Tribunal: TJMT
Processo: 1011476-64.2025.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011476-64.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS - CPF: 346.722.128-90 (ADVOGADO), WESLEY FERNANDES ROQUE - CPF: 354.866.398-21 (AGRAVANTE), SPE BELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.012.550/0001-09 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TUTELA DE URGÊNCIA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS.

OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS. DEVIDAS.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de ação declaratória de resilição contratual que indeferiu suspensão exigibilidade das parcelas vencidas e manteve os encargos acessórios relacionados à posse do imóvel.

II. Questão em discussão

A controvérsia reside em verificar: (i) se, diante da manifesta intenção do compromissário comprador de rescindir o contrato, é cabível a suspensão da exigibilidade também das parcelas vencidas antes do ajuizamento da ação; (ii) se o agravado deve responder pelos tributos e encargos acessórios (IPTU e taxas condominiais) incidentes sobre o imóvel.

III. Razões de decidir

É admissível a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas de contrato de promessa de compra e venda, quando manifestada a inequívoca intenção do compromissário comprador em rescindir o contrato, por se tratar de direito potestativo.
Dever de adimplir obrigações acessórias inerentes à detenção do bem recai sobre quem efetivamente exerce a posse do imóvel
, até que haja a sua formal devolução ou a decretação judicial de resolução contratual.

IV. Dispositivo e tese
.

Recurso parcialmente provido

Tese de julgamento: “É admissível a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas de contrato de promessa de compra e venda, quando manifestada a inequívoca intenção do compromissário comprador em rescindir o contrato, por se tratar de direito potestativo, sendo mantida, entretanto, sua responsabilidade pelas obrigações acessórias enquanto perdurar a posse do imóvel.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
Wesley Fernandes Roque
contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, nos autos da ação declaratória de resilição contratual c.c com restituição de valores ajuizada em face de
SPE Belo Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, que deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência, apenas para suspender a cobrança judicial ou extrajudicial das parcelas vencidas após o ajuizamento da ação, bem como a vedação de negativação do nome do autor com relação a tais débitos
, sob pena de multa diária.

Nas razões recursais, sustenta o agravante,
que é cabível a suspensão da exigibilidade de todas as parcelas vencidas, inclusive daquelas anteriores à distribuição da ação, pois, com o exercício do direito potestativo de resilição, não mais subsistiria a obrigação de adimplemento.

Alega que em virtude da cessação de interesse na manutenção do contrato, a devolução da posse do imóvel e a transferência da responsabilidade por encargos acessórios à agravada seriam medidas adequadas, inclusive com respaldo na jurisprudência pátria.

Pontua que não há perigo de irreversibilidade da tutela pretendida, porquanto eventual restituição da posse e suspensão de cobranças não traria prejuízo irreparável à parte agravada.

Por fim, requer a reforma da decisão agravada para: a) suspender a exigibilidade de todas as parcelas vencidas; b) determinar a abstenção da agravada em inscrever o nome do agravante nos cadastros restritivos de crédito; c) atribuir à agravada os encargos acessórios relacionados à posse do imóvel, com a imediata reintegração.

A tutela provisória recursal foi
indeferida
por meio da decisão de ID n. 280945890.

Informações coligidas pelo magistrado
a quo
no Id n. 281458867, comunicando a manutenção da decisão agravada.

Certificado o
transcurso do prazo legal para apresentação de contraminuta sem manifestação da parte agravada (
ID nº 287895891).

É o relatório.

Cuiabá, 11 de

junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda dos imóveis - lotes 24 e 25 do Residencial Park Águas Quentes, em Barra do Garças/MT. O autor requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão da cobrança das parcelas vencidas e vincendas, a imediata devolução da posse dos lotes à ré, que deverá arcar com os encargos e tributos incidentes, e a abstenção de negativação de seu nome nos cadastros de inadimplentes.

A decisão recorrida deferiu parcialmente o pedido, apenas para suspender a cobrança das parcelas vencidas após o ajuizamento da ação, bem como para obstar a negativação do nome do autor em relação a tais débitos. Foi indeferido, contudo, o pedido de suspensão das parcelas vencidas anteriormente à propositura da demanda, bem como a devolução da posse à parte agravada e a responsabilização desta pelas obrigações acessórias incidentes sobre os imóveis
.

Diante disso, a agravante interpôs o presente recurso, sustentando que sua manifesta intenção de rescindir os contratos de promessa de compra e venda, firmados em 21/01/2021, torna ilegítima a continuidade da exigência das parcelas vencidas e vincendas, diante da natureza potestativa do direito à rescisão contratual por parte do consumidor. Pleiteia, ainda, a suspensão da cobrança de tributos e encargos acessórios, como o IPTU e as taxas condominiais, bem como a exclusão da negativação em relação a quaisquer parcelas vencidas, ainda que anteriores à propositura da ação.

Com efeito, o direito potestativo do compromissário comprador em rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel encontra respaldo no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, cuja redação prevê:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, [...] consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Nesse contexto, uma vez demonstrada a inequívoca vontade do agravante em rescindir o contrato, não é razoável — tampouco juridicamente proporcional — que continue a incidir a obrigação de pagamento das parcelas contratuais, vencidas ou vincendas, uma vez que o cerne da controvérsia passa a ser apenas o montante que deverá ser objeto de restituição, observadas as retenções eventualmente cabíveis.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUPERVENIÊNCIA DE DESINTERESSE NO PROSSEGUIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO
.
SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. MANUTENÇÃO DO NOME DO AUTOR EM CADASTROS RESTRITIVOS. RISCO DE DANO IRREVERSÍVEL. P
RESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

I. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e impedir a inscrição do nome do agravante em cadastros de inadimplentes, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

II. A
probabilidade do direito está demonstrada pelo desinteresse do agravante em prosseguir com o contrato de compra e venda do imóvel, sendo inválida a obrigação de continuar efetuando os pagamentos
. O artigo 53 do CDC veda a cláusula de perdimento integral dos valores pagos em contratos dessa natureza.

III. O perigo de dano decorre da continuidade da cobrança e da possibilidade de inscrição do nome do agravante nos cadastros de inadimplentes, o que pode resultar em restrição ao crédito e prejuízos financeiros irreversíveis.

IV. Precedentes desta Câmara e do STJ indicam que, havendo manifesta intenção do consumidor em rescindir o contrato, impõe-se a suspensão das cobranças até a definição do percentual de retenção dos valores pagos.

V. Recurso provido para suspender a exigibilidade das parcelas e impedir a inclusão do nome do agravante nos cadastros de inadimplentes até o julgamento final da ação
. (...)” (RAI n. 1002067-64.2025.8.11.0000, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastiao de Arruda Almeida, J. 25.03.25 - negritei)

“Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Descumprimento contratual. Ausência de infraestrutura básica. Exceptio non adimpleti contractus. Suspensão da exigibilidade das parcelas. Abstenção de inscrição em cadastros de inadimplentes
. Recurso provido.

(...)

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal cinge-se à verificação dos requisitos para a concessão da tutela de urgência, notadamente quanto à probabilidade do direito e ao risco de dano irreparável, considerando a alegada impossibilidade de uso dos lotes adquiridos em razão da ausência de infraestrutura essencial, especialmente o abastecimento de água.

III. Razões de decidir

3. O contrato prevê que a responsabilidade pela implementação da infraestrutura, incluindo a rede de abastecimento de água, recai sobre o vendedor, devendo ser concluída no prazo de seis meses, o que não ocorreu, configurando descumprimento contratual.

4. A ausência da infraestrutura essencial inviabiliza a utilização do bem e frustra a legítima expectativa da adquirente, justificando a aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), conforme o art. 476 do Código Civil.

5. O perigo de dano se manifesta pela iminente inclusão do nome da agravante em cadastros de inadimplentes, o que poderia lhe acarretar prejuízos de difícil reparação.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: “
Em ação de rescisão contratual, é admissível a suspensão das parcelas vencidas e vincendas e a abstenção da inclusão do nome da parte em cadastros de restrição ao crédito, quando preenchidos os requisitos da tutela de urgência e evidenciado o desinteresse na continuidade do contrato
”. (RAI n. 1035643-82.2024.8.11.0000,

5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, J. 18.03.25 - negritei

)

Logo, havendo pretensão inequívoca de resolução contratual, impõe-se, como consectário lógico, a suspensão das cobranças de parcelas vincendas e vencidas até definição do
quantum debeatur

No que tange à pretensão de repassar à agravada os encargos acessórios da posse, como tributos e taxas, não merece guarida a irresignação.

Deveras,
o dever de adimplir IPTU, taxa de condomínio e demais obrigações acessórias inerentes à detenção do bem recai sobre quem efetivamente exerce a posse do imóvel
, até que haja a sua formal devolução à vendedora ou a decretação judicial de resolução contratual com trânsito em julgado.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
Ação de rescisão contratual c.c restituição de quantias pagas – Compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel futuro
– Decisão indeferiu tutela de urgência – Suspensão da cobrança de parcelas vencidas e vincendas e impedimento da negativação dos nomes dos autores – Cabimento – Requisitos do art. 300 do CPC presentes – Possibilidade de o compromissário comprador solicitar a rescisão do contrato, ainda que inadimplente, com suspensão do pagamento das parcelas – Súmula nº 1 do TJSP – Recurso provido.
Suspensão do pagamento de IPTU e despesas condominiais – Descabimento – Decisão quanto à posse do imóvel depende da apreciação do pedido principal
– Ausentes requisito do art . 300 do CPC – Recurso negado. Recurso provido em parte.”
(TJSP. RAI n. 2220845-98.2024.8.26.0000, 13ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.

Francisco Giaquinto,J. 06.09.24 - negritei)

Na hipótese dos autos, a parte autora permanece na posse dos lotes objeto do contrato, não havendo decisão judicial que tenha declarado a extinção do vínculo contratual, tampouco determinação de devolução da posse à parte ré. Assim, não se verifica fundamento legal ou fático que autorize, neste momento processual, o repasse das obrigações tributárias à parte agravada.

Diante disso, impõe-se a reforma da decisão agravada, a fim de estender os efeitos da tutela concedida também às parcelas vencidas anteriormente ao ajuizamento da demanda, determinando-se a suspensão da exigibilidade de todas as parcelas contratuais — vencidas e vincendas — até o julgamento final da ação de rescisão contratual. Deve-se, ainda, determinar a abstenção da negativação do nome do agravante em relação a tais débitos, mantendo-se, contudo, a responsabilidade do agravante pelo pagamento dos tributos e encargos acessórios, como o IPTU e as taxas condominiais, enquanto permanecer na posse dos lotes objeto da lide.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
.

Cuiabá, 11 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025