Tribunal: TJMT
Processo: 1022694-97.2024.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022694-97.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), RAFFAEL PEREIRA DUARTE - CPF: 369.382.718-44 (APELADO), ALEX MARTINS SALVATIERRA - CPF: 696.516.041-15 (ADVOGADO), NATALI CORREIA DE ARAUJO DUARTE - CPF: 372.981.108-88 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍV
EL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO

DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO
C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
–

PROCED
Ê
NCIA
–

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE –
PREJUDICIAL DE MÉRITO – IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO –
REJEIÇÃO
–
DESISTÊNCIA DO
S COMPRADORES
–
CULPA D
A
VENDEDOR
A

–

RESCISÃO PERMITIDA – RESTIT
UIÇÃO
INTEGRAL
DE VALORES –

DANOS MORAIS

–
INDEVIDOS
–
MERO ABORRECIMENTO –
RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

1
.
A responsabilidade contratual da incorporadora é autônoma e subsiste independentemente da existência de financiamento garantido por alienação fiduciária. Assim, não prospera a tese de extinção do feito por suposta impossibilidade jurídica do pedido.

2.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.

3.
Meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão.

4. Recurso parcialmente
provido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível
interposto
por
CEA SADDI SPE LTDA

em face da sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato

c/c Restituição de Valores
e Indenização por Danos Morais
,
interposta
por
RAFFAEL PEREIRA DUARTE
e
NATALI CORREIA DE ARAUJO DUARTE

para o fim de
declarar

a rescisão
do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, celebrado entre as partes no dia 11/08/2022; e
condenar
a ré à restituição integral do valor recebido da autora, que perfaz a quantia de R$ 26.710,76, acrescida de juros de mora desde a data desta sentença e correção monetária desde cada efetivo desembolso; bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por
danos morais, o qual deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do INPC a partir desta sentença.

Custas e despesa
s processuais deverão ser arcada
s pela ré, assim como honorários de sucumbência que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2º e 85, §2º, ambos do CPC.

Nas suas razões
, alega a apelante como prejudicial de mérito, a impossibilidade de rescisão do contrato, haja vista que o imóvel foi financiado, inclusive com registro de hipoteca na matrícula do imóvel.

No mérito, afirma a
inexistência de atraso na entrega do imóvel
, pontuando que existe
no contrato prazo de carência de 1
80 (cento e oitenta) dias e
que o prazo não se esgotou.

Afirma que os apelados pretendem a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, assim, no caso de ocorrer o distrato por iniciativa dos apelados, necessário se faz a devi
da retenção de 50%
do valor atualizado pagas pelos apelados a título de cláusula penal.

Ressalta que a petição inicial não descreve qualquer humilhação ou constrangimento à honra ou à imagem dos apelados, inclusive porque não há descumprimento contratual que justifique o suposto ilícito que é requisito da concessão do dano moral.

Requereu que seja provido o apelo, reformando a sentença ou a
redução
do valor arbitrado a título de danos morais.

Contrarrazões no ID.
278600415
, pelo desprovimento do apelo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos
Moral movida pelos autores/apelados em desfavor da ré/apelante
,
na qual relatam que celebraram
com a ré/apelante em 11/08/2022, contrato de compra e venda
da unidade 1103, Bloco 6, localizado na Avenida
Aycar
Saddi, S/Nº, Bairro Jardim Presidente, Cuiabá – MT, matriculado sob registro nº 99.026, Registro de Incorporação R-3 /99.026, pelo valor de R$ 215.716,50, a ser pago de forma parcelada, já tendo efetuado o pagamento de R$ 26.710,76.

Informam
os autores/apelados
que não possuem mais interesse em dar continuidade no negócio, em razão da eminente possibilidade de o bem não ser entregue no prazo pactuado, eis que as obras estão abandonadas, existindo diversas reclamações de consumidores contra a ré
e também
pela grande dificuldade em contatar a construtora.

Sustentam que a atitude da ré é abusiva, pois a obra está abandonada há mais de 08 (oito) meses, sem previsão de retorno, estando tomada pelo mato, sem nenhum trabalhador.

No caso em tela, verifica-se que a r. sentença proferida declarou a resolução do contrato firmado entre as partes,
em razão do
inadimplemento da ré/apelante
, determinando ainda a restituição
integral dos valores pagos e indenização por danos morais no valor R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Pois bem.

Da prejudicial de mérito.

A
apelante alega que há
comprovaç
ão nos autos de que o contrato
objeto
da ação de rescisão
foi financiado, inclusive com registro de hipoteca na matrícula do imóvel, o que acarreta
na
impossibilidade de rescisão,
não havendo
a devida observância pelos a
pelado
s acerca desta impossibilidade.

Afirma que a prejudicial de mérito deve ser acolhida, ante
a
impossibilidade jurídica do pedido
, considerando o que determina a Lei nº 9.514/1997.

O Tema 1.095 do STJ que estabeleceu:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia dealienaçãofiduciáriadevidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

No caso dos autos,
embora o contrato tenha sido registrado em cartório, não houve mora do devedor e sim da incorporadora vendedora
, o que desnatura a aplicabilidade da
L
ei
n.
9.514/97
.

A responsabilidade contratual da incorporadora é autônoma e subsiste independentemente da existência

de financiamento

garantido por alienação

fiduciária.

Assim, não prospera a tese de extinção do feito por suposta impossibilidade

jurídica do pedido.

Ademais,
trata-se de um contrato de compra e venda
firmado
dentro de uma relação de consumo, prevalecendo assim o Código de Defesa do Consumidor.

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

Nesse sentido
,
colaciono jurisprudência,
in
verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE LIMINAR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ACESSÃO NO LOTE URBANO – DIREITO DOS AUTORES À INDENIZAÇÃO – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255 DO CPC – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 DO STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Tema 1.095 do STJ que estabeleceu: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-s
e, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

No caso dos autos, além de não ter sido o contrato sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, com apresentação de propostas por parte da apelante, e, inclusive, com pactuação de aditivo contratual entre as partes, o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97.

Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação.

Outrossim, no caso dos autos, trata-se de um contrato de compra e venda entabulado dentro de uma relação de consumo, com o pagamento parcelado pela própria construtora, prevalecendo assim o Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, a lei 9.514/97 só se aplicaria em contratos em que a compra e venda do imóvel fosse financiada por um banco ou instituição financeira, com alienação fiduciária como garantia, de modo que a alienação fiduciária garantiria o pagamento do financiamento, e não da compra e venda do imóvel.

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

É devida indenização pela acessão realizada em lote de terras, objeto do contrato, máxime se não há comprovação de que a regularização da construção seja insanável.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 do STJ).

(N.U 1011749-42.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2025,
Publicado
no DJE 15/02/2025)

Assim, rejeito a prejudicial de mérito.

Em relação à
necessidade de retenção parcial

dos valores

pagos, também

neste ponto a alegação

do recorrente

não merece

acolhida.

A paralisação da obra sem cronograma de retomada configura inadimplemento antecipado, tornando inútil a prestação ao consumidor
.

Desta forma, evidenciada a culpa exclusiva da requerida
/apelante pela paralisação da obra
, há que ser mantida a
decretação da rescisão do contrato com a consequente restituição integral das parcelas pagas pelo autor, em parcela única.

No caso, não se aplica a Lei n° 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Nos termos da Súmula 543 do STJ, nos contratos submetidos ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral quando a resolução decorre da culpa do promitente vendedor, como é o caso dos autos.

No caso, como já anunciado, a
responsabilidade pela paralisação

da obra é exclusiva da construtora, que não comprovou qualquer causa legítima para o atraso e tampouco adotou providências concretas para a conclusão

do empreendimento.

Nesse cenário, a devolução integral imposta pela sentença está plenamente amparada na jurisprudência

consolidada.

Dos danos morais
.

Assiste razão à apelante, pois,
da detida análise dos autos, não é possível constatar a efetiva lesão aos direitos da person
alidade da apelante
, que sofreu apenas meros dissabores decorrentes da rescisão do contrato.

O caso em análise se restringe

a mero inadimplemento

contratual
, haja vista que a paralização da ob
r
a sem cronograma de retomada configura inadimplemento antecipado, motivo pelo qual
a ré/apelante
deverá restituir integralmente aos
autores/
apelados as quantias pagas.

Releva assinalar que o dano moral não pode ser banalizado, transformando-se em fonte de recebimento de quantias pecuniárias por aqueles que experimentaram o descumprimento contratual.

Por oportuno, cumpre transcrever a lição de Sergio Cavalieri Filho sobre o tema:

Nessa linha de princípio, só deve ser reputado Como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia

a

dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais
triviais aborrecimentos."(Programa de responsabilidade civil. 9a. ed. rev. e
ampl
. São Paulo: Atlas, 2010. p. 78)

Nesse sentido, já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça em caso análogo:

DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA PELA NTERNET. PRESENTE DE NATAL. NÃO ENTREGA DA MERCADORIA. VIOLAÇÃO A DIREITO DE PERSONALIDADE NÃO COMPROVADA NO CASO CONCRETO. DANOS MORAIS INDEVIDOS.

1.- A jurisprudência desta Corte tem assinalado que os aborrecimentos comuns do dia a dia, os meros dissabores normais e próprios do convívio social não são suficientes para originar danos morais indenizáveis.

2.-
A falha na entrega de mercadoria adquirida pela internet configura, em princípio, mero inadimplemento contratual, não dando causa a indenização por danos morais. Apenas excepcionalmente, quando comprovada verdadeira ofensa a direito de personalidade, será possível pleitear indenização a esse título.

3.- No caso dos autos, as instâncias de origem concluíram não haver indicação de que o inadimplemento da obrigação de entregar um" Tablet ", adquirido mais de mês antes da data do Natal, como presente de Natal para filho, fatos não comprovados, como causador de grave sofrimento de ordem moral ao Recorrente ou a sua família.

4.- Cancela-se, entretanto, a multa, aplicada na origem aos Embargos de Declaração tidos por protelatórios (
CPC
, art.
538
,
parágrafo único
).
5.- Recurso Especial a que se dá provimento em parte, tão somente para cancelar a multa. (STJ,
REsp 1399931/MG
, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2014,
DJe
06/03/2014)" (grifo nosso)
(negritei
)

Cumpre consignar
que inexistem provas de situação excepcional que tenha sido lesiva à honra, à r
eputação ou à dignidade da apelante
, ou que tenha atingido seus valores mais íntimos, de modo a alterar e influenciar seu comportamento psicológico e causar anormalidade em sua vida.

Embora
a obra tenha sido paralisada sem cronograma de retomada
, culminando no pedido de rescisão contratual,
este fato não é apto a acarretar abalos de ordem subjetiva de tal sorte a merecer uma compensação pecuniária a título de danos morais.

Nesse sentido
,
colaciono ementas de minha Relatoria, vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RECONVENÇÃO - IMPROCEDÊNCIAS DA LIDE PRINCIPAL E SECUNDÁRIA - PRESCRIÇÃO DAS PARCELAS ATRASADAS - INOCORRÊNCIA - PENDÊNCIA DE CAUSA SUSPENSIVA - ARTIGO 199, I, DO CÓDIGO CIVIL - COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS - INTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR - ARTIGO 206 DO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA ANULADA - APLICABILIDADE DO ARTIGO 1013, §§ 2º E 3º DO CPC/15 -
RECONVENÇÃO - PARCIAL PROCEDÊNCIA - DÍVIDA INCONTROVERTIDA -
DANOS MORAIS - INOCORRÊNCIA
- MERO ABORRECIMENTO - VERBA DE SUCUMBÊNCIA - VENCIDO NA DEMANDA RECONVENCIONAL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Conforme dispõe o art. 199, I, do Código Civil de 2002, enquanto pendente cláusula suspensiva, não há que se falar em contagem da prescrição. Em se tratando de dívidas liquidas constantes de instrumento público ou particular, a pretensão de cobrança prescreve em 05 anos. Inteligência do art.206, § 5º, inciso II, do Código Civil. Anulada a sentença que acolheu a prescrição e extinguiu a ação de reconvenção, julga-se desde logo a lide, consoante o disposto nos §§ 2º e 3º do artigo 1013 do CPC/15, se a causa versar exclusivamente sobre questão de direito e estiver em condições de imediato julgamento. Sendo incontroverso a dívida, a condenação do devedor é medida que se impõe.
Meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão.
Devem a verba de sucumbência ser arcada em sua totalidade pela parte derrotada na ação principal e na ação de reconvenção.

(N.U 0008735-87.2010.8.11.0002
, ,
MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 01/02/2017,
Publicado
no DJE 15/02/2017)
(negritei)

RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL DE FORMA VERBAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PREJUDICIAL DE
CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – ALEGAÇÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO AUTOR E NÃO COMPROVAÇÃO DO DANO MATERIAL – UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL POR PARTE DO COMPRADOR RÉU POR QUASE SEIS (06) MESES – MATÉRIA INCONTROVERSA – DANO MATERIAL CONFIGURADO –
DANO MORAL PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – NÃO CONFIGURAÇÃO
– PEDIDO CONTRAPOSTO – NÃO CONHECIMENTO – RECURSO DO AUTOR/ADERENTE DESPROVIDO – RECURSO DO REQUERIDO/APELANTE PROVIDO PARCIALMENTE. Se comprovado que foi o próprio réu que deu causa à impossibilidade de sua intimação para participar da audiência de instrução, visto que mudou de endereço sem comunicar tal fato nos autos, não há falar-se em cerceamento de defesa. À míngua de provas contundentes acerca dos alegados danos materiais experimentados pelo autor e, tendo o próprio requerido/apelante confessado em seu depoimento perante a autoridade policial que utilizou o imóvel em discussão por quase seis (06) meses, afigura-se mais justo e razoável que a indenização pelos danos materiais pelo desfazimento do negócio se dê pela perda do sinal pago pelo requerido. Ausente prova acerca das peculiaridades da contratação, em especial a forma como seria pago o preço pelo imóvel rural objeto do contrato de compra e venda verbal firmado entre as partes,
descabe dano moral pelo desfazimento do negócio, ainda que tenha o requerido ter lavrado o Boletim de Ocorrência imputando ao autor conduta ilícita, se este igualmente concorreu para tal fato.
Afigura-se inviável o conhecimento do pedido contraposto formulado em ação com rito ordinário, conquanto tal pretensão deve ser deduzida por intermédio da
reconvenção.-

(N.U 0006569-76.2010.8.11.0004
, ,
MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 01/02/2017,
Publicado
no DJE 08/02/2017)
(negritei)

Na hipótese do caso em exame,
meros
aborrecimento
s decorrentes da
inexecução
contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso
apenas para
ex
cluir
d
a condenação do valor R$ 10
.000,00, fixados a título de danos morais, no mais, persiste a sentença tal como lançada.

É como
voto
.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025