Tribunal: TJMT
Processo: 1004287-60.2024.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004287-60.2024.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GILDAZIO DA SILVA SABINO - CPF: 691.607.081-15 (EMBARGANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), TAINARA VIANA ALONSO - CPF: 010.866.581-08 (EMBARGANTE), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (EMBARGADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), GILDAZIO DA SILVA SABINO - CPF: 691.607.081-15 (EMBARGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), TAINARA VIANA ALONSO - CPF: 010.866.581-08 (EMBARGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (EMBARGANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de Declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso do autor e negou provimento ao recurso da ré em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O embargante alega contradição quanto ao percentual de retenção de 25% dos valores pagos e omissão quanto à majoração dos honorários advocatícios recursais.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se existe contradição no acórdão embargado ao fixar retenção de 25% sobre os valores pagos, considerando o afastamento da taxa de fruição e a ausência de posse efetiva do imóvel; e (ii) saber se há omissão quanto à fixação dos honorários advocatícios recursais previstos no art. 85, §11, do CPC.

III. Razões de decidir

3. Inexiste contradição quanto ao percentual de retenção de 25% fixado sobre os valores pagos, porquanto tal percentual encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a possibilidade de retenção entre 10% a 25% dos valores pagos na rescisão contratual por culpa do comprador.

4. A Súmula 543 do STJ não estabelece percentual específico de retenção, limitando-se a determinar a restituição integral em caso de culpa exclusiva do vendedor ou parcial quando o comprador der causa ao desfazimento.

5. Configura-se omissão quanto à fixação dos honorários advocatícios recursais, uma vez que o recurso da apelante restou desprovido, ensejando a majoração dos honorários sucumbenciais conforme previsão do art. 85, §11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

6. Embargos de Declaração parcialmente acolhidos para sanar omissão quanto aos honorários recursais, majorando-os em R$ 500,00 em favor do embargante.

Tese de julgamento:

"1. O percentual de retenção de 25% sobre valores pagos em rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador está em consonância com a jurisprudência do STJ. 2. Configura omissão a ausência de pronunciamento sobre honorários advocatícios recursais quando o recurso da parte contrária é desprovido."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 85, §§ 2º, 3º e 11, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 543/STJ; STJ, AgInt no AREsp 2336114/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 21.08.2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28.08.2019.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
GILDAZIO DA SILVA SABINO
contra acórdão proferido por esta Quinta Câmara de Direito Privado (ID 308072855), que deu parcial provimento ao recurso do autor e negou provimento ao recurso da ré.

Em suas razões (ID 310129397), o embargante alega, em síntese, que o acórdão padece de: a) contradição quanto ao percentual de retenção fixado em 25%, sustentando que deveria ser limitado a 10%, considerando a ausência de posse efetiva do imóvel e o afastamento da taxa de fruição; b) omissão quanto à majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

A parte embargada apresentou contrarrazões (ID 311274362), pugnando pela rejeição dos embargos, sob o argumento de que não há contradição na fixação do percentual de retenção em 25% e que não caberia a majoração dos honorários recursais, uma vez que o recurso do embargante foi parcialmente provido.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração.

Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC, são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existente na decisão embargada.

·

Da alegada contradição quanto ao percentual de retenção

O embargante sustenta que há contradição no acórdão, pois este reconheceu a inaplicabilidade da taxa de fruição e a ausência de posse do imóvel pelos adquirentes, mas manteve a retenção de 25% sobre os valores pagos.

Não assiste razão ao embargante neste ponto.

O acórdão embargado analisou detidamente a questão da retenção, fixando-a em 25% sobre os valores pagos, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Cumpre esclarecer que, ao contrário do que alega o embargante, a Súmula 543 do STJ não estabelece percentual específico de retenção. Sua redação é a seguinte:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

O percentual de retenção de 25% fixado no acórdão está em perfeita consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, é possível a retenção de 25% dos valores pagos. Vejamos:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial."
(STJ - AgInt no AREsp: 2336114 RJ 2023/0101644-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2023)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DECORRÊNCIA DE ATITUDE DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO TEMA N. 1.095/STJ. ENTENDIMENTO PELA RESILIÇÃO DA AVENÇA, AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CEF OU COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se nota a viabilidade de suspensão do processo, tendo em vista já ter ocorrido o julgamento do Tema 1.095/STJ, que, inclusive nem abarca a questão proposta nestes autos. Na ocasião, firmou-se que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A aplicação do teor da Súmula 543/STJ e fixação de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos estão em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, ensejando a atração da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido." (STJ - AgInt no AREsp: 2450135 SP 2023/0295008-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático-probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. Precedentes. 2. Agravo interno não provido."
(STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 2. Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório (enunciado sumular n. 7/STJ). 3. A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ. 5. A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal. A demandante não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF. 6. Agravo interno desprovido." (STJ - AgInt no AREsp: 2587113 RJ 2024/0072783-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2024)

Portanto, não há contradição a ser sanada no acórdão embargado quanto ao percentual de retenção fixado em 25% sobre os valores pagos, pois tal percentual está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

·

Da omissão quanto aos honorários recursais

Neste ponto, assiste razão ao embargante.

De fato, o acórdão foi omisso quanto à fixação dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Cumpre esclarecer que, em caso de parcial acolhimento do recurso de apelação, são incabíveis honorários recursais, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Embargos de Declaração no AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.573.573 – RJ (2015/0302387-9), Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze).

Contudo, destaco que o recurso da apelante
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
restou desprovido, dando, então, ensejo à majoração dos honorários sucumbenciais, que na r. sentença (id. 299712857) restou fixado
"em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8º e 86 do CPC."

Assim sendo, na forma do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do CPC, os honorários devem ser majorados em R$ 500,00 em benefício do embargante.

Ante o exposto,
ACOLHO PARCIALMENTE
os embargos de declaração opostos por
GILDAZIO DA SILVA SABINO
, apenas para sanar a omissão quanto aos honorários recursais, majorando-os em R$ 500,00 (quinhentos reais) em favor do embargante, nos termos do art. 85, §11, do CPC, mantendo-se inalterados os demais termos do acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025