Tribunal: TJMT
Processo: 1016933-44.2020.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016933-44.2020.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (EMBARGANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), JAIR DOURADO AMORIM - CPF: 025.310.281-29 (EMBARGADO), MARIA ISABEL AMORIM PEREIRA PORTELA - CPF: 255.098.883-34 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (EMBARGADO), VANESSA KRISTINA GOMES - CPF: 885.906.901-72 (ADVOGADO), ROGERIO BALDUINO LOPES DE CARVALHO - CPF: 809.152.641-53 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL - COMPRA E VENDA DE LOTE (PAQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) - DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE VÍCIOS – OMISSÃO QUANTO AO SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS E QUANTO À CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS – INEXISTÊNCIA – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO JULGADO – EMBARGOS REJEITADOS.

Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, quando presentes elementos de prova suficientes à formação do livre convencimento motivado o Magistrado sentenciante, mostrando-se desnecessária a produção de prova testemunhal requerida.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e o contrato firmado, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador.

Não havendo vícios a serem sanados, à luz do artigo 1.022 do CPC, impõe-se a rejeição dos embargos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração, opostos por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS (ID. Num. 279618861),
em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1016933-44.2020.8.11.0003,
interposto por
JAIR DOURADO AMORIM,
à unanimidade,
DESPROVEU O APELO,

mantendo-se a sentença que, nos autos de Ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga tutela de evidencia em caráter liminar e indenização por danos morais nº 1016933-44.2020.8.11.0003, movida por
JAIR DOURADO AMORIM
,
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a)
DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento das rés, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente; b)
CONDENAR
, solidariamente, as requeridas a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença; c)
CONDENAR,
solidariamente, as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue. Em razão do princípio da sucumbência, a sentença
CONDENOU
, solidariamente as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
FIXANDO
em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.

Em síntese, os Embargantes destacam que o acórdão padece de vícios: -

contradição com relação ao suposto atraso na entrega do empreendimento; alegando-se que nunca houve atraso. – Contradição acerca dos danos morais, sob afirmação de que eventual atraso não dá ensejo à indenização por danos morais; e que não há demonstração de dano moral suportado.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Embargos de Declaração, opostos por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS (ID. Num. 279618861),
em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1016933-44.2020.8.11.0003,
interposto por
JAIR DOURADO AMORIM,
à unanimidade,
DESPROVEU O APELO,

mantendo-se a sentença que, nos autos de Ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga tutela de evidencia em caráter liminar e indenização por danos morais nº 1016933-44.2020.8.11.0003, movida por
JAIR DOURADO AMORIM
,
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a)
DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento das rés, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente; b)
CONDENAR
, solidariamente, as requeridas a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença; c)
CONDENAR,
solidariamente, as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue. Em razão do princípio da sucumbência, a sentença
CONDENOU
, solidariamente as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
FIXANDO
em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.

Foi lançada a seguinte ementa:

“ APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL - COMPRA E VENDA DE LOTE (PAQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) - DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, quando presentes elementos de prova suficientes à formação do livre convencimento motivado o Magistrado sentenciante, mostrando-se desnecessária a produção de prova testemunhal requerida.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e o contrato firmado, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador”.

Cabe frisar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presentes, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022, do Código de Processo Civil/2015 (anterior art. 535, CPC/1973), quais sejam: erro, obscuridade, contradição ou omissão.

Pois bem. Direto ao ponto.

Quanto ao objeto dos embargos, da simples leitura das ponderações do recurso, não há falar em demais vícios do acórdão, mas sim tentativa de rediscutir o julgado, que foi desfavorável aos interesses da Embargante.

Em outras palavras, os “
embargos de declaração não se coadunam com o propósito de rejulgamento da matéria posta nos autos, na medida em que sua finalidade se restringe à complementação da decisão, quando omissa a respeito de ponto fundamental, à eliminação de contradição verificada entre os próprios termos do decisum, ou de obscuridade nas razões desenvolvidas pelo juízo, ou ainda, quando houver no julgado erro material. Excepcionalmente, poderão ter efeitos infringentes quando a modificação do julgado decorrer de alguma das irregularidades elencadas pela legislação de regência
” (STJ, EDcl nos EDcl no AgRg no REsp 1320114/MT, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgamento em 03/05/2016, DJe de 12/05/2016).

Ademais, é sabido e consabido que mesmo com o fim de prequestionamento, os embargos declaratórios devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022, CPC/2015 (anterior art. 535, CPC/1973). A orientação da instância superior é pacífica neste sentido, segundo a qual o “
prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 535 do CPC
[1973]” (STJ, REsp 673777/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5ª Turma, Julgamento em 21/10/2004, DJ 29.11.2004, p. 410).

De outro norte, a decisão embargada, enfrentando a matéria de maneira clara e suficientemente fundamentada, não está “
obrigada a emitir juízo de valor expresso a respeito de todas as teses e dispositivos legais invocados pelas partes
”, valendo rememorar também que “
o simples descontentamento como o decisum não tem o condão de tornar cabíveis os embargos de declaração, que servem ao aprimoramento da decisão, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida
” (STJ, EDcl no AgRg no AREsp 663955/AL, 1ª Turma, Rel. Min. Olindo Menezes, Desembargador convocado do TRF 1ª Região, julgamento em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).

Com tais apontamentos, saliente-se que, ao contrário dos argumentos utilizados pelo Embargante, não há qualquer vício a ser sanado, ficando claro no acórdão que:

“(...)

Os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- Alegação de culpa exclusiva da Autora/Apelada/Compradora quanto à rescisão do contrato.

Direto ao ponto. Vê-se dos autos que o atraso por parte da empresa de empreendimentos imobiliários é incontestável.

Diferentemente do alegado pela Apelante, o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda foi firmado entre os litigantes, em setembro/2014, envolvendo o Lote 21, da Quadra 63 do Loteamento Rosa Bororo. Constata-se que não foi entregue a obra no prazo assinalado, eis que o empreendimento foi entregue há mais de 03 anos do estipulado, salientando-se que o pedido de rescisão (distrato) foi formulado em 2017, devendo ser reconhecida, portanto, a culpa da construtora.

Não há também qualquer menção de inadimplemento por parte do autor/apelado antes do imbróglio causado, e do qual o Autora/Apelado não deu causa (ajuizamento de Ação Civil Pública pelo MPE, acarretando o embargo das obras do empreendimento).

Destaca-se que, em setembro/2014, houve determinação de suspensão de todas as obras que estavam sendo realizadas, e também a suspensão de divulgações midiáticas no intuito de comercializar os imóveis, a fim de evitar prejuízos a terceiros.

Também é fato incontroverso que somente no final do primeiro semestre de 2018 é que houve acordo homologado com o Ministério Público para a continuidade do empreendimento, o que demonstra que a aquisição se deu logo depois de período de turbulência, envolvendo o empreendimento, a imobiliária e os entes públicos.

Portanto, procede a tese adotada pela sentença, que fundamentou o atraso unilateral e inquestionável da imobiliária, devendo, portanto, suportar o ônus do inadimplemento e da rescisão não motivada pelo comprador.

Cinge-se a controvérsia, portanto, ao não cumprimento, por parte da vendedora, dos termos ajustados contratualmente, especificamente o prazo para conclusão de obras de infraestrutura.

Nesse contexto, as alegações defensivas, para além de genéricas, pois não enfrentado de maneira específica o descumprimento do pacto negocial, revelam nítida confissão ficta. Assim, tem-se que é pertinente a inversão do ônus da prova.

Ademais, constata-se a inobservância do ônus da impugnação especificada (CPC, 336 e 341).

No processo civil é proibida a contestação genérica, isto é, por negação geral. Pelo princípio do ônus da impugnação especificada, cabe ao réu impugnar um a um os fatos articulados pelo autor na petição inicial.

Frise-se, não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entregá-las ainda em 2018, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais. De igual modo, tampouco foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento. E sendo assim, não há como imputar ao comprador o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da demandada a culpa pelo descumprimento contratual, à luz do disposto no art. 475, CC.

A propósito:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral. (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1007504-19.2021.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) - Relator: Des(a). GUIOMAR TEODORO BORGES – DJ 08/09/2022)”

Assim, correta foi a rescisão do contrato, impondo-se à parte requerida a restituição dos valores pagos pelo requerente, impondo-se à parte ré a restituição dos valores pagos pelo requerente, sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela, tendo em vista que não pode ser imputada ao comprador à causa pela rescisão do contrato, não havendo falar em aplicação das multas, cláusulas e encargos moratórios e penais previstos no contrato, em seu desfavor.

- Defesa de que os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Como não há falar em ausência de mora, também não merece reforma a sentença no tocante à incidência de juros de mora, pois se trata de ação de natureza contratual, não se aplicando a Lei n. 13.786/2018, que trata da aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois no caso não houve culpa do comprador, não havendo possibilidade de retenção:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido”. (AgInt no REsp 1813490 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2019/0129572-2 Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 26/08/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 28/08/2019)”.

- alegação de ausência de dano moral indenizável, pois o descumprimento do contrato não enseja a indenização.

A esse respeito considero que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim frustração importante acarretada por ausência de informação acerca da existência de embargo no imóvel, ocasionando danos à honra e à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável, conforme muito bem exposto na sentença:

“(...) quanto ao dano moral entendo que não, no caso em comento, se trata de simples inadimplemento contratual; mas de angústia e abalo que ultrapassam o mero aborrecimento. É uma questão que afeta o psicológico, pois envolve frustração de expectativa de moradia, acarretando grande transtorno, não se podendo tratar a questão como simples aborrecimento.

Diante dessa realidade é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, mormente porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente estipulada, não o entregou no prazo excedente.

Ilustro:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – REPARAÇÃO DEVIDA – TAXAS, IMPOSTOS E ENCARGOS – RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR – MULTA – APLICAÇÃO NECESSÁRIA – REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO DEVIDA – IMÓVEL QUE NÃO FOI ENTREGUE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. Quando o construtor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral. (Súmula 543 do STJ). Se o imóvel nem sequer foi entregue até o ajuizamento da Ação, as taxas, impostos e encargos são de responsabilidade do construtor. São devidos multa e juros pelo inadimplente.
As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
(TJ-MT 10165527020198110003 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2022)(destaquei)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR –
DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO
– MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal ( AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021)”.( AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022). O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral. (TJ-MT 10167787520198110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/10/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022)(destaquei)

DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO- DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO. 1-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. 2-Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ. 3- O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). 4-
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.
Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.(TJ-MT 10171399520198110002 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 23/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2022)(destaquei)”.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as nuances do caso concreto e das partes envolvidas, visando prestigiar o caráter pedagógico da medida, especialmente obstar a reiteração da conduta, e, ao mesmo tempo, o enriquecimento indevido do requerente, correta a fixação do valor da indenização em R$ 6.000,00 (seis mil reais), com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (súmula 362 STJ)”.

Portanto, considera-se plausível a condenação por danos morais, bem como o valor fixado a tal título, no montante de R$ 6.000,00 (seis mil reais)

- alegação de que o Apelado deve ser responsabilizado ao pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

A esse respeito, melhor sorte não socorre à Apelante, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Portanto, não há qualquer fundamento plausível para a reforma da sentença, devendo ser desprovido o recurso interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro em 5% a verba honorária advocatícia fixada pelo Juízo “a quo”.

É como voto”.

Com esses apontamentos, não há vícios a serem sanados, mas sim tentativa de rediscussão do julgado.

Diante do exposto,
REJEITO
os embargos, advertindo-se que a interposição de novos embargos poderá dar azo à aplicação de multa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025