Tribunal: TJMT
Processo: 1009083-62.2022.8.11.0004
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009083-62.2022.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSE GERALDO GARLA - CPF: 136.763.268-49 (APELANTE), DANILO GERALDI ARRUY - CPF: 226.497.378-16 (ADVOGADO), JOSE CARLOS MARQUES NOGUEIRA - CPF: 282.348.550-34 (APELADO), CAIO VICTOR CARLINI FORNARI - CPF: 334.022.908-20 (ADVOGADO), THAIS REGINA FERRARI NOGUEIRA - CPF: 055.765.628-10 (APELADO), LUIS APARECIDO FERREIRA TORRES - CPF: 403.964.791-20 (ADVOGADO), MARIANA OLIVEIRA KHALIFI - CPF: 456.035.518-52 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – DIFERENÇA ENTRE A METRAGEM PREVISTA NO CONTRATO E A EFETIVA EXTENSÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELO AUTOR\RECORRENTE – VENDA
AD CORPUS
– INDENIZAÇÃO – DESCABIMENTO – INSTRUMENTO CONTRATUAL QUE ESTABELECEU A VENDA DO IMÓVEL COMO UM TODO – DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL – RESSARCIMENTO CABÍVEL –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta em ação de cobrança ajuizada pelo adquirente de imóvel, envolvendo o abatimento proporcional ao preço pago, em razão da diferença entre a metragem prevista no contrato e a efetivação da extensão do imóvel, bem como o ressarcimento para a escrituração do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a diferença entre a distância contratual e o real do imóvel justifica o abatimento proporcional ao preço pago; e (ii) estabelecer se as despesas com a regularização do imóvel devem ser ressarcidas ao adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A venda
ad corpus
caracteriza-se pela alienação do imóvel como um todo, independentemente da extensão exata, razão pela qual eventual diferença entre a área contratada e o real não enseja abatimento proporcional ao preço, salvo demonstração de erro substancial, o que não se demonstrou no caso.

O contrato firmado entre as partes previu expressamente que a venda ocorreu
ad corpus
, eliminando a possibilidade de abatimento proporcional ao preço.

As despesas com a regularização do imóvel, como baixa de gravame e pagamento de outras dívidas, que eram de responsabilidade do vendedor, tornam devido o ressarcimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

A venda
ad corpus
impede o abatimento proporcional ao preço por diferença de distância.

O vendedor deve ressarcir as despesas com a regularização do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por JOSÉ GERALDO GARLA, contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Barra do Garças (Dra. Augusta Prutchansky Martins Gomes Negrão Nogueira), que, nos autos da Ação de Cobrança nº 1009083-62.2022.8.11.0004, movida pelos autores\apelados,
julgou improcedente

o pleito exordial
.

Por fim, condenou os réus\apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Irresignada, aduz a parte apelante em síntese que:
a-)
houve quebra de legítima de expectativa, como comprador;
b-)
houve desmembramento de área maior do que a prevista em relação ao aeroporto existente no imóvel;
c-)
houve rompimento da boa-fé objetiva;
d-)
deve ocorrer o ressarcimento das despesas pagas para regularizar o imóvel.

Desse modo, requer o provimento do recurso, a fim de reformar a sentença, para:

I-)
condenar os réus\apelantes a ressarci-lo por todos os custos e despesas necessários à transferência da titularidade do imóvel;

II-)
realizar o abatimento\ressarcimento pelo valor já pago, em relação a área do aeroporto e dos posseiros existentes no imóvel, que totalizam a quantia de R$2.049.985,42 (dois milhões, quarenta e nove mil, oitocentos e oitenta e cinco reais e quarenta e dois centavos), cujos valores deverão ser atualizados desde o desembolso e com juros legais a partir da citação.

Contrarrazões, no id. 240713718. Sem preliminar.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se na origem de ação de cobrança com pedido de tutela de urgência distribuída pelo recorrente em face dos recorridos, tendo por escopo o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel rural celebrado em 04/10/2018 de fls. 341/349, sua respectiva Escritura Pública de fls. 21/30 no (id 101977581) e sua re-ratificação de fls.63/64, referente ao imóvel rural denominado “Fazenda Marília”, com área de 1.454,1730 (mil e quatrocentos e quarenta e quatro hectares e dezessete ares e trinta centíares), registrada sob a matrícula nº 75.228, no Cartório de Imóveis da Comarca de Barra do Garças – MT, cadastrado no INCRA sob o CCIR nº 901.024.011.657-8 e Receita Federal nº 1.091.362-9 de fls.41/62.

Consta dos autos que o pagamento do preço de aquisição foi devidamente quitado, sendo realizado da seguinte forma:

1ª)
R$ 1.000.000,00 (hum milhão de reais) pagos de forma parcelada e em espécie;

2ª)
permuta consistente na transferência de 6.170,00 (seis milhões e cento e setenta mil) quotas sociais da empresa BIG-LOT Empreendimentos Imobiliários LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº 32.006.677/0001-23 de propriedade do autor\apelante aos réus\apelados;

3ª)
assunção de uma dívida dos réus\apelados pelo recorrente, junto a cooperativa de crédito SICOOB no valor de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais), referente à cédula rural hipotecária nº 660719, registrada como SICOR nº 20181497730 e averbada na matrícula do imóvel sob o nº 75.228; e,

4ª)
um pagamento pelo autor\apelante no valor de R$1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais), no prazo de 90 (noventa) dias, após a quitação e baixa de todos os ônus e hipotecas, que incidiam sobre o imóvel e a pessoa dos vendedores\apelados.

Após a realização dos pagamentos, o autor\apelante constatou os seguintes fatos:

I-)
os vendedores\réus\apelados não realizaram o cancelamento dos 12 (doze) gravames que impediam o registro da escritura de compra e venda, muito menos quitaram suas dívidas pessoais;

II-)
foi desmembrada uma área de 174,2360 (cento e setenta e quatro hectares e vinte e três ares e sessenta centiares) do imóvel rural objeto da compra e venda, em virtude da ação de usucapião nº 1001259-33.2019.4.01.3605 que tramitou perante a Vara Federal Cível e Criminal da Subseção Judiciária de Barra do Garças-MT, movida pela União Federal, que foi objeto de registro R-33-75.228 da matrícula 75.228 do C.R.I de Barra do Garças-MT, restando uma área líquida de 1.279,9400 ha (um mil, duzentos e setenta e nove hectares, e noventa e quatro ares), fls.41/62; e

III-)
além da área ocupada pelo aeroporto de Barra do Garças–MT, descobriu após a celebração do contrato, a existência de dois posseiros, o primeiro denominado “
Aristache
” que ocupa uma área de 28,4596 ha (vinte e oito hectares e quarenta e cinco ares e noventa e seis centiares) e o segundo denominado “
Córrego
” que ocupa uma área de 15,9329 ha (quinze hectares e noventa e três ares e vinte e nove centiares), totalizando assim a ocupação de uma área na quantidade de 44,3925 ha (quarenta e quatro hectares e trinta e nove ares e vinte e cinco centiares).

Feitas essas digressões, entendo que o pedido do autor\apelante merece parcial acolhimento.

Da condenação dos vendedores\apelados pela quantidade de hectares ocupada pelos posseiros.

O autor\apelante alega que teria sido surpreendido pela ocupação de 44,3925 hectares por posseiros, de modo que tem direito ao ressarcimento, em pecúnia, do valor correspondente à área.

Entretanto, restou demonstrado, quando da audiência de instrução e julgamento, pelos depoimentos das testemunhas e pelo próprio autor\apelante, que ele visitou o imóvel cinco vezes (depoimento do autor).

A testemunha do autor, André Luiz, que foi o corretor contratado por ele, mencionou que durante as visitas verificaram pessoalmente o local onde os posseiros estavam, porém entenderam que eles se encontravam fora do limite da propriedade que estava sendo negociada e que, somente após o autor tomar posse da área, mediante a contratação de um topógrafo, é que teve ciência que os posseiros estavam, na verdade, dentro dos limites.

Durante audiência de instrução e julgamento, a testemunha Júlio Brandão Simões arrolada pelos requeridos, ao responder as perguntas formuladas pelo seu advogado, respondeu: “
que o corretor André intermediou a venda do imóvel, contudo, eu quem fiz aproximação das partes; que na primeira visita,
busquei o José Geraldo, primo dele e o André com a minha caminhonete no aeroporto, levei para darem uma volta pela lateral do imóvel e voltei para a sede da fazenda
;
que mostrei as divisas e confrontações
;
que sempre existiram posseiros naquela área
; que não falei para José Geraldo sobre os posseiros e sobre o aeroporto, mas tão somente para o André; que o José Carlos não acompanhou o José Geraldo na visita; que o José Geraldo andou com o gerente da fazenda, naquela época o Ary e com o corretor André”
.

A testemunha, ao responder às perguntas do advogado do autor sobre os posseiros, disse “
que estavam no imóvel; que não sabe se foi informado ao José Geraldo porque não estava junto com eles, mas sempre falei ao André que existiam posseiros e a divisa com o aeroporto
”.

Por sua vez, a testemunha Ary Domingues da Silva Júnior, arrolada pelo autor e ouvida como informante, ao ser questionada pelo advogado do autor, respondeu: “
que na época da negociação da fazenda ele era o gerente;
que após o José Geraldo ter andado com os corretores, eu fui mostrar as limitações da fazenda
”.

Na mesma oportunidade, a testemunha/informante ao responder as perguntas formuladas pelo advogado dos requeridos, disse: “
que falei para José Geraldo que a área dos posseiros estava fora da negociação, porque é uma área que não era de José Carlos;
que andando de caminhonete com José Geraldo, mostrei as limitações da fazenda (cercas), porém, ninguém desceu para fazer averiguar
;
que sobre o aeroporto, esclareceu que José Carlos vendeu a José Geraldo uma área cuja quantidade de terras não é a mesma que se encontra no local; que se tivessem me levado junto com os corretores para mostrar as limitações a José Geraldo, ele não teria entrando numa fria como ele entrou; que gerencio a fazenda de José Carlos desde o ano de 1996
”.

(...)

Desse modo, mesmo que o comprador alegue que não conheceu as minúcias do imóvel (o que já seria responsabilidade sua) e considerando as cifras envolvidas (mais de treze milhões de reais), ainda assim, realizou a compra, não podendo, agora, alegar desconhecimento, pois, ao assinar o contrato, deu sua plena ciência e assentimento de que o imóvel poderia estar ocupado por terceiros.

A falta de diligência e cautela quando da celebração do contrato de compra e venda torna o autor o próprio responsável pelos percalços que alega ter sofrido, porquanto incumbe ao comprador verificar as condições do imóvel antes da aquisição, de modo que, as questões de direito e fáticas do caso concreto não levam à solução diversa daquela aplicada na sentença.

A nulidade do negócio jurídico só pode ser declarada quando for plenamente demonstrada a existência de vício de consentimento das partes, ou seja, erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, conforme estabelece o art. 171, II, do Código Civil, caso em que não se verifica na espécie, mormente levando em consideração a prova dos autos.

O que é possível verificar é que o apelante não se cercou dos cuidados necessários antes de entabular o negócio. Ora, era de fácil constatação que a área adquirida tinha ou não posseiros.

Assim, considerando o princípio do
pacta sunt servanda
e da autonomia das vontades, não pode ser anulado um negócio jurídico perfeito sem que haja uma fundamentação plausível.

Além disso, conforme muito bem fundamentado pelo Juízo singular, verifica-se do contrato que o imóvel foi vendido como um todo, sendo informada sua dimensão global, não havendo qualquer menção ao preço do hectare, nem mesmo os conflitantes ou detalhamento da área.

Confiram-se os excertos a respeito:

(...)

Da análise dos documentos que constam nos autos e pelos depoimentos das testemunhas colhidos na audiência, verifico que os requeridos não lograram êxito em comprovar a ciência prévia do autor acerca da existência de posseiros que ocupam parte ideal de 44,3925 ha (quarenta e quatro hectares e trinta e nove ares e vinte e cinco centíares) do imóvel que foi adquirido, isso porque a testemunha JÚLIO arrolado pelo requerido disse NÃO ter contado ao comprador, ora autor, mas tão somente a ANDRÉ que, por sua vez, afirmou que tomou conhecimento após as medidas pelo topógrafo, bem como o fato do informante ARY ter confirmado que os requeridos venderam um número de terras acima daquele realmente existente, assim como não se referenciou aos posseiros como invasores, mas tão somente como “confrontantes” do imóvel, motivo pelo qual gerou dúvidas e foi necessário realizarem as medidas.

Por outro lado, restou evidente que o autor teria conhecimento de que no interior do imóvel adquirido existia o aeroporto que ocupava uma área de aproximadamente 48,4 ha, conforme consta no documento colacionado na página 43, registrado no id. 101977589.

Contudo, restou demonstrado que, na verdade, o aeroporto de Barra do Garças/MT ocupava uma área correspondente a 174,2264 (cento e setenta e quatro hectares e vinte e dois ares e sessenta e quatro centíares), conforme consta no relatório apontado na página 43, registrado no id 101977585.

Outrossim, resta incontroverso que a ocorrência da venda operou-se de forma ad copus, conforme expresso no parágrafo primeiro da cláusula 1ª, vejamos:

(...)

Se o autor realmente queria comprar o imóvel pelo preço do metro quadrado, certamente teria providenciado o levantamento topográfico do terreno previamente à celebração do contrato de promessa de compra e venda (e não posteriormente) a fim de atestar a real delimitação da área que estava a adquirir, exige do autor a devida cautela na aquisição. Nessa trilha, se o autor visualizou todo o imóvel que estava a adquirir, agradou-se do que viu e, antes de promover qualquer levantamento topográfico, formalizou a compra do imóvel em conformidade com o que havia visto, não se pode dizer que a metragem do terreno foi fator determinante para o fechamento do negócio entre as partes, pelo que não se pode concluir que a venda deu-se em caráter ad mensuram.

(...)

Desse modo, da análise do conjunto probatório documental e oral, estamos diante de uma venda
ad corpus
, e por isso não há que se falar em inadimplência contratual ou ofensa aos princípios da boa fé contratual por parte dos vendedores\apelados, uma vez que o imóvel foi vendido como um todo e o comprador\apelante tinha prévio conhecimento das condições do imóvel.

Portanto, caberia ao comprador a prova de que, se conhecesse a real dimensão do imóvel, não teria realizado o negócio jurídico. Ou seja, no caso dos autos, caberia ao autor o ônus de tal prova, o que não ocorreu, devendo a sentença ser mantida nesse ponto.

Do reembolso das despesas realizadas para escriturar o imóvel.

Existe cláusula na Escritura de Compra e Venda (id. 236588690, pág. 21/39) que prevê a retenção\abatimento do valor, caso o comprador tivesse que pagar despesas que eram de responsabilidade do vendedor. Confira-se:

Em suas contrarrazões, o apelado confirma que o apelante realizou algumas despesas dessa natureza, tornando a questão incontroversa, vejamos:

(...) quanto aos supostos valores gastos para liquidação dos passivos dos Réus – os quais superaram R$1.500.000,00 – o Apelante não comprova
todos

os referidos gastos; bem como não comprova a responsabilidade dos Apelados em arcar com tais despesas
. (id. 240713718)

(...)

Sobre o PESA – Banco do Brasil – Excelências, tem-se que o valor total da operação era de R$1.115.576,25 (um milhão, cento e quinze mil, quinhentos e setenta e seis reais e vinte e cinco centavos), o qual seria amortizado pela aquisição de títulos do tesouro direto. No entanto, isso somente aconteceria na data de vencimento contratada, de forma que, caso houvesse a intenção de quitação antecipada, haveria valor a ser pago, conforme e-mail anexado pelo próprio Autor.

(...)

Ou seja Excelências, se o Apelante NÃO TIVESSE se antecipado e requerido a liquidação da operação não haveria o saldo de R$214.084,70 (duzentos e quatorze mil, oitenta e quatro reais e setenta centavos) e sim somente o valor de R$55.000,00 (cinquenta e cinco mil) a ser pago em jun/2020 e set/2021. Dessa forma Nobres Julgadores, o alto valor gasto com o PESA, por parte do Apelante, fora realizado por sua própria escolha, de forma totalmente tola, não havendo qualquer responsabilidade por parte dos Apelados! Se o Recorrente tivesse aguardado a data de vencimento, teria arcado com valor exponencialmente menor, motivo pelo qual os Réus não podem ser obrigados a arcar com a totalidade do valor despendido, sem necessidade, pelo Autor.

(...)

Dessa forma, os supostos gastos realizados pelo Apelante para quitação dos passivos dos Apelados totalizam, em verdade, R$1.210.212,22 (um milhão, duzentos e dez mil, duzentos e doze reais e vinte e dois centavos), o que NÃO ULTRAPASSA o valor de R$1.500.000,00. Ou seja, ainda há saldo a receber por parte dos Réus e não o contrário, como aparentar o Recorrente

Desse modo, restou demonstrado que efetivamente, o autor\comprador, realizou alguns pagamentos relacionados a escritura de compra e venda, tendente à transferência de domínio do imóvel, imperando a dúvida somente quanto ao valor despendido, fato que não impede o acerto de contas entre as partes.

Ante o exposto, conheço do recurso e a ele
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para permitir a utilização da 4ª e última parcela do pagamento (R$1.500.000,00 - um milhão de reais), como amortização\abatimento do passivo então existente sobre o imóvel, conforme cláusula 6ª da Escritura Pública de Compra e Venda (id. 236588690, pág. 33) ou, caso este seja maior, o ressarcimento, sendo que ambas as situações deverão ser aferidas em liquidação de sentença.

Tendo em vista que o autor\apelante sucumbiu na maior parte dos pedidos, fica mantido o ônus sucumbencial arbitrado pelo Juízo singular.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025