Tribunal: TJMT
Processo: 1016037-68.2022.8.11.0055
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016037-68.2022.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ALISSON KENNYDE RAMOS DA SILVA - CPF: 052.444.481-10 (APELANTE), RENATA ANGELICA NUCCI BELOTE - CPF: 145.702.128-59 (ADVOGADO), DARTORA CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 31.841.460/0001-76 (APELANTE), DAYANE BARATELLI TRINDADE - CPF: 049.971.411-35 (ADVOGADO), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (APELANTE), DARTORA CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 31.841.460/0001-76 (APELADO), DAYANE BARATELLI TRINDADE - CPF: 049.971.411-35 (ADVOGADO), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (APELADO), ALISSON KENNYDE RAMOS DA SILVA - CPF: 052.444.481-10 (APELADO), RENATA ANGELICA NUCCI BELOTE - CPF: 145.702.128-59 (ADVOGADO), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DE ALISSON KENNYDE RAMOS DA SILVA E JULGOU PREJUDICADO O APELO DE DARTORA CONSTRUÇÕES LTDA.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL TÉCNICA INDEFERIDA. AUTO DE CONSTATAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA INSUFICIENTE. JULGAMENTO ANTECIPADO. SENTENÇA CASSADA. RETORNO À ORIGEM PARA
REALIZAÇÃO DE
PERÍCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA – DEFERIMENTO TÁCITO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO
.
RECURSO DA RÉ PREJUDICADO.

I. Caso em exame

1.
Recursos de apelação interpost
os
por construtora e adquirente de imóvel contra sentença que determinou a entrega do bem com correções, afastou ressarcimento de aluguéis e rejeitou responsabilidade da imobiliária.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em saber se o julgamento antecipado sem a prova pericial requerida, substituída por auto de constatação elaborado por oficial de justiça, configurou cerceamento de defesa em causa que demanda conhecimento técnico para apuração de vícios construtivos; e, superada a preliminar, se haveria reflexos sobre as teses meritórias (ilegitimidade da imobiliária, mora contratual, parcela balão, danos).

III. Razões de decidir

3. Em demandas sobre vícios construtivos, a aferição da existência, extensão e gravidade das patologias do imóvel exige perícia por profissional habilitado. O auto de constatação, de natureza descritiva e não técnica, é meio probatório insuficiente para substituir o laudo pericial quando o cerne do litígio envolve questões estruturais e de conformidade com o projeto e as especificações.

4. O indeferimento tácito da prova pericial, seguido de julgamento com fundamento na “ausência de comprovação robusta de vícios persistentes”, viola o contraditório e a ampla defesa (CF, art. 5º, LV) e contraria o CPC (art. 370, parágrafo único), sobretudo quando o próprio
decisum
reconhece fissuras a serem corrigidas, revelando controversa técnica não solucionada.

IV. Dispositivo e tese

5
. Recurso do autor provido para cassar a sentença e determinar o retorno dos autos à origem, com reabertura da instrução e realização de perícia técnica no imóvel; recurso da ré prejudicado.

Tese de julgamento: “1. Em ações que discutem vícios construtivos, a substituição da prova pericial por auto de constatação elaborado por oficial de justiça caracteriza cerceamento de defesa quando indispensável o conhecimento técnico para solução da controvérsia. 2. Reconhecida a nulidade por cerceamento, impõe-se a cassação da sentença e o retorno dos autos para produção da prova pericial, ficando prejudicadas as demais matérias recursais.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC,
arts
. 7º, 370, parágrafo único, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.837.372/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 08/10/2019,
DJe
11/10/2019; STJ,
AgInt
no REsp 1.998.081/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª T., j. 06/03/2023,
DJe
09/03/2023; TJMT, N.U 1034912-02.2020.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 30/07/2025; TJMT, N.U 1037902-68.2017.8.11.0041, Rel. Desa.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 14/04/2025

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
d
os
recursos de apelação interpostos por
DARTORA CONSTRUÇÕES LTDA.
e por
ALISSON KENNYDE RAMOS DA SILVA
contra a sentença proferida pela Dra. Lílian
Bartolazzi
Laurindo Bianchini, Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais n. 1016037-68.2022.8.11.0055, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial,
d
eterminando, entre outros pontos, a entrega definitiva do imóvel com as correções apontadas, a revogação da tutela de urgência anteriormente concedida, a isenção das rés quanto ao ressarcimento de aluguéis por ausência de mora a elas imputável, a determinação de ressarcimento, pelo autor, das despesas de água e energia a partir da tentativa de entrega judicial
e
reconhecendo a
ilegitimidade passiva de
AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
-
ME
, com
honorários de sucumbência
fixados
em 10% sobre o valor atualizado da causa, rateados na proporção de 70% para o autor e 30% para a requerida, suspensa a exigibilidade para o autor em razão da gratuidade
deferida
(ID. 312056528).

Em suas razões (ID. 312056560),
ALISSON KENNYDE RAMOS DA SILVA
suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial requerida para apuração dos vícios construtivos alegados.

No mérito, sustenta a responsabilidade solidária da imobiliária
AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, por integrar a cadeia de fornecimento, insist
indo
que o imóvel apresenta defeitos estruturais e foi entregue fora do prazo contratual, pleiteando a reforma da sentença para a procedência integral de seus pedidos, com condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Por sua vez,
a
a
pelante
DARTORA CONSTRUÇÕES
sustenta
,
em suas razões
(ID. 312056561)
,
que a sentença merece reforma, porquanto a entrega do imóvel estaria condicionada ao adimplemento integral da obrigação contratual pelo autor, especialmente ao pagamento da “parcela balão” no valor de R$ 35.345,00, acrescida de débito de R$ 2.959,79
,
bem como
que a decisão, ao determinar a entrega do imóvel sem o prévio cumprimento dessas obrigações, afronta o princípio do
pacta sunt servanda
e a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do
CC
, r
equer
endo
,
assim
, a reforma integral da sentença, para julgar improcedentes
a pretensão deduzida na inicial
, ou, subsidiariamente, que a entrega do imóvel seja condicionada ao pagamento integral das quantias devidas.

C
ontrarrazões
de
ALISSON

SILVA
no
ID.
312056559
e, de

DARTORA CONSTRUÇÕES
, no
ID.
312056560
.

Os recursos são tempestivos, estando o apelo d
e

ALISSON
isento de
preparo (ID. 312606357), enquanto
a requerida
DARTORA
pugna pela concessão da gratuidade da justiça para o conhecimento do recurso
(ID. 312606353).

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-

PRELIMINAR

Cerceamento de defesa
-

necessidade de perícia

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

De início,
oportuno registrar que houve pedido expresso de concessão de justiça gratuita em primeira instância
pela requerida/apelante
DARTORA CONSTRUÇÕES
, tanto em sede de contestação
(ID.
312056428
)
quanto na interposição d
os embargos de declaração ID.

312056530
, sendo que o pedido não foi apreciado
pelo Juízo
a quo
, o que também não impediu a remessa da apelação a este 2º Grau.

Assim sendo, considerando o entendimento no sentido de que
“
a ausência de manifestação do Judiciário quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita
leva à presunção do seu deferimento tácito
, inclusive na instância especial
”
(STJ,
AgInt
no REsp 1.998.081/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 06/03/2023,
DJe
09/03/2023;
AgInt
no RMS 60.388/TO, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, j. 01/10/2019,
DJe
18/10/2019)
, tenho que
a

requerida também
está isent
a
do recolhimento do preparo recursal no presente caso, diante do deferimento tácito da gratuidade.

Pois bem
.

Conforme relatado,
DARTORA CONSTRUÇÕES LTDA.
pretende a reforma da sentença para que a entrega do imóvel seja condicionada ao pagamento integral das quantias devidas pelo autor, notadamente a “parcela balão”, ou, subsidiariamente, para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial
, enquanto que o requerente/apelante
ALISSON KENNYDE RAMOS DA SILVA
pretende a cassação da sentença por cerceamento de defesa, com a reabertura da instrução processual para realização de prova pericial,
e, no mérito, a responsabilização solidária da imobiliária
AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais e o reconhecimento da irregularidade da obra entregue.

Após detida
análise dos autos, constato que, de fato,
deve ser acolhida a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pe
la parte autora
. Vejamos.

Constou da sentença objurgada, no que
pertine
:

“
(...)

1. Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por Alisson
Kennyde
Ramos da Silva em face de
Dartora
Construções Ltda. e AB Negócios Imobiliários Ltda - ME.

2. O Autor alegou ter adquirido das Rés, em 20/12/2020, um imóvel que deveria ser entregue em até 180 dias após a assinatura do contrato com a instituição financeira (Caixa Econômica Federal), o que se deu em 11/01/2022, fixando-se o prazo contratual de entrega até julho de 2022.

3. Aduz que o imóvel não foi entregue dentro do prazo e que, quando liberado para visitação, apresentava diversas inconformidades construtivas. Requereu a condenação das Rés à obrigação de fazer (entrega do imóvel no padrão contratado), ao pagamento de multa contratual, indenização por danos morais e materiais (referentes ao pagamento de aluguéis), e à reparação de vícios de construção. A liminar foi parcialmente deferida para determinar a correção dos supostos defeitos.

4. Regularmente citadas, as Rés apresentaram defesa, alegando, entre outros pontos, que o atraso decorreu do inadimplemento do próprio autor quanto à parcela final (balão), além de refutarem os vícios alegados, sustentando que o imóvel foi entregue em boas condições, conforme auto de constatação judicial.

5. Durante o curso do processo, foi determinada a realização de vistoria no imóvel, oportunidade na qual o Autor recusou-se a acompanhar a diligência conjunta. O laudo de constatação técnica atestou a boa condição do imóvel.

6. É o relatório.

Decido.

7.
O processo encontra-se em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou reconhecidas de ofício. Estão presentes todos os pressupostos processuais para o regular e válido desenvolvimento do feito, bem como as condições da ação
, estando o processo apto a receber julgamento com resolução de mérito conforme o artigo 355
, inciso I, do Código de Processo Civil, não
havendo, salvo
melhor juízo
.

8. A controvérsia cinge-se em verificar: (i) se há inadimplemento contratual pela parte ré que justifique a indenização pleiteada; (
ii
)
se há vícios construtivos no imóvel adquirido
; e (
iii
) se é devida a indenização por aluguéis e danos morais.

Das preliminares

Da ilegitimidade passiva da parte AB Negócios Imobiliários

9. No presente caso, a parte atuou como intermediária sendo que a única relação que teve foi na venda do terreno para construção do imóvel não verificando qualquer outro relacionamento com os problemas pautados ao longo do processo.

(...) (N.U 1046684-59.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/03/2025,
Publicado
no DJE 27/03/2025)

10. Pelas razões encimadas, visível que indevida a responsabilização solidária da anuente pelas obrigações contratadas junto à construtora.

Da obrigação de fazer e supostos vícios no imóvel

11. O primeiro ponto a se destacar é o prazo para execução da obra acordado em 180 após o registro do contrato de financiamento junto ao Cartório, ocorrendo em 13/01/2022, alvará de construção autorizado em 14/03/2022 (cláusula terceira). No caso do seu
parágrafo
único, verificam-se as excludentes de responsabilidade e prorrogação contratual em casos de imprevistos com fornecimento de materiais, alterações estruturais e outros serviços necessários.

12. Neste ponto, verifica-se que no decorrer do processo houveram duas prorrogações, uma de 45 dias decorrente da escolha do piso que a parte autora optou por esperar o fornecimento do material e a segunda pelo descumprimento do parágrafo único da cláusula primeira que delimita o
prazo de 48h para escolha dos materiais partir da notificação pela parte requerida e somando os prazos de demora para escolha dos materiais acrescentou-se a execução da obra mais 14 dias, totalizando um atraso sem culpa da requerida de 59 dias, devendo a obra ter sido entregue no dia 29/10/2022.

13. Outra questão, que
verifica-se
que nas conversas de id. 114596057 foi tentado o agendamento de vistoria para entrega entre os dias 14 e 15 de novembro de 2022, quando o autor informou que não estaria na cidade, havendo nova tentativa de contato no dia 21/11/2022 o qual também respondeu que não estava na cidade, excluindo-se a responsabilidade do atraso na entrega do imóvel até as presentes datas.

14. Em se tratando do aditivo de contrato, mais especificamente a parcela balão de R\$ 35.345,00 (trinta e cinco mil, trezentos e quarenta e cinco reais) que deveria ser paga em até 24h antes da entrega do imóvel não obsta a entrega do imóvel, visto que o valor poderá ser cobrado por meios extrajudiciais ou judiciais e até mesmo hipotecar em segundo grau o imóvel como garantia do pagamento da dívida, como previsto no parágrafo segundo do aditivo contratual.

15. Quanto aos atrasos aos pagamentos da financiadora da obra, não cabe discussão neste processo, pois de acordo com os fatos no processo em nada alterou os pagamentos a parte requerida e as penalidades são distintas a discussão neste processo.

16. Ainda a despeito da narrativa inicial, o Auto de Constatação juntado aos autos (id nº 128411235) atestou, de forma objetiva, que o imóvel
encontra-se
em ótimas condições de habitabilidade, não tendo sido constatados os vícios narrados na petição inicial, como ausência de ralos, falhas de pintura ou itens inacabados.

17. Além de que
verifica-se
que a parte requerida trouxe fotos da medição do muro com altura compatível ao contratado (
2,00 metro
de altura), posteriormente
chapiscado
.

18. Ressalta-se que o Autor
recusou-se
a acompanhar a vistoria conjunta da entrega do imóvel que foi agendada para o dia 28/03/2023 às 09h, prejudicando a completa apuração dos fatos em contraditório, fato este
certificado nos autos e que demonstra comportamento incompatível com a boa-fé processual (CPC, art. 5º e 6º).

19. Ademais, as imagens juntadas pelo Autor são datadas de momentos distintos, sem que haja continuidade ou atualidade das alegações. Isto fragiliza a eficácia das provas documentais produzidas unilateralmente.

(...) (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0092089-78.2016.8.19.0001 201700173726, Relator.: Des(a). LEILA MARIA RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E ALBUQUERQUE, Data de Julgamento: 19/10/2017, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2017)

20. Diante do laudo elaborado por agente público imparcial e da
ausência de comprovação
robusta de vícios persistentes que inviabilizam a moradia, como rachaduras graves ou defeitos estruturais, tendo somente como acolher o pedido de obrigação de fazer somente para que a requerida proceda com
a correção das fissuras no imóvel
, mas que não impedem a moradia por parte da parte autora.

(...) (TJ-SP - Apelação Cível: 1003287-28.2022.8.26.0407 Osvaldo Cruz, Relator.: Salles Rossi, Data de Julgamento: 29/04/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2024)

Do ressarcimento de aluguéis

21. Pretende o autor ser indenizado pelos valores de aluguel pagos em razão da alegada demora na entrega do imóvel.

22. Entretanto, restou incontroverso que a liberação final do imóvel foi condicionada ao pagamento da denominada "parcela balão", conforme previsto contratualmente. O autor não comprovou a quitação integral desse valor e mesmo assim foi tentada a vistoria do imóvel para entrega, mas sem qualquer retorno pela parte autora conforme conversas do whatsapp, sendo a última tentativa em 21/11/2022 sem qualquer resposta do requerente quanto ao seu comparecimento na construtora ou mesmo no local da construção para vistoria de entrega o qual poderia recusar a entrega do imóvel nesta oportunidade, sendo o atraso na entrega atribuída ao autor.

23. Conforme documentos juntados pelas Rés e comprovantes nos autos, o depósito judicial parcial realizado pelo Autor não foi suficiente para quitar integralmente o débito, razão pela qual não se pode imputar mora aos requeridos.

24. Neste cenário, inexiste nexo de causalidade entre a suposta demora e qualquer conduta das Rés, sendo indevido o pedido de ressarcimento de aluguéis, pois houve tentativa de negociação e entrega comprovadas até o dia 21/11/2022.

Dos danos morais e multa contratual

25. Pela ausência de prova robusta de inadimplemento culposo por parte das Rés, não há falar em aplicação de multa contratual ou reparação por dano moral. Eventuais desconfortos suportados pelo Autor decorrem, em parte, de sua própria inadimplência e da ausência de colaboração na apuração dos fatos.

Da revogação da tutela de urgência

26. Em razão da ausência de prova da verossimilhança das alegações e diante da constatação judicial da boa condição do imóvel, existe a necessidade da revogação da tutela de urgência anteriormente concedida, nos termos do art. 300, § 3º, do CPC.

DISPOSITIVO

27. Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS
, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para:

I.
Determinar a entrega definitiva do imóvel no prazo de 45 dias com as correções necessárias das
fissuras aparentes
, sob pena de aplicação de multa
;

II. Determinar que os valores depositados judicialmente pelo Autor sejam abatidos do valor devido a título de parcela balão, conforme apuração em sede de cumprimento de sentença;

III. Revogar a liminar deferida;

IV. Isentar as Rés da obrigação de ressarcir os valores de aluguel, diante da ausência de mora imputável a elas;

V. Determinar que o autor proceda com o ressarcimento das despesas de água e energia que permaneceram ligadas a partir da tentativa de entrega judicial (28/03/2023).

VI. Reconhecer a
ilegitimidade passiva de AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS-ME
, fixando honorários sucumbenciais em seu favor no importe de 10% sobre o valor da causa, suspendendo a sua exigibilidade ante a parte contrária ser beneficiária da gratuidade de justiça.

28. Diante da sucumbência
recíproca
fixo os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor atualizado da causa, ficando deste percentual a condenação da parte autora pagamento de 70% e requerida ao pagamento de 30%, observando-se a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida à parte autora. Quanto as custas e despesas processuais deverão ser rateadas entre as partes sucumbentes.

(
...
)
” (ID.
312056528
).

Pois bem
.

Como visto,
o recurso cinge-se à
verificação do estado do imóvel entregue pela
Construtora
e na existência (ou não) de vícios que o tornem impróprio ao uso ou que desatendam às especificações contratuais
, sendo que o

Autor/
Apelante, desde a petição inicial, alega
a existência de
uma série de defeitos, juntando diversas fotografias e vídeos ao longo do processo para corroborar suas alegações.

Para comprovar suas alegações
, o
Autor/Apelante

requereu expressamente a produção de prova pericial técnica, a fim de
demonstrar os
vícios construtivos como ausência de ralos nos banheiros, vasos sanitários em desacordo com a marca contratada, falta de torneiras e sifões nas pias, irregularidades de muros, falhas na pintura, ressaltos em paredes do jardim de inverno, ausência de tomadas e interruptores, acabamento deficiente do gesso, portais sem envernizar e inexistência de tanque e torneiras na área de serviço (ID. 312055870).

Ocorre que, para dirimir a questão, o Juízo
a quo
determinou a realização de um
Auto
de
Constatação
por oficial de justiça
, tendo julgado a lide com base na referida diligência,
a
qual, embora descrevesse o imóvel em linhas gerais e apontasse que estava “em ótimo estado”, limitou-se a registrar características superficiais de acabamento, instalações hidráulicas e elétricas, anexando fotografias e planta baixa fornecida pela própria construtora (ID.

312056479
)
, fazendo constar que:

“(...)
Aos 10 dias do mês de outubro do ano de dois mil e vinte e três em cumprimento ao r. mandado de constatação extraído dos autos acima
descritos e numerado, por determinação do MM.
Juíz
da 5ª Vara cível da comarca de Tangará da Serra, passamos a efetuar a redação do que constatamos:

Trata-se de uma construção erigida em alvenaria na Rua dos Cajueiros quadra
52 lote
12, Jardim Parque do Bosque em Tangará da
Serra-MT
. A rua dos Cajueiros é asfaltada, com meio fio, água encanada e rede de esgoto e energia elétrica. O imóvel construído tem o total de 64,12m2. Sua construção está finalizada,
me parecendo em ótimo estado
, sem habitantes e anexo segue a planta baixa fornecida pela parte requerida e os dados nela constantes são os mesmos que encontrei no imóvel. A casa se encontra pintada, erigida em alvenaria, piso de porcelanato, coberta com telhas de barro, forro de gesso, estrutura de sustentação do teto em madeira de lei, equipada com caixa d’água de 1.000 litros, calcada de 70cm em volta da casa, muro de 2,22 metros de altura no lado esquerdo e murada nos outros dois lados por força dos imóveis vizinhos com altura superior ou igual 3 metros. Contêm e estão funcionando: Instalação elétrica, como tomadas, bocais, lâmpadas e quadro de distribuição de energia; Torneiras d’água e abastecimento de água funcionando em todos os pontos como torneiras. No banheiro da suíte há pia, vaso sanitário e encanamento para instalação do chuveiro e nicho para
shampoo
, sabonete,
etc..
Na cozinha há uma pia/tanque para lavar roupas e tomadas para conexão de aparelhos eletroeletrônicos. No banheiro social há pia, vaso sanitário, nicho para
shampoo
, sabonete, e box com divisão em lâminas de vidro em formato de porta de correr. Nos dois banheiros a descarga com válvula tipo coluna d’água;

Toda água utilizada na casa têm destinação para fossa séptica e poderá ser ligada à rede de tratamento de esgoto; A porta de entrada frontal da casa é feita de madeira Teka com puxador metálico de 60cm, janela da sala da estar com folha dupla de correr em vidro
blindex
de 1,60m x 1,40 metros com duas folhas de correr; Porta de saída e entrada dos fundos da casa, localizada na cozinha em vidro e esquadrilha de alumínio, folha dupla de correr; Janela do jardim de inverno com folha dupla de vidro com 1,60 m x 1,40m. Demais portas internas em madeira e portais de madeira; Banheiro social equipado com porta de madeira e janela de vidro com 0,80m x
0,60m. Banheiro da suíte equipado com janela de vidro com 0,80 x 0,60. Frente do terreno e parte de acesso à casa sem cerca ou muro, está aberta. Anexo seguem fotografias do imóvel e suas partes e planta baixa fornecida pela parte requerida. O restante do terreno se encontra em terra nua, sem jardinagem, plantas daninhas ou árvores ou plantas ornamentais. Sem mais nada a relatar.
” (ID.
312056478
).

C
omo se
pode constar
,
o referido Auto de Constatação
, apesar de narrar vários itens observados naquela ocasião,
não enfrentou os pontos nucleares da controvérsia
,
uma vez que:

-
não
verificou a existência de ralos nos banheiros;

-
não
identificou a marca dos vasos sanitários;

-
não
avaliou a presença ou ausência de torneiras e sifões;

-
limitou-se
a mencionar a altura de um muro lateral, sem confrontar com a alegada irregularidade de medidas divergentes;

-
descreveu
genericamente a pintura, sem atestar manchas ou divergências de cores;

não analisou ressaltos no jardim de inverno;

-
afirmou
haver tomadas em funcionamento, sem examinar eventuais pontos faltantes;

-
registrou
apenas que havia portas e portais de madeira, sem avaliar se estavam envernizados;
e

-
não
esclareceu a questão do tanque e torneiras na área de serviço.

Extrai-se, assim, a conclusão inafastável de que o laudo de constatação é insuficiente para o deslinde da causa, porquanto não substitui a
expertise
de um
engenheiro civil, capaz de verificar, com
o
rigor
necessário
, a existência, a extensão e a gravidade dos vícios construtivos apontados, em análise aprofundada e
técnica,
ao contrário da
conclusão pessoal
,
subjetiva
e superficial
do meirinho de que o imóvel
lhe
parec
ia estar
“
em ótimo estado
”
.

Isso porque, o
oficial de justiça, embora dotado de fé pública, não possui o conhecimento técnico específico para avaliar a origem, a natureza e a gravidade de patologias construtivas
elencadas pelo Autor/Apelante, até porque a
constatação
narrada
é visual e superficial, não substituindo o laudo pericial técnico, que é o meio de prova idôneo para dirimir controvérsias dessa natureza.

Logo, tenho que a
insuficiência do auto de constatação é manifesta, pois não enfrentou os pontos nucleares da controvérsia
, se mostrando imprescindível a reabertura da instrução processual para a realização de perícia no imóvel para a constatação dos vícios existentes
.

Vale destacar que a
própria sentença, ao julgar o feito, baseou-se no
A
uto
de Constatação
para afastar grande parte dos vícios, mas, contraditoriamente,
apesar de não permitir a realização de perícia, fundamentou a sentença na
“
ausência de comprovação robusta de vícios persistentes que inviabilizam a moradia
”
, tendo
reconhec
ido, ainda,
a existência de
“
fissuras aparentes
”
e determin
ado
sua correção
.

Ora, havendo fissuras a serem corrigidas, a alegação do Autor/Apelante
evidentemente
não se revela totalmente infundada
, sendo certo que a
extensão e a gravidade dessas fissuras
-
se meramente estéticas ou de natureza estrutural
-
somente poderiam ser devidamente aferidas por perito, razão pela qual
não se mostra adequado julgar parcialmente procedente a pretensão pela ausência da prova cuja produção foi oportunamente requerida pela parte
.

Diante disso, a
o indeferir tacitamente a produção da prova pericial e julgar o mérito da causa, o juízo de origem cerceou o direito de defesa do
Autor/
Apelante, violando o disposto no art. 5º, LV, da Constituição Federal
, sendo certo que a
prova era pertinente, relevante e necessária para o justo deslinde da controvérsia.

A jurisprudência pátria é pacífica nesse sentido, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste
Sodalício,
in
verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO PELO SFH. ADESÃO AO SEGURO HABITACIONAL OBRIGATÓRIO. RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA.
VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO (VÍCIOS OCULTOS).
PROVA PERICIAL
.
NECESSIDADE
.
CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO
. JULGAMENTO: CPC/15.
(...)
2. O propósito recursal é dizer se o julgamento antecipado da lide, em ação de indenização securitária por vícios de construção, implica cerceamento de defesa, por não ter sido oportunizada a produção da prova pericial.
(...)
9. Os vícios estruturais de construção provocam, por si mesmos, a atuação de forças anormais sobre a edificação, na medida em que, se é fragilizado o seu alicerce, qualquer esforço sobre ele - que seria naturalmente suportado acaso a estrutura estivesse íntegra - é potencializado, do ponto de vista das suas consequências, porque apto a ocasionar danos não esperados na situação de normalidade de fruição do bem.

10. Recurso especial conhecido e provido.
”
(STJ. REsp n. 1.837.372/SP,
R
el
.
Min
.
Nancy Andrighi,
3ª
Turma,
j.
8/10/2019,
DJe
11/10/2019
) (
g.n
.)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER.
VÍCIOS CONSTRUTIVOS.
CERCEAMENTO DE DEFESA.
NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO DA PROVA PERICIAL. NULIDADE DA SENTENÇA
. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO PREJUDICADO
.
(...)
3. A questão controvertida consiste em verificar se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de produção de prova oral e da ausência de esclarecimentos periciais complementares.

III. Razões de decidir
.
4. Persistem dúvidas técnicas relevantes quanto à origem dos vícios (endógenos, exógenos ou funcionais) e à suficiência dos reparos realizados, tornando imprescindível a complementação da prova pericial e a oitiva da perita judicial.

5. Indeferimento imotivado da audiência previamente designada configurou cerceamento de defesa, violando o contraditório e a ampla defesa (CPC, art. 370, parágrafo único; art. 357, III).

6. Reconhecida a nulidade da sentença para reabertura da instrução, com realização de audiência de instrução e complementação dos
esclarecimentos técnicos necessários.

IV. Dispositivo e tese
.
7. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual.

Tese de julgamento: "
É nula a sentença proferida sem realização da audiência de instrução previamente designada e
sem a devida complementação da prova pericial
, quando persistem dúvidas técnicas relevantes quanto à origem e à responsabilidade pelos
vícios construtivos
."
(...)
(
TJMT.
N.U 1034912-02.2020.8.11.0041,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva
,
1ª
Câmara de Direito Privado,
j.
30/07/2025,
DJ
e
30/07/2025)
(
g.n
.)

“
APELAÇÕES CÍVEIS
-
AÇÃO DE PERDAS E DANOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
-
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
-
ALEGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL COM DEFEITO/VÍCIO DE CONSTRUÇÃO
-
PRODUÇÃO DE LAUDO PERICIAL UNILATERAL
-
NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA COM VISTAS A AFERIR A RESPONSABILIDADE PELOS SUPOSTOS VÍCIOS
-
BUSCA PELA VERDADE REAL DOS FATOS
-
QUESTÃO DE FATO
-
SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO
-
RECURSOS PREJUDICADOS.

As supostas falhas na construção apontadas na contestação e durante a instrução devem ser elucidadas através de perícia técnica, haja vista que, sem que seja realizada não há como se dirimir a controvérsia acerca da existência de vícios construtivos, bem como demonstrar a devida responsabilidade das partes e a verdade real dos fatos
.

A teor do disposto no parágrafo único do artigo 370 do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado da lide, sem que o Juízo de origem indeferisse, em decisão fundamentada, a produção da prova pericial pleiteada pelas construtoras, caracterizou, nos autos, o apontado cerceamento do direito ao contraditória e à ampla defesa.
”
(
TJMT.
N.U 1037902-68.2017.8.11.0041,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Desa.
Antonia
Siqueira Goncalves
, Vice-Presidência,
j.
14/04/2025,
DJ
e
14/04/2025)
(
g.n
.)

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER.
VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL
. PRELIMINAR DE
CERCEAMENTO DE DEFESA
. ACOLHIMENTO. SENTENÇA ANULADA
. RECURSO PROVIDO
.
(...)
II. Questão em Discussão
.
2. A questão em discussão consiste em verificar se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide sem a realização de perícia técnica requerida pelas partes
.
III. Razões de Decidir
.
3. O direito à produção de provas é garantia fundamental do devido processo legal, previsto no artigo 5º, LV, da Constituição Federal, e reforçado pelo artigo 7º do Código de Processo Civil.

4. No âmbito do STJ, é pacífico o entendimento de que há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a realização de provas requeridas, oportuna e justificadamente pela parte, com o finto de comprovar suas alegações e, depois julga contrário aos seus interesses, sob o fundamento de falta de comprovação
.
5. O indeferimento da prova pericial, sem justificativa adequada, caracteriza cerceamento de defesa,
especialmente quando a controvérsia envolve questões técnicas cuja elucidação depende de conhecimento especializado
.

6. A prova pericial é essencial para a adequada solução da controvérsia, pois permite ao julgador firmar sua convicção com base em elementos objetivos e técnicos, evitando decisões baseadas exclusivamente em provas unilaterais.

IV. Dispositivo e Tese
.
7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1.
O indeferimento imotivado de prova pericial essencial caracteriza cerceamento de defesa e impõe a anulação da sentença. 2. O direito à ampla defesa e ao contraditório exige que as partes tenham oportunidade de produzir provas necessárias à comprovação de suas alegações
.
(...)”
(
TJMT.
N.U 1003279-85.2019.8.11.0015,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva
,
1ª
Câmara de Direito Privado,
j.
03/04/2025,
DJ
e
03/04/2025)
(
g.n
.)

Dessa forma, o julgamento antecipado
se
mostrou prematuro
, razão pela qual tenho que a
anulação da sentença é medida que se impõe, para que os autos retornem à primeira instância e seja realizada a prova pericial técnica, garantindo-se às partes o contraditório e a ampla defesa.

Acolhida a preliminar de nulidade, resta prejudicada a análise das demais matérias de mérito de ambos os recursos, incluindo a questão da ilegitimidade passiva da imobiliária, a responsabilidade pelo atraso na entrega, a exigibilidade da parcela balão e a configuração dos danos, uma vez que todas essas questões dependem da apuração de qual parte incorreu em inadimplemento contratual, o que, por sua vez, depende da verificação da existência e gravidade dos vícios construtivos.

Diante do
exposto,
DOU PROVIMENTO

ao recurso de apelação de
ALISSON KENNYDE RAMOS DA SILVA
para

ACOLHER

a preliminar de cerceamento de defesa
e

CASSAR

a sentença objurgada,
determina
ndo
o retorno dos autos ao juízo de origem para a reabertura da fase de instrução, com a realização da prova pericial técnica para apurar os vícios construtivos alegados no imóvel
, restando
PREJUDICADA
, portanto, a análise
das demais teses meritórias
do recurso do autor e
do
apelo de
DARTORA CONSTRUÇÕES LTDA
.

Sem honorários recursais, uma vez que o acórdão que reconhece o
error
in procedendo
e
anula
a sentença
também
torna sem efeito a sucumbência fixada na origem,
a qual constitui
pressuposto para a majoração em grau recursal, pela própria redação do art. 85, § 11, do
CPC
(STJ.
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 2.004.107/PB)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025