Tribunal: TJMT
Processo: 1016125-80.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016125-80.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[TOMAZ DE AQUINO NUNES - CPF: 697.062.551-68 (APELADO), ALEXANDRE PACHER - CPF: 007.859.081-70 (ADVOGADO), GERALDO UMBELINO NETO - CPF: 871.800.571-34 (ADVOGADO), EZIO AUGUSTO TIERRE NUNES DE ALMEIDA - CPF: 038.925.741-97 (ADVOGADO), GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 34.832.326/0001-05 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE TIME SHARING (MULTIPROPRIEDADE). BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE INFORMAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. APELO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente em parte ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, em razão de vícios na contratação de serviço de time sharing.

II. Questão em discussão

2. As questões centrais consistem em: (i) verificar a alegada ausência de dialeticidade recursal; (ii) examinar a validade do contrato de multipropriedade à luz do Código de Defesa do Consumidor; (iii) analisar a existência de vício de consentimento por falta de transparência e informação adequada; e (iv) avaliar a ocorrência de dano moral e a restituição dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal deve ser rejeitada, uma vez que as razões recursais se mostram suficientes ao enfrentamento da matéria decidida na sentença.

4. O contrato de time sharing, ainda que de natureza civil (de direito real), submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, dada a relação de consumo configurada, prevalecendo tais normas de direito material, de ordem geral, em detrimento da legislação específica.

5. A ausência de boa-fé objetiva, aliada à omissão de informações claras sobre o produto, inclusive sobre comissão de corretagem, caracteriza vício de consentimento, atraindo a incidência do §1º do art. 37 e do art. 14 do CDC.

6. É cabível a rescisão contratual com devolução de 90% dos valores pagos, percentual alinhado ao entendimento consolidado do STJ, considerando o proveito econômico obtido e a vedação ao enriquecimento sem causa.

7. A negativação indevida do nome do consumidor após o pedido de rescisão configura dano moral indenizável.

8. Inexistindo prova quanto ao pagamento de impostos e taxas supostamente devidos, afasta-se o pedido respectivo, nos termos do art. 373 do CPC.

9. A sentença encontra-se adequadamente fundamentada, inexistindo cerceamento de defesa, visto tratar-se de matéria de direito e prescindir de dilação probatória.

10. Correta a imposição de multa por embargos de declaração opostos com nítido caráter protelatório.

IV. Dispositivo e tese

11. Apelo desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O contrato de multipropriedade (time sharing) está sujeito às normas do Código de Defesa do Consumidor, impondo-se o dever de informação e a observância da boa-fé objetiva.

2. A ausência de transparência na contratação caracteriza vício de consentimento e autoriza, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a rescisão contratual com restituição de 90% dos valores pagos, percentual dentro do patamar considerado razoável (entre 10% e 25%).

3. A negativação indevida do consumidor após o pedido de rescisão enseja dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 14; 37, §1º; CC, art. 422; CPC, art. 373.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
, em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá–MT, que nos autos de Ação de Rescisão Contratual c.c Restituição de Importâncias Pagas e Danos Morais n. 1016125-80.2024.8.11.0041, proposta por
TOMAZ DE AQUINO NUNES
,
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos iniciais, para
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes,
e CONDENAR
o Requerido
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA: 1)
A restituição das parcelas pagas, no total de
R$ 7.478,59 (sete mil quatrocentos e setenta e oito reais e cinquenta e nove centavos)
,
atualizadas monetariamente pelo IPCA, a partir do desembolso dos valores, com juros de mora (SELIC) a partir da citação;
2) Ao pagamento no valor R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescido de juros legais (SELIC) a partir da citação e correção monetária (IPCA) a partir deste decisum
a título de danos morais
. Por fim, a sentença,
CONDENOU
a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no parágrafo 2º do art. 85 do CPC.

Preliminarmente, a Apelante suscita ausência de fundamentação idônea e cerceamento de defesa, alegando que “(...) A sentença deixou de enfrentar de forma suficiente e motivada questões relevantes ao deslinde da causa, como a natureza da comissão de corretagem, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, limitando-se a replicar entendimentos genéricos, sem análise individualizada do contrato e do comportamento das partes”.

No mérito, diz que a sentença se equivocou quanto à qualificação da multipropriedade como direito pessoal, eis que “(...) com o advento da Lei nº 13.777/2018, houve expressa inclusão da multipropriedade no rol de direitos reais, conforme disposto no art. 1.225, inciso XIII, do Código Civil”.

Diz que “(...) o art. 1.358-C do Código Civil, inserido pela mesma norma, define multipropriedade como: “A multipropriedade é o regime de condomínio em que cada consorte é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde o uso e gozo, com exclusividade, da unidade autônoma de um bem imóvel, a ser exercido pelos proprietários de forma alternada.”, de modo que a multipropriedade se constitui em direito real autônomo.

Assevera que a natureza jurídica específica do contrato compreende a aplicação correta do direito ao caso concreto, exigindo-se a análise diferenciada quanto aos efeitos da desistência do adquirente, à restituição de valores pagos, à cláusula penal e à prestação continuada de serviços.

Acrescenta que “(...) e tratar o contrato como se fosse uma relação comum de compra e venda resulta em omissão relevante, que deve ser sanada, especialmente porque impacta diretamente na validade das cláusulas de sinal, fruição, comissão de corretagem e retenções proporcionais”.

Ressalta que “(...) o artigo 1.358-B do Código Civil estabelece expressamente a ordem normativa aplicável ao regime da multipropriedade, dispondo que sua regência observará, nesta ordem: (a) as normas do Capítulo VII-A do Código Civil; (b) as demais disposições do Código Civil; (c) a Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações); e, por fim, (d) o Código de Defesa do Consumidor, se for o caso”.

Argumenta que “(...) o contrato objeto da presente demanda foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual sua rescisão deve observar os parâmetros estabelecidos no artigo 67-A da Lei nº 4.591/64”; que “(...) No caso em análise, trata-se justamente de pedido de distrato formulado por iniciativa do adquirente, hipótese expressamente regulamentada pela norma citada. Assim, faz-se necessária uma análise específica dos dispositivos legais aplicáveis, especialmente do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64”.

Afirma que “(...) a partir de 28 de dezembro de 2018 — data de entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 —, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/64 passou a disciplinar expressamente os efeitos da rescisão contratual por iniciativa do adquirente, prevendo que o incorporador poderá deduzir da quantia a ser restituída os seguintes valores, devidamente atualizados: a. A integralidade da comissão de corretagem (inciso I); b. A pena convencional de 25% do valor pago (inciso II), ou até 50% nos contratos com patrimônio de afetação (parágrafo 5º) c. Os impostos reais incidentes sobre o imóvel (parágrafo 2º, I); d. As cotas de condomínio ou taxas condominiais vencidas (parágrafo 2º, II); e. O valor equivalente a 0,5% ao mês sobre o total atualizado do contrato, a título de fruição do bem (parágrafo 2º, III); f. Os demais encargos previstos contratualmente, bem como despesas ordinárias e extraordinárias decorrentes da unidade (parágrafo 2º, IV)”.

Alega que é válida a integralidade da comissão de corretagem, eis que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão, de R$ 3.990,00.

Aduz que não houve vício de consentimento; e que a cláusula penal é legítima e proporcional, ante o inadimplemento pelo Apelado.

Salienta que “(...) Caso não seja reconhecida, por qualquer razão, a aplicabilidade do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, que autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas nos empreendimentos submetidos ao regime de afetação — o que se admite apenas por argumentação —, requer-se, subsidiariamente, a aplicação do inciso II do mesmo artigo, que prevê a retenção de até 25% das parcelas efetivamente pagas”, e que merece reforma a sentença que ignorou a disciplina legal vigente sobre o distrato e fixou multa de 10% sob a restituição integral dos valores pagos.

Frisa que a parte autora deu causa à rescisão ao solicitar o distrato, de modo que é viável a retenção de 25% dos valores pagos, nas hipóteses de rescisão motivada por conveniência do comprador.

Diz que não há dano moral a ser indenizado, pois não há conduta ilícita ou arbitrária da Requerida/Apelante.

Requer a reforma da sentença, no que tange à aplicação da multa por litigância de má-fé.

Pede “(...) 1. O conhecimento e o provimento do presente recurso de apelação, para reformar integralmente a r. Sentença de mérito, a fim de: a) Julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial; b) Reconhecer a validade da cláusula penal compensatória estipulada no contrato, autorizando a retenção de 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64; c) Subsidiariamente, aplicar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, nos termos do inciso II do art. 67-A da Lei nº 4.591/64; d) Reconhecer a validade da comissão de corretagem, excluindo sua devolução; e) Afastar a condenação ao pagamento de danos morais; f) Excluir a multa por litigância de má-fé aplicada nos embargos de declaração; 2. A condenação do Apelado ao pagamento das custas processuais e honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC”.

Em contrarrazões, suscita preliminar de ausência de dialeticidade recursal. No mérito, pede o desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL.

O Apelado, em sede de contrarrazões, pugna pelo acolhimento de preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

Pois bem.

Não merece acolhimento a preliminar.

É que as razões recursais se mostram aptas ao confronto dos termos da sentença, de modo que o não conhecimento do recurso não é possível.

Assim, o recurso merece ser conhecido e as teses lançadas nele apreciadas, com o objetivo de reforma.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar arguida.

V O T O – MÉRITO

O objeto de mérito deste apelo consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c.c Restituição de Importâncias Pagas e Danos Morais n. 1016125-80.2024.8.11.0041, proposta por
TOMAZ DE AQUINO NUNES
, em face de
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
,
JULGOU PROCEDENTES

os pedidos iniciais, para
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes,
e CONDENAR
o Requerido
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA: 1)
A restituição das parcelas pagas, no total de
R$ 7.478,59 (sete mil quatrocentos e setenta e oito reais e cinquenta e nove centavos)
,
atualizadas monetariamente pelo IPCA, a partir do desembolso dos valores, com juros de mora (SELIC) a partir da citação;
2) Ao pagamento no valor R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescido de juros legais (SELIC) a partir da citação e correção monetária (IPCA) a partir deste decisum
a título de danos morais
. E, ainda,
CONDENOU
a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no parágrafo 2º do art. 85 do CPC.

As preliminares de ausência de fundamentação idônea e de cerceamento de defesa confundem-se com o mérito, e como tal serão analisadas.

A recorrente alega que a sentença não se utilizou da legislação específica e vigente – que diz respeito à multipropriedade (regime de condomínio em que cada consorte é titular de uma fração de tempo, para uso e gozo, com exclusividade, de unidade autônoma de bem imóvel, em exercício alternado pelos proprietários).

Pois bem.

Primeiramente, insta ressaltar que o contrato em questão é regido pelo Código de Defesa do Consumidor. Portanto, as cláusulas contratuais firmadas devem ser interpretadas de maneira mais favorável aos interesses do consumidor.

No caso, apesar da alegação de que a legislação a ser adotada é específica, não há como desqualificar o entendimento de que ocorreu publicidade enganosa, a fim de que o negócio fosse firmado, bem como de viabilidade de aplicação do Código Civil, como norma de caráter geral, eis que o caso comporta vício de consentimento.

A meu viso, ficou claro que não houve transparência negocial; que não foram transmitidas as informações necessárias ao autor da demanda, ora Apelado, incidindo o artigo 422 do Código Civil.

Ademais, ninguém nestas circunstâncias, é obrigado a permanecer vinculado à obrigação, sendo perfeitamente viável o retorno ao “status quo ante”.

Com essas considerações, malgrado a alegação de que a sentença não esteja fundamentada, posiciono-me de forma contrária:

O caso comporta a análise de vício de consentimento, acarretando a nulidade, eis que evidenciada técnica agressiva de venda, violação de dever de informação e de boa-fé objetiva, cabendo a rescisão do contrato por conduta abusiva, observando-se as diretrizes do Código de Defesa Consumerista.

A esse respeito, colaciono julgado deste Tribunal:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COTA DE MULTIPROPRIEDADE C/C DECLARATÓRIA DE CLÁUSULA ABUSIVA. TECNÍCA AGRESSIVA DE VENDA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO E À BOA-FÉ OBJETIVA. APLICAÇÃO DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL POR CONDUTA ABUSIVA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS AFASTADOS. MERO ABORRECIMENTO CONTRATUAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de cota de multipropriedade, determinou a restituição de 90% dos valores pagos, reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais, fixou indenização por dano moral e estabeleceu juros de mora desde a citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia é: (i) a responsabilidade pela rescisão; (ii) a validade da cláusula de retenção superior a 10% e da comissão de corretagem; (iii) a condenação em danos morais; e (iv) o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

4. A comercialização de cotas de multipropriedade por meio de técnicas agressivas de venda, com pressão psicológica e omissão de informações relevantes em momento de lazer, violam o dever de informação e a boa-fé objetiva, o que configura prática abusiva nos termos do art. 39 do CDC e autoriza a rescisão contratual por culpa do fornecedor.

5. Conforme a Súmula 543 do STJ, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral.

6. A retenção da comissão de corretagem é indevida quando não há informação prévia, clara e destacada sobre sua cobrança, conforme entendimento firmado no Tema 938/STJ.

7. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral. Não foram apresentados elementos probatórios que demonstrassem abalo psíquico significativo ou violação à dignidade do consumidor.

8. O termo inicial dos juros de mora, em casos de rescisão por culpa do fornecedor, é a data da citação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. Configura prática abusiva, ensejando rescisão contratual com restituição de valores, a utilização de técnicas de venda agressivas que induzam o consumidor em erro sobre a real natureza do negócio de multipropriedade. 2. A comissão de corretagem somente é válida quando previamente informada de forma clara e destacada. 3. O mero inadimplemento contratual, sem comprovação de ato ilícito ou abalo significativo à integridade psíquica do consumidor, não configura dano moral. 4. Nos casos de rescisão por culpa do fornecedor, os juros de mora incidem a partir da citação válida.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 39 e 51; CC/2002, arts. 421 e 422; CPC/2015, art. 240.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016; STJ, Tema 1002, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 27.02.2019. (N.U 1028448-54.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/10/2025, Publicado no DJE 17/10/2025)”.

O único ponto de discordância em relação à ementa acima colacionada diz respeito à condenação por danos morais. Posiciono-me no sentido de que ficou caracterizada a conduta ilícita da Requerida/Apelante, eis que se trata de violação de boa-fé objetiva, cabendo, assim, a penalidade. Tenho entendimento de que a conduta da Requerida/Apelante ultrapassa o mero aborrecimento, inclusive porque houve a negativação do nome do Autor, nos órgãos de proteção ao crédito.

A meu viso, é irrepreensível a sentença, no que diz respeito à afirmação da ausência de dever de informação. Não há qualquer menção específica à comissão de corretagem. Não há clareza contratual.

Com esses apontamentos, impõe-se a rescisão, a restituição de valores, e a ausência de obrigatoriedade de pagamento da comissão de corretagem, eis que não foi a parte Autora/Apelada que contratou o profissional para tal serviço; e não há ciência de que ele arcaria com tais serviços.

A propósito, convém transcrever parte da sentença:

“(...) Inicialmente, é patente que a relação havida entre as partes é relação de consumo, pois se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2º e 3º do CDC.

Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor, porquanto as partes amoldam-se perfeitamente aos conceitos de fornecedor de produtos/serviços e destinatário final daqueles, nos termos dos artigos 2º e 3º do referido Codex.

Nesse diapasão, o Código de Defesa do Consumidor, ao tratar da questão da responsabilidade por serviços prestados apregoa, consoante a norma inserta no seu artigo 14,
caput
, que o fornecedor responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços.

Como decorrência da responsabilidade objetiva do prestador do serviço, para que ele possa se desonerar da obrigação de indenizar,
deve provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro
(§ 3º, inc. I e II, do art. 14, do CDC). Sendo o ônus da prova relativo a essas hipóteses do prestador do serviço, e pelo fato de não ter a parte Requerida
se desincumbido de tal ônus, deverá ser responsabilizada pelos danos causados.

A existência de relação de consumo e do instituto da inversão do ônus da prova não exime o consumidor de, minimamente, provar aquilo que alega e, obviamente, está a seu alcance de provar.

Prevê o § 1º do artigo 37 do Código de Defesa do Consumidor:

[...] é enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.

[...]

A parte autora postulou a resolução do contrato com devolução dos valores pagos com desconto de 10%, em razão da publicidade enganosa, além da indenização por danos materiais e morais.

A parte Requerida, por sua vez, alega que o adquirente tenta se esquivar de suas obrigações precípuas com falsas alegações, revestindo-se de fatos que não condizem com a realidade, com narrativas que induzem à comiseração, quando, na verdade, se trata de uma rescisão unilateral por iniciativa do próprio autor, sem incidência de culpa pela requerida.

Pois bem.

Destaca-se que o contrato entabulado entre as partes possui a natureza jurídica de direito pessoal, constituído sobre o sistema de
time sharing
ou multipropriedade imobiliária, pois não existe na legislação brasileira a figura do direito real "para se obter o aproveitamento de imóveis por turnos ou frações de tempo". O rol dos direitos reais é taxativo, constante do artigo 1225 do Código Civil (propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca e anticrese).

Consta dos autos que as partes firmaram em 03/12/2022 o
"

"INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE UNIDADE AUTÔNOMA FRACIONADA, EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, E OUTRAS AVENÇAS",
tendo como objeto o apartamento nº 327, bloco 01, do empreendimento Porto Alto Resort, em Ipojuca/PE (ID. 153392862).

O preço ajustado entre as partes importa a quantia total de R$ 55,724.67 (CINQUENTA E CINCO MIL E SETECENTOS E VINTE E QUATRO REAIS E SESSENTA E SETE CENTAVOS).

No presente caso, restou evidenciado que o autor foi induzido a erro mediante publicidade enganosa, prática expressamente vedada pelo artigo 37 do Código de Defesa do Consumidor (CDC): "É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva."

A publicidade enganosa, conforme definido no § 1º do referido artigo, é aquela:

"inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços."

Nesse sentido, a narrativa dos fatos demonstra que os representantes da Requerida apresentaram informações falsas ou incompletas sobre o contrato de compra e venda de cotas de multipropriedade, ocultando aspectos cruciais e criando expectativas irreais no autor.

Esse comportamento infringe diretamente o princípio da boa-fé objetiva, que, conforme o artigo 4º, inciso III, do CDC, exige que todas as relações de consumo sejam pautadas pela transparência, confiança e lealdade.

A má-fé das rés também fica evidenciada pela falta de clareza e precisão na comunicação dos termos contratuais.

Essa discrepância entre a promessa e a realidade caracteriza uma prática abusiva, conforme disposto no artigo 39, inciso IV, do CDC:

"Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos e serviços, dentre outras práticas abusivas:

(...)

IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços."

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE SERVIÇO HOTELEIRO NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
. PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA. ABUSO. DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTÚDO DO CONTRATO. NÃO CUMPRIMENTO. EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. 1. Submete-se ao
Código de Defesa do Consumidor
a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si contrato de adesão à em regime de multipropriedade em complexo turístico-hoteleiro, porquanto as figuras do aderente e do estipulante abrangem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor. 2. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. 3 O art.
37
, caput, do
Código de Defesa do Consumidor
condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor. O uso de técnicas agressiva viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato. 4 O legislador assegurou, com a intenção de resguardar o consumidor de táticas agressivas de venda, o direito de arrependimento para possibilitar a reflexão adequada e preservar sua vontade livre e racional. 5. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola os seus direitos e são suficientes para inferir a ofensa aos direitos da personalidade. 6. O art.
46
, caput, primeira parte, do
Código de Defesa do Consumidor
afasta qualquer efeito obrigacional ao contrato de consumo que não demonstra oportunidade prévia do conteúdo contratual ao consumidor. Proteção legal de prática abusiva em sede contratual. Acolhimento do pedido de extinção do contrato de consumo e condenação à devolução simples da quantia paga a título de sinal ou aceite. 7. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), consideradas as peculiaridades do caso concreto. 8. Apelação provida. (TJ-DF
07021324220228070003
1655662, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2a Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023)

Assim, entendo que a publicidade enganosa compromete a formação da vontade do consumidor, gerando expectativas que não correspondem à realidade, o que torna nulo o contrato celebrado sob essas premissas.

Além disso, o artigo 66 do CDC tipifica como crime a prática de fazer afirmação falsa ou enganosa, ou omitir informação relevante sobre a natureza, característica, qualidade, quantidade, segurança, desempenho, durabilidade, preço ou garantia de produtos ou serviços.

Nesses termos, entendo que a conduta das rés, ao omitir informações e fornecer dados enganosos, configura, em tese, a prática deste ilícito, reforçando a má-fé no comportamento empresarial.

Portanto, diante das provas coligidas aos autos e da flagrante violação dos deveres de boa-fé e transparência, resta caracterizada a publicidade enganosa e a má-fé das rés, justificando a rescisão contratual e a reparação dos danos sofridos pelo autor.

Assim, entendo que a publicidade enganosa ou abusiva, por gerar vício de consentimento, autoriza a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas pelo consumidor.

Com efeito,
a consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes”.

No que diz respeito à pretensão de devolução de 25% dos valores pagos, melhor sorte não socorre à Apelante.

O percentual fixado (de 10%) pelo Juízo sentenciante encontra-se dentro dos parâmetros legais, eis que o STJ firmou entendimento de que é viável para o caso de rescisão de contrato a pedido do comprador.

Vejamos:

(...) Tese de julgamento: "1. Na hipótese de
rescisão
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de
percentual
entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, conforme as circunstâncias do caso. 2. A
restituição
dos valores deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543 do
STJ
. 3. O mero descumprimento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais."
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 53; Súmula 543/
STJ
. Jurisprudência relevante citada:
STJ
, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 20/06/2017; REsp 1740911/DF (Tema 1002); TJ-MT, AC 10117112520218110015, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 22/01/2025; TJ-MT, AC 10220114820228110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2024.
(N.U 1002997-60.2024.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/10/2025, Publicado no DJE 09/10/2025)”.

Quanto à cobrança de taxas, impostos e valor de fruição, efetivamente, não há comprovação de incidência, devendo tais rubricas serem desconsideradas, à luz do artigo 373 do CPC, salientando-se a inversão do ônus da prova, ante à aplicabilidade do CDC.

Ainda que o contrato (sistema de “time sharing” ou multipropriedade), possua natureza de direito real, isso por si só, não afasta a incidência do CDC, e nem a interpretação de que ocorreu ausência de dever de informação no contrato, acarretando vício de vontade, por falta de transparência negocial.

Em assim sendo, não considero que a sentença tenha se omitido quanto à legislação de regência, mas que prevalece, no caso, o Código Civil, e o Código de Defesa do Consumidor, diante dos vícios já mencionados.

Com esses apontamentos, há que ser afastada a tese de ausência de fundamentação idônea e de cerceamento de defesa, pois as partes tiveram total oportunidade de manifestação, ressaltando-se que o caso é de direito material, sem que fosse necessária produção de provas.

Por fim, considero justa a fixação de multa por utilização dos embargos de forma protelatória, cabendo registrar apenas que a fundamentação da penalidade foi de que o Requerido/Embargante, ora Apelante buscou rediscutir o julgado, sem apresentação de quaisquer dos vícios, não sendo o caso de litigância de má-fé; mas de aplicação de multa, à luz do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo o erro material verificado não induz à retirada da condenação.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Deixo de majorar a verba honorária advocatícia em sede de recurso, pois ela foi fixada pelo Juízo “a quo” em seu patamar máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025