Tribunal: TJMT
Processo: 1000591-40.2022.8.11.0050
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000591-40.2022.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Corretagem, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[NEOCATIA SQUIVEL - CPF: 728.960.511-04 (APELADO), MARY MARCIA BARBOSA ALVARENGA - CPF: 016.736.231-31 (ADVOGADO), LUCIANO PAGOTTO PINTO - CPF: 152.539.597-18 (ADVOGADO), ALCIONE PEREIRA BOAVENTURA - CPF: 006.816.755-51 (ADVOGADO), DANIA ANDRADE GOULART ZANATTA - CPF: 900.055.461-68 (APELANTE), PEDRO RONNY ARGERIN - CPF: 365.291.091-53 (ADVOGADO), B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA - CNPJ: 32.278.192/0001-99 (APELANTE), SULVIANE RIGO LUSTOZA - CPF: 035.915.281-37 (ADVOGADO), NEOCATIA SQUIVEL - CPF: 728.960.511-04 (APELANTE), ALCIONE PEREIRA BOAVENTURA - CPF: 006.816.755-51 (ADVOGADO), MARY MARCIA BARBOSA ALVARENGA - CPF: 016.736.231-31 (ADVOGADO), DANIA ANDRADE GOULART ZANATTA - CPF: 900.055.461-68 (APELADO), PEDRO RONNY ARGERIN - CPF: 365.291.091-53 (ADVOGADO), B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA - CNPJ: 32.278.192/0001-99 (APELADO), SULVIANE RIGO LUSTOZA - CPF: 035.915.281-37 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RECURSO DA PROMITENTE COMPRADORA – ALUGUEL PELO TEMPO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL – CABIMENTO – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA – RECURSO DA CORRETORA –FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO CONFIGURADA – AUSÊNCIA DE PRÉVIA VERIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL – DANO MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA AO PAGAMENTO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – ADEQUAÇÃO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Consoante jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça, é cabível o pagamento de aluguel pelo tempo de permanência no imóvel nas hipóteses de rescisão do contrato de compra e venda, independentemente do causador da quebra contratual.

O pagamento de alugueis tem natureza de perdas e danos diante da ocupação do imóvel sem contraprestação financeira, pelo que adequada a incidência de juros e correção monetária sobre o valor devido, como corolário lógico da condenação.

O art. 723 do CC é expresso ao estabelecer que o corretor deve atuar com diligência, prudência e prestar todas as informações concernentes à negociação, destacando à parte os detalhes sobre o risco e a segurança do negócio, sob pena de responder por perdas e danos. No caso, diante da ausência da devida verificação prévia da situação registral e documental do imóvel, resta configura falha na prestação dos serviços contratado.

A frustração da compra e venda de imóvel em virtude de omissão acerca da real condição jurídica do bem, somada a recusa da parte demanda em devolver os valores pagos pela Autora pela aquisição, causa angústia abalo que extrapola o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral passível de indenização.

O
quantum
indenizatório fixado (R$ 5.000,00 para cada demandado) atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, compensar a vítima e punir o ofensor, não carecendo de minoração.

Em um contexto de litisconsórcio diante da existência de mais de um réu no processo, adequada a condenação dos vencidos ao pagamento do ônus sucumbencial.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1000591-40.2022.8.11.0050

APELANTES:

B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA, NEOCATIA SQUIVEL

APELADOS:

NEOCATIA SQUIVEL, DANIA ANDRADE GOULART ZANATTA, B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois recursos de Apelação interpostos por NEOCATIA SQUIVEL e por B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Campo Novo dos Parecis que, nos autos da
Ação Declaratória de Compra e Venda de Imóvel c/c Danos Morais
ajuizada pela primeira em face da empresa corretora e DANIA ANDRADE GOULART ZANATTA (proc. n. 1000591-40.2022.8.11.0050), julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na ação, bem como procedente o pedido deduzido em reconvenção, nos seguintes termos:

“
Diante de todo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
ação proposta para:

a)
Reconhecer a existência e validade do contrato de compra e venda celebrado entre as partes quanto ao imóvel objeto da lide;

b)
Condenar a requerida
Dania Andrade Goulart Zanatta
a restituir à Requerente o valor de
R$ 76.000,00 (setenta e seis mil reais)
, corrigidos monetariamente desde o pagamento pelo índice IPCA e acrescidos de juros de mora de 1 % ao mês a partir da citação;

c)
Condenar a requerida
B&H Empreendimentos e Corretores Associados Ltda
a restituir à Requerente o valor de
R$ 4.000,00 (quatro mil reais)
, correspondente à comissão paga, também corrigidos monetariamente pelo índice IPCA desde o pagamento e acrescidos de juros de mora de 1 % ao mês a partir da citação;

d)
Condenar cada Requerida, ao pagamento a
título de danos morais
, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a serem pagos a Requerente, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data do evento danoso (Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça), e correção monetária da data do arbitramento pelo IPCA, in casu, a data da sentença, nos termos da Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça.

e)
Condeno na ação principal as Requeridas solidariamente ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento), sobre o valor atualizado da condenação.

Diante de todo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil
JULGO PROCEDENTE
o pedido reconvencional para:

a) condenar a Requerente ao pagamento do montante de
R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais)
, a título de aluguéis, valor este a ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde a fruição do imóvel e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação da reconvenção, em conformidade com o disposto nos artigos 389 e 406 do Código Civil.

b)
C
ondeno na reconvenção a parte Requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa, em razão dos benefícios da justiça gratuita
”.

NEOCATIA SQUIVEL, em suas razões, aduz a inexistência de relação jurídica de locação entre as partes a justificar sua condenação ao pagamento de alugueis, tendo ocupado o imóvel não na qualidade de locatária, mas sim como compradora, após o pagamento acordado.

Assevera a aplicação indevida dos arts. 389 e 406 do CC para atualização do valor do aluguel, pois não pode ser responsabilizada por tal pagamento.

Cita, ainda, que agiu de boa-fé e cumpriu suas obrigações contratuais, não podendo ser penalizada com o pagamento de alugueis em virtude da inércia da parte demandada em regularizar a transferência do imóvel.

Pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença, para que seja afastada sua condenação a título de aluguéis.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 277882396).

B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA., em suas razões, aduz a inexistência de falha na prestação dos serviços, que “
exerceu regularmente sua função de intermediação negocial, limitando-se à aproximação das partes
”, bem como a ausência de dever de verificação registral, “
cuja responsabilidade é atribuída exclusivamente à parte vendedora do imóvel, notadamente quando esta assume expressamente o compromisso de fornecer a documentação necessária à formalização do negócio jurídico
”.

Aponta a ausência de nexo causal entre sua atuação e a frustação do negócio, não havendo falar em devolução da comissão de corretagem.

Alega a inexistência de dano moral indenizável diante da ausência de violação à direito da personalidade da Autora e, subsidiariamente, caso mantida a condenação, a necessidade de redução do
quantum
indenizatório à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Cita, ainda, a impossibilidade de condenação solidária em custas e honorários, devendo ser observada a individualização das condutas e a correspondente delimitação da responsabilidade processual de cada parte.

Pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos termos acima indicados.

Ausente contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se dois recursos de Apelação interpostos por NEOCATIA SQUIVEL e por B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Campo Novo dos Parecis que, nos autos da Ação Declaratória de Compra e Venda de Imóvel c/c Danos Morais ajuizada pela primeira em face da empresa corretora e DANIA ANDRADE GOULART ZANATTA (proc. n. 1000591-40.2022.8.11.0050), julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na ação para condenar a parte demandada a restituir à compradora o valor pago na aquisição do imóvel (R$ 76.000,00), além da comissão de corretagem (R$ 4.000,00), e ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 para cada, bem como julgou procedente o pedido reconvencional formulado pela vendedora para condenar a Autora ao pagamento de alugueis pelo tempo de uso do imóvel, no importe de R$ 16.000,00.

Segundo consta dos autos, a Autora/Apelante NEOCATIA SQUIVEL, por intermédio da empresa B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA, teria celebrado com DANIA ANDRADE GOULART ZANATTA contrato particular de compra e venda de imóvel, mediante entrada de R$ 80.000,00, sendo 5% a título de comissão de corretagem, e o restante mediante financiamento bancário.

Todavia, o financiamento bancário restou frustrado pela ausência de apresentação da documentação necessária para tanto pela vendedora, uma vez que o imóvel continha bloqueio decorrente de sua vinculação em processo de inventário, tendo sido a ação ajuizada após a recursa das demandas em restituírem o valor pago pela compradora.

Pois bem.

·

DO RECURSO DE NEOCATIA SQUIVEL

A despeito da certidão de Id. 312890894, que estabelece que há pedido de justiça gratuita no apelo pendente de apreciação, verifica-se que a Apelante já é beneficiária da gratuidade da justiça, conforme decisão proferida pelo Juízo
a quo
, de forma que mantenho a benesse nessa esfera recursal.

Feita tal consideração, em que pese as alegações da Recorrente no sentido da inexistência de relação de locação e de necessidade de observância dos princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, o inconformismo acerca de sua condenação ao pagamento de alugueis pelo tempo de uso do imóvel não prospera.

Isso porque, referida condenação tem como pressuposto evitar o enriquecimento ilícito da compradora em virtude da fruição do bem durante o período de ocupação, traduzindo-se em efeito natural da rescisão contratual e retorno das partes ao
status quo ante
, tal qual a restituição das quantias pagas.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que é cabível o pagamento de aluguel pelo tempo de permanência no imóvel nas hipóteses de rescisão do contrato de compra e venda, independentemente do causador da quebra contratual, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCILIÇÃO UNILATERAL. PROMISSÁRIO-COMPRADOR. ALUGUEL PELO TEMPO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. CABIMENTO. 1.
É cabível o pagamento de aluguel pelo tempo de permanência no imóvel, nas hipóteses em que houver a resilição unilateral de contrato de compra e venda, independentemente do causador da quebra contratual, sob pena de se gerar enriquecimento sem causa
. 2. O pagamento pela utilização do imóvel por parte do promissário comprador e a restituição de parcelas pagas pelo promissário vendedor decorrem de consectários lógicos da quebra de contrato de compra e venda de imóvel, situação que leva ao retorno das partes contratantes ao estado anterior à avença, não havendo se falar em necessidade de pedido explícito da parte interessada. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.724/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024.)
(destaquei)

No mesmo sentido é o entendimento deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO COMINATÓRIA DEDUZIDA EM FACE DA COMPROMISSÓRIA VENDEDORA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO DO CONTRATO – RETORNO DAS CONTRATANTES AO STATUS QUO ANTE – RESTITUIÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM RAZÃO DO CONTRATO – TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA – PROVIDÊNCIAS QUE PERFAZEM DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 2. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito.
3. “A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, (...) independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa” (STJ - Terceira Turma - REsp 1.613.613/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018).
(N.U 1032971-85.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023
) (destaquei)

Outrossim, o pagamento de alugueis tem natureza de perdas e danos diante da ocupação do imóvel sem contraprestação financeira, pelo que adequada a incidência de juros e correção monetária sobre o valor devido, como corolário lógico da condenação.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO parcial DO PROMITENTE COMPRADOR . 1. Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com imissão na posse e perdas e danos, cuja causa de pedir repousa no inadimplemento da obrigação pelo promitente-comprador. 2. A sentença rejeitou os pedidos principais e o pedido contraposto e julgou extinto o processo com resolução do mérito . Determinou que as custas devem ser repartidas e fixou honorários advocatícios de 10% do valor da causa para cada parte. 3. Com arrimo no art.481, do Código Civil de 2002, "pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro" . 4. Assim sendo, o contrato de compra e venda é o negócio jurídico pelo qual decorre obrigações recíprocas, na qual uma das partes assume a obrigação de transferir o domínio de uma determinada coisa mediante o pagamento de um valor pecuniário. 5. As partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda e cessão direitos sobre imovel pelo preço certo e ajustado de R$ 40 .000,00 (quarenta mil reais), a ser quitado em 80 parcelas mensais de R$ 500,00. 6. É fato incontroverso que os promitente-compradores apenas teriam arcado com o pagamento de treze parcelas, que totalizam o valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), permanecendo inadimplentes desde então . 7. Logo, deixaram os recorridos de integralizar o preço do imóvel, devendo ser observado que não se manifestaram em nenhum momento destes autos no sentido de interesse em quitar a dívida existente. 8. Com efeito, a promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel . 9. Bem de ver que as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade apostas em contrato de compra e venda apenas impedem eventual arrependimento, mas não obsta que a parte invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais (arts. 474 e 475). 10 . Nesse passo, a ausência de cláusula expressa possibilitando a resolução do contrato não configura óbice à pretensão da parte de buscá-la diante do inadimplemento a contraprestação avençada, por força da cláusula resolutiva tácita inerente aos contratos bilaterais. 11. Não há dúvidas, portanto, quanto à mora dos promitentes compradores, na forma do art. 394 do CC/2002, o que autoriza o acolhimento do pleito resolutório . 12. Logo, deve ser resolvido o pacto celebrado pelas partes e, como consequência lógica e jurídica, a reintegração do promitente vendedor na posse do bem. 13. De certo que, tratando-se de pacto celebrado entre particulares com paridade de forças, a relação jurídica entabulada deve ser regida pelas disposições contidas no Código Civil . 14. Por sua vez, não há que se falar em retenção dos valores pagos pelo promitente comprador ao promitente vendedor a título de cláusula penal, eis que ausente a estipulação de cláusula penal compensatória no ajuste, de forma a substituir o cumprimento da obrigação, prefixando as perdas e danos oriundas do inadimplemento, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda). 15. Conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes . 16. No entanto, o inadimplemento do réu ensejou o não aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo o autor exigir-lhe o cumprimento, impõe-se a restituição do status quo ante e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil. 17. Portanto, os réus devem ser condenados ao pagamento de indenização por perdas e danos equivalente à taxa de fruição durante o período de ocupação irregular, compensando-se o valor pago ao autor, no tocante as prestações adimplidas, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, conforme dispõe o artigo 509 do Código de Processo Civil . 18.
Tendo em vista que a taxa de fruição equivale as perdas e danos ou aluguel em razão do tempo de utilização do imóvel, aplica-se ao caso o artigo 402 e segs. do CC/02, incidindo correção monetária a contar da data do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação
, compensando-se os valores pagos pelos Réus à Autora, os quais, por sua vez, deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês apenas a contar do trânsito em julgado da sentença proferida no processo de liquidação. 19 . Provimento do recurso. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00184296120158190203 202000144829, Relator.: Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, Data de Julgamento: 10/09/2020, PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 14/09/2020)
(destaquei)

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

·

DO RECURSO DE

B&H EMPREENDIMENTOS E CORRETORES ASSOCIADOS LTDA

As teses de inexistência de falha na prestação dos serviços e de ausência do dever de verificação registral, não se sustentam diante do disposto no art. 723 do CC, que é expresso ao estabelecer que o corretor deve atuar com diligência, prudência e prestar todas as informações concernentes à negociação, destacando à parte os detalhes sobre o risco e a segurança do negócio, sob pena de responder por perdas e danos,
in verbis
:

“
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência
”.

No mesmo sentido é o entendimento deste Sodalício:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO FALSA SOBRE AVERBAÇÃO DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença, que, nos autos de Ação Monitória, julgou procedente o pedido inicial para constituir em título executivo judicial o valor de R$ 25.000,00, referente à comissão de corretagem pela intermediação de contrato de compra e venda de imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é devida a comissão de corretagem ao corretor que, ao redigir o contrato de compra e venda, incluiu informação inverídica sobre a metragem averbada do imóvel, induzindo o comprador a erro e comprometendo a validade do negócio. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A informação constante do contrato, redigido pelo próprio corretor, afirmava que o imóvel possuía 408 m2 averbados, quando, na realidade, apenas 143,25 m2 constavam da matrícula, configurando afirmação falsa e relevante para o negócio. 4. O corretor incorre em violação ao dever legal de diligência e prudência previsto no art. 723 do Código Civil ao omitir ou distorcer dados relevantes sobre o imóvel, sobretudo quando é o responsável direto pela confecção do contrato. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça condiciona o direito à comissão de corretagem à inexistência de culpa do corretor pela frustração do negócio (AgInt no AREsp n. 2.112.498/PR; AgInt no AREsp n. 2443749/SC). 6. Quando a desistência do negócio decorre de vício relevante causado por culpa do corretor, não se configura o resultado útil da mediação, mesmo havendo assinatura do contrato. 7. O reconhecimento de que o corretor agiu com culpa afasta a incidência do art. 725 do Código Civil, que prevê o direito à remuneração apenas quando o resultado útil é obtido sem vício ou dolo imputável ao intermediador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A comissão de corretagem é indevida quando o próprio corretor, responsável pela redação contratual, insere informação falsa relevante que compromete a validade do negócio e dá causa à sua rescisão. O resultado útil da mediação somente se configura quando não há culpa do corretor pela frustração contratual
. O dever de diligência do corretor inclui a verificação da documentação essencial do imóvel, sob pena de responsabilidade civil por vício informacional.
_________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 723 e 725; CPC, arts. 85, §2º, e 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.112.498/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/9/2022, DJe 4/10/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2443749/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 30/9/2024, DJe 3/10/2024; STJ, REsp n. 1.783.074/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12/11/2019, DJe 21/11/2019. (N.U 1015469-52.2022.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Vice-Presidência, Julgado em 18/06/2025, Publicado no DJE 18/06/2025)
(destaquei)

No caso, a impossibilidade de conclusão da venda decorreu, exclusivamente,

da não apresentação dos documentos necessários para viabilizar o financiamento bancário, diante dos óbices impostos pela vinculação do bem ao processo de inventário, o que deveria ter sido informado à Autora pela corretora que intermediou a venda à luz do disposto no dispositivo legal supra mencionado.

Destarte, como anotado na sentença, “
restou demonstrada sua negligência na intermediação do negócio. É evidente que não houve a devida verificação prévia da situação registral e documental do imóvel, conduta que configura falha na prestação dos serviços contratados
”, e que culminou com a impossibilidade de transferência do bem e desfazimento do negócio.

Outrossim, certo é que a frustração da compra e venda de imóvel em virtude de omissão acerca da real condição jurídica do bem, somada a recusa da parte demanda em devolver os valores pagos pela Autora pela aquisição, causa angústia abalo que extrapola o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral passível de indenização, tal qual reconhecido pelo julgador singular.

No que se refere ao
quantum
indenizatório, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor devido, certo é que o montante deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido e punir o ofensor, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, entendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada demandada fixado na origem se encontra adequado às circunstâncias do caso concreto, não carecendo de minoração.

Por derradeiro, e
m um contexto de litisconsórcio diante da existência de mais de um réu no processo, adequada a condenação dos vencidos ao pagamento do ônus sucumbencial.

Aliás, nos termos do art. 87, §2°, do CPC, se o juiz não especifica a proporção que cada um dos vencidos deve pagar, a responsabilidade é, por padrão, solidária.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO a ambos os recursos, mantendo a sentença pelos seus próprios fundamentos.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor da condenação tanto na ação principal quando na lide reconvencional.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025