Tribunal: TJMT
Processo: 1012349-09.2023.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012349-09.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos, Liminar]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SAO MIGUEL AR CONDICIONADO LTDA - EPP - CNPJ: 00.302.448/0001-60 (APELADO), FELIPE CARDOSO DE SOUZA HIGA - CPF: 002.015.931-57 (ADVOGADO), ALEXANDRE KABBAD - CPF: 630.695.201-20 (APELADO), CASHME SOLUCOES FINANCEIRAS S.A. - CNPJ: 34.175.529/0001-68 (APELANTE), RODRIGO FERRARI IAQUINTA - CPF: 409.387.248-19 (ADVOGADO), CHB - COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA - EM LIQUIDACAO EXTRAJUDICIAL - CNPJ: 10.694.628/0001-98 (APELANTE), DIOGO PINTO NEGREIROS - CPF: 012.642.404-73 (ADVOGADO), OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 36.113.876/0001-91 (APELANTE), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), LEONARDO SULZER PARADA - CPF: 704.909.961-91 (ADVOGADO), PLANETA SECURITIZADORA SA - CNPJ: 07.587.384/0001-30 (APELANTE), OPEA SECURITIZADORA S.A. - CNPJ: 02.773.542/0001-22 (APELANTE), GABRIELA CORREA DIAS - CPF: 388.921.618-81 (ADVOGADO), RODRIGO SALLES DE JESUS - CPF: 455.055.568-84 (ADVOGADO), PEDRO RICARDO E SERPA - CPF: 318.676.538-26 (ADVOGADO), MARINA MONTEIRO CHIERIGHINI LACAZ - CPF: 321.854.248-07 (ADVOGADO), CAMILLA LALLI MODENEZI - CPF: 431.006.638-02 (ADVOGADO), JUBSON TELLES MEDEIROS DE LIMA - CPF: 045.865.004-84 (ADVOGADO), ALEXANDRE KABBAD - CPF: 630.695.201-20 (APELANTE), FELIPE CARDOSO DE SOUZA HIGA - CPF: 002.015.931-57 (ADVOGADO), SAO MIGUEL AR CONDICIONADO LTDA - EPP - CNPJ: 00.302.448/0001-60 (APELANTE), CAMILLA LALLI MODENEZI - CPF: 431.006.638-02 (ADVOGADO), CASHME SOLUCOES FINANCEIRAS S.A. - CNPJ: 34.175.529/0001-68 (APELADO), CHB - COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA - EM LIQUIDACAO EXTRAJUDICIAL - CNPJ: 10.694.628/0001-98 (APELADO), DIOGO PINTO NEGREIROS - CPF: 012.642.404-73 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GABRIELA CORREA DIAS - CPF: 388.921.618-81 (ADVOGADO), JUBSON TELLES MEDEIROS DE LIMA - CPF: 045.865.004-84 (ADVOGADO), MARINA MONTEIRO CHIERIGHINI LACAZ - CPF: 321.854.248-07 (ADVOGADO), OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 36.113.876/0001-91 (APELADO), OPEA SECURITIZADORA S.A. - CNPJ: 02.773.542/0001-22 (APELADO), PEDRO RICARDO E SERPA - CPF: 318.676.538-26 (ADVOGADO), PLANETA SECURITIZADORA SA - CNPJ: 07.587.384/0001-30 (APELADO), RODRIGO FERRARI IAQUINTA - CPF: 409.387.248-19 (ADVOGADO), RODRIGO SALLES DE JESUS - CPF: 455.055.568-84 (ADVOGADO), NICKOLAS CHAMISO DIACOPULOS TAVARES PAES - CPF: 458.294.438-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – INCIDENTE CAUTELAR ANTECEDENTE – PRELIMINAR PARA NÃO CONHECIMENTO DO 3º APELO – PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INEXISTÊNCIA DE OFENSA –
PRELIMINAR REJEITADA
–
CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – IMÓVEL QUITADO – EXIGÊNCIAS CARTORÁRIAS NÃO ATENDIDAS – RESPONSABILIDADE DAS INSTITUIÇÕES ENVOLVIDAS NA OPERAÇÃO – LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – CUSTÓDIA E ORIGINAÇÃO DO CRÉDITO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA PELO DESFECHO REGISTRAL – MANUTENÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAIL –
ASTREINTES
FIXADAS EM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – REVOGAÇÃO JUSTIFICADA – DILIGÊNCIAS REALIZADAS E DOCUMENTOS APRESENTADOS DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL –
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS
.

O princípio da dialeticidade consubstancia-se na exigência de que o recorrente apresente os fundamentos da sua insatisfação com a decisão atacada e o motivo do pedido de prolação de outra. Estando presentes tais requisitos, a preliminar de ausência de pressuposto de admissibilidade recursal deve ser rejeitada.

Em ações que visam o cancelamento de averbações de alienação fiduciária após a quitação do contrato de crédito, a legitimidade passiva abrange todos os entes que constem nos registros públicos como custodiante ou originador da CCI, ainda que eventualmente não detenham mais a titularidade do crédito, por força do art. 290 do Código Civil e do princípio da aparência registral.

A 1ª apelante, Oliveira Trust, consta como custodiante na matrícula do imóvel, o que lhe confere legitimidade passiva para responder pela baixa do gravame fiduciário, com base na aparência registral.

A 2ª apelante, CHB, ainda que tenha cedido o crédito, originou a CCI e realizou o registro da garantia sem promover a devida averbação das cessões subsequentes, contribuindo para a insegurança jurídica e, por isso, também é parte legítima para compor o polo passivo.

A condenação das rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios se justifica pela responsabilidade objetiva derivada da desorganização da cadeia de cessão de crédito e da ausência de regularização registral, que impediu os autores de viabilizarem a baixa da garantia fiduciária, mesmo após o pagamento da dívida.
A revogação das
astreintes
anteriormente fixadas em sede de tutela de urgência está amparada no art. 537, §1º, do CPC, notadamente diante da ausência de resistência injustificada ou descumprimento doloso da ordem judicial, sendo legítima a conclusão do juízo de primeiro grau no sentido de que as falhas decorreram de burocracia cartorária e inconsistências formais, e não de má-fé ou inércia deliberada das rés.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelações cíveis interpostas em face da sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Tutela Cautelar em Caráter Antecedente n. 1012349-09.2023.8.11.0041, ajuizada por ALEXANDRE KABBAD E SÃO MIGUEL AR CONDICIONADO LTDA, julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“ANTE AO EXPOSTO, face à situação processual consubstanciada nos autos, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, proposta por SÃO MIGUEL AR CONDICIONADO LTDA. e ALEXANDRE KABBAD, em desfavor de CASHME SOLUÇÕES FINANCEIRAS S/A, CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA, OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A. e OPEA SECURITIZADORA S.A., e por consequência, TORNO definitiva em parte a tutela antecipada em caráter antecedente deferida (Id. 117102565), para confirmar a tutela antecedente para o cancelamento das averbações de alienação fiduciária sobre a matrícula do imóvel sub judice, e por fim, deixando de aplicar a multa diária estabelecida em caso de descumprimento, em razão da ausência de pretensão resistida das partes Requeridas, vez que restou presumível as inúmeras exigências documentais cartorárias para baixa no registro imobiliário debatido.

CONDENO as partes Requeridas solidariamente ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil.”
- Id. n.º 269006428

Nas razões do recurso de Id. n.º 269006444, a 1ª apelante, OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S. A., sustenta, em suma: (i) ausência de pretensão resistida, destacando que não houve oposição da Recorrente ao pleito autoral, tendo inclusive cooperado com a prestação de informações e documentos, antes e após a distribuição da ação; (ii) sua ilegitimidade passiva
ad causam
, por não ser titular da CCI, nem credora fiduciária, tampouco prestadora de serviço na operação financeira em discussão; (iii) que a CCI sequer foi custodiada por ela, conforme demonstrado por declaração datada de 04/11/2022 (anterior à propositura da ação), a qual foi encaminhada ao cartório competente e aceita para fins de anotação da não custódia; (iv) violação ao princípio da causalidade, uma vez que não contribuiu para o ajuizamento da demanda e, portanto, não deveria ser responsabilizada pelas custas e honorários advocatícios.

Requer, assim, o provimento da apelação para reformar a sentença e excluí-la do polo passivo da condenação, afastar a condenação em custas e honorários advocatícios; alternativamente, reduzir os honorários por equidade.

A 2ª apelante, CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL, nas razões de Id. n.º 269006447, sustenta, em síntese: (i) que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois atuou exclusivamente como estruturadora da operação de crédito, sem jamais ter figurado como credora da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) objeto da lide; (ii) que a cessão do crédito ocorreu no mesmo dia da constituição da CCI (21/10/2020), conforme demonstra o "Instrumento Particular de Cessão de Créditos Imobiliários e Outras Avenças", sendo a credora da operação a empresa CASHME Soluções Financeiras S.A., que posteriormente teria cedido os créditos à Planeta Securitizadora S.A.; (iii) que não recebeu qualquer notificação extrajudicial dos autores para providenciar a baixa das averbações, tampouco houve exigência específica dirigida à apelante nas notas devolutivas emitidas pelo cartório de imóveis, inexistindo, portanto, qualquer atuação relevante da CHB na cadeia de obrigações decorrente da operação; (iv) que não teve nenhuma participação ativa no descumprimento da obrigação de baixa do gravame, não sendo destinatária de qualquer exigência documental, nem detentora da capacidade jurídica de emitir os documentos exigidos pelo ofício de registro; (v) que, não havendo pretensão resistida, não se justifica sua condenação solidária às custas e honorários advocatícios, postulando o reconhecimento da ausência de interesse de agir contra si e, por conseguinte, a extinção do feito em relação à Apelante sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Pugna, ao final, pelo provimento do recurso, com a consequente exclusão da CHB do polo passivo, anulação de sua condenação ao pagamento das verbas sucumbenciais, e reversão dos honorários aos apelados.

Por sua vez, os 3ºs apelantes, ALEXANDRE KABBAD e SÃO MIGUEL AR CONDICIONADO LTDA., nas razões de Id. n.º 269006451, apresentam, em resumo, os seguintes fundamentos: (i) a sentença ignora a existência de nítida pretensão resistida por parte das rés, as quais insistiram reiteradamente na apresentação de documentação incorreta, o que ensejou sucessivas notas devolutivas do cartório de imóveis, obstando a liberação do gravame por mais de um ano após a quitação da dívida; (ii) a resistência manifesta-se nos próprios autos, tanto nas defesas das rés, que negaram a necessidade de averbação das cessões fiduciárias e culparam o cartório, quanto na correspondência trocada com os autores, inclusive e-mails nos quais sugeriram que um escrevente "menos rigoroso" pudesse acatar os documentos insuficientes; (iii) a responsabilidade das instituições rés é objetiva, e decorre da má-gestão documental e operacional da cadeia de cessão da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), com confusão quanto à figura da instituição custodiante (ora Oliveira Trust, ora VORTX), o que gerou incertezas jurídicas e atrasos injustificáveis, em flagrante descumprimento contratual e legal; (iv) os autores destacam que, nos termos do art. 290 do Código Civil, a cessão do crédito não produz efeitos contra o devedor sem notificação prévia, o que nunca ocorreu, tornando inoponíveis as sucessivas cessões invocadas pelas rés; (v) a revogação das astreintes contraria o princípio da efetividade da tutela jurisdicional (art. 139, IV, CPC), bem como jurisprudência consolidada do STJ sobre o papel das astreintes como meio coercitivo legítimo para cumprimento das decisões.

Fortes nesses argumentos, requerem, ao final, o provimento do recurso para restabelecer a multa cominatória fixada na decisão de tutela de urgência (R$ 1.000,00/dia), ou, subsidiariamente, sua reaplicação em valor inferior, nos termos do art. 537, §1º, I, do CPC.

Foram apresentadas as contrarrazões de Id. n.º 269006454 (OPEA SECURITIZADORA S/A), 269006456 (OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.), 269006457 (CASHME SOLUÇÕES FINANCEIRAS S.A) e 279006359 (CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL), por meio das quais, pedem o desprovimento do recurso da parte adversa. A apelada OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S. A. sustenta preliminarmente a inadmissibilidade do recurso por ausência de dialeticidade.

Certificado o decurso de prazo para apresentação de contrarrazões em relação aos demais no Id. n.º 280760888 e 291496412.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR

(AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL)

Egrégia Câmara.

A parte apelada, OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S. A., sustenta matéria preliminar de que as razões do recurso interposto por ALEXANDRE KABBAD e SÃO MIGUEL AR CONDICIONADO LTDA não atacaram os fundamentos da decisão combatida.

Verifico que falta razão à parte recorrida ao defender esta tese, pois as razões da parte recorrente fundamentam a sua pretensão recursal, que objetiva reformar a decisão de primeiro grau, especialmente em relação às astreintes.

A propósito, este Tribunal já decidiu neste sentido:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEITADA
- AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - CONSIGNAÇÃO DAS PARCELAS QUE O DEVEDOR REPUTA CORRETAS - NÃO CABIMENTO - ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO E MANUTENÇÃO DO AGRAVANTE NA POSSE DO BEM - SITUAÇÕES CONDICIONADAS AO ADIMPLEMENTO DO CONTRATO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
Havendo impugnação da decisão agravada, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade.

(...)” (TJ-MT, 3ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 27.173/2008, Rel. Des. Evandro Stábile, j. em 30.06.2008) (grifo nosso)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL – REJEITADA –
PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - AUSÊNCIA DE OFENSA – REJEIÇÃO
- PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE – INOCORRÊNCIA PREQUESTIONAMENTO - MENÇÃO EXPRESSA DOS DISPOSITIVOS DITOS VIOLADOS – DESNECESSIDADE – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (...)
O princípio da dialeticidade está consubstanciado na exigência de que o recorrente apresente os fundamentos da sua insatisfação com a decisão recorrida, o motivo do pedido de prolação de outra decisão.
(...)” (TJ-MT, 5ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 41.556/2010, Rel. Des. Sebastião Prado de Moraes Filho, j. em 25.08.2010) (grifo nosso)

Desta feita,
REJEITO a
preliminar de ausência de pressuposto de admissibilidade recursal.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

Colenda Câmara.

Versam os autos sobre Tutela Cautelar em Caráter Antecedente, proposta pelos autores Alexandre Kabbad e São Miguel Ar Condicionado Ltda., em razão de impasse envolvendo a baixa de alienação fiduciária registrada sobre o imóvel de matrícula nº 73.159 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, pertencente ao primeiro demandante.

A celeuma teve origem na operação de crédito firmada em 21/10/2020 entre os autores e as então rés CHB Companhia Hipotecária Brasileira, CashMe Soluções Financeiras S/A, Oliveira Trust DTVM S/A, e Opea/Planeta Securitizadora S/A, tendo como objeto o Contrato de Empréstimo nº 535, com garantia de alienação fiduciária sobre o referido imóvel.

Consoante os autos, a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) foi constituída em favor da CHB e gravada na matrícula sob a custódia da Oliveira Trust. No entanto, após emissão, a operação foi cedida à CashMe, e, segundo os documentos colacionados, eventualmente securitizada pela Planeta Securitizadora. O contrato foi quitado em 20/08/2022, conforme comprovantes constantes dos autos, com pagamento realizado em favor da referida Planeta.

A partir daí, os autores tentaram, sem sucesso, obter a baixa do gravame junto ao cartório de registro imobiliário. A recusa cartorária teve por fundamento a inconsistência entre a custódia averbada na matrícula – Oliveira Trust – e a declaração de quitação apresentada – emitida por VORTX DTVM Ltda., entidade estranha ao registro.

O Juízo
a quo
, inicialmente, deferiu a liminar, fixando astreintes no valor de R$1.000,00 por dia de descumprimento, e, ao final, julgou procedente o pedido principal, confirmando a ordem de baixa do gravame. Todavia, entendeu por revogar a multa cominatória anteriormente fixada, por entender ausente resistência das rés e haver razoabilidade na conduta adotada, diante das exigências cartorárias.

Conforme relatado, em face desse
decisum,
foram interpostos recursos pela Oliveira Trust, pela CHB e pelos próprios autores.

Pois bem.

Quanto aos recursos da CHB e da Oliveira Trust (1º e 2º apelos), a análise pode ser realizada em conjunto.

Isso porque ambas as apelantes sustentam, sob fundamentos convergentes, que não detêm legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, defendendo-se, ainda, da condenação solidária ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa.

Todavia, razão não lhes assiste.

Impende destacar que o juízo de origem apreciou detidamente ambas as preliminares de ilegitimidade passiva, rejeitando-as nos seguintes termos:

“Em relação as preliminares de ilegitimidade passiva e falta de interesse de agir, arguidas pela partes Requeridas, não prosperam vez que
são parte legítima para figurar no pólo passivo da presente demanda baixa averbação hipoteca, aquele que será atingido diretamente pelos reflexos da procedência da ação,
bem como, não é carecedora da ação, por falta de interesse de agir, a parte que, utilizando-se do meio adequado e necessita recorrer ao Poder Judiciário, a fim de pedir a tutela de um interesse material, ao qual a constituição da averbação de alienação fiduciária continuou vigente vinculada ao período que foi quitada a dívida e mesmo assim o imóvel continuou averbado em alienação fiduciária na matricula do imóvel.”
- Id. n.º 269006428 - Pág. 4

No tocante à Oliveira Trust, a despeito de alegar jamais ter exercido a custódia da CCI lastreada no contrato firmado pelos autores, o fato é que a matrícula do imóvel apresenta expressamente a sua qualificação como instituição custodiante da cédula, de forma que, sob a ótica do registro público, ela detém a aptidão formal para praticar os atos necessários à extinção da garantia fiduciária.

A legitimação processual decorre da relação jurídica de direito material ou do risco jurídico derivado de sua aparência, como é o caso em exame.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. VENDA EM DUPLICIDADE. NEGÓCIO FRAUDULENTO . CANCELAMENTO DO REGISTRO HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE DO AGENTE CUSTODIANTE DA CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECORRENTE DE NEGÓCIO NULO. ÔNUS GERADOS APÓS A LEGÍTIMA AQUISIÇÃO E QUITAÇÃO DO IMÓVEL . CANCELAMENTO. 1.
No pleito anulatório em que o julgamento de procedência possa extinguir a garantia hipotecária, é legítimo para figurar no polo passivo da demanda, além da instituição financeira que tenha emitido cédula de crédito imobiliário, o agente custodiante do título, em razão das restrições negociais que afetará a referida cédula, cuja observância e ciência do custodiante se mostra salutar.
2 . A alienação fiduciária é contrato acessório de garantia, assim, a nulidade do contrato principal, no caso, de compra e venda, implicará também a extinção da garantia estabelecida, conclusão que decorre do princípio da gravitação jurídica aplicável aos contratos, nos termos da parte final do artigo 184 do Código Civil. 3. Conforme enunciado da Súmula 239 do colendo STJ, o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 4 . Dever ser anulado o negócio jurídico fraudulento caracterizado pela venda em duplicidade de imóvel, com a respectiva anulação do registro do último contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto do litígio e cancelamento dos ônus gerados em decorrência pacto nulo. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.”
(TJ-GO - APL: 04748637020148090024, Relator.: MARCUS DA COSTA FERREIRA, Data de Julgamento: 30/07/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 30/07/2019)

No que diz respeito à CHB, sua alegação de ilegitimidade passiva se ancora na tese de que atuou apenas como estruturadora da operação, com cessão imediata do crédito à CashMe, por meio de contrato de cessão celebrado.

Entretanto, a cessão não foi averbada na matrícula imobiliária, nem notificada formalmente aos devedores, conforme exige o art. 290 do Código Civil; a CHB figura na origem da operação, inclusive como emitente da CCI e responsável pela constituição do gravame registral, tendo indicado a Oliveira Trust como custodiante, como consta expressamente da matrícula e a sua conduta omissiva, ao deixar de adotar providências efetivas para corrigir a cadeia de titularidade e regularizar os registros públicos, contribuiu decisivamente para a perpetuação da situação de incerteza jurídica e da impossibilidade de levantamento da garantia, mesmo após a quitação integral do contrato de financiamento.

A propósito:

“CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REPACTUAÇÃO DE DÍVIDA .
ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SUPERVENIENTE. CESSÃO DO CRÉDITO A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. ÔNUS DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CEDENTE . NÃO APRESENTAÇÃO DO CONTRATO DE CESSÃO NA ORIGEM. ILEGITIMIDADE AFASTADA.
RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . A ilegitimidade ad causam supervenientemente ensejada pela cessão de crédito deve atender ao que dispõe o artigo 290 do Código Civil. 1.1. A cessão de crédito noticiada é modalidade de negócio jurídico no qual o credor de determinada obrigação, denominado cedente, transfere seu crédito a terceiro (cessionário) . 1.2. A perfectibilização da cessão em face do devedor somente ocorrerá quando for devidamente notificado. 1 .3. O agravante, além de não comprovar a notificação nos termos do artigo 290 do Código Civil, deixou de apresentar o contrato originalmente firmado, mesmo diante de expressa determinação do Juízo a quo. 2. Embora a jurisprudência do STJ tenha se firmado no sentido de que o cessionário possa praticar os atos necessários à preservação dos direitos cedidos, exigir que a ação de revisão seja ajuizada em desfavor de quem o devedor sequer sabe ser o cessionário consiste em distribuição inadequada do ônus probatório . 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.”
(TJ-DF 07350203920238070000 1776833, Relator.: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 24/10/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 03/11/2023)

Para melhor elucidação, colaciono trecho pertinente da cédula de crédito e matrícula:

Desse modo, conforme ponderado na sentença e comprovado pelo iter processual, ambas as instituições foram instadas a cooperar na baixa da alienação fiduciária e, ainda assim, não lograram êxito em resolver as incongruências documentais e registrais que impediam a liberação do imóvel.

Logo, não se mostra razoável pretender afastar a legitimidade de quem deu causa ou contribuiu para a perpetuação do litígio, sobretudo quando o reconhecimento da ilegitimidade passiva exigiria revolver o mérito da causa

No mais, quanto à condenação ao pagamento das custas e honorários advocatícios, entendo acertada a fixação realizada pelo juízo sentenciante. Não se trata de mera sucumbência formal, mas de responsabilidade objetiva das instituições que contribuíram para a manutenção da garantia fiduciária indevida por mais de um ano após a quitação, impedindo os autores de formalizarem a alienação do imóvel, gerando prejuízos materiais e instabilidade jurídica.

Prosseguindo, em relação ao
recurso dos autores – Alexandre Kabbad e São Miguel Ar Condicionado (3º Apelo)
, estes impugnam somente a parte da sentença que afastou a aplicação da multa cominatória (
astreintes
) fixada em sede de tutela antecipada.

Argumentam que houve pretensão resistida por parte das rés, evidenciada pela demora de mais de um ano para a baixa da alienação fiduciária, pelas notas devolutivas reiteradas e pela postura defensiva adotada pelas rés em contestação, sustentando que não havia exigência legal de averbação da cessão de crédito, posição já afastada pela jurisprudência atualizada.

Sem embargo do desconforto causado aos autores pela longa espera e pelas tratativas infrutíferas, não se vislumbra resistência deliberada ou injustificada por parte das rés, tampouco descumprimento intencional da ordem judicial.

A decisão liminar foi deferida para
“DETERMINAR que as partes Promovidas,
no prazo de 10 (dez) dias, PROCEDAM com TODO O NECESSÁRIO para que seja dado BAIXA nas AVERBAÇÕES R-19 e AV-20 sobre a matrícula nº 73.159, Livro nº 2-HZ, folha 094
, perante o 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, do imóvel denominado Condomínio Alphagarden, Unidade autônoma nº 01, Setor 8, sob pena de responsabilidade civil e criminal, além de recair em multa POR DIA, que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), em caso de descumprimento deste decisum.” (grifo nosso)

Na sequência da decisão liminar, os documentos foram reapresentados com novas declarações, ainda que incorretas, e os autores foram intimados a complementar a inicial.

Quanto ao mais, a imposição de multa diária, para a hipótese de descumprimento de decisão judicial que determina obrigação de fazer ou não fazer, encontra respaldo legal nos arts. 500 e 537 do Código de Processo Civil, bem como no art. 84,
caput
e §§ 3º e 4º, do Código de Defesa do Consumidor.

Tal faculdade é conferida ao magistrado com o fim de coibir o demandado de se furtar da obrigação de cumprir a tutela deferida, uma vez que se trata de medida de caráter urgente.

O artigo 537 do CPC faculta ao magistrado, a qualquer tempo, revogar ou reduzir a multa fixada, conforme os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

“
Art. 537. A multa independe de requerimento da parte e poderá ser aplicada na fase de conhecimento, em tutela provisória ou na sentença, ou na fase de execução, desde que seja suficiente e compatível com a obrigação e que se determine prazo razoável para cumprimento do preceito.

§ 1º O juiz poderá, de ofício ou a requerimento, modificar o valor ou a periodicidade da multa vincenda ou excluí-la, caso verifique que:

I - se tornou insuficiente ou excessiva;

II - o obrigado demonstrou cumprimento parcial superveniente da obrigação ou justa causa para o descumprimento.

§ 2º O valor da multa será devido ao exequente.

§ 3º A decisão que fixa a multa é passível de cumprimento provisório, devendo ser depositada em juízo, permitido o levantamento do valor após o trânsito em julgado da sentença favorável à parte ou na pendência do agravo fundado nos incisos II ou III do art. 1.042.

§ 3º A decisão que fixa a multa é passível de cumprimento provisório, devendo ser depositada em juízo, permitido o levantamento do valor após o trânsito em julgado da sentença favorável à parte. (Redação dada pela Lei nº 13.256, de 2016) (Vigência)

§ 4º A multa será devida desde o dia em que se configurar o descumprimento da decisão e incidirá enquanto não for cumprida a decisão que a tiver cominado.

§ 5º O disposto neste artigo aplica-se, no que couber, ao cumprimento de sentença que reconheça deveres de fazer e de não fazer de natureza não obrigacional.” (grifo nosso)

No caso, a multa visava compelir o cumprimento da decisão, o que, embora de forma imperfeita e demorada, acabou por ocorrer, não se evidenciando desídia qualificada, má-fé ou contumácia das rés.

Orienta-se a jurisprudência do STJ no sentido de que o valor fixado a título de
multa cominatória pode ser revisto a qualquer tempo
, inclusive após o trânsito em julgado, na fase executiva, sem que isso configure ofensa à coisa julgada
(STJ - Edcl no Ag 742433, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti).

Outrossim, a imposição de astreintes deve guardar correlação com a resistência injustificada ou o descumprimento da decisão judicial, o que, no presente caso, não restou suficientemente demonstrado.

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCLUSÃO. ASTREINTE . POSSIBILIDADE. 1- Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a decisão que comina a multa diária não preclui nem faz coisa julgada material. Assim, é possível a modificação do valor dessa sanção até mesmo de ofício, a qualquer tempo, inclusive na fase de execução, quando irrisório ou exorbitante.
2 . Além disso, há possibilidade de excluir a multa quando verificada a ausência de justa causa para sua existência.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.”
(TJ-GO 5124092-14.2022 .8.09.0051, Relator.: DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/06/2022) (grifo nosso)

No decorrer do processo, foi devolvida a análise deste Sodalício, no Recurso de Agravo de Instrumento de n.º 1017239-17.2023.8.11.0000, interposto pelos autores, ora apelantes, sobre o acerto ou desacerto da decisão proferida pelo Juízo
a quo
que
deixou de reconhecer o decurso do prazo para a parte agrava cumprir a obrigação.

Na ocasião, afirmaram os autores/recorrentes que houve o decurso do prazo para o cumprimento da a baixa das averbações R-19 e AV20 do imóvel sobre a matrícula nº 73.159, Livro nº 2-HZ, folha 094, perante o 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, no entanto, o Juízo
a quo
elucidou que a determinação encontrava-se em andamento, nos seguintes termos,
in verbis
:

“
Em relação ao pedido de que seja certificado o decurso do prazo das partes Requeridas para o cumprimento da decisão que deferiu a tutela de urgência, INDEFIRO o pleito por ora, haja vista ainda não ter sido juntado aos autos os respectivos avisos de recebimento das cartas de citação expedidas (Id. 117277603; 117277605; e 117277607).

Além disso, concernente à expedição de ofício ao cartório de imóveis para baixa das averbações na matrícula do bem, de mesmo modo INDEFIRO o pedido.

Isto porque, primeiramente, a serventia imobiliária não procedeu com as respectivas baixas em razão de ainda precisar de documentos para tal diligência, sendo presumível que as exigências cartorárias ocorrem a fim de que a baixa das averbações suceda de modo regular e sem prejuízos a eventuais terceiros, mostrando-se claro seu dever de cautela quanto às averbações ou baixa destas no registro imobiliário.

Demais disso, não restou cabalmente evidenciado pelo Autor que houve o descumprimento da tutela deferida, mas sim que as partes Promovidas ainda estão diligenciando junto ao Cartório de Imóveis respectivo para procederem com a baixa das averbações aqui buscada (Id 120491273 e Id. 121050661).

Dessa forma, prematuro reconhecer o descumprimento ou não da aludida determinação, devendo ser mais bem examinado em momento oportuno, com a angularização processual de todas as partes e o efetivo contraditório.”
- Id. n.º 269006298. (grifo nosso)

Após o julgamento do citado recurso, que manteve a decisão que não reconheceu o decurso de prazo, houve o regular andamento do feito e conforme reconhecido na própria sentença, e corroborado pela documentação juntada, o que se deu foi uma sucessão de equívocos formais, divergência entre registros públicos e declarações emitidas, dificultando objetivamente o cumprimento da obrigação. Ao final, a baixa foi efetivada em 25/09/2023.

Sobre o ponto, transcrevo trecho pertinente da sentença, in verbis:

“Ademais a baixa na averbação do imóvel perseguida na peça de ingresso, finalmente ocorreu em 25/09/2023, conforme consta (Id. 140857256), e mesmo sensível a via crucis da parte Autora que teve que suportar por demasiado prazo e “boa vontade” das partes Promovidas em conceder os documentos necessários para a regularização na matrícula do bem imóvel averbado, não restou claro prejuízo a parte Requerente em aguardar o deslinde.

Isto porque, cartório e serventia imobiliária não procederam com as respectivas baixas em razão de precisar de inúmeros documentos comprobatórios para tal diligência, sendo presumível que as exigências cartorárias ocorrem a fim de que a baixa das averbações suceda de modo regular e sem prejuízos a eventuais terceiros, mostrando claro seu dever de cautela quanto às averbações ou baixa destas no registro imobiliário, configurando a famosa burocracia, até então de um ponto de vista normal no nosso sistema cartorário Brasileiro.

Neste sentido, as medidas cautelares têm a finalidade de apenas assegurar a eficácia e utilidade do processo principal, o mérito deve ficar circunscrito à verificação do fumus boni iuris e do periculum in mora, descabendo a discussão no processo cautelar da matéria que constitua o próprio direito material das partes, senão para aferir o perigo e a aparência do bom direito eventualmente invocado.

Constata-se, portanto, que a pretensão cautelar, consubstanciada na medida cautelar, deve visar, fundamentalmente, a garantia do resultado prático do processo principal, sendo que algumas características inerentes a tais medidas confirmam o seu caráter assecuratório, quais sejam, instrumentalidade, provisoriedade e revogabilidade.

A despeito da plausibilidade das alegações tecidas pela parte Autora, se pode verificar a fumaça do bom direito, vez que restou suficientemente demostrado que de fato, vendeu o imóvel objeto das averbações, não deixando dúvidas quanto à quitação da CCI, e, inclusive, sendo evidenciado através do conjunto fático probatório disponível nos autos, sendo possível constatar a total ausência de resistência quanto à baixa da averbação.
” (grifo nosso)

Assim, tenho que a sentença deve ser mantida integralmente.

Dispositivo.

Com estas considerações, CONHEÇO dos recursos e
NEGO-LHES PROVIMENTO
.

Inaplicável à hipótese o art. 85, §11 do CPC, pois os honorários já foram fixados no patamar de 20%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025