Tribunal: TJMT
Processo: 1023762-58.2019.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-13
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023762-58.2019.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 03.799.597/0001-74 (EMBARGANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), IZABELLE PAES GUIMARAES MELO - CPF: 420.632.302-00 (EMBARGADO), CARLOS HONORIO DE CASTRO - CPF: 550.877.367-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
EMBARGOS D
E DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO RESCISÓRIA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SUPOSTA CONTRADIÇÃO E ERRO MATERIAL.
INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

I.
CASO EM EXAME

1.
Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação interposta
pelo embargante
, mantendo sentença que rescindiu compromisso de compra e venda por inadimplemento da adquirente, com retorno ao
status quo
ante
,
retenção
parcial de valores pagos

e
reintegração de posse à autora
,
assegurado à demandada o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em verificar se há contradição ou erro material no acórdão embargado quanto à taxa de fruição e à indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O acórdão embargado enfrentou, de forma clara e fundamentada, a ausência de previsão contratual expressa quanto à cobrança de taxa de fruição, destacando que a cláusula invocada apenas justificava retenção parcial de valores pagos, e não autorizava cobrança autônoma.

4.
O voto também fundamentou, com base no art. 373, I, do CPC, que incumbia à parte recorrente demonstrar irregularidade nas benfeitorias, não tendo
esta
solicitado, na fase
instrutória, a
produção de prova pericial ou inspeção judicial, sendo inaplicável a inversão do ônus da prova.

5. A decisão embargada assentou a incidência do art. 34 da L
ei n.
6.766/1979, que impõe indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, ainda que ausente cláusula contratual favorável, afastando a alegação de enriquecimento sem causa.

6. As alegações do embargante revelam mero inconformismo
com
a decisão colegiada, sem caracterizar os vícios previstos no art. 1.022 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
.
Embargos de declaração rejeitados.

Tese
s
de julgamento:
“
1. A ausência de estipulação contratual clara e expressa impede a cobrança autônoma de taxa de fruição em contratos de adesão anterio
res à Lei n.
13.786/2018.
2
. Compete à parte que alega fato impeditivo ou modificativo do direito da outra parte produzir a respectiva prova, conforme art. 373, I, do CPC. 3. A indenização por benfeitorias em contrato de compromisso de compra e venda rescindido por inadimplemento do adquirente é devida, nos termos do art. 34 da Lei n. 6.766/1979.
”

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
art
. 1.022, 373, I, e 1.026, § 2º; Lei n. 6.766/79,
art
. 34.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
EDcl
no
REsp
n. 1.435.687/MG; TJMT, N.U 1025138-66.2023.8.11.0000.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
e
mbargos de
d
eclaração opostos por
C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA - EPP

contra acórdão
desta Quinta Câmara de
Direito Privado, de minha
relatoria
, que em julgamento unânime,
negou provimento ao
recurso de apelação
interposto
contra
sentença que,
nos autos da
Ação Rescisória de Compromisso de Venda e Compra c/c Reintegração de Posse
ajuizada em desfavor
de
IZABELLE PAES GUIMARÃES
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar r
escindido
o instrumento
pactuado entre os litigantes,
por culpa da ré, determinando
:
o retorno das

partes ao
status quo ante
;
a
retenção
de
20%
(vinte por cento)
dos valores pagos,

com a liberação do restante à requerida
; e
a
reintegração de posse da
autora
no imóvel
objeto da lide
,
assegurado à d
emandada
o direito
à indenização pelas
benfeitorias realizadas,
a
ser apurado em liquidação de sentença
(id.
282263382
).

Em suas razões, o embargante
aponta
a existência de contradição
e erro material
no julgado
.

Quanto à contradição,
argumenta haver previsão contratual acerca da taxa de fruição, mesmo que destinada a justificar a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.
Ainda, a
lega que a embargada ocupa gratuitamente há mais de 10 (dez) anos um terreno de aproximadamente 5.000 m2

(cinco mil metros quadrados)
, sem qualquer contrapartida, o que configuraria enriquecimento ilícito.

No tocante ao erro material, afirma estar impossibilitado de comprovar irregularidades na obra realizada pela embargada, não tendo como acessar o local para tal verificação.

Defende que
competiria

à
demandada

demonstrar a legalidade da construção mediante apresentação d
a
documentação pertinente,
requisito
necessári
o
para possibilitar a indenização das benfeitorias. Questiona,
ademais
, a viabilidade de se indenizar uma edificação potencialmente comprometida pela ausência de projeto adequado.

Com essas considerações,
requer o acolhimento dos embargos para sanar os vícios
indicados
.

A
embargad
a
apresentou su
as contrarrazões, pugnando pel
o não conhecimento dos aclaratórios e, subsidiariamente, pela sua
rejeição
(id.
282439859
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Como é cediço, para o acolhimento dos embargos de declaração se faz necessária
a
demonstração de alguma das hipóteses elencadas no art. 1.022 do CPC, quais sejam: obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

Ademais, a medida recursal serve ao esclarecimento/aclaramento de questões postas na decisão, não se prestando à reanálise ou rediscussão da matéria já decidida, de forma que o mero inconformismo da parte não tem o condão de gerar a reconsideração do julgamento, sendo certo que “
não são cabíveis os embargos de declaração cujo objetivo é ver reexaminada a controvérsia
” (STJ,
EDcl
no
REsp
n. 1.435.687/MG, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 23/6/2015,
DJe
de 30/6/2015).

Logo, à luz da norma processual civil e da jurisprudência pátria, os embargos de declaração não se destinam à reforma da decisão, nem autorizam que a parte simplesmente reitere os argumentos já analisados e refutados.

Pois bem.

Conforme relatado, o embargante sustenta a existência de contradição no acórdão, no que tange à consideração da taxa de fruição expressamente prevista em contrato, e aponta erro material,
sob o
argumento de que lhe foi indevidamente imputado o ônus da prova quanto à regularidade da edificação realizada pela parte adversa, o que
entende ser inviável
.

Do cotejo dos autos, todavia, constato que os presentes declaratórios
não comportam acolhimento
,
dada
a inexistência de qualquer vício a ser reparado.

Por certo, o acórdão recorrido, de minha relatoria, tratou de forma clara e detalhada a matéria devolvida para análise deste Sodalício, conforme se observa do excerto do voto a seguir colacionado:

“(...)

Após detida análise, vislumbra-se que o apelo não comporta provimento.

A controvérsia recursal consiste basicamente em dois pontos: (i) a possibilidade de indenização por benfeitorias; e (
ii
) a necessidade de fixação de taxa de fruição.

De início, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes está submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de típico contrato de adesão firmado entre incorporadora imobiliária e consumidor adquirente.

Nesse contexto, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, conforme estabelece o art. 47 do CDC, e eventuais cláusulas que estabeleçam obrigações desproporcionais ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada devem ser consideradas
abusivas, nos termos do art. 51
do mesmo diploma legal.

Partindo dessa premissa, tem-se que a apelada faz jus à indenização pelas benfeitorias por ela realizadas.

A cláusula 6ª do contrato (id. 271570953) prevê expressamente a possibilidade de edificação de benfeitorias por parte do promitente comprador, prevendo, no entanto, condicionantes para o direito à indenização. Por oportuno, veja-se o teor da referida cláusula contratual:

“CLÁUSULA 6ª - É Transmitida ao (s) PROMITENTE (s) COMPRADOR (a/
es
), neste ato, a POSSE PROVISÓRIA E PRECÁRIA DO IMÓVEL, a qual exercerá (
ão
) em nome do (a/s) PROMITENTES (s) VENDEDOR (a/es), até que sejam integralmente cumpridas as obrigações aqui previstas, podendo nele edificar (em) as benfeitorias que desejarem desde que com estrita observância legal, quer sejam Municipais, Estaduais ou Federais, bem como as condições estabelecidas no § 9º, da Cláusula 2ª, deste instrumento, sob pena de não o fazendo, serem adotadas as medidas cabíveis, sem que caiba ao (s) PROMITENTE
(s) COMPRADOR (a/es), direito a indenização ou
retenção
pelas benfeitorias.”

A cláusula 2ª, § 9º, por sua vez, dispõe que:

“CLÁUSULA 2ª (...)

§ 9º. É VEDADO ao PROMITENTE (s) COMPRADOR (a/
es
), em qualquer tempo, fazer o fracionamento e/ou o desmembramento da área objeto deste contrato, a que título for.”

À vista disso, considerando que inexiste nos autos qualquer elemento apto a indicar que as benfeitorias tenham sido edificadas em desacordo com as normas legais ou que a recorrida tenha fracionado ou desmembrado o imóvel, não há razão para afastar o direito à indenização,
sob pena
de caracterizar enriquecimento sem causa da apelante.

Por certo, é ônus da parte que alega demonstrar o fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, e, no caso em tela, a recorrente não comprovou que as benfeitorias promovidas pela apelada estariam em desconformidade com a lei ou com o contrato, limitando-se a fazer alegações genéricas nesse sentido.

Ao contrário, o que se constata é que foi construída uma residência no lote, evidenciando possível valorização do imóvel e a necessidade de justa compensação pela restituição determinada na sentença, independentemente da precariedade da posse.

Ressalte-se que o argumento de que a partir do inadimplemento contratual a posse passou a ser de má-fé, excluindo a obrigação de ressarcimento por benfeitorias, não merece prosperar.

Com efeito, independentemente da discussão sobre a qualificação da posse como de boa ou má-fé, o art. 34 da Lei n. 6.766/79 é categórico ao estabelecer que “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”.

Tal norma, específica para contratos envolvendo parcelamento do solo urbano, como é o caso dos autos, constitui proteção
legal que se sobrepõe a qualquer cláusula contratual que pretenda restringir esse direito, especialmente em se tratando de relação de consumo. Interpretação diversa legitimaria o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, que receberia de volta o imóvel significativamente valorizado pelas edificações realizadas sem qualquer contraprestação.

Para mais, inexistem subsídios suficientes no feito para demonstrar a má-fé da apelada, sendo relevante destacar que a ação só foi ajuizada pelo apelante em 2019, ou seja, após quase cinco anos de inadimplência, o que sugere certa tolerância com a situação e pode ter gerado na compradora a legítima expectativa de eventual composição futura.

Essa demora significativa no ajuizamento da ação de rescisão contratual enfraquece o argumento de que a posse teria se tornado de má-fé imediatamente após o inadimplemento, reforçando a conclusão de que a indenização pelas benfeitorias é medida que se impõe para evitar o enriquecimento sem causa.

No que se refere ao pleito subsidiário de limitação de indenização às benfeitorias necessárias, tal pretensão também não merece acolhida, pois o art. 34 da Lei nº 6.766/79 assegura expressamente o direito à indenização tanto das benfeitorias necessárias quanto das úteis, sem fazer qualquer distinção ou hierarquização entre elas.

Ainda, a edificação residencial realizada no lote, por sua própria natureza, agrega valor ao imóvel e não pode ser simplesmente desconsiderada no momento da restituição,
sob pena
de configurar enriquecimento sem causa em favor da apelante.

Quanto à taxa de fruição, vale mencionar que o contrato não a estabelece expressamente, sendo inviável, desse modo, sua cobrança, especialmente considerando que se trata de um contrato de adesão sujeito às normas consumeristas, no qual as obrigações do consumidor devem estar claramente definidas.

Deveras, o que existe é a previsão, na Cláusula 4ª, alínea “c”, de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, sendo a retenção justificada pela fruição do imóvel, nos seguintes termos: “os 50% (cinquenta por cento) restantes serão retidos a título de multa penal e fruição do imóvel pelo
período que este ficou na posse provisória do PROMITENTE (s) COMPRADOR (a/
es
)”.

Portanto, observa-se que a fruição é apenas uma das justificativas para a retenção parcial dos valores já pagos, além da multa penal, não havendo previsão de cobrança de valor mensal independente a título de aluguel.

Ademais, o contrato foi celebrado em 30/09/2013, portanto, antes da vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei de Distrato), que consignou em seu art. 67-A, III, a possibilidade de cobrança de taxa de fruição equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,
pro rata
die, ou seja, proporcional aos dias de ocupação.

Logo, aplicar as disposições da Lei n. 13.786/2018 ao presente caso violaria o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito
Brasileiro
, que estatui que “a Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.
(...)

Assim, não estabelecida
a
taxa de fruição no contrato firmado entre as partes, esta não pode ser exigida pela promitente vendedora, mormente quando o instrumento é anterior à Lei n. 13.786/2018.

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP
, mantendo
incólume
a sentença vergastada.

Sem honorários recursais, tendo em vista o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que são incabíveis “no recurso interposto pela parte vencedora para ampliar a condenação, pela própria redação do art. 85, § 11, do CPC/2015” (STJ,
EAREsp
n. 1.847.842/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Corte Especial, julgado em 6/9/2023,
DJe
de 21/9/2023).
(
...)”
.
(id.
279993379
).

Como se vê, não há qualquer contradição ou erro material a serem sanados, uma vez que o acórdão embargado enfrentou todos os pontos necessários ao deslinde da controvérsia, inclusive quanto à taxa de fruição e ao ônus da prova referente à regularidade das benfeitorias.

Com efeito, a matéria concernente à taxa de fruição foi devidamente examinada
no julgado
, que esclareceu a ausência de estipulação expressa no instrumento contratual, demonstrando que o contrato apenas previu a retenção
de percentual
dos valores já adimplidos com fundamento na fruição do imóvel, circunstância que inviabiliza sua exigência em separado.

Igualmente, quanto ao ônus probatório,
o
decisum

abordou
com clareza que compete à parte que alega demonstrar o fato constitutivo de seu direito, conforme determina o art. 373, I, do CPC, observando que a recorrente não produziu provas suficientes para comprovar que as benfeitorias realizadas pela apelada estariam em desacordo com a legislação ou com as disposições contratuais.

Outrossim
, verifica-se que o embargante, ainda que alegue impossibilidade de acesso ao imóvel para comprovação de eventuais irregularidades construtivas, não solicitou, durante a fase instrutória, a realização de prova pericial ou inspeção judicial, medidas processuais que lhe cabiam conforme a regra de distribuição do ônus probatório, inação esta que inviabiliza o acolhimento posterior da alegação de erro material quanto à avaliação probatória efetuada no acórdão.

Além disso
, cumpre salientar que o acórdão destacou a natureza imperativa do art. 34 da Lei n. 6.766/79, que determina a obrigatoriedade de indenização das benfeitorias em hipóteses de rescisão por inadimplemento, invalidando expressamente quaisquer disposições contratuais que pretendam afastar tal direito.

Destarte, o que se verifica é o mero inconformismo da parte embargante com o resultado do julgamento, pretendendo, por via transversa, a alteração da decisão colegiada mediante a rediscussão das questões já
devidamente

analisadas
e decididas.

Nesse cenário, resta evidenciada a manifesta inadequação da via eleita, haja vista que os embargos declaratórios não se prestam à reforma da decisão ou à revisão do quanto decidido.

De fato, “
os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito do julgado, tampouco podem ser utilizados como sucedâneo recursal
” (TJMT, N.U 1025138-66.2023.8.11.0000, Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, julgado em 26/02/2025, publicado no DJE 06/03/2025).

Portanto
, a alegaç
ão
de vício
s
no acórdão vergastado se revela infundada, sendo imperativa a rejeição dos
aclaratórios
.

Ante o exposto, não havendo demonstração de omissão, contradição ou obscuridade no
julgado
,
REJEITO
os embargos de declaração opostos por
C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP
.

Por fim, advirto o embargante que a reiteração das teses aqui afastadas ensejará a aplicação da sanção descrita no
art
. 1.026, § 2º, do
CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2025