Tribunal: TJMT
Processo: 1034088-93.2025.8.11.0000
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1034088-93.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Aquisição]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MARCUS VINICIUS MARQUES CARDOSO - CPF: 727.663.281-49 (ADVOGADO), JOAO BOSCO CARVALHO DE CASTRO - CPF: 933.224.451-00 (AGRAVANTE), GARCIA SIQUEIRA SANTOS - CPF: 378.187.831-72 (AGRAVADO), LUCIANA MAURA CARVALHO SIQUEIRA - CPF: 486.820.041-00 (AGRAVADO), FLAVIO AUGUSTO MESQUITA CORREA DA COSTA - CPF: 362.930.751-53 (AGRAVADO), GRACIENE PAULINE MAZETO CORREA DA COSTA - CPF: 487.348.531-20 (AGRAVADO), DANIELE IZAURA DA SILVA CAVALARI REZENDE - CPF: 262.196.808-20 (ADVOGADO), CARLOS REZENDE JUNIOR - CPF: 053.966.508-85 (ADVOGADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 025.301.991-59 (ADVOGADO), ANA CARLA BRIZOLA - CPF: 040.079.621-03 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO- EMBARGOS DE TERCEIRO – ALEGAÇÃO DE POSSE EM DECORRÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – CONTRATO FIRMADO EM VIOLAÇÃO A CLÁUSULA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE OS AGRAVADOS – SITUAÇÃO EM QUE NÃO HÁ COMO PRESUMIR QUE O LOCATÁRIO TIVESSE CONHECIMENTO DA REFERIDA CLÁUSULA – POSSIBILIDADE DE PERMANECER NO IMÓVEL ATÉ O VENCIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO (13/03/2026) - PRETENSÃO A RETENÇÃO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE BENFEITORIAS – EXPRESSA PREVISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE EXCLUI REFERIDA POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Contrato de locação firmado com o locatário em afronta a cláusula contratual constante de contrato de compra e venda firmado entre os locadores e os vendedores do imóvel que impedia transferir o imóvel a terceiro situação que não leva a presumir que o locatário tivesse conhecimento dessa proibição.

Possibilidade de o locatário permanecer no imóvel até o vencimento do contra que se avizinha, uma vez que tem encerramento em 13/03/2026.

A retenção do imóvel em razão de benfeitorias realizadas
dependerá da situação e do contrato
, valendo anotar que da análise do contrato de locação
não consta referida previsão, havendo inclusive cláusula contratual expressa afastando tal possibilidade De modo que não é possível acolher referida pretensão.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1034088-93-2025

AGRAVANTE:
JOÃO BOSCO CARVALHO DE CASTRO

AGRAVADO:
GARCIA SIQUEIRA SANTOS E OUTROS

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito

suspensivo
interposto por João Bosco Carvalho de Castro em face da decisão proferida pelo Juízo da que em sede de Embargos de Terceiro ajuizado pelo Agravante,
indeferiu

tutela de urgência para
para suspender os efeitos da reintegração de posse ordenada em acórdão do TJMT (AI nº 1025957- 66.2024.8.11.0000), mantendo o Agravante na posse do bem descrito nos autos.

Nas razões recursais o Agravante alega que o Juízo
indeferiu a tutela pleiteada ao fundamento de que não poderia suspender ordem emanada da Corte
Superior, no entanto o Agravante apenas busca resguardar seu direito próprio e autônomo, possuidor de boa-fé, que não integrou a relação processual originária.

Assevera que detém posse legítima desde 2023, anterior à propositura da demanda principal, devidamente amparada em contrato de locação, sendo certo que a proteção da posse de boa-fé independe do direito de propriedade, conforme dispõe o art. 1.210, §2º, do CC e a Súmula 84 do STJ acrescentando que negar a tutela sob o argumento de que se trata de decisão emanada de instância superior implica supressão indevida de garantia processual, violando o art. 5º, XXXV, da Constituição Federal.

Alega que além da proteção possessória, o Agravante realizou benfeitorias úteis e necessárias no imóvel locado, incluindo a instalação de sistema de energia solar no valor aproximado de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais), além de reformas estruturais que valorizaram o bem, fruto de investimento realizado diretamente pelo Locatário, situação que resultou em evidente incremento no valor patrimonial do imóvel, tornando-o mais moderno, econômico e atrativo no mercado.

Sustenta que demonstrou inequívoco interesse na aquisição do bem, ajustou com os Locadores a assunção do pagamento referente ao sistema de placas solares, justamente para que tal investimento permanecesse integrado ao imóvel, evitando sua retirada.

Alega que procedeu à realização de substanciais reformas e melhorias estruturais, que não apenas aumentaram a funcionalidade e a estética do bem, mas também contribuíram para a valorização patrimonial e que referidas circunstâncias

conferem ao Embargante o direito de retenção,
diante dos expressivos aportes realizados, o que restará devidamente comprovado no decorrer da instrução processual.

Assevera que nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, bem como às úteis se autorizadas pelo locador, podendo reter o bem até o reembolso.

Verbera que mesmo sendo reconhecido o direito imediato à manutenção na posse (o que se admite apenas por argumentar), o Agravante jamais poderia ser afastado sumariamente sem a prévia indenização, sob pena de flagrante enriquecimento sem causa dos Agravados (art. 884, CC), acrescentando que o princípio da função social do contrato (art. 421, CC) e a boa fé objetiva (art. 422, CC) impõem ao Poder Judiciário a obrigação de coibir comportamentos abusivos que desconsiderem os aportes financeiros significativos realizados pelo locatário.

Sustenta que a reforma da decisão agravada é medida que se impõe, seja para assegurar a posse legítima de boa-fé,
seja para garantir o exercício do direito de retenção e indenização, expressamente reconhecido pela legislação civil e pela Lei do Inquilinato, não pode ser afastado sumariamente, sob pena de grave violação ao princípio da função social do contrato e ao direito fundamental à moradia/trabalho (art. 6º, CF). Pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito pelo seu provimento.

Nas contrarrazões os Agravados alegam que O Agravante interpôs o presente Recurso de Agravo de Instrumento contra a decisão proferida nos embargos de terceiro c/c manutenção de posse e retenção por benfeitorias, que indeferiu o pedido de tutela ao fundamento d que os Agravados foram reintegrados na posse do imóvel descrito nos Autos em razão da decisão proferida no Agravo de Instrumento n. 1025957- 66.2024

Argumentam que o
Agravante alega ser possuidor legítimo e de boa-fé, amparado em contrato de locação firmado em 2023, anterior à ação principal, e sustenta ter realizado benfeitorias de elevado valor, como a instalação de sistema de energia solar e reformas estruturais, razão pela qual teria direito à manutenção na posse ou, subsidiariamente, ao direito de retenção até o reembolso dos investimentos.

Assinalam que,
a posse que os agravados FLÁVIO E GRACIENE detinham foi juridicamente destituída de legitimidade no momento da resolução contratual, de modo que eventual contrato de locação celebrado por eles posteriormente — ou já antecedente, haja vista a existência de cláusula expressa que veda a disposição do imóvel — não gera proteção possessória frente aos verdadeiros proprietários
no entanto, o contrato de locação foi firmado em violação a cláusula contratual constante do contrato de compra e venda firmado entre os ora Agravados e
Flávio Augusto Mesquita Correa da Costa e Outro e que
o contrato de locação é inválido, haja vista que firmado diante de uma clara violação a um contrato de compra e venda antecedente.

Verberam que a posse que os Agravados
Flávio Augusto Mesquita Correa da Costa e Outro
detinham foi juridicamente destituída de legitimidade no momento da resolução contratual, de modo que eventual contrato de locação celebrado por eles posteriormente não tem validade, haja vista a existência de cláusula expressa que veda a disposição do imóvel — não gera proteção possessória frente aos verdadeiros proprietários

Afirma

ausência de boa fé do Agravante, já que sabia ou deveria
que o imóvel, objeto da locação, estava vinculado a contrato de compra e venda inadimplido.

Sustenta
a inexistência de direito de retenção do imóvel pelo Agravante, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Marias Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Anoto que em sede de Agravo de Instrumento cumpre verificar apenas o acerto ou não da decisão agravada
e não adentrar em questões de mérito que devem ser objeto de análise pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

É cediço, portanto, que
cumpre ao relator apenas a análise dos requisitos contidos no artigo

300 do CPC, ou seja,
deve ser apreciada a
presença da probabilidade do direito invocado
e
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
conforme regra ditada pelo art. 300, caput, do CPC/15.

Com efeito, o artigo 1.019 do CPC dispõe que:

Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:

I -
poderá
atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;

II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso;

III - determinará a intimação do Ministério Público, preferencialmente por meio eletrônico, quando for o caso de sua intervenção, para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias.

Portanto, sabe-se, que o deferimento de liminar ou a tutela, cujo efeito se antecipa, é aquela que, mesmo à luz de um exame sumário, mostra-se marcadamente vocacionada a se tornar definitiva por ocasião do exame da matéria pelo mérito.

Com efeito, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito
.

No caso em análise, verifica-se que o Agravante ajuizou Embargos de Terceiro em que pleiteou a concessão de antecipação de tutela a fim de permanecer na posse do imóvel

descrito nos Autos,

argumentando que exerce posse de boa fé oriunda de contrato de locação
.

Sustenta que havia manifestado intenção de adquirir o imóvel, tendo realizado melhorias substanciais e que nesse contexto, deve prevalecer a boa fé objetiva
e, ademais, o inquilino tem direito a retenção do imóvel até que seja indenizado pelas benfeitorias realizadas
, conforme
35 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Cumpre anotar que o Agravante firmou contrato de locação do imóvel com o
Flávio Augusto Mesquita Correa da Costa e Outro
em 13/09/2023 com validade até
13/12/2024
, ID 198697071 (processo origem).
Posteriormente, firmaram Termo Aditivo com vigência a partir de 13/12/2024 a 13/03/2026 ID 198697367, sendo pertinente anotar que
referidos locadores figuram como demandados em Ação de Rescisão Contratual ajuizada por
Garcia Siqueira Santos e Luciana Maura Carvalho Siqueira.

Constata-se que em razão de decisão proferida na referida demanda (Ação de Rescisão Contratual PROC. 1015911-89-20240), que indeferiu liminar em favor dos Autores,
foi interposto o Agravo de Instrumento

n. 1025957-66-2024 que foi provido, sendo determinada a imediata reintegração dos autores Garcia Siqueira Santos e Luciana Maura Carvalho Siqueira na posse do imóvel residencial localizado na Rua das Petúnias, . 27, quadra 19, lote 18, Condomínio Florais Cuiabá Residencial, Cuiabá/, objeto do presente recurso.

O Agravante ingressou com Embargos de Terceiro, aduzindo que se encontra na

posse do referido imóvel em razão de contrato de locação
firmado com Flávio Augusto Mesquita Correa da Costa e Outro, anteriormente ao ajuizamento da Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelos Agravados

Garcia Siqueira Santos e Luciana Maura Carvalho Siqueira.

Cumpre anotar da detida reanálise do processo que
os locadores (
Flávio Augusto Mesquita Correa da Costa e Outro na realidade perderam a posse do imóvel em questão, valendo ressaltar que c
omo o locador perdeu a posse por decisão judicial, n
o caso, a
obrigação do inquilino passa a ser com o novo possuidor que obteve a posse por determinação judicial, ou seja, ele precisa desocupar o imóvel para que o novo possuidor possa ocupá-lo.

Necessário anotar que no caso
foi determinada a reintegração dos Autores da Ação de Resolução Contratual Garcia Siqueira Santos e Luciana Maura Carvalho Siqueira na posse do imóvel, sendo que
os demandados/locadores providenciaram a locação do imóvel em afronta a cláusula do contrato de compra e venda firmado entre os ora Agravados, ou seja,
os locadores por expressa disposição contratual nem sequer poderiam ter alugado referido imóvel ao Agravante
,
tanto assim que no Agravo de Instrumento n.

1025957-66-2024
em que houve a reintegração dos ora Agravados Garcia Siqueira Santos e Luciana Maura Carvalho Siqueira na posse do imóvel,

constando, inclusive, que ao firmar o contrato de locação com o Agravante os locadores (
Flávio Augusto Mesquita Correa da Costa e Outro) o

fizeram em afronta a cláusula do contrato de compra e venda

senão vejamos:

(...)

Verifica-se da análise dos Autos que os Agravantes imputam a responsabilidade pela rescisão do contrato aos Agravados que teriam se tornado inadimplente quanto ao pagamento do imóvel e, ademais, teriam locado o bem a terceiro pretendendo que seja determinado o depósito do aluguel em juízo.

Quanto aos Agravados sustentam que ocorreu pagamento substancial do ajustado entre as partes aduzindo que
do montante pactuado encontra-se inadimplentes com o equivalente a R$ 1.206.859,00 (um milhão duzentos e seis mil oitocentos e cinquenta e nove reais),
situação que obsta a rescisão do contrato e restituição do imóvel aos Agravantes.

Necessário registrar que conforme os próprios Agravados afirmam se encontram inadimplentes com relação a parte do pagamento ajustado, embora tenham realizado pagamento de parte do imóvel aos Agravantes,
além disso, providenciaram a locação do imóvel a terceiro, situação que afronta o parágrafo primeiro da cláusula primeira do contrato que dispõe o seguinte:

“Nenhuma das partes poderá ceder os direitos e obrigações decorrentes do presente contrato a quaisquer terceiros salvo mediante autorização expressa e por escrito da outra parte, inclusive qualquer tipo de venda, consignação, cessão de uso ou qualquer forma de desvio de função do objeto do presente instrumento de compra e venda,
sendo que o descumprimento autoriza os PROMITENTES VENDEDORES a retomada imediata do imóvel,
inclusive com suas edificações, benfeitorias e reformas na época, nada sendo devido aos PROMITENTES COMPRADORES a título de indenização ou reembolso. (grifei).

Quanto a cláusula sexta do contrato estabelece o seguinte:

“
Na hipótese de o imóvel não ser integralmente quitado dentro do prazo previsto e depois de considerada uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderão os PROMITENTES VENDEDORES dar por rescindido o presente contrato retornando ao
status quo ante
”
.

Diante desse contexto, constata-se que os Agravados teriam violado referidas regras contratuais concernentes ao inadimplemento quanto ao pagamento das parcelas, visto que os próprios Agravados nas contrarrazões alegam estarem inadimplentes com relação a parte do pagamento do montante ajustado entre as partes e pelo que se verifica estão, portanto, usufruindo do imóvel ou dos frutos dele advindos, já que locaram a terceiro, sem realizar o pagamento na forma ajustada, em flagrante afronta a cláusula contratual.

Dessa forma, tendo em vista que há cláusula contratual
estabelecendo a rescisão do contrato e retomada do imóvel pelos promitentes vendedores no caso de inadimplemento
contratual,
tenho que demonstra-se desnecessário decisão judicial acerca da referida rescisão
para somente depois ocorrer a reintegração dos Autores/promitentes vendedores na posse do imóvel.

Neste contexto, diante da situação retratada nos Autos tenho que, efetivamente, encontram-se presentes os requisitos para deferimento da antecipação de tutela pleiteada pelos Agravantes para que sejam reintegrados, de imediato, na posse do imóvel objeto dos Autos, visto que rescindido o contrato por força de previsão contratual
.

Ademais, os Agravados receberam o imóvel em caráter provisório por força de contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes,
e deveriam cumprir o contrato na forma avençada, situação não demonstrada
, tendo em vista que realizaram apenas o pagamento parcial conforme mencionado.

Diante desse quadro, os Agravados se encontram na posse do imóvel de forma precária, haja vista que deixaram de cumprir o contrato firmado com os Agravantes e,
havendo cláusula resolutiva expressa desnecessária, pelo menos a princípio, a discussão acerca da validade do contrato para efeito de reintegrar os Agravantes na posse do imóvel.

Neste contexto, pelo menos nesta análise recursal, tenho que a decisão recorrida comporta reforma diante da prova documental acostada ao presente feito,
valendo acrescentar que a
cláusula resolutiva expressa em um contrato de compra e venda permite que o vendedor cancele o negócio se o comprador não pagar o valor acordado a reintegração de posse pode ser uma consequência do inadimplemento do comprador
.

Desta forma, não há óbice à concessão da antecipação de tutela para aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, isto porque, nos termos do art.
474
do
Código Civil
, a
cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito
. (...)

De igual forma, vislumbra-se existente o perigo de dano, diante da própria situação enfrentada pelos Agravantes, uma vez que não detém o imóvel,
além do que não vem percebendo as parcelas pactuadas no contrato.
Portanto, impõe-se o deferimento da medida pretendida pelos Agravantes de modo que a decisão recorrida comporta modificação.

Diante dessas considerações,
dou provimento ao Agravo de Instrumento
para determinar a reintegração dos Agravantes na posse do imóvel objeto do compromisso de compra e venda firmado entre as partes descrito nos Autos, a ser cumprido no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada, do imóvel
localizado na Rua das Petúnias, nº 27, do Condomínio Florais Cuiabá, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá, sob a matrícula de nº 84.223, sendo os Agravantes os vendedores e os Agravados os compradores (doc. ID 238982660)” (...)”.

Dessa forma, necessário anotar que realmente

o contrato de locação

foi firmado em ofensa a cláusula do contrato de compra e venda
firmado com os Recorridos
Garcia Siqueira Santos e Luciana Maura Carvalho Siqueira, uma vez
os compradores não poderiam ceder o imóvel a terceiro como já mencionado por expressa disposição contratual,
no entanto, não é possível presumir que o Agravante tivesse conhecimento da referida cláusula de modo que tenho que deve ser admitida sua permanência no imóvel, todavia,
somente até
o vencimento do contrato (
13/03/2026
ID 198697367) quando então deverá desocupar o imóvel objeto dos Autos, até porque, já foi determinada a reintegração dos Agravados Garcia Siqueira Santos e Luciana Maura Carvalho Siqueira na posse do imóvel na decisão proferida no Agravo de Instrumento n.

1025957-66-2024.

Quanto retenção do imóvel
em razão de benfeitorias realizadas necessário anotar que referido direito à retenção ou pagamento
dependerá da situação e do contrato
, valendo anotar que da análise do contrato firmado entre o Agravante
não consta referida previsão. De modo que não é possível acolher referida pretensão.

Aliás
ressalto que consta, inclusive, na Cláusula Décima Quinta do Contrato juntado no ID 198697071 expressamente o seguinte:

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA O LOCATÁRIO -

não poderá fazer qualquer obra, modificação no imóvel, bem como alterar as instalações de energia, água ou esgoto, sem o prévio consentimento, por escrito, do LOCADOR, tratado no ato da locação do imóvel, ainda que úteis ou necessárias, as quais ficarão desde logo incorporadas ao imóvel, desistindo expressamente de pleitear quaisquer indenizações pelas eventuais benfeitorias, sejam necessárias, úteis ou voluptuárias”.

Nesse contexto, pelo menos nesta análise pela via estreita do Agravo de Instrumento não se vislumbra a plausibilidade do direito invocado pelo Agravante

com relação a retenção por benfeitorias

realizadas embasado no contrato de locação em questão quando expressamente renunciou ao referido direito.

Diante do quadro retratado
dou provimento parcial ao Agravo de Instrumento
para autorizar que o Agravante possa permanecer no imóvel apenas até o vencimento do contrato (
13/03/2026), tendo em vista que apesar de os Agravados sustentarem a invalidade do contrato de locação já que firmado contrariando cláusula do contrato de compra e venda firmado entre os Agravados no entanto, não há como presumir que o Agravante tivesse conhecimento do referido impedimento ao firmar referido contrato de locação.

Portanto, em face dessas considerações,
nego provimento ao Agravo de Instrumento.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025