Tribunal: TJMT
Processo: 1003190-12.2023.8.11.0051
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003190-12.2023.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[CCS AGROTEXTIL LTDA - CNPJ: 19.574.835/0001-83 (APELANTE), LELIANE REAMI - CPF: 024.852.361-94 (ADVOGADO), PREST SERV SERVICOS AGRICOLAS LTDA - ME - CNPJ: 20.686.720/0001-60 (APELADO), GABRIEL LORENZZATTO - CPF: 078.386.379-96 (ADVOGADO), VINICIUS ANDRADE MARINHO - CPF: 031.129.401-48 (ADVOGADO), CLOVES CONCEICAO SILVA - CPF: 430.895.421-53 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DIVINA DAS GRACAS TRAJANO - CPF: 507.707.561-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA NÃO COMPROVADO. ESCRITURA PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. INEXISTÊNCIA DE USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança de aluguéis, cujo objeto é a outorga de 21,42% da propriedade de imóvel urbano, com fundamento em suposto contrato verbal de compra e venda e indenização por uso exclusivo do bem. A autora sustenta ter adquirido 71,42% do imóvel, embora apenas 50% tenham sido formalizados por escritura pública.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber:
(i) se a autora possui direito à outorga de mais 21,42% do imóvel, com base em contrato verbal e na transferência de valores pretéritos à lavratura da escritura pública; e

(ii) se há direito à indenização por suposto uso exclusivo do bem pela parte adversa.

III. Razões de decidir

3. Não há provas nos autos que evidenciem a existência de contrato verbal de compra e venda para aquisição de fração superior à formalizada.
4. A escritura pública de compra e venda, celebrada posteriormente à transferência bancária, indica de forma expressa a aquisição de 50% do imóvel, com cláusula de quitação plena, revelando a vontade inequívoca das partes e produzindo efeitos jurídicos plenos.
5. A complexidade da relação comercial entre as partes e os documentos acostados aos autos não permitem vincular, de forma objetiva e inequívoca, o valor transferido à aquisição da fração adicional de propriedade.
6. Inexistente comprovação de uso exclusivo do imóvel pela parte adversa ou impedimento concreto à fruição do bem pela autora, sendo os vídeos apresentados insuficientes para evidenciar esbulho possessório ou exclusão da copropriedade.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A escritura pública de compra e venda, revestida de fé pública e dotada de presunção de veracidade, prevalece sobre alegações de contrato verbal desacompanhadas de prova robusta. 2. A ausência de impedimento concreto à fruição do bem descaracteriza o uso exclusivo que ensejaria indenização por aluguéis.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, art. 373, I; CC/2002, art. 108.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.439.163/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 25.08.2015; STJ, AgInt no AREsp 1.199.536/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 18.06.2019.

R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CCS AGROTEXTIL EIRELI

-
Id-

284259461, no qual se insurgem contra sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, constante do
-
Id-284259458, que em sede de
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE ALUGUEL
n. 1003190-12.2023.8.11.0051, proposta em face a
PREST SERV SERVIÇOS AGRÍCOLAS LTDA - ME,
cujo objeto é a
outorga de 21,42% da propriedade de imóvel urbano (matrícula nº 9.750 do RGI de Campo Verde – MT), além de indenização por uso exclusivo do bem, sob alegação de que houve contrato verbal de compra e venda, pelo qual a autora teria adquirido 71,42% do imóvel, embora apenas 50% tenham sido formalmente escriturados em seu nome.

A sentença recorrida julgou
improcedentes os pedidos iniciais
, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Inconformada, a parte autora interpôs o presente
recurso de apelação
, sustentando, em síntese:

1.

A
sentença violou os princípios da congruência e da adstrição
, ao julgar com base em fato (ausência de prova do negócio jurídico) que não era objeto de controvérsia, desconsiderando a
confissão da ré
sobre o recebimento do valor de R$ 2.500.000,00 em 25/03/2022, que corresponderia à aquisição de 71,42% do imóvel;

2.

A
confissão judicial
feita pela parte ré nos autos e reafirmada em memoriais finais constitui prova suficiente da existência do negócio jurídico e da destinação do valor pago, devendo ser reconhecida sua força probante (arts. 389, 391 e 393 do CPC);

3.

A sentença ignorou a questão central do litígio, qual seja, a
diferença de R$ 750.000,00
entre o valor pago (R$ 2.500.000,00) e o valor declarado na escritura pública (R$ 1.750.000,00), equivalente a 21,42% do imóvel, deixando de apreciar ponto controvertido fixado no despacho saneador;

4.

Argumenta-se que a
Apelada não comprovou que a diferença teria sido destinada à quitação de dívidas anteriores
, não apresentando documentos hábeis a justificar a retenção da quantia, infringindo o ônus da prova que lhe competia (art. 373, II, CPC);

5.

A sentença teria
valorado indevidamente as provas
, desprezando diversos elementos relevantes, como áudios, mensagens, documentos bancários e testemunhos que corroboram a versão da autora quanto à existência do acordo e à titularidade da maior parte do imóvel;

6.

Sustenta-se, ainda, que a sentença
equivocou-se ao afastar a validade do contrato verbal
, quando, no caso concreto, as provas demonstram o adimplemento da obrigação e a posse do imóvel desde 2022, o que tornaria inócua a formalidade da escritura pública diante do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa;

7.

Por fim, quanto ao pedido de cobrança de aluguéis, afirma que o
uso do imóvel tem sido feito de forma exclusiva pela Apelada
, sendo insuficiente o simples fato de a Apelante ter “livre acesso” ao bem para afastar a configuração de uso exclusivo e o dever de indenizar.

Com esses fundamentos, requer a
reforma da sentença
para que sejam julgados
procedentes os pedidos formulados na petição inicial
, com o consequente reconhecimento do direito à integralidade da quota-parte adquirida no imóvel (71,42%) e a condenação da ré ao pagamento de aluguéis correspondentes à utilização exclusiva do bem.

Contrarrazões constante do Id-284259464, nas quais, em síntese, pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá-MT, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO – MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, em sede de
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE ALUGUEL,
cujo objeto é a
outorga de 21,42% da propriedade de imóvel urbano (matrícula nº 9.750 do RGI de Campo Verde – MT), além de indenização por uso exclusivo do bem, sob alegação de que houve contrato verbal de compra e venda, pelo qual a autora teria adquirido 71,42% do imóvel, embora apenas 50% tenham sido formalmente escriturados em seu nome.

A r. sentença deve ser mantida, senão vejamos:

A controvérsia cinge-se à alegação de que a APELANTE teria direito a mais
21,42%
da propriedade do imóvel, além dos
50%
formalizados, com base em contrato verbal e na transferência de valores antes da lavratura da escritura.

Ocorre que os elementos de prova constantes dos autos não corroboram tal pretensão. Conforme bem lançado na sentença, o valor de
R$ 2.500.000,00
transferido em
25/03/2022
antecede por mais de um ano a escritura de compra e venda celebrada em
28/07/2023
, sendo que esta estipulou, de forma clara, a alienação de
50%
do imóvel pelo valor de
R$ 1.750.000,00
.

Os extratos bancários e demais documentos juntados revelam a existência de uma complexa relação comercial entre as partes, permeada por múltiplas transações financeiras, o que fragiliza qualquer tentativa de vinculação inequívoca daquele depósito à aquisição de fração superior da propriedade imobiliária.

Tal contexto foi confirmado por testemunhas e informantes, inclusive pelo informante
BRUNO CÉZAR
, o qual admitiu não conhecer os detalhes do suposto ajuste verbal.

A tese recursal de que houve confissão da diferença de valores encontra óbice nos próprios autos. A requerida, ao reconhecer o recebimento de
R$ 2.500.000,00
, jamais assentiu que o montante corresponderia à aquisição de
71,42%
do imóvel. Pelo contrário, alegou que parte dos valores destinava-se ao acerto de obrigações diversas no curso de relação comercial anterior, sem que tal imputação tenha sido infirmada por prova robusta em sentido contrário.

Outrossim, a escritura pública constitui ato solene dotado de presunção de veracidade, sendo insuscetível de modificação por alegações desamparadas de elementos objetivos. A própria apelante participou da celebração do instrumento notarial e nele reconheceu a compra de
50%
do bem, com cláusula de quitação plena e irrevogável. Tal pacto, formalizado em cartório, goza de fé pública e não pode ser infirmado senão por prova categórica, a qual inexiste nestes autos.

No que tange ao suposto uso exclusivo do imóvel e à consequente pretensão de indenização e aluguéis, tampouco restou demonstrado qualquer impedimento concreto à fruição do bem pela autora. Os vídeos apresentados pela própria parte demonstram que o autor circulava livremente pelo local, sendo certo que eventual limitação temporária adveio de decisão em processo de recuperação judicial, alheio à vontade das partes.

Assim, ausente prova da avença verbal alegada, bem como do uso exclusivo do bem, impõe-se a manutenção da sentença, que corretamente julgou improcedentes os pedidos, aplicando com precisão os artigos 373, I, do CPC, e 108 do Código Civil.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo incólume a r. sentença por seus próprios fundamentos.

Em razão da regra do §11º, do art. 85, do CPC, major os honorários advocatícios de 10% para 12% (doze por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025