Tribunal: TJMT
Processo: 1005634-39.2017.8.11.0015
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDOS. MANUTENÇAO DE SENTENÇA ÚNICA PROFERIDA EM PROCESSOS CONEXOS. CONTRATO DE PARCERIA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PARA EXECUÇÃO DE LOTEAMENTO URBANO. REJULGAMENTO DETERMINADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ANÁLISE PORMENORIZADA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE SOCIEDADE EM COMUM. MODIFICAÇÃO DO TERMO DE VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DA SPE NO INSTRUMENTO DE RERRATIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ADIANTAMENTO DE VALORES PELA EMPREENDEDORA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO NOS TERMOS DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA MANTIDO A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. EMBARGOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE ACOLHIDOS APENAS PARA PRESTAR ESCLARECIMENTOS, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS.
I. Caso em exame:
1. Embargos de declaração opostos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005634-39.2017.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Mútuo, Compromisso]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 04.472.181/0001-00 (EMBARGANTE), LUCIO RICARDO DE AGUIAR DUARTE - CPF: 884.107.901-06 (ADVOGADO), BRUNO MORAES FARIA MONTEIRO BELEM - CPF: 950.788.781-49 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), MURILLO BARROS DA SILVA FREIRE - CPF: 483.726.411-53 (ADVOGADO), ANDERSON ALYSSON BRANDT MARTINI - CPF: 009.354.661-00 (APELADO), MARIA TEREZA CAETANO LIMA CHAVES - CPF: 882.876.611-53 (ADVOGADO), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), JOAO CARLOS CASOTTI - CPF: 437.044.410-15 (ADVOGADO), VENUS MARA SOARES DA SILVA - CPF: 581.749.661-53 (ADVOGADO), MILTON JOSE FERREIRA PAES FARIAS - CPF: 850.304.301-72 (ADVOGADO), GERSON FERREIRA PAES - CPF: 045.442.931-20 (ADVOGADO), MARCELO SEGURA - CPF: 110.667.678-58 (ADVOGADO), DALTON BENONI MARTINI - CPF: 349.316.609-59 (APELADO), THIRSON HUGO BRANDT MARTINI - CPF: 006.774.791-40 (APELADO), REYNOLD WILLIAN BRANDT MARTINI - CPF: 026.104.131-22 (APELADO), HUDSON CARLOS BRANDT MARTINI - CPF: 009.418.781-98 (APELADO), HUGO NUNES NAKASHOJI NASCIMENTO - CPF: 058.074.931-25 (ADVOGADO), RAFAEL CARDOSO VACANTI - CPF: 053.848.291-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE OS EMBARGOS.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDOS. MANUTENÇAO DE SENTENÇA ÚNICA PROFERIDA EM PROCESSOS CONEXOS. CONTRATO DE PARCERIA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PARA EXECUÇÃO DE LOTEAMENTO URBANO. REJULGAMENTO DETERMINADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ANÁLISE PORMENORIZADA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE SOCIEDADE EM COMUM. MODIFICAÇÃO DO TERMO DE VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DA SPE NO INSTRUMENTO DE RERRATIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ADIANTAMENTO DE VALORES PELA EMPREENDEDORA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO NOS TERMOS DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA MANTIDO A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. EMBARGOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE ACOLHIDOS APENAS PARA PRESTAR ESCLARECIMENTOS, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. Caso em exame:

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que, em sede de apelação cível, confirmou sentença de rescisão de contrato de parceria imobiliária por inadimplemento e rejeitou pedido de constituição de SPE.

II. Questão em discussão:

2. Determinação do Superior Tribunal de Justiça para manifestação expressa sobre alegadas omissões relacionadas à configuração de sociedade em comum, à interpretação de cláusulas contratuais, à aplicação da exceção do contrato não cumprido, à irretratabilidade contratual e à incidência de cláusula penal, juros e perdas e danos.

III. Razões de decidir:

3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, mas tão somente à correção de eventuais vícios formais, nos termos do art. 1.022 do CPC e da jurisprudência do STJ.

4. A correta interpretação dos arts. 425, 981, parágrafo único, 985, 986 e 987 do CC/2002, aplicados às cláusulas contratuais, não permite reconhecer a existência de uma sociedade em comum entre as partes, mas sim de um contrato atípico de parceria com obrigação futura de constituir uma sociedade limitada (SPE), não havendo inadequação da via eleita para a ação de rescisão contratual.

5. Embora o contrato originário previsse a constituição imediata da SPE após sua assinatura em 2014, tal obrigação foi objeto de novação com o instrumento de rerratificação celebrado em 2016, que vinculou a constituição da SPE à integralização do capital social, a qual dependia do registro do formal de partilha, ocorrido apenas em 2017.

6. A Cláusula Sexta do instrumento de rerratificação, interpretada de forma sistemática e teleológica com as demais disposições contratuais, evidencia a modificação do termo de vencimento da obrigação de constituir a SPE, não se configurando erro de premissa fática na análise da referida cláusula.

7. O e-mail que vinculava parte do repasse dos valores de empréstimo à assinatura do documento de SPE e ao registro do Formal de Partilha não afasta a aplicação da exceção do contrato não cumprido em favor dos parceiros proprietários, considerando o inadimplemento parcial da obrigação de adiantamento de valores pela empreendedora.

8. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato de parceria não impede sua rescisão por inadimplemento, conforme previsto nos arts. 474 e 475 do CC/2002, especialmente considerando que o empréstimo foi estabelecido como condição para a rerratificação do contrato.

9. A fixação do termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir do trânsito em julgado da sentença está em conformidade com os arts. 389, 395, 397, 402 e 404 do CC/2002 e com a jurisprudência predominante sobre o tema.

IV. Dispositivo e tese:

10. Embargos de Declaração conhecidos e parcialmente acolhidos apenas para prestar esclarecimentos, sem efeitos modificativos, mantendo-se inalterado o resultado do julgamento que desproveu os recursos de apelação.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 50, 112, 113, 114, 184, 425, 474, 475, 476, 981, 985, 986, 997, 1.001, 1.004.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AREsp 2319811-MT; TJ-TO, ApC 0000846-43.2021.8.27.2721.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de dois recursos de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO interpostos por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (“
Paulo Mendes
”) e por ANDERSON ALYSSON BRANDT MARTINI, DALTON BENONI MARTINI, HUDSON CARLOS BRANDT MARTINI, REYNOLD WILLIAN BRANDT MARTINI e THIRSON HUGO BRANDT MARTINI (“
Brandt Martini
”), contra o v. acórdão que desproveu os dois Recursos de Apelação Cível interpostos pela Paulo Mendes contra a r. sentença única proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da ação “
Declaratória c/c Obrigação de Fazer
” (Proc. nº 1005634-39.2017.8.11.0015), e nos autos da ação “
Rescisão de Contrato de Parceria Imobiliária
” (Proc. nº 1011027-08.2018.8.11.0015), reciprocamente ajuizadas pela Paulo Mendes e pelos Brandt Martini, mantendo a conclusão sentencial de improcedência do pedido da empresa/apelante de condenação dos Brandt Martini ao cumprimento da obrigação contratual de constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE) para construção do empreendimento imobiliário e de parcial procedência do pedido de rescisão de contrato formulado contra a empresa pelos Brandt Martini; a r. sentença mantida pelo acórdão embargado decretou “
a resolução do contrato entabulado entre as partes
”, determinou que “
os valores adiantados em favor
(dos Brandt Martini)
a título de recebíveis sejam restituídos integralmente
(à Paulo Mendes)
, com correção monetária a partir de seu desembolso e juros de mora de 1% a.m., que começarão a correr somente depois do trânsito em julgado da sentença
”, e revogou a ordem cautelar incidental, ordenando “
a imediata baixa aos gravames/bloqueios dos imóveis indicados/gravados em ambos os processos
” (cf. acórdão vinculado aos Ids. nº 122059491 e 122052989 dos autos da ação de “
Rescisão de Contrato
” e dos autos da “
Declaratória c/c Obrigação de Fazer
”, respectivamente).

O v. acórdão embargado, em síntese, rejeitou a tese de inadequação da via eleita fundada na assertiva de que o contrato de parceria celebrado configuraria constituição de sociedade em comum, na forma do art. 986 do Código Civil. Reconheceu, ademais, que quando da rerratificação do pacto em 2016, o termo de vencimento da obrigação de constituir a SPE, antes fixado na data do contrato originário (2014), foi modificado para data posterior ao registro do formal de partilha, que só ocorreu em 2017. Verificou, por outro lado, o inadimplemento da obrigação de adiantamento de valores pela parceira empreendedora na data da rerratificação do contrato, aplicando em favor dos herdeiros/proprietários a exceção do contrato não cumprido.

Além disso, o acórdão rejeitou a tese de nulidade da obrigação de adiantamento de valores, por não verificar o alegado vício de consentimento na modalidade coação, e considerou que o adiantamento de recebíveis era condição para a rerratificação da avença. Por fim, adequou o parâmetro de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Em suas razões, a embargante PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA sustenta a existência de omissões e adoção de premissas equivocadas pelo acórdão embargado, especialmente quanto: (i) à análise das cláusulas do contrato originário e de rerratificação que caracterizariam a constituição de sociedade em comum; (ii) à errônea compreensão da cláusula sexta do instrumento de rerratificação, que teria apenas alterado a forma de integralização do capital social da SPE e não o momento de sua constituição; (iii) à natureza do empréstimo como contrato autônomo e independente do contrato de parceria; (iv) à existência de coação na inclusão da cláusula de empréstimo no instrumento de rerratificação; (v) à irretratabilidade do contrato de parceria; (vi) aos parâmetros de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais (cf. id. n° 123402494 - 1005634-39.2017.8.11.0015; id. n° 123402488 - 1011027-08.2018.8.11.0015).

Por sua vez, os embargantes ANDERSON ALYSSON BRANDT MARTINI e OUTROS alegam contradição no acórdão quanto à condenação deles ao pagamento de honorários sucumbenciais na ação de rescisão contratual por eles proposta, argumentando que a devolução dos valores estava contemplada entre os pedidos alternativos da inicial (cf. id. n° 122980969 - 1011027-08.2018.8.11.0015).

Em contrarrazões, ambas as partes refutaram os argumentos das contrárias, sustentando ausência dos requisitos para o acolhimento dos embargos e alegando caráter protelatório nas irresignações apresentadas.

Em julgamento conjunto, a presente Câmara rejeitou ambos os embargos de declaração (cf. id. n° 139921656)

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Agravo em Recurso Especial nº 2319811-MT (2023/0066364-8), entendeu que o acórdão embargado deixou de analisar alegações oportunamente suscitadas pela PAULO MENDES, determinando o retorno dos autos para manifestação expressa sobre tais pontos (cf. id. n° 293728893).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

O caso em análise envolve um contrato de parceria imobiliária entre Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. e os herdeiros Brandt Martini, para desenvolvimento de um loteamento urbano. As partes celebraram contrato originário em 28/05/2014, prevendo a constituição imediata de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Em 27/09/2016, firmaram um instrumento de rerratificação, que incluiu cláusula de adiantamento de valores pela Paulo Mendes.

O litígio originou-se quando a Paulo Mendes ajuizou ação declaratória com obrigação de fazer para compelir os Brandt Martini a constituírem a SPE (autos n° 1005634-39.2017.8.11.0015), enquanto estes ajuizaram ação de rescisão contratual alegando inadimplemento da obrigação de adiantamento de valores pela Paulo Mendes (autos n° 1011027-08.2018.8.11.0015).

Após o julgamento em conjunto das referidas ações, em acórdão único, o ilustre Ministro Humberto Martins, em decisão proferida no Agravo em Recurso Especial nº 2319811 - MT (2023/0066364-8), determinou o retorno dos autos a esta Corte para pronunciamento sobre questões relevantes apresentadas nos embargos de declaração originais, com fundamento no art. 1.022 do CPC, indicando especificamente seis pontos que merecem análise detalhada.

Atendendo à determinação do Superior Tribunal de Justiça, passo à análise pormenorizada das omissões apontadas:

“(a) omissão na análise das cláusulas do contrato originário e de rerratificação que caracterizariam a constituição de sociedade em comum e omissão quanto aos argumentos que revelam a conduta das partes enquanto sócias em comum, à luz do disposto nos arts. 425, 981, parágrafo único, 985, 986 e 987 do CC de 2002”:

A embargante sustenta que o contrato de parceria, por seus elementos, configuraria uma sociedade em comum prevista no art. 986 e seguintes do Código Civil, o que tornaria inadequada a via eleita pelos Brandt Martini para rescisão contratual.

De fato, analisando o conjunto probatório, o contrato de parceria apresenta elementos que, isoladamente considerados, poderiam sugerir a formação de uma sociedade em comum, nos termos do art. 981 do CC, pois há contribuição recíproca de bens (imóveis pelos Brandt Martini) e serviços (expertise da Paulo Mendes), para o exercício de atividade econômica (loteamento urbano), com partilha de resultados (50% para cada parte).

Com efeito, o art. 986 do CC estabelece que
"Enquanto não inscritos os atos constitutivos, reger-se-á a sociedade, exceto por ações em organização, pelo disposto neste Capítulo, observadas, subsidiariamente e no que com ele forem compatíveis, as normas da sociedade simples.".

A Paulo Mendes argumenta que, após a assinatura do contrato originário, antecipou recursos, realizou projetos e adotou providências para aprovações municipais, comportando-se como verdadeira sócia, havendo formação de patrimônio especial (art. 988, CC), conforme a Cláusula Quinta do contrato originário que impedia os Brandt Martini de onerar ou alienar os imóveis destinados ao empreendimento (cf. id. n° 99888463 - 1011027-08.2018.8.11.0015).

Entretanto, apesar desses elementos societários, a análise global do negócio jurídico, considerando a intenção das partes (art. 112, CC) e a boa-fé objetiva (art. 113, CC), revela que não se tratava de uma sociedade em comum já constituída, mas de um contrato atípico de parceria imobiliária (art. 425, CC) com obrigação específica de constituir futuramente uma sociedade formal.

Esta conclusão é corroborada pelo próprio título do instrumento ("Contrato de
Parceria
em Empreendimento Imobiliário"), onde demonstra a intenção expressa das partes de celebrar um contrato e não constituir imediatamente uma sociedade. De igual forma, a Cláusula Terceira do contrato originário previa expressamente a obrigação de "
constituir uma sociedade
", evidenciando que as partes não consideravam que já haviam constituído uma sociedade em comum.

O comportamento processual da embargante, ao ajuizar ação declaratória com o objetivo de compelir os embargados a constituírem a sociedade de propósito específico (SPE), revela contradição com sua própria alegação de que já existiria entre as partes uma sociedade de fato, inclusive com a formalização do instrumento de rerratificação.

Tal conduta evidencia que ambas as partes tratavam a relação como eminentemente contratual, e não como societária, afastando, assim, a configuração de
affectio societatis
e a caracterização de sociedade em comum.

Portanto, mesmo reconhecendo a presença de elementos societários no contrato de parceria, concluo que o negócio jurídico celebrado entre as partes configura um
contrato atípico de parceria imobiliária
e não uma sociedade em comum já constituída, sendo adequada a via da rescisão contratual escolhida pelos Brandt Martini.

“(b) omissão quanto à alegação de que no contrato originário havia previsão expressa de constituição da SPE imediatamente após a assinatura daquele instrumento (item 3.1 do contrato originário), "contemplando, todavia, como forma de integralização do capital social, a incorporação de imóveis que ainda se encontravam vinculados ao inventário, ainda inacabado" (fl. 991)”:

A embargante alegou que no contrato originário havia previsão expressa de constituição da SPE imediatamente após a assinatura do instrumento, contemplando, todavia, como forma de integralização do capital social, a incorporação de imóveis que ainda se encontravam vinculados ao inventário.

Analisando a Cláusula Terceira do contrato originário datado de 28/05/2014 (cf. id. n° 99888463 – autos n° 1011027-08.2018.8.11.0015), verifico que seu item 3.1 previa:
"Imediatamente após assinatura deste instrumento, as Partes se comprometem a constituir uma sociedade organizada na forma de sociedade limitada com propósito e prazos específicos para a consecução do empreendimento."

Já o item 3.2 estabelecia:
"O PARCEIRO PROPRIETÁRIO se compromete a integralizar ao capital social da SPE, a valor original de custo, o imóvel descrito na cláusula 1.1 supra, representando 50% (cinquenta por cento) do capital social subscrito, sendo as despesas com impostos, taxas e emolumentos correrão sob responsabilidade dos PARCEIROS-EMPREENDEDORES."

Esta distinção entre os momentos de constituição da SPE e de integralização do capital social é juridicamente relevante e merece reconhecimento expresso.

A constituição de uma sociedade se dá com a assinatura e registro de seus atos constitutivos (art. 985, CC), enquanto a integralização do capital social consiste no efetivo aporte dos bens ou recursos prometidos, que pode ocorrer em momento posterior (arts. 1.001 e 1.004, CC).

No caso em análise, os embargados Brandt Martini estavam impedidos de integralizar imediatamente os imóveis ao capital social da SPE, pois estes ainda se encontravam em processo de inventário. Contudo, isso não os impedia, em tese, de cumprir a obrigação de constituir formalmente a SPE "
imediatamente após a assinatura
" do contrato, com a previsão de integralização futura dos bens.

Assim, num primeiro momento, é certo que os embargados se encontravam em mora quanto à obrigação de constituir a sociedade de propósito específico (SPE).

Contudo, conforme se demonstrará na análise a seguir, o instrumento de rerratificação celebrado em 27/09/2016 alterou substancialmente a sistemática originalmente pactuada entre as partes, conferindo nova conformação à relação jurídica então existente.

“(c) "o acórdão embargado incide em premissa fática equivocada, afirmando

ocorrência de fato distinto daquele constante da redação expressa da cláusula sexta do instrumento de rerratificação, além de omitir-se frente às disposições dos artigos 80, II, 997, III, 1.001, 1.004, 1.793, caput e §2º todos do CC de 2002" (fls. 994-995”:

A embargante Paulo Mendes alega que o acórdão embargado incidiu em equívoco ao concluir que a Cláusula Sexta do instrumento de rerratificação teria modificado o termo de vencimento da obrigação de constituição da SPE.

A Cláusula Sexta do instrumento de rerratificação datado de 27/09/2016 (cf. id. n° 99887326 – autos n° 1011027-08.2018.8.11.0015), estabelece:

"CLÁUSULA SEXTA – SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

As partes ajustam que a constituição da Sociedade de Propósito Específico SPE, pela qual ambas desenvolverão e realizarão os empreendimentos imobiliários objeto deste contrato,
está sendo feita através da subscrição e integralização no capital social da SPE
dos direitos recebidos pelos PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS em decorrência do Formal de Partilha expedido no juízo competente em 08 de agosto de 2016, objeto do processo 173888.2006.811.0015
, que foi tramitado na 5ª Vara da Comarca de Sinop, Estado de Mato Grosso, relativamente aos imóveis identificados pelo Lote nº 130 (cento e trinta), objeto da atual matrícula nº 2911; Lote nº 129-2 (cento e vinte e nove traço dois), objeto da atual matrícula nº 1998, todos do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício de Sinop, Estado de Mato Grosso. Após o respectivo registro do Formal de Partilha acima mencionado, será providenciado o registro das sobreditas áreas em nome da SPE, com a respectiva integralização das quotas subscritas pelos PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS. - destaquei"

O Parágrafo Primeiro desta cláusula complementa:

"Parágrafo Primeiro: Os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETARIOS se comprometem que no prazo de até 02 (dois) dias úteis, contados do dia seguinte da data de registro de Formal de Partilha que tem origem no Processo 173888.2006.811.0015 da 5ª Vara da Comarca de Sinop-MT, expedido em 08 de agosto de 2016, assinarão o documento de substituição dos direitos advindos do Formal de Partilha pela transferência da propriedade dos imóveis, o qual será apresentado para registro na Junta Comercial do Estado de Mato Grosso – JUCEMAT e no Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício de Sinop, Estado de Mato Grosso, com finalidade de integralizar ao capital social os imóveis integrantes das atuais matrícula nº 1999, 1998 e 2911, ou de outras que tenham sido originadas destas."

A análise atenta desta cláusula, revela que houve uma modificação substancial na sistemática de constituição e integralização da SPE, porquanto a Cláusula Sexta do instrumento de rerratificação modificou não apenas a forma de integralização do capital social (substituindo imóveis por direitos sucessórios), mas também a própria sistemática e cronologia de constituição da SPE.

Isso porque a expressão
"a constituição da SPE [...] está sendo feita
através
da subscrição e integralização no capital social da SPE dos direitos recebidos"
vincula expressamente a constituição da sociedade à integralização dos direitos sucessórios. Não se trata mais da constituição imediata da SPE com integralização futura dos bens, mas de um processo único de constituição-integralização vinculado ao registro do Formal de Partilha.

Essa interpretação é reforçada pelo Parágrafo Primeiro, que estabelece prazo específico de
"02 (dois) dias úteis, contados do dia seguinte da data de registro de Formal de Partilha"
para a assinatura dos documentos necessários ao registro na Junta Comercial e no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, a Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro, menciona que
"será constituída Sociedade de Propósito Específico – SPE integralizando a área reservada de 13,5000 ha"
(uso do tempo futuro). De igual forma, a Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro, refere-se à
"Sociedade de Propósito Específico – SPE que está sendo constituída"
(indicando processo em curso, não concluído).

Na mesma linha a Cláusula Quinta menciona
"instrumento de contrato de Sociedade de Propósito Específico SPE em constituição"
(novamente indicando processo não concluído).

Portanto, concluo que o instrumento de rerratificação efetivamente modificou o termo de vencimento da obrigação de constituição da SPE, vinculando-o ao registro do Formal de Partilha, que só ocorreu em 2017, não havendo equívoco na conclusão do acórdão embargado neste ponto.

Ressalte-se que, caso não tivesse sido celebrado o referido instrumento de rerratificação, os embargados, Brandt Martini, estariam, de fato, em mora quanto à obrigação de constituir SPE assumida. No entanto, tal situação não mais subsiste, diante da nova conformação jurídica conferida pela avença posteriormente firmada.

“(d) "o acórdão embargado também restou omisso em relação ao e-mail de HUDSON, vinculando a liberação do restante dos recursos devidos a título de empréstimo à constituição da SPE, o que, por certo, caso seja levado em consideração, poderá alterar a conclusão de que se pode, na hipótese, aplicar em favor dos embargos, a regra contemplada no artigo 476 do CC" (fl. 1.008)”:

A embargante Paulo Mendes alega que o acórdão embargado omitiu-se quanto ao e-mail de Hudson Carlos Brandt Martini vinculando a liberação do restante dos recursos devidos a título de empréstimo à constituição da SPE, o que poderia afastar a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

De fato, consta dos autos um e-mail enviado por Hudson Carlos Brandt Martini em que ele teria concordado com a modificação dos pagamentos dos recebíveis para depois da constituição da Sociedade de Propósito Específico (cf. id. n° 99888499 – autos n° 1011027-08.2018.8.11.0015).

Contudo, este elemento probatório deve ser analisado dentro do contexto global das provas produzidas.

Conforme apontado na sentença de primeiro grau, não ficou demonstrado nos autos que Hudson Carlos Brandt Martini tinha poderes para representar os demais membros da família Martini, de modo a vincular todos os contratantes a uma modificação das condições pactuadas.

Ademais, mesmo que se reconhecesse valor probatório a este e-mail, ele seria insuficiente para modificar os termos expressos do instrumento de rerratificação formal, celebrado entre todas as partes, que estabeleceu de maneira inequívoca na Cláusula Sétima que o valor de R$ 2.500.000,00 seria liberado "
neste ato
", ou seja, na data da assinatura do novo instrumento.

Tratando-se de contrato formal, escrito e assinado por todas as partes, com reconhecimento de firmas, sua modificação exigiria, no mínimo, instrumento de mesma natureza, com a concordância expressa de todos os envolvidos.

Portanto, com a devida vênia, o e-mail de Hudson, ainda que existente, a meu sentir, não tem o condão de alterar a conclusão de que a Paulo Mendes estava obrigada a adiantar os valores previstos na Cláusula Sétima do instrumento de rerratificação "
neste ato
", independentemente da prévia constituição da SPE.

“(e) omissão quanto ao teor da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato de parceria, do vínculo acessório da cláusula que instituiu o empréstimo, bem como das disposições dos arts. 114, 184, 474 e 475 do CC de 2002 e 375 do CPC”:

A embargante alega omissão quanto ao teor da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato de parceria, ao vínculo acessório da cláusula que instituiu o empréstimo, bem como às disposições dos arts. 114, 184, 474 e 475 do CC e 375 do CPC.

A Cláusula Sétima do contrato originário, posteriormente ratificada pela Cláusula Nona do instrumento de rerratificação, estabelecia:

"CLÁUSULA SÉTIMA

7.1. As Partes, em pleno gozo de suas faculdades mentais e psicológicas, livres de qualquer espécie de coação, firmam o presente compromisso em caráter irrevogável e irretratável, pelo que dele não poderão se arrepender, devendo zelar para que seja integralmente cumprido, pessoalmente ou por seus herdeiros e/ou seus sucessores."

Quanto à cláusula que instituiu o empréstimo, o instrumento de Rerratificação previa:

"CLÁUSULA SÉTIMA – EMPRÉSTIMO AOS PRIMEIROS PERMUTANTES

A PARCEIRA EMPREENDEDORA concordou antecipar valores relativos a receitas futuras oriundas de comercialização de unidades, em moeda corrente nacional, para os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS, e em benefício e por ordem dos mesmos, em conta corrente informada pelos mesmos, cujos documentos de transferência e crédito serão documentos comprobatórios da operação efetuada, conforme abaixo mencionado.

I. O valor total de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), neste ato;

II. O valor total de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), relativos ao direito da PARCEIRA EMPREENDEDORA no recebimento de valores oriundos da comercialização das primeiras futuras unidades que integrarão o empreendimento imobiliário, valor este que a PARCEIRA EMPREENDEDORA emprestará para os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS."

Com efeito, o art. 474 do CC estabelece que
"a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial",
enquanto o art. 475 prevê que
"a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Ademais, o art. 114 do CC determina que
"os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente",
e o art. 184 estabelece que
"respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável;".

A análise destas disposições à luz dos artigos supracitados revela a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, embora válida como manifestação da autonomia da vontade das partes, não tem o condão de afastar o direito à resolução contratual por inadimplemento, previsto expressamente no art. 475 do CC, como é o caso dos autos.

Esta interpretação está em consonância com a jurisprudência pátria:

“EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL . RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO. DESCUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. IRRELEVÂNCIA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO.
MULTA DEVIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com o artigo 475 do Código Civil, as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade impedem o arrependimento de uma das partes, tornando certo o direito do comprador, desde que observadas, por ele, as condições contratuais, de modo que, constatado o descumprimento contratual, não tem a referida previsão o condão de obstar o desfazimento do ajuste. 2. Admitido o inadimplemento do réu quanto ao pagamento (cláusula terceira), tem-se que o contratante lesado pelo inadimplemento contratual da outra parte tem direito não apenas à rescisão do contrato, mas também à multa penal prevista no contrato. 3. Recurso não provido. Sentença mantida.”

(TJ-TO - Apelação Cível: 0000846-43.2021.8 .27.2721, Relator.: ANGELA ISSA HAONAT, Data de Julgamento: 13/12/2023, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS - destaquei)

Quanto à natureza da obrigação de adiantamento de valores prevista na Cláusula Sétima do instrumento de rerratificação, no ato da assinatura, sua análise contextual demonstra que não se tratava de mero contrato acessório ou secundário, mas de elemento essencial do acordo de rerratificação, sobretudo pelo expressivo valor envolvido (R$ 2.500.000,00).

O histórico de negociações entre as partes, incluindo as notificações extrajudiciais trocadas antes da rerratificação, evidencia que este adiantamento foi elemento determinante para a renovação do acordo.

Com efeito, a aplicação das regras de experiência comum indica que, em contratos imobiliários de grande vulto, adiantamentos desta magnitude não são obrigações meramente acessórias, mas integram o núcleo do negócio.

Portanto, mesmo que formalmente caracterizado como "
empréstimo
", o adiantamento de valores constituía contraprestação essencial no contexto da rerratificação, justificando a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC) em favor dos Brandt Martini, diante do inadimplemento pela embargante Paulo Mendes.

“(f) omissão quanto aos argumentos relativos à incidência da cláusula penal, juros de mora e perdas e danos.”:

A embargante alega omissão quanto aos argumentos relativos à incidência da cláusula penal, juros de mora e perdas e danos.

O Parágrafo Segundo da Cláusula Sétima do instrumento de rerratificação previa:

"Parágrafo Segundo: Caso os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS desistam da Parceria ou promovam a rescisão contratual, sobre o valor inadimplido referente à devolução de valores na forma acima ajustada, incidirá multa de 2% (dois por cento), juros moratórios de 1,00% a.m. (um por cento ao mês), atualização monetária pelo índice INPC publicado pela FGV, lucros cessantes e perdas e danos. Caso a divergência seja objeto de processo judicial, serão devidos honorários advocatícios calculados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa."

Esta cláusula penal foi estipulada especificamente para a hipótese de desistência ou rescisão promovida pelos Brandt Martini. No entanto, a rescisão contratual foi decretada em razão do inadimplemento da Paulo Mendes quanto à obrigação de adiantamento de valores.

Em consonância com o princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC) e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, CC), não é cabível a aplicação da cláusula penal em favor da parte que deu causa à rescisão contratual, conforme declarado na r. sentença e no v. acórdão embargado.

Quanto aos juros de mora sobre os valores a serem restituídos pelos embargados Brandt Martini à embargante Paulo Mendes, a obrigação de restituir os valores adiantados surge apenas com o decreto judicial de rescisão do contrato.

Antes disso, os Brandt Martini detinham legitimamente os valores, em razão do próprio contrato.

Portanto, é correto fixar o termo inicial dos juros de mora na data do trânsito em julgado da sentença, pois apenas nesse momento a obrigação de restituição torna-se exigível.

Quanto à correção monetária, esta deve incidir desde o desembolso, como já fixado na sentença e mantido no acórdão embargado, pois se trata de mera atualização do poder aquisitivo da moeda, não configurando penalidade.

Passo, pois, à conclusão.

Diante da análise detalhada das omissões apontadas no v. acórdão proferido pelo eg. STJ, verifico que os embargos de declaração merecem ser acolhidos parcialmente, apenas para sanar as omissões, sem, contudo, modificar a conclusão do julgado.

Mesmo após o exame aprofundado de todos os pontos suscitados pela embargante, concluo que o contrato celebrado configura parceria imobiliária e não sociedade em comum, sendo adequada a via da rescisão contratual; o instrumento de rerratificação modificou o termo de vencimento da obrigação de constituir a SPE, vinculando-o ao registro do Formal de Partilha; o e-mail de Hudson não tem força para modificar os termos expressos no instrumento de rerratificação; a cláusula de irretratabilidade não impede a rescisão por inadimplemento, e o adiantamento de valores era elemento essencial do acordo de rerratificação; inaplicabilidade da cláusula penal em favor da parte que deu causa ao inadimplemento; é correto fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.

Portanto, as omissões apontadas, embora relevantes para a completa compreensão do litígio, não são suficientes para alterar o resultado final do julgamento, que reconheceu o inadimplemento da Paulo Mendes quanto à obrigação de adiantamento de valores e, consequentemente, a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em favor dos Brandt Martini.

Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração, com efeitos integrativos, apenas para sanar as omissões apontadas pelo STJ, sem efeitos infringentes, mantendo inalterada a conclusão do acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025