Tribunal: TJMT
Processo: 1014878-63.2019.8.11.0001
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1014878-63.2019.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[CONDOMINIO CENTRO EMPRESARIAL CUIABA - CNPJ: 02.468.656/0001-69 (RECORRENTE), ANA PAULA BARBATO DA SILVA - CPF: 937.354.301-63 (ADVOGADO), DANIELLE CRISTINA BARBATO DA SILVA - CPF: 991.474.241-68 (ADVOGADO), SEBASTIAO ISALTINO DE SOUSA - CPF: 079.354.121-20 (RECORRIDO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (RECORRIDO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE E DESERÇÃO REJEITADAS. REMIÇÃO DA DÍVIDA. DEPÓSITOS SUFICIENTES PARA QUITAÇÃO DO DÉBITO. ARREMATAÇÃO NÃO CONSOLIDADA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA JUDICIAL NO AUTO. ART. 826 DO CPC. POSSIBILIDADE DE REMIÇÃO ATÉ A ASSINATURA DO MAGISTRADO. CREDOR QUE NÃO IMPUGNA VALORES E NÃO RECORRE DA SENTENÇA. PRECLUSÃO. ARREMATANTE COMO TERCEIRO PREJUDICADO. DIREITO À RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto por arrematante contra sentença que, reconhecida a quitação integral da dívida pelo executado, declarou extinta a execução de título extrajudicial, com fundamento no art. 924, II, c/c art. 925 do CPC, determinando a devolução ao arrematante dos valores pagos a título de lance e comissão de leiloeiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de deserção do recurso; (ii) examinar a legitimidade recursal do arrematante; e (iii) definir se é válida a remição da execução realizada pelo executado antes da assinatura judicial do auto de arrematação, ainda que existam outras execuções condominiais com penhora no rosto dos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A guia de preparo juntada comprova o recolhimento tempestivo e integral das custas recursais, de acordo com a tabela do FUNAJURIS, inexistindo deserção.

4.

O arrematante, na condição de terceiro prejudicado pela sentença que desconstituiu o ato judicial em seu proveito, possui legitimidade e interesse recursal, conforme o art. 996 do CPC.

5.

A remição da execução, prevista no art. 826 do CPC, constitui direito do executado de extinguir a execução mediante pagamento integral da dívida, juros, custas e honorários, podendo ser exercida até a assinatura do auto de arrematação pelo juiz.

6.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que o termo final para o exercício da remição é a assinatura judicial do auto de arrematação, e não a simples realização do leilão ou a lavratura do auto pelo leiloeiro (STJ, REsp 1.862.676/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.02.2021; STJ, AgRg no REsp 958.769/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 01.03.2012; STJ, REsp 2.123.788/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 24.09.2024).

7.

Não há prova de que o auto de arrematação tenha sido assinado pelo magistrado antes dos depósitos judiciais efetuados pelo executado; tampouco consta registro de carta de arrematação na matrícula do imóvel, o que demonstra que o ato expropriatório não se tornou perfeito e acabado.

8.

Comprovado o depósito judicial de valor suficiente para satisfazer integralmente o débito exequendo, não cabe exigir que o executado quite, simultaneamente, outras dívidas condominiais de processos distintos, pois a remição se refere apenas à dívida objeto da execução em curso.

9.

A penhora no rosto dos autos constitui mera reserva de crédito e não impede a extinção da execução remida.

10.

A devolução integral dos valores pagos pelo arrematante, inclusive da comissão do leiloeiro, preserva a boa-fé e a segurança jurídica, inexistindo prejuízo.

11.

Mantida a sentença que declarou extinta a execução pela remição da dívida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

O recolhimento tempestivo e suficiente do preparo afasta a preliminar de deserção.

2.

O arrematante tem legitimidade recursal como terceiro prejudicado, nos termos do art. 996 do CPC.

3.

A remição da execução pode ser exercida até a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, sendo irrelevante a mera lavratura do auto pelo leiloeiro.

4.

A remição abrange apenas o débito executado no processo em que é realizada, não sendo exigível a quitação de outras dívidas vinculadas por penhora no rosto dos autos.

5.

A restituição integral ao arrematante assegura a preservação da boa-fé e da segurança jurídica.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 494, 826, 903, 924, II, 925 e 996; Lei nº 9.099/1995, art. 46.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.862.676/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.02.2021, DJe 01.03.2021;
STJ, AgRg no REsp nº 958.769/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 01.03.2012, DJe 07.03.2012;
STJ, REsp nº 2.123.788/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 24.09.2024, DJe 01.10.2024.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1014878-63.2019.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Sexto Juizado Especial Cível de Cuiabá

Recorrente(s):

Jorge Antônio Pires de Miranda

Recorrido(s):

Condomínio Centro Empresarial Cuiabá

Concremax Concreto Eng e Saneamento Ltda

Sebastião Isaltino de Sousa

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

02 a 04/12/2025 (Plenário Virtual)

Colendos pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO que intentado contra sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

Posto isso, diante da quitação da dívida, a execução atingiu o seu desiderato, motivo pelo qual
JULGO EXTINTO
o feito nos termos do art. 924, inciso II, e do art. 925, ambos do CPC.

Nesse passo,
INTIME-SE
a parte exequente para, no prazo de 05 dias, indicar os dados bancários para levantamento dos valores depositados no feito em seu favor.

Igualmente,
INTIME-SE
o arrematante para, no prazo de 05 dias, indicar os dados bancários para a devolução dos valores desembolsados em decorrência da arrematação.

Ademais, foram localizadas penhoras provenientes dos Autos ns. 1014885-55.2019.8.11.0001 e 1014671-64.2019.8.11.0001 que também são movidos pelo condomínio exequente. Então,
OFICIE-SE
aos respectivos Juízos para que informem se ainda persiste o interesse na penhora anotada nesta demanda e, em caso positivo, o valor atualizado do débito.

A parte exequente, como interessada, poderá, no prazo de 05 dias, apresentar as informações acima solicitadas, comprovando a manutenção da penhora, o andamento do feito e a apresentação de cálculo atualizado na respectiva demanda, de modo a efetivar a celeridade e economia processual inerentes a este microssistema.

O presente recurso foi interposto pelo terceiro arrematante (JORGE ANTÔNIO PIRES DE MIRANDA) nos autos de execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO CENTRO EMPRESARIAL CUIABÁ em face de CONCREMAX CONCRETO ENG. E SANEAMENTO LTDA. e SEBASTIÃO ISALTINO DE SOUSA, visando à cobrança de cotas condominiais relativas à sala comercial nº 502, localizada no 5º pavimento do edifício “Centro Empresarial Cuiabá”, matriculada sob o nº 56.759 no 6º Serviço Notarial e Registral da 3ª Circunscrição Imobiliária desta Capital, pelo valor de R$ 22.102,52.

No curso da execução, o imóvel foi indicado à penhora pelo próprio executado, deferido o gravame e designado leilão judicial, que se realizou em 20/02/2025, tendo o recorrente apresentado lance vencedor. Houve lavratura de auto de arrematação pelo leiloeiro, com pagamento do sinal de 25% do preço e da comissão do leiloeiro, permanecendo, contudo, pendente a assinatura do juiz e, por consequência, a consumação definitiva do ato expropriatório.

Posteriormente, o executado efetuou depósitos judiciais sucessivos, alcançando o montante de R$ 63.264,43, valor que abrangeu o débito atualizado conforme planilha apresentada pelo próprio exequente nestes autos, no importe de R$ 30.158,75, e ainda a comissão devida ao leiloeiro.

Diante dessa realidade, o juízo de origem, por sentença, reconheceu a remição da dívida, declarou extinta a execução com fundamento no art. 924, II, c/c art. 925 do CPC, e determinou a devolução ao arrematante dos valores por ele pagos.

Contra essa decisão não houve recurso do condomínio exequente, que apenas buscou, por meio de petições posteriores, juízo de retratação, sem impugnar a suficiência dos valores depositados, mas apenas defendendo que o produto da arrematação deveria servir à quitação de outras execuções condominiais que tramitam em paralelo, com penhora no rosto destes autos.

Tal pleito foi expressamente indeferido pelo magistrado de origem, à luz do art. 494 do CPC, permanecendo hígida a sentença de remição.

É o relatório.

- PRELIMINARES:

- DESERÇÃO

Colendos Pares,

De início, não deve ser acolhida a preliminar de deserção arguida nas contrarrazões.

A guia acostada aos autos demonstra pagamento de custas judiciais, custas recursais e taxa judiciária, totalizando R$ 1.041,37, vinculada ao processo nº 1014878-63.2019.8.11.0001, com identificação do recorrente e discriminação do ato como “Recurso Inominado – 1ª instância”, com vencimento em 22/08/2025 e quitação em 21/08/2025.

O valor obedece à tabela do FUNAJURIS para recursos nos Juizados Especiais, calculado sobre o valor da causa, não havendo previsão legal para vinculação do preparo ao valor da arrematação do bem.

Estando o recolhimento tempestivo e no montante exigido, descabe reconhecer a deserção.

É como voto.

- ILEGITIMIDADE DO RECORRENTE

Colendos Pares,

Também não prospera a alegação de ilegitimidade ativa recursal.

O arrematante figura como terceiro prejudicado pelo comando sentencial que desconstituiu, em seu proveito, o negócio judicial, situação que se amolda ao art. 996 do CPC, expressamente reconhecida na decisão que admitiu o recurso.

Há, portanto, legitimidade e interesse recursal, razão pela qual o recurso deve ser conhecido.

É como voto.

- MÉRITO

Colendos Pares,

A controvérsia gira em torno da validade da remição da execução e de seus efeitos sobre a arrematação.

O recorrente sustenta, em síntese, que a arrematação teria se tornado perfeita, acabada e irretratável, à luz do art. 903 do CPC, e que a remição seria inviável porque o valor depositado pelo executado não cobriria a integralidade do crédito condominial existente em outras execuções, acrescido da comissão do leiloeiro. Defende, ainda, tratar-se de terceiro adquirente de boa-fé, devendo ser preservada a segurança jurídica do ato expropriatório.

Pois bem. A remição, prevista no art. 826 do CPC, é faculdade do executado de extinguir a execução mediante o pagamento da dívida, juros, custas e honorários, podendo ser exercida até a assinatura do auto de arrematação pelo juiz,
in verbis
:

Art. 826. Antes de adjudicados ou alienados os bens, o executado pode, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e honorários advocatícios.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o termo final para o exercício do direito de remição é a assinatura judicial do auto, e não a simples realização do leilão ou a lavratura do auto pelo leiloeiro. Antes disso, o ato de arrematação ainda não se reveste de irretratabilidade, não se aplicando integralmente a regra do art. 903 do CPC.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA.
TERMO FINAL PARA REMIÇÃO DA EXECUÇÃO. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.
OBJETO DO DEPÓSITO REMISSIVO. INTEGRALIDADE DA DÍVIDA EXECUTADA E SEUS ACESSÓRIOS. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Ação de execução de título extrajudicial proposta em 18/03/2016. Recursos especiais interpostos em 17/09/2019 e 18/11/2019 e atribuídos a este gabinete em 05/09/2020 . Julgamento: CPC/2015. 2. JNE Telecomunicações e Informática EIRELI não recorreu da decisão interlocutória proferida pelo Juízo de primeiro grau, razão pela qual carece de interesse recursal para impugnar o acórdão. 3 . O propósito recursal consiste em dizer a) se houve violação ao princípio da não surpresa; b) qual o termo final para a remição da execução e c) se o valor depositado em juízo, com a finalidade de remir a execução, deve abarcar o valor da penhora efetivada no rosto dos autos. 4. A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso especial. 5 . "O enunciado processual da"não surpresa"não implica exigir do julgador que toda solução dada ao deslinde da controvérsia seja objeto de consulta às partes antes da efetiva prestação jurisdicional, mormente quando já lhe foi oportunizada manifestação acerca do ponto em discussão" ( AgInt no REsp 1841905/MG).
6. A remição da execução, consagrada no art. 826 do CPC/2015, consiste na satisfação integral do débito executado no curso da ação e impede a alienação do bem penhorado . 7. A jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o direito de remição da execução ser exercido até a assinatura do auto de arrematação (RMS 31.914/RS; AgRg no REsp 958.769/RS) . 8. Para a remição da execução, o executado deve pagar ou consignar o montante correspondente à totalidade da dívida executada, acrescida de juros, custas e honorários de advogado, não sendo possível exigir-lhe o pagamento de débitos executados em outras demandas.
9. Recurso especial de JNE Telecomunicações e Informática Eireli não conhecido e recurso especial de Yvonne Hanna Riachi parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.

(STJ - REsp: 1862676 SP 2020/0040515-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2021)

PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EXECUÇÃO. PEDIDO DE REMIÇÃO . PRAZO.24 HORAS OU ANTES DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. 1. Nos termos dos arts . 693 e 694 do Código de Processo Civil, aarrematação só se vê perfeita e acabada depois de assinado o autopelo juiz. 2.
O direito de remição da execução pode ser exercido até aassinatura do auto de arrematação.
Precedentes: RMS 31 .914/RS, Rel.Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 21.10 .2010, DJe10/11/2010; REsp 944.451/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros,Terceira Turma, julgado em 6 .12.2007, DJ 18.12.2007 .Agravo regimental improvido.

(STJ - AgRg no REsp: 958769 RS 2007/0130061-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 01/03/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2012)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE BENS IMÓVEIS .
DEPÓSITO JUDICIAL DE VALOR SUPERIOR À DÍVIDA. QUANTIA PROVENIENTE DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA A TERCEIROS DOS IMÓVEIS PENHORADOS. SATISFAÇÃO DO CRÉDITO. REMISSÃO DA DÍVIDA . AUSÊNCIA DE PREJUÍZO
. 1. Cuida-se, na origem, de execução de título extrajudicial fundada em contrato de locação em que houve a penhora dos imóveis do executado com posterior depósito em conta judicial de valor superior ao valor executado proveniente da promessa de compra e venda a terceiros dos imóveis penhorados. Extinção da execução com fundamento no art . 924, inciso II, do CPC. 2. Insurgência do credor/exequente contra a venda dos imóveis alegando o seu direito de adjudicação. 3 . O Tribunal de origem, fundamentado na ausência de prejuízo, na faculdade estabelecida no art. 826 do CPC, que possibilita ao executado efetuar o pagamento da dívida antes da adjudicação ou alienação dos bens, e de acordo com a premissa de que a execução deva se dar de modo menos gravoso para o executado, manteve a decisão que indeferiu o pedido de adjudicação do ora recorrente, mantendo a sentença de extinção da execução em razão da satisfação da dívida. 4. O art . 826 do CPC dá ao executado a faculdade de evitar a adjudicação ou a alienação dos seus bens através do pagamento da dívida. Ademais, o artigo 848, I, do Código de Processo Civil disciplina que as partes podem requerer a substituição da penhora se ela não obedecer à ordem legal prevista no artigo 835 do CPC, que estabelece o dinheiro como primeira opção. 5. Na espécie, a pretensão de adjudicação dos imóveis não se mostra a medida mais adequada de recebimento do crédito diante do depósito de valor que supera o crédito exequendo .5. A decretação de nulidade de atos processuais depende de efetiva demonstração de prejuízo da parte interessada (pas de nullité sans grief), por prevalência do princípio da instrumentalidade das formas, o que não ocorreu no caso dos autos. 6.
A remição da execução corresponde à satisfação integral do débito executado no curso do processo, podendo ser exercida até a assinatura do auto de arrematação, importando na extinção da execução, na forma do art . 924, II, do CPC, bastando apenas que o executado deposite em juízo a importância suficiente ao pagamento da dívida reclamada mais os encargos adicionais
.Recurso especial improvido.

(STJ - REsp: 2123788 MG 2024/0044565-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 24/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/10/2024)

No caso concreto, não há prova de que o auto de arrematação tenha sido assinado pelo magistrado antes dos depósitos realizados pelo executado.

A própria matrícula atualizada do imóvel não contém registro de carta de arrematação ou de transferência da propriedade em favor do recorrente, constando apenas a averbação da penhora e de atos vinculados à presente execução. Isso reforça a conclusão de que a arrematação não alcançou o estágio de ato jurídico perfeito e acabado, permanecendo possível o exercício da remição.

Por outro lado, a sentença demonstrou, com base nas planilhas trazidas pelo condomínio, que o valor devido nesta execução, atualizado, importava em R$ 30.158,75, e que os depósitos efetuados pelo executado – R$ 48.600,00, acrescidos de R$ 5.000,00 e mais R$ 9.664,43 a título de comissão do leiloeiro – totalizaram R$ 63.264,43, quantia suficiente para quitar integralmente o débito executado, com seus encargos, e assegurar a devolução das verbas pagas pelo arrematante.

O exequente, em momento algum, impugnou esses valores ou apontou, de forma concreta, qualquer saldo remanescente nesta demanda. Ao contrário, limitou-se a argumentar que o produto da arrematação serviria para satisfazer também créditos de outras execuções, vinculadas por penhora no rosto, o que evidencia concordância tácita com a quitação deste processo.

A exigência formulada pelo recorrente, no sentido de que a remição somente seria válida se o executado quitasse, simultaneamente, todas as dívidas condominiais de outros feitos, não encontra amparo na legislação processual nem na jurisprudência.

A penhora no rosto dos autos é medida de reserva de crédito em favor de outros juízos, não alargando o objeto desta execução nem impedindo que o devedor exerça a remição em relação ao débito aqui perseguido.

O STJ já assentou (conforme jurisprudência citada acima) que a remição diz respeito à totalidade da dívida executada naquele processo específico, de modo que eventual insuficiência para satisfazer outros créditos deve ser resolvida nos respectivos feitos, não servindo de óbice à extinção da execução em que o pagamento integral foi realizado.

No tocante à alegada boa-fé do arrematante e à aplicação do art. 903 do CPC, destaca-se que o próprio dispositivo legal prevê solução reparatória quando a arrematação não se consolida, circunstância devidamente observada na sentença, que determinou a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão do leiloeiro.

Não há violação à segurança jurídica, mas sim o regular exercício do direito de remição pelo executado, realizado em momento ainda hábil e com o pagamento integral do débito deste processo.

Eventuais créditos provenientes de outras execuções, apontados pelo recorrente e pelo exequente, estão sendo discutidos em ações próprias e não possuem repercussão sobre a validade da remição aqui operada. Assim, inexistindo vício na sentença e restando improcedentes as alegações de insuficiência de pagamento ou de consumação irretratável da arrematação, impõe-se a manutenção do julgado em sua integralidade.

Ante o exposto
, conheço o recurso, porém,
NEGO-LHE PROVIMENTO.
Condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025