Tribunal: TJMT
Processo: 1000626-39.2022.8.11.0037
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000626-39.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[UESLEI CASTRO ARRUDA - CPF: 026.788.001-48 (APELADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), DIOGO FERNANDO PECORA DE AMORIM - CPF: 034.019.341-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – FINANCIAMENTO DIRETO COM A INCORPORADORA – TABELA PRICE – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – VEDAÇÃO – EMPRESA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL – CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M – ONEROSIDADE EXCESSIVA – PANDEMIA DA COVID-19 – EVENTO IMPREVISÍVEL – REVISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – CLÁUSULAS RESTRITIVAS – ANUÊNCIA PARA TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO – NULIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

1. A capitalização mensal de juros é vedada em contratos firmados com empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, sendo admitida apenas a capitalização anual, conforme entendimento consolidado do STJ (
REsp.
n. 2005302/MG).

2. A utilização da Tabela
Price
em contratos de financiamento imobiliário firmados diretamente com a incorporadora/loteadora implica capitalização de juros, prática
vedada para empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional.

3. A aplicação do IGP-M como índice de correção monetária, em período de excepcional elevação decorrente da pandemia da COVID-19, caracteriza onerosidade excessiva ao consumidor, justificando a intervenção judicial para reequilíbrio contratual, mediante aplicação da média do índice nos três anos anteriores à pandemia.

4. É nula a cláusula contratual que exige anuência do promitente vendedor para transferência do contrato, por contrariar o disposto no artigo 31, §1º, da Lei nº 6.766/79, que estabelece que a cessão independe da anuência do loteador.

5 Recurso de apelação
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

T
rata-se de recurso de apelação interposto por
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
contra sentença proferida nos autos da Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Perdas e Danos e Danos Morais ajuizada por
UESLEI CASTRO ARRUDA
,
que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para revisar as cláusulas contratuais do "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos" firmado entre as partes, determinando: i) o afastamento da incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela
Price
, admitindo apenas a capitalização anual;
ii
) o recálculo da correção monetária incidente sobre o contrato no período dos exercícios 2020/2021/2022, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019); e
iii
) a declaração de nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1.

Em face da sucumbência recíproca, condeno
u
ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de56%para a parte autora e44%para a parte requerida. Fixo
u
a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2º, do C
P
C
, isentando
a parte requerente em razão da concessão do benefício da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese: a) que o percentual de desconto concedido ao apelado no índice de correção monetária foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual; b) que houve aumento expressivo dos custos dos insumos e materiais vinculados à sua atividade empresarial durante a pandemia da Covid-19; c) que o imóvel adquirido pelo apelado teve valorização significativa; d) que a Tabela
Price
é legal e sua utilização foi pactuada entre as partes; e) que o IGP-M é índice legítimo para correção monetária em contratos imobiliários; f) que a sentença violou os princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda; g) que o percentual da verba sucumbencial fixada em 15% sobre o proveito econômico obtido é excessivo.

Em contrarrazões, o apelado defende a manutenção integral da sentença, argumentando que: a) houve publicidade enganosa quanto à construção de um "shopping popular" no loteamento; b) a capitalização de juros é vedada para empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional; c) a aplicação do IGP-M acumulado, conjugado com juros compostos, gerou onerosidade excessiva; d) as cláusulas restritivas afastadas pela sentença violam o CDC; e) a condenação por danos morais é adequada diante das práticas abusivas da apelante.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

A controvérsia cinge-se à revisão de cláusulas contratuais do "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos" firmado entre as partes em 11/10/2019, referente ao lote de terras da Quadra 51, Lote 19, do loteamento denominado "VERTENTE DAS ÁGUAS".

1. Da capitalização de juros e da Tabela
Price

A sentença afastou a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
, admitindo apenas a capitalização anual, por entender que a apelante, não sendo instituição financeira, não poderia utilizar tal sistema de amortização.

Nesse item, tem-se por acertado o ato sentencial, vez
que o
Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que
"as construtoras/loteadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário, a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5º da medida provisória".

Ademais, o laudo pericial produzido nos autos confirmou que o valor inicial da parcela foi calculado com juros compostos, seguindo exatamente os termos da Tabela
Price
à taxa de 0,75% a.m., o que configura capitalização mensal de juros.

Considerando que a apelante não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedada a incidência de capitalização mensal de juros,
conforme disposto no artigo 4º do Decreto n. 22.626/33 (Lei de Usura) e na Súmula 121 do STF.

Nesse sentido, precedente deste Tribunal:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (
REsp.
n. 2005302). Na Tabela
Price
os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF)." (N.U 1027917-91.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2024,
Publicado
no DJE 14/03/2024)

Vejamos precedentes do STJ,
in
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO.
PRECEDENTES
. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos,
trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados
. 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (TJPR,
AgInt
no
REsp.
n. 1.905.596/PR, relator Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgamento em 13-11-2023,
DJe
de 17-11-2023, sem destaque no original).

“DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO”. (STJ,
AREsp
. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicação em 22-6-2023, sem destaque no original).

Portanto, correta a sentença ao afastar a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
, admitindo apenas a capitalização anual.

2. Da correção monetária pelo IGP-M

A sentença determinou que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando-se a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

É incontroverso que o IGP-M apresentou variação atípica durante a pandemia da COVID-19, atingindo patamares muito superiores aos demais índices inflacionários. Conforme constatado na sentença, na data da celebração do contrato (21/08/2019), o índice acumulado do ano anterior foi de 7,54% (2018), atingindo o patamar de 23,14% em 2020 e 17,78% em 2021.

O laudo pericial indicou que, considerando as diferenças apuradas nos 51 pagamentos realizados, houve um desconto nominal pela apelante de 20,13% sobre a variação oficial do IGP-M, o que não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual.

A pandemia da COVID-19 configurou evento imprevisível e extraordinário, que alterou substancialmente as bases do negócio jurídico, justificando a revisão contratual com fundamento nos artigos 478 e 479 do Código Civil, bem como no artigo 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, cabível a revisão do contrato, para que seja feita adequação de forma razoável para manutenção da avença.

Nesse sentido, colaciono julgado de minha autoria, vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO (CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO) COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – HOMOLOGAÇÃO DOS CÁLCULOS DO LAUDO PERICIAL – PARCIAL
PROCEDENCIA PARA (I) RECONHECER A INADEQUAÇÃO DA AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO MÉTODO SAC, (II) AUTORIZAR A COMPENSAÇÃO NOS VALORES QUE SE APUROU PAGOS A MAIOR EM CADA PARCELA, (III) ABATIMENTO DOS VALORES CONSIGNADOS DE ACORDO COM A TUTELA DEFERIDA, (IV) CONFIRMAÇÃO DA TUTELA QUANTO À VEDAÇÃO À NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS EMITENTES – SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA – ART.317 DO CC/2002 – ONEROSIDADE EXCESSIVA APÓS O ADVENTO DA PANDEMIA – PRESTAÇÕES E SALDO DEVEDOR QUE CRESCERAM VERTIGINOSAMENTE – ALEGADO EQUÍVOCO DO EXPERT – NÃO CONSTATAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE NEGATIVAÇÃO – ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DAS PARCELAS NO PERÍODO DE NORMALIDADE – MORA AFASTADA – DISTRIBUIÇÃO EQUÂNIME DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – ACOLHIMENTO PARCIAL – CONDENAÇÃO DOS AUTORES PELA SUCUMBÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS INICIAIS - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Evidenciada onerosidade excessiva decorrente de alta histórica do índice de reajuste (IGP-M) em face do advento da pandemia de Covid-19 (fato extraordinário e imprevisível) a tornar desproporcional e excessivamente oneroso o reajustamento das parcelas e do saldo devedor do empréstimo imobiliário, nos termos do art.317 do CC/2002, deve ser mantida a sentença que determinou a substituição deste índice

pelo IPCA.
(...)
.-
(N.U 1044667-16.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/07/2024,
Publicado
no DJE 22/07/2024)

No caso concreto, a aplicação do IGP-M acumulado durante o período pandêmico gerou onerosidade excessiva à apelada, justificando a intervenção judicial para reequilíbrio contratual.

A solução adotada pela sentença - aplicação da média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019) - mostra-se adequada e proporcional, pois preserva o índice contratualmente pactuado, apenas limitando sua variação em período excepcional.

Embora a apelante alegue que também sofreu impactos econômicos com a pandemia em razão do aumento dos custos de insumos e materiais, tal circunstância não afasta a onerosidade excessiva imposta à apelada pela aplicação integral do IGP-M no período pandêmico.

Ademais, a valorização do imóvel, também alegada pela apelante, não justifica a manutenção de encargos excessivos, pois a revisão contratual visa preservar o equilíbrio da relação jurídica e não desfazer o negócio.

Portanto, correta a sentença ao determinar a recálculo da correção monetária no período dos exercícios 2020/2021/2022, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

3. Da nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1

A sentença declarou a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do contrato, que exigiam anuência da apelante para transferência do contrato e estabeleciam despesas de transferência de titularidade.

O artigo 31, §1º, da Lei nº 6.766/79 estabelece que a cessão do contrato de compromisso de compra e venda de lote
"independe da anuência do
loteador
mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão".

Portanto, a cláusula 10.1, ao exigir anuência prévia da apelante para transferência do contrato, contraria disposição legal expressa, sendo nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à cláusula 10.1.1, que estabelece despesas de transferência de titularidade no percentual de 2% sobre o valor atualizado do contrato,
esta
também se mostra abusiva, pois não reflete os custos reais envolvidos na transferência, configurando vantagem exagerada em favor da apelante, em violação ao artigo 51, IV, do CDC.

Portanto, correta a sentença ao declarar a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do contrato.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em
mais
2% (dois por cento), nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025