Tribunal: TJMT
Processo: 1032478-06.2021.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032478-06.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Benfeitorias]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[PAULO LUIZ DE MORAES - CPF: 012.200.631-34 (APELANTE), JULIER SEBASTIAO DA SILVA - CPF: 502.627.771-34 (ADVOGADO), PAULO JOSE LOPES DE OLIVEIRA - CPF: 829.284.871-15 (ADVOGADO), LUIZ SANTOS DA SILVA - CPF: 240.217.761-68 (APELADO), DORIANE JUREMA PSENDZIUK CARVALHO - CPF: 696.244.700-06 (ADVOGADO), ANTONIO DE SOUZA MORENO - CPF: 140.412.511-68 (ADVOGADO), JOSIELLEN THAYANE MATOS DA SILVA - CPF: 013.813.521-54 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. PROVAS SUFICIENTES. CONTRATO DISTRATADO. BENFEITORIAS INCORPORADAS AO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR. QUITAÇÃO PARCIAL E SALDO REMANESCENTE DISCRIMINADO. AUSÊNCIA DE VÍCIO. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização, sob alegação de nulidade contratual e necessidade de ressarcimento por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato posteriormente distratado.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a alegação de cerceamento de defesa, por suposta insuficiência probatória; (ii) analisar a validade do contrato distratado e a incorporação das benfeitorias; (iii) apurar se houve vício no negócio jurídico ou inadimplemento capaz de justificar indenização.

III. Razões de decidir

3. Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, haja vista a existência de provas documentais e orais suficientes ao deslinde da controvérsia.

4. O contrato originário foi objeto de distrato regularmente firmado entre as partes, prevendo expressamente a quitação relativa a uma das fazendas e discriminando o valor remanescente devido.

5. As benfeitorias realizadas permaneceram incorporadas ao imóvel, sem previsão de indenização, prevalecendo o princípio do
pacta sunt servanda
.
6. Não se constata vício de consentimento nem nulidade nos termos do art. 171, II, do Código Civil, razão pela qual não há falar em indenização ou revisão contratual.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

1.

"É inexistente cerceamento de defesa quando os autos contêm provas suficientes para a solução da causa."

2.

"O distrato regularmente celebrado, com previsão de quitação parcial, reconhecendo a quitação de um dos imóveis pelo valor pago no ato da entrada do contrato originário, tendo sido o saldo remanescente discriminado, afasta alegações de nulidade acerca de benfeitorias, eis que não comprovados vícios que anulem o negócio, prevalecendo o “
pacta sunt servanda
."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 171, II.

Jurisprudência relevante: (N.U 1030102-13.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/04/2024, Publicado no DJE 22/04/2024)”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
PAULO LUIZ DE MORAES
, em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 6ª Vara Cível de Cuiabá–MT, que nos autos de Ação de Indenização nº 1032478-06.2021.8.11.0041, proposta contra
LUIZ SANTOS DA SILVA
(Apelado),
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado,
CONDENANDO
a parte Autora/Apelante ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §2º do NCPC.

Em síntese, o Apelante suscita preliminar de nulidade da sentença, por cerceamento do juízo, eis que foi requerida a prova pericial para verificação de benfeitorias realizadas no imóvel litigioso (imóveis rurais denominados Fazenda Monjolo, com registro de nº R-16-1207, e Fazenda Terra da Galileia, com área de 885 ha, matrícula nº R-13-1207, localizados no município de Rosário Oeste/MT (Sesmaria Campão Seco Paribó, Distrito de Arruda), com áreas de 1.458 ha e 885 ha, respectivamente)

Argumenta que “(...) Os demandantes firmaram Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Acessórios, em 07 de abril de 2014”; que “(...) o preço total de R$ 5.700.000,00 (cinco milhões e setecentos mil reais), sendo o valor de R$ 4.700.000,00 (quatro milhões e setecentos mil reais) pela Fazenda Monjolo; e, pela Fazenda Terra da Galileia, o montante de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). A forma de pagamento ficou assim ajustada: a) uma entrada no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e mais seis parcelas anuais de R$ 616.666,66 (seiscentos e dezesseis mil e seiscentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos), referente ao imóvel Monjolo; e, b) uma entrada de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) e mais seis parcelas anuais de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), no tocante à Fazenda Terra da Galileia. No ato da assinatura do contrato, em 07 de abril de 2014, o Recorrente pagou pelos imóveis a importância de R$ 1.250.000,00 (um milhão duzentos e cinquenta mil reais), abrangendo o valor de entrada de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) para Fazenda Monjolo, remanescendo o montante de R$ 3.700.000,00 (três milhões e setecentos mil reais), a ser pago em seis parcelas anuais de R$ 616.666.66 (seiscentos e dezesseis mil e seiscentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos). No pagamento retro, incluiu-se a quantia de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), a título de entrada referente à aquisição da Fazenda Terra da Galileia, subsistindo o saldo remanescente de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), a ser quitado em seis parcelas anuais de R$ 125.000,00 (cento e vinte cinco mil reais). As parcelas anuais, com vencimento simultâneo e sucessivo, seriam pagas a partir do início do ano seguinte ao acordado, ou seja, 30/06/2015, tendo por termo final a data de 30/06/2020”.

Diz que “(...) No ano de 2016, os Contratantes firmaram um Termo Aditivo ao ajuste pertinente à Compra e Venda de Imóvel Rural e Acessórios, prorrogando, sucessivamente, as datas de vencimento das 06 parcelas anuais. O temo inicial do pagamento destas restou fixado em 30/06/2018, encerrando-se na data de 30/06/2023. Estabeleceu-se que eventual inadimplência das parcelas anuais seria convertida em pagamento de arrendamento/locação mensal no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), além de definir que toda e qualquer melhoria ou novos investimentos realizados pelos promitentes compradores incorporar-se-iam à propriedade, sem restituição, cláusula esta nitidamente ilegal, vez que abusiva, apta a ensejar enriquecimento ilícito, o que é vedado no nosso ordenamento jurídico. Entretanto, em 23 de abril de 2018, antes do vencimento da primeira parcela, os Demandantes promoveram o distrato do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural e Acessórios, assinado em 07 de abril de 2014, como também de seu respectivo Termo Aditivo, datado de 26 de agosto de 2016, afiançando no distrato que: a) O valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), pago pelo Autor a título de entrada, em 07 de abril de 2014, seria revertido para a aquisição, à vista, da Fazenda Terra da Galileia, que passou a ser de titularidade dominial daquele; b) A quantia de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) seria revertida para a compra, à vista, de um trator Ford 660, pelo preço de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), e para a quitação de aluguel/arrendamento do pasto da Fazenda Monjolo, no período de 04/2014 a 06/2015, no valor mensal de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais), totalizando R$ 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos reais); c) O saldo remanescente de R$ 122.500,00 (cento e vinte e dois mil e quinhentos reais) foi utilizado para o pagamento e quitação de aluguel/arrendamento do pasto da Fazenda Monjolo, relativo a 22 (vinte e dois) meses (07/2018 a 04/2020), no valor mensal de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais)”.

Argumenta que realizou diversas benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, tais como “(...) gradagem de 400 ha; 6 km de cerca de arame; construção de uma casa para guardar traia para montaria; clip para bezerro; brete com balança eletrônica, entre outras. Sendo assim, o Recorrente desembolsou o valor de R$ 982.150,00 (novecentos e oitenta e dois mil e cento e cinquenta reais) para edificação das benfeitorias úteis e necessárias, as quais valorizaram os imóveis de R$ 5.700.000,00 (cinco milhões e setecentos mil reais) para aproximadamente R$ 12.500.000,00 (doze milhões e quinhentos mil reais)”.

Assevera que “(...) aquele que deu causa à rescisão contratual indenizar o contratante prejudicado, no caso, o promitente comprador, pelas perdas e danos decorrentes da não realização da venda pelo promissário vendedor, que impôs o distrato acima qualificado. De outro giro, além da indenização das benfeitorias úteis e necessárias e do valor referente a perdas e danos causados ao Recorrente pelo Recorrido, este último também deverá ser responsabilizado pelo rompimento contratual na forma da Cláusula 7ª, §1º, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, onde há previsão de multa, por distrato, de 30% (trinta por cento) sobre o valor total da cláusula terceira, cujo montante é de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais). Por tais razões, o objeto da lide, assim, engloba a obrigação do Recorrido promover a indenização ao Recorrente dos 03 (três) itens resultantes do rompimento do ajuste de compra e venda imposto pelo distrato, que materializou a desistência da transação imobiliária pelo então proprietário da Fazenda Monjolo, quais sejam: a) as benfeitorias úteis e necessárias, no valor de R$ 982.150,00 (novecentos e oitenta e dois mil e cento e cinquenta reais); b) o valor referente a perdas e danos causados ao Recorrente pelo Recorrido, consoante juízo de proporcionalidade e contexto contratual, no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); e c) a multa prevista na Cláusula 7ª, §1º, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, para a hipótese de distrato, no percentual de 30% (trinta por cento) sobre o valor total da cláusula terceira, cujo montante é de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais)”.

Requer seja declarada a nulidade da sentença por cerceamento de defesa (impossibilidade de produção de prova requerida).

No mérito, defende a reforma, a fim de que haja a indenização por benfeitorias necessárias e úteis, eis que com o alto investimento com as benfeitorias no imóvel rural realizados pelo Requerente/Apelante, o imóvel supervalorizou, de R$ 5.700.000,00 (cinco milhões e setecentos mil reais) para R$ 12.500.000,00 (doze milhões e quinhentos mil reais).

Pede que “(...) seja o Recorrido condenando a pagar ao Recorrente, a título de indenização, nos termos da inicial, o valor de R$ 1.137.150,00 (um milhão e cento e trinta e sete mil e cento cinquenta reais), com correção monetária e juros devidos; bem como as despesas e custas processuais, e honorários advocatícios, com fulcro no art. 84, § 2º, do CPC”.

Em contrarrazões, pugna-se pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e decidir se merece reforma a sentença que, nos autos de Ação de Indenização nº 1032478-06.2021.8.11.0041, proposta por
PAULO LUIZ DE MORAES
contra
LUIZ SANTOS DA SILVA
(Apelado),
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado,
CONDENANDO
a parte Autora/Apelante ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §2º do NCPC.

Convém destacar que o pleito liminar de cerceamento de defesa será analisado juntamente com o mérito.

Pois bem.

Verifica-se que no contrato originário, datado de abril/2024, não havia qualquer contratação acerca de benfeitorias realizadas nas fazendas destacadas (Fazenda Monjolo, com área de 1.458 ha e Fazenda Terra da Galileia, com área de 885 há).

Verifica-se também que dos R$ 5.700.000,00 (cinco milhões e setecentos mil reais) somente o valor de R$ 1.250.000,00 (um milhão e duzentos e cinquenta mil reais) foram pagos, justamente no ato da aquisição.

Após, ocorreu o total inadimplemento.

Em agosto de 2016, há mais de dois anos do contrato originário, foi firmado Termo Aditivo ao Contrato, eis que as parcelas referentes a 2015 e 2016 não foram pagas.

No termo aditivo constou que os compradores seriam responsáveis pela manutenção da estrutura das fazendas (Cláusula Terceira – Item E).

Não há qualquer disposição acerca de indenização por benfeitorias. Ao contrário, apesar de se alegar ilegalidade, existe cláusula firmada no sentido de que “toda e qualquer melhoria ou novos investimentos realizados pelos PROMITENTES COMPRADORES ficam incorporadas ao patrimônio da propriedade”.

Não se visualiza quaisquer vícios que inviabilizem o que foi firmado em contrato.

Ademais, como já dito, não houve adimplemento do Autor/Apelante em relação às parcelas de R$ 616.666,17, nem em 2015, nem em 2016; também não foram pagos os R$ 125.000,00 mensais, referentes à Fazenda Terra da Galileia, para os mesmos períodos.

Portanto, há que ser mantida a sentença, em razão do distrato ocorrido em abril de 2018, dois anos após o termo aditivo.

Convém apontar que o distrato em questão dispôs sobre a quitação da Fazenda Terra da Galileia em favor do comprador/apelante, utilizando-se dos valores pagos no ato da entrada do contrato originário – valor de R$ 1.250.000,00.

E também constou que o saldo remanescente “(...) no valor de R$ 122.500,00 (cento e vinte e dois mil e quinhentos) reais quitará 22 (vinte e dois) meses de aluguel de pasto, no valor de abril de 2014 de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) ao mês, da Fazenda Monjolo, com registro no Cartório do Primeiro Ofício de Rosário Oeste sob o número R-16-1207, localizada na Sesmaria Capão Seco Paribó, distrito de Arruda, Rosário Oeste-MT, com área de pastagem de 800 hectares, toda cercada, com 38 divisões de pasto, aguada e coxos de sal para o gado, curral, galpão de sal e equipamentos, casa para caseiro e sede da fazenda, nas condições abaixo: a) O aluguel de pasto da cláusula quinta será de 01 de julho de 2018 a 31 de abril de 2020, após este período este contrato perde a sua validade sendo acertada, entre as partes, a continuidade ou não do arrendamento com valores e condições redefinidas pelos Arrendantes: Paulo Luiz de Morais e sua esposa Benedita Figueiredo de Morais, e os Arrendatários: Luiz Santos da Silva e sua esposa Viviane Lemes Silva, todos acima identificados; b) O gado a ser colocado na Fazenda é de 800 (oitocentas) cabeças de gado de cria, recria ou engorda; e c) Os Arrendatários utilizarão todas as estruturas da fazenda sendo responsáveis pela manutenção das mesmas, tais como: casa sede, casa de caseiro, piscina, barracão de máquinas, currais, cercas, porteira, manutenção e roça de pastos e das demais estruturas existentes na fazenda. CLÁUSULA SÉTIMA – Fica garantida, neste contrato, a preferência, na compra da Fazenda Monjolo, por parte dos Arrendatários, nas condições abaixo especificadas: a) O valor da Fazenda é de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) na data de 01/07/2018”, sendo a preferência válida até 30/07/2021.

Portanto, até a preferência para a aquisição esvaiu-se, eis que a ação indenizatória foi proposta em 17/09/2021.

Com tal contexto, efetivamente, não considero viável a prova pericial.

Os elementos dos autos demonstram – com esse contexto – que o pedido indenizatório não possui lastro legal.

Quem descumpriu o contrato foi o Requerente/Apelante, sendo perfeitamente plausível a rescisão do contrato, não havendo enriquecimento indevido, salientando-se que com o distrato o contrato originário perde seu objeto, passando a vigorar os novos termos.

Frise-se – não houve qualquer vício que anulasse a manifestação de vontade, não havendo qualquer demonstração mínima dos argumentos lançados pelo Requerente; no sentido de que, por ocasião do contrato, houve a abrupta valorização da área.

Sobre o assunto:

“Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

(...)

II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores”.

No caso, não há comprovação de quaisquer dos vícios, prevalecendo, dentro do contexto apresentado, o que foi pactuado: “pacta sunt servanda”.

A propósito, mutatis mutandis:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DISTRATO – PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA – ALEGAÇÃO DE DÉBITOS ANTERIORES AO DISTRATO – NÃO VERIFICAÇÃO – VENDEDOR QUE DEU QUITAÇÃO AOS DÉBITOS, COM A RESTITUIÇÃO DE VALORES EM FAVOR DO COMPRADOR – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Com fundamento no princípio do pacta sunt servanda, que prioriza a manutenção dos acordos voluntariamente estabelecidos entre as partes, impõe-se a preservação da validade do contrato.

Na hipótese em que ambas as partes de livre e espontânea vontade celebram distrato de contrato de compra e venda de imóvel urbano, prevendo expressamente o encontro de contas, não há se falar em indenização de danos materiais em relação ao período compreendido no distrato e do qual a parte supostamente credora manifestou sua quitação, mormente quando a avença prevê expressamente a restituição de valores em favor do comprador, suposto devedor e responsável pela rescisão. (N.U 1030102-13.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/04/2024, Publicado no DJE 22/04/2024)”.

Com esses apontamentos, consideram-se insubsistentes as alegações recursais, devendo-se manter a sentença recorrida, a qual transcrevo em parte:

“(...) Conforme se extrai dos documentos acostados do Id. 65737003, resta incontroverso que as partes celebraram contrato de compra e venda, estabelecendo obrigações recíprocas quanto ao objeto do negócio jurídico.

Restou igualmente comprovado que, em momento posterior, as partes acordaram a rescisão contratual, formalizando o distrato do referido instrumento, conforme observa-se do Id. 65737013.

Diante desse contexto, a controvérsia central da demanda não reside na existência ou validade do contrato e do distrato, mas sim nas obrigações decorrentes do distrato e nos eventuais prejuízos alegadamente suportados por uma das partes.

Dito isto, verifica-se que a parte autora pleiteia indenização sob o argumento, em síntese, de que a parte ré havia descumprido o contrato de compra e venda.

Ocorre que tal alegação não se sustenta, uma vez que o contrato celebrado em 07/04/2014 (Id. 65737003) foi regularmente rescindido por meio de distrato firmado em 23/04/2018 (Id. 65737013), de comum acordo entre as partes.

(...)

No caso em apreço, ao firmar o termo de distrato, o qual dispunha sobre a forma de readequação dos valores já recebidos pelos vendedores, a parte autora anuiu expressamente com as condições pactuadas, de maneira livre e voluntária.

Ao celebrar o distrato, a parte ré renunciou, de maneira espontânea, às disposições anteriormente pactuadas no contrato de compra e venda, manifestando concordância expressa com os termos estabelecidos no novo instrumento.

Ou seja, não há que se falar na aplicação da multa prevista na cláusula 07 do Instrumento de Compra e Venda, uma vez que, conforme já exposto alhures, o referido contrato foi validamente rescindido por meio do distrato, que substituiu as obrigações anteriormente firmadas.

Ressalte-se que tal manifestação de vontade, revestida de formalidade e clareza, apenas poderá ser invalidada mediante a comprovação de vício de consentimento no momento da celebração do referido instrumento, o que não foi comprovado pela parte autora.

Dessa maneira, constata-se a inexistência de qualquer ilegalidade no instrumento de distrato, uma vez que este foi firmado de forma voluntária e consciente por ambas as partes, não havendo, nos autos, qualquer elemento probatório capaz de demonstrar a ocorrência de vício de consentimento que possa comprometer a sua validade.

Rejeito, pois, a alegação de cerceamento de defesa, pois as provas dos autos foram suficientes para o deslinde da causa, sendo distribuída a justa tutela jurisdicional.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Majoro em 5% a verba honorária advocatícia recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025