Tribunal: TJMT
Processo: 1007629-67.2021.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007629-67.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOICY ANDELCY DA CRUZ FRANCA - CPF: 008.588.481-20 (APELADO), LUIZ SERGIO RIBEIRO CORREA JUNIOR - CPF: 280.486.468-54 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. TEMA 1095 STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com restituição parcial dos valores pagos, exclusão da comissão de corretagem, inclusão de taxa de assessoria, fixação de retenção de 10% e aplicação de juros moratórios desde a citação.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é possível conhecer de alegação referente à aplicação da Lei nº 9.514/97 quando não suscitada nas razões da contestação, configurando inovação recursal; (ii) definir qual o percentual razoável de retenção sobre os valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel rescindido por culpa do promitente comprador; e (iii) determinar o termo inicial para incidência dos juros moratórios na rescisão contratual imotivada pelo comprador.

III. Razões de decidir

3. A alegação referente à aplicação da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1095 do STJ constitui inovação recursal, não podendo ser conhecida em sede de apelação, porquanto não ventilada nas razões de defesa apresentadas em primeiro grau. A preclusão consumativa impede a análise de matéria não suscitada oportunamente, preservando-se o contraditório e a ampla defesa.

4. O percentual de retenção fixado em 10% pela sentença mostra-se insuficiente diante das circunstâncias concretas do caso, na medida em que considerando que se trata de contrato com valores substanciais, ausência de entrega do imóvel e inexistência de obra consolidada, revela-se razoável a majoração para 20% sobre os valores efetivamente adimplidos pela promitente compradora.

5. O termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que reconhece a resolução do vínculo contratual, e não da citação. Isso porque, tratando-se de rescisão por iniciativa da promitente compradora, a obrigação de restituição somente se constitui com o trânsito em julgado, conforme orientação firmada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e parcialmente provido Rejeição de inovação recursal. Majoração do percentual de retenção contratual para 20% dos valores pagos. Fixação do termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença. Manutenção da condenação em honorários sucumbenciais tal como fixada na origem, diante do êxito mínimo da apelante.

Tese de julgamento:
"

"1. Constitui inovação recursal, insuscetível de conhecimento em sede de apelação, a alegação referente à aplicação de regime jurídico específico não ventilada nas razões de defesa em primeiro grau. 2. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, considerando valores substanciais, ausência de entrega do imóvel e inexistência de obra consolidada, mostra-se razoável a retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos. 3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 421, 422, 475 e 927; CDC, arts. 6º, V, 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada: :
STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 12/12/2018); STJ, Súmula 543; TJ-MT, Apelação Cível 10196104220238110003, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 18/06/2024; TJ-MT, Apelação Cível 10117112520218110015, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 22/01/2025; TJ-MT, Apelação Cível 10220114820228110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual, Repetição de Indébito c/c Ressarcimento de Perda e Danos e Tutela de Urgência
movida por
JOICY ANDELCY DA CRUZ FRANÇA,
que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, determinando a rescisão do contrato em exame e condenando a parte requerida, ora apelante, ao pagamento de R$ 48.236,15 (quarenta e oito mil e duzentos e trinta e seis reais e quinze centavos) a título de restituição, devendo ser incluída no aludido valor a Taxa de Serviço de Assessoria técnico-imobiliária e excluída a retenção de 10% (dez por cento) e a comissão de corretagem no patamar de R$ 2.825,00 (dois mil e oitocentos e vinte e cinco reais), condenando ainda ao pagamento de honorários sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre a condenação (Id. 312400394).

Inconformada, a parte apelante argumenta quanto a aplicação da Lei nº 9.514/97 mesmo sem o registro do contrato, arguindo a violação do entendimento consolidado no Tema 1095 do STJ. Continua afirmando que, a retenção de apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos, representam excessivamente benefício a parte autora, ora apelada, contrariando o entendimento jurisprudencial dominante.

Além disso, assevera quanto a necessidade de correção do termo inicial dos juros moratórios, devendo incidir somente após o trânsito em julgado. Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, para que seja reformada a sentença, julgando improcedentes os pedidos iniciais, ou, alternativamente, seja majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento), que seja corrigido o termo inicial dos juros moratórios e a aplicação integral das cláusulas contratuais, inclusive quanto à forma e prazo de restituição, caso mantida a sentença quanto a resolução do contrato (Id. 312400401).

Por sua vez, a parte apelada apresentou contrarrazões, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação (Id. 312400405).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, Repetição de Indébito c/c Ressarcimento de Perda e Danos e Tutela de Urgência movida por
JOICY ANDELCY DA CRUZ FRANÇA.

A controvérsia se restringe à
(i)
aplicação da Lei nº 9.514/97 ao caso concreto mesmo sem registro do contrato;
(ii)
à legalidade do percentual de retenção fixado na sentença (10%); e
(iii)
ao termo inicial dos juros moratórios.

·

INOVAÇÃO RECURSAL – TEMA 1095/STJ

A apelante sustenta que o contrato firmado entre as partes contém cláusula de alienação fiduciária e, portanto, deveria se submeter ao regime jurídico da Lei nº 9.514/97, ainda que ausente o registro em cartório, invocando para tanto o entendimento firmado no Tema 1095 do STJ.

Com efeito, o C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento
do REsp nº 1.891.498/SP, Tema 1095 , firmou tese no sentido de que:
"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº
9.514
/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor
."
(
RESP1.891.498
; Julgamento em 26/10/2022; DJE em 19/12/2022)

Todavia, no presente caso, não há provas de que os autores foram constituídos em mora. Ao contrário, como indicado na própria sentença, verifica-se que ingressaram com medida judicial visando justamente evitar a mora, logrando a antecipação da tutela para suspender os pagamentos.

Com efeito,

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DA AVENÇA PELOS COMPRADORES. PROVIMENTO PARCIAL. I. Caso em Exame. 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente a ação. Os autores pleiteiam a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, alegando inadimplência superveniente por parte das vendedoras, buscando a devolução integral dos valores pagos. II. Questão em Discussão. 2. A questão em discussão consiste em determinar a aplicabilidade do Tema 1095 do STJ e da Lei nº 9.514/97 ao caso, considerando a ausência de constituição em mora dos compradores e a possibilidade de rescisão contratual com devolução de valores pagos. III. Razões de Decidir. 3. Inadimplência das vendedoras superveniente. Não conhecimento. Inovação recursal. Autores que buscam a desistência do contrato. 4. O Tema 1.095 do STJ não é aplicável ao caso, pois os compradores não foram constituídos em mora. 5. A relação contratual submete-se à Norma Consumerista, permitindo a rescisão do contrato e devolução de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% pela vendedora. IV. Dispositivo. 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Inaplicabilidade do Tema 1095 do STJ na ausência de constituição em mora. 2. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor, permitindo a rescisão contratual com devolução de 80% dos valores pagos. Legislação Citada: Código de Defesa do Consumidor. Lei nº 9.514/97. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1011395-15 .2022.8.26.0482; Apelação Cível 1032101-86 .2022.8.26.0007; Apelação Cível 1036687-45 .2021.8.26.0576. (TJ-SP - Apelação Cível: 10074842920218260482 Presidente Prudente, Relator.: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 05/08/2025, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/08/2025)

Portanto, via de regra seria inaplicável o tema 1095 do C. Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual não há que se falar na incidência da Lei nº
9.514
/97 ao presente caso.

Contudo, verifico a existência de invocação da tese firmada no Tema 1095 do STJ nesta fase processual, eis que a matéria não foi objeto de alegação expressa em sede de contestação, o que impede seu conhecimento neste grau de jurisdição, sob pena de ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa, além de configurar indevida supressão de instância.

Nesse sentido, vejamos como este e. Tribunal de Justiça decidiu em casos análogo:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – ATRASO DE OBRA – CULPA DO VENDEDOR – CONFIGURAÇÃO – ENTREGA DO EMPRENDIMENTO APÓS TRÊS ANOS DO PRAZO FATAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – APLICAÇÃO DO TEMA 1095 – INOVAÇÃO RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE TOCANTE – RESCISÃO COM RESSARCIMENTO INTEGRAL – MANUTENÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – REVERSÃO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO ARBITRAMENTO – ACOLHIMENTO QUANTO AO JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – MANUTENÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO
. A alegação nas razões recursais de matérias que não foram arguidas em defesa, como a pretensão de aplicação do Tema 1095 do STJ, haja visto o contrato ter sido estabelecido com alienação fiduciária sem registro e constituição de mora, configura indevida inovação recursal, não permitindo o conhecimento do recurso sob pena de supressão de instância (art. 1.013, § 1º c/c art . 1.014 /CPC)
. Na hipótese resta configurada a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do vendedor, em decorrência do excessivo atraso da obra, devendo ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente. Na atualização do respectivo valor, deverá incidir a correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação. A cláusula penal por inadimplemento estipulada em desfavor de apenas uma das partes implica desiquilíbrio contratual e possibilita sua aplicação por analogia. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Na atualização do valor do dano moral de rigor a fixação da correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento, conforme magistrado “a quo”, devendo, contudo, ser readequado apenas o termo inicial dos juros de mora, a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10242803420208110002, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/05/2024, Vice-Presidência, Data de Publicação: 08/05/2024)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – ATRASO DE OBRA – CULPA DO VENDEDOR – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – APLICAÇÃO DO TEMA 1.095 DO STJ – INOVAÇÃO RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE TOCANTE – AUSÊNCIA DE OMISSÃO – DANO MORAL CONFIGURAÇÃO – REDISCUSSÃO LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO –EMBARGOS REJEITADOS. De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção da parte embargante em rever o resultado que lhe foi desfavorável . Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, indispensável a apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte. (TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 1024280-34.2020.8 .11.0002, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/06/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/06/2024)

Assim,
afasto a aplicação do Tema 1095 do STJ por se tratar de inovação recursal
.

·

PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM RAZÃO DA RESCISÃO

A função social do contrato, positivada no art. 421 do Código Civil, representa uma das mais significativas mudanças paradigmáticas operadas pela codificação civil de 2002, superando a concepção meramente individualista e patrimonialista que prevaleceu durante a vigência do diploma de 1916. Trata-se de cláusula geral que irradia efeitos sobre toda a teoria contratual, impondo limites à autonomia privada e exigindo que os pactos celebrados não se prestem exclusivamente à satisfação de interesses egoísticos das partes, mas também atendam a finalidades socialmente relevantes.

Calha mencionar, ainda, que no caso em análise existe caracterização de relação jurídica de consumo, estando, portanto, sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor e das súmulas jurisprudenciais que discorrem acerca desta matéria. Com efeito, segundo a definição legal, consumidor é o destinatário final do produto (art. 2º do CDC). Assim, na rescisão do contrato sem culpa da vendedora, esta faz jus à retenção de uma porcentagem dos valores que foram pagos.

No caso em análise, a função social do contrato manifesta-se de forma inequívoca na necessidade de equilíbrio entre os direitos e obrigações das partes contratantes no momento da rescisão imotivada por iniciativa da promitente compradora.

A rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, embora seja direito potestativo do consumidor-adquirente (CDC, art. 53), não pode ser exercida de modo a causar lesão desproporcional à promitente vendedora, que realizou investimentos, assumiu custos operacionais, deixou de comercializar o imóvel com terceiros e suportou o ônus da indisponibilidade patrimonial durante todo o período contratual.

Por outro lado, a função social também impede que a construtora/incorporadora, valendo-se de sua posição de força econômica e da elaboração unilateral das cláusulas contratuais, imponha retenções abusivas que configurem verdadeira pena confiscatória, aniquilando o patrimônio do consumidor e transformando a rescisão em fonte de enriquecimento desproporcional.

Neste sentido, compreende-se dos fatos a aplicação do disposto na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Sumula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A sentença fixou a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora, determinando retenção de 10% (dez por cento), valor que, no caso concreto, revela-se insuficiente para cobrir os encargos suportados pela incorporadora diante da resolução contratual por iniciativa do promitente comprador.

A jurisprudência pátria admite que, nas hipóteses de rescisão contratual motivada por culpa do adquirente, é lícita a retenção entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, a título de cláusula penal, desde que observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Com efeito,

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão pleiteada pelos compradores Possibilidade Lei
9.514
/97 Não configuração -
Constituição
em mora dos devedores e consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário Não ocorrência Desistência dos compradores antes de configurada a inadimplência Devolução de parcelas pagas Restituição que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva - Lei do distrato Cabimento Contrato firmado sob a sua égide - Multa contratual Aplicação da cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato Admissibilidade Inteligência do art.
32-A
, da Lei n.
6.766
/79, limitada, porém, ao valor efetivamente pago pelo comprador Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação Cível 1020440-77.2021.8.26.0482
; Relator (a): Alvaro Passos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/08/2024; Data de Registro: 20/08/2024)

Rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Impugnação ao valor atribuído à causa não acolhida. Valor do contrato que deve ser considerado para a atribuição do valor da causa da ação que visa a rescisão contratual, nos termos do disposto no artigo
292
,
II
,
CPC
. Instrumento particular de compra e venda de bem imóvel, com pacto de alienação fiduciária em garantia e ouras avenças. Incidência da Lei
9.514
/97 afastada, por não preenchidos os requisitos enunciados, pelo STJ, em sede de recursos repetitivos (Tema 1095). Autores que não se encontravam inadimplentes em razão do deferimento da tutela antecipada que suspendeu a cobranças das parcelas. Decisão que restou irrecorrida. Direito dos Autores à rescisão nos termos da Súmula
1
deste E. TJSP. Incidência do
Código de Defesa do Consumidor
. Juros de mora que fluem a partir do trânsito em julgado (Enunciado 38.14 desta Câmara e Tema 1002 do STJ). Sentença reformada em parte, mantida a sucumbência às Rés, sem majoração da verba honorária. Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação Cível 1012849-30.2022.8.26.0482
; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/08/2024; Data de Registro: 06/08/2024)

Apelação. Contrato de compra e venda de bem imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores. Sentença de improcedência. Pacto com alienação fiduciária. Aplicação do Tema 1095 do STJ. Impossibilidade. Peculiaridades do caso concreto. Ausência dos requisitos autorizadores. Devedor que não estava inadimplente. Incidência do
Código de Defesa do Consumidor
. Ocorrência. Percentual de restituição de 80% dos valores pagos que se mostra razoável, evitando-se o desequilíbrio contratual. Juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação Cível 1019000-12.2022.8.26.0482
; Relator (a): Emerson Sumariva Júnior; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/07/2024; Data de Registro: 17/07/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO VERIFICAÇÃO. INTERESSE DE AGIR DOS AUTORES DEMONSTRADO. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.
CONSTITUIÇÃO
. AUSÊNCIA DE MORA DOS COMPRADORES. POSSIBILIDADE DA EXTINÇÃO DA AVENÇA, COM RESTITUIÇÃO PARCIAL DO PREÇO PAGO. NÃO INCIDÊNCIA DA LEI Nº
9.514
/97. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO PELO IMÓVEL. MONTANTE RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1. Não há que se cogitar de inovação recursal quando as teses aventadas em apelo foram suscitadas pela parte recorrente em primeiro grau e enfrentadas expressamente na sentença impugnada. 2. A parte possui interesse processual se a prestação jurisdicional é necessária para a satisfação do direito invocado e existe adequação entre a situação lamentada e o provimento jurisdicional concretamente solicitado. 3. Se, embora a propriedade fiduciária esteja registrada no competente Registro de Imóveis, os compradores não estão inadimplentes, não há impedimento para a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, com a restituição parcial dos valores pagos, acrescidos de correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Precedentes. (TJSP;
Apelação Cível 1013517-35.2021.8.26.0482
; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/04/2024; Data de Registro: 16/04/2024)

Deste modo, resta incontroverso que o contrato em tela pode ser unilateralmente rescindido, visto que, independente de demonstrar sua incapacidade financeira para o pagamento do restante do imóvel, o consumidor tem o direito de optar pela rescisão contratual. Em contrapartida, nada impede que o juiz, a quem cabe o justo equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da cláusula contratual, de modo a equilibrar as posições das partes contratantes.

Diante das circunstâncias do caso concreto, contrato com valores substanciais, ausência de entrega de imóvel, e ausência de obra consolidada, entendo razoável
majorar a retenção para o percentual de 20% (vinte por cento)
sobre os valores efetivamente pagos.

Destaco que o percentual de retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos representa, pois, a materialização concreta da função social do contrato, pois preserva a dignidade econômica da promitente compradora, assegurando-lhe a restituição de parcela substancial (80%) do que investiu, evitando a ruína patrimonial decorrente da rescisão; indeniza adequadamente a promitente vendedora pelos prejuízos experimentados (custos administrativos, corretagem, fruição do imóvel, lucros cessantes pela impossibilidade de comercialização com terceiros, desvalorização temporal do bem); promove a justiça distributiva, impedindo que qualquer das partes obtenha vantagem manifestamente desproporcional às suas contribuições e aos riscos assumidos; e tutela a confiança legítima, elemento essencial do princípio da boa-fé objetiva, reconhecendo que ambas as partes depositaram expectativas jurídicas no negócio e merecem proteção quando estas se frustram.

Com efeito,

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO NEGÓCIO – ABUSIVIDADE – APLICAÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. O recurso não viola o princípio da dialeticidade quando suas razões se insurgem contra a matéria posta na sentença. Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei n . 13.786/2018 e o distrato tenha ocorrido por iniciativa do comprador, há onerosidade excessiva e abusividade contratual na cláusula penal fixada com base no valor atualizado do contrato, devendo ser aplicada a regra inserida do Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV).
Se o contrato não teve longa duração, mostra-se razoável a retenção do percentual de 25% dos valores efetivamente pagos pelo autor, a título de cláusula penal, Inexistindo mora anterior imputada à vendedora, tem-se que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença . “[...], em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. [...]” (STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022) Nos moldes do § 2º, do art. 85 do CPC para fixação dos honorários sucumbenciais, inicialmente, deve ser considerado o valor da condenação.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10196104220238110003, Relator.: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 18/06/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

“E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos . A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.
” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025) (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2 .
É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.” (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) (destaquei)

“E M E N T A AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ – RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.º 13.786/2018 E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto . Precedentes STJ. A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem, sendo devida a restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora, após a rescisão contratual. Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral. “Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art . 85, § 2º, do CPC/2015
”. (STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553 .027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022). Segundo orientação firmada no REsp n . 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93 .2020.8.11.0015, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023) (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.
Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8 .11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024) (destaquei)

Portanto, dou
parcial provimento ao recurso
para
majorar o percentual de retenção para 20%
sobre o montante efetivamente adimplido pela autora.

·

TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS

Além disso, entendo que, assiste razão à apelante quanto ao
termo inicial dos juros moratórios
. Considerando que a rescisão se deu por iniciativa da promitente compradora e que a obrigação de restituição se constitui apenas com o trânsito em julgado da decisão judicial que reconhece a resolução do vínculo contratual, deve-se aplicar a orientação firmada no Tema 1002 do STJ.

Cito:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

A propósito, vejamos como este e. Tribunal de Justiça tem decidido sobre esse assunto:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2 . É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4 . Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5.
O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024) (destaquei)

Dessa forma,
altero o termo inicial dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado da sentença
.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por BRDU SPE CUIABÁ LTDA, para reformar a sentença objurgada, afastando
a aplicação do Tema 1095 do STJ
por se tratar de inovação recursal,
majorar o percentual de retenção contratual para 20% (vinte por cento)
dos valores pagos pela autora, ora apelada, e,
fixar o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença
. Ademais, considerando que a parte requerida, ora apelante, logrou êxito apenas parcial e em extensão mínima dos pedidos formulados, não há falar em inversão do ônus de sucumbência, que deve permanecer tal como fixado na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025