Tribunal: TJMT
Processo: 1021487-80.2024.8.11.0003
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1021487-80.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), LUIZ GONZAGA GOMES - CPF: 274.636.801-34 (APELADO), ANDRESSA BRAGA GOMES - CPF: 038.927.121-74 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO

DISTRATO A PEDIDO DO COMPRADOR.
CONTRATO ANTERIOR A LEI
13.786/2018.
INCIDÊNCIA DO CDC
. RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS E
DEVOLUÇÃO DE VALORES DE FORMA IMEDIATA
–
MANUTENÇÃO
- IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO PARCELADA.
JUROS DE MORA INCIDENTE SOBRE O MONTANTE DA RESTITUIÇÃO QUE DEVE NO CASO OCORRER DESDE A CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO DESEMBOLSO
–
PRETENSÃO QUE SEJA DO TRÂNSITO EM JULGADO – NÃO ACOLHIMENTO
-
NÃO INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO -

IPTU NÃO ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE RETENÇÃO
-
VALIDADE DA RETENÇÃO DE CORRETAGEM.

INAPLICABILIDADE AO CADO DO ARTIGO 32 DA LEI
13.786/2018
JÁ QUE POSTERIOR AO CONTRATO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tratando-se de rescisão contratual a pedido do promitente comprador é admissível a retenção pela promitente vendedora de valor entre 10% a 25% sobre o montante pago conforme entendimento jurisprudencial, sendo que o valor a ser restituído ao comprador deve ser devidamente corrigido de juros de mora e correção monetária.

No caso por se tratar de
contrato firmado antes
da Lei
13.786/2018, tem aplicação o Código de Defesa do Consumidor, sendo que os juros incidem desde a citação e a correção monetária a partir do desembolso não se aplicando a referida legislação que determina que seria desde o trânsito em julgado da sentença.

A restituição dos valores ao Apelado deve ser imediata e não em 12 parcelas na forma da Lei 13.786/2018,

posterior à contratação.

O pagamento do IPTU pelo comprovador
pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu
na hipótese dos autos, já que se trata de
lote sem edificação,
tornando-se, portanto, incabível que o comprador arque com os custos decorrentes

Diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno,
não há valores a serem compensados a título de taxa de fruição, razão pela qual a sentença deve ser mantida.

Os valores pagos a título de corretagem, repassados diretamente a terceiros (corretores e imobiliárias), mediante cláusula contratual destacada e com ciência do comprador não integram o patrimônio da vendedora e não devem ser restituídos.

O Artigo 32-A da Lei

6.766/69 possui redação incluída pela Lei
13.786/2018
, que por ser posterior à contratação no presente caso não incidem os encargos ali previstos.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1021487-80-2024

APELANTES
:
MASTER, CONSTRUTORA, INCORPORADORA
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOOS LTDA E
SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS

APELADO
: LUIZ GONZAGA GOMES

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda e
Sólida Empreendimentos Imobiliários
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que
julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição

de Quantia Paga ajuizada em face das Apelantes
, para
declarar rescindido o Contrato P
articular de Compromisso de Compra e Venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos
, determinando a
restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago
, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela. Condenou, ainda a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios

fixados em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais).

Nas razões recursais as Apelantes alegam que o Apelado
apresentou Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, afirmando ter celebrado contrato para aquisição da unidade imobiliária registrada como Lote 21, da Quadra 55, do Loteamento Parque dos Lírios, em Rondonópolis-MT, sobrevindo a sentença recorrida.

Assinalam que ao prolatar a sentença o Juízo
a quo
determinou que os juros de mora serão devidos a partir da citação, em afronta ao Tema 1.002/STJ, acrescentando que

inexiste mora da promitente vendedora a justificar a incidência de juros moratórios sobre a devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador, visto que restou demonstrado a não incidência de mora das Apelantes.

Alegam que
a mora só restará eventualmente caracterizada após o trânsito em julgado
, na fase de cumprimento da sentença, quando será definido o valor a restituir e o momento para tanto.

Sustentam que, conforme demonstrado,

a
rescisão está sendo pleiteada pelo Apelado e, por isso, o termo inicial para a incidência de juros é a data do trânsito em julgado da sentença
, em observância ao Tema 1.002/STJ.

Verberam que, no caso, as Apelantes tem direito em reter o IPTU
, estando omissa a sentença neste ponto, ademais,
restou omissa, também, acerca do pedido de desconto de eventuais
valores restituídos, a título de fruição
, durante o período em que o Apelado utilizou o imóvel, mas encontrava-se em inadimplência, como preceituado no contrato.

Sustentam que
foi determinado que
a devolução dos valores ocorra em parcela única
, entretanto,

deve ocorrer

em 12 (doze) parcelas

mensais
após esgotado o prazo de carência de 12 (doze) meses, por se tratar de loteamento com obras entregues devendo ser o0bservado o que dispõe a Lei n. 13.786/2018.

Alegam que possuem direito à retenção do valor de corretagem,
aduzindo que configurada a prestação de serviço de corretagem, certo é ser devido o pagamento da comissão correspondente, que nada mais representa do que a contraprestação do serviço oferecido.
Pugnam, finalmente, pelo provimento do recurso e reforma da sentença recorrida
.

Nas contrarrazões o Apelado afirma que o Tema 1.002 do STJ (REsp 1740.911) fixa a tese de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão em compromissos de compra e venda anteriores à Lei 13.786/18,

no entanto, no caso dos autos o Tema em questão não é aplicável, tendo em vista que foi reconhecido na sentença que a clausula penal convencionada não é aplicável em razão de excessiva abusividade da penalidade,
e não por mera liberalidade do recorrido.

Alega que a mora das Apelantes foi caracterizada pela sua recusa em restituir os valores devidos
,
mesmo diante do pedido de rescisão
(
que foi previamente formalizado na via administrativa
), o que
justifica a incidência de juros desde a citação
, conforme a regra geral do art. 405 do Código Civil
.

Afirma as Apelantes requerem que dos valores restituíveis seja descontado o IPTU referente ao tempo em que o Apelado teve a posse do imóvel,
no entanto, a sentença encontra-se baseada no que foi comprovado e requerido, não tendo as Apelantes demonstrado que o Apelado deixou de arcar com os pagamentos de IPTU durante a vigência do respectivo contrato, ônus que lhes incumbia. Afirma que o imóvel não foi usufruído, sendo o IPTU de responsabilidade das vendedoras.

Assevera que a tentativa das Apelantes de reter a taxa de fruição, no percentual de 1% sobre o valor do contrato corrigido,

já que a posse do Apelado se deu no ato da assinatura do contrato
e que a fruição é devida pela utilização da coisa por quem detém sua posse, porém tal pretensão não merece acolhida.

Assinala que a fruição se aplica a imóveis com edificação, ou seja, onde há efetivo uso e proveito econômico e que no caso o lote de terreno não edificado não gera fruição
, não havendo comprovação de que o Apelado

tenha usufruído do bem, construindo ou utilizando-o de alguma forma.

Verbera que a cláusula que prevê a fruição é abusiva,
pois, estabelece uma cobrança mesmo sem uso efetivo, tanto é que o Apelado pugnou em sua exordial para que fosse reconhecida a abusividade das cláusulas 16ª e 17ª do contrato de compra e venda, tendo o juízo fundamentado a procedência do pedido autoral na impossibilidade da cumulação da retenção de arras e a imposição dos termos contratuais, tendo em vista a excessividade da penalidade
.

Argumenta que quanto a forma de restituição do valor a Lei n. 13.786/2018
se aplica a contratos firmados após sua vigência e que
o contrato foi celebrado em 2017, logo, a restituição deve ser em parcela única,
conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Sustenta que com relação a restituição de valor de corretagem não merece prosperar
, tendo em vista que os valores pagos pelo autor via boletos foram debitados em favor exclusivo do Grupo Econômico das Apeladas, não havendo
valores creditados em favor de corretor autônomo,
sendo que as Apelantes tentam induzir o Juízo a erro, assim, o valor de corretagem foi pago a corretor vinculado as Apelantes e estas é quem devem suportar os riscos da atividade econômica desenvolvida. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Como visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou procedente a Rescisão Contratual referente a Contrato de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes, determinando a restituição do montante pago pelo Autor com desconto de 25%
corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela.

As Apelantes se insurgem com relação a sentença, pretendendo a sua reforma para que seja determinado em síntese:
A
restituição do valor das prestações pagas, com incidência de juros legais a partir do trânsito em julgado da sentença

conforme Tema 1.002/STJ.

Retenção dos valores dos impostos de IPTU vencidos durante o período em que o contrato esteve em vigor e da

Fruição de 1% sobre o valor atualizado do contrato corrigido, por mês de inadimplência
; Que os valores sejam restituídos em 12 (doze) parcelas mensais após esgotado o prazo de carência de 12 (doze) meses;

Além da retenção da comissão de corretagem

Juros moratórios pagos pela parte autora com relação às parcelas pagas com atraso e, subsidiariamente, caso não seja acolhida a forma de restituição mencionada, requer que, do valor desembolsado, sejam deduzidos todos os valores mencionados no art. 32-A da Lei n. 6.766/78.

Ressai dos Autos que o Apelado ajuizou a demanda na qual,

sustenta que em 22 de maio de 2017, as partes firmaram instrumento particular de proposta de compra e venda, na qual, o Apelado consta como compromissário comprador e as Apelantes como vendedoras, sendo o objeto do contrato

um imóvel territorial urbano, localizado na Comarca de Rondonópolis/MT, Loteamento Residencial Parque dos Lírios, denominado lote nº 21 da quadra nº 55, com área de 240m2, registrado na Matrícula nº 92.529 do CRI de Rondonópolis/MT.

Sustentou que ficou acordado o pagamento R$ 77.114,40 (setenta e sete mil cento e quatorze reais e quarenta centavos) em 150 (cento e cinquenta) parcelas de quinhentos e quatorze e dez centavos, mais R$ 4.058,65 (quatro mil cinquenta e oito reais e sessenta e cinco centavos) a título de intermediação.

Alegou que a partir de 2019

em decorrência de dificuldades financeiras, conseguiu pagar apenas 24 parcelas de 150 contratada

no montante de R$ 17.958,11 (dezessete mil novecentos e cinqüenta e oito reais e onze centavos), assim, pleiteia a rescisão do contrato e restituição dos valores pagos, acrescentando que

foi compelido a assinar documento de desistência do negócio para não ser cobrado em outros valores.

Dessa forma, pelo que se verifica, não se trata de pedido de rescisão contratual em razão de inadimplemento da vendedora mais a pedido do comprador que ficou impossibilidade de arcar com o pagamento das parcelas pactuadas, ou seja,

a rescisão do contrato partiu de iniciativa do próprio Autor
cabendo
verificar os valores que pode ocorrer desconto do montante pago pelo comprador.

No caso constata-se que o Juízo determinou a restituição do valor pago pelo Autor, autorizando o desconto de percentual de 25% pelas demandadas bem como determinou sue ocorra em apenas uma parcela.

As Apelantes assinalam que deve ocorrer em 12 parcelas, de conformidade com a Lei
13.786/2018, bem como aduziu inexistir mora das demandadas e que o termo inicial dos juros de mora é a partir do trânsito em julgado da sentença.

Com relação a alegação de ausência de mora e impossibilidade de incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído ao Apelado, necessário anotar que quando do pedido de rescisão contratual pela via administrativa as Apelante deveriam ter realizado a restituição, no entanto, o Apelado teve de ajuizar a demanda para resolver a questão de modo que não há falar em impossibilidade de incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído, diante da mora em restituir o montante que o Autor faz
jus
não se demonstrando razoável a pretensão em fazer tal restituição sem correção alguma.

No pertinente ao termo inicial da incidência dos de mora sobre o valor a ser restituído as Apelantes defendem que é do transito em julgado da sentença.

A sentença ficou omissa quanto a esse ponto e, embora tenham as Apelantes ingressado com Embargos de Declaração a omissão não foi sanada.

Com efeito, a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada
, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado

conforme conforme Tema 1002 do STJ, e dispõe a Lei 13.786/2018, no entanto,
referida legislação é aplicada aos contratos firmados após a sua vigência
, para os contratos firmados anteriormente aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de venda de terreno em loteamento.

No caso em análise o contrato em questão foi firmado em
22/05/2017
de forma que não tem aplicação a mencionada Lei
13.786/2018, não cabendo alteração da sentença quanto a determinação da restituição imediata do valor pago pelo Apelado corrigido de juros de mora desde a citação e correção monetária desde o desembolso de cada parcela.

Portanto, o formato

da devolução dos valores, está conforme a jurisprudência do
STJ
que, inclusive, já consolidou entendimento no sentido de que a devolução deve ser imediata e em parcela única, conforme
Súmula 543.

Quanto a pretensão de ser descontado débitos de IPTU não comporta acolhimento.

Ocorre que
o pagamento desses débitos pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu
na hipótese dos autos, tornando-se, portanto, incabível que os compradores arquem com os custos decorrentes.

Nesse sentido o entendimento jurisprudencial:

“
(...) 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio
e IPTU
são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 6. Agravo interno desprovido
.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1958836 MS 2021/0252633-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2022) (g.n).

Na mesma linha é o entendimento desse Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PLEITO DE REFORMA – INAPLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO
–

DÉBITOS IPTU
E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR-
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...) 6. O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.

(N.U 1016520-68.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/08/2024, Publicado no DJE 30/08/2024).

Pretendem
,
ainda
, que
seja descontado taxa de fruição referida pretensão não merece acolhida haja vista que
sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, não se vislumbra fundamento que ampare a pretensão recursal, uma vez que restou evidenciado a fruição do imóvel pelo Apelado conforme os fatos constantes dos autos, sendo abusiva a cláusula que estabelece a sua incidência por se tratar de lote não edificado

senão vejamos os termos do art. 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor,
in verbis
:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

(...)

V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.

No caso trata-se de um Lote de terreno sem edificação e sem indicação de ocupação de modo que a cobrança da taxa de fruição pelas Apelantes revela-se abusiva, ademais, necessário anotar que o
Lote será reintegrado ao patrimônio das Apelantes, podendo ser novamente comercializado pelo valor atualizado, de modo que não há que se falar em prejuízo suportado pelas mesmas.

Portanto,
no que tange a possibilidade de retenção da taxa de fruição somente é admissível, conforme entendimento jurisprudencial,

mediante comprovação inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, circunstancia que não esta comprovada no presente caso, ademais, não foi demonstrado qualquer proveito econômico pelo promitente comprador decorrente da posse do terreno não edificado não havendo falar em incidência de taxa de fruição, senão vejamos o entendimento jurisprudencial:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESC I9SÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023).

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT) na mesma perspectiva:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpam exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3.
Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa fruição
.
4. Ocorrida a rescisão contratual contratual e o retorno
ao status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022).

Desse modo, diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno, não há valores a serem compensados a título de taxa de fruição, razão pela qual, a sentença deve ser mantida.

Com relação a possibilidade de retenção do valor de corretagem

ou sua

dedutibilidade em caso de rescisão contratual o Apelado alega que não ocorreu pagamento a corretor autônomo e que é de responsabilidade das Apelantes.

Verifica-se que o instrumento contratual celebrado entre as partes previu, de forma clara, expressa e destacada, a responsabilidade da adquirente pelo pagamento da comissão de corretagem, discriminando o valor devido em conformidade com os ditames da boa-fé objetiva e do dever de informação.

Consta na cláusula quinta do contrato ID 309149379 o seguinte:

“
CLÁUSULA QUINT O(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) declara-se ciente que a comissão pela intermediação corretagem do imóvel, objeto do presente contrato, foi pactuado diretamente entre o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) e o corretor de imóveis que intermediou a presente transação, cuja forma de pagamento fora ajustada livremente entre as partes”.

Além disso, verifica-se que o Apelado firmou Instrumento Particular de Intermediação e Venda de Unidade Imobiliária – Loteamento Residencial parque dos Lírios, conforme
documento ID
309149370, estando comprovado o pagamento do sinal no valor 676,44 (seiscentos e setenta e seis reais e quarenta e quatro centavos) e mais 05 (cinco) parcelas no mesmo valor constando a assinatura do corretor e seu creci, sendo imobiliária intermediária Cristo Rei Imobiliaria Ltda
.

Ressalte-se que tal prática encontra respaldo no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, no qual a fixou tese de repercussão repetitiva no sentido de que:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (vide REsp n. 1.599.511/SP).

Nesse sentido, há julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL TESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUSTIÇA GRATUITA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Apelação Cível interposta por Urban Residence Incorporadora SPE Ltda. contra sentença que, nos autos da Ação de rescisão Contratual ajuizada em face de Silmara Matos Nunes, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato por inadimplemento da ré, autorizando a retenção de até 25% do valor pago, incluindo multa e corretagem, com devolução do valor remanescente. A sentença também determinou a compensação dos honorários sucumbenciais e concedeu, de ofício, justiça gratuita à ré. A Apelante requereu a reforma da sentença para autorizar a retenção integral da comissão de corretagem, revogar a justiça gratuita e afastar a compensação dos honorários, atribuindo à ré a integralidade da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a retenção integral da comissão de corretagem, conforme previsão contratual e a Lei nº 13.786/2018; (ii) verificar a legalidade da concessão de justiça gratuita sem requerimento expresso; e (iii) estabelecer se é cabível a compensação dos honorários sucumbenciais, à luz do art. 85, § 14, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

A Lei nº 13.786/2018, aplicável ao contrato firmado em 13/11/2020,
autoriza expressamente a dedução integral da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento do comprador, independentemente da limitação de 25% sobre os valores pagos.

O contrato prevê de forma clara a responsabilidade da compradora pela comissão de corretagem, com o devido destaque do valor,
atendendo às exigências fixadas pelo STJ no Tema 938, o que valida sua retenção integral.

A comissão de corretagem, por não integrar o preço do imóvel, não está sujeita à limitação de 25% da retenção total prevista contratualmente, conforme entendimento pacificado do STJ e da jurisprudência atual.

A concessão da justiça gratuita depende de requerimento expresso da parte interessada, nos termos do art. 99 do CPC. Sua concessão de ofício é vedada, conforme reiteradas decisões do STJ.

O art. 85, § 14, do CPC, veda a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, razão pela qual a condenação integral da parte vencida é medida que se impõe, em respeito ao princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A comissão de corretagem pode ser integralmente retida pelo incorporador em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, desde que haja previsão contratual expressa e destaque do valor
.

A concessão do benefício da justiça gratuita exige requerimento expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício.

É inadmissível a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, conforme vedação expressa do art. 85, § 14, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018, art. 67-A; CPC, arts. 85, § 14, 86 e 99; CC, arts. 368 e 369; CDC, arts. 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp nº 1931372/RJ, Rel. Min. Sérgio Kukina, 1ª Turma, j. 13.11.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1628011/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 08.02.2021.

(N.U 1019187-19.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/08/2025, Publicado no DJE 12/08/2025.

Dessa forma, revela-se plenamente legítima e exigível a dedução integral da comissão de corretagem do montante a ser restituído ao Apelado
quando a resolução contratual decorrer de sua iniciativa ou inadimplemento.

Consequentemente, a retenção integral da verba de corretagem não configura abusividade, tampouco, afronta aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, porquanto se trata de despesa autônoma, previamente destacada, motivo pelo qual, deve ser acolhido o referido pedido das Apelantes
.

Asseveram as Apelantes que deve ocorrer juros moratórios
com relação às parcelas pagas com atraso e subsidiariamente, caso não seja acolhida tal pretensão
pretendem que do valor desembolsado, sejam deduzidos todos os valores mencionados no art. 32-A da Lei n. 6.766/78.

Ocorre que o artigo 32-A da Lei 6.766/78 possui redação incluída pela Lei 13.786/2018
, cuja legislação se aplica

aos
contratos posteriores a sua vigência
como já fundamentado, sendo
no caso em específico

o contrato é anterior à mencionada norma
, não podendo ser aplicada referida redação ao caso em análise.

Diante dessas considerações, no caso deve ser autorizada apenas a dedução referente a comissão de corretagem que foi contratada à parte e pago a pessoa diversa e
devidamente pactuado que estava a cargo do promissário comprador ID
309149370.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso
apenas para determinar que o valor pago a título de comissão de corretagem não
d
eve ser objeto de restituição ao Autor
,
uma vez que expressamente pactuado que seria obrigação do Apelado
,
cujo montante foi pago separadamente a corretor identificado nos Autos.
No mais mantenho os termos da sentença recorrida.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025