Tribunal: TJMT
Processo: 1001815-22.2020.8.11.0005
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001815-22.2020.8.11.0005
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JOSE DA SILVA MEDRADO - CPF: 205.422.751-04 (APELANTE), JEISON BATISTA DE ALMEIDA - CPF: 722.706.751-34 (ADVOGADO), VAZ SOLAR DE DIAMANTINO EMPREENDIMENTO SPE LTDA - CNPJ: 25.091.685/0001-50 (APELADO), FABIO FERREIRA - CPF: 051.529.067-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES NÃO FINANCEIRAS - CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA - REVELIA - PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELO AUTOR - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE OBTENÇÃO DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO - OBRIGAÇÕES ESSENCIAIS - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - NÃO APLICABILIDADE - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS - RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS - RAZOABILIDADE -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A intempestividade da contestação gera a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor, a qual, no caso, não foi afastada por prova em contrário produzida tempestivamente.

O descumprimento de obrigações não financeiras como o registro do contrato no cartório de imóveis e a obtenção de alvará de construção, quando previstas expressamente no contrato como condições precedentes à edificação, configura inadimplemento contratual capaz de justificar a rescisão.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o descumprimento, mesmo que referente a obrigações não financeiras, compromete a própria finalidade do contrato e a segurança jurídica do negócio, afetando elementos essenciais da avença.

As circunstâncias pessoais do comprador, como problemas de saúde e dificuldades econômicas, por mais graves que sejam, não configuram caso fortuito ou força maior quando não há demonstração do nexo causal direto com a impossibilidade específica de cumprir as obrigações contratuais em discussão, nem comunicação prévia dessas dificuldades à parte contrária.

É razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual, percentual que compensa a vendedora pelas despesas e prejuízos decorrentes do negócio frustrado sem configurar enriquecimento sem causa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, apresentado por JOSÉ DA SILVA MEDRADO contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Diamantino-MT, que nos autos da ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de bom imóvel c/c pedido de reintegração de posse n. 1001815-22.2020.8.11.0005, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, nos seguintes termos:

“Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, nos moldes do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

a)
DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes relativo ao lote nº 30 da quadra A06 do Loteamento Solar de Diamantino.

b)
DETERMINAR
a reintegração de posse em favor da parte autora sobre o referido lote, após o trânsito em julgado desta decisão, expedindo-se o respectivo mandado.

CONDENO
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que nos termos do art. 85, §2º, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja cobrança fica suspensa em razão do deferimento de justiça gratuita, nos termos do §3º, do art. 98 do CPC.”

Em suas razões recursais (Id. 296557013), JOSÉ DA SILVA MEDRADO alega que a sentença não considerou o princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato em seu favor, destacando que se manteve adimplente quanto às parcelas do imóvel. Argumenta que a construção iniciada não gerou prejuízos à apelada e que a sanção de rescisão contratual e perda da posse é excessiva e desproporcional.

O apelante sustenta ainda a ausência de provas concretas por parte da apelada que corroborassem as alegações de descumprimento contratual, afirmando possuir toda a documentação necessária para a construção do imóvel (Id. 121863466). Aduz ter sempre agido com boa-fé e que chegou a apresentar proposta de acordo à parte apelada em audiência de conciliação realizada no processo.

Informa ter passado por complicações de saúde em sua família, incluindo a luta contra o câncer de seu filho, que veio a óbito em 2022, além de problemas de saúde pessoais como problemas estomacais, hepáticos, cardíacos e de próstata, conforme laudos e exames médicos juntados aos autos. Menciona ainda as dificuldades econômicas enfrentadas durante a pandemia da COVID-19, sendo eletricista autônomo com demanda de trabalho reduzida em razão do fechamento de empresas. Por fim, questiona a ausência de esbulho possessório, pois possuía legítima detenção do imóvel, amparada por contrato vigente e adimplido financeiramente.

Em contrarrazões (Id. 296557016), VAZ SOLAR DE DIAMANTINO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA defende a manutenção integral da sentença, argumentando que a intempestividade da contestação gerou preclusão e consequente aceitação tácita dos fatos narrados na petição inicial. Sustenta que o ônus da prova foi corretamente aplicado e que a rescisão contratual é consequência jurídica direta do inadimplemento das obrigações assumidas pelo apelante. Também argumenta pela correção da retenção de 25% dos valores pagos pelo apelante, como forma de indenização pelos prejuízos decorrentes do descumprimento contratual.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A primeira questão a ser enfrentada refere-se à intempestividade da contestação apresentada pelo apelante. Conforme certificado nos autos (Id. 296556992), a contestação foi apresentada fora do prazo legal.

A contestação é o documento através do qual o réu se defende das alegações feitas pelo autor na petição inicial. O prazo para sua apresentação é estabelecido pela lei processual e, quando não respeitado, ocorre o fenômeno jurídico da preclusão temporal. A preclusão significa a perda da oportunidade de praticar um ato processual por não tê-lo feito no momento adequado, tratando-se de um fato processual não sujeito a controvérsia entre as partes.

No caso dos autos, a intempestividade da contestação acarreta consequências processuais importantes. Em regra, quando o réu não apresenta contestação tempestiva, os fatos alegados pelo autor na petição inicial são presumidos como verdadeiros. Esta presunção, chamada de "revelia", facilita o julgamento da causa, pois não há controvérsia sobre os fatos narrados pelo autor.

Contudo, é importante esclarecer que a presunção decorrente da revelia não é absoluta. Há situações em que, mesmo sem contestação tempestiva, o juiz pode analisar provas que contradizem as alegações do autor. O sistema processual valoriza a busca pela verdade real, especialmente quando existem elementos nos autos que permitam uma análise mais profunda da situação.

No presente caso, o Juízo de primeiro grau entendeu que, diante da intempestividade da contestação, não poderia analisar os argumentos nela apresentados. Esta decisão está em conformidade com as regras processuais, pois a contestação intempestiva não produz o efeito de criar controvérsia sobre os fatos alegados pelo autor.

É necessário verificar, portanto, se havia nos autos elementos probatórios que, independentemente da contestação intempestiva, pudessem afastar a presunção de veracidade dos fatos alegados pela apelada. Após análise minuciosa, constato que não foram apresentados tempestivamente documentos que comprovassem o registro do contrato, a obtenção do alvará de construção ou o cumprimento das demais exigências contratuais questionadas pela apelada.

O cerne da controvérsia reside na possibilidade de rescisão contratual por descumprimento de obrigações não financeiras. O contrato celebrado entre as partes previa não apenas o pagamento das parcelas, mas também a observância de outras condições, especialmente relacionadas ao início das obras no imóvel.

O contrato, como acordo de vontades, cria obrigações para ambas as partes. Estas obrigações podem ser de natureza financeira (como o pagamento do preço) ou não financeira (como o cumprimento de determinados procedimentos ou a obtenção de autorizações). Todas as obrigações previstas no contrato são igualmente importantes e vinculantes, independentemente de sua natureza.

Para uma adequada compreensão do caso, é fundamental analisar a natureza e essencialidade das obrigações contratuais supostamente descumpridas pelo apelante. As cláusulas contratuais podem ser classificadas como essenciais (aquelas que definem a própria natureza e objeto do contrato) ou acessórias (aquelas que regulam aspectos secundários da relação contratual).

No caso em análise, o contrato estabelecia claramente que o comprador deveria, antes de iniciar qualquer construção no imóvel: a) Registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis; b) Obter autorização expressa da vendedora; c) Conseguir alvará de construção junto à municipalidade; d) Registrar a responsabilidade técnica da obra perante o CREA; e) Respeitar as restrições urbanísticas e de ocupação estabelecidas no contrato e no Plano Diretor Municipal.

Estas exigências não são meros formalismos ou burocracias desnecessárias. Elas têm funções importantes: a) O registro do contrato garante segurança jurídica e publicidade ao negócio, protegendo tanto o comprador quanto o vendedor; b) O alvará de construção assegura que a edificação respeite as normas urbanísticas e de segurança, prevenindo riscos à coletividade; c) O registro de responsabilidade técnica identifica o profissional responsável pela obra, garantindo sua adequação técnica; d) As restrições urbanísticas preservam a harmonia do loteamento e o valor dos imóveis, protegendo o investimento de todos os compradores.

Analisando estas obrigações à luz dos princípios contratuais, verifica-se que elas não são meramente acessórias, mas sim essenciais para a preservação da finalidade do contrato e do empreendimento como um todo. O descumprimento destas obrigações, mesmo com o adimplemento financeiro, representa uma violação contratual que pode justificar a rescisão, pois compromete a própria natureza e finalidade do negócio jurídico.

O apelante questiona a suficiência das provas apresentadas pela apelada para demonstrar o descumprimento contratual. Esta alegação merece análise detida, considerando o contexto processual específico deste caso.

Primeiramente, é necessário recordar
que a contestação foi apresentada intempestivamente,
o que, em regra, gera a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor. No entanto, esta presunção não é absoluta e pode ser afastada por provas constantes dos autos.

No presente caso, a apelada apresentou o contrato de compra e venda que expressamente previa as obrigações alegadamente descumpridas. Além disso, juntou notificação prévia encaminhada ao apelante (Id. 296556902), demonstrando a tentativa de resolução amigável da questão antes do ajuizamento da ação.

Por outro lado, o apelante alega possuir toda a documentação necessária para a construção do imóvel, incluindo alvará e aprovação técnica (Id. 296556988).
Contudo, esta alegação foi apresentada na contestação intempestiva
e não foram juntados aos autos, de forma tempestiva, os documentos que comprovariam tal afirmação.

Analisando o conjunto probatório disponível, verifico que há elementos suficientes para concluir pelo descumprimento das obrigações contratuais pelo apelante. A apresentação extemporânea de alegações sem a comprovação documental adequada não é suficiente para afastar as consequências da revelia e a presunção de veracidade dos fatos alegados pela apelada.

O apelante alega que, tendo cumprido com a obrigação principal do contrato (pagamento das parcelas), a rescisão contratual seria medida desproporcional. Esta alegação nos remete à teoria do adimplemento substancial, que merece análise aprofundada no contexto deste caso.

A teoria do adimplemento substancial (
substantial performance
) é uma construção doutrinária e jurisprudencial que visa proteger o contratante que cumpriu parte significativa de suas obrigações contra a resolução contratual por descumprimentos considerados menores ou de pouca relevância. Esta teoria fundamenta-se nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao abuso de direito.

Para que se possa aplicar a teoria do adimplemento substancial, a jurisprudência tem estabelecido requisitos específicos que devem ser cumulativamente preenchidos: a) Inexistência de inadimplemento anterior; b) Cumprimento de parte considerável do contrato; c) Proximidade do resultado final pretendido; d) Possibilidade de conservação da eficácia do negócio; e) Boa-fé objetiva do devedor e; f) Ausência de prejuízo significativo ao credor.

No caso em análise, embora o apelante tenha cumprido com a obrigação de pagamento das parcelas (aspecto financeiro do contrato), deixou de observar obrigações essenciais relacionadas ao registro do contrato e às condições para início das obras no imóvel.

Estas obrigações não são meramente acessórias, mas sim elementos essenciais do contrato que visam garantir a segurança jurídica do negócio e preservar as características urbanísticas do empreendimento. O descumprimento destas obrigações compromete a própria finalidade do contrato e pode causar prejuízos significativos à apelada e aos demais adquirentes de lotes no mesmo empreendimento.

A inicialização de construção sem as devidas autorizações e registros pode gerar diversos problemas: a) Insegurança jurídica quanto à propriedade e regularidade do imóvel; b) Riscos técnicos pela ausência de supervisão adequada; c) Desvalorização dos imóveis vizinhos por desconformidade com o padrão do empreendimento e; d) Exposição da vendedora a responsabilizações administrativas e civis.

Vejamos a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR RESCISÃO CONTRATUAL COM JUSTA CAUSA – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM COM APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – INADIMPLÊNCIA SUPERIOR A 60% DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA PENAL) – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO VENCIMENTO – COMPENSAÇÃO DOS VALORES – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.

Caso dos autos em que a manutenção do contrato caracteriza onerosidade excessiva ao credor, inexistindo o pagamento substancial do contrato.

O termo inicial dos juros de mora, relativo à multa contratual deverão ser contados a partir da citação, por se tratar de relação contratual. Inteligência do artigo 405 do CC.

A correção monetária, referente à multa contratual, conta-se do inadimplemento da obrigação.

Fica autorizada a compensação dos valores reciprocamente devidos entre as partes, com a respectiva extinção das obrigações firmadas, até onde se compensarem, o que será apurado em eventual liquidação de sentença.”

(N.U 1001781-72.2021.8.11.0050, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/07/2024, Publicado no DJE 29/07/2024)

Portanto, não estão presentes todos os requisitos necessários para a aplicação da teoria do adimplemento substancial neste caso específico. O descumprimento não foi meramente formal ou de pouca relevância, mas sim substancial, afetando elementos essenciais do contrato e potencialmente causando prejuízos significativos à apelada.

O apelante alega ter passado por complicações de saúde em sua família, incluindo a luta contra o câncer de seu filho que veio a óbito em 2022, além de problemas de saúde pessoais e dificuldades econômicas durante a pandemia da COVID-19. Estas circunstâncias, segundo ele, configurariam caso fortuito ou força maior, eximindo-o de responsabilidade pelo inadimplemento.

O caso fortuito e a força maior são institutos jurídicos que liberam o devedor da responsabilidade quando ocorre um evento imprevisível e inevitável que impossibilita o cumprimento da obrigação. São exemplos clássicos os desastres naturais, guerras ou epidemias de grande escala.

Para que uma situação seja considerada caso fortuito ou força maior, é necessário demonstrar: a) A imprevisibilidade do evento; b) A inevitabilidade de suas consequências; c) A relação direta entre o evento e a impossibilidade de cumprir a obrigação.

As dificuldades pessoais enfrentadas pelo apelante são certamente dignas de consideração e empatia. A perda de um filho para o câncer é uma tragédia que causa imenso sofrimento. Da mesma forma, problemas de saúde pessoais e dificuldades econômicas durante a pandemia afetaram muitas pessoas.

Realizando uma análise cronológica dos fatos, é necessário verificar se existe nexo causal direto entre estas circunstâncias pessoais e a impossibilidade específica de cumprir com as obrigações de registrar o contrato e obter as autorizações necessárias para construção.

Os documentos juntados aos autos comprovam que o apelante efetivamente enfrentou graves problemas de saúde familiares, culminando com o falecimento de seu filho em 2022, além de suas próprias questões de saúde. A pandemia de COVID-19, por sua vez, é fato notório que afetou diversos setores da economia, especialmente trabalhadores autônomos como o apelante.

Contudo, para que essas circunstâncias configurem caso fortuito ou força maior no contexto contratual, seria necessário demonstrar que elas tornaram impossível (não apenas difícil) o cumprimento das obrigações específicas em discussão, e que o apelante comunicou formalmente estas dificuldades à apelada, buscando alternativas menos gravosas que o simples descumprimento unilateral.

Os autos não demonstram que o apelante tenha comunicado suas dificuldades à apelada, solicitado prazos adicionais ou buscado adequações contratuais antes de iniciar a construção em desconformidade com as exigências contratuais. Ademais, o fato de ter iniciado a construção indica que tinha condições de agir, optando por fazê-lo em desacordo com as obrigações assumidas.

Portanto, embora as circunstâncias pessoais do apelante sejam relevantes e mereçam consideração sob o aspecto humano, não restou demonstrado o nexo causal direto entre estas circunstâncias e a impossibilidade específica de cumprir com as obrigações contratuais em questão, nem a comunicação prévia destas dificuldades à parte contrária, elementos necessários para a caracterização do caso fortuito ou força maior como excludente de responsabilidade contratual.

A sentença determinou a retenção de 25% dos valores pagos pelo apelante, a ser apurado em liquidação de sentença. Esta decisão merece análise quanto à sua legalidade e razoabilidade, especialmente considerando as circunstâncias específicas deste caso.

A rescisão contratual, como regra, implica o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução do que foi recebido. Contudo, quando uma das partes dá causa à rescisão, é justo que arque com os prejuízos causados à outra parte.

A retenção de parte dos valores pagos tem dupla finalidade: a) Compensar a parte inocente pelas despesas e prejuízos decorrentes do negócio frustrado; b) Desestimular o rompimento unilateral e injustificado dos contratos.

No caso de contratos imobiliários, a retenção compensa despesas como: a) Custos administrativos da venda (comissões, publicidade, etc.); b) Impostos e taxas pagas durante a vigência do contrato; c) Depreciação e desgaste do imóvel e; d) Lucro cessante pelo tempo em que o imóvel ficou indisponível para venda a terceiros.

O percentual de 25% fixado na sentença está dentro dos padrões considerados razoáveis pela jurisprudência para casos de rescisão por culpa do comprador. Este percentual equilibra a compensação dos prejuízos sofridos pela vendedora sem configurar enriquecimento sem causa.

Considerando as circunstâncias pessoais alegadas pelo apelante, poder-se-ia cogitar de modulação deste percentual. Contudo, não há nos autos demonstração de benfeitorias úteis ou necessárias realizadas regularmente no imóvel que pudessem ser consideradas para eventual compensação ou redução do percentual de retenção.

Além disso, a sentença determinou que a apuração do montante exato a ser retido fosse realizada na fase de liquidação de sentença, garantindo o contraditório e a ampla defesa quanto aos valores. Esta determinação assegura que o cálculo será feito de forma transparente e justa, considerando os valores efetivamente pagos pelo apelante.

Portanto, o percentual de retenção fixado na sentença mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso, sendo mantido em sua integralidade.

O apelante questiona a ausência de esbulho possessório, afirmando possuir legítima detenção do imóvel amparada por contrato vigente e adimplido financeiramente. Esta alegação merece análise específica.

O esbulho possessório é a retirada injusta da posse de alguém que a exercia legitimamente. Ocorre quando uma pessoa perde a posse de um bem contra sua vontade, seja por violência, clandestinidade ou abuso de confiança.

No contexto da rescisão contratual, é importante compreender que a posse legítima do comprador decorre do contrato de compra e venda. Quando este contrato é rescindido por inadimplemento do comprador, a base jurídica para o exercício da posse desaparece, transformando o que antes era uma posse legítima em uma ocupação sem amparo legal.

No caso em análise, a rescisão do contrato por inadimplemento do apelante (ainda que referente a obrigações não financeiras) faz cessar seu direito à posse do imóvel. A partir da rescisão, a permanência no imóvel passa a configurar esbulho possessório, justificando a reintegração de posse em favor da apelada.

O fato de o apelante estar adimplente com as parcelas financeiras não é suficiente para manter a legitimidade da posse, uma vez que o contrato estabelecia outras obrigações igualmente essenciais que foram descumpridas.

Portanto, a reintegração de posse é consequência natural e necessária da rescisão contratual, sendo juridicamente cabível no presente caso.

Dispositivo.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, entretanto, fica suspensa sua exigibilidade em razão dos benefícios da assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025