Tribunal: TJMT
Processo: 1013280-67.2025.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE – BLOQUEIO REGISTRAL – INDISPONIBILIDADE DE BENS – MEDIDA EXCEPCIONAL – AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO JUDICIAL – SUFICIÊNCIA DA PROVIDÊNCIA ADOTADA – PRECEDENTES –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1013280-67.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[RESCISÃO / RESOLUÇÃO, AQUISIÇÃO, BLOQUEIO DE MATRÍCULA, LIMINAR]

RELATOR:
EXMO. SR.
DES. DIRCEU DOS SANTOS

REDATORA DESIGNADA:
EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES

Turma Julgadora:
[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANT
Ô
NIA SIQUEIRA GON
Ç
ALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

PARTE(S):

[FILLIPE MARCHIORI DE OLIVEIRA - CPF: 038.225.421-05 (ADVOGADO), JORGE ALBERTO MIOTTO - CPF: 522.493.600-49 (AGRAVANTE), TMI INVESTIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (AGRAVADO), AUGUSTO C
É
SAR VAQUERO COBIANCHI - CPF: 011.046.131-23 (AGRAVANTE), BRUNO C
É
SAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), JORGE ALBERTO MIOTTO - CPF: 522.493.600-49 (AGRAVADO), FILLIPE MARCHIORI DE OLIVEIRA -
CPF: 038.225.421-05 (ADVOGADO), TMI INVESTIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (AGRAVANTE), AUGUSTO C
É
SAR VAQUERO COBIANCHI - CPF: 011.046.131-23 (AGRAVADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), TAMARA CRISTINA PASCHOALINI DOS SANTOS - CPF: 084.648.176-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do
Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DA 1ª VOGAL. VENCIDO O RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE – BLOQUEIO REGISTRAL – INDISPONIBILIDADE DE BENS – MEDIDA EXCEPCIONAL – AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO JUDICIAL – SUFICIÊNCIA DA PROVIDÊNCIA
ADOTADA – PRECEDENTES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO
DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de tutela cautelar antecedente, deferiu apenas a averbação da existência da ação judicial nas matrículas de imóveis negociados em contrato de compra e venda inadimplido, indeferindo o pedido de bloqueio registral e indisponibilidade dos bens.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a inadimplência contratual e a posterior alienação dos bens justifica a imposição de indisponibilidade registral dos imóveis para garantir a eficácia da sentença a ser proferida na ação principal, ou se a anotação da existência da demanda na matrícula é medida proporcional e suficiente para resguardar o direito alegado.

III. Razões de decidir

3. A indisponibilidade de bens constitui medida excepcional, que somente se justifica em caso de risco concreto e atual de frustração da execução ou de atos de dilapidação patrimonial, o que não se comprovou na hipótese.

4. A averbação da existência da ação judicial nas matrículas dos imóveis é medida cautelar apta a garantir a publicidade do litígio, protegendo eventuais terceiros de boa-fé, nos termos do art. 828, § 4º, do CPC, e art. 167, II, item 21, da LRP.

5. A venda dos imóveis pela parte agravada, ainda que descumprindo cláusula contratual, não revela, por si só, fraude ou má-fé do terceiro adquirente, tampouco enseja a imposição de gravame extremo em sede de cognição sumária.

6. O terceiro adquirente tinha ciência inequívoca do litígio, o que afasta alegação de boa-fé plena e reforça a suficiência da anotação da existência da ação como medida adequada de cautela.

7. A decisão agravada observa os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade, da menor onerosidade e da proteção ao contraditório, sendo harmônica com o entendimento consolidado da jurisprudência da Câmara.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso
desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A indisponibilidade registral de bens imóveis constitui medida de natureza excepcional e somente deve ser deferida quando evidenciado risco concreto de frustração da execução ou de dissipação patrimonial.

2. A averbação da existência de ação judicial na matrícula do imóvel é providência cautelar suficiente para prevenir a alienação a terceiros de boa-fé, especialmente na fase inicial do processo.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 300, 828, § 4º; LRP, art. 167, II, item 21; L. nº 13.097/2015, art. 54, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: TJMT,
AgInt
nº 1020138-51.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 23.10.2024; TJMT,
AgInt
nº 1012705-93.2024.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 28.08.2024.

R E L A T Ó R I O

E
XM
O. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS
(RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento interposto por JORGE ALBERTO MIOTTO em face da decisão prolatada pelo Juízo da 4ª Vara
Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE nº 1009795-50.2025.8.11.000, em que move contra TNI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. deferiu parcialmente a tutela provisória, limitando-se à averbação da existência da demanda nas matrículas nº 133.101 e 133.120 do Registro de Imóveis local, sem, contudo, determinar o bloqueio de tais registros, tal como pleiteado pelo ora agravante.

Em suas razões, o recorrente alega, em síntese, que firmou contrato de compra e venda com a agravada, envolvendo as unidades 605 e 906 do Edifício Boulevard Paulista, no valor total de R$2.400.000,00. Argumenta que houve inadimplemento contratual pela ré, em especial pela devolução de cheque no valor de R$650.000,00 por motivo de desacordo comercial (“alínea 21”), além da alegada alienação de imóvel objeto da avença, sem prévia outorga de instrumento de procuração ou escritura pública, conforme cláusula contratual expressa.

Aponta risco de alienações fraudulentas e irreversíveis. Sustenta a necessidade do bloqueio das matrículas como forma de garantir o resultado útil da ação principal, evitando que terceiros adquiram os bens em litígio.

Requer, assim, a concessão de efeito ativo, para ser deferida integralmente a tutela antecipada pleiteada em primeiro grau, com o bloqueio das matrículas apontadas do RGI da comarca de origem.

No mérito, pretendem a reforma definitiva da decisão atacada.

Liminar recursal deferida (ID 283795370).

Informações prestadas pelo Juízo
a quo
(ID 285786853).

Apresentado Recurso de Agravo Interno (ID 288915397), este foi desprovido à unanimidade pela e. Terceira Câmara de Direito Privado (ID 294482897).

Contrarrazões devidamente apresentadas (ID 299571876).

É o relatório.

V O T O

EXM
O. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS
(RELATOR):

Eminentes pares
,

O recurso merece prosperar.

O agravante, Jorge Alberto Miotto, firmou com a agravada, TMI Investimentos Imobiliários Ltda., instrumento particular de compra e venda datado de 10/09/2024, pelo qual comprometeu-se a adquirir as unidades imobiliárias nº 605 e nº 906 do Edifício Boulevard Paulista, pelo valor global de R$2.400.000,00, distribuído em cinco parcelas, das quais duas primeiras foram adimplidas (R$50.000,00 e R$400.000,00), e a terceira, no valor de R$ 650.000,00, representada por cheque nº 1627, foi devolvida por sustação, sob o motivo “alínea 21” (desacordo comercial).

Consta do contrato cláusula expressa (cláusula 2.4) segundo a qual o inadimplemento de qualquer das parcelas por prazo superior a 30 dias autorizaria o vendedor a considerar rescindido o contrato, sendo que tal marco se alcançaria em 29/04/2025.

Além da inadimplência, a parte agravante afirma ter descoberto que a agravada promoveu a alienação de ao menos um dos imóveis – matrícula nº 133.120 – sem a sua anuência e sem a prévia outorga de escritura pública ou procuração, conforme exigido na cláusula 4.2 do instrumento contratual, que dispõe:

“Os direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento não poderão ser cedidos e/ou transferidos a terceiros,
total ou parcialmente pela Compradora, salvo se com expressa anuência do Vendedor.”

Ainda, a cláusula 3.4 estipulava que o vendedor, no prazo de 10 dias da assinatura do contrato, outorgaria instrumento público para que a compradora pudesse dispor do bem.

Contudo, a parte agravante alega que tal instrumento jamais foi concedido, não tendo, portanto, a agravada autorização formal para proceder à alienação ou oneração dos imóveis.

Dessa forma, verifica-se que a relação entre as partes possui natureza eminentemente contratual, com obrigações bilaterais.

A inadimplência de valor relevante por parte da compradora, somada à transferência de bem ainda não quitado a terceiros, configura, ao menos em sede de cognição sumária, uma situação de aparente violação ao pactuado, revelando a probabilidade do direito invocado pelo agravante.

É relevante destacar que a decisão agravada reconhece a existência da demanda, ao determinar a averbação da ação nas matrículas, mas não impôs qualquer restrição de disponibilidade, o que, de fato, compromete a efetividade da tutela de urgência, dada a possibilidade concreta de alienação a terceiros de boa-fé, antes do julgamento da lide principal.

Ademais, o risco ao resultado útil do processo se apresenta de forma clara. A eventual alienação dos imóveis, cuja propriedade ainda é discutida judicialmente, compromete a reversibilidade da situação fática e poderá prejudicar gravemente não apenas o agravante, mas também terceiros eventualmente envolvidos em negócios jurídicos derivados da mesma origem.

Caso os bens sejam alienados, onerados ou dados em garantia, a eficácia da futura decisão que eventualmente reconheça a rescisão do contrato poderá restar esvaziada, resultando em prejuízos à parte agravante e
à própria credibilidade do sistema judicial, além da potencial judicialização superveniente por terceiros.

Destaca-se, ainda, que a averbação da existência da demanda, por si só, não possui eficácia impeditiva plena, sendo insuficiente para proteger o direito material discutido.

A medida requerida – bloqueio registral – é proporcional, reversível e adequada ao fim cautelar pretendido, tratando-se de providência que resguarda o
status quo
até o deslinde da ação principal.

Por fim, anota-se que a limitação temporária à disposição dos bens não acarreta prejuízo irreparável à agravada, que poderá exercer o contraditório e ampla defesa, sendo certo que o bloqueio das matrículas é
medida
provisória e precária, revogável a qualquer tempo, caso superados os fundamentos que a justificam.

Portanto, à luz dos princípios da boa-fé contratual, prevenção e função social do contrato, e diante da necessidade de preservação da utilidade do processo, a concessão da tutela recursal mostra-se necessária e adequada à proteção cautelar do direito arguido.

A propósito, segue precedente de minha relatoria:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – INDÍCIOS DE FRAUDE – TUTELA DE URGÊNCIA – BLOQUEIO DA MATRÍCULA – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A tutela de urgência deve ser deferida quando for demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (
art
.
300 do CPC). Presente o indício de fraude ou qualquer outro vício na alienação do imóvel, aliada à presença da probabilidade do direito e ao perigo de dano, é possível deferir a tutela de urgência de bloqueio da matrícula do bem.” (TJ-
MT - AI: 10066472120178110000 MT, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 30/08/2017, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2017)

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO,
confirmando a medida liminar recursal de ID 283795370,
para determinar o bloqueio das matrículas nº 133.101 e nº 133.120, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, impedindo quaisquer atos de alienação, disposição, transferência ou oneração dos referidos imóveis pela parte agravada, até ulterior deliberação ou decisão definitiva na ação principal.

Oficie-se com urgência ao Cartório competente, para que proceda ao imediato cumprimento desta decisão, anotando em ambas as matrículas o bloqueio determinado, com menção expressa a este Agravo de Instrumento nº 1013280-67.2025.8.11.0000.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2º VOGAL):

Peço vista antecipada dos autos para melhor analisar a matéria.

V O T O

E
XM
A. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(
1
ª
VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 17 DE SETEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2º VOGAL):

Acompanho o voto do douto Relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1ª VOGAL):

Excelências,

Considerando entendimentos anteriores, peço vista dos autos para uma análise mais aprofundada da questão.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 24 DE SETEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

(VISTA
– VENCEDOR
)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1ª VOGAL):

Egrégia Câmara,

Pedi vista dos autos para melhor análise da questão, sobretudo diante das particularidades envolvendo o caso concreto e de decisões em sentido contrário.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
Jorge Alberto Miotto
, contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini, em Substituição Legal, que, nos autos da Tutela Cautelar Antecedente nº. 1009795-50.2025.8.11.0003, ajuizada em desfavor de
TMI Investimentos Imobiliários Ltda.
,
deferiu parcialmente
a medida liminar, determinando apenas a averbação da existência da demanda nas matrículas
nºs
. 133.101 e 133.120 do RGI, sem impor a medida extrema de indisponibilidade dos imóveis, conforme pleiteado.

Nas razões recursais (Id. 283016857), o agravante argumenta, em suma, que: (i) celebrou contrato de compra e venda com a empresa TMI Investimentos Imobiliários Ltda., envolvendo os imóveis objeto das matrículas supracitadas; (
ii
) a parte compradora inadimpliu o contrato, com destaque para a sustação do cheque de R$650.000,00 (alínea 21), referente à terceira parcela; (III) denuncia que, mesmo inadimplente, a compradora teria alienado os imóveis a terceiros, sem prévia autorização, em violação à cláusula 4.2 do contrato; (
iv
) sustenta que a averbação da ação é insuficiente para impedir o risco de alienações sucessivas e propõe a medida
cautelar de indisponibilidade registral para garantir a eficácia do resultado útil da futura sentença.

A par disso, requer o provimento do recurso com deferimento da tutela recursal para bloqueio das matrículas.

Em contrarrazões (Id. 299571876), o terceiro interessado
Augusto César Vaqueiro
Cobianchi
defende, em síntese, que: (i) adquiriu os imóveis antes da propositura da demanda, mediante escritura pública com base em matrícula limpa, o que o caracteriza como terceiro de boa-fé; (
ii
) as cláusulas do contrato entre agravante e agravada são inoponíveis a terceiros, por não estarem registradas na matrícula do imóvel; (
iii
) alega que a pretensão do agravante perdeu objeto, pois não houve pedido de anulação dos negócios jurídicos celebrados com ele, tampouco impugnação direta à validade das escrituras públicas; (
iv
) invoca o art. 54, §1º, da Lei nº 13.097/2015 e jurisprudência desta Corte para sustentar que não se pode impor restrição real sem o devido registro prévio das limitações contratuais.

Pede, desta forma, o reconhecimento da perda superveniente do objeto e a revogação da liminar concedida, mantendo-se a decisão de primeiro grau.

Não foi apresentada contraminuta pela parte agravada TMI Investimentos Imobiliários Ltda., conforme certificado no próprio
PJe
em 14/07/2025.

O eminente relator, Des. Dirceu dos Santos, entendeu, em suma, que
“A medida requerida – bloqueio registral – é proporcional, reversível e adequada ao fim cautelar pretendido, tratando-se de providência que resguarda o status quo até o deslinde da ação principal”
(sic), e a par disso, proveu o presente instrumental, ratificando a tutela recursal outrora deferida no Id. 283795370, para o fim de
“determinar o bloqueio das matrículas nº 133.101 e nº 133.120, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, impedindo quaisquer atos de alienação,
disposição, transferência ou oneração dos referidos imóveis pela parte agravada, até ulterior deliberação ou decisão definitiva na ação principal”
(sic).

Pois bem. Antes de adentrar nas particularidades fáticas, com a devida e costumeira vênia à manifestação do eminente Relator,
afasto
a preliminar de
perda superveniente do objeto
, arguida pelo terceiro interessado Augusto César Vaqueiro
Cobianchi
(Id. 303835861), por ausência de respaldo jurídico e fático.

Embora alegue-se ausência de impugnação à validade das escrituras públicas celebradas, o objeto do presente agravo não reside na anulação dos atos translativos, mas sim na proteção da eficácia da futura decisão na ação principal de rescisão contratual. A superveniência de aditamento da inicial não retira o interesse processual no presente recurso, pois a controvérsia sobre os efeitos patrimoniais do contrato originário e a regularidade das alienações ainda pende de apreciação judicial plena.

Por outro lado, no mérito propriamente dito, em análise do recurso interposto por Jorge Alberto Miotto, entendo pela
manutenção
da decisão singular proferida no Id. 283016858, que corretamente optou pela medida proporcional da simples averbação da existência da ação judicial nas matrículas dos imóveis.

Com efeito, a decisão de piso encontra respaldo na jurisprudência desta Egrégia Câmara e de outros tribunais pátrios,
ao compreender que a indisponibilidade de bens constitui medida extrema e excepcional
, somente cabível quando comprovado o risco concreto de dissipação patrimonial ou fraude à execução, o que não se evidencia, ao menos nesta fase inicial do processo.

Conforme bem destacou a julgadora de origem:

“Ainda que perdure a dúvida se houve ou não o cumprimento da cláusula 3.4, [...] necessário se faz ampla dilação probatória, que não é possível nesta fase processual, para constatar quem realmente deu causa ao descumprimento do contrato.”

Assim,
a averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis é medida suficiente para assegurar publicidade e prevenir a aquisição por terceiros de boa-fé
, atendendo ao art. 828, §4º, do CPC e ao art. 167, II, item 21, da Lei de Registros Públicos.

E a jurisprudência pacífica da Terceira Câmara – e desta magistrada – é no mesmo sentido, senão vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA RELATIVA À PROPRIEDADE IMÓVEL
– TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM PARA DETERMINAR A INDISPONIBILIDADE DOS BENS OBJETO DA CONTENDA – EXISTENTES ELEMENTOS PROBATÓRIOS INDICIÁRIOS INDICATIVOS DA PLAUSÍVEL PROPRIEDADE EM FAVOR DA PARTE AUTORA – PROBABILIDADE EXISTENTE – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA AFERIR SUBSTÂNCIA DOS ARGUMENTOS DE AMBAS AS PARTES –
INDISPONIBILIDADE REVELA-SE COMO CAUTELA MUITO GRAVOSA – MEDIDA DE CARÁTER CAUTELAR READEQUADA PROPORCIONALMENTE – REDUZIDA GRADAÇÃO DA LIMINAR PARA MERA ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO – MEDIDA MAIS JUSTA E EQUÂNIME A AMBAS PARTES
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE. A parte requerida recorrente almeja a reforma de decisão em que houve a concessão de tutela de
urgência para “determinar a indisponibilidade dos bens objetos da presente demanda”. Argumenta, em suma, que não haveria a alegada probabilidade do direito. A liminar deferida possui caráter eminentemente cautelar, sendo delineado na inicial um conjunto de robustos elementos indiciários indicativos da plausível propriedade dos bens litigiosos por parte do espólio, o que, a despeito dos argumentos recursais em sentido diverso, deve ser
melhor
aclarado por ocasião da necessária instrução
processual.
A medida de indisponibilidade é muito gravosa frente ao atual contexto fático que revolve a titularidade dos imóveis, podendo a mera anotação da existência da ação às margens da matrícula servir para a finalidade cautelar de dar ampla publicidade acerca da existência do litígio de origem à terceiros, o que assegura de forma mais equânime e proporcional os interesses contrapostos de ambas as partes.
A mera anotação da existência da ação nas matrículas já se revela como medida suficiente e gradativamente adequada à proteção da pretensão autoral, sem representar, em contrapartida, grave ônus à parte requerida agravante.
Há o periculum in mora, isso porque há plausível risco de que os imóveis objeto do litígio venham a ser alienados a terceiros sem que estes tenham ciência da existência da demanda de origem, resultando em diversas consequências indesejáveis, o que reforça a pertinência da medida de acautelamento de mera averbação da existência da contenda. Recurso provido em parte para, reformando em parte a liminar concedida na origem, determinar que, ao invés do gravame de indisponibilidade, seja procedida a mera anotação da existência da ação nas matrículas dos imóveis objeto da demanda.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10201385120248110000, Relator.: ANTONIA
SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 23/10/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2024)

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE ESCRITURA PÚBLICA
– SUCESSÃO PROCESSUAL – MATÉRIA NÃO ANALISADA NA DECISÃO AGRAVADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA –
SUPOSTA ALIENAÇÃO FRAUDULENTA – BLOQUEIO DA MATRÍCULA – IMPOSSIBILIDADE – MEDIDA EXCEPCIONAL E GRAVOSA – POSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NO REGISTRO
– NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não é admissível por meio de agravo de instrumento conhecer de matéria sequer apreciada na decisão objurgada, sob pena de supressão de instância, em virtude da
devolutividade
restrita do recurso e em respeito aos princípios constitucionais do devido processo legal e duplo grau de jurisdição. A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC/15), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.
O bloqueio da matrícula do imóvel em litígio, por ser medida excepcional e gravosa, deve ser tomada somente em casos extremos, o que não
verificou-se
em sede de cognição sumária. A averbação premonitória, na matrícula do imóvel, acerca da existência da pretensão discutida é suficiente para garantir a publicidade perante terceiros e resguardar as partes.
Ante a
devolutividade
restrita do agravo de instrumento, as matérias quanto à suposta alienação fraudulenta demandam dilação probatória.”
(TJ-
MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10127059320248110000, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 28/08/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2024)

No presente caso,
a inadimplência da compradora TMI Investimentos, demonstrada pela sustação do cheque de R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), e a suposta revenda dos bens a terceiros, mesmo que possam caracterizar descumprimento contratual
, não autorizam, por si só, medida tão drástica como a
indisponibilidade total dos imóveis
.

Como bem previsto no contrato celebrado entre as partes, destaca-se:

Cláusula 2.4
: “A falta de qualquer dos pagamentos estipulados neste contrato autorizará o Vendedor, considerar rescindido este contrato após 30 (trinta) dias do vencimento, perdendo o Comprador os valores pagos a título de cláusula penal compensatória.”

Cláusula 4.2
: “Os direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento não poderão ser cedidos e/ou transferidos a terceiros, total ou parcialmente pela Compradora, salvo se com expressa anuência do Vendedor.”

No entanto, a existência dessas cláusulas não é suficiente para presumir má-fé do terceiro adquirente, tampouco para atribuir à venda qualidade de fraude.
A mera alienação sem consentimento, ainda que eventualmente nula ou anulável, deve ser analisada na ação principal, e não pode, por ora, justificar restrição absoluta à disponibilidade patrimonial
.

Além disso, ainda que o terceiro adquirente, Sr. Augusto César Vaqueiro
Cobianchi
, tenha adquirido os bens após o contrato entre agravante e agravada,
o fez com pleno conhecimento da existência do litígio
— tendo ciência inequívoca do conflito judicial instaurado, o que afasta a alegação de sua boa-fé plena, na forma do art. 54, §1º, da Lei nº. 13.097/15 (
“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos
arts
. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”
).

Nesse ponto, repisa-se o entendimento da decisão singular:

“A certidão da existência da presente ação, até a decisão final da presente lide, constando da certidão o contrato de compra e venda que instrui a inicial, é suficiente para que eventual adquirente também tenha conhecimento das cláusulas (...).”

Assim, não se trata de vedar a tutela cautelar, mas sim de adequá-la à realidade fática e jurídica: a simples anotação na matrícula atinge o fim acautelatório com menor onerosidade, e maior proporcionalidade.

Por fim, ressalta-se que a decisão agravada está em perfeita consonância com os princípios do contraditório, da boa-fé objetiva, da razoabilidade e da proporcionalidade, além de garantir o equilíbrio na proteção dos direitos dos contratantes e terceiros eventualmente interessados.

Diante do exposto, pedindo vênias ao eminente relator, voto pelo
DESPROVIMENTO
do recurso interposto por Jorge Alberto Miotto, para manter integralmente a r. decisão de primeiro grau (Id. 283016858), que determinou apenas a averbação da existência da presente
ação nas matrículas
nºs
133.101 e 133.120 do RGI local, afastando a medida de indisponibilidade dos bens. Por conseguinte,
revogo
a tutela recursal Id. 283795370.

É como voto.

V O T O (RETIFICADO)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2º VOGAL):

Peço vênia ao douto Relator e acompanho a
divergência
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025