Tribunal: TJMT
Processo: 1003783-08.2022.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003783-08.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Condomínio, Despesas Condominiais, Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JOAO VICENTE MONTANO SCARAVELLI - CPF: 468.326.100-68 (APELANTE), WAGNER BATISTA GOMES NASCENTE JUNIOR - CPF: 022.277.351-04 (ADVOGADO), REJANE MARA CASTIGLIONI ALVES SCARAVELLI - CPF: 352.872.761-68 (APELANTE), CONDOMINIO EDIFICIO VENETO - CNPJ: 24.772.774/0001-07 (APELADO), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – TAXA CONDOMINIAL – RATEIO DE DESPESAS – UNIDADES DE COBERTURA DE EDIFÍCIO – COBRANÇA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL – LEGALIDADE – CONVENÇÃO CONDOMINIAL APROVADA EM ASSEMBLEIA INAUGURAL – REGISTRO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO POSTERIOR – PRINCÍPIO DA ISONOMIA – INAPLICABILIDADE – INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não se configura ausência de dialeticidade recursal quando as razões do apelo enfrentam, de forma específica, os fundamentos da sentença recorrida, cumprindo o ônus argumentativo previsto no art. 1.010, II e §1º, do CPC.

A convenção condominial regularmente aprovada em assembleia de constituição, com presença de todos os condôminos originários e registro em cartório competente, adquire eficácia plena e força vinculante para todos os condôminos, inclusive os adquirentes posteriores, nos termos do art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil.

A ausência de contrapartida específica ou benefício exclusivo aos proprietários de unidades maiores não invalida o critério proporcional, que não se vincula ao uso individualizado, mas sim à representatividade patrimonial da unidade no condomínio.

A impugnação ao pedido de assistência judiciária perdeu objeto, ante o regular recolhimento do preparo recursal pela parte apelante dentro do prazo judicialmente prorrogado por motivo de força maior, nos termos do art. 223 do CPC, o que também afasta a alegação de deserção.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por REJANE MARA CASTIGLIONI ALVES SCARAVELLI e JOÃO VICENTE MONTANO SCARAVELLI visando reformar a sentença de Id. 268507276, proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação Declaratória c/c Danos Materiais e Morais c/c Repetição do Indébito c/c Tutela de Evidência nº 1003783-08.2022.8.11.0041, ajuizada em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VENETO, com suporte no artigo 487, I, do CPC, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões, de Id. 268507277, os apelantes aduzem, em síntese, que a cobrança de taxa condominial com base na fração ideal viola os princípios da isonomia, da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da dignidade da pessoa humana, por impor ônus desproporcional a duas unidades de cobertura, em comparação às demais unidades “tipo” do edifício.

Consignam que a convenção registrada em 1987 previa o rateio igualitário, sendo posterior alteração por ata de assembleia de 1988 - não registrada, ineficaz e sem prevalência jurídica frente à convenção arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.

Asseguram, em seguida, que a cláusula da convenção condominial que impõe cobrança diferenciada da cota condominial às unidades de cobertura é nula de pleno direito, por não ter sido aprovada em assembleia com quórum qualificado, nem consta de convenção regularmente averbada no registro imobiliário.

Destacam, ainda, que o valor cobrado das unidades de cobertura (R$1.957,00) excede em cerca de 35% o valor cobrado das unidades padrão (R$1.370,20), sem que haja contrapartida em benefícios ou serviços exclusivos e adicionais que justifiquem a cobrança em valor superior.

Requerem, ao final, a concessão da assistência judiciária, bem como o provimento do recurso para reformar a sentença com o reconhecimento da ilegalidade da cobrança com base na fração ideal, além da fixação do critério de rateio igualitário das cotas condominiais, condenando o demandado à repetição dos valores pagos a maior nos últimos 05 anos em dobro (R$ 54.459,85), bem como indenização por danos morais no valor sugerido de R$15.000,00 para cada um dos autores e a inversão do ônus sucumbencial.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 268507285, por meio das quais o apelado pugna preliminarmente pela inadmissibilidade do recurso, em razão da ausência de dialeticidade recursal. No mérito, protesta pelo desprovimento do recurso e que os apelantes não comprovaram hipossuficiência apta a justificar a concessão da assistência judiciária.

O pedido de assistência judiciária foi indeferido no Id. 282860863.

A apelante Rejane Mara Castiglioni Alves Scaravelli apresentou petição no Id. 285772868, requerendo prazo extraordinário para o cumprimento de ato processual, em razão do falecimento de sua genitora em 07/05/2025.

O pedido foi deferido no Id. 286793880, com a concessão de prazo para o cumprimento do referido ato processual.

Foi certificado no Id. 289187395 o pagamento da Guia nº 43686, referente ao preparo do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR

Da Preliminar Contrarrecursal - Ausência de Dialeticidade.

A parte recorrida suscita, em sede preliminar, a ausência de dialeticidade recursal, ao argumento de que o apelo interposto pelos autores não teria impugnado de forma específica os fundamentos da sentença.

Contudo, sem razão.

Nos termos do artigo 1.010, inciso II e §1º, do Código de Processo Civil, a petição de apelação deve conter
“a exposição do fato e do direito
” que ensejam a reforma da decisão recorrida.

Por dialeticidade entende-se a exigência de impugnação específica dos fundamentos da decisão, com argumentos aptos a demonstrar o desacerto do julgado, não sendo suficiente mera repetição das razões deduzidas na petição inicial.

No caso concreto, observa-se que os apelantes, embora reiterem fundamentos da petição inicial, dirigem críticas diretas e objetivas à sentença recorrida, notadamente quanto à validação do critério de rateio proporcional à fração ideal como fundamento da cobrança diferenciada; à interpretação da convenção condominial e da ata de assembleia de 1988, alegando ausência de validade por falta de registro ou aprovação formal e ao percentual cobrado das coberturas, que entendem desproporcional por não haver contrapartida de uso ou serviço exclusivo.

Tais argumentos demonstram, com clareza, o enfrentamento específico dos fundamentos que alicerçaram a sentença de improcedência.

A jurisprudência é firme nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO – RECURSO DE AGRAVO INTERNO – CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – INOCORRÊNCIA – REQUISITOS LEGAIS EXIGIDOS – PREENCHIMENTO – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS CAPAZES DE ALTERAR A CONVICÇÃO DO JULGADOR – DECISÃO MANTIDA – DESPROVIMENTO. Não há acolher a preliminar de não conhecimento do Recurso, por ausência de dialeticidade, quando as razões recursais combatem os termos da decisão recorrida e encontram-se associadas aos temas abordados. Os fundamentos utilizados pela parte recorrente, com vistas a demonstrar o desacerto da decisão recorrida, não configura supressão de instância. Inexistindo fundamentos novos, capazes de alterar o entendimento do julgador, quanto à atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, deve ser desprovido o Agravo Interno.”
(TJ-MT - AGR: 10028229320228110000, Relator.: MÁRCIO VIDAL, Data de Julgamento: 27/02/2023, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 09/03/2023)

Diante disso,
rejeito a preliminar
suscitada.

Da impugnação à Assistência Judiciária.

Constata-se que a impugnação apresentada pelo recorrido contra o pedido da assistência judiciária restou prejudicada, por perda superveniente de objeto, pois conforme certificado nos autos (Id. 289187395), houve o recolhimento regular das custas recursais pela parte apelante.

Pela mesma razão, não há que se falar em deserção do recurso de apelação.

Veja que a apelante Rejane Mara Castiglioni Alves Scaravelli, ao ser intimada para realizar o recolhimento do preparo, formulou requerimento de concessão de prazo extraordinário para cumprimento do ato processual, sob alegação de justa causa decorrente do falecimento de sua genitora em 07/05/2025, o que restou devidamente comprovado por certidão de óbito (Id. 285772868).

O pedido foi acolhido no Id. 286793880, nos termos do art. 223 do Código de Processo Civil e dentro do prazo concedido foi devidamente comprovado, no Id. 289187395, o pagamento do preparo recursal, o que afasta, de modo inequívoco, qualquer vício de deserção.

Assim, restando satisfeito o preparo recursal dentro do prazo judicialmente prorrogado, e tendo-se por atendido o pressuposto objetivo de admissibilidade, inexiste deserção. Consequentemente, também se esvazia a discussão acerca da gratuidade de justiça, pela perda de objeto da insurgência, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Dessa forma,
reconheço a perda de objeto
da impugnação à justiça gratuita e afasto a alegação de deserção.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Cinge-se a controvérsia à legalidade do critério de rateio das despesas condominiais adotado pelo Condomínio Edifício Veneto, especificamente quanto à cobrança diferenciada das cotas condominiais atribuídas às unidades de cobertura, em valor superior àquele exigido das unidades padrão, com fundamento na fração ideal correspondente a cada unidade autônoma.

Os apelantes, proprietários de uma das coberturas do edifício, insurgem-se contra essa sistemática, , sustentando a prevalência de convenção condominial pretensamente anterior, datada de 1987, com cláusula de rateio igualitário, bem como a ausência de comprovação válida da modificação do critério em data posterior, alegadamente sem observância do quórum qualificado legal e sem registro imobiliário regular.

Defendem, ainda, a desproporcionalidade da contribuição mensal exigida das coberturas, aduzindo que a majoração da taxa condominial sem benefício correlato afrontaria o princípio da isonomia e configura enriquecimento sem causa dos demais condôminos.

O Condomínio recorrido, por sua vez, sustenta a legalidade da cobrança diferenciada, com respaldo em cláusula expressa de rateio proporcional à fração ideal, constante da convenção condominial registrada desde a constituição do edifício, em 1988. Ressalta que os apelantes adquiriram a unidade posteriormente, aderindo voluntariamente às normas convencionais já registradas e plenamente eficazes.

A controvérsia, pois, reclama a análise detida da validade formal da convenção condominial, da presença ou não de cláusula de rateio proporcional, bem como da eventual existência de vício procedimental quanto ao registro e à observância do quórum legal de alteração, à luz da legislação civil e da jurisprudência consolidada.

É o que passo a examinar.

A convenção condominial apresentada no Id. 268506258, reforça a tese recursal dos apelantes, no sentido de que vigia disposição anterior prevendo o rateio igualitário das despesas condominiais entre os condôminos, o que contradiz diretamente a forma atual de cobrança proporcional à fração ideal.

Contudo, juridicamente, a mera existência de uma convenção registrada em momento anterior não invalida alterações posteriores, desde que estas tenham sido regularmente aprovadas em assembleia com o quórum legal e igualmente registradas no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil, que prevê:

“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Aliás, o critério de rateio pela fração ideal é a regra legal, e sua modificação por convenção condominial aprovada em assembleia com o quórum qualificado de 2/3 e registradas no Cartório de Registro de Imóveis possui validade jurídica plena (art. 1.336, I, e art. 1.334, I do CC/02).

Ou seja, mesmo com a juntada da convenção anterior (1987), a existência posterior de ata de assembleia aprovada com quórum e registrada é suficiente para alterar o regime jurídico.

No caso em debate, restou plenamente comprovado nos autos que a Ata de Assembleia de Constituição do Condomínio Edifício Veneto, lavrada em 14/03/1988 e registrada no Cartório de Títulos e Documentos em 15/04/1988, sob o nº 120.423 (Livro B-797) - Id. 268507258, contempla cláusula expressa de rateio proporcional:

"5.a) O rateio das despesas comuns, sejam ordinárias ou extraordinárias, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas frações ideais."

A mesma ata confirma que:

“A assembleia decidiu ainda aprovar a minuta de convenção de condomínio registrada pela construtora no Cartório do Sexto Ofício desta Capital, com as modificações ora efetuadas, passando a ser doravante obrigatória para todos os condôminos e moradores do edifício.”

A ata da assembleia de 14 de março de 1988, ainda deixa claro que se tratava da assembleia inaugural, que contou com a presença dos proprietários originais das unidades, cujas assinaturas constam do termo de presença anexo à ata. Sendo essa a assembleia constitutiva, e estando todos os titulares originários regularmente convocados e presentes, presume-se atendido o quórum de unanimidade exigido para aprovação da convenção originária, nos termos do art. 9º, §3º, da Lei nº 4.591/64, que à época dispunha:

“Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Dessarte, tratando-se da assembleia inaugural de constituição do condomínio, e tendo sido a convenção aprovada com o quórum exigido, com posterior registro formal no Cartório de Registro de Imóveis, houve a incorporação válida da convenção apresentada pela construtora, já com as modificações deliberadas em assembleia.

Ou seja, a cláusula de rateio proporcional às frações ideais não é fruto de alteração posterior, mas sim integrante da convenção original, regularmente aprovada e registrada no momento da constituição do condomínio.

A partir de então, a convenção passou a vincular todos os condôminos, inclusive os apelantes, que adquiriram sua unidade posteriormente, aderindo automaticamente às disposições estatutárias, nos termos do art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil.

Por sua vez, a ata de 23/09/1988 (registro nº 122.572) tratou apenas de ajustes percentuais nas unidades, sem alterar a base jurídica do rateio proporcional. Além disso, não há registro posterior de convenção que tenha revogado ou substituído a cláusula do item 5.a da convenção de 1988.

Portanto, não há qualquer ilegalidade ou abusividade na cobrança de valores superiores às coberturas, desde que fundados na fração ideal prevista na convenção devidamente registrada - como é o caso dos autos.

Neste sentido, merece destaque o seguinte precedente do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS . APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART . 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE . 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal . 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4.
A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art . 1.336, I, do CC/2002).
Precedentes. 5.
As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.
6.
Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.
7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.”
(STJ - REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020)

Outros julgados dos Tribunais Estaduais corroboram essa linha:

EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE CONDOMÍNIO . CRITÉRIO DE RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE. 1 . O critério de rateio do valor da taxa de condomínio é, em regra, a fração ideal da unidade imobiliária, conforme previsão da Lei nº 4.591/64 e art. 1.336, I, do CC, sendo indevida a intervenção judicial para a discussão da justiça do método adotado . Precedentes do STJ. 2. O pagamento a maior da taxa de condomínio para apartamentos em cobertura com base na fração ideal é legal, não havendo motivo para a revisão do critério devidamente aprovado em Assembleia. Precedente do STJ.” (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00023988820158080035, Relator.: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, 2ª Câmara Cível)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO. FRAÇÃO IDEAL . VALIDADE. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. 1. É cediço que os condôminos, por meio da Convenção de Condomínio, têm a liberdade de estipular a forma adequada de rateio das despesas condominiais, de modo que, aprovada pelo quorum regular, a Convenção assume status de norma cogente, frente às relações condominiais e depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para ser alterada (ex vi do artigo 1.351 do Código Civil). 2. É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Em outras palavras, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa . 3. A cobrança de taxa de condomínio superior aos proprietários dos apartamentos maiores, como a cobertura, conforme previsto na Convenção de Condomínio, encontra-se em plena consonância com a regra adotada pela Lei 4.591/64 e art. 1.336 do Código Civil. Desta maneira, as unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ-GO - AI: 52844779620238090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 6ª Câmara Cível)

Por fim, quanto à alegação de violação ao princípio da isonomia e de enriquecimento sem causa, à luz da suposta ausência de benefício exclusivo às coberturas, cumpre ressaltar que a fração ideal não guarda correlação necessária com o uso efetivo das áreas comuns, mas sim com a representatividade jurídica e econômica da unidade autônoma no conjunto condominial.

A fração ideal reflete, ordinariamente, área construída, valor patrimonial, impacto no uso coletivo e custo de manutenção proporcional, servindo como parâmetro jurídico-objetivo para o rateio das despesas comuns. A jurisprudência e a doutrina reiteradamente reconhecem a validade desse critério, inclusive por razões de equidade patrimonial, eficiência administrativa e estabilidade das relações condominiais.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025