Tribunal: TJMT
Processo: 1049052-36.2023.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1049052-36.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[BARBARA DA ROSA CAMPOS - CPF: 024.259.571-54 (APELADO), MURIEL FROES CAMARGO - CPF: 438.292.928-80 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO), PAULO RAMIZ LASMAR - CPF: 510.280.856-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO

DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO
–

RESCISÃO POR CULPA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA –
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 20% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – CLÁUSULA PENAL
–

EXPRESSA PREVISÃO LEGAL
–

NÃO RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – INOVAÇÃO RECURSAL –
DANO MORAL DEVIDO – INSCRIÇÃO DO NOME DA COMPRADORA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO APÓS DISTRATO ENTRE AS PARTES
–

ATO ILÍCITO – CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS – APLICAÇÃO DA LEI 14.905/2024
–

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo em vista que
não se discute cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas indenização pela construtora, em razão da rescisão do contrato, não há se falar em litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal
.

No caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promissário comprador
,
deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas, admitindo a retenção do percentual de 20%, diante da peculiaridade do caso concreto.

A tese abordada (não restituição de juros de obra) pela apelante
, em suas razões recursais, consiste em inovação recursal, uma vez que não foi objeto de discussão em primeira instância.

No caso, restou comprovado o ato ilícito praticado pela apelante, visto que inscreveu o nome da compradora/autora nos órgãos de proteção ao crédito após a autora ter assinado distrato com a
requerida
, razão de ser mantida a condenação por danos morais.

No que se refere ao índice de atualização monetária e juros, a
promulgação da Lei nº 14.905/2024, introduziu modificações nos artigos 389 e 406 do Código Civil, estabelecendo a aplicação do IPCA como índice de correção monetária e a Taxa SELIC como índice de juros moratórios.
Assim, agiu com acerto a d. magistrada ao determinar que, sobre o valor da condenação por danos morais incida correção monetária pelo IPCA
, a partir do arbitramento e juros moratórios pela taxa SELIC a partir da data do evento danoso.

Recurso parcialmente
provido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

contra a sentença que julgou
procedente a
Ação
de Obrigação de Fazer c/c Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
ajuizada por
BARBARA DA ROSA CAMPOS,
para:

1) condenar a parte requerida ao pagamento de R$ 4.000,00 a título de danos morais, valor este acrescido de juros pela taxa SELIC (art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024), a partir da data do evento danoso
(Súmula 54 do STJ) e correção monetária pelo IPCA (art. 389 do Código Civil, com redação dada pela Lei
nº 14.905/2024) a partir da data do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ;

2) condenar a parte requerida ao pagamento de R$ 14.264,78 a título de danos materiais acrescido de juros pela taxa SELIC (ar
t. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024), a partir da citação e correção monetária pelo IPCA (art. 389 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024) a partir do arbitramento.

3) condenar a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrado em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Alega,
preliminarmente
litisconsórcio passivo necessário entre a
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e MRV
, uma vez que os efeitos da rescisão contratual afetam
diretamente o financiamento habitacional concedido pela instituição.

Aduz
,
no mérito,
que a rescisão se deu por
descumprimento contratua
l pela apelada, vez que
foi
notificada para apresentar documentos, diante da divergência
entre as informações constantes no contrato,
o que não o fez.

Sustenta que no ato de registro
foi identificado pelo cartório que a apelada possuía uma escritura pública de união estável desde 22/04/2022, o que não foi informado no
ato da formalização do contrato de compra do imóvel
, assim
,
o cartório sugeriu inclusão do companheiro,
o qual,
porém
,
na época estava com restrição cadastral.

Narra que
à época a apelada decidiu assinar o distrato junto ao Agente Financeiro.

Relata que
o juízo determinou a restituição integral dos valores pagos pela apelada, que segundo ela seria R$ 14.264,78, incluindo parcelas
e juros de obra, no entanto, o valor efetivamente pago pela apelada é de R$ 13.578,60, visto que os juros de obra são pagos diretamente à agente intermediadora, não tendo a apelante qualquer ingerência, descabendo, portanto, restituição de tais valores.

Assevera que
conforme previso em contrato
,
há incidência d
a cláusula d
e
retenção de 20% dos valores pagos

em caso de
desistência do negócio pelo comprador
para fazer frente aos prejuízos
suportados
pela
apelante.

Afirma que não há ato ilícito
praticado pela apelante a ensejar dano moral indenizável, sendo no máximo mero dissabor do cotidiano.

Declara a necessidade de aplicação da taxa SELIC
com índice de correção e juros, conforme Lei nº 14.905/2024.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº
269399263
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE LISTISCONSÓRCIO NECESSÁRIO PASSIVO
DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Argui a apelante a preliminar de litisconsórcio necessário passivo da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, sob o argumento de que os efeitos da rescisão contratual afetam diretamente o financiamento habitacional concedido pela instituição.

No entanto,
tal preliminar não merece prosperar.

Isto porque,
a ação não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas indenização pela construtora apelante
, em razão da rescisão contratual.

Ademais,
conforme entendimento do STJ
, a instituição financeira que atua como mera financiadora de imóvel não responde por
eventuais descumprimento
s
contratuais por parte da incorporadora ou construtora.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - "
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS"
- PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - NÃO ACOLHIMENTO - COMPETÊNCIA - CLÁUSULA ARBITRAL - NÃO INCIDENTE
- INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM
- INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - MERO AGENTE FINANCIADOR
. – (...)
Tendo em vista que inexiste discussão acerca do contrato de financiamento, mas tão somente se discute o direito do autor à resilição do contrato de compra e venda, com reembolso de parte dos valores pagos, não há que se
falar em litisconsórcio passivo necessário da CEF, tampouco em competência da Justiça Federal, porquanto a Caixa Econômica Federal atua como mero agente estipulante do contrato de financiamento
.”

(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 23415789020238130000, Relator.: Des.(a) Lúcio de Brito, Data de Julgamento: 01/02/2024, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/02/2024)
destaquei

Portanto,
rejeito
a preliminar
arguida.
-

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
BARBARA DA ROSA CAMPOS
ajuizou
Ação de Obrigação de Fazer c/c Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
em face de
MRV ENGENHARIA,
alegando em síntese, que após cumprimento das parcelas iniciais do contrato de compra e venda de imóvel, este foi abruptamente rescindido pela requerida, sob alegação de erro cadastral.

Sustentou que assinou distrato em 18/07/2023, mas não teve os valores pagos restituídos, além de sofrer negativação indevida de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.

Assim, requereu tutela
de urgência para determinar à requerida que retire seu nome do cadastro de inadimplentes, sob pena de multa diária.

Ao final, requereu a procedência da ação
e a condenação da requerida à devolução integral de R$ 14.26478 referente a valores pagos e taxa de obra
e indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

A tutela de urgência foi deferida no ID nº
269398823
.

Citada
,
a requerida ofertou contestação no ID nº
269398845
, arguindo, preliminarmente, a necessidade de litisconsórcio passivo com a Caixa Econômica Federal. No mérito, argumentou o descumprimento da obrigação pela autora, que a rescisão foi motivada exclusivamente pela requerente,
que
deixou de apresentar a documentação,
o que justifica a retenção parcial dos valores pagos
, nos termos contratuais. Afirmou que não houve ato ilícito e, portanto, não há fundamento o pedido de indenização.

Impugnação à contestação no ID nº
269399254
.

A i. magistrada Dra. Myrian Pavan
Schenkel
julgou procedente a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença, recorre a parte requerida.

Pois bem.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3ª
Turma,
AgRg
no
AREsp
nº 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. em 06/05/2014).

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor
.

Primeiramente, para apuração de eventual direito de retenção sobre valores pagos pela
autora
, há de se definir a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Segundo
a apelante, a rescisão do contrato se deu
por
culpa exclusiva da autora, ora apelada, que
tendo omitido informações no momento d
a
formalização da
compra do imóvel, deixou de apresentar documentos, apesar de notificada
para tanto
.

Extrai-se dos autos que
as partes firmaram “
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda
” em 20/01/2023, tendo por objeto a aquisição da unidade imobiliária nº 608, Bloco 03,
do Residencial Chapada dos Bem Te Vis, situado na João de Barro, nº 1418, Bairro Jardim Imperial, na cidade de Cuiabá/MT
, pelo preço de R$ 222.000,00, sendo entrada
, mensais e
financiamento, consoante ID nº
269398806
.

Consta, ainda, que a autora foi
notificada sobre a necessidade de envio dos documento
s para avaliação do financiamento bancário pela instituição financeira, sob pena de rescisão do contrato, conforme ID nº
269398847
.
Vejamos:

Isto porque
,
no ato do registro foi identificado pelo cartório que a apelada possuía uma escritura pública de união estável desde 22/04/2022, conforme nota devolutiva (ID nº
269398849
), o que não foi informado no momento da confecção do Contrato Particular de Compra e Venda (ID nº
269398806
). Vejamos:

Não obstante a parte autora
tenha alegado
que forneceu a documentação, respondendo à aludida notificação via aplicativo de mensagens
wathsapp
, não há nos autos qualquer prova nesse sentido,
visto que
a mensagem
de
wathsapp
trazida pela autora (ID nº
269398808
) refere-se apenas ao distrato firmado entre as partes. Confira:

Aliás, a

autora não nega te
r
sido notificada pela apelante, inclusive trouxe prova de que teria sido notificada

em seu aparelho celular no ID nº
269398814
, ou seja, a apelada tinha ciência de que
teria que providenciar a documentação
necessária
, sob pena de rescisão do contrato
, o que não o fez.

Portanto, a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da autora
/apelada.

Sobre a rescisão do contrato, o Contrato
Particular
de Promessa de Compra e Venda
contém cláusula expressa que prevê a imposição de
multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, em seu item
7.2, equivalente a 20% (ID nº
269398806
):

Com efeito, sobre a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça editou a
Súmula nº 543
, regulamentando a decisão judicial a respeito deste tema. Vejamos:

“
Súmula nº 543 do STJ
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Destaquei).

Aliás, acerca da matéria, há
recurso repetitivo
,
in
verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO
.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. [...]
”
(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. em 13/11/2013,
DJe
10/12/2013) (
g.n
.).

É cediço que sobre o percentual a ser restituído em caso de
culpa
do
promissário
comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:

“
[...]

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula nº 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938),
no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
[...]
”
(STJ, Terceira Turma,
AgInt
no
AREsp
1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 28/08/2018,
DJe
10/09/2018) (Destaquei).

Nestes termos, em razão da
rescisão motivada por culpa da promitente compradora, não há se falar em abusividade da retenção pela vendedora, a título de cláusula penal, do percentual de 20% sobre o valor efetivamente pago, previsto no item 7.2
do contrato,
diante dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Assim, há que ser reformada a sentença neste item.

No que se refere
à

restituição dos valores pagos
,
a apelante defende a retenção
dos juros de obra pagos pela apelada
. No entanto,
denota-se que tal assertiva
não foi objeto de discussão em primeira instância.

Com efeito
,
ao apresentar sua contestação, a apelante
apenas defendeu
o desfazimento do negócio por culpa exclusiva da autora
,
e
c
onforme previsto no contrato
, defendeu a

incidência de retenção de 20% dos valores pagos
, conforme cláusula penal.

A rigor do § 1º, do art. 1.013, do CPC/15, somente constituirão objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admiti
ndo inovação recursal, a fim de evitar a supressão de instância.

Logo, por não se tratar de matéria de ordem pública, não pode a parte trazer tal alegação nesta seara recursal, de maneira que a matéria não deve ser conhecida.

No que tange
à
inocorrência de dano moral,
denota-se dos autos que
restou comprovado o ato ilícito pratic
ad
o pela apelante.

Isto porque,
após a apelada assinar
a rescisão contratual em
18/07/2023
(ID nº
269398807
)
, teve seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito do consumidor
pela apelante em
11/12/2023
(ID nº
269398816
)
. Vejamos
:

P
ortanto,
configurada a responsabilidade da apelante pela inscrição indevida do nome da apelada nos órgãos de proteção ao crédito
, não há razão para afastar seu dever de indenizar, sobretudo porque
indiscutível o abalo moral sofrido pela autora com a negativação indevida, o qual se opera
in
re

ipsa
, senão vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COBRANÇA DA TAXA EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE – ENCARGOS DEVIDO DURANTE A CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL – RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO.
(...)
De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, “nas hipóteses de inscrição indevida em órgão de restrição
ao crédito, como a dos autos, o dano moral opera-se in
re

ipsa
,
isto é, decorre do próprio fato da referida inscrição, sendo desnecessária a sua comprovação” (
AgInt
no
AREsp
1933139/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2021,
DJe
17/12/2021
). Considerando as particularidades do caso concreto, tem-se que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) mostra-se adequado para reparar o dano extrapatrimonial da consumidora.
”

(TJ-MT 10374497320178110041 MT, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 23/03/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2022)
destaquei

No que se refere a
o índice de atualização monetária
e juros
,

a
Lei
nº 14.905/2024
introduziu modificações nos artigos 389 e 406 do Código Civil, estabelecendo a aplicação do IPCA como índice de correção monetária e a Taxa SELIC
como índice de juros moratórios.

Desta feita, agiu com acerto a d. magistrada ao determinar que, sobre o valor da condenação
por danos morais (R$ 4.000,00) incida correção monetária pelo IPCA
, a partir d
a data do arbitramento
,
in
casu
, a data da sentença
(Súmula 362 do STJ)

e juros moratórios
pela
taxa SELIC
, a partir da data do evento danoso
(Súmula 54 do STJ)
.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso
para
reconhecer a culpa d
a
comprador
a
na rescisão do contrato
e, por es
s
a razão,
determinar que
na restituição sejam deduzidos
20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago
pela promissária compradora,
mantido
s
os demais
termos da sentença.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025