Tribunal: TJMT
Processo: 1032803-02.2024.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE IMPEDIMENTO DE VISITAS. EXIGÊNCIA INDEVIDA DE FORMULÁRIOS E DADOS PESSOAIS DOS INTERESSADOS. INSUFICIÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL DIGITAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de Instrumento interposto por Wilson Pinheiro Empreendimentos Imobiliários Ltda contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032803-02.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[TIAGO ALVES DA SILVA - CPF: 094.738.036-13 (ADVOGADO), WILSON PINHEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 42.034.677/0001-90 (AGRAVANTE), DF ARQUITETURA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 50.705.728/0001-97 (AGRAVADO), DOUGLAS FERREIRA RODRIGUES - CPF: 041.538.691-80 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):
WILSON PINHEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO(S): DF ARQUITETURA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
LOCAÇÃO.
ALEGAÇÃO DE
IMPEDIMENTO DE VISITAS
.

EXIGÊNCIA
INDEVIDA
DE FORMULÁRIOS E DADOS PESSOAIS DOS INTERESSADOS.
INSUFICIÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL DIGITAL.
NECESSIDAD
E
DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.
RECURSO DESPROVIDO.

I.
Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto por Wilson Pinheiro Empreendimentos Imobiliários Ltda contra decisão que indeferiu
a
liminar para determinar que
a parte agravada
se abstivesse de impedir visitas ao imóvel destinado à venda e de exigir preenchimento de formulários ou coleta de dados pessoais dos interessados compradores.

II.
Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se há elementos probatórios suficientes para deferir tutela de urgência pleiteada pela agravante, visando afastar a exigência de formulários e autorizar a realização de visitas ao imóvel mediante prévio agendamento.

III.
Razões de decidir

3.
O perigo de dano e a probabilidade do direito não restaram suficientemente demonstrad
o
s, considerando que o direito pleiteado pode ser assegurado após a
colheita do contraditório nos autos de origem.

4.
As provas digitais apresentadas (prints de e-mails e mensagens de WhatsApp) carecem de autenticação eletrônica ou perícia para atestar sua integridade, conforme disposto no art. 411 e art. 422, §1º do CPC.

IV.
Dispositivo e tese

5
. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

6.
A apresentação de provas digitais desacompanhadas de autenticação eletrônica ou perícia não é suficiente para concessão de tutela de urgência.

7.
Exigindo a questão maior dilação probatória prudente que se aguarde a produção das provas hábeis a comprovar o alegado na peça de ingresso para o correto deslinde da controvérsia, revelando-se correto o indeferimento da tutela de urgência pretendida e impondo-se a manutenção da decisão agravada.

__________________________________________________________

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 411 e 422
, §1º.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E EFEITO SUSPENSIVO
interposto por
WILSON PINHEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 173994582 –
autos de origem PJE Nº 1008856-02.2024.8.11.0037
) pelo Juízo da 2ª Vara de Primavera do Leste-MT, que indeferiu a liminar vindicada a fim de determinar que a agravada se abstenha de impedir as visitas ao imóvel, devendo também se abster de exigir preenchimento de qualquer formulário ou coleta de dados pessoais dos interessados compradores.

Em suas razões recursais, alega, em síntese, que o Código de Processo Civil, em seu artigo 246, inciso V, prevê a utilização de meios eletrônicos para a citação, notificações e intimações, quando houver previsão legal ou convenção entre as partes. No presente caso, o uso de e-mail e WhatsApp foi autorizado tacitamente pelo Agravado ao informar esses canais como meios válidos de contato e ao responder às mensagens, aceitando a comunicação.

Afirma que a comunicação feita por e-mail e WhatsApp também se mostra compatível com os princípios da celeridade e economia processual, visando a eficiência e rapidez nas relações contratuais.

Assevera que é dever do locatário permitir a vistoria do imóvel para venda ou locação, desde que previamente agendada. Ao impor a exigência de preenchimento de formulários para coleta de dados pessoais dos interessados compradores, o Agravado não só criou um obstáculo não previsto na lei, como também violou o direito da Agravante de garantir a venda do imóvel em condições regulares.

Por estas razões, postula a
reforma do
decisum
fustigado
para que o Agravado se abstenha de exigir o preenchimento de formulários ou coleta de dados pessoais dos interessados compradores, bastando o prévio agendamento pela imobiliária ou pela proprietária, nos termos do art. 23, inciso IX, da Lei nº
8.245/1991 (Lei do Inquilinato), sob pena de multa diária de R$ 100,00 (cem reais) por cada pedido de agendamento negado ou obstado.

Ao final,
pleiteia
a antecipação da tutela recursal
e no mérito, que seja dado o total provimento do presente recurso, para reformar a decisão interlocutória aqui hostilizada.

Tutela recursal indeferida em ID. 253911680.

Fora dispensada a intimação da parte recorrida para apresentação de contrarrazões na hipótese, uma vez que a decisão objeto do recurso, refere-se à apreciação de pedido de tutela antecipada inaudita altera parte, ou seja, proferida antes da citação da parte ré, ora agravada, nos autos de origem.

Por se tratar de interesse individual disponível, exclusivamente de cunho patrimonial, fora dispensado o parecer ministerial, conforme as diversas manifestações dos Promotores/Procuradores nesse sentido.

Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de pagamento sob ID. 253077166.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):
WILSON PINHEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO(S): DF ARQUITETURA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Conforme anteriormente relatado, trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E EFEITO SUSPENSIVO
interposto por
WILSON PINHEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 173994582 –
autos de origem PJE Nº 1008856-02.2024.8.11.0037
) pelo Juízo da 2ª Vara de Primavera do Leste-MT, que indeferiu a liminar vindicada a fim de determinar que a agravada se abstenha de impedir as visitas ao imóvel, devendo também se abster de exigir preenchimento de qualquer formulário ou coleta de dados pessoais dos interessados compradores.

Em suas razões recursais, a parte agravante sustentou que a comunicação por e-mail e WhatsApp foi válida, pois o locatário concordou tacitamente com esse meio ao fornecê-los e responder às mensagens. Alegou que o locatário está obrigado a permitir a vistoria do imóvel para venda, desde que agendada.

A parte agravante defendeu ainda, que a exigência de formulários para coleta de dados pessoais dos interessados é um obstáculo ilegal e viola o direito da proprietária de vender o imóvel.
Dessa forma
, pleiteou pela proibição da exigência de formulários, bem como aplicação de multa diária de R$ 100,00 por cada pedido de agendamento negado pelo agravado.

Pois bem.

De início, ressalto que, o Agravo de Instrumento por ser um recurso
secundum
eventum
litis
, limita-se ao exame do acerto ou não da decisão impugnada,
em vista que ao Tribunal incumbe aferir tão somente se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade e abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide.

O cerne do presente recurso cinge-se à análise do acerto ou desacerto da decisão agravada que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Cumpre salientar que para concessão da tutela de urgência, neste caso, em primeiro grau,
mister a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do CPC
.

O juízo a
quo

indeferiu o pedido sob o seguinte fundamento:

“Trata-se de ação de rescisão contratual, com pedido de tutela de urgência, proposta por Wilson Pinheiro Empreendimentos Imobiliários Ltda. em desfavor de DF Arquitetura e Negócios Imobiliários, ambos qualificados nos autos em epígrafe.

A parte autora atua como procuradora da Sra. Edilene Matos
Tondorf
na administração do imóvel situado na Rua Via Veneza, nº 108, Condomínio Residencial Villa Veneto, em Primavera do Leste (MT), tendo realizado a locação à requerida, pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, com término em 14/12/2026.

Aduz que a proprietária desejou realizar a venda do imóvel, ocasião em que garantiu o direito de preferência ao locatário para compra, mediante notificação realizada em 15/03/2024, ao representante legal Sr. Douglas, também figurante no contrato de locação.

Narra que, diante da ausência de exercício do direito de preferência, o representante fora questionado acerca do melhor horário para realização da visita do imóvel, considerando que seria necessário o agendamento prévio, oportunidade em que o Sr. Douglas informou que poderia ser em qualquer horário, bastando o aviso antecedente.

Afirma que na tentativa de agendar visita de um possível comprador, o inquilino deixou de responder as mensagens da imobiliária, obstando o exercício do direito de visita, ao argumento de que o fato deveria ser tratado em outro número e, após envio de mensagens neste contato, houve o retorno de que o a questão deveria ser tratada por
email
.

Ato subsequente, após o envio de
email
, o representante legal teria respondido não estar familiarizado com o caso, tendo a autora esclarecido do que se tratava
e o requerido solicitado documentações (procurações, contratos e documento de representação) para garantir a identificação da funcionária da autora.

Prossegue afirmado que em decorrência das diversas tentativas de visita, procedeu-se à notificação da requerida, em 27/08/2024, para não obstar o direito de visita e garantir a permissão de vistoria do imóvel, nos termos do art. 23, IX, da Lei de Locações, tendo o requerido enviado um formulário para preenchimento de dados dos possíveis compradores que visitariam o imóvel, o que a autora entende se tratar de ato ilícito, uma vez que em desconformidade com a lei geral de proteção de dados pessoais, notadamente os princípios da transparência, finalidade e necessidade.

Em resposta, a autora notificou a parte requerida pela segunda vez para não obstar o direito de visita, sob pena de rescisão contratual, o que não surtiu efeitos, considerando a insistência no preenchimento da ficha.

Em sede de tutela provisória de urgência requer que a requerida se abstenha de impedir ou dificultar o agendamento e a realização de visitas ao imóvel , bem como se abstenha de exigir o preenchimento de formulários ou coleta de dados pessoais dos interessados compradores, bastando o prévio agendamento pela imobiliária ou pela proprietária, na forma do art. 23, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), sob pena de aplicação de multa diária de R$100,00 desde cada pedido de agendamento negado ou obstado.

A petição inicial foi instruída com documentos.

Intimado para comprovar o envio de notificação acerca do direito de preferência previsto no artigo 23, IX, da Lei nº 8.245/1991, notadamente em razão do disposto em sua parte final, que remete ao artigo 27 da referida lei, bem como das solicitações de agendamento de visitas ao imóvel, por meio idôneo, a autora se manifestou (Num. 169499423).

Reiterada a intimação acima, houve a informação da interposição de agravo de instrumento (Num. 172735653), o qual não fora conhecido, ante sua inadmissibilidade (Num. 173709025).

Formalizados os autos, vieram conclusos para deliberação.

É A SÍNTESE. FUNDAMENTO. DECIDO.

A concessão da tutela provisória de urgência demanda a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil.

Sob tal conjuntura fático-jurídica, não há elementos probatórios suficientes que denotem a pertinência do direito material.

Embora o autor sustente ter havido a notificação do direito de preferência à parte requerida, notadamente pela conversa via
whatsapp
(Num. 168950480), carta colacionada (Num. 169499433) e pelo documento intitulado “detalhes do envelope” (Num. 169499428), não há o preenchimento dos requisitos mínimos essenciais ao ato, porquanto ausente qualquer assinatura ou confirmação de leitura.

Ainda que se ventile a juntada do print do
whatsapp
, a qual provaria, em tese, a notificação da parte requerida, fato é que não houve a instrumentalização adequada para se conferir idoneidade aos registros de mensagens, como se poderia alcançá-la por meio da ata notarial.

Por sua vez, os e-mails colacionados (Num. 168950486, 168950487, 168950488 e 168950489) tratam de tentativas de agendamento à visitação do imóvel de clientes interessados em sua aquisição, assim como do envio de uma notificação extrajudicial, cujo conteúdo não é expressado no corpo do e-mail, presumindo-se ser atinente ao pedido para a ré não obstar o direito de visita e garantir a permissão de vistoria do imóvel, nos termos do art. 23, IX, da Lei de Locações, e não de comunicação do direito de preferência.

Posto isso, ausente o pressuposto legal, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.

Remetam-se os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania para designação de audiência de conciliação ou mediação, conforme a hipótese, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser citada a ré com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.

Cite-se a parte ré para comparecer à audiência designada, com a advertência expressa de que o prazo para contestar será contado nos moldes do artigo 335 do Código de Processo Civil, bem como que, se não contestar a ação, caso não haja composição, será considerada revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pela autora (CPC, art.344).”

Com efeito, percebo que não houve qualquer alteração dos elementos fáticos-jurídicos já analisados por ocasião do indeferimento da tutela liminar
recu
rsal
,
razão pela qual ratifico o entendimento anteriormente firmado por seus próprios fundamentos.

Ademais, c
omo bem observado pelo juízo de origem, o conjunto probatório acostado pela
parte
agravante não possui o condão de subsidiar o provimento
do presente recurso
, isso porque subsiste a necessidade de se comprovar a
idoneidade
das alegações baseadas em
print
s
creen

de diálogos entre usuários de
W
hatsapp

e e-mail,
porquanto
não houve
a
instrumentalização adequada para configurar a
veracidade

d
os
r
egistros

de mensagens.

Malgrado de fato seja possível a utilização de meios digitais como fonte de prova, a disposição do
art
. 422 do Código de Processo Civil – CPC, prevê que qualquer reprodução mecânica, como a fotográfica, a cinematográfica, a fonográfica ou de outra espécie, tem aptidão para fazer prova dos fatos ou das coisas representadas, se a sua conformidade com o documento original não for impugnada por aquele contra quem foi produzida.

Assim, o CPC dispõe, no § 1º do
art
. 422, que "
[a]s fotografias digitais e as extraídas da rede mundial de computadores fazem prova das imagens que reproduzem, devendo, se impugnadas, ser apresentada a
respectiva
autenticação eletrônica ou, não sendo possível, realizada perícia".

Outrossim, a juntada de prints de telas de conversa de aplicativo "
Whatsapp
"
, a exemplo de qualquer prova digital, isoladamente considerada, em regra e ao contrário do senso comum, não configura meio de convencimento eficaz, pois as capturas de tela, sem a apresentação da necessária cadeia de custódia ou produção de prova da integridade da comunicação, não têm a autenticidade confirmada, vide inteligência do
art
. 411, do CPC.

“
Art
. 411. Considera-se autêntico o documento quando:

I -
o
tabelião reconhecer a firma do signatário;

II - a autoria estiver identificada por qualquer outro meio legal de certificação, inclusive eletrônico, nos termos da lei;

III - não houver impugnação da parte contra quem foi produzido o documento.”

Des
s
a forma,
diante do contexto específico dos autos, vê-se que a manutenção da decisão agravada é medida de justiça, mormente em sede de julgamento de agravo de instrumento, considerando que a análise aprofundada dos autos demanda dilação probatória e se dará junto ao mérito da ação.

Nesse sentido é a jurisprudência hodierna:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA – PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – SEQUESTRO DE VEÍCULO – ALEGAÇÃO DE DESCUMRIMENTO DE CONTRATO – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO DE SERVIÇO – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...) 2. Exigindo a questão maior dilação probatória prudente que se aguarde a produção das provas hábeis a comprovar o alegado na peça de ingresso para o correto deslinde da controvérsia, não se vislumbram presentes os requisitos necessários para a concessão da medida de urgência, nos moldes do
art
. 300 do CPC, revelando-se correto o indeferimento da tutela de urgência pretendida e impondo-se a manutenção da decisão agravada.

(N.U 1020620-96.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2025, Publicado no DJE 12/02/2025)

CONCLUSÃO

Desta maneira, atento às especificidades da situação fática e aos documentos anexos aos autos principais, entendo que não restaram configurados motivos que justifiquem a reforma da decisão.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
ratificando a decisão liminar que manteve inalterados os termos da decisão agravada.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte agravante ao pagamento das verbas sucumbenciais.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025