Tribunal: TJMT
Processo: 1018829-52.2021.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018829-52.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[JOSE ALMIRO MULLER - CPF: 266.430.300-72 (APELANTE), RONY DE ABREU MUNHOZ registrado(a) civilmente como RONY DE ABREU MUNHOZ - CPF: 010.178.181-42 (ADVOGADO), IMOBILIARIA TARUMA LTDA - ME - CNPJ: 18.377.433/0001-26 (APELADO), ADRIANO SCOMPARIN - CPF: 016.633.951-28 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

JOSE ALMIRO MULLER

APELADO(S):

IMOBILIARIA TARUMA LTDA
–
ME

EMENTA.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
LOTEAMENTO CHACARAS.
ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. REGULARIZAÇÃO JUNTO À PREFEITURA.
IMPLEMENTAÇÃO DE
GUARITA. ENERGIA ELÉTRICA. INEXISTÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE INADIMPLEMENTO
DA VENDEDORA
. INAPLICABILIDADE DE MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por comprador de
lote em área rural
contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança de multa contratual e indenização por danos morais, proposta em face da vendedora, sob alegação de descumprimento contratual referente à ausência de regularização do loteamento, falta de energia elétrica e não instalação de guarita no empreendimento “Chácaras Pôr do Sol”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se há relação de consumo entre as partes e aplicabilidade do CDC; (
ii
) estabelecer se houve inadimplemento contratual por parte da imobiliária quanto à infraestrutura e regularização do imóvel; (
iii
) verificar a existência de danos morais indenizáveis em decorrência dos fatos narrados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Configura-se relação de consumo entre as partes, sendo aplicável o CDC, diante da destinação final do imóvel e da atividade profissional da imobiliária.

A cláusula contratual sobre fornecimento de energia elétrica não estabelece prazo certo para implementação, tampouco restou comprovada sua ausência no imóvel do autor, de modo que não se constata inadimplemento pela requerida nesse ponto.

A ausência de regularização do loteamento perante o município, embora comprovada, não corresponde a obrigação contratualmente assumida pela imobiliária, nos termos da cláusula contratual que atribui aos compradores a responsabilidade pela obtenção de escritura mediante metragem mínima.

A instalação de guarita estava condicionada à cobrança de taxa mensal dos adquirentes, sem prova de contribuição pelo autor ou de recusa da imobiliária em implementar a medida.

A parte autora encontra-se inadimplente com o pagamento de parcelas contratuais desde 2021, impedindo a invocação da cláusula penal por força da
exceptio
non
adimpleti

contractus
.

O inadimplemento contratual, ainda que eventual, não gera por si só dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de abalo relevante, o que não se verifica no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A relação entre comprador de
lote
rural e imobiliária vendedora configura relação de consumo quando ausente finalidade econômica do bem.

A
ausência de prazo contratual para fornecimento de energia elétrica, aliada à falta de prova da inexecução, impede o reconhecimento de inadimplemento.

A regularização urbanística do loteamento não gera multa contratual quando não houver cláusula que imponha tal obrigação à vendedora.

A implementação de guarita condicionada à contribuição dos adquirentes não caracteriza inadimplemento se não demonstrada recusa ou cobrança pela vendedora.

O consumidor inadimplente não pode exigir cláusula penal em contratos bilaterais sem purgação de sua própria mora.

A configuração de dano moral exige demonstração de sofrimento relevante e não decorre automaticamente de inadimplemento contratual.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC,
arts
. 408, 421, 422, 476; CDC,
arts
. 2º, 3º, 6º, VIII; CPC,
arts
. 373, I, 371, 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:

STJ,
AgInt
no REsp 1855714
;
TJMG, 1.0000.24.174151-1/001
;
TJMT, 1037598-76.2023.8.11.0003, 1021324-30.2017.8.11.0041

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por JOSE ALMIRO MULLER contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Sinop, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c cobrança de multa contratual c/c indenização por danos morais com pedido de tutela antecipada de urgência ajuizada em face de IMOBILIÁRIA TARUMÃ LTDA.
, nos seguintes termos:

Cuida-se de
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
proposta por
JOSE ALMIRO MULLER
em face de
IMOBILIÁRIA TARUMÃ LTDA
, alegando que, em 10/09/2018, adquiriu da requerida um imóvel
rural(
lote 5, da quadra 2, denominado de Chácaras Por do Sol), pelo valor de R$ 63.840,00 (sessenta e três mil, oitocentos e quarenta reais
) .
Aduz que a requerida deixou de proceder com a regularização do imóvel perante a prefeitura municipal. Ademais, alegou que o imóvel deveria ter sido entregue com a energia elétrica em funcionamento, bem como a requerida deveria providenciar um colaborador responsável pela guarida da entrega, o que não ocorreu, razão pela qual, faz jus ao recebimento da multa pelos descumprimentos contratuais. Aduziu que a situação lhe causou abalo moral, uma vez que ficou privado de utilizar o imóvel regularmente. Requereu a concessão de tutela de urgência, a fim de que a requerida fosse compelida a regularizar o loteamento no qual o bem está situado, perante o órgão municipal competente, bem como fosse determinado o cumprimento do disposto
nas
cláusulas 14ª e 15ª do instrumento contratual ajustado entre as partes. Requereu, ainda, que fosse autorizado o depósito judicial das parcelas vincendas. No mérito, pediu a confirmação da tutela de urgência; a condenação da requerida ao pagamento da multa contratual, a ser apurada em liquidação de sentença e indenização por danos morais, no montante de R$ 48.400,00 (quarenta e oito mil e quatrocentos reais).

A tutela de urgência foi indeferida.

A audiência de conciliação restou infrutífera.

Devidamente citada (id. 85046338), a requerida apresentou contestação, alegando perda superveniente do interesse processual. Aduziu que o fornecimento de energia elétrica está em fase de implementação e que não houve descumprimento de tal obrigação, diante da ausência de termo final de implantação de rede elétrica no imóvel. Alegou que nunca cobrou a taxa mensal referente ao pagamento do colaborador responsável pela guarita, não havendo descumprimento contratual. Afirmou que não praticou ato ilícito e que não há o dever de indenizar (id. 87885524).

O requerente apresentou impugnação à contestação.

O feito foi saneado, afastando-se a preliminar arguida e fixando-se os pontos controvertidos. Também foi designada audiência de instrução e julgamento, a qual se realizou, conforme id. 174583928.

No id. 143721881, o requerente apresentou documento emitido pela prefeitura municipal, tendo a requerida se manifestado a respeito, no id. 163812992.

As partes apresentaram alegações finais. O requerente alegou que restou comprovado o descumprimento contratual por parte da requerida (id. 176835438). A requerida, por sua vez, afirmou que não há provas quanto ao descumprimento contratual e ocorrência de dano extrapatrimonial (id. 177194272).

É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO.

Verifica-se que, em 10/09/2018, as partes firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda, por meio do qual o requerente adquiriu um imóvel, situado no Bairro Eunice, em Sinop, pelo valor de R$ 63.840,00 (sessenta e três mil, oitocentos e quarenta reais), a ser pago mediante a entrada de R$ 6.384,00 (seis mil, trezentos e oitenta e quatro reais) e o restante em 120 parcelas mensais (id. 67911923).

O requerente alega que a requerida descumpriu o contrato, no tocante ao fornecimento de energia elétrica; regularização do imóvel perante a prefeitura municipal e contratação de vigilante do loteamento.

No ponto, denota-se que a requerida se comprometeu a entregar as obras de infraestrutura do imóvel, abarcando as ruas cascalhadas, energia elétrica e demarcação topográfica, a partir de 25/08/2019, cuja data poderia ser prorrogada. Ficou estipulado, ainda, que, no prazo de 12 (doze) meses da assinatura da avença, a
requerida providenciaria um funcionário para a guarita do loteamento, mediante a cobrança de taxa mensal dos proprietários para o custeio de tal despesa. A propósito:

“CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – DAS BENFEITORIAS INCLUÍDAS NO VALOR DO IMÓVEL

Faz parte integrante da chácara, ora comprometido a venda, portanto, incluídas no seu preço, as seguintes benfeitorias: ruas abertas e cascalhadas, energia elétrica, demarcação topográfica do referido item, que será entregue a partir de 25/08/2019 podendo ser prorrogada.

Observa-se que, em relação à instalação de rede elétrica no local, o contrato não prevê termo final para sua implementação, de modo que não pode ser considerada descumprida tal obrigação por parte da requerida.

No mesmo sentido, apesar de os documentos apresentados no processo, demonstrarem que o loteamento em questão não está regularizado perante a prefeitura municipal, não consta do negócio jurídico pactuado entre as partes a obrigação da requerida quanto ao prazo para tomar as medidas necessárias à regularização do imóvel. No ponto, convém destacar que as partes sequer ajustaram prazo para a efetiva transferência do domínio do bem ao requerente, haja vista que a cláusula contratual que dispõe sobre a escritura do imóvel apenas refere que o documento será “compartilhado”:

“CLÁUSULA OITAVA – DA ESCRITURA

A escritura do imóvel objeto deste contrato será caracterizada de forma compartilhada. Ficam os(as) PROMISSÁRIOS(AS) COMPRADORES(AS) responsável pelo pedido e autorização dos demais PROMISSÁRIOS(AS) COMPRADORES(AS) até obter a área total de metragem exigida pelos órgãos competentes.”

Outrossim, em relação à contratação de vigilante para o loteamento, a cláusula décima quinta dispõe o seguinte:

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DA TAXA REFERENTE AO PAGAMENTO DE FUNCIONÁRIO DA GUARITA

Após 12 meses, a contar da data da assinatura do presente contrato, a administradora IMOBILIÁRIA TARUMÃ cobrará uma taxa a título de pagamento do colaborador responsável pela guarita da entrada,
o mesmo
fará a vigia e segurança das chácaras pôr do sol ficando terminantemente proibida a obstrução do leito das vias públicas com qualquer tipo de material.”

Assim, verifica-se que a obrigação restou condicionada à cobrança de uma taxa mensal para o pagamento do funcionário em questão, não havendo informação nos autos de contribuição nesse sentido ou documento hábil a comprovar o adimplemento de tal encargo. Ao contrário, a requerida afirmou que nunca houve a cobrança de tal taxa, o que não foi impugnado pelo requerente.

Em relação à prova testemunhal, foi ouvida a testemunha Marcia Cristina Lopes
Hernandorena
, a qual declarou que conheceu o empreendimento em questão por meio do autor e visitou o local algumas vezes, na intenção de adquirir um lote. Informou que o autor relatou alguns problemas no empreendimento, bem como que, em uma das visitas ao local, notou que tinha uma faixa de bloqueio do empreendimento pela prefeitura, o que a fez desistir da compra. Afirmou que, na ocasião, não tinha energia elétrica, não podendo afirmar se atualmente persiste a mesma situação. Declarou que no local não tinha segurança privada ou guarita. Referiu que o autor lhe relatou que, pelo descontentamento do não cumprimento do contrato, deixou de pagar as parcelas, ocorrendo a negativação de seu nome junto ao Serasa, causando-lhe aborrecimentos (id. 174583928).

Também foi ouvido Flavio Wender Fermino, o qual declarou que possui chácara no loteamento há aproximadamente seis ou sete anos. Afirmou que quando adquiriu a chácara, já havia energia na rua. Declarou que não existe guarida no loteamento, bem como declarou que não participou de uma reunião com os moradores para implantação de guarida, mas ouviu de outros moradores que ninguém quis guarida, em razão do pagamento de taxa mensal (id. 174583928).

Denota-se, portanto, que a prova testemunhal não contribuiu de maneira satisfatória para corroborar as alegações do requerente, uma vez que não restou comprovado o descumprimento contratual por parte da requerida, não sendo cabível a aplicação de multa contratual.

Por fim, não há que se falar em indenização por danos morais, haja vista que não restou demonstrado nos autos nenhuma conduta irregular da requerida.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos iniciais. Condeno o requerente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

Em suas razões recursais (ID. 299758912), a parte Recorrente invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

2. Descumprimento contratual pela recorrida

3
. Configuração de danos morais

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, julgando totalmente procedente a ação, determinando que a recorrida regularize o imóvel perante a Prefeitura Municipal de Sinop, cumpra integralmente as cláusulas contratuais descumpridas, pague multa contratual e
seja condenada em
indenização por danos morais.

Recurso tempestivo (
Aba Expedientes –
Sentença (38324791)
– PJE 1º Grau
) e preparo recolhido (ID.

300336383
).

Contrarrazões (ID. 299758916) pelo desprovimento recursal.

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

JOSE ALMIRO MULLER

APELADO(S):

IMOBILIARIA TARUMA LTDA - ME

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero se tratar de recurso de
recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c cobrança de multa contratual c/c indenização por danos morais, ajuizada pelo ora apelante em face da apelada.

Em síntese, o apelante adquiriu um imóvel da apelada em 10/09/2018, mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda, pelo valor de R$ 63.840,00 (sessenta e três mil, oitocentos e quarenta reais), a ser pago mediante entrada de R$ 6.384,00 (seis mil, trezentos e oitenta e quatro reais) e o restante em 120 parcelas mensais de R$ 633,00 (seiscentos e trinta e três reais)
.

O apelante sustenta que a apelada descumpriu o contrato em três pontos: (i) não regularizou o imóvel perante a Prefeitura Municipal de Sinop; (
ii
) não entregou o imóvel com instalação de energia elétrica em funcionamento; e (
iii
) não providenciou um colaborador responsável pela guarita de entrada, pela vigia e pela segurança do imóvel no prazo de 12 meses.

Defende que a ausência de fixação de prazo para cumprimento das obrigações no instrumento contratual não torna a apelada livre do cumprimento das referidas obrigações, especialmente considerando que já se passaram aproximadamente 7 (sete) anos desde a celebração do contrato.

Argumenta, ainda, que a relação jurídica está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, devendo ser reconhecida a vulnerabilidade do consumidor.

Requer, por fim, a aplicação da multa contratual por isonomia, bem como a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais.

Lado outro, a parte apelada assevera que as benfeitorias previstas na cláusula décima quarta já foram realizadas, estando com ruas abertas e cascalhadas, energia elétrica instalada e disponível, bem como a topografia realizada.

Quanto à cláusula décima quinta, afirma que a taxa mensal não está sendo cobrada porque em reunião realizada com os adquirentes das chácaras, estes optaram por não implementar a instalação da guarita.

Sustenta, ainda, que o empreendimento se encontra em trâmite de regularização perante a Prefeitura Municipal de Sinop, dependendo do poder público a finalização da regularização.

Por fim, alega que o apelante está inadimplente com o pagamento das parcelas referentes ao imóvel.

Passo à análise das teses recursais.

1. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

O Recorrente aponta que a sentença não
foi exarada de acordo com as normas de proteção ao consumidor, argumentando não ter sido respeitada a vulnerabilidade do consumidor no que diz respeito a sua adesão às cláusulas contratuais.

A análise inicial impõe a verificação da natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes, a fim de definir a incidência ou não das normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor – CDC.

Nos termos do artigo 2º do referido diploma, considera-se consumidor “t
oda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final
”, enquanto o artigo 3º define fornecedor como “
toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços
”.

No caso em apreço, verifica-se que o adquirente celebrou contrato de compra e venda de uma chácara com a finalidade de uso próprio, inexistindo indícios de destinação econômica ou de revenda do bem, o que o enquadra, de forma inequívoca, na condição de destinatário final.

Por sua vez, a imobiliária intermediadora exerce, de forma habitual e profissional, atividade de comercialização de imóveis, enquadrando-se, portanto, no conceito legal de fornecedor.

Dessa conformação fática e jurídica decorre a conclusão de que a relação estabelecida é de consumo, sendo aplicáveis as disposições do CDC, cujo escopo é conferir maior equilíbrio às relações jurídicas nas quais uma das partes se apresenta como hipossuficiente técnica, jurídica ou economicamente.

Sobre isso, a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR .
TEORIAFINALISTAMITIGADA. VULNERABILIDADE TÉCNICA. CARACTERIZAÇÃO. ÔNUS DA
PROVA .
INVERSÃO. CRITÉRIO DO JUIZ. REVISÃO.
IMPOSSIBLIDADE .
SÚMULA N. 7/STJ. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça flui no sentido de que a teoria finalista deve ser mitigada nos casos em que a pessoa física ou jurídica, ainda que não seja destinatária final do produto, apresente-se em estado de vulnerabilidade ou hipossuficiência técnica em relação ao
fornecedor .
2. Na hipótese dos autos, entretanto, rever as conclusões firmadas pelas instâncias ordinárias, a ensejar a aplicação da teoria finalista mitigada, demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, procedimento inviável em recurso e
special
pelo óbice do Enunciado n. 7/STJ.
3 .
Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão
agravada.Agravo
interno improvido. (STJ -
AgInt
no REsp: 1855714 RJ 2020/0000243-3, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
28/06/2023)

Entretanto, a incidência do CDC não implica presunção absoluta de procedência das pretensões do consumidor.

O ordenamento confere a este as chamadas “facilitações probatórias”
– a exemplo,
a inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, desde que preenchidos os requisitos legais

–
, mas não afasta a necessidade de comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado.

É que e
mbora se aplique o Código de Defesa do Consumidor, com a possibilidade de inversão do ônus da prova, isso não dispensa completamente o consumidor de apresentar provas mínimas de suas alegações.

Dito isto, passa-se à análise das teses centrais do presente recurso tendo como pano de fundo a relação consumerista firmada entre as partes.

2. Descumprimento contratual pela recorrida

O Recorrente suscita
, também,
a ocorrência de descumprimento contratual pela Recorrida, apontando que inexistiu
regularização do imóvel perante a Prefeitura Municipal de Sinop
,
que no momento do recebimento do imóvel não havia energia elétrica e que até a propositura da ação não havia responsável pela guarida de entrada.

A controvérsia cinge-se sobre
ocorrência

ou não de inadimplemento contratual imputável à empresa imobiliária
referente ao Instrumento particular de compromisso de compra e venda do lote na Chácaras Pôr do Sol adquirido pelo Recorrente.

Durante a instrução, foram colhidos os depoimentos de duas testemunhas,
conforme relatório de mídia acostado
no caderno processual
(ID.
299758906
),
cujas declarações, embora versando sobre os mesmos fatos, revelaram percepções substancialmente
diferentes
.

A primeira, Sra. Márcia Cristina, arrolada pela parte autora, afirmou ter conhecido o loteamento por intermédio do comprador e ter visitado o local
em quatro
oportunidades

(03:52)
, com a intenção de adquirir uma unidade

(01:37)
, mas que não o fez (
01:50)
, notadamente pelos relatos do Recorrente
(02:17)
.

Afirmou que além das relata
da
s
insatisfações
do Recorrente
quanto ao empreendimento que, em uma das visitas, deparou-se com uma faixa colocada pela Prefeitura
noticiando sobre a irregularidade do empreendimento
(02:31)
, bem como que naquele momento
não tinha energia elétrica
, porém não sabendo dizer sobre período posterior
(03:21)
.

Asseverou, ainda, que à época não existia guarita ou serviço de segurança

(03:40)
e que por trabalhar com o Recorrente à época dos fatos este lhe relatou sobre diversos
aborrecimentos referente às situações narradas nos autos (04:23)
, bem como que este
parou de pagar as parcelas (04:42) pelo descontentamento com o descumprimento do contrato
pela Recorrida.

Por fim, afirmou que sabia que
o recorrente queria colocar energia solar no local, porém não conseguiu financiamento junto ao banco (07:06)
.

A segunda testemunha, Sr. Flávio Wender, proprietário de chácara no mesmo loteamento

(14:29)
há aproximadamente seis ou sete anos

(14:37)
, declarou que, quando adquiriu sua unidade, já havia fornecimento de energia elétrica na
rua
onde se localiza seu imóvel

(17:50)
, que o local é uma área rural (14:58) e

que quando
adquiriu o imóvel
já tinha energia
, logo construindo no seu lote
(15:18)
e solicitando
padrão
junto à concessionária de energia
(15:40)
, visto que
já havia transformador
no empreendimento
(15:53)
.

Declarou que, de fato, inexiste guarita
de guarita

(16:04)
, mas acrescentou que, segundo informações que lhe foram repassadas por outros condôminos, tal serviço não foi implementado por decisão dos próprios moradores, que optaram por não arcar com a respectiva taxa de manutenção

(16:38)
e que
seu terreno está escriturado (19:00)
.

O exame dos depoimentos colhidos em audiência evidencia graus distintos de precisão.

A testemunha Sra. Márcia Cristina, arrolada pelo autor, declarou que, em uma das visitas que realizou ao empreendimento — sem, contudo, indicar a data precisa —, constatou a ausência de rede elétrica, referindo-se de modo genérico à inexistência do serviço naquele momento.

No caso, houve um relato pontual sem indicação de
data precisa e com alcance limitado para indicar se a situação era contínua ou permanente
ou ainda se a ausência de energia era somente no lote do Recorrente ou em todo o empreendimento.

Em igual sentido, inexistiu qualquer prova mínima apresentada pelo Recorrente acerca da não instalação e distribuição de energia elétrica no momento do recebimento do imóvel.

Por sua vez, o Sr. Flávio Wender, proprietário de unidade no mesmo loteamento, afirmou que, quando adquiriu seu imóvel, há aproximadamente seis ou sete anos, já havia fornecimento de energia elétrica na via.

Este relato
está ligado a um
fato
(a compra
da unidade pela testemunha
) e a uma data definida
(aproximadamente 6 ou 7 anos atrás)
, trazendo mais precisão e objetividade à descrição.

Essa circunstância, à luz do art. 371 do CPC, confere ao segundo depoimento maior peso probatório, pois o critério da persuasão racional impõe a valoração da clareza, da coerência e da proximidade do depoente com o fato narrado.

No campo da regra geral de distribuição do ônus da prova (art. 373, I, do CPC),
o
elemento probatório
do segundo depoimento
fragiliza a alegação autoral e, não havendo outros elementos robustos que a corroborem, conduz à conclusão de que não foi satisfatoriamente demonstrada a inexistência de infraestrutura elétrica
.

Mesmo no contexto de inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), o
segundo
depoimento tem potencial para afastar a verossimilhança da narrativa inicial,
pois introduz elemento concreto e objetivo que se contrapõe diretamente ao relato genérico da testemunha arrolada pelo autor.

A jurisprudência desta Corte já decidiu em outras ocasiões:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA E PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ALEGAÇÃO DE VÁRIOS VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PROVAS MÍNIMAS – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Reconhecida a natureza consumerista, é viável a inversão do ônus da prova. no entanto, tal inversão não afasta a obrigação da parte autora/apelante de comprovar, ainda que minimamente, o seu direito alegado. orientação do artigo 373, I do CPC. Parte apelante/autora que não se incumbiu do ônus que lhe compete, deixando de trazer ao processo provas, ainda que minimamente, do seu direito pretendido. “Ausente comprovação dos vícios de construção e, bem assim, do nexo de causalidade entre os alegados danos e a conduta dos réus, é imperiosa a improcedência dos pedidos iniciais. (TJMG
- Apelação

Cível 1.0000.24.174151
-1/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria
Albuquerque ,
10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/06/2024, publicação da súmula em 10/06/2024)” (N.U 1021324-30.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 13/09/2024,
Publicado
no DJE 13/09/2024)

Assim
, a dúvida razoável formada a partir
do depoimento da testemunha do réu
precisa e
mais
verossímil pode ser suficiente para impedir que a inversão, por si só, sustente a procedência da demanda, exigindo do consumidor outros elementos de convicção para manter a plausibilidade de sua pretensão.

Da mesma forma, importante o destaque a Recorrida apresentou com a contestação
a aprovação pela concessionária de energia de
Projeto Particular de Extensão de Rede e Transformador
realizado em nome da representante da
IMOBILIARIA TARUMA LTDA - ME
(ID.
299758873
).

E, ainda, considerando que a Cláusula Décima Quarta do contrato firmado entre as partes (ID.
299756442
) não indica prazo para cumprimento da implementação da energia elétrica, conforme bem apontado na sentença, não há que se falar em descumprimento contratual.

Assim, n
ão havendo outras provas que
subsidiem a alegação autoral de descumprimento contratual pela não regularização da energia elétrica, a improcedência deste pedido deve ser mantida.

A parte autora sustenta
, também,
que a imobiliária não teria promovido a regularização do loteamento junto à Prefeitura de Sinop
, argumentando sobre a necessidade de
aplicação de multa contratual, sob a alegação de que o imóvel
adquirido — fração ideal de 1.680 m2, identificada no instrumento como pertencente ao “lote 5, quadra 2” — não teria sido devidamente regularizado junto à municipalidade.

A
alegação encontra respaldo documental nos autos, por meio de certidão que atesta a inexistência de aprovação ou registro do empreendimento denominado “Chácaras Pôr do Sol” perante o órgão municipal competente
(ID.
299756441
)
.

Todavia, a constatação fática da ausência de regularização, por si só, não é suficiente para
acolher
a pretensão deduzida, sendo imprescindível verificar, antes, qual foi o efetivo conteúdo obrigacional assumido pela vendedora no instrumento contratual firmado entre as partes.

Ao proceder à leitura integral do
contrato firmado entre as partes (ID.
299756442
)
, observa-se que não há disposição expressa que imponha à vendedora o dever de promover, por sua conta e diligência, a regularização urbanística ou registral do loteamento junto aos órgãos públicos
ou ainda pr
azo certo ou condição que a vincule, de maneira inequívoca, à entrega do imóvel já regularizado.

A ausência de regularização é fato incontroverso, mas o exame das obrigações pactuadas não permite concluir que tal encargo tenha sido assumido como dever principal pela recorrida.

Da mesma forma, a
Cláusula Oitava, que trata da outorga da escritura,
diz que após o alcance d
a metragem mínima exigida pelos órgãos competentes os próprios promitentes compradores
ficam responsáveis pela “escritura compartilhada”
:

“A escritura do imóvel objeto deste contrato será caracterizada de forma compartilhada. Ficam os(as) PROMISSÁRIOS(AS) COMPRADORES(AS) responsáveis pelo pedido e autorização dos demais PROMISSÁRIOS(AS) COMPRADORES(AS) até obter a área total de metragem exigida pelos órgãos competentes.”

Aqui
, atribuiu-se aos próprios promitentes compradores a responsabilidade de articular junto aos demais adquirentes e de requerer a formalização da escritura quando preenchido o requisito da metragem mínima fixada pelos órgãos competentes.

Assim, não se pode pretender imputar à vendedora o descumprimento de obrigação que não lhe foi contratualmente imposta
.

É certo que, nos termos do art. 421 e art. 422 do Código Civil, os contratos devem ser interpretados conforme a função social e a boa-fé objetiva, impondo às partes deveres anexos de cooperação.

Todavia, tais deveres não têm o condão de criar obrigação principal inexistente no texto contratual, muito menos de autorizar a aplicação de cláusula penal sem que se configure o inadimplemento da obrigação prevista no pacto
.

Ressalte-se, ainda, que a negociação se deu sob a forma de alienação de fração ideal — juridicamente possível à luz do art. 1.314 do Código Civil —, e não de lote individualizado resultante de parcelamento previamente aprovado e registrado.

A referência a “lote” e “quadra” no instrumento não altera essa natureza, tampouco afasta a necessidade de que eventual loteamento ou desmembramento observe as exigências da Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), com as alterações introduzidas pela Lei nº 9.785/1999.

A eventual ausência de regularização prévia pode até suscitar outras discussões jurídicas, mas não se confunde, no caso, com a infração de obrigação contratual apta a gerar a multa reclamada
, conforme pleiteada pelo Recorrente
, já que a própria avença estabeleceu que a lavratura da escritura compartilhada dependeria da iniciativa conjunta dos compradores e da consolidação da metragem mínima exigida.

Com relação a contratação de colaborador responsável pela
guarita
de entrada, a
Cláusula Décima Quinta do contrato estipula que “após 12 (doze) meses a contar da data da assinatura do presente contrato, a administradora IMOBILIÁRIA TARUMÃ cobrará uma taxa a título de pagamento do colaborador responsável pela guarita de entrada”.

A interpretação dessa disposição revela que o fornecimento do serviço de vigilância dependia, de forma direta, da arrecadação dessa taxa junto aos proprietários, para que, com os recursos obtidos, fosse custeado o colaborador responsável pela guarita.

Ou seja, a implementação efetiva do serviço estava condicionada à contribuição financeira dos condôminos, não constituindo obrigação unilateral da vendedora de mantê-lo independentemente da participação dos adquirentes.

Nesse ponto, o depoimento da testemunha Sr. Flávio Wender é elucidativo, ao afirmar que, segundo informações que lhe foram repassadas por outros moradores, não houve implantação da guarita porque os próprios condôminos, em assembleia informal ou por consenso, teriam optado por não arcar com a taxa mensal necessária para custear o serviço.

Importante destacar que inexiste, nos autos, qualquer prova de que a parte compradora tenha manifestado formalmente interesse em contribuir com tal encargo,
tampouco de que tenha sido consultada ou se disponibilizado a pagar o valor correspondente.

Ademais, não se pode olvidar que
o
própri
o
recorrente se encontra inadimplente com as parcelas desde 2021, circunstância que, por si só, enfraquece a possibilidade de exigir o cumprimento de obrigações contratuais pela parte adversa e, ainda mais, de invocar a aplicação de penalidade.

A cláusula penal, prevista no art. 408 do Código Civil, pressupõe o descumprimento da obrigação assumida; em contratos bilaterais, a parte em mora não pode exigir a penalidade contra a outra sem comprovar que o inadimplemento desta foi anterior e independente de sua própria mora.

A documentação juntada pela imobiliária comprova que foram adimplidas apenas as parcelas até a de nº 35, vencida em agosto de 2021, permanecendo em aberto todas as subsequentes, o que representa débito de R$ 10.466,94, sem a inclusão dos encargos moratórios e da atualização monetária
(ID.
299758878
)
.

Essa circunstância produz efeitos jurídicos diretos, à luz do artigo 476 do Código Civil, que consagra a exceção do contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
), segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte sem, reciprocamente, ter cumprido a sua.

No presente caso, a parte autora pretende exigir o cumprimento integral das obrigações atribuídas à vendedora, ao mesmo tempo em que se mantém inadimplente há mais de três anos quanto à obrigação mais elementar de um contrato de compra e venda: o pagamento do preço.

Tal postura fragiliza sensivelmente a pretensão, pois a
exceptio
impede o exercício de pretensão contra a outra parte enquanto não houver purgação da mora.

O artigo 422 do Código Civil impõe às partes contratantes o dever de agir segundo os princípios da probidade e da boa-fé, tanto na formação quanto na execução do contrato.

A boa-fé objetiva, nesse sentido, não se limita à ausência de má-fé subjetiva, mas compreende a exigência de condutas leais, cooperativas e coerentes ao longo de toda a relação obrigacional.

Este
princípio encontra desdobramento na vedação ao comportamento contraditório, consagrada pelo brocardo latino
venire
contra
factum

proprium
, que
impede que uma parte, após adotar determinada conduta, venha a exercer posição jurídica incompatível com o seu comportamento anterior.

A exigência de regularidade e coerência nas condutas contratuais visa impedir que o contratante inadimplente utilize o próprio descumprimento como fundamento para imputar obrigações ou penalidades à contraparte, invertendo, de forma indevida, a lógica da reciprocidade que informa os contratos bilaterais.

Assim, à luz da boa-fé objetiva e da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, não é juridicamente sustentável que o comprador, em mora prolongada e significativa, exija o adimplemento pleno do contrato pela vendedora.

3
. Configuração de danos morais

A parte autora pleiteia indenização por danos morais, sob o argumento de que teria experimentado frustração e impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel adquirido.

No entanto, não há razões para reformar a sentença nesse ponto.

Conforme bem consignado na sentença, não restou demonstrado nos autos nenhuma conduta irregular da requerida
que justifique a condenação por danos morais, sendo que a negativação
sub judice
se deu pelo inadimplemento do próprio Recorrente.

O Superior Tribunal de Justiça, tem reiteradamente firmado o entendimento de que o simples inadimplemento contratual, por si só, não enseja dano moral indenizável.

No presente caso, não se verifica a presença de elementos probatórios que demonstrem a ocorrência de prejuízo moral dessa natureza
, visto que inexiste demonstração inequívoca de descumprimento contratual pela recorrida
.

Além do mais,
a
s alegações do comprador repousam em expectativas frustradas e suposições genéricas, sem comprovação de efetivo abalo psicológico de gravidade suficiente para justificar a reparação pretendida.

A esse respeito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA PELO IPTU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Valdenir Garcia Ferreira contra sentença
proferida em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, com devolução dos valores pagos, autorizada a retenção de 20% a título de cláusula penal, e indeferiu os pedidos de indenização por danos morais e de exclusão da obrigação de pagamento do IPTU. O apelante sustenta que houve abalo moral indenizável, requer a redução do percentual de retenção para 10%, a exclusão da obrigação de arcar com o IPTU e a majoração dos honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a conduta da apelada enseja indenização por danos morais; (
ii
) estabelecer se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos é excessivo; (
iii
) determinar se é devida a responsabilidade do apelante pelo pagamento do IPTU; e (
iv
) avaliar a adequação dos honorários advocatícios fixados na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a comprovação de abalo à esfera íntima do contratante, o que não se verifica no caso concreto, conforme entendimento consolidado do STJ (
AgRg
no
AREsp
678.783/SP). O percentual de retenção de 20% mostra-se razoável diante da iniciativa do apelante em rescindir o contrato por dificuldades financeiras, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo (REsp 1.300.418/SC – Tema 938), que admite variação entre 10% e 25%. A jurisprudência admite a exclusão da obrigação de pagamento do IPTU quando não comprovada a posse direta ou a fruição do imóvel pelo compromissário comprador, o que se aplica ao caso concreto, em que o lote urbano não foi ocupado nem edificado. Os honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com a complexidade da causa e o trabalho desenvolvido, sendo razoável a fixação em 10% sobre o valor da condenação, diante da ausência de audiência de instrução e da simplicidade das questões discutidas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A configuração de dano moral exige demonstração de sofrimento que ultrapasse o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual. O percentual de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos é admissível quando a rescisão do contrato decorre por iniciativa do comprador, devendo ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU somente incide sobre o compromissário comprador quando comprovada a posse direta ou fruição econômica do imóvel. Os honorários advocatícios devem ser fixados com base na complexidade da demanda e no trabalho efetivamente realizado pelo advogado. (N.U 1037598-76.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/08/2025,
Publicado
no DJE 10/08/2025)

Assim, à luz da jurisprudência consolidada do STJ e da ausência de prova
robusta de dano moral qualificado, não se identifica, no caso concreto, fundamento jurídico para a concessão da indenização pleiteada.

Conclusão.

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação

e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a r. sentença fustigada.

Ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados, pelo Juízo de 1º Grau, para o importe de 12% (doze por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025