Tribunal: TJMT
Processo: 1001848-93.2023.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001848-93.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALINE KEMILLY DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 038.808.381-60 (APELADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELANTE), VINICIUS FARIAS ROSA - CPF: 040.930.271-61 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELANTE), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA. LIMITAÇÃO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO
CONHECIDO EM PARTE E, NESSE PONTO,
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais. A parte autora alegou ter realizado pagamento à construtora e, também, à corretora por meio da entrega de veículo como forma de comissão, mas a obra contratada jamais foi iniciada. A sentença reconheceu a responsabilidade solidária da corretora e condenou ambas as rés à restituição dos valores e ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a corretora de imóveis
possui legitimidade passiva para a demanda
; (
ii
) estabelecer se
responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual imputado à construtora

III. RAZÕES DE DECIDIR

A corretora de imóveis que atua como mera intermediadora não responde solidariamente pelo inadimplemento contratual da construtora, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

Ausente qualquer falha na prestação do serviço de corretagem, vício na informação prestada ou participação ativa no empreendimento, inexiste fundamento jurídico para a responsabilização da corretora pelas obrigações contratuais inadimplidas.

A responsabilidade da corretora restringe-se à restituição da comissão de corretagem recebida, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa e conforme a Súmula n. 543 do STJ.

Afastada a responsabilidade solidária, fica prejudicada a
questão referente ao dano moral, por ausência de interesse recursal
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
conhecido em parte e, nesse ponto,
parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A corretora de imóveis que atua unicamente como intermediadora não responde solidariamente pelo inadimplemento contratual da construtora.

Inexistindo falha no serviço de corretagem ou vínculo direto com a execução do empreendimento, afasta-se a responsabilização da corretora por danos morais.

A corretora deve restituir o valor recebido a título de comissão de corretagem nos casos de rescisão contratual por culpa da construtora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 85, §2º, 219, 487, I; CC,
arts
. 265, 405; CDC, art. 7º, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.811.153/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª Turma,
DJe
21.02.2022; STJ,
AgInt
no REsp 2.113.941/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma,
DJe
23.05.2024; TJMT, Ap.
Cív
. 0011837-44.2015.8.11.0002, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 25.07.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, Indenização por Dano Moral e Dano Temporal por Desvio Produtivo julgada nos seguintes termos:

ANTE O EXPOSTO
, e com base no artigo
487, I, do CPC
,
JULGO PROCEDENTE
o pedido inicial formulado por
ALINE KEMILLY DE OLIVEIRA SILVA
para confirmar a decisão de ID.107766151,
DECLARAR
a rescisão do contrato firmado entre as partes (ID. 107512944) e
CONDENAR
os Requeridos
AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME
:

a)
a promover a
RESTITUIÇÃO integral
do valor pago pelo Autor, no total de
R$ 18.794,58 (dezoito mil setecentos e noventa e quatro reais e cinquenta e oito centavos)
, acrescido de correção monetária pelo índice IPCA, a partir do desembolso e juros de mora (SELIC) a partir da citação, a ser apurado mediante apresentação dos comprovantes de pagamento, na fase de cumprimento de sentença
;

b)
ao pagamento no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescido de juros legais (SELIC) a partir da citação (art. 219 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (IPCA) a partir deste decisum,
a título de danos morais
.

CONDENO
ainda, o Requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

A apelante
sustenta
preliminarmente
sua ilegitimidade passiva, argumentando que sua atuação
limitou-se
à intermediação do negócio jurídico celebrado entre a autora e a construtora, não tendo qualquer ingerência na execução do empreendimento ou na gestão das obrigações contratuais assumidas pela construtora.

No mérito, alega que não h
ouve comprovação de dano moral
. Subsidiariamente, requer a redução do valor da indenização por danos morais, por considerá-lo excessivo e desproporcional.

Contrarrazões no Id.
300202903
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A ora apelada ajuizou a demanda relatando que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Habitacional Autônoma com a empresa Avida Construtora e Incorporadora S/A, com intermediação da empresa Ideale Negócios Imobiliários Ltda (apelante).

Afirmou que efetuou o pagamento de R$
10.794,58 para a Ré
Avida, e R$ 8.000,00 à Ideale através da entrega de um veículo
“Ford/Fiesta 1.6 Flex, Placa NPK1406/MT, Chassi 9BFZF55P2B8152011”.

Contudo, a obra, que deveria ser entregue no prazo de 24 meses, com possibilidade de prorrogação por 180 dias, sequer foi iniciada, tendo sido informada pela construtora que o empreendimento não seria mais construído.

A sentença recorrida rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da corretora de imóveis sob o fundamento de que, por se tratar de relação de consumo,
há
responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do
CDC.

A preliminar de ilegitimidade passiva será analisada em conjunto com o mérito, pois com ele se confunde.

O

STJ possui o entendimento de que
“
a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua
responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento
” (REsp 1.811.153/SP, 3ª Turma,
DJe
de 21/2/2022).

Esta é a situação destes autos, visto que
a corretora de imóveis

atuou apenas como intermediária, aproximando
das partes interessadas na realização do negócio jurídico, não se confundindo com a responsabilidade pela execução do contrato principal de compra e
venda ou pela entrega do imóvel.

Além disso, não há nos autos elementos
que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem. A autora não apontou qualquer vício ou defeito específico na atividade de intermediação realizada pela corretora, como informações falsas sobre o empreendimento ou práticas abusivas na captação de clientes. A causa de pedir da ação está fundamentada exclusivamente no inadimplemento contratual da construtora, que não iniciou as obras do empreendimento.

Tampouco há evidências de que a corretora tenha participado ativamente do empreendimento imobiliário, assumindo responsabilidades que extrapolassem a mera intermediaç
ão
. O fato de ter recebido valores referentes à comissão de corretagem, inclusive mediante a entrega de um veículo como parte do pagamento, não caracteriza, por si só, sua integração ao empreendimento como corresponsável pela construção ou entrega do imóvel.

Assim, deve ser
afastada a responsabilidade solidária da apelante
em relação à restituição dos valores pagos à construtora e à condenação ao pagamento de indenização por dano
s morais.

Contudo, permanece sua responsabilidade solidária para a restituição do valor recebido a título de “comissão de corretagem”, sobe pena de enriquecimento indevido e em observância à Súmula n. 543 do STJ, que estabelece que “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA C/C REPETIÇÃO DE PARCELAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 371 E 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. Ação de resolução contratual de promessa de compra e venda de unidade imobiliária c/c repetição de parcelas e comissão de corretagem, indenização por danos materiais e compensação por danos morais. 2. Ausentes os vícios do art. 1022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos
arts
. 371 e 489 do CPC.
4 .
No sistema da persuasão racional, adotado pelo art. 371 do CPC, o julgador é livre para examinar as provas dos autos, formando com base nelas a sua convicção, desde que
indique de forma fundamentada os elementos de seu convencimento. 5. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
6. De acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, de modo que, na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.
Precedentes. 7. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2113941 RS 2023/0440497-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/05/2024)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA
ENTREGA
FUTURA E OUTROS PACTOS –
ATRASO
NA
ENTREGA
DO BEM – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE
PASSIVA
– CONFUSÃO COM O MÉRITO – INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO –
CORRETORA
DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL –
LEGITIMIDADE
DA
CORRETORA
QUE SE LIMITA AO PEDIDO
DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA/INCORPORADORA E A
CORRETORA
/IMOBILIARIA – MERA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A intermediadora/
corretora
é parte ilegítima para responder pelas indenizações decorrentes do
atraso
na
entrega
da
obra
, por ter atuado apenas como intermediadora do negócio, não havendo parceria para a construção.

Ademais, não há comprovação efetiva de que as empresas pertencem ao mesmo grupo econômico, isto porque as empresas integrantes do grupo PDG estão relacionadas no pedido de recuperação judicial, não se verificando que a requerida, ora apelante, esteja incluída entre as empresas do referido grupo econômico.

Não há como se reconhecer a solidariedade entre a construtora/incorporadora, no caso, a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, com a
corretora
/intermediadora/imobiliária, a apelante GLOBAL (antiga AVANCE), porque esta não figurou como vendedora no contrato de compromisso de compra e venda de imóvel entabulado entre os autores e a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, agindo apenas e tão somente como intermediadora, o que torna impossível a aplicação dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor para lhe atribuir responsabilidade solidária quanto ao pedido de indenização em razão do
atraso
na
entrega
da
obra
.

Não há vínculo ou nexo de causalidade entre a atividade de intermediação desempenhada pela requerida GLOBAL e o
atraso
na conclusão do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da requerida GOLD DELOS
EMPREENDIMENTOS, uma vez que sua atuação se limitou à prestação de serviços de corretagem.

Se a parceria entre as empresas se estabeleceu apenas para a intermediação de venda dos imóveis e não para a construção do empreendimento, a solidariedade deve se limitar apenas à comissão de corretagem, o que está em consonância com o entendimento firmado no Tema 939 pelo
STJ.-

(N.U 0011837-44.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/07/2023,
Publicado
no DJE 25/07/2023)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO
BEM .
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSOS DAS RÉS. 1. APELO DA
IMOBILIÁRIA .
ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO RECONHECIDA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESENÇA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO. ENTRETANTO, DEMANDADA QUE ATUOU COMO MERA INTERMEDIADORA DO
NEGÓCIO .
RESPONSABILIDADE DA CORRETORA DE IMÓVEIS QUE É
ADSTRITA
AOS DEVERES ASSUMIDOS, RELACIONADOS À INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO QUE DEVE SER ATRIBUÍDO EXCLUSIVAMENTE À CONSTRUTORA. SOLIDARIEDADE QUE NÃO SE PRESUME. INTELIGÊNCIA DO
ART .
265 DO CÓDIGO CIVIL. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA AFASTADA.
(...)

(TJ-SC - Apelação: 0505325-04.2013 .8.24.0064, Relator.: Raulino Jacó
Bruning
, Data de Julgamento: 08/02/2024, Primeira Câmara de Direito Civil)

Diante disso, fica prejudicada a questão referente à condenação por danos morais, por ausência de interesse recursal.

Pelo
exposto,
conheço em parte do Recurso e, nesse ponto,
dou
-lhe
parcial provimento
para afastar a responsabilidade solidária da apelante na condenação
à restituição dos valores pagos à construtora e à condenação ao pagamento de indenizaç
ão por dano moral, mantendo a responsabilidade pela restituição da comissão de corretagem.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025