Tribunal: TJMT
Processo: 1014359-43.2023.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014359-43.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DEBORA MIRIAN DA SILVA FELIPE - CPF: 593.417.421-53 (APELANTE), CAIO FLAVIO XAVIER MONTEIRO - CPF: 033.980.267-70 (ADVOGADO), LUCELIO ARAUJO DA SILVA - CPF: 886.192.901-00 (ADVOGADO), FABRICIA DA SILVA FELIPE - CPF: 033.898.911-02 (APELANTE), ARCANJO FELIPE JUNIOR - CPF: 044.657.261-63 (APELANTE), FABRICIO DE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 419.035.442-20 (APELADO), ROBERTA SILVA BEZERRA PERRI - CPF: 014.859.131-01 (ADVOGADO), FABRICIA DA SILVA FELIPE - CPF: 033.898.911-02 (TERCEIRO INTERESSADO), ARCANJO FELIPE JUNIOR - CPF: 044.657.261-63 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EFETIVA. INSCRIÇÃO NO CRECI. DESNECESSIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO CONCRETIZADO. NULIDADE PROCESSUAL AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada por corretor de imóveis não registrado no CRECI à época, reconhecendo-lhe o direito ao recebimento de comissão de corretagem, decorrente de intermediação verbalmente contratada na venda de imóvel rural, objeto de desapropriação amigável promovida pelo Município de Rondonópolis.

II. Questão em discussão

A controvérsia envolve: (i) a validade de contrato verbal de corretagem firmado entre as partes; (ii) a exigência de registro profissional no CRECI como condição para a cobrança da comissão; (iii) a efetiva intermediação do recorrido na negociação desapropriatória; e (iv) a alegação de nulidade da audiência por ausência de acesso à mídia com os depoimentos.

III. Razões de decidir

A atuação do autor como mediador foi confirmada por prova testemunhal robusta e convergente, sendo ele o responsável por viabilizar o contato entre os proprietários e representantes do Município, propiciando a conclusão do negócio.

A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece a validade da corretagem verbal e a desnecessidade de registro no CRECI para o reconhecimento do direito à comissão, quando comprovada a intermediação.

A desapropriação amigável, por possuir natureza contratual, sujeita-se à lógica remuneratória da corretagem, sendo devida a comissão diante da atuação eficaz do corretor.

Inexistente prejuízo concreto quanto à alegada nulidade por inacessibilidade da mídia da audiência, sobretudo diante da transcrição integral dos depoimentos em sentença, e ausência de pedido anterior de degravação.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A intermediação imobiliária pode ser provada por contrato verbal e testemunhas, sendo desnecessária a inscrição no CRECI para o reconhecimento do direito à comissão. 2. É válida a cobrança de comissão em negociação de desapropriação amigável, quando demonstrada a atuação efetiva do corretor. 3. A ausência de acesso à mídia de audiência não configura nulidade se não demonstrado prejuízo concreto."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 722 e 725; CPC, arts. 373, II, e 282.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.860.869/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 04.05.2020; TJMT, RAC nº 0000219-44.2006.8.11.0091, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 13.08.2014; TJMG, RAC nº 0060651-04.2016.8.13.0647, Rel. Desa. Shirley Fenzi Bertão, j. 06.06.2018.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Debora Mirian da Silva Felipe e outros
,
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de
Rondonópolis
, que nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem movida por
Fabrício de Oliveira da Silva
,
julgou procedente o pedido da inicial,
condenando
a parte ré ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 205.716,53 (duzentos e cinco mil, setecentos e dezesseis reais e cinquenta e três centavos), corrigido monetariamente pelo índice do INPC desde a data da assinatura do Termo de Desapropriação Administrativa (efetivação da venda - id. 120007734), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação (16/10/2023 – comparecimento espontâneo das partes rés – ids. 131795669 e 131795672), nos termos do artigo 397, parágrafo único, do Código Civil.

Por fim, condenou também a parte ré, ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (art.85, §2º, CPC).

Inconformados, os apelantes recorrem alegando, em suma, a inexistência de contrato de corretagem, seja na forma verbal ou escrita, com o recorrido; a ilegitimidade do recorrido para exercer a atividade de corretor, por não possuir registro no CRECI à época dos fatos; a inexistência de intermediação efetiva pelo recorrido, pois a negociação da desapropriação se deu diretamente com o Município de Rondonópolis, através da Secretaria de Habitação e a existência de prejuízo ao contraditório e à ampla defesa, ante a indisponibilidade de acesso aos arquivos de áudio e vídeo da audiência de instrução e julgamento. Ao final, pugna pela reforma integral da sentença, com a improcedência da demanda.

Em contrarrazões colacionadas no id. 285774416, o recorrido sustenta a validade da contratação verbal, devidamente corroborada por prova testemunhal idônea e consistente; a desnecessidade de registro no CRECI para a caracterização da corretagem, nos termos da jurisprudência do STJ; a efetiva intermediação da negociação, porquanto foi o recorrido quem aproximou os proprietários da área rural ao ente público municipal, culminando com o fechamento da desapropriação amigável e, por fim, a ausência de elementos novos ou aptos a infirmar o decidido em primeiro grau, o que enseja a condenação dos apelantes
por litigância de má-fé.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 16 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem movida por
Fabrício de Oliveira da Silva
em desfavor de Debora Mirian da Silva Felipe, Fabrícia da Silva Felipe e Arcanjo Felipe Junior, sustentando, em síntese,
“Que, o autor trabalha como corretor imobiliário e intermediou a venda/desapropriação de uma área de terra rural pertencente às partes rés, à época avaliada em R$ 4.114.330,57 (quatro milhões, cento e quatorze mil, trezentos e trinta reais e cinquenta e sete centavos); que, a Prefeitura Municipal de Rondonópolis demonstrou interesse em determinada área de terras e, por intermédio do autor/corretor, entrou em contato com as partes rés, proprietárias do imóvel; que, diante do interesse do município em desapropriar a área, as partes rés acordaram com o autor um contrato verbal, por meio do qual este intermediaria com os representantes do município a venda do imóvel, ao passo que aqueles, após o recebimento do valor pago pela administração pública, pagariam os honorários a título de corretagem ao autor; que, foram realizadas várias reuniões para tratativas do negócio com o Sr. João e o Sr. Eurípedes, este último representando os interesses da Prefeitura Municipal de Rondonópolis/MT; que, após a efetivação da desapropriação do imóvel, bem como o pagamento do valor correspondente, as partes rés se recusaram a pagar os valores acordados, correspondentes à comissão de corretagem; que, após diversas tentativas de contato com a Sra. Débora para resolver o impasse de forma amigável, não obteve sucesso; que, não havendo alternativa, o autor vem a juízo para requerer a procedência da ação de cobrança, com a condenação da parte ré ao pagamento da comissão de corretagem. Junta documentos e dá à causa o valor de R$ 205.716,53 (duzentos e cinco mil, setecentos e dezesseis reais e cinquenta e três centavos)”

Devidamente citadas, as partes rés apresentaram contestação, onde procuram rebater os argumentos levados a efeito pela autora, requerendo a improcedência da ação, bem como a condenação nos ônus da sucumbência. Juntaram documentos.

Houve impugnação à defesa.

Determinada a especificação das provas, as partes rés pleitearam o julgamento antecipado; em contrapartida, a parte autora pugnou pela instrução processual.

Proferida a decisão de saneamento e organização do processo, rejeitou-se as preliminares e/ou prejudiciais de mérito arguidas pelas partes rés, não sobrevindo recurso. Realizou-se a audiência de conciliação, instrução e julgamento.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedente o pedido inicial,
condenando
a parte ré ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 205.716,53 (duzentos e cinco mil, setecentos e dezesseis reais e cinquenta e três centavos), corrigido monetariamente pelo índice do INPC desde a data da assinatura do Termo de Desapropriação Administrativa (efetivação da venda - id. 120007734), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação (16/10/2023 – comparecimento espontâneo das partes rés – ids. 131795669 e 131795672), nos termos do artigo 397, parágrafo único, do Código Civil. Por fim, condenou também a parte ré, ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (art.85, §2º, CPC).

Inconformados, os apelantes recorrem, alegando, em suma, a inexistência de contrato de corretagem, seja na forma verbal ou escrita, com o recorrido; a ilegitimidade do recorrido para exercer a atividade de corretor, por não possuir registro no CRECI à época dos fatos; a inexistência de intermediação efetiva pelo recorrido, pois a negociação da desapropriação se deu diretamente com o Município de Rondonópolis, através da Secretaria de Habitação e a existência de prejuízo ao contraditório e à ampla defesa, ante a indisponibilidade de acesso aos arquivos de áudio e vídeo da audiência de instrução e julgamento.

Pois bem. Após minuciosa análise dos autos, verifico que a controvérsia não é de difícil solução.

A matéria devolvida a este órgão fracionário, cinge-se à possibilidade jurídica de se reconhecer o direito do autor/apelado ao recebimento de comissão de corretagem, pela intermediação que teria promovido na negociação de desapropriação amigável de imóvel rural pertencente à apelante, transação essa concretizada com o Município de Rondonópolis, sem contrato escrito e sem a inscrição do autor no CRECI/MT. Ainda, debate-se sobre a alegada nulidade da instrução processual por falha no acesso à mídia da audiência.

Examinando detidamente os autos, observa-se que o magistrado
a quo
, com acerto técnico, prolatou édito sentencial, enfrentando de forma minuciosa os argumentos das partes, com base na farta prova testemunhal e documental produzida.

É cediço que, conforme o disposto no art. 722 do C. Civil, “
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
”.

Compulsando os autos, em que pese as argumentações da apelante, verifico que restou incontroverso que o recorrido Fabrício de Oliveira da Silva, atuou na aproximação entre a proprietária do imóvel – ora apelante – e o representante do Município, Sr. Eurípedes, servidor vinculado à Secretaria de Habitação, que buscava imóvel para instalação de projeto voltado à Colônia dos Pescadores. Tal atuação foi confirmada de forma convergente e coerente pelas testemunhas Eurípedes de Paula Freitas e João Dionísio Cezário, cujos depoimentos foram registrados em audiência de instrução e transcritos nos autos.

No depoimento de Eurípedes, consignou-se que foi o próprio apelado quem viabilizou a visita da equipe técnica ao imóvel e articulou reuniões presenciais com os proprietários, demonstrando envolvimento direto e efetivo na negociação. Já João Dionísio confirmou que a apelante se comprometeu verbalmente ao pagamento de comissão, prática que, inclusive, afirmou ser habitual em suas negociações.

Neste sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente ao reconhecer a validade do contrato de corretagem verbal e a desnecessidade de inscrição no CRECI para o reconhecimento do direito à comissão, desde que comprovada a mediação exitosa:
“É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois restou comprovado o exercício do trabalho, sendo vedado o enriquecimento ilícito do vendedor”
(REsp 1.860.869/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; j. 04/05/2020).

Assim, a corretagem não exige forma especial, podendo ser verbal, e o direito à comissão nasce da aproximação entre as partes e da concretização do negócio, conforme artigos 722 e 725 do Código Civil.

Dito isso, é admitida a contratação na forma verbal e, para que se configure o direito à comissão de intermediação, é necessário que reste comprovado a atuação do demandante para a conclusão da tratativa, o que retrata a situação dos autos.

De outro norte, em que pese a apelante defenda que
o autor/apelado não possuía registro profissional no CRECI, tenho que a jurisprudência dos Tribunais pátrios, possui entendimento de que não é necessário o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), para a realização de corretagem de imóveis, mas sim, que haja a devida intermediação do corretor, conforme se verificou na espécie, confira:

“RAC – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO VERBAL DOS CORRETORES – PRESCINDIBILIDADE DE REGISTRO PROFISSIONAL NO CRECI –RESULTADO ÚTIL DA CORRETAGEM – REMUNERAÇÃO DEVIDA – OMISSÃO CONTRATUAL NO TOCANTE AO VALOR DA NEGOCIAÇÃO – UTILIZAÇÃO DO VALOR INCONTROVERSO – PERCENTUAL DA COMISSÃO – UTILIZAÇÃO DA TABELA DE HONORÁRIOS PUBLICADA PELO SINDICATO DOS CORRETORES DO ESTADO DE MATO GROSSO – REDUÇÃO DA COMISSÃO – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

(...). 2 – A comissão de corretagem é devida uma vez conseguido o resultado útil da intermediação. No caso, está evidente a contratação verbal dos corretores e a prova da concretização do negócio intermediado por um dos serviços, o qual faz jus à comissão juntamente com o seu sócio à época, pouco importando se a intermediação não foi realizada por ambos.

3 –
A ausência do registro profissional no CRECI é mera irregularidade e não tem o condão de inquinar de nulidade o contrato verbal de corretagem, tampouco é motivo para inibir a cobrança da comissão
ou impor aos corretores a pecha de desleais. (...)”
(TJMT, RAC n. 0000219-44.2006.8.11.0091, 2ª Câm. Cível, Rela. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 13.08.2014 - negritei)

“APELAÇÃO – COBRANÇA – INTERMEDIAÇÃO EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA POR MEIO DE PROVA TESTEMUNHAL E PELO CONTEXTO LÓGICO APRESENTADO NO PROCESSO – VIABILIDADE DA PROVA TESTEMUNHAL – VIABILIDADE DE APLICAÇÃO DO ARTIGO 401 DO CÓGIDO DE PROCESSO CIVIL/1973 - AUSÊNCIA DE CONTRATO FORMAL – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

“(. . .)
Consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o fato de o corretor não possuir inscrição no CRECI não constitui óbice para a propositura da ação de cobrança de comissão pelo exercício da corretagem, haja vista que tal fato é irrelevante para o deslinde da causa
, não configurando a inépcia da inicial, porquanto o pedido é juridicamente possível. De igual modo, não é inepta a inicial apenas porque a pretensão do autor, de receber a sua remuneração pela alegada intermediação da venda de imóveis, veio desacompanhada de prova documental (REsp nº 122.943/SP).” ((Ap 36842/2011, Relator : DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 11/01/2012, Publicado no DJE 25/01/2012) Havendo demonstração da intermediação na venda de imóvel, por meio de prova testemunhal que coaduna com o contexto fático e lógico da lide, é imperiosa a condenação ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos legais, não havendo falar em enriquecimento sem causa.”
(TJMT, RAC n. 0001739-84.2013.8.11.0029, 1ª Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 12.06.2018 - negritei)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEL - INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA - CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - INSCRIÇÃO NO CRECI - DESNECESSIDADE - SENTENÇA MANTIDA. - O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação
- É Pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, sendo também desnecessária a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para fazer jus à comissão - Para a celebração do contrato de corretagem não se exige determinada forma, admitindo-se, inclusive, a verbal
. É cabível a prova testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes - A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência.”
(TJMG, RAC n. 0060651-04.2016.8.13.0647, 11ª Câm. Cível, Rela. Desa. Shirley Fenzi Bertão, j. 06.06.2018 - negritei)

Ademais, quanto ao alegado exercício irregular da profissão, esclareço à apelante que eventual insurgência deve ser suscitada pela via própria, que definitivamente não é a via eleita.

Diante disso, em que pese as ilações da recorrente, verifico que não comprovou nos autos, a existência de fato impeditivo, extintivo ou modificativo ao direito do autor, ônus que lhe incumbia, segundo o disposto no artigo 373, II, CPC.

Ressalte-se que, mesmo na hipótese de desapropriação amigável por ente público, se comprovada a negociação entre particulares e a Administração Pública, é plenamente aplicável a lógica remuneratória da corretagem, dado que a Administração atua por instrumentos convencionais de transação e não mediante imposição unilateral do poder expropriatório. A desapropriação amigável, em tais moldes, reveste-se das características negociais típicas da compra e venda privada.

Quanto à alegação de nulidade processual por suposta corrupção de mídia da audiência de instrução, verifica-se que tal argumentação não prospera. Não há nos autos qualquer requerimento anterior para a degravação dos depoimentos, nem sequer se demonstrou prejuízo específico ou relevante que impedisse o exercício do contraditório.

De mais a mais, os depoimentos das testemunhas foram resgatados pelo julgador monocrático em sua íntegra, e reproduzidos de forma fidedigna na sentença, permitindo o controle e eventual impugnação da versão por meio das vias ordinárias.

Dessa forma, a ausência de elementos técnicos idôneos aptos à comprovar prejuízo concreto, fulmina a alegada nulidade.

Conforme dispõe o artigo 282 do Código de Processo Civil: “
O juiz declarará a nulidade dos atos processuais que realizarem-se com inobservância das formas prescritas em lei, desde que resulte prejuízo à parte”.
Assim sendo, considerando a prova testemunhal harmônica e convincente, a documentação juntada aos autos, e a sólida jurisprudência sobre a validade da corretagem verbal, além da inexistência de vício capaz de comprometer o contraditório, impõe-se a manutenção integral da sentença recorrida.

Logo, os argumentos utilizados no apelo não possuem força suficiente para afastar o direito à remuneração decorrente da intermediação comprovadamente prestada e frutificada, nos exatos termos do art. 722 do Código Civil.

Por derradeiro, para a condenação da parte em litigância de má-fé, faz-se indispensável a comprovação da prática de alguma das condutas expressamente listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie.

Portanto, por esses termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantido por seus próprios fundamentos.

De outra banda, estando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 16 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025