Tribunal: TJMT
Processo: 1002793-37.2022.8.11.0002
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002793-37.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Aquisição, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[WILLIAM CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 032.581.436-84 (APELADO), SANDRA FORTUNATO UEMA GONCALVES - CPF: 828.464.481-91 (ADVOGADO), FRANCIANE CARDOSO COSTA LEITE - CPF: 000.051.311-38 (ADVOGADO), CONSTRUTORA PACTO LTDA - CNPJ: 05.912.295/0001-96 (APELANTE), EVERTON HENRIQUE DE MORAES BARRADAS - CPF: 030.895.981-75 (ADVOGADO), SIMONY MARIA DA SILVA BARRADAS - CPF: 928.839.311-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
Direito civil. Apelação cível. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais. Atraso na entrega de imóvel e não outorga de escritura pública definitiva. Preliminar de incompetência da justiça estadual. Hipoteca em favor da cef. Ausência de interesse direto. Súmula 308/stj. Rejeição. Mérito. Inadimplemento contratual caracterizado. Atraso na entrega e não outorga da escritura. Multa contratual compensatória. Cumulação com cumprimento da obrigação principal e lucros cessantes. Impossibilidade. Bis in idem. Afastamento da multa. Lucros cessantes. Prejuízo presumido. Adequação do valor. Danos morais. Configuração. Frustração de expectativas e violação à dignidade. Manutenção do quantum. Redistribuição da sucumbência. Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de recurso de Apelação Cível interposto pela parte requerida contra sentença que acolheu parcialmente os pedidos iniciais e condenou a empresa a outorgar a escritura pública definitiva do imóvel em 30 dias, sob pena de multa diária (R$ 300,00, limitada a R$ 15.000,00); ao pagamento de multa contratual de R$ 29.000,00; ao pagamento de lucros cessantes de R$ 9.600,00; ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00.

II. Questão em discussão

2. O recurso levanta as seguintes questões: (i) a competência da Justiça Estadual ou Federal para julgar a demanda, em razão de hipoteca do imóvel em favor da CEF; (ii) A legalidade da cumulação da multa contratual com a obrigação principal, lucros cessantes e danos morais (iii) a adequação dos valores fixados a título de lucros cessantes e danos morais.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de incompetência absoluta da Justiça Estadual não prospera. Embora a presença de empresa pública federal (como a Caixa Econômica Federal) possa, em tese, atrair a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF), no presente caso, a CEF não possui interesse jurídico direto no resultado da demanda. A controvérsia se limita ao contrato de compra e venda entre o autor e a construtora, sem que a Caixa figure como parte contratante ou tenha sua esfera jurídica diretamente afetada pelo desfecho da lide.

4. Considerando que o pedido inicial foi pela manutenção do contrato e outorga da escritura, a exigência da multa compensatória cumulada com o cumprimento da obrigação principal, indenização por dano moral e lucros cessantes configuraria bis in idem. Assim, a cobrança da multa contratual de R$ 29.000,00 deve ser afastada
.

5. O pedido de lucros cessantes, fixado em R$ 9.600,00, fundamenta-se no atraso de 12 meses na entrega do imóvel, com base em uma expectativa de renda mensal de R$ 800,00. A jurisprudência dominante do STJ reconhece que, em caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistindo na privação do uso do bem, o que enseja o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal (REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019).

6.
O dano moral, fixado em R$ 10.000,00, não decorre apenas do atraso na entrega, mas principalmente da necessidade de acionamento do Judiciário para obter a escritura definitiva após a quitação integral do imóvel. Tal situação ultrapassa o mero aborrecimento contratual, configurando violação à dignidade do consumidor e frustração legítima de expectativas. A privação do exercício pleno dos direitos de propriedade, somada à indefinição jurídica sobre o bem adquirido, gera angústia e insegurança que justificam a reparação moral. O valor arbitrado se mostra adequado e proporcional à extensão do dano e à natureza do conflito
.

IV. Dispositivo

7. Recurso parcialmente provido tão somente para afastar a condenação ao pagamento da multa compensatória. Redistribuição do ônus sucumbencial.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CONSTRUTORA PACTO LTDA contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
” (Proc. nº 1002793-37.2022.8.11.0002), ajuizada contra a apelante por WILLIAM CARLOS DE OLIVEIRA, , julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) condenar a ré a outorgar escritura pública definitiva do imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 300,00 até o limite de R$ 15.000,00; (ii) condenar ao pagamento de multa contratual de R$ 29.000,00; (iii) condenar ao pagamento de lucros cessantes de R$ 9.600,00; e (iv) condenar ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00, além de custas e honorários advocatícios de 12% sobre o valor da condenação (cf. Id. nº 291573399).

Em suas razões recursais, a apelante sustenta preliminarmente a incompetência absoluta da Justiça Estadual, alegando que o imóvel está hipotecado em favor da Caixa Econômica Federal, o que atrairia a competência da Justiça Federal. No mérito, defende: (a) a inaplicabilidade da multa contratual de 20%, propugnando pela aplicação do art. 43-A da Lei 4.591/64; (b) a limitação da indenização a 1% ao mês sobre o valor pago durante o atraso; (c) a vedação de cumulação de penalidades; e (d) a violação ao princípio non bis in idem pela cumulação de multa contratual e danos morais (cf. Id. nº 291573400).

O apelado apresentou contrarrazões refutando os argumentos da apelante, sustentando a competência da Justiça Estadual por não haver participação efetiva da Caixa Econômica Federal na relação contratual, defendendo a aplicação da multa contratual conforme pactuado e a manutenção das indenizações fixadas (cf. Id. nº 291573404).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto pela requerida contra sentença que a condenou ao cumprimento de obrigações contratuais e ao pagamento de indenizações em favor do autor.

Segundo os autos, o autor celebrou contrato de compra e venda de apartamento em 16/12/2019 com a ré, pelo valor de R$ 138.000,00, com prazo de entrega previsto para abril de 2018 (incluindo tolerância de 90 dias). O imóvel foi entregue apenas em 12/04/2019, com atraso de aproximadamente 12 meses, e a escritura definitiva não foi outorgada mesmo após a quitação integral do preço.

Em virtude do referido inadimplemento contratual, a apelante/requerida foi condenada a (i) “
outorgar, no prazo de 30 dias, a escritura pública definitiva do imóvel adquirido pelo autor, localizado no Residencial Green Ville, Bloco 09, apartamento 204, sob pena de multa diária de R$ 300,00 até o limite de R$ 15.000,00
”; (ii) “
CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 29.000,00
”; (iii) “
CONDENAR a parte ré ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 9.600,00
”; (iv) “
CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00
”.

A apelante sustenta que a competência para processar e julgar a presente demanda seria da Justiça Federal, tendo em vista que o imóvel se encontra hipotecado em favor da Caixa Econômica Federal, empresa pública federal, nos termos do art. 109, inciso I, da Constituição Federal.

Contudo, a preliminar não merece acolhimento. Embora seja verdade que a competência da Justiça Federal se estabelece quando há interesse jurídico direto de empresa pública federal, no caso concreto não se verifica tal situação. A relação jurídica controvertida limita-se ao contrato de compra e venda celebrado entre as partes, sem que a Caixa Econômica Federal figure como parte contratante ou tenha interesse jurídico direto no resultado da demanda.

A existência de eventual hipoteca em favor da instituição financeira não desnatura o caráter bilateral da relação contratual estabelecida entre autor e ré, tampouco implica necessariamente na participação obrigatória da Caixa no polo passivo da demanda. Conforme consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça na Súmula 308, “
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”.

Desta forma, sendo o adquirente de boa-fé e estando integralmente quite com suas obrigações contratuais, a hipoteca não pode ser oposta contra ele, não havendo necessidade de integração da instituição financeira ao feito para que a construtora cumpra sua obrigação de outorgar a escritura definitiva.

Ademais, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça já se manifestou pela competência da Justiça Estadual em casos similares, a propósito:

EMENTA
: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA – PRELIMINAR REJEITADA - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES E DEFEITOS CONSIDERÁVEIS DO IMÓVEL COMPROVADOS – RESPONSABILIDADE CIVIL DAS RÉS CONFIGURADA – CONSERTO DOS DANOS DECORRENTES DOS VÍCIOS – CABIMENTO – DANOS MORAIS – CARACTERIZADO – REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIA – INVIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da demanda, vez que atuou apenas como agente financiador da obra, de maneira que seu interesse consiste apenas em averiguar se o dinheiro emprestado está sendo empregado para a finalidade contratada. Logo, não tem ela legitimidade para responder pelo atraso na entrega do imóvel, tampouco por vícios na construção. 2. Assim, não sendo a Caixa Econômica Federal para legítima para figurar no polo passivo da demanda, não há que se falar em incompetência da Justiça Comum para julgar a causa. (...)” (TJMT, RAC 1009084-92.2018.8.11.0002, Rela. Desa. SERLY MARCONDES ALVES, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 31/01/2024).

Rejeito, pois, a preliminar de incompetência absoluta.

No mérito, os fatos revelam inadimplemento contratual manifesto por parte da apelante. Conforme demonstrado nos autos, o contrato previa prazo de entrega de 546 dias acrescido de tolerância de 90 dias, totalizando prazo final até abril de 2018. Todavia, a entrega das chaves somente ocorreu em 12/04/2019, configurando atraso de aproximadamente 12 meses.

Além disso, mesmo após a quitação integral do preço pelo autor, a apelante permaneceu inerte quanto à obrigação de outorgar a escritura pública definitiva, descumprindo obrigação essencial prevista no art. 481 do Código Civil, que impõe ao vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a entrega da posse não supre a obrigação de formalização da transferência da propriedade, sendo de rigor a outorga da escritura definitiva como marco da efetivação da promessa de compra e venda. O inadimplemento contratual restou, portanto, inequivocamente caracterizado.

Pois bem.

Como dito, a Magistrada singular manteve o dever de cumprimento da obrigação contratual, além de condenar a requerida ao pagamento de multa compensatória (20% - cláusula 20 do contrato), bem como, ao pagamento de indenização a título de dano moral e ao pagamento de lucro cessante, a título de dano material.

É consabido que “
é inviável a cumulação da multa compensatória com o cumprimento da obrigação principal, uma vez que se trata de uma faculdade disjuntiva, podendo o credor exigir a cláusula penal ou as perdas e danos, mas não ambas, conforme o art. 401 do Código Civil
”

(AgRg no Ag n. 741.776/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/11/2013, DJe de 11/12/2013).

Portanto, ao contrário do que entendeu o Juízo sentenciante, considerando o pedido inicial de manutenção do contrato, é inviável a exigência da multa compensatória cumulada com o cumprimento da obrigação principal, devendo ser afastada a cobrança da referida multa contratual.

Quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes, este fundamenta-se no atraso de 12 meses na entrega do imóvel, com expectativa de renda mensal de R$ 800,00. A jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, “
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
” (REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.

No presente caso, o valor mensal de R$ 800,00 apresenta-se compatível com a realidade do mercado imobiliário local para imóveis de características similares. Aplicando-se esse valor pelo período de 12 meses de atraso, chega-se ao montante de R$ 9.600,00, quantia que se mostra adequada e fundamentada.

Quanto à existência de dano moral, sabe-se que este resulta não apenas do atraso na entrega, mas principalmente da necessidade de acionamento do Judiciário para obter a escritura definitiva após a quitação integral do imóvel. Tal situação ultrapassa o mero aborrecimento contratual, caracterizando violação à dignidade do consumidor e frustração legítima de expectativas.

A privação do exercício pleno dos direitos de propriedade, associada à indefinição jurídica sobre o bem adquirido, gera angústia e insegurança que justificam a reparação moral. O valor de R$ 10.000,00 fixado na sentença mostra-se adequado e proporcional à extensão do dano e à natureza do conflito.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso tão somente para afastar a cobrança da multa compensatória no valor de R$ 29.000,00.

Considerando a alteração no resultado do julgamento e a sucumbência parcial da parte autora, redistribuo o ônus sucumbencial na importância de 20% para a parte autora e 80% para a parte requerida, ressalvada a suspensão da exigibilidade daquela em virtude da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita (artigo 98, §3º, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025