Tribunal: TJMT
Processo: 1028864-14.2024.8.11.0000
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-24
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028864-14.2024.8.11.0000
Classe:

AÇÃO RESCISÓRIA (47)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (AGRAVANTE), TRIBUNAL DE JUSTICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.535.606/0001-10 (AGRAVADO), MURILLO LIMA DA SILVA - CPF: 045.750.431-50 (AGRAVADO), LUCIANO COSTA SILVA - CPF: 017.108.371-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROCEDENTE, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. ERRO DE FATO. DATA CONTRATUAL INCORRETA. INOBSERVÂNCIA DE DOCUMENTOS NOS AUTOS ORIGINÁRIOS. AFASTAMENTO INDEVIDO DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO PARCIAL DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA PARCIAL. ALTERAÇÃO DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA O IGP-M.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação rescisória ajuizada por sociedade empresária com fundamento no art. 966, incs. V e VIII, do CPC/2015, para desconstituir sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda e fixou restituição de valores pagos em parcela única e com índice diverso do pactuado. Alegação de erro de fato na data dos contratos, o que teria afastado indevidamente a aplicação da Lei nº 13.786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve erro de fato na identificação da data dos contratos de compra e venda, justificando a ação rescisória nos termos do art. 966, §1º, do CPC/2015 e consequente violação à norma jurídica; e (ii) saber se, verificado o erro, é cabível a aplicação da Lei nº 13.786/2018 para fins de aplicação da cláusula penal contratual de 10% sobre o valor do imóvel, taxa de fruição e alteração na forma de restituição dos valores e do índice de correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O erro de fato é caracterizado pela adoção de data contratual incorreta, desconsiderando os documentos presentes nos autos originários, o que afastou indevidamente a aplicação da Lei nº 13.786/2018.

4.

A modificação da premissa fática impacta apenas a forma da restituição e o índice de correção monetária. Mantêm-se os demais pontos da sentença, inclusive a retenção de 23% e o afastamento da taxa de fruição.

5.

Reconhecimento do direito da autora ao parcelamento da restituição em 12 vezes, conforme previsão contratual e art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, e à aplicação do índice de correção pactuado (IGP-M), desde a data de cada pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.

Pedido parcialmente procedente. Sentença parcialmente rescindida para deferir o parcelamento da restituição em 12 parcelas e determinar a correção pelo IGP-M.

Tese de julgamento: “1. A caracterização do erro de fato autoriza a rescisão parcial da sentença, nos termos do art. 966, §1º, do CPC/2015, quando demonstrado que a decisão se fundou em premissa fática equivocada. 2. Aplica-se a Lei nº 13.786/2018 aos contratos firmados após sua vigência, quanto à forma de restituição e índice de correção monetária.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 966, §1º, incs. V e VIII, e 975; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.762.060/GO, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, 1ª Turma, j. 17.08.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.596.111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 02.09.2024; TJMT, Apelação Cível 1012367-47.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 06.11.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de Ação Rescisória, com pedido de tutela de urgência, proposta por SPE – Atalaia Empreendimentos Imobiliários Ltda., com fundamento no artigo 966, incisos V e VIII do Código de Processo Civil, visando à desconstituição da sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores (processo n.º 1011666-84.2022.8.11.0015), que tramitou perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT.

A autora sustenta que a sentença rescindenda incorreu em erro de fato ao considerar, equivocadamente, que os contratos de promessa de compra e venda foram celebrados em 24/09/2014, quando, conforme prova documental acostada, os instrumentos contratuais datam de 28/08/2020, o que teria levado ao afastamento da aplicação da Lei n.º 13.786/2018. Requer a rescisão da sentença e o reconhecimento da possibilidade de cobrança de cláusula penal, taxa de fruição, devolução parcelada dos valores pagos e aplicação do índice de correção pactuado.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido em decisão proferida no id 249458677 (ID 285333373).

Regularmente citado, o requerido apresentou contestação sustentando, em preliminar, a inadequação da via rescisória ante a ausência de exaurimento dos recursos ordinários, pois a própria autora teria desistido do recurso de apelação. No mérito, alega a inexistência de erro de fato, defendendo que houve mera discordância interpretativa quanto à valoração das provas, que foi respeitado o regime contratual e coibidas cláusulas abusivas, postulando pela improcedência (ID 255558163).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – Preliminar de inadmissibilidade

Antes do exame do mérito, cumpre apreciar a preliminar suscitada pelo requerido, pela inadequação da via rescisória, em razão da desistência da autora do recurso de apelação.

Nos termos do art. 966 do CPC e da Súmula 514 do STF, a ação rescisória é cabível contra decisão de mérito transitada em julgado, independentemente da interposição de recursos ordinários.

Assim, a desistência da apelação não impede o ajuizamento da ação rescisória, já que o exaurimento das vias recursais não é requisito legal para sua propositura. Ademais, não se verifica uso abusivo da via rescisória, havendo alegação de erro de fato e violação a norma jurídica (incisos V e VIII, do art. 966) e a ação foi proposta dentro do prazo de 2 anos previsto do art. 975 do CPC.

Dessa forma, não há qualquer óbice legal ao ajuizamento da presente ação, motivo pelo qual afasto a preliminar.

II - MÉRITO

A controvérsia limita-se à análise da ocorrência de erro de fato, e consequente violação à norma jurídica, na sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores n. 1011666-84.2022.8.11.0015, por ter o Juízo originário considerado que os contratos de promessa de compra e venda teriam sido firmados em 2014, deixando de aplicar ao caso a Lei n.º 13.786/2018.

Na origem, Murillo Lima da Silva propôs ação declaratória objetivando a rescisão de contratos de compra e venda referentes aos lotes 36 e 37 da quadra 75, Jardim Bougainville, em Sinop/MT, celebrados com a SPE - Atalaia Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando dificuldades financeiras.

O autor requereu a desistência do negócio, diante da impossibilidade de adimplemento das prestações, em razão de problemas de ordem financeira, postulando pela restituição de 90% dos valores pagos.

Em análise dos documentos juntados em contestação, constata-se que ambos os contratos foram firmados em
28 de agosto de 2020
, conforme se depreende dos Ids 204638710 e 204638712 dos autos originários (N.U. 1011666-84.2022.8.11.0015), nos quais constam as cópias do “Contrato referente à Quadra 75, Lote 36” e “Contrato referente à Quadra 75, Lote 37”, com as assinaturas devidamente reconhecidas em Cartório.

No entanto, apesar da prova dos autos, a sentença rescindenda adotou data incorreta como base para a solução da lide, tendo considerado que os contratos teriam sido firmados em
24/09/2014.
Veja-se
:

“
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES proposta por MURILLO LIMA DA SILVA em face de SPEATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., alegando que, no dia 24/09/2014, firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel, referente aos lotes, Localizados Rua JB 11, Qd. 75, Lt. 36, Jardim Bougainville e Rua JB 13, Qd. 75, Lt. 37, Jardim Bougainville, pelo valor de R$ 143.520,00
, a ser pago, além da entrada, em 240 parcelas, as quais seriam anualmente corrigidas pelo índice IGP-M (FGV), com o acréscimo de juros remuneratórios de 0,5% a.m., correspondente a 6% a.a
.” (ID 245184740).

Ressalta-se que não houve divergência entre as partes sobre a data do contrato, tampouco qualquer impugnação quanto à autenticidade dos documentos, sendo o equívoco verificável do simples exame dos autos.

A desconsideração da realidade documental, com adoção de premissa fática inexistente, qualifica-se juridicamente como erro de fato, nos termos do art. 966, §1º, do CPC
[1]
, autorizando a rescisão da sentença com fundamento no inciso VIII do mesmo dispositivo. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ:

2. "O erro de fato que justificaria a propositura da Ação Rescisória não é aquele que resulta da má apreciação da prova, mas sim o que decorre da ignorância de determinada prova, face à desatenção nas apreciações dos autos" (STJ – AgInt no AREsp 1.762.060/GO, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 17/08/2022)

Como consequência do equívoco, a sentença acabou por adotar, em parte, entendimento que viola frontalmente a norma jurídica, afastando a aplicação da Lei n. 13.786/2018, por considerar que os compromissos seriam anteriores à sua vigência, o que igualmente autoriza a rescisão com base no inciso V do mesmo dispositivo.

Necessária, todavia, a verificação do impacto dessa alteração de premissa fática no resultado do provimento judicial, com a devida aplicação da Lei n.º 13.786/2018 ao caso concreto.

Denota-se que a autora, na presente ação rescisória, requer a substituição da sentença com a condenação do Promitente Comprador ao pagamento (i) da multa penal correspondente à 10% sobre o valor atualizado do contrato; (ii) de taxa de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, a ser aplicada desde a assinatura do contrato até a sua efetiva rescisão; (iii) das despesas inerentes aos imóveis, tais como IPTU, desde a data da assinatura do contrato até o transito em julgado da sentença. Requer, ainda, (iv) que os valores pagos pelo comprador sejam devolvidos em até 12 (doze) parcelas, com correção pelo IGPM, conforme autorizado na Lei nº 13.786/18.

A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel discutido decorreu de iniciativa exclusiva da parte autora, motivada por circunstâncias pessoais e de ordem financeira, que inviabilizaram a continuidade da avença e culminaram no pedido de rescisão contratual, com o qual concordou a promitente vendedora.

O comprador pretendia a restituição de 90% dos valores pagos e a controvérsia instaurou-se unicamente em relação ao
quantum
cabível a título de retenção pela ora autora.

A sentença declarou a resilição dos contratos e determinou a restituição dos valores pagos, em parcela única, deferindo ao promitente vendedor a retenção, para si, de
23% (vinte e três por cento) dos valores pagos
. Consignou, ainda, que o valor a ser restituído deveria ser
corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento
, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença. Determinou que a requerente, ré na presente ação rescisória, deverá realizar o pagamento do IPTU dos anos 2020 a 2022 e outros encargos advindos deste período, podendo a vendedora reter tal soma do valor a ser devolvido.

Dos pontos da sentença que estipularam o valor a ser retido pela ora autora quando da restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, a questão temporal relativa à vigência da Lei n.º Lei nº 13.786/2018 e sua aplicação tem impacto tão somente na forma de restituição e correção dos valores retidos.

Isso porque, em relação à multa correspondente à 10% sobre o valor atualizado do contrato, a sentença aplicou corretamente o entendimento jurisprudencial, consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, que
tem considerado abusiva a multa penal sobre o valor atualizado do contrato. Sua orientação é no sentido de que incida entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas, ainda que celebrada a avença sob a égide da Lei do Distrato. (STJ - AREsp: 2310869, Relator.: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: 30/06/2023).

No mesmo sentido:

[...] 1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, à luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta [...] (STJ - AgInt no AREsp: 2596111 SP 2024/0085204-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024).”

Dessa maneira, mesmo nos contratos firmados posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser calculado
sobre os valores adimplidos pelo comprador
e
não sobre o valor total do imóvel, como pretende o autor
.

Nesse sentido, em julgamentos recentes, este Tribunal posicionou-se no seguinte sentido:

“Tese de julgamento: “1. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, ocorrendo a resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, considera-se lícita a cláusula contratual que estipula a retenção de 10% a 25% dos montantes pagos. 2.
A revisão da cláusula penal é admissível mesmo em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, à luz do Código de Defesa do Consumidor
.” (N.U 1000276-05.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/06/2025, Publicado no DJE 04/06/2025).

“É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP). (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024).”

Portanto, não há razão para provimento da rescisória no ponto em que a sentença reconheceu a abusividade na retenção de 10% sobre o valor total do imóvel.

Igualmente, a rescisão da sentença também não importa em qualquer modificação quanto à taxa de fruição, tendo em vista que esta foi afastada em razão da ausência de edificação, bem como considerando que o ora autor, em sede de contestação na ação original, abriu mão desse eventual direito,
in verbis
:

Em que pese tanto contrato e como a Lei de Distratos autorizarem a aplicação de fruição desde a entrega do imóvel ao Autor (data da assinatura do contrato) até a presente data, período em que o bem esteve a disposição do adquirente e, portanto, indisponível para revenda, a
Requerida por mera liberalidade abre mão de fazer valer o seu direito de cobrar tal verba, visando o melhor deslinde da ação
.
(ID 98238063, origem)

As despesas com IPTU foram imputadas ao promitente comprador, conforme pedido em contestação, reiterado na presente rescisória, inexistindo motivo para revisão.

Entretanto, ao afastar a aplicação da Lei n.° 13.786/2018, a sentença estipulou que a devolução deveria ser em
parcela única, com correção pelo INPC
desde os pagamentos e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, com base no REsp 1.740.911/DF – Tema 1002 STJ.

Nos termos do art. 32-A da Lei n.° 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786, de 2018, o pagamento da restituição
ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais.

Assim, havendo previsão contratual expressa (Cláusula 13ª, parágrafo segundo, do contrato – ID 98238070, pág. 9) e pedido em contestação, deve ser deferido o
parcelamento da restituição, em 12 meses,
com início a partir da rescisão contratual.

A atualização do montante deve se dar com base no índice contratualmente estabelecido. Nos contratos objeto de rescisão, para cada um dos lotes, foi pactuado o pagamento do valor em 240 parcelas, corrigidas anualmente pelo
índice IGP-M (FGV)
, sendo este o parâmetro aplicável à restituição.

Nesse sentido, a jurisprudência deste E. Sodalício:

É válida a cláusula contratual que prevê a restituição das quantias pagas de forma parcelada, quando a rescisão decorre de culpa do adquirente, afastando-se a aplicação da Súmula 543 do STJ.
A fixação da correção monetária pela taxa Selic configura julgamento extra petita quando o contrato estabelece o IGPM como índice aplicável, em violação ao art. 492 do CPC, impondo-se o respeito ao pacto celebrado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: [...]
A restituição das parcelas pagas por adquirente inadimplente pode ser realizada de forma parcelada, conforme previsto contratualmente, afastando-se a aplicação da Súmula 543 do STJ.
Deve ser
respeitado o índice de correção monetária pactuado no contrato, vedada a substituição pelo julgador por outro índice não requerido pela parte.
(N.U 1006563-52.2024.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/05/2025, Publicado no DJE 31/05/2025)

Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente ação rescisória, com fundamento no art. 966, incisos V e VIII, do Código de Processo Civil, reconhecendo o erro de fato em relação à data da contratação, para rescindir em parte a sentença proferida nos autos do processo nº 1011666-84.2022.8.11.0015, tão somente para deferir o parcelamento em 12 vezes do valor restituição, e alterar o índice de correção monetária para que as parcelas pagas sejam corrigidas pelo IGP-M, a partir da data de cada desembolso, mantendo, no mais, inalterada a sentença.

Considerando que houve resistência aos pedidos da parte autora, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 2.000,00, nos termos do art. 85, §8º, do CPC.

É como voto.

[1]

§ 1º Há erro de fato quando a decisão rescindenda admitir fato inexistente ou quando considerar inexistente fato efetivamente ocorrido, sendo indispensável, em ambos os casos, que o fato não represente ponto controvertido sobre o qual o juiz deveria ter se pronunciado
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2025