Tribunal: TJMT
Processo: 1003991-02.2024.8.11.0015
Relator(a): GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-02-10
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO.
I. CASO EM EXAME
Recurso interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1003991-02.2024.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 29.871.448/0001-62 (RECORRENTE), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), LUCAS OLIVEIRA DO NASCIMENTO - CPF: 054.684.151-19 (RECORRIDO), DAIANY NUNES SCHWENK - CPF: 025.778.131-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1ª TURMA RECURSAL.

N. Recurso:
1003991-02.2024.8.11.0015.

Origem
: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE SINOP.

Recorrente:
IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Recorrido:
LUCAS OLIVEIRA DO NASCIMENTO.

Relator
:
Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de julgamento:

10 A 13/02/2025
(PLENÁRIO VIRTUAL).

Ementa
: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO.

I. CASO EM EXAME

Recurso interposto contra decisão monocrática que homologou o projeto de sentença elaborado por juiz leigo e julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a recorrente à restituição de valores pagos pelo recorrido em contrato particular de compromisso de compra e venda de loteamento urbano, após a rescisão contratual por inadimplemento do comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorrente do inadimplemento do comprador atrai a aplicação da Lei nº 13.786/2018; (ii) estabelecer se os descontos previstos na referida legislação devem ser aplicados na restituição dos valores pagos pelo adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, prevendo deduções específicas em caso de rescisão contratual.

O artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 permite a retenção de valores pagos pelo adquirente, incluindo multa contratual de até 10%, encargos moratórios, tributos incidentes sobre o lote, taxa de fruição e comissão de corretagem, quando pactuada.

O contrato celebrado entre as partes prevê expressamente as deduções previstas no artigo 32-A da legislação aplicável, afastando alegação de abusividade na retenção de valores.

O montante devido a título de cláusula penal, despesas administrativas, IPTU e comissão de corretagem supera o valor pleiteado pelo reclamante, inexistindo quantia a ser restituída.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Pedido improcedente.

Tese de julgamento
:

A rescisão de contrato de compra e venda de lote, por inadimplemento do adquirente, atrai a aplicação da Lei nº 13.786/2018, que prevê deduções na restituição dos valores pagos.

São válidas as cláusulas contratuais que estabelecem retenções dentro dos limites legais previstos no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 13.786/2018, art. 32-A; CPC, art. 373, I; Lei nº 9.099/95, art. 55.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, N.U 1017350-09.2022.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 21/01/2025; TJ-GO, Apelação Cível 5675713-27.2021.8.09.0051, Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira, 2ª Câmara Cível, julgado em 17/03/2023; TJ-SP, Apelação Cível 1035016-23.2022.8.26.0100, Rel. Des. Ademir Modesto de Souza, 7ª Câmara de Direito Privado, julgado em 18/04/2023.

R E L A T Ó R I O

Visa a recorrente reformar a decisão monocrática prolatada no id. 259839668, que homologou o projeto de sentença elaborado pela juíza leiga e julgou
parcialmente procedente
o pedido inicial, condenando-a ao pagamento do valor de
R$ 12.152,94 (doze mil cento e cinquenta e dois e noventa e quatro centavos)
a título de
danos materiais
, corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir do arbitramento, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde o evento danoso.

Em suas razões recursais, a reclamada alega que o contrato discutido nos autos foi firmado após a Lei nº 13.786/2018 entrar em vigor, razão pela qual seriam cabíveis os descontos previstos no art. 32-A da referida legislação. Ao final, pugna pela reforma da r. sentença.

Em contrarrazões, a recorrida refuta os fundamentos lançados nas razões recursais, pugnando a manutenção da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1ª Turma Recursal:

Segundo consta na petição inicial, as partes firmaram um contrato particular de compromisso de compra e venda em 07/10/2020, tendo por objeto um lote de 303,69 m2, localizado no Loteamento Residencial Iguatemi, em Sinop-MT.

Afirma que o contrato previa que o reclamante pagaria pelo loteamento o valor de R$ 8.928,49 (oito mil novecentos e vinte e oito reais e quarenta e nove centavos) a título de sinal, além de 12 parcelas de R$ 744,04 (setecentos e quarenta e quatro reais e quatro centavos) e 240 parcelas de R$ 494,26 (quatrocentos e noventa e quatro reais e vinte e seis centavos).

Sustenta que a empresa rescindiu o contrato devido ao inadimplemento do reclamante, desconsiderando o pagamento parcial do terreno, no importe de R$ 16.203,91 (dezesseis mil duzentos e três reais e noventa e um centavos). Nesse contexto, pleiteia-se que a multa por rescisão contratual seja limitada a 15% (quinze por cento) do valor pago.

A demandada, por sua vez, alega que o autor deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, visto que está inadimplente com suas parcelas. Relata que, em razão da ausência de pagamento, enviou uma notificação ao autor comunicando o cancelamento do contrato.

A demandada, por sua vez, alega que o autor deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, visto que está inadimplente com suas parcelas. Relata que, em razão da ausência de pagamento, enviou uma notificação ao autor comunicando o cancelamento do contrato.

Declara que os pedidos do demandante não atendem aos princípios do
pacta sunt servanda
, da boa-fé e da legalidade, uma vez que ignoram o disposto no art. 32-A da Lei nº 13.786/18.

Pois bem, analisando o contexto fático-probatório existente nos autos, vê-se que a sentença recorrida

merece reparo
.

Restou incontroverso nos autos que a falta de adimplemento das parcelas deu causa ao cancelamento do contrato e ao pedido judicial de restituição da quantia paga
, atraindo a aplicação da Lei nº 13.786/2018, a qual alterou as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano. Nesse sentido, o art. 32-A da referida legislação dispõe que:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo,
deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens
:

I -
os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel
, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II -
o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas
, inclusive arras ou sinal,
limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV -
os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão
;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
(grifei)

Ademais, nota-se que o contrato firmado entre as partes, na clausula XVII (id. 253523676, p. 13), prevê que:

XVII – DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM CASO DE RESCISÃO

CLAUSULA VIGESIMA SEGUNDA: Em caso de rescisão deste instrumento, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do(a)(s) COMPROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) ou da COMPRWMITENTE VENDEDORA,
a restituição das importâncias pagas será realizada da seguinte forma
:

Vr = Valor da restituição;

Vp = Valor pago corrigido;

Vi =
Valor dos débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU)

ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e
tarifas vinculadas ao imóvel
, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

Mca =
Multa contratual e despesas administrativas = 10 % (dez por cento) do valor atualizado deste instrumento
;

Df =
Fruição de 0,75%
(zero virgula setenta e cinco por cento)
sobre o valor atualizado do instrumento
, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao(a)(s) COMPROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) até sua restituição a COMPROMITENTE VENDEDORA;

Em = Encargos moratórios (juros e multa) relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente

Cc = Comissão de corretagem.

Nesse contexto, tendo em vista que o contrato foi pactuado posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, para que sejam calculados os valores a serem restituídos ao adquirente do lote,
é necessário realizar as deduções contratuais incidentes sobre o valor final
.
A proposito:

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO DE VALORES PAGOS.
CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME (...) Tese de julgamento: "
1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção parcial de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, nos termos da Lei nº 13.786/2018."

"2. A necessidade de reavaliação financeira em financiamento imobiliário, decorrente de atraso na formalização contratual, não caracteriza conduta abusiva ou ilícita por parte da vendedora."

"3. A frustração contratual não configura, por si só, dano moral passível de indenização, na ausência de comprovação de violação a direitos da personalidade."
(...) (TJMT – N.U 1017350-09.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025, Publicado no DJE 26/01/2025) (grifei)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS.
CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO
. RESCISÃO UNILATERAL.
RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. ABUSIVIDADE NÃO EVIDENCIADA. PENALIDADES DE ACORDO COM AS PREVISÕES DA LEI Nº 6.766/1979.
AVENÇA POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI FEDERAL Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO)
.
INCIDÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO
. 1. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel realizado
após o advento da Lei nº 13.786/2018
, que acrescentou o artigo 32-A, à Lei nº 6.766/1979,
é forçosa a subsunção do contrato às novas previsões legais
. 2. Considerando que as penalidades previstas na cláusula 5.5 do contrato em discussão (especificamente quanto às
previsões de retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato, indenização pela fruição do imóvel e a obrigação de recolhimento de impostos, taxas e tributos, tudo a cargo do promitente comprador), encontram expressa previsão nos incisos do artigo 32-A, da Lei nº 6.766/1979,
não há que se falar em abusividade das referidas cláusulas, sob pena de que o seu afastamento, a título de proteção do consumidor, venha a
representar ofensa à disposição expressa de lei
. 3. Forçosa, portanto, a reforma da sentença, para julgar integralmente improcedentes os pedidos iniciais. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJ-GO 5675713-27.2021.8.09.0051, Relator: REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/03/2023) (grifei)

Apelação. Resilição de compra e venda.
Loteamento
.
Contrato posterior à vigência da Lei 13.786/2018
.
Cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato
. Indenização de fruição de 0,5% por mês até a efetiva restituição, a ser calculada sobre o valor total do contrato (art. 32-A da Lei 6.766/1979).
Valores relativos a tributos e demais taxas, comprovadamente quitados pela vendedora, que são de responsabilidade das adquirentes entre a data da assinatura do contrato e o efetivo distrato
. Comissão de corretagem que não foi claramente informada às adquirentes, não podendo ser objeto de cobrança por parte da vendedora. Aplicação da tese firmada no julgamento de recursos repetitivos pelo STJ (Tema 938) (REsp n. 1.599.511/SP). Resilição do contrato que, embora possa levar ao perdimento total dos valores pagos, não pode gerar obrigação adicional às adquirentes, sob pena de inadmissível enriquecimento indevido por parte da vendedora. Inteligência do art. 51, § 1º, do CDC. Recurso parcialmente provido.
(TJ-SP - Apelação Cível: 1035016-23.2022.8.26.0100 São Paulo, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 18/04/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2023)

Sob tal perspectiva, no presente caso,
não há quantia a ser restituída à parte autora
. Isso porque os valores pactuados a título de cláusula penal e despesas administrativas (R$ 12.754,98), débitos de IPTU (R$ 734,90 e R$ 683,66) e comissão de corretagem (R$ 5.101,99) já excederiam o montante pleiteado pelo reclamante.

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe à parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito. Contudo, ainda que feitas alegações pelo demandante, inexistem nos autos provas aptas a dar guarida à pretensão deduzida na inicial.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, posto que tempestivo, e
dou provimento
para julgar

improcedente
a pretensão deduzida na inicial, declarando extinto o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95.

É como voto
.

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2025