Tribunal: TJMT
Processo: 1000446-96.2020.8.11.0100
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000446-96.2020.8.11.0100
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Benfeitorias, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[WELLINGTON BARRANCO PEREIRA - CPF: 041.037.581-04 (APELANTE), TIAGO JOSE LIPSCH - CPF: 031.073.461-44 (ADVOGADO), ANTONIO MARCOS ALVES DA COSTA - CPF: 202.814.838-17 (ADVOGADO), NELSON AFONSO DE CARVALHO - CPF: 396.404.421-00 (APELADO), JAQUELINE DE ANGELO NASCIMENTO - CPF: 010.576.801-41 (ADVOGADO), SELMA PINTO DE ARRUDA GUIMARAES - CPF: 522.967.331-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES COM RETENÇÃO PARCIAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DANOS MORAIS.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais ajuizada por Nelson Afonso de Carvalho em face de Wellington Barranco Pereira, em razão da retomada unilateral e indevida de imóvel objeto de contrato de compra e venda. O autor alegou ter realizado investimentos no bem para instalação de lava-jato, sendo impedido de continuar no local após a retomada arbitrária pelo vendedor. O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, decretando a rescisão contratual, determinando a restituição dos valores pagos com retenção de 20%, condenando o réu ao pagamento de R$ 74.028,00 a título de indenização por benfeitorias e R$ 10.000,00 por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual e a devolução das parcelas pagas, com retenção de 20%, foram corretamente determinadas; (ii) estabelecer se o autor faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; (iii) verificar se houve configuração de dano moral em virtude da retomada unilateral do imóvel pelo vendedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel autoriza a restituição das parcelas pagas, com retenção entre 10% e 25%, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

O comprador de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias incorporadas ao imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.

A retomada unilateral do imóvel, sem prévia declaração judicial de rescisão contratual, configura conduta ilícita e gera dever de indenizar por danos morais.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por WELLINGTON BARRANCO PEREIRA visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Brasnorte que nos autos dos Ação Indenizatória n. 1000446-96.2020.8.11.0100, movida por NELSON AFONSO DE CARVALHO, julgou parcialmente procedente o feito, nos seguintes termos:

“Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) DECRETAR a rescisão do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, por culpa do autor/comprador; b) CONDENAR o réu, WELLINGTON BARRANCO PEREIRA, a restituir ao autor, NELSON AFONSO DE CARVALHO, o valor de R$ 30.248,00 (trinta mil, duzentos e quarenta e oito reais), correspondente a 80% das quantias pagas, autorizada a retenção de 20% a título de cláusula penal. O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação; c) CONDENAR o réu a indenizar o autor pelas benfeitorias realizadas no imóvel, no montante de R$ 74.028,00 (setenta e quatro mil e vinte e oito reais), valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de elaboração do laudo de avaliação (janeiro de 2018) até a data da citação, quando sobre o importe será aplicada a Taxa Selic, nos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil, posto que o índice abrange tanto a correção monetária quanto os juros de mora; d) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sobre o qual haverá a incidência de juros de mora também calculados pela Taxa Selic, a partir da data do evento danoso (Súmula 54/STJ), observando-se o disposto no art. 406, § 1º, do Código Civil[1], até a data do arbitramento, ocasião na qual incidirá também correção monetária (Súmula 362/STJ), a partir da data em que a correção monetária e os juros serão calculados exclusivamente pela Taxa Selic, vedada a cumulação com outro índice, nos termos do art. 3º da Emenda Constitucional nº 113/2021. Ante a sucumbência mínima do autor, CONDENO o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor do(a) procurador(a) da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.”
(id. 318528908).

Em suas razões de ID 318528913 o apelante aduz que
“o imóvel com intuito inclusive empresarial (montar um negócio), não se enquadrando na figura clássica de consumidor hipossuficiente. Portanto, não incide aqui a vedação do art. 53 do CDC que limita cláusulas de perda total de prestações em contratos de adesão de venda a prazo”.

Afirma que
“as melhorias realizadas pelo Apelado não reverteram em benefício do Apelante, não havendo enriquecimento algum a ser indenizado. Pelo contrário, o Apelado construiu para atender aos seus interesses particulares (explorar um lava-jato enquanto ocupava o imóvel) e já extraiu proveito econômico disso durante o período de posse, tendo inclusive alugado o ponto comercial.”.

Argumenta que
“em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, este faz jus, no máximo, à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas antes do inadimplemento, não sendo devida qualquer reparação por benfeitorias erguidas posteriormente, quando já estava em mora (posse de má-fé).”
.

Defende ainda que a entrega do imóvel ocorreu amigavelmente, sem violência, ameaça real ou turbação clandestina. As acusações genéricas do Apelado – de que o Apelante teria invadido o lote e proferido ameaças – não encontram respaldo em provas idôneas.

Requer, ao final, a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos iniciais.

Contrarrazões recursais devidamente apresentadas em ID 318528918.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Cuida-se de ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores e indenização ajuizada por Nelson Afosno de Carvalho, ora apelado, em face de Wellington Barranco Pereira, ora apelante, na qual o autor narrou que adquiriu um terreno, e realizou investimentos no bem para possibilitar o funcionamento de um lava-jato, contudo, alega que o requerido retomou o imóvel de forma arbitrária, unilateral e ilegal, mesmo diante das tratativas de solucionar amigavelmente, não houve uma solução consensual.

Devidamente citado, o requerido apresentou contestação alegando que o autor encontrava-se inadimplente com os pagamentos, além disso, a devolução do bem ocorreu de forma pacífica e não da maneira narrada na exordial. Sobre as benfeitorias, alegou que não são proveitosas e foram removidas após a devolução do bem, não havendo que se falar em qualquer ressarcimento.

Assim, sobreveio a sentença julgando parcialmente procedente a ação, decretando a rescisão contratual, determinando a restituição dos valores pagos com direito de retenção de 20%, bem como condenando o requerido ao pagamento indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel no valor de R$ 74.028,00 e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Pois bem.

Cumpre consignar que, com o advento do Código Civil de 2002, as relações contratuais deixaram de ser regidas exclusivamente pelo rigor do princípio do
pacta sunt servanda
, devendo ser interpretadas à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva, que impõem ao julgador a análise do caso concreto sob o prisma da equidade e da justiça contratual.

Assim, à luz das cláusulas gerais contratuais e da busca pela justiça comutativa, cabe ao intérprete perquirir as legítimas expectativas das partes, não se limitando à literalidade das disposições pactuadas, mas considerando o equilíbrio das prestações e os efeitos práticos da avença.

Na hipótese em exame, mostra-se plenamente viável o pedido de rescisão contratual formulado por uma das partes, com fundamento no artigo 473 do Código Civil, que consagra a possibilidade de extinção do vínculo por manifestação unilateral, desde que observados os efeitos e responsabilidades daí decorrentes.

Com a resolução do contrato, o promissário comprador faz jus à restituição das parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito da parte vendedora, devendo as partes retornar ao
status quo ante
. Por outro lado, a vendedora mantém a propriedade do bem e tem assegurado o direito de reter parte dos valores pagos, a título de compensação pelos prejuízos efetivamente comprovados, em observância aos princípios da proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

Tal entendimento encontra amparo na jurisprudência em vigor no Superior Tribunal de Justiça, conforme verbete da Súmula n. 543, a partir da qual é possível verificar, também, o dever de restituição imediata dos valores,
verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A jurisprudência consolidada da Corte Superior estabelece que tal retenção deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, situando-se, em regra, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante efetivamente pago, conforme as circunstâncias específicas do caso concreto, tais como o grau de adimplemento contratual, o tempo de ocupação do imóvel, as despesas administrativas e os eventuais prejuízos comprovados pela parte vendedora.

Nesse contexto, a fixação do percentual de retenção deve buscar o equilíbrio contratual e a prevenção do enriquecimento sem causa, harmonizando os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da justiça comutativa, que norteiam a moderna teoria contratual.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. (...) 2. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. Na espécie, o v. acórdão estadual determinou a retenção de 10% sobre os valores já pagos, logo, em consonância com a jurisprudência do STJ, atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. A pretensão de alterar o referido percentual, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial. 5. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2019, DJe 13/03/2019)

Ainda, segundo a lição da insigne Ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp nº 1.617.652/DF, publicado no DJe 29/09/2017:
"(...) a cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, acertam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual"
.

Na espécie, o magistrado
a quo
entendeu que a quantia a ser descontada a título de multa por rescisão de contrato e pelas despesas incorridas deve se dar em 20% dos valores pagos, percentual que revela-se adequado para compensar os gastos despendidos pela promitente vendedor.

Acerca das benfeitorias, pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias.

De acordo com o artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito do apelado à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que eram possuidores de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construíram edificação (lava-jato com 180m2, piso de contrapiso, poço artesiano, fossa séptica) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Assim, constatada a existência de benfeitorias e acessões edificadas no imóvel, as quais acresceram valor econômico e funcionalidade ao bem, impõe-se o reconhecimento do direito do autor/apelado à indenização correspondente, sob pena de enriquecimento sem causa da parte recorrente, que retomou a posse do imóvel acrescido de melhorias substanciais. Vale dizer que, tal vedação decorre expressamente do ordenamento jurídico pátrio, nos termos do artigo 884 e seguintes do Código Civil, que consagram o princípio da proibição do locupletamento indevido.

Tal entendimento harmoniza-se com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio entre as partes, os quais impõem que cada contratante suporte, de forma proporcional, os efeitos econômicos da relação jurídica, vedando-se o aproveitamento indevido de benfeitorias construídas de forma legítima e de boa-fé.

No caso em apreço, reconhece-se a boa-fé do apelado na posse exercida sobre o imóvel, pois a aquisição do lote urbano se deu mediante contrato de compra e venda regularmente celebrado e vigente até a decretação judicial de sua rescisão. Assim, as benfeitorias e edificações foram erigidas durante a vigência contratual, momento em que o recorrente possuía legítima expectativa de propriedade e estabilidade da relação obrigacional.

Outrossim, a má-fé não se presume, devendo ser cabalmente demonstrada por quem a alega, o que não se verificou nos autos. O simples inadimplemento contratual, como destacado pelo Magistrado
a quo
, isoladamente considerado, não é elemento suficiente para caracterizar posse de má-fé, sobretudo quando o contexto fático revela a intenção inicial de adimplir o contrato e o exercício legítimo da posse até a resolução da avença.

Nesse sentido:

“Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Sentença de parcial procedência. Apelações interpostas por ambas as partes. Justiça Gratuita. Requerido que demonstrou fazer jus à benesse reclamada. Prescrição. Não acolhimento. Pretensão de rescisão contratual que obedece ao prazo decenal, contado a partir do vencimento da última prestação contratual. Prazo prescricional interrompido por notificação judicial promovida pela autora em desfavor do réu. Pretensão não fulminada pela prescrição. Mérito. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento das parcelas que restou incontroverso. Rescisão contratual declarada judicialmente, por fato imputado ao adquirente. Retenção dos valores pagos majorada para 20%, que se mostra mais adequada a compensar a vendedora das despesas operacionais, publicitárias e administrativas decorrentes do desfazimento da avença. Indenização pela fruição do imóvel que deve ser calculada sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor venal do imóvel, com termo inicial correspondente à data da imissão do adquirente na posse do bem. Indenização pelas benfeitorias e acessões devidas, à luz dos artigos 884 e 1.219 do Código Civil. Posse de boa-fé. Direito de retenção reconhecido. Termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre o valor a ser restituído ao requerido fixado na data do trânsito em julgado. Sentença reformada. Recursos parcialmente providos.”
(TJ-SP - AC: 10041436420178260278 SP 1004143-64.2017.8.26.0278, Relator: Christiano Jorge, Data de Julgamento: 18/10/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2022)

A sentença condenou o apelante ao pagamento de indenização por danos morais, em razão de este haver retomado o imóvel unilateralmente sem que houvesse procedido à rescisão do compromisso de compra e venda firmado com o autor.

Segundo os ensinamentos de Sérgio Cavalieri Filho:

“só deve ser reputado dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada está fora da órbita do dano moral”.
(“Programa de Responsabilidade Civil”, Malheiros, 2ª ed., n. 19.4)

Nesse passo, para a configuração do dano moral indenizável, imprescindível a presença dos pressupostos da responsabilidade civil, a saber: a ocorrência do dano, a ilicitude da conduta e o nexo de causalidade entre o comportamento do agente e o prejuízo experimentado pela vítima.

Com efeito, o dano moral destina-se a reparar a lesão aos direitos da personalidade, decorrente de situações que ocasionem sofrimento, humilhação, aflição ou constrangimento que ultrapassem o mero dissabor cotidiano, atingindo de forma concreta a honra, a dignidade ou a integridade psíquica da pessoa.

No caso em apreço, entendo presentes os requisitos configuradores da responsabilidade civil, pois restou incontroverso nos autos que o apelante retomou a posse do imóvel objeto do compromisso de compra e venda sem a prévia declaração judicial de rescisão contratual, vindo, inclusive, a impedir o acesso ao bem pelo terceiro que estava fazendo uso das instalações comerciais de lava-jato, conduta que evidencia manifesta violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

É certo que o eventual inadimplemento contratual dos adquirentes não confere ao promitente vendedor o direito de agir de forma arbitrária, promovendo a retomada unilateral do imóvel e sua subsequente disposição, sem observância do devido processo legal.

Tal proceder extrapola o limite do mero aborrecimento, configurando verdadeira afronta à esfera moral dos autores, os quais foram privados da posse do bem e surpreendidos com sua alienação a terceiros, circunstância que naturalmente lhes causou angústia, constrangimento e insegurança jurídica.

Assim, evidenciada a conduta ilícita, o dano moral e o nexo causal, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade civil e, por conseguinte, a manutenção da indenização fixada em primeiro grau, em valor que se revela compatível com a gravidade do fato e com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Nesse mesmo sentido:

"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL Ação de rescisão contratual c.c. indenização por danos materiais e morais . Reconvenção objetivando o recebimento de indenização por danos ao imóvel, taxa de ocupação e danos morais. Sentença de procedência parcial do pedido inicial e da reconvenção. Inconformismo de ambas as partes. RESCISÃO CONTRATUAL . Desfazimento do compromisso de compra e venda que se deu em razão de inadimplemento dos autores. Alegação de culpa do vendedor pela não obtenção do financiamento imobiliário que não se sustenta ante a ausência de previsão contratual de que o imóvel seria pago por meio de financiamento, ou ainda de atribuição ao vendedor do dever de fornecimento dos documentos necessários para tanto. Devolução dos valores pagos pelos autores, sendo admitida a cobrança de multas contratualmente previstas pelo vendedor. TAXA DE OCUPAÇÃO . Devida taxa de ocupação como forma de compensação do vendedor pelo período em que os adquirentes permaneceram gratuitamente na posse do imóvel. Valor arbitrado em sentença, contudo, que não pode prevalecer, uma vez que apontado de forma unilateral pelo vendedor. Entendimento desta Câmara no sentido de que a taxa de ocupação deve corresponder a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato para cada mês em que os adquirentes permaneceram na posse do bem. Sentença parcialmente reformada neste ponto . DANOS MATERIAIS. Pretensão de ambas as partes de recebimento de indenização por danos materiais da parte contrária. Descabimento. Danos alegadamente suportados que não foram comprovados nos autos . DANOS MORAIS. Indenização arbitrada em decorrência da retomada de posse do imóvel, pelo vendedor, antes da declaração formal de rescisão do compromisso de compra e venda. Devida indenização pelos danos morais sofridos, diante das peculiaridades do caso concreto. Valor arbitrado em R$ 15 .000,00 que é suficiente para reparar o prejuízo moral suportado pelos autores. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recursal do réu-reconvinte. RECURSO DOS AUTORES-RECONVINDOS PARCIALMENTE PROVIDO . NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU-RECONVINTE".(v.32142).”
(TJ-SP - AC: 10061429020168260309 SP 1006142-90 .2016.8.26.0309, Relator.: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 28/11/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2019)

Com relação ao valor arbitrado a título de indenização por danos morais, a decisão também não comporta qualquer reforma. É certo que o quantum indenizatório deve refletir justa reparação, atendendo-se ao prudente arbítrio do julgador, em patamar razoável, considerando especialmente à gravidade da conduta lesiva e de suas consequências, e, bem assim, à capacidade econômico-financeira do agressor, sem, contudo, implicar vedado enriquecimento sem causa por parte da vítima da ofensa.

Com isso, a indenização arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) é suficiente para compensar o prejuízo moral suportado pelo autor, sem acarretar no enriquecimento sem causa de sua parte.

Portanto, a decisão recorrida é escorreita, não sobrevindo qualquer necessidade de reforma.

Dispositivo.

Com tais considerações, CONHEÇO do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do §11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para a quantia equivalente a 15% do valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025