Tribunal: TJMT
Processo: 1020804-18.2025.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020804-18.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Liminar, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[WELLINGTON G DA SILVA BASTOS - CPF: 651.874.231-34 (ADVOGADO), JJ OLIVEIRA ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA - CNPJ: 45.293.262/0001-20 (AGRAVANTE), KOMPANY LTDA - CNPJ: 53.255.425/0001-08 (AGRAVADO), KEVIN EUSTAQUIO DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 399.589.758-40 (AGRAVADO), NATHALIA MASSON DE OLIVEIRA - CPF: 056.236.621-02 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito civil e processual civil. agravo de instrumento. ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança. contrato garantido por fiança. indeferimento de liminar de desocupação. insolvência do fiador não comprovada. manutenção da decisão.
recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Recurso de Agravo de Instrumento interposto em virtude da decisão que, nos autos de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, indeferiu o pedido liminar de desocupação. A Agravante sustenta a ineficácia da fiança prestada em razão da insolvência do fiador, a existência de dano irreparável causado pela inadimplência e pela impossibilidade de fruição econômica do imóvel.

II. questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a fiança prestada no contrato de locação é juridicamente ineficaz em virtude da alegada insolvência do fiador; (ii) avaliar se estão demonstrados os requisitos legais para a concessão da liminar de desocupação, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91.

III. razões de decidir

3. O art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato condiciona a concessão de desocupação liminar à inexistência de garantia contratual válida, não sendo suficiente a mera alegação de inadimplemento para autorizar a medida.

4. A cláusula de fiança no contrato de locação afasta, em regra, a possibilidade de concessão liminar de despejo, salvo prova inequívoca da extinção ou ineficácia da garantia.

5. A alegação de insolvência do fiador, sócio da empresa locatária, não foi acompanhada de prova robusta e segura, sendo insuficiente a apresentação de correspondência referente a suposto protesto ainda não consumado.

6. A jurisprudência exige demonstração inequívoca da insolvência do fiador para afastar a eficácia da garantia, não se admitindo presunção baseada apenas em indícios ou restrições creditícias.

7. A falta de contraprestação financeira, por si só, não configura dano irreparável, especialmente quando o pedido de cobrança de aluguéis vencidos durante o trâmite da ação integra a pretensão principal e pode ser apreciado no curso do processo.

8. A controvérsia demanda dilação probatória quanto à suposta insolvência do fiador, o que inviabiliza o deferimento da medida
in limine
.

IV. dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula de fiança constante em contrato de locação impede, em regra, o deferimento liminar de desocupação prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91, salvo prova inequívoca de extinção ou ineficácia da garantia. 2. A insolvência do fiador não pode ser presumida, devendo ser comprovada de forma robusta e segura pelo locador. 3. A mera inadimplência do locatário não configura, por si só,
periculum in mora
apto a justificar medida liminar de desocupação.

______________

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, arts.
37, 39 e 59, § 1º, IX; CPC/2015, art. 373, I; CC, art. 955.

Jurisprudência relevante citada: TJTO, AI 0000593-50.2023.8.27.2700, Rel. Des.ª Ângela Maria Ribeiro Prudente, j. 09.08.2023, DJe 15.08.2023; TJES, AI 50069743220248080000, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, 1ª Câm. Cív., j. 24.09.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1020804-18.2015.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
JJ Oliveira Assessoria e Consultoria Ltda.
em virtude de decisão proferida pela Juíza da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança n. 1054022-11.2025.8.11.0041 ajuizada em face de
Kompany Ltda.
e
Kevin Eustáquio de Oliveira Lima
, indeferiu o pedido liminar.

Em suas

razões, a Agravante alega que a fiança é inócua, pois o garantidor é sócio da empresa locatária/Agravada e está em manifesta insolvência, respondendo por títulos protestados que ultrapassam R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Argumenta, ainda, que o prolongamento da inadimplência da Locatária gera danos irreparáveis, haja vista os investimentos realizados para reforma do imóvel e a impossibilidade de rentabilização do patrimônio, diante da ocupação indevida sem contraprestação financeira.

Postula, assim, pela reforma do
decisum.

Sem contrarrazões.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

JJ Oliveira Assessoria e Consultoria Ltda.
ajuizou Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c cobrança em face de
KL Tech Motors Ltda. (razão social alterada para Kompany Ltda.) e Kevin Eustáquio de Oliveira.

Na petição inicial, a Autora narrou que, em 06/01/2025, celebrou contrato de locação com a expectativa de benefício recíproco, uma vez que, para tornar o imóvel plenamente apto ao exercício da atividade empresarial da Locatária, realizou significativa reforma estrutural, custeada às suas expensas, visando adequar o bem às necessidades comerciais da empresa Requerida e, ao mesmo tempo, valorizar o patrimônio locado.

O ajuste foi firmado pelo valor mensal de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais). Contudo, após adimplir os aluguéis referentes aos meses de janeiro e fevereiro de 2025, a Locatária deixou de honrar com as demais prestações, tornando-se inadimplente a partir de março de 2025. O débito atualizado até junho de 2025 alcança R$ 16.961,03 (dezesseis mil, novecentos e sessenta e um reais e três centavos).

Seguiu dizendo que, apesar da notificação extrajudicial encaminhada em 28/05/2025, os Requeridos (locatária e fiador) permaneceram inertes, ocupando o imóvel sem qualquer contraprestação, em evidente quebra contratual.

A Autora alegou, ainda, que a fiança é ineficaz, porquanto prestada pelo próprio sócio da empresa locatária, o qual se encontra insolvente, ostentando títulos protestados superiores a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Defendeu que a inadimplência incontroversa, somada à inexistência de garantia idônea, evidencia a probabilidade do direito e o
periculum in mora
, pois permanece privada da renda pactuada além de suportar prejuízos diários.

Diante disso, requereu, liminarmente, a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias,

mediante prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.

O Juiz
a quo
indeferiu o pedido liminar, pois não preenchidos os requisitos do art. 59, § 1º, IX da Lei 8.245/91.

Neste Recurso de Agravo de Instrumento, JJ Oliveira Assessoria e Consultoria Ltda. alega que a fiança é inócua, pois o garantidor é sócio da empresa locatária/Agravada é insolvente, vez que responde por títulos protestados que ultrapassam R$ 500.000,

(quinhentos mil reais).

Argumenta que o prolongamento da inadimplência gera danos irreparáveis, haja vista os investimentos realizados para reforma do imóvel e a impossibilidade de rentabilização do patrimônio, diante da ocupação indevida sem contraprestação financeira.

Postula, assim, pela reforma do
decisum.

De proêmio, cinge frisar que este recurso se restringe à análise do acerto, ou desacerto, da decisão atacada, notadamente quanto à comprovação dos requisitos para a concessão da tutela de urgência antecipada.

A Lei n.º 8245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, estabelece no art. 59, § 1.º, IX, que a medida liminar para despejo do locatário, quando o fundamento exclusivo da ação for a falta de pagamento, é permitida ao Julgador se a avença entabulada estiver desprovida das garantias descritas no art. 37 da norma regente.
In verbis:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. [...]

§ 1.º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Ademais, consoante preconiza o artigo 39 da mesma norma, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Não se desconhece, contudo, que a insolvência do fiador é uma das situações que podem levar à extinção da garantia, autorizando, de forma excepcional, a medida liminar.

Do “Contrato de Locação de Imóvel Urbano para Fim de Exploração Comercial” encartado aos autos, colhe-se que a locação firmada com a empresa Agravada (KL Tech Motors Ltda.) está garantida por fiança, o que, por si só, obsta a concessão da medida liminar de despejo pleiteada pelos Autores/Agravantes no Juízo singular.

De acordo com a Agravante, o fiador, que também é sócio da Locatária, encontra-se em manifesta insolvência, por responder a dívidas protestadas que ultrapassam R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Todavia, para amparar tal afirmação, juntou aos autos apenas uma correspondência expedida pelo 4º Tabelionato de Notas e Protesto de Títulos, endereçada ao fiador Kevin Eustáquio de Oliveira Lima, comunicando-lhe que o credor Leite Corte Representações Ltda. havia registrado a dívida em cartório. Na oportunidade, notificou-o acerca do débito e concedeu prazo para pagamento do valor de R$ 500.364,31 (quinhentos mil, trezentos e sessenta e quatro reais e trinta e um centavo), antes da formalização do protesto.

Oportuno ressaltar, que o boleto anexado à referida correspondência apresenta vencimento em 22/04/2025, enquanto a ação principal foi ajuizada em 25/06/2025, o que evidencia, aparentemente, que sequer houve o protesto efetivo da dívida até a propositura da demanda.

Assim, embora seja juridicamente possível a concessão de liminar de despejo quando demonstrada a insolvência do fiador, tal condição não pode ser presumida, devendo ser comprovada de maneira inequívoca pelo locador, ônus do qual a Agravante não se desincumbiu (art. 3673, I, do CPC). Alegações genéricas ou indícios frágeis não se mostram suficientes para autorizar medida de tamanha gravidade.

A jurisprudência, de forma reiterada, exige prova robusta e segura para que se reconheça a insolvência do fiador e, por consequência, a extinção da garantia, como pressuposto ao deferimento do despejo liminar.

Para ilustrar:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RELAÇÃO PROCESSUAL COMPLETA. JULGAMENTO DEFINITIVO CABÍVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS . AÇÃO DE DESPEJO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. LIMINAR DE DESPEJO DESCABIDA . INSOLVÊNCIA DO FIADOR NÃO COMPROVADA. REQUISITOS DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA AUSENTES. RECURSO IMPROVIDO. [...] 2. Não se pode olvidar que o despejo "in limine litis" de imóvel locado não residencial é regido pelo artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato, exigindo-se que, além da falta de pagamento de aluguel, o contrato não esteja acobertado por garantia.
3. No caso concreto, o contrato locatício possui garantia fiança, prestada pelo co-réu, cuja
insolvência não pode ser presumida
apenas com base em várias ações judiciais propostas em seu desfavor e certidão negativa de imóveis do CRI local.

4. Vale dizer que a insolvência ocorre quando as dívidas excedam a importância dos bens, em conformidade com o art. 955 do Código Civil, situação não comprovada, a priori, dos autos, demandando maior dilação probatória. 5. Noutro bordo, havendo garantia fiança do contrato de locação, bem como resguardada a responsabilidade contratual e legal do locatário pelos danos causados ao imóvel, não há pertinência na ordem de desocupação com base no art. 300 do CPC, já que não existe urgência na medida, além do que o perigo de dano ainda não se faz presente
. 6 . Recurso conhecido e improvido. (TJTO , Agravo de Instrumento, 0000593-50.2023.8 .27.2700, Rel. Angela Maria Ribeiro Prudente, julgado em 09/08/2023, DJe 15/08/2023) (sem destaque no original)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO EMPRESARIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. REQUISITOS AUSENTES . CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. AUSÊNCIA DE PROVA DE INSOLVÊNCIA DO FIADOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. [...] 4 . Dessa forma, não se encontra presente a probabilidade do direito acerca da ausência de garantia contratual, na medida em que, assim como constatado pelo juízo de origem, o contrato encontra-se garantido por fiança.
Apesar da tese de insuficiência da fiança e da indicação de que o fiador possui restrição em cadastro de crédito, tais fatos, por si só, não tornam a fiança ineficaz ou insuficiente, sobretudo diante da
ausência de provas minimamente seguras acerca da insolvência do fiador
.
5. Recurso desprovido . Agravo interno prejudicado.

(TJ-ES - Agravo de Instrumento 50069743220248080000, Relator Ewerton Schwab Pinto Junior, 1ª Câmara Cível, Publicado em 24/09/2024) (sem destaque no origina)

Ademais, não se vislumbra a ocorrência de dano irreparável em razão do indeferimento da tutela de urgência, uma vez que, na ação principal, a Agravante requereu o pagamento dos aluguéis vencidos (março, abril e maio de 2025), bem como daqueles que vencerem no curso do processo.

Assim, diferentemente do que sustenta a Recorrente, o
periculum in mora
não se configura pelo simples fato de o imóvel permanecer locado sem a correspondente contraprestação financeira, pois a pretensão de ressarcimento compõe a pretensão inicial e poderá ser acolhida pelo Juiz
a quo
.

Dessume-se, sob esse enfoque, que a controvérsia demanda maior dilação probatória, em especial quanto à alegada insolvência do fiador, circunstância que afasta a concessão da medida liminar para despejo da empresa Locatária.

Com efeito, a decisão singular é escorreita, tendo em vista a falta dos requisitos necessários para a medida
in limine
de despejo.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025