Tribunal: TJMT
Processo: 1046751-19.2023.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046751-19.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[CARLOS FELIPE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 055.753.361-90 (APELADO), MATHEUS CESAR CALDAS DE SIQUEIRA - CPF: 061.066.901-03 (ADVOGADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0018-42 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), LAMARA AMADO SANTOS - CPF: 051.800.186-50 (ADVOGADO), CORSI SERVICOS E COBRANCA LTDA - CNPJ: 08.361.593/0001-23 (APELADO), ARNALDO SEGATTO ARAUJO - CPF: 149.179.966-86 (ADVOGADO), CORSI SERVICOS E COBRANCA LTDA - CNPJ: 08.361.593/0001-23 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:

CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A

APELADO:

CARLOS FELIPE OLIVEIRA DA SILVA

EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONCESSÃO BENEFÍCIOS DA
JUSTIÇA GRATUITA EM SEDE RECURSAL. EFEITOS
“EX-NUNC”
.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. INCIDÊNCIA DO CDC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE BENFEITORIA E/OU CONSTRUÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. DEVEDOR NÃO CONSTITUIDO EM MORA. INAPLICABILIDADE (LEI N. 9.514/97). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional em razão da paralisação das obras, condenando a construtora à restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o contrato celebrado estaria regido exclusivamente pela Lei nº 9.514/1997, excluindo-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; e (
ii
) saber se seria
possível majorar a retenção para 25% dos valores pagos pelo comprador.

III
. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a aplicação do regime jurídico da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997, devendo prevalecer as normas do Código de Defesa do
Consumidor.

4. A relação contratual caracteriza-se como relação de consumo, atraindo a incidência do art. 53 do CDC, que veda a perda integral das parcelas
pagas.

5. A fixação do percentual de retenção deve observar os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo mantido o patamar de 10%, diante da ausência de prova de prejuízos concretos pela vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso de apelação
conhecido e desprovido.

Tese
s
de julgamento:

“1. A ausência de registro do contrato de compra e venda impede a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/1997, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

2. A cláusula de retenção em caso de rescisão contratual por iniciativa do consumidor deve ser limitada, conforme a razoabilidade, não se admitindo percentuais elevados sem demonstração de efetivo
prejuízo.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, LXXIV; CDC,
arts
. 2º, 3º e 53; L. 9.514/1997, art. 26.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1095), Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 23.06.2021; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo
Cueva
, j. 14.08.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação, tirado contra sentença proferida pelo Juízo da
7
ª Vara Cível da Comarca de
Cuiabá-MT
, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c
Restituição de Valores
e Indenização por Danos Morais, movida por
Carlos Felipe Oliveira Da Silva
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nestes termos:

“(...)
ANTE O EXPOSTO
, e com base no artigo
487, I, do CPC
,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido inicial formulado por
CARLOS FELIPE OLIVEIRA DA SILVA
para
DECLARAR
a rescisão do contrato firmado entre as partes e
CONDENAR
o Requerido
CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO LTDA e CORSI SERVICOS E COBRANCA LTDA
a promover a
RESTITUIÇÃO
no valor de
R$ 16.868,90 (dezesseis mil oitocentos e sessenta e oito reais e noventa centavos),
acrescido de correção monetária pelo índice IPCA, a partir do desembolso e juros de mora (SELIC) a partir do trânsito em julgado.

Em razão da sucumbência recíproca,
CONDENO
ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

(...)
”

(grifo original)

Em suas razões recursais
,
a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Preliminar.

Da concessão da
justiça gratuita em sede recursal.

Mérito
Recursal
.

2.1.
Da
boa-fé contratual
e do
pacto sunt servanda
.

2.2.
Da
impossibilidade de rescisão contratual no presente caso.

2.3. Da
aplicação da lei de alienação fiduciária
.

2.4.
Da necessidade de
majoração do percentual de
retenção
para
25%
dos valores pagos pelo recorrido.

O recurso é tempestivo, e o preparo
está sobrestado, ante ao pedido de concessão de justiça gratuita em sede recursal
.
(ID 291
790375
).

A parte recorrida apresentou suas contrarrazões, rebatendo, no mérito, os argumentos deduzidos pela parte recorrente, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso
(ID 290
909962
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A

APELADO:
CARLOS FELIPE OLIVEIRA DA SILVA

VOTO

Egrégia Câmara:

Mérito Recursal.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.

Conforme anteriormente exposto, extrai-se da peça exordial que a parte autora, em 17 de abril de 2023, firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento "Residencial C&A Morada do Ouro", comprometendo-se ao pagamento do valor total de R$ 345.000,00, com sinal de R$ 2.200,10 e parcelas mensais de R$ 2.333,33.

Na origem,
o recorrido
relatou que, em agosto de 2023, percebeu a paralisação das obras
do imóvel
, sem qualquer explicação ou retorno da empresa requerida, que, inclusive, teria deixado de atender em seu endereço comercial.

Diante disso, ajuizou a presente ação, buscando a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos, o afastamento da cláusula penal e a indenização por danos morais.

Após a marcha processual, o juízo singular sentenciou o feito, julgando parcialmente procedentes os pedidos, no sentido de declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a ré à restituição de R$ 16.868,90, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora (SELIC) desde o trânsito em julgado, observando-se a possibilidade de retenção de 10% dos valores pagos.

A condenação foi imposta solidariamente à Corsi Serviços e Cobrança Ltda., empresa que teria recebido os pagamentos, condenando-se, ainda, ambas ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da sucumbência recíproca.

I
nconformada,
a

empresa recorrente interpôs apelo recursal,
sustenta
ndo
, preliminarmente,
a concessão dos benefícios da
justiça gratuita
em sede recursal
, alegando grave crise financeira.

No mérito,
afirma
, em linhas gerais, que o contrato celebrado entre as partes não se subordina às normas do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que se trata de instrumento de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cuja disciplina normativa estaria exclusivamente regulada pela Lei nº 9.514/1997, o que, em sua ótica, afastaria a possibilidade de rescisão contratual nos moldes pleiteados.

Requer, ainda, na hipótese de manutenção da sentença recorrida, a elevação do percentual fixado a título de retenção sobre os valores pagos, sob o argumento de que o montante atualmente arbitrado seria insuficiente para ressarcir os custos administrativos, operacionais e eventuais prejuízos suportados em razão da resolução contratual.

Foram apresentadas contrarrazões pelo apelado, defendendo a manutenção da sentença, especialmente no que tange à restituição parcial dos valores pagos e à responsabilidade da construtora pela paralisação das obras.

Pois bem. Feito este breve relato passo ao exame das teses recursais.

Preliminar.

Da concessão da gratuidade de justiça em sede recursal.

Antes de adentrar ao exame do mérito recursal, observa-se que a empresa recorrente formulou pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça em sede recursal, instruindo o feito com documentação comprobatória.

No caso em apreço, a partir de análise minuciosa dos documentos acostados aos autos originários, bem como do contexto fático processual, verifica-se que a alegação de insuficiência econômica se revela, ao menos em juízo de verossimilhança, presumidamente verdadeira.

Com efeito, após regular intimação determinada por este Relator, a parte apelante juntou aos autos Declarações de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), Declarações de Informações Socioeconômicas e Fiscais (DEFIS), além de extratos bancários e demais documentos fiscais
(ID nº 281606977 e seguintes)
, os quais evidenciam o declínio do faturamento da empresa, configurando o estado de hipossuficiência alegado.

Dessa forma, entendo preenchidos os requisitos legais para o deferimento da gratuidade da justiça, no âmbito recursal.

Ademais, cumpre destacar que o regramento concernente à gratuidade da justiça foi sensivelmente alterado com o advento do Código de
Processo Civil de 2015, sendo certo que o art. 99 estabelece que a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência econômica firmada por pessoa natural somente pode ser afastada mediante a apresentação de elementos concretos que demonstrem a ausência dos requisitos legais para sua concessão.

Dessarte, demonstrada a situação de insuficiência de recursos, impõe-se o deferimento do pedido, de modo a garantir o pleno acesso à justiça, conforme assegurado pelo art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal.

Registre-se, por fim, que a concessão dos benefícios da justiça gratuita limitar-se-á aos efeitos do presente recurso, considerando que sua eficácia, quando deferida em sede recursal, opera efeitos
ex
nunc
, não alcançando atos pretéritos do processo de origem.

Nesse sentido, é a jurisprudência caseira:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

– JUSTIÇA GRATUITA – EFEITOS ‘EX-NUNC’ –
PRETENSÃO DE INSTRUIR PROCESSO PARA DETERMINAR RESPONSABILIDADE DO PROCURADOR - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL – VIOLAÇÃO DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE COMPROVADO – ATO PRATICADO PELO AUTOR – RESCISÃO CONTRATUAL ALBERGADA EM CLÁUSULA CONTRATUAL – CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE – VIOLAÇÃO – EXERCICIO REGULAR DE DIREITO – AUSENCIA DE ATO ILÍCIO – AUSENCIA DE INDENIZAR. Recurso conhecido e desprovido.

Nos termos do entendimento do colendo STJ, o deferimento da justiça gratuita não atinge situações preteridas (efeito
ex-nunc
). Neste viés, deferido em grau recursal, esta situação jurídica só atinge os atos posteriores e, desta forma, no que tange a condenação dos custos processuais e honorários advocatícios, esta permanece
incólume
.
(...)” (grifo nosso)
(
N.U 0018235-94.2009.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/10/2023,
Publicado
no DJE 06/10/2023)

Pelo exposto,
conheço
do recurso de Apelação, e, ante a demonstração de pobreza,
concedo
os benefícios da justiça gratuita
apenas em sede recursal.

A seguir, examino as demais alegações trazidas pela parte apelante.

Mérito Recursal.

Da aplicação da lei de alienação fiduciária nos contratos sem registro.

A controvérsia central gravita em torno da definição do regime jurídico aplicável ao contrato ora examinado, em especial quanto à incidência da Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, ou das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

De início, cumpre reconhecer que a relação contratual firmada entre as partes ostenta, de forma inequívoca, natureza consumerista. Isso porque os autores se enquadram como consumidores, na forma do art. 2º do CDC, enquanto a parte ré, na condição de incorporadora/vendedora, qualifica-se como fornecedora de produtos e serviços, nos termos do art. 3º do referido diploma legal.

Diante disso, impõe-se analisar a viabilidade de aplicação simultânea das disposições da Lei nº 9.514/97 e do Código de Defesa do Consumidor, ou se a legislação especial excluiria, de forma integral, a incidência das normas de proteção ao consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo n. 1095 (REsp 1.891.498/SP), estabeleceu que "
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora
, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
".

Entretanto
,
o próprio Superior Tribunal de Justiça, ao proferir a fundamentação do precedente qualificado mencionado, ressaltou que a incidência da Lei nº 9.514/97, em prevalência sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor, está subordinada à verificação cumulativa de determinados
requisitos: (i)
registro do contrato no competente Registro de Imóveis
; (
ii
)
inadimplemento do devedor fiduciante
; e (
iii
)
constituição em mora do devedor fiduciante
, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97.

Após minuciosa análise dos autos, verifica-se que não há qualquer elemento probatório que ateste o registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Tal encargo incumbia à parte requerida/apelante, nos termos do ônus que lhe competia, não havendo nos autos qualquer documento que comprove o cumprimento dessa exigência formal.

A propósito
,
é
a jurisprudência hodierna
do Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis
:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9 .514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1
. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor
. 2. Na espécie,
não foi realizado o registro do contrato
, motivo pelo qual
a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9 .514/1997
.3. Agravo interno não provido. (STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/08/2023) Destaquei

O entendimento denecessidade de registroem Cartório competente é endossado por este e. Tribunal de Justiça
, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. DEVEDOR NÃO CONSTITUIDO EM MORA. INAPLICABILIDADE (LEI N. 9.514/97)
. RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Constatado erro material na sentença quanto aos dados do contrato objeto da ação, deve ser corrigido.
Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, sem registro no Cartório Imobiliário e sem constituição em mora, inaplicabilidade do procedimento de venda extrajudicial (Lei. n. 9.514/97).
É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC. Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC”. (TJ-MT 10228807920208110003 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/06/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2022 - destaquei).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA –
AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC
– LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.
A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna
inócua
a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.
(...)”. (TJ-MT - EMBDECCV: 10036923220228110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento:
22/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023 - destaquei).

Assim
,
diante da inexistência de
registro do contrato
j
unto ao Registro de Imóveis competente, bem como da ausência de comprovação da constituição válida em mora dos devedores, nos moldes exigidos pelo § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, não se mostra cabível a adoção do rito especial nela previsto, devendo a controvérsia ser solucionada com base nas disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse panorama, reconhecida a natureza consumerista da relação contratual, revela-se legítima a pretensão do comprador em resilir o contrato, assegurando-lhe o direito à restituição parcial das quantias adimplidas, em conformidade com o art. 53 do CDC, que proíbe a cláusula que imponha a perda integral das prestações pagas ao consumidor.

O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula 543, é no sentido de que
:
"
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

No caso em análise
, restando demonstrado que a extinção do vínculo contratual decorreu de iniciativa dos promitentes compradores, em virtude de dificuldades financeiras posteriores à celebração do pacto, é juridicamente admissível a fixação de percentual de retenção em benefício da vendedora, a fim de ressarcir as despesas administrativas, operacionais e fiscais por ela suportadas.

Da necessidade de
majoração do percentual de
retenção
para
25% dos valores.

Neste ponto recursal, a empresa apelante pleiteia a majoração da retenção para 25%, argumentando que o percentual de apenas 10% dos valores pagos mostra-se insuficiente diante da necessidade de indenizar o construtor pelas despesas gerais e de desestimular o rompimento unilateral e imotivado do contrato.

Pois bem.

Conforme explanado no tópico anterior,
a jurisprudência tem sido pacífica no sentido de admitir a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador, ainda que não haja inadimplemento por parte da construtora/vendedora, com a devolução parcial dos valores pagos, de modo a evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Nesses casos, tem-se estipulado um percentual de retenção em favor do vendedor/construtor, fixando-o entre 10% e 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme as circunstâncias de cada caso.

No caso
em apreço
, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento), a título de despesas com a realização do negócio, até mesmo porque não foi
demonstrada
nenhuma perda decorrente da não consecução do contrato, como qualquer impedimento à revenda do bem imóvel ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Ademais, nota-se que sequer foram comprovados, pela construtora, eventuais gastos na edificação do empreendimento, não tendo sido trazido aos autos qualquer elemento de prova referente a custos com a construção.

Assim, mostra-se razoável, frente às circunstâncias do caso em análise, a retenção de 10%, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela parte apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela suportados.

Nesse sentido, é a jurisprudência hodierna:

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL
–CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO –
APLICAÇÃO DO CDC – RESCISÃO PORCULPADO PROMITENTECOMPRADOR– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS –RETENÇÃODE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ –
BENFEITORIA/CONSTRUÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ART. 373, INC. I, DO CPC – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitentecomprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido aretençãodo percentual de10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.
(...)
No caso, os documentos juntados aos autos não demonstram que houve a realização de benfeitoria/construção no terreno objeto da demanda, restando evidente que a autora não comprovou os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe cabia, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC.

(N.U 0004430-11.2016.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/03/2024,
publicado
no DJE 27/03/2024) (Negritei)

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação

e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
,
mantendo
-se, na integralidade, a r. sentença fustigada.

Ante o resultado do julgamento,
deixo de proceder à majoração dos honorários advocatícios recursais, uma vez que já foram fixados, na origem, no percentual máximo legal, conforme expressamente consignado na sentença recorrida.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025