazenda Limão Azedo (1.246,8750 ha) — R$ 6.600.000,00
Total: R$ 25.600.000,00

Em suas palavras:

“Apesar da farta documentação a provar que a avaliação constante do feito não representa sequer a metade do valor da terra nua na região (doc. 08), bem como a inobservância do art. 872, I, do CPC, o r. juízo de piso rejeitou as impugnações, homologou o laudo pericial e, desde logo, já determinou a alienação dos bens imóveis [...]”.

Para reforçar sua alegação, argumenta que:

·

O laudo pericial apresentado carece de requisitos mínimos exigidos pelo art. 872, I, do CPC, não descrevendo características dos imóveis (tipo de solo, benfeitorias, pastagens, proximidade com perímetro urbano, etc.);

·

O avaliador alegou impossibilidade de adentrar os imóveis por ocupação de cerca de 100 famílias, mas não tomou providências judiciais para garantir acesso ou utilizou tecnologia não invasiva (como drones ou imagens de satélite), limitando-se a fotos de estrada vicinal;

·

A avaliação teria considerado valores inferiores até mesmo às pautas mínimas de Valor da Terra Nua (VTN) estabelecidas pelo INCRA e pela
Prefeitura de Vila Bela da Santíssima Trindade/MT
, que seriam significativamente superiores aos atribuídos;

·

O juízo teria rejeitado as impugnações de forma superficial, sem analisar adequadamente os fundamentos jurídicos e fáticos apresentados, contrariando os arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II, § único, II, do CPC.

Sustenta ainda que:

·

Há risco de lesão grave e de difícil reparação, caso os imóveis sejam leiloados com base em avaliação substancialmente inferior ao valor real, causando prejuízo irreversível ao espólio;

·

Há notícia de ação civil pública ajuizada pela União (processo nº 1003059-06.2022.4.01.3601) que versa sobre a dominialidade dos imóveis, supostamente localizados em faixa de fronteira, o que deveria ter levado à suspensão do leilão, diante do interesse da União.

Por fim, requer que:

·

Seja concedido
efeito suspensivo
ao agravo de instrumento para
suspender a execução e, especialmente, o leilão dos imóveis
, agendado para o final do mês de julho de 2025;

·

Seja
reformada a decisão agravada
, com reconhecimento da nulidade da avaliação realizada e
determinação de nova perícia
, observando-se os requisitos legais previstos no art. 872, I, do CPC;

·

Sejam os bens
devidamente caracterizados
com laudo que informe as condições físicas, benfeitorias, aptidão do solo, e demais elementos essenciais à correta avaliação de imóveis rurais.

Trata-se, assim, de agravo que pretende evitar prejuízo irreparável ao espólio em razão de avaliação tida como insuficiente e subestimada, e consequente alienação forçada de patrimônio em condições desfavoráveis.

O recurso foi recebido no efeito suspensivo – Id-

299471887.

A parte Agravada apresentou contrarrazões na quais, em síntese, pugna pelo desprovimento do recurso – ID-301078874.

É o relatório.

Cuiabá-MT, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

Assinado eletronicamente por
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
23/07/2025 16:12:05

V O T O R E L A T O R
-
VOTO - MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em sede de
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL,
com o objetivo de obter efeito suspensivo à decisão judicial que homologou laudo de avaliação de imóveis penhorados em sede de execução, alegadamente subavaliados, com consequente autorização de leilão, sem observância aos critérios legais de avaliação previstos no art. 872, I, do CPC.

A controvérsia em discussão refere-se pedido de efeito suspensivo contra decisão que homologou laudo de avaliação de imóveis penhorados em sede de execução, alegadamente subavaliados, com consequente autorização de leilão, sem observância aos critérios legais de avaliação previstos no art. 872, I, do CPC.

A r. decisão deve ser mantida, senão vejamos:

O cerne da controvérsia recursal reside na impugnação ao laudo pericial de avaliação judicial de três imóveis rurais penhorados, sob o argumento de que os valores atribuídos estariam aquém do mercado e teriam sido apurados mediante metodologia inadequada ou deficiente.

Contudo, a análise detida do laudo técnico (evento 12, Laudo, págs. 1-25) revela que a perícia judicial atendeu de forma rigorosa às exigências legais e normativas.

O perito judicial,
Sr. MIGUEL JOSÉ KALIX FERRO
, é profissional credenciado no CNAI sob o nº 00031, com selo COFECI nº 095267, evidenciando formação técnica adequada (evento 12, Laudo, pág. 1). A metodologia aplicada foi o método comparativo direto com homogeneização por fatores, em conformidade com a NBR 14653, utilizando tratamento estatístico baseado na Teoria das Pequenas Amostras e o critério de Chauvenet para exclusão de outliers (evento 12, Laudo, págs. 6-9).

A vistoria
in loco
foi realizada em
20/03/2025
, tendo sido documentadas as peculiaridades dos imóveis, inclusive a ocupação por cerca de 100 famílias e a existência de litígio possessório, fatos que justificaram, com propriedade, a opção por desconsiderar benfeitorias e avaliar apenas a terra nua (evento 12, Laudo, pág. 5; evento 11, Decisão, pág. 3).

Ademais, o perito indicou cinco imóveis amostrais na mesma localidade, aplicando fatores de homogeneização referentes à oferta, localização, benfeitorias e terra nua. A média ponderada dos valores resultou em
R$ 5.284,91
/ha, compatível com o diagnóstico de mercado da região, caracterizado por baixa liquidez e reduzida absorção imobiliária (evento 12, Laudo, págs. 8-9).

As impugnações apresentadas nos autos baseiam-se em dados genéricos de VTN e relatórios de municípios diversos, sem identificação clara de imóveis paradigmas ou comprovação técnica de superioridade metodológica. Não apontam erro material, vício técnico ou dolo do perito, mas apenas discordância subjetiva quanto ao valor final.

Em que pese o art. 872, I, do CPC, exigir a caracterização dos bens, não se vislumbra sua inobservância, pois o laudo descreve as áreas, matrículas, localização, ocupações, disputas possessórias e demais circunstâncias que interferem diretamente na valoração dos imóveis.

Conclui-se, pois, que o laudo técnico pericial preenche os requisitos legais e técnicos exigíveis, não se configurando razão jurídica para sua desconsideração ou substituição.

Assim, conforme observa-se o laudo pericial apresentado expôs de maneira adequada a metodologia empregada (método comparativo direto com homogeneização por fatores), como preconizado pela NBR 14653, tendo havido inclusive vistoria
in loco
dos três imóveis objeto da perícia, inexistindo ao caso propalada presunção para fixação dos valores, pois os valores encontrados pelo
expert
foram resultado do tratamento técnico dos dados de mercados pesquisados, utilizando a metodologia supramencionada.

Por último e não menos importante, no que concerne a irresignação de que houve inadequação da perícia pelo fato de que o perito encontrou dificuldades em adentrar no imóvel de matrícula n° 866 pelo fato de haver uma ocupação de 100 famílias a mais de trinta anos,
nota-se que se trata apenas de um imóvel dentre os três que foram periciados
, e que o mero fato de haver dificuldade na avaliação das benfeitorias de um imóvel não inviabiliza todo o trabalho técnico realizado pelo perito.

Outrossim, as edificações havidas no referido imóvel não são oriundas de propriedade registral, tendo sido edificadas pelas famílias que lá se encontram.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se incólume a decisão agravada que homologou o laudo pericial de avaliação dos imóveis penhorados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025