Tribunal: TJMT
Processo: 1011638-38.2022.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011638-38.2022.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO MARECHAL RONDON - CNPJ: 33.710.815/0001-13 (EMBARGADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), ROBSON ALVES DE PAULA - CPF: 570.169.096-20 (EMBARGANTE), EMILENE SOUZA BORGES - CPF: 783.250.721-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE E REGISTRO IMOBILIÁRIO IRRELEVANTES.
EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos por Robson Alves de Paula contra acórdão que proveu parcialmente o Recurso de Apelação interposto pelo condomínio, reformando a sentença para reconhecer a responsabilidade do arrematante pelo pagamento das cotas condominiais vencidas a partir da data da arrematação e das vincendas até o adimplemento. O embargante sustenta omissão do julgado quanto à exigibilidade das cotas apenas após a expedição da carta de arrematação, invocando ausência de previsão no edital e ausência de posse ou usufruto à época dos débitos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão impugnado incorreu em omissão quanto à análise do momento em que se aperfeiçoa a responsabilidade do arrematante por cotas condominiais — se a partir da arrematação, da imissão na posse ou da expedição da carta.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 1.022 do CPC restringe os embargos de declaração às hipóteses de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito.

4. A responsabilidade do arrematante decorre da natureza propter rem da obrigação condominial (art. 1.345 do CC), sendo exigível a partir da assinatura do auto de arrematação (art. 903 do CPC), independentemente da posse ou do registro.

5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a obrigação pelas despesas condominiais incide desde o aperfeiçoamento da arrematação, pois o condomínio não se vincula a circunstâncias estranhas à titularidade jurídica.

6. A ausência de menção no edital quanto à transferência da obrigação não afasta o dever legal do arrematante.

7. O colegiado apreciou expressamente a tese do embargante, conforme fundamentos do acórdão recorrido, inexistindo omissão ou vício a ser sanado.

8. Embargos de declaração não são cabíveis para fins de prequestionamento quando inexistente omissão ou vício na decisão impugnada.

9. O inconformismo com a solução jurídica adotada não autoriza o uso dos embargos para reexame da causa, sob pena de violação ao seu cabimento legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

1. A obrigação condominial possui natureza propter rem e vincula o arrematante a partir da assinatura do auto de arrematação, independentemente da posse ou do registro do imóvel.

2. A ausência de previsão no edital não afasta a responsabilidade legal do arrematante por encargos condominiais vencidos após o aperfeiçoamento da arrematação.

3. Embargos de declaração não se prestam à rediscussão de mérito nem ao prequestionamento quando não verificada omissão, obscuridade ou contradição na decisão embargada.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Embargos de Declaração oposto por

ROBSON ALVES DE PAULA
,
alegando necessidade de aclaramento do acórdão de ID.
294928874, que, por unanimidade, proveu parcialmente o Recurso de Apelação.

A parte embargante em suas razões,
(ID.

296452890
), alega que o acórdão considerou apenas os arts. 1.345 do CC e 903 do CPC ao imputar-lhe responsabilidade por cotas condominiais anteriores à imissão na posse, desconsiderando que a arrematação só se torna perfeita com a expedição da carta, momento em que o arrematante passa a ter direito ao registro imobiliário e à relação jurídica com o bem.

Argumenta que não poderia ser responsabilizado por débitos pretéritos ausentes no edital de leilão e por período em que não detinha posse ou usufruto do imóvel, pleiteando o suprimento das omissões e, se cabível, a reforma do julgado para restabelecimento da sentença de primeiro grau ou, subsidiariamente, o prequestionamento dos dispositivos mencionados.

Contrarrazões sob ID. 298856359.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Os embargos de declaração visam tão somente afastar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão, a teor do artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

As teses recursais apresentadas nos embargos de declaração devem ser rejeitadas, pois a responsabilidade do arrematante pelas cotas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação, incidindo independentemente da posse direta, conforme o art. 1.345 do Código Civil, sendo suficiente a aquisição da titularidade jurídica do imóvel, que se perfectibiliza com a assinatura do auto de arrematação, nos termos do art. 903 do CPC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o arrematante responde pelos débitos condominiais constituídos a partir do aperfeiçoamento da arrematação, ainda que não imitido na posse ou sem registro imobiliário, por serem tais elementos alheios à relação jurídica entre condomínio e proprietário.

Ademais, a ausência de previsão específica no edital quanto à responsabilidade não afasta a obrigação legal imposta pelo ordenamento, que vincula o titular do bem ao pagamento das despesas condominiais.

Por fim, tratando-se de obrigação de trato sucessivo, admite-se a condenação às parcelas vincendas até o efetivo pagamento, conforme consolidado pela jurisprudência, sendo, portanto, impertinente a pretensão de limitação da responsabilidade do arrematante à data de sua imissão na posse.

No presente caso,
o embargante elege matérias devidamente apreciadas e decididas
pelo colegiado nos seguintes termos:

“[...]

Na origem trata-se de Ação de Cobrança proposta por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARECHAL RONDON em face de ROBSON ALVES DE PAULA, cujo objeto consiste na exigência de pagamento das taxas condominiais supostamente devidas entre 10/01/2018 e 10/02/2021, no valor de R$ 32.051,33.

O magistrado de 1º grau julgou parcialmente procedente o pedido, condenando o réu ao pagamento das despesas condominiais a partir de 21/06/2021, data de sua imissão na posse, a ser apurado em liquidação de sentença.

A insurgência autoral dirige-se contra a sentença que reconheceu a responsabilidade do arrematante apenas a partir da imissão na posse, em 21/06/2021. Assim, o apelante postula o reconhecimento da responsabilidade do arrematante pelas cotas vencidas entre a arrematação e a posse.

A controvérsia seguinte reside na definição do momento a partir do qual se impõe ao arrematante o dever de satisfazer as obrigações condominiais relativas ao imóvel objeto da hasta pública, notadamente diante de eventual lapso temporal entre a assinatura do auto de arrematação e a efetiva imissão na posse.

Sobreleva destacar que a obrigação condominial em questão possui natureza propter rem, sendo típica obrigação que acompanha o bem independentemente da titularidade subjetiva, conforme assevera o art. 1.345 do Código Civil:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

O supracitado dispositivo expressa que adquirente de unidade responde pelos débitos quanto à transmissibilidade da obrigação, sem condicionar sua exigibilidade à posse material do bem, bastando para tanto a assunção da titularidade jurídica do imóvel.

Essa titularidade se perfectibiliza, nos termos do art. 903 do Código de Processo Civil:

“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.”

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A literalidade do dispositivo é expressa quanto à transmissibilidade da obrigação, sem condicionar sua exigibilidade à posse material do bem, bastando para tanto a assunção da titularidade jurídica do imóvel.

Assim, nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública, a regra é que o arrematante receba o bem livre de quaisquer encargos tributários ou condominiais que decorram da propriedade, domínio ou posse. As dívidas serão abatidas do preço da aquisição e o bem passará ao arrematante livre e desembaraçado. Trata-se de solução que se amolda inclusive à natureza de aquisição originária de propriedade da arrematação.

Diante do quadro processual delineado, e ausente qualquer ressalva expressa no edital da hasta pública, não se pode transferir ao arrematante a responsabilidade pelo adimplemento de débitos condominiais pretéritos ao aperfeiçoamento da arrematação.

A corte superior já tratou da matéria em debate:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - ARREMATAÇÃO - DESPESAS CONDOMINIAIS - EXPRESSA PREVISÃO NO EDITAL DE ARREMATAÇÃO - INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1. Havendo expressa previsão no edital de praça que os imóveis seriam vendidos livres de quaisquer ônus que antecedessem à venda, impossível imputar ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp n. 1.257.987/RS, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, j. em 20/10/2015, DJe de 26/10/2015.) (g.n).

A jurisprudência tem reconhecido que a obrigação condominial independe do exercício da posse direta, pois decorre da vinculação do imóvel ao rateio das despesas necessárias à conservação e administração da coisa comum, razão pela qual incide sobre o titular do domínio, e não sobre o possuidor eventual ou esporádico.

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO. 1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição.” (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011). (g.n).

Portanto, não se mostra juridicamente sustentável a tese segundo a qual a responsabilidade do arrematante restringir-se-ia ao período anterior à sua efetiva imissão na posse, ou somente após a sua imissão na posse.

Ao contrário, sendo ele o proprietário formal desde a assinatura do auto de arrematação, responde pelas cotas condominiais vencidas a partir desse marco, nos termos do art. 1.345 do Código Civil e do art. 903 do Código de Processo Civil.

Por fim, nas obrigações de trato sucessivo, a condenação às parcelas vincendas configura pedido implícito, sendo admissível sua exigibilidade até o efetivo adimplemento.

O Superior Tribunal de Justiça coaduna:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL . ART. 784, X, DO CPC/15. OPÇÃO PELA AÇÃO DE CONHECIMENTO. TÍTULO JUDICIAL . ART. 785 DO CPC/15. CONDENAÇÃO JUDICIAL. PARCELAS VINCENDAS . INCLUSÃO. DATA LIMITE. EFETIVO PAGAMENTO. POSSIBILIDADE . PRECEDENTES. PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAIS. EXCEÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA QUE FIXA TERMO DIVERSO . IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAR. OFENSA À COISA JULGADA. HARMONIA DA DECISÃO RECORRIDA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1 . Ação de cobrança, ajuizada em 15/8/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 4/7/2022 e concluso ao gabinete em 23/9/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível incluir na condenação da ação de cobrança de quotas condominiais as parcelas vincendas até o efetivo pagamento, ainda que posteriores à sentença e ao trânsito em julgado. 3 . As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15). 4. Precedentes desta Corte no sentido de ser possível a inclusão, na execução de título extrajudicial, das parcelas vincendas no débito exequendo, até que ocorra o cumprimento integral da obrigação . Entendimento que privilegia os princípios da efetividade e da economia processual. 5. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pela ação de conhecimento (ação de cobrança), a fim de obter título executivo judicial, nos termos do art. 785 do CPC/15 . 6. De acordo com os precedentes desta Corte, é possível a condenação das parcelas vincendas das quotas e encargos condominiais até o efetivo pagamento, desde que apresentem a mesma natureza, sejam homogêneas, contínuas e originárias do mesmo título. 7. Todavia, na hipótese de o Tribunal de origem, diante das peculiaridades da situação em concreto, estabelecer marco diferenciado no título executivo judicial, ocorrendo o trânsito em julgado da decisão, esse não poderá ser modificado em cumprimento de sentença, sob pena de violação das normas processuais referentes à coisa julgada e à segurança jurídica . 8. Não obstante o art. 323 do CPC/15 (art. 290 do CPC/73) admita a inclusão na sentença condenatória, de parcelas vincendas no curso da demanda até o efetivo pagamento, esta providência é vedada em cumprimento de sentença quando o título executivo judicial estabelece marco final diverso, sob pena de ofensa à coisa julgada. 9. Hipótese em que o acórdão estadual determinou a condenação da recorrente ao pagamento de quotas condominiais vencidas e vincendas até a data do efetivo pagamento. Necessidade de manutenção da decisão. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.” (STJ - REsp: 2025425 RS 2022/0283994-8, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) (g.n)..

Com essas considerações, CONHEÇO do RECURSO, e DOU PROVIMENTO parcial para determinar a reforma da sentença para condenar a requerida ao pagamento das cotas condominiais vencidas a partir da data da arrematação, bem como daquelas que se vencerem até o efetivo adimplemento.

É como voto.
”.

Dessa forma, como a decisão recorrida foi devidamente fundamentada, conforme estabelece o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, a insatisfação da parte Embargante tem a intenção de rediscutir a matéria, o que não se admite, pois resta expressado o convencimento deste julgador.

Assim, não vislumbro a existência de contradição, omissão ou obscuridade justificadora deste recurso neste ponto.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÕES INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A solução correta e integral da controvérsia, com lastro em fundamentos suficientes, não configura omissão. 2. Os Embargos de Declaração não constituem instrumento adequado para a rediscussão da matéria de mérito consubstanciada na decisão recorrida, quando não presentes os vícios de omissão, obscuridade ou contradição, nos termos do art. 1.022 do CPC. 3. Embargos de Declaração rejeitados.”
(STJ - EDcl no REsp: 1549458 SP 2014/0130168-2, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022).

Importante consignar que conforme entendimento pacificado pela jurisprudência da corte superior e deste tribunal:

“O julgador não está obrigado a examinar ponto por ponto das teses suscitadas pelas partes ou todos os dispositivos legais arguidos, se já encontrou razões suficientes para formar sua convicção (STJ AI 169.073-SP)” (TJ/MT. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 11063/2011. 1ª Câmara Cível. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges. Data de Julgamento: 22-02-2011).

Qualquer apreciação de argumentos extensivos em sede de embargos de declaração configuraria mera tentativa de rediscutir matéria já decidida, sem efeito prático. Dessa forma, inexiste vício a ser sanado, pois a decisão encontra-se devidamente fundamentada, tratando-se, portanto, de simples inconformismo da parte embargante com a decisão.

Ante o exposto,
REJEITO
os embargos de declaração.

A tentativa de rediscutir a mesma matéria em novos embargos de declaração sujeitará o embargante a penalidade prevista no art. 1.026, §3º do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025