Tribunal: TJMT
Processo: 1023389-85.2023.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023389-85.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SIRLEI CARMEM LEOBET - CPF: 918.430.491-04 (APELANTE), LUDMILA DE ASSIS ALMEIDA - CPF: 045.044.201-20 (ADVOGADO), SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 18.622.215/0001-00 (APELADO), FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - CPF: 275.375.838-70 (ADVOGADO), OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - CPF: 317.005.378-73 (ADVOGADO), KAWANA PARK LTDA - CNPJ: 42.933.773/0001-70 (APELADO), S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (APELADO), PAMELA PEREIRA CHALEGRE - CPF: 473.859.648-93 (ADVOGADO), INCORPORE SOLUCOES LTDA - CNPJ: 29.148.738/0001-82 (APELADO), CRISTINA LOSCHIAVO PEPINO - CPF: 294.847.838-30 (ADVOGADO), CONDOMINIO ENCONTRO DAS AGUAS THERMAS RESORT - CNPJ: 24.321.110/0001-13 (APELADO), GABRIELA MIRANDA DE SOUSA - CPF: 345.265.898-88 (ADVOGADO), JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - CPF: 300.467.708-36 (ADVOGADO), SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 18.622.215/0001-00 (APELANTE), FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - CPF: 275.375.838-70 (ADVOGADO), JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - CPF: 300.467.708-36 (ADVOGADO), SIRLEI CARMEM LEOBET - CPF: 918.430.491-04 (APELADO), LUDMILA DE ASSIS ALMEIDA - CPF: 045.044.201-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO INTERPOSTO PELA AUTORA E PROVEU PARCIALMENTE O APELO DA PARTE RÉ.

E M E N T A

DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES
CÍVE
IS
. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.

RECURSO DA AUTORA.

MANUTENÇÃO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS EMPRESAS QUE NÃO CONSTAM NA AVENÇA.
RECURSO DA REQUERIDA.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AFASTADA. DANOS MORAIS CONFIGURADO
S.

QUANTUM
REDUZIDO.
LUCROS CESSANTES MANTIDOS, COM LIMITAÇÃO PROPORCIONAL AO DIREITO DE USO DAS FRAÇÕES ADQUIRIDAS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelaç
ões
cíve
is
interposta
s contra sentença que, em
Ação de Rescisão Contratual com Restituição
d
os

Valores Pagos
c/c
Danos Morais
e
Materiais
c/
c

Tutela
d
e

Urgência
, declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em reg
ime de
multipropriedade
, condenando
a vendedora à devolução integral dos valores pagos, à indenização por danos morais e lucros cessantes,
além de
reconhece
r
a ilegitimidade passiva das demais empresas rés.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar
se
:
(i)
as empresas excluídas da lide possuem legitimidade passiva por integrarem grupo econômico ou pela aplicação da teoria da aparência; (
ii
) há prescrição trienal quanto à comissão de
corretagem; (
iii
) deve ser mantida a condenação por danos
morais
, bem como o valor da indenização
a esse título
; e (
iv
) são devidos lucros cessantes,
com
limitação ao período reconhecido na sentença
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Ausência de prova suficiente de confusão patrimonial, unidade de gestão ou indução do consumidor a contratar com base na aparência de entidade única. Ilegitimidade passiva das empresas não contratantes mantida.

4.
O p
edido de restituição integral das parcelas pagas decorrente da rescisão contratual
se
insere no prazo prescricional decenal (CC, art. 205), afastando a prescrição trienal.

5. Danos morais configurados diante de atraso relevante na entrega, extrapolando mero inadimplemento e frustrando legítima expectativa da consumidora, ainda que se trate de imóvel destinado ao lazer.
Quantum
reduzido para R$ 5.000,00, observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

6. Lucros cessantes devidos em razão da presunção de prejuízo
decorrente da impossibilidade de fruição das unidades, com limitação proporcional ao efetivo direito anual de uso (quatro semanas) previsto no contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
.
Recurso da autora desprovido. Recurso da ré parcialmente provido para: (i) reduzir os danos morais para R$ 5.000,00; e (
ii
) limitar os lucros cessantes ao equivalente a quatro semanas anuais de uso, calculados à razão de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso.

Tese
s
de julgamento: “
1. A responsabilidade contratual por atraso na entrega de unidade imobiliária recai sobre a promitente
vendedora contratante, não se presumindo solidariedade entre empresas sem prova robusta de grupo econômico ou aplicação da teoria da aparência.
2
. Na rescisão contratual motivada por inadimplemento do vendedor, a restituição das parcelas pagas e da comissão de corretagem sujeita-se ao prazo prescricional decenal. 3. O atraso relevante na entrega de unidade em
multipropriedade
, ainda que destinada ao lazer, enseja danos morais, cujo valor deve atender à proporcionalidade e razoabilidade. 4. Os lucros cessantes em regime de
multipropriedade
devem observar o período de uso contratual, evitando enriquecimento sem causa.
”

Dispositivo
s
relevante
s
citado
s
:

CC,
arts
. 205 e 265; CPC,
arts
. 85, § 11, e 98, § 3º
.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AgInt
no
REsp
n. 2.089.776/SP,
AgInt
nos
EDcl
no
REsp
n. 2.147.605/RJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.543.701/RJ,
AgInt
no
REsp
n. 2.058.675/RN, e Tema n. 1.059,
REsp
n. 1.864.633/RS; TJMT, N.U 1030800-82.2023.8.11.0041 e N.U 1035643-10.2023.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso
s
de apelação

interposto
s
p
or
SIRLEI CARMEM LEOBE
T
e
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.

contra
sentença proferida pelo
Juiz de Direito

Yale Sabo Mendes
, da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual com Restituição
d
os

Valores Pagos
c/c
Danos Morais
e
Materiais
c/c
Tutela
d
e

Urgência
movida pela primeira
recorrente
em face d
a
segund
a
e
de
KAWANA PARK LTDA
.
,

S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
.
,

INCORPORE SOLU
ÇÕ
ES LTDA
.
e
CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT
,

acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva d
estes
requeridos

e
julgou p
arcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
declarar rescindido
s
os contratos firmados
e

condenar
a

empresa
ora apelante: (i) à
devolução das importâncias pagas, no total de R$

46.850,29 (
quarenta e seis mil
,
oitocentos e cinquenta
reais e vinte e nove centavos
); (
ii
)
à indenização
de
R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais)

por
danos morais;
(
iii
)
ao pagamento de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso,

a título de lucros cessantes, a partir de 02/2022

(termo final do prazo de
tolerância) até a data da efetiva

entrega
; e (
iv
)
à arcar com
as custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o
montante
da condenação
. Ainda, condenou a autora ao pagamento dos ônus de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor da causa, em razão da exclusão dos demais
demandados
(ids.
300200959
e
300200960
).

Em suas razões recursais,
SIRLEI CARMEM LEOBE
T

almeja
que seja reconhecida
a legitimidade passiva das apeladas
excluídas da lide.
Sustenta que não foram consideradas provas robustas
acerca
da existência de grupo econômico entre as empresas, tampouco foi aplicada a teoria da aparência, o que impõe a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo e, via de consequência, a responsabilização pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual.

Afirma que os demais requeridos atuam de

forma

integrad
a,

como
grupo empresarial reconhecido em diversas ações trabalhistas e
decisões
judiciais
de outros Estados
,
asseverando que
a legitimidade passiva
deve
ser analisada segundo o
critério
in status
assertionis
.

Salienta que os
CNPJ’s
das empresas
situam-se
no mesmo endereço, que atuam de forma conjunta,
e se
apresenta
m

em
material publicitário como integrantes de um mesmo grupo, com confusão entre empreendimentos, sócios, administradores e canais de atendimento,
além de
alteraç
ões d
e denominaç
ão
socia
l
. Apontam
,
ainda
,
a identidade do advogado habilitado nos autos e a emissão de cobranças por empresa terceira, o que reforçaria a unidade de gestão.

Já
a

SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
intenta

que seja reconhecida
a prescrição de parte do débito e a ilegalidade dos danos morais

e lucros cessantes fixados ou, ao menos,
r
eduzi
das
e limita
das

as
indenizações, com a inversão do ônus sucumbencial

e, alternativamente, arbitramento de forma proporcional
.

Suscita a prescrição
trienal
do direito da autora quanto à
comissão de corretagem
, equivalente a
20% do preço ajustado
, considerando que os contratos foram firmados em 10/01/2019 e a ação ajuizada em 27/06/2023
.

A
rgumenta que
deve ser afastad
o
o dano moral, registrando que
a hipótese não se trata de aquisição de imóvel para moradia própria, mas sim de duas
cotas d
e
empreendimento imobiliário

destinado ao
lazer
,
na proporção de 3,85%
cada
, em sistema de
multipropriedade
, com
uso limitado
a
duas semanas por ano
.

Consigna que o atraso foi ínfimo e causado por
circunstâncias excepcionais e imprevisíveis,

como a pandemia
, e que o
quantum
indenizatório é desproporcional e exagerado.

Aduz que, ante a previsão contratual de regime de intercâmbio, havia possibilidade de acesso a outros empreendimentos nas mesmas condições do adquirido, permitindo usufruto mesmo diante do atraso da entrega, o que também impede a configuração do dano presumido e, por conseguinte, os lucros cessantes.

Pondera
, ainda,
que devem ser reformados
os
parâmetros
dos
lucros cessantes, já que a autora
não

poderia ter
utilizado
o imóvel de forma permanente e cont
í
nua e
que,
diante

da
rescisão,
não
haverá
a
entrega das chaves
,
defendendo

que
a condenação
deve
abranger apenas o período
c
ompreendido entre o atraso e a manifestação do desinteresse
que, por ser
inferior a um ano,
c
orresponde a
duas semanas, devendo a indenização
ser
limita
da
a es
te lapso
.

Em sede de contrarrazões,
a
s empresas

S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
.
,
INCORPORE SOLU
ÇÕ
ES LTDA
.
e
KAWANA PARK LTDA
.
pugn
aram
pelo desprovimento do
apelo
interposto pela autora
, tendo a primeira arguido, preliminarmente,
seu
não conhecimento
por ofensa ao princípio da dialeticidade
(id
s
.
300200963
,
300200964
e
300200965
). A requerente, por sua vez, pleiteou
a rejeição
do
recurso
da parte adversa (id.
300200966
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR)
-

NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Em suas contrarrazões,
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS
NOVAS LTDA
.
postula
o não conhecimento do recurso manejado pela autora, por afronta ao princípio da dialeticidade.

Razão não lhe assiste.

Cediço que o princípio da dialeticidade, que norteia os recursos, exige que o recorrente apresente de forma clara e fundamentada as razões de fato e de direito que justifiquem a reforma ou anulação da decisão impugnada.

Na hipótese, verifica-se que a requerente/apelante

expôs de modo satisfatório os fundamentos de sua irresignação, impugnando os pontos da sentença que busca reformar, de forma que inexiste afronta ao princípio da dialeticidade.

Por certo, “
como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade
” (TJMT, N.U 1030800-82.2023.8.11.0041, Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 21/11/2024, publicado no DJE 25/11/2024).

Dessa maneira,
REJEITO
a preliminar arguida.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
SIRLEI CARMEM LEOBET
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual com Restituição dos Valores Pagos c/c Danos Morais e Materiais c/c Tutela de Urgência
em desfavor de
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
,
KAWANA PARK LTDA.
,
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA.
,

INCORPORE SOLU
ÇÕ
ES LTDA
.
e
CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT
, visando à
rescisão dos dois contratos
de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias no regime de
multipropriedade
celebrado entre as partes, por culpa exclusiva das rés em virtude
da ausência de entrega do empreendimento
, com condenação solidária das requeridas à restituição do valor pago em parcela única, no importe
de
R
$

46.850,29 (quarenta

e seis mil e oitocentos e cinquenta reais e vinte e nove centavos),
devidamente atualizado
, bem como de danos morais equivalentes a R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais) ou em quantia reputada suficiente pelo juízo, de danos materiais no montante de R$ 1.960,00 (mil novecentos e sessenta reais), de lucros cessantes de R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais), com os consectários
legais,
e d
os ônus sucumbenciais (id. 300199889).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)

PRESCRIÇÃO

No que tange à alegada prescrição trienal, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que, nos casos de
danos morais decorrentes de atraso na entrega de empreendimento imobiliário, aplica-se o prazo prescricional
decenal
, vez que a pretensão decorre de responsabilidade contratual. (...)

Por conseguinte, como o contrato de compra e venda foi
assinado
em 20/01/2019, e a demanda foi ajuizada em 27/06/2023, conclui-se que
não houve a prescrição.

ILEGITIMIDADE PASSIVA

ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS REQUERIDOS:
INCORPORE SOLUCOES LTDA, S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, KAWANA PARK LTDA e CONDOMINIO ENCONTRO DAS
AGUAS
THERMAS RESORT, posto que o contrato objeto da lide
foi
firmado tão somente entre a Autora e SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, motivo pelo qual, somente este detém legitimidade para devolução dos valores cobrados na presente ação.

DO MÉRITO

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I do CPC, pois versa sobre matéria de direito e de fato que gira em torno da rescisão contratual operada entre as partes.

Inicialmente, é patente que a relação havida entre as partes é relação de consumo, pois se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2º e 3º do CDC.

Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor, porquanto as partes amoldam-se perfeitamente aos conceitos de fornecedor de produtos/serviços e destinatário final daqueles, nos termos dos artigos 2º e 3º do referido
Codex.

Nesse diapasão, o Código de Defesa do Consumidor, ao tratar da questão da responsabilidade por serviços prestados
apregoa,
consoante a norma inserta no seu artigo 14,
caput
, que o fornecedor responde,
independentemente da existência de
culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços.

Como decorrência da responsabilidade objetiva do prestador do serviço, para que ele possa se desonerar da obrigação de indenizar,
deve provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro
(§
3º, inc.
I e II, do art. 14, do CDC). Sendo o ônus da prova relativo a essas hipóteses do prestador do serviço, e pelo fato de não ter a parte Requerida
se desincumbido de tal ônus, deverá ser responsabilizada pelos danos causados.

A existência de relação de consumo e do instituto da inversão do ônus da prova não exime o consumidor de, minimamente, provar aquilo que alega e, obviamente, está a seu alcance de provar.

Prevê o § 1º do artigo 37 do Código de Defesa do Consumidor: (...
)

A parte autora postulou a resolução docontratocom devolução integral dos valores pagos, em razão do atraso na entrega do imóvel, além da indenização por danos materiais e morais e lucros cessantes.

A parte Requerida, por sua vez, alega que houve a alteração do cronograma de finalização do empreendimento, em virtude de melhorias introduzidas, o que foi devidamente comunicado a todos os adquirentes.

Pois bem.

Destaca-se que o contrato entabulado entre as partes possui a natureza jurídica de direito pessoal, constituído sobre o sistema de
time
sharing
ou
multipropriedade
imobiliária, pois não existe na legislação brasileira a figura do direito real "para se
obter
o aproveitamento de imóveis por turnos ou frações de tempo". O rol dos direitos reais é taxativo, constante do artigo 1225 do Código Civil (propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca e anticrese).

Consta
dos autos que as partes firmaram em 20/01/2019 os dois contratos
"Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de fração/cota de Unidade Imobiliária no regime de
multipropriedade
” (frações/cotas imobiliárias),
tendo como objeto o apartamento: Bloco 1-O104-D e Bloco 2-P204-I, do empreendimento Laguna Resort
Residence
, em Caldas Novas/GO (ID. 121681168 e ID. 121681169).

O preço ajustado entre as partes importa a quantia de R$42.990,00 (quarenta e dois mil e novecentos e noventa reais) referente
a
unidade do bloco 01 e o valor de R$34.990,00 (trinta e quatro mil e novecentos e noventa reais) referente a unidade do bloco 02.

Nos referidos contratos ficou estabelecido que o prazo para entrega da obra
era
de 36 (trinta e seis) meses.
Assim o termo final para a entrega das unidades à autora era 20/02/2022.

Entretanto,
houve atraso significativo na conclusão da obra, o que está comprovado através dos documentos apresentados,
posto que as chaves do imóvel ainda não
foram
e
fetivamente entregues ao Autor.

O atraso na entrega do imóvel é considerado risco do empreendimento, não podendo ser partilhado com o consumidor o ônus de suportar as consequências da prestação do serviço, impondo à empresa o dever de reparar os danos causados.

Assim, não se desincumbido de seu
mister
, nos termos do art. 6º do CDC c/c art. 373, do CPC, deve,
pois
a ré ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pela parte Autora em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

Ora, o contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (
pacta sunt servanda
), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão, não violem os direitos básicos do consumidor, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença:
(...
)

Com efeito,
a consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.

In
casu
, a atitude da ré fez com que a autora optasse pela resolução contratual, devendo as partes retornar ao
status quo ante
, até porque a reparação civil no que concerne aos danos materiais e morais a ser feito pela parte ré se fundamenta no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a responsabilidade objetiva:
(...
)

O
Código Civil dispõe que aquele que causa
dano
a outrem, seja por ação ou omissão, comete ato ilícito,
in
verbis
:
(...
)

O Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 51
, prevê
a possibilidade de revisão judicial de cláusula contratual quando abusiva ou excessivamente onerosa.
(...)

Logo, a resolução dos Contratos de compra e venda (ID. 121681168 e ID. 121681169), celebrado entre as partes, é medida que se impõe,
sendo devido aos autores a devolução integral do valor pago, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça
, que dispõe:
(...
)

Com relação às alegadas excludentes de responsabilidade, os eventos narrados pela ré caracterizam fortuito interno, incapaz de descaracterizar a responsabilidade civil, na medida em que se inserem nos riscos inerentes à atividade econômica desempenhada, não sendo legítima a transferência desse ônus para o consumidor.

Assim, não se desincumbido de seu
mister
, nos termos do art. 6º do CDC c/c art. 373, do CPC, deve,
pois
a ré ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pela parte Autora em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

Com efeito,
a consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.

Rescindindo-se o contrato, não por inadimplemento ou arrependimento do comprador, mas sim por culpa do vendedor, devem as parcelas pagas ser totalmente devolvidas, de uma só vez, e, sem retenção de valores, seja a título de multa pecuniária, de despesas com corretagem, ou por qualquer outro motivo
.
(...)

Por sua vez, o mesmo não se pode dizer quanto ao reconhecimento da
hipótese de
caso fortuito ou de força maior
, pois para tanto, necessário
a
ocorrência de acontecimento imprevisível, inusitado, cujos efeitos não eram possíveis de evitar ou impedir
, de modo que se tratando fato de impositivo conhecimento a quem se dedica ao ramo da construção civil, (chuvas, escassez de material, ausência de mão de obra qualificada, etc...) não podem ser suportadas pelo consumidor,
não havendo, portanto, falar-se em excludente de responsabilidade por parte da promitente vendedora para eximi-la do pagamento de indenização pelo atraso da entrega do imóvel
.

Nesse passo, a comprovação e a confissão no atraso na entrega da obra por culpa do Requerido mostram-se suficiente a embasar
o pedido de rescisão contratual, e por consequência

o pedido de
devolução integral dos valores pagos
,
impondo-se o retorno das partes ao
status quo ante.

Ressalto que
a conclusão ora adotada não afronta com o que decidiu o STJ no recurso especial repetitivo n. 1.599.511/SP, porque no caso concreto, a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do Requerido, hipótese distinta daquela debatida pelo Superior Tribunal de Justiça.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça aprovou a Sumula 543 em 31/08/2015, com teses já firmadas em julgamento de recursos repetitivos:
(...
)

Nesse ponto, ressalto que não se justificaria a retenção de quaisquer percentuais nos termos estipulados no instrumento,
ainda mais quando verificado que a inexecução do contrato ocorreu por inteira e exclusiva responsabilidade do Requerido diante do descumprimento do prazo de entrega do empreendimento.

De outro lado, conforme o disposto no art. 402 do Código Civil, os danos materiais abrangem o que a vítima efetivamente
perdeu,
o que razoavelmente deixou de lucrar, ou seja, os prejuízos materiais, abrangem os danos emergentes e os lucros cessantes.

Insta salientar, por oportuno, que é firme o entendimento de que, descumprido o prazo para entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e
venda,
cabível é a condenação por lucros cessantes, porque há presunção de prejuízo do promissário-comprador (Precedente:
AgRg
no
REsp
1.202.506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti.).

Não há que se falar em dano ausente ou hipotético por não estarem comprovadas as perdas, porque o atraso na entrega gera a presunção de prejuízo, seja pela impossibilidade de utilização do imóvel no prazo contratado, seja porque se poderia nele residir sem pagar aluguel, seja porque dele se poderia usufruir a título de locação, ou pela sua venda com lucro imobiliário.

Desse modo, o atraso na entrega de obra/imóvel gera dano presumido aos compradores, ensejando reparação na forma de aluguéis que deixou de receber, proporcionais a sua participação no imóvel cujo sistema é de
multipropriedade
.
(...)

Quanto ao valor da condenação em
lucros cessantes
, não houve apresentação de valor compatível com o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça.

Isto porque, a base de cálculo dos lucros cessantes deve corresponder ao valor do contrato atualizado pela tabela prática do Tribunal de Justiça para débitos
judiciais atualizada desde cada desembolso
.
A respeito
:
(...)

Assim, a título de lucros cessantes fixo o percentual de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso.

Nesse ponto, consigno que o ressarcimento em epígrafe deve corresponder ao período de
20/02/2022 até a data da efetiva entrega
das chaves.

Quanto à
configuração do dano moral
, em que pese o mero inadimplemento contratual por si só, não gerar danos morais,
a situação retratada nos autos revela-se além do que um simples descumprimento de obrigação
, mas sim, circunstância que afeta diretamente a vida da parte Requerente/Consumidora, causando-lhe profunda perturbação e aflição, atingindo os direitos da personalidade e enseja possibilidade de reparação.

A parte Requerida ultrapassou o limite do bom senso e da legalidade,
frustrando sobremaneira a expectativa da entrega do imóvel na data aprazada, por motivos injustificáveis, haja
vista que como reconhecido anteriormente, a parte Requerente não praticou qualquer ato que pudesse sobrestar a entrega das chaves
. Ao revés, a parte Requerente efetuou o pagamento dos valores devidos, enquanto a parte Requerida protelou o quanto pôde o cumprimento de sua obrigação.

Outrossim
, já
éassente
na jurisprudência que o
dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido como residência é conhecido pela experiência comum e considerado
in
re

ipsa
, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato
. A respeito
, colaciono
os seguintes precedentes:
(...)

Quanto ao valor a ser arbitrado na indenização por danos morais deve-se atender a uma dupla finalidade: reparação e repressão. E, portanto, deve ser observada a capacidade econômica do atingido, mas também dos ofensores, de molde a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe.

Verifico que a quantia de
R$9.200,00 (nove mil e duzentos reais)
revela-se
proporcional e adequada, de forma a não causar enriquecimento sem causa do Autor, nem também em constituir em uma reparação irrisória, inclusive por estar em sintonia com os parâmetros estabelecidos em precedente do Colendo STJ.

Quanto ao pedido de ressarcimento dos valores gastos com hospedagem, verifica-se que não houve a devida comprovação, e sequer o
vinculo
do referido gasto com o atraso na entrega do empreendimento, razão pelo qual, improcedente o pedido de indenização por dano material.

ANTE O EXPOSTO
, e com base no artigo 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos da Autora
SIRLEI CARMEM LEOBET para
declarar
rescindido os contratos firmados entre as partes de ID
. 121681168 e ID. 121681169,
e CONDENAR
o Requerido
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A:

1
)
A devolução das importâncias pagas, no total de
R$46.850,29 (quarenta e seis mil e oitocentos e cinquenta
reais e vinte e nove centavos),
atualizadas monetariamente pelo IPCA, a partir do desembolso dos valores, com juros de mora (SELIC) a partir da citação;

2
)Ao pagamento no valor R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais)
, acrescido de juros legais (SELIC) a partir da citação e correção monetária (IPCA) a partir deste decisum
a título de danos morais
;

3
)
ao pagamento de
0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso
, a título de lucros cessantes, a partir de (02/2022) (termo final do prazo de tolerância), até a data da efetiva entrega, com correção monetária (IPCA), a partir de cada vencimento, e juros de mora (SELIC) a contar da citação.

Face a
sucumbência mínima da parte Autora, CONDENO
ainda, a parte Requerida, ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no parágrafo 2º do art. 85 do CPC.

ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS REQUERIDOS:
INCORPORE SOLUCOES LTDA, S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, KAWANA PARK LTDA e CONDOMINIO ENCONTRO DAS
AGUAS
THERMAS RESORT.
CONDENO
a parte autora ao pagamento dos ônus de sucumbência em razão da exclusão do Requerido da lide,
os quais fixo
em 10% sobre o valor atribuído à causa,
cuja exigibilidade ficará suspensa, nos termos do art. 98, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil.

(
...)”
.
(id.
300200951
).

Em face da
retrocitada
sentença
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.

opôs embargos de declaração
(id.
300200953
)
, os quais foram
acolhidos

para alterar o dispositivo quanto a
o índice de correção monetária, a saber
:

“
1)

A devolução das importâncias pagas, no total de
R$46.850,29 (quarenta e seis mil e

oitocentos e cinquenta reais e vinte e nove centavos),
a
tualizadas monetariamente pelo INCC-DI desde o

desembolso de cada parcela até 20 de junho de 2022, e, a partir de então, pelo IPCA, com juros de mora
(SELIC) a partir da citação”
(id.
300200957
).

Irresignados,
SIRLEI CARMEM LEOBE
T
e
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
interpuseram recurso de apelação
.

Em seu apelo,

SIRLEI CARMEM LEOBE
T
pretende
o reconhecimento d
a legitimidade passiva das apeladas
excluídas da demanda.

SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
, por sua vez, objetiva
: (i) a declaração da
prescrição no que se refere à comissão de corretagem
; (
ii
)

a rejeição
do dano moral ou sua redução
;
e
(
iii
) o afastamento dos
lucros cessantes

e, de forma subsidiária,
sua limitação ao equivalente a duas semanas.

Pois bem.

- DO RECURSO DE
SIRLEI CARMEM LEOBET

Após detida análise, vislumbra-se que o apelo
da autora

não
merece ser acolhido
.

Isso porque

o
s instrumentos contratuais
(ids.

300199891
e
300199892
)
foram celebrados exclusivamente entre a autora e a
SP
E MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁ
RIOS S.A
.
, não havendo qualquer participação dos demais demandados na formação da avença,
os quais
tampouco assumiram obrigações ou praticaram atos negociais perante a consumidora.

Com efeito, a
legitimidade passiva exige, além da capacidade processual, a pertinência subjetiva, isto é, o vínculo jurídico entre a parte e o objeto da demanda
. No caso,
o
s elementos existentes nos autos
não permite
m
concluir pela efetiva atuação d
a
s empresas
KAWANA PARK LTDA
.
,

S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
.
,

INCORPORE SOLU
ÇÕ
ES LTDA
.
e
CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT

na
execução

das avenças
objeto da lide, sendo certo que a responsa
bilidade contratual deve recair
sobre quem participou da relação jurídica estabelecida.

E
mbora a apelante sustente a existência de grupo econômico e invoque a teoria da aparência, a mera alegação de confusão patrimonial, identidade de
endereços ou utilização do mesmo advogado não
são
suficientes, por si só, para caracterizar a responsabilidade solidária das demais empresas.

Por certo
, o
reconhecimento de grupo econômico exige prova robusta da efetiva confusão patrimonial, da unidade de comando e gestão, bem como da participação direta das empresas na relação contratual estabelecida, elementos que não restaram suficientemente demonstrados nos autos.

A prova carreada,
apesar de evidenciar indícios de
vínculos societários e estratégias de marketing integradas, não é suficiente para afastar a autonomia de cada pessoa jurídica, sobretudo na ausência de demonstração de que todas
atuaram n
a avença rescindida ou
em
sua execução.

Da mesma forma, a aplicação da teoria da aparência exige que o consumidor tenha sido efetivamente induzido a contratar acreditando
se
tratar de uma única entidade, com base na representação ou vinculação entre as empresas, circunstância que não restou cabalmente
comprovada
na hipótese.

Logo,
ainda
que incidente a legislação consumerista,
tem-se que
os demais requeridos não integram a cadeia de fornecimento envolvida na comercia
lização das unidades adquiridas, motivo pelo qual r
econhecer
su
a legitimidade equivaleria a imputar-lhes obrigações contratuais assumidas por ente distinto, o que contraria os princípios da segurança jurídica e da relatividade das convenções.

Para mais,
nos termos do art. 265 do CC, “
a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes
”
.

Outrossim
,
conforme jurisprudência do STJ, “
a existência de grupo econômico não autoriza, por si só, a solidariedade obrigacional ou a desconsideração da personalidade jurídica, que somente é admitida quando ficar caracterizado desvio de finalidade ou confusão patrimonial (CC/2002, art. 50)
” (STJ,
AgInt
no
REsp
n. 2.089.776/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025)
.

Nesse sentido, correta a decisão do
M
agistrado
a quo
ao reconhecer a ilegitimidade passiva das empresas que não participaram diretamente da relação contratual, não havendo elementos suficientes para desconsiderar a autonomia das pessoas jurídicas.

- DO RECURSO DA EMPRESA
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.

De outro giro, vislumbra-se que o apelo
da requerida
SP
E MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁ
RIOS S.A
.

comporta parcial provimento.

No tocante à alegada prescrição trienal da comissão de corretagem
, razão não lhe assiste.

De fato, a
autora não formulou pedido autônomo de restituição
da referida verba
, mas
sim
de devolução integral das quantias pagas em virtude da rescisão contratual
, razão pela qual
a pretensão se insere no prazo decenal do art. 205 do Código Civil, por decorrer da própria relação obrigacional principal,
e
não de
importância
isolada e independente.

Nesse sentido:

“
(...) N
os casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de
3
(três) anos objeto do Tema 938/STJ. Precedentes
. (...
)
”
.

(
STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
REsp
n. 2.147.605/RJ, relatora Ministra Nancy
Andrighi
, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025)
.

“(...) Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual,
aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. (...)”.
(STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.543.701/RJ, relator Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025).

Em relação
à configuração dos
danos morais,
a sentença não comporta reparos.

Deveras, a
aquisição de frações imobiliárias em regime de
multipropriedade
,
em que pese
destinada ao lazer, não descaracteriza a frustração d
a
consumidor
a
pela não entrega do bem no prazo avençado.

O atraso, ainda que influenciado por circunstâncias extraordinárias como a pandemia, não se enquadra em caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade, na medida em que se insere no risco da atividade empresarial. Tal conduta extrapola o mero aborrecimento cotidiano, causando abalo às expectativas legítimas da consumidora.

A propósito, “
o
atraso injustificado na entrega de imóvel compromissado, mesmo com cláusula de tolerância vencida, enseja indenização por danos morais
”
(
TJMT,
N.U 1035643-10.2023.8.11.0003,
Sebasti
ã
o
d
e Arruda Almeida
, Quinta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 30/07/2025,
p
ublicado no DJE 30/07/2025)
.

Ressalte-se que o
argumento da possibilidade de intercâmbio não afasta a configuração do dano moral, pois a frustração decorre da não entrega do bem específico contratado,
independentemente de eventuais compensações em outros empreendimentos.
A equivalência formal prevista no contrato não assegura identidade plena de localização, infraestrutura e conveniência, tampouco há comprovação nos autos de que a autora tenha usufruído de
qualquer
imóvel
disponibilizado
durante o período do atraso.

Destarte, o inadimplemento contratual em empreendimentos imobiliários, quando acompanhado de atraso relevante e quebra de legítima
expectativa por conduta que revela afronta à boa-fé objetiva e ao dever de cooperação
,

enseja
reparação moral. A insegurança jurídica gerada pela postura da promitente vendedora justifica a fixação de compensação pecuniária, sendo imputável exclusivamente a esta a inexecução contratual.

O
quantum
arbitrado, contudo, deve ser minorado.

A
fixação do
importe
da indenização exige uma análise criteriosa das circunstâncias do caso
concreto
, considerando a extensão dos danos, sua repercussão social e o comportamento das partes envolvidas
, além de levar em conta o
perfil
social e financeiro da pessoa lesada
e do
ofensor, sendo suficiente
para desestimular novas infrações, sem, contudo, gerar enriquecimento indevido.

À vista disso,
sopesando as particularidades da circunstância em apreço e em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade,
considero
que
a quantia f
ixada pelo
J
uízo
de origem, de
R$
9
.
2
00,00 (
nove mil e duzentos reais
),

se mostra inadequada, devendo ser
reduzida
para R$
5
.000,00 (
cinco
mil reais), que melhor
atende

ao caráter disciplinar e
ressarci
t
ó
rio
da condenação
.

Quanto aos lucros cessantes, imperioso reconhecer que a condenação deve ser mantida, pois a impossibilidade de utilização do bem no período contratado gera presunção de prejuízo patrimonial, seja
pela renda
que
a compradora
deixou de auferir, seja pela
privação dos benefícios econômicos do investimento realizado.

Efetivamente, “
a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, na hipótese em que o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor, o prejuízo do promitente comprador é presumido, o que enseja o pagamento de lucros cessantes
”
(
STJ,
AgInt
no
REsp
n. 2.058.675/RN, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024,
DJe
de 26/6/2024)
.

Vale dizer que, mesmo havendo previsão contratual de regime de intercâmbio,
não se demonstrou nos autos que a autora efetivamente teve acesso ou
utilizou outros empreendimentos durante o período de atraso, persistindo a presunção de prejuízo patrimonial pela indisponibilidade do bem contratado.

No entanto,
em se tratando de

aquisição de frações ideais em regime de
multipropriedade
, cujo direito de uso é limitado a períodos predeterminados de fruição
,
a indenização por lucros cessantes deve observar tal
especificidade
,
sob

pena
de gerar enriquecimento sem causa.

In
casu
, extrai-se dos contratos que os produtos adquiridos foram “ouro” (id.
300199891
) e “prata” (id.
300199892
),
os quais garantiriam à autora a utilização de cada unidade habitacional durante duas semanas por ano (id.
300200861
)
, motivo pelo qual
o período indenizável deve guardar proporcionalidade com o efetivo direito de fruição
dos bens
.

Com efeito, a finalidade da verba é recompor a perda patrimonial
decorrente da
impossibilidade de
uso
do bem no período contratado, e não conferir vantagem além daquela que o contrato originalmente asseguraria.

Desse modo, deve-se considerar como termo inicial para a incidência dos lucros cessantes o prazo de entrega contratual (20/01/2022), acrescido da tolerância de 180 dias úteis prevista na avença, até a data da rescisão, consolidada com o ajuizamento da presente
demanda
(27/06/2023).

À vista disso, uma vez qu
e o atraso verificado foi inferior a um ano, a indenização deve corresponder ao patamar fixado na sentença
-
0,5% sobre o valor atualizado do contrato
-
,
aplicado
de forma proporcional ao total de quatro semanas anuais de fruição contratada (duas para cada fração adquirida).

- DISPOSITIVO

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO

ao recurso interposto por
SIRLEI CARMEM LEOBET
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo de
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
,
para:

(i) reduzir a indenização a título de danos morais para R$ 5.000
,
00 (cinco mil reais);
e

(
ii
)
limitar os lucros cessantes ao equivalente a quatro semanas
de fruição contratada, calculados de forma proporcional ao
patamar
de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, conforme fixado na sentença.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação
da autora
em honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por
cento) sobre o valor
atualizado da causa
,

mantida
a suspensão da exigibilidade,
haja
vista
ser beneficiária da
justiça
gratuita
(art. 98, §

3º, do
referido Códex
).

Deixo de majorar os honorários
recursais
no que tange à
SPE
MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
, uma vez que condicionado ao não conhecimento do recurso ou seu
improvimento
, e incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059,
REsp
n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial,
j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023), aliado ao fato de que foram arbitrados no patamar máximo
de 20% (vinte por cento) na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025