Tribunal: TJMT
Processo: 1026355-65.2024.8.11.0015
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026355-65.2024.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ERNILIO DA SILVA SOARES - CPF: 022.250.401-33 (APELANTE), DANIEL TADEU ROCHA - CPF: 075.662.938-18 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - CPF: 063.868.708-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÕES SUBSEQUENTES. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO. REGULARIDADE DOS ATOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de ação anulatória, visando à declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais subsequentes de imóvel objeto de garantia em contrato de financiamento, sob a alegação de ausência de intimação pessoal válida sobre a purgação da mora e realização dos leilões. A sentença julgou improcedente o pedido inicial, reconhecendo a validade do procedimento extrajudicial adotado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em (i) verificar se houve notificação válida do devedor para purgação da mora, conforme o art. 26 da Lei nº 9.514/1997; (ii) se o devedor foi devidamente cientificado das datas, horários e locais dos leilões, nos termos do art. 27, §2º-A, da mesma norma; e (iii) se há nulidade que justifique a anulação do procedimento extrajudicial de consolidação e venda do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Restou comprovada nos autos a notificação pessoal do Apelante para fins de constituição em mora, realizada por meio do Oficial do Registro de Imóveis, conforme determina o art. 26 da Lei nº 9.514/97.

4. Embora alegada ausência de intimação quanto à realização dos leilões, ficou demonstrada a ciência inequívoca do Apelante, que ajuizou ação com o objetivo de suspender o leilão antes de sua efetivação, o que, segundo a jurisprudência do STJ, supre eventual vício formal.

5. A confissão da inadimplência, somada à ausência de purgação da mora e ao comportamento processual voltado apenas à suspensão do leilão, evidenciam a higidez do procedimento, não havendo nulidade a ser reconhecida.
6. A inexistência de vício no procedimento afasta a possibilidade de condenação por perdas e danos ou restituição de valores, nos termos do art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

“1. A intimação pessoal do devedor fiduciante realizada por Oficial do Registro de Imóveis para purgação da mora supre a exigência do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 2. A ciência inequívoca do devedor sobre a realização do leilão afasta a nulidade do procedimento extrajudicial, mesmo que ausente formalização por outros meios. 3. Não havendo nulidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões, é incabível a condenação por perdas e danos ou restituição de valores pagos.”

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Decreto-Lei nº 70/1966.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.897.413/SP; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.884.809/TO; TJMT, Apelação Cível 1039272-43.2021.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ERNÍLIO DA SILVA SOARES
,

em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT
, que julgou improcedente a
A
ção Anulatória
movida
em face de
BANCO BRADESCO S.A
.

Inconformado, o Apelante apresentou razões recursais (ID 310441392), sustentando
que o procedimento de leilão não respeitou as exigências legais, em especial quanto à
ausência de intimação pessoal válida
para a realização do leilão, conforme exige o art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/1997, interpretado à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Defende a nulidade de todo o procedimento expropriatório, requerendo a declaração de invalidade da averbação da consolidação da propriedade, a restituição das quantias pagas e a condenação do apelado ao pagamento de perdas e danos.

Foram apresentadas
contrarrazões,
nas quais o banco apelado pugna pelo
desprovimento do recurso,
aduzindo a validade do contrato, a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e a ausência de qualquer ilegalidade no trâmite do leilão, destacando que o devedor teve ciência inequívoca das datas designadas, conforme reconhecido pela sentença. Pugnou, assim, pela manutenção do
decisum
. (ID 310441398)

É o relato do necessário.

Em Pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Consta nos autos que
ERNÍLIO DA SILVA SOARES
, ajuizou ação de

A
ção Anulatória

em face de

BANCO BRADESCO S.A
,
alegando que firmou contrato de financiamento garantido por
alienação fiduciária
sobre o imóvel registrado sob a matrícula nº
82.365 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sinop/MT
, localizado na Rua Santa Clara, n.º 168, Bairro Loteamento Residencial Buritis.

Alegou que, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes, restou inadimplente. Aduziu, entretanto, que a instituição financeira não teria observado a devida notificação pessoal prévia ao procedimento de leilão extrajudicial do bem, apontando nulidade da consolidação da propriedade e do procedimento de alienação do bem, com reflexos patrimoniais, inclusive quanto à restituição dos valores pagos.

Após a instrução processual, o juízo singular assim sentenciou o processo:

“(...) Primeiramente, impende acentuar, desde logo, que se configura absolutamente desnecessária a produção de prova testemunhal ou a realização de perícia técnica na hipótese ‘sub judice’, pois não se revelam imprescindíveis, para efeito de equacionamento/resolução do litígio, visto que a dissolução das matérias/pontos controvertidos (verificação da regularidade ou irregularidade do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária) envolve, neste tópico específico, em caráter de exclusividade e de maneira cumulativa, a análise da prova material/documental e a abordagem de questões de direito. Logo, à luz de tais balizamentos, procedo ao julgamento antecipado da lide, na forma do que preconiza o comando normativo previsto no art. 355, inciso I do Código de Processo Civil.

D’outra banda,
com relação à matéria preliminar, que visa ao reconhecimento de litisconsórcio ativo necessário
, considero que não deva merecer guarida. É que, de acordo com a norma de regência, subsiste a necessidade de formação de litisconsórcio quando existe expressa previsão legal ou em razão da “natureza incindível” da relação jurídica, que imponha a participação/formação do litisconsórcio [art. 114 do Código de Processo Civil]. Na hipótese concreta, conquanto “desejável” a presença, no polo ativo, de todos aqueles que celebraram o contrato de mútuo, que deu origem à controvérsia jurídica objeto deste processo, é necessário registrar, com destaque, que a lide envolve direito disponível; nesta circunstância excepcional reconhece-se a existência de exceção à obrigatoriedade de instauração do litisconsórcio ativo necessário, visto que não se pode compelir ou constranger alguém a demandar judicialmente contra outrem quando não quer, sob pena de infringir-se a “liberdade postulatória”, tampouco tolher ou mitigar o direito de acesso ao Poder Judiciário em função da vontade de outrem.

Não subsistem outras questões preliminares que demandem análise e, conforme se denota do exame dos autos, os ditames processuais foram observados, não existindo quaisquer nulidades processuais a serem decretadas. Destarte, enfrentados estes temas e superada a etapa, referente à realização do exame dos requisitos de admissibilidade da lide (condições da ação e pressupostos processuais), passo a análise da questão de fundo da demanda.

A
viabilidade da consolidação da propriedade
de bem imóvel, decorrente de contrato de financiamento, garantido por meio de cláusula de alienação fiduciária, constituída em conformidade com as regras previstas na Lei n.º 9.514/1997,
pressupõe
, como pré-requisito indispensável de validade, a
comprovação da mora
do devedor, que deriva como consequência da falta de pagamento da prestação, na data pré-fixada de vencimento (mora ‘ex re’), e
deve se materializar através da realização de notificação
, extrajudicial ou judicial, realizada de maneira pessoal, ou do protesto do título [art. 26, §§ 1.º e 3.º da Lei n.º 9.514/1997 e art. 31, § 1.º do Decreto-lei n.º 70/1966].

Na hipótese concreta, da análise detalhada do conjunto de provas produzido no processo, depreende-se que a notificação extrajudicial do requerente/devedor se concretizou de maneira válida e regular. É que, segundo os informes produzidos no processo, a
notificação do autor/devedor
, para o efeito de realizar a purgação da mora,
se consumou
, de maneira pessoal, através de expediente dirigido ao
endereço contratual
do requerente, realizada pelo Cartório do Primeiro Ofício Extrajudicial da Comarca de Sinop/MT (evento n.º 196005919).

É preciso assinalar, neste tópico, por oportuno, que o oficial registrador detém fé-pública e o teor das certidões goza/usufrui de presunção relativa de veracidade (presunção ‘juris tantum’). E, não subsiste, no processo, prova hábil a infirmar as informações registradas pelo oficial.

Por conseguinte, diante deste cenário, à míngua da existência de comprovação de vício capaz de contaminar o ato, depreende-se, por inferência racional, que a notificação extrajudicial concretizada, caracteriza-se como instrumento eficaz à comprovação da mora. O procedimento de consolidação da propriedade é, portanto, válido e regular.

A higidez do procedimento de consolidação da propriedade, contudo, também pressupõe/exige, como pré-requisito imprescindível de validade/regularidade, a consumação da intimação pessoal do devedor sobre o local, data e horário da realização do leilão extrajudicial, a fim de oportunizar/franquear ao devedor a possibilidade de concretizar a purgação da mora do contrato [art. 27, §§ 2.º-A da Lei n.º 9.514/1997]. A ausência da consumação da notificação extrajudicial do devedor, realizada por intermédio do envio de correspondência ou de endereço eletrônico, a respeito da materialização do leilão extrajudicial é motivo ensejador da nulidade do procedimento.

Importante registrar, por relevante, que a jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça
, sobre a temática, firmou-se no sentido de que: (...)

[cf.:
STJ
, AREsp n.º 1.884.809/TO, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 06/08/2021].

Confira-se, ainda, a respeito da necessidade de efetivação da intimação pessoal do devedor sobre a realização do leilão extrajudicial, ainda que já tenha se consumado a prévia notificação para fins de purgação da mora, os seguintes precedentes:
STJ
, AgInt no REsp n.º 1.970.116/SP, 3.ª Turma, Rel.: Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/5/2022;
STJ
, AgInt nos EDcl no AREsp n.º 490.517/DF, 4.ª Turma, Rel.: Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 27/8/2019;
STJ
, AgInt no AREsp n.º 1.286.812/SP, 3.ª Turma, Rel.: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2018.

De suma importância sublinhar, neste tópico, por extremamente relevante, que o requerente/devedor tinha, efetivamente, prévio conhecimento acerca das datas designadas para fins de realização do leilão, haja vista que, antes mesmo da consumação do ato de leilão extrajudicial do bem imóvel (fato que se consumou no dia 25 de novembro de 2024), ajuizou, no dia 07 de novembro de 2024, ação judicial, com a finalidade de impor a suspensão da realização do ato.

A jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça
fixou, a respeito do assunto, o entendimento/compreensão de que: (...) [
STJ
, AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.897.413/SP, 4.ª Turma, Rel.: Min. Antônio Carlos Ferreira, j. em 27/6/2022].

O procedimento de venda extrajudicial do bem imóvel, portanto, se consumou de maneira válida e regular.

Portanto, com base nessas considerações, tomando-se em consideração que o procedimento de consolidação da propriedade e de alienação extrajudicial do bem não padece de qualquer mácula/vício, deflui-se, por inferência racional, que é a hipótese de improcedência da pretensão anulatória e indenizatória.

Nessa mesma linha de raciocínio, com a finalidade de corroborar/ratificar com este posicionamento, por expressivo dessa orientação, destaca-se, da jurisprudência dos Tribunais Estaduais, o seguinte precedente, que versa sobre questão que guarda relação de similitude com a que se encontra sob enfoque:

(TJPR, Apelação Cível n.º 00012697720238160186, 18.ª Câmara Cível, Rel.: Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, julgado em 29/07/2024) — com destaques não inseridos no texto original.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido formulado, na petição inicial da ação anulatória, por Ernílio da Silva Soares contra Banco Bradesco S/A e, como corolário,
Declaro
encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Pelo princípio da sucumbência, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
Condeno
o requerente no pagamento de custas judiciais e de honorários de advogado, destinados ao patrono da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda e o intervalo de tempo que o processo tramitou.

Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido ao autor, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.º do Código de Processo Civil]. (...)
”. (ID. 310441392)

Pois bem.

Inicialmente, o Apelante pugna pela designação de audiência de conciliação, entretanto, considerando a
natureza da demanda
e o
estágio processual avançado
, além de já ter sido realizada audiência conciliatória na primeira instância, a qual restou frustrada, entendo
não ser o caso de determinar a realização do ato
.

Quanto ao mérito, a controvérsia se volta à alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais subsequentes, sob a assertiva de que não teria sido respeitada a exigência de
intimação pessoal válida
do devedor fiduciante, como condição para validade da penhora extrajudicial, nos moldes previstos na
Lei nº 9.514/1997
, interpretada à luz do
Decreto-Lei nº 70/1966
e da jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
.

Importa, desde logo, ressaltar que a alienação fiduciária de bem imóvel se encontra disciplinada na
mencionada Lei nº 9.514/97
, a qual
autoriza a consolidação
da propriedade em nome do credor fiduciário em caso de inadimplemento, mediante
procedimento extrajudicial
,
observadas determinadas formalidades.

Assim, o art. 26, § 1º, da referida lei, dispõe:
“Para fins do disposto neste artigo, o
devedor
e, se for o caso, o terceiro
fiduciante serão intimados
, a requerimento do fiduciário,
pelo oficial do registro de imóveis
competente, a
satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias
, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento (...)”.

Ainda:
“A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato
serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão
nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei...”.

Por sua vez, o art. 27, § 2º-A, determina que:
“Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

Em que pese o Apelante afirmar que não foi regularmente intimada para purgar a mora e cientificada das datas dos leilões, considerando os dispositivos acima mencionados, entendo que
razão não lhe assiste.

Ora, a Lei nº 9.514/97, dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelecendo o
procedimento a ser observado para a execução extrajudicial do bem dado em garantia em caso de inadimplemento
.

Assim, considerando os documentos apresentados pela instituição Apelada, vê-se que houve a
comprovação da intimação pessoal para a constituição em mora da Apelante
, realizada pelo Oficial do Registro de Imóvel (ID. 310441392 – pág. 7/9), conforme determina o art. 26 da referida lei. Colaciono imagem da intimação:

Não purgada a mora, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário e, conforme o art. 27, da Lei nº 9.514/97, passasse a realização dos leilões públicos para a alienação do imóvel, devendo haver a comunicação das datas das praças, conforme o § 2º do referido artigo.

Além da regular notificação para purgação da mora, a Lei nº 9.514/1997 também exige, em seu art. 27, § 2º-A, que o devedor fiduciante seja
intimado
sobre o
local
,
data
e
horário
da realização do leilão extrajudicial.

Embora o Apelante sustente a ausência de prova quanto ao envio da notificação, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que
“não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.”
(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022)

No caso, entendo estar
comprovada a ciência inequívoca
, vez que, conforme destacado pelo juízo singular, o Apelante
“antes mesmo da consumação do ato de leilão extrajudicial do bem imóvel (fato que se consumou no dia 25 de novembro de 2024), ajuizou, no dia 07 de novembro de 2024, ação judicial, com a finalidade de impor a suspensão da realização do ato.”.

Esse fato evidencia que, mesmo que houvesse alguma irregularidade formal na intimação do Autor/Apelante sobre a realização do leilão,
tal vício seria irrelevante diante da comprovada ciência inequívoca do devedor
, não havendo que se falar em prejuízo que justifique a anulação do procedimento.

Ademais, conforme destacado nas contrarrazões do banco Apelado, o Apelante
não nega
em momento algum o
descumprimento contratual
, pelo contrário,
confessa a inadimplência
, não tendo demonstrado qualquer
interesse em purgar a mora ou exercer seu direito de preferência
, mesmo após o ajuizamento da demanda.

Tal comportamento processual denota
mero intuito de obstaculizar a consolidação da propriedade
e a eficácia da alienação fiduciária, em detrimento da higidez do sistema financeiro imobiliário, o que não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário.

Nesse contexto, considerando a
regularidade da notificação extrajudicial para purgação da mora
, bem como a
ciência inequívoca do Apelante sobre a realização dos leilões
, não há que se falar em nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais realizados pelo banco Apelado.

Portanto, entendo que foram
cumpridas as determinações dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97
, não havendo nenhuma nulidade a ser reconhecida, devendo ser mantida a consolidação em favor da instituição Apelada.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – LEI N. 9.514/1997 – COMPROVAÇÃO DA MORA – DEMONSTRADA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – REGULARIDADE – INTIMAÇÃO SOBRE DATAS, LOCAIS E HORÁRIOS DOS LEILÕES – COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Demostrada a regularidade da consolidação da propriedade, com a intimação pessoal do devedor fiduciário por meio de Cartório do Registro de Imóvel para purgação da mora, sem manifestação, bem como a validade da intimação por telegrama e por correio eletrônico sobre as datas do leilão, não cabe falar em nulidade da consolidação da propriedade imobiliária e do ato de expropriação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10392724320218110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 21/02/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2024)

Por fim, esclareço quanto a alegação do Apelante de que
não foram esgotados todos os meios de intimação
, como a intimação por
hora certa
,
não merece acolhimento
, tendo em vista que a intimação por hora certa seria necessária apenas na
fase de constituição em mora
, caso houvesse
evidência de ocultação do devedor
, o que não é o caso dos autos, pois o Apelante foi devidamente intimada pelo Oficial de Registro de Imóveis nessa fase.

Quanto ao
pedido alternativo de condenação por perdas e danos materiais
, este também
não prospera
. Não havendo nulidade no procedimento extrajudicial, não há que se falar em reparação por danos. Ademais, conforme estabelecido pelo art. 27, § 4º da Lei nº 9.514/1997, caso o maior lance ofertado no segundo leilão seja inferior ao valor da dívida, o credor fiduciário ficará com o imóvel e considerará extinta a dívida, não cabendo qualquer tipo de restituição ao devedor.

Ante ao exposto, conheço em parte do recurso e, na conhecida,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
ERNÍLIO DA SILVA SOARES,
mantendo a sentença conforme prolatada
.

Desprovido o recurso do apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, § 11, do CPC, ficando suspensa a sua exigibilidade em razão do deferimento da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025