Tribunal: TJMT
Processo: 1025212-52.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-09
Data de publicação: 2025-09-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025212-52.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[NILTON CECILIO DE MESQUITA - CPF: 707.171.688-91 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO APIACAS - CNPJ: 24.770.661/0001-64 (AGRAVANTE), VALFREDO DANTAS MATOS - CPF: 034.461.901-04 (AGRAVADO), SEBASTIAO MANOEL PINTO FILHO - CPF: 030.623.841-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. BEM DE FAMÍLIA. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM.
POSSIBILIDADE DE PENHORA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de e
xecução de título extrajudicial,
indeferiu a penhora do imóvel residencial do executado, matriculado sob nº 4.828,
sob
fundamento
de impenhorabilidade como bem de família. O juízo de origem apenas autorizou a inclusão das cotas condominiais vencidas após a propositura da execução. O agravante sustenta a possibilidade de constrição do bem, por se tratar do imóvel que originou os encargos condominiais inadimplidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão:

(
i) definir se o imóvel utilizado como residência familiar pode ser penhorado em execução de cotas condominiais;

(
ii
) estabelecer se a exceção legal prevista no art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990 e no art. 833, §1º, do CPC afasta a impenhorabilidade do bem de família na hipótese.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza
propter

rem
,
vinculando o próprio imóvel à dívida, independentemente da condição pessoal do proprietário.

O art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990 excepciona a regra da impenhorabilidade ao permitir a constrição de imóvel residencial quando se tratar de execução de impostos, taxas ou contribuições incidentes sobre o próprio bem, hipótese em que se enquadram as despesas condominiais.

O art. 833, § 1º, do CPC reforça que a impenhorabilidade não se aplica às dívidas vinculadas ao próprio bem, abrangendo encargos de condomínio.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a penhora do bem de família quando a dívida decorre
de cotas condominiais, dada
a
prevalência do interesse coletivo da comunidade condominial sobre o interesse individual do condômino.

Assim, ainda que o imóvel seja utilizado como residência familiar, pode ser
submetido
à penhora para satisfação de débitos condominiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza
propter

rem
e recai sobre o próprio imóvel.

A exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990 e no art. 833, §1º, do CPC autoriza a penhora do bem de família para satisfação de encargos condominiais.

O bem de família pode ser penhorado quando o débito decorre da utilização, conservação e manutenção do próprio imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC,
arts
. 323, 784, X, e 833, §1º; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp
1.345.331/RS, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 12.12.2012; STJ,
AgInt
no
AREsp
2030636/PR, Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
, 4ª Turma, j. 23.05.2022,
DJe
27.05.2022; STJ,
REsp
1.473.484/RS, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 21.06.2018,
DJe
23.08.2018; TJ-MT, AI 1022239-61.2024.8.11.0000, Rel. Des. Tatiane Colombo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 27.11.2024; TJ-MT, AI 1002070-53.2024.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 18.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto
pelo
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO APIACÁS
em face da
r.
decisão interlocutória proferida pel
o MM
.
Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá
/MT,
Dr. Alexandre Elias Filho,
que, na
Execução de Título Extrajudicial n.º
1018101-93.2022.8.11.0041
proposta
em face de
VALFREDO DANTOS MATOS
,
indeferiu o pedido de penhora do imóvel que deu origem ao débito, sob o fundamento de se tratar de bem de família protegido pela Lei n.º 8.009/90, inexistindo, a seu ver, exceções legais à regra da impenhorabilidade.

O agravante sustenta que a decisão combatida não merece prosperar, porquanto a obrigação condominial possui natureza
propter

rem
, aderindo ao próprio imóvel e se transmitindo ao adquirente, independentemente da pessoa do devedor, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil.

Alega, ainda, que o imóvel em questão responde diretamente pelos débitos condominiais, não incidindo a regra da impenhorabilidade do bem de família prevista na Lei n.º 8.009/90, haja vista a exceção expressamente prevista no artigo 3º, inciso IV, do referido diploma legal, bem como a regra do artigo 833, § 1º, do Código de Processo Civil, segundo os quais a proteção legal não se aplica às dívidas que recaem sobre o próprio bem, como ocorre no caso das despesas condominiais.

Ressalta, ademais, que o outro imóvel ofertado pelo executado em garantia não se mostra viável, por estar desocupado, situado em bairro de menor interesse e não possuir avaliação apresentada, circunstâncias que inviabilizam sua aceitação pelo credor.

Com essas considerações, pugna pela r
eforma da decisão agravada
a fim de que seja deferida a penhora do imóvel que originou a dívida, assegurando a efetividade da execução.

Preparo devidamente recolhido (ID.
303110389
).

Não houve pedido de antecipação da tutela recursal ou atribuição de efeito suspensivo.

Devidamente intimad
o
,
o
agravad
o

apresentou contrarrazões
suscitando, inicialmente, a preliminar de preclusão e, no mérito,
requerendo o desprovimento recursal (ID.
309189880
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O
- PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, trata-se de
Execução de
Título Extrajudicial

ajuizada
pelo
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO APIACÁS

em face de
VALFREDO DANTOS MATOS
,
em razão d
o inadimplemento de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, valor que, na época do ajuizamento da execução,
totaliza R$46.522,19 (quarenta e seis mil e quinhentos e vinte e dois reais e dezenove centavos).

Consta dos autos que o executado, devidamente citado, deixou de satisfazer a obrigação, tendo oferecido outro imóvel em garantia da dívida.

O exequente, por sua vez, pleiteou a inclusão de cotas vencidas após a distribuição da execução e a constrição judicial sobre o imóvel em que residia o devedor e que gerou as desp
esas condominiais inadimplidas.

O pedido foi parcialmente deferido tão somente para determinar a i
nclusão das cotas
vencidas no curso do processo
, sendo indeferida a constrição requerida
.
Eis o teor da decisão combatida:

“
Trata-se de execução de cotas condominiais.
O executado foi citado e ofertou bem imóvel em garantia. O exequente requereu a certidão de inteiro teor (ID 168957853) e, após sua juntada, pleiteou a inclusão de cotas vencidas de junho/2023 a setembro/2024, além da intimação do executado para informar endereço e valor do imóvel, ou, subsidiariamente, expedição de mandado para avaliação e penhora (ID 169478311).

Na sequência, requereu a inclusão das cotas de outubro e novembro/2024 e a penhora do imóvel da matrícula nº 4.828 (ID 195879535), por entender que se consiste no bem que deu origem à dívida executada. O executado, por sua vez, alegou tratar-se de sua residência familiar e pugnou pelo indeferimento do pedido.

É o breve relato.

Pois bem.
Decido.

A pretensão do exequente de penhorar o imóvel descrito na matrícula nº 4.828, onde reside o executado com sua família, não deve ser acolhida. Trata-se, em tese, de bem de família, protegido pela Lei nº 8.009/90, não estando presente nenhuma das exceções legais à impenhorabilidade. A condição residencial foi alegada pelo executado e não houve impugnação específica. Diante disso,
INDEFIRO
o pedido de penhora.

Quanto ao pedido de inclusão das cotas condominiais vencidas entre junho/2023 e novembro/2024,
DEFIRO
com fundamento no art. 323 combinado com o art. 784, inciso X, do CPC, em atenção aos princípios da economia processual e da celeridade.

Intime-se o exequente para, no prazo de 10 (dez) dias, especificar se aceita o bem imóvel ofertado como garantia da execução, considerando os documentos já juntados aos autos (certidão de matrícula e carnê do IPTU), a fim de viabilizar a análise pelo juízo e o regular prosseguimento do feito.
”

No que tange à preliminar suscitada pelo agravado referente à alegada preclusão pela ausência de impugnação específica quanto à impenhorabilidade do bem,
razão não lhe assiste.

Isso porque, conforme se verifica dos autos, a decisão que indeferiu a penhora da unidade condominial foi devidamente e tempestivamente atacada pelo exequente por meio do recurso próprio e cabível – o presente agravo de instrumento.

Assim, inexiste falar em preclusão temporal ou
consumativa
, uma vez que a insurgência foi manifestada na via adequada e dentro do prazo legal, atendendo ao princípio da regularidade processual.

Ademais, não se trata de inovação recursal, mas de inconformismo direto contra a decisão de primeiro grau, que expressamente afastou a constrição sobre o imóvel sob o fundamento de
se tratar de
bem de família.

Logo, a insurgência ora deduzida é compatível com o objeto da decisão agravada, não havendo
que se
falar em fato incontroverso ou matéria estabilizada pela ausência de manifestação anterior.

Ante o exposto,
REJEITO a preliminar arguida
, passando a análise do mérito recursal.

V O T O
- MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Ultrapassada a questão preliminar, o agravante sustenta que
o imóvel em questão responde diretamente pelos débitos condominiais, não incidindo a regra da impenhorabilidade do bem de família prevista na Lei n.º 8.009/90, haja vista a exceção expressamente prevista no artigo 3º, inciso IV, do referido diploma legal, bem como a regra do artigo 833, § 1º, do Código de Processo Civil.

Pois bem.

No julgamento do Recurso Especial repetitivo n.º 1.345.331/RS, restou assentado pelo Superior Tribunal de Justiça que as despesas condominiais, por possuírem natureza de obrigação
propter

rem
, recaem sobre aquele que figure como proprietário da unidade imobiliária ou, ainda, sobre quem detenha algum dos poderes inerentes à propriedade, como a posse, a utilização ou a fruição do bem, desde que mantida relação jurídica direta com o condomínio.

De igual modo, no que concerne à alegação de impenhorabilidade do bem de família, importa destacar que o artigo 3º, inciso IV, da Lei n.º 8.009/1990 excepciona a regra geral, permitindo a constrição do imóvel residencial quando se tratar de execução de impostos, taxas ou contribuições que tenham origem no próprio bem.

Em harmonia com essa previsão legal, o Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que é plenamente possível a penhora do bem de família quando a dívida executada decorre de encargos condominiais, justamente por derivarem da utilização e conservação da própria unidade habitacional.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO CARACTERIZADA.

DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA. POSSIBLIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1
. Não se viabiliza o recurso especial pela violação dos
arts
.489,§ 1º,IIIeIV,1.022,IIe1.025doCPC quando, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais.
3. Agravo interno não provido.”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2030636 PR2021/0394855-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
27/05/2022)
(
g.n
.)

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE. FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. LEI N. 8.009/1990, ART. 3º, IV.
1
. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua
cotaparte
, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. 2.
As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações
propter
rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário
da unidade imobiliária ou seja
titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel.
3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. 4. O
bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV).
6. Recurso especial não provido.”

(
REsp
1473484 / RS - Relator(a): Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA - Data do Julgamento: 21/06/2018 - Data da Publicação/Fonte:
DJe
23/08/2018)
(
g.n
.)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA – EXCEÇÃO LEGAL – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO. A controvérsia recursal centra-se na possibilidade de penhora do imóvel registrado sob a matrícula nº 65.728, em razão de inadimplemento de cotas condominiais, a despeito da alegação de tratar-se de be
m de família. Nos termos do art
. 1º da Lei nº 8.009/90, o bem de família é impenhorável, não respondendo por dívidas de natureza civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraídas pelos proprietários que nele residem.
Entretanto, o art. 3º, inciso IV, da mesma lei, excepciona a regra ao prever a penhorabilidade do imóvel para cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel familiar, incluindo despesas condominiais.
Igualmente,
o art. 833, § 1º, do CPC, determina que a impenhorabilidade não
é
oponível a dívidas vinculadas ao próprio bem, inclusive as
relacionadas à sua aquisição ou manutenção.
Conforme entendimento consolidado na jurisprudência,
a dívida condominial possui natureza jurídica "
propter
rem", vinculando o próprio imóvel à obrigação. Assim, o imóvel, ainda que caracterizado como bem de família, responde pelo adimplemento das cotas condominiais inadimplidas.
Conclusão: Recurso de Agravo de Instrumento não provido, mantendo-se a decisão que autorizou a penhora do imóvel para satisfação das cotas condominiais em aberto.
”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10222396120248110000, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 27/11/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2024)
(
g.n
.)

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DÍVIDA DE CONDOMÍNIO - DECISÃO QUE REJEITA A IMPENHORABILIDADE DE BEM IMÓVEL – AGRAVO DA PARTE EXECUTADA – IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA - DÍVIDA DE CONDOMÍNIO – EXCEÇÃO A IMPENHORABILIDADE (ART. 3º, IV, LEI 8009/90 – RECURSO DESPROVIDO. “2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais.

3
. Agravo interno não provido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2030636 PR 2021/0394855-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
27/05/2022)”

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1002070-53.2024 .8.11.0000, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 18/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2024)

A partir dessas considerações, denota-se que
a proteção conferida ao chamado “bem de família” não possui caráter absoluto, já que a própria Lei n.º 8.009/1990 prevê hipóteses de exceção.

Nessa perspectiva, o afastamento da garantia legal decorre do fato de que o débito condominial nasce da própria utilização e conservação do bem, não configurando obrigação de natureza pessoal, mas típica obrigação
propter

rem
, que acompanha o imóvel independentemente da figura do proprietário.

Assim, a unidade condominial, ainda que utilizada como residência familiar, pode validamente ser submetida à penhora para a satisfação
de débitos oriundos das cotas condominiais, justamente porque tais encargos estão intrinsecamente ligados ao próprio bem.

Ademais, ainda que não se reconhecesse, por hipótese, a incidência da exceção legal prevista no art. 3º, IV, da Lei n.º 8.009/1990, cumpre observar que o próprio imóvel oferecido em garantia pelo executado consiste em bem aparentemente desocupado, sem comprovação inequívoca de sua utilização como residência familiar.

Logo, não se evidencia de forma segura que o bem objeto da constrição seja o único imóvel destinado à moradia do devedor e de sua família, requisito indispensável para a caracterização da impenhorabilidade do bem de família, o que, por si só, já inviabiliza a aplicação da proteção legal invocada.

Ante o exposto,
DOU
PROVIMENTO
ao recurso interposto
pelo agravante para reformar a decisão combatida e
autorizar a penhora do imóvel que deu origem ao débito condominial
em execução, nos termos acima alinhados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2025