Tribunal: TJMT
Processo: 1012411-20.2021.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2026-01-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012411-20.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE BELINA TELES PEREIRA registrado(a) civilmente como BELINA TELES PEREIRA - CPF: 209.184.881-68 (APELANTE), BERTA MARIA - CPF: 209.184.531-00 (APELANTE), GILMAR ALVES DE FREITAS - CPF: 329.523.091-91 (APELADO), MARINES CAROLINA ZIMMER MARTINS - CPF: 021.082.221-03 (ADVOGADO), VANUZA MARCON MATHEUS - CPF: 631.345.511-87 (ADVOGADO), BERTA MARIA - CPF: 209.184.531-00 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de adjudicação compulsória. contrato de compra e venda de imóvel. procuração outorgada após a celebração do negócio. ratificação. validade. requisitos preenchidos. reconvenção. débitos propter rem. reconhecidos em parte. princípio da supressão de instância. sentença mantida. recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Apelação cível interposta pelo Espólio da promitente vendedora contra sentença que julgou procedente a pretensão principal, determinando a adjudicação do imóvel ao comprador, uma vez comprovada a celebração do contrato de compra e venda e a sua integral quitação. Contudo, simultaneamente, o juízo acolheu o pedido reconvencional apresentado pelo Espólio, condenando o comprador a ressarcir o Espólio pelos valores relativos aos débitos de IPTU pagos.

II. questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a outorga de procuração pública para venda de imóvel, um dia após a assinatura do contrato particular de compra e venda pelo procurador, configura nulidade absoluta do negócio ou ato de ratificação; e (ii) estabelecer se a existência de débitos propter rem constitui óbice ao direito de adjudicação compulsória.

III. razões de decidir

3. A alegação de nulidade absoluta, por ser matéria de ordem pública, pode ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, ainda que não arguida em contestação.

4. O ato praticado por quem não detém poderes de representação é ineficaz em relação ao representado, salvo se este o ratificar, expressa ou inequivocamente, hipótese em que a ratificação retroage à data do ato, convalidando o negócio jurídico desde a sua origem.

5. A outorga de procuração pública com poderes específicos para a alienação do imóvel, no dia imediatamente seguinte à celebração do contrato particular pelo procurador, constitui ato inequívoco de ratificação, sanando a ineficácia inicial e tornando o negócio plenamente válido, especialmente quando corroborado pela ausência de oposição da vendedora em vida, nos termos do art. 662, parágrafo único, do Código Civil.

6. A pretensão de anular o negócio, quase duas décadas após a quitação e a posse mansa e pacífica, com base em vício formal prontamente sanado, viola o princípio da boa-fé objetiva e o comportamento concludente.

7. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, bastando a comprovação da existência do contrato, da quitação integral do preço e da recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva.

8. A existência de débitos propter rem não impede o direito à adjudicação, resolvendo-se a questão pela via do ressarcimento, como adequadamente determinado na sentença ao julgar procedente a reconvenção.

IV. dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A outorga de procuração pública com poderes específicos para a venda de imóvel, em data imediatamente posterior à celebração do contrato de compra e venda pelo procurador, configura ato inequívoco de ratificação, nos termos do art. 662, parágrafo único, do Código Civil, convalidando o negócio jurídico com efeitos retroativos. 2. Preenchidos os requisitos do contrato válido, quitação do preço e recusa na outorga da escritura, impõe-se a procedência do pedido de adjudicação compulsória, sendo irrelevante a ausência de registro do compromisso de compra e venda.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 168, parágrafo único, 422, 662, parágrafo único, e 1.418.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula nº 239. TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Clarice Claudino da Silva, Apelação Cível nº 1021913-63.2022.8.11.0003, j. em 31/10/2025. TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Marcio Aparecido Guedes, Apelação Cível nº 1041947-42.2022.8.11.0041, j. 27/10/2025.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pelo ESPÓLIO DE BELINA TELES PEREIRA, representado por sua inventariante, BERTA MARIA, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da “Ação de Adjudicação Compulsória” (Processo nº 1012411-20.2021.8.11.0041), ajuizada por GILMAR ALVES DE FREITAS, ora apelado, contra a apelante, julgou procedente o pedido principal para determinar a adjudicação do imóvel de matrícula nº 29.587 em favor do autor, e, concomitantemente, julgou procedente o pedido formulado em reconvenção para condenar o autor/reconvindo a ressarcir o espólio réu/reconvinte pelos valores pagos a título de IPTU (cf. Id. nº 316957895).

A r. sentença, ainda, condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios em R$ 1.500,00, todavia, com a exigibilidade da verba suspensa em razão da gratuidade concedida, art. 98, § 3º, do CPC.

Referente a procedência da reconvenção, a r. sentença condenou a parte requerente, GILMAR ALVES DE FREITAS, ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, por apreciação equitativa em R$ 1.500,00, contudo, também, com a exigibilidade da verba suspensa em razão da gratuidade concedida, art. 98, § 3º, do CPC.

Em suas razões recursais, o apelante, sustenta, preliminarmente, e como principal fundamento para a reforma, a nulidade absoluta do negócio jurídico (cf. Id. nº 316957905).

Argumenta, em inovação recursal, que o contrato de compra e venda foi assinado em 10 de março de 2004, um dia antes da lavratura da procuração pública que conferiu poderes ao vendedor, datada de 11 de março de 2004, o que tornaria o ato nulo de pleno direito por ter sido praticado por quem não detinha poderes de representação.

No mérito, reitera a tese de má-fé do Apelado, que teria se beneficiado da posse do imóvel sem arcar com as obrigações propter rem, como débitos de água e IPTU, requerendo a condenação ao ressarcimento integral de tais valores e a improcedência do pedido de adjudicação.

Pede, sob esses fundamentos, preliminarmente, o reconhecimento da nulidade do negócio jurídico, e alternativamente, o provimento do recurso, com vistas a reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, requerendo a condenação da apelada ao pagamento também dos débitos de água (cf. Id. nº 316957905).

Em contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 316957908).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO

O apelante inaugura sua tese recursal arguindo, de forma inovadora, a nulidade absoluta do contrato de compra e venda, sob o fundamento de que o instrumento foi celebrado por quem, à época, não detinha poderes para representar a vendedora.

De início, é imperioso assentar que a alegação de nulidade absoluta, por se tratar de matéria de ordem pública, não se sujeita à preclusão, podendo ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive de ofício pelo julgador, conforme dispõe o parágrafo único do art. 168 do Código Civil.

Desse modo, embora a questão não tenha sido ventilada na instância de origem, passo à sua análise.

A premissa da qual parte o apelante, a de que um ato praticado sem poderes de representação é nulo, não encontra amparo.

O ordenamento pátrio, ao disciplinar o instituto do mandato, estabelece um regime de ineficácia relativa para os atos praticados por quem não detém poderes, os quais podem ser posteriormente convalidados.

Nesse contexto, a interpretação sistemática do Código Civil, em especial do seu art. 662, é crucial para a correta solução da controvérsia. Dispõe o referido artigo:

“Art. 662. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

Parágrafo único. A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.”.

O silogismo a ser aplicado é claro.

A premissa maior é a norma legal que estabelece que o ato praticado sem mandato é ineficaz, mas pode ser ratificado. A premissa menor reside nos fatos comprovados nos autos, qual seja de que o contrato particular foi assinado em 10 de março de 2004 (cf. Id. nº 316957429) e a procuração pública, conferindo ao Sr. Manoel Barbosa de Souza os exatos poderes para a alienação daquele imóvel específico, foi lavrada no dia imediatamente seguinte, 11 de março de 2004 (cf. Id. nº 316957430).

Nesse sentido, a outorga do mandato no dia subsequente à celebração do negócio preliminar não pode ser interpretada senão como um “ato inequívoco” de ratificação, nos exatos termos do parágrafo único do art. 662 do Código Civil.

Tal ratificação, por força de lei, “retroagirá à data do ato”, convalidando a manifestação de vontade desde a sua origem e sanando a ineficácia inicial.

Entendo que a extrema proximidade temporal entre os eventos demonstra, de forma cristalina, que ambos integravam uma única operação negocial, cuja formalização se estendeu por um curtíssimo período.

Adotar uma interpretação puramente literal e isolada da data dos documentos, como pretende o apelante, seria ignorar a finalidade da norma (interpretação teleológica) e a conduta das partes, que evidencia a real intenção de concretizar a venda. A Sra. Belina, ao outorgar a procuração, confirmou a autorização para que o Sr. Manoel agisse em seu nome, validando o compromisso por ele assumido no dia anterior.

Ademais, a conduta posterior da vendedora, que, até seu falecimento em 2008, jamais se opôs à posse do comprador ou buscou anular o negócio, reforça a conclusão de que o ato foi por ela referendado.

Permitir que o Espólio, quase duas décadas depois, se valha de um vício formal prontamente sanado para anular um negócio quitado e consolidado no tempo configuraria um comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que impõe aos contratantes um dever de lealdade e coerência em todas as fases do contrato.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que a outorga da procuração serviu como ratificação inequívoca do ato praticado no dia anterior, tornando o contrato plenamente válido e eficaz entre as partes.

Diante do exposto, REJEITO a preliminar de nulidade do negócio jurídico.

VOTO - MÉRITO

Superada a questão prejudicial, a análise do mérito recursal se concentra em verificar se a sentença agiu com acerto ao reconhecer o direito do apelado à adjudicação compulsória do imóvel.

A adjudicação compulsória é o mecanismo jurídico que permite ao promitente comprador, munido de um contrato de promessa de compra e venda e da prova de quitação do preço, obter judicialmente a outorga da escritura definitiva que o promitente vendedor se recusa a fornecer.

É nesse contexto que se insere a Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cuja redação é categórica:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

O enunciado sumular, ao descondicionar a adjudicação do registro prévio do compromisso, consagra a primazia do direito obrigacional (ou direito pessoal) sobre a exigência puramente formal.

Extrai-se que o direito do comprador de exigir a transferência judicial da propriedade de um imóvel não depende de uma formalidade prévia, qual seja o registro do contrato de compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, para a procedência do pleito de adjudicação compulsória, é suficiente que o Promitente Comprador demonstre a existência do compromisso de compra e venda e a prova da integral quitação do preço. Logo, a ausência do registro do título no Cartório de Imóveis é irrelevante para a constituição desse direito inter partes.

Conforme documentado nos autos, todos esses requisitos foram satisfatoriamente preenchidos pelo apelado.

Primeiramente, a validade do contrato de compromisso de compra e venda (cf. Id. nº 316957429) já foi exaustivamente analisada e confirmada no tópico anterior, sendo despiciendas maiores digressões.

Em segundo lugar, a quitação integral do preço é fato comprovado e incontroverso.

O apelado juntou o comprovante de transferência bancária no valor de R$ 25.595,00 (cf. Id. nº 316957431), bem como o recibo de quitação plena, total e irrevogável, assinado pelo procurador da vendedora (cf. Id. nº 316957429).

Nesse ponto, o apelante, em sua defesa, não impugnou especificamente a autenticidade desses documentos nem apresentou qualquer prova de que o pagamento não tenha ocorrido, limitando-se a uma negativa genérica de conhecimento do negócio.

Por fim, a recusa dos herdeiros em outorgar a escritura definitiva é a própria causa de pedir da ação, sendo um fato notório e admitido nos autos.

Com base nas provas descritas, a subsunção dos fatos à norma do artigo 1.418 do Código Civil é medida que se impõe:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

O dispositivo legal assegura ao promitente comprador titular de direito real o poder de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Defende-se que o Juízo de primeiro grau aplicou o princípio da causalidade de forma irretocável ao condenar as apelantes, conforme a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por possuidores de imóvel urbano situado em Rondonópolis/MT, com base em contrato de compra e venda celebrado em 1987, firmado com três dos quatro coproprietários.

2. Pretensão de reconhecimento do domínio com base na posse prolongada, pagamento parcial do preço e tentativa de depósito judicial relativo à fração ideal da coproprietária ausente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão controvertida consiste em verificar se o não pagamento integral do preço impede a adjudicação compulsória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A adjudicação compulsória exige, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, a quitação integral do preço ajustado.

5. A posse prolongada e o cumprimento parcial do contrato não suprem o requisito legal objetivo da quitação, tampouco substituem a via própria da usucapião.

6. Reconhecimento tácito do inadimplemento pelos autores, ao requererem audiência de conciliação para negociar o saldo devedor com os coproprietários remanescentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "É incabível a adjudicação compulsória quando não comprovada a quitação integral do preço pactuado, nos termos do art. 1.418 do Código Civil."

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - Relatora: Clarice Claudino da Silva - Apelação Cível nº 1021913-63.2022.8.11.0003, Julgado em 31/10/2025, Publicado no DJE 31/10/2025)

Inclusive, de minha relatoria:

“EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SUCUMBÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto pelas incorporadoras/vendedoras contra sentença que julgou procedente a Ação de Adjudicação Compulsória, declarando o domínio definitivo do autor/adquirente sobre o imóvel quitado. As apelantes buscam a reforma parcial da sentença para afastar sua condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais (princípio da causalidade) e obter a declaração expressa de responsabilidade do apelado pelos débitos propter rem (impostos e taxas) do imóvel desde a posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o pedido de declaração de responsabilidade do adquirente por débitos propter rem, não veiculado na contestação, configura indevida inovação recursal; e (ii) saber se o ônus sucumbencial deve ser afastado, aplicando-se o princípio da causalidade, sob o argumento de que as apelantes não deram causa ao ajuizamento da ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso não pode ser conhecido quanto ao pedido de declaração de responsabilidade pelos débitos propter rem, porquanto constitui inovação recursal (art. 1.014 do CPC), matéria de defesa ou pedido que deveria ter sido suscitado na contestação (art. 336 do CPC), sob pena de preclusão consumativa e indevida supressão de instância.

4. A manutenção da condenação sucumbencial é impositiva, pois o princípio da causalidade (art. 85 do CPC) onera aquele que deu causa à instauração do processo, no caso, as apelantes, que figuram como proprietárias registrais e cuja falta de outorga da escritura pública definitiva tornou imprescindível a tutela jurisdicional.

5. A pretensão resistida foi configurada pela apresentação de contestação, na qual as apelantes arguiram preliminares e pleitearam a improcedência do pedido, confirmando a sucumbência. A alegação de que a culpa seria do corréu cedente é inoponível ao adquirente final para afastar a responsabilidade sucumbencial das detentoras do domínio que forçaram a intervenção judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento: "1. A pretensão de inclusão de matéria de defesa ou pedido de natureza declaratória na sentença, não suscitada na contestação, configura indevida inovação recursal, impedindo o conhecimento do recurso. 2. Aplica-se o princípio da causalidade para impor o ônus sucumbencial ao proprietário registral que, ao não providenciar a outorga da escritura definitiva de imóvel quitado, dá causa à Ação de Adjudicação Compulsória e manifesta pretensão resistida ao contestar a lide."

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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, caput e § 2º; 336; 1.014.

(TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – Relator: MARCIO APARECIDO GUEDES – Apelação Cível nº 1041947-42.2022.8.11.0041, Julgado em 27/10/2025, Publicado no DJE 27/10/2025)

Quanto ao argumento remanescente do apelante, referente à suposta má-fé do apelado pela existência de débitos propter rem, este não possui o condão de infirmar o direito à adjudicação.

A responsabilidade por tais débitos decorre da posse e do uso do bem, não se confundindo com os requisitos para a transferência da propriedade.

Nesse contexto, a sentença recorrida, aliás, demonstrou notável equilíbrio ao acolher a reconvenção e determinar o ressarcimento dos valores de IPTU pagos pelo Espólio, aplicando corretamente o direito e vedando o enriquecimento sem causa.

Ocorre que a existência de outras dívidas, como a de fornecimento de água, não foi objeto de pedido reconvencional e deve ser discutida em via própria, não obstando a procedência da ação principal.

Em suma, a decisão de primeiro grau foi precisa ao constatar que o apelado demonstrou, de forma robusta, o fato constitutivo de seu direito, enquanto o apelante não logrou apresentar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que pudessem afastar a pretensão autoral.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação para manter integralmente a r. sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em consequência do desprovimento do recurso, e em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo apelante aos patronos do Apelado para o montante de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), mantendo-se, contudo, mantenho a suspensão da exigibilidade de tal verba, em razão do benefício da gratuidade da justiça que lhe foi concedido, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025