Tribunal: TJMT
Processo: 1018629-64.2021.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018629-64.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça, Aquisição]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[FRANCISCO EDGARD DE ALMEIDA - CPF: 617.051.601-15 (APELADO), ANDERSON DA COSTA GADELHA - CPF: 035.658.967-60 (ADVOGADO), MOACIR ALMEIDA FREITAS JUNIOR - CPF: 502.494.871-87 (ADVOGADO), MARIA CANDIDA DA SILVA ALMEIDA - CPF: 453.234.701-78 (APELADO), FRANCISMAR NEY DE ALMEIDA - CPF: 984.808.631-53 (APELADO), FERNANDO ANTONIO NEVES DA SILVA - CPF: 003.184.461-89 (APELANTE), VITOR LIMA DE ARRUDA - CPF: 877.177.861-68 (ADVOGADO), ALINE GAMA PALMEIRA - CPF: 033.337.701-05 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA SOBRE PARTE DO IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO REIVINDICATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação reivindicatória ajuizada por proprietários de imóvel urbano, sob o fundamento de que os réus, atuais possuidores de parte do terreno, adquiriram o domínio da área por meio de usucapião extraordinária. Os autores alegaram serem titulares do domínio, com base em matrícula registrada, e buscaram reaver a posse de área ocupada pelos réus. Os réus sustentaram, em contestação, a aquisição da propriedade por meio de usucapião, com base na posse mansa, pacífica e prolongada da área.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão preenchidos os requisitos legais para a procedência da ação reivindicatória; (
ii
) apurar se os réus adquiriram a propriedade da área por meio de usucapião extraordinária, afastando a posse injusta.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação reivindicatória exige a presença simultânea de três requisitos: prova da titularidade do domínio, individualização do bem e posse injusta do réu.

Os autores comprovaram a titularidade do domínio e a individualização da área reivindicada, com base na matrícula nº 111.750 e na planta georreferenciada com memorial descritivo.

A controvérsia recai sobre o terceiro requisito: a posse injusta dos réus. A injustiça da posse é afastada quando comprovada a aquisição da propriedade por usucapião, ainda que arguida em sede de defesa, conforme a Súmula 237 do STF.

A usucapião especial urbana foi afastada, pois, embora a área ocupada (110,62m2) esteja dentro do limite legal, os réus são proprietários de outros imóveis urbanos, o que impede a aplicação do art. 1.240 do Código Civil.

A usucapião extraordinária foi reconhecida, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, com base na posse por mais de 15 anos, contínua, pacífica e com animus
domini
, bem como na realização de atividades produtivas no local, como plantio e criação de pequenos animais.

A prova testemunhal foi considerada mais adequada para comprovar o tempo e a natureza da posse, frente às limitações das imagens de satélite usadas na perícia técnica.

A posse dos réus atende à função social da propriedade, prevista no art. 5º, XXIII, da CF/1988, sendo compatível com os princípios que regem o direito à moradia e o aproveitamento racional do solo urbano.

Diante da aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, afasta-se o requisito da posse injusta, tornando incabível a pretensão reivindicatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A aquisição da propriedade por usucapião extraordinária pode ser reconhecida como matéria de defesa em ação reivindicatória, desde que comprovados todos os requisitos legais.

A posse produtiva e contínua por mais de quinze anos, com animus
domini
e sem oposição, legitima o reconhecimento da usucapião extraordinária sobre parte do imóvel, ainda que os possuidores sejam proprietários de outros bens.

A função social da posse é critério relevante para a análise da justiça da posse frente à pretensão reivindicatória.

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 1.228, 1.238 e 1.240; CF/1988, art. 5º, XXIII; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula nº 237.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1018629
-
64
.
2021
.
8
.
11
.
0041

APELANTES: FERNANDO ANTONIO NEVES DA SILVA E ALINE GAMA PALMEIRA

APELADOS: FRANCISCO EDGARD DE ALMEIDA, MARIA CANDIDA DA SILVA ALMEIDA E FRANCISMAR NEY DE ALMEIDA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por FERNANDO ANTONIO NEVES DA SILVA e ALINE GAMA PALMEIRA contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedente a ação reivindicatória por eles ajuizada em face de FRANCISCO EDGARD DE ALMEIDA, MARIA CANDIDA DA SILVA ALMEIDA e FRANCISMAR NEY DE ALMEIDA
, reconhecendo a usucapião extraordinária do imóvel em favor dos réus, nos termos do artigo 1.240 do Código Civil.

Na petição inicial, os autores, ora apelantes, alegaram que adquiriram, em 08/05/2020, juntamente com outros dois compradores, uma área remanescente de 9.570,71m2, matriculada sob o nº 71101 no 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá. Após a retificação da área e a divisão entre os adquirentes, os autores ficaram com um lote de 2.412,43m2, registrado na matrícula nº 111750, de titularidade exclusiva dos demandantes.

Sustentaram que, no final de 2020, os réus passaram a invadir parte da área registrada em nome dos autores, alegando posse antiga
. No entanto, afirma
que os réus jamais exerceram qualquer domínio legítimo sobre o imóvel, tampouco detinham qualquer título jurídico que legitimasse a ocupação. Acrescentaram que os réus estavam impedindo o uso e gozo da propriedade mediante colocação de cerca, exposição de lixo, tentativa de criação de galinhas e outras interferências, em conluio, com ânimo de tumultuar e ampliar a área de suas posses legítimas.

Em contestação, os réus arguiram preliminarmente a ilegitimidade ativa dos autores, sob o argumento de que a área pleiteada nunca esteve na posse
deles
. No mérito, sustentaram que exercem a posse da área há mais de 15 anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, utilizando o local para plantio de hortaliças, frutíferas, bem como para criação de pequenos animais. Alegaram que a posse é exercida com ciência da comunidade local e em cumprimento à função social da propriedade. Arguiram que o réu Francismar Ney de Almeida é filho dos corréus e não exerce posse sobre a área objeto da demanda, devendo ser excluído do polo passivo. Acusaram o autor Fernando, policial militar, de agir de forma intimidatória junto à vizinhança, com ameaças veladas. Defenderam que os autores visam apenas ampliar indevidamente os limites de sua propriedade, utilizando o Judiciário para obter vantagem indevida. Ao final, pediram a concessão da justiça gratuita, a improcedência dos pedidos iniciais e o reconhecimento de usucapião urbana.

Após regular instrução processual, com a realização de perícia e audiência de instrução, o magistrado de primeiro grau julgou improcedente a ação reivindicatória, reconhecendo a usucapião extraordinária do imóvel em favor dos réus, nos termos do artigo 1.240 do Código Civil.

No

presente
recurso de apelação,
os autores apelantes alegam, em síntese, que

a)
comprovaram todos os requisitos da ação reivindicatória: a titularidade do domínio, a individualização do bem e a posse injusta dos réus; b) a sentença baseou-se exclusivamente em prova testemunhal, desprezando as provas documentais anexadas pelos apelantes e a prova pericial; c) o laudo pericial demonstrou que, desde o ano de 2016, a área não vem sendo utilizada, o que descaracteriza a posse antiga; d) as testemunhas ouvidas em juízo não comprovaram inequivocamente que os requeridos tenham exercido a posse justa na área; e) os apelados não possuem justo título e agem de má-fé, pois tinham pleno conhecimento da titularidade dos apelantes; f) a clandestinidade da posse é corroborada pelas imagens de satélite cronológicas apresentadas pelo perito judicial; g) não estão preenchidos os requisitos da usucapião especial urbana prevista no artigo 1.240 do Código Civil, pois a área questionada é superior a 250m2 e os apelados são proprietários de outros imóveis urbanos.

Em contrarrazões, os apelados pugnam pela manutenção integral da sentença, sustentando que: a) exercem posse mansa, pacífica e contínua há mais de 15 anos; b) atuaram sempre às claras, com conhecimento de toda a comunidade; c) não praticaram esbulho; d) são posseiros de boa-fé; e) cumprem função social com zelo e cuidado; f) a sentença captou com sensibilidade e técnica a realidade dos fatos; g) a posse legítima, consolidada e de boa-fé não pode ser rotulada como injusta; h) a Constituição protege quem habita, quem produz, quem zela, quem dá função social à terra; i) as testemunhas que convivem com os réus há décadas confirmaram tudo; j) não há prova documental inequívoca de esbulho; k) o perito não viu clandestinidade, mas projeção comunitária e uso histórico.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

A controvérsia central do presente recurso consiste em verificar se estão presentes os requisitos para a procedência da ação reivindicatória ajuizada pelos apelantes ou se, ao contrário, está caracterizada a aquisição da propriedade por usucapião pelos apelados, como reconhecido na sentença recorrida.

A ação reivindicatória, prevista no art. 1.228 do Código Civil, é o instrumento processual adequado para que o proprietário não possuidor possa reaver o bem que se encontra injustamente em poder de outrem. Para a sua procedência, a doutrina e a jurisprudência são unânimes em exigir a presença de três requisitos cumulativos: a) a prova da titularidade do domínio pelo autor; b) a individualização da coisa reivindicada; e c) a posse injusta do réu.

No caso em análise, os dois primeiros requisitos estão devidamente comprovados, como reconhecido na própria sentença recorrida.

Os apelantes demonstraram a titularidade do domínio por meio da matrícula nº 111750 do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Cuiabá, que registra a propriedade do imóvel em seu nome. A individualização do bem também está caracterizada pelo memorial descritivo e pela planta georreferenciada, que delimitam com exatidão a área de 2.412,43m2.

A controvérsia, portanto, reside no terceiro requisito: a posse injusta dos réus. Para fins de ação reivindicatória, considera-se injusta a posse exercida sem título jurídico que a legitime, em contraposição ao direito de propriedade.

Nesse contexto, é necessário analisar se a posse exercida pelos apelados é de fato injusta ou se, ao contrário, está amparada por algum título jurídico, como a usucapião alegada em defesa.

É pacífico na jurisprudência, inclusive com previsão na Súmula 237 do STF, que
"o usucapião
pode ser arguido em defesa". Assim, é perfeitamente possível que o réu, em ação reivindicatória, alegue a aquisição da propriedade por usucapião como matéria de defesa, visando afastar a pretensão do autor.

No entanto, para que tal defesa prospere, é imprescindível que o réu comprove o preenchimento de todos os requisitos legais da modalidade de usucapião alegada.

No caso
em exame
, a sentença reconheceu a usucapião extraordinária do imóvel em favor dos réus, com fundamento no artigo 1.240 do Código Civil, que trata da usucapião especial urbana.

Dispõe o referido dispositivo legal:

"Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural."

Da leitura do dispositivo, extraem-se os seguintes requisitos para a configuração da usucapião especial urbana: a) posse de área urbana de até 250m2; b) posse exercida por cinco anos ininterruptamente e sem oposição; c) utilização do imóvel para moradia do possuidor ou de sua família; d) não ser o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Passo, então, a analisar se estão presentes, no caso concreto, os requisitos para o reconhecimento da usucapião especial urbana em favor dos apelados.

O primeiro requisito da usucapião especial urbana é que a área do imóvel não ultrapasse 250m2. No caso em análise, conforme consta da matrícula nº 111
.
750, a área total do imóvel é de 2.412,43m2, portanto, muito superior ao limite legal.

Ocorre que, conforme apurado na perícia judicial (ID 173778801, p. 23), a área efetivamente ocupada pelos apelados é de apenas 110,62m2, onde possuem plantados alguns pés de bananeiras, sendo a área delimitada com cercas. Essa área está dentro do limite legal de 250m2 previsto no art. 1.240 do Código Civil.

Assim, considerando que a usucapião pode incidir sobre parte de um imóvel, desde que esta parte esteja devidamente individualizada, entendo que o requisito relativo à área está preenchido, limitando-se, contudo, aos 110,62m2 efetivamente ocupados pelos apelados, conforme apurado na perícia judicial.

O segundo requisito é a posse exercida por cinco anos ininterruptamente e sem oposição. Nesse ponto, há divergência entre as provas produzidas nos autos.

Por um lado, a prova testemunhal colhida na audiência de instrução corroborou a alegação dos apelados de que exercem a posse da área há mais de 15 anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta. As testemunhas confirmaram que os réus cultivam o terreno há mais de uma década, mantendo ali benfeitorias, plantações, cercas e atividades rurais.

Por outro lado, o laudo pericial (ID 173778801, p. 29-30) apresentou imagens de satélite cronológicas dos anos de 2006, 2009, 2015, 2016, 2019 e 2024, concluindo que "no decorrer dos anos analisados não foram identificadas utilizações da área do fundo com construções, somente constata-se a plantação de bananeiras". O perito também afirmou que "com base nas imagens satélites foi possível constatar que a construção no lote 9 teve início em meados de agosto de 2015".

Além disso, o perito constatou que o acesso à área remanescente ocorre através de uma abertura adaptada com tapumes de compensado no muro em alvenaria no fundo do lote 9, pertencente aos apelados.

Diante dessas evidências contraditórias, é necessário avaliar qual prova deve prevalecer.

Embora o laudo pericial seja uma prova técnica de grande relevância, ele se baseou principalmente em imagens de satélite, que podem não captar com precisão todas as formas de utilização do imóvel, especialmente quando se trata de atividades como plantio de hortaliças, criação de pequenos animais e outras formas de uso que não necessariamente deixam marcas visíveis em imagens aéreas.

Por outro lado, a prova testemunhal, colhida sob o crivo do contraditório, com testemunhas que convivem com os réus há décadas, confirmou de forma consistente a posse antiga exercida pelos apelados. Além disso,
ausente
prova de que os apelantes ou seus antecessores tenham se oposto à posse dos apelados antes do ajuizamento da presente ação.

Assim, considerando o conjunto probatório, entendo que está comprovada a posse exercida pelos apelados por tempo superior ao exigido pela lei para a usucapião especial urbana (cinco anos), de forma ininterrupta e sem oposição.

O terceiro requisito é a utilização do imóvel para moradia do possuidor ou de sua família. Nesse ponto, há uma peculiaridade no caso concreto. Conforme apurado na perícia e na instrução processual, os apelados não utilizam a área reivindicada para moradia direta, mas sim como extensão de seu lote residencial (lote 9), onde mantêm plantações e pequenos animais.

No caso em análise, considerando que a área reivindicada é utilizada pelos apelados como extensão de seu lote residencial, para plantio de hortaliças, frutíferas e criação de pequenos animais, atividades que contribuem para a subsistência familiar, entendo que está atendido o requisito da utilização para moradia, em uma interpretação teleológica do dispositivo legal.

O quarto requisito é que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Nesse ponto, os apelantes alegam que os apelados são proprietários de outros imóveis urbanos, o que impediria o reconhecimento da usucapião especial urbana.

De fato, conforme documentos juntados aos autos (ID 154905777, ID 154905783 e ID 154905783), os apelados são proprietários de outros imóveis no Bairro Chácara dos Pinheiros, especificamente os lotes 9, 10 e 11, descritos nas matrículas nº 71092, 71093 e 71094, respectivamente.

Esse fato, por si só, impede o reconhecimento da usucapião especial urbana em favor dos apelados, uma vez que não está preenchido o requisito legal de não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Embora não estejam presentes os requisitos para a usucapião especial urbana, é necessário verificar se estão configurados os requisitos para outra modalidade de usucapião, como a extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil:

"Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo."

Para a configuração da usucapião extraordinária, são necessários os seguintes requisitos: a) posse exercida com
animus
domini
;
b) posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta; c) prazo de 15 anos, reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

No caso em análise, conforme já exposto, a prova testemunhal confirmou que os apelados exercem a posse da área há mais de 15 anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com
animus
domini
. Além disso, os apelados realizam na área serviços de caráter produtivo, como o plantio de hortaliças, frutíferas e a criação de pequenos animais.

Assim, entendo que estão presentes os requisitos para o reconhecimento da usucapião extraordinária em favor dos apelados, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, limitada, contudo, à área de 110,62m2 efetivamente ocupada, conforme apurado na perícia judicial.

A Constituição Federal, em seu art. 5º, XXIII, estabelece que
"a propriedade atenderá a sua função social". Esse princípio constitucional irradia-se por todo o ordenamento jurídico, inclusive no âmbito do direito civil, orientando a interpretação e aplicação das normas relativas à propriedade e à posse.

No caso em análise, restou demonstrado que os apelados dão efetiva função social à área que ocupam, utilizando-a para plantio de hortaliças, frutíferas e criação de pequenos animais, atividades que contribuem para a subsistência familiar e para o aproveitamento racional do solo urbano.

Por outro lado, não há nos autos qualquer evidência de que os apelantes tenham dado ou pretendam dar função social à área reivindicada. Ao contrário, a aquisição da área remanescente pelos apelantes ocorreu apenas em 08/05/2020, quando os apelados já exerciam a posse da área há mais de 15 anos, conforme comprovado pela prova testemunhal.

Assim, considerando o princípio constitucional da função social da propriedade e da posse, entendo que deve prevalecer a situação fática consolidada ao longo de mais de 15 anos, em que os apelados dão efetiva função social à área que ocupam.

Ante a t
odo o exposto, concluo que, embora não estejam presentes os requisitos para a usucapião especial urbana, estão configurados os requisitos para o reconhecimento da usucapião extraordinária em favor dos apelados, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, limitada à área de 110,62m2 efetivamente ocupada, conforme apurado na perícia judicial.

Consequentemente, não está caracterizada a posse injusta dos apelados, requisito essencial para a procedência da ação reivindicatória, o que leva à improcedência do pedido inicial, como corretamente reconhecido na sentença recorrida.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso

para

mante
r
integralmente a sentença recorrida que julgou improcedente a ação reivindicatória ajuizada por FERNANDO ANTONIO NEVES DA SILVA e ALINE GAMA PALMEIRA em face de FRANCISCO EDGARD DE ALMEIDA, MARIA CANDIDA DA SILVA ALMEIDA e FRANCISMAR NEY DE ALMEIDA.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes aos advogados dos apelados em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida aos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025