Tribunal: TJMT
Processo: 1016007-29.2021.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016007-29.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CMC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 17.206.625/0001-07 (APELANTE), RAFAEL CRUZ DOS REIS ALVES - CPF: 069.893.841-07 (ADVOGADO), MARIA NILZA ALVES DA CRUZ - CPF: 457.324.421-20 (APELADO), PAULLA PRISCILLA PINHEIRO CARVALHO - CPF: 011.046.291-27 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de
Posse, determinando a rescisão do contrato, a reintegração da autora na posse do imóvel, a retenção de 10% do valor a ser devolvido à ré, a fixação de taxa de fruição em 10% sobre os valores pagos e a indenização pelas benfeitorias realizadas, a ser apurada em liquidação de sentença.

O contrato firmado entre as partes em 2013 tinha por objeto um terreno situado em Rondonópolis/MT, tendo havido um termo de acordo em 2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As
questões em discussão
são
a
verificação da
responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de ocupação do imóvel
,
d
o critério adequado para a fixação da taxa de fruição e
da
obrigação de indenizar as benfeitorias realizadas pela compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
E
nquanto o comprador estiver na posse do imóvel, c
umpre
a ele o pagamento do tributo. Assim, a ré/apelada deve arcar com o IPTU referente ao período em que permaneceu na posse do imóvel.

A Lei n. 13.786/2018, em seu artigo 67-A, § 4º, dispõe que a taxa de fruição deve ser fixada em
0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de ocupação. Embora o contrato tenha sido firmado antes da vigência da norma, sua aplicação por analogia é legítima, pois se trata de critério objetivo e razoável para disciplinar a compensação pelo uso do imóvel.

O artigo 1.219 do Código Civil e o artigo 34 da Lei n. 6.766/79 garantem ao possuidor de boa-fé o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis. No caso, a ré/apelada comprovou a realização de benfeitorias no imóvel, e sua posse decorreu de contrato regularmente firmado. Não há evidências de ilicitude ou irregularidade insanável nas melhorias, razão pela qual deve ser mantida a condenação à indenização, a ser apurada em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O comprador
, enquanto na permanência
na posse do imóvel
,
responde pelo pagamento do IPTU relativo ao período de ocupação.

A taxa de fruição deve ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, conforme disposto no artigo 67-A, § 4º, da Lei n. 13.786/2018.

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas
no imóvel, conforme os artigos 1.219 do Código Civil e 34 da Lei n. 6.766/79.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, art. 34; CC, art. 1.219; Lei n. 6.766/79, art. 34; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, § 4º.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse julgada parcialmente procedente nos seguintes termos:

“Declaro rescindido o contrato firmado entre as partes com o retorno ao
status quo ante
, e determino a reintegração de posse a favor da autora. Determino, ainda, que a autora retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante à ré, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Declaro válida, somente, no que tange a taxa de fruição e determino o pagamento da compensação em relação ao tempo de fruição no imóvel, em 10% do valor das prestações pagas.
A imissão na posse do imóvel pela autora somente se dará após a comprovação do pagamento do valor referente à construção/benfeitorias realizadas no imóvel, o qual deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, nos termos do artigo 509, I, do CPC
. Considerando que a demandante decaiu em parte mínima do pedido,
Condeno
a demandada nos pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, estes a favor do advogado da requerente em verba que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Entretanto,
suspendo sua cobrança em razão do benefício da justiça gratuita, que ora concedo.”
(Id 266998279).

A apelante sustenta que não há obrigação de indenizar as benfeitorias feitas pela ré
/apelada
, pois a construção ocorreu sem autorização. Aleg
a
também que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é da compradora, pois esta esteve na posse do imóvel.

Além disso, question
a
o cálculo da taxa de fruição, pleiteando um novo critério para a sua definição
, sob pena de enriquecimento indevido da ré
. Ou seja, pretende que
fique isenta
da indenização pelas benfeitorias e que a
apela
da
seja declarada
integralmente responsável pelos encargos tributários.

Em

contrarrazões, a apelada

a
rgument
a
que a apelante não comprovou posse anterior do imóvel, requisito essencial para a reintegração. Além disso, reforç
a
o direito à
repara
ção pelas benfeitorias, uma vez que adquiriu o lote sem construção e nele realizou melhorias substanciais.

D
estac
a
que a obrigação pelo pagamento do IPTU recai sobre o proprietário do imóvel, conforme o Código Tributário Nacional e legislação municipal. Quanto à taxa de fruição, sustent
a
que o
C
ontrato foi firmado antes da vigência da Lei n
.
13.786/2018, que passou a prever expressamente essa cobrança, sendo indevida qualquer exigência anterior a essa regulamentação.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A autora apelante ajuizou a presente Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse, que foi julg
ada
parcialmente procedente
para, além da rescisão e da reintegração, determinar a retenção de 10% do valor a ser devolvido
à
ré/comprador
a
,
o pagamento
à autora/apelante
de taxa de fruição de 10% do montante quitado
pela ré/apelada
, além de condicionar a imissão na posse pela apelante
somente após a comprovação do ressarcimento relativo às benfeitorias, a ser apurado em liquidação de sentença
.

As partes firmaram Contrato Particular
de Compromisso de Compra e Venda em 2013 tendo por objeto um terreno
18, Quadra 34, Setor Residencial Granville II, em Rondonópolis/MT.

A controvérsia consiste em verificar se existe obrigação de indenizar as benfeitorias realizadas pela apelada, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de ocupação do imóvel e o critério utilizado para a fixação da taxa de fruição.

A apelante sustenta que a obrigação de arcar com o imposto incidente sobre o imóvel deve ser da compradora
pelo tempo
que esteve na posse do bem.

O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
E
nquanto o comprador estiver na posse do imóvel, c
umpr
e a ele o pagamento do tributo, uma vez que é o beneficiário da fruição do bem.

Assim consta na avença
(Id 266997802 - pág. 5)
:

Dessa forma, é devida a responsabilidade da ré pelo pagamento do IPTU durante o período em que permaneceu na posse do imóvel, devendo ser res
tituí
dos à
apelante

a quantia
que eventualmente tenha suportado a esse título.

A sentença fixou a taxa de fruição em 10% sobre as parcelas pagas. A apelante requer um novo critério para essa compensação.

A Lei n. 13.786/2018, que trouxe regulamentação expressa sobre os efeitos da rescisão de contratos de aquisição de imóveis, dispõe em seu artigo 67-A, § 4º, que a indenização pelo uso do imóvel deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do
C
ontrato por mês de ocupação.

Assim
estabelec
e a legislação:

“Art. 67-A
. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

(...)

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores
:

I -
quantias
correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

(...)

III -
valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata
die ;

Embora o
C
ontrato firmado entre as partes seja anterior à vigência da referida norma, é possível sua aplicação
tanto por ser um parâmetro legítimo quanto
por analogia, uma vez que se trata de critério objetivo e razoável para disciplinar a compensação pelo uso do imóvel.

Ademais, em 2018 as partes fizeram um Termo de Acordo referente ao Contrato, o que diante das circunstâncias apresentada reforça o entendimento pela incidência da Lei mencionada.

A apelante pleiteia o afastamento da condenação ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas pela ré
/apelada
, sob o argumento de que se trata de construção irregular e não autorizada.

O artigo 1.219 do Código Civil estabelece que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer direito de retenção até que seja ressarcido. Além disso, o artigo 34 da Lei n. 6.766/79 prevê que, em
caso de rescisão contratual, as benfeitorias úteis e necessárias devem ser indenizadas ao adquirente.

No caso dos autos, a apelada comprovou a realização de benfeitorias no imóvel, sendo certo que sua posse decorreu de
C
ontrato de
C
ompromisso de
C
ompra e
V
enda regularmente firmado. Ainda que a construção não tenha sido formalmente autorizada, não há nos autos
evidências
de que as melhorias sejam ilícitas ou
haja
irregularidades insanáveis, razão pela qual deve ser mantida a condenação ao pagamento d
a

repara
ção pelas benfeitorias
, a ser apurado em liquidação de sentença
.

Pel
o exposto,
dou
parcial
provimento
para
e
stabelecer que o IPTU deve ser suportado pela ré
/apelada

enquanto esteve na posse do imóvel

e
para
fixar
a taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor total do
C
ontrato, nos termos da Lei 13.786/2018
, pelo período de utilização do terreno
.
Diante da sucumbência recíproca, fica a
autora/apelante responsável por 30%
dos respectivos ônus e a
ré
/apela
nte
aos
7
0% restantes.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2025