Tribunal: TJMT
Processo: 1023843-36.2021.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023843-36.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Provas, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL BRISAS DA CHAPADA - CNPJ: 26.649.407/0001-38 (APELANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), BRISAS DA CHAPADA CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 21.022.238/0001-98 (APELANTE), MARCUS FERNANDO FONTES VON KIRCHENHEIM - CPF: 801.969.771-34 (ADVOGADO), BRISAS DA CHAPADA CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 21.022.238/0001-98 (APELADO), MARCUS FERNANDO FONTES VON KIRCHENHEIM - CPF: 801.969.771-34 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL BRISAS DA CHAPADA - CNPJ: 26.649.407/0001-38 (APELADO), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. CONDENAÇÃO À REALIZAÇÃO DE REPAROS E AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA ACOLHIDA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer c/c indenização por dano material ajuizada por condomínio em face de construtora, em razão de vícios construtivos graves nas unidades e áreas comuns do empreendimento “Brisas da Chapada.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão:(i) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação adequada (art. 489, §1º, do CPC);(ii) saber se houve relação de consumo a justificar a aplicação do CDC;(iii) saber se os vícios identificados estão cobertos pelo prazo de garantia previsto no art. 618 do CC, considerado o disposto no art. 26, §3º, do CDC;(iv) saber se a condenação por dano material no valor fixado e a obrigação de fazer foram adequadamente delimitadas, ou se há omissões a serem supridas;(v) saber se é devida a conversão em perdas e danos das obrigações de fazer já realizadas pelo autor e o reembolso de despesas administrativas (inclusive multa ambiental).

III. Razões de decidir

A sentença é válida, pois contém fundamentação clara e coerente, suficiente para o deslinde da controvérsia, nos termos do art. 489, §1º, do CPC. Restou caracterizada a relação de consumo, pois a construtora assumiu a execução e entrega das unidades e das áreas comuns, atuando como fornecedora perante os adquirentes. A jurisprudência do STJ admite a incidência do prazo do art. 618 do CC em conjunto com os prazos previstos no CDC, especialmente nos casos de vícios ocultos e de grave comprometimento estrutural. O termo inicial é a data da constatação efetiva do defeito. Laudos técnicos e perícias judiciais confirmam vícios graves e remanescentes nas estruturas, inclusive com interdição pela Defesa Civil. A omissão da sentença em relação a pedidos específicos justifica a reforma parcial, para inclusão expressa no dispositivo das obrigações relativas à pavimentação asfáltica, acessibilidade, guarita, quadra e reservatório. A conversão das obrigações de fazer adimplidas em perdas e danos é admitida, desde que comprovadas em sede de liquidação. Igualmente é devida a indenização por multa administrativa de R$ 230.000,00 imposta por ausência de licenciamento ambiental, cuja responsabilidade era da construtora. O valor da causa foi retificado para refletir o prejuízo efetivamente alegado, conforme documentos apresentados.

IV. Dispositivo e tese

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento: “A responsabilidade da construtora por vícios construtivos em empreendimento imobiliário é objetiva, nos termos do art. 14 do CDC, sendo aplicável o prazo do art. 618 do CC em conjunto com os prazos do CDC. A sentença que omite no dispositivo obrigações reconhecidas na fundamentação devem ser reformadas para garantir sua integral execução. É possível a conversão em perdas e danos das obrigações de fazer adimplidas diretamente pelo autor, desde que comprovadas, bem como o reembolso de valores pagos a título de multa administrativa imposta em razão de descumprimento contratual da ré.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 186, 927 e 618; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 12, §1º, 14 e 26, §3º; CPC, arts. 489, §1º, 492 e 537.

R E L A T Ó R I O

Trata-se dos recursos de apelação interpostos por
Brisas da Chapada Construtora Ltda e Condomínio Residencial Brisas da Chapada, visando reformar a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por dano material, julgou parcialmente procedentes os pedidos para

reconhecer a existência de vícios construtivos nas unidades autônomas e áreas comuns do empreendimento objeto da lide, nos termos delimitados na fundamentação, e declarar a responsabilidade objetiva da ré pela sua correção, bem como para condenar a ré à obrigação de fazer, consistente na realização, no prazo de 60 (sessenta) dias, de todas as intervenções técnicas necessárias à correção dos vícios construtivos remanescentes, conforme especificado nos laudos periciais e no relatório da Defesa Civil, notadamente nas casas 66, 67, 68 e 69, na guarita, na piscina, na quadra esportiva, nas calçadas e sistemas de drenagem, caso ainda não tenha feito, sob pena de multa diária, além do pagamento de R$ 347.164,26 pelo dano material, reconhecendo, ainda, a entrega incompleta das áreas comuns, limitando-o aos itens técnica e documentalmente comprovados
. Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas e dos
honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação.

Irresignada, Brisas da Chapada Construtora Ltda argui preliminar de impugnação ao valor da causa, considerada manifestamente irrisória e dissociada do lucro real econômico planejado, exigindo sua retificação para os montantes das demonstrações financeiras, bem como requer a nulidade da sentença, por ausência de fundamentação.

Sustenta a aplicação inadequada do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que sua atuação decorreu de contrato firmado com a associação de moradores após abandono da obra pela construtora anterior, afastando a natureza da relação de consumo. Narra acerca da ocorrência de caso fortuito, não tocante a danos originados por penetração de terra, conforme relatórios da Defesa Civil.

Defende o

transcurso do prazo legal de garantia (art. 618 do CC), sendo a maioria dos vícios identificados manifestamente extemporâneos, inclusive segundo o laudo pericial judicial e culpa exclusiva do condomínio/apelado para impedir o acesso da construtora aos locais para realização de reparos.

Expõe exagero no quantum indenizatório, especialmente quanto à imputação do custo de obras emergenciais e multas administrativas impostas por ausência de licenças, que, segundo a ré, são de responsabilidade do condomínio após a entrega da obra.

Por outro lado, Condomínio Residencial Brisas da Chapada insurge-se aduzindo
que a sentença, embora tenha reconhecido a responsabilidade objetiva da empresa ré, omitiu expressamente diversas obrigações de fazer que foram reconhecidas, a exemplo da pavimentação asfáltica, acessibilidade, reservatório de água, piscina, guarita e quadra poliesportiva.

Aponta, ainda, a omissão no julgamento quanto ao pedido de estabilização do solo, cuja relevância técnica foi atestada por diversos laudos oficiais, inclusive da Defesa Civil, instabilidade geotécnica e risco estrutural em unidades de empreendimento.

Argumenta também que a sentença deixou de converter em perdas e dano
s
as obrigações de fazer já adimplidas diretamente pelo condomínio, as quais foram comprovadamente realizadas às suas despesas, como a substituição do reservatório de água, regularização da estação elevatória de esgoto e melhorias na quadra poliesportiva.

Alega a ausência de previsão expressa de reembolso ou autorização para pleiteá-lo em liquidação de sentença afronta os princípios de peças integrantes e da substituição ao enriquecimento sem causa. Por fim, requer-se a inclusão expressa de astreinte
s
no dispositivo da sentença, como forma de dar efetividade à tutela jurisdicional deferida, nos termos dos arts. 536, §1º, e 537 do CPC.

Pede, ao final, a reforma parcial da sentença, para que sejam supridas todas as omissões apontadas, com a consequente inclusão das obrigações de fazer omitidas, ou,

alternativamente, pleiteia o retorno dos automóveis à origem para a instrução devida quanto aos valores gastos.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso da parte adversa (id. 305392105 e 305392104).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 10 de setembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Condomínio Residencial Brisas da Chapada move ação de obrigação de fazer c/c indenização por dano material em face da Brisas da Chapada Construtora Ltda, diante de alegadas falhas técnicas e vícios construtivos no empreendimento "Brisas da Chapada", cujas obras foram assumidas pela construtora apelante após abandono pela empresa originalmente responsável.

A parte autora narra que a construtora entregou o condomínio por etapas (em três fases – 30 unidades em 15/05/2015, 31 em 06/01/2017 e 34 em 02/08/2018).

Expõe que a gestão do condomínio contratou perícia técnica que, nos anos de 2020, 2021, 2022 e 2023, constatou graves vícios construtivos, que colocam em risco a segurança dos moradores. A Defesa Civil chegou a interditar unidades residenciais (casas 66 a 69).

Alega compromissos não cumpridos pela construtora. A exigência teria sido firmada de compromisso de realização dos reparos, ou que não cumpriu, optando por alegar que as falhas decorreriam de falta de manutenção e do fim do prazo de garantia.

Após regular trâmite processual, a douta magistrada proferiu sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos para

reconhecer a existência de vícios construtivos nas unidades autônomas e áreas comuns do empreendimento objeto da lide, nos termos delimitados na fundamentação, e declarar a responsabilidade objetiva da ré pela sua correção, bem como para condenar a ré à obrigação de fazer, consistente na realização, no prazo de 60 (sessenta) dias, de todas as intervenções técnicas necessárias à correção dos vícios construtivos remanescentes, conforme especificado nos laudos periciais e no relatório da Defesa Civil, notadamente nas casas 66, 67, 68 e 69, na guarita, na piscina, na quadra esportiva, nas calçadas e sistemas de drenagem, caso ainda não tenha feito, sob pena de multa diária, além do pagamento de R$ 347.164,26 pelo dano material, reconhecendo, ainda, a entrega incompleta das áreas comuns, limitando-o aos itens técnica e documentalmente comprovados
. Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas e dos
honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação.

Irresignada, Brisas da Chapada Construtora Ltda argui preliminar de impugnação ao valor da causa, considerada manifestamente irrisória e dissociada do lucro real econômico planejado, exigindo sua retificação para os montantes das demonstrações financeiras, bem como requer a nulidade da sentença, por ausência de fundamentação.

Sustenta a aplicação inadequada do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que sua atuação decorreu de contrato firmado com a associação de moradores após abandono da obra pela construtora anterior, afastando a natureza da relação de consumo. Narra acerca da ocorrência de caso fortuito, não tocante a danos originados por penetração de terra, conforme relatórios da Defesa Civil.

Defende o

transcurso do prazo legal de garantia (art. 618 do CC), sendo a maioria dos vícios identificados manifestamente extemporâneos, inclusive segundo o laudo pericial judicial e culpa exclusiva do condomínio/apelado para impedir o acesso da construtora aos locais para realização de reparos.

Expõe exagero no quantum indenizatório, especialmente quanto à imputação do custo de obras emergenciais e multas administrativas impostas por ausência de licenças, que, segundo a ré, são de responsabilidade do condomínio após a entrega da obra.

Por outro lado, Condomínio Residencial Brisas da Chapada insurge-se aduzindo
que a sentença, embora tenha reconhecido a responsabilidade objetiva da empresa ré, omitiu expressamente diversas obrigações de fazer que foram reconhecidas, a exemplo da pavimentação asfáltica, acessibilidade, reservatório de água, piscina, guarita e quadra poliesportiva.

Aponta, ainda, a omissão no julgamento quanto ao pedido de estabilização do solo, cuja relevância técnica foi atestada por diversos laudos oficiais, inclusive da Defesa Civil, instabilidade geotécnica e risco estrutural em unidades de empreendimento.

Argumenta também que a sentença deixou de converter em perdas e dano
s
as obrigações de fazer já adimplidas diretamente pelo condomínio, as quais foram comprovadamente realizadas às suas despesas, como a substituição do reservatório de água, regularização da estação elevatória de esgoto e melhorias na quadra poliesportiva.

Alega a ausência de previsão expressa de reembolso ou autorização para pleiteá-lo em liquidação de sentença afronta os princípios de peças integrantes
e
da substituição ao enriquecimento sem causa. Por fim, requer-se a inclusão expressa de astreinte
s
no dispositivo da sentença, como forma de dar efetividade à tutela jurisdicional deferida, nos termos dos arts. 536, §1º, e 537 do CPC.

Pede, ao final, a reforma parcial da sentença, para que sejam supridas todas as omissões apontadas, com a consequente inclusão das obrigações de fazer omitidas, ou,

alternativamente, pleiteia o retorno dos automóveis à origem para a instrução devida quanto aos valores gastos.

Pois bem. Inicialmente, afasto a preliminar de nulidade da sentença suscitada pela construtora. É certo que o art. 489, §1º do CPC exige fundamentação adequada das decisões judiciais. No caso dos autos, embora a ré sustente a inexistência de enfrentamento de todas as teses por ela apresentadas, observa-se que a r. sentença não é nula, pois enfrentou os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, com clareza e coerência lógica. Inexiste, portanto, ofensa aos princípios do contraditório ou da ampla defesa.

A alegação de ausência de fundamentação não merece prosperar. A sentença examina claramente os fundamentos jurídicos invocados pelas partes, estabelecendo a origem dos vícios, registrando o nexo de causalidade e delimitando os deveres de indenizar, em observância ao art. 489, §1º, I a VI, do CPC.

Quanto ao valor da causa, o art. 292, §3º do CPC, dispõe que, nas ações indenizatórias, deve ele corresponder à estimativa monetária do prejuízo. Todavia, ainda que o valor originário seja aquém do lucro efetivo, o vício não gera, por si só, nulidade da sentença.

Contudo, é possível a readequação do valor da causa no curso do processo, inclusive em grau recursal, desde que evidenciado o erro material. Ante o exposto, acolho o pedido de impugnação ao valor da causa, para determinar sua retificação para o montante de R$ 347.164,26 (trezentos e quarenta e sete mil, cento e sessenta e quatro reais e vinte e seis centavos), correspondente à soma dos valores efetivamente pretendidos pela parte autora.

Avançando na resolução da celeuma, à discussão sobre a relação de consumo, entendo assistir razão ao juízo a quo ao reconhecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A construtora, ao assumir a execução e entrega das obras do empreendimento, substituindo a empresa originária, passou a ser responsável pelo fornecimento de produto imobiliário ao destinatário final, configurando-se, assim, relação de consumo nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC.

O Condomínio, por sua vez, representa os interesses coletivos dos adquirentes das unidades e ocupa a posição de consumidor coletivo, com legitimidade ativa para postular judicialmente os reparos dos vícios nas áreas comuns.

Superada essa questão, passo a examinar o mérito propriamente dito. Sustenta a ré que os vícios apontados já não estariam mais sob o abrigo do prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil.

No entanto, a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil deve ser interpretado em conjunto com os prazos decadenciais e prescricionais previstos no CDC, especialmente quando se trata de vícios ocultos e de manifesta gravidade. Em tais casos, o prazo para reclamação tem início com a efetiva constatação do defeito, conforme art. 26, §3º, do CDC.

Na sequência, impende mencionar que a sentença recorrida, embora tecnicamente estruturada, limitou-se a acolher parcialmente a pretensão autoral, condenando a parte ré à obrigação de reparar determinados danos estruturais, além de indenizar monetariamente o autor no valor de R$ 347.164,26. Por outro lado, deixou de contemplar outras obrigações de fazer e de enfrentar questões suscitadas na inicial, razão pela qual o Condomínio também interpôs recurso adesivo, buscando a complementação do julgado.

Ressalte-se que a prova pericial constante nos autos evidencia com clareza que os vícios construtivos se referem às áreas comuns e são oriundos de falhas de engenharia, não podendo ser atribuídos ao uso inadequado pelos condôminos ou a eventos imprevisíveis, como alega a ré. Ademais, a hipótese de caso fortuito ou força maior, notadamente os deslizamentos de terra mencionados, também se revela afastada, uma vez que os relatórios técnicos apontam intervenções indevidas realizadas pela construtora como causa direta da instabilidade do solo.

Cumpre, ademais, reconhecer a necessidade de apreciação expressa do pedido de estabilização do solo, uma vez que os laudos técnicos da Defesa Civil e da perícia judicial confirmam a existência de riscos geotécnicos relevantes. Trata-se de medida essencial à segurança estrutural do empreendimento e à vida dos seus ocupantes, atraindo a incidência do art. 12, §1º, do CDC, quanto ao dever de reparo integral dos defeitos do produto.

Assiste razão parcial ao apelo do Condomínio, no tocante à omissão de diversos pedidos que, embora tenham sido acolhidos na fundamentação da sentença, não foram contemplados em seu dispositivo, o que configura contrariedade ao disposto no art. 492 do CPC. Dentre as obrigações reconhecidas, mas não expressamente determinadas, estão a pavimentação asfáltica interna, reestruturação da quadra poliesportiva, adaptações de acessibilidade, conclusão da guarita e substituição do reservatório de água. Tais providências devem, portanto, integrar o dispositivo judicial.

No que tange à quantia fixada a título de dano material, verifico que foi apurada com base em elementos concretos e documentos idôneos apresentados pelo autor, como notas fiscais, relatórios e planilhas, os quais foram considerados pelo perito judicial. Não há, pois, que se falar em exagero ou desproporcionalidade.

Outrossim, é cabível a conversão em perdas e danos das obrigações de fazer já realizadas diretamente pelo autor, mediante compensação em sede de liquidação, desde que devidamente comprovadas, de modo a evitar o enriquecimento sem causa da parte demandada.

Verifica-se, ainda, que a ausência de outorga da fossa séptica e do licenciamento ambiental do poço artesiano, obrigações que incumbiam exclusivamente à construtora exigida, foi devidamente constatada no curso da instrução, ensejando, inclusive, a lavratura de auto de infração ambiental por parte da Secretaria de Estado do Meio Ambiente de Mato Grosso (SEMA/MT), culminando na aplicação de multa administrativa no valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais).

Destarte, é integralmente devida a indenização pelos prejuízos financeiros suportados pelo condomínio autor, equivalentes ao valor da multa imposta pela autoridade ambiental competente, os quais se revelam como consequência direta e inequívoca da má execução contratual pela requerida.

Andou bem a magistrada a quo, ao consignar;

“Trata-se de tutela cautelar antecedente, convertida em
ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização, ajuizada por
Condomínio Brisas da Chapada
em desfavor de
Brisas da Chapada Construtora Ltda.
, pela qual busca a responsabilização da ré pelos vícios construtivos verificados nas unidades residenciais e áreas comuns do empreendimento, bem como a condenação à realização de obras de reparo e ao ressarcimento de valores despendidos com medidas corretivas e multas administrativas, além das custas processuais e honorários advocatícios.

O feito está devidamente instruído, razão pela qual passo ao julgamento.

Além disso, que tange às preliminares suscitadas na contestação — nulidade da citação e alegação de conexão com outro processo —, ambas restam

Isso porque, a alegada nulidade da citação foi sanada com o comparecimento espontâneo da ré aos autos, por meio da apresentação tempestiva da contestação (art. 239, §1º, do CPC).

Já a conexão entre as ações foi analisada implicitamente ao longo da instrução, com a manutenção da tramitação autônoma e a produção de prova técnica específica neste feito.

Ademais, não há identidade plena de objeto ou risco de decisões contraditórias que imponha a reunião dos feitos, até porque a demanda invocada já foi julgada, razão pela qual inexiste necessidade de pronunciamento expresso sobre tais matérias.

Pois bem. De pronto, cabe ressaltar que não dúvidas de que o vínculo entre as partes se caracteriza como relação de consumo, nos termos do art. 2º e 3º do CDC.

O autor, condomínio formado pelos adquirentes das unidades, figura como destinatário final dos serviços prestados pela ré, construtora responsável pela entrega do empreendimento.

Trata-se de típica hipótese de responsabilidade objetiva por vício de serviço (art. 14 do CDC), cuja existência independe de culpa, bastando a demonstração do defeito e do dano.

Neste contexto, a inversão do ônus da prova foi deferida (Id. 122125019), com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, haja vista a hipossuficiência técnica do condomínio em face da ré.

In casu, a controvérsia trazida aos autos versa sobre a responsabilidade da ré pela existência de vícios construtivos no empreendimento denominado Condomínio Brisas da Chapada, cuja entrega deu-se em fases distintas entre os anos de 2015 e 2018.

O autor alega falhas de execução que vão desde fissuras estruturais em alvenaria e muros perimetrais, passando por defeitos em rede de esgoto, drenagem pluvial, pavimentação asfáltica, calçadas, piscina sem filtro e ausência de regularização ambiental, até problemas estruturais graves que motivaram interdição de unidades pela Defesa Civil.

Desse modo, a responsabilidade da ré decorre de sua atuação como construtora do empreendimento, incumbida da entrega das unidades e áreas comuns com conformidade técnica e segurança estrutural.

No caso em exame, restou inequivocamente comprovado, mediante laudos periciais judiciais e vistoria da Defesa Civil, que houve falhas na execução da obra com comprometimento de elementos estruturais.

O laudo técnico pericial juntado sob Id. 66820403 e complementado em Id. 117521585 aponta a existência de anomalias endógenas — isto é, oriundas da própria concepção ou execução da obra —, em diversas unidades, especialmente as casas 66, 67, 68 e 69.

Dentre eles destacam-se: fissura vertical por retração da alvenaria, fissura por expansão causada por deficiência de amarração entre os elementos, deformação de muros laterais, ausência de impermeabilização e fundações expostas, ausência de filtro na piscina, necessidade de recuperação asfáltica e calçadas fora das normas de acessibilidade.

Por outro lado, a Defesa Civil, em vistoria de 04.08.2023 (Id. 128870291), corroborou as conclusões do perito judicial, ao determinar a interdição de unidades residenciais em razão do risco de colapso estrutural, o que por si só basta para demonstrar o descumprimento do dever de segurança previsto no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Ora, ainda que a ré tenha realizado obras pontuais, conforme consta nos autos, persistem vícios remanescentes e há relatos técnicos atualizados (Id. 176948900 e Id. 187388994) de reaparecimento das falhas, o que denota reparos insuficientes ou mal executados.

Na verdade, a ré não apresentou prova hábil a infirmar a origem técnica e a gravidade dos vícios apontados, tampouco se desincumbiu do ônus de demonstrar a regularidade dos serviços executados, ônus esse invertido em razão da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, nos termos do art. 6º, inciso VIII.

A propósito1;

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
– DECADÊNCIA – PREJUDICIAL REJEITADA – PRAZO QUINQUENAL – ARTIGO 27 DO CDC – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVO – REFLUXO DE ÁGUA NOS RALOS DO APARTAMENTO –
VÍCIO DE CONSTRUÇÃO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO
– DANO MORAL EVIDENCIADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO – CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO – PEDIDO DE MINORAÇÃO – CABIMENTO – VALOR FIXADO EM DISSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]

“[...]
Na espécie, restou comprovado o vício de construção, bem como os transtornos causados a consumidora, e as consequências advindas da infiltração no banheiro da unidade residencial, não se tratando de mero descumprimento contratual, razão pela qual o dever de indenizar é medida que se impõe e configura o dano moral
. [...]” (N.U 1029787-58.2017.8.11.0041, C MARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2021, Publicado no DJE 25/03/2021)”

Para a fixação do quantum indenizatório, levam-se em conta determinados critérios baseados nas condições econômicas e sociais das partes, bem como a intensidade do dano, atendidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.” (TJMT, RAC nº 0008631-31.2017.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 09.04.2025 – negritei).

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS
– AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – IMÓVEL NOVO – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO
– DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSOS DESPROVIDOS.

1. A situação vivenciada pelo autor se tratou de desconforto fora do normal, suficiente para a caracterização do dano moral, que em razão de falha na construção foi obrigado a permanecer no imóvel novo, que se encontrava com defeitos de construção, consistentes na caída do banheiro no sentido contrário e infiltrações e fissuras na parede.

2. Há de ser mantido o valor da indenização por danos morais se em consonância com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

3. Recursos desprovidos.” (TJMT, RAC nº 1017366-17.2021.8.11.0002, 2ª Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 05.02.2025 – negritei).

Logo, a responsabilidade civil da ré se assenta nos arts. 186 e 927, ambos do Código Civil, e no art. 14 do CDC, sendo objetiva e independente de culpa, bastando a comprovação do defeito e do dano.

De outro giro, a pretensão do autor não está fulminada pela prescrição ou decadência, pois o prazo de 05 (cinco) anos do art. 618, do Código Civil refere-se apenas à garantia contratual, motivo pelo qual quando os vícios afetam a solidez, segurança ou funcionalidade da obra, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do Código Civil.

Nesse sentido, é firme o entendimento c. do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INDENIZAÇÃO. DEFEITO NA OBRA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO. DECENAL. PRAZO DECADENCIAL. INEXISTÊNCIA
.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que é decenal o prazo prescricional da ação para obter, do construtor, a indenização por defeito na obra, na vigência do Código Civil de 2002.

2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, quer previsto no Código Civil, quer previsto no CDC.

3. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 2.636.408/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 31.06.2025 – negritei).

Dessa forma, não há óbice temporal à pretensão do autor.

Destarte, sendo verificada a responsabilidade civil da ré e o nexo de causalidade, no tocante aos danos materiais pleiteados, o pedido merece ser acolhido, contudo, faz-se necessário alguns esclarecimentos.

A parte autora comprovou despesas (Id. 121810357 a Id. 121810381) no valor de R$ 117.164,26 (cento e dezessete mil cento e sessenta e quatro reais e vinte e seis centavos), referentes a obras emergenciais de contenção, conforme documentos constantes nos autos.

Demonstrou, ainda, a imposição de multa administrativa no valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) aplicada pela SEMA/MT, pela ausência de licenciamento da fossa e de outorga do poço, cuja regularização incumbia à ré.

Ambos os prejuízos são indenizáveis, pois derivam da omissão da ré em entregar o empreendimento conforme os requisitos legais, técnicos e ambientais.

Com efeito, a responsabilidade do fornecedor se estende aos danos emergentes e àquilo que razoavelmente se esperava evitar com o cumprimento correto do contrato (arts. 389, 927 e 944 do Código Civil).

A parte autora requereu, de forma subsidiária, a apuração do valor dos reparos com base na Tabela SINAPI. Contudo, considerando a suficiência das provas produzidas — em especial os valores efetivamente comprovados e as ordens de serviço juntadas —, não se mostra necessário deferir essa pretensão subsidiária.

Além disso, o autor formulou, dentre os pedidos principais, a condenação da ré em razão da entrega incompleta das áreas comuns do empreendimento, indicando, entre outros, a ausência de sistema de filtragem e casa de máquinas na piscina, irregularidades na guarita, falhas na pavimentação interna, inadequação da quadra poliesportiva, ausência de mobiliário e equipamentos de lazer, bem como desconformidades nas calçadas com as normas de acessibilidade.

A matéria foi objeto de análise ao longo da instrução e restou parcialmente acolhida nas decisões interlocutórias e na prova técnica produzida.

A perícia judicial (Id. 66820403), corroborada pelos laudos complementares (Id. 106104606 e Id. 117521585), atestou, com clareza e fundamentação técnica, a existência de vícios de natureza construtiva em vários dos componentes das áreas comuns: A piscina foi entregue sem sistema de filtragem, casa de máquinas ou encanamento funcional de retorno, contrariando normas da ABNT e implicando inutilização do equipamento (Exame 09); A guarita apresentava ausência de reboco, forro danificado e execução em desacordo com o padrão construtivo exigível, configurando falha estrutural; As calçadas internas estavam em desacordo com normas de acessibilidade, com degraus irregulares, rampas abruptas e ausência de sinalização tátil, comprometendo sua funcionalidade (Exame 10); A quadra poliesportiva encontrava-se inacabada, sem instalação de equipamentos mínimos como tabela de basquete e tela de proteção, conforme atestado em laudo complementar; A ausência de outorga da fossa e de licenciamento do poço artesiano foi constatada e motivou a imposição de multa administrativa pela SEMA/MT no valor de R$ 230.000,00, cuja responsabilização da ré já foi acolhida nos autos.

Tais falhas foram reconhecidas judicialmente durante o curso do processo e ensejaram inclusive tutela de urgência (Id. 122125019), bem como fundamentaram obrigações de fazer parcialmente cumpridas e posteriormente reafirmadas na decisão de Id 187581704), que expressamente reconheceu pendências remanescentes a serem solucionadas pela ré.

Logo, nesses pontos, o pedido de reconhecimento de entrega incompleta deve ser julgado procedente, integrando o núcleo da condenação a ser imposta à ré, por se tratar de inadimplemento técnico da obrigação assumida perante o autor.

Diversamente, no tocante aos itens de mobiliário, equipamentos decorativos do espaço gourmet, adornos e complementos estéticos (ex.: espreguiçadeiras, móveis da área comum, deck decorativo da piscina, paisagismo etc.), não se produziu nos autos qualquer elemento probatório idôneo que demonstre a existência de memorial descritivo vinculante prevendo tais entregas; a planta aprovada com especificação desses itens como obrigações construtivas; ou qualquer outro documento técnico que confirme o inadimplemento alegado.

Tampouco foram esses pontos objeto de avaliação nas perícias judiciais ou nas vistorias oficiais.

Por conseguinte, impõe-se o indeferimento do pedido de indenização pela ausência desses elementos, por ausência de comprovação mínima da obrigação contratual correlata, sob pena de se reconhecer pretensão meramente especulativa..”
(id. 305392083 - destaquei).

Por fim, no que se refere à fixação de multa coercitiva (astreintes), observa-se que esta já havia sido regularmente imposta por meio de decisão interlocutória anteriormente proferida (id. 122125019 – autos de origem), com fundamento no art. 536, §1º, c/c art. 297 do Código de Processo Civil. Assim, a ausência de menção expressa ou reiteração dessa medida no dispositivo da sentença não caracteriza omissão, tampouco implica revogação tácita da ordem judicial anteriormente estabelecida, especialmente porque não houve pronunciamento expresso no sentido de afastá-la.

Portanto, inexistindo revogação expressa ou tácita das astreintes anteriormente fixadas, mantém-se hígida a eficácia da decisão interlocutória que as instituiu, preservando-se, assim, sua força executiva e coercitiva, inclusive para fins de eventual liquidação.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões
, entendo que o decisum objurgado deve ser reformado a fim de retificar o valor da causa para
o montante de R$ 347.164,26 (trezentos e quarenta e sete mil, cento e sessenta e quatro reais e vinte e seis centavos). Ademais, deve integrar o dispositivo judicial, dentre as obrigações reconhecidas, a pavimentação asfáltica interna, reestruturação da quadra poliesportiva, adaptações de acessibilidade, conclusão da guarita e substituição do reservatório de água. Outrossim, reconheço a conversão em perdas e danos das obrigações de fazer já realizadas diretamente pelo autor, notadamente quanto ao sistema de reservação de água, estação elevatória de esgoto e quadra poliesportiva, mediante compensação em sede de liquidação, desde que devidamente comprovadas, de modo a evitar o enriquecimento sem causa da parte demandada. Por fim, determino que a ré realize, às suas expensas, as obras técnicas de estabilização da movimentação do solo em todo o reparo integral estabilização do solo.

Posto isso, conheço de ambos os recursos e
lhes
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 10 de setembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2025