Tribunal: TJMT
Processo: 1060669-32.2019.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1060669-32.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Liminar]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[CENTRO MEDICO E EDUCACIONAL LCM LTDA - CNPJ: 24.707.048/0001-00 (APELANTE), MAURO CESAR GONCALVES BENITES - CPF: 514.178.121-68 (ADVOGADO), GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA - CNPJ: 07.420.132/0001-11 (APELADO), HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - CPF: 884.898.506-82 (ADVOGADO), IGOR GOES LOBATO - CPF: 048.203.546-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, CONCORRÊNCIA DESLEAL E ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTE DA PANDEMIA DE COVID-19. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO DA LOCADORA. CLÁUSULA EXPRESSA DE AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE. RISCO EMPRESARIAL DO LOCATÁRIO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO.SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por CENTRO MÉDICO E ESTÉTICO LCM LTDA. contra sentença da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Liminar movida em face de GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA., julgou improcedentes os pedidos.

A Apelante alegou que o contrato de locação de loja comercial firmado em 2018 tornou-se inviável diante do baixo fluxo de clientes e da ausência de ações eficazes de marketing pela Apelada, além de concorrência desleal e onerosidade excessiva durante a pandemia de COVID-19.

Requereu a rescisão contratual por culpa da locadora, isenção da multa, indenização por danos materiais e lucros cessantes, ou, subsidiariamente, a rescisão sem ônus com fundamento na teoria da imprevisão.

A sentença de improcedência concluiu pela inexistência de descumprimento contratual, destacando que o insucesso comercial é risco inerente à atividade do lojista e que não há exclusividade de ramo prevista no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões centrais em discussão:

(i) definir se houve falha da Apelada na prestação de serviços de marketing e promoção do shopping que justifique a rescisão contratual;

(ii) verificar se a participação de empresa concorrente em evento interno configurou concorrência desleal;

(iii) analisar se a pandemia de COVID-19 enseja a aplicação da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva para extinguir o contrato sem ônus.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de locação em shopping center é atípico e de natureza complexa, envolvendo não apenas o uso de espaço físico, mas também obrigações correlatas de administração e promoção do empreendimento.

Embora o empreendedor tenha o dever de manter o “aviamento” do centro comercial, não há garantia contratual de sucesso econômico de cada lojista, que assume os riscos do próprio negócio.

A Apelante não comprovou ato omissivo ou ilícito da Apelada, nos termos do art. 373, I, do CPC. Os relatórios de marketing juntados aos autos evidenciam a realização de campanhas promocionais e eventos nos períodos contratados, afastando a alegada inércia.

A contribuição ao Fundo de Promoção tem finalidade coletiva, não se destinando à publicidade individual de lojas, conforme cláusula contratual expressa.

A alegação de concorrência desleal não procede, pois a Cláusula 7.8 das Normas Gerais Regedoras das Locações prevê de forma inequívoca a inexistência de exclusividade de ramo no shopping center.

O art. 54 da Lei nº 8.245/91 consagra a prevalência da autonomia da vontade nos contratos de shopping, afastando a pretensão de exclusividade quando não pactuada.

A pandemia de COVID-19, embora fato imprevisível e extraordinário, não configurou situação de vantagem extrema para a Apelada, requisito indispensável para aplicação da teoria da imprevisão (CC, art. 478).

A crise afetou ambas as partes, inexistindo desequilíbrio que autorize a resolução contratual sem ônus. O STJ tem entendido que a pandemia, por si só, não implica revisão ou rescisão automática dos contratos.

O risco de inviabilidade comercial é inerente à livre iniciativa e não pode ser transferido ao empreendedor do shopping.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Com base no artigo 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários sucumbenciais da Apelante para 15% do valor atualizado da causa.

Tese de julgamento:

O empreendedor de shopping center não responde pelo insucesso comercial do lojista, salvo prova inequívoca de omissão ou conduta culposa que cause prejuízo direto.

A inexistência de cláusula de exclusividade afasta a configuração de concorrência desleal entre lojistas.

A pandemia de COVID-19, embora fato imprevisível, não autoriza, por si só, a resolução contratual sem ônus quando não configurada vantagem extrema da outra parte.

O risco do negócio é inerente à atividade empresarial e não se transfere ao locador em contratos de locação em shopping center.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por CENTRO MÉDICO E ESTÉTICO LCM LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá (ID 253032665), que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Liminar ajuizada em desfavor de GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA.,
julgou improcedentes
os pedidos formulados na inicial.

Em sua petição inicial (ID 253030203), a parte autora, ora Apelante, narrou ter firmado, em 20 de julho de 2018, contrato atípico de locação de loja comercial no empreendimento da Apelada, visando à instalação de seu estabelecimento "EASY STAR DEPILAÇÃO A LASER".

Alegou que, apesar de ter realizado vultosos investimentos para adequação do espaço, o negócio se mostrou inviável devido ao baixo fluxo de clientes, atribuindo tal insucesso à falha na política de marketing do shopping e ao fechamento de diversas outras lojas.

Sustentou, ainda, a ocorrência de concorrência desleal, uma vez que a Apelada teria promovido um evento com a participação de uma empresa concorrente direta, que sequer era locatária do empreendimento, sem estender o convite à Apelante.

Diante disso, pleiteou a rescisão do contrato por culpa da locadora, com a isenção da multa contratual, bem como a condenação da Apelada ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e a inversão da multa rescisória.

Posteriormente, em aditamento à inicial (ID 253030221), a Apelante invocou a teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, em razão dos impactos econômicos decorrentes da pandemia de COVID-19, que teriam agravado sua situação financeira e tornado a manutenção do contrato insustentável.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido (ID 29315545), decisão mantida após o pedido de reconsideração (ID 47590969).

Devidamente citada, a Apelada apresentou contestação (ID 253031654), defendendo a improcedência dos pedidos. Argumentou, em suma, que o contrato não garante sucesso comercial ao locatário, sendo o insucesso um risco inerente à atividade empresarial.

Afirmou ter realizado diversas campanhas de marketing, conforme relatórios anexados, e refutou a alegação de concorrência desleal, destacando a existência de cláusula contratual que afasta a exclusividade de ramo de atividade no shopping.

Sustentou a validade das cláusulas pactuadas, com base no princípio do
pacta sunt servanda
e no art. 54 da Lei nº 8.245/91.

Após a fase instrutória, que incluiu a oitiva de testemunhas (ID 253031693), sobreveio a sentença (ID 253032665), que julgou improcedentes os pedidos.

O Juízo
a quo
fundamentou sua decisão na ausência de comprovação de ato ilícito por parte da Apelada, ressaltando que o fundo de promoção se destina à publicidade institucional do shopping como um todo, e não de lojas específicas.

Ademais, afastou a tese de concorrência desleal com base na cláusula 7.8 das Normas Gerais Regedoras das Locações, que prevê a inexistência de exclusividade de ramo.

Por fim, concluiu que o insucesso comercial é um risco do negócio, não podendo ser imputado à locadora, e condenou a Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa.

Irresignada, a Apelante interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 253032667).

Em suas razões, pugna pela reforma integral da sentença, reiterando os argumentos de descumprimento contratual por parte da Apelada.

Sustenta que a decisão de primeiro grau interpretou restritivamente as cláusulas contratuais, ignorando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Reafirma a ocorrência de concorrência desleal e a falha na obrigação da Apelada de promover um ambiente comercial próspero.

Invoca, novamente, a teoria da imprevisão e a onerosidade excessiva decorrentes da pandemia de COVID-19 como fundamentos para a rescisão sem ônus. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso.

Em contrarrazões (ID 253032672), a Apelada arguiu, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade recursal.

No mérito, pugnou pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença, reforçando a tese de que o insucesso comercial é risco do negócio do locatário e que não houve qualquer descumprimento contratual de sua parte.

Após diversas tentativas de conciliação em segundo grau, que restaram infrutíferas, os autos vieram-me conclusos para julgamento.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Da Preliminar de Violação ao Princípio da Dialeticidade

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar arguida pela Apelada em contrarrazões, de não conhecimento do recurso por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade. Sustenta a Apelada que a Apelante apenas reiterou os argumentos da petição inicial, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença recorrida.

O princípio da dialeticidade, insculpido nos artigos 932, III, e 1.010, II e III, do Código de Processo Civil, impõe ao recorrente o ônus de demonstrar o desacerto da decisão atacada, expondo as razões de fato e de direito que justificariam sua reforma ou anulação. Não basta, portanto, a mera repetição de peças anteriores ou a manifestação genérica de inconformismo.

No caso em apreço, embora a Apelante retome as teses centrais de sua postulação originária, suas razões recursais buscam contrapor-se diretamente aos fundamentos adotados pelo Juízo
a quo
.

A Apelante argumenta, por exemplo, que a interpretação dada às cláusulas contratuais foi excessivamente literal e desconsiderou a boa-fé objetiva, que a prova da concorrência desleal foi subestimada e que a teoria da imprevisão foi indevidamente afastada.

Tais argumentos, ainda que possam ser considerados improcedentes no mérito, constituem uma impugnação específica aos pilares da sentença.

Dessa forma, constata-se que o recurso atende, minimamente, à exigência de dialeticidade, permitindo o exercício do contraditório e a delimitação da matéria devolvida a este Tribunal.

Rejeito, pois, a preliminar arguida.

Do Mérito Recursal

Superada a questão preliminar, adentro ao exame do mérito recursal.

A controvérsia cinge-se em verificar se a Apelada, na qualidade de empreendedora do shopping center, incorreu em descumprimento contratual que justifique a rescisão do pacto locatício por sua culpa, com a consequente isenção da multa rescisória e a condenação ao pagamento de indenizações.

A Apelante estrutura sua pretensão em três eixos argumentativos principais: (i) a falha na prestação de serviços pela Apelada, notadamente quanto às estratégias de marketing e à manutenção de um ambiente comercial atrativo; (ii) a prática de concorrência desleal; e (iii) a superveniência de onerosidade excessiva em decorrência da pandemia de COVID-19. Analisarei cada um desses pontos de forma concatenada.

Da Alegada Falha na Prestação de Serviços pelo Empreendedor do Shopping Center

É cediço que o contrato de locação em shopping center possui natureza jurídica complexa e atípica, transcendendo a mera cessão de uso e gozo de um espaço físico.

A relação entre o empreendedor e o lojista é marcada por uma interdependência funcional, na qual o sucesso de um está intrinsecamente ligado ao do outro.

Ao empreendedor incumbe não apenas a disponibilização da loja, mas também a organização, administração e promoção do complexo comercial como um todo, a fim de gerar e manter o que a doutrina denomina de "aviamento" – a capacidade de atrair clientela.

A Apelante alega que a Apelada falhou nesse dever, resultando em baixo fluxo de clientes e, consequentemente, em seu insucesso comercial.

Contudo, conforme a regra de distribuição do ônus probatório estabelecida pelo artigo 373 do Código de Processo Civil, cabia à Apelante demonstrar o fato constitutivo de seu direito, ou seja, comprovar a omissão culposa da Apelada e o nexo de causalidade entre essa omissão e os prejuízos sofridos.

Conforme documentado nos autos, a Apelada apresentou relatórios de marketing detalhados para os anos de 2018 e 2019 (ID’s 253031657 e 253031658), período de funcionamento da loja da Apelante, que evidenciam a realização de inúmeros eventos, campanhas promocionais e ações para atrair o público.

Embora a Apelante questione a eficácia de tais ações, a prova documental demonstra que a Apelada não se manteve inerte.

Ademais, a interpretação sistemática do contrato de locação (ID 253030206) e das
Normas Gerais Regedoras
(ID 253031656) revela que a contribuição para o "Fundo de Promoção" (Cláusula 5.2) se destina à "publicidade e a promoção institucional do Shopping Center como polo de atração e desenvolvimento comercial", e não a ações de marketing individualizadas para cada lojista.

A gestão desses recursos e a definição das estratégias promocionais inserem-se na esfera de discricionariedade administrativa do empreendedor.

Nesse contexto, o insucesso de um empreendimento específico dentro de um universo tão vasto como um shopping center não pode ser automaticamente imputado à administração.

Fatores como a gestão do próprio negócio, a qualidade dos serviços, a política de preços e a concorrência de mercado são variáveis que integram o risco inerente à atividade empresarial, o qual é assumido pelo lojista ao decidir instalar-se no local.

A pretensão de transferir integralmente esse risco ao empreendedor do shopping carece de amparo contratual e legal.

Da Suposta Concorrência Desleal

A Apelante sustenta que a Apelada agiu com deslealdade ao permitir que uma empresa concorrente, não locatária, participasse de um evento no interior do shopping.

Tal conduta, segundo a Apelante, configuraria quebra da boa-fé objetiva e justificaria a rescisão contratual.

A análise deste ponto exige, novamente, um exame acurado do pacto firmado entre as partes.

A Cláusula 7.8 das Normas Gerais Regedoras das Locações (ID 253031656) é taxativa ao dispor que: "Os locatários não terão exclusividade para exercer no GOIABEIRAS SHOPPING CENTER as atividades previstas em seus respectivos contratos de locação, motivo pelo qual não poderão reclamar quanto à existência em outras lojas de uso comercial de comércio ou atividade igual, semelhante, parecida, congênere ou similar que desempenharem".

A interpretação literal e teleológica desta cláusula é inequívoca: a Apelante, ao aderir ao contrato, renunciou expressamente a qualquer direito de exclusividade em seu ramo de atividade.

O artigo 54 da Lei nº 8.245/91, que rege as locações em shopping centers, confere especial prevalência às condições livremente pactuadas entre as partes.

Trata-se de uma relação paritária, entre empresários, na qual se presume a capacidade de análise e negociação dos termos contratuais.

Assim, estabelecido o silogismo, a premissa maior é que a alegação de concorrência desleal, no contexto de uma relação locatícia em shopping, pressupõe a violação de um dever de exclusividade.

A premissa menor, extraída do contrato, é a de que não havia tal dever, mas sim uma expressa renúncia a ele.

A conclusão lógica, portanto, é a de que não há que se falar em descumprimento contratual por parte da Apelada neste particular. Mesmo que o evento tenha ocorrido na forma narrada – o que, aliás, não foi robustamente comprovado nos autos –, tal fato não configuraria ilícito contratual, dada a ausência do direito à exclusividade.

Da Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva

Por fim, a Apelante invoca a pandemia de COVID-19 como fato superveniente, imprevisível e extraordinário, que teria tornado a prestação contratual excessivamente onerosa, justificando a aplicação da teoria da imprevisão, prevista no artigo 478 do Código Civil.

Não há dúvida de que a pandemia e as consequentes medidas de restrição sanitária representaram um evento de força maior com profundo impacto na economia, especialmente no setor de varejo e serviços.

Contudo, a aplicação da teoria da onerosidade excessiva para fins de resolução contratual exige o preenchimento de requisitos cumulativos: (i) a vigência de um contrato de execução continuada ou diferida; (ii) a ocorrência de um evento extraordinário e imprevisível; (iii) a demonstração de que a prestação se tornou excessivamente onerosa para uma das partes; e (iv) a comprovação de extrema vantagem para a outra.

No caso concreto, o último requisito – a extrema vantagem para a outra parte – não se verifica.

A crise sanitária não beneficiou a Apelada; ao contrário, também lhe impôs severos prejuízos, com o fechamento compulsório do shopping, a queda drástica de receitas e a necessidade de renegociar contratos com múltiplos lojistas.

A dificuldade, portanto, foi mútua, e não uma situação em que o infortúnio de um se converteu em lucro para o outro.

O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar casos análogos, tem se posicionado com cautela, assentando que a pandemia, por si só, não autoriza a resolução ou revisão automática dos contratos, sendo necessária a demonstração cabal do desequilíbrio e, notadamente, da vantagem auferida pela contraparte, confira-se:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19 . LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA DE COWORKING. DECRETO DISTRITAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA . PRETENSÃO DE REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DOS ALUGUÉIS DURANTE AS MEDIDAS DE RESTRIÇÃO. CABIMENTO. MEDIDA QUE VISA RESTABELECER O EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO. ARTS . 317 E 478 DO CC. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DIMINUIÇÃO DA RECEITA DA LOCATÁRIA COMPROVADA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO LOCADOR . SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ, QUE APONTAM PARA A REVISÃO DO CONTRATO NO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. A revisão dos contratos com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, previstas no Código Civil, exige que o fato (superveniente) seja imprevisível e extraordinário e que dele, além do desequilíbrio econômico e financeiro, decorra situação de vantagem extrema para uma das partes
, situação evidenciada na hipótese.

2. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n . 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" ( REsp n. 1 .998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).

3. Na hipótese, ficou demonstrada a efetiva redução do faturamento da empresa locatária em virtude das medidas de restrição impostas pela pandemia da covid-19. Por outro lado, a locatária manteve-se obrigada a cumprir a contraprestação pelo uso do imóvel pelo valor integral e originalmente firmado, situação que evidencia o desequilíbrio econômico e financeiro do contrato.

4. Nesse passo, embora não se contestem os efeitos negativos da pandemia nos contratos de locação para ambas as partes - as quais são efetivamente privadas do uso do imóvel ou da percepção dos rendimentos sobre ele - no caso em debate, considerando que a empresa locatária exercia a atividade de coworking e teve seu faturamento drasticamente reduzido, a revisão do contrato mediante a redução proporcional e temporária do valor dos aluguéis constitui medida necessária para assegurar o restabelecimento do equilíbrio entre as partes.

5 . Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1984277 DF 2021/0316878-4, Data de Julgamento: 16/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2022)

Dessa forma, embora a situação da Apelante tenha se agravado, a teoria da imprevisão, nos moldes do artigo 478 do Código Civil, não se mostra aplicável para o fim de resolver o contrato sem ônus, pois a onerosidade não foi acompanhada da extrema vantagem para a Apelada.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter inalterada a sentença proferida em todos os seus termos.

Em consequência, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, em atenção ao trabalho adicional realizado em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025