Tribunal: TJMT
Processo: 1010168-52.2023.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010168-52.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CINTHIA LEITE LEAL JAMBERSI - CPF: 001.193.991-56 (APELADO), WELLYSON BRAGA MENDES - CPF: 041.903.051-46 (ADVOGADO), SIDINEIA DELFINO LIRA FALCO - CPF: 000.423.371-94 (ADVOGADO), JOSIANE ANDREIA PAZDZIORA registrado(a) civilmente como JOSIANE ANDREIA PAZDZIORA - CPF: 630.353.081-87 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIA
IS
E MORAIS
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – CASO
FORTUITO
–
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO VENDEDOR
– RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS – IMPOSSIBILIDADE
–

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR INCLUINDO A

COMISSÃO DE CORRETAGEM –

SÚMULA 543 STJ

–

INVERSÃO
DA CLÁUSULA PENAL
–

TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS

–
INDEVIDOS
–

MERO ABORRECIMENTO
–
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PERCENTUAL
DE 10% FIXADO NA SENTENÇA –
MANUTENÇÃO –

RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

1
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas p
agas pelo promitente comprador
, como no caso dos autos
.

2.
S
e a assinatura do pacto se deu praticamente 5 (cinco) meses depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, em 11/03/2020, a
incorporadora alienante não pode alegar que fora surpreendida pelo advento da emergência sanitária que assolou o país e o mundo, paralisando algumas atividades
como justificativa para o atraso da entrega da obra
.

3.
C
onsiderando que quem deu causa à resolução da avença foi a
construtora
apelante, diante da inobservância do prazo assinalado para a entrega do imóvel novo prometido, mesmo acrescido do lapso de prorrogação de que trata o art. 43-A, da Lei n. 4.591/64 (com redação incluída pela Lei nº 13.786, de 2018), não há se cogitar a possibilidade de qualquer retenção de
parte dos valores já pagos pela autora
.

4
.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem.

5
.
A
o julgar o REsp 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese paradigma segundo a qual é perfeitamente possível a inversão, em desfavor da incorporadora/construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor que desse causa
à
resolução da avença, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda
(Tema 971).

6
.
Meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão.

7
.
N
o caso,
como houve
uma condenação com valor definido, é sobre esse montante que a verba será arbitrada entre 10% e 20%
, devendo ser mantida a sentença que
conden
ou
a parte
requerida em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

8
. Recurso provido em
parte.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível
interposto
por
RONDONOPOLIS 32 INCORPORA
ÇÕE
S SPE LTDA

em face da sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contratual
c/c Danos Morais e Materiais
,
interposta contra
CINTHIA LEITE LEAL JAMBERSI

para o fim de
condenar
a empresa ré no pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais, valor que deverá ser corrigido
com
juros de 1% ao mês e correção monetária INPC
a contar da fixação. Determinou a
rescisão contratual referente ao imóvel descrito nos autos,
com
a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela;
condenou a ré
pagamento no valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago, a título de multa contratual, devendo ser corrigido
com
juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar do desembolso;

Condenou ainda
a empresa ré
a
o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
arbitrados
em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação
.

Consta dos autos que a apelada ajuizou a ação
de rescisão
alegando que celebrou
com a apelante um contrato de compra e venda do imóvel residencial no empreendimento Viva Rondonópolis, com área construída de 52,7m2 e lote nº 9, quadra 8, pelo valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais)
.

Sustenta
a agravante
que, na realidade, apesar de as obras do empreendimento terem se iniciado regularmente, o país foi surpreendido pela crise sanitária sem precedentes, decorrente da pandemia de Covid-19, pelo que se viu impossibilitada, por força de caso fortuito/fortuito externo e força maior – ou seja, ausência de mão de obra qualificada, assim como a falta e os altos custos dos insumos para construção do empreendimento – a continuar a edificação do empreendimento no cronograma esperado, não pode
ndo
ser responsabilizada pelo atraso de poucos meses na entrega, nos termos do art.

393 do CC/2002.

Assevera que o contrato havido entre as partes constitui ato jurídico perfeito e válido – já que possui objeto lícito, agente capaz e forma prescrita e não defesa em lei – devendo ser respeitado, em obediência ao princípio da autonomia da vontade (pacta sunt servanda), em especial quanto à cláusula penal que prevê o d
ireito da incorporadora reter 50
% dos valores pagos, e da impossibilidade de restituição da comissão de corretagem em caso de desistência do negócio pelos adquirentes, sob pena de afronta ao disposto no inciso XXXVI, do art. 5º, da CF, e ao art. 6º, §1º,
da LINDB, e de enriquecimento sem justa causa por parte dos compradores.

Verbera que
a rescisão
contratual se deu a pedido da apelada,
autoriza
ndo
a retenção de até 50% (cin
quenta por cento) do total pago pela apelada.

Defende que, nos termos do art. 725 do CC/2002, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Aduz que no julgamento do REsp repetitivo 1.599.511/SP, o STJ firmou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de realizar o pagamento da comissão de corretagem, desde que os preços da unidade autônoma e da comissão de corretagem estejam prévia e expressamente discriminados no contrato de compra e venda, o que veio a ser posteriormente corroborado pelo art.
43
-A da Lei n. 13.786/2018.

Defende, também, a impossibilidade inversão de cláusula penal de 25% em favor da parte autora, pois o contrato é claro em prever
essa
penalidade contratual exclusivamente em favor da incorporadora recorrente, havendo uma justificativa legítima para tanto – qual seja, a salvaguarda do alienante em caso de inadimplemento da obrigação de trato sucessivo de longo prazo, traduzindo, assim, equilíbrio em relação à natureza do bem que está sendo negociado, além do que, havia, ainda, motivo plausível
para a
readequação do cronograma no pertinente à entrega da obra, isto é, a pandemia de Covid-19.

Afirma que
não há que se falar em indenização por danos morais, haja vista que a impontualidade ocorrida se deu em razão do caso fortuito, inexistindo conduta ilícita por parte da apelante.

Requereu o provimento do recurso com a inversão do ônus sucumbencial.

Subsidiariamente, pleiteia que o valor da verba honorária seja reduzid
o
, devido à baixa complexidade da causa.

Contrarrazões no ID. n
º 277413378
, pelo desprovimento do apelo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Na origem trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS
, ajuizada por
CINTHIA LEITE LEAL
JAMBERSI

em face de

RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA
, na qual a autora alega que
em 22/01/2020, firmou contrato de promessa de compra e venda
com a requerida de i
móvel
residencial no empreendimento Viva Rondonópolis, com área construída de 52,7m2 e lote nº 9, quadra 8, pelo valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais).

Afirma que
ficou estipulado que o prazo para entrega do imóvel objeto do contrato seria até o último dia do 24º (vigésimo quarto) mês após a assinatura do Contrato de Compra e Venda junto
a
Caixa Econômica Federal, mesmo que no contrato com a instituição financeira constasse prazo diferente.

Argumenta que assinou o Contrato com a CEF em 19/06/2020 no qual também dispôs
que
o prazo final para construção do imóvel seria 19 de maio de 2022.

Ressalta que ficou acordado a seguinte forma de pagamento do imóvel:

a)
Entrada: R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) que foi dividido em 48 parcelas que
se
iniciaram em 15/03/2020 com término previsto para 15/02/2024
,
no valor de R$ 558,12 (quinhentos e cinquenta e oito reais e doze centavos)
. T
odavia
,
a requerente sempre pagou antes do dia 15 de cada mês, assim
,
o valor diminuía para R$ 395,83 (trezentos e noventa e cinco reais e oitenta e três centavos).

b) Custas cartorárias: Valor de R$ 4.421,52 (quatro mil, quatrocentos e vinte e um reais e cinquenta e dois centavos), que foram pagos à vista pela requerente.

c) Taxa de Construção: Valor já pago
d
e R$ 19.367,66 (dezenove mil, trezentos e sessenta e sete reais e sessenta e seis centavos).

Salienta que
apesar dos contratos estabelecidos definirem expressamente o prazo final para a realização das obras e entregas das chaves à requerente, a requerida não cumpriu os termos contratuais pactuados.

Citada, a parte ré apresentou contestação, afirmando que
se viu impossibilitada de continuar a edificação do empreendimento em razão da pandemia, o que causou o atraso da entrega da obra.

O juízo de 1º Grau julgou
procedente a ação.

Da ausência caso fortuito ou de força maior a justificar o atraso fora do prazo de tolerância.

Sustenta
a apelante

que, na realidade, apesar de as obras do empreendimento terem se iniciado regularmente, o país foi surpreendido pela crise sanitária sem precedentes, decorrente da pandemia de Covid-19, pelo que empresa apelante se viu impossibilitada, por força de caso fortuito/fortuito externo e força maior – ou seja, ausência de mão de obra qualificada, assim como a falta e os altos custos dos insumos para construção do empreendimento – a continuar a edificação do empreendimento no cronograma esperado, pelo que não pode ser responsabilizada pelo atraso de poucos meses na entrega, nos termos do art.

393 do CC/2002.

Consoante se depreende dos autos
,

para
a entrega do imóvel foi estipulado o prazo até o 24º mês após a assinatura do contrato com a CEF, o qual fora firmado em 19 de julho de 2020, sendo assim, o prazo para a entrega finali
zou no dia 30 de junho de 2022 e
mesmo aplicando o prazo de
carência – 180 dias
, o prazo máximo para entrega do imóvel se encerrou em 30 de dezembro de 2022
.

Senão vejamos:

Significa
dizer que a assinatura do pacto se deu praticamente
5 (cinco)
meses depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, em 11/03/2020, de maneira que a incorporadora alienante não pode alegar que fora surpreendida pelo advento da emergência sanitária que assolou o país e o mundo, paralisando algumas atividades.

Noutras palavras, a incorporad
ora ré contratou com a apelada
durante a pandemia, de modo que já tinha, ou ao menos deveria ter recalculado as estimativas

do prazo de entrega d
a unidade vendida à recorrida
.

Assim, em
19/07/2020
(data da contratação), a incorporadora recorrente tinha condições de projetar os reflexos negativos da pandemia para si e seus fornecedores e se conseguiria entregar a obra no lapso aprazado, ou mesmo dentro do período de prorrogação legal.

Nesta senda, não restou evidenciado qualquer caso fortuito, força maior ou fato/circunstância extraordinária superveniente a justificar
a rebus sic stantibus
capaz de descaracterizar a tutela resolutória fincada na legítima e incontestável causa de pedir, revelando-se irrepreensível a sentença nesse ponto. Nesse

sentido:

Compromisso de compra e venda. Ação de reparação de danos materiais e morais. Anulação da sentença que não se justifica.
Atraso na entrega da obra. Prazo de tolerância máximo que é de 180 dias. Pandemia COVID-19. Alegação de caso fortuito ou força maior. Inocorrência.
Atividades da construção civil que não foram suspensas ou limitadas, tendo até apresentado crescimento mesmo durante a quarentena.
Contrato, ademais, que fora firmado meses após o início da pandemia.
Indenização por dano material devida, mas não a por danos morais. Procedência da ação autorizada nos limites indicados na sentença. Recursos improvidos. (TJ/SP - 36ª Câmara de Direito Privado; Apelação Cível 1000922-35.2022.8.26.0428; Relator (a):Arantes Theodoro; j. em 09/02/2023; Data de Registro: 09/02/2023)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIAEM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUALC/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS.
[...] Contrato assinado em 25/07/2021. Inequívoco atraso na entrega da unidade, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato e no art. 43-A da Lei n.º 4.591/64. Direito do adquirente à resolução, com devolução da integralidade de todos os valores pagos (art. 43-A, § 1º, da Lei n.º 4.591-64).
Ausência de força maior advinda da pandemia da COVID-19. Contrato assinado no ano de 2021, em momento em que a incorporadora já se encontrava em uso do prazo de tolerância. Restituição em parcela única, nos termos da Súmula n.º 2 do TJSP.

Restituição que, em verdade, deveria se dar no prazo de 60 dias contados da resolução, consoante preceitua o mesmo art. 43.A, § 1º, da Lei n.º
4.591/64. Manutenção do prazo de 180 dias, sob pena de reformatio in pejus. Prequestionamento ficto. Possibilidade. Sentença mantida, cabendo ao Juízo da Execução a imposição de eventual multa relativamente ao suposto descumprimento da liminar noticiado às fls. 365/366 pela autora. RECURSO NÃO PROVIDO (TJ/SP; 27ª Câmara de Direito
Privado; Apelação
Cível 1021832-03.2022.8.26.0002; Relator (a):Alfredo
Attié
; j. em 31/08/2023; Data de Registro: 31/08/2023)

Nesse viés, portanto, ao contrário do que tenta fazer transparecer a incorporadora apelante, o pedido de resolução não decorre de desistência da
adquirente
, mas sim de um descumprimento contratual de parte da apelante, não se podendo exigir de
consumidor que lhe conferisse
prazo de tolerância maior que o previsto na legislação de regência.

Afinal, de acordo com a regra do art. 313 do CC/2002, o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida.

Da (
im
)possibilidade de retenção parcial dos valores pagos.

S
ustenta a apelante que em obediência ao princípio da autonomia da vontade (pacta sunt servanda), deve ser abatido do m
ontante repetível a fração de 50
%, correspondente à cláusula penal convencionada pelas partes na
alínea “a” do inciso II do item 8.2 do contrato de compra e venda.

Ocorre que, também aqui, não assiste razão à apelante
.

Isso porque, segundo preceitua a súmula 543 do STJ,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

A
resolução da avença, desde que decorrente da mora da incorporadora, deve levar o adquirente ao retorno do
status quo ante
, não podendo ser prejudicado pela incúria dos fornecedores (construtora e incorporadora) que lhe vend
eram o imóvel e não entregaram.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO.RESCISÃO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO AO AUTOR.
JUROS MORATÓRIOS. TAXA CONTRATADA. SELIC. INAPLICABILIDADE. 1. Recurso especial

interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nºs
2 e 3/STJ).
2. No caso de rescisão contratual por culpa da construtora,

o comprador deve ser restituído

da comissão

de corretagem.

3. O Superior Tribunal

de Justiça consolidou o entendimento de que, na vigência do Código Civil de 2002, os juros

moratórios

devem ser pagos com base na taxa Selic, a não ser que outra taxa tenha sido contratada. 4. Agravo interno não provido. (
AgInt
no REsp n. 1.863.961/RJ, relator Ministro

Ricardo Villas

Bôas
Cueva
, Terceira

Turma,

julgado em 22/6/2021,
DJe
de 30/6/2021.)

Neste Tribu
nal, o entendimento não destoa:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – DEMANDADA REVEL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

deve ocorrer a imediata restituição

das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem.

Inteligência da Súmula 543 do STJ. [...] (TJ/MT - Terceira Câmara de Direito Privado, N.U 1030255-46.2022.8.11.0041, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, j. em 07/02
/2024,
publ
. no DJE 12/02/2024)

Assim, considerando que quem deu causa à resolução da avença foi a apelante, diante da inobservância do prazo assinalado para a entrega do imóvel novo prometido, mesmo acrescido do lapso de prorrogação de que trata o art. 43-A, da Lei n. 4.591/64 (com redação incluída pela Lei nº 13.786, de 2018), não há se cogitar a possibilidade de qualquer retenção de
parte dos valores já pagos pela autora
.

Da comissão de corretagem.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto, conforme entendimento insculpido na Súmula
543
do STJ,
in
verbis
:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(Negritei)

Assim, ante o entendimento firmado na súmula supramencionada, não há o que se falar em retenção da taxa paga a título de comissão e corretagem, sendo de rigor sua restituição.

Nesse sentido, colaciono
jurisprudência
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DEVOLUÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL CARACTERIZADO – APLICABILIDADE DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 STJ - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 STJ).

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183445420228110003, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 25/09/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2024)

(Negritei)

Assim
, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor,
a
comissão de corretagem
não deve ser retida.

Da (
im
)possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos consumidores adquirentes.

A apelante suscita a impossibilidade inversão de cláusula penal de 25% em favor da parte autora.

No entanto,
o pedido não comporta acolhimento
.

Isso porque, ao julgar o REsp 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese paradigma segundo a qual é perfeitamente possível a inversão, em desfavor da incorporadora/construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor que desse causa
à
resolução da avença, nos casos de
impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Vejamos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
(Tema 971 do STJ)

E no caso, conforme se pode depreender da alínea “a” do inciso II do item 8.2 do contrato de compra e venda, realmente ficou convencionada
“a PENA CONVENCIONAL na quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo Comprador, corrigido monetariamente até a data da resolução”,
de maneira que não poderá a ré apelante eximir-se de
ssa
penalidade contratual que, nos termos do paradigma acima transcrito, também a ela se sujeitará.

Dos danos morais
.

Em seu apelo, pretende a apelante a reforma
da sent
ença no que
ao pagamento d
e indenização por danos morais.

Assiste razão à apelante, pois,
da detida análise dos autos, não é possível constatar a efetiva lesão aos direitos da person
alidade da apelante
, que sofreu apenas meros dissabores decorrentes da rescisão do contrato.

Releva assinalar que o dano moral não pode ser banalizado, transformando-se em fonte de recebimento de quantias pecuniárias por aqueles que experimentaram o descumprimento contratual.

Por oportuno, cumpre transcrever a lição de Sergio Cavalieri Filho sobre o tema:

Nessa linha de princípio, só deve ser reputado Como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia

a

dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos."(Programa de responsabilidade civil. 9a. ed. rev. e
ampl
. São Paulo: Atlas, 2010. p. 78)

Nesse sentido, já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça em caso análogo:

DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA PELA NTERNET. PRESENTE DE NATAL. NÃO ENTREGA DA MERCADORIA. VIOLAÇÃO A DIREITO DE PERSONALIDADE NÃO COMPROVADA NO CASO CONCRETO. DANOS MORAIS INDEVIDOS.

1.- A jurisprudência desta Corte tem assinalado que os aborrecimentos comuns do dia a dia, os meros dissabores normais e próprios do convívio social não são suficientes para originar danos morais indenizáveis.

2.-
A falha na entrega de mercadoria adquirida pela internet configura, em princípio, mero inadimplemento contratual, não dando causa a indenização por danos morais. Apenas excepcionalmente, quando comprovada verdadeira ofensa a direito de personalidade, será possível pleitear indenização a esse título.

3.- No caso dos autos, as instâncias de origem concluíram não haver indicação de que o inadimplemento da obrigação de entregar um" Tablet ", adquirido mais de mês antes da data do Natal, como presente de Natal para filho, fatos não comprovados, como causador de grave sofrimento de ordem moral ao Recorrente ou a sua família.

4.- Cancela-se, entretanto, a multa, aplicada na origem aos Embargos de Declaração tidos por protelatórios (
CPC
, art.
538
,
parágrafo único
).
5.- Recurso Especial a que se dá provimento em parte, tão somente para cancelar a multa. (STJ,
REsp 1399931/MG
, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2014,
DJe
06/03/2014)" (grifo nosso)
(negritei
)

Cumpre consignar
que inexistem provas de situação excepcional que tenha sido lesiva à honra, à r
eputação ou à dignidade da apelante
, ou que tenha atingido seus valores mais íntimos, de modo a
alterar e influenciar seu comportamento psicológico e causar anormalidade em sua vida.

Embora o imóvel não tenha sido entregu
e na data aprazada, culminando
no pedido de rescisão contratual,
o atraso foi de apenas 4 meses (quatro), motivo pelo qual que
não é apto a acarretar abalos de ordem subjetiva de tal sorte a merecer uma compensação pecun
iária a título de danos morais.

Nesse sentido colaciono ementas de minha Relatoria, vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS – IMPROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – EXORBITÂNCIA DAS PARCELAS COBRADAS COM REAJUSTE PELO IGP-M – REPOSIÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA – TARIFA DE CADASTRO – LEGALIDADE – PRECEDENTE STJ – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA COBRANÇA DE TAL ÍNDICE – RETENÇÃO DE VALORES NA RESCISÃO CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE EFEITO PRÁTICO NO CASO – NÃO INTERFERÊNCIA NO VALOR DAS PARCELAS – NÃO COMPROVAÇÃO DA COBRANÇA DE ENCARGOS ABUSIVOS –
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO
– RECURSO DESPROVIDO.

Se o magistrado, a quem a prova é dirigida, entendeu que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação
do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.

Deve ser mantida a sentença quanto à manutenção do reajuste das parcelas pelo IPG-M, conforme previsão contratual, se não demonstrado pelo autor a abusividade da cobrança pelo referido índice, que visa apenas a reposição do poder aquisitivo da moeda, não sendo suficiente para tanto o fato de a pandemia causada pelo Covid-19 ter desestruturado muitas famílias e suas rendas.

Descabe a alegação de nulidade da cláusula que prevê a incidência da tarifa de cadastro, tendo em vista que o STJ já reconheceu a legitimidade da cobrança desse encargo, em entendimento firmado em sede de recurso repetitivo (REsp 1.251.331/RS).

Ainda se assim não fosse, evidencia-se que no caso, o contrato prevê a aplicação da referida taxa apenas nas hipóteses de cessão, transferência ou oneração dos direitos aquisitivos do imóvel, inexistindo dos autos demonstração
de que valor tenha sido cobrada do autor.

Não se verifica nenhum efeito prático na revisão da cláusula 16ª do contrato, que trata da retenção de valores na hipótese de rescisão contratual, se não se discute, na hipótese, o desfazimento do negócio, de modo que a revisão de cláusula em nada interfere no valor das parcelas.

Não comprovada a incidência de encargos abusivos ou a onerosidade excessiva do contrato, não há falar-se em repetição de indébito, devendo ser mantida a sentença também quanto a este ponto.

Por fim, descabe o pedido de indenização por danos morais, tendo em vista a não demonstração da prática de conduta ilícita pela requerida, tampouco a ofensa a honra ou aos direitos da personalidade do autor a ensejar o dever de
reparação
.-

(N.U 1017317-68.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/07/2024,
Publicado
no DJE 15/07/2024)

Na hipótese do caso em exame,
meros
aborrecimento
s decorrentes da
inexecução
contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão.

Dos honorários.

Por fim, pugna pela redução da verba honorária para valor que não seja superior a R$1.500,00, devido à baixa complexidade da causa.

No entanto, sem razão a apelante.

Neste particular, não se pode negar que, ao enfrentar a referida questão de direito no REsp n. 1.877.883/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.076), a Corte Especial do STJ pacificou em definitivo a seguinte orientação sobre a matéria:

“1) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação ou da causa, ou o proveito econômico da demanda, forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais

previstos

nos parágrafos2º ou 3º do artigo85 do CPC - a depender da presença

da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados

sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito

econômico obtido; ou (c) do valor atualizado

da causa. 2) Apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável

ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.”

Sendo assim, segundo o mencionado paradigma, no caso de haver condenação
,
a verba honorária haverá de ser arbitrada entre os percentuais previstos no §

2º do art.85 do CPC/15, tomando-se por base de cálculo de incidência o próprio valor da condenação.

Dessa maneira, apenas na hipótese de não haver condenação, e de o proveito econômico não for aferível ou, o sendo, culmine com um valor exorbitante

ou irrisório,

seria possível cogitar o arbitramento por equidade.

Todavia, havendo, no caso, uma condenação com valor definido, é sobre esse

montante que a verba será arbitrada entre 10% e 20%. Diante de todo o exposto, a sentença
se revela irrepreensível ao condenar a parte requerida em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Ante o exposto,
dou parcial
provimento
ao
recurso
apenas para
excluir a condenação do valor R$ 6.000,00, fixados a título de danos morais
.

N
o mais, persiste a sentença tal como lançada.

É como
voto
.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025