Tribunal: TJMT
Processo: 0000616-35.2015.8.11.0044
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000616-35.2015.8.11.0044
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CUSTODIO MARIA DE OLIVEIRA - CPF: 062.208.199-34 (EMBARGADO), MAURICIO JOSE DEPOLI - CPF: 041.261.149-04 (EMBARGADO), USSAIMA ADDI - CPF: 005.541.659-45 (ADVOGADO), CARINA DO CARMO CASTILHO - CPF: 953.660.089-72 (ADVOGADO), CIRINEU DIAS - CPF: 323.891.839-72 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE VALDUINO GERALDINI registrado(a) civilmente como VALDUINO GERALDINI - CPF: 025.016.009-91 (EMBARGANTE), CLAUDIO MANOEL SILVA BEGA registrado(a) civilmente como CLAUDIO MANOEL SILVA BEGA - CPF: 034.320.169-05 (ADVOGADO), FERNANDO VAZEL BISPO DA SILVA - CPF: 037.432.871-45 (ADVOGADO), ANGELA MARIA PUGLIESE GERALDINI - CPF: 851.370.819-49 (EMBARGANTE), MARCOS GERALDINI - CPF: 005.779.429-48 (EMBARGANTE), IZABELLA ROMERO PACHECO - CPF: 050.753.859-58 (ADVOGADO), RODRIGO LUIZ STALL - CPF: 043.003.719-89 (ADVOGADO), EDWIN LINDBECK MATHIAS DOS SANTOS - CPF: 032.163.639-29 (ADVOGADO), JAIME RAFAEL ALARCAO - CPF: 036.084.359-05 (ADVOGADO), LUCIANA SBRISSIA E SILVA BEGA - CPF: 041.947.979-14 (ADVOGADO), PAULA GERALDINI DE PAIVA FARIAS - CPF: 021.746.989-27 (EMBARGANTE), DANIELA GERALDINI - CPF: 016.859.329-75 (EMBARGANTE), ESPÓLIO DE CUSTÓDIO MARIA DE OLIVEIRA (EMBARGADO), LUIZ GUSTAVO REIS DE OLIVEIRA - CPF: 030.323.289-77 (TERCEIRO INTERESSADO), LENY ARRUDA DE OLIVEIRA - CPF: 041.132.239-71 (TERCEIRO INTERESSADO), AMANDA DE QUADROS DA SILVA - CPF: 040.204.869-56 (TERCEIRO INTERESSADO), ADALBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 455.665.939-68 (TERCEIRO INTERESSADO), MAURICIO JOSE DEPOLI - CPF: 041.261.149-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LUIZ GUSTAVO REIS DE OLIVEIRA - CPF: 030.323.289-77 (EMBARGADO), LENY ARRUDA DE OLIVEIRA - CPF: 041.132.239-71 (EMBARGADO), AMANDA DE QUADROS DA SILVA - CPF: 040.204.869-56 (EMBARGADO), ADALBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 455.665.939-68 (EMBARGADO), ESPÓLIO DE CUSTÓDIO MARIA DE OLIVEIRA (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE VALDUINO GERALDINI (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE VALDUINO GERALDINI registrado(a) civilmente como VALDUINO GERALDINI - CPF: 025.016.009-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE VALDUÍNO GERALDINI (EMBARGANTE), MARCOS GERALDINI - CPF: 005.779.429-48 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), PAULA GERALDINI DE PAIVA FARIAS - CPF: 021.746.989-27 (TERCEIRO INTERESSADO), DANIELA GERALDINI - CPF: 016.859.329-75 (TERCEIRO INTERESSADO), PAULO INACIO HELENE LESSA - CPF: 594.109.061-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACÓRDÃO PROFERIDO EM EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE

-

OMISSÃO -
JULGAMENTO
EXTRA PETITA
– CARACTERIZAÇÃO –
NULIDADE COM REJULGAMENTO

-
RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL -
OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA OCORRÊNCIA
– QUITAÇÃO
– PRESUNÇÃO REL
A
TIVA DE PAGAMENTO NÃO AFASTADA -
RESCISÃO CONTRATUAL- IMPOSSIBILIDADE – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM APLICAÇÃO DE EFEITOS INFRIGENTES
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.

1.
Presentes quaisquer dos vícios ensejadores dos embargos de declaração, afigura-se patente o intuito infringente da presente irresignação, que objetiva suprimir a omissão apontada pelo embargante
.

2.

Configura-se o julgamento
extra petita
quando o juiz concede prestação jurisdicional diferente da que lhe foi postulada
ou quando defere a prestação requerida, porém
,
com base em fundamento não invocado como causa do pedido.

3.
Constatado que o julgamento se deu fora dos limites traçados pela parte
recorrente
, deve
o julgado
ser
anulado
para ser realizado novo julgamento.

4.
C
onsoante preconiza o Superior Tribunal de Justiça, t
endo o vendedor, na escritura pública de compra e venda, dado plena e geral quitação do preço ajustado pela compra e venda de imóvel, não se há falar em inexistência de prova do respectivo pagamento, devido à presunção de veracidade de que goza mencionada escritura, muito mais ainda quando o vendedor não apresenta aos autos nenhum elemento de prova que pudesse afastar essa presunção, como ocorrido no caso.

5.
Tendo havido a outorga da escritura pública, descabe a discussão acerca da rescisão contratual, haja vista a concretização do negócio em questão, o qual se tornou irretratável, devido à transferência definitiva da propriedade ao adquirente.

6. Para que a escritura já outorgada seja anulada, é necessária a existência de algum vício no negócio jurídico capaz de macular o contrato, o que, nos autos, não ocorreu.

7.
Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes, consequentemente,
com o desprovimento do
recurso de
apelação.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O
:

Eminentes pares:

ANGELA MARIA PUGLIESE GERALDINI
e
ESPÓLIO DE VALDUÍNO GERALDINI
interpuseram embargos de declaração de
ID nº 251439670
, o
bjetivando sanar supostas omissão que estaria maculando o v. acórdão de
ID nº 249436186
proferido nos
Embargos de Declaração de ID nº 223900677
interposto no v. acórdão de ID nº 221875674 que, por unanimidade,
deu provimento ao Recurso de Apelação Cível nº 0000616-35.2015.8.11.0044
, para declarar a rescisão contratual postulada na
Ação de Rescisão de Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel c/c Pedido Indenização por Danos Materiais, Reintegração de Posse n. 0000616-35.2015.8.11.0044-60184,
ajuizada por

MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI,

LENY ARRUDA DE OLIVEIRA, LUIZ GUSTAVO REIS DE OLIVEIRA, AMANDA DE QUADROS DA SILVA e ADALBERTO DE OLIVEIRA,
retornando o imóvel ao
status quo ante
, com a reintegração do autor na posse do imóvel, após o trânsito em julgado, devendo a parte apelante reembolsar o comprador do valor referente à primeira parcela recebida, devidamente atualizada até a entrega do bem em seu favor.

No mais, ficaram os apelados/embargantes condenados ao pagamento de indenização pelas perdas e danos, referente aos lucros cessantes, a ser apurado em liquidação de sentença, a contar da data da inadimplência até a desocupação da área, descontadas as despesas operacionais, inclusive eventuais tributos, nos termos do artigo 509, II, do CPC/15, facultando-se a compensação.

Em suma, aduzem os embargantes
que o v. acórdão de
ID 221875674
incorreu em julgamento
extra petita
, posto que se debruçou acerca de pontos nunca aventados pela parte contrária, seja em sua exordial, seja no recurso de apelação, o que culminaria na nulidade daquele
julgamento, possibilitando-se um novo julgamento do recurso de apelação interposto pela parte contrária, nos exatos termos do que fora suscitado.

Assevera ainda q
ue em momento algum o ora embargado argumentou que o valor que se deu quitação seria baixo ou distante dos valores contemplados nos cheques envolvidos em contrato preliminar, ou que os cheques eram pré-datados com datas posteriores
à
escritura pública definitiva, o que não sustentaria a outorga de quitação.
Sustenta que tais questões
nunca
foram
levantadas no
recurso de apelação ou no
processo e que fundamentaram a reforma da sentença.

Informa
m
que no presente caso
,
se operou a outorga de quitação SEM QUALQUER RESSALVA ou condição, com expressa informação na escritura definitiva quanto a liquidação dos valores ajustados entre as partes
, o
u seja, o contrato preliminar se encerrou com a escritura pública definitiva, o que inclusive foi retratado quando da sentença de improcedência.

Pondera
m
ainda que este Tribunal não se manifestou acerca dos vastos argumentos levantados no recurso de embargos de declaração opostos em
ID nº 223900677
, com afronta ao artigo 489 do CPC/15.

Assim, a omissão se observa considerando que o v. acórdão ora embargado não restou fundamentado; se limitou a reproduzir artigo sem qualquer indicação quanto
à
correlação aos presentes autos; não justificou os motivos pelos quais não se vislumbrou o julgamento
extra petita
ou os argumentos invocados pelo ora Embargante; sequer enfrentou quaisquer dos argumentos levantados.

Refirma
m
que não houve manifestação deste Tribunal
a acerca
do:

a)
julgamento
extra petita
observado e que fora pautado em argumentos sequer levantados nos autos (em momento algum a parte
autora/ora embargada levantou nos autos que o valor da quitação seria baixo ou que as datas de vencimento dos cheques (
pré-datados
) eram posteriores
à
data da escritura definitiva;

b)
necessidade de se declarar a nulidade do julgamento com novo pronunciamento acerca do recurso de apelação;

c)
o recurso de apelação interposto pela outra parte sequer restou fundamentado, continha mínimas 4 laudas;

d)
que o compromisso de compra e venda fora substituído pela escritura pública de compra e venda e que simples lavratura da escritura definitiva inviabilizaria a pretensão de rescisão do contrato preliminar, considerando ainda que o negócio de compra e venda fora exaurido com a efetiva transferência do imóvel;

e)
foi dada quitação do preço ajustado entre as partes sem qualquer condição ou ressalva;

f)
a jurisprudência é assente no sentido de que a escritura pública registrada torna o negócio jurídico perfeito e acabado, com impossibilidade de sua rescisão, o que já evidencia o dissídio jurisprudencial em razão do que foi julgado nesses autos e acarreta insegurança jurídica e será abordado em Recurso Especial;

g)
em momento algum a parte contrária aventou vício no negócio jurídico que poderia ensejar a anulação da referida escritura;

h)
o E. Superior Tribunal de Justiça possui diversos julgados no sentido de que não se permite em hipótese
algum
a
o
provimento judicial
de algo que nunca fora suscitado no processo,
sendo que
o julgador está limitado ao pedido e argumentos levantados pelas partes;

i)
no Brasil a transferência de um bem se dá com a tradição e uma vez operada a transferência do bem, o negócio jurídico resta perfeito e acabado, não podendo ser rescindido, principalmente
considerando que a promessa de compra e venda é exaurida quando da escritura definitiva, que é o caso desses autos.

Enfatizam ainda que se mostra nítida a omissão havida, não houve pronunciamento acerca de nenhum dos argumentos suscitados pelo ora embargante quando da oposição daquele recurso de embargos de declaração e que culminou no novo acordão que se embarga novamente.

No mais, asseveram que verificou omissão também com relação aos artigos levantados pelo embargante para fins de pré-questionamento da matéria e posterior interposição recursal frente aos Tribunais Superiores
e
ainda que se admita o
préquestionamento
implícito, não se observou no v. acórdão que rejeitou aqueles embargos de declaração qualquer menção às matérias abordadas nos artigos tidos por violados: 141, 322, 489, §1º, 492 e 1022, todos do CPC/15, bem como aos artigos 422 e 1245, ambos do Código Civil.

Por fim, sejam recebidos e providos os embargos de declaração com efeitos infringentes, para fins de sanar as omissões, em especial quanto
à
ausência de pronunciamento acerca dos pedidos de (i) reconhecimento de julgamento
extra petita
com necessidade de novo julgamento do recurso de apelação; (
ii
) ausência de enfrentamento dos argumentos e fundamentos suscitados nos embargos de declaração opostos em
ID nº 223900677
, que sequer foram analisados, especialmente, com relação ao fato de que o juiz está subordinado ao que foi levantado no processo para julgar, o que acarreta nítido cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
, o que não é admitido em nosso ordenamento jurídico. Sendo ainda que mesmo que se considere o princípio do livre conhecimento, há que se limitar ao conjunto da postulação e ao objeto dos autos, não podendo se julgar com base no que não fora argumentado em um processo.

As contrarrazões vieram no
ID nº 253357198
, oportunidade em que a parte embargada rebateu a tese recursal, pugnando pelo desprovimento do recurso, com aplicação da multa do art. 80, inc
iso
VII, bem como
do

ar
t
igo
1.026, ambos do CPC/15, por manifestamente protelatórios.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares:

De início, cabe ressaltar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando verificada a presença na decisão embargada de quaisquer dos requisitos dispostos no artigo 1.022 do CPC/15, quais sejam:
omissão, obscuridade, contradição ou erro material
,
in
verbis
:

“
Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir
omissão
de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III -
corrigir erro material
.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I -
deixe
de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II -
incorra
em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º
.”.

No caso em tela, reanalisando detidamente os autos,
verifica-se que os autores/
embargados
ajuizaram a presente
Ação de Rescisão e Contrato Particular e Compra e Venda e Imóvel C/C Pedido de Indenização Por Danos Materiais e Reintegração de Posse e Antecipação de Tutela
, alegando que, em
25/07/2008
, através do
CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA
, alienou ao réu a área de terra matriculada sob n.º 10.974 do CRI de Chapada dos Guimarães/MT e, posteriormente, sob os nº 2069 e nº 6329 do CRI local, correspondente a 669,991 hectares, desmembrada de uma área maior de 2.066 hectares.

Ponder
aram
que o preço ajustado não fora integralmente quitado, ou seja, das três (03) parcelas pactuadas efetuou apenas o pagamento da primeira, deixando em aberto as demais (pagamento com cheque sem provisão de fundos), razão pela qual requereu a declaração de rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Ao final, requereram
a procedência da
demanda
, de forma a que seja declarada a rescisão contratual de direito, determinada a reintegração definitiva do autor na posse do imóvel em questão e serem condenados os réus ao pagamento de indenização por danos materiais referente ao lucro que pode ser produzido com a exploração do imóvel rural desde a data da inadimplência até o momento do pagamento.

Após a devida instrução processual, os autos foram julgados improcedentes, conforme fragmento da sentença a seguir:

“(...)
III – DO MÉRITO

Em prosseguimento, afastadas as preliminares, verifico que o processo se encontra em ordem, não havendo nulidades ou irregularidades a serem sanadas, uma vez que as partes são legítimas e estão bem representadas, razão pela qual, passo à análise do mérito da presente ação.

Da análise acurada de todo o processado, vê-se que razão não assiste a parte requerente quanto a rescisão do contrato de compra e venda.

Pelo que consta nos autos, a parte autora firmou contrato particular de compromisso de venda e compra com o requerido, em 25/07/2008, relativo ao imóvel registrado sob as matrículas 2.069 e 6.328, do CRI local.
(fls. 27/33 Id. 55850027).

A transação foi realizada pelo procurador constituído pelo autor, qual seja, Maurício José
Depoli
, o qual foi nomeado no inventário como inventariante e, que obteve alvará judicial para vender o imóvel em questão.

Ao que tudo indica, o imóvel já havia sido vendido para Maurício José
Depoli
, contudo
o mesmo
não havia feito a transferência para o seu nome, com o falecimento do proprietário, necessitou de autorização judicial para formalizar a venda para o requerido, através da ação de inventário (Id. 67465855).

Situação essa corriqueira em nosso país, vez que serve para evitar o pagamento dos emolumentos para os cartórios, quando não se pretende ficar muito tempo com o imóvel.

Na data de 24/04/2009 foi lavrada a escritura pública de venda e compra no Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga (fls. 182/189 Ref. 55850027), a qual encontra-se registrada na matrícula (fl. 22/25 Id. 55850027).

Em se tratando de bem imóvel, a transferência da propriedade dá-se com o registro do título no Cartório de Imóveis, a teor do artigo 1.245, do CC/02.

Nesse contexto, deve se entender que o contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide estava, no momento do pedido de rescisão, perfeito e acabado, porquanto a parte autora já havia recebido o valor da parte requerida, ao passo que a propriedade resolúvel já tinha sido transferida a esta.

Com efeito, a jurisprudência manifesta-se pela impossibilidade de rescisão de contrato de compra e venda perfeito e acabado, isto é, após o registro da escritura pública de transmissão da propriedade. Veja:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CDC. APLICAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA. OCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I - As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis às relações estabelecidas entre os compradores de imóveis e as construtoras. II - Estando o contrato celebrado em sintonia com a legislação pertinente, não há de se falar em nulidade de contrato, principalmente, quando as partes contratantes são capazes e as condições contratuais foram livremente pactuadas e aceitas segundo a autonomia de vontades. III - Tendo havido a outorga da escritura pública, descabe a discussão acerca da rescisão contratual, haja vista a concretização do negócio em questão, o qual se tornou irretratável, devido à transferência definitiva da propriedade ao adquirente. IV - Para que a escritura já outorgada seja anulada, é necessária a existência de algum vício no referido negócio jurídico, capaz de macular o contrato, o que, nos autos, não ocorreu. V - Recurso conhecido e não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.120806-7/001, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/08/2019, publicação da súmula em 09/09/2019)"

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DEFINITIVA - ALEGADA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. Em sendo outorgada a escritura de compra e venda definitiva, não se mostra mais cabível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado algum vício capaz de contaminar a avença. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.131672-9/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2019, publicação da súmula em 17/05/2019)"

Sendo a improcedência do pedido
a
medida que se impõe.

IV – DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
julgo improcedente
a presente ação.

Condeno
a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2º).

P. I.

Transitada em julgado,
arquivem-se
os autos com as baixas
necessárias.

Paranatinga/MT, data registrada no sistema.

Fabrício Sávio da Veiga Carlota

Juiz de Direito"

Contra tal
sentença
foi interposto o R
ecurso de Apelação Cível em
quatro (04) laudas, contudo, tirando a introdução, a jurisprudência e o pedido final, a impugnação da sentença
se restringiu a
uma (01) lauda. Confira:

Proferido o
v. acórdão de
ID nº 221875674
, consta
ta-
se
que
, de fato, houve o julgamento
extra petita
, uma vez que o recurso de apelação deixou de impugnar os fundamentos da sentença,
co
ntudo, mesmo assim, o v. acórdão trouxe teses que sequer foram ventiladas, na sentença e muito menos no recurso de apelação
, inclusive não houve questionamento pelos apelantes da
alegada falta de
quitação da totalidade da dívida na
escritura, conforme
se denota dos fragmentos do julgado:

"(...) Portanto, a alegada prova de quitação dada na escritura não se sustenta em absoluto, caso contrário, não justificaria a emissão dos cheques pré-datados para datas posteriores.

Ademais, o comprador foi devidamente notificado para o pagamento, permanecendo inerte.

Se não fosse o bastante, os valores trazidos na Escritura Pública para defender a quitação encontram-se muito, mais muito aquém dos valores devidos – até porque, os dois cheques devidos importam emR$169.997,92 (cento e sessenta e nove mil, novecentos e noventa e sete reais e noventa e dois centavos),enquanto o valor dado como quitado da escritura corresponde tão somente aR$30.000,00 (trinta mil reais), portanto, uma diferença gritante.

(...)

Isto porque,
o fato de ter assinado a escritura pública de Compra e Venda e tê-la levado a registro na matrícula do imóvel não impede o comprador de pleitear ao Poder Judiciário a resolução do contrato de promessa de compra e venda, caso verificado inadimplemento contratual do comprador, uma vez que o autor da ação (vendedor) não pode ser obrigado a permanecer vinculado ao ajuste, se o comprador não cumpriu suas obrigações contratuais.

Ainda, dispõe o artigo 475 do Código Civil:

“Art. 475.A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

Aliás, sob a ótica da Teoria Geral dos Contratos
, ARAKEN DE ASSIS
discorre “que o mencionado dispositivo garante ao contratante não inadimplente a escolha pela resolução definida como o direito ao “desfazimento da relação contratual, por decorrência de evento superveniente à sua formação, ou seja, do inadimplemento imputável, e busca a volta ao status quo”. A resolução, nesses termos, exibe uma “lógica própria e definível” que “visa corrigir um desequilíbrio que, por diversas razões, ataca o curso do itinerário contratual” (
Resolução do contrato por inadimplemento. 2ª edição em e-book baseada na 6ª edição impressa. São Paulo: Thomson Reuters, 2019).

Nestes termos, plenamente cabível a resolução do contrato, com a devolução das partes aostatus quo ante, devendo a parte apelante devolver ao comprador o valor referente à parcela inicial, devidamente corrigida, até a data da desocupação do imóvel em seu favor.

Quanto às perdas e danos modalidade lucros cessantes, a parte autora/apelante não trouxe quaisquer elementos quanto à forma de sua aplicação.

Desta forma, diante de ausência de elementos para encontrar os valores dos lucros cessantes, deve a parte autora proceder à liquidação de sentença,
através de procedimento comum, nos termos do art.
509
,
II
, do
CPC/15
, de forma a assegurar a completa e adequada perda pela eventual
exploração da área, a contar da data da inadimplência até a data da desocupação da área,
descontadas as despesas operacionais, inclusive eventuais tributos recolhidos pela parte compradora, ficando facultada a compensação com o valor referente à parcela inicial que deverá ser reembolsada.

Assim sendo, diante de todas as circunstâncias, a sentença singular deve ser totalmente reformada.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
, consequentemente,
julgo procedente a ação
, para declarar a rescisão contratual, retornando o imóvel astatus quo antes, com a reintegração do autor na posse do imóvel, após o trânsito em julgado, devendo a parte apelante reembolsar o comprador do valor referente à primeira parcela recebida, devidamente atualizada até a entrega do bem em seu favor.

No mais, ficam os apelados condenados ao pagamento de indenização pelas perdas e danos, referente aos lucros cessantes, a ser apurado em liquidação de sentença,
a contar da data da inadimplência até a desocupação da área,
descontadas as despesas operacionais, inclusive eventuais tributos, nos termos do artigo 509, II, do CPC/15, facultando-se a compensação, ressalvado que o cumprimento do acórdão referente à devolução do imóvel
independe
da liquidação das perdas e danos.

No mais, inverto a sucumbência e os honorários advocatícios, elevando-o para 15% (quinze) por cento sobre o valor a causa.

É como
voto.-
”

Vale salientar ainda que as questões trazidas no Embargos de Declaração de ID nº 223900677, de fato, não foram enfrentadas, justificando a oposição dos presentes embargos de declaração.

Assim, reanalisando os presentes autos, é de ser reconhecido o julgamento
extra petita
, devendo o v
. acórdão ser desconstituído
para novo julgamento, aplicando-se aos embargos efeitos infringentes.

Isto porque,
configura o julgamento
extra petita
quando o juiz concede prestação jurisdicional diferente da que lhe foi postulada ou quando defere a prestação requerida, porém
,
com base em fundamento não invocado como causa do pedido
e na apelação.

Pois bem.

No caso em tela,
desconstituído o acórdão em virtude do julgamento
extra petita,
passo
a apreciar o mérito
recursal.

Consoante se verifica dos autos,
as partes pactuaram um instrumento particular de venda e compra do imóvel com área de 669,991 hectares, pelo valor de R$300,00 (trezentos reais) a hectare, perfazendo o valor de
R$200.991,30 (duzentos mil, novecentos e noventa e um reais e trinta centavos)
, divididos em 03 parcelas de
R$66.999,10 (sessenta e seis mil, novecentos e noventa e nove mil e dez centavos)
,
sendo
a primeira com pagamento previsto na lavratura da escritura e as demais em
30/04/2009
e 30/09/2009.

Confira o conteúdo do aludido instrumento particular:

Verifica-se que a transação foi realizada pelo procurador constituído pelos vendedores, qu
em
seja, MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI.

Na verdade, pelo que se observa, o imóvel já pertencia a MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI, no entanto, ele só não havia feito a
transferência para o seu nome diante do falecimento do antigo proprietário, necessitando de autorização judicial para formalizar a venda, o que ocorreu na ação de inventário, onde foi expedido ALVARÁ JUDICIAL autorizando o Sr. MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI
a
vender o imóvel (
ID nº 183836687
).

Verifica-se ainda que na data de
24/04/2009
foi lavrada a Escritura Pública de Venda e Compra no Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga, a qual encontra-se devidamente registrada, em
04/05/2009
, na
matrícula nº 6.329 - R. 01/6.329 -
(
ID nº 183836687
). Confira:

Os autores apelantes alegaram que uma (01) única parcela fora paga, restando duas em aberto, estas representadas pelos
cheques nº 851248 e nº 851249
, da conta corrente
n°2070-2
, d
e
emissão do requerido VALDUINO GERALDINI, os quais, segundo o vendedor, foram devolvidos sem a devida provisões de fundo, mesmo depois do emitente ter solicitado prorrogação das datas em 31/08/2009 e 31/12/2009, contudo, consta no verso que os cheques foram devolvidos pela
alínea 44
, o que corresponde a cheque prescrito, inclusive os vendedores notificaram os compradores da inadimplência. Confira os cheques:

Já os compradores alegam que pagaram o restante em dinheiro (espécie), inclusive sendo declarado na escritura a quitação da dívida.

Por sua vez, no entender do juízo singular, o contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide estava, no momento do pedido de rescisão, perfeito e acabado, porquanto a parte autora já havia recebido o valor da parte requerida, ao passo que a propriedade resolúvel já tinha sido transferida a esta.
Considerando a
impossibilidade de rescisão de contrato de compra e venda perfeito e acabado, isto é, após o registro da escritura pública de transmissão da propriedade
, julgou improcedente a demanda
.

Quanto
à
alegação dos autores de que não houve o pagamento dos cheques
, este
se mostra incontroverso, contudo, o que causa dúvida é o fato das cártulas vencerem em 2009 e somente 04 (quatro) anos depois foram apresentados para compensação, e mais, quando os títulos já se encontravam prescritos.

Ademais, a notificação do inadimplemento contratual deu-se praticamente um (01) ano depois da devolução dos cheques e cinco (05) anos do vencimento das parcelas, conforme
ID nº 183836687
.

Com relação
a
os argumentos dos compradores que pagaram em espécie,
este se encontra declarado
na
ESCRITU
R
A PÚBLICA
D
E COMPRA E VENDA
de
ID nº 183836687
, lavrada em
24/04/2009
,
o qu
e
não foi questionado pelos vendedores, portanto, restando
confirma
da
versão
dos compradores
que a dívida foi quitada em sua totalidade. Confira a primeira e última folha do documento:

(...)

Não é de se olvidar que
tendo a
parte
vendedora, naescritura pública de compra e venda, dadoquitaçãoao preço ajustado pela negociação doimóvel e, à míngua de provas capazes de afastar a presunção de veracidade de que goza o instrumento público, não há falar-se em inadimplência do comprador
, como ocorrido no caso, onde o apelante não questionou
a quitação.

Sobre o tema:

"CIVIL - IMÓVEL - COMPRA E VENDA - QUITAÇÃO - ESCRITURA - PRESUNÇÃO RELATIVA - PROVA EM CONTRÁRIO - AUSÊNCIA - CPC, ART. 373, INC. I - IMPROCEDÊNCIA MANTIDA Consoante preconiza o Superior Tribunal de Justiça, "a quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento, admitindo a prova em contrário que evidencie, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso" (REsp n. 1.438.432/GO, Min. Nancy Andrighi). Desse modo, ausentes elementos probatórios capazes de derruir essa presunção legal, há de ser mantida a sentença de improcedência do pedido de cobrança dos valores, pois deles deu-se quitação por meio de contrato com força de escritura pública. (TJSC, Apelação n. 0300317-40.2014.8.24.0017, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito
Civil, j.
Tue
May 05 00:00:00 GMT-03:00 2020)."
(TJSC - APL: 03003174020148240017, Relator: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 05/05/2020, Quinta Câmara de Direito Civil)

“APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PLENA E GERAL QUITAÇÃO DADA PELO VENDEDOR EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - PROVA DE PAGAMENTO - PRESUNÇAO DE VERACIDADE DA ESCRITURA NÃO AFASTADA - Tendo o vendedor, na escritura pública de compra e venda, dando plena e geral quitação do preço ajustado pela compra e venda de imóvel, não se há falar em inexistência de prova do respectivo pagamento, devido à presunção de veracidade de que goza mencionada escritura, não tendo o vendedor trazido aos autos nenhum elemento de prova que pudesse afastar essa presunção. Inexistindo prova capaz de desconstituir a fé pública conferida à escritura de compra e venda outorgada posteriormente ao compromisso particular de compra e venda do mesmo imóvel, em razão da inexistência de prova nos autos capaz de atestar a ausência de pagamento integral do valor ajustado entre as partes, afirmado no documento dotado de fé pública, que goza de presunção "juris tantum" de veracidade, onde as próprias exequentes dão plena e geral quitação do preço do imóvel, a extinção da execução é medida de rigor." (
TJMG - AC: 10344170081881002 Iturama, Relator: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 19/08/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2022)

Conforme se denota, c
onsoante preconiza o Superior Tribunal de Justiça de Tribunais Pátrio, t
endo o vendedor, na escritura
pública de compra e venda, dando plena e geral quitação do preço ajustado pela compra e venda de imóvel, não se há falar em inexistência de prova do respectivo pagamento, devido à presunção de veracidade de que goza mencionada escritura, muito mais ainda quando o vendedor não apresenta aos autos nenhum elemento de prova que pudesse afastar essa presunção, como ocorrido no caso.

No mais, com relação aos fundamentos
contidos na sentença de improcedência do pedido inicial
, este
s
encontra
m
respald
o
na jurisprudência de que
a
rescisão de contrato de promessa de compra e venda
não é admitida quando já tiver sido lavrada e registrada na matrícula do imóvel a respectiva Escritura Pública, com o devido registro, porquanto o negócio já está perfeito e acabado com a transmissão da propriedade, exceto se demostrado algum vício capaz de contaminar a avença
, que não é o caso.
Confira:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO.
CDC
. APLICAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA. OCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA
. I - As normas do
Código de Defesa do Consumidor
são aplicáveis às relações estabelecidas entre os compradores de imóveis e as construtoras. II -
Estando o contrato celebrado em sintonia com a legislação pertinente, não há de se falar em nulidade de contrato, principalmente, quando as partes contratantes são capazes e as condições contratuais foram livremente pactuadas e aceitas segundo a autonomia de vontades
. III -
Tendo havido a outorga da escritura pública, descabe a discussão acerca da rescisão contratual, haja vista a concretização do negócio em questão, o qual se tornou
irretratável, devido à transferência definitiva da propriedade ao adquirente
. IV -
Para que a escritura já outorgada seja anulada, é necessária a existência de algum vício no referido negócio jurídico, capaz de macular o contrato, o que, nos autos, não ocorreu
. V - Recurso conhecido e não provido.
(TJMG -
Apelação Cível 1.0000.18.120806-7/001
, Relator (a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/08/2019, publicação da sumula em
09
/09/
2019
)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DEFINITIVA - ALEGADA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. Em sendo outorgada a escritura de compra e venda definitiva, não se mostra mais cabível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado algum vício capaz de contaminar a avença.”
(TJMG -
Apelação Cível 1.0024.14.131672-9/001
, Relator (a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2019, publicação da sumula em
17
/
05
/
2019
)

Aliás, somente é possível a rescisão de contrato de compra e venda,
se houver, no título original, a imposição de cláusula resolutiva expressa apontado pela possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, mesmo que registrado, o que não consta o contrato.

Vale salientar ainda que a
celebração do contrato definitivo representa o adimplemento da obrigação de contratar, decorrente do contrato anterior, o qual
se extingue
pelo advento daquele. Os direitos e
as obrigações das partes passam a ser aqueles definidos na escritura pública de compra e venda, onde consta que a dívida foi quitada em sua totalidade.

Desta forma, diante de todas as circunstâncias, a sentença singular dever ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Ante o exposto,

acolho os embargos de declaração
para sanar os vícios existentes e, aplicando os efeitos infringentes,
nego provido ao recurso de apelação
.

No mais, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze) por cento, sobre o valor a causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025