Tribunal: TJMT
Processo: 1008436-90.2021.8.11.0040
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008436-90.2021.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Associação]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[ASSOCIACAO DE PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM - CNPJ: 24.839.432/0001-59 (APELANTE), FELLIPE MAKARI MANFRIM - CPF: 404.281.348-82 (ADVOGADO), GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI - CPF: 870.988.901-97 (APELADO), LUCAS FERREIRA FELIPE - CPF: 367.603.058-33 (ADVOGADO), FELIPE SAMPIERI IGLESIAS - CPF: 379.291.338-00 (ADVOGADO), ASSOCIACAO DE PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM - CNPJ: 24.839.432/0001-59 (APELADO), FELLIPE MAKARI MANFRIM - CPF: 404.281.348-82 (ADVOGADO), FELIPE SAMPIERI IGLESIAS - CPF: 379.291.338-00 (ADVOGADO), GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI - CPF: 870.988.901-97 (APELANTE), LUCAS FERREIRA FELIPE - CPF: 367.603.058-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO E ADESIVO NÃO CONHECIDO.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – DIREITO CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITATA – MÉRITO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS – INEXIGIBILIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL – REQUISITOS DO TEMA 492 DO STF – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO PELA DESERÇÃO E APELO PRINCIPAL

DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

Não se conhece de recurso por deserto, quando não comprovado o recolhimento do preparo recursal.

No julgamento do Tema 492 do STF, restou consolidado o entendimento de que a cobrança de taxas associativas por entidade de moradores de loteamento fechado é inconstitucional, salvo quando houve adesão expressa do proprietário ao ato constitutivo da associação ou o ato constitutivo está registrado na matrícula do imóvel.
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”
(STF, RE 695.911/SP, Rel. Ministro Dias Toffoli, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, DJe 19/4/2021).

No caso concreto, não há prova documental da adesão voluntária da recorrida, tampouco registro da obrigação na matrícula do imóvel, requisitos indispensáveis à cobrança da taxa. A prova da obrigatoriedade da taxa incumbia à associação recorrente, nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo descabida a tentativa de suprir a ausência de documentos por meio de prova oral.

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a questão controvertida é eminentemente de direito e exige comprovação documental prévia.

Recurso adesivo não conhecido por deserção. Recurso principal desprovido. Recurso de apelação desprovido.
Majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS NÚMERO 1008436-90.2021.8.11.0040

APELANTE:

ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM (apelo principal) e GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI (apelo adesivo)

APELADA:

GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI e ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação e adesivo interpostos por
ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM
(apelo principal) e
GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI
(apelo adesivo)
, em face de sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, Juiz de Direito
Valter Fabrício Simioni da Silva
, o qual, nos autos da Ação de Cobrança processo originário número 1008436-90.2021.8.11.0040, julgou improcedente o pedido da autora e indeferiu a concessão da gratuidade de justiça requerida pela ré.

Nas razões do apelo principal, a apelante
ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM

(Id. 251212717) sustenta que: a ação visa a cobrança das mensalidades/taxas ordinárias e da chamada de capital/rateio inadimplidas pela recorrida, tratando-se de representante legal dos proprietários do loteamento fechado Residencial Cidade Jardim, que conta com 321 unidades particulares e uma área comum; é impositiva a cassação da sentença, sob o argumento de cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide sem a devida instrução probatória, porque a questão sobre a associação da recorrida à entidade trata-se de matéria de fato, e não exclusivamente de direito, de modo que deveria ter sido oportunizada a produção de prova oral; pleiteou tempestivamente a realização de audiência de instrução e julgamento, visando demonstrar que a recorrida era de fato associada e estava sujeita às regras do estatuto da entidade, sendo que, no entanto, o magistrado ignorou o requerimento e julgou a causa de forma antecipada, fundamentando que a matéria era exclusivamente de direito e que as provas documentais constantes dos autos eram suficientes para a solução da controvérsia; as taxas de manutenção foram instituídas por Assembleia Geral Ordinária e que a sentença recorrida acolheu indevidamente a tese de que a cobrança não seria compulsória sem adesão voluntária; a decisão contrariou jurisprudência consolidada sobre a matéria e que houve equívoco ao negar o pedido de gratuidade de justiça à recorrente

.

Pede que se dê provimento ao apelo para reconhecer que o julgamento antecipado da lide configura cerceamento de defesa quando há pedido expresso de produção de provas relevantes para o deslinde do caso, sendo a anulação da sentença medida obrigatória para garantir a efetiva prestação jurisdicional. No mérito, caso não seja acolhida a preliminar de nulidade, requer a reforma da sentença, para reconhecer a procedência da ação e condenar a recorrida ao pagamento das mensalidades/taxas ordinárias e chamadas de capital/rateios vencidas e vincendas, conforme deliberado em Assembleia Geral, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios

.

Preparo do recurso principal recolhido, conforme certificado no Id. 252209665.

No que concerne ao recurso adesivo (Id. 251212723), a recorrente Gabriela Cristhini Severo Minghelli visa a reforma do capítulo da sentença que rejeitou o seu pedido de gratuidade de justiça. Argumenta que a decisão indeferiu indevidamente o benefício, contrariando o art. 98 do CPC, que não exige comprovação de indigência absoluta, bastando a declaração de hipossuficiência. Afirma que sua renda mensal não comporta o pagamento das custas processuais sem prejuízo próprio, destacando que a negativa do benefício afronta princípios fundamentais do acesso à justiça e da isonomia

.

A parte recorrida,
Gabriela Cristhini Severo Minghelli
, apresentou
contrarrazões ao recurso principal
(Id. 251212724), sustentando que a cobrança das taxas associativas não pode ser imposta compulsoriamente a não associados. Alega que a sentença corretamente reconheceu a inconstitucionalidade da imposição de contribuições a proprietários que não aderiram voluntariamente à associação. Argumenta que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal reforça a impossibilidade de cobrança compulsória de taxas associativas em loteamentos fechados sem que haja adesão voluntária. Aduz, ainda, que, caso seja reconhecida a obrigatoriedade do pagamento, deve ser assegurada a isonomia entre os associados, garantindo-se que a recorrida obtenha os mesmos descontos concedidos a outros membros do loteamento. Requer o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença recorrida, bem como a condenação da parte recorrente ao pagamento de honorários recursais
.

A parte recorrida, Associação de Proprietários do Loteamento Residencial Cidade Jardim, apresentou contrarrazões ao recurso adesivo (Id. 251212726), arguindo que a recorrente não logrou êxito em comprovar a alegada hipossuficiência. Alega que há provas nos autos demonstrando que a apelante possui bens consideráveis e condições de arcar com as despesas processuais. Ressalta que no próprio loteamento fechado, a recorrente possui dois imóveis avaliados em aproximadamente R$’.000.000,00, sem qualquer edificação, o que afastaria qualquer presunção de insuficiência financeira. Defende que o indeferimento da justiça gratuita deve ser mantido e requer a condenação da recorrente ao pagamento de honorários recursais
.

Intimada a comprovar por documentos que fazia
jus
à gratuidade de justiça pretendida, a recorrente GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI apresentou documentos, sendo indeferido o pedido de concessão do benefício na decisão Id. 259919156, ocasião em que foi determinada a comprovação do recolhimento do preparo recursal, em 5 dias, sob pena de deserção.

A recorrente Gabriela não comprovou recolhimento das custas de preparo em 5 dias, consoante certidão de decurso de prazo Id. 267271762.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
Associação de Proprietários do Loteamento Residencial Cidade Jardim
(apelo principal) e
Gabriela Cristhini Severo Minghelli
(apelo adesivo) contra sentença da 3ª Vara Cível de Sorriso que julgou improcedente a ação de cobrança e indeferiu o pedido de gratuidade de justiça da ré.

A fim de ilustrar a controvérsia, oportuno colacionar o teor da sentença recorrida proferida:

“Processo: 1008436-90.2021.8.11.0040.

REQUERENTE: ASSOCIACAO DE PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM

REQUERIDO: GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI

Vistos eTC,

Trata-se de Ação de Cobrança, proposta por ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM em face de GABRIELA CRISTHINI SEVERO MINGHELLI com vistas ao pagamento das parcelas referentes às chamadas de capital e taxas ordinárias vencidas e vincendas dos lotes 10 e 33 de sua propriedade, do Residencial Cidade Jardim.

Narra a parte autora, em síntese, que é representante legal dos proprietários de imóveis do Residencial Cidade Jardim, loteamento fechado que possui área comum, cuja manutenção gera custos – pagos através da associação, que cobra uma mensalidade dos moradores, cujos valores foram acordados em assembleia geral, além de contribuições extraordinárias (chamadas de capital e rateios).

Aduz que a requerida é proprietária de dois lotes no Residencial e que, mesmo utilizando e sendo beneficiada por todo trabalho da requerente, deixou de efetuar o pagamento de algumas parcelas das taxas ordinárias mensais, das chamadas de capital e do rateio.

Forte em tais fundamentos requer que seja obrigada a requerida ao pagamento do montante de R$ 36.941,28 (trinta e seis mil, novecentos e quarenta e um reais e vinte e oito centavos), valor das parcelas não pagas e ainda todas aquelas que vencerem no curso do processo, que não sejam pagas pela parte ré.

Instruiu a inicial com documentos.

A decisão id. 64757851 recebeu a inicial e determinou a citação da parte requerida.

Citada, a parte requerida se habilitou nos autos (id.117338919).

Conciliação inexitosa por ausência da parte solicitada (id.103954542) e por ausência de proposta da parte solicitada (id.123352418).

Contestação da requerida (id.125063294), preliminarmente requerendo os benefícios da justiça gratuita e, no mérito, a cobrança indevida de taxa associativa, já que houve sua associação compulsória, não sendo o mesmo que taxas condominiais, pugnando pela improcedência dos pedidos.

Réplica em id.130488898.

Em provas, a requerida pugna pela análise das provas já encartadas nos autos e a parte autora, pela produção de prova oral (id.140702605 e 143132373).

É o necessário.

Decido.

Nos termos do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil, a ação comporta julgamento antecipado, eis que inexiste necessidade de produção de prova em audiência ou qualquer outro tipo de instrução, tratando-se ainda de matéria unicamente de direito, assim como que as provas coligidas aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia e o convencimento deste magistrado.

Nesse sentido:

“(...) A decisão judicial que considera desnecessária a realização de determinada diligência probatória, desde que apoiada em outras provas e fundada em elementos de convicção resultantes do processo, não ofende a cláusula constitucional que assegura a plenitude de defesa. Precedentes. (STF, Min. Celso de Mello. Agrag. 153467-MG).

(...) O julgamento antecipado da lide é poder-dever do magistrado, dispensada a realização de audiência para produção de provas, quando constatar que o acervo documental acostado aos autos possui suficiente força probante para nortear e instruir seu entendimento.” (TRF – 1ª Região – AC nº 5179-MA – Rel. Des. Fed. Tourinho Neto – j. 28/03/05 – 3ª T. – DJ 08/04/05 – p.32).

“(...) O preceito é cogente: 'conhecerá', e não 'poderá conhecer', se a questão for exclusivamente de direito, o julgamento antecipado da lide é obrigatório. Não pode o juiz, por sua mera conveniência, relegar para fase ulterior a prolação da sentença, se houver absoluta desnecessidade de ser produzida prova em audiência.” (NEGRÃO, Theotônio. Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor. 33. ed. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 408).”

Antes de passar-se ao mérito da demanda, analisa-se o pedido de assistência judiciária gratuita feito pela requerida.

Considerando os documentos financeiros apresentados pela requerente, além do fato de ser possuidora de dois imóveis, verifica-se a inexistência dos requisitos para a concessão da assistência judiciária gratuita, razão pela qual, INDEFIRO o pleito da benesse.

Decidida a questão preliminar, considerando as provas carreadas nos autos, a narrativa do autor se confirma e a improcedência da ação é medida que se impõe.

A requerida adquiriu os lotes objeto da lide no ano de 2018, ou seja, após o advento da Lei 13.465/2017, que dispõe, dentre outros temas, sobre a regularização fundiária urbana. Desta forma, sua entrada em vigor modificou alguns critérios acerca da cobrança que aqui se debate.

O investimento necessário e os requisitos exigidos para estabelecer um condomínio de casas são significativos, especialmente sob os preceitos da Lei nº 4.591/64. Para se proteger da violência, moradores de alguns bairros começaram a formar associações, arrecadando contribuições para instalar cancelas nas ruas, contratar seguranças privados, transformando assim um bairro residencial com acesso livre em um "loteamento fechado" (ou condomínio de fato) de casas, com controle de acesso por cancela e portaria. Mas isso frequentemente ocorria sem cumprir as exigências da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), do Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/2001) e do plano diretor municipal.

Antes da Lei 13.465/2017, em relação à taxa de manutenção do loteamento fechado, os moradores eram obrigados a contribuir mensalmente para pagar pelos serviços como porteiro, cancela, vigilância, limpeza, entre outros. Essa taxa é semelhante à taxa condominial cobrada nos condomínios edilícios, mas com uma diferença importante: enquanto no condomínio edilício essa contribuição é um dever legal dos condôminos (art. 1.336, I, do Código Civil), no condomínio de fato (ou loteamento fechado), essa obrigação não existe legalmente, pois não eram reconhecidos como condomínios formalmente estabelecidos.

Com o advento da Lei 13.465/2017, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, modificou o teor da Lei nº 6.766/79, para nela inserir modalidade de loteamento nominada “de acesso controlado” (art. 2º,§8º):

Art. 2º (...)

§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Também foi inserido um artigo na Lei nº 6.766/70 tratando sobre a constituição de associações para a “administração” das áreas públicas de uso comum:

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Desta forma, a Lei nº 13.465/2017 previu, portanto, a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas.

Verifica-se a intenção do legislador de editar um parâmetro normativo a favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, seja para lhe reconhecer a formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento), seja para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (art. 36-A, caput e parágrafo único).

A Lei nº 13.465/2017 trouxe duas importantes inovações: equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis e equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares, portanto) a condomínios edilícios.

Dessa maneira,
em virtude das novas disposições da Lei nº 13.465/2017, surgiu a oportunidade para os beneficiários das atividades realizadas por associações se cotizarem, desde que isso esteja previsto no documento de criação das organizações
. É importante ressaltar que
a lei se aplica aos loteamentos regularmente estabelecidos, ou seja, aqueles aprovados pelas autoridades municipais e devidamente registrados no cartório de imóveis
.

Portanto,
para que os beneficiários sejam obrigados a contribuir financeiramente pelas atividades das associações (ou outra entidade civil organizada) nos loteamentos, é necessário que essa obrigação esteja claramente estabelecida no documento de criação assinado após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e que esteja registrada na matrícula do loteamento no registro de imóveis competente, garantindo assim a necessária transparência sobre o ato
.

Uma vez cumpridos os requisitos conforme o art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.465/2017, os termos de constituição da administradora de imóveis vinculam tanto os atuais proprietários que concordaram com sua criação quanto os novos compradores de imóveis nos loteamentos, devido à divulgação da obrigação registrada na escritura do imóvel.

Em resumo,
o requisito para que a cobrança seja viável, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020
(Repercussão Geral – Tema 492).

Analisando o caso dos autos,
verifica-se que não foram cumpridos pela parte autora os requisitos autorizativos para cobrança da taxa à requerida, não podendo de fato se considerar o Estatuto da Associação dos Moradores ser taxativo em determinar que todos os adquirentes são associados por clara violação ao artigo 5º, XX da Constituição Federal, que determina que NINGUÉM PODE SER OBRIGADO A SE ASSOCIAR OU PERMANECER ASSOCIADO
.

Desta forma,
considerando que a requerida declara a sua não adesão à associação e que não há o respectivo registro na matrícula do imóvel, nem consta na escritura pública de compra e venda e tampouco no termo de cessão de direitos (id’s. 64471705 e 64471706), a improcedência da ação é a medida que se impõe
.

Ante o exposto, nos termos,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial.

Por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇAO DE MÉRITO, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2° do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, certifique.

Após, em nada sendo postulado pelas partes, sem a necessidade de nova determinação, remetam-se os autos à Central de Arrecadação e Arquivamento desta comarca para as providências necessárias.

Publique-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Sorriso/MT, 15 de julho de 2024.

Valter Fabrício Simioni da Silva

Juiz de Direito”
(destaquei)

Pois bem.

Analisando o
recurso adesivo
interposto por Gabriela Cristhini Severo Minghelli, observa-se que foi
indeferido
o pedido de gratuidade de justiça e determinado o recolhimento das custas de preparo, sob pena de deserção e não conhecimento do apelo adesivo (decisão Id. 259919156).

Entretanto, regularmente intimada, esta recorrente não efetuou o recolhimento das custas processuais devidas no prazo legalmente assinalado, conforme certificado nos autos (Id. 267271762).

Portanto, ultrapassado o prazo para a regularização do pagamento e não tendo a recorrente demonstrado qualquer justificativa plausível para a omissão,
impositiva a decretação da deserção e o consequente não conhecimento do recurso adesivo
.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ACIDENTE DE TRÂNSITO – CAPOTAMENTO DE VEÍCULO – ALEGAÇÃO DE QUE O ACIDENTE SE DEU EM DECORRÊNCIA DOS CASCALHOS DEIXADOS NA PISTA DE ROLAMENTO – NÃO COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL – ART. 373, I, DO CPC – BOLETIM DE OCORRÊNCIA LAVRADO PELA PARTE ENVOLVIDA NO ACIDENTE – PROVA UNILATERAL – PEDIDO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DO FEITO, ABSTENDO-SE A PARTE DA PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS – DEMANDA IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO ADESIVO – DESERÇÃO
– 1º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO – 2º APELO NÃO CONHECIDO.

Não se conhece de recurso por deserto, quando não comprovado o recolhimento do preparo recursal.

Nos termos do artigo 373, I, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito.

A única prova do mencionado acidente é um Boletim de Ocorrência, o qual não foi lavrado pelas autoridades policiais, mas sim, pelas partes envolvidas. Portanto, em razão dessa circunstância, o referido documento não possui presunção iuris tantum de veracidade, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça.

Extraído dos autos que as provas produzidas no curso do processo não demonstram, de forma inequívoca, a responsabilidade dos demandados pelo evento danoso, a qual não pode ser presumida, descabe falar em ressarcimento do respectivo dano.”
(N.U 1000874-80.2022.8.11.0109, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2025, Publicado no DJE 13/02/2025) (destaquei)

Dessa forma, ausente o requisito essencial de admissibilidade recursal,
NÃO CONHEÇO
do recurso adesivo por deserção
.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo principal.

A Associação de Proprietários do Loteamento Residencial Cidade Jardim interpôs apelação contra sentença que julgou improcedente a ação de cobrança movida em face de Gabriela Cristhini Severo Minghelli, sob o fundamento de que a exigibilidade das taxas associativas depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos no Tema 492 do STF.

Sustenta, preliminarmente, cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral, e, no mérito, defende a possibilidade de cobrança das contribuições, independentemente da adesão voluntária da requerida.

Procedo a análise da preliminar de cerceamento de defesa.

A recorrente alega cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral destinada a comprovar a adesão da recorrida à associação e a consequente obrigatoriedade do pagamento das taxas.

Sem razão.

Conforme estabelecido no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal (STF), a cobrança de taxas de manutenção e conservação por parte de associações de moradores de loteamentos urbanos de proprietários não associados é considerada inconstitucional, exceto nas seguintes situações:

i) Antes da Lei nº. 13.465/2017
: A cobrança é inconstitucional, salvo se houver adesão expressa do proprietário ao ato constitutivo da associação.

(ii) Após a Lei nº. 13.465/2017 ou existência de legislação municipal anterior que discipline a questão
:
A cobrança torna-se possível desde que:

O proprietário, já possuindo o lote, adira ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou

Para novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Com efeito, observa-se que a sentença recorrida corretamente concluiu que inexiste prova do vínculo associativo formal entre a associação autora e a ré, de tal feita que, ausente prova do vínculo associativo formal entre a associação autora e a ré, segue-se a ausência de adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo objeto de cobrança.

Outrossim, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que
“as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encarg.”
(STJ, EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006, p. 427).

Assim sendo, é improcedente a alegação da autora de que cabia à ré comprovar o desligamento da associação, pois a cobrança da mensalidade demanda a existência de prova do vínculo formal da ré com a associação autora, sendo que, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), cabe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, devendo apresentar a documentação comprobatória da exigibilidade da cobrança já na petição inicial, posto que o artigo 320 do CPC dispõe que a petição inicial deve ser acompanhada dos documentos indispensáveis à propositura da ação, além de que o artigo 434 do CPC estabelece que a prova documental deve ser apresentada juntamente com a petição inicial, salvo as exceções previstas em lei.

No caso concreto, a recorrente não demonstrou documentalmente que a recorrida aderiu voluntariamente à associação, nem que houve averbação da obrigação na matrícula do imóvel, destacando-se que a tentativa de suprir essa omissão por meio de prova oral é incabível, pois a comprovação do direito alegado depende de documentos formais e públicos, e não de meros depoimentos testemunhais.

Portanto, o julgamento antecipado da lide não violou o contraditório nem a ampla defesa, motivo pelo qual
rejeito
a preliminar de cerceamento de defesa.

No mérito, infere-se que sentença recorrida analisou corretamente a questão, reconhecendo que a cobrança das taxas associativas somente poderia ser exigida se houvesse prova documental do cumprimento dos requisitos do Tema 492 do STF.

No caso concreto, não há nos autos comprovação de que a recorrida tenha aderido expressamente à associação ou de que o ato constitutivo da entidade tenha sido averbado na matrícula do imóvel
.

O próprio Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 695.911/SP, com repercussão geral reconhecida (Tema 492), consolidou o entendimento de que:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”

(STF, RE 695.911/SP, Rel. Ministro Dias Toffoli, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, DJe 19/4/2021).

Além do mais, a exigência de comprovação documental decorre do princípio da publicidade registral e visa garantir a segurança jurídica nas relações patrimoniais, de modo que a recorrente, ao deixar de apresentar elementos que comprovem a anuência da recorrida ou o devido registro da obrigação no cartório de imóveis, não logrou demonstrar a exigibilidade da cobrança.

Por consequência, deve ser mantida a sentença que julgou improcedente a ação de cobrança, pois a imposição da obrigação à recorrida, sem a comprovação dos requisitos exigidos pelo STF, configuraria violação ao direito de livre associação, assegurado pelo art. 5º, XX, da Constituição Federal
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Diante do exposto,
NÃO CONHEÇO
do recurso adesivo, ante a deserção certificada nos autos, e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso principal interposto, mantendo incólume a sentença recorrida.

Por consequência,
MAJORO
os honorários para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025