Tribunal: TJMT
Processo: 1013790-08.2024.8.11.0003
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-08-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013790-08.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ANTONIA CLEUSA DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 387.829.011-04 (APELANTE), ALINE BRILHANTE BRAGA DE OLIVEIRA - CPF: 024.818.031-24 (ADVOGADO), NERCY CANDIDA DE OLIVEIRA - CPF: 274.039.041-68 (APELANTE), MARIA LUCIA CANDIDA DE OLIVEIRA - CPF: 378.104.991-49 (APELANTE), MARIA MADALENA CANDIDA DE OLIVEIRA - CPF: 353.520.431-34 (APELANTE), APARECIDO BERNARDINO DE OLIVEIRA - CPF: 384.815.961-91 (APELANTE), SHEILA CRISTINA ARAUJO DE OLIVEIRA - CPF: 977.895.181-00 (APELANTE), SHIRLEY CRISTIANE ARAUJO DE OLIVEIRA - CPF: 017.313.401-76 (APELANTE), WESLLEY ANTONIO FILHO FERREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 089.591.921-47 (APELANTE), JULIANO SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 913.500.001-59 (APELANTE), FLAVIO SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 895.572.711-91 (APELANTE), CARLOS EDUARDO SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 014.747.981-95 (APELANTE), CAROLINA SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 019.977.241-03 (APELANTE), DIEGO TAKAHASHI OLIVEIRA - CPF: 016.899.641-38 (APELANTE), DOUGLAS TAKAHASHI OLIVEIRA - CPF: 073.096.111-79 (APELANTE), VINICIUS FERNANDES RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 064.410.511-92 (APELANTE), APARECIDA FATIMA DE OLIVEIRA BARBOSA - CPF: 487.423.761-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Processual Civil. Apelação Cível. Extinção De Condomínio. Bem Imóvel Indivisível. Alienação Judicial. Reconvenção. Posse Exclusiva. Cerceamento De Defesa.
Parcial Provimento
.

I. Caso em exame

1.
Ação de extinção de condomínio cumulada com pedido de alienação judicial de imóvel indivisível situado em Rondonópolis/MT, proposta por 17 coproprietários contra coproprietária detentora de 12,5% do bem.

Pedido de dissolução da comunhão, após tentativa frustrada de venda consensual e negativa da ré em exercer o direito de preferência.

2.
A ré apresentou reconvenção pleiteando indenização por suposta posse exclusiva dos autores, com pagamento de aluguéis proporcionais e despesas
ordinárias.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
: (i)
a validade do julgamento antecipado da reconvenção, ante alegação de posse exclusiva.

III. Razões de decidir

4
. É cabível a extinção do condomínio sobre bem indivisível, com alienação judicial e partilha proporcional, conforme art. 1.322 do Código Civil, não havendo controvérsia entre as partes nesse ponto.

5
. A condenação decorrente da reconvenção exige instrução probatória, ante controvérsia relevante sobre a posse exclusiva do imóvel.

6
. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da reconvenção sem a devida produção de provas, violando o devido processo legal (CF, art. 5º, LV).

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso parcialmente provido. Mantida a sentença quanto à extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel. Anulado o capítulo da sentença relativo à reconvenção, com retorno dos autos para reabertura da fase instrutória.

Tese de julgamento:
"
É nula a sentença que julga reconvenção sobre indenização por posse exclusiva sem a devida instrução probatória quando há controvérsia relevante sobre os fatos
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Código Civil, art. 1.322; CPC,
arts
. 355, I, e 373, II; CF, art. 5º, LV.

Jurisprudência relevante citada
:

TJMG, Apelação Cível 00515442420158130144, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 03/09/2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1013790-08
.20
2
4
.8.11.00
03

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível interposto
por
Antô
nia Cleusa de Oliveira Santos e outros
em
virtude
da sentença proferida
pelo Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedente o pedido principal formulado na
Ação de Extinção de Condomínio, ajuizada por
Aparecida Fátima de Oliveira Barbosa

(coproprietária na fração ideal de 12,5% de bem indivisível)

e
,
também
,
acolheu o pedido formulado na Reconvenção
.

T
endo em vista a indivisibilidade do imóvel situado no Loteamento Fazenda
Porox
ó
, matrícula nº 9.562, em Rondonópolis/MT e a inviabilidade da convivência condominial, além da falta de interesse da
Apelada
em adquirir a parte dos demais
herdeiros, o Juiz de 1º grau
julgou antecipadamente a lide, acolhe
u
tanto
o pedido principal
,
de extinção do condomínio
e autorização para vend
a judicial,
quanto
a
reconvenção.

S
obre a Reconvenção,
fixo
u

a
obrigação de
os Apelantes
paga
rem
aluguel
em favor da Apelada
,
proporcional à sua quota-parte,
além das despesas ordinárias do imóvel (IPTU, água e energia)
, desde a homologação da partilha
até a efetiva alienação do bem
, por considerar que a Apelada é preterida
no usufruto do imóvel, cujo valor do aluguel deve ser arbitrado na fase de liquidação
.

Irresignados com parte da sentença, os Apelantes
aduz
em
que houve cerceamento de defesa
quanto
ao julgamento antecipado da reconvenção
.

Disseram que não há evidência firmes de uso exclusivo do imóvel, como alega a Apelada, e que é preciso
produ
zir
prova
(
pericial, testemunhal ou inspeção judicial
)
, necessária para apurar a existência (ou não) d
o usufruto
exclusiv
o
do bem.

Pediram, em resumo, o retorno dos autos à origem apenas para instruir o pedido feito na Reconvenção.

Contrarrazões no ID 285914904.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Antônia Cleusa de Oliveira Santos e outros
(
no
total de 17 coproprietários)
propuseram A
çã
o

de

E
xtinção de
C
ondomínio
em face de
Aparecida Fátima de Oliveira Barbosa
,
com fundamento nos
arts
. 1.320 e seguintes do Código Civil, bem como nos
arts
. 725, IV, parágrafo único, 730 e 745 do Código de Processo Civil, visando à dissolução da copropriedade sobre bem imóvel indivisível
(
imóvel situado no Loteamento Faz
enda
Porox
ó
, matrícula nº 9.562 do

1º Registro de Imóveis de
Rondonópolis/MT
)
, com a
posterior
alienação judicial e partilha dos valores.

De acordo com a inicial, o
imóvel foi adquirido por herança e
,
atualmente
, é
compartilhado entre os
Apelantes e a Apelada
, na seguinte proporção de quotas:

Seis coproprietários com 12,50% cada
, dos quais está a Apelada
;

Três
coproprietários com 4,16% cada;

Oito coproprietários com 1,78% cada.

Expuseram que foram feitas várias t
entativas extrajudiciais de venda do imóvel,
e que foi
oportunizad
o
à
Apelada
o exercício do direito de preferência, conforme o art. 1.322 do Código Civil. Entretanto, recusou tanto o recebimento de notificação postal
,

quanto a
realizada por meio do cartório
extrajudicial, tampouco
ofereceu
contranotificação
,
inviabilizando a
continuidade da comunhão.

Citada, a Apelada
concordou com a extinção do condomínio, desde que precedi
da de avaliação judicial do bem.

C
ontestou

apenas
o valor
atribuído ao imóvel, de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais)
, sustentando ser inferior ao valor de mercado. Pugn
ou
pela realização de perícia judicial para apuração do valor real, a fim de garantir que sua parte seja remunerada
corretamente
.

Além disso,
apresentou
R
econvenção
. A
leg
ou
que
tem sido
coagida pelos demais coproprietários, que a impedem de acessar o imóvel e de exercer seus direitos possessórios e econômicos.

Aduz
iu
que o imóvel está sendo ocupado ou
,
até mesmo
,
alugado pelos
Apelante
s, sem que perceba qualquer valor pela sua cota-parte
,
há mais de dois anos.

Por essa razão, pleiteou a condenação dos
Apelantes
ao pagamento de al
uguéis proporcionais à sua cota-
parte
(12,5%)
, além do rateio de despesas ordinárias (IPTU, água e energia)
, e de
condenação dos
Apelantes
à restituição da sua parte
ideal sobre os frutos do imóvel eventualmente l
ocado ou explorado pelos Apelantes
.

Os
Apelantes impugnaram a reconvenção e
nega
ram
a existência de posse exclusiva
. A
firmaram não haver elementos suficientes que demonstrassem tal condição.

E
ntendendo presentes os requisitos do artigo 355, inciso I, do CPC,
o Juiz de 1º grau
julgou antecipadamente o mérito, acolhe
u
o pedido de extinção do condomínio
sobre o imóvel indivisível.

Fundamentou que
,
ao caso,
se
aplica a inteligência do
art. 1.322 do Código Civil, que permite a extinção do condomínio sobre bem indivisível, com alienação judicial caso nenhum dos condôminos queira adjudicá-lo
com a
indeniza
ção d
os demais.
Assim, extinguiu o condomínio e d
etermin
ou a
alienação judicial, com divisão dos valores entre os coproprietários, proporcionalmente às suas cotas
-partes
.

O Juiz da primeira instância, também,
concluiu
que os argumentos formulados na R
econvenção
estavam satisfeitos. Isto é, com base na prova documental anexada no processo, concluiu que os Apelados
ocupam o imóvel de forma exclusiva, o que enseja
o dever de indenizar a
Apelada
pela privação do uso
correspondente à su
a fração ideal
(12,5%)
, desde a homologação da partilh
a até a efetiva
venda do imóvel,
em consonância com princípios que vedam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

Definiu que o
valor do aluguel será apurado em liquidação de sentença, proporcional à fração da
Apelada
e aos valores de mercado.

E mais.
Responsabilizo
u
os
Apelantes
pelo pagamento de IPTU, água e energia elétrica do imóvel desde a homologação da partilha até a venda judicial, também a ser apurado na fase de liquidação.

Os Apelantes recorreram apenas do capítulo que em que foi julgada antecipadamente a Reconvenção, sob fundamento do cerceamento de defesa.

Pois bem.
É
incontroverso que
as partes concordam com
a
extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel. A própria
Apelada
, inclusive, anuiu expressamente
à
pretensão
e
ressalvo
u
, apenas, a necessidade de avaliação prévia do bem.

Como é cediço, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil, tratando-se de bem indivisível, é cabível a extinção do condomínio, com a alienação judicial do bem e subsequente partilha dos valores apurados entre os condôminos, o que foi corretamente acolhido na sentença vergastada.

Portanto, mantenho o julgamento de mérito parcial quanto à extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel, pois não há insurgência substancial das partes neste aspecto.

Por outro lad
o,
razão assiste aos
A
pelantes quanto à condenação decorrente da reconvenção.

Analisando detidamente o
processo
, verifica-se que a questão acerca da posse exclusiva do imóvel pelos
Apelantes
é objeto de controvérsia fática relevante.

Desde
a contestação da reconvenção,
os Apelantes
negam a utilização exclusiva do imóvel,
enquanto

a parte reconvinte
– Apelada –
não

logrou êxito em apresentar documentação que d
emonstre, de forma inequívoca,
que a ocupação é exclusiva.

Em que pese à
op
ção
pelo julgamento antecipado da reconvenção, funda
da
no art. 355, I, do CPC, sob o entendimento de que o conjunto probatório seria suficiente
, não há como chancelar tal posicionamento, uma vez que a
matéria envolve discussão eminentemente fática, cuja elucidação depende de in
strução
mediante produção de prova testemunhal, inspeção j
udicial
ou
,
até mesmo
,
perícia, se necessária.

Ademais, à luz do artigo 373, inciso II, do CPC, o ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado na reconvenção, como é o caso da posse exclusiva do imóvel, recai sobre a parte reconvinte
(A
pelada), o que não se verificou de maneira suficiente nos autos.

A supressão da fase instrutória, portanto, acarretou violação aos princípios do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal, previstos no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal, configurando cerceamento.

A jurisprudência é firme no sentido de que, havendo controvérsia sobre fato relevante e ausência de elementos probatórios suficientes, é indispensável a reabertura da fase de instrução, sob pena de nulidade do julgamento antecipado.

Para ilustrar, trago jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS OPORTUNAMENTE FORMULADO - AUSÊNCIA DE ABERTURA DA FASE INSTRUTÓRIA DO FEITO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - CONFIGURAÇÃO. 1. Embora o juiz deva ser alçado à condição de principal árbitro na questão da produção de
provas, mesmo porque é, por óbvio, o verdadeiro destinatário delas, podendo indeferir as que repute
inofensivas
ou protelatórias, o indeferimento de qualquer delas pressupõe decisão fundamentada.
2.
Resta caracterizado o cerceamento de defesa se o magistrado não concede à parte oportunidade de comprovar a ocorrência de fatos que poderiam influir na decisão recorrida, impondo-se a cassação da sentença
.

(
TJ-MG - Apelação Cível: 00515442420158130144
, Relator.: Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 03/09/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/09/2024)
.

Feitos esses esclarecimentos,
sem delongas,
dou parcial provimento
ao apelo.

M
antenho
a
sentença
parcial de mérito,
no que tange ao acolhimento do pedido de extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel, nos termos do art. 1.322 do Código Civil;

A
nulo
o capítulo da s
entença no tocante ao julgamento da reconvenção, especificamente quanto à condenação dos
A
pelantes ao pagamento de aluguéis e despesas ordinárias (IPTU, água e energia),
e
determino o retorno dos autos à origem para reabertura da fase instrutória, com regular produção de provas
necessárias à elucidação da controvérsia sobre a existência (ou não) de posse exc
lusiva do imóvel por parte dos A
pelantes.

Deixo de fixar honorários recursais, uma vez que a parte da sentença anulada – Reconvenção – ensejou a reabertura da instrução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025