Tribunal: TJMT
Processo: 0025762-53.2016.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025762-53.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA - CNPJ: 07.420.132/0001-11 (APELADO), VICTOR SHIGUEO GALHEGO UMETA - CPF: 061.734.178-80 (ADVOGADO), HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - CPF: 884.898.506-82 (ADVOGADO), JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - CPF: 027.318.836-42 (ADVOGADO), MILTON EDUARDO COLEN - CPF: 580.121.176-49 (ADVOGADO), IGOR GOES LOBATO - CPF: 048.203.546-39 (ADVOGADO), ELIANA ALVES ALMEIDA - CPF: 808.638.171-49 (ADVOGADO), EDUARDO BASCHERA - CPF: 004.508.080-17 (APELANTE), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), ANDREIA THISEN - CPF: 010.732.201-33 (APELANTE), IZANILDE SALETTE BASCHERA - CPF: 743.366.730-04 (APELANTE), CLAUDIA MARIA DE ARRUDA - CPF: 009.606.871-06 (APELANTE), MARIA ROCHA ALVES (APELANTE), MARIA ROCHA ALVES - CPF: 103.188.951-53 (APELANTE), GUSTAVO CANTARELLI - CPF: 867.652.211-15 (ADVOGADO), CLAUDIA MARIA DE ARRUDA - CPF: 009.606.871-06 (TERCEIRO INTERESSADO), FELIPE ARTHUR SANTOS ALVES - CPF: 978.641.961-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRIMEIRO APELO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PROVIDO PARCIALMENTE E O SEGUNDO DESPROVIDO, UNÂNIME.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – COBRANÇA DE ALUGUERES DE LOJA DE SHOPPING – NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL – RESCISÃO PELO INADIMPLEMENTO RECONHECIDA NO FEITO CONEXO – CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA – EXERCÍCIO REGULAR DE DEFESA – RESPONSABILIDADE DE FIADORA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS REALIZADAS – VALIDADE –
PRIMEIRO APELO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO, E SEGUNDO APELO DESPROVIMENTO
.

Primeiro apelo conhecido em parte e dado parcial provimento para afastar a condenação por litigância de má-fé aos requeridos, entendendo-se que não houve segura demonstração de má intenção nas alegações dos mesmos. A exclusão da responsabilidade dos apelantes pela dívida deve ser mantida, conforme a sentença de primeira instância, já que não assinaram o instrumento de confissão de dívida, sendo a responsabilidade atribuída exclusivamente a Cláudia Maria de Arruda e Maria Rocha Alves.

No segundo apelo, a sentença deve ser mantida integralmente, considerando a responsabilidade de Maria Rocha Alves como fiadora no contrato de locação. A pretensão de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas deve ser refutada com base na cláusula contratual de renúncia, sendo considerada válida e eficaz, não havendo direito ao pedido de ressarcimento.

Conhecido em parte e dado provimento parcial ao apelo de Eduardo Baschera, Andreia Thisen e Izanilde Salete Baschera, tão somente para afastar a condenação por litigância de má-fé, mantendo-se as demais disposições da sentença. Desprovido o apelo de Maria Rocha Alves, mantendo a sentença que a responsabilizou pela fiança e refutou seu pedido de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no imóvel, em conformidade com a cláusula contratual de renúncia.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES PROCESSO Nº 0025762-53.2016.8.11.0041

APELANTES: EDUARDO BASCHERA, ANDREIA THISEN e IZANILDE SALETE BASCHERA
, e
MARIA ROCHA ALVES

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois recursos de apelação sucessivamente interpostos por
EDUARDO BASCHERA
,
ANDREIA THISEN
e
IZANILDE SALETE BASCHERA
(primeiro apelo), e por
MARIA ROCHA ALVES
(segundo apelo), contra r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Juiz de Direito
Ângelo Judai Júnior
, lançada nos autos da Ação Ordinária processo originário número 0025762-53.2016.8.11.0041, o qual julgou
“parcialmente procedente o pedido na Ação Ordinária proposta por Goiabeiras Empresa de Shopping Center Ltda em face de Eduardo Bachera, Andreia Thisen, Izanilde Salette Baschera, Cláudia Maria de Arruda e Maria Rocha Alves, a fim de declarar a validade dos instrumentos contratuais firmados entre as partes, condenando, contudo – em razão da resolução do contrato de transferência e cessão de direitos e obrigações relativas ao imóvel identificado como Loja de Uso Comercial (LUC) n. 164 do Goiabeiras Shopping Center, celebrado entre os demandados – apenas as corrés Cláudia Maria de Arruda e Maria Rocha Alves ao pagamento da quantia objeto do “Instrumento Particular de Confissão de Dívida e Outras Obrigações”, acrescida de correção monetária pelo INPC/IBGE e de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil”
, bem como condenando “
ainda, as corrés e a parte autora ao pagamento, em igual rateio, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em prol dos réus Eduardo Bachera, Andreia Thisen e Izanilde Salette Baschera, com fundamento no art. 85, § 2º, c/c art. 86 do CPC, considerando a natureza e a importância da causa, assim como o trabalho realizado”
, e condenando
“os corréus Eduardo Bachera e Andreia Thisen ao pagamento de multa no valor de 5% (cinco por cento) sobre o valor corrigido da causa e a arcar com as despesas e os honorários advocatícios a que foram condenadas a parte autora e as rés Cláudia Maria de Arruda e Maria Rocha Alves, nos termos do art. 81 do Código de Processo Civil, ante a postura de litigante de má-fé”
(sic) (Id. 250471833).

Opostos embargos declaratórios pelas partes litigantes, sendo acolhidos os aclaratórios opostos pela parte autora Goiabeiras Empresa de Shopping Center Ltda., a fim de reconhecer a contradição alegada e, assim, excluir da condenação imposta ao embargante o pagamento de honorários advocatícios, que devem ser assumidos, integralmente, pelas demandadas Cláudia Maria de Arruda e Maria Rocha Alves, e rejeitados da parte requerida (Id. 250471849).

Em suas razões recursais (Id. 250471852), pretendem os requeridos apelantes
EDUARDO BASCHERA
,
ANDREIA THISEN
e
IZANILDE SALETE BASCHERA
a reforma da sentença, sustentando, em síntese, que o magistrado de primeiro grau cometeu erro ao afirmar que os recorrentes teriam negado a celebração do negócio jurídico com o Shopping Goiabeiras, quando, na verdade, sempre sustentaram que as demandas envolvem relações contratuais distintas.

Dizem que o juiz fundamentou a sentença de forma precipitada, considerando como contraditórias as condutas dos apelantes, quando, na realidade, não houve incoerência em seus argumentos.

Afirmam que a decisão não poderia atribuir relevância processual a um documento sem assinatura dos recorrentes, sendo este documento apresentado como prova de enorme importância para o deslinde da ação.

Explanam que a sentença de primeira instância falhou ao considerar os recorrentes como litigantes de má-fé, quando, na realidade, foram vítimas de um golpe perpetrado pelas partes contrárias, que induziram os apelantes ao erro ao oferecerem informações falsas e obscuras sobre a situação da loja.

Defendem, no mais, que a sentença não reconheceu o vício de consentimento e a má-fé das partes contrárias, que manipularam as condições do contrato de forma dolosa, o que motivou a rescisão e a necessidade de restituição dos valores pagos, além da indenização por danos morais.

Pedem o provimento do recurso para que: seja reformada a sentença, com a determinação da rescisão do contrato verbal de transferência e cessão de direitos e obrigações da loja Efe Store, a restituição do valor pago de R$60.970,41 (sessenta mil, novecentos e setenta reais e quarenta e um centavos), devidamente corrigido e com juros de mora de 1% ao mês, desde a data da rescisão contratual (22/12/2024), e a condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$30.000,00 (trinta mil reais); seja acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva, com a extinção do processo em relação aos réus Eduardo Baschera, Andreia Thissen e Izanilde Salete Baschera; alternativamente, caso não seja acolhida a preliminar, a improcedência dos pedidos contra os recorrentes, ou, ao menos, a limitação da condenação ao período em que estiveram envolvidos com a loja; a declaração de nulidade do contrato de cessão de direitos e obrigações firmado com os recorrentes, considerando sua ausência de validade devido ao vício de consentimento.

Em suas razões recursais (Id. 250471853), pretende a requerida apelante
MARIA ROCHA ALVES
a reforma da sentença, sustentando, em suma, que o juiz de primeiro grau ignorou provas documentais e testemunhais que comprovam a ausência de erro ou dolo na negociação e que as alegações de fraude na venda da loja não possuem fundamento, pois os cessionários foram devidamente informados sobre a realidade financeira e do estoque.

Relata que a alegação de que houve vícios no contrato de cessão de locação é infundada, já que o contrato foi assinado de forma válida e em conformidade com a legislação aplicável, sendo que não há dúvida sobre a sua execução, uma vez que a loja foi operada pelos cessionários durante um período considerável, com pagamentos regulares e modificações no ambiente comercial.

Explica que o juiz não levou em consideração a necessidade de apuração dos valores gastos pelos apelantes na montagem e adaptação da loja, tendo em vista que materiais e serviços no valor de R$128.175,51 (cento e vinte e oito mil, cento e setenta e cinco reais e cinquenta e um centavos) foram utilizados para estruturar a loja, o que gerou benefício para a parte apelada, Goiabeiras Shopping, que se beneficiou da infraestrutura montada após o fechamento da loja.

Ao final, defende que a sentença incorreu em erro ao não determinar a apuração dos valores pagos para a montagem da loja, ignorando que a apelante teve que arcar com os custos de infraestrutura para que a loja pudesse operar, o que deveria ser considerado no julgamento.

A par desses argumentos, pede o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, julgando procedente a reconvenção proposta, com a condenação dos apelados ao pagamento dos valores devidos; caso não seja esse o entendimento, o abatimento da condenação com os bens e serviços deixados na loja pelos apelantes e apropriados pelos apelados; que o julgamento da ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores quitados e indenização por danos morais seja julgado improcedente; caso o pedido anterior não seja acolhido, que seja determinada a apuração dos valores pagos pela apelante com serviços e materiais para a montagem da loja, tendo em vista que a estrutura foi deixada para benefício do Goiabeiras Shopping; o reconhecimento da litigância de má-fé por parte dos apelados Eduardo Baschera e Andreia Thisen, com as consequências legais previstas no art. 81 do CPC.

Contrarrazões de
GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA
no Id. 250471857 pelo não conhecimento do recurso, por deserção, ou pelo seu desprovimento em seara de mérito.

Certidão de regularidade do recolhimento de preparo do recurso de Maria Rocha Alves no Id. 251656193.

Na decisão Id. 261272297 foi indeferido o pedido de gratuidade de justiça vindicado por Andreia Thisen, Eduardo Baschera E Izanilde Salete Baschera e determinado que efetuassem o recolhimento do preparo recursal, sob pena de deserção, conforme estabelecido no art. 1.007 do CPC, bem como a associação ao recurso conexo (RAC nº. 0018346-34.2016.8.11.0041) para julgamento conjunto.

Na decisão Id. 265380261 foi deferido o parcelamento das custas de preparo vindicado pela parte recorrente.

Certidão de recolhimento de preparo no Id. 268048755 da primeira parcela.

Contrarrazões de ANDREIA THISEN, EDUARDO BASCHERA e IZANILDE SALETTE BASCHERA no Id. 273933392, pela manutenção da
“r. sentença incólume no que diz respeito a improcedência dos pedidos formulados em reconvenção, bem como a procedência dos pedidos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, que levara a sua condenação”
(sic).

Contrarrazões da Defensoria Pública na condição de curadoria especial no Id. 274580351 pelo desprovimento do apelo.

Nas peças Ids. 277972874 e 277972396 as partes apelantes pleiteiam a realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de dois recursos de apelação interpostos por EDUARDO BASCHERA, ANDREIA THISEN e IZANILDE SALETE BASCHERA (primeiro apelo) e MARIA ROCHA ALVES (segundo apelo), contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Ordinária processo originário número 0025762-53.2016.8.11.0041.

Em suas razões recursais, EDUARDO BASCHERA, ANDREIA THISEN e IZANILDE SALETE BASCHERA sustentam que o magistrado cometeu erro ao afirmar que os recorrentes negaram a celebração do negócio jurídico com o Goiabeiras Shopping, alegando que suas demandas envolvem relações contratuais distintas. Contestam ainda a consideração do juiz de que seus argumentos eram contraditórios, destacando que não houve incoerência entre suas alegações. Também argumentam que a decisão atribuiu relevância a um documento sem assinatura dos apelantes, erro este que comprometeria a fundamentação da sentença. Sustentam que a sentença falhou ao considerar os apelantes como litigantes de má-fé, sendo que, na verdade, foram vítimas de um golpe. Os recorrentes pedem a reforma da sentença, com a rescisão do contrato de transferência da loja Efe Store, a restituição dos valores pagos e a condenação por danos morais.

Por outro lado, MARIA ROCHA ALVES, em seu recurso, argumenta que o juiz de primeiro grau ignorou provas documentais e testemunhais que comprovam a ausência de erro ou dolo na negociação. Sustenta que as alegações de fraude na venda da loja são infundadas, pois os cessionários foram devidamente informados sobre a realidade financeira e do estoque da loja. Defende que o contrato de cessão foi assinado de forma válida e em conformidade com a legislação, e que não há dúvida sobre sua execução. A apelante pede a reforma da sentença, julgando procedente a reconvenção proposta, com a condenação dos apelados ao pagamento dos valores devidos, ou, alternativamente, o abatimento da condenação com os bens e serviços deixados na loja. Solicita ainda que a Ação Declaratória de Rescisão Contratual seja julgada improcedente, e que seja determinada a apuração dos valores pagos pela apelante para a montagem da loja.

Pois bem.

Saliento que neste voto somente serão analisadas as questões jurídicas pertinentes ao processo originário número 0025762-53.2016.8.11.0041, os quais serão apreciados por meio de tópicos.

I.
PRIMEIRO APELO DA PARTE REQUERIDA EDUARDO BASCHERA, ANDREIA THISEN e IZANILDE SALETE BASCHERA

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do apelo interposto pelos requeridos apelantes EDUARDO BASCHERA, ANDREIA THISEN e IZANILDE SALETE BASCHERA,
mas apenas no que tange ao argumento de descabimento da condenação por litigância de má-fé
, isso porque as demais questões levantadas pelos apelantes já foram abordadas no âmbito do processo conexo nº. 0018346-34.2016.8.11.0041 apreciado nesta mesma sessão, motivo pelo qual não cabe reexame aqui.

A questão central que surge neste apelo diz respeito à condenação por litigância de má-fé.

Conforme dispõe o art. 80 do CPC, o litigante de má-fé é aquele que altera a verdade dos fatos ou utiliza o processo para conseguir objetivo ilícito.

No caso, não se pode considerar que os requeridos apelantes agiram de maneira desleal ou com má-fé no processo.

Em verdade, as discordâncias quanto ao mérito do processo, especialmente nas questões relacionadas à validade dos contratos e à responsabilidade sobre as dívidas, podem ser atribuídas ao direito de defesa e à busca por uma revisão da decisão proferida no processo conexo.

Neste contexto, a argumentação apresentada pelos apelantes, embora possa ser considerada contraditória e incoerente, não configura a má-fé, uma vez que as partes estavam exercendo o seu direito à ampla defesa e ao contraditório.

A má-fé processual exige um comportamento que vá além da simples defesa contraditória e/ou incoerente e envolva a utilização do processo com manifesta má-fé, o que não é o caso em exame.

Guardadas as devidas proporções dos casos, não é outro o entendimento desta egrégia Câmara Julgadora, senão vejamos:

“DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. VALOR DO ALUGUEL. CONTROVÉRSIA SOBRE VALOR AJUSTADO. PROVA INSUFICIENTE DA IMPRESCINDIBILIDADE DE MÓVEIS RETIRADOS.
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AFASTADA.
REFORMA PARCIAL.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança, determinou a rescisão contratual e condenou os locatários ao pagamento de aluguéis em atraso no valor mensal de R$ 40.000,00, além da condenação por litigância de má-fé. Os locatários/apelantes sustentam que o valor pactuado seria de R$ 4.000,00, em razão de retirada de parte do mobiliário e itens decorativos, e pedem a exclusão da multa por litigância de má-fé.

II. Questão em discussão: A controvérsia gira em torno da validade do valor de R$ 40.000,00 como aluguel mensal ajustado, considerando-se a retirada de parte dos móveis e itens decorativos do imóvel e a alegação dos apelantes de que tal fato justificaria a redução para R$ 4.000,00. Ainda, discute-se a configuração da litigância de má-fé.

III. Razões de decidir: A sentença de primeiro grau corretamente assentou que não houve comprovação suficiente de que os móveis retirados eram imprescindíveis para o funcionamento do imóvel como estabelecimento comercial, de forma a justificar a alteração do valor pactuado para R$ 4.000,00. Além disso, verificou-se, pelos depoimentos e provas documentais, que o ajuste inicial verbal apontava o valor de R$ 40.000,00, em consonância com a pretensão dos autores.
Contudo, quanto à litigância de má-fé, não se demonstrou que os apelantes agiram com dolo ou intenção de distorcer os fatos, mas sim que sustentaram uma interpretação divergente sobre os termos do ajuste, não caracterizando má-fé processual.

IV. Dispositivo e tese: Recurso provido em parte, para afastar a condenação por litigância de má-fé, mantendo-se a sentença quanto à rescisão contratual e à obrigação de pagamento dos aluguéis.

Tese de Julgamento: “1. O valor do aluguel pactuado prevalece se não demonstrada a essencialidade dos móveis retirados para justificar a redução proposta unilateralmente pelos locatários. 2. A divergência interpretativa sobre o valor do aluguel, sem elementos inequívocos de dolo, não configura litigância de má-fé”.”
(N.U 1013423-04.2023.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/12/2024, Publicado no DJE 13/12/2024)

De outra feita, quanto à validade e eficácia dos instrumentos contratuais, o ponto central é que os requeridos apelantes não devem ser responsabilizados pela quantia cobrada no instrumento de confissão de dívida, o que, aliás, já está expressamente reconhecido no dispositivo do édito, o qual é manifesto em dizer que os requeridos apelantes estavam excluídos da responsabilidade, o que denota improcedência da pretensão condenatória contra elas.

Ou seja, o dispositivo da sentença atribui responsabilidade pelo inadimplemento somente à CLAUDIA MARIA DE ARRUDA e MARIA ROCHA ALVES, o que deve ser mantido, uma vez que os requeridos apelantes não assinaram os documentos que vinculavam a obrigação de pagamento da quantia.

Além disso, tem-se escorreita a inferência de exclusão da responsabilidade dos requeridos apelantes, na medida em que o Instrumento de Confissão de Dívida não pode gerar efeitos contra eles, pois este era mero acessório e dependia da continuidade do negócio jurídico principal, o qual foi rescindido, conforme amplamente exposto na sentença recorrida que arremata os dois processos conexos.

Portanto, a sentença foi acertada ao excluir os apelantes da condenação relativa aos aluguéis e à dívida do Goiabeiras Shopping.

Dessa forma, impõe-se o conhecimento parcial do recurso e provimento parcial do mesmo para tão somente afastar a multa por litigância de má-fé.

II.
SEGUNDO
APELO DA PARTE REQUERIDA MARIA ROCHA ALVES

No tocante à requerida apelante Maria Rocha Alves, é indiscutível a sua responsabilidade, posto que ostenta a condição de fiadora no contrato de locação do imóvel.

Nesta medida, a fiança prestada pela recorrente em favor de Claudia Maria de Arruda a vincula diretamente ao cumprimento das obrigações contratuais, incluindo as decorrentes do inadimplemento da devedora principal, razão porque também é responsável pelos referidos débitos.

Outrossim, salienta-se que o Instrumento de Confissão de Dívida não deve operar efeitos contra Eduardo Baschera, Andreia Thisen e Izanilde Salete Baschera, porque se trata de ajuste acessório, que dependia da continuidade do negócio jurídico principal de alienação do espaço lojista, o qual, como sobredito, foi corretamente reconhecido como existente e rescindido nos moldes da conclusão do processo conexo número 0018346-34.2016.8.11.0041.

Isso significa que, independentemente da rescisão do negócio jurídico principal de alienação do espaço lojista, conforme amplamente exposto na análise do apelo do processo conexo número 0018346-34.2016.8.11.0041, Maria Rocha Alves permanece responsável pelas obrigações da locadora (Claudia Maria de Arruda), conforme cláusula expressa de fiança no instrumento de contrato atípico de locação.

Ou seja, a pretensão da requerida apelante Maria Rocha Alves de pleitear o ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel não merece acolhimento, na medida em que existente cláusula contratual de renúncia a qualquer reivindicação sobre as benfeitorias, a qual, estabelecida no contrato de locação, impede que a mesma pleiteie tal ressarcimento.

Veja-se a redação da cláusula (contrato no Id. Num. 250470724 - Pág. 3):

Essa cláusula reflete a vontade das partes no momento da assinatura do contrato, sendo plenamente válida e eficaz para estabelecer as obrigações de cada parte em relação aos bens e melhorias no imóvel.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO – RECONVENÇÃO –
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO À INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS
– AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PARA MODIFICAÇÃO DO IMÓVEL – ART. 35 DA LEI N. 8.245/1991 – INEXISTÊNCIA DE PROVA DO DIREITO ALEGADO PELO RÉU/RECONVINTE – INOBSERVÂNCIA AO ARTIGO 373, INCISO I, DO CPC – ÔNUS SUCUMBENCIAIS QUE DEVEM SER SUPORTADOS POR ELE –RECURSO PROVIDO.

Existindo cláusula contratual de renúncia expressa à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário, bem como necessidade de autorização para fazê-las, a Reconvenção deve ser julgada improcedente.

Vencido em todos os pedidos, o réu deve custear integralmente as verbas sucumbenciais.”
(N.U 1000059-36.2021.8.11.0039, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/11/2024, Publicado no DJE 16/11/2024)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS – PROCEDÊNCIA –
PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAIS
– CLÁUSULA EXPRESSA QUE EXIGIA AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E POR ESCRITO DO LOCADOR – VALIDADE – SÚMULA Nº 335 DO STJ – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – ALEGADA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – RELAÇÃO ENCERRADA COM A RESCISÃO CONTRATUAL POR FALTA DE PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

É válida a cláusula expressa no contrato que exige autorização prévia e por escrito do locador para as benfeitorias a serem realizadas no imóvel.

Aliás, trata-se de matéria já sumulada pelo c. STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. (Súmula 335).

No caso, improcede o pedido de indenização por benfeitorias no imóvel, haja vista a disposição expressa afastar a possibilidade, em função da ausência de comprovação de autorização prévia e por escrito do locador, bem como em razão da ausência de comprovação das despesas.

A alegada compra e venda do imóvel não se sustenta, a qual se deu por encerrada com a rescisão contratual firmada pelas partes em 07/05/2018 por falta de pagamento e posterior contrato de locação firmado em 05/10/2019.”
(N.U 1000384-73.2023.8.11.0028, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/08/2024, Publicado no DJE 05/09/2024)

Não há, portanto, qualquer justificativa para que Maria Rocha Alves pleiteie o ressarcimento dos alegados melhoramentos feitos no imóvel, especialmente quando a cláusula de renúncia à reivindicação sobre as benfeitorias foi firmada e acordada de maneira clara e inequívoca.

Outrossim, a alegação de que o Goiabeiras Shopping teria se beneficiado desses melhoramentos não encontra respaldo suficiente nos autos, pois as provas apresentadas não demonstram com clareza que o
shopping
tenha se locupletado dos alegados materiais ou serviços realizados.

Além disso, a possibilidade de o novo lojista ter aproveitado essas benfeitorias é incerta, uma vez que cada loja possui características próprias e adaptações individuais, o que enfraquece ainda mais a alegação de enriquecimento sem causa neste ponto.

Destarte, impõe-se o desprovimento do apelo de Maria Rocha Alves.

Ante o exposto: 1)
CONHEÇO EM PARTE, E NESTA, DOU PROVIMENTO EM PARTE
ao apelo dos requeridos Eduardo Baschera, Andreia Thisen e Izanilde Salete Baschera, apenas para reformar em parte a sentença recorrida no tocante à condenação por litigância de má-fé, a qual deve ser excluída; e 2)
DESPROVIDO
o apelo de Maria Rocha Alves, mantendo-se a sentença que a responsabilizou pela fiança e refutou seu pedido de ressarcimento pelas benfeitorias, além de manter a decisão de exclusão do pedido de ressarcimento, especialmente em razão da cláusula contratual de renúncia.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025