Tribunal: TJMT
Processo: 1000095-59.2025.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000095-59.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cheque, Arrematação ]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[THALES DO VALLE BARBOSA ANJOS - CPF: 958.755.221-00 (ADVOGADO), CONENGE CONSTRUCAO CIVIL LTDA - CNPJ: 14.930.440/0001-52 (AGRAVANTE), AMAZON CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 97.411.771/0001-03 (AGRAVADO), MAURO ALEXANDRE MOLEIRO PIRES - CPF: 773.671.621-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE BENS PENHORADOS. LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. OMISSÃO DE IMÓVEIS ESPECIFICAMENTE PENHORADOS. COMPLEMENTAÇÃO NECESSÁRIA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por CONENGE CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA contra decisão interlocutória que homologou laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça no curso de ação de execução de título extrajudicial, rejeitando a impugnação quanto ao valor dos bens penhorados. A parte agravante alega omissão na avaliação de dois imóveis (matrículas nº 7.551 e 7.867), além de deficiência técnica do avaliador e discrepância entre os valores apurados e o mercado local, requerendo a anulação do laudo e a realização de nova avaliação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se a ausência de avaliação de dois imóveis penhorados compromete a validade do laudo homologado; (ii) estabelecer se a avaliação realizada por Oficial de Justiça é suficiente à luz do art. 873 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A avaliação de bens penhorados deve contemplar todos os imóveis efetivamente constritos, sob pena de violação aos arts. 873 e 879 do CPC e de comprometimento da higidez do processo executivo.

4. O laudo elaborado omitiu a análise dos imóveis de matrículas nº 7.551 e 7.867, sem qualquer menção direta ou indireta a tais bens, impossibilitando a aferição da suficiência da penhora.

5. A jurisprudência admite avaliação por Oficial de Justiça como válida e dotada de presunção de veracidade, desde que não demonstrados vícios relevantes, como erro, dolo ou omissão.

6. O método de avaliação por comparação direta com o mercado local, adotado pelo Oficial, é adequado e reconhecido, desde que aplicado com base em elementos fáticos consistentes.

7. A mera existência de laudo particular divergente não é suficiente para desconstituir a avaliação oficial, se ausente prova técnica inequívoca de erro ou vício substancial.

8. A omissão de imóveis especificamente penhorados é vício objetivo e relevante, que impõe a complementação do laudo pericial, sem necessidade de anulação integral da avaliação homologada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A avaliação de bens penhorados deve incluir de forma individualizada todos os imóveis constritos, sendo nulo o laudo que omite bens específicos identificados nos autos.

2. A avaliação realizada por Oficial de Justiça é válida e suficiente, salvo demonstração de erro, dolo, omissão ou outro vício relevante.

3. A complementação da perícia é medida adequada quando constatada a omissão de bens na avaliação original, sem necessidade de anulação total do laudo.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
de n. 1000095-59.2025.8.11.0000, interposto por
CONENGE CONSTRUCAO CIVIL LTDA
, com o objetivo de reformar decisão que homologou laudo de avaliação de imóvel apresentado por oficiais de justiça, nos autos da Ação de Execução de n. 0010729-23.2016.8.11.0041, que tramita perante a
1ª Vara da Comarca de Cuiabá
- MT.

A decisão agravada
(ID 178487869 – autos originários)

rejeitou a impugnação da parte exequente, ora agravante, quanto ao valor dos bens penhorados, e homologou o laudo pericial.

Irresignada
a parte exequente interpôs Recurso de Agravo de Instrumento, e alega em suas razões
(ID.

261363790) a ausência de avaliação de dois imóveis penhorados (matrículas nº 7.551 e 7.867). Argumenta que a decisão agravada homologou laudo de avaliação que não contempla todos os bens penhorados, e comprometendo a integralidade da garantia da execução.

Sustenta a inadequação técnica do laudo elaborado por Oficial de Justiça, sob o fundamento de que o estudo foi realizado por profissional sem habilitação técnica específica, contrariando o art. 873, I, do CPC, que exige a atuação de perito qualificado para avaliação de bens.

Afirma que há discrepância entre valores atribuídos aos imóveis no laudo oficial e os praticados no mercado local, sob o fundamento de que divergem expressivamente daqueles apurados por avaliação particular fundamentada em metodologia técnica, o que pode causar alienação dos bens por preços subavaliados.

Requer a realização de nova avaliação conforme parâmetros técnicos e mercadológicos, e a realização de nova avaliação que inclua todos os bens penhorados, especialmente os imóveis omitidos e anulação do laudo homologado

Em decisão liminar,
(ID.

262241289) o relator indeferiu a suspensão da decisão agravada.

Contrarrazões
sob ID.
266761263.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CONENGE CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA contra decisão interlocutória proferida nos autos do cumprimento de sentença da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida pela própria recorrente em face da recorrida.

A decisão agravada homologou o laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça, no curso da execução, com o qual a parte agravante não concorda. Alega a recorrente que o laudo apresenta valores substancialmente divergentes dos praticados no mercado imobiliário, além de ter sido elaborado por profissional sem qualificação técnica específica para avaliações imobiliárias e ter deixado de avaliar dois imóveis penhorados.

O agravante insurge-se contra a homologação da avaliação pericial, por considerar incompleta, pois não abrange todos os bens penhorados. Alegam, em especial, a ausência de análise individualizada dos imóveis matriculados sob os nºs 7.551 e 7.867 (ID. 124888213), o que prejudica a aferição da suficiência da constrição e a correta avaliação dos bens como garantia do juízo.

Constata-se, a partir do laudo pericial (ID. 153648038), que foram avaliados onze terrenos urbanos do loteamento Jardim América, registrados sob as matrículas nº 7.815 a 7.825. Utilizou-se o método comparativo direto de mercado, considerando localização, topografia, infraestrutura, finalidade da área e comportamento do mercado local, com precificação diferenciada conforme a posição dos lotes: R$ 1.550,00/m2 para os voltados a vias principais e R$ 1.250,00/m2 para os situados em vias secundárias.

Observa-se que o laudo pericial não faz qualquer menção, direta ou indireta, aos imóveis das matrículas nº 7.551 e nº 7.867. A omissão é evidente, não sendo possível presumir que esses imóveis tenham sido incluídos sob outra identificação, pois as matrículas constantes referem-se a lotes distintos, com numeração e localização diversas, ainda que no mesmo loteamento.

Embora seja necessário assegurar à parte exequente a efetividade da execução, fundada em título extrajudicial líquido, certo e exigível, no valor de R$ 544.225,99 (em 13/07/2022), tal efetividade não pode se sobrepor às garantias legais do executado, especialmente ao direito de que os bens penhorados sejam devidamente avaliados, sob pena de violação aos arts. 873 e 879 do Código de Processo Civil.

De igual modo, é elementar que a aferição do valor de mercado dos bens penhorados constitui etapa essencial para o prosseguimento do feito executivo, seja para fins de eventual alienação judicial, seja para eventual substituição da penhora, seja ainda para o exercício do direito de remição.

A ausência de avaliação dos imóveis efetivamente penhorados, notadamente aqueles de matrícula nº 7.551 e nº 7.867, compromete a higidez do processo executivo, podendo ensejar prejuízos irreversíveis à parte executada, a quem não se pode impor a satisfação do crédito sem que haja prévia e específica fixação do valor dos bens expropriáveis.

Por conseguinte, não se afigura possível a homologação do laudo em sua forma atual, porquanto ausente avaliação de dois dos imóveis efetivamente penhorados.

A omissão, ademais, não se mostra suprível por inferência dos valores atribuídos a outros lotes da mesma quadra ou região, haja vista que a própria perícia adotou critério segmentado e individualizado de avaliação, rechaçando, expressamente, qualquer média geral de preços por metro quadrado.

A valoração de cada imóvel depende, pois, de sua posição específica dentro do loteamento, de sua metragem, confrontações, infraestrutura, topografia e demais elementos fáticos que demandam verificação empírica, motivo pelo qual deve haver acolhimento nesse sentido.

Dessa forma entende este sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO OBRIGATÓRIO DPVAT - ACIDENTE DE TRÂNSITO - INVALIDEZ PERMANENTE - LAUDO PERICIAL CONTRADITÓRIO/OMISSO - DOCUMENTAÇÃO MÉDICA QUE DESTOA DA CONCLUSÃO DO LAUDO - COMPLEMENTAÇÃO NECESSIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Configurado a contradição, demanda o retorno dos autos à origem, porquanto, não houve solução das contradições/omissões apontadas. O montante indenizatório do seguro obrigatório DPVAT será fixado de acordo com a extensão da lesão sofrida pelo segurado (Súmulas 474 e 544 do STJ).
Necessária complementação do laudo pericial para que haja o devido enquadramento da lesão sofrida, nos moldes da legislação de regência, bem como a graduação individualizada da invalidez
.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10008433220198110023, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 31/01/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2024) (g.n).

A anulação da avaliação e a consequente realização de nova perícia judicial constituem providência excepcional, cuja adoção pressupõe a existência de elementos objetivos e robustos que comprometam a regularidade e a confiabilidade da estimativa realizada. Ausente prova de falha técnica, parcialidade ou inconsistência relevante no laudo pericial, prevalece a avaliação originalmente realizada.

Por sua vez, o pedido de nova avaliação somente é cabível quando demonstrados vícios relevantes no laudo anterior, tais como dúvida razoável, erro material ou dolo na atuação do avaliador. Permitir a anulação ou nova avaliação com base apenas em alegações genéricas ou em mera insatisfação da parte executada importaria em violação aos princípios da economia processual, da segurança jurídica e da duração razoável do processo (art. 4º do CPC).

Nos termos do artigo 873, § 2º, do Código de Processo Civil, a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça goza de presunção de veracidade e suficiência, podendo ser afastada apenas mediante prova inequívoca de sua inadequação.

Este tribunal já julgou caso similar:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEIS – GARANTIA HIPOTECÁRIA – AVALIAÇÃO – OFICIAL DE JUSTIÇA – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO – NOVA AVALIAÇÃO – AUSÊNCIA DE DÚVIDA, ERRO OU DOLO – IMPUGNAÇÃO REJEITADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O pedido de nova avaliação exige prova de dúvida, erro ou dolo no laudo avaliatório realizado por Oficial de Justiça, ônus do qual a executada não se desincumbiu.
A ausência de memorial descritivo com os possíveis desmembramentos das áreas não representa vício no laudo do oficial de justiça, por se tratar de execução de título com garantia hipotecária, na qual o bem dado em garantia deve ser penhorado em sua totalidade. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1022718-25 .2022.8.11.0000, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 15/02/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023) (g.n).

Assim, incumbe à parte que alega a necessidade de nova avaliação o ônus de demonstrar concretamente os vícios alegados, conforme prevê o artigo 373, inciso II, do CPC.

No caso em exame
, embora a executada tenha apresentado laudo particular, tal documento não foi suficiente para desconstituir a presunção de legitimidade e veracidade do laudo confeccionado pelo Oficial de Justiça, servidor dotado de fé pública (art. 829, § 1º, CPC). Ademais, o método adotado pelo meirinho — avaliação direta por comparação com imóveis semelhantes — revela-se adequado e suficiente para a finalidade da perícia, sobretudo diante da realidade fática observada.

De outra sorte, apesar das suposições realizadas pela recorrente em seu petitório a despeito da desqualificação do laudo pericial, inexistem provas em contrário que possam determinar que o resultado e o método utilizado no exame foi inadequado ou capaz de anular a aferição realizada.

O STJ já se manifestou acerca de matéria análoga:

“AUSÊNCIA DE RAZÕES PARA DESCONSTITUIÇÃO DA PROVA PERICIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Não havendo razões para desconstituição da perícia ou qualquer nulidade no julgamento, mantém-se a sentença.” (STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AREsp 1098265 MG 2017/0105725-0 (STJ)

- Data de publicação: 30/06/2017).

Destaca-se que os imóveis penhorados se encontram situados em área de elevada valorização imobiliária, às margens de rodovia asfaltada e nas proximidades do centro urbano de município que se constitui em polo rodoviário e agrícola da região.

Nesse contexto, os valores indicados no laudo particular, entre R$ 260,18 e R$ 381,75 por metro quadrado, mostram-se claramente discrepantes da realidade mercadológica local. Assim, reputa-se hígido o laudo oficial quanto à avaliação individual das matrículas objeto da constrição, devidamente homologado pelo juízo de primeiro grau.

Por conseguinte, não se mostra possível homologar o laudo em sua forma atual, diante da ausência de avaliação de dois imóveis penhorados. Tal omissão não pode ser suprida por inferência, pois a perícia adotou critério individualizado. Assim, impõe-se a complementação do laudo apenas quanto aos bens penhorados e não avaliados, mantendo-se válidas as avaliações já realizadas.

Dessa forma, impõe-se o
PROVIMENTO PARCIAL
do recurso, somente para o fim de determinar o retorno dos autos à origem, com vistas à complementação do laudo pericial, mediante avaliação individualizada dos imóveis registrados sob as matrículas nº 7.551 e nº 7.867, conforme penhora regularmente formalizada nos autos executivos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025