Tribunal: TJMT
Processo: 1018504-96.2021.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018504-96.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[NUBIA RAMOS DA SILVA - CPF: 033.560.951-10 (APELADO), SAULO VICTOR ARRAIS MALHEIROS NEVES - CPF: 020.691.001-03 (ADVOGADO), TAIRAN SCHUMACHER - CPF: 014.016.220-89 (ADVOGADO), NATAN FERREIRA DE ALMEIDA - CPF: 567.786.431-53 (APELANTE), GEOVANI MENDONCA DE FREITAS - CPF: 389.288.926-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de resolução contratual c/c reintegração de posse. Compromisso de compra e venda de imóvel. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Inadimplemento substancial do comprador. Exceção do contrato não cumprido. Inaplicabilidade. Consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. Fato superveniente que não afasta a responsabilidade contratual. Desprovimento do recurso.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de resolução contratual c/c reintegração de posse, decretando a resolução do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, determinando a reintegração da autora na posse definitiva do imóvel e declarando que os valores pagos pelo requerido ficam com a autora a título de compensação pelos prejuízos decorrentes da utilização do imóvel e da quebra contratual.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a autora possui legitimidade ativa para pleitear a totalidade do imóvel após o divórcio; (ii) estabelecer se é aplicável ao caso a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), considerando a alegação de que a suspensão dos pagamentos ocorreu devido à falta de documentação da autora; e (iii) determinar se a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal afasta a legitimidade da autora para a ação.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de ilegitimidade ativa parcial não merece acolhimento, pois a autora comprovou sua legitimidade ao juntar a documentação relativa ao divórcio, demonstrando que o imóvel objeto da lide ficou sob sua responsabilidade após a dissolução do matrimônio, tendo o próprio ex-cônjuge intervindo nos autos para confirmar tal fato.

4. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, não pode ser invocada para justificar o inadimplemento quando a contraparte não deixou de cumprir sua prestação essencial ou quando a prestação alegadamente não cumprida não guarda relação direta com a obrigação inadimplida, como no caso em análise, onde a suposta ausência de documentação da autora não impedia o gozo da posse do bem pelo réu.

5. O inadimplemento do réu restou comprovado nos autos, tendo deixado de pagar as parcelas do financiamento desde fevereiro de 2020, conforme demonstra a Planilha de Evolução da Caixa Econômica Federal, existindo 15 prestações em atraso no período de fevereiro de 2020 a abril de 2021, totalizando R$ 17.930,17.

6. A cláusula quarta do contrato prevê expressamente que, em caso de atraso de 2 (duas) parcelas do financiamento, o contrato seria automaticamente cancelado e o promitente comprador deveria desocupar e devolver o imóvel, ficando os valores já pagos com o promitente vendedor para cobrir as despesas decorrentes da utilização e da quebra contratual.

7. A consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal ocorreu como consequência direta do inadimplemento do réu, não tendo o condão de afastar a legitimidade da autora para pleitear a resolução do contrato e a reintegração na posse do imóvel, nem a responsabilidade do réu pelos prejuízos causados à autora em razão do descumprimento do contrato.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por NATAN FERREIRA DE ALMEIDA contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse ajuizada por NUBIA RAMOS DA SILVA BRINQUEDO BENITES, julgou procedentes os pedidos iniciais para: i) decretar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; ii) determinar a reintegração da autora na posse definitiva do imóvel; e iii) declarar que os valores pagos pelo requerido ficam com a autora a título de compensação pelos prejuízos decorrentes da utilização do imóvel e da quebra contratual (cf. Id. nº 308773871).

Em suas razões recursais, o apelante alega, em síntese: a) ilegitimidade ativa parcial da autora, por não ter comprovado inicialmente o divórcio e a partilha do bem; b) aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), sustentando que suspendeu os pagamentos porque a autora não regularizou a documentação do imóvel; c) existência de fato novo consistente na consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal em 04/08/2023, o que retiraria a legitimidade da autora para a ação (cf. Id. nº 308773873).

Nas contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 308773879).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que a parte recorrente busca a reforma da sentença que julgou procedente a ação de resolução contratual c/c reintegração de posse ajuizada por Nubia Ramos da Silva Brinquedo Benites em face de Natan Ferreira de Almeida.

Alega a parte Apelante que a Autora/Apelada não teria legitimidade ativa para pleitear a totalidade do imóvel, pois não havia comprovado a regularização da propriedade após o divórcio. Sustenta ainda a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), argumentando que suspendeu os pagamentos devido à falta de documentação da Autora. Por fim, apresenta fato novo consistente na consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal em 04/08/2023.

Já a parte Apelada defende que comprovou sua legitimidade ativa ao juntar a documentação do divórcio e que o inadimplemento do Apelante foi substancial, perdurando desde fevereiro de 2020, o que causou prejuízos como a negativação de seu nome e de seu ex-cônjuge, não sendo aplicável a exceção do contrato não cumprido.

Passo à análise das preliminares.

O Apelante sustenta que a Autora não teria legitimidade para pleitear a totalidade do imóvel, uma vez que este teria sido adquirido em conjunto com seu ex-cônjuge, não tendo sido comprovada a partilha do bem.

A Apelada, por sua vez, argumenta que juntou aos autos a inicial do processo de divórcio consensual e a respectiva decisão de homologação, demonstrando a dissolução do matrimônio e a partilha dos bens, tendo o próprio ex-cônjuge intervindo nos autos para confirmar que o imóvel ficou sob responsabilidade da Autora.

Analisando os autos, verifico que a preliminar não merece acolhimento. A Autora comprovou sua legitimidade ao juntar a documentação relativa ao divórcio, demonstrando que o imóvel objeto da lide ficou sob sua responsabilidade após a dissolução do matrimônio. Ademais, o próprio ex-cônjuge da Autora, Sr. Toni Cesar Brinquedo Benites, interveio nos autos confirmando que, por ocasião do divórcio, o imóvel ficou sob a responsabilidade exclusiva da Autora.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa parcial.

No mérito, melhor razão não assiste ao apelante.

Na origem, cuida-se de ação de resolução contratual c/c reintegração de posse ajuizada por Nubia Ramos da Silva Brinquedo Benites em face de Natan Ferreira de Almeida, em que a Autora alega que o Réu deixou de adimplir as parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal desde fevereiro de 2020, bem como os IPTUs do imóvel, causando-lhe prejuízos como a negativação de seu nome e de seu ex-cônjuge.

Inicialmente, cumpre analisar a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes. Verifica-se que se trata de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, em que a Autora, na qualidade de promitente vendedora, transferiu ao Réu a responsabilidade pelo pagamento das parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, bem como dos IPTUs do imóvel.

O cerne da controvérsia reside em verificar se o inadimplemento do Réu justifica a resolução do contrato e a consequente reintegração da Autora na posse do imóvel, bem como se é aplicável ao caso a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), conforme alegado pelo Apelante.

Quanto à alegação de exceção do contrato não cumprido, o Apelante sustenta que suspendeu os pagamentos porque a Autora não apresentou documentação que comprovasse a regularidade da propriedade após o divórcio. Contudo, tal alegação não merece prosperar.

A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, estabelece que “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. No entanto, a exceção do contrato não cumprido não pode ser invocada para justificar o inadimplemento de uma obrigação quando a contraparte não deixou de cumprir sua prestação essencial ou quando a prestação alegadamente não cumprida não guarda relação direta com a obrigação inadimplida.

No caso em análise, a obrigação principal do Réu era o pagamento das parcelas do financiamento e dos encargos do imóvel. A suposta ausência de documentação da Autora não impedia o gozo da posse do bem pelo Réu, não justificando, portanto, o inadimplemento prolongado e substancial das obrigações financeiras.

Nesse sentido, é aplicável ao caso a Súmula 380 do STJ, que estabelece que “a simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”. Por analogia, a simples alegação de falta de documentação não justifica a suspensão dos pagamentos, especialmente quando não há cláusula contratual que condicione o adimplemento à apresentação de tais documentos.

Quanto ao inadimplemento do Réu, restou comprovado nos autos que este deixou de pagar as parcelas do financiamento desde fevereiro de 2020, conforme demonstra a Planilha de Evolução da Caixa Econômica Federal, que registra que a parcela de número 58, no valor de R$ 1.055,63, não foi paga na data de seu vencimento, sendo adimplida somente em 7 de abril de 2021, juntamente com o acréscimo de impontualidade.

A Negociação Caixa (cf. Id. nº 308773372) corrobora a existência de 15 prestações em atraso no período de fevereiro de 2020 a abril de 2021, totalizando R$ 17.930,17, o que levou a Autora a renegociar a dívida e efetuar um pagamento de entrada.

O contrato de compromisso de compra e venda, em sua cláusula terceira, impôs ao promitente comprador a obrigação de efetuar o pagamento mensal e pontual das prestações do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Já a cláusula quarta prevê expressamente que, em caso de atraso de 2 (duas) parcelas do financiamento, o contrato seria automaticamente cancelado e o promitente comprador deveria desocupar e devolver o imóvel, ficando os valores já pagos com o promitente vendedor para cobrir as despesas decorrentes da utilização e da quebra contratual.

Portanto, o inadimplemento do Réu, devidamente comprovado nos autos, justifica a resolução do contrato, nos termos da cláusula quarta do instrumento contratual.

Quanto ao fato novo apresentado pelo Apelante, consistente na consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal em 04/08/2023, cumpre destacar que tal fato não tem o condão de afastar a legitimidade da Autora para pleitear a resolução do contrato e a reintegração na posse do imóvel.

Isso porque a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal ocorreu como consequência direta do inadimplemento do Réu, que deixou de pagar as parcelas do financiamento, causando prejuízos à Autora, que teve seu nome negativado e foi obrigada a renegociar a dívida com o banco.

Ademais, conforme o Tema Repetitivo 1095 do STJ, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

No caso em análise, o inadimplemento do Réu levou à consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, nos termos da Lei nº 9.514/97, o que não afasta a responsabilidade do Réu pelos prejuízos causados à Autora em razão do descumprimento do contrato de compromisso de compra e venda.

Quanto à retenção dos valores pagos pelo Réu, a cláusula quarta do contrato é clara ao estipular que, em caso de cancelamento do contrato por atraso de 2 (duas) parcelas do financiamento, os valores já pagos pelo promitente comprador ficam com o promitente vendedor para cobrir as despesas relacionadas ao tempo de utilização do imóvel e à quebra do acordo contratual.

Tal disposição contratual está em consonância com o entendimento jurisprudencial que permite a retenção de parte dos valores pagos em caso de resolução por culpa do comprador, a título de cláusula penal, visando ressarcir o vendedor pelas despesas administrativas e pela fruição do bem.

Considerando que o Réu usufruiu do imóvel por um período considerável sem realizar os pagamentos devidos, causando prejuízos à Autora, que teve de arcar com as parcelas do financiamento e teve seu nome negativado, a compensação com os valores pagos inicialmente pelo Réu se mostra razoável e proporcional.

Portanto, não há razões para reformar a sentença que julgou procedente o pedido de resolução do contrato e de reintegração da Autora na posse do imóvel, sem restituição de valores ao Réu, em conformidade com o pactuado e as peculiaridades do caso concreto.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

Advirto, desde já, que a interposição de recurso manifestamente protelatório contra esta decisão ensejará a aplicação de multa (artigos 80, VII, 81 e 1.026, §2, todos do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025