Tribunal: TJMT
Processo: 1032910-46.2024.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032910-46.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Locação de Imóvel, Benfeitorias, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RONALDO ADRIANO MENDONCA - CPF: 907.581.531-04 (ADVOGADO), VINICIUS MIGUEL DA COSTA CORREA - CPF: 027.593.821-25 (AGRAVANTE), LUCIA MARIA VALE DE AMORIM - CPF: 171.895.861-72 (AGRAVANTE), ANDREIA LEANDRO DE MENDONCA - CPF: 941.746.281-49 (ADVOGADO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (AGRAVADO), CREDPAGO SERVICOS DE COBRANCA S/A. - CNPJ: 25.027.928/0001-90 (AGRAVADO), SILVIANE ALESSANDRA NUNES - CPF: 847.873.171-72 (AGRAVANTE), ADRIANA VALENTIN DE SOUZA - CPF: 954.704.251-34 (ADVOGADO), ALBERTO XAVIER PEDRO - CPF: 028.111.697-09 (ADVOGADO), PABLO RADUAN FERNANDES - CPF: 055.903.049-54 (ADVOGADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO – RECONHECIMENTO NA ORIGEM DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A imobiliária que, além de intermediar a locação, impõe condições contratuais abusivas ou influi diretamente na formação de débitos locatícios, pode ser mantida no polo passivo da demanda para apuração de eventual responsabilidade.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1032910-46.2024.8.11.0000

AGRAVANTES:

SILVIANE ALESSANDRA NUNES E OUTROS

AGRAVADOS:

CREDPAGO SERVICOS DE COBRANCA S/A E OUTRO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por
VINICIUS MIGUEL DA COSTA CORREA, LUCIA MARIA VALE DE AMORIM
e
SILVIANE APARECIDA NUNES
,
contra decisão interlocutória proferida pela MMª Juíza
Myrian Pavan Schenkel
,
da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá- MT,

que, nos autos da
Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais nº. 1004390-84.2023.8.11.0041,
ajuizada em face de

CREDPAGO SERVICOS DE COBRANCA S/A
e
ROSA IMOVEIS LTDA - ME
, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária Rosa Imóveis Ltda.

Em suas razões recursais, os agravantes inicialmente relatam que a controvérsia tem origem em um contrato de locação de imóvel comercial na cidade de Cuiabá do qual figuram como locatários, cujo objeto envolveu alegações de cobranças indevidas, recusas na devolução do imóvel e enriquecimento ilícito da imobiliária.

Explicam que a imobiliária teria imposto que o locatário adquirisse o seguro fiança, incluindo a necessidade de envolver um terceiro (a tia do locatário) para complementar a renda necessária para aprovação do seguro.

Mencionam que essa imposição ocorreu como uma condição para aceitação da devolução do imóvel, o que, segundo os agravantes, caracteriza prática abusiva.

Sustentam que mesmo após o locatário ter providenciado os reparos e devolvido o imóvel em melhores condições do que foi recebido, a imobiliária alegou descumprimento de cláusulas contratuais.

Asseveram que a imobiliária acionou o seguro fiança diretamente, sem realizar vistoria adequada no imóvel e sem notificar o locatário, de forma que o seguro acabou pagando um valor expressivo (R$48.544,24) à imobiliária.

Informam que o pagamento do seguro fiança foi registrado como uma dívida do locatário perante a seguradora, e como resultado, o nome do locatário foi negativado em órgãos de proteção ao crédito, o que motivou o pedido de declaração de inexistência de débito e a indenização por danos morais.

Relatam que a imobiliária agiu com má-fé ao impor condições abusivas para a devolução do imóvel e ao acionar o seguro fiança sem vistoria adequada.

Aduzem que a magistrada determinou a exclusão da imobiliária, sobe o argumento de que a mesma apenas intermediou a locação, todavia, defendem que a exclusão da imobiliária prejudica o contraditório e a ampla defesa, pois a agravada é parte integrante de um ilícito, que impôs a todo custo que os locatários aderissem o aditivo contratual com data retroativa, demonstrando, dessa forma, pura má-fé.

Ante o exposto, pugnam para que seja reconhecida a legitimidade passiva da Rosa Imóveis (Id. 253235669).

O almejado efeito suspensivo foi por mim
deferido
em 29/11/2024, conforme decisão Id. 255944692.

A agravada
Rosa Imóveis
apresentou contraminuta, argumentando que não possui qualquer vínculo jurídico direto com os agravantes, pois sua atuação se limitou à administração do contrato de locação firmado entre os locatários e o proprietário do imóvel.

Esclarece que atuou apenas como intermediadora do contrato de locação, não sendo parte da relação material discutida na ação principal, pois não tem responsabilidade pelos encargos do contrato de locação, haja vista que apenas atuou como administradora dos interesses do proprietário.

Informa que seguiu estritamente suas funções contratuais e legais, sem impor quaisquer cláusulas abusivas aos locatários.

Defende que a decisão que a excluiu do polo passivo está amparada na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entende que imobiliárias não podem ser responsabilizadas por obrigações do locador.

Dessa forma, elucida que a exclusão da Rosa Imóveis Ltda. da lide se faz necessária, uma vez que não há qualquer responsabilidade direta ou solidária pelos fatos alegados pelos agravantes.

Além disso, nega veementemente as alegações de que teria atuado de má-fé ao longo da relação contratual, pois não houve recusa indevida na devolução do imóvel, mas sim um procedimento regular de vistoria, no qual foram constatadas pendências na reforma exigida no contrato.

Afirma que não houve imposição de um aditivo contratual indevido, pois a exigência de inclusão de um novo fiador ou garantidor foi feita pela seguradora e não pela imobiliária.

Explica que a execução do seguro fiança foi feita pela seguradora CredPago, com base na apólice contratada pelos próprios locatários, não tendo a imobiliária qualquer ingerência nesse procedimento.

Salienta que a exclusão da imobiliária evita um prolongamento desnecessário do litígio, pois eventual responsabilidade por danos ou cobranças indevidas deve ser apurada em relação ao locador e à seguradora, e não à intermediadora do contrato.

Cita precedentes do Superior Tribunal de Justiça e de Tribunais Estaduais que reconhecem a ilegitimidade passiva das imobiliárias em ações nas quais atuaram apenas como intermediadoras da locação, sem envolvimento direto nas obrigações contratuais.

Forte nesses argumentos requer a manutenção da decisão agravada, que reconheceu sua ilegitimidade passiva e determinou sua exclusão do polo passivo da ação principal, bem como a revogação do efeito suspensivo concedido no agravo de instrumento, por inexistência de risco de dano irreparável ou de difícil reparação (Id. 258966177).

Por sua vez, a agravada
CREDPAGO
defende a legalidade da execução da garantia locatícia e a ausência de qualquer irregularidade na sua conduta.

Argumenta que a execução do seguro-fiança foi realizada em conformidade com as cláusulas da apólice contratada pelos agravantes, não havendo qualquer arbitrariedade ou abuso no procedimento.

Esclarece que a indenização foi paga à imobiliária Rosa Imóveis Ltda. com base na solicitação formal e nas comprovações apresentadas pelo locador, atendendo a todas as exigências normativas do setor de seguros.

Explana que a seguradora não tem ingerência sobre a vistoria e os critérios adotados pela imobiliária ou pelo locador, sendo sua responsabilidade restrita à análise do sinistro e à quitação do valor indenizável conforme contrato.

Menciona que o contrato de seguro-fiança foi regularmente acionado pelo locador, cabendo à seguradora apenas cumprir o pagamento da indenização pactuada.

Expõe que a existência de eventuais irregularidades na vistoria ou no cálculo dos valores indenizados deve ser questionada diretamente contra o locador ou a imobiliária, e não contra a seguradora, pois não participou de nenhuma negociação direta com os locatários a respeito dos valores cobrados ou das condições do imóvel.

No mais, assinala que a manutenção da imobiliária no polo passivo apenas prolongaria indevidamente o litígio, sem fundamento jurídico para sua responsabilização. Pede, assim, a manutenção da decisão agravada, com a consequente revogação do efeito suspensivo (Id. 262726791).

Os agravantes são beneficiários da justiça gratuita, consoante certificado nos autos (Id. 253318168).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
VINICIUS MIGUEL DA COSTA CORREA
,
LUCIA MARIA VALE DE AMORIM
e
SILVIANE APARECIDA NUNES
ajuizaram a
ação declaratória de inexistência de débito c/c obrigação de fazer c/c indenização por danos morais
em desfavor de
CREDPAGO SERVICOS DE COBRANCA S/A
e
ROSA IMOVEIS LTDA - ME
, alegando cobranças indevidas decorrentes da execução de seguro-fiança pelo locador.

Narram que o autor Vinicius locou um imóvel comercial administrado pela Rosa Imóveis Ltda., com garantia por seguro-fiança da CredPago, no valor de R$7.000,00 (sete mil reais) mensais, pelo período de 15/08/2021 a 15/08/2024, com possibilidade de rescisão a cada 12 meses.

Dizem que o autor Vinicius decidiu rescindir o contrato após 12 meses, comunicando a imobiliária e realizando reparos necessários antes da entrega das chaves.

Afirmam que a Rosa Imóveis se recusou a aceitar a devolução do imóvel e exigiu a realização de reparos além do estado inicial do imóvel, incluindo substituições que, segundo o autor Vinicius, não eram de sua responsabilidade.

Explanam que a imobiliária exigiu a inclusão de um novo garantidor como condição para aceitação da devolução, o que foi feito sob pressão dos locatários.

Sustentam que a imobiliária acionou a seguradora CredPago, que efetuou o pagamento de R$48.544,24 (quarenta e oito mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e vinte e quatro centavos) à Rosa Imóveis sem realizar vistoria adequada.

No mais, pontuaram que a CredPago repassou a dívida aos locatários, inscrevendo seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/SERASA), mesmo com o seguro pago regularmente.

No transcurso da lide, a magistrada singular, ao sanear o feito, reconheceu a ilegitimidade passiva da imobiliária,
cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“(...)

A requerida ROSA IMOVEIS LTDA alega sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que age em nome do locador e, tão somente defende os seus interesses, não havendo motivos.

Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça,
a imobiliária, ao atuar como mandatária do locador e mera administradora do imóvel
, não possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo de ações judiciais que têm como fundamento o contrato de locação.

Como a imobiliária não compõe a relação de direito material que motivou a propositura da presente demanda, forçoso concluir que ela não detém legitimidade para figurar no polo passivo
de demanda em que se discute suposto inadimplemento do contrato de locação e a reparação dos danos decorrentes dessa conduta.

Nesse sentido:

“CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. RELAÇÃO DISTINTA. MÉRITO. AVARIAS NO IMÓVEL ANTECEDENTES À LOCAÇÃO. TELHADO. PROBLEMAS COM GOTEIRAS. COMPROVAÇÃO. PREJUÍZOS CAUSADOS AO LOCATÁRIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS ALUGUERES APÓS A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. A administradora de imóvel não tem legitimidade para figurar em demanda proposta por locatário, objetivando rescisão do contrato de locação firmado com o proprietário do imóvel, pois não é titular de direito próprio, nem substituto processual. 2. Diante da comprovação do locatário de que o imóvel apresentou problema estrutural não descrito no termo de vistoria inicial, bem como que não houve o reparo efetivo pelo locador, mostra-se configurado o inadimplemento contratual deste a ensejar a resolução do negócio, com a restituição dos alugueres pagos após a desocupação do imóvel e o pagamento da respectiva multa contratual. [...] 4. Preliminar acolhida. Recurso da primeira apelante provido. Apelo do segundo apelante parcialmente provido” (Acórdão 1735835, 00005829320178070014, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2023, publicado no DJE: 8/8/2023).

É necessário considerar que, via de rega, a imobiliária atua como mera mandatária do locador, ou seja, é investida de poderes por esta a fim de praticar, em seu nome, atos ou administrar interesses, nos moldes do art. 653, do CC.

Nesses casos,
é a parte locadora quem se obriga perante as pessoas com quem contratou a mandatária, pois, agindo por conta do mandante, este é o responsável pelos atos praticados dentro dos limites dos poderes concedidos
, segundo expresso no art. 679, do CC. Ou seja, se a imobiliária atuou como mera mandatária ou procuradora responsável pela administração do imóvel dado em locação, sem praticar excesso, não tem legitimidade para ser demandada como litisconsorte em ação que se busca ver declarada a existência de débito locatício.

Portanto, sem mais delongas,
acolho a preliminar e reconheço a ilegitimidade passiva de Rosa Imóveis Ltda
., determinando sua exclusão do polo passivo da demanda.

Destarte, condeno a autora ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor do patrono do requerido excluído, o qual fixo por estimativa em R$ 500 (quinhentos reais) considerando as regras do artigo 85, §§ 2º e 8º, do CPC; contudo a obrigação ficará sob condição suspensiva de exigibilidade porque a autora é beneficiária da justiça gratuita.

(...)”

A decisão agravada acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária, excluindo-a do polo passivo.

Entretanto, os autores agravantes alegam que a imobiliária não apenas intermediou a locação, mas teve participação ativa na imposição de cláusulas contratuais, na recusa da entrega do imóvel e na execução do seguro fiança.

Pois bem. Os documentos apresentados pelos agravantes indicam que a Rosa Imóveis teria imposto um aditivo contratual para aceitação da entrega do imóvel, além de recusar-se a receber as chaves sem justificativa plausível. Isso reforça a tese de que
a imobiliária aparentemente atuou além de suas funções de mera administradora
.

Desse modo, pode-se concluir que se a imobiliária influenciou diretamente na criação de débitos questionados e na posterior execução do seguro-fiança, razão pela qual a sua exclusão do polo passivo é precipitada e prematura, pois a análise de mérito pode demonstrar sua responsabilidade.

Evidencia-se também que, dentre os pedidos formulados na inicial, os autores agravantes buscam compelir a imobiliária a devolver à Credpago os valores recebidos pela apólice do seguro, alegadamente pagos de forma indevida.

De mais a mais, os agravantes sustentam que cumpriram todas as condições contratuais e entregaram o imóvel em condições superiores às que o receberam, conforme demonstram laudos e fotos anexadas. No entanto, apontam que a conduta da imobiliária durante a vigência e o encerramento do contrato foi marcada por irregularidades, dentre as quais, destacam:
(i)
recusou a entrega das chaves; impôs condições adicionais para o término do contrato (como a assinatura de aditivo); e
(ii)
realizou a vistoria de forma irregular e cobrou por reparos que excediam os danos alegadamente existentes.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e este Sodalício possuem decisões que
isentam a imobiliária quando esta atua apenas como intermediária, mas também reconhece a sua
responsabilidade
quando há envolvimento direto na formação dos débitos
.

Nesse contexto, a manutenção da imobiliária no polo passivo pode ser necessária para um julgamento justo do mérito.

Segue os precedentes, destaco:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. LEGITIMIDADE PASSIVA
. DANO MORAL CONFIGURADO. TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL QUANTO AOS DANOS MATERIAIS. ACÓRDÃO FUNDADO EM REEXAME DE PROVAS E EM INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
Considerando que no presente caso não se discute somente a responsabilidade da imobiliária pelos defeitos estruturais do imóvel, mas também a falha na prestação do serviço

sobretudo quanto ao atraso da entrega do imóvel, ao descaso no atendimento das solicitações dos demandantes e à solução dos problemas envolvendo o contrato que intermediou , torna-se prudente a manutenção da insurgente no polo passivo da demanda
. 2. Ademais, análise das teses recursais de inexistência do dever de indenizar diante da ausência de culpa ou dolo e de quitação plena e geral dada pelos recorridos demandaria o reexame de fatos e provas, além de interpretação de cláusulas contratuais, encontrando óbice, assim, nas Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior. 3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 872668 SE 2016/0049471-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 07/03/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2017) (destaquei)

“RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAS, MORAIS E LUCROS CESSANTES – CONTRATO DE LOCAÇÃO –
ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA – AFASTAMENTO
– CONDIÇÃO DE ADMINISTRADORA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DOS LOCATÁRIOS – NÃO CONFIGURAÇÃO – VÍCIO OCULTO NO BEM – DEVER DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADO – ROYALTIES – AFASTAMENTO – OBRIGAÇÃO PREVIAMENTE ASSUMIDA – LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – RECURSO DA IMOBILIÁRIA DESPROVIDO E RECURSO DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PARCIALMENTE PROVIDO.
O locador conferiu amplos poderes de administração à imobiliária, não apenas para o recebimento dos alugueres e gerenciamento do contrato, mas também para conservação e reparos no imóvel, o que evidencia sua legitimidade passiva para a demanda. Outrossim, não pode a administradora se eximir das responsabilidades decorrentes da omissão, aos locatários, de falha estrutural do imóvel que deveria ter ciência
. Demonstrado que a rescisão contratual se deu por culpa dos locadores, que omitiam a existência de vício oculto estrutural no imóvel, o que impossibilitou o seu uso para o fim almejado pelos locatários, resta configurada o seu dever de ressarcimento pelos danos materiais e morais por eles suportados com o encerramento prematuro da avença. Deve ser afastada a obrigação de indenizar os royalties pagos pelos locatários, uma vez que tratar-se de obrigação previamente assumida e independente ao contrato de locação. O prejuízo de ordem material compreendido pelos lucros cessantes não pode ser simplesmente presumido. Ao contrário, deve restar cabalmente comprovado nos autos.”
(TJ-MT - APL: 00126878820098110041 MT, Relator: MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, Data de Julgamento: 15/06/2016, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 22/06/2016) (destaquei)

No mais, caso a exclusão da imobiliária seja mantida antes do julgamento de mérito, poderá haver prejuízo à ampla defesa e ao contraditório dos agravantes, pois a empresa pode deter informações essenciais sobre a origem da cobrança e sua legalidade. Logo,

sua permanência é imprescindível para a apuração completa dos fatos e das responsabilidades.

Ademais, se o processo prosseguir sem a imobiliária e futuramente se reconhecer sua responsabilidade, os agravantes teriam que ingressar com nova ação, o que prolongaria a solução da lide e poderia inviabilizar a efetiva reparação dos danos.

Ainda que a imobiliária sustente ter atuado dentro dos limites de seu mandato como administradora, o Judiciário deve avaliar sua eventual responsabilidade solidária ou subsidiária, sobretudo diante das alegações de má-fé e abuso, que incluem a assinatura de aditivo contratual com possível data retroativa.

Além de que, a execução do seguro-fiança pela CredPago já resultou na negativação dos agravantes junto aos órgãos de proteção ao crédito, o que demonstra prejuízo concreto.

Portanto, a exclusão da imobiliária neste momento processual seria prematura e temerária, já que sua presença é essencial para que todos os aspectos da relação jurídica sejam analisados de forma integral, assegurando justiça e eficácia na decisão.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para manter a imobiliária Rosa Imóveis no polo passivo da presente demanda.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025