Tribunal: TJMT
Processo: 1029972-44.2025.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029972-44.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUIZ CARLOS ALVES DE MELO - CPF: 192.068.791-20 (ADVOGADO), CENTRO EMPRESARIAL MIRANTE DO COXIM - CNPJ: 02.722.316/0001-12 (AGRAVADO), LUIZ CARLOS ALVES DE MELO - CPF: 192.068.791-20 (AGRAVANTE), AMARO CESAR CASTILHO - CPF: 120.060.498-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Processual Civil. Dois Recursos de Agravo de Instrumento. Cumprimento de Sentença. Avaliação de Imóvel Penhorado. Perito Especializado. Homologação de Laudo Pericial. Impugnações Rejeitadas.
Recursos Desprovidos.

I. Caso Em Exame

1. São dois Recursos de Agravos de Instrumento interpostos contra decisão que homologou laudo pericial complementar de avaliação do imóvel penhorado nos autos do Cumprimento de Sentença. Inicialmente avaliado por Oficial de Justiça, o bem foi posteriormente submetido à perícia técnica que, após impugnações das partes, resultou na apresentação de laudo retificado com novo valor atribuído ao imóvel.

II. Questão Em Discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a decisão homologatória do laudo pericial é nula por falta de fundamentação; (ii) examinar o acerto ou desacerto da decisão que homologou o laudo pericial complementar de avaliação de imóvel penhorado.

III.
Razões De Decidir

3. A decisão judicial está devidamente fundamentada, com apreciação das impugnações e das metodologias utilizadas, não se caracterizando ofensa ao dever de motivação previsto no artigo 93, IX, da Constituição Federal e no artigo 489 do CPC.

4. A avaliação judicial foi realizada por perito nomeado pelo Juiz singular, com base em critérios técnicos, metodologia reconhecida e observância das normas aplicáveis, especialmente a NBR 14.653-2.

5. O laudo pericial judicial prevalece sobre avaliações particulares ou unilaterais, salvo demonstração de erro ou inconsistência técnica relevante, o que não ocorreu no caso. Ademais, a discordância das partes quanto ao valor atribuído ao imóvel não configura, por si só, motivo suficiente para afastar o laudo pericial ou determinar nova avaliação.

IV.
Dispositivo E Tese

6. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1.

Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Julgador motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

2.

O laudo de avaliação elaborado pelo perito judicial, elaborado com observância das normas técnicas e após esclarecimentos prestados pelo
expert
, prevalece sobre avaliações particulares ou defasadas, salvo prova concreta de erro técnico ou vício insanável.

_______________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 870, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.261.523/PR, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 13.11.2023, DJe 17.11.2023; TJ-MG, AI n. 4664785-74.2024.8.13.0000, Rel. Des. Octávio de Almeida Neves, 15ª Câmara Cível, j. 07.02.2025, DJe 12.02.2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1029972-44.2025.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Luiz Carlos Alves de Melo
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 9.ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos do Cumprimento de Sentença n. 0057678-13.2013.8.11.0041, proposto pelo
Centro Empresarial Mirante do Coxim,
rejeitou as impugnações apresentadas pelas partes e homologou o laudo pericial,
fixando o valor do imóvel em R$ 2.903.606,64 (dois milhões, novecentos e três mil, seiscentos e seis reais e sessenta e quatro centavos).

Nas razões recursais, o Recorrente alega nulidade da decisão por omissão (art. 489, § 1º, IV, do CPC) e por motivação aparente (art. 489, § 3º, CPC), na medida em que o Julgador singular se limitou a afirmar genericamente a adequação da metodologia pericial, sem analisar o argumento central da impugnação, o que, segundo o Recorrente, configura afronta ao artigo 93, IX, da Constituição Federal.

Sustenta que o perito não utilizou o método mais adequado, que segundo ele seria com base nos índices regionais oficiais, pois adotou o Método do Custo por Estimativa, utilizando a tabela nacional TCPO/PINI, com depreciação do bem em 60% (sessenta por cento).

Assegura que o laudo afronta a NBR 14.653-2, que determina a preferência por índices regionais e orçamentos detalhados na quantificação do custo.

Argumenta, ainda, que a execução com base em laudo fundado em metodologia inadequada, poderá resultar em leilão por valor substancialmente inferior ao de mercado.

Requer o provimento do Recurso e a complementação do laudo pelo perito, com a substituição do método com uso preferencial dos índices regionais (CUB-MT ou SINAPI-MT).

O pedido liminar foi indeferido (Id. 311912390).

Contraminuta juntada no Id. 320751890.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

De início, ressalto que por meio deste voto, examino conjuntamente os Recursos de Agravos de Instrumento n. 1029972-44.2025.8.11.0000, interposto pelo executado
Luiz Carlos Alves de Melo
, e o de n. 1030082-43.2025.8.11.0000, interposto pelo exequente
Centro Empresarial Mirante do Coxim
.

Assim o faço porque ambas as partes se insurgem em razão da avaliação do imóvel de matrícula n. 17.224, do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, que foi penhorado no bojo dos autos do Cumprimento de Sentença proposto pelo Centro Empresarial Mirante do Coxim em desfavor de Luiz Carlos Alves de Melo.

Na origem, trata-se de Cumprimento de Sentença voltado à execução de título judicial oriundo de Ação de Cobrança, na qual Luiz Carlos Alves de Melo foi condenado ao pagamento das taxas condominiais entre 05/11/2008 e 01/02/2013, relativas à unidade condominial de sua titularidade no Edifício Mirante do Coxim, além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

No curso do processo, foi determinada a penhora do imóvel de matrícula n. 17.224, do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, composto por loja térrea, sobreloja e 6 vagas de garagem.

Inicialmente, em 26/03/2019, o imóvel foi avaliado por Oficial de Justiça no valor de R$ 710.232,00 (setecentos e dez mil duzentos e trinta e dois reais) (Id. 28543584).

No entanto, diante da expressiva divergência entre os valores apontados pelas partes, foi nomeado perito judicial, que, em 25/07/2024, apresentou laudo técnico e atribuiu ao bem o valor de R$ 2.740.583,83(dois milhões, setecentos e quarenta mil, quinhentos e oitenta e três reais e oitenta e três centavos) (Id. 163419864).

Ambas as partes apresentaram impugnações, motivo pelo qual o Julgador singular determinou que o
expert
prestasse esclarecimentos adicionais. Em resposta, o perito revisou sua metodologia e corrigiu a avaliação, atribuindo valor final de R$ 2.903.606,64 (dois milhões, novecentos e três mil, seiscentos e seis reais e sessenta e quatro centavos).

Sobreveio a decisão agravada, na qual o Juiz singular rejeitou as impugnações e homologou o laudo de avaliação retificado.

Em razão dessa decisão, ambas as partes interpuseram Agravo de Instrumento.

O Executado, no Recurso de n. 1029972-44.2025.8.11.0000, alega nulidade da decisão por omissão (art. 489, § 1º, IV, do CPC) e por motivação aparente (art. 489, § 3º, CPC), na medida em que o Julgador se limitou a afirmar genericamente a adequação da metodologia pericial, sem analisar o argumento central da impugnação, o que, segundo o Agravante, configura afronta ao artigo 93, IX, da Constituição Federal.

Aponta ainda a inadequação da metodologia utilizada, uma vez que o perito teria adotado o método do custo estimado com base no índice TCPO/PINI, com depreciação do valor do imóvel em 60% (sessenta por cento), em vez de aplicar índices regionais oficiais, como o CUB-MT ou SINAPI-MT.

Assegura que o laudo afronta a NBR 14.653-2, que determina a preferência por índices regionais e orçamentos detalhados na quantificação do custo.

Argumenta, ainda, que a execução com base em laudo fundado em metodologia inadequada, poderá resultar em leilão por valor substancialmente inferior ao de mercado.

Requer a complementação do laudo pelo perito, com a substituição do método com uso preferencial dos índices regionais (CUB-MT ou SINAPI-MT).

O Exequente, no Recurso de n. 1030082-43.2025.8.11.0000, sustenta que a avaliação do
expert
do Juízo

não reflete a realidade do imóvel, pois desconsidera sua condição de estar inacabado, em péssimo estado de conservação, com acréscimos irregulares, e sem acabamentos básicos como piso e parte elétrica, o que deveria ter sido ponderado com maior critério técnico.

Ressalta que o laudo judicial se baseou em amostra estatística falha e sem correlação efetiva com o bem avaliado.

Defende que a avaliação feita pelo Oficial de Justiça se encontra condizente com o real valor do imóvel, considerando o seu estado de conservação.

Pleiteia o reconhecimento da validade da avaliação pelo Oficial de Justiça e que seja afastado o laudo do Perito judicial.

No que se refere à alegada nulidade por falta de fundamentação, não assiste razão ao Executado.

O Juiz singular apreciou detidamente as impugnações apresentadas, analisando os métodos utilizados pelo perito e a aplicação dos fatores de depreciação. Embora não tenha acolhido os argumentos da parte, a decisão está suficientemente fundamentada, com base nos elementos dos autos e nas normas técnicas aplicáveis.

Não se pode esquecer que não há negativa de prestação jurisdicional quando o Julgador motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

Aliás, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que
não há que se confundir decisão divergente aos interesses da parte e negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação sucinta com ausência de fundamentos.
(AgInt no AREsp n. 2.261.523/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023).

Dessa forma, não há qualquer vício de fundamentação que justifique a decretação de nulidade da decisão.

A avaliação judicial de bens penhorados encontra disciplina no artigo 870 do Código de Processo Civil, segundo o qual, como regra, a avaliação será feita pelo Oficial de Justiça. No entanto, o parágrafo único do mesmo artigo autoriza expressamente a nomeação de perito avaliador quando a matéria exigir conhecimentos técnicos especializados, o que se verifica no caso.

O perito judicial, profissional equidistante das partes e dotado de conhecimento especializado, atuou com imparcialidade e estrita observância às normas técnicas pertinentes.

Apresentou laudo inicial no qual descreveu detalhadamente as características do imóvel, o contexto mercadológico e o estado de conservação. Aplicou os devidos fatores de depreciação, com base em critérios objetivos e tabelas técnicas reconhecidas.

Importante notar que, após as impugnações apresentadas por ambas as partes, o perito revisou sua metodologia e corrigiu inconsistências apontadas e apresentou laudo complementar, justificando os parâmetros empregados.

Por outro lado, a avaliação elaborada pelo Oficial de Justiça, embora válida como elemento indiciário, data de 2019, por essa razão, não reflete com precisão o valor atual de mercado do imóvel. Além da defasagem temporal, trata-se de avaliação que não observou critérios técnicos especializados e análises comparativas aprofundadas, como o fez o laudo pericial elaborado pelo
expert
em 2024.

Esse aspecto, por si só, é suficiente para afastar a pretensão do Exequente de adotar a avaliação do Oficial de Justiça como valor de referência, especialmente diante do lapso de seis anos entre os atos, período no qual ocorreram alterações relevantes no mercado imobiliário e, por conseguinte, do valor real do imóvel.

Vale ressaltar que, no caso, nenhuma das partes logrou demonstrar a existência de falha técnica relevante ou vício insanável que comprometa a confiabilidade do trabalho desenvolvido pelo perito judicial.

A atuação do
expert
foi pautada por critérios objetivos, metodologia adequada e fundamentação técnica suficiente, inexistindo motivo que justifique sua desconsideração.

Ademais, o laudo pericial elaborado por perito nomeado pelo Juiz, com observância das normas técnicas aplicáveis, prevalece sobre avaliações particulares, salvo demonstração concreta de erro ou inconsistência, o que não ocorreu no caso.

O mero inconformismo da parte com o valor atribuído pelo perito judicial não autoriza a realização de nova avaliação, tampouco a imposição de metodologia diversa daquela tecnicamente validada, sobretudo quando o perito é profissional imparcial e qualificado.

Diante desse cenário, agiu com acerto o Juiz singular ao homologar a avaliação elaborada pelo
expert
, a qual apresenta parâmetros legítimos para a fixação do valor do imóvel penhorado.

A propósito:

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL - IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA EM AVALIAÇÃO PARTICULAR - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ERRO, DOLO OU ALTERAÇÃO NO VALOR DO BEM - INEXISTÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR APURADO PELO PERITO JUDICIAL - IMPOSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. A realização de nova avaliação judicial de imóvel penhorado em cumprimento de sentença exige a demonstração de erro, dolo ou alteração superveniente no valor do bem, ou ainda fundada dúvida do juízo, nos termos do art. 873 do CPC. O laudo pericial elaborado por perito judicial nomeado pelo juízo, com observância das normas técnicas, prevalece sobre avaliações particulares unilateralmente apresentadas, salvo demonstração concreta de inconsistência ou irregularidade. O mero inconformismo da parte com o valor atribuído pelo perito judicial não justifica a realização de nova avaliação. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 46647857420248130000 Guaxupé, Relator.: Des.(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 07/02/2025, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/02/2025).

Ante o exposto,
nego provimento ao Recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025