Tribunal: TJMT
Processo: 0060292-54.2014.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0060292-54.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WAGNER VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 690.343.461-53 (APELADO), MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 973.366.881-87 (ADVOGADO), GOLD BLACK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.329.110/0001-76 (APELANTE), CARLOS ROBERTO DE SIQUEIRA CASTRO - CPF: 367.167.747-34 (ADVOGADO), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (APELANTE), THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), WAGNER VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 690.343.461-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL APLICADA À CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação indenizatória, condenando as rés ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega de imóvel e indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:

(i) saber se é cabível a aplicação da cláusula penal moratória contra a construtora, embora prevista contratualmente apenas para o comprador; e

(ii) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. A entrega do imóvel ocorreu em fevereiro de 2012, ultrapassando o prazo contratual com cláusula de tolerância (novembro/2010 + 180 dias), o que configura inadimplemento contratual.

4. A cláusula penal estipulada em desfavor do comprador pode ser aplicada contra a construtora, nos termos do Tema 971 do STJ.

5. O atraso injustificado na entrega do imóvel destinado à moradia, direito fundamental, configura dano moral indenizável, por extrapolar o mero aborrecimento.

6. O valor fixado em R$ 10.000,00 mostra-se razoável, proporcional e em consonância com os parâmetros jurisprudenciais.

7. Não há irregularidade na fixação dos honorários sucumbenciais em 10%, sendo cabível sua majoração para 15%, ante o desprovimento do recurso, conforme art. 85, §11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. É válida a aplicação, contra a construtora, da cláusula penal moratória originalmente prevista apenas para o comprador, quando caracterizado inadimplemento contratual, nos termos do Tema 971 do STJ. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável, passível de compensação pecuniária.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389 e 421; CDC, art. 14; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 970 e Tema 971; TJ-MT, ApC 1018367-08.2019.8.11.0002, Rel. Des. Marilsen Addario, j. 19.06.2024; TJ-MT, ApC 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Borges, j. 12.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por
G
OLD BLACK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A
e
PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES
, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dr. Alexandre Elias Filho, que, nos autos da
Ação Indenizatória de Perdas e Danos C/C Danos Morais
ajuizada por
WAGNER VASCONCELOS DE MORAES
,

julgou parcialmente
procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a apelante pagamento de multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, também com atualização e juros.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta a impossibilidade de inversão da cláusula penal contratual, defendendo a validade do pactuado entre as partes, com base nos princípios da autonomia da vontade e do
pacta sunt servanda.

Aponta a inexistência de dano moral indenizável, por se tratar de mero inadimplemento contratual, sem comprovação de abalo à esfera íntima do autor.

Salienta, ainda, que há excessividade dos honorários sucumbenciais, requerendo sua redução para o montante de R$ 5.000,00, em razão da baixa complexidade da demanda.

Preparo devidamente recolhido (ID. 317943851).

Em suas contrarrazões, o apelado pugnou pelo desprovimento do recurso (ID. 317067449).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, trata-se de
Ação Indenizatória de Perdas e Danos C/C Danos Morais
ajuizada por
WAGNER VASCONCELOS DE MORAES em desfavor de GOLD BLACK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A E PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES,
em razão de atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido em regime de incorporação imobiliária.

A parte autora sustenta ter celebrado com a ré um compromisso de compra e venda referente a uma unidade no empreendimento "Residencial San Marino – Parque das Nações". O prazo contratual para a entrega do imóvel era novembro de 2010, com cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Contudo, a efetiva entrega das chaves ocorreu somente em fevereiro de 2012, configurando, assim, atraso na conclusão da obra superior ao período de prorrogação previsto.

Ademais, alega que, após a mora na entrega, o imóvel apresentava vícios construtivos, o que a obrigou a contratar um perito para elaborar laudo técnico, visando à correção das falhas pela construtora. Foram necessárias 14 (quatorze) vistorias, ao custo unitário de R$ 200,00 (duzentos reais), até a completa reparação dos defeitos.

Por fim, a autora relata que, em virtude do prolongado atraso na entrega, foi compelida a celebrar novo contrato de locação. Em razão da incerteza da data de entrega do bem adquirido, precisou rescindir o aluguel prematuramente (após 3 meses de um contrato de 12 meses), o que lhe gerou o ônus do pagamento da multa contratual pela resilição.

Em contestação, as empresas apelantes afirmaram que o instrumento contratual expressamente prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da unidade imobiliária por 180 (cento e oitenta) dias, por meio da cláusula de tolerância, cuja validade e legalidade sustenta, rechaçando qualquer alegação de abusividade.

Após a devida instrução processual, sobreveio sentença ao ID. 317067437, tendo o Magistrado de origem julgado parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...) Atraso na entrega do imóvel:

O contrato firmado entre as partes na data de dezembro/2008 informa a previsão para entrega das chaves em novembro de 2010 (id. 63348960 p. 51). No entanto, a entrega somente ocorreu em fevereiro de 2012.

Nosso ordenamento jurídico deixa expresso sobre a liberdade de contratar, desde que se respeitem os limites da função social do contrato, nos termos do art. 421 do CC.

O atraso na entrega do imóvel ficou devidamente demonstrado nos autos, conforme documentos contratuais e a data efetiva da entrega das chaves. Superado o prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente, restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte da ré.

Nos termos do artigo 389 do Código Civil, aquele que descumpre a obrigação contratual responde pelas perdas e danos decorrentes, independentemente de culpa. No mesmo sentido, o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados ao consumidor em razão da má prestação do serviço.

No caso, os argumentos da ré de que o atraso ocorreu por existência de caso fortuito ou força maior, não se sustenta, visto que não comprovou tais argumentos.

No caso, houve atraso na entrega superior a 180 dias, o que deve ser indenizado.

Ressarcimento dos valores dos aluguéis e a cláusula penal moratória.

In casu, a indenização por lucros cessantes não pode ser cumulada com a cláusula penal moratória, de modo a caracterizar bis in idem.

Nessa conjuntura, o Superior Tribunal de Justiça, concluiu que não é possível a cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, pois a cláusula moratória já serve para ressarcir os prejuízos que a parte sofreu (Tema 970).

(...)Na hipótese, a Cláusula 6.1., do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, firmado entre as partes, assim estabeleceu:

O atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas em razão desta avença, caracterizará o COMPRADOR como inadimplente, sujeitando-o ao pagamento à VENDEDORA dos valores vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente de acordo com a variação "pro rata die" do índice aplicável, nos termos deste contrato, acrescidos de juros de mora de I% (um por cento) ao mês ou fração de mês e da multa moratória (de aplicação imediata) de 2% (dois por cento).

Nota-se que, no contrato, a cláusula penal é estipulada exclusivamente em desfavor do comprador. Contudo, de acordo com o Tema 971 do STJ, é possível aplicar em desfavor da construtora a cláusula penal nos casos de atraso na entrega do imóvel.

Assim sendo, aplicando-se, por analogia, o entendimento firmado no precedente do STJ acima transcrito, uma vez que existe a cláusula penal no contrato pactuado entre as partes, não há que se falar em indenização por danos emergentes (pagamentos de aluguéis), pois resta vedada a cumulação.

Feitas tais considerações, tem-se que o pedido de indenização da parte autora ao ressarcimento dos valores gastos com locação de imóvel, a título de danos materiais, deve ser improcedente.

Todavia, cabe a condenação da parte ré ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida.

(...)Do dano moral

(...)Na hipótese, o elemento culpa foi imputado às requeridas, que agiram de modo contrário ao previsto no contrato, em virtude do atraso na entrega do imóvel, o que extrapola o aborrecimento comum.

É de se considerar que o imóvel tinha previsão para ser entregue em novembro/2010, porém somente foi entregue em fevereiro/2012, fato este que restou evidenciado nos autos. Ainda, ressalto que a promessa de compra e venda celebrada entre as partes se refere a imóvel destinado a moradia, um direito reconhecido pela Constituição Federal, no art. 6º, e se relaciona diretamente com a dignidade da pessoa humana.

Assim, qualquer ato que impeça o gozo deste direito viola a dignidade do indivíduo de forma direta, o que implica, por sua vez, desrespeito a direito da personalidade, caracterizando o dano moral.

(...) Desse modo, a(s) requerida(s) deve ser compelida ao pagamento da indenização pelos danos morais. Quanto ao estabelecimento pecuniário do dano, este não pode ser irrisório, tampouco desproporcional, deve se considerar as condições econômico-financeiras das partes e o grau de sofrimento experimentado pela autora, ao passo que fixo a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelos danos morais, o que, a meu ver, se mostra razoável.

(...)Ante o exposto, julgo parcialmente procedente os pedidos formulados na ação movida por Wagner Vasconcelos de Moraes para condenar as requeridas Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A e PDG REALTY S/A Empreendimentos e Participações, solidariamente, pagara à autora:

a) A multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida.

b) A quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, o valor deverá ser atualizado a partir da data da sentença, exclusivamente pela taxa SELIC, que compreende correção monetária e juros moratórios.

(...)Face a sucumbência mínima da parte autora, condeno, ainda, as requeridas ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, (§ 2º, do art. 85 do CPC), devendo cada requerida pagar 50%. (...)”

Pois bem.

Sustentam as apelantes a impossibilidade de inversão da cláusula penal moratória pactuada em desfavor exclusivo do comprador, bem como a ilegalidade da condenação ao pagamento de juros moratórios de 1% ao mês.

No entanto, tais alegações
não merecem prosperar.

Conforme bem delineado na r. sentença, o contrato previa a entrega do imóvel para novembro de 2010, acrescido de 180 dias de tolerância, tendo, contudo, a unidade sido entregue apenas em fevereiro de 2012, o que configura inadimplemento contratual por atraso superior ao permitido contratualmente.

Nessa hipótese, é plenamente possível a aplicação da cláusula penal também em desfavor da construtora, conforme autorizado pelo Tema 971 do STJ, que permite a aplicação analógica da multa moratória prevista no contrato ao fornecedor que incorra em inadimplemento, especialmente em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, como no caso concreto,
in verbis:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Ademais, restou demonstrado nos autos que o inadimplemento contratual não foi justificado por caso fortuito ou força maior, recaindo sobre as apelantes a responsabilidade objetiva pela falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.

Em relação aos
danos morais,
conforme bem salientado pelo Magistrado
a quo,
a situação relatada na inicial extrapola o aborrecimento comum.

Ora, não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de conduta negligente da vendedora no cumprimento de obrigação essencial, capaz de gerar grave frustração e insegurança, afetando, inclusive, o direito à moradia, intimamente ligado ao princípio da dignidade da pessoa humana.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ –
DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996. A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.
O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais
.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183670820198110002, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024) (g.n.)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva da requerida pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10033145920228110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 12/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2024) (g.n.)

No que se refere à quantificação dos danos morais,
é
cediço que a lei não estabelece parâmetros objetivos para a quantificação do valor da indenização por danos morais, devendo o Juízo, no exercício do poder discricionário, ao analisar o caso concreto, ficar atento à proporcionalidade e à razoabilidade.

Dessa forma, recomenda-se que o julgador se paute pelo juízo da equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, devendo o
quantum
da indenização corresponder à lesão, mas não ser estritamente equivalente a ela, porquanto impossível, materialmente, nesta seara, alcançar essa sintonia, já que o ressarcimento pelo dano moral decorrente de ato ilícito é uma forma de compensar o mal causado, não devendo ser usado como fonte de enriquecimento ou abusos.

Portanto, deve ser considerado no valor a ser fixado a
dupla finalidade
do instituto, cujos objetivos são: por um lado, a punição do ofensor como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados.

Diante dessas premissas, no presente caso, os danos morais fixados em
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
,

afiguram-se em conformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a sua reparabilidade, além da finalidade pedagógica em relação à parte recorrida, bem como aos parâmetros adotados por essa Corte de Justiça em casos similares.

Por fim, no que toca aos honorários advocatícios, diferentemente do que sustentam as apelantes, o magistrado não fixou o percentual em 20%,
mas sim em 10% sobre o valor da condenação
,

devendo cada requerida pagar 50%,
em observância ao disposto no art. 85, §2º, do CPC.

O valor arbitrado mostra-se adequado e proporcional ao trabalho desenvolvido, considerando-se que a autora foi sucumbente mínima e que a causa, embora de natureza simples, demandou análise probatória e jurídica compatível com a fixação realizada. Assim, inexiste excesso ou violação aos parâmetros legais, sendo descabida qualquer redução.

Ante o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por

GOLD BLACK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES
,
mantendo incólume a sentença combatida.

Estando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025