Tribunal: TJMT
Processo: 1004620-54.2020.8.11.0002
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004620-54.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSUE NATANAEL SILVA DE ANDRADE - CPF: 730.016.861-20 (APELANTE), JOAO PAULO RODRIGUES PEREIRA - CPF: 898.282.911-34 (ADVOGADO), CAROLINA MODTKOWSKI GALANTE DE ANDRADE - CPF: 018.602.661-77 (APELANTE), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Contratual – Recurso de Apelação – Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Lote na planta – Atraso na entrega por culpa do vendedor – inquérito civil instaurado pelo ministério público ambiental – retorno ao estado anterior – Devolução do valor Integral – Danos Morais Não configurados – mero Dissabor – sentença reformada em parte –
Recurso Parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda proposta por compradores em razão de atraso na entrega da obra. Pede a rescisão do negócio por culpa do vendedor e o reembolso dos valores pagos, além de serem reparados por danos à esfera extrapatrimonial.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em: (i) verificar se a culpa pela rescisão do negócio jurídico é do comprador ou do vendedor; (ii) apurar se o caso ensejou configuração de danos à esfera extrapatrimonial do comprador pelo atraso na entrega.

III. Razões de decidir

3. O Verbete de Súmula do STJ n. 543 dispõe sobre a necessidade de retorno ao estado anterior, quando o comprador não deu causa à rescisão.

4. A jurisprudência tem enfatizado que a frustração e o desconforto decorrentes do atraso são considerados normais e não geram, automaticamente, o direito à reparação por danos morais.

5. No caso, o atraso na entrega do imóvel, por si só, não configurou dano à honra dos compradores, já que a espera não ultrapassou as raias do mero descontentamento ou dissabor da vida comum.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento: “1. Se é incontroversa a culpa do vendedor pela rescisão do contrato, em virtude da demora injustificada na sua conclusão, é devida a restituição integral dos valores pagos pelos compradores. 2. Nas situações em que o atraso é considerado expressivo e injustificado, pode-se cogitar a possibilidade de danos morais, mas isso deve ser analisado caso a caso, levando em conta a gravidade da situação e o impacto na vida do consumidor”.

____________________________

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Verbete de Súmula n. 543 e AgInt nos EDcl no AREsp: 676952 RJ 2015/0057346; TJMT, Apelação Cível nº RAC 1000276-90.2021.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.º 1015864-38.2024.8.11.0002

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Josué Natanael Silva de Andrade e sua esposa Carolina ModtKowski

Galante de Andrade
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedentes os pedidos vertidos na Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais, ajuizada em face da empresa
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
.

O Juiz de 1º grau concluiu que a rescisão se deu por culpa dos compradores em virtude do inadimplemento de parcelas contratadas, pois quitou apenas 47 (quarenta e sete) de 184 (cento e oitenta e quatro parcelas).

Em vista disso, rescindiu o Contrato de Compra e Venda do lote n. 14, quadra 03, do loteamento denominado Bairro Planejado Parques das Águas, e compeliu a Apelada a devolver 80% da importância paga, corrigidos pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação.

Lado outro, julgou improcedente o pedido indenizatório por danos morais.

Ao final, distribuiu o ônus da sucumbência em 50% para cada parte, vedada a compensação, e fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, cuja exigibilidade ficou suspensa em favor dos Apelantes por serem beneficiários da justiça gratuita.

Inconformados com a retenção de 20% do valor pago e com a improcedência do pleito indenizatório por danos à esfera extrapatrimonial, os Apelantes recorreram.

Asseveraram que é evidente o atraso na entrega da obra, que previa conclusão em 2016, em virtude de embargo promovido pelo Ministério Público Ambiental no tocante à regularização de licenças.

Alegaram que o Juiz reconheceu que, mesmo depois de alcançado o termo final para a entrega da obra, continuaram a quitar as parcelas até 2019, de maneira que não podem ser penalizados pelo desfazimento do negócio.

Quanto aos danos morais, aduziram que o simples atraso na entrega da obra configura ilícito passível de indenização.

Por fim, alegaram que a empresa Apelada deve responder pelo ônus de sucumbência, uma vez que deu causa à propositura da demanda.

As contrarrazões foram apresentadas no ID 260560709. Na ocasião, a empresa juntou documentos de 2014 a 2019 e que, apesar de possui-los, não foram trazidos na contestação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Josué Natanael Silva de Andrade e sua esposa Carolina M.

Galante de Andrade ajuizaram a Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais em face da empresa BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e alegaram que, em 11/01/2016, celebraram o Contrato de Compra e Venda do Lote n. 14 com 250 m2, quadra 03, do Bairro Planejado Parque das Águas, em Várzea Grande/MT, pelo valor total de R$ 72.130,00 (setenta e dois mil cento e trinta reais).

Quitaram a entrada, na importância de R$ 1.325,00 (um mil trezentos e vinte e cinco reais), e assumiram a obrigação de pagar 184 (cento e oitenta e quatro) parcelas de R$ 483,83 (quatrocentos e oitenta e três reais e oitenta e três centavos), mais uma parcela balão de R$ 2.654,11 (dois mil seiscentos e cinquenta e quatro reais e onze centavos).

A entrega ficou agendada para o último dia de junho de 2016, com a previsão de tolerância de 06 (seis) meses (item VI - Data da Entrega do Lote). Isto é, o
termo final para a entrega do lote era o 31/12/2016
.

Disseram ter adimplido as parcelas de
fevereiro/2016 até dezembro de 2019
, na importância de R$ 34.140,37 (trinta e quatro mil cento e quarenta reais e trinta e sete centavos).

Alegaram ter tomado ciência de que a obra fora interrompida em virtude do Inquérito Civil nº 005244-006/2016 instaurado pela 4ª Promotoria de Justiça Cível da Comarca de Várzea Grande, especializada pela Defesa do Meio Ambiente e da Ordem Urbanística.

Como comprovação, trouxeram a cópia de audiência extrajudicial, realizada em 17/04/2019, entre a empresa Apelada e o Ministério Público do Meio Ambiente para tratar de várias irregularidades identificadas no Loteamento Parque das Águas, notadamente quanto: (i) cortina verde que funcionaria como barreira física, (ii) obras de infraestruturas de vias públicas (pavimentação asfáltica com sarjeta, meio fio e águas pluviais), nas denominadas Avenidas A e B, (iii) projeto de arborização aprovado pelo SMDU-VG com plantio e replantio no período de 24 meses, e (iv) readequação do projeto em relação à Área Verde 2.

Ressoa do mencionado documento que a Promotoria havia proibido o registro de vendas dos lotes do Loteamento Parque das Águas em 2016, mas, diante da assunção das obrigações pela empreendedora Apelada, tal proibição foi revogada
na data da audiência (abril/2019)
.

Continuaram o relato dizendo que a imobiliária Apelada não informou o motivo do atraso (impedimento de ordem do Ministério Público), tanto que deram prosseguimento na quitação das parcelas até dezembro de 2019, ou seja, depois de já ter ultrapassado mais de 36 (trinta e seis) meses de atraso; renitentes, repisaram o prazo final da entrega: dezembro de 2016.

Considerando a demora na finalização do Loteamento Parque das Águas, o que impossibilitou os Apelantes de construírem no lote, decidiram pôr fim à relação contratual e reclamaram a devolução integral dos valores pagos, além de serem reparados por ofensa à esfera extrapatrimonial.

Apresentada a contestação, a empresa Apelada aduziu que os Apelantes quitaram 47 (quarenta e sete) de 184 (cento e oitenta e quatro) parcelas, e que o contrato não é de natureza civil de promessa de compra e venda, e sim com pacto adjeto de alienação fiduciária regulamentado pela Lei 9.514/97, de maneira que não há razão para rescindi-lo.

Defendeu a ausência de conduta omissiva na conclusão da obra, uma vez que “
o empreendimento se encontra entregue e com as casas construídas
”.

Como comprovação, juntou o Alvará nº 157/2014 para o exercício de 2014, o protocolo de Solicitação de Termo de Caucionamento junto à Prefeitura de Várzea Grande em 29/09/2016 e a LOP - Licença de Operação Provisória emitida em 2020, com validade até 24/06/2022.

Aduziu que, ao caso, não se aplica o teor do Verbete de Súmula do STJ n. 543, tampouco o Código de Defesa do Consumidor.

Sustentou que, na hipótese de rescindir o negócio jurídico, os Apelantes fazem jus ao resultado da venda (leilão extrajudicial) do lote, e não das parcelas adimplidas. Além disso, afirmou que não está configurada a ofensa à honra subjetiva.

Em pedido alternativo, caso fique determinada a rescisão com a ordem de devolução de valores, pugnou pela retenção de 25%, uma vez que a culpa pelo desfazimento é dos compradores.

A instrução foi encerrada antecipadamente, uma vez que o assunto já está pacificado na Corte Superior de Justiça e neste Tribunal de Justiça.

O Juiz da causa aplicou as regras do CDC e acolheu ao pedido de rescisão do contrato, mas imputou aos compradores Apelantes a culpa pelo desfazimento.

Determinou a restituição dos valores antecipados, com a dedução de 20%, cujo montante deverá ser restituído em parcela única (Verbete de Súmula do STJ n. 543).

Lado outro, rechaçou o pedido de indenização por danos morais e rateou o ônus de sucumbência entre as partes.

Os pontos devolvidos à análise desta Corte Revisora são:

(i) a restituição do valor integral em virtude da rescisão do contrato de compra e venda por culpa do vendedor/construtor, e;

(ii) pedido indenizatório por danos morais.

O primeiro assunto recursal já foi objeto de amplo debate no Superior Tribunal de Justiça. Fixou-se o entendimento no sentido de que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao estado anterior, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, não importando se o pacto foi firmado com base na Lei 9.514/97.

Com efeito, a existência de pacto de adjeto de alienação fiduciária não impede a resolução do contrato, porque a credora se confunde com fornecedora. Vale dizer, a aquisição por meio de contrato com cláusula resolutiva de alienação fiduciária não impede a incidência das regras do CDC ou a rescisão contratual em decorrência do inadimplemento da loteadora na sua obrigação de entregar o empreendimento no prazo prometido.

A mera existência de condição resolutiva em contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia e mesmo a existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não impedem que o adquirente pleiteie o desfazimento do negócio em razão da não entrega do empreendimento no prazo combinado, com base na lei civil e no Código de Defesa do Consumidor, pois a lei especial não afasta a legislação consumerista naquilo que é aplicável.

No tocante à questão de fundo, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento por meio do Verbete de Súmula n. 543, que dispõe sobre a necessidade de retorno ao estado anterior, quando o comprador não deu causa à rescisão:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015 - Sem destaques no original).

Além disso, em decisão recente desta Corte de Justiça, foi reafirmado que o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, quando o atraso na entrega do imóvel é causado pela Construtora.

A propósito:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR – MANUTENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL – AFASTADA – RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do c
ontrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura
,
enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas
.

(...)

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

Rescindida a promessa de compra e venda, sem a edificação no lote, é inviável a cobrança da taxa de ocupação do bem (fruição)
. (
TJMT – RAC 1000276-90.2021.8.11.0003
– Rel. Desa. Antonia Siqueira Gonçalves – 3ª Câmara Cível – julgado em 31/07/2023) (Sem destaques no original).

Partindo da premissa jurisprudencial, no caso, é incontroverso que o lote, e respectivas infraestruturas de vias públicas com pavimentação asfáltica, sarjeta, meio fio e passagem de águas pluviais, além das avenidas e arborização, deveria ter sido entregue e concluído em dezembro de 2016, já incluído o período de tolerância (Item VI do Contrato).

Além disso, a empresa Apelada não juntou a cópia da matrícula do loteamento – mat. 88.796 do 1º Ofício de Várzea Grande (item III do Contrato) – o que impossibilita aferir, com exatidão, se houve conclusão do empreendimento.

E não foi só isso. Além de os compradores Apelantes terem apresentado a cópia de audiência extrajudicial realizada no bojo do Inquérito Civil nº 005244-006/2016, entre a Apelada, a Prefeitura Municipal de Várzea Grande e membros da 4ª Promotoria de Justiça Cível da Comarca de Várzea Grande, especializada na Defesa do Meio Ambiente e da Ordem Urbanística, atinente às irregularidades existentes no Loteamento Parque das Águas em 2019,

a Apelada não juntou qualquer outro documento que corroborasse a tese de que a obra foi concluída.

O que existe nos autos são: Alvará nº 157/2014 para o exercício de 2014, o protocolo de Solicitação de Termo de Caucionamento junto à Prefeitura de Várzea Grande de 29/09/2016, LOP - Licença de Operação Provisória emitida em 2020, com validade até 24/06/2022, juntados com a peça defensiva, bem como o Alvará de Operação n. 190, emitido em 08/03/2019, pela Prefeitura Municipal de Várzea Grande, atestando que a infraestrutura do empreendimento foi concluída.

Ou seja, se as obras foram finalizadas em março de 2019, consoante evidência trazida pela própria Apelada, está translúcido o
atraso de 27 (vinte e sete) meses
, já que o termo final contratado foi dezembro de 2016.

O fato de os compradores terem interrompido o pagamento em dezembro de 2019 não elide a responsabilidade da Apelada pela rescisão do negócio, já que a empresa estava autorizada pela Prefeitura de Várzea Grande a entregar o “habite-se” em favor dos compradores desde março de 2019, conforme prova o Alvará de Operação nº 190/2019 juntado com as contrarrazões; contudo, manteve-se inerte, de maneira que deve assumir o ônus da sua delonga.

Saliento, ainda, que entraves burocráticos com entes públicos são considerados fortuitos interno, que não podem ser opostos em desfavor dos compradores, já que a possibilidade de paralisação da obra e demora na obtenção de documentos pela administração pública é questão esperada, para a qual existe previsão contratual na forma de prazo de tolerância.

Esclarecido isso, não tenho dúvida em afirmar que a culpa pela rescisão do contrato é da empresa Apelada, em virtude da demora injustificada na conclusão do empreendimento e entrega do “habite-se” ou outro documento correlato.

Logo, a Apelada deve devolver todo o numerário pago pelos Apelantes, não havendo que falar em dedução ou retenção.

No que concerne aos consectários legais, depois da entrada em vigor da Lei 14.905/2024, sobre o valor total antecipado pelos Apelantes deverá incidir juros de mora pela taxa referencial do SELIC, deduzida do IPCA (art. 406, § 1.º, CC) a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, e correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo primeiro, CC) a partir de cada desembolso.

Quanto ao segundo tema recursal, que é a configuração de
danos morais
em casos de atraso na entrega de obras, a jurisprudência, igualmente, é bastante clara.

O Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de que o mero descumprimento contratual, como o atraso na entrega do imóvel prometido com data futura, não é suficiente para gerar danos morais. É necessário que haja consequência fática que extrapole o aceitável, isto é, que cause dor e sofrimento indenizável, além do aborrecimento comum que pode ocorrer em situações de inadimplemento.

Em outros termos, a jurisprudência tem enfatizado que a frustração e o desconforto decorrentes do atraso são considerados normais e não geram, automaticamente, o direito à reparação por danos morais.

Lado outro, nas situações em que o atraso é considerado expressivo e injustificado, pode-se cogitar a possibilidade de danos morais, mas isso deve ser analisado caso a caso, levando em conta a gravidade da situação e o impacto na vida do consumidor.

Portanto, a configuração de danos morais em casos de atraso na entrega da obra depende de análise mais profunda das circunstâncias, e não se baseia apenas no fato do atraso em si.

A título de ilustração, colaciono o seguinte aresto:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. VALOR ADEQUADO PARA AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1.
O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes
.

2. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante.

3. Na hipótese, dadas as peculiaridades do caso concreto, tem-se como adequado o valor da reparação por danos morais, tendo em vista que: a) a parte autora enfrentou por longos anos a angústia e o transtorno pela paralisação da obra, tendo frustradas as expectativas depositadas na aquisição de seu imóvel, a qual não se concretizou; b) além disso, o prejuízo material experimentado não foi reparado em virtude do reconhecimento de prescrição.

4. Agravo interno a que se nega provimento
. (
STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 676952 RJ 2015/0057346-5
, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023) (Sem destaques no original).

No caso específico, o termo final para a entrega deu-se em dezembro de 2016 e a obra de infraestrutura foi concluída em março de 2019.

A meu sentir, além de o atraso na entrega do imóvel, por si só, não configurar dano à honra do comprador, os Apelantes não trouxeram provas concretas de que a demora provocou sérios abalos na esfera subjetiva, o que significa que o atraso não ultrapassou as raias do mero descontentamento ou dissabor da vida comum, e não dá ensejo à reparação civil por danos morais.

Diante disso, é de rigor a confirmação da sentença do capítulo em que desacolheu o pleito indenizatório.

No mais, considerando que o contrato foi rescindido por inadimplemento da empresa Apelada, é necessário o retorno do estado anterior com a restituição de 100% dos valores pagos e em parcela única, acrescida dos consectários legais.

Feitos esses esclarecimentos,
dou parcial provimento ao Recurso
, reformo em parte a sentença. Julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, confirmo a rescisão do Contrato de Compra e Venda por culpa da empresa
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
, seguida do reembolso dos valores recebidos a título de parcelas, com correção monetária pelo índice IPNC desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento), a partir da citação

De conseguinte, mantenho a distribuição do ônus de sucumbência em 50% (cinquenta por cento) para cada parte e, também, mantenho os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, com a condição suspensiva em favor dos compradores.

Ao caso não se aplica a majoração de honorários prevista no artigo 85, § 11, do CPC, pois o Recurso foi provido em parte.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025