Tribunal: TJMT
Processo: 1003877-89.2023.8.11.0050
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003877-89.2023.8.11.0050
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[HELSON FERNANDO CANIZA - CPF: 495.142.532-72 (EMBARGADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 30.712.416/0001-01 (EMBARGANTE), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), ERIKA CRISTINA DA SILVA SANTOS - CPF: 062.207.881-09 (ADVOGADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO), B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 30.712.416/0001-01 (EMBARGADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO), HELSON FERNANDO CANIZA - CPF: 495.142.532-72 (EMBARGANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNÂNIME.
E M E N T A

Embargos de Declaração n. 1003877-89.2023.8.11.0050

EMBARGANTE:
B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

EMBARGADO:

HELSON FERNANDO CANIZA.

EMENTA:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO

– AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO COMISSÃO CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTOS DO IPTU – DEVIDOS DESDE A POSSE ATÉ A RESCISÃO –VÍCIOS SANADOS -
RECURSO PROVIDO.

Considerando que a rescisão se deu por culpa do comprador e tendo sido especificado o valor da comissão de corretagem destacadamente, não deve ser determinada a devolução de tais valores.

O Embargado é responsável pelo pagamento do IPTU e taxas de condomínio, contados a partir da imissão na posse do imóvel, até a declaração de rescisão contratual

Conforme o art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração têm a finalidade de suprir do julgado eventual omissão, contradição ou obscuridade, além de possibilitar a correção de erro material, não se destinando a sanar eventual inconformismo, tampouco o reexame de matéria já decidida.

R E L A T Ó R I O

Embargos de Declaração n. 1003877-89.2023.8.11.0050

EMBARGANTE:
B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

EMBARGADO:

HELSON FERNANDO CANIZA.

RELATÓRIO:

Vistos.

Trata-se de Embargos de Declaração apresentados por
B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
,
contra o acórdão que desproveu os Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes, nos seguintes termos:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEITADA – MÉRITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DEVOLUÇÃO SIMPLES – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ – TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU – RESPONSABILIDADE APÓS A POSSE DO IMÓVEL – PRECEDENTES – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR EQUIDADE – IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam especificamente as questões decididas na sentença e apresentam as razões da inconformidade.

A rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda pelo comprador enseja a restituição dos valores pagos, de forma simples, salvo comprovação de má-fé da vendedora.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais somente ocorre a partir da efetiva posse do imóvel pelo comprador.

Os honorários de sucumbência serão fixados com base no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, cabendo a fixação por equidade nos casos em que não for possível estimar o proveito econômico ou este for irrisório, assim como nos casos em que o valor da causa for muito baixo.”

Em suas razões Id. 273420351, o Embargante alega que o acórdão é contraditório acerca da culpa contratual, sendo que a ação fora ajuizada pelo embargado ao argumento de que estava passando por dificuldades financeiras.

Afirma que, em razão disso, o julgado concluiu equivocadamente que não deveria incidir a retenção da comissão de corretagem, motivo pelo qual devem ser acolhidos os presentes embargos de declaração.

Argumenta, ainda, que o imóvel objeto do contrato se trata de um terreno e que, em virtude disso, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos de IPTU e taxas condominiais, deve recair sobre a parte embargada.

Contrarrazões apresentadas no id. 275470383, refutando as razões recursais.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO:

Egrégia Câmara.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presentes as hipóteses restritas de omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Ressalta-se, ainda, que os embargos de declaração não têm a mesma amplitude recursal destinada aos demais recursos, ou seja, não podem ser utilizados com o fim único de reexame do julgado, pois são condicionados à existência de omissão, contradição e obscuridade.

Nesse passo, a despeito da tese da parte embargante, o fato de haver decisão desfavorável ao posicionamento que adota, não leva ao raciocínio de que houve vício no julgado a legitimar o manejo dos presentes declaratórios.

No caso em tela,
o Embargante alega que o acórdão é contraditório acerca da culpa contratual, sendo que a ação fora ajuizada pelo embargado ao argumento de que estava passando por dificuldades financeiras.

Afirma que, em razão disso, o julgado concluiu equivocadamente que não deveria incidir a retenção da comissão de corretagem, motivo pelo qual devem ser acolhidos os presentes embargos de declaração.

Sem razão o embargante.

No caso em comento, de fato, foi reconhecida a culpa do comprador, mesmo porque a rescisão foi pretendida com base na impossibilidade de prosseguir com o pagamento das parcelas do imóvel.

Nesse passo, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, tendo sido reconhecida a culpa da rescisão contratual do promitente-comprador, é devida a retenção da comissão de corretagem, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA FÍSICA. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE, NO CASO. OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de concessão do benefício de gratuidade da justiça a pessoa física, há presunção juris tantum de que quem pleiteia o benefício não possui condições de arcar com as despesas do processo sem comprometer seu próprio sustento ou de sua família. Tal presunção, contudo, é relativa, podendo o magistrado indeferir o pedido de justiça gratuita se encontrar elementos que infirmem a hipossuficiência do requerente. Precedentes.

2. De acordo com o entendimento deste Sodalício, "a cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação" (AgInt no REsp 2.031.566/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 23/6/2023).

3. A jurisprudência firmada pela Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.746.072/PR, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe de 29/3/2019, orienta-se no sentido de que "os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, nos seguintes termos: 1º) com base no valor da condenação; 2º) não havendo condenação ou não sendo possível valer-se da condenação, por exemplo, porque irrisória, com base no proveito econômico obtido pelo vencedor; ou 3º) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa."

4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.294.878/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 14/9/2023.)

Noutro giro, quanto às cobranças de IPTU e taxas condominiais, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de obrigação de natureza
propter rem,
tais encargos são de responsabilidade do seu possuidor, devendo o embargado arcar com as respectivas desde a sua imissão na posse até a data da rescisão contratual.

“
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL . AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 83 DO STJ . LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. SÚMULA N.º 568 DO STJ . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...). 2. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com o tributo enquanto está impossibilitada de usufruir do imóvel. Aplicação da Súmula n .º 83 do STJ
. (STJ - AgInt no REsp: 2043649 SP 2022/0391481-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2023)

Com essas considerações,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para sanar as contradições apontadas e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo do Embargante, para que seja excluído do montante a ser restituído ao Embargado o valor referente à comissão de corretagem, bem como para estabelecer que o IPTU e as taxas condominiais são de responsabilidade do embargado durante o período em que esteve na posse do imóvel.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025