Tribunal: TJMT
Processo: 1003308-73.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS. TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL DE 80% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de Agravo de Instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003308-73.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (AGRAVANTE), MARCILEIDE ALBUQUERQUE - CPF: 569.808.681-87 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS. TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL DE 80% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
Caso em exame

1.

Recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que determinou o depósito de 80% dos valores pagos pela Agravada, sob pena de bloqueio via SISBAJUD, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Ressarcimento de Valores Pagos.

2.

A Recorrida, consumidora, firmou contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, posteriormente rescindido em razão de sua inadimplência, requerendo a devolução de valores pagos com base no Código de Defesa do Consumidor.

II.
Questão em discussão

3. O cerne da controvérsia reside na possibilidade de retenção dos valores pagos pela Agravada, considerando a incidência do regime de patrimônio de afetação e a aplicabilidade das regras da Lei n. 4.591/1964, alterada pela Lei n. 13.786/2018.

4. Discute-se, ainda, se a decisão que determinou o depósito de 80% dos valores pagos pela consumidora, a título de tutela de urgência, extrapolou os limites legais de retenção previstos na legislação aplicável.

III.
Razões de decidir

5. O contrato firmado entre as partes está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme matrícula do imóvel, o que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente, conforme previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018.

6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal estabelece que a retenção de 50% do montante pago, em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não é abusiva.

7. A determinação de depósito de 80% dos valores pagos pela consumidora configura violação à norma legal, impondo ônus excessivo à incorporadora e desconsiderando as disposições contratuais e legais que regulam a devolução dos valores em casos de rescisão contratual por inadimplência.

8. Diante disso, impõe-se a reforma parcial da decisão recorrida, para determinar que a restituição observe a retenção de 50% dos valores pagos e da comissão de corretagem, nos termos da legislação aplicável.

IV.
Dispositivo e tese

9. Recurso de Agravo de Instrumento parcialmente provido.

Tese de julgamento: “
Em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, sendo indevida a imposição de devolução em percentual superior ao legalmente permitido.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5
o
; Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 06/09/2016; TJMT, N.U 1024193-24.2021.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 20/09/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto pela pessoa jurídica RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda., contra decisão proferida pelo Juízo da Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que determinou o depósito de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela Agravada, sob pena de bloqueio via SISBAJUD, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Ressarcimento de Valores Pagos n. 1067520-14.2024.8.11.0041.

A Recorrente pretende a reforma da decisão recorrida, alegando que
a determinação judicial antecipa o mérito da demanda, sem a devida análise das alegações e provas apresentadas.

Sustenta que a decisão impõe ônus excessivo à empresa, ao estabelecer percentual de retenção diferente do previsto contratualmente, além de desconsiderar as cláusulas acordadas entre as partes.

Aduz que a Agravada confessou expressamente a inadimplência e que foi devidamente notificada sobre a rescisão do contrato, conforme previsto nas cláusulas contratuais.

Argumenta que a devolução dos valores deve respeitar a retenção de 50% (cinquenta por cento) do montante pago, conforme previsão da Lei n. 4.591/1964, alterada pela Lei n. 13.786/2018 e o regime de patrimônio de afetação do empreendimento.

Defende que o depósito judicial de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela Agravada não possui fundamentação legal, uma vez que a legislação aplicável e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permitem a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores em casos de rescisão contratual por inadimplência do comprador, além da quantia referente à comissão de corretagem.

Ressalta a ausência dos requisitos para concessão da tutela de urgência, na ação de base, uma vez que não há comprovação de risco iminente de dano irreparável à Agravada, tampouco probabilidade de direito suficiente para justificar a determinação de depósito imediato dos valores.

Ressalta que a decisão recorrida pode causar prejuízo irreversível, caso a devolução seja feita em percentual superior ao legalmente permitido.

Ao final, pugna pela concessão do efeito suspensivo ao Recurso, argumentando que preenche os requisitos legais.

O pleito foi concedido (id. 267574291, págs. 01/04).

A Agravada apresentou a contraminuta ao Recurso, pugnando por seu desprovimento (id. 268969796, págs. 01/13).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como
explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Agravo de Instrumento,
interposto pela pessoa jurídica RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda., contra decisão proferida pelo Juízo da Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que determinou o depósito de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela Agravada, sob pena de bloqueio via SISBAJUD, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Ressarcimento de Valores Pagos n. 1067520-14.2024.8.11.0041
.

Colhe-se dos autos de origem que Marcileide Albuquerque propôs a Ação de Rescisão Contratual com Ressarcimento dos Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência contra a pessoa jurídica RNI Incorporadora Imobiliária 474 LTDA, alegando que firmou contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal correspondente a Unidade Autônoma Futura no Empreendimento RNI Origem do Sol, pelo valor total de R$ 379.683,00 (trezentos e setenta e nove mil, seiscentos e oitenta e três reais), com pagamento parcelado.

Sustentou, na inicial, que, diante de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente, o que levou à rescisão unilateral do contrato pela Requerida.

Argumentou que, apesar da rescisão, não recebeu a restituição dos valores pagos, que totalizam R$ 38.147,36 (trinta e oito mil, cento e quarenta e sete reais e trinta e seis centavos), sendo que a Requerida pretende reter 50% (cinquenta por cento) desse montante, o que considera abusivo.

Aduziu que as cláusulas contratuais são desproporcionais, pois impõem multa de apenas 2% (dois por cento) em caso de rescisão por parte da empresa Requerida, mas preveem retenção de 50% (cinquenta por cento) para a consumidora.

Defendeu que a retenção não pode ultrapassar 10% (dez por cento), conforme jurisprudência do STJ e TJMT, e que a restituição deve ocorrer em parcela única.

Afirmou que a não devolução dos valores prejudica sua subsistência, pois se encontra desempregada e requereu tutela de urgência, para suspensão de cobranças e restituição imediata dos valores pagos (90% - noventa por cento), alegando risco de dano irreparável.

O Magistrado singular deferiu parcialmente o pedido, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Nesse contexto de verossimilhança e urgência, observado os requisitos estabelecidos no art. 300 do NCPC,
DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA DE URGÊNCIA
postulada, para efeito de determinar que a requerida, no prazo de 15 (quinze) dias,
REALIZE O DEPÓSITO JUDICIAL
de 80% dos valores que foram desembolsados pela parte requerente, no que concerne ao contrato objeto deste feito, sob pena de bloqueio SISBAJUD. (Sic).

Contra essa decisão, a
pessoa jurídica RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda. interpôs o presente Recurso de Agravo de Instrumento.

Inicialmente, destaca-se a indubitável relação de consumo estabelecida entre as partes, na ação de base, submetendo-se o pleito, portanto, à égide do
Código de Defesa do Consumidor
.

Com efeito, as partes amoldam-se aos conceitos de consumidor e fornecedor, estabelecidos no referido diploma legal.

Entretanto, é imperioso ressaltar que a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor
ao caso,
per si
, não resulta na automática procedência dos pedidos do consumidor, haja vista a necessidade de se interpretar as regras do referido Código de forma harmonizada com as demais leis que compõem o ordenamento jurídico.

No caso vertente, verifico que o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal, objeto da
ação de base
, foi celebrado entre as partes em 24/05/2022 (id. 267131789, págs. 01/27). Logo, as regras da Lei n.
13.786
/2018 devem ser aplicadas ao caso concreto.

Como cediço, a referida lei alterou as disposições da Lei n.
4.591
/1964, incorporando em seu bojo a regra do artigo
67-A
, a qual versa sobre o desfazimento do contrato de compromisso de compra e venda mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente,
in verbis
:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador,
mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente
,
este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador
,
atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,
delas deduzidas, cumulativamente
:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga
.

§ 1º - Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

(...)

§ 5º - Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação,
de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei,
o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo
e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

(...)

§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. (Negritei).

Na espécie, observo que a Recorrente comprovou que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, conforme se vê na matrícula do imóvel, em que restou averbada, em 17/12/2021 (id. 267132753, pág. 94).

Nessa quadra, tem-se que, a princípio, revela-se válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% (cinquenta por cento) do valor total pago a título de preço do imóvel até o momento da rescisão.

Nesse sentido, trago à baila um julgado desta Corte de Justiça:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018 – ART. 67-A, §5º DA LEI 4.591/1967 – PARÂMETRO LEGAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ – SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei nº 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.

(...). (N.U 1024193-24.2021.8.11.0041, Relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/09/2023, Publicado no DJE 21/09/2023). (Negritei).

Deve-se destacar que,
in casu
, inexiste controvérsia quanto a quem deu causa à rescisão contratual, visto que a Recorrida confirmou, no processo de origem, que se encontrava inadimplente.

Nessa esteira, ainda que não fosse aplicada a regra esposada no artigo
67-A
, da Lei n.
4.591
/1964, incorporada pela Lei n.
13.786
/2018, a retenção de apenas 20% (vinte por cento) do valor pago pela Recorrida mostra-se equivocado, já que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido ser válida a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, quando devidamente prevista em contrato, situação dos autos. Veja-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I. TESE PARA OS FINS DO ART.
1.040
DO
CPC/2015
:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico- imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II. CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor
. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ, 2a Seção, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 06/09/2016). (Destaquei).

Frise-se que, nos termos do contrato firmado entre as partes,
o valor d
a comissão de corretagem
estava incluso no preço do imóvel adquirido, sendo pago, sendo da Agravante, o
valor de R$
7.180,00
(
sete
mil,
cento e oitenta
reais
)
, à Imobiliária Rodobens Ltda.

Dessarte, é certo que o percentual de retenção estipulado pelo Juízo
a quo
– 20% do montante pago pela Agravada –
praticamente corresponde ao montante da comissão recebida pela Imobiliária que intermediou a negociação.

Diante disso, em vista de já ter havido a rescisão contratual, ante o inadimplemento da Recorrida, tenho que o Recurso deve ser parcialmente provido tão somente para determinar que
os valores a serem devolvidos à Recorrida observem as retenções de 50% (cinquenta por cento) daqueles pagos à Agravante e da comissão de corretagem, depositando a diferença.

Forte nessas razões,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento, interposto
pela pessoa jurídica RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda., para determinar a Recorrente que proceda à retenção dos valores correspondentes a
50% (cinquenta por cento) do montante pago, bem assim da quantia, referente à comissão de corretagem, depositando a diferença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025