Tribunal: TJMT
Processo: 1017533-98.2025.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017533-98.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ADRIANO SOUZA PAULINO - CPF: 021.300.261-25 (ADVOGADO), MPM MAQUINAS E IMPLEMENTOS AGRICOLAS LTDA - EPP - CNPJ: 04.059.130/0001-50 (AGRAVANTE), MICHAEL JOSE REZENDE DOS REIS - CPF: 960.714.781-20 (AGRAVADO), JOAO NELSON BASSI GONCALVES - CPF: 024.033.931-26 (AGRAVADO), PAULO HENRIQUE CAMARGO DE SOUZA - CPF: 227.174.938-75 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS BLANCO CONSALTER DOS SANTOS SOUZA - CPF: 957.891.978-68 (ADVOGADO), EDINEY DOMINGUES BARROS - CPF: 997.015.291-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INDEFERIMENTO DE LIMINAR. TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. TEMPESTIVIDADE DA AÇÃO. SUSPENSÃO DO PRAZO PELA PROPOSITURA DE AÇÃO RENOVATÓRIA. CAUÇÃO PRESTADA. REQUISITOS DO ART. 59, §1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/91 PREENCHIDOS. IRRELEVÂNCIA DA DISCUSSÃO SOBRE GARANTIA LOCATÍCIA. QUITAÇÃO POSTERIOR DOS ALUGUÉIS. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO AFASTA O DIREITO À RETOMADA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu liminar de desocupação em ação de despejo, apesar do término do contrato em 30/09/2024 e de notificações extrajudiciais (08/03/2024 e 31/03/2025).

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a ação de despejo foi proposta no prazo de 30 dias do art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/1991, consideradas a ação renovatória proposta pelos locatários e a notificação de 31/03/2025; (ii) saber se a existência de “garantia/aval” impede a liminar fundada em denúncia vazia; e (iii) saber se estão presentes os requisitos legais, inclusive a caução de três aluguéis.

III. Razões de decidir

3. A denúncia vazia (art. 59, §1º, VIII) exige apenas: término do prazo de locação não residencial, notificação do intento de retomada e ajuizamento da ação em até 30 dias, com caução equivalente a três aluguéis; a discussão sobre garantia locatícia é impertinente porque só incide na hipótese do inciso IX (inadimplemento).

4. A ação renovatória ajuizada pelos locatários constituiu óbice jurídico à retomada, impedindo o curso do prazo decadencial; além disso, a notificação de 31/03/2025 renovou o marco inicial, tornando tempestivo o ajuizamento em 05/05/2025.

5. Comprovada a prestação de caução de três aluguéis nos autos de origem, mostra-se presente o requisito específico para a liminar de desocupação.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido. Reforma da decisão agravada para confirmar a liminar de desocupação em 15 dias, condicionada à caução legal.

Tese de julgamento:

1. A ação renovatória proposta pelo locatário impede o curso do prazo decadencial do art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/1991; sobrevindo nova notificação, renova-se o marco inicial para o ajuizamento da ação de despejo.

2. Em despejo por denúncia vazia (inciso VIII), a existência de garantia fidejussória não impede a concessão de liminar, por não se tratar de hipótese do inciso IX.

3. Prestada a caução legal e preenchidos os requisitos do art. 59, §1º, VIII, é cabível a desocupação liminar do imóvel não residencial.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
Agravo de Instrumento
interposto por
MPM Máquinas e Implementos Agrícolas Ltda. - EPP
em face da decisão interlocutória proferida em ID 193304450 pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, nos autos da
Ação de Despejo por Infração Contratual cumulada com Cobrança de Aluguéis
nº 1004620-70.2025.8.11.0037, movida em desfavor de
Michael José Rezende dos Reis
e
João Nelson Bassi Gonçalves
.

A agravante pleiteou, na origem, a concessão de tutela liminar de desocupação, com fundamento no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em razão do inadimplemento de aluguéis referentes aos meses de março e abril de 2025, bem como da manutenção dos agravados na posse do imóvel após o término do contrato, ocorrido em 30/09/2024, sem proposta válida de renovação contratual.

Alega que, em 08/03/2024, notificou os locatários quanto à sua intenção de não renovar a locação, reiterando o pedido de desocupação por telegrama enviado em 31/03/2025. Os locatários, contudo, permaneceram no imóvel e, anteriormente, ajuizaram Ação Renovatória, posteriormente extinta por desistência.

O juízo de origem indeferiu o pedido liminar de desocupação, sob os fundamentos de:

- Existência de garantia locatícia, na forma de “avalista” indicado no contrato, o que afastaria a aplicação do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91; e,

- Intempestividade da propositura da ação de despejo, considerando que a notificação extrajudicial mais recente data de 31/03/2025 e a demanda foi ajuizada apenas em 05/05/2025.

Inconformada, em suas razões de ID 290061377, a agravante sustenta que:

- Não há garantia locatícia válida, pois o contrato não prevê fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária, sendo o "aval" inaplicável ao contrato civil de locação;

- A propositura anterior da Ação Renovatória pelos locatários suspendeu o prazo decadencial de 30 dias previsto no art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, de modo que, a presente demanda foi tempestivamente ajuizada; e,

- Há configuração do
periculum in mora
, diante da posse injusta dos agravados e dos prejuízos patrimoniais suportados.

Requer, assim, a concessão de efeito ativo ao presente agravo, para que seja deferida a desocupação liminar do imóvel no prazo legal de 15 (quinze) dias.

No mérito, pugna pela confirmação da liminar recursal, reformando a decisão que indeferiu a liminar de despejo.

Em ID 290786396, esta Relatora deferiu o pedido de efeito ativo para determinar a expedição de mandado de desocupação do imóvel ocupado pelos agravados, concedendo-lhes o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel nos autos de origem.

Os agravados apresentaram contraminuta em ID 295928859, sustentando, em síntese, que:

- Quitaram integralmente todos os débitos relativos ao contrato de locação, inclusive com adiantamento de aluguéis futuros, o que afastaria o fundamento da tutela de urgência concedida;

- O contrato de locação foi prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, nos termos do art. 47 da Lei nº 8.245/91, uma vez que a agravante continuou recebendo os aluguéis após o término do prazo contratual;

- A ação de despejo foi ajuizada fora do prazo legal de 30 dias previsto no art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91; e,

- O despejo causaria danos irreparáveis à atividade comercial desenvolvida no imóvel há mais de 5 (cinco) anos.

Posteriormente, os agravados apresentaram pedido de reconsideração (ID 301044382 e ID 301064855), reiterando os argumentos da contraminuta e informando que o Oficial de Justiça compareceu ao imóvel para cumprimento da ordem de despejo, tendo ficado acordado que retornaria no dia seguinte com reforço policial para efetivação da desocupação forçada.

Alegaram urgência extrema e risco de dano irreparável, juntando diversos documentos para comprovar o pagamento dos aluguéis e a estrutura do estabelecimento comercial.

Por sua vez, a agravante apresentou manifestação em ID 295990875, sustentando, em síntese, que:

- A mera indicação de avalista no contrato não atende às exigências legais previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91;

- Não é possível a purgação da mora na ação cumulada com denúncia vazia;

- Não houve prorrogação tácita da locação, uma vez que a agravante manifestou expressamente sua intenção de não renovar o contrato;

- A ação de despejo é tempestiva, considerando a suspensão do prazo decadencial pela propositura da ação renovatória; e,

- O
periculum in mora
está configurado pela manutenção injusta da posse do imóvel pelos agravados.

Em decisão monocrática de ID 301350390, a ilustre Relatora em Substituição Legal, Desembargadora Maria Helena Gargaglione Póvoas, indeferiu o pedido de tutela formulado na contraminuta, bem como os pedidos de reconsideração, mantendo a decisão anterior, proferida por esta Relatora, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O mérito recursal consiste na possibilidade de concessão de tutela liminar para desocupação de imóvel locado para fins comerciais, após o término do prazo contratual.

Nesse contexto, a controvérsia central reside na verificação da presença dos requisitos autorizadores da concessão de liminar de desocupação, notadamente aqueles previstos na Lei do Inquilinato, em especial o artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, que assim dispõe:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar
para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel
, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...).

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

Dessa forma, a liminar por denúncia vazia pode ser concedida caso o locador não possua mais interesse na manutenção do contrato não residencial, o qual vigora por tempo determinado, desde que preenchidos dois requisitos básicos: a prestação de caução e que a ação de despejo tenha sido proposta no prazo elencado no supracitado dispositivo.

Ademais, cumpre-me salientar que a discussão sobre o contrato estar ou não garantido, tese central para o juízo
a quo
indeferir a liminar, pouco importa para o deslinde da questão, já que tal requisito é exigido apenas em liminares lastreadas no inadimplemento dos aluguéis e acessórios da locação (artigo 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91), o que não é o caso dos autos.

Nesse sentido:

AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI N. 8.245/91 – REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Findo o prazo estabelecido para a locação não-residencial, havendo a resistência da locatária em desocupar o imóvel, mesmo após ser notificada para tanto, e o consequente ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia no prazo legal, com a prestação de caução no valor equivalente a 03 (três alugueis), dando cumprimento ao que preceitua o art. 59, § 1º, inc. VIII, da Lei n. 8.245/91, cabível é a concessão da medida liminar de despejo
.

Ainda que o contrato de locação firmado entre as partes possua garantia fidejussória, convém esclarecer que sendo a ação de despejo proposta com fundamento na denúncia vazia, tal garantia não impede a concessão da liminar, pois, o pedido de despejo não se deu com base na inadimplência dos aluguéis, nos termos art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei do Inquilinato.

(TJ-MT 10179855020218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 27/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022) (destaquei)

Portanto, atenho-me à análise do término do prazo locatício, da notificação dos agravados e o ajuizamento da ação de despejo dentro do prazo legal.

Feita as necessárias digressões, no caso em exame, verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes tinha prazo determinado de 60 (sessenta) meses, com término previsto para 30/09/2024, veja:

Ademais, é incontroverso que a agravante notificou extrajudicialmente os locatários em 08/03/2024, manifestando expressamente sua intenção de não renovar a locação e solicitando a desocupação do imóvel até o término do contrato. Posteriormente, reiterou a exigência de desocupação por meio de telegrama enviado em 31/03/2025 (
vide
fls. 28/29 – ID 290064370
).

Por sua vez, a Ação de Despejo foi ajuizada apenas em 05/05/2025, ou seja, aparentemente fora do prazo de 30 (trinta) dias previsto no dispositivo legal supracitado, contudo, há um elemento fático relevante que não pode ser desconsiderado: os próprios agravados ajuizaram Ação Renovatória de Locação nº 1002689-66.2024.8.11.0037 em 28/03/2024, da qual posteriormente desistiram, tendo a extinção sido homologada em 10/09/2024 (
vide
cópia integral da referida ação às fls. 31/60 – ID 290064370
).

Nesse contexto, a propositura da Ação Renovatória pelos locatários/agravados constitui causa impeditiva do curso do prazo decadencial previsto no artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, uma vez que cria óbice jurídico à retomada imediata do imóvel pelo locador. Seria contraditório e atentatório à boa-fé objetiva permitir que o prazo para ajuizamento da Ação de Despejo fluísse durante o trâmite de ação renovatória proposta pelos próprios locatários.

Desse modo, salvo melhor juízo, a notificação extrajudicial enviada em 31/03/2025 renovou o marco inicial para contagem do prazo de 30 (trinta) dias, tornando tempestiva a Ação de Despejo ajuizada em 05/05/2025.

Portanto, considerando tanto a suspensão do prazo decadencial pela propositura da Ação Renovatória quanto à renovação do marco inicial pela notificação de 31/03/2025, conclui-se pela tempestividade da Ação de Despejo, preenchendo-se também este requisito para a concessão da liminar pleiteada.

Somado a isso, constato dos autos de origem, especificadamente em ID 196872980, ID 196874016 e ID 196874017, que a parte agravante prestou a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Por fim, é de suma importância consignar que os demais argumentos trazidos pelos agravados, notadamente quanto à quitação dos aluguéis em atraso, à suposta prorrogação automática do contrato e aos eventuais prejuízos decorrentes da desocupação, são irrelevantes para a concessão da liminar de despejo lastreada em denúncia vazia, uma vez que o fundamento da medida é o término do prazo contratual e a manifestação inequívoca da agravante no sentido de não renovar a avença, e não o inadimplemento dos locatários.

Em assim sendo, é patente a presença de todos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo, nos termos do artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91.

Ante o exposto,
conheço
do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a decisão agravada e confirmar a decisão de ID 290786396 que deferiu liminar de desocupação do imóvel ocupado pelos agravados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025