Tribunal: TJMT
Processo: 1025957-66.2024.8.11.0000
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025957-66.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ANA CARLA BRIZOLA - CPF: 040.079.621-03 (ADVOGADO), GARCIA SIQUEIRA SANTOS - CPF: 378.187.831-72 (AGRAVANTE), LUCIANA MAURA CARVALHO SIQUEIRA - CPF: 486.820.041-00 (AGRAVANTE), DANIELE IZAURA DA SILVA CAVALARI REZENDE - CPF: 262.196.808-20 (ADVOGADO), CARLOS REZENDE JUNIOR - CPF: 053.966.508-85 (ADVOGADO), FLAVIO AUGUSTO MESQUITA CORREA DA COSTA - CPF: 362.930.751-53 (AGRAVADO), GRACIENE PAULINE MAZETO CORREA DA COSTA - CPF: 487.348.531-20 (AGRAVADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 025.301.991-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS E PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES E VIOLAÇÃO A CLÁUSULAS CONTRATUAIS – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO - REINTEGRAÇÃO IMEDIATA DOS VENDEDORES NA POSSE DO IMÓVEL – ADMISSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO.

A cláusula resolutiva expressa em um contrato de compra e venda permite que o vendedor cancele o negócio se o comprador não pagar o valor acordado de forma que a reintegração de posse pode ser uma consequência do inadimplemento do comprador.

Constatado da análise dos Autos que os compromissários compradores tornaram-se inadimplentes com relação ao avençado no contrato e, considerando a existência de cláusula resolutiva expressa para hipótese de inadimplemento é de ser acolhido o pedido dos vendedores para serem reintegrados na posse do imóvel, objeto de compra e venda entre as partes.

Diante da comprovação do inadimplemento contratual e a cláusula resolutória expressa, autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, de forma imediata há que ser deferida a sua reintegração de posse.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1025957-66-2024

AGRAVANTES:
GARCIA SIQUEIRA SANTOS e
LUCIANA MAURA CARVALHO SIQUEIRA

AGRAVADO: FLÁVIO AUGUSTO MESQUITA CORREA DA COSTA e
GRACIENE PAULINE MAZETO CORREA DA COSTA,

RELATÓRIO:

Trata-se de
Agravo de Instrumento
com pedido de efeito suspensivo interposto por Garcia Siqueira Santos, em face da
decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que na Ação de Resolução Contratual c/c Cobrança de Cláusula Penal e Perdas e Danos ajuizada por Garcia Siqueira e Luciana Maura Carvalho Siqueira indeferiu pedido liminar de reintegração de posse
ao fundamento, em síntese, de que os Autores não comprovaram a posse antecedente e o esbulho imputado aos réus, visto que estes se encontram na posse do imóvel exercida por meio de terceiro locador,
embasado em contrato de compra e venda firmado entre as partes que ainda permanece válido
e, ademais, a reintegração de posse consiste em medida judicial sucessiva à rescisão contratual necessitando, o caso, de instrução probatória.

Nas razões recursais os Agravantes sustentam que ajuizaram
Ação de Resolução Contratual com Pedido de Tutela de Urgência C/C Cobrança de Cláusula Penal e Perdas e Danos, visto que celebraram contrato de compra e venda de imóvel com os demandados, tendo como objeto um imóvel (residência unifamiliar), localizado na Rua das Petúnias, nº 27, do Condomínio Florais Cuiabá, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá, sob a matrícula de nº 84.223, sendo os Agravantes os vendedores e os Agravados os compradores.

Verberam que o contrato foi firmado no valor de R$ 2.250.000,00 (dois milhões, duzentos e cinquenta mil reais), sendo o pagamento acordado da seguinte forma: R$ 883.000,00 (oitocentos e oitenta e três mil reais), por meio de 10 (dez) cheques no valor de R$ 64.900,00 (sessenta e quatro mil e novecentos reais) cada, e 12 (doze) cheques no valor de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais) R$ 334.779,83 (trezentos e trinta e quatro mil, setecentos e setenta e nove reais e oitenta e três centavos), referente ao financiamento do imóvel junto ao Banco Bradesco, que seria assumido pelos réus, R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) mediante a entrega de 02 (dois) terrenos urbanos, de nº 27 e 28 da Quadra 03, do Condomínio Brisas Horizontal; e d) R$ 332.200,00 (trezentos e trinta e dois mil duzentos e vinte reais) mediante a entrega de 12 (doze) cheques de R$ 27.685,00 (vinte e sete mil seiscentos e oitenta e cinco reais), Conforme disposto na cláusula terceira do Contrato de Compra e Venda.

Sustentam que concederam a posse do imóvel aos Agravados no dia 20/01/2023, acrescentando que após a assinatura do contrato, passado algum tempo, os cheques voltaram sem compensação e, ademais, os réus assumiram o financiamento do imóvel e não pagaram as parcelas.

Alegam que com relação aos dois terrenos no Condomínio Brisas Horizontal, os Agravantes já estavam em tratativas de venda para terceiros, o que fora frustrado, haja vista que os Agravados se negaram a efetuar a transferência de titularidade dos referidos imóveis, sendo que os Agravantes não obtiveram êxito em solucionar a questão amigavelmente.

Asseveram que
aceitaram firmar em 19/06/2023, novo Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, onde os Agravantes figuravam como vendedores e os Agravados como compradores dos referidos terrenos, pelo valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) e como

pagamento

os Agravados entregaram 16 (dezesseis) cheques no valor de R$ 40.625,00 (quarenta mil seiscentos e vinte e cinco reais), sendo o vencimento do primeiro cheque em setembro de 2023 e os demais nos meses subseqüentes,

todavia, apenas a primeira parcela foi compensada restando 15 parcelas sem o devido pagamento.

Sustentam que até o ajuizamento da ação (em 22/04/2024), os Agravados efetuaram o pagamento de

apenas R$ 875.660,17 (oitocentos e setenta e cinco mil, seiscentos e sessenta reais e dezessete centavos), estando inadimplentes quanto ao pagamento de

R$ 1.374.339,83 (um milhão, trezentos e setenta e quatro mil, trezentos e trinta e nove reais e oitenta e três centavos), assim notificaram os Agravados que admitem sua inadimplência.

Verberam que os Agravantes tomaram conhecimento de que o imóvel objeto do contrato de compra e venda teria sido locado a um terceiro pelos Agravados
, bem como que ele estaria efetuando o pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) mensais a título de aluguel, sendo que os

Agravantes fizeram a proposta de receber o aluguel como forma de abatimento pelas parcelas em aberto o que não foi aceito pelos Agravados.

Alegam que
ajuizaram, portanto, a demanda e que em sede de tutela de urgência, pleitearam a reintegração de posse do imóvel objeto do contrato e na determinação ao locatário que se encontra no imóvel deposite os alugueres, mensalmente, em juízo até o encerramento do seu contrato de locação, bem como que apresente o contrato de aluguel firmado com os Agravados, cujo pedido foi indeferido pelo Juízo de origem
.

Acrescentam que a culpa pela rescisão contratual é dos Agravados que se tornaram inadimplentes
, estando comprovada a rescisão contratual em decorrência

do inadimplemento contratual admitido pelos Recorridos, conforme cláusula sexta do contrato.

Sustentam que a posse dos Agravados e de terceiro encontra-se maculada de vício para justificar o deferimento da liminar de reintegração de posse pretendida pelos Agravantes
, estando presentes os requisitos elencados no artigo 300 do CPC.
Pugnam pelo provimento do recurso
para de reintegrar a posse dos agravantes ao imóvel, bem como que seja determinado ao locatário, com a sua intimação pessoal, que apresente aos autos o contrato de locação realizado entre ele e os agravados e o pagamento dos aluguéis em juízo.

Os Agravados apresentaram contrarrazões em que afirmam que os Agravante ajuizaram a demanda na qual, pleitearam liminar para retomar posse indireta do imóvel vendido aos Agravados, que o locatário deposite o aluguel em Juízo e apresente o

contrato de locação cujo pedido foi indeferido.

Alegam que as partes celebraram dois contratos sendo um referente Compra e venda do Apartamento n. 101, Edf. Villagio Siciliano, recebendo como pagamento os terrenos descritos como Condomínio Residencial Brisas e o outro referente a Compra e venda do apartamento 501 do Condomínio Residencial Mato Grosso, recebendo os cheques de Josimar Ruffato e Dita Comércio varejista
.

Sustentam que contrariamente ao sustentado na inicial os Agravados realizaram o pagamento substancial

tendo em vista que o valor adimplido é no montante de e R$ 1.374.339,83 (um milhão trezentos e setenta e quatro mil trezentos e trinta e nove reais e oitenta e três centavos), sendo que pelas provas colacionado aos autos o valor real
inadimplido
é de apenas R$ 1.206.859,00 (um milhão duzentos e seis mil oitocentos e cinquenta e nove reais), situação que obsta a rescisão do contrato e restituição do imóvel aos Agravantes.

Argumentam culpa exclusiva dos Agravantes pelo inadimplemento integral do contrato
uma vez que não assinalaram a proposta de quitação e, de igual modo, impossibilitaram a viabilidade do financiamento em nome dos Agravados.

Sustentam a impossibilidade de ocorrer depósito em Juízo referente ao aluguel do imóvel, sendo que para reaver o imóvel deverão aguardar o transito em julgado da decisão, argumentando que os Agravados não comprovaram perdas e danos, pugnando, finalmente, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Cumpre registrar, inicialmente, que em sede de Agravo de Instrumento cabe ao Relator apenas a análise do acerto ou não da decisão agravada
e não adentrar em questões de mérito que devem ser objeto de análise pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

É cediço, portanto, que
cumpre ao relator apenas a análise dos requisitos contidos no artigo 300 do CPC, ou seja,
deve ser apreciada a
presença da probabilidade do direito invocado
e
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
conforme regra ditada pelo art. 300, caput, do CPC/15.

Sabe-se, todavia, que o deferimento de tutela cujo efeito se antecipa, é aquela que, mesmo à luz de um exame sumário, mostra-se marcadamente vocacionada a se tornar definitiva por ocasião do exame da matéria pelo mérito.

Portanto, constitui ônus de quem a postula demonstrar os requisitos que lhe são próprios, ou seja, a probabilidade do direito e o perigo que resulta, se reservado seu exame apenas para o final. Assim, compreende-se que tem lugar a antecipação de tutela se e quando se visualizarem os elementos próprios que a autorizam.

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

Conforme ressai dos Autos, os Agravantes ajuizaram Ação Resolução Contratual com Pedido de Tutela de Urgência C/C Cobrança de Cláusula Penal e Perdas e Danos, na qual, argumentam que as celebraram contrato de compra e venda de imóvel com os demandados, tendo como objeto um imóvel (residência unifamiliar), localizado na Rua das Petúnias, nº 27, do Condomínio Florais Cuiabá, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá, sob a matrícula de nº 84.223, sendo os Agravantes os vendedores e os Agravados os compradores.

Referido contrato foi firmado no valor de R$ 2.250.000,00 (dois milhões, duzentos e cinquenta mil reais), sendo o pagamento acordado da seguinte forma: R$ 883.000,00 (oitocentos e oitenta e três mil reais), por meio de 10 (dez) cheques no valor de R$ 64.900,00 (sessenta e quatro mil e novecentos reais) cada, e 12 (doze) cheques no valor de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais) R$ 334.779,83 (trezentos e trinta e quatro mil, setecentos e setenta e nove reais e oitenta e três centavos), referente ao financiamento do imóvel junto ao Banco Bradesco, que seria assumido pelos réus, R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) mediante a entrega de 02 (dois) terrenos urbanos, de nº 27 e 28 da Quadra 03, do Condomínio Brisas Horizontal; e d) R$ 332.200,00 (trezentos e trinta e dois mil duzentos e vinte reais) mediante a entrega de 12 (doze) cheques de R$ 27.685,00 (vinte e sete mil seiscentos e oitenta e cinco reais), Conforme disposto na cláusula terceira do Contrato de Compra e Venda.

Consta dos autos que os Agravados ingressaram na posse do imóvel em 20/01/2023, sendo que após a assinatura do contrato, os cheques voltaram sem compensação e ademais, os réus assumiram o financiamento do imóvel e não teriam realizado o pagamento d
as parcelas estando inadimplentes com o pactuado a ensejar a demanda na qual, buscam serem reintegrados na posse do imóvel vendido aos Agravados, bem como pretendem que o locatário deposite o aluguel em Juízo e apresente o contrato de locação firmado com os Recorridos, cujo pedido foi indeferido.

O Juízo
a quo
indeferiu o pedido de liminar pleiteado pelos Agravantes, ensejando o presente recurso
.

Verifica-se da análise dos Autos que os Agravantes imputam a responsabilidade pela rescisão do contrato aos Agravados que teriam se tornado inadimplente quanto ao pagamento do imóvel e, ademais, teriam locado o bem a terceiro pretendendo que seja determinado o depósito do aluguel em juízo.

Quanto aos Agravados sustentam que ocorreu pagamento substancial do ajustado entre as partes aduzindo que
do montante pactuado encontra-se inadimplentes com o equivalente a R$ 1.206.859,00 (um milhão duzentos e seis mil oitocentos e cinquenta e nove reais),
situação que obsta a rescisão do contrato e restituição do imóvel aos Agravantes.

Necessário registrar que conforme os próprios Agravados afirmam se encontram inadimplentes com relação a parte do pagamento ajustado, embora tenham realizado pagamento de parte do imóvel aos Agravantes, além disso, providenciaram a locação do imóvel a terceiro, situação que afronta o parágrafo primeiro da cláusula primeira do contrato que dispõe o seguinte:

“Nenhuma das partes poderá ceder os direitos e obrigações decorrentes do presente contrato a quaisquer terceiros salvo mediante autorização expressa e por escrito da outra parte, inclusive qualquer tipo de venda, consignação, cessão de uso ou qualquer forma de desvio de função do objeto do presente instrumento de compra e venda,
sendo que o descumprimento autoriza os PROMITENTES VENDEDORES a retomada imediata do imóvel,
inclusive com suas edificações, benfeitorias e reformas na época, nada sendo devido aos PROMITENTES COMPRADORES a título de indenização ou reembolso.

Quanto a cláusula sexta do contrato estabelece o seguinte:

“
Na hipótese de o imóvel não ser integralmente quitado dentro do prazo previsto e depois de considerada uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderão os PROMITENTES VENDEDORES dar por rescindido o presente contrato retornando ao
status quo ante
”
.

Diante desse contexto, constata-se que os Agravados teriam violado referidas regras contratuais concernentes ao inadimplemento quanto ao pagamento das parcelas, visto que os próprios Agravados nas contrarrazões alegam estarem inadimplentes com relação a parte do pagamento do montante ajustado entre as partes e pelo que se verifica estão, portanto, usufruindo do imóvel ou dos frutos dele advindos, já que locaram a terceiro, sem realizar o pagamento na forma ajustada, em flagrante afronta a cláusula contratual.

Dessa forma, tendo em vista que há cláusula contratual
estabelecendo a rescisão do contrato e retomada do imóvel pelos promitentes vendedores no caso de inadimplemento
contratual,
tenho que demonstra-se desnecessário decisão judicial acerca da referida rescisão
para somente depois ocorrer a reintegração dos Autores/promitentes vendedores na posse do imóvel.

Neste contexto, diante da situação retratada nos Autos tenho que, efetivamente, encontram-se presentes os requisitos para deferimento da antecipação de tutela pleiteada pelos Agravantes para que sejam reintegrados, de imediato, na posse do imóvel objeto dos Autos, visto que rescindido o contrato por força de previsão contratual.

Ademais, os Agravados receberam o imóvel em caráter provisório por força de contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes,
e deveriam cumprir o contrato na forma avençada, situação não demonstrada
, tendo em vista que realizaram apenas o pagamento parcial conforme mencionado.

Diante desse quadro, os Agravados se encontram na posse do imóvel de forma precária, haja vista que deixaram de cumprir o contrato firmado com os Agravantes e,
havendo cláusula resolutiva expressa desnecessária, pelo menos a princípio, a discussão acerca da validade do contrato para efeito de reintegrar os Agravantes na posse do imóvel.

Neste contexto, pelo menos nesta análise recursal, tenho que a decisão recorrida comporta reforma diante da prova documental acostada ao presente feito,
valendo acrescentar que a
cláusula resolutiva expressa em um contrato de compra e venda permite que o vendedor cancele o negócio se o comprador não pagar o valor acordado a reintegração de posse pode ser uma consequência do inadimplemento do comprador
.

Desta forma, não há óbice à concessão da antecipação de tutela para aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, isto porque, nos termos do art.
474
do
Código Civil
, a
cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito
.

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Neste seguimento, é o entendimento desta Egrégia Câmara:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Diante da comprovação do inadimplemento contratual e a cláusula resolutória expressa, autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser deferida a liminar de reintegração de posse. N.U 1032756-28.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/03/2025, Publicado no DJE 12/03/2025)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO DE CONTRATO – TUTELA PROVISÓRIA – INDEFERIMENTO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE DO REQUERIDO – MATÉRIA NÃO ANALISADA PELO JUÍZO SINGULAR – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 – PRESENÇA – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE LIMINAR – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. O recurso de agravo de instrumento tem como objetivo impugnar as matérias decididas pelo juízo singular, razão pela qual a prestação jurisdicional do juízo ad quem se limita às matérias enfrentadas na decisão agravada, pois do contrário incorreria em supressão de instância e em violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/15, haja vista que demonstrado pelos documentos colacionados no processo na origem demonstram o inadimplemento contratual por parte do requerido/agravado, o qual não adimpliu parte substancial do contrato. Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento, e a cláusula resolutória expressa, autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser deferida a liminar de reintegração de posse.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1008188-45.2024.8.11.0000, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 05/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/06/2024).

Assim, a probabilidade do direito resta evidente.

De igual forma, vislumbra-se existente o perigo de dano, diante da própria situação enfrentada pelos Agravantes, uma vez que não detém o imóvel,
além do que não vem percebendo as parcelas pactuadas no contrato.
Portanto, impõe-se o deferimento da medida pretendida pelos Agravantes de modo que a decisão recorrida comporta modificação.

Diante dessas considerações,
dou provimento ao Agravo de Instrumento
para determinar a reintegração dos Agravantes na posse do imóvel objeto do compromisso de compra e venda firmado entre as partes descrito nos Autos, a ser cumprido no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada, do imóvel
localizado na Rua das Petúnias, nº 27, do Condomínio Florais Cuiabá, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá, sob a matrícula de nº 84.223, sendo os Agravantes os vendedores e os Agravados os compradores (doc. ID 238982660).

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025