Tribunal: TJMT
Processo: 1025479-49.2024.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025479-49.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), DAVID CHRISTIAN DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 125.694.764-47 (APELADO), UANDERSON DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 947.491.592-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL. JUROS DE MORA. CLÁUSULA PENAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS EMPRESAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM
EXAME

Apelação
interposta por PROJETO RIO VERMELHO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRDU URBANISMO S/A contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por DAVID CHRISTIAN DE OLIVEIRA SANTOS. O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda referente a lote no empreendimento "Alta Vista Parque", tendo adimplido 71 parcelas. O empreendimento, cuja entrega estava prevista para dezembro de 2020, com tolerância de 180 dias, não foi concluído, motivando o pedido de rescisão. A sentença determinou: (i) rescisão contratual por culpa das rés; (
ii
) restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem; (
iii
) indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00; (
iv
) aplicação da cláusula penal em favor do autor; e (v) condenação das rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a BRDU URBANISMO S/A possui
legitimidade
para figurar no polo passivo; (
ii
) estabelecer se há prescrição quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem; (
iii
) determinar se é devida a restituição da comissão de corretagem paga; (
iv
) verificar a ocorrência de dano moral indenizável; (v) fixar o termo inicial dos juros de mora e a validade da inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A BRDU URBANISMO S/A figura na cadeia de fornecimento do empreendimento, com participação ativa na comercialização e promoção do imóvel, o que atrai sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária com base na teoria da aparência e no CDC.

A pretensão de restituição da comissão de corretagem decorre da resolução contratual por inadimplemento das rés, submetendo-se ao prazo prescricional da
responsabilidade contratual, cujo termo inicial é a data da caracterização do inadimplemento definitivo, em 2021, não tendo se consumado a prescrição quando do ajuizamento da ação em 2024.

Em caso de resolução contratual motivada por inadimplemento das vendedoras, deve haver restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, que, embora paga pelo comprador, beneficia economicamente o vendedor, não se justificando sua retenção.

O inadimplemento prolongado das rés (mais de quatro anos após o prazo contratual) justifica a indenização por dano moral, por frustrar expectativas legítimas do consumidor e comprometer projeto de vida pessoal e familiar.

O valor de
R$ 8.000,00 fixado
a título de danos morais é proporcional e razoável, considerando a gravidade do inadimplemento e a extensão do dano.

Os juros moratórios devem incidir a partir da citação, pois o inadimplemento das rés configura responsabilidade contratual, afastando a aplicação do entendimento jurisprudencial que fixa o termo inicial no trânsito em julgado nas hipóteses de desistência imotivada do comprador.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é admissível para restabelecer o equilíbrio contratual, especialmente quando a cláusula penal previa penalidade apenas contra o comprador, em contrato de adesão regido pelo CDC.

Eventual inadimplemento do autor em relação a parcelas vencidas posteriormente à mora
das rés
não afasta seu direito à cláusula penal, pois configura exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A empresa que integra a cadeia de fornecimento e atua na promoção do empreendimento responde solidariamente com a promitente vendedora nas relações de consumo.

A restituição da comissão de corretagem é devida em caso de rescisão contratual por inadimplemento do vendedor, ainda que a comissão tenha sido paga diretamente pelo comprador.

O inadimplemento prolongado e injustificado da obrigação de entrega do imóvel pode gerar dano moral indenizável.

Os juros moratórios incidem a partir da citação quando a resolução contratual decorre de inadimplemento do vendedor.

A cláusula penal prevista apenas contra o consumidor pode ser invertida em seu favor para garantir o equilíbrio contratual nas relações de consumo.

R E L A T Ó R I O

A
P

1025479-49.2024.8.11.0003

PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA X DAVID CHRISTIAN DE OLIVEIRA SANTOS

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRDU URBANISMO S/A co
m o fito de reformar a
sentença
que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos materiais e
morais ajuizada
por DAVID CHRISTIAN DE OLIVEIRA SANTOS,
julgou procedentes os pedidos for
mulados,
para: i) declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes;
ii
) condenar as empresas rés à restituição integral, em parcela única, dos valores pagos pelo autor, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso;
iii
) condenar as demandadas ao pagamento da importância de R$ 8.000,00

a título de danos morais, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar da data da decisão;
iv
) reconhecer a aplicabilidade da cláusula penal em favor do autor; v) condenar as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorár
ios advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação, ratificando a decisão que antecipou os efeitos da tutela.

Em suas razões, as apelantes suscitam
preliminarmente a prescrição trienal em relação à restituição da
comissão de corretagem.

No mérito, sustentam: i) a ilegitimidade passiva da empresa BRDU URBANISMO S/A ou, subsidiariamente, o reconhecimento de sua responsabilidade subsidiária;
ii
) a exclusão do dever de restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem;
iii
) a inexistência de dano moral indenizável;
iv
) a incidência dos juros moratórios somente a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme Tema 1002 do STJ; v) a impossibilidade de condenação das rés na inversão da cláusula penal. Requerem ainda a concessão de efeito suspensivo ao recurso.

Em contrarrazões, o autor pugna pelo não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, pelo seu desprovimento, com a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR (ILEGITIMIDADE)

Eminentes pares
:

A segunda apelante, BRDU URBANISMO S/A, sustenta não ter figurado formalmente como parte contratante no instrumento de promessa de compra e venda firmado com o autor, ora apelado, alegando, ainda, que sua responsabilidade, se reconhecida, seria meramente subsidiária e não solidária, por força da autonomia patrimonial da sociedade de propósito específico constituída para o desenvolvimento do empreendimento imobiliário.

A legitimidade
ad causam
constitui condição da ação relacionada à pertinência subjetiva da demanda, configurando-se quando há correspondência entre os sujeitos da relação jurídica material controvertida e os sujeitos da relação jurídica processual. Em termos mais precisos, considera-se legitimado para a causa
aquele
que, em tese, pode deduzir a pretensão ou contra quem, também em tese, esta pode ser deduzida.

Na hipótese, impõe-se investigar se a BRDU URBANISMO S/A, não obstante não figurar formalmente como promitente vendedora no instrumento contratual, integra a relação jurídica material subjacente à controvérsia, de modo a legitimar sua inclusão no polo passivo da demanda.

Compulsando os autos, constato que a participação da BRDU URBANISMO S/A no empreendimento imobiliário denominado "Alta Vista Parque" extrapola a mera condição de controladora societária
da PROJETO
RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, configurando efetiva integração na cadeia de fornecimento do produto imobiliário adquirido pelo autor.

Com efeito, os documentos acostados ao processo evidenciam que a BRDU URBANISMO S/A figura expressamente no cabeçalho do próprio instrumento contratual, além de constar nas peças publicitárias e materiais promocionais do empreendimento como responsável pelo seu desenvolvimento, criando no consumidor, ora apelado, a legítima expectativa de sua participação e responsabilidade pelo negócio jurídico entabulado.

Assim, ainda que se considere
a constituição de sociedade de propósito específico
para o desenvolvimento do empreendimento imobiliário, a participação ostensiva da controladora na promoção e comercialização das unidades, com expressa vinculação de sua marca e reputação comercial ao produto oferecido, atrai sua responsabilidade perante os adquirentes, em consonância com o princípio da boa-fé objetiva e da teoria da aparência.

Ademais, tratando-se de relação jurídica inequivocamente regida pelo Código de Defesa do Consumidor, como reconhecido na sentença recorrida e não impugnado
eficazmente neste recurso, incide na espécie a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, independentemente da existência de vínculo contratual direto com o consumidor.

A integração empresarial verificada entre as apelantes, evidenciada pelo compartilhamento de administradores e unidade de direção econômica, aliada à participação efetiva de ambas na estruturação e comercialização do empreendimento, impõe o reconhecimento da legitimidade passiva da BRDU URBANISMO S/A e de sua responsabilidade solidária pelos danos causados ao consumidor.

Quanto à natureza da responsabilidade - se solidária ou subsidiária -, observo que o microssistema de proteção ao consumidor estabelece como regra a solidariedade entre todos os fornecedores que concorrem para a causação do dano, não se cogitando, no âmbito das relações de consumo, da subsidiariedade como requisito para a responsabilização de qualquer dos integrantes da cadeia.

Assim, seja pela participação efetiva da BRDU URBANISMO S/A na relação jurídica material controvertida, seja pela incidência das normas protetivas do consumidor que estabelecem a responsabilidade solidária entre os fornecedores, revela-se inequívoca a legitimidade da segunda apelante para figurar no polo passivo da demanda, com responsabilidade solidária pelos danos causados ao consumidor.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

VOTO PREJUDICIAL DE MÉRITO (PRESCRIÇÃO)

Eminentes pares
:

De início, importa verificar a natureza da pretensão deduzida na petição inicial. Conforme se depreende, a demanda proposta pelo autor, ora apelado, não tem como causa de pedir específica a cobrança indevida da comissão de corretagem, mas sim a rescisão contratual fundamentada no inadimplemento das obrigações assumidas pelas empresas apelantes, notadamente o significativo atraso na entrega do empreendimento imobiliário.

Na primeira hipótese, a pretensão fundamenta-se no enriquecimento sem causa do fornecedor ou no pagamento indevido realizado
pelo consumidor, situação que
atrai a incidência do prazo prescricional trienal
.

Diversamente, quando a restituição da comissão de corretagem constitui efeito anexo da resolução contratual por inadimplemento do vendedor, a pretensão restitutória integra o complexo de efeitos decorrentes da extinção do vínculo contratual, submetendo-se ao regime jurídico próprio da responsabilidade contratual.

No caso, observa-se que a causa de pedir da ação proposta pelo autor, ora apelado, não consiste em suposta abusividade intrínseca da cobrança da comissão de corretagem, mas sim no significativo atraso na entrega do empreendimento imobiliário, configurando inadimplemento contratual das promitentes vendedoras. Nesse contexto, o pedido de restituição dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, constitui decorrência lógica e necessária da resolução do contrato por culpa das vendedoras, e não pretensão autônoma fundada em enriquecimento sem causa.

Estabelecida essa premissa, cumpre analisar o regime pre
scricional aplicável à espécie.

A resolução
contratual por inadimplemento
submete-se ao prazo prescricional geral das pretensões pessoais, não se confundindo com as hipóteses específicas contempladas nos incisos do § 3º do art. 206 do Código Civil.

Ademais, no que concerne ao termo inicial do prazo prescricional
,
a prescrição somente começa a fluir a partir do momento em que nasce para
o titular
a pretensão exercitável em juízo, ou seja, quando o direito subjetivo é violado.

Na hipótese de resolução contratual por inadimplemento do vendedor, a pretensão à restituição dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem, somente surge para o comprador a partir da caracterização definitiva do inadimplemento, momento em que se torna inequívoca a frustração do resultado útil do contrato.

Como
o contrato de promessa de compra e venda foi
firmado
em 23
.06.
2018, estipulando como prazo final para entrega do empreendimento o último dia útil do mês de dezembro de 2020, com previsão de tolerância de 180 dias
,
o inadimplemento definitivo das promitentes vendedoras somente se configurou após o transcurso do prazo contratual, acrescido do período de tolerância, ou seja, em meados de 2021.

Tendo a ação sido proposta em 02
.10.
2024, não se verifica o transcurso do prazo prescricional aplicável à espécie, seja ele trienal ou decenal, uma vez que, na data do ajuizamento da demanda, não haviam decorrido sequer três anos desde a caracterização do inadimplemento definitivo das promitentes vendedoras.

Além disso
, impende ressaltar que, em se tratando de contrato de execução continuada, como o de promessa de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, o inadimplemento configura violação contínua, renovando-se a cada dia em que persiste o descumprimento da obrigação. Tal circunstância afasta definitivamente a consumação da prescrição no caso em análise, considerando que o inadimplemento das promitentes vendedoras ainda persistia quando do ajuizamento da ação.

Ademais, em se tratando de relação jurídica regida pelo Código de Defesa do Consumidor, a interpretação das normas referentes à prescrição deve ser realizada em consonância com os princípios protetivos que informam o microssistema consumerista, privilegiando-se o acesso do consumidor aos instrumentos de reparação integral dos danos sofridos.

Assim,
seja pela natureza da pretensão deduzida em juízo - resolução contratual por inadimplemento, com consequente restituição dos valores pagos -, seja pela não consumação do prazo prescricional aplicável à espécie, contado a partir da caracterização do inadimplemento definitivo das promitentes vendedoras, não há que se falar em prescrição da pretensão à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Ante o exposto, REJEITO
a preliminar
de prescrição.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos materiais e morais

proposta por DAVID CHRISTIAN DE OLIVEIRA SANTOS em face de PROJETO RIO VERMELHO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRDU URBANISMO S/A.

O autor, ora apelado, celebrou com
as empresas rés, em 23 de junho de 2018,
contrato particular de compromisso de compra e venda referente ao lote nº 003 da quadra 25, localizado no Loteamento Alta Vista Parque, com área de 200,00
m2, pelo valor de R$ 50.358,00
. Conforme pactuado, o empreendimento deveria ter sido entregue até o último dia útil do mês de dezembro de 2020, com tolerância de 180 dias.

Durante a vigência contratual, o pr
omitente comprador adimpliu 71
parcelas, totalizando R$ 45.617,94. No entanto, mesmo transcorrido lapso temporal significativo após o prazo previsto para entrega do empreendimento, as obras e infraestruturas não foram concluídas, o que motivou o autor a buscar a resolução contratual.

A sentença de origem
julgou procedente a ação para: (i) declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés; (
ii
) condená-las à restituição integral dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com juros e correção monetária; (
iii
) determinar o pagamento de indenização por danos
morais no valor de R$ 8.000,00
; e (
iv
) aplicar a cláusula penal, invertida em favor do autor, no percentual de 10% sobre o valor das parcelas pagas.

Inconformadas,
as empresas rés
interpuseram o presente recurso de apelação
.

A controvérsia recursal
está na análise
da obrigação de restituir integralmente os valores pagos a título de comissão de corretagem, da existência de dano moral indenizável, do termo inicial dos juros moratórios aplicáveis à restituição dos valores pagos pelo autor e da possibilidade de inversão
da cláusula penal em favor do promitente comprador.

No que concerne à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, as recorrentes sustentam que a sentença recorrida contrariou orientação jurisprudencial consolidada, que reconhece a validade da transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o valor seja devidamente
informado
no contrato.

A matéria exige análise acerca da natureza jurídica da comissão de corretagem e dos efeitos da resolução contratual sobre as prestações já adimplidas pelos contratantes, considerando ainda o regramento especial aplicável às relações de consumo.

Com efeito, a validade da transferência ao adquirente do encargo de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da intermediação imobiliária, tem sido reconhecida pela jurisprudência, em consonância com o princípio da autonomia privada e da liberdade de contratar.

Ocorre que, no caso em análise, discute-se não a validade intrínseca da cláusula contratual que transferiu ao comprador o encargo de pagar a comissão de corretagem, mas sim os efeitos da resolução do contrato principal sobre essa obrigação acessória, considerando que a extinção do vínculo contratual decorreu de inadimplemento imputável exclusivamente às promitentes vendedoras.

A resolução contratual
caracteriza-se pela extinção do negócio jurídico em razão do descumprimento de deveres contratuais por uma das partes, tendo como efeito principal o retorno dos contratantes ao estado anterior, com a restituição das prestações já executadas. Trata-se da aplicação do princípio da justiça comutativa, que impede o enriquecimento sem causa de qualquer dos contratantes.

Na hipótese, a resolução do contrato foi motivada pelo significativo atraso na entrega do empreendimento imobiliário, caracterizando inadimplemento exclusivamente imputável às promitentes vendedoras. Tal circunstância impõe o retorno integral das partes ao
status quo ante
, mediante a restituição de todas as quantias pagas pelo promitente comprador, inclusive aquelas destinadas ao pagamento da comissão de corretagem.

Ressalte-se que o serviço de intermediação imobiliária, remunerado pela comissão de corretagem, tem como beneficiária econômica final a própria vendedora, que logrou comercializar sua unidade imobiliária por intermédio do corretor contratado. Assim, ainda que o pagamento tenha sido feito diretamente pelo comprador ao profissional intermediário, tal prestação integra economicamente o complexo de obrigações relacionadas à aquisição do imóvel, devendo ser restituída integralmente em caso de resolução do contrato por culpa do vendedor.

Ademais, tratando-se de relação jurídica regida pelo Código de Defesa do Consumidor, a interpretação das normas contratuais deve orientar-se pelo princípio da máxima proteção do consumidor, assegurando-lhe o direito à reparação integral dos prejuízos sofridos em decorrência do inadimplemento do fornecedor.

Nesse contexto, a retenção de qualquer valor pago pelo consumidor, em caso de resolução contratual motivada exclusivamente pelo inadimplemento do fornecedor, configuraria manifesto desequilíbrio contratual, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio econômico do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Assim,
mantém-se a sentença recorrida no ponto em que determinou a restituição integral dos valores pagos pelo recorrido, incluindo a quantia despendida a título de comissão de corretagem.

Por outro lado, a
s apelantes
insurgem-se
contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sustentando a inexistência de prejuízo extrapatrimonial indenizável no caso concreto, bem como
que a
fundamentaçã
o adotada na sentença
é genérica
.

A questão da configuração do dano moral em hipóteses de inadimplemento contratual demanda análise acurada das circunstâncias específicas do caso concreto, sendo certo que o mero descumprimento de obrigação contratual, por si só, não enseja, como regra, reparação por
dano
extrapatrimonial.

Não obstante, em determinadas situações excepcionais, o inadimplemento contratual pode ultrapassar a esfera do mero aborrecimento ou dissabor cotidiano, atingindo direitos da personalidade do contratante e ensejando, por consequência, reparação por danos morais. Tal ocorre quando as circunstâncias do inadimplemento, por sua gravidade, duração ou repercussão na esfera pessoal da vítima, extrapolam o âmbito da relação negocial, causando sofrimento psíquico significativo e violação à dignidade do contratante adimplente.

Na hipótese, observa-se que o atraso na entrega do empreendimento imobiliário perdurou por mais de quatro anos após o prazo contratualmente estabelecido, mesmo considerando o período de tolerância estipulado na avença. Durante todo esse tempo, o promitente comprador permaneceu adimplente com suas obrigações, efetuando regularmente o pagamento das parcelas mensais, enquanto as promitentes vendedoras não cumpriam sua contraprestação essencial.

A aquisição de um imóvel, especialmente quando destinado à moradia própria, representa, para a imensa maioria dos adquirentes, a concretização de um projeto de vida, envolvendo planejamento familiar de longo prazo e significativo comprometimento financeiro. A frustração dessa expectativa legítima, em decorrência de injustificado e prolongado inadimplemento da construtora ou incorporadora, não constitui mero dissabor ou contratempo cotidiano, mas verdadeiro abalo aos projetos existenciais do adquirente, apto a causar angústia, insegurança e sofrimento
psíquico significativos
.

No caso dos autos, o expressivo lapso temporal do atraso - superior a quatro anos - aliado à regularidade do adimplemento por parte do promitente comprador,
que efetuou o pagamento de 71
parcelas do preço, evidencia a excepcional gravidade do inadimplemento
das recorrentes, justificando plenamente a reparação por danos morais fixada na sentença recorrida.

Quanto ao valor da indenização
arbitrado pelo magistrado sentenciante em R$ 8.000,00, observo que tal montante
mostra-se
adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, considerando a gravidade do inadimplemento, sua duração prolongada e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Referida quantia não se revela excessiva a ponto de ensejar enriquecimento sem causa do ofendido, nem irrisória a ponto de não cumprir suas funções compensatória e pedagógico-punitiva.

No tocante aos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos, as apelantes sustentam que seu termo inicial deveria ser o trânsito em julgado da sentença, e não a data da citação, invocando para
tanto orientação jurisprudencial específica aplicável
aos casos de resolução de contrato por iniciativa do promitente comprador.

A questão do termo inicial dos juros moratórios em casos de resolução contratual demanda análise minuciosa, considerando a natureza jurídica da obrigação de restituir e o fundamento da extinção do vínculo contratual.

No caso, verifica-se que a resolução do contrato não decorreu de desistência imotivada ou impossibilidade financeira do promitente comprador em continuar adimplindo suas obrigações, hipótese em que se poderia cogitar da aplicação do entendimento jurisprudencial invocado pelas recorrentes.

Diversamente, a resolução contratual foi motivada pelo significativo atraso na entrega do empreendimento imobiliário, caracterizando inadimplemento exclusivamente imputável às promitentes vendedoras. Tal circunstância atrai a incidência do regime jurídico próprio da responsabilidade contratual, segundo o qual os juros moratórios incidem a partir da citação para a ação judicial, nos termos da legislação civil.

A orientação jurisprudencial que estabelece como termo inicial dos juros moratórios o trânsito em julgado da sentença aplica-se especificamente às hipóteses em que a resolução contratual decorre de iniciativa imotivada do promitente comprador, quando este pleiteia a extinção do vínculo contratual de forma diversa da cláusula penal convencionada. Tal entendimento fundamenta-se na premissa de que, nesses casos específicos, a obrigação de restituir somente se torna exigível a partir do reconhecimento judicial do direito à rescisão contratual.

Tal situação não se verifica na hipótese dos autos, em que a resolução contratual decorreu do próprio inadimplemento das promitentes vendedoras, cuja mora já estava
configurada desde o vencimento do prazo para entrega do empreendimento, acrescido do período de tolerância contratualmente estipulado.

Assim, considerando que a resolução contratual foi motivada por inadimplemento exclusivamente imputável às promitentes vendedoras, ora recorrentes, mostra-se juridicamente adequada
a
incidência de juros moratórios a partir da citação, conforme determinado na sentença recorrida, em consonância com o regime jurídico aplicável à responsabilidade contratual.

Por
fim
, insurgem-se as recorrentes contra a determinação de inversão da cláusula penal em favor do promitente comprador, sustentando sua inaplicabilidade em razão do alegado inadimplemento do próprio recorrido, que estaria em mora quanto ao pagamento de cinco parcelas do contrato.

A questão da inversão da cláusula penal em contratos de adesão, especialmente naqueles regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, tem sido objeto de significativa evolução doutrinária e jurisprudencial, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato.

No caso, constata-se que o contrato firmado entre as partes estabelecia cláusula
penal de 10%
sobre o valor total do lote para a hipótese de rescisão por culpa do promitente comprador, sem prever penalidade equivalente para o caso de inadimplemento das promitentes vendedoras.

Tal circunstância configura mani
festo desequilíbrio contratual
, especialmente aquelas regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. A previsão de penalidade exclusivamente em desfavor da parte economicamente mais vulnerável, sem estipulação de sanção correspondente para o caso de inadimplemento do predisponente, caracteriza cláusula abusiva, passível de revisão judicial.

Nesse contexto, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, nas hipóteses em que o contrato prevê tal penalidade apenas para o caso de inadimplemento do adquirente, representa importante mecanismo de reequilíbrio da relação contratual, concretizando o princípio da isonomia material entre as partes e assegurando a efetividade da função social do contrato.

Quanto à alegação de que o próprio recorrido estaria inadimplente em relação a cinco parcelas do contrato, observo que tal circunstância deve ser contextualizada no cenário de prolongado descumprimento contratual por parte das recorrentes, que há mais de quatro anos permaneciam em mora quanto à sua obrigação principal de entregar o empreendimento nas condições pactuadas.

Em tal cenário, a suspensão do pagamento das parcelas pelo promitente comprador configura legítimo exercício da exceção de contrato não cumprido, que autoriza a parte a sobrestar o cumprimento de sua prestação enquanto a outra não cumpre a contraprestação que lhe compete.

Ademais, considerando que o inadimplemento das promitentes vendedoras precede temporalmente o alegado inadimplemento do promitente comprador, e que aquele se reveste de maior gravidade por frustrar a própria finalidade econômico-social do contrato, afigura-se plenamente justificável a inversão da cláusula penal em favor do recorrido, como forma de compensá-lo pelos prejuízos decorrentes da resolução contratual motivada por culpa exclusiva das recorrentes.

Ante o exposto
,
NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025