Tribunal: TJMT
Processo: 1007065-05.2021.8.11.0004
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007065-05.2021.8.11.0004
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ - CPF: 748.966.101-30 (EMBARGADO), CARLA ADRIANA POLIZELI LUZ DE MORAES - CPF: 052.568.201-50 (ADVOGADO), WESLEY EDUARDO DA SILVA - CPF: 994.674.291-87 (ADVOGADO), ROBERTA LOURENCO SILVA - CPF: 024.340.141-86 (ADVOGADO), ANTONIO DIAZ MARIN - CPF: 748.965.981-72 (EMBARGADO), COLOMBO HOTEL LTDA - CNPJ: 10.199.055/0001-26 (EMBARGANTE), ALESSANDRA FERREIRA - CPF: 753.595.536-34 (ADVOGADO), LUIZ PAULO GONSALVES DE REZENDE - CPF: 138.587.181-49 (ADVOGADO), ELENIR CALACIO DOS SANTOS - CPF: 909.736.151-68 (EMBARGANTE), RAFAEL RABAIOLI RAMOS - CPF: 001.720.331-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO C/C PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. APURAÇÃO DO “QUANTUM DEBEATUR” EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. VÍCÍOS INEXISTENTES. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO.

I. Caso em exame

1. Análise de Embargos de Declaração, em razão de alegação de vícios no acórdão.

II. Questão em discussão

2. Verificar se há ou não vícios a serem sanados no acórdão recorrido.

III. Razões de decidir

3. Não há vícios a serem sanados, mas sim tentativa de rediscutir o julgado, devendo ser mantida a tese do acórdão recorrido, quais sejam: - O inadimplemento confessado pelas partes locatárias autoriza a rescisão do contrato, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91; - A multa contratual prevista em cláusula expressa deve ser observada, em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda); -

Considerando a existência de sociedade entre locadores e locatários, com definição de cotas societárias, a apuração do montante devido deverá ocorrer em liquidação de sentença, abrangendo a restituição ou incorporação de bens móveis e utensílios.

IV. Dispositivo e tese

4. Embargos rejeitados.

Tese de julgamento:

"1. O inadimplemento incontroverso autoriza a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91. 2. A multa contratual é exigível quando pactuada de forma expressa. 3. A apuração do valor devido deve ser realizada em liquidação de sentença, abrangendo restituição, devolução ou incorporação de bens móveis e utensílios." 4. Não devem ser acolhidos os embargos de declaração, quando ausentes os vícios elencados no artigo 1.022 do CPC, ainda que para fins de prequestionamento”.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 9º, II e III, CPC, art. 1022.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração, opostos por
COLOMBO HOTEL LTDA
e por
ELENIR CALACIO DOS SANTOS,
tendo como parte Embargados:
JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ e ANTONIO DIAZ MARIN
, em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1007065-05.2021.8.11.0004,
à unanimidade,
NEGOU PROVIMENTO ao recurso,
mantendo a sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c.c Notificação Judicial c.c Cumprimento de Cláusulas Contratuais c.c Perdas e Danos n. 1007065-05.2021.8.11.0004, proposta por
JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ
e
ANTONIO DIAZ MARIN
,
JULGOU PROCEDENTES

os pedidos iniciais para: -
DECLARAR rescindido o contrato particular de locação de imóvel para fins comerciais por prazo determinado
,
firmado entre as partes no dia 31.07.2016 (ID. 62606999). Por conseguinte,
DEVERÁ
a parte Requerida prestar contas de todas as obrigações acessórias assumidas na contratação, tais como: IPTU, TACIN, ÁGUA, ENERGIA, TELEFONE, INTERNET e demais taxas e impostos a cargo da Locatária, nos termos da CLÁUSULA SEXTA, do Contrato de ID. 62606999,
no prazo de 30 (trinta) dias
, a fim de que a devolução do imóvel seja efetivada, no
prazo de 30 (trinta) dias
, nas mesmas condições em que foi recebido (CLÁUSULAS NONA, DÉCIMA, DÉCIMA PRIMEIRA e DÉCIMA SEGUNDA); -
RECONHECER
o inadimplemento contatual da Locatária e
CONDENAR
a parte Requerida
no pagamento do valor correspondente aos aluguéis em atraso
,
tanto dos meses vencidos e não pagos em sua integralidade (junho/2020 a julho/2021), quanto dos reajustes pelo índice IGP-M, expressamente previstos em contrato e não observados pela Requerida
(CLÁUSULA QUARTA)
, tão somente a partir do exercício de 2020/2021,
haja vista a inexistência de cobrança ou notificação nos exercícios anteriores e a impossibilidade de cobrança retroativa. No entanto, a apuração do
“quantum debeatur”
dos referidos valores
DEVERÁ
ser objeto de Liquidação de Sentença para a correta elaboração dos cálculos e respectivas atualizações,
mediante abatimento dos valores comprovadamente quitados e dos 02 (dois) meses em que se verificou a dispensa de pagamento, por liberalidade dos sócios Autores
(abril e maio de 2020)
, em razão da pandemia de COVID-19
.
Ademais, os mencionados cálculos deverão respeitar, também, os encargos, multas e juros moratórios, nos termos previstos nas cláusulas contratuais (CLÁUSULA QUARTA E QUINTA), descontando-se o percentual correspondente à sócia ELENIR, na qualidade de LOCADORA e possuidora de 22% do imóvel locado
(CLÁUSULA PRIMEIRA) (ID. 62606999);
-
CONDENAR

a Requerida no pagamento da multa rescisória prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do Instrumento de Contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel (fls. 03, do ID. 62606999),
no prazo de 30 (trinta) dias
, haja vista que a quebra do contrato se deu por inadimplemento da Locatária/Requerida. 57. Com relação ao pleito relativo à
devolução de todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o imóvel
(CLÁUSULA DÉCIMA), tendo em vista que não foram devidamente elencados e individualizados de forma específica e pormenorizada para possibilitar a apreciação, bem como pelo fato de que a Requerida ELENIR é sócia dos Autores no imóvel e possuidora de 22% das cotas societárias do imóvel, em condomínio com os Autores,
DEVERÁ
ser realizado, em
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
, o inventário dos bens relacionados no ANEXO I, do Contrato (CLAUSULA DÉCIMA), para a correta apuração acerca de eventual incorporação e/ou restituição e devolução de móveis, utensílios e equipamentos genericamente mencionados na peça inicial, em favor dos Autores, descontada a parte pertencente à Requerida ELENIR, em decorrência de seus direitos como sócia proprietária do imóvel, em condomínio com ou Autores. E, em razão da sucumbência da Demandada e tendo em vista que a parte Autora decaiu de parte mínima do pedido,
CONDENOU-SE
a parte Requerida
no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
FIXANDO-OS em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido,
com fundamento no art. 85, §2º c/c art. 86, p. único, ambos do CPC/2015.

Em síntese, os Embargantes apontam a existência de vícios, com relação ao cálculo da multa contratual, e violação ao artigo 4º da Lei n.º 8.245/91.

Diz que “(...) O Acórdão, ao manter a condenação da Locatária ao pagamento da multa rescisória na forma integral (03 meses de aluguel), sob o pretexto de inadimplemento, incorreu em omissão insanável e violação direta à lei federal que rege a matéria de locação por prazo determinado”.

Argumenta que “(...) O contrato de locação em tela tinha prazo determinado com término previsto para 31/12/2021. Conforme entendimento pacificado, inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça, a multa compensatória pela devolução antecipada do imóvel, ainda que decorrente de ação de despejo, é devida, porém deve respeitar a proporcionalidade legal”.

Assevera que há contradição quanto à sucumbência, eis que “(...) O Acórdão condenou as Embargantes integralmente nas custas e honorários, fixados em 17% (15% + 2% recursais), sob o fundamento de que a parte Autora decaiu de "parte mínima do pedido". Esta conclusão é manifestamente contraditória com os próprios fatos e decisões reconhecidas na fundamentação do julgado”; que “(...) Foi reconhecida a dispensa do pagamento de 02 (dois) meses de aluguel (abril e maio de 2020), reduzindo o montante devido que antes eram cobrados, sendo um decaimento da dívida”; que “(...) O valor da causa é de R$ 737.891,67. O afastamento de anos de reajustes e de 2 meses de aluguel além dos diversos pagamentos parciais realizados, demonstra um decaimento substancial e não mínimo da pretensão autoral, o que impede a aplicação do Artigo 86, parágrafo único, do CPC”.

Prequestiona a matéria ventilada nos autos, com a finalidade única de garantir o prequestionamento explícito e por exigência da Lei Federal, o que é fundamental para a admissibilidade do Recurso Especial (Súmula 211/STJ), requer-se a manifestação expressa sobre as seguintes questões: 3.1. Omissão Redundante sobre Força Maior, Fato do Príncipe e Teoria da Imprevisão (Artigos 393, 478 e 479 do CC) O Acórdão reconheceu o impacto da Pandemia de COVID-19 ao abonar 02 (dois) meses de aluguel (abril e maio de 2020), estes que foram realizados pelos próprios embargados conforme confissões realizadas pelos depoimentos pessoais, mas contraditoriamente, afastou a alegação de crise superveniente para os meses subsequentes (junho/2020 a julho/2021), afirmando que os riscos do negócio cabem ao empreendedor. Esta Egrégia Câmara se omitiu em aplicar a tese central da defesa sob o prisma dos dispositivos federais que tratam da excludente de responsabilidade e do desequilíbrio contratual: O Tribunal deve se manifestar expressamente se a proibição de funcionamento do setor hoteleiro (Fato do Príncipe/COVID-19), que inviabilizou a geração de receita, configura Caso Fortuito ou Força Maior, afastando a culpa da Locatária pelo inadimplemento continuado e, consequentemente, a penalidade imposta. Neste sentido há omissão na aplicação dos Artigos 478 e 479 do Código Civil, conforme jurisprudência do STJ, a pandemia configura evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão contratual pela Teoria da Onerosidade Excessiva. A omissão do Acórdão em analisar o caso sob a ótica da onerosidade excessiva, limitando-se ao Art. 9 da Lei 8.245/91, deve ser sanada com o expresso pré-questionamento destes dispositivos. QUESTÃO 1: Aplicação dos Artigos 393, 478 e 479 do Código Civil (Força Maior e Onerosidade Excessiva) em referido período cabe analisar a persistência das restrições municipais e estatais (Fato do Príncipe) e o impacto desproporcional no setor hoteleiro, à luz da jurisprudência do STJ que reconhece a pandemia como evento extraordinário, esclarecer se tal fato, em sua continuidade, deve autorizar a exoneração da culpa pelo inadimplemento ou impor a revisão/resolução do contrato, com a consequente mitigação ou exclusão das penalidades contratuais? 3.2. Omissão e Contradição Redundante sobre Perdão Tácito e Remissão Parcial da Dívida (Artigos 385 e 422 do CC) QUESTÃO 2: O Acórdão utilizou o princípio da boa-fé objetiva (Art. 422 CC) para beneficiar as Embargantes, afastando a cobrança retroativa do IGP-M em razão da aceitação tácita dos valores de aluguel por anos. Contudo, o Tribunal se omitiu e incorreu em contradição ao não aplicar o mesmo raciocínio aos aluguéis pagos parcialmente no período de crise (junho/2020 a julho/2021). A aceitação reiterada e não impugnada dos valores inferiores, durante o período de grave crise, configura conduta concludente e, em tese, Remissão Tácita de Dívida (Art. 385 CC). É imperativo que o Acórdão se manifeste expressamente sobre a configuração do perdão tácito ou da remissão parcial da dívida com base na conduta dos Locadores e na boa-fé objetiva, pré-questionando os Artigos 385 e 422 do Código Civil. 3.3. Omissão sobre a Suspensão da Exigibilidade e Base de Cálculo dos Honorários (Artigos 85 e 98, § 3º, do CPC). QUESTÃO 3: O Acórdão apresenta obscuridades e omissões processuais relevantes para a fase de execução, obscuridade do Art. 85, § 2º e § 4º (Base de Cálculo). O Acórdão fixou o percentual de 17% sobre o "proveito econômico obtido". No entanto, o próprio julgado remete o cálculo do quantum debeatur à Liquidação de Sentença. O proveito econômico é, portanto, ilíquido. O Acórdão deve esclarecer que o percentual deve incidir sobre o valor final apurado na Liquidação de Sentença (o valor da condenação), sob pena de violação do Artigo 85, § 4 , II, do CPC , que prevê a fixação posterior à liquidação quando o valor for inestimável nesta fase. Omissão do Artigo 98, § 3º (Justiça Gratuita): O Acórdão deferiu expressamente o benefício da Justiça Gratuita aos Apelantes em sede recursal. A omissão consiste em não aplicar o efeito legal e obrigatório do benefício, a suspensão da exigibilidade dos honorários sucumbenciais pelo prazo de 5 (cinco) anos, conforme o Artigo 98, § 3, do CPC. A ausência desta menção impede a plena fruição do direito e deve ser sanada. 3.4. Contradição Insanável sobre a Liquidação da Sentença (Ausência do Anexo I) O Acórdão é contraditório e obscuro ao determinar a Liquidação de Sentença (por arbitramento, Art. 510 CPC) para realizar o inventário dos bens móveis, utensílios e equipamentos relacionados no ANEXO I (Cláusula Décima), quando a própria fundamentação do julgado atesta que o ANEXO I "não foi colacionado nos autos". A liquidação de uma obrigação de dar coisa incerta (móveis/utensílios) torna-se inexecutável ou de impossível cumprimento nos termos em que foi estipulada, visto que o perito não terá o documento base para iniciar o inventário e a avaliação da restituição. Questão 4: É mandatório o prequestionamento da violação dos Artigos 509, 510 e 515 do CPC , para que o Tribunal esclareça: a) Se a ausência do Anexo I inviabiliza o cumprimento de sentença na parte da restituição de bens; ou b) Se a liquidação deve se converter em Liquidação por Artigos (Art. 509, II, CPC) para fins de produção de prova sobre o conteúdo do Anexo”.

Requer “(...) Diante de todo o exposto, e com o propósito de sanar os vícios apontados e obter o indispensável pré-questionamento, requerem os Embargantes que esta Egrégia Câmara se digne a CONHECER E ACOLHER integralmente os presentes Embargos de Declaração. ACOLHER O PEDIDO PRINCIPAL, atribuindo EFEITOS INFRINGENTES/MODIFICATIVOS ao Acórdão para sanar as omissões e contradições, modificando o julgado nos seguintes termos: a) Redução da Multa Contratual, recalculada proporcionalmente ao período que faltava para o término do contrato (31/12/2021), em estrita observância ao Artigo 4 da Lei n.º 8.245/91 e ao Artigo 413 do Código Civil. b) Reconhecimento da Sucumbência Recíproca, com a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais (custas e honorários) proporcionalmente ao grau de êxito e decaimento de cada parte, conforme o Artigo 86, caput, do CPC. ACOLHER SUBSIDIARIAMENTE o pedido de PRÉQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO, sanando as demais omissões e contradições, manifestando-se de forma expressa, fundamentada e exauriente sobre todos os seguintes dispositivos de lei federal, sob pena de violação”.

Não foram ofertadas contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Embargos de Declaração, opostos por
COLOMBO HOTEL LTDA
e por
ELENIR CALACIO DOS SANTOS,
tendo como parte Embargados:
JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ e ANTONIO DIAZ MARIN
, em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1007065-05.2021.8.11.0004,
à unanimidade,
NEGOU PROVIMENTO ao recurso,
mantendo a sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c.c Notificação Judicial c.c Cumprimento de Cláusulas Contratuais c.c Perdas e Danos n. 1007065-05.2021.8.11.0004, proposta por
JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ
e
ANTONIO DIAZ MARIN
,
JULGOU PROCEDENTES

os pedidos iniciais para: -
DECLARAR rescindido o contrato particular de locação de imóvel para fins comerciais por prazo determinado
,
firmado entre as partes no dia 31.07.2016 (ID. 62606999). Por conseguinte,
DEVERÁ
a parte Requerida prestar contas de todas as obrigações acessórias assumidas na contratação, tais como: IPTU, TACIN, ÁGUA, ENERGIA, TELEFONE, INTERNET e demais taxas e impostos a cargo da Locatária, nos termos da CLÁUSULA SEXTA, do Contrato de ID. 62606999,
no prazo de 30 (trinta) dias
, a fim de que a devolução do imóvel seja efetivada, no
prazo de 30 (trinta) dias
, nas mesmas condições em que foi recebido (CLÁUSULAS NONA, DÉCIMA, DÉCIMA PRIMEIRA e DÉCIMA SEGUNDA); -
RECONHECER
o inadimplemento contatual da Locatária e
CONDENAR
a parte Requerida
no pagamento do valor correspondente aos aluguéis em atraso
,
tanto dos meses vencidos e não pagos em sua integralidade (junho/2020 a julho/2021), quanto dos reajustes pelo índice IGP-M, expressamente previstos em contrato e não observados pela Requerida
(CLÁUSULA QUARTA)
, tão somente a partir do exercício de 2020/2021,
haja vista a inexistência de cobrança ou notificação nos exercícios anteriores e a impossibilidade de cobrança retroativa. No entanto, a apuração do
“quantum debeatur”
dos referidos valores
DEVERÁ
ser objeto de Liquidação de Sentença para a correta elaboração dos cálculos e respectivas atualizações,
mediante abatimento dos valores comprovadamente quitados e dos 02 (dois) meses em que se verificou a dispensa de pagamento, por liberalidade dos sócios Autores
(abril e maio de 2020)
, em razão da pandemia de COVID-19
.
Ademais, os mencionados cálculos deverão respeitar, também, os encargos, multas e juros moratórios, nos termos previstos nas cláusulas contratuais (CLÁUSULA QUARTA E QUINTA), descontando-se o percentual correspondente à sócia ELENIR, na qualidade de LOCADORA e possuidora de 22% do imóvel locado
(CLÁUSULA PRIMEIRA) (ID. 62606999);
-
CONDENAR

a Requerida no pagamento da multa rescisória prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do Instrumento de Contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel (fls. 03, do ID. 62606999),
no prazo de 30 (trinta) dias
, haja vista que a quebra do contrato se deu por inadimplemento da Locatária/Requerida. 57. Com relação ao pleito relativo à
devolução de todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o imóvel
(CLÁUSULA DÉCIMA), tendo em vista que não foram devidamente elencados e individualizados de forma específica e pormenorizada para possibilitar a apreciação, bem como pelo fato de que a Requerida ELENIR é sócia dos Autores no imóvel e possuidora de 22% das cotas societárias do imóvel, em condomínio com os Autores,
DEVERÁ
ser realizado, em
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
, o inventário dos bens relacionados no ANEXO I, do Contrato (CLAUSULA DÉCIMA), para a correta apuração acerca de eventual incorporação e/ou restituição e devolução de móveis, utensílios e equipamentos genericamente mencionados na peça inicial, em favor dos Autores, descontada a parte pertencente à Requerida ELENIR, em decorrência de seus direitos como sócia proprietária do imóvel, em condomínio com ou Autores. E, em razão da sucumbência da Demandada e tendo em vista que a parte Autora decaiu de parte mínima do pedido,
CONDENOU-SE
a parte Requerida
no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
FIXANDO-OS em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido,
com fundamento no art. 85, §2º c/c art. 86, p. único, ambos do CPC/2015.

Foi lançada a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO C/C PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. APURAÇÃO DO “QUANTUM DEBEATUR” EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta em ação declaratória de rescisão contratual de locação c.c. notificação judicial c.c. cumprimento de cláusulas contratuais c.c. perdas e danos, diante de dívida confessada e inadimplemento incontroverso, em que se busca a manutenção da relação contratual e afastamento das penalidades.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve: (i) verificar a ocorrência de inadimplemento capaz de justificar a rescisão do contrato de locação; (ii) definir a incidência de multa contratual; (iii) estabelecer a forma de apuração do valor devido, incluindo a restituição de bens móveis e utensílios.

III. Razões de decidir

3. O inadimplemento confessado pelas partes locatárias autoriza a rescisão do contrato, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91.

4. A multa contratual prevista em cláusula expressa deve ser observada, em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).

5. Considerando a existência de sociedade entre locadores e locatários, com definição de cotas societárias, a apuração do montante devido deverá ocorrer em liquidação de sentença, abrangendo a restituição ou incorporação de bens móveis e utensílios.

IV. Dispositivo e tese

6. Apelação cível desprovida.

Tese de julgamento:

"1. O inadimplemento incontroverso autoriza a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91. 2. A multa contratual é exigível quando pactuada de forma expressa. 3. A apuração do valor devido deve ser realizada em liquidação de sentença, abrangendo restituição, devolução ou incorporação de bens móveis e utensílios."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 9º, II e III”.

Cabe frisar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presentes, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022, do Código de Processo Civil/2015 (anterior art. 535, CPC/1973), quais sejam: erro, obscuridade, contradição ou omissão.

Pois bem. Direto ao ponto.

Quanto ao objeto dos embargos, da simples leitura das ponderações do recurso, não há falar em vícios do acórdão, mas sim tentativa de rediscutir o julgado, que foi desfavorável aos interesses da parte Embargante.

Em outras palavras, os “
embargos de declaração não se coadunam com o propósito de rejulgamento da matéria posta nos autos, na medida em que sua finalidade se restringe à complementação da decisão, quando omissa a respeito de ponto fundamental, à eliminação de contradição verificada entre os próprios termos do decisum, ou de obscuridade nas razões desenvolvidas pelo juízo, ou ainda, quando houver no julgado erro material. Excepcionalmente, poderão ter efeitos infringentes quando a modificação do julgado decorrer de alguma das irregularidades elencadas pela legislação de regência
” (STJ, EDcl nos EDcl no AgRg no REsp 1320114/MT, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgamento em 03/05/2016, DJe de 12/05/2016).

Ademais, é sabido e consabido que mesmo com o fim de prequestionamento, os embargos declaratórios devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022, CPC/2015 (anterior art. 535, CPC/1973). A orientação da instância superior é pacífica neste sentido, segundo a qual o “
prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 535 do CPC
[1973]” (STJ, REsp 673777/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5ª Turma, Julgamento em 21/10/2004, DJ 29.11.2004, p. 410).

De outro norte, a decisão embargada, enfrentando a matéria de maneira clara e suficientemente fundamentada, não está “
obrigada a emitir juízo de valor expresso a respeito de todas as teses e dispositivos legais invocados pelas partes
”, valendo rememorar também que “
o simples descontentamento como o decisum não tem o condão de tornar cabíveis os embargos de declaração, que servem ao aprimoramento da decisão, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida
” (STJ, EDcl no AgRg no AREsp 663955/AL, 1ª Turma, Rel. Min. Olindo Menezes, Desembargador convocado do TRF 1ª Região, julgamento em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).

Com tais apontamentos, saliente-se que, ao contrário dos argumentos utilizados pelo Embargante, não há qualquer vício a ser sanado, pois o acórdão foi claro em dispor que a obrigatoriedade de pagamento da multa contratual, bem como que fossem devolvidos todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o bem, ante a pactuação; que é também incontroverso o Termo de Confissão de Dívida, que não foi honrado.

Também não há falar em desproporcionalidade pela condenação ao pagamento da multa rescisória, eis que há cláusula que trata expressamente sobre a matéria.

E, por fim, não há falar em desproporcionalidade na fixação do ônus de sucumbência, eis que os Embargos, efetivamente, sucumbiram em parte mínima do pedido.

Com essas considerações, considera-se prequestionada toda a matéria ventilada.

Transcrevo a totalidade do acórdão combatido:

“(...) O objeto deste recurso consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c.c Notificação Judicial c.c Cumprimento de Cláusulas Contratuais c.c Perdas e Danos n. 1007065-05.2021.8.11.0004, proposta por
JOSE ALBERTO PEREZ GONZALEZ
e
ANTONIO DIAZ MARIN
, em face de
ELENIR CALÁCIO DOS SANTOS
e
COLOMBO HOTEL LTDA
,
JULGOU PROCEDENTES

os pedidos iniciais para: -
DECLARAR rescindido o contrato particular de locação de imóvel para fins comerciais por prazo determinado
,
firmado entre as partes no dia 31.07.2016 (ID. 62606999). Por conseguinte,
DEVERÁ
a parte Requerida prestar contas de todas as obrigações acessórias assumidas na contratação, tais como: IPTU, TACIN, ÁGUA, ENERGIA, TELEFONE, INTERNET e demais taxas e impostos a cargo da Locatária, nos termos da CLÁUSULA SEXTA, do Contrato de ID. 62606999,
no prazo de 30 (trinta) dias
, a fim de que a devolução do imóvel seja efetivada, no
prazo de 30 (trinta) dias
, nas mesmas condições em que foi recebido (CLÁUSULAS NONA, DÉCIMA, DÉCIMA PRIMEIRA e DÉCIMA SEGUNDA); -
RECONHECER
o inadimplemento contatual da Locatária e
CONDENAR
a parte Requerida
no pagamento do valor correspondente aos aluguéis em atraso
,
tanto dos meses vencidos e não pagos em sua integralidade (junho/2020 a julho/2021), quanto dos reajustes pelo índice IGP-M, expressamente previstos em contrato e não observados pela Requerida
(CLÁUSULA QUARTA)
, tão somente a partir do exercício de 2020/2021,
haja vista a inexistência de cobrança ou notificação nos exercícios anteriores e a impossibilidade de cobrança retroativa. No entanto, a apuração do
“quantum debeatur”
dos referidos valores
DEVERÁ
ser objeto de Liquidação de Sentença para a correta elaboração dos cálculos e respectivas atualizações,
mediante abatimento dos valores comprovadamente quitados e dos 02 (dois) meses em que se verificou a dispensa de pagamento, por liberalidade dos sócios Autores
(abril e maio de 2020)
, em razão da pandemia de COVID-19
.
Ademais, os mencionados cálculos deverão respeitar, também, os encargos, multas e juros moratórios, nos termos previstos nas cláusulas contratuais (CLÁUSULA QUARTA E QUINTA), descontando-se o percentual correspondente à sócia ELENIR, na qualidade de LOCADORA e possuidora de 22% do imóvel locado
(CLÁUSULA PRIMEIRA) (ID. 62606999);
-
CONDENAR

a Requerida no pagamento da multa rescisória prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do Instrumento de Contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel (fls. 03, do ID. 62606999),
no prazo de 30 (trinta) dias
, haja vista que a quebra do contrato se deu por inadimplemento da Locatária/Requerida. 57. Com relação ao pleito relativo à
devolução de todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o imóvel
(CLÁUSULA DÉCIMA), tendo em vista que não foram devidamente elencados e individualizados de forma específica e pormenorizada para possibilitar a apreciação, bem como pelo fato de que a Requerida ELENIR é sócia dos Autores no imóvel e possuidora de 22% das cotas societárias do imóvel, em condomínio com os Autores,
DEVERÁ
ser realizado, em
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
, o inventário dos bens relacionados no ANEXO I, do Contrato (CLAUSULA DÉCIMA), para a correta apuração acerca de eventual incorporação e/ou restituição e devolução de móveis, utensílios e equipamentos genericamente mencionados na peça inicial, em favor dos Autores, descontada a parte pertencente à Requerida ELENIR, em decorrência de seus direitos como sócia proprietária do imóvel, em condomínio com ou Autores. E, em razão da sucumbência da Demandada e tendo em vista que a parte Autora decaiu de parte mínima do pedido,
CONDENOU-SE
a parte Requerida
no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
FIXANDO-OS em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido,
com fundamento no art. 85, §2º c/c art. 86, p. único, ambos do CPC/2015.

Primeiramente,
defiro
o pedido de justiça gratuita, em sede recursal, eis que os documentos apresentados são aptos a demonstrar a dificuldade financeira experimentada pelos Apelantes, cabendo salientar que não basta que os Apelados se insurjam contra a concessão do benefício; é necessário demonstrar que os Apelantes possuem condições de arcarem com os ônus que envolvem o feito.

Pois bem.

Após a devida análise, verifica-se que apesar dos Apelantes alegarem que a questão foi tratada com base na lei que rege a matéria de locação de imóvel (Lei n. 8.245/91), mesmo sendo as partes Apelantes, proprietárias do bem, é fato que o processo comporta análise de Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de Aluguel c/c Cumprimento de Cláusulas c/c Perdas e Danos.

Então, é incontroverso que o feito envolve questão de locação do imóvel e demais avenças, com pedido de devolução do bem, com os utensílios que o incorporam.

Portanto, não basta argumentar que a Apelante, Sra. Elenir seja proprietária do bem. A sentença deixou claro que ela é proprietária de 22% das cotas societárias do imóvel, em condomínio com os Autores/Apelados. No contrato firmado está disposto, ainda, que JOSÉALBERTO PEREZ GONZALES possui 39% e ANTONIO DIAZ MARIN, outros 39%.

E dentro desse contexto, impõe-se, efetivamente, a manutenção da sentença, pois ocorreu o inadimplemento do contrato, à luz do artigo 9º, II e III, da Lei n. 8.245/91, sendo devida a condenação ao pagamento dos alugueres em atraso (meses vencidos e não pagos em sua integralidade), bem como os reajustes, salvo quanto aos exercícios anteriores aos de 2020/2021, eis que inexistentes cobrança e notificação a esse respeito. Ainda, em razão do inadimplemento, impõe-se a obrigação de pagar a multa contratual.

Por fim, é cabível a devolução de todos os equipamentos, móveis e utensílios que incorporam o bem, simplesmente porque assim foi pactuado.

Assim, há que ser mantida a sentença, com base na Lei n. 9.245/91, diante do inadimplemento do contrato – CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS POR PRAZO DETERMINADO – ID. Num. 288203704.

Ademais, também é incontroversa a existência de termo de Confissão de Dívida e Compromisso de Pagamento, com disposição de valores e parcelas mensais, as quais não foram honradas.

A esse respeito, “mutatis mutandis”, já me posicionei anteriormente em julgamento nesta Câmara cível:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO EM RAZÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO – AUSÊNCIA DE NULIDADE DE CITAÇÃO – COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO – DESÍDIA EM PROVIDENCIAR DOCUMENTAÇÃO – PRETENSÃO DE NULIDADE – DESCABIMENTO – COMPROVAÇÃO DA CONTRATAÇÃO E DO INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL, IPTU E CONSECTÁRIOS – VIABILIDADE DO DESPEJO – APELO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE NULIDADE PELO NÃO JULGAMENTO CONJUNTO COM OUTRO FEITO CORRELATO – AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS – QUESTÕES RESOLVIDAS EM VOTOS HARMÔNICOS – AUSÊNCIA DE VÍCIOS – REDISCUSSÃO – INVIABILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS.

Em havendo comparecimento espontâneo considera-se suprida eventual nulidade de citação, destacando-se que não pode a parte se beneficiar de sua própria torpeza em relação à procuração nos autos, quando a desídia foi provocada por ela própria, devendo prevalecer o princípio da boa-fé.

“(...) O art. 239, § 1º, do CPC, dispõe que o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou a nulidade da citação, tendo início o prazo de contestação a partir de tal ato, que caracteriza ciência inequívoca da parte sobre o processo judicial contra si aforado, sendo desnecessária a existência de poderes específicos ao advogado para recebimento de citação. (TJ-SP 21416786620238260000 Campinas, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 28/06/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

Impõe-se a rescisão de contrato de locação, quando demonstrada a efetivação do negócio e o inadimplemento, em relação aos aluguéis e IPTU, cabendo o despejo.

“(...) 1. O inadimplemento dos alugueres e dos encargos da locação, nos termos em que pactuado, implica a mora do locatário, a autorizar a resilição do contrato de locação, por infração legal e contratual (art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91). 2. Apurga da mora deve ser feita nos termos da lei e do contrato, não estando o locador obrigado a sujeitar-se à proposta de pagamento dos débitos de forma parcelada. 3. Restando incontroverso o inadimplemento do locatário, a procedência do pedido de rescisão contratual e determinação de desocupação do imóvel sob pena de despejo é medida que se impõe. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 20150111102937 0032274-23.2015.8.07.0001, Relator: CARLOS RODRIGUES, Data de Julgamento: 22/02/2017, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/03/2017 . Pág.: 360/391)”.

À luz do artigo 1.022, não havendo vícios quanto ao acórdão embargado, impõe-se a rejeição dos aclaratórios, destacando-se que o não julgamento conjunto de feito correlatos não dá ensejo, necessariamente a anulação, eis que ausente prejuízos, tendo em vista que os julgados são harmônicos entre si, não havendo contradições.

(N.U 0025837-78.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 05/05/2025, Publicado no DJE 05/05/2025)”.

Diante disso, mantém-se a sentença, a qual transcrevo em parte:

“(...) 16. De início, cabe tecer breves considerações acerca da sociedade instituída por meio do Contrato Social, datado de 11.07.2008, entre os sócios JESUS MIGUEL ASENSIO MORA e JOSÉ ALBERTO GONZALEZ.

17. A dita sociedade, com nome empresarial de “J. M. A. MORA E GONZALEZ LTDA”, com sede na Avenida Governador Jaime Campos, s/nº, quadra 06, lote 03, Setor Industrial, tinha como objetivo a Prestação de Serviços de Hotelaria sem restaurante, conforme se extrai do Contrato Social, que faz parte integrante da contestação. Na Cláusula Sexta, observa-se a nomeação de ELENIR CALACIO DOS SANTOS, ora Requerida, como “Administrador não sócio da sociedade” (ID. 77365434).

18. Em 20.07.2009 houve a Primeira Alteração Contratual. Na oportunidade, houve o aumento do capital social e o ingresso do novo sócio ANTONIO DIAZ MARIN, passando a sociedade empresarial a denominar-se “J.M. A. MORA E CIA LTDA”, permanecendo como Administrador não sócio da sociedade, a Sra. ELENIR CALACIO DOS SANTOS, ora Requerida (ID. 77365435).

19. Na Segunda Alteração Contratual, datada de 14.09.2012, a administração da sociedade passou a ficar a cargo do sócio JESUS MIGUEL ASENSIO MORA (ID. 77365436).

20. Posteriormente, na Terceira Alteração Contratual, os sócios JOSÉ ALBERTO PEREZ GONZALES e ANTONIO DIAZ MARIN retiram-se da sociedade e transferem a totalidade de suas participações no capital social da empresa em favor do sócio JESUS MIGUEL ASENSIO MORA, que por sua vez, cede e transfere 60 (sessenta) quotas à sócia ingressante, Sra. ELENIR CALACIO DOS SANTOS, que passou a integrar a sociedade, conforme documento datado de 09.09.2013. Passa a sociedade a ser composta tão somente por JESUS MIGUEL ASENSIO MORA e ELENIR CALACIO DOS SANTOS (ID. 77365439).

21. Na Quarta Alteração Contratual, datada de 10.07.2019, em razão do falecimento de JESUS MIGUEL ASENSIO MORA, a sócia remanescente ELENIR CALACIO DOS SANTOS, então possuidora da integralidade de 6.000 (seis mil) quotas, transferiu 60 (sessenta) quotas para seu filho ARTHUR CALACIO MOTA, assistido pela genitora (ID. 7737174).

22. Os Autores se dizendo proprietários, em condomínio com a Requerida ELENIR CALACIO DOS SANTOS, do imóvel de Matrícula nº 69.008, no qual funciona atualmente o COLOMBO HOTEL LTDA, nova denominação social da empresa “J M A MORA E CIA LTDA”, ingressaram com a presente demanda.

23. Verifica-se dos autos, que a presente demanda tem por objeto a declaração de descumprimento contratual por parte dos Requeridos e, por corolário,
a rescisão do contrato de aluguel
firmado entre as partes, com fim aprazado para
31.12.2021
,
a devolução do imóvel e todos os utensílios que o integram
, bem como
a condenação dos Requeridos no pagamento de aluguéis vencidos
no período de
abril/2020 a julho de 2021
, em cumprimento às Cláusulas Terceira, Quarta, Quinta e Décima Sexta do contrato.

24. Pois bem, A celeuma do caso diz respeito à negociação jurídica que culminou no contrato de locação de imóvel comercial, entabulado no dia
31.07.2016
, pelo prazo de 65 (sessenta e cinco) meses, com vigência a partir de
01.08.2016 até 31.12.2021
(ID. 62606999).

25. Para a comprovação de seu direito, a parta Autora trouxe aos autos, dentre outros, a cópia da Matrícula nº. 69.008, do CRI de Barra do Garças/MT (ID. 62606132); Comprovante de Inscrição e Situação Cadastral da empresa Requerida (ID. 62606998); do Contrato Particular de Locação de Imóvel para fins comerciais, por prazo determinado (ID. 62606999); e do Instrumento Particular de Confissão de Dívida e Compromisso de Pagamento (ID. 62607001).

26. A Requerida, por sua vez, alega que tanto o inventário dos bens deixados pelo falecido marido de ELENIR, sócio primitivo dos Autores, quanto o Contrato de Locação firmado entre as partes foram elaborados sob orientação e por exigência dos Autores que ditaram todas as condições impostas no Instrumento. Afirma que sua inadimplência decorre das dificuldades e restrições enfrentadas em razão da COVID-19 e das determinações de fechamento e distanciamento social impostos pelos órgãos competentes que, praticamente, inviabilizaram o empreendimento por determinado período de tempo. Assevera que, à medida que o negócio foi retornando à normalidade, foi aumentando o repasse dos valores pactuados, até chegar nos R$ 12.000,00 (doze mil reais) mensais. Alega ter sido verbalmente dispensada das correções pelo índice IGP-M, pelos Autores. Reconhece o débito de R$ 59.000,00 (cinquenta e nove mil reais), para cada Autor em 2020 e de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), para cada um dos Autores em 2021, perfazendo um débito total de R$ 114.000,00 (cento e quatorze mil reais), nos termos da planilha de cálculos de fls. 38/39, do ID. 77365425. Com relação ao empréstimo recebido de JOSÉ ALBERTO para pagamento em 60 (sessenta) parcelas mensais, iguais e sucessivos, a Requerida reconhece o inadimplemento de 22 (vinte e duas) parcelas, no total de R$ 44.000,00 (quarenta e quatro mil reais).

27. Para a demonstração de suas alegações trouxe aos autos, dentre outros documentos, cópia de contracheque de colaboradores (ID. 77365433); do Contrato Social da empresa Requerida e da 1ª, 2ª, 3ª e 4ª alterações contratuais (ID. 77365434; ID. 77365435; ID. 77365436; ID. 77365439; ID. 77371741); e cópias das Matrículas nº. 47.157, nº. 40.521, nº. 40.522 (ID. 77371742 e ID. 77371743).

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

28. Colhe-se dos autos que o Contrato de Locação de Imóvel, causa de pedir desta demanda, teve de um lado ambos os Autores e a Requerida ELENIR, sócios proprietários do imóvel como LOCADORES e de outro lado a empresa J.M.A. MORA E CIA LTDA (atual COLOMBO HOTEL LTDA), representada pela Sócia Proprietária ELENIR CALÁCIO DOS SANTOS (ambos Requeridos nesta ação), como LOCATÁRIA.

29. No Instrumento consta que os Locadores são legítimos proprietários e possuidores do imóvel urbano destinado a atividade de hotelaria, composto por 26 apartamentos e instalações complementares e acessórias, completamente equipados com móveis, utensílios, aparelhos eletrônicos, enxovais etc. Sendo que a participação de cada sócio no condomínio é assim distribuída: JOSÉ ALBERTO = 39%; ANTONIO DIAS = 39%; e ELENIR CALACIO = 22% (ID. 62606999).

30. O prazo estipulado na avença foi de 65 (sessenta e cinco) meses,
com início em 01.08.2016 e término em 31.12.2021,
conforme Cláusula Terceira. Há previsão de reajustes (Cláusula Quarta), bem como multa e penalidade por inadimplemento (Cláusula Quinta) e multa rescisória (Cláusula Décima Sexta) (ID. 62606999).

31. Verifica-se também, um Contrato de Confissão de Dívida e Compromisso de Pagamento, no qual a Requerida ELENIR CALACIO confessa ser devedora do Autor JOSÉ ALBERTO, no valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) a serem pagos em 60 (sessenta) parcelas iguais, mensais e sucessivas de R$ 2.000,00 (dois mil reais) cada,
com início em 10.01.2017 e término em 10.12.2021
(ID. 62607001).

32. No que tange ao plano de fundo, percebe-se que apesar das extensas e elaboradas elucubrações da parte Requerida a respeito de seu relacionamento com seu falecido marido, Sr. Jesus Miguel A. Mora, de nacionalidade Espanhola e sócio primitivo dos Autores e da Constituição da Pessoa Jurídica J.M.A. Mora e Gonzalez Ltda, antiga denominação do atual COLOMBO HOTEL LTDA, há o reconhecimento expresso do inadimplemento contratual tanto com respeito à locação do imóvel quanto ao instrumento de confissão de dívida.

33. A tese defensiva apresentada pela parte Requerida reduz sua irresignação ao argumento de que:
I)
seriam divergentes os valores cobrados pelos Autores e os valores inadimplidos pela Demandada, notadamente, em razão do acordo verbal de dispensa dos reajustes pelo índice IGP-M, estipulados em contrato;
II)
seriam igualmente indevidos os valores cobrados de aluguéis não pagos no período pandêmico, considerando o evidente desequilíbrio econômico gerado na economia mundial, notadamente, o setor de hotelaria um dos mais impactados pelas restrições sanitárias impostas pelos órgãos fiscalizadores.

34. Temos que o inadimplemento dos aluguéis e do contrato de confissão de dívida, por determinado período de tempo, seja integral ou parcial, restaram incontroversos, haja vista que afirmado pelos Autores e reconhecido pela parte Requerida, conforme planilhas apresentadas (fls. 38/39, do ID. 77365425).

35. Com relação ao alegado acordo verbal que dispensava a Requerida de promover os reajustes dos aluguéis pelo índice oficial do governo (IGP-M), foi veementemente negado pelos Autores em suas respectivas manifestações e, também, por ocasião da audiência de instrução e julgamento. Por outro lado, a Requerida não apresentou nenhum elemento de prova capaz de embasar, ainda que minimamente, qualquer avença no sentido de dispensa dos reajustes.

36. Assim, não se verificando nos autos qualquer indício mínimo de prova da existência do alegado acordo de dispensa de reajustes e, por outro lado, havendo previsão expressa no Contrato de Locação entabulado entre as partes (Cláusula Quarta), resta evidente que a Requerida não se desincumbiu do ônus que lhe cabia, qual seja a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos Autores (art. 373, II, do CPC/2015).

37. Outrossim, tendo em vista que os Autores reconhecem a dispensa do aluguel no período de 02 (dois) meses, em que o hotel permaneceu fechado em razão da pandemia de COVID-19
(abril e maio de 2020)
e, ainda, que o reajuste anual só foi exigido da Requerida, em 2021, por ocasião da propositura da presente demanda, apesar de iniciado o contrato em 2016, sem que houvesse prova da exigência do aludido reajuste, nos anos anteriores, tenho que o reajuste pelo IGP-M deve ser aplicado, tão somente a partir do exercício de 2020/2021.

38. Isso porque, os fatos apresentados e a inexistência de cobrança nos anos anteriores ou de qualquer notificação extrajudicial nesse sentido, levam ao entendimento de aceitação dos Autores com a permanência dos valores inicialmente contratados sem o reajuste, bem como com relação à quitação dos meses anteriores a abril de 2020, início da alegada inadimplência da Requerida.

39. Além disso, é cediço que a cobrança de aluguel não pode sofrer reajuste retroativo, já que recebido mensalmente e aceito pelos Locadores, há que se considerar quitada a obrigação da Locatária, até a manifestação expressa em sentido contrário.

40. Desta feita, é improcedente qualquer pedido consistente no recebimento de reajuste retroativo do aluguel.

41. Com relação aos aluguéis dos meses de
abril e maio de 2020,
consta dos autos o consenso de que houve a dispensa de tais valores, em razão da pandemia de COVID-19 e do consequente fechamento dos estabelecimentos comerciais por determinação dos órgãos sanitários.

42. Portanto, a apuração do
“quantum debeatur”
, tanto dos meses vencidos e não pagos em sua integralidade
(junho/2020 a julho de 2021)
quanto dos reajustes expressamente previstos e não observados (Cláusula Quarta e Quinta) (ID. 62606999), no mesmo período, deverá ser objeto de Liquidação de Sentença para a correta elaboração dos cálculos e respectivas atualizações, mediante abatimento dos valores comprovadamente quitados e dos meses em que se verificou a dispensa de pagamento
(abril/2020 e maio/2020)
, em razão da pandemia de COVID-19.

43. Os mencionados cálculos deverão respeitar, também, os encargos, multas e juros moratórios (Cláusula Quarta e Quinta), descontando-se o percentual correspondente à sócia ELENIR, na qualidade de Locadora e possuidora de 22% do imóvel (Cláusula Primeira).

DA RESCISÃO CONTRATUAL

44. Conforme se extrai do art. 56, da Lei nº. 8.245/91, na locação comercial o contrato por prazo determinado, cessa de pleno direito ao final do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, senão vejamos:

“
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso
.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir
-
se
-
á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

45. O mesmo diploma legal, ao dispor sobre a locação em geral descreve em seu art. 9º, as hipóteses em que poderá se desfazer a locação.

“
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti
-
las.”

46. Pelo que foi dito nos autos, se faz inarredável o reconhecimento do descumprimento contratual por parte da Locatária, visto que faltou com sua obrigação de pagar o aluguel em favor dos Locadores/Autores em tempo e modo contratados.

47. Tal fato restou incontroverso diante do reconhecimento do inadimplemento pela própria Requerida, em sede de contestação, que apresentou como justificativa as restrições impostas pelo período pandêmico.

48. No entanto, apesar da forte influência negativa causada pela pandemia de COVID-19 à economia como um todo, tal fato não pode servir de supedâneo para o inadimplemento continuado e, nem tampouco para afiançar a quebra de contrato, haja vista que se deve ponderar não somente a dificuldade financeira enfrentada pela parte Devedora (Locatária), mas, também, aquela experimentada pela parte Credora (Locador) que tinha a locação como fonte de sua renda.

49. Acerca do exposto, confira-se os seguintes julgados:

“Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DÉBITO DE ALUGUÉIS. ÔNUS DO LOCATÁRIO DE COMPROVAR O PAGAMENTO. FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO. DIREITO DO CREDOR AO RECEBIMENTO DA QUANTIA ESTIPULADA. IMPOSSIBILIDADE DE REDUZIR OU ISENTAR OS DEVEDORES. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19 NAS RELAÇÕES JURÍDICAS. ANÁLISE CASUÍSTICA. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO DESPROVIDO
.” (TJ/RS - Recurso Inominado, Nº 50107831320218210052, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Cleber Augusto Tonial, Julgado em: 13-04-2023)

“Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. A SENTENÇA FOI CORRETA AO RECONHECER QUE, PELO ART. 9º, INCISO III, A LEI DE LOCAÇÕES CONFERE AO LOCADOR O DIREITO DE DESFAZER A LOCAÇÃO POR FALTA DE PAGAMENTO. A RESCISÃO DO CONTRATO É DIREITO LÍQUIDO E CERTO DO PROPRIETÁRIO QUE SE VÊ SUPRIMIDO DOS LOCATIVOS CONTRATADOS. ATÉ PORQUE, EM CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO NÃO HÁ QUE SE FALAR EM PRAZO REMANESCENTE A SER CUMPRIDO. NO CASO DA LOCAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO, CUJAS BASES DA AVENÇA SE RATIFICAM A CADA CICLO MENSAL, É CERTO QUE AS OBRIGAÇÕES DE PARTE A PARTE CAMINHAM JUNTAS E SOFREM O MESMO IMPACTO DE QUALQUER ADVERSIDADE GENERALIZADA – TAL COMO A ALUDIDA PADEMIA COVID-19.
OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE, OU MESMO O SENSO DE EQUIDADE, NÃO PERMITEM PRIVILEGIAR UMA DAS PARTES EM DETRIMENTO DA OUTRA. OS RISCOS DO NEGÓCIO, TAIS COMO A PROIBIÇÃO TEMPORÁRIA DO COMÉRCIO, DEVEM SER SUPORTADOS POR QUEM EMPREENDE, E NÃO POR QUEM APENAS DISPONIBILIZA O IMÓVEL PARA USO. MANTENHO A DECISÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
” (TJ/RS - Apelação Cível, Nº 50013031120208211001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 07-12-2022)

“E M E N T A - APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADAS – MÉRITO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – IMÓVEL COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – CONSTATAÇÃO – RESCISÃO DA LOCAÇÃO – CABIMENTO – ALUGUERES EM ATRASO – MULTA CONTRATUAL REDUZIDA NA ORIGEM – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não havendo necessidade de produção de outras provas e sendo àquelas produzidas suficientes para o deslinde da controvérsia, o julgamento antecipado não é mera faculdade, mas dever do magistrado em razão dos princípios da celeridade e economia processual. Apontados pelos apelantes os motivos do inconformismo, contrapondo-os com os fundamentos lançados na sentença vergastada, ainda que de forma concisa, não se verifica ofensa ao princípio da dialeticidade.
A Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, regulamenta os contratos locatícios e prevê que ao locatário cabe o pagamento do aluguel em dia, elemento essencial à locação, sendo o inadimplemento contratual situação autorizadora da rescisão do contrato e retomada da coisa locada
.
Estando o locatário em mora com os aluguéis, surge ao locador o direito de desfazer a locação, em decorrência da falta de pagamento, incidindo na planilha de cobrança, além do valor dos alugueres inadimplidos, os encargos decorrentes da penalidade pelo atraso no pagamento
.” (TJ/MT - N.U 1004505-16.2020.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/10/2021, Publicado no DJE 26/10/2021)

50. Dito isso, uma vez configurado o descumprimento contratual pelo inadimplemento dos aluguéis, bem como verificado o exaurimento do prazo contratado, com expressa manifestação de vontade dos Autores no sentido de reaverem o imóvel locado, há que se reconhecer cessados os efeitos da locação por prazo determinado e, por corolário,
a rescisão do Contrato pactuado entre as partes
.

51. Por conseguinte, deverá a Requerida prestar contas de todas as obrigações acessórias assumidas na contratação, tais como IPTU, TACIN, água, energia, telefone, internet e demais taxas e impostos a cargo da Locatária, a fim de que a devolução do imóvel seja efetivada nas mesmas condições em que foi recebido (Cláusula Sexta) (ID. 62606999).

52. Outrossim, tendo em vista que a quebra do Contrato se deu por inadimplemento da Requerida, deverá esta arcar com a multa rescisória prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do Instrumento de Contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel (fls. 03, do ID. 62606999).

53. Tendo em vista que os equipamentos, móveis e utensílios que integram o imóvel (Cláusula Décima), não foram devidamente elencados e individualizados de forma específica e pormenorizada para possibilitar uma apreciação mais acurada do pleito e, ainda, considerando que a Requerida ELENIR é sócia dos Autores e possuidora de 22% das cotas societárias, o pedido de devolução de móveis e equipamentos, bem como a justa análise de possível incorporação e/ou restituição devem ser objeto de procedimento próprio para tal fim.

54. Isso porque, a Cláusula Décima do Contrato de Locação prevê o dever da LOCATÁRIA restituir o imóvel em condições de uso, pinturas conservadas, higiene e manutenção, incluindo todos os móveis, equipamentos e utensílios relacionados no ANEXO I (ID. 62606999), que frise-se, não foi colacionado nos autos.

55. Por tudo isso e, considerando que a Requerida ELENIR também se acha na posição de LOCADORA e detentora de 22% das quotas da sociedade, é de rigor que após o inventário dos bens móveis, equipamentos e utensílios relacionados no mencionado ANEXO I, seja realizado o devido cômputo em Liquidação de Sentença, para apuração dos bens a serem restituídos aos Autores, descontada a parte pertencente à Requerida ELENIR, em decorrência de seus direitos como sócia proprietária do imóvel, em condomínio com ou Autores. (...)”.

No que diz respeito à alegação de desproporcionalidade da fixação do ônus sucumbencial – em 15% do valor da causa – considero-a descabida, tendo em vista que, apesar de se alegar baixa complexidade da causa, é fato que a demanda se arrasta desde 2021, havendo que se destacar a litigiosidade que comporta o percentual fixado, tendo sido interposto agravo de instrumento e teses que dão azo à fixação do percentual indicado.

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Majoro a verba honorária em 2%, em razão da sucumbência recursal”.

Diante do exposto, vê-se que os Embargantes pretendem somente a rediscussão do julgado, o que é vedado pela via dos aclaratórios, ante a ausência de vícios elencados no artigo 1.022 do CPC.

Com esses apontamentos,
REJEITO
os embargos, advertindo-se que a interposição de novos embargos poderá dar azo à aplicação de multa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025