Tribunal: TJMT
Processo: 1047292-07.2025.8.11.0001
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO DE VALOR DIVERSO. TEMA 1.113 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA DO VALOR DECLARADO ATÉ O FATO GERADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelo Município contra sentença que julgou procedente o pedido inicial em ação de repetição de indébito, declarou a ilegalidade da utilização de base de cálculo do ITBI diversa do valor declarado na transação imobiliária e condenou o ente público à restituição integral do valor recolhido a maior, com atualização monetária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é necessário o sobrestamento do processo até o trânsito em julgado do RE 1412419, que discute o Tema 1.113 do STJ; e (ii) verificar se o Município pode adotar como base de cálculo do ITBI o valor venal de referência em detrimento do valor declarado pelo contribuinte, bem como se deve incidir correção monetária sobre o valor declarado entre a data da compra e a efetiva transmissão do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A suspensão dos feitos com temas afetados a julgamento repetitivo ou de repercussão geral somente é exigida até o julgamento do tema, sendo desnecessário aguardar o trânsito em julgado, conforme o art. 1.039 do CPC. Assim, inexistindo determinação do STF para suspensão nacional, rejeita-se a preliminar de sobrestamento.
4. A tese firmada pelo STJ no Tema 1.113 estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sendo o valor declarado pelo contribuinte presumidamente compatível com o valor de mercado, presunção esta somente afastável mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.
5. O Município não comprovou a instauração de processo administrativo para apuração de eventual divergência entre o valor declarado e o de mercado, o que torna indevida a cobrança do ITBI com base em valor venal de referência fixado unilateralmente.
6. Todavia, considerando que o contrato de compra e venda foi firmado em 2008 e que o fato gerador do ITBI ocorreu apenas em 2025, o valor declarado deve ser atualizado monetariamente até a data da efetiva transmissão, nos termos do § 1º do art. 226 do Código Tributário Municipal de Cuiabá, pois a correção monetária recompõe o poder aquisitivo da moeda, sem configurar acréscimo patrimonial.
7. Dessa forma, a restituição deve corresponder à diferença entre o ITBI pago sobre o valor de referência (R$ 719.091,68) e o devido sobre o valor declarado atualizado (R$ 614.226,24), resultando no montante de R$ 2.097,31 a ser devolvido ao contribuinte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A aplicação de tese firmada em recurso repetitivo independe do trânsito em julgado do respectivo

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1047292-07.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (RECORRENTE), NAID FELICIANA BARBOSA DA SILVA - CPF: 207.124.051-00 (RECORRIDO), HUDSON ROQUE BOBATO SCHMITT - CPF: 728.575.601-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO DE VALOR DIVERSO. TEMA 1.113 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA DO VALOR DECLARADO ATÉ O FATO GERADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto pelo Município contra sentença que julgou procedente o pedido inicial em ação de repetição de indébito, declarou a ilegalidade da utilização de base de cálculo do ITBI diversa do valor declarado na transação imobiliária e condenou o ente público à restituição integral do valor recolhido a maior, com atualização monetária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é necessário o sobrestamento do processo até o trânsito em julgado do RE 1412419, que discute o Tema 1.113 do STJ; e (ii) verificar se o Município pode adotar como base de cálculo do ITBI o valor venal de referência em detrimento do valor declarado pelo contribuinte, bem como se deve incidir correção monetária sobre o valor declarado entre a data da compra e a efetiva transmissão do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A suspensão dos feitos com temas afetados a julgamento repetitivo ou de repercussão geral somente é exigida até o julgamento do tema, sendo desnecessário aguardar o trânsito em julgado, conforme o art. 1.039 do CPC. Assim, inexistindo determinação do STF para suspensão nacional, rejeita-se a preliminar de sobrestamento.

4.

A tese firmada pelo STJ no Tema 1.113 estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sendo o valor declarado pelo contribuinte presumidamente compatível com o valor de mercado, presunção esta somente afastável mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.

5.

O Município não comprovou a instauração de processo administrativo para apuração de eventual divergência entre o valor declarado e o de mercado, o que torna indevida a cobrança do ITBI com base em valor venal de referência fixado unilateralmente.

6.

Todavia, considerando que o contrato de compra e venda foi firmado em 2008 e que o fato gerador do ITBI ocorreu apenas em 2025, o valor declarado deve ser atualizado monetariamente até a data da efetiva transmissão, nos termos do § 1º do art. 226 do Código Tributário Municipal de Cuiabá, pois a correção monetária recompõe o poder aquisitivo da moeda, sem configurar acréscimo patrimonial.

7.

Dessa forma, a restituição deve corresponder à diferença entre o ITBI pago sobre o valor de referência (R$ 719.091,68) e o devido sobre o valor declarado atualizado (R$ 614.226,24), resultando no montante de R$ 2.097,31 a ser devolvido ao contribuinte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A aplicação de tese firmada em recurso repetitivo independe do trânsito em julgado do respectivo acórdão, salvo determinação expressa de suspensão pelo STF.

2.

O valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado mediante regular processo administrativo, sendo ilegal o arbitramento unilateral de base de cálculo do ITBI pelo Município.

3.

O valor declarado no contrato de compra e venda deve ser corrigido monetariamente até a data do fato gerador, servindo de base de cálculo para o ITBI.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CTN, arts. 38 e 148; CPC, art. 1.039; Lei 9.099/1995, art. 46; Lei Complementar Municipal nº 043/1997 (CTM de Cuiabá), art. 226, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022 (Tema 1113); TJMT, RI nº 1023161-02.2024.8.11.0001, Rel. Juiz Valdeci Moraes Siqueira, Terceira Turma Recursal, j. 02/10/2025; TJMT, RI nº 1030531-95.2025.8.11.0001, Rel. Juiz Hildebrando da Costa Marques, j. 24/10/2025.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DO JUIZADO ESPECIAL

Recurso Inominado:

1047292-07.2025.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizado Especial da Fazenda Pública de Cuiabá/MT

Recorrente(s):

Município de Cuiabá

Recorrido(s):

Naid Feliciana Barbosa da Silva

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

04 a 06/11/2025 (Plenário Virtual)

Colendos pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto contra a sentença prolatada que apresentou a seguinte parte dispositiva:

“Posto isso, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para o fim de:

a) Declarar a ilegalidade da aplicação de base de cálculo do ITBI diversa da declarada nos contratos de compra e venda imobiliária, em presunção da boa-fé do contribuinte, considerando a ausência de processo administrativo para apuração de valor real de mercado diverso do indicado;

b) Condenar o ente tributante à restituição do valor recolhido indevidamente, com as devidas atualizações monetárias, nos termos dos Temas 810 e 1170 do STF, Tema 905 do STJ e da Emenda Constitucional n. 113/2021, fazendo-o com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC”.

O Município, em suas razões recursais, preliminarmente, requer o sobrestamento do feito até o trânsito em julgado do RE 1412419. No mérito, argumenta a plena constitucionalidade e legalidade do valor venal instituído por lei pelo Município de Cuiabá, não havendo que se falar em recolhimento do ITBI pelo valor da transação, como pretende a parte Recorrida, mas na forma da lei municipal (art. 226, do CTM), razão pela qual deve ser julgada improcedente a restituição pleiteada.

PRELIMINAR DE SOBRESTAMENTO DOS AUTOS

Colendos Pares;

O Município Recorrente arguiu a preliminar de necessidade de sobrestamento dos autos até o trânsito em julgado do Recurso Extraordinário interposto contra o acórdão paradigma do Tema 1.113 do colendo Superior Tribunal de Justiça.

No entanto, não obstante tenha sido interposto Recurso Extraordinário (RE 1412419) contra o acórdão que julgou o Tema 1.113 do STJ, não há, até o momento, determinação expressa do excelso Supremo Tribunal Federal para suspensão dos processos que versem sobre a matéria.

Cabe ainda esclarecer que a tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo possui eficácia vinculante e aplicação imediata, conforme estabelecem os artigos 926, 927, 928 e 1.039 do Código de Processo Civil, garantindo a uniformidade e a segurança jurídica em casos que envolvam questões de direito repetitivas.

Pelos fundamentos acima, rejeito a preliminar suscitada.

É como voto.

MÉRITO

Colendos Pares;

O presente caso se trata de Ação de Repetição de Indébito proposta pela parte autora em face do ente municipal, na qual alega, em síntese que, adquiriu no ano de 2008, o imóvel localizado no 1° Pavimento do Edifício Torre das Águas, Condomínio Parque Residencial Pantanal, com inscrição municipal 01.9.21.032.0379.102, pelo valor de R$ 246.500,00 (duzentos e quarenta e seis mil e quinhentos reais), todavia, à época, não realizou o registro de tal aquisição.

Contudo, no presente ano, ao buscar regularizar a situação, solicitou à guia de ITBI – Imposto sobre a Transferência de Bens Imóveis, e para sua surpresa, o Requerido, equivocadamente, lançou como base de cálculo o valor venal do imóvel sendo o de R$ 719.091,68 (setecentos e dezenove mil noventa e um reais e sessenta e oito centavos). Sustenta que é pacifico o entendimento que a base de cálculo para o apuração do tributo devido é o valor da operação, ou seja, o valor da aquisição, que neste caso é o valor de R$ 246.500,00, conforme comprovado pela autorização da vendedora, recibos e contrato juntados na inicial.

Pois bem. O artigo 38 do Código Tributário Nacional, estabelece que a base de cálculo desse tributo é o valor venal do bem:

“SEÇÃO III

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos

[...]

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Assim, a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que corresponde ao preço de venda do bem em condições normais.

Por sua vez, o artigo 148 do CTN, dispõe que valor da operação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular procedimento administrativo,
in verbis
:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora,
mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial
.

Logo, apesar de haver a possibilidade do Agente Fazendário arbitrar novo valor da base de cálculo do tributo, essa modalidade somente pode ser utilizada quando os atos jurídicos registrados pelo contribuinte não merecem fé, desde que observado o devido processo legal no âmbito administrativo.

A respeito da matéria, a saber, base de cálculo do ITBI, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1937821/SP, Tema Repetitivo 1.113, fixou as seguintes teses:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.

No caso em julgamento, consta no contrato de compra e venda que o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 246.500,00. Porém, o Município

para fins de apuração do ITBI, utilizou como base de cálculo o valor venal de referência fixado em R$ 719.091,68, resultando em um imposto no montante de R$ 14.381,83.

O ente municipal não comprou ter instaurado procedimento administrativo prévio ao lançamento para contestar o valor declarado pelo contribuinte, o que torna ilegal a cobrança do ITBI com base no valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município.

Por outro lado, deve ser observado, neste caso específico, que o contrato de compra e venda foi realizado no ano de 2008 e a abertura de processo de transferência de propriedade foi requerido neste ano de 2025, e, conforme dispõe o §1º do Art. 226 do CTM:

§1º – O imposto será calculado pelo setor competente, no mês do pagamento do mesmo.

Logo, em que pese à compra ter sido realizada em 2008, o fato gerador da cobrança do ITBI ocorre apenas a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório, que no caso em questão ocorreu no ano de 2025.

Portanto, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do contrato de compra e venda corrigido monetariamente pelo IPCA, no período de 09/2008 a 01/2025, que alcança a quantia de R$ 614.226,24, conforme cálculo apresentado na defesa e não impugnado pelo Recorrido.

Logo, a sistemática adotada pelo Recorrente, para apuração do ITBI infringe as alíneas “
b
” e “
c
” do Recurso Repetitivo REsp 1937821/SP (
TEMA 1113-STJ
), haja vista que o valor declarado pelo contribuinte foi desconsiderado sem a instauração de processo administrativo próprio e sem observância aos princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa, sendo, portanto, ilegal.

Neste sentido:

DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA REVISÃO.
TEMA

1113
DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pelo Município contra sentença que julgou procedente o pedido de restituição de valores pagos a maior a título de ITBI, por ter o ente público utilizado como base de cálculo o valor venal dos imóveis em vez do valor declarado na transação imobiliária, resultando em recolhimento superior ao devido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) necessidade de sobrestamento do feito até o trânsito em julgado do REsp 1937821/SP (
Tema

1113
do STJ); e (ii) legitimidade da utilização do valor venal como base de cálculo do ITBI em detrimento do valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os processos afetados com
tema
de Repercussão Geral ou Recurso Repetitivo devem ficar sobrestados somente até o julgamento do
tema
, sendo desnecessário aguardar o trânsito em julgado para aplicação da tese firmada, conforme arts. 1.039 e 1.040 do CPC.

4. Conforme tese fixada no
Tema

1113
do STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada mediante regular processo administrativo.

5. Não há nos autos comprovação de que o Município tenha instaurado regular processo administrativo para afastar a presunção de veracidade do valor declarado pela contribuinte, sendo insuficiente a mera emissão de guias com valores divergentes
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso não provido.

Tese de julgamento: "1. Os processos afetados com
tema
de Repercussão Geral ou Recurso Repetitivo devem ficar sobrestados somente até o julgamento do
tema
, sendo desnecessário o trânsito em julgado para aplicação da tese firmada. 2. A base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária, que goza de presunção de veracidade, só podendo ser afastada mediante regular processo administrativo, não sendo suficiente o arbitramento unilateral pelo Município."

Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 38 e 148; CPC, arts. 1.039 e 1.040; Lei Complementar Municipal nº 043/1997, art. 226.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1937821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022 (
Tema

1113
); TJMT, RI 1000529-62.2017.8.11.0086, Rel. Juiz Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, j. 04/11/2024; TJMT, RI 1036650-09.2024.8.11.0001, Rel. Juiz Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, j. 14/02/2025.

(N.U 1030531-95.2025.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 24/10/2025, Publicado no DJE 24/10/2025)

DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA DESCONSIDERADO. ARBITRAMENTO DE NOVA BASE DE CÁLCULO PELO FISCO. DOAÇÃO UNILATERAL DE VALOR VENAL DE REFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. VIOLAÇÃO AO RECURSO PARADIGMA. SEGURANÇA CONCEDIDA. SENTENÇA RATIFICADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação e remessa necessária contra sentença que concedeu a segurança para determinar que o ITBI fosse calculado com base no valor declarado na escritura pública de compra e venda

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o processo deveria ter sido sobrestado em razão de pendência de recurso extraordinário sobre o
Tema

1113
do STJ; (ii) verificar a possibilidade de o Município fixar a base de cálculo do ITBI com base em valor venal de referência, em detrimento do valor declarado pelo contribuinte.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de sobrestamento não procede, pois não há determinação do STF para suspensão dos processos e a tese firmada pelo STJ em recurso repetitivo (
Tema

1113
) tem aplicação imediata.

4. O valor declarado na escritura goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado mediante regular processo administrativo, conforme art. 148 do CTN.

5. O Município não pode adotar unilateralmente valor venal de referência como base de cálculo do ITBI, em afronta à tese fixada no
Tema

1113
do STJ.

6. Ausente instauração de processo administrativo para contestar o valor declarado, deve prevalecer, por ora, o valor da transação constante da escritura.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido. Sentença confirmada em remessa necessária.

Tese de julgamento: "1. É ilegal a adoção unilateral de valor venal de referência como base de cálculo do ITBI. 2. O valor declarado na escritura pública goza de presunção de veracidade, somente afastável mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CTN, arts. 38 e 148; CPC/2015, arts. 926, 927 e 1.039.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (
Tema

1113
).

(N.U 1023296-88.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 19/10/2025, Publicado no DJE 19/10/2025)

DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL DECLARADO NA TRANSAÇÃO. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. INEXISTÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO DE VALOR SUPERIOR.
TEMA

1113
/STJ. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A MAIOR DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedente o pedido inicial, condenando o ente municipal à restituição de R$ 7.750,73, valor pago a maior a título de ITBI.

2. O Município recorreu, sustentando a legalidade de sua metodologia de avaliação com base na Planta de Valores Genéricos, e afirmando que o valor venal apurado representa o valor de mercado do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral; e (ii) estabelecer se a ausência de processo administrativo específico para apuração do valor de mercado afasta a possibilidade de cobrança com base em valor diverso do declarado pelo contribuinte.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A jurisprudência pacificada do STJ (
Tema
Repetitivo nº 1.113) estabelece que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, sendo vedada a vinculação à base de cálculo do IPTU ou a utilização de valor de referência fixado unilateralmente pela Fazenda Pública.

4. O valor declarado pelo contribuinte na escritura pública goza de presunção relativa de veracidade, presumindo-se compatível com o valor de mercado, nos termos da tese firmada pelo STJ no
Tema
1.113.
5. A presunção de veracidade do valor declarado somente pode ser afastada pela Fazenda mediante a instauração de processo administrativo específico, com contraditório e ampla defesa, conforme exigido pelo art. 148 do CTN.

6. A metodologia de avaliação adotada pelo Município, fundada em critérios internos e na Planta de Valores Genéricos, não supre a exigência de processo administrativo formal para revisão do valor declarado.

7. A ausência de comprovação da instauração de processo administrativo apto a afastar a presunção de veracidade torna indevida a exigência de ITBI sobre valor superior ao declarado, legitimando a restituição da quantia paga a maior.

8. A sentença está em consonância com os princípios que regem os Juizados Especiais da Fazenda Pública e com jurisprudência vinculante do STJ, razão pela qual deve ser mantida.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “O valor declarado na escritura pública de compra e venda presume-se compatível com o valor de mercado para fins de base de cálculo do ITBI. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral, sem prévio processo administrativo específico. A ausência de processo administrativo com contraditório e ampla defesa inviabiliza a cobrança do ITBI com base em valor superior ao declarado.”

Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 38 e 148; Lei 9.099/95, arts. 46 e 55; CPC, art. 85, §§ 3º, I, e 4º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.937.821/SP (
Tema
1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria; TJ-MT, RI nº 1025199-49.2022.8.11.0003, Rel. Juiz Valmir Alaercio dos Santos, j. 23.10.2023; TJ-MT, EDcl no RI nº 1002569-30.2023.8.11.0046, Rel. Juiz Aristeu Dias Batista Vilella, j. 19.09.2024; TJ-MT, Apelação nº 1013052-42.2020.8.11.0041, Rel. Des. Mário Roberto Kono de Oliveira, j. 29.08.2023.

(N.U 1023161-02.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 02/10/2025, Publicado no DJE 02/10/2025)

RECURSO INOMINADO – PRELIMINAR DE AFESTAÇÃO AFASTADA - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI – VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE –
TEMA

1113
DO STJ – AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A parte Autora ingressou com a presente ação aduzindo que em 04/11/2021 solicitou a emissão do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), referente ao imóvel sob inscrição n.º 01.03.0347.300.001, contudo, mesmo tendo pago o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) pelo imóvel, o ente municipal realizou o cálculo do tributo utilizando a quantia de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais).

2. A sentença proferida nos autos considerou que “para que o Fisco pudesse elevar o valor da base de cálculo, seria necessária a instauração de processo administrativo próprio, contudo, no caso em apreço, a Município quedou-se a realizar vistoria in loco, atribuindo unilateralmente o valor de referência”, julgando procedentes os pedidos da inicial.

3. Quanto à preliminar de afetação, é de entendimento pacífico não ser necessário aguardar o trânsito em julgado de processo que julgou matéria repetitiva com repercussão geral para aplicação imediata do respectivo entendimento, como é o caso dos autos.

4. Analisando os autos, verifico que o contribuinte após firmar contrato de compra e venda declarou no município que a transação foi no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), contudo, o município arbitrou como valor do imóvel a quantia de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), para efeitos de cobrança de Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
5. O
Tema

1113
do STJ tem a seguinte tese firmada:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” (grifei).

6. Logo, para o recolhimento do ITBI, apenas a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN) viabiliza que o Fisco rejeite a presunção de veracidade do valor da transação declarado pelo contribuinte, de que seja condizente com o de mercado. E no caso dos autos, ausente o devido procedimento, com avaliação contraditória - administrativa ou judicial - para dirimir a divergência de valores, não se concebendo a legalidade de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido de forma unilateral pelo Município.

7. É incontroverso que a base do cálculo do pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis se deu sobre o valor do IPTU e não sobre o valor do mercado, tendo gerado o pagamento a maior indevidamente, razão pela qual é devida a restituição na forma simples, como determinado em sentença.

8. Nesse sentido:

“RECURSO INOMINADO – PRELIMINARES DE prescrição E afetação afastadas – itbi –
tema
1.113/stj – valor declarado pelo contribuinte – processo administrativo unilateral – NÃO OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (N.U 1010237-25.2023.8.11.0055, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Primeira Turma Recursal, Julgado em 29/07/2024, Publicado no DJE 05/08/2024)”
“RECURSO INOMINADO CÍVEL. FAZENDA PÚBLICA. MUNICÍPIO DE CÁCERES. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. ITBI. DIFERENÇA ENTRE O VALOR DE VENDA DE IMÓVEL E O VALOR FIXADO PARA O TRIBUTO. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN. ENTENDIMENTO PACIFICADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESP 1937821/RN. RECURSO REPETITIVO (
TEMA
N.º 1.113). SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (N.U 1003239-91.2023.8.11.0006, TURMA RECURSAL CÍVEL, WALTER PEREIRA DE SOUZA, Primeira Turma Recursal, Julgado em 01/04/2024, Publicado no DJE 05/04/2024)”
9. A sentença não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95.
10. Recurso conhecido e não provido. Deixo de condenar a parte Recorrente nas custas e despesas processuais por ser isento nos termos do artigo 236, do Código de Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça – CNGC/MT. Contudo, diante do resultado do julgamento, condeno-a ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei nº 9.099/95. ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA Juiz de Direito Relator

(N.U 1010236-40.2023.8.11.0055, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 19/09/2024, Publicado no DJE 19/09/2024)

Desta forma, deve ser mantida a sentença que declarou a ilegalidade da aplicação de base de cálculo do ITBI diversa da declarada no contrato de compra e venda imobiliária, em presunção da boa-fé do contribuinte, considerando a ausência de processo administrativo para apuração de valor real de mercado diverso do indicado.

Porém, quanto a restituição do valor recolhido, entendo que deve ser utilizada como base de cálculo o valor do contrato de compra e venda corrigido monetariamente até 01/2025 – que alcança a quantia de R$ 614.226,24, e não o valor de R$ 719.091,68.

Deve ser ressaltado que a correção monetária não é um acréscimo, ou plus, e sim a mera reposição do valor real da moeda corroído pela inflação ao longo do tempo.

Assim, 2% sobre o valor de R$ 614.226,24 é R$ 12.284,52, sendo esta importância devida a título de ITBI. Como foi recolhido o percentual de 2% sobre o valor de R$ 719.091,68, no importe de R$ 14.381,83, deve ser restituído ao contribuinte o valor da diferença, ou seja, de R$ 2.097,31.

Ante o exposto
, conheço do recurso,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO e reduzo o valor da restituição para a importância de R$ 2.097,31
. Deixo de condenar a parte recorrente a pagar honorários advocatícios, por ter sido dado provimento em parte substancial do recurso.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2025