Tribunal: TJMT
Processo: 1012331-56.2021.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGADA CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. EMBARGOS CONHECIDO E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos por incorporadora e corretora imobiliária contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012331-56.2021.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARIA DA CONCEICAO MEIRELES - CPF: 005.597.951-30 (EMBARGADO), YURI SANTOS OLIVEIRA NEVES - CPF: 054.585.591-85 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (EMBARGANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (EMBARGANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (EMBARGANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), MOISÉS PEREIRA FREIRE (EMBARGANTE), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA DA CONCEICAO MEIRELES - CPF: 005.597.951-30 (APELANTE), YURI SANTOS OLIVEIRA NEVES - CPF: 054.585.591-85 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU AMBOS OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGANTE(
S):
CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA e
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME

EMBARGADO(S):

MARIA DA CONCEICAO MEIRELES e Outros

EMENTA
.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGADA CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. EMBARGOS CONHECIDO E REJEITADOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos por incorporadora e corretora imobiliária contra acórdão que, por unanimidade, negou provimento à apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o acórdão incorreu em contradição quanto ao dever de indenizar, à cláusula de multa contratual, à responsabilidade civil e solidária do corretor e à inexistência de danos morais; (
ii
) se houve omissão na análise dos
arts
. 722 e 723 do CC e dos
arts
. 14, caput e § 4º, do CDC; (
iii
) se era necessário prequestionamento expresso dos dispositivos legais invocados.

III. Razões de decidir

3. O acórdão embargado analisou amplamente as teses jurídicas suscitadas, não se verificando omissão ou contradição a ensejar o manejo dos embargos.

4. O prequestionamento decorre da efetiva apreciação da matéria controvertida (implícito), sendo desnecessária a menção expressa a dispositivos legais.

5. Os embargos de declaração não constituem instrumento para rediscutir fundamentos de mérito, mas apenas para sanar os vícios previstos no art. 1.022 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

6. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento:
“1. Não configuram vícios de omissão ou contradição quando o acórdão examina de forma suficiente a matéria posta em julgamento. 2. O prequestionamento se satisfaz pela análise da questão jurídica, sendo dispensável referência expressa a dispositivos legais.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 1.022 e 1.026, § 2º.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Trata-se
de dois Embargos de declaração opostos, respectivamente, por

CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA
e
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME,
contra o acórdão em ID nº
309723859
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos, negou provimento ao recurso, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

A parte embargante,
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda.
, sustenta que o acórdão recorrido apresenta vício de contradição quanto à análise do dever de indenizar os embargados por danos morais, bem como no tocante à cláusula de multa contratual, porquanto a decisão teria violado os artigos 186 e 927 do Código Civil.

Alega que o percentual de retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente é reiteradamente reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça como adequado para compensar as despesas gerais da contratante e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Requer, ainda, o prequestionamento expresso dos artigos 187 e 927 do Código Civil.

Por sua vez, a parte embargante
Goldem
Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME
assevera que o acórdão recorrido apresenta vícios de contradição quanto à tese de que o corretor não integra a cadeia de consumo, o que implicaria na ausência de responsabilidade civil, bem como quanto à violação ao artigo 265 do Código Civil, no que tange à responsabilidade solidária.

Sustenta, ainda, a existência de omissão quanto à análise da violação aos artigos 722 e 723 do Código Civil.

Aduz, também, contradição quanto à aplicação do artigo 14, caput, e do §4º do mesmo dispositivo, ambos do Código de Defesa do Consumidor, além de contradição quanto à inexistência de danos morais.

Por fim, requer o prequestionamento expresso dos artigos 186, 927, 265, 722 e 723 do Código Civil, bem como dos artigos 14, caput, e 14, §4º do Código de Defesa do Consumidor, além das divergências jurisprudenciais apontadas nos presentes embargos, com o objetivo de viabilizar a interposição de eventuais recursos às instâncias superiores.

As
partes embargadas deixaram de apresentar contrarrazões, conforme certificado no ID.
315024391.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

EMBARGANTE(
S):
CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA e Outro

EMBARGADO(S):
MARIA DA CONCEICAO MEIRELES e Outros

VOTO

Egrégia Câmara

Conforme relatado, trata-se de
dois
Embargos de declaração opostos
,

respectivamente, por

CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA

e

GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME,
contra o acórdão em ID nº
309723859
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos, negou provimento ao recurso, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC, vejamos
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação.

O acórdão Embargado restou assim proferido:

“APELANTE(S): CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA.

APELADO(S): GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME

VOTO PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de dois Recursos de Apelação Cível, um interposto por GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME e outro interposto por CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA., contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/ Danos Materiais e Morais proposta pela ora apelada, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial.

Em síntese, o Juízo
a quo
rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva das requeridas e a prejudicial de prescrição, mas reconheceu a ilegitimidade passiva do sócio VALDIR FERREIRA DA MOTA, extinguindo o feito em relação a ele sem julgamento de mérito.

No mérito, o Juízo de origem asseverou e concluiu que houve inadimplemento contratual por parte das requeridas, ora apelantes, consistente na não entrega do imóvel objeto do contrato no prazo estipulado, já dilatado (abril/2018), o que ensejou a rescisão do contrato com a restituição integral dos valores pagos pela autora, no total de R$ 10.719,39, sem qualquer retenção, acrescidos de correção monetária e juros moratórios, além da condenação solidária das rés ao pagamento de R$ 4.190,48 a título de multa contratual e R$ 3.000,00 a título de indenização por danos morais.

Em sequência, a sentença foi integrada pelo acolhimento parcial de embargos de declaração para esclarecer omissão quanto ao termo inicial dos juros de mora sobre os danos materiais, fixando-o na data da citação válida, nos termos do art. 405 do Código Civil.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pelas partes apelantes.

Apelação cível interposta por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME

1. Ilegitimidade passiva por ausência da responsabilidade solidária da imobiliária Golden

A apelante sustenta que não é parte no contrato de compra e venda celebrado entre a compradora e a construtora (CIC), tendo atuado apenas como intermediadora/corretora.

Sustenta que não se comprometeu com a entrega do imóvel, não integrou a incorporação imobiliária nem assumiu obrigações contratuais relativas à obra.

Defende que a solidariedade não pode ser presumida e só decorre da lei ou da vontade das partes (art. 265 do CC).

Reforça que não há nexo causal entre sua conduta e os danos alegados.

Assim, postula pela reforma da sentença para que se reconheça a ausência de sua responsabilidade, com a consequente extinção do processo em relação à ora apelante.

A apelada, por sua vez, defende que a Golden integra a cadeia de fornecimento do produto/serviço, por ter divulgado, comercializado e intermediado a venda dos lotes.

Com base nos
arts
. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, sustenta a solidariedade entre os fornecedores perante o consumidor.

Outrossim, reforça que é irrelevante o fato de a imobiliária não ter sido signatária do contrato principal, pois a responsabilidade solidária seria objetiva.

Pois bem
. Consta dos autos que a apelada firmou, em
22/09/2014
, contrato (ID. 303998856) com a empresa CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda., visando à aquisição do lote identificado como “QD 57, LT 02”, integrante do empreendimento denominado Condomínio Campestre
EcoVille
Pantanal, composto por um total de 1.163 lotes, registrado sob a matrícula n.º 2711 do 1º Serviço Notarial e Registral de Imóveis da Comarca de Santo Antônio de Leverger/MT.

O valor total previsto para a aquisição foi de R$ 41.904,83 (quarenta e um mil novecentos e quatro reais e oitenta e três reais), dividido em 187 parcelas mensais, com previsão de entrega para
outubro de 2017
, com prazo de tolerância de 6 (seis) meses, ou seja, findando em
abril de 2018
, nos termos da
Cláusula Décima Sétima
do contrato em exame,
in
verbis
:

[...]

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA:
A
COMPROMISSADA VENDEDORA
FICA NO DEVER DE EXECUTAR OS SERVIÇOS E OBRAS DE INFRAESTRUTURA EM ATÉ O LIMITE DE 36 (TRINTA E SEIS) MESES, CONTADOS A PARTIR DO LANÇAMENTO OFICIAL, SENDO QUE
A ENTREGA DOS SERVIÇOS E OBRAS SE DARÁ ATÉ OUTUBRO DE 2.017
, RESSALVANDO-SE, PORÉM, MOTIVOS DE FORÇA MAIOR OU RAZÕES ALHEIAS À VONTADE
DA MESMA
, DENTRO DOS LIMITES PERMITIDOS POR LEI.
FICA ESTIPULADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 6 (SEIS) MESES, PARA ENTREGA COMPLETA DO EMPREENDIMENTO. CONTADO A PARTIR DA DATA PACTUADA ACIM
.

(ID. 303998856) [grifos nossos e do original]

Ocorre que, ultrapassado o prazo contratual e o período de tolerância, vencido em abril de 2018, a entrega da infraestrutura do loteamento não foi efetivada e, por outro lado, a autora, ora recorrida, cessou os pagamentos em junho de 2018, após a quitação de 40 parcelas, as quais somaram R$ 10.719,39 (dez mil setecentos e dezenove reais e trinta e nove centavos).

A ação foi distribuída em 09 de abril de 2021, ainda sem a efetiva entrega do empreendimento à autora, ora apelada.

Ocorre, para afastar a responsabilidade solidária, a ora apelante sustenta que não firmou o contrato acima com a recorrida, pois atuou apenas como intermediadora do negócio (corretagem), conforme faria prova o recibo do contrato de intermediação de vendas de imóveis juntado com a contestação à exordial, serviço pelo qual, conforme sustentado pela ora recorrente, o apelado pagou o valor de R$ 2.1734,59 (ID. 303998882), conforme cita-se:

(ID. 303998882)

Outrossim, verifica-se que outra apelante, a construtora CIC, juntou com sua contestação, além do recibo acima citado, a proposta de compra na qual a recorrente Golden consta como intermediadora do negócio, conforme cita-se:

(ID. 303998892)

Ademais, conforme asseverado pelo Juízo a quo, a logomarca da apelante Golden consta, inclusive, nos demonstrativos de pagamento fornecidos pela construtora CIC,
in
verbis
:

(Trecho do documento de ID. 59878151, autos de origem).

Assim, conforme documentos acima, verifica-se a efetiva participação da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto.

Apesar de não ter liame jurídico formal com o consumidor quanto ao contrato de compra e venda de unidade imobiliária supracitado, a corretora/intermediadora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, nos termos da relação consumerista regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, constata-se que a apelada se enquadra no conceito de consumidor, uma vez que era a destinatária final do produto (imóvel), enquanto as rés, construtora/vendedora e intermediadora/corretora do imóvel, se amoldam ao conceito de fornecedoras de produto e serviços, com fulcro nos
arts
. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990
.

A responsabilidade e legitimidade decorre de se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento, com fulcro nos
arts
. 3º, 7º parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, in
verbis
:

Art. 3°
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que
desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

[...]

Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e
eqüidade
.

Parágrafo único.
Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo
.

[...]

Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 1°
Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores
.

[grifo nosso]

Assim, os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória consumerista, também são responsáveis pelos danos gerados ao consumidor, não cabendo a alegação de que o dano foi gerado por culpa exclusiva de um dos seus integrantes.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO
. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
4 .
Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/05/2021) [grifo nosso]

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA .
CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO
CDC .
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS.
PRECEDENTES .
1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de
consumo .
Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
4 .
Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/05/2021)

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA
–DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES –
CORRETORA IMOBILIÁRIA – LEGITIMIDADE PASSIVA – APLICAÇÃO DO CDC – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que todos aqueles que atuam na cadeia de consumo são solidariamente responsáveis, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 7º, do Código de Defesa do Consumidor
.

(TJ-MT - AC: 00578124020138110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 23/08/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2023) [grifo nosso]

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
– PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRESCRIÇÃO DA PARCELA REFERENTE À CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS –
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. Inexiste ofensa ao princípio da dialeticidade, se as apelantes atacam o pronunciamento judicial e fica evidente que os argumentos apresentados nas razões do recurso estão intrinsecamente ligados com o que ficou decidido na sentença. Carece de interesse recursal a pretensão de reconhecimento de prescrição das parcelas de comissão de corretagem, se a autora não se insurgiu contra essa retenção pelas rés/apelantes, nem ao menos as cobrou.
À luz da jurisprudência e da legislação consumerista, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a intermediadora (imobiliária) e a construtora, por integrarem a mesma cadeia de consumo, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

(TJ-MT - AC: 10057868120218110004, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023) [grifo nosso]

Desse modo, verifica-se a aplicação da responsabilidade solidária consumerista, o que afasta a tese de ilegitimidade passiva suscitada pela ora apelante.

Assim, a preliminar deve ser
rejeitada
.

É como voto.

Apelação cível interposta por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME

2. Não devolução dos valores recebidos por corretagem

A apelante sustenta que a sentença condenou a recorrente a devolver à apelada os valores recebidos a título de corretagem.

Defende que a comissão de corretagem foi devidamente paga por serviço prestado sem falhas.

Alega que o serviço de corretagem foi prestado até a conclusão do negócio jurídico entre a compradora e a vendedora (CIC), e que a Golden não pode ser responsabilizada por inadimplemento posterior.

Cita o art. 722 e seguintes do Código Civil para justificar que a atividade do corretor se encerra com a conclusão do negócio.

Pois bem
.
Examina-se, a matéria em sede preliminar, uma vez que não há interesse processual na referida pretensão recursal da apelante
.

Isso porque, quanto à condenação indenizatória, primeiramente assevera-se que autora, ora apelada, moveu a ação contra a ora recorrente não para pleitear o ressarcimento do valor de R$ 2.1734,59 pagos por comissão de corretagem, mas para postular pela condenação solidária das partes em razão da rescisão contratual (ID. 303998851), quanto às parcelas mensais do contrato, à multa contratual e à indenização por danos morais.

Outrossim, ressai da sentença objurgada que o Juízo a quo limitou a indenização concernente aos valores referentes ao contrato, referentes à responsabilidade solidária quanto às parcelas mensais pagas pela consumidora, nos termos inclusive da memória de cálculo apresentada pela autora em sua exordial (ID. 303998851, p. 16), em nada mencionando ou determinando a respeito da restituição do valor da comissão de corretagem, no montante de R$ 2.1734,59 (ID. 303998882), pago à apelante Golden, o qual não se com funde com os R$ 10.719,39 das parcelas mensais; com a multa contratual de R$ 4.190,48 ou com a indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00, veja-se:

[...]

Por consequência,
as rés deverão devolver solidariamente todos os valores pagos pela parte autora (sem qualquer retenção), totalizando o valor de R$ 10.719,39
, acrescidos de correção monetária pelo IGPM/FGV (conforme parágrafo quinto, da cláusula décima quarta, do contrato de compra e venda, ID. 53055974 - Pág. 9), contados do desembolso de cada parcela (nas datas constantes na incontroversa tabela de ID. 59878151), além de juros, além de juros de mora, após o trânsito em julgado da decisão, na hipótese de inadimplência, a título de dano material.

Há a incidência da cláusula penal, a título de multa decorrente da rescisão contratual, no importe de 10% sobre o valor do contrato, assim, as rés deverão indenizar a parte autora em R$ 4.190,48, acrescidos de juros legais e correção monetária pelo IGPM/FGV, a partir da data da inadimplência do contrato, qual seja: 01.05.2018 (dia subsequente ao prazo máximo para a entrega do empreendimento), a título de multa
contratual.
[...]

Desta feita, sendo incontroverso o descumprimento
contratual,JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTESos
pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato c/c Danos Materiais e Morais proposta por MARIA DA CONCEIÇÃO MEIRELES em face de CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda e Golden Negócios Imobiliários Ltda – Me, para declarar rescindido o contrato de compra e venda formalizado entre as partes (ID. 53055975); bem como para
condenar as rés, solidariamente, na devolução da integralidade dos valores pagos (sem qualquer retenção), totalizando R$ 10.719,39, acrescidos de correção monetária pelo IGPM/FGV
(conforme parágrafo quinto, da cláusula décima quarta, do contrato de compra e venda, ID. 53055974 - Pág. 9),
contados do desembolso de cada parcela (nas datas constantes na incontroversa tabela de ID. 59878151),
além de juros, além de juros de mora
, a título de dano material; bem como
condenar as rés, solidariamente, a indenizarem a parte autora em R$ 4.190,48
(quatro mil, cento e noventa reais e quarenta e oito centavos),
acrescidos de juros legais e correção monetária pelo IGPM/FGV, a partir de 01.05.2018, a título de
multa contratual
; bem como condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de
R$ 3.000,00 (três mil reais), atualizados monetariamente com incidência do INPC/IBGE, desde a data do arbitramento (Súmula 362, do STJ), mais juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, a título de dano moral.

[...]

(ID. 303998931) [grifo nosso]

Assim, resta inequívoco que o montante de R$ 2.174,59, pago a título de corretagem (ID. 303998882), não integrou a condenação imposta às rés, distinguindo-se das parcelas do contrato, da multa e da indenização por dano moral.

Por conseguinte, à luz
art. 17 do Código de Processo Civil
(“
Para postular em juízo é necessário
ter interesse
e legitimidade.
”), constata-se a ausência de interesse recursal neste ponto, razão pela qual o capítulo referente à não devolução da corretagem
não deve ser conhecido
.

A corroborar o entendimento, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. REGULARIDADE DA CONTRATAÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVAÇÃO. NÃO CONHECIMENTO.
AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL
. MÉRITO. DÍVIDA PRESCRITA. COBRANÇA POR MEIO DO PORTAL SERASA LIMPA NOME. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. DÉBITO EXTRAJUDICIALMENTE EXIGÍVEL. 1. A invocação de alegações desconexas com o provimento jurisdicional hostilizado acarreta o não conhecimento do recurso, nesta parte, por ausência de regularidade formal e ofensa ao princípio dialeticidade, circunstância observada quanto a tese atinente à regularidade da contratação. 2.
Não deve ser conhecido o capítulo recursal sobre o qual não se evidencia sucumbência no ato judicial recorrido, por ausência de interesse recursal
, o que se verifica, in
casu
, quanto a tese voltada ao reconhecimento da inexistência de negativação do nome do consumidor. 3. A prescrição, na forma do art. 189 do Código Civil, alcança a pretensão de cobrança judicial do débito, mas não a existência do próprio direito, de modo que a impossibilidade do exercício do direito de ação não implica na extinção do direito subjetivo de crédito. 4. Na hipótese de débito prescrito, não é vedado ao credor fazer valer o seu direito por outros meios, tal como a sua cobrança extrajudicial, o que, a princípio, não configura ato ilícito, daí a improcedência do pedido de inexigibilidade extrajudicial do débito. 5. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA PARTE, PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.

(TJ-GO - Apelação Cível: 5296872-23.2023.8 .09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) [grifo nosso]

Diante do exposto, voto pelo
não conhecimento
do pedido recursal referente à não devolução do valor de
R$ 2.174,59
recebido por comissão de corretagem.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Apelação cível interposta por CIC – Central de Imóveis de Cuiabá Ltda.

1. Inexistência de atraso e culpa da apelada e legalidade da retenção de 23% dos valores pagos e descabimento da multa de 10% fixada na sentença

A apelante alega que não houve inadimplemento contratual, pois, a certidão de conclusão da Prefeitura de Santo Antônio de Leverger, datada de 03/08/2018, comprovaria a entrega das obras.

Outrossim, sustenta que a posse do imóvel foi entregue na data da assinatura do contrato (conforme cláusula contratual), sendo obrigação da compradora comunicar o interesse na constituição da escritura pública.

Além disso, sustenta que a autora, ora apelada, não impugnou as fotos do empreendimento juntadas pela apelante, que demonstrariam o estado da obra.

Ademais, alega culpa da apelada na rescisão do contrato. Isso porque, segundo a recorrente, a rescisão contratual decorreu de desistência voluntária e injustificada da autora (apelada), motivada por problemas financeiros próprios, conforme confissão na petição inicial.

Assim, aduz que a apelante não descumpriu o contrato, o que afasta qualquer dever indenizatório.

Outrossim, argumenta que, nos termos do art. 67-A da Lei 4.591/1964, e da cláusula contratual, é legal e proporcional a retenção de 23% dos valores pagos a título de despesas administrativas; gestão de recebíveis e tributos irrecuperáveis;

Cita jurisprudência do TJMT, TJSP e o precedente do STJ (REsp 1.723.519/SP) que fixam o parâmetro-base de 25% de retenção para casos de distrato sem culpa do vendedor.

Além disso, afirma que a multa contratual fixada em 10% do valor do contrato é indevida, pois a culpa pela rescisão não foi da apelante, e a sentença contrariou o contrato e a legislação aplicável.

Assim, sustenta que a aplicação da multa deveria ser invertida, ou no mínimo desconsiderada, quando a desistência é por iniciativa do comprador.

A apelada, por sua vez, argumenta que o contrato de compra e venda foi descumprido pelas rés, pois, o empreendimento não foi entregue conforme pactuado; o loteamento encontra-se abandonado e a inexecução contratual total justifica a restituição integral dos valores pagos, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

Além disso, rebate a alegação dos apelantes de que não houve atraso na entrega da obra, afirmando que não há nos autos prova da conclusão do empreendimento e que o documento administrativo apresentado (certidão de conclusão da prefeitura) não comprova a existência de infraestrutura mínima para uso do lote.

Outrossim, ressalta que a sentença foi clara ao apontar a inexistência de entrega efetiva, corroborando o inadimplemento.

Ademais, argumenta que a multa de 10% está expressamente prevista no contrato, e sua aplicação é legítima diante do descumprimento contratual por parte das rés;

Assevera que a jurisprudência reconhece a validade de cláusulas penais em benefício do consumidor quando caracterizada falha na prestação de serviço;

Ressalta que a tentativa dos apelantes de aplicar retenção de 23% é juridicamente descabida e representa onerosa desvantagem ao consumidor, violando os princípios do CDC.

Pois bem. Destacam-se do contrato de ID. 303998856, as seguintes obrigações da vendedora/construtora, quanto aos serviços e obras no lote em exame:

[...]

I- OBJETO DA TRANSACÃO: LOTE/TERRENO.

O IMÓVEL ORA DESCRITO
FAZ PARTE INTEGRANTE DO EMPREENDIMENTO DENOMINADO LOTEAMENTO CAMPESTRE ECO-VILLE PANTANAL
, COM ÁREA TOTAL DE 76,1883HA OU 761.883,00 METROS QUADRADOS, DIVIDIDA EM 58 QUADRAS CONTENDO NO TOTAL DE 1.163 LOTES DE PROPRIEDADE DA VENDEDORA DEVIDAMENTE MATRICULADA SOB O N° 2711 DO SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL DE IMÓVEIS DO 1ª
OFICIO
DE SANTO ANTÔNIO DE LEVERGER - MT E APROVADO PELA PREFEITURA MUNICIPAL E PELOS DEMAIS ÓRGÃOS COMPETENTES.

[...]

AS INSTRUMENTO PARTES CONTRATANTES, APÓS TEREM TIDO CONHECIMENTO PRÉVIO DO TEXTO DESTE E ENTENDIDO O SEU SENTIDO E ALCANCE, TEM JUSTA E CONTRATADA A PRESENTE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO TERRENO (LOTE)
EM CONSTRUÇÃO
, DESCRITO E CARACTERIZADO NESTE INSTRUMENTO, SENDO CERTO QUE ESTE NEGÓCIO JURÍDICO SE MUTUAMENTE RE GULARÁ PELOS ACEITOS ITENS E OUTORGADOS. EM SUCESSIVO, DESTE QUADRO RESUMO E DO ENUNCIADO, MUTUAMENTE ACEITOS E OUTORGADOS.

[...]

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA:
A COMPROMISSADA VENDEDORA FICA NO DEVER DE EXECUTAR OS SERVIÇOS E OBRAS DE INFRAESTRUTURA
EM ATÉ O LIMITE DE 36 (TRINTA E SEIS) MESES, CONTADOS A PARTIR DO LANÇAMENTO OFICIAL, SENDO QUE
A ENTREGA DOS SERVIÇOS E OBRAS SE DARÁ ATÉ OUTUBRO DE 2.017
, RESSALVANDO-SE,
PORÉM
MOTIVOS DE FORÇA MAIOR OU RAZÕES ALHEIAS À VONTADE
DA MESMA
, DENTRO DOS LIMITES PERMITIDOS POR LEI. FICA
ESTIPULADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 6 (SEIS) MESES
, PARA ENTREGA COMPLETA DO EMPREENDIMENTO. CONTADO A PARTIR DA DATA PACTUADA ACIM.

[...]

TERMO DE OBRAS

A)
É DEVER DO EMPREENDEDOR A IMPLANTAÇÃO DE INFRAESTRUTURA COMPREENDENDO:

1. PIQUETEAMENTO;

2. MARCOS DEMARCADORES EM CONCRETO COM A IDENTIFICAÇÃO DOS LOTES

3. ABERTURA DAS RUAS;

4. EXECUÇÃO DE OBRAS DE DRENAGEM PARA O ESCOAMENTO DE ÁGUAS PLUVIAIS;

5. ENCASCALHAMENTO DAS RUAS;

6. PLANTIO DAS ÁRVORES NAS RUAS EM ATENDIMENTO AS EXIGÊNCIAS DA SECRETARIA ESTADUAL DO MEIO AMBIENTE, TOTALIZANDO 1.163 UNIDADES, CORRESPONDENDO UMA UNIDADE POR LOTE;

7. CONSTRUÇÃO DE PÓRTICO DE ENTRADA;

8. CONSTRUÇÃO DE GUARITA DE SEGURANÇA;

9. FECHAMENTO DO PERÍMETRO EXTERNO DO LOTEAMENTO EM ALAMBRADO COM 2,0 METROS DE ALTURA, RECOBERTO COM CERCA VIVA. PERFAZENDO UM TOTAL DE 4.500 METROS LINEARES;

10. IMPLANTAÇÃO DE PARQUE SAÚDE COM LAGO CONTEMPLATIVO COM DECK, PISTA DE CAMINHADA E APARELHOS DE ACADEMIA AO AR LIVRE COM VESTIÁRIOS, BANHEIROS E SANITÁRIOS;

11. IMPLANTAÇÃO DE 47.000 METROS QUADRADOS DE AREA DE LAZER, ÀS MARGENS DO RIO CUIABÁ, CONTENDO DECK DE PESCA, GUARDA BARCOS, RAMPA P/DESCIDA DE BARCOS; QUIOSQUES COM CHURRASQUEIRAS INDIVIDUAIS, REDÁRIO, QUE SERÁ TRANSFERIDA PARA A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO ECOVILLE PANTANAL;

12. CONSTRUÇÃO SALÃO DE FESTAS COM APROXIMADAMENTE 150 METROS QUADRADOS;

13. CONSTRUÇÃO DE QUADRAS POLIESPORTIVAS E CAMPO DE FUTEBOL SOCYTE; 14. IMPLANTAÇAO DE REDE DE ÁGUA POTÁVEL INTERLIGANDO À REDE MUNCIPAL DO D.A.E. - DEPARTAMENTO DE ÁGUA E ESGOTO, DO MUNCÍPIO DE SANTO ANTONIO DO LEVERGER, EM TUBULAÇÃO DE 150MM ATÉ A ENTRADA DO LOTEAMENTO ECOVILLE PANTANAL E REDISTRIBUIÇÃO EM TUBOS DE 50MM DE ACORDO COM O PROJETO, A SER EXECUTADO NO PRAZO MÁXIMO DE 48 MESES; 15. IMPLANTAÇÃO DE REDE DE ENERGIA ELÉTRICA EM ALTA E BAIXA TENSÃO, COM ILUMINAÇÃO PÚBLICA DE ACORDO COM O POJETO A SER EXECUTADO NO PRAZO MÁXIMO DE 48 MESES;

[...] (ID. 303998856) [grifo nosso]

Para elucidar o descumprimento das supracitadas obras, a apelada juntou fotos do local em sua exordial, demonstrando o abandono da área, pela construtora e a ausência das referidas obras.

Em que pese a apelante sustentar que cumpriu com suas obrigações contratuais, apesar das fotografias juntadas pela autora provaram o contrário, a recorrente não se desincumbiu de comprovar os fatos impeditivos e extintivos do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, uma vez que se sustenta em uma “certidão de conclusão” do loteamento, assinada pelo então Secretário Municipal de Obras da Prefeitura Municipal de Santo Antônio do Leverger (ID. 303998889),
a qual menciona apenas a conclusão de
galeria pluvial
,
rede de energia e rede de água
, desconsiderando as inúmeras obrigações contratais acima citadas (“Termo de Obras”), previstas no instrumento em exame.

Assim, verifica-se que ficou incontroverso o atraso na entrega do empreendimento, porquanto, apesar de se tratar de loteamento campestre, a considerável infraestrutura prometida não foi entregue na data estipulada no contrato, cujo prazo final, era o mês de outubro de 2017, conforme pacto firmado entre as partes, com prazo de tolerância até abril de 2018.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de
culpa exclusiva da vendedora/construtora
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, com fulcro no enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, in
verbis
:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

[grifo nosso]

Portanto, diante da resolução do contrato por inadimplemento da promitente/vendedora, com responsabilidade solidária da intermediadora, devem proceder à imediata devolução dos valores despendidos pela autora, ora apelada, nos termos da parte dispositiva da sentença objurgada.

No tocante ao pedido de retenção de valores pela Apelante, e afastamento da multa contratual de 10%, tais pretensões não merecem acolhimento.

Isso porque, conforme já asseverado, nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, é obrigatória a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, conforme consolidado entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes.

3. Ademais,
a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes
aostatus
quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador
, o que inclui a comissão de corretagem.

4. Agravo interno não provido.

(STJ.
AgInt
no
AREsp
: 1768177 SP 2020/0255157-2. Órgão julgador: Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento: 03/05/2021. Publicação: 06/05/2021) [grifo nosso]

No mesmo sentido, cita-se ementa de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO.
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS
. CONTRADIÇÃO INEXISTENTE. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. DESCABIMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra acórdão que desproveu a apelação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se existe contradição no acórdão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A contradição que autoriza os embargos de declaração é aquela existente no texto e conteúdo do próprio aresto, que apresenta proposições entre si inconciliáveis, o que não se evidencia no julgado embargado.

O julgado destaca que, apesar de eventual conclusão administrativa da obra, diversas benfeitorias previstas no contrato e na propaganda veiculada não foram entregues até a propositura da ação, o que afasta a tese de regularidade do empreendimento, assim como autoriza a rescisão do contrato e a devolução integral das quantias pagas.

A condenação em danos morais se fundamenta na frustração substancial da legítima expectativa do adquirente, decorrente do longo atraso na entrega do empreendimento completo, que extrapola o mero inadimplemento contratual.

IV. DISPOSITIVO

Embargos de declaração rejeitados.

(TJMT, AC 1008314-45.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 21/07/2025,
Publicado
no DJE 21/07/2025) [grifo nosso]

No que tange à multa de 10% (cláusula penal) em favor da consumidora/compradora, além de sua previsão contratual, encontra amparo no teor do art. 408 do Código Civil, in
verbis
:

Art. 408.
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
.

[grifo nosso]

Assim, tendo o contrato sido rescindido por culpa exclusiva das partes requeridas, em responsabilidade solidária, a parte autora tem o direito de receber, de forma imediata e integral, todas as parcelas pagas e a consequente multa contratual de 10%.

A corroborar o entendimento, cita-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. LOTEAMENTO SEM INFRAESTRUTURA ENTREGUE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA COMPENSATÓRIA
. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE LEGAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença que reconheceu o inadimplemento contratual e declarou a resolução do contrato de compra e venda de lote urbano, com condenação à restituição integral dos valores pagos, incidência de multa contratual e aplicação de correção monetária e juros legais. Indeferido o pedido de danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (
ii
) saber se restou configurado inadimplemento contratual pela empresa loteadora; (
iii
) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos, com multa compensatória; (
iv
) saber se o índice de correção monetária aplicável é a SELIC ou o IGP-M.

III. Razões de decidir

3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os elementos constantes nos autos forem suficientes à formação do convencimento do magistrado, destinatário da prova.

4. O inadimplemento contratual ficou demonstrado pela ausência de entrega das obras de infraestrutura, não ilidido por provas eficazes por parte da empresa vendedora.

5.
A restituição integral dos valores pagos, com cláusula penal de 10%, é medida que se impõe, ante a aplicação da Súmula 543 do STJ.

6. A aplicação da taxa SELIC como índice de correção monetária e juros moratórios encontra respaldo no art. 406 do CC/2002 e jurisprudência consolidada do STJ.

7. A norma do art. 32-A da L. nº 6.766/1979 não retroage a contratos anteriores à sua vigência,
tampouco se aplica em desfavor do promitente comprador quando a inadimplência decorre de culpa da vendedora
.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

"1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o acervo probatório for suficiente à resolução do mérito.

2.
É devida a restituição integral dos valores pagos, com incidência de cláusula penal, quando caracterizado o inadimplemento contratual do promitente vendedor.

3. A taxa SELIC é aplicável como índice único de correção monetária e juros moratórios, nos termos do art. 406 do CC/2002."

(TJMT, AC 1008045-35.2024.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Vice-Presidência, Julgado em 21/07/2025,
Publicado
no DJE 21/07/2025) [grifo nosso]

Desse modo, não assiste razão à apelante.

Apelação cível interposta por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME e apelação cível interposta por CIC – Central de Imóveis de Cuiabá Ltda.

3. Não ocorrência de danos morais ou redução do valor da indenização

Ambas as apelantes questionaram a indenização por danos morais.

A apelante, Golden, argumenta que o atraso na entrega do imóvel é mero inadimplemento contratual, insuficiente para justificar indenização por dano moral.

Aponta que o lote foi adquirido para lazer e não para moradia, o que afastaria a ocorrência de ofensa à dignidade do comprador.

Argumenta que não houve comprovação de circunstâncias excepcionais que pudessem justificar dano extrapatrimonial.

A recorrente CIC, por sua vez, afirma que não houve nenhuma conduta ilícita praticada pela apelante.

Assevera que a indenização por dano moral, arbitrada em R$ 3.000,00, seria indevida, pois, não haveria comprovação de violação grave aos direitos da personalidade da apelada e eventuais transtornos seriam mero aborrecimento ou frustração contratual.

Aduz que se há de existir circunstância excepcional para configuração de dano moral decorrente de inadimplemento.

A apelada, por sua vez, argumenta que a frustração da legítima expectativa da parte consumidora, combinada com o descumprimento contratual e o abandono do empreendimento, ultrapassam o mero dissabor.

A corroborar, cita entendimento do STJ (
AgInt
no REsp 1.654.843/SP) no sentido de que o atraso injustificado e a falha na prestação de serviço geram dano moral presumido.

Outrossim, assevera que a indenização fixada pelo juízo de primeiro grau (R$ 3.000,00) está dentro dos parâmetros razoáveis e deve ser mantida.

Pois bem
. Em que pesem as alegações da apelante, não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de conduta negligente das apelantes no cumprimento de obrigação essencial, com atraso muito superior à dilação de seis meses prevista no contrato.

No caso em exame, a previsão para a conclusão das obras de infraestrutura era outubro de 2017, prorrogável até abril de 2018, nos termos da Cláusula Décima Sétima do contrato (ID. 303998856). Entretanto, quando do ajuizamento da presente ação, em 09/04/2021, já haviam transcorrido
quase três anos do prazo final pactuado
, sem a efetiva entrega do empreendimento.

Tal circunstância supera, portanto, a esfera do mero descumprimento contratual, atingindo diretamente a confiança legítima do consumidor e revelando falha grave na prestação do serviço, caracterizando situação excepcional que enseja reparação moral, nos termos do
art. 5º, V e X, da Constituição Federal e art. 6º, VI, do Código de Defesa do
Consumidor ([...] “VI -
a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos
;” [...]).

Outrossim, nos termos do
art. 8º, do Código de Processo Civil
, cumulado com os
arts
. 927 e 945 do Código Civil
, a quantia arbitrada em R$ 3.000,00 pelo juízo singular revela-se adequada às circunstâncias do caso concreto, pois atende ao caráter compensatório e pedagógico da medida, sem implicar enriquecimento indevido.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de recente julgado desta colenda Quinta Câmara de Direito Privado:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA
. LUCROS CESSANTES.
DANO MORAL CONFIGURADO
. COMPENSAÇÃO COM SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

1. Apelação interposta por MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Gislene Lopes Nascimento, julgou procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 1% ao mês sobre o valor do contrato entre 31/03/2024 e 18/02/2025, e de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, ambos com correção e juros, além das custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel decorreu de inadimplemento da compradora ou de mora da construtora; (
ii
) estabelecer se subsiste o direito da autora a indenização por lucros cessantes e danos morais; (
iii
) determinar a possibilidade de compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14, CDC).

A baixa da hipoteca, requisito indispensável para o registro da escritura e entrega do imóvel, incumbia exclusivamente à construtora, que a providenciou apenas em 13/01/2025, após o prazo contratual e de tolerância, caracterizando mora exclusiva da vendedora.

A alegação de inadimplemento da compradora é afastada, pois a não formalização da escritura com cláusula de alienação fiduciária decorreu da impossibilidade de registro causada pela própria construtora.

Os lucros cessantes são devidos, pois o atraso injustificado privou a compradora de usufruir do imóvel, sendo aplicável a cláusula contratual que prevê indenização de 1% ao mês sobre o valor do contrato.

O dano moral é configurado, pois a conduta da construtora superou o mero inadimplemento
, gerando frustração legítima, insegurança e violando o direito à moradia, ensejando reparação proporcional fixada em R$ 8.000,00.

É inviável a compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor, por se
tratarem
de obrigações de naturezas distintas e regidas por normas específicas (Lei nº 9.514/1997), não havendo reciprocidade ou liquidez para compensação automática.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A construtora que atrasa a entrega do imóvel por não promover a baixa de hipoteca responde por lucros cessantes e danos morais, independentemente de culpa.

O atraso injustificado na entrega das chaves caracteriza dano moral quando frustra legítima expectativa e compromete o direito à moradia do adquirente.

Não é possível compensar valores indenizatórios com o saldo devedor de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CDC, art. 14; CPC,
arts
. 82, §2º; 85, §§2º e 11; 355, I; 487, I; CC,
arts
. 189 e 927; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 e Tema 970; TJ-MT, Apelação Cível nº 1018367-08.2019.8.11.0002, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 19/06/2024; TJ-MT, Apelação Cível nº 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12/06/2024.

(TJMT, AC nº 1037256-14.2024.8.11.0041, QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO: Relator: Des. Marcos
Regenold
Fernandes, julgado em 19/08/2025) [grifo nosso]

Assim, rejeitam-se as teses recursais das apelantes, mantendo-se integralmente a condenação ao pa
gamento de indenização por danos morais no valor fixado em primeiro grau.

Diante do exposto, ratifico o não conhecimento do pedido de não devolução dos valores de comissão de corretagem, conheço dos demais pedidos recursais e
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em 10%, para 12% sobre o proveito econômico obtido pela parte autora.

É como voto.
”

As partes Embargantes asseveram que o acórdão apresenta vício de omissão
e
contradição, entretanto, revisando a mencionada decisão, verifica-se que a matéria foi amplamente analisada e fundamentada com base jurídica e jurisprudencial suficiente para compreender o entendimento aplicado.

Além disso, importa salientar que o prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 1.022 do CPC.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Egrégio Câmara:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ERRO MATERIAL – VÍCIO SANADO – ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO – DESNECESSIDADE - RESULTADO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE ACOLHIDO.

1. Se no acórdão há o vício apontado pela Embargante, o recurso de embargos de declaração deve ser acolhido para sanar o erro material.

2. “Os embargos de declaração são cabíveis somente para sanar omissão, obscuridade ou contradição contida no julgado, ou, ainda, para sanar erro material. Ausente qualquer dessas hipóteses, devem ser rejeitados os embargos, sob pena de se abrir a possibilidade de rediscussão da matéria de mérito encartada nos autos e já decidida.” (N.U 0015718-93.2019.8.11.0000, Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 25/06/2018,
Publicado
no DJE 03/07/2018)

3.
Entende-se como
prequestionada
a matéria que foi objeto de análise e decisão no acórdão recorrido, sendo despicienda a referência expressa a dispositivo de lei federal (prequestionamento explícito), bastando que a questão jurídica tenha sido efetivamente decidida (prequestionamento implícito).

(N.U 0011076-95.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO,
EDSON DIAS REIS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 19/03/2024,
Publicado
no DJE
22/03/2024
) (grifo nosso)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO INTERNO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA ANTECIPADA – INVIABILIDADE – OMISSÃO – NÃO CONSTATAÇÃO – PRONUNCIAMENTO SOBRE TODOS OS PONTOS RELEVANTES SUSCITADOS – PREQUESTIONAMENTO – ACLARATÓRIOS REJEITADOS.

1 –
Não há que se falar em omissão se a decisão recorrida deliberou sobre todos os pontos relevantes para o deslinde da causa
.

2 –
O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, de acordo com o livre convencimento motivado.

3 –
O prequestionamento, nos Embargos de Declaração, ainda deve seguir os pressupostos de admissão do aludido recurso, qual seja, a presença de omissão, contradição, obscuridade e erro material.

(N.U 1012212-53.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO
PÚBLICO,
HELENA
MARIA BEZERRA RAMOS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 18/03/2024,
Publicado
no DJE
26/03/2024
) (grifo nosso)

Aliás, como brilhantemente a ilustre Desa. Helena Maria Bezerra Ramos descreve no caso citado acima, o órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas tão somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, seguindo o seu livre convencimento.

Em outras palavras, desde que suficientemente analisada a matéria posta nos autos, o órgão julgador não está obrigado a manifestar ponto a ponto sobre todos os argumentos e/ou dispositivos legais invocados pelas partes, mas sim realizar a devida entrega jurisdicional.

Dito isso, a irresignação dos Embargantes não ultrapassa o mero descontentamento com o entendimento aplicado, inexistindo vícios quando a matéria que foi suficientemente enfrentada.

Portanto, a decisão é clara, em seus fundamentos, há lógica entre a conclusão e suas premissas a não ensejar contradição, como todas as matérias questionadas na pretensão subjetiva foram examinadas a contento, não existindo, ainda, erro material a ser suprido.

O mero inconformismo dos Embargantes não pode ensejar a oposição de embargos de declaração, os quais não são apropriados para rediscussão da matéria já decidida, ainda que, supostamente, incoerente, segundo o entendimento dele.

Evidente, assim, a impropriedade do manejo dos embargos de declaração, que não se configuram como outra instância recursal, pois, mesmo para fins de prequestionamento, o uso deste recurso se limita à demonstração de ocorrência das hipóteses contempladas no art. 1.022, CPC.

Por essas razões,
CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

opostos, PORÉM, REJEITO-OS.

Por fim, fica as partes embargantes advertidas de que a oposição de novos embargos de declaração manifestamente protelatórios, em que não aponte, de modo concreto e consistente, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, prolongando indevidamente a conclusão da demanda e distorcendo a finalidade do recurso, resultará na aplicação de multa sobre o valor da causa atualizado, conforme preceitua o art. 1.026, § 2º, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025