Tribunal: TJMT
Processo: 0002402-70.2016.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002402-70.2016.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (EMBARGANTE), JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (EMBARGADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (EMBARGADO), ALESANDRA DE JESUS FERREIRA - CPF: 018.432.261-89 (TERCEIRO INTERESSADO), LEIZIANE CRISTINA DA SILVA ASSIS - CPF: 003.721.192-71 (TERCEIRO INTERESSADO), TEDI DOS SANTOS DE MACEDO - CPF: 021.156.041-30 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES –ALEGAÇÃO DE CONTRARIEDADE – PEDIDO DE REDUÇÃO DA TAXA DE RETENÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA

– VÍCIO INEXISTENTE – REDISCUSSÃO – IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL –
EMBARGOS REJEITADOS.

Na forma do artigo 1.022 do CPC, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por JONES EVERSON CARDOSO contra o acórdão proferido por esta e. 3ª Câmara Cível, que, à unanimidade, negou provimento ao Recurso de Apelação n.º 0002402-70.2016.811.0015

interposto pelo parte embargante.

Em suas razões, de Id. 281132873, o embargante sustenta a existência de contradição no acórdão recorrido, fundamentando de que: (i) não enfrentou o pedido de redução da retenção do percentual de 23% para 10%; e (ii) que é descabida a sucumbência recíproca.

Ao final, requer o acolhimento dos embargos para sanar o vício apontado.

As contrarrazões foram apresentadas no Id. 284347372, requerendo a rejeição dos embargos.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presentes as hipóteses restritas de omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Relevante consignar, ainda, que os embargos de declaração não têm a mesma amplitude recursal destinada aos demais recursos, ou seja,
não podem ser utilizados com o fim único de reexame do julgado
, pois são condicionados à existência de omissão, contradição e obscuridade. Nesse passo, a despeito da tese da parte embargante, o fato de haver decisão desfavorável ao posicionamento que adota, não leva ao raciocínio de que houve vício no julgado a legitimar o manejo dos presentes declaratórios.

A parte recorrente aduz que há contradição no acórdão, pois não minorou a taxa de retenção, bem como manteve a sucumbência recíproca.

Sem razão o embargante.

O acórdão embargado consignou que:

“[...]Infere-se dos autos que a lide é fruto de indenização material decorrentes do atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato particular de compra e venda firmado entre os litigantes, referente a aquisição de 01 (um) lote n. 17, da Quadra 02, sem benfeitoria, com 385,33m2, Jardim Bougainville, Sinop/MT, pelo preço de R$ 119.115,19, do qual já efetuou o pagamento de R$ 10.764,99.

O Magistrado a quo julgou parcialmente procedente a demanda para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por iniciativa do requerente/comprador, referente ao Lote n. 17, da Quadra 02, Jardim Bougainville, Sinop/MT, bem como para o fim de determinar à parte requerida que restitua ao requerente a totalidade dos valores pagos, autorizada a dedução/retenção de 23% (vinte e três por cento), juros e multa de atraso, assim como os valores devidos a título de IPTU, desde a posse até a rescisão do contrato; tudo em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado.

Insurge-se a apelante desta decisão.

Pois bem.

Quanto ao mérito, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3ª Turma, AgRg no AREsp nº 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, j. em 06/05/2014).

Extrai-se dos autos que as partes firmaram compromisso particular de compra e venda de nº 0001850 referente a aquisição de 01 (um) lote n. 17, da Quadra 02, sem benfeitoria, com 385,33m2, Jardim Bougainville, Sinop/MT, pelo preço de R$ 119.115,19, do qual já efetuou o pagamento de R$ 10.764,99.

A controvérsia, portanto, cinge-se à análise da responsabilidade contratual das rés pela suposta mora na entrega da infraestrutura e à legalidade da cláusula de retenção de valores, bem como à ocorrência ou não de danos morais indenizáveis.

Ao examinar os autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes estipulou expressamente, em sua cláusula décima quinta, o prazo de dois anos, contados a partir de 01/08/2014, para conclusão das obras de infraestrutura, incluindo rede elétrica, rede de água potável, pavimentação, drenagem e sinalização.

A ação foi ajuizada em 01/03/2016, ou seja, antes do término do prazo contratualmente pactuado (01/08/2016).

Além disso, os documentos trazidos aos autos pelas rés — incluindo atestados emitidos pela Prefeitura de Sinop e pela concessionária de energia elétrica (ENERGISA) — comprovam que as obras estavam em andamento e que as etapas principais da infraestrutura foram cumpridas dentro do cronograma contratual.

Nessa perspectiva, não há como acolher a tese de que as rés estariam em mora. O prazo previsto na legislação municipal, de 18 meses, ainda que aplicável subsidiariamente, não prevalece sobre o prazo especificamente pactuado entre as partes, sobretudo quando não demonstrado qualquer atraso ou paralisação injustificada das obras.

O contrato, como se sabe, é a lei entre as partes, e o pacto livremente firmado deve ser respeitado, nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Diante disso, é forçoso reconhecer que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador, sem culpa das vendedoras. E, nessa hipótese, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos, em percentual entre 10% e 25%, a fim de cobrir os custos administrativos, tributários e operacionais envolvidos no negócio frustrado.

Nestes termos é a jo entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos .. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.”

(STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL . INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL . IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1 . Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ . 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.”

(STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023)

O percentual de 23% fixado na sentença mostra-se adequado, proporcional e contratualmente previsto. Não se trata, aqui, de cláusula penal abusiva ou desproporcional, mas de mecanismo razoável para evitar o enriquecimento sem causa de quem desiste do negócio após ocupar o imóvel e provocar custos para a parte contrária.

A alegação de que a cláusula seria nula ou deveria ser desconsiderada carece de respaldo, pois não houve cumulação com multa contratual ou retenção de arras, o que afastaria qualquer hipótese de “bis in idem”. Ademais, o imóvel retornará à esfera patrimonial das rés, com possibilidade de revenda, o que já reduz substancialmente o prejuízo.

No que tange ao pedido de indenização por danos morais, a jurisprudência também é pacífica em não reconhecer tal pretensão em hipóteses de rescisão contratual sem violação à dignidade da pessoa humana, vexame público ou conduta ilícita específica. O inadimplemento contratual, ainda que reconhecido quando desacompanhado de conduta abusiva, não configura, por si só, abalo moral indenizável.

Dessa forma, a sentença de primeiro grau deve ser mantida integralmente, por seus próprios e sólidos fundamentos.”

Inviável, portanto, a modificação do julgado na ausência de vício sanável.

Além do mais, se a parte embargante não concorda com a fundamentação expendida na decisão embargada, como é de se esperar, já que as decisões judiciais nem sempre satisfazem os interesses daqueles que procuram o Judiciário,
deve a sua irresignação, se for o caso, ser deduzida por meio de outra via
,
que não a dos embargos declaratórios.

Outrossim, cabe relembrar que ainda que a parte alegue a intenção de ventilar matéria para fins de prequestionamento, o julgador não é obrigado a examinar exaustivamente todos os dispositivos legais apontados pela recorrente, quando a fundamentação da decisão for clara e precisa, solucionando o objeto da lide.

Ademais, é cediço que basta ao magistrado declinar o seu entendimento sobre o caso que lhe é apresentado,
expondo os motivos que o levaram a tal desiderato
.

O Superior Tribunal de Justiça assevera:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço. 2.
O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão
.
A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida
.

3. No caso, entendeu-se pela ocorrência de litispendência entre o presente mandamus e a ação ordinária n. 0027812-80.2013.4.01.3400, com base em jurisprudência desta Corte Superior acerca da possibilidade de litispendência entre Mandado de Segurança e Ação Ordinária, na ocasião em que as ações intentadas objetivam, ao final, o mesmo resultado, ainda que o polo passivo seja constituído de pessoas distintas.4. Percebe-se, pois, que o embargante maneja os presentes aclaratórios em virtude, tão somente, de seu inconformismo com a decisão ora atacada, não se divisando, na hipótese, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, a inquinar tal decisum.5. Embargos de declaração rejeitados.”
(STJ. EDcl no MS 21.315/DF, Rel. Ministra DIVA MALERBI (Desembargadora convocada TRF 3ª região), PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 08.06.2016,
DJe 15.06.2016
).

Desse modo, não é exigido que a decisão rebata uma a uma das teses levantadas, ou mencione todos os dispositivos legais que alicerçam o convencimento, devendo apenas mostrar, de forma clara, quais os fundamentos que motivaram a convicção.

Assim, não necessita, o julgador, dissecar dispositivo por dispositivo, concedendo-lhe ou negando-lhe vigência.

Acerca do assunto, proclamou o Superior Tribunal de Justiça:

O Tribunal a quo enfrentou fundamentadamente os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia.
O julgador não é obrigado a manifestar-se acerca de todos os argumentos apontados pelas partes, se já tiver motivos suficientes para embasar a sua decisão
(EDclAg n. 742.465/SP, rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJU de 30-5-2006).

Por fim,
advirto o embargante que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Dispositivo.

Com estas considerações, em consonância com o parecer ministerial, conheço os
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E REJEITO-OS.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025