Tribunal: TJMT
Processo: 1002121-30.2023.8.11.0055
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002121-30.2023.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[EDEVANDRO PELACHIM - CPF: 593.194.371-49 (APELANTE), FRANCISCO ARANTES NETO - CPF: 045.752.691-23 (ADVOGADO), MARILDA MACHADO PELACHIM - CPF: 703.357.101-15 (APELANTE), AURELIANO FRANCISCO DE LIMA NETO - CPF: 039.373.061-10 (APELANTE), MARCIONEI JOSE SANDRI - CPF: 314.600.201-97 (APELADO), RENATA ANGELICA NUCCI BELOTE - CPF: 145.702.128-59 (ADVOGADO), JOSIANE NUNES VITOR - CPF: 814.459.702-87 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), DIOGO FERNANDO PECORA DE AMORIM - CPF: 034.019.341-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO
CÍVEL
– AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO C/ RESCISÃO CONTRATUAL
–
PROCEDENCIA
–

LOCAÇÃO
COMERCIAL –
VALIDADE DA RETOMADA DO IMÓVEL
– INADIMP
LEMENTO PARCIAL CONFIGURADO – PAGAMENTO INSUFICIENTE PARA AFASTAR A
MORA
–

AÇÃO RENOVATÓRIA NÃO PROPOSTA
HABILMENTE
-

NULIDADE DA CLÁU
SULA CONTRATUAL NÃO VERIFICADA –
AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES
–
DECOTE DOS
ALUGUÉIS
PAG
OS PARCIALMENTE -
RECURSO
PROVIDO
EM PARTE
.

1. O inadimplemento dos alugueres e dos encargos da locação, nos termos em que pactuado, implica a mora do locatário, a autorizar a resilição do contrato de locação, por infração legal e contratual (art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91).

2
.

Alegação de pagamento parcial dos
alugueis
não a
fasta
mora, nos termos dos
arts
. 394 e 397 do Código Civil.

3.
O direito de renovação, nos termos do § 5º do mesmo art.
51
da Lei
8.245
/91, decai para "aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores
à
data da finalização do prazo do contrato em vigor".

4. É cediço que no ordenamento jurídico brasileiro prepondera o ‘princípio da autonomia da vontade’, que consiste no poder das partes de estipular de modo livre as vontades e efeitos decorrentes de um negócio jurídico
, considerando-se
válida
s

as
cláusula
s
contratua
is pactuadas
.

5.
Após o término do
contrato de locação comercial
por prazo determinado, se não houve nova pactuação
,
ocorre automaticamente a
transmutação do contrato de prazo determinado em indeterminado
.
Constatado o
inadimplemento
,
plenamente cabível o despejo c/c a cobrança dos aluguéis em atraso, decotando-se os pagamentos parciais da locação.

6. Recurso parcialmente
provido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação interposto
por
EDEVANDRO PELACHIM e
OUTROS
contra sentença
proferida na
Ação de Despejo por falta de pagamento c/c Rescisão Contratual
n.
1002121-30.2023.8.11.0055
,
ajuizada por
MARCIONEI JOSE SANDR
I,

que
julgou
procedente
a ação para:

DECRETAR
a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes;

DETERMINAR
o despejo dos r
equeridos
, concedendo-lhes o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo forçado;

CONDENAR
os r
equeridos
ao pagamento dos valores inadimplidos até a data da desocupação, devidamente atualizados até a data do efetivo pagamento, com base nos artigos 394 e 397 do Código Civil, bem como ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais, os apelantes afirmam em janeiro de 2018 firmaram contrato
de locação
do imóvel
sub judice
,
com prazo de 42 (quarenta e dois) meses, com valor de aluguel ajustado em 06 (seis) salários
-
mínimos vigentes
à
época, com desconto de (01) salário
-
mínimo se pagos pontualmente até o dia 01 (um) de cada mês, com tolerância máxima de até o dia 10 (dez) de cada mês
.

A
legam
que, antes do término do contrato supracitado,
que se findaria em data de 31 de julho de 2021, foi celebrado novo contrato de aluguel com prazo de duração de
apenas
06 (seis) meses, no valor ajustado de 9 salários mínimos
à
época, com desconto de R$ 1.900,00 reais no primeiro mês, R$ 1.800,00 no segundo mês, R$ 1.700,00 no terceiro mês, R$ 1.500,00 no quarto mês, R$ 1.300,00 no quinto mês e 1.100,00 reais no último mês, se pagos pontualmente até o dia 01 (um) de cada mês, com tolerância máxima de 5 dias, com atualização dos valores automaticamente majorad
o
s com a alteração do salário mínimo,
com condição abusiva de obrigar os apelantes a
utilizar
em
energia
fotovoltaica vendida pelo apelado
.

Ressaltam que,
ao fim do contrato de locação comercial ilegal e abusivo de apenas 06 (seis) meses “dezembro/2021”, foi formalizado
acordo verbal entre as partes de pagamento de 08 salários
-
mínimos em janeiro de 2022, sendo recebidos quatro meses de aluguel com comprovante através de recibos fornecidos pela esposa do autor, já no mês de abril, requereu o reajuste de 08 (oito) para 12 (doze) salários
-
mínimos, sob as mesmas condições e ameaças já descritas acima
.

Aduzem que,
a partir de janeiro de 2022,
o apelado e os apelantes acordaram tacitamente
pela continuidade da empresa de supermercado, no imóvel, pagando o valor de 08 (oito) salários, com recibo fornecido pela esposa do locador, Sr.
Nilcineia
Borges, declarando o recebimento nos meses de janeiro, fevereiro
, março e abril, no ano de 2022.

Argumentam que não há que se falar em ação de despejo por falta de pagamento, pois cumpriram
suas obrigações pagando antecipadamente
,
nunca após o prazo máximo acordado entre ambos, conforme comprovantes de pagamento
juntado aos autos.

Verberam que na planilha informada pelos apelados, verifica-se a baixa e quitação dos vencimentos de
alugueis
dos meses de janeiro, fevereiro e março de 2022. O mês de abril de 2022 consta como em aberto e não pago, já com o valor na intenção de cobrança de 12 salários
-
mínimos vigentes
à
época
conforme planilha juntada pelo locador,
o que revela má-fé, pois sua esposa recebeu o pagamento do aluguel, conforme anuência em recibo assinado por esta.

A
firma que a
partir desses fatos
,
o locador não autorizou a sua esposa a assinar recibos, sendo os pagamentos de aluguel pagos pelos locatário
s através de transferência bancá
ria, agência 832-0, conta 42394-7, em nome
de MARCIONEI JOSE SANDRI, Banco do Brasil
,
e até a presente data os pagamentos são feitos na mencionada conta.

Defende
m
ser totalmente descabida a cobrança judicial
do aluguel de 12 salários
-
mínimos, e consequentemente a diferen
ça
dos
alugueis
supostamente em
atraso
, vez que de
janeiro de 2022 até a presente data
não existe contrato formal firmado entre as partes,
somente contrato verbal de 8 salários
-
mínimos aceita tacitamente pelo recorrido com recebimento por 5 meses.

Por estas considerações
,
requer
em
seja reformada a sentença que julgou procedente a presente
Ação de Despejo c/c Cobrança por falta de pagamento c/c resci
são contratual
, no tocante
à
inexistente dívida de saldo remanescente de
alugueis
no valor de R$ 47.995,00 (quarenta e sete mil reais seiscentos e sessenta e dois reais) e subsidiariamente, prazo
para
desocupação do imóvel em simetria com os meses em contrato assinado – 48 meses.

Por fim,
afirma
m
que é nula a cláusula contratual que obriga os apelantes a contratar
em
energia fotovoltaica do apelado.

Requereram o provimento do recurso, para reconhecer a inexistência de alugueis em aberto, bem como a
fixação de contrato de aluguel por prazo indeterminado como marco inicial em
data de 10 de janeiro de 2022,
com a desobrigação de utilizar
energ
ia fotovoltaica do recorrido, bem como, em caso de desprovimento do recurso
,
que seja concedido prazo para desocupação do imóvel em simetria com os meses em contrato assinado – 48 meses, no valor de 8 salários mínimos vigentes, com a desobrigação de utilizar energia fotovoltaica do recorrido.

O apelado contrarrazoou requerendo o desprovimento do apelo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Os

locatários
apelante
s
aduz
em que realizaram contrato de locação comercial e
que houve
o adimplemento contratual
, de modo que nessa situação,
com o
pagamento dos alugueres e demais encargos, não haveria que se falar em rescisão contratual ou o
consequente
despejo.
Subsidiariamente, alegam que
por estar
em
adimplente
s
com os
alugueis
e outros encargos decorrentes d
o contrato,
deve ser concedido
prazo para desocupação do imóvel em simetria com os meses em contrato assinado – 48 meses, no valor de 8 salários
-
míni
mos vigentes, desobrigando-os
de utilizar energia fotovoltaica do recorrido.

C
onvém destacar que a questão locatícia envolve o cumprimento das obrigações contratuais dec
orrentes do contrato de locação
escrito
, sendo que,
inicialmente
,
o contrato de loc
ação comercial foi firmado em 01/02/2018
, com vigência de dois anos, findando
-se
em
31/07/2021
. Consta ainda do referido termo a possibilidade de prorrogação da loc
ação,
mediante a forma escrita.

Após
o término do contrato, as partes entabularam novo contrat
o pelo prazo de 06 meses, findando em 31/12/2021.

Com o término,
não houve prorrogação escrita do contrato, subentendendo-se uma renovação co
ntratual tácita entre as partes
,
ou seja, prorrogou-se por prazo indeterminado.

A
o compulsar
os autos,
ainda que não tenha havido alteração formal do valor diante da prorrogação tácita
,
verifica-se
que os apelantes estão inadimplentes,
pois
conforme se pode verificar dos recibos e depósitos,
houve
pagamento parcial dos aluguéis,
pois
o contrato é claro ao estipular o valor mensal de
9 salários
-
mínimos
,
que à época somava o valor de
R$ 9.900,00, a ser pago integralmente
, conforme se verifica abaixo:

A
lém disso,
o
s apelantes confessaram que efetuaram os pagamentos a menor, vejamos:

“
Em verdade, a partir de janeiro de 2022, o locador, Sr.
Marcionei
, juntamente com os locatários, Sr.
Edevandro
e Marilda, acordaram tacitamente, pela continuidade da empresa de supermercado, no imóvel, pagando o valor de 08 (oito) salários, o que se faz prova é o recebimento dos
alugueis
, com recibo fornecido pela esposa do locador, Sr.
Nilcineia
Borges, declarando o recebimento nos meses de janeiro, fevereiro, março e abril, no ano de 2022, comprovantes, id 123375594
.
”

C
o
nsoante se infere dos autos e ratificado pela sentença de primeiro grau, os valores pagos não foram suficientes para quitar integralmente os
alugueis
e encargos

locatícios devidos, perdurando a existência

de valores em aberto caracterizadora

da inadimplência

e
da
mora.

O artigo 394 do Código Civil

define a mora do devedor nos seguintes

termos:

"Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer."

Neste contexto, a ausência de quitação integral da obrigação locatícia caracteriza

mora e, consequentemente,

não afasta a possibilidade de rescisão

contratual e cobrança dos valores

devidos, conforme expressamente

reconhecido

na sentença
.

O pagamento parcial sem anuência d
o apelado
configura inadimplemento, conforme o artigo 394 do Código Civil, que define a mora como a inexecução da obrigação no tempo, lugar e forma convencionados
.

Outrossim, embora os apelantes não tenham
efetuado o pagamento d
o valor integral dos
alugueis
e encargos, também restou claro nos autos que o apelado pretende c
obrar valor maior que o contratado
.

O próprio requerente, ora apelado, confessa na inicial que
est
a
ria cobrando 11 salários
-
mínimos a partir de abril de 2022,
ou seja, 2 salários
-
mínimos a mai
s
:

“
O mês de abril está em aberto no valor total de R$ 14.544,00 (quatorze mil quinhentos e quarenta e quatro reais). Os demais
meses estão sendo depositado o valor de R$ 9.696,00 (nove mil, seiscentos e noventa seis reais), faltando a diferença de R$ 4.848, 00 (quatro mil oitocentos e quarenta e oito reais). Conforme anexo (Doc. 04), o aluguel retroativo após 01/03/2022, seria de 11(onze)
salários mínimos
ou seja R$ 13.332,00 (treze mil trezentos e trinta e dois reais).
”

Conforme informado na planilha supracitada
os requeridos/apelantes efetuaram o pagamento
integral até o mês de
março/2022,
sendo que

o mês de abril
/2022
que se encontra em aberto
será
devido
o valor de 9 salários
vigentes à época
x
R$
1.100
,00
, R$ 9.900,00.

Tendo em vista o aumento do salário
-
mínimo em 1º/05/20
2
2,
que passou a R$ 1.212,00
, o
s
valores de maio, junho, julho, agosto, setembro
e outubro,
ou seja,
9 x R$ 1.212,00 x 6 meses,
chega-se

a
o montante de
R$ 65.448,00 que
somado
s
ao mês de abril/2022,
que se encontra em aberto, no valor de R$ 9.900,00,
totalizam
o débito de R$ 75.
348,00.

Contudo, devem ser excluídos do valor supracitado os valorem parciais pagos pelo apelante
nos meses de maio, junho, julho, agosto, setembro e outubro
, no val
or de R$ 9.696,00
mensais
,
no
total
de R$ 58.176
,00

Assim, o valor devido pelo apelante
até outubro/2022
é de
R$ 17.172,00
(dezessete mil cento e setenta e dois reais).

Nesse contexto
,
o valor de 2 salários-mínimos cobrados a maior deve
ser
decotado
, tendo em vista que
o contrato
se prorrogou
por prazo indeterminado,
devendo valer as cláusulas ali
estipuladas
.

Em relação ao pedido dos apelantes de prazo para desocupação do imóvel em simetria com os meses em contrato assinado – 48 meses, no valor de 8 salários
-
mínimos vigentes, com a desobrigação de utilizar energia fotovoltaica do recorrido, verifica-se que inexiste tal possibilidade.

Para sua permanência
no imóvel locado,
os apelantes defende
ram
que o
contrato escrito de locação comercial
previa o prazo de 48 meses
, ajustado
a princípio
por prazo determinado e que sua permanência
no imóvel já soma

26 (vinte e seis
) anos ininterruptos
.

Entretanto
, para que pudessem permanecer no imóvel, deveriam ter ingressado com uma ação renovatória, nos moldes do que determina o art. 51 da
Lei nº
8.245
/91.

Na espécie, analisando detidamente os presentes autos, não se verifica a propositura de nenhum
a ação de renovação por parte dos
apelante
s/requeridos
, o q
ue já afastaria a
pretendida
permanência dos
apelante
s
no imóvel em litígio.

Como já dito em linhas acima, o contrato de locação em discussão fora
firmado
por prazo determinado, o qual teve início em 01/0
7
/20
21
e tinha previsão de término para 31/
12
/2021
. L
ogo
,

não havendo nova pactuação, houve a transmutação do contrato de prazo determinado em indeterminado.

O fato de os locatários estarem instalados no imóvel há mais de vinte anos não afasta o direito de o locador
de exigir a devolução do imóvel locado em face da inadimplência dos apelantes
.

Nesse sentido,
jurisprudência
desse e. Tribunal de Justiça
:

A
PELAÇÃO CÍVEL – DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – ART. 57 DA LEI Nº 8.245/91 – VALIDADE DA RETOMADA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO PARCIAL CONFIGURADO – PAGAMENTO INSUFICIENTE PARA AFASTAR A MORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO
DESPROVIDO.

Locação comercial por prazo indeterminado. Notificação da locatária concedendo o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, em conformidade com o art. 57 da Lei nº 8.245/91. Direito do locador de retomar o imóvel, independentemente de motivação.

Alegação de pagamento parcial dos
alugueis
que não afasta a mora, nos termos dos
arts
. 394 e 397 do Código Civil.

Sentença que reconheceu a inadimplência e determinou o despejo, bem como a condenação ao pagamento dos
alugueis
vencidos e acessórios até a efetiva
desocupação.

Recebimento de valores pela locadora após o ajuizamento da ação que não caracteriza novação contratual nem impede a retomada do imóvel com fundamento
em denúncia vazia.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação
.
(N.U 1035051-46.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/03/2025,
Publicado
no DJE 08/03/2025)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO EM RAZÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO – AUSÊNCIA DE NULIDADE DE CITAÇÃO – COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO – DESÍDIA EM PROVIDENCIAR DOCUMENTAÇÃO – PRETENSÃO DE NULIDADE – DESCABIMENTO – COMPROVAÇÃO DA CONTRATAÇÃO E DO INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL, IPTU E CONSECTÁRIOS – VIABILIDADE DO DESPEJO – APELO DESPROVIDO.

Em havendo comparecimento espontâneo considera-se suprida eventual nulidade de citação, destacando-se que não pode a parte se beneficiar de sua própria torpeza em relação à procuração nos autos, quando a desídia foi provocada por ela própria, devendo prevalecer o princípio da boa-fé.

“(...) O art. 239, § 1º, do CPC, dispõe que o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou a nulidade da citação, tendo início o prazo de contestação a partir de tal ato, que caracteriza ciência inequívoca da parte sobre o processo judicial contra si aforado, sendo desnecessária a existência
de poderes específicos ao advogado para recebimento de citação. (TJ-SP 21416786620238260000 Campinas, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 28/06/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

Impõe-se a rescisão de contrato de locação, quando demonstrada a efetivação do negócio e o inadimplemento, em relação aos aluguéis e IPTU, cabendo o despejo.

“(...) 1. O inadimplemento dos alugueres e dos encargos da locação, nos termos em que pactuado, implica a mora do locatário, a autorizar a resilição do contrato de locação, por infração legal e contratual (art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91). 2. A

purga da mora deve ser feita nos termos da lei e do contrato, não estando o locador obrigado a sujeitar-se à proposta de pagamento dos débitos de forma parcelada. 3. Restando incontroverso o inadimplemento do locatário, a procedência do pedido de rescisão contratual e determinação de desocupação do imóvel sob pena de despejo é medida que se impõe. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 20150111102937 0032274-23.2015.8.07.0001, Relator: CARLOS RODRIGUES, Data de Julgamento: 22/02/2017, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
14/03/2017. Pág.: 360/391)”.

(N.U 0025837-78.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025,
Publicado
no DJE 22/01/2025
.

Desta feita, há que ser mantida a sentença que determinou a desocupação da parte apelante do imóvel
. No entanto, por se tratar de comércio instalado no local há
mais de duas décadas, possível a dilação do prazo para 60 dias.

Por fim, n
ão obstante
a alegação
dos apelantes

da
nulidade da cláusula que prevê
o pagamento da energia fotovoltaica ao apelado
, não
há como revisar os
termos contratuais
livremente pactuados
:

“
A ENERGIA ELETRICA DE GERACAO PROPRIA SERA MEDIDA TODO DIA 01 E DEVERA SER PAGA
ATE
DIA 20 DE CAD MES AO CUSTO DE 0.95 POR KW UTILIZADO
”
.

In
casu
,
inexiste qualquer mácula contratual que possa provocar a nulidade dessa cláusula, pois não restou demonstrado em que consistiria a suposta abusividade.

Nesse contexto,
não pode
m os recorrentes
se escusar de observar as cláusulas, condições e obrigações das quais concord
aram
para todos os fins e efeitos.

Ademais, é cediço que no ordenamento jurídico brasileiro prepondera o ‘princípio da autonomia da vontade’, que consiste no poder das partes de estipular de modo livre as vontades e efeitos decorrentes de um negócio jurídico.

Conforme já afirmado anteriormente, o valor fixado a título de
alugueis
ser
á de 9 salários
-
mínimos, devendo ser decotado
s

2 salários-mínimos
dos valores cobrados pelo apelado
a partir de abril de 2022
, constantes na planilha trazida com a inicial.

Diante do exposto,
dou
provimento

em parte

ao recurso de apelação,
apenas
para determinar que o valor dos
alugueis
se adequem ao valor do último contrato, ou seja, 9
(nove) salários
-
mínimos
,
a partir de abril de 2022
, e para reconhecer que o valor devido pelo
apelante
até
outubro/2022 é de R$ 17.172,00 (dezessete mil cento e setenta e dois reais)
, sobre o qual deverá incidir juros de mora a partir de cada
mês inadimplido, mais correção monetária pelo INPC
.
Determino a
desocupa
ção d
o imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias
a contar da data da intimação do julgamento deste recurso
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025