Tribunal: TJMT
Processo: 1026680-51.2025.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026680-51.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Caução, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ANA BEATRIZ DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 137.557.707-76 (ADVOGADO), RUAN CARLOS GESUALDO - CPF: 003.542.411-76 (AGRAVANTE), ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 33.364.586/0001-22 (AGRAVADO), VINICIUS EDUARDO DE JESUS PEREIRA - CPF: 059.203.991-98 (ADVOGADO), RODRIGO CESAR MIDON DE MELO - CPF: 012.610.081-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TUTELA DE URGÊNCIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DEPÓSITO DO VALOR INCONTROVERSO. BOA-FÉ DO CONSUMIDOR. COMPENSAÇÃO CONTRATUAL. CAUÇÃO PARCIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos de ação de obrigação de entregar coisa cumulada com indenização por danos morais e pedido liminar, que condicionou a entrega das chaves do imóvel à caução integral de R$ 71.876,44, correspondente ao saldo devedor, apesar da existência de mora contratual reconhecida da vendedora.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se, diante do reconhecimento da mora da vendedora e da existência de cláusula penal compensatória, é possível a entrega das chaves do imóvel mediante depósito apenas do valor incontroverso, de R$ 26.516,16, em substituição à caução integral determinada pelo juízo de origem.

III. Razões de decidir

3. A controvérsia contratual acerca do valor devido, associada ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel pela vendedora, autoriza o deferimento da tutela de urgência mediante depósito do valor incontroverso.
4. A exigência de caução integral, em contexto de mora reconhecida da construtora, contraria os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vulnerabilidade do consumidor.
5. A jurisprudência deste Tribunal admite o depósito de valor incontroverso como forma legítima de garantir a efetividade da prestação judicial antecipada em hipóteses similares.
6. Restaram demonstrados o periculum in mora e a plausibilidade do direito, uma vez que a retenção do imóvel por tempo superior a três anos, após o término do prazo contratual, acarreta dano irreparável ao consumidor.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento:

"1. É admissível, em sede de tutela de urgência, a entrega de imóvel mediante caução parcial, quando reconhecida a mora da vendedora e demonstrada a controvérsia sobre o valor total da obrigação.
2. A imposição de caução integral, em tais hipóteses, afronta os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vulnerabilidade do consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CPC, arts. 300, 995, p.u., e 1.019, I; CDC, arts. 4º e 6º.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AgInt nº 1016055-89.2024.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 11.09.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
RUAN CARLOS GESUALDO
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, nos autos da
Ação de Obrigação de Entregar Coisa c/c Indenização por Danos Morais c/c Pedido Liminar
identificada pela numeração única: 1004641-39.2025.8.11.0007, movida em desfavor de
ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
que concedeu a tutela de urgência pretendida, determinando a entrega das chaves do apartamento nº 54, Bloco B – Ed. Castanheira, no empreendimento
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECO VILLE
, ao autor RUAN CARLOS GESUALDO, no prazo de 05 (cinco) dias, mediante o depósito pelo Autor, de caução idônea no valor correspondente ao saldo devedor de R$ 71.876,44 (setenta e um mil, oitocentos e setenta e seis reais e quarenta e quatro centavos).

Inconformada, a parte agravante argumenta que a exigência de depósito do valor integral do saldo devedor é medida excessivamente onerosa e desproporcional, pois ignora a compensação contratual devida pela ré em razão do atraso. Defende que a caução deve corresponder apenas ao valor incontroverso (R$ 26.516,16), já descontada a indenização.

Alega que a própria decisão reconheceu a mora da construtora e a controvérsia sobre o valor final da parcela. Assim, condicionar a entrega das chaves ao depósito integral impõe ônus indevido, contrariando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Invoca precedentes do TJMT que admitem o depósito do valor incontroverso como forma de garantir eventual saldo remanescente.

Requer, ainda, a concessão de
efeito suspensivo
para que possa retirar as chaves mediante o depósito do valor incontroverso, evitando prejuízos decorrentes da demora e da impossibilidade de uso do bem. Fundamenta o pedido no art. 1.019, I, e no art. 995, parágrafo único, do CPC, destacando que a retenção das chaves prolonga a injustiça e inviabiliza qualquer negociação ou utilização do imóvel (Id. 305759892).

O recurso foi recebido em 08 de agosto de 2025, ocasião em que foi deferido o pedido de tutela recursal,
a fim de substituir a exigência de caução pelo depósito do valor incontroverso de R$ 26.516,16 (vinte e seis mil e quinhentos e dezesseis reais e dezesseis centavos), autorizando-se a imediata entrega das chaves ao agravante após a comprovação do depósito (Id. 305817390)
.

Por sua vez, a parte agravada apresentou contrarrazões, alegando quanto a impossibilidade de consignação parcial, que o depósito do valor integral é a solução equilibrada e que não houve cumprimento da ordem liminar proferida por este e. Tribunal de Justiça.

Por fim, manifesta pelo desprovimento do agravo de instrumento (Id. 311657887).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, recurso de agravo de instrumento interposto por
RUAN CARLOS GESUALDO
contra a decisão interlocutória proferida nos autos da Ação de Obrigação de Entregar Coisa c/c Indenização por Danos Morais c/c Pedido Liminar movida em desfavor de
ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A decisão atacada concedeu a tutela de urgência pretendida, determinando a entrega das chaves do apartamento nº 54, Bloco B – Ed. Castanheira, no empreendimento
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECO VILLE
, ao autor RUAN CARLOS GESUALDO, no prazo de 05 (cinco) dias, mediante o depósito pelo Autor, de caução idônea no valor correspondente ao saldo devedor de R$ 71.876,44 (setenta e um mil, oitocentos e setenta e seis reais e quarenta e quatro centavos).

A controvérsia em exame cinge-se unicamente ao valor fixado a título de caução, sustentando a parte agravante que o montante exigido deveria corresponder apenas ao valor incontroverso da obrigação

A insurgência recursal está centrada na desproporcionalidade e excessiva onerosidade da exigência de caução integral, quando o agravante pleiteia, com base em cláusula contratual expressa e no reconhecimento judicial da mora da vendedora,
a compensação de valores a título de cláusula penal por atraso na entrega do imóvel, de modo a permitir o depósito apenas do valor incontroverso, correspondente a R$ 26.516,16 (vinte e seis mil, quinhentos e dezesseis reais e dezesseis centavos)
.

No tocante à admissibilidade, o recurso revela-se tempestivo e devidamente instruído, estando o preparo comprovadamente recolhido, conforme o comprovante de Id. 305769894. Não se vislumbra qualquer vício formal que obste seu conhecimento.

Examinando-se os autos, constata-se que o agravante adquiriu, ainda na planta, o apartamento nº 54, Bloco B, do Edifício Castanheira, integrante do Condomínio Residencial Eco Ville, pelo valor total de R$ 172.900,00 (cento e setenta e dois mil e novecentos reais), tendo adimplido, até a propositura da demanda, a quantia de R$ 115.515,08 (cento e quinze mil e quinhentos e quinze reais e oito centavos). O contrato previa como prazo para
conclusão das obras o início de 2022
, com cláusula de tolerância de 90 (noventa) dias, o que fixaria como termo final o mês de maio do mesmo ano. Entretanto, a entrega das chaves somente foi comunicada pela agravada em
12 de junho de 2025
, ou seja, mais de três anos após o prazo contratualmente estabelecido.

Com efeito, a cláusula contratual 8.2.1, §2º, prevê o pagamento de multa compensatória no valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais) por mês de atraso, corrigida pelo INCC-M, o que, segundo cálculos do agravante, perfaz o montante de
R$ 45.360,28
(quarenta e cinco mil e trezentos e sessenta reais e vinte e oito centavos). Pretende-se, portanto, a compensação deste valor com o suposto saldo remanescente, estimando-se como incontroverso o valor de R$ 26.516,16 (vinte e seis mil e quinhentos e dezesseis reais e dezesseis centavos).

A decisão agravada, ao reconhecer expressamente o descumprimento contratual pela ré, bem como a controvérsia quanto ao valor da última parcela, ainda assim condicionou a entrega do imóvel ao depósito do valor integral de R$ 71.876,44 (setenta e um mil e oitocentos e setenta e seis reais e quarenta e quatro centavos), sem levar em consideração a possibilidade de compensação contratualmente prevista e invocada pelo consumidor.

Neste cenário, entendo que assiste razão ao agravante. A exigência de caução pelo valor integral revela-se, nesta fase processual,
medida excessivamente gravosa, desproporcional e incompatível com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vulnerabilidade do consumidor, especialmente em sede de cognição sumária, própria da análise da tutela de urgência
.

Ademais, o próprio Juízo de Origem reconheceu, na decisão recorrida, que a parte autora apresenta hipossuficiência técnica e que a controvérsia limita-se ao montante final a ser quitado, diante da mora confessada da ré. Dessa forma, não se justifica o indeferimento tácito da compensação, tampouco a imposição de uma caução cujo valor já se encontra, ao menos em parte, contestado de forma idônea.

A jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso é pacífica no sentido de admitir o depósito do valor incontroverso em situações análogas, como se verifica, por exemplo, no acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 1016055-89.2024.8.11.0000, da Quarta Câmara de Direito Privado, relatado pelo Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, em que se reconheceu a possibilidade de consignação do valor não controvertido como forma de evitar o agravamento do prejuízo ao consumidor, vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CARTÃO DE CRÉDITO – COMPRA NÃO RECONHECIDA – PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO DO VALOR INCONTROVERSO – POSSIBILIDADE – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS – RECURSO PROVIDO.
Admite-se o depósito em juízo do valor incontroverso da fatura de cartão de crédito se preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC
.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10160558920248110000, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 11/09/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2024) (destaquei)

Não bastasse isso, o risco de dano irreparável encontra-se presente de forma inequívoca. A retenção do imóvel, após mais de três anos de atraso,
impede o agravante de exercer plenamente os poderes inerentes à posse, inviabiliza a fruição econômica e prática do bem e ainda lhe sujeita à ameaça de inscrição indevida em cadastros de inadimplentes
. Trata-se de situação que, por sua
gravidade
, preenche os requisitos legais do “
periculum in mora
” e da
probabilidade do direito
, conforme previstos nos artigos 300, 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, todos do Código de Processo Civil.

Destaco, ainda, que o agravante demonstrou inequívoca boa-fé ao declarar expressamente a intenção de depositar o valor que entende devido e incontroverso. A medida pleiteada
não suprime o direito da agravada de ver reconhecida, ao final, eventual diferença, tampouco impede a instrução processual acerca da controvérsia de fundo. Ao contrário, apenas equilibra provisoriamente os interesses em conflito, sem prejuízo ao contraditório e à ampla defesa
.

Assim, considerando o reconhecimento judicial da mora da ré, a existência de cláusula penal contratual que prevê indenização por atraso na entrega do imóvel, a plausibilidade da compensação pleiteada, a inequívoca demonstração do valor incontroverso e o grave risco de dano à parte agravante, impõe-se a reforma da decisão agravada.

Ante ao exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso agravo de instrumento, para
REFORMAR
parcialmente a decisão proferida nos autos originários e
DETERMINAR
que a entrega das chaves do imóvel ao agravante se dê mediante o depósito da quantia incontroversa de R$ 26.516,16 (vinte e seis mil, quinhentos e dezesseis reais e dezesseis centavos), mantida a vedação de inclusão do nome do autor em cadastros de inadimplentes, bem como a suspensão da exigibilidade da parcela controversa até ulterior decisão judicial no Juízo de Origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025