Tribunal: TJMT
Processo: 1000309-30.2024.8.11.0018
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000309-30.2024.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CLAUDIO CARDOSO DE LIMA - CPF: 535.764.111-00 (APELANTE), ALEXANDRE MARQUES DOS SANTOS - CPF: 081.136.849-13 (ADVOGADO), EGIDIO FERNANDO ARGUELLO JUNIOR - CPF: 003.659.089-40 (ADVOGADO), SOLANGE JOVINA CARDOSO DE LIMA - CPF: 816.883.001-63 (APELANTE), CANELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 30.145.972/0001-35 (APELADO), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL - CPF: 015.065.131-74 (ADVOGADO), CLUBCIA VIAGENS E VANTAGENS LTDA. - CNPJ: 18.601.079/0001-71 (APELADO), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - CPF: 065.757.058-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEGALIDADE DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga c/c Nulidade de Cláusulas, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade, condenando as rés à restituição das parcelas pagas, com retenção de 25%, além da perda do sinal e da comissão de corretagem. Os autores recorreram pleiteando a redução do percentual de retenção para 10%, sob o argumento de que não houve fruição do bem e que o percentual pactuado seria desproporcional, além de requerer a redistribuição do ônus
da
sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que estabelece a retenção de 25% sobre os valores pagos pelo comprador é válida e proporcional à luz da Lei nº
13.786/2018; e (
ii
) determinar se é cabível a inversão do ônus sucumbenciais diante do alegado decaimento mínimo dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

Aplica-se ao caso a Lei nº 13.786/2018, que regula as hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, autorizando expressamente a retenção de até 25% das quantias pagas, em empreendimentos não submetidos a patrimônio de afetação (art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64).

A cláusula contratual que prevê a retenção de 25% a título de perdas e danos, não viola o princípio da boa-fé objetiva nem representa enriquecimento sem causa, estando em conformidade com a legislação vigente e a jurisprudência do STJ (Súmula 543).

A alegação de que o imóvel ainda não foi entregue não descaracteriza a validade da cláusula penal, pois a desistência decorreu de impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras, tampouco houve fruição do bem.

O percentual pactuado de 25%
se
revela razoável, não havendo elementos que indiquem desproporcionalidade, tendo em vista que os valores pagos foram devolvidos com as devidas deduções contratuais e legais.

Correta a sentença ao reconhecer a sucumbência recíproca, uma vez que ambas as partes decaíram de parte significativa de suas pretensões, sendo devida a divisão proporcional dos ônus processuais e honorários advocatícios, nos termos dos
arts
. 85, §2º e §11, e 86, caput, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê retenção de 25% sobre os valores pagos em caso de distrato por culpa do comprador, é válida e encontra respaldo na Lei nº 13.786/2018.

A inexistência de entrega do imóvel não afasta a aplicação da cláusula penal, quando a rescisão decorre exclusivamente de desistência ou inadimplemento do comprador
e o cronograma da obra estiver dentro do prazo contratualmente ajustada, não havendo mora ou inadimplemento.

É legítima a repartição proporcional dos ônus sucumbenciais quando ambas as partes decaem de parcela relevante de suas pretensões.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC,
arts
. 389 e 420; CPC,
arts
. 85, §§ 2º e 11, e 86, caput; CDC,
arts
. 2º e 3º; Lei nº 4.591/64, art. 67-A (com redação da Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543, Segunda Seção, j. 26.08.2015,
DJe
31.08.2015.

TJMT, Apelação Cível nº 1014446-94.2022.8.11.0015, Rel. Des. Tatiane Colombo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 30.10.2025.

TJGO, Apelação Cível nº 5771797-56.2022.8.09.0051, Rel. Des.
Leobino
Valente Chaves, 2ª Câmara Cível,
s.j
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

CLAUDIO CARDOSO DE LIMA
e
SOLANGE JOVINA CARDOSO DE LIMA
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
1ª Vara Cível da Comarca de Juara
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual
c/c Devolução de Quantia Paga c/c Nulidade de Cláusulas
ajuizada
em desfavor
de
CANELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e WPM VIAGENS E TURISMO LTDA
,
julgou
parcialmente

procedente a ação
para
declarar rescindido o cont
rato celebrado entre as partes
, bem como condenar as requeridas a
o ressarcimento da quantia paga, deduzido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), bem como o valor integral da comissão de corretagem e o sinal, devidamente corrigido desde o desembolso, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido, aplicando-se juros de mora a partir da citação.

Irresignados, os apelantes alegam,
em síntese, que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) configura retenção excessiva e desproporcional diante das circunstâncias do caso concreto.

Sustentam que o empreendimento não foi entregue, inexistindo posse, uso ou fruição do imóvel pelos apelantes, de modo que a multa deve refletir apenas despesas administrativas, sendo adequado o percentual
mínimo de 10% (dez por cento), conforme vem decidindo o STJ e diversos Tribunais Estaduais.

Afirmam, ainda, que a revenda imediata do imóvel elimina eventual prejuízo das apeladas, sendo inviável que a cláusula penal se converta em fonte de enriquecimento sem causa. Requerem, por consequência, a redução da cláusula penal e a inversão do ônus sucumbenciais, em razão do provável decaimento mínimo.

Os apelantes litigam sob o manto da justiça gratuita.

Devidamente intimad
o
s
,
o
s

apelados

apresent
aram
contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso (
IDs
. 329040451 e 329040452
).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão Contratual
c/c Devolução de Quantia Paga c/c Nulidade de Cláusulas

ajuizada
por
CLAUDIO CARDOSO DE LIMA e SOLANGE JOVINA CARDOSO DE LIMA
em desfavor
de
CANELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e WPM VIAGENS E TURISMO LTDA
.
,
relatand
o
terem celebrado
Contrato de Promessa de Compra e Venda com a
s
empresa
s

requeridas
, referente a uma fração de 1/52 (um cinquenta e dois avos) do apartamento 222, bloco B, segundo pavimento, nominado Cota 09, Edifício Golden Villagio
Laghetto
, localizado no município de Canela/RS.

Afirmaram
terem realizado
o pagamento de duas parcelas fixas iniciais, no montante de R$50,00 (cinquenta reais), a título de sinal, três parcelas no valor de R$ 550,17 (quinhentos e cinquenta reais e dezessete
centavos) e outras três parcelas de R$ 536,79 (quinhentos e trinta e seis reais e setenta e nove centavos), além de ter restado estipulado que o restante do valor seria pago em 60 (sessenta) parcelas de R$ 623,33 (seiscentos e vinte e três reais e trinta e três centavos) cada.
Contudo, afirmam que
não foram informados, no ato da assinatura do contrato, que as parcelas mensais sofreriam reajuste mensal, de modo
que
o aumento dos valores
lhes gerou a
impossibilidade em adimpli-l
a
s.

Após a devida instrução processual, s
obreveio sentença ao I
D. 329040441
, em que o
M
agistrado de origem
julgou
parcialmente procedente a açã
o, nos seguintes termos
:

“(...)
Inicialmente cumpre destacar que é cabível o julgamento antecipado da lide, visto que a matéria discutida no presente feito é preponderantemente de direito e está lastreada em prova documental suficiente, a teor do disposto no artigo 355, Ido CPC, bem como há manifestação expressa de ambas as partes de que não possuem provas a serem produzidas.

A priori, evidente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em testilha, vez que os litigantes se enquadram perfeitamente nos conceitos trazidos pelos
arts
. 2º e 3º da dita legislação, conforme já decidido na decisão proferida ao id. 185234438.

Dito isso, penso que, em causas como a presente, o ponto nodal da controvérsia reside na análise do comportamento das partes, de modo que seja possível verificar qual delas deu causa à rescisão do contrato, ora pleiteada pelos promissários compradores.

Sendo assim, observo que no caso em comento restou demonstrado que a culpa pelo desfazimento do negócio recai sobre os Requerentes, que deliberadamente optaram pelo distrato em razão de sua situação financeira, sendo que no momento da assinatura do contrato estava explicitado a forma de reajuste dos valores.

Ademais, o contrato firmado entre as partes estabelecia, para o caso de distrato ou resolução expressa por inadimplemento, a aplicação das seguintes multas ou deduções (id. 140617777):

6.1)
. Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR ficarão à disposição do mesmo as importâncias que pagou, deduzida a importância equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído a títulos de perdas e danos independente de sua comprovação (artigo 389 do Código Civil), bem como a perda do valor integral da comissão de corretagem, e perda do sinal (artigo 420 do Código Civil).

6.2)
Ainda será deduzido o percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, sobre o valor atualizado do contrato, nos casos de fruição do imóvel, contado a partir da data de transmissão da posse ao PROMITENTE COMPRADOR até sua efetiva restituição à PROMITENTE VENDEDORA;
6.3)
Caso o PROMITENTE COMPRADOR desista do negócio e não tenha efetuado o pagamento de nenhuma parcela o PROMITENTE COMPRADOR deverá efetuar em favor da PROMITENTE VENDEDORA o pagamento de pena convencional de 10% (dez por cento), calculada sobre o preço corrigido deste contrato a fim de cobrir as despesas administrativas, previstas no artigo 389 do Código Civil Brasileiro, para cobrir despesas de administrativas, dentre elas gastos da comercialização., sob pena de ter o nome inscrito no SPC ou SERASA;

6.4)
Encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo PROMITENTE COMPRADOR;

6.5)
Taxas, tributos e impostos gerados no período em que o PROMITENTE COMPRADOR esteve sob a posse da unidade imobiliária objeto do presente contrato.

6.6)
. Rescindido o contrato por inadimplemento de obrigação ou culpa da PROMITENTE VENDEDORA as parcelas já pagas serão atualizadas pelo índice aplicado nos moldes deste contrato e integralmente restituídas ao PROMITENTE COMPRADOR, na mesma forma e prazo que o PROMITENTE COMPRADOR efetuou os pagamentos.

Quanto ao
6.1
, não vislumbro na clausula referida abusividade que justifique que sua aplicação seja afastada, uma vez que o percentual estipulado (25%) bem como a perda do valor integral da comissão de corretagem, está alinhado ao disposto no art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 (Altera as Leis nº4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano), vejamos:

(...)

Quanto aos itens
6.2 e 6.5
, reputam-se indevidas quaisquer cobranças de taxas de fruição e condominiais tendo em vista que os imóveis sequer foram finalizados e entregues para utilização aos adquirentes.

Quanto aos itens
6.3 e 6.4
, não se aplicam ao caso, visto que conforme narrado na inicial e comprovantes anexos aos ids. 140617778, 140617779, 140617780, houve pagamento de valores referente a negociação de compra e venda, bem como não há informação quanto ao pagamento de prestações pagas em atraso.

Por fim, quanto ao item
6.6
, deve ser observado o precedente normativo vinculante (art. 927, IV, CPC) editado pelo c. STJ, in
verbis
:

(...)

Logo, no presente caso o autor não logrou demonstrar a existência de vícios de consentimento, ônus que lhe incumbia, em conformidade com o art. 373, inciso I, do CPC, até mesmo sob o manto da legislação consumerista.

Dessa forma, não sendo possível, no caso concreto, imputar à empresa ré culpa pela rescisão contratual, devem ser aplicadas as cláusulas contratuais que estabelecem que, rescindido o contrato por liberalidade do promitente comprador, serão imediatamente restituídos os valores que pagou, deduzido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), bem como o valor integral da comissão de corretagem e o sinal.

Por fim, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
enquanto que
os juros devem incidir a partir da
citação,
vejamos:

(...)

DISPOSITIVO

Ante o exposto, julga-se
PARCIALMENTEPROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial para:

a)
RATIFICAR
a tutela deferida nos autos, tornando-a definitiva;

b)
DECLARAR
a rescisão do contrato entabulado entre as partes;

c)
CONDENAR
as requeridas ao ressarcimento da quantia paga, deduzido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), bem como o valor integral da comissão de corretagem e o sinal, devidamente corrigido desde o desembolso, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido, aplicando-se juros de mora a partir da citação.

Tendo em vista a sucumbência recíproca e equivalente, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, na proporção de 50% para cada parte, nos termos do art. 86, “caput”, do CPC, estando a exigibilidade suspensa para parte autora diante do deferimento da justiça gratuita, (art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal).
”

Nessa instância,
os recorrentes
pleite
i
a
m
que
a
retenção
dos valores seja fixada no percentual de
10
% sobre o
s valores pagos
,
sob o
argumento de que o empreendimento não fora entregue e que
a revenda imediata do imóvel elimina eventual prejuízo das apeladas, sendo inviável que a cláusula penal se converta em fonte de enriquecimento sem causa.

Pois bem.

Na hipótese,
importante salientar
que a relação jurídica entre as partes se enquadra nos
conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
º
e 3
º
, do CDC, de modo que deve ser realizada uma interpretação sistemática das cláusulas dispostas no contrato.

Sobre o tema, a
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça confirma a possibilidade de restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador dá causa à rescisão contratual, o que naturalmente pressupõe a legitimidade de retenção de parte dos valores para compensação de despesas administrativas, comissionamento e eventuais custos operacionais assumidos pelo vendedor:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Analisando com acuidade as provas constantes dos autos
, denota-se
que o contrato foi firmado em
26 de dezembro de 2021
, momento em que já estava em pleno vigor a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, a qual promoveu profundas alterações na Lei nº 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e na Lei nº 6.766/79, estabelecendo regime jurídico específico para rescisões em contratos de aquisição imobiliária.

Consoante se extrai do instrumento contratual firmado entre as partes, foram pactuadas, para os casos de distrato ou de resolução
motivada pelo inadimplemento do adquirente, específicas multas e deduções financeiras,
veja-se:

“(...)

6.1)
. Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR ficarão à disposição do mesmo as importâncias que pagou, deduzida a importância equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído a títulos de perdas e danos independente de sua comprovação (artigo 389 do Código Civil), bem como a perda do valor integral da comissão de corretagem, e perda do sinal (artigo 420 do Código Civil).
”

Assim, o negócio celebrado entre as partes
se
encontra integralmente submetido às normas dessa legislação especial, que, dentre outros pontos, passou a
positivar a possibilidade de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento)
dos valores pagos
, in
verbis
:

“
Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I -
a
integralidade da comissão de corretagem;

II -
a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
”

Logo
, não havendo demonstração de que o percentual pactuado extrapole os limites legais ou acarrete penalidade desproporcional ao consumidor,
uma vez que formulada em consonância com a legislação em vigor,
não há falar em abusividade, mas sim
em
plena validade da disposição contratual.

A propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ATÉ 25% DOS
VALORES PAGOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A, DA LEI Nº 4 .591/64. PRAZO PARA RESTITUIÇÃO DOS VALORES. APLICAÇÃO DA NORMA ESPECIAL. ATÉ 30 DIAS APÓS A EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato foi firmado em agosto de 2019, sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que regula a resolução contratual de promessa de compra e venda de imóveis, devendo suas disposições
prevalecer
sobre a jurisprudência anterior fundada no CDC.
O art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a retenção de até 25% das quantias pagas
; apenas nos casos de incorporação submetida a patrimônio de afetação, devidamente comprovado por averbação no Registro de Imóveis, é possível a retenção de até 50% (§5º). A apelante não comprovou a averbação do patrimônio de afetação, limitando-se a alegar sua existência. A mera menção contratual é insuficiente para caracterizar o regime jurídico especial. Diante da ausência de comprovação, aplica-se a regra geral do art. 67-A, II, fixando-se a retenção em 25% dos valores pagos, percentual razoável e compatível com a legislação vigente e com a jurisprudência consolidada do STJ
(...)”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10144469420228110015, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 30/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025)
(
g.n
.)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA SOB O REGIME DE MULTIPROPRIEDADE EM RESORT.
RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. 25%. POSSIBILIDADE
. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. 1. Nas hipóteses de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme o art. 67-A da Lei nº 13.786/2018. Assim, não há abusividade na fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento), aplicando-se a legislação de regência do tema
.
(...)”
(TJ-GO - Apelação Cível: 57717975620228090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a
) .
DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)
(
g.n
.)

Em outro sentido,
importa destacar que a própria inicial revela que a rescisão decorreu, precipuamente, da
impossibilidade
dos
autores continuarem arcando com as prestações
do contrato. Trata-se, portanto, de desistência motivada por razões pessoais e financeiras, e não por qualquer inadimplemento das vendedoras.

Nessa perspectiva, o fato de o imóvel ainda não ter sido entregue não altera a conclusão acerca da legitimidade da
cláusula de
retenção contratual. A ausência de entrega não guarda relação com a motivação da desistência, pois os próprios autores afirmam que não possuíam mais condições de prosseguir no pagamento das parcelas pactuadas.

Ressalte-se que o contrato firmado entre as partes prevê prazo estimado de
60 meses, contados do registro
, para a finalização do empreendimento, o que projeta a entrega para aproximadamente o ano de 2027.

Assim, não procede a alegação de que a inexistência atual do imóvel entregue justificaria a redução da cláusula penal. Ao contrário, o cronograma estava dentro do prazo contratualmente ajustado, não havendo mora ou inadimplemento das vendedoras.

Diante desse contexto, é evidente que a rescisão se deu por exclusiva iniciativa e responsabilidade dos compradores, de modo que a cláusula de retenção de 25% sobre os valores pagos — prevista contratualmente e amparada pela legislação específica — não pode ser considerada abusiva, pois reflete riscos assumidos pelas partes e preserva o equilíbrio contratual.

No que se refere ao ônus
da
sucumbência, tendo em vista que ambas as partes decaíram de parcela relevante de suas pretensões, mostra-se acertada a conclusão sentencial que reconheceu a
sucumbência recíproca
, impondo-se que cada litigante suporte 50% das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, c/c art. 86, caput, do CPC.

Ante o exposto,
NEGO
PROVIMENTO
ao
recurso, mantendo
incólume
a sentença recorrida.

Por fim, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios
em 5%
, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC
. Pe
rmanece suspensa a exigibilidade das verbas atribuídas aos autores, em razão do deferimento da justiça gratuita
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025