Tribunal: TJMT
Processo: 1026053-43.2022.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026053-43.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CARLA REGINA BENDER - CPF: 005.911.391-03 (APELANTE), ONEIDE RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 852.888.701-44 (ADVOGADO), ATILA RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 018.017.291-31 (ADVOGADO), SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 22.059.167/0001-60 (APELADO), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS - CPF: 666.988.559-87 (ADVOGADO), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL - CPF: 015.065.131-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
DISTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO CONTRATUAL DE 20%. VALIDADE. INÉRCIA NA RESTITUIÇÃO DE VALORES POR MAIS DE CINCO ANOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação Declaratória e Condenatória, na qual se reconheceu a validade da cláusula de retenção de 20% sobre os valores pagos, determinando-se a devolução do saldo remanescente em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado, indeferindo-se o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê a retenção de 20% sobre os valores pagos pela consumidora é abusiva; (
ii
) estabelecer se o descumprimento do prazo de mais de cinco anos para restituição dos valores configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula de retenção de 20% foi livremente pactuada no Termo de Distrato assinado pelas partes, com expressa menção à sua finalidade administrativa e formalizado com assinaturas eletrônicas válidas, demonstrando ciência e concordância da consumidora.

4.
A jurisprudência consolidada do STJ admite a retenção entre 10% e 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, desde que o percentual seja razoável e proporcional aos prejuízos do vendedor, o que se verifica no caso concreto.

5.
A abusividade contratual não decorre da cláusula de retenção em si, mas da conduta posterior da empresa, que deixou de cumprir a obrigação de restituir os valores acordados, mesmo após o decurso de mais de cinco anos do distrato e de diversas tentativas de resolução administrativa.

6.
A omissão prolongada e injustificada da incorporadora, aliada à inércia em solucionar a demanda mesmo após notificação do PROCON, configura violação aos deveres de boa-fé objetiva e lealdade contratual, ensejando dano moral indenizável.

7.
A indenização por dano moral arbitrada em R$ 5.000,00 é adequada para reparar o abalo moral sofrido e desestimular práticas semelhantes pela fornecedora, sem implicar enriquecimento sem causa da parte autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê retenção de 20% sobre os valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é válida quando pactuada de forma clara, livre e proporcional.

A ausência de restituição dos valores por prazo superior a cinco anos, mesmo após distrato formal e tentativas administrativas, configura dano moral indenizável, por violar os deveres de boa-fé objetiva e respeito ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 421, 421-A, I e 422; CDC,
arts
. 6º, VI, 47 e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Súmula 543; TJ-SP, AC nº 1128557-47.2021.8.26.0100, Rel. Des. José Aparício Coelho Prado Neto, j. 22.11.2022; TJ-GO, AC nº 5403800-95.2023.8.09.0051, Rel. Des. Átila Naves Amaral; TJ-MG, AC nº 5002636-76.2022.8.13.0313, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 21.05.2024.

R E L A T Ó R I O

RAC
1026053-43.2022.8.11.0003

CARLA REGINA BENDER

X
SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
CARLA REGINA BENDER
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da
3
ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT
, que,
nos autos da
Ação Declaratória e Condenatória
(Proc.
nº 1026053-43.2022.8.11.0003
)

ajuizada
pela apelante
em face de
SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
, julgou
parcialmente procedente o pedido, determinando a devolução dos valores pagos
, em parcela única
, observada a retenção de 20%, com correção monetária

desde a data de cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
, indeferindo, contudo, o pedido de indenização por danos morais
(Id. 324712963)
.

Inconformada, a apelante sustenta
, em síntese,
que a cláusula de retenção de 20% deve ser considerada abusiva, devendo ser reduzida a 10%, nos termos dos
arts
. 47 do CDC, bem como que a demora superior a cinco anos na devolução dos valores pagos ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável, diante do descaso da construtora, do reiterado descumprimento e do desgaste causado pelas tentativas frustradas de resolução administrativa
(Id. 324712965)
.

Intimada, a apelada deixou de ofertar contrarrazões (Id. 324712970).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a validade da cláusula de retenção de 20% prevista no termo de distrato firmado entre as partes e a configuração ou não de dano moral em razão da ausência de restituição dos valores acordados.

Na origem, a autora narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária no empreendimento Ondas Praia Resort
,
posteriormente rescindido por meio de Termo de Distrato datado de 10/03/2020, no qual restou acordada a retenção de 20% a título de taxa administrativa e o reembolso do saldo remanescente de R$ 5.715,68, dividido em 21 parcelas corrigidas pelo INCC, com início após 90 dias da assinatura.

Aduziu que, não obstante a formalização do distrato e o decurso de mais de cinco anos, a ré jamais realizou qualquer pagamento, mesmo após inúmeras tentativas de solução administrativa, inclusive reclamação formal junto ao PROCON de Rondonópolis
.

Sobreveio sentença julgando parcialmente procedente o pedido, determinando a devolução dos valores pagos, observada a retenção de 20%, com correção monetária pelo INCC e juros de mora a partir do trânsito em julgado, indeferindo, contudo, o pedido de indenização por danos morais
.

Inconformada, a apelante sustenta, em síntese, que a cláusula de retenção de 20% deve ser considerada abusiva, devendo ser reduzida a 10%, nos termos dos
arts
. 47 do CDC, bem como que a demora superior a cinco anos na devolução dos valores pagos ultrapassa o mero inadimplemento contratual
, configurando dano moral indenizável, diante do descaso da construtora, do reiterado descumprimento e do desgaste causado pelas tentativas frustradas de resolução administrativa
(Id. 324712965)
.

Pois bem.
Passo à análise do mérito.

A apelante questiona a legalidade da retenção de 20% prevista no distrato, requerendo a redução do percentual a 10%. Todavia, razão não lhe assiste.

No caso concreto, observa-se que o distrato foi livremente celebrado entre as partes, com assinaturas eletrônicas certificadas via
DocuSign
, cláusulas claras e inequívocas, constando expressamente a retenção de 20% a título de taxa administrativa.

Tal percentual não extrapola o limite jurisprudencial e guarda conformidade com o princípio da autonomia da vontade (art. 421 do Código Civil) e da função social dos contratos (art. 421-A, I, do Código Civil).

A abusividade não decorre da existência da cláusula em si, mas do eventual descumprimento da obrigação de restituir o saldo remanescente. Assim, correta a sentença ao manter a retenção de 20%, a qual reflete a equidade e o equilíbrio contratual.

Salienta-se que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador,
o Superior Tribunal de Justiça tem
admitido a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo consumidor, a título de indenização pelos prejuízos suportados pelo vendedor, conforme as circunstâncias de cada caso.

Portanto, diante da existência de previsão contratual específica e válida, é razoável a retenção no percentual de 20%, ajustado no contrato, por não destoar da jurisprudência pátria.

N
esse sentido
:

“
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas e Nulidades de Cláusulas Abusivas – Contrato de Promessa de Compra e Venda
- Pretensão de rescisão do contrato e restituição dos valores pagos, sob a alegação de que não possuem mais condições financeiras para manter o contrato - Sentença de parcial procedência para declarar rescindido o contrato e determinar as rés a devolução de 50% do valores pagos – Inconformismo dos autores, pretendendo a aplicação do
CDC
e a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, sem a comissão de corretagem e de forma imediata, alegam que houve sucumbência recíproca – Cabimento em parte - Contrato celebrado na vigência da Lei
13.786
/2018 – Caso, porém, em que a retenção na forma prevista na avença, 50% do valor do contrato atualizado, importaria flagrante abusividade -
Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosa – Artigo
51
,
IV
, do
CDC
– Percentual de retenção fixado em 20% do valor pago pelos autores que se mostra adequado
– Restituição que deve ocorrer de forma imediata – Comissão de corretagem devida - Sucumbência recíproca reconhecida – Ambas as partes decaíram de parte do pedido – Recurso parcialmente provido
.
”
(TJ-SP -
AC: 11285574720218260100 SP

1128557-47.2021.8.26.0100
,
Relator:José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 22/11/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2022)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E
DANOS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO 20
%.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL INDEVIDA. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre as partes, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e de fornecedor, constantes nos
arts
. 2º e 3º do Código de Defesa do
Consumidor.
Assim, para assegurar o equilíbrio entre os litigantes, aplicam-se as normas consumeristas ao caso vertente, em que se busca a resolução de contrato de
multipropriedade
. 2.
In
casu
, tem-se que a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor da quantia paga pelo apelado se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além de que não acarretará enriquecimento ilícito
.
3.
Com relação a retenção dos valores pertinentes à taxa de fruição do imóvel, também conhecida como taxa de ocupação, representa uma indenização ao proprietário pela posse indevida de seu imóvel, com o objetivo de compensá-lo pela renda que deixou de auferir com o referido bem, em atenção ao princípio da vedação ao locupletamento ilícito. Constatando que no presente caso não restou demonstrado e comprovado nos autos a existência de edificação que dá ensejo à percepção de qualquer proveito econômico em favor do promitente comprador e que justifique a cobrança de valores a título de fruição do bem por parte da ré/apelada. 4. Por fim, entendo que o ônus sucumbencial, deve ser mantido, conforme estabelecido na
sentença. APELAÇÃO

CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA
.
”

(
TJ-GO - Apelação Cível: 5403800-95.2023.8 .09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). ÁTILA NAVES AMARAL, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

“
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. EMPRESAS QUE INTEGRAM O MESMO GRUPO ECONÔMICO. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. VALOR DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL PACTUADO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. A legitimidade ad causam decorre da identificação da pertinência subjetiva em compor a lide, o que se extrai, na espécie, do fato de que todas as empresas rés participam do mesmo grupo econômico e, portanto, são solidariamente responsáveis pelas obrigações por elas contraídas, conferindo a legitimidade para integrarem o polo passivo da ação. 2.
Sabe-se que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador,
esta
egrégia Corte de Justiça e o Superior Tribunal de Justiça têm admitido a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo consumidor, a título de indenização pelos prejuízos suportados pelo vendedor, conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Diante da previsão contratual específica e válida, mostra-se razoável a retenção no percentual convencionado no instrumento contratual, por não destoar da jurisprudência pátria.
4. Conforme dispõem os
arts
. 417 a 420 do CC, as arras confirmatórias, utilizadas como garantia em contratos de compra e venda de imóveis e que representam o início do pagamento (entrada/sinal), não podem ser retidas em caso de rescisão do contrato por culpa do comprador, uma vez que não se
tratam
de penalidade preestabelecida, ao contrário das arras penitenciais. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.
”

(TJ-GO -
Apelação Cível: 5411860-57.2023.8.09 .0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE.
RETENÇÃO DAS PRESTAÇÕES EFETIVAMENTE PAGAS. PERCENTUAL DE 20%.
RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DO EXERCÍCIO DA POSSE DO BEM PELO PROMITENTE COMPRADOR. INCABÍVEL A COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (STJ, Súmula 543) - "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (STJ,
AgInt
no REsp: 1893412/SP) -
Diante das circunstâncias do caso concreto bem como o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte, é razoável a retenção no percentual de 20% (vinte por cento)
- As taxas condominiais somente passam a ser responsabilidade do promissário comprador quando este foi imitido na posse no bem, o que não ocorreu no caso. Por sua vez, é incabível a cobrança de taxa de ocupação (fruição) de imóvel não entregue, pois não houve proveito econômico pelo promitente
comprador, e o imóvel voltará a integrar o patrimônio da promitente vendedora.
”

(TJ-MG - Apelação Cível: 50026367620228130313, Relator.:
Des.
(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 21/05/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/05/2024)
.

Por outro lado, assiste razão à apelante quanto ao reconhecimento do dano moral.

Consta dos autos que o distrato foi firmado em março de 2020, e até a presente data
(
mais de cinco anos depois
)
nenhuma parcela foi restituída. A própria documentação juntada, inclusive notificação do PROCON de Rondonópolis, comprova que a consumidora buscou a via administrativa sem sucesso, diante da inércia e do descaso da empresa.

A situação ultrapassa o mero inadimplemento contratual. Trata-se de descumprimento integral e prolongado de obrigação expressamente reconhecida, sem qualquer justificativa plausível, o que configura violação aos deveres anexos de boa-fé e lealdade previstos no art. 422 do Código Civil, além de desrespeito ao direito básico do consumidor à efetiva reparação de danos (art. 6º, VI, do CDC).

Em situações em que há pagamento substancial, retenção indevida e resistência injustificada na devolução, com frustração prolongada da finalidade prática do contrato, a jurisprudência
pátria
reconhece a presença de dano moral indenizável, por violação a direitos da personalidade ligados à tranquilidade, à segurança patrimonial mínima e à boa-fé objetiva.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE COISA MÓVEL POR APLICATIVO.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AQUISIÇÃO DE EQUIPAMENTO DE CELULAR NÃO RECEBIDO PELA AUTORA QUE PERDURA HÁ MAIS DE SETE MESES. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. DANO MORAL CONFIGURADO, NO CASO, POR EXTRAPOLAR O MERO INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL. COMPORTAMENTO OMISSIVO DA APELADA QUE DENOTA POUCO CASO A SUA CONSUMIIDORA. INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM R$ 5.000,00.
RECURSO PROVIDO. No caso, possível reconhecer o
dano moral, porque o telefone celular adquirido pela autora não foi entregue, omissão da ré que perdura há mais de sete meses, denotando pouco caso a sua consumidora, que está privada de, hoje, importante bem para asserção social. Tal com comportamento tornou -se antijurídico, portanto, bastante reprovável, especialmente, depois de proferida a sentença monocrática com ordem de entrega da mercadoria em cinco dias depois da publicação, mantendo-se a fornecedora-ré inerte até o momento.
” (TJSP; Apelação Cível 1032514-85.2020.8.26.0002; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/11/2020; Data de Registro: 17/11/2020)

“
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA.
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO DE DANO MORAL. PRODUTO ADQUIRIDO HÁ UM ANO E MEIO, PORÉM NÃO RECEBIDO, TAMPOUCO RESTITUÍDO O PREÇO PAGO PELA
CONSUMIDORA
.
ALEGAÇÃO NÃO COMPROVADA DE ENTREGA PELO FORNECEDOR.
FATOS QUE EXTRAPOLARAM O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL CARACTERIZADO
.
RECURSO
PROVIDO.
No caso, houve, sem dúvida, violação a justa expectativa da autora em receber e desfrutar do produto adquirido, pois, passados mais de um ano e meio, a parte ré não restituiu o preço pago, tampouco comprovou a entrega alegada do produto. Isso gerou verdadeira intranquilidade na consumidora, que não foi poupada pelos desgastes, desentendimentos e frustração na solução do problema, evidenciando-se que o fato extrapolou a normalidade e meros dissabores do cotidiano e do simples inadimplemento contratual. Configurada, assim, verdadeira ofensa e menosprezo da comerciante à consumidora, forçoso reconhecer a ocorrência do dano moral. Dadas as particularidades do caso, razoável condenação da parte ré ao pagamento de indenização pelo dano moral no valor de R$5 .000,00, em atenção aos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade, ponderando o aspecto punitivo da pena que deve atingir o ofensor, com a vedação ao enriquecimento injustificado da recorrente
.” (TJ-SP - AC: 10038016320208260079 SP 1003801-63.2020.8 .26.0079, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 22/02/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/02/2022)

Dessa forma, reconhece-se o direito à indenização por danos morais, a ser arbitrada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia suficiente para atender às funções compensatória e pedagógica da medida.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso, apenas para condenar a apelada SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta decisão e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025