Tribunal: TJMT
Processo: 1013205-53.2024.8.11.0003
Relator(a): MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO
Órgão julgador: MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-09-04

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO AFASTADA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. TEMA 1.113, DO STJ. PRESUNÇÃO RELATIVA. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de Agravo regimental interposto pelo Município de Rondonópolis contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1013205-53.2024.8.11.0003
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA]

Parte(s):

[Z & M PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 33.694.118/0001-16 (AGRAVADO), KATELIN GONCALVES DE SOUZA - CPF: 053.797.709-08 (ADVOGADO), MARCIEL MALISESKI JUNIOR - CPF: 081.693.409-69 (ADVOGADO), INACIO GRZYBOWSKI VENTURA - CPF: 038.369.459-08 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (AGRAVANTE), Rane Curto Nascimento Ferreira (AGRAVANTE), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO A EXCELENTÍSSIMA SRA. DESA. RELATORA MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, 1º VOGAL EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR E 2º VOGAL EXMO. SR. DES. MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA.

EMENTA:

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO AFASTADA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. TEMA 1.113, DO STJ. PRESUNÇÃO RELATIVA. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Agravo regimental interposto pelo Município de Rondonópolis contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação e, em reexame necessário, ratificou a sentença concessiva de segurança em mandado de segurança.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em análise:

(i) preliminarmente, verificar se a apelação interposta pelo Município seria intempestiva;

(ii) no mérito, definir se a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor declarado na transação imobiliária ou ao valor venal arbitrado pelo Município por meio de comissão de avaliação.

III. Preliminar

3. Rejeita-se a alegação de intempestividade, porquanto o recurso foi interposto dentro do prazo legal, observando-se a intimação válida da Fazenda Pública, além de estar o feito sujeito ao reexame necessário (art. 14, § 1.º, Lei n.º 12.016/2009).

IV. Razões de decidir

4. O art. 38, do CTN estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, ou seja, o preço em condições normais de mercado.

5. O STJ, no julgamento do REsp n.º 1.937.821/SP (Tema 1.113), firmou teses segundo as quais: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; (ii) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, afastável apenas mediante regular processo administrativo; (iii) é vedado ao Município arbitrar previamente valores de referência de forma unilateral.

6. No caso, a exigência tributária municipal não observou o devido processo legal, impondo-se a manutenção da sentença.

7. A simples disparidade entre o valor declarado e o estimado pelo Município não autoriza o arbitramento unilateral, impondo-se o respeito ao devido processo legal tributário.

V. Dispositivo e tese

8. Preliminar rejeitada. Agravo regimental desprovido.

Tese de julgamento: “A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor declarado na transação, presumido condizente com o de mercado, afastável apenas por meio de processo administrativo regular, sendo ilegítimo o arbitramento unilateral pelo Município.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, inciso II; CTN, arts. 35, 38 e 148; CPC/2015, arts. 1.003, §5.º, e 183; Lei 12.016/2009, art. 14, §1.º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022.

RELATÓRIO:

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
“AGRAVO INTERNO”
, interposto pelo MUNICÍPIO DE RONDONÓPOLIS,

contra a decisão monocrática que, nos autos do
“MANDADO DE SEGURANÇA”
n.º 1013205-53.2024.8.11.0003, impetrado por Z&M PARTICIPAÇÕES LTDA, negou provimento ao recurso de apelação e, em reexame, ratificou a sentença, nos seguintes termos (ID. 284065352):

”
DECISÃO MONOCRÁTICA

Vistos, etc.

Trata-se de REMESSA NECESSÁRIA e de
“RECURSO DE APELAÇÃO”,
interposto pelo MUNICÍPIO DE RONDONÓPOLIS, contra a sentença proferida pelo Excelentíssimo Juiz de Direito em substituição legal, Dr. Jean Louis Maia Dias, que, nos autos do
“MANDADO DE SEGURANÇA”
n.º 1013205-53.2024.8.11.0003, impetrado por Z&M PARTICIPAÇÕES LTDA, em trâmite na 2ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Rondonópolis, MT, concedeu a segurança, nos seguintes termos (ID. 279569355):

“Vistos e etc.

Trata-se de Mandado de Segurança com pedido de liminar impetrado por
Z&M PARTICIPAÇÕES LTDA.,
contra ato tido por ilegal e abusivo, teoricamente, praticado pelo
SECRETÁRIO MUNICIPAL DA RECEITA DO MUNICÍPIO DE RONDONÓPOLIS/MT.

Sustenta a impetrante que, na data de 22/05/2023, adquiriu o imóvel de Matrícula sob o nº 61.147 e inscrição imobiliária nº 000000000005266 do Registro de Imóveis da Rondonópolis-MT, pelo montante de R$ 897.892,50 (oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos), sendo que, a referida operação de transmissão da propriedade constituiu fato gerador de ITBI, conforme preceitua o art. 156, inciso II, da CRFB1 , motivo pelo qual houve a emissão da guia de pagamento de nº 988 com vencimento para o dia 13/05/2024.

Afirma que, em decorrência da realização do referido negócio jurídico, buscou a Prefeitura para solicitar a expedição da guia de recolhimento do ITBI e, assim, proceder ao seu pagamento. No entanto, a impetrada está utilizando um valor venal muito superior ao valor de mercado acordado na transação como base de cálculo para a cobrança do ITBI. A venda do imóvel descrito na matrícula foi de R$ 897.892,50 (oitocentos e noventa e sete mil, oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos), enquanto a impetrada considera como base de cálculo a quantia de R$ 16.000.000,00 (dezesseis milhões de reais).

Alega que os imóveis foram avaliados de forma unilateral pela impetrada, e os valores lançados foram utilizados para a base de cálculo para emissão das guias de ITBI, não respeitando o valor real da transação imobiliária, o que é vedado pelo Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça.

Aduz que está sendo coagido a efetuar o pagamento de e R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) referente ao ITBI, para somente assim poder realizar a transferência de propriedade do imóvel adquirido.

Assim, requereu a concessão de tutela de evidência para determinar a expedição da guia para pagamento do ITBI tendo por base de cálculo o valor venal pelo qual o bem foi transmitido em condições de mercado, a fim de que o impetrante possa registrar a escritura no Cartório Notarial de Registro de Imóveis desta Comarca.

No mérito, seja concedida definitivamente a segurança para garantir o direito da impetrante de recolher o ITBI com a aplicação da base de cálculo correspondente à 2% do valor contratual praticado, que reflete as condições normais de mercado e goza de presunção de veracidade, conforme pacificou o STJ no Tema nº 1.113, determinando-se, por consequência, a anulação do arbitramento feito pela autoridade impetrada e de registrar a transferência do imóvel no Registro de Imóveis de Rondonópolis, diante do pagamento da obrigação tributária, determinando que se oficie a autoridade titular do referido cartório para que proceda com o registro da transferência na matrícula do imóvel, afastando-se qualquer óbice da autoridade coatora.

A liminar foi indeferida (id. 158000616).

Foi interposto recurso de agravo em instrumento em face da Decisão que indeferiu a liminar (id. 160656075).

O TJMT recebeu o recurso de agravo em instrumento, todavia, indeferiu o pedido de tutela antecipada (id. 162446986).

Notificada, a autoridade coatora prestou informações (id. 165518139).

Juntou-se parecer do Ministério Público pela concessão da segurança (id. 168098829).

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório. Fundamento e decido.

O
writ of mandamus
é meio próprio e hábil para coibir a prática de atos ilegais ou eivados de vícios, principalmente quando estes atos têm o condão de cercear direito líquido e certo.

O mandado de segurança é ação constitucional fundamentada na proteção ao direito líquido e certo ameaçado por ilegalidade ou abuso de poder de autoridade pública. O direito líquido e certo, é aquele, manifesto, quanto à existência, e delimitado em sua extensão, cujos requisitos possam ser aferidos de plano, em exame de elementos pré-constituídos.

Ressalta-se que a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso LXIX, garante a concessão de mandado de segurança para proteger direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habeas data, quando o responsável pela ilegalidade ou abuso de poder for autoridade pública ou agente de pessoa jurídica no exercício de atribuições do Poder Público.

Aliás, a Lei 12.016/2009, em seu artigo 1º, da mesma forma, assevera,
in verbis:

“Conceder-se-á mandado de segurança para proteger direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habeas data, sempre que, ilegalmente ou com abuso de poder, qualquer pessoa física ou jurídica sofrer violação ou houver justo receio de sofrê-la por parte de autoridade, seja de que categoria for e sejam quais forem as funções que exerça”.

Logo, quando a Administração Pública pratica ato ilegal ou abuso do poder, culminando em efetiva violação a direito líquido e certo, é possível o manejo do writ.

No caso em análise, sustenta a parte impetrante que está sendo coagida a efetuar o pagamento de R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) referente ao ITBI, para somente assim poder realizar a transferência de propriedade do imóvel adquirido, em razão da impetrada estar utilizando um valor venal muito superior ao valor de mercado acordado na transação como base de cálculo para a cobrança do ITBI (R$ 16.000.000,00 - dezesseis milhões de reais).

A questão em discussão é resumida em se a parte impetrante teria direito líquido e certo de recolher o ITBI com a aplicação da base de cálculo correspondente à 2% do valor contratual praticado (R$ 897.892,50 - oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos).

Pois bem.

Em análise aos elementos e circunstâncias que envolvem a controvérsia, tenho que razão assiste à impetrante.

O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é um tributo de competência municipal, previsto no artigo, 156, inciso II, § 2º e inciso II, da Constituição da República Federativa do Brasil e artigos 35 ao 42 do Código Tributário Nacional (CTN).

O fato gerador do ITBI ocorre com a efetivação do registro, que será realizado, nos termos do artigo 35, inciso I, do CTN, quando ocorrer: “a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”.

Cumpre consignar que a utilização do valor venal como parâmetro para aferir o valor do imposto está correta, uma vez que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel objeto da transmissão ou da cessão de direitos reais a ele relativos, nos termos do artigo 38 do CTN.

Em relação ao Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI - o artigo 38 do Código Tributário Nacional, estabelece que a base de cálculo desse tributo é o valor venal do bem, vejamos:

“SEÇÃO III

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos

[...]

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. [...]”.

A respeito do assunto o Professor Eduardo de Moraes Sabbag na obra Manual de Direito Tributário ensina que:

É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou direito reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que
a base de cálculo será o valor de mercado (ou preço de venda, à vista, em condições normais de mercado), sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura
[...]”.
(SABBAG, Eduardo de Moraes. Manual de Direito Tributário – 11 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 1365)

Assim, tem-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que corresponde ao preço de venda do bem em condições normais.

Analisando o feito, verifica-se que restou comprovado através do contrato de compra e venda juntado ao id. 157624978, que o valor venal do imóvel foi de R$ 897.892,50 (oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos).

Importante ressaltar que, STJ, por meio do Recurso Repetitivo REsp 1937821/SP
(TEMA 1113)
firmou entendimento que, o valor da operação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular procedimento administrativo, in verbis:

“TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. [...] 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a)
a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
[...]”.
(STJ - REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022)

Nesse sentido, a base de cálculo do ITBI não pode ser fixada arbitrariamente pela municipalidade. O preço do imóvel acordado entre as partes, que reflete a realidade da transação imobiliária, deve ser presumido como verdadeiro e de boa-fé, representando o valor mais adequado para o cálculo do tributo, exceto nos casos em que as declarações ou documentos apresentados não sejam considerados confiáveis, sendo que, em caso de dúvida, a autoridade deverá mediante processo regular arbitrar o valor indicado para a base de cálculo do ITBI.

De acordo com o art. 148 do CTN, em situações de divergência entre o valor declarado pelo contribuinte e aquele indicado pela Administração Pública, a questão deve ser discutida em um processo regular. Contudo, pelos documentos juntados ao feito em id.165521441, não se vislumbra a realização deste procedimento, que garante a impetrante o contraditório e ampla defesa.

Pelo contrário, o que se verifica nos autos, é um ofício expedido pela Comissão Permanente de Avaliação de Bens Imóveis, a pedido da Secretaria Municipal de Receita, apenas para fins de informação neste mandado de segurança, feito após a emissão da guia de ITBI , eis que a guia foi emitida em 13/05/2024 (id. 157624982) e a avaliação do imóvel pela Comissão Permanente de avaliação de bens imóveis só se deu em 31/07/2024 (id. 165521441).

Logo, ficou demonstrado afronta ao apontado direito líquido e certo da impetrante, vez que a autoridade coatora arbitrou a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ela estabelecido unilateralmente.

Ante o exposto,
CONCEDO A SEGURANÇA
vindicada em favor da impetrante, pelo que determino que a autoridade coatora recolha o ITBI com a aplicação da base de cálculo correspondente à 2% do valor contratual praticado, qual seja,
R$ 897.892,50 (oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos),
bem como seja garantido à impetrante o direito de registrar a transferência do imóvel no Registro de Imóveis de Rondonópolis, diante do pagamento da obrigação tributária (ITBI), e o faço com a
RESOLUÇÃO DO MÉRITO,
nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

OFICIE-SE
ao cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis a fim de que proceda com o registro da transferência na matrícula do imóvel, quando apresentado o comprovante de pagamento da guia de ITBI, de acordo com o valor venal do imóvel (R$ 897.892,50 (oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos).

Publique-se. Intimem-se.

Sem custas e verba honorária, pois incabíveis na espécie por força de matéria já sumulada pelos Tribunais Superiores (Súmula n.º 105 do STJ e n.º 512 do STF), e art. 10, XXII da Constituição do Estado de Mato Grosso.

Com ou sem recurso, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça para reexame necessário, a teor do que dispõe o artigo 14, §1º, da Lei 12.016/2009.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se, com as cautelas de estilo e anotações de praxe.

Rondonópolis/MT, datado e assinado digitalmente.

JEAN LOUIS MAIA DIAS

JUIZ”

Nas razões recursais, a parte apelante alega, em síntese, que a sentença deve ser reformada para restabelecer a cobrança do ITBI, com base no valor venal de R$ 16.000.000,00 (dezesseis milhões de reais), uma vez que o montante declarado pelo impetrante de R$ 897.892.50 (oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos) está consideravelmente abaixo do valor real de mercado da região onde o imóvel está localizado, demonstrando um claro indicativo de subavaliação.

Sustenta, ainda, que houve avaliação fiscal criteriosa e regular processo administrativo, respeitando os princípios do contraditório e da ampla defesa.

Com base em tais argumentos, “requerer-se que o presente recurso SEJA CONHECIDO E PROVIDO, e que, consequentemente, seja INTEGRALMENTE REFORMADA A SENTENÇAATACADA para manter o lançamento tributário realizado pelo fisco municipal”.

Contrarrazões (ID. 279569362).

A Procuradoria-Geral de Justiça manifesta pelo
desprovimento

do apelo e a
ratificação

da sentença (ID. 282258385).

É o relatório.

DECIDO.

O recurso de apelação é regular, tempestivo e cabível, estando dispensado do recolhimento de preparo, nos termos do artigo 10, inciso XXII, da Constituição Estadual, que isenta os Mandados de Segurança das custas processuais.

De acordo com o artigo 932, incisos IV e V, do CPC, o relator poderá julgar monocraticamente, desprovendo ou provendo um recurso, a fim de conferir maior coesão e celeridade ao sistema de julgamento monocrático, com base em precedentes dos tribunais, sumulados ou derivados de enunciados de julgamentos de casos repetitivos, jurisprudência pacificada ou dominante acerca do tema.

Conforme já relatado, trata-se de REMESSA NECESSÁRIA e de RECURSO DE APELAÇÃO,

interposto pelo MUNICÍPIO DE RONDONÓPOLIS contra a sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Rondonópolis, MT, que concedeu a ordem pleiteada.

Da análise dos autos, verifica-se que Z&M PARTICIPAÇÕES LTDA impetrou, em
03.06.2024,
o presente
“MANDADO DE SEGURANÇA”
, contra ato do SECRETÁRIO MUNICIPAL DA RECEITA DO MUNICÍPIO DE RONDONÓPOLIS/MT.

O magistrado de primeiro, no dia 05.06.2024, indeferiu o pedido liminar (ID. 279568941), dando ensejo a interposição do
Recurso de Agravo de Instrumento n.º 1017450-19.2024.8.11.0000,
no qual, rechaçado o pleito de tutela antecipada, e, no mérito, não conhecido, diante da perda do objeto.

Notificada, a autoridade impetrada prestou as informações (ID. 279569351).

Posteriormente, ao sentenciar o feito, em
09.10.2024
, o juízo
a quo
concedeu a segurança (ID. 279569355).

O artigo 14, §1.º, da Lei n.º 12.106/09 prevê que o mandado de segurança está sujeito ao duplo grau de jurisdição, motivo pelo qual passo à análise da REMESSA NECESSÁRIA em conjunto com o RECURSO DE APELAÇÃO.

Como cediço, o mandado de segurança é remédio constitucional, disposto à proteção de direito líquido e certo, exigindo-se, para tanto, a constatação, de plano, do direito alegado, em virtude de ter rito processual célere e não comportar dilação probatória.

Do exame dos elementos e circunstâncias que envolvem a controvérsia, observa-se que o conflito consiste na definição da base de cálculo do ITBI, se pelo valor real da venda ou pelo valor venal de mercado, estabelecido pelo ente municipal.

Acerca do tema, o professor Eduardo Sabbag, in Manual de direito tributário, 9.ª ed. - São Paulo: Saraiva, 2017, pág. 1217, ensina o seguinte:

“É
base de cálculo do ITBI
o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou direitos reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que
a base de cálculo será o valor de mercado (ou preço de venda, à vista, em condições normais de mercado), sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura. De outra banda, entende-se que deve prevalecer o valor da escritura (ou, até mesmo, o do carnê do IPTU).

Em caso de discordância do Fisco, a base de cálculo – o tal “valor venal, real, do negócio” – pode ser contestada pelo Fisco, na forma do arbitramento (art. 148 do CTN). Com efeito, “muitos autores entendem que o lançamento na espécie é por declaração, cabendo ao Fisco, após feita esta, aceitar ou não o valor declarado ou simplesmente aceitá-la num primeiro momento, cabendo-lhe o direito de exercitar lançamentos suplementares”.

Vê-se, portanto, que, nesta espécie de imposto, a base de cálculo é o valor venal do bem, conforme o artigo 38, do CTN:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Interpreta-se por valor venal, o preço de venda em condições normais ou o valor de mercado.

No caso
sub examen,
verifica-se que a Lei n.º 1800, de 28.12.1990, que institui o Código Tributário do Município de Rondonópolis, MT, atribuiu como base de cálculo do ITBI, o valor venal de mercado do imóvel ou dos direitos a ele relativos, transmitidos ou cedidos,
in verbis:

“
CAPÍTULO II

DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO E CESSÃO ONEROSA INTER VIVOS DE BENS IMÓVEIS E DE DIREITOS REAIS A ELES RELATIVOS

Seção I

Hipótese de Incidência

Art. 23 A hipótese de incidência do Imposto sobre transmissão e cessão onerosa intervivos de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos é:

I - a transmissão intervivos e onerosa, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, conforme definido no Código Civil;

II - a transmissão intervi vos e onerosa, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III - a cessão intervi vos e onerosa de direitos relativos às transmissões referentes nos incisos anteriores.

Seção IV

Base de Cálculo e Alíquotas

Art. 28 A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio jurídico ou, maior, o valor real atribuído ao imóvel ou direito transmitido, apurado pela Comissão Permanente de Avaliação instituída pela Lei nº 2077 Art. 28 § 10 No caso de imóvel urbano tomar-se-á como parâmetro a Planta de Valores Genéricos utilizada para a apuração do valor venal (base de cálculo do 1PTU), ficando a cargo da comissão a apuração do valor do imóvel quando houver divergência entre a Planta de Valores Genéricos e o valor corrente no mercado imobiliário. (Redação dada pela Lei nº 3004/1998)

§ 1º Na arrematação ou leilão e na adjudicação de bens imóveis, a base de cálculo será o valor estabelecido pela avaliação judicial ou administrativa, ou o preço pago, se maior.

§ 2º Nas tornas ou reposições, a base de cálculo será o valor da cota-parte que exceder a fração ideal.

§ 3º Na instituição de fideicomisso, a base de cálculo será o valor do negócio jurídico ou 70% (setenta por cento) do valor real do bem imóvel ou do direito transmitido, se maior.

§ 4º Nas rendas expressamente constituídas sobre imóveis, a base de cálculo será o valor do negócio ou 30% (trinta por cento) do valor real do bem imóvel, se maior.

§ 5º Na concessão real do uso, a base de cálculo será o valor do negócio jurídico ou 40% (quarenta por cento) do valor real do bem imóvel, se maior.

§ 6º No caso de cessão de direitos de usufruto, a base de cálculo será o valor de negócio jurídico ou 70% (setenta por cento) do valor real do bem imóvel, se maior.

§ 7º No caso de acessão física, a base de cálculo será o valor da indenização ou o valor real da fração ou acréscimo transmitido, se maior.

§ 8º Quando a fixação do valor real do bem imóvel ou do direito transmitido tiver por base o valor da terra-nua estabelecido pelo órgão federal competente, poderá o Município atualizá-lo monetariamente.

§ 9º A impugnação do valor fixado como base de cálculo do Imposto será endereçada à repartição municipal que efetuar o cálculo, acompanhada de laudo técnico de avaliação do imóvel ou do direito transmitido.

§ 10 A Comissão Permanente de Avaliação de Bens Imóveis referida no caput deste artigo será composta por 2 (dois) servidores efetivos e 1 (um) agente público municipal comissionado, todos integrantes do quadro de servidores da Prefeitura Municipal de Rondonópolis, sendo que um dos membros da comissão deverá possuir habilitação técnica junto aos competentes órgãos de classe (CREA/CAU). (Redação dada pela Lei nº 14105/2025)

Art. 29 O Imposto será calculado aplicando-se sobre o valor estabelecido como base de cálculo as seguintes alíquotas:

I - Transmissões compreendidas no sistema financeiro da habitação, em relação à parcela financiada será de 0,5% (meio por cento) e de 2% (dois por cento) sobre a parcela financiada. (Redação dada pela Lei nº 2077/1993)

II - demais transmissões - 2% (dois por cento).”

O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência pacificada no sentido de que deve ser utilizado como base de cálculo do ITBI o valor efetivamente pago pelo comprador ao adquirir o imóvel, em face do princípio da boa-fé objetiva, podendo tal presunção ser afastada pelo Fisco quando entender que existe desconformidade entre o preço que foi declarado e o de mercado, o que justifica a instauração de procedimento próprio para arbitramento,
desde que observados os princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.

A propósito:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO.
VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.
PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE.
PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões
e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022) (grifo nosso)

No mesmo sentido, é a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL COM REMESSA NECESSÁRIA - MANDADO DE SEGURANÇA - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI - DIVERGÊNCIA QUANTO À BASE DE CÁLCULO - PRETENDIDA APLICAÇÃO DE LEI MUNICIPAL QUE AUTORIZA O EMPREGO DO CADASTRO IMOBILIÁRIO E A PLANTA DE VALORES GENÉRICOS - AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN - ENTENDIMENTO PACIFICADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RESP 1937821/RN - RECURSO REPETITIVO (TEMA N.º 1.113) – DIREITO LÍQUIDO E CERTO - DEMONSTRAÇÃO - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA RATIFICADA.
1. Para o recolhimento do ITBI, apenas a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN) viabiliza que o Fisco rejeite a presunção de veracidade do valor da transação declarado pelo contribuinte, de que seja condizente com o de mercado.
2 - Ausente o devido procedimento, com avaliação contraditória - administrativa ou judicial - para dirimir a divergência de valores, não se concebe a legalidade de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido de forma unilateral pelo Município. 3. Incidência,
in casu
, das teses fixadas pelo STJ no julgamento do REsp 1937821/RN (Tema 1113), que em sede de recurso repetitivo e, em observância ao disposto no art. 148 do CTN, estabeleceu que, para a incidência do Imposto ITBI: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. (STJ, Primeira Seção, REsp 1937821/SP recurso repetitivo, relator Ministro Gurgel de Faria, publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 03 de março de 2022). 4. Recurso desprovido. Sentença ratificada. (TJ-MT 10250547820198110041 MT, Relator: GRACIEMA RIBEIRO DE CARAVELLAS, Data de Julgamento: 07/02/2023, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 16/02/2023)(grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL — MANDADO DE SEGURANÇA — VALOR DA BASE DE CÁLCULO PARA INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) — FIXAÇÃO UNILATERAL DE OFÍCIO PELO MUNICÍPIO - ARTIGO 148 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL — RESP 1937821/RN - RECURSO REPETITIVO (TEMA Nº 1.113) – VIOLAÇÃO DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO — VERIFICAÇÃO — RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1937821/RN, em sede de recurso repetitivo e, em observância ao disposto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, fixou as teses da base de cálculo para incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), quais sejam: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. (STJ, Primeira Seção, REsp 1937821/SP recurso repetitivo, relator Ministro Gurgel de Faria, publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 03 de março de 2022).
2. Caracterizada a violação de direito líquido e certo. 3. Recurso conhecido e provido. (TJ-MT 10002830520198110019 MT, Relator: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Data de Julgamento: 12/04/2022, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 05/05/2022)(grifo nosso)

In casu,
depreende-se que Z & M PARTICIPAÇÕES LTDA adquiriu da empresa CALCENTER - CALCADOS CENTRO-OESTE LTDA, por meio do
“INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA” (ID. 279568935),
o imóvel registrado sob a Matrícula n.º 61.147, do Cartório de Registro de Imóveis do Município de Rondonópolis, MT, consistente em “Duas casas residenciais e seu respectivo terreno com 2.331,25 m2, constituído pela unificação dos lotes nºs 03,04,07 e 08, que ficou caracterizado de Lote 3D/4B/7B, localizado na quadra nº 09 do Centro A, zona urbana desta cidade”, pela quantia de
R$ 897.892,50 (oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos).

E, na avaliação promovida pelo ente público, o valor foi apurado em
R$ 16.000.000,00 (dezesseis milhões de reais)
,
tendo como base na conclusão da Comissão de Avaliação de Bens Imóveis, acerca dos valores praticados no mercado local (ID. 279569352).

Desse modo, comungo do entendimento firmado pelo magistrado de primeiro grau de que: “(...) o que se verifica nos autos, é um ofício expedido pela Comissão Permanente de Avaliação de Bens Imóveis, a pedido da Secretaria Municipal de Receita, apenas para fins de informação neste mandado de segurança, feito após a emissão da guia de ITBI, eis que a guia foi emitida em 13/05/2024 (id. 157624982) e a avaliação do imóvel pela Comissão Permanente de avaliação de bens imóveis só se deu em 31/07/2024 (id. 165521441)”.

Portanto, a sentença objurgada deve ser mantida, pelos seus próprios e bem lançados fundamentos.

Com essas considerações e ante tudo o mais que dos autos consta, CONHEÇO e
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação e, em reexame,
RATIFICO A SENTENÇA.

Transcorrido
in albis
o prazo recursal, retornem os autos ao juízo de origem, com as cautelas e homenagens de estilo.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Cuiabá, MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Aparecida Ferreira Fago

Relatora”

Nas razões recursais, a parte agravante alega, em síntese, que a Comissão Permanente de Avaliação de Bens Imóveis apurou valor venal do imóvel muito superior ao declarado na transação, circunstância que autorizaria o afastamento da presunção de veracidade do preço, nos termos do art. 148, do CTN.

Sustenta que a avaliação não se deu de forma aleatória, mas decorreu de procedimento administrativo que assegurou ciência e oportunidade de impugnação à parte interessada, uma vez que o art. 28, § 9.º, da Lei Complementar n.º 1800/1990 prevê a possibilidade de o contribuinte contestar o valor atribuído pela Comissão, mediante apresentação de laudo técnico particular - faculdade não exercida pela impetrante.

Argumenta, ainda, que a guia do ITBI foi emitida posteriormente à avaliação técnica e em conformidade com o valor efetivamente apurado.

Com base no exposto,
“requer o Agravante o conhecimento e o provimento do presente
Agravo Interno,
para que o órgão colegiado reforme a decisão monocrática que negou provimento à apelação e ratificou a concessão da segurança, reconhecendo a legitimidade do arbitramento promovido pelo Fisco Municipal com base na avaliação técnica realizada pela Comissão Permanente de Avaliação de Bens Imóveis, conforme autorizado pelo artigo 28 da Lei Complementar Municipal n.º 1800/1990, pelo artigo 148 do Código Tributário Nacional, e em estrita observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa”
(ID. 294964895).

A agravada, em contrarrazões, suscita, preliminarmente, a intempestividade da apelação originária, diante do reconhecimento, pelo próprio Município, do trânsito em julgado da sentença em autos conexos.

No mérito, reafirma a inexistência de processo administrativo regular antes da emissão da guia do ITBI, o que tornaria indevido o arbitramento unilateral (ID. 301031862).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO DA RELATORA

EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO

Egrégia Câmara:

Como relatado, trata-se de AGRAVO INTERNO,
interposto pelo MUNICÍPIO DE RONDONÓPOLIS,

contra a decisão monocrática que, nos autos do
“MANDADO DE SEGURANÇA”
n.º 1013205-53.2024.8.11.0003, impetrado por Z&M PARTICIPAÇÕES LTDA, negou provimento ao recurso de apelação e, em reexame, ratificou a sentença.

Como cediço, o agravo interno está previsto no ordenamento jurídico brasileiro, dispondo o artigo 1.021, do Código de Processo Civil, que:

“Art. 1.021. Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal.

§ 1º Na petição de agravo interno, o recorrente impugnará especificadamente os fundamentos da decisão agravada.

§ 2º O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para manifestar-se sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias, ao final do qual, não havendo retratação, o relator levá-lo-á a julgamento pelo órgão colegiado, com inclusão em pauta.

§ 3º É vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno.

§ 4º Quando o agravo interno for declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, o órgão colegiado, em decisão fundamentada, condenará o agravante a pagar ao agravado multa fixada entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa.

§ 5º A interposição de qualquer outro recurso está condicionada ao depósito prévio do valor da multa prevista no § 4º, à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final.”

Por sua vez, assim disciplina o Regimento Interno deste Sodalício:

“
Art. 134-A.
Contra decisão proferida pelo relator em recurso ou processo de competência originária caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, no prazo de 15 (quinze) dias.

§ 1º - O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para se manifestar sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias e, não havendo retratação, o relator o levará a julgamento no órgão colegiado, com inclusão em pauta. (Alterado pela E.R. n.º 028/2017 - TP)

§ 2º -
Quando o agravo interno for declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, o órgão colegiado, em decisão fundamentada, condenará o agravante a pagar ao agravado multa fixada entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa.

§ 3º - A interposição de qualquer outro recurso está condicionada ao depósito prévio do valor da multa prevista no parágrafo anterior, à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final.

§ 4º -
A sustentação oral em agravo interno é cabível apenas nas hipóteses de extinção da ação rescisória, mandado de segurança de competência originária e reclamação, nos termos do art. 937, §3º, do Código de Processo Civil.

§ 5º -
Além das regras gerais previstas no Código de Processo Civil, serão observadas as disposições da Lei n. 8.038/90. (Acrescido pela E.R. n.º 025/2016 - TP)”

Com essas considerações, passo à análise das insurgências recursais.

Do exame dos elementos e circunstâncias que envolvem a controvérsia, verifica-se que a parte impetrante adquiriu o imóvel registrado sob a Matrícula n.º 61.147, do Cartório de Registro de Imóveis do Município de Rondonópolis, MT, pelo valor de R$ 897.892,50 (oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos). A municipalidade, todavia, exigiu o recolhimento do ITBI sobre base de cálculo arbitrada em R$16.000.000,00 (dezesseis milhões de reais), conforme avaliação da Comissão Permanente de Avaliação de Bens Imóveis.

Em
09.10.2024
, o juízo de primeiro grau concedeu a segurança para determinar que o imposto fosse recolhido à alíquota de 2% sobre o valor efetivamente declarado, assegurando o registro da transferência no cartório competente (ID. 279569355).

Por sua vez, no dia
05.05.2025
, ao examinar conjuntamente a apelação e a remessa necessária, foi mantida a sentença concessiva, consoante entendimento firmado no Tema 1.113, do STJ, segundo o qual o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, somente afastável mediante regular processo administrativo (ID. 284065352), ensejando a interposição do presente agravo regimental.

PRELIMINAR - ADMISSIBILIDADE:

A parte agravada sustenta que a apelação interposta pela Municipalidade é intempestiva, sob o argumento de que, após a prolação da sentença concessiva da ordem em
09.10.2024
, publicada em
11.10.2024
, não teria o ente público apresentado recurso no prazo legal. Argumenta, ainda, que em autos conexos (ação de consignação em pagamento) o próprio Município teria reconhecido o trânsito em julgado da sentença, o que configuraria a preclusão consumativa.

Todavia, a alegação não procede.

Conforme se extrai do histórico processual constante do Sistema de PJe de primeira instância, a intimação da parte impetrada da sentença ocorreu apenas em
16.12.2024
, data em que o sistema registrou a ciência do representante da Procuradoria-Geral do Município. A partir desse marco, inicia-se a contagem do prazo recursal, que, nos termos dos arts. 1.003, §5.º, e 183, ambos do CPC, é de 30 (trinta) dias úteis para a Fazenda Pública. Assim, a apelação protocolada em
29.01.2025
revela-se tempestiva.

Cumpre assinalar, ainda, que a declaração da Fazenda Pública, na ação de consignação em pagamento n.º 1013209-90.2024.8.11.0003, acerca do suposto trânsito em julgado do presente mandado de segurança não pode ser considerada elemento determinante para aferição da tempestividade.

O trânsito em julgado é fenômeno processual de caráter objetivo, que resulta do decurso do prazo recursal sem interposição de recurso ou da exaustão das vias impugnativas. A manifestação da parte, isoladamente, não supre a verificação da intimação válida nem substitui a análise objetiva dos prazos. Pode, quando muito, evidenciar comportamento contraditório, mas não configura prova suficiente da preclusão consumativa.

Ademais, registre-se que há divergência doutrinária e jurisprudencial acerca de quem deve ser considerado o sujeito legitimado a receber a intimação em mandado de segurança: se a autoridade apontada como coatora (Secretário Municipal da Receita) ou a própria Procuradoria-Geral do Município, que exerce a representação judicial da pessoa jurídica de direito público. Tal controvérsia, por si só, afasta a tese de intempestividade fundada em ciência supostamente anterior da autoridade administrativa, reforçando a conclusão de que a contagem do prazo recursal deve observar a intimação formal da Procuradoria.

De toda sorte, ainda que não tivesse sido interposta a apelação, a sentença concessiva de segurança estaria sujeita ao reexame necessário, nos termos do art. 14, §1.º, da Lei nº 12.016/2009, razão pela qual a matéria seria obrigatoriamente submetida a esta Corte.

Portanto, afasto a preliminar de inadmissibilidade arguida pela parte agravada e passo ao exame do agravo interno.

MÉRITO:

A insurgência recursal consiste em definir se a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI) deve corresponder o montante declarado no instrumento de compra e venda
(R$ 897.892,50 - oitocentos e noventa e sete mil e oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta centavos)
ou o valor venal arbitrado pela municipalidade
(R$ 16.000.000,00 - dezesseis milhões de reais),
a partir de avaliação da Comissão Permanente de Avaliação de Bens Imóveis.

Nos termos do art. 38, do Código Tributário Nacional, a
“base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”,
sendo que o art. 35 do mesmo diploma define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Recurso Especial n.º 1.937.821/SP, sob o rito dos repetitivos
(Tema n.º 1.113),
consolidou três teses a respeito do tema:

“a) a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do imóvel transmitido, não se vinculando ao IPTU;

b) o valor declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro, presunção esta que somente pode ser afastada mediante procedimento administrativo regular (art. 148 do CTN);

c) é vedado ao Município arbitrar previamente valores de referência de forma unilateral.”

No caso concreto, observa-se que o Documento de Arrecadação Municipal (DAM) foi emitido em 13.05.2024 (ID. 279568938), com base em valor de referência de R$ 16.000.000,00, enquanto a avaliação da Comissão ocorreu apenas em 31.07.2024 (ID. 279569352). Essa sequência fática reforça a alegação de que não houve instauração, em momento anterior à exigência, de procedimento administrativo regular apto a afastar a presunção de veracidade do valor declarado, como exige o art. 148, do CTN:

“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”

É certo que o art. 28, § 9.º, da Lei Complementar Municipal nº 1.800/1990 faculta ao contribuinte a apresentação de laudo técnico particular para impugnar a avaliação da Comissão.

Todavia, para que essa prerrogativa seja efetiva, é indispensável que exista procedimento estruturado em momento oportuno. A emissão da guia antes da avaliação ou sem abertura de prazo específico de defesa compromete a utilidade dessa previsão legal.

Nesse sentido, pontuou o Ministro Gurgel de Faria, no voto condutor do Tema nº 1.113:
“ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé”.

Concluiu, assim, o relator que a utilização de valor prévio fixado unilateralmente acaba por inverter o ônus da prova em desfavor do contribuinte, em desacordo com o art. 148 do CTN. Logo,
“a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”.

Não se desconhece, por outro lado, a possibilidade de que contribuintes possam, eventualmente, simular valores subfaturados com o objetivo de reduzir a carga tributária. Tal risco foi expressamente reconhecido pelo STJ ao fixar a tese repetitiva, ocasião em que se ressalvou a prerrogativa do Município de instaurar processo administrativo próprio, observando o contraditório e a ampla defesa, para apurar eventuais divergências.
[1]

Assim, embora a disparidade entre o preço declarado e a estimativa municipal seja significativa, o ordenamento condiciona o afastamento da presunção legal a procedimento administrativo regular. A fixação unilateral, sem oportunizar defesa ao contribuinte, não encontra amparo na legalidade estrita nem no devido processo legal tributário.

Nessas circunstâncias, deve prevalecer o valor declarado pela contribuinte, em conformidade com o Tema 1.113, do STJ, uma vez que o arbitramento municipal não se precedeu de procedimento regular apto a infirmar a presunção de veracidade da declaração.

Desse modo, não há razões que justifiquem o acolhimento da pretensão recursal, razão pela qual permanece incólume o entendimento firmado na decisão agravada.

Por fim, deve-se consignar que a futura oposição de resistência injustificada ao andamento do processo ou a reiteração do recurso, com intuito manifestamente protelatório, implicará na aplicação das sanções previstas na lei.

Diante do exposto e ante tudo o mais que dos autos consta,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao RECURSO DE AGRAVO INTERNO, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

[1]
CONJUR. Éderson Garin Porto. Opinião:
“Tema 1.113/STJ: o que o conceito de valor venal tem a dizer sobre tributação?”.
Publicado em 18.03.2024. Disponível para consulta em:
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025