Tribunal: TJMT
Processo: 1008189-63.2020.8.11.0002
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-22
Data de publicação: 2025-01-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008189-63.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[FLAVIO HENRIQUE VILELA DE SOUZA - CPF: 963.957.291-87 (APELADO), LUIZ GONCALO DA SILVA - CPF: 495.862.971-87 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – APLICAÇÃO DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE –
QUANTUM
MANTIDO – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA NOS DANOS MATERIAIS – CITAÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ
(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021).

Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem (Precedente: AgInt no REsp 1837228/R).

Sendo a conduta das rés de vital importância para a não finalização do contrato, entendo demonstrado o dano moral por serem responsáveis pela quebra do sonho da casa própria, tão presente na vida dos brasileiros.

A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza, devendo ser mantido o valor bem arbitrado na sentença.

Se a dissolução do Contrato de Compra e Venda se deu por culpa exclusiva do vendedor, os juros moratórios incidem a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e outra, visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais nº 1008189-63.2020.8.11.0002, movida por FLAVIO HENRIQUE VILELA DE SOUZA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
“a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de Compra e Venda objeto dos autos, tendo por objeto o lote 18, Quadra 11, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I; b) CONDENAR as rés a restituírem de forma simples ao autor os valores pagos, excluindo-se juros e encargos moratórios, cujo montante deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos; c) CONDENAR as rés ao pagamento de danos morais em favor da parte autora, cujo montante fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Para fins de cumprimento da sentença, os valores referentes aos danos materiais deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos. Pelo princípio da sucumbência, considerando que o autor decaiu apenas no quantum indenizatório, condeno as rés ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos arts. 85, § 2º e 98, § 2º, do NCPC”.

Em suas razões, as recorrentes sustentam que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos autores, que não houve atraso na entrega da obra, bem como argumentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Sucessivamente, aduzem a impossibilidade de devolução da taxa de corretagem e a ausência de danos morais indenizáveis, e, em caso da manutenção imposta, requerem a minoração do
quantum.

Por fim, discorrem que a correção monetária deverá incidir do ajuizamento da ação e os juros de mora após o trânsito em julgado da decisão, além da necessidade de readequar o ônus sucumbencial
pro rata.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 246589723, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

Cuida-se de ação de rescisão contratual c.c indenização por danos materiais e morais proposta com o objetivo de condenar as requeridas ao ressarcimento dos prejuízos experimentados em razão do atraso injustificado na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário- Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I.

Como se sabe, as rés reconhecem em sua defesa que o lote do autor não foi entregue. Salientam, inclusive, a ocorrência de eventos alheios à sua vontade que impediram a entrega antes da propositura da ação, uma vez que também consignam em sua defesa que o empreendimento estava na fase final.

O contrato, por seu turno, é claro ao dispor que a entrega ocorreria em setembro/2018 (Id. 30139085, pág. 09), conforme Cláusula 1.6, com a possibilidade de aplicar-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Como é de praxe na aquisição de imóveis na planta, existe a real possibilidade de atraso na entrega da obra, em especial quando envolve empreendimento com dezenas – ou centenas – de unidades residenciais ou lotes, o que ocorre
in casu
. E para sanar eventual atraso é que a jurisprudência pátria entende, inclusive, legítima a incidência do prazo de tolerância.

A alegação das recorrentes que o atraso ocorreu por culpa de terceiros, não prospera, à medida em que deve prever eventuais percalços até a entrega do empreendimento, até ter-se resguardado contratualmente prazo superior a 03 (três) anos a tanto. E é possível, como bem consignado na sentença, que até esta data, 08 (oito) anos depois, ainda não tenha ocorrido a entrega, visto a ausência de informação das partes, em especial das recorrentes, nesse sentido.

Assim, não há que se falar em culpa do consumidor para a rescisão contratual.

Restando evidenciado o inadimplemento contratual pelas construtoras, resta configurado o dever de indenizar o autor, pelos danos materiais suportados, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis
:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Nesse montante, inclusive, deve ser acrescida a importância paga a título de corretagem, posto que o negócio não se concretizou por culpa da construtora e deve retornar ao status quo, conforme remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que baseia o recente julgado do Tribunal de Justiça deste Estado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE DISTRATO E REVISIONAL DE CONTRATO C.C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO AFASTADA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA PARA AFASTAR A RETENÇÃO IMPOSTA E O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – 1º APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – 2º APELO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “[...]Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)” “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ). Se a dissolução do Contrato de Compra e Venda se deu por culpa exclusiva do vendedor, os juros moratórios incidem a partir da citação”
(N.U 1008506-46.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, 3ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2024, DJE 31/01/2024).

Assim, é dever das recorrentes restituir toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual, inclusive a comissão de corretagem.

Quanto aos danos morais, entendo que o caso dos autos não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas sim o descumprimento de uma obrigação que proporciona ao autor a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento, sobretudo, porque representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Além disso, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

Nesse sentido é o entendimento deste e. Tribunal,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA INCIDEM DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDE DE CADA DESEMBOLSO – DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – MANTIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O atraso injustificado na entrega da obra, por período longo, constitui falha na prestação do serviço que permite a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora e demanda a restituição integral dos valores pagos. Na restituição dos valores pagos, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação e para correção monetária a data de cada desembolso. Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra. No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva. Mantida integralmente a sentença, não há falar-se em inversão da sucumbência e nem em condenação pro rata, mormente porque o autor decaiu de parte mínima”
(RAC n. 1011590- 21.2018.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Privado. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, J. 31.05.21).

Já, no que atine ao
quantum
indenizatório, é sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

Correto é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, às características individuais e o conceito social das partes.

Ressalta-se que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nesta trilha, vislumbro que a indenização imposta no ato sentencial em R$10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral se mostra adequada ao caso concreto e cumprirá a finalidade de inibir a ré à repetição da falha, considerando a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Por fim, em relação ao termo inicial dos juros de mora na restituição dos valores, este deverá incidir a partir da citação por se tratar de hipótese de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora.

Nesses termos:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – CLÁUSULA PENAL DEVIDA DE ACORDO COM A PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – MULTA COMINATÓRIA (ASTREINTE) FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL – READEQUAÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso se contrapõe à matéria abordada na decisão impugnada. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem ( Súmula 543/STJ). Não se aplica o prazo prescricional trienal às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP). Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório. Havendo cláusula penal prevista em favor do consumidor, esta deve ser observada, sendo descabida a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes. Verificando-se que houve sucumbência recíproca dos pedidos formulados na inicial, devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais, observando-se ao disposto no art. 86 do CPC.”
(RAC n. 1007541-97.2019.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, J. 21.09.22).

Assim, a sentença deverá ser modificada, no ponto, quanto ao termo inicial dos juros de mora nos danos materiais, a ser fixado desde a citação.

Dispositivo
.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para fixar como termo inicial dos juros de mora do dano material desde a citação.

Inaplicável o §11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/01/2025