Tribunal: TJMT
Processo: 1008391-83.2021.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008391-83.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reivindicação, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARIA DA LUZ GONCALVES ASSIS - CPF: 463.525.469-00 (APELANTE), PAULO RICARDO GODOY AZEVEDO FERREIRA - CPF: 725.084.261-72 (ADVOGADO), PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (APELADO), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. POSSE. “ANIMUS DOMINI” POR MAIS DE 20 ANOS. RECONHECIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO REIVINDICATÓRIO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação reivindicatória e improcedente pedido reconvencional de usucapião extraordinária qualificada.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se a posse exercida pela ré pode ser reconhecida como usucapião extraordinária qualificada, afastando a posse injusta e, por consequência, a procedência da ação reivindicatória.

III. Razões de decidir

A usucapião extraordinária qualificada exige posse contínua, mansa, pacífica e com animus domini pelo prazo de 15 anos ou 10 anos se comprovada moradia habitual.

A ré reside no imóvel desde 1998, como única moradia, sem oposição efetiva por mais de 22 anos, possuindo documentos que comprovam o pagamento de tributos e sua vinculação com a municipalidade.

A hipoteca existente na matrícula do imóvel, por não ser vinculada ao SFH nem tratar-se de bem afetado, não obsta o reconhecimento da usucapião, por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade.

A jurisprudência admite a transmutação da posse, apta a fundamentar usucapião extraordinária, afastando o requisito da posse injusta da ação reivindicatória.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e provido. Pedido inicial reivindicatório julgado improcedente.

Tese de julgamento: "1. A hipoteca sobre o imóvel não impede o reconhecimento da usucapião, por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade. 2. Reconhecida a usucapião extraordinária, em ação conexa, afasta-se a posse injusta, inviabilizando a procedência da ação reivindicatória."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228, caput, e 1.238, p. ú.; CPC, art. 85, §2º e §3º.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC nº 1030378-78.2021.8.11.0041, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 21.05.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Maria da Luz Gonçalves Assis em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da ação reivindicatória ajuizada por Primus Incorporação e Construção Ltda., julgou procedente o pedido inicial, determinando a imissão da autora na posse do apartamento nº 302, Bloco B-3, do Condomínio Residencial Porto do Sol, situado na cidade de Cuiabá/MT, e, por conseguinte, julgou improcedente a reconvenção de usucapião extraordinária qualificada formulada pela ora apelante, determinando que a requerida desocupe o imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de retirada compulsória. Ainda, condenou a requerida o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida (art. 98, §3º, do CPC).

Inconformada, a apelante sustenta, em síntese, que exerce a posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
sobre o referido imóvel desde o ano de 1998, data em que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a empresa autora, com imissão imediata na posse, sem que tenha havido qualquer oposição por mais de 22 anos. Aduz que a posse precária inicialmente derivada do referido contrato transmutou-se em posse própria,
ad usucapionem
, diante da prolongada inércia da titular registral, que somente veio a manifestar resistência por meio de notificação extrajudicial expedida em 2020.

Segue, ressaltando que o imóvel é utilizado como sua única moradia habitual, há mais de duas décadas, estando comprovada sua residência no local desde o ingresso, bem como a existência de cadastro junto à municipalidade e pagamento de tributos no período. Invoca, ademais, sua condição pessoal de idosa e portadora de doença grave (neoplasia maligna), como circunstâncias que reforçam a incidência do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, que autoriza a redução do prazo de aquisição da propriedade por usucapião extraordinária urbana para 10 (dez) anos. Ao final, requer a reforma da sentença.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 294081466), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 06 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Primus Incorporação e Construção Ltda., move ação reivindicatória com pedido de imissão na posse em desfavor de Maria da Luz Gonçalves Assis, visando reaver o apartamento nº 302, Bloco B-3, do Condomínio Residencial Porto do Sol, localizado no bairro Despraiado, em Cuiabá/MT, registrado sob a matrícula nº 71.897 do 2º Ofício de Registro de Imóveis da referida comarca.

A autora alega, em suma, ser proprietária do imóvel, o qual integra empreendimento por ela desenvolvido, tendo a ré firmado contrato de promessa de compra e venda em 06.11.1998, com imissão precária na posse, condicionada à quitação integral do preço.

Sustenta que, após inadimplemento contratual e ausência de regularização da transferência da titularidade, a demandada permaneceu no imóvel irregularmente, culminando na expedição de notificação extrajudicial em 2020. Como a requerida recusou-se a desocupar o bem, ingressou com a demanda reivindicatória.

A parte demandada apresentou contestação (id. 294081444), defendendo a necessidade de reunião para julgamento conjunto com a ação de usucapião n.º 1034688-64.2020.8.11.0041. No mérito, defende que exerce posse legítima e pacífica desde o ingresso no imóvel, em 1998, onde reside ininterruptamente até a presente data, sem qualquer oposição efetiva da autora durante mais de 22 anos. Sustenta, ainda, que a ausência de atos de cobrança ou retomada ao longo de mais de duas décadas demonstra a transmutação da posse de precária para posse ad
usucapionem
, apta à aquisição por usucapião extraordinária. Em reconvenção, pleiteou o reconhecimento da usucapião extraordinária qualificada, invocando o parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, ao argumento de que reside no imóvel há mais de vinte anos, com
animus domini
, sendo este sua única moradia. Acrescenta ser idosa (75 anos), portadora de neoplasia maligna, e que sua posse atende à função social da propriedade.

A autora impugnou a contestação e a reconvenção (id. 294081454), afirmando que a posse da ré sempre foi precária, por decorrer de contrato não quitado, contendo cláusula expressa de imissão condicional. Defende que a notificação extrajudicial enviada em 2020 constitui oposição válida, e que não há elementos que demonstrem a mutação possessória alegada.

Após regular instrução, o MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível de Cuiabá/MT julgou procedente o pedido inicial, determinando a imissão da autora na posse do imóvel e, por consequência, improcedente a reconvenção de usucapião. Fundamentou sua decisão na existência de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, vinculada ao SFH, o que, em seu entender, inviabilizaria o reconhecimento da usucapião. Ao final, condenou a parte ré/reconvinte ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa por força da gratuidade de justiça.

Inconformada, a apelante sustenta que exerce a posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
sobre o referido imóvel desde o ano de 1998, data em que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a empresa autora, com imissão imediata na posse, sem que tenha havido qualquer oposição por mais de 22 anos.

Aduz que a posse precária inicialmente derivada do referido contrato transmutou-se em posse própria,
ad usucapionem
, diante da prolongada inércia da titular registral, que somente veio a manifestar resistência por meio de notificação extrajudicial expedida em 2020.

Segue, ressaltando que o imóvel é utilizado como sua única moradia habitual, há mais de duas décadas, estando comprovada sua residência no local desde o ingresso, bem como a existência de cadastro junto à municipalidade e pagamento de tributos no período.

Invoca, ademais, sua condição pessoal de idosa e portadora de doença grave (neoplasia maligna), como circunstâncias que reforçam a incidência do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, que autoriza a redução do prazo de aquisição da propriedade por usucapião extraordinária urbana para 10 (dez) anos. Ao final, requer a reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que
a ação reivindicatória é manejada pelo proprietário não-possuidor contra um possuidor não-proprietário, tendo três requisitos para o seu êxito: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu.

O art. 1.228, do C. Civil, que dá respaldo legal ao ajuizamento da ação reivindicatória, é suficientemente claro ao dispor que
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

In casu
, a insurgência recursal diz respeito ao terceiro requisito necessário à procedência da ação reivindicatória, qual seja, a alegada posse injusta exercida por Maria da Luz Gonçalves Assis, ora apelante, que, em sua defesa, arguiu o reconhecimento da usucapião extraordinária qualificada, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, tese que foi veiculada em reconvenção e, paralelamente, em ação autônoma de usucapião (autos n. 1034688-64.2020.8.11.0041).

Dito isso, após minucioso estudo dos autos e das provas produzidas na instrução, verifico, com a devida vênia ao entendimento esposado na sentença de primeiro grau, que a razão acompanha a recorrente. Explico.

Com efeito, para o reconhecimento da usucapião extraordinária qualificada, exige-se, conforme o art. 1.238 do Código Civil, a posse ininterrupta, mansa e pacífica, com
animus domini,
pelo prazo de 15 anos, ou de 10 anos, se for demonstrado que o possuidor estabeleceu sua moradia habitual no bem usucapiendo. Vejamos,
in verbis
:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Assim, consoante o magistério de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald,
“
É certo que a usucapião extraordinária caracteriza-se pela longa duração da posse (quinze ou dez anos), dispensando-se os requisitos formais do justo título e da boa-fé. Assim, basta a posse contínua, com animus domini, sem interrupção nem oposição, acrescida em alguns casos de qualificação pela função social
”
(Curso de Direito Civil, Vol. 5, 13ª Ed., Salvador: Editora JusPodivm, 2017 – negritei).

É precisamente este o caso dos autos.

Conforme se extrai dos documentos juntados e da fundamentação do
decisium
, Maria da Luz Gonçalves Assis exerce posse direta, contínua, mansa, pacífica e com
animus domini
sobre o apartamento nº 302, Bloco B-3, do Condomínio Residencial Porto do Sol, desde 1998, ano em que recebeu as chaves do imóvel por força de contrato de promessa de compra e venda celebrado com a própria autora da presente ação.

Nesse contexto, a prova dos autos demonstra que, desde então, a ré passou a residir habitualmente no imóvel, como única moradia, sendo titular de cadastro perante a municipalidade, além de figurar como contribuinte de tributos urbanos ao longo de mais de duas décadas.

Assim, ao contrário do que entendeu o juízo
a quo
, a posse inicialmente fundada em contrato precário sofreu transmutação para posse
ad usucapionem
, sobretudo diante da completa inércia da incorporadora por mais de 22 (vinte e dois anos), que somente promoveu notificação extrajudicial em maio de 2020, ato que, além de extemporâneo, não tem o condão de afastar a prescrição aquisitiva já consolidada.

Acrescente-se que a hipoteca constante da matrícula originária n.º 65.553 (atual nº 71.897), do CRI da Comarca de Cuiabá, mencionada como óbice pelo juízo de origem, não se refere a garantia firmada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, tampouco goza de afetação legal que exclua o bem da possibilidade de usucapião, tratando-se de garantia empresarial vinculada à própria incorporadora, e não ao imóvel específico em favor de terceiro adquirente de boa-fé.

Nesse sentido, colha-se julgado deste Tribunal, em caso
semelhante
, inclusive em desfavor da mesma apelada, confira:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE GAVETA. TRANSMUTAÇÃO DA POSSE. IMÓVEL HIPOTECADO. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de usucapião ordinária, sob fundamento de posse precária, decorrente de contrato de gaveta, e existência de hipoteca sobre o imóvel.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível reconhecer a usucapião ordinária sobre imóvel cuja posse inicial decorre de compromisso de compra e venda não registrado, e se a existência de hipoteca impede a aquisição por usucapião.

III. Razões de decidir:

3. A posse foi exercida pelas apelantes desde 1994, ininterruptamente, com animus domini, sendo suficiente o lapso temporal para configuração da usucapião ordinária ou extraordinária.

4. A ausência de cobrança da dívida ou oposição pela incorporadora, aliada à mora dos promitentes compradores, caracteriza a transmutação da posse de precária para própria.

5. A jurisprudência do STJ admite a usucapião em hipóteses de transmutação da posse advinda de compromisso de compra e venda, desde que não haja oposição e se cumpram os demais requisitos legais.

6. A existência de hipoteca não impede o reconhecimento da usucapião, pois esta opera aquisição originária da propriedade, fazendo cessar os ônus reais anteriores.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. É possível o reconhecimento da usucapião ordinária ou extraordinária quando a posse, ainda que inicialmente precária, transmuda-se em própria, por ausência de oposição do proprietário e decurso do tempo. 2. A existência de hipoteca sobre o imóvel não impede a aquisição da propriedade por usucapião, por se tratar de forma originária de aquisição.”
(RAC n.º 1030378-78.2021.8.11.0041,

1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, j. 21.05.2025 – destaquei).

Nesse contexto, é inafastável a constatação de que a ré/apelante preenche todos os requisitos para aquisição da propriedade por usucapião extraordinária qualificada.

Demais disso, não há nos autos qualquer prova que refute as alegações da parte autora, pois os demais elementos jungidos são aptos a comprovar os requisitos legais, sendo imperativo o reconhecimento da usucapião extraordinária qualificada do imóvel urbano prevista no parágrafo único do art. 1.238 do C. Civil.

Nesse sentido já decidiu esta Terceira Câmara,
in litteris
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMÓVEL URBANO – DEMONSTRAÇÃO DE EXERCÍCIO DE POSSE PLENA DO IMÓVEL DESDE O ANO DE 1996 – ESTABELECIMENTO DE MORADIA – PRESENÇA DO ANIMUS DOMINI – PROVAS TESTEMUNHAIS CONTUNDENTES – ART. 373, I, DO CPC – DECLARAÇÃO DA PRETENSÃO AQUISITIVA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Estando presentes os requisitos legais, o reconhecimento da aquisição originária da propriedade por usucapião é medida que se impõe
”.
(RAC n. 0004512-75.2016.8.11.0004, 3ª Câm. Dir. Privado. Rel. Des.

Dirceu Dos Santos, J. 24.05.23)

“AÇÃO REIVINDICATÓRIA –
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA COMO MATÉRIA DE DEFESA – REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL – DEMONSTRADOS – AÇÃO POSSESSÓRIA ANTERIORMENTE JULGADA IMPROCEDENTE – AUSÊNCIA DE EFEITO INTERRUPTIVO – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – AUSÊNCIA DE POSSE INJUSTA – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS – SENTENÇA MANTIDA
– HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO – DETERMINAÇÃO DE RECOLHIMENTO EM DOBRO DESCUMPRIDA – NÃO CONHECIDO. Nos termos do entendimento pacificado, o sucesso da ação reivindicatória depende da presença de três requisitos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu, e carecendo na sua demonstração, impõe-se a improcedência da ação. A ação possessória proposta anteriormente e julgada improcedente não interrompe o prazo aquisitivo da usucapião.

O reconhecimento da prescrição aquisitiva extirpa um dos requisitos essenciais à propositura da ação reivindicatória, consistente na posse injusta, resultando na improcedência do feito
. [...]”
(RAC n. 1006230-08.2018.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 28.06.2023 – negritei).

Outro não é o entendimento desse Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO REIVINDICATÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – EXCEÇÃO ARGUIDA EM DEFESA – ACOLHIMENTO
– EXERCÍCIO DE POSSE PELA REQUERIDA COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE QUINZE ANOS – ARTIGO 1.238, CAPUT, DO CC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A ação reivindicatória é meio judicial disponível ao proprietário não possuidor para retomar a coisa que se encontra injustamente em poder de outrem. Para efeitos da ação reivindicatória, a posse injusta é aquela exercida divorciada do título de propriedade ou de contrato que autorize a posse sobre a coisa.

É possível a arguição da usucapião como matéria de contestação, sendo reconhecida caso comprovados os requisitos necessários para tanto. Se há prova suficiente de que a apelada detém a posse da área litigiosa por mais de 15 (quinze) anos, sem oposição e com animus domini, não há como classificar como injusta a sua posse, porque presentes os pressupostos necessários para a configuração da usucapião extraordinária (art. 1.238, caput, do CC/02).

A usucapião pode ser alegada como matéria de defesa em ação reivindicatória apenas com o intuito único e exclusivo de afastar a pretensão possessória, porque a prescrição aquisitiva, para fins de registro imobiliário, não pode ser reconhecida em outro procedimento que não seja a própria ação de usucapião, a qual possui rito próprio
.”
(RAC n. 0054693-03.2015.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 06.04.2022 – negritei).

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO REIVINDICATÓRIA – USUCAPIÃO ARGUIDO EM MATÉRIA DE DEFESA – REQUISITOS EVIDENCIADOS – ACERVO PROBATÓRIO ROBUSTO – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – INTERRUPÇÃO DO RESPECTIVO PRAZO NÃO VERIFICADA – AÇÃO POSSESSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE – OPOSIÇÃO QUE DEVOLVEU A POSSE
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – APLICAÇÃO POR ANALOGIA DO §8º. DO ARTIGO 85 DO CPC – CAUSA DE VALOR ELEVADISSÍMO – READEQUAÇÃO DO VALOR – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DO RÉU PROVIDO PARCIALMENTE.

Acolhida usucapião como matéria de defesa, e preenchidos os requisitos legais para tanto, o acolhimento da arguição, induz a improcedência do pedido reivindicatório
. [...]”
(RAC n. 0001303-56.2008.8.11.0044, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 27.07.2021 – negritei).

Por conseguinte, a improcedência da ação reivindicatória ora em exame decorre do reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião extraordinária qualificada em favor da apelante Maria da Luz Gonçalves Assis, relativamente ao imóvel objeto desta demanda, sendo certo que tal direito foi expressamente reconhecido por acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, ao dar provimento ao recurso de apelação interposto nos autos da ação de usucapião n.º 1034688-64.2020.8.11.0041, reformando a sentença de primeiro grau que havia julgado improcedente o pedido.

Tal reconhecimento judicial da prescrição aquisitiva afasta, por via reflexa, o requisito da posse injusta, essencial à procedência da pretensão reivindicatória deduzida pela proprietária registral.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser reformada,
para julgar improcedente a ação reivindicatória
, ante ao não preenchimento dos requisitos previstos no art. 1.228,
caput
, parte final, do Código Civil, consistente na posse injusta, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, devendo ser observado o quanto disposto no art. 98, §3º, do mesmo
codex
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 06 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025