Tribunal: TJMT
Processo: 1028554-71.2025.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028554-71.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[AYSLAN CLAYTON MORAES - CPF: 884.879.031-34 (ADVOGADO), FERNANDO LONGHI - CPF: 906.985.090-72 (AGRAVANTE), NELIRDES VALDAMERI VERGUTZ - CPF: 022.930.549-00 (AGRAVADO), JAIR PAULO VERGUTZ - CPF: 913.623.189-49 (AGRAVADO), FERNANDO LONGHI - CPF: 906.985.090-72 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), CONDOMÍNIO AGROPECUÁRIO CRUZ ALTA (AGRAVANTE), REGINA MARIA DA SILVA MORAES - CPF: 889.214.411-15 (ADVOGADO), ANGELICA LUCI SCHULLER - CPF: 814.113.161-34 (ADVOGADO), TATHIANE DALLA VECCHIA - CPF: 018.826.921-52 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RAI nº 1028554-71.2025.8.11.0000

AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO AGROPECUÁRIO CRUZ ALTA

AGRAVADO
: JAIR PAULO VERGUTZ E NELIRDES VALDAMERI VERGUTZ

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – AVERBAÇÃO DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA DE RESTRIÇÃO DE ALIENAÇÃO E DE UTILIZAÇÃO COMO GARANTIA HIPOTECÁRIA -

ALTERAÇÃO DA NUMERAÇÃO DAS MATRÍCULAS – GEORREFERENCIAMENTO – DECRETO FEDERAL Nº 4.449/2002 – PROCEDIMENTO TÉCNICO-REGISTRAL LEGÍTIMO – AUSÊNCIA DE INOVAÇÃO ILEGAL NO ESTADO DE FATO DO BEM (ALIENAÇÃO) - MANUTENÇÃO DA ANOTAÇÃO DA DEMANDA

– PUBLICIDADE REGISTRAL – ART. 167, I, ITEM 21, DA LEI Nº 6.015/73 – CONHECIMENTO DE TERCEIROS – AFASTAMENTO DA RESTRIÇÃO À CONSTITUIÇÃO DE GARANTIAS HIPOTECÁRIAS - VIABILIDADE ECONÔMICA DA ATIVIDADE RURAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A alteração da numeração das matrículas imobiliárias decorrente da averbação do georreferenciamento do imóvel rural constitui procedimento técnico-registral legítimo, expressamente previsto no art. 9º, §5º, do Decreto Federal nº 4.449/2002, não configurando inovação ilegal no estado de fato do bem (alienação).

2. A averbação da existência da demanda à margem da matrícula dos imóveis objeto da

ação declaratória de rescisão contratual encontra respaldo no sistema registral brasileiro,

nos termos do art. 167, I, item 21, da Lei nº 6.015/73.

3. A restrição à utilização dos imóveis como garantia hipotecária revela-se excessivamente gravosa, especialmente no contexto do agronegócio, onde o imóvel rural representa a principal garantia para obtenção de crédito rural e financiamento das atividades produtivas.

5. Recurso parcialmente provido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo
CONDOMÍNIO AGROPECUÁRIO CRUZ ALTA
em face da decisão interlocutória
proferida na

Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Aplicação de Multa pelo Inadimplemento nº 0010501-97.2014.8.11.0015,
ajuizada por
JAIR PAULO VERGUTZ e NELIRDES VALDAMERI VERGUTZ

que
deferiu pedido de tutela de urgência
, determinando a averbação de restrição de
alienação e de utilização como garantia hipotecária nas matrículas dos imóveis objeto da ação declaratória de rescisão contratual.

A decisão agravada deferiu pedido de tutela de urgência formulado pelos agravados, determinando a averbação de restrição de alienação e de utilização como garantia hipotecária nas matrículas dos imóveis objeto da ação declaratória de rescisão contratual, quais sejam: nº 5127 (antiga 249), 250, 251, 252, 4038 (antiga 253), 4039 (antiga 254), 4040 (antiga 255), 256, 257, 258, 259, 260, 4041 (antiga 261), 8015 (antiga 877) e 1005, todas do 1º Ofício de Cláudia/MT.

O magistrado singular fundamentou sua decisão na constatação de que houve alteração do número das matrículas imobiliárias e que os documentos apresentados pelos requeridos (ora agravados) indicariam que a requerente (ora agravante) alienou o bem objeto das matrículas nº 4041 (anterior 261), 4039 (anterior 254), 5127 (anterior 249) e 8015 (anterior 877) a terceiros, constando diversas garantias hipotecárias averbadas nas matrículas. Entendeu que, enquanto não houver decisão definitiva de mérito, o contrato de compra e venda firmado entre as partes não se encontra rescindido, devendo permanecer a situação fática, não podendo a requerente dispor do bem.

Ainda, considerou que, na pendência de ação judicial, as partes não podem praticar inovação ilegal no estado de fato do bem em litígio, nos termos do art. 77, inciso VI, do CPC/15.

Insatisfeit
a
, aduz em suma o
condomínio
agravante que a alteração do número das matrículas decorreu exclusivamente da averbação do georreferenciamento do imóvel rural, procedimento técnico e legal que não configura inovação ilegal no estado de fato do bem.

Pondera ainda que não houve alienação dos imóveis a terceiros estranhos à lide, mas mera regularização da titularidade dominial e integralização de percentuais pertencentes à condômina Sra. KARLA PEDROSO JACINTO no capital social da empresa AGROPECUÁRIA AK LTDA, da qual ela também é sócia.

Enfatiza também que inexiste
m
hipotecas vigentes sobre os imóveis, tendo sido todas baixadas, bem como a existência da ação já se encontra averbada nas matrículas, conferindo a publicidade registral necessária para resguardar os interesses das partes.

No mais, ressalta que a decisão agravada causa graves prejuízos ao agravante, atual possuidor e legítimo explorador da área, pois inviabiliza o acesso ao crédito rural e a outras modalidades de financiamento bancário essenciais à manutenção das atividades agropecuárias.

Por fim, pugna pela concessão de tutela de urgência recursal para suspender a averbação de restrição de alienação e a vedação à utilização dos bens como garantia hipotecária. Subsidiariamente, pede a suspensão apenas da restrição quanto à utilização dos bens como garantia hipotecária.

No mérito
,
requer o provimento do recurso, confirmando-se a tutela antecipada pleiteada, para reformar integralmente a decisão agravada, afastando-se a averbação de restrição de alienação e a vedação de utilização dos bens como garantia hipotecária, até o trânsito em julgado da ação originaria.

A liminar recursal foi parcialmente deferida no
ID nº 311219861

para afastar apenas a restrição quanto à utilização dos imóveis como garantia hipotecária, mantendo-se a averbação da restrição de alienação nas matrículas dos imóveis objeto da lide.

As contrarrazões dos agravados
JAIR PAULO VERGUTZ e NELIRDES VALDAMERI VERGUTZ
vieram no
ID nº 317238866
, oportunidade em que defendem
a manutenção integral da decisão de primeiro grau, argumentando que o objeto do pedido de tutela cautelar não se baseia na alteração da numeração das matrículas, mas na constatação de que a titularidade de diversas matrículas foi transferida para terceiros estranhos à lide
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Antes de adentrar especificamente nas questões controvertidas, é importante contextualizar o litígio subjacente.

Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual ajuizada pelo CONDOMÍNIO AGROPECUÁRIO CRUZ ALTA em face
de
JAIR PAULO VERGUTZ e NELIRDES VALDAMERI VERGUTZ, tendo por objeto a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel rural celebrado em
01/06/2011
, referente a uma área de terras com extensão de 5.669,9588 hectares, composta por 15 matrículas, situada no Município de União do Sul/MT.

Conforme se depreende d
a peça inicial
, os agravados
ficaram
inadimplentes a partir da terceira prestação, motivando o agravante a buscar a tutela jurisdicional visando
a
resolução do contrato e à condenação dos agravados ao pagamento da multa contratual estipulada. Durante o trâmite processual, o agravante obteve êxito em agravo de instrumento anterior (nº 1008547-05.2018.8.11.0000), que determinou sua reintegração na posse de parte dos imóveis objeto do litígio.

Posteriormente, os agravados formularam pedido incidental de tutela provisória de urgência, alegando que
a
agravante estaria praticando condutas temerárias e de má-fé em relação aos imóveis objeto da ação, notadamente aqueles registrados sob as
matrículas nº 8015 (antiga 877), 4041 (antiga 261), 5127 (antiga 249) e 4039 (antiga 254), todas do Cartório do 1º Ofício da Comarca de Cláudia/MT
.

Sustentaram que, embora o agravante tenha obtido êxito na reintegração provisória da posse da área
sub judice
,
essa
posse estaria sendo exercida de fato por terceiro, e que este, munido de procuração pública, estaria promovendo a alienação das mencionadas matrículas à empresa AGROPECUÁRIA AK LTDA, pessoa jurídica estranha à lide.

O juízo singular, ao analisar o pedido, entendeu configurada inovação ilegal no estado de fato do bem litigioso, determinando a averbação da existência de restrição de alienação e de utilização dos bens como garantia hipotecária nas matrículas dos imóveis objeto da ação.

É contra essa decisão que se insurge o agravante, sustentando, em síntese, que não houve inovação ilegal no estado de fato do bem litigioso, mas apenas regularização registral e integralização de capital social, e que a restrição imposta causa graves prejuízos à sua atividade econômica.

Pois bem.

A controvérsia central deste recurso cinge-se à análise
de eventual
alienação dos imóveis
, da
legalidade e adequação da decisão que determinou a
averbação de restrição de alienação
e de
utilização como garantia hipotecária nas matrículas dos imóveis objeto da ação declaratória de rescisão contratual
.

No que tange à restrição de alienação dos imóveis objeto da lide,
resta analisar,
a
agravante sustenta que a alteração do número das matrículas decorreu exclusivamente da averbação do georreferenciamento do imóvel rural, procedimento técnico e legal que não configura inovação ilegal no estado de fato do bem.

Após minuciosa análise dos documentos juntados aos autos, verifica-se que, de fato, a alteração da numeração das matrículas imobiliárias decorreu do procedimento de georreferenciamento, exigência legal estabelecida pela Lei nº 10.267/2001 e regulamentada pelo Decreto Federal nº 4.449/2002, que em seu
artigo 9º, § 5º
,
estabelece expressamente:

"Art. 9º A identificação do imóvel rural, na forma do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

(...)

§ 5º O memorial descritivo que, de qualquer modo, possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1º deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso."

Portanto, trata-se de procedimento técnico-cartorário obrigatório, que visa
a
precisão e segurança jurídica dos registros imobiliários, não configurando, por si só, inovação ilegal no estado de fato do bem litigioso. A alteração da numeração das matrículas é consequência natural e legalmente prevista do georreferenciamento, não podendo ser considerada, isoladamente, como ato atentatório à dignidade da justiça.

Neste ponto específico, assiste razão ao agravante, pois a mera alteração da numeração das matrículas em decorrência do georreferenciamento
não constitui inovação ilegal
no estado de fato do bem litigioso, conforme dispõe o
art. 77, inciso VI, do CPC/15
:

“Art. 77.Além de outros previstos neste Código, são deveres das partes, de seus procuradores e de todos aqueles que de qualquer forma participem do processo:

(...)

VI-
não
praticar inovação ilegal no estado de fato de bem ou direito litigioso.”

Vale salientar ainda que a alteração no número da matrícula não altera a situação real do imóvel, pois o número
constitui
apenas uma forma de identificação cadastral
.

A
realidade fática, como a área, localização e confrontações, prevalece.Isso significa que o número da matrícula pode ser alterado, mas a situação fática do imóvel (suas características reais) não é alterada por essa mudança.

Com relação
à
averbação da ação às margens das matrículas, esta deve permanecer – até porque
, tal averbação vai ao encontro do disposto no
art. 167, I, item 21, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973)
.

Es
s
a previsão legal tem por objetivo conferir publicidade à existência de demandas judiciais que possam afetar a situação jurídica do imóvel, alertando eventuais terceiros interessados sobre a pendência judicial e os riscos envolvidos em eventual negociação.

Em outras palavras
:
o
princípio da publicidade registral, que norteia todo o sistema de registro de imóveis brasileiro, tem por objetivo justamente conferir segurança jurídica às relações negociais envolvendo bens imóveis, permitindo que terceiros tenham conhecimento da situação jurídica do bem antes de com ele negociar.

A
lém disso, a
averbação da existência da ação às margens das matrículas dos imóveis confere oponibilidade
erga omnes
à demanda, criando uma presunção absoluta de conhecimento por parte de terceiros acerca da litigiosidade que recai sobre o bem. Trata-se de mecanismo legal que visa proteger não apenas as partes envolvidas no litígio, mas também potenciais adquirentes ou credores, que passam a ter ciência da pendência judicial.

Contudo, a mera averbação da existência da ação, embora confira publicidade ao litígio, não impede por si só a alienação ou oneração do bem. Ela apenas alerta terceiros sobre a existência da demanda, transferindo-lhes os riscos da aquisição ou da constituição de garantia
.

Quando o
terceiro
aspecto, qual seja, d
a restrição à utilização dos imóveis como garantia hipotecária
, o direito socorre à agravante.

Isto porque, c
onforme documentação apresentada pelo agravante, todas as hipotecas anteriormente averbadas nas matrículas dos imóveis foram devidamente baixadas, não havendo, no momento, garantias hipotecárias vigentes
, demonstrando
que a agravante agiu com boa-fé e diligência ao providenciar a baixa de todas as hipotecas que gravavam os imóveis.

As planilhas comparativas juntadas aos autos demonstram claramente que cada hipoteca constituída foi posteriormente cancelada, não subsistindo ônus reais sobre os bens.

Para a Matrícula 877 (atual 8015)
, foram identificadas as seguintes hipotecas e respectivas baixas:

- Hipoteca AV-01/877, baixada pela Av-10/877

- Hipoteca R-04/877, baixada pela Av-17/877

- Hipoteca Cedular R-05/877, baixada pela Av-12/877

- Hipoteca Cedular R-06/877, baixada pela Av-13/877

- Hipoteca Cedular R-07/877, baixada pela Av-14/877

- Hipoteca Cedular R-08/877, baixada pela Av-15/877

- Hipoteca Cedular R-09/877, baixada pela Av-16/877

- Hipoteca Cedular R-18/877, baixada pela Av-19/877

- Hipoteca Cedular R-20/877, baixada pela Av-32/877

- Hipoteca Cedular R-21/877, baixada pela Av-33/877

- Hipoteca Cedular R-23/877, baixada pela Av-31/877

- Hipoteca Cedular R-24/877, baixada pela Av-29/877

- Hipoteca Cedular R-25/877, baixada pela Av-28/877

Para a Matrícula 4039 (antiga 254)
:

- Hipoteca Cedular R-4/4039, baixada pela Av-9/4039

- Hipoteca Cedular R-5/4039, baixada pela Av-10/4039

- Hipoteca Cedular R-7/4039, baixada pela Av-12/4039

- Hipoteca Cedular R-8/4039, baixada pela Av-13/4039

- Hipoteca Cedular R-11/4039, baixada pela Av-17/4039

- Hipoteca Cedular R-14/4039, baixada pela Av-18/4039

- Hipoteca Cedular R-19/4039, baixada pela Av-20/4039

Para a Matrícula 4041 (antiga 261):

- Hipoteca Cedular R-6/4041, baixada pela Av-16/4041

- Hipoteca Cedular R-7/4041, baixada pela Av-23/4041

- Hipoteca Cedular R-8/4041, baixada pela Av-17/4041

- Hipoteca Cedular R-9/4041, baixada pela Av-24/4041

- Hipoteca Cedular R-11/4041, baixada pela Av-25/4041

- Hipoteca Cedular R-13/4041, baixada pela Av-26/4041

- Hipoteca Cedular R-14/4041, baixada pela Av-15/4041

Para a Matrícula 5127 (antiga 249):

- Hipoteca Av-3/5127, baixada pela Av-23/5127

- Hipoteca Av-4/5127, baixada pela Av-24/5127

- Hipoteca Av-5/5127, baixada pela Av-25/5127

- Hipoteca Av-6/5127, baixada pela Av-26/5127

- Hipoteca Av-7/5127, baixada pela Av-27/5127

- Hipoteca Av-8/5127, baixada pela Av-28/5127

- Hipoteca Av-9/5127, baixada pela Av-29/5127

- Hipoteca Av-10/5127, baixada pela Av-18/5127

- Hipoteca Av-11/5127, baixada pela Av-19/5127

- Hipoteca Av-12/5127, baixada pela Av-20/5127

- Hipoteca Av-13/5127, baixada pela Av-21/5127

- Hipoteca Av-14/5127, baixada pela Av-22/5127

Es
s
a conduta demonstra claramente a boa-fé e a diligência da agravante em regularizar a situação dos imóveis, providenciando o cancelamento de todos os ônus hipotecários que sobre eles recaíam. Tal comportamento afasta a alegação dos agravados de que estaria havendo tentativa de esvaziamento do objeto da demanda por meio da constituição de garantias reais
.

Ademais, a constituição de hipotecas para obtenção de crédito rural
constitui
prática comum e necessária no agronegócio, não representando, por si só, conduta ilícita ou tentativa de fraudar credores, especialmente quando tais hipotecas são posteriormente baixadas, como ocorreu no presente caso.

No contexto do agronegócio brasileiro, o imóvel rural representa não apenas patrimônio, mas também a principal garantia para obtenção de crédito rural e linhas de financiamento bancário com taxas mais atrativas. Esses recursos são essenciais para custear safras, adquirir insumos, renovar maquinário e manter a competitividade produtiva do setor.

Desta forma,
a restrição imposta pelo juízo
singular
quanto à utilização dos imóveis como garantia hipotecária mostra-se excessivamente gravosa e desproporcional, especialmente considerando que a agravante já demonstrou conduta diligente ao providenciar a baixa de todas as hipotecas anteriormente constituídas.

Vale salientar ainda que
a constituição de garantia hipotecária, por si só, não implica em transferência de titularidade ou esvaziamento patrimonial, mas apenas na vinculação do bem ao cumprimento de uma obrigação, permanecendo o imóvel na propriedade do agravante. Diferentemente da alienação, que transfere a propriedade a terceiros, a hipoteca mantém o bem no patrimônio do devedor, apenas gravando-o com ônus real.

Outro aspecto relevante é que a existência da ação já se encontra averbada nas matrículas dos imóveis, conferindo publicidade registral e oponibilidade
erga omnes
à demanda. Essa medida, prevista no art. 167, I, item 21, da Lei nº 6.015/1973, já alerta eventuais credores hipotecários sobre a pendência judicial, permitindo-lhes avaliar os riscos envolvidos na operação.

Assim, considerando a boa-fé e diligência demonstradas pela agravante ao providenciar a baixa de todas as hipotecas anteriormente constituídas, bem como a importância do acesso ao crédito rural para a manutenção de suas atividades produtivas, a restrição à utilização dos imóveis como garantia hipotecária se mostra desproporcional ao fim almejado
.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para reformar em parte a decisão agravada, afastando apenas a restrição quanto à utilização dos imóveis como garantia hipotecária, mantendo-se a averbação da
existência da demanda
nas matrículas dos imóveis objeto da lide.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025