Tribunal: TJMT
Processo: 1000431-72.2021.8.11.0107
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000431-72.2021.8.11.0107
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Enriquecimento sem Causa, Arrendamento Rural]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[AGROVENSA AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 03.096.039/0001-42 (APELANTE), MARCELO ZANDONADI - CPF: 058.861.998-10 (ADVOGADO), JOSE GUILHERME JUNIOR - CPF: 207.448.541-72 (ADVOGADO), NEVIO BEDIN - CPF: 212.738.639-68 (APELADO), MIRIAM DE MATOS BORGES - CPF: 343.610.478-71 (ADVOGADO), NILSON JACOB FERREIRA - CPF: 631.737.351-53 (ADVOGADO), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), MARIA SCHREINER BEDIN - CPF: 708.627.371-68 (APELADO), SERGIO BEDIN - CPF: 370.357.979-04 (APELADO), ANA CRISTINA GIONGO BEDIN - CPF: 700.288.429-87 (APELADO), PAULO BEDIN - CPF: 620.251.209-15 (APELADO), MARIBEL FEIL BEDIN - CPF: 589.044.419-00 (APELADO), RENAN FERNANDO SERRA ROCHA SANTOS - CPF: 036.738.271-70 (ADVOGADO), AGROVENSA AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 03.096.039/0001-42 (APELADO), JOSE GUILHERME JUNIOR - CPF: 207.448.541-72 (ADVOGADO), MARCELO ZANDONADI - CPF: 058.861.998-10 (ADVOGADO), NEVIO BEDIN - CPF: 212.738.639-68 (APELANTE), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), MARIA SCHREINER BEDIN - CPF: 708.627.371-68 (APELANTE), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), SERGIO BEDIN - CPF: 370.357.979-04 (APELANTE), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), ANA CRISTINA GIONGO BEDIN - CPF: 700.288.429-87 (APELANTE), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), PAULO BEDIN - CPF: 620.251.209-15 (APELANTE), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), MARIBEL FEIL BEDIN - CPF: 589.044.419-00 (APELANTE), RAFAEL MIRANDA SILVA LOUZICH - CPF: 019.283.601-30 (ADVOGADO), MIRIAM DE MATOS BORGES - CPF: 343.610.478-71 (ADVOGADO), NILSON JACOB FERREIRA - CPF: 631.737.351-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

APELANTES:

AGROVENSA AGROPECU
Á
RIA LTDA
.

MARIA SCHREINER BEDIN

NEVIO BEDIN

SERGIO BEDIN

ANA CRISTINA GIONGO BEDIN

PAULO BEDIN

MARIBEL FEIL BEDIN

APELADO
S
:

MARIA SCHREINER BEDIN

NEVIO BEDIN

SERGIO BEDIN

ANA CRISTINA GIONGO BEDIN

PAULO BEDIN

MARIBEL FEIL BEDIN

AGROVENSA AGROPECU
Á
RIA LTDA
.

EMENTA
.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS. PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA INATIVA. DECLARAÇÃO DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS FEDERAIS (DCTF) E GUIAS DE FGTS E DE GFIP ZERADAS. AUSÊNCIA DE FATURAMENTO. COMPROVADA A INATIVIDADE E HIPOSSUFICIÊNCIA DA PESSOA JURÍDICA. PRELIMINAR REJEITADA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL.
CONTROVÉRSIA EMINENTEMENTE DOCUMENTAL. DESNECESSIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. PRELIMINAR DE FUNDAMENTAÇÃO INADEQUADA. SENTENÇA QUE DELIMITOU E ENFRENTOU ADEQUADAMENTE O OBJETO DA DEMANDA E AS TESES PERTINENTES À SOLUÇÃO DA LIDE. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO.
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PRAZO CONTRATUAL PARA QUE A VENDEDORA PROVIDENCIASSE A QUITAÇÃO DOS GRAVAMES E DESEMBARAÇASSE AS MATRÍCULAS COM OUTOR
G
A DA ESCRITURA DEFINITIVA.
COMPRADORES
QUE DEIX
ARAM
DE PAGAR ANOS ANTES DO PRAZO OBRIGACIONAL DA
VENDEDORA
. ALEGADA EXISTÊNCIA DE NOVA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA COM O MESMO CREDOR DE IMÓVEL QUE JÁ CONTAVA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
COMPRADORES
QUE
FIZERAM
NEGOCIAÇÃO DIRETA COM O CREDOR PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA.
SOLICITAÇÃO AO CREDOR DE

ENVIO DE NOTIFICAÇÕES INVERÍDICAS.
PAGAMENTO EM PREÇO MENOR DO QUE O PACTUADO. DÉBITO REMANESCENTE PERANTE A
VENDEDORA
. PREVISÃO CONTRATUAL DE ABATIMENTO DOS DÉBITOS MEDIANTE PAGAMENTO DIRETO
AO MESMO CREDOR
.
EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES RESTANTES E NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO CONCERNENTE A TODAS AS MATRÍCULAS RESTANTES E NÃO SÓ A QUE SOFREU NOVO GRAVAME. AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL DE DESEMBARAÇO E QUITAÇÃO DOS GRAVAMES PELA
VENDEDORA
. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL.
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
.

PRINCÍPIO DE QUE “A NINGUÉM É DADO BENEFICIAR-SE DA PRÓPRIA TORPEZA”.
ALEGADO PASSIVO AMBIENTAL. MULTAS ADMINISTRATIVAS PESSOAIS EM DESFAVOR DA COMPRADORA.

NOVA INFRAÇÃO OCORRIDA APÓS A POSSE DA VENDEDORA.
NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PEDIDO SUBSIDIÁRIO. ABATIMENTO TOTAL DO RESTANTE DA DÍVIDA MEDIANTE OS VALORES DE MÚTUO QUE A COMPRADORA RECEBEU AO CONTRATAR
EMPRÉSTIMO
COM
O CREDOR
. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA VENDEDORA E RELAÇÃO DE MÚTUO COM TERCEIRO QUE NÃO SE CONFUNDE COM A RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE VENDEDORA E COMPRADORA.
ABATIMENTO DO VALOR PAGO PELOS COMPRADORES AO CREDOR JÁ PREVISTO EM SENTENÇA. REDIMENSIONAMENTO DA MULTA CONTRATUAL DE 5%. OBRIGAÇÃO CUMPRIDA EM PARTE. APLICÁVEL. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INAPLICÁVEL. JUROS MORATÓRIOS DE 1% A PARTIR DO VENCIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. ENTREGAS DE SACAS DE GRÃOS. OBRIGAÇÕES
POSITIVAS,
LÍQUIDAS E COM VENCIMENTO CERTO. PREVISÃO CONTRATUAL. ART. 397 DO
CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL A PARTIR DOS VENCIMENTOS DAS OBRIGAÇÕES.
PRECEDENTES DO STJ. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DOS COMPRADORES AO PAGAMENTO INTEGRAL DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA QUE NÃO CONCEDEU O PEDIDO DE PAGAMENTO EM SACAS DE SOJA. CONVERSÃO EM PECÚNIA À DATA DOS VENCIMENTOS DAS OBRIGAÇÕES. PREÇO ATUAL DA SACA DE SOJA MUITO SUPERIOR AOS DA ÉPOCA. INEXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. PROVIMENTOS PARCIAIS.

I. CASO EM EXAME

1.
Duas apelações cíveis foram interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação ordinária de cobrança fundada em inadimplemento parcial de contrato de compra e venda de imóveis rurais.

2.
A autora,
Agrovensa
Agropecuária LTDA., pleiteou a condenação dos réus ao pagamento de obrigações inadimplidas,
mediante entrega de sacas de grãos,
com incidência de multa, juros e correção
monetária
.

3.
Os réus/apelantes, Maria
Schreiner
Bedin e outros, defenderam-se com fundamento na exceção do contrato não cumprido, além de arguir preliminares e pedir abatimentos diversos.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

4. Análise das preliminares de:

a) revogação da gratuidade da justiça da autora;

b) cerceamento de defesa por indeferimento de prova oral;

c) ausência de fundamentação da sentença.

5. No mérito, discute-se:

a) aplicação da exceção do contrato não cumprido em razão da existência de novo gravame fiduciário;

b) alegações de passivo ambiental em desfavor da autora;

c) pedido de abatimento integral do saldo devedor com base em empréstimo contratado diretamente com o credor;

d)
redimensionamento
da multa contratual de 5%
por adimplemento parcial
;

e) termo inicial dos juros moratórios;

f)
re
distribuição dos honorários sucumbenciais e alegação de sucumbência mínima da autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A pessoa jurídica autora demonstrou sua condição de inatividade e ausência de faturamento por meio de documentos fiscais e previdenciários zerados, motivo pelo qual foi corretamente mantido o benefício da gratuidade judiciária.

7. A controvérsia discutida nos autos é essencialmente documental, sendo prescindível a produção de prova oral, o que afasta a alegação de cerceamento de defesa.

8. A sentença apresentou fundamentação clara e adequada, enfrentando os pedidos e argumentos relevantes à controvérsia, não havendo nulidade.

9.
No mérito, o contrato previa prazo futuro para que a vendedora quitasse os gravames e outorgasse as escrituras, mas os compradores interromperam os pagamentos anos antes,
inclusive quanto ao imóvel que não sofreu novo gravame,
afastando a exceção do contrato não cumprido. Ademais, negociaram diretamente com o credor
da vendedora
,
solicitaram envio de
notificações inverídicas
ao credor
, pagaram
pelos imóveis
valor inferior ao pactuado e tentaram imputar à vendedora inadimplemento inexistente. O contrato previa expressamente o abatimento dos valores pagos ao mesmo credor, o que não autorizava a suspensão total das obrigações. A conduta dos compradores violou a boa-fé objetiva e caracteriza
venire
contra
factum

proprium
, sendo vedado o benefício da própria torpeza.

10. A alegação de passivo ambiental não se sustenta,
pois
as multas administrativas foram pessoais e imputadas à própria
vendedora
, sendo que uma das infrações ocorreu após a posse da autora. Ademais, a vendedora entregou a Licença
Ambiental Única
vigente à época, e os compradores declararam no contrato que receberam a certidão negativa de débitos ambientais expedida pelo IBAMA.

11. O
s
valor
es
emprestado
s

pelo credor

à vendedora
, decorrente de contratos de mútuo
pessoal
,
não justifica o abatimento integral da dívida
dos compradores dos imóveis
,
sob pena de enriquecimento sem causa
e também
porque o contrato previa expressamente apenas o abatimento parcial d
as prestações anuais

quando os compradores pagassem a dívida do mútuo
diretamente ao credor
, por sub-rogação.

12. A cláusula penal foi corretamente redimensionada para incidir somente sobre o valor inadimplido, nos termos do art. 413 do Código Civil.

13. Os juros moratórios
, com fulcro no art. 397 do Código Civil, uma vez que a entrega de sacas de grãos se trata de obrigação positiva, líquida e com
vencimento certo,
devem incidir a partir do vencimento das obrigações inadimplidas, conforme previsão contratual e entendimento consolidado do STJ.

14. A condenação foi fixada em moeda corrente, com base na cotação do produto à época dos vencimentos contratuais, resultando em valor significativamente inferior ao originalmente postulado pela autora, que pretendia a restituição em sacas de grãos. Considerando-se a valorização expressiva do produto no período
atual
, a diferença é substancial, o que afasta a tese de sucumbência mínima e justifica a manutenção da distribuição proporcional dos honorários sucumbenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESES

15. Recursos conhecidos.

16. Apelação de Maria
Schreiner
Bedin e outros parcialmente provida para limitar a cláusula penal a 5% sobre o valor das obrigações inadimplidas.

17. Apelação de
Agrovensa
Agropecuária LTDA. parcialmente provida para fixar o termo inicial dos juros moratórios
, de 1% ao mês,
na data de vencimento das parcelas
contratuais
.

18. Sentença mantida nos demais termos, inclusive quanto à sucumbência.

Teses de julgamento:

“É inviável o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido referente a contrato de compra e venda de imóveis rurais quando os compradores, antes do vencimento das obrigações da vendedora quanto à quitação dos gravames imobiliários e outorga das escrituras, deixam de cumprir as prestações contratadas
e
promovem negociação direta com o credor da vendedora para aquisição dos imóveis em valores inferiores ao pactuado,
negando-se a pagar a diferença restante à vendedora, o que resulta
em afronta à boa-fé objetiva e
venire
contra
factum

proprium
, sendo vedado o benefício da própria torpeza.
”

“
As multas ambientais pessoais imputadas à
vendedora de imóvel rural
não autorizam o descumprimento contratual
pelos compradores
, especialmente diante da entrega da licença ambiental vigente e da ciência dos compradores quanto à regularidade ambiental do imóvel
à época da venda”
.

“
Não se admite o abatimento integral do saldo devedor dos compradores com base em empréstimo pessoal contratado pela vendedora junto ao mesmo credor, sendo válida apenas a dedução parcial das obrigações conforme previsão contratual de sub-rogação.
”

“Em casos de inadimplemento parcial, a
cláusula penal
pode s
er redimensionada, nos termos do art. 413 do Código Civil, para incidir somente sobre a parcela efetivamente inadimplida.
”

“
Os juros moratórios incidem a partir do vencimento de cada obrigação, quando se tratar de obrigação contratual líquida, positiva e com vencimento certo, conforme previsto em contrato
, nos termos do art. 397 do Código Civil
.
”

“
A conversão da condenação em pecúnia, com base na cotação
de sacas de grãos à
época dos vencimentos contratuais, resultando em valor inferior ao postulado em produto, afasta a alegação de sucumbência mínima e autoriza a manutenção da distribuição proporcional dos honorários
advocatícios
.
”

__________

Dispositivos
relevantes citados
:
Código de Processo Civil,
arts
. 85, §11; 86, parágrafo único;
355, I; 370;
489, §1º, IV
;
Código Civil,
arts
.
113, 313, 360, 368,
397, 404, 406, §1º
,
413
, 422, 476
e
884
.

Jurisprudência
relevante citada:

STJ, Súmula nº 481;
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 658605 ES 2015/0018399-7, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/05/2023
;
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1146231 RS 2017/0190336-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/04/2024
;
STJ -
EAREsp
: 502132 RS 2014/0085724-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/05/2021
;
TJMT, AC 0023969-41.2012.8.11.0002, Relator: Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/06/2025
;
TJ-MG - AC: 10180180020695001 Congonhas, Relator.: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 01/09/2021
;
TJ-DF 07249055820208070001 DF 0724905-58.2020.8 .07.0001, Relator.: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/09/2021
;
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10331241620218110041, Relator.: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 05/02/2025
;
TJ-SP - Apelação Cível: 10439945220238260100 São Paulo, Relator.: Anna Paula Dias da Costa, Data de Julgamento: 10/09/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
dois Recursos
de Apelação Cível
, o
primeiro
interposto por
AGROVENSA AGROPECUÁRIA LTDA.
e o
segundo
interposto por
MARIA SCHREINER BEDIN
e
OUTROS
, contra sentença (ID. 297674494) proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Nova Ubiratã-MT que, nos autos da Ação Ordinária de Cobrança movida
pela
primeira apelante
em desfavor dos segundos apelantes, julgou parcialmente procedente o pedido da inicial e improcedente o pedido reconvencional
, conforme cita-se:

[...]

AGROVENSA AGROPECUÁRIA LTDA., devidamente qualificada, ajuizou a presente ação ordinária de cobrança em face de NEVIO BEDIN, MARIA SCHREINER BEDIN, SÉRGIO BEDIN, ANA CRISTINA GIONGO BEDIN, PAULO BEDIN e MARIBEL FEIL, alegando, em síntese,
que firmou com os réus, em 16 de setembro de 2014, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural, tendo por objeto a venda da Fazenda Santa Helena, localizada em Nova Ubiratã/MT. O preço ajustado foi de 477.700 sacas de soja e 1.135.000 sacas de milho.

A autora alega que os réus, cientes de gravames existentes sobre o imóvel, agiram de má-fé ao interromper os pagamentos, permitindo que a Eco Securitizadora de Direitos Creditórios do Agronegócio S.A. consolidasse a propriedade em seu nome, para, posteriormente, adquirirem o imóvel por valor inferior ao devido à autora, caracterizando enriquecimento sem causa.

Requereu a condenação dos réus ao pagamento do saldo devedor, acrescido de juros, correção monetária e multa contratual, bem como a exibição do contrato de compra e venda entre os réus e a Eco Securitizadora.

Foram deferidos os benefícios da gratuidade judiciária, bem como determinada a apresentação do contrato firmado entre a Eco Securitizadora e os réus.

Citados, os réus apresentaram contestação com reconvenção, alegando, em resumo, que a autora agiu de má-fé ao omitir a existência de outros gravames sobre o imóvel, bem como ao realizar novas operações financeiras, ofertando o bem como garantia, sem o conhecimento dos réus. Aduzem que a autora vendeu o mesmo imóvel para terceiros e que omitiu a existência de passivo ambiental. Em razão do inadimplemento contratual da autora, os réus suspenderam os pagamentos e, posteriormente, adquiriram o imóvel da Eco Securitizadora. Em reconvenção, pleiteiam a resolução contratual c/c perdas e danos.

[...]

É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

A presente demanda versa sobre o descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel rural. A autora alega que os réus não efetuaram o pagamento integral do preço ajustado, enquanto os réus sustentam que a autora descumpriu o contrato ao omitir a existência de gravames sobre o imóvel, realizar novas operações financeiras sem o conhecimento dos réus e vender o mesmo bem para terceiros.

[...]

Do Mérito da Ação Principal.

- Da Exceção de Contrato Não Cumprido

Inicialmente, cumpre analisar a alegação dos réus de que suspenderam os pagamentos em razão do descumprimento contratual por parte da autora.

[...]

No caso em tela, os réus alegam que a autora descumpriu o contrato ao: (a) omitir a existência de outros gravames sobre o imóvel; (b) realizar novas operações financeiras, ofertando o bem como garantia, sem o conhecimento dos réus; (c) vender o mesmo imóvel para terceiros; e (d) omitir a existência de passivo ambiental.

- Da Omissão de Gravames

Os réus alegam que a autora omitiu a existência de outros gravames sobre o imóvel, além daqueles expressamente mencionados no contrato.

Contudo, compulsando os documentos acostados aos autos, verifico que o contrato de compra e venda (Id. 61301773) expressamente menciona a existência dos seguintes gravames:

Averbação premonitória na matrícula nº 249 (atual 2324), referente à Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 5932-80.2011.811.0040.

Hipoteca em favor do Banco de Lage
Landen
Brasil S.A. na matrícula nº 1791.

Averbação premonitória na matrícula nº 1791, referente à Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 5932-80.2011.811.0040.

Averbação premonitória na matrícula nº 1792, referente à Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 5932-80.2011.811.0040.

Alienação fiduciária em garantia em favor da Eco Securitizadora de Direitos Creditórios do Agronegócio S.A. na matrícula nº 1792.

Além disso, o contrato expressamente declara que os compradores (ora réus) têm ciência dos referidos gravames, não podendo alegar desconhecimento dos negócios ali entabulados.

Portanto, não prospera a alegação de que a autora omitiu a existência de gravames sobre o imóvel, uma vez que o contrato expressamente os menciona e declara que os réus têm ciência deles.

- Das Novas Operações Financeiras

Os réus alegam que a autora realizou novas operações financeiras, ofertando o imóvel como garantia, sem o conhecimento dos réus.

Com efeito, restou comprovado que, após a assinatura do contrato de compra e venda, a autora firmou novo "Instrumento de Constituição de Alienação Fiduciária em Garantia de Bem Imóvel" com a Eco
Securitizadora, ofertando o imóvel como garantia de um empréstimo tomado por seu ex-sócio Marco Paulo
Chinez
.

Tal fato, por si só, configura descumprimento contratual por parte da autora, uma vez que o contrato de compra e venda não previa a possibilidade de a autora realizar novas operações financeiras, gravando o imóvel com ônus não previstos.

- Da Venda do Imóvel para Terceiros

Os réus alegam que a autora vendeu o mesmo imóvel para terceiros
. Restou comprovado que a autora firmou escrituras de compra e venda com cláusula de retrovenda com a empresa Regional Comércio de Cereais Ltda. e com o Sr. Pedro Luiz Araújo Filho, tendo por objeto parte do imóvel.

Contudo, a autora demonstrou que tais escrituras foram posteriormente rescindidas, não produzindo qualquer efeito. Além disso, a área objeto dessas escrituras (matrícula nº 249, atual 2324) foi devidamente transferida aos réus, conforme comprova o registro na matrícula do imóvel.

Portanto, não prospera a alegação de que a autora vendeu o imóvel para terceiros, uma vez que as escrituras de compra e venda foram rescindidas e a propriedade foi devidamente transferida aos réus.

- Do Passivo Ambiental
No que tange aos passivos ambientais alegados pelos réus, verifico que parte deles é anterior à assinatura do contrato
, conforme demonstrado nos autos, especialmente os Autos de Infração lavrados pela SEMA e IBAMA em 2011.
Contudo, a autora apresentou Licença Ambiental Única (LAU) válida à época da celebração do contrato, o que atenua a responsabilidade da autora
.

Além disso, verifico que um dos autos de infração (nº 162108, SEMA/MT) é posterior à posse dos réus sobre o imóvel, o que atrai, a princípio, a responsabilidade destes pela infração
.

O Tribunal de Justiça do Mato Grosso (TJMT), conforme EMENTA N.U 1033124- 16.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 05/02/2025,
Publicado
no DJE 19/02/2025, tem entendimento
que a multa administrativa ambiental possui caráter pessoal e não se aplica a responsabilidade
propter
rem prevista para a reparação civil ambiental
. Dessa forma, o alienante do imóvel não responde pela penalidade quando comprovada a transferência da posse antes da ocorrência do dano ambiental.

Assim,
mesmo que o Auto de Infração nº 162108 seja posterior à posse dos réus, a responsabilidade pela multa administrativa ambiental é pessoal e recai sobre quem efetivamente praticou a conduta infracional. Não havendo prova de que a autora tenha praticado tal conduta após a transferência da posse, não pode ser responsabilizada pela multa
.

Ainda, ressalto que a jurisprudência do c. STJ é pacífica no sentido de que a responsabilidade civil pela reparação dos danos ambientais adere à propriedade, como obrigação
propter
rem, sendo possível cobrar também do atual proprietário condutas derivadas de danos provocados pelos proprietários antigos. No entanto, esta ação versa sobre cobrança e não sobre responsabilidade civil por danos ambientais.

[...]

Dessa forma,
a alegação de passivos ambientais pelos réus não serve como justificativa para o não pagamento dos valores devidos à autora, tendo em vista a natureza pessoal das multas administrativas
e a ausência de demonstração de que a autora praticou a conduta infracional após a transferência da posse
.

- Da Aquisição do Imóvel pela Eco Securitizadora e Posterior Compra pelos Réus

Apesar de ter reconhecido o descumprimento contratual por parte da autora, entendo que tal fato não autoriza os réus a se locupletarem ilicitamente às custas da autora.

Com efeito, restou comprovado que a autora não quitou as operações financeiras realizadas com a Eco Securitizadora, o que culminou na consolidação da propriedade em nome desta. Posteriormente, os réus adquiriram o imóvel da Eco Securitizadora por valor inferior ao devido à autora.

Tal conduta configura enriquecimento sem causa por parte dos réus, uma vez que se beneficiaram da situação de inadimplência da autora para adquirir o imóvel por valor inferior ao de mercado
.

Nesse sentido, dispõe o art. 884 do CCB:

"Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários."

Portanto, os réus devem restituir à autora o valor correspondente à diferença entre o preço ajustado no contrato de compra e venda e o valor pago à Eco Securitizadora, devidamente atualizado.

Da Reconvenção.

Os réus reconvintes pleiteiam a resolução do "Instrumento Particular de Compromisso Irretratável de Compra e Venda de Imóvel Rural", sob o argumento de que a autora descumpriu diversas obrigações contratuais. Alegam que a autora omitiu informações relevantes sobre gravames existentes sobre o imóvel, notadamente a segunda operação financeira com a Eco Securitizadora e o passivo ambiental, e vendeu o mesmo imóvel para terceiros.

No entanto, entendo que os argumentos apresentados não são suficientes para justificar a resolução do contrato.

Ainda que a autora tenha realizado uma segunda operação financeira com a Eco Securitizadora, outorgando o imóvel em alienação fiduciária sem o conhecimento dos réus,

tal fato
não configura descumprimento contratual que justifique a resolução do contrato
. Os réus tinham conhecimento dos gravames existentes sobre o imóvel, conforme expresso no contrato, e tinham a faculdade de quitar as dívidas para evitar a consolidação da propriedade em nome da Eco Securitizadora.

Da mesma forma, a existência de passivo ambiental, conforme já fundamentado, não é suficiente para justificar a resolução do contrato. Os réus tinham conhecimento da situação do imóvel e poderiam ter tomado as medidas necessárias para regularizar a situação.

Das Perdas e Danos.

Os réus reconvintes também pleiteiam a condenação da autora
Agrovensa
ao pagamento de indenização por perdas e danos, em razão do descumprimento contratual.

Entendo que o pedido não merece acolhimento. Os réus não comprovaram que o descumprimento contratual por parte da autora causou prejuízos que justifiquem a condenação ao pagamento de indenização
.

Ademais, cumpre destacar a aplicação da doutrina do dever de mitigar o próprio prejuízo (Duty
to

Mitigate

the

Loss
). Essa doutrina, embora não expressamente prevista no Código Civil, decorre dos princípios da boa-fé
objetiva e da cooperação contratual. Consiste na obrigatoriedade do credor de boa-fé de adotar as medidas razoáveis para reduzir, sempre que possível, e sem esforço desproporcional, o seu próprio prejuízo.

No caso em tela, os réus, cientes dos gravames e da possibilidade de consolidação da propriedade em favor da Eco Securitizadora, não demonstraram ter adotado medidas eficazes para mitigar os seus prejuízos, tais como a negociação direta com a Eco Securitizadora para evitar a consolidação da propriedade ou a busca de alternativas para regularizar o passivo ambiental.

DISPOSITIVO

Ante o exposto:

1. Com fundamento no art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito inicial para condenar os réus, solidariamente, a restituírem à autora o valor correspondente à diferença entre o preço ajustado no contrato de compra e venda e o valor pago à Eco Securitizadora de Direitos Creditórios do Agronegócio S.A., a ser apurado em liquidação de sentença, corrigidos monetariamente desde o vencimento da obrigação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. A atualização monetária se dará pelo INPC, até 29/08/24; e, a partir de 30/08/24, deve incidir correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC); e os juros de mora serão fixados em 1% ao mês, até 29/08/24; e, a partir de 30/08/24, na taxa legal estabelecida no art. 406, § 1º, CC.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada parte. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação,
nos termos do artigo 85, §2º, do CPC,
suspendendo a exigibilidade da cobrança quanto à autora
, uma vez que é beneficiária da gratuidade judiciária (art. 98, § 3º, CPC).

2. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional. Condeno os réus-reconvintes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa
, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

[...] [grifos nossos e do original]

Posteriormente, o Juízo
a quo
acolheu parcialmente os Embargos de Declaração opostos pela parte autora (
Agrovensa
Agropecuária Ltda.) para esclarecer o cálculo do valor da indenização e a condenação ao pagamento da multa contratual, nestes termos:

[...]

DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração opostos por ambas as partes e:

a)
REJEITO
os embargos dos réus (Família Bedin), por não vislumbrar omissão, contradição ou obscuridade na sentença quanto à aplicação da exceção do contrato não cumprido, obrigações ambientais contratuais ou enriquecimento sem causa.

b)
ACOLHO PARCIALMENTE

os embargos da autora (
Agrovensa
), para:

I - Esclarecer que o cálculo do valor devido observará o saldo devedor do contrato (350.000 sacas de soja e 920.000 sacas de milho), convertido em reais nas datas de vencimento, com os acréscimos de correção monetária e juros definidos na sentença, descontando-se os valores pagos à Eco Securitizadora
, conforme documentação;

II -
Determinar a condenação dos réus ao pagamento da multa contratual de 5% sobre o valor total do contrato, a ser apurada em liquidação
.

Mantenho os demais termos da sentença.

[...] [grifos nossos e do original]

Em suas razões
recursais
(ID.
297674504
)
, AGROVENSA AGROPECUÁRIA LTDA.
sustenta as seguintes teses:

Juros moratórios a partir do vencimento de cada uma das obrigações cujos pagamentos foram interrompidos pelos apelados

Condenação dos apelados ao pagamento integral dos honorários sucumbenciais

Por outro lado,
MARIA SCHREINER BEDIN e OUTROS
, em suas contrarrazões recursais (ID. 297674505
)
, rebatem as alegações da primeira apelante.

Em sequência, verifica-se
que
MARIA SCHREINER BEDIN e OUTROS
apresentaram razões recursais (ID.
297674505
) nas quais suscitam as seguintes preliminares:

Revogação dos benefícios da gratuidade da justiça concedidos à
Agrovensa
Agropecuária Ltda.

Cerceamento de defesa: indeferimento da produção de prova oral

Violação ao art. 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil quanto ao passivo ambiental e à condenação em restituição de valores

No mérito, os segundos apelantes apresentaram as seguintes teses:

Rescisão contratual por perda da propriedade
e a
plicação da exceção do contrato não cumprido

Indevida condenação dos recorrentes à restituição de valores

Pedido subsidiário: abatimento integral do valor do financiamento pago pela Eco Securitizadora à autora
e redução da cláusula penal

Reforma da sentença para julgar procedente à reconvenção

A apelante
Agrovensa
Agropecuária Ltda. foi intimada (ID.
303011392
) para comprovar, documentalmente, os requisitos para a gratuidade da justiça.

Em resposta,
Agrovensa
Agropecuária Ltda. apresentou manifestação com juntada de documentos (ID.
303676883
).

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (s
entença
-
39814647)
.

Preparo da Apelação Cível interposta por Maria
Schreiner
Bedin e Outros recolhidos e preparo da Apelação Cível, interposta por
Agrovensa
Agropecuária Ltda., sem recolhimento, uma vez que a autora postula pelos benefícios da gratuidade da justiça.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTES:

AGROVENSA AGROPECU
Á
RIA LTDA
.

MARIA SCHREINER BEDIN

NEVIO BEDIN

SERGIO BEDIN

ANA CRISTINA GIONGO BEDIN

PAULO BEDIN

MARIBEL FEIL BEDIN

APELADO
S
:

MARIA SCHREINER BEDIN

NEVIO BEDIN

SERGIO BEDIN

ANA CRISTINA GIONGO BEDIN

PAULO BEDIN

MARIBEL FEIL BEDIN

AGROVENSA AGROPECU
Á
RIA LTDA
.

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de dois Recursos de Apelação Cível, o primeiro interposto por AGROVENSA AGROPECUÁRIA LTDA. e o segundo interposto por MARIA SCHREINER BEDIN e OUTROS, contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Nova Ubiratã-MT que, nos autos da Ação Ordinária de Cobrança movida pela primeira apelante em desfavor dos segundos apelantes, julgou parcialmente procedente o pedido da inicial e improcedente o pedido reconvencional.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que a relação contratual entre as partes, consubstanciada em compromisso de compra e venda de imóvel rural, foi parcialmente descumprida pela autora ao realizar nova alienação fiduciária do bem a terceiro, sem previsão contratual, mas tal fato não autorizaria os réus a se locupletarem ilicitamente adquirindo o imóvel por valor inferior junto à credora fiduciária.

Reconheceu inexistir omissão de gravames no contrato, uma vez que expressamente mencionados e de conhecimento dos compradores; afastou alegações de venda do bem a terceiros e de passivo ambiental como causas para suspender o pagamento; e considerou que as multas ambientais têm caráter pessoal e não servem para justificar o inadimplemento.

Entendeu configurado enriquecimento sem causa dos réus, condenando-os solidariamente a restituírem a diferença entre o preço contratual e o valor pago à credora fiduciária, corrigida e acrescida de juros.

Rejeitou o pedido reconvencional de resolução contratual e indenização por perdas e danos, por ausência de prova de prejuízos e pela possibilidade de mitigação, aplicando o rateio de custas e honorários na proporção de 50% para cada parte.

A seguir, passo ao exame da preliminar suscitada na apelação dos requeridos
MARIA SCHREINER BEDIN e OUTROS
.

Preliminar
es
suscitada
s
na apelação interposta por Maria
Schreiner
Bedin e Outros

1.
Revogação dos benefícios da gratuidade da justiça concedidos à
Agrovensa
Agropecuária Ltda.

Os apelantes sustentam que
pessoa jurídica não goza de presunção de hipossuficiência
e que, no caso, não há
prova idônea
para a obtenção da gratuidade, pois há
contradições (empresa “ativa” na
Receita Federal do Brasil

desde 2005
e
com
capital social elevado
de
R$ 3.351.000,00
)
, os
recibos de DCTF
(
Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais
)
são inservíveis
.

Além disso, também aponta contradição quanto à alegação de
declaração de dificuldade financeira
, pois
sustenta que
há
movimentação patrimonial e recebimento de valores diretamente pelos sócios
.

Assim, postulam pela revogação dos benefícios da justiça gratuita concedidos à autora, ora apelada.

A apelada, por sua vez,
sustenta que a gratuidade da justiça f
oi concedida
, na origem,
após manifestação da parte autora e análise judicial, não sendo deferida automaticamente.

Outrossim, argumenta que os
Apelantes não demonstraram de forma segura que a Apelada teria capacidade financeira incompatível com a gratuidade.

Além disso, após despacho para apresentar documentação atualizada para comprovar a hipossuficiência, uma vez que se discute também a isenção do
preparo recursal, a apelada asseverou que a situação da apelada continua inalterada, por estar inativa, sem patrimônio, conta corrente bancária e funcionários.

Ressalta que,
até o exercício de 2015
.
a pessoa jurídica inativa era

obrigada a apresentar à Receita Federal a Declaração Simplificada de Pessoa

Jurídica (DSPJ) – Inativa (IN RFB 1605/2015) e, a partir de 2016, apenas a

Declaração de Débitos e Créditos Federais - DCTF, atualmente no formato

eletrônico – DCTFWEB (IN RFB 2.374/2024 e IN RFB 2.248/2025).

Para comprovar suas alegações, juntou os seguintes documentos:

declaração do contador (ID.
303676892
);

declarações de débitos e créditos tributários federais de 2022 a 2025 (ID.
303676894
);

declaração de hipossuficiência (ID.
303676894
).

Pois bem
.
Como é cediço, o

inciso LXXIV do art. 5º da Constituição Federal
determina que “o Estado prestará assistência judiciária integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”.

O
art. 98 do Código de Processo Civil
, por sua vez,
prevê que “
a pessoa natural
ou jurídica
, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios
tem
direito à gratuidade da justiça, na forma da lei
”.
[Grifo nosso]

O

§ 2º do art. 99 do CPC
, por outro lado, dispõe
que:

O
juiz somente poderá
indeferir
o pedido
se houver nos autos, elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais
para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

[Grifo nosso]

No caso em exame, verifica-se que a autora, ora apelada, comprovou sua inatividade empresarial mediante
Guias de Recolhimento do FGTS e de Informações

à Previdência Social -
GFIP’s
(ID.
61302830
, autos de origem) e
Declaração de
Débitos e Créditos Tributários Federais
(ID.
303676894)
, até o ano de 2025; certidões negativas de imóveis (
IDs
.
70961516
ao
70962234
, autos de origem) e Declaração do Contador (ID.
303676894
) comprovando ausência de movimentação e a incapacidade financeira da pessoa jurídica ora apelada.

A corroborar o entendimento, cita-se o teor do enunciado da
Súmula n.º 481 do colendo Superior Tribunal de Justiça
:

Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.

No mesmo sentido, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRARRAZÕES NÃO APRESENTADAS. PARTE AGRAVADA NÃO CITADA. DESNECESSIDADE. DECISÃO QUE INDEFERIU A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA INATIVA. DECLARAÇÃO DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS FEDERAIS (DCTF). ZERADO. AUSÊNCIA DE FATURAMENTO. COMPROVADA A INATIVIDADE E HIPOSSUFICIÊNCIA DA PESSOA JURÍDICA. DECISÃO REFORMADA. BENEFÍCIO CONCEDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A jurisprudência entende que, em Agravo de Instrumento em que discuta gratuidade de justiça, desnecessária apresentação de contrarrazões caso ainda não citado o Agravado, pois não formada a
angularização
processual. 2.
A apresentação de DCTF que aponta inatividade de pessoa jurídica é documento hábil para a concessão do benefício da gratuidade da justiça, pois indica ausência de faturamento
. 3. Recurso conhecido e provido.

(TJ-PR 00237848220238160000 Maringá, Relator.: substituto
anderson

ricardo

fogaca
, Data de Julgamento: 17/07/2023, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/07/2023) [grifo nosso]

Desse modo, a preliminar suscitada deve ser
rejeitada
.

Por consequência,
verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

É como voto.

2.
Cerceamento de defesa: indeferimento da produção de prova oral

Os apelantes sustentam que o Juízo
a quo
indeferiu a produção de prova
oral
e, assim, violou o art. 5º, inc. LV, da CF/88 (ampla defesa e contraditório) e o art. 10 e 373 do Código de Processo Civil (direito à produção de provas).

Asseveram que indic
aram
a oitiva de representantes da apelada e de ex-sócios (Edimar
Ruginski
, Marco
Chinez
, entre outros).

Argumentam que a prova era necessária para o esclarecimento sobre as novas operações financeiras realizadas pela autora/apelada após o contrato; a apuração da destinação dos valores pagos pelos requeridos/apelantes e a demonstração de má-fé da autora/recorrida, o uso da empresa como fachada e a ocultação de passivo ambiental.

A apelada, por sua vez, sustenta que a
prova oral foi indeferida com base na desnecessidade, visto que os documentos já comprovavam os fatos
, pois a
matéria é essencialmente documental e contratual
e, assim, não há que se falar em c
erceamento de defesa.

Pois bem
.
Ressai dos autos de origem que os requeridos, ora apelantes, postularam (ID.
141429997
) pela prova oral sob os seguintes termos e fundamentos:

[...]

No que tange a produção de prova oral, faz-se crível realizar o
depoimento pessoal dos verdadeiros representantes da empresa

Agrovensa

Agropecuaria
LTDA – ME, Edimar Carlos
Rugiski
, Marco Paulo
Chinez
, Vanderlei José
Cioni
e Marcelo
Zandonadi
, além de Rogério Roseno Santana e Aparecida de Lourdes
Chinez
,
a fim de comprovar a realidade dos fatos que em nada se compatibiliza com o relatado pela Autora
em sua peça inaugural, sendo inequívoco que, em verdade,
a empresa autora AGROVENSA AGROPECUARIA LTDA, foi utilizada por seu quadro societário para realização de operações fraudulentas
, com único intuito de enriquecimento de seus verdadeiros sócios, às custas de prejuízos financeiros a terceiros.

Por conseguinte,
pugna ainda pela produção de prova testemunhal
– cujo rol será apresentado em momento oportuno –,
justificando-a em razão da necessidade de demonstrar ao r. Juízo, mediante a oitiva de pessoas que acompanharam e participaram do negócio jurídico em testilha, em especial, os representantes legais da Eco Securitizadora, haja vista a consolidação da alienação fiduciária averbada às margens das matrículas
1792 e 1963 ambas do CRI de Nova Ubiratã/MT.

[...] (ID. 141429997, autos de origem) [grifo nosso]

Ocorre que as teses dos requeridos, na contestação e pedido da reconvenção, se sustentam em
matérias para as quais é desnecessária a produção de prova oral, conforme cita-se (ID. 84047762, autos de origem):

reconhecimento de incorreção do valor da causa;

inépcia da inicial;

revogação da gratuidade da justiça;

inexistência de responsabilidade civil por ausência de conduta ilícita, dano ou nexo causal;

vedação ao enriquecimento sem causa;

Impugnação ao cálculo da indenização;

exceção do contrato não cumprido em razão do descumprimento das seguintes obrigações contratuais previstas no instrumento de compra e venda: nova garantia fiduciária sobre o imóvel, após a venda, fato que teria sido confessado pela própria autora em sua exordial;

venda do mesmo imóvel para outros credores, conforme estaria comprovado nos autos do Inquérito Policial n° 502-28.2020.811.0107, e-mail e escrituras públicas juntadas pelos requeridos;

consolidação da propriedade pela Eco Securitizadora;

omissão de passivo ambiental
;

reconvenção que postulou pela rescisão contratual para restituição de valores, indenização por perdas e danos pelos prejuízos materiais sofridos, danos morais e pedidos subsidiários de abatimento.

Na exordial da autora/apelada, por sua vez, destaca-se que foram postulados a exibição do contrato de compra e venda entre os requeridos e a empresa Eco Securitizadora; a condenação no saldo devedor concernente ao contrato de compra e venda de imóvel rural, após a dedução do valor que os requeridos pagaram à Eco Securitizadora e a condenação em multa penal de 5%.

Desse modo, verifica-se desnecessária a produção da prova oral postulada pelos requeridos, ora apelantes,
pois (i) a controvérsia posta é eminentemente
documental e contratual
, voltada à quantificação indenizatória por
alegado enriquecimento sem causa, de sorte que o acervo já carreado (contrato, registros, escrituras e demais documentos) se mostra suficiente à formação do convencimento judicial; (
ii
) a questão ambiental invocada pelos apelantes é resolvida por prova escrita, tornando impertinente a oitiva de testemunhas sobre autoria da apelada; e (
iii
) a linha do tempo relevante (interrupção dos pagamentos em 15/03/2016 e consolidação da propriedade em 11/12/2018), bem como a outorga da escritura da matrícula n.º 2324, em 19/05/2016, decorrem de documentos públicos constantes dos autos, o que igualmente afasta a utilidade da prova oral pretendida.

Como
é cediço, cabe ao Juiz zelar pelo rápido andamento das causas, podendo determinar as diligências necessárias, indeferindo as inúteis e meramente protelatórias, em consonância com o poder de instrução processual e pela previsão de julgamento antecipado da lide pelo
art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil
,
in
verbis
:

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I -
não
houver necessidade de produção de outras provas;

[...]

Nesse mesmo sentido, é o entendimento do
Superior Tribunal de Justiça
, do qual cita-se trecho da decisão de Relatoria do Ministro Humberto Martins, no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial:

[...]
O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que
não há cerceamento de defesa quando o julgador considera desnecessária a produção de prova, mediante a existência nos autos de elementos suficientes para a formação de seu convencimento
.
[...]

(STJ -
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
: 661203 ES 2015/0028065-9, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 24/04/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação:
DJe
28/04/2023) [grifo nosso]

De mais a mais, é cediço, ainda, que o ordenamento jurídico processual, consoante ao
art. 93, inciso IX da Constituição Federal de 1988
, adotou o
princípio da persuasão racional
motivada
, segundo o qual o juiz, ao proferir decisão, formará livremente o seu convencimento motivado.

Nesse sentido também é o
art. 370 do Código de Processo Civil
que prevê que: "
C
aberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito
[...]", podendo o magistrado, portanto, indeferir, como destinatário das provas, as diligências inúteis ou meramente protelatórias, analisando a conveniência e necessidade de sua efetiva realização, evitando-se que a causa tenha seu desfecho protraído, em atenção à tão colimada celeridade processual.

Assim, restando evidenciado que a causa se encontrava madura, diante das provas já produzidas e coligidas nos autos, não há que se falar em cerceamento de defesa ou violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO
- NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO PERICIAL - AUSÊNCIA DE EXIGÊNCIA LEGAL - NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INOCORRÊNCIA - PROVAS DO EXERCÍCIO DA POSSE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Não se configura em cerceamento de defesa a sentença que julga a lide antecipadamente, impedindo a produção de prova oral, quando as testemunhas de ambas as partes foram ouvidas na audiência de justificação prévia
.

Rejeita-se a alegação de nulidade da sentença por ausência de homologação do laudo pericial diante da ausência de previsão legal dessa formalidade.

Não incorre em nulidade por falta de fundamentação a sentença que julga a lide baseando-se em doutrina, jurisprudência e as provas produzidas nos autos.

Mantém-se a sentença que reconhece a posse do autor baseada em farta e coerente prova existente.

(TJ-MT - APL: 00017174420088110015 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 27/01/2016, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 01/02/2016) [grifo nosso]

Desse modo, a preliminar deve ser
rejeitada
.

É como voto.

3.
Violação ao art. 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil quanto ao passivo ambiental e à condenação em restituição de valores

Os apelantes sustentam que
, quanto à temática do “passivo ambiental”, a sentença não foi devidamente fundamentada, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, pois não observou os próprios documentos juntados aos autos ao asseverar que parte das infrações ambientais se referem à data anterior à assinatura do contrato e por entender que a Licença Ambiental Única atenuaria a responsabilidade da autora/apelada
.

Asseveram que a existência de Licença Ambiental Única não era a única obrigação ambiental inserida no “Instrumento Particular de Compromisso Irretratável de Compra e Venda de Imóvel Rural”, a ser cumprida pela autora/recorrida.

Ademais, sustentam que a sentença não enfrentou todos os pontos deduzidos no processo capazes de conduzir à conclusão oposta à adotada na sentença, pois do Juízo a quo ter ressaltado o inadimplemento contratual da autora/apelada, ao firmar nova garantia fiduciária sobre o imóvel, entendeu que tal fato não geraria, por si só, descumprimento contratual a justificar a resolução do contrato.

Pois bem
.
Em que pesem as alegações dos apelantes
,
não lhes assiste razão
.

A sentença atacada
delimitou corretamente o objeto da demanda
– ação de cobrança por suposto
enriquecimento sem causa
– e
enfrentou, de modo específico
, os pontos capazes de infirmar a conclusão adotada,
atendendo ao art. 489, §1º, IV, do CPC.

Primeiro, deixou expresso que
a controvérsia não versa sobre responsabilidade civil ambiental
, mas sobre a restituição do indevidamente
auferido, sendo o tema ambiental apenas
contexto
e não
ratio

decidendi
do julgado.

Segundo, quanto ao
Auto de Infração nº 162108/SEMA
, a decisão
fundamentou

que a

multa administrativa possui caráter pessoal
e, no caso concreto, foi
posterior
à transferência da posse aos réus, o que, em princípio,
atrai a responsabilidade
de quem praticou a conduta, não havendo prova de que a autora a tenha perpetrado após a transmissão da posse – premissas fáticas e jurídicas
expressamente consignadas
.

Terceiro, a sentença
examinou individualmente
as demais teses defensivas (gravames, novas operações e vendas a terceiros),

reconhecendo
,
inclusive, o
descumprimento contratual
da autora pela
nova alienação fiduciária
após o ajuste, mas
explicando
por que esse fato
não autoriza
o locupletamento dos réus nem a resolução contratual pretendida (análise que afasta a pecha de decisão genérica).

Quarto, quanto à
condenação em restituição de valores
, o decisum
explicita o critério indenizatório

–
diferença entre o preço contratual e o pago à credora fiduciária
–, o qual foi
pormenorizado
nos embargos de declaração, que
esclareceram
a conversão do
saldo de 350.000 sacas de soja e 920.000 sacas de milho
em moeda nas datas de vencimento, com atualização e
abatimento
do que foi pago à Eco. Tais definições
demonstram exauriente fundamentação
sobre o “como” e o “quanto”, afastando a alegada omissão.

Dessarte, havendo
delimitação do objeto
,
análise específica
das teses potencialmente modificativas do resultado e
definição expressa do critério de quantificação
,
não se verifica
violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC, razão pela qual
a preliminar
deve ser
rejeitada
.

É como voto.

VOTO
DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

1.
Rescisão contratual por perda da
propriedade

e aplicação da exceção do contrato não cumprido

(teses sustentadas por
M
aria
S
chreiner

B
edin e Outros)

Os apelantes sustentam que a própria sentença reconhece que, após o contrato, a autora/apelada firmou novo Instrumento de Alienação Fiduciária com a Eco Securitizadora, o que por si só configuraria inadimplemento da vendedora.

Além disso, asseveram que a autora/apelada perdeu a propriedade de partes do imóvel para a credora fiduciária, tornando impossível a prestação.

Outrossim, ressaltam que
a
autora/a
pelada celebrou escrituras de compra e venda com cláusula de retrovenda
perante terceiros
(Regional Comércio de Cereais Ltda. e Pedro Luiz Araújo)
.

Argumentam que
a posterior rescisão
das compras e vendas
não desnatura a violação contratual nem a má
fé
, pois pelo
princípio da manifestação da vontade (art. 110 CC)
,
as escrituras eram válidas
, uma vez que
foram rescindidas, não anuladas
(
art. 166 CC).

Ademais, sustentam que a autora/apelada omitiu a existência de

passivo ambiental
, pois, nos termos da
Cláusula Quinta, §2°, §2.1, §2.2, §3,
conforme também asseveram na contestação dos autos de origem,
incumbia à
ora recorrida
a regularização da Fazenda
Agrovensa
perante o IBAMA
e, além disso, haveria o montante de
R$12.078.435,73
em multas administrativas ambientais decorrentes de desmatamento ilegal
,
bem como o desembargo
da mesma
até o dia 30 de março de 2015

Assim, argumentam que se
aplica a
exceptio
non
adimpleti

contractus
, que
autoriza os
a
pelantes a suspenderem pagamentos até cumprimento integral da contraprestação.

A autora/apelada, por sua vez, sustenta que a “e
xceção do contrato não cumprido” não se aplica.

Segundo a autora/apelada,
quando os
a
pelantes pararam de pagar (15/03/2016),
ainda
não havia descumprimento seu quanto às outorgas nas matrículas
n.º
1792 (prevista após 15/06/2021) e
n.º
1963 (após 15/08/2019).

Além disso,
argumenta que
os
a
pelantes tinham autorização contratual para quitar débitos junto à credora
das alienações fiduciárias
e abater do preço.

Outrossim, assevera a sua boa-fé e sustenta a utilização de “ardis” pelos apelantes para enriquecimento ilícito, traçando linha do tempo:

6/09/2014 – contratação (preço em sacas de soja e milho; cronograma de 2015–2023; ciência do primeiro gravame e autorização de abater dívidas com a credora fiduciária)
;

04/05/2015 – segundo financiamento com garantia fiduciária (ex-sócio da Apelada)
;

15/03/2016 – interrupção dos pagamentos pelos Apelantes, restando 350.000 sc. de soja (2017–2023) e 920.000 sc. de milho (2016–2023)
;

25/04/2016 – tratativas diretas dos Apelantes com a credora Eco, inclusive com pedido de notificações inverídicas para pressionar leilão.

2017 –
notícia
crime contra diretores da credora e ex
sócios da Apelada, seguida de retratação em 14/02/2019
; e

11/12/2018 – consolidação da propriedade (matrículas
n.º
1792 e
n.º
1963) em nome da Eco; 08/02/2019 – compra direta dessas matrículas pelos Apelantes por R$ 27,5 milhões (entrada + 4 parcelas sem correção/juros).

Assim, a autora/apelada argumenta que
os
pagamentos foram cortados quase 3 anos antes da consolidação
, pois
a interrupção teria sido proposital para permitir aquisição
, pelos apelantes,
“por preço muito abaixo”, configurando enriquecimento sem causa.

Pois bem
.
Ressai dos autos que
as partes firmaram entre si o “Instrumento Particular de Compromisso Irretratável de Compra e Venda de Imóvel Rural” (ID. 297673935) em
16/09/2014
.

O imóvel
,
denominado de Fazenda
Agrovensa
(anteriormente nominado de Fazenda Santa Helena), co
nta com
área total de 5.509,8489 hectares
e é
composto por 03 (três) matrículas cujas numerações atuais são
2324 (antiga matrícula 249), 1792 e 1963 (antiga matrícula 1791)
, todas registradas no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Ubiratã, Estado de Mato Grosso.

A matrícula de
nº 2324
faz referência à área de
1.884,6656 ha
.

A matrícula de
nº 1792
, por sua vez,
faz referência à área de
2.657,2236 ha
.

Por fim, a matrícula de
nº 1963
faz referência à menor área, qual seja, de
967,9597 ha
.

Verifica-se, conforme a “Cláusula Terceira” do contrato, que o preço ajustado para o pagamento da Fazenda foi de
447.700 (quatrocentas e setenta e sete mil e

setecentas) sacas de soja de 60 kg cada (86,7 sacas por hectare), acrescidas de

1.135.000 (um milhão cento e trinta e cinco mil) sacas de milho de 60 kg cada

(206 sacas por hectare).

No decorrer do contrato, os apelantes/requeridos teriam procedido com o pagamento, à título de entrada, de 27.700 (vinte e sete mil e setecentas) sacas de soja e outras 100.000 (cem mil) sacas de milho
referentes às prestações vencidas em
15/03/2015 e 15/03/2016
, bem como a dação em pagamento de 115.000 sacas de milho referente à prestação vencida em
30/07/2015
.

Para elucidar, veja-se o quadro abaixo com o cronograma dos pagamentos
,
com grifo para os efetivados
nos termos do contrato
:

PAGAMENTOS EM SACAS DE SOJA

PAGAMENTOS EM SACAS DE MILHO

Vencimento

Quantidade

Vencimento

Quantidade

Entrada

27.700

Entrada

100.000

15/03/2015

50.000

30/07/2015

115.000

15/03/2016

50.000

30/07/2016

115.000

15/03/2017

50.000

30/07/2017

115.000

15/03/2018

50.000

30/07/2018

115.000

15/03/2019

50.000

30/07/2019

115.000

15/03/2020

50.000

30/07/2020

115.000

15/03/2021

50.000

30/07/2021

115.000

15/03/2022

50.000

30/07/2022

115.000

15/03/2023

50.000

30/07/2023

115.000

TOTAL

477.700

1.135.000

Desse modo,
r
estava a pagar o montante de 350.000 sacas de soja
(parcelas vencíveis entre 2017 e 2023)
e 920.000 sacas de milho
(parcelas vencíveis entre 2016 e 2023), com parcelas vencíveis entre
2016 e 2023
.

Porém,
os apelantes/requeridos, ao tomarem conhecimento de
nova
garantia fiduciária prestada pela autora/apelada, perante a credora Eco Securitizadora,
concernente à matrícula nº 1963 (967,9597 ha)
,
deixaram
de realizar os referidos pagamentos

a partir de

30/07/2016
.

Desse modo, importa verificar se, no caso em exame, há que se afastar a inadimplência dos apelantes/requeridos sob o argumento da “exceção do contrato não cumprido”
prevista no
art. 476 do Código Civil
,
que prevê,
in
verbis
:

Art. 476.
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida a sua obrigação
, pode exigir o implemento da do outro
.

[grifo nosso]

Pois bem.
Destaca-se do

supracitado
contrato
as seguintes cláusulas:

[...]

CLÁUSULA PRIMEIRA:

A VENDEDORA/CREDORA identificada como proprietária e legítima possuidora de
uma área de terras equivalente a 5.509,8489 ha
(cinco mil, quinhentos e nove hectares, oitenta e quatro ares e oitenta e nove centiares), denominada
FAZENDA SANTA HELENA
, anterior Gleba Gottardi, no município de Nova
Ubirat
, Estado de Mato Grosso,
a qual pertence a 03 (três) matrículas distintas
, quais sejam:

[...]

A VENDEDORA/CREDORA se compromete a vender o imóvel acima descrito, com as benfeitorias, plantações, cercas, bem como todos os demais bens permanentemente acrescidos ao imóvel aos COMPRADORES/DEVEDORES
.

[...]

II - DO ÔNUS SOBRE IMOVEL

CLÁUSULA SEGUNDA:

OS COMPRADORES/DEVEDORES declaram estarem cientes que as matrículas objeto do presente instrumento encontram-se gravadas de ônus real hipotecário e alienação, uma vez que
se comprometem a respeitar referidos prazos e quitações de acordo com o que prevê as averbações
.
Sendo de inteira responsabilidade da VENDEDORA/CREDORA as quitações e desembaraço do imóvel nos prazos ali avençados
, quais sejam:

MATRÍCULA N°. 249
– Averbação nº. 02/249, em 06 de junho de 2012, protocolo nº. 2.979 de 17/05/2012, AVERBAÇÃO DE PREMONITÓRIA, noticiando ajuizamento de Ação de Execução de Título Extrajudicial n°. 5932-80.2011.811.0040, Código n°. 86487
. Entretanto, referida Execução encontra-se findada, aguardando somente Homologação Judicial para posterior baixa de referida averbação em cartório, sob inteira responsabilidade da VENDEDORA/CREDORA;

MATRÍCULA Nº. 1.791 – Averbação n. 01/1791, em 29 de novembro de 2013, protocolo n°. 6896 de 19/11/2013, HIPOTECA, facão ideal 800,00 há (oitocentos hectares) do imóvel desta matrícula
, tendo como DEVEDOR: EDIMAR CARLOS RUGINSKI e MARCO PAULO CHINEZ e DEVEDORES SOLIDÁRIOS a VENDEDORA/CREDORA, em face do CREDOR BANCO DE LAGE LANDEN BRASIL S.A, originário de Cédula de Crédito Bancário nº. 278151, valor Contrato R$ 424.000,00 (quatrocentos e vinte e quatro mil reais), parcelado em
08 (oito) prestações com periodicidade anual, vencendo-se a primeira em 15/08/2012 e a última 15/08/2019, sob inteira responsabilidade da VENDEDORA/CREDORA, restando os COMPRADORES/DEVEDORES de acordo com o prazo para quitação, bem como que a transferência definitiva somente se dará após quitação
;
Averbação nº. 03/1791, em 29 de novembro de 2013, protocolo nº. 6896 de 19/11/2013, AVERBAÇÃO DE PREMONITÓRIA, noticiando ajuizamento de Ação de Execução de Título Extrajudicial nº. 5932-80.2011.811.0040
, Código nº. 86487. Entretanto, referida Execução encontra-se findada,
uardando
somente Homologação Judicial para posterior baixa de referida averbação em cartório, sob inteira responsabilidade da VENDEDORA/CREDORA;

MATRÍCULA N°. 1.792 – Averbação nº. 01/1792, em 29 de novembro de 2013, protocolo nº. 6896 de 19/11/2013, AVERBAÇÃO DE PREMONITÓRIA, noticiando ajuizamento de Ação de Execução de Título Extrajudicial nº. 5932-80.2011.811.0040
, Código nº. 86487. Entretanto, referida Execução encontra-se findada, aguardando somente Homologação Judicial para posterior baixa de referida averbação em cartório, sob inteira responsabilidade da VENDEDORA/CREDORA;
Averbação n. 02/1792, em 08 de janeiro de 2014, protocolo n°. 7121 de 20/12/2013, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, sendo a VENDEDORA/CREDORA devedora/fiduciante
, tendo como interveniente EDIMAR CARLOS RUGINSKI e
como credor/fiduciário ECO SECURITIZADORA DE DIREITOS CREDITÓRIOS DO AGRONEGÓCIO S.A
, originário do
titulo
de Instrumento Particular de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel, firmado em 02 de dezembro de 2013 em São Paulo - SP,
tendo como início dos pagamentos 02/12/2013 e término 15/06/2021
, sob inteira responsabilidade da VENDEDORA/CREDORA,
restando os COMPRADORES/DEVEDORES de acordo com o prazo para quitação, bem como que a transferência definitiva somente se dará após quitação
.

[...]

Os COMPRADORES/DEVEDORES declaram estarem cientes dos referidos gravames incidentes sobre o imóvel
objeto deste Contrato, não podendo alegar desconhecimento dos negócios ali entabulados,
deverão respeitar os prazos ali avençados para quitação das parcelas, bem como que só será outorgado a Escritura Pública Definitiva pela VENDEDORA/CREDORA aos COMPRADORES/DEVEDORES após a quitação total de cada dívida.

PARÁGRAFO ÚNICO –
Caso os VENDEDORES/CREDORES não efetuem o pagamento das dívidas objeto das averbações nas matrículas dos Imóveis, descritos no caput desta cláusula, faculta aos COMPRADORES/DEVEDORES a efetuarem a quitação, tendo direito à retenção dos valores equivalentes a quitação
.
Servindo os comprovantes de pagamento como recibo de quitação parcial dos valores pagos perante os VENDEDORES/CREDORES conforme descrito na cláusula terceira.

[...]

IV - DO PAGAMENTO AOS INTERVENIENTES/CREDORES

CLÁUSULA QUARTA:

A VENDEDORA/CREDORA desde já autoriza expressamente OS COMPRADORES/DEVEDORES a efetuarem a entrega dos produtos descritos na cláusula terceira deste instrumento, diretamente e exclusivamente aos INTERVENIENTES/CREDORES
[....]

[...]

V – DAS OBRIGAÇÕES

Os valores dados como entrada, tem o escopo de tornar irretratável o compromisso de compra e venda, vinculando não só as partes, mas também seus herdeiros ou sucessores, que assumirão as obrigações dele decorrentes
. Todavia será rescindível, de pleno direito,
se ocorrer vício insanável na documentação a ser exibida pela VENDEDORA/CREDORA ou inadimplemento dos COMPRADORES/DEVEDORES quanto ao pagamento de qualquer das prestações previstas na cláusula terceira
.

[...]

§ 2. Os VENDEDORES/CREDORES estão obrigados a entregar aos COMPRADORES/DEVEDORES a LAU – Licença Ambiental Única sob nº. 560093/2012 devidamente aprovada em 17/07/2014, em fase de impressão. § 2.1. Os VENDEDORES/CREDORES estão obrigados a entregar aos COMPRADORES/DEVEDORES o CAR - Cadastro Ambiental Rural sob nº. 24242/2013.

§ 2.2. Os VENDEDORES/CREDORES estão obrigados a entregar aos COMPRADORES/DEVEDORES a Autorização de Limpeza de Pastagem até 30/03/2015.

§ 3. Os VENDEDORES/CREDORES estão obrigados a regularizarem a área perante IBAMA, bem como de definir acerca do Embargo existente sobre a área até 30/03/2015.

§ 4. Os VENDEDORES/CREDORES estão obrigados a entregarem a área objeto deste instrumento com limpeza de pastagem, bem como, efetuarão a passagem de correntão em toda área aberta até dia 30/03/2015, no entanto todos os custos com este procedimento correrão por conta inteiramente dos COMPRADORES/DEVEDORES, que mediante orçamentos irão disponibilizar recursos para execução do serviço

§ 5. OS COMPRADORES/DEVEDORES declaram que já vistoriaram o imóvel objeto deste instrumento, bem como já analisaram todas as documentações pertinentes ao imóvel,
não restando qualquer
duvida
acerca da idoneidade da VENDEDORA/CREDORA, tampouco do Imóvel em si, concordando com todas as dimensões e ônus, declarando que receberam os seguintes documentos
: de Certidão de Inteiro Teor, expedida pelo Registro de Imóveis, com menos de 30 dias - (1° Ofício); Certidão de Débitos Municipais, Estaduais, Federais e Trabalhistas (em nome dos vendedores); CCIR - 2006 /2007 / 2008 / 2009 ou Comprovante de quitação com o INCRA de 2010 à 2014; Certidão de Quitação do ITR expedida pela Receita Federal ou Recibo de entrega da Declaração dos exercícios de 2009 à 2013 (dos últimos 05 anos);
Certidão Negativa com o IBAMA
(vendedores e ou proprietários).

§ 6.
Com a transferência da posse precária do imóvel os COMPRADORES/DEVEDORES passam a ser os responsáveis por defendê-la de qualquer turbação ou esbulho, podendo fazer no imóvel as benfeitorias que julgar necessárias, obedecendo às posturas municipais e aos regulamentos administrativos.

§ 7. Os COMPRADORES/DEVEDORES terão a responsabilidade pelo pagamento de tributos, incidentes sobre o imóvel, que se vencerem a partir

da data em que entrou na sua posse, ou seja, da assinatura do presente instrumento.

VI – DA TRANSFERENCIA DEFINITIVA DO IMÓVEL

CLÁUSULA SEXTA
:

A transferência definitiva do imóvel que se dará com a Lavratura de Escritura Pública de Compra e Venda e competente Averbação,
somente será possível após a quitação pelos VENDEDORES/CREDORES da hipoteca e Alienação que gravam atualmente o imóvel
. Desta forma, as transferências se darão na seguinte ordem:

1ª - MATRÍCULA Nº. 249 -
Os VENDEDORES/CREDORES se comprometem a efetuar a transferência da área objeto desta matrícula,
após a quitação pelos COMPRADORES/DEVEDORES da parcela referente à safra do ano de 2015
. Momento em que, não poderá haver qualquer ônus na matrícula do imóvel;

2ª - MATRÍCULA Nº. 1.791
– Os VENDEDORES/CREDORES se comprometem a efetuar a transferência da área objeto desta matrícula,
após a quitação por estes da HIPOTECA incidente sobre imóvel
, tendo como credor BANCO DE LAGE LANDEN BRASIL S.A, originário de Cédula de Crédito Bancário nº. 278151, valor Contrato R$ 424.000,00 (quatrocentos e vinte e quatro mil reais), parcelado em 08 (oito) prestações com periodicidade anual, vencendo-se a primeira em 15/08/2012 e a última 15/08/2019,
sendo que a transferência definitiva somente poderá ocorrer após a quitação pela VENDEDORA/CREDORA da última parcela em 15/08/2019
;

MATRÍCULA N°. 1.792
- Os VENDEDORES/CREDORES se comprometem a efetuar a transferência da área objeto desta matrícula,
após a quitação por estes da ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA incidente sobre imóvel, tendo como credor ECO SECURITIZADORA DE DIREITOS CREDITÓRIOS DO AGRONEGÓCIO S.A
, originário do
titulo
de Instrumento Particular de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel, firmado em 02 de dezembro de 2013 em São Paulo - SP,
tendo como início dos pagamentos 02/12/2013 e término 15/06/2021
, sob inteira responsabilidade da VENDEDORA/CREDORA,
restando os COMPRADORES/DEVEDORES de acordo com o prazo para quitação
, bem como que a transferência definitiva somente se dará após quitação, ou seja, 15/06/2021
.

CLÁUSULA SÉTIM:

Após o prazo avençado na cláusula anterior, os COMPRADORES/DEVEDORES se responsabilizarão por levar ao competente Cartório da Comarca dos Imóveis, todos os documentos necessários para Lavratura de Escritura Pública de Compra e Venda Definitiva, bem como, por promover o registro de referida Escritura nas matrículas dos Imóveis
, tornando-se pública a venda.

Parágrafo único. As custas deste procedimento correrão por conta dos COMPRADORES/DEVEDORES, assim como todas as despesas, taxas e impostos que incidirem sobre imóvel no momento de sua transferência definitiva.

[...] (ID. 297673935) [grifos nossos e do original)

Ora, desse modo, verifica-se que as obrigações da autora/apelada eram de
: (i)

quitar os gravames existentes
e
desembaraçar
as matrículas, nos prazos já avençados com os credores, com a faculdade conferida aos compradores de quitar e
reter
os valores despendidos (Parágrafo Único da Cláusula Segunda) ; (
ii
)
outorgar a escritura definitiva sem ônus

apenas após
a quitação integral de cada dívida, observada a ordem/prazo contratual de cada matrícula (Cláusula Sexta):
matrícula 2324 (antiga 249)
— após a quitação da parcela da safra de 2015;
matrícula 1963 (antiga 1791)
— após a quitação da
hipoteca
(término:
15/08/2019
); e
matrícula 1792
— após a quitação da
alienação fiduciária
perante a
Eco (término:
15/06/2021
) ; e (
iii
)
adimplir obrigações ambientais específicas
, entre elas: entrega da
LAU
indicada no instrumento e as demais providências elencadas na
Cláusula Quinta
(§§ 2, 2.1, 2.2 e 3), relativas a
CAR
,
autorização de limpeza de pastagem
e
regularização junto ao IBAMA/levantamento de embargo
com marcos temporais até
30/03/2015
(natureza contratual afirmada nas razões recursais) .

Por outro lado, as obrigações dos apelantes/requeridos eram de
: (i)
pagar o preço

pactuado
—
477.700 sacas de soja
e
1.135.000 sacas de milho
—
em parcelas anuais de 2015 a 2023
, conforme cronograma da Cláusula Terceira (com entrada já paga e saldo parcelado) ; (
ii
)
poder quitar dívidas dos vendedores perante os credores
(inclusive a Eco)
com direito de retenção/abatimento
, se optassem por tanto (Parágrafo Único da Cláusula Segunda) ; e (
iii
) cumprir os deveres correlatos à posse e andamento do negócio, inclusive providenciando a documentação para a lavratura/registro nas hipóteses em que a transferência já se fizesse possível
após
a quitação dos gravames nas datas contratuais (sistematização constante das contrarrazões).

Com esse quadro normativo-contratual
,
sobressai que

a
exigibilidade das prestações de transferir a propriedade

estava

condicionada

aos

termos finais
dos gravames de cada matrícula (hipoteca até
15/08/2019
e alienação fiduciária até
15/06/2021
), ao passo que a
matrícula 2324
dependia apenas da quitação da safra 2015 — o que, de fato, ocorreu,
tendo sido outorgada a escritura em 19/05/2016, livre de ônus
.

Já os
apelantes interromperam os pagamentos em 15/03/2016
, mantendo
em aberto

350.000 sacas de soja
(parcelas 2017–2023) e
920.000 sacas de milho
(parcelas 2016–2023), conforme demonstrado nos autos e na própria peça defensiva da apelada.

A partir dessas premissas
, avalia-se a
exceptio
non
adimpleti

contractus
(art. 476 do CC): o instituto
exige
correlação de
exigibilidade simultânea
entre as prestações.

No caso,
à data da interrupção (15/03/2016)
,
não se mostravam vencidas
as obrigações de outorga vinculadas às matrículas
1963 (15/08/2019)
e
1792 (15/06/2021)
, de modo que
não havia inadimplemento atual
da vendedora quanto
à

transferência definitiva
dessas frações.

Assevera-se que todos os imóveis do contrato contavam com gravames,
inclusive alienação fiduciária concernente à área de matrícula nº
1963
(antiga matrícula 1791)
, a mesma que, posteriormente, foi objeto de outra alienação fiduciária
após o contrato
.

Evidencia-se que,
mesmo após a suspensão de 15/03/2016
, a
matrícula 2324
foi
regularmente transferida
aos apelantes em
19/05/2016
, reforçando a
observância do escalonamento contratual
de transferências e a
ausência de mora
da apelada quanto a essa parcela do objeto.

É verdade que
sobreveio novo instrumento de alienação fiduciária
após o contrato
,
fato
reconhecido
no processo.
Todavia
, o próprio instrumento
previu
mecanismos
menos gravosos
para neutralizar o risco e
proteger o comprador
, notadamente a
faculdade de quitação direta
com
direito de retenção/abatimento
(Parágrafo Único da Cláusula Segunda), além de ter fixado
marcos objetivos
para a
exigibilidade
das transferências
de propriedade
(Cláusula Sexta)
, os quais não estavam vencidos
.

Em síntese
, (a) as prestações da apelada eram
condicionadas
a prazos e quitações
objetivamente
estipulados; (b) os apelantes
interromperam
os pagamentos
antes
do vencimento das outorgas de duas das três matrículas e
sem
acionar, de modo eficaz, o
mecanismo contratual de abatimento
; e (c) a
transferência da matrícula
nº
2324
se efetivou em 19/05/2016,
após
a interrupção unilateral,
sem ônus
, conforme documentos públicos.

Nessa moldura
, a invocação da
exceptio
para
paralisar integralmente
o pagamento
antes
do vencimento das
duas
outorgas e
à míngua
do exercício da
faculdade de abatimento

não se compatibiliza
com a repartição de riscos
pactuada
entre as partes.

No que tange às obrigações ambientais
,
assevera-se que os apelantes/requeridos declaram no contrato, conforme Cláusula Quinta, §5º,
que receberam a Certidão Negativa do IBAMA
.

Ademais, constata-se que
as multas administrativas ambientais não oneram ou afetam os novos titulares do imóvel
, uma vez que
são pessoais, pois

foram imputadas à pessoa jurídica
vendedora,
ora apelada
.

Nesse sentido, destaca-se que a multa administrativa ambiental tem caráter pessoal e, assim, não se confunde com a responsabilidade
propter

rem da reparação civil ambiental.

Outrossim, o Auto de Infração nº 162108/SEMA é posterior à transmissão da posse aos compradores, atraindo, em princípio, a responsabilização de quem praticou a conduta, e não da vendedora/apelada.

Logo, o “passivo ambiental” não serve de escusa para a paralisação do
pagamento do
preço nem caracteriza mora da alienant
e
/apelada.

Ademais, destaca-se que a vendedora/
apelada comprovou a existência de
LAU válida
à época da avença, o que foi destacado na sentença.

Assim
, o quadro ambiental preexistente não se transmuta em
inadimplemento contratual
capaz de amparar a
exceptio
.

Por fim, os elementos
cronológicos
reforçam a irrelevância do ponto para fins de mora contratual: a
posse
foi transferida aos compradores em
16/09/2014
, e a fiscalização que deu ensejo ao
AI nº 162108
decorre de
queimada em 25/11/2015
, já
mais de um ano após
a imissão dos apelantes na posse — circunstância que, por si, esvazia a utilidade do tema ambiental como fundamento para a suspensão do preço.

Quanto
às alegadas escrituras de compra e venda a
sseveradas
pelos apelantes/requeridos, assevera-se que não configuraram descumprimento das obrigações contratuais, uma vez que foram posteriormente rescindidas, não produzindo qualquer efeito prejudicial aos recorrentes
ou às obrigações contratuais.

Ademais, à luz dos
arts
. 113 e 422 do Código Civil
(interpretação e execução conforme a boa-fé, com deveres anexos de lealdade, cooperação e transparência), o conjunto probatório evidencia
violação da boa-fé objetiva pelos apelantes
.

Com efeito,
os compradores

interromperam os pagamentos em 15/03/2016
e,
já em 25/04/2016
, passaram a
tratar diretamente com a Eco
Securitizadora
, credora da vendedora,
para adquirir as matrículas remanescentes em preço menor,
inclusive a matrícula que não contou com novo gravame após o contrato,
conforme ata notarial juntada aos autos de origem (ID. 61302798).

Assevera-se que e
m
18/08/2016
, segundo a mesma ata, a
advogada dos apelantes
afirmou
para a credora
que “
o Bedin não vai pagar mais o crédito a eles da fazenda pela compra e venda e sim a dívida que foi feita com a
Ecoagro
” (grifado).

E o
diretor da Eco
Securitizadora
esclareceu, em inquérito policial, que
foi solicitado
pela representante dos apelantes o envio de
notificações inverídicas
(créditos “em execução” e “leilão”),
pedido recusado por não corresponder à verdade
(ID. 61302802).

Não bastasse, os apelantes
apresentaram notícia-crime
em 25/05/2017 e
se retrataram
em 14/02/2019, reconhecendo inexistir irregularidade por parte do grupo Eco (
IDs
61302796 e 61302802).

A sequência temporal reforça o descompasso com a boa-fé: a
consolidação
em favor da Eco ocorreu apenas
em 11/12/2018
, e
menos de 60 dias depois
(08/02/2019) os apelantes
compraram diretamente as duas matrículas
por
R$ 27.500.000,00
, com R$ 3.000.000,00 de entrada e
quatro parcelas anuais sem juros/correção
(ID 81193441).

Segundo
a autora/apelada
, essa aquisição se deu
“por um valor muito abaixo do contratado”
, circunstância indicada como
núcleo do enriquecimento sem causa
.

Ademais, assevera-se que os apelantes/requeridos
dispunham de via contratual idônea
para compatibilizar o fluxo do preço com os gravames (abatimento direto do que pagassem à Eco) e, ainda assim,
optaram por cessar o pagamento
e
estimular
, por via oblíqua, um cenário de consolidação para
adquirirem o mesmo ativo em condições mais vantajosas
, ignorando que o saldo do pagamento deveria ter sido adimplido perante a vendedora/apelada

Essa conduta colide com os
deveres anexos de lealdade e cooperação
(
arts
. 113 e 422 do CC) e caracteriza
venire
contra
factum

proprium
.

E, à luz do
nemo

auditur

propriam

torpitudinem

allegans

("a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza")
,
não
podem os apelantes
valer-se da própria torpeza

(interrupção estratégica do pagamento, tentativa de indução de notificações sabidamente inverídicas e subsequente aquisição direta)
para invocar a exceção do contrato não cumprido
ou
para afastar a restituição
pela diferença apurada.

Destaca-se que a conduta dos apelantes/requeridos, ademais,
resultou em diminuição do patrimônio da autora/apelada que comprometeu a prestação da qual se obrigou
, qual seja, quitar a dívida perante a credora Eco Securitizadora.

Some-se que a
escritura da matrícula nº 2324 foi outorgada em 19/05/2016
, quando os apelantes
já haviam interrompido
o pagamento, e as
demais outorgas
(matrículas 1792 e 1963)
estavam contratualmente previstas apenas para 2021 e 2019
, respectivamente, o que
afasta a simultaneidade
exigida pelo art. 476 do CC e
inviabiliza
a
exceptio
.

Outrossim, ressalta-se que, nos termos da cláusula quinta, §6º, do contrato em exame,
desde sua assinatura, em 16/09/2014, os apelantes/requeridos obtiveram a transferência da posse precária do imóvel
, inclusive com autorização para construção de benfeitorias que julgarem necessárias.

Além disso, ressalta-se que a arguição da
exceptio
non
adimpleti

contractus

exige que o inadimplemento seja substancial, relevante, a ponto de causar desproporcionalidade na sinalagma
entabulada entre os contratantes, o que, conforme acima asseverado, não é o caso dos autos.

A corroborar o entendimento, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO - RELAÇÃO JURÍDICA E INADIMPLEMENTO COMPROVADOS -
EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - OBRIGAÇÕES NÃO EQUIVALENTES E DESPROPORCIONAIS - BOA-FÉ OBJETIVA - INOBSERVÂNCIA
- SENTEÇA MANTIDA. - Na ação de rescisão de negócio jurídico fundada em inadimplemento contratual, incumbe à parte
autora a prova da existência da relação jurídica e a cada um dos contratantes o cumprimento de suas respectivas obrigações - A exceção de contrato não cumprido permite ao devedor negar-se ao cumprimento da obrigação que lhe compete,
desde que comprovado o inadimplemento da outra parte - A recusa da parte em cumprir sua obrigação deve guardar proporcionalidade com a inadimplência do outro, não havendo de se cogitar da exceção de contrato não cumprido quando o descumprimento é parcial e mínimo - O
principio
da boa-fé objetiva exige que as partes contratantes tudo façam, para que o contrato seja cumprido conforme previsto e para que ambas obtenham o proveito objetivado
. Assim, o dever de simples abstenção de prejudicar, característico da boa-fé subjetiva, se transforma na boa-fé objetiva em dever de cooperar - Inexistindo nos autos prova que o inadimplemento imputado à parte autora tem relação de causalidade com o atraso nas obras de desenvolvimento do empreendimento imobiliário, a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da vendedora - Recurso ao qual se nega provimento.
[...]

(TJ-MG - AC: 10180180020695001 Congonhas, Relator.: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 01/09/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2021)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONFISSÃO
DÍVIDA .

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE
. REMOÇÃO DE TORRE DE TELEFONIA. OBRIGAÇÃO
ACESSÓRIA .
DESPROPORCIONALIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. NÃO RECONHECIDO. SENTENÇA
MANTIDA .
1. Apelação interposta contra sentença que rejeitou os embargos à execução, afastando a arguição de exceção de contrato não cumprido e a decorrente alegação de inexistência de mora a amparar o excesso de execução. 2. O artigo 476 do Código Civil engloba a exceção do contrato não cumprido, defesa indireta de mérito e corolário da boa-fé objetiva segundo a qual ninguém pode exigir que uma parte cumpra com a sua obrigação se primeiro não cumprir com a
própria .
3.
A arguição da
exceptio
non
adimpleti

contractus
exige que o inadimplemento seja relevante, substancial, capaz de interferir na finalidade desejada para o contrato, de romper com o dever de equivalência, causar desproporcionalidade na sinalagma entabulada entre os contratantes
. Precedentes STJ.
4 .
Por ter o potencial de impedir, modificar ou extinguir o direito de outrem, a exceção do contrato não cumprido atrai o ônus da prova para aquele que a invoca. 5. Descabido aos adquirentes furtar-se ao pagamento de metade do valor devido pelo imóvel com amparo na exceção de contrato não cumprido, pelo fato de não ter a parte contrária removido do local instalação de telecomunicação da qual os próprios adquirentes vieram a se beneficiar.
6 .
Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-DF 07249055820208070001 DF 0724905-58.2020.8 .07.0001, Relator.: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/09/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
06/10/2021. Pág.: Sem Página
Cadastrada.
)
[grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE COBRANÇA. RECONVENÇÃO. NÃO CONFIGURADA A LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ PELA PARTE RÉ.
INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO, EM RAZÃO DO ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL PELA PARTE AUTORA. RECONHECIMENTO DO DÉBITO REFERENTE ÀS PARCELAS INADIMPLIDAS PELA RÉ
E PAGAMENTO, PELA AUTORA, DAS DESPESAS NECESSÁRIAS PARA CONSERTO DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS E CONCLUSÃO DA OBRA. COMPENSAÇÃO DOS VALORES DA
CONDENAÇÃO .
DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. (Apelação Cível, Nº 50049166920208210021, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Dulce Ana Gomes
Oppitz
, Julgado em: 22-07-2024)

(TJ-RS - Apelação: 50049166920208210021 OUTRA, Relator: Dulce Ana Gomes
Oppitz
, Data de Julgamento: 22/07/2024, Décima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 29/07/2024)
[grifo nosso]

EMENTA: DIREITO AMBIENTAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO.
MULTA ADMINISTRATIVA AMBIENTAL. NATUREZA PESSOAL DA PENALIDADE
. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO RECORRENTE. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame

1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto pela pessoa jurídica de direito privado, mantendo a validade da multa ambiental inscrita na CDA 20176708, objeto da Execução Fiscal nº 1014135-93.2020.8.11 .0041.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside na legitimidade da empresa recorrente para figurar no polo passivo da execução fiscal, em razão de multa administrativa ambiental imposta por desmatamento ocorrido após a alienação e transmissão da posse do
imóvel .

III. Razões de decidir

3. A responsabilidade civil ambiental possui natureza
propter
rem, podendo ser exigida do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, conforme a Súmula 623 do STJ e o Tema Repetitivo 1204.

4. No entanto,

a multa administrativa ambiental tem caráter pessoal e decorre do poder sancionador do Estado, sendo aplicável apenas ao transgressor identificado, nos termos do REsp 1.823.083/AL
.

5. Comprovado que, à época do dano ambiental, o imóvel já havia sido alienado pelo agravante e a posse transmitida aos promitentes compradores, resta afastada a responsabilidade da empresa recorrente.

6.

A inexistência de elementos subjetivos que vinculem a recorrente à conduta infracional reforça sua ilegitimidade passiva em relação a multa ambiental.

IV .
Dispositivo e tese

7. Agravo Interno provido. Tese de julgamento: "
A multa administrativa ambiental possui caráter pessoal, não se aplicando a responsabilidade
propter
rem prevista para a reparação civil ambiental. O alienante do imóvel não responde pela penalidade quando comprovada a transferência da posse antes da ocorrência do dano
ambiental
.
"

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 225, § 3º; Lei 6.938/1981,
arts
. 3º, IV, e 14, § 1º; Lei 12 .651/2012, art. 2º, § 2º; Decreto 6.514/2008, art. 52
.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 623; STJ, Tema Repetitivo 1204; STJ, REsp 1.823.083/AL, Rel.
Min .
Paulo Sérgio Domingues, 2024; STJ, REsp 1.251.697/PR, Rel.
Min .
Mauro Campbell Marques, 2012

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10331241620218110041, Relator.: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 05/02/2025, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 19/02/2025) [grifo nosso]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EXECUÇÃO FISCAL - EMBARGOS DE TERCEIRO -
ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - COMPROVAÇÃO DA POSSE - MULTA AMBIENTAL - OBRIGAÇÃO PESSOAL - NATUREZA PROPTER REM - AUSÊNCIA
. - Os embargos de terceiro têm como objetivo a proteção de bens de terceiro que, não sendo parte no processo, sofra constrição indevida - É admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro -
A multa ambiental possui caráter administrativo e pessoal, não se aplicando a elas a natureza de obrigação
propter
rem, reservada à responsabilidade civil por danos ambientais.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50010171120248130647, Relator.: Des.(a) Renato Dresch, Data de Julgamento: 02/10/2024, Câmaras Cíveis / 7ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/10/2024)
[grifo nosso]

Nessas condições
,
não
se configuram os pressupostos para a
oponibilidade
da
exceptio
non
adimpleti

contractus
aos moldes
pretendidos,
não assistindo razão aos apelantes/requeridos.

2.
Indevida condenação dos recorrentes à restituição de valores à autora
(teses sustentadas por
M
aria
S
chreiner

B
edin e Outros)

Os apelantes sustentam que
o Juízo
a quo
,

ao afirmar na sentença que os réus, ora apelantes, compraram por valor inferior ao de mercado, não indicou qualquer avaliação pericial.

Além disso, sustentam que
há ofensa à liberdade contratual e
ao

pacta sunt servanda
.

Ademais, ressaltam que a autora/apelada já havia perdido a propriedade para a Eco Securitizadora e, assim, os apelantes adquiriram de quem efetivamente era proprietário.

A apelada, por sua vez, assevera que a
indenização
questionada pelos apelantes apensa se refere à
diferença entre o preço contratual e o que os
a
pelantes pagaram à Eco
Securitizadora
, com atualização
.

Outrossim, a recorrida destaca que se trata de
critério já adotado na sentença e esclarecido nos embargos de declaração (conversão das 350.000 sc. de soja e 920.000 sc. de milho em reais nas datas de vencimento, com correção/juros e abatimento do que foi pago à Eco
Securitizadora
).

Pois bem
.
Sem razão os apelantes. Isso porque
, a condenação
não
se funda em “preço de mercado” — que demandaria avaliação pericial —, mas em
critério objetivo
já fixado na sentença e
esclarecido
nos embargos de declaração:
diferença entre o preço contratual e o efetivamente pago pelos apelantes à credora fiduciária (Eco Securitizadora)
, com atualização e juros.

Trata-se de recomposição por
enriquecimento sem causa
(art.
884
, CC), destinada a extirpar o ganho indevido produzido pela dinâmica adotada pelos adquirentes, e
não
de arbitramento de valor venal do imóvel.

Logo, é
impertinente
a crítica de ausência de prova técnica sobre “valor de mercado” (CPC,
arts
.
370
e
355, I
), porque o
quantum
indenizatório decorre de
parâmetros contratuais
(saldo de 350.000
sc
de soja + 920.000
sc
de milho, convertidos nas datas de vencimento), abatidos os pagamentos feitos à Eco Securitizadora.

Outrossim, à
luz do art.
371
do CPC (persuasão racional), era desnecessária prova pericial quando os elementos documentais bastavam para a formação do convencimento.

Também
não
procede a alegada ofensa à
liberdade contratual
e ao
pacta sunt servanda
. Ao revés, o critério adotado
prestigia
o que as partes
pactuaram
(
arts
.
421
e
421-A
, CC)
no contrato em exame
e se harmoniza com a
boa-fé objetiva
(
arts
.
113
e
422
, CC)
, pois
preserva-se a
matriz econômica do contrato
(preço ajustado em sacas), ao mesmo tempo em que se
impede
que a aquisição direta junto à credora — após interrupção do pagamento e sem utilização adequada da cláusula de
abatimento
prevista no próprio instrumento — redunde em proveito indevido.

O fato de a credora fiduciária ter consolidado a propriedade e, depois, vendido o bem aos apelantes
não
extingue, por si, a relação obrigacional
inter
partes
; se a sequência de atos conduz a vantagem patrimonial injustificada à custa
da vendedora, conforme acima já asseverado em razão da indevida suspensão de pagamentos pelos apelantes, o que resulta na incidência da vedação do
enriquecimento sem causa
(art.
884
, CC), além do citado postulado de que
ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza
(
nemo

auditur

propriam

turpitudinem

allegans
).

Em outras palavras: a liberdade contratual
não
abriga estratégia que, contrariando os deveres anexos de lealdade e cooperação,
crie
a situação geradora do desequilíbrio e, depois,
exija
sua convalidação.

Ademais, a própria técnica de liquidação e o abatimento dos valores pagos à Eco Securitizadora resguardarão a
proporcionalidade
e
evitarão duplicidade
de cobrança, mantendo-se a coerência entre o título condenatório e a moldura contratual
.

Nessas condições,
subsiste
a condenação
restitutória
, tal como fixada na origem
, não assistindo razão aos apelantes/requeridos.

3.
Pedido subsidiário: abatimento integral do valor do financiamento pago pela Eco Securitizadora à autora
e redução da cláusula penal

(teses sustentadas por
M
aria
S
chreiner

B
edin e Outros)

Os apelantes sustentam que
os valores que pagaram junto à Eco Securitizadora devem ser descontados do montante a ser restituído à apelada, em caso de manutenção da condenação.

Outrossim, alegam que, em razão das alienações fiduciárias serem decorrentes de empréstimos de valores à apelada, os valores recebidos da Eco Securitizadora, pela recorrida, também devem ser descontados integralmente da restituição postulada.

Isso porque, argumentam que a
apelada já foi beneficiada financeiramente nas operações com a Eco Securitizadora (alienações fiduciárias).

Assim,
sustentam
que a c
ondenação sem abatimento de valores pagos à Eco e recebidos pela
apelada
implica recebimento em duplicidade (“bis in idem”).

Outrossim, argumentam pelo r
edimensionamento da multa contratual de 5%: caso mantida, que incida apenas sobre a “diferença entre o preço ajustado e o valor pago à Eco”, e não sobre o valor total do contrato.

Desse modo, asseveram que é n
ecessário compensar integralmente tais valores.

Pois bem
.
Verifica-se que os apelantes/requeridos sustentam que pagaram, junto à Eco Securitizadora, o montante de R$28.557.373,88 (vinte e oito milhões quinhentos e cinquenta e sete mil trezentos e setenta e três reais e oitenta e oito centavos) e que, desse modo, esses valores precisam ser descontados do montante a ser restituído à autora/apelada.

Ocorre que
a sentença, após acréscimo em razão do acolhimento de Embargos de Declaração, já determinou a necessidade de abatimento dos valores pagos pelos apelantes/requeridos em sede de liquidação de sentença.

Desse modo, neste ponto, o pleito dos apelantes/requeridos já foi atendido pela decisão objurgada.

No que concerne, porém, à tese de que também devem ser abatidos, da restituição, os valores de empréstimos que a apelada recebeu da Eco Securitizadora nas operações fiduciárias (desembolsos do mútuo),
não assiste razão aos recorrentes
.

Isso porque
se trata de relação jurídica distinta
(mútuo Eco Securitizadora ↔ apelada)
,
sem os requisitos da compensação legal entre as mesmas partes (CC,
arts
. 368 a 371) e sem identidade de causa
com a obrigação de pagar o preço do contrato de compra e venda (
CC,
arts
. 313, 320
).

Veja-se:

Art. 368.
Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem
.

Art. 369. A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis.

Art. 370. Embora sejam do mesmo gênero as coisas fungíveis, objeto das duas prestações, não se compensarão, verificando-se que diferem na qualidade, quando especificada no contrato.

Art. 371. O devedor somente pode compensar com o credor o que este lhe dever; mas o fiador pode compensar sua dívida com a de seu credor ao afiançado.

[...]

A
rt. 313.
O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida
, ainda que mais valiosa.

[...]

Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada,
o nome do devedor, ou quem por este pagou
, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante.

Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.

[grifo nosso]

Em outras palavras,
o fato de a vendedora ter recebido crédito da Eco não equivale a pagamento do preço do imóvel pelos compradores
.

Ademais, p
ara que houvesse dedução, seria indispensável prova de novação (
CC, art. 360), cessão ou assunção de dívida (CC,
arts
. 286 e 299)
que vinculasse expressamente o
recebimento
do mútuo
, pela vendedora,
ao cumprimento do preço do contrato celebrado entre as partes
,
o que não se demonstrou
e o que resultaria, inclusive, em
má-fé e

enriquecimento
sem causa

(CC, art. 884)
dos compradores
/apelantes
, pois nada desembolsariam para adquirir o imóvel, sob o argumento de que a vendedora recebeu crédito por empréstimo pessoal que resultou em gravames ao imóvel objeto da avença.

De toda sorte, preserva-se a
boa-fé objetiva
como vetor interpretativo
(CC,
arts
. 113 e 422
): o próprio instrumento contratual previu a via adequada de tutela do comprador — quitar perante o credor fiduciário e abater do preço — sem autorizar a transmutação de desembolso do mútuo (fomento da vendedora junto à Eco
Securitizadora
) em pagamento do preço pelos compradores.

Assim,
a dedução há de limitar-se ao que os apelantes efetivamente pagaram à Eco Securitizadora
, conforme determinado pela sentença objurgada
(com imputação ao preço por sub-rogação).

Além disso, n
o que tange à
multa contratual de 5%
, a condenação observa a
cláusula penal livremente pactuada
(
arts
.
408
,
409
e
416
, CC), com finalidade
moratória/penal
de desestimular o inadimplemento e sancionar a violação do ajuste.

Inexiste “bis in idem”: a
restituição
pela diferença tem base
restitutória
(art. 884, CC) e busca
eliminar
o ganho indevido; já a
multa
decorre do
pacto
e
não substitui
tal restituição.

Porém, com razão os apelantes/requeridos quanto ao redimensionamento da multa contratual de 5%
, pois deve incidir sobre a obrigação principal remanescente no caso concreto,
como redução equitativa em razão do adimplemento parcial,
isto é, sobre a diferença apurada (preço contratual menos os abatimentos devidos
, a ser verificada em liquidação de sentença
) e não sobre o valor total do contrato,
com fulcro no
art. 413 do Código Civil
,
in
verbis
:

Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte
, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

[grifo nosso]

A corroborar o entendimento, cita-se
ementas de julgado
do colendo Superior Tribunal de Justiça,
desta colenda Câmara e de outros Tribunais pátrios:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO. OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ARTS. 412 E 413 DO CC/2002. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1.
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos
arts
. 412 e 413 do Código Civil/2002, é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte
ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
3 .
Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 658605 ES 2015/0018399-7, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/05/2023)
[grifo nosso]

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COMBUSTÍVEIS.
EXCLUSIVIDADE .
CONTRATO DE BANDEIRA. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. CLÁUSULA PENAL.
ART .
413 DO CC. REDUÇÃO EQUITATIVA, ANTE O ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO DISSONANTE DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO
PROVIDO .
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
A norma do
art
. 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal, na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes
. 2. Entretanto, não há uma equivalência matemática entre a extensão do inadimplemento e a redução equitativa da penalidade, cabendo ao Magistrado sopesar o grau de culpa do devedor, a sua situação financeira, o montante adimplido, a utilidade do adimplemento parcial da obrigação para o credor, entre outros pressupostos a serem analisados
concretamente .
Precedentes. 3. Na hipótese, o entendimento adotado no acórdão recorrido está dissonante da jurisprudência assente desta Corte Superior.
4 .
Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1146231 RS 2017/0190336-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/05/2024)
[grifo nosso]

EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE EMPREITADA. CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASOS NAS ETAPAS DE CONSTRUÇÃO DA OBRA E DESCUMPRIMENTOS CONTRATUAIS DIVERSOS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA A RESSARCIR VALORES PAGOS POR SERVIÇOS NÃO PRESTADOS. MINORAÇÃO. SENTENÇA ULTRA PETITA QUE ULTRAPASSOU O MONTANTE POSTULADO NA EXORDIAL.
CLÁUSULA PENAL
. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. CONDENAÇÃO EM RESTITUIÇÃO DE VALORES QUE NÃO SE CONFUNDE COM LUCROS CESSANTES OU DANOS EMERGENTES.
PERCENTUAL DE 10% SOBRE O PREÇO GLOBAL DA MÃO DE OBRA. NECESSIDADE DE REDUÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. CONSTRUÇÃO CUMPRIDA EM PARTE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA SOBRE O MONTANTE REMANESCENTE CONSTATADO PELA PERÍCIA
. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO NOTIFICADA NO ÚLTIMO DIA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA. DESCUMPRIMENTOS CONTRATUAIS QUE NÃO RESULTARAM EM DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por empresa de construção civil contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais e morais, com condenação à restituição de valores pagos
por serviços não prestados, pagamento de cláusula penal de 10% sobre o valor global da mão de obra (R$ 387.000,00) e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Preliminares:

2.1. Verificar se o recurso de apelação atende ao princípio da dialeticidade.

2.2. Avaliar eventual inovação recursal.

3. Mérito:

3.1. Examinar a extensão do inadimplemento contratual e a correção ou não do montante fixado a título de danos materiais.

3.2. Analisar a base de cálculo da cláusula penal prevista contratualmente e a possibilidade de sua cumulação.

3.3. Verificar a configuração de dano moral indenizável em razão da frustração contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. As preliminares de ausência de dialeticidade e inovação recursal foram rejeitadas. O recurso impugna de forma direta os fundamentos da sentença e não inova, uma vez que não trata de verbas trabalhistas, conforme alegado pelo apelado, o que denota erro material na inserção do tópico das contrarrazões.

5. A perícia judicial confirmou a existência de valores pagos por serviços não executados. Assim, diferentemente do sustentado pela apelante, o montante a ser restituído pela construtora não se trata de danos aos produtos para a obra adquiridos pessoalmente pelo autor.

6. Quanto ao montante, a perícia judicial apurou inadimplemento parcial da obra, com execução de etapas que somaram R$ 76.622,00, frente ao adiantamento de R$ 187.000,00, resultando em crédito favorável ao autor de R$ 110.783,30. Todavia, o montante constatado pela perícia excedeu o valor postulado na petição inicial (R$ 68.022,69), caracterizando sentença ultra petita, com necessária adequação ao pedido formulado, sob pena de violação aos princípios da congruência ou adstrição, nos termos dos
arts
. 141 e 492 do Código de Processo Civil.

7. A cumulação entre cláusula penal compensatória e devolução de valores pagos, por serviços não executados, é admitida, pois a restituição de valores não se confunde com lucros cessantes, inexistindo ofensa ao Tema nº 970 do Superior Tribunal de Justiça.

8
. A cláusula penal, prevista em 10% sobre o preço global da mão de obra (R$ 387.000,00),
teve sua base de cálculo redimensionada
, com fundamento no art. 413 do Código Civil, pois parte da construção foi executada, devendo incidir sobre o montante remanescente apurado pela perícia (R$ 110.783,30), referente ao inadimplemento parcial
.

9. A condenação por danos morais foi afastada, considerando que a resolução contratual foi notificada pelo autor na data final ajustada pelo próprio dono da obra (30/04/2012). Descumprimentos no decorrer do prazo contratual que resultam em danos materiais, mas não implicam em indenização por danos morais. Aplicação do art. 944 do Código Civil e do art. 8º do CPC, com observância aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e da reparação na medida do dano.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido, para:

a) reduzir o valor da condenação por danos materiais ao montante postulado na petição inicial (R$ 68.022,69);

b) aplicar a cláusula penal de 10% sobre o valor apurado de R$ 110.783,30, resultando em R$ 11.078,33;

c) excluir a condenação por danos morais.

Teses de julgamento:

a) “A sentença não pode ultrapassar o valor certo e determinado da indenização por danos materiais postulado na exordial, sob pena de violação aos princípios da congruência e da adstrição, conforme os
arts
. 141 e 492 do Código de Processo Civil.”

b) “É admissível a cumulação entre cláusula penal e devolução de valores pagos por serviços não executados, por se
tratarem
de espécies indenizatórias de naturezas distintas.”

c) “Em contratos de empreitada,
a cláusula penal pode ter sua base de cálculo reduzida quando constatado o cumprimento parcial do contrato, nos termos do art. 413 do Código Civil
."

d) “O inadimplemento contratual não implica automaticamente a configuração de dano moral, exigindo circunstância concreta de violação à dignidade ou aos direitos da personalidade do contratante prejudicado.”

Dispositivos relevantes citados: Código Civil,
arts
. 186, 187, 413, 421, 422, 475, 476, 884, 927 e 944; Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 6º, IV; 14 e 39, II, V e VI; Código de Processo Civil,
arts
. 8º, 141 e 492.

Jurisprudência relevante citada: Tema Repetitivo n.º 970 do STJ; STJ -
AgInt
no REsp: 1848125 RJ 2019/0337119-0, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023; STJ -
AgInt
no REsp: 1932682 RJ 2021/0109604-9, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 21/03/2022; STJ - REsp: 816732 RS 2006/0025717-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/02/2010; TJ-SP - Apelação Cível: 10024150320228260281 Itatiba, Relator.: João Baptista Galhardo Júnior, Data de Julgamento: 27/10/2024; TJMT, AC 1012349-97.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 29/07/2020; TJMT, AC 1008172-87.2023.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025.

(TJMT, AC 0023969-41.2012.8.11.0002
, Relator: Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/06/2025). [grifo nosso]

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ABANDONO DE OBRA PELO EMPREITEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL DEVIDA, PORÉM, REDUZIDA
. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra r. sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, com condenação do requerido ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais, além de declarar a rescisão do contrato por culpa do requerido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão são: (i) se houve abandono da obra por parte do requerido, justificando a rescisão contratual com base no descumprimento do contrato; (
ii
) se a multa contratual é devida e se comporta redução; e (
iii
) se caracterizados danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As provas, documental e pericial, amealhadas informam o abandono da obra muito antes da sua finalização ao lado da necessidade de reparos nos serviços realizados, o que justifica a rescisão do contrato por culpa do requerido, com aplicação da multa contratual.

4.
A multa contratual merece, todavia, redução, nos termos do art. 413 do Código Civil, pena de configuração de enriquecimento despido de causa do autor
– de 50%
para
25% da
somatória dos valores correspondentes a todas as etapas incompletas da obra
.

5. Os danos morais restaram caracterizados, emergindo devida a indenização no título chancelada.

6. A repartição do ônus sucumbencial deve ser proporcional entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação parcialmente provida. Tese de julgamento: "A rescisão contratual pela não finalização da obra, por abandono, ao lado de vícios nos serviços prestados, justifica a rescisão contratual com a aplicação da multa contratual, a qual merece, todavia, redução nos termos do art. 413 do CC.." Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 413.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10024150320228260281 Itatiba, Relator.: João Baptista Galhardo Júnior, Data de Julgamento: 27/10/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/10/2024) [grifo nosso]

Desse modo,
o presente recurso merece provimento parcial apenas para o fim de redimensionar a base de cálculo da cláusula penal de 5% para que incida sobre o saldo remanescente (“diferença”) a ser apurado em liquidação
— isto é, o preço contratual
inadimplido,

a ser restituído à autora/apelada,
menos os abatimentos devidos
concernentes aos
pagamentos efetivos realizados pelos apelantes à Eco com sub-rogação/imputação ao preço
no que tange aos gravames concernentes às áreas objeto do contrato.

4.
Reforma da sentença para julgar procedente à reconvenção

(teses sustentadas por
M
aria
S
chreiner

B
edin e Outros)

Os apelantes afirmam que a reconvenção deveria ter sido acolhida porque a vendedora/apelada teria praticado nova alienação fiduciária sem anuência, teria realizado “vendas” a terceiros, descumpriu prazos de transferência e não regularizou pendências ambientais; por isso, pedem a reforma da sentença para julgar procedente a reconvenção, a qual postulou pela resolução (ao menos parcial) do contrato, com restituição de valores em sacas — destacando, inclusive, a devolução de 200.326 sacas de soja e 369.078 sacas de milho com base na área
proporcional já transferida — e a incidência da multa contratual de 5% (23.850
sc
de soja e 56.750
sc
de milho), além de custas e honorários.

Pois bem
.
A resolução contratual pressupõe inadimplemento essencial da contraparte (
CC, art. 475
), incompatível com a continuidade do vínculo, além de observância à boa-fé objetiva (
CC,
arts
. 113 e 422
) e à função social do contrato (
CC, art. 421
).

No caso, conforme já asseverado, as obrigações de outorga definitiva nas matrículas n.º 1963 (hipoteca com termo final em
15/08/2019
) e 1792 (alienação fiduciária com termo final em
15/06/2021
) tinham exigibilidade
futura
e
condicionada
desde a avença; já a matrícula
2324
foi
regularmente transferida
aos compradores
em 19/05/2016
, exatamente como previsto no escalonamento contratual.

A própria defesa dos réus/apelantes reconhece que
interromperam os pagamentos em 15/03/2016
, mantendo saldo de 350.000 sacas de soja e 920.000 sacas de milho para os anos subsequentes; além disso, o contrato lhes facultava
quitar diretamente
obrigações perante credores (inclusive a ECO) com
abatimento
do preço (mecanismo que, se acionado, evitaria a consolidação).

Nessas condições, não se configurou inadimplemento atual da vendedora apto a autorizar resolução; ao contrário, o descumprimento inaugural foi dos compradores, o que afasta a
exceptio

e a pretensão resolutória.

Quanto aos
fundamentos específicos
da reconvenção: (a) a “venda a terceiros” não subsiste, pois as escrituras foram
rescindidas
e a matrícula 2324 acabou
outorgada
aos apelantes, inexistindo prejuízo jurídico; (b) a alegada
nova alienação fiduciária
não torna, por si,
impossível
a prestação, conforme asseverado, pois o próprio contrato previu o caminho de neutralização de risco (quitação direta com abatimento) e as transferências das matrículas 1792/1963 estavam condicionadas a
prazos expressos
; (c) o
passivo ambiental
invocado não se presta a justificar resolução nem suspensão de preço, seja porque
multas administrativas têm caráter pessoal
(distintas da obrigação
propter
rem de reparar), seja porque houve
LAU válida
à época e até
auto de infração posterior à posse dos compradores
.

Esses mesmos pontos já foram enfrentados e afastados na sentença — e os pedidos materiais da reconvenção (restituição proporcional em sacas e multa de 5%) partem de premissas que não se comprovaram nem juridicamente autorizam rescisão.

Logo,
não há suporte fático-jurídico para reverter a improcedência da reconvenção
e, assim,
mantêm-se a negativa de resolução e de “restituição proporcional”, bem como a não incidência da penal compensatória em favor dos reconvintes
/apelantes
nas bases pretendidas.

Desse modo
,

rejeita-se o pleito de

reforma para julgar procedente a reconvenção
, porque ausentes inadimplemento essencial da vendedora e nexo causal idôneo; prevalecem a matriz sinalagmática contratada, os prazos de exigibilidade das outorgas e os deveres de lealdade/cooperatividade
(CC,
arts
. 113 e 422)
, além dos princípios
venire
contra
factum

proprium
e
nemo

auditur

propriam

torpitudinem

allegans

("a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza")

já bem esclarecidos.

Mantém-se, portanto, a
improcedência
reconvencional fixada na sentença.

5.
Juros moratórios a partir do vencimento de cada uma das obrigações cujos pagamentos foram interrompidos pelos apelados

(tese sustentada por
Agrovensa
Agropecuária LTDA.)

A autora/apelante sustenta que há erro na sentença quanto à fixação do termo inicial dos juros moratórios.

Segundo a autora/apelante, a
sentença fixou os juros moratórios a partir da citação, quando deveriam incidir desde o vencimento das parcelas inadimplidas, ou seja, do evento danoso.

Argumentam que o evento danoso que deu ensejo ao enriquecimento sem causa e à consequente condenação em ressarcimento, ocorreu a partir dos vencimentos anuais das parcelas cujo pagamento os réus/apelados teriam interrompido de forma ardilosa.

Isso porque, sustentam que o caso se trata de responsabilidade extracontratual, o que atrairia a incidência da
Súmula nº 54 do Superior Tribunal de Justiça
.

Destacam que, inclusive, o contrato de compra e venda fez previsão de que os juros moratórios deveriam incidir desde a data em que cada uma das parcelas deixasse de ser paga pelos compradores.

Assim, postulam pela reforma da sentença com o fim de
estabelecer que os juros moratórios sobre o valor da

condenação incidam a partir do vencimento de cada uma

das obrigações cujos pagamentos foram interrompidos pelos
réus/a
pelados e, não, a partir da citação dos
requeridos.

Os réus/apelados, por sua vez,
asseveram que, nos termos dos
arts
. 405 e 406 do Código Civil, os juros de mora contam-se a partir da citação.

Isso porque, ressaltam que a demanda em exame versa sobre responsabilidade civil contratual.

Assim, postulam pela manutenção da sentença, no que se refere ao termo inicial de incidência dos juros moratórios.

Pois bem
. Destaca-se dos autos de origem que a autora/apelante postulou, em sua exordial, pela condenação dos réus/apelados a pagarem o saldo devedor
com juros de mora a partir do vencimento das obrigações inadimplidas
, conforme cita-se:

[...]

d) no mérito, julgar procedente a presente lide,
condenando os réus a pagar a autora, em produto, o saldo devedor apurado em razão do Instrumento Particular de Compromisso Irretratável de Compra e Venda de Imóvel Rural
formalizado entre as partes na data de 16 de setembro de 2014, acrescido de
juros de mora de 1% ao mês
calculado em produto e sobre saldo devedor de cada parcela de produto,
incidente a partir do seu respectivo vencimento
e multa penal de 5% calculada em soja e milho sobre todo o montante de produto estabelecido no referido instrumento de compra e venda, ressalvando que sobre o saldo devedor deverá ser deduzido os valores (convertidos em produto) desembolsados
pelos réus para pagamento da Eco Securitizadora de Direitos do Agronegócio S.A.

[...] (ID. 297673932, Petição Inicial, p. 20)

No que tange à previsão dos juros de mora no contrato em exame, cita-se o teor do
parágrafo único da Cláusula Oitava
:

PARÁGRAFO ÚNICO - Em qualquer hipótese da cláusula anterior o atraso injustificado no pagamento gerará para os COMPRADORES/DEVEDORES o dever de pagar a importância atrasada,
acrescida de juros de 1% (
hum
por cento) ao mês
.

(ID.
297673935
) [grifo nosso]

Desse modo, verifica-se que assiste razão à autora/apelante. Isso porque, tratando-se de dívida positiva, líquida e com termo certo, cuja mora decorre do simples inadimplemento (mora “
ex

re
”), os juros moratórios devem incidir desde o vencimento das respectivas parcelas inadimplidas
, com fulcro no
art. 397 do Código Civil
,
in
verbis
:

Art. 397.
O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor
.

[grifo nosso]

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais pátrios:

CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO. AÇÃO MONITÓRIA.
TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. DÍVIDA POSITIVA, LÍQUIDA E COM TERMO CERTO. MORA EX RE. JUROS INCIDENTES A PARTIR DO VENCIMENTO
. RECURSO PROVIDO. 1.
Não é o meio judicial de cobrança da dívida que define o termo inicial
dos juros moratórios nas relações contratuais, mas sim a natureza da obrigação
ou a determinação legal de que haja interpelação judicial ou extrajudicial para a formal constituição do devedor em mora.

2 .
Interpretando-se os
arts
. 960, 961 e 962 do CC de 1916 (correspondentes aos
arts
. 390, 397 e 398 do CC/2002), infere-se que a mora do devedor pode-se configurar de distintas formas, de acordo com a natureza da relação jurídico-material estabelecida entre as partes ou conforme exigência legal. Assim,
em caso de: (I) responsabilidade contratual, relativa à obrigação positiva e líquida e com termo certo, da qual resulta a mora
ex

re
, os juros moratórios incidem a partir do vencimento
; (II) responsabilidade contratual que não possui termo previamente determinado ou que a lei exige interpelação, na qual o inadimplemento leva à mora
ex
persona, o termo inicial dos juros de mora será, normalmente, a data da notificação ou protesto, quando for exigida interpelação extrajudicial, e a data da citação, quando exigir-se a interpelação judicial; (III) obrigação de não fazer, negativa, o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que pratica o ato que lhe era vedado, ficando, assim, constituído em mora nesta data; (IV) responsabilidade extracontratual, os juros de mora fluem a partir do evento danoso (Súmula 54/STJ) . 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Especial, ainda que o débito seja cobrado por meio de ação monitória,
se a obrigação for
positiva
e líquida e com vencimento certo, devem os juros de mora fluírem a partir da data do inadimplemento - a do respectivo vencimento -, nos termos em que definido na relação de direito material
. Precedentes (
EREsp
1.250 .382/RS). 4. A hipótese dos autos, conforme delineado pelas instâncias ordinárias, traz a cobrança dos devedores, por intermédio do ajuizamento contra estes de ação monitória, de obrigação constante de contrato de abertura de crédito em conta corrente, inadimplida nos anos de 1995 e 1996, figurando como credora a antiga Caixa Econômica Estadual, sucedida pelo Estado do Rio Grande do Sul, o ora embargante.
Em tal contrato havia previsão expressa de incidência de juros moratórios em caso de inadimplemento da obrigação de pagamento, de natureza positiva e líquida, no vencimento
certo
.
Portanto, tratava-se de obrigação contratual cujo inadimplemento, por si só, levava à constituição do devedor em mora, desde a data do vencimento (mora
ex

re
ou automática), de maneira que os juros moratórios devem incidir a partir do inadimplemento da obrigação
. 5. A jurisprudência desta Corte reconhece no manejo de ação monitória aptidão para demonstração da natureza positiva e líquida da obrigação constante de contrato de abertura de crédito em conta corrente, com obtenção de provimento judicial nesse sentido, assim como a possibilidade de emissão de título executivo extrajudicial originado em saldo devedor decorrente daquele contrato.
6 .
Embargos de divergência providos.

(STJ -
EAREsp
: 502132 RS 2014/0085724-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/05/2021, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação:
DJe
03/08/2021) [grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO PARA A ENTREGA DE COISA INCERTA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. OBRIGAÇÃO PRINCIPAL.
ENTREGA DE SACAS DE SOJA. INADIMPLEMENTO. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE COISA INCERTA PARA OBRIGAÇÃO DE PAGAR
QUANTIA CERTA
. CRITÉRIO DE CONVERSÃO. CONVERSÃO DAS SACAS DE SOJA EM PECÚNIA QUE DEVE OCORRER DE ACORDO COM A COTAÇÃO DO PRODUTO À DATA DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO.
OBRIGAÇÃO POSITIVA, LÍQUIDA E COM TERMO CERTO. MORA “EX RE”. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO CAPUT DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO, POR SE TRATAR DE DÍVIDA LÍQUIDA COM VENCIMENTO CERTO
. TAXA DOS JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM QUALQUER ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. TEMAS 99 E 112/STJ. CONSECTÁRIOS LEGAIS. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. DECISÃO AGRAVADA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO, AO QUAL SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. Tema 99/STJ - Atualmente, a taxa dos juros moratórios a que se refere o referido dispositivo [art. 406 do CC/2002] é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, que não pode ser cumulada com a aplicação de outros índices de atualização monetária. Tema 112/STJ - A taxa de juros moratórios a que se refere o
art
. 406 do CC/2002 é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC.

(TJ-PR - AI: 00592850520208160000 Toledo 0059285-05.2020 .8.16.0000 (Acórdão), Relator.: Francisco Luiz Macedo Junior, Data de Julgamento: 04/05/2021, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/05/2021) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA.
OBRIGAÇÃO CONTRATUAL POSITIVA, LÍQUIDA E COM VENCIMENTO CERTO. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO
. ENCARGOS MORATÓRIOS. APLICABILIDADE. DATA DA ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO. 1.
Tratando-se de débito proveniente de cobrança de obrigação contratual positiva, líquida e com termo certo, a correção monetária e os juros de mora devem fluir a partir da data do vencimento da obrigação, nos moldes definidos no contrato
. Precedentes do STJ.
2 .
Expresso no instrumento o índice de correção (IPCA), bem como juros, honorários advocatícios e multa contratual em virtude do atraso no pagamento das parcelas, tais cláusulas devem ser aplicadas quando do cálculo do valor devido. 3. Na hipótese
do
credor promover a atualização do débito, o termo inicial para incidência dos juros moratórios e da correção monetária deve ser a data em que o débito foi atualizado. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.

(TJ-GO 55946420820188090051, Relator.: HAMILTON GOMES CARNEIRO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/07/2024)
[grifo nosso]

Ademais,
tratando-se de contrato com cláusula expressa estipulando a incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde o vencimento da obrigação
,
não há que se falar na substituição por juros legais (Taxa Selic)
,
conforme preceitua o artigo 406 do Código Civil, pois este apenas se aplica na ausência de estipulação contratual.

A corroborar o entendimento, cita-se:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. Cédula de Crédito Bancário. Capital de giro. Excesso de execução. Inocorrência.
Revisão dos juros de mora pactuados no contrato. Descabimento. Não incidência do
art
. 406 do CC ao caso concreto. Juros de mora foram expressamente convencionados na cédula em 1% ao mês
. Ausência de abusividade na taxa pactuada. Incabível a substituição dos juros de mora contratuais pela taxa Selic, uma vez que os encargos contratados pelas partes deverão incidir a partir da mora até a data do efetivo
pagamento .
Entendimento do E.STJ e desta
C.Câmara
. Inaplicabilidade do
art
. 9º da Resolução 2.682, do BACEN. Resolução que define as situações em que uma operação de crédito deve ser considerada de risco, para fins de constituição de provisão para créditos de liquidação duvidosa. Mero procedimento contábil e método de gerenciamento de
risco .
Onerosidade excessiva. Inexistente. Empresa executada em Recuperação Judicial não acarreta presunção de que há fato imprevisível ou extraordinário suficiente a autorizar revisão dos contratos. Manutenção do pacta sunt
servanda .
Conservação dos termos contratuais em relação aos juros de mora. Medida que se impõe. Honorários advocatícios. Sucumbência mínima do apelado
reconhecida .
Apelantes decaíram da maioria dos pedidos iniciais. Dicção do art. 86, parágrafo único do CPC. Sentença
mantida .
RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10439945220238260100 São Paulo, Relator.: Anna Paula Dias da Costa, Data de Julgamento: 10/09/2024, 38ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2024)

Desse modo, a reforma da sentença é medida que se impõe para
reconhecer que os juros moratórios de 1% ao mês incidem desde o vencimento de cada obrigação inadimplida
, nos termos pactuados pelas partes e da jurisprudência consolidada dos Tribunais
pátrios
.

6
.
Condenação dos apelados ao pagamento integral dos honorários sucumbenciais

(tese sustentada por
Agrovensa
Agropecuária LTDA.)

A autora/apelante sustenta que a
sentença reconheceu sucumbência recíproca,
apesar da autora ter sido
integralmente vencedora e os
réus, ora apelados, i
ntegralmente vencidos.

Isso porque, segundo a apelante, seus pedidos foram todos acolhidos,
incluindo:

Condenação ao pagamento da diferença contratual.

Reconhecimento da cláusula penal de 5%.

Correção monetária e juros.

Outrossim, sustenta que, quando muito, foi vencida apenas em parte mínima de seus pedidos.

Isso porque, argumenta que a opção do Juízo
a quo
em converter a restituição em sacas de soja para moeda corrente, por conversão em reais
nas datas de vencimento
das obrigações
, com os acréscimos de correção monetária e juros
, seria equivalente à sucumbência mínima que atrairia a
regra do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Outrossim, sustenta que o
mesmo raciocínio é valido para o estabelecimento dos

juros de mora a partir da citação e, não, do evento danoso.

Nesse sentido, argumenta que o Superior Tribunal de Justiça
tem o

entendimento de que a discussão em torno de juros configura

sucumbência mínima a ensejar a aplicação da regra prescrita no

parágrafo único do artigo 86 do CPC, a exemplo do julgado proferido nos

EDcl
no REsp nº 1.672.819/PR
.

Os réus/apelados, por sua vez,
asseveram que a autora/a
pelante pleiteou indenização em produto agrícola (soja e milho), mas a sentença converteu o valor da obrigação em pecúnia

nas datas de vencimento.

Assim, ressaltam que, ao não se acolher
o pedido da forma como requerido,
resultou em sucumbência
substancial da
autora/apelante, uma vez que o recebimento em sacas de grãos traria maior lucro à requerente, dados os valores de mercado atuais.

Desse modo, uma vez que a
conversão de produto em moeda altera substancialmente a base econômica do pedido
, os réus/apelados argumentam que
não se trata de sucumbência mínima, pois a autora teria decaído da maior parte do pedido.

Pois bem
.
Ressai da exordial que a autora/apelante postulou pelo seguinte bem da vida:

[...]

d) no mérito, julgar procedente a presente lide,
condenando os réus a pagar a autora,
em produto
, o saldo devedor apurado em razão do Instrumento Particular de Compromisso Irretratável de Compra e Venda de Imóvel Rural
formalizado entre as partes na data de 16 de setembro de 2014, acrescido de
juros de mora de 1% ao mês calculado em produto e sobre saldo devedor de cada parcela de produto, incidente a partir do seu respectivo vencimento

e multa penal de 5% calculada em soja e milho sobre todo o montante de produto estabelecido no referido instrumento de compra e venda, ressalvando que sobre o saldo devedor deverá ser deduzido os valores (convertidos em produto) desembolsados pelos réus para pagamento da Eco Securitizadora de Direitos do Agronegócio S.A.

[...] (ID. 297673932, Petição Inicial, p. 20)

Conforme dados de séries histórias do
IMEA (Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária),
uma saca de soja de 60 kg, em 15/03/2019
, uma das datas de vencimento para a entrega do produto pelos réus/apelados,
valia
,
em média
,

no Estado de Mato grosso, entre R$ 69,50 e R$ 63,30
, conforme cita-se:

(Fonte:
https://www.noticiasagricolas.com.br/cotacoes/soja/soja-disponivel-imea/2019-03-15
)

Porém, atualmente, em
13/08/2025
,
uma saca de soja de 60 kg vale, em média, no Estado de Mato Grosso, entre R$ 122,70 e R$ 115,50
, segundo dados do IMEA:

(Fonte:
https://www.noticiasagricolas.com.br/cotacoes/soja/soja-disponivel-imea/2025-08-13
)

Ou seja, a conversão fixada pela sentença representa perda econômica expressiva em relação ao que foi pleiteado na inicial.

Dessa forma,
não procede a tese de que a autora sucumbiu apenas minimamente
, tampouco é possível aplicar ao caso a regra excepcional do parágrafo único do art. 86 do
Código de Processo Civil.

Ao contrário, revela-se correta a distribuição equitativa dos honorários sucumbenciais entre as partes, tal como decidido na sentença, uma vez que houve efetivo decaimento recíproco e relevante, especialmente quanto à forma de prestação do bem da vida
postulado no exordial
.

Logo,
não merece provimento o pedido recursal que visa reformar a distribuição dos honorários de sucumbência
, devendo ser mantida a solução adotada pelo
J
uízo
a quo
, que reconheceu sucumbência recíproca, na forma do caput do art. 86 do CPC.

Diante do exposto, conheço dos recursos de apelação e, quanto à apelação interposta por
Maria
Schreiner
Bedin e outros
,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
apenas para reformar a sentença
no que tange à condenação na multa contratual de 5% sobre o valor total das obrigações inadimplidas, com o fim de limitá-la ao percentual de 5% incidente apenas sobre o montante inadimplido, devidamente corrigido, nos termos do art. 413 do Código Civil
, a ser apurado em liquidação, nos termos da sentença, após o desconto d
os valores pagos à Eco Securitizadora,
quanto aos imóveis objeto do contrato.

No que concerne à apelação interposta por
Agrovensa
Agropecuária LTDA.
,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO

apenas para reformar a sentença em relação ao termo inicial
e percentual
dos juros moratórios, com o fim de estabelecer que estes
, no percentual de 1% ao mês,
incidirão a partir do vencimento de cada uma das obrigações inadimplidas, conforme previsto contratualmente.

Mantém-se inalterados os demais termos da sentença, inclusive quanto à distribuição dos honorários sucumbenciais.

Por fim, em decorrência do provimento parcial dos recursos, não há que falar em majoração dos honorários sucumbenciais em sede recursal, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Embargos de Declaração no
AgInt
no Recurso Especial n.º 1.573.573 – RJ 2015/0302387-9, Rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze
).

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025