Tribunal: TJMT
Processo: 1000292-41.2021.8.11.0101
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000292-41.2021.8.11.0101
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[COLONIZADORA SINOP S A - CNPJ: 03.488.210/0001-69 (APELANTE), SIMONE BESOLD - CPF: 014.935.171-20 (ADVOGADO), CRISTIANO SILVA COLEPICOLO - CPF: 989.607.846-72 (ADVOGADO), MAURI STERMER - CPF: 546.455.069-00 (APELADO), JACKSON SOKOLOVSKI ALVES - CPF: 017.901.911-22 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICIPIO DE CLAUDIA - CNPJ: 01.310.499/0001-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), EVENTUAIS INTERESSADOS (TERCEIRO INTERESSADO), SIMONE PILONI ZORTEA - CPF: 017.652.071-69 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), JOAO GILBERTO FREIRE GOULART - CPF: 001.450.596-77 (ADVOGADO), CARLOS ANTONIO PERLIN - CPF: 003.956.181-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. BEM IMÓVEL OBJETO DE CESSÃO VERBAL. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE POSSE CONTÍNUA, PACÍFICA E COM INTUITO DE DOMÍNIO. PAGAMENTO DOS TRIBUTOS PELO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL INSUFICIENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de usucapião extraordinária de imóvel ocupado por ex-presidente de clube desportivo extinto, com base em suposto exercício de posse qualificada por mais de 20 anos.

II. Questão em discussão:

2. A controvérsia diz respeito a: (i) a caracterização da ocupação como posse ad usucapionem ou mera detenção; (ii) a existência de animus domini por parte do recorrido; (iii) a suficiência da prova de posse contínua, pacífica e com intenção de dono.

III. Razões de decidir:

3. O imóvel permanece registrado em nome da recorrente, sendo a ocupação originária decorrente de cessão verbal precária em favor de associação esportiva extinta, da qual o recorrido era presidente, não havendo formalização jurídica da doação, vedada pelo ordenamento para bens imóveis.

4. A ocupação do recorrido não excedeu os limites da detenção, não restando caracterizado o animus domini exigido para aquisição por usucapião.

5. A manutenção dos encargos tributários (IPTU) pela recorrente e a ausência de atos inequívocos de domínio por parte do recorrido corroboram a inexistência de posse qualificada.

6. A prova testemunhal é insuficiente para infirmar o caráter precário da ocupação, especialmente diante de relatos de que os bens deveriam retornar à titularidade da colonizadora com a extinção da entidade desportiva.

7. A mera execução esporádica de benfeitorias e a apresentação de documentos isolados não evidenciam o exercício de posse autônoma e contínua pelo prazo legal.

IV. Dispositivo e tese:

8. Recurso provido. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido inicial de usucapião.

Tese de julgamento:

"Não configura posse apta à aquisição por usucapião extraordinária a ocupação de imóvel decorrente de cessão precária realizada em favor de associação desportiva extinta, sem demonstração de animus domini, posse contínua, pacífica e com assunção dos encargos típicos da propriedade."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 1.238 e 541; CPC/2015, art. 373, I; CC/1916, art. 1.168.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AREsp 2.626.324/MG, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 12.05.2025;

TJ-ES, Ap. Cív. 5000130-72.2021.8.08.0032; TJ-SP, Ap. Cív. 1001088-42.2015.8.26.0063.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por COLONIZADORA SINOP S A contra a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Cláudia/MT, que nos autos da “
Ação de Usucapião Extraordinário
” (Proc. nº 1000292-41.2021.8.11.0101), ajuizada contra a apelante pelo apelado MAURI STERMER, julgou procedentes os pedidos iniciais, pois, segundo a Magistrada,
“todos os depoimentos das testemunhas ouvidas em juízo, observa-se o conhecimento público da propriedade do autor, bem como, os depoimentos convergem no sentido de que o autor sempre cuidou dos lotes ocupados pelo Cláudia Clube, que fez benfeitorias enquanto Presidente do Clube esportivo, comportando – se como dono da área, constatando a existência do animus domini”,
condenando a recorrente em custas e honorários de sucumbência fixados em 15% sobre o valor da causa (cf. Id. nº 278486431).

Irresignada com o teor da sentença, a apelante Colonizadora Sinop S/A sustenta, em suas razões recursais, que jamais houve doação formal ou efetiva do imóvel ao Cláudia Esporte Clube e, muito menos, ao apelado. Argumenta que a cessão da área à referida entidade desportiva deu-se a título precário, por mera permissão de uso, com a expressa condição de reversão da área ao patrimônio da empresa em caso de extinção do clube, o que teria ocorrido desde o ano de 1997.

Aduz que a ocupação posterior da área pelo apelado se deu de forma ilegítima e sem qualquer animus domini, configurando-se posse precária, típica de detentor, não suscetível de conversão em usucapião. Reforça que a apelante continuou exercendo atos de conservação e vigilância da área, chegando a instalar placas de identificação de sua propriedade, as quais teriam sido removidas pelo apelado, conforme boletim de ocorrência registrado e imagem juntada aos autos.

Defende ainda a inexistência de qualquer ato inequívoco do apelado revelador da intenção de exercer posse como proprietário, ressaltando a ausência de pagamento de IPTU ou quaisquer encargos tributários que demonstrem efetiva assunção das obrigações inerentes à condição de dono. Aponta, por fim, a aplicabilidade do instituto do usufruto temporário ou precário, extinto com o encerramento das atividades do clube, e a ausência dos requisitos legais exigidos para a configuração da usucapião extraordinária, notadamente o
animus domini
e a posse contínua e pacífica.

Pede, então, o provimento do recurso para que, reformada a sentença, seja
“reconsiderada à luz dos argumentos e provas apresentados, resultando na rejeição completa do pedido de usucapião formulado pelo Apelado.”
(cf. Id. nº 278486436).

Em contrarrazões, o apelado refutou os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 278486445).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, a controvérsia recursal cinge-se à alegação de posse qualificada e ao suposto exercício de animus domini pelo recorrido, com vistas ao reconhecimento da usucapião extraordinária sobre os Lotes nºs 22 e 23 da Quadra 150, situados no Bairro Jardim Nova Barra, no município de Barra do Garças/MT.

A apelante sustenta, em síntese: (i) a inexistência de doação formal dos referidos imóveis, o que inviabilizaria a transmissão da posse ou da propriedade; (ii) o exercício de mera detenção pelo recorrido, na qualidade de presidente de clube já desativado; e (iii) o adimplemento contínuo dos tributos incidentes sobre os bens por ela própria, circunstância que evidenciaria a manutenção da posse legítima em seu nome.

Analisando detidamente os autos, entendo que o recurso comporta provimento.

É incontroverso que os imóveis em questão encontram-se regularmente registrados em nome da apelante e que a ocupação originária decorreu de cessão informal de uso em favor do “Cláudia Esporte Clube”, entidade da qual o recorrido exercia a presidência. A suposta doação, conforme confessado na própria exordial, teria ocorrido de forma verbal, no início da década de 1990.

Todavia, tal modalidade é expressamente vedada pelo ordenamento jurídico para bens imóveis, nos termos do artigo 1.168, parágrafo único, do Código Civil de 1916, vigente à época dos fatos, norma esta reproduzida no artigo 541, parágrafo único, do Código Civil de 2002,
in verbis
:

Art. 1.168. A doação far-se-á por instrumento público, ou particular (Art. 134).

Parágrafo único.
A doação verbal será valida, se, versando sobre
bens moveis
e de pequeno valor, se lhe seguir in-continenti a tradição.

Dessa forma, ainda que se admitisse a liberalidade por parte da apelante, o negócio jurídico jamais foi formalizado por escritura pública, restando ausente qualquer respaldo jurídico à aquisição da posse ou da propriedade com fundamento nesse alegado pacto.

A jurisprudência pátria é firme ao repelir pretensões fundadas em usucapião quando ausente o exercício de posse autônoma e com
animus domini
, sobretudo em hipóteses de mera tolerância ou
comodatum
:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO AFASTADO. PEDIDO DE USUCAPIÃO NÃO FORMULADO NA ORIGEM . INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBIIDADE DE DOAÇÃO VERBAL DESCONSTITUÍDA. BEM IMÓVEL. CONTRATO SOLENE . COMODATO VERBAL. PERDAS E DANOS. ALUGUEIS A PARTIR DA CITAÇÃO. POSSIBILIDADE . RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Segundo preceitua o § 3º do art. 1 .012, do Código de Processo Civil, o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação poderá ser formulado diretamente ao tribunal, no período compreendido entre a interposição do recurso e sua distribuição (inciso I) ou diretamente ao relator, quando já distribuída a apelação (inciso II). Por ter a parte formulado pedido de atribuição de efeito suspensivo ao apelo em seu próprio bojo, o seu exame juntamente com o mérito do recurso o torna inócuo, não devendo ser conhecido. Precedentes. 2 . O exame da usucapião em sede recursal demanda a análise de requisitos específicos previstos em lei, além de prova concreta destinada a esse ponto, o que não se mostra possível neste segundo grau de jurisdição, sob pena de supressão de instância. Inovação recursal reconhecida.
3. A doação é contrato solene que deve ser feito por escritura pública ou documento particular ( CC, art . 541), sendo inadmissível a doação verbal de bem imóvel.
4. A inexistência de documento formal acerca da realização da doação indica que entre as partes foi celebrado comodato verbal, empréstimo gratuito de coisa imóvel, por prazo indeterminado. 5 . Desconstituído o comodato por ocasião da citação, cabível o arbitramento de aluguéis devidos pela ocupação do imóvel, do ato citatório até a efetiva desocupação do bem. Precedentes deste E. TJES. 6 . Recurso conhecido e improvido.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5000130-72.2021.8 .08.0032, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível)

Outro óbice intransponível à configuração da usucapião é a inexistência de
animus domini
por parte do autor. Como se extrai dos autos, o recorrido passou a ocupar os imóveis na condição de
presidente
da entidade esportiva, exercendo mera detenção vinculada a essa função.

Como sabido, o exercício de funções administrativas em nome de associação sem fins lucrativos não configura posse
ad usucapionem
, mas simples detenção. Mesmo após a dissolução do clube, o recorrido não demonstrou qualquer mudança de status na sua ocupação que justificasse a inversão da posse em seu favor.

Os documentos acostados à inicial, consistente em dois comprovantes de pagamento de serviços de limpeza do terreno datado de 18/01/2003 e 02/05/2019 (278485485 e 278485486, respectivamente); uma declaração de prestador de serviço assinada dois dias antes do ajuizamento da presente ação, em 07/04/2021 (278485487); e uma notificação da prefeitura datada de 02/05/2019 (cf. Id. n° 278485488), são insuficientes para demonstrar posse
ad usucapionem
, por não traduzirem exercício contínuo, público e inconteste da posse ao longo de mais de 20 (vinte) anos..

Consoante orientação pacífica do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. ANIMUS DOMINI. POSSE MANSA E PACÍFICA. REQUISITOS NÃO VERIFICADOS. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
O ordenamento jurídico permite a aquisição de propriedade por meio do instituto denominado de usucapião, previsto nos artigos 1.238 e seguintes do Código Civil, sendo requisitos para tanto a comprovação do transcurso de determinado lapso temporal, o animus domini e a posse mansa e pacífica.

2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.626.324/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.)

Reforça essa conclusão o fato de que todos os tributos (IPTU, contribuição de melhoria etc.) foram pagos pela apelante, repito: durante mais de 20 (vinte) anos, conforme comprovado nos Ids. n° 278486394 e seguintes.

Com a devida vênia, diante da peculiaridade da causa, entendo que o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel, especialmente o IPTU, constitui indicativo relevante para a aferição do
animus domini
, por evidenciar a assunção de encargos típicos do proprietário, especialmente pela alegada posse corresponder há mais de 20 (vinte) anos.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora . Não acolhimento. Ausência de preenchimentos dos requisitos legais. Inteligência do art. 1 .238 do Código Civil.
Situações fáticas que denotam a ausência de animus domini.
IPTUs que sempre foram pagos pelo recorrido
. Depoimentos das testemunhas não são suficientes para corroborar as alegações da apelante
. Ausência de documentos que comprovem tais alegações. Já o recorrido comprovou as alegações apresentadas. Sentença mantida. Recurso não provido .

(TJ-SP - Apelação Cível: 1001088-42.2015.8.26 .0063 Barra Bonita, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 23/01/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/01/2024)

Destaco, ainda, que a prova oral colhida em audiência não confirma a alegação sustentada na petição inicial. Pelo contrário, os depoimentos, especialmente o de Isaias Cavalcante da Silva, indicam que os imóveis deveriam retornar à titular original após o encerramento das atividades da associação, conforme declarado:
“a colonizadora pediu para fazer a escritura,
pois quando fechassem os locais voltariam para a colonizadora
, mas no campo nunca foi feito isso”.

Diante desse contexto peculiar, onde o administrador do clube alega ter agido como proprietário após a extinção da associação, sem, contudo, adimplir com os tributos por mais de 20 (vinte) anos, sabendo que tal obrigação é a mais básica e inerente para os proprietários de imóveis, bem como por juntar apenas dois comprovantes de limpeza do terreno no referido período, constata-se que o recorrido não comprovou exercer posse com os atributos exigidos pela legislação civil, seja pela natureza precária da ocupação e pela inexistência de atos inequívocos de domínio, o que impõe a reforma da r. sentença.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso para
reformar integralmente a sentença
, com a improcedência do pedido inicial.

Inverto o ônus da sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025