Tribunal: TJMT
Processo: 1029652-36.2023.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029652-36.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[HELLEN CRISTINA DE ALMEIDA AZEVEDO - CPF: 038.738.131-73 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (APELADO), WALLAS HENRIQUE DE LIMA DOS SANTOS - CPF: 016.082.831-78 (ADVOGADO), HELLEN CRISTINA DE ALMEIDA AZEVEDO - CPF: 038.738.131-73 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (APELANTE), WALLAS HENRIQUE DE LIMA DOS SANTOS - CPF: 016.082.831-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. TUTELA ANTECIPADA. JUROS MORATÓRIOS. MODIFICAÇÃO JUDICIAL. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. LIQUIDAÇÃO NECESSÁRIA PARA VERIFICAÇÃO DE VALORES.
RECURSO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos. O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido da autora, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e condenando a ré à restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10%, além do pagamento das custas e honorários. A ré apelou pleiteando a aplicação da cláusula penal sobre o valor total do contrato, e não apenas sobre os valores pagos. A autora, por sua vez, recorreu para ver incluída no dispositivo a confirmação da tutela de urgência anteriormente deferida e a correção do valor total a ser restituído, alegando pagamentos não considerados na sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos; (ii) estabelecer o termo inicial de incidência dos juros moratórios; (iii) determinar se é cabível a correção do valor da restituição nesta fase processual; e (iv) confirmar a tutela de urgência deferida liminarmente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão se dá por iniciativa do comprador, deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, conforme entendimento consolidado do STJ e da jurisprudência local.

4. A retenção de 10% dos valores pagos como cláusula penal mostra-se razoável e proporcional, sendo admitida para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora.

5. Nas hipóteses de revisão judicial da cláusula penal originalmente pactuada, o termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado no trânsito em julgado da sentença condenatória.

6. A verificação da totalidade dos valores pagos pela autora, quando há divergência documental, deve ser feita em sede de liquidação de sentença.

7. A tutela antecipada anteriormente deferida, que suspendeu a exigibilidade das parcelas e vedou inscrição da autora em cadastros de inadimplentes, deve ser confirmada no dispositivo da sentença, diante da procedência do pedido de rescisão contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos.

2. A retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal é compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

3. O termo inicial dos juros moratórios, quando há revisão judicial da cláusula penal, é o trânsito em julgado da sentença.

4. A divergência quanto ao valor efetivamente pago deve ser dirimida em sede de liquidação de sentença.

5. A tutela antecipada deferida deve ser expressamente confirmada no dispositivo da sentença quando seus fundamentos permanecem válidos.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Tratam-se de Recursos de
Apelação Cível
interposto por ambos litigantes:
GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
e
HELLEN CRISTINA DE ALMEIDA AZEVEDO
contra sentença proferida na “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos”, que tramita perante a 7.ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

256470743 - ID de origem 165110360),

julgou procedente o pedido inicial
formulado por HELLEN CRISTINA DE ALMEIDA AZEVEDO para DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes (ID. 125557614) e CONDENAR a ré GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. a promover a RESTITUIÇÃO no valor de R$ 31.852,97. Condenou ainda, o Requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

O apelante GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA em suas razões
(ID.

256472151 - ID de origem 173706454) afirma que a sentença ignorou cláusula contratual prevendo multa de 10% sobre o valor do contrato, aplicando o percentual sobre os valores pagos. Argumenta que o contrato foi firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, a qual permite a penalidade sobre o valor total. Destaca que a culpa pela rescisão é da autora, conforme reconhecido na própria decisão.

Ao final, requer a reforma integral da sentença para validar a cláusula de multa de 10% sobre o valor do contrato, conforme art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979. Subsidiariamente, pleiteia que seja restabelecida a base de cálculo correta, com percentual que o Tribunal julgar adequado. Requer ainda a inversão e majoração dos ônus sucumbenciais, com condenação da apelada em custas e honorários.

A parte apelante HELLEN CRISTINA DE ALMEIDA AZEVEDO em suas razões
(ID.

256472154 - ID de origem 173775072) contesta a omissão, na sentença, quanto à confirmação da tutela de urgência anteriormente deferida. Alega que o juízo não mencionou, no dispositivo, a suspensão das parcelas do lote, medida que já havia sido concedida. Entende que, por ser a parte que transita em julgado, o dispositivo deve conter todos os efeitos relevantes da decisão.

A apelante também questiona o valor fixado para restituição. A sentença reconheceu R$ 35.392,18 como pagos, mas afirma que o total desembolsado foi de R$ 38.225,55, incluindo parcelas pagas após o extrato inicial. Sustenta que esses pagamentos adicionais foram desconsiderados na sentença, o que exige correção.

Requer o provimento do recurso, com reforma da sentença para confirmar a tutela de urgência no dispositivo e reconhecer a integralidade dos valores pagos. Pede ainda a condenação da apelada em honorários recursais de 20% sobre o valor da condenação.

Contrarrazões sob ID. 256472157 - ID de origem 176243682 e 256472155 - ID de origem 173777086 suscitando ofensa ao princípio da dialeticidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação declaratória e indenizatória proposta por HELLEN CRISTINA DE ALMEIDA AZEVEDO em face de GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

Narrou a demandante que em 03 de abril de 2019, a autora firmou contrato de promessa de compra e venda do lote nº 08, quadra nº 17, no Loteamento Parque Bela Conquista, em Cuiabá/MT, registrado sob a matrícula nº 99.027. Pagou R$ 38.225,55, incluindo abril e maio, mas, por dificuldades financeiras, não conseguiu seguir com as prestações. Por isso, pediu liminarmente a suspensão das cobranças e a não inclusão de seu nome nos cadastros de inadimplentes. Ao final, solicitou a rescisão contratual com devolução de 90% do valor pago, descontando 10% de multa.

A tutela antecipada foi deferida nos termos requeridos, com suspensão de cobranças e bloqueio de inscrição em órgãos de restrição ao crédito.

A parte ré apresentou contestação, na qual alegou que a pretensão de restituição de 90% dos valores pagos é indevida, uma vez que o contrato prevê a retenção de 10% do valor atualizado da avença, conforme a Lei Federal nº 13.786/2018, que estabelece equilíbrio financeiro entre as partes.

O magistrado de 1º grau econcluiu que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa da autora, em razão de sua inadimplência motivada por dificuldades financeiras. Diante disso, considerou-se razoável a devolução de 90% dos valores pagos, autorizando-se à vendedora a retenção de 10% a título de cláusula penal.

Irresignada, a parte autora interpôs Recurso de Apelação, sustentando a necessidade de confirmação da liminar anteriormente deferida, além de pleitear a retificação do valor fixado a título de danos materiais, alegando erro de cálculo na sentença.

Irresignada também, a parte ré interpôs Recurso de Apelação, fundamentando sua tese na necessidade de retificação da sentença para que a restituição seja calculada com base no valor total do contrato, e não apenas sobre as parcelas pagas, além de requerer a inversão dos ônus da sucumbência.

No que concerne à alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade
, não verifico sua ocorrência, porquanto, é possível extrair os motivos e fundamentos sobre os quais se assentam o pedido recursal, bem como, as razões do inconformismo, ao se contrapor a sentença recorrida.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RECURSO QUE NÃO ATACA OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA – PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INEXISTÊNCIA DE OFENSA – PRELIMINAR REJEITADA – COBRANÇA DE TAXA DE ANUIDADE DE CARTÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO – COBRANÇA INDEVIDA – REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – DANO MORAL NÃO RECONHECIDO – 1º APELO – CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – 2º APELO – PREJUDICADO. O princípio da dialeticidade consubstancia-se na exigência de que o recorrente apresente os fundamentos da sua insatisfação com a decisão atacada e o motivo do pedido de prolação de outra. Estando presentes tais requisitos, a preliminar de ausência de pressuposto de admissibilidade do recurso do consumidor deve ser rejeitada. Diante da negativa de contratação, cabe ao réu o ônus de comprovar o fato modificativo ou extintivo do direito da parte autora, nos termos do artigo 373, II, do CPC. (...).” (N.U 1000498-37.2023.8.11.0052, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/10/2024, Publicado no DJE 07/10/2024).

Em vista disso,
rejeito
a arguição de ofensa à dialeticidade recursal.

Adentrando ao mérito,
inicialmente analiso o pedido recursal para que o valor da restituição considere como base o valor integral do contrato, e não apenas os valores efetivamente pagos, conforme fixado na sentença. Tal pretensão, contudo, não encontra respaldo jurídico.

Nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, consolidou-se o entendimento de que a restituição deve se limitar às parcelas efetivamente pagas, e não ao valor total do contrato, sob pena de violação ao princípio do equilíbrio contratual.

Dessa forma já se manifestou este sodalício:

“Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp nº 1300418/SC, julgado sob o rito do então art . 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ.
2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem.
” (...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0008440-20.2016.8.11 .0041, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 07/05/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2024) (g.n).

É lícita, neste contexto, a retenção de percentual razoável a título de cláusula penal, usualmente fixado em 10% do montante pago, conforme vem sendo reiteradamente reconhecido pela jurisprudência.

Tal percentual se mostra compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, ao mesmo tempo em que impede o enriquecimento sem causa por parte da construtora, a qual poderá renegociar o imóvel com terceiros e mitigar eventuais prejuízos.

Assim, a base de cálculo correta para a restituição deve permanecer restrita às parcelas pagas pelo comprador, conforme corretamente fixado pela sentença recorrida.

Em contraponto, destaca-se que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa dos promitentes compradores, quando se busca a restituição de valores de forma diversa da cláusula penal pactuada, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Observa-se, pelo contrato objeto da presente ação (ID. 256470709 – ID de origem 125557614), que o parágrafo 6º da Cláusula Décima Segunda previa multa rescisória calculada sobre o valor total do contrato. Contudo, a decisão judicial atacada determinou a incidência da penalidade apenas sobre os valores pagos representa uma modificação das condições originalmente pactuadas, caracterizando revisão judicial da cláusula penal.

Nessas hipóteses, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, o termo inicial dos juros deve incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória:

“É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.” (AgInt no REsp 1780870/SP).

Este tribunal trilha no mesmo caminho:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – PAGAMENTO PELO VENCIDO AO ADVOGADO DO VENCEDOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas aquém do que tem definido o STJ. “
É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória
.” (AgInt no REsp 1780870/SP). O § 14 do CPC/2015 veda a compensação da sucumbência, devendo os honorários ser pagos pela parte sucumbente do processo ao advogado da parte vencedora, ainda que cada litigante seja parcialmente vencedor e vencido. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0021834-31.2015.8.11.0041, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 04/03/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 09/03/2020)

Isso porque, tratando-se de devolução de valores decorrente de revisão judicial das cláusulas pactuadas, a obrigação de restituir somente nasce com a formação definitiva do título judicial, afastando-se a configuração de mora anterior.

A questão dos juros moratórios é de ordem pública, podendo ser revista de ofício pelo magistrado, mesmo sem pedido específico das partes.

Portanto, eventual modificação relacionada aos juros não configura julgamento extra petita ou reformatio in pejus, sendo plenamente admissível no âmbito do controle jurisdicional.

Em continuidade, apesar do pedido recursal formulado pela parte autora quanto à correção do valor fixado para restituição, a controvérsia sobre o montante exato a ser devolvido demanda apuração mais precisa, o que não é possível nesta fase de conhecimento.

A sentença reconheceu como pagos o valor de R$ 35.392,18, mas a apelante sustenta ter desembolsado R$ 38.225,55, incluindo parcelas pagas após o extrato que fundamentou a decisão. Alega, portanto, que esses valores adicionais foram desconsiderados, o que justificaria a revisão do montante.

Todavia, a definição do
quantum debeatur
exige exame de documentos e comprovação dos pagamentos, o que deve ser feito em momento processual adequado. Assim, eventual divergência entre o valor reconhecido judicialmente e aquele efetivamente pago pela parte autora poderá ser sanada em sede de liquidação de sentença, fase própria.

Nesse mesmo sentido, colhe-se da jurisprudência desta corte:

“RECURSO DE APELAÇÃO – INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E LUCROS CESSANTES – ACIDENTE FRONTAL – CAMINHÃO DE CARGA PARALISADO PARA CONSERTO – DANO MATERIAL COMPROVADO POR NOTAS FISCAIS – LUCROS CESSANTES AFERIDOS – PERÍODO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SUCUMBÊNCIA EM DESFAVOR DA APELADA – CUSTAS E HONORÁRIOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO PROVIDO EM PARTE. “A paralisação de caminhão de carga, durante o tempo necessário para o conserto, enseja a responsabilidade do causador do dano pelos lucros cessantes.
Todavia, não se podendo apurar o quantum debeatur na fase de conhecimento, possível é o arbitramento do prejuízo, posteriormente, em fase de liquidação de sentença.
” (Ap 132942/2016, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 31/01/2017, Publicado no DJE 03/02/2017). (g.n).

Derradeiramente, o pedido de confirmação da liminar merece acolhimento. A medida foi fundamentada e encontra amparo na jurisprudência, diante da rescisão contratual reconhecida, da ausência de justa causa para cobranças e da necessidade de proteger o nome da autora de inscrições indevidas nos cadastros de inadimplentes.

Assim, presentes os requisitos legais, impõe-se a confirmação da decisão proferida em sede liminar.

Diante da rescisão contratual, ratifico a liminar anteriormente deferida sob o ID 256470721 – ID de origem 128598766, que determinou que a parte requerida se abstenha de realizar cobranças relacionadas ao contrato objeto da presente demanda, bem como de promover a inclusão dos dados da parte autora em cadastros de restrição ao crédito.

Cumpre salientar que o provimento parcial para confirmação da liminar e a retificação de ofício quanto ao termo inicial dos juros moratórios não alteram a distribuição da sucumbência fixada na sentença. Tratam-se de ajustes pontuais que não modificam de forma substancial o resultado da demanda. Desse modo, a sucumbência deve permanecer irretocável, conforme originalmente estabelecida.

Com essas considerações,
CONHEÇO
dos
RECURSOS
, e
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao Recurso de Apelação interposto por HELLEN CRISTINA DE ALMEIDA AZEVEDO para confirmar a liminar deferida inicialmente, e, de ofício, determinar que o termo inicial dos juros moratórios sobre a restituição incida a partir do trânsito em julgado, e
DESPROVEJO
o Recurso de Apelação interposto por
GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025