Tribunal: TJMT
Processo: 1013938-28.2022.8.11.0055
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM EFEITO MODIFICATIVO PARCIALMENTE CONCEDIDO.
I. CASO EM EXAME
Embargos de Declaração opostos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013938-28.2022.8.11.0055
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Revisão do Saldo Devedor]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELIZEU BARROSO LIMA NETO - CPF: 073.351.271-22 (EMBARGANTE), RODRIGO SCHWAB MATTOZO - CPF: 279.209.168-10 (ADVOGADO), JRT-SGT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 18.367.457/0001-02 (EMBARGADO), LIDIANE FORCELINI - CPF: 871.901.171-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE ACOLHIDOS, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM
EFEITO MODIFICATIVO PARCIALMENTE CONCEDIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao Recurso de Apelação interposto pelo embargante, mantendo integralmente a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos. O embargante alega omissões e contradições quanto à capitalização de juros, condenação ao pagamento de taxa de fruição, indeferimento de prova pericial contábil e possibilidade de cumulação de cláusula penal compensatória com arras confirmatórias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorre em contradição ao afastar a capitalização mensal de juros e, ao mesmo tempo, reconhecer a legalidade dos encargos contratuais; (
ii
) estabelecer se há contradição na manutenção da taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre imóvel sem edificação; (
iii
) determinar se houve omissão quanto ao indeferimento de prova pericial contábil para apurar supostas ilegalidades nas cobranças; e (
iv
) examinar se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a retenção das arras confirmatórias, sem violar o princípio da vedação ao bis in idem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A análise do acórdão embargado revela inexistência de contradição quanto à capitalização de juros, pois distingue expressamente a vedação à capitalização mensal (por ausência de cláusula expressa) da legalidade da capitalização anual, conforme jurisprudência consolidada.

A fundamentação sobre a taxa de fruição foi clara e suficiente, reconhecendo sua natureza compensatória pelo uso do imóvel durante o inadimplemento, sendo legítima mesmo em caso de lote não edificado, à luz da jurisprudência.

O indeferimento da prova pericial contábil foi devidamente fundamentado, com base no entendimento de que a controvérsia era essencialmente jurídica, e os documentos
constantes dos autos eram suficientes para o julgamento, não configurando cerceamento de defesa.

Verifica-se omissão quanto à possibilidade jurídica de cumulação da cláusula penal compensatória de 10% com a retenção das arras confirmatórias, sendo necessário suprir o vício para reconhecer que tal cumulação caracteriza bis in idem sancionador e enriquecimento ilícito, vedados pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência do STJ.

Não se configura caráter manifestamente protelatório nos embargos, pois foi reconhecido vício relevante com efeito modificativo parcial no julgado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A ausência de cláusula expressa impede a capitalização mensal de juros, mas não afasta a validade da capitalização anual, admitida pela jurisprudência.

A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato é legítima mesmo em relação a lote sem edificação, desde que decorra de ocupação durante o inadimplemento.

O indeferimento de prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia for eminentemente jurídica e os autos estiver
em suficientemente instruídos.

É vedada a cumulação da cláusula penal compensatória com a retenção das arras confirmatórias quando ambas incidirem sobre o mesmo inadimplemento contratual, por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 1.022, 1.025, 1.026, §2º, 370 e 373, II;
CC,
arts
. 418 e 421.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
906.340/DF, rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
, Quarta Turma, j. 30.08.2018,
DJe
11.09.2018; STJ,
AgInt
no
AREsp
2597580/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 23.09.2024,
DJe
25.09.2024; TJSP,
ApCiv
1001637-29.2024.8.26.0292, rel. Des. Thiago de Siqueira, j. 11.10.2024.

R E L A T Ó R I O

ED

1013938-28.2022.8.11.0055

ELIZEU BARROSO LIMA NETO X JRT-SGT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Eminentes pares:

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por ELIZEU BARROSO LIMA NETO com o fito de reformar acórdão que negou provimento ao Recurso de Apelação interposto pelo ora Embargante, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e
Danos ajuizada por JRTSGT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Em suas razões,
o Embargante alega a existência de omissões e contradições no acórdão
.

Quanto à capita
lização de juros,
argumenta que o acórdão reconhece a ausência de cláusula expressa prevendo a capitalização mensal de juros, mas contraditoriamente afirma não haver ilegalidade nos encar
gos estipulados contratualmente.

Q
uanto à taxa de fruição
,
sustenta ser contraditória a manutenção da condenação ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, considerando tratar-se de um lote de terreno, sem demonstração
de prejuízo efetivo à Embargada.

Quanto ao indeferimento da prova p
ericial,
aponta omissão no acórdão, que rejeitou os argumentos do Embargante por ausência de prova de ilegalidades nas cobranças, mas impediu a produção da prova técnica necessária par
a demonstrar os alegados abusos.

Quanto ao valor retido a título de
multa e arras,
afirma que o acórdão foi omisso ao não discutir se a aplicação cumulativa da multa compensatória de 10% e a retenção integral das arras configuraria enriquecimento ilícito ou afronta à vedação ao bis in idem sancionador contratual.

Requer o conhecimento e provimento dos presentes embargos para que sejam sanadas as alegadas omissões e contradições, modificando-se o julgado para afastar a capitalização mensal de juros e a condenação à taxa de fruição. Subsidiariamente, requer o acolhimento dos embargos para fins de prequestionamento, nos termos da Súmula 211 do STJ e do artigo 1.025 do CPC.

Em contrarrazões (ID 295240395), a Embargada pugna pela rejeição dos embargos, argumentando inexistirem os vícios apontados, tratando-se de mero inconformismo com o
decidido e tentativa de rediscussão do mérito
. Sustenta que: a) quanto à capitalização de juros,
o acórdão foi claro ao reconhecer a validade apenas da capitalização anual; b) a taxa de fruição de 0,5% ao mês é legítima, baseada em cláusula contratual válida e jurisprudência consolidada; c) não houve omissão quanto à desnecessidade da prova pericial; d) é admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a perda das arras confirmatórias por serem institutos de natureza diversa. Por fim, requer a aplicação de multa por embargos protelatórios, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O recurso de embargos de declaração é a ferramenta processual ofertada às partes para impugnar decisão judicial contraditória, obscura ou omissa (artigo 1.022 do CPC), no sentido de aclará-la, integrá-la a
realidade dos autos, evitando que pontos nucleares ao deslinde da lide restem negligenciados.

O embargante alega que o acórdão seria contraditório ao reconhecer a ausência de cláusula contratual expressa prevendo a capitalização mensal de juros, mas, em seguida, afirmar não haver ilegalidade nos encargos estipulados contratualmente.

Analisando detidamente o acórdão embargado, verifico que não existe a alegada contradição. O voto foi claro e coerente ao analisar a questão da capitalização de juros, distinguindo expressamente a situação da capitalização mensal (não admitida por falta de previsão contratual expressa) e a capitalização anual (admitida pela jurisprudência).

De fato, consta expressamente do acórdão (ID 291895387):

"Contudo, importa ressaltar que não há nos autos cláusula expressa prevendo a capitalizaçã
o mensal de juros.
O contrato é silente quanto à periodicidade da capitalização, tampouco há prova de que tal prática tenha sido efetivamente adotada pela empresa apelada (Id 280658402).

A capitalização anual, por sua vez, é admitida pela jurisprudência consolidada, conforme precedente desta Corte no RAC n. 10029789320208110051, de relatoria do Des. Carlos Alberto Alves da Rocha,
julgado em 25/01/2023.

Dessa forma, não se verifica qualquer ilegalidade nos encargos estipulados contratualmente."

Como se vê, o acórdão reconheceu expressamente a impossibilidade de capitalização mensal de juros diante da ausência de previsão contratual específica. Quando afirma "
não se verifica qualquer ilegalidade nos encargos estipulados contratualmente
", o acórdão está se referindo aos encargos que efetivamente foram estipulados no contrato e aos que são admitidos pela jurisprudência (capitalização anual), não havendo qualquer validação da capitalização mensal.

Esta conclusão fica ainda mais evidente quando se observa que, logo antes da afirmação sobre a legalidade dos encargos, o acórdão explicitamente menciona que "
a capitalização anual, por sua vez, é admitida pela jurisprudência consolidada
".

Não se vislumbra, portanto, qualquer contradição no acórdão quanto a este ponto, mas sim uma interpretação equivocada do embargante quanto ao alcance da decisão. O acórdão foi cristalino ao estabelecer que: (i) a capitalização mensal não foi contratada expressamente e, portanto, não pode ser aplicada; (
ii
) a capitalização anual é admitida conforme a jurisprudência; e (
iii
) os encargos efetivamente estipulados no contrato não apresentam ilegalidades.

Desse modo, não há contradição a
ser sanada, tampouco obscuridade, omissão ou erro material.

O embargante sustenta ser contraditória a manutenção da condenação ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, considerando tratar-se de um lote de terreno sem edificações e sem demonstração de prejuízo efetivo à Embargada.

Analisando o acórdão embargado, verifica-se que a questão foi amplamente debatida, não havendo qualquer contradição na fundamentação. O acórdão apresentou fundamentação clara e suficiente para justificar a manutenção da taxa de fruição, baseando-se em diversos elementos:

"No tocante à taxa
de fruição, esta indenização é devida pelo uso do imóvel durante o período em que o comprador inadimplente permaneceu na posse do bem, funcionando como compensação equivalente a um aluguel.
Sua fixação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com base na efetiva ocupação do imóvel e na impossibilidade de o vendedor usufrui-lo ou comercializá-lo durante o período da inadimplência.

A propósito, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem decidido de forma reiterada nesse sentido, confira-se:

'Incidência de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do contrato a partir da data da posse do bem até a data de sua desocupação pelo réu, com juros a contar da citação' - TJSP - Apelação Cível 10016372920248260292, Jacareí, Relator Thiago de Siqueira, Data de Julgamento 11/10/2024, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação 11/10/2024.

No caso concreto, restou incontroverso que o comprador inadimplente permaneceu na posse do imóvel por período considerável mesmo após descumprir suas obrigações contratuais. Portanto, revela-se
legítima a cobrança da taxa de fruição fixada no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.
"

Como se observa, o acórdão forneceu fundamentação jurídica adequada para manutenção da taxa de fruição, reconhecendo sua natureza compensatória pelo uso do bem durante o período de inadimplência e pela impossibilidade de o vendedor usufruir ou comercializar o imóvel durante esse tempo.

O fato de se tratar de um lote sem edificações não afasta a legitimidade da cobrança, pois a taxa de fruição não se refere apenas ao uso físico da construção, mas também à posse do terreno e à impossibilidade de o vendedor dispor economicamente do bem. Ademais, a taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês foi considerada razoável e proporcional, tendo como
parâmetro inclusive precedentes jurisprudenciais citados no acórdão
.

Não há, portanto, qualquer contradição na fundamentação do acórdão quanto a este ponto. O embargante, em verdade, apresenta mera insatisfação com o resultado do julgamento, pretendendo rediscutir o mérito da causa,
o que é inviável pela via estreita dos embargos de declaração.

O embargante argumenta que o acórdão incorreu em omissão ao rejeitar seus argumentos por ausência de prova das ilegalidades nas cobranças, ao mesmo tempo em que manteve o indeferimento da prova pericial contábil que seria necessária para demonstrar tais alegações.

A análise do acórdão embargado revela que não existe a alegada omissão. A questão foi expressamente enfrentada na apreciação da preliminar de cerceamento de defesa, com fundamentação detalhada sobre as razões pelas quais o indeferimento da prova pericial não violou o direito à ampla defesa:

"O artigo 370 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que
caberá
ao Juiz, de ofício
ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, podendo indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Logo, este dispositivo legal confere ao Magistrado a prerrogativa de decidir sobre a necessidade de produção de provas, alinhando-se ao princípio do livre convencimento motivado.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente afirmado que o juiz, como destinatário final da prova, pode indeferir a produção de provas quando entender que os autos já estão suficientemente instruídos, sem que isso configure cerceamento de defesa, confira-se:

'
1
. O magistrado é o destinatário final das provas, a quem compete aferir a conveniência e necessidade da prova, de modo que a ele cabe indeferir as diligências que considerar inúteis ou protelatórias, nos termos do art. 370 do
NCPC.
' -
AgInt
no
AREsp
n. 2597580/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024,
DJe
de 25/9/2024.

(...)

No caso em comento, como expressamente fundamentado pelo juízo de origem, a controvérsia posta é eminentemente jurídica, centrada na legalidade de cláusulas contratuais, não exigindo dilação probatória, bem como há elementos suficientes para a formação do convencimento do julgador (Id 280658448).

Por outro lado, o apelante sequer demonstrou com a devida precisão quais aspectos fáticos e contábeis não poderiam ser examinados com base nos documentos já constantes dos autos, não se desincumbindo do ônus de provar os fatos que alegados, nos termos do artigo 373, II, do CPC (Id 280658454).
"

Verifica-se, portanto, que o acórdão apresentou fundamentação clara e coerente quanto ao indeferimento da prova pericial contábil, baseando-se em três pilares: (i) a controvérsia era eminentemente jurídica, centrada na interpretação e validade de cláusulas contratuais; (
ii
) o conjunto probatório documental já era suficiente para o julgamento da causa; e (
iii
) o embargante não demonstrou com precisão quais aspectos fáticos e contábeis necessitariam da prova pericial.

Não há contradição entre rejeitar os argumentos por ausência de prova das ilegalidades e manter o indeferimento da perícia, pois o ônus de demonstrar minimamente a plausibilidade de suas alegações é da parte que as formula, não sendo o indeferimento da prova pericial que o impossibilitou de apresentar indícios das ilegalidades que afirma existirem.

Inexiste, portanto, a omissão apontada, sendo certo que o acórdão enfrentou adequadamente a questão, apresentando fundamentação suficiente para justificar o indeferimento da prova pericial contábil sem que isso configurasse cerceamento de defesa.

O embargante aponta omissão no
acórdão por não ter discutido especificamente se a aplicação cumulativa da multa compensatória de 10% e a retenção integral das arras confirmatórias
configuraria
enriquecimento ilícito ou bis in idem sancionador contratual.

Neste ponto específico, assiste razão ao embargante
, pois, e
mbora o acórdão tenha analisado separadamente a validade da cláusula penal compensatória e a legitimidade da retenção das arras confirmatórias, não abordou expressamente a possibilidade jurídica de cumulação de ambas as penalidades e se tal cumulação caracterizaria
bis in idem
ou enriquecimento sem causa.

O acórdão embargado reconheceu a validade da cláusula penal compensatór
ia de 10% sobre o saldo devedor e a
nalisou também a validade da cláusula de r
etenção de arras confirmatórias.
Contudo, é necessário integrar o acórdão para abordar expressamente a questão específica da cumulação de ambas as penalidades, suprindo a omissão apontada. Passo, pois, a fazê-lo.

A questão da possibilidade de cumulação entre cláusula penal e arras confirmatórias é controvertida na jurisprudência, existindo entendimentos divergentes sobre o tema. De um lado, há precedentes que admitem a cumulação, por entenderem tratar-se de institutos com naturezas e finalidades distintas. De outro lado, há julgados que consideram indevida tal cumulação, por visualizarem uma dupla penalização pelo mesmo fato.

Esta Relatora, inclusive, já se manifestou sobre o tema em caso análogo, conforme se verifica do seguinte precedente:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO
D
A ARRAS
DE NEGÓCIO – INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR - CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DA ARRAS CONFIRMATÓRIA - NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CC – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIVILIDADE – CUMULAÇÃO VEDADA – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Configurada a inexecução do contrato por parte do vendedor, é lícito ao comprador exercer seu direito de rescisão da avença, bem como de reaver o que
pagou, a título de arras/sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil. É inadmissível a devolução das arras ou sinal em cumulação com a incidência da cláusula penal, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça." (N.U 0028118-60.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/03/2022,
Publicado
no DJE 23/03/
2022)

No julgado acima citado, reconheceu-se a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com arras confirmatórias, por configurar dupla penalização pelo mesmo fato, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Esta orientação, inclusive, encontra respaldo em precedentes do Superior
Tribunal de Justiça.

Nesse sentido, o STJ já se pronunciou em várias oportunidades sobre a impossibilidade de cumulação de cláusula penal com arras confirmatórias, como se verifica no seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267
, VI
, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N° 7/STJ.
(...)

2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e
possuem
característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

(
AgInt
no
AgRg
no
REsp
1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado
em 5/12/2017,
DJe
12/12/2017)
(...)”
.
(
AgInt
no
AREsp
n. 906.340/DF, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti
, Quarta Turma, julgado
em 30/8/2018,
DJe
de 11/9/2018
)
.

Este precedente traz um aspecto fundamental para a solução da presente controvérsia: as arras confirmatórias possuem natureza de início de pagamento, diferentemente das arras penitenciais. Por essa razão, não devem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador, mas sim computadas como parte do pagamento já efetuado ou, em caso de rescisão, devem ser restituídas ao comprador.

Essa distinção é crucial, pois evidencia que as arras confirmatórias, no contexto de resolução contratual, não devem funcionar como penalidade adicional à cláusula penal, mas sim ser tratadas como parte do pagamento que deve ser considerada no acerto de contas entre as partes.

Embora
existam
julgados no sentido da possibilidade de cumulação das penalidades, como citado pela embargada em suas contrarrazões, o entendimento mais consentâneo com a equidade, com a vedação ao enriquecimento sem causa, e com a jurisprudência consolidada do STJ é aquele que reconhece a incompatibilidade entre a cláusula penal compensatória e a retenção das arras confirmatórias quando ambas se referem ao mesmo inadimplemento contratual.

Isso porque, a cláusula penal compensatória representa uma
pré-fixação
das perdas e danos decorrentes do descumprimento contratual, enquanto as arras confirmatórias possuem natureza de início de pagamento e garantia do negócio, não devendo ser utilizadas como sanção adicional pelo inadimplemento.

Permitir
a aplicação simultânea de ambas as penalidades
resultaria em uma dupla sanção pelo mesmo fato, o que contraria o princípio da vedação ao
bis in idem
e pode configurar enriquecimento sem causa.

Seguindo a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, no presente caso, deve ser mantida apenas a aplicação da cláusula penal compensatória de 10% sobre o saldo devedor como penalidade pelo inadimplemento contratual. Quanto às arras confirmatórias, considerando sua natureza de início de pagamento, estas devem ser restituídas ao embargante ou computadas como parte do valor já pago que será objeto de restituição parcial conforme determinado na sentença.

Assim,
é caso de acolher
parcialmente os embargos de declaração neste ponto, para suprir a omissão verificada e reconhecer a impossibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a retenção das arras confirmatórias
, bem como de determinar
que seja mantida apenas a aplicação da cláusula penal compensatória de 10% sobre o saldo devedor como sanção pelo inadimplemento, devendo as arras confirmatórias
serem
restituídas ao embargante ou computadas como parte do valor já pago para fins de cálculo da restituição determinada na sentença (75% dos valores pagos).

Importante ressaltar que este acolhimento parcial dos embargos implica em efeito modificativo ao julgado, uma vez que impede a aplicação cumulativa das duas penalidades contratuais, alterando assim a conclusão do acórdão embargado nesse aspecto específico.

Por fim, a
embargada, em suas contrarrazões, requer a aplicação de multa por embargos protelatórios, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC, alegando que os embargos teriam caráter manifestamente protelatório.

O artigo 1.026, §2º, do CPC estabelece que "
quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa
".

No caso em análise, embora a maioria dos vícios apontados pelo embargante não tenha sido reconhecida, verificou-se efetivamente a existência de omissão quanto a um ponto específico (cumulação da clá
usula penal e perda de arras), o que afasta o caráter manifestamente
protelatório dos embargos.

Ante
o exposto,
DOU
PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso
,
apenas para suprir a omissão verificada quanto à impossibilidade jurídica de cumulação da cláusula penal compensatória com a retenção das arras confirmatórias, reconhecendo que deve ser mantida apenas a aplicação da cláusula penal compensatória de 10% sobre o saldo devedor como sanção pelo inadimplemento, devendo as arras confirmatórias
serem
restituídas ao embargante ou computadas como parte do valor já pago para fins de cálculo da restituição determinada na sentença (75% dos valores pagos), nos termos da fundamentação acima exposta, atribuindo efeito modificativo ao julgado neste aspecto específico, mas mantendo inalterados os demais termos do acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025