Tribunal: TJMT
Processo: 1005272-63.2023.8.11.0003
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005272-63.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), VANDA SILVA - CPF: 036.455.039-27 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Vanda Silva. A autora adquiriu lote urbano em loteamento comercializado pela ré, cujo prazo de entrega era setembro de 2018, mas que permaneceu inacabado até dezembro de 2020. Ante a omissão da empresa, suspendeu o pagamento das parcelas e pleiteou judicialmente a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais. A sentença julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da requerida, determinando a devolução integral dos valores pagos com juros e correção, aplicação de multa contratual e fixação de indenização por danos morais em R$ 6.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da ré, autorizando a devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a multa contratual imposta à vendedora; (iii) determinar se há configuração de dano moral indenizável; e (iv) avaliar a razoabilidade do valor fixado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A rescisão do contrato é devida por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou a infraestrutura no prazo prometido, frustrando o objetivo da compra e infringindo o dever de boa-fé objetiva, conforme reconhecido pelo STJ (Súmula 543).

4.

A jurisprudência desta Câmara reconhece o direito à restituição integral das parcelas pagas quando o atraso decorre de inadimplemento da construtora, como no presente caso, em que houve inércia da ré mesmo após tentativas extrajudiciais de solução.

5.

O dano moral se caracteriza quando o inadimplemento contratual acarreta frustração relevante, extrapolando o mero aborrecimento, especialmente em casos que envolvem moradia, sendo cabível a indenização mesmo na ausência de privação concreta do bem.

6.

A multa contratual imposta à vendedora encontra amparo em cláusula expressamente pactuada e aplica-se diante do inadimplemento da obrigação principal.

7.

O valor de R$ 6.000,00 fixado a título de indenização por danos morais mostra-se excessivo diante das peculiaridades do caso, sendo razoável sua redução para R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

O atraso na entrega de lote urbano por culpa exclusiva da vendedora autoriza a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas.

2.

A frustração do contrato de compra de imóvel, quando ultrapassa o mero dissabor, caracteriza dano moral indenizável.

3.

A multa contratual prevista em favor do consumidor é devida quando o inadimplemento decorre da vendedora.

4.

A fixação do valor da indenização por danos morais deve observar a razoabilidade e a proporcionalidade, podendo ser reduzido quando excessivo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida na “Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais” ajuizada por VANDA SILVA, que tramita perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT.

O magistrado a quo, julgou procedentes os pedidos formulados por Vanda Silva, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, determinando a restituição integral dos valores pagos, em parcela única, com incidência de correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Ainda, condenou a requerida ao pagamento de multa contratual de 30% sobre o valor das parcelas pagas, conforme cláusula contratual, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, corrigidos pelo INPC desde a sentença, com juros moratórios de 1% ao mês. Por fim, fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

A apelante, em suas razões
insurge-se contra a sentença sustentando, em que a rescisão contratual deu-se por desistência imotivada da autora, razão pela qual deve ser reconhecida a validade das cláusulas contratuais de retenção.

Alega que é indevida a multa contratual imposta à vendedora, já que não houve culpa da empresa pelo desfazimento do contrato.

Ressalta que inexiste nos autos qualquer elemento que justifique a condenação em danos morais, tratando-se de mero inadimplemento contratual, não sendo cabível indenização de cunho extrapatrimonial, devendo ainda, a autora deve ser responsabilizada pelos encargos do imóvel enquanto em sua posse.

Ao final, requer a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais ou, alternativamente, a modificação dos termos da condenação, especialmente quanto à restituição dos valores pagos, à exclusão da multa contratual e da indenização por danos morais, bem como a adequação da incidência de juros moratórios.

Contrarrazões apresentadas.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Consta dos autos, que a Apelada adquiriu a parte autora o lote nº 24, da quadra 50, situado no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, com área total de 200,00 m2 (duzentos metros quadrados), sendo o referido imóvel comercializado pela requerida ainda em fase de construção, cujo início remonta a setembro de 2014, com previsão de entrega para setembro de 2018, conforme amplamente divulgado em redes sociais. Contudo, até dezembro de 2020, o loteamento permanecia inacabado.

A autora ora Apelada tentou, reiteradamente, resolver o impasse de forma extrajudicial, sem obter qualquer providência por parte da ré, que se manteve inerte.

Ante da ausência de perspectiva de regularização da obra, suspendeu o pagamento das parcelas, tendo até então desembolsado o montante de R$ 22.280,76 (vinte e dois mil duzentos e oitenta reais e setenta e seis centavos), ainda não atualizado.

Alega que, em virtude da falha na prestação do serviço por parte da ré, tem experimentado diversos transtornos e constrangimentos, o que frustrou o legítimo objetivo de construir moradia no imóvel adquirido. Diante desse cenário, entende ser plenamente cabível a rescisão contratual, razão pela qual requer a procedência da ação, com a restituição integral dos valores pagos, acrescida de indenização por danos morais e aplicação de multa contratual.

O recurso merece parcial provimento almejado.

Isso porque, o ato sentencial está em perfeita harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por meio do Verbete de Súmula n. 543, que dispõe sobre a necessidade de retorno ao estado anterior, quando o comprador não deu causa à rescisão:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Além disso, está Câmara de Direito Privado possui entendimento que o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, quando o atraso na entrega do imóvel é causado pela Construtora, como
in casu.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE A NÃO REALIZAÇÃO DE PROVAS REQUERIDAS E JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – REJEITADAS – O JUIZ É O TITULAR DA PROVA NO PROCESSO – MÉRITO- INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(omissis).
A demora injustificada da entrega da obra por mais de 03 (três) anos caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
No caso, ao arbitrar a verba indenizatória em R$ 10.000,00, o julgador singular o fez com base nos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, assim como na ampla jurisprudência desta Corte, sem menosprezar ou supervalorizar o abalo suportado pelo autor.
(N.U 1003225-19.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/09/2024, Publicado no DJE 06/09/2024)

[...]6. A demora injustificada da entrega do empreendimento por 11 (onze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abado psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
7. Há de ser reduzido o valor da indenização por danos morais a fim de atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.9. Recurso parcialmente provido.-(N.U 1022679-19.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024, Publicado no DJE 12/12/2024)

Assim, não merece acolhimento o pedido da apelante relativo a exclusão da condenação por danos morais.

O conjunto probatório demonstra que a autora/apelada foi submetida a inegáveis transtornos em virtude do atraso na entrega do lote adquirido, cuja previsão de conclusão era setembro de
2018
, conforme fartamente divulgado pela própria requerida (ID 111746370), sem que houvesse posterior cumprimento.

A conduta da Apelante, que persistiu na comercialização dos imóveis mesmo após decisão judicial que suspendera as obras e as vendas (ACP nº 755530), bem como sua omissão quanto à entrega das obras de infraestrutura no prazo pactuado, revela inadimplemento contratual grave, o qual ultrapassa o mero dissabor cotidiano.

Contudo, não se pode desconsiderar que, embora presente o dano moral, o valor fixado a título de compensação deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se o enriquecimento sem causa, mas também não sendo ínfimo a ponto de não cumprir seu papel pedagógico e compensatório.

Na hipótese dos autos, considerando o valor global do contrato (R$ 67.032,00), o montante adimplido (R$ 15.280,76) e o valor da causa (R$ 38.964,98), entendo que a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), arbitrada pelo juízo de origem, mostra-se ligeiramente excessiva diante das circunstâncias do caso concreto, especialmente porque não há prova de que a parte autora tenha sido privada do uso do imóvel – que sequer havia sido entregue – tampouco comprovado abalo psicológico grave além da frustração contratual.

Assim, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.091.875/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi), o arbitramento da indenização por danos morais deve levar em conta o grau de culpa do ofensor, a intensidade do sofrimento causado, a capacidade econômica das partes e a repercussão do fato.

Por essas razões, entendo razoável e proporcional a redução do valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia esta suficiente para compensar a parte autora e, ao mesmo tempo, desestimular a repetição da conduta pela ré, atendendo aos princípios da vedação ao enriquecimento sem causa, razoabilidade e proporcionalidade.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., tão somente para reduzir a indenização por danos morais de R$ 6.000,00 (seis mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se os demais termos da sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025