Tribunal: TJMT
Processo: 1014368-77.2024.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-11
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
Direito civil. Agravo de instrumento. Resolução contratual c/c Perdas e danos. Tutela de urgência. Reintegração de posse e Averbação da lide.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014368-77.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JULIA FERNANDA SANTOS DE CARVALHO - CPF: 035.845.061-66 (ADVOGADO), QUATRO E COMERCIO E PARTICIPACOES LTDA. - CNPJ: 08.453.376/0001-63 (AGRAVANTE), SELSO LOPES DE CARVALHO - CPF: 358.723.060-91 (ADVOGADO), ROBERTO ALEXANDRE MIRALHA - CPF: 152.782.138-25 (AGRAVADO), HEMILENE REGISTRO MIRALHA - CPF: 253.530.568-25 (AGRAVADO), TIAGO THOMA MARTINS DE PAULA - CPF: 928.855.861-68 (ADVOGADO), TIAGO CANAN - CPF: 038.349.039-14 (ADVOGADO), ANDRE ARCHETTI MAGLIO - CPF: 077.848.778-46 (ADVOGADO), BRUNO CALIXTO DE SOUZA - CPF: 287.093.178-64 (ADVOGADO), JULIANA PAULA SARTORE DONINI - CPF: 318.378.008-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
Direito civil. Agravo de instrumento. Resolução contratual c/c Perdas e danos. Tutela de urgência. Reintegração de posse e Averbação da lide.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para reintegração de posse de área rural e indeferiu a tutela de urgência de natureza cautelar de averbação da existência da lide nas matrículas dos imóveis.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve a possibilidade de reintegração do autor/agravante na posse dos imóveis e a necessidade de averbação da existência de litígio nas margens das matrículas dos imóveis.

III. Razões de decidir

3. A tutela antecipada de urgência para reintegração de posse exige demonstração clara do inadimplemento contratual e direito à rescisão, o que não ficou evidenciado no momento.

4. A averbação da lide nas matrículas dos imóveis é medida cautelosa justificada para garantir a eficácia do processo e prevenir alterações na titularidade ou no ônus dos imóveis.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso conhecido e parcialmente provido para determinar a averbação da existência da lide nas matrículas, proibindo a transferência, oneração e alienação de bens a terceiros.

Tese de julgamento: "A averbação da lide nas matrículas dos imóveis é medida cautelar adequada para resguardar o resultado útil do processo, enquanto a reintegração de posse depende de comprovação mais robusta de inadimplemento."

____________

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, art. 1.019, I; Código Civil, arts. 396, 475, 476.

Jurisprudência relevante citada
:
N/A

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por QUATRO E COMÉRCIO E PARTICIPAÇÕES LTDA. (“
Quatro E
”) contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Água Boa/MT, que nos autos da ação de “
Resolução Contratual c/c Perdas e Danos
”

(Proc. nº 1000684-22.2024.8.11.0021), ajuizada pela agravante contra ROBERTO ALEXANDRE MIRALHA e HEMILENE REGISTRO MIRALHA, indeferiu pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravante para que fosse reintegrada na posse da área rural objeto do contrato de
compromisso de venda e compra rescindendo, que totaliza aproximadamente 14,45 mil hectares, composta pelos imóveis matriculados sob os nº 11.108, 11.109, 11.110, 11.375, 11.376, 11.377 e 11.378 junto ao SRI da Comarca de Água Boa/MT, e para que fosse averbada a existência da demanda nas matrículas dos imóveis registrados em nome da autora/agravante (nº 11.108, 11.375 e 11.376), “
para que fiquem bloqueadas
(...)
para evitar a transmissão dos imóveis a terceiros, qualquer forma de alienação ou outorga dos mesmos em garantia de novos empréstimos
”, por reputar ausente o pedido da demora (cf. Id. nº 154568201 dos autos de origem).

A agravante aduz que, “
além de padecer fundamentação quanto ao primeiro pedido
”, alusivo à pretendida reintegração na posse da área objeto do contrato rescindendo, a r. decisão agravada “
é absolutamente omissa quanto ao segundo
” pleito, referente à averbação da existência da lide e bloqueio das matrículas (sic – cf. Id. nº 216373653 - Pág. 6).

Sustenta que “
existe sim o perigo do dano e o risco ao resultado útil do processo a amparar a concessão da tutela de urgência
”, dizendo que “
a posse dos agravados tornou-se injusta e clandestina à partir do inadimplemento
” ocorrido em 30/03/2022, razão pela qual “
não podem permanecer na fruição de um imóvel de grandes proporções e alta aptidão produtiva, até porque podem colocar terceiros dentro da área
”, e destacando que os réus/agravados já ofereceram o imóvel objeto da matrícula nº 11.376 “
em hipoteca cedular sem o conhecimento e a anuência da agravante, infringindo flagrantemente o avençado e o fizeram após terem sido notificados extrajudicialmente
” (sic – cf. Id. nº 216373653 - Pág. 6/8).

Pede, sob esses fundamentos, provimento do recurso para que, reformada a r. decisão agravada, seja deferido o pedido de tutela de urgência nos moldes em que formulado, “
determinando-se a reintegração na posse da área objeto do compromisso de venda e compra à agravante
”, bem como a “
averbação, noticiando a existência da presente ação, nas matrículas nº 11.108, 11.375 e 11.376, todas do Serviço Registral local, para que fiquem bloqueadas,
(...)
para evitar a transmissão dos imóveis a terceiros, evitando-se qualquer forma de alienação ou outorga dos mesmos em garantia de novos empréstimos
”, inclusive em sede de antecipação da pretensão recursal (sic – cf. Id. nº 216373653 - Pág. 15/16).

A decisão contida no Id. nº 216828695 deferiu parcialmente o pedido antecipatório “
tão somente para ordenar imediata averbação da existência da lide nas matrículas nº 11.108, 11.375 e 11.376 do SRI da Comarca de Água Boa/MT e proibir a transferência, oneração e alienação dos imóveis a terceiros
”.

Nas contrarrazões, os réus/agravados refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do agravo (cf. Id. nº 220075696).

É a suma.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A empresa
“
Quatro E
”, promitente vendedora, ajuizou a ação de “
Resolução Contratual c/c Perdas e Danos
” contra Roberto Alexandre Miralha e Hemilene Registro Miralha queixando-se do inadimplemento, pelos promitentes compradores/réus, das obrigações assumidas quando da celebração do “
Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural
”, que envolve promessa de alienação/aquisição de posse e domínio de área rural
de aproximadamente 14,45 mil hectares, composta pelos imóveis matriculados sob os nº 11.108, 11.109, 11.110, 11.375, 11.376, 11.377 e 11.378 junto ao SRI da Comarca de Água Boa/MT.

Segundo a inicial, houve adimplemento apenas parcial da parcela de R$ 3,5 milhões, vencida em 30/03/2022, indicada no item “
b
” da Cláusula Décima do contrato, já que, de acordo com o Laudo Técnico Contábil anexado à exordial, “
da sobredita prestação os requeridos inadimpliram o importe de R$ 872.566,07
” e “
totalmente a destempo (um ano depois do vencimento), os requeridos remeteram à autora a importância de R$ 217.904,57 em 31/03/2023, cuja soma foi devolvida em 04/04/2023
”, e depois, em 22/05/2023, transferiam mais R$ 371.919,46, “
importância
(que)
foi devolvida aos requeridos no dia seguinte, 23/05/2023
”.

Após ressalvar que “
a recusa desses pagamentos fracionados, um ano depois do vencimento, são perfeitamente justificados, porquanto a continuação do negócio já não mais
(lhe)
interessava
”, a empresa
“
Quatro E
” prossegue queixando-se de inadimplemento também dos itens “
c.1
”, “
c.2
” e “
c.3
” da mesma cláusula contratual, dizendo que os promitentes compradores “
não entregaram
(o domínio da)
área que prometeram em dação em pagamento
”,

a saber, o imóvel rural denominado “
Fazenda São Benedito do Rio Pardo
”, de 134,4 hectares de extensão territorial, matriculado sob o nº 12.666 perante o SRI da Comarca de Tambaú/SP, que ainda estava registrado em nome dos antigos proprietários, e “
tampouco exerceram a faculdade de recompra no prazo
(15/12/2022)
e na forma contratada
” (sic – cf. Id. nº 142428320 - Pág. 5/6 dos autos de origem).

O pedido de tutela de urgência, formulado precipuamente para fins de reintegração de posse e indeferido pela r. decisão agravada, se apoia nas assertivas de que restou demonstrado o inadimplemento, de que os promitentes compradores réus foram notificados tanto extrajudicialmente, em 21/07/2022, quanto em Juízo, nos autos do pedido de “
Interpelação Judicial
” (Proc. nº 1002568-23.2023.8.11.0021), acerca do inadimplemento e da resolução do contrato, e na assertiva de que “
o contrato possui cláusula resolutiva e prevê peremptoriamente que na hipótese de inadimplemento pelos promitentes compradores, a promitente vendedora deve ser imediatamente reintegrada na posse do imóvel
” (sic – cf. Id. nº 142428320 - Pág. 11/12 dos autos de origem).

O conjunto probatório indica a falta de pagamento integral da parcela de R$ 3,5 milhões prevista no item “
b
” da Cláusula Décima do Contrato celebrado pelas partes e de cumprimento da obrigação de dação em pagamento ou de “
recompra
” do imóvel, contidas nos itens
“
c.1
” e “
c.2
” da mesma cláusula, fato contraposto pelos agravados nas contrarrazões e na peça contestatória.

Como dito pela decisão que acolheu em parte o pedido antecipatório, é bastante relevante a queixa da promitente vendedora autora/agravante sobre a falta de pagamento do preço ajustado, contudo, não é capaz de, por si só, suprir patentemente a demonstração da probabilidade do direito de rescisão do contrato por parte da agravante, motivo pelo qual a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada para fins de reintegração de posse dos imóveis objeto do contrato se mostra inviável neste sentido.

Fosse pouco, o direito da promitente vendedora à rescisão do contrato não decorre automaticamente do simples descumprimento do pacto pelos promitentes compradores; a rescindibilidade é condicionada à existência de inadimplemento
injustificado
da avença, consoante as regras dos arts. 396, 475 e 476 do Código Civil.

Citados nos autos da ação de “
Interpelação Judicial
” (Proc. nº 1002568-23.2023.8.11.0021), os promitentes compradores réus/agravados responderam alegando que “
jamais existiu qualquer mora dos interpelados
”, pois “
as obrigações foram devidamente pagas, cumpridas e inteiramente quitadas via Escrituras Públicas de Venda e Compra outorgadas em 13/05/2022, no tocante as glebas descritas nas matrículas nºs 11.108, 11.375 e 03/06/2022 objeto da matrícula 11.376
” (sic – cf. Id. nº 132637411 - Pág. 2/8 daqueles autos).

A
s razões de resistência à interpelação não parecem constituir fato impeditivo, modificativo ou extintivo do alegado direito da promitente vendedora à rescisão do contrato, e não parecem, por si só, conferir ares justificadores ao descumprimento das obrigações contidas nos itens “
b
” e “
c
” da Cláusula Décima do contrato celebrado pelas partes.

Basta constatar, nesse aspecto, que o “
Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural
” foi celebrado para aquisição de posse e domínio dos imóveis objeto das matrículas
nº 11.108, 11.109, 11.110, 11.375, 11.376, 11.377 e 11.378 do SRI da Comarca de Água Boa/MT pelo preço total de R$ 47 milhões, e a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 13/05/2022 se refere apenas aos imóveis matriculados sob os nº 11.108 e 11.375, mencionando expressamente, em sua Cláusula Quarta, que “
o preço ajustado entre as partes para a compra e venda de que se trata este instrumento, para fins e efeitos fiscais, é a quantia de R$ 9.157.950,93
” (sic – cf. Id. nº
132637429 - Pág. 7 dos autos da “
Interpelação Judicial
”).

Já a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 03/06/2022 se refere apenas ao imóvel objeto da matrícula nº 11.376 e menciona, também em sua Cláusula Quarta, que “
o preço ajustado entre as partes para a compra e venda de que se trata este instrumento, para fins e efeitos fiscais, é a quantia de R$ 12.966.475,94
” (sic – cf. Id. nº
132637431 - Pág. 4 dos autos da “
Interpelação Judicial
”).

Ainda que fosse razoável e veraz a alegação dos promitentes compradores de que a promitente vendedora lhes outorgou “
plena, geral e irrevogável quitação
” nas duas Escrituras Públicas de Compra e Venda, não se poderia reputar, somente por esse fundamento, inexistente “
fato ou omissão imputável ao devedor
” (Código Civil, art. 396).

Nas contrarrazões do presente recurso, os réus/agravados defendem a inexistência de mora, sustentando uma narrativa de que, em verdade, a negociação dividiu-se em dois blocos de imóveis, sendo, o “bloco a”, referente às matrículas de nº 11.108, 11.375 e 11.376 e, o “bloco b”, referente às matrículas de nº 11.109, 11.110. 11.378 e 11.377. Nesta construção lógica, defendem que cumpriram integralmente com as obrigações referentes ao “bloco a” “
tanto que as escrituras de compra e venda foram devidamente outorgadas aos agravados, com expressa quitação
” e que, o pagamento relativo aos imóveis do “bloco b” “
está condicionado à implementação da condição prevista nas cláusulas Quinta e Décima Sexta do contrato firmado entre as partes, qual seja, a Agravante deve possibilitar o ato translativo e registral de tais imóveis, resolvendo os litígios mencionados na Cláusula 5ª do contrato, o que até o presente momento não foi feito
”, motivo pelo qual “
emerge clara a inexistência de qualquer mora dos Agravados no tocante as obrigações do “BLOCO B”, que sequer restaram vencidas, nos termos dos artigos 1214 c.c 396 , ambos do Código Civil
” (sic – cf. Id. nº 222876657).

A divergência entre a narrativa apresentada na exordial e na contestação, por autor/agravante e réus/agravados, somada à sensibilidade da presente questão e à ausência de maturação da fase instrutória do feito de origem, conduz à conclusão de que deve é temerária a concessão da tutela de urgência requestada pela promitente vendedora autora/agravante no tocante à sua imediata reintegração na posse da área rural objeto do contrato rescindendo, bem como à conclusão de que deve ser mantida a tutela de urgência de natureza eminentemente cautelar concedida pela decisão que acolheu parcialmente o pedido antecipatório, para que fosse ordenada averbação da existência da lide nas matrículas nº 11.108, 11.375 e 11.376 do SRI da Comarca de Água Boa/MT.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso tão somente para confirmar a tutela cautelar que determinou a imediata averbação da existência da lide nas matrículas nº 11.108, 11.375 e 11.376 do SRI da Comarca de Água Boa/MT e proibir a transferência, oneração e alienação dos imóveis a terceiros (CPC, art. 1.019, I).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2025