Tribunal: TJMT
Processo: 0013238-63.2012.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013238-63.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[WLADIMIR JOSE GOULART - CPF: 455.747.409-82 (APELANTE), VALQUIRIA APARECIDA REBESCHINI LIMA - CPF: 404.591.791-87 (ADVOGADO), GUIZARDI JUNIOR ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 14.930.085/0001-11 (APELADO), JULIANA FERREIRA GOMES DA SILVA - CPF: 896.818.861-00 (ADVOGADO), PRISCILA DAUDT SOUSA RIBEIRO - CPF: 008.324.731-97 (ADVOGADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), MIGUEL GUIZARDI JUNIOR - CPF: 073.957.878-20 (APELADO), VALDEMAR DE SOUZA CORREA - CPF: 385.503.931-34 (APELADO), WALDELY MURILA DE QUEIROZ - CPF: 141.673.281-00 (APELADO), JOEVERTON SILVA DE JESUS - CPF: 861.960.221-72 (ADVOGADO), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), KEWRI REBESCHINI DE LIMA - CPF: 016.909.321-20 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL A TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO AUTOR. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE CORRÉU. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I – Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de negócio jurídico cumulada com pedido de indenização por danos morais, fundada na alienação de imóvel objeto de compromisso de compra e venda supostamente inadimplido pelo autor.

II – Questão em discussão: Verifica-se se o inadimplemento parcial do contrato pelo autor e a inexistência de registro do instrumento contratual obstam a declaração de nulidade das alienações subsequentes, realizadas a terceiros de boa-fé, bem como se há direito à indenização por danos morais e à restituição dos valores pagos.

III – Razões de decidir: Inexistente o registro do compromisso de compra e venda no cartório competente, não há oponibilidade a terceiros, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil. A inadimplência do apelante, que quitou apenas metade das parcelas contratadas, afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial, conforme precedentes do TJMT e STJ. Não demonstrado o prejuízo processual pela ausência de citação de corréu, nem formulado pedido certo e delimitado de restituição de valores na inicial, resta inviabilizada a pretensão indenizatória. Inovações trazidas apenas em sede recursal não podem ser conhecidas. Sentença suficientemente fundamentada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na origem em 15%, observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC, por ser beneficiário da gratuidade de justiça.

Custas recursais pelo apelante, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposto por WLADIMIR JOSÉ GOULART (Id. nº 272669366), em face da sentença proferida pelo juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT (Id. nº 272669364), que julgou improcedente a ação anulatória de negócio jurídico c/c danos morais proposta em desfavor de GUIZARDI JUNIOR ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA, MIGUEL GUIZARDI JUNIOR, VALDEMAR DE SOUZA CORREA e WALDELY MURILA DE QUEIROZ.

O autor alegou que firmou contrato de compra e venda do lote n.º 11, quadra 11, do Loteamento Jardim Gramado, em Cuiabá/MT, com a primeira requerida, no ano de 1995, tendo efetuado o pagamento parcial das parcelas ajustadas. Afirmou que, mesmo após o pagamento de 18 das 36 parcelas pactuadas, o imóvel foi alienado a terceiro, sem a sua ciência, razão pela qual buscou a anulação dos registros subsequentes e a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais.

A sentença reconheceu o inadimplemento contratual do autor, a ausência de vícios na alienação posterior a terceiro de boa-fé, e julgou improcedente o pedido. Da referida sentença, sobreveio o presente recurso, no qual o apelante sustenta, preliminarmente, nulidade por cerceamento de defesa e ausência de fundamentação. No mérito, pugna pela anulação das alienações subsequentes e o reconhecimento de sua condição de legítimo proprietário do imóvel, com expedição de mandado para registro.

Contrarrazões foram apresentadas pelos apelados GUIZARDI JUNIOR ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA e MIGUEL GUIZARDI JUNIOR (Id. nº 272669372), sustentando a manutenção da sentença, sob os argumentos de ausência de prova do direito alegado, prescrição, inovação recursal e regularidade da rescisão contratual.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Preliminarmente, rejeito a alegação de cerceamento de defesa. O juízo de origem entendeu que a matéria discutida era unicamente de direito, e, com base no artigo 355, I, do CPC, julgou antecipadamente a lide. A ausência de produção de prova oral ou pericial, quando a controvérsia pode ser solucionada com base nos documentos acostados aos autos, não configura cerceamento, sobretudo quando não demonstrada a imprescindibilidade de outras provas para a formação do convencimento do julgador.

Também não se verifica a alegada ausência de fundamentação. A sentença analisou os principais argumentos deduzidos na inicial e apresentou motivação suficiente, conforme exigido pelo artigo 489, §1º, do CPC.

No mérito, não assiste razão ao apelante. O compromisso de compra e venda celebrado entre as partes não foi levado a registro, o que impede a sua oponibilidade perante terceiros, nos termos do artigo 1.245, §1º, do Código Civil. A posse prolongada do apelante não é suficiente, por si só, para invalidar as alienações subsequentes realizadas a terceiros de boa-fé, especialmente quando não demonstrada má-fé dos adquirentes.

Ademais, o próprio apelante reconhece o inadimplemento do contrato, tendo efetuado o pagamento de apenas 18 das 36 parcelas. Ainda que se invoque a teoria do adimplemento substancial, é imprescindível que a parte adimplente tenha quitado parcela considerável da obrigação e demonstre boa-fé e ausência de prejuízo à outra parte. No presente caso, o inadimplemento corresponde a 50% do valor contratado, o que descaracteriza o adimplemento substancial.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA IMÓVEL RURAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO – REJEIÇÃO – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DO REQUERIDO/APELANTE – INADIMPLEMENTO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1 - Comprovado o pagamento do parcelamento do preparo recursal deferido, não há falar em deserção. 2 - Incontroverso o atraso considerável no pagamento das prestações ajustadas e levando em consideração as peculiaridades do caso, a hipótese não se aplica a teoria do adimplemento substancial, porque o Apelante não pagou sequer 50% (cinquenta por cento) do preço. 3 - Comprovada a inadimplência do comprador, a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, amparada pelo artigo 475 do Código Civil, que assim dispõe: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 5 – Constatado o descumprimento contratual por parte do Apelante e configurada a inadimplência, rescindido o contrato de pleno direito, tem como consequência o retorno das partes ao estado originário com a devolução do imóvel aos Recorridos. (TJ-MT 10297676720178110041 MT, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 01/12/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2021).

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA. MORA EX RE. DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO. 1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que a mora ex re independe de interpelação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva e líquida. Aplicação da Súmula 83/STJ. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ) . 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2086062 SP 2022/0068587-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 18/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2023)

Quanto à ausência de citação do requerido VALDEMAR DE SOUZA CORREA, assiste razão à sentença. A improcedência dos pedidos torna prejudicial a citação dos corréus ausentes, não havendo nulidade a ser reconhecida, por ausência de prejuízo processual.

Por fim, no que tange ao pedido de indenização pelos valores pagos, constata-se que o apelante não comprovou o valor total desembolsado e tampouco requereu, de forma clara e delimitada, a restituição parcial na peça inicial, o que também caracteriza inovação vedada.

Pelo
exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida e, em obediência à regra do art. 85, §11, do CPC, majoro em 15% os honorários advocatícios fixados na sentença, cuja exigibilidade permanece suspensa a teor do art. 98, §3º, do CPC.

Custas recursais pel
a
apelante, observada a regra do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025