Tribunal: TJMT
Processo: 1020522-22.2023.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-02-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020522-22.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[WESLLEY SEBASTIAO SILVA - CPF: 045.105.451-26 (APELADO), STEPHANY DE CAMPOS KOCH - CPF: 053.818.111-79 (ADVOGADO), PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – CLÁUSULA CONTRATUAL QUE CONDICIONA ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO FINANCIAMENTO – ABUSIVIDADE – INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANOS MORAIS CONFIGURADOS –
QUANTUM
PROPORCIONAL - SENTENÇA MANTIDA -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A cláusula contratual que vincula a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento pelo comprador é abusiva , por gerar insegurança e desvantagem excessiva ao consumidor, contrariando o princípio da boa-fé objetiva.

Restando a convicção do inadimplemento do vendedora , deverá ser declarada a rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora , com a consequente devolução integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da revisão do Superior Tribunal de Justiça.

O atraso na entrega do imóvel e a recusa indevida do vendedor em restituir os valores pagos geram dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado do STJ.

O valor da indenização por danos morais fixados na sentença se mostra proporcional e razoável, atendendo aos princípios de razoabilidade e proporcionalidade.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA.,

visando modificar a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Danos Morais n. 1020522-22.2023.8.11.0041, ajuizada por WESLLEY SEBASTIAO SILVA, julgou procedentes os pedidos iniciais para DECLARAR a rescisão contratual e CONDENAR a parte requerida a restituir integralmente os valores adimplidos pela autora, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$6.000,00 (seis mil reais), ambos acrescidos dos consectários legais de atualização da dívida. Condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Nas razões do recurso, em síntese, a parte apelante sustenta que a rescisão contratual ocorreu por culpa do próprio autor , uma vez que o contrato firmado entre as partes previa a vinculação da entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento.

Defende, ainda, a legalidade da cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão e a não incidência de danos morais.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por iniciativa do Apelado, determinando a restituição do valor pago seja feita nos termos do contrato, bem como seja revogada a indenização por dano moral ou, sucessivamente, reduzida aos padrões da razoabilidade e da proporcionalidade.

Contrarrazões apresentadas, no Id. 258583676, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara

Cuida-se de recurso de apelação interposta por Pedra 90 Echer Incorporações SPE Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou procedentes os pedidos formulados por Weslley Sebastião Silva , declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a devolução integral dos valores pagos pelo autor e condenando a exigência ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00.

A apelante sustenta, em suma, que a rescisão contratual ocorreu por culpa do próprio autor, uma vez que o contrato firmado entre as partes previa a vinculação da entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento. Defende, ainda, a legalidade da cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão e a não incidência de danos morais.

Pois bem.

Inicialmente, verifica-se que o juízo de primeiro grau aceitou a nulidade da cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, sob o fundamento de que tal previsão coloca o consumidor em desvantagem excessiva, violando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Com efeito, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que a entrega do imóvel deve observar prazo determinado e não pode estar condicionada a fatores alheios à vontade do comprador, como a assinatura de contrato de financiamento. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996 – REsp 1.729.593), consolidou o entendimento de que cláusula contratual que impõe tal condição é abusiva.

A propósito, colaciono o aresto bem indicado na sentença:

“EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL –VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...] 2.
É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.
[...]”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0043136-87.2013.8.11.0041, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 06/05/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2020).

Dessa forma, restou caracterizado o inadimplemento da exigência quanto ao cumprimento do prazo contratual, sendo correta a rescisão do contrato por culpa exclusiva do vendedor.

No tocante à devolução dos valores pagos, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor veda a retenção integral dos valores pagos pelo comprador em casos de rescisão, mas suporte de retenção proporcional, desde que razoável e devidamente justificado.

No presente caso, todavia, restou investigada nos autos que a rescisão se deu por inadimplência do próprio vendedor, o que exclui qualquer possibilidade de retenção de valores por parte do apelante.

Além disso, a instrução do STJ é clara no sentido de que, havendo rescisão contratual por culpa da construtora/incorporadora, a restituição deve ser integral e imediata. Nesse sentido:

“"Em caso de rescisão contratual por culpa do vendedor, o adquirente tem direito à restituição integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas”
(STJ, AgInt no REsp 1.837.279/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 03/09/2020).

Portanto, não sendo válida a previsão contratual, é de se considerar como termo inicial para entrega das chaves a data da celebração do contrato de financiamento à construção do empreendimento, no caso, 24.06.2021 (ID. 119762006 – pág. 11, autos de origem). Assim, contando-se o prazo a partir da data de assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, o atraso resta incontroverso. O que, consequentemente, faz jus a rescisão contratual, com a devida restituição dos valores já pagos.

O apelante também se insurge contra as declarações ao pagamento de indenização por danos morais incorridos em R$6.000,00, alegando que a situação não ultrapassa o mero dissabor contratual.

Contudo, há de se considerar que o atraso na entrega do imóvel, aliado à resistência da exigência de rescindir o contrato e restituir os valores pagos, configura violação aos direitos do consumidor capaz de gerar dano moral indenizável.

A propósito, o STJ tem entendimento consolidado de que o atraso injustificado na entrega do imóvel na planta gera danos morais presumidos , independentemente da comprovação de sofrimento ou abalo emocional,
in verbis
:

“O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja dano moral presumido, passível de indenização ao adquirente.”
(STJ, AgInt no AREsp 1.213.600/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/02/2019).

No mesmo sentido, já decidiu este e. Tribunal:

“AGRAVO REGIMENTAL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO - AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA DAS CHAVES - 17 MESES CONTADOS A PARTIR DA ASSINATURA DO FINANCIAMENTO - CLÁUSULA ABUSIVA - REVISÃO REALIZADA - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - ART. 557, CAPUT, CPC - SEGUIMENTO NEGADO - RECURSO NÃO PROVIDO. É abusiva a cláusula que fixa prazo de 17 meses após a assinatura do contrato de financiamento para entrega das chaves. A frustração do negócio pela não entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada aos inúmeros esforços empreendidos com esse objetivo não alcançado por quebra dos deveres da construtora, configura ato ilícito e autoriza o reconhecimento dos danos morais”
(AgR 88700/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 15/07/2015, Publicado no DJE 20/07/2015).

“AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA – APLICABILIDADE DO CDC – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – INDENIZAÇÃO – DANO MATERIAL E MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – MULTA RESCISÓRIA – DIFERENÇA DE METRAGEM – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) É de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável a prorrogação do prazo de entrega, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, entretanto, se a entrega for prevista por longo tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve ser anulada a previsão, ante a sua manifesta abusividade. (...)”
(Ap 61452/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 29/07/2015, Publicado no DJE 05/08/2015).

No caso, além do atraso, houve uma tentativa de exigência de cláusulas de importação abusivas ao comprador, o que corroborou a necessidade da indenização instituída.

Em relação ao
quantum
indenizatório, verifica-se que o montante arbitrado na sentença, de R$6.000,00, se mostra razoável e proporcional ao dano suportado, em conformidade com as disposições fixadas pelas disposições aplicáveis para casos análogos.

Por fim, nesses termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro os honorários em sede recursal para 20% sobre o valor da condenação, em observância ao disposto no § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2025