Tribunal: TJMT
Processo: 1002271-11.2025.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. AUSÊNCIA DE CAUÇÃO. REQUISITOS DO ART. 59, §1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO NÃO PREENCHIDOS. PERIGO DE DANO NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto por Várzea Grande Empreendimentos S/A contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002271-11.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Liminar, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE EMPREENDIMENTOS S/A - CNPJ: 14.949.159/0001-61 (AGRAVANTE), KLEBER DE PAULA E SILVA - CPF: 009.949.981-98 (AGRAVADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):
VARZEA GRANDE EMPREENDIMENTOS S/A
.

AGRAVADO(S):
KLEBER DE PAULA E SILVA
.

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. AUSÊNCIA DE CAUÇÃO. REQUISITOS DO ART. 59, §1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO NÃO PREENCHIDOS. PERIGO DE DANO NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Várzea Grande Empreendimentos S/A contra decisão interlocutória da 3ª Vara Cível de Várzea Grande/MT, que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, diante do inadimplemento contratual por parte do locatário, Kleber de Paula e Silva, que acumulava dívida superior a R$ 300.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de despejo liminar com base no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91; e (
ii
) examinar a possibilidade de concessão da tutela de urgência com base no art. 300 do CPC, considerando os argumentos de urgência e risco ao resultado útil do processo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 somente admite o despejo liminar em contratos desprovidos de garantia. No caso, o contrato de locação está garantido por fiança prestada por terceiro, o que afasta a aplicação da norma.

A concessão do despejo liminar exige a prestação de caução no valor de três meses de aluguel, o que também não foi atendido pela parte agravante.

Ainda que comprovado o inadimplemento, não restou demonstrado perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, sendo o agravamento
do débito um risco inerente à própria mora, conforme entendimento pacificado na jurisprudência do STJ e do TJMT.

A jurisprudência majoritária é firme no sentido de que a existência de garantia contratual inviabiliza o despejo liminar e que, em hipóteses como a dos autos, não se presume o risco de dano irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A existência de fiança no contrato de locação impede a concessão da liminar de despejo prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

A ausência de caução no valor de três meses de aluguel inviabiliza a concessão do despejo liminar.

A mera inadimplência não configura, por si só, perigo de dano irreparável apto a justificar a concessão de tutela de urgência em ação de despejo.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91,
arts
. 9º, III; 37, II; 59, §1º, IX; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1207161/AL; TJMT, AI nº 1004817-10.2023.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 23.08.2023; TJMT, AI nº 1011386-95.2021.8.11.0000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 26.01.2022; TJPR, AI nº 0072668-16.2021.8.16.0000, Rel. Des. Fernando
Antonio
Prazeres, j. 13.06.2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso
de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO
interposto por
VARZEA GRANDE EMPREENDIMENTOS
S/A,
contra decisão interlocutória proferida (ID. 178158685 – autos de origem - PJE nº 1036552-21.2024.8.11.0002) pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Várzea
Grande-MT
, que indeferiu a liminar de despejo
.

Em razões recursais, fundamenta o recurso nas seguintes teses fático-jurídicos, sendo:

1.
Aduz que o fato
do
Agravado estar inadimplente com os
alugueis
e encargos, com dívida superior a R$ 133.219,75 (cento e trinta e três mil duzentos e dezenove reais e setenta e cinco centavos), sendo que passou a condição de devedor desde maio/2024, e não quita sequer as despesas com energia elétrica e água, sobrevivendo literalmente às expensas do Agravante, demonstra o perigo da demora;

2
. Argumenta que a plausibilidade do direito resta evidenciada na medida em que o Agravado incorreu em quebra contratual ao inadimplir sua principal obrigação, no caso, o pagamento da locação, conforme estabelece o artigo 9º, inciso III da Lei de Locação. Ou seja, a declaração da rescisão contratual ao final da lide é medida impositiva, não se falando em outro resultado a não ser o despejo;

3. Afirma que A dívida já
encontra-se
impagável, pois supera o montante de R$ 301.028,76, e caso o despejo se concretize apenas ao final do tramite processual a dívida superará a casa dos trezentos mil de
reais;
;

Sob essas premissas, requer a tutela antecipada recursal, conferindo efeito ativo ao recurso, culminando por determinar a expedição de ordem de despejo, para que o Agravado desocupe o espaço comercial no prazo de 15 dias, autorizando a imissão na posse do Agravante. No caso de reforma da decisão tanto liminarmente, quanto no mérito do recurso, o Agravante se compromete a prestar caução nos termos da lei.

No mérito requer o provimento do recurso, resultando na reforma integral da decisão recorrida, e ratificação da liminar recursal eventualmente deferida, culminando por manter a ordem de despejo, e a posse do Agravante no referido espaço comercial

Preparo recursal devidamente recolhido conforme comprovante de pagamentos sob ID. 265497262.

Tutela recursal
in
deferida em ID
.
2
66149785
.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):
VARZEA GRANDE EMPREENDIMENTOS S/A.

AGRAVADO(S):
KLEBER DE PAULA E SILVA
.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Como anteriormente relatado, trata-se de recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO
interposto por
VARZEA GRANDE EMPREENDIMENTOS S/A
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 178158685 – autos de origem - PJE nº 1036552-21.2024.8.11.0002) pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Várzea
Grande-MT
, que indeferiu a liminar de despejo.

Em razões recursais,
em síntese,
s
ustenta que o Agravado está inadimplente desde maio/2024, acumulando dívida superior a R$ 133.219,75, incluindo aluguéis, encargos e contas de consumo, vivendo às expensas do Agravante, o que evidencia o perigo da demora.

Alega que há plausibilidade do direito, pois o Agravado descumpriu sua principal obrigação contratual — o pagamento da locação —, nos termos do art. 9º, III, da Lei de Locação, sendo a rescisão contratual e o despejo medidas inevitáveis.

Informa que a dívida já ultrapassa R$ 301.028,76 e, caso o despejo ocorra apenas ao final do processo, continuará se agravando.

Diante disso, requer a concessão de tutela antecipada recursal, com efeito ativo, determinando a expedição de ordem de despejo no prazo de 15 dias e autorizando a imissão do Agravante na posse, mediante caução, se necessário.

No mérito, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a decisão recorrida, confirmando eventual liminar e mantendo a ordem de despejo e a posse do Agravante.

Pois bem,

De início, ressalto que, o Agravo de Instrumento por ser um recurso
secundum
eventum
litis
, limita-se ao exame do acerto ou não da decisão impugnada, em vista que ao Tribunal incumbe aferir tão somente se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade e abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide.

O cerne do presente recurso cinge-se à análise do acerto ou desacerto da decisão agravada que
in
deferiu
a liminar de despejo.

A decisão agravada
in
deferiu o pedido sob o seguinte fundamento:

“Várzea Grande Empreendimento S.A. propôs a presente “ação de despejo por falta de pagamento e rescisão contratual com pedido de tutela de urgência de despejo” em face de Kleber de Paula e Silva, alegando, em síntese, que o requerido deixou de cumprir com suas obrigações contratuais de pagamento de aluguéis e encargos referentes ao espaço comercial locado.

Narra que é proprietária do espaço comercial identificado como AL 17/19, localizado no Piso 3 do Várzea Grande Shopping, o qual foi objeto de contrato de locação firmado em 29/06/2023, com vigência de 63 meses, compreendendo o período de 03/07/2023 a 02/10/2028. O contrato destinava o imóvel exclusivamente para a comercialização de restaurante com serviços, estabelecendo aluguel mensal mínimo de R$ 15.000,00 para os 12 primeiros meses e R$ 10.813,33 a partir do 13º mês, além de reajustes anuais conforme o índice IGPD-I e percentuais sobre o faturamento bruto mensal.

Além do aluguel, o contrato previa o pagamento de condomínio, fundo de promoção e encargos comuns. Todavia, o requerido, locatário, não adimpliu com tais obrigações desde maio de 2024, acumulando uma dívida de R$ 133.219,75 (cento e trinta e três mil duzentos e dezenove reais e setenta e cinco centavos).

Ressalta que a inadimplência do locatário não se limita aos aluguéis, abrangendo também despesas de água, energia e ar-condicionado, as quais são custeadas pela requerente para evitar prejuízo aos demais condôminos. Apesar das reiteradas tentativas de acordo, o locatário não demonstrou interesse em regularizar o débito.

Diante disso, requer a concessão de liminar para determinar o despejo do locatário, conforme disposto no artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, ou, subsidiariamente, por meio de tutela de urgência.

Juntou documentos de ID 172435614 a 172435622.

Determinada a emenda da inicial no ID 175888035, manifestou-se no ID 177339276.

É a síntese do necessário.

DECIDO.

Acolho a emenda da inicial.

De entrada, considerando que é facultado às partes a opção pelo procedimento especial do “Juízo 100% Digital”, nos termos do art. 3º, § 4º, da Resolução TJMT/OE n. 11/2021, ficam as partes cientes de que a qualquer momento poderão optar por esse procedimento especial, que possibilita o andamento mais célere do processo.

Pois bem. De entrada, tenho como inviável a concessão de medida liminar de desocupação do imóvel com fulcro no art. 59 da Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato), na medida em que o Contrato de Locação que instrumentaliza os autos é garantido por fiança, à luz do art. 59, §1º, IX, c/c art. 37, II.

Por outro lado, como sabido, é possível o deferimento de tutela de urgência antecipada em ações de despejo, caso em que a decretação liminar de despejo ou o pedido de imissão de posse ficará condicionado ao atendimento dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.

Conforme o art. 300 do CPC, a tutela de urgência depende da coexistência dos seguintes requisitos: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Com efeito, nas ações locatícias há que se proceder com cautela na apreciação do pedido, o qual somente poderá ter lugar naquelas situações em que restar de plano evidenciado que a realização do direito do locador não pode ser postergada para o final do processo, sob pena de suportar prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação.

Nesse aspecto, analisando os autos, em que pese à demonstração da probabilidade do direito alegado, por meio do Contrato de Locação (ID 172435614, 172435615), não restou demonstrado o perigo de dano, uma vez que os prejuízos relativos aos débitos devidos não caracterizam, diretamente, um dano irreparável ou de difícil reparação.

Isso porque, o risco de aumento do valor da dívida, em virtude do inadimplemento do locatário, é inerente ao despejo por falta de pagamento, sendo que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não se dispensa a comprovação da urgência da medida quando da análise de tutela antecipada em ações de despejo (REsp 1207161/AL).

Nesse sentido, colaciono os seguintes entendimentos jurisprudenciais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – DÉBITO QUE SE ESTENDE POR MAIS DE 03 ANOS – AUMENTO DA DÍVIDA PELO INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO QUE NÃO DISPENSA A COMPROVAÇÃO DE DANO IRREPARÁVEL A SER
SUPORTADO PELO LOCADOR – AUSÊNCIA DE PROVA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O artigo 300 do Código de Processo Civil prevê que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Se, por ora, não há nos autos elementos que evidenciem o risco de dano grave ao locador, impõe-se a manutenção do decisum que bem indeferiu o pedido inaugural de urgência. (TJ-MT - AI: 10179619020198110000 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 29/04/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/05/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS - DECISÃO QUE INDEFERE O PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – RECURSO DA PARTE AUTORA – NÃO PROVIMENTO – CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR COM FUNDAMENTO NO ART. 300, DO CPC (TUTELA DE URGÊNCIA) QUE NÃO SE FAZ POSSÍVEL, CONSIDERANDO O NÃO PREENCHIMENTO DO REQUISITO DO PERIGO DE DANO – FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES QUE, A PAR DOS PREJUÍZOS QUE POSSAM CAUSAR AO LOCADOR, POR SI SÓ, NÃO CARACTERIZAM UM DANO IRREPARÁVEL OU DE DIFÍCIL REPARAÇÃO – POSSIBILIDADE, ADEMAIS, DE O LOCATÁRIO LIQUIDAR O DÉBITO NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS A CONTAR DA CITAÇÃO PARA EVITAR A RESCISÃO CONTRATUAL E O DESPEJO – INTELIGÊNCIA DO ART. 62, INC. II, DA LEI N. 8.245/91. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 18ª C. Cível - 0072668-16.2021.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO ANTONIO PRAZERES - J. 13.06.2022)

Posto isso, indefiro o pedido de tutela de urgência e determino a citação do requerido para, no prazo de 15 (quinze) dias, contestar a ação na parte que lhe toca (art. 62, I, Lei n.º 8.245/91), sob pena de aplicação da confissão e da revelia, no que for cabível (art. 344, CPC).

Cientifiquem-se, também, os eventuais sublocatários ocupantes do imóvel, que poderão intervir no processo como assistentes (art. 59, § 2º, da Lei n.º 8.245/ 91).

Na hipótese de ser apresentada contestação que traga preliminar e/ou documentos, intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (dez) dias, a teor do art. 350 do CPC, oferecer impugnação. Encerrada a fase a postulatória, sem prejuízo de julgamento antecipado da lide, venham às partes, no prazo comum de 10 (dez) dias, especificarem as provas que ainda pretendem produzir, sob pena de preclusão.”

A
nalisando o conjunto processual, verifica-se que não houve mudanças fáticas ou argumentações que modificassem a situação posta desde a análise do pedido de tutela
recursal
.

Cinge-se a questão em verificar a viabilidade da concessão liminar para
determinar
a expedição de ordem de despejo, para que o Agravado desocupe o espaço comercial, autorizando a imissão na posse do Agravante.

É cediço que o
art. 9º da Lei nº 8.245/91, dispõe acerca das hipóteses de rescisão da locação, entre elas a prática de infração legal ou contratual (inciso II) e a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III).

Na presente demanda pretende a locadora, ora agravante, despejar os locatários aqui agravados em razão do inadimplemento de aluguéis.

Sobre o despejo liminar, em particular, antes de oportunizada a oitiva da parte contrária, dispõe o § 1º do art. 59 da referida Lei nº 8.245/91:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
:

(...)

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).”

Nessa quadra, para o despejo liminar diante da falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento mostra-se necessário: (a) o oferecimento de caução no valor correspondente a três meses de aluguel e (b) estar o contrato desprovido de quaisquer garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações, quais sejam:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I -
caução
;

II -
fiança
;

III - seguro de fiança locatícia.

IV -
cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Em exame ao processo de origem, verifica-se no Contrato de Locação firmado entre as partes (ID. 172435614 - Pág. 4), em especial, na cláusula 12 a existência de garantida fidejussória prestada por LUCELIO GOMES JACINTO.

Logo, a previsão legal expressamente impede o despejo liminar porque a probabilidade de êxito no pagamento voluntário do débito é maior se comparado com os contratos destituídos de garantia.

Para ilustrar:

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1004817-10.2023.8.11.0000 EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR INDEFERIDA - CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA O DEFERIMENTO DA LIMINAR PREVISTA NO § 1º DO ART. 59 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
A demonstração de que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91) obsta a aplicação da medida prevista no § 1º, do art. 59 da Lei n. 8.245/91.
(TJ-MT - AI: 10048171020238110000, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 23/08/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/08/2023) – Grifo Nosso

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – PRETENSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SER EXPEDIDO MANDADO DE DESPEJO – CONTRATO COM GARANTIA DE FIANÇA – NÃO DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR – DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Se for demonstrado que o contrato de locação está garantido por fiança, é inviável a medida liminar de despejo nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/91.
(N.U 1011386-95.2021.8.11.0000, relator Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 26/01/2022, publicado no DJE de 04/02/2022) – Grifo Nosso

Outrossim, o § 1º, do art. 59, da Lei 8245/91 dispõe que o locador deve prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, o que não se vislumbra no presente caso.

Desta maneira, atento às especificidades da situação fática e aos documentos anexos aos autos principais, entendo que restaram configurados motivos que justifiquem a reforma da decisão.

CONCLUSÃO

Com essas considerações,
NEGO
-LHE PROVIMENTO
,
mantendo-se na integralidade, a
decisão agravada
.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte agravante ao pagamento das verbas sucumbenciais.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025