Tribunal: TJMT
Processo: 1013150-37.2022.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-02
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013150-37.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[SAMARA MARIA MIRANDA CARDOSO - CPF: 012.966.482-06 (APELANTE), FRANCIS LOPES DOS SANTOS - CPF: 303.747.938-83 (ADVOGADO), EZEQUIEL LOPES DOS SANTOS - CPF: 018.854.181-08 (ADVOGADO), ECOVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 26.043.803/0001-17 (APELADO), BRENO RODRIGUES DELATIM - CPF: 332.197.388-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO. APLICAÇÃO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta pela parte consumidora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, reconhecendo o inadimplemento do comprador, determinando-se a retenção de 50% dos valores pagos, com juros desde a citação e correção monetária, a partir do ajuizamento.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão:

(i) saber qual o percentual cabível a título de retenção pelos vendedores; (ii) saber o termo inicial dos juros moratórios e correção monetária, incidentes sobre os valores a serem restituídos, e se em parcela única; (iii) verificar a viabilidade de alteração do valor da causa; (iv) analisar o pleito de alteração da distribuição sucumbencial.

III. Razões de decidir

3. É viável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, em conformidade com a jurisprudência, devendo o pagamento ocorrer em parcela única, sendo a retenção de 50% dos valores pagos abusiva e desproporcional, à luz de entendimento do c. STJ.

4. Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado, conforme o REsp 1740911/DF (Tema 1002) e correção monetária a partir de cada desembolso, a fim de remunerar o capital.

5. É viável a alteração do valor da causa, computando-se o valor total do contrato, com abatimento das parcelas pagas.

6. Altera-se o ônus sucumbencial, quando evidenciada a sucumbência em parte mínima do pedido.

IV. Dispositivo e tese

7. Apelo provido.

Tese de julgamento:

"1. O percentual de retenção deve observar os limites de razoabilidade, entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão; enquanto que a correção monetária deve ser computada a partir do desembolso de valores, sendo os valores devolvidos em parcela única. 3. Deve ser alterado o valor da causa, eis que para a rescisão contratual impõe-se observar o valor total do contrato, subtraindo-se o valor das parcelas pagas. Impõe-se também a condenação por verbas sucumbenciais ao autor, quando ocorrer sucumbência em parte mínima do pedido pelo Requerido.

Jurisprudência relevante citada: (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017)”; STJ, Resp 1740911/DF, agasalhado pelo rito de caráter repetitivo (Tema 1002). TJMT, (N.U 0007515-33.2019.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 18/08/2022, Publicado no DJE 18/08/2022). Súmula n. 543 do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID. Num. 285417386) interposto por
SAMARA MARIA MIRANDA CARDOSO
, em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT que, nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL nº 1013150-37.2022.8.11.0015, movida por
ECOVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
,
J
ULGOU
PARCIALMENTE
PROCEDENTES

os pedidos iniciais para

o fim de determinar a resolução dos contratos em questão, retornando as partes ao
status quo ante
, reintegrando a requerente na posse dos imóveis,
com retenção de valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas, a ser corrigido pelo IPCA, desde o ajuizamento da ação, com incidência de juros pela taxa Selic, descontada a variação do IPCA, a partir da citação (art. 405, CC), conforme artigos 389, parágrafo único c/c art. 406, do Código Civil, alterados pela Lei nº 14.905/2024.
E, diante da sucumbência recíproca, as partes foram
CONDENADAS
ao pagamento das custas/despesas processuais, na proporção de 50% cada uma. Em relação à requerida, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa em razão dos benefícios da justiça gratuita.

Em síntese, a Apelante insurgente contra a sentença, alegando que o percentual de retenção é exorbitante e abusivo, e contraria o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a retenção, no caso, é viável entre 10% e 25%.

Defende que a retenção de percentual acima de 25% não é possível; que o contrato se submete ao regramento da lei n. 13.786/2018,

que dentre outras medidas inclui o artigo 67-A, na Lei n. 4.591/64.

Acrescenta que a restituição da quantia deve ter como marco para a incidência de correção monetária o momento do desembolso; e que os juros devem ser computados desde o trânsito em julgado.

Requer que a restituição ocorra em parcela única, conforme julgado em caráter de recurso repetitivo.

Pede que seja retificado o valor da causa para que sejam fixados corretamente os honorários advocatícios.

Diz que “(...) No presente caso, os contratos celebrados entre as partes envolvem os seguintes valores: Lote 15: R$ 142.506,00 Lote 16: R$ 148.043,94 Valor total do contrato: R$ 290.549,94 Assim, o valor correto da causa deveria ser fixado em R$ 290.549,94”.

No tocante à distribuição de sucumbência, assevera que “(...) obteve decisões favoráveis quanto a inexigibilidade da comissão de corretagem, da taxa de fruição do imóvel, e a concessão da justiça gratuita. Logo, seu advogado faz jus ao recebimento de honorários advocatícios fixados expressamente dentro do patamar legal. Dessa forma, requer a fixação expressa dos honorários sucumbenciais em 20% sobre o valor da causa, distribuídos igualmente entre os advogados das partes, considerando a sucumbência recíproca reconhecida na sentença”.

Requer “(...) c) Seja dado provimento à apelação, a fim de que a retenção, pela apelada, seja de apenas 25% do valor desembolsado; d) Seja reformada a sentença para fixar que a restituição se dará em parcela única, cujo termo inicial dos juros e correção monetária dos valores a serem restituídos à apelante, sejam contados de cada desembolso; e) Fixação expressa dos honorários advocatícios em favor do patrono da recorrente, no percentual entre 10% e 20%, sobre o valor da causa, conforme determina o art. 85, §2º, do CPC, garantindo a justa remuneração pelos serviços prestados; f) Retificação do valor da causa para R$ 290.549,94, considerando que o montante inicial de R$ 1.007,35 não reflete o real proveito econômico envolvido no litígio, conforme exige o art. 292 do CPC; g) A inversão do ônus sucumbencial, com majoração, pelas razões aqui acostadas, conforme artigo 85, §1º, do Código de Processo Civil”.

As contrarrazões pugnam pelo desprovimento do apelo.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL nº 1013150-37.2022.8.11.0015, movida por
ECOVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
, em face de
SAMARA MARIA MIRANDA CARDOSO
,
J
ULGOU
PARCIALMENTE
PROCEDENTES

os pedidos iniciais para

o fim de determinar a resolução dos contratos em questão, retornando as partes ao
status quo ante
, reintegrando a requerente na posse dos imóveis,
com retenção de valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas, a ser corrigido pelo IPCA, desde o ajuizamento da ação, com incidência de juros pela taxa Selic, descontada a variação do IPCA, a partir da citação (art. 405, CC), conforme artigos 389, parágrafo único c/c art. 406, do Código Civil, alterados pela Lei nº 14.905/2024.
E, diante da sucumbência recíproca, as partes foram
CONDENADAS
ao pagamento das custas/despesas processuais, na proporção de 50% cada uma. Em relação à requerida, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa em razão dos benefícios da justiça gratuita.

Objetivamente, os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- reforma da sentença para que haja a retenção de no máximo 25% dos valores pagos; que o cômputo para correção monetária seja desde cada desembolso; que seja reformada a distribuição sucumbencial e que haja alteração do valor da causa da demanda

Direto ao ponto.

Primeiramente, impõe-se a aplicação do CDC ao caso, de modo que as cláusulas contratuais sejam interpretadas em condições mais favoráveis ao consumidor.

Vê-se que a parte Autora/Apelada buscou a rescisão, em razão de inadimplemento do contrato firmado.

- Direito de retenção de valores pagos e incidência de juros e correção monetária.

A meu viso, é abusiva a fixação de retenção de 50% dos valores pagos, eis que tal percentual não está dentro dos parâmetros adotados.

A propósito:

“(...)
2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017)”.

Quanto à reforma em relação aos juros e correção monetária, considera-se plausível, pois no que tange aos juros moratórios, a teor do julgamento do Resp 1740911/DF, agasalhado pelo rito de caráter repetitivo (Tema 1002), que se aplica ao caso, a incidência se dá a partir do trânsito em julgado. Quanto à correção monetária,

prevalece o entendimento de remuneração do capital a partir do desembolso.

A propósito, colaciono julgados deste Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.

5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(N.U 1022011-48.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024, Publicado no DJE 26/06/2024)”. (destaquei)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – TERMO DE CESSÃO DE DIREITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL -
JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO
– ITPU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANO MORAL – NÃO DEMONSTRAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA –

RECURSO DE AMBAS PARTES PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da compradora, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi utilizado/habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)

Tratando-se de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolo.

Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU e à taxa de fruição, se não houve a efetiva utilização do bem.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.- (N.U 0007515-33.2019.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 18/08/2022, Publicado no DJE 18/08/2022)
(negritei)

Portanto, mostra-se viável a restituição de 25% dos valores pagos, incidindo juros desde o trânsito em julgado e correção monetária, a partir do desembolso, em parcela única de pagamento pela parte Autora/Apelada, consoante Súmula n. 543 do STJ.

Quanto ao pleito para alteração do valor da causa, considero viável, eis que em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, tal valor corresponde ao total do contrato, deduzidas as parcelas efetivamente pagas, tendo o valor aferido até o ajuizamento.

No que tange ao pleito de reforma da distribuição sucumbencial, considero que a Requerida/Apelante decaiu em parte mínima dos pedidos, pois logrou êxito em teses que dizem respeito à taxa de fruição, inexigência de pagamento de taxa de corretagem, e também de limitação de percentual de retenção dos valores.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para DETERMINAR a retenção de 25% dos valores pagos, bem como que haja o cômputo dos valores, incidindo juros a partir do trânsito em julgado e correção monetária, desde o desembolso dos valores.

Fixo os honorários em 10% do valor da causa atualizado, já considerando os trabalhos advocatícios recursais, a serem pagos pelo Autor/Apelado, diante da sucumbência mínima da parte requerida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2025