Tribunal: TJMT
Processo: 1036006-94.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036006-94.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[FRANCISCO EUDO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 003.826.363-76 (APELADO), DANIEL DA COSTA GARCIA - CPF: 870.457.371-49 (ADVOGADO), RAYANE RAMOS ARANTES DE SOUZA - CPF: 036.319.061-96 (ADVOGADO), ANDREIA MESQUITA DA SILVA - CPF: 006.175.991-06 (ADVOGADO), JOSIANE MANGANARO PEREIRA VIEIRA - CPF: 027.020.131-98 (ADVOGADO), INCO PLATAFORMA ELETRONICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA - CNPJ: 30.031.833/0001-80 (APELANTE), IVAN DE SOUZA MERCEDO MOREIRA - CPF: 089.732.686-51 (ADVOGADO), MAIS LAR ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 29.795.190/0001-62 (APELANTE), LORRAN HENRIQUE MIRANDA GONTIJO - CPF: 117.618.686-83 (ADVOGADO), PAULO EDUARDO GONTIJO NEVES - CPF: 850.689.006-30 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 2 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 37.523.234/0001-23 (APELANTE), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. AUSÊNCIA DE INÍCIO DAS OBRAS. CONDIÇÃO CONTRATUAL ABUSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL APLICADA EM DESFAVOR DAS FORNECEDORAS. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações Cíveis interpostas por INCO PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA., de um lado, e RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. e MAIS LAR ENGENHARIA LTDA., de outro, contra sentença proferida nos autos da Ação de Resolução Contratual cumulada com Restituição de Valores e Reparação por Danos Morais ajuizada por FRANCISCO EUDO DE OLIVEIRA JUNIOR. A sentença julgou procedente a ação para condenar, solidariamente, as rés à devolução de R$ 101.235,68, ao pagamento de R$ 22.228,97 a título de cláusula penal e R$ 10.000,00 por danos morais, além de custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão:

(i) verificar a existência de inovação recursal com a juntada de documentos novos em sede de apelação;

(ii) examinar a legitimidade passiva da MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.;

(iii) analisar a existência de interesse processual diante do não esgotamento do prazo contratual;

(iv) aferir a legitimidade passiva e o interesse processual da INCO PLATAFORMA, bem como sua eventual responsabilidade solidária;

(v) discutir a validade da cláusula de “demanda mínima” como condição suspensiva para o início das obras; e

(vi) avaliar a configuração de danos morais e a possibilidade de inversão da cláusula penal.

III. Razões de decidir

3. A juntada de documentos audiovisuais e fotográficos pelas Apelantes RONDONÓPOLIS 2 e MAIS LAR apenas na fase recursal constitui inovação probatória vedada, por não terem sido objeto de instrução nem de decisão em primeira instância, afrontando o princípio do duplo grau de jurisdição, nos termos do art. 1.013, §1º, do CPC.

4. A preliminar de ilegitimidade passiva da MAIS LAR é rejeitada, pois a empresa integra o mesmo grupo econômico e assumiu a gestão do empreendimento, apresentando-se aos consumidores como responsável pela execução das obras, fato demonstrado nos autos e suficiente, pela teoria da aparência, para justificar sua inclusão na lide à luz do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

5. Rejeita-se a preliminar de carência de ação por ausência de interesse processual, pois a pretensão do autor não se funda no prazo contratual total, mas na inércia injustificada quanto ao início das obras e na abusividade da cláusula de “demanda mínima”, caracterizando interesse jurídico e necessidade da tutela jurisdicional.

6. A preliminar de ilegitimidade passiva da INCO PLATAFORMA não merece acolhimento. A empresa participou ativamente da operacionalização financeira do empreendimento de setembro/2022 a julho/2023, constando nos boletos, gerindo os recebimentos, e se apresentando como parte do sistema de arrecadação, o que configura vinculação material com a cadeia de fornecimento e atrai a incidência do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

7. Rejeita-se também a preliminar de ausência de interesse processual da INCO, pois os efeitos da sentença alcançam diretamente sua esfera jurídica, considerando sua atuação continuada e economicamente vantajosa dentro da operação de arrecadação.

8. A alegação de ausência de solidariedade da INCO constitui matéria de mérito e não de admissibilidade, pois demanda exame da extensão de sua atuação na cadeia de consumo e da eventual responsabilidade decorrente do vínculo com os demais fornecedores.

9. No mérito, está demonstrado que a INCO ultrapassou os limites de mera cessionária de crédito ou intermediadora, por manter vínculo operacional, temporal e econômico com o empreendimento, sendo parte relevante da cadeia de fornecimento, o que justifica sua responsabilização solidária com base na teoria da aparência.

10. A cláusula contratual que subordina o início das obras à “demanda mínima” imposta pela instituição financeira é considerada abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC, por fixar obrigação indeterminada, transferir riscos da atividade empresarial ao consumidor e comprometer a previsibilidade do contrato.

11. O contrato firmado entre as partes é típico de promessa de compra e venda de imóvel na planta, sem alienação fiduciária registrada, razão pela qual permanece submetido integralmente às normas do CDC, sendo inaplicável o Tema 1095 do STJ.

12. A inversão do ônus da prova é válida, pois a hipossuficiência técnica do consumidor, a complexidade do empreendimento e a assimetria informacional justificam a medida nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

13. O contrato pode ser rescindido mesmo antes do prazo final estipulado, quando há inadimplemento da parte fornecedora, sendo inaplicável o art. 32, §2º, da Lei 4.591/64 nas hipóteses de inadimplemento culposo, o que afasta também a tese de arrependimento imotivado.

14. A ausência de início das obras após mais de um ano da contratação frustra a legítima expectativa do consumidor e configura inadimplemento absoluto, que, pelas suas circunstâncias, transcende o mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável.

15. A cláusula penal originalmente prevista contra o consumidor deve ser invertida em seu favor, diante do inadimplemento contratual das fornecedoras, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ.

16. É juridicamente inadmissível a pretensão de aplicação de penalidades contratuais contra o consumidor na hipótese de rescisão por culpa exclusiva dos fornecedores, por contrariar os princípios da boa-fé, da vedação ao enriquecimento sem causa e da função social do contrato.

IV. Dispositivo e tese

17. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1
. É inadmissível a juntada de documentos novos em sede recursal, quando não produzidos na instrução nem objeto de decisão em primeira instância, sob pena de inovação recursal.

2. Integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente a empresa que assume a gestão do empreendimento ou opera arrecadações e se apresenta como parte da operação junto ao consumidor, ainda que não tenha firmado o contrato de compra e venda.

3. Cláusula que subordina o início das obras a “demanda mínima” imposta por agente financeiro, sem critério objetivo e sem prazo certo, é abusiva e nula, por transferir riscos do negócio ao consumidor.

4. A ausência de início das obras após mais de um ano da contratação caracteriza inadimplemento absoluto, autorizando a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos, aplicação da cláusula penal e indenização por danos morais.

5. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor deve ser invertida em seu favor, nos termos do Tema 971 do STJ, quando o inadimplemento é da fornecedora.

6. O dano moral é cabível quando a conduta da fornecedora frustra a legítima expectativa do consumidor, gerando insegurança e desilusão, com violação a sua dignidade.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.013, § 1º, e 85, § 11; CDC, arts. 6º, VIII; 7º, parágrafo único; 51, IV; Lei 4.591/64, arts. 31-A, § 12, e 32, § 2º; CC, art. 884.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 842.688/SC, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, 3ª Turma, j. 27.03.2007, DJe 21.05.2007; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.815.033/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.12.2019, DJe 05.12.2019; STJ, AgInt no REsp 1.794.544/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 20.04.2020, DJe 24.04.2020; STJ, AgInt no AREsp 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 27.03.2023, DJe 03.04.2023; STJ, REsp 1.987.240/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.05.2023, DJe 26.05.2023; TJ/MT, RAC 1001366-75.2021.8.11.0087, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câm. Dir. Priv., j. 19.09.2023, DJe 25.09.2023; TJ/MT, RAC 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, 5ª Câm. Dir. Priv., j. 14.05.2024, DJe 17.05.2024; TJ/MT, RAC 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Borges, 4ª Câm. Dir. Priv., j. 12.06.2024, DJe 15.06.2024; TJ/MT, RAC 0026839-68.2014.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal, 5ª Câm. Dir. Priv., j. 16.07.2024, DJe 22.07.2024; TJ/MT, RAC 1023048-93.2022.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, 1ª Câm. Dir. Priv., j. 28.08.2025, DJe 28.08.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação Cíveis interpostos por
INCO PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA.
e por
RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.
, ambos contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini, nos autos da
Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Reparação de Danos Morais
ajuizada por
FRANCISCO EUDO DE OLIVEIRA JUNIOR
contra as ora Apelantes e
Construtora Viasul Ltda.
, que
julgou procedente a demanda
, condenando solidariamente as Requeridas à restituição de R$ 101.235,68, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais e R$ 22.228,97 referente à cláusula penal, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação (
vide
ID. 310855920).

Por suas razões recursais de ID. 310855924,
a Apelante
INCO PLATAFORMA
argui,
preliminarmente
,
a)

ilegitimidade passiva
por ser mera agente de arrecadação em operação de cessão fiduciária de direitos creditórios;
b)

ausência de interesse processual
por não integrar o contrato de compra e venda;
c)

inexistência de solidariedade
frente à incorporadora/vendedora.

No
mérito
, sustenta
a)
mera cessão fiduciária de direitos creditórios que não se confunde com cessão de posição contratual;
b)
responsabilidade exclusiva do incorporador à luz da Lei 4.591/64 (art. 31-A, §12) e do CDC;
c)
impossibilidade de responder por pedidos decorrentes de contrato do qual não participou;
d)
inexistência de lesão moral por ausência de atraso na entrega do imóvel;
e)

subsidiariamente
, limitação da responsabilidade aos valores efetivamente recebidos como agente de arrecadação.

Requer, ao final, o
acolhimento da preliminar
de ilegitimidade passiva para exclusão da lide.
Subsidiariamente
,
provimento integral
para afastar a condenação solidária e,
eventualmente
, limitação aos valores intermediados, afastamento ou redução dos danos morais e a inversão do ônus sucumbenciais.

Ato contínuo,
RONDONÓPOLIS 2
e
MAIS LAR
interpôs Apelação ao ID. 310855934, alegando, em síntese, as
preliminares
de
a)

ilegitimidade passiva
da
MAIS LAR
por ausência de relação contratual direta com o autor;
b)

carência de ação
por não esgotamento do prazo contratual.

No que toca ao
mérito
, aduziu
a)
inexistência de mora da construtora (obras em estado avançado conforme cronograma);
b)
legalidade da cláusula de início das obras condicionada à demanda mínima pelo agente financeiro;
c)
distinção entre contrato de aquisição e contrato de crédito para construção;
d)
ciência expressa do adquirente sobre as condições suspensivas;
e)
inaplicabilidade do CDC (Tema 1095 do STJ);
f)
impossibilidade de inversão do ônus da prova;
g)
regularidade contratual e impossibilidade de rescisão por arrependimento;
h)
irretratabilidade do contrato nos termos do art. 32, §2º da Lei 4.591/64;
i)
ausência de justa causa para rescisão;
j)
inexistência de danos morais por mero inadimplemento contratual;
k)
aplicação das penalidades contratuais em desfavor do autor por rescisão imotivada.

Com essas considerações,
requer o

acolhimento da preliminar
de ilegitimidade da
MAIS LAR
.
Subsidiariamente
, o
provimento integral
para julgar improcedente a ação com o reconhecimento da validade das cláusulas contratuais e a aplicação das penalidades contratuais contra o Autor/Apelado, com o conseguinte afastamento dos danos morais e,
alternativamente
, redução do
quantum
indenizatório com a inversão do ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões de IDs. 310855933 e 310855943, o Apelado
FRANCISCO EUDO
pugna pela
manutenção integral da sentença
, amparado na
a)
participação efetiva de todas as rés na cadeia de consumo;
b)
responsabilidade solidária pela teoria da aparência;
c)
inadimplemento contratual pela ausência de início das obras;
d)
abusividade da cláusula de demanda mínima;
e)
configuração dos danos morais pela frustração da expectativa legítima.

Recursos tempestivos e preparados (IDs. 312612897 e 312634396).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINARES)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Augusta Câmara:

I) DA ANÁLISE DE OFÍCIO DE POSSÍVEL INOVAÇÃO RECURSAL:

Analisando detidamente o feito, observo que as Apelantes
RONDONÓPOLIS 2
e
MAIS LAR
trouxeram em suas razões recursais documentos fotográficos e audiovisuais demonstrando pretensamente o andamento das obras, alegando cumprimento do cronograma físico-financeiro

Entretanto,
tais elementos probatórios foram trazidos
apenas
em sede de Recurso de Apelação
,
não sendo produzidos na instrução processual, tampouco foram objeto de debate e decisão em primeira instância
, configurando
inovação recursal
inadmissível, por implicar supressão de instância, em violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.

É pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que o efeito devolutivo da apelação se limita às questões efetivamente suscitadas e discutidas no processo,
não sendo admissível a inclusão de novas provas em sede recursal
, sob pena de supressão de instância e violação ao contraditório e à ampla defesa.

É o que preconiza o art. 1.013, §1º, do Código de Processo Civil:

"Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado."

Em caso análogo já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE DIVÓRCIO E ALIMENTOS – EXCLUSÃO DE BEM DA PARTILHA – IMPOSSIBILIDADE – INOVAÇÃO RECURSAL – ALEGADA AUSÊNCIA DE DÍVIDA A SER PARTILHADA- DÍVIDA NÃO IMPUGNADA NA CONTESTAÇÃO – INOVAÇÃO RECURSAL – IMPOSSIBILIDADE – MINORAÇÃO DA PENSÃO ALIMENTÍCIA A FILHA MENOR – AUSÊNCIA DE PROVA DA INCAPACIDADE DE SUPORTAR O PERCENTUAL FIXADO – OBSERVÂNCIA AO BINÔMIO – VALOR MANTIDO – DIVISÃO DE BENS ‘INSTRUMENTOS DE TRABALHO’ – DESCABIMENTO – ARTIGO 1.659 DO CC – AUTORIZAÇÃO PARA LEVANTAMENTO DE VALOR- ACORDO ENTRE AS PARTES – OMISSÃO NA SENTENÇA – RECONHECIMENTO – PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DO AUTOR E DESPROVIDO DO RECURSO DAS RÉS.
Se a tese veiculada na apelação não foi, em momento algum, suscitada no decorrer da fase instrutória e, portanto, não foi submetida ao contraditório, à ampla defesa, não pode ser objeto de apreciação na fase recursal
. Para alteração do valor da prestação alimentícia é insuficiente a simples alegação de impossibilidade de pagá-lo, devendo o alimentante provar que é incapaz de arcar com a aludida verba alimentar, o que não ocorreu. Nos termos do art. 1.659 do Código Civil, não cabe a partilha de bens do salão, vez que tal bem é considerado instrumento de trabalho e, por isso, deve ser excluído da partilha.”
(TJ/MT. RAC 10013667520218110087. Relator Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 19/09/2023, DJe: 25/09/2023; g. n.).

Nesse cenário,
deixo de conhecer
,
de ofício
,
dos argumentos recursais e documentos relativos ao alegado andamento das obras
, por constituírem inovação probatória inadmissível,
limitando a cognição recursal aos fundamentos apresentados na petição inicial, contestações e rebatidos na sentença recorrida
.

II) DAS PRELIMINARES ARGUIDAS POR MAIS LAR:

II.1 – Da ilegitimidade passiva:

A Apelante
MAIS LAR
suscita a preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando não possuir relação contratual direta com o Autor/Apelado, uma vez que o contrato foi celebrado originalmente entre o Autor/Apelado e a
RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA
.

A citada preliminar não merece acolhimento
.

Cumpre ressaltar que a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de reconhecer a legitimidade passiva das empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico, por força da solidariedade existente entre elas, especialmente nas relações consumeristas. Nesse sentido, vejamos:

"CIVIL. SEGURO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. CORRETORA. MESMO GRUPO ECONÔMICO
. PRESCRIÇÃO - PRAZO - ART. 178, § 6º DO C. CIVIL - ART. 27 DO CDC - NÃO INCIDÊNCIA. PAGAMENTO A MENOR. PEDIDO ADMINISTRATIVO. PRAZO SUSPENSO. SÚMULA 229. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. I -
A corretora de seguro, integrante do mesmo grupo econômico a que pertence a companhia seguradora tem legitimidade para responder à ação em que se demanda o cumprimento de contrato
. II - A ação para complementar indenização securitária prescreve em um ano, tendo como termo inicial a data de ciência, pelo segurado, do pagamento incompleto. III - O pedido de pagamento da indenização, mesmo quando se refira a uma parcela, suspende o prazo prescricional, até que o segurado tome conhecimento da resposta negativa da seguradora. Incide a Súmula 229. IV - O simples manejo de apelação cabível, ainda que com argumentos frágeis ou improcedentes, sem evidente intuito protelatório não traduz má-fé nem justifica a aplicação de multa"
. (STJ. REsp 842.688/SC. Relator Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma. Julgamento: 27/03/2007, DJe: 21/05/2007; g. n.).

No caso dos autos, a documentação acostada aos IDs. 310855383, 310855876, 310855877, 310855878, 310855879, 310855880, 310855881, 310855882, 310855883, 310855898 e 310855900 demonstram que a
MAIS LAR
se inseriu posteriormente na relação,
assumindo gestão do empreendimento perante os consumidores
,
apresentando-se como responsável pela execução das obras
.

É cediço que, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos os fornecedores que participam da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, independentemente de vínculo contratual direto originário.

Na espécie, ressai que a legitimidade passiva deve ser aferida pela teoria da asserção, bastando que as alegações iniciais permitam, em tese, a responsabilização da parte, o que ocorre na espécie.

O que se verifica, com a devida vênia, é uma tentativa da Apelante
MAIS LAR
de se eximir de responsabilidade, valendo-se de formalidades inerentes à personalidade jurídica, em detrimento dos direitos da parte consumidora, o que não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário.

Logo,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da MAIS LAR.

II.2 – Da carência de ação:

Ainda, as Apelantes
RONDONÓPOLIS 2
e
MAIS LAR
alegam carência de ação por falta de interesse de agir, sustentando que o prazo contratual de 36 meses para conclusão das obras não se esgotou, considerando que o contrato foi assinado em 24/09/2022 e a ação ajuizada em outubro/2023.

Rejeito, de pronto, a preliminar de carência de ação
.

Dado que, o interesse de agir se configura pela necessidade de buscar a tutela jurisdicional diante da resistência à pretensão. No caso, o Autor/Apelado não fundamenta seu pedido no mero atraso da entrega final do imóvel, mas sim
1)
na
ausência de início das obras
em prazo razoável, contrariando promessa verbal de início em janeiro/2023;
2)
na
abusividade da cláusula
que condiciona o início das obras a “
demanda mínima”
indeterminada; e
3)
na
nulidade
das disposições contratuais que estabelecem prazo indeterminado para cumprimento da obrigação principal.

Melhor explicitando, a causa de pedir não reside no esgotamento do prazo final de entrega, mas na inexecução das obrigações em seu aspecto inicial e na nulidade de cláusulas abusivas,
configurando legítimo interesse na tutela jurisdicional
.

III) DAS PRELIMINARES ARGUIDAS POR INCO PLATAFORMA:

III.1 – Da ilegitimidade passiva e da ausência de interesse processual:

A Apelante
INCO
suscita conjuntamente as preliminares de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual, alegando ser mera agente de arrecadação que não integra o contrato de compra e venda, não possuindo, portanto, pertinência subjetiva para figurar no polo passivo da demanda.

Quanto à
ausência de interesse processual
, a aludida Apelante escuda que, por não integrar o contrato de compra e venda objeto da lide, inexistiria interesse jurídico na demanda, uma vez que os efeitos da sentença não poderiam atingir sua esfera jurídica.

Tal preliminar não merece prosperar
.

O interesse de agir se caracteriza pela necessidade do provimento jurisdicional para satisfação da pretensão e pela adequação da via processual escolhida. No caso,
a inclusão da
INCO
no polo passivo decorre de sua efetiva participação na cadeia de fornecimento
, conforme será demonstrado adiante no mérito.

Antecipo, entretanto, que a circunstância de a
INCO
não figurar formalmente no contrato de compra e venda
não afasta automaticamente o interesse processual
, uma vez que
sua participação operacional na relação de consumo
, intermediando pagamentos, constando em boletos e se apresentando como parte do sistema de recebimento,
justifica sua inclusão na lide
.

No presente caso, sendo a pretensão autoral dirigida contra todos os participantes da cadeia de consumo que causaram danos ao consumidor, há evidente adequação entre o pedido e a inclusão da INCO na demanda.

Quanto à
ilegitimidade passiva
, é necessário distinguir claramente a situação da
INCO
das hipóteses de mera intermediação imobiliária, como corretagem, em que efetivamente se reconhece ilegitimidade passiva.

Como assentou este Tribunal em caso envolvendo corretora: “
A responsabilidade da corretora limita-se a eventuais falhas na prestação do serviço de corretagem. Na ausência de qualquer problema nesse âmbito e na falta de envolvimento direto da corretora com o empreendimento imobiliário, não se vislumbra a viabilidade do reconhecimento de responsabilidade solidária com base na cadeia de fornecimento.
” (
Ex vi
TJ/MT, RAC 0026839-68.2014.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal, 5ª Câm. Dir. Priv., j. 16/07/2024, DJe 22/07/2024; destaquei).

Entretanto
,
a situação da INCO PLATAFORMA é factualmente diversa das hipóteses de mera corretagem:

i)

Participação temporal prolongada
: Diferentemente de corretoras que atuam apenas no momento da venda, a
INCO
manteve participação ativa na relação contratual por período significativo (setembro/2022 a julho/2023), operacionalizando continuamente os recebimentos;

ii)

Benefício econômico contínuo
: Não se trata de comissão pontual de corretagem, mas de vantagem econômica derivada da gestão continuada dos recebimentos do empreendimento;

iii)

Apresentação ao consumidor
: A
INCO
se apresentou como parte integrante do sistema de financiamento/recebimento, constando nos boletos e comunicações, criando legítima expectativa de responsabilidade;

iv)

Vinculação operacional
: Manteve vinculação direta com o empreendimento através da cessão fiduciária e gestão dos recebíveis, não sendo mera intermediadora pontual.

Os já elencados documentos de IDs. 310855383, 310855876, 310855877, 310855878, 310855879, 310855880, 310855881, 310855882, 310855883, 310855898 e 310855900,
revelam que a
INCO
intermediou efetivamente os pagamentos do autor durante período significativo da relação contratual
,
apresentando-se ao consumidor como parte do sistema de recebimento
, sendo que, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos os fornecedores que participam da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor,
aplicando-se o princípio da teoria da aparência
.

Desta feita,
rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva
e
ausência de interesse processual
arguidas pela
INCO PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA
.

III.2 – Da inexistência de solidariedade:

Lado outro, no que toca à preliminar de “
inexistência de solidariedade frente à incorporadora/vendedora
” arguida pela
INCO PLATAFORMA
não se trata de questão processual pura, mas
se confunde com o mérito da causa
, visto que, para determinar se há ou não solidariedade, é necessário analisar questões de fundo como participação na cadeia de consumo, vantagem econômica auferida, apresentação ao consumidor e nexo causal, todas questões eminentemente meritórias e que serão apreciadas na sequência.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Superadas as preliminares e presentes os pressupostos de admissibilidade,
passo ao exame dos demais argumentos deduzidos nas Apelações
.

Ressai dos autos que
FRANCISCO EUDO DE OLIVEIRA JUNIOR
manejou Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais contra as ora Apelantes e a
Construtora Viasul Ltda.
, argumentando ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel no empreendimento “
Parque Ville
” em 24/09/2022, com promessa verbal de início das obras em janeiro/2023, o que não ocorreu, culminando com a rescisão contratual por inadimplemento das fornecedoras.

À vista disso, requereu a rescisão do contrato pactuado entre as partes com a devolução do valor pago, condenando-se os Requeridos ao pagamento da cláusula penal, além de indenização a título de danos morais.

Regularmente citados, os Requeridos apresentaram contestações.

Após regular instrução processual, o d. Juízo
a quo
julgou procedentes os pleitos autorais, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade:

“Vistos etc.

FRANCISCO EUDO DE OLIVEIRA JÚNIOR
, qualificado nos autos, ingressou com
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS
contra
INCO PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA, MAIS LAR ENGENHARIA LTDA, RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA
e
VIA SUL ENGENHARIA LTDA
, também qualificadas no processo, visando obter a rescisão do contrato pactuado entre as partes com a devolução do valor pago.

O autor aduz que, em 24/09/2022, firmou contrato de compra e venda de imóvel com a parte ré, tendo como objeto, um apartamento situado no Bloco 12, Unidade 104, Módulo 01, denominado Parque Ville, pelo valor de R$ 222.289,71 a ser pago mediante a entrada de R$ 44.400,10 e mais 29 parcelas de R$ 6.124,10. Sustenta que o prazo para a conclusão da obra seria em até 36 meses, o que não ocorreu. Diz que, procurou a parte ré com o intuito de resgatar os valores pagos, sem êxito. Alega que em face do não cumprimento da avença faz jus à resilição da avença com as devoluções dos valores pagos. Requer a procedência do pedido inicial. Juntou documentos.

O pedido de tutela antecipada foi deferido (Id. 140103247).

Citadas, as rés apresentaram contestação (Ids. 149383143, 149263586 e 149251945). Em sede preliminar, arguem a ilegitimidade passiva e a carência da ação. No mérito, em longo arrazoado, sustentam a legalidade da transação havida entre as partes. Argumentam a existência de boa-fé quando da formalização do negócio. Requerem a improcedência do pedido inicial. Juntaram documentos.

Tréplicas (Ids. 158081469 e 158083077).

Instados a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (Id. 161331366).

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. EXAMINADOS.

DECIDO.

Julgo o processo no estado em que se encontra. Conheço diretamente do pedido, eis que a questão de mérito prescinde da produção de provas, na forma do art. 355, I, do CPC.

(...)

Impende destacar, ainda, que a produção probatória, conquanto seja uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, não elide o poder-dever inerente ao julgador de evitar que, sob tal pretexto, se transforme o processo em infindáveis diligências inúteis.

Passo às análises das preliminares vindicadas.

Referente a carência da ação por falta de documentos básicos de comprovação, esta não merece prosperar, visto que a parte requerida em verdade discute o mérito. Ademais, entendo que a parte autora juntou aos autos prova documental suficiente ao ajuizamento da ação, onde foi rebatida em sede de contestação.

Alusivo as ilegitimidades passivas das rés Inco Plataforma Eletrônica de Investimento Participativo Ltda e Mais Lar Engenharia Ltda, não merecem prosperar, dado que o contrato bancário que a parte autora pretende rever foi firmado com as rés, como se vê do documento do Id. 132718262, ao passo que houve a cessão/endosso das Cédulas de Crédito Bancário por parte dos investidores em favor da INCO, tendo portanto, pertinência subjetiva para figurar no polo passivo do presente feito.

Ademais, visto que todos aqueles que participam da cadeia de consumo, auferindo vantagem econômica ou de qualquer outra natureza, por intermediarem transações entre o consumidor e terceiros devem responder solidariamente aos prejuízos causados, conforme o § 2º, do artigo 3º, parágrafo único, do art. 7º; §1º, do art. 25, todos do CDC, pela teoria da aparência.

Ainda, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de
natureza consumerista
, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. Aplicam-se ao caso, em comento, as regras de proteção do consumidor, inclusive pertinente à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

Portanto, rejeito as preliminares arguidas.

No mérito. A situação em exame tem por objeto a rescisão do contrato de prestação de serviços firmado com a parte ré, com a devolução do preço, em face da não conclusão da obra e, por conseguinte, não cumprimento do contrato.

É inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do instrumento particular de promessa de compra e venda, alegado na inicial,
restando indiscutível que a relação submetida à análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em face do que dispõe o artigo 32, da Lei nº. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, é cabível, visto que a mora enseja a rescisão da avença.

Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao
statu quo ante
e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes.

(...)

Ressalta-se ainda, que vige nos contratos o princípio do enriquecimento sem causa, decorrente do princípio geral
suum cuique tribuere
, princípio de ordem moral e que guarda relação com o interesse social, na medida em que o eleva à categoria de fonte normativa de obrigação, ou seja, como imposição legal de restituição, ficando a pessoa beneficiada ilegitimamente com o acréscimo incumbida de repor o bem, ou o valor, este corrigido monetariamente.

Reza o artigo 26, V, da Lei n. 6.766/79:

(...)

Neste mesmo sentido dispõe o artigo 11, “f”, do Decreto–Lei n. 58/37:

(...)

Não prospera a pretensão da parte requerida em recusar a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pela parte autora.

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na inadimplência pela impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se.

Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária, sob pena de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "plus" que se acresce, mas um "minus" que se evita.

Assim, a correção monetária deve incidir a contar do desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas.

Quanto aos juros de mora vindicados pela parte ré, entendo serem eles devidos e devem incidir a partir da citação.

No que concerne ao valor do dano moral, o
quantum
deve ser arbitrado com moderação, norteando-se o julgador pelos critérios da gravidade e repercussão da ofensa, da posição social da ofendida e da situação econômica da ofensora.

Deve-se considerar, ainda, na sua fixação, a dupla finalidade do instituto, cujos objetivos são, por um lado, a punição da ofensora, como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa, e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados.

Ressalta-se que a indenização não pode representar enriquecimento injustificado do ofendido, mas deve atender ao caráter inibitório-punitivo, especialmente a prevenir reincidências, e atender à natureza reparatório-compensatória, considerando-se as circunstâncias gerais e específicas do caso concreto, a gravidade do dano, comportamentos da parte ofensora e ofendido, repercussão do fato e capacidade de absorção por parte de quem sofre o abalo, tudo de forma a evitar o enriquecimento injustificado, mas que também de forma a assegurar o caráter pedagógico a que se propõe a condenação indenizatória.

Dessa forma, uma vez comprovada nos autos a trilogia estrutural exigida pelo instituto da responsabilidade civil, como a prática de um ilícito, o dano e o nexo de causalidade entre ambos, clarividente esta a conduta injurídica, procedendo o pedido indenizatório.

No caso em comento, as circunstâncias do caso; a condição pessoal da parte ofensora e a gravidade do dano, principalmente, impõem a sua fixação no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que se revela adequado aos propósitos as quais a indenização se destina, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

A quantia ora arbitrada atende satisfatoriamente aos interesses das partes, compensando o sofrimento e constrangimento da parte requerente, bem como, representa sanção a parte demandada de forma que agirá de maneira mais cautelosa quando adotar medidas que possam prejudicar seus clientes ou terceiros com quem não contratou.

No que se refere a retenção das arras, observo que devem ser textualmente pactuadas, considerado o seu caráter acessório, razão por que os valores pagos a título de entrada não podem ser considerados como prefixação de perdas e danos, na ausência de previsão textual no contrato, o que indefiro de plano.

Concernente a cláusula penal, o contrato prevê, na cláusula 7.1: “Em caso desfazimento do negócio, nos termos da "Cláusula Sétima: Da Resolução Contratual", as consequências serão as seguintes:

b. multa convencional de 50% da quantia paga.
”

Ocorre que a aplicação da cláusula citada não pode ser estipulada somente caso o adquirente descumpra a sua obrigação, pois o claramente estipula que as devedoras incorrem na cláusula penal caso deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, como é o caso.

Ou seja, qualquer das partes que culposamente deixe de cumprir sua obrigação ou constitua em mora receberá o ônus da cláusula penal, os artigos 409 a 416 regulam essa aplicação, cabendo ressaltar aqui que para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.

Destarte, o atraso na entrega do imóvel, período previsto em 36 meses e postergando até a presente data sem qualquer excludente de responsabilidade, configura a existência da mora por parte da ré.

No entanto, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a retenção do total das quantias pagas pela parte vendedora tem sido admitida entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso.

Portanto, refuto a porcentagem de 50% e declaro o
pagamento de multa de 10% incidente sobre o valor de venda do imóvel.

Desta feita, é devido o valor de R$ 22.228,97, a título de multa por atraso na entrega da obra.

Destarte, o atraso na entrega do imóvel, sem qualquer excludente de responsabilidade, configura a existência da mora por parte da requerida e a consequente obrigação de indenizar o comprador por eventuais prejuízos.

Nesse contexto, a multa compensatória prevista no contrato entabulado entre as partes é aplicável ao caso concreto, e tem natureza de cláusula penal compensatória (artigo 409 do CC).

Ainda que a cláusula preveja o pagamento até a entrega do imóvel, deve ser utilizada como parâmetro para indenizar os prejuízos suportados pelo promitente comprador, em razão do inadimplemento do contrato.

Ex positis
,
julgo PROCEDENTE
o pedido inicial. Declaro
rescindido
o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, objeto da lide. Determino que a parte requerida promova as restituições dos valores pagos pelo demandante no importe atualizado de R$ 101.235,68 (Id. 132718264), na forma solidária, com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês,
a partir da citação
. Observando o critério de razoabilidade, condição econômica da parte demandada, bem como da parte requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a parte requerida, a pagar a parte autora, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), na forma solidária.

A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação.
Condeno a parte ré no que tange a cláusula penal, ao pagamento em favor do autor no importe de R$ 22.228,97, na forma solidária
.

Condeno, ainda, a parte ré nos pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, estes a favor do patrono da parte autora, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, remeta os autos ao departamento competente para as providências cabíveis, com a baixa e anotações necessárias.”
(ID. 310855920).

Pois bem.

Inicialmente, extrai-se que a relação contratual firmada entre as partes é inequivocamente regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o qual estabelece, em seu art. 7º, parágrafo único, a responsabilidade solidária de todos os fornecedores que participam da cadeia de consumo.

Dito isso, considerando a interposição de recursos distintos,
procedo à análise individual das razões expendidas
.

I – DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR INCO PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA.

I.1 - Da alegada mera cessão fiduciária que não se confunde com cessão de posição contratual:

A Apelante
INCO
assevera ter participado apenas como agente de arrecadação em operação de cessão fiduciária, não assumindo qualquer obrigação material do contrato de compra e venda.

Não obstante os argumentos expendidos,
a tese não se coaduna com a realidade fática dos autos
.

Desnecessárias maiores digressões sobre esse ponto, visto que, como assentado ao se refutar a preliminar de
ilegitimidade passiva,
a situação da INCO PLATAFORMA é factualmente diversa das hipóteses de mera corretagem
, na medida em que:

a)

Participação temporal prolongada
: Diferentemente de corretoras que atuam apenas no momento da venda, a
INCO
manteve participação ativa na relação contratual por período significativo (setembro/2022 a julho/2023), operacionalizando continuamente os recebimentos;

b)

Benefício econômico contínuo
: Não se trata de comissão pontual de corretagem, mas de vantagem econômica derivada da gestão continuada dos recebimentos do empreendimento;

c)

Apresentação ao consumidor
: A
INCO
se apresentou como parte integrante do sistema de financiamento/recebimento, constando nos boletos e comunicações, criando legítima expectativa de responsabilidade;

d)

Vinculação operacional
: Manteve vinculação direta com o empreendimento através da cessão fiduciária e gestão dos recebíveis, não sendo mera intermediadora pontual.

Corroborando, o acervo probatório de IDs. 310855383, 310855876, 310855877, 310855878, 310855879, 310855880, 310855881, 310855882, 310855883, 310855898 e 310855900
revelam que a
INCO
intermediou efetivamente os pagamentos do autor durante período significativo da relação contratual
,
apresentando-se ao consumidor como parte do sistema de recebimento
, sendo que, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos os fornecedores que participam da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor,
aplicando-se o princípio da teoria da aparência
.

I.2 - Da afirmada responsabilidade exclusiva do incorporador à luz da Lei 4.591/64:

Invoca-se o § 12 do art. 31-A da Lei 4.591/64 para sustentar a irresponsabilidade da Apelante
INCO
, alegando que a cessão de direitos creditórios não transfere as obrigações do incorporador.

O argumento não prospera
.

O dispositivo legal se aplica especificamente ao cessionário dos direitos creditórios em operações típicas de financiamento imobiliário, onde há mera transferência de créditos sem participação ativa na relação de consumo.

Contudo,
a situação da
INCO
transcende a mera cessão fiduciária
, configurando efetiva participação na cadeia de fornecimento pelos motivos já expostos, sendo que
a norma não abrange agentes de arrecadação que se apresentam ao consumidor como parte integrante do sistema de recebimentos e auferem vantagem econômica continuada da relação
.

I.3 - Da declarada impossibilidade de responder por contrato do qual não participou:

A Apelante
INCO
alega, de igual modo, que os pedidos de restituição, danos morais e cláusula penal decorrem exclusivamente do contrato de compra e venda, do qual não participou.

Tenho que a tese alhures esbarra no princípio da relatividade dos contratos de forma equivocada
.

Embora a
INCO
não seja signatária do contrato principal,
sua participação ativa na cadeia de consumo e os benefícios econômicos auferidos a inserem na
relação jurídica material
, sujeitando-a à responsabilidade solidária prevista no CDC.

A esse respeito, vejam-se os precedentes da Corte Cidadã:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE PARA A DEMANDA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRESUNÇÃO DOS PREJUÍZOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. [...]. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência do STJ, ‘
é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento
’ (AgInt no AREsp n. 1.312.486/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2018, DJe 16/11/2018). (...). 3. No caso, o Tribunal a quo assentou que a agravante integrou a cadeia fornecimento, motivo por que reconheceu sua legitimidade passiva para a demanda. Para entender de modo contrário seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. [...]. 8. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ. AgInt no REsp 1.794.544/SP, Relator Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma. Julgamento: 20/04/2020, DJe 24/04/2020; g. n.).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA. CORRETORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REVOLVIMENTO DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. 1. Ação de indenização por danos materiais. 2.
A atual jurisprudência do STJ define que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor
. 3.
Ainda que assim não fosse, observa-se que o Tribunal de origem, com base na análise do contexto fático-probatório dos autos, reconheceu a legitimidade da agravante para figurar no polo passivo da demanda, atestando, ainda, a sua solidariedade para responder pelos danos causados ao adquirente do imóvel pelo injustificado atraso na entrega da obra
. A reforma de tal entendimento, com a desconstituição de suas premissas, encontra óbice no enunciado das Súmulas nº 5 e 7, ambas do STJ. [...]. 5. Agravo interno desprovido.”
(STJ. AgInt nos EDcl no REsp 1815033/SP, Relator Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma. Julgamento: 02/12/2019, DJe 05/12/2019; g. n.).

I.4 - Da afirmada inexistência de lesão moral:

Nesse esteio, a Apelante sustenta inexistir dano moral por ausência de atraso na entrega do imóvel, argumentando que o prazo contratual não se esgotou.

O argumento é manifestamente equivocado
.

O dano moral não decorre de mero atraso na entrega, mas da
completa ausência de início das obras após mais de um ano da contratação
, frustrando gravemente a expectativa legítima do consumidor,
tratando-se de conduta que ultrapassa o mero inadimplemento contratual
, caracterizando descaso com o consumidor.

A propósito do tema:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. 4.
Na hipótese, contudo, o atraso de mais de 2 (dois) anos, após o prazo pactuado pelas partes, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida indenização por danos morais
. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ. AgInt no AREsp 2.079.545/MG, Relator Min. Raul Araújo, Quarta Turma. Julgamento: 27/03/2023, DJe 03/04/2023; g. n.).

I.5 - Do pedido subsidiário de limitação aos valores recebidos:

A Apelante requer,
subsidiariamente
, que eventual condenação seja limitada aos valores por ela intermediados.

De igual modo,
o mencionado pedido não merece acolhimento
.

Consabido que
a responsabilidade solidária prevista no CDC
(arts. 7º, parágrafo único, 18 e 25)
não admite limitação subjetiva
, precisamente porque, uma vez reconhecida a participação na cadeia de consumo,
a responsabilidade é integral e solidária
, garantindo proteção efetiva ao consumidor.

Desta feita,
deve ser rejeitada integralmente a pretensão recursal da INCO PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA.

II – DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. E MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.

II.1 - Da alegada inexistência de mora - obras em estado avançado:

As Apelantes alegam cumprimento do cronograma físico-financeiro e inexistência de mora contratual.

A tese não prospera por múltiplas razões
.

Primeiramente,
como já reconhecido de ofício
,
as alegações sobre andamento das obras constituem inovação recursal inadmissível
, não podendo ser consideradas.

Para além disso,
argumenti gratia,
restou incontroverso nos autos que as Requeridas prometeram verbalmente ao Autor, o qual adquiriu o imóvel com recursos próprios, que o início das obras dar-se-ia em janeiro/2023, o que não ocorreu (
vide
IDs. 310855389 e 310855390), configurando inadimplemento da obrigação assumida.

A ausência de efetivo início das obras, após mais de um ano da contratação (ID. 310855387), caracteriza inexecução do contrato, autorizando sua resolução por culpa das promitentes vendedoras.

II.2 - Da alegada legalidade da cláusula de demanda mínima:

Da mesma forma, as Apelantes defendem a validade da cláusula que condiciona o início das obras ao atingimento da “
demanda mínima
” exigida pela instituição financeira.

Sem sombra de dúvida,
a tese é manifestamente improcedente
.

A cláusula 5ª do contrato entabulado condiciona o início das obras ao “
fechamento e efetiva assinatura da Demanda Inicial exigida pela instituição financeira
” (
Cf
. ID. 310855387 - Pág. 28), estabelecendo prazo indeterminado para o cumprimento da obrigação principal.

Compreendo, nesse ponto, que
tal disposição é abusiva
nos termos do art. 51, IV, do CDC, por estabelecer
obrigação iníqua que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, transferindo-lhe os riscos da atividade empresarial do incorporador
.

Como já deliberou esta Corte de Justiça, “
É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva.
” (
Ex vi
TJ/MT. RAC 1003314-59.2022.8.11.0041, Relator Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado. Julgamento: 12/06/2024, DJe: 15/06/2024; destaquei).

Isso porque a responsabilidade do fornecedor está assentada na
Teoria do Risco do Empreendimento
, de modo que
o empreendedor não pode esperar apenas o bônus da sua atividade econômica, devendo assumir, de igual modo, o ônus dela decorrente
.

II.3 - Da ventilada inaplicabilidade do CDC (Tema n. 1095 do STJ):

Bem ainda, as apelantes invocam o Tema n. 1095 do STJ para afastar a aplicação do CDC, sustentando se tratar de contrato com garantia de alienação fiduciária regido pela Lei 9.514/97.

Com a devida vênia,
essa tese não se aplica ao caso concreto
.

Isso dado que o Tema n. 1095 trata
especificamente
de “
contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório
”,
o que não é o caso dos autos
, eis que, aqui, trata-se de
típico contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta
,
sem alienação fiduciária em garantia
.

Razão pela qual, a relação permanece inequivocamente regida pelo CDC por se tratar de relação de consumo típica entre consumidor final e incorporadora/construtora.

II.4 - Da anunciada impossibilidade de inversão do ônus da prova:

As Apelantes contestam ainda a inversão do ônus probatório deferida na origem.

Não lhes assiste razão
.

Caracterizada a relação de consumo e a hipossuficiência técnica do Autor/Apelado, a inversão é medida que se impõe nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, uma vez ser indubitável que o consumidor não possui conhecimento técnico nem acesso às informações sobre cronograma, licenças e andamento da obra,
justificando plenamente a inversão
.

Desse entendimento não destoa a jurisprudência superior:

“CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURAÇÃO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DAS CORRÉS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. GARANTIA DE EMPRÉSTIMO PARA A CONSTRUÇÃO DA OBRA. POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE CONTRATO COM O CONSUMIDOR. OFERTA DE PAGAMENTO POR MEIO DE FINANCIAMENTO. FRUSTRAÇÃO PELO NÃO PAGAMENTO PELA INCORPORADORA DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO (VMD) DA HIPOTECA EXIGIDO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CARACTERIZAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA E DEVER DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CONFIGURAÇÃO. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR. (...). 8. A inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), nesse contexto, se justifica pela hipossuficiência do consumidor em relação à incorporadora, que (I) detém o conhecimento da dinâmica da incorporação imobiliária, especialmente do empreendimento desenvolvido por ela; (II) foi quem constituiu a hipoteca na unidade imobiliária ofertada, para garantir uma dívida sua com a instituição financeira; e (III) é detentora de toda a documentação, notadamente do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, do qual decorreu a hipoteca e, por consequência, o valor exigido para o desligamento da garantia, cujo não pagamento inviabilizou a concessão do financiamento ao consumidor. (...). 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para, reformando o acórdão recorrido, (I) reconhecer a legitimidade passiva da recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA; e (II) declarar a resolução do contrato, por inadimplemento das recorridas, determinando, por consequência, o retorno das partes ao estado anterior, inclusive com a restituição integral, de forma solidária pelas recorridas ao recorrente, dos valores pagos por este em razão da avença.”
(STJ. REsp 1.987.240/SP, Relatora Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma. Julgamento: 23/05/2023, DJe 26/05/2023; destaquei).

II.5 - Da alegada irretratabilidade do contrato:

Similarmente
se revela impertinente a invocação do art. 32, § 2º, da Lei n. 4.591/64,
sobre irretratabilidade dos contratos de incorporação.

O aludido dispositivo legal impede
apenas
o arrependimento imotivado das partes,
não obsta a resolução por inadimplemento culposo do fornecedor
, sendo que
a irretratabilidade não se confunde com a impossibilidade de resolução por
descumprimento contratual
.

Segundo a jurisprudência do c. STJ:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. (...). 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor,
o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos
, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). (...).”
(STJ. REsp 1.723.519/SP, Relatora Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção. Julgamento: 28/08/2019, DJe: 02/10/2019; g. n.).

II.6 - Da manifestada rescisão por arrependimento:

Prosseguindo, as Recorrentes afirmam que o Autor/Apelado simplesmente se arrependeu da compra, tentando se esquivar das obrigações contratuais.

Ressai do acervo probatório que tal suposição se mostra manifestamente infundada
.

Os autos atestam inequivocamente que
a rescisão decorreu do inadimplemento das Demandadas, incluindo-se aí as Apelantes,

que não cumpriram a promessa de início das obras em janeiro/2023
, não se tratando de arrependimento, mas de
exercício regular do direito
de resolução por culpa da contraparte.

II.7 - Da afirmada ausência de danos morais:

RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.
asseguram que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável,
fundamento este que,
in casu
, não prospera
.

Sem delonga, do cotejo dos autos, dessume-se que
o presente caso transcende o simples descumprimento contratual
, envolvendo
frustração de expectativa legítima
,
ausência total de início das obras
e
conduta negligente
que extrapolam o mero aborrecimento cotidiano e
caracterizam o dano moral
, tudo
a

legitimar a responsabilização civil pela reparação dos prejuízos sofridos.

Nessa intelecção, este eg. Sodalício já assentou em caso análogo:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO SUPERIOR A DOZE MESES NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. READEQUAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS AO PERÍODO EFETIVO DE INADIMPLEMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...). Tese de julgamento: ‘1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, não justificado por causas excludentes de responsabilidade, enseja indenização por danos materiais equivalentes ao valor locatício do período de inadimplemento,
além de danos morais, quando caracterizada ofensa à dignidade dos adquirentes
.’ (...).”
(TJ/MT. RAC 1023048-93.2022.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 28/08/2025, DJe: 28/08/2025; g. n.).

Nessa perspectiva,
a fixação de indenização por danos morais se mostra adequada
não apenas para compensar o sofrimento experimentado pela Parte Apelante, mas também para desestimular a reiteração de condutas semelhantes pelas Demandadas, atendendo à dupla função da responsabilidade civil: compensatória e pedagógica.

Para a quantificação do dano moral, devem ser considerados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a condição socioeconômica das partes, a gravidade e repercussão da ofensa, bem como o grau de culpa da instituição financeira e a extensão do dano causado.

Considerando tais parâmetros, bem como os precedentes jurisprudenciais em casos análogos,
compreendo que o
quantum
fixado em R$ 10.000,00 se mostra adequado para compensar o dano sofrido
,
sem configurar enriquecimento sem causa
, atendendo ainda à finalidade pedagógica da condenação.

II.8 - Da pretensão de aplicação de penalidades contratuais contra o autor:

Derradeiramente, as já nomeadas Recorrentes pretendem a inversão das penalidades contratuais contra o autor, sustentando se tratar de rescisão por arrependimento imotivado.

Tenho que a citada pretensão seja juridicamente insustentável e contraria frontalmente a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça
.

A matéria se encontra pacificada no Tema n. 971 do STJ, que estabeleceu:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Esse tem sido, igualmente, o posicionamento adotado por este Sodalício:

“CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – AUSENCIA DE POSSE E FRUIÇÃO – IPTU – RESPONSABILDIADE DO VENDEDOR – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. (...). 4.
A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor
, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).”
(TJ/MT. RAC 1002293-31.2023.8.11.0003, Relator Des. Márcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado. Julgamento: 14/05/2024, DJe: 17/05/2024; g. n.).

Na espécie, veja-se do instrumento contratual de ID. 310855387 que havia cláusula penal compensatória prevista exclusivamente para o descumprimento do consumidor (Cláusula 7.1.1), porém, sem estipulação recíproca para mora da construtora,
in verbis
:

“7.1.1 - A resolução contratual por inadimplência do CLIENTE ou por qualquer motivo que seja, implica no imediato retorno da posse do imóvel à INCORPORADORA, podendo este dar ao mesmo o destino que achar conveniente, inclusive negociar com terceiros. Neste caso, a INCORPORADORA devolverá ao CLIENTE os valores pagos, corrigidos com base no índice previsto no presente contrato, deduzindo-se os seguintes valores:

a. a integralidade da comissão de corretagem;

b. multa convencional de 50% da quantia paga.”

Acontece que se aplicando o entendimento consolidado do STJ,
tal cláusula deve ser invertida
em favor do consumidor/Apelado por estar caracterizado o inadimplemento culposo dos fornecedores/Apelantes
.

Em verdade, a pretensão das nomeadas Apelantes viola ainda o princípio da isonomia contratual consagrado no art. 4º, III, do CDC, que veda cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais entre as partes, eis que, a toda evidência, não se pode admitir que apenas o consumidor seja penalizado pelo descumprimento, enquanto o fornecedor inadimplente permaneça isento de qualquer sanção.

Não se ignora, de mais a mais, que a aplicação de penalidades contra o consumidor prejudicado configuraria vedado enriquecimento sem causa, na medida em que as Recorrentes obteriam vantagem patrimonial (retenção de valores + multa) exatamente em decorrência de seu próprio inadimplemento; situação que afronta o art. 884 do Código Civil e os princípios basilares do direito obrigacional.

A teoria do adimplemento substancial, embora invocada implicitamente pelas Apelantes, também não se aplica à espécie, uma vez que o consumidor/Apelado não pode ser compelido a manter contrato cujo objeto principal (a entrega do imóvel), sequer teve início após mais de um ano da contratação, caracterizando inadimplemento absoluto que autoriza a resolução sem ônus para o contratante inocente.

Por fim, a pretensão ignora que a rescisão decorreu de justa causa imputável exclusivamente às fornecedoras, de sorte que pretender penalizar o consumidor nessas circunstâncias violaria a vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
) e os deveres anexos de lealdade e cooperação inerentes aos contratos de consumo.

Nesse cenário, deve ser rejeitada integralmente a pretensão recursal de
RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e de
MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.

Por todo o exposto, conheço dos recursos e
REJEITO as preliminares
suscitadas para, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO
às Apelações Cíveis interpostas
por
INCO PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO LTDA.
e por
RONDONÓPOLIS 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.
, mantendo inalterada a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte,
majoro a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais

de 15% para 20%
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025