Tribunal: TJMT
Processo: 1023331-74.2024.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023331-74.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Produto Rural, Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ESIO OLIVEIRA DE SOUZA FILHO - CPF: 022.423.509-51 (ADVOGADO), ESPOLIO ADOLFO HERBERTS - CPF: 060.038.349-00 (AGRAVANTE), FABRICIO COIMBRA CHESCO - CPF: 022.915.519-73 (ADVOGADO), GUILHERME FERNANDO TECHIO - CPF: 080.350.539-65 (AGRAVADO), JOAO DOMINGOS DA COSTA FILHO - CPF: 247.339.111-49 (ADVOGADO), CASSIO HENRIQUE MENEGHETTI KRASNIEVICZ - CPF: 028.921.931-09 (ADVOGADO), REGINALDO JUNGES - CPF: 025.568.039-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA INCERTA. CONVERSÃO EM EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. PENHORA DE IMÓVEL. AVALIAÇÃO. LAUDO PERICIAL. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS PARA NOVA AVALIAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que homologou laudo pericial referente à avaliação de imóvel penhorado em execução convertida para quantia certa. O Agravante impugnou o laudo e apresentou avaliação própria com valores discrepantes.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal consiste em verificar se estão preenchidos os requisitos do art. 873 do CPC para a realização de nova perícia, em razão de alegado erro na avaliação judicial do imóvel penhorado.

III. Razões de decidir

3. Nos termos do art. 873 do CPC, somente é admitida nova avaliação se demonstrado erro na avaliação, dolo do avaliador, alteração posterior do valor do bem ou fundada dúvida do juízo sobre a estimativa fixada.

4. O laudo pericial foi complementado pelo expert, apresentando análise minuciosa sobre o imóvel, com referência à sua localização, cultura agrícola e métodos utilizados, estando devidamente fundamentado.

5. A avaliação judicial se aproximou da estimativa anteriormente realizada pelo Oficial de Justiça, não havendo elementos que justifiquem nova perícia.

6. Os valores apresentados pelo Agravante foram inconsistentes ao longo do processo, divergindo em diferentes laudos encomendados pela própria parte, sem explicação plausível para a variação.

7. O juízo de origem fundamentou adequadamente sua decisão ao homologar o laudo, afastando as alegações de inconsistência técnica.

8. Inexiste falta de fundamentação na decisão, capaz de anula-la.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo de Instrumento desprovido para manter a decisão que afastou a impugnação e homologou o laudo pericial, determinando a realização de leilão judicial do bem penhorado.

Tese de julgamento: "A nova avaliação do bem penhorado somente é cabível nos termos do art. 873 do CPC, sendo insuficiente a mera discordância da parte com o laudo homologado, sem demonstração concreta de erro, dolo do perito ou alteração posterior do valor do bem."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo
Espólio de Adolfo Herberts
contra a decisão proferida pelo juízo da 2ª Vara de Paranatinga-MT, nos autos da Execução para Entrega de Coisa Incerta nº 1000052-29.2021.8.11.0044, movida por
GUILHERME FERNANDO TECHIO
.

A decisão recorrida rejeitou a impugnação à avaliação do imóvel penhorado, registrado sob a matrícula nº 612 do 1º CRI de Parantinga-MT, e, por consequência, homologou o laudo apresentado pelo perito nomeado e determinou o prosseguimento da expropriação do bem, mediante a nomeação de leiloeiro para a alienação do imóvel.

Em suas razões, o Agravante sustenta que, para garantir uma correta avaliação, elaborou quesitos essenciais para uma mensuração adequada do valor do imóvel, esperando respostas precisas, coerentes e conclusivas, o que não ocorreu.

Afirma que, apesar de impugnar o laudo pericial e apresentar questionamentos, o perito não esclareceu as dúvidas suscitadas, mantendo respostas inconclusivas, imprecisas e sem fundamentação adequada, em contrariedade ao disposto no art. 473 do Código de Processo Civil.

Argumenta que a decisão é nula de pleno direito, pois o juízo singular não apresentou os fundamentos necessários para o acolhimento do laudo pericial, em desacordo com os artigos 371 e 479 do Código de Processo Civil. Além disso, utilizou justificativas vagas e não se manifestou sobre as impugnações à avaliação, infringindo os artigos 479 e 489, §1º, incisos I e II, do mesmo Código.

Explica que a nulidade também decorre da desconsideração do laudo de avaliação elaborado por seu assistente técnico, profissional qualificado com atuação destacada na localidade do imóvel, o qual atribuiu ao bem o valor de R$ 29.000.000,00 (vinte e nove milhões de reais).

Continua, dizendo que o laudo homologado não apresenta informações suficientes para a solução da controvérsia de forma segura e adequada, sendo inconclusivo e obscuro. Destaca que, embora mencione a utilização da metodologia prevista na ABNT NBR 14653-3, baseia-se em parâmetros questionáveis, pois não considerou opiniões de engenheiros atuantes na região e profissionais do setor imobiliário rural, conforme orienta o item 7.4.3.10 da norma reguladora, nem os preços de mercado de imóveis semelhantes próximos ao avaliado.

Aduz que a avaliação foi realizada com base apenas na tabela de ITBI da Prefeitura Municipal de Paranatinga, em valores de escrituras públicas de compra e venda registradas no Cartório do 1º Ofício de Paranatinga – geralmente inferiores aos valores efetivamente pagos – e em anúncios de venda de propriedades rurais, sem considerar fatores como distância e tipo de cultivo da terra (agrícola ou pecuária).

Assevera que, conforme o item 7.4.3.6 da ABNT NBR 14653-3, os dados de mercado devem ser detalhados para permitir uma comparação adequada com o bem avaliado, considerando os níveis de precisão e fundamentação necessários. No entanto, o laudo pericial homologado não apresenta qualquer comparativo válido.

Ressalta que o imóvel utilizado pelo perito como referência possui apenas 50% da área destinada à pecuária e está localizado a 100 km da cidade, com oferta de venda a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) por hectare. Enquanto isso, o imóvel avaliado, situado a apenas 10 km da cidade e com 65% de sua área destinada à produção de grãos, foi avaliado em R$ 16.533,42 (dezesseis mil e quinhentos e trinta e três reais e quarenta e dois centavos) por hectare.

Aponta que a maioria das ofertas utilizadas pelo laudo homologado refere-se a propriedades muito mais distantes do centro de Paranatinga-MT, muitas das quais não produzem grãos, sendo destinadas exclusivamente à pecuária ou encontrando-se em estado precário, exigindo investimentos significativos para se tornarem agricultáveis. Tal circunstância evidencia a fragilidade das premissas adotadas pelo perito, que usou amostras de imóveis com características significativamente diferentes do avaliado.

Sustenta, ademais, que, de acordo com a jurisprudência, havendo uma grande dissonância entre o valor atribuído pelo laudo pericial e outras avaliações do bem, como no presente caso, em que a diferença ultrapassa R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), é recomendável a realização de uma nova avaliação.

Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso até seu julgamento definitivo, impedindo a designação do leilão judicial.

No mérito, requer a reforma da decisão combatida para determinar a realização de nova perícia judicial sobre o imóvel penhorado.

O efeito suspensivo foi concedido (ID 235237657).

Contrarrazões em ID 240539153.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se na origem de Ação de Execução para Entrega de Coisa Incerta, que foi convertida em Execução por Quantia Certa, conforme decisão exarada na data de 27/08/2019 (pág. 183 do ID 46806957).

Efetivada a penhora do imóvel registrado sob a matrícula nº 612 do Cartório do 1º Ofício de Parantinga-MT (Fazenda Globo), o Exequente, ora Agravante, acostou ao processo originário a avaliação do referido bem realizada nos autos de nº 0002511-94.2016.811.0044 (ID 67839699), em que o Oficial de Justiça avaliador indicou a importância de R$ 7.138.368,20 (sete milhões e cento e trinta e oito mils e trezentos e sessenta e oito reais e vinte centavos).

O Agravante/Executado, por sua vez, discordou do documento e apresentou avaliação mercadológica que indica que o bem possui o valor aproximado de R$ 29.010.000,00 (vinte e nove milhões e dez mil reais) - ID 75618112 da origem.

Diante da controvérsia, o juízo de primeiro grau determinou a realização de perícia técnica, ocasião que o
expert
apresentou o laudo pericial de ID 134622734, concluindo que:

O Agravante impugnou o laudo (ID 136688034), alegando diversas inconsistências e apresentando nova avaliação mercadológica que indica o valor de R$ 21.160.000,00 (vinte e um milhões e cento e sessenta mil reais). Por tal motivo, o perito judicial foi intimado para se manifestar e complementou o estudo (ID 154301543).

Posteriormente, o juízo
a quo
proferiu a decisão combatida (ID163242952), afastando a impugnação e homologando o laudo do
expert
, nos seguintes termos:

“(...) No caso, considerando a discrepância entre os laudos periciais este Juízo julgou pertinente ouvir o perito judicial. Ele manifestou no id. 154301543.

Intimados para manifestarem acerca do parecer do perito judicial, o exequente pugnou pela homologação do laudo pericial, enquanto o executado quedou inerte.

No que se refere ao laudo de avaliação judicial, assim consta no artigo 872, incisos I e II do CPC, verbis:

“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens.”

Já o artigo 873 do mesmo Diploma Processual Civil traz as hipóteses necessárias à realização de nova avaliação.

“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.”

Em detida análise ao laudo constante no id. 134622733 e ao parecer de id. 154301543, percebo que houve avaliação precisa do imóvel avaliado, tendo a diligência ocorrido dentro dos ditames legais, não havendo motivos para nova avaliação.

Isso porque, ao contrário do que argumentou o Executado, a avaliação considerou a distância (10 km da malha urbana da cidade de Paranatinga) e tipo de cultura sobre a terra (lavoura – cultura de milho em lavoura tecnificada) e os quesitos respondidos pelo perito não foram inconclusivos, imprecisos, incoerentes e sem fundamentação.

Ademais, em seu parecer o perito se desincumbiu de responder os quesitos complementares feito pela parte executada e fez apontamentos sobre a metodologia utilizada pelo perito contratado que causaram a discrepância dos valores.

Desta feita, rejeito a impugnação pelos fatos e fundamentos acima apontados e homologo o laudo pericial de id. 134622733. (...)” –
sic ID 163242952 da origem.

Assim, diante da irresignação do Agravante, a controvérsia recursal consiste em averiguar a possibilidade de realização de nova perícia sobre o imóvel penhorado.

Nos termos dos incisos do artigo 873, do Código de Processo Civil, condiciona-se a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Portanto, o dispositivo consagra um critério de razoabilidade, que busca assegurar que o valor fixado seja condizente com as circunstâncias reais, evitando prejuízo às partes ou à eficácia da execução.

No caso dos autos, em que pese os argumentos do Agravante, tem-se que o laudo pericial (ID 134622734), que restou complementado pelo
expert
(ID 154301543), é robusto e apresenta minuciosamente o método de avaliação, as características do bem, a localização, com menção da proximidade do imóvel da cidade de Paranatinga-MT, e o valor específico do hectare.

Inclusive, o juízo de primeiro grau fundamenta a decisão recorrida com tais ponderações, o que, por si só,
afasta a arguição de nulidade
da decisão por ausência de fundamentação, mormente quando esclarece que, “
ao contrário do que argumentou o Executado, a avaliação considerou a distância (10 km da malha urbana da cidade de Paranatinga) e tipo de cultura sobre a terra (lavoura – cultura de milho em lavoura tecnificada) e os quesitos respondidos pelo perito não foram inconclusivos, imprecisos, incoerentes e sem fundamentação
”.

Desse modo, se a avaliação judicial do imóvel apresentada ao juízo contém as informações que dela se espera para uma razoável mensuração do valor do bem, inexiste justificativa plausível para a reavaliação pretendida.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução de título extrajudicial - Decisão que rejeitou a impugnação ao laudo pericial e indeferiu o pedido de realização de nova avaliação do imóvel penhorado – Recurso do executado –
Pretensão a nova avaliação - Descabimento – Inexistência de quaisquer dos requisitos do art. 873 do CPC a ensejar nova avaliação - Laudo de avaliação que observou a NBR 14653-2 da ABNT – Perita judicial que descreveu e esclareceu de forma pormenorizada as características do imóvel e da região, o estado de conservação da edificação, a infraestrutura, a valorização mobiliária, o aproveitamento econômico, assim como toda a metodologia empregada – Desnecessidade de nova perícia
– (...) – Recurso não provido.
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2144178-71.2024.8.26 .0000 São Paulo, Relator.: Achile Alesina, Data de Julgamento: 27/05/2024, 15ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2024) – destaquei.

Convém ressaltar que o valor apurado pelo
expert
se aproxima do valor indicado na avaliação realizada pelo Oficial de Justiça nos autos de nº 0002511-94.2016.811.0044, relativo ao mesmo imóvel, não guardando qualquer pertinência com o valor indicado na avaliação apresentada pelo Agravante (aproximadamente 21 milhões de reais), confira-se (ID 67839699):

Somado a isso, causa estranheza o fato do Agravante apresentar na data de 11/02/2022 a avaliação mercadológica de ID 75618112, que aponta o valor do bem em 29.010.000,00 (vinte e nove milhões e dez mil reais), mas no ano seguinte, na data de 11/12/2023, apresentar nova avaliação elaborada pela mesma empresa, constando o valor do bem em R$ 21.160.000,00 (vinte e um milhões e cento e sessenta mil reais) – ID 136688040.

Se não bastasse, da leitura dos autos originários se observa que o Agravante não traz outras provas concretas para consubstanciar o alegado erro na avaliação.

Como rebatido pelo perito judicial (ID 154301543), os anúncios de venda constantes na avaliação mercadológica apresentada pelo Agravante se referem à propriedades com áreas incompatíveis com a terra objeto da perícia, fator que foi ponderado pelo
expert
, diante da metodologia aplicada, vejamos (ID 154301543):

É salutar destacar que o perito judicial, ao contrário do que aponta o Agravante, não utilizou como referência apenas a tabela de ITBI fornecida pela Prefeitura Municipal de Paranatinga-MT ou o valor constante em escrituras públicas de compra e venda do respectivo Cartório, haja vista que considerou também na amostragem diversas ofertas de imóveis semelhantes:

Desse modo, embora a irresignação do Agravado, não há como acolher a tese recursal, evidenciando que o laudo pericial é conclusivo e mensura o real valor do bem.

Ressalto que não basta à parte manifestar sua discordância quanto às conclusões do perito judicial e nem afirmar que o valor do imóvel está muito acima, incumbe-lhe demonstrar, com precisão e fundamentadamente, em que consiste o erro na avaliação, o que não se vê no caso.

Assim, por não vislumbrar a ocorrência das hipóteses elencadas no artigo 873 do Código de Processo Civil, impõe-se a manutenção da decisão agravada.

Diante do exposto,
nego provimento
ao Agravo de Instrumento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025