Tribunal: TJMT
Processo: 1022959-17.2023.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018), À TAXA DE FRUIÇÃO E À DISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. EMBARGOS CONHECIDO E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos por incorporadora contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022959-17.2023.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (EMBARGANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), LOURDE LANZARINI - CPF: 395.186.981-04 (EMBARGADO), EDSON BATISTA DE SOUZA - CPF: 188.049.699-20 (ADVOGADO), FRANCISCO ANTONIO BIOLCHI - CPF: 593.565.880-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGANT
E(S):

SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMBARGADO(S):

LOURDE LANZARINI

EMENTA
.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018), À TAXA DE FRUIÇÃO E À DISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. EMBARGOS CONHECIDO E REJEITADOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos por incorporadora contra acórdão que deu parcial provimento à apelação apenas para reconhecer a retenção integral da verba de corretagem, conforme pactuada, e alterar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão quanto: (i) à aplicação do art. 32-A, II e § 1º, II, da L. 6.766/1979, introduzida pela L. 13.786/2018, no tocante ao percentual de retenção e à restituição parcelada; (
ii
) à obrigatoriedade da taxa de fruição; (
iii
) à redistribuição da verba honorária em razão do provimento parcial do recurso.

III. Razões de decidir

3. O acórdão enfrentou de modo suficiente as teses suscitadas, não se verificando omissão relevante a ensejar o manejo dos embargos.

4. O prequestionamento implícito satisfaz a exigência de acesso às instâncias superiores, sendo desnecessária a referência expressa a todos os dispositivos invocados.

5. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de fundamentos já decididos, restringindo-se aos vícios taxativamente previstos no art. 1.022 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

6. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento:
“1. O exame suficiente das matérias controvertidas afasta a alegação de omissão. 2. O prequestionamento é atendido pela efetiva análise da questão jurídica, sendo desnecessária a menção expressa aos dispositivos legais. 3. Os embargos de declaração não constituem meio adequado para rediscutir matéria de mérito já decidida.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 1.022 e 1.026, § 2º.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Trata-se de Embargos de declaração opostos por

SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

contra o acórdão em ID nº
309723851
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos,
deu parcial provimento ao recurso, nos seguintes termos:

“Com essas considerações, conheço e recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para os seguintes fins:

Reconhecer a possibilidade de retenção integral da verba de corretagem, conforme pactuado entre as partes.

Alterar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais para incidir sobre o valor da condenação, mantendo-se, quanto ao mais, a sentença fustigada.”

A parte embargante assevera que o acórdão recorrido apresenta vícios de omissão na fundamentação, notadamente quanto à não observância do artigo 32-A, inciso II, da Lei n.º 6.766/79, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13.786/2018, considerando que o contrato foi formalizado em 15/07/2021, já sob a égide da nova Lei do Distrato, sendo imperiosa a observância da retenção no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, bem como no que tange à restituição parcelada dos valores pagos.

Alega, também, omissão na fundamentação quanto à violação do artigo 32-A, §1.º, inciso II, da Lei n.º 6.766/79, com as alterações da Lei n.º 13.786/2018, no que se refere à obrigatoriedade do pagamento da taxa de fruição, cuja ausência de cobrança implicaria em enriquecimento ilícito da parte embargada.

Aduz, por fim, omissão quanto à distribuição dos honorários advocatícios, em razão do provimento parcial da apelação, o que configura violação ao artigo 86 do Código de Processo Civil.

Para fins de prequestionamento, com vistas à interposição de eventuais recursos às instâncias superiores, invoca os seguintes dispositivos legais: artigos 2.º, 11, 86, 141, 492, 489, §1.º, incisos IV e V, 926, 927, inciso III, 1.022, incisos I e II e parágrafo único, inciso II, todos do Código de Processo Civil; artigos 393 e 884 do Código Civil; artigo 32-A, incisos I e II e §1.º, inciso II, da Lei n.º 6.766/79, com as alterações da Lei n.º 13.786/2018.

Aponta, ainda, ofensa à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente aos seguintes julgados:
AgInt
no REsp 1.996.109/SP;
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1.909.532/CE; REsp 1.936.470/SP;
AgInt
no REsp 1.863.339/SP; REsp 1.854.120/PR;
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
1.657.021/SP.

Dessa forma, pugna pelo acolhimento do recurso para sanar os alegados vícios, para conceder efeito infringente e para fins de prequestionamento.

Regularmente intimada, a parte embargada deixou de apresentar contrarrazões, conforme certificado no ID
315008896.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

EMBARGANT
E(S):
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMBARGADO(S):
LOURDE LANZARINI

VOTO

Egrégia Câmara

Conforme relatado, trata-se de Embargos de declaração opostos por

SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

contra o acórdão em ID nº
309723851
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos, deu parcial provimento ao recurso, nos seguintes termos:

“Com essas considerações, conheço e recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para os seguintes fins:

Reconhecer a possibilidade de retenção integral da verba de corretagem, conforme pactuado entre as partes.

Alterar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais para incidir sobre o valor da condenação, mantendo-se, quanto ao mais, a sentença fustigada.”

O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC, vejamos
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação.

O acórdão Embargado restou assim proferido:

“APELANTE(S): SPE – ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO(S): LOURDE LANZARINI.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Sinop que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para determinar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição das quantias pagas, com autorização para retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago.

A parte ré/apelante sustenta, em síntese, a legalidade da retenção de 10% sobre o valor total do contrato (e não apenas sobre os valores pagos), a possibilidade de parcelamento da devolução, a validade da taxa de fruição e a não devolução de comissão de corretagem, além da impugnação à concessão de justiça gratuita à autora e à fixação dos honorários.

1.
Da incidência harmônica entre a Lei nº 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor.

A controvérsia posta em análise diz respeito à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na modalidade lote urbanizado, cuja rescisão decorreu de inadimplemento imputado ao promitente comprador. O recurso interposto pela parte ré/apelante cinge-se, essencialmente, à forma e ao conteúdo dos efeitos da resolução contratual, especialmente no tocante à retenção de valores pagos, à possibilidade de parcelamento da restituição, à cobrança de taxa de fruição, à devolução de comissão de corretagem e, por fim, à forma de fixação dos honorários advocatícios.

De início, é imprescindível destacar que, embora a Lei nº 13.786/2018 – popularmente conhecida como “Lei do Distrato” – estabeleça a possibilidade de retenção de percentual de até 10% sobre o valor total do contrato em caso de resolução por culpa do comprador (art. 32-A, II), tal disposição não pode ser interpretada de forma isolada, devendo ser harmonizada com os princípios e regras previstas no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), sempre que o promitente comprador for caracterizado como destinatário final do bem, o que,
in
casu
, restou incontroverso.

No caso em exame, não há indícios de que a autora-apelada tenha adquirido o imóvel com a finalidade de integrá-lo a processo produtivo ou de explorá-lo economicamente. Ao contrário, trata-se de pessoa física, o que autoriza o reconhecimento de sua condição de destinatária final do bem, nos termos do art. 2º do CDC.

Ademais, a hipossuficiência técnica e informacional da parte autora, em relação à incorporadora ré, pode ser verificada a partir da desproporcionalidade contratual, da padronização das cláusulas e da ausência de negociação individualizada — elementos que justificam a incidência da legislação consumerista, com vistas à proteção da parte contratante mais vulnerável.

Assim, a interpretação sistemática e finalística do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que o CDC pode e deve ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei nº 13.786/2018, sempre que houver desequilíbrio entre as partes e caracterização de destinatário final.

Ademais, observa-se que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) faz referência expressa ao Código de Defesa do Consumidor ao tratar do desfazimento contratual, atraindo, por conseguinte, a hermenêutica própria das relações de consumo.

Dessa forma, a interpretação sistemática e teleológica do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que o CDC pode — e deve — ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei nº 13.786/2018, sempre que se verificar desequilíbrio entre as partes e a caracterização do adquirente como destinatário final, ainda que este seja pessoa jurídica.

A jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça caminha no mesmo sentido. Destaco, a propósito, a Súmula 543, que pacificou o entendimento de que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tal compreensão tem por escopo evitar o enriquecimento sem causa por parte do promitente vendedor, coibindo práticas que, embora revestidas de aparência legal, desbordam dos limites da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Portanto, reputo aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame.

2. Da incidência do percentual de retenção ao valor atualizado do contrato.

A insurgência da apelante se funda, na aplicação literal do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, com nova redação dada pela Lei nº. 13.786/2018, que autoriza, nas hipóteses de distrato por iniciativa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, senão vejamos:

Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente
, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I -
os
valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

(
g.n
)

Assim pretende a parte apelante, no entanto, fazer incidir tal percentual não sobre o valor efetivamente pago, mas sobre o valor integral do contrato, o que resultaria na retenção de aproximadamente
R$ 42.828,96 (quarenta e dois mil, oitocentos e vinte e oito reais e noventa e seis centavos)
, valor este que corresponde a aproximadamente uma vez e meia o montante efetivamente pago pela autora, de
R$ 33.297,48 (trinta e três mil, duzentos e noventa e sete reais e noventa e seis centavos)
.

Tal pretensão não merece guarida, pois, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, não se vislumbra fundamento que ampare a pretensão recursal, uma vez que restou evidenciada, conforme os fatos constantes dos autos, a existência de vantagem manifestamente abusiva na incidência da cláusula penal, nos moldes pactuados, nos termos do art. 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor,
in
verbis
:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

[...]

V -
exigir
do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
(
g.n
.)

Outrossim, ainda que se considerasse inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, a rescisão contratual, na forma pleiteada pela parte apelante, revela-se manifestamente desproporcional, por afrontar o princípio da proporcionalidade, consagrado no ordenamento jurídico brasileiro como vetor interpretativo das normas e dos contratos. Mostra-se, portanto, incompatível com os postulados da boa-fé objetiva, da função social do contrato e, sobretudo, com a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência hodierna:

Rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Contrato de compra e venda de lote. Desistência do comprador. Rescisão que é
incontroversa .
Contrato firmado já sob a égide da Lei nº 13.786/18.
Incidência do art. 32-A da Lei nº 6 .766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré
, considerada ainda a incongruência com o disposto no artigo 67-A, II, da Lei 4.591/64, introduzido igualmente pela Lei nº 13.786/18. Valor pago que corresponde à quase totalidade ao quanto disposto na cláusula penal (
pág
. 146).
Rescisão que não deve gerar dívida ao comprador.
Lote que será novamente comercializado. Cláusula penal afastada, por ser
abusiva .
Ré que será indenizada pelo percentual de retenção ora determinado em 20% dos valores pagos, com a exceção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, taxa de conservação, Clube
Slim
e IPTU. Juros de mora que fluem a partir do trânsito em julgado (Enunciado 38.14 desta Câmara e Tema 1002 do STJ) e correção monetária a partir dos desembolsos. Taxa de fruição que não pode ser admitida, uma vez se tratar de lote de terreno, sem indicação de efetiva
ocupação .
Sentença reformada, atribuída a sucumbência agora como prevalente à Ré. Recurso do Autor parcialmente provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1067375-89.2023 .8.26.0100 São Paulo, Relator.: João
Pazine
Neto, Data de Julgamento: 10/05/2024, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2024) (
g.n
.)

Imperioso destacar que o referido lote será reintegrado ao patrimônio da parte apelante, podendo ser novamente comercializado pelo valor atualizado, de modo que não há que se falar em prejuízo suportado pela parte apelante.

Ademais, a literalidade da norma, quando aplicada de maneira dissociada dos fundamentos constitucionais e infraconstitucionais que compõem o ordenamento jurídico, acaba por conduzir a resultado excessivamente oneroso, e que, em última análise, aniquila o equilíbrio contratual que deve imperar nas relações privadas.

Não se trata de desprezar a força obrigatória dos contratos, mas de conferir-lhe interpretação razoável, que respeite os limites impostos pela função social do pacto e pela necessidade de preservar equilíbrio das relações.

Saliento que, quando pertinente e necessário, é admissível a revisão judicial das condições pactuadas no negócio jurídico, em observância aos princípios anteriormente mencionados, nos termos do art. 413 do Código Civil. Senão, vejamos:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Portanto, o percentual a ser retido deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor atualizado do contrato.

Logo, mostra-se ilegítima e excessiva a retenção calculada sobre o valor global do contrato, uma vez que tal prática contraria o critério da razoabilidade e fere o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito. A retenção, portanto, deve recair apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, como forma de compensar eventuais custos administrativos comprovadamente incorridos pela vendedora.

3. Da possibilidade de devolução parcelada dos valores pagos pelo consumidor.

A tese recursal que sustenta a legitimidade do parcelamento da devolução das quantias pagas pelo promitente comprador não encontra respaldo jurídico e, portanto, não merece prosperar.

Com efeito, a matéria encontra-se pacificada no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme estabelece a Súmula nº 543, que dispõe:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (
g.n
.)

Desse modo, é possível extrair da orientação consolidada pelo colendo STJ que, independentemente de quem tenha dado causa à resolução do contrato, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, diferenciando-se apenas quanto ao quantum da restituição — se integral, nos casos de culpa do vendedor; ou parcial, quando o comprador der causa ao distrato, admitindo-se, neste último caso, a retenção de percentual razoável e proporcional às despesas comprovadamente incorridas pela vendedora.

Assim, não há qualquer justificativa fática ou jurídica apta a autorizar o parcelamento da devolução dos valores pagos, devendo, portanto, ser rejeitada a presente tese recursal.

No que tange a possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição, entendo que não merece acolhimento, eis que a retenção de valores a tal título somente é admissível mediante comprovação inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, circunstância que,
in
casu
, não restou demonstrada pela apelante, a quem incumbia o ônus da prova.

Outrossim, não foi comprovado qualquer proveito econômico obtido pelo promitente comprador decorrente da posse do terreno não edificado. Assim, não há que se falar em incidência de taxa de fruição.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023) (grifo nosso)

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT) na mesma perspectiva:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) (grifo nosso)

Desse modo, diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno, não há valores a serem compensados a título de taxa de fruição, razão pela qual a sentença deve ser mantida.

4. Da comissão de corretagem e sua dedutibilidade em caso de rescisão contratual.

No caso em exame, verifica-se que o instrumento contratual celebrado entre as partes previu, de forma clara, expressa e destacada, a responsabilidade da adquirente pelo pagamento da comissão de corretagem, discriminando o valor devido em cláusula apartada e em conformidade com os ditames da boa-fé objetiva e do dever de informação.

Ressalte-se que tal prática encontra respaldo no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, no qual a Corte Cidadã fixou tese de repercussão repetitiva no sentido de que:

“(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

Colhe-se, nesse sentido, recente julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUSTIÇA GRATUITA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Apelação Cível interposta por
Urban

Residence
Incorporadora SPE Ltda. contra sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada em face de Silmara Matos Nunes, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato por inadimplemento da ré, autorizando a retenção de até 25% do valor pago, incluindo multa e corretagem, com devolução do valor remanescente. A sentença também determinou a compensação dos honorários sucumbenciais e concedeu, de ofício, justiça gratuita à ré. A Apelante requereu a reforma da sentença para autorizar a retenção integral da comissão de corretagem, revogar a justiça gratuita e afastar a compensação dos honorários, atribuindo à ré a integralidade da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a retenção integral da comissão de corretagem, conforme previsão contratual e a Lei nº 13.786/2018; (
ii
) verificar a legalidade da concessão de justiça gratuita sem requerimento expresso; e (
iii
) estabelecer se é cabível a compensação dos honorários sucumbenciais, à luz do art. 85, § 14, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

A Lei nº 13.786/2018, aplicável ao contrato firmado em 13/11/2020, autoriza expressamente a dedução integral da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento do comprador, independentemente da limitação de 25% sobre os valores pagos.

O contrato prevê de forma clara a responsabilidade da compradora pela comissão de corretagem, com o devido destaque do valor, atendendo às exigências fixadas pelo STJ no Tema 938, o que valida sua retenção integral.

A comissão de corretagem, por não integrar o preço do imóvel, não está sujeita à limitação de 25% da retenção total prevista contratualmente, conforme entendimento pacificado do STJ e da jurisprudência atual.

A concessão da justiça gratuita depende de requerimento expresso da parte interessada, nos termos do art. 99 do CPC. Sua concessão de ofício é vedada, conforme reiteradas decisões do STJ.

O art. 85, § 14, do CPC, veda a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, razão pela qual a condenação integral da parte vencida é medida que se impõe, em respeito ao princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A comissão de corretagem pode ser integralmente retida pelo incorporador em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, desde que haja previsão contratual expressa e destaque do valor.

A concessão do benefício da justiça gratuita exige requerimento expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício.

É inadmissível a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, conforme vedação expressa do art. 85, § 14, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018, art. 67-A; CPC,
arts
. 85, § 14, 86 e 99; CC,
arts
. 368 e 369; CDC,
arts
. 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1931372/RJ, Rel. Min. Sérgio
Kukina
, 1ª Turma, j. 13.11.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1628011/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 08.02.2021.

(N.U 1019187-19.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/08/2025,
Publicado
no DJE 12/08/2025) (
g.n
.)

Dessa forma, tendo o comprador, ora apelado, dado causa ao distrato, revela-se plenamente legítima e exigível a dedução integral da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando a resolução contratual decorrer de sua iniciativa ou inadimplemento.

Consequentemente, a retenção integral da verba de corretagem não configura abusividade, tampouco afronta aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, porquanto se trata de despesa autônoma, previamente destacada, motivo pelo qual, deve ser acolhido o referido pleito.

5. Da adequação da base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

A insurgência da parte ré/apelante quanto ao critério adotado para fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios merece acolhimento parcial. Isso por que, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, a fixação da verba honorária deve observar os seguintes parâmetros:

Art. 85. (...)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o
valor da condenação, do proveito econômico obtido ou
, não sendo possível mensurá-lo,
sobre o valor atualizado da causa
, atendidos: (
g.n
.)

No presente caso, verifica-se que o pedido formulado pela parte autora consistia na rescisão contratual cumulada com restituição das parcelas pagas. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, determinando a devolução de valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal, além de encargos contratuais e eventuais tributos.

Trata-se, portanto, de condenação líquida ou liquidável, cujo proveito econômico pode ser precisamente apurado a partir dos autos, por meio de simples operação aritmética de restituição das parcelas pagas com os abatimentos legalmente autorizados.

Desse modo, nos casos em que houver condenação líquida ou liquidável, os honorários advocatícios sucumbenciais devem incidir sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência caseira:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONTRADIÇÃO NA FIXAÇÃO. ART. 85, §2º, DO CPC. ALTERAÇÃO PARA INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. EMBARGOS ACOLHIDOS.

I. CASO EM EXAME:

1. Embargos de Declaração opostos em face de acórdão que, ao reformar sentença de improcedência para julgar procedente o pedido inicial, inverteu os ônus sucumbenciais e fixou honorários advocatícios em favor do Apelante, mas sem especificar que o percentual deveria incidir sobre o valor da condenação, resultando em contradição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2. A questão em discussão consiste em verificar se há contradição no acórdão embargado ao fixar os honorários advocatícios com base no valor da causa, em vez do valor da condenação, após julgamento de procedência da ação, conforme art. 85, §2º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. O art. 85, §2º, do CPC, estabelece que os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, quando não mensuráveis, sobre o valor atualizado da causa.

4. No caso, com a procedência do pedido inicial no julgamento de apelação, a condenação tornou-se líquida, o que torna aplicável a incidência dos honorários advocatícios sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, conforme interpretação literal do dispositivo legal.

5. A contradição apontada pelo embargante é reconhecida, visto que o acórdão não especificou a base de cálculo correta, contrariando o comando previsto no art. 85, §2º, do CPC.

6. O precedente citado do Tribunal de Justiça reforça que, em casos de condenação líquida, os honorários advocatícios devem ser calculados com base no valor da condenação, preservando a coerência com os critérios estabelecidos pelo legislador.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Embargos de Declaração acolhidos para sanar a contradição no acórdão e determinar que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

Quando a sentença for reformada para julgar procedente o pedido inicial, os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da condenação, conforme o art. 85, §2º, do CPC
.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, N.U. 1006084-25.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 13/03/2024, DJE 15/03/2024.

(N.U 1012947-60.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/12/2024,
Publicado
no DJE 15/12/2024) (
g.n
.)

Por tais razões, a base de cálculo dos honorários deverá ser redimensionada para incidir sobre o valor da condenação efetiva, e não sobre o valor atualizado da causa, conforme anteriormente exposto.

Conclusão

Com essas considerações, conheço e recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para os seguintes fins:

Reconhecer a possibilidade de retenção integral da verba de corretagem, conforme pactuado entre as partes.

Alterar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais para incidir sobre o valor da condenação, mantendo-se, quanto ao mais, a sentença fustigada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que está condicionado ao desprovimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023).

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.
”

A parte Embargante assevera que o acórdão apresenta vício de omissão, entretanto, revisando a mencionada decisão, verifica-se que a matéria foi amplamente analisada e fundamentada com base jurídica e jurisprudencial suficiente para compreender o entendimento aplicado.

Além disso, importa salientar que o prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 1.022 do CPC.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Egrégio Câmara:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ERRO MATERIAL – VÍCIO SANADO – ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO – DESNECESSIDADE - RESULTADO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE ACOLHIDO.

1. Se no acórdão há o vício apontado pela Embargante, o recurso de embargos de declaração deve ser acolhido para sanar o erro material.

2. “Os embargos de declaração são cabíveis somente para sanar omissão, obscuridade ou contradição contida no julgado, ou, ainda, para sanar erro material. Ausente qualquer dessas hipóteses, devem ser rejeitados os embargos, sob pena de se abrir a possibilidade de rediscussão da matéria de mérito encartada nos autos e já decidida.” (N.U 0015718-93.2019.8.11.0000, Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 25/06/2018,
Publicado
no DJE 03/07/2018)

3.
Entende-se como
prequestionada
a matéria que foi objeto de análise e decisão no acórdão recorrido, sendo despicienda a referência expressa a dispositivo de lei federal (prequestionamento explícito), bastando que a questão jurídica tenha sido efetivamente decidida (prequestionamento implícito).

(N.U 0011076-95.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO,
EDSON DIAS REIS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 19/03/2024,
Publicado
no DJE
22/03/2024
) (grifo nosso)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO INTERNO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA ANTECIPADA – INVIABILIDADE – OMISSÃO – NÃO CONSTATAÇÃO – PRONUNCIAMENTO SOBRE TODOS OS PONTOS RELEVANTES SUSCITADOS – PREQUESTIONAMENTO – ACLARATÓRIOS REJEITADOS.

1 –
Não há que se falar em omissão se a decisão recorrida deliberou sobre todos os pontos relevantes para o deslinde da causa
.

2 –
O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, de acordo com o livre convencimento motivado.

3 –
O prequestionamento, nos Embargos de Declaração, ainda deve seguir os pressupostos de admissão do aludido recurso, qual seja, a presença de omissão, contradição, obscuridade e erro material.

(N.U 1012212-53.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO
PÚBLICO,
HELENA
MARIA BEZERRA RAMOS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 18/03/2024,
Publicado
no DJE
26/03/2024
) (grifo nosso)

Aliás, como brilhantemente a ilustre Desa. Helena Maria Bezerra Ramos descreve no caso citado acima, o órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas tão somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, seguindo o seu livre convencimento.

Em outras palavras, desde que suficientemente analisada a matéria posta nos autos, o órgão julgador não está obrigado a manifestar ponto a ponto sobre todos os argumentos e/ou dispositivos legais invocados pelas partes, mas sim realizar a devida entrega jurisdicional.

Dito isso, a irresignação do Embargante não ultrapassa o mero descontentamento com o entendimento aplicado, inexistindo vícios quando a matéria que foi suficientemente enfrentada.

Portanto, a decisão é clara, em seus fundamentos, há lógica entre a conclusão e suas premissas a não ensejar contradição, como todas as matérias questionadas na pretensão subjetiva foram examinadas a contento, não existindo, ainda, erro material a ser suprido.

O mero inconformismo do Embargante não pode ensejar a oposição de embargos de declaração, os quais não são apropriados para rediscussão da matéria já decidida, ainda que, supostamente, incoerente, segundo o entendimento dele.

Evidente, assim, a impropriedade do manejo dos embargos de declaração, que não se configuram como outra instância recursal, pois, mesmo para fins de prequestionamento, o uso deste recurso se limita à demonstração de ocorrência das hipóteses contempladas no art. 1.022, CPC.

Por essas razões,
CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

opostos, PORÉM, REJEITO-OS.

Por fim, fica a parte embargante advertida de que a oposição de novos embargos de declaração manifestamente protelatórios, em que não aponte, de modo concreto e consistente, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, prolongando indevidamente a conclusão da demanda e distorcendo a finalidade do recurso, resultará na aplicação de multa sobre o valor da causa atualizado, conforme preceitua o art. 1.026, § 2º, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025