Tribunal: TJMT
Processo: 1011439-21.2019.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011439-21.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GUILHERME CARVALHO LEONARDO DE OLIVEIRA - CPF: 048.374.341-00 (APELADO), ELISANGELA GONCALVES DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 629.322.501-59 (ADVOGADO), FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), GUILHERME CARVALHO LEONARDO DE OLIVEIRA - CPF: 048.374.341-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DO AUTOR E DESPROVEU O DAS RÉS.

E M E N T A

Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na Entrega de Loteamento. Rescisão Contratual. Devolução Integral de Valores Pagos. Multa Contratual. Comissão de Corretagem. Responsabilidade Solidária de Empresas Fornecedoras. Honorários Contratuais. Sentença Parcialmente Reformada.
Recurso do Autor Parcialmente Provido e Recurso das Requeridas Desprovido
.

I.

Caso em Exame

1. Recursos de Apelação interpostos em virtude de sentença proferida na Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, envolvendo contrato de promessa de compra e venda de lote campestre em empreendimento imobiliário, cujo prazo de entrega não foi cumprido.
O Juiz
a quo
declarou a rescisão do contrato, condenou as Rés à devolução de valores pagos, à restituição da comissão de corretagem, à multa contratual e a indenização por danos morais. Apelaram o comprador (autor da ação) e as duas Rés (Incorporadora e Intermediadora).

II.
Questão em Discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se são devidas penalidades processuais por Embargos de Declaração tidos como protelatórios; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que prevê pagamento de honorários advocatícios deve ser aplicada; (iii) determinar se há responsabilidade solidária entre as Rés; (iv) apurar se é devida a devolução da comissão de corretagem; (v) verificar a legitimidade da multa contratual e da retenção de valores com base na Lei n. 13.786/2018.

III.

Razões de Decidir

3. O CPC não autoriza a aplicação cumulativa de penalidades por Embargos de Declaração, sem prova de má-fé ou abuso; no caso, houve omissão relevante na sentença, afastando-se as penalidades aplicadas.

4. A cláusula contratual invocada pelo Autor prevê multa, perdas e danos e honorários advocatícios, sendo cabível a condenação das Rés ao pagamento dos honorários contratuais, como consequência do inadimplemento.

5. As Requeridas atuaram de forma conjunta na cadeia de consumo, o que justifica a responsabilidade solidária pelos danos causados, conforme previsão do CDC e jurisprudência consolidada do STJ.

6. A restituição da comissão de corretagem é devida, pois o contrato principal foi rescindido por inadimplemento da vendedora, o que invalida a eficácia do serviço prestado pela intermediadora.

7. A incorporadora não comprovou a entrega do lote no prazo contratual e não justificou o atraso, configurando inadimplemento contratual apto à resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos.

8. A Lei n. 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, nem autoriza retenção quando o inadimplemento é da vendedora; indevida, portanto, a retenção de 23% dos valores.

9. A multa contratual de 10% pactuada é proporcional e compatível com a função reparatória do inadimplemento, sendo válida sua aplicação nos termos do art. 408 do CC.

10. A indenização por danos morais arbitrada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) respeita os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não havendo elementos que justifiquem sua majoração.

11. O pedido da Corretora para inversão da sucumbência não prospera, pois o Autor obteve êxito substancial na demanda contra ela.

IV.

Dispositivo e Tese

12. Recurso do Autor parcialmente provido e das Requeridas desprovidos.

Tese de julgamento
: “1. O ajuizamento de Embargos de Declaração com fundamento em omissões relevantes não configura ato protelatório nem autoriza aplicação cumulativa de penalidades processuais. 2. É cabível a condenação da parte inadimplente ao pagamento de honorários advocatícios previstos contratualmente como perdas e danos. 3. Fornecedores que integram a cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual. 4. A restituição da comissão de corretagem é devida ao consumidor quando o contrato principal é resolvido por culpa do fornecedor.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 408, 944 e 283; CPC, arts. 77, § 2º, 85, §11, 86, parágrafo único, e 1.026, §2º; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 14; Lei n. 4.591/64, art. 67-A (com redação da Lei n. 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp n. 2.873.888/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 26.05.2025, DJEN 29.05.2025; STJ, AREsp n. 2.872.991/MG, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 05.05.2025, DJEN 08.05.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.456.343/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.09.2024, DJe 11.09.2024; TJMT, RAC n. 1012450-95.2021.8.11.0015, rel. Des.ª Tatiane Colombo, j. 09.04.2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1011439-21.2019.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Guilherme Carvalho Leonardo de Oliveira, CIC - Central De Imóveis Cuiabá Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Pedido de Indenização por Danos Materiais e Morais.

O Juiz
a quo
julgou procedente o pedido inicial, declarou rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre as partes, tornando inexigíveis as parcelas eventualmente pendentes, e, por conseguinte:

a) Condenou a requerida Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. a restituir ao autor a quantia de R$ 4.119,34 (quatro mil, cento e dezenove reais e trinta e quatro centavos), correspondente à comissão de corretagem, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, com base na taxa SELIC, a partir da citação, e correção monetária pelo IPCA a contar do desembolso de cada parcela;

b) Condenou a requerida CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. a restituir ao autor o valor de R$ 14.856,77 (quatorze mil, oitocentos e cinquenta e seis reais e setenta e sete centavos), referente ao preço pago pelo bem, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, pela SELIC, a partir da citação, e correção monetária pelo IPCA desde o desembolso de cada parcela;

c) Condenou a requerida CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. ao pagamento de multa contratual no montante de 10% sobre o valor do contrato, correspondente a R$ 7.056,07 (sete mil e cinquenta e seis reais e sete centavos), corrigido pelo IPCA desde o arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;

d) Condenou a requerida CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA, contados da prolação da sentença, conforme Súmula 362 do STJ;

e) Por fim, condenou solidariamente as rés CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, o Apelante Guilherme Carvalho Leonardo de Oliveira sustenta, preliminarmente, o afastamento das penalidades aplicadas nos Embargos de Declaração, por entender que não houve caráter protelatório nem má-fé na sua interposição, mas sim o exercício legítimo de buscar a apreciação integral dos pedidos formulados.

No mérito, alega omissão do juízo de primeiro grau quanto à análise da cláusula 15ª do contrato, que previa o pagamento de perdas e danos e honorários contratuais. Impugna ainda o valor fixado a título de danos morais, considerado ínfimo diante do sofrimento experimentado.

Sob tais argumentos, requer o provimento do Recurso a fim de que sejam afastadas as penalidades impostas, aplicação integral da cláusula contratual omissa, reconhecimento da responsabilidade solidária entre as Requeridas e majoração dos danos morais para R$ 12.000,00 (doze mil reais).

Por sua vez, a Apelante CIC - Central De Imóveis Cuiabá Ltda. alega que a rescisão contratual foi provocada pelo Apelado por questões pessoais, sem que tenha havido inadimplemento contratual da sua parte. Defende, com base na Lei n. 13.786/2018 (art. 67-A da Lei 4.591/64), a possibilidade de retenção de 23% dos valores pagos, a título de despesas administrativas, gestão de recebíveis e tributos.

Requer, ainda, a exclusão da multa contratual ou, subsidiariamente, sua substituição pela cláusula penal contratual.

A Apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda., por sua vez, sustenta que a sentença foi equivocada ao condená-la à devolução da comissão de corretagem e à responsabilidade solidária com a empresa construtora.

Alega que o Autor logrou êxito apenas em um dos cinco pedidos formulados em relação a ela, correspondendo a menos de 10% (dez por cento) da pretensão total, razão pela qual requer a aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC, com inversão da condenação em custas e honorários sucumbenciais.

Subsidiariamente, pleiteia o afastamento da responsabilidade solidária pela condenação imposta, por ausência de previsão legal nos moldes do art. 265 do Código Civil.

Contrarrazões nos ID. 262468833, 262468834 e 262468835.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consta nos autos que Guilherme Carvalho Leonardo de Oliveira ajuizou Ação de Resolução Contratual c.c. Indenização por Danos Materiais e Morais em desfavor de CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.

Na peça inaugural, o Autor alegou ter firmado contrato de compromisso de compra e venda com as Rés, visando à aquisição de um lote campestre nº 08, quadra 13, no Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, no valor total de R$ 70.560,71 (setenta mil, quinhentos e sessenta reais e setenta e um centavos), parcelado em 187 parcelas.

Apontou que, conforme estabelecido contratualmente, a entrega do empreendimento deveria ocorrer até outubro de 2017, prorrogável por mais seis meses por força de cláusula de tolerância, resultando no prazo máximo até abril de 2018.

Sustentou, no entanto, que, mesmo após expirado tal prazo, a infraestrutura do loteamento não havia sido concluída, o que motivou reiteradas tentativas de solução administrativa, sem êxito.

Aduziu que, em 29 de novembro de 2018, diante do inadimplemento contratual e da ausência de justificativas plausíveis pelas Rés, requereu a rescisão do contrato. Relatou ainda ter sido informado pela preposta da Golden que a restituição dos valores pagos se daria de forma parcial, com incidência de duas multas (10% e 23%), sem explicações adequadas.

Afirmou que até aquele momento havia adimplido cerca de R$ 13.349,97 (treze mil, trezentos e quarenta e nove reais e noventa e sete centavos), e que a restituição oferecida se restringia a R$ 9.251,52 (nove mil, duzentos e cinquenta e um reais e cinquenta e dois centavos), o que considerou abusivo, mormente porque a causa da rescisão era o inadimplemento das próprias Requeridas.

Alegou falha na prestação do serviço, considerando que a entrega da infraestrutura básica do empreendimento foi postergada além do prazo contratual, frustrando a expectativa legítima da aquisição de imóvel campestre de lazer.

Requereu, portanto, a resolução do contrato por inadimplemento das Rés, a devolução integral dos valores pagos, sem retenções, além da condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Argumentou, ainda, pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a responsabilidade solidária das Rés, em razão da sua atuação conjunta na relação contratual.

Na Contestação, a Ré CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. sustentou a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e afirmou que a entrega do loteamento se deu dentro do prazo ajustado, em 01/05/2018, conforme certidão expedida pela Prefeitura de Santo Antônio do Leverger. Alegou que a posse do imóvel foi regularmente transmitida e que o empreendimento se encontra em funcionamento, com infraestrutura básica concluída e uso efetivo por outros adquirentes.

Rebateu as alegações de inadimplemento, afirmando que as obras não foram abandonadas e que eventuais dificuldades de manutenção decorrem da ausência de cooperação dos próprios condôminos.

Argumentou que a rescisão do contrato foi provocada pelo Autor, o que ensejaria a aplicação da cláusula de retenção de 23% sobre os valores pagos, prevista no contrato, a título de despesas administrativas e tributos irrecuperáveis.

A Ré Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda., por sua vez, apresentou contestação na qual alegou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, sustentando que sua atuação se limitou à intermediação imobiliária, sem participação na execução do contrato ou responsabilidade pela entrega do empreendimento.

Afirmou não possuir qualquer vínculo jurídico com a incorporadora ou com a execução das obras, sendo sua atuação restrita à prestação de serviço de corretagem. Ressaltou que o valor pago a título de comissão é devido pelo Autor, não havendo previsão de devolução contratual.

Requereu, ao final, sua exclusão do polo passivo ou, alternativamente, o reconhecimento de sua ilegitimidade para responder solidariamente pelos pedidos formulados.

Após a fase instrutória, o Juiz de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial, declarou rescindido o contrato e proferiu condenação das Rés nos moldes requeridos, conforme dispositivo anteriormente transcrito.

Tanto a parte Autora quanto as Rés CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. interpuseram Recurso de Apelação, os quais passo a analisar.

DO RECURSO DE APELAÇÃO DE GUILHERME CARVALHO LEONARDO DE OLIVEIRA:

Do Afastamento das Penalidades Processuais Aplicadas nos Embargos de Declaração

O Autor foi penalizado com a aplicação cumulativa de duas sanções pecuniárias: a primeira, com fulcro no art. 77, §2º, do CPC, fixada em 5% do valor da causa por suposto ato atentatório à dignidade da justiça; e a segunda, com base no art. 1.026, §2º, do CPC, consistente em multa de 2% sobre o valor da causa pela interposição de Embargos de Declaração considerados manifestamente protelatórios.

A imposição de ambas as penalidades, no entanto, não resiste ao crivo da legalidade estrita nem do devido processo legal substancial.

O Código de Processo Civil não autoriza a aplicação automática ou cumulativa das sanções referidas. Trata-se de medidas excepcionais, cuja incidência pressupõe a demonstração inequívoca de abuso processual ou má-fé.

No caso concreto, os Embargos de Declaração manejados pelo Autor visavam suprir omissões reais e relevantes, especialmente no tocante à aplicação integral da cláusula 15ª do contrato, que previa expressamente, além da multa de 10%, a reparação por perdas e danos e honorários advocatícios.

Trata-se de matéria essencial à formação do
decisum
, não de questão meramente protelatória.

A própria sistemática dos Embargos de Declaração permite que a parte o utilize, inclusive, como via de prequestionamento para fins recursais (Súmula 98/STJ), o que reforça a ausência de má-fé ou deslealdade processual.

Portanto, entendo que ambas as penalidades devem ser integralmente afastadas, por falta de fundamentação idônea e inexistência de dolo ou abuso processual, configurando-se exercício legítimo do direito de petição.

Da Aplicação Integral da Cláusula 15ª – Honorários Contratuais como Perdas e Danos

A cláusula 15ª do contrato firmado entre o Autor e a Ré CIC prevê expressamente a possibilidade de aplicação de multa de 10% sobre o valor total do contrato, além da indenização por perdas e danos e honorários advocatícios,
in verbis
:

A sentença reconheceu apenas a incidência da multa, sem examinar os demais consectários contratuais, apesar de expressamente invocados na exordial e reiterados nos Embargos de Declaração.

Nos termos do art. 389 do Código Civil, aquele que inadimplir obrigação contratual responde não apenas pelas perdas e danos, mas também pelos encargos da mora e pelos honorários de advogado.

O Autor juntou no ID. 262468267 contrato de prestação de serviços advocatícios firmado com advogado constituído para tratar exclusivamente desta lide, com cláusula de honorários no valor de R$ 7.056,07 (sete mil, cinquenta e seis reais e sete centavos).

Trata-se de despesa necessária, proporcional e diretamente ligada ao inadimplemento contratual da parte adversa, motivo pelo qual impõe-se o reconhecimento da obrigação solidária das Rés de indenizar o citado valor, com atualização monetária desde a data do contrato e incidência de juros de mora a partir da citação.

Do Pedido de Reconhecimento da Responsabilidade Solidária das Requeridas

O Apelante Guilherme requer o reconhecimento da responsabilidade solidária entre as Apeladas CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda., com a consequente condenação de ambas ao pagamento integral das obrigações indenizatórias e restituições, nos termos do art. 265 do Código Civil e da legislação consumerista.

Trata-se, no caso, de relação de consumo clara e típica, na qual o Autor, na condição de consumidor final, adquiriu lote do empreendimento “Ecoville Pantanal”, com a intermediação direta da empresa Golden e por meio de contrato entabulado com a CIC.

Ambas as empresas – vendedora e intermediadora – integram a mesma cadeia de fornecimento de produtos e serviços relacionados ao mesmo objeto contratual.

Ambas participaram ativamente da concretização do negócio jurídico e atuaram de modo coordenado na sua execução, conforme comprovam os documentos contratuais e a fatura da corretagem paga diretamente à Golden.

Nessa configuração, incide o disposto no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual:

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

A jurisprudência do STJ é uníssona ao reconhecer que todas as empresas que contribuem, ainda que indiretamente, para a concretização do vício ou do inadimplemento contratual respondem solidariamente pelos prejuízos causados ao consumidor, nos termos da responsabilidade objetiva do sistema protetivo:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. SÚMULA N. 83 DO STJ OCORRÊNCIA DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 568 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.

2. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. (...) (STJ. AREsp n. 2.872.991/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025).

No caso, a atuação da Golden não se limitou a funções acessórias ou marginais, mas revelou-se substancial, uma vez que atuou como corretora e agente ativo na negociação do lote, recebeu diretamente do consumidor o valor referente à comissão de corretagem, participou da fase pré-contratual fornecendo informações, realizando a captação e induzindo o consumidor à contratação, além de divulgar o empreendimento como se legítima representante da vendedora fosse.

Portanto, a Golden não pode se eximir da responsabilidade pelos danos oriundos do inadimplemento do contrato que ela própria promoveu e ajudou a formalizar.

Cumpre destacar que a solidariedade entre fornecedores decorre de imposição legal expressa, e não de previsão contratual.

Assim, impõe-se o reconhecimento da solidariedade entre CIC e Golden quanto à totalidade das obrigações fixadas na sentença e neste voto, sejam elas:

· Restituição de valores pagos;

· Pagamento da multa contratual;

· Danos morais;

· Devolução da comissão de corretagem;

· Pagamento de honorários contratuais.

A eventual apuração de culpa ou responsabilidade interna entre as Rés é matéria estranha aos limites objetivos desta lide e poderá ser resolvida em eventual ação de regresso, conforme o disposto no art. 283 do Código Civil.

Portanto, acolho o pedido do Apelante para reconhecer expressamente a responsabilidade solidária das Apeladas CIC e Golden pelos prejuízos que lhes causaram.

Do pedido de majoração dos Danos Morais

O Apelante pleiteia a majoração do valor fixado a título de indenização por danos morais, que foi arbitrado na sentença em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Sustenta que o montante é ínfimo, diante da frustração experimentada e do impacto emocional decorrente do inadimplemento contratual.

Entretanto, não assiste razão ao Apelante quanto a este ponto.

A indenização por dano moral, no ordenamento jurídico brasileiro, tem caráter bifásico: visa à compensação à vítima pela violação de direitos da personalidade e, simultaneamente, à função pedagógica e inibitória frente ao ofensor.

Contudo, seu arbitramento deve observar, nos termos do art. 944 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do STJ, os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa, de modo a refletir adequadamente a extensão do dano e a condição das partes envolvidas.

No caso concreto, embora o inadimplemento do contrato pelas Requeridas tenha causado frustração legítima ao consumidor, os elementos probatórios constantes dos autos não indicam a ocorrência de abalo de grande repercussão emocional ou impacto excepcional à esfera psíquica ou à dignidade do Autor que justifique o aumento da verba indenizatória.

Além disso, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) está alinhado à jurisprudência deste Tribunal para casos análogos, em que se reconhece o inadimplemento contratual como gerador de desconforto e frustração, mas sem elementos agravantes significativos:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. IN RE IPSA. QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. RECURSO PROVIDO.

(...) 5. O quantum indenizatório foi fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária pelo INPC desde a data do arbitramento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (...) (RAC. TJMT. N.U 1012450-95.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2025, Publicado no DJE 09/04/2025).

Não se ignora o desconforto vivenciado pelo consumidor em razão do inadimplemento, mas deve-se evitar que a reparação assuma viés punitivo desproporcional, máxime quando já reconhecida a ilicitude e concedida a devida reparação material.

Por essas razões, mantenho inalterado o valor da indenização por danos morais fixado na sentença, em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA.:

Da Alegação de Rescisão por Vontade do Consumidor e Inexistência de Inadimplemento

A Apelante CIC sustenta que a rescisão contratual não decorreu de inadimplemento por sua parte, mas sim de decisão pessoal do consumidor, o que afastaria a sua responsabilidade por eventuais encargos rescisórios.

Tal alegação, contudo, contraria frontalmente as provas constantes nos autos.

O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes previa expressamente a entrega do lote até outubro de 2017, prorrogável até abril de 2018, conforme cláusula contratual invocada pelo próprio Apelante (cláusula 4.3). Decorrido esse prazo, a entrega do bem jamais foi efetivada, nem tampouco houve justificativa documental ou prova de caso fortuito ou força maior que afastasse a responsabilidade da vendedora.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual por parte da incorporadora, ensejando a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos pelo consumidor, acrescidos das penalidades convencionadas:

CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 543 DO STJ. COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.

2. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem. incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (STJ. AREsp n. 2.873.888/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025).

Portanto, não procede a alegação da Apelante de que a rescisão foi voluntária ou motivada exclusivamente por interesse do consumidor.

A inexecução contratual partiu da própria incorporadora, fato que atrai a sua responsabilidade objetiva e impede qualquer retenção de valores pagos.

Da Inaplicabilidade da Retenção de 23% com Base na Lei n. 13.786/2018 (art. 67-A da Lei 4.591/64)

A Apelante invoca o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), para requerer autorização para reter 23% dos valores pagos, a título de despesas administrativas, gestão de recebíveis, corretagem e tributos.

Entretanto, essa pretensão não encontra respaldo jurídico, nem na literalidade da lei, nem em sua aplicação jurisprudencial, pelas razões a seguir.

A Lei n. 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência: O contrato em análise foi celebrado em 13 de dezembro de 2014, sendo, portanto, anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que só passou a produzir efeitos a partir de 28 de dezembro de 2018.

Ademais, a norma invocada pela Apelante tem como escopo regular a desistência imotivada do comprador, autorizando a retenção de parte dos valores pagos. No entanto, como já analisado, o caso envolve inadimplemento contratual por parte da vendedora, o que inverte totalmente a lógica de aplicação do dispositivo.

Assim, revela-se indevida qualquer retenção de valores pagos, sendo correta a restituição integral dos valores, tal como fixado na sentença.

Da Pretensão de Afastamento ou Substituição da Multa Contratual

A empresa CIC também postula a exclusão da multa contratual de 10% ou, subsidiariamente, a sua substituição pela cláusula penal contratual prevista no contrato, sob o fundamento de que a multa seria indevida ou exagerada.

A cláusula 15ª do contrato, expressamente invocada e comprovada pelo Autor, estabelece que a parte que, por inadimplência, der causa a rescisão contratual, incide multa de 10% sobre o valor do contrato, além de perdas e danos e honorários advocatícios.

Trata-se, assim, de cláusula penal compensatória, ajustada previamente pelas partes para a hipótese de descumprimento contratual. Sua aplicação é compatível com o art. 408 do Código Civil e tem sido reiteradamente reconhecida como legítima e eficaz,
in verbis
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. REVISÃO DA PREMISSA FÁTICA DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...) 3. Não existe qualquer vedação à cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, porquanto tais verbas visam reparar lesões de natureza diversa: enquanto a cláusula penal tem por escopo reparar a parte lesada pelo adimplemento tardio da obrigação, a indenização por danos morais visa compensar a violação de um direito da personalidade que restou violado pelo ilícito contratual.

4. Agravo interno não provido. (STJ. AgInt no AREsp n. 2.456.343/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024).

Vale destacar que a multa de 10% (dez por cento) não se mostra desproporcional, tendo em vista o valor do contrato (R$ 70.560,71) e o período de inadimplemento (superior a cinco anos).

Sua função é compensar os efeitos da mora e da frustração do contrato, sendo incabível a modificação judicial da cláusula penal ajustada por livre convenção das partes, salvo se exorbitante, o que não se verifica aqui.

Portanto, deve ser mantida a multa de 10% tal como fixada na sentença.

DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.:

Da Responsabilidade Solidária da Golden – Atuação Conjunta na Relação de Consumo

A Apelante sustenta que não deve ser responsabilizada solidariamente com a empresa vendedora (CIC), pois sua atuação teria se limitado à intermediação da venda, sem participação direta no inadimplemento contratual. Argumenta que não é fornecedora do produto final e, por isso, não poderia responder pelos vícios da relação principal.

Essa tese, no entanto, não encontra respaldo jurídico nem fático.

Como já reconhecido na análise do Recurso de Guilherme, trata-se de relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, e a Golden integrou materialmente a cadeia de fornecimento, tendo recebido comissão de corretagem pela intermediação do negócio, atuado na captação e convencimento do consumidor, e, portanto, contribuído diretamente para a concretização da relação contratual inadimplida.

Assim, o pedido da Golden de afastamento da responsabilidade solidária deve ser rejeitado, sendo correta sua condenação solidária ao lado da CIC, inclusive em relação à restituição dos valores pagos e demais verbas indenizatórias fixadas.

Da Devolução da Comissão de Corretagem

A Apelante requer também o afastamento da condenação que lhe impôs a restituição do valor de R$ 4.119,34, recebido a título de comissão de corretagem. Alega que o serviço foi efetivamente prestado com a intermediação da venda e que o inadimplemento contratual não pode invalidar a remuneração devida pela atuação anterior.

Contudo, não procede o argumento, por duas razões fundamentais:

Primeiro porque a contratação da corretagem foi feita pelo próprio consumidor, que arcou com os custos do serviço, e a comissão foi vinculada ao sucesso do negócio jurídico principal. Entretanto, esse negócio não foi adimplido pela vendedora (CIC), frustrando sua finalidade essencial: a entrega do lote. Por se tratar de obrigação interligada ao objeto principal do contrato, o inadimplemento contratual da vendedora irradiou efeitos sobre o contrato de corretagem.

Segundo porque o STJ já pacificou o entendimento no sentido de que a restituição da comissão de corretagem é cabível quando o negócio frustrado decorre de inadimplemento imputável à vendedora, in verbis:

CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 543 DO STJ. COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.

2. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem. incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (STJ. AREsp n. 2.873.888/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025).

Sendo assim, ainda que a Golden tenha prestado serviço de intermediação, o inadimplemento contratual da vendedora impõe a restituição do valor ao consumidor, sob pena de enriquecimento sem causa.

Da Sucumbência e da Aplicação do Art. 86, Parágrafo Único, do CPC

A Golden também requer a inversão dos ônus de sucumbência, com base no art. 86, parágrafo único, do CPC, sob o argumento de que o Apelado obteve êxito apenas em 1 dos 5 pedidos formulados contra ela, representando apenas 9,37% da totalidade do valor pleiteado.

Todavia, essa alegação parte de uma interpretação equivocada do princípio da sucumbência.

A sucumbência deve ser aferida com base na substância e relevância dos pedidos acolhidos, e não na simples proporção numérica ou econômica dos itens formulados na petição inicial. Ainda que o Autor tenha obtido êxito parcial, o ponto central de sua demanda foi acolhido: a restituição da comissão de corretagem e a responsabilização solidária da Golden, o que justifica a manutenção da condenação nos moldes definidos na sentença.

A aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC exige que a parte vencida tenha sucumbido em parte mínima, o que não se configura no caso.

A tese da Golden não só foi rejeitada, como resultou em responsabilização solidária e condenação pecuniária efetiva, o que afasta a incidência do dispositivo.

Portanto, não há razão para modificação do ônus da sucumbência fixado na origem.

Feitas essas considerações,
dou parcial provimento ao Apelo
de Guilherme Carvalho Leonardo de Oliveira, afasto as penalidades impostas nos Embargos de Declaração, reconheço a responsabilidade solidária das Rés CIC e Golden e condeno-as ao pagamento de R$ 7.056,07 (sete mil, cinquenta e seis reais e sete centavos) a título de honorários contratuais, mantendo-se, no mais, a sentença, inclusive quanto à indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais);
nego provimento
aos recursos interpostos pelas empresas CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.

Nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025