Tribunal: TJMT
Processo: 1000628-09.2022.8.11.0037
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000628-09.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LUCIVANES GOMES COELHO - CPF: 975.871.251-91 (APELADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA POR IGP-M. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação contra sentença que reconheceu a impossibilidade de capitalização mensal de juros, afastou a Tabela
Price
, determinou a correção monetária pelo IGP-M médio de 2017 a 2019 e declarou a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do contrato de compra e venda de lote com alienação fiduciária.

II. Questão em discussão

As questões em discussão são:

(i) validade da capitalização mensal de juros e da Tabela
Price
em contrato celebrado com incorporadora;

(
ii
) adequação da substituição do índice IGP-M pelos valores médios anteriores à pandemia;

(
iii
) legalidade das cláusulas que exigem anuência do
vendedor e cobram despesas prefixadas para transferência contratual.

III. Razões de decidir

A capitalização mensal é vedada em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN, conforme STJ e Súmula 121/STF.

A adoção da Tabela
Price
implica capitalização composta, vedada na hipótese.

A variação anormal do IGP-M durante a pandemia justifica o recálculo dos reajustes com base na média dos três anos anteriores, para restaurar o equilíbrio contratual.

Cláusulas que exigem anuência para transferência e impõem custos prefixados sem comprovação violam o art. 31 da L. 6.766/1979 e o art. 51 do CDC.

Honorários advocatícios mantidos em 15%, por equidade e proporcionalidade, com majoração de 2% em grau recursal.

IV. Dispositivo e tese

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

“1. É vedada a capitalização mensal de juros em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN.”

“2. A expressiva elevação do IGP-M durante a pandemia autoriza o recálculo da correção monetária com base na média histórica anterior, para preservar o equilíbrio contratual.”

“3. São nulas cláusulas que condicionam a transferência contratual à anuência do vendedor e fixam despesas administrativas sem demonstração de custos reais.”

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC,
arts
. 421, 422, 478, 479; CDC, art. 51, IV; L. 6.766/1979, art. 31; CPC, art. 85.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no REsp 1905596/PR, j. 13.11.2023; STJ,
AREsp
2301701, j. 22.06.2023; STF, Súmula 121.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Perdas e Danos e Danos Morais julgada
parcialmente procedente para afastar a incidência
da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela
Price
, admitindo a capitalização anual;
determinar
que a correção monetária incidente sobre o contrato,
nos anos
2020
a
2022, seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam
a
pandemia (2017 a 2019);
e declarar
a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1.

As partes foram condenadas ao
pagamento das custas processuais
e dos honorários advocatícios de 15% sobre o valor do proveito econômico obtido,
na proporção de56%para a autora e44%para a
ré
.

A apelante sustenta que a sentença desconsiderou elementos jurídicos e probatórios relevantes, em especial o laudo pericial que comprovaria a inexistência de desequilíbrio contratual.

Afirma, ainda, que não se considerou o aumento expressivo dos custos dos insumos e materiais relacionados à sua atividade empresarial durante a pandemia da Covid-19, bem como a valorização significativa dos lotes do empreendimento, inclusive do adquirido pela apelada.

Ressalta que a utilização da Tabela
Price
é legal e não configura abuso ou ilegalidade e que o índice IGP-M foi previamente aceito e ajustado entre as partes, sendo prática usual nas transações imobiliárias.
E mais,
que concedeu
espontaneamente desconto de 25% no percentual de correção, reduzindo-o de 24,87% para 18,85%.

Requer a reforma da sentença para reconhecer a validade do contrato, restabelecendo integralmente a eficácia de todas as suas cláusulas, especialmente quanto à incidência da capitalização mensal de juros, utilização da Tabela
Price
e correção monetária pelo IGP-M na forma pactuada.

Subsidiariamente, pleiteia a redução do percentual arbitrado a título de honorários de sucumbência.

Contrarrazões no Id.
310702924
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A
ora apelada ajuizou a presente demanda buscando a revisão do contrato
particular de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, firmado
com a apelante em 11-10-2019,
referente ao lote 19, quadra 51, do loteamento denominado "
Vertente das Águas
".

Em relação
à
capitalização mensal de juros
, o entendimento do STJ
é
de que é
permitida quando expressamente estabelecida em operações de crédito realizadas pelas instituições que fazem parte do SFN e desde que o contrato seja firmado a partir da entrada em vigor da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, entendimento também consolidado pela Súmula n. 539 do STJ.

Como as construtoras/incorporadoras não estão vinculadas às entidades já referidas, não podem utilizar o Sistema
Price
de amortização nem cobrar juros de forma capitalizada.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO
SFI .
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO .

1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados.
2. Agravo interno a que se nega provimento
.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1905596 PR 2020/0240969-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/11/2023
, sem destaque no original).

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

(STJ,
AREsp
. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicação em 22-6-2023, sem destaque no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (
REsp.
n. 2005302).

Na Tabela
Price
os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF).

A tutela de urgência será concedida quando preenchidos os requisitos elencados no artigo 300 do Código de Processo Civil.

(TJMT – AI
1027917-91.2023.8.11.0000
, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em
13/03/2024
)

Embora a apelante cite precedente do STJ que admite a utilização da Tabela
Price
(
AgInt
no
AREsp
751655/SP), é importante destacar que tal precedente não afasta a vedação à capitalização mensal de juros para empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, apenas reconhece que a Tabela
Price
, por si só, não implica necessariamente em anatocismo.

No caso concreto, o laudo pericial (
Id.
310702889) confirmou que "o valor inicial da parcela foi calculado com juros compostos, seguindo exatamente os termos da Tabela
Price
a taxa de 0,75% a.m." (pág. 35), evidenciando a ocorrência de capitalização mensal de juros.

Portanto, considerando que a apelante não é instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional, correta a sentença ao afastar a capitalização mensal de juros, admitindo apenas a capitalização anual, em consonância com a Súmula 121 do STF e jurisprudência consolidada do STJ.

Quanto à correção monetária pelo IGP-M, a sentença determinou que, para o período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

A jurisprudência tem reconhecido que a pandemia da Covid-19 representou evento extraordinário e imprevisível, causando desequilíbrio em diversos contratos, especialmente naqueles que adotaram o IGP-M como índice de correção monetária, tendo em vista sua expressiva elevação no período pandêmico.

Conforme constatado na sentença e confirmado pelo laudo pericial (
Id.
310702889), o IGP-M apresentou variação atípica durante a pandemia, chegando a acumular 23,14% em 2020 e 17,78% em 2021, valores muito superiores à média histórica e significativamente maiores que outros índices inflacionários como o IPCA.

O laudo pericial demonstrou que, embora a apelante tenha concedido descontos nos reajustes, estes não foram suficientes para restabelecer o equilíbrio contratual. Segundo o perito, "considerando as diferenças apuradas nos 58 pagamentos realizados, no geral, houve um desconto nominal pela Requerida de 6,51% sobre a variação oficial do IGP-M" (pág. 33).

O Código Civil, em seu artigo 478, prevê que "
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
".

Por sua vez, o artigo 479 estabelece que "
A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
".

No caso em análise, a pandemia da Covid-19 configura evento extraordinário e imprevisível que impactou significativamente o índice de correção monetária adotado no contrato (IGP-M), tornando a prestação excessivamente onerosa para a parte compradora.

Embora a apelante alegue que também sofreu com o aumento dos custos de insumos durante a pandemia e que concedeu desconto no percentual de correção, o laudo pericial demonstrou que tal desconto (6,51%) não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual, considerando a expressiva elevação do IGP-M no período.

Nesse contexto, a solução adotada pela sentença - aplicação da média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019) - mostra-se adequada para restabelecer o equilíbrio contratual, preservando o contrato e evitando onerosidade excessiva para qualquer das partes.

A propósito
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA EFETIVAMENTE DEMONSTRADA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – AUMENTO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrada efetivamente a onerosidade excessiva na parcela de financiamento imobiliário em razão de aumento desproporcional do IGPM, índice de correção monetária contratado, decorrente de fatores extraordinários, é autorizada a substituição pelo IPCA para a recomposição do valor da moeda no período de excepcionalidade.

(TJMT – AP

1006814-82.2021.8.11.0037
, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em

03/07/2024
)

Portanto, deve ser mantida a determinação de recálculo da correção monetária para o período dos exercícios 2020/2021/2022, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

Por fim, quanto à nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1, que tratam da exigência de anuência do promitente vendedor para transferência do contrato e das despesas de transferência de titularidade, a sentença declarou sua nulidade com base no artigo 31 da Lei nº 6.766/79 e na abusividade da prefixação do valor das despesas administrativas.

O artigo 31 da Lei nº 6.766/79 estabelece que:

“
O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

§ 1
o
A cessão independe da anuência do
loteador
mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.
”

Portanto, a exigência de anuência prévia do loteador para a transferência do contrato contraria a disposição legal, que prevê apenas a necessidade de cientificação do loteador para que a cessão produza efeitos em relação a ele.

Quanto à prefixação do valor das despesas administrativas para a cessão ou transferência do direito sobre o imóvel, no percentual de 2% sobre o valor atualizado do contrato, sem especificação e comprovação dos custos efetivamente incorridos, configura cláusula abusiva nos termos do artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, por estabelecer obrigação considerada iníqua
e
abusiva, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada.

Por fim,
em relação
ao pedido subsidiário de redução do percentual arbitrado a título de honorários de sucumbência, verifica-se que
foi fixado em
15% sobre o valor do proveito econômico obtido, considerando o tempo de duração da demanda e a natureza da causa.

Considerando que a
lide foi julgada
parcialmente procedente, reconhecendo a sucumbência recíproca e condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 56% para a parte autora e 44% para a parte requerida, entendo
que o percentual de 15% sobre o proveito econômico obtido mostra-se adequado e proporcional, em consonância com os parâmetros estabelecidos no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
.

Diante do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 2%
(art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025