Tribunal: TJMT
Processo: 1007601-48.2020.8.11.0037
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007601-48.2020.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[FATIMA CRISTINA OLIVEIRA DE ALMEIDA MORAIS - CPF: 939.125.281-87 (APELANTE), MARCOS PAULO SANTOS DA SILVA - CPF: 911.439.341-72 (ADVOGADO), DIEGO ALENCAR BEUMER - CPF: 026.787.891-52 (APELADO), ALBERTO DURANTI - CPF: 038.674.621-43 (ADVOGADO), MARLUCI MACIEL DOS SANTOS - CPF: 172.279.841-68 (TERCEIRO INTERESSADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RAC nº 1007601-48.2020.8.11.0037

APELANTE
: FÁTIMA CRISTINA OLIVEIRA DE ALMEIDA MORAIS

APELADO
: DIEGO ALENCAR BEUMER

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO – IMPROCEDÊNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – RECONHECIMENTO DE FIRMA - AUSÊNCIA -
DUPLA VENDA DO MESMO IMÓVEL – COMPRADORES DE BOA-FÉ - PRESERVAÇÃO DA VALIDADE E EFICÁCIA DO CONTRATO REGISTRADO EM PRIMEIRO LUGAR NO OFÍCIO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. O reconhecimento de firma em contrato de compra e venda confere maior segurança jurídica ao documento, pois garante que foi assinado na data subscrita e que foi assinado pelas pessoas que pactuaram o negócio jurídico, além de inibir eventuais
alegações de inexistência do negócio.

2. A ausência de reconhecimento de firma em contrato de compra e venda de imóvel inviabiliza o reconhecimento da veracidade, licitude e eficácia deste instrumento particular perante terceiros, fazendo-se valer somente entre os signatários, só tendo efeitos perante terceiros depois de registrado no registro público.

3.
O fato de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda do mesmo imóvel

vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Inclusive, se duas pessoas distinta, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá a sua propriedade.

4. Recurso desprovido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
FÁTIMA CRISTINA OLIVEIRA DE ALMEIDA MORAIS

em face da sentença que
julgou improcedentes
os
Embargos de Terceiro nº
1007601-48.2020.8.11.0037
, ajuizado em desfavor
de
DIEGO ALENCAR BEUMER
,
extinguindo-os com resolução do mérito
e
condenando
a parte embargante nas custas processuais e nos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico
.

Em suma, aduz a apelante que
é legitima possuidora do imóvel sendo lote n.º 4/B, quadra n.º 20, divisão do lote n.º 04, Parque Eldorado, com área total de 75,00 m2, contendo uma casa de alvenaria consistente de três cômodos, sendo cozinha,

dormitório, sala e banheiro situada em condomínio com outro imóvel, na rua Benedito Delfino, n.º 26, sendo que adquiriu esse imóvel em 2004.

Assevera que
foi surpreendida em 11 de novembro de 2020 pelo embargado para cumprir uma ordem de despejo e arrombamento, momento que os inquilinos ligaram para a embargante e lhe informaram a
situação que estava acontecendo
, não restando alternativa a não ser ajuizar a presente ação.

Informa ainda que J
uízo
singular
fundamentou sua sentença basicamente no fato que a embargante não comprovou a posse do imóvel, tampouco a propriedade sobre o bem litigioso
, contudo, não foi valorizado pelo magistrado a prova testemunhal, a qual comprova a
sua
posse/propriedade sobre o imóvel litigioso.

Justifica que e
m audiência de instrução e julgamento realizada em 14/12/2022 a testemunha RUBENS FERREIRA SOUZA foi categórica

ao
declarar
que conhece a embargante desde 2004, quando efetuou um serviço na sua residência (imóvel objeto da presente lide) e que existem dois imóveis no terreno, sendo um imóvel da Sra. Fátima e outro imóvel da Sra.
Marluci
.

Afirma que
a testemunha ALICE RAMÃO respondeu que reside na rua Benedito Delfino
há

mais de
20 anos e que a embargante residia próxim
a à
depoente desde o ano de 2004, que conhece a Sra.
Marluci
e que morava próxima
à

Marluci
, que a casa da Fátima possui uma entrada e a casa da
Marluci
possui outra entrada, que Fátima adquiriu o imóvel objeto da lide da Sra.
Marluci
, que nunca comentou que havia perdido o imóvel.

Ainda, a
testemunha CARLOS ALBERTO DOS SANTOS LELES, relatou que conhece a embargante e que o imóvel era de
Marluc
i
que vendeu para Fátima, que o imóvel foi vendido lá por 2004 ou 2005, que o filho da testemunha já alugou a casa da Fátima e que a testemunha já efetuou pagamento do aluguel para a Fátima.

Pondera também que
além de todas as testemunhas trazidas pela embargante que comprovam a sua posse do imóvel, ainda trouxe com a
petição inicial
o CONTRATO PARTICULAR DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL URBANO, celebrado entre as partes em 25 de agosto de 2004, devidamente assinado por duas testemunhas,
o
qual d
á
total validade ao instrumento.

No mais, questiona Juízo singular que não deu o valor ao citado contrato pelo fato estar sem reconhecimento de firma.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso
,
de modo
que seja
reforma
da
a sentença recorrida, reconhecendo a posse do imóvel sendo lote n.º 4/B, quadra n.º 20, divisão do lote n.º 04, Parque Eldorado, com área total de 75,00 m2,
localizado
na rua Benedito Delfino, n.º 26
– Cidade de Primavera do Leste -MT.

As contrarrazões vieram no
ID nº
275241949
, oportunidade em que a apelada rebateu a peça recursal, pugnando pela manutenção da sentença pelos seus próprios fundamentos.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares:

Analisando detidamente os autos verifica-se que a apelante
FÁTIMA CRISTINA OLIVEIRA DE ALMEIDA MORAIS
ajuizou
os E
mbargos de
T
erceiro, alegando ser
legitima possuidora do imóvel sendo lote n.º 4/B, quadra n.º 20, divisão do lote n.º 04, Parque Eldorado, com área total de 75,00 m2, contendo uma casa de alvenaria consistente de três cômodos, sendo cozinha,

dormitório, sala e banheiro situada em condomínio com outro imóvel, na rua Benedito Delfino, n.º 26
.

Informou que adquiriu o imóvel em 25 de agosto de 2004 através de
CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL URBANO
, inclusive comprovado através de prova testemunhal.

Por sua vez, em contestação,
o embargado/apelado
afirm
ou se ele
o legítimo proprietário do imóvel objeto da matrícula nº. 3.602 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste - MT.

Informou ainda
que referido imóvel anteriormente pertenc
ia
à
Sra. MARLUCI MACIEL DOS SANTOS
, que transferiu sua propriedade ao
BANCO BRADESCO S/A
por meio de alienação fiduciária,
o qual
fora arrematado pelo embargado em leilão extrajudicial promovido peloBanco,
que
anteriormente se
consolidou
na propriedade do imóvel ante o inadimplemento da
CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIA COM GARANTIA FIDUCIÁRIA
emitida pela própria
Sra. MARLUCI
, conforme atesta a ata e recibo de arrematação, escritura pública de compra e venda e registro da arrematação na matrícula do imóvel.

Sustentou
ter efetuado, ainda, o pagamento de todos os tributos e emolumentos atinentes à aquisição por arrematação em leilão extrajudicial do imóvel, assim como o pagamento do imposto territorial urbano que estava em atraso do ano de 2017, do ano de 2018, de 2019 e de 2020, logrando êxito em ser imitido em sua posse plena somente em 13/11/2020.

Após, concluída a instrução dos autos, com realização de audiência de instrução, foram apresentadas a alegações finais e, em seguida
,
prolatada a sentença que ora se recorre.

Pois bem

Não é de se olvidar que o
s
E
mbargos de
T
erceiro
constituem
a via processual adequada àquele que tenha por propósito afastar a contrição judicial sobre determinado bem, de sua titularidade ou posse, nos termos do art.
674
do
CPC
/15
:

"Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

Ademais,
é admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. Contudo, é indispensável
a
comprovação do exercício da posse por outros meios, mesmo que dispensável o registro da promessa de compra e venda
e do reconhecimento da firma do documento.

No caso, o
contrato de compra e venda que instrui os embargos de terceiro não foi registrado em Cartório
e
não possui reconhecimento de firma dos contratantes
,
assim como
o
contrato de aluguel supostamente firmado em setembro de 2020
.

Portanto, não foi comprovada a higidez do contrato de compra e venda, notadamente a veracidade da data indicada no
instrumento, diante da ausência de reconhecimento da firma de seus protagonistas.

Com é cediço, o
procedimento de

reconhecimento de assinatura confere maior segurança

jurídica ao documento, pois garante que foi assinado
na data subscrita no instrumento e pelas pessoas ali mencionadas, a fim de inibir
eventuais

alegações de inexistência/vício/nulidade do negócio jurídico
.

A
respeito das declarações constantes em documentos particulares, estabelecem os artigos
408
e
409
,
ambos
do

CPC
/15:

"
Art. 408. As declarações constantes do documento particular escrito e assinado ou somente assinado presumem-se verdadeiras em relação ao signatário
.

Parágrafo único. Quando, todavia, contiver declaração de ciência de determinado fato, o documento particular prova a ciência, mas não o fato em si, incumbindo o ônus de prová-lo ao interessado em sua veracidade
".

"Art. 409. A data do documento particular, quando a seu respeito surgir dúvida ou impugnação entre os litigantes, provar-se-á por todos os meios de direito.

Parágrafo único
. Em relação a terceiros, considerar-se-á datado o documento particular
:

I -
no
dia em que foi registrado;

II -
desde
a morte de algum dos signatários;

III - a partir da impossibilidade física que sobreveio a qualquer dos signatários;

IV -
da
sua apresentação em repartição pública ou em juízo;

V -
do
ato ou do fato que estabeleça, de modo certo, a anterioridade da formação do documento".

Grifei
.

Portanto, o
contrato de compromisso de compra e venda sem reconhecimento de firma das assinaturas dos contratantes não tem validade perante terceiros, fazendo-se valer somente entre os signatários
,
somente
gerando
efeitos perante terceiros depois de registrado no registro público.

Sobre o tema, confira os ensinamentos de
NELSON NERY JÚNIOR
e
ROSA MARIA DE ANDRADE NERY
,
in

Código de Processo Civil
Comentado. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2022:

“
Data certa, data real e data expressa no documento
.
A data certa, isto é, aquela a partir da qual o instrumento começa a produzir efeitos, não necessariamente coincide com a data expressa no instrumento
. Além disso, a data certa não se confunde com a data real, aquela em que o instrumento é efetivamente assinado (
Sambrizzi
. Instrumentos Privados, pp. 171-172).
No Brasil, não obstante o instrumento particular poder ser utilizado como meio de prova, só tem efeitos perante terceiros depois de registrado no registro público
(CC 221
).

No caso, o reconhecimento
de firma
se mostrava necessário – até porque
,
o aludido contrato de compra e venda foi
em tese firmado no ano de 2004. Ocorre que a Sra. MARLUCE MACIEL DOS SANTOS deu em garantia fiduciária em
05/02/2013
, ou seja, nove (09) anos depois, conforme averbação
R.04 M. 3.602 – Protocolo 58.871
. Confira:

Ademais, nos termos do artigo
1.245 do Código Civil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, acrescentando o §1º que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1ºEnquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2ºEnquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Se não bastasse, o artigo 1.227 do Código Civil dispõe:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (
arts
. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”
.

Com efeito
,
s
e
duas pessoas distintas
comp
rarem o mesmo imóvel, o primeiro que levar a registro é que adquirirá o domínio
, no caso, a parte apelada.

Vale salientar
também
que, além da prova documental desprovida de lastro,
outra
prova trazida, a testemunhal, consubstanciada no depoimento de três testemunhas
, se mostraram bastante frágeis
, contudo, ainda que não fosse, o direito não socorre
à
apela
nte
– até porque, mesmo que
o
comprador tivesse adquirido o imóvel de boa-fé, por si só não seria
suficiente para anular
o registro de
outro comprador
que adquiriu
o imóvel
também de boa-fé
, uma vez que, se
duas
pessoas
distintas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio
.

Na hipótese, a situação é muito mais relevante, uma vez que o apelado vai além da boa-fé – até porque
,
arrematou
o bem, que foi precedido

da notificação da devedora,

d
a consolidação da propriedade pelo credor fiduciante e
da
publicação de editais
de leilões
,
dando publicidade a todos os interessados, recebendo, após as formalidades legais,
a CARTA DE ARREMATAÇÃO
.
Aliás, o BANCO BRADESCO cumpriu
à
risca o que determina os artigos 26 e 27
, ambos
da Lei nº 9.514/97, sem qualquer objeção da proprietária ou do eventual comprador.
Confira nas averbações

AV.05 R.04/R05/R/06/R07/R08 -
M. 3.602
:

Inclusive o leilão foi realizado por um dos mais conceituados leiloeiros do Brasil, qual seja FÁBIO ZUKERMAN.

Após a arrematação, foi lavrada a ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA,
a qual foi levada a registro no cartório competente,
tudo como manda
a lei de regência
. Confira
um
fragmento da primeira, segunda e última folha da escritura:

Aliás, sobre todos os temas abordados, confira os seguintes arestos
, inclusive do STJ e deste TJMT
:

"APELAÇÃO CIVEL -

EMBARGOS DE TERCEIRO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - INEXISTÊNCIA
-
RECONHECIMENTO DE FIRMA - AUSÊNCIA
- PROVA DO NEGÓCIO JURÍDICO -
DEPOIMENTO TESTEMUNHAL - FRAGILIDADE
- SUBSTRATO MATERIAL - NECESSIDADE - ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA NÃO VERIFICADA
(...).
Faltando aos autos substrato material capaz de corroborar o depoimento testemunhal confirmando a existência de contrato de compra e venda, cujo registro não foi levado a efeito na matrícula do imóvel, tampouco reconhecida as firmas apostas pelos contraentes, não há como acolher a tese autoral de que a penhora recaiu sobre a propriedade dos
embargantes - Conquanto os elementos constantes do acervo probatório não se prestem ao acolhimento dos embargos de terceiro, circunstância dessa natureza não conduz à compreensão de que os embargantes e os executados atuaram em conluio na intenção de fraudar à execução".
(TJMG -
AC: 10434150012590001
Monte Sião, Relator: SHIRLEY FENZI BERTÃO, Data de Julgamento: 10/02/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/02/2021)

“
AÇÃO RESCISÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL
. DUPLA VENDA DO MESMO IMÓVEL POR PROCURADORES DIFERENTES
.ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.321 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E DO ART. 460 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INOCORRÊNCIA.
PRESERVAÇÃO DA VALIDADE E EFICÁCIA DO CONTRATO REGISTRADO EM PRIMEIRO LUGAR NO OFÍCIO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
. IMPROCEDÊNCIA. 1. Pretensão de rescisão de acórdão desta Corte que, ao dar provimento
a
recurso especial, julgou improcedente pedido de anulação de escritura de compra e venda de imóvel. 2. Inocorrência de violação ao artigo 460 do Código de Processo Civil quando a pretensão da parte autora é desacolhida por outros fundamentos distintos dos apontados como causa de pedir. 3. Ausência de violação ao art. 1.321 do CC/16, pois o acórdão rescindendo não reconheceu a invalidade do negócio celebrado entre autor e o antigo procurador do casal proprietário do imóvel, afirmando apenas que o fato de ter agido de boa-fé não é razão suficiente para anulação de outra escritura pública de compra e venda lavrada acerca do mesmo bem imóvel,
mas levada com primazia registro no cartório do registro imobiliário, estando também o adquirente de boa-fé. 4. Simples aplicação pelo acórdão rescindendo da velha máxima de que quem não registra não é dono (art. 533 do CC/16, atual art. 1245 do CC/2002). 5. AÇÃO RESCISÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE.
”

(STJ - AR: 2830 SP 2003/0076314-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 14/12/201
4
, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
01/02
/
201
5
).

“R
ECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DELCARATÓRIA DE NULIDADE –
IMÓVEIS VENDIDOS DUAS VEZES PARA PESSOAS DISTINTAS – ANULAÇÃO DAS MATRÍCULAS – IMPOSSIBILIDADE – BOA-FÉ DE TERCEIRO
– PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “
A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio
. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente” (REsp 104.200/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2000, DJ 04/09/2000, p. 155).
(TJMT - APL: 00075528220118110055 MT, Relator: NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 27/09/2016, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 03/10/2016)

Denota-se do
s
julgado
s,
que
a
boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio
.

Desta forma, tanto faz se a prova testemunhal
foi

contundente
ou frágil,
o que releva é que
se duas pessoas distintas de boa-fé
, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá
a sua propriedade.

Demais a mais,
é importante ressaltar que a boa-fé da apelante se mostra duvidosa – até porque
,
a própria
vendedora

MARLUCI MACIEL DOS SANTOS
, após a arrematação do imóvel, ajuizou em 2017,
Ação Declaratória de Nulidade de Leilão Judicial nº 1002533-25.2017.8.11.0037
, se intitula
n
do como proprietária
do bem
, questionando o leilão judicial
, sob o argumento de que não houve intimação pessoal sobre o leilão designado.

Contudo, a ação foi
julgada improcedente
, em 21/11/2019,
e confirmada em grau de recurso, em decisão monocrática de minha lavra,
conforme
ID nº 27524375
e ID nº 275242376, respectivamente:

Além da ação acima designada, o próprio arrematante
DIEGO ALENCAR BEUMER
ajuizou contra
MARLUCI MACIEL DOS SANTOS
, no ano de 2018, com a
Ação de Imissão de Posse nº 1006144-49.2018.811.0037
, sendo julgada procedente
:

Diante de todas as circunstâncias
e por qualquer ângulo que analise a causa, o direito não socorre
à
apelante.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso.

Ainda, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico, com observância no artigo 98, § 2º do CPC/15, uma vez que a apelante é beneficiária da justiça gratuita.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025