Tribunal: TJMT
Processo: 1041454-65.2022.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA E JUROS PELA TAXA SELIC. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação interposto visando a reforma de sentença que, nos autos de Ação Indenizatória por Publicidade Enganosa, declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a requerida à restituição de valores pagos pela autora, com retenção limitada a 10%, além da incidência de correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa SELIC.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável sobre as parcelas pagas pelo comprador desistente em contrato firmado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 que ocorreu somente em 27.12.2018; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; e (iii) verificar a possibilidade de cumulação da correção monetária pelo IPCA com os juros pela taxa SELIC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a retenção de valores pelo vendedor deve ser limitada a 25%, percentual considerado adequado para compensar despesas administrativas e desestimular a rescisão unilateral.
4. O termo inicial da incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos deve observar a orientação firmada no Tema 1002 do STJ, que estabelece sua contagem a partir do trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041454-65.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[IVANY CHAGAS FARIA - CPF: 432.899.321-68 (APELADO), CLEBER IRINEU RODRIGUES DA SILVA - CPF: 628.120.171-04 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA E JUROS PELA TAXA SELIC. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação interposto visando a reforma de sentença que, nos autos de Ação Indenizatória por Publicidade Enganosa, declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a requerida à restituição de valores pagos pela autora, com retenção limitada a 10%, além da incidência de correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa SELIC.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável sobre as parcelas pagas pelo comprador desistente em contrato firmado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 que ocorreu somente em 27.12.2018; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; e (iii) verificar a possibilidade de cumulação da correção monetária pelo IPCA com os juros pela taxa SELIC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a retenção de valores pelo vendedor deve ser limitada a 25%, percentual considerado adequado para compensar despesas administrativas e desestimular a rescisão unilateral.

4. O termo inicial da incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos deve observar a orientação firmada no Tema 1002 do STJ, que estabelece sua contagem a partir do trânsito em julgado da decisão, quando a resolução contratual ocorre por iniciativa do comprador.

5. A cumulação da correção monetária pelo IPCA com os juros pela taxa SELIC encontra respaldo na legislação vigente (Lei nº

14.905/2024) e nos arts. 389 e 406 do Código Civil, razão pela qual a sentença não merece reforma nesse ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido para fixar a retenção de 25% sobre os valores pagos e estabelecer a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Tese de julgamento:

1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção pelo vendedor deve observar o percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador desistente.

2. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem ser contados a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema 1002 do STJ.

3. A correção monetária deve ser aplicada pelo IPCA e os juros pela taxa SELIC, conforme previsto na Lei nº 14.905/2024 e nos arts. 389 e 406 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 389 e 406; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/08/2019; STJ, Tema 1002; TJ-MT, Apelação Cível nº 1015000-97.2020.8.11.0015; TJ-MT, Apelação Cível nº 1000090-52.2020.8.11.0084.

R E L A T Ó R I O

Apelante(s): BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA.

Apelado(s): IVANY CHAGAS FARIA.

I) RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação Indenizatória por Publicidade Enganosa, de nº. 1041454-65.2022, ajuizada por IVANY CHAGAS FARIA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:

a) Declarar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes;

b) Condenar a requerida a restituir à autora a quantia de R$ 26.724,82 (vinte e seis mil, setecentos e vinte e quatro reais e oitenta e dois centavos), com correção monetária pelo IPCA a partir da data da sentença e juros pela taxa SELIC a partir da citação.

Ainda, condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

A apelante alega que todos os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, como o do caso, sujeitam-se a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas adimplidas e, não de somente 10% (dez por cento) como restou consignado na sentença.

Fala que o Superior Tribunal de Justiça, mediante julgamento do REsp 1820330/SP, firmou entendimento que todos os contratos firmados antes da

supracitada Lei, cuja rescisão se deu por culpa do comprador, a retenção de valores deve se dar no molde mencionado.

Afirma que houve equívoco na decisão ao cumular o IPCA com a taxa SELIC para fins de atualização monetária, ao argumento de que a SELIC, como índice único, engloba tanto os juros de mora quanto a correção monetária.

Ao final, aduz que os juros de mora deve incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.002.

Posto isso, pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso apresentadas à id. de n. 266094782.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Ivany Chagas Faria propôs “ação indenizatória por publicidade enganosa” em face de BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda, alegando que, após adquirir da ré um lote do empreendimento “Mirante do Parque”, situado em Cuiabá/MT, decidiu, por motivos pessoais/financeiros, desistir da execução do contrato, resultando na rescisão contratual.

Ocorre que a ré teria se recusado a acatar a extinção do vínculo, razão pela qual a autora recorreu à tutela jurisdicional com o escopo de obter sua liberação das obrigações contratuais.

A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade de cláusula contratual que determinava a retenção de 25% do valor do contrato e autorizando a retenção de 10% das prestações pagas pela autora.

Nesta quadra processual, a ré busca a reforma da sentença com base nos argumentos já mencionados.

Então, conforme enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à vendedora:

Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

Em julgados recentes nesse sentido tem decidido esta Colenda Câmara, a propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. (N.U 1015000-97.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 12/12/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ). (...). (N.U 1000090-52.2020.8.11.0084, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito

Privado, Julgado em 22/11/2023, Publicado no DJE 27/11/2023)

Por fim, quanto aos juros de mora, assiste razão à apelante.

No âmbito do julgamento do Tema 1002, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, como se lê:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Assim, é o entendimento desta e. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – TAXA DE FRUIÇÃO – USUFRUTO NÃO COMPROVADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto. A taxa de fruição é devida se comprovado que o comprador usufruiu do imóvel sem pagar as parcelas. “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1002 do STJ)” (TJMT, AP 1014956-12.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 16/08/2024).

Por derradeiro, quando a impossibilidade de cumulação de correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa SELIC, neste ponto, sem razão a apelante, haja vista que a sentença está em perfeita com a Lei n. 14.905/2024 e os artigos 389 e 406, do Código Civil.

Nesse sentido:

DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROPAGANDA ENGANOSA. PROMESSA DE GRATUIDADE DE ITBI E REGISTRO CARTORÁRIO. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DANO MORAL CONFIGURADO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DA MORA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de indenização por danos morais e materiais em razão da exigência de pagamento do ITBI e da taxa de registro cartorário, contrariando oferta publicitária veiculada pela requerida.

2. Sentença de parcial procedência, condenando a requerida à restituição em dobro dos valores pagos indevidamente e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia recursal envolve: (i) a existência de publicidade enganosa e a consequente obrigação da empresa em arcar com os custos anunciados; (ii) a devolução dos valores pagos de forma dobrada, nos termos do art. 42 do CDC; (iii) a caracterização do dano moral diante da prática abusiva da ré; (iv) analisar a possibilidade de acolhimento do pedido de indenização pela fruição do bem, formulado em sede recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Publicidade enganosa e vinculação contratual: Nos termos dos arts. 30 e 37 do CDC, a publicidade integra o contrato e obriga o fornecedor a cumprir os termos anunciados. A empresa alterou unilateralmente a oferta e impôs ao consumidor o pagamento de valores que deveriam ser de sua responsabilidade, configurando prática abusiva.

5. Devolução em dobro dos valores pagos: Demonstrada a conduta dolosa da ré ao cobrar valores indevidos, correta a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC, que prevê a repetição do indébito em dobro quando há má-fé do fornecedor. 6. Dano moral configurado: a Jurisprudência reconhece que a prática de publicidade enganosa gera dano moral in re ipsa, pois viola direitos básicos do consumidor e ultrapassa o mero aborrecimento. O valor de R$ 6.000,00 atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

7. Correção monetária pelo Taxa Selic: Com a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, os valores a serem restituídos devem observar o índice IPCA como correção monetária e a Taxa Selic para os juros de mora,

conforme alterações nos arts. 389 e 406 do Código Civil. Até essa data, mantém-se a aplicação do INPC e juros de mora de 1% ao mês, nos termos da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A publicidade enganosa vincula o fornecedor e obriga o cumprimento da oferta nos termos do art. 30 do CDC. 2. A exigência de valores contrários à oferta configura prática abusiva e autoriza a repetição do indébito em dobro. 3. O dano moral decorrente da publicidade enganosa configura-se in re ipsa, dispensando comprovação específica. 4. Com a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, os valores a serem restituídos devem observar o índice IPCA para correção monetária e a Taxa Selic para juros de mora.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 30, 37 e 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação Cível 1018955-58.2020.8.11.0041; TJ-MT, Apelação Cível 1041913-67.2022.8.11.0041. (N.U 1005326-66.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/02/2025, Publicado no DJE 21/02/2025)

Ante o exposto, DOU PARCIAL provimento, para determinar que a retenção das parcelas pagas pela autora/adquirente em favor da requerida/vendedora seja no percentual de 25% e que o termo inicial de incidência dos juros de mora seja a data do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025