Tribunal: TJMT
Processo: 0001862-20.2011.8.11.0040
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001862-20.2011.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[DELFINO CASAVECHIA - CPF: 502.399.619-00 (APELANTE), MAGDA CASAVECHIA - CPF: 022.145.311-30 (ADVOGADO), KLEBER TRASSI DE BRITO - CPF: 018.936.231-65 (ADVOGADO), EMMANUEL DA SILVA - CPF: 218.451.578-77 (ADVOGADO), AMELIA COSTA CASAVECHIA - CPF: 878.870.451-34 (APELANTE), JORGE DALBEN - CPF: 195.665.819-04 (APELADO), HIGOR HENRIQUE DE ALBUQUERQUE SILVA - CPF: 033.353.181-70 (ADVOGADO), ANDRE LUIS STEIN FORTES - CPF: 019.968.661-09 (ADVOGADO), ORIDES DALBEN - CPF: 183.300.709-30 (APELADO), ANDRE DIOGO DALBEN - CPF: 001.897.841-05 (TERCEIRO INTERESSADO), EVANIR DERROSSI DALBEN - CPF: 593.567.669-91 (TERCEIRO INTERESSADO), NELSO DALBEN - CPF: 250.918.759-72 (TERCEIRO INTERESSADO), RAFAEL DALBEN - CPF: 003.592.331-80 (TERCEIRO INTERESSADO), ROSANGELA ZANCHET DALBEN - CPF: 865.886.131-72 (TERCEIRO INTERESSADO), ELIO DALBEN - CPF: 220.797.269-00 (TERCEIRO INTERESSADO), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), LUIZ ORIONE NETO - CPF: 487.427.401-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

D
ireito
civil e
processual civil. Ação

de
embargos à execução.
Rejeição de preliminar de cerceamento de defesa. Prejuízo não demonstrado. Documentos novos que não influenciaram na conclusão decisória. Contrato de compra e venda de imóvel rural. I
nexigibilidade d
o pagamento das últimas prestações. E
xceção do contrato não cumprido.
C
ondição suspensiva expressamente ajustada.
Vendedores que não se desincumbiram

do ônus probatório. Sentença mantida. R
ecurso
des
provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de
Apelação
interposto pel
os

exequentes/embargados

contra sentença que
acolheu os embargos à execução
para reconhe
cer a
inexigibilidade da obrigação
exequenda em razão da incidência da
exceção de contrato não cumprido à espécie e decretar a extinção do feito executivo sem resolução do mérito
.

II. Questão em discussão

2.
O mérito recursal consiste em
verificar
se
a exceção d
e
contrato não cumprido pode ser
legitimamente
oposta pelos compradores em razão da não entrega d
e
documento
hábil à transferência da

titularidade da
propriedade
dos imóveis
e
se o fornecimento de título, gravado com condição resolutiva, emitido pelo INCRA seria suficiente para dar cumprimento à obrigação contratualmente assumida pelos vendedores.

III. Razões de decidir

3.
Havendo previsão contratual de condição suspensiva estipulada em favor do comprador, e não tendo o vendedor se desincumbido do ônus de demostrar o implemento da condição ajustada, não é devido a este exigir daquele o pagamento da contraprestação devida pela venda do imóvel, cuidando-se de
clássic
a hipótese de incidência
da
teoria da
exceção de contrato não cumprido

(CC, art. 476)
.

IV. Dispositivo

4
. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de
Recurso
de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
DELFINO CASAVECHIA e AMÉLIA COSTA CASAVECHIA
c
ontra a
r.
sentença proferida pel
a
MM
ª.

Juíza de Direito da 2
ª Vara Cível da Comarca de
Sorriso
/MT, que nos autos da ação de
Embargos à Execução
(Proc. nº
0001567-17.2010.8.11.0040
), ajuizada
em desfavor dos apelantes por
JORGE DALBEN e ORIDES DALBEN
, julgou o pedido procedente para decretar a extinção do feito executivo sem resolução do mérito (Proc. nº
0001567-17.2010.8.11.0040
) ante o reconhecimento da aplicabilidade da
exceção d
e
contrato não cumpri
do à espécie e a consequente
inexigibilidade da obrigação de entrega de sacas de soja prevista no título executivo (contato de compra e venda de imóvel)

(cf. Id
.
nº
228496693
– pág. 42/44).

Os apelantes suscitam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que não tiveram a oportunidade de se manifestar acerca do teor da
documentação apresentada pelos apelados durante a fase instrutória, de modo que a sentença que veio logo na sequência afrontou o
princípio da não surpresa
,
d
o contraditório
e ampla
defesa.

Afirmam, no mérito, que cumpriram adequada e integralmente com a obrigação que assumiram contratualmente, eis que “e
m nenhum momento houve qualquer tratativa escrita ou verbal entre as partes
de
que haveria a obrigação d
e
os
(vendedores)
entregar
em
escritura pública de compra e venda dos imóveis em nome dos apelados
”,
mas sim que forneceriam aos
apelados

a
documentação
necessária

para que providenciassem a transferência da titularidade dos bens, o que foi feito por meio da entrega dos
títulos
emitidos pelo
INCRA
, acompanhados de
procurações específicas,
para que
eles
dessem prosseguimento
a
os procedimentos
administrativos de regularização registral das áreas,
sendo plenamente exigível a obrigação relativa ao pagamento das últimas parcelas e da multa compensatória.

Sustentam, por fim, em última instância, que, caso mantida a conclusão pela inexigibilidade das parcelas contratuais, “
a única medida possível seria o desfazimento do negócio jurídico por resolução contratual derivada do inadimplemento voluntário e deliberado dos compradores, com devolução da terra integral aos apelantes e devolução da soja recebida até então aos apelados
”, ou, no mínimo, seja determinada “
a devolução proporcional percentual da terra frente ao inadimplido, tendo como base os parâmetros originais do negócio e inserção da cláusula penal compensatória a ser também recebida em terra
”.

Pedem, então, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado improcedente o pedido, ou, subsidiariamente, seja decretada a resolução do contrato objeto da lide, com a determinação de retorno das partes ao
status quo ante

(cf. Id. nº
228496705
).

Nas contrarrazões, os apelados sustentam, preliminarmente, a
intempestividade
do apelo, sob o argumento de que a interposição recursal se deu após o prazo de 15 dias sem nada que o justificasse, e, no mérito, pugnam pelo desprovimento do recurso
(cf. Id. nº
228496708
).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O objeto d
esta
lide
é o negócio jurídico documentado por meio do “
Instrumento
Particular
de
Venda
e Compra
de Imóvel Rural
”, celebrado
no dia 26.09.2000, em que
os apelantes
DELFINO CASAVECHIA
e
AMÉLIA COSTA CASAVECHIA
, ao lado de J
osé
R
oberto
R
amos
,
Ana
M
aria
C
asavechia

R
amos
,
Washington da
F
onseca
M
oniz
e
Lucia
H
elena da
F
onseca
M
oniz
,
aparecem
como vendedores,
enquanto os apelados
JORGE DALBEN e ORIDES DALBEN
figuram como os respectivos compradores, de “
uma área de terras rurais com 2.200
ha

(
dois mil e duzentos hectares
),
localizados na Gleba Tartaruga, Município de Nova Ubiratã
–
MT
, (...)
, cuja documentação para escrituração definitiva encontra-se em tramite junto ao INCRA na cidade de Cuiabá
– M
T
” (cláusula 1ª), mediante o pagamento do preço da “
quantia certa e ajustada de 86.300
–
oitenta e seis mil
e
trezentas
–
sacas
de
soja comercial de 60
qui
los cada
”, a ser adimplido através d
e 2 prestações iniciais, consistente na entrega
de
6.250
kg de soja
nos dois primeiros meses após à data da assinatura, e mais 7
prestações anuais
, com término em abril de 2007 (cláusula 2ª)
; entre outras disposições, no que se refere aos contornos da obrigação principal, destaca-se o teor das seguintes cláusulas:

“
CLÁUSULA QUARTA: Os compradores tomam posse imediata nos imóveis adquiridos, podendo realizar os mesmos o que melhor lhe convier.

Parágrafo único: A documentação para escrituração definitiva deverá ser fornecida pelos vendedores aos compradores, em nome
dos mesmos
, obtendo-as junto aos credores anteriores, até o pagamento da terceira parcela, independentemente de cláusulas resolutivas porventura existentes por interferência do INCRA.

CLÁUSULA QUINTA: Os vendedores fornecerão aos compradores, assim que solicitados, toda a documentação necessária para que
o mesmo
possa dar continuidade aos processos relativos aos imóveis ora adquiridos, (descritos na cláusula primeira), cujos processos encontram-se tramitando junto ao RAD/INCRA/MT, inclusive procuração das pessoas que são titulares dos títulos provisórios
.

Parágrafo Primeiro: As despesas relativas aos processos mencionados nesta Clausula, até que sejam expedidos os títulos definitivos, serão suportados pelos vendedores.

Parágrafo Segundo: Caso os compradores efetuem qualquer pagamento, referente aos processos mencionados no caput deste artigo, a fim de dar continuidade aos processos, tais despesas serão transformadas em soja na época do pagamento, e descontadas dos compradores.

Parágrafo Terceiro: O pagamento da parcela de 15 de abril de 2.002, e as demais subsequentes, ficam condicionadas a expedição e entrega dos títulos definitivos das áreas adquiridas, ou seja, todos os pagamentos a partir de 2.001, somente serão
tuados
mediante a entrega dos títulos definitivos, exceto, os adiantamentos que se zerem necessários para a obtenção
dos mesmos
.
”

Em 15.04.2002, as partes firmaram aditivo contratual, a fim de aditar o disposto no
parágrafo terceiro
da
cl
á
usula quinta
do instrumento original para que passasse a prever o seguinte:

“O pagamento da parcela de 15 de abril de 2003, e as demais subsequentes, ficam condicionadas a expedição e entrega dos títulos definitivos das áreas adquiridas, ou seja, todos os pagamentos a partir de 2003, somente serão efetuados mediante a entrega dos títulos definitivos, exceto, os adiantamentos que se fizerem necessários para a obtenção dos mesmos
.
”

Em 31.03.2010, os vendedores/apelantes
Delfino
e
Amélia
ajuizaram
a
ação de “
Execuçã
o

p
ara Entrega
d
e Coisa Incerta
”
(Proc. nº 0001567-17.2010.8.11.0040),
exigindo o cumprimento das 2 últimas prestações contratuais, com acréscimo da multa ajustada contratualmente, consistente na entrega do total de
43.065 sacas de soja
.

Em 03.04.2011, os compradores
/apelados Jorge e Orides propuseram
E
mbargos à
E
xecução
(Proc. nº 0001567-17.2010.8.11.0040)
, onde, entre outras objeções,
invocaram
a exceção de contrato não cumprido
a
o argumento
de
que, até então,
os
vendedores
não cumpriram
com a sua
obrigação
contratual de providenciar/propiciar a outorga do título definitivo dos imóveis em seu favor.

Depois de longo, mas regular, processamento da demanda, sobreveio a r. sentença apelada, que acolheu os embargos à execução, a fim de reconhecer a inexigibilidade da obrigação exequenda e decretar a extinção do feito executivo, sob os seguintes fundamentos:

“
Os embargados/exequentes ajuizaram a ação de execução objetivando compelir os embargantes/executados a
entregarem da quantia de 43.065 sacas de soja de 60kg cada (cód. 57910), pois estes quedarem-se inadimplentes com suas obrigações contratuais.

Contudo, os embargantes/executados asseguram que deixaram de realizar a quitação das duas últimas parcelas, com vencimento em 15.04.2006 e 15.04.2007, porque o aditivo contratual
à
cláusula quinta
,
parágrafo terceiro
,
prevê que o pagamento da parcela de 15.04.2003 e as subsequentes se dariam por ocasião da
e
scrituração do imóvel, cuja obrigação os embargados/executados não se desoner
aram.

Pois bem. Consta no contrato, as seguintes redações:

(...)

As partes envolvidas nos autos firmaram um compromisso futuro de efetivação a escritura pública pactuada no contrato de compra e venda de imóvel rural, cujo pagamento pelos embargantes/executados da parcela 15.04.2003 e as remanescentes se dariam no referido ato.

Ocorre que a escritura não foi realizada, porque
,
apesar dos embargantes/executados terem a posse do bem (cláusula
q
uarta do contrato

-

fl.50), os títulos provisórios constantes nos autos
à
s fis. 54/71 estão em nome de terceiros estranhos à
lide
, quais sejam:
Liddy
Zimmermann
Burtter
, Carlos Alberto
Burtter
, César Augusto
Burtter
, Jorge
Luis

Burttet
, Vera
úcia

Borher
, Rene Francisco
Funghetto
.

Ademais, as procurações juntadas nos autos (fls.205/284) de igual modo não comprovam que efetivamente os embargados/exequentes tenham realizado a entrega do título definitivo em nome dos embargantes/executados, conforme previa o aditivo contratual, firmado livremente entre as partes.

Nessas circunstâncias, não
s
e apresenta razoável a parte embargada/exequente postular que
os
embargantes/executados efetuem o integral pagamento, uma vez que não cumpriram com a sua obrigação,

por força da

teoria da exceção do contrato não cumprido
–

exceptio
non
adimpleti

contractus

–
prevista no artigo 476 do CC/02
.

(...)

Portanto, tendo em vista que o título exequendo previa cláusula condicional à observância dos embargados/exequentes, estes só poderiam exigir o pagamento integral após a outorga definitiva do título em nome dos embargantes/executados, conforme previa o contrato.”

Registro, em primeiro lugar,
por formalidade,
que
a arguição preliminar de intempestividade recursal suscitada nas contrarrazões já foi objeto de análise e decisão nos autos, tendo sido rejeitada por acórdão trânsito em julgado proferido em sede de Recurso de Agravo Interno.

Rejeito, em segundo lugar, a preliminar de cerceamento de defesa suscitada na apelação, pois, embora os embargados/apelantes realmente não tenham sido intimados para que pudessem se manifestar sobre
o teor da

petição
e
d
os documentos apresentados pelos embargantes/apelados
na data de
28.01.2021,

o raciocínio decisório exposto na
sentença
, que veio aos autos na sequência, não se pautou ou adotou como fundamento os nos novos elementos de prova trazidos ao processo, na realidade, nenhuma referência a eles ou aos fatos alegados naquele momento pelos embargantes/apelados foi feita pela MMª. Juíza sentenciante, logo, não se pode falar em decisão surpresa ou prejuízo ao exercício do direito de defesa, e, sem prejuízo, não há falar em nulidade.

Anoto, em todo caso, que a solução
dada à presente

lide
não é afetada,
muito menos alterada, pelo teor dessa documentação juntada tardiamente aos autos, que concerne a extratos de protocolo e notas de exigências emitidas pelo CRI da comarca de Sorriso/MT, na medida em que o conjunto de provas disponível já era suficiente e satisfatório a estribar a conclusão sentencial, e, no mais, mesmo sem lançar juízo de valor sobre o conteúdo probatório, citados documentos somente poderiam favorecer a objeção levantada pelos compradores, jamais a pretensão dos vendedores, o que vem a reforçar a ausência de prejuízo aos apelantes por não ter sido considerado esses novos elementos na sentença ou, agora, no julgamento da apelação.

Passando ao mérito da causa, a conclusão sentencial desponta irretocável,
pois
, com efeito,
a conduta dos compradores/apelados de suspender o pagamento das prestações remanescentes encontra amparo e respaldo em expressa, clara e inequívoca disposição contratual
autorizativa
,
isto é, a
condição
suspensiva
livre e validamente pactuada pelos contratantes ao aditarem o contrato
para passar a prever que “o
pagamento da parcela de 15 de abril de 2003, e as demais
subsequentes, ficam condicionadas a expedição e entrega dos títulos definitivos das áreas adquirida
”, de modo que
é lícito que assim
continuem a
proced
er
até que
seja formalmente expedido documento hábil a transferir a propriedade dos bens imóveis (título translativo),
sem que isso implique em mora, inadimplemento
contratual
ou desfazimento do negócio
.

Como se sabe
,
somente
o legítimo registro notarial do título translativo, operado na sede registral competente, promove a transferência da propriedade imobiliária à titularidade do adquirente, conforme brad
o

d
o art. 1.245,
caput
, do
atual
Código Civil

(anteriormente, art. 530, I, do CC/16)
, assim, enquanto não ocorre o registro imobiliário do título, o adquirente pode apenas alimentar a expectativa de
futura
transferência dominial calcada
em
relação pessoal/negocial
com o atual proprietário ou terceiro que assumiu o compromisso de viabilizar essa formalidade.

Então,
sob essa perspectiva, ao
se comprometerem a fornecer a “
documentação para escrituração definitiva
”, inclusive a despeito de “
cláusulas resolutivas porventura existentes por interferência do INCRA
” (cláusula 4ª, parágrafo único),
e com o ônus de arcar com despesas decorrentes do procedimento de regularização dos imóveis perante o
INCRA
(cláusula 5ª, parágrafo primeiro),
os
vendedores/
apelantes
Delfino
e
Amélia
assumiram
clara
obrigação
, de natureza pessoal, de viabilizar
a futura
lavratura da
escritura pública de compra e venda ou
qualquer

outro
documento que consista em
título hábil
a
transfer
ir a
titularidade do domínio para o nome dos compradores/apelados Jorge e Orides,
o que condiz
, aliás,
com a própria condicionante ajustada à exigibilidade das últimas parcelas
(cláusula 5ª, parágrafo terceiro).

Logo
,
como não consta do processo de execução e nem veio a este feito documentação comprobatório do cumprimento dessa obrigação por parte
dos vendedores, uma vez que
os títulos emitidos pelo INCRA que acompanharam a inicial da ação de execução ostentam caráter provisório, já que são gravados com condição resolutiva,
e sequer foi
demonstrado o adimplemento da obrigação mais elementar lá estipulada, que é a quitação integral do preço exigido pelo INCRA,
e, ainda, nenhum deles está registrado no nome dos compradores – talvez porque uma das condições impostas seja no sentido de vedar a transferência da área a qualquer título enquanto não adimplida as obrigações (cláusula
VII
) –,
a solução do impasse
em análise
necessariamente passa pelo
clássico instituto
do
direito das obrigações
da
“
exceção de contrato não cumprido
” (CC,
art. 476), já que é lógico e jurídico que aquele que instaura a crise do inadimplemento não possa exigir o cumprimento da obrigação da outra parte
.

Enfatizo, a propósito, que, embora a
firm
em agora, nas razões do apelo, que todas as condições impostas e exigidas no título emitido pelo INCRA foram cumpridas, e que os apelados possuem em mãos todo o necessário para obter a titularidade registral dos imóveis, os apelantes simplesmente não fizeram prova idônea quanto a isso, ou seja, não se desincumbiram do seu ônus probatório, pois, repito, inexiste prova de que a condição resolutiva dos títulos emitidos pelo INCRA foi extinta pelo adimplemento de todas as obrigações impostas ao adquirente, muito menos da existência de documento hábil à transferência da propriedade, ou, então, da culpa (comissiva ou omissiva) dos compradores para que este ainda não tenha sido formalizado.

Por fim, não conheço do tópico recursal relativo à pretensão incidental de
resolução
total ou parcial de
contrato
objeto da lide em decorrência da manifesta carência de interesse processual, seja pela inadequação da via eleita, seja pela inovação recursal.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso
.

Deixo

de
major
ar
os honorários advocatícios
, uma vez que a cumulação com o arbitrado nos autos da ação conexa excederá o limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC.

Custas pelos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2025