Tribunal: TJMT
Processo: 1027574-35.2024.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027574-35.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (EMBARGANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ALICE XAVIER DE LIMA NUNES - CPF: 177.353.781-49 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), MANOEL URBANO NUNES - CPF: 275.199.531-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – ALEGAÇÃO DE OMISSÕES – TEMA 1.095 DO STJ – MORA ANTECIPADA – PROCEDIMENTO ESPECÍFICO DA LEI Nº 9.514/97 – PREQUESTIONAMENTO –
EMBARGOS REJEITADOS.

Na forma do artigo 1.022 do CPC, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração com fins de prequestionamento opostos por BRDU SPE CUIABA 01 LTDA contra o acórdão proferido pela Terceira Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao seu recurso de apelação.

A embargante sustenta a existência de omissões no acórdão em relação a teses expressamente suscitadas nas razões recursais, especialmente quanto: a) à aplicação dos artigos 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997; b) à validade do contrato com alienação fiduciária mesmo sem registro, com eficácia inter partes; c) à quebra antecipada do contrato pelo comprador; e d) à desnecessidade de inadimplemento formal para constituição em mora.

Alega, em síntese, que o acórdão não se manifestou sobre a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 ao caso em tela, mesmo sem o registro da alienação fiduciária, bem como deixou de abordar a impossibilidade de rescisão unilateral fora do rito legal previsto na referida legislação. Aduz ainda que não houve pronunciamento sobre a configuração da mora antecipada decorrente do pedido de rescisão feito pelos autores.

Requer o prequestionamento expresso dos artigos 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, do artigo 395 do Código Civil e do Tema 1.095 do STJ, além da aplicação do art. 1.025 do CPC para fins de prequestionamento ficto, caso os embargos sejam rejeitados.

Subsidiariamente, formula pedidos de prequestionamento quanto à aplicação da Lei nº 13.786/18, à legalidade da comissão de corretagem e à taxa de fruição do imóvel.

Em contrarrazões, os embargados argumentam pela inexistência de vícios a sanar na decisão embargada, sustentando que o acórdão foi claro, coerente e devidamente fundamentado. Defendem que os embargos configuram mera tentativa de rediscutir matéria já decidida, caracterizando inconformismo com o resultado do julgamento. No mérito, refutam os argumentos da embargante, reiterando a impossibilidade de aplicação da Lei nº 9.514/97 na ausência de registro da alienação fiduciária, a legitimidade da rescisão contratual pelos compradores e a inexistência de mora antecipada.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presentes as hipóteses restritas de omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Relevante consignar, ainda, que os embargos de declaração não têm a mesma amplitude recursal destinada aos demais recursos, ou seja,
não podem ser utilizados com o fim único de reexame do julgado
, pois são condicionados à existência de omissão, contradição e obscuridade. Nesse passo, a despeito da tese da parte embargante, o fato de haver decisão desfavorável ao posicionamento que adota, não leva ao raciocínio de que houve vício no julgado a legitimar o manejo dos presentes declaratórios.

A parte embargante aduz que o acórdão não se manifestou sobre a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 ao caso em tela, mesmo sem o registro da alienação fiduciária, bem como deixou de abordar a impossibilidade de rescisão unilateral fora do rito legal previsto na referida legislação. Aduz ainda que não houve pronunciamento sobre a configuração da mora antecipada decorrente do pedido de rescisão feito pelos autores.

Sem razão a embargante.

O acórdão embargado já consignou que:

“Da análise acurada dos elementos fático-probatórios carreados aos autos, depreende-se que a controvérsia central gravita em torno de três questões fundamentais: a) a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa dos compradores; b) a aplicabilidade da Lei n.º 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; e c) o percentual de retenção adequado sobre os valores pagos em caso de rescisão.

Prima facie, cumpre estabelecer que a relação jurídica entabulada entre as partes caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, consoante estabelece a teoria finalista mitigada, amplamente acolhida pela jurisprudência pátria. Os autores/apelados, na qualidade de adquirentes do imóvel para uso próprio, enquadram-se no conceito de consumidores, enquanto a requerida/apelante, como incorporadora e vendedora habitual de unidades imobiliárias, ostenta a condição de fornecedora de produtos no mercado de consumo.

Desta feita, incide na espécie o microssistema normativo de tutela do consumidor, sem prejuízo da aplicação complementar e harmônica de outras normas do ordenamento jurídico, desde que compatíveis com os princípios basilares da proteção consumerista.

No que concerne à aplicabilidade da Lei n.º 9.514/97, invocada pela parte apelante como fundamento para afastar a rescisão pretendida pelos autores, imperioso ressaltar que a caracterização da alienação fiduciária como direito real de garantia pressupõe, necessariamente, o registro do contrato respectivo no Cartório de Registro de Imóveis competente, consoante exigência expressa contida na legislação de regência.

In casu, dos elementos probatórios amealhados ao processo, não se vislumbra a comprovação inequívoca de que houve o registro da alienação fiduciária no competente cartório imobiliário. Ao revés, conforme restou consignado na sentença vergastada, a inexistência de tal registro impede a caracterização da propriedade fiduciária e, consequentemente, afasta a aplicação do procedimento especial de consolidação da propriedade previsto na Lei n.º 9.514/97.

Ademais, impende consignar que, mesmo nas hipóteses em que se aplica o regime da alienação fiduciária, a proteção ao consumidor não pode ser completamente afastada, mormente quando se constata, como na espécie, a existência de cláusulas abusivas que desequilibram sobremaneira a relação contratual, colocando o consumidor em posição de manifesta desvantagem. Nesse diapasão, o princípio do pacta sunt servanda, longe de ostentar caráter absoluto no ordenamento jurídico contemporâneo, deve ser interpretado em harmonia com outros princípios igualmente relevantes, como a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
III. RAZÕES DE DECIDIR: O contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Imóveis não constitui direito real de garantia, restringindo-se ao âmbito obrigacional, o que afasta a incidência da Lei nº 9.514/97 e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Conforme a Súmula 543 do STJ, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é devida a restituição parcial dos valores pagos, sendo razoável a retenção de percentual para cobertura de custos administrativos e prejuízos suportados pelo vendedor.
(N.U 1027898-50.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025)”

No que tange à possibilidade de rescisão contratual por iniciativa dos compradores, o entendimento jurisprudencial consolidado aponta no sentido de seu cabimento, ainda que não haja previsão contratual expressa nesse sentido. Trata-se de direito potestativo do consumidor, que não pode ser compelido a manter vínculo contratual quando, por razões supervenientes - como dificuldades financeiras decorrentes de reajustes contratuais expressivos -, a execução do contrato se torna excessivamente onerosa.

Na hipótese vertente, consoante destacado na sentença objurgada, os autores/ apelados demonstraram a ocorrência de significativo incremento no valor das parcelas mensais, que passaram de R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais) para montantes entre R$ 800,00 (oitocentos reais) e R$ 900,00 (novecentos reais), o que, somado à comprovada redução de sua capacidade econômica-financeira, tornou inexigível a manutenção do vínculo contratual.

Quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, cumpre destacar que a jurisprudência tem oscilado entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias concretas de cada caso, notadamente a existência de comprovados prejuízos suportados pelo vendedor em decorrência da rescisão contratual.

No caso sub judice, verifica-se que a parte apelante não produziu qualquer prova que demonstre a efetiva ocorrência de prejuízos que justifiquem a retenção no percentual superior pleiteado. Ao contrário, tendo oportunidade processual para requerer a produção probatória nesse sentido, quedou-se inerte, limitando-se a argumentações genéricas acerca de supostos gastos administrativos, de publicidade e de comercialização.

Nesse cenário, considerando a ausência de fundamentação concreta que justifique a majoração pretendida e levando em conta que o imóvel retorna à disponibilidade da vendedora para nova comercialização - o que, em última análise, pode até mesmo representar benefício econômico, ante a possível valorização imobiliária -, revela-se adequado e proporcional o percentual de retenção fixado pela sentença em 10% dos valores pagos.

Desse modo, o patamar de 10% se mostra mais condizente com os precedentes deste Tribunal e do STJ em casos análogos, como já consta da própria fundamentação recursal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OPÇÃO VOLUNTÁRIA DOS COMPRADORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA – MÉRITO – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO – LOTE NÃO USUFRUÍDO PELOS COMPRADORES E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – No caso concreto, age em verdadeira em consonância como os princípios da celeridade e economia processual a Julgadora que admite a emenda à inicial para incluir a cônjuge no polo ativo por se tratar de direito real imobiliário, em verdadeiro espírito colaborativo, não havendo que falar em julgamento nulo. 2 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo. 3 – O TEMA n.º 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação. 4 – De acordo com o julgamento do Tema 1.076 pela Corte do STJ, apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo, cujas hipóteses não se amoldam ao caso em exame.” (N.U 1016014-89.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 07/02/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp nº 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016)

No que concerne aos índices de atualização monetária e juros, a sentença estabeleceu a incidência de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado. Tal sistemática encontra-se em perfeita consonância com o entendimento jurisprudencial contemporâneo acerca da matéria, não se verificando a alegada duplicidade, uma vez que a SELIC, embora contenha componentes de juros e correção, foi fixada apenas a partir do trânsito em julgado, enquanto o IPCA incide desde os respectivos desembolsos.

Assim vem decidindo o Egrégio Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO, RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) – CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018 – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 23% – REDUÇÃO PARA 10% – INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA – IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO PELO COMPRADOR – PROPORCIONALIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002/STJ – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS. A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador. Contudo, o percentual deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade, boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. No caso concreto, ausente comprovação de danos que justifiquem a cláusula contratual, e tendo em vista que o imóvel não foi usufruído pela parte promitente compradora, impõe-se a redução do percentual para 10%. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso de cada parcela, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda. Nos termos do Tema 1002/STJ, os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, diante da ausência de mora do promitente vendedor.” (N.U 1025034-19.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/04/2025, Publicado no DJE 28/04/2025)

Quanto à tese de retenção integral do valor do sinal/arras, também não merece acolhida. Isto porque, no contexto das relações de consumo, as arras integram o montante total pago pelo consumidor e sujeitam-se ao mesmo regramento aplicável às demais parcelas em caso de rescisão contratual, sob pena de configurar enriquecimento sem causa do fornecedor.

Ademais, a previsão contida no artigo que trata sobre arras n o ordenamento jurídico pátrio deve ser interpretada sistemicamente com as normas protetivas do consumidor, notadamente aquela que veda expressamente a perda total das prestações pagas pelo consumidor em caso de resolução contratual. Assim, a retenção deve incidir sobre o montante total pago, incluindo as arras, e não de forma autônoma e cumulativa.

Ex positis, à luz da exegese jurídica mais consentânea com o sistema normativo vigente e considerando o acervo probatório amealhado aos autos, conclui-se pela integral manutenção da sentença vergastada, que aplicou corretamente o direito à espécie ao: a) reconhecer a natureza consumerista da relação jurídica; b) afastar a aplicação exclusiva da Lei n.º 9.514/97; c) confirmar o direito à rescisão contratual por iniciativa dos compradores; d) estabelecer o percentual de retenção em 10% dos valores pagos; e e) fixar os índices de atualização monetária e juros em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais aplicáveis.”

Inviável, portanto, a modificação do julgado na ausência de vício sanável.

Além do mais, se a parte embargante não concorda com a fundamentação expendida na decisão embargada, como é de se esperar, já que as decisões judiciais nem sempre satisfazem os interesses daqueles que procuram o Judiciário,
deve a sua irresignação, se for o caso, ser deduzida por meio de outra via
,
que não a dos embargos declaratórios.

Outrossim, cabe relembrar que ainda que a parte alegue a intenção de ventilar matéria para fins de prequestionamento, o julgador não é obrigado a examinar exaustivamente todos os dispositivos legais apontados pela recorrente, quando a fundamentação da decisão for clara e precisa, solucionando o objeto da lide.

Ademais, é cediço que basta ao magistrado declinar o seu entendimento sobre o caso que lhe é apresentado,
expondo os motivos que o levaram a tal desiderato
.

O Superior Tribunal de Justiça assevera:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço. 2.
O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão
.
A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida
.

3. No caso, entendeu-se pela ocorrência de litispendência entre o presente mandamus e a ação ordinária n. 0027812-80.2013.4.01.3400, com base em jurisprudência desta Corte Superior acerca da possibilidade de litispendência entre Mandado de Segurança e Ação Ordinária, na ocasião em que as ações intentadas objetivam, ao final, o mesmo resultado, ainda que o polo passivo seja constituído de pessoas distintas.4. Percebe-se, pois, que o embargante maneja os presentes aclaratórios em virtude, tão somente, de seu inconformismo com a decisão ora atacada, não se divisando, na hipótese, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, a inquinar tal decisum. 5. Embargos de declaração rejeitados.”
(STJ. EDcl no MS 21.315/DF, Rel. Ministra DIVA MALERBI (Desembargadora convocada TRF 3ª região), PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 08.06.2016,
DJe 15.06.2016
).

Desse modo, não é exigido que a decisão rebata uma a uma das teses levantadas, ou mencione todos os dispositivos legais que alicerçam o convencimento, devendo apenas mostrar, de forma clara, quais os fundamentos que motivaram a convicção.

Assim, não necessita, o julgador, dissecar dispositivo por dispositivo, concedendo-lhe ou negando-lhe vigência.

Acerca do assunto, proclamou o Superior Tribunal de Justiça:

“O Tribunal a quo enfrentou fundamentadamente os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia.
O julgador não é obrigado a manifestar-se acerca de todos os argumentos apontados pelas partes, se já tiver motivos suficientes para embasar a sua decisão.”
(EDclAg n. 742.465/SP, rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJU de 30-5-2006).

Por fim,
advirto o embargante que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço os
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E REJEITO-OS
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025