Tribunal: TJMT
Processo: 1011609-09.2025.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011609-09.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Ato Atentatório à Dignidade da Justiça]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SAMIR HAMMOUD - CPF: 468.983.281-15 (ADVOGADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (AGRAVANTE), KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (AGRAVANTE), SARAH PINHEIRO ANDRADE - CPF: 346.911.621-00 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE ROGERIO ANDRADE - CPF: 007.196.171-20 (AGRAVADO), JOAO CARLOS BRITO REBELLO - CPF: 544.891.301-63 (ADVOGADO), FERNANDO GARCIA BARBOSA - CPF: 006.783.071-48 (ADVOGADO), BRENO DEL BARCO NEVES - CPF: 621.033.501-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. AVALIAÇÃO DE BEM PENHORADO. DIVERGÊNCIA SIGNIFICATIVA ENTRE OS VALORES APURADOS PELA PERÍCIA JUDICIAL E PELO ASSISTENTE TÉCNICO. EXISTÊNCIA DE INDÍCIOS DE OMISSÕES METODOLÓGICAS. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA e outros contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Cuiabá, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 1010946-10.2020.8.11.0041, que homologou laudo pericial de avaliação do imóvel dado em garantia hipotecária e rejeitou pedido de nova perícia, determinando a realização de leilão judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se, diante da relevante divergência entre o valor atribuído ao bem pela perícia judicial (R$ 2.020.295,63) e pelo assistente técnico da parte executada (R$ 5.550.000,00), seria necessária a realização de nova prova pericial para assegurar avaliação mais precisa e conforme aos parâmetros técnicos aplicáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A perícia judicial foi complementada por iniciativa da própria perita, que reconheceu insuficiência dos dados amostrais utilizados inicialmente, o que revela fragilidade metodológica apta a comprometer a confiabilidade do laudo.

A divergência superior a R$ 3,5 milhões entre os valores estimados pelas partes evidencia controvérsia substancial, não sendo possível afirmar com segurança que o laudo judicial reflita o valor de mercado do imóvel, em especial considerando a NBR 14.653-2 da ABNT.

A realização de nova avaliação judicial, em casos de dúvida fundada e risco de subavaliação do bem, encontra amparo nos arts. 873, I e III, e 480 do CPC, visando garantir a justa expropriação e prevenir prejuízos irreparáveis à parte devedora.

A nova perícia, além de atender ao devido processo legal, não acarreta prejuízo ao credor e pode assegurar maior efetividade na satisfação do crédito, mediante eventual valorização do bem penhorado.

A jurisprudência desta Corte admite a produção de nova prova pericial quando houver relevante incerteza sobre o valor do bem, em especial diante de avaliações antigas ou inconsistentes (TJMT, AI nº 1011975-53.2022.8.11.0000).

IV. DISPOSITIVO E TESE

A existência de discrepância substancial entre o valor atribuído ao bem em avaliação judicial e aquele apontado pelo assistente técnico justifica a realização de nova perícia, quando evidenciada dúvida fundada quanto à exatidão do laudo homologado.

A insuficiência metodológica do laudo pericial, reconhecida pela própria expert, impõe a renovação da prova técnica para assegurar avaliação justa e conforme aos parâmetros normativos aplicáveis.

A nova perícia constitui medida prudente e proporcional, destinada a preservar o equilíbrio entre as partes, resguardar o direito à justa expropriação e garantir o correto dimensionamento da garantia hipotecária.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA e outros
, contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá (Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda), que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial com Garantia Hipotecária nº 1010946-10.2020.8.11.0041,
rejeitou
a sua impugnação ao laudo pericial e
homologou

a avaliação realizada, e determinou a realização do Leilão Judicial, nos termos do art. 879, II do CPC.

Em síntese, a parte agravante aduz:

- insuficiência dos dados amostrais utilizados na avaliação pericial, mesmo após a sua complementação, em desacordo com a NBR 14.653-2;

- ausência de demonstração clara e objetiva dos fatores de homogeneização utilizados no laudo pericial;

- disparidade entre o valor atribuído pela perícia (R$2.020.295,63 - dois milhões, vinte mil, duzentos e noventa e cinco reais e sessenta e três centavos), o valor estimado pelo seu assistente técnico (R$5.550.000,00 - cinco milhões, quinhentos e cinquenta mil reais) e o valor do imóvel no contrato de compra e venda (R$2.500.000,00 em 2017 - dois milhões e quinhentos mil reais);

- que na petição inicial, os Exequentes/Agravados reconheceram que o imóvel garantia o saldo devedor do contrato, em 07.06.2017 era de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais).

- necessidade de nova perícia para sanar dúvida sobre o real e atual valor do imóvel, sob pena de violação ao princípio da justa expropriação e prejuízo patrimonial;

- risco de grave e irreparável lesão ao patrimônio das Agravantes com a realização de leilão baseado em valor subavaliado;

- probabilidade do direito evidenciada na impugnação fundamentada e na discrepância dos valores;

- perigo na demora decorrente da iminente alienação judicial do bem.

Requerem, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e determinar a realização de nova perícia judicial com nomeação de novo perito.

O efeito suspensivo foi deferido (id. 281517397).

Contrarrazões no id. 286301898.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Sarah Pinheiro Andrade e outros ajuizaram uma ação de execução de título extrajudicial com garantia hipotecária contra as Agravantes. Durante o processo, foi determinada a avaliação judicial do imóvel dado como garantia.

O valor do bem, inicialmente avaliado em R$1.978.859,13 pelo laudo pericial, foi posteriormente elevado para R$2.020.295,63. Essa alteração ocorreu devido à apresentação de uma complementação ao laudo pela própria perita judicial, que reconheceu a insuficiência dos dados amostrais utilizados na avaliação inicial.

Embora as Agravantes tenham contestado o laudo, indicando várias inconsistências técnicas, metodológicas e normativas, especialmente em relação à conformidade com a ABNT NBR 14.653-2 e discrepância nos valores atribuídos ao imóvel, o juízo de origem homologou o laudo e indeferiu o pedido de nova avaliação.

Considerando o que foi apresentado nas razões do recurso, a análise da documentação anexada, entendo que em conformidade com o disposto no artigo 873, I e III, do Código de Processo Civil, a realização de uma nova avaliação é admissível em situações específicas.

Isso porque, parte recorrente alegou, de forma fundamentada, a ocorrência de um equívoco na avaliação previamente realizada. Essa alegação veio acompanhada de elementos que demonstram a existência de possível erro, demonstrando de forma clara e objetiva a possibilidade de o valor atribuído não corresponder ao valor real do bem.

No caso em questão, verifica-se uma divergência considerável entre as avaliações do imóvel apresentado como garantia.

Os valores apresentados pelo avaliador judicial (R$2.020.295,63 - dois milhões e vinte mil duzentos e noventa e cinco reais e sessenta e três centavos, id. 166182907) e aqueles fornecidos pelo assistente técnico da parte devedora\agravante (R$ 5.550.000,00 - cinco milhões, quinhentos e cinquenta mil reais, id. 125799882 - Pág. 16) exibem uma discrepância significativa, o que levanta questões sobre a precisão e a confiabilidade de cada uma das avaliações.

Essa diferença substancial nos valores atribuídos ao imóvel pode ter implicações sérias no processo judicial, afetando decisões sobre a suficiência da garantia e o valor do débito.

Nesse sentido, esta Corte, em caso análogo já se manifestou, confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. AVALIAÇÃO DE BEM PENHORADO. PERÍCIAS REALIZADAS. DÚVIDAS SOBRE O VALOR. NOVA PERÍCIA POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

Havendo alegação de divergência substancial entre o valor de mercado do imóvel e aquele estimado pelo perito judicial, diante da possibilidade de nova cotação e valorização do bem, por prudência e à ausência de prejuízo para as partes, deve ser deferida a pretensão da parte executada que deseja realizar nova avaliação, para apuração do atual valor de mercado do bem, sobretudo se a avaliação anterior ocorreu há mais de quatro anos.

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO. 1011975-53.2022.8.11.0000

É fundamental ressaltar que a realização de uma nova perícia, embora possa estender o prazo para a conclusão do processo, não acarreta qualquer prejuízo às partes envolvidas. Pelo contrário, caso a reavaliação revele um valor superior para o imóvel, tal fato se traduz em benefício mútuo, tanto para o credor quanto para o devedor.

Para o credor, um valor maior do imóvel significa uma garantia mais robusta para a satisfação de seu crédito, aumentando a probabilidade de reaver o montante devido e, para o devedor, a valorização do bem pode resultar em um saldo positivo após a liquidação da dívida, ou até mesmo permitir a negociação de condições mais favoráveis, caso haja a possibilidade de venda ou refinanciamento.

Ao final, caso o valor seja idêntico ou similar ao que está sendo discutido, pelo menos a incerteza será eliminada.

Além disso, a precisão na avaliação do imóvel é crucial para assegurar a justiça e a equidade no processo, evitando que qualquer das partes seja lesada por uma estimativa inadequada do valor do bem.

Em suma, a busca pela avaliação mais fidedigna do imóvel não apenas mitiga potenciais prejuízos, mas também fomenta um desfecho mais justo e vantajoso para todos os envolvidos na disputa.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO,
para determinar a produção de nova prova pericial, que deverá ter por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira, a fim de corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu (art. 480, § 1º, do CPC).

Nos termos do art. 95, do CPC, os honorários serão custeados pela recorrente.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025