Tribunal: TJMT
Processo: 1013714-81.2024.8.11.0003
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-25
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1013714-81.2024.8.11.0003

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[LOCAÇÃO DE IMÓVEL, DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO, DIREITOS / DEVERES DO CONDÔMINO]

RELATOR:
EXMA. SRA. D
ESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:
[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VETORASSO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 26.190.356/0001-29 (APELADO), BRENO FRANCA TABOSA RIBEIRO - CPF: 023.756.471-81 (ADVOGADO), CONDOMÍNIO ORIGEM RNI RONDONÓPOLIS (APELANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), CONDOMINIO ORIGEM RNI RONDONOPOLIS - CNPJ: 57.378.410/0001-98 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E

M

E

N

T

A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. VEDAÇÃO À MORADIA POR PESSOAS SEM VÍNCULO FAMILIAR. VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E À LIBERDADE DE DESTINAÇÃO. MULTAS APLICADAS POR INFRAÇÕES DISTINTAS MANTIDAS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que declarou a nulidade da cláusula 41, alínea “m”, do Regimento Interno, na parte que veda a moradia por pessoas sem vínculo familiar, e anulou penalidades com base nela aplicadas. A sentença também determinou o cadastramento de moradores locatários da autora e condenou o réu ao pagamento de custas e honorários.

2.O apelante alegou cerceamento de defesa pela ausência de instrução probatória e defendeu a validade da cláusula, argumentando tratar-se de legítimo exercício da autonomia condominial para preservação do padrão familiar.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de instrução probatória caracteriza cerceamento de defesa, ensejando nulidade da sentença; e (
ii
) saber se é válida cláusula de regimento interno que veda genericamente a moradia por pessoas sem vínculo familiar, à luz do direito de propriedade e da função social atribuída pela legislação civil.

III. Razões de decidir

4. O julgamento da lide não exigia produção de prova oral, por versar sobre matéria de direito. Ausência de prejuízo justifica o indeferimento da instrução, nos termos do art. 370,
p.u
., do CPC.

5. A cláusula impugnada restringe, de forma desproporcional, o uso da unidade autônoma pelo condômino, vedando genericamente a habitação de pessoas sem vínculo familiar, em afronta ao direito de propriedade e à sua função social (CC,
arts
. 1.228, § 1º, e 1.335; Lei nº 4.591/1964, art. 19).

6. Os contratos de locação comprovam destinação residencial legítima, inexistindo desvio de finalidade ou perturbação da ordem condominial, razão pela qual a nulidade da cláusula se mostra necessária.

7. As demais infrações condominiais concretamente apuradas, como uso inadequado de áreas comuns, barulhos excessivos e condutas ofensivas, autorizam a manutenção das penalidades aplicadas com fundamento em outras disposições do regimento, alheias à cláusula anulada.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso não provido.

Tese de julgamento: “1. É inválida cláusula de regimento interno de condomínio que, de forma genérica, proíbe a moradia de pessoas sem vínculo familiar, por afrontar a função social da propriedade e o direito de livre destinação do bem. 2. A nulidade da cláusula não afasta a validade das penalidades impostas com base em outras normas internas, desde que fundadas em condutas concretamente comprovadas.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 1.228, § 1º, e 1.335; Lei nº 4.591/1964, art. 19; CPC, art. 370,
p.u
.; CC, art. 1.336.

Jurisprudência relevante citada:
Não há jurisprudência citada no voto.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(RELATORA):

Egrégia Câmara
:

Trata-se de apelação cível interposta pelo Condomínio Origem RNI Rondonópolis contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível de Rondonópolis, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
Vetorasso
Imóveis Ltda. para declarar a nulidade da cláusula 41, alínea “m”, do Regimento Interno, na parte que veda a moradia por pessoas sem vínculo familiar.

Anulou-se, ainda, as penalidades aplicadas com base na cláusula e determinou-se o cadastramento dos moradores locatários da autora, desde que regularmente documentados. O réu foi condenado ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

O condomínio apelante alega que a referida cláusula representa expressão legítima da autonomia privada condominial, destinada a preservar o padrão familiar e a finalidade exclusivamente residencial das unidades.

Sustenta que a conduta da autora descaracterizaria a finalidade das locações, por configurar ocupação coletiva similar à modalidade de república, com potencial de comprometer a tranquilidade e a segurança dos demais moradores.

Em vista disso, ao argumento de que houve cerceamento de defesa, requer o provimento do recurso para que a sentença seja anulada, com o retorno dos autos à origem para regular instrução probatória, notadamente com a produção de prova oral requerida por ambas as partes.

Subsidiariamente, pleiteia a reforma da sentença para reconhecer a validade da cláusula 41, alínea “m”, do Regimento Interno, com a consequente manutenção das multas aplicadas à apelada. Requer, ainda, a condenação desta ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A apelada, por sua vez, apresentou contrarrazões pugnando pelo não provimento do recurso e pela manutenção integral da sentença. Requereu, ainda, o reconhecimento da litigância de má-fé da parte apelante, com a aplicação das penalidades previstas no art. 81 do CPC, bem como a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

US
OU
DA PALAVRA
A
ADVOGAD
A DANIELA
SANTOS

MATTEUCCI
, OABMT
26521-O

V O T
O
(
PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA):

Egrégia Câmara
:

Cumpre, de plano, esclarecer que não há vícios na formação do conjunto probatório que justifiquem a anulação da sentença, como pretende o apelante, uma vez que a análise recursal está centrada em questão eminentemente jurídica, dispensando, portanto, a instrução probatória adicional requerida.

Assim, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, não se constata qualquer prejuízo à ampla defesa que justifique a anulação da sentença.

Rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.

V O T
O
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

A controvérsia em debate versa sobre a validade da cláusula 41, alínea “m”, do Regimento Interno do Condomínio Origem RNI Rondonópolis, que veda a permanência em unidades residenciais de pessoas que não possuam vínculo familiar, bem como sobre a legalidade das penalidades aplicadas à apelada,
Vetorasso
Imóveis Ltda., com fundamento nessa disposição interna.

Discute-se, em essência, a legitimidade de deliberação interna do condomínio que impõe restrição à ocupação das unidades por pessoas sem vínculo familiar, sob a justificativa de preservação da convivência harmônica e manter o perfil familiar do empreendimento.

O artigo 1.228, § 1º, do Código Civil estabelece que o direito de propriedade deve ser exercido conforme suas finalidades econômicas e sociais.

Já o artigo 1.335 assegura ao condômino o direito de usar, gozar e dispor livremente de sua unidade. A esse respeito, o artigo 19 da Lei n.º 4.591/64, que regula os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias, reforça que cada condômino tem o direito de utilizar sua unidade autônoma e as áreas comuns de forma exclusiva e conforme sua destinação, desde que não cause prejuízo aos demais moradores.

Nesse contexto, a cláusula 41, alínea 'm', do Regimento Interno, ao proibir genericamente a moradia de pessoas sem vínculo familiar entre si, extrapola os limites legítimos do poder normativo condominial. Trata-se de disposição que restringe de forma indevida o exercício do direito de propriedade, especialmente quanto à livre destinação da unidade pelo condômino, em afronta aos princípios da função social da propriedade e da liberdade contratual.

Tais fundamentos encontram respaldo na sentença recorrida, em que a magistrada reconheceu que a vedação genérica à locação para fins de habitação coletiva, em razão da ausência de vínculo familiar entre os ocupantes, revela-se incompatível com o pleno exercício do direito de propriedade, conforme se extrai dos seguintes trechos (id. 185263435):

Essa conclusão revela-se acertada, uma vez que a aplicação irrestrita da cláusula 41, alínea “m”, do Regimento Interno, impõe limitação desproporcional ao uso da unidade, sem respaldo em qualquer demonstração concreta de prejuízo efetivo à coletividade condominial, em afronta aos princípios da função social da propriedade e da proporcionalidade.

Na hipótese ora em análise, a apelada comprovou ser legítima proprietária de diversas unidades residenciais e que foram locadas à empresa Consórcio Construtor Ferrovia Lucas do Rio Verde, para fins exclusivamente habitacionais.

Os contratos apresentados demonstram que os imóveis estão sendo utilizados como moradia para trabalhadores da empresa, sem qualquer desvio de finalidade, uso comercial ou indícios de perturbação à ordem condominial.

Ainda nesse contexto fático-jurídico, revela-se acertada a conclusão adotada pelo juízo ao reconhecer que as advertências e penalidades impostas exclusivamente com base na forma de locação das unidades, notadamente pela ausência de vínculo familiar entre os ocupantes, configuram limitação indevida ao direito de propriedade, comprometendo a liberdade de destinação do bem, cuja finalidade, no caso, é habitacional, viabilizada por meio de contratos legítimos de aluguel.

Assim, conforme corretamente destacado na sentença, impõe-se a invalidação da cláusula 41, alínea “m”, na parte que proíbe a “moradia de grupo de pessoas sem vinculação família entre si”, por ultrapassar os limites da autonomia normativa conferida ao condomínio e por restringir, de forma injustificada, prerrogativas essenciais do direito de propriedade.

Importa frisar, no entanto, que a nulidade reconhecida se limita unicamente ao trecho da cláusula que impede a ocupação por indivíduos sem vínculo familiar entre si. As demais previsões constantes do regimento interno e da convenção condominial, voltadas à regulação do convívio nas áreas comuns e à conduta dos moradores, permanecem hígidas e válidas.

Com base nos elementos probatórios constantes dos autos, verifica-se que os moradores das unidades pertencentes à autora, em certas ocasiões, descumpriram normas internas, a exemplo das cláusulas 7ª, 41, incisos “c”, “f”, “g” e “p”, além das obrigações estabelecidas no art. 1.336 do Código Civil, conforme evidenciam as notificações juntadas sob o id. 166604729 e seguintes.

Esses documentos registram práticas incompatíveis com a convivência harmônica no ambiente condominial, como descarte inadequado de resíduos, uso indevido de áreas comuns (como a piscina), emissão de ruídos fora dos horários permitidos e condutas ofensivas ao decoro em espaços coletivos, fatos que, apesar de alegados, não foram infirmados por qualquer meio de prova por parte da demandante.

Diante desse cenário, é legítima a manutenção das sanções aplicadas com base em infrações específicas e concretamente demonstradas, não sendo possível o cancelamento ou suspensão das notificações e penalidades relacionadas a essas ocorrências, as quais não guardam relação com a cláusula regimental declarada nula.

Face ao exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação interposto por Condomínio Origem RNI Rondonópolis, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC,
majoro
os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

A
companho o voto da R
elatora,
que
enquadrou bem a situação
.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (
2
ª
VOGAL):

Peço vista
dos
autos
para melhor análise da matéria.

SESSÃO DE
25 DE
JUNHO
DE 2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL):

Eminentes pares:

Na sessão anterior, vista dos autos para uma análise mais aprofundada da controvérsia.

O recurso de apelação versa sobre a validade da cláusula 41, alínea “m”, do Regimento Interno do Condomínio Origem RNI Rondonópolis, que veda a moradia de pessoas sem vínculo familiar entre si. No caso concreto, a autora,
Vetorasso
Imóveis Ltda., é legítima proprietária de 24 unidades residenciais localizadas no referido condomínio, tendo celebrado contratos formais de locação com uma empresa terceira, com prazo de 12 (doze) meses, para alojamento de funcionários envolvidos nas obras de construção de uma ferrovia.

A sentença de origem declarou a nulidade da referida cláusula, por entender que ela impõe restrição genérica e desproporcional ao exercício do direito de propriedade, em afronta à sua função social e aos direitos assegurados nos artigos 1.335 e 1.228, §1º, do Código Civil. Além disso, manteve as penalidades condominiais aplicadas por infrações específicas de convivência, restringindo a anulação apenas às multas baseadas diretamente na cláusula ora declarada inválida.

Concordo com a conclusão da relatora. A vedação prevista na cláusula, ao estabelecer impedimento absoluto à moradia por pessoas sem vínculo familiar, extrapola os limites legítimos da autonomia normativa condominial, sobretudo na ausência de demonstração concreta de que a ocupação estaria causando prejuízos efetivos à coletividade condominial em termos de segurança, sossego ou salubridade.

É importante salientar que a sentença também foi cuidadosa ao determinar o cadastramento individualizado de todos os moradores das unidades da autora, medida que atende aos legítimos interesses de segurança e controle do condomínio, preservando o direito de fiscalização.

Registro, ainda, que embora a cláusula ora analisada já integrasse o regimento interno à época da aquisição das unidades pela autora, circunstância que, em tese, reforçaria a vinculação da adquirente às normas condominiais preexistentes, entendo que tal fato não é suficiente, por si só, para validar disposição que se revela materialmente abusiva e desproporcional. A boa-fé objetiva e o princípio da
pacta sunt servanda
, aplicáveis às relações condominiais, não afastam o controle judicial de cláusulas que afrontem direitos fundamentais, como o direito de propriedade e a função social a ela inerente, expressamente assegurados pelos artigos 1.228, §1º, e 1.335 do Código Civil, bem como pela Constituição Federal. Assim, ainda que a autora tenha adquirido os
imóveis ciente
das regras então vigentes, a manutenção de cláusula que proíbe genericamente a moradia de pessoas sem vínculo familiar não se sustenta diante do necessário equilíbrio entre os interesses individuais e coletivos no âmbito condominial.

Em relação ao precedente do Superior Tribunal de Justiça citado nas razões recursais (REsp 1.884.483/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, julgado em 23/11/2021), entendo que a situação ali tratada apresenta contornos fáticos absolutamente diversos dos que ora se examinam. No referido julgamento, o STJ analisou a validade de restrição condominial que fixava tempo mínimo de locação das unidades residenciais, com o objetivo de coibir locações por curtíssimo prazo, veiculadas por plataformas digitais de hospedagem, em razão da alta rotatividade e do impacto negativo à segurança, ao sossego e à salubridade condominial.

O caso ora apreciado não guarda similitude com tal cenário. Aqui, os contratos de locação são formais, com prazo mínimo de 12 (doze) meses, e destinam-se exclusivamente à moradia habitual de trabalhadores vinculados a uma empresa, com prévia identificação e cadastramento junto ao condomínio, por força de decisão judicial. Não há elementos nos autos que indiquem prática de hospedagem transitória, rotatividade excessiva ou uso comercial atípico das unidades.

Portanto, entendo que o precedente invocado não se aplica ao presente feito, sendo inaplicável a analogia entre as situações.

Diante disso, acompanho a relatora, negando provimento ao recurso de apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/06/2025