Tribunal: TJMT
Processo: 1010282-16.2022.8.11.0006
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010282-16.2022.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Efeitos, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AILTON RODRIGUES DE LIMA - CPF: 079.990.201-25 (APELADO), JOSE THADEU DOS SANTOS MESQUITA - CPF: 352.761.261-00 (ADVOGADO), MICHEL DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 016.021.261-86 (APELADO), 33.240.699 MARIA APARECIDA MARQUES - CNPJ: 33.240.699/0001-16 (APELANTE), ALCIDES PEREIRA DE BARROS - CPF: 207.481.321-04 (ADVOGADO), RONALDO MARTINS FRAGA - CPF: 285.276.070-34 (ADVOGADO), VENILTON MARQUES DE MATOS - CPF: 868.088.501-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PRIVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito civil e processual civil. apelação cível. ação de despejo c/c cobrança de aluguéis. benfeitorias realizadas no imóvel locado. pretensão indenizatória
(direito de retenção
e danos morais
)
formulada em contestação.
possibilidade.
cerceamento de defesa configurado. reabertura da instrução probatória.
recurso Provido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis proposta pelo locador, fundada na inadimplência contratual a partir de maio de 2021. A sentença rescindi
u
o contrato, reconheceu parcialmente a dívida locatícia e rejeitou o pedido contraposto de indenização por benfeitorias
e danos morais
, sob o fundamento de inadequação da via eleita.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em:
(
i) se é admissível a formulação, em sede de contestação, de pretensão indenizatória por benfeitorias realizadas em imóvel locado, no bojo de ação de despejo;

(
ii
) se a exclusão da análise desse pedido, sem oportuniza
r a
instrução probatória configura cerceamento de defesa
; e
(
iii
) se é possível o exame do pedido de indenização por danos morais dentro da mesma ação.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ admite a dedução, em contestação, de pedido de
retenção
por benfeitorias, inclusive úteis e necessárias, no âmbito de ação de despejo, quando se fundarem nos mesmos fatos trazidos na inicial e se relacionarem ao desfazimento da locação.

4. O indeferimento da produção probatória destinada à comprovação das benfeitorias, sem justa motivação, impede o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, caracterizando cerceamento de defesa.

5. Afastada a tese de inadequação da via eleita para a análise das benfeitorias e do pedido indenizatório por danos morais, impõe-se a reabertura da instrução para julgamento completo da lide.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso de apelação provido. Sentença anulada parcialmente, com retorno dos autos à origem para reabertura da fase instrutória.

Tese de julgamento:
“
1. É admissível a formulação, em contestação, de pedido de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel locado, no bojo de ação de despejo, desde que fundado nos mesmos fatos narrados na inicial. 2. A exclusão da análise de tal pedido sem produção probatória configura cerceamento de defesa, ensejando a anulação da sentença e reabertura da instrução
”
.

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
Lei nº 8.245/1991,
arts
. 35 e 62, II; CPC,
arts
. 355, I, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AgInt
no REsp 2.116.374/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3ª Turma, j. 27.05.2024; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.590.130/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 19.09.2022.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1010282-16
.20
2
2
.8.11.00
06

Trata-se de
Recurso de Apelação interposto por
Maria Aparecida Marques
e
Venilton Marques de Matos

em virtude da sentença proferida pel
a Juíza da 2ª Vara Cível da Comarca de Cáceres, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis ajuizada por
Ailton Rodrigues de Lima
.

A Juíza rescindiu o Contrato de Locação d
e
imóvel
comercial, onde funcionou o estabelecimento denominado “Casa de Carne Boi Gordo”
,
e compeliu os Apelantes (locatários) ao pagamento dos
aluguéis
atrasados,
a partir de maio/2021 até a data da devolução das chaves, ocorrida em 19/01/2023.

Os Apelantes, também, foram compelidos a pagar a multa contratual
.

Quanto aos consectários da mora, determinou o acréscimo dos juros moratórios de 1% (um por cento)
ao mês a contar de cada mês atrasado e correção monetária pelo INPC
.

Determinou que sobre
o montante
atualizado
da dívida se
ja
decrescid
a
a quantia paga voluntariamente pelos Apelantes, no montante de R$ 9.550,00 (nove mil quinhentos e cinquenta reais)
.

Distri
buiu o ônus de sucumbência
em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, e fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.
No entanto, suspendeu a exigibilidade em virtude da concessão da gratuidade em favor de ambas as partes.

Inconformados, os Apelantes
pretendem
v
er reconh
ecido o direito de deduzir o valor gasto com
as
benfeitorias
realizadas
no imóvel com o valor dos
aluguéis

atrasado
s.

Suscitaram,
em
preliminar
, a ocorrência do cerceamento de defesa
pela falta de análise das provas atinentes às benfeitorias úteis e necessárias que foram
edifica
d
as no prédio.

Afirmaram que a Julgadora obstou o direito de produzir outras provas
, que poderiam corroborar a tese defensivas.

No
mérito
, alegaram a v
iolação do princípio da isonomia pela desconsideração das provas e
dos
argumentos d
a
defesa

no tocante às melhorias
necessárias que foram
realizadas no imóvel, bem como apontaram a ocorrência de e
rro na fixação do valor da causa
, uma vez que não
consider
ou
as deduções pleiteadas pelos
Apelantes
.

Requereram, em síntese, a reforma parcial da sentença
para

deduzir
os valores atualizados das despesas com benfeitorias úteis e necessárias
à importância devida a título de
aluguéis
pendentes
.

Pediram, ainda, o acolhimento do pedido contraposto
de
indenização por danos morais.

Pugnaram, ao fina
l
, que o Apelado seja co
ndena
do a suportar sozinho o ônus sucumbencial.

Contrarrazões juntadas no ID 26
5727356.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

A
ilton Rodrigues de Lima
ajuizou a Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis
e alegou que, em
11/02/2013
,
firmou
C
ontrato de
L
ocação com Venilton Marques de Matos de
um
imóvel comercial
situado na Rua Padre Cassemiro, nº 1.049, Centro de Cáceres/MT, onde funcionava o açougue familiar "Boi Gordo"
,
de propriedade de Maria Aparecida Marques
, mãe do locatário
.

Aduziu que o prazo inicial da locação
foi de
0
1
(um)
ano
, pelo
valor mensal de R$ 680,00
(seiscentos e oitenta reais)
,
tendo sido combinado que, nos primeiros 12 (doze) meses, seriam
descontados R$ 280,00
(duzentos e oitenta reais) por
m
ê
s para
o
pagamento de reformas.
Isto é, no primeiro ano da locação, o aluguel foi correspondente ao valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais)
.

Além disso, o Locador afirmou
que o Locatário deveria pagar
o IPTU de forma proporcional (1/3
0
)
.

Sustentou que, alcançado o termo final
previsto n
o
contrat
o

-

10/02/
2014
-

o vínculo
loca
tício perpetuou
por prazo indeterminado,
conforme art.
56 da Lei 8.245/91
, c
ujo valor do aluguel foi atualizado, ano a ano, pelo índice do IGP-M
.

Destacou que, diante da limitação física e de saúde do locador, passou a ser representado por seu filho
Michel de Oliveira Lima
desde 02/04/2019, conforme Instrumento Público de Outorga de Poderes juntado no ID 265726830.

Prosseguiu na narrativa a
leg
and
o que, sem justa causa, os locatários deixaram de pagar os aluguéis

a partir de
maio/2021
.

Diante da mora,
em novembro/2021,
o locador
notificou o
s

locatários
para pagar
em
os valores
em atraso
ou desocupar
em
o imóvel
; no entanto,
não obteve resposta efetiva
.

Aduziu que os locatários emitiram
contranotificação
e, em redação confusa,
pediram para que fossem
considerados os g
astos com benfeitorias não previstas no contrato, mas que foram essenciais à atividade empresarial
. No mais,
negaram
a desocupação e, também,
parte da dívida.

Diante do impasse, o locador
ajuizou esta demanda
e
pediu a rescisão do vínculo locatício
,
com a concessão de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, sob pena de despejo
(art. 63, § 1º, b, da Lei 8.245/91)
,
bem como

reclamou o pagamento dos aluguéis
e IPTU
proporcionais
atrasados
, acrescido
s
dos consectários contratuais e legais
.

Saliento que o
valor do aluguel de maio/2021 a fevereiro/2022 (anualidade do contrato) era de R$ 1.274,06 (um mil duzentos e setenta e quatro reais e seis centavos)
mensais
.

De março/2022 a outubro/2022 passou a ser de R$ 1.489,63 (um mil quatrocentos e oitenta e nove reais e sessenta e três centavos).

De acordo com
a planilha
que instrui a inicial
,
a dívida
dos locat
á
rios corresponde à importância
de
R$ 32.931,93 (trinta e dois mil novecentos e trinta e um reais e noventa e três centavos)
,
na qual
o locador
inclui
u
os gastos abaixo individualizados:

-
A
luguéis atrasados
de maio/2021 a
o
utubro/2022
, acrescido
s
de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP
-
M
na importância de
R$ 27.432,44 (vinte e sete mil quatrocentos e trinta e dois reais e quarenta e quatro centavos);

-
IPTU proporcional
(1/30
)
na quantia de R$ 1.918,66 (um mil novecentos e dezoito reais e sessenta e seis centavos);

-
Multa contratual
(2%) no montante de R$ 587,02 (quinhentos e oitenta e sete reais e dois centavos);

-
H
onorários advocatícios
de 10% (dez por cento)
– art. 62 da Lei 8.245/91
– correspondente ao valor de R$ 2.993,81 (dois mil novecentos e noventa e três reais e oitenta e um centavos).

A

desocupação voluntária
com a
entrega das chaves ao
locador deu-se em
19/01/2023.

Citados, os locatários (
Apelantes
)

i
mpugnaram o valor atribuído à causa (R$ 32.931,93).

No mérito,
não negaram a inadimplência a partir de maio/2021; contudo,
aduziram
ter efetuado depósitos bancários ao filho do locador.

Quanto aos pagamentos parciais, os Apelantes
trouxeram os seguintes
comprova
ntes de depósitos
:

(i)

Junho/2021:
R$
8
50,00
(oitocentos e cinquenta reais) (
Id.
origem
116083385
)
;

(
ii
) Fevereiro/2022
:

R$ 1.000,00
(um mil reais) (
Id.
origem
116083386
)
;

(
iii
) Abril
/2022
:
R$ 1.000,00
(um
mil reais)
(
Id.
origem
116083386
)
;

(iv) Maio/2022
:
R$ 1.250,00 (um mil duzentos e cinquenta reais) (Id. Origem
116083386
);

(v)
Junho
/2022
:
R$
1.550,00
(um mil e quinhentos reais)
(Id. Origem
116083386
);

(vi) Agosto
/2022
:
R$ 900,00

(novecentos reais)

(Id. Origem
116083386
);

(
vii
) Fevereiro
/2023
:
R$ 1.500,00
(um mil e quinhentos reais)

(Id.116083387)
;

(
viii
) Abril
/2023
:
R$ 1.500,00
(um mil e quinhentos reais)
(Id.116083387).

Ao todo, comprovou-se o pagamento parcial de junho/2021 a
janeiro
/2023
(devolução das chaves) a importância de R$ 9.550,00 (nove mil, quinhentos e cinquenta reais).

I
mpugna
ra
m
, ainda,
os valores cobrados a título de IPTU
proporcional
, multa
contratual (2%)
e honorários
advocatícios de 10% (dez por cento)
.
Requereram
a
exclus
ão
do cômputo do débito.

E não é só isso. Os locatários aduziram que
foram feitas
melhorias essenciais
no
telhado
que estava em vias de desabar
,
calçada e porta de vidro,
cujo
s

despesa
s
,

também,
deve
m
ser decotad
a
s
dos aluguéis atrasados
,
muito embora não haja
previsão contratual
após o primeiro ano de locação
.

Particularmente sobre a
s
melhoria
s
út
eis
, relacionaram as seguintes despesas
entre
2018 e 2019
,

que estão acompanhadas das
fotografias anexadas no ID
265727297
e d
os comprovantes juntados no ID 265727275
,
e referem-se ao seguinte
:

Telhado
:
R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais) com mão-de-obra
;

R$
2
.200,00 (
dois
mil e duzentos reais) com serralheria
e
R$ 797,00 (setecentos e noventa e sete reais) com materiais de construção
;

Porta de Vidro

(Blindex):
R$ 830,00 (oitocentos e trinta reais)
;

Conserto da calçada
:
R$ 975,00 (novecentos e setenta e cinco reais) com material de construção
e R$ 1.525,00 (um mil quinhentos e vinte e cinco reais) com mão-de-obra.

Com suporte nesses argumentos, os locatários pediram a alteração do valor da causa, a fim de que represente o valor corret
o
d
os

aluguéis

pendentes
, bem como seja
m
de
s
co
n
tado
s
os pagamentos parciais e os gastos com as benfeitorias necessárias.

Em pedido contraposto, os locatários pugnaram pela indenização por danos morais.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada
, pois a Juíza entendeu que o caso ensejava julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, CPC
.

Ao prolatar a sentença,
fundamentou que a pretensão
de retenção e
a
indenizatória deve
ria
m
ser
deduzid
a
s
em ação própria
, uma vez que a ação de despejo não
possui caráter dúplice e que cab
ia
aos locatários
o manejo da pretensão em
via adequada
.

Quanto à questão de fundo,

considerou
a devolução das chaves o marco final da locação e, de conseguinte, declarou
a rescisão contratual.

Quanto
ao
s aluguéis atrasados no período entre maio/2021
e

janeiro
/2023, fundamentou que
os depósitos bancários
legíveis
feit
os
em 2021
, 2022 e 2023
,

no total de
R$ 9.550,00 (nove mil, quinhentos e cinquenta reais),
corresponde
m
ao pagamento parcial dos aluguéis
cobr
ados e, por isso,
devem seramortizados do valor exigido pelo locador
.

Lado outro,
desconsiderou
os comprovantes
de depósito

referentes ao mês de maio de 2021
,
juntados nos Ids. 116084195 e 116083383, pois estão ilegíveis.

A Julgadora também excluiu do cálculo o valor proporcional do IPTU (1/13 – já que existem outras edificações na área maior), pois apesar de
o contrato prever que o locatário deveria
quitar tal imposto, o locador não comprovou minimamente o montante
cobrado pelo Órgão Municipal
durante o período da locação, e qual seria a proporção cabível aos locatários.

Quanto aos encargos contratados,
admiti
u
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária pelo I
GP-M
e multa de 2% (dois por cento).

Além disso,
manteve
a cobrança d
os honorários de advogado em 10% (dez por cento), conforme autorizado no art. 62, II, da Lei 8.245/91.

Por derradeiro, rateou a verba sucumbencial em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, fixou os honorários
advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, mas suspendeu a exigibilidade em
face de ambas as partes em virtude da concessão da justiça gratuita.

Esclarecidos os fatos, passo ao enfretamento das razões recursais
atinentes à
p
reliminar de
c
erceamento de
d
efesa
.

Quanto
à alegada
ofensa
ao contraditório e
à
ampla defesa
,
embora
a J
uíz
a
tenha fundamentado que
o exercício do direito de retenção ou pedido indenizatório devesse ser formulado em ação
própria,
ao contrário,
o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que é possível formular tais pedidos em contestação, ou
pedido contraposto, no bojo da
própria
Ação de Despejo.

Nesse sentido, trago
recente
jurisprudência
da Corte Superior de Justiça
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS. MOMENTO OPORTUNO. CONTESTAÇÃO.

1. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de ação de despejo, o exercício do direito de retenção ou pedido de indenização, pode ser exercido na contestação.

2. Agravo interno não provido
.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2116374 PR 2023/0457753-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 27/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/05/2024)
.

No caso destes autos, conforme relatado, está claro que
não
foi dada às partes a chance de produzir provas
para apuração d
as
benfeitorias
essenciais
edific
adas durante o período da locação
, uma vez que há fortes indícios de que o imóvel necessitou de reparos entre 2018 e 2019
.

Com efeito,
em s
e tratando de ação de despejo, o exercício do direito de retenção por benfeitorias (art. 35 da Lei 8.245/1991)
ou, ainda,
o pedido de indenização pode

ser feito em
contestação,
tal qual manifest
ado pelo
s locatários,
pois decorre logicamente da pretensão d
e
restitui
r
(ou amortizar)
os valores gastos com o imóvel, desde que não haja expressa renúncia de indenização a este título no contrato de locação
, o que não ocorre no caso concreto
.

Ademais, há entendimento no âmbito do STJ no sentido de que é cabível o pedido de indenização por benfeitorias na petição de contestação
,
sem a necessidade de apresenta
r
o pedido reconvencional, quando é baseado integralmente nos fatos trazidos na inicial, sendo decorrência lógica do desfazimento do negócio jurídico.

Nesse sentido,
colaciono
julgado abaixo:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA PROCEDENTE NA ORIGEM. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PEDIDO FORMULADO EM CONTESTAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. SÚMULA 7/STJ. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SÚMULA 83/STJ. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. SÚMULA 284/STF. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Segundo entendimento deste Tribunal, 'a alegação de direito à retenção por benfeitorias, de regra, constitui-se matéria de defesa a ser apresentada na contestação' (REsp 1.036.003/SP). Ademais, 'a jurisprudência desta Corte é no sentido de que, nas ações possessórias, pode o réu deduzir, na contestação, pedido indenizatório, desde que correlato à matéria, dado o caráter dúplice dessas demandas'(
AgInt
no
AREsp
1.314.158/SC).

2. Na espécie, o acórdão recorrido reconheceu ter sido oportuno o pedido relativo às benfeitorias, formulado pela recorrida em contestação, considerando ser baseado integralmente nos fatos trazidos na inicial, sendo decorrência lógica do desfazimento do negócio. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. O Tribunal de origem, com base o acervo fático-probatório dos autos, concluiu pela possibilidade de regularização das benfeitorias junto aos órgãos competentes (premissa inalterável em recurso
especial - Súmula 7/STJ), sendo, portanto, cabível a respectiva indenização como forma de se evitar o enriquecimento ilícito. O entendimento está em conformidade com a orientação jurisprudencial desta Corte Superior. Precedentes.

4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a abertura da instância especial, nos termos da Súmula 284/STF, aplicável, por analogia, neste Tribunal.

5. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF).

6. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido."
(
AgInt
no
AREsp
1.590.130/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta

Turma, julgado em 19/9/2022,
DJe
de 4/10/2022
)
.

Sendo assim,
impõe-se o
afasta
mento d
a declarada inadequação da via eleita, para que a matéria suscitada em contestação
(retenção
por benfeitorias
e indenização por danos morais
)
seja conhecida e examinada, sem adentrar, nesta fase
recursal, ao mérito da procedência ou não do
s
pedido
s
formulado
s
, o
s
qua
is
dever
ão
ser objeto de análise
primária

pel
a

Julgadora
de primeiro grau.

D
iante da plausibilidade das alegações sobre benfeitorias necessárias, é
imprescindível
reabrir a instrução para apuração, especialmente se considerar que a ausência de análise probatória
pode
compromete
r
o julgamento justo
e adequado
.

A
lém da produção dessas provas, recomendável a
remessa do feito ao CEJUSC da Comarca para tentativa de conciliação ou mediação, que se apresenta como o método mais adequado para resolução da controvérsia.

Feitos esses esclarecimentos,

dou provimento ao apelo
,
acolho da preliminar de cerceamento de defesa
, anulo
a sentença
e determino a
reabertura da fase instrutória para análise de eventuais
benfeitorias úteis e necessárias, passíveis de compensação com
valores
de aluguéis pendentes, assim como o pedido indenizatório por danos morais.

Deixo de fixar h
onorários advocatícios
em virtude da reabertura da instrução
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025