Tribunal: TJMT
Processo: 1043329-41.2020.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043329-41.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ROSIMERES PEREIRA LIMA - CPF: 790.199.431-20 (APELANTE), YURI ANTKIEVICZ RIBEIRO - CPF: 043.507.921-20 (ADVOGADO), LUCELIA CRISTINA OLIVEIRA RONDON - CPF: 924.621.891-49 (ADVOGADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELADO), VERANUBIA SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP - CNPJ: 18.083.467/0001-08 (APELADO), DANIELI CRISTINA OSHITANI - CPF: 877.621.969-00 (ADVOGADO), VINICIUS FARIAS ROSA - CPF: 040.930.271-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por
Rosimeres
Pereira Lima contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando a construtora Ávida à restituição de 80% dos valores pagos diretamente a ela e ao pagamento de indenização por danos morais, excluindo, contudo, da restituição o valor de R$ 20.000,00 pago à
Veranúbia
Serviços Administrativos Ltda. a título de comissão de corretagem. A parte autora recorreu para pleitear a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, além da majoração da indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é devida a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem após a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel; (
ii
) estabelecer se o inadimplemento contratual, por si só, configura dano moral indenizável; (
iii
) determinar se houve equívoco na fixação da indenização por danos morais decorrente de inscrição indevida em cadastro de inadimplentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A comissão de corretagem configura obrigação autônoma e distinta do contrato principal de compra e venda, sendo devida ao corretor pelo serviço de intermediação prestado e pela concretização do negócio, nos termos do art. 725 do CC.

Conforme o entendimento pacificado pelo STJ no Tema 938, é válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a corretagem, desde que haja prévia informação com destaque do valor correspondente, o que restou comprovado nos autos.

O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, sendo indispensável a demonstração de abalo concreto à esfera extrapatrimonial da parte, o que não se verificou no caso.

A sentença reconheceu corretamente o dano moral decorrente da inscrição indevida em cadastros restritivos, fixando indenização razoável e proporcional, não havendo motivo para alteração do valor arbitrado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem possui natureza autônoma e não integra o rol de valores passíveis de restituição em caso de rescisão contratual, desde que o pagamento tenha sido previamente informado e destacado do valor total do imóvel.

O mero inadimplemento contratual não configura dano moral, salvo prova de lesão efetiva à esfera extrapatrimonial da parte.

É devida indenização por danos morais em razão de inscrição indevida em cadastro de inadimplentes, desde que demonstrada a ausência de justa causa e o nexo de causalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 206, § 3º, IV, e 725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.551.956/SP e REsp 1.599.511/SP (Tema 938).

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

1043329-41.2020.8.11.0041

Apelante (s):
ROSIMERES PEREIRA LIMA

Apelado (s):

AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e VERANUBIA SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA
.

Eminentes
pares:

Trata-se de

recurso de apelação interposto
por

ROSIMERES PEREIRA LIMA
,
com
o
fito de reformar a sentença que,
nos autos
d
a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, que move em
face de
AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e VERANUBIA SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA
,
julgou parcialmente procedente a ação, para:

a)
confirmar a liminar concedida
anteriormente
;

b)
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes
;

c)
condenar a

r
é
Ávida a devolver
à
autora o percentual de 80% do valor pago (
R
$

23.239,93), conforme termos do contrato, corrigidos monetariamente pelo INPC a contar do

desembolso e
com
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

d)
condenar a r
é
Ávida ao pagamento de

indenização por danos morais no
valor
de
R
$ 5.000,00,
com correção
monet
á
ria

pelo INPC desde a data do arbitramento e juros de mora de 1% ao mês desde o evento danoso
; e

e)
conden
ar
a r
é
Ávida ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, que fixou em 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, a apelante sustenta, em síntese, que: (i) a sentença equivocou-se ao não reconhecer a inscrição indevida em cadastros de inadimplentes como causa de dano moral indenizável; (
ii
) deve ser determinada a restituição integral dos valores pagos, incluindo o montante repassado à
Veranúbia
a título de comissão de corretagem; (
iii
) a
Á
vida deve ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais decorrentes do inadimplemento contratual.

C
ontrarrazões
pelo desprovimento
(I
d. 275862435 e
Id.
275862436
)
.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Narra a autora, ora apelante, que celebrou compromisso de compra e venda de imóvel com a Avida Construtora e Incorporadora S.A., primeira apelada, por intermédio da segunda apelada,
Veranúbia
Serviços Administrativos Ltda., que atuou como imobiliária intermediária na concretização do negócio jurídico.

No total, a autora informa que desembolsou a quantia de R$ 43.239,93, sendo R$ 23.239,93 pagos diretamente à Avida Construtora, a título de entrada, e R$ 20.000,00 repassados à
Veranúbia
como pagamento pela corretagem imobiliária.

Ocorre que, em virtude da não obtenção de financiamento imobiliário pela compradora, o contrato foi rescindido. A sentença recorrida, conquanto tenha declarado a rescisão e determinado a restituição de 80% do valor pago à Avida, nos termos contratuais, não contemplou o montante repassado à
Veranúbia
no cômputo da quantia a ser
restituída.

A controvérsia central, portanto,
está em saber
se o valor de R$ 20.000,00 pago a título de corretagem deve ou não ser incluído na restituição decorrente da rescisão contratual, face à
natureza acessória desse dispêndio em relação ao contrato principal de compra e venda do imóvel.

Pois bem.

Ao contrário do sustentado pela recorrente, a sentença não merece reparos, tendo sido proferida em estrita observância aos princípios e entendimentos jurisprudenciais consolidados sobre a matéria.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938 (REsp 1.551.956/SP e REsp 1.559.511/SP), pacificou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia informação do preço total da aquisição, com destaque do valor referente à corretagem
:

“
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(
ii
, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

No caso dos autos, restou incontroverso que a autora tinha ciência da obrigação de arcar com a comissão de corretagem paga à
Veranúbia
, cujo valor foi devidamente destacado do preço total do
imóvel
(Id.
275861880
)
.

Certo é que a
corretagem, enquanto atividade de intermediação negocial, caracteriza-se como serviço autônomo prestado por profissional habilitado, cujo esforço se direciona à aproximação das partes contraentes e à consecução do resultado útil almejado, consubstanciado na concretização do negócio jurídico
e, n
essa conjuntura, o corretor atua
para
viabiliza
r
a confluência de vontades necessária à formação do vínculo contratual.

Sob essa ótica, conquanto o pagamento da comissão de corretagem configure obrigação acessória em relação ao contrato principal, sua prestação encontra causa jurídica autônoma, justificada pelo serviço de intermediação efetivamente prestado pelo corretor.

Nesse sentido, o direito à remuneração surge no instante em que o resultado útil é alcançado, ou seja, quando ocorre a aproximação das partes e a celebração do negócio visado, conforme preconiza o artigo 725 do Código Civil
:

P
ortanto, a obrigação de pagar a comissão de corretagem constitui dívida própria e autônoma da parte que contratou os serviços de intermediação, desvinculada do contrato principal posteriormente celebrado
e su
a natureza remuneratória impede que se confunda com os valores pagos em razão do negócio jurídico intermediado, como os sinais ou a própria entrada ou prestação inicial.

Desse modo, não há que se falar em restituição desse montante, uma vez que a obrigação de pagamento foi
regularmente constituída e informada à compradora.

Quanto à alegada ocorrência de dano moral decorrente da inscrição indevida em cadastros de inadimplentes, a sentença fundamentou-se em sólida jurisprudência para reconhecer a configuração do dano e fixar indenização em valor razoável e proporcional à lesão sofrida.

No tocante ao suposto dano moral derivado do inadimplemento contratual, verifica-se que a recorrente não logrou comprovar a existência de lesão extrapatrimonial apta a ensejar indenização
, porquanto o
mero descumprimento contratual, por si só, não é suficiente para caracterizar dano moral, sendo necessária a comprovação de efetivo abalo psíquico ou violação à honra, imagem ou dignidade da parte.

Nesse sentido, cabe ressaltar que a rescisão contratual decorreu da não obtenção de financiamento imobiliário por parte da autora, não havendo qualquer conduta ilícita ou abusiva por parte da construtora que justifique a reparação por danos morais.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025