Tribunal: TJMT
Processo: 1006137-27.2025.8.11.0000
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006137-27.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LAURO EUBANK registrado(a) civilmente como LUIS LAUREMBERG EUBANK DE ARRUDA - CPF: 384.099.501-97 (ADVOGADO), WENDER MUNIZ DE CAMPOS - CPF: 059.255.791-00 (AGRAVANTE), VALDETE APARECIDA DE ALMEIDA CUNHA - CPF: 996.055.201-25 (AGRAVANTE), RODRIGO JACKS SILVA NUNES - CPF: 913.192.181-72 (AGRAVADO), ADRIANE DE LIMA MARTINS - CPF: 982.538.401-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR – REGISTRO DO DOMÍNIO – TUTELA DE URGÊNCIA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – REQUISITOS PRESENTES – POSSE RESISTIDA POR TERCEIROS SEM JUSTO TÍTULO – MANUTENÇÃO DA TUTELA CONCEDIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Comprovada a aquisição do imóvel mediante leilão extrajudicial regularmente realizado, consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário e registrada a escritura em favor do arrematante, está evidenciada a legitimidade da pretensão possessória do adquirente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil e art. 30 da Lei nº 9.514/1997.

A resistência à posse por ocupantes sem justo título, ainda que alegue boa-fé, não se sustenta diante da ausência de diligência mínima quanto à matrícula do imóvel, sendo ineficaz, perante terceiros, contrato de compra e venda informal não registrado.

A decisão que defere a tutela de urgência, ao determinar a desocupação do bem, deve ser mantida quando presentes os requisitos legais do art. 300 do CPC, especialmente a probabilidade do direito do arrematante e o risco de perecimento do direito em razão da posse resistida.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por VALDETE APARECIDA DE ALMEIDA CUNHA E OUTRO, visando modificar a decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Poconé que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 1002389-34.2024.8.11.0028, movida por RODRIGO JACKS SILVA NUNES, deferiu a tutela de urgência para emitir a parte autora na posse do imóvel, objeto da presente demanda, concedendo o prazo de 60 dias para desocupação voluntária, sob pena de multa diária em R$ 1.000,00 (um mil reais), limitado a R$20.000,00 (vinte mil reais).

Nas razões do recurso, os recorrentes almejam a concessão de efeito suspensivo para sobrestar os efeitos da decisão agravada até o julgamento final do recurso. No mérito, relatam que no presente caso figuram como terceiros prejudicados em razão da determinada desocupação do imóvel objeto do litígio.

Esclarecem que
“essa qualidade decorre do fato de terem adquirido o imóvel de boa-fé diretamente do Sr. Rafael José de Amorim Diniz, através da procuradora, a Sra. Jocilene Justina de Oliveira, o qual, até então, figurava como legítimo proprietário do bem, tudo conforme Contrato de Compra e Venda, datado de 16/02/2023, documento em anexo”
.

Seguem dizendo que
“o contrato firmado entre as partes foi celebrado com plena observância dos requisitos legais, conferindo aos Agravantes a legítima posse e expectativa de direito sobre a propriedade do imóvel”
. Asseveram que
“os Agravantes não participaram de nenhuma etapa do procedimento expropriatório que culminou no leilão realizado pelo Banco Bradesco, sendo, portanto, alheios às irregularidades que hoje maculam esse processo. A boa-fé dos Agravantes é manifesta e deve ser devidamente protegida, especialmente porque não contribuíram, de nenhuma forma, para as falhas e omissões que vieram a prejudicar tanto o devedor fiduciário quanto os direitos adquiridos pelos Agravantes”
.

No mais, discorrem que procedimento expropriatório que culminou no Leilão do imóvel evidencia graves ilegalidades, que comprometem não apenas a regularidade do leilão, mas também todos os atos subsequentes.

Afirmam que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 é claro ao exigir a notificação pessoal do devedor fiduciário para que este possa purgar a mora antes da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. E, ainda, que
“a notificação pessoal é um requisito essencial que visa garantir o pleno exercício dos direitos do devedor fiduciário, como a purgação da mora e o direito de preferência. Sem essa notificação, não há como se caracterizar validamente a mora, tornando-se nulo todo o procedimento subsequente, incluindo o próprio leilão e a alienação do imóvel ao Agravado”
.

Forte nestes argumentos, pedem o provimento do recurso e a revogação definitiva da decisão agravada, até ulterior instrução processual.

Com o agravo, junta os documentos exigidos pelo art. 1.017 do CPC, dentre eles, o preparo recursal.

A liminar foi deferida (Id. 275873397).

Contraminuta, no Id. 281819384, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A insurgência recursal apoia-se, essencialmente, em três fundamentos: (i) a alegada nulidade do procedimento de execução extrajudicial; (ii) a suposta aquisição do imóvel de boa-fé por parte dos agravantes; e (iii) a inexistência dos requisitos para a concessão da tutela provisória deferida
initio litis
.

Pois bem.

É cediço que para imissão na posse, necessária a configuração da probabilidade do direito alegado passa pela demonstração de a parte-autora ser titular da propriedade, pela individualização da área e pela indicação do caráter injusto da posse exercida pelo requerido, devendo tais requisitos serem apreciados de forma cumulativa.

Nos autos originários, a parte autora demonstrou, de forma clara e documentalmente instruída, ser legítima proprietária do imóvel, por força de arrematação extrajudicial realizada em conformidade com a Lei nº 9.514/1997, com posterior registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Tais elementos lhe conferem, portanto, direito real de propriedade e, por consequência, direito à imissão na posse, conforme reiteradamente reconhecido pela jurisprudência nacional e sedimentado pelo art. 30 da referida lei especial.

Como bem destacou a decisão agravada, a tutela antecipada está amparada nos elementos de prova pré-constituídos, que atestam a consolidação da propriedade em favor do banco credor, a regularidade da arrematação pública e o devido registro do domínio em nome do agravado, requisitos estes suficientes para demonstrar a probabilidade do direito.

Quanto ao
periculum in mora
, também restou evidenciado. A manutenção do imóvel sob posse de terceiros que não possuem justo título, e que resistem à desocupação mesmo após formal notificação extrajudicial e registro em favor do novo proprietário, impede o pleno exercício dos direitos dominiais do agravado, causando-lhe prejuízo concreto e iminente.

Ressalte-se que a jurisprudência é firme no sentido de que, após a arrematação extrajudicial regularmente formalizada e a transcrição da escritura pública no registro imobiliário, o adquirente tem direito à imissão na posse do bem, nos termos do art. 37, § 2º do Decreto-Lei nº 70/66, cuja recepção pela Constituição de 1988 está consolidada na jurisprudência dos tribunais superiores.

No ponto, a invocação de nulidades no procedimento expropriatório não tem o condão de obstar a eficácia da posse adquirida por terceiro de boa-fé que não participou da relação jurídica anterior. Ademais, como reconhecido na contraminuta, os agravantes foram previamente notificados do leilão, conforme comprova o aviso de recebimento constante nos autos, sem que tenham tomado providências judiciais aptas a impedir ou suspender a alienação do bem.

No que atine a alegação de boa-fé pelos agravantes, esta não se sustenta diante da ausência de qualquer diligência mínima quanto à situação registral do imóvel, o qual já constava com cláusula de alienação fiduciária e consolidado em favor do credor fiduciário, sendo, portanto, público e acessível o risco da aquisição informal empreendida.

Ademais, por se tratar de um contrato particular de compra e venda não registrado, firmado com pessoa que sequer mais detinha a titularidade dominial do bem, revelando-se negócio jurídico absolutamente ineficaz perante terceiros.

Por fim, se tem que a manutenção da posse pelos agravantes perpetua situação de instabilidade, ameaça a função pública do registro de imóveis e desestimula a segurança das garantias fiduciárias, pilar central das execuções extrajudiciais.

Em resumo, tenho que a decisão agravada está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025