Tribunal: TJMT
Processo: 1029434-63.2025.8.11.0000
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029434-63.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[DEMERCIO LUIZ GUENO - CPF: 824.498.139-34 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS DE SA - CPF: 565.534.719-91 (AGRAVANTE), COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO - CNPJ: 32.983.165/0001-17 (AGRAVADO), JOAO LUIZ BORGES ALVES - CPF: 893.072.161-34 (AGRAVADO), JOAO SERGIO DE SA - CPF: 959.304.779-49 (AGRAVANTE), TIAGO DOS REIS FERRO - CPF: 016.433.421-18 (ADVOGADO), REBECA PEREIRA GUSMAO BORGES ALVES - CPF: 012.550.601-58 (TERCEIRO INTERESSADO), APARECIDO TAVARES PEIXOTO - CPF: 033.175.818-08 (TERCEIRO INTERESSADO), EVANDRO BORTOLOTTO ORTEGA - CPF: 988.384.231-72 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS DE SA - CPF: 565.534.719-91 (AGRAVADO), DEMERCIO LUIZ GUENO - CPF: 824.498.139-34 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO - CNPJ: 32.983.165/0001-17 (AGRAVANTE), TIAGO DOS REIS FERRO - CPF: 016.433.421-18 (ADVOGADO), JOAO LUIZ BORGES ALVES - CPF: 893.072.161-34 (AGRAVANTE), EVANDRO BORTOLOTTO ORTEGA - CPF: 988.384.231-72 (ADVOGADO), JOAO SERGIO DE SA - CPF: 959.304.779-49 (AGRAVADO), DEMERCIO LUIZ GUENO - CPF: 824.498.139-34 (ADVOGADO), JUDSON GOMES DA SILVA BASTOS - CPF: 703.112.501-49 (ADVOGADO), JUDSON GOMES DA SILVA BASTOS - CPF: 703.112.501-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – TUTELA DE URGÊNCIA – PEDIDO DE SUSPENSÃO DE ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 300 DO CPC – AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO – CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL REFERENTES A IMÓVEIS DIVERSOS – INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA – EFEITOS RESTRITOS ENTRE AS PARTES – PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADO - REQUISITOS CUMULATIVOS – MANUTENÇÃO DA DECISÃO –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A concessão da tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), sendo vedada sua concessão quando configurado risco de irreversibilidade dos efeitos da medida (art. 300, caput e §3º, CPC).

A alegação de direito de preferência fundada em contratos de arrendamento rural não prospera quando se constata que tais ajustes foram firmados com pessoas estranhas à titularidade do bem arrematado e não guardam relação com a matrícula do imóvel objeto do leilão.

A ausência de averbação dos contratos na matrícula do bem afasta qualquer eficácia perante terceiros adquirentes, restringindo seus efeitos à esfera inter partes, não sendo possível invocar direito de preferência contra arrematantes de boa-fé.

Não demonstrada a probabilidade do direito alegado, resta prejudicada a análise do periculum in mora, haja vista a natureza cumulativa dos requisitos do art. 300 do CPC.

Julgamento de mérito do Agravo de Instrumento que torna prejudicado a análise dos Embargos de Declaração opostos em face de decisão interlocutória.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito ativo interposto por ANTONIO CARLOS DE SÁ e JOAO SERGIO DE SÁ contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara única de Dom Aquino que, nos autos da Ação de anulação de leilão extrajudicial c/c pedido de tutela de urgência nº 1000409-97.2025.8.11.0034, movida em face de COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO, JOAO LUIZ BORGES ALVES, indeferiu a liminar de suspensão do leilão extrajudicial.

Em suas razões de Id. 310534364, os recorrentes, aduzem que
“são arrendatários do imóvel rural denominado Estância Santa Rita / Fazenda Regidrea III, situado no município de Dom Aquino/MT, desde o ano de 2011. O contrato de arrendamento foi renovado em abril de 2024, com prazo de vigência até 30/04/2030”
.

Afirma que
“a decisão recorrida incorreu em equívoco ao desconsiderar a eficácia dos contratos de arrendamento rural apresentados, sob o argumento de que não foram firmados com o proprietário tabular e que não houve averbação na matrícula do imóvel, de modo que seus efeitos seriam apenas inter partes”.

Defende que
“não há que se falar em “efeitos meramente inter partes”, pois não se trata de terceiros de boa-fé. O direito de preferência do arrendatário, assegurado no art. 92 do Estatuto da Terra e no art. 27 do Decreto nº 59.566/66, não pode ser frustrado por formalismos registrais quando comprovada a ciência inequívoca dos agravados sobre a existência do arrendamento”.

Sustenta que
“o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado de que o contrato de arrendamento rural é válido e eficaz mesmo sem registro na matrícula do imóvel e que a alienação do imóvel rural não interrompe o contrato de arrendamento, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante”.

Alegam que
“estão sendo ameaçados de despejo indevido, mesmo tendo direito de preferência sobre a área. Já o perigo de dano é concreto e irreparável: a perda da terra produtiva em que desenvolvem sua atividade agrícola há mais de uma década”.

Requer, dessa forma, a concessão do efeito suspensivo, determinando a suspensão da arrematação do imóvel em leilão até o julgamento do presente feito. No mérito, almeja a confirmação da tutela recursal e reforma definitiva do
decisum
.

Com o agravo, junta documentos em anexo, dentre eles os exigidos pelo art. 1.017 do CPC.

Liminar recursal deferida no ID 310886391.

Embargos em face do deferimento da liminar (id. 311987355).

Contraminutas ao Agravo de Instrumento apresentadas nos ids. 315875397 e 316741899.

Eis os relatos necessários.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia central do presente recurso reside na análise da presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência pleiteada pelo agravante, consistente na suspensão dos efeitos da arrematação realizada em 08/05/2025.

O art. 300 do Código de Processo Civil (CPC) exige a presença simultânea de dois requisitos: a probabilidade do direito (
fumus boni iuris
) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
). Além disso, o § 3º do mesmo dispositivo estabelece que a tutela não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Para Vicente Greco Filho, o
fumus boni iuris
ou aparência do bom direito, pode ser assim definido:

"O fumus boni juris não é um prognóstico de resultado favorável no processo principal, nem uma antecipação do julgamento, mas simplesmente um
juízo de plausibilidade
, perspectiva essa que basta para justificar o asseguramento do direito". (Direito Processual Civil Brasileiro, Editora Saraiva, 3º vol, 13ª ed., p. 76).

O
periculum in mora
, por sua vez, é caracterizado pelo fundado receio de lesão grave e de difícil reparação, em decorrência da demora da prestação jurisdicional.

No que se refere ao deslinde do presente recurso, verifica-se que os requisitos autorizadores da tutela jurisdicional não restaram devidamente comprovados, uma vez ausente a demonstração da probabilidade do direito invocado pelos autores, ora agravantes, especialmente quanto ao pleito de suspensão da arrematação do imóvel rural pelos agravados JOÃO LUIZ BORGES ALVES e REBECA PEREIRA GUSMÃO BORGES ALVES.

Pois bem.

O recorrente alega que é arrendatário de dois imóveis rurais, um denominado Estância Santa Rita situada no Município de Dom Aquino-MT, com área de 53,59 hectares, matriculada sob nº 11.724 do Cartório de 1º Ofício de Dom Aquino-MT, e outro denominado ESTÂNCIA SANTA RITA I situada no Município de Dom Aquino-MT, com área de 105,0 hectares, conforme contrato de arrendamento de id. 316069893.

Por outro lado, verifico que os agravados JOÃO e REBECA são terceiros que, na data de 08 de maio de 2025, arremataram em leilão público extrajudicial realizado pelo terceiro agravado, COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO, devidamente publicizado e conduzido nos estritos termos da Lei nº 9.514/97, o imóvel rural denominado
"Fazenda Terra Serena"
, objeto da Matrícula nº 11.814 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Dom Aquino/MT.

Analisando a farta documentação contida nestes autos, observo que os recorrentes cometeram um grave equívoco, pois com base em Contrato de Arrendamento Rural, buscam se resguardar do direito de preferência sobre imóveis rurais estranhos a lide, ou seja, o objeto dos arrendamentos é, na realidade, de outras áreas pertencentes a terceiros,
sem qualquer relação com o imóvel leiloado extrajudicialmente e arrematado pelos agravados.

Aliás, bem consignou a Magistrada
a quo
no indeferimento da tutela, vejamos:

“Compulsando o feito, entendo que não restam demonstrados elementos de probabilidade do direito. Inobstante alegação de existência de arrendamento rural vigente na área em litígio, a parte autora não trouxe comprovação mínima das suas alegações já que Sobre os contratos de arrendamento rural acostado aos autos, tem-se que (i) os efetuados em julho/2013 (id n. 199341414) e julho/2018 (id n. 199342864) foram firmados com pessoa que não é proprietária do imóvel (Raiane Anitty Peixoto) e sequer mencionada/descrita na petição inicial não havendo, até o presente momento, qualquer explicação de relação e/ou vínculo com o bem e; (ii) o efetuado em abril/2024 (id n. 200584017) foi firmado com Aparecido Tavares Peixoto pessoa que também não é proprietária do imóvel e que, mesmo sendo indicada como verdadeiro posseiro do bem, não há mínima comprovação.

Além da divergência entre as matrículas e áreas de arrendamento que já foram apontadas na decisão retro (id n. 200584005) e não foram devidamente sanadas, verifico que não foi promovida nenhuma averbação/registro sobre a existência do contrato de arrendamento na matrícula do bem. Com isto, não há como se extrapolar os efeitos do contrato que, neste caso, são nitidamente inter partes.

Neste sentido, eis o entendimento jurisprudencial:

TJMT – n. 1022532-02.2022.8.11.0000 (...) II - Não havia na matricula do imóvel, qualquer informação ou registro acerca do contrato de arrendamento, que pudesse gerar efeitos em face de terceiros, não havendo que se falar, nesse caso, de direito de preferência quanto ao bem litigioso. (N.U 1022532-02.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2023, Publicado no DJE 04/05/2023)

Ademais, trata-se de propriedade já consolidada em benefício do segundo requerido com escritura pública de alienação/arrematação do bem devidamente registrada.

Com isto, inexistindo fundamentos a amparar a pretensão de antecipação de tutela da parte autora, neste momento processual e em sede de cognição sumária, entendo que o pedido deve ser indeferido.”

Assim, diante do quadro exposto, não há que se falar em direito de preferência sobre o imóvel do qual não é arrendatário e, por isso, não há probabilidade do direito, o que por si só afasta a concessão da tutela antecipatória, tendo em vista que os requisitos são cumulativos. Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE PROCESSUAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - ART. 300 DO CPC - REQUISITOS AUSENTES - RECURSO NÃO PROVIDO. Não é cabível o deferimento de tutela antecipada se ausentes ambos os requisitos do art. 300 do CPC – a probabilidade do direito arguido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”
(N.U 1016102-39.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020)

Portanto, não estando presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito alegado, a manutenção do indeferimento da tutela é medida que se impõe.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Em consequência,
REVOGO
a liminar recursal concedida na decisão de id. 310886391 e
JULGO PREJUDICADO
os Embargos de Declaração opostos no id. 311987355, tendo em vista que a análise do mérito do recurso principal absorve integralmente a matéria nele discutida, tornando desnecessária sua apreciação em separado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025