Tribunal: TJMT
Processo: 1005935-77.2021.8.11.0004
Relator(a): VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1005935-77.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Desapropriação]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE ARAGUAIANA - CNPJ: 03.239.035/0001-76 (APELANTE), WALDEMAR BAFFI NETO (APELADO), WALDEMAR BAFFI NETO - CPF: 202.700.998-16 (APELADO), GUSTAVO GOMES POLOTTO - CPF: 273.584.018-24 (ADVOGADO), PIPES EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 06.065.767/0001-85 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, A TURMA JULGADORA DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NULIDADE. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Município de Araguaina contra sentença que homologou laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça e julgou procedente pedido de desapropriação de imóvel urbano com área de 6.846,50 m2, incorporando-o ao patrimônio do expropriante, com base no Decreto-Lei nº 3.365/1941.

O Apelante alegou nulidade da sentença por cerceamento de defesa, diante do indeferimento de prova pericial técnica, requerida após impugnação específica ao laudo do oficial de justiça. Sustentou que a avaliação considerou valorização oriunda de obras públicas realizadas pelo próprio Município, em afronta ao art. 36 do Decreto-Lei nº 3.365/1941.

O Apelado, em contrarrazões, alegou ausência de impugnação específica e preclusão. A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso, com realização de perícia técnica.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se o indeferimento de prova pericial técnica, requerida com impugnação fundamentada ao laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça, configura cerceamento de defesa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O laudo de avaliação impugnado foi elaborado por oficial de justiça, sem observância de critérios técnicos específicos, normas da ABNT e considerando a valorização decorrente de obras públicas realizadas pelo Município.

6. A impugnação foi apresentada oportunamente, antes da sentença, não havendo preclusão.

7. O indeferimento de perícia técnica, em face de impugnação específica e fundamentada, configura cerceamento de defesa, violando o contraditório e a ampla defesa, conforme os arts. 5º, LV, da CF/1988, e 464 do CPC/2015.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido. Sentença anulada. Determinação de retorno dos autos à origem para produção de prova pericial técnica.

Tese de julgamento: “1. O indeferimento de prova pericial técnica, requerida de forma fundamentada, configura cerceamento de defesa.”

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível nº 1021620-67.2020.8.11.0002, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 09.06.2025; TJMT, Apelação Cível nº 0006894-78.2015.8.11.0003, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 22.06.2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G.R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pelo
MUNICÍPIO DE ARAGUAIANA
contra a sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT nos autos da Ação de Desapropriação por Utilidade Pública n. 1005935-77.2021.8.11.0004, com o seguinte dispositivo:
“homologo, por sentença, a avaliação realizada no Id. 164754262, nos termos do Decreto-Lei 3.365/1941 para incorporar ao patrimônio do expropriante a área descrita na petição inicial (Matrícula 33.711 do CRI de Barra do Garças/MT).”

O Apelante alega a nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, diante do indeferimento da prova técnica pericial, mesmo diante de impugnação específica e fundamentada do Município.

Afirma que o valor da indenização por desapropriação deve refletir critérios objetivos e técnicos, de acordo com normas da ABNT e jurisprudência consolidada.

Requer o retorno dos autos à origem para nova instrução.

No mérito, sustenta que o valor fixado pelo juízo promove enriquecimento ilícito, tendo em vista que valor atribuído ao imóvel reflete valorização decorrente das obras públicas realizadas pelo próprio Município, sendo vedado, por disposição constitucional, que a indenização inclua tal valorização artificial.

Assevera que a indenização superfaturada imposta ao Município fere os princípios da legalidade, moralidade e eficiência administrativa, além de causar lesão direta ao patrimônio público.

Requer o provimento do recurso para anular a sentença por cerceamento de defesa, com retorno dos autos para produção de prova pericial por profissional habilitado. Subsidiariamente, que a indenização seja revista para excluir valor relativo à valorização oriunda de obras públicas executadas pelo expropriante.

O Apelado contrarrazoou no Id 312481963, alegando ausência de impugnação específica. Pugna pelo não conhecimento do recurso.

No mérito, defende o acerto da avaliação e que o Apelante apresentou impugnação após consumada a preclusão.

A Procuradoria Geral de Justiça emitiu parecer no Id 326371388, opinando
“que seja acolhida a preliminar de nulidade da sentença, em razão de cerceamento de defesa, diante da necessidade de prova pericial técnica e, no mérito, pelo provimento do recurso de apelação para que a indenização seja reavaliada, com exclusão da valorização decorrente das obras públicas realizadas pelo expropriante, mediante nova perícia por profissional habilitado.”

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G.R. PAIVA ZANOLO

I – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA

O Apelado, em contrarrazões, pleiteia o não conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica.

Tal prejudicial não comporta acolhida, na medida em que o Apelante impugna especificamente a homologação do laudo do oficial de justiça e o indeferimento da prova pericial técnica requerida.

Rejeito a prejudicial.

II - CERCEAMENTO DE DEFESA – NULIDADE DA SENTENÇA

Trata-se de Ação de Desapropriação por Utilidade Pública do imóvel de matrícula 33.711 do CRI de Barra do Garças/MT.

A imissão provisória na posse foi deferida, mediante depósito do valor ofertado e foi realizada avaliação do imóvel por oficial de justiça, nos seguintes termos:

“No dia 23/07/2024, PROCEDI À VISTORIA E AVALIAÇÃO do bem imóvel NO perímetro urbano, margem do Rio Araguaia, como indicado no mandado, a saber:

01) DESCRIÇÃO DO BEM A SER AVALIADO:

Um LOTE DE TERRAS SITUADO NA ZONA URBANA DA Cidade de Araguaia, Comarca de Barra do Garças – MT, com área atualizada de 6.846,50m2 (seis mil oitocentos e quarenta seis metros e cinquenta centímetros quadrados), conforme R05-M-33.711, área correspondente a 95,40% do imóvel objeto da matricula de número 33.711 do CRI da Comarca de Barra do Garças - MT, com limites e confrontações descritos na referida matricula, cuja certidão serviu de orientação para as diligencias. A referida área está ladeada pelas Av. Marechal Deodoro da Fonseca, à direita com área da Prefeitura (Rua Beira Rio), lado esquerdo para Rua João Pinheiro e fundos com terras da Prefeitura (atual Rua Francisco Mar);

Atualmente, no aludido imóvel, foi edificado pela Prefeitura de Araguaiana, uma praça de multi-eventos, com pavimento de blocos de cimento, com parque recreativo, área de passeio, espaço lúdico, de shows, duas quadras de areia; área de sanitários, arquibancadas; as laterais se acham com pavimentação asfáltica e obras de infraestrutura na Beira Rio, com rampa para embarcações e rampa para a travessia da Balsa ate o Distrito Recreativo de Registro do Araguaia, local em que há festival de férias e praia explorada em temporadas.

Houve no local obras publicas importantes, para lazer e embelezamento, bem como uma maior ocupação. Há obra de um Hotel frente para a Rua João Pinheiro, como se vê no registro fotográfico produzido na vistoria que exemplifica o potencial de exploração do aludido imóvel ora avaliado. Esclareço que as obras realizadas no local revelam e destacam a importância e a valorização do imóvel objeto de avaliação, o qual naturalmente, antes das referidas obras de melhoramentos públicos, detinham potencial de valorização econômica, pois o imóvel em questão se situa em espaço estratégico de exploração e aproveitamento comercial, sendo espaço de múltiplas oportunidades de utilização e serventia. O imóvel é plano, com aspecto agradável, com boa vista panorâmica e paisagística, estando às margens do Rio Araguaia, área turistica. Houve significativas ocupações e obras de infraestrutura nas proximidades da aludida área, a qual é servida por energia elétrica, agua encanada, sinal de internet etc.

AVALIAÇÃO: CONSIDERANDO as características do imóvel acima descrito, em razão da localidade, bem como em razão do acesso, tamanho e do padrão do imóvel, das possibilidades de exploração e uso, das condições gerais presentes no referido imóvel, em face do preço médio de lotes no local e com base em negócios e precificação de vendas nas adjacências, bem como em razão das condições atuais do ramo imobiliário, com base em pretensões de negócios (ofertas e anúncios), segundo parâmetros obtidos com corretores e levantamentos de negócios realizados, parâmetros tributários AVALIO, com base em todos estes dados, o imóvel objeto da avaliação, em R$: 1.235.000,00 (Um milhão duzentos e trinta e cinco mil reais), preço de mercado, para o bem livre de ônus e gravames, baseado nos apontamentos descritos acima, preço venal. Esclareço que a composição do preço se fez pelo método comparativo, com tratamento de fatores, levando-se em conta que a área total do imóvel, 6.846,50m2 equivale a 19 lotes de 360m2, sendo uns mais valorizados em razão da posição, e um pelo outro, aproximada.”

No Id 312481948, foi certificada a intimação da parte “exequente” para se manifestar sobre o laudo de avaliação.

No Id 312481949 o Município se manifestou sobre o Laudo de Avaliação, impugnando-o especificamente e fundamentadamente e requereu a realização de perícia por profissional técnico qualificado, com registro no CRECI/CREA, segundo os critérios da NBR 14.653 (Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis), citando os parâmetros e documentos imprescindíveis para a avaliação.

O Juízo, na sentença, não acolheu a impugnação ao laudo, fundamentando que:

“O município autor se insurge quanto ao valor total atribuído, alegando que a avaliação não levou em consideração o imóvel ao tempo da imissão na posse, além da ausência de parâmetros técnicos (Id. 172465774).

Contudo, conquanto o laudo de avaliação judicial ter levado em consideração as características do imóvel, antes da urbanização realizada pela Prefeitura, consoante entendimento acima transcrito, o valor deve ser contemporâneo à avaliação, pois exigir que esses trabalhos técnicos refiram-se à realidade passada pode prejudicar a qualidade das avaliações e o contraditório.

Devendo, então, o laudo confeccionado pelo oficial de justiça ser homologado.”

Tal indeferimento, com a homologação do laudo elaborado pelo oficial de justiça, é o fundamento para a alegação de cerceamento de defesa e consequente nulidade da sentença.

O Apelado, em contrarrazões, afirma que ocorreu a preclusão do Apelante para impugnar o laudo.

Destaca-se que o prazo para impugnar o laudo de avaliação não é prazo próprio, capaz de gerar a preclusão temporal, tratando-se de prazo processual impróprio. No caso, o Município se manifestou antes da sentença, momento em que o juízo homologou o laudo do oficial de justiça, indeferindo a realização de prova pericial técnica. Portanto, não se caracterizou também a preclusão consumativa.

No caso, a impugnação ao laudo foi devidamente fundamentada, demonstrando o Apelante as deficiências técnicas do laudo.

Além disso, já fazendo apontamento quanto ao mérito do laudo, o indeferimento da realização de perícia técnica implicou em prejuízo ao erário municipal, pois a avaliação do Oficial de Justiça, cujo laudo já foi aqui transcrito, considerou o valor de mercado com todas as obras realizadas pelo Apelante na área desapropriado
: “Atualmente, no aludido imóvel, foi edificado pela Prefeitura de Araguaiana, uma praça de multi-eventos, com pavimento de blocos de cimento, com parque recreativo, área de passeio, espaço lúdico, de shows, duas quadras de areia; área de sanitários, arquibancadas; as laterais se acham com pavimentação asfáltica e obras de infraestrutura na Beira Rio, com rampa para embarcações e rampa para a travessia da Balsa ate o Distrito Recreativo de Registro do Araguaia, local em que há festival de férias e praia explorada em temporadas.

Houve no local obras publicas importantes, para lazer e embelezamento, bem como uma maior ocupação. (...)”

Destaca-se que o pedido de imissão provisória na posse foi deferido em 6/7/2021 e o Município de Araguaiana foi imitido na posse do bem em 31/8/2022 conforme Auto de Imissão de Posse. Portanto, quando da avaliação por Oficial de Justiça, depois de dois anos, em agosto de 2024, o Município havia realizado obras significativas de melhoria na área.

Assim, não há como se deixar de se reconhecer que a avaliação da área pelo oficial de justiça, pelo valor de mercado, depois da realização de todas as obras públicas implica em prejuízo ao Município e enriquecimento sem causa do Apelado.

Dessa forma, a homologação do laudo do oficial de justiça pelo juízo de primeiro grau, rejeitando a impugnação do Apelante com pedido de realização de perícia técnica, implicou em evidente cerceamento de defesa.

Neste mesmo sentido é o parecer da Procuradoria Geral de Justiça:

“De fato, isso configura cerceamento de defesa, em violação direta ao art. 5º, LV, da CF - que assegura às partes o direito de “produzir todas as provas necessárias à demonstração de seus direitos” -, bem como aos arts. 370, 464 e 479 do CPC, que consagram o direito à prova técnica quando o julgamento depende de conhecimento especializado.

Ainda que o oficial de justiça seja dotado de fé pública para certificar fatos, não possui habilitação técnica para aplicar metodologia de avaliação imobiliária, tampouco para depurar a influência das obras públicas sobre o valor do imóvel, de modo que sua atuação tem natureza meramente estimativa. (...)

A produção de laudo definitivo de avaliação em Ação de Desapropriação necessariamente deve ser muito mais formal e complexa que uma simples avaliação pelo oficial de justiça, possui procedimento próprio (arts. 464 e seguintes do Código de Processo Civil) e conta com a ampla participação das partes e de seus assistentes técnicos, aptos a discutir os critérios, metodologias e conclusões adotados pelo perito oficial.

Portanto, a dispensa, pelo juízo, de laudo técnico produzido por perito oficial com formação técnica e com observância às normas técnicas, mesmo depois da impugnação fundamentada do laudo do oficial de justiça, induz à nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Neste sentido:

(...)

Tese de julgamento:

“1. O indeferimento de prova essencial à verificação de fato controvertido, requerida de forma expressa e fundamentada, configura cerceamento de defesa.

2. Em ações que versem sobre intervenção estatal em propriedade particular, é imprescindível a produção probatória adequada à verificação da alegada ocupação e perda de utilidade econômica do bem.”

(...)

(N.U 1021620-67.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Regime de Cooperação da 2ª Câmara de Direito Público, Julgado em 09/06/2025, Publicado no DJE 09/06/2025)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO PERICIAL SEM OPORTUNIZAR OS ESCLARECIMENTOS PELO PERITO EM RELAÇÃO AS MANIFESTAÇÕES DAS PARTES – ART. 477, CPC – LAUDO PERICIAL – AUSÊNCIA DE CLAREZA E OBJETIVIDADE – MÉTODO COMPARATIVO – CERCEAMENTO DE DEFESA - NULIDADE ACOLHIDA - NOVA PERÍCIA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA PREJUDICADO.

Se a perícia não apresenta de maneira clara e objetiva os dados necessários a conclusão do valor da indenização, resta configurado o cerceamento de defesa, o que leva a reforma da r. sentença para determinar que outra perícia seja realizada com a técnica exigida.

(N.U 0006894-78.2015.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Vice-Presidência, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 22/06/2022)

Diante do exposto, acolho a prejudicial para DAR PROVIMENTO o recurso, cassando a sentença recorrida e determinando o retorno dos autos para que seja realizada a perícia técnica de avaliação do imóvel objeto da desapropriação, por profissional devidamente habilitado e com observância às normas técnicas.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025