Tribunal: TJMT
Processo: 1010244-35.2018.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010244-35.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MARCO ROBERTO SERRA LYRIO - CPF: 666.567.021-04 (APELADO), DIMAS SIMOES FRANCO NETO - CPF: 015.958.891-08 (ADVOGADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), MANOEL GUILHERME CAVALCANTI MELLO FILHO - CPF: 021.930.891-83 (ADVOGADO), Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELANTE), THALITTA DE CARVALHO - CPF: 106.243.249-58 (ADVOGADO), JULIO NICOLAU FILHO - CPF: 075.823.918-10 (ADVOGADO), HESA 86 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 12.627.668/0003-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Do Consumidor. Apelação Cível. Rescisão Contratual. Vícios Construtivos Graves. Responsabilidade Solidária Das Construtoras. Dano Moral Configurado.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação ajuizada por comprador de unidade imobiliária adquirida na planta, visando à rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais, em razão de vícios construtivos graves detectados após a entrega do imóvel.

2.
Laudo pericial constatou infiltrações decorrentes de falha na impermeabilização da piscina da cobertura, afetando significativamente a habitabilidade do imóvel.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se os vícios construtivos autorizam a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; e (
ii
) se estão presentes os requisitos para indenização por danos materiais e morais.

III. Razões de decidir

4. O inadimplemento funcional do contrato, pela entrega de imóvel com vícios ocultos que comprometem sua habitabilidade, autoriza a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos (art. 475 do CC e art. 18,
§

1º, II, do CDC).

5. A responsabilidade das construtoras é objetiva, não afastada pela alegação de culpa de terceiro, nos termos do art. 14 do CDC e jurisprudência do STJ (Súmula 543).

6. Os danos morais restam caracterizados diante da frustração do uso do imóvel, risco à saúde e integridade física dos moradores e descaso reiterado das rés.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
É cabível a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais quando vícios construtivos ocultos comprometem a habitabilidade do imóvel
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 421, 422 e 475; CDC,
arts
. 14 e 18,
§

1º, II.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Súmula 543.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1010244-35
.20
18
.8.11.00
41

Trata-se de
Recurso de Apelação interposto por
HELBOR Empreendimentos S.A.
e
HESA 86 – Investimentos Imobiliários Ltda
.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização Material e Moral, ajuizada por
Marco Roberto Serra Lyrio
,
relativamente à unidade 151 do Condomínio
Helbor

Privil
e
ge
Goiabeiras.

De acordo com a narrativa inicial, o
imóvel
foi
entregue em 24/09/2015
e
apresentou reiteradas infiltrações oriundas da piscina do apartamento superior,
que
culmin
ou
no desabamento parcial do teto e vazamento de gás, gerando risco à segurança do
Apelado (adquirente)
, apesar das
tentativas de solução
dos problemas
.

Forte na p
erícia judicial
, que
confirmou os vícios e suas origens
, o

J
uiz de 1º grau reconheceu a quebra da legítima expectativa do consumidor, decret
ou
a rescisão contratual
por culpa das Apelantes
e
as
co
mpeliu
a
:

(i) i
ndenizar os
danos materiais

(
valores pagos pelo imóvel e as despesas comprovadas
com tentativas de reparo, danos em móveis e eletrodomésticos)
, a serem apurados em liquidação de sentença
, cujo montante deverá ser
atualiza
d
o pelo IPCA-E a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês contados da citação até 28/08/2024, e após, conforme art. 406 do Código Civil, na nova redação dada pela Lei nº 14.905/2024
;

(
ii
)
indenizar
o valor
de R$ 40.000,00
(quarenta mil reais)
por
danos morais
,
atualiza
d
o
s
pelo IPCA-E a partir da sentença e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação até 28/08/2024. A partir de 29/08/2024, aplicar-se-á a regra dos artigos 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do Código Civil, adotando-se como índice a diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA.

Ao final, as Apelantes foram condenadas a pagar os honorários de sucumbência
, cujos honorários advocatícios foram arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Inconformadas,
as Apelantes
sustenta
ra
m
a
nulidade do laudo pericial, por ter sido realizado com ausência de água na piscina do apartamento superior, o que comprometeria a constatação técnica das infiltrações
.

Arguiu a
inexistência de responsabilidade objetiva,
ao
a
r
g
umento de
que os vícios teriam sido causados por terceiros
(condômino do andar superior) e que teriam realizado reparos
de forma
tempestiva
.

Defendeu a
impossibilidade de rescisão de contrato já quitado e registrado há mais de 10
(dez)
anos, com fundamento no princípio da segurança jurídica
.

No mais, alegou a
inadequação do valor dos danos morais, reputando-o excessivo.

Com
esses argumentos, pediu a reforma da sentença recorrida.

Contrarrazões anexadas no ID 292
763909.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Marco Roberto Serra Lyrio

ajuizou A
ção de
R
escisão
C
ontratual cumulada com pedido de
I
ndenização por
D
anos
M
orais e
M
ateriais em
desfavor das pessoas

jurídicas
Helbor
Empreendimentos S.A
. e
HESA 86 – Investimentos Imobiliários Ltda.
,
ao argumento de que
adquiriu o imóvel
,
na planta
(2011)
,
pelo valor de R$ 1.199.062,94
(um milhão cento e noventa e nove mil e sessenta e dois reais e noventa e quatro centavos)
,
relativamente à unidade 151 do Condomínio
Helbor

Privilege
Goiabeiras.

Narrou que, a
pós a entrega em 24/09/2015,
surgiram
vícios de construção graves, como infiltrações causadas pela piscina da unidade superior,
que
culmin
ou
no desabamento parcial do teto
,
goteiras e curtos-circuitos
, além d
e risco de explosão devido a
o
vazamento de gás,
p
roblemas elétricos e hidráulicos, com derretimento de fios, disjuntores e queima de aparelhos
,

sem que as
construtoras
solucionassem os problemas
em definitivo
.

Ao final de seu arrazoado, o Apelado pediu
: (i) r
escisão contratual com devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros legais
, (
ii
) c
ondenação à cláusula penal de 20%, prevista contratualmente em favor do vendedor, pleiteando sua inversão
, (
iii
) d
ano material
consistente em
R$ 87.000,00
(oitenta e
sete mil reais)
relativos à perda de uso de 1/3 do imóvel (aluguel proporcional)
e mais
R$ 292.429,85
(duzentos e noventa e dois mil quatrocentos e vinte e nove reais e oitenta e cinco centavos)
referentes a
os
investimentos em mobília, acabamento, reformas e serviços
,
além de
(iv) indenização por danos morais
pela frustração do sonho de habitação, risco à integridade física, sofrimento emocional e perda da dignidade de moradia.

Com a inicial vieram
d
iversas fotos dos danos estruturais
,
e
-mails
trocados com a construtora desde 2016
, c
omprovações de gastos com reformas e mobiliário
, c
ontas de consumo
de gás
e laudos técnicos.

Em suas defesas, as Apelantes sustentaram
inaplicabilidade da inversão do ônus da prova
. Disseram ter
entreg
ad
o o imóvel conforme contrato, em perfeitas condições de habitabilidade.

Alega
ram
que os vícios foram objeto de assistência técnica e que a infiltração que levou ao desabamento do gesso decorreu de má manutenção da unidade superior (161), isentando
-as
de responsabilidade.

Aponta
ram
que eventual rescisão, se decretada, deveria admitir a retenção de 20%
(vinte por cento)
do valor pago,
conforme cláusula contratual.
No mais, rechaçaram os pedidos indenizatórios (materiais e morais).

No decorrer da instrução, foi
realizada a prova técnica, cujo laudo foi anex
ad
o no ID
292765459.

De acordo com a perícia,
a
inspeção visual foi realizada em 27/09/2022, baseada nas normas técnicas da ABNT e IBAPE. Foram empregados conceitos como grau de risco, sintomatologia e etiologia técnica das patologias construtivas
, tendo sido identificad
o o seguinte:

-
Infiltrações: Identificadas em diversos cômodos, especialmente em duas suítes, banheiro, lavabo e corredores
, que estão r
elacionadas
às
falhas na piscina da cobertura, acima da unidade 151.

-
Fissuras e Trincas: Foram observadas fissuras horizontais e verticais, classificadas como de grau máximo, com comprometimento estético e funcional.

-
Eflorescência e ataque químico: A infiltração provocou eflorescência (sais solúveis na argamassa transportados pela umidade) e ataque químico ao porcelanato, danificando piso e gesso.

-
Mofo e riscos à saúde: A umidade gerou mofo, configurando risco para a saúde, especialmente de crianças e idosos, com possibilidade de doenças alérgicas, respiratórias e até neurológicas.

-
Grau de risco: Classificado como máximo, exigindo intervenções urgentes.
Concluiu-se que u
m terço do apartamento
se
encontra inutilizado.

Como causa da patologia, a
empresa nomeada
Perita afirmou que a
origem das infiltrações está na cobertura do edifício
, pois a
manta asfáltica da piscina foi perfurada durante ou após a construção (erro de execução)
e
,
isso,
permiti
u
o escoamento de água para a unidade inferior.
Disse que o
projeto estrutural da piscina está de acordo com as normas, mas a execução da impermeabilização foi inadequada.

Concluiu-se que o imóvel
não possu
ía
c
ondições adequadas de habitabilidade em sua totalidade, especialmente nas áreas afetadas
, e atribuiu a responsabilidade às construtoras, em razão de os vícios serem endógenos
(ocultos),
detectados em curto espaço de tempo após o “habite-se” (14 meses), o que fere os padrões mínimos de desempenho e durabilidade.

Ambas as partes tiveram a oportunidade de manifestação quanto ao resultado da perícia.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada.

Ao prolatar sentença, o Juiz de 1º grau homologou o laudo pericial, que concluiu que os vícios apontados pelo comprador decorrem da
construção e acabamento.

Por conseguinte, rescindiu o contrato de compra e venda e condenou
, de forma solidária,
as Apelantes a
devolverem o valor recebido pelo imóvel e a repararem os danos materiais comprovados, a ser apurado na fase de liquidação de sentença
, bem como a repararem os danos morais causados ao comprador
.

Inconformadas
, as Apelantes recorreram.

-
PRELIMINAR DE NULIDADE DO LAUDO PERICIAL QUE EMBASOU A SENTENÇA
.

O cerne da preliminar recursal reside na alegada nulidade do laudo pericial, sob o fundamento de que, no momento da inspeção, a piscina do apartamento superior
se
encontrava sem água, o que impediria a constatação efetiva da origem das infiltrações.

A preliminar não prospera
.

A doutrina de Nelson Nery Jr. esclarece que “
a perícia judicial não é a única fonte de convencimento do juiz. Ela integra o conjunto probatório e será valorada em conjunto com os demais elementos dos autos, podendo ser confirmada ou infirmada segundo critérios de lógica e razoabilidade
” (NERY JR., Nelson; NERY,
Rosa Maria de Andrade.
Código de Processo Civil Comentado
. RT, 2023).

O laudo técnico
anexado no
ID
292765459
é

firme
e
coerente com os documentos constantes nos autos e com as inúmeras manifestações
anteriores
das próprias
Apelantes
, que reconhecem a origem dos problemas na piscina do andar superior.

No caso,
a

perit
a

realizou análise com base em danos materiais visíveis, como
por exemplo,
desabamento de teto, manchas de infiltração, deterioração de acabamentos e presença de mofo,
o que está
corroborado por vasto conjunto probatório (fotos, e-mails, relatórios e histórico técnico)
.

Ainda que não houvesse água na piscina, o laudo constatou de forma objetiva danos estruturais evidentes, manchas, descolamento de gesso e deterioração dos acabamentos. Ademais, o laudo não é inconclusivo, tampouco inválido – apenas desfavorece a tese das
Apelantes.

Em outros termos,
o caso
não retrata
ausência de prova
ou sua inconclusão
,
e sim
de discordância quanto
ao resultado
do laudo, o que não se confunde com nulidade.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a discordância técnica das partes não invalida o laudo pericial quando este se apresenta adequado e fundamentado, como no caso.

A título de exemplo, trago jurisprudência:

APELAÇÃO - INSURGÊNCIA LAUDO PERICIAL IDÔNEO - AUSÊNCIA DE MÁCULA - VÍCIO NÃO CONSTATADO - NOVA PERÍCIA - IMPOSSIBILIDADE. - A simples discordância da parte em relação ao resultado do laudo pericial não configura cerceamento de defesa - A rejeição do pedido de realização de nova perícia é medida que se impõe, porquanto o laudo pericial foi elaborado por perito imparcial e qualificado, sem qualquer mácula - A simples discordância da parte em relação ao resultado do laudo pericial homologado pelo juiz, não configura cerceamento de defesa.

(
TJ-MG - AC: 10000221352008001 MG
, Relator.: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 13/10/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/10/2022)
.

Ressalte-se
,
ainda
,
que
a
s
Apelantes
participaram do contraditório pericial, apresentaram quesitos, indicaram assistente técnico e somente após resultado desfavorável
é que
passaram a alegar vício.

Rejeito
, portanto, a preliminar de nulidade do laudo.

-
MÉRITO
.

As A
pelantes
sustentam
que o contrato está quitado e registrado
há mais de uma década
, tratando-se de ato jurídico perfeito, o que impediria sua rescisão.

T
al alegação parte de premissa equivocada. A quitação da obrigação financeira não equivale ao cumprimento integral do contrato quando o bem entregue revela vícios ocultos ou falha funcional que frustram sua utilidade.

O ordenamento
admite a resolução por vício oculto ou defeito funcional mesmo após o adimplemento, especialmente em relações de consumo, nas quais vigora o princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva (
arts
. 421 e 422 do CC).

Nos termos do art. 475 do Código Civil:

"
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento
"
.

O inadimplemento funcional (entrega de imóvel com vícios ocultos) é causa legítima de resolução contratual
, c
onforme destaca Pablo Stolze
Gagliano
:

"
Cumprimento contratual não é apenas pagar ou entregar, mas cumprir a obrigação de forma adequada ao fim almejado pela avença
" (Novo Curso de Direito Civil, vol. III, Contratos, Saraiva, 2023)
.

Logo, não procede a tese que contrato quitado não pode ser rescindido por culpa do vendedor.

Mais adiante, a
s
A
pelantes alega
ra
m que os vícios decorreriam de culpa exclusiva de terceiro (condômino do andar superior) e que eventuais problemas posteriores decorreriam de mau uso. Argumenta
ra
m
,
ainda
,
que realizaram reparos diligentes e tempestivos.

Tais argumentos não encontram respaldo nos autos.

No caso, o imóvel se manteve inutilizável por anos, frustrando o fim essencial do contrato
, cuja responsabilidade é objetiva
(art. 14, CDC)
e recai na figura do construtor, que assume o risco do negócio, segundo lição de
Cláudia Lima Marques:
“
A teoria do risco da atividade implica que o fornecedor responde pelos vícios, mesmo que não haja dolo ou culpa. A responsabilidade decorre da posição que ocupa na cadeia de consumo.
" (Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 9ª ed., RT, 2022)
.

O laudo pericial e os documentos constantes dos autos demonstra
ram, de forma inconteste, a
existência de vícios construtivos graves e contínuos, oriundos da piscina do apartamento superior, projetada e construída pelas
A
pelantes
.

Somado a isso, está a
omissão e morosidade d
e
as
Apelantes

s
olucionar
em
os problemas, mesmo após múltiplas notificações e visitas técnicas
, fato que causou a
frustração na entrega de imóvel de "alto padrão", com u
so
limitad
o
por quase uma década,
inclusive
com
risco de explosão por vazamento de gás decorrente de falha na instalação.

A
tese
de que houve tentativa de reparo
, por si só,
não afasta a responsabilidade
das Apelantes
, sobretudo quando
tais tentativas foram
ineficaz
es
.

Com efeito, o
art. 18,
§

1º, II, do CDC garante ao consumidor a restituição do valor pago quando o vício não é sanado no prazo de 30
(trinta)
dias, o que se verifica claramente no caso concreto.

Destaco que o
STJ
editou
o Verbete de Súmula 543
em que
reconhece
u
a possibilidade de rescisão
por culpa do vendedor
com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador
:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”
.
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)
.

Portanto, a
sentença aplicou corretamente os princípios que regem as relações consumeristas e as normas do CDC e do C
ódigo
C
ivil
.

Este Tribunal já teve a oportunidade de decidir caso análogo, a exemplo do julgado abaixo:

RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C .C REPARAÇAO DE DANOS MORAL – IMOVEL NOVO - DEFEITOS - FISSURAS (RACHADURAS) NAS PAREDES, INFILTRAÇÃO, PERÍCIA TÉCNICA - VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO - RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR - NECESSIDADE DE REPAROS - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS - REFORMA DA SENTENÇA - RECURSO DA AUTORA - PROVIDO - APELO ADESIVO – DESPROVIDO.

Comprovado pela prova pericial que os defeitos (rachaduras, fissuras, infiltração) apresentados no imóvel residencial decorrem de vícios na construção, e não culpa do morador ou de terceiro, o construtor tem responsabilidade pelo ressarcimento dos prejuízos causados, não se resumindo apenas aos danos materiais, como também aos danos extrapatrimoniais, vez que não se olvide que os
problemas enfrentados pela pessoa que ao adquirir imóvel novo, se vê tolhido do usufruto e segurança da sua própria moradia, em razão defeitos estruturais, suplanta o mero aborrecimento.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com as peculiaridades do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes. Recurso da autora, provido. Apelo adesivo, desprovido
.

(
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0051108-40.2015.8 .11.0041
, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2024)
.

Logo, é de rigor a confirmação do capítulo da sentença que rescindiu o contrato por culpa das Apelantes – construtora e vendedora – e determinou a reparação dos danos materiais, que incluem não apenas os valores pagos pelo imóvel, como os danos e prejuízos sofridos em razão da infiltração.

Quanto aos
danos morais
,
a espécie n
ão se trata de mero aborrecimento cotidiano, mas de frustração continuada da
posse e uso de bem de alto valor,
que não pode ser usufruído como desejado em virtude de vícios
endógenos (vícios construtivos)
, provocados danos
em equipamentos e mobília.

A propósito, segundo dicção da jurisprudência do STJ,
"
Agregue-se ainda que a conduta [...] vulnera o direito constitucional à moradia, consubstanciado no princípio da dignidade da pessoa humana, cuja tutela consiste em promover o desenvolvimento do ser humano sob todos os aspectos, garantindo que ele não seja desrespeitado tampouco violentado em sua integridade moral. Com efeito, o direito de moradia, entre outros direitos sociais, visa à promoção de cada um dos componentes do Estado, com o insigne propósito instrumental de torná-los aptos de realizar os atributos de sua personalidade e afirmar a sua dignidade como pessoa humana
."
(
STJ - REsp: 617077 RJ- RR (2003/0172875-
9)-
3
0.

Logo, confirmo a condenação das Apelantes ao pagamento, de forma solidária, de indenização por danos morais.

Relativamente ao
montante de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais)
,
fixado na sentença
,
observa
-se que
os princípios da proporcionalidade e razoabilidade
foram corretamente valorados, posto que
refleti
u a
gravidade dos danos, com risco à integridade física do
Apelado e sua família, a
duração do sofrimento superior a
0
9
(nove)
anos
, a
conduta reiteradamente omissiva das
Apelantes
, que se
recusaram a assumir a responsabilidade pelo
s
vício
s
, além do
caráter pedagógico da condenação.

Feitos esses esclarecimentos,
confirmo integralmente
a sentença e
nego provimento ao apelo
.

Por conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025