Tribunal: TJMT
Processo: 1009735-20.2024.8.11.0001
Relator(a): GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-30
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO INDEVIDA DE CAUÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso interposto pelo reclamado contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1009735-20.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[RODRIGO SANTOS ROCHA - CPF: 222.419.468-42 (RECORRENTE), ANGELA RENATA DIAS AGUIAR FERRARI - CPF: 025.100.831-20 (ADVOGADO), DIOGENES MARCONDES - CPF: 317.706.221-87 (RECORRIDO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1ª TURMA RECURSAL.

N. Recurso:
1009735-20.2024.8.11.0001.

Origem:
5.º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ.

Recorrente:
DIÓGENES MARCONDES.

Recorrido:
RODRIGO SANTOS ROCHA.

Relator
:

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de Julgamento:
30/6 A 3/7/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL).

Ementa
: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO INDEVIDA DE CAUÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso interposto pelo reclamado contra decisão monocrática, que homologou o projeto de sentença elaborado por juiz leigo e julgou parcialmente procedente o pedido na ação de restituição de caução cumulada com pedido de indenização por danos morais, proposta pelo locatário contra o locador. O contrato de locação foi firmado em 03/08/2023, com vigência de 36 meses (01/09/2023 a 01/09/2026), mediante caução no valor de R$ 10.600,00. O locatário alega que o imóvel não foi entregue em condições adequadas de uso, razão pela qual solicitou a rescisão contratual e a restituição integral da caução, além de multa equivalente a três aluguéis e indenização por danos morais. Na sequência, o locador impugna as alegações, sustenta a inexistência de vícios e defende a retenção da caução para compensar a multa rescisória. A sentença determinou a restituição da caução, condenou ao pagamento da multa e indeferiu os danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se o locatário comprovou vícios no imóvel que justificassem a rescisão contratual sem penalidade; (ii) estabelecer se é devida a multa contratual em favor do locatário; (iii) determinar se é legítima a retenção da caução pelo locador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O ônus da prova acerca do fato constitutivo do direito ao desfazimento do contrato sem penalidade cabe ao locatário, conforme art. 373, inciso I, do CPC, não tendo sido demonstrados vícios no imóvel por meio de provas técnicas ou documentos idôneos.

4.

A devolução antecipada do imóvel por iniciativa do locatário, sem justa causa comprovada, impõe o pagamento de multa rescisória proporcional, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991, não sendo devida qualquer multa em favor do locatário.

5.

A Cláusula Décima Primeira do contrato não autoriza a retenção da caução como forma de compensação pela multa rescisória, determinando sua restituição integral após a entrega das chaves e a vistoria final, nos termos do art. 37, inciso I, da Lei nº 8.245/1991.

6.

A restituição da caução deve ser acrescida de juros legais a contar da citação (arts. 405 e 406 do CC) e correção monetária pelo INPC a partir da data de desocupação do imóvel, ante a ausência de previsão contratual, por se tratar de consectários legais.

7.

A simples inadimplência contratual não configura dano moral, inexistindo prova de lesão extrapatrimonial indenizável, conforme entendimento consolidado do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O locatário deve comprovar os vícios ou defeitos do imóvel que inviabilizem seu uso regular para se eximir da multa rescisória.

2. O contrato de locação não autoriza a retenção da caução como compensação de multa rescisória, devendo ela ser restituída integralmente após a entrega das chaves e vistoria final.

3. A restituição da caução deve ser acrescida de juros legais a contar da citação e correção monetária a partir da desocupação do imóvel.

4. O simples descumprimento contratual não gera, por si só, direito à indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186, 389, 405, 406 e 927; CPC/2015, art. 373, incisos I e II; Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 22, incisos I e IV, e 37, inciso I.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Ap 78505/2013, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 13.11.2013; TJ-MT, Recurso Inominado 10645881320238110001, Rel. Gonçalo Antunes de Barros Neto, j. 08.07.2024; TJ-MT, Apelação Cível 10430684220218110041, Rel. Marcio Vidal, j. 02.07.2024; TJ-MT, Recurso Inominado 10094566820238110001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, j. 12.08.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.088.555/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 27.03.2023.

R E L A T Ó R I O

O reclamado pretende a reforma da decisão monocrática proferida no ID 289357881, que homologou o projeto de sentença elaborado pelo juiz leigo e julgou
parcialmente

procedente
o pedido inicial, condenando-o a restituir a caução prestada pelo reclamante, no valor de R$ 10.600,00 (dez mil e seiscentos reais), a ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

Além disso, condenou o reclamado ao pagamento da multa prevista no parágrafo primeiro da cláusula terceira do contrato, no valor de R$ 15.900,00 (quinze mil e novecentos reais), a ser corrigida pelo INPC a partir da rescisão do contrato — janeiro de 2024 — acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Em suas razões recursais, o recorrente alega:

1.

Prova unilateral;

2.

Inaplicabilidade da multa por descumprimento contratual;

3.

Rescisão unilateral – direito a retenção da caução.

Ao final, requer a reforma da sentença recorrida.

O reclamante apresentou suas contrarrazões (ID 289357887), refutando as razões recursais e pugnando pela manutenção da sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1ª Turma Recursal:

Segundo consta na petição inicial, em 3/8/2023, as partes celebraram contrato de locação com vigência de 36 meses (1º/9/2023 a 1º/9/2026), mediante caução no valor de R$ 10.600,00 (dez mil e seiscentos reais), correspondente a dois meses de aluguel.

O reclamante/locatário alega que o imóvel não foi entregue em condições adequadas de uso, em desacordo com o Parágrafo Terceiro da Cláusula Primeira, que previa a entrega em perfeito estado elétrico, hidráulico e mobiliário. Por esse motivo, notificou o reclamado/locador e solicitou a rescisão contratual.

Afirma que, mesmo após a desocupação do imóvel em janeiro/2024, com entrega das chaves e realização da vistoria final, não obteve a restituição da caução.

Diante disso, sustenta que faz jus à devolução integral da caução, à multa correspondente a três aluguéis vigentes na data da entrega, proporcional ao tempo remanescente do contrato, acrescidos de correção monetária e juros legais, além de indenização por danos morais.

O demandado, por sua vez, impugna integralmente os fatos narrados, alegando inexistência de provas das supostas irregularidades que justificassem a rescisão antecipada.

Sustenta, ainda, que a devolução antecipada do imóvel, sem motivo legítimo, ensejou violação contratual do Parágrafo Primeiro da Cláusula Terceira por parte do reclamante/locatário, motivo pelo qual seria devida a retenção da caução para quitação da penalidade.

A solução da controvérsia não demanda maior complexidade, sobretudo diante da regra disposta no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil (CPC), que atribui à parte autora o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito e à parte ré o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado.

Da análise dos autos, verifica-se ser incontroversa a existência de contrato de locação de imóvel celebrado entre as partes, com vigência de 36 meses (1º/9/2023 a 1º/9/2026), bem como sua rescisão unilateral pelo reclamante/locatário, ocorrida após aproximadamente quatro meses de vigência.

No que tange à rescisão unilateral, o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece que:

“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A,
o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato
, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”
(grifei).

Assim, em regra, a devolução antecipada do imóvel por iniciativa do locatário implica o pagamento da multa rescisória proporcional ao tempo restante do contrato, salvo se comprovado vício ou defeito grave que inviabilize o uso regular do imóvel, hipótese em que incide o disposto no artigo 22, incisos I e IV, da mesma lei.

No caso, constata-se que o reclamante não se desincumbiu do ônus de comprovar que o imóvel alugado foi entregue em condições inadequadas de uso, tampouco demonstrou a existência de vícios ou defeitos que o tornassem impróprio para a finalidade residencial, notadamente quanto ao estado elétrico, hidráulico e mobiliário.

A mera notificação extrajudicial com a descrição dos supostos vícios, desacompanhada de laudos técnicos, vistorias, fotografias ou qualquer outro documento que corroborasse seu teor, não confere plausibilidade às alegações nela contidas.

Desse modo, à míngua de provas em sentido contrário,
constata-se que não restou configurada a justa causa para a rescisão contratual sem penalidade
,
razão pela qual o reclamante não faz jus ao recebimento de multa rescisória em seu favor
.

A propósito:

AÇÃO DE DESPEJO – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA – LOCAÇÃO – DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL – MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – ART. 4º, DA LEI Nº 8.245/91 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
No caso, é perfeitamente cabível a aplicação de multa contratual compensatória, em razão da rescisão unilateral do contrato pela locatária, com a devolução antecipada do imóvel, de acordo com o que preceitua o art. 4º, da Lei 8.245/91.
(Ap 78505/2013, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 13/11/2013, Publicado no DJE 28/11/2013). (grifei)

Por outro lado, o contrato, em sua Cláusula Décima Primeira, ao tratar da caução,
não
autoriza sua retenção a título de multa. Vejamos:

“CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DA CAUÇÃO E DA UTILIZAÇÃO DA CAUÇÃO.

A título de garantia locatícia, em conformidade com o art. 37, inc. I da Lei nº. 8.245/91, o
LOCATÁRIO
entrega, como caução, ao(s)
LOCADOR(ES)
o valor de R$ 10.600,00 (dez mil e seiscentos reais), compatível a 2 meses de aluguel do imóvel objeto deste Contrato. O pagamento será efetivado através depósito bancário na conta do Locador ou PIX.

Parágrafo Primeiro.
A caução será usada em todas as hipóteses as quais se farão necessários recursos provenientes do
LOCATÁRIO
. Finda locação com a concretização da entrega das chaves somente após observados os requisitos constantes neste Contrato e no Termo de Vistoria INICIAL e FINAL, em anexo a este Contrato para sua validade, o LOCATÁRIO realizará o resgate do recurso, sem prejuízo de Ação Judicial adequada.
”
(grifei)

Assim, encerrada a locação com a efetiva entrega das chaves, o locatário faz jus ao resgate integral do valor caucionado, inexistindo previsão contratual expressa que autorize a sua retenção.

Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO AFASTADA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL –
RETENÇÃO INDEVIDA DE CAUÇÃO - INEXISTÊNCIA DE PROVA DO FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DA PARTE AUTORA
- INTELIGÊNCIA DO ART. 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – PREQUESTIONAMENTO - DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 10645881320238110001, Relator: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Data de Julgamento: 08/07/2024, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: 15/07/2024). (grifei)

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO C.C. INDENIZAÇÃO – INCONTROVERSA QUITAÇÃO DE TODOS OS ENCARGOS LOCATÍCIOS NO ENCERRAMENTO DA LOCAÇÃO – RETENÇÃO INDEVIDA DA CAUÇÃO LOCATÍCIA – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. A lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), preceitua, em seu artigo 23, III, que o inquilino deve restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo deterioração por uso normal. 2.
Ausente comprovação de inadimplemento ou de deterioração do imóvel, consubstanciado pelo termo de entrega das chaves, sem qualquer ressalva, não há falar em retenção da caução.
3. Fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora não comprovado pela ré, que afasta a pretensão de retenção da caução. 4.
A cobrança injustificada não configura, por si só, o dano moral. Ademais, se não demonstrados os requisitos caracterizadores da reparação civil, não é cabível a indenização a título de dano moral.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10430684220218110041, Relator: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 02/07/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/07/2024). (grifei)

RECURSO INOMINADO. JUSTIÇA GRATUITA. PRESSUPOSTOS PRESENTES. GRATUIDADE MANTIDA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. RETENÇÃO DE CAUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONGIGURADO.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Havendo alegação de hipossuficiência financeira para o custeio das despesas processuais e inexistindo evidências em sentido contrário, os benefícios da justiça gratuita devem ser deferidos. Não havendo provas que venham fragilizar a presunção da veracidade da declaração de hipossuficiência firmada, e nem dos documentos juntados, evidenciando a efetiva insuficiência de recursos financeiros, o benefício da gratuidade deve ser mantido. Justiça gratuita mantida. 2. Nas relações de consumo, o consumidor que pagou em excesso tem direito à repetição de indébito em dobro, salvo em caso de engano justificável. A restituição será em dobro sempre que a atividade do fornecedor for contrária à boa-fé objetiva, todavia, inexistindo cobrança indevida, a restituição de valores deve ocorrer de forma simples. 3.
O simples descumprimento contratual não gera dano moral. Precedentes do STJ e das Turmas Recursais.
Tendo a locadora emitido a ordem de estorno da caução no momento da devolução do veículo, como confessado pela parte reclamante, a eventual demora na sua efetivação, sem a demonstração de outras circunstâncias capazes de causar lesão extrapatrimonial, não configura dano moral, mas dissabor da vida cotidiana. 4. Recurso Inominado conhecido e parcialmente provido. 5. Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei nº 9.099/95). (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 10094566820238110001, Relator.: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Data de Julgamento: 12/08/2024, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 15/08/2024)
(grifei).

Desse modo, considerando que o simples distrato contratual amigável não configura, por si só, ato ilícito apto a ensejar reparação por danos morais, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, a sentença de primeiro grau não merece reparo quanto à improcedência desse pedido.

Impende destacar, ainda, que o contrato firmado entre as partes não prevê a incidência de correção monetária ou de juros moratórios sobre o valor da caução a ser restituído. Entretanto, a decisão singular determinou a aplicação de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, índices que, contudo, não devem prevalecer.

Isso porque, com o advento da Lei nº 14.905/2024, passou a dispor o Código Civil que, quando não houver convenção entre as partes, ou esta for omissa quanto à taxa, ou ainda quando os encargos decorrerem de determinação legal, os juros de mora e a correção monetária deverão ser fixados conforme a taxa legal, nos termos dos arts. 389 e 406 do Código Civil.

Em se tratando de responsabilidade civil contratual ou extracontratual, os juros de mora e a correção monetária configuram matéria de
ordem pública
, podendo ser revistos
de ofício
, sem que isso importe em julgamento
extra petita
ou em
reformatio in pejus
, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIO NA DECISÃO. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1.
A correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados até mesmo de ofício, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, não configura julgamento extra petita nem reformatio in pejus.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.088.555/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023). (grifei).

Pelas razões expostas, conheço do recurso, por ser tempestivo, e, no mérito,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para afastar a condenação do reclamado ao pagamento da multa contratual equivalente a 03 aluguéis, no valor de R$ 15.900,00 (quinze mil e novecentos reais), e,
de ofício,
fixar que o ressarcimento da caução, no valor de R$ 10.600,00 (dez mil e seiscentos reais), seja acrescido de juros legais a contar da citação, nos termos dos arts. 405 e 406 do Código Civil, e de correção monetária pelo INPC, a partir da data da desocupação do imóvel, mantendo-se, no mais, a r. sentença, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2025