Tribunal: TJMT
Processo: 1011339-90.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011339-90.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[THALES DE PAIVA AFFONSO - CPF: 043.919.589-61 (APELADO), LARA MARIA GOMES DE AZEVEDO - CPF: 013.128.481-97 (ADVOGADO), DEONICE RIBEIRO DO NASCIMENTO - CPF: 738.361.411-91 (APELANTE), LUCIANA MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 002.927.741-84 (ADVOGADO), CONSTRUTORA MENDES ALVES LTDA - CNPJ: 34.307.831/0001-22 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IRREGULAR E EMBARGADO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL APLICADA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta por construtora e particular contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinou a devolução integral das parcelas pagas, aplicou cláusula penal em favor do comprador e fixou indenização por danos morais em R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em debate consistem em saber: (i) se a rescisão contratual decorreu de desistência imotivada do comprador ou de irregularidade da vendedora; (ii) se é devida a devolução integral das parcelas; (iii) se a cláusula penal deve beneficiar o consumidor; (iv) se há dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Restou comprovada a irregularidade do empreendimento e seu embargo por ausência de licença ambiental, configurando culpa exclusiva da construtora.

4. A Súmula 543 do STJ assegura a devolução integral das parcelas pagas quando a culpa pela rescisão é do vendedor.

5. Nos termos do Tema 971/STJ, a cláusula penal prevista apenas contra o adquirente deve ser revertida em benefício do consumidor quando o inadimplemento for do fornecedor.

6. Os danos ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento, ensejando reparação moral em valor razoável e proporcional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados para 15% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel motivada por irregularidade do empreendimento impõe a devolução integral das parcelas pagas pelo consumidor.

2. A cláusula penal prevista exclusivamente em favor do vendedor aplica-se também em benefício do comprador quando configurado inadimplemento da construtora.

3. Configura dano moral indenizável a frustração decorrente da aquisição de imóvel em loteamento irregular e embargado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
Construtora Mendes Alves Ltda.
e
Deonice Ribeiro do Nascimento
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato e Restituição de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais, registrada sob o nº 1011339-90.2024.8.11.0041, ajuizada por
Thales de Paiva Affonso
em desfavor de
Construtora Mendes Alves Ltda.
e
Deonice Ribeiro do Nascimento
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para “a
) DECLARAR RESCINDIDO
o contrato de Compra e Venda objeto dos autos; b)
CONDENAR
as requeridas a restituir de forma simples à autora os valores pagos, R$23.000,00(vinte três mil reais), excluindo-se eventuais juros e encargos moratórios; c) interpretar em favor da autora a cláusula penal disposta no contrato e
CONDENAR
as rés ao pagamento de R$ 5.750,00(cinco mil setecentos e cinquenta reais). c)
CONDENAR
as requeridas ao pagamento de danos morais em favor do autor, cujo montante fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais).”, e determinar que os valores referentes aos danos materiais deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos. Relativamente aos danos morais, o valor deverá ser atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento por tratar-se de relação de natureza contratual. A sentença condenou ainda os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Os recorrentes pugnam pela reforma da sentença argumentando que :
1)
o juízo
a quo
não considerou que o embargo das obras do empreendimento ocorreu após a venda dos lotes, o que, em sua visão, demonstraria a boa-fé contratual, uma vez que não poderiam prever a ação do Ministério Público;
2)
o contrato de compra e venda estabelecia que o apelado assumiu o imóvel na forma em que se encontrava, como "fração ideal de imóvel rural" e que a cláusula 12.3 do contrato reconhecia a irregularidade, pressupondo que o apelado tinha conhecimento de que se tratava de uma compra de risco.;
3)
a comercialização e aquisição de fração ideal de lotes é lícita, de acordo com o artigo 1358-A do Código Civil, e que não foi prometido no contrato o registro individual do imóvel, sendo a venda apenas de direito de posse.
4)
deve ser afastada à cláusula penal, visto que a contratação foi clara e ocorreu antes do embargo da obra, sem que se possa imputar má-fé;
5)
a rescisão contratual se deu por arrependimento do apelado e não por culpa sua, devendo os descontos contratuais serem respeitados para evitar o enriquecimento ilícito;
6)
não há dano moral, uma vez que é inexiste ato ilícito de sua parte e que o mero descumprimento contratual não gera dano moral indenizável.

Ao final requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, de forma sucessiva requer seja afastada a cláusula penal.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Construtora Mendes Alves Ltda.
e
Deonice Ribeiro do Nascimento
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato e Restituição de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais, registrada sob o nº 1011339-90.2024.8.11.0041, ajuizada por
Thales de Paiva Affonso
em desfavor de
Construtora Mendes Alves Ltda.
e
Deonice Ribeiro do Nascimento
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para “a
) DECLARAR RESCINDIDO
o contrato de Compra e Venda objeto dos autos; b)
CONDENAR
as requeridas a restituir de forma simples à autora os valores pagos, R$23.000,00(vinte três mil reais), excluindo-se eventuais juros e encargos moratórios; c) interpretar em favor da autora a cláusula penal disposta no contrato e
CONDENAR
as rés ao pagamento de R$ 5.750,00(cinco mil setecentos e cinquenta reais). c)
CONDENAR
as requeridas ao pagamento de danos morais em favor do autor, cujo montante fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais).”, e determinar que os valores referentes aos danos materiais deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos. Relativamente aos danos morais, o valor deverá ser atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento por tratar-se de relação de natureza contratual. A sentença condenou ainda os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Após a devida instrução processual sobreveio a sentença ora objurgada.

Pois bem.

O recurso deve ser desprovido.

Da análise dos autos, tenho que restou comprovada a irregularidade no loteamento através da Ação Civil Pública nº. 1026080- 43.2021. Sendo assim, conforme se verifica das provas trazidas à baila, a pretensão de decretação da rescisão contratual encontra respaldo jurídico.

No caso concreto,

embora a cláusula 1.2.1 do contrato estabeleça que o objeto seria apenas de fração ideal do bem, tal disposição não resta clara, especialmente em razão da cláusula primeira da descrição do imóvel - objeto do contrato, constar a aquisição de dois lotes, de número 74 e 75, dando a entender, que a aquisição seria dos mencionados lotes. Assim, restou evidente a falta de clareza no contrato, objeto da lide, o que fere o princípio da informação insculpido no art. 6º, III do CDC.

Além disso, a construtora não comprovou nos autos a regularidade do empreendimento junto aos órgãos fiscalizatórios, fato corroborado pelo ajuizamento de Ação Civil Pública pelo Ministério Público Estadual, que resultou no embargo da obra da recorrente, circunstância que sequer foi contestada no processo.

Assim, a rescisão contratual não decorreu de desistência imotivada da parte autora. O conjunto probatório produzido demonstrou de forma consistente que a paralisação da obra ocorreu em razão de impasses ambientais, os quais motivaram o embargo pelos órgãos competentes. Ressalte-se que a loteadora não possuía licença ambiental de instalação do loteamento, o que se confirma, inclusive, pelas reportagens e publicações em mídias sociais juntadas aos autos.

Ressalte-se que a parte recorrente confessa nas razões recursais que tinha conhecimento que a obra era irregular, uma vez que afirmou que “o Recorrido, desde a compra é ciente que a compra se tratava da posse de
fração ideal, pois seus limites são incompatíveis para o registro de uma única propriedade,

PORTANTO UMA PROPRIEDADE IRREGULAR.
”
(Id. 287278900 - Pág. 5-6, negritei e sublinhei).

Tal situação, por si só, comprova a má-fé da recorrente.

Como senão bastasse, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova. Assim, resta incontroversa a responsabilidade da empresa ré pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores no contrato de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Quanto a cláusula penal entendo que ela é aplicável em favor da parte autora, uma vez que conforme o tema 971 do STJ "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". (Recurso Especial nº 1.614.721 - DF (2016/0187952-6) Relator: Ministro Luis Felipe Salomão, Julgado em 22-05-2019).

Do mesmo modo, reconheço a ocorrência de dano moral, uma vez que a situação fática não se limita a uma simples frustração decorrente de um negócio não concretizado.

Sobre a questão este Tribunal de Justiça já decidiu em processo que envolve a mesma parte ora recorrente e a mesma obra:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OBRA EMBARGADA POR IRREGULARIDADES – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO INDEVIDA – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes, não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que falar-se na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF.

No caso, tendo a vendedora dado causa à rescisão contratual, ante a irregularidade na realização da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor do alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes. (N.U 1027704-93.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/07/2023, Publicado no DJE 01/07/2023)

Ao arremate, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida
(EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto, mantendo-se intacta a r. sentença.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação nos termos do art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025