Tribunal: TJMT
Processo: 1020084-51.2025.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020084-51.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Liminar, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[SOLANGE DA COSTA SILVA - CPF: 837.859.819-53 (ADVOGADO), EVERALDO ANTONIO CICHOSKI - CPF: 558.882.910-72 (AGRAVANTE), LUCIANA CARLA DA SILVA BARBOSA - CPF: 829.518.886-00 (AGRAVADO), RENATA FERREIRA DAMACENO PEDROSO - CPF: 048.962.041-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO – EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES – POSSE AMPARADA POR JUSTO TÍTULO – AUSÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA ATUAL – RISCO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A medida liminar de desocupação prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 exige prova inequívoca de relação locatícia vigente e inadimplência contratual, além da prestação de caução.

A presença de contrato particular de compra e venda e o exercício de posse mansa e pacífica por mais de dez anos indicam justa causa para a ocupação, criando dúvida relevante sobre a existência de vínculo locatício e da dívida locatícia alegada, de modo que deve ser suspensa a medida liminar de despejo.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1020084-51.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:

EVERALDO ANTONIO CICHOSKI

AGRAVADA:

LUCIANA CARLA DA SILVA BARBOSA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
EVERALDO ANTONIO CICHOSKI
, em face de decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito
Anderson Candiotto
, da 2ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação nº. 1008332-30.2023.8.11.0040, ajuizada por
LUCIANA CARLA DA SILVA BARBOSA
, na qualidade de inventariante do espólio de seu avô, Carlos Alves Barbosa, deferiu medida liminar para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório, ao reconhecer indícios de relação locatícia anterior com o falecido avô da autora e inadimplemento de aluguéis desde janeiro de 2012 até maio de 2023, totalizando dívida superior a R$115 mil.

Inconformado, o agravante sustenta, em síntese, que a liminar foi concedida de forma ilegal e desarrazoada, pois não há relação locatícia vigente entre as partes desde 2012, data em que foi celebrado contrato de compra e venda do imóvel entre ele e o então proprietário, Sr. Carlos Alves Barbosa, com cláusula expressa de extinção do contrato de locação anteriormente existente.

Aduz que desde a celebração do referido contrato exerce posse mansa, pacífica e de boa-fé, com
animus domini
, e jamais foi notificado ou cobrado por aluguel durante os últimos treze anos.

Aponta ainda que o contrato de locação não foi sequer anexado à inicial, vindo aos autos somente após determinação judicial, o que, a seu ver, compromete a higidez da liminar.

Alega, também, a ausência de prestação da caução exigida pelo §1º do art. 59 da Lei do Inquilinato, o que acarretaria a nulidade da decisão.

Sustenta que a situação fática narrada pela agravada distorce a realidade jurídica da posse e configura indevida utilização do rito especial da Lei de Locações para buscar pretensão possessória, mediante fundamento jurídico inexistente.

A par do exposto, requer o provimento do recurso para revogar a decisão que autorizou a ordem de despejo (id. 294506370).

O efeito suspensivo foi
indeferido
em 27/06/2025, por esta Relatoria (id. 295984395).

Desta decisão foi realizado pedido de reconsideração, sendo este indeferido por meio do
decisum
Id. 296984879.

A agravada não apresentou contraminuta, consoante certificado no Id. 302239869.

Preparo devidamente recolhido no Id. 294632879.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por
EVERALDO ANTONIO CICHOSKI
contra decisão proferida na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios da locação ajuizada por
LUCIANA CARLA DA SILVA BARBOSA
, na qualidade de inventariante do
ESPÓLIO DE CARLOS ALVES BARBOSA
, que deferiu medida liminar determinando a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório, ao reconhecer a existência de relação locatícia anterior com o falecido proprietário e a inadimplência dos alugueres por período superior a uma década, com débito estimado em mais de R$115.000,00.

Daquele
decisum
, cito a parte que importa:

“RECEBO a inicial, uma vez que estão presentes os requisitos dos artigos 319 e 320 ambos do Código de Processo Civil.

De prancha, registre-se que para o deferimento de medida liminar em ação de despejo, com fundamento no inciso IX do § 1º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, é necessário que sejam comprovados alguns requisitos, quais sejam, a existência de relação locatícia entre as partes, o inadimplemento dos alugueres e/ou acessórios da locação, a prestação de caução pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel, bem como a ausência de quaisquer das garantias previstas no artigo 37 da mesma Lei:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Eis o que estabelece o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Inquilinato:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX –
a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo
.”

Contudo, é possível a apreciação do pedido de despejo nos moldes de Num. antecipação dos efeitos da tutela (CPC, art. 300), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do artigo 59 da Lei nº 8.245/91.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei. O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.” (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020) - grifamos.

Sobre os requisitos à concessão de tutela antecipada, Humberto Theodoro Junior em sua obra Novo Código de Processo Civil Comentado - 20ª ed. - RJ: Forense, 2016. p. 362, relembra que:

“A antecipação de tutela constitui” relevante instrumentário de que dispõe o magistrado para que, existindo prova inequívoca e verossimilhança das alegações, dentro de seu prudente arbítrio, preste tutela jurisdicional oportuna e adequada que efetivamente confira proteção jurídica ao bem jurídico tutelado, abreviando, ainda que em caráter provisório, os efeitos práticos do provimento definitivo.

Para a concessão da antecipação de tutela devem estar presentes a verossimilhança da alegação, além do fundado receio de dano irreparável. Tais requisitos devem ser demonstrados por meio de prova inequívoca. A prova inequívoca é aquela que não enfrenta qualquer discussão. “É patente, manifesta.”

Como visto, o § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91 prevê a possibilidade de o locador requerer judicialmente a concessão de tutela antecipatória para retomar liminarmente seu imóvel através do despejo e, consequentemente, obter a chancela do judiciário para impedir que continue amargando prejuízos pelo inadimplemento dos alugueres por parte do locatário, impondo, no entanto, que o locador preste a devida caução; contudo, no caso dos autos essa exigência é absolutamente desarrazoada, considerando que a inadimplência do locatário resulta no preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC, na medida em que, caso a liminar seja indeferida, o locador sofrerá dano irreparável ou de difícil reparação, pois, continuará privado do recebimento dos alugueres que, na grande maioria dos casos, é a fonte de subsistência.

Nesse diapasão, no caso em tela,
a inicial demonstra a existência do contrato de locação entre o réu e o Sr. Carlos Alves Barbosa, avô paterno da requerente, sendo certo que há documentos que demonstram a inadimplência
, ao qual se infere da exordial as varias tentativas de contato com o requerido para desocupação voluntária do imóvel, caracterizando a verossimilhança das afirmações.

Assim, nos termos do art. 300 do NCPC e art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91,
DEFIRO A MEDIDA LIMINAR
para o fim de determinar que a parte requerida desocupe voluntariamente o imóvel descrito na inicial, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

EXPEÇA-SE mandado com a finalidade de citação da parte demandada, e aqui, desde já DEFERIDA A CITAÇÃO, como pleiteado, para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, contestar a ação, cujo termo inicial observará o contido nos incisos I, II, III e § § 1.º e 2.º do art. 335 do NCPC, advertindo-a de que não sendo contestada a ação presumir-se-ão verdadeiros os fatos alegados na inicial.

Não havendo desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, certifique-se e EXPEÇA-SE mandado de despejo compulsório, nos termos do artigo 65 da Lei de Locações, ficando desde já deferida a requisição das Forças de Segurança, caso necessário. CUMPRA-SE, expedindo-se o necessário. Às providências.”

A questão posta demanda verificar se os requisitos para a concessão da liminar de despejo estavam presentes e, especialmente, se subsiste vínculo locatício apto a autorizar a medida extrema de desocupação forçada do imóvel.

Pois bem. A despeito da impressão prefacial em sentido diverso exposta na decisão monocrática, apreciando com mais critério a pretensão recursal deduzida, infere-se que a decisão recorrida não merece subsistir, sendo o caso de provimento deste recurso, pelas razões que passo a declinar abaixo.

Inicialmente, cumpre registrar que o agravante juntou aos autos contrato particular de compra e venda datado de 2012, firmado com o então proprietário, Carlos Alves Barbosa, prevendo, de forma expressa, que
“
o contrato de locação que está em vigor do dia 17 de agosto de 2011 estará sendo
cancelado
por motivo de compra do imóvel
” (Id. 294506380).

Embora se reconheça que a transferência da propriedade imobiliária somente se perfectibiliza com o registro do título translativo perante o cartório competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a avença firmada demonstra inequívoca intenção das partes de encerrar a relação locatícia, conferindo ao agravante, desde então, a posse qualificada do bem, amparada por justo título.

É certo que, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, “
transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
”, e que, sem registro, não há aquisição da propriedade com efeitos
erga omnes
.

Contudo, o contrato particular apresentado pelo agravante, somado à sua posse mansa e pacífica de mais de dez anos, demonstra a existência de justo título e a boa-fé alegada, revelando controvérsia relevante sobre a própria natureza da ocupação do imóvel.

Tal circunstância enfraquece a probabilidade do direito invocado pela autora recorrida para obtenção da liminar, pois não há evidência inequívoca de vínculo locatício atual ou de inadimplência locatícia típica,
havendo, ao contrário, dúvida jurídica razoável quanto à titularidade e ao fundamento jurídico da posse exercida.

Nessas condições, a exigência da caução do artigo 59, §1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato mostra-se
imprescindível
como mecanismo de equilíbrio entre as partes, assegurando eventual ressarcimento do requerido agravante em caso de despejo fundado em relação jurídica cuja existência ainda será objeto de instrução probatória.

Além disso, a utilização da ação de despejo — rito especial vocacionado a relações de locação vigentes — para afastar ocupação fundada em título aquisitivo, ainda que pendente de registro, desnatura a finalidade do procedimento e evidencia o risco de irreversibilidade da medida liminar, incompatível com a cognição sumária própria da fase inicial.

Como bem leciona Humberto Theodoro Júnior, “
a antecipação de tutela constitui relevante instrumentário de que dispõe o magistrado, mas sua concessão exige prova inequívoca e verossimilhança das alegações
” (Novo Código de Processo Civil Comentado, 20ª ed., Forense, p. 362), o que, no caso, não se verifica de modo suficiente.

A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXII, garante o direito de propriedade, enquanto o inciso XXIII condiciona o seu exercício à função social, de modo que medidas liminares que impliquem perda imediata da posse devem ser manejadas com cautela redobrada, sobretudo quando há título apresentado pelo possuidor que põe em dúvida a relação jurídica invocada pelo autor.

Dessa forma, a tutela de urgência não pode substituir a instrução probatória necessária para elucidar a natureza da ocupação, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa (artigo 5º, inciso LV, da CF).

Ressalte-se, por oportuno, que a agravada, devidamente intimada, não apresentou contraminuta ao recurso, conforme certificado nos autos. A ausência de impugnação específica aos argumentos deduzidos pelo agravante reforça a necessidade de análise detida das alegações contraditórias, sem que haja, neste momento, contraponto capaz de infirmar os documentos e fundamentos apresentados na insurgência.

Diante desse cenário, verifica-se que a decisão agravada,
ao deferir a desocupação imediata sem caução e sem considerar a controvérsia instaurada pelo contrato de compra e venda, incorreu em excesso, impondo ao agravante risco de dano irreparável
.

Sobre o tema, faço menção ao seguinte precedente desta Casa em caso absolutamente análogo, o qual, embora antigo, retrata exatamente o que se constata no presente instrumental:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO –
LIMINAR DEFERIDA
– ALEGAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO SIMULADO ENTRE A AUTORA E SEU IRMÃO (EX-COMPANHEIRO DA REQUERIDA) –
INCERTEZA QUANTO À LEGITIMIDADE DO CONTRATO E A PROPRIDADE DO IMÓVEL

– IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA – RISCO DE DANO À AGRAVANTE
– RECURSO PROVIDO.
Diante da incerteza sobre a legitimidade do contrato de locação e propriedade do imóvel objeto da ação
– tendo em vista a alegação de que o contrato de aluguel relativo ao imóvel objeto da ação foi simulado entre a locadora e o seu irmão (ex-companheiro da agravante) –,
prudente a suspensão da decisão que determinou o despejo da recorrente
.”
(TJ-MT - AI: 10150129320198110000 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/02/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/02/2020)

Portanto, a medida liminar, de caráter satisfativo, não se justifica diante da dúvida razoável sobre a existência do vínculo locatício e sobre a própria legitimidade da via eleita.

Por essas razões,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para revogar a decisão agravada e indeferir, por ora, a medida liminar de desocupação, sem prejuízo de que a questão seja melhor apreciada após a devida e regular instrução do feito, quando poderão ser melhor examinados os documentos e argumentos das partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025