Tribunal: TJMT
Processo: 1006468-64.2020.8.11.0006
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006468-64.2020.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[BRUNO VANNI MARASCA - CPF: 016.920.041-82 (ADVOGADO), MOACIR PEREIRA DE SOUZA JUNIOR - CPF: 349.122.311-34 (TERCEIRO INTERESSADO), ADEMIR DIAS - CPF: 698.639.548-53 (APELADO), RENATO CESAR MARTINS CUNHA - CPF: 902.590.091-72 (ADVOGADO), FATIMA REGINA DIAS - CPF: 989.816.688-68 (APELADO), VICENTE FERNANDES DA SILVA - CPF: 209.634.831-53 (APELANTE), JOAO CARLOS RODRIGUES FILHO - CPF: 017.609.721-00 (ADVOGADO), WANESSA ZAGNER GONCALVES - CPF: 027.892.491-30 (ADVOGADO), GENILZA LIMA DO CARMO FERNANDES - CPF: 411.066.101-30 (APELANTE), MOACIR PEREIRA DE SOUZA JUNIOR - CPF: 349.122.311-34 (APELANTE), RICARDO DA SILVA PEREIRA - CPF: 570.138.021-15 (ADVOGADO), ANTONIO JAIME (APELANTE), ANTONIO JAIME RODRIGUES - CPF: 211.772.019-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTE PONTO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CONSTITUTIVA DE NULIDADE DE CONTRATO POR SIMULAÇÃO, ERRO SUBSTANCIAL, DOLO E LESÃO. VENDA DE IMÓVEL EM ÁREA DE ASSENTAMENTO DO INCRA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR QUEM NÃO POSSUÍA DOMÍNIO. VENDA
A NON DOMINO
. CONTRATO NULO. RETORNO DO
STATUS QUO ANTE
. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DOS APELADOS AO PAGAMENTO DE ALUGUERES, OU, EM CASO DE INVIABILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL, CONDENÁ-LOS EM PERDAS E ANOS. INOVAÇÃO RECURSAL. PEDIDOS NÃO CONHECIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NESTA, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por Vicente Fernandes da Silva e outros contra sentença que, em ação de nulidade de contrato ajuizada por Ademir Dias e outros, declarou a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel situado em área de assentamento rural federal, determinando a restituição dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o contrato de compra e venda celebrado pelas partes é nulo por vício de consentimento e objeto ilícito, tendo em vista tratar-se de imóvel integrante de projeto do INCRA; (ii) definir se é cabível, subsidiariamente, indenização por uso do imóvel ou perdas e danos, conforme requerido apenas em grau recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato celebrado entre as partes refere-se a imóvel integrante de projeto de assentamento sob responsabilidade do INCRA, cuja alienação é proibida por normas constitucionais e infraconstitucionais sem autorização prévia do órgão e antes do decurso do prazo legal.

A ausência de domínio por parte dos vendedores configura venda a
non domino
, o que torna o negócio jurídico nulo, conforme o art. 166, II, do Código Civil e precedentes do STJ e TJMT.

Restou evidenciado o vício de consentimento, pois os compradores foram levados a erro essencial quanto à possibilidade jurídica da venda, acreditando adquirir a propriedade, quando, na realidade, tratava-se de mera posse de bem inalienável no momento da negociação.

A alegação de que os compradores sabiam da irregularidade não se sustenta, sendo inócua a simples menção ao número do processo administrativo do INCRA no contrato. A omissão intencional dos vendedores quanto às restrições legais configura dolo contratual.

O pedido de indenização por uso do imóvel (aluguéis) e perdas e danos foi formulado apenas em sede recursal, caracterizando inovação, razão pela qual não pode ser conhecido nesta instância, nos termos do art. 1.013, §1º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

É nulo o contrato de compra e venda de imóvel situado em área de assentamento do INCRA celebrado por particulares sem anuência do órgão e antes do cumprimento das condições legais.

A venda a
non domino
e a omissão sobre restrições legais à alienação configuram vício de consentimento e dolo, justificando a anulação do contrato e a restituição das partes ao estado anterior.

Pedido subsidiário formulado pela primeira vez em grau recursal configura inovação e não pode ser conhecido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta por VICENTE FERNANDES DA SILVA e Outros, contra sentença prolatada pelo Juízo da 3ª vara cível da comarca de Cáceres (Dr. Rafael Siman Carvalho), que, nos autos da Ação Constitutiva de Nulidade de Contrato por Simulação, Erro Substancial, Dolo e Lesão Enorme com pedido de liminar nº 1006468-64.2020.8.11.0006, movida pelos apelados ADEMIR DIAS e Outros,
julgou procedente
o pleito exordial para:

I-)
declarar nulo o contrato de compra e venda (id. 42203954 – fl.44), retornando as partes ao estado anterior ao contrato;

II-)
condenar os requeridos\apelantes a devolverem, monetariamente corrigidos, os valores efetivamente pagos e recebidos por esses em virtude da assinatura do contrato de compra e venda ora anulado, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% a partir da citação, quantia que deverá ser apurada em fase de liquidação de sentença;

III-)
condenar os requeridos\apelantes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que, nos termos do art.85, §2º, do Código de Processo Civil, fixou em 10% (dez por cento) do valor da condenação referente a cada um.

Os Apelantes rebatem a alegação de nulidade do contrato por simulação e erro substancial, sustentando que os Recorridos tinham plena ciência da situação da propriedade do imóvel.

Argumentam que o Recorrido Ademir Dias confessou em audiência de instrução que regularmente negocia propriedades, o que afasta a alegação de desconhecimento ou inocência no negócio jurídico.

Os próprios Recorridos anexaram, em ação anterior na Justiça Federal, o georreferenciamento fornecido pelos Apelantes, que demonstrava claramente que se tratava de área de posse de propriedade do INCRA (assentamento Paiol), indicando que os Recorridos tinham plena ciência da necessidade de anuência do INCRA para regularização do domínio.

O contrato de compra e venda estabeleceu o número do processo de regularização do imóvel no INCRA (nº 902.012.117.978-68), localizado na "Fazenda Chão Preto". Isso, para os Apelantes, prova que os Recorridos sabiam da existência do processo de regularização e, se não buscaram informações junto ao órgão, agiram com desídia.

Sustentam que a "cessão de direitos possessórios de área de terras em assentamento para reforma agrária não caracteriza objeto ilícito" (Art. 104 do CC).

Defendem que cabia aos Recorridos provar o fato constitutivo de seu direito, o que não foi feito, já que não arrolaram nenhuma testemunha.

Afirmam que os Recorridos usufruíram da posse do imóvel por quase 9 (nove) anos.

Sustentam que, para evitar o enriquecimento ilícito dos Recorridos, estes devem indenizar pelo tempo de fruição do imóvel, a título de aluguel com natureza indenizatória.

Desse modo, requer que seja conhecido e provido o presente Recurso de Apelação para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Subsidiariamente, a condenação dos Recorridos ao pagamento de aluguéis pelos quase 9 (nove) anos de uso do imóvel, a serem compensados com os valores que deverão devolver.

Condenação dos Recorridos em Perdas e Danos, haja vista a impossibilidade de retorno do imóvel devido à venda pelos Recorridos.

Contrarrazões, no id. 227621266.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de uma Ação Constitutiva de Nulidade de Contrato por Simulação, Erro Substancial, Dolo e Lesão Enorme, com pedido liminar de antecipação cautelar de tutela, proposta por Ademir Dias e Fátima Regina Dias contra Vicente Fernandes da Silva, Genilza Lima do Carmo e outros.

Os autores\apelados adquiriram, em 08 de outubro de 2015, um imóvel rural denominado "Fazenda Chão Preto", com área de 219,9373 ha., localizada na Estrada da Paiol, no município de Cáceres, através de contrato de compra e venda com os Réus Vicente Fernandes da Silva e Genilza Lima do Carmo.

Os requeridos\apelantes teriam informado que o imóvel estava "livre" e "desembaraçado", com toda a documentação "em dia". No entanto, ao iniciar a regularização do bem, os corretores e os requeridos mostravam-se reticentes em promover a transferência.

Posteriormente, os autores descobriram que a venda era proibida, pois a área era objeto de ação de reintegração de posse (processo n° 2009.36.01.004105-2). Além disso, a área seria um projeto de assentamento Paiol, lote n° 29 (reserva legal), o que impossibilitaria a venda.

Para a compra do imóvel, os autores alegam ter efetuado pagamentos que totalizam R$ 600.000,00, incluindo:

- um imóvel em São José dos Campos/SP, avaliado em R$ 1.350.000,00 (embora o valor da causa seja R$ 600.000,00, a petição inicial menciona este valor de avaliação do imóvel permutado);

- um cavalo mecânico VW 18.310 TITAN, ano 2004/2005, no valor de R$ 75.000,00;

- R$ 53.360,00 em cheques de diferentes bancos e transferências para contas correntes indicadas pelos Réus.

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, conforme manifestação no id.42203954, fl.200, expressou não possuir interesse jurídico na questão, alegando que a disputa se limita a uma discussão civil entre particulares, consequentemente, foi declinada a competência para a Justiça Estadual, visto que a matéria não se enquadra no dispositivo Constitucional.

Feita essas digressões, entendo que a sentença não merece reparos.

O Juízo singular concluiu que o contrato é inválido por impossibilidade do objeto e erro que recaiu sobre o autor/comprador.

Conforme é notório, a anulação de atos jurídicos, em observância aos princípios da boa-fé, da segurança jurídica e da presunção de capacidade dos indivíduos, exige a demonstração clara e irrefutável do motivo de invalidação arguido.

De acordo com o artigo 171, inciso II, do Código Civil, negócios jurídicos originados por erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores são passíveis de anulação, entre outras situações.

Conforme mencionado pelo Juízo Federal, que julgou extinto o processo, ante a incompetência da Justiça Federal (id. 227619736, pág. 218), restou demonstrado que:

(...)

Na petição inicial, a legitimidade da autarquia foi justificada por ser a área objeto do contrato de compra e venda de titularidade do INCRA.

Com relação às irregularidades apuradas, é certo que a autorização objeto do programa de reforma agrária só pode ser concedida aos beneficiários do programa, previamente cadastrados e selecionados pela autarquia
.

Com a outorga do título, ele passa para a propriedade do outorgado, mas com condição resolutiva de retorno ao estado anterior se não se cumprir a finalidade daquela concessão, estando expressa a impossibilidade de venda por um período determinado, de dez anos
.

Nos termos do artigo 189 da Constituição Federal, artigos 18 e 21 da lei n. 8.629/93 e artigos 71, 72, 77 a 79 do Decreto n. 59.428/66, está afastada a possibilidade de os assentados, titulares da posse direta, de negociarem os títulos (de domínio ou de concessão de uso) a terceiros, 01 sem a devida autorização do expropriante e sem ter liquidado integralmente o valor de seu débito, dentro do prazo de dez anos.

Assim, a não intervenção do INCRA no contrato de compra e venda faz com que esses pactos celebrados entre os assentados e terceiros, não produzam efeitos para a autarquia fundiária.

Verifico, portanto, que não interessa ao INCRA e nem se mostra necessária sua participação na lide para a eventual declaração de nulidade do contrato de compra e venda pactuado.

(...)

Na sentença atacada, o Juízo singular questionou a legitimidade dos réus\apelantes de transmitir a posse do imóvel que lhes era confiado pelo INCRA e, conforme a fundamentação utilizada pelo Juízo Federal, as normas autarquia, determinam que os assentados não podem vender, alugar, doar, arrendar ou emprestar suas terras a terceiros sem a escritura do lote em seu nome, pois a área é confiada pessoalmente ao assentado, exigindo procedimento próprio para o desfazimento da posse.

Além disso, restou demonstrado que os autores\apelados não sabiam da real situação do imóvel nem da impossibilidade legal de venda, ao contrário dos réus, que, como beneficiários do loteamento, deveriam estar cientes das obrigações e vedações.

Quanto a assertiva dos recorrentes, de que os autores sabiam da situação do imóvel, também entendo, do mesmo modo que o Juízo
a quo
, que a existência de um processo administrativo no contrato, por si só, não comprova a ciência plena das vedações.

A venda do imóvel é proibida, e mesmo a alegação de compra apenas da posse não a legitima, pois não foi comprovada nos autos.

Desse modo, tem-se que o autor foi induzido a acreditar que comprava a propriedade, e não apenas a posse, e o contrato (id. 227619736, pág. 112) não explicitava a situação com o INCRA, evidenciando o erro.

A confiança depositada no requerido para entregar o pagamento indica que o autor foi levado a erro.

Vícios ou defeitos em um negócio jurídico comprometem a validade do ato, seja afetando a manifestação de vontade das partes, seja produzindo consequências sociais que o tornam suscetível a ações.

Dependendo da natureza do vício, a ação pode ser anulatória, em caso de nulidade relativa, ou declaratória de nulidade, se a nulidade for absoluta. Tais ações podem ser propostas pela parte prejudicada ou por qualquer interessado.

O caso dos autos, alega-se anulabilidade do negócio jurídico por vício de consentimento, na espécie dolo, e o Código Civil, nos seus artigos 145 a 150, anota:

Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

Art. 146. O dolo acidental só obriga à satisfação das perdas e danos, e é acidental quando, a seu despeito, o negócio seria realizado, embora por outro modo.

Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.

Art. 148. Pode também ser anulado o negócio jurídico por dolo de terceiro, se a parte a quem aproveite dele tivesse ou devesse ter conhecimento; em caso contrário, ainda que subsista o negócio jurídico, o terceiro responderá por todas as perdas e danos da parte a quem ludibriou.

Art. 149. O dolo do representante legal de uma das partes só obriga o representado a responder civilmente até a importância do proveito que teve; se, porém, o dolo for do representante convencional, o representado responderá solidariamente com ele por perdas e danos.

Art. 150. Se ambas as partes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio, ou reclamar indenização.

Diante da identificação de erro substancial ou essencial, a anulação do negócio jurídico se torna inevitável. O erro em questão se configura no desconhecimento, por uma das partes, de uma característica crucial do bem: a sua venda por quem não detém a propriedade.

A descoberta dessa condição fundamental, foi o motivo primordial para o término do negócio, especialmente por conta da transferência de titularidade.

Nesse sentido, esta Corte já se manifestou:

DIREITO CIVIL E AMBIENTAL – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP) – NULIDADE CONTRATUAL – DANOS MATERIAIS E MORAIS – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO.

O contrato é nulo, conforme previsto no art. 166, II, do Código Civil, por impossibilidade jurídica do objeto, uma vez que o imóvel se encontra em área de preservação ambiental, cabendo ao vendedor o ressarcimento dos prejuízos de ordem material, bem como a indenização por danos morais.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10027104920218110004, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 25/09/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO COM A INVALIDAÇÃO DE DOCUMENTO PÚBLICO – ESCRITURA PÚBLICA COM CESSÃO DE DOMÍNIO –
VENDA A NON DOMINO
– NEGÓCIO JURÍDICO ORIGINÁRIO NULO – CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS ADVINDAS NULAS – ESCRITURA ANULADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Ao exame do conjunto probatório é contundente à demonstração do fato constitutivo da pretensão do autor, de modo que restou comprovada a aquisição de bem imóvel pelos réus, ora apelantes, de quem não era dono, implicando em nulidade do referido documento e dos atos deles decorrentes.

Não há que se falar em nulidade relativa ou anulabilidade, mas, sim em nulidade absoluta, cujo negócio jurídico não produzirá efeito por ofender princípios de ordem pública ante a existência de vícios essenciais para sua validade.

“Ao que tudo indica, a situação declinada nos autos configura venda “non domino”, isto é, venda de imóvel pertencente a terceiros, sem a participação e autorização destes, apontando a existência de vício como causa da celebração do negócio jurídico
.” (TJ-MT 00000376320158110052 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/02/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2021).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003090-12.2009.8 .11.0004, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2024)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPROCEDENCIA - VÍCIO CARACTERIZADO - VENDA A NON DOMINO CONFIGURADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Se o vendedor não tinha poderes de disposição sobre o imóvel objeto da lide, resta caracteriza a ocorrência de venda a non domino, a justificar a nulidade do contrato celebrado entre as partes.

A demonstração da frustrada expectativa da autora, que pretendia adquirir o bem imóvel, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de meros dissabores, diante da conduta de má-fé do ora recorrido, caracteriza excepcionalmente a ocorrência de dano moral.

Quantum indenizatório arbitrado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do caso concreto . Sentença reformada.-

(TJ-MT 00100745120168110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 24/03/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2021)

Assim, a anulação do contrato, que tem como consequência o retorno das partes ao estado anterior, demanda a restituição do valor pago pela parte demandante. Tal exigência está em consonância com o princípio da efetividade processual e com a vedação ao enriquecimento sem causa.

Por derradeiro, no que tange ao pedido subsidiário de condenação dos apelados ao pagamento de alugueres, ou, em caso de inviabilidade de restituição do imóvel por ter sido revendido, condená-los em perdas e anos, deixo de conhecê-los. Tais pedidos não foram apresentados na Contestação, tampouco houve manifestação do Juízo
a quo
a respeito, configurando-se, portanto, inovação recursal.

Conclusão

Ante o exposto, conheço em parte do recurso e nesta,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Defiro a isenção do preparo recursal.

Majoro os honorários para 11% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025