Tribunal: TJMT
Processo: 1017860-56.2021.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017860-56.2021.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Condomínio em Edifício, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[LEDA CORREA DE MORAES - CPF: 078.444.091-34 (EMBARGANTE), JULIO CESAR ANTUNES DE BARROS - CPF: 929.481.111-53 (ADVOGADO), LIZIA IARA BODENSTEIN HENRIQUE - CPF: 022.249.371-21 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO OMEGA TOWER - CNPJ: 03.938.104/0001-30 (EMBARGADO), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), ANDREY ARANTES ABDALA AZEVEDO - CPF: 056.021.871-03 (ADVOGADO), RAYSSA TOLEDO BALSTER DE CASTILHO - CPF: 033.110.031-28 (ADVOGADO), ALEXANDRE LUIZ ALVES DA SILVA - CPF: 690.974.881-68 (EMBARGADO), VICTOR BALSTER DE CASTILHO RODOVALHO - CPF: 036.277.031-03 (ADVOGADO), LEDA CORREA DE MORAES - CPF: 078.444.091-34 (EMBARGADO), LIZIA IARA BODENSTEIN HENRIQUE - CPF: 022.249.371-21 (ADVOGADO), JULIO CESAR ANTUNES DE BARROS - CPF: 929.481.111-53 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO OMEGA TOWER - CNPJ: 03.938.104/0001-30 (EMBARGANTE), VICTOR BALSTER DE CASTILHO RODOVALHO - CPF: 036.277.031-03 (ADVOGADO), RAYSSA TOLEDO BALSTER DE CASTILHO - CPF: 033.110.031-28 (ADVOGADO), ANDREY ARANTES ABDALA AZEVEDO - CPF: 056.021.871-03 (ADVOGADO), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DEMOLIÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E ERRO MATERIAL. LAUDO MERCADOLÓGICO PRODUZIDO EM JUÍZO E HOMOLOGADO. QUANTITATIVO DE UNIDADES CONDOMINIAIS E QUÓRUM DELIBERATIVO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM.
EMBARGOS ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos por Leda Corrêa de Moraes contra acórdão que acolheu parcialmente aclaratórios anteriores, sem efeitos modificativos, nos autos de ação de obrigação de não fazer cumulada com pedido de demolição, em face do Condomínio Edifício Ômega Tower. A embargante alegou vícios de omissão, contradição e erro material no julgado, especialmente quanto ao laudo mercadológico e ao quórum de aprovação da obra da guarita.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve contradição na análise do laudo mercadológico homologado na sentença; (ii) examinar se o acórdão incorreu em erro material ao consignar dados sobre o número de unidades condominiais e o quórum deliberativo; (iii) avaliar se os vícios reconhecidos possuem potencial de modificar o julgamento anterior que manteve a improcedência da ação e desproveu a apelação.

III. Razões de decidir

3. Reconhecida contradição quanto à afirmação de que o laudo mercadológico não teria sido produzido em juízo ou homologado.

4. Constatado erro material na indicação de 30 unidades condominiais e 24 presentes em assembleia, quando na realidade são 56 unidades e 15 presentes.

5. Não obstante os vícios, mantida a conclusão de que a ação não comporta procedência, pois o pedido de indenização por desvalorização do imóvel configura inovação recursal vedada (CPC, art. 1.013, § 1º),

e a obra foi caracterizada como útil, exigida por autoridade pública, e contou com reiteradas convocações assembleares, de modo que a conduta omissiva da embargante, que anuiu tacitamente ao longo da execução, atrai a incidência do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

6. A demolição da guarita, em fase conclusiva da obra e com autorização municipal, revela-se desarrazoada e incompatível com o interesse coletivo.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de declaração parcialmente acolhidos para sanar contradições e erros materiais, sem efeitos infringentes.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
Leda Correa de Moraes
contra o v. acórdão de ID 300928892 que acolheu, sem efeitos infringentes, os aclaratórios opostos pelas partes em face do v. acórdão de ID 291402867, que desproveu o Recurso de Apelação Cível interposto pela ora Embargante.

O Recurso de Apelação Cível

foi interposto contra a sentença exarada pelo juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Não Fazer c/c Pedido de Demolição (Proc. n. 1017860-56.2021.8.11.0041), movida contra o
Condomínio Edifício Ômega Tower
, ora Embargado.

Em suas razões, a Embargante afirma que há erro material no acórdão questionado, no que se refere à afirmativa de que o laudo mercadológico foi produzido em momento “pretérito da instrução”, pois as perícias foram realizadas no mesmo dia e pela mesma empresa, cujo laudo encontra-se acostado em ID 137586985.

Aponta que houve a juntada simultânea do laudo pericial e do laudo mercadológico, e que o equívoco material é relevante e pode alterar substancialmente a valoração da prova.

Além disso, alega erro material no acórdão embargado, no que tange à alegação de que o laudo mercadológico não foi homologado como prova pericial, haja vista que se trata de prova técnica produzida por
expert
e homologado na sentença proferida pelo juízo de primeiro grau.

Argumenta que há erro de valoração da prova técnica judicialmente produzida e homologada, já que o perito indica os critérios estabelecidos no laudo mercadológico e o cumprimento de norma técnica específica e aplicável à avaliação de bens imóveis (NBR – 14.653 da ABNT).

Sustenta que a perícia “
A perícia, além de identificar características negativas objetivas como – a cobertura de fibrocimento próxima à sacada, o acúmulo de resíduos oriundos dos andares superiores e obstrução da vista (fatores que impactam diretamente o valor de mercado)
” – sic, também afirma que “
Tais fatos influenciam negativamente na percepção do potencial comprador
” – sic.

Aduz que “
a alegação de que inexistiria prova do nexo causal ou do valor da depreciação não apenas distorce o conteúdo da prova pericial, como compromete a fidelidade do julgamento nos autos, incorrendo em erro material e contradição na valoração adequada da prova técnica judicialmente homologada
”, o que evidencia o dano sofrido, consistente na desvalorização do imóvel da Embargante, atraindo a responsabilidade objetiva do Condomínio.

Assevera que o acórdão contém vício que configura ofensa à garantia ao devido processo legal, à lealdade processual e ao direito de ampla defesa, já que reconhece “
quórum qualificado de 24 unidades num universo de 30
’’, quando este quórum jamais foi atingido e o Condomínio possui 56 unidades autônomas.

Frisa que é flagrante a nulidade da deliberação, pois não fora alcançada a maioria absoluta exigida pelo Código Civil (28 unidades) e nem o quórum qualificado de 2/3 previsto na Convenção Condominial (36 unidades).

Por fim, sustenta a ocorrência de omissão ao invocar

no acórdão combatido jurisprudência isolada e que diverge do entendimento predominante do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso.

Assim, requer o acolhimento dos embargos declaratórios para reconhecer a responsabilidade civil do Embargado e suas consequências, condenando-o aopagamento das custas judicias e honorários de sucumbência. Subsidiariamente, requer o acolhimento dos aclaratórios para afastar a responsabilidade da Embargante em arcar com os honorários do perito judicial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, consigno que se trata do novo Embargos de Declaração oposto por
Leda Corrêa de Moraes
, visando a reforma do acórdão proferido por esta Colenda Câmara que desproveu o Recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença de improcedência exarada pelo juízo da 7ª Vara Cível de Cuiabá-MT, nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Não Fazer c/c Pedido de Demolição (Proc. n. 1017860-56.2021.8.11.0041), movida contra o
Condomínio Edifício Ômega Tower
, ora Embargado

O acórdão que desproveu o apelo supracitado restou assim ementado:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA NA GUARITA. QUÓRUM DE ASSEMBLEIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. PEDIDO DE DEMOLIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por Leda Correa de Moraes contra sentença da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou improcedente a ação de obrigação de não fazer cumulada com pedido de demolição e tutela de urgência, proposta em face do Condomínio Edifício Ômega Tower. A autora alegou irregularidade na aprovação de reforma da guarita do edifício e danos decorrentes da obra à sua unidade autônoma. Requereu, em grau recursal, a demolição da guarita e indenização por danos materiais no valor de R$ 51.142,02.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto ao quórum deliberativo da assembleia condominial e à responsabilidade pelos danos; (ii) determinar se a reforma da guarita foi validamente aprovada e regularmente executada; (iii) verificar se há responsabilidade do condomínio por danos à unidade da autora e se é cabível a indenização pleiteada em sede recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, pois o juízo de origem enfrentou os pontos essenciais da controvérsia, com base em prova pericial judicial, conforme autorizado pelo art. 489, § 1º, do CPC e pelo Tema 339 da Repercussão Geral do STF.

Afasta-se a preliminar de ausência de dialeticidade, pois, embora o recurso não traga nova argumentação elaborada, demonstra inconformismo objetivo com os fundamentos da sentença, o que satisfaz o requisito recursal.

A alegação de ausência de quórum qualificado não se sustenta, pois restou demonstrado que a obra foi aprovada em assembleia regularmente convocada, com anuência dos presentes, e realizada para atender exigências técnicas de acessibilidade e segurança apontadas pelo Corpo de Bombeiros, o que a caracteriza como obra útil, nos termos do art. 1.341, II, do CC, afastando a necessidade de unanimidade prevista para obras voluptuárias ou que alterem a fachada.

O projeto da obra foi aprovado por unanimidade dos presentes na assembleia, teve alvará municipal expedido e foi fiscalizado por órgão técnico competente, o que evidencia a legalidade formal e material da deliberação.

A prova técnica produzida, devidamente homologada, atestou a inexistência de vício construtivo, dano material relevante ou desvalorização do imóvel da autora, afastando o nexo de causalidade necessário à configuração da responsabilidade civil.

O pedido de indenização por danos materiais, formulado pela primeira vez em sede recursal, configura inovação recursal vedada pelo art. 1.013, § 1º, do CPC, não podendo ser conhecido, pois a autora expressamente renunciou à pretensão indenizatória na petição inicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Não há nulidade da sentença quando esta analisa os pontos essenciais à solução da lide, ainda que não enfrente individualmente todos os argumentos da parte.

A aprovação de obra útil em condomínio, exigida por autoridade pública e aprovada em assembleia regularmente convocada, não exige quórum unânime, bastando maioria qualificada conforme o art. 1.341, II, do Código Civil.

Não comprovado o nexo de causalidade entre a obra realizada e os danos alegados, afasta-se a responsabilidade civil do condomínio.

É vedado o conhecimento de pedido indenizatório formulado apenas em grau recursal, por configurar inovação vedada pelo art. 1.013, § 1º, do CPC.

O supramencionado acórdão foi objeto de oposição de embargos declaratórios por ambas as partes (ID 292251888 e ID 293209861), cujos recursos foram acolhidos, sem efeitos infringentes, e o acórdão deste julgamento restou assim ementado:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NO ACÓRDÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. QUÓRUM PARA APROVAÇÃO DE OBRA EM CONDOMÍNIO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITO MODIFICATIVO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por ambas as partes — Condomínio Edifício Ômega Tower e Leda Correa de Moraes — contra acórdão proferido em apelação na Ação de Obrigação de Fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais. O Condomínio apontou omissão quanto ao pedido de majoração de honorários sucumbenciais, enquanto a autora alegou contradição e omissões relacionadas à legalidade da assembleia condominial, à aplicação da convenção, às custas periciais, à análise do laudo mercadológico e ao pedido de reparação por danos materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve omissão no acórdão quanto ao pedido de majoração dos honorários recursais; (ii) examinar se há contradição ou omissão quanto à análise do quórum para aprovação de obra útil, da convenção condominial, da distribuição das custas periciais, da análise do laudo mercadológico e da existência de pedido de danos materiais, além do prequestionamento de dispositivos legais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de manifestação sobre pedido expresso de majoração de honorários recursais configura omissão sanável, nos termos do art. 1.022, II, do CPC.

A simples discordância quanto à valoração do conjunto probatório não autoriza rediscussão em embargos de declaração, conforme as Súmulas 7/STJ e 279/STF.

O acórdão esclarece que a assembleia condominial contou com quórum suficiente, tanto pelo art. 1.341, II, do CC quanto pela convenção do condomínio, afastando contradição formal.

A exigência de unanimidade prevista para alteração de fachada (alínea "c" do art. 14, § único da convenção) não se aplica às obras meramente funcionais, conforme precedentes do STJ (REsp 1.657.213/DF).

A ausência de homologação do laudo mercadológico impede sua utilização como prova apta à comprovação do nexo de causalidade e do quantum de desvalorização.

As custas periciais seguem a lógica da sucumbência, mas sua execução deve observar o disposto no art. 98, § 6º, do CPC, por tratar-se de parte beneficiária da justiça gratuita.

A ausência de pedido indenizatório específico na petição inicial inviabiliza sua análise em grau recursal, sob pena de inovação vedada pelo art. 1.013, § 1º, do CPC.

O acórdão enfrentou expressamente os dispositivos legais invocados, viabilizando eventual interposição de recurso especial ou extraordinário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração parcialmente acolhidos.

Tese de julgamento:

A omissão quanto ao pedido de majoração de honorários recursais enseja acolhimento dos embargos, sem modificação do resultado.

Não há contradição ou omissão quando o acórdão explicita a suficiência do quórum condominial com base na legislação e na convenção aplicável.

A mera discordância quanto à prova e à sua valoração não configura omissão, obscuridade ou contradição passível de correção nos embargos de declaração.

O pedido de prequestionamento pode ser acolhido sem efeitos infringentes, quando a matéria já foi enfrentada na decisão embargada.

Nesse passo,
cinge-se a presente controvérsia recursal
em averiguar a existência, ou não, de vícios no acórdão que acolheu parcialmente os embargos declaratórios opostos por ambas as partes e se a correção dos supostos vícios será capaz de alterar o acórdão que desproveu o Recurso de Apelação Cível.

De antemão, é importante registrar que os Embargos de Declaração visam tão somente afastar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão, a teor do artigo 1.022 do Código de Processo Civil:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º.

No caso, atenta às diversas teses suscitadas pela Embargante, verifico que, de fato,
há erros materiais e até mesmo contradição no acórdão combatido que devem ser sanados
.

Isso porque, há evidente contradição quanto às provas produzidas nos autos no que se refere a afirmação constante no acórdão de ID 300928892 de que o laudo mercadológico não foi produzido durante a instrução processual, tampouco foi objeto de homologação.

Como se vê em ID 273638999 (ID de origem 137586985), o laudo mercadológico foi produzido por perito nomeado pelo juízo
a quo
e apresentado em conjunto com o laudo pericial produzido por Engenheiro Civil (ID 273638997 – ID de origem 137586981), além de ter sido homologado na própria sentença, senão vejamos:

“(...) Importa consignar que a matéria sub judice envolve questão unicamente de direito, de forma que passo a julgar de plano a lide, posto que desnecessária a produção de outras provas.

De plano, entendo devidamente esclarecidos os fatos através do laudo pericial (Id. 137586981), complementação laudo (Id. 141951693 e Id. 156906438), ao fim que se destina, sob o livre convencimento do juízo.

Digo isto, pois, minuciosamente produzido, o expert respondeu objetivamente e satisfatoriamente aos quesitos formulados pelas partes, estando ele bem embasado tecnicamente com observância aos parâmetros objetivos e às normas técnicas.

Pelo que, com fundamento no artigo 480 do CPC,
HOMOLOGO o laudo para que produza seus efeitos legais
. (...)”
– sic ID 273639020 (ID de origem 176220321) com destaques.

De igual modo, à toda evidência, o laudo mercadológico indica a metodologia aplicada pelo perito judicial, ao contrário do que consta no acórdão questionado.

Todavia, o fato do laudo pericial conter a metodologia aplicada, ter sido produzido em juízo e ter sido homologado na sentença, não tem o condão de modificar o acórdão que desproveu o Recurso de Apelação, acostado em ID 291402867.

Tanto no primeiro embargos declaratórios (ID 293209861), quanto no segundo (ID 302013873), ora analisado, a Autora/Embargante pretende com base no referido laudo mercadológico o recebimento de indenização por danos materiais, consistente na desvalorização da sua unidade habitacional (apartamento 102 do Condomínio embargado),
cujo pedido não consta na inicial e se trata de nítida inovação recursal
, conforme reconhecido no acórdão que desproveu o apelo (ID 291402867).

Como já consignado por esta Relatora no julgamento do apelo, a Embargante requereu na exordial o seguinte:

Inclusive, na própria inicial a Embargante afirma que não objetiva indenização material e moral, vejamos (pág. 27 do ID 273638850 – ID de origem 55932638):

Nesse contexto, e sem maiores delongas, a contradição deve ser eliminada, no entanto, o saneamento do vício não modifica o posicionamento exarado por esta Colenda Câmara ao desprover o apelo.

Por consequência, não há que se falar em erro de valoração da prova técnica, muito menos que o Condomínio embargado possui responsabilidade objetiva no ressarcimento dos danos sofridos pela Embargante, teses suscitadas nos aclaratórios, uma vez que não se trata da pretensão inicial.

Não se olvida que a perícia identificou a desvalorização do imóvel da Embargante, contudo não é objeto da presente demanda o ressarcimento de valores e tal fato, por si só, não é hábil para autorizar a demolição da obra de reforma da guarita/portaria do Condomínio, como pretende a recorrente.

Prosseguindo, constato, ainda, a existência de inconteste erro material ao consignar no acórdão combatido que “
a assembleia contou com 24 unidades representadas, num universo de 30, superando a maioria absoluta dos condôminos exigida pelo art.1.341,II, do CC
" – sic.

É incontroverso nos autos que o Condomínio é composto por 56 unidades autônomas e não 30. Além disso, a Assembleia Geral Extraordinária do dia 19/02/2019 teve a participação de 15 unidades autônomas e não de 24, fato que se comprova em ID 273638861 (ID de origem 55933611).

Registra-se que foi na Assembleia Geral Extraordinária do dia 19/02/2019 que houve a deliberação sobre a aprovação do projeto arquitetônico da guarita, fachada do condomínio, churrasqueira e salão de festas, além do orçamento prévio referente à execução do projeto arquitetônico, conforme consta nas pautas da referida AGE:

Assim, se mostra necessário a retificação do acórdão para corrigir os mencionados erros materiais, no que tange a quantidade de presentes na AGE e a quantidade total de unidades autônomas do Condomínio.

Essa modificação impõe a retificação do acórdão questionado quanto a conclusão de que restou suprido o quórum previsto “
pelo art.1.341,II, do CC; a convenção também admite quórum de 2/3 para obras úteis (art.14, §único, “a”), patamar igualmente atingido;
” – sic ID 300928892.

Todavia, a correção dos erros materiais também não possui o condão de reformar a conclusão do acórdão que desproveu o apelo, mantendo a sentença de improcedência da ação.

Isso porque, conforme reconhecido por esta Egrégia Corte ao julgar o apelo, evidencia-se que
a reforma nas áreas comuns é de natureza útil
, pois decorre da necessidade técnica apontada em vistoria do Corpo de Bombeiros, que exigiu adequações de acessibilidade e segurança.

Da simples análise das fotografias da antiga portaria do Condomínio, acostadas na contestação e no laudo de ID 273638997 (ID de origem 137586981), se conclui, sem precisar ser um
expert
, que a reforma era útil, quiçá necessária, para melhor atender idosos, pessoas portadoras de necessidades especiais e até a segurança dos trabalhadores, confira-se:

Nesse cenário, deve-se classificar as benfeitorias como úteis, e não como voluptuárias, já que visam facilitar o uso do bem, nos exatos termos das definição contida no artigo 96 do Código Civil:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

(...)

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Por sua vez, a Convenção do Condomínio embargado, acostada em ID 273639034 (ID de origem 182001351), estabelece que:

Art. 14° - Nas assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presença, por todos assinado, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo.

Parágrafo único. Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos:

a) será exigida maioria que represente 2/3 (dois terços) dos proprietários de unidades autônomas, para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no Edifício (...)

(...)

c) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do Edificio, (...);

Assim, de fato, diante da presença de apenas 15 moradoradores na AGE em um universo de 56 unidades habitacionais, evidencia-se o descumprimento no disposto na Convenção Condominial, haja vista que o quórum exigido não foi cumprido, ainda que a votação tenha sido unânime. Aliás, deve-se consignar que em nenhuma das AGE’s o quórum exigido foi atingido.

No entanto
, é incontroverso nos autos que o Condomínio agiu com prudência ao convocar 4 (quatro) Assembleias Gerais Extraordinárias (09/01/2019 – ID 273638858; 19/02/2019 – 19/02/2019 – ID 273638860; 04/11/2019 – ID 273638862; 18/06/2020 – ID 273638864) com o fim de discutir o projeto e a obra de reforma, todas sem a participação ou oposição posterior por parte da Embargante, além da irresignação desta iniciar apenas quando a obra já estava em estágio final, praticamente pronta, quando do envio da notificação de ID 273638883 e ajuizamento da ação já no mês de maio de 2021, ou seja, após mais de 2 (dois) anos da primeira AGE.

As fotografias acostadas à inicial (ID 273638881 e ID 273638882), além da contranotificação de ID 273638884, evidenciam que a obra estava em estágio final, com as estruturas todas finalizadas, e que não houve tentativa anterior de resolver o impasse.

Além disso, pelo que consta dos autos, a Embargante adimpliu mensalmente as taxas extras da obra, não apresentando qualquer irresignação quanto ao pagamento.

Esses fatos demonstram a notória inércia da Embargante em buscar medidas para questionar o projeto arquitetônico e estrutural ou interromper o início da obra, em evidente atuação contraditória à sua atual conduta.

Nesse contexto, aplica-se ao caso em exame o princípio do
venire contra factum proprium
, amplamente aceito na doutrina e jurisprudência. Este princípio impede que uma parte venha a contradizer sua conduta anterior, em prejuízo da confiança da outra parte, após tanto tempo de execução do contrato.

Nos termos do artigo 422 do Código Civil:

Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e da boa-fé.

Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, ao comentarem tal dispositivo lecionam:

"Venire contra factum proprium. Doutrina dos atos próprios. A cláusula geral de boa-fé objetiva obriga as partes a não agirem em contradição com atos e comportamentos anteriores, praticados antes da conclusão do contrato, durante a execução ou depois de exaurido o objeto do contrato. Em outras palavras, a parte não pode venire contra factum proprium. A proibição incide objetiva e unilateralmente, independentemente do comportamento ou da atitude da contraparte, porque é dever de conduta de cada um dos contratantes isoladamente considerados. A proibição do venire também se caracteriza quando a parte, por seu comportamento pré-contratual ou manifestado durante a execução do contrato, gerou expectativa de legítima confiança na contraparte, que pratica atos e espera resultados de acordo com o que vinha demonstrando como contratante. O entendimento de que a proibição de agir com comportamento contraditório decorre da cláusula geral de boa-fé ( CC, art. 422)...

Essa confiança legítima e boa-fé, contudo, têm a ver com a obrigação assumida pela parte no contrato e a expectativa que o comportamento anterior gerou na contraparte contratual..."
(NERY JÚNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 11. Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 805/806)

A respeito, preleciona Humberto Theodoro Júnior:

"Um dos grandes efeitos da teoria da boa-fé, no campo dos contratos, traduz-se na vedação de que a parte venha a observar a conduta incoerente com seus próprios atos anteriores. A ninguém é lícito fazer valer um direito em contradição com sua a anterior conduta interpretada objetivamente segundo a lei, segundo os bons costumes e a boa-fé, ou quando o exercício posterior se choque com a lei, os bons costumes e a boa-fé."
(THEDORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e seus princípios. ed. Ed. Rio de Janeiro: Aide, p. 87).

De igual modo, a jurisprudência do STJ é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior contraditório. (AgInt no REsp 1472899/DF, Rel. Ministro Antônio Carlos Ferreira. DJe 01/10/2020).

Não se revela razoável à hipótese dos autos determinar a demolição de toda a fachada do Edifício, em prejuízo de toda a coletividade em detrimento da Embargante que, embora tenha tido diversas oportunidades para se irresignar, optou por assim o fazer apenas quando da parte final da obra.

A própria Embargante, em sua exordial (pág. 20 – ID 273638850), informa que o Condomínio “
fixaste em lugar visível no Edifício a deliberação acerca das obras
” – sic, de modo que a mesma teve, ou deveria ter tido, ciência do projeto e se irresignado em tempo e modo hábil, sem falar na convocação de, frisa-se, 4 (quatro) Assembleias Gerais Extraordinárias.

Oportuno lembrar que esta Colenda Câmara, em voto do eminente Desembargador Sebastião de Moraes Filho, ao julgar o Recurso de Agravo de Instrumento nº 1013465-47.2021.8.11.0000, interposto contra a liminar deferida nos presentes autos, de forma acertada e ponderada assim consignou:

“(...)Não se verifica na espécie, em que pesem os argumentos contrapostos pela agravada, elementos que, de plano, evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou resultado útil do processo.

Isto porque, em primeiro compasso, não se pode olvidar que a questão de reforma do condomínio e, neste particular, modificação da GUARITA, foi devidamente aprovado em reunião de Assembléia do Condomínio para discutir a questão e, registre-se, como consta da inicial e não contrastado em grau de contraminuta, a agravada LEDA MORAES, não compareceu.

Por outro lado, não se pode desconhecer que a natureza jurídica de um condomínio de unidades habitacionais (apartamentos) tem como característica uma mescla de propriedade individual (restrita a unidade habitacional) com propriedades comuns (áreas que todos usam) perfazendo uma unidade orgânica indissolúvel.

De outro norte, apesar de inquestionável a importância concernente à participação dos condôminos nas deliberações constantes das Assembléias regularmente convocadas e, por conseqüência, nas decisões tomadas, a bem da verdade é que poucos se interessam fazendo presentes nestas reuniões formais de grande importância para o condomínio e, em especial, em se tratando de unidades habitacionais (apartamentos). Por isso é que, reside a questão do QUORUM, cuja legalidade, ante a ausência de manifestação contrária, deve ser visto que foi regularmente cumprido e, neste contexto, desde que não resida ilegalidade palmar, não se vê, como relevante o fundamento de que a obra está em descompasso jurídico.

Como afirma ARNALDO RIZZARDO: ‘a convenção constitui norma interna do condomínio, que é dotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso exclusivas e comuns, de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mas especificamente é o ato normativo interno do micro-sistema do condomínio aprovada pela vontade dos condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que freqüentam o prédio ou forem ocupantes de unidades’. (fonte Google).

Neste contexto, deve ser visto que, em tese, os vencidos devem ser submissos aos vencedores no que tange a deliberação dos atos constantes das ASSEMBLÉIAS CONDOMINAIS e, desta forma, a lei somente protege a minoria em detrimento da maioria quando a deliberação for abusiva ou ilegal, situação que não se sustenta, em sede de cognição sumária, para fins e efeitos de concessão de liminar e, conseqüentemente, suspensão da construção daquela GUARITA.

Este primeiro aspecto, por si só, na ótica do me ui entendimento quando o bastante para concessão da liminar e suspender a construção daquela unidade no condomínio (GUARITA).

De outro lado reside projeto regularmente elaborado por profissional. Não se pode ignorar, na situação vertente, que o MUNICIPIO DE CUIABÁ, via de seu órgão competente, analisou o PROJETO apresentado, para fins e reforma do edifício e construção da GUARITA, não estando, desta forma, em desacordo com o Código de Posturas do Município de Cuiabá. Conforme ID-958047488, consta o ALVARÁ DE OBRTAS fornecido pela municipalidade cuiabana, via de seu órgão competente, concedendo ALVARÁ, pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, onde constatou: ‘A EXECUÇÃO DA OBRA DE ACORDO COM O PROJETO APROVADO, BEM COMO O CUMPRIMENTO DAS EXIGÊNCIAS CONTIDAS NO VERSO, SÃO PRE-REQUISITOS PARA CONCESSÃO DO AUTO DE CONCLUSÃO – HABITE-SE’.

Isto, em outras palavras consigna que, concedido o ALVARÁ, somente será concedido o HABITE-SE se registrar o exato cumprimento do projeto aprovado e, neste viés, não reside e nem foi alegado que a obra está sendo construída em desconforme com o projeto aprovado pelo órgão competente do Município de Cuiabá. Assim, o ALVARÁ expedido pelo órgão competente, por si só, está a comprovar que a construção da GUARITA que é pomo da presente discórdia (limite recursal), está dentro do Código de Posturas do Município Cuiabano.

Nesta toada, este relator já teve oportunidade de debruçar sobre o assunto, quando do julgamento feito por esta colenda 2ª. Câmara Cível, que, a seguir transcreve-se.

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO – NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – DECISÃO QUE, ACATANDO PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO REVOGOU TUTELA DE URGÊNCIA OUTRORA DEFERIDA – CONSTRUÇÃO FEITA – APARENTEMENTE DE ACORDO COM OS DITAMES LEGAIS – AUSENTES DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA – ART.300 DO CPC – DECISÃO MANTIDA –Recurso conhecido e desprovido.

(1)- A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco do resultado útil do processo. (2)- Diante da existência de projeto arquitetônico e Alvará de Obras n. 5278/2018 e 5279/2018 expedida pela Secretaria de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano do Município de Cuiabá, datados de 19/01/2108 e 17/01/2018, não se constata qualquer impedimento legal a ensejar embargo da construção, de modo que, até que se prove ao contrario, perante a fiscalização foram atendidas todas as exigências da lei vigente à época da aprovação atendida. (3)- O alvará, espécie de ato administrativo possui presunção de veracidade e legitimidade, que apesar de serem relativas, apenas podem ser desconstituídas através de provas robustas e inequívocas da existência de vícios, o que, em sede de cognição sumária, não se verifica no caso em análise. (NU, 1002341-72.2018.8.11.0000, 2ª. Câmara Cível, julgado em 18/07/2018, publicado no DJE de 23/07/2018, Relator Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO)’.

Nesta toada, não reside o cumprimento do primeiro requisito basilar para a concessão dos efeitos prescritos no artigo 300 do Código de Processo Civil (tutela emergencial), que em face do poder soberano da Assembléia Geral, quer porque, o projeto de construção está aprovado pelo órgão competente do Município de Cuiabá (Alvará n. 301/2021). Deve ser visto, ainda, que o ALVARÁ DE CONSRUÇÃO tem sua validade pelo prazo de apenas 24 meses, expedido que foi em data de 20/04/21, se não provido o recurso, certamente expirará seu prazo de validade e, neste contexto, toda situação deverá ser feita novamente, com prejuízos de alta monta para o CONDOMINIO, quer pela elaboração de um novo projeto, quer pelos entraves burocráticos de aprovação junto ao órgão competente, situação que não pode ser ignorada. (...)”
– sic ID 111124485 do RAI nº 1013465-47.2021.8.11.0000.

Ad argumentando tantum
, embora o descumprimento da Convenção Condominial, a situação fática deve prevalecer, com a consequente relativização da norma, já que a demolição de toda a reforma do Condomínio se revela desarrazoada e contraproducente.

Em caso semelhante, assim decidiu a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5408071-55.2020.8.09 .0051 COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TERRA NOVA APELADO : IVANILDA MOREIRA DE SOUZA DA LUZ E WANDERSON PEREIRA DA LUZ RELATOR : DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONDOMÍNIO HORIZONTAL . ALTERAÇÃO ESTRUTURAL EM UNIDADE CONDOMINIAL. MITIGAÇÃO DE NORMA CONVENCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. I . CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de demolição de edificação realizada em unidade de condomínio, sob o fundamento de que a alteração estrutural contrariava a convenção condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . A questão em discussão consiste em saber se a alteração estrutural em unidade condominial, em desacordo com a convenção do condomínio, deve ser tolerada em razão de modificações já realizadas na maioria das unidades do mesmo condomínio. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A descaracterização generalizada das fachadas das unidades do condomínio, comprovada por laudo pericial,
justifica a mitigação da norma convencional que proíbe tais alterações. 4. A seletividade do condomínio em exigir a demolição apenas com relação a uma unidade, quando várias outras possuem irregularidades similares, é desarrazoada e contraditória
. IV. DISPOSITIVO E TESE 5 . Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.299.
(TJ-GO 54080715520208090051, Relator.: RONNIE PAES SANDRE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/09/2024) – destaquei.

Além do mais, convém ressaltar que, nos termos do artigo 15 da Convenção de Condomínio, “
As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao síndico executá-las, e fazê-las cumprir
”.

Logo, e sem maiores delongas, em que pese os vícios constantes no acórdão antecedente, os quais devem ser sanados e a presente fundamentação integrar o acórdão questionado, impõe-se a necessidade de manter o desprovimento do Recurso de Apelação, com a consequente manutenção da sentença de improcedência do pleito inicial.

Por fim, destaca-se que, conforme entendimento pacificado pela Jurisprudência, “
O julgador não está obrigado a examinar ponto por ponto das teses suscitadas pelas partes ou todos os dispositivos legais arguidos, se já encontrou razões suficientes para formar sua convicção
(STJ AI 169.073-SP)” (TJ/MT. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 11063/2011. 1ª Câmara Cível. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges. Data de Julgamento: 22-02-2011), restando prequestionados os dispositivos suscitados.

Diante do exposto,
acolho
os Embargos de Declaração para sanar os vícios nos termos da fundamentação supra, integrando o acórdão que desproveu o Recurso de Apelação, todavia, sem efeitos infringentes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025