Tribunal: TJMT
Processo: 1038983-96.2022.8.11.0002
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038983-96.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Especial (Constitucional), Usucapião da L 6.969/1981]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOSE MAURO PEDROSO - CPF: 346.445.041-49 (APELANTE), MARCO AURELIO MONTEIRO ARAUJO - CPF: 460.622.111-91 (ADVOGADO), DANIELLE MARIA ARAUJO SILVA - CPF: 054.431.001-22 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE CREGÓRIO DA COSTA RONDON registrado(a) civilmente como GREGORIO DA COSTA RONDON - CPF: 459.428.971-15 (APELADO), ESPÓLIO DE MARIA LIZETE PEDROSO RONDON registrado(a) civilmente como MARIA LIZETE PEDROSO RONDON - CPF: 003.447.931-76 (APELADO), CESAR PEDROSO DE SOUZA - CPF: 761.557.571-00 (APELADO), MARIA DALILA AUXILIADORA PEDROSO DE SOUZA - CPF: 274.958.171-00 (APELADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), ALTAMIRO PEREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 690.862.221-53 (TERCEIRO INTERESSADO), SILVANA FRANCISCA DA SILVA - CPF: 776.266.211-15 (TERCEIRO INTERESSADO), DONA HELIETE (TERCEIRO INTERESSADO), EVENTUAIS INTERESSADOS AUSENTES, INCERTOS E DESCONHECIDOS (TERCEIRO INTERESSADO), CESAR PEDROSO DE SOUZA - CPF: 761.557.571-00 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. INEXISTÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. OCUPAÇÃO PRECÁRIA E EXCESSO DE ÁREA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião especial urbana proposta por particular em face de espólios e herdeira, visando ao reconhecimento da aquisição da propriedade de imóvel urbano localizado em Várzea Grande/MT, com área de 300 m2, sob fundamento de posse contínua, pacífica e com animus domini por mais de 18 anos.

A sentença recorrida entendeu pela ausência de animus domini, pela não destinação do imóvel à moradia do autor e pela extrapolação da metragem legal prevista no art. 1.240 do CC.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se: (i) a posse exercida pelo autor sobre o imóvel é apta a caracterizar usucapião especial urbana, à luz do art. 1.240 do CC, mesmo com metragem superior a 250 m2; (ii) há elementos suficientes para o reconhecimento da usucapião extraordinária urbana, nos termos do art. 1.238 do CC;
(iii) houve cerceamento de defesa pela ausência de produção de provas testemunhal e pericial.

III. Razões de decidir

A produção de provas está submetida ao juízo de necessidade e utilidade, conforme o art. 370 do CPC. Inexistência de início de prova documental mínima apta a demonstrar animus domini, razão pela qual é legítima a rejeição da prova testemunhal e o julgamento antecipado da lide.

A posse exercida é precária, decorrente de tolerância entre irmãos, sem comprovação de atos típicos de domínio ou exclusividade na fruição do bem, o que afasta o animus domini necessário para qualquer forma de usucapião.

A jurisprudência é pacífica ao reconhecer que posse derivada de mera liberalidade familiar não induz aquisição por usucapião, nos termos do art. 1.208 do CC.
O imóvel possui área superior a 250 m2, o que inviabiliza a usucapião especial urbana. Tema 985/STJ não é aplicável à hipótese.

Ausência de requisitos para o reconhecimento da usucapião extraordinária, notadamente a inexistência de posse plena e qualificada sobre a totalidade do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A posse exercida por mera tolerância entre parentes não autoriza aquisição do imóvel por usucapião. 2. O requisito da metragem máxima de 250 m2 é indispensável para a usucapião especial urbana, nos termos do art. 1.240 do CC. 3. A ausência de animus domini e de início de prova documental inviabiliza tanto a usucapião especial quanto a extraordinária.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 183; CC, arts. 1.208, 1.238 e 1.240; CPC, arts. 370 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, RAC 1011612-16.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 12.02.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por José Mauro Pedroso contra a sentença proferida nos autos da ação de usucapião especial urbano, ajuizada em face de
Espólio de Cregório da Costa Rondon, Espólio de Maria Lizete Pedroso Rondon e Maria Dalila Auxiliadora Pedroso de Souza,
tendo como objeto o reconhecimento da aquisição da propriedade, por usucapião especial urbana, do imóvel descrito como Lote 08, Quadra 04, situado no Loteamento Alto da Boa Vista, em Várzea Grande/MT, com área de 300 m2, registrado sob a matrícula nº 25.796 do 5º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT.

Ao sentenciar o feito, o MM. Juiz de Direito da
4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT julgou improcedente o pedido inaugural, sob os fundamentos de que não restaram preenchidos os requisitos legais para a usucapião especial urbana, notadamente: (i) a ausência de posse qualificada com
animus domini
, (ii) a não utilização do imóvel para moradia do autor ou de sua família, (iii) e a metragem do terreno superior ao limite legal de 250 m2 previsto no art. 183 da Constituição Federal e art. 1.240 do Código Civil.

Em decorrência, o autor foi condenado ao pagamento das custas processual e honorário advocatícios, fixado em 10% sobre o valor da causa, cujas exigibilidades foram suspensas em razão da gratuidade de justiça deferida.

Inconformado, o recorrente sustenta, em síntese: (i) que exerce a posse do imóvel há mais de 18 anos de forma mansa, pacífica e com
animus domini
, não se tratando de mera permissão ou tolerância, conforme alegado na contestação; (ii) que o recebimento de frutos (aluguéis) do imóvel, bem como a sua administração, reforçam o caráter possessório qualificado; (iii) que o limite de metragem da usucapião especial urbana comporta flexibilização jurisprudencial, conforme tese fixada pelo STJ no Tema 985, sobretudo considerando-se a finalidade social da norma e o contexto de vulnerabilidade do recorrente; (iv) que também estariam preenchidos os requisitos da usucapião extraordinária, nos moldes do art. 1.238 do Código Civil; e (v) que houve cerceamento de defesa, pois o juízo
a quo
não oportunizou a produção de prova testemunhal e pericial, requeridas pelo autor, as quais seriam relevantes à elucidação do caso.

Ao final, requer a integral reforma da sentença, com o reconhecimento do domínio em favor do apelante, seja pela via da usucapião especial urbana ou da extraordinária; subsidiariamente, pleiteia a anulação da sentença para reabertura da instrução probatória.

Nas contrarrazões de id. 321538905, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que José Mauro Pedroso ajuizou ação de usucapião especial urbana, com fundamento nos arts. 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil, em face dos Espólios de Maria Lizete Pedroso Rondon e Gregório Da Costa Rondon, bem como em desfavor de Maria Dalila Auxiliadora Pedroso De Souza, sua irmã, objetivando o reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel urbano descrito como Lote 08, Quadra 04, do Loteamento Alto da Boa Vista, em Várzea Grande/MT, com área de 300 m2, registrado sob a matrícula nº 25.796 do 5º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT.

Alega o autor, ora apelante, que exerce a posse do bem há mais de 18 anos, de forma contínua, pacífica e sem oposição, utilizando-o para sua moradia e de sua família, o que, em seu entender, o habilita à usucapião especial urbana, nos moldes da legislação vigente. Refere, ademais, que, diante de dificuldades financeiras, chegou a alugar o imóvel a terceiros, mantendo, no entanto, sua relação possessória ininterrupta e com
animus domini
.

Ao sentenciar o feito,
o MM. Juiz de Direito da
4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT
julgou improcedente o pedido, sob os seguintes fundamentos: (i) ausência de posse com
animus domini
, diante da caracterização da ocupação como mera permissão ou tolerância; (ii) não utilização do imóvel para moradia própria, pois o bem estaria sendo alugado a terceiros; e (iii) excesso da metragem legalmente permitida para a modalidade de usucapião especial urbana, já que o imóvel possui 300 m2, ao passo que o limite é de 250 m2, conforme art. 1.240 do Código Civil. Por fim, o juízo condenou o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios, com a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.

Inconformado, o autor interpôs o presente recurso de apelação, alegando, em síntese: (i) que exerce posse sobre o imóvel há mais de 18 anos, com
animus domini
, e que o recebimento de valores oriundos de locação reforçaria sua condição de possuidor qualificado; (ii) que a metragem superior à prevista no art. 1.240 do Código Civil não deve ser óbice para o reconhecimento da usucapião, devendo ser aplicada interpretação flexibilizadora, com base na jurisprudência do STJ (Tema 985); (iii) que preenche, de todo modo, os requisitos para a usucapião extraordinária urbana, prevista no art. 1.238 do CC; e (iv) que houve cerceamento de defesa, pois o juízo sentenciante não oportunizou a produção de prova pericial e testemunhal.

Pois bem. Inicialmente, rejeito, de plano, a preliminar de cerceamento de defesa aventada pelo apelante.

Como é cediço, a produção de provas no processo civil submete-se ao princípio da pertinência, necessidade e utilidade, competindo ao magistrado, na forma do art. 370 do Código de Processo Civil, indeferir provas impertinentes, desnecessárias ou meramente protelatórias, sem que tal condução processual implique nulidade, desde que devidamente fundamentada.

No caso vertente, verifica-se que não há, nos autos, sequer início de prova documental mínima apta a demonstrar o alegado
animus domini
, ônus que competia ao autor nos termos do art. 373, I, do CPC.

Com efeito, não há qualquer comprovação de atos típicos de proprietário, tais como: pagamentos de IPTU, contas de água, luz ou outros serviços essenciais emitidas em nome do recorrente, comprovação de obras ou benfeitorias realizadas por sua conta e risco, contratos formais, declarações fiscais ou quaisquer outros documentos que revelassem, ainda que indiciariamente, exercício de posse qualificada sobre o imóvel como se dono fosse.

Ao contrário: os documentos existentes, especialmente aqueles relativos ao recebimento de aluguéis do imóvel principal, conjugados com o fato de que o recorrente residia em edícula localizada nos fundos do lote, reforçam a compreensão de que a posse exercida não se revestia do caráter de exclusividade e de domínio pleno, mas sim de mera tolerância familiar, o que afasta, desde logo, a plausibilidade da tese autoral.

Diante desse panorama, torna-se evidente que a prova testemunhal pretendida não seria, por si só, capaz de suprir a completa ausência de elementos objetivos que indiquem o exercício de posse
ad usucapionem
.

Isso porque a prova exclusivamente testemunhal não se presta a demonstrar
animus domini
quando inexistem documentos mínimos que corroboram tal alegação, sob pena de violação à segurança jurídica.

Assim, considerando que o conjunto documental já permite a adequada apreciação da controvérsia, e que a instrução requerida se revela incapaz de alterar o desfecho da demanda, conclui-se pela inexistência de prejuízo processual ao recorrente, razão pela qual é plenamente legítimo o julgamento antecipado da lide.

Portanto, afasto a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa.

Com relação ao mérito, a questão devolvida à instância
ad quem
cinge-se à possibilidade de reconhecimento da usucapião especial urbana (art. 1.240 do CC) ou, alternativamente, da usucapião extraordinária urbana (art. 1.238 do CC), pelo recorrente José Mauro Pedroso, em relação ao imóvel situado no Loteamento Alto da Boa Vista, em Várzea Grande/MT.

A respeito dos requisitos da usucapião especial urbana, dispõe o art. 1.240 do Código Civil:

“Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Ou seja, a aplicação deste dispositivo exige a comprovação simultânea dos seguintes requisitos: (i) posse com
animus domini
sobre o imóvel; (ii) posse contínua e sem oposição por período mínimo de 5 anos; (iii) utilização do bem para moradia própria ou de sua família; (iv) que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural; (v) que o imóvel possua até 250 m2 de área total.

No caso em exame, embora o autor alegue residir há 18 anos no imóvel, não logrou comprovar que sua posse se revestia do
animus domini
exigido pelo ordenamento jurídico. Ao revés, as alegações trazidas pela parte recorrida no sentido de que o autor ocupava apenas uma edícula situada nos fundos do terreno, por mera liberalidade da irmã falecida, então proprietária registral, não foram eficientemente impugnadas, restando incontroversa nos autos.

Tal circunstância, inclusive, foi expressamente acolhida pelo juízo de origem, que compreendeu, com base nos documentos e manifestações das partes, que o imóvel principal era destinado à locação a terceiros, sendo os valores administrados pelo autor, o que reforça a natureza precária da posse exercida.

Tais circunstâncias não evidenciam o exercício de posse exclusiva e de dono, mas, sim, uma relação tolerada e assistencial entre irmãos, incapaz de fundamentar aquisição por usucapião.

A jurisprudência é pacífica quanto à inaptidão da posse precária para gerar efeitos aquisitivos:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE SEM ANIMUS DOMINI. MERA TOLERÂNCIA ENTRE IRMÃOS. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

(...) III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O reconhecimento da usucapião exige posse contínua, ininterrupta, mansa e pacífica, com animus domini, independentemente de título e boa-fé, conforme o art. 1.238 do Código Civil.

4. A posse exercida pelo recorrido não se caracteriza como posse ad usucapionem, pois decorre de mera tolerância dos proprietários, que jamais manifestaram intenção de transferir a propriedade.

5. A relação de parentesco entre as partes reforça a tese de posse precária, pois o imóvel foi cedido ao recorrido sem intenção de alienação, afastando o requisito essencial do animus domini.

(...)
10. O art. 1.208 do Código Civil impede o reconhecimento da posse quando ela decorre de mera permissão ou tolerância, situação evidenciada no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A posse exercida por mera tolerância do proprietário não autoriza a aquisição do imóvel por usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.208 do Código Civil.

2. O animus domini é requisito essencial para a usucapião, não sendo demonstrado quando há relação de parentesco e ausência de prova inequívoca da intenção de exercer a posse como dono.

3. O pagamento de tributos e a realização de benfeitorias não comprovam, isoladamente, a posse qualificada para usucapião, pois são condutas compatíveis com a mera detenção ou permissão de uso.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.238 e 1.208; Constituição Federal, art. 93, IX; Código de Processo Civil, art. 489, §1º.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível 1034424-08.2019.8.26.0577, Rel. Des. Vito Guglielmi, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 16.01.2025; TJSP, Apelação Cível 0010974-73.2012.8.26.0100, Rel. Des. Ademir Modesto de Souza, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 26.01.2025.”

(TJMT, RAC 1011612-16.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Direito Privado, Rel Desa. Serly Marcondes Alves, j. 12.02.2025 – negritei)

Ademais, conforme comprovado nos autos (id. 109984830 e id. 109984821), o imóvel possui área total de 300 m2, excedendo, portanto, o limite objetivo de 250 m2 fixado pela legislação.

Cumpre esclarecer que o Tema 985 do STJ, invocado pelo recorrente, trata da possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária em áreas inferiores ao módulo urbano definido por lei municipal, e não autoriza a ampliação do limite máximo da usucapião especial urbana, que é requisito objetivo e intransponível.

Tampouco se verificam nos autos os requisitos para o reconhecimento da usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, que exige posse por 15 anos, contínua, mansa e pacífica, com
animus domini
.

No presente caso, além de o próprio juízo de origem ter reconhecido que o autor não demonstrou
animus domini
, também não ficou comprovada a posse plena sobre a totalidade do imóvel, o que igualmente inviabiliza a configuração da usucapião extraordinária.

Diante de todo o exposto, tenho que deve ser mantida integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. Como consequência, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade diante da justiça gratuita deferida.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025