Tribunal: TJMT
Processo: 1002563-50.2019.8.11.0050
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002563-50.2019.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SAMILA DALVA DE JESUS SILVA - CPF: 890.182.141-91 (APELANTE), ELAINE JOSEFA DE SOUZA - CPF: 593.148.931-20 (ADVOGADO), EMEGE COMPRA VENDA E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 00.741.247/0001-69 (APELADO), ELIAS HORACIO DA SILVA - CPF: 345.186.571-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO. ALVARÁ DE SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO E PÂNICO (ASCIP). RESPONSABILIDADE LEGAL DO LOCADOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES).

DANOS MORAIS. INDEVIDOS. RECONVENÇÃO. IMPROCEDENTE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

Caso em exame.

Ação de obrigação de fazer c.c indenização por danos materiais e morais, proposta por locatária de imóvel comercial utilizado para instalação de autoescola, cujo funcionamento foi inviabilizado pela ausência de regularização do Auto de Segurança Contra Incêndio e Pânico (ASCIP) junto ao Corpo de Bombeiros Militar de Mato Grosso. Sentença de improcedência dos pedidos da autora e procedência da reconvenção para rescisão do contrato e condenação ao pagamento de aluguéis vencidos.

II.

Questão em discussão.

O recurso de apelação devolve à instância superior a apreciação das seguintes matérias: (i) responsabilidade pela obtenção e regularização do ASCIP do edifício em que se insere a unidade locada; (ii) direito à indenização por danos materiais e morais decorrentes da impossibilidade de funcionamento do estabelecimento empresarial da locatária; (iii) legalidade do pedido reconvencional e eventual inadimplemento contratual;

III.

Razões de decidir.

O ASCIP é documento emitido pelo Corpo de Bombeiros que certifica as condições de segurança da edificação como um todo, sendo requisito estrutural indispensável e prévio à obtenção do alvará de funcionamento individual da empresa locatária.

A responsabilidade pela regularização do ASCIP recai sobre o locador, por se tratar de obrigação ligada à estrutura e segurança do imóvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 8.245/1991. A prova oral, especialmente os depoimentos de militares do Corpo de Bombeiros, confirmou que a ausência do ASCIP do edifício inviabiliza a concessão de alvará à unidade autônoma, sendo inócua a regularização apenas da sala locada. Restou caracterizado inadimplemento contratual por parte da locadora ao entregar imóvel sem condições legais mínimas de segurança, frustrando a atividade econômica da locatária.

Reconhecido o direito à reparação por danos materiais, compreendidos como
danos emergentes
(gastos com obras de segurança e investimentos operacionais) e
lucros cessantes
, a serem apurados em liquidação de sentença. Ausente comprovação de repercussão negativa perante terceiros ou abalo à honra objetiva da empresa, sendo indevida a reparação por danos morais.

Improcedência do pedido reconvencional, tendo em vista a inexecução do contrato decorrer de fato imputável à locadora. Sucumbência recíproca reconhecida, com repartição proporcional dos ônus de sucumbência na ação principal, e condenação exclusiva da ré-reconvinte nas despesas da reconvenção.

IV.

Dispositivo e tese.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1."O Auto de Segurança Contra Incêndio e Pânico (ASCIP) é de responsabilidade exclusiva do locador, por referir-se à estrutura e à segurança do edifício como um todo, sendo condição prévia à obtenção do alvará de funcionamento da unidade autônoma." 2. "A ausência do ASCIP configura inadimplemento contratual do locador, quando inviabiliza o exercício da atividade econômica do locatário." 3."O locador responde objetivamente pelos danos materiais decorrentes da frustração do uso do imóvel, incluídos os danos emergentes e lucros cessantes, desde que comprovados."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Samila Dalva de Jesus Silva
contra a r. sentença proferida nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por perdas e danos, proposta em face de
Emege Compra Venda e Locação de Imóveis Ltda
., que julgou improcedente o pedido autoral, e, em contrapartida, acolheu integralmente o pedido reconvencional da ré, declarando resolvido o contrato de locação por inadimplemento da autora, condenando-a ao pagamento da quantia de R$ 32.622,48 (trinta e dois mil, seiscentos e vinte e dois reais e quarenta e oito centavos), a título de aluguéis vencidos, acrescidos de juros moratórios

e correção monetária , além das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, a apelante sustenta, em síntese, que a sentença ignorou o contexto fático e jurídico da relação locatícia, sobretudo no que se refere à obrigação do locador em entregar o imóvel em condições de uso e segurança, conforme dispõe o art. 22 da Lei do Inquilinato.

Diz que houve falha do locador na entrega do imóvel em regular estado quanto às normas de segurança contra incêndio, o que inviabilizou a obtenção do Alvará do Corpo de Bombeiros e, por consequência, o funcionamento da empresa da apelante – uma autoescola dependente de tal documentação para seu credenciamento junto ao Detran/MT.

Assevera que realizou vultuosos investimentos no imóvel, incluindo reformas estruturais, aquisição de bens móveis e despesas operacionais,

os quais restaram inservíveis em razão da conduta omissiva da apelada.

Alega que a cláusula contratual que atribui ao locatário a obrigação de obter o alvará de funcionamento não pode ser interpretada como abrangente ao Auto de Segurança Contra Incêndio e Pânico (ASCIP), cuja responsabilidade é exclusiva do proprietário do imóvel.

Diante disso, pugna pela reforma da sentença para o fim de julgar procedente o pedido autoral, com condenação da apelada ao ressarcimento de danos materiais e morais, além da improcedência do pedido reconvencional.

Em contrarrazões (ID n. 274836475
) a apelada requer a manutenção integral da sentença por seus próprios fundamentos.

É o relatório.

Cuiabá, 09 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de obrigação de fazer e reparação de danos, proposta por Samila Dalva de Jesus Silva em face da empresa -

Emege Compra, Venda e Locação de Imóveis Ltda.

Narrou na inicial que firmou contrato de locação com a ré referente ao imóvel comercial –
sala 06, situado
na Rua Bahia, nº 577-NE, do Edifício Itália, no município de Campo Novo do Parecis, no qual pretendia instalar uma autoescola credenciada pelo Detran, que após vistoria do Corpo de Bombeiros, tomou conhecimento que
o imóvel não possuía alvará de segurança
, inviabilizando o funcionamento da atividade comercial. Diante desse fato, notificou a ré extrajudicialmente, exigindo regularização e suspensão dos aluguéis.

A ré, contudo, insistiu no pagamento, ameaçando rescisão do contrato, fato que motivou a propositura da ação originaria, na qual postula a regularização das medidas exigidas de segurança contra incêndio e pânico pelo Órgão Brigadista, a devolução dos valores pagos a título de aluguel, além de ressarcimento pelas despesas pelo não funcionamento, além de indenização por dano moral.

Regularmente transcorrida a marcha processual, após a fase de instrução com a produção de prova oral, a juíza
a quo
proferiu sentença julgando improcedente o pedido inicial e, por outro lado, acolhendo a pretensão reconvencional.

Não concordando com o édito judicial,

a autora, ora apelante, interpõe recurso. Alega que a responsabilidade pela regularização do imóvel é da locadora, nos termos da Lei do Inquilinato, e pleiteia indenização por danos materiais e morais em razão dos prejuízos suportados. A ré, por sua vez, sustenta que a responsabilidade pela adaptação do imóvel à atividade econômica exercida é da locatária, conforme previsto contratualmente.

A controvérsia
devolvida a este colegiado cinge-se à definição da responsabilidade pela obtenção e regularização do Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico (ASCIP) referente ao imóvel objeto do contrato de locação firmado entre as partes, cuja ausência impossibilitou o funcionamento do empreendimento comercial da apelante – uma autoescola – frustrando o credenciamento junto ao DETRAN/MT e gerando, segundo sustenta, prejuízos materiais consideráveis.

No caso
sub judice
, é incontroverso que o imóvel comercial, situado na Rua Bahia, nº 577-NE, Edifício Itália, Sala 06, foi objeto de contrato de locação firmado entre a autora/apelante e a ré/apelada em março de 2019, com a finalidade de

instalação e operação de um Centro de Formação de Condutores.

Apesar de cláusula contratual atribuir à locatária a responsabilidade pela obtenção do alvará de funcionamento de sua atividade, é necessário distinguir juridicamente os dois tipos de alvarás envolvidos: (i) o alvará de funcionamento individual, de competência do Município, que se refere à atividade comercial em si, e (ii) o Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico – ASCIP, emitido pelo Corpo de Bombeiros Militar do Estado de Mato Grosso (CBMMT), que atesta que a edificação apresenta condições de segurança compatíveis com a legislação estadual específica sobre o tema.

A solução da controvérsia depende da natureza da exigência feita pelo Corpo de Bombeiros: se relacionada à atividade econômica desenvolvida pela locatária, a responsabilidade recai sobre esta; se, por outro lado
, referir-se à segurança estrutural do imóvel, a responsabilidade é do locador.

No presente caso, restou demonstrado, a partir da vistoria técnica realizada pelo CBMMT (Auto n. 438806 – ID 274835890), que a edificação na qual se insere a unidade locada apresentava irregularidades estruturais significativas, não restritas à sala locada, mas abrangentes a todo o edifício.

Dentre as falhas apontadas, destacam-se: ausência de sistema de prevenção e combate a incêndio, inexistência de extintores, de iluminação e sinalização de emergência, de hidrantes, bem como a ausência de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) referente aos sistemas de proteção e a inexistência de brigada de incêndio treinada. Tais elementos comprometem a segurança estrutural da edificação e impedem a emissão do Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico (ASCIP), documento indispensável para a posterior obtenção do alvará individual de funcionamento da empresa.

Diante dessa constatação, impõe-se reconhecer que a responsabilidade pela obtenção e manutenção do ASCIP recai sobre o locador, por se tratar de exigência vinculada à edificação como um todo, e não apenas à unidade autônoma. Tal obrigação decorre diretamente da norma legal, especialmente do art. 22 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições de uso, o que abrange a regularidade legal, técnica e estrutural, bem como a responsabilidade por vícios ou defeitos preexistentes à relação locatícia. Eis o teor do referido dispositivo:

"Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

[...]

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

[...]
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio."

Ressalte-se que, conforme a prova oral produzida, especialmente os depoimentos dos bombeiros militares Sr. Marcel Bueno Santana e Sr. Valdinei Coura, ambos foram firmes e categóricos ao afirmar que a responsabilidade pela obtenção do ASCIP é do proprietário da edificação ou do condomínio. Destacaram, ainda, que é juridicamente inviável o deferimento de alvará individual para a sala comercial diante da existência de irregularidades de segurança em todo o edifício.

Digno de destaque o depoimento do Sr. Marcel, que esclareceu não ser possível aprovar isoladamente uma unidade, ainda que esta esteja regular perante o órgão brigadista, quando a edificação como um todo apresenta pendências estruturais que comprometem sua segurança. Tal circunstância inviabiliza qualquer tipo de licenciamento setorial, inclusive para a atividade desenvolvida pela locatária
.

Nesse cenário, revela-se patente a falha da apelada, na qualidade de locadora, ao disponibilizar para locação unidade inserida em edificação que não apresentava condições técnicas mínimas de segurança, omitindo-se quanto à posterior regularização do imóvel, mesmo após notificação formal da locatária, em 23.10.19.

Tal omissão frustrou o exercício regular da atividade econômica da apelante, uma vez que, sem a emissão do Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico pelo Corpo de Bombeiros, a autora não conseguiu obter o credenciamento de sua autoescola junto ao Detran/MT, ficando impedida de iniciar suas atividades.

A conduta omissiva é agravada pelo fato de que, mesmo ciente das irregularidades estruturais, a locadora manteve a cobrança dos aluguéis e chegou a promover ameaças de rescisão contratual, sem adotar qualquer providência concreta para sanar as inconformidades apontadas pelo órgão de fiscalização.

É certo que a cláusula 2ª, § 2º, do contrato de locação atribui ao locatário a responsabilidade pela obtenção do alvará de funcionamento relacionado à sua atividade empresarial. Contudo, tal obrigação pressupõe, logicamente, que o imóvel esteja previamente em conformidade com os requisitos legais e técnicos exigidos para seu uso regular — entre os quais se inclui o Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico (ASCIP), obrigatório para edificações do porte da locada, cuja área total supera 750 m2.

Assim, a cláusula contratual não pode ser interpretada como meio de transferir ao locatário a responsabilidade pela regularização da estrutura do edifício ou pela realização de obras de segurança de caráter coletivo. Tais obrigações, conforme já exposto, competem exclusivamente ao locador, nos termos da legislação aplicável.

Dessa forma, evidenciada a falha no cumprimento do dever de garantir as condições mínimas de segurança e de uso do imóvel para os fins da relação locatícia, impõe-se o acolhimento do pedido de indenização por danos materiais formulado pela autora.

Nesse sentido, colaciono precedente em acaso análogo, vejamos:

“APELAÇÃO.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. Indenização por danos materiais à autora locatária
. Possibilidade.
Prova nos autos e fatos incontroversos entre as partes que demonstram que houve desídia da locadora na regularização do imóvel perante o Poder Público, inviabilizando o uso efetivo do bem pela autora locatária para o desenvolvimento de sua atividade empresarial. Indevido o pagamento dos aluguéis contratados nesse período
. Art . 22, I, Lei nº 8.245/1991. Diferença entre os valores pagos e os efetivamente devidos a título de IPTU pela locatária que deve ser objeto de liquidação de sentença, já que o contrato firmado não previu valor fixo a título de pagamento do tributo. Danos morais indenizáveis . Inocorrência. Ausência de qualquer prova de fato ou conjuntura que pudesse lesar a honra objetiva, empresarial, da autora em âmbito socioeconômico. RECURSO PROVIDO EM PARTE”
.

(TJSP; RAC n. 1113356-44.2023.8.26.0100 Rel. Des.

Alfredo Attié, 27ª Câmara de Direito Privado, J. 10.04.24 - negrite).

Tais danos materiais referem-se, em sua integralidade, a duas categorias juridicamente reconhecidas:
danos emergentes
, consubstanciados nos gastos efetivamente suportados pela autora/apelante com (i) obras de adequação estrutural para regularização da segurança do edifício — como a instalação de sistemas de prevenção e combate a incêndio, sinalização, iluminação de emergência, hidrantes e demais exigências constantes no Auto de Vistoria nº 438806 do Corpo de Bombeiros Militar de Mato Grosso —, bem como (ii) os investimentos realizados na
preparação e operacionalização da unidade locada
para o funcionamento da empresa,

e os
lucros cessantes,

compreendidos como os ganhos econômicos razoavelmente esperados, mas frustrados em decorrência da impossibilidade de funcionamento do empreendimento comercial, cuja causa remonta à conduta omissiva da parte locadora.

Tais valores deverão ser objeto de apuração em fase de liquidação de sentença, mediante demonstração idônea, contábil e documental, nos termos do art. 509 do CPC. Ressalva-se, por oportuno, que somente serão admitidos à compensação os valores efetivamente comprovados, com nexo causal direto com o evento danoso e sem cumulação com despesas alheias à finalidade empresarial frustrada ou dissociadas do objeto da presente demanda.

Quanto aos danos morais, entendo que, embora a situação tenha sido evidentemente desgastante, não restou demonstrado nos autos prejuízo à honra objetiva da empresa, ou repercussão negativa perante o público consumidor, pois a notificação pelo Ministério Público quanto ao funcionamento irregular foi arquivada não havendo prejuízos maiores à imagem,
a reputação social do nome empresarial da locatária.

Assim, a mera frustração de expectativa comercial ou os aborrecimentos típicos de uma relação contratual descumprida não ensejam por si sós, o dever de indenizar por danos extrapatrimoniais, ausente comprovação de abalo à imagem empresarial. Nesse sentido:

"
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - TRANSAÇÕES BANCÁRIAS REALIZADAS POR PREPOSTO DA EMPRESA MEDIANTE FALSIFICAÇÃO DA ASSINATURA DA REPRESENTANTE LEGAL - RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA FINANCEIRA RECONHECIDA NA SENTENÇA COM A CONDENAÇÃO DO BANCO EM DANO MATERIAL - AUSÊNCIA DE RECURSO DA CASA BANCÁRIA - TRIBUNAL LOCAL QUE, RELATIVAMENTE AO DANO MORAL, AFIRMOU A EXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE POR FATO DE TERCEIRO - IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA. Hipótese: Cinge-se a controvérsia a três pontos específicos: a) ocorrência de dano moral à pessoa jurídica por suposta falha na prestação do serviço bancário decorrente de fraude perpetrada por funcionário/contratado/preposto da empresa; b) aplicabilidade da repetição do indébito em dobro e c) termo inicial dos juros moratórios. (...) 3.
O dano moral à pessoa jurídica não é presumível, motivo pelo qual deve estar demonstrado nos autos o prejuízo ou abalo à imagem comercial, coisa não verificada na hipótese.
(...) 6. Recurso especial desprovido." (STJ,
REsp 1463777/MG
,
4ª Turma. Rel. Min.
Marco Buzzi
, j. 13/10/2020 - negritei).

No tocante ao pedido reconvencional, o mesmo deve ser integralmente julgado improcedente. Considerando que o inadimplemento da locatária foi motivado por fato imputável à própria locadora – qual seja, a impossibilidade de regular uso do imóvel locado –, descabe a condenação ao pagamento de aluguéis, uma vez que a contraprestação não se efetivou de modo adequado, ferindo o princípio da função social do contrato (art. 421 do CC) e a regra do inadimplemento contratual (art. 476 do CC).

Diante disso, a sentença merece parcial reforma, para:

1.

Julgar
parcialmente procedente
a ação principal, a fim de acolher o pedido
de indenização por
danos materiais
, incluindo, os lucros cessantes, que deverão ser apurados em liquidação de sentença;

2.

Julgar
improcedente
o pedido reconvencional
formulado pela locadora/apelada;

3.

Fixar, ante a sucumbência recíproca na ação principal, nos termos do art. 86,
caput
, c.c o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, a divisão
pro rata
das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro da seguinte forma: (a) 10% (dez por cento) para a ré, incidentes sobre o valor da condenação a ser apurada em liquidação de sentença;

(b) 10% (dez por cento) para a autora, calculados sobre o valor da pretensão indenizatória por danos morais; (c) integralmente à ré-reconvinte, na ação reconvencional, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 09 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025