Tribunal: TJMT
Processo: 1029416-31.2024.8.11.0015
Relator(a): JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE
Órgão julgador: JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 50%. CLÁUSULA ABUSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO COMPROVAÇÃO DE INTERMEDIAÇÃO AUTÔNOMA. CDC. INCIDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação visando (a) rescindir contrato de multipropriedade imobiliária, (b) declarar nula a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos e (c) condenar a recorrente à restituição de R$ 11.064,07. A recorrente sustenta validade da cláusula penal de 50%, (cinquenta por cento) invoca o regime de patrimônio de afetação e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos é válida à luz da Lei nº 13.786/2018 e do CDC; (ii) verificar se a comissão de corretagem é devida; e (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre eventuais valores a restituir.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A juntada de documentos apenas na fase recursal viola o art. 435 do CPC, pois não se trata de documentos novos, impedindo a apreciação pelo juízo de origem e configurando supressão de instância.
4. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, que admite retenção de até 50% (cinquenta por cento) quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação, não se aplica, pois o caso não trata de distrato nem de inadimplemento absoluto do adquirente, mas de nulidade de cláusulas abusivas.
5. A cláusula que prevê retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos revela desvantagem exagerada ao consumidor, sendo abusiva à luz do art. 51, IV, do CDC, razão pela qual deve ser afastada.
6. A cobrança de comissão de corretagem é indevida, pois não se comprovou a atuação de corretor autônomo ou empresa independente, vinculando-se o pagamento à própria fornecedora.
7. Os juros de mora incidem a partir da citação, uma vez que a rescisão decorre de abusividade contratual e não de desistência imotivada do consumidor, não se aplicando o Tema 1.002/STJ.
8. A incidência do CDC não viola o princípio da força obrigatória dos contratos, pois sua aplicação visa reequilibrar as relações contratuais e coibir práticas abusivas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula contratual que impõe retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de multipropriedade é abusiva quando não configurado distrato ou inadimplemento absoluto do adquirente.
2. A comissão de corretagem é indevida quando não comprovada intermediação por pessoa ou empresa autônoma.
3. Os juros de mora, em caso de rescisão por abusividade contratual, incidem a partir da citação.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 435; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; CDC, art. 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT,

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1029416-31.2024.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[CANELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 30.145.972/0001-35 (RECORRENTE), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL - CPF: 015.065.131-74 (ADVOGADO), CARMINE MARIA BERGMANN - CPF: 017.768.691-09 (RECORRIDO), CARMINE MARIA BERGMANN - CPF: 017.768.691-09 (ADVOGADO), EDER ANTONUCCI DOS SANTOS - CPF: 035.077.791-88 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 50%. CLÁUSULA ABUSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO COMPROVAÇÃO DE INTERMEDIAÇÃO AUTÔNOMA. CDC. INCIDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação visando (a) rescindir contrato de multipropriedade imobiliária, (b) declarar nula a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos e (c) condenar a recorrente à restituição de R$ 11.064,07. A recorrente sustenta validade da cláusula penal de 50%, (cinquenta por cento) invoca o regime de patrimônio de afetação e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos é válida à luz da Lei nº 13.786/2018 e do CDC; (ii) verificar se a comissão de corretagem é devida; e (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre eventuais valores a restituir.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A juntada de documentos apenas na fase recursal viola o art. 435 do CPC, pois não se trata de documentos novos, impedindo a apreciação pelo juízo de origem e configurando supressão de instância.

4.

O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, que admite retenção de até 50% (cinquenta por cento) quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação, não se aplica, pois o caso não trata de distrato nem de inadimplemento absoluto do adquirente, mas de nulidade de cláusulas abusivas.

5.

A cláusula que prevê retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos revela desvantagem exagerada ao consumidor, sendo abusiva à luz do art. 51, IV, do CDC, razão pela qual deve ser afastada.

6.

A cobrança de comissão de corretagem é indevida, pois não se comprovou a atuação de corretor autônomo ou empresa independente, vinculando-se o pagamento à própria fornecedora.

7.

Os juros de mora incidem a partir da citação, uma vez que a rescisão decorre de abusividade contratual e não de desistência imotivada do consumidor, não se aplicando o Tema 1.002/STJ.

8.

A incidência do CDC não viola o princípio da força obrigatória dos contratos, pois sua aplicação visa reequilibrar as relações contratuais e coibir práticas abusivas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula contratual que impõe retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de multipropriedade é abusiva quando não configurado distrato ou inadimplemento absoluto do adquirente.

2.

A comissão de corretagem é indevida quando não comprovada intermediação por pessoa ou empresa autônoma.

3.

Os juros de mora, em caso de rescisão por abusividade contratual, incidem a partir da citação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 435; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: TJDFT, Acórdão nº 1126790, 20150111421732APC, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4ª Turma Cível, j. 18.09.2018, DJe 30.09.2018.

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedente a demanda, acolhendo pedidos consistentes em (a) rescindir o contrato de multipropriedade imobiliária, (b) declarar a nulidade da clausula que estabelecera a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela recorrida, e (c) condenar a recorrente a restituir à recorrida a importância de R$ 11.064,07 (onze mil, sessenta e quatro de reais e sete centavos.

A recorrente sustenta a validade da retenção de 50% pela multa contratual e que se trata de empreendimento submetido ao patrimônio de afetação.

Aduz que não cabe invocar o CDC para descumprir um contrato livremente firmado.

Pugna pela reforma validar o seu direito à retenção de 50% sobre o valor pago, bem assim para manter o valor pago a título de comissão de corretagem. Por fim, pede que sobre eventuais valores a serem devolvidos incidam juros somente após o trânsito em julgado.

Contrarrazões pela manutenção da sentença.

É o breve relatório.

VOTO

Colendos Pares,

O recurso é próprio e tempestivo, razão pela qual dele conheço.

Não foram suscitadas defesas dilatórias.

No mérito, é de rigor o desprovimento do recurso inominado.

Iniciando pela questão atinente à juntada de documentos apenas na fase recursal, deve-se ter presente que não se trata de documentos novos, porquanto não constituídos após a narrativa dos fatos – e sim antes.

Com efeito, é cediço que os documentos novos podem ser juntados a qualquer tempo, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, ou ainda quando a parte afirma fato novo, ou fato velho de ciência nova. Não é o caso dos autos, em que foi juntada apenas na fase recursal uma certidão do registro imobiliário onde consta que o imóvel foi constituído sob a forma de
patrimônio de afetação
(ID 314594445).

Logo, a rigor, juntada infringe a norma do art. 435 do CPC, além de provocar supressão de instância por ter impossibilitado ao juízo
a quo
apreciá-los e deles extrair a consequência jurídica devida.

A despeito do entendimento acima exarado, oportuno assentar que a Lei nº 13.786/2018 fez incorporar o
Art. 67-A na Lei 4.591/64
– Lei dos Condomínios,
instituindo a possibilidade de desfazimento do contrato mediante distrato, sendo que no parágrafo 5º desse dispositivo

estabeleceu que quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação, a restituição dos valores pagos pelo adquirente seja feita no limite de 50% da quantia paga:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - a integralidade da comissão de corretagem;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no
caput
e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,
pro rata die
;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 5º
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação
, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei,
o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente
, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo­-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do
caput
deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Sucede que no caso em liça, restou evidenciado que a causa de pedir residiu nas alegações de que havia cláusulas abusivas de multa (causando desvantagem exagerada) e classificação indevida do valor da entrada como comissão de corretagem (pois não se identificou pessoa ou empresa autônoma e estranha à negociação que estivesse prestando tal serviço).

Logo,
não se tratou de um distrato
(e tampouco se cuidou de inadimplemento absoluto, pois parte dos valores foi paga), situações essas exigidas no
caput
do art. 67-A instituído pela Lei 13.786/2018.

Em tais circunstâncias, a norma acima transcrita não incide no caso em julgamento.

Portanto, a sentença foi certeira ao reputar indevida a retenção de 50% sobre o valor pago.

Além, disso, não há dúvidas acerca da incidência das normas consumeristas à espécie de contrato de compra e venda em que são objeto de negociação imóveis em regime de multipropriedade do tipo
time sharing
, devendo ser mantida a intelecção de que o percentual estabelecido no instrumento do contrato, prefixando perdas e danos em 50% (cinquenta por cento), mostra-se assaz elevado e provoca desvantagem exagerada à parte recorrida, em clara ofensa ao artigo 51, inciso IV, do CDC, operando como verdadeira cláusula de decaimento, de entendimento consolidado na jurisprudência pátria como sendo passível de alteração de parte do Estado-juiz.

Sobre o pleito de reforma referente à comissão de corretagem, também andou bem a sentença na medida em que não se identifica nos autos que o pagamento a tal propósito destinara-se a terceira pessoa autônoma que teria atuado na negociação como corretor estranho aos quadros da sociedade recorrente.

Por fim, o pedido de que eventuais valores a serem restituídos incidam juros de mora somente após o trânsito em julgado, não merece acolho, porquanto não se verifica na espécie a incursão do Tema 1002-STJ, uma vez que a situação que deu ensejo à rescisão contratual não se afina com desistência imotivada da recorrida, e sim por decorrência de abusividade havida na contratação.

A propósito:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.

I. Se, por um lado, não se pode reputar nula de pleno direito a penalidade de perda parcial das prestações pagas pelo promitente comprador que dá causa à resolução do contrato, tendo em vista que o artigo 53 da Lei 8.078/1990 só interdita a cláusula de decaimento total, de outro os artigos 6º, incisos IV e V, e 51, inciso IV e § 1º, do mesmo diploma legal, impõem a modificação de cláusulas que atentam contra os princípios da equivalência e da proporcionalidade.

II. A retenção de 15% dos valores pagos pelo adquirente, ao mesmo tempo em que penaliza o descumprimento do contrato, possibilita à incorporadora o ressarcimento dos potenciais prejuízos sofridos, máxime porque, ante o efeito retroativo da resolução, ela permanece com o imóvel negociado e é favorecida com a respectiva valorização.

III. Em se cuidando de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação, mesmo na hipótese em que a resilição contratual provém de iniciativa do promitente comprador.

IV. Recurso conhecido e desprovido.

(Acórdão 1126790, 20150111421732APC, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2018, publicado no DJe: 30/09/2018.)

Ademais, não é correto afirmar que o Código de Defesa do Consumidor teria sido invocado para descumprir o que fora pactuado, pois sempre que houver infringência às normas consumeristas, que incidem sobre a grande maioria dos contratos por força do diálogo das fontes, sua aplicação se operará como imprescindível à readequação contratual entre as partes contraentes de modo a expungir abusos e ilegalidades.

Posto isso, conheço do recurso e lhe NEGO PROVIMENTO.

Custas e honorários pela recorrente, esses à razão de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Juiz

JOÃO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025