Tribunal: TJMT
Processo: 1009638-86.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
Direito civil e direito processual civil. agravo de instrumento. Ação anulatória. Leilão extrajudicial. Alienação fiduciária. Notificação do devedor. Exigência legal de intimação pessoal. Direito de preferência e de purga da mora. Suspensão de atos expropriatórios. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009638-86.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ROBSON GERALDO COSTA - CPF: 271.607.648-03 (ADVOGADO), ROSANDRO DE MOURA ANDRADE - CPF: 522.154.071-15 (AGRAVANTE), BANCO INTER S.A. - CNPJ: 00.416.968/0001-01 (AGRAVADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e direito processual civil. agravo de instrumento. Ação anulatória. Leilão extrajudicial. Alienação fiduciária. Notificação do devedor. Exigência legal de intimação pessoal. Direito de preferência e de purga da mora. Suspensão de atos expropriatórios. Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Cuida-s
e de
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência em ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel. O agravante alega a nulidade do procedimento executório por ausência de intimação para purgar a mora e de comunicação prévia das datas dos leilões, além de vícios no edital.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em (i) saber se há nulidade no procedimento de consolidação da propriedade e nos leilões extrajudiciais por suposta ausência de intimação pessoal para purgação da mora e de comunicação das datas dos leilões; e (
ii
) se a mera discussão sobre a validade do leilão extrajudicial é fundamento suficiente para impedir a inscrição do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito.

III. Razões de decidir

3. A Lei nº 9.514/97, nos
arts
. 26, §§ 1º e 3º, e 27, § 2º-A, exige notificação pessoal do devedor quanto à consolidação da propriedade e às datas, horários e locais dos leilões, inclusive mediante correspondência aos endereços constantes do contrato.

4. A ausência de comprovação inequívoca da notificação pessoal do agravante compromete a regularidade do procedimento expropriatório e pode violar o direito de purga da mora e de preferência na aquisição do imóvel.

5. Verificados os indícios de ilegalidade e os riscos de dano irreparável, mostra-se justificada a concessão parcial da tutela recursal para impedir atos expropriatórios até a apuração do mérito.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: É imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas designadas para a realização de leilão extrajudicial de imóvel objeto de garantia fiduciária, sendo a intimação por edital admitida apenas após o esgotamento de todas as tentativas de localização do devedor. A ausência de comprovação inequívoca da intimação pessoal, em sede de cognição sumária, autoriza a concessão parcial da tutela antecipada recursal para suspender os atos expropriatórios e manter o devedor na posse do imóvel, diante do risco de dano de difícil reparação.

_________

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 9.514/1997,
arts
. 26, §§ 1º e 3º, e 27, § 2º-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1.831.696/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 3ª T., j. 13.09.2021.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto
por

ROSANDRO DE MOURA ANDRADE

contra decisão proferida pelo
1ª Vara da Comarca de Jaciara/MT, que nos autos da ação anulatória de leilão extrajudicial que o agravante move em face de Banco Inter S.A., indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência formulado na petição inicial.

A agravante explica que
celebrou com o banco recorrido contrato de mútuo com garantia real, mediante alienação fiduciária de bem imóvel, tendo deixado de adimplir as obrigações contratuais em virtude de dificuldades financeiras. Em decorrência da inadimplência, a instituição financeira promoveu a consolidação da propriedade e agendou leilões extrajudiciais do imóvel.

Aduz que não foi devidamente intimado para purgar a mora, tampouco teve ciência prévia das datas dos leilões, o que, segundo defende, compromete a higidez do procedimento extrajudicial de execução da garantia fiduciária, violando os ditames do artigo 26 da Lei 9.514/97 e do Decreto-Lei 70/66.

Sustenta a nulidade do edital dos leilões por inobservância do prazo mínimo de quinze dias entre o primeiro e o segundo certame, conforme exigência legal.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, e, de imediato, que seja concedido a antecipação de tutela para
“determinar a suspensão do leilão a ser realizado em 1ª Praça 26 de dezembro de 2024 e 2ª Praça 27 de dezembro de 2024 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante na matricula de número 13.779 do REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE JACIARA, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito
”
(Id.
277663879).

O pedido de tutela antecipada recursal foi deferido parcialmente, apenas para obstar que sejam promovidos atos expropriatórios do imóvel e manter a parte agravante na posse do imóvel.

O Banco/agravado ofertou contrarrazões (Id. 284347363)
, afirma que
a decisão atacada deve ser mantida
incólume
, culminando no desprovimento do agravo de instrumento.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O agravante busca a anulação de leilão extrajudicial do imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária firmado com o Banco Inter S.A., alegando, em sede de tutela de urgência, a ausência de notificação para purgação da mora e, principalmente, a ausência de notificação das datas designadas para a realização do leilão extrajudicial, em desrespeito aos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

A decisão de primeira instância (Id. 186295006) indeferiu a antecipação de tutela, conforme se depreende:

“[...]
A tutela de urgência vindicada, no que se refere à suspensão do leilão, se mostra prejudicada, afinal, estando as praças designadas para 26 e 27 de dezembro de 2024, o autor propôs a ação no mesmo dia da primeira praça e, diante da necessidade de emenda, já se encontram superadas as referidas datas e, portanto, o leilão já se realizou, não se sabendo se positivo ou negativo.

De toda forma, não está presente o fumus boni iuris para concessão da tutela de urgência, pois, embora o autor tenha dito que não notificado para a constituição da mora, a averbação de consolidação de propriedade lançada na matrícula do bem imóvel dá conta de que o devedor fiduciante foi sim intimado para realizar o pagamento das prestações vencidas e deixou transcorrer o prazo para tanto (id. 179700943).

Além do mais, no que se refere ao pedido de cominação da ré na obrigação de não fazer de inscrever seu nome em órgãos de proteção ao crédito, noto que a medida não guarda qualquer relação com a pretensão autoral, pois a pretensão diz respeito à suposta ausência dos pressupostos legais para a realização do leilão extrajudicial.

Aliás, sequer há pedido de tutela final nesse sentido para que se haja que se falar em antecipação de tutela e tão pouco se trata de medida que visa assegurar o resultado útil do processo para que haja que se falar em medida cautelar.

Por tais razões, indefiro a tutela de urgência vindicada [...]”

No tocante à alegação de ausência de notificação das datas designadas para a realização de leilão extrajudicial, deve-se observar que o art. 26, § 2º-A da Lei 9.514/1997 (introduzido pela Lei 13.465/2017) exige a prévia notificação do devedor das datas do leilão, com o intuito de possibilitar ao devedor o exercício do direito de preferência.

Destaco:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)"

Essa disposição legal não é meramente formal, mas substancial, e consagra o direito do devedor à renegociação da dívida ou ao exercício do direito de preferência na aquisição do próprio imóvel em leilão. É um consectário do princípio da boa-fé objetiva e da necessidade de transparência nas relações contratuais, especialmente aquelas que envolvem a expropriação de bens.

A ciência substancial do devedor com os atos procedimentais que culminarão na perda de seu bem é
pressuposto
para a validade do ato, sob pena de violação dos direitos à propriedade e ao devido processo legal, assegurados constitucionalmente. Não se trata de um mero formalismo, mas de uma garantia que visa mitigar a hipossuficiência do devedor frente ao credor fiduciário.

A Lei 9.514/1997, que dispõe sobre Sistema de Financiamento Imobiliário dispõe no art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias, vejamos:

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento
.

A intimação, no contexto da alienação fiduciária, possui uma finalidade precípua: assegurar ao devedor o conhecimento formal de um ato que pode acarretar a perda de seu patrimônio, qual seja, a propriedade do imóvel. Desse modo, a simples expedição da correspondência, sem a devida comprovação de seu efetivo recebimento e ciência pelo destinatário, revela-se insuficiente para garantir a observância dos princípios da segurança jurídica e da informação, basilares em um Estado de Direito.

A jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de exigir a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da designação da data do leilão extrajudicial do imóvel objeto da garantia fiduciária (
AgInt
no
AREsp
n. 2.276.046/RJ e
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.931.921/SP), e admitindo a intimação por edital, tanto para a purgação da mora quanto para a designação do leilão, apenas em casos de esgotamento de todas as tentativas de localização do devedor.

A propósito:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. (...) INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL. INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. (...) 6. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 7. A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis;
ii
) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou
iii
) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. 8. Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital
da mesma
. 9. Ademais, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida - por alegados motivos de doença e locomoção em cadeira de rodas -, mas confirmado, pelo funcionário que trabalha no edifício, que a mesma residia no local diligenciado”
(STJ – 3ª Turma – REsp n. 1.906.475/AM – Rela. Ministra Nancy Andrighi – j. 18/5/2021,
DJe
de 20/5/2021).

Em sede de cognição sumária, a documentação acostada pelo agravado, a princípio, não afasta a zona de incerteza quanto à regularidade do procedimento expropriatório. A ausência de comprovação inequívoca e pessoal das notificações para purgação da mora e, crucialmente, das datas de leilão, obsta a formação de um juízo de convicção seguro sobre a higidez do procedimento. A mera apresentação de documentação acostada nas contrarrazões sem a devida individualização e análise da sua efetividade em comprovar a ciência do agravante, gera a probabilidade do direito invocado.

O
fumus boni iuris
reside, portanto, na aparente inobservância dos requisitos formais essenciais para a validade do procedimento de consolidação da propriedade e posterior leilão, requisitos estes que são imperativos e de ordem pública, visando proteger o devedor fiduciante. A não comprovação da notificação pessoal não pode ser imputada ao devedor como ônus de prova negativa. Pelo contrário, recai sobre a instituição financeira, que conduz o procedimento extrajudicial, o ônus de demonstrar a estrita observância de todas as formalidades legais que conferem validade e legitimidade à expropriação da propriedade.

O
periculum in mora
, por sua vez, é evidente e de difícil reparação. A consolidação da propriedade em nome do credor e a subsequente alienação do imóvel a terceiros em leilão podem tornar irreversível a situação fática, frustrando o resultado útil de eventual procedência da ação anulatória. A perda da posse e da propriedade do bem, sem a observância do devido processo legal, configuraria dano irreparável ao agravante, justificando a intervenção judicial em sede de tutela de urgência para obstar atos expropriatórios.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso de agravo de instrumento, para conceder a tutela antecipada apenas para obstar que sejam promovidos atos expropriatórios do imóvel e manter a parte agravante na posse do imóvel
,
até ulterior deliberação do juízo de origem, após a devida instrução probatória e o exercício do contraditório e da ampla defesa por ambas as partes. Esta medida se impõe para resguardar o resultado útil do processo e prevenir dano irreparável ao agravante, sem prejuízo da análise exauriente do mérito quando da prolação da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025