Tribunal: TJMT
Processo: 1003943-79.2021.8.11.0037
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003943-79.2021.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSE PEREIRA DA SILVA - CPF: 047.942.666-00 (APELANTE), NAURA DE SOUSA SALES SILVA - CPF: 085.377.816-73 (APELANTE), E. O. CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 34.532.403/0001-01 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA. MÁ-FÉ DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais em ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência, determinando apenas a restituição dos valores pagos pelos autores (R$ 10.000,00), sem reconhecer a existência de danos morais.

2.
Fato relevante.
Os apelantes celebraram contrato particular de compra e venda de imóvel urbano com a empresa apelada em 20 de abril de 2020, efetuando o pagamento de R$ 10.000,00 a título de entrada. Segundo o contrato, o prazo para formalização da documentação para financiamento e construção da casa era de 120 dias. Contudo, a edificação não foi entregue e a construtora não promoveu os atos necessários para concretização do negócio, sendo comprovado que a empresa sequer era proprietária do imóvel objeto do contrato.

3.
A decisão recorrida.
O juízo a quo declarou a nulidade do contrato particular de promessa de compra e venda sob o fundamento de que a empresa ré não era proprietária do imóvel, determinando a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente com incidência de juros moratórios legais. Quanto aos danos morais, o magistrado negou o pedido com base na jurisprudência do STJ que entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, salvo situação peculiar, e considerou a concorrência dos autores para a nulidade do contrato por não terem verificado a situação registral do imóvel.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em verificar se o descumprimento contratual por parte da construtora, especialmente quando configura venda a non domino e frustra por completo a legítima expectativa de aquisição da casa própria, enseja o dever de indenizar por danos morais, considerando: (i) se a conduta da empresa transcende o mero inadimplemento contratual; (ii) se a frustração do sonho da casa própria gera abalo emocional indenizável; (iii) se a má-fé da construtora ao comercializar imóvel do qual não era proprietária configura situação peculiar apta a justificar a reparação extrapatrimonial; e (iv) se a eventual concorrência dos compradores pela ausência de verificação registral afasta o direito à indenização moral.

III. Razões de decidir

5. A situação vivenciada pelos apelantes transcende o simples descumprimento contratual, não se tratando de mero atraso na entrega do imóvel, mas de conduta especialmente gravosa da construtora que celebrou contrato de compra e venda de imóvel do qual sequer era proprietária, recebeu valores a título de entrada e deixou de promover os atos necessários para formalização da transação, frustrando por completo a legítima expectativa dos compradores.

6. A frustração da expectativa de aquisição da casa própria, especialmente quando envolve pessoas de condições financeiras modestas, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral indenizável.

7. Os apelantes depositaram confiança e expectativas em um projeto que se revelou inviável desde o início, por culpa exclusiva da empresa apelada, que agiu com evidente má-fé ao comercializar imóvel do qual não detinha a propriedade, caracterizando venda a non domino.

8. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, inclusive desta Quinta Câmara de Direito Privado, tem reconhecido a ocorrência de danos morais em situações análogas, no sentido de que a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão de inadimplemento da construtora, enseja não apenas a restituição integral dos valores pagos, mas também o pagamento de indenizações por danos materiais e morais.

9. O arbitramento da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como os parâmetros adotados pela jurisprudência em casos análogos, mostrando-se adequado o montante de R$ 10.000,00 para cada apelante, valor suficiente para compensar os danos morais sofridos e desestimular a reiteração da conduta ilícita, sem configurar enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença recorrida e condenar a empresa apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada apelante, com correção monetária pelo INPC a partir da data deste julgamento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

"1. A venda a non domino configura conduta de má-fé que transcende o mero inadimplemento contratual, ensejando o dever de indenizar por danos morais quando frustra por completo a legítima expectativa de aquisição da casa própria. 2. A frustração da expectativa de aquisição de imóvel destinado à moradia, por culpa exclusiva da construtora que comercializou bem do qual não era proprietária, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 405; CPC, arts. 85, § 11, e 86.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 362/STJ; Súmula 543/STJ; TJ-MT, Apelação Cível 10115420620238110003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 03/09/2024; TJ-MT, Apelação Cível 00100745120168110041, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 24/03/2021; TJ-MT, Apelação Cível 1019334-04.2017.8.11.0041, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 24/11/2020.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
JOSÉ PEREIRA DA SILVA
e
NAURA DE SOUSA SALES SILVA
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT no bojo da
ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência
ajuizada em desfavor de
E. O. CONSTRUÇÕES - EIRELI
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando apenas a restituição dos valores pagos pelos autores, sem reconhecer a existência de danos morais.

Alegam os recorrentes, em suas razões recursais (Id. 317532869), que a sentença merece reforma apenas no tocante à negativa de condenação por danos morais.

Argumentam que o descumprimento contratual por parte da construtora, especialmente quando impede o comprador de usufruir de imóvel destinado à moradia, enseja dano moral indenizável, dado o abalo emocional e a frustração gerada.

Para tanto, sustentam que o contrato foi firmado com a ré para a compra e construção de um imóvel, tendo os autores realizado o pagamento inicial, contando com a entrega no prazo estabelecido, mas, contudo, a empresa não cumpriu o acordado, pois deixou de promover os atos para confecção do contrato e financiamento, impedindo os autores de concretizar o financiamento e ingressar na posse do imóvel.

Para reforçar, argumentam que além de não cumprir o contrato a empresa teve total desrespeito com o grande sonho de conquistar a casa própria para moradia da família, gerando profunda frustração, tristeza, estresse, insegurança e sofrimento, em razão do longo período de espera não tendo prestado quaisquer informações, cobranças infrutíferas e o desrespeito da empresa à boa-fé contratual e aos direitos dos consumidores.

Por fim, requerem a reforma parcial da sentença para condenar a recorrida ao pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) em favor de cada recorrente.

Sem contrarrazões da parte apelada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
recurso de apelação
interposto por
JOSÉ PEREIRA DA SILVA
e
NAURA DE SOUSA SALES SILVA
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT no bojo da
ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência
ajuizada em desfavor de
E. O. CONSTRUÇÕES - EIRELI
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando apenas a restituição dos valores pagos pelos autores, sem reconhecer a existência de danos morais.

Os requisitos de admissibilidade se fazem presentes.

A controvérsia recursal cinge-se exclusivamente à análise da possibilidade de condenação da empresa apelada ao pagamento de
indenização por danos morais
em decorrência do
descumprimento contratual
, uma vez que os demais capítulos da sentença não foram objeto de impugnação por parte dos autores, ora apelantes, tampouco da requerida.

Consta dos autos que os apelantes celebraram contrato particular de compra e venda de imóvel urbano com a empresa apelada em 20 de abril de 2020 – Id. 317532059 -, tendo efetuado o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de entrada.

Segundo o contrato, o prazo para a formalização da documentação para financiamento, bem como para construção da casa era de 120 (cento e vinte) dias.

Contudo,
a edificação não foi entregue, o que motivou o ajuizamento da ação originária.

Na sentença recorrida (Id 317532866), o juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a nulidade do contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, sob o fundamento de que
a empresa ré não era proprietária do imóvel objeto do contrato
, determinando, por conseguinte, a restituição dos valores efetivamente pagos pelos autores (R$ 10.000,00), corrigidos monetariamente a partir da data de cada pagamento e com incidência de juros moratórios legais a partir da citação.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o magistrado firmou sua convicção na
“jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade, o que não ficou demonstrado nos autos (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022)”
- sic.

Além disso, consignou que
“No caso concreto, não se pode deixar de considerar a concorrência dos autores para a nulidade do contrato, eis que assinaram o contrato de compra e venda sem ter a cautela mínima exigida, qual seja, verificar a real situação do imóvel no registro público imobiliário” - sic.

Sob esse prisma, os autores, ora apelantes, insurgem-se exclusivamente contra a improcedência dos danos morais, sustentando, em suma, que a frustração do sonho pela casa própria é ponto relevante para a reforma da sentença nesse ponto.

No caso em apreço, verifica-se que a situação vivenciada pelos apelantes transcende o simples descumprimento contratual, eis que não se trata apenas de atraso na entrega do imóvel, mas de uma conduta especialmente gravosa por parte da construtora, que celebrou contrato de compra e venda de imóvel do qual sequer era proprietária, recebeu valores a título de entrada e, posteriormente, deixou de promover os atos necessários para a formalização da transação, frustrando por completo a legítima expectativa dos compradores.

A frustração da expectativa de aquisição da casa própria, especialmente quando envolve pessoas de condições financeiras modestas, como se depreende dos autos, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano.

No caso concreto, os apelantes depositaram confiança e expectativas em um projeto que se revelou inviável desde o início, por culpa exclusiva da empresa apelada, que agiu com evidente má-fé ao
comercializar imóvel do qual não detinha a propriedade
, consoante comprovado pela matrícula do imóvel acostada no id. 317532865.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, inclusive desta Quinta Câmara, tem reconhecido a ocorrência de danos morais em situações semelhantes no sentido de que a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão de inadimplemento da construtora, enseja não apenas a restituição integral dos valores pagos, mas também o pagamento de indenizações por danos materiais e morais.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE –DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS –ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULDADOS COM ARRAS SOB PENA DE BIS IN IDEM – DESCABIMENTO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – CONFORMAÇÃO COM AS FINALIDADES LEGAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, inclusive, com relação a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

2. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

3. Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.

4. O promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10115420620238110003, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 03/09/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPROCEDENCIA - VÍCIO CARACTERIZADO - VENDA A NON DOMINO CONFIGURADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Se o vendedor não tinha poderes de disposição sobre o imóvel objeto da lide, resta caracteriza a ocorrência de venda a non domino, a justificar a nulidade do contrato celebrado entre as partes. A demonstração da frustrada expectativa da autora, que pretendia adquirir o bem imóvel, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de meros dissabores, diante da conduta de má-fé do ora recorrido, caracteriza excepcionalmente a ocorrência de dano moral.
Quantum indenizatório arbitrado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do caso concreto. Sentença reformada. (TJ-MT 00100745120168110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 24/03/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VENDA “A NON DOMINO” DE ÁREA RURAL – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO, CONDENAR OS RÉUS/VENDEDORES AO RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGADOS PELO AUTOR/ADQUIRENTE E AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – FORMULAÇÃO DE PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA PELAS PARTES EM SEDE RECURSAL – INDEFERIMENTO DE AMBOS OS PLEITOS – DETERMINAÇÃO DE RECOLHIMENTO DO PREPARO SOB PENA DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – ORDEM ATENDIDA APENAS PELA PARTE AUTORA – DISCUSSÃO RECURSAL RESTRITA AO VALOR INDENIZATÓRIO – MONTANTE FIXADO EM PATAMAR INFERIOR AO NECESSÁRIO PARA ATENDIMENTO AO DUPLO CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO – VALOR MAJORADO – DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – APLICAÇÃO DA REGRA DO ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS RÉUS NÃO CONHECIDO POR DESERÇÃO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO. 1. A falta de cumprimento da ordem de recolhimento do preparo implica o não conhecimento do recurso por deserção.
2. “
Na fixação de indenização por danos morais, são levadas em consideração as peculiaridades da causa. Nessas circunstâncias, consideram-se a gravidade do ato, o potencial econômico do ofensor, o caráter pedagógico da indenização e os parâmetros adotados em casos semelhantes”
(STJ – 4ª Turma – AgRg no AREsp 662.068/RJ – Rel . Ministro RAUL ARAÚJO – j. 19/05/2015, DJe 22/06/2015). 3. A venda ilegal e irregular de porção de terras rurais que não eram de propriedade e nem posse dos vendedores (venda “a non domino”) é conduta lesiva de considerável reprovabilidade que justifica o arbitramento de valor da indenização pelos danos morais correspondentes em patamar ligeiramente superior ao fixado no caso (R$ 3 mil), sendo cabível, pois, o acolhimento do recurso para majorá-lo para R$ 10 mil.
4. O acolhimento do pedido de indenização por danos materiais com fixação de montante indenizatório pouco inferior ao indicado na petição inicial não caracteriza sucumbência recíproca (CPC, art. 86, “caput”), mas apenas mínima ( CPC, art. 86, p .ú.), e, assim, os ônus sucumbenciais devem ser impostos exclusivamente à parte ré. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1019334-04.2017 .8.11.0041, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 24/11/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/12/2020)

Portanto, resta configurado o dano moral indenizável, em razão da conduta especialmente gravosa da empresa apelada, que frustrou por completo a legítima expectativa dos apelantes de adquirir a casa própria, causando-lhes angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano.

Quanto ao valor da indenização, observo que os apelantes pleiteiam a fixação em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para cada um.

Todavia, considerando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como os parâmetros adotados pela jurisprudência em casos análogos,
o montante de R$10.000,00 (dez mil reais) para cada apelante se mostra adequado para compensar os danos morais sofridos
e, ao mesmo tempo, desestimular a reiteração da conduta ilícita, sem configurar enriquecimento sem causa.

Diante do exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença recorrida e condenar a empresa apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada apelante, totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com correção monetária pelo INPC a partir da data deste julgamento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do CC), mantidos os demais termos da sentença.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela parte apelada de 10% para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025