Tribunal: TJMT
Processo: 1010141-94.2022.8.11.0006
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010141-94.2022.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CARLOS EDUARDO AGUILERA DA SILVA - CPF: 011.641.251-84 (APELANTE), DANILO PIRES ATALA - CPF: 615.853.511-72 (ADVOGADO), WELTON DENIS MONTEIRO DE SOUZA - CPF: 800.054.111-49 (APELADO), JESUS VIEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 924.435.911-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO BILATERAL. AFASTAMENTO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por promitente vendedor contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c.c. indenização por perdas e danos, reconhecendo inadimplemento bilateral em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição proporcional dos valores e afastamento da cláusula penal.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o inadimplemento do comprador quanto ao pagamento e do vendedor quanto ao registro do contrato caracteriza culpa concorrente, afastando a incidência da cláusula penal e ensejando restituição proporcional dos valores pagos.

III. Razões de decidir

Restou comprovado o inadimplemento contratual por ambas as partes: o comprador não efetivou o financiamento prometido; o vendedor não promoveu o registro do contrato conforme pactuado. A cláusula penal possui natureza compensatória e exige inadimplemento exclusivo, o que não se verificou no caso.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Configurado o inadimplemento recíproco no contrato de promessa de compra e venda, é incabível a aplicação da cláusula penal em favor de qualquer das partes. 2. A restituição das prestações deve observar a responsabilidade compartilhada, com retorno ao estado anterior.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Carlos Eduardo Aguilera da Silva,
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Cáceres, que nos autos
da ação de resolução de contrato c.c indenização por perdas e danos,
proposta em desfavor de
Welton Denis Monteiro de Souza,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar
rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel residencial situado na Rua do Espinhal, Lote 01, Casa 01, Bairro Cavalhada II, Cáceres, condenando o réu ao pagamento da quantia correspondente à diferença de valores resultante da compensação entre quantias pagas e despesas de consumo.

Reconheceu-se, ainda, a sucumbência recíproca, fixando-se os honorários advocatícios, por equidade, em R$ 10.000,00 (dez mil reais), arbitrados em 50% para cada parte, observada a gratuidade da justiça deferida ao autor
.

Em suas razões recursais, o apelante aduz, em síntese, que não há que se falar em descumprimento contratual de sua parte, notadamente quanto à ausência de registro do contrato, pois, tal ato, estaria condicionado ao cumprimento das obrigações pelo comprador, em particular ao pagamento acordado, o qual restou inadimplido.

Alega que a obrigação de promover o registro em cartório possui natureza bilateral, dependendo da anuência e da colaboração do comprador, não se podendo imputar ao vendedor, de forma exclusiva, a responsabilidade pelo referido inadimplemento.

Sustenta que a cláusula penal contratada deve ser aplicada em seu favor, considerando que a inadimplência do recorrido inviabilizou a continuidade do contrato, ocasionando-lhe prejuízos.

Defende que a ausência de registro não acarretou prejuízo direto nem constituiu impedimento à execução do contrato, haja vista que a validade da promessa de compra e venda é reconhecida independentemente de sua inscrição em cartório, sendo, por conseguinte, indevida a declaração de culpa recíproca.

Ao final, pugna pelo provimento integral do recurso, com a consequente reforma da sentença, a fim de afastar o reconhecimento de culpa concorrente e declarar a responsabilidade exclusiva do recorrido pelo inadimplemento contratual, determinando-se, ainda, a aplicação da cláusula penal em favor do apelante.

O recorrido, Welton Denis Monteiro de Souza, regularmente intimado, deixou de apresentar contrarrazões ao recurso, conforme certidão constante do ID n. 280572032.

É o relatório.

Cuiabá, 21 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel residencial situado na Rua do Espinhal, Lote 01, Casa 01, Bairro Cavalhada II, Cáceres, objeto da matrícula n. 46.135, proposta por Carlos Eduardo Aguilera da Silva em desfavor de Welton Denis Monteiro de Souza, fundamentado no alegado inadimplemento do promitente comprador.

Decorrido regularmente o trâmite processual e realizada a instrução com produção de prova oral, o juiz
a quo
proferiu sentença julgando parcialmente procedente a pretensão autoral, para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes. Reconheceu, ainda, a existência de inadimplemento bilateral, afastando, em razão disso, a aplicação da cláusula penal prevista no instrumento contratual, bem como determinando a restituição dos valores e encargos nos moldes da responsabilidade compartilhada.

Inconformado com o édito sentencial, o autor interpôs recurso, alegando que não deu causa à rescisão contratual, imputando ao recorrido a inadimplência integral da obrigação de pagamento, o que afastaria o reconhecimento de culpa concorrente e atrairia, em seu favor, a penalidade convencionada entre as partes.

Pois bem.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se à discussão acerca da presença, ou não, de culpa concorrente na rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial firmado entre as partes, com a consequente análise sobre a incidência da cláusula penal pactuada. Questiona-se, ademais, a condenação em perdas e danos e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

A análise acurada do caderno processual demonstra que a r. sentença, com acerto técnico e jurídico,

ao reconhecer o inadimplemento recíproco das partes contratantes, agiu em consonância com a prova produzida e com o escorreito entendimento jurisprudencial acerca da matéria.

Com efeito, restou incontroverso nos autos que ambas as partes deixaram de cumprir cláusulas essenciais do contrato celebrado. De um lado, o recorrido, na qualidade de promitente comprador, deixou de adimplir o valor de R$ 270.000,00, estipulado para quitação mediante financiamento junto à instituição bancária, conforme disposto na cláusula terceira, alínea “a”, do instrumento contratual. Não obstante tenha alegado dificuldades operacionais no trâmite de aprovação do crédito, fato é que o compromisso de efetivação do financiamento era ônus exclusivamente seu, nos termos do avençado.

De outro lado, o apelante, na condição de promitente vendedor, também descumpriu a cláusula contratual que impunha o dever de promover o registro do contrato junto ao Cartório do 1º Ofício da Comarca de Cáceres, conforme cláusula quarta do mesmo pacto. Referida providência estava contratualmente vinculada à formalização e à exigibilidade das obrigações recíprocas, como a quitação das parcelas remanescentes, e sua ausência contribuiu de forma efetiva para a ruptura do equilíbrio contratual.

Impende salientar, nesse ponto, que o contrato firmado entre as partes exigia, para sua plena execução, a observância de condições precedentes e interdependentes: o pagamento pelo comprador e o registro pelo vendedor. O inadimplemento de ambos os deveres, ainda que motivado por razões distintas, inviabilizou a consolidação do negócio jurídico.

Assim, se ambas as partes descumpriram as obrigações contratuais assumidas, não pode ser atribuído culpa somente para uma.

A pretensão recursal, de ver reconhecida a inadimplência exclusiva da parte contrária, desconsidera a natureza interdependente das obrigações assumidas, além de descurar do próprio conteúdo contratual que condicionava o cumprimento da obrigação de pagamento ao registro do instrumento no cartório competente.

De maneira irretocável, portanto, concluiu a r. sentença pela configuração de culpa recíproca, com a consequente aplicação da regra de retorno ao
status quo ante
com a devolução das prestações pagas (se o caso, com os devidos abatimentos) e afastamento da cláusula penal, e consequente volta do imóvel à posse do compromissário vendedor.

Ressalte-se, ainda, que, conforme sedimentado no âmbito jurisprudencial, a cláusula penal é compensatória e pressupõe inadimplemento exclusivo, o que, evidentemente, não se vislumbra no presente caso.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO MONITÓRIA – CONTRATO DE EMPREITADA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ENTREGA DA OBRA COMPROVADA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL) – INAPLICABILIDADE – NECESSIDADE DE POSTULAÇÃO OPORTUNA DA RESCISÃO CONTRATUAL –
MULTA CONTRATUAL – CULPA CONCORRENTE -
RECURSOS DESPROVIDOS.

A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, exige que a prestação da parte contrária não tenha sido realizada, ou tenha sido realizada de forma tão defeituosa que inviabilize o cumprimento da obrigação da outra parte.

Comprovada a entrega da obra objeto do contrato, ainda que com eventuais vícios, não é possível a invocação da exceptio non adimpleti contractus sem que o contratante lesado tenha buscado oportunamente a rescisão do pacto.

A culpa concorrente afasta a pretensão de aplicação exclusiva da multa contratual, devendo ser reconhecida a compensação entre as obrigações descumpridas pelas partes”.

(RAC n. 0008767-02.2015.8.11.0040, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, 2ª Câmara de Direito Privado, J. 26.03.25 - negritei ).

Assim sendo, agiu com o costumeiro acerto o juiz
a quo
, não merecendo reparos a sentença recorrida.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 21 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/05/2025