Tribunal: TJMT
Processo: 1011155-29.2025.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011155-29.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Imissão, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JULIO CESAR LOPES DA SILVA - CPF: 864.220.571-72 (ADVOGADO), ESOL ENERGIA SOLUCOES SUSTENTAVEIS EIRELI - CNPJ: 30.671.490/0001-19 (AGRAVANTE), FERNANDA ANA RIBEIRO QUEROBIN MUNHOZ - CPF: 061.967.859-31 (AGRAVADO), SILVIO AUGUSTO MUNHOZ - CPF: 053.039.219-48 (AGRAVADO), JEZREEL MARCELO SOARES EVANGELISTA - CPF: 039.180.341-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

ESOL ENERGIA SOLUÇÕES SUSTENTÁVEIS EIRELI

AGRAVADO(s):

SÍLVIO AUGUSTO MUNHOZ

AGRAVADO(s):

FERNANDA ANA RIBEIRO QUEROBIN MUNHOZ

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS – DEFERIMENTO DE LIMINAR DE IMISSÃO DOS ADQUIRENTES NA POSSE DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE PAGAMENTOS COM ATRASOS REALIZADOS POR TERCEIROS EM FAVOR DE EMPRESA NÃO INDICADA PELA ALIENANTE – PAGAMENTOS EM FAVOR DE EMPRESA INDICADA POR PROCURADOR DA VENDEDORA – APARENTE BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES – PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS E ARTS.309 E 421 DO CC/2002 – DANO INVERSO PELA PRIVAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ADQUIRIDO – TUTELA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. Exegese dos art.309 do CC/2002, da
teoria da aparência
e do
Enunciado n. 22 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ – segundo o qual
a
função social do contrato, prevista no art. 421 do CC/2002, constitui cláusula geral, que reforça o princípio da conservação do contrato – escorreita a decisão que concede a tutela para a imissão dos adquirentes na posse do imóvel que adquiriram depois de comprovado o pagamento de parte do preço diretamente à alienante, outra parte em favor de pessoa jurídica indicada por procurador da vendedora – a quem foram conferidos poderes para “vender” bens da mandante e “receber” os respectivos valores.

2. Sendo assim, a narrativa autoral goza, em princípio, de relativa credibilidade à luz da
teoria da aparência
, a qual não foi, no caso, satisfatoriamente infirmada pelos argumentos recursais e documentos que instruíram o instrumento.

3. Recurso desprovido.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

ESOL ENERGIA SOLUÇÕES SUSTENTÁVEIS EIRELI

AGRAVADO(s):

SÍLVIO AUGUSTO MUNHOZ

AGRAVADO(s):

FERNANDA ANA RIBEIRO QUEROBIN MUNHOZ

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
ESOL ENERGIA SOLUÇÕES SUSTENTÁVEIS EIRELI
contra a decisão proferida na
Ação de imissão na posse c/c obrigação de fazer c/c perdas e danos
n. 1007153-87.2025.8.11.0041 movida em desfavor de
SÍLVIO AUGUSTO MUNHOZ
, a qual deferiu a tutela de urgência para
imitir os autores na posse do imóvel situado na Rua F (LOT DIST IND ST INDL), IND.1/3 LT. 29A33/79A83, Bairro Distrito Industrial, nesta Capital, consistente de um lote de terreno com a área de 7.000,00 m2, com uma área construída de 1.018,86 m2, matriculado no CRI do 5º Ofício sob o n. 94.183 e cadastrado na Prefeitura Municipal de Cuiabá sob o n. 05.8.31.022.1464.001, concedendo aos réus agravantes o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação, sob pena de imissão forçada e demais medidas cabíveis.

Narra a parte recorrente que os agravados ajuizaram a ação originária argumentando que, na condição de adquirentes do imóvel acima descrito, cumpriram integralmente todas as obrigações contratuais, incluindo o pagamento do preço de R$4.000.000,00, dos quais R$2.770.462,99 pagos em dinheiro e o restante por meio da assunção de financiamento bancário.

Relata que os agravados também argumentaram que, embora o contrato havido entre as partes previsse
posse imediata no momento da assinatura (27/08/2024) e estipulasse o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação total do imóvel pela alienante, esta não teria retirado seus equipamentos do imóvel no prazo ajustado, impedindo os compradores de usufruir do bem adquirido, o que estaria acarretando graves prejuízos financeiros e impossibilitando a instalação das atividades empresariais planejadas, mesmo após tentativas extrajudiciais de solução amigável por meio de notificação.

Inconformada com a decisão que deferiu a tutela liminar, recorre a alienante requerida alegando que a medida se pautou em documento inexistente nos autos, levado aos autos mediante má-fé da parte agravada, não sendo admissível que um dos contratantes exija o cumprimento de um contrato sem cumprir a obrigação contratual correspondente por ele assumida.

Afirma que na
Cláusula Segunda
do citado contrato ficou claramente especificado que o valor ajustado pelo negócio (R$4.000.000,00) seria pago pelos compradores agravados da seguinte maneira:

(a)
R$350.000,00
no dia 23/08/2024, a título de sinal e princípio de pagamento, para a quitação de 5 (cinco) parcelas em aberto do financiamento do imóvel junto a
SICOOB UNIÃO MT/MS
;

(b)
R$600.000,00
na data de 23/08/2024 mediante depósito bancário em conta indicada pelo vendedor;

(c)
R$1.820.462,99
, a título de pagamento final em favor do vendedor em data condicionada à liberação do empréstimo realizado pelos adquirentes autores junto ao
Banco Bradesco
; e

(d)
R$1.229.357,01
mediante a assunção, perante o credor hipotecário (
SICOOB UNIÃO MT/MS
) do alienante, do saldo devedor de contrato de financiamento imobiliário, obrigando-se a pagar as respectivas parcelas em aberto, em nome “dos vendedores”.

Assevera que, embora o contrato tenha estabelecido que os pagamentos deveriam ser destinados à vendedora agravante ou à credora hipotecária (
SICOOB UNIÃO MT/MS
)
do financiamento imobiliário, os comprovantes juntados aos autos pelos agravados demonstram que apenas
R$223.011,21
foram destinados à alienante, sendo que os aludidos comprovantes demonstram que a maior parte dos pagamentos foram efetivados em favor da empresa
Rosa de Saron Ltda
, com quem a recorrente não teria qualquer vínculo contratual.

Aduz que além da soma de tais comprovantes não atingir o montante ajustado pela compra e venda (R$4.000.000,00), a maioria dos pagamentos foram efetivados pelos terceiros
Solução Terceirização e Serviços LTDA
,
CP Geração Energia EIRELI
e
Enio Querobin
– os quais não constam no contrato como responsáveis pelos pagamentos – e, além disso, referidos comprovantes trazem descrições que não se conectam com as disposições contratuais, tais como “
Pagamento de Fornecedores
” e “
Adiantamento Lucros Enio
”.

Alega que, não obstante o contrato tenha estipulado que as duas primeiras parcelas do negócio deveriam ser pagas em 23/08/2024 e 28/08/2024, os comprovantes apresentados trazem operações realizadas em outras datas, como 18/09/2024 e 03/12/2024, não havendo evidências nos comprovantes apresentados de que os compradores agravados tenham quitado o saldo devedor de R$1.229.537,01 junto à
SICOOB UNIÃO MT/MS
.

Refuta a narrativa autoral de que os valores foram pagos na conta bancária indicada pela alienante, qual seja, a conta pertencente à empresa a
Rosa de Saron Ltda
, de titularidade do Sr.
Anésio Ribeiro Junior
que, além de ter assinado o contrato na condição de testemunha, seria procurador da vendedora agravante, ao qual foram outorgados amplos e ilimitados poderes para representar referida empresa recorrente.

Explana que o compromisso de compra e venda foi assinado, em relação à alienante, diretamente pela sócia-administradora e representante legal, Srª
Flávia
, com os compradores, sem qualquer intervenção de terceiros, incluindo o procurador da empresa, Sr.
Anésio Ribeiro Junior
, a quem não foram delegados poderes de intermediação e recebimento dos valores do preço do negócio.

Pontua que a procuração outorgada ao Sr.
Anésio
foi emitida exclusivamente para a representação da alienante, ora agravante, para lhe permitir tratar de assuntos relacionados exclusivamente à administração da empresa representada (mandante) e à execução de suas operações, mas não há qualquer menção, no referido mandato, que envolva a empresa
Rosa de Saron Ltda
, de sua titularidade, de modo que os valores que os adquirentes pagaram a essa empresa não podem ser considerados para fins de quitação do
contrato de compra e venda
.

Afirma que, adiante disso, não recebeu, na condição de alienante, os valores do contrato na forma, local de pagamento e no tempo ajustados, não podendo prevalecer a decisão agravada que deferiu a tutela de imissão de posse a partir da premissa do suposto pagamento da obrigação contratual – que não ocorreu efetivamente –, sob pena de violação aos artigos 313, 314, 315, 319, 320, 327, 394, 396 e 422, todos do CC/2002.

Sustenta que, além disso, não ficou demonstrada a urgência e o risco de dano para o deferimento da medida agravada, posto que já decorrido um intervalo substancial de mais de 7 (sete) meses desde a celebração do contrato sem que os agravados evidenciassem prejuízos concretos capazes de justificar uma medida liminar urgente, sendo conveniente que os compradores permaneçam instalados onde já estão, até porque os equipamentos a eles pertencentes ainda estão noutro local, sendo utilizados de forma regular, conforme o próprio documento inicial demonstra.

Defende, ademais, que sem o dinheiro que lhe é devido em função do negócio firmado entre as partes, a alienante recorrente sequer possui condições financeiras para alugar outro espaço e continuar suas operações, de modo que a manutenção da ordem de desocupação implicará na sua inviabilização, acarretando sua falência, com impactos diretos sobre funcionários – que serão demitidos em massa – sócios – visto que prejuízos financeiros comprometerão suas participações – aos parceiros comerciais – pois implicará no rompimento de contratos.

Com tais argumentos, pugnou provisoriamente pela suspensão imediata dos efeitos da liminar concedida, pleiteando, no mérito recursal, a reforma a decisão recorrida para indeferir o pedido de antecipação de tutela.

A liminar recursal foi indeferida pela decisão de ID. n. 28070737.

Inconformada, a requerida recorrente interpôs o Agravo de Interno de ID. n. 281441398, reeditando os argumentos trazidos nas razões recursais.

Contrarrazões dos autores agravados ao Agravo de Instrumento no ID. n. 286085853, e ao Agravo Interno no ID. n. 286731387, pugnando pelo desprovimento de ambos os recursos.

Em petição de ID. n. 286122877, o Sr.
ANÉSIO RIBEIRO JUNIOR
– causídico que pugnou por sua intervenção nos autos deste recurso, na condição de terceiro interessado (art.119, do CPC/15) e de assistente simples dos agravados – afirmou que recebeu parte dos valores convencionados em conta bancária da empresa
Rosa de Saron Ltda
, de sua titularidade, justamente para viabilizar o cumprimento de um acordo extrajudicial firmado entre a agravante – da qual era à época procurador – e a empresa
NORTE POLPAS AGROINDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA
, e posteriormente homologado junto a CAMEC-MT –
Câmara de Arbitragem Mediação e Conciliação de Mato Grosso
, manifestando-se, ao final, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Com efeito, o pagamento do negócio havido entre as partes ficou detalhado na
CLÁUSULA SEGUNDA
do instrumento contratual, que assim prescreveu:

Ora, vale aqui dizer que o primeiro ponto a ser observado é que, em princípio, a redação das alíneas da
CLÁUSULA SEGUNDA
não limita o pagamento em conta bancária específica, ficando inclusive estipulado na alínea “b)” que o pagamento da parcela de R$600.000,00 deveria ser paga mediante depósito
em conta a ser indicada pela vendedora
agravante, sem que, no entanto, indicar qual seria essa conta.

Além disso, segundo prescreve o art. 309 do CC/2002,
“o pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda que provado depois que não era credor.”

Com isso, a validade e eficácia desse pagamento devem ser analisadas com razoabilidade.

No caso, denota-se, a princípio, que os pagamentos em questão foram realizados de forma fragmentada, parte deles com alguns dias de atraso, efetivados, em sua maior parte, por terceiros, quais sejam, o Sr.
Enio Querobin – que, além de ter assinado o contrato na condição de testemunha, é genitor da primeira adquirente e coagravada FERNANDA
(ID. n. 184360262 dos autos de origem – e pelas empresas
Solução Terceirização e Serviços LTDA
e
CP Geração Energia EIRELI
, pertencentes ao Sr.
Enio
.

E, de igual modo, tirante quatro depósitos bancários efetivados diretamente em favor da agravante, e que somam
R$223.011,21
, o restante do preço foi pago, em sua maior parte, em favor da empresa
Rosa de Saron Ltda
(CNPJ n. 16.710.101/0001-96), que tem por proprietário e sócio-administrador o Sr.
ANESIO RIBEIRO JUNIOR
(ID. n. 184360246 dos autos de origem), a quem a empresa alienante, ora agravante, conferiu os mais amplos poderes, inclusive para vender imóveis da empresa e/ou receber valores desse negócio imobiliário, conforme alínea “
F
” do mandato juntado no ID. n. 184360245 dos autos de origem, além de ter assinado o contrato na condição de testemunha:

E esses pagamentos, que somam R$2.993.480,12, foram detalhados em quadro sinóptico trazido na petição recursal pela própria agravante, a qual peço vênia para anexar:

Além do mais, os adquirentes agravados comprovaram que todas as parcelas do contrato de financiamento imobiliário existente entre a alienante agravante perante a credora hipotecária
SICOOB UNIÃO MT/MS
que se venceram até a data do ajuizamento da ação – e que corresponde à parcela da compra e venda delineada na alínea “d)” da
CLÁUSULA SEGUNDA
foram devidamente quitadas, conforme comprovantes de ID. n.
184360260 dos autos de origem.

Vale ainda frisar que, conforme relatado, na manifestação de ID. n. 286122877,
o Sr.
ANÉSIO RIBEIRO JUNIOR
– causídico que pugnou por sua intervenção neste recurso, na condição de terceiro interessado (art.119 do CPC/15) e de assistente simples dos agravados – confirmou que recebeu a maior parte dos valores convencionados em conta bancária da empresa
Rosa de Saron Ltda
, de sua titularidade, em nome e benefício da alienante agravante mandante,

para viabilizar o cumprimento de um acordo extrajudicial por ela firmado com a empresa
NORTE POLPAS AGROINDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA
, sob sua representação, e posteriormente homologado pela CAMEC-MT –
Câmara de Arbitragem Mediação e Conciliação de Mato Grosso
, manifestando-se, ao final, pelo desprovimento do recurso.

Sendo assim, a narrativa autoral goza, por ora, de relativa credibilidade à luz da
teoria da aparência
.

De se destacar, ademais, que o simples fato de os pagamentos terem sido efetivados pelo pai da primeira compradora e por empresas a ele pertencentes não serve de justificativa para presumir o descumprimento contratual.

Afinal, de acordo Enunciado n. 22 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ que dispõe que:
“A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral, que reforça o princípio da conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas”
.

E o pagamento da obrigação por empresas de titularidade de pessoas ligadas aos adquirentes (genitor de uma delas) é, claramente, uma troca justa e útil já que, em casos tais, o que mais importa é a efetivação do pagamento.

Ademais, é certo que os adquirentes agravados vêm sendo privados da posse do imóvel que adquiriram desde o final de novembro do ano de 2024, atrasando injustificadamente a instalação da indústria que pretendem fazer funcionar no local.

Nessas condições, o
risco de dano
é claramente inverso não havendo motivos suficientes para infirmar a percepção mais aproximada da causa expressa pelo juízo singular na decisão agravada.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao recurso, restando prejudicado o
Agravo Interno no ID. n. 286731387
.

É o relatório.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025