Tribunal: TJMT
Processo: 1001557-15.2021.8.11.0025
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1001557-15.2021.8.11.0025
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[F J DANSIERI & CIA LTDA - CNPJ: 00.629.082/0001-38 (APELANTE), JOAO CARLOS DE ALMEIDA PRADO E PICCINO - CPF: 145.963.388-17 (ADVOGADO), AGROPECUARIA CAIVANO LTDA - CNPJ: 19.530.364/0001-01 (APELADO), FERNANDO FERRARI DE QUEIROZ - CPF: 028.533.221-06 (ADVOGADO), ROSANA LAURA DE CASTRO FARIAS RAMIRES - CPF: 266.583.958-02 (ADVOGADO), RODRIGO JACOMEL DENEGATE - CPF: 884.756.201-59 (APELADO), GILBERTO GALHARINI - CPF: 571.405.969-72 (APELADO), LUIS CARLOS CAIVANO - CPF: 780.799.008-25 (APELADO), ANA RUTH ARRUDA CAIVANO - CPF: 257.076.981-91 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

-
EMENTA
.

APELAÇÃO CÍVEL. POSSE. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. TERMO INICIAL. DATA DO REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. TRANSCURSO DO PRAZO DECADENCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Na espécie, não há controvérsia com relação à ausência de comunicação da venda do imóvel objeto da ação para viabilizar o exercício do direito de preferência aos apelantes. Cinge-se a controvérsia dos autos apenas em relação ao termo inicial para o exercício de tal direito, face o reconhecimento da decadência na sentença recorrida.

A parte apelante defende que a contagem do prazo decadencial deve se dar a partir do momento em que tomou ciência da alienação a terceiro, o que não teria ocorrido e impediria o início da contagem do prazo de 180 dias. Contudo, entendo que não assiste razão à parte apelante, na medida em que, ausente a notificação para o exercício do direito de preferência, o termo inicial para a contagem do prazo decadencial se dá a partir do registro da escritura pública no registro de imóveis. Precedente do STJ.

APELAÇÃO DESPROVIDA.

R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
F J DANSIERI & CIA LTDA

–
Id-
278341935
,

insurgindo-se contra sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Juína/MT, constante do Id-
278341933
, que em sede de
AÇÃO DE PREFERÊNCIA
n. 1001557-15.8.11.0025, ajuizada em face de
AGROPECUÁRIA
CAIVANO LTDA., GILBERTO GALHARINI e RODRIGO JACOMEL DENEGATE
,
com o objetivo de obter o reconhecimento e o exercício do direito de preempção sobre o imóvel denominado Fazenda Floresta, situada na Gleba Consolação, no município de Juína/MT, matrícula nº 15.604.

Alega a parte autora que:

Desde 2008 detém a posse legítima e regular do imóvel, com exercício de manejo florestal, com amparo em contrato de arrendamento válido e vigente.

Os requeridos promoveram alienação dissimulada da propriedade, sem qualquer notificação formal à autora, mediante integralização do imóvel ao capital social da empresa Agropecuária Caivano Ltda., pelo valor irrisório de R$ 58.000,00.

Posteriormente, as quotas sociais da empresa foram transferidas a terceiros, repetindo o mesmo valor, em uma manobra destinada a burlar o direito de preempção da arrendatária.

A autora somente teve ciência da alienação anos depois, por meio de embargos de terceiro, momento em que já havia sido privada da posse.

Em suas palavras: "a transação permanecia deliberadamente oculta, inviabilizando o exercício tempestivo do direito potestativo", e "o simples registro do ato na matrícula imobiliária não pode, por si só, ser considerado o marco inicial se a parte interessada não teve meios reais de tomar conhecimento da venda".

Para reforçar sua alegação, argumenta que a sentença de primeiro grau incorreu em erro ao reconhecer a decadência com base exclusiva na data de registro da alienação na matrícula do imóvel (01/11/2017), desconsiderando o fato de que não houve notificação válida e formal da venda. Sustenta que a interpretação da sentença foi excessivamente formalista e contrária à finalidade do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), especialmente ao artigo 92, e do Decreto nº 59.566/1966.

Sustenta ainda que:

O reconhecimento da decadência pelo juízo afronta a coisa julgada, pois já havia sido afastado por decisão anterior no mesmo processo, em violação ao artigo 505 do CPC.

O prazo decadencial deve ter como marco inicial a ciência inequívoca do arrendatário sobre a alienação, nos termos da teoria da
actio
nata e do artigo 189 do Código Civil.

O Judiciário, ao aplicar apenas a "letra fria da lei", falha na prestação jurisdicional ao premiar conduta dolosa dos alienantes.

A operação formalizada (integralização no capital e posterior transferência de quotas) foi mera simulação para frustrar o direito de preempção.

Por fim, requer que:

Seja recebida e processada a apelação, com regular remessa ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.

Seja reformada integralmente a sentença para afastar o reconhecimento da decadência e se analisar o mérito do direito de preempção da autora, com a consequente adjudicação do imóvel em seu favor, conforme artigo 92 do Estatuto da Terra.

Alternativamente, que o processo retorne ao juízo de origem para instrução probatória sobre a violação do direito de preferência.

Que os apelados sejam condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

A parte Apelada apresentou contrarrazões ao recurso, nas quais, em síntese, pugna pelo desprovimento do Apelo – Id-278341941.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

-
VOTO – MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que em sede de
AÇÃO DE PREFERÊNCIA,
com o objetivo de obter o reconhecimento e o exercício do direito de preempção sobre o imóvel denominado Fazenda Floresta, situada na Gleba Consolação, no município de Juína/MT, matrícula nº 15.604.

Trata-se de ação de preempção em que a Apelante defende possuir direito de preferência na aquisição do imóvel rural denominado Fazenda Floresta, matriculado sob n. 15.604, junto ao Cartório do Sexto Ofício de Cuiabá, objeto de contrato de arrendamento rural para atividade extrativa (exploração de madeira na área total do imóvel), firmado em 26/12/2007 entre a requerente F. J. Dainsieri & Cia Ltda. e Ana Ruth Arruda Caivano e Luís Carlos Caivano.

No caso concreto, conforme consta da matrícula nº 15.604, a integralização do imóvel em favor da Apelada AGROPECUÁRIA CAIVANO LTDA. foi regularmente averbada em 1º de novembro de 2017. No entanto, a Apelante somente veio a ajuizar a presente ação em 23 de maio de 2021, ou seja, mais de três anos após o termo inicial previsto na legislação.

Na sentença que se recorre concluiu o julgador monocrático pelo reconhecimento da decadência do direito da autora, consequentemente, extinguindo o feito sem julgamento de mérito,
ex vi
do que determina a regra do art. 487, II, do CPC.

Cinge-se a controvérsia dos autos apenas em relação ao termo inicial para o exercício de tal direito, face o reconhecimento da decadência na sentença recorrida.

A parte Apelante defende que a contagem do prazo decadencial deve se dar a partir do momento em que toma ciência da alienação a terceiro, o que não teria ocorrido e impediria o início da contagem do
prazo de 180 dias.

Contudo, entendo que não assiste razão à parte Apelante, na medida em que, ausente a notificação para o exercício do direito de preferência, o termo inicial para a contagem do prazo decadencial se dá a partir do registro da escritura pública no registro de imóveis.

Da exegese do art. 504 do CC, o prazo decadencial para o exercício do direito de preferência deve ser contado a partir do momento em que a parte toma ciência da alienação a terceiro, o que usualmente ocorre por notificação judicial ou extrajudicial.

No caso, restou incontroverso que ausente notificação, de modo que o prazo conta-se a partir do registro da escritura pública no registro de imóveis, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE PREEMPÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE SE DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO. ABUSO DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO LAVRADO PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim.

2.

Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.

3.

Nos termos do art. 504 do CC/2002, é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a contar da ciência. Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário alienante, em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou outro meio que confira aos demais comunheiros ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27, in fine, da Lei n. 8.245/1991, este último aplicado por analogia.

4.

Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título.

5.

Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva.

6.

Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.628.478/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 3/11/2020, DJe de 17/11/2020.) - Grifei

No meu sentir, a ausência de comunicação prévia acerca da venda do imóvel a terceiro é suprida pelo registro da escritura pública de compra e venda, caso dos autos, iniciando-se, a partir daí, o transcurso do prazo decadencial do direito de preferência, porquanto presumida a ciência do negócio, nos limites das informações constantes do título levado a registro.

Portanto, no caso em análise, conforme consta da matrícula nº 15.604, juntada aos autos, o registro da alienação do imóvel foi realizado em 1º de novembro de 2017, enquanto a presente ação somente foi ajuizada em 23 de maio de 2021, ou seja, mais de três anos após o marco inicial previsto em lei. Assim, resta configurado o decurso do prazo decadencial de seis meses, o que impede a análise do mérito do direito de preempção.

Portanto, a

interpretação dos dispositivos citados não deixa qualquer margem para flexibilização ou relativização da contagem do prazo decadencial. O termo inicial é objetivo e decorre do registro da alienação, e não de eventual ciência tardia do arrendatário. Assim, a tese sustentada pela Apelante, de que a contagem deveria se iniciar apenas a partir de sua suposta ciência inequívoca da venda, não encontra amparo legal.

Forte nessas razões
NEGO PROVIMENTO
ao recurso proposto, mantendo na íntegra o julgamento proferido pelo juízo de primeiro grau.

Em razão da regra do art. 85, §11º, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025