Tribunal: TJMT
Processo: 0001873-46.2010.8.11.0020
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0001873-46.2010.8.11.0020
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ALESSANDRO DONIZETE CABRAL - CPF: 159.396.848-58 (APELADO), JEAN DORNELAS - CPF: 151.990.218-26 (ADVOGADO), ESPOLIO DE ADILSON MORETTI registrado(a) civilmente como ADILSON MORETTI - CPF: 051.532.528-76 (APELANTE), AUGUSTO CARLOS FERNANDES ALVES - CPF: 054.140.778-35 (ADVOGADO), FABIO MONTANINI FERRARI - CPF: 222.347.288-51 (ADVOGADO), AMANDA MAZZEI OREFICE - CPF: 442.586.018-70 (ADVOGADO), REPRESENTADO POR INVENTARIANTE DEBORA GOTTARDI MORETTI CRUZ registrado(a) civilmente como DEBORA GOTTARDI MORETTI CRUZ - CPF: 336.474.528-58 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), SUZIMEIRE REGINA ROSA CABRAL - CPF: 280.053.718-37 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

RAC N. 0001873-46.2010.8.11.0020

-
EMENTA
.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CIÊNCIA PRÉVIA SOBRE ÔNUS REAIS. REINTEGRAÇÃO PROPORCIONAL NA POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos morais e materiais, para declarar a resolução do contrato de compra e venda quanto ao imóvel da matrícula nº 4203, pertencente aos autores Alessandro Donizete Cabral e Suzimeire Regina Rosa Cabral, bem como determinar a reintegração proporcional na posse do bem.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar (i) se houve inadimplemento contratual capaz de justificar a resolução do negócio jurídico; e (ii) se é cabível a reintegração dos autores na posse da parte do imóvel objeto do contrato, ainda que este seja indivisível e parcialmente pertencente a terceiro que firmou acordo em separado nos autos.

III. Razões de decidir

3. Comprovado o inadimplemento contratual consistente no não pagamento das parcelas avençadas, sendo paga apenas a primeira, e ausente prova do adimplemento das demais obrigações pactuadas.
4. A cláusula contratual evidencia que o comprador tinha ciência das pendências registradas nas matrículas dos imóveis, afastando a alegação de vício quanto à existência de gravames.

5. A reintegração de posse mostra-se medida consequente à resolução do contrato, limitada à fração do imóvel pertencente aos autores, tendo em vista a propriedade conjunta com terceiro que celebrou acordo nos autos.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. O inadimplemento substancial das obrigações contratuais autoriza a resolução do contrato de compra e venda, nos termos do art. 475 do CC/2002.
2. A cláusula que declara a ciência do comprador quanto aos ônus constantes nas matrículas dos imóveis afasta a alegação de desconhecimento ou vício na formação do contrato.
3. A reintegração de posse deve observar a limitação da propriedade, quando esta for compartilhada com terceiro alheio à lide."

R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível proposto por
ADILSON MORETTI –
Id’s-

206086285 e 70636641, contra sentença proferida pelo
MMº. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Alto Araguaia/MT (Id’-

206086276, 70636632 e 70636633), que em sede de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS
n.º 0001873-46.2010.8.11.0020, promovida em
PAULO ROBERTO ROSSATO E OUTROS,
concluiu
por julgar parcialmente procedentes
os pedidos, para:

(i) DECRETAR a resolução do contrato de compra e venda, especificamente no que tange ao imóvel da matrícula n.º 4203, e na parte que pertence ao requerente Alessandro Donizete Cabral e Suzimeire Regina Rosa Cabral – visto que possui propriedade conjunta com terceiro, Sr. Paulo Roberto Rossato, sendo a parte deste resolvida mediante acordo nestes autos (fl. 168/172);

(ii) REINTEGRAR os autores na posse do imóvel de matrícula 4203, na parte que lhe compete, conforme exposto na fundamentação.

Ante a sucumbência recíproca, cada parte arcará com os respectivos honorários advocatícios, devendo o réu ressarcir metade do valor das custas adiantadas pelo autor.

Alega que
versa a presente ação de rescisão contratual c/c reparação de danos morais e matérias, tendo como objeto o contrato celebrado entre as partes no dia
19/06/2008
, consistente as
propriedades rurais, no município de Ponte Branca/MT, matriculados sob os n.ºs 1490, 1491 e 1492 e parte ideal 4203 todas do CRI de Alto Araguaia/MT, desmembradas de uma área maior, matriculada sob o n.º 6.674 do mesmo CRI.

Afirma que em razão do descumprimento do contrato por parte do requerido vem sofrendo prejuízos, já que tiveram os nomes negativados junto ao Serasa/SPC, e do mesmo modo os irmãos do segundo requerente ficaram impossibilitados de exercer a atividade agrícola, bem como de adquirirem outra propriedade.

Assevera que o Apelante adquiriu os direitos da parte ideal de
Paulo Rossato
consistente em 200 hás do imóvel matricula 4203 do CRI local, por força de um acordo realizado com
Paulo Roberto Rossato e sua mulher
, existindo um condomínio do aludido imóvel com o Apelado
Alessandro Donizete Cabral
.

No acordo realizado entre o Apelante e
Paulo Roberto Rossato
foi transmitido os direitos que
Paulo Roberto Rossato e sua mulher Eliane Bervian Rossato
. detinham sobre as matriculas n° 5874 (com área de 220.7 hás), 5911 (com área de 606.73,52 hás), 5789 (com érea de 20 hás), 4527 (com área de 144,00 hás), parte ideal da matricula 4203 (com érea de 200 hás), todas do CRI de Alto Araguaia/MT e também com relação ao excessos de área que eventualmente fosse constatado, equivalente a 219,30 hás, conforme documento em anexo.

O acordo foi homologado judicialmente na Comarca de Alto Araguaia/MT, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato, feito n° 234/2010 — código 31187.

Afirma que o imóvel objeto da matrícula 4203 do CRI Alto Araguaia/MT, é área
pro indiviso
, somente após a extinção de condomínio que será possível proceder a imissão de posse.

Apresenta-se absolutamente temerária a imissão de posse de forma aleatória, ou seja, sem a definição da exata localização da parte que pertence ao Apelado no tocante a 100 hás, o que só poderá ocorrer mediante ação propriada (ação de extinção de condomínio).

A ausência de delimitação física exata da área pertencente ao Apelado prejudica a pretensão de imissão na posse.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para o fim de reformar a sentença, com o reconhecimento sobre a impossibilidade da reintegração da parte ideal do imóvel matricula 4203 do CRI de Alto Araguaia/MT, somente após o ingresso de ação de extinção de condomínio.

A parte Apelada apresentou contrarrazões ao recurso, nas quais, em síntese, pugna pelo desprovimento do recurso – Id- 206087153 e 206086290.

É o relatório.

Cuiabá-MT, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

-
VOTO - MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível proposto contra sentença
que, em sede de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS,
concluiu
por julgar parcialmente procedentes
os pedidos, para:

(i) DECRETAR a resolução do contrato de compra e venda, especificamente no que tange ao imóvel da matrícula n.º 4203, e na parte que pertence ao requerente Alessandro Donizete Cabral e Suzimeire Regina Rosa Cabral – visto que possui propriedade conjunta com terceiro, Sr. Paulo Roberto Rossato, sendo a parte deste resolvida mediante acordo nestes autos (fl. 168/172);

(ii) REINTEGRAR os autores na posse do imóvel de matrícula 4203, na parte que lhe compete, conforme exposto na fundamentação.

Entendamos o caso.

Trata-se de
ação de rescisão contratual c/c reparação de danos morais e materiais,
proposta por
Paulo Roberto Rossato e Eliane Bervian Rossato, Alessandro Donizete Cabral e Suzimeire Regina Rosa Cabral
, em face de
Adilson Moretti
, objetivando a rescisão de contrato de compra e venda, bem como a reparação por danos morais e materiais.

Argumenta em apartada síntese que, no dia
19/06/2008
, as partes firmaram contrato de compra e venda, entre outras obrigações referentes a área de 2.242 hectares, descrita nas matrículas de 1490, 1491 e1492, de propriedade de
José Emílio Menóia,
e matrículas de n. 5427, 5789, 5874, 5911 e 4203, de propriedade do primeiro requerente, sendo a última também de propriedade do segundo requerente.

Alega que quando da realização do contrato de compra e venda, o requerido possuía ciência das pendências das matrículas supramencionadas, e que na data de
03/07/2008
, o primeiro requerente firmou com o requerido termo aditivo que modificava a forma de pagamento, isto é, passando o requerido a assumir débitos do primeiro requerente.

Aduz que as terras foram comercializadas abaixo do valor de mercado, ante as pendências assumidas pelo comprador, as quais perdurariam por alguns meses. Todavia, alega que o requerido deixou de adimplir contrato, especificamente a cláusula 39, e as dívidas assumidas no termo de aditivo, referente às hipotecas dos imóveis junto ao
Banco do Brasil e Valagro do Brasil Ltda
, conforme datada de
11/01/2010
, o que ensejaria a rescisão contratual.

Afirma que cm razão do descumprimento do contrato por parte do requerido vem sofrendo prejuízos, já que tiveram os nomes negativados junto ao Serasa/SPC, e do mesmo modo os irmãos do segundo requerente ficaram impossibilitados de exercer a atividade agrícola, bem como de adquirirem outra propriedade.

Por outro lado, em sede de contestação a parte Requerida alega que postulou pela suspensão do feito, até o julgamento da ação cautelar de sustação de protesto, proposta em desfavor de
José Emílio Menóia
, em trâmite na Comarca de Araçatuba/SP. Ainda aduziu conexão da presente ação com a ação cautelar de protesto, bem como com a ação ordinária proposta na Comarca de Araçatuba/SP, onde litigam o requerido e o terceiro vendedor,
José Emílio Menóia
. Por tal razão, ainda afirma ser ilegítima a escritura pública juntada aos autos, que transfere os direitos de
José
e
Alessandro
, até porque, nas ações supramencionadas, afirma que foram pagos ao terceiro José a quantia de
R$ 90.000,00 (noventa mil reais)
referentes ao contrato ora discutido, bem como que não houve comunicação da cessão, a qual ocorreu de forma posterior ao contrato de compra e venda. No mais, aduz que o descumprimento do contrato se deu em razão das irregularidades das matrículas, atribuindo culpa exclusiva ao vendedor
José Emílio
.

Cumpre ressaltar que a presente ação segue somente quanto aos requerentes
Alessandro Donizete Cabral e Suzimeire Regina Rosa Cabral
, em face de
Adilson Moretti
, vez que os requerentes
Paulo Roberto Rossato e Eliane Bervian Rossato
e o requerido, compuseram amigavelmente a lide, sendo o acordo devidamente homologado as fl. 174, pondo fim ao litígio em relação a estes.

Procedido aos demais atos processuais, conclui o julgador de primeiro grau pela parcial procedência dos pedidos nos termos supramencionados.

Pois bem,

A r. sentença não merece reparos, senão vejamos:

Busca o Apelante a reforma da sentença que concluiu pelo parcial provimento da Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Morais e Materiais, determinando a rescisão do contrato de compra e venda em razão do descumprimento da clausula 3ª do contrato, ou seja, ausência de pagamento do valor ajustado, concernente a propriedade oriunda da matrícula n.º 4203.

O inadimplemento contratual ocorre quando uma das partes envolvidas em um contrato não cumpre, total ou parcialmente, com suas obrigações acordadas.

O art. 475 do Código Civil dispõe que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso em apreço, a mora do Apelante restou devidamente observada nos autos, pois foi devidamente notificado a fim de que cumprisse as obrigações decorrentes do contrato as quais vinham sendo inadimplidas, deixando inclusive de forma bem clara que caso mantivesse o descumprimento haveria a possibilidade de pedido de rescisão contratual pelo inadimplemento.

Referido inadimplemento restou incontroverso nos autos, pois limitou o Apelante a proceder ao pagamento apenas da primeira parcela do contrato no importe de
R$ 150.000,00
(cento e cinquenta mil reais) quando da assinatura do contrato de compra e venda, inexistindo nos autos qualquer outro documento que comprove o pagamento das demais parcelas a qual se obrigou no contrato.

Portanto, resta devidamente demonstrado nos autos o inadimplemento contratual por parte do Apelante, decorrente do não pagamento do preço ajustado no contrato de compra e venda.

Sobre a alegação do Apelante que a venda do imóvel teria ocorrido com gravame decorrente de alienação fiduciária em garantia de compra e venda anterior, restou devidamente observado no contrato entre as partes, cláusula expressa ressaltando a ciência quanto a referidas pendências nas matrículas,
verbis:

“O PROMITENTE COMPRADOR neste ato declara estar ciente de todas as pendências, encargos e ônus constantes nas matrículas dos respectivos imóveis, sendo certo que o mesmo neste ato tem em posse as matrículas, tendo pela consciência da sua apresentação.”

Logo, não se vislumbra ao caso em tela, razões para reforma da sentença que se recorre, pois como supramencionado o inadimplemento resto comprovado de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe diante do descumprimento das cláusulas do contrato pela parte.

Uma vez rescindido o contrato em discussão, resta imperioso a reintegração da posse da parte Apelada como corretamente concluiu o Juízo
a quo
ao final da sentença que se recorre.

Quanto a alegação de impossibilidade de imissão na posse do imóvel objeto da matrícula 4.203, por não ter sido devidamente delimitada e sem localização exata da parte dos Apelados, referida situação restou expressamente delineada na decisão,
verbis:

"Outrossim, no que tange ao pleito de reintegração da posse, tem se que é decorrência lógica da resolução contratual: “Provado o inadimplemento das parcelas avençadas e rescindido o instrumento particular de promessa de compra e venda firmado pelas partes, corolário lógico é o retorno do imóvel à posse da autora” (TJ-RS – AC: 70077124899 RS, Relator: Voltaire de Lima, Data de julgamento: 10/05/2018 – Décima Nova Câmara Cível, Data da publicação: Diário da Justiça do dia 11/05/2018)

Todavia, ressalto que pelo fato de o imóvel matrícula 4203 ser de propriedade originária, conjunta do requerente e do senhor Paulo Roberto Rossato e, ante o acordo por ele celebrado nos presente autos (fl. 168/172), envolvendo sua parte do referido imóvel, a presente reintegração da posse esse dará apenas sobre a parte que lhe pertence, ou seja, 50% do bem (...)”

Assim, diante de todo esse cenário, é de se manter o julgamento proferido pelo Juízo de primeiro grau.

Forte nessas razões
NEGO PROVIMENTO
ao recurso proposto, mantendo na íntegra o julgamento proferido pelo Juízo de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025