Tribunal: TJMT
Processo: 1000387-32.2023.8.11.0059
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000387-32.2023.8.11.0059
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SPE ECOPARK IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 20.211.920/0001-66 (APELANTE), PEDRO LUIZ SERRA NETTO PANHOZA - CPF: 369.488.248-03 (ADVOGADO), JOSE PEREIRA PINTO - CPF: 202.470.951-68 (APELADO), JOAO VICTOR LIRA DE RESENDE - CPF: 066.738.431-60 (ADVOGADO), DILERMANDO VILELA GARCIA NETO - CPF: 059.195.281-50 (ADVOGADO), DILERMANDO VILELA GARCIA FILHO - CPF: 325.855.861-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E NULIDADE DE CLÁUSULAS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA EXCLUSIVA –
REJEIÇÃO
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAL ADEQUADO – TAXA DE FRUIÇÃO – INVIABILIDADE – INADIMPLEMENTO NÃO DEMONSTRADO – VALORES RELATIVOS A IPTU – DEDUÇÃO ADMISSÍVEL – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do STJ admite a rescisão contratual de imóvel por apenas um dos promitentes compradores, especialmente em se tratando de contrato de adesão, não sendo exigível a formação de litisconsórcio ativo necessário.

A retenção de 20% dos valores pagos, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, está em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ, que fixa o limite entre 10% e 25%, sendo vedada a imposição de cláusula penal excessiva ou desproporcional.

A taxa de fruição somente é devida quando comprovada a posse qualificada ou aproveitamento econômico do bem pelo comprador, de modo que se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

A ausência de comprovação clara, líquida e precisa de valores inadimplidos impede sua dedução na via escolhida, sendo necessária demonstração em ação própria.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste, podendo ser legitimamente deduzidos do montante a ser restituído, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79, desde que comprovados nos autos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por SPE ECOPARK IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, visando reformar a sentença proferida pela Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Porto Alegre do Norte, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Nulidade de Cláusulas nº 1000387-32.2023.8.11.0059, movida por JOSE PEREIRA PINTO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na exordial para:

(i) DECLARAR a nulidade da cláusula 22 dos contratos, que prevê a irrevogabilidade e irretratabilidade da avença;

(ii) DECLARAR rescindidos os contratos de promessa de compra e venda celebrados entre as partes (Ids 108799128, 108799132 e 108799136), com retorno destas ao estado anterior; e, por conseguinte, DETERMINAR a reintegração de posse, do imóvel descrito na inicial, em favor da parte requerida;

(ii) CONDENAR a ré a promover a devolução dos valores pagos pela parte autora, ficando autorizada a retenção de 20% do total pago, nos moldes da fundamentação. O valor a ser restituído deverá ser corrigido pelo INPC a partir da data do desembolso, incidindo juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença.

Ante a sucumbência recíproca, em maior extensão pela ré, as custas e despesas processuais serão custeadas na seguinte proporção: 20% pela autora e 80% pela ré. Fixo honorários advocatícios em 10% do valor da condenação (art. 85, §2º, CPC), atenta às diretrizes legais e aplicada a mesma proporção de distribuição da sucumbência, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil].”

Em suas razões, de Id 290092369, o apelante, em síntese, suscita preliminar de ilegitimidade ativa exclusiva do autor, ao argumento de que todos os contratos foram celebrados em nome conjunto de José Pereira Pinto e Iranildes Benício Pinto, o que atrairia a incidência do litisconsórcio ativo necessário, nos termos do art. 114 do CPC, sendo, portanto, nula a sentença por ausência de citação de litisconsorte passiva necessária.

No mérito, sustenta que a sentença: (i) aplicou indevidamente o percentual de retenção contratual de apenas 20%, sem observar que tal percentual deveria incidir sobre base de cálculo diversa (valor total do contrato e não apenas sobre os valores pagos); (ii) ignora os prejuízos efetivos sofridos pela apelante em razão da rescisão unilateral de contratos com mais de 10 anos de vigência, motivo pelo qual pugna pela majoração da retenção para 30%; (iii) afastou indevidamente a condenação em taxa de fruição, embora reconhecida a posse do imóvel pelo autor desde a assinatura contratual; (iv) não considerou valores inadimplidos pelo apelado, no montante superior a R$ 40.000,00, os quais deveriam ser compensados com o valor a ser restituído; (v) afastou a possibilidade de retenção de valores relativos a IPTU, sem observar a responsabilidade do promitente comprador prevista contratualmente e na Lei nº 6.766/79; e, por fim, (vi) aplicou equivocadamente o termo inicial da correção monetária, deixando de observar o disposto no art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81, que impõe como termo inicial a data do ajuizamento da ação.

Ao final, requer o provimento do recurso para que: (a) seja acolhida a preliminar e anulada a sentença por ilegitimidade ativa exclusiva, com o retorno dos autos ao juízo de origem; ou, caso ultrapassada, (b) seja reformada a sentença para: (i) reconhecer o direito à retenção de 30%; (ii) condenar o apelado ao pagamento de taxa de fruição; (iii) permitir a compensação dos valores devidos e não pagos; (iv) autorizar a retenção de valores relativos a IPTU; e (v) fixar como termo inicial da correção monetária a data do ajuizamento da ação.

Contrarrazões de Id. 290092374, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Insurge-se o recorrente contra a sentença de parcial procedência da ação, que determinou a rescisão contratual, devolução de 80% dos valores pagos, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado, além de afastar a cobrança de taxa de fruição e a dedução de supostos valores inadimplidos e de tributos (IPTU).

Pois bem.

Passo a análise da preliminar.

Da preliminar de ilegitimidade ativa por ausência de litisconsórcio necessário

A preliminar de ilegitimidade ativa, fundada na ausência da co-promitente compradora (Iranildes Benício Pinto), deve ser rejeitada.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a rescisão contratual pode ser promovida por apenas um dos promitentes compradores (AgInt nos EDcl no AREsp 2001855 GO 2021/0326759-2), notadamente quando se trata de contrato de adesão, como é o caso, cuja natureza divisível autoriza que cada contratante pleiteie a resilição no limite de sua titularidade.

Afasto, pois, a alegação de nulidade da sentença por vício de legitimidade ativa.

Prosseguindo quanto ao mérito.

Da cláusula penal e da pretendida majoração do percentual de retenção

A sentença fixou a retenção de 20% sobre os valores pagos pelo autor, percentual que se encontra alinhado com a jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.723.519/SP; REsp 1.244.410/RS), a qual admite, em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção de 10% a 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto.

No presente feito, a cláusula penal foi aplicada de forma razoável e proporcional, considerando-se a hipossuficiência do autor, a ausência de edificação ou uso efetivo do bem e o caráter aderente do contrato, não se vislumbrando qualquer violação à boa-fé ou desequilíbrio relevante a justificar a majoração pleiteada pela ré para 30%.

A propósito, eis o entendimento desta c. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE –
PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos
. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.”
(N.U 1011711-25.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/01/2025, Publicado no DJE 27/01/2025)

Rejeito, portanto, a pretensão recursal neste ponto.

Da taxa de fruição

A tese recursal que postula a condenação do autor ao pagamento de taxa de fruição igualmente não prospera.

A jurisprudência atual do STJ é firme ao exigir demonstração de posse qualificada e de efetivo proveito econômico do imóvel para legitimar a cobrança de taxa de fruição (REsp 2113745 SP 2023/0439294-7). No caso, trata-se de terreno não edificado, não havendo qualquer prova de uso residencial, comercial ou lucrativo por parte do autor, tampouco desvalorização do bem ou privação concreta à vendedora.

A mera previsão contratual de imissão na posse não basta, por si só, para configurar enriquecimento sem causa.

No mesmo sentido é o entendimento desta c. Câmara:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RETENÇÃO ARRAS/SINAL. INDEVIDA. APELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DO RÉU DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível contra sentença que declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos e determinou a devolução de valores pagos, autorizando retenção de 10%. Insurgência da vendedora quanto ao percentual fixado para retenção e do comprador quanto à retenção de valores sob a rubrica de comissão de corretagem e taxa de fruição. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula contratual que prevê retenção superior a 10% em caso de rescisão por iniciativa do comprador; e (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado e retenção de sinal. III. Razões de decidir Aplicação do CDC aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Fixação da retenção em 10%, observada a razoabilidade e a jurisprudência dominante sobre o tema. Indevida a cobrança de taxa de fruição, por se tratar de terreno não edificado e inexistir comprovação de uso ou benefício econômico pelo comprador. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal, se não há previsão expressa no contrato. IV. Dispositivo e Tese Apelo autor parcialmente provido. Apelo ré, desprovido. Tese de julgamento: "1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados antes da Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, sendo abusiva a cláusula que impõe percentual superior. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ante a ausência de efetiva fruição ou ocupação pelo comprador. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, se não há previsão expressa no contrato.”
(N.U 1014531-82.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/05/2025, Publicado no DJE 12/05/2025)

Afasto, pois, o pleito recursal nesse aspecto.

Da alegada inadimplência contratual

A apelante alega que o autor deixou de pagar aproximadamente R$ 40.000,00 em parcelas contratuais, requerendo a compensação desses valores com o montante a ser restituído.

Contudo, conforme bem observado pela sentença, não houve prova concreta e suficiente da inadimplência, tampouco apresentação de planilhas de evolução contratual, cobrança, memória de cálculo ou planificação objetiva da dívida alegada.

Ademais, o juízo de origem deferiu tutela de urgência suspendendo a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, decisão que permaneceu válida até a sentença. Diante disso, qualquer discussão quanto ao valor supostamente inadimplido deve ser objeto de ação própria, com os elementos instrutórios adequados.

Rejeito o pedido nesse ponto.

Da dedução de valores relativos ao IPTU

Neste ponto, assiste razão à apelante.

Comprovado nos autos que o autor permaneceu na posse dos imóveis desde a celebração dos contratos, é de se reconhecer sua responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes, especialmente o IPTU, cuja natureza
propter rem
vincula o titular do domínio útil ou da posse com
animus domini
.

Ainda que não haja prova de quitação pela vendedora, o art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79, permite expressamente que, na hipótese de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, sejam deduzidos os valores correspondentes aos tributos de sua responsabilidade, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa e a imputação indevida ao promitente vendedor.

Trata-se de questão pacífica na jurisprudência, assim como o dever de pagamento da multa contratual, se a rescisão se dar por culpa exclusiva do promitente comprador em virtude de seu inadimplemento:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INSURGÊNCIA QUANTO A DATA DA EFETIVA REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DATA DO CUMPRIMENTO DO MANDADO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE A PARTE ADVERSA PERMANECEU NO IMÓVEL EM DATA POSTERIOR – PLEITO DE APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL EM 20% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO – PRECEDENTES DO STJ – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO –
IPTU DEVIDO PELO APELADO SOMENTE ENTRE A TRANSMISSÃO DA POSSE E A REINTEGRAÇÃO DA POSSE
– SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. A apelante requer o reconhecimento da reintegração de posse em 30/07/2021, e não na data de cumprimento do mandado, qual seja, 02/07/2019. Ocorre que não acostou aos autos prova substancial de que o apelado permaneceu no imóvel após o cumprimento do mandado de reintegração de posse, inclusive, atestado por Oficial de Justiça que não havia no imóvel qualquer vestígio de ocupação. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor. A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.
Quanto às despesas de IPTU, estas são de responsabilidade do adquirente desde a transmissão da posse até a reintegração da posse, assim, entendo que a forma como fixada na sentença encontra-se em consonância com a legislação.”

(N.U 1005643-64.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/04/2025, Publicado no DJE 14/04/2025)

Portanto, cabe ao promitente comprador, durante a ocupação do imóvel, o pagamento do IPTU, sendo autorizada a dedução dos valores inadimplidos e devido a tal título do quantia a ser ressarcida ao promitente comprador, a ser apurado em liquidação de sentença, não se fazendo necessária comprovação de pagamento pela construtora para se ver ressarcida, bastando apenas a demonstração de que tais valores estão em aberto junto a Municipalidade.

Dessa forma, reconheço o direito da apelante à dedução dos valores devidos a título de IPTU, durante o período de posse do comprador, limitando-se à quantia comprovadamente demonstrada nos documentos de ID 169609221, 169609222 e 169609223, cujos valores atualizados deverão ser apurados na fase de cumprimento de sentença.

Neste ponto, dou provimento parcial ao recurso.

Do termo inicial da correção monetária

Quanto à insurgência quanto ao marco inicial da correção monetária, a pretensão recursal não se sustenta.

Em caso de rescisão contratual com restituição de valores pagos, o entendimento consolidado do STJ é no sentido de que a correção monetária incide desde cada desembolso. A pretensão de aplicar a correção a partir do ajuizamento da ação conflita com o caráter meramente atualizador da moeda.

Do mesmo modo, a correção monetária, que visa apenas repor o valor real da moeda, deve incidir a partir do desembolso, a permitir a reposição do valor efetivamente despendido pelo contratante.

A propósito, eis o entendimento do STJ:

“
O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso”
( AgInt no REsp n. 1.988.931/SP , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 19/8/2022)

Mantenho, pois, o critério adotado na sentença.

Assim, merece amparo a pretensão recursal, tão somente para modificar a sentença no que tange à dedução dos valores comprovadamente devidos a título de IPTU.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
exclusivamente para reconhecer o direito da apelante à dedução dos valores comprovadamente devidos a título de IPTU, os quais deverão ser apurados e atualizados na fase de cumprimento de sentença, nos termos da fundamentação.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025