Tribunal: TJMT
Processo: 0001649-10.2020.8.11.0004
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001649-10.2020.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ILDERCY ALVES - CPF: 428.132.981-15 (APELANTE), JEFFERSON OLIVEIRA COSTA - CPF: 024.358.441-58 (ADVOGADO), Golden Negocios Imobiliarios (APELADO), CONCRELIFE ARTEFATOS DE CONCRETO LTDA - CNPJ: 17.371.653/0001-80 (APELADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO), RODOLFO PEREIRA FAGUNDES - CPF: 020.381.951-96 (ADVOGADO), BRUNO DE CASTRO SILVEIRA - CPF: 021.928.211-07 (ADVOGADO), JULIANO DIAS DA SILVA & SILVA LTDA (CONSTRUFACIL) (APELADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), JULIANO DIAS DA SILVA & SILVA LTDA (CONSTRUFACIL) (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO EM LOCAL DIVERSO E ATRASO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA LOCALIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c danos materiais, morais e lucros cessantes, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, mas julgando improcedentes os pedidos indenizatórios. A recorrente sustenta que houve inadimplemento das requeridas por construção em local diverso do acordado e atraso na entrega, pleiteando condenação em danos morais e materiais.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se houve inadimplemento contratual das requeridas capaz de ensejar o dever de indenizar por danos morais e materiais, considerando as alegações de construção em local diverso do acordado e atraso na entrega do imóvel.

III. Razões de decidir:

3. A documentação acostada aos autos demonstra de forma inequívoca que a recorrente possuía plena ciência da localização do imóvel no Residencial Flor de Lis desde o início das tratativas contratuais, tendo assinado múltiplos documentos em datas diversas que faziam referência expressa ao local.

4. A proposta de compra e venda, o instrumento particular de compromisso, o contrato de financiamento e demais documentos técnicos mencionam expressamente o Residencial Flor de Lis como localização do empreendimento, todos assinados pela recorrente.

5. O termo de confissão de dívida firmado pela recorrente em agosto de 2017 também menciona o Residencial Flor de Lis, evidenciando comportamento contraditório ao alegar desconhecimento da localização e simultaneamente repactuar obrigações do mesmo contrato.

6. Quanto ao prazo de entrega, considerando que o financiamento foi aprovado apenas em junho de 2017 e o prazo contratual de oito meses com tolerância de noventa dias, a expedição do habitese em maio de 2018 demonstra cumprimento dentro dos limites temporais pactuados.

7. A recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar provas mínimas da verossimilhança de suas alegações quanto à suposta falha na prestação dos serviços, limitando-se a alegações genéricas sem indicar local alternativo específico.

IV. Dispositivo e tese:

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Não configura inadimplemento contratual a construção de imóvel em local expressamente previsto em todos os documentos contratuais assinados pela parte compradora. 2. A ciência inequívoca da localização do imóvel, demonstrada pela assinatura de múltiplos documentos em datas diversas, afasta a alegação de indução em erro ou descumprimento contratual. 3. O cumprimento do prazo de entrega dentro da tolerância contratual, considerando a data de aprovação do financiamento, não caracteriza mora do vendedor."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ILDERCY ALVES
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Materiais, Morais e Lucros Cessantes c/c Pedido de Tutela de Urgência, registrada sob nº. 0001649-10.2020.8.11.0004 ajuizada por ILDERCY ALVES em desfavor de GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CONCRELIFE ARTEFATOS DE CONCRETO LTDA, JULIANO DIAS DA SILVA – SILVA LTDA e CONSTRUFÁCIL, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial.

A parte autora narrou que em 2017 firmou proposta de compra de imóvel junto às requeridas, sendo ajustado o pagamento da quantia de R$ 15.000,00 a título de sinal e R$ 125.000,00 a título de entrada, com o restante financiado junto à Caixa Econômica Federal. Alegou que expressamente informou ao corretor que não desejava imóvel no conjunto habitacional Flor de Lis em razão de limitações estruturais para amplição. Sustentou que após mais de dois anos da assinatura do contrato não recebeu o imóvel no local escolhido, constatando que a construção foi realizada em área diversa, frustrando sua legítima expectativa. Aduziu que o inadimplemento das rés decorreu do atraso na entrega e da construção em local distinto do acordado, causando-lhe consideráveis prejuízos. Postulou o deferimento de tutela de urgência para suspensão das cobranas decorrentes do financiamento imobiliário e, no mérito, pugnou pela rescisão do contrato, condenação das requeridas à restituição dos valores pagos, dos juros de obra no valor de R$ 11.901,43, das parcelas de financiamento no valor de R$ 12.618,79, aluguel como lucros cessantes no valor de R$ 213.722,40, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00.

Foi proferida decisão deferindo o pedido de tutela de urgência para suspender os pagamentos referentes à taxa de evolução de obra e às parcelas do financiamento habitacional até o julgamento final da demanda. Posteriormente, foi proferida nova decisão revogando a tutela de urgência anteriormente concedida sob fundamento de que a Caixa Econômica Federal, responsável pela cobrança das parcelas, não integrava o polo passivo da ação.

A requerida GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS apresentou contestação suscitando preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, alegando ter atuado apenas como intermediadora da venda sem qualquer responsabilidade sobre a construção, entrega ou financiamento do imóvel. No mérito, sustentou a legalidade da comissão de corretagem recebida no valor de R$ 15.000,00, afirmou que não recebeu valores pleiteados como danos materiais, impugnou a ocorrência de lucros cessantes e negou a existência de dano moral, requerendo a improcedência total da demanda.

A requerida JULIANO DIAS DA SILVA – SILVA LTDA – CONSTRUFÁCIL apresentou contestação e reconvenção afirmando que a autora teve plena ciência do local da construção e das condições do contrato, inclusive tendo assinado proposta e contrato com a localização detalhada. Alegou que o imóvel foi entregue dentro do prazo com habite-se expedido em maio de 2018 e que a autora se recusou a receber a unidade. Impugnou os pedidos de indenização por ausência de prova dos danos e da relação de causalidade. Em reconvenção, pleiteou a condenação da autora ao pagamento das parcelas inadimplidas, além da improcedência integral dos pedidos autorais.

A parte autora apresentou impugnação às defesas requerendo o reconhecimento da revelia da segunda requerida por intempestividade da contestação e a não admissão da reconvenção apresentada sob o argumento de ausência de recolhimento das custas processuais. Sustentou que restaram plenamente demonstrados o inadimplemento contratual, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel e a construção em local diverso do acordado. Alegou que foi induzida a erro pelos corretores vinculados à requerida, os quais apresentaram terreno distinto do efetivamente utilizado. Refutou o pedido de litigância de má-fé e reiterou a necessidade de inverso do ônus da prova e o deferimento dos pedidos formulados na inicial.

Foi proferida decisão de saneamento na qual não foi conhecida a reconvenção apresentada pela requerida JULIANO DIAS DA SILVA – SILVA LTDA – CONSTRUFÁCIL diante da ausência de recolhimento das custas processuais. Foi certificada a tempestividade das duas contestações e indeferido o pedido de produção de prova oral por constatar que a lide versava sobre matéria unicamente de direito, estando os autos devidamente instruídos com provas documentais aptos ao julgamento.

O magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, mas julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes diante da inexistência de inadimplemento contratual por parte das rés. Condenou a parte autora no pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a exigibilidade das referidas verbas em razão da gratuidade da justiça.

Inconformada, a parte autora interpôs o presente Recurso de Apelação sustentando que a sentença equivocou-se na percepção dos documentos e provas dos autos, configurando sentença extra petita. Alega que o juízo sentenciante indicou um instrumento de confissão de dívida que foi entabulado quando do início da contratação concernente no valor da entrada da contratação correspondente ao valor não financiado do imóvel pela CEF, criando uma espécie de obrigação para a recorrente.

Afirma que não houve qualquer inadimplemento de tal contrato de confissão de dívida por parte da recorrente, nem muito menos foi fator determinante, pois tal obrigação foi paga quando da contratação à vista. Sustenta que houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, argumentando que a recorrida deseja utilizar o contrato por si confeccionado nas cláusulas que lhe favorecem e anular as cláusulas que lhe desfavorecem. Aduz que não há em nenhuma linha do contrato de Compromisso de Compra e Venda qualquer previsão de seguir o prazo do contrato entre a autora e a CEF.

Requer a reforma da sentença para reconhecer o adimplemento contratual da recorrente e inadimplemento contratual dos recorridos, com a condenação em danos morais e materiais requeridos na exordial, bem como a condenação dos recorridos em honorários advocatícios em favor do procurador da recorrente em 20% do valor atualizado da causa.

A requerida JULIANO DIAS DA SILVA – SILVA LTDA – CONSTRUFÁCIL apresentou contrarrazões defendendo que não houve qualquer descumprimento contratual por parte da construtora executora da obra, bem como da ciência incontestável da autora quanto ao local do imóvel e à forma de sua construção. Sustenta que desde o início das tratativas com a autora sobre a aquisição do imóvel, esta tinha ciência plena do local onde seria construído seu imóvel, como bairro, rua, lote e quadra, bem como o nome fictício do empreendimento Flor de Lis. Argumenta que a autora tinha ciência da execução da obra sobre o local e o formato do imóvel, tendo assinado documentos em datas diferentes que mencionavam expressamente a Rua São Salvador, Lote 36, Quadra 518, sendo que a grande maioria desses documentos também aludia de forma explícita ao Residencial Flor de Lis. Alega que não há demora na entrega do imóvel, pois a construtora não poderia iniciar qualquer obra sem antes haver finalizado o recebimento da primeira etapa do financiamento. Afirma que o habite se foi emitido em 29 de maio de 2018, dois dias após o final do prazo para a realização das obras, considerando a prorrogação de 90 dias conforme permissivo contratual. Requer seja negado provimento ao recurso da apelante para manter inalterada a sentença.

A requerida GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contrarrazões alegando que não existe nenhuma prova do descumprimento da obrigação por parte das recorridas, sendo que toda a documentação apresentada nos autos emitida no ano de 2017 dá conta de que a localização do imóvel é com a frente para a Rua São Salvador, quadra 518, lote 36, no Residencial Flor de Lis na cidade de Barra do Garças. Sustenta que a proposta de compra e venda celebrada com a requerida Golden Gestão de Negócios Imobiliários menciona expressamente o Residencial Flor de Lis como local do imóvel, constando inclusive a assinatura da autora ao final do documento. Argumenta que a recorrente não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito e que não foi comprovada nenhuma falha na prestação dos serviços das recorridas. Requer seja negado total provimento ao recurso de apelação, mantendo na íntegra a sentença proferida nos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que a parte recorrente busca a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual, declarando a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, mas julgando improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes.

Alega a parte Apelante que a sentença equivocou-se ao não reconhecer o inadimplemento contratual das Recorridas, sustentando que houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel e construção em local diverso do acordado, requerendo a condenação das rés em danos morais e materiais conforme pleiteado na inicial.

Já a parte Apelada defende que a sentença deve ser mantida integralmente, argumentando que a autora tinha plena ciência da localização do imóvel no Residencial Flor de Lis, que o imóvel foi entregue dentro do prazo contratual com a devida tolerância, e que não houve qualquer inadimplemento de sua parte.

Pois bem.
O recurso não comporta acolhimento.

A análise detida dos elementos probatórios carreados aos autos revela que a pretensão recursal não encontra respaldo fático-jurídico suficiente para prosperar.

Verifica-se que a controvérsia central reside na alegação da recorrente de que teria sido surpreendida com a construção do imóvel em local diverso daquele supostamente acordado, bem como no alegado atraso na entrega da obra, circunstâncias que, segundo sustenta, configurariam inadimplemento contratual das requeridas e ensejariam o dever de indenizar.

Contudo, o exame sistemático da documentação acostada aos autos demonstra de forma inequívoca que a recorrente possuía plena ciência da localização do imóvel desde o início das tratativas contratuais. A proposta de compra e venda celebrada com a requerida Golden Gesto de Negócios Imobiliários, datada de 08 de fevereiro de 2017, menciona expressamente o "Residencial Flor de Lis" como local do empreendimento, documento este que conta com a assinatura da própria autora, evidenciando sua concordância inequívoca com a localização indicada.

Corrobora tal conclusão o fato de que o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, também assinado pela recorrente, traz já em seu título a identificação do imóvel como situado no "RESIDENCIAL FLOR DE LIS", descrevendo detalhadamente o endereço como Rua São Salvador, Quadra 158, Lote 36, reafirmando a clareza quanto à localização do bem negociado.

De igual forma, o contrato de financiamento imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal identifica de forma precisa o bem financiado como localizado no mesmo endereço, circunstância que afasta por completo a alegação de desconhecimento ou indução em erro.

Ademais, outros documentos técnicos e administrativos vinculados à construção e aprovação do imóvel, tais como o memorial descritivo, a anotação de responsabilidade técnica e o termo de compromisso com a Prefeitura Municipal, mencionam expressamente a Rua São Salvador, Lote 36, Quadra 518, sendo que a grande maioria desses documentos também faz referência explícita ao Residencial Flor de Lis. Todos foram firmados no ano de 2017 e assinados pela recorrente, evidenciando seu pleno conhecimento sobre o local da edificação em diversas oportunidades e datas distintas.

Particularmente relevante para o deslinde da controvérsia é o fato de que a recorrente limitou-se a alegar genericamente que não aceitaria imóvel no Residencial Flor de Lis, sem contudo indicar com precisão qual seria o local efetivamente contratado. Não há nos autos qualquer referência da autora a outro bairro, rua, quadra ou lote em que o imóvel deveria ter sido construído, circunstância que compromete substancialmente a verossimilhança de sua tese. Sua argumentação funda-se em negativa genérica, desprovida de elementos probatórios mínimos, sem apresentar alternativa minimamente específica quanto à real localização supostamente pactuada.

No que tange à alegação de atraso na entrega do imóvel, constata-se que a análise deve considerar não apenas o prazo contratual inicialmente estabelecido, mas também as circunstâncias específicas que envolveram a execução do contrato. Verifica-se que, embora o contrato de compra e venda tenha sido firmado em maio de 2017, o correspondente financiamento habitacional pela Caixa Econômica Federal somente foi aprovado no final do mês de junho daquele ano, circunstância que evidencia que eventuais atrasos no início da obra não podem ser imputados exclusivamente às requeridas.

Considerando o prazo contratual de construção de oito meses, com possibilidade de prorrogação por mais noventa dias, e tomando-se como marco inicial a aprovação do financiamento em junho de 2017, verifica-se que o prazo final para entrega, incluída a tolerância contratual, estendia-se até maio de 2018. Nesse contexto, a expedição da Carta de Habitese em 29 de maio de 2018 demonstra que a obra foi concluída dentro dos limites temporais pactuados, não configurando inadimplemento por parte das requeridas.

Ademais, merece destaque na análise da controvérsia é o fato de que a própria recorrente firmou, em 02 de agosto de 2017, Termo de Confissão de Dívida com a construtora, documento que também menciona de forma clara o Residencial Flor de Lis. Tal circunstância não apenas corrobora a tese de que a autora tinha pleno conhecimento da localização do imóvel desde os primeiros ajustes contratuais, como também evidencia sua intenção de manter o contrato mesmo diante de eventual inadimplência de sua parte. Configura-se, assim, comportamento contraditório imputar falha na prestação dos serviços pela execução da construção civil em local diverso do pactuado e, simultaneamente, repactuar as obrigações deste mesmo contrato.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, aplicável à espécie, estabelece que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543 do STJ). No caso em análise, não restou demonstrada culpa das requeridas no desfazimento contratual, uma vez que cumpriram suas obrigações dentro dos parâmetros estabelecidos no instrumento negocial.

Ademais, conforme orientação consolidada no Tema Repetitivo 971 do STJ, "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.". Contudo, no presente caso, não se verifica inadimplemento das vendedoras que justifique a aplicação de penalidade ou o dever de indenizar.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação estabelecida entre as partes, conforme previsto na Súmula 297 do STJ, não pode ser interpretada de forma a conferir guarida a teses desprovidas de um mínimo probatório. A proteção consumerista pressupõe a demonstração de efetiva falha na prestação do serviço ou descumprimento de obrigação contratual, elementos que não restaram configurados na hipótese dos autos.

Os trechos de conversa apresentados pela recorrente, extraídos de aplicativo de mensagens e formalizados por ata notarial, demonstram apenas insatisfação com o andamento da entrega do imóvel, mas não indicam de forma objetiva ou clara que a autora tenha celebrado contrato para aquisição de imóvel em local diverso daquele efetivamente construído. Não há nas conversas qualquer menção concreta a outro endereço ou conjunto habitacional diverso, sendo insuficientes para comprovar a alegada divergência quanto à localização do bem.

Destaque-se, ainda, que a recorrente não se desincumbiu do ônus processual de demonstrar provas mínimas da verossimilhança de suas alegações quanto à suposta falha na prestação dos serviços. Por desdobramento lógico, não provada a falha na prestação dos serviços, não há se falar em responsabilidade civil e dever de indenizar, tampouco em execução de multa por descumprimento contratual em face das requeridas.

A análise conjunta dos elementos probatórios revela que a pretensão da recorrente funda-se em alegações genéricas e desprovidas de substrato fático-probatório suficiente. A documentação acostada aos autos demonstra de forma cristalina que a autora possuía plena ciência da localização do imóvel, tendo assinado múltiplos documentos em datas diversas que faziam referência expressa ao Residencial Flor de Lis, circunstância que afasta por completo a alegação de indução em erro ou descumprimento contratual.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação para manter integralmente a sentença recorrida, que julgou parcialmente procedente o pedido apenas para declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, mantendo-se a improcedência dos pedidos indenizatórios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2025