Tribunal: TJMT
Processo: 1034844-23.2018.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-22
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034844-23.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA - CNPJ: 69.332.757/0001-89 (APELANTE), ANDRESSA CAROLINE TRECHAUD - CPF: 011.948.691-14 (ADVOGADO), ELADIO MIRANDA LIMA - CPF: 020.470.787-09 (ADVOGADO), EDUARDO FREITAS DUARTE - CPF: 098.754.446-26 (ADVOGADO), THIAGO XISTO FILARDI SABADINI E ABREU - CPF: 015.141.236-73 (ADVOGADO), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (APELANTE), BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO 01 - CNPJ: 02.299.270/0001-70 (APELANTE), CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 18.346.168/0001-19 (APELANTE), MTRES ESPORTES LTDA - ME - CNPJ: 19.529.889/0001-27 (APELADO), RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - CPF: 871.667.807-97 (ADVOGADO), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTES:

ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA; BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO 01; CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA e CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA;

APELADO:
MTRES ESPORTES LTDA - ME

EMENTA

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RELAÇÃO LOCATÍCIA EM SHOPPING CENTER. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA COMPENSATÓRIA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. BOA-
FÉ OBJETIVA. INAPLICABILIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO.
RECURSO DESPROVIDO COM REFORMA PARCIAL DE OFÍCIO.

I.
CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por empreendedores de shopping center contra sentença que declarou rescindido contrato de locação comercial firmado com lojista, reconheceu a inexistência de débito e afastou a incidência de cláusulas contratuais relativas à multa compensatória, diante do atraso excessivo na entrega do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em

saber se é válida cláusula contratual que prevê a cobrança de multa em desfavor do locatário, mesmo em casos de inadimplemento da locadora.

I
II.
RAZÕES DE DECIDIR

As cláusulas que permitem sucessivos adiamentos na entrega da loja, sem responsabilização das locadoras, violam os princípios da
função social do contrato e da boa-fé objetiva, na medida em que autorizam o desequilíbrio da relação obrigacional e
enriquecimento ilícito.

4. A demora excessiva na inauguração do empreendimento, sem previsão concreta para conclusão, autoriza a rescisão contratual por parte do locatário, afastando-se a multa compensatória prevista contratualmente.

5
. A base de cálculo dos honorários advocatícios deve observar o proveito econômico obtido, inexistente valor líquido de condenação.

IV.
DISPOSITIVO E TESE

6
. Recurso conhecido e desprovido. De ofício, alterada a base de cálculo dos honorários de sucumbência para incidir sobre o proveito econômico obtido, com majoração para o percentual de 14%.

Tese de julgamento:

"1. O atraso desarrazoado na inauguração de empreendimento comercial configura inadimplemento contratual que autoriza a resolução do contrato pelo locatário.

2. São inaplicáveis as cláusulas penais contratuais quando o descumprimento contratual é imputável à parte credora da penalidade."

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 421, 422, 475 e 884; CPC,
artigo 85,
§
2º e
§
11

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 1010791-04.2018.8.11.0000, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 12.06.2019; TJPR,
ApCiv
0009293-24.2016.8.16.0030, 17ª C.
Cív
., j. 14.02.2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto

por
Royal Brasil
Adminst

Emprendimentos
E Part Ltda e outros
,
ora
apelantes
,
contra sentença
(ID.
2
78451919
)
proferida
pel
a

Oitava
Vara Cível
d
a Comarca
d
e
Cuiabá

–
MT
, que nos autos d
a

Ação De Resolução Contratual
,

ajuizada
por
Mtres
Esportes Ltda - Me
, julgou
parcialmente
procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“
(...)
Com essas considerações, a procedência da ação é a medida que se impõe. Ante o exposto,ratifico a liminar concedidae com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil,JULGO PROCEDENTESos pedidos formulados na inicial, parareconhecer a inexistência do débito, bem como declarar rescindido o contratofirmado entre as partes e inaplicáveis as cláusulas 3.1.1, 13.3. e 13.5.

Condeno os requeridosao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, com base no disposto no art. 85, § 2º, do CPC.
(...)”

Em suas razões recursais a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Da inexistência de culpa na rescisão contratual.

Da incidência de multa contratual.

Recurso
de Apelação tempestivo
custas

recolhidas.

(ID. nº
279052352
).

A parte recorrida apresentou suas contrarrazões, rebatendo as alegações da recorrente, defendendo o desprovimento recursal.
(ID. nº
278451932
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE
S
:

ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA; BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO 01; CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA e CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA;

APELADO
:

MTRES ESPORTES LTDA - ME

VOTO

Egrégia Câmara:

Mérito Recursal
.

Da
inexistência de culpa na rescisão contratual.

De proêmio, consigno que o presente recurso comporta juízo de admissibilidade positivo quanto aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de apelação interposto por Cuiabá Plaza Shopping Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. e outros contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou procedentes os pedidos formulados por
Mtres
Esportes Ltda. – ME na ação de resolução contratual com pedido de tutela provisória de urgência, para reconhecer a inexistência de débito, declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e declarar inaplicáveis as cláusulas contratuais 3.1.1, 13.3 e 13.5.

Em suas razões recursais, as apelantes sustentam que a sentença é omissa quanto à aplicação do art. 54 da Lei nº 8.245/1991, que estabelece a prevalência das condições livremente pactuadas nos contratos de locação entre lojistas e empreendedores de shopping center.

Argumentam que a jurisprudência é pacífica no sentido de manter as disposições contratuais livremente acordadas pelas partes nesse tipo de relação locatícia, não cabendo ingerência do Poder Judiciário.

Alegam que a apelada teria anuído às cláusulas contratuais que previam a possibilidade de alteração da data de inauguração do empreendimento, pois somente após cinco meses da notificação sobre o adiamento é que formalizou o pedido de rescisão contratual.

Argumentam que eventuais atrasos na inauguração não configuram descumprimento contratual, tendo em vista as cláusulas que autorizavam tal situação. Sustentam ser indevida a tentativa da apelada de se furtar ao pagamento da multa contratual prevista para o caso de rescisão imotivada.

Ao final, requerem o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, alternativamente, a fixação de multa rescisória em patamar a ser estipulado por esta Câmara.

Por outro lado, a empresa recorrida apresentou suas contrarrazões, aduzindo ser cabível tanto a rescisão contratual quanto o pedido de inaplicabilidade das cláusulas 3.1.1, 13.3 e 13.5 do referido contrato firmado, tendo em vista que se mostra abusiva a aplicação destas em desfavor da Recorrida, ao passo que as Recorrentes permaneceram inadimplentes por mais de dois anos, o que motivou a rescisão.

Pois bem.

Como se infere dos autos, a avença entabulada entre os litigantes previa o direito da Recorrida de integrar a estrutura técnica do Shopping Estação Cuiabá, bem como de locar a loja para uso comercial dentro do estabelecimento.

No recurso, a parte Recorrente pretende afastar, com base em cláusulas contratuais, sua responsabilidade pela condenação imposta na sentença.

Nesse contexto, conforme delineado na sentença, a relação jurídica inaugural estabelecida entre as partes é de natureza contratual, fundada no “Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças de Loja de Uso Comercial do Shopping Estação Cuiabá – Resumo de Informações Contratuais” (Id. n° 278450528), sendo estabelecido nas cláusulas 3.1.1 e 13.5 o seguinte teor:

“
3.1.1 As locadoras comunicarão à locatária com antecedência de 60 dias a data da inauguração do shopping, ficando desde logo, acordado que eventuais alterações na data de inauguração do Shopping Center para datas posteriores, ainda que sucessivas, não ensejará às partes qualquer direito indenizatório uma da outra, já que tais eventuais alterações têm como consequência apenas a definição do início do prazo contratual e das obrigações da locatária decorrentes deste contrato.
”

“
13.5 Em caso de desistência da locação por parte da locatária até a inauguração do shopping, essa pagará as locadoras a
titulo
de multa contratual compensatória, o valor equivalente a 50% do valor total dos alugueres que seriam devidos até o término do prazo de vigência da locação, limitada ao valor correspondente a 24 aluguéis mínimos mensais, conforme valor fixado no item 7.1 do RIC
”

C
omo se vê, é certo que a cláusula 3.1 remete ao item 6 do RIC – Resumo de Informações Contratuais – do contrato (Id. n° 278450528), ao passo que o referido item estabelece que o prazo de locação será de 60 (sessenta) meses e que o início da locação se dará com a “inauguração do shopping”.

Da análise dos autos, em que pesem os argumentos das
empresas r
ecorrentes, não obstante a previsão de inauguração do Shopping Estação para o mês de abril de 2016, conforme item 13 do RIC (Id. n° 278450528 – pág. 4), é certo que, até o mês de outubro de 2018, momento em que a parte autora ajuizou a ação de rescisão contratual, não havia elementos concretos de que o empreendimento seria, de fato, entregue naquele mês, considerando a prorrogação do prazo por três oportunidades.

Ademais, conforme consta da peça contestatória, a inauguração do empreendimento ocorreu somente em 04/09/2019, ou seja, quase um ano após o comunicado.

Outrossim, embora o instrumento contratual não contenha previsão de data limite para a entrega, é certo que o locatário não pode aguardar indefinidamente a conclusão do empreendimento, sobretudo na hipótese em que a
r
ecorrida despendeu considerável valor durante o período mencionado.

Desta forma
, a disposição de que
“
em caso de desistência da locação por parte da locatária até a inauguração do shopping, essa pagará as locadoras a título de multa contratual compensatória, o valor equivalente a 50% do valor total dos alugueres que seriam devidos até o término do prazo de vigência da locação, limitada ao valor correspondente a 24 aluguéis mínimos mensais
”
(item
13.5
) é fonte de inegável possibilidade de enriquecimento ilícito e transgressão à bilateralidade contratual, posto que exime, em qualquer hipótese e de forma inidônea, a responsabilidade de indenização, o que vilipendia a função social do contrato (art. 421 do CC), a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e vai manifestamente contra disposição legal explícita disposta no art. 475 do CC, segundo a qual
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

A
propósito
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO
– ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING ESTAÇÃO – DATA DE ENTREGA – PREVISÃO EM CONTRATO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS E CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – PRORROGAÇÃO DE ENTREGA DO EMREENDIMENTO ALÉM DA PREVISÃO CONTRATUAL –
DESINTERESSE DA PARTE AUTORA EM FACE DA DEMORA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A relação jurídica inaugural estabelecida entre as partes foi por meio do Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Integrar a Estrutura Técnica do Shopping Estação que estabeleceu nas cláusulas 3.1 e 3.1.1, a data da inauguração do empreendimento do Shopping Estação, de modo que, com o evidente atraso, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.”(TJ-MT - AI: 10107910420188110000 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/06/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2019)

“DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DO DIREITO DE INTEGRAR ESTRUTURA TÉCNICA DO EMPRRENDIMENTO.
LEI DE LOCAÇÕES.
PRORROGAÇÃO DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
. RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE “RES SPERATA”. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MULTA RESCISÓRIA. INEXIGIBILIDADE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA. 1.
No caso de resolução do contrato de locação atípico por culpa do empreendedor, ante ao atraso na entrega do empreendimento (art. 475/CC c/c art. 9º, II, da Lei 8245/1991), com a consequente não fruição
pela empresa locatária das vantagens do complexo empresarial (“Shopping Center”), em que pese a liberdade assegurada às partes (art. 54, da Lei 8245/91),
por força o princípio da autonomia privada a par do princípio da função do social (art. 421 /CC), impõe-se a observação do princípio da boa-fé objetiva, limitando a conduta das partes (art. 422 /CC), sendo devida a restituição integral do valor pago pelo lojista a título de cessão de uso de estrutura técnica, “res
sperata
”, sob pena de promoção do enriquecimento ilícito da locadora, o que é vedado (art. 884 /CC).
2.Declarada a resolução do contrato, ante a inexecução culposa da empreendedora do “shopping center”, por violar o dever de informação da parte contrária sobre o conteúdo do negócio e de frustrar as legítimas expectativas da locatária quanto ao prazo de entrega da loja, ainda que fixado de forma verbal, não se verifica conduta de má-fé da parte autora em relação aos fatos por ela afirmados nesse sentido em sua inicial.3. Resolvido o contrato por culpa do empreendedor não é
devida
pelo lojista, locatário, a multa compensatória prevista no contrato.3. Apelação Cível (1) da autora à que se dá provimento, negando-se provimento à apelação interposta pela parte requerida, revendo-se os ônus
da
sucumbência.” (TJPR - 17ª
C.Cível
- 0009293-24.2016.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 14.02.2022) (destaquei)

Nesta senda, à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva, consubstancia obrigação do locador entregar ao locatário, no prazo contratualmente estipulado, o imóvel locado objeto do contrato.

Na espécie, os Apelantes não cumpriram sua obrigação de disponibilizar, no prazo contratualmente estipulado, o imóvel em condições adequadas para o uso a que se destinava, alongando indevidamente o prazo de inauguração, o que impõe a rescisão contratual e a inaplicabilidade das cláusulas restritivas.

Portanto, o
decisum
fustigado, que reconheceu a inexistência do débito, bem como declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e inaplicáveis as cláusulas 3.1.1, 13.3 e 13.5, mostra-se escorreito em seu raciocínio e na solução dada na sentença, posto que, de fato, diante da ausência de responsabilidade da parte autora pela rescisão antecipada do contrato, não há que se falar em aplicação da cláusula penal. Ou seja, se o inadimplemento contratual é das Apelantes, não cabe a elas invocarem a aplicação da multa contratual.

Da alteração da base de cálculo dos honorários advocatícios.

Contudo, faz-se necessária à reforma, de ofício, da base em que foi determinada a incidência dos honorários sucumbenciais, posto que
inexistindo
condenação em valor líquido, a verba honorária deve incidir sobre
o proveito econômico obtido na demanda
, atendendo-se, assim, a ordem de preferência do §2º do art. 85 do CPC.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO DE VIDA – PRETENSÃO DE PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA – NEGATIVA DE COBERTURA SOB ALEGAÇÃO DE DOENÇA PRÉ-EXISTENTE – AUSÊNCIA DE EXAME MÉDICO PRÉVIO – ASSUNÇÃO DO RISCO PELA SEGURADORA – INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA DEVIDA - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO –
ALTERAÇÃO DE OFÍCIO DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - VALOR DA CONDENAÇÃO SECURITÁRIA
- SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)
De acordo com o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, determina que os honorários devem ser fixados entre o mínimo de 10% (dez por cento) e o máximo de 20% (vinte por cento), sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, e serão recíproca e
proporcionalmente distribuídos entre eles o ônus sucumbencial, a teor do art. 86 do CPC.”

(N.U 1045991-12.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/08/2024,
Publicado
no DJE 31/08/2024)

Ressalta-se, ademais, que a alteração, de ofício, da base de cálculo dos honorários não configura
reformatio in pejus
, por tratar-se de matéria de ordem pública.

(STJ - REsp: 1975514 CE 2021/0375173-9, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 22/02/2022).

Por essas razões, conheço
do recurso de Apelação
e,
NEGO
-LHE
PROVIMENTO
,

contudo

de ofício,
altero
a base de cálculo das verbas honorárias, para determinar a sua incidência sobre o valor
do proveito econômico obtido
,
m
antendo-se,
quanto ao mais,
na integralidade, a r. sentença fustigada
.

Por fim, ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados, pelo Juízo de 1º Grau
, em desfavor dos
recorrentes
,
para o importe de
1
4
% (
quatorze
por cento) sobre o valor
do proveito econômico obtido
, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2025