Tribunal: TJMT
Processo: 1016940-87.2018.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016940-87.2018.8.11.0041
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (AGRAVANTE), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), JESUEL BOSCO FERREIRA MENDES - CPF: 328.723.051-49 (AGRAVADO), LUCIANA MOREIRA BAZILIO LIMA - CPF: 838.907.771-04 (ADVOGADO), EMERSON SILVEIRA SILVERIO - CPF: 487.572.411-04 (ADVOGADO), SUELI SILVEIRA - CPF: 355.943.141-72 (ADVOGADO), CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (AGRAVADO), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), EMERSON SILVEIRA SILVERIO - CPF: 487.572.411-04 (ADVOGADO), JESUEL BOSCO FERREIRA MENDES - CPF: 328.723.051-49 (AGRAVANTE), LUCIANA MOREIRA BAZILIO LIMA - CPF: 838.907.771-04 (ADVOGADO), SUELI SILVEIRA - CPF: 355.943.141-72 (ADVOGADO), CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (AGRAVADO), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), EMERSON SILVEIRA SILVERIO - CPF: 487.572.411-04 (ADVOGADO), JESUEL BOSCO FERREIRA MENDES - CPF: 328.723.051-49 (AGRAVANTE), LUCIANA MOREIRA BAZILIO LIMA - CPF: 838.907.771-04 (ADVOGADO), SUELI SILVEIRA - CPF: 355.943.141-72 (ADVOGADO), CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (AGRAVANTE), EMERSON SILVEIRA SILVERIO - CPF: 487.572.411-04 (ADVOGADO), LUCIANA MOREIRA BAZILIO LIMA - CPF: 838.907.771-04 (ADVOGADO), SUELI SILVEIRA - CPF: 355.943.141-72 (ADVOGADO), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), JESUEL BOSCO FERREIRA MENDES - CPF: 328.723.051-49 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil – Recurso de Agravo Interno em Recurso de Apelação – Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização e Reintegração de Posse – Contrato de Compra e Venda de Imóvel – Inadimplemento Recíproco – Culpa Concorrente – Princípios da Boa-Fé Objetiva e da Função Social do Contrato – Artigo 476 do Código Civil – Manutenção da Decisão Monocrática –
Recurso Desprovido.

I.
Caso em exame
:

1. A Recorrente
interpôs Agravo Interno
em virtude de
decisão monocrática que negou provimento ao Recurso de Apelação
interposto em virtude de sentença de improcedência dos pedidos formulados em
Ação de Rescisão Contratual
c/c
Indenização e Reintegração de Posse ajuizada em face de
comprador
. Aleg
a
que cumpriu substancialmente suas obrigações contratuais e que o adquirente está inadimplente há mais de vinte anos
;
pugna pela
reforma da decisão unipessoal da relatora, o provimento do Apelo, com a
rescisão contratual, reintegração na posse do imóvel,
e condenação do Agravado ao pagamento de
multa contratual e indenização pela fruição.

II.
Questões em discussão
:

2.
Definir se, diante do inadimplemento recíproco e prolongado, é possível reconhecer a rescisão contratual e conceder a reintegração de posse e as penalidades pretendidas pela construtora
Agravante.

III.
Razões de decidir:

3. A Agravante
limita-se a reiterar os argumentos do Recurso de Apelação, sem demonstrar
equívoco na decisão unipessoal
proferida com base no Verbete 568 da Súmula do STJ, a qual apreciou de forma completa as teses apresentadas.

4.
O inadimplemento contratual, em regra, autoriza a rescisão, mas, no caso concreto,
ficou
comprovado que ambas as partes descumpriram obrigações contratuais essenciais há mais de vinte anos.

5.
A própria construtora
Agravante
reconheceu que não concluiu as áreas comuns nem regularizou o empreendimento, que sequer
tem
matrícula individualizada, o que configura culpa concorrente.

6.
O contrato é bilateral e sinalagmático, razão pela qual se aplica o artigo 476 do Código Civil, que impede qualquer contratante de exigir o cumprimento da obrigação do outro sem antes ter cumprido a sua.

7.
A alegação de que o adquirente
Agravado
reside no imóvel sem contraprestação financeira não altera o resultado, pois a longa inércia da construtora e a
falta
de providências para sanar o descumprimento afastam a boa-fé necessária ao exercício do direito de rescisão.

8.
O argumento de esvaziamento do direito de propriedade também não prospera, já que deve ser exercido conforme sua função social e em observância ao equilíbrio e à justiça contratual, sendo vedado o enriquecimento sem causa.

9.
Mantém-se, assim, a decisão monocrática, por seus próprios fundamentos,
pois não há
equívoco que justifique sua reforma.

IV.
Dispositivo e tese
:

10.
Agravo Interno desprovido.

Tese
de julgamento
:
“
Em contratos bilaterais de compra e venda de imóvel em que ambas as partes permanecem inadimplentes por longo período,
é
inviável a rescisão unilateral e a aplicação de penalidades contratuais,
pois deve
prevalecer os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da reciprocidade das obrigações.
”

______

Dispositivos aplicáveis
:
CC, a
rtigos 421, 422 e 476.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO INTERNO N. 1016940-87.2018.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Agravo Interno interposto pela empresa
Construtora Degrau Ltda.
em virtude da decisão de Id. 299082384, em que não conheci do Recurso de Apelação interposto por
Jesuel
Bosco Ferreira Mendes
e desprovi o Apelo por ela manejado.

A Recorrente alega que ao proferir a decisão, ignorei
elementos fáticos relevantes que demonstram
que
cumpriu substancialmente as
obrigações
que assumiu
,
e que não considerei
o total desinteresse do
Recorrido
em solucionar a pendência contratual.

Reitera que o
imóvel foi entregue, é habitado há mais de duas décadas e, ainda assim, o
Recorrido jamais
adotou qualquer providência judicial para
a
revisão do contrato ou para justificar sua inadimplência.

Argumenta que n
ão
se trata de
contrato em aberto ou de uma entrega frustrada
, pois o imóvel
foi efetivamente transferido, com posse assegurada ao
Recorrido
, que o utiliza em benefício próprio desde então, sem contrapartida financeira.

Assevera que depois de
enfrenta
r
severas dificuldades econômicas em razão da falência (revogada), buscou meios judiciais para reaver o patrimônio e mitigar os danos causados pela inadimplência sistemática de adquirentes
, a exemplo do Agravado.

Afirma que i
mpedir a rescisão e a reintegração da posse, nesse contexto, não apenas perpetua o desequilíbrio contratual,
mas
premia a mora contumaz com a manutenção gratuita de bem alheio, em frontal violação à equidade contratual.

No entender da Agravante, a
situação ultrapassa os limites da exceção do contrato não cumprido, pois o inadimplemento do
Recorrido
é absoluto e duradouro, enquanto
sua
suposta mora é parcial, limitada e justificada pela paralisação financeira gerada justamente pela inadimplência de clientes.

Aduz que a negativa da
indenização pela fruição do imóvel,
lhe impôs
o ônus de manter terceiros residindo gratuitamente em bem de sua titularidade por tempo indefinido.

Assenta que
se trata
de esvaziamento do patrimônio e da própria função econômica do direito de propriedade,
que contraria
os mais basilares princípios de justiça contratual.

Ao final, requer o
provimento do
Recurso, a
reforma da decisão monocrática,
e o provimento do Apelo, a fim de que seja declarada
a rescisão contratual por inadimplemento do
Agravado, reintegrada na posse do imóvel, e o Recorrido condenado
ao pagamento da multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre os valores pagos
, além de
indenização por fruição do bem, no importe de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel
e às
custas processuais e honorários advocatícios.

Contraminuta no Id. 307737851, em que o Agravado pugna pelo desprovimento do recurso e, ainda, pela revogação dos benefícios da justiça gratuita concedidos à Recorrente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Para melhor compreensão, ressalto que a Agravante,
Construtora Degrau Ltda.
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização Reintegração de Posse
em face do Recorrido
Jesuel
Bosco Ferreira Mendes.

Na inicial, alegou
que, em 1996, celebrou contrato de compra e venda de imóvel, cujo pagamento foi ajustado em entrada e 180 (cento e oitenta) parcelas mensais corrigidas pelo INCC/FGV, firmado originalmente com terceiro e, em 2001, transferido ao Requerido, com sua anuência.

Relatou
que o imóvel foi entregue ao Requerido em janeiro de 1998, porém, desde maio de 2005, ele deixou de pagar as prestações pactuadas, acumulando significativo atraso.

Sustentou que apesar das tentativas extrajudiciais de resolução, inclusive com notificação para comparecimento em audiência de conciliação, o Requerido permaneceu inadimplente e na posse do imóvel.

Argumentou que a inadimplência caracteriza descumprimento contratual, enseja a rescisão do pacto e a retomada do bem.

Pugnou pela condenação do Requerido ao pagamento da multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre os valores pagos, conforme previsto na cláusula 8ª do contrato, e de indenização pela fruição do imóvel, no montante de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do bem, até a efetiva desocupação.

Requereu a procedência dos pedidos, com a rescisão do contrato, a reintegração de posse, e a condenação do Requerido ao pagamento das parcelas previstas no instrumento contratual.

Jesuel
Bosco Ferreira Mendes apresentou contestação e reconvenção. Admitiu que está inadimplente, mas alegou que a empresa descumpriu o contrato, pois não entregou todo o empreendimento.

Na defesa à reconvenção, a empresa admitiu que
“não houve conclusão de parte das obras de áreas comuns”
.

O
Julgador singular verificou que ambas as partes estão em inadimplência por período superior a 20 (vinte) anos. Ressaltou que o imóvel sequer tem matrícula própria.

Concluiu que a rescisão pretendida pela empresa não se mostra, dentro da boa-fé contratual, a solução
razoável, pois não pode exigir a retomada do imóvel e multa contratual, quando nem mesmo cumpriu com sua parte no contrato.

No mesmo sentido, decidiu quanto à reconvenção.
Ou seja, j
ulgou improcedentes os pedidos de ambas as partes
que, inconformadas,
interpuseram Recurso de Apelação.

Nas razões do Apelo, a
Construtora Degrau Ltda. sustent
ou
que, embora não tenha concluído as obras de áreas comuns do empreendimento, entregou o imóvel ao Recorrido em plenas condições de habitabilidade, com a respectiva vaga de garagem e portaria, de modo que cumpriu parcela substancial de suas obrigações contratuais.

Destac
ou
que o imóvel foi recebido sem qualquer ressalva pelo adquirente e que as obras somente foram paralisadas em razão da inadimplência de diversos moradores e da interrupção das atividades da construtora, o que demonstra sua boa-fé no cumprimento do contrato.

Refut
ou
a alegação de exceção de contrato não cumprido, salientando que o
R
ecorrido não tomou qualquer providência judicial para buscar a revisão do contrato, a rescisão contratual por culpa da construtora ou mesmo o depósito judicial das parcelas devidas, limitando-se a permanecer no imóvel sem quitar o débito.

Diante desse contexto,
sustentou
que não pode ser responsabilizada isoladamente pelos problemas enfrentados e que busca reaver o imóvel e os créditos para custear o processo de regularização do empreendimento.

Por fim, pugn
ou
pelo provimento do
R
ecurso para declarar a rescisão contratual por culpa do
R
ecorrido, determinar sua reintegração na posse do imóvel e condená-lo ao pagamento da multa contratual de 30% sobre os valores pagos e à indenização pela fruição do imóvel, no percentual de 1% ao mês sobre o valor atualizado, além das custas processuais e honorários advocatícios.

Analisei e julguei os Recursos de forma monocrática com fundamento no Verbete 5
68 da Súmula do STJ, pois há entendimento dominante sobre o tema devolvido à apreciação.

O Recurso de
Jesuel
Bosco Ferreira Mendes
não foi conhecido, diante do não recolhimento do preparo.

O Apelo da Agravante foi desprovido pelos seguintes fundamentos:

Embora, em regra, o inadimplemento justifique a rescisão contratual, determinadas circunstâncias excepcionais, a exemplo deste processo, exigem a aplicação ponderada de outros princípios contratuais,
notadamente a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

Com efeito, é necessário considerar, além da lei, outros princípios que coexistem com a força obrigatória dos contratos, em especial a boa-fé objetiva, função social, equivalência material, legalidade e isonomia. Todos esses valores compõem o sistema jurídico, que é integrado, e deve ser interpretado de maneira harmônica para assegurar justiça e equilíbrio nas relações contratuais.

No caso, conforme muito bem observado pelo Juiz singular, ambas as partes estão em inadimplência por período superior a 20 (vinte) anos.

Não há como afastar a culpa concorrente, pois tanto uma parte quanto a outra admitiram o inadimplemento da obrigação e, em vista do princípio da função social do contrato e da propriedade, bem como das circunstâncias do caso concreto, tenho que o pedido de rescisão contratual e os demais a ele correlatos, devem ser rejeitados.

Ora, o contrato em epígrafe é tipicamente bilateral, sendo certo que, por esta razão, a nenhuma das partes é permitido exigir o implemento da obrigação do
outro contratante, sem que antes tenha cumprido a sua, nos termos do que preconiza o artigo 476 do Código Civil:

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Não é outro entendimento da jurisprudência, para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO DO PROCESSO. DESCABIMENTO. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL, PRESENTE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA MANTIDA. CONEXÃO. INOCORRÊNCIA. NOS TERMOS DO ARTIGO 55, § 1º, DO CPC, NÃO HÁ CONEXÃO ENTRE AS AÇÕES QUANDO UMA DELAS JÁ FOI SENTENCIADA, COMO NO CASO EM APREÇO. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO. INVIABILIDADE DA SUSPENSÃO DO PROCESSO. MÉRITO. BOA-FÉ CONTRATUAL. EM NOSSO SISTEMA JURÍDICO NÃO HÁ RESTRIÇÃO PARA CONTRATAR, BASTANDO PARA TANTO A MANIFESTAÇÃO LIVRE DE VONTADE PARA QUE A RELAÇÃO JURÍDICA SE FORME. NO ENTANTO, CERTOS REQUISITOS DEVEM SER OBSERVADOS QUANDO DA CONTRATAÇÃO, DENTRE ELES OS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ, CONFORME
ALUDEM OS ART. 421 E 422, DO CC/02. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICAÇÃO DO ART. 476 DO CCB. EM SE TRATANDO DE CONTRATO BILATERAL, NENHUM DOS CONTRATANTES PODE EXIGIR O ADIMPLEMENTO DO OUTRO, ENQUANTO NÃO CUMPRIDA SUA OBRIGAÇÃO. IN CASU, RESTOU INCONTROVERSO QUE A PARTE RÉ/APELANTE NÃO CUMPRIU COM A SUA OBRIGAÇÃO A CONTENTO, POIS DEIXOU DE EFETUAR O PAGAMENTO DO PREÇO AJUSTADO NO CONTRATO, NÃO PODENDO EXIGIR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DEFINITIVA DO IMÓVEL, OBJETO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA.NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME. (TJ-RS - Apelação: 50010187920188210001 PORTO ALEGRE, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 27/08/2020, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 02/09/2020).

Irresignada, a empresa interpôs este Recurso, alegando que
ignorei elementos fáticos relevantes que demonstram que cumpriu substancialmente as obrigações que assumiu, e que não considerei o total desinteresse do Recorrido em solucionar a pendência contratual.

Reitera que o imóvel foi entregue, é habitado há mais de duas décadas e, ainda assim, o Recorrido jamais adotou
qualquer providência judicial para a revisão do contrato ou para justificar sua inadimplência.

Argumenta que não se trata de contrato em aberto ou de uma entrega frustrada, pois o imóvel foi efetivamente transferido, com posse assegurada ao Recorrido, que o utiliza em benefício próprio desde então, sem contrapartida financeira.

Assevera que depois de enfrentar severas dificuldades econômicas em razão da falência (revogada), buscou meios judiciais para reaver o patrimônio e mitigar os danos causados pela inadimplência sistemática de adquirentes, a exemplo do Agravado.

Afirma que impedir a rescisão e a reintegração da posse, nesse contexto, não apenas perpetua o desequilíbrio contratual, mas premia a mora contumaz com a manutenção gratuita de bem alheio, em frontal violação à equidade contratual.

No entender da Agravante, a situação ultrapassa os limites da exceção do contrato não cumprido, pois o inadimplemento do Recorrido é absoluto e duradouro, enquanto sua suposta mora é parcial, limitada e justificada pela paralisação financeira gerada justamente pela inadimplência de clientes.

Aduz que a negativa da indenização pela fruição do imóvel, lhe impôs o ônus de manter terceiros residindo gratuitamente em bem de sua titularidade por tempo indefinido.

Assenta que se trata de esvaziamento do patrimônio e da própria função econômica do direito de propriedade, que contraria os mais basilares princípios de justiça contratual.

Ao final, requer o provimento do Recurso, a reforma da decisão monocrática, e o provimento do Apelo, a fim de que seja declarada a rescisão contratual por inadimplemento do Agravado, reintegrada na posse do imóvel, e o Recorrido condenado ao pagamento da multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre os valores pagos, além de indenização por fruição do bem, no importe de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel e às custas processuais e honorários advocatícios.

Nota-se que a
Agravante apenas reproduz, em linhas gerais, as razões do Recurso de Apelação, limitando-se a manifestar inconformismo com a conclusão adotada, sem demonstrar a existência
de equívoco
capaz de justificar a modificação do entendimento anteriormente firmado.

Consoante consignado na decisão
recorrida
, embora o inadimplemento contratual, em regra, autorize a resolução do contrato e a consequente retomada do bem, as circunstâncias excepcionais do caso concreto impõem a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os quais devem coexistir de forma harmônica com o princípio
pacta
sunt servanda
, a fim de preservar o equilíbrio e a justiça nas relações obrigacionais.

No caso
, é incontroverso
que ambas as partes deixaram de cumprir integralmente as obrigações assumidas há mais de vinte anos, sendo certo que a própria Agravante reconheceu não ter concluído o empreendimento, admitindo
que não concluiu as
áreas comuns e de regularização do imóvel, que sequer
tem
matrícula individualizada.

Assim, não se mostra legítima a pretensão de rescindir o contrato e retomar o imóvel, tampouco de impor ao adquirente multa e indenização pela fruição, quando a própria construtora descumpriu obrigações contratuais essenciais, revelando culpa concorrente.

Ademais
, a alegação de que o Recorrido reside no imóvel há longo período sem contraprestação financeira não altera a conclusão. O longo tempo de inércia da própria construtora, que não buscou a regulariza
r
o empreendimento nem comprovou ter tomado providências concretas para sanar o descumprimento contratual de sua parte, afasta a boa-fé necessária para o exercício do direito potestativo de rescisão.

Importa lembrar que o princípio da boa-fé objetiva

impõe aos contratantes o dever de lealdade, cooperação e comportamento ético
.

No que tange ao
argumento de que a negativa de reintegração e indenização esvaziaria o direito de propriedade não procede. A função social da propriedade

exige que o exercício do direito não seja dissociado da finalidade econômica e social do bem, devendo prevalecer a justiça contratual e a vedação do enriquecimento sem causa.

Diante desse contexto, não se verifica qualquer
equívoco
na decisão agravada
, que deve ser mantida hígida por seus próprios fundamentos
.

Com essas considerações
,
nego provimento ao Recurso de Agravo Interno.

Por fim, não conheço do pedido de revogação da gratuidade concedida à Recorrente, pois o Agravado o formulou na contraminuta, instrumento processual que não é destinado ao pedido de reforma das decisões judiciais, e sim de defesa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2025